EXPERTISE DE FEMMES D’INFLUENCE

Me Camilia Minville

Experte invitée

Avec la collaboration de Sébastien Dumont, stagiaire du barreau

Me Camilia Minville pratique en droit des sociétés et en droit des franchises chez Alepin Gauthier Avocats. Elle a été récipiendaire de la bourse d’excellence en droit des assurances en 2017.

LE LOCATEUR DE MON BAIL COMMERCIAL PEUT-IL M’IMPOSER UN CHANGEMENT DE LOCAL QUAND BON LUI SEMBLE?

Il arrive que le locateur d’un immeuble commercial force l’un de ses locataires à changer de local sans même lui énoncer les motifs du déménagement. Cet article expose le droit applicable en la matière et présente les caractéristiques d’une clause valide de relocalisation dans un contexte de bail commercial. Il offre aussi quelques astuces à garder en tête lors de la signature du bail.

LES CARACTÉRISTIQUES DE LA CLAUSE

Les clauses de relocalisation sont monnaie courante en matière de baux commerciaux. Elles donnent le droit au locateur de relocaliser un commerce sans avoir à se justifier, et ce, tant que le locateur respecte lui-même ses obligations corrélatives.

Ces clauses ont généralement en commun les points suivants.

•Le droit du locateur d’exiger la relocalisation du locataire en tout temps pendant la durée du bail.

•Le fait que le déplacement doit se faire à la suite d’un avis écrit, et ce, dans un délai étant souvent fixé à 30 jours.

•Le fait que la relocalisation se fait aux frais du locateur.

•Le fait que le déplacement s’effectue dans d’autres lieux comparables.

LA LÉGALITÉ DE LA CLAUSE

Le droit encadrant le bail est prévu au Code civil du Québec. Alors que la loi offre une grande protection en matière de bail de logement, c’est une tout autre affaire pour les baux commerciaux. Dans ce dernier cas, il est donc tout à fait légal de prévoir une multitude de clauses, dont les clauses de relocalisation.

LES PARTICULARITÉS D’UNE CLAUSE VALIDE

Néanmoins, le droit du locateur d’exiger la relocalisation doit être écrit de façon suffisamment précise dans le bail et il ne peut pas être inclus dans une clause générale. En effet, les propriétaires d’immeubles commerciaux n’ont pas de droits semblables à ceux d’éviction pour travaux majeurs assimilables à ceux des baux résidentiels ou encore à ceux d’expropriation. À titre d’exemple, dans l’affaire Société de gestion Cliffton inc. c. Tremblay, un centre commercial n’a pas pu obliger la relocalisation de l’un de ses locataires pour agrandir un local adjacent puisque la clause prévue au bail était trop générale et floue.

Considérant que le «bail constitue la loi des parties» en termes de baux commerciaux, le locateur et les locataires sont donc libres de consentir de telles clauses. Bien que celles-ci soient plus souvent à l’avantage du locateur, ce dernier est également soumis à ses obligations corrélatives. En effet, plusieurs exemples jurisprudentiels démontrent le rejet d’une demande visant à obliger le locataire à être relocalisé alors que le locateur était en défaut de respecter le délai prévu pour l’avis ou lorsqu’il était question de la prise en charge de la totalité des frais de relocalisation.

Lorsqu’on signe un bail commercial, il est primordial de bien lire son contenu en entier et de s’assurer que toutes ses clauses sont claires. Il est souvent possible de négocier certaines clauses, donc n’hésitez pas à poser vos questions à l’autre cocontractant.

CETTE CHRONIQUE CONTIENT DE L’INFORMATION JURIDIQUE D’ORDRE GÉNÉRAL ET NE DEVRAIT PAS REMPLACER UN CONSEIL JURIDIQUE AUPRÈS D’UN AVOCAT QUI TIENDRA COMPTE DES PARTICULARITÉS DE VOTRE SITUATION. Réinventer le 9 à 5 : La qualité de vie au cœur d’Espace Montmorency