MARIO D. MORRONI
STÉPHANIE GOULET
PEINDRE LE PLUS BEAU DE L’ARCHITECTURE MONTRÉALAISE
DUO MÉNARD BENZAKOUR LE SECRET DE LEUR SUCCÈS
LE TOP 60 DES TRANSACTIONS
BILAN DE L’ANNÉE 2022
POINTE-NORD À L’ÎLE-DES-SŒURS
PHASE ULTIME, TRAVAUX LANCÉS !
Voir page 24
Guidés par nos valeurs et notre expertise, notre ambition est d’ouvrir la voie à de nouvelles occasions de création de valeur.
Nous souhaitons faire de nos immeubles des destinations du quotidien et créer des milieux de vie modernes et marquants.
Voici Mostra Centropolis
Pour informations mostracentropolis.ca
Projet de condos locatifs en partenariat avec Cogir et Divco.
ÉDITEUR
Jacques Boisvert
RÉDACTION
Nathalie Savaria, Nathalie Vallerand et René Vézina
COLLABORATION À CE NUMÉRO
Sylvie Bouvette, Katherine Bucci, Jean-Marc Fournier, Sylvain Leclair, Noémie Lefebvre, Paul Lewis, Heidi Picard, Diana Pricop, Alain Roy et Mitch Strohminger
RÉVISION ET CORRECTION D’ÉPREUVES
Christine Barozzi, Catherine Faucher et Anne-Marie Trudel
PRODUCTION
Supervision : Edith Lajoie
Conception graphique, mise en page et annonces publicitaires : Carole Bordeleau pour Carbodesign
PHOTOGRAPHES
Denis Bernier, Laëtitia Boudaud et Éric Carrière
PHOTO EN PAGE COUVERTURE
© JBC Média par Denis Bernier
PUBLICITÉ
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Conseillère en publicité
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Responsable Qualité et satisfaction client
Montréal Québec 450 670-7770 418 317-0669
ADMINISTRATION
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Président : Jacques Boisvert
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Nous reconnaissons l’appui financier du Gouvernement du Canada
Jacques Boisvert Éditeur
jacques.boisvert@jbcmedia.ca
À la une de ce numéro, Mario D. Morroni, président et chef de la direction de Cominar, se prépare à redéployer ce fleuron québécois. Toujours riche de plusieurs actifs immobiliers de grande envergure, d’un conseil d’administration renouvelé, d’une équipe de direction remaniée et de projets à réaliser, Cominar entame un nouveau chapitre de son histoire, en mode croissance.
Notre série d’articles consacrés aux grands courtiers d’ici vous présente la formidable histoire du couple Patrice Ménard et Sanaa Benzakour, copropriétaires et fondateurs de l’agence PMML. En novembre 2022, les deux dirigeants de cette agence ont reçu non pas un, mais trois prix d’excellence.
Les œuvres d’art dans nos immeubles contribuent au bien-être des employés, entretiennent l’image de marque auprès des visiteurs, tout en constituant un placement. La journaliste Nathalie Savaria a rencontré l’artiste Stéphanie Goulet, qui peint les plus beaux immeubles de Montréal. Ses œuvres ornent de plus en plus de salles de conférences, notamment chez les grands bâtisseurs et propriétaires de Montréal.
Pour favoriser le transport durable, les quartiers sans voitures peuvent faire partie de la solution. Mais quelles sont les conditions gagnantes ? L’Institut de développement urbain du Québec a récemment dévoilé une étude sur le sujet en plus d’inviter les maires de Laval et de Québec à discuter de leur vision. Nous vous présentons le compte-rendu de la journaliste Nathalie Vallerand.
Vous trouverez plusieurs autres articles et chroniques d’intérêt dans nos pages, sans compter la rétrospective économique et le Top 60 des transactions immobilières récentes, compilées par Groupe Altus.
En terminant, j’aimerais souhaiter la bienvenue à nos nouveaux lecteurs anglophones, qui reçoivent pour la première fois la version anglaise numérique du magazine Immobilier commercial : Commercial Real Estate Magazine. J’espère que vous prendrez plaisir, comme nous, à suivre l’activité immobilière au Québec, ses grands acteurs et les occasions d’affaires, tous les deux mois.
Bonne lecture !
Jacques Boisvert Éditeur3 MOT DE L’ÉDITEUR
Une autre édition généreuse pour vous !
