Immobilier commercial - volume 14 numéro 6

AFFAIRES IMMOBILIÈRES, ÉCONOMIE ET DÉVELOPPEMENT URBAIN

VOLUME 14 | NUMÉRO 6 | DÉCEMBRE – JANVIER 2022

« COMINAR ÉTAIT SUR LE RADAR DE CANDEREL DEPUIS TROIS ANS » – Brett Miller

MARK SINNETT L’ŒIL DU STRATÈGE TOP 60 DES TRANSACTIONS IMMOBILIÈRES LE 4000 RUE SAINT-PATRICK VISION SOCIALE ET ÉCOLOGIQUE LA TRANSFORMATION FINANCIÈRE DE L’IMMOBILIER

PP 41614528

LONGUEUIL, UN CHOIX ÉCLAIRÉ EN MATIÈRE DE CROISSANCE ET DE DÉVELOPPEMENT ÉCONOMIQUE De grandes entreprises choisissent Longueuil et bénéficient d’une approche innovante et personnalisée

Molson

Devimco 800 M$

Wiptec 150 M$

500 M$

Goodleaf 45 M$

Serez-vous les prochains? investir.longueuil.quebec

Moderco 21 M$

MOT DE L’ÉDITEUR

ÉDITEUR Jacques Boisvert RÉDACTION Emmanuelle Gril, Johanne Landry, Gilbert Leduc, Nathalie Savaria et René Vézina

LES COURTIERS IMMOBILIERS À L’HONNEUR !

COLLABORATION À CE NUMÉRO Sylvie Bouvette, Valérie Desroches, Sonia Gagnon, Jean-François Grenier, Paul Lewis et Mitch Strohminger TRADUCTION ANGLAISE Neil Kroetsch RÉVISION ET CORRECTION D’ÉPREUVES Christine Barozzi, Catherine Faucher, Neil Kroetsch et Anne-Marie Trudel

jacques.boisvert@jbcmedia.ca

Le magazine Immobilier commercial ouvre ses pages aux courtiers immobiliers d’exception depuis longtemps et cela va de soi. Créatifs, visionnaires, brillants et stratégiques, ils jouent un rôle essentiel au bon fonctionnement de l’écosystème de l’immobilier commercial. Dans ce numéro, Mark Sinnett, vice-président exécutif de la division Marché des capitaux – Québec chez JLL Canada, confie à la journaliste Nathalie Savaria les détails de son parcours remarquable. Il s’agit d’un beau lien avec la grande entrevue de Brett Miller, en première page, puisqu’il est lui-même issu du courtage immobilier de haut niveau. D’ailleurs, Mark Sinnett a eu le privilège de l’avoir comme patron et mentor.

Nous pourrions dire la même chose de celui qui fera l’objet d’une entrevue dans notre prochain numéro, Scott Speirs, vice-président exécutif de l’Équipe des investissements nationaux chez CBRE, qui a aussi travaillé pour Brett Miller.

REMISE DE PRIX ET REPORTAGES HONORIFIQUES Je suis heureux de vous annoncer qu’Immobilier commercial rendra bientôt hommage à plusieurs courtiers qui se sont distingués de belle façon au cours de l’année 2021. Un numéro du magazine leur sera largement consacré et une remise de prix aura lieu. Un jury composé de personnalités triées sur le volet est d’ailleurs en cours de formation.

Pour en savoir plus, ne ratez pas les prochains bulletins d’information numériques qui seront publiés sur le site informateurimmobilier.com.

Tout comme les autres membres de l’écosystème de l’immobilier commercial, nous devons nous réinventer pour aller toujours un peu plus loin. Ainsi, j’ai le plaisir de vous faire part d’une innovation importante de votre magazine pour 2022. Immobilier commercial redeviendra une publication 100 % francophone, mais une version nationale numérique 100 % anglophone sera disponible en ligne et envoyée par courriel dans le reste du Canada et à nos lecteurs anglophones d’ici. Nous avons opté pour cette diffusion élargie parce que nous croyons que l’industrie immobilière québécoise et ses principaux leaders méritent de rayonner au Canada et à l’étranger.

PRODUCTION Supervision : Edith Lajoie Conception graphique et mise en page : Carole Bordeleau pour Carbodesign Annonces publicitaires : Lan Lephan PHOTOGRAPHES Denis Bernier, Laëtitia Boudaud et Roxane Paquet PHOTO EN PAGE COUVERTURE © JBC Média par Denis Bernier PUBLICITÉ Claire Boisvert Conseillère en publicité Montréal 450 670-7770

Québec 418 317-0669

ADMINISTRATION Edith Lajoie Directrice générale COMPTABILITÉ Catherine Faucher Philippe Bérubé CPA ENVOI DE POSTE – PUBLICATIONS Convention no PP 41614528 ADRESSE DE RETOUR 70, rue De La Barre, bureau 120 Longueuil QC J4K 5J3 ABONNEMENTS Fatima Reynel Gracia Responsable des abonnements abonnement@jbcmedia.ca www.jbcmedia.ca Dépôts légaux – Bibliothèque et Archives Canada et Bibliothèque et Archives nationales du Québec, 2009.

Toute demande de reproduction doit être adressée par écrit à l’éditeur. Si elle est acceptée, elle doit indiquer clairement la source de la façon suivante : Tiré du magazine Immobilier commercial. Le nom de l’auteur et / ou du photographe doit également apparaître.

L’éditeur se réserve le droit de refuser l’insertion de toute publicité.

ISSN 1916-6656

RÉTROSPECTIVE ANNUELLE Le numéro actuellement en préparation, le premier à paraître également en édition nationale, sera une belle vitrine de notre industrie pour nos lecteurs hors Québec, car il s’agira d’une superbe rétrospective de l’activité en immobilier commercial au Québec en 2021, une année dont nous pouvons être fiers.

Le magazine Immobilier commercial est publié par JBC Média inc.

Sur ce, je vous souhaite, à vous et à vos proches, de très joyeuses Fêtes et une année 2022 formidable.

Téléphone : 450 670-7770 Sans frais : 1 866 446-3185 Télécopieur : 450 670-7771

Président : Jacques Boisvert 70, rue De La Barre, bureau 120 Longueuil QC J4K 5J3

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Bonne lecture !

Jacques Boisvert

www.jbcmedia.ca

Éditeur

Nous reconnaissons l’appui financier du Gouvernement du Canada

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IMMOBILIER COMMERCIAL : : DÉCEMBRE – JANVIER 2022

La grande famille GDI s’unit pour souhaiter de très joyeuses fêtes à tous ses clients, employés, partenaires et amis.

Tout simplement merci!

gdi.com | ainsworth.com | moderncanada.ca | sanyinc.com

SOMMAIRE : : VOLUME 14 | NUMÉRO 6

4 MOT DE L’ÉDITEUR Les courtiers immobiliers à l’honneur !

7 ENTREVUE – BRETT MILLER Cominar était sur le radar de Canderel depuis trois ans EN

12 INTERVIEW – BRETT MILLER Cominar on Canderel’s radar for 3 years

CHRONIQUES 16 DROIT IMMOBILIER Le locataire a-t-il été expulsé à tort ?

24 ANALYSES IMMOBILIÈRES La demande mondiale croissante de biens immobiliers écologiques avantage Montréal

26 DONNÉES EN IMMOBILIER TOP 60 des transactions immobilères Région de Montréal

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COURTAGE IMMOBILIER 360° Mark Sinnett L’œil du stratège

34 FOCUS Le 4000 rue Saint-Patrick Pour une vision sociale et écologique de l’immobilier 39 SÉRIE ANNIVERSAIRE – PRÉLUDE La transformation financière de l’immobilier et le défi de l’intégration des critères ESG 40 SÉRIE ANNIVERSAIRE Le respect des critères ESG au cœur de la stratégie d’affaires 46 RÉGION DE QUÉBEC Chauffer des serres grâce aux superordinateurs Le rêve d’une vie de Martin Bouchard 52 BUREAUX NOUVELLES TENDANCES L’espace de travail Une vitrine des valeurs de la direction 64 FOCUS Réduction des GES Montréal passe à l’action 68 BRÈVES IMMOBILIÈRES

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IMMOBILIER COMMERCIAL : : DÉCEMBRE – JANVIER 2022

30 MOT DE L’IDU La cohésion devant la crise climatique L’importance de la science et de l’accompagnement gouvernemental

44 DISPONIBILITÉ DES ESPACES Mise à jour sur la disponibilité à Montréal

50 NOUVELLE CONSO Le luxe, c’est ce qu’il y a de plus durable

57 SAVOIR POUR MIEUX INVESTIR Le point sur l’état de santé du centre-ville de Montréal De la lumière au bout du tunnel

67 LIEUX COMMUNS Les chaises

70 EXPERTISE DE FEMMES D’INFLUENCE La gestion bienveillante

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CONTENU COMMANDITÉ

Un immense terrain à haut potentiel

x COMINAR ÉTAIT SUR LE RADAR DE CANDEREL DEPUIS TROIS ANS

x

PAR RENÉ VÉZINA, JOURNALISTE

La nouvelle est tombée à la fin octobre. C’est une autre firme québécoise, Canderel, qui vient d’acquérir Cominar, avec le soutien de partenaires costauds, pourvu que des concurrents ne viennent pas renverser la vapeur avec une offre plus imposante. En principe, les actionnaires devraient se prononcer le 21 décembre lors d’une assemblée extraordinaire. Globalement, il s’agirait d’une transaction de 5,7 milliards de dollars.

JBC MÉDIA PAR DENIS BERNIER

BRETT MILLER Chef de la direction Canderel IMMOBILIER COMMERCIAL : : DÉCEMBRE – JANVIER 2022

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ENTREVUE

A

l’automne 2020, nous avons présenté une entrevue avec le président de Cominar, Sylvain Cossette, après l’annonce selon laquelle l’entreprise allait se livrer à une – douloureuse – révision straté­ gique de ses activités. Douloureuse parce que ce n’est pas un exercice qu’on déclenche quand tout va bien.

Cominar nageait en eaux troubles et son action chutait en bourse. En 10 mois, de janvier à octobre 2020, le titre était passé d’environ 15 à 7 $. La pandémie déchiquetait les revenus de ce qui était l’un des plus importants détenteurs de propriétés commerciales au Québec ainsi qu’à Ottawa, avec 310 immeubles industriels, commerciaux et de bureaux. Son message était alors de ne pas sauter hâtivement aux conclusions. Mais on se doutait que l’entreprise n’écartait pas l’idée de se mettre en vente. « En fait, nous nous intéressons à Cominar depuis trois ans, l’entreprise était dans notre collimateur », révèle Brett Miller, chef de la direction de Canderel, dans un français impeccable, aidé par ses quelques années passées à Paris. Canderel figurait déjà dans le peloton de tête des sociétés immobilières au pays, possédant ou gérant 27 millions de pieds carrés dans les principaux marchés, de Québec à Vancouver. Elle va maintenant gérer 13 millions de pieds carrés supplémentaires, confiés par Cominar.

Mais la société n’agit pas seule. Même si elle tient les rênes de la transaction, elle compte sur de solides partenaires pour la finaliser. Le consortium inclut les entreprises américaines Koch et Front Four Capital ainsi que les canadiennes Artis et Sandpiper. Si la transaction va de l’avant, les ache­ teurs prévoient diviser l’actif de Cominar en trois.

Canderel va naturellement en conserver un bloc important. De son côté, le Groupe Mach accepte de débourser 1,5 milliard de dollars pour reprendre à son compte 42 des propriétés de Cominar, surtout à Québec et à Montréal, avec des édifices prestigieux comme le 2001, avenue McGill College.

Mach deviendrait ainsi le roi de l’immobilier de bureaux au Québec, tout en reprenant plusieurs centres commerciaux en région, de Rimouski à Trois-Rivières. Le fonds d’investissement américain Blackstone, lui, devrait en payer davantage pour mettre la main sur près de 200 bâtiments industriels.

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IMMOBILIER COMMERCIAL : : DÉCEMBRE – JANVIER 2022

VINCENT CHIARA Président Groupe Mach

Ce n’est pas un secret, le Groupe Mach s’intéressait lui aussi directement à Cominar au point où l’on imaginait qu’il déposerait lui-même une offre.

Son partenariat avec Canderel fait donc figure de mariage de raison. Au lieu de se déchirer, deux poids lourds de l’immobilier québécois s’entendent : si la transaction se réalise, Mach achètera du consor­­tium une partie de l’actif de Cominar dont l’avenir s’était assombri.

UNE PROFESSION DE FOI DANS LES BUREAUX ET LES CENTRES-VILLES Investir dans les bureaux ? À ce moment-ci de l’histoire ? « Nous sommes convaincus que le télétravail ne remplacera jamais un véritable lieu de travail, en tous cas, pas à long terme. On risque de voir se dissiper les cultures d’entreprise, dit Vincent Chiara, président du Groupe Mach. De plus, travailler de la résidence n’est pas nécessairement inspirant, et en même temps, les locaux pour bureaux ont évolué.

Nous serons bien placés pour en profiter. »

Il reste que pour Canderel, malgré l’apport de Mach et de Blackstone, c’est une grosse bouchée.

D’autant que l’entreprise accumule les transactions depuis quelques semaines. Le 19 octobre, iA Groupe financier (autrefois Industrielle Alliance) et Canderel signaient une entente par laquelle iA confiait à Canderel la gestion, la location et l’entretien de ses 16 immeubles au Québec, dont l’édifice emblématique de style Art déco sur la Grande Allée, à Québec, et le gratte-ciel du 2200, avenue McGill College à Montréal. « C’est une coïncidence que les deux affaires se réalisent presque en même temps, soutient Brett Miller.

Il faut comprendre que notre modèle d’affaires a évolué depuis deux ans et demi, lorsque nous avons décidé de devenir également des fournisseurs de services pour investisseurs institutionnels, comme pour iA. Mais pour l’essentiel de notre activité, nous sommes propriétaires de notre actif. » Il parle d’ailleurs avec enthousiasme de ses nouvelles acquisitions liées à Cominar, en donnant deux exemples de redéveloppement qui lui viennent à l’esprit. « Prenez le complexe de la Gare Centrale à Montréal. C’est un emplacement magnifique, patrimonial, mais sans véri­ table investissement depuis 30 ans, souligne-t-il.

Nous ne pouvons pas intervenir dans la gare ellemême, mais tout autour, comme les boutiques et le siège social du Canadien National. Et nous anticipons une forte croissance de l’achalandage avec l’entrée en service du Réseau express métropolitain. Plusieurs millions de personnes vont y circuler par année. Sans compter que nous avons aussi acquis les droits aériens, ce qui nous permettrait de construire en hauteur, en plein milieu du centre-ville, avec un potentiel de 1,8 million de pieds carrés additionnels. » Son autre exemple touche l’un des plus anciens cen­ tres commerciaux intérieurs à Montréal, toujours fréquenté, mais qui avait besoin de rajeunissement : la Place Alexis Nihon, en bordure de Westmount : « Dans ce secteur, c’est le seul endroit à proposer autant de services. Des réno­vations étaient en cours et elles sont terminées. En plus, à côté, l’ancien Hôpital de Montréal pour enfants (auparavant le Montréal Children’s Hospital) devient un complexe résidentiel de 2 000 unités. L’embellissement de la Place Alexis Nihon va le rendre encore plus attirant. »

La Place Alexis Nihon

COMINAR

UNE POSITION PRÉPONDÉRANTE POUR MACH À QUÉBEC Vincent Chiara, lui, se réjouit de l’acquisition d’endroits stratégiques à Québec dont l’économie est en pleine effervescence. Si tout va comme prévu, Mach détiendra autant le Complexe Jules-Dallaire et la Place de la Cité, sur le boulevard Laurier, que la Place de la Capitale et la Place Haute-Ville, sur le boulevard René-Lévesque Est. Tous ces édifices sont connus, reconnus et convoités à Québec.

Mach était aussi en pleine action à Montréal, après avoir notamment acquis le réputé 1000, rue De La Gauchetière l’été dernier. C’était déjà, en pleine pandémie, une profession de foi dans l’avenir du centre-ville de Montréal. « Tout le monde se bat pour les mêmes talents, estime Vincent Chiara. La concurrence est rude, et l’important devient alors de se distinguer. Je discute souvent avec des employeurs, le taux de rétention n’arrête pas de baisser, il serait à peine de 35 % selon ce que plusieurs m’ont dit ! Je pense que le salaire seul ne devient plus déterminant, il faut offrir une expérience globale, et la présence de collègues va redevenir désirable. De là nos investissements au centre-ville. J’y crois. » IMMOBILIER COMMERCIAL : : DÉCEMBRE – JANVIER 2022

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ENTREVUE

« Depuis deux ans et demi, nous avons beaucoup investi, notamment en technologie.

Nous disposons maintenant d’une belle machine encore mieux outillée et nous la mettons en action. » – Brett Miller

JBC MÉDIA PAR DENIS BERNIER

Au moment de la parution de ce magazine, il restera quelques semaines avant que l’offre du consortium soit officiellement avalisée par les actionnaires de Cominar, à moins qu’une proposition plus alléchante ne vienne y faire obstacle. Il faudra aussi recevoir l’assentiment des autorités réglementaires, à commencer par celui du Bureau de la concurrence du Canada. Mais Brett Miller se dit confiant : « Nous devrons aussi penser à restructurer Cominar, qui va continuer à exister comme entité indé­ pendante au sein de Canderel, et déterminer comment déployer ses quelque 500 employés. » Quelle sera la suite ? « Il est certain que nous allons prendre le temps de respirer », lance Brett Miller, ajoutant qu’il serait étonnant d’entendre d’autres grosses nouvelles à court terme. « Depuis deux ans et demi, nous avons beaucoup investi, notamment en technologie. Nous disposons maintenant d’une belle machine encore mieux outillée et nous la mettons en action », affirme-t-il.

Vincent Chiara pense lui aussi que les actionnaires de Cominar accepteront ce qui leur est présenté : « Il ne faut pas oublier que l’action a pris pas mal de valeur depuis l’annonce de la révision stratégique, et que le prix de 11,75 $ représente une bonne prime, de plus de 12 % par rapport au cours de Cominar la veille de l’offre. Ce sont les meilleures conditions que les actionnaires pouvaient obtenir. » Il doit s’inclure dans le lot, puisque Mach détient 10

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5 % du capital de Cominar. Son groupe va donc réaliser un joli profit.

En attendant, son entreprise est elle-même déjà affairée à réaliser de gros projets, comme le redévelop­­pement du site de Radio-Canada de concert avec Devimco qui s’occupe d’y aménager des condos. Mach se charge des logements, des bureaux et des espaces commerciaux.

Comme Brett Miller avec Canderel, il pense qu’il sera salu­taire de se per­mettre une pause. « Nous avons pris de grosses bouchées depuis un an et il faut mainte­nant absorber tout ça. Pour l’instant, nous ne sommes pas sur le marché. Mais on ne sait jamais… », avance-t-il.

L’idée lui viendrait-elle d’inscrire son entreprise en bourse, comme Cominar ? « Pas du tout ! répond-il sans détour.

Et à mon sens, ça n’a pas aidé Cominar de devenir une société publique. Dans l’immo­bilier, il faut gérer à plus long terme, pas de trois mois en trois mois. Notre métier, c’est de parler aux clients bien plus qu’aux analystes ; si un locataire part et qu’un espace devient temporairement disponible, nous ne sommes pas en détresse. Gérer une entreprise cotée en bourse, c’est gérer avec des menottes. » Prochain épisode, donc, le 21 décembre. On verra alors si l’une des plus importantes transactions immo­bilières de l’histoire du Québec deviendra réalité.

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INTERVIEW

COMINAR ON CANDEREL’S RADAR FOR 3 YEARS

EN

BY RENÉ VÉZINA, JOURNALIST

The news came at the end of October. Another Québec firm, Canderel, is purchasing Cominar with the support of well-heeled partners.

Provided that a higher offer does not come from a competing bidder, in principle the purchase will be approved at a special share­ holders’ meeting on December 21. Overall, the transaction involves some $5.7 billion.

Our fall 2020 issue featured an interview with the president of Cominar, Sylvain Cossette, after it was announced that the company was going to embark on a (painful) strategic review of its activities.

Painful, because that is not a step usually taken when things are going well.

Cominar found itself adrift in troubled waters, as its stock listing clearly indicated. From January to October 2020, its stock price fell from about $15 to $7. The pandemic was shredding the revenues of what was one of the largest commercial property owners in Québec and Ottawa, with a portfolio of 310 industrial, retail and office buildings. His message was not to jump to conclusions, but we suspected the company was not ruling out the possibility of putting itself up for sale.

