Immobilier commercial - volume 13 numéro 3 by JBC Média inc.

VOLUME 13 | NUMÉRO 3 | JUIN – JUILLET 2020

L’INDUSTRIE EN MODE À QUOI SOLUTIONS RESSEMBLERONT LES FUTURS BUREAUX ?

UN BÉMOL AU TÉLÉTRAVAIL PATRICE GROLEAU ET DEBBY DOKTORCZYK

COURTIERS D’EXCEPTION

PP 41614528

L’immobilier au cœur de la relance Chez Cominar, nous croyons fermement que l’espace occupe une place primordiale au cœur des sociétés et qu’il peut faire une différence positive dans la vie des gens. L’expérience des derniers mois a confirmé que le contact humain et l’expérience de l’espace n’ont pas d’égal dans le monde virtuel.

C’est avec engouement et fierté que nous avons rouvert nos centres commerciaux en respectant toutes les directives et recommandations afin de favoriser un environnement sécuritaire et invitant. Merci à nos employés, nos commerçants et nos clients.

Physiquement distants, mais plus unis que jamais.

À NOS PARTENAIRES DE L’INDUSTRIE IMMOBILIÈRE DU QUÉBEC, ‘‘ON SE SERRE LES COUDES’’ AVEC VOUS PENDANT CES TEMPS DIFFICILES NOS REMERCIEMENTS LES PLUS SINCÈRES À L’INDUSTRIE POUR SON SOUTIEN INDÉFECTIBLE

Nous nous réjouissons de vous accueillir au début du mois d’octobre 2020, soit en personne ou virtuellement, pour les conférences ci-dessous. Les inscriptions pour le mois de mai s’appliqueront à la nouvelle date.

Roger Plamondon

Stéphanie Beauregard

Président, Groupe Immobilier Broccolini

Avocate en immobilier Delegatus Services Juridiques Inc. Catherine Vourakis Directrice principale Locations immobilières Gestion de placements Manuvie

Nous espérons également reporter au printemps 2021, le Sommet immobilier biennal de Québec BIENTÔT, NOUS VOUS COMMUNIQUERONS PLUS DE DÉTAILS D’ICI-LÀ, PRENEZ SOIN DE VOUS ET RESTEZ EN SÉCURITÉ!

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SOMMAIRE : : VOLUME 13 | NUMÉRO 3

5 MOT DE L’ÉDITEUR En mode solutions !

DOSSIER SPÉCIAL L’IMMOBILIER COMMERCIAL EN MODE SOLUTION

8 KEVRIC Une gestion de crise à la fois efficace et diligente 10 GROUPE MACH Rien ne remplace le contact humain

CHRONIQUES 28 DONNÉES EN IMMOBILIER Transactions immobilières : secteurs commercial et multirésidentiel

29 TOP 15 DES VENTES COMMERCIALES, INDUSTRIELLES ET DE MULTIPLEX

13 BROCCOLINI Résilience et capacité à se réinventer 16 DEVIMCO En mode complètement virtuel

37 QUÉBEC Marché des terrains vacants et propriétés à recycler dans l’agglomération de Québec

19 GROUPE ALFID Protocole sanitaire et affichage dynamique 22

FONDS DE PLACEMENT IMMOBILIER COMINAR Équilibrer la composition de ses centres commerciaux sur la même lancée qu’avant la pandémie

30 RÉAMÉNAGEMENT DE BUREAUX À quoi ressembleront les futurs bureaux ? 34 FOCUS Le télétravail : la solution miracle ?

45 MONDE MUNICIPAL COVID-19 : les municipalités au chevet des immeubles commerciaux

EXPERTISE DE FEMMES D’INFLUENCE EN IMMOBILIER COMMERCIAL L’alimentation de secours des bâtiments au temps de la COVID-19

54 SAVOIR POUR MIEUX INVESTIR Immeubles de bureaux et vieillissement de la population

62 DISPONIBILITÉ DES ESPACES

COURTIERS D’EXCEPTION Patrice Groleau et Debby Doktorczyk

60 BRÈVES IMMOBILIÈRES 4

DROITS ET OBLIGATIONS Gare au non-respect des conditions lors de modifications aux bâtiments en zones historiques

IMMOBILIER COMMERCIAL : : JUIN – JUILLET 2020

MOT DE L’ÉDITEUR

JBC MÉDIA PAR ROXANE PAQUET

ÉDITEUR Jacques Boisvert RÉDACTION Emmanuelle Gril, Johanne Landry, Martine Letarte et Anne-Marie Tremblay RESPONSABLE DE LA QUALITÉ DES CONTENUS Johanne Landry COLLABORATION À CE NUMÉRO Sylvie Bouvette, Joanie Fontaine, Hélène Genest, Éric Jasniewicz, Denis Martin, Frédéric Meunier, Alain Roy et Martine Sirois RÉVISION ET CORRECTION D’ÉPREUVES Christine Barozzi, Catherine Faucher et Anne-Marie Trudel PRODUCTION Supervision : Edith Lajoie Conception graphique et mise en page : Carole Bordeleau pour Carbodesign Annonces publicitaires : Lan Lephan PHOTOGRAPHES Denis Bernier et Roxane Paquet PHOTOS EN PAGE COUVERTURE © Adobe Stock par pixarno + fotofabrika PUBLICITÉ Souk Vongphakdy Directeur des ventes internes Montréal Québec 450 670-7770 418 317-0669 ADMINISTRATION Edith Lajoie Directrice des opérations et de l’expérience client Sophie Deslauriers Adjointe au président et responsable des abonnements COMPTABILITÉ Catherine Faucher Philippe Bérubé CPA ENVOI DE POSTE – PUBLICATIONS Convention no PP 41614528 ADRESSE DE RETOUR 2120, avenue Victoria, bureau 140 Longueuil (Greenfield Park) QC J4V 1M9 ABONNEMENTS abonnement@jbcmedia.ca www.jbcmedia.ca Dépôts légaux – Bibliothèque et Archives Canada et Bibliothèque et Archives nationales du Québec, 2009. Toute demande de reproduction doit être adressée par écrit à l’éditeur. Si elle est acceptée, elle doit indiquer clairement la source de la façon suivante : Tiré du magazine Immobilier commercial. Le nom de l’auteur et / ou du photographe doit également apparaître.

L’éditeur se réserve le droit de refuser l’insertion de toute publicité. ISSN 1916-6656

PARTENAIRE DE :

Le magazine Immobilier commercial est publié par JBC Média inc. Président : Jacques Boisvert 2120, avenue Victoria, bureau 140 Longueuil (Greenfield Park) QC J4V 1M9 Téléphone : 450 670-7770 Sans frais : 1 866 446-3185 Télécopieur : 450 670-7771 info@jbcmedia.ca

EN MODE SOLUTIONS !

jacques.boisvert@jbcmedia.ca

Comme vous le verrez, l’industrie est nettement en mode solutions actuellement, et plusieurs de ses leaders prennent la parole dans ces pages pour partager avec vous leur vision et le travail accompli récemment, à la vitesse grand V, dans leurs organisations respectives. Au fil des ans, des tendances et des événements, le secteur de l’immobilier commercial s’est toujours adapté aux besoins changeants des grands locataires, que ce soit en matière d’environnement, de qualité ou de style de vie, ou encore d’aménagement des bureaux. Cela a généré une grande capacité d’adaptation chez ses grands joueurs, qu’ils mettent à profit présentement. À quoi ressembleront les futurs bureaux ? « Les changements dans nos habitudes de vie et de travail dureront-ils trois mois, six mois, un an ou indéfiniment ? On ne le sait pas encore. » Chose certaine, lorsque les immeubles de bureaux devront ouvrir leurs portes, plusieurs mesures transformeront le visage du monde du travail. C’est ce que mentionne d’entrée de jeu Annie Daniel de chez Kiva Design + Architecture dans un article intéressant sur le sujet signé par la journaliste Anne-Marie Tremblay. Le coût des locaux pour bureaux représente un poste de dépenses important pour les entreprises, si bien que plusieurs pourraient être tentées de voir le télétravail comme une solution miracle, dans le but d’économiser. Mais c’est un pensez-y bien, avertit Marie-Hélène Côté, psychologue d’affaires et coach exécutive : « Il faut bien évaluer la situation, non seulement en ce qui concerne les aspects financiers, mais également du point de vue humain. » Vous profiterez d’un « deux pour un » dans la chronique Courtier d’exception puisque nous vous présentons cette fois Patrice Groleau et Debby Doktorczyk, un duo de choc qui cumule les succès. Ces courtiers exceptionnels mènent de main de maître trois agences et ont de l’énergie à revendre ! Tout cela en plus de vos chroniques préférées, qui traitent de plusieurs sujets d’intérêt, et de l’excellent magazine Champions de la construction commerciale et industrielle, qui comprend le classement annuel des entrepreneurs spécialisés les plus actifs au Québec. À retenir ! Bonne lecture !

Jacques Boisvert Éditeur

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ENJEU DOSSIER SPÉCIAL EN MODE SOLUTIONS

L’IMMOBILIER COMMERCIAL EN MODE SOLUTIONS La pandémie de COVID-19 a mis la planète « sur pause », le Québec aussi. Dur moment pour les activités éco nomiques. Mais des crises, l’industrie de l’immobilier commercial a déjà dû en traverser. Même si celle-ci est d’envergure, la résilience, elle, ne prend pas de pause. Au fil des ans, des tendances et des événements, le secteur de l’immobilier commercial s’est toujours adapté aux besoins changeants des grands locataires, que ce soit en matière d’environnement, de qualité ou de style de vie, ou encore d’aménagement des locaux pour bureau. Ses grands joueurs, en effet, ont du dynamisme à revendre et des réserves de créativité. En ce moment, le Québec passe au déconfinement progressif, et les grands leaders de l’industrie vivent leur quotidien en mode solutions. Sept d’entre eux nous parlent d’adaptation et d’avenir. Dans ce grand dossier, Sébastien Hylands et Bruno Meunier, de Kevric, Vincent Chiara, du Groupe Mach, Roger Plamondon, de Broccolini, Marco Fontaine, de Devimco, Joël Chareyron, du Groupe Alfid, et Marie-Andrée Boutin, du Fonds de placement immobilier Cominar, ont expliqué à nos journalistes que la vie continue, que des travailleurs reprennent le chemin du bureau et que les consommateurs retournent dans les centres com merciaux. Différemment, mais en toute sécurité. Usage contrôlé des portes, déplacements à sens unique, stations de lavage de mains, réduction des points de contact, amélioration de la ventilation, signalisation intérieure stratégique et nouvelles ententes financières font partie des nombreuses stratégies dont il est question dans ce dossier bien spécial. La pandémie est une situation temporaire ; il y aura un aprèsCOVID et un redémarrage de l’économie. Sans occulter les difficultés et les défis, l’industrie de l’immobilier commercial continuera fièrement d’avancer, selon les propos inspirants que nous partagent ces leaders. ISTOCK PAR PIXARNO + FOTOFABRIKA

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DOSSIER SPÉCIAL EN MODE SOLUTIONS

KEVRIC

UNE GESTION DE CRISE À LA FOIS EFFICACE ET DILIGENTE PAR EMMANUELLE GRIL, JOURNALISTE

Très vite, Kevric a mis en place des mesures pour permettre le retour au travail de ses employés et de ceux de ses locataires en contexte de pandémie. Plusieurs de ses bureaux abritent des services essentiels, et il lui a fallu s’adapter rapidement pour permettre la poursuite des activités. Coup d’œil sur une gestion de crise à la fois efficace et diligente.

Avec un portefeuille qui compte des immeubles de bureaux prestigieux comme la Place Bonaventure, la Tour Viger, le 600, rue De La Gauchetière et le 110, avenue Atwater à Montréal, en plus du complexe Consilium Place, du 99 Atlantic Avenue et du 65 Heward Avenue à Toronto, Kevric a mis les bouchées doubles pour s’assurer que le retour au travail soit effectué dans des conditions à la fois sécuritaires et rassurantes pour tous les occupants. Car des centaines de travailleurs d’organismes gouvernementaux ou de compagnies de télécommunications ont continué à fréquenter ses locaux, et il lui a fallu réagir vite. De plus, dès le 1er juin, le centre-ville de Montréal renouait avec la vie, et Kevric comptait pouvoir accueillir l’ensemble de ses propres employés. « Nous avons tout mis en œuvre pour respecter les mesures sanitaires et la distanciation sociale. Ce n’est pas la mer à boire, cela ne demande pas de recourir à des technologies complexes, on parle essentiellement de planification. Cela nécessite surtout de se retrousser les manches, de rester à l’écoute des besoins et d’avoir une bonne capacité d’adaptation », souligne Sébastien Hylands, vice-président développement chez Kevric. Car selon lui, le télétravail permet certes d’avancer ou de clore des dossiers, mais on a besoin d’un véritable contact humain pour développer de nouveaux projets, collaborer plus efficacement et être créatif.

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KEVRIC

SÉBASTIEN HYLANDS Vice-président développement

PHOTO FRANÇOIS LECLAIR

BRUNO MEUNIER Vice-président opérations

PLANIFIER ET S’ADAPTER Dès le début de la crise, un groupe de travail a été mis sur pied à l’interne pour réfléchir à la situation et trouver des solutions. Malgré le peu d’indicateurs fournis par les autorités sur les consignes à suivre dans ce domaine, l’équipe de Kevric a développé une stratégie pour ses bureaux et les espaces communs de ses immeubles. Il a aussi planché sur un guide pour ses chantiers, conçu en collaboration avec les différents entrepreneurs, puisque l’entreprise en a plusieurs en activité.

Des trajets ont été dessinés et testés afin d’éviter que les employés se croisent, et quelque 20 000 pastilles ont été collées sur le sol pour indiquer le sens de la circulation. GESTION IMMEUBLE PLACE BONAVENTURE

17_Investissements Morguard.pdf

Pour cela, des trajets ont été dessinés et testés afin d’éviter que les employés se croisent, et quelque 20 000 pastilles ont été collées sur le sol pour indiquer le sens de la circulation. Pour améliorer la fluidité des déplacements, les escaliers de secours (un réservé à la montée et l’autre à la descente) sont désormais accessibles, et lorsque c’est possible en vertu des normes de sécurité incendie, certaines portes sont maintenues ouvertes afin d’éviter les points de contact.

09:05

Place Innovation, 2351, boulevard Alfred-Nobel

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rue Alexander Fleming

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La gestion de cette crise sanitaire nécessite de prendre en compte une foule de détails, mais aucun n’a été négligé, indique Bruno Meunier, vice-président opérations chez Kevric. « Dès le départ, nous avons accru le nettoyage de tous les points de contact : poignées de porte, boutons d’ascenseurs, etc. Une gestion serrée des entrées et des sorties de l’immeuble a aussi été mise en place, avec désinfection des mains de tous les usagers. Nous exigeons également le port du masque dans l’ascenseur et les espaces communs et nous demandons à nos employés de le porter lorsqu’il leur est impossible de travailler en conservant une distance sécuritaire. Il a également fallu gérer la circulation dans nos bâtiments », explique-t-il.

2020-06-16

À LOUER ESPACES DE BUREAUX

2311 boulevard Alfred-Nobel

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« Nous avons appelé tous nos locataires avant d’implanter les mesures, et l’accueil s’est avéré très favorable. Notre réactivité a été fort appréciée, tant et si bien que certains ont pris notre guide et l’ont fait parvenir à leurs autres bureaux, notamment un siège social à New York ! », mentionne Sébastien Hylands.

boulevard Alfred-Nobel

Technoparc Montréal

►

Station située à l’intersection de Alfred-Nobel et Alexander Fleming au coin de la Place Innovation

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MORGUARD AGENCE IMMOBILIÈRE

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DOSSIER SPÉCIAL EN MODE SOLUTIONS

« Concernant la ventilation, l’humidité de l’air a été augm ent ée, et l’on a aussi installé des filtres plus performants. On a également aménagé des cases spéciales d’expédition et de réception de marchandises sur les quais de chargement, avec une zone de qua rantaine pour les locataires qui le souhaitent. Notre plan était fin prêt dès le début mai, ce qui nous a laissé le temps de le tester sur le terrain et d’apporter les ajustements nécessaires », mentionne Bruno Meunier. Sébastien Hylands souligne que grâce aux efforts concertés de toute l’équipe, Kevric a réussi à instaurer

un standard dans ses édifices et que leurs locataires ont été impressionnés par la rapidité de leur réaction. « Nous avons reçu de nombreux éloges sur notre travail, mais ce qui ressort est que la communication demeure essentielle, et nous nous montrons toujours ouverts aux commentaires et suggestions. Nous mettons tout en œuvre pour contribuer au redémarrage de l’économie. Bien sûr, plusieurs choses vont changer à l’avenir dans le domaine du bureau, mais nous sommes convaincus qu’il ne disparaîtra pas, car le contact humain sera toujours essentiel », assure Sébastien Hylands.