7 ENTREVUE – MARIO D. MORRONI
La priorité à la création de valeur
21 RENCONTRE – STÉPHANIE GOULET
Peindre le plus beau de l’architecture montréalaise
12 SAVOIR POUR MIEUX INVESTIR
Bilan de l’année 2022 pour l’industrie immobilière à Montréal et à Québec
26 DÉVELOPPEMENT DURABLE
Le G de ESG – Comment les facteurs de bonne gouvernance sont-ils évalués ?
31 DONNÉES EN IMMOBILIER
Prudence pour fin 2022
32 TOP 60 DES TRANSACTIONS IMMOBILIÈRES
44 DROIT IMMOBILIER
Affrontement entre une servitude de non-construction et un règlement municipal
50 MOT DE L’IDU
L’immobilier et le climat : ça se passe dans nos cours
38 FOCUS
COURTAGE
IMMOBILIER 360° Patrice
La recette des quartiers (presque) sans voitures
46 BIODIVERSITÉ - CHAIRE
La protection de la biodiversité, la nouvelle frontière de l’immobilier
60 DOSSIER LÉVIS
Un élan immobilier soutenu à Lévis, et pour cause
64 PHOTOREPORTAGE CERCLE 13
66 FOCUS
Guerre en Ukraine
Des promoteurs immobiliers se mobilisent pour une bonne cause
70 BRÈVES IMMOBILIÈRES
56 ANALYSES IMMOBILIÈRES
Le plan d’approvisionnement d’Hydro-Québec énergisera la demande d’espace industriel provincial
58 LIEUX COMMUNS Lendemain de tempête
68 EXPERTISE DE FEMMES D’INFLUENCE
24 QUARTIER POINTE-NORD À L’ÎLE-DES-SŒURS
Les travaux de la phase ultime du projet sont lancés
36 LE PARTENARIAT HILO ET MACH
Poser un geste significatif pour la planète
52 DÉLÉGATION DU GRAND MONTRÉAL AU MIPIM
Une initiative d'affaires incontournable pour le secteur de l'immobilier
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Entré en fonction en mai 2022, le président et chef de la direction de Cominar a pour mission de redéployer ce fleuron de l’immobilier commercial québécois, après une période tumultueuse.
Nouveau conseil d’administration, nouvelle équipe de direction, nouveaux projets, Cominar entame un nouveau chapitre de son histoire, et le président et chef de la direction s’active à diffuser le message.
C’est un parcours aux multiples facettes qui mène Mario D. Morroni à l’immobilier.
Titulaire d’un baccalauréat en commerce avec une spécialisation en finances de l’Université Concordia, le jeune Mario fait d’abord une brève incursion dans le domaine du recrutement comme chasseur de
têtes, avant d’intégrer le programme de policiers conventionnels du Service de police de la Ville de Montréal. Grâce à ce programme de formation accélérée, il entre dans la police en janvier 1995. « J ’ai commencé au centre-ville de Montréal, anciennement le poste 25, au coin de Saint-Mathieu et De Maisonneuve. »
Environ trois ans et demi plus tard, il se joint à la Fraternité des policiers de Montréal comme secrétaire-trésorier et membre de la direction, avant de passer à l’Association de bienfaisance et de retraite des policiers et policières de la Ville de
Montréal, dont il sera vice-président de 2001 à 2010, puis PDG jusqu’en 2014. À ce titre, il est responsable de la stratégie d’investissements multiactifs et de l’administration du régime de retraite, dont l’actif sous gestion s’élevait à plus de 4 G$.
C’est riche de ce bagage professionnel qu’il entre au service de la filiale immobilière de la Caisse de dépôt et placement du Québec, Ivanhoé Cambridge. De 2014 à 2018, il occupe le poste de vice-président exécutif, Stratégie et allocation du capital, puis, de 2018 à 2022, celui de vice-président exécutif, Industriel, Amérique du Nord. « Je suis fier de dire qu’on est passé en quatre ans d’environ 1 milliard à plus de 9 milliards sous gestion […]. Ce fut probablement pour moi le sommet de ce que j’avais pu accomplir avec mon équipe chez Ivanhoé Cambridge. On a su créer de la valeur dans le meilleur secteur au meilleur moment. »
La fonction de président et chef de la direction de Cominar arrive donc à point nommé dans la carrière
de Mario D. Morroni. Ce dirigeant d’expérience est heureux de pouvoir apporter son savoir, son expertise et son style de gestion « pour guider le consortium vers l’accomplissement de la vision stratégique et permettre aux employés de continuer à évoluer différemment au sein d’une plus petite entreprise », dit-il.