"We’ve actually been interested in Cominar some time, and for the past three years the company was on our radar," said Canderel’s CEO Brett Miller, in impeccable French, aided no doubt by a few years spent living in Paris. Canderel was already one of the top real estate companies in the country, owning or managing 27 million square feet of space in major markets from Québec City to Vancouver. With the acquisition of Cominar it will now be managing an additional 13 million square feet.

But the company is not acting alone. Even though it holds the reins of the transaction, it is counting on strong partners to finalize the purchase. The consortium includes the American firms Koch and Front Four Capital, along with the Canadian firms Artis and Sandpiper. If the transaction goes 12

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JBC MÉDIA BY DENIS BERNIER

BRETT MILLER CEO Canderel

EN

ahead, the buyers plan to split Cominar’s assets, with Canderel naturally retaining a large block.

For its part, the Mach Group has agreed to pay $1.5 billion to take over 42 of Cominar’s properties in Québec City and Montréal, including prestigious buildings like the 2001 McGill College tower.

Mach will thus become the king of office real estate in Québec, while also taking over several regional shopping centres from Rimouski to Trois-Rivières. The American investment fund Blackstone would have to pay more to get its hands on some 200 industrial buildings.

It is no secret that the Mach Group was also interested in Cominar, to the point where many thought it would submit a bid. Its partnership with Canderel is therefore a marriage of convenience.

Instead of tearing each other apart, two heavy­ weights in the Québec real estate industry have come to an agreement. If the transaction goes through, Mach will purchase from the consortium a portion of Cominar’s assets.

OPTIMISTIC ABOUT OFFICE BUILDINGS AND DOWNTOWN CORES Why invest in office buildings at this point in time?

"We are convinced that teleworking will never replace a real workplace, at least not in the long term, for there is a risk of corporate cultures dissipating," said Vincent Chiara, president of Mach Group. "Moreover, working from home is not necessarily inspiring. At the same time, office space has evolved and we are well positioned to take advantage of that."

The fact remains, however, that despite the support of Mach and Blackstone, in taking on Canderel it may have taken on too much, especially given that the company has been accumulating transactions over the past few weeks. On October 19, IA Financial Group (previously Industrial Alliance) and Canderel signed an agreement whereby IA entrusted Canderel with the management, leasing and maintenance of its 16 buildings in Québec, including the iconic Art Deco building on Grande Allée in Québec City and the 2200 McGill College Avenue skyscraper in Montréal. "It’s a coincidence that the two deals are happening almost at the same time," said Brett Miller. "You have to understand that our business model has evolved over the last two and a half years, as we decided

to also become an institutional investor service provider like IA. But for the bulk of our business, we own our assets."

He spoke enthusiastically about the new acquisi­ tions linked to Cominar, citing two examples of redevelopment. "Take the Central Station complex in Montréal. It’s a beautiful heritage location that hasn’t had any real investment in 30 years," he noted. "We can’t intervene in the station itself, but we can all around it, investing in the shops and boutiques and the Canadian National Railway head office. And we anticipate strong growth in ridership with the entry into service of the REM express rail network. Several million people a year will use it. Not to mention that we’ve also acquired the air rights, which would allow us to build high in the middle of downtown, with the potential for an additional 1.8 million square feet."

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INTERVIEW

EN

His other example was one of the oldest indoor shopping malls in Montréal, still in use but in need of rejuvenation – Place Alexis Nihon, on the edge of Westmount. "In that neighbourhood it is the only place that offers several services in one location.

Renovations were underway and will now be completed. It’s also right next to the former location of the Montréal Children’s Hospital, a building that is being turned into a 2000-unit residential complex.

The beautification of Alexis Nihon Square will make it even more attractive."

MACH A PROMINENT PLAYER IN QUÉBEC CITY Vincent Chiara is pleased with the acquisition of strategic locations in Québec City, where the economy is booming. If all goes as planned, Mach will own not only the Jules Dallaire Complex and Place de la Cité on Laurier Boulevard, but also Place de la Capitale and Place Haute-Ville on René Lévesque Boulevard East. All those buildings are known, recognized and coveted in Québec City.

Mach was also very busy in Montréal, particularly after acquiring the renowned 1000 de La Gauchetière last summer. "Even in the midst of the pandemic, it was a profession of faith in the future of down­ town Montréal. Everyone is fighting for the same talent," said Mr. Chiara. "The competition is tough, and the important thing is to stand out. I often talk to employers. The employee retention rate keeps going down ; it’s barely 35% according to what employers have told me! I think that salary alone is no longer the determining factor. We need to offer a comprehensive experience, and the physical presence of colleagues will become desirable again. That’s why we’re investing in downtown.

I believe in it."

By the time this issue of the magazine appears, there will still be a few weeks before the consor­t­ium’s offer is officially endorsed by Cominar shareholders, unless a more attractive proposal comes along to block it. It must also be approved by the regulatory authorities, beginning with Competition Bureau Canada. But Brett Miller remains confident. "We must also think about restructuring Cominar, which will continue to exist as an independent entity within Canderel, and determine how to deploy its 500-plus employees."

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VINCENT CHIARA President Groupe Mach

What’s next? "We’ll definitely take a breather," said Mr. Miller, adding that it would be surprising to hear any more big news in the near future. "We’ve made extensive investments over the past two and a half years, especially in technology. We now have a beautiful, even better equipped machine and we are putting it into action."

Vincent Chiara also thinks that Cominar share­ holders will accept what is presented. "Keep in mind that shares have risen in value since the strategic review was announced, and the current price of $11.75 represents a good premium of more than 12% over Cominar’s share price on the day before the offering. These are the best terms shareholders could get." That group includes himself, of course, since Mach holds 5% of Cominar’s capital. His group will therefore make a nice profit.

In the meantime, his company is already busy with big projects such as the redevelopment of the former Radio-Canada site. It is working in conjunction

EN

"Keep in mind that shares have risen in value since the strategic review was announced, and the current price of $11.75 represents a good premium of more than 12% over Cominar’s share price on the day before the offering.

These are the best terms shareholders could get."

– Vincent Chiara

with Devimco, which is developing condo towers there. Mach is in charge of housing units, offices and commercial spaces. Like Brett Miller of Canderel, he thinks it will be beneficial to take a break.

"We’ve taken on quite a lot over the past year, and now we have to absorb it all. For the moment we’re not on the market. But you never know..."

Would he ever consider listing his company on the stock market, like Cominar? "Certainly not! In my opinion, it didn’t help Cominar to become a public company. In real estate you have to manage for the longer term, and not from one quarter to the next.

Our job is to talk to clients more than to analysts.

If a tenant leaves and space becomes temporarily available, we don’t panic. Managing a publicly traded company is managing in handcuffs."

Stay tuned for the next episode on December 21.

We will then see if one of the most important real estate transactions in the history of Québec will become reality.

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DROIT IMMOBILIER

LE LOCATAIRE A-T-IL ÉTÉ EXPULSÉ À TORT ?

Me Sylvie Bouvette

9745866 Canada inc. (le « Locataire ») se pourvoit en appel d’une décision qui avait déclaré légale et valide la résiliation de son bail pour une pharmacie et qui l’avait condamnée à verser des loyers et autres charges échus1.

Experte invitée

Le 22 janvier 2016, 9347160 Canada inc. (le « Bailleur ») consent un bail à une compagnie (qui cédera ensuite ses droits au Locataire) qui s’engage à exploiter une pharmacie com­ merciale dans un local devant être aménagé dans un immeuble à construire qui abritera une super-clinique médicale.

Le bail a une durée initiale de 15 ans (soit 3 termes de 5 ans) avec des options de renouvellement.

Le bail ne comporte pas de date précise pour le début de l’exploitation de la pharmacie, mais il prévoit un délai de trois mois entre la prise de possession du local et le paiement du premier loyer afin de permettre à l’appelante de compléter les aménagements locatifs requis pour gérer la pharmacie.

Me Sylvie Bouvette est avocate associée chez Borden Ladner Gervais LLP / S.E.N.C.R.L., S.R.L. Elle représente des vendeurs, des acheteurs, des coentrepreneurs, des prêteurs et des emprunteurs dans le cadre de transactions et de financements immo­ biliers. Elle a été sélectionnée par ses pairs pour figurer dans l’édition 2016 de The Best Lawyers in Canada® dans la catégorie droit immobilier.

Ce n’est que le 1er mai 2017 que le Locataire prend possession du local et il commence à payer le loyer trois mois plus tard, c’est-à-dire le 1er août 2017. En novembre 2017, le local est prêt à accueillir la pharmacie.

1. 9745866 Canada inc. c. 9518002 Canada inc. 2021 QCCA 1530.

ISTOCK PAR JACKF

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IMMOBILIER COMMERCIAL : : DÉCEMBRE – JANVIER 2022

Or aucune activité n’a cours dans le local une fois les travaux terminés, malgré le fait que l’édifice se remplit tranquillement de locataires. Les communications sont difficiles entre les deux parties, et les réponses du Locataire demeurent évasives.

Plus d’un an après la prise de possession, soit le 26 juillet 2018, le Bailleur transmet un avis alléguant divers défauts et mettant formellement le Locataire en demeure d’exploiter une pharmacie commerciale dans le local dans un délai de 10 jours sous peine de résiliation du bail. Le Locataire répond sur des aspects accessoires au bail tout en demeurant silencieux quant à la date d’ouverture de la pharmacie.

Le 24 août 2018, le Bailleur envoie un avis de résiliation du bail et accorde 10 jours au Locataire pour libérer les lieux. Ce dernier intente alors un recours en injonction et procède à une demande d’ouverture d’une pharmacie auprès de l’Ordre des pharmaciens, comme requis par la loi, où

il indique souhaiter ouvrir une pharmacie dans le local à partir du 12 novembre 2018. Le Locataire demande ensuite la mise en place de mesures de sauvegarde, car le Bailleur serait en voie de faire diviser le local.

La Cour d’appel se penche d’abord sur la légalité de la résiliation extrajudiciaire du bail par le Bailleur. Or le bail signé permettait la résiliation sur-le-champ si le Locataire modifiait la destination des lieux. L’absence d’activité pendant un an constitue un tel changement de destination, selon la juge de première instance, ce sur quoi la Cour d’appel considère ne pas avoir à intervenir. Il a été plaidé par le Locataire que le bail ne prévoyait pas de date précise pour l’ouverture de la pharmacie, mais cela s’explique par le fait qu’il a été signé avant même la construction de l’immeuble. Ces arguments ne résistent toutefois pas à l’analyse puisque le Locataire s’engage à exploiter une pharmacie commerciale dans l’immeuble en sachant pertinemment que celui-ci a pour vocation d’offrir des services « tout-inclus » en matière de santé. La notion d’exploitation présuppose que la pharmacie doit être en activité dans le local loué pendant la durée du bail, et ce, même s’il ne s’agit pas d’un anchor tenant.

La juge de la Cour supérieure pouvait donc raisonnable­ ment conclure que le Locataire a l’obligation contractuelle d’occuper et d’exploiter le local et que son défaut de le faire cause un préjudice sérieux au Bailleur. Le défaut de procéder à l’ouverture de la pharmacie, plus d’un an après la prise de possession du local, constitue un manquement important aux obligations du Locataire pouvant, dans ces circonstances, être assimilé à un changement de destination des lieux au sens de la clause stipulée au bail, ce qui en justifiait la résiliation de plein droit.

Le Locataire a aussi soulevé le fait que le délai de 10 jours accordé avant la résiliation était trop court. La Cour d’appel reconnaît que ce délai est court, mais que les circonstances particulières de cette affaire (le retrait de partenaires dans le projet de pharmacie, les difficultés à trouver une bannière, des problèmes financiers, etc.), et notamment les nombreuses demandes antérieures restées sans réponse quant à la date d’ouverture de la pharmacie, justifiaient de constater la résiliation de plein droit du bail.

Sur le dernier point du Locataire, la Cour d’appel infirme la décision de première instance et considère que la conservation de loyers par le Bailleur après la date de résiliation n’aurait pas dû être permise. En effet, dans le présent cas, le Bailleur a changé les serrures, privant par le fait même le Locataire de l’accès aux lieux loués, l’ayant donc expulsé sans ordonnance judiciaire. Depuis la résiliation de son bail et son expulsion, le Locataire a été privé de la jouissance des lieux loués ; en conséquence, le Bailleur ne pouvait conserver les loyers subséquents.

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IMMOBILIER COMMERCIAL : : DÉCEMBRE – JANVIER 2022

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IMMOBILIER COMMERCIAL : : DÉCEMBRE – JANVIER 2022

MARK SINNETT Vice-président exécutif, Marchés des capitaux – Québec JLL Canada

MARK SINNETT

L’ŒIL DU STRATÈGE PAR NATHALIE SAVARIA, JOURNALISTE

Fort d’un parcours de près de deux décennies, le vice-président exécutif, Marchés des capitaux – Québec chez JLL Canada se démarque par sa vision stratégique et sa connaissance pointue du marché québécois.

N

é d’une mère franco-québécoise et d’un père anglophone originaire d’Ottawa, Mark Sinnett se qualifie avec fierté de « Montréalais à 100 % », car il a grandi à Saint-Laurent, maintenant un arron­dissement de Montréal.

Même si sa famille n’a pas baigné dans l’immobilier, les circonstances vont vite le diriger dans cette voie.

Alors qu’il entame sa dernière année d’études au baccalauréat en commerce spécialisé en marketing à l’Université McGill, il passe une entrevue avec Brett Miller, l’un des dirigeants du bureau montréalais de CBRE Canada, une grande entreprise immobilière, et décroche un emploi au service de la recherche.

SUR LA VOIE RAPIDE En 2002, diplôme en poche, le jeune homme, qui a obtenu son permis de courtier immobilier, poursuit sa carrière chez CBRE, gravissant rapidement les échelons, comme il sied aux « jeunes loups ». Dix ans plus tard, il devient le plus jeune vice-président principal de l’histoire de CBRE Canada.

En 2014, Brett Miller, à l’époque chef de la direction de JLL Canada, une entreprise immobilière en plein essor au pays, le convainc d’accepter le poste de vice-président exécutif, Marchés des capitaux. Un défi de taille, puisqu’il doit mettre sur pied une équipe de courtage spécialisée en investissement immobilier. Mark Sinnett le relève haut la main. Trois années de suite, entre 2017 et 2019, il reçoit le titre de meilleur courtier de JLL Canada. Aujourd’hui, il peut compter sur une équipe de 13 personnes pour lui prêter main-forte. « On est passé d’un volume de ventes de 125 millions de dollars à au-delà d’un milliard. On est présent dans tous les domaines, alors que quand on a commencé, on était plus actif dans le commerce de détail et un peu dans le commercial », explique-t-il.

SE DIFFÉRENCIER L’équipe de Mark Sinnett se distingue par le fait qu’elle représente surtout le vendeur et plus rarement l’acheteur. « On veut vraiment travailler avec le vendeur pour mettre en vente son immeuble de façon à générer le maximum de valeur, dans un pro­ces­sus qui est très structuré et très étalé », précise le vice-président.

Chaque année, l’équipe réalise de 45 à 60 trans­ac­tions. Selon Mark Sinnett, elle « ne réalise pas les transactions nécessairement toujours les plus grandes dans l’inves­tissement, ou les top 10, comme on dit. On est vraiment concentré à offrir le service de vente d’un immeuble selon un processus qui est très stratégique. On ne cherche pas la gloire. » UNE EXPERTISE QUÉBÉCOISE Les clients de M. Sinnett sont à la fois des investis­­seurs privés et d’importantes institutions financières et immo­b i­lières, qu’il représente partout dans la province. « Peut-être à cause du fait que je suis quel­qu’un de Montréal et que JLL Canada a des racines très profondes ici, on se concentre sur les vendeurs locaux et sur la maxi­ misation de la valeur de leurs actifs », constate-t-il.

Selon lui, Montréal constitue aujourd’hui un marché phare, qui a connu une évolution sans précédent : « Avant 2015, se remémore-t-il, quand j’appelais à Toronto pour dire qu’on avait quelque chose à vendre à Montréal, la réponse était toujours : "Je cherche à Toronto, à Vancouver, à Calgary, et si j’ai le temps, peut-être, je regarderai quelque chose à Montréal." Donc, je faisais beaucoup de mes transactions avec des Québécois pour des Québécois. Puis, autour de 2015, il y a eu un virage à 360 degrés. Maintenant, c’est MTV : Montréal, Toronto, Vancouver. Les gens veulent investir ici. » IMMOBILIER COMMERCIAL : : DÉCEMBRE – JANVIER 2022

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COURTAGE IMMOBILIER 360°

ISTOCK PAR ANATOLI IGOLKIN

En 2017, l’équipe de M. Sinnett a commencé à s’implan­ter à Québec : « Je trouvais qu’il n’y avait pas une bonne représentation. Et chaque fois qu’on allait à Québec, je voyais qu’il y avait de beaux actifs. » Cette décision porte maintenant ses fruits, car « juste cette année, souligne-t-il, on a fait au-delà de 200 millions de dollars en volume de ventes à Québec. Et moi, je soupçonnerais qu’il y a peut-être 400 millions en ventes totales à Québec ».

L’équipe est aussi active à Trois-Rivières, ainsi qu’à Gatineau. « Dans tout le Québec, on voit qu’il y a de l’appétit, de l’engoue­ment. Certains investisseurs qui trouvent Montréal trop cher vont regarder un peu à l’extérieur », commente le vice-président.

L’ANALYSE DU MARCHÉ Mark Sinnett observe que la pandémie a été bénéfique pour le marché industriel, étant donné que le commerce en ligne et la production manufacturière ont bondi.

Aujourd’hui, la demande dépasse l’offre : « À Montréal, le taux d’inoccu­p ation de l’industriel est d’environ 1 %. Ce qui reste sur le marché, ce sont de petits espaces difficiles à louer. » Les prix sont à l’avenant. « Entre 2002 et 2015, c’était 5 $ le pied carré pour la location et 50 $ le pied carré pour la valeur de l’immeuble. C’était constant.

Maintenant, c’est environ 150 $ le pied carré pour la valeur de l’immeuble et de 9 à 10 $ le pied carré pour le loyer », précise-t-il, soulignant que la trans­formation de nombreux bâtiments industriels anciens en immeu­bles

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« Avant la pandémie, le taux d’inoccupation des bureaux à Montréal était autour de 7-8 %.

Là, on est à 10-12 %, mais au cours des 15 dernières années, on était parfois à 17 %. Finalement, aujourd’hui, ce n’est pas aussi bien qu’en 2019, mais si l’on voit les choses sur le long terme, le bureau est très stable à Montréal. » – Mark Sinnett

JBC MÉDIA PAR DENIS BERNIER

de bureaux entre 2002 et 2015 contribue à réduire l’inventaire disponible dans le secteur industriel à Montréal.

Après l’industriel, le multirésidentiel figure parmi les secteurs en hausse. Pour cet expert, si l’on croit à l’immi­gration, à la croissance de la population canadienne, alors investir dans le multi­résidentiel est une bonne idée. Il affirme, par ailleurs, que l’une des leçons de la pandémie concerne l’emplace­ment des TOD (TransitOriented Development), les quartiers densifiés au cœur des centres-villes comme celui de Montréal, lequel a été déserté durant la crise sanitaire. Certains investisseurs ont ainsi décidé de se tourner vers des marchés stables, tels que les banlieues et les plus petites villes comme Trois-Rivières ou Sherbrooke, ou même Québec. D’après lui, « le concept des TOD va rester, mais il est à repenser ».

Dans le secteur du commerce de détail, Mark Sinnett remarque que si l’on a beaucoup bâti jusqu’en 2015, notamment des power centers, la demande s’est affaiblie, encore une fois en raison de la croissance du commerce en ligne. Ainsi, à l’instar du secteur industriel, des centres commerciaux font l’objet d’une reconversion en espaces résidentiels ou sont réutilisés à d’autres fins : « On suppose que certains vont être transformés en espaces industriels. » Résultat : « On retourne de plus en plus vers l’équilibre. » Selon lui, la croissance de la population va stimu­ler la demande. La pandémie a, en outre, montré l’importance des services essentiels comme les phar­macies et les épiceries. Dans ce contexte, les commerces de proximité vont tirer leur épingle du jeu. D’où la nécessité de repenser les grands centres commerciaux pour mieux les intégrer à la communauté qu’ils servent.