GROUPE MACH

RIEN NE REMPLACE LE CONTACT HUMAIN PAR EMMANUELLE GRIL, JOURNALISTE

Rien ne remplace le contact humain, tant dans le travail de bureau que dans l’expérience de magasinage, assure Vincent Chiara, PDG du Groupe Mach. Certes, il faudra se montrer patient avant que les choses reviennent à la normale, mais il demeure confiant en l’avenir. Le Groupe Mach détient un portefeuille très diversifié – des bureaux, de l’industriel, du commercial et du résidentiel – de plus de 30 millions de pieds carrés. Il est l’un des plus importants propriétaires d’immeubles de bureaux au Québec et possède des édifices bien connus du paysage urbain montréalais, comme celui de la Sun Life, la Tour CIBC, la Tour de la Bourse, le Quartier des lumières, ainsi que l’édifice Telus à Québec. La crise causée par la COVID-19 a frappé différemment selon les secteurs, mais tous ont rapidement pris les mesures nécessaires pour assurer la santé et la sécurité des clients et employés. « Dans les commerces, les recommandations de la Commission des normes, de l’équité, de la santé et de la sécurité du travail ont été appliquées : distanciation sociale, désinfection des mains et des points de contact, port du masque, circulation pour éviter que les personnes se croisent, etc. », détaille Vincent Chiara. Des consignes relativement similaires ont été mises en place dans les bureaux. Même si l’on n’a pas encore retrouvé notre monde « d’avant », le PDG se montre optimiste, car selon lui, certaines choses ne changeront pas malgré la période de turbulences que nous traversons actuellement.

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VINCENT CHIARA Président et directeur général

BUSAC, EN MODE SOLUTIONS Depuis le début de la pandémie, BUSAC Immobilier – de concert avec JEMB Realty, sa société sœur, ainsi que ses collaborateurs, clients, partenaires et actionnaires – s’est mise en mode solutions et a déployé une foule d’efforts, afin que tous soient le mieux préparés pour affronter cette crise mondiale inédite. BUSAC a donc mis en œuvre une série de mesures exceptionnelles, a revisité certaines pratiques et adopté des solutions innovantes pour que ses espaces soient les plus conformes et sécuritaires possible, afin de favoriser la reprise des activités et un retour progressif à la normalité dans une industrie fermement déterminée à se renouveler. Isabella Longoni, Représentante à la location // 514 284-0014 // i.longoni@busac.com

DOSSIER SPÉCIAL EN MODE SOLUTIONS

RETOUR AU BUREAU Le groupe Mach a récemment fait réaliser un sondage auprès de ses employés. Il ressort de cette enquête que la majorité d’entre eux souhaite retourner au bureau après quelques mois passés en télétravail. « Plusieurs ont trouvé difficile de travailler de chez eux, dans des conditions qui n’étaient pas idéales. Ils ont dû vivre confinés, installer un coin bureau dans leur chambre à coucher... Dans ces conditions, on peut être tenté de passer sa journée en pyjama ! Il manque l’ambiance du milieu de travail, les échanges avec les collègues, ce qui favorise la productivité », souligne Vincent Chiara. Du côté des employeurs, même si le télétravail a permis de poursuivre les activités, il n’est pas facile de maintenir la cohésion du groupe et de motiver les équipes à distance. Créer et entretenir une culture d’entreprise lorsque chacun est enfermé chez soi devient un véritable tour de force. « Une réunion en personne vaut sûrement 100 rencontres en vidéoconférence », estime le PDG.

STÉPHAN POULIN – GROUPE MACH INC

Le télétravail est-il une solution durable, et les entreprises vont-elles réduire leurs superficies de bureaux ? Vincent Chiara note qu’on a connu une constante évolution dans ce domaine. « Il y a 25 ans, on calculait environ 225 pi2 par employé. Cela a diminué progressivement, on a créé des aires ouvertes pour favoriser la collaboration, on a développé des espaces communs intéressants pour inciter les gens à demeurer plus longtemps ensemble. Augmenter les échanges entre les employés accroît en effet l’efficacité. Toutefois, aujourd’hui, avec en moyenne 80 à 85 pi2 par employé, on est arrivé au bout de cette logique et l’on commence même à perdre en efficience. Je crois qu’à l’avenir, avec la pandémie, on devrait remonter à environ 100 à 110 pi2 par personne », évalue-t-il. Il ajoute que les employeurs ont réussi à bâtir des lieux de travail intéressants et que deux mois de pandémie ne vont assurément pas effacer tous ces progrès. Concernant le commerce de détail, bien que plusieurs détaillants voient leurs difficultés antérieures aggravées par la crise, Vincent Chiara se fait toutefois rassurant. « Les détaillants qui restent branchés et qui s’adaptent aux besoins des consommateurs tireront toujours leur épingle du jeu. De plus, même s’il a récemment connu une augmentation, le commerce élec tronique n’est pas un modèle rentable pour les commerçants. Je reste convaincu que rien ne bat le magasinage en boutique, cela demeure un divertissement que le commerce en ligne ne peut pas remplacer », dit-il.

STÉPHAN POULIN – GROUPE MACH INC

1. Le 407 McGill 2. Le 620 Saint-Paul à Montréal

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Car selon M. Chiara, l’homme est un animal social qui a nécessairement besoin d’entretenir des relations avec autrui, tant dans sa vie profession nelle et personnelle que dans ses loisirs. À cet égard, la pandémie nous a fait réaliser à quel point le contact humain est primordial. « Je n’ai jamais autant apprécié le trafic automobile ! Dans les débuts de la pandémie, le centre-ville de Montréal était désert, on se serait cru en temps de guerre… Actuellement, la vie reprend peu à peu, et les immeubles vont finir par se remplir progressivement. Il faut continuer à suivre les directives, mais c’est une question de temps avant que les choses reprennent leur cours. On le voit déjà avec le déconfinement dans d’autres pays », mentionne le PDG, qui prévient cependant qu’il faudra tirer des leçons de cette pandémie, notamment des faiblesses de notre société qu’elle a révélées.

BROCCOLINI

RÉSILIENCE ET CAPACITÉ À SE RÉINVENTER PAR EMMANUELLE GRIL, JOURNALISTE

Même s’il est possible que l’industrie immobilière ressorte un peu bousculée de la crise de santé publique, Roger Plamondon demeure convaincu que sa résilience et sa capacité à se réinventer prendront encore une fois le dessus. Actif dans le domaine du bureau, du résidentiel et de l’industriel, Broccolini a fait sa marque dans le marché immobilier tant au Québec qu’en Ontario. À Montréal, on lui doit notamment la nouvelle Maison de Radio-Canada, et des projets prestigieux sont en cours de construction comme la tour de la Banque Nationale, Victoria sur le parc et le 700, rue Saint-Jacques. Le promoteur est aussi à l’origine de nombreux magasins et centres de distribution (IKEA, Brault et Martineau, Amazon, etc.). Dès le début de la pandémie, Broccolini a mis la santé de ses employés et de ses partenaires au cœur de ses préoccupations : cafétérias et gymnases fermés, politiques de nettoyage renforcées et normes de distanciation sociale appliquées à la lettre. Le télétravail a en outre été implanté. Les mesures sanitaires ont aussi été rigoureusement mises en œuvre sur ses chantiers québécois et ontariens. Le président, développement immobilier et acqui sitions de Broccolini, Roger Plamondon, se réjouit de la rapidité d’adaptation de tous les employés aux nouvelles façons de faire. « Il a même fallu poser des balises, sinon les gens avaient tendance à travailler beaucoup trop longtemps ! Nous avons aussi développé des cours de yoga et d’exercice physique en ligne, entre autres », explique-t-il. Des vidéoconférences avec l’ensemble des employés – environ 270 personnes – sont aussi régulièrement mises à l’agenda, afin de maintenir l’engagement des équipes. D’ores et déjà, il a été décidé que le retour sur les lieux de travail physiques ne s’effec tuerait pas avant le 7 septembre. « Nous allons prendre le temps de voir comment les choses évoluent », note Roger Plamondon. DES PRÉVISIONS NUANCÉES Concernant l’avenir du marché immobilier, Roger Plamondon entrevoit des résultats nuancés. « Le secteur industriel est probablement celui qui va

MÉLANIE DUSSEAULT

ROGER PLAMONDON Président, Groupe Immobilier

le mieux tirer son épingle du jeu. Cela allait déjà très bien avant la pandémie, mais je crois qu’il sera encore plus vigoureux ensuite, puisqu’on souhaite rapatrier plusieurs types de production en territoire québécois. » En effet, outre de graves lacunes dans le système de soins aux aînés, la crise actuelle a également fait ressortir la nécessité d’être le plus autosuffisant possible sur les plans alimentaire et manufacturier. Pour le secteur du bureau, il note que dans l’indus trie, les avis sont partagés. « Certains disent que la taille des bureaux sera réduite à cause de l’implantation et du maintien à long terme du télétravail. D’autres croient que les mesures de distanciation sociale feront en sorte qu’on aura besoin de beaucoup d’espace. En ce qui me concerne, je pense que, comme bien souvent, le résultat sera situé entre les deux. Mais le télétravail va demeurer, tant et aussi longtemps qu’il n’y aura pas de vaccin », indique Roger Plamondon. IMMOBILIER COMMERCIAL : : JUIN – JUILLET 2020

DOSSIER SPÉCIAL EN MODE SOLUTIONS

« Le secteur industriel est probablement celui qui va le mieux tirer son épingle du jeu. Cela allait déjà très bien avant la pandémie, mais je crois qu’il sera encore plus vigoureux ensuite. » – Roger Plamondon

IKEA (centre de distribution de Beauharnois)

Néanmoins, les nouvelles normes et habitudes sanitaires apporteront sans doute des modifica tions durables en milieu de travail. « Il faudra rendre les environnements plus sûrs, par exemple en installant des systèmes de ventilation plus efficaces, en nettoyant davantage. Il n’y a pas de recette infaillible, mais il faut mettre toutes les chances de notre côté pour minimiser les impacts du virus », dit-il. Et à moins d’une deuxième vague de grande envergure, il n’anticipe pas de changements

BROCCOLINI

Cela dit, rien ne peut remplacer la chaleur humaine ; selon lui, les gens vont continuer à se rassembler, même si c’est de façon limitée. « On instaurera peut-être des horaires en rotation, les employés rentreront au bureau une semaine sur deux, par exemple, ou sur la base de quelques journées hebdomadaires. Plusieurs avenues sont possibles. Mais je suis sûr que les bureaux vont rester une partie intégrante des opérations des entreprises », prévoit-il.

BROCCOLINI

Le mégachantier du 628, rue Saint-Jacques (le Victoria sur le parc et le siège social de la Banque Nationale) 14

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profonds quant aux besoins en superficies de bureaux. Enfin, du côté du résidentiel, la pandémie pourrait générer son lot de transforma tions. « Cela va probablement changer des choses en matière de design intérieur, par exemple en intégrant un espace de travail dans la maison, mais aussi un accès à l’extérieur, ne serait-ce qu’un balcon. Dans les immeubles à condos, on pourrait aussi voir apparaître des zones déterminées pour la livraison des colis et des commandes d’épicerie », suppose-t-il. D’ailleurs, avant la crise, Broccolini avait déjà commencé à planifier des espaces de télétravail dans les zones communes de ses projets résidentiels, ainsi que des aires vouées à la réception des paquets. Se qualifiant de réaliste sans être trop pessimiste ni trop optimiste, « pas de lunettes noires, mais pas de lunettes roses non plus ! », Roger Plamondon estime que la crise que nous traversons actuellement permet, somme toute, de revenir aux élé ments fondamentaux. « C’est l’occasion de nous rappeler à quel point nos ressour ces humaines sont importantes, et nous réalisons combien la contribution de tous est essentielle. Assurément, nous allons travailler ensemble à trouver des solutions », conclut-il.

DEBBY DOKTORCZYK présidente

PATRICE GROLEAU propriétaire

Agence immobilière #1 en vente et marketing de projets immobiliers www.mcgillimmobilier.com

Agence immobilière commerciale, division spécialisée de McGill immobilier et en collaboration avec Engel & Völkers Montréal/Québec www.mcgillcommercial.ca

Géant mondial de la vente et l’achat de propriétés de luxe depuis 1977 www.montreal.evimmobilier.com | www.quebec.evimmobilier.com

BROCCOLINI

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DOSSIER SPÉCIAL EN MODE SOLUTIONS

DEVIMCO

EN MODE COMPLÈTEMENT VIRTUEL PAR MARTINE LETARTE, JOURNALISTE

« Au début de la crise, les ventes et les locations ont baissé de moitié environ, mais elles n’ont jamais arrêté parce que nous sommes rapidement passés en mode complètement virtuel et maintenant, avec le déconfinement progressif, nous sentons la relance. La demande est là. » Ces mots positifs sont de Marco Fontaine, viceprésident développement, résidentiel et marketing, chez Devimco. Le promoteur immobilier, qui s’est fait connaître du grand public en construisant le Quartier DIX30, à Brossard, a adopté il y a plusieurs années la formule des complexes à usage mixte, où se côtoient du résidentiel, du commercial, des bureaux et, parfois, de l’hôtellerie. « Notre projet Solar, à Brossard, comporte environ 80 % de résidentiel et 20 % d’espace commercial et de bureaux, précise M. Fontaine. Maestria, dans le Quartier des spectacles à Montréal, avec ses hautes tours de condominiums, offrira davantage de résidentiel. La proportion varie d’un projet à un autre. » L’entreprise acquiert les terrains pour ses projets, s’occupe de la conception, de la construction, du marketing, de la vente, de la location et elle gère aussi ses immeubles. Le confinement a donc eu un impact sur les différents services de l’entreprise. Pour gérer le tout, les employés du siège social ont rapidement adopté le télétravail. « On a créé une cellule de crise et l’on avait deux rencontres (virtuelles, bien sûr !) par jour : une le matin et une après le point de presse de François Legault pour s’assurer de toujours rester aligné avec ce qui était demandé », indique M. Fontaine. L’entreprise a dû rapidement fermer les chantiers de construction et les sécuriser, avant de les rouvrir en s’assurant de respecter toutes les normes sanitaires. Il a aussi fallu faire appliquer les mesures d’hygiène et de distanciation physique dans les bureaux. De plus, Devimco a dû discuter et signer des ententes avec ses locataires commerciaux frappés de plein fouet par la crise.

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DEVIMCO

MARCO FONTAINE Vice-président développement, résidentiel et marketing

VISITES, TRANSACTIONS ET COLLABORATION EN MODE VIRTUEL Le secteur résidentiel a aussi été bousculé. Lorsque les employés du bureau de vente et location ont vu leur volume d’affaires diminuer, ils se sont occupés de répondre aux questions et aux inquiétudes des clients, notamment en raison de la fermeture des chantiers de construction. Il faut dire que Devimco a plusieurs projets en cours, dont trois sur le point d’être livrés : Amati et St Ann dans Griffintown et Alexander, au cœur du Square Children’s, le projet commercial déployé sur l’ancien site de l’Hôpital de Montréal pour enfants.

Le campus d’affaires au cœur de la ville

Place Ville Marie est beaucoup plus qu’une tour. C’est un milieu de vie où la gastronomie, la culture et l’art de vivre se côtoient. C’est un campus d’affaires où un réseau de visionnaires s’unissent pour façonner l’avenir.

Découvrez un réseau de possibilités : David Salomon-Lima david.lima@ivanhoecambridge.com | 514 841-7669

DOSSIER SPÉCIAL EN MODE SOLUTIONS

DEVIMCO

Confiante en l’avenir, Devimco a annoncé en mai la construction de quatre tours résidentielles dans le centre-ville de Longueuil avec des basilaires commerciaux, le plus grand projet économique (500 millions de dollars) annoncé au Québec depuis le début de la pandémie.

