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ÉDITEUR
Jacques Boisvert
RÉDACTION
Nathalie Savaria, Nathalie Vallerand et René Vézina
COLLABORATION À CE NUMÉRO
Sylvie Bouvette, Anissa Errai, Jean-Marc Fournier, Sylvain Leclair, Paul Lewis, Diana Pricop, Alain Roy et Mitch Strohminger
RÉVISION ET CORRECTION D’ÉPREUVES
Christine Barozzi, Catherine Faucher et Anne-Marie Trudel
PRODUCTION
Supervision : Edith Lajoie
Conception graphique, mise en page et annonces publicitaires : Carole Bordeleau pour Carbodesign
PHOTOGRAPHES
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PHOTO EN PAGE COUVERTURE
© JBC Média par Laëtitia Boudaud
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Montréal Québec 450 670-7770 418 317-0669
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Nous reconnaissons l’appui financier du Gouvernement du Canada
Les temps changent et ils changent vite dans le secteur de l’immobilier commercial. Hier encore, il n’était pas rare de voir un promoteur opter pour une certification envi ronnementale comme valeur ajoutée sur le plan marketing, sans nécessairement y croire sur le fond. Aujourd’hui, pour obtenir une acceptabilité sociale, les grands projets doivent être développés par des personnes qui ont de réelles valeurs sociales, qui y croient sincè rement. Cela dit, il faut bien sûr demeurer réaliste : toute bonne chose a un coût qui finit immanquablement par se retrouver sur la facture de l’acheteur. Il y a donc un équilibre à conserver. Mais les temps changent dans la bonne direction, et c’est tant mieux pour la société et pour l’industrie elle-même.
Un bel exemple récent à Montréal qui va dans cette direction est le Haleco, à l’intersec tion du Vieux-Montréal et de Griffintown. Porté par Ivanhoé Cambridge, COGIR Immobilier et Pomerleau, ce projet durable va revaloriser tout le secteur. Également, une superbe vision a été présentée dernièrement par un groupe de grands promoteurs immobiliers et d’urbanistes ; elle vise le redéveloppement de tout le secteur Bridge-Bonaventure. Il s’agit d’un projet monumental dont l’aspect social a vraiment été pris en compte. Nous aurons l’occasion de revenir sur ces projets dans notre prochain numéro, qui portera principalement sur le développement immobilier responsable et durable.
Pour ce qui est de la présente édition, nous offrons en ouverture une tribune à l’Institut de développement urbain du Québec (IDU), dont les membres sont justement au cœur des changements actuels dans l’immobilier. Nous vous proposons aussi un dossier spécial consacré au marché immobilier de Québec et à un promoteur avant-gardiste, Immostar. Vous ferez de belles rencontres avec l'avocate experte en immobilier commercial Sylvie Bouvette, qui inaugure une série d'entrevues avec de grands professionnels du secteur de l'immobilier. De son côté, la journaliste Nathalie Savaria rend hommage à Jocelyn Trottier, sur le point de prendre sa retraite comme patron de GDI Services aux immeubles au Québec, et rapporte ses confidences sur l'évolution de son parcours professionnel. Notre chronique Courtage immobilier 360° fait relâche, mais elle vous reviendra dans le prochain numéro avec le portrait d’une courtière hyper dynamique ! Laquelle ? Elles ne sont pas si nombreuses, je vous laisse deviner !
Bonne lecture !
Selon les produits Rolland
60 DES TRANSACTIONS IMMOBILIÈRES
ANALYSES IMMOBILIÈRES L’immobilier québécois devrait profiter de l’incertitude mondiale croissante
SAVOIR POUR MIEUX INVESTIR État du marché de l'investissement immobilier à Montréal et Québec
LIEUX COMMUNS Mémoire du cœur
DROIT IMMOBILIER Équipements liés à l’hébergement de serveurs : maintenant sujets aux taxes foncières !
MOT DE L’IDU L'immobilier entre deux crises 78 NOUVELLE CONSO Expérience client sur les lieux de travail : un puissant moteur d’attractivité
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La pandémie achève, elle a bouleversé nos vies, l’économie s’en est trouvée durement touchée et le milieu de l’immobilier a été frappé de plein fouet. Aujourd’hui, qu’est-ce qui l’attend ?
On le sait déjà, les impacts ont été variables. Le secteur résidentiel a connu de belles avancées, tout comme le secteur industriel – du fait, entre autres, de l'intérêt pour les centres de distribution. Par ailleurs, la demande à l'égard des commerces et des bureaux est tombée à plat, les espaces vacants se sont multipliés et les constructeurs ainsi que les gestionnaires concernés ont souffert.
« Nous émergeons enfin de cette zone de turbu lences, et il nous a semblé important de faire le point », dit Jean-Marc Fournier, président de l’Institut de développement urbain du Québec (IDU).
Au premier chef, la pénurie de main-d’œuvre et les délais qu’elle entraîne font mal à tout le monde, tant aux clients qu’aux fournisseurs et aux promoteurs.
La lourdeur du fardeau financier imposé par les municipalités, dépendantes malgré elles de la valeur du patrimoine immobilier, faute de mieux, risque de dissuader les promoteurs. Et les nouveaux impératifs climatiques, auxquels sont également sensibles les prêteurs, compliquent le portrait.
« Sans compter l’étalement urbain, qui n’était pas encore considéré comme un enjeu majeur voilà peu de temps et auquel on oppose maintenant le principe de la densification, de plus en plus reconnu », ajoute le président.
Cette équation compliquée a incité l’IDU à dresser un vaste panorama de l’industrie immobilière, en évoquant les contextes avant, pendant et après la pandémie, tout en avançant des pistes de solutions.
Au départ, le document de l’IDU aborde la question du financement municipal en soulignant que la fiscalité était – et demeure – inadaptée aux nouvelles réalités urbaines, que ce soit du fait de la lourdeur du fardeau foncier ou à cause des redevances contre-productives, comme celles qui
seront associées à la proximité avec le Réseau express métropolitain (REM).
« Si l’on se compare au reste du pays, note Jean-Marc Fournier, force est de reconnaître que le niveau de taxes foncières imposées au secteur commercial est le plus élevé, tant à Montréal qu’à Québec. » Résultat : une pression indésirable vers le dévelop pement en périphérie.
En même temps, plusieurs intervenants souli gnaient à quel point il était devenu difficile de se loger, alors même que les pouvoirs publics se renvoyaient la balle pour savoir qui pourrait le mieux contribuer au financement du logement social. Et pour ce qui est d’acheter une résidence, quelle qu’elle soit, les gens y parvenaient difficilement alors que les taux d’intérêt étaient au plus bas.
Au passage, Jean-Marc Fournier rappelle que la lourdeur administrative ne facilite pas les choses, ne serait-ce que par l’insuffisance de personnel affecté à l’immobilier. « Au moins, dit-il, ça fait un an qu’on
travaille avec la Ville de Montréal pour créer une "cellule facilitatrice" pour les projets immobiliers, et ça avance, elle devrait être en place à l’automne. »
Reste qu’avant la pandémie, l’économie roulait à plein régime, mais il fallait mettre en place de nouvelles infrastructures. Tout allait pour le mieux, alors qui s’en souciait ?
« Il y a eu une discussion sur un nouvel hôpital pour Gatineau, rappelle le président de l’IDU ; Québec voulait le loger en périphérie. Le terrain coûtait moins cher. Mais on ne prenait pas en compte les coûts afférents, ne serait-ce que ceux des nouvelles infrastructures, puis l’incidence de l’étalement urbain. » Oui, les projets en centralité peuvent paraître plus coûteux au premier abord, mais l’analyse montre leur intérêt à plus long terme.
On y croyait plus ou moins au départ, les sceptiques étaient nombreux, mais l’impact de la pandémie a été dévastateur, tant sur notre vie de tous les jours que sur l’économie et les milieux de travail. Au premier chef, elle a imposé une notion dont on n’avait à peu près jamais entendu parler auparavant, le télétravail.
« On le ressent encore pour le secteur du bureau, qui peine à se redresser », reconnaît Jean-Marc Fournier, mais l’effervescence pour la construction immobilière au centre-ville de Montréal, elle, ne se dément pas. La grande région métropolitaine, tout comme celle de Québec, demeure relativement abordable par rapport au reste du pays.
Les commerçants, eux, ont cruellement souffert de la montée du commerce électronique alors que les clients ne pouvaient pas se présenter dans les magasins ou les restaurants. Et des projets d’expansion, par exemple, sont demeurés sur les tablettes. Au contraire, cette tendance au retour en ville a mené des promoteurs comme Cadillac Fairview à repenser certaines de ses immenses superficies commerciales, comme celle du mail commercial de Pointe-Claire, pour y intégrer un complexe résidentiel.
En même temps, les pressions climatiques s’accentuent et les promoteurs compren nent l’importance de réduire l’empreinte écologique des bâti ments, bien que les mesures foncières soient souvent pénalisantes. « C’est absurde, constate Jean-Marc Fournier : en investissant pour améliorer la performance énergétique de leurs bâtiments, les promoteurs et les gestionnaires en augmentent la valeur… et se retrouvent avec un compte de taxes plus élevé ! Ce n’est évidemment pas là le meilleur incitatif. »
Ajoutez à cela toute l’incertitude financière ambiante avec les coûts déjà en hausse avant que l’inflation n’en rajoute, puis le spectre possible d’une récession. Le portrait est devenu trouble alors qu’il faut largement investir pour répondre aux nouvelles normes urbaines. « Cette période de turbulences que nous venons de vivre a causé et cause encore beaucoup d’imprévisibilité pour une industrie qui a besoin de voir venir les choses étant donné les sommes en cause », souligne le président de l’IDU.
C’est ce qui conduit l’Institut à propo ser plusieurs avenues en regard des cinq grandes perspectives qu’il a déterminées.
Dans un premier temps, on suggère une nouvelle fois de réduire le recours aux taxes foncières. « Ce n’est pas nouveau, la demande revient constamment, à com mencer par les villes elles-mêmes », souligne Jean-Marc Fournier, qui imagine
« C’est absurde : en investissant pour améliorer la performance énergétique de leurs bâtiments, les promoteurs et les gestionnaires en augmentent la valeur… et se retrouvent avec un compte de taxes plus élevé ! Ce n’est évidemment pas là le meilleur incitatif. »
– Jean-Marc Fournier
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un nouveau partage de revenus, comme les trans ferts fédéraux en santé. « On pourrait concevoir des virements de fonds provenant de l’écofiscalité, ou une contribution plus importante des gouver nements pour le transport en commun », ajoute-t-il. Le rééquilibrage des revenus entre le résidentiel et le non résidentiel, qui paie sa large part, est également souhaité.
Les grandes questions administratives se retrou vent au cœur de la réflexion de l’IDU, notamment en ce qui a trait aux enjeux de gouvernance. Une des propositions les plus audacieuses découle des préoccupations de l’Institut quant à l’aménagement du territoire. « Nous suggérons la création d’un nouveau ministère, celui du Territoire, qui regrouperait les responsabilités assumées présentement par les ministres des Transports, des Affaires municipales et de l’Habitation », avance M. Fournier, pour qui cette refonte des mandats ajouterait de la cohésion aux interven tions. Dans le même esprit, le document évoque la création d’un Conseil du territoire composé d’experts indépendants ; cet organisme pourrait réaliser des bilans des stratégies gouvernemen tales tout en offrant des services-conseils aux municipalités et au gouvernement. Par ailleurs, on revient en détail sur la nécessité de suivi quant aux Orientations gouvernementales en matière d’aménagement du territoire (OGAT), dont l’interprétation peut varier d’un pouvoir public à
un autre. Au bout du compte, il s’agirait de mettre en place un cadre réglementaire cohérent et prévisible.
En matière d’habitation, les propositions sont nom breuses. On peut retenir la nécessité d’harmoniser l’offre et la demande tout en investissant en habitation inclusive ; l’établissement d’un régime foncier favorable à la densification et à l’accroissement de l’offre ; la mise en place de mesures pour faciliter l’accès à la propriété et l’actualisation de celles qui existent déjà.
L’IDU établit aussi quelques enjeux économiques parti culiers. Il conviendrait de rehausser les capacités de l’industrie de la construction, à court de main-d’œuvre, en facilitant, par exemple, la reconnaissance des acquis. Par ailleurs, on verrait d’un bon œil l’adoption d’un plan pour augmenter les espaces destinés aux activités manufacturières, industrielles ou de logistique. Suit, logiquement, une demande pour cibler des secteurs à vocation mixte, « et je pense pouvoir dire qu’il y a là du travail à faire, ce n’est pas commencé », note Jean-Marc Fournier.
Finalement, l’Institut se penche sur les grands enjeux climatiques, en recommandant, par exemple, de nouvelles mesures pour accélérer la transformation des immeubles ou la décontamination de sites à fort potentiel de développement. Parallèlement, il fau drait rehausser la proportion des budgets alloués au transport collectif et adopter un programme de transfert municipal, comme pour la requalification foncière, ou la « densification heureuse », selon les mots de Jean-Marc Fournier. Au demeurant, il aimerait que le Québec s’inspire de l’Ontario, dont le ministère des Transports investit davantage dans le transport collectif que dans le réseau routier.
Ambitieuse, cette grande démarche ? Le président de l’IDU tient à rappeler que ses membres ne sont pas déconnectés de la vie courante et que l’immobilier prend racine dans le milieu où il se développe : « Nous sommes nous aussi tributaires des grands enjeux qu’affronte le Québec ; de là l’importance de poser des gestes. »
À vol d’oiseau, le magnifique et nouveau siège social de la Banque Nationale, au 700, rue Saint-Jacques Ouest, à Montréal, se situe à moins de 500 m du futur carrefour du Réseau express métropolitain (REM), à la Gare Centrale au centre-ville. Dès que sa construction sera terminée, le nouvel établissement sera soumis aux redevances de la Caisse de dépôt et placement du Québec pour tout complexe immobilier d’envergure à l’intérieur du périmètre, sous prétexte que la proximité avec le train augmentera la valeur de l’édifice.
Roger Plamondon, président du Groupe Immo bilier Broccolini, souscrit volontiers au principe selon lequel chaque solution de rechange effi cace à la voiture solo aide tant à la fluidité des transports qu’à la diminution des gaz à effet de serre. Mais il s’insurge contre les exagérations : « On est en train de pénaliser les promoteurs en leur infligeant des coûts sans que ce soit justifié. » Il signale ainsi à quel point la question de la fiscalité devient contre-productive au palier municipal, surtout quand on en ajoute des couches.
Les taxes foncières municipales étaient déjà imposantes, les redevances liées au REM vont les alourdir davantage sans qu’elles soient forcément cohérentes. L’exemple du nouvel édifice de la Banque Nationale le démontre éloquemment. Il sera bien desservi par deux stations de métro, celles de Bonaventure et de Square-Victoria-OACI. Le REM ne fera qu'en améliorer l’accessibilité. Il n’y a là aucune logi que évidente à exiger une contribution des promoteurs ; ils n’y gagnent à peu près rien.
« Et pourtant, vous parlez ici de millions de dollars de redevances additionnelles alors que les travailleurs seront bien servis par le système de transport existant », gronde Roger Plamondon. Il ajoute comme exemple un autre projet, celuici vers l’ouest de Montréal, à Kirkland, au sud de l’autoroute 40. Il y aura une station du REM de l’autre côté de la voie rapide. Encore une fois, à vol d’oiseau, la distance n’est que de quelques centaines de mètres. Mais voilà : il n’y a pas de communication possible de part et d’autre de l’autoroute. Et pourtant, la fameuse redevance va s’appliquer et ajouter des coûts puisque tout est calculé sur papier, quel que soit le contexte.
ROGER PLAMONDON Président Groupe Immobilier Broccolini
« En fait, au lieu de servir d’incitatif pour un bon et cohérent développement municipal, l’extension du REM risque de pénaliser la mise en marche de nouveaux projets », se désole Roger Plamondon. Il reconnaît que certains complexes, comme aux abords du quartier DIX30, ont surgi grâce à la desserte prochaine du REM, mais la situation est différente au centre-ville. Or, les mêmes règles de redevances s’appliquent, peu importe les quartiers.
C’est d’ailleurs là une des recommandations de l’Institut de développement urbain du Québec (IDU) dans son Portrait de l’industrie immobilière : éviter la mise en place de nouveaux frais ou taxes associés à une augmentation de l’offre, en faisant expressément référence au projet de REM dans l’est de Montréal.