22

IMMOBILIER COMMERCIAL : : DÉCEMBRE – JANVIER 2022

Quant au secteur du bureau, qui subit toujours les contrecoups de la pandémie, il juge qu’on saura ce qu’il adviendra de la demande « une fois que les règles sanitaires ne seront plus en vigueur ». Cela dit, cet expert demeure confiant : « Avant la pandémie, le taux d’inoccupation des bureaux à Montréal était autour de 7-8 %. Là, on est à 10-12 %, mais au cours des 15 dernières années, on était parfois à 17 %. Finalement, aujourd’hui, ce n’est pas aussi bien qu’en 2019, mais si l’on voit les choses sur le long terme, le bureau est très stable à Montréal. » AU BON ENDROIT, AU BON MOMENT En rétrospective, Mark Sinnett considère avoir eu de la chance d’amorcer sa carrière à un moment très favorable : « Depuis les 20 dernières années, l’immobilier commer­cial à Montréal continue de prendre de la force, d’avoir de plus en plus de valeur. Et moi, j’ai un peu suivi cette tendance.

Quand j’ai débuté, on faisait des ventes d’im­meubles d’un million de dollars à 10 millions. Et là, on est passé à des immeubles de 10 à 200 millions. » Ainsi, alors que tant d’autres diplômés de McGill de sa génération ont préféré s’établir à Toronto, il se réjouit d’être resté à Montréal.

Son bilinguisme est un atout qu’il s’efforce de trans­mettre à ses deux enfants, qui « font l’école en français ».

Pour la suite de sa vie professionnelle, ce joueur d’équipe ne souhaite rien d’autre que de continuer à faire ce qu’il fait, « mais aussi de voir l’équipe qu’on a bâtie prendre plus de place. Même si je suis juste à la mi-quarantaine, on a des jeunes dans la mi-trentaine qui ont déjà une feuille de route de cinq-six ans, et je voudrais voir ce qui peut advenir de leur potentiel. J’aimerais aussi voir jusqu’où la compagnie JLL peut continuer à croître ici au Canada », évoque-t-il.

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LA DEMANDE MONDIALE CROISSANTE DE BIENS IMMOBILIERS ÉCOLOGIQUES AVANTAGE MONTRÉAL Les investisseurs accordent de plus en plus d’importance aux placements durables. Tout compte fait, les actifs immobiliers conformes aux critères ESG (environnementaux, sociaux et de gouvernance) seront probablement plus demandés à l’avenir que les actifs non conformes, ce qui devrait leur conférer une plus grande valeur. De leur côté, les occupants d’entreprises privées et d’entités publiques exigent de plus en plus que leurs biens immobiliers respectent les critères ESG. Cette tendance devrait s’avérer profitable au secteur immobilier montréalais et donner un coup de pouce à l’économie de la province. À l’échelle mondiale, le marché de l’immobilier commercial de Montréal a sans doute une longueur d’avance sur les autres villes, avec l’hydroélectricité. Grâce à cette source d’élec­tri­ cité renouvelable et écologique, les bâtiments sont susceptibles d’émettre moins de gaz à effet de serre (GES) que leurs semblables d’autres régions, qui dépendent de sources de production d’énergie moins écologiques.

Mitch Strohminger est le directeur des analyses de marché de CoStar pour le Québec, où il travaille en étroite collaboration avec ses collègues pour fournir des informations sur le marché immobilier canadien. Avant de se joindre à CoStar, il a travaillé comme économiste principal, puis comme gestionnaire de risques pour Ivanhoé Cambridge.

Il est titulaire de deux maîtrises, en politique urbaine et en économie, de la New School à New York.

24

UN SECTEUR DE LA CONSTRUCTION PLUS ÉCOLOGIQUE Cependant, la ville profite également de ten­dances structurelles plus profondes qui influencent l’écologisation des industries liées au secteur et aux métiers de la construction.

Dans le cadre de leur engagement à soutenir des politiques plus respectueuses de l’envi­ ronnement, les organismes cherchent de plus en plus à s’approvisionner en matériaux qui tiennent compte de la quantité de GES utilisée dans la construction et l’exploitation de leurs bâtiments. Le gouvernement du Canada, par exemple, s’est engagé à réduire les émissions nettes de ses opérations immobilières à zéro d’ici 2050. Pour atteindre de tels objectifs, les occupants tiendront de plus en plus compte, dans leur cadre décisionnel, de la quantité de GES émise par les bâtiments au cours de leur durée de vie.

En ce qui concerne les nouvelles constructions et les rénovations majeures, les matériaux pro­ duits dans des pays comme le Canada seront probablement plus demandés que les matériaux

IMMOBILIER COMMERCIAL : : DÉCEMBRE – JANVIER 2022

issus d’autres pays. Selon une étude de Global Efficiency Intelligence citée dans le Financial Post, par exemple, l’intensité carbonique d’une unité d’acier fabriquée au Canada est moindre que celle d’une unité produite en Chine, au Brésil, en Inde, aux États-Unis ou dans de nombreux pays d’Europe.

La demande de matériaux de construction canadiens et québécois (produits avec une empreinte carbone moindre que dans d’autres régions) devrait être bénéfique pour l’économie de la province, car les occupants de bâtiments dans le monde entier cherchent de plus en plus à afficher leur engagement envers un avenir vert en louant des espaces qui satisfont aux critères ESG appropriés.

LA CARBONEUTRALITÉ : UN OBJECTIF POUR LES ENTREPRISES ET LES EXPLOITANTS IMMOBILIERS Les entreprises québécoises profitent souvent de solutions d’énergies renouvelables et sont donc parmi les plus sobres en carbone du Canada. Cela a permis aux entreprises Rio Tinto et Alcoa de s’unir pour produire de l’aluminium sans émission de carbone au Saguenay.

La province est également un important produc­teur de produits forestiers, et le bois pourrait prendre encore plus d’importance dans les projets de construction atteignant la carboneutralité.

En outre, les grappes d’intelligence artificielle et de technologies de Montréal offrent également

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des solutions potentielles pour les pro­ fes­s ionnels de l’immobilier. L’intelligence artificielle peut être exploitée pour améliorer l’efficacité des systèmes de climatisation, de ventilation et de chauffage, ainsi que d’eau et d’eaux usées. BrainBox AI, basée à Montréal, propose une solution qui, selon elle, pourrait réduire l’empreinte carbone d’un bâtiment de 20 à 40 %. De telles solutions peuvent aider les exploitants de bâtiments à amoin­drir l’impact environnemental de leurs actifs et contribuer ainsi à les rendre plus attrayants pour des locataires potentiels.

Enfin, les occupants internationaux qui cherchent à diminuer leur empreinte carbone trouveront peut-être que Montréal offre une meilleure occasion de sélection de sites que bien d’autres villes nord-américaines, selon les critères ESG. Cela pourrait soutenir davantage la croissance économique de la ville et la performance de son secteur immobilier.

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IMMOBILIER COMMERCIAL : : DÉCEMBRE – JANVIER 2022

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DONNÉES EN IMMOBILIER

TOP 60

DES TRANSACTIONS IMMOBILIÈRES

RÉGION DE MONTRÉAL

SECTEUR BUREAU, INDUSTRIEL ET COMMERCIAL ADRESSE

ARRONDISSEMENT / VILLE

CLASSE D’ACTIF

PRIX

TAILLE

PRIX / PI2

Diana Pricop

7333-7475, boulevard Newman (Centre Carnaval)

LaSalle

Vente de détail

70 000 000 $

208 536

N / D*

Experte invitée

7300, route Transcanadienne

Pointe-Claire

Industriel

52 000 000 $

98 296

529 $

2345, autoroute des Laurentides

Laval

Industriel

28 500 000 $

176 000

162 $

10325-10345, avenue Ryan

Dorval

Industriel

27 500 000 $

84 198

327 $

1, rue Provost

Lachine

Industriel

24 750 000 $

348 018

71 $

950, place Paul-Kane

Laval

Industriel

17 000 000 $

149 807

113 $

1100, rue Parent

Saint-Bruno-de-Montarville

Industriel

16 015 000 $

96 634

166 $

385, boulevard Bouchard

Dorval

Bureaux

15 000 000 $

125 101

120 $

4950-4960, rue Levy

Saint-Laurent

Industriel

14 350 000 $

72 694

197 $

1493-1517, rue Antonio-Barbeau

Ahuntsic-Cartierville

Industriel

12 064 500 $

74 878

161 $

1049, boulevard des Entreprises Ouest

Terrebonne

Industriel

11 500 000 $

42 121

273 $

65, avenue Liberté

Candiac

Industriel

10 800 000 $

78 483

138 $

4435-4455, boulevard des Grandes-Prairies

Saint-Léonard

Industriel

10 500 000 $

91 995

114 $

2724-2738, rue Étienne-Lenoir

Laval

Industriel

10 450 000 $

52 000

201 $

230, boulevard Brunswick

Pointe-Claire

Vente de détail

9 000 000 $

44 077

204 $

5000-5050, rue Levy

Saint-Laurent

Industriel

8 130 000 $

61 679

132 $

1160, boulevard Michèle-Bohec

Blainville

Industriel

7 475 000 $

30 500

245 $

5880, boulevard Taschereau

Brossard

Vente de détail

7 475 000 $

96 000

78 $

2065-2081, rue Saint-Louis

Saint-Laurent

Vente de détail

7 250 000 $

18 223

398 $

1310-1370, rue Chabanel Ouest

Ahuntsic-Cartierville

Industriel

7 085 000 $

42 982

165 $

5929, route Transcanadienne

Saint-Laurent

Bureaux

5 700 000 $

40 000

143 $

2800-2908, chemin de Chambly

Vieux-Longueuil

Vente de détail

5 250 000 $

32 500

162 $

835, avenue Bancroft

Pointe-Claire

Industriel

5 150 000 $

33 573

153 $

4555, chemin du Bois-Franc

Saint-Laurent

Industriel

5 000 000 $

21 225

236 $

6125-6185, boulevard Métropolitain Est

Saint-Léonard

Industriel

4 900 000 $

52 303

94 $

Ces données ont été compilées par Diana Pricop, chef d’équipe avec Data Solutions chez Groupe Altus, Montréal.

Diana Pricop s’assure de la qualité et de l’exactitude des plateformes Insite et RealNet, présentement Altus Data Studio. Elle a amorcé sa carrière en immobilier commercial peu de temps après avoir obtenu son diplôme de l’Université Concordia. Pour élargir ses connaissances dans le secteur, Diana a été analyste financière chez Avison Young, où elle a développé son expertise en recherche et investissement immobilier.

*Le prix par pied carré n'est pas représentatif, projet de redéveloppement

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VENDEUR

ACHETEUR

COURTIERS

RioCan REIT (RioCan Holdings [Québec] inc.) 9401-6045 Québec inc.

Groupe Brivia (Newman Blvd Development Limited Partnership.

Société en commandite Développement Blvd Newman)

Capcium inc.

ARE-Canada No. 5 Holdings, ULC

–

Cascades Canada ULC

Philhobar Design Canada Ltd. (9448-5752 Québec inc.)

–

10325-10345 Avenue Ryan Investissements Immobiliers inc.

Broccolini (Ryan Avenue Limited Partnership)

Ryan Cymet, Jean Philippe Daunais ; CBRE limitée

Groupe Trans-Inter inc.

Groupe MK (13031951 Canada inc.)

Mark Sinnett, Sébastien Gatti, JLL Capital Markets

Les Immeubles 950 Paul Kane inc. / 950 Paul Kane Properties inc.

Novexco inc.

–

Gestion Parent (9699252 Canada inc.)

Crestpoint JV Loracon Construction (1100 Parent Properties inc.)

–

Novartis Pharmaceuticals Canada inc.

Bouchard Dorval inc.

–

Forgestone JV Canderel et al.

(TCAN Real Estate Investments inc.)

Immobilier Industriel Fédéral (4950-60 Levy Street inc.)

Aman Development (Wen-Maur Holdings inc.)

Pure Industrial Real Estate Trust (1493-1517 Rue Antonio-Barbeau Holdings ULC)

–

Gestion Rys inc.

Société en commandite Machcafo

–

Gelt ltée

Nova Scotia Pension Agency (PSS Investments II inc.) & TPP Investments II inc.

–

Fiducie Camil Gagné

Brasswater (4435 Grandes-Prairies S.E.C)

–

Groupe Montoni (9338-0178 Québec inc.)

Canadian Urban Limited (ECF REIT GP inc.)

–

Les YMCA du Québec

Ville de Pointe-Claire

–

Forgestone JV Canderel et al.

(TCAN Real Estate Investments inc.)

Immobilier Industriel Fédéral (5000-50 Levy Street inc.)

Olymel S.E.C.

7509219 Canada inc.

Canlan Ice Sports Corp.

Groupe Immobilier PM inc.

Immeubles SLG inc.

Complex St-Louis LP

–

Aman Development (Wen-Maur Holdings inc.)

Pure Industrial Real Estate Trust (1310-1370 Rue Chabanel Ouest Holdings ULC)

–

Construction Claritel inc.

5929 Transcanadienne inc.

–

Une ou plusieurs personnes agissant à titre personnel

Textrims Canada inc.

–

835 Rue Bancroft Québec inc.

Brasswater (Thunderball Enterprises inc.)

Mark Sinnett, JLL Capital Markets

Mircom Technologies Ltd. (MRJ Properties inc.)

Focus Microwaves (13290387 Canada inc.)

Brandon Allen, Paul Fischlin, Erik Charton, Stéphane Robillard, Peter Mouhteros, Robin Blanchard, Dimitri (Jimmy) Mouhteros ; Jones Lang Lasalle

Une ou plusieurs personnes agissant à titre personnel

Janina Francescutti, Joe Rullier, Colliers International

Jacob Hayon, Guillaume Jacob, Scott Speirs, Sophie Nguyen, CBRE limitée

Jacob Hayon, Guillaume Jacob, Scott Speirs, Sophie Nguyen, CBRE limitée – Paul Éric Poitras, Richard Sauvé, Laurent Lauzon ; NAI Terramont Commercial

–

– ISTOCK PAR MARTIN BARRAUD

Ces transactions immobilières couvrent la période du 15 août au 31 octobre 2021. Les données ont été compilées avec minutie et le plus grand soin, mais ni l’éditeur ni Groupe Altus ne peuvent se tenir responsables en cas d’erreur ou d’omission.

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DONNÉES EN IMMOBILIER

TOP 60 DES TRANSACTIONS IMMOBILIÈRES SECTEUR MULTIRÉSIDENTIEL ADRESSE

ARRONDISSEMENT / VILLE

PRIX

NOMBRE DE PORTES

PRIX PAR PORTE

VENDEUR

ACHETEUR

COURTIERS

6880-6894, boulevard Gouin Est (Château Beaurivage)

Montréal-Nord

45 000 000 $

446

101 580 $ (ajusté)

Pavillon de la Détente (9103-9198 Québec inc.)

Résidence Château Beaurivage (Longwood Community Holdings L.P.)

1007-1013, montée Champagne

Laval

23 400 000 $

84

278 571 $

Jardin Holding inc.

Montée Champagne Limited Partnership

N/D

240-270, rue Louise

Saint-Eustache

16 800 000 $

116

144 828 $

9383-8423 Québec inc.

Karmel Louise inc.

N/D

Westmount Olympic Park inc.

N/D

N/D

N/D

3443-3445, avenue Papineau

Plateau-Mont-Royal

16 500 000 $

140

117 857 $

Une ou plusieurs personnes agissant à titre personnel, 383-6765 Québec inc.

9068-1651 Québec inc.

9182-4201 Québec inc.

780, chemin du Bord-du-Lac-Lakeshore

Dorval

11 685 000 $

55

212 455 $

9125-5513 Québec inc.

9331-4342 Québec inc.

15, avenue de Lourdes

Pointe-Claire

10 550 000 $

40

263 750 $

Citaco inc.

15 Des Lourdes inc.

5970-6000, 21e Avenue

Rosemont– La Petite-Patrie

7 600 000 $

55

138 182 $

Gestion Immobilière Langlois inc.

PSB2 Immobilier inc.

N/D

4215, rue Brébeuf

Plateau-Mont-Royal

7 350 000 $

40

183 750 $

Une ou plusieurs personnes agissant à titre personnel

9447-0275 Québec inc.

N/D

4650, boulevard LaSalle

Verdun

7 250 000 $

37

195 946 $

9125-5513 Québec inc.

Les Terrasses Brunswick (9331-4342 Québec inc.)

N/D

11055-11075, rue Touchette

Montréal-Nord

7 100 000 $

51

139 216 $

Une ou plusieurs personnes agissant à titre personnel

Le Bellerive Touchette (9448-3419 Québec inc.)

N/D

1466, avenue Ducharme

Outremont

6 450 000 $

23

280 435 $

Les Gestions Lefebvre (2007) inc. + Une ou plusieurs personnes agissant à titre personnel

YK Realties inc.

N/D

508-516, boulevard de l’Amérique-Française

Gatineau

5 962 801 $

26

229 339 $

Solico Construction inc.

9429-6886 Québec inc.

N/D

5209, rue Drolet

Plateau-Mont-Royal

5 800 000 $

14

414 286 $

9340-0042 Québec inc.

9396-6802 Québec inc.

9398-4383 Québec inc.

N/D

9500, boulevard Rivard

Brossard

5 730 000 $

28

204 643 $

Terrasse de la Rivière Saint-Jacques

YK Realties inc.

N/D

7100, chemin de la Côte-des-Neiges

Côte-des-Neiges– Notre-Dame-de-Grâce

5 350 000 $

51

104 902 $

Une ou plusieurs personnes agissant à titre personnel

Groupe Raf Ray (4067240 Canada inc.)

N/D

3825, rue Emma-Collin

Saint-Hubert

4 640 000 $

16

290 000 $

LogiLuxx Boucherville (9369-7183 Québec inc.)

9445-1705 Québec inc.

1650-1652, rue Sherbrooke Est

Ville-Marie

4 625 000 $

13

355 769 $

Yacout Investments inc

Albanderya Real Estate inc.

N/D

6201, chemin de la Côte-Saint-Luc

Hampstead

4 500 000 $

26

173 077 $

Une ou plusieurs personnes agissant à titre personnel

9445-9542 Québec inc.

N/D

530-532, rue Nadeau

Mont-Saint-Hilaire

4 440 000 $

32

138 750 $

Une ou plusieurs personnes agissant à titre personnel

9751360 Canada inc.

N/D

805, 25e Avenue

Lachine

4 390 000 $

21

209 048 $

10582140 Canada inc.

Immeubles Andika inc.

1265, rue Rachel Est

Plateau-Mont-Royal

4 300 000 $

31

138 710 $

Une ou plusieurs personnes agissant à titre personnel

95345 Canada inc., W.W.P. INC.

N/D

6000, 30e Avenue

Rosemont– La Petite-Patrie

3 950 000 $

24

164 583 $

Une ou plusieurs personnes agissant à titre personnel

Hakma Group inc.

N/D

5025, chemin de la Côte-Sainte-Catherine

Côte-des-Neiges– Notre-Dame-de-Grâce

3 900 000 $

16

243 750 $

9428-5061 Québec inc.

9399-1743 Québec inc.

Francisco Lopes (Re/Max Action inc.)

2045, avenue Elmhurst

Côte-des-Neiges– Notre-Dame-de-Grâce

3 850 000 $

33

116 667 $

Une ou plusieurs personnes agissant à titre personnel

Yuliv Properties inc.

Carmine Padula (Royal Lepage Du Quartier), Vigen Endinian (Re/Max du Cartier GB)

1616, boulevard Lebel

Chambly

3 675 000 $

14

262 500 $

Une ou plusieurs personnes agissant à titre personnel

Une ou plusieurs personnes agissant à titre personnel

28

IMMOBILIER COMMERCIAL : : DÉCEMBRE – JANVIER 2022

Mark Sinnett (JLL Capital Markets), Sébastien Gatti (JLL Capital Markets)

Patrick Beaulé (Patrice Ménard Multi-Logements inc.)

Hagay Brener (Vantage Realty Group), Marc Ezerzer (Vantage Realty Group), Terry Vlogiannitis (Royal Lepage Classic), Jaclyn Rabin (Keller Williams Prestige)

N/D

TERRAINS ADRESSE

ARRONDISSEMENT / VILLE

PRIX

ZONAGE

INTENTION

TAILLE (ACRES)

PRIX / ACRE

1 088 999 $

VENDEUR

Groupe C. Laganière (9346-5508 Québec inc.)