Malgré un rythme ralenti, Devimco n’a jamais arrêté de réaliser des ventes et de faire des locations pendant le confinement. « Nous nous sommes retournés très rapidement pour tirer profit de la technologie et offrir des visites virtuelles à nos clients, créer des brochures virtuelles et bâtir aussi tout un cheminement d’achat de condo en mode virtuel, avec la signature sécurisée du contrat », explique Marco Fontaine. Un mode de fonctionnement qui continuera d’être grandement utilisé tant que la menace de la COVID-19 planera, ainsi que pour faciliter les transactions avec les gens de l’étranger. À travers tous ces changements, Devimco a multi plié les efforts pour s’assurer de bien communiquer avec ses employés, ses clients, ses fournisseurs et ses sous-traitants. « On a été chanceux, tout le monde a continué d’être actif, et le travail à distance se passe bien », affirme Marco Fontaine qui a été consultant pendant plusieurs années pour le volet résidentiel de Devimco avant d’y devenir vice-président il y a deux ans. L’entreprise reste toujours à l’affût d’investis sements possibles et continue de faire avancer ses projets. Elle a d’ailleurs annoncé en mai la

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construction de quatre tours résidentielles dans le centre-ville de Longueuil avec des basilaires commerciaux, le plus grand projet économique (500 millions de dollars) annoncé au Québec depuis le début de la pandémie. « C’est certain que la crise actuelle nous pousse à revoir plusieurs éléments dans nos projets, comme les espaces communs qui doivent être adaptés, affirme M. Fontaine. On pense aussi à des solutions pour avoir le moins de contacts possible, comme l’ascenseur qu’on contrôle par une carte d’accès ou par une application. Il faut également revoir nos unités résidentielles pour les rendre plus adaptées au télétravail, tout en gardant une superficie, donc un prix, raisonnable. » Alors que Devimco a su avancer en pleine crise, Marco Fontaine a envie de dire à ses équipes de continuer à être flexibles et efficaces. « C’est ce qui a fait toute la différence », affirme-t-il. Puis, il s’adresse aux différents acteurs de l’industrie afin qu’ils demeurent positifs : « Il faut apprendre de la pandémie et s’adapter, les gens veulent acheter, et le marché va reprendre. Le déconfinement aidera; si l’on a un vaccin, ce sera encore mieux, mais on peut vivre une belle relance. »

GROUPE ALFID

PROTOCOLE SANITAIRE ET AFFICHAGE DYNAMIQUE PAR MARTINE LETARTE, JOURNALISTE

« Nous avons adopté un protocole sanitaire et installé de la signalisation et de l’affichage dynamique dans tous nos immeubles. L’enjeu principal consiste à nous assurer que les consignes sont claires afin que chaque locataire puisse revenir au travail de façon sereine, parce qu’on sait que tant qu’il n’y aura pas de vaccin, on ne reviendra pas comme avant. » C’est ce qu’explique Joël Chareyron, vice-président stratégies et affaires au Groupe Alfid. Cette entreprise de gestion d’immeubles fondée en 1983 par Jean-Jacques Laurens, toujours en poste comme président, s’occupe de près de quatre millions de pieds carrés de locaux pour bureaux et d’espaces commerciaux, dont le 500, place d’Armes et l’Îlot Balmoral. L’entreprise, qui compte plus de 350 employés, gère aussi plus de 1 500 appartements dans la région de Montréal. Le Groupe Alfid offre à ses clients une gestion à 360 degrés grâce à ses filiales intégrées de climatisation, chauffage et ventilation, d’entretien ménager, de sécurité et de construction d’espaces intérieurs. L’entreprise accompagne également ses partenaires privés et publics dans l’investissement immobilier par l’intermédiaire de sa filiale de courtage. « Nos effectifs peuvent couvrir l’ensemble des besoins de nos clients », affirme Joël Chareyron qui a créé et dirigé pendant 10 ans une entreprise de construction et d’entretien dans le secteur de l’immobilier commercial en France, avant de venir au Québec en 2018 et de rejoindre le Groupe Alfid.

GROUPE ALFID

JOËL CHAREYRON Vice-président stratégies et affaires

La Ville de Montréal accroît ses droits

En connaissez-vous les impacts ? Laissez nos juristes analyser les obligations additionnelles visant le logement abordable, le droit de préemption et les frais de parc.

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DOSSIER SPÉCIAL EN MODE SOLUTIONS

UN PROTOCOLE RIGOUREUX Les activités quotidiennes du Groupe ont bien sûr été bouleversées par la pandémie de COVID-19 à la mi-mars. Alors que le siège social à Montréal, avec sa quarantaine d’employés, passait au mode télétravail, il a dû mettre en œuvre un plan d’intervention pour l’ensemble de ses édifices en suivant les consignes du gouvernement et de l’Organisation mondiale de la santé. Le protocole touche la désinfection fréquente des points de contact, la mise en place de sens uniques pour la circulation dans les immeubles et l’identification de portes pour les entrées et les sorties afin d’éviter les croisements. Les livraisons de nourriture ont aussi été stoppées

Le 500 Place d’Armes à Montréal 20

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GROUPE ALFID

dans le hall d’entrée des immeubles pour éviter d’augmenter le risque de contamination, avec certaines exceptions, comme la livraison d’épicerie pour des personnes âgées. Des bannières ont aussi été installées à l’entrée de chaque immeuble pour rappeler les consignes du gouvernement, comme respecter la distanciation de deux mètres et tousser dans son coude. Une seule personne est permise par salle de bain, et des directives pour l’utilisation des cuisines communes et des machines à café ont été affichées. Des agents de sécurité s’assurent du respect des consignes. « Pour bien gérer les flux, nous avons sondé nos locataires afin de connaître la date de retour de leurs employés, explique M. Chareyron. L’utilisation

GROUPE ALFID

partielle de nos édifices par des services essentiels et le déconfinement progressif nous aident à éprouver nos méthodes pour que le retour se fasse en douceur. » DES CHANGEMENTS DÉFINITIFS ? La crise a généré son lot d’incertitudes et un besoin constant d’adaptation. D’ailleurs, Joël Chareyron lève son chapeau au personnel de la résidence de personnes âgées gérée par le Groupe Alfid, aux équipes d’entretien ménager, aux équipes de sécurité, ainsi qu’à l’ensemble des salariés du Groupe. « Ça prenait une bonne dose d’abnégation et de courage pour continuer à venir travailler alors que tout le monde était en confinement, déclare-t-il. Les conditions de travail des employés étaient compliquées et tout le Groupe Alfid leur est reconnaissant d’avoir relevé le défi. » Il est aussi temps de se demander ce qu’on gardera de cette expérience de pandémie. « Par exemple, notre équipe d’entretien ménager jouera un rôle majeur dans les prochains mois et dans les années à venir, mentionne Joël Chareyron. Les efforts déployés actuellement pourraient même devenir la norme. Cette filiale intègre déjà beaucoup de personnel, mais elle pourrait être appelée à grandir encore. » Alors que les baux dans l’immobilier com mercial sont généralement à long terme, le Groupe Alfid n’entrevoit pas à court terme de départs massifs des locataires, même si plusieurs ont vu qu’ils pouvaient fonctionner en télétravail. Joël Chareyron ne croit pas d’ailleurs que les organisa tions passeront à 100 % à cette forme de travail pour des raisons d’engagement des employés, de confort, sans oublier l’aspect humain qui est la pierre angulaire de la réussite de toute organisation. « Toutefois, je crois qu’il faudra faire évoluer la façon dont on exploite les espaces, en donnant plus de flexibilité et de modularité », estime-t-il.

« Ça prenait une bonne dose d’abnégation et de courage pour continuer à venir travailler alors que tout le monde était en confinement, déclare-t-il. Les conditions de travail des employés étaient compliquées et tout le Groupe Alfid leur est reconnaissant d’avoir relevé le défi. » – Joël Chareyron

On entretient des bureaux, des collèges, des hopitaux, des usines, des centres commerciaux... Mais surtout, de bonnes relations.

À ce titre, le Groupe Alfid travaille déjà sur des technologies innovantes à mettre à la disposition de ses locataires.

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DOSSIER SPÉCIAL EN MODE SOLUTIONS

FONDS DE PLACEMENT IMMOBILIER COMINAR

ÉQUILIBRER LA COMPOSITION DE SES CENTRES COMMERCIAUX SUR LA MÊME LANCÉE QU’AVANT LA PANDÉMIE PAR JOHANNE LANDRY, JOURNALISTE

« Le commerce de détail est depuis toujours en évolution. On continue d’équilibrer la composition de nos centres commerciaux sur la même lancée qu’avant la pandémie. » Marie-Andrée Boutin a une longue expérience de l’immobilier et du commerce de détail. Un parcours qui passe par Provigo, Steinberg, Cadillac Fairview et 23 ans chez Aldo où, en plus de s’occuper de l’expansion de la chaîne, elle a aussi vu au développement du portefeuille immobilier de la famille Bensadoun. La force des actifs commerciaux de Cominar, fait-elle valoir, réside dans leur localisation, notamment près des stations du futur Réseau express métropolitain, comme la Gare Centrale à Montréal et le terminus Panama à proximité du Mail Champlain ; près des grands axes routiers dans d’autres cas ; ou encore près des réseaux de transports collectifs qui se développent à Montréal et à Ottawa. Le portefeuille de Cominar se répartit pour 34 % dans le commerce de détail, environ 40 % dans les immeubles de bureaux et 26 % dans les édifices industriels et flex. RELEVER DES DÉFIS MAJEURS ET ÊTRE EN MODE SOLUTIONS Fermés depuis le 22 mars, les centres commerciaux hors de la grande région métropolitaine étaient à leur premier jour de réouverture au moment de l’entrevue. Pour vivre avec la présence du coronavirus, ils se sont adaptés. Stations de lavage de mains, réduction du nombre de portes pour entrer dans les mails et en sortir, circulation à sens unique, certains lavabos condamnés dans les salles de bain afin que les gens demeurent à deux mètres les uns des autres, ascenseurs réservés aux personnes à mobilité réduite, enlèvement du mobilier pour éviter les rassemblements. « Les mails sont quand même vastes. Nous avons augmenté les équipes de maintenance, et des agents de sécurité sont présents pour assurer que 22

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MARIE-ANDRÉE BOUTIN Vice-présidente exécutive, stratégie et exploitation, commerce de détail

notre accueil demeure chaleureux et courtois tout en respectant les mesures recommandées par la Santé publique. Nous appliquons une surveillance pour éviter les débordements », explique MarieAndrée Boutin. Une fermeture des magasins pendant une durée aussi longue, un peu plus de deux mois, c’est du jamais vu. Et la situation a généré son lot de défis. L’incertitude a pesé sur les commerces de détail et sur les exploitants de centres commerciaux. « Ça a été rapide, et des questions ont surgi », raconte Marie-Andrée Boutin. Combien de temps durerait la fermeture ? Quelles seraient les conditions de réouverture ? Qu’allait-il arriver des stocks, des loyers, de l’aide gouvernementale ?

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COMINAR

« Le commerce de détail, c’est une industrie en évo lution depuis sa naissance, observe Marie-Andrée Boutin. Si, à une époque, on a cru que les Eaton, Simpson ou Sears étaient des géants immortels, ils ont tout de même disparu. D’autres joueurs répondant à des besoins différents les ont remplacés. Et ça continue. Dans nos centres commerciaux, nous allons poursuivre nos objectifs de transformation. »

Comment l’équipe de Cominar s’est-elle mise en mode solutions ? En demeurant près des détaillants, en communiquant avec eux régulièrement, répond Mme Boutin : « Les instructions que j’ai données, tant pour la location que pour l’exploitation, c’est de travailler avec nos détaillants. S’ils ont de bonnes idées, qu’elles sont réalisables en respectant les directives de la Santé publique, on le fait. » Elle cite par exemple les restaurants du Centropolis qui, dès

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COMINAR

que ce sera permis, rouvriront en respectant la distanciation avec des terrasses agrandies, entre autres sur des sections de rues rendues piétonnières.

enjeux du commerce de détail, il y a toute une liste d’actions qui mènent vers des solutions, vers la résilience.

Ententes pour le report de paiement de loyers, encouragement à recourir au programme fédéral d’aide aux petites entreprises pour les détaillants et travail auprès des instances gouvernementales pour les aider à comprendre les contextes et les

La réouverture des magasins ayant pignon sur rue, effectuée avant celle des centres commerciaux, est d’ailleurs de bon augure. « Les consommateurs étaient présents, moins nombreux peut-être, mais les chiffres de vente montrent que le taux de

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DOSSIER SPÉCIAL EN MODE SOLUTIONS

conversion est supérieur à ce qu’il était avant la pandémie. Les clients y vont pour acheter », souligne Marie-Andrée Boutin. TRAVAILLER ENSEMBLE ET ÊTRE SOLIDAIRES « Tout le monde a appris de cette expérience. Le milieu médical, le gouvernement, les joueurs de chaque secteur économique. Si nous développons une certaine connaissance et une meilleure compréhension des pandémies, de la façon dont elles se propagent et de la manière de nous protéger, nous pourrons comme société faire face à ce risque qui peut-être se répétera un jour, sans devoir arrêter toute la machine économique et mettre la vie sur pause. Mais pour continuer de fonctionner si ce genre d’événement se reproduit, il faudra travailler ensemble », exprime Marie-Andrée Boutin. Elle poursuit : « Relancer la composition des centres commerciaux, c’était mon plan d’attaque avant la pandémie de toute façon. Certaines catégories de magasins ont moins besoin d’être présentes et d’autres doivent l’être davantage. Nous avons plusieurs ententes avec des épiceries qui ouvriront prochainement dans nos centres. Même chose pour la restauration et pour des gymnases à vocations différentes ; ce sera peut-être plus long que ce que prévoyait le plan initial, mais nous continuons sur cette lancée. » Son message d’encouragement ? « On continue, dit-elle. Dans la solidarité avec nos détaillants pour nous en sortir ensemble. Et je dirais la même chose aux autres acteurs de l’industrie. Durant la crise, nos équipes ont été en contact avec des compétiteurs, et nous avons travaillé sur une base plus solidaire que jamais. »

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DONNÉES EN IMMOBILIER

TRANSACTIONS IMMOBILIÈRES SECTEURS COMMERCIAL ET MULTIRÉSIDENTIEL Joanie Fontaine Experte invitée

Économiste chez JLR et blogueuse pour le journal Les Affaires, Joanie Fontaine analyse le marché immobilier. Ses études sont publiées sur blog.jlr.ca et citées régulièrement par d’importantes publications québécoises. Elle puise ses informations dans la base de données de JLR comptant plus de 7 millions de transactions immobilières analysées depuis 1986 et publiées au Registre foncier.

La pandémie de COVID-19 a considérablement perturbé l’économie et le marché immobilier. Néanmoins, comme il y a un certain délai entre une offre d’achat acceptée et la publication de la vente au Registre foncier, l’impact de la pandémie sur le nombre de transactions tardera à se voir dans les statistiques. Entre mars et avril 2020, selon les actes publiés au Registre foncier du Québec et colligés par JLR, société d’Equifax, 110 propriétés multirésidentielles ont été vendues plus d’un million de dollars comparativement à 95 transactions à la même période l’année précédente. En ce qui concerne les propriétés à vocation commerciale ou industrielle, 104 ventes de plus d’un million de dollars ont été effectuées au cours des deux premiers mois de 2020, ce qui constitue une baisse de 7 % par rapport à la même période en 2019. PROPRIÉTÉS COMMERCIALES ET INDUSTRIELLES L’entreprise de Vincent Chiara a vendu l’immeu ble du 16, place du Commerce, à l’Île-des-Sœurs (arrondissement de Verdun) pour une somme d’un peu plus de 48 M$. L’entreprise avait acquis la propriété il y a un peu plus de trois ans au coût de 16,5 M$. À ce moment, l’immeuble allait perdre son locataire unique, Pages Jaunes, selon un article de La Presse datant de janvier 2017. La deuxième plus grosse transaction, quant à elle, concerne le 400, avenue Michel-Jasmin à Dorval. L’Aéroport de Montréal l’a acquis de Service transport André Marcoux à un prix de 24 M$.

IMMOBILIER COMMERCIAL : : JUIN – JUILLET 2020 33_Conciergerie SPEICO inc.indd 1

SECTEUR MULTIRÉSIDENTIEL En mars et avril 2020, trois transactions ont franchi la barre des 10 M$ dans le Top 15 des ventes de propriétés mulirésidentielles. La transaction au haut du classement concerne un immeuble situé au 740, rue Fortier, dans l’arrondissement Saint-Laurent à Montréal, vendu 35,2 M$ par la Fiducie Anna Fiszer aux Propriétés Catera inc. Les deux entités déclarent avoir leur siège social lui aussi situé dans l’arrondissement de Saint-Laurent. Le deuxième immeuble le plus cher du classement, vendu 29,75 M$, affiche aussi le prix le plus élevé par logement (291 667 $). Située au 2130, rue Laforce à Ville-Marie, la propriété a été acquise par Cons Properties 12 inc.