Même si ce tronçon est pour l’instant remis en cause, au demeurant, c’est toute la question de la fiscalité municipale que soulève Roger Plamondon,
une question au cœur des démarches de l’IDU. « C’est absurde : plus on améliore un milieu, plus on paie », lance-t-il. Qu’il s’agisse de la Caisse de dépôt, de la Ville de Montréal ou des autres instances intéressées, l’enjeu est clair : comment stimuler les promoteurs immobiliers, d’une part, sans les pénaliser, d’autre part ?
C’est son casque de vélo sous le bras que Laurence Vincent, présidente de Prével, est arrivée à la rencontre récente des administrateurs de l’IDU avec le ministre de l’Économie et de l’Innovation du Québec, Pierre Fitzgibbon. « En ville, à Montréal, je me promène le plus souvent possible à vélo », dit celle dont l’entreprise est en train de remettre en valeur les abords du pont Jacques-Cartier en y construisant un tout nouvel ensemble, l’Esplanade Cartier, qui correspond justement à l’une des préoccupations de l’IDU, la densification urbaine.
« La question de l’aménagement du territoire est fondamentale, avec des impacts tant sur nos vies que sur l’ensemble de la société dans une optique de développement durable, et c’est pourquoi nous nous y intéressons naturellement », affirme la présidente, en faisant référence au grand portrait de l’industrie immobilière que vient de réaliser l’IDU.
Prével travaille déjà sur des projets dans des quartiers centraux et Laurence Vincent dit s’inspirer d’environnements qui répon dent aux idéaux mêmes de la densification urbaine, comme le Plateau-Mont-Royal avec ses multiples attraits. On ne peut pas réinventer un quartier à partir de zéro, mais le principe est là : rendre un milieu de vie attrayant en répondant aux besoins de ses résidents.
Encore faut-il qu’elle se sente appuyée, et c’est là tout un défi dans la mesure où il faut composer avec les nouvelles politiques de la Ville. « Nous devons en arriver à un équilibre ; c’est pourquoi je me retrouve régulièrement au cœur de la discussion pour expliquer et réexpliquer les bienfaits de la densification urbaine tout en présentant les impératifs des promoteurs », souligne-t-elle.
Le projet de l’Esplanade Cartier en est un exemple éloquent. Ancienne zone industrielle en désuétude, ce quartier de l’arrondissement Ville-Marie pourrait ainsi accueillir jusqu’à 2 000 nouvelles unités résidentielles bien desservies par le métro, près du centre-ville. On y trouvera un parc, des commer ces de proximité, de l’agriculture urbaine, une rue piétonne et d’autres usages conviviaux pour inciter les citoyens à s’y établir.
À tous égards, c’est là une avancée majeure dans un secteur longtemps mal aimé qui va contribuer substantiellement à une densification urbaine dans le quartier Ville-Marie. Mais ici comme ailleurs, il importe que les actions des pouvoirs publics soient cohérentes, comme le soutien concret à la mise en place de logements abordables et une participation accrue au transport collectif. « Il faut que ça devienne un mouvement collectif, dit Laurence Vincent, pour que les gens aient le goût
de vivre dans un tel environnement sans dépendre continuellement de la voiture. » Ce défi ne concerne pas seulement Montréal. « Je suis convaincue de la volonté de plusieurs municipalités de bien faire la chose, ajoute-t-elle, et l’on voit progresser l’idée du travail collaboratif. »
Faut-il développer toujours plus loin parce que les coûts sont théoriquement moins élevés ? Ce n’est plus la tendance dominante. « Je salue le fait que le débat soit parvenu sur la place publique », constate Laurence Vincent. De toute évidence, elle est loin d’être la seule à adhérer à ce nouvel élan favorable à la densification urbaine.
Un mètre carré c’est bien plus qu’une unité de mesure, c’est un espace auquel se mesurer.JBC MÉDIA PAR LAËTITIA BOUDAUD
Les centres commerciaux traditionnels, pandémie oblige, ont perdu de leur attrait. Par ailleurs, leurs emplacements stratégiques les rendent intéressants pour un éventuel redéveloppement résidentiel, tout au moins en partie. C’est le principe à la base de la mixité des usages : des commerces, des bureaux, des cliniques, des espaces culturels et, bien entendu, des résidences.
« C’est la nature même de l’industrie immo bilière, estime Brian Salpeter, vice-président principal au développement chez Cadillac Fairview. Même si ce n’est pas tellement visible dans la vie de tous les jours, nous intervenons là où les gens travaillent et là où ils vivent. Nous participons à créer des communautés. Mais c’est difficile de plaire à tout le monde. »
Il en sait quelque chose, puisque Cadillac Fairview est engagé dans un intense débat avec la Ville de Pointe-Claire pour la transformation d’une partie de son immense stationnement du grand centre commercial Cadillac Fairview, dans l’ouest de Montréal. Il fut un temps où ce mail était une destination incontournable à Pointe-Claire. Du fait de la montée du com merce électronique, et de la pandémie qui a refroidi les ardeurs, il a perdu de son lustre. Des espaces commerciaux ont été désertés.
De là l’idée d’offrir de nouveaux espaces résidentiels à proximité de la ville et des commerces qui demeurent, dans une optique idéale de mixité des usages. Mais la Ville de Pointe-Claire refuse. La discus sion n’est pas réglée et des procédures judiciaires sont en cours.
Brian Salpeter se rend compte que la vie a changé : « Plusieurs croyaient, il y a quelques années, que le développement se faisait tout seul. Il suffisait de construire puis de vendre. Ça ne suffit plus. Il faut l’adhésion des parties prenantes. Aujour d’hui, l’industrie ne peut pas se développer sans la reconnaissance des gens en cause. Il y a tellement à gérer avant de conclure un projet… Est-ce qu’on pourrait évoquer
un manque de compréhension par rapport à tout ce que nous devons traverser, tous les permis à obtenir, avant de pouvoir aller de l’avant ? »
Surtout, comme il le souligne, que la population tient la santé de l’économie immobilière pour acquise : « Vous n’avez pas beaucoup d’industries qui concernent directement les gens. L’aéronautique va bien ou mal ? Les commandes arrivent ou pas ? On l’apprend par les nouvelles sans trop savoir. Mais les projets immobiliers, eux, on les voit au jour le jour. Nous sommes présents dans la vie quotidienne. »
Le fait qu’une grande industrie parle de son intention de créer des centaines d’emplois attire la plupart du temps une tonne d’applau dissements. L’immobilier ? Tout dépend des susceptibilités locales. « Mon vœu, conclut le vice-président, c’est que tous les paliers de gouvernement comprennent que notre industrie demeure un grand partenaire des communautés et que nous sommes nous-mêmes sensibles à l’acceptabilité sociale. »
Une grande notion, que celle de l’acceptabilité sociale… Lors d’un colloque minier, il y a plusieurs années, une participante avait tenu à faire le point sur celle-ci : « Acceptabilité ne veut pas dire unanimité », avait-elle précisé, pour souligner qu’il est absolument impossible de plaire à tout le monde.
« Tout le monde est pour la vertu, mais quand il est question de la cour d’en arrière, la vertu prend le bord. » Cette phrase lapidaire est de Brian Fahey, urbaniste, président de Fahey et associés, également président du comité urbanisme de l’Institut de développement urbain du Québec (IDU). Il montrait ainsi son exaspération devant les blocages qui surviennent dans certaines villes, comme à Pointe-Claire ou à Saint-Bruno, par rapport à l’enjeu pressant de la densification urbaine.
« En fait, dit-il, il y a des réalités incon tournables avec lesquelles nous devons composer, en 2022, au sortir de la pandémie, notamment la crise climatique, l’étalement urbain et la crise du logement. Et toutes ces réalités se rejoignent. » Si les villes se concentrent et si les citoyens ont les moyens d’y habiter, les déplacements sont limités, ainsi que les émissions de gaz à effet de serre, pourvu que l’offre de transport en commun soit au rendezvous. De là l’importance, selon lui, de bien planifier la suite des choses, d’autant que le défi ne se limite pas à Montréal. Ces questions se posent en banlieue et dans tous les milieux urbains, entre autres à Québec qui s’est beaucoup étendu ces dernières années.
Prenons la question de l’abordabilité. Pour Brian Fahey, ce n’est pas en construisant des triplex ici et là qu’on la réglera : « Ce qui importe, c’est le nombre, la masse critique dans un lieu donné, en ville, justement pour éviter que le milieu urbain n’en finisse plus de s’étendre en aggravant du même coup le dérèglement du climat. » Les profes sionnels et les promoteurs souscriventils à cette vision ? « Je ne dirais pas que c’est ancré à 100 %, reconnaît-il, mais les grands promoteurs y sont de plus en plus sensibles. Et il faut faire attention de ne pas tout mélanger, comme associer forcément une certification LEED au progrès environ nemental. Elle peut y contribuer, mais l’effort ne se limite pas à ça. »
• Lien direct à la station de métro Berri-UQAM et au réseau souterrain de Montréal
• À quelques minutes de métro du futur REM
À ses yeux, l’abordabilité et l’accessibilité font tout autant partie de l’équation. Il est toutefois difficile d’y arriver sans offrir un nombre substantiel d’unités pour parvenir à internaliser tous les coûts, sans oublier qu’il s’en ajoute régulièrement. « À Montréal, il faut désormais compter avec les
redevances liées au Réseau express métropolitain, l’obligation de réserver de 15 à 20 % de la super ficie pour les espaces verts, la proportion de logements sociaux… Pour que ce soit réalisable, on doit imaginer un bon nombre d’unités », précise l’urbaniste.
Mais l’on assiste à une « rupture » dans le discours, selon ses mots. « Le processus de densification est assujetti à des décisions de zonage à la pièce, et il arrive que ce soit une minorité qui finisse par décider », déplore-t-il. C’est justement ce à quoi l’on a assisté récemment à Pointe-Claire et à Saint-Bruno, où des citoyens se sont opposés à la densification de leur quartier. On peut comprendre leurs soucis, mais le spectre d’une crise climatique inquiète de plus en plus de gens… d’où l’image de la vertu « qui prend le bord ».
Ce n’est pas inévitable ; à preuve, le Programme particulier d’urbanisme, ou PPU, cet outil de planification du territoire à la disposition des municipalités, qui évite le recours à des sondages locaux. « Ce qu’il faut comprendre et accepter, c’est que la vision à long terme doit primer », croit Brian Fahey. Pourvu que la vertu, la vraie, finisse par s’imposer…
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Ces données ont été compilées par Diana Pricop, chef d’équipe avec Data Solutions chez Groupe Altus, Montréal. Diana Pricop s’assure de la qualité et de l’exactitude des plateformes InSite et RealNet, présentement Altus Data Studio. Elle a amorcé sa carrière en immobilier commercial peu de temps après avoir obtenu son diplôme de l’Université Concordia. Pour élargir ses connaissances dans le secteur, Diana a été analyste financière chez Avison Young, où elle a développé son expertise en recherche et investis sement immobilier.
La tendance à l’investissement dans la région du Grand Montréal reste extrêmement stable, les investisseurs continuant à acquérir des produits industriels et multifamiliaux.
L’une des transactions les plus importantes de ces derniers mois a été l’acquisition par LaSalle Investment Management du 1220, rue MarieVictorin (Vieux-Longueuil) auprès de Montoni. Cette propriété industrielle de 118 210 pi2 s’est vendue 56,65 M$, pour un prix au pied carré de 479 $. Cette transaction permet à LaSalle Investment Management d’ajouter une pro priété industrielle à son portefeuille d’actifs diversifiés dans la région. En septembre 2021, LaSalle Investment Management a également racheté à Ivanhoé Cambridge une participation de 50 % dans Maison Manuvie.
Au début du mois de juin, Brasswater a acquis le 3215-3234, rue Guénette (Saint-Laurent) des Industries Hagen ltée pour 42,4 M$. Cette pro priété industrielle à locataire unique a une superficie totale de 288 297 pi2, ce qui représente un prix au pied carré de 147 $. Avec cet achat, Brasswater a maintenant acquis trois proprié tés industrielles dans l’arrondissement de Saint-Laurent au cours des trois dernières années.
Au début du mois de mai, Hillpark Capital a acquis le 500-600, rue Wright (Saint-Laurent) pour 10,725 M$. Cette transaction représente un prix au pied carré de 189 $ pour cet actif de 56 651 pi2. Cette propriété, négociée par l’équipe de JLL Capital Markets, est la deuxième propriété industrielle acquise par Hillpark dans l’arrondissement de Saint-Laurent au cours des deux dernières années, et la quatrième dans le même laps de temps.
Situé au cœur du centre-ville, le 1420-1440, rue Towers se trouve entre deux grands axes routiers, la rue Sainte-Catherine Ouest et le boulevard De Maisonneuve Ouest. Ce grand complexe d’appartements s’étendant sur huit étages et comptant 136 unités résidentielles a été acheté pour 24,7 M$, ce qui représente un prix par appartement de 181 618 $. Cela en
fait un actif stratégique pour le portefeuille de Greyspring Apartments à Montréal qui, en collaboration avec Marlin Spring Investments, supervisera l’exécution d’un programme de valorisation ; celui-ci comprendra des amélio rations dans les aires communes et les suites locatives, ainsi qu’une amélioration de l’effica cité du bâtiment.
Dans l’arrondissement Villeray–Saint-Michel–Parc-Extension, le 1400, rue Jarry Est se trouve bien situé près de l’avenue Papineau et de l’autoroute 40. En 2016, le vendeur avait acquis cette propriété pour un total de 4,3 M$, soit un prix par unité de 89 583 $. Aujourd’hui, la propriété de 48 logements a été vendue au début du mois de mai pour 9,2 M$, ce qui repré sente un prix par logement de 191 667 $.
Le 3639-3641, rue Sainte-Famille, propriété située dans l’arrondissement Le Plateau-Mont-Royal, en périphérie du centre-ville de Montréal, a été acheté en mai 2022 pour un prix total de 8,65 M$ représentant un prix par unité de 169 608 $. Composée de studios et d’unités d’une chambre à coucher, cette propriété de 51 appartements a été acquise par le vendeur en 2018 pour un prix total de 5,47 M$, soit 107 255 $ par unité.
Vieux-Longueuil Industriel 56 650 000 $ 118 210 479 $ Montoni (9341-0983 Québec inc.) 3215-3235, rue Guénette Saint-Laurent Industriel 42 400 000 $ 288 297 147 $ Industries Hagen ltée 7901, rue Samuel-Hatt Chambly Industriel 27 340 000 $ 123 600 221 $ Redbourne Chambly Properties inc., Redbourne Chambly Properties Limited Partnership 500-600, rue Wright Saint-Laurent Industriel 10 725 000 $ 56 651 189 $ Une ou plusieurs personnes agissant à titre personnel
1220, rue Marie-Victorin
20 000, avenue Clark-Graham
Baie-d'Urfé Industriel 10 500 000 $ 32 203 326 $ 11059289 Canada inc. 7800, rue Elmslie LaSalle Industriel 7 800 000 $ 41 144 190 $ Crane Canada Co.
600, boulevard Armand-Frappier Laval Bureau 6 000 000 $ 24 182 248 $ Les Immeubles du Boisé (9264-6694 Québec inc.)