ACHETEUR

COURTIERS

Boulevard Métropolitain Est

Anjou

56 822 440 $

Industriel

Industriel

52 179

1990, rue William

Sud-Ouest

20 500 000 $

Industriel / commercial

Résidentiel

1 189

450, avenue Querbes

Outremont

18 007 000 $

Communal

Résidentiel

1 729

Rue Turnbull

Beauharnois

11 878 703 $

Industriel

Industriel

43 516

502, chemin Vanier

Gatineau-Aylmer

11 000 000 $

Résidentiel

Résidentiel

2 930

3 754 266 $

Nordev Immobilier (9429-0475 Québec inc.)

Kevlar Real Estate Claridge inc. JV (Investissements Clarikev Vanier inc.)

Scott Speirs, Guillaume Jacob, Nico F. Zentil ; CBRE Limited

Boulevard Lionel-Bertrand

Boisbriand

6 100 000 $

Industriel / commercial / communal

Industriel

4 657

1 309 738 $

Grand Boulevard Properties inc. + Danda Capital inc.

Entrepôt Frigorifique Deslauriers inc.

(9407-8342 Québec inc.)

N/D

10-34, rue de Cassis

Laval

6 000 000 $

Commercial

Commercial

2 449

2 449 890 $ Pierre Prud'Homme Auto inc.

Immobilier Simon's (9414-3559 Québec inc.)

N/D

Autoroute Jean-Noël-Lavoie

Laval

4 089 310 $

Industriel

Industriel

5 034

800, rue Sherbrooke

Lachine

3 693 973 $

Résidentiel / institutionnel

Institutionnel

2 279

Rue Charles

Mirabel

3 639 881 $

Commercial / industriel / institutionnel

Institutionnel

6 428

Broccolini

N/D

17 243 990 $ 9014-2092 Québec inc.

Omnia Technologies inc.

(Immeuble William Griffintown inc.)

N/D

10 411 860 $ Clercs de Saint-Viateur du Canada

Gestion Immobilière Cogeim (Gestion 480 Querbes inc.)

N/D

BentallGreenOak Prime Canadian Investments

N/D

574 680 $ Fit Ventures (9421-6983 Québec inc.)

Groupe Montoni 812 393 $ (9138-3422 Québec inc.) + Gestion Immobilière TAL inc.

Investissements Immobiliers Giacomo inc.

1 620 675 $ Ville de Montréal

566 260 $ Bell Textron Canada limitée

N/D

Centre de services scolaire Marguerite-Bourgeoys

N/D

Ville de Mirabel

N/D

ISTOCK PAR PIRANKA

IMMOBILIER COMMERCIAL : : DÉCEMBRE – JANVIER 2022

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MOT DE L’IDU

LA COHÉSION DEVANT LA CRISE CLIMATIQUE L’IMPORTANCE DE LA SCIENCE ET DE L’ACCOMPAGNEMENT GOUVERNEMENTAL

Jean-Marc Fournier

Président-directeur général jmfournier@idu.quebec

L’

année 2021 nous quitte et avec elle, espérons-le, la plus grande crise sanitaire depuis fort longtemps. Guidés par la science, nous avons changé nos habitudes pour combattre les dangers inhérents à cette pandémie. La façon dont nous avons fait face à cette crise devrait nous inspirer pour relever les défis de l’autre grande menace qui pèse sur nous, les changements climatiques. Les travaux préparatifs à la COP26 qui s’est tenue en Écosse ne laissent place à aucun doute : il ne s’agit plus d’agir pour maintenir notre mode de vie, il faut le changer.

Les scientifiques parlent de catastrophe et de cataclysme, un langage jusqu’alors limité au rayon de la science-fiction. Les effets sont réels et les coûts de l’inaction déjà apparents : inondations, sécheresses et incendies majeurs entraînent ailleurs l’exode des populations et, tout près de chez nous, l’affaissement de terrains et l’atteinte aux immeubles.

L’Institut de développement urbain du Québec (IDU) reconnaît l’urgence climatique et souhaite apporter sa contribution. C’est d’ailleurs dans ce sens que nous avons partagé nos réflexions lors de la consultation gouvernementale concernant la Stratégie nationale d’urbanisme et d’aménagement des territoires au printemps dernier. Le mémoire que nous avons soumis appelait notamment à la création d’un ministère du Territoire regroupant les responsabilités actuellement dévolues au ministère des Affaires municipales et au ministère des Transports.

Au-delà des structures, nous mettions en relief le sous-financement du palier local. Comment les villes peuvent-elles planifier l’aménagement de quartiers de proximité si elles ne décident pas des infrastructures scolaires, de santé et de transports ? Comment peuvent-elles favoriser un milieu inclusif si elles n’ont pas les moyens de construire du logement social ? Comment, sans ressources financières adéquates, peuvent-elles requalifier certains terrains exploités pour éviter que ceux de la périphérie, non utilisés et donc moins chers, entraînent davantage d’étalement ?

Pour permettre une action cohérente par rapport à ces enjeux, nous avons recommandé la création d’un programme de transfert municipal avec des volets de transport, d’habitation, d’aménagement et de requalification.

Depuis le printemps, nous avons poursuivi la réflexion.

ISTOCK PAR IPOPBA

30

IMMOBILIER COMMERCIAL : : DÉCEMBRE – JANVIER 2022

La science suggère de favoriser la densification pour réduire l’étalement urbain. Une étude britannique publiée récemment se concluait sur cette note : Our spatial footprint dictates our carbon footprint: the denser, the greener (Centre for Cities, 4 octobre 2021). Pour relever le défi climatique, nous devrons trouver les nouveaux modèles d’urbanisation qui rendront attractive une vie où les espaces limités concentreront les nombreux services auxquels nous aspirons.

Est-il utopique de proposer une nouvelle façon d’occuper le territoire de manière telle que nous puissions changer nos modes de transport, voire réduire nos besoins de mobilité ? À la recherche de modèles de « densification heureuse », nous avons invité Carlos Moreno, grand promoteur de la « ville du quart d’heure » à notre tribune en septembre. Dans la foulée de cette présentation, le comité d’urbanisme et de mobilité de l’IDU tentera au cours des prochains mois de déterminer les conditions de réussite des quartiers de proximité ainsi que l’offre de transport actif et collectif à mettre en place pour atteindre les objectifs environnementaux et urbains.

La reconfiguration des quartiers pour faire une meilleure place à la mixité fonctionnelle semble incontournable. Pour autant, on ne doit pas ignorer le rôle que peut jouer le parc immobilier dans la lutte contre les changements climatiques.

Parmi les membres de l’industrie immobilière, on note déjà une volonté d’agir. On constate l’intérêt marqué de la finance pour des investissements durables, et cela peut favoriser la réduction de l’empreinte carbone des immeubles.

Pour accompagner la démarche verte déjà lancée, l’IDU a mis sur pied un « comité de l’immeuble engagé » qui travaille avec ses experts du « comité fiscalité » dans le but de cerner les meilleures actions à mettre en place. Les décideurs publics seront appelés à offrir leur soutien dans cette transformation. Parmi les premières décisions qu’ils peuvent prendre, il serait certainement opportun que la fiscalité suscite le changement plutôt que de le pénaliser, comme c’est le cas actuellement. Dès le moment où l’on améliore l’empreinte d’un immeuble ou qu’on en construit un en s’inspirant des nouvelles solutions scientifiques, l’impôt foncier vient ajouter au fardeau fiscal. C’est le contraire qui devrait se produire.

Les gouvernants ont ciblé 2050 pour atteindre la neutralité carbone. Des mesures fortes devront être envisagées au cours des prochaines années. Cela sera exigeant, mais nous avons la preuve que nous pourrons y arriver. La pandémie a révélé notre grande capacité d’adaptation. La science, présente sur une base quotidienne dans nos bulletins d’informations, a suscité l’adhésion d’une très large majorité. De leur côté, les gouvernements ont choisi de soutenir les citoyens, notamment financièrement ; cela a permis de faire naître une essentielle cohésion. C’est de cette façon que nous répondrons à la crise climatique : d’abord, le recours à la science pour assurer une compréhension objective des risques et une vision claire des gestes à poser ; ensuite, le choix des gouvernements d’accompagner la transforma­ tion par des moyens incitatifs.

Jean-Marc Fournier

IMMOBILIER COMMERCIAL : : DÉCEMBRE – JANVIER 2022

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Un immense terrain vacant à haut potentiel qui soulève les passions

Entre les mains de la Ville de Montréal, l’avenir du terrain vacant du quartier District Central, secteur Chabanel, soulève les passions chez les gens

Par

Les inquiétudes sont nombreuses et les idées ambitieuses, foisonnantes.

Suivi de ce dossier complexe et prometteur.

Situé entre la rue Louvain, la rue Chabanel, le boulevard Saint-Laurent et l’avenue de l’Esplanade, ce terrain vacant de 650 000 pieds carrés est empreint d’histoire. Son passé immobilier remonte à la Deuxième Guerre mondiale, moment où, en 1943, on y fait construire l’usine de munitions de la Defence Industries Limited Montreal Works. La fin de la guerre provoque la reconversion de ses espaces intérieurs en 1946. Les années filent, le secteur prend de l’expansion et participe activement à l’économie de la métropole. En 2013, la Ville de Montréal acquiert le terrain en question et l’usine s’y trouvant. Elle compte transformer le tout en site de voirie. Un incendie touche l’arrière du bâtiment et une extension est démolie. Le comité exécutif statue que la construction est vétuste. Malgré une vive opposition d’organismes tels qu’Héritage Montréal, la Ville décide tout de même d’accorder un permis de démolition le 9 mars 2016.

Consulter, une priorité Pour la Société de développement commercial (SDC) District Central, il était urgent de démontrer le potentiel économique, social et résilient du secteur, et de mettre en lumière qu’une réelle effervescence entrepreneuriale se déroule derrière les façades parfois arides de ses bâtiments.

« Ce terrain, qui suscite la passion depuis plusieurs années, joue un rôle déterminant dans la requalification de territoire de secteur industriel à quartier d’affaires », dit Hélène Veilleux, directrice générale de la SDC.

Terrain vacant au 50-150, rue Louvain Ouest dans le District Central

La couture verte

C’est au début de l’année 2018, lors d’ateliers menés par la SDC avec le milieu, que l’avenir du terrain vacant, stratégiquement positionné, ressort comme enjeu prioritaire. Tous les participants expriment leurs inquiétudes et leurs préoccupations. « À la fin des consultations, c’était évident que la SDC devait faire quelque chose », note Hélène Veilleux. C’est alors qu’un comité d’aménagement du territoire, formé de professionnels corporatifs, tous membres de la SDC, est mis en place. Son premier mandat aura été d’écrire un mémoire. Leurs travaux et le sérieux de leur démarche portent fruit et mènent au retrait du terrain du programme régulier des cours de voirie de Montréal. C’est le début d’une grande mobilisation.

La Charrette d’idéation Impliquée dans le dossier avec les membres de son comité d’aménagement du territoire depuis ce temps, la SDC organise une charrette d’idéation au printemps 2021.

« Des architectes, urbanistes, designers se sont unis bénévolement pour développer une vision d’aménagement pour ce terrain, en plus de concevoir et d’illustrer les idées de la communauté 1. C’est simplement extraordinaire », se réjouit Hélène Veilleux. Entreprises, travailleurs, propriétaires immobiliers et résidents sont aussi conviés à table. Les idées prennent forme au fur et à mesure des échanges.

« Cette énergie positive et cette mobilisation des experts aux disciplines variées qui ont cocréé, j’en suis persuadée, ont fait la différence dans les résultats obtenus », mentionne Martine Peyton, présidente d’Éléments Planification Urbaine, firme qui accompagne la SDC dans ses travaux depuis le tout début.

Des thèmes bien précis sont traités : « (…) trame verte, échelle humaine, identité territoriale, ambiance, mixité des usages, densité, forme urbaine, monumentalité, parcours et connexions. Durant deux demi-journées, la communauté a échangé et s’est concertée », rapporte-t-elle. Se sont ajoutés aux conclusions les besoins d’une cinquantaine d’autres citoyens recueillis lors d’une consultation animée par la SDC quelques semaines plus tard dans le cadre du Campus Fab City qui s’est déroulé sur le terrain vacant.

Traverse Chabanel-STM

« Les gens d’affaires veulent prospérer dans un quartier à leur image, soit innovant, durable, généreux, engagé, mobilisant », remarque Jacqueline Saucier, présidente bénévole du comité d’aménagement du territoire de la SDC. Avec l’avenir du terrain vacant à cœur et la mise en marche de la Charrette, le District Central consolide donc tranquillement son environnement, qui encourage la collaboration, la résilience et l’inclusion. « Nous envisageons même de créer un collectif avec les experts impliqués dans la Charrette qui veulent poursuivre cette grande réflexion et mobilisation pour l’avenir de ce terrain », révèle Hélène Veilleux.

Servir d’exemple

Campus Fab City 2021

Les idées qui ressortent de la Charrette sont riches et parfois même inattendues. L’élément de l’eau en rappel aux rivières souterraines de Montréal, la mise en valeur de l’identité du site par la création d’une place ou d’une œuvre commémorative des femmes ouvrières, l’art urbain des artisans du quartier, l’ajout de verdure significative, de parcours hivernaux, de bâtiments vitrés et lumineux, d’aires récréatives, des parcours interactifs, gastronomiques, historiques, culturels, et l’implantation d’une agriculture intergénérationnelle, s’intègrent aux multiples propositions. « Et l’accessibilité reste un élément-clé », précise Martine Peyton. Faciliter les déplacements à l’intérieur même du site, mais aussi la nécessité de le connecter à d’autres territoires par la création de passerelles par exemple, qui permettraient de rejoindre facilement la rue commerciale Fleury Ouest depuis la rue de l’Esplanade. Et pourquoi ne pas prolonger la rue Chabanel vers l’est pour se rendre au vaste parc HenriJulien et au métro Sauvé en passant à travers la STM ?

Unique en son genre, le District Central servira sans doute d’exemple pour d’autres secteurs industriels appelés à se transformer comme lui. « Sa force, c’est qu’il part d’une communauté qui est là pour son quartier, qui le connaît très bien et qui trouve important de le conserver abordable », croit Jacqueline Saucier. En ce qui concerne le terrain vacant, il reste beaucoup de travail à accomplir au sujet des normes et règlements.

Les hauteurs et les densités sont à augmenter, les mixités à encourager et les gabarits à réduire à l’échelle humaine. « C’est pressant pour l’avenir de tous les quartiers abordables, pour la survie de l’économie des PME, pour la qualité de vie en ville et pour l’environnement que puisse émerger rapidement de ce terrain vacant tout son potentiel », termine la présidente bénévole du comité d’aménagement. Que ce soit pour la SDC, les gens d’affaires ou les citoyens, la porte de salut reste la collaboration et la consultation en misant sur l’intelligence collective.

Pour plus d’information : visitez district-central.ca

1

Le collectif d’experts bénévoles : Éco Transition, Éléments Planification Urbaine, Humà design + architecture, IDX Design + comm, LAAB, LNDMRK & Festival Mural et Zaraté Lavigne Architectes.

FOCUS

LE 4000 RUE SAINT-PATRICK

POUR UNE VISION SOCIALE ET ÉCOLOGIQUE DE L’IMMOBILIER

>

PAR RENÉ VÉZINA, JOURNALISTE

LE 4000, RUE SAINT-PATRICK, À MONTRÉAL

Il existe à Montréal de nombreux sites et plusieurs bâtiments patrimoniaux à redévelopper. Mais encore faut-il trouver le modèle qui convient tant à la ville qu’au milieu environnant et aux promoteurs qui pourraient porter le ballon.

D

e là l’intérêt de l’important mandat que la Ville vient d’attribuer à un consortium sélectionné par un jury pour le redéveloppement du grand complexe du 4000, rue Saint-Patrick, actuel­le­ ment délabré, au bord du canal Lachine. « Nous avons, à la Ville, cet objectif de redévelopper des milieux industriels vieillissants, de diffé­rentes époques, tout en préservant une activité économique en lien avec la communauté », expose Josée Chiasson, directrice des pôles éco­ nomiques à la Ville de Montréal. La main est ainsi tendue aux construc­teurs et aux promo­teurs prêts à adhérer à cet élan qui a comme porteétendard le concours international Reinventing Cities. La réhabilitation du 4000, rue Saint-Patrick fait précisément office de contribution de Montréal cette année.

34

IMMOBILIER COMMERCIAL : : DÉCEMBRE – JANVIER 2022

JOSÉE CHIASSON Directrice des pôles économiques Ville de Montréal

Plus globalement, cette initiative est liée au mou­ve­­ment la C40, qui se décrit comme « un réseau de maires de près de 100 villes de renommée mondiale qui collaborent pour mettre en œuvre les mesures urgentes nécessaires dès maintenant pour faire face à la crise climatique […] et pour créer un avenir où tout le monde, partout, peut s’épanouir ».

Il s’agit de la deuxième participation de Montréal au concours.

La première s’est terminée en juin 2019 avec la cession du 987, rue de la Commune, un site de 100 000 pi2, tombé en désuétude, ancien­nement occupé par la voirie de Montréal. Le 4000, rue Saint-Patrick en occupe trois fois plus, sans compter les abords maintenant promis à être revitalisés. « Il s’agit d’un site dont la ville a repris possession. Nous avons demandé des appels de projets du secteur privé qui devaient s’inscrire dans une optique de développement durable tout en profitant à la communauté », précise Chantal Munger, conseillère en immobilier au Service de la gestion et de la planification immobilière à Ville de Montréal.

DENIS TREMBLAY

UN PARTENAIRE BIENVENU Le défi s’avérait considérable ; c’est finalement le groupe Les Ateliers Cabot, piloté par la firme Sid Lee architecture, appuyée par de nombreux organismes – comme la Maison du développement durable –, qui a obtenu le mandat au terme d’un long processus. Dans sa proposition retenue par le jury, le groupe pouvait entre autres compter sur un partenaire financier de taille : Fondaction, le fonds d’investissement issu de la Confédération des syndicats nationaux (CSN). « Notre implication dans ce grand projet est tout à fait conforme à notre mission : donner du sens à l’argent », dit Chad Ruel, directeur principal pour l’immobilier chez Fondaction.

CHANTAL MUNGER Conseillère en immobilier au Service de la gestion et de la planification immobilière Ville de Montréal

Si la transaction finit par se concrétiser entre la Ville, qui possède toujours le lieu, et les membres du consortium retenu, il faudra du temps pour en ficeler tous les détails. Après deux ans et demi, on vient tout juste de conclure la vente du 987, rue de la Commune. Pour le complexe Saint-Patrick, le travail ne fait que commencer.

Mais pour les dirigeants du volet immobilier de Fondaction, le message est clair : le fonds d’inves­tis­sement reste ouvert à toutes les propositions en lien avec sa mission, et avec un actif de plus de 2,6 G$, ses poches sont de plus en plus profondes.

Contrairement à ce que certains pourraient croire, Fondaction ne fait pas qu’intervenir dans de petits projets immobiliers. Sa feuille de route continue à grossir avec, par exemple, son implica­tion à Montréal dans la revitalisation du carré Saint-Laurent, coin Sainte-Catherine, un site qui avait bien besoin d’amour.

D’autres projets sont en discussion.

CHAD RUEL Directeur principal pour l’immobilier Fondaction IMMOBILIER COMMERCIAL : : DÉCEMBRE – JANVIER 2022

35

FOCUS

DES PROJETS INNOVANTS AU MENU « La réhabilitation du 4000, rue Saint-Patrick envoie un signal, lance Chantal Munger. Les projets inno­vants vont retenir notre attention, au-delà du modèle proposé par C40 et Reinventing Cities.

Il y a beaucoup de sites à redévelopper ; nous souhaitons des projets innovants qui offrent différentes occupations, incluant, par exemple, des ateliers d’artistes et des organismes liés à l’écono­mie sociale. » C’est de la musique aux oreilles de Fondaction qui veut résolument se positionner dans ce créneau. Avec ses actifs sous gestion, le Fonds a les moyens de ses ambitions. Il a comme tâche de les faire fructifier au profit de ses déposants, avec une orientation bien définie. « Nos investissements visent à donner du sens à l’argent. Nous sommes grand ouverts aux offres pourvu qu’elles correspondent à notre mission. Notre passé en fait foi, et nous sommes de plus en plus présents dans le secteur immobilier », dit Marc-André Binette, chef adjoint à l’investissement à Fondaction. À Montréal, outre le projet Carré Saint-Laurent, le fonds est également présent dans le Mile Ex, plus au nord, pour la revita­lisation des bâtiments urbains touchés par le déclin de l’industrie textile. En même temps, Fondaction participe au dévelop­pe­ment de l’imposant projet immobilier Solar à Brossard, au confluent des autoroutes 10 et 30. Avec la mise en service prochaine du Réseau express métro­politain (REM), tout ce secteur deviendra TOD (Transit-Oriented Development). « Nous en retirons en même temps une plus grande visibilité, ajoute Chad Ruel, d’autant que nous regardons plus loin que Montréal.