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TOP 15 DES VENTES COMMERCIALES ET INDUSTRIELLES* ADRESSE

ARRONDISSEMENT / VILLE

PRIX

TAILLE (M2)

PRIX / M2

–

16, place du Commerce

Verdun, Montréal

48 005 430 $

–

400, av. Michel-Jasmin

Dorval

24 000 000 $

1 307

3270, boul. Saint-Elzéar Ouest

Laval

23 511 658 $

–

1472-1478, rue Sainte-Catherine Ouest

Ville-Marie, Montréal

17 500 000 $

1 641

10 664 $

10000, boul. Ray-Lawson

Anjou, Montréal

11 160 000 $

7 709

1 448 $

3400, boul. Industriel

Sherbrooke

10 185 000 $

–

115, rue Champlain

Gatineau

9 500 000 $

2 824

3 365 $

4225, aut. Transcanadienne

Pointe-Claire

9 500 000 $

5 219

1 820 $

5600, ch. de la Côte-de-Liesse

Mont-Royal

9 250 000 $

5 599

1 652 $

1135, aut. Chomedey Est

Laval

9 200 000 $

–

390, rue du Bord-de-l’Eau Ouest

Longueuil

7 650 000 $

–

471, boul. Curé-Labelle

Laval

6 950 000 $

1 526

4 554 $

5311, av. Crowley

Côte-des-Neiges / Notre-Dame-de-Grâce, Montréal

6 900 000 $

1 309

5 271 $

742, rue William

Ville-Marie, Montréal

6 850 000 $

931

7 358 $

339, rue Principale

Cowansville

6 700 000 $

–

18 368 $

–

TOP 15 DES VENTES DE MULTIPLEX* ADRESSE

ARRONDISSEMENT / VILLE

NOMBRE DE LOGEMENTS

PRIX

PRIX / PORTE

TAILLE (M2)

PRIX / M2

740, place Fortier

Saint-Laurent, Montréal

35 200 000 $

188

187 234 $

14 957

2 353 $

2130, rue Laforce

Ville-Marie, Montréal

29 750 000 $

102

291 667 $

–

125-185, rue Lyette

LaSalle, Montréal

12 100 000 $

105

115 238 $

–

1022-1082, rue Jogues

Sherbrooke

5 320 000 $

77 101 $

–

9251-9257, rue Airlie

LaSalle, Montréal

4 700 000 $

94 000 $

3 201

1 468 $

3585, rue Bélanger

Villeray / Saint-Michel / Parc-Extension, Montréal

4 585 000 $

123 919 $

2 454

1 869 $

4550, av. Walkley

Côte-des-Neiges / Notre-Dame-de-Grâce, Montréal

4 000 000 $

117 647 $

2 726

1 467 $

600-610, boul. Sainte-Foy

Longueuil

3 500 000 $

218 750 $

–

4121, rue de Mentana

Plateau-Mont-Royal, Montréal

3 125 000 $

125 000 $

1 259

2 481 $

3092, rue Goyer

Côte-des-Neiges / Notre-Dame-de-Grâce, Montréal

2 960 000 $

140 952 $

1 178

2 514 $

133-135, rue Saint-Eustache

Saint-Eustache

2 835 000 $

74 605 $

–

369, rue Notre-Dame

Repentigny

2 755 000 $

88 871 $

–

1150, rue Nadeau

Saint-Jean-sur-Richelieu

2 580 000 $

86 000 $

–

805, 25e Avenue

Lachine, Montréal

2 560 000 $

121 905 $

1 478

1 732 $

2290, rue Sherbrooke Est

Ville-Marie, Montréal

2 300 000 $

153 333 $

949

2 423 $

* mars et avril 2020

Note : Les ventes multiples, les ventes liées et les ventes indivises sont exclues de ces deux tableaux. IMMOBILIER COMMERCIAL : : JUIN – JUILLET 2020

RÉAMÉNAGEMENT DE BUREAUX

À QUOI RESSEMBLERONT LES FUTURS BUREAUX ? PAR ANNE-MARIE TREMBLAY, JOURNALISTE

Alors que la crise de la COVID-19 a frappé de plein fouet le monde, comment les milieux de travail pourront-ils s’adapter ? De quelle façon la pandémie influera-t-elle sur l’aménagement des espaces de travail ? Quels sont les enjeux à surveiller et, surtout, les solutions pouvant être mises en place pour faire face à cette réalité ? Le point de vue d’Annie Daniel, associée gestionnaire chez Kiva Design + Architecture.

i la pandémie a pris tout le monde de court, pour le moment, impossible d’en prédire la fin, a rappelé d’emblée Annie Daniel lors d’une présentation virtuelle aux membres du Club Saint-James. « Les changements dans nos habitudes de vie et de travail dureront-ils trois mois, six mois, un an ou indéfiniment ? On ne le sait pas encore. » Mais chose certaine, alors que les immeubles de bureaux devront ouvrir leurs portes tôt ou tard, plusieurs mesures transformeront le visage du monde du travail. L’HYGIÈNE AU PREMIER PLAN Déjà, la crise de la COVID-19 pose de multiples défis aux gestionnaires d’immeubles de bureaux, qui devront composer avec des mesures d’hygiène accrues. « Les propriétaires devront redoubler d’efforts pour s’assurer de nettoyer et de désinfecter les halls d’entrée et autres espaces communs », a expliqué la spécialiste. La gestion des ascenseurs demeure également problématique, puisque le nombre de passa gers risque d’y être limité. « Une des questions qui se posent actuellement, c’est de savoir qui sera responsable de l’application de ces mesures.

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ANNIE DANIEL Associée gestionnaire Kiva Design + Architecture

en arrivant le matin, on risque de créer de longues files d’attente. » Il faudra donc prévoir des stations de lavage ou des distributeurs de désinfectant à la réception, mais aussi ailleurs dans les aires de travail, comme à l’entrée de certains bureaux. « Une personne qui viendrait signer un document, par exemple, pourrait d’abord se laver les mains », illustre Annie Daniel. DES MESURES TEMPORAIRES Les espaces de travail devront également être revus pour respecter les nouvelles mesures de distanciation sociale. Mais pour le moment, nul besoin de transformer vos bureaux de A à Z, souligne la spécialiste : « Il est possible d’apporter quelques ajustements au mobilier existant en fonction des nouvelles règles. Surtout qu’on ne sait pas si ces changements seront temporaires ou non. » Par exemple, à court terme, elle suggère de s’inspirer des épiceries et d’ajouter des barrières physiques entre les gens, comme des panneaux en acrylique transparent.

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Est-ce que ce sera le gestionnaire de l’immeuble, la personne elle-même ou son employeur ? », s’interroge Mme Daniel. De plus, le nombre de salles de bain actuel risque d’être insuffisant, ajoute-t-elle : « Ces installations ont été prévues selon le nombre d’occupants d’un immeuble. Mais en demandant à tout le monde de se laver les mains

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RÉAMÉNAGEMENT DE BUREAUX

Autre solution possible : réduire la présence des employés dans les espaces de travail, en maintenant une part de télétravail. « On peut alors penser à une disposition en damier, en alternant un bureau occupé et un autre qui ne l’est pas », explique Annie Daniel. D’ailleurs, la firme Kiva Design + Architecture utilise un algorithme pour déterminer les places qui doivent rester libres, à partir d’un simple plan. Dans la même veine, les employeurs devront revenir à des postes assignés pour leurs employés.

UNE VISION À LONG TERME Utilisation de matériaux antibactériens, stations de lavage intégrées au mobilier, panneaux de plexiglas ajustables, cubicules nouveau genre et éléments démontables pour en faciliter le nettoyage : à plus long terme, le mobilier de bureau pourrait également être repensé, comme le montre la nouvelle collection présentée par la compagnie Haworth. « L’entreprise tente également de prendre en compte le bien-être des employés, en leur proposant des aménagements qui répondent à leurs besoins physiques, émotionnels et cognitifs », décrit Annie Daniel. Des bureaux où l’on peut s’installer assis ou debout, des stations de travail qui permettent l’isolement ou la collaboration à distance, des sofas ou des espaces style terrasse cloisonnée font partie de ces idées inspirantes. L’apport du télétravail pourrait aussi changer la donne. « L’environnement physique risque de refléter cette donnée, et les entreprises pourraient laisser aller une partie de leurs pieds carrés », indique aussi Mme Daniel. Toutefois, il est un peu tôt pour tirer des conclusions, alors que certaines organisations ne peuvent fonctionner en télétravail ou ont opté pour des bureaux très près les uns des autres. Sans compter celles qui jongleront avec la croissance de leurs activités. Par contre, les bureaux situés au rez-de-chaussée pourraient coûter plus cher que ceux logés en haut des tours, estime-t-elle. L’UTILISATION DE LA TECHNOLOGIE Si elle suscite de la réticence chez certains, l’utilisation de la technologie peut s’avérer utile pour limiter les risques de transmission de la COVID-19, rappelle celle qui a développé un laboratoire d’intelligence artificielle au sein de la firme Kiva Design + Architecture. « Au campus Huawei, à Shenzhen, les visiteurs peuvent entrer à l’université grâce à l’identification des plaques d’immatriculation et à la reconnaissance faciale », affirme-t-elle. Cette collecte de données permet d’augmenter la sécurité des lieux.

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Sans aller aussi loin, il est possible d’installer des caméras thermiques permettant de détecter un employé fiévreux et de l’inviter à retourner à la maison si c’est le cas. « On peut également cibler par caméra les endroits à haut risque dans votre entreprise, par exemple la porte la plus souvent utilisée ou les secteurs les plus fréquentés, et demander à vos équipes d’entretien d’augmenter la fréquence de nettoyage de ces secteurs », indique Annie Daniel. Autant d’éléments qui pourraient apparaître dans les bureaux post-COVID qu’il faut actuellement réinventer.

FOCUS

LE TÉLÉTRAVAIL

LA SOLUTION MIRACLE ? PAR ANNE-MARIE TREMBLAY, JOURNALISTE

Le coût des locaux pour bureaux représente un poste de dépenses très important pour les entreprises, si bien que plusieurs pourraient être tentées d’opter pour le télétravail dans le but d’économiser. Mais c’est un pensez-y bien, avertit Marie-Hélène Côté, psychologue d’affaires et coach exécutive. « Il faut bien évaluer la situation, non seulement en ce qui concerne les aspects financiers, mais également du point de vue humain. »

lors que la crise de la COVID-19 a forcé la plupart des employés à adopter le télétravail, plusieurs en ont découvert les vertus, comme la flexibilité d’horaire et de tâches, ainsi que l’augmentation de l’autonomie. Des avantages pour certains. « Ceux qui ont un emploi demandant beaucoup de concentration apprécient le fait d’être à la maison, sans dérangements, alors que ça peut être plus compliqué dans un bureau à aires ouvertes », cite en exemple la psychologue qui est à la tête de Côté psychologie d’affaires et consultante pour la firme Ascendis Conseils. UN BÉMOL AU TÉLÉTRAVAIL Par contre, cette formule ne convient pas à tous, nuance-t-elle. « C’est certain qu’il est difficile de gérer une équipe à distance, puisque les contacts sont réduits. Et c’est encore plus vrai actuellement, alors que ce changement n’était pas préparé. Plusieurs gestionnaires peinent à savoir comment vont leurs troupes dans cette crise. » De même, le télétravail semble moins adapté à ceux qui carburent à la collaboration, qui viennent d’arriver en poste, aux personnes qui ne bénéficient pas de conditions idéales pour travailler à la maison ou même à celles qui ont peu de vie sociale en

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MARIE-HÉLÈNE CÔTÉ Psychologue d’affaires et coach exécutive

À distance, on se coupe également des bienfaits des relations informelles alors que bien des problèmes trouvent leur solution dans une conversation autour de la machine à café ou au détour d’un corridor, illustre la coach : « En contexte de télétravail, nous n’osons peutêtre pas autant appeler nos collègues ou notre patron pour discuter des dossiers qui nous préoccupent. » Sans compter que les aires de bureaux, quand elles sont bien conçues, contribuent au bien-être et à la performance des employés. LES RELATIONS COMME CARBURANT La psychologue va plus loin : le passage au télétravail, s’il n’est pas bien réfléchi, a le potentiel de créer un déséquilibre sur la chimie du cerveau et de nuire ainsi à la productivité des employés. « L’être humain carbure à la connexion. Chaque fois qu’on rencontre une autre personne avec qui l’on a une interaction positive, cela stimule le cortex préfrontal, et l’on devient plus ouvert, plus confiant et plus efficace », décrit-elle. Ces contacts favorisent aussi la production d’ocytocine, une hormone qui augmente la capacité de réflexion, d’analyse, de créativité… ISTOCK PAR RICHLEGG

dehors du bureau. « Il ne faut pas oublier que le travail permet aussi de nourrir son sentiment d’appartenance et d’accomplissement, ce qui peut devenir plus complexe à distance. » En effet, s’il est possible de maintenir des relations, cela représente toutefois un défi en télétravail, et ce, malgré l’utilisation de la visioconférence, qui n’offre pas la même qualité d’interactions que les réunions en présentiel. « Certaines études montrent qu’il est difficile de décoder le langage non verbal dans une vidéo. Cela peut nuire à la compréhension et à la communication », explique MarieHélène Côté. Cette situation peut se révéler moins problématique dans un contexte où les gens sont habitués à collaborer. « Mais tout de même, l’effort requis pour rester devant un écran et pour déchiffrer les autres entraîne une fatigue qu’on ne ressent pas en personne », estime Mme Côté. Cette formule n’est pas non plus idéale pour le travail d’équipe, autour d’un plan par exemple, ou pour ce qui demande de la créativité, comme un remue-méninges. « Je pense aussi aux présentations devant un groupe. Habituellement, on peut voir la réaction de l’auditoire et s’ajuster en conséquence. Mais avec ce genre d’appli cations, c’est moins direct », ajoute la psychologue.

Certaines études démontrent que les travailleurs à distance sont plus productifs, même dans la situation actuelle. Mais à long terme, la psychologue craint plutôt l’épuisement des troupes, puisqu’il est possible d’enchaîner les réunions sur Zoom sans même prévoir de pause pour se déplacer d’une salle à l’autre. Il ne faut pas non plus oublier les enjeux liés à l’équilibre entre le travail et la vie personnelle. « Beaucoup de décideurs sont partagés entre l’efficacité de leurs employés et la perte de qualité des contacts », a remarqué Marie-Hélène Côté. LA RÉFLEXION AVANT L’ACTION D’où l’importance d’amorcer une réflexion sérieuse avant de réduire la superficie de ses locaux. « Oui, il y a beaucoup d’avantages au télétravail, mais aussi des inconvénients. Et si plusieurs entreprises réussissent très bien leur gestion à distance, il ne faut pas que ce soit une décision précipitée. De plus, il est difficile actuellement d’analyser les effets à long terme de cette situation de télétravail forcé », prévient Mme Côté. C’est pourquoi la psychologue suggère d’étudier de façon plus globale les impacts de ce changement avant d’agir : « Il faut également prendre le temps de sonder ses gestionnaires et ses employés, pour comprendre leurs attentes et leurs besoins. » Des éléments d’autant plus importants que les entreprises installées dans de grands bureaux vendent généralement des services et de l’expertise. Ils ne peuvent en aucun cas se permettre de négliger leur capital humain, conclut-elle. IMMOBILIER COMMERCIAL : : JUIN – JUILLET 2020

LE MEILLEUR RÉSEAU POUR REJOINDRE VOS CLIENTS ! VOLUME 10 | NUMÉRO 1

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VOLUME 13 | NUMÉRO 3 | JUIN – JUILLET 2020

L’INDUSTRIE EN MODE À QUOI SOLUTIONS RESSEMBLERONT LES FUTURS BUREAUX ?

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QUÉBEC

MARCHÉ DES TERRAINS VACANTS ET PROPRIÉTÉS À RECYCLER DANS L’AGGLOMÉRATION DE QUÉBEC Alain Roy, É.A.

Éric Jasniewicz Experts invités

Titulaire de cette chronique depuis plusieurs années, Alain Roy est diplômé de la Faculté des sciences de l’administration de l’Université Laval et membre de l’Ordre des évaluateurs agréés du Québec. Il a rejoint les rangs du Groupe Altus en 2000 et a été nommé directeur général du bureau de Québec en 2011. Membre de l’Ordre des évaluateurs agréés du Québec, Éric Jasniewicz a une expertise accrue portant sur les propriétés et les terrains institution nels. Comme conseiller en immobilier au bureau Altus de Québec, sa vingtaine d’années d’expérience dans des métiers connexes de l’immobilier (évaluation, gestion et valori sation d’immeuble, mise en location d’espaces) lui fournit des atouts dans l’analyse et l’accompagnement des projets.

Ces dernières années, la lutte contre l’étalement urbain et les restrictions visant la protection des milieux humides ont réduit les zones de développement alors que la croissance économique a accru la pression sur la valeur des terrains vacants et des propriétés à recycler disponibles sur le marché. Devenus rares, ils font l’objet de surenchères régulières autant de la part des promoteurs que de celle des constructeurs qui rivalisent pour obtenir le contrôle des sites les plus intéressants. De plus, dans ce contexte, certains emplacements ont même été conservés à long terme par des investisseurs avertis qui misent sur la croissance des valeurs et sur le fait qu’ils se font de plus en plus rares.