Rappelons que le 1er mars 2022, les 310 propriétés du fonds de placement immobilier créé en 1998 par Jules Dallaire ont été vendues à trois acheteurs : le Groupe Mach a acquis 40 immeubles commerciaux et de bureaux, Blackstone a acheté 190 immeubles industriels, alors que le consortium d’investisseurs mené par Canderel s’est porté acquéreur de Cominar pour la somme de 5,7 G$, conservant 80 actifs de bureau et de commerce de détail. Quant aux effectifs de la société, ils sont passés de plus de 500 à 225 employés.
« Je ne vous cacherai pas qu’à l’annonce de ma nomination dans les médias, des gens m’appelaient pour me féliciter en croyant que je me joignais à Canderel », raconte M. Morroni.
S’il pense que la complexité de la transaction est probablement à l’origine de ce flou, il assure, au contraire, que l’entreprise « est bien en vie et va continuer à évoluer ». En décembre 2022, Cominar possédait ainsi un portefeuille de 73 propriétés, soit 49 immeubles de bureaux et 24 immeubles commerciaux dont elle assure la gestion.
Le but et le mandat du président et chef de la direction consistent à « repositionner le portefeuille pour continuer à croître, non pas tant en nombre d’actifs, mais en termes de qualité », afin de créer de la valeur et de générer des rendements sur les investissements.
Ce repositionnement se déroule en trois phases : « Nous sommes déjà en mode disposition pour certains actifs non stratégiques. On fait aussi une gestion proactive d’actifs ciblés qu’on doit amener à un autre niveau. En parallèle, notre équipe de développement travaille sur une douzaine de projets d’envergure pour les présenter aux municipalités et être en mesure, dans les 12 à 18 prochains mois, de recycler notre capital et de créer de la valeur. »
Étant désormais une entreprise privée et non plus une société cotée en Bourse devant fournir des résultats trimestriels, Cominar a l’avantage de pouvoir se focaliser sur le moyen et le long terme. « On voit souvent des sociétés qui, une fois privatisées, ont une plus grande latitude stratégique devant elles pour pouvoir livrer cette création de valeur. »
Malgré un contexte économique plutôt difficile et une récession possible, le dirigeant mentionne que l’entreprise possède des actifs d’une certaine taille que des investisseurs privés à l’horizon temporel différent de leur groupe d’investisseurs pourraient souhaiter repositionner.
La vision de Cominar s’appuie sur la création de communautés de vie urbaines axées sur la densification et la mixité des usages. Plus précisément, l’organisation veut s’assurer de créer des actifs et des espaces situés à proximité de réseaux de transport en commun, des commerces, des espaces verts et des pistes cyclables, et qui répondent aux besoins de toutes les générations. « Dans tous les grands pays du monde, c’est ce que les gens demandent », souligne M. Morroni.
C’est ainsi qu’en novembre 2022, l’entreprise a annoncé le lancement de Mostra Centropolis, au cœur du complexe Centropolis à Laval. Ce nouveau projet immobilier réalisé en partenariat avec Cogir et Divco comportera deux tours locatives de 193 et 170 unités, dont l’une comprendra des espaces commerciaux au rez-de-chaussée.
Toujours à Laval, Cominar cible le duo Centre Laval et Quartier Laval, et, à Montréal, le Centre Rockland et la Gare Centrale, actif phare qui accueillera une station du futur Réseau express métropolitain. Différents scénarios sont à l’étude dans ce dernier cas. « Il s’agit d’une opportunité incroyable pour changer le visage de Montréal », s’enthousiasme le dirigeant
À Québec, Cominar mise notamment sur le développement de l’Îlot Mendel situé à proximité du futur tramway, où IKEA et Décathlon se sont déjà installés.
LE RALLIEMENT DES TROUPES
Pour accomplir son mandat, le président et chef de la direction s’est entouré d’une nouvelle équipe de direction, qui s’est jointe à une base solide, formant ainsi « une bonne mixité de talents et d’expertises ».