Nous avons le mandat de faire les choses différemment en tenant compte des dimen­sions sociales et environ­nementales.

Mais il faut des intentions du même genre de nos partenaires dès le départ. Où que ce soit, nous visons des projets structurants pour le milieu. » Montréal et le signal envoyé par des initiatives comme Reinventing Cities auront ainsi contribué à encourager la réhabilitation de lieux en décadence. Et il n’en manque pas au Québec. Les villes qui ont difficilement vécu les trans­f ormations industrielles se retrouvent, ou se sont retrouvées, avec de grands espaces à réinventer.

LES ACTEURS À CONVAINCRE Les promoteurs seront-ils au rendez-vous pour mettre en valeur ce potentiel ? « En tout cas, à Montréal, l’objectif est d’en arriver à un développement harmonieux au cœur du tissu urbain », affirme Josée Chiasson, qui précise que la Ville est toute disposée à travailler de concert avec les promoteurs privés qui partagent cette vision, soit d’intégrer une transition écologique, à commencer par la réduction de l’empreinte carbone. « Cette vision comptait d’ailleurs beaucoup dans notre grille d’analyse pour le 4000, rue Saint-Patrick, soutient Chantal Munger, et le redéploiement des actifs immobiliers excédentaires de la ville, qu’elle va finir par offrir au marché, devra en tenir compte. » 36

IMMOBILIER COMMERCIAL : : DÉCEMBRE – JANVIER 2022

MARC-ANDRÉ BINETTE Chef adjoint à l’investissement Fondaction

Le message est lancé aux promoteurs et aux acteurs de dévelop­pement. Il reste moins de sites vacants à mettre en valeur, à part, peut-être, dans l’est de Montréal, mais les paramètres sont clairs : la remise en forme de bâtiments existants sera encou­ragée et soutenue si elle s’accompagne de préoccupa­tions sociales et environ­nementales au-delà des seuls enjeux économiques.

Les financiers, qui font quand même partie de l’équation, contribueront-ils au mouvement ? Engager des millions de dollars sans leur participation devient suicidaire. D’où l’intérêt de l’entrée en scène de joueurs comme Fondaction. Le Fonds n’est pas le seul à afficher ses couleurs envers le développement durable ; les plus grandes institutions financières canadiennes multiplient les déclarations en ce sens, mais sa feuille de route montre, comme le dit l’expres­sion, que les bottines suivent déjà les babines.

Ses dirigeants le répètent, ils sont loin d’être insensibles aux alliances avec le secteur privé. « Nous sommes en mode actif pour considérer les propositions », dit Marc-André Binette, en rappelant que l’immobilier prend une place grandissante dans le portefeuille d’investissements de Fondaction : « Nous ne sommes pas en affaires pour perdre de l’argent. Il nous importe simplement que nos partenaires éventuels partagent nos valeurs et notre ADN. » Son message final ? « Nous souhaitons que nos interventions fassent une diffé­rence dans la communauté, en collaboration avec les gens et les organisations qui acceptent de faire route avec nous. »

BUSAC, UN ALLIÉ EN IMMOBILIER

Depuis près de 25 ans, BUSAC se maintient au sommet de l’industrie, grâce à des services et pratiques d’entreprise optimales. Dans un marché immobilier en constante évolution, l’équipe de BUSAC mise sur l’innovation, l’excellence et des rapports cordiaux durables avec ses clients. En les accompagnant pour les aider à faire des choix éclairés en matière d’espace à bureau, BUSAC participe à leur développement et à leurs succès, à l’instar d’un véritable allié en immobilier.

Pour connaître nos disponibilités à Montréal Isabella Longoni, Représentante à la location 514 284-0014 // i.longoni@busac.com

Investis dans l’opportunité Qu’il s’agisse de développer, de bâtir ou de gérer des propriétés et des partenariats à travers l’Amérique du Nord, nous nous sommes engagés à le faire de façon durable, créative et collaborative.

Il nous fera plaisir de vous accompagner lors de votre prochain projet immobilier commercial ou résidentiel.

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SÉRIE ANNIVERSAIRE CHAIRE IVANHOÉ CAMBRIDGE DE L’ESG UQAM

PRÉLUDE

Andrée De Serres, Ph. D. Titulaire de la Chaire Ivanhoé Cambridge d’immobilier, ESG UQAM

LA TRANSFORMATION FINANCIÈRE DE L’IMMOBILIER ET LE DÉFI DE L’INTÉGRATION DES CRITÈRES ESG

L’

immobilier a connu une profonde transformation finan­ cière au fil des dernières décennies. Une première vague a touché les transactions d’immeubles résidentiels ou commerciaux, lesquels ont dû répondre à des exigences de plus en plus nombreuses sur le plan évaluation, assurance et hypothèque pour se qualifier et obtenir le financement requis. Ces prêts peuvent aussi avoir été à leur tour convertis en titres pour être négociés sur les marchés financiers. Tous ces produits et services représentent aujourd’hui d’importants marchés pour les institutions financières et sont souvent au cœur de leur modèle d’affaires.

Une autre vague de transformation financière a visé toutes les catégories d’immeubles potentiellement générateurs de revenus ou de plus-value qui ont été transformés en actifs financiers et intégrés aux porte­ feuilles de nombreux types d’investisseurs. Cette trans­ formation a stimulé la professionnalisation de la gestion d’immeubles. En plus des fonctions traditionnelles (location et relations avec les locataires, entretien et maintien du bâtiment, finance et comptabilité), les gestionnaires d’immeubles ont dû apprendre à répondre aux exigences de gouvernance, de gestion des risques et de divulgation d’informations de leurs investisseurs propriétaires. Ils ont aussi dû rendre compte régulière­ ment de leur performance et de leur bonne gestion, incluant celle des risques et de tous les autres types de facteurs susceptibles d’influencer la valorisation de l’immeuble qu’ils gèrent et la régularité de ses flux de revenus et de coûts.

Nous franchissons maintenant une nouvelle étape : l’intégration de critères environnementaux, sociaux et de gouvernance (ESG) en investissement, financement, évaluation et assurance en immobilier.

LA NOUVELLE RÉALITÉ DES GESTIONNAIRES La pression du contexte actuel d’urgence climatique et de la crise mondiale de la pandémie de COVID-19, combinée à la transformation technologique et numérique, incite les investisseurs et les propriétaires à se montrer de plus en plus prudents et exigeants. Pour les satisfaire, les gestionnaires devront acquérir l’expertise nécessaire et se doter de systèmes intelligents permettant de gérer avec précision la performance et l’obsolescence de leur bâtiment tout au long de son cycle de vie, en prenant particulièrement en compte les prévisions scientifiques des experts en changements climatiques. Ils devront aussi mieux évaluer et gérer les impacts sociaux, économiques et environnementaux découlant de leurs décisions sur leurs usagers, leur quartier et l’éco­ système naturel dans lequel l’immeuble est ancré. Ils auront à en rendre compte à une panoplie de parties prenantes, dont les usagers et les locataires, les créanciers et les assureurs, leurs propriétaires et leurs investisseurs ainsi que les autorités gouvernementales et la société.

Pour créer de la valeur à long terme, les propriétaires et les investisseurs ainsi que les autres acteurs du marché immobilier sont ainsi appelés à participer à une nouvelle vague de transformation financière : l’écologisation de la finance, de l’assurance et de l’investissement en immobilier. Les gestion­ naires devront démontrer qu’ils savent gérer les risques climatiques, environnementaux, sociaux et économiques de leur immeuble, ce que les assureurs exigeront aussi comme conditions ; les prêts devront se qualifier pour respecter les exigences des prêts verts et des obligations vertes et s’ins­ crire dans l’esprit de la finance à impacts positifs ; les titres des entreprises propriétaires d’immeubles devront répondre aux exigences du marché de l’investissement responsable et des indices ESG. Êtes-vous prêts pour la vague de la finance verte ?

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SÉRIE ANNIVERSAIRE

LE RESPECT DES CRITÈRES ESG AU CŒUR DE LA STRATÉGIE D’AFFAIRES PAR EMMANUELLE GRIL, JOURNALISTE

L’intégration des critères ESG (environnementaux, sociaux et de gouvernance) en investissement immobilier revêt plus que jamais une importance majeure. Cet enjeu n’a pas échappé à Ivanhoé Cambridge qui a inclus la performance ESG au cœur de sa stratégie d’affaires et en a fait l’une de ses priorités.

’­ D

entrée de jeu, Stéphane Villemain, vice-président, Responsabilité sociale d’entreprise chez Ivanhoé Cambridge, cite l’une de ses phrases reflétant par­­faite­­ment la philosophie de l’entreprise : « Les inves­ tissements durables sont rentables à long terme. » Il précise : « Notre mandat est double. Nous devons générer une performance financière optimale en termes de rendement, mais également créer un impact positif et significatif sur les communautés.

Il y a donc un solide lien entre notre mandat d’inves­ tissement à long terme et la durabilité, ainsi que la prise en compte de facteurs ESG. » DES CIBLES AMBITIEUSES Cet alignement est bel et bien visible sur le terrain.

Ainsi, les exemples d’investissements où les enjeux environ­nementaux sont respectés ne manquent pas dans le portefeuille de 1 100 pro­priétés d’Ivanhoé Cambridge. Stéphane Villemain mentionne notam­ ment la Place Ville Marie à Montréal où se déroule actuelle­ment un vaste programme d’amélioration énergétique qui, à terme, permettra de réduire de 40 % les émis­sions de gaz à effet de serre (GES) liées à l’exploitation de l’édifice. « Nous avons aussi installé dans l’immense complexe multirésidentiel locatif StuyTown, à Manhattan, le plus grand parc de panneaux solaires du secteur résidentiel aux États-Unis », illustre le vice-président.

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IMMOBILIER COMMERCIAL : : DÉCEMBRE – JANVIER 2022

IVANHOÉ CAMBRIDGE

STÉPHANE VILLEMAIN Vice-président, Responsabilité sociale d’entreprise Ivanhoé Cambridge

SÉRIE ANNIVERSAIRE

Stéphane Villemain rappelle que le secteur immobilier produit environ 40 % des GES dans le monde. « Nous endossons une responsabilité très importante à cet égard et nous nous sommes fixé des cibles ambitieuses.

Ainsi, nous visons la carboneutralité de notre portefeuille d’ici 2040 et la réduction de notre empreinte carbone de 35 % en 2025 comparativement à 2017 », dit-il.

En matière de respect des critères sociaux (le fameux S dans ESG), il faut travailler sur plusieurs aspects. Ivanhoé Cambridge œuvre donc à préserver la santé et à améliorer le confort et le bien-être des occupants de ses édifices.

Salubrité, lumière naturelle, conforts thermique et acous­ tique, accès au transport en commun et aux services, etc. « Nous adoptons d’ailleurs la certification WELL dans plusieurs de nos grands projets de développement », fait valoir le vice-président.

ISTOCK PAR ERIC SANTIN

Ivanhoé Cambridge a également dans ses cartons un projet de construction qui devrait voir le jour au cours des prochaines années à Montréal, qui régénérera un ancien site industriel. Il comprendra un édifice carbo­neutre et plusieurs autres caractéristiques environ­ne­ mentales notables.

« Un autre thème très important à nos yeux est l’abor­ dabilité du logement. Une portion importante de nos propriétés résidentielles est d’ailleurs considérée comme abordable par rapport aux critères définis localement.

Nous faisons également partie d’un regroupement d’inves­tisseurs qui a mis 151 millions de dollars à la dispo­sition de coopératives, d’organismes sans but lucratif et d’offices d’habitation pour la construction ou la rénovation de 1 500 logements abordables partout au Québec », souligne Stéphane Villemain.

PHASE 3 EN PRÉPARATION RÉSERVEZ VOTRE ESPACE !

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Carrefour des boul. Portland, Industriel et René-Lévesque Sherbrooke

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819 340-0229 IMMOBILIER COMMERCIAL : : DÉCEMBRE – JANVIER 2022

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SÉRIE ANNIVERSAIRE

« Nous avons réalisé une avancée majeure cette année, en liant le coût de notre dette corporative – pour un peu plus de huit milliards de dollars – à l’atteinte de nos objectifs ESG. Ce faisant, nous alignons nos activités de financement avec nos priorités en matière d’investissement durable. » – Stéphane Villemain

UNE REVUE DILIGENTE Ivanhoé Cambridge a aussi certaines exigences vis-à-vis de ses partenaires d’affaires. « Nous avons mis en place un processus de revue diligente opérationnelle, ce qui inclut une évaluation des pratiques ESG de nos partenaires. Lors de la signature d’une entente avec eux, par exemple avec des gestionnaires d’actifs et de propriétés, nous fixons des cibles. Nous effectuons ensuite un suivi annuel des performances ESG sur environ 800 de nos propriétés dans le monde, et nous nous assurons que les améliorations à apporter sont établies et intégrées à nos plans d’affaires », indique le vice-président.

Les prêteurs et les institutions financières consti­ tuent aussi un groupe de partenaires importants. « Nous avons réalisé une avancée majeure cette année, en liant le coût de notre dette corporative – pour un peu plus de huit milliards de dollars – à l’atteinte de nos objectifs ESG. Ce faisant, nous alignons nos activités de financement avec nos priorités en matière d’investissement durable », précise Stéphane Villemain.

Les locataires ont aussi des attentes à l’égard d’Ivanhoé Cambridge et ils aspirent à ce qu’il exerce un certain leadership. « De plus en plus, les grandes entreprises ont leurs propres visées en matière d’ESG. Les locataires souhaitent donc que les pro­ priétaires des édifices dans lesquels ils occupent des espaces les aident à atteindre leurs cibles.

Nous ne louons pas seulement des espaces, nous offrons aussi des services, ce qui inclut le fait de contribuer aux objectifs ESG de nos locataires », indique le vice-président. Il souligne d’ailleurs qu’en misant sur la santé et le mieux-être, on vient du même coup améliorer la productivité des employés des locataires.

Quelles que soient les mesures mises en place, le vice-président souligne qu’il s’agit d’une straté­ gie qui s’applique globalement à l’ensemble du porte­feuille, et ce, peu importe la localisation des propriétés. « Cela dit, il faut aussi répondre aux 42

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différentes pratiques ESG des pays et des munici­ pa­lités. Par exemple, plusieurs villes ont des régle­ mentations strictes et au-delà d’une certaine date, il ne sera plus possible d’y louer des espaces s’ils ne respectent pas un certain niveau d’efficacité énergétique », précise Stéphane Villemain.

CONJUGUER PERFORMANCES ENVIRONNEMENTALE ET FINANCIÈRE Est-il possible de conjuguer performances environ­ nementale et financière ? Absolument, affirme Stéphane Villemain : « Nous sommes convaincus que les investissements durables sont rentables à long terme et nous avons à cœur d’arrimer la performance environnementale et l’amélioration continue de nos conditions de financement.

D’ailleurs, de plus en plus d’études confirment qu’il y a des primes de loyer pour les édifices offrant des caractéristiques environnementales supérieures à la moyenne. Car un bâtiment qui possède les meilleures caractéristiques ESG est aussi un bâtiment de meilleure qualité : les coûts éner­gétiques sont plus faibles, le confort des occupants est supérieur, l’édifice a une plus grande capacité à s’adapter à des réglementations environne­ mentales plus élevées, etc. Tous ces éléments font partie de la qualité de l’actif et se reflètent dans sa valeur sur le marché. Les investissements durables sont donc profitables à long terme et cette conviction est inscrite dans notre plan stratégique. » Néanmoins, il demeure conscient qu’à l’ère de la gouvernance climatique, les défis sont de taille pour un investisseur immobilier. « Il faut non seulement contribuer à réduire les émissions de GES pour les nouvelles constructions, mais aussi se rappeler que de 75 à 80 % des bâtiments qui seront sur le marché en 2050 ont déjà été construits. On devra donc pouvoir rénover l’existant et l’amener à un niveau de performance satisfaisant », dit-il, ajoutant qu’Ivanhoé Cambridge est un maillon d’une longue chaîne, et que l’enjeu consiste aussi à assurer et à maintenir une solide collaboration entre les différents acteurs de celle-ci.

GROUPE PETRA ET MACH FONT L’ACQUISITION DE LA TOUR KPMG G ro u p e Pe t ra et MACH sont h e u re u x d ’a n n o n c e r l ’a c q u i s i t i o n d u 600 De Maisonneuve Ouest – Tour KPMG, un immeuble riche du patrimoine bâti de Montréal, réaffirmant leur confiance dans le marché des immeubles de bureaux. Située au cœur du centre-ville de Montréal, la Tour KPMG propose un environnement de grande qualité, reliée au Montréal souterrain et bientôt connectée au REM par la station McGill.

Avec ses 34 étages, la Tour KPMG est certifiée BOMA BEST Or et se démarque par son architecture postmoderne unique.

La transaction inclut également la galerie commerciale les Promenades Cathédrale où logent plusieurs boutiques, restaurants et services.

Pour toute information concernant la location d’espace, communiquez avec Groupe Petra.

groupepetra.com

groupemach.com

DISPONIBILITÉ DES ESPACES

MISE À JOUR SUR LA DISPONIBILITÉ À MONTRÉAL Source : Groupe Altus Solutions de données – novembre 2021

MARCHÉ DE BUREAUX GRAND MONTRÉAL

LAVAL DISPONIBILITÉ

Le taux de disponibilité sur le marché de bureaux de Montréal poursuit sa trajectoire haussière en novembre, franchissant le cap de 16 %, avec l’ajout net de 1,2 million de pieds carrés à louer et plus de 250 000 pi2 en sous-location. La majeure partie de cette superficie additionnelle provient du marché du centre-ville, dont le taux de disponibilité global a grimpé de 2,4 % depuis septembre. Les variations de disponibilité pour les autres secteurs de marché, tant à la hausse qu’à la baisse, sont relativement modestes et leur impact sur l’offre est limité.

%

pi2

16,9

736 700

OUEST-DE-L'ÎLE DISPONIBILITÉ %

pi2

21,2

2 415 500

PÉRIPHÉRIE CENTRE-VILLE DISPONIBILITÉ %

pi2

15,4

4 505 900

MONTRÉAL CENTRE-VILLE DISPONIBILITÉ %

pi2

16,4

8 776 800

EST-DE-L'ÎLE DISPONIBILITÉ

EST-DE-L'ÎLE LAVAL PÉRIPHÉRIE CENTRE-VILLE OUEST-DE-L'ÎLE

ISTOCK PAR VLADONE

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CENTRE-VILLE

RIVE-SUD

%

pi2

12,7

303 900

RIVE-SUD DISPONIBILITÉ %

pi2

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825 800

Présentée par

MARCHÉ INDUSTRIEL GRAND MONTRÉAL

LAVAL

LACHINE

DISPONIBILITÉ

Le taux de disponibilité s’est encore resserré au cours des derniers mois, passant de 2,7 % en juillet à 2,3 % en septembre et à 2,1 % en novembre. La livraison de près de 760 000 nouveaux pieds carrés au cours des deux derniers mois n’aura pas suffi à combler l’absorption de plus de 800 000 pi2. Les variations à la hausse des taux de disponibilité sont somme toute modestes, sauf à Laval (+0,40) et dans l’Ouest-de-l’Île (+0,50) où de nouveaux projets ont été livrés et devraient trouver preneur assez rapidement.

DISPONIBILITÉ

%

pi

0,6

145 500

2

OUEST-DE-L'ÎLE

pi2

5,0

1 062 540

MONTRÉAL SECTEUR SUD

DISPONIBILITÉ

DISPONIBILITÉ

% 1,7

%

pi2 770 000

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pi2

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464 500

MONTRÉAL SECTEUR NORD DISPONIBILITÉ %

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3,6

1 698 800

SAINT-LAURENT DISPONIBILITÉ %

pi2

1,8

1 178 100

EST-DE-L'ÎLE EST-DE-L'ÎLE

LAVAL

DISPONIBILITÉ %

SAINT-LAURENT

MONTRÉAL SECTEUR NORD

OUEST-DE-L'ÎLE LACHINE

LACHINE

MONTRÉAL SECTEUR SUD

1,9 RIVE-SUD

pi2 1 394 300

RIVE-SUD DISPONIBILITÉ %

pi2

1,7

492 500

=

* Les données pour les marchés industriels de Lanaudière, des Laurentides et de Vaudreuil-Dorion sont disponibles en ligne sur www.altusinsite.com.