TERRAINS INDUSTRIELS Dans les parcs industriels centraux, la Ville de Québec a perdu sa maîtrise du marché, et la rareté de l’offre continue à majorer les indicateurs. Certaines transactions de ces 12 derniers mois reflètent des taux unitaires de 12 $ à 18 $ le pied carré suivant la configuration et la visibilité des terrains. Pour les terrains périphériques, les villes de Québec (parcs industriels de Beauport et Charlesbourg) et de Saint-Augustinde-Desmaures conservent toutefois une certaine maîtrise du marché avec des taux de 6 $ à 7,50 $ le pied carré. Elles deviennent par contre plus sélectives quant aux projets, et la fin programmée de cette offre laisse augurer une hausse des indicateurs sur cette catégorie d’actifs plus périphériques. Cette situation perdurera tant et aussi longtemps que la demande demeurera supérieure à l’offre. Devant cette pénurie, la Ville de Québec étudie plusieurs options, dont une requalification portant sur le parc industriel Saint-Malo et le développement de nouvelles zones déterminées dans le dernier Schéma d’amén agement et de développement (SAD) révisé de l’agglomération de Québec. Seulement, tous ces projets n’en sont qu’à leurs premières ébauches et ils mettront de nombreuses années avant de venir soutenir l’offre en terrains industriels. TERRAINS COMMERCIAUX La demande en terrains à vocation commerciale a longtemps été soutenue par des relocalisations issues de la pression multirésidentielle qui s’exerçait inexorablement au profit des terrains

ayant un zonage mixte. Certains emplacements se vendaient alors à des taux unitaires de 20 $ à 25 $. Ceux-ci reflétaient la valeur efficiente de leur environnement. Ce phénomène s’est raréfié en raison des ajustements qui touchent le secteur du commerce du détail et des consolidations qui s’y opèrent. Le nombre de pieds carrés commerciaux utilisés baisse inexorable ment, les vitrines de certaines artères commerciales historiques demeurent vides, et les centres commerciaux traditionnels éprouv ent des difficultés à relouer les emplacements laissés libres par le départ de certains détaillants. Seules les primes liées à certains usages précis, tels les concessionnaires automobiles, ont continué de tirer à la hausse la valeur de certains de ces actifs. Les commerces de produits périssables sem blaient jusqu’alors protégés de la vente en ligne. Le commerce électronique avait encore du mal à trouver la manière de distribuer efficacement des produits que le consommateur hésite à acheter sans les voir. Les ventes en ligne dans le secteur de l’alimentation étaient demeurées limitées malgré l’intérêt des géants de la distribution tel Amazon qui avait acquis notam ment la bannière Whole Foods en 2017. L’éclosion du coronavirus (COVID-19) devrait amener le consommateur à intégrer durable ment l’achat en ligne dans ses habitudes quotidiennes. Le télétravail, adopté par de nombreuses entreprises dans l’urgence pour maintenir leurs activités, devrait aussi s’imposer en raison des économies qu’il engendre, de la suppression IMMOBILIER COMMERCIAL : : JUIN – JUILLET 2020

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des pertes de temps liées aux déplacements et de la meilleure conciliation travail-famille qu’il offre. Ainsi, à long terme, l’achat en ligne devrait accroître sa pression sur tous les secteurs du marché, incluant l’alimentation et la restauration. En parallèle, tous les métiers dont la majorité des tâches s’effectuent devant un ordinateur devraient recourir au moins en partie au télétravail. Les bouleversements attendus sur le marché de l’immobilier commercial et de bureaux sont nombreux et devraient avoir un impact notable. Les taux d’inoccupation et les périodes d’absorption des nouveaux projets pourraient s’accroître quelque peu, et ces changements risquent de créer une obsolescence parmi les bâtiments plus âgés. Nous pouvons donc nous attendre minimalement à une stabilisation des valeurs de ce type d’actifs, ce qui devrait se répercuter sur la valeur marchande des terrains à vocation commerciale (actuellement de 12 $ à 20 $ le pied carré suivant les caractéristiques de l’emplacement). Néanmoins, une demande de nouveaux produits immobiliers pourrait profiter à certains emplacements dont les caractéristiques, autant physiques que plus subjectives orientées sur la qualité de vie, sont attirantes. TERRAINS RÉSIDENTIELS Paradoxalement, c’est sur le marché résidentiel que la Ville de Québec a accru son emprise. Elle est redevenue le maître d’œuvre des Écoquartiers d’Estimauville et de la Pointe-aux-Lièvres. Elle continue les acquisitions nécessaires au

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redéveloppement des sites. Sa participation active dans la relocalisation de plusieurs entreprises permet là aussi la requalification de certains sites (par exemple, l’usine Anacolor à Cap-Rouge). Cette attitude engagée de la Ville de Québec se reflète aussi dans l’acquisition de l’ancien poste d’Hydro-Québec (poste de la Reine) ou dans le redéveloppement du terrain de l’ancien aréna Gilles-Tremblay. En parallèle, la loi qui lui accorde le statut de capitale nationale a attesté sa plus grande flexibilité dans l’application des programmes d’habitation et de développement du logement social et communautaire. L’époque du développement intuitif au gré des projets est aujourd’hui révolue. En 2011, la Ville de Québec a lancé son Plan de mobilité durable et elle a fait le choix d’intégrer l’aménagement de son territoire à son réseau de transport (gestion intégrée de la mobilité). De nombreux boulevards se sont affirmés comme des corridors structurants autant dans le Plan métropolitain d’aménagement et de développement (PMAD) que sur le Plan de mobilité durable. La densification de ces corridors structurants s’est accompagnée d’une volonté de mixité des usages. Pour soutenir leur développement, la Ville de Québec a augmenté les hauteurs constructibles et soutenu la mixité des usages. En contrepartie, elle est devenue plus exigeante quant à la qualité des projets (aire de stationnement prohibée en façade, stationnement souterrain, logement proscrit en rez-de-chaussée, etc.). Ces coûts additionnels ont néanmoins été absorbés par la vitalité du marché des terrains.

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Le projet de condos Quartier Mosaïque dans le secteur Lebourgneuf

Quatre pôles à fort potentiel de développement ont été ciblés en regard des travaux portant sur le Réseau structurant de transport en commun de la Ville de Québec, soit les pôles Chaudière, Laurier, Lebourgneuf et Saint-Roch / ExpoCité. • Dévoilé en 2018, le projet de l’Îlot Mendel prévoyait un projet commercial prolongeant les bâtiments des détaillants IKEA et Décathlon. Une optimisation du site autour d’un projet résidentiel est actuellement sur la table à dessin. Ce secteur tirera ainsi directement profit du fait qu’il est desservi par le tramway qui y rejoindra son futur centre d’entretien et d’exploitation.

L’implantation de Développements Roussin 40

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QUARTIERMOSAIQUE.COM

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• Le prolongement de l’avenue Roland-Beaudin est clairement illustré dans le programme particulier d’urbanisme (PPU) du plateau centre de Sainte-Foy. Le désenclavement de ce cœur d’îlot situé du côté ouest de la route de l’Église a été jugé propice à un grand potentiel de densification même si des ajustements sont à finaliser. Ce secteur s’inscrit dans le prolongement des projets menés notamment sur le terrain de l’ancien marché public de Sainte-Foy (14 étages – 592 unités) ou du nouvel ensemble résidentiel situé au coin de la route de l’Église et de la rue Gabriel-Le Prévost (13 étages – 121 unités).

DÉVELOPPEMENTS ROUSSIN

• Le secteur de Lebourgneuf se trouve, de son côté, au cœur géographique de l’agglomération de Québec et constitue l’un de ses grands pôles d’emploi. En raison d’une effervescence toute particulière, le taux d’inoccupation des logements et le nombre de condominiums neufs, achevés et non vendus y demeurent supérieurs depuis plusieurs années par rapport au reste du territoire de la ville de Québec. Ce phénomène devrait s’accroître avec le lancement de projets majeurs tel le Quartier Mosaïque (2 200 unités d’habitation, 50 000 pi2 de locaux commerciaux et 180 chambres d’hôtel). Les Galeries de la Capitale se confortent comme étant le pôle d’attraction du secteur. • Dans le quartier Saint-Roch, après l’édification de la tour Fresk (169 unités), d’autres projets s’amorcent. L’un en deux phases, incluant une tour de 12 étages, devrait notamment accompagner l’agrandissement de l’hôtel Best Western. Le promoteur GM Développement va de l’avant avec la construction d’un nouvel immeuble de 12 étages sur le terrain de stationnement situé derrière le restaurant Ashton du boulevard Charest, à deux pas du supermarché Metro. Après avoir mené les projets le Kaméléon et le Gecko, le promoteur Synchro immobilier vise un autre projet de 71 unités résidentielles (12 étages) lui aussi en front du boulevard Charest.

STEPHANE GROLEAU

L’ancien marché public de Sainte-Foy fera place aux condos Le Sommet 3V

La tour Fresk dans le quartier Saint-Roch

Paradoxalement, en 2017-2018, il y a plus de personnes qui ont quitté l’agglomération pour les municipalités régionales de comté (MRC) voisines de la région administrative de la CapitaleNationale que de personnes qui ont délaissé ces MRC pour s’établir dans l’agglomération. Le solde démographique entre l’agglomération et ces MRC est donc négatif (- 450 personnes). Cette situation est principalement attribuable au groupe d’âge des 25-44 ans. En parallèle, l’accélération du vieillissement de la population et la croissance continue des ménages formés d’une seule personne ont alimenté la demande locative, affichant une accélération plus marquée ces dernières années. Avec l’arrivée graduelle des baby-boomers à l’âge de la retraite, un nombre croissant de ménages âgés de 65 ans et plus est susceptible d’opter pour la location d’un appartement. Cette clientèle cherche une qualité de vie et porte une attention toute particulière aux espaces communs et partagés.

Le Gecko dans le quartier Saint-Roch

SYNCHRO

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Le mégaprojet du Phare de Québec

Portés par la vitalité de ce marché locatif du « tout inclus », les promoteurs ont souvent la possibilité de construire plus en hauteur afin d’agrandir davantage les espaces publics et partagés. Basé sur la valorisation de la centralité, le mégaprojet du Phare de Québec devait s’afficher comme le plus haut gratte-ciel à l’est de Toronto, avec ses 65 étages prévus. Le projet (un hôtel, des appartements, des bureaux, une place publique et une salle de spectacle) a cependant été revu et il n’inclura plus le pôle d’échange ouest. Favorisées par cette lutte contre l’étalement urbain et l’interconnexion avec le transport collectif, plusieurs zones urbaines sous-utilisées de la ville de Québec sont aussi en mutation. Certains centres commerciaux désuets avec leurs stationnements de surface s’affichent comme des « quartiers intégrés mixtes ». À la jonction de l’autoroute Laurentienne et du boulevard Wilfrid-Hamel, le centre commercial Fleur de Lys et sa couronne de stationnement devraient ainsi se métamorphoser en un nouveau quartier complet (résidence pour personnes âgées, logements, tours de bureaux, centre de divertissement, parcs, etc.) sous l’impulsion du promoteur Trudel Alliance. Dans ce contexte, la valeur des permis délivrés en 2019 sur le territoire de la Ville de Québec a atteint plus de 1,5 G$. C’est la somme la plus élevée des cinq dernières années. Toutefois, malgré la très forte demande, les taux représentant la valeur marchande des terrains par unité à construire sont demeurés relativement stables au cours des 12 derniers mois, et ce, pour tous les gabarits de projets (de 12 500 $ à 28 000 $ par unité). 42

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GROUPE DALLAIRE

Les effets de la pandémie de COVID-19 devraient néanmoins se faire sentir sur notre manière de vivre la promiscuité, et de nouveaux modèles architecturaux devraient voir le jour (par exemple, le béguinage). Certains baby-boomers pourraient être tentés de reporter leur départ vers un habitat collectif, et un ralentissement pourrait toucher le marché des résidences transitoires jusque-là en pleine croissance. Les villes se doivent de planifier leur croissance et, consé quemment, de prévoir des infrastructures possédant les capacités nécessaires pour soutenir la croissance prévue. Historiquement, les constructeurs prennent à leur charge le développement des infrastructures locales desservant directement le projet (rues locales et réseaux d’infrastructures présents à l’intérieur du projet – égouts, aqueduc, éclairage urbain). Ces coûts s’additionnent aux autres frais facturés aux constructeurs résidentiels : permis et autorisations municipales, 10 % aux fins de parcs, etc. Plusieurs secteurs ont cependant connu des dévelop pements exponentiels, et en amont, dans de nombreuses zones de l’agglomération de Québec, les capacités des infrastructures ne suivent pas. Une structuration du développement résidentiel s’est effectuée par ce fait, sachant que l’émission des permis de construction est directement assujettie à la desserte en services (aqueduc, égouts). Les terrains résidentiels à développer de basse densité demeurent particulièrement rares, et leurs indicateurs issus des dernières transactions continuent de s’accroître malgré les contraintes réglementaires imposées aux promoteurs. Nous rappellerons que plusieurs

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Le parc technologique Espace d’innovation Chauveau

transactions de terrains à développer nécessitant une ouverture de rue ont été observées à des taux unitaires supérieurs à 5 $ le pied carré.

(par exemple, le projet résidentiel Le Nômade à L’AncienneLorette). Malgré la déstabilisation actuelle, ces projets immobiliers demeurent bien perçus par le marché.

Nous ajouterons ici qu’afin d’optimiser ses installations (aqueduc, égouts), la Ville de Québec a valorisé la densi fication par insertion qui s’effectue directement dans les milieux résidentiels. De nombreux bungalows ont ainsi été démolis pour laisser la place à des micro-développe ments. Son acceptation sociale demeure délicate et la ville s’est engagée à apporter des bonifications à son mécanisme de PIIA, procédure qui, rappelons-le, permet d’évaluer des projets selon des critères qualitatifs et pas simplement normatifs.

Plus généralement, le long du tracé du Réseau structurant de transport en commun, la pression devrait s’accroître sur les derniers terrains et sur les propriétés à recycler d’autant que la Ville de Québec a manifesté son intérêt pour établir des projets de logements sociaux et abord ables sur certains d’entre eux. Le changement d’affectation de l’aire de développement du projet majeur autrefois dénommé Alpha Est entre l’autoroute Henri-IV et le ruisseau Sainte-Barbe (projet d’environ 6 000 loge ments aux architectures variées remplacé par un parc technologique [Espace d’innovation Chauveau]) et les travaux réalisés sur l’autoroute Henri-IV devraient profiter directement aux secteurs de Val-Bélair et Des Châtels.

En conclusion, sur ce marché, les possibilités de dévelop pement demeurent rares, et les zones de reconversion déterminées sont le plus souvent destinées à des projets d’envergure. Des projets de recyclage d’anciennes propriétés institutionnelles ou industrielles demeurent attractifs dans ce marché, comme le démontre le projet résidentiel mené au couvent des Sœurs Servantes du SaintCœur-de-Marie (Beauport) ou sur le site des anciennes installations de la Scierie Leduc (Saint-Émile). Il en est de même pour d’anciennes emprises hydroélectriques et certaines propriétés résidentielles sous-utilisées

GROUPE DALLAIRE

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Malgré les soubresauts liés à la pandémie de COVID-19, les terrains vacants et les propriétés à recycler devraient continuer à attirer les investisseurs en raison de leur rareté sur le marché. Cette diminution de l’offre se conjuguera à des conditions de financement attrayantes. Seuls certains actifs immobiliers plus risqués et moins bien localisés risquent de rester en retrait de cette poursuite de la croissance du marché.

MONDE MUNICIPAL

COVID-19 :

LES MUNICIPALITÉS AU CHEVET DES IMMEUBLES COMMERCIAUX Denis Martin Expert invité

Comme tous les secteurs économiques, les immeubles commerciaux sont durement touchés par la crise qu’a engendrée la pandémie de la COVID-19. Les mesures strictes de la santé publique pour freiner la propagation du virus ont mis fin brusquement à l’achalandage dans les commerces. Conscientes de l’enjeu pour le tissu économique de leurs communautés, les municipalités ont rapidement réagi. Pour ce faire, et dès les premières consignes de confinement, l’Union des municipalités du Québec (UMQ) a encouragé les municipalités québécoises à prendre des décisions rapides pour alléger le fardeau fiscal des entreprises. Répondant à l’appel, les gouvernements de proximité ont offert le report du versement de comptes de taxes. Plusieurs ont également réduit à 0 % les intérêts sur les retards de paiement. D’autres ont pris l’engagement de geler les comptes de taxes pour la prochaine année. Ces dispositions constituaient le prélude à plusieurs mesures de soutien. Les gouver nements du Québec et du Canada ont emboîté le pas avec leur propre programme d’aide.