Le dirigeant s’est d’ailleurs employé à rassurer le personnel demeuré en poste, faisant valoir que le consortium de nouveaux propriétaires avait conservé le nom de Cominar à dessein, l’entreprise étant une marque reconnue, composée de gens compétents et d’expérience. « Je leur ai dit : je ne peux pas réinventer le passé, mais je peux vous aider à naviguer vers le futur. Et c’est là qu’on va se rendre ensemble pour créer de la valeur. »
Pour ce faire, ce leader inspirant et rassembleur, par ailleurs intronisé au Temple de la renommée de hockeyballe Canada en 2005, privilégie la collaboration et les communications. Réunions d’équipes et séances de collaboration transversales sont à l’ordre du jour. L’organisation a aussi tenu son premier Forum des leaders cet automne, lequel a réuni une soixantaine de personnes de différents niveaux de toutes les régions du Québec.
À l’automne 2022, Cominar est passé en mode hybride, le personnel devant se rendre au bureau trois jours par semaine. « L’innovation, la collaboration, le développement des talents, ça ne se fait pas sur un écran », croit le PDG.
En terminant, Mario D. Morroni déclare qu’il aimerait que, pour ce nouveau chapitre de son histoire, « Cominar puisse être reconnu comme une plateforme opérante de qualité. On va miser sur une gestion d’actifs ciblés proactive et l’on veut vraiment contribuer à créer des milieux de vie modernes qui vont répondre aux besoins de la communauté, de nos investisseurs, mais surtout des utilisateurs de nos espaces. L’immobilier, on le sait, évolue rapidement. On doit être agile et l’on doit se mettre au défi de penser différemment ».
Experts invités
La pandémie a laissé des traces sur le marché immobilier, qui affronte aussi les hausses successives des taux d’intérêt. Alors que la plupart des indicateurs étaient au beau fixe l’an dernier, on s’attend désormais à un bon vent de face pour les 12 prochains mois. Certains segments tirent cependant mieux leur épingle du jeu que d’autres. Bilan et perspectives.
À la fin de 2021 et au début de 2022, le retour à la normale commençait à se concrétiser après plusieurs mois de turbulences. Avec un marché très actif et une confiance des investisseurs grandissante, les choses semblaient reprendre leur cours après une pause forcée.
Mais rapidement, les perspectives économiques canadiennes se sont détériorées, notamment en raison des hausses successives du taux directeur par la Banque du Canada. Pour lutter contre l’inflation, la banque centrale canadienne a en effet entamé un cycle haussier, ce qui a généré une remontée rapide des taux d’intérêt doublée d’une correction des marchés de l’habitation.
À cela s’ajoutent la hausse des coûts de construction et la pénurie de main-d’œuvre, déjà présentes, mais qui ont continué à progresser. Résultat : les nuages noirs se sont amoncelés dans un ciel qui était pourtant dégagé au début de 2022.
BON DÉBUT D’ANNÉE…
QUI SE GÂTE PAR LA SUITE
Ainsi, pendant les six premiers mois de l’année, le volume des ventes en dollars indiquait que l’on pourrait atteindre le même niveau que celui de 2021 et même le dépasser, malgré la remontée des taux d’intérêt depuis mars 2022. D’ailleurs, lorsque l’on comparait les deux premiers trimestres (T1 et T2) de 2021 à ceux de 2022, cette augmentation était de 48 % au Canada et de 68 % pour le Grand Montréal. Pour Québec, le volume de ventes a été historiquement élevé, soit environ 450 millions, mais il représente tout de même un recul par rapport à 2021 où l’on avait enregistré 620 millions de vente en deux trimestres. Au pays, pour la même période, le volume de ventes pour le bureau était passé de 5 à 14 %, et de 22 à 24 % pour l’industriel. En revanche, on constatait une baisse du volume pour tous les autres types d’actifs, et ce, même pour le multirésidentiel et les terrains.
On a également assisté à une remontée des rendements sur les obligations du Canada à long terme, comprimant la prime immobilière de 339 points à 179 points entre le T3-2021 et le T3-2022, soit le niveau le plus bas depuis les 15 dernières années.
Parallèlement, la tendance est à la hausse quant à la moyenne des rendements pour les quatre catégories d’actifs canadiens. Les deux autres augmentations du taux directeur durant le dernier trimestre de 2022 auront certainement un effet additionnel sur les rendements exigés par les investisseurs.