DÉFINITIONS : TAUX DE DISPONIBILITÉ (%)

Pourcentage de la superficie totale disponible à la location pour l'ensemble du marché, incluant les locaux à louer et à sous-louer.

SUPERFICIE TOTALE DISPONIBLE (PI2)

Superficie totale disponible, pour occupation immédiate ou future.

L’inscription de vos locaux disponibles sur www.altusinsite.com est SANS FRAIS. Simplement communiquer avec Groupe Altus ou lui faire parvenir l’information à data@altusinsite.com

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RÉGION DE QUÉBEC

JBC MÉDIA PAR LAËTITIA BOUDAUD

CHAUFFER DES SERRES GRÂCE AUX SUPERORDINATEURS

LE RÊVE D’UNE VIE DE MARTIN BOUCHARD PAR GILBERT LEDUC, JOURNALISTE

« Moi, ça me motive quand on me laisse entendre qu’un projet est irréalisable. »

SUR LA PHOTO, DE GAUCHE À DROITE : DANY PERRON, MARTIN BOUCHARD, PRÉSIDENT ET COFONDATEUR, ET VINCENT THIBAULT, DE QSCALE

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I

maginez un peu le « projet d’une vie » de plusieurs milliards de dollars de Martin Bouchard : faire pousser des mégacentres de traitement de données informatiques à haute densité pour l’intelligence artificielle et les charges de travail de calculs élevés sur le territoire québécois.

projet écoresponsable d’économie circulaire.

La valorisation des rejets thermiques permettra de contribuer à l’autonomie alimentaire du Québec », insiste Martin Bouchard, président et cofondateur, avec Dany Perron et Vincent Thibault, de QScale.

Et ce n’est pas tout : les rejets thermiques dégagés par les superordinateurs regroupés dans les infrastructures technologiques seront récupérés pour chauffer des serres agricoles.

DES FRUITS ET DES LÉGUMES À LA TONNE C’est à Lévis, cet été, que l’érection d’un premier bâtiment de cinq étages (43 000 m2 de plancher [463 000 pi2]) et l’aménagement d’un poste de transformation électrique de grande capacité ont débuté dans un parc industriel technologique municipal situé dans le secteur Saint-Nicolas.

QScale a en poche une entente avec Hydro-Québec

« Sans la récupération d’énergie pour la produc­ tion de fruits et de légumes, ce projet-là ne m’aurait jamais intéressé. Je tenais à un

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>

pour l’utilisation de 140 MW. « C’est l’équivalent de la puissance utilisée en moyenne, en hiver, par une ville de 100 000 habitants », indique M. Bouchard.

Le projet se réalisera graduellement en huit phases et coûtera 867 M$. La première étape devrait s’achever avant la fin de 2022. L’ensemble du projet devrait être terminé en 2028. Sur une surface équivalente à 100 terrains de football, des serres seront construites et produiront 2 800 tonnes de petits fruits et plus de 80 000 tonnes de tomates par année. Un pôle d’innovation appliquée en intelligence artificielle et une serre de recherche se grefferont aux infrastructures technologiques.

QScale a acquis un terrain de 75 000 m2 (807 000 pi2) appartenant à la Ville de Lévis. La compagnie détient une option pour ajouter 36 000 m2 (387 500 pi2) en prévision de son expansion.

Pour la première phase de son projet qui devrait créer 200 emplois, QScale a engrangé un financement de 195 M$. Le gouvernement du Québec lui a accordé un prêt de 60 M$ et a injecté 30 millions dans le capitalactions de l’entreprise. De son côté, Desjardins Capital a mis 60 M$ en capital et en dette remboursable sur la table. Une somme de 45 millions a été récoltée auprès d’investisseurs privés.

LE PROJET DE MÉGACENTRE DE TRAITEMENT DE DONNÉES QUI EST ACTUELLEMENT EN CONSTRUCTION À LÉVIS

« Nous ficelons actuellement le financement des autres phases du projet à Lévis et nous projetons, à court terme, la construction de deux autres centres de traitement de données à haute densité, dont un à Saint-Bruno-deMontarville », précise Martin Bouchard.

LES AVANTAGES DISTINCTIFS DU QUÉBEC Celui que l’on considère comme l’un des pionniers des technologies de l’information au Québec souligne que la demande mondiale explose littéralement quant au traitement de données, notamment de la part des grands utilisateurs de calculs informatiques comme les pharma­ ceutiques, les banques et institutions financières ainsi que les constructeurs de véhicules autonomes. « Notre marché n’est pas l’infonuagique traditionnelle.

Nous laissons ça aux Microsoft et Amazon de ce monde.

Notre terrain de jeu, c’est l’univers des superordinateurs et de l’intelligence artificielle. En fait, de tout ce qui tire du jus pour la réalisation de calculs informatiques complexes », explique M. Bouchard en signalant que des discussions sont en cours avec des clients internationaux. « Au départ, l’enjeu était de bien se financer afin de démontrer que nous désirions établir une société pérenne », fait-il valoir.

Selon Martin Bouchard, le Québec profite d’avantages distinctifs majeurs pour faire sa marque dans ce segment IMMOBILIER COMMERCIAL : : DÉCEMBRE – JANVIER 2022

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RÉGION DE QUÉBEC

JBC MÉDIA PAR LAËTITIA BOUDAUD

de marché distinctif : « Ici, l’énergie électrique est renouvelable et peu coûteuse. Le climat froid permet de réduire les coûts d’exploitation. L’espace ne manque pas pour les projets d’expansion. Et nous avons du talent à revendre dans les techno­logies de l’information et de l’intelligence artificielle.

Il faut immédiatement prendre notre place. » LE « TESTAMENT » DE L’ENTREPRENEUR EN SÉRIE « Je n’aurais pas pu lancer ce projet à 23 ans, confie Martin Bouchard. Ça prend une réputation, des connaissances et des contacts. QScale représente l’accumulation de toutes mes expériences. »

JBC MÉDIA PAR LAËTITIA BOUDAUD

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IMMOBILIER COMMERCIAL : : DÉCEMBRE – JANVIER 2022

À 23 ans, justement, Martin Bouchard a cofondé Copernic Technologies avec son frère Éric. « Moi, à la base, je suis un programmeur. J’ai appris à programmer par mes propres moyens à l’âge de 10 ans », raconte-t-il. Alors qu’Internet commence à peine à se développer, Copernic met au point des moteurs de recherche. La jeune pousse tombe dans l’œil d’une société américaine, Mamma.com, qui l’achète pour plus de 25 M$ en 2005.

de l’intelligence artificielle – et de QScale a débuté. « C’est bizarre à dire pour un gars de 48 ans, mais QScale, c’est un peu mon testament », affirme l’entrepreneur en série.

DE L’AVION À LA FUSÉE ! « Avec 4Degrés, nous avions bâti un avion. Avec QScale, nous construisons une fusée ! L’essentiel du projet, c’est de l’électricité. Et une bonne couche de climatisation.

Nos équipes ont planché sur le projet pendant trois ans et, tous les jours, nous relevons de nouveaux défis sur le chantier. Oui, le projet de Lévis peut sembler vertigineux.

C’est ça qui nous motive. » L’entreprise a choisi de gérer elle-même l’ambitieux projet.

Elle a réuni une vingtaine de partenaires chevronnés, dont Revenco et Construction Dinamo. « Nous voulons créer un fleuron québécois. Consolider le statut du Québec comme joueur majeur sur les plans de la technologie, de l’énergie, du développement durable et de l’intelligence artificielle.

QScale, ça appartient aux Québécois. Les investisseurs sont Québécois. Des offres mirobolantes pour l’acquisi­ tion de la compagnie, il y en aura. Et non, nous ne vendrons pas aux Américains. QScale restera entre les mains des Québécois », assure-t-il.

JBC MÉDIA PAR LAËTITIA BOUDAUD

En 2009, Martin Bouchard met au monde 4Degrés Colocation, un centre de stockage de données numé­ riques installé dans le Parc technologique du Québec métropolitain. En 2015, Vidéotron verse plus de 30 M$ pour acquérir l’entreprise.

Puis, en 2018, l’aventure de Bases.AI – une société offrant des services aux PME désireuses d’intégrer des technologies

De Rico

Laflamme

Cassidy

Selon l’homme d’affaires, les centres de traitement de données informatiques attirent l’attention des grands fonds immobiliers. Un phénomène qui s’est accru, selon lui, depuis la pandémie. « Alors que le secteur commercial titube, celui des technologies apparaît indestructible.

La demande concernant la construction de centres et de méga­centres ne s’estompera pas de sitôt. Les clients de ces infrastructures technologiques recherchent la stabilité. Comme les propriétaires immobiliers. Lors­qu’ils s’installent quelque part, c’est généralement pour longtemps. »

Carrier

T 418-780-2330 | 1-877-780-2330 | F 418-781-0728 300-3200, chemin des Quatre-Bourgeois Québec (Québec) G1W 0G8

DREC.CA IMMOBILIER COMMERCIAL : : DÉCEMBRE – JANVIER 2022

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NOUVELLE CONSO

LE LUXE, C’EST CE QU’IL Y A DE PLUS DURABLE Sonia Gagnon Experte invitée

« Le luxe, c’est ce qu’il y a de plus durable », s’exclamait Angela Ahrendts, ancienne chef de la direction de Burberry et vice-présidente principale aux ventes au détail chez Apple en 2019, lors de son passage à C2 Montréal.

LE LUXE SE REFAIT UNE SANTÉ Le secteur des articles de luxe a renoué avec son niveau d’activité antérieur à la crise cette année, selon le cabinet de conseil Bain, qui se montre plus optimiste par rapport à sa prévision de novembre dernier – selon laquelle il estimait que le secteur ne se remettrait définitivement de la crise qu’en 2023. Il attribue cette reprise à plusieurs facteurs décisifs : le dynamisme des acheteurs chinois, le rebond plus fort que prévu aux États-Unis, la transformation numérique des marques pendant la pandémie ainsi que la performance du secteur des sacs à main, de la maroquinerie et des bijoux.

En effet, au troisième trimestre 2021, les géants de ce domaine, soit LVMH, Hermès et Kering, ont déjà dépassé leurs chiffres de vente de 2019.

Qui plus est, le groupe LVMH affiche une activité record pour son secteur Mode et Maroquinerie, en croissance continue de +38 % par rapport aux neuf premiers mois de 2019.

Sonia Gagnon est présidente et directrice générale de SGM, une agence de marketing et de design thinking axée sur l’innovation.

L’agence a développé une expertise recherchée pour accompagner les organisations dans la transformation de leurs espaces commerciaux, multi-usages ou de bureaux, et dans la création de parcours clients toujours plus connectés qui dépassent les attentes des visiteurs.

L’appétit et le pouvoir d’achat des consom­ma­ teurs pour les produits haut de gamme sont donc au rendez-vous ; mais qui sont-ils et qui seront les acteurs principaux de ce secteur, demain ?

L’ARRIVÉE DE LA GÉNÉRATION Z ET UNE CLASSE MOYENNE DE PLUS EN PLUS SOPHISTIQUÉE La génération Z, la plus jeune cohorte au sein des consommateurs de produits de luxe, est souvent considérée comme l’avenir du secteur ; elle pourrait représenter à elle seule près de 75 % de la clientèle (estimée à près de 390 millions de personnes !) dans les cinq prochaines années.

C’est d’ailleurs au sein de ce vivier générationnel que LVMH entend puiser, prévoyant recruter environ 25 000 jeunes de moins de 30 ans au cours des 18 prochains mois.

Au-delà des caractéristiques générationnelles, l’industrie du luxe s’attarde à mieux segmenter les différentes classes d’acheteurs. D’un côté, elle observe l’augmentation d’une clientèle

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IMMOBILIER COMMERCIAL : : DÉCEMBRE – JANVIER 2022

fortunée, catégorisée par des « personnes à valeur nette élevée », ou High Net Worth Individuals (HNWIs), qui dépensent toujours plus et qui représentent 30 % de l’ensemble du marché du luxe. Mais un phénomène encore plus inté­r essant se situe de l’autre côté du spectre : le marché de luxe assiste à une montée en puissance d’une classe moyenne de plus en plus sophistiquée. « Aujourd’hui, l’industrie du luxe n’est pas réservée qu’aux élites. Oui, une clientèle d’élite achètera un produit plus complexe ou spécifique, mais un client qui recherche une belle écharpe ou une paire de chaussures sophistiquée fabriquée avec l’innovation du marché du luxe est une partie importante de cette croissance. » – Sidney Toledano, président-directeur général de LVMH Fashion Group

LE LUXE ACCESSIBLE GRÂCE AU MARCHÉ DU SECONDE MAIN Opter pour des articles de seconde main représente, pour cette classe moyenne, un moyen efficace d’accéder au marché des produits de luxe. « D’ici 2030, le seconde main pourrait générer jusqu’à 20 % des revenus d’une entreprise de luxe. » – Joëlle de Montgolfier, Bain & Company Les membres de la génération Z sont une clientèle de choix pour ce marché. Très attirés par l’acquisition d’objets de luxe, ils ont recours à plusieurs moyens pour y parvenir, tout en respectant leur budget : achat de seconde main, location, troc. Les grandes marques, en diversifiant leurs canaux d’acquisition, pourraient venir toucher ces nouveaux acheteurs.

Mais, ne l’oublions pas, si cette clientèle se tourne vers le marché du seconde main pour s’offrir des marques de luxe inaccessibles autre­ment, elle le fait aussi pour consommer de manière plus responsable.

Pour expliquer cet engouement, une étude de l’IFOP (Institut français d’opinion publique) revenait sur les nouveaux comportements des acheteurs : « La génération Z (les 15-25 ans) privilégie à 77 % les produits durables pour leurs achats, leur besoin de renouveler leur vestiaire est permanent et sert notamment à " s’autocélébrer " sur les réseaux sociaux. Le marché du seconde main, plus acces­-sible, est la meilleure clé pour y arriver. » LE PHÉNOMÈNE « BUY LESS, BUY BETTER » Selon Eric Briones, directeur général de Journal du Luxe et cofondateur de la Paris School of Luxury, cette explosion du seconde main – devenu chic et écolo – tend à redistribuer les cartes de la réflexion autour d’un achat : préférons-nous un sac Coach neuf à un Saint Laurent d’occasion? C’est tout le phénomène du « buy less, buy better ».

Malgré le fait qu’il s’agit d’une occasion pour les marques et les maisons de fidéliser une clientèle dont le pouvoir d’achat est susceptible d’augmenter à l’avenir, elles ont d’abord été réticentes. Mais devant l’engouement indéniable des consommateurs, elles se positionnent à présent elles-mêmes en acteurs de ce marché : Richemont et Farfetch ont acquis respectivement les plateformes de revente Watchfinder et Stadium Goods, et The RealReal et Gucci annonçaient un partenariat afin de promouvoir une approche circulaire de la mode de luxe, dans une boutique en ligne proposant une sélection de pièces Gucci d’occasion créées par Alessandro Michele.

Les consommateurs ont donc pris conscience de la dimension intem­porelle des objets de luxe, qui pourront être conservés pré­cieusement, légués, revendus… Plus qu’une tendance, le seconde main de luxe s’avère un mouvement de fond. Les consommateurs de luxe de demain redessinent les cartes, car ils sont à l’aise d’acheter des produits les uns des autres et de les revendre, et ils récom­penseront les marques qui leur permettront de le faire.

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BUREAUX NOUVELLES TENDANCES

L’ESPACE DE TRAVAIL

UNE VITRINE DES VALEURS DE LA DIRECTION PROPOS RECUEILLIS PAR JOHANNE LANDRY, JOURNALISTE

L’immobilier joue un rôle dans l’attraction et la rétention des employés. Des lieux de travail beaux, agréables et qui répondent aux différents besoins contribuent à créer un sentiment d’appartenance et un contexte de collaboration.

L 52

e constat est généralisé : les entreprises font actuelle­ment face à des enjeux importants en matière de ressources humaines, entre autres à cause d’une importante pénurie de main-d’œuvre, mais aussi en raison d’un climat de démoralisation de leurs équipes ainsi que des difficultés d’attrac­ tion et de rétention, des facteurs exacerbés par le contexte de télétravail qu’a imposé la pandémie.

Une culture forte fait partie des solutions pour attirer et retenir les employés et l’immobilier est l’un des moyens pour y arriver, selon Jean-Sébastien Boulard, vice-président, Talent et Culture chez MONTONI. Détenteur d’une formation en psy­cho­logie, M. Boulard possède une vingtaine d’années d’expérience en gestion des ressources humaines, acquises dans différents milieux, notamment dans le secteur des technologies de l’information et comme consultant.

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« Il faut penser les immeubles de bureaux un peu comme une maison, avec des espaces conçus pour combler chacun des besoins d’une personne. Socia­li­ser, se reposer, se concentrer ou se former, par exem­ple.

Une tendance en ce sens a émergé il y a quelques années et la réflexion s’est accélérée avec les formes hybrides du travail qui sont là pour demeurer.

L’espace de travail au bureau n’est pas en compé­tition avec le télétravail, mais complé­men­taire, car l’innovation, la socia­lisa­tion, la colla­boration ne peu­ vent se faire que lorsque les gens sont en présence les uns des autres », expose M. Boulard.

LE MOT MAGIQUE : MOBILISATION C’est dans un espace de travail agréable que s’épa­ nouiront la culture de l’entreprise et le sentiment d’appar­t enance à une communauté ; le milieu de travail fait partie des conditions que l’on offre aux employés.

JBC MÉDIA PAR DENIS BERNIER

MONTONI

« En matière de rétention du personnel, le mot magique, c’est mobilisation, explique Jean-Sébastien Boulard. Elle s’appuie beaucoup sur la culture, sur les valeurs que l’on propose, sur la façon dont l’entreprise va soutenir le développement des employés et l’esprit de collaboration. La culture, c’est ce à quoi l’on croit dans l’organisation. Si les leaders la diffusent à tous les niveaux, il reste que l’espace de travail est la vitrine de ce leadership. » Selon l’étude Does Workplace Design Affect Employee Attraction, publiée par Hassel / S.Coster, la culture d’entreprise compte pour 32 % et les installations pour 16 % dans l’attraction et la rétention du per­ sonnel ; les deux facteurs combinés supplantent donc légèrement le salaire qui compte pour 45 %. « Ça fait des années que je le martèle, poursuit Jean-Sébastien Boulard : les premiers moments

JEAN-SÉBASTIEN BOULARD Vice-président, Talent et Culture MONTONI

que vit une personne dans une organisation, celui où elle vient pour l’entrevue d’embauche ou le matin où on l’accueille pour sa première journée de travail sont les plus importants pour son intégration et son adhésion à la culture. Il faut créer un effet " Wow ! " par l’aménagement des lieux.

C’est rentable parce que ça tisse déjà un lien positif. De plus, la fierté de faire visiter son lieu de travail à sa famille et à ses amis est un facteur de motivation. Par leur attachement à l’entreprise, les employés deviennent des ambassadeurs de la marque qui peuvent éventuellement inciter d’autres personnes à s’y joindre. » MONTONI : DE LA THÉORIE À L’EXEMPLE Penser et construire des lieux de travail en créant des espaces qui incitent naturellement à la détente, à la collaboration, à la concentration et à tous les autres besoins qui se succèdent au cours

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BUREAUX NOUVELLES TENDANCES

MONTONI

MONTONI

MONTONI

MONTONI

SERVICES-CONSEILS INDÉPENDANTS EN IMMOBILIER La référence incontournable pour l’expertise et la compréhension du marché immobilier au Québec 54

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de la journée, MONTONI y croit au point de l’appliquer dans ses propres locaux et place cette expertise qu’il a développée au service de ses clients, souligne JeanSébastien Boulard.

Au complexe Espace Montmorency, où l’une des quatre tours est un immeuble de bureaux conçu pendant la pandémie, l’aménagement a été adapté en fonction des nouvelles réalités du marché du travail. Le huitième étage, par exemple, a été imaginé comme un espace de colla­ boration, avec des salles de rencontre aménagées spécifiquement dans ce but qui pourront être réservées par les entreprises locataires. Elles ont besoin de plus de superficie pour la distanciation lors des réunions et, parallèlement, de moins d’espace depuis que leurs employés ne sont plus présents tous en même temps. Dans ce contexte, il leur sera aussi possible de réserver des espaces de façon ponctuelle dans l’aire de cotravail qui sera également disponible au grand public selon des modalités qui restent à déterminer.