Denis Martin est maire de Deux-Montagnes depuis 2013. Il a auparavant occupé différents postes de gestionnaire de haut niveau dans le secteur privé. Il siège au comité exécutif de l’Union des municipalités du Québec (UMQ), en plus de présider la Commission sur le développement économique de l’Union. Il détient une maîtrise et un baccalauréat en administration des affaires de l’Université du Québec à Montréal.

Les mois de mise à l’arrêt presque complète de l’économie, alors même que nous abordons, à des rythmes divers, une lente reprise des activités, auront laissé des plaies que les municipalités seules ne peuvent guérir. L’équilibre précaire de la fiscalité municipale n’offre pas la marge de manœuvre nécessaire pour relancer les activités des immeubles commerciaux. La taxation foncière représente en moyenne 70 % du budget des gouvernements de proxi mité. Baisser les taxes, pour les propriétés commerciales ou résidentielles, reviendrait à déshabiller Paul pour habiller Pierre. En d’autres termes, c’est toujours le même contribuable qui devra payer la facture. La loi québécoise est également très stricte quant aux aides directes qu’une municipalité peut offrir à un commerce : c’est tout simplement impossible. L’UMQ a donc choisi de s’investir dans la relance en déterminant, dans un ambitieux plan de redé marr age économique, les axes stratég iq ues d’importance que chaque palier de gouvernement peut mettre en place en respect de ses compétences. Déjà, un consensus émerge en

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faveur de l’accélération des investissements en infrastructure et de l’élaboration d’une aide directe aux entreprises, outre les importantes mesures déjà offertes aux commerçants. La crise de la COVID-19 a testé nos façons de faire et remis en question la manière dont on pense nos villes. Les mesures de distanciation sociale sont là pour de bon. La dématérialisation de l’économie s’accélère au même rythme que le télétravail trouve des adeptes. La mise sous pression de la fiscalité municipale, qui repose sur une logique d’un autre siècle, se poursuit. Après l’urgence, c’est à une large réflexion qu’appelle désormais l’UMQ. IMMOBILIER COMMERCIAL : : JUIN – JUILLET 2020

EXPERTISE DE FEMMES D’INFLUENCE EN IMMOBILIER COMMERCIAL

L’ALIMENTATION DE SECOURS DES BÂTIMENTS AU TEMPS DE LA COVID-19 Hélène Genest, ing. Experte invitée

L’alimentation de secours des bâtiments : de quoi s’agit-il au juste ? En fait, l’alimentation de secours est le système qui permettra de prendre la relève des éléments essentiels à un bâtiment en cas de panne de l’alimentation électrique normale. Pourquoi les pannes d’alimentation électrique surviennent-elles ? Les causes sont multiples, mais elles demeurent généralement liées à des conditions météorologiques difficiles, à des réparations faites sur le réseau et parfois au vandalisme. Outre l’absence d’éclairage normal, une panne d’électricité engendre plusieurs conséquences : • l’éclairage des sorties de secours permettant une évacuation sécuritaire des bâtiments ne fonctionne pas, et les lieux deviennent complètement obscurs ; • dans le cas d’un immeuble en hauteur, comme au centre-ville, le fonctionnement des ascenseurs est arrêté, ce qui empêche l’évacuation des personnes ; • les équipements permettant de combattre les incendies ne sont plus fonctionnels ;

Hélène Genest est ingénieure, CFEI, vice-présidente et directrice générale chez PETROSUR LTÉE. Elle a siégé à de nombreux comités, tant fédéraux que provinciaux, pour la refonte de lois et de règlements dans le domaine pétrolier. Mme Genest est également membre d’un groupe de travail mis sur pied par la Régie du bâtiment du Québec et visant la réglementation sur les équipements pétroliers. Elle compte 25 ans d’expérience dans le domaine et est régulièrement appelée comme témoin expert dans les dossiers litigieux. Elle est membre de CREW M.

• les services de communication, de téléphonie et d’Internet, si essentiels, sont interrompus. Dans un contexte de crise comme celle de la COVID-19, une panne d’alimentation électrique

serait particulièrement critique dans le secteur de la santé. En effet, les équipements des hôpitaux qui maintiennent les patients en vie seraient arrêtés, et les chirurgies ne pourraient être réalisées. De même, dans les centres d’hébergement et de soins de longue durée, il serait difficile d’offrir les services aux résidents en l’absence d’électricité. Ce scénario peut toutefois être évité, du moins en partie. Au Québec, la norme CSA-C282, Alimentation électrique de secours des bâtiments, vise notamment à établir les moyens de pallier une panne électrique grâce à l’alimentation de secours, afin d’assurer une sécurité aux occupants des bâtiments. Par ailleurs, la norme CSA-Z32, Sécurité en matière d’électricité et réseaux électriques essentiels des établissements de santé, précise les spécificités applicables aux établissements qui assurent les soins de santé. L’IMPORTANCE D’UNE BONNE CONCEPTION Une bonne conception du système d’alimentation de secours peut sauver des vies en permettant l’évacuation sécuritaire des bâtiments, le combat efficace d’incendie et le maintien des soins en milieu hospitalier.

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Les équipements destinés à l’alimentation élec trique de secours devront être placés dans une pièce aménagée dans le bâtiment, appelée local technique. Cet espace comprendra notamment le réservoir de carburant, les tuyauteries ainsi que la génératrice. Au surplus, ce local technique devra présenter une résistance au feu d’au moins deux heures. Cette durée exigée pourrait être supérieure selon la conception du système et le volume du réservoir. L’AUTONOMIE DU SYSTÈME À l’exception des établissements de santé visés par la norme CSA-Z32, l’autonomie recherchée pour la génératrice d’urgence sera d’au moins quatre heures à la pleine charge de l’appareil. Toutefois, dans un établissement de santé, cette autonomie devra être de 24 ou même de 72 heures.

LES INSPECTIONS ET LES ESSAIS DE BON FONCTIONNEMENT Bien sûr, la fiabilité du système d’alimentation de secours sera directement liée à l’entretien de ce dernier. C’est pourquoi des inspections et des essais périodiques devront être réalisés sur les équipements. Tous les mois, une panne de l’alimentation élec trique normale devra être simulée afin de tester le bon fonctionnement du système de secours. Chaque année, la qualité du carburant dans les réservoirs devra être vérifiée, et le diesel non conforme devra être remplacé ou filtré. Enfin, les réservoirs, les tuyauteries et les filtres devront faire l’objet d’une inspection annuelle afin de déceler des indices de fuites.

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COURTIERS D’EXCEPTION

Patrice Groleau et Debby Doktorczyk

UN TANDEM D’EXCEPTION

PAR EMMANUELLE GRIL, JOURNALISTE

Patrice Groleau et Debby Doktorczyk forment un duo de choc qui cumule les succès. Ces courtiers d’exception mènent de main de maître trois agences et ont de l’énergie à revendre ! Portrait de deux associés qui forment aussi un couple dans la vie.

MCGILL IMMOBILIER, ENGEL & VÔLKERS

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’

origine belge, Debby Doktorczyk ne se destinait pas au courtage immobilier lorsqu’elle est arrivée au Québec en 1992. « J’avais étudié en design intérieur à l’Académie royale des Beaux-Arts à Bruxelles et j’ai poursuivi ma formation ici. Ensuite, j’ai travaillé dans le domaine pendant quelques années, notamment pour California Closets, compagnie pour laquelle je concevais des espaces de rangement. Puis je me suis associée à une autre personne pour faire des "flips" immobiliers. Et c’est à ce momentlà que je me suis rappelé que l’on n’est jamais aussi bien servi que par soi-même ! J’ai donc obtenu ma licence de courtier immobilier et je me suis lancée », se souvient-elle. Pour sa part, Patrice Groleau, un diplômé de quatre universités, a travaillé dans la finance, mais n’a pas eu la piqûre pour ce domaine. En revanche, il a le coup de foudre lorsqu’il rencontre celle qui est aujourd’hui sa conjointe et décide d’obtenir lui aussi sa licence de courtier et de directeur d’agence. Par la suite, tous deux font leurs premières armes pour le promoteur immobilier DevMcGill et ils lancent leur propre agence immobilière : McGill Immobilier. Un choix qu’ils n’ont jamais regretté, eux qui ont développé en couple leur passion pour l’immobilier et qui la vivent pleinement. LA PERFORMANCE AU RENDEZ-VOUS Dès leurs débuts dans le métier, Patrice Groleau et Debby Doktorczyk réalisent qu’il y a une place à prendre dans le domaine de la vente de propriétés neuves. Voilà l’idée à la base de McGill Immobilier, qu’ils créent en 2004. Assez rapidement, l’essor du quartier Griffintown à Montréal leur donne l’occasion de démontrer leur talent. « Nous étions associés, entre autres, aux projets de Devimco et de deux autres promoteurs et nous avions la charge de quatre projets d’édifices de condos neufs sur une vingtaine en vente dans le secteur. Pendant plusieurs années, nous avons réalisé plus de 70 % des ventes sur ce territoire », se souvient Patrice Groleau.

Aujourd’hui, McGill Immobilier a vendu plus de 10 000 condos neufs, soit l’équivalent de quatre milliards de dollars, et plus de 25% des projets d’envergure dans la région de Montréal.

Les succès s’enchaînent ; aujourd’hui, McGill Immobilier a vendu plus de 10 000 condos neufs, soit l’équivalent de quatre milliards de dollars, et plus de 25 % des projets d’envergure dans la région de Montréal. Comprenant que leurs clients avaient aussi d’autres besoins, en 2015, le tandem crée McGill Commercial qui, comme son nom l’indique, se consacre à la vente en immobilier commercial. La même année, un défi n’attendant pas l’autre, ils lancent ENGEL & VÖLKERS Montréal / Québec, la branche québécoise de cette bannière euro péenne, leader mondial dans la vente et l’achat de propriétés de luxe et haut de gamme. Au bout de trois ans d’existence, l’agence s’était déjà hissée au premier rang des agences immobilières de luxe au Québec sur le plan du volume de transactions ; en 2019, elle est aussi la première parmi les 800 agences de la bannière dans le monde.  Alors que leurs concurrents ont dû supprimer des postes durant la pandémie, eux continuent plutôt le recrutement et vont bientôt lancer un nouveau bureau, leur sixième, à Solar, voisin du Quartier DIX30. Et quand tout le Québec était en pause, McGill Immobilier a malgré tout réalisé plus d’une centaine de ventes. Comment expliquer une telle performance ? Le flair et le sens des affaires de Patrice Groleau et Debby Doktorczyk ne font

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aucun doute, mais ils peuvent aussi compter sur une équipe de feu, une sorte de dream team, au sein de leurs agences. Des personnes motivées qui ont été minutieusement choisies et triées sur le volet, pour un total de 175 employés aujourd’hui. « Nous sommes une grande famille, et c’est un peu comme l’ONU chez nous ! C’est très varié en termes d’origine, d’âge et de sexe. Je peux réaliser jusqu’à 20 entrevues par semaine en période de pointe et je recherche toujours un profil précis de personnalité. Je veux retrouver trois éléments clés : l’honnêteté, le facteur sympathique et la crédibilité. En 30 secondes, en fonction de ce qu’il dégage, je sais si un candidat possède ces qualités », affirme Patrice Groleau.

Mais ce n’est pas tout ; les deux associés ont aussi une vision porteuse. D’abord parce qu’ils ont réussi à sortir le courtage du carcan d’une autre époque, mais aussi parce qu’ils sont totalement engagés dans leur entreprise. « Nos agences sont à 100 % en capital privé, avec une vision à long terme. Au fil du temps, nous avons pris beaucoup de risques financiers, mais nous ne l’avons pas fait dans un esprit de rentabilité. Nous ne sommes pas "blingbling", nous ne roulons pas en Lamborghini mauve, et les montants sur nos T4 sont semblables à ceux de nos bons courtiers. Nous avons réussi, toujours de façon saine et sans écraser personne », souligne Patrice Groleau. Ce sont aussi de bons citoyens dits corporatifs, puisque leurs agences sont les commanditaires principaux du Bal du CHU de Sainte-Justine et sont également partenaires du Centre de recherche du CHUM ainsi que de plusieurs autres fondations. LES DEUX FONT LA PAIRE Partenaires dans la vie comme en affaires et parents de trois enfants, les conjoints ne cachent pas la passion qui les anime pour leur métier. D’ailleurs, il fait partie intégrante de leur existence et, pour eux, pas question d’effectuer une coupure entre travail et vie personnelle. « On parle tout le temps de nos projets, nous sommes éternelle ment en réunion ! Nous ne sommes jamais à court de conversation… », plaisante Patrice Groleau. « Nous ne comprenons pas le besoin de séparer les deux mondes. Pour nous, ils sont étroitement imbriqués l’un dans l’autre. C’est aussi plus facile à gérer au quotidien, puisque Patrice comprend parfaitement lorsque je dois travailler tard pour terminer un contrat par exemple, et vice-versa. Même nos projets de vacances vont dans le même sens, puisque nous voyageons à l’étranger pour des événements liés à l’immobilier ou encore pour acheter des propriétés », ajoute Debby Doktorczyk.

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VISION ACCOMPLIE SOMPTUEUX ESPACES DE VIE, LES PENTHOUSES QUINZECENT OFFRENT CONFORT ET ÉLÉGANCE TOUT EN HAUTEUR.

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Elle estime également que leur personnalité et leurs compétences sont complémentaires, chacun possédant des forces qui lui sont propres. « Durant les premières années, nous faisions un peu tous les deux la même chose, mais lorsque l’entreprise a grossi, nous nous sommes séparé naturellement les tâches. J’adore être dans l’opérationnel, aller sur le terrain, rencontrer les promoteurs et les courtiers. Patrice est très bon dans tout ce qui touche au marketing, à la promotion. Il y a 15 ans, il a lancé notre site Internet et nos médias sociaux alors que ce n’était pas encore très populaire à l’époque, il a une réelle vision. Nous sommes associés et impliqués dans les trois agences, mais aujourd’hui, c’est lui qui a pris le lead chez Engel & Völkers, et moi celui de McGill Immobilier et McGill Commercial », indique-t-elle. Comment ont-ils fait face à la situation de confi nement et de distanciation sociale ? « Nous nous sommes adaptés très rapidement. En moins d’une semaine, plus de 33 de nos projets étaient déjà passés en mode virtuel », précise Patrice Groleau. De son point de vue, l’immobilier ne devrait d’ailleurs pas être trop secoué par la crise actuelle ; s’il l’est, ce sera de façon passagère. « Je reste très optimiste, je crois que dans les grands centres, le marché devrait se maintenir et même connaître un essor dès 2021. Même si la SCHL (Société cana dienne d’hypothèques et de logement) fait bande à part en prédisant des baisses de 6 à 11 % pour le Québec, comme nous frôlions déjà la surchauffe dans le centre-ville de Montréal avec des hausses de 24 % en un an, au bout du compte, la correction devrait être relativement faible, si correction il y a dans certains secteurs, et cela va permettre de stabiliser le marché à court terme », analyse-t-il. MCGILL IMMOBILIER, ENGEL & VÔLKERS

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Pour lui, la catastrophe économique n’aura pas lieu. « Différents facteurs peuvent contribuer à une récession traditionnelle, comme le chômage, l’inflation et d’autres données économiques souvent difficiles à comprendre pour le commun des mortels. Ici, les difficultés que nous traversons sont majoritairement liées à la COVID-19. Donc, dès que nous aurons apporté une solution à celle-ci, nous pourrons revenir à la croissance que nous connaissions auparavant », prévoit-il. Une vision positive qui pourrait bien faciliter le redémarrage de l’économie québécoise.

SAVOIR POUR MIEUX INVESTIR

IMMEUBLES DE BUREAUX ET VIEILLISSEMENT DE LA POPULATION Frédéric Meunier

Martine Sirois Experts invités

Frédéric Meunier est directeur associé, Recherche, évaluation et services-conseils et Gestion des impôts fonciers chez Groupe Altus. Ses champs d’expertise couvrent les études de provenance de la clientèle, de potentiel de marché, les études de satisfaction, de positionnement commercial, d’optimisation de réseaux, d’impact, ainsi que l’analyse statistique, l’interprétation des résultats de sondages et la rédaction de rapports. Il maîtrise également la conception de base de données et l’automatisation de procédures routinières dans la suite Office. Martine Sirois est directrice (division bureaux et industriel léger) au Groupe Altus. Avec 20 ans d’expérience à son actif, Martine a développé une expertise dans l’évaluation d’immeubles à revenu, aux fins de financement, de révision de l’évaluation foncière, de vérification diligente, d’étude de faisabilité et autres. Elle a participé à l’évaluation de nombreux portefeuilles immobiliers nationaux pour d’importants fonds d’investissement immobilier (REIT) ainsi que pour plusieurs sociétés immobilières cotées en bourse.