660, boulevard Industriel Blainville Industriel 4 250 000 $ 38 029 112 $ Une ou plusieurs personnes agissant à titre personnel 5665, rue Paré Mont-Royal Industriel 4 175 000 $ 19 232 217 $ 9459-8141 Québec inc. 195, boulevard de l'Aéroport Gatineau Industriel 3 995 000 $ 24 000 166 $ Matériaux Bonhomme inc. 210-212, boulevard du Curé-Labelle Sainte-Thérèse Bureau 3 900 000 $ 26 410 148 $ Informatique Côté, Coulombe inc. 3455-3465, rue Richelieu Saint-Hubert Industriel 3 725 000 $ 22 500 166 $ Composé de thermoplastique Félix inc. 2340, boulevard Industriel Chambly Industriel 3 325 000 $ 19 952 167 $ Entreprises PN Farrar inc. (4291557 Canada inc.) 20, rue Rolland-Brière Blainville Industriel 3 050 000 $ 20 000 153 $ Locaccès (9126-3624 Québec inc.) 440, boulevard Industriel Saint-Eustache Industriel 3 000 000 $ 30 800 97 $ Les Immeubles Extrunord inc. 7095, rue Alexandra Rosemont–La Petite-Patrie Industriel 2 696 164 $ 5 534 487 $ Tricot Rado inc. 539, boul. Arthur-Sauvé Saint-Eustache Vente de détail 2 680 000 $ 8 658 310 $ Planordico inc. 3138-3142, rue Jacob-Jordan Terrebonne Industriel 2 600 000 $ 13 690 190 $ 9212-1003 Québec inc. 419-423, boulevard du Curé-Labelle Blainville Vente de détail 2 270 000 $ 14 000 162 $ La Fabrique de la paroisse de Sainte-Famille 3400-3400A, boulevard Industriel Chambly Industriel 2 100 000 $ 10 700 196 $ Mini-Entrepôts Chambly (9127-3110 Québec inc.) 1000, rue Provost Lachine Vente de détail 1 900 000 $ 6 415 296 $ Gestion Giuseppe Primerano inc. 605-611, rue Guimond Vieux-Longueuil Industriel 1 875 000 $ 14 051 133 $ 9150-1866 Québec inc. 17 990, rue des Gouverneurs Mirabel Industriel 1 325 362 $ 4 029 329 $ Gestion Cité M inc. 9935-9939, avenue du Parc-Georges Montréal-Nord Industriel 1 030 000 $ 6 000 172 $ RS Demolition inc. (Placements Serge Gagnon inc.) 136, rue Wright Gatineau Bureau 1 000 000 $ 3 942 254 $ 135933 Canada inc.
* Sauf exception, il s’agit de transactions de la grande région de Montréal. Bonne nouvelle, nous serons en mesure de vous dévoiler les plus importantes transactions de la région de Québec, compilées par Groupe Altus, à compter de notre prochain numéro.
LaSalle Investment Management (LCPF MTL INDUSTRIAL INC. / L'INDUSTRIEL LCPF MTL INC.)
N /D
Brasswater (Investissements QAB 13 ltée) N /D
Cargill Limited N /D
Hillpark Capital inc. (5415 Côte-de-Liesse Investments Ltd.)
MacDonald Dettwiler and Associates Corporation
Groupe Deschênes (13859380 Canada inc.)
Mark Sinnett et Sébastien Gatti, JLL Capital Markets
N /D
Croesus Finansoft inc. N /D
Laboratoire Riva inc. – User N /D
Panoptic Properties (5665 Paré inc.) N /D
Groupe Financier BR inc. N /D
Mastermind Realty Group (9457-8085 Québec inc.) N /D
9050175 Canada inc. N /D
9456-1180 Québec inc. N /D
Montréal Mini Storage (20 Rolland Brière Investments Limited Partnership) N /D
L'entrepôt Marine inc.
Ronald Bélisle – IMMODEV AGENCE IMMOBILIÈRE
AMP 6 inc. N /D
Immobilier Palmco inc. N /D
Gestion Immobilière EQ inc. N /D
La Fabrique de la paroisse de Saint-Joseph de Blainville N /D
9454-3923 Québec inc. N /D
9459-0742 Québec inc.
Marilou Bourdon inc.
Antoine Galan et Frank Carnuccio, Groupe Sutton-Clodem inc.
Paul-Éric Poitras et Alain Côté, NAI Terramont Commercial
9338-9054 Québec inc N /D
9358-8424 Québec inc.
Dominic Brisebois, Re/Max 2000 ; Oleg Domenko, Groupe Sutton sur L'île inc.
Kikariska inc. N /D
Ces transactions immobilières couvrent la période du 1er mai au 30 juin 2022. Les données ont été compilées avec minutie, mais ni l’éditeur ni Groupe Altus ne peuvent se tenir responsables en cas d’erreur ou d’omission.
ARRONDISSEMENT / VILLE PRIX NOMBRE DE PORTES PRIX PAR PORTE
ADRESSE
VENDEUR
ACHETEUR COURTIERS 1420-1440, rue Towers Ville-Marie 24 700 000 $ 138 178 986 $ Gestion Immobilière Langlois inc. Montreal V Towers Value-Add Holdings Limited N / D 33, boulevard Brunswick Dollard-des-Ormeaux 16 485 899 $ 116 142 120 $ Parkview Construction (1983) inc.
Claria Developments inc. (NWC3 West Island Limited Partnership) N / D 241-331, rue Blue Haven Dollard-des-Ormeaux 14 827 834 $ 58 255 652 $ York Holdings inc.
Claria Developments inc. (NWC3 West Island Limited Partnership) N / D 435-455, avenue Roy Dorval 10 611 613 $ 80 132 645 $
The Herman Luger Family Trust (81005 Canada Ltd.), The Solomon Luger Family Trust (81006 Canada Ltd.), 3238032 Canada inc.
Claria Developments inc. (NWC3 West Island Limited Partnership) N / D 1400, rue Jarry Est Villeray–Saint-Michel–Parc-Extension 9 200 000 $ 48 191 667 $ Placements Francois Naud ltée
Une ou plusieurs personnes agissant à titre personnel Louise Salesse (Royal LePage Tendance) 3639-3641, rue Sainte-Famille Le Plateau-Mont-Royal 8 650 000 $ 51 169 608 $ Société en commandite 3639-3641 Sainte-Famille Solutions Helisis (9173-0911 Québec inc.) N / D 1000-1034, rue de Bellechasse Rosemont–La Petite-Patrie
6 500 000 $ 18 305 555 $ Une ou plusieurs personnes agissant à titre personnel Les Immeubles A. Lapolla inc. N / D 2045, rue Bishop Ville-Marie 5 500 000 $ 12 361 111 $ Une ou plusieurs personnes agissant à titre personnel
Concordia Student Union N / D 6351, boulevard Joseph-Renaud Anjou 5 225 000 $ 38 137 500 $ Toulon Development Corporation Joseph-Renaud Investments LP. N / D 5155 et 5225, avenue Randall Côte-des-Neiges–Notre-Dame-de-Grâce
4 800 000 $ 28 171 429 $ Joyce and Laval Chan Real Estate inc. Inspire Immobilier inc., Gestion Capital Montréal inc. Alice Tsang (Century 21 Vision), Nick Slobodinuk (PMML) 9660, rue Lajeunesse Ahuntsic-Cartierville 4 600 000 $ 30 103 086 $ Une ou plusieurs personnes agissant à titre personnel
Une ou plusieurs personnes agissant à titre personnel N / D 7763-7767, rue Saint-Hubert Villeray–Saint-Michel–Parc-Extension 4 100 000 $ 35 153 334 $ Une ou plusieurs personnes agissant à titre personnel Gestion Roxbury Capitale S.E.C. N / D 3421, rue Hochelaga Mercier–HochelagaMaisonneuve 3 820 000 $ 32 119 375 $ Les Appartements Impérial NSI Immobilier inc. N / D 192-194, rue Church Châteauguay 3 570 000 $ 24 130 313 $ Siino (9157-2834 Québec inc.) Compagnie de Gestion Rehoboth inc. Orazio Siino (RE/MAX Cité), Anna Peras (Royal LePage Classic) 8840-8874, rue Hochelaga Mercier–HochelagaMaisonneuve 3 475 000 $ 16 148 750 $ 9409-9637 Québec inc. 9449-6890 Québec inc. N / D 6750, avenue Papineau Rosemont–La PetitePatrie 3 100 000 $ 16 193 750 $ Prospection Cape inc., Une ou plusieurs personnes agissant à titre personnel Immobilier JLB inc. Michel Knot, Marc-André Knot (Immeubles Gloria inc.) 3800-3806, rue Saint-André Le Plateau-Mont-Royal 3 000 000 $ 4 750 000 $ Une ou plusieurs personnes agissant à titre personnel 9460-2612 Québec inc.
Georges Bardagi (Re/Max du Cartier G.B.), Liang Yang (Re/Max Platine) 5485, rue Snowdon Côte-des-Neiges Notre-Dame-de-Grâce
2 930 000 $ 15 195 333 $
2 288 000 $ 12 190 667 $
Une ou plusieurs personnes agissant à titre personnel 9399-1743 Québec inc.
Fred Nardelli, Melina Nardelli (Immeubles Diplomat Commercial inc.) 1929, boulevard De Maisonneuve Ouest Ville-Marie 2 600 000 $ 5 520 000 $ Une ou plusieurs personnes agissant à titre personnel Une ou plusieurs personnes agissant à titre personnel Dapeng Wang (Winvestor Immobilier inc.) 346, boulevard Samson Laval
Une ou plusieurs personnes agissant à titre personnel Ararat Properties Group inc.
(Réseau Immobilier Adresz) 2018-2026, rue Montcalm Ville-Marie
675, rue Jolivet Laval
7065, rue de Cannes Saint-Léonard
1200-1212, rue Arthur-Lismer
Ahuntsic-Cartierville
5405-5419, boulevard SaintLaurent Sainte-Catherine
1 487 300 $ 5 297 460 $
1 410 000 $ 8 176 250 $
Une ou plusieurs personnes agissant à titre personnel
Une ou plusieurs personnes agissant à titre personnel
1 299 076 $ 7 185 583 $ Placements Verrillo inc.
1 275 000 $ 4 318 750 $
1 250 000 $ 8 156 250 $
Une ou plusieurs personnes agissant à titre personnel
Une ou plusieurs personnes agissant à titre personnel
Une ou plusieurs personnes agissant à titre personnel
Une ou plusieurs personnes agissant à titre personnel
Sandra Cantinho (Re/Max du Cartier inc.)
Denis Pelletier (Re/Max du Cartier inc.), Romain Lecomte et Benoit Maunie (Via Capitale du Mont-Royal)
Une ou plusieurs personnes agissant à titre personnel N/A
Une ou plusieurs personnes agissant à titre personnel
Une ou plusieurs personnes agissant à titre personnel
Joseph Odorisio (Re/Max Immobilia inc.)
Fanny Rooseboom (PMML), Patrick Dufour (Re/Max Imagine inc.)
Boulevard Brunswick Kirkland 33 000 000 $ Industriel Résidentiel 28,735 1 148 425 $
Broccolini (Q.E Kirkland inc.), ML Devco (Q.E Kirkland-O Limited Partnership), ML Devco (Q.E Kirkland-HD Limited Partnership)
Prével JV TGTA (Société en commandite Kirkland Brunswick) N / D Boulevard Saint-Jean-Baptiste Châteauguay 12 000 000 $ Résidentiel Résidentiel 63,522 188 912 $ Une ou plusieurs personnes agissant à titre personnel Vizion Immobilier (9449-6643 Québec inc.) N / D 2525-2587, chemin de la Côte-de-Liesse Saint-Laurent 8 800 000 $ Industriel Industriel 2,839 3 099 716 $ Webster & Fils limitée Jadco Construction (9466-0289 Québec inc.) N / D 260, rue Nancy-Elliott Gatineau 6 350 000 $ Résidentiel Résidentiel 0,492 N / D Les Habitations Bouladier inc. Groupe MCS5 (10629669 Canada inc.) N / D 12225-12229, rue Sherbrooke Rivière-des-Prairies–Pointe-aux-Trembles 2 608 000 $ Industriel Industriel 2,975 876 639 $ Les Entepreneurs Chomedey inc. Béton Provincial ltée N / D 7505-7507, boulevard Décarie Côte-des-Neiges–Notre-Dame-de-Grâce 2 000 000 $ Commercial Commercial 0,054 N / D 3884287 Canada inc. Société de Placements Ace ltée, Rosie3-JT ULC N / D
Pointe-Sud Road Verdun 1 700 000 $ Résidentiel Résidentiel 0,146 N / D Une ou plusieurs personnes agissant à titre personnel
Une ou plusieurs personnes agissant à titre personnel N / D 817, 5e Avenue Sainte-Anne-desPlaines 1 625 000 $ Agricole Industriel 80,594 20 163 $ Une ou plusieurs personnes agissant à titre personnel 9261-0146 Québec inc. Stéphane Boily, Re/Max Royal (Jordan) inc. ; Michael Szirmay (Immobilier Szirmay)
Montée Masson Laval 1 300 000 $ Agricole Industriel 1,5 866 667 $ 9090-0317 Québec inc. EBI Énergie inc.
ADRESSE ARRONDISSEMENT / VILLE PRIX ZONAGE INTENTION TAILLE (ACRES) PRIX / ACRE VENDEUR ACHETEUR COURTIERSCette avocate de renom a mené certaines des plus importantes transactions au Québec au cours des dernières décennies. Lumière sur une carrière fructueuse au cœur de l’immobilier commercial.
Sylvie Bouvette, associée principale du groupe immobilier commercial chez Borden Ladner Gervais LLP (BLG), compte parmi ses clients des fonds de pension, des fonds de placement immobilier, des entreprises publiques et privées ainsi que des institutions financières qui font appel à son expertise, laquelle repose sur plus de 30 ans de pratique.
Le destin de cette juriste passionnée aurait pu être tout autre si son père, un haut dirigeant dans l’hôtellerie, ne l’avait pas incitée à s’orienter vers le droit, arguant que cette formation lui serait utile toute sa vie.
En 1981, elle amorce ainsi des études en droit à l’Université de Montréal. Immédiatement, elle a un coup de cœur pour cette discipline qui lui permet d’appréhender le monde différemment, évoquant ce qu’on appelle le rule of law ou la primauté du droit.
Dès sa deuxième année de droit, cette brillante étudiante postule dans un grand cabinet d’avocats qui deviendra en 2000, à la suite d’une fusion, BLG : « J’y ai travaillé entre ma deuxième et ma troisième année, et l’on m’a offert un poste comme stagiaire. » Après son admission au Barreau du Québec, en 1986, la jeune avocate entame sa carrière dans ce même cabinet.
Le fil qui la conduira vers le droit immobilier commercial se tisse peu à peu lorsqu’une avocate en immobilier lui demande d’effectuer des recherches de titres portant particulièrement sur des propriétés commerciales. « On se promenait à travers le Québec, car il n’y avait pas d’informatique, pas d’Internet », se remémore-t-elle.
Sylvie Bouvette accomplit ce travail formateur pendant plusieurs années au début de sa pratique, tout en s’occupant de diverses transactions et en exerçant en droit commercial général. « Puis, au fur et à mesure des mandats, j’ai commencé à faire davantage d’immobilier. » Son apprentissage de sa spécialité s’est fait, dit-elle, « beaucoup au fil des transactions que j’ai menées et en voyant mes confrères négocier ».
Au début des années 1990, l’immobilier commercial étant au point mort au Québec, l’avocate connaît un creux de vague dans ce domaine. Or, un premier dossier dans le secteur des énergies renouvelables va lui permettre de tirer son épingle du jeu durant cette période de morosité.
« En 1992, en raison d’un conflit d’intérêts, j’ai été impliquée dans une offre d’achat pour des droits dans une centrale hydroélectrique. [...] J’ai par la suite supervisé notamment le dévelop pement de six minicentrales hydroélectriques qui appartenaient à des promoteurs privés que je
représentais, puis quatre parcs éoliens », précise l’avocate. Aujourd’hui, Me Bouvette détient ainsi une expertise dans le développement et le financement de projets hydroélectriques, de parcs éoliens et de centrales à biomasse.
Vers le milieu des années 1990, son travail d’avocate en droit immobilier commercial redémarre en trombe, l’amenant à diriger des transactions et des développements dans tout le spectre de l’immobilier commercial.
Parmi ses transactions les plus remarquables, dans le secteur des centres commerciaux, elle s’est occupée, en 2005, de l’acquisition des Galeries de la Capitale et du Carrefour de l’Estrie, pour une somme de près de 1 G$. En 2014, elle a négocié l’achat d’une participation de 50 % dans le mégacentre commercial DIX30 à Brossard.
Dans le secteur du bureau, en 2009, pourtant en pleine crise économique, elle a pris part à la vente du Bentall V, un immeuble prestigieux situé à Vancouver appartenant à Ivanhoé Cambridge. En 2020, juste avant la pandémie, elle a également négocié la vente du Centre de commerce mondial à Montréal pour ce même client.
Dans le domaine hôtelier, elle a effectué de nombreuses transactions, dont la vente de l’hôtel Hilton-Bonaventure à Montréal en 2015. Plus récemment, en janvier 2022, elle a représenté le
consortium qui développe actuellement l’hôtel Courtyard par Marriott, qui fera partie du complexe Espace Montmorency à Laval.