Enfin, les coûts de construction ont poursuivi leur ascension durant la première moitié de 2022 après une croissance marquée en 2021. La forte demande, les longs délais d’approvisionnement et le manque de main-d’œuvre y ont largement contribué. Au bout du compte, cela constitue un défi supplémentaire pour les promoteurs, en particulier lorsque les coûts augmentent en cours de construction, rendant les pro forma plus difficiles à réaliser.
Voyons maintenant en détail comment s’est déroulée l’année 2022 sur les marchés immobiliers de Montréal et de Québec.
Multirésidentiel, copropriété neuve et marché de la revente
La région métropolitaine de recensement de Montréal avait atteint un sommet de 32 000 mises en chantier en 2021. Pour 2022, on pensait retrouver un volume équivalent à celui de 2019-2020, soit environ 26 000, une baisse qui devrait se poursuivre en 2023.
Du côté des mises en chantier d’unités locatives (traditionnel et résidences privées pour aînés), elles ont battu des records en 2021 avec une proportion de plus de 60 %. Mais compte tenu de la hausse des coûts de financement, de l’augmentation des coûts de construction et des prix des terrains, cette proportion devrait elle aussi diminuer en 2023. Quelques projets multirésidentiels pourraient même être convertis en copropriétés.
Le multirésidentiel reste néanmoins un actif en demande. Les investisseurs sont surtout attirés par les produits neufs d’au moins 80 unités de bonne qualité, autant sur l’île qu’à l’extérieur de celle-ci. Mais la hausse des rendements attendue d’au minimum 25 à 50 points sur le taux global d’actualisation (TGA) en raison de l’augmentation du taux directeur pourrait changer la donne.
La bonne nouvelle ? Les immeubles affichent des taux d’inoccupation inférieurs à 3 %, malgré les nombreuses mises en chantier des dernières années. Dans le midtown et les banlieues, le marché est toujours très serré. Dans le centre-ville, seulement 25 % des projets offrent encore des incitatifs de mois de loyer
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gratuits pour un bail de deux ans. En septembre, la reprise a été solide, aidée en cela par le retour des étudiants. Quant aux loyers moyens des projets neufs, ils ont progressé d’environ 5 % annuellement depuis les deux dernières années.
En ce qui concerne la copropriété neuve, l’inventaire disponible pour occupation immédiate est très faible, aussi bas que cinq et sept condos libres pour prise de possession sur-le-champ sur la Rive-Nord et la Rive-Sud ! On observe la même tendance depuis plusieurs trimestres sur tous les marchés, exception faite du centre-ville où l’on trouve seulement 103 unités neuves disponibles, ce qui demeure néanmoins très faible par rapport au volume.
Du côté des prix, les nouveaux projets dans le centre-ville ouest varient de 1 100 $ à 1 200 $ / pi2 soit une hausse d’environ 10 % par rapport à 2021.
C’est la Rive-Nord qui affiche les prix les plus faibles, suivie par la Rive-Sud puis par le reste de l’île de Montréal.
Quant au prix des terrains, depuis les deux dernières années, ils ont connu une forte progression de l’ordre d’environ 15 % annuellement. Mais avec le resserrement du marché, cette tendance va fortement s’amoindrir et l’on pourrait également voir une baisse du volume de ventes.
Il y a eu peu d’activités d’investissement dans les centres commerciaux. En 2022, on a relevé seulement quatre transactions de 20 millions de dollars et plus dans le Grand Montréal, dont trois sont des centres commerciaux comprenant un supermarché.
Néanmoins, force est de constater que malgré les fermetures, les périodes de confinement de 2020 et les différentes contraintes imposées par la suite, les ventes au détail au Québec sont restées plutôt stables en 2020 (-0,1 %) et ont bondi de façon spectaculaire en 2021 (+13 %). Les données des deux premiers trimestres de 2022 vont dans le même sens. La confiance des consommateurs demeure toutefois fragile, notamment en raison de l’inflation et de la hausse des taux d’intérêt.
En 2022, on a observé une baisse du volume de transactions pour le bureau dans le Grand Montréal. L’incertitude entourant l’utilisation des espaces en raison du télétravail plombe en effet ce segment de marché. Ainsi, la disponibilité a crû constamment pour atteindre 17,5 % au T3-2022 à Montréal. La plus forte hausse est observée à Laval, puis au centre-ville de Montréal. Ce dernier totalise 50 millions de pieds carrés, et la disponibilité depuis le début de la pandémie y a atteint près
de 4,4 millions de pieds carrés, une progression inquiétante. Néanmoins, les immeubles de prestige et les nouvelles constructions ont mieux tiré leur épingle du jeu que les autres catégories.