L’impact du vieillissement de la population sur le monde immobilier se trouve souvent au centre de réflexions sur l’usage résidentiel et commercial, mais très rarement au cœur des études traitant des immeubles de bureaux. Il est vrai que, pour ce type d’immeubles, cette tendance démographique semble moins directement liée à un produit immobilier précis, tel que la résidence destinée aux aînés pour le résidentiel, ou à un effet très concret sur le commerce de détail, telle la diminution des dépenses liée à la retraite et des revenus moindres pour différentes catégories com merciales. Les immeubles de bureaux, bien que traversant la même réalité démographique que les autres types d’immeubles, semblent évoluer en retrait de cette tendance. Nous verrons que les immeubles de bureaux suivent pourtant bel et bien la croissance de la population et que leur développement affiche une certaine synchronicité avec celle-ci. Après tout, même si les locataires de ces immeubles sont des entreprises, les réels occupants demeurent néanmoins des personnes en âge de travailler. L’objectif de cette analyse est de voir si le ralen tissement de la croissance démographique au Québec et le vieillissement de la population auront un impact sur le besoin en locaux pour bureaux. Afin d’évaluer l’évolution de la relation entre certaines variables (bureaux, emplois et population en âge de travailler), les données utilisées proviennent d’Altus InSite, de Statistique Canada et de l’Institut de la statistique du Québec (ISQ). Le territoire à l’étude est la région métropolitaine de recensement (RMR) de Montréal, alors que la période à l’étude couvre de 2001 à 2019 et les projections, de 2019 à 2031. CROISSANCE HISTORIQUE DES 15 À 64 ANS ET PROJECTION – TENDANCE AU RALENTISSEMENT La RMR de Montréal a connu une augmentation de 360 000 personnes âgées de 15 à 64 ans au cours de la période de 2001 à 2019, soit une hausse de 14 % pour atteindre 2,87 millions d’individus en 2019. Selon l’ISQ, leur nombre

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demeurera relativement stable entre 2019 et 2031 : une augmentation de seulement 80 000 personnes ou de 3 % sur la période est estimée. Il s’agit d’une croissance annuelle prévue trois fois moindre par rapport aux dernières années. RELATION ENTRE LA POPULATION DE 15 À 64 ANS ET L’EMPLOI – TENDANCE AU PLEIN-EMPLOI Entre 2001 et 2019, le nombre d’emplois dans la RMR a progressé de 490 000, soit plus que la croissance de la population âgée de 15 à 64 ans (360 000). Trois facteurs peuvent expliquer cette différence : un taux de chômage plus bas, une tendance de la population de 65 ans et plus à travailler plus longtemps et un taux d’activité plus important parmi la population active. ÉVOLUTION DU TYPE D’EMPLOI – TENDANCE À L’AUGMENTATION DU POIDS DES EMPLOIS LIÉS AUX BUREAUX Les entreprises occupant les immeubles de bureaux sont surreprésentées dans certains secteurs d’activité, alors que d’autres domaines en sont presque absents. Le nombre d’emplois mentionné plus tôt doit donc être raffiné afin d’établir une relation avec les superficies de bureaux. • Première grande distinction : en 2019, des 2,2 millions d’emplois dans la RMR de Montréal, 370 000 étaient dans le secteur de la production de biens et 1,83 million (ou 83 %), dans le secteur des services. • Deuxième grande distinction : le secteur des services constitue une grande catégorie qui englobe à la fois les industries plus utili satrices de bureaux, mais également des industries comptant un grand nombre d’emplois peu ou pas du tout présentes dans les immeubles de bureaux (commerce de détail, transport, enseignement, santé, hébergement, restauration et autres).

ISTOCK PAR FIZKES

Les industries à prédominance « bureau » sont les suivantes : finance, assurance, services professionnels, scientifiques et techniques, services aux entreprises, information, culture, loisirs et administration publique. En ne retenant que ces industries, la RMR de Montréal comptait 690 000 emplois en 2019 comparativement à 490 000 en 2001, soit 200 000 emplois de plus. Conséquemment, cette accélération des emplois en bureaux induit une croissance pour le besoin de ceux-ci. SUPERFICIES D’IMMEUBLES DE BUREAUX – TENDANCE À LA HAUSSE DES SUPERFICIES ET DE L’INOCCUPATION La superficie totale des immeubles de bureaux de la RMR de Montréal s’élevait à 87,2 millions de pieds carrés en 2001, dont 80,5 millions étaient occupés (inoccupation de 7,7 %). En 2019, les superficies de bureaux sont passées à 108,9 millions de pieds carrés, dont 98,2 millions se trouvaient occupés (inoccupation de 9,8 %). La croissance a été particulièrement vive entre 2012 et 2019, période au cours de laquelle l’inventaire a augmenté de 13,3 millions de pieds carrés (soit 61 % de toute la croissance de 2001 à 2019), mais le taux d’inoccupation moyen a cependant augmenté de 7,9 % en 2012 à 9,8 % en 2019.

RELATION ENTRE L’EMPLOI ET LES SUPERFICIES DE BUREAUX – TENDANCE À LA BAISSE DES SUPERFICIES PAR TRAVAILLEUR En 2019, les 690 000 emplois de type « bureau » de la RMR de Montréal évoluaient dans un marché comptant 98,2 millions de pieds carrés occupés dans les immeubles de bureaux. Il y avait donc, en moyenne, 142 pieds carrés par emploi de ce type. La tendance a été à la diminution de cette superficie moyenne par emploi, puisqu’en 2001 ce ratio était de 164. Cela peut s’expliquer, par exemple, par des avancées technologiques permettant le télétravail et une volonté de rationalisation des superficies par travailleur faite par les entreprises. Mentionnons que tous ces emplois ne sont pas nécessairement localisés à l’intérieur d’immeubles de bureaux. Par exemple, certains bureaux de notaires peuvent être situés sur des artères commerciales. Autre exemple, les employés d’institutions financières peuvent travailler dans les succursales bancaires hors des immeubles de bureaux. Les ratios présentés ne doivent donc pas être interprétés comme étant la superficie moyenne qu’occupe un travailleur dans un immeuble de bureaux, mais ils représentent des indicateurs pour paramétrer le modèle qui suivra.

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SAVOIR POUR MIEUX INVESTIR

RELATION ENTRE LA POPULATION DE 15-64 ANS, L’EMPLOI ET LES SUPERFICIES DE BUREAUX DANS LA RMR DE MONTRÉAL

QUELLE SERA LA DEMANDE FUTURE EN LOCAUX POUR BUREAUX ? Les relations entre les variables de population, d’emploi et de locaux pour bureaux sont ici modélisées afin de projeter les superficies de bureaux jusqu’à l’horizon 2031. Les projections de population de 15 à 64 ans proviennent de l’ISQ, alors que l’emploi et la superficie de bureau sont estimés par le Groupe Altus selon les paramètres suivants : • 1,30 personne de 15-64 ans par emploi (toutes industries confondues) en 2019 diminuant de 0,005 par année pour atteindre 1,25 en 2031 ; • emplois de type « bureau » représentant 31,4 % de l’ensemble des emplois en 2019 augmentant de 0,15 % par année pour atteindre 32,9 % en 2031 ; • 140 pi2 par travailleur de type « bureau » en 2019 diminuant de 0,5 pi2 par travailleur par année pour atteindre 134,5 en 2031.

RELATION ENTRE LA POPULATION DE 15-64 ANS, L’EMPLOI ET LES SUPERFICIES DE BUREAUX DANS LA RMR DE MONTRÉAL Superficies (pi2)1

Population / emplois2

150 000 000

3 500 000

125 000 000

3 000 000 2 500 000

100 000 000

2 000 000 75 000 000 1 500 000 50 000 000

1 000 000

Population 15-64 ans

Superficie de bureau totale

Superficie de bureau occupée

Emplois totaux

2031

2026

2021

2019

2016

2012

0 2011

0 2006

500 000

2001

25 000 000

Emplois service type bureau

1. Source : Altus InSite Immeubles de bureaux de 20 000 pieds carrés et plus. 2. Source : Institut de la statistique du Québec (estimations historiques et projection de la population par groupe d’âge) et Statistique Canada (Tableau 14-10-0098-01). Note : Seule la projection de la population des 15-64 ans provient de l’Institut de la statistique du Québec. Les projections d’emplois et de superficies sont des estimations de Groupe Altus.

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Selon ces paramètres, notamment en raison de la très faible augmentation du nombre de personnes de 15 à 64 ans projetée par l’ISQ et conséquemment du nombre d’emplois, la croissance anticipée des besoins en locaux pour bureaux de la RMR de Montréal est estimée à 6,7 millions de pieds carrés entre 2019 et 2031, soit une évolution annuelle de 558 000 pi2 sur cette période par comparaison à la moyenne annuelle de 984 000 pi2 enregistrée de 2001 à 2019. La croissance annuelle anticipée au cours des prochaines années est donc deux fois moindre que celle observée au cours des deux dernières décennies.

ISTOCK PAR RELENTLESS_ONE

Il n’y a aucun doute que la région métropolitaine de Montréal, tout comme le reste de la province et du Canada, connaîtra un profond changement démographique au cours des prochaines décennies. Le vieillissement de la population s’accompagnera d’impacts auxquels notre société n’a jamais été confrontée. Comment cela se traduira-t-il sur le plan de l’emploi et, dans le cas qui nous concerne, sur le besoin en locaux pour bureaux ? Les politiques d’immigration seront-elles révisées en profondeur ? L’âge de la retraite sera-t-il repoussé ? Quel sera l’impact de l’intelligence artificielle sur l’emploi de bureaux ? Le recours au télétravail après l’épisode de confinement vécu actuellement augmentera-t-il substantiellement et de façon pérenne, réduisant du même coup la demande en bureaux ? Chose certaine, nous assistons actuellement à un électrochoc technologique en ce qui a trait au télétravail qui remettra en question la nécessité de certains espaces. Plus que jamais, la qualité d’un site (accessibilité, visibilité, environnement) sera déterminante pour assurer le succès d’un projet dans ce contexte de faible demande. Reste à savoir quels lieux seront privilégiés. Ceux du centre-ville favorisent les contacts interentreprises, l’image de prestige, la convergence des réseaux de transport en commun, mais ont en contrepartie des loyers plus élevés que ceux des immeubles en périphérie. Les secteurs plus éloignés, quant à eux, gagneront en qualité avec, entre autres, l’inauguration du Réseau express métropolitain (REM) et le prolongement de la ligne bleue du métro. Le grand bouleversement du monde du travail vécu actuellement aura un impact évident sur les habitudes des entreprises et des travailleurs. L’évolution de ces habitudes sera au cœur des réflexions à venir pour nombre de locataires de bureaux. IMMOBILIER COMMERCIAL : : JUIN – JUILLET 2020

DROITS ET OBLIGATIONS

GARE AU NON-RESPECT DES CONDITIONS LORS DE MODIFICATIONS AUX BÂTIMENTS EN ZONES HISTORIQUES Me Sylvie Bouvette Experte invitée

Voici une décision de la Cour d’appel du Québec1 en application de la Loi sur les biens culturels, devenue par la suite la Loi sur le patrimoine culturel. Celle-ci, dans son ancien article 64 (maintenant devenu l’article 245), prévoit certaines restrictions applicables lorsqu’un immeuble a été classé comme « site patrimonial » ou, autrefois, « arrondissement historique ». Dans ce cas, la Loi prévoit, notamment, qu’il est interdit de diviser, subdiviser, rediviser ou morceler un terrain, de modifier l’aménagement ou l’implantation d’un immeuble, ou de faire quelque construction, réparation ou modification relative à l’apparence extérieure d’un immeuble, ou de démolir en tout ou en partie cet immeuble, ou d’ériger une nouvelle construction, le tout sans l’autorisation du ministre. En 2013, Yvon Létourneau (« Létourneau ») demande ainsi l’autorisation au ministre de la Culture et des Communications (le « Ministre ») en vue d’ériger une nouvelle construction sur son terrain situé sur l’île d’Orléans, qui est un site patrimonial. Cette autorisation lui est accordée, mais se trouve assujettie à certaines conditions. Létourneau va de l’avant avec son projet, mais fait fi des conditions contenues dans l’autorisation.

Me Sylvie Bouvette est avocate associée chez Borden Ladner Gervais LLP / S.E.N.C.R.L., S.R.L. Elle représente des vendeurs, des acheteurs, des coentrepreneurs, des prêteurs et des emprunteurs dans le cadre de transactions et de financements immo biliers. Elle a été sélectionnée par ses pairs pour figurer dans l’édition 2016 de The Best Lawyers in Canada® dans la catégorie droit immobilier.

En 2014, il est mis en demeure d’effectuer les travaux nécessaires pour rendre le bâtiment conforme aux conditions de l’autorisation, ce qui comprenait notamment le retrait de pignons et d’une grille de ventilation, le remplacement

En première instance, Létourneau soulève comme l’un de ses arguments le fait que des maisons voisines comportent des éléments de construction similaires, non conformes aux valeurs historiques. Létourneau prétend aussi que les conditions imposées dans l’autorisation étaient arbitraires et illégales, qu’elles s’avéraient déraisonnables, qu’en comparant la résidence à des habitations voisines, le juge aurait pu constater que la maison respectait les valeurs historiques patrimoniales et que la démolition demandée est donc disproportionnée.

Cette photo a été prise à l’Île d’Orléans, mais il ne s’agit pas des lieux dont il est question dans la chronique.

1. Létourneau c. Procureure générale du Québec (C.A., 2020-03-13), 2020 QCCA 423

d’une fenêtre, du revêtement de pierres, de poutres et de poteaux en aluminium, ainsi que le retrait de pierres collées.

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ISTOCK PAR KRBLOKHIN

En l’espèce, la preuve démontre que Létourneau avait accepté et même négocié ces conditions qui avaient été insérées dans l’autorisation. Ce n’est d’ailleurs qu’après la délivrance de l’autorisation qu’il se met à agir en contravention avec celle-ci ; la Cour confirme qu’il est trop tard pour lui. La seule question restante pouvant faire l’objet d’un débat est de savoir si le juge de première instance aurait dû exercer sa discrétion, si elle existe, ce sur quoi la Cour ne se prononce pas, et alors refuser l’ordonnance recherchée au motif que la démolition des éléments architecturaux constitue un remède disproportionné et que cela cause une injustice grave à Létourneau, dont la résidence est non seulement déjà conforme à plusieurs valeurs historiques et patrimoniales de l’île d’Orléans, mais aussi comparable à d’autres maisons qui y pré sentent les mêmes caractéristiques dominantes.

ADOBE STOCK PAR ANDRIY BLOKHIN

Le Ministre prétend que Létourneau est forclos du fait qu’il a accepté les conditions initiales et que, même s’il était jugé comme n’étant pas forclos, le Ministre jouit d’une discrétion dans sa décision d’autoriser les travaux.

Immobilier commercial • V13-N2 •20_Groupe Laroche Estrie • Version 1

La Cour conclut que l’inobservation des conditions provient d’une décision volontaire de la part de Létourneau, et celui-ci doit en assumer aujour d’hui les conséquences. L’ordonnance est donc maintenue.

Visuel à 100%

Cette photo a été prise à l’Île d’Orléans, mais il ne s’agit pas des lieux dont il est question dans la chronique.

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CARL CLOUTIER ASSUME L’INTÉRIM À L’IDU

AVIS DE NOMINATION

À la suite de la démission d’André Boisclair le 28 mai dernier, Jean Laramée, président du conseil d’administration de l’Institut de développement urbain du Québec (IDU), a annoncé que Carl Cloutier a été nommé président-directeur général de l’organisme par intérim. Économiste de formation et détenteur d’un MBA, il est spécialiste de la stratégie et de la gouvernance. « Consultant auprès de l’IDU depuis deux ans, il a une fine connaissance de l’organisation et de l’immobilier commercial », a conclu M. Laramée dans son annonce aux membres. Le conseil d’administration de l’Institut a également amorcé le processus de recrutement du nouveau PDG.

Michel Bouchard, vice-président exécutif, EDYFIC Construction (division Construction de Devimco Immobilier)

MM. Serge Goulet, président, et Mathieu Jobin, directeur général et associé, sont heureux d’annoncer la nomination de M. Michel Bouchard au poste de vice-président exécutif pour EDYFIC, la division Construction de Devimco Immobilier. Il entrera en fonction en septembre 2020.

Étant reconnu pour sa rigueur, son excellent sens des aﬀaires et sa grande capacité d'analyse, Devimco Immobilier est conﬁante qu’il jouera un rôle clé dans la poursuite de la croissance de sa division Construction, en plus de contribuer activement au développement et à la gestion de la croissance au sein de l’équipe exécutive.