Enfin, dans le multirésidentiel, elle a piloté l’acquisition pour le redéveloppement du site de l’ancienne brasserie Molson en 2019. Par ailleurs, au début de 2022, elle a dirigé la plus grande transaction jamais conclue au Québec dans ce secteur, soit la vente d’une participation de 66,7 % dans un portefeuille de 30 propriétés appartenant au Fonds immobilier de solidarité FTQ et à un fonds d’investissement ontarien. « C’était une transaction très complexe, parce qu’il y avait plusieurs partenaires impliqués. Il a fallu négocier tant avec le partenaire qui restait post-clôture qu’avec celui qui achetait la participation de deux tiers », explique-t-elle.
Sylvie Bouvette a contribué récemment à la mise en place d’un partenariat innovant avec son client, Ivanhoé Cambridge.
Ayant déjà confié en impartition la gestion de ses centres commerciaux canadiens à JLL, en août 2021, la filière immobilière de la Caisse de dépôt et placement du Québec souhaitait également trouver un nouveau nid pour son service juridique consacré à la gestion de ses centres et a lancé un appel d’offres remporté par BLG. C’est ainsi qu’à la suite d’une entente entre BLG et Ivanhoé Cambridge, une douzaine de professionnels ont été intégrés, en novembre 2021, à la plateforme BLG Impulsion (BLG Beyond Leasing), créée et dirigée par la collègue de Me Bouvette, Nicole St-Louis.
Par l’entremise de cette plateforme, BLG offre des services et des conseils juridiques au groupe immo bilier pour la gestion de ses centres commerciaux. « C’est quelque chose de complètement inusité. [...] II y a une synergie entre BLG, JLL et Ivanhoé Cambridge qui est en constante évolution. Selon tout le monde, c’est un franc succès. Au point où d’autres groupes sont intéressés », se réjouit Sylvie Bouvette.
Alors que plusieurs étudiants trouvent encore aujourd’hui le domaine du droit immobilier commercial peu « sexy », l’avocate réfute cette perception à coup d’arguments : « Pour moi, c’est une erreur parce qu’en faisant de l’immobilier, on combine l’aspect transactionnel (faire un deal) et, par le développement, on contribue au change ment de la perspective du Québec ou des nouveaux immeubles. C’est aussi, dans certains cas, de la gymnastique intellectuelle. Il y a parfois des trans actions excessivement complexes. On doit voir comment protéger son client, comment structurer la transaction et comment analyser les enjeux divers, tout en permettant à la transaction de se réaliser. »
Qu’espère cette grande dame du droit immobilier commercial pour la suite de sa carrière ? « Ce qui est important pour moi, confie-t-elle, c’est de continuer à avoir du plaisir, de sentir que mon apport fait une différence, d’amener de nouvelles idées, d’avoir une bonne chimie avec les clients, puis de transmettre aussi mes connaissances à des plus jeunes qui sont allumés et qui vont participer à tout cela. »
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L’invasion de l’Ukraine par la Russie met en évidence l’augmentation des risques géopolitiques qui se sont multipliés au cours de la dernière décennie. Dans ce contexte d’incertitude accrue, associée à la hausse des prix et aux inquiétudes liées aux changements climatiques, l’immobilier québécois sera de plus en plus considéré comme un refuge pour les investisseurs. La récente rupture de la relation entre la hausse des prix de l’énergie et l’augmentation du dollar canadien suggère également que les actifs québécois resteront attrayants pour les investisseurs étrangers sur une base relative.
Même avant la tragédie ukrainienne qui s’est amorcée le 24 février 2022, les investisseurs s’intéressaient de plus en plus aux actifs immobiliers canadiens, y compris à Montréal. Cela s’explique en partie par le fait que les risques géopolitiques ont augmenté au cours des dernières années. Le Canada, avec sa réputation de bonne gouvernance et son profil démographique plus robuste que celui des États-Unis, a profité de ces tendances.
Mitch Strohminger est le directeur des analyses de marché de CoStar pour le Québec, où il travaille en étroite collaboration avec ses collègues pour fournir des informations sur le marché immobilier canadien. Avant de se joindre à CoStar, il a travaillé comme économiste principal, puis comme gestion naire de risques pour Ivanhoé Cambridge. Il est titulaire de deux maîtrises, en politique urbaine et en économie, de la New School à New York.
L’immobilier, étant donné sa capacité d’agir comme générateur de rendements stables notamment dans les secteurs industriel et multifamilial, est une classe d’actifs qui a parti culièrement tiré profit de ce contexte.
Les acheteurs étrangers, en particulier, pour raient s’intéresser de plus en plus à l’immobilier canadien et québécois grâce à la faiblesse
du dollar canadien par rapport au billet vert américain. Historiquement, la valeur du huard était fortement corrélée aux prix de l’énergie : plus le prix du pétrole brut était élevé, plus le dollar canadien était fort. Toutefois, depuis l’abandon du projet d’oléoduc Keystone, cette corrélation semble s’être rompue : les prix de l’énergie ont augmenté, tandis que la valeur du huard est restée stable. Cette faiblesse du dollar canadien rend les actifs immobiliers canadiens plus attrayants sur une base relative. En outre, si cette rupture de corrélation est temporaire, toutes choses étant égales, la valeur du huard s’appréciera probablement et agira comme un vent arrière sur les rendements des investisseurs.
Au sein du Canada, Montréal a fait l’objet d’un énorme intérêt de la part des investisseurs en 2021 : un volume de ventes record de
LA
9,3 milliards de dollars a été négocié dans les quatre principaux secteurs immobiliers. Ce chiffre ne tient pas compte de la valeur des actifs inclus dans la transaction COMINAR, qui ont été transférés au début de 2022. Environ deux dollars sur trois associés à une transaction à Montréal l’ont été dans les secteurs industriel et multifamilial. Et les acheteurs étrangers, bien qu’ils ne représentent qu’une petite partie de l’ensemble, ont manifesté un vif intérêt pour l’immobilier de la ville.
Blackstone a continué à renforcer sa présence dans le secteur industriel au Canada. Après avoir privatisé Pure Industrial REIT en 2018, le géant américain du capital-investissement a continué d’étendre son empreinte en faisant l’acquisition des actifs industriels de COMINAR au Québec et en Ontario pour un prix non divulgué en 2021. Les entreprises américaines Vantage Data Centres et Lineage Logistics ont également fait des achats dans la Belle Province.
Les transactions effectuées dans le secteur multifamilial ont continué à être dominées par des acteurs locaux et nationaux. Cependant, l’investisseur suédois Akelius a continué à acquérir des actifs à Montréal, l’un de ses principaux marchés cibles en Amérique du Nord. Akelius apprécie les qualités de la métropole comme son haut potentiel piétonnier, son environnement favorable aux étudiants et son atmosphère de « vivre, travailler, s’amuser ». Dans le secteur des résidences pour personnes âgées, Blackstone a annoncé un partenariat avec le Groupe Sélection. Akelius et Blackstone semblent tous les deux se concentrer sur des tendances démogra phiques différentes à Montréal : Akelius cible les jeunes locataires et les étudiants universitaires, tandis que Blackstone voit des opportunités dans le vieillissement de la société québécoise.
L’intérêt des acheteurs étrangers et nationaux pour l’immobilier québécois devrait se poursuivre dans les années à venir. L’écart entre Toronto et Vancouver reste important en ce qui concerne les taux de loyer des propriétés industrielles et multifamiliales, ce qui laisse penser qu’il y a encore de la place pour une croissance intéressante du bénéfice net d’exploitation dans ces deux secteurs. Les acheteurs étrangers pourraient trouver plus facile de faire fonctionner leurs hypothèses pro forma étant donné la faiblesse relative du huard par rapport aux tendances historiques. L’appétit croissant des investisseurs étrangers pour l’immobilier québécois, à la recherche de rendements stables dans un monde de plus en plus incertain, devrait contribuer à soutenir les valorisations, toutes choses étant égales.
Une cérémonie soulignant les 25 ans de la Chaire a eu lieu récemment au Centre de design de l’UQAM. Sa titulaire, Andrée De Serres, a réuni fondateurs et partenaires, chercheuses et chercheurs, membres de la Chaire et plusieurs personnes diplômées. Une édition spéciale du magazine Immobilier commercial au tirage limité, regroupant plusieurs articles de la Chaire publiés chez JBC Média au cours des dernières années, a été remise en primeur aux invités. Un concours en journalisme, présenté par la Chaire et JBC Média, a aussi récompensé sur place deux finalistes et la gagnante d’une bourse d’études.
Pour clore la cérémonie marquant le 25e anniversaire de la Chaire Ivanhoé Cambridge d’immobilier de l’ESG UQAM le 9 juin dernier, les gagnants du Concours JBC Média du meilleur article journalistique en immobilier durable produit par un étudiant ont été invités sur scène pour recevoir leur prix.
Le Prix Coup de cœur École des médias (500 $) a été remis à Noé Charron-Cloutier, étudiant au baccalauréat en communication (journalisme) à l'UQAM, pour son article
« Plan WILD : la nature passera en premier à Wentworth ».
Laetitia Arnaud-Sicari, étudiante au baccalauréat en communication (journalisme) à l'UQAM, a remporté la Bourse Jacques Boisvert –Prix JBC Média (2500 $) pour son article
« Un virage vert peu encouragé dans l’immobilier ».
Le Prix Ivanhoé Cambridge (1000 $) a été remis à Cynthia Aubert, étudiante à la maîtrise en sciences économiques de l'ESG UQAM, pour son article
« Les infrastructures de transport en commun comme moyen de lutter contre les changements climatiques : idée reçue ou réalité ? ».
Gagnant du concours international Reinventing Cities, Haleco est un projet immobilier où coexistent des valeurs de communauté, de durabilité et d’économie circulaire. Haleco, c’est un espace de vie collectif et durable au cœur de Montréal. en collaboration avec
PLUS DE 22 M$ VERSÉS AUX ENTREPRISES POUR L’HIVER 2021-2022
Pour accélérer la décarbonation de l’économie et soutenir la transition énergétique, Hydro-Québec doit relever le défi de la gestion de la demande de puissance. Toutefois, elle ne peut le faire seule : les entreprises québécoises ont un rôle essentiel à jouer.
Le Québec s’est engagé dans un ambitieux projet de transition vers une économie sobre en carbone. Résultat ? La demande pour notre électricité propre et renouvelable a explosé, et la pression sur le réseau s’avère particulièrement forte durant les périodes de pointe, en hiver.
Comment faire pour répondre à la demande gran dissante et continuer de décarboner l’économie du Québec ? C’est là que les entreprises peuvent jouer un rôle déter minant : en réduisant leur demande de puis sance pendant les périodes de pointe et en améliorant leur efficacité énergétique.
Gérer votre demande de puissance : c’est payant ! Hydro-Québec a créé, à l’intention des entreprises, deux principales offres à cet égard : l’option de gestion de la demande de puissance (GDP), qui permet de choisir comment réduire la consommation aux moments voulus et d’obtenir un crédit sur la facture, et la solution entière ment automatisée d’Hilo, qui permet d’obtenir des récompenses en argent.
L’option GDP : plus de 22 M$ versés aux entreprises participantes pour l’hiver 2021-2022
L’option GDP permet de recevoir, à la fin de la période d’hiver, un crédit établi en fonction de la réduction de puissance lors des événements de pointe. Sans contrat et flexible, cette option vous donne le choix de réduire, de déplacer ou d’interrompre votre consommation d’électricité au cours des périodes de pointe.
Pendant les périodes de pointe en hiver, il peut arriver que la demande au Québec dépasse les capacités du réseau électrique. Hydro-Québec récompense les entreprises d’ici qui font l’effort de diminuer leur consommation durant les évé nements de pointe afin de l’aider à gérer ces périodes de forte demande de façon optimale et avantageuse pour l’ensemble de la clientèle.
Comment vous inscrire ? Consultez notre site Web : hydroquebec.com/option-gdp La période d’inscription prend fin le 15 septembre 2022.
La crise sanitaire a laissé des traces sur le marché immobilier, mais plusieurs signaux encourageants annoncent le retour de la confiance des investisseurs. Le secteur du bureau demeure toutefois fragile et d’autres défis de taille pointent aussi à l’horizon.
Après deux ans de pandémie, un retour à la normale semble se confirmer. Même si tout ne redeviendra pas comme avant, car plusieurs de nos habitudes ont changé, le marché immobilier a su s’adapter et des segments affichent d’ailleurs une belle vigueur. Si le multirésidentiel locatif et l’industriel ont largement tiré leur épingle du jeu, le bureau reste le grand perdant de la pandémie et il est encore trop tôt pour savoir de quel côté le vent va tourner. Quant au commercial, tant à Montréal qu’à Québec, la reprise est timide et l’activité demeure réduite.
Les ventes au détail, en particulier dans le vêtement et les accessoires de mode, ont toutefois connu un rebond spectaculaire, une vraie bouffée d’oxygène pour ce secteur mis à mal par la pandémie.
Mais des nuages obscurcissent l’horizon avec l’augmentation accélérée du taux directeur par la Banque du Canada, la hausse de l’infla tion à un niveau jamais vu depuis 30 ans, sans parler de la rareté de la main-d’œuvre et des perturbations des chaînes d’approvisionne ment qui s’éternisent. Aperçu des tendances et perspectives pour les marchés de Montréal et de Québec.
Les incertitudes quant à l’avenir ont com mencé à se dissiper. Aussi, la confiance des investisseurs et celle des consommateurs et des entreprises ont remonté graduellement en 2021. Cela se traduit par un rebond du volume total d’investissement par rapport à 2020 et même à 2019. Pour la métropole, on parle de 10,5 M$ avec une augmentation du volume de transactions (en dollars) sur l’ensemble des produits de 46 % pour le Grand Montréal.
Au premier trimestre de 2022, l’investissement dans le secteur industriel représentait en dollars 44 % du volume total des transactions.
Ce marché est toujours en ébullition avec plus d’une vingtaine de ventes de 20 M$ et plus depuis 2021, et ce, sans compter les acquisi tions des propriétés industrielles de Cominar par Blackstone.
Résultat : les taux de disponibilité demeurent serrés et continuent de baisser. À Montréal, on a observé une légère augmentation de la dispo nibilité au premier trimestre de 2022, mais on s’attend à ce qu’elle soit très bientôt résorbée.
D’ailleurs, avec un taux avoisinant 3 %, le marché demeure nettement favorable aux propriétaires.
Le manque d’inventaire et les grandes superficies requises par les mégacentres de distribution ont accentué encore davantage la pénurie de terrains, ce qui nuit au développement de projets. Cela exerce aussi une pression à la hausse sur les loyers industriels : le plus récent sondage de Groupe Altus indique que le loyer moyen pour un immeuble industriel à locataire unique excède maintenant 10 $ / pi2 à Montréal. Pour les bâtisses de qualité supérieure, construites sur mesure ou spécialisées (par exemple des entrepôts réfrigérés), les loyers peuvent même dépasser 14, 15 ou 16 $ / pi2.
Ces conditions ont fait grimper les valeurs unitaires à des taux records, avec une hausse accélérée depuis cinq ans. Elles ont plus que doublé pour atteindre 223 $ au premier trimestre 2022. Par conséquent, compte tenu de la rareté des terrains industriels et de leur coût, on voit apparaître de la construction sur mesure en périphérie de l’île et près des axes routiers importants.
Mentionnons également que le secteur industriel n’échappe pas à la hausse marquée des coûts de construc tion. Pour toutes ces raisons, la réalisation de projets risque de s’avérer ardue en 2022.
Le multirésidentiel locatif affiche une forte croissance partout au Québec. Seulement dans la région métro politaine de recensement de Montréal, le locatif repré sente désormais 62 % de toutes les mises en chantier
avec plus de 20 000 unités l’an dernier. La pandémie n’a d’ailleurs pas mis un frein à cette activité qui s’est poursuivie sans relâche, notamment en banlieue et dans les quartiers centraux.
Sans surprise, les prix du condo neuf ont grimpé en raison des coûts de construction. Quant aux loyers des projets neufs, ils sont de 3 $ / pi2 au centre-ville et de 1,85 $ / pi2 en banlieue, selon les relevés de notre équipe résidentielle.
Or, avec des montants de cet ordre, si le pro forma de développement est encore viable en banlieue, il devient de plus en plus difficile au centre-ville, car les terrains s’y vendent désormais parfois au-delà de 200 $ / pi2 cons tructible. Cela reste donc à surveiller.
Enfin, bonne nouvelle, avec le retour des étudiants au centre-ville, le taux d’inoccupation du locatif est passé de 10,2 % en octobre 2020 à 6,3 % en octobre 2021. Avec la reprise normale du cours des choses, on peut espérer renouer à moyen terme avec le point d’équilibre (environ 3 %).