Avec ses terrasses, ses espaces verts, sa patinoire, son gymnase, sa facilité d’accès par le métro et sa mixité d’usages, Espace Montmorency se veut un milieu de vie.

fait l’acquisition d’AIR INNOVATION

Une nouvelle filiale entièrement dédiée à l’assainissement des systèmes de ventilation et leader de son industrie depuis 2003 !

Avec ses terrasses, ses espaces verts, sa patinoire, son gymnase, sa facilité d’accès par le métro et sa mixité d’usages, Espace Montmorency se veut un milieu de vie, « un beau microcosme, un espace intérieur extraordinaire, plein de commer­ces ins­ tallés sur place. MONTONI a travaillé avec de grands partenaires, Sid Lee Archi­ tecture, entre autres, et l’effet " Wow ! " va se traduire par le design extraordinaire », soutient Jean-Sébastien Boulard.

Il conclut : « Maintenant, la plupart des gens disposent de technologies performantes à la maison ; durant la période de confine­ ment, ils ont rénové différentes pièces et se sont aménagé de beaux espaces de télétravail. Mais une culture d’entreprise, en télétravail, ça ne se partage pas. Les entreprises doivent leur offrir des lieux attrayants qui les inciteront à être davan­ tage sur place et qui généreront les comportements les plus favorables pour l’organisation. »

Avec cette importante acquisition, Roy. se positionne dans l’industrie comme un véritable guichet unique pour l’entretien ménager commercial assurant ainsi la propreté du tapis aux conduits.

Pour en savoir plus : servicesroy.com

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L’essor de la ville L’avenir des nations se joue principalement dans les villes. L’essor de la ville, c’est une prise de position forte en faveur d’un développement immobilier centré sur des espaces sains, à forte teneur en activité humaine, où le mieux-être des personnes se conjugue avec croissance économique.

L’IDU, le plus important représentant de l’industrie immobilière commerciale au Québec, joue un rôle de premier plan en favorisant les échanges et la coopération entre les membres de l’industrie, les autorités publiques ainsi que l’ensemble des parties prenantes de l’écosystème de l’immobilier commercial. www.idu.quebec

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LE POINT SUR L’ÉTAT DE SANTÉ DU CENTRE-VILLE DE MONTRÉAL

DE LA LUMIÈRE AU BOUT DU TUNNEL Jean-François Grenier Expert invité

La pandémie a frappé de plein fouet le centre-ville de Montréal. Mais il renaît pro­ gres­sivement, au rythme de l’assouplissement des mesures sanitaires. Malgré les nombreuses incertitudes qui planent encore, une certaine reprise se fait déjà sentir.

Après la désertion presque totale de ses tra­ vailleurs, touristes et étudiants, le centre-ville de Montréal se relève et un vent d’optimisme commence à souffler. Tout n’est pas rose dans le portrait et certains secteurs accusent encore le coup, mais la lumière est visible au bout du tunnel. À la demande de l’Institut de développement urbain du Québec et de Montréal Centre-Ville qui ont amorcé la démarche, Groupe Altus effectue depuis l’an dernier un sondage trimestriel qui permet de déterminer les aspects sur lesquels travailler en priorité. Ce bilan passe en revue six principaux indicateurs conformes à ceux utilisés par Ernst & Young pour mesurer le potentiel des grandes villes : les bureaux, les commerces, l’habitation, le tourisme, l’enseignement supé­ rieur, ainsi que l’achalandage et la mobilité.

Jean-François Grenier, directeur principal au Groupe Altus – Solutions de données, œuvre depuis 1982 en recherche commerciale (localisation commerciale, développement de réseaux, modélisation et techniques d’analyse spatiale informa­tisée ainsi que tendances en commerce de détail).

Cette analyse périodique, gratuite et accessible à tous, se veut un outil de prise de décision qui aidera les acteurs de la communauté d’affaires à se mobiliser. Car pour être efficaces, les straté­ gies doivent pouvoir se baser sur des données probantes et actualisées périodiquement. Voici donc la quatrième édition de L’état du centre-ville

de Montréal, qui s’appuie sur un sondage Web réalisé au début du mois de septembre 2021 auprès de 1 000 résidents de la région métro­po­ litaine. Des entrevues ont aussi été effectuées avec des courtiers en location de locaux pour bureaux au centre-ville de Montréal, afin de dégager les tendances au chapitre du renou­ velle­ment de baux et de la relocalisation des entreprises. De plus, nous avons utilisé des données internes de Groupe Altus et procédé à un inventaire des locaux commerciaux vacants du centre-ville.

LES BUREAUX : MOINS DE PIEDS CARRÉS, PLUS DE CONFORT Le centre-ville, tel que le définit Destination Centre-ville, représente 38 % de l’ensemble des bureaux de la région métropolitaine de recensement (RMR) de Montréal, soit près de 40 millions de pieds carrés de superficie de bureau locative, un poids lourd dans le portrait immobilier de la métropole.

On constate que le nombre de pieds carrés dispo­nibles a poursuivi sa hausse depuis mars 2020 : le taux d’inoccupation du secteur Destination Centre-ville est de 14,2 % au troisième trimestre

ISTOCK PAR AETB

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SAVOIR POUR MIEUX INVESTIR

Espaces bureaux du centre-ville Espaces bureaux du centre-ville

ESPACES BUREAUX DU CENTRE-VILLE

Tout près de 40 millions de pieds carrés de superficie locative sur le territoire de Montréal Centre-Ville soit

38t% de l’ensemble des espaces de bureaux la superficie RMRlocative de Montréal.

Tout près de40 40millions millions pieds carrés de de surdeleMontréal territoire de Montréal Tout près de de de pieds carrés de de superficie surlocation le territoire Centre-Ville soit 38t% de l’ensemble des espaces de%bureaux de la RMRdes de Montréal. de l’ensemble Centre-ville, soit 38 bureaux de la RMR de Montréal Disponibilité en % de l'offre selon la classe des immeubles de bureaux Disponibilité en % de l'offre selon la classe des immeubles de bureaux 19,2%

18,0%18,3%

19,2%

18,0%18,3%

14,9%

10,9% 10,9% 9,2%

9,5%

9,2% 9,5%

10,9%

14,1% 14,9%12,5% 14,1% 12,5%

Source des données : Groupe Altus - Altus InSite Taux d’inoccupation : Disponibilités en % de l’offre

12,4%

11,5%14,2% 12,4%10,3% 11,5% 10,3%

12,7%

10,9%

Classe A (≈60% de l'offre) Classe A (≈60% de l'offre)

14,2%

12,7%

8,5% 8,5%

Classe B (≈35% de l'offre) Classe B (≈35% de T3 l'offre) 2018

T3 2019

Classe C (≈5% de l'offre) Classe C (≈5% T3 2020de l'offre) T3 2021

T3 2018

T3 2019

T3 2020

Ensemble des immeubles Ensemble des immeubles

T3 2021

Source des données : Groupe Altus – Altus InSite Source des données : Groupe Altus - Altus InSite Taux d’inoccupation : Disponibilité en % de l’offre Taux d’inoccupation : Disponibilités en % de l’offre

de 2021, alors qu’il était de 11,5 % à la même période en 2020 et de seulement 10,3 % au troisième trimestre de 2019. C’est dans les immeubles de classe B que la situation s’est le plus dégradée avec un taux de disponibilité record de 19,2 %, comparativement à 14,1 % au troisième trimestre de 2020. Pour les bureaux de classe C, la situation demeure stable (taux de 18,3 % en 2021 par rapport à 18 % en 2020). Sans surprise, ce sont les immeubles de classe A qui tirent le mieux leur épingle du jeu, avec un taux de 10,9 % au troisième trimestre de 2021 (9,5 % à la même période en 2020), même si la proportion tend à augmenter depuis 2019.

Le taux de disponibilité, c’est-à-dire le pourcentage de superficie à louer dans un immeuble, indique donc que la majeure partie des tours est encore louée et que les locataires paient leur loyer, et ce, même si leurs locaux sont à moitié ou majoritaire­ ment vides. Il y a lieu de se demander si une fois leur bail arrivé à échéance, les entreprises ont l’intention de quitter les prestigieuses tours du centre-ville. L’analyse d’un échantillon représentatif d’ententes de location récentes réalisées par les courtiers spécialisés dans la représentation de locataires que nous avons sondés indique plutôt que les entreprises du centre-ville veulent y rester.

Seule une minorité (15 %) sur notre échantillon

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d’ententes de location conclues entre avril et septembre a choisi de quitter le centre-ville.

L’enquête a aussi permis de constater qu’une pro­ portion importante de locataires a profité de la fin du bail pour réduire la superficie louée. La réduction est plus importante chez ceux qui déménagent à la fin du bail. L’économie en pieds carrés leur offre la possibilité de déménager vers un immeuble de qualité supérieure, jouissant d’une meilleure localisation, généralement au centre-ville, tout en réduisant leur coût global d’occupation.

Pour les entreprises qui choisissent de renouveler leur bail dans les mêmes locaux ou le même immeuble, on constate une forte tendance à signer des ententes sur de plus courtes périodes, soit de deux à cinq ans. On peut en conclure que pour beaucoup d’entre elles, il est difficile de planifier les besoins en espace à long terme tant que la formule hybride de retour au travail n’a pas encore été testée. Soulignons qu’au moment de l’enquête menée en septembre, l’ampleur de la quatrième vague était toujours inconnue et que la Santé publique préconisait un report du retour au bureau. Il faudra attendre 2022 pour un déploie­ ment plus large de la formule hybride et mieux comprendre son impact sur les besoins en espace.

600 De La Gauchetière

495 et 525 Viger

(Re) bienvenue au Centre-Ville.

1100 Atwater

800 De La Gauchetière

METRO

Kevric vous souhaite un joyeux temps des fêtes, nos meilleurs vœux et un excellent retour parmi nous ! kevric.ca

Préférences Préférences des des répondants répondants en matière en matière de de télétravail télétravail postpost pandémie pandémie

SAVOIR POUR MIEUX INVESTIR

PRÉFÉRENCES DES RÉPONDANTS EN MATIÈRE DE TÉLÉTRAVAIL POSTPANDÉMIE Voudriez-vous Voudriez-vous continuer continuer de de travailler de de la maison?

Voudriez-vous continuer de travailler travailler de la la maison? maison?

Non, je préfère travailler sur

Non, préfère je préfère travailler travailler sur monsur lieu mon de lieu travail de à temps plein temps plein Non, je jeNon, préfère travailler sur travail àtravail tempsàplein plein monmon lieulieu de de travail à temps

4% 4%

3% 3% Oui, mais seulement 3% Oui, Oui,seulement mais seulement une une journée par par semaine 3% Oui, mais mais seulement une journée journée par semaine semaine

une journée par semaine

Oui, mais moins que la moitié de ma semaine de travail

Oui, Oui,moins mais que moins la que la de moitié ma de ma semaine de de travail4% 4% Oui, mais mais moins que la moitié moitié de ma semaine semaine de travail travail

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Oui, au moins la moitié de ma semaine de travail

Oui, moins au la moins moitié la de moitié ma de ma semaine de de travail Oui, au auOui, moins la moitié de ma semaine semaine de travail travail

18% 18%

avec mon poste actuel

76% 76% 76% T1 2021 T1 2021 T1 2021

21% 29% 29% 18%

67% 67% 67% T4 2020 T4 2020

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T4 2020

50% 50%

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T3 T3 2021 2021 T3 2021

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47% 47% 49% 49%

10% 10%

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T3 T1 T4 T3 2021 2021 T3 2021 T1 2021 2021 T1 2021 T4 2020 2020 T4 2020

Source des données : Groupe Altus – Sondage Web auprès de 1 000 répondants Source données des:: Groupe donnéesAltus : Groupe – Altus –w eb w de eb 1000 auprès répondants de 1000 répondants Source des desSource données Groupe Altus – Sondage Sondage wSondage eb auprès auprès de 1000 répondants

LE TÉLÉTRAVAIL : UNE TENDANCE ENCORE INCERTAINE Ces données, bien que parcellaires, nous laissent supposer que les entreprises font preuve de prudence et plusieurs n’ont pas encore pris de décision définitive concernant le télétravail et le retour au bureau.

Au moment du sondage, on observait que le nombre de personnes uniquement en télétravail poursuivait sa décroissance, passant de 52 % au premier trimestre 2021 à 47 % au troisième. La proportion d’employés qui ne fait aucun télétravail est en hausse, avec 23 % (comparativement à 20 % au premier trimestre de 2021).

Quant au pourcentage de personnes qui travaille en mode hybride (à distance et en présentiel), il se situe à 30 % comparativement à 29 % pour les mêmes périodes de référence.

Il est encore trop tôt pour dégager une tendance ferme. Il faudra sans doute attendre plusieurs mois avant de voir les employés reprendre possession des bureaux de façon plus marquée, d’autant que plusieurs grandes entreprises préfèrent reporter le retour après le congé des fêtes ou même en juin 2022.

Il n’empêche que de plus en plus d’employeurs se préparent déjà à un retour au bureau en mode hybride ; certains envisagent de réaménager leurs locaux pour permettre une cohabitation sécuritaire des travailleurs et créer davantage d’espaces collaboratifs.

LE COMMERCE REPREND DE LA VIGUEUR Le commerce de détail reprend son souffle, même si globalement la situation est moins favorable qu’au deuxième trimestre de 2020. Sur la rue Sainte-Catherine, on compte 20 % de magasins encore fermés de façon définitive ou temporaire, ce qui constitue toutefois un progrès par rapport au taux de 24 % au début de 2021.

Ce sont les rez-de-chaussée des immeubles de bureaux et les gares (41 % de locaux fermés), ainsi que les galeries marchandes (34 % de locaux fermés), qui ont perdu le plus de plumes, puisque les commerces qui s’y trouvent dépendent en bonne partie de la clientèle des employés des bureaux.

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IMMOBILIER COMMERCIAL : : DÉCEMBRE – JANVIER 2022

La La planification planification du du retour retour au au bureau bureau par par les les employeurs (selon les employés) employeurs (selonDUles employés) LA PLANIFICATION RETOUR AU BUREAU PAR LES EMPLOYEURS (SELON LES EMPLOYÉS) Adoption du télétravail Adoption du télétravail

63% 63%

T1 2021 T1 2021

T3 2021 T3 2021

43% 43%

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Aucune obligation Aucune obligation

Horaire hybride Horaire hybride

11% 11%

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Bureau seulement Bureau seulement

14% 14% 2% 2%

Télétravail seulement Télétravail seulement

Pas de décision Pas de décision

Flexibilité des horaires Flexibilité des horaires 40% 40%

T1 2021 T1 2021

37% 37%

28% 28%

28% 28%

27% 27%

24% 24%

10% 10%

7% 7% Oui Oui selon département selon département

Oui Oui formule non déterminée formule non déterminée

T3 2021 T3 2021

Aucune décision Aucune décision

Non Non

Source des données : Groupe Altus – Sondage w eb auprès de 1000 répondants Source des données : Groupe Altus – Sondage w eb auprès de 1000 répondants

Source des données : Groupe Altus – Sondage Web auprès de 1 000 répondants

Heureusement, l’instauration du passeport vaccinal ne semble pas influencer à la baisse les intentions de fréquentation des établissements culturels, des

commerces et des restaurants. Une large majorité des participants au sondage a en effet indiqué vouloir continuer à s’y rendre autant, sinon plus qu’avant.

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SAVOIR POUR MIEUX INVESTIR

Tendances Tendances dans dans le le marché marché du du bureau bureau selon selon les les TENDANCES DANS LE MARCHÉ DU BUREAU SELON LES COURTIERS courtiers courtiers

LE RÉSIDENTIEL EN CROISSANCE Les ventes de condos neufs et de condos existants sont en croissance, confirmant ainsi qu’il existe tou­ jours un fort attrait pour le centre-ville de Montréal.

Les prix médians poursuivent leur essor et l’inventaire se maintient. Bref, on se trouve dans un marché en effervescence où les transactions, les inscriptions et les mises en chantier ne manquent pas.

Variations de superficies des ententes enquêtées Variations de superficies des ententes enquêtées 306 600 306 600

231 236 231 236

213 346 213 346

La preuve en est que les mises en chantier totales ont progressé de 60 % dans l’arrondissement Ville-Marie entre le troisième trimestre de 2020 et le deuxième de 2021, comparativement à la même période de réfé­rence en 2019-2020. C’est surtout la copropriété qui affiche une forte hausse (+65 %), même si le logement locatif est lui aussi en croissance (+53 %).

193 866 193 866 165 785 165 785

-8% -8%

-46% -46% -95% -95%

Autre bonne nouvelle : de toute la RMR de Montréal, c’est le centre-ville qui affiche la progression la plus solide pour les mises en chantier.

10 000 10 000

Renouvellement Renouvellement

Nouvelle entente Cession de bail Nouvelle entente Cession de bail Superficie bail initial Nouvelle superficie Superficie bail initial Nouvelle superficie

DES SOURCES D’OPTIMISME On le sait, le tourisme représente le secteur qui a été le plus durement touché par la crise sanitaire, le taux d’occupation des hôtels ayant connu une chute vertigineuse, passant de 88 % en août 2019 à 16 % un an plus tard. Avec un taux de 45 % en août 2021, l’espoir renaît. Même si l’on est encore loin du compte par rapport à la situation prépandémie, il y a tout de même des raisons d’espérer. Néanmoins, de nombreux employeurs craignent que le manque de main-d’œuvre finisse par nuire à la reprise.

n = 47 ententes n = 47 ententes

n = 47 ententes

Mises en chantier résidentielles MISES EN CHANTIER RÉSIDENTIELLES Mises Misesen enchantier chantierrésidentielles résidentielles Mises en chantier résidentielles Mises résidentielles Mises en chantier dans l'arrondissement Ville-Marie Misesenenchantier chantier résidentielles 2 591 2 591 2 591 2 591 2 591 2 591

Mises en chantier dans l'arrondissement Ville-Marie 4 137 Mises en chantier dans l'arrondissement Ville-Marie 4 137Mises en chantier dans l'arrondissement Ville-Marie 4 137 +60% Mises en chantier dans l'arrondissement Ville-Marie 4 137 +60% Mises en chantier dans l'arrondissement Ville-Marie +60% 2 309 4 137 4 137 +60% 2 309 2 309 +65% +60% 1 396 1 195 +60% 2 309 +65% 1 396 1 195 +65% 1 396 2 309 1 195 2 309 +65%

Mises en chantier totales Mises en chantier totales Mises en chantier totales Mises en chantier totales Mises en chantier totales Mises en chantier totales

1 396 +65% 1 396 +65% 1 396 Copropriétés

Copropriétés T3 2019 à T2 2020 T3 2020 à T2 2021 Copropriétés

T3 2019 à T2 2020 T3 2020 à T2 2021 Copropriétés T3 2019 à T2 2020 T3 2020 à T2 2021

Copropriétés

T3 2019 à T2Copropriétés 2020 T3 2020 à T2 2021

1 828 1 828 +53% 1 828 1 828 +53% +53% 1 828 1 195 1 828 +53% 1 195 Logements locatifs +53% 1 195 +53% Logements locatifs Logements locatifs Logements locatifs Logements locatifs Logements locatifs

Répartition des mises en chantier T3 2019 à T2 2020 résidentielles T3 2020 à T2 2021dans la RMR de Montréal T3 2019 à T2 2020 T3 2020 à T2 dans 2021 la RMR de Montréal Répartition des mises en chantier résidentielles 63% 61% Répartition des mises en chantier résidentielles dans la RMR de Montréal 61% Répartition des mises en chantier résidentielles dans la RMR 63% de Montréal 63% - 2 pp Répartition des mises en chantier résidentielles dans la RMR de 63% Montréal61% - 261% pp Répartition des mises en chantier résidentielles dans la RMR de Montréal

13% 11% 13% 11% + 2 pp 13% 11% + 213% pp Centre-ville 11% + 2 pp 13% 11%Centre-ville 13% + 2 pp 11% Centre-ville + 2 pp Centre-ville + 2 pp Centre-ville Sources des données : SCHL Centre-ville

Sources des données : SCHL Sources des données : SCHL

26% 25% 26% 25% + 1 pp 26% 25% + 126% pp 25% + 1 pp 26% 25% Ville de Montréal 25% +26% 1 pp + 1 T3 pp de Montréal T3 2019 àVille T2 2020 + 1 2020 pp à T2 2021 Ville de Montréal T3 2019 à T2Ville 2020de Montréal T3 2020 à T2 2021 T3 2019 à T2 2020 T3 2020 à T2 2021 Ville de Montréal Ville de Montréal T3 2019 à T2 2020 T3 2020 à T2 2021

T3 2019 à T2 2020 T3 2020 à T2 2021 T3 2019 à T2 2020 T3 2020 à T2 2021

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Sources des données : SCHL Sources des données : SCHL

Source des données : SCHL

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63% 63%

- 2 pp 61% - 61% 2 pp

- 2 pp - 2 pp Ailleurs dans la RMR Ailleurs dans la RMR Ailleurs dans la RMR Ailleurs dans la RMR Ailleurs dans la RMR Ailleurs dans la RMR

Le retour des étudiants dans le centre-ville – qui compte trois des quatre grandes universités montréalaises – constitue en outre une bouffée d’oxygène.