Alors que le télétravail est là pour de bon, on peut se demander quelle conséquence cela aura sur le marché du bureau. D’ores et déjà, on sait que les immeubles sont effectivement occupés aux alentours de 30 à 40 % et l’on a vu plusieurs ententes de location récentes impliquant une réduction du nombre de pieds carrés. Il faut donc s’attendre à des hausses de disponibilité au moment du renouvellement des baux.
Cette situation met aussi une pression à la baisse sur les loyers nets effectifs. Même si certains propriétaires tentent de les maintenir à un niveau le plus élevé possible, il reste qu’ils doivent désormais consentir davantage d’incitatifs à la location.
Offrant très peu de disponibilités et affichant une forte demande, l’industriel est littéralement en ébullition, une situation observée dans presque tous les grands centres urbains au Canada.
Les hausses de loyers, des coûts et la rareté de produits disponibles ont fait grimper les valeurs unitaires à des taux records, ayant plus que doublé au cours des cinq dernières années. Les prix des terrains sont aussi sur une lancée spectaculaire, les espaces disponibles et bien situés se raréfiant dans toutes les régions, d’autant que l’offre de terrains industriels municipaux a presque fondu comme neige au soleil !
Ce manque d’inventaire est accentué par les grandes superficies que requièrent les mégacentres de distribution et par les nouveaux besoins pour les bâtiments industriels dans le domaine des technologies.
Les loyers sont en augmentation constante compte tenu du peu d’espaces à louer, le loyer à locataire unique ayant connu une croissance de 21 % en 2022 comparativement à l’année précédente.
Toutefois, cette flambée des loyers pourrait être ralentie par le nouveau rôle d’évaluation 2023-2025 de la Ville de Montréal. Celui-ci pourrait générer une augmentation des taxes de 50 % sur trois ans dans le secteur industriel sur l’île de Montréal.
À cela s’ajoute la décision de la Cour d’appel sur l’inclusion d’équipements additionnels (génératrices, unités de réfrigération, batteries, etc.) dans le cadre de l’évaluation municipale, qui pourrait changer la situation.
Comme à Montréal, au début de 2022, le soleil se levait enfin sur le marché immobilier de Québec après deux ans de morosité pandémique. Or, la conjoncture a radicalement changé à l’automne.
Depuis les quatre ou cinq dernières années, le marché multirésidentiel occupe le haut du pavé sur le plan du développement
Après un record de 5 000 mises en chantier en 2020, c’est plus de 7 000 logements locatifs qui ont été construits en 2021, soit une augmentation de 40 % !
Comparativement à Montréal, le nombre de nouvelles unités de condos demeure relativement négligeable à Québec, même si l’on assiste à un léger regain de popularité en raison de la hausse des loyers dans les projets locatifs neufs.
L‘activité s’est révélée forte sur tout le territoire, même dans les secteurs les plus éloignés du centre, et il y a eu plusieurs transactions d’importance.
La multiplication des projets crée de la demande pour les terrains à développer. Heureusement, les possibilités de densifier le territoire sont encore bien présentes, ce qui tend à stabiliser les prix.
L’effet de la hausse des coûts de construction et des taux d’intérêt se fait toutefois sentir, même dans le marché multirésidentiel, un créneau pourtant en forte croissance depuis plusieurs années. Cependant, le taux d’inoccupation demeure très bas et la demande est toujours au rendez-vous.
Cela se reflète sur les loyers, qui ont grimpé en 2022 et qui devraient continuer à le faire en 2023. Quant aux taux de rendement, ils ont amorcé une progression à partir du début de l’année, une hausse qui s’est observée tout au long de l’année et qui devrait se poursuivre au début 2023.
À l’instar de Montréal, Québec a connu une croissance spectaculaire de ses ventes au détail. Mais là encore, la confiance des consommateurs commence à sérieusement s’éroder en raison de la hausse de l’inflation et des taux d’intérêt.
Ce sont les immeubles offrant des services de proximité qui ont le mieux tiré leur épingle du jeu durant la pandémie et qui continuent à susciter de l’engouement.
Le marché a connu peu de mouvement en 2022, outre la transaction liée à la vente du portefeuille de Cominar et celle de deux autres immeubles commerciaux.