L’incertitude entourant l’avenir du télétravail continue de faire mal au secteur du bureau, poussant le taux de disponibilité à la hausse. À Montréal, il est de 16,9 % et plus spécifiquement de 16,8 % pour le centre-ville (immeubles de catégories A et B).
Chose certaine, le travail en mode hybride est une chose acquise, même si l’on ignore encore la proportion dans laquelle il perdurera. De la réponse à cette question dépendront les décisions qu’auront à prendre les locataires pour l’occupation d’espace. Il est encore trop tôt pour savoir de quel côté penchera la balance, mais nous avons établi différents scénarios en fonction d’une diminution potentielle d’espaces à l’échéance des baux au centre-ville. Dans cinq ans, advenant le cas où la réduction de pieds carrés atteindrait 20 %, le taux de disponibilité serait alors de 21,4 % ; il augmenterait à 24,9 % si la réduction était de l’ordre de 30 %.
Tout comme à Montréal, la reprise se fait sentir à Québec. On observe en effet un rebond de l’activité avec une augmentation du volume total de transactions de 12 % en 2021. Le multirésidentiel obtient la part du lion avec près de la moitié du volume d’investissement. L’industriel a toujours le vent dans les voiles, la baisse des trans actions dans ce segment n’étant pas causée par un manque d’intérêt, mais plutôt par la rareté de produits disponibles. Dans le commercial, il y a encore peu d’activité, avec une seule transaction d’importance – le mégacentre Sainte-Foy – tandis que le bureau peine à reprendre son souffle.
La forte demande à l'égard des locaux industriels se heurte à un très faible taux de disponibilité (1,8 % au premier trimestre 2022) selon les données de CBRE, soit le plus bas enregistré depuis deux ans. Cette situation de pénurie entraîne une hausse constante des loyers, le loyer moyen étant actuellement de 9,80 $/pi² et il n’est pas rare de voir 12, 13 ou même 14 $ / pi2
Les conditions idéales sont donc réunies pour construire, mais on manque cruellement de terrains disponibles. Qui plus est, lorsque de grands espaces se libèrent, ce sont les gros joueurs qui les accaparent, empêchant le développement pour des entreprises de plus petite taille.
Cette forte pénurie a fait grimper le prix des terrains, qui sont passés de 6 à 8 $ / pi2 il y a à peine trois ans, à plus de 20 $ dans les secteurs centraux.
Cette rareté a également fait exploser la valeur des propriétés industrielles construites, qui a doublé pour atteindre près de 155 $ / pi2 aujourd’hui.
Grand Hall Espaces sur la rue avec accès dédiés
Espace unique pour usage commercial, campus bureau ou autre allant jusqu’à 275 000 pi2
Entrée dédiée sur la rue De La Gauchetière avec opportunités de signalisation extérieure
Nouvelles fenêtres et hauteur de plafond à 30’
Une ef cacité de plancher optimale avec une trame de colonne de 50' x 75'
Pro tez d’une visibilité inégalée dans des espaces rénovés pour bureau ou commerce
Nouvelles fenêtres et plafond allant jusqu’à 30’ offrant une luminosité naturelle exceptionnelle
Un emplacement idéal adjacent à plusieurs nouveaux projets de construction résidentielle au centre-ville
Espaces disponibles variant de 2 500 pi2 à 20 000 pi2
Accès direct aux stations de métro Bonaventure et Square-Victoria-OACI
Immeuble certi é BOMA BEST Gold, LEED Or et WELL Health and Safety
À proximité de la station Gare Centrale du nouveau REM, des trains de banlieue, autobus et stations de BIXI
Un projet réalisé par
Malgré la pandémie, le multirésidentiel a connu un record de 5 000 unités mises en chantier en 2020 et plus de 7 000 en 2021. Pour le premier trimestre de 2022, on parlait déjà de 1 444 nouvelles unités, soit 13 % de plus que pour la même période l’année précédente. L’activité est forte partout sur le territoire, même dans les secteurs plus éloignés du centre comme Lévis ou la périphérie nord de Québec.
Financement intérimaire immobilier
Parmi sa gamme de produits, Fiera Immobilier offre aux développeurs immobiliers ou propriétaires fonciers des produits de financement adaptés à leurs besoins spécifiques.
Financement de projets de construction
Financement d’inventaire
Financement temporaire pour le redéveloppement de projets
Financement de terrains et des travaux d’infrastructures
• Financement de 1er et de 2e rang entre 5 et 50 M$
• Terme jusqu’à 24 mois (renouvelable)
• Ratio prêt-valeur et/ou ratio prêt-coût flexible
Malgré cette importante demande, il existe encore beaucoup de possibilités pour densifier le territoire. De ce fait, les promoteurs n’ont pas de difficulté à dénicher de bonnes occasions d’affaires, ce qui tend à stabiliser les prix des terrains pour les projets d’envergure.
Autre élément à noter : la qualité des projets s’amé liore constamment, ce qui justifie des loyers moyens de plus en plus élevés. Comparativement à 2021, l’augmentation est de plus de 5,3 % en moyenne pour des projets neufs, ce qui ne semble pas nuire au rythme de location.
Seule ombre au tableau : la construction de résidences privées pour aînés a beaucoup ralenti avec seulement deux projets en cours de réalisation.
À Québec, le développement de bureaux est sur pause, exception faite des immeubles du cabinet Fasken. On observe d’ailleurs que les projets mixtes en cours ont réduit leur part de bureaux au profit du multirésidentiel.
Comme à Montréal, c’est l’avenir du travail en mode hybride qui dictera les décisions des loca taires au moment du renouvellement de leur bail. Quel sera le taux d’inoccupation à l’avenir ? Cela reste difficile à prédire, mais un signe potentiellement avant-coureur est l’augmentation notable du pourcentage offert en sous-location, qui a grimpé à 5,2 %. Cette proportion semble faible comparativement aux autres marchés, mais elle est très élevée pour Québec.
Nos derniers scénarios laissent entrevoir un taux d’inoccu pation qui pourrait dépasser 10 % d’ici trois ans. Nous nous basons sur une absorption négative au cours des trois prochaines années, en tenant compte d’une réduction de 25 % de l’espace occupé par la Société québécoise des infrastructures, des conséquences du télétravail et de l’absence de nouvelles constructions. À suivre…
Dans une initiative sans précédent, des promoteurs, des architectes et des urbanistes se sont regroupés afin d’élaborer une vision commune pour le développement de ce secteur névralgique de la métropole, en concertation avec la Ville de Montréal et avec l’apport des groupes communautaires.
est dans le but avoué de développer un nouveau quartier, de répondre à la pénurie de logements et de lutter contre les changements climatiques en décourageant l’étale ment urbain que les membres du regroupement ont uni leurs forces. Celui-ci est composé de Provencher_Roy, Fahey et associés, Lemay, ACDF, Neuf Architectes, Cycle Capital, Groupe Devimco, Groupe immobilier Broccolini, Groupe MACH et COPRIM.
Lors d’une conférence de presse, le 31 mai dernier, les porte-paroles du regroupement ont présenté leur vision du secteur Bridge-Bonaventure et de la Pointedu-Moulin, qui prévoit la réurbanisation de l’un des territoires les plus en vue de la ville, un investissement de plusieurs milliards de dollars. Ils ont aussi annoncé la tenue d’un processus consultatif auprès des citoyens et des organismes communautaires et économiques. Cette démarche participative permettra d’alimenter la discussion en prévision de la consultation publique sur le plan directeur du secteur que tiendra cet automne l’Office de consultation publique de Montréal (OCPM).
Selon le regroupement, les rares possibilités de densifi cation au cœur de la métropole doivent être saisies. En outre, à la suite de l’expérience de la crise sanitaire, il faut soutenir le pôle d’emploi du centre-ville tout en créant un milieu de vie adapté au télétravail et accessible au moyen des transports actifs.
Nous aurons l’occasion de revenir sur ce projet majeur dans notre prochain numéro, largement consacré au développement immobilier écores ponsable.
• Aménagement de 1 400 logements familiaux, de 20 % de logements sociaux et abordables, création d’un pôle civique pouvant intégrer notamment une école publique ;
• Plus de 7 500 nouveaux logements dans les sous-secteurs de la Pointe-du-Moulin, les bassins Peel et Wellington et le triangle de la pointe Saint-Charles ;
• Coefficient d’occupation au sol (COS) moyen de 4,2, inférieur à celui du centre-ville (12) et à celui de Griffintown (10,5) ;
• Implantation d’une zone d’innovation dans la recherche et le développement d’entreprises liées aux technologies propres ;
• Accès à une offre de transports actifs et collec tifs, dont une nouvelle station du Réseau express métropolitain (REM).
De gauche à droite : François Pelchat, associé, vice-président développement et innovation ; André Pelchat, président et Kevin Lachance, associé et vice-président finance et stratégie.
Première entreprise immobilière à réaliser des projets LEED Or, WELL et TOD dans la grande région de Québec, Immostar demeure à l’avant-garde des tendances depuis sa fondation en 2003. Et elle nous réserve encore bien des projets novateurs.
Nous cherchons toujours de nouvelles manières de faire les choses, affirme André Pelchat, président d’Immostar. Nous abordons chaque projet en nous demandant ce que nous pouvons faire de mieux et de différent. »
Cette culture de l’innovation a donné récemment le projet intergénérationnel de condos locatifs MU,
situé au cœur du boulevard Laurier à Québec. Avec plusieurs lignes d’autobus et le futur tramway à sa porte, MU est le premier projet TOD (transitoriented development) de Québec en plus d’être en voie d’obtenir la certification WELL centrée sur la santé et le bien-être des résidents. Il se distingue aussi par la qualité et la quantité de ses aires communes : grand salon intérieur, salle de jeux,
cour végétalisée, terrain de pétanque, piscine, jardins urbains, cuisine communautaire, parc à chiens, etc. En tout, ce sont plus de 40 000 pi2 d’espaces partagés qui favo risent les contacts sociaux et le bien-être des locataires.
En croissance, Immostar compte 103 employés et gère un portefeuille de 55 propriétés d’une valeur de 600 M$ pour un total de 2,7 millions de pieds carrés. Et ce n’est qu’un début : « Notre objectif d’ici 2025, c’est de gérer un milliard de dollars d’actifs immobiliers », indique François Pelchat, associé, vice-président développement et innovation, qui est aussi le neveu du fondateur, André Pelchat.
Justement, l’entreprise a un gros projet de parc industriel dans ses cartons pour les entreprises de haute techno logie. Peu de détails ont filtré jusqu’ici, si ce n’est qu’elle a acquis, avec ses partenaires Debertin et Construction Dinamo, un terrain de 15 millions de pieds carrés au sud de l’aéroport de Québec, qu’elle le développera de concert avec la Ville et que cette réalisation incarnera avec brio la nouvelle vision d’Immostar.
« L’usage sera principalement industriel, mais il y aura aussi de la mixité grâce à l’ajout de services, comme de la restauration, un pavillon sportif et une garderie,
dévoile Kevin Lachance, associé et vice-président finance et stratégie. De plus, la zone sera desservie par le transport en commun. Dans les parcs industriels traditionnels, ces services sont souvent absents. Mais pour composer avec la pénurie de main-d’œuvre, il faut concevoir des environnements qui vont attirer les travailleurs et favoriser leur rétention. »
Pour réaliser ce projet, l’équipe d’Immostar s’inspirera de ce qui se fait ailleurs en visitant des parcs industriels innovants en Italie et en Californie, notamment. « Ce sera un projet différent qui va répondre aux nouveaux besoins des grandes industries, promet Kevin Lachance. Nous voulons que ce nouveau parc industriel devienne un exemple à suivre à l’échelle du pays. »
Inaugurée en 2012, la halte routière Le Madrid, sur l’autoroute 20 entre Québec et Montréal, est sans contre dit la réalisation la plus célèbre d’Immostar. Après avoir démoli l’ancien bâtiment, l’entreprise a redéveloppé le site en y intégrant des établisse ments de restauration rapide. Et pour ceux qui se le demandent : oui, les dinosaures qui ont fait la renommée du lieu y sont toujours.
« Le Madrid est un plus petit projet, mais avec 1,7 million de visiteurs par année, il est exceptionnel en matière de rayonnement pour notre entre prise, souligne André Pelchat. C’est un lieu mythique qui nous a fait connaître par le grand public. »
L’ensemble de 187 condos locatifs Le Huppé figure aussi parmi les fleurons de l’entreprise. Jouxtant le parc de l’Escarpement et les Galeries de la Capitale à Lebourgneuf, ce projet multirésidentiel certifié WELL offre une vue spectaculaire sur la forêt ainsi qu’une généreuse luminosité naturelle. L’insonorisation, la qualité de l’air intérieur, les
matériaux écoresponsables, les espaces pour inciter les gens à bouger… Tout a été pensé pour favoriser le bien-être et la santé des occupants.
Pour Kevin Lachance, il est impossible de passer sous silence Loges Saint-Nicolas, qui a été la première expérience d’Immostar dans le créneau
multirésidentiel. « Avec quatre bâtiments et 465 unités achevées, nous en sommes à mi-chemin du développement, mentionne-t-il. Une particu larité du projet, c’est que toutes les phases sont interconnectées par des aires communes intérieures et extérieures. Cela a créé une véritable communauté de résidents. »
Le premier immeuble écoresponsable de l’entre prise date de 2009. Il s’agit du siège social de Promutuel Assurance, boulevard Lebourgneuf, où se trouvent aussi les bureaux d’Immostar. Certifié LEED Or, ce bâtiment est doté d’un système géo thermique très performant. « Le développement
durable nous tenait à cœur bien avant que la crise des changements climatiques ne fasse les manchettes », signale François Pelchat.
Autour de 2015, Immostar a été active dans la transformation et la relance de centres commer ciaux en région qui avaient manqué d’amour. Ce créneau apporte aujourd’hui des défis très différents. « Pour faire ce type d’acquisition, nous souhaitons désormais y voir une valeur ajoutée quant à la mixité des usages, explique l’homme d’affaires. C’est le cas du Mail Cap-Rouge que nous avons acquis en 2016. En plus des commerces et des services de proximité, ce site comprend maintenant une résidence privée pour aînés de 360 unités et nous allons livrer à l’automne 2023 un immeuble locatif de 115 logements. »
L’une des grandes forces de l’entreprise, c’est qu’elle exploite elle-même les immeubles qu’elle
développe. Cela lui procure une connaissance approfondie de la réalité des occupants, qu’il s’agisse de commerces, de bureaux, d’industries ou de ménages. « Des projets mixtes, il y en aura de plus en plus, prédit François Pelchat. Comme nous connaissons les particularités et les besoins de chaque type de clientèle, nous sommes bien placés pour faire cohabiter les différents secteurs de l’immobilier. »
Mixité des usages, développement et mobilité durables, densification du territoire… Autant de concepts auxquels Immostar adhère. « Comme la région de Québec est étendue, il y a beaucoup d’enjeux de mobilité, observe François Pelchat. Le tramway, nous y croyons énormément. Nous sommes d’avis qu’il faut freiner l’étalement urbain en améliorant les transports collectifs, en optimisant les infrastructures existantes et en densifiant aux endroits stratégiques. »
Immostar est surtout active dans la région métropolitaine de Québec. Toutefois, elle a des propriétés dans d’autres régions, comme la Beauce, le Saguenay et la Gaspésie, et elle entend continuer à explorer de nouveaux marchés. Désormais, elle cible toutefois les villes de 100 000 habitants et plus. Veut-elle se rapprocher de Montréal ? « On analyse plusieurs sites, répond André Pelchat.
Mais il y a beaucoup de place ailleurs qu’à Montréal pour des projets immobiliers. Des endroits où l’impact est vraiment important pour la région. » D’ailleurs, l’entreprise annoncera prochainement un projet résidentiel d’envergure à l’extérieur de son carré de sable habituel. Où ? « Ce sera dans un rayon de 90 minutes de voiture de Québec », indique le président.