Rappelons qu’à l’automne 2020, seuls 12 739 étudiants assistaient aux cours en présentiel, comparative­ ment à une écrasante majorité de 114 647 en mode virtuel. À l’automne 2021, on constate un véritable renversement de situation puisque désormais 114 267 étudiants arpentent les campus et seulement 12 696 continuent à suivre les cours à distance. Cette presque normalité crée un retour de l’animation dans les restaurants, sur les places publiques et dans les transports en commun et permet à Montréal de renouer avec la vie étudiante.

Un vrai baume pour le centre-ville de la métropole qui se remet lentement des fortes turbulences causées par la pandémie, même si certains secteurs ont été plus touchés que d’autres et peinent à se relever.

Quoi qu’il en soit, ce récent coup de sonde démontre que le centre-ville de Montréal a su conserver ses attraits et commence à renouer avec le dynamisme qui le caractérise.

Le campus d’affaires au cœur de la ville

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FOCUS

RÉDUCTION DES GES

MONTRÉAL PASSE À L’ACTION PAR NATHALIE SAVARIA, JOURNALISTE

Le règlement de la Ville de Montréal concernant la divulgation et la cotation des émissions de GES des grands bâtiments existants est entré en vigueur le 27 septembre 2021.

C

e règlement constitue l’une des mesures essentielles du Plan climat 2020-2030, dont le but est de réduire de 55 % les émissions de gaz à effet de serre (GES) d’ici 2030, afin de parvenir à la carboneutralité d’ici 2050.

Sa mise en place est le fruit d’une collaboration entre la Ville de Montréal et le ministère de l’Énergie et des Ressources naturelles du Québec. « Ce n’est pas anodin que le Ministère ait annoncé avec nous en grandes pompes le règlement montréalais, parce que c’est le premier jalon d’une dynamique panquébécoise qui s’en vient à très court terme », révèle Jonathan Théorêt, chef de division, Bureau de la transition écologique et de la résilience, Direction générale adjointe – Qualité de vie.

En 2017, le parc immobilier commercial, institutionnel et résidentiel était responsable de 26 % des émissions de GES à Montréal. Ces gaz proviennent de l’énergie

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JONATHAN THÉORÊT Chef de division, Bureau de la transition écologique et de la résilience, Direction générale adjointe – Qualité de vie

en 2022, les bâtiments de 15 000 m2 (161 500 pi2) et plus devront se prêter à l’exercice ; puis, en 2023, les bâtiments de 5 000 m2 (53 800 pi2) et plus ou de 50 logements et plus ; enfin, en 2024, les bâtiments de 2 000 m2 (21 500 pi2) et plus ou de 25 logements ou plus. Les bâtiments municipaux de la Ville de Montréal de 2 000 m2 et plus devront rendre publiques leurs émissions de GES dès 2022.

Concrètement, la collecte des données se fera soit en se rendant sur le portail Energy Star Portfolio Manager, un outil en ligne utilisé couramment par les gestionnaires d’immeubles, ou au moyen d’un formulaire accessible sur le site Internet de la Ville de Montréal, qui est en préparation. Le propriétaire d’un immeuble assujetti devra d’abord créer le profil de son bâtiment, puis, chaque année, il pourra saisir les données sur les différentes sources d’énergie consommées et les transmettre directement à la Ville de Montréal. « On va s’assurer qu’une offre de formation sera disponible, même si le processus est simple. De l’accompagnement est également prévu », précise M. Théorêt.

Le règlement vise les bâtiments existants des secteurs commercial, institutionnel et grand résidentiel multi­ loge­ments, soit quelque 6 000 immeubles. Sa mise en œuvre se déroulera suivant la taille de l’immeuble :

Place Innovation, 2351, boulevard Alfred-Nobel

rue Alexander Fleming

►

UN RÈGLEMENT EN TROIS TEMPS Le règlement pose ainsi les bases d’un système de divulgation, cotation et performance. Dans un premier volet, une procédure de divulgation par les propriétaires de grands bâtiments permettra de recueillir annuelle­ ment les données énergétiques générant des émissions de GES. Dans un second volet, la Ville analysera les données reçues et attribuera une cote de performance GES à chaque immeuble, selon le type d’usage. Un troisième volet, l’imposition de seuils de performance GES / m2, s’ajoutera plus tard et n’est pas pris en compte dans le règlement actuel.

►

consommée pour l’éclairage, le chauffage, la climatisa­ tion, le chauffage de l’eau et par les divers équipements auxiliaires d’un bâtiment. L’objectif principal du règlement est donc d’inciter les propriétaires de bâtiments à accroître la performance environnementale afin d’induire une diminution des émissions de GES. Encore faut-il avoir un portrait précis de la situation.

À LOUER ESPACES DE BUREAUX

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boulevard Alfred-Nobel

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FOCUS

Jonathan Théorêt constate que « la plupart des grands joueurs cherchent à se dépasser d’un immeuble à l’autre, pour avoir un immeuble plus performant ». Il ajoute que « le fait d’avoir des certifications LEED, BOMA BEST, Carbone Zéro, etc. montre que le marché est prêt pour ce nouvel encadrement que, d’une certaine façon, il récla­mait. C’est ce qu’on a entendu à travers nos différents partenariats. Les gens veulent de la prévisibilité, et c’est ce qu’on offre avec le règlement. Lorsqu’on aura des seuils de performance, tout le monde devra être là. Le système va aussi relever la barre pour quelques propriétaires qui n’embarquaient pas dans ce train-là.

C’est bien que les bons joueurs avancent, mais il faut emmener tout le monde avec nous. »

JBC MÉDIA PAR DENIS BERNIER

JEAN-MARC FOURNIER Président-directeur général Institut de développement urbain du Québec (IDU)

Un tel système va permettre notamment aux proprié­ taires de suivre de plus près la consommation énergétique dans leurs bâtiments et de mieux en gérer les coûts, de cibler les améliorations à apporter et d’en mesurer les bénéfices. La cote de performance GES permettra aussi de se comparer à d’autres immeubles similaires. Selon le chef de division, « le simple fait d’avoir la cotation des émissions de GES va induire des changements de comportements. Plusieurs villes dans le monde ont mis ce système en place et ont vu une amélioration de la performance des bâtiments. Ce sont des processus qui ont fait leurs preuves. » Actuellement, l’échelle de cotation n’est pas encore fixée. « On a de très bonnes idées de la façon de la réaliser. Ce que nous avons comme données pour nous aiguiller, ce sont celles des bâtiments de la Ville de Montréal, des bâtiments du gouvernement du Québec et des bons joueurs du Défi énergie en immobilier. Donc, les informations nous sont disponibles. Ensuite, il faut avoir les informations du marché. Parce que si l’on ne commençait pas par cette première base de la pyramide, on générerait des cotes qui ne sont pas nécessairement fiables par rapport à l’état du marché en général. C’est important, car on ne va pas imposer des seuils d’émissions qui sont déconnectés de la réalité du terrain. »

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LE POINT DE VUE DE L’IDU Pour Jean-Marc Fournier, PDG de l’Institut de développe­ ment urbain du Québec (IDU), ce règlement est incontour­ nable, étant donné l’urgence climatique actuelle et la nécessité de limiter l’empreinte carbone.

Cela dit, « ce n’est pas tant le règlement comme tel ou la volonté comme telle, affirme le PDG, que la crainte que les autorités publiques de Montréal décident d’avoir une approche clivante, une approche, je dirais, qui pointe du doigt, alors que ce dont on a besoin dans la lutte contre les gaz à effet de serre, c’est de l’accompagne­ment. Ce n’est pas de dire qu’il y a un coupable de ceci, de cela. Tous doivent apporter leur contribution, l’immobilier aussi. » Selon lui, lorsque la démarche sera mise en branle, « il faudra, d’une part, qu’il y ait une communication péda­ gogique de tout ça, avec presque l’appui de la science.

Si j’avais une suggestion à faire, ce serait qu’il y ait une bonne présence scientifique pour exprimer quelles sont les cibles à atteindre. On sait tous pourquoi la neutralité carbone est importante, on veut tous s’y rendre, on connaît la destination. Alors, si l’on vise cette cible, quels moyens sont envisagés pour l’atteindre, et en le faisant, est-ce qu’on l’atteindra ? » D’autre part, concernant la cible, le PDG croit que « tout sera réaliste si les moyens d’accompagnement sont dégagés pour les atteindre. Donc, pour nous, ce n’est pas une question à savoir s’il faut le faire et à quel rythme, mais si les mesures d’accompagnement sont claires. Je note qu’elles ne le sont pas en ce moment. Je comprends que les autorités veuillent mesurer afin d’avoir un portrait exact de l’empreinte carbone. Mais à un moment donné, il va falloir arriver à dire : maintenant qu’on a le portrait, voici les cibles et voici les mesures d’accompagnement pour les atteindre. »

LIEUX COMMUNS

Paul Lewis

PAUL LEWIS, 2018, LES CHAISES.

LES CHAISES Paul Lewis était jusqu’à tout récemment professeur à la Faculté de l’aménagement de l’Université de Montréal.

De 2014 à 2018, il en a été le doyen et, de 2018 à 2020, il a occupé le poste de vice-recteur associé aux relations avec les diplômés. Il fait depuis quelques années de la photo urbaine, en prolongement de ses années d’enseignement en urbanisme. On peut voir ses photographies au paullewis.photos.

New York, 2018. Depuis quelques heures, j’arpente les rues de Greenwich Village.

Au détour d’une rue, je tombe sur une placette, où des tables et des chaises rouges ont été installées, sans trop de cérémonie, pour le bonheur des NewYorkais ou des touristes. On se croirait dans un bistro, où sont libres de s’asseoir celles et ceux qui cherchent à se reposer un moment, ou simplement se mettre en retrait de l’agitation urbaine, afin de mieux en prendre la mesure et, ce faisant, de mieux l’apprécier. Autour de moi, des gens sont assis malgré le froid, certains mangent ou lisent, d’autres rêvent ou profitent simplement du soleil d’automne.

Ces aménagements étaient rares jusqu’à tout récemment dans nos cités nordaméricaines. Mais déjà en 2018, on en trouvait dans plusieurs d’entre elles, notamment à New York, çà et là dans la ville. La pandémie a été dramatique pour plusieurs. Mais elle nous a permis de comprendre que les espaces publics sont essentiels, et qu’il faut les aménager avec soin, pour que les citadins puissent pleinement en profiter. Les aménage­ ments n’ont pas à être coûteux : des tables, des chaises, des bancs suffisent le plus souvent pour augmenter l’attrac­ tivité des espaces publics et permettre, à peu de frais, de créer des lieux où il est possible de socialiser ou, au contraire, de s’isoler. Il en faut beaucoup, un peu partout pour que tous puissent en profiter.

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BRÈVES IMMOBILIÈRES

LE GROUPE ALFID SERVICES IMMOBILIERS EST RAVI DE PARTICIPER AU PROJET « LES VISAGES DE MONTRÉAL »

BUREAUX À LOUER

Les aventures du cœur de l’île présen­t ent « Les Visages de Montréal », une action du groupe Inside Out Project de l’artiste français JR, mettant en valeur l’ensemble de la communauté d’employés du Groupe Alfid qui ont été en première ligne durant la pandémie de COVID-19. Leur travail quotidien et leurs comportements ont permis à plusieurs de travailler dans un environnement le plus sécuritaire possible dans la situation actuelle et d’assurer un service essentiel. Leur dévouement exceptionnel est plus qu’apprécié, il est une véritable source de fierté collective.

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Le projet de condos locatifs pour retraités Eleva a été lancé récemment. Cette adresse de prestige, érigée à l’intersection du boulevard René-Lévesque et de l’avenue Atwater, verra le jour sur l’ancien site de l’Hôpital de Montréal pour enfants. Au total, 208 unités haut de gamme seront réparties sur 23 étages de la tour la plus convoitée de la métropole, le 1111 Atwater, à proximité d’une multitude de services et de commodités. L’ouverture officielle aura lieu à l’été 2022. « Nous sommes extrêmement fiers d’inaugurer ce nouveau projet intégré dans la même tour que le prestigieux 1111 Atwater. Notre équipe a tout mis en œuvre afin d’offrir aux retraités un espace de vie à la hauteur de leurs attentes. Avec son nom évocateur, Eleva promet à ses résidents de s’élever à un niveau supérieur, au-dessus de la ville, grâce à une qualité de vie inégalable sous le signe de l’élégance, du raffinement, du confort, de la sociabilité et de la sécurité », a déclaré Francis Charron, président de Batimo et vice-président de EMD Construction.

Eleva est une réalisation du Groupe EMD-Batimo, en collaboration avec Clarke et Claridge à titre de partenaires investisseurs.

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EVA BLUE

LANCEMENT D’UN NOUVEAU PROJET IMMOBILIER À MONTRÉAL : ELEVA

PELLETÉE DE TERRE DU PROJET LABO HABITATS LOCATIFS À WESTMOUNT En compagnie de Marc Garneau, député de la circonscription Westmount NDG, et de Caroline Savic, directrice de bureau de Jennifer Maccarone, députée de Westmount–Saint-Louis, PUR Immobilia, EMD-Batimo et Roland Hakim Consultant ont procédé à la pelletée de terre officielle du projet LABO Habitats locatifs, sis dans l’un des premiers laboratoires pharmaceutiques au pays et dans l’ancien campus Dawson. Vacant depuis presque 25 ans, le lieu recevra la mise en beauté qu’il mérite et reprendra vie dès juin 2022. Quant à la deuxième phase, elle devrait se décliner en 188 unités sur 18 étages. Au total, 120 M$ seront investis pour redévelopper un bâtiment historique et construire un nouvel édifice.

LES LOGES : UN PROJET D’HABITATION SÉDUISANT ET ACCESSIBLE AU CŒUR DE MONTRÉAL Le promoteur Vivenda a dévoilé Les Loges, un ambitieux projet immobilier situé aux abords de la station de métro Assomption. Soutenues par le Programme particulier d’urbanisme (PPU) Assomption Nord, Les Loges s’inscrivent dans la vision du nouveau quartier urbain qui combine habitations, lieux d’emploi et commerces de proximité. Cet investissement de 120 M$ sera porteur pour le secteur et générera, à terme, des retombées économiques considérables pour ce nouveau quartier en croissance.

ACQUISITION DE DEUX IMMEUBLES DE BUREAUX DE CLASSE A POUR BTB

2344, boul. Alfred-Nobel

2600, boul. Alfred-Nobel

Le Fonds de placement immobilier BTB a annoncé la clôture de l’acquisition de deux immeubles de bureaux de classe A consacrés aux sciences de la vie et aux technologies. Les deux propriétés situées au 2344, boulevard Alfred-Nobel et au 2600, boulevard Alfred-Nobel dans l’arrondissement Saint-Laurent de Montréal, per­mettent à BTB de dépasser 1 G$ de valeur totale d’actifs.

ESPACES BUREAUX À L’ESPLANADE CARTIER

LE SAVIEZ-VOUS ?

La société immobilière TGTA, en partenariat avec Prével, annonce le début de la cons­ truction des premiers locaux pour bureaux du projet Esplanade Cartier. Cet immeuble de bureaux de 70 000 pieds carrés fait partie d’un complexe multifonctionnel qui regroupe aussi des espaces résidentiels, commerciaux et communautaires. Situé au pied du pont Jacques-Cartier, il constitue le premier d’une suite de trois immeubles de bureaux qui pour­ront totaliser jusqu’à 600 000 pieds carrés et borderont l’avenue De Lorimier, entre la rue Sainte-Catherine et le boulevard RenéLévesque. Martin Galarneau, associé chez TGTA, et Laurence Vincent, présidente de Prével, seront présents dans notre prochain numéro pour vous en parler.

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EXPERTISE DE FEMMES D’INFLUENCE

LA GESTION BIENVEILLANTE Valérie DesRoches Experte invitée

La gestion bienveillante est un concept dont on parle de plus en plus, afin de créer un environnement de travail propice à la performance et à la mobilisation des équipes. L’objectif de la bienveillance, c’est de préserver et d’améliorer le bienêtre des personnes. Mais comment arrive-t-on à améliorer le bien-être au travail ?

Selon Philippe Rodet, auteur du livre Le manage­ ment bienveillant, le gestionnaire bienveillant donnera du sens au travail de chacun, fixera des objectifs ambitieux, mais réalistes, exprimera sa gratitude et encouragera l’équipe, saura accorder de l’autonomie et laissera place à la créativité, se montrera juste dans les compli­ ments et les reproches et sera capable de reconnaître ses erreurs. Pour y arriver, il devra donc écouter et consulter les membres de son équipe, être attentif et s’intéresser à eux de façon authentique et sincère, afin de tenir compte de leurs besoins, faire preuve de respect dans ses actions et ses paroles, communiquer de façon transparente, respecter ses engagements et prendre le temps d’offrir son soutien.

Après avoir travaillé pendant plus de 20 ans dans des postes de direction en grande entreprise où elle a mis sur pied avec bienveillance des équipes mobilisées, résilientes, inclusives et performantes, Valérie DesRoches est maintenant coach d’affaires en gestion et leadership. Membre de CREW M, elle aide les gens à développer leurs talents, à réussir leurs projets et à performer de façon durable.

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Cet objectif peut sembler ambitieux dans un contexte de pandémie qui nous a placés en situation de confinement et parfois en isole­ ment. On s’imagine que ce sera plus simple au moment du retour au travail en présentiel ; pourtant, qu’on soit en mode virtuel ou en présence physique, la gestion bienveillante du personnel est un facteur clé pour le succès des entreprises, car les employés recherchent un milieu de travail propice à l’épanouissement et à la réalisation de soi.

La gestion bienveillante se traduit aussi par une attitude basée sur des valeurs solides et partagées, sur lesquelles on se fonde pour pren­ dre des décisions. Comme le dit Julien Godefroy, expert en gestion et organisation, la gestion bien ­veillante est un investissement à long terme. Plus la démarche est approfondie, que ce soit sur le plan de l’ambiance au travail, de l’élaboration des valeurs communes ou d’une mission partagée par tout le monde, plus les performances de l’entreprise refléteront toutes les actions menées en ce sens.

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ISTOCK PAR FIZKES

Bien qu’il soit plus facile d’être un gestionnaire bienveillant lorsque la culture organisation­nelle bienveillante est solidement ancrée, chacun peut avoir une influence. Avec la pénurie de main-d’œuvre actuelle, il est essentiel de connaître les critères qui incitent les employés à demeurer chez leur employeur. Au-delà d’être bien payés, de profiter d’avantages sociaux ou d’incitatifs, la plupart d’entre eux aiment être coachés, mis au défi, impliqués, appréciés, ils veulent se sentir en confiance, autonomes, valorisés, etc. Il est donc important de prendre le temps de comprendre ce qui motive chacun des collaborateurs de l’organisation.

La bienveillance commence par la connaissance de soi, mais aussi par celle des autres. Un ges­ tionnaire bienveillant adaptera son style de gestion en fonction des besoins de chacun, car on sait que les employés quittent plus souvent leur patron que leur entreprise. Lors d’un conflit avec un patron, il est généralement question d’un conflit de valeurs ou d’une mésentente dans le style de gestion qui ne correspond pas aux besoins ou aux attentes de l’employé. La gestion bienveillante, quant à elle, permet d’attirer la relève et les talents et d’améliorer la performance et la mobilisation des équipes. Elle favorise le mieux-être et le sentiment d’appar­ tenance et instaure le respect, la confiance et la collaboration.

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