Quant aux taux de rendement, ils sont en hausse et ils pourraient poursuivre leur progression au cours des mois à venir.
La fonction publique et les occupants institutionnels ont constitué un atout de poids pour le marché des locaux pour bureaux de Québec, car ils ont permis de le stabiliser. Mais la façon d’utiliser les espaces a radicalement changé depuis la pandémie, et l’effet du télétravail reste encore difficile à mesurer. Certes, on veut occuper moins de pieds carrés, mais sans sacrifier le sentiment d’appartenance et la performance de l’entreprise, surtout dans un contexte de pénurie de main-d’œuvre. Parallèlement, les employés ne sont pas prêts à retourner au bureau cinq jours par semaine.
Les grands occupants institutionnels représentent près de 23 % de l’espace locatif total, et leur décision relative à l’utilisation des pieds carrés influencera nécessairement le marché de façon importante. Si les superficies occupées par
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ces occupants majeurs étaient réduites de 20 à 25 %, le marché des bureaux de certains secteurs de la ville pourrait en souffrir, notamment sur la colline Parlementaire et à Sainte-Foy.
Cependant, les espaces inutilisés n’ayant pas encore été remis sur le marché, le taux de disponibilité est demeuré stable jusqu’au premier trimestre de 2022. Les choses se sont corsées par la suite, avec un bond de 1 % pour se fixer à une moyenne de 9,2 %, affichant un taux plus élevé au centre-ville. Autre signe avant-coureur d’une augmentation probable du taux d’inoccupation, le pourcentage de l’espace total disponible offert en sous-location a augmenté significativement au début 2022. Il est toutefois encore trop tôt pour savoir dans quelle direction s’orientera le marché.
Sans surprise, les loyers nets effectifs sont en baisse, ce qui, conjugué à une hausse des coûts de construction, laisse peu de place aux projets de nouvelles tours de bureaux.
Ces conditions se répercutent aussi sur l’investissement, le volume de transactions dans le segment du bureau ayant été assez faible en 2022. Globalement, on s’attend donc à un marché du bureau au ralenti pendant encore quelques années.
INDUSTRIEL : UN MARCHÉ EN SURCHAUFFE
Le marché industriel est sur une belle lancée, soutenu par le faible taux de disponibilité, le manque de terrains et les loyers en hausse.
Les conditions idéales sont donc réunies pour construire du neuf, mais les terrains disponibles manquent à l’appel et il faut s’éloigner pour en trouver à des prix encore raisonnables. Or, la pénurie de main-d’œuvre incite plusieurs entreprises à rester dans les secteurs centraux pour demeurer attractives, ce qui pousse les prix à la hausse pour les immeubles situés dans cette zone.
La rareté de produits fait aussi en sorte que le volume de transactions a été relativement faible ces dernières années. Quant aux taux de rendement, aucune augmentation n’est survenue récemment.
En conclusion, tant pour le marché de Québec que pour celui de Montréal, plusieurs facteurs pourraient avoir un effet sur l’immobilier. Parmi eux, mentionnons la hausse importante du coût du financement et des coûts de construction, la croissance démographique anticipée qui pourrait accentuer la pénurie de logements, le télétravail et le travail hybride, la forte pression sur le marché industriel et l’arrivée probable d’une récession… Autant d’éléments qui seront sur notre radar en 2023.
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Altus a réalisé un important sondage en novembre 2022 auprès de clients et de partenaires à travers le pays. Nous leur avons demandé notamment quelle serait leur stratégie pour faire face aux hausses des taux d’intérêt ; trois tendances se sont dégagées : 30 % des répondants envisagent d’augmenter les prix des unités pour leurs projets ; % des répondants pensaient à réduire le nombre de projets prévus ; des répondants prévoyaient mettre des projets sur pause.
plupart des répondants (64 %) ont aussi indiqué qu’ils avaient revu leurs attentes en matière de taux global d’actualisation (TGA) et de taux de rendement interne (TRI). Ainsi, ils estimaient que les TGA allaient augmenter pour les actifs de bureaux et de commerces de détail, tant sur les grands marchés urbains que sur les marchés secondaires, en raison de la hausse des taux d’intérêt. On s’attendait à moins de variations pour les actifs industriels et résidentiels multifamiliaux, en particulier sur les grands marchés urbains.