Complexe Jules-Dallaires 2828, boul. Laurier, bureau 1300, Québec (Québec) G1V 0B9 418 650-5566 | 1 800 346-5567 couturerochette.ca
Immostar vient par ailleurs de créer un fonds d’investissement afin d’accé lérer sa croissance. Son objectif était de 40 M$. Elle en a recueilli 20 de plus. « Auparavant, nous sollicitions les inves tisseurs projet par projet, explique Kevin Lachance. Avec le fonds, ce pro cessus est inversé. Les grandes familles et les gens d’affaires investissent sur la base de nos réalisations passées. Cela va nous permettre de gagner en agilité. »
Bien entendu, il ne peut y avoir de croissance sans l’apport d’une équipe d’employés engagés. C’est pourquoi Immostar se fait un point d’honneur de prendre soin de son monde. Elle est d’ailleurs la première entreprise en immobilier à détenir le sceau en conciliation famille-travail Concilivi. « Nous avons mis en place une panoplie de mesures, comme des horaires flexi bles, le télétravail, un service de repas, des cours de yoga au bureau ou encore un horaire d’été », donne en exemple André Pelchat.
L’entreprise s’affaire en outre à mettre en place un régime d’intéressement pour ses employés clés. « Immostar, ce n’est pas seulement trois actionnaires, c’est aussi des employés exceptionnels, insiste André Pelchat. Dans un marché de la main-d’œuvre hautement concurren tiel, il est important pour nous de poser des gestes concrets pour souligner le travail de nos meilleurs éléments. »
À la tête de l’entreprise, la relève est aussi assurée. François Pelchat et Kevin Lachance sont actionnaires depuis six ans maintenant et assument de plus en plus de responsabilités. Quant au fondateur, André Pelchat, il est encore bien présent, mais il a délaissé la ges tion quotidienne pour se concentrer sur son rôle de président.
« André est un fonceur, dit Kevin. Il aime innover, essayer de nouvelles affaires, et il nous a transmis cette mentalité. » D’ailleurs, il n’a pas été difficile à convain cre quand, en 2016, ses deux jeunes partenaires ont suggéré d’ajouter le
créneau résidentiel à l’expertise de l’entreprise. « Depuis, nous avons bâti plus de 1 150 unités résidentielles dans différents projets, dénombre François Pelchat. D’ici deux ans, il y en aura 500 à 600 de plus. » À suivre !
C’est le festival des grues à Québec et dans ses environs. Les projets multifamiliaux locatifs se multiplient en réponse à une demande dopée par la difficulté d’accès à la propriété et le vieillissement de la population.
Le développement immobilier dans la région métropolitaine de Québec continue son ascension. Après un record de 5 000 unités mises en chantier en 2020, plus de 7 000 unités se sont ajoutées à l’offre en 2021, soit une hausse de 40 %, selon les données compilées par Groupe Altus. Et tout porte à croire que la tendance se poursuivra puisque près de 1 500 nouveaux logements étaient en construction lors du premier trimestre de cette année. « C’est plus que le double de l’an dernier, indique Alain Roy, directeur général du bureau de Québec d’Altus. L’activité est forte partout sur le territoire, même dans les secteurs plus éloignés, comme Lévis ou la périphérie nord de Québec. »
Sans surprise, l’augmentation du prix des proprié tés et l’inflation en général favorisent le marché locatif, l’accès à la propriété devenant de plus en plus un mirage pour les premiers acheteurs. Mais la demande est aussi alimentée par les 55 ans et plus, dont le poids démographique augmente. Une fois leur nid vide, ils sont plusieurs à vendre leur maison pour aller vivre en appartement. Il n’y a pas si longtemps, certains se retrouvaient prématurément dans une résidence pour per sonnes âgées (RPA), faute de logement à leur goût. Avec les projets locatifs de grande qualité sur le marché, ils trouvent aujourd’hui facilement leur bonheur.
« En leur offrant un produit qui répond davantage à leurs critères, nous allons chercher une partie de la clientèle des RPA », dit François Pelchat, associé et vice-président développement et innovation chez Immostar, l’entreprise immobilière derrière Loges Saint-Nicolas à Lévis, un complexe haut de gamme de condos locatifs prisé par les 55 ans et plus. Il faut dire que la pandémie a rendu les RPA moins attrayantes. À preuve, il n’y en a que deux en chantier actuellement.
Par ailleurs, le marché immobilier de Québec n’est plus une chasse gardée comme autrefois. Des promoteurs et des investisseurs de l’extérieur,
comme Groupe Mach, y sont aujourd’hui très actifs. Une concurrence que François Pelchat voit d’un bon œil : « Cela nous pousse à réaliser des projets de plus grande qualité encore. Et puis, je com prends les concurrents de s’intéresser au marché de Québec. L’immobilier ici est reconnu pour offrir un rendement constant, ce qui n’est pas le cas partout. »
ALAIN ROY Directeur général du bureau de Québec AltusComme la qualité des projets locatifs se bonifie d’année en année, le loyer moyen dans les nouvelles constructions est de plus en plus élevé. Entre 2020 et 2021, Groupe Altus chiffre la hausse à 5,3 % dans la région métropolitaine de Québec, les loyers moyens allant de 1 200 $ en périphérie à 2 100 $ dans les immeubles haut de gamme.
François Pelchat estime tout de même que les prix sont encore abordables : « Pour le même type de produit, c’est de 0,40 $ à 0,50 $ de moins le pied carré qu’en banlieue de Montréal. Mais comme les coûts de construction sont les mêmes à Québec qu’à Montréal, il y a un rattrapage à faire du côté des loyers pour que les projets demeurent rentables. »
Fait à signaler, l’ajustement du prix des loyers qui s’amorce pourrait donner un nouvel élan aux immeubles en copropriété en rendant l’achat d’un condo plus compétitif. Depuis deux ans, il ne s’en construit presque plus dans la région de Québec. « Avec l’augmentation des loyers dans les projets neufs, on sent que certains promoteurs s’activent du côté du condo », observe Alain Roy qui prédit que plus de projets seront mis en marché cette année.
Une autre tendance, c’est la transformation de centres commerciaux en projet mixte. « Depuis quelques années, l’achalandage diminue dans les petits centres commerciaux qui n’ont pas de grande enseigne, constate Alain Roy. Ce phénomène, causé notamment par la concurrence du commerce en ligne, s’est accentué avec la pandémie. »
Comme ces propriétés sont souvent bien situées et qu’elles disposent de grands stationnements, elles deviennent des candidates idéales pour la densification. C’est ce qu’Immostar fait actuellement sur le site du Mail Cap-Rouge. Après avoir vendu une portion du terrain pour la cons truction d’une RPA de 360 unités et le réaménagement des commerces et des services de proximité, l’entreprise a commencé à ériger un immeuble de 115 logements qui sera prêt à l’automne 2023.
Pour ce type de projet, l’acceptabilité sociale constitue toutefois un enjeu majeur. « Souvent, les citoyens s’oppo sent, note François Pelchat. Ils ne veulent pas de tours dans leur cour ni subir les inconvénients des travaux. C’est un réflexe normal. Il faut travailler de concert avec eux pour qu’ils acceptent le projet. Mais une fois celui-ci terminé, ils sont contents. Voilà ce qui se passe avec le Mail Cap-Rouge, dont la première phase a pris fin. Maintenant, il y a de la verdure, l’offre commerciale se trouve redynamisée, les commerçants ont rénové leur façade, les gros camions de livraison sont moins nombreux. Bref, le secteur est devenu plus attrayant. »
Selon le vice-président développement et innovation, ces projets de transformation permettent aux propriétaires de maisons de demeurer dans leur quartier lorsqu’ils vendent leur résidence. « La plupart des gens qui viennent vivre dans nos immeubles habitaient dans un rayon d’un kilomètre avant », indique-t-il.
Du côté des immeubles de bureaux, c’est le calme plat. La faute de la pandémie, bien sûr. « Il ne se construit presque rien et cela va durer tant que l’impact du télétravail ne sera pas mesurable », estime Alain Roy, de Groupe Altus. L’incertitude est grande, en effet. S’il semble assuré que le mode hybride va continuer, dans quelle mesure les travailleurs retourneront-ils au bureau ? Souvent, de temps en temps, rarement ? Quel pourcentage des employés optera pour le pyjama comme tenue habituelle de travail ?
La réponse à ces questions dictera le futur des bureaux.
Des millions de visiteurs par année.
Le plus grand parc d’attractions à l’Est du Canada.
Une o re alimentaire diversifiée.
Pour l’instant, avec un taux d’inoccupation de 8,5 %, Québec s’en tire mieux que Montréal où environ 17 % des bureaux sont vacants. Aussi, les conséquences financières sur les investisseurs immobiliers demeurent faibles, car Québec peut compter sur la présence de grands locataires institutionnels qui ont des baux à long terme et qui continuent de payer leur loyer. On observe toutefois une pression à la baisse sur les loyers.
« C’est lorsque leur bail viendra à échéance que les entreprises prendront une décision, prévoit Alain Roy. Comme on ne connaît pas encore l’incidence du télétravail, je ne voudrais pas être dans les souliers des dirigeants des entreprises qui doivent renouveler leur bail bientôt. » Dans l’immédiat cependant, les immeubles sont presque vides et les petits commerces souffrent beaucoup. « Le petit restaurant dans une tour de bureaux n’a plus de clients », se désole l’expert.
La situation est tout autre dans le marché indus triel. Que ce soit pour les terrains à développer, les bâtiments à vendre ou les locaux à louer, la demande ne se dément pas. Mais il n’y a rien ou presque de disponible. La pénurie touche même les entreprises déjà installées dans un parc industriel. « Lorsqu’elles ont densifié au maximum leur terrain, elles doivent agrandir par en dedans, illustre Alain Roy. Et elles ne peuvent pas vendre pour déménager dans plus grand, car c’est presque impossible de trouver quelque chose dans la région. La Rive-Nord de Québec est saturée depuis plusieurs années déjà et la Rive-Sud est en voie de le devenir. »
Conséquence : les prix des locaux à louer explosent. Depuis cinq ans, les loyers sont passés de 6 $ / pi2 à une moyenne de 9,80 $. Certains espaces industriels se louent toutefois jusqu’à 14 $ / pi2, un prix semblable à celui des immeubles de bureaux de classe C ! Du côté des terrains, les prix ont également grimpé. De 6 $ à 8 $ / pi2 il y a trois ans, les terrains se monnaient aujourd’hui à plus de 20 $ dans les quartiers centraux.
La rareté des emplacements a aussi pour effet de déplacer la demande en périphérie. Microsoft, par exemple, a mis la main sur plus de huit millions de pieds carrés à Charny, L’Ancienne-Lorette, Donnacona et Saint-Augustin-de-Desmaures.
Parmi les solutions, la Ville de Québec a fait connaître son intention de densifier ses 19 zones et parcs industriels existants. Pour cela, elle est ouverte à changer ses règlements concernant par exemple les marges de recul, l’occupation au sol et la hauteur des bâtiments. En collaboration avec Immostar, elle mènera par ailleurs un projet pilote pour créer un écoparc industriel selon les meilleures pratiques. Destiné aux entreprises de haute technologie, ce parc sera situé sur une portion du terrain de 15 millions de pieds carrés qu’Immostar et ses partenaires Debertin et Construction Dinamo viennent d’acquérir au sud de l’Aéroport international Jean-Lesage de Québec (YQB).
Pour François Pelchat, il s’agit là d’un beau défi : « Il est temps de passer à la nouvelle génération de parcs industriels. Pour affronter le manque de terrains, la solution n’est pas toujours de couper des arbres, mais plutôt d’optimiser l’utilisation des espaces et de densifier intelligemment.
Chez Immostar, nous développons des concepts immobiliers audacieux centrés sur le bien-être des habitants afin de toujours transformer l’usuel en exceptionnel.
Paul Lewis était jusqu’à tout récemment professeur à la Faculté de l’aménagement de l’Université de Montréal. De 2014 à 2018, il en a été le doyen et, de 2018 à 2020, il a occupé le poste de vice-recteur associé aux relations avec les diplômés. Il fait depuis quelques années de la photo urbaine, en prolongement de ses années d’enseignement en urbanisme. On peut voir ses photographies au paullewis.photos
L’art est un peu partout dans la ville, sur les places publiques, dans les parcs ou même sur les murs. Les murales, que nous découvrons avec surprise et bonheur, transforment les lieux où elles se trouvent, les objets qu’elles baignent de leurs couleurs et de leurs motifs, comme c’est le cas sur cette photo prise à SaintHenri. Elles changent la ville et, surtout, elles modifient le regard que nous lui portons. Elles ajoutent de la couleur, bien sûr, mais surtout de la poésie dans des environnements qui en ont souvent bien besoin. Réaliser des murales pour transformer l’espace public, telle est la mission que s’est donnée MU, qui « incarne cette volonté de se réapproprier l’espace public par l’art ».
Les murales peuvent nous amener à réfléchir, comme en témoigne celle de la photo, qui sert de décor à un stationnement et aux automobiles qui s’y garent, le temps d’un rendez-vous. C’est à Julian Palma, un artiste multidisciplinaire d’origine colombienne, que nous la devons ; il l’a réalisée pour MU en 2016, à l’occasion des 35 ans de la Société Alzheimer de Montréal. Elle s’intitule « Mémoire du cœur ». Je ne pouvais pas la rater, tant cette murale enchante, émerveille, émeut même, malgré la tristesse de la maladie qu’elle évoque.
Qu’il s’agisse de développer, de bâtir ou de gérer des propriétés et des partenariats à travers l’Amérique du Nord, nous nous sommes engagés à le faire de façon durable, créative et collaborative.
Il nous fera plaisir de vous accompagner lors de votre prochain projet immobilier commercial ou résidentiel.
canderel.com
CAPWOOD
En mai 2022, Capwood a été récompensée à la Soirée des prix Construire 2022 de l’Association de la construction du Québec (ACQ) pour le QG Sainte-Foy. Coup de projecteur sur cette entreprise et sur son concept immobilier innovant.
Fondée en 2013, Capwood, dont le siège social se situe à Longueuil, est une entreprise immobilière québécoise. Ses principaux champs d’activités comprennent le développement immobilier, la gestion immobilière, l’hébergement, la restau ration, l’hôtellerie, le commerce de détail alimen taire et la gestion des services de proximité. Actuellement, la société compte 200 employés ; une quinzaine de personnes composent son équipe de direction.
Son fondateur et directeur général, Denis Epoh, est un expert en investissement immobilier et en développement détenant plus de 30 ans d’expé rience. Auparavant, il a occupé diverses fonctions au sein de la filiale immobilière de la Caisse de dépôt et placement du Québec, dont celle de
vice-président exécutif, Investissements chez Ivanhoé Cambridge. Au cours de sa carrière, il a aussi effectué un passage de quelques années chez Investissements PSP à titre de vice-président, Investissements.
Si, au départ, Capwood s’est concentrée dans le secteur du commerce de détail, l’entreprise a amorcé il y a quelques années un important virage, se déployant désormais autour du développement du QG (pour Quartier Général), son concept immobilier. « On a d’abord fait des centres com merciaux de proximité. On en a acheté et construit une quinzaine. Et, depuis 2018, on a commencé à les vendre pour réaliser des projets immobiliers d’envergure basés sur le concept du QG », explique le directeur général.
Issu de la vision de Denis Epoh, le concept du QG repose sur la création d’un milieu de vie répondant à tous les besoins des occupants à même l’immeuble, ainsi que de la communauté environnante, grâce à un carrefour multiservice soutenu par une plateforme technologique : « On crée vraiment un milieu de vie où l’on peut trouver de tout sans avoir à prendre son auto. On fait en sorte que les gens puissent vivre en communauté. Quand vous venez chez nous, il y a une vie, ça vibre ! »
Allant au-delà de la « brique et du mortier », le concept s’appuie sur une compréhension de l’évolution démographique et des comportements des consommateurs. « C’est vraiment faire de l’immobilier à l’envers. Au lieu de commencer par le terrain et l’immeuble, on pense d’abord aux gens et à ce dont ils ont besoin. […] Et c’est pour ça qu’on parle beaucoup plus de créer une communauté, parce que l’écosystème qu’on met en place, on le développe avant tout et, ensuite, on va chercher la communauté qui va consommer les services », fait valoir Denis Epoh.
D’après cet expert, le concept du QG, dont le fonctionnement rappelle celui d’un hôtel, n’existe encore nulle part ailleurs : « Oui, les gens créent des immeubles verticalement, ils mettent du résidentiel, des commerces et des hôtels, mais rien de tout cela n’est systématisé dans un écosystème où il y a une interaction et une économie d’échelle. »
En septembre 2021, Capwood a inauguré le QG Sainte-Foy, route de l’Église, un emplacement stratégique situé à proximité du futur tramway.