IDU

Œuvrant dans le secteur de l’immobilier depuis plus de 30 ans, Michel détient une expertise reconnue au sein de l’industrie. Il a évolué, tout dernièrement, au sein du Groupe Maurice à titre de vice-président, Immobilier, où il était responsable du développement et de la construction. Auparavant, il a agi en tant que vice-président exécutif responsable des opérations chez Carbonleo et gestionnaire d’actifs au Groupe Redbourne. Il est également membre fondateur du Groupe Altus. Michel a ainsi été impliqué dans plusieurs transactions immobilières d’envergure totalisant quelques dizaines de milliards de dollars. Il s’implique également auprès de diverses causes, notamment en tant que vice-président du conseil d’administration de la Fondation Charles-Bruneau et membre du Royal Institute of Chartered Surveyors. Michel est diplômé de l’Université McGill en marketing, en management et en immobilier.

GESFOR PRÉSENTE SON SYSTÈME GRS Afin de vous aider à prendre en charge la santé et la sécurité de vos employés selon la Trousse COVID-19 de la CNESST, GESFOR a présenté son application Web Système GRS qui permet une vérification instantanée, en ligne et en temps réel, des déclarations de santé de chacun de vos travailleurs et des visiteurs.

EL FRANCO HÔTEL - NOUVEAU COMPLEXE IMMOBILIER DE 14 M$ Trois-Rivières aura un nouveau complexe immobilier d’envergure en 2021. Avec son style exotique, le El Franco Hôtel, un projet évalué à 14 millions de dollars, s’inspire de l’esprit de South Beach en Floride. Le nouvel édifice comprendra notamment des unités de condos, une salle de spectacles et d’événements, une piscine intérieure avec un restaurant-bar ainsi que des palmiers géants et un héliport sur le toit. Le projet sera construit sur l’un des plus beaux sites de la ville à l’intersection des boulevards Jean-XXIII et des Récollets.

L’agence immobilière Colliers est très heureuse d’accueillir Joe Rullier dans son équipe d’investissement à Montréal. En qualité de vice-président, Joe poursuivra sa spécialisation en capitaux privés, enrichissant de ce fait l’offre de services aux invest isseurs de l’agence, toujours dans l’objectif de maximiser la valeur immobilière et d’accél érer la réussite de ses clients.

VOUS AVEZ UNE NOUVELLE BRÈVE INTÉRESSANTE ? MICHEL PELELRIN ARCHITECTE

Faites-la-nous parvenir à nouvelles@jbcmedia.ca. Si elle est retenue, elle sera publiée dans notre prochain numéro.

IMMOBILIER COMMERCIAL : : JUIN – JUILLET 2020

COLLIERS

JOE RULLIER REJOINT COLLIERS INTERNATIONAL

FÉLICITATIONS À ME STÉPHANIE BEAUREGARD

DELEGATUS

Delegatus tient à souligner les 10 ans de Me Stéphanie Beauregard comme avocateentrepreneure au sein du Collectif. Leader en droit immobilier au Québec, elle est reconnue pour son expertise, la qualité exceptionnelle de ses conseils et les relations de confiance qu’elle bâtit avec ses clients et collaborateurs. Félicitations, Stéphanie !

UN NOUVEAU MANDAT POUR ROY.

WIKIMEDIA PAR COLOCHO

Le Collège de Montréal, une institution de haut renom depuis des siècles à Montréal, a choisi Roy. comme fournisseur d’entretien ménager. Ses équipes commenceront dès le 22 juin.

AVIS DE NOMINATION

Le Groupe Alfid est heureux d’annoncer la nomination de Joël Chareyron au poste de Vice-président stratégies et affaires. Son rôle consistera à travailler le positionnement stratégique du Groupe Alfid, tout en collaborant activement au développement de celui-ci. Par ailleurs, il est intégré au sein de l’équipe du Comité de direction.

DEUX NOUVELLES ACQUISITIONS DE MANDAT DE LOCATION DANS LE QUARTIER D’AHUNTSIC-CARTIERVILLE C’est avec grand plaisir que Trium Immobilier annonce deux nouveaux mandats de location avec la Société immobilière SIDEV (9250, avenue du Parc) et avec le Fonds FTQ Immobilier (555, boulevard Crémazie Est).

BOMA INTERNATIONAL SE RÉINVENTE ET PRÉSENTE SA CONFÉRENCE 2020 EN DIRECT SUR LE WEB DU 7 AU 9 JUILLET 2020 Vingt sessions animées par des experts, présentations en direct des meilleurs fournisseurs de l’industrie et le très attendu TOBY ® Awards 2020. Bonne chance à toute l’équipe du 150, rue des Commandeurs de Desjardins, finaliste dans la catégorie Immeuble corporatif.

Visant le plus haut degré de certification LEED, soit LEED V4 Or, ce nouveau bâtiment construit par Cosoltec hébergera le Musée Armand-Frappier à proximité du Cosmodôme, à Laval. Totalisant environ 1 850 m2, il abritera des salles consacrées à des expositions scientifiques interactives et quatre laboratoires éducatifs.

COSOLTEC

COSOLTEC AMORCE LA CONSTRUCTION D’UN NOUVEAU BÂTIMENT VISANT LA CERTIFICATION LEED V4 OR

IMMOBILIER COMMERCIAL : : JUIN – JUILLET 2020

DISPONIBILITÉDES DESESPACES ESPACES DISPONIBILITÉ DISPONIBILITÉ DES ESPACES DISPONIBILITÉ DES ESPACES

Présentée par

DISPONIBILITÉ ESPACES MISE À DES JOUR SUR LA DISPONIBILITÉ À MONTRÉAL DISPONIBILITÉ DES ESPACES Source : Groupe Altus SUR Solutions de DISPONIBILITÉ données – mai 2020 MISE À JOUR LA À MONTRÉAL Source : Groupe Altus Solutions de données – novembre 2019 Marché À de JOUR bureaux –SUR GrandLA Montréal MISE DISPONIBILITÉ À MONTRÉAL Bureaux

Le taux de: disponibilité sur le marché des immeubles de Source Groupe Altus Solutions de données – novembre 2019 bureaux du Grand Montréal continue de se resserrer, passant de 11,7 % en janvier, à 11,2 % en mars et à 11,0 % en mai. Les mesures de confinement et l’arrêt presque complet de l’activité économique pendant plusieurs semaines n’ont pas eu d’impact sur les statistiques de mai, puisque la superficie totale à louer et à sous-louer est demeurée stable au centre-ville et pour l’Ouestde-l’Île, tandis que les autres secteurs affichent des variations relativement modestes. Du côté de l’offre, aucun nouveau projet n’a été livré depuis janvier, ce qui contribue au maintien d'un taux de disponibilité stable. Ajoutons que seulement six nouveaux projets de bureaux ont bonifié l’inventaire total du marché locatif de Montréal en 2019, ajoutant un peu plus de 900 000 pi2 d’offre, dont l’Îlot Balmoral (310 000 pi2). En ce qui a trait aux projets dont la livraison était prévue cette année, lesquels totalisent 1,4 million de pieds carrés, il est probable que certains soient retardés à cause de l’arrêt complet de l’activité de construction non résidentielle pendant plusieurs semaines ainsi que des nouvelles mesures sanitaires maintenant en place sur les chantiers. EST-DE-L'ÎLE

LAVAL

OUEST-DE-L'ÎLE

EST-DE-L'ÎLE PÉRIPHÉRIE CENTRE-VILLE PÉRIPHÉRIE CENTRE-VILLE CENTRE-VILLE

RIVE-SUD

CENTRE-VILLE

Marché industriel – Grand Montréal* Le taux de disponibilité sur le marché industriel du Grand Montréal a baissé de 3,4 % en mars à 3,1 % en mai, un nouveau seuil historique. Le taux de disponibilité est en baisse pour la plupart des secteurs de marché. Le secteur Est-de-l’Île a connu une augmentation de plus de 200 000 pi2 de locaux disponibles depuis mars et une décroissance de l’inventaire. La hausse de disponibilité sur le marché de la Rive-Sud est attribuable à une croissance modeste d'une nouvelle offre que le marché n’a pas encore complètement absorbée, quoique l’absorption totale soit positive depuis mars. Il y a peu de nouvelles offres dans le multilocatif, les plus importants projets en marche étant des constructions sur mesure pour un occupant unique. LAVAL

EST-DE-L'ÎLE

DISPONIBILITÉ

% pi DISPONIBILITÉ 9,2 394 500 LAVAL % pi2 DISPONIBILITÉ 11,3 498 200 OUEST-DE-L'ÎLE % pi2 DISPONIBILITÉ OUEST-DE-L'ÎLE 11,3 498 200 % pi2 DISPONIBILITÉ 22,2 2 360 700 OUEST-DE-L'ÎLE % pi2 DISPONIBILITÉ 22,7 2 405 100 PÉRIPHÉRIE CENTRE-VILLE % pi2 DISPONIBILITÉ PÉRIPHÉRIE CENTRE-VILLE 22,7 2 405 100 % pi2 DISPONIBILITÉ 11,3 3 051 100 PÉRIPHÉRIE CENTRE-VILLE % pi2 DISPONIBILITÉ 12,4 3 305 600 % pi2 12,4

Présentée par

Bureaux MONTRÉAL CENTRE-VILLE

LAVAL LAVAL

Présentée par

MONTRÉAL CENTRE-VILLE Bureaux

3 305 600

= =

% pi2 DISPONIBILITÉ 8,9 4 711 900 MONTRÉAL CENTRE-VILLE % pi2 DISPONIBILITÉ 9,7 5 195 100 EST-DE-L'ÎLE % pi2 DISPONIBILITÉ EST-DE-L'ÎLE 9,7 5 195 100 % pi2 DISPONIBILITÉ 10,0 254 900 EST-DE-L'ÎLE % pi2 DISPONIBILITÉ 11,5 294 800 RIVE-SUD % pi2 DISPONIBILITÉ RIVE-SUD 11,5 294 800 % pi2 DISPONIBILITÉ 11,5 606 800 RIVE-SUD % pi2 DISPONIBILITÉ 14,4 762 400 % pi2

Industriel

14,4

LAVAL

Industriel EST-DE-L'ÎLE

DISPONIBILITÉ

EST-DE-L'ÎLE Industriel

LAVAL

% pi2 DISPONIBILITÉ 2,2 510 606 LAVAL % pi2 DISPONIBILITÉ 4,4 982 600 OUEST-DE-L'ÎLE % pi2 DISPONIBILITÉ OUEST-DE-L'ÎLE 4,4 982 600 % pi2 DISPONIBILITÉ 2,2 1 002 100 OUEST-DE-L'ÎLE % pi2 DISPONIBILITÉ 3,1 1 424 500 SAINT-LAURENT % pi2 DISPONIBILITÉ SAINT-LAURENT 3,1 1 424 500 % pi2 DISPONIBILITÉ 3,1 2 062 000 SAINT-LAURENT % pi2 DISPONIBILITÉ 2,5 1 629 600 LACHINE % pi2 DISPONIBILITÉ LACHINE 2,5 1 629 600 % pi2 DISPONIBILITÉ 4,3 909 250 LACHINE % pi2 DISPONIBILITÉ 5,0 1 052 100 DÉFINITIONS : % pi2 5,0 1 052 100 TAUX DE DISPONIBILITÉ (%) DÉFINITIONS :

Pourcentage de la superficie TAUX DE DISPONIBILITÉ (%) totale

762 400

DISPONIBILITÉ

= =

% pi2 DISPONIBILITÉ 2,8 2 076 100 EST-DE-L'ÎLE % pi2 DISPONIBILITÉ 2,3 1 686 200 MONTRÉAL SECTEUR NORD % pi2 DISPONIBILITÉ MONTRÉAL SECTEUR NORD 2,3 1 686 200 % pi2 DISPONIBILITÉ 3,3 1 601 700NORD MONTRÉAL SECTEUR % pi2 DISPONIBILITÉ 3,8 1 877 000 MONTRÉAL SECTEUR SUD % pi2 DISPONIBILITÉ MONTRÉAL SECTEUR SUD 3,8 1 877 000 % pi2 DISPONIBILITÉ 3,1 883 930 SUD MONTRÉAL SECTEUR % pi2 DISPONIBILITÉ 5,0 1 425 600 RIVE-SUD % pi2 DISPONIBILITÉ RIVE-SUD 5,0 1 425 600 % pi2 DISPONIBILITÉ 3,4 931 545 RIVE-SUD % pi2 DISPONIBILITÉ 2,9 789 200 % pi2 disponibles L’inscription de vos locaux

sur www.altusinsite.com 2,9 789 est 200SANS FRAIS. L’inscriptioncommuniquer de vos locauxavec disponibles Simplement Groupe sur www.altusinsite.com SANS FRAIS. Altus ou lui faire parvenir est l’information Simplement communiquer avec Groupe àL’inscription data@altusinsite.com de vos locaux disponibles Altus ou lui faire parvenirest l’information sur www.altusinsite.com SANS FRAIS. à data@altusinsite.com Simplement communiquer avec Groupe Altus ou lui faire parvenir l’information à data@altusinsite.com

DÉFINITIONS : disponible à la location pour l'ensemble Pourcentage de la superficie du marché, incluant les(%) locauxtotale à louer TAUX DE DISPONIBILITÉ RIVE-SUD disponible à la location pour l'ensemble MONTRÉAL et à sous-louer. SAINT-LAURENT SECTEUR du marché, incluant les locauxtotale à louer Pourcentage de la superficie NORD OUEST-DE-L'ÎLE RIVE-SUD et à sous-louer. MONTRÉAL 2 disponible àTOTALE la location pour l'ensemble SECTEUR SUPERFICIE DISPONIBLE (PI ) SUD du marché,TOTALE incluantDISPONIBLE les locaux à(PIlouer LACHINE 2 SUPERFICIE ) Superficie totale disponible, pour occupation OUEST-DE-L'ÎLE et à sous-louer. LACHINE MONTRÉAL SECTEUR SUD immédiate ou future. Superficie totale disponible, pour occupation LACHINE * Les données pour les marchés industriels de Lanaudière, SUPERFICIE TOTALE DISPONIBLE (PI2) immédiate ou future. des Laurentides et de Vaudreuil-Dorion sont disponibles LACHINE en ligne sur www.altusinsite.com. Superficie totale disponible, pour occupation ouêtre future. Ces données sont protégées par droit d’auteurimmédiate et ne peuvent reproduites sans l’autorisation écrite du Groupe Altus ltée. SAINT-LAURENT LAVAL

62 66

EST-DE-L'ÎLE MONTRÉAL SECTEUR NORD

Ces données sont protégées par droit d’auteur et ne peuvent être reproduites sans l’autorisation écrite du Groupe Altus ltée.

IMMOBILIER COMMERCIAL : : JUIN – JUILLET 2020

Ces données sont protégées par2020 droit d’auteur et ne peuvent être reproduites sans l’autorisation écrite du Groupe Altus ltée. IMMOBILIER COMMERCIAL : : DÉCEMBRE – JANVIER

6400, av. Auteuil, Brossard

6300, av. Auteuil, Brossard

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Superficie maximum 3 692 pi2 À 5 minutes à pied du Terminus d’autobus Panama reliant le centre-ville

Espaces communs modernisés Rénovations majeures et rajeunissement de l’extérieur complétés

Superficie maximum 3 166 pi2 Près du Mail Champlain et de tous les services (Taschereau, DIX30...) À 10 minutes du centre-ville Hall d’entrée et espaces communs modernes et lumineux

Éclairage écoénergétique

UN CHOIX VARIÉ D’ESPACES DE QUALITÉ, POUR RÉPONDRE À TOUS VOS BESOINS

2120, av. Victoria, Greenfield Park > Superficie maximum 885 pi2 > Intérieur de l’édifice rénové > Près de tous les grands axes routiers de la Rive-Sud

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Wickham 4605, boul. Lapinière

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Superficie maximum 1 645 pi2 Installations écoénergétiques en place Accès rapide à l’autoroute 10 et au centre-ville de Montréal Près du Quartier DIX30 À 10 minutes à pied du Terminus Express-Chevrier

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INVESTIR ET BÂTIR ENSEMBLE Le Fonds immobilier de solidarité FTQ, en partenariat avec des leaders du secteur, réalise des projets immobiliers rentables, créateurs d’emplois et socialement responsables. C’est en participant financièrement et stratégiquement à leur succès que le Fonds immobilier contribue à l’émergence d’une vision moderne du développement urbain et À BÂTIR UNE MEILLEURE SOCIÉTÉ. PROJ E T : ESPACE MONTMORENCY, LAVAL Certifications LEED® Or et AQ visées

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