Suivant le concept du QG, le complexe multiusage de 123 condos réunit tous les services autour de quatre districts. Outre le District Résidentiel abritant des condos de luxe, le District Gourmet rassemble un marché d’alimentation, neuf restaurants aux saveurs internationales, un café italien ainsi qu’un bar à cocktails. Le District Santé propose une gamme complète de soins de santé, tandis que le District Service offre des classes de yoga, d’arts martiaux, de cuisine de même qu’un service de lunetterie et de soins esthétiques.
Parmi les caractéristiques du site, mentionnons la gestion de l’ensoleillement et de l’ombrage par la modulation volumétrique et architectu rale, l’intégration de terrasses publiques et de
zones plantées extensives, ainsi que l’ajout de stationnements souterrains. La luminosité dans le bâtiment a été soigneusement étudiée. « On a pris le temps de veiller à ce que le niveau de luminosité soit supérieur à 78 % dans la plupart des étages et à 50 % dans le résidentiel », précise le directeur général.
Pour ce projet mixte de 12 étages et de 247 000 pi2, Capwood a investi 100 M$ et a permis de créer 200 nouveaux emplois.
Selon Denis Epoh, le choix de Québec pour lancer son concept s’est imposé, et ce, pour plusieurs raisons : « Québec, c’est la ville qui m’a accueilli et je me sentais redevable. Alors, j’ai décidé d’investir à Québec et d’y faire mon premier QG », déclare ce titulaire d’un baccalauréat en administration des affaires et d’un MBA spécialisé en finance immo bilière de l’Université Laval.
Le dirigeant a aussi constaté que Sainte-Foy est une ville où il y a le plus de diversité dans les groupes d’âge. « C’est une population intéressante à tester avec un modèle comme celui-là. Parce que notre modèle est multigénérationnel. C’est un milieu de vie tant pour les baby-boomers que pour les millénariaux », constate-t-il.
Un autre facteur concerne les revenus : « Dans cette zone, il y a des gens plus fortunés et moins fortunés. […] Chez nous, vous pouvez manger un plat gastronomique préparé par un grand chef pour moins de 50 $ par personne, alors que dans les grands restaurants, le prix est souvent de 150 à 180 $ par personne. C’est ce que nous appelons la démocratisation de la qualité de vie. »
Enfin, avec son complexe, Capwood voulait participer à la revitalisation de ce secteur amorcée par la Ville de Québec.
Le travail de Capwood a porté ses fruits, puisque le prix Construire résidentiel de l’ACQ lui a été octroyé pour son premier QG dans la catégorie Immeuble multiusage.
Ce prix vise à souligner la qualité des travaux, le respect des nouvelles normes de construction et l’expertise de l’entreprise. Le jury a aussi retenu l’attention qui a été portée, entre autres, à l’aménagement de l’espace, à la fenestration et à la luminosité.
Denis Epoh se réjouit que sa société ait reçu un tel prix : « On a commencé petit en 2013. On était habitués à faire des projets de 5, 10 et 20 millions de dollars. Mais là, en passant à 100 millions, sans que les institutions soient derrière nous, nous avons dû économiser énormément et vendre nos propriétés. »
En ce moment, un nouveau QG est en développement au cœur du Vieux-Québec.
Le QG Vieux-Québec, dont l’investissement est évalué à 75 M$, « va permettre de redévelopper tout le secteur », s’enthousiasme le directeur général. Sa construction devrait démarrer à l’automne 2022.
Et ce n’est qu’un début ! Au cours des prochaines années, « l’objectif stratégique de Capwood est d’étendre le concept du QG à Montréal, dans l’Outaouais, puis de l’exporter ailleurs en Ontario », conclut Denis Epoh.
Porté par Ivanhoé Cambridge, COGIR Immobilier et Pomerleau, le projet durable Haleco, à l’intersection du Vieux-Montréal et de Griffintown, promet de revaloriser ce secteur de la ville.
Lancé officiellement le 14 juin dernier par les trois partenaires ainsi que par la Ville de Montréal, ce complexe immobilier, évalué à 200 M$, est situé au 995, rue de la Commune, sur un ancien site de travaux publics de la ville.
Lauréat du concours international Reiventing Cities de l’organisation C40, réalisé en collaboration avec la Ville de Montréal, Haleco a pour mission de contribuer à la transformation de la ville en faisant la promotion d’un mode de vie à impact carbone minimal.
L’immeuble de 21 étages se distinguera par sa mixité d’usages. Aux étages supérieurs, un volet résidentiel locatif offrira 327 unités et 40 logements commu nautaires. Aux deuxième et troisième étages, Haleco abritera des locaux pour bureaux, respectivement de
1 974 m2 bruts et 2 017 m2 bruts. Au rez-de-chaussée et au niveau mezzanine, en plus d’un espace commercial d’une superficie brute respective de 1 432 m2 et de 994 m2, l’immeuble comportera un grand marché public ouvert. Enfin, le sous-sol accueillera un espace d’agriculture urbaine d’environ 500 m2.
Haleco vise la certification LEED Platine et sa conception, réalisée par ACDF et L’ŒUF Architecture, la sobriété énergétique. Les travaux de construction devraient s’échelonner sur deux ans environ, avec une livraison des premiers espaces locatifs prévue pour l’été 2024.
Nous publierons un reportage sur cet important projet dans notre prochain numéro, largement axé sur le développement immobilier écoresponsable.
Me Sylvie Bouvette est avocate associée chez Borden Ladner Gervais LLP / S.E.N.C.R.L., S.R.L. Elle représente des vendeurs, des acheteurs, des coentre preneurs, des prêteurs et des emprunteurs dans le cadre de transactions et de financements immo biliers. Elle a été sélectionnée par ses pairs pour figurer dans l’édition 2016 de The Best Lawyers in Canada® dans la catégorie droit immobilier.
Le 26 mai 2022, la Cour suprême du Canada1 a rejeté la demande d’autorisation d’appel déposée par la Société en commandite Locoshop Angus (« Locoshop »), confirmant ainsi les conclusions de la Cour d’appel2 en faveur de la Ville de Montréal.
Dans la décision de la Cour d’appel, celle-ci s’est penchée sur la notion d’immobilisation par attache afin de décider si un équipement servant à l’hébergement de serveurs informatiques est un bien meuble « attaché à demeure » à un immeuble. La Cour a répondu positivement à la question en confirmant que de tels équipements peuvent être des biens immeubles au sens de la Loi sur la fiscalité municipale (la « Loi ») et donc être inscrits au rôle d’évaluation foncière en vertu de cette loi.
Deux ensembles de faits ont été examinés. Nous nous attarderons à ceux touchant Ubisoft.
Ubisoft loue de Locoshop des locaux sur deux étages où elle exploite un site d’hébergement de serveurs informatiques à ses fins, et ce, selon les termes d’un bail de 10 ans. Les améliorations locatives sont aux frais d’Ubisoft, mais sous la supervision de Locoshop. À la fin du bail, Ubisoft doit remettre les lieux dans l’état où elle les a pris, et donc enlever des équipements.
Parmi ces équipements se trouvent deux géné ratrices, deux unités ATS (inverseurs de source automatiques), quatre unités UPS (onduleurs), deux transformateurs installés par Hydro-Québec ainsi qu’un système de refroidissement parti culier et très performant (refroidisseurs d’eau et unités de distribution et de ventilation). Ceuxci ont requis des aménagements particuliers (surélévation de plancher, plafond suspendu et passerelle extérieure, notamment). Ces équipements n’auraient aucune utilité pour l’immeuble et pourraient être enlevés (en réparant les ouvertures).
La Cour d’appel a dégagé quatre principes que l’on peut résumer ainsi :
• il suffit que les équipements soient placés de façon à être immobilisés ; l’absence d’attache physique n’est donc pas déterminante. La complémentarité des équipements par rapport à la partie de l’immeuble qui sert de site d’hébergement de serveurs informa tiques permet de conclure qu’ils lui sont attachés « à demeure » ;
• des biens meubles peuvent être attachés tant à des bâtiments à vocation générale qu’à des bâtiments à vocation spécifique. La vocation spécifique de l’immeuble n’est pas une condition essentielle à l’immobilisation par attache d’un bien meuble ;
• la présence de plusieurs locataires ne permet pas d’exclure une immobilisation par attache d’un bien meuble ;
• le lien intellectuel qui est recherché peut viser l’immeuble ou ses composantes. Ces compo santes incluent ici tout le réseau d’alimentation et de distribution en électricité et en clima tisation, lui-même intégré au bâtiment selon une conception qui répond aux besoins précis d’un site d’hébergement de serveurs informatiques. Le plancher surélevé et le plafond suspendu perdent leur raison d’être en l’absence de ce réseau. Il en va de même de la passerelle extérieure conçue pour recevoir les refroidisseurs. Il n’est pas nécessaire que les équipements aient un lien intellectuel avec l’immeuble en entier. Il suffit que le bien
1. Société en commandite Locoshop Angus, et al. v. Ville de Montréal, et al., 2022 CanLII 42895 (SCC), No 39898.
2. Ville de Montréal c. Société en commandite Locoshop Angus 2021 QCCA 1217.
soit nécessaire pour compléter l’immeuble ou ses composantes, en l’occurrence le plancher surélevé, le plafond suspendu et toutes les installations qui « ont été faites pour aussi longtemps qu’une nouvelle vocation ne sera pas assignée à ces locaux ».
La Cour a conclu que les deux conditions d’immobilisation par rattachement étaient réunies, soit (1) un rattachement au sens de l’article 1 de la Loi et (2) que le rattachement soit à demeure. Ces deux éléments ont été jugés suffisants pour conclure à l’immobilisation.
La Cour d’appel tranche donc en faveur de la Ville de Montréal, confirmant sa capacité à taxer l’équipement lié au centre de données dans la mesure où celui-ci
est rattaché à l’immeuble de façon permanente. La Société immobilière IMSO et la Société en commandite Locoshop Angus (propriétaire de l’immeuble utilisé par Ubisoft) ont toutes deux contesté la décision, deman dant l’autorisation d’en appeler à la Cour suprême du Canada qui, comme indiqué ci-dessus, a rejeté les demandes.
La conséquence de cette décision est de confirmer la capacité des municipalités de l’ensemble de la province de Québec à imposer des taxes sur les équipements liés à des centres de données et autres entreprises tech nologiques se trouvant à l’intérieur des immeubles. Cette inclusion augmente évidemment la valeur foncière considérée et, par conséquent, le montant de l’impôt dû par les entreprises en exploitation dans ce secteur.
Roger Plamondon, président de Groupe Immobilier Broccolini et du Sommet immobilier 2022 de Montréal, a fait une entrée pour le moins spectaculaire lors de l’ouverture de l’événement tenu récemment, alors qu’il est allé rejoindre sur scène Natalie Voland (présidente de Quo Vadis et coprésidente du Sommet) sur sa superbe Harley-Davidson électrique, sur fond de musique rock.
Jocelyn Trottier l’admet d’emblée : « J’ai été très privilégié. J’ai eu une carrière exceptionnelle. » C’est donc non sans une certaine émotion qu’il remonte le fil de ses souvenirs.
Il nous conduit d’abord à Arthabaska, un petit village au Centre-du-Québec d’où il est originaire.
Après la vente de sa ferme, son père devient opéra teur d’équipements lourds. Sa mère s’occupe de la maisonnée. Le couple s’assure que ses trois enfants ne manquent de rien et reçoivent une bonne éducation.
Jocelyn, le benjamin, ne rechigne pas à la besogne. À 13 ans, sa tante l’embauche dans son petit restau rant. Durant ses études collégiales et universitaires, il travaille chez Steinberg, une chaîne d’épiceries aujourd’hui disparue.
Il hésite un temps entre deux professions. « Je voulais devenir policier ou comptable. […] Je ne me voyais pas vraiment en policier avec le pistolet à la ceinture, mais plutôt en policier enquêteur, comme Columbo », se remémore-t-il en riant.
Il opte finalement pour des études en comptabilité à l’Université de Sherbrooke. Après son baccalauréat en 1982, il passe avec succès ses examens de l’Ordre des comptables en administration industrielle et ceux de l’Ordre des comptables agréés.
Le jeune homme se retrouve ensuite à Montréal. Recruté par Peat Marwick Mitchell, devenue depuis KPMG, il travaille pendant trois ans dans cette firme comptable.
En 1985, il intègre le secteur de l’hôtellerie comme contrôleur financier à l’hôtel La Citadelle. Celui-ci vient alors d’être racheté par Belcourt Construction, en partenariat avec un hôtelier de Boston, qui devient son patron immédiat.
Jocelyn Trottier a la piqûre pour l’hôtellerie ! Après avoir maîtrisé son rôle de contrôleur, il commence à s’impliquer dans les opérations et les ressources humaines. Il négocie ainsi une première convention
collective avec des syndicats, appuyé par des conseillers avec qui il travaille encore aujourd’hui.
Son patron américain et lui mettent également sur pied une entreprise de gestion hôtelière, Les hôtels Senneville, qui gérera jusqu’à huit hôtels de renom au Québec.
Puis, en 1993, il décide de faire cavalier seul et fonde Gestion Innotel. L’entreprise se spécialise dans la gestion intérimaire, le redressement et la restructuration, et offre également des services comptables à des hôtels et à des restaurants.
En 1999, un de ses clients dans la restauration, dont les parents possèdent une compagnie de confection de chemises ayant comme principal client Old River, lui demande son aide pour racheter la chaîne de magasins. À cette fin, Jocelyn Trottier parvient à rassembler un groupe d’investisseurs, dont Montréal Mode International (MMI) et Accès Capital, filiales de la Caisse de dépôt et placement du Québec (CDPQ) de même qu’Investissement Québec avec l’appui de la Banque Nationale. En 2000, le rachat d’Old River est conclu, mais la CDPQ a exigé qu’il devienne un partenaire minoritaire et s’impli que au quotidien.
Tentant à la fois de remplir son mandat avec Old River et de s’occuper d’Innotel, le chef d’entreprise, épuisé, se retrouve en arrêt de travail pendant sept mois. À son retour, en 2001, les événements se précipitent. L’après-11 septembre ébranle le secteur du com merce de détail. Il prend la présidence d’Old River. En 2002, la CDPQ se retire de MMI. Puis, en février 2003, Old River ferme boutique. « C’est certainement le plus grand échec de ma carrière, de ne pas avoir été capable de sauver l’entreprise », admet-il.
Malgré tout, l’homme de 43 ans, qui a aussi cessé les activités de sa propre compagnie, se relève les manches : « Mes parents m’avaient inculqué très jeune que la persévérance, l’intégrité, le respect sont des valeurs faisant partie de la vie. »
Il recommence à faire du redressement et de la restructuration. Il travaille comme pigiste pour
Stratmark, se chargeant, entre autres, du dossier d’une entreprise de technologie à Québec, qui évitera la faillite.
En 2006, il rencontre Réal Bouclin, président de Réseau Sélection. Pendant trois ans, il occupera le poste de vice-président, finances et administration du groupe. Cette fonction lui permettra de mieux connaître l’environnement des résidences pour retraités, « qui est une autre forme d’hôtellerie ».
En 2009, un ami, Réal Paré, avec qui il a collaboré dans le passé, lui annonce qu’il songe à quitter son poste de président du Québec chez GDI et à partir à la retraite. « Il me semble que je te verrais pour prendre ma relève », lui confie-t-il.
Le gestionnaire rencontre ainsi Claude Bigras, chef de la direction du groupe. Les deux hommes s’entendent. Or, la semaine précédant son arrivée,
en mars 2009, le conseil d’administration de GDI a pris la décision de remercier le chef de la direction financière. On demande à Jocelyn Trottier d’assurer l’intérim plutôt que de prendre la présidence.
De 2009 à 2012, il travaillera auprès du chef de la direction à privatiser l’entreprise, qui était devenue publique en 2007. Grâce à l’arrivée de Birch Hill, un fonds d’investissement, qui est toujours l’actionnaire principal de l’organisation, avec Claude Bigras, GDI est privatisée au début de 2012.
Après ce mandat, de nouveau épuisé et sachant que l’entreprise commencera ensuite à procéder à des acquisitions du côté américain, il s’assoit avec son patron. « Je suis encore capable de patiner, lui dit Jocelyn Trottier, mais je ne suis plus un joueur de premier trio. […] Tu as besoin d’un joueur vedette sur ton premier trio et de quelqu’un qui va t’accompagner dans les prochaines étapes. »
Il quitte donc GDI et accède au poste de viceprésident exécutif et chef de la direction financière chez Groupe Kevlar. Il y travaillera de 2012 jusqu’au printemps 2016 et participera activement au développement du projet Entourage sur-le-Lac au lac Beauport.
Entre-temps, Claude Bigras, devenu un ami, lui apprend que le poste de président de GDI au Québec sera bientôt vacant et lui dit : « Écoute, est-ce que ça te tente qu’on fasse un replay de ce qu’on allait essayer de faire en 2009, c’est-à-dire que tu reviennes et que tu prennes la direction du Québec ? »
Le 1er mai 2016, ce gestionnaire hautement qualifié et à l’expertise multidisciplinaire est nommé président de GDI pour le Québec, vice-président exécutif du groupe GDI et secrétaire corporatif.
Il assurera cette fonction jusqu’au 1er janvier 2022, date à laquelle son successeur, Avi Steinberg, a pris la relève à la présidence, conformément au processus de transition établi par l’entreprise.
Pour Jocelyn Trottier, nul doute que, parmi ses employeurs, GDI a fait la différence, et particulièrement son plus haut dirigeant. « Claude est certainement la personne qui m’a le plus impressionné par sa vision d’affaires exceptionnelle. Il a mis en poste des gens comme moi, un peu partout en Amérique du Nord, qui font qu’aujourd’hui, on a un exécutif de très grande qualité. »
Que retient-il de ces décennies passées aux plus hautes fonctions dans l’entretien des immeubles, l’immobilier commercial, l’hôtellerie et la vente au détail ?
Outre la persévérance, le respect et le travail acharné, son succès, dit-il, il le doit aussi aux gens qui l’ont appuyé et entouré au fil du temps. Comme toujours, quitter son équipe, sa « deuxième famille », lui sera difficile.
En décembre 2021, lors de l’annonce de son départ prochain, la centaine d’employés de bureau qu’il dirige lui a réservé une belle surprise : « C’est la première fois de ma vie que j’avais une ovation […]. Pour moi, ça a été la preuve que ce que j’ai tenté de semer tout au long de ma carrière était une réussite ! »
La date de son départ à la retraite ou, du moins, de ses fonctions officielles, n’est pas le fruit du hasard. Le 31 août 2022, cela fera exactement 40 ans qu’il a entamé sa vie professionnelle.
Sa femme et lui ont de beaux projets de retraite. Outre un véhicule récréatif acheté l’an passé, le couple possède aussi une propriété en Floride.
« J’ai pris la décision d’essayer d’être plus présent pour ceux que j’aime, de voyager un peu et de profiter de la vie avec ma conjointe et nos enfants que j’ai trop souvent négligés au profit de ma vie professionnelle », confie-t-il en terminant.
Quelques photos prises lors du cocktail dînatoire, qui a suivi le tournoi de golf annuel du Cercle 13 le 31 mai dernier (13 inversé… Est-ce vraiment un hasard ?).
Le petit groupe sélect, limité à une quarantaine de participants, a profité d’une température idéale, sur le superbe terrain du Club de golf Le Mirage à Terrebonne.
PVM est un campus d’affaires animé conçu pour optimiser l’expérience de ceux qui y travaillent : une esplanade pensée pour accueillir une programmation événementielle et culturelle, une galerie commerciale mode rne, une expérience gastro nom ique unique incluant un concept de biergarten et une aire gourmande réinventée.
L'industrie immobilière, comme la société dans son ensemble, a été profondément bouleversée par la crise sanitaire mondiale des deux dernières années. Les défis auxquels l’industrie faisait face avant la pandémie demeurent : un financement et une fiscalité municipale inadaptés ; une réglementation incohérente ; une lourdeur administrative ; des développements coûteux en centralité ; et un déséquilibre entre l’offre et la demande résidentielle.
À ces enjeux prépandémiques se sont ajoutés les effets de la crise sanitaire : la révolution du télétravail surtout pour les secteurs du bureau et du résidentiel, l’accélération du commerce électronique principalement dans le commercial et l’industriel, la hausse des coûts et des délais de construction ainsi que les incertitudes financières.
Ces problématiques doivent être résolues alors même qu’une autre crise retient notre attention. Les pressions climatiques nous forcent à réduire l’empreinte carbone des bâtiments et à transformer l’aménagement urbain afin de développer des quartiers de proximité ayant une densité suffisante pour justifier la présence de services publics et privés à deux pas de chez nous de manière à réduire les besoins de déplacements en voiture.
L’Institut de développement urbain du Québec est allé à la rencontre virtuelle de ses membres en début d’année. Nous voulions dresser un état de situation pour mesurer les enjeux et définir des voies de solutions. Nous avons conclu l’exercice en produisant une étude : Portrait de l’industrie immobilière au sortir de la pandémie, dans un contexte de crise climatique
Certaines propositions ne sont pas surprenantes : réduire le recours aux taxes foncières ; établir un meilleur équilibre fiscal entre les secteurs non résidentiel et résidentiel ; adopter un cadre réglementaire cohérent et prévisible ; faciliter le traitement des demandes et des autorisations ; puis assurer un financement national suffisant en habitation inclusive.
Par ailleurs, de nouvelles propositions sont avancées ; la plus importante vise la réduction du poids de l’impôt foncier par l’adoption d’un programme de transfert municipal financé par Québec et Ottawa. Le programme couvrirait l’habitation inclusive, le transport collectif, la requalification foncière et l’aménagement urbain. L’objectif est de remplacer le recours aux redevances foncières pour soutenir les initiatives municipales en habitation inclusive et en transport collectif par un financement national. En ce qui concerne la requalification foncière, il est notamment fait mention
des investissements touchant la décontamination, la démolition ou la transformation des bâtiments, la préservation du patrimoine et la mise à niveau des infrastructures publiques qui augmentent les coûts en centralité ou en milieu urbain.
Enfin, l’aménagement urbain est de compétence municipale, mais les sources de financement traditionnelles ne permettent pas de réaliser les quartiers de proximité qu’appelle la crise climatique, notamment les besoins nouveaux en mobilité durable et un fonds d’infrastructures publiques pour assurer le développement des secteurs priorisés par la ville.
Par ailleurs, nous insistons aussi pour que des mesures fortes visant à équilibrer l’offre résidentielle et la demande soient adoptées. Il s’agit certainement du moyen le plus structurant pour endiguer une hausse incontrôlée du coût de l’habitation. Sur le même sujet, il importe que le régime foncier soit adapté à la nécessité de hausser la densification ; le secteur multirésidentiel doit en conséquence être favorisé par rapport à l’unifamilial.
Enfin, devant les hausses vertigineuses des valeurs industrielles, nous suggérons l’adoption d’un plan pour augmenter les espaces destinés aux activités manufacturières, industrielles et de logistique.
Les différents secteurs de l’économie, l’immobilier inclus, doivent souvent réagir à des propositions des autorités publiques qui peuvent parfois s’avérer contre-productives. Généralement, il s’agit d’une conséquence de la méconnaissance de nos réalités. Nous devons donc offrir nos commentaires en réaction. Bien sûr, nous continuerons d’assumer ce rôle. Cela dit, nous souhaitons aussi présenter des propositions. C’est dans cet esprit que nous avons rédigé notre Portrait de l’industrie immobilière au sortir de la pandémie, dans un contexte de crise climatique. Nous entendons en partager le contenu avec les différentes autorités pour qu’elles puissent connaître davantage notre industrie.
L’apport économique de l’immobilier demeure fondamental pour le développement économique de la province. Il est essentiel de bien comprendre les défis actuels de notre industrie et d’offrir aux différents acteurs publics les pistes de solutions utiles au progrès du Québec.
Vice-présidente du groupe Service-conseil et planification stratégique de SGM, Anissa Errai possède plus de 10 ans d’expérience en marketing des lieux et dirige l’équipe stratégique en conceptua lisation d’expérience et de parcours client.
Son expérience en mise en marché de destinations commerciales et multi usages ainsi que sa connaissance des clientèles locales et touristiques lui ont permis d’adapter une méthode de « design thinking » spécifique aux projets de développement et redéveloppement.
Cette récente façon de faire, inspirée des plus grandes tendances inter nationales, contribuera à l’évolution des lieux en contexte urbain.
Depuis les dernières années, les gestionnaires et les propriétaires d’immeubles de bureaux font face à une véritable transformation de leur industrie. Les attentes de leurs locataires évoluent. Pour ces derniers, il n’est plus seulement question de louer un espace, mais bien de trouver le bon partenaire avec qui collaborer pour développer un milieu de vie attractif pour leurs employés.
Ce changement de dynamique est le résultat de plusieurs courants. D’abord, l’arrivée des millénariaux et de la génération Z sur le marché du travail provoque un point de bascule. D’ici 2025, on estime que les membres de ces générations occuperont pas moins des trois quarts des postes au sein des entreprises. Parallèlement, la pandémie a agi comme accélérateur dans l’évolution du rapport au travail. Les employés sont plus exigeants : ils quittent le confort de leur bureau à la maison seulement s’ils estiment que leur lieu de travail est plus attrayant. Le bien-être et l’équilibre travail-vie sont devenus des priorités.
Confrontés à la guerre de talents, les employeurs misent sur le lieu de travail comme outil d’attraction et de rétention. L’environnement devient un prolongement de leur marque. En plus de renforcer leur image, ils véhiculent la culture d’entreprise et ravivent l’esprit de collaboration. Les propriétaires d’immeubles ont alors avantage à offrir des espaces invi tants, pour attirer autant des locataires que leurs employés.
Mais qu’est-ce qui rend un espace invitant ? Quelles meilleures pratiques observons-nous chez les joueurs les plus visionnaires ? Selon notre expérience, voici les principes qui per mettent de conserver une position favorable sur le marché et de s’assurer un taux d’occupation enviable dans le futur.
Dernièrement, on a perçu chez les citoyens la recherche d’une plus grande proximité. Exit la perte de temps due aux déplacements : on rêve d’une organisation urbaine où tous les services essentiels sont à une distance de 15 minutes à pied ou à vélo. Ce phénomène est d’ailleurs encapsulé par le concept de « ville du quart d’heure », popularisé par le scientifique francocolombien Carlos Moreno. L’objectif est de concevoir des environnements multiusages qui répondent à différents types de besoins : travailler, habiter, s’approvisionner, se soigner, s’éduquer, s’épanouir. On conçoit l’espace non pas pour un usage exclusif de 9 à 5, mais plutôt pour une fréquentation qui s’étend jusqu’au soir.
En réaction à cette tendance, la mixité com merciale s’impose. Les tours de bureaux gagnent à accueillir des locataires à différentes vocations. On parle alors d’espace de travail traditionnel et non traditionnel (p. ex. : coworking) combiné au résidentiel, au commercial, au communautaire (p. ex. : lieux de rencontre, parc, centre de loisirs, jardin communautaire) et au culturel (p. ex. : musée, bibliothèque, théâtre). Certains complexes vont même jusqu’à incorporer une offre en hôtellerie et en éducation.
Les promoteurs, les courtiers et les propriétaires s’accordent pour dire que la transformation physique des lieux ne suffit plus lors de l’amé nagement ou du réaménagement de bureaux. De plus en plus, la création d’un écosystème de
services fait la différence. Pour mieux répondre aux besoins des usagers, le parcours est désormais réfléchi dans son intégralité : de l’arrivée aux évé nements et aux loisirs, en passant par l’accueil.
Voici quelques exemples de services à valeur ajoutée qui gagnent en popularité.
• Click and collect – Un hub destiné au ramassage de colis de façon rapide et autonome.
• Stationnement, transport actif et collectif – Des aménagements qui permettent de prendre du temps pour soi avant d’aller au bureau, pendant le dîner ou avant le retour à la maison. Au-delà d’un simple vestiaire et d’un stationnement à vélo, on peut penser à des stations beauté, à des casiers intelligents, à un service de serviettes, etc.
• Plateforme tout-en-un – Une application qui simplifie la vie des usagers tout en aidant les locataires à fonctionner. Celle-ci rassemble à un seul endroit la gestion des espaces et des services. Il est donc possible d’y commander un ascenseur, d’autoriser l’entrée d’un invité ou d’y réserver des salles, par exemple.
• Conciergerie – Du personnel au service des locataires ainsi que des employés afin de rendre l’expérience positive et mémorable.
• Programmation d’événements – Des rassem blements à caractère social ou culturel, pris en charge de A à Z par les gestionnaires des lieux.
En prenant un pas de recul, on constate que les solutions sont nombreuses et que chaque immeuble requiert une approche personnalisée pour déterminer la combinaison de services appropriés.
Chose certaine, en plus d’être profitable aux affaires, cette approche centrée sur l’humain s’annonce une bonne nouvelle pour les employés, les locataires ainsi que les collectivités.
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Gestionnaires immobiliers, évaluateurs, chargés de projets, économistes de la construction, courtiers spécialistes du secteur commercial, architectes, avocats et notaires spécialisés en immobilier commercial, tout poste intermédiaire nécessitant une bonne connaissance du secteur de l’immobilier ou de la construction.
C’est à l’occasion du Gala Défi énergie que BOMA Québec a célébré, le 6 juin dernier, les grands gagnants du Défi énergie en immobilier (DÉI). Lancée en 2018, cette compétition innovante et conviviale vise la réduction de la consommation d’énergie et des émissions de gaz à effet de serre (GES) des bâtiments commerciaux, institutionnels et multirésidentiels du Québec. Le 500 Saint-Jacques, immeuble sous gestion du Groupe Alfid, a reçu la Distinction Diamant pour une réduction entre 50 et 90 % de ses émissions de gaz à effet de serre entre 2018 et 2021.
Alors que les premiers locataires résidentiels s’installent depuis quel ques semaines, MONTONI, Groupe Sélection, le Fonds immobilier de solidarité FTQ et Montez Corporation sont fiers que des organisations de renom choisissent à leur tour de s’établir à Espace Montmorency, un ambitieux projet qui redéfinit le centre-ville de Laval. C’est donc dans ce lieu d’avant-garde que le Collège Montmorency, la Banque Scotia et DHC Avocats ont décidé de s’installer dans le but d’offrir à leurs employés un lieu de socialisation et de collaboration lumineux et vivant directement connecté au métro de Montréal.
C’est le 16 juin dernier qu’avait lieu le lancement officiel du projet locatif résidentiel multigénérationnel LE CELTIS, situé sur l’avenue Dollard, dans l’arrondissement LaSalle, à Montréal. La pelletée de terre inau gurale s’est effectuée en présence de la mairesse d’arrondissement Nancy Blanchet, du promoteur Legacy Développement immobilier ainsi que des partenaires Capital Property Development et Kastello Immobilier. Comptant 166 unités locatives de qualité supérieure répar ties sur cinq étages et une mezzanine, l'immeuble réserve une partie du rez-de-chaussée, du côté de l'avenue Dollard, à un usage commercial.
JLL Canada, entreprise chef de file dans l’immobilier et la gestion de placements, a annoncé le lancement du Centre d’excellence en développement durable en immobilier commercial. L’organisation souhaite promouvoir de meilleures pratiques en matière de durabilité et inspirer l’ensemble de l’industrie. JLL Canada s’engage à établir le cadre, les partenariats et l’expertise nécessaires à la R&D en matière d’innovations durables et d’y investir les sommes requises, avec l’ambition de maximiser les retombées pour Montréal et le Québec.
Ivanhoé Cambridge a annoncé l’ouverture du FLEX, sa toute nouvelle solution de bureaux flexibles destinée aux locataires de PVM, campus d’affaires emblématique à Montréal. Misant sur l’expertise de WeWork en matière de gestion d’espaces et de services d’hospitalité, l’espace propose une variété de locaux de réunion flexibles et modulaires pouvant accueillir jusqu’à 50 personnes, des salles de cotravail, des zones de détente et des espaces décontractés propices à la collaboration et la créativité.
C'est en compagnie d'invités de marque que PUR Immobilia a procédé le 22 juin dernier à cette pelletée de terre symbolique de la cinquième et dernière phase de son complexe de 640 unités d'habitation, LE MARKET. Situé au cœur du secteur Chomedey, cet ample complexe compte 436 unités locatives et 215 unités de type condo. Comme prévu, la construction de cette ultime phase de 122 condos offerts à la vente est officiellement lancée.
Faites-la-nous parvenir à nouvelles@jbcmedia.ca. Si elle est retenue, elle sera publiée dans notre prochain numéro.
Des projets immobiliers qui soutiennent notre économie et qui enrichissent nos communautés, c’est ce qu’on met en chantier depuis 30 ans avec nos partenaires leaders dans le secteur.
Projet : NOVIA – Longueuil
En partenariat avec :
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