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Depuis 2018, l’artiste Stéphanie Goulet peint les immeubles et les lieux les plus emblématiques de Montréal, mettant en scène cette grande métropole insulaire et portuaire sur le fleuve Saint-Laurent.
Dès qu’on franchit la porte, on est ébloui par la lumière provenant des hautes fenêtres de son atelier-galerie situé au bord du canal de Lachine, dans l’ancienne usine de matelas de la compagnie Simmons.
Dans la pièce, une œuvre de grand format offrant une vue du centre-ville à couper le souffle capte immédiatement l’attention. En une multitude de traits et de détails, et d’une manière bien personnelle, Stéphanie Goulet donne vie à ces immeubles de briques, d’acier et de mortier, véritables personnages de ses œuvres qui retracent l’évolution architecturale et historique de la ville.
Il y a quatre ans, cette professionnelle à la carrière florissante a pris la courageuse décision de tout quitter pour se consacrer à son art à temps plein. L’appel du pinceau et de la création a résonné plus fort !
Très tôt, Stéphanie s’est intéressée à l’art, s’initiant dès l’âge de 12 ans à la peinture auprès du peintre animalier Régis Vézina.
Or, lorsqu’est venu le temps de faire un choix de carrière, délaissant l’idée d’ouvrir sa propre école d’art parce qu’elle se sentait trop jeune et peu préparée, elle s’oriente plutôt vers les arts graphiques et multimédias à l’Université du Québec en AbitibiTémiscamingue, avant d’accomplir une maîtrise en arts graphiques à Toulouse, en France.
« J’ai fait du design graphique mon métier. Pendant une quinzaine d’années, j’ai travaillé pour des compagnies dans le milieu de la mode et des cosmétiques pour la conception d’emballages, de publicités et même de vêtements. »
Son travail d’artiste est ainsi relégué au second plan. Mais plus le temps passe et plus l’urgent besoin de créer se fait sentir et percole : « J’ai pris quelques années pour m’installer. Je savais que je voulais le faire, mais je ne savais pas comment. Je pense que comme beaucoup d’artistes, c’est de savoir ce que je vais peindre, comment je vais le peindre, puis comment je vais rendre ça unique, spécial. »
En fait, Stéphanie Goulet, qui a également travaillé pour des firmes d’ingénierie et de design industriel, est une spécialiste du logiciel AutoCAD. Ce côté technique la distingue de la plupart des artistes. Par ailleurs, son travail l’amène à voyager dans les grandes villes du Canada et des États-Unis, ce qui l’inspire beaucoup.
UN DÉCLIC VERTIGINEUX
Finalement, le déclic se fait lors de la déconstruction du pont Champlain et de la construction du nouveau pont et de celle de l’échangeur Turcot : « J’étais dans ce trafic tous les jours, je regardais la machinerie, les grues, le béton et tout ça. Je trouvais ça vraiment très beau. »
Elle commence ainsi à prendre des photos et le nouveau pont Samuel-De Champlain devient son premier coup de cœur. L’émotion surgit du vertige qu’elle ressent en observant de plus près le géant d’acier. Si ce vertige l’effraie, « en même temps, cette émotion-là, ce sentiment-là est magnifique. Je me suis rendu compte que j’avais la même émotion quand je me promenais dans les rues et que je regardais les gratte-ciel […] ».
UNE SIGNATURE DISTINCTIVE
En moins d’un an, tout se met en place et Stéphanie Goulet s’établit officiellement comme artiste peintre en 2018.
Elle a trouvé son sujet et, par le fait même, sa signature. Les ponts, les immeubles et les lieux emblématiques de Montréal, y compris les enseignes, comme celle de la Farine Five Roses, et la croix du mont Royal, seront au cœur de son œuvre, sa source d’inspiration.
Pour transmettre et accentuer la sensation de vertige qu’elle éprouve, elle donne un effet d’angle à toutes ces créations, les bâtiments étant toujours inclinés dans une certaine direction.
L’artiste travaille tous les jours à son atelier, créant ses tableaux à partir des photos qu’elle a prises en sillonnant les rues de la ville à diverses heures de la journée. « Si je veux faire la cathédrale Marie-Reine-du-Monde, dans tel angle, j’y vais. J’attends le bon soleil, la bonne lumière, le bon ciel. »
Calme et silence règnent dans ses tableaux, par ailleurs sans voitures ni passants. « Je veux que les bâtiments parlent »
En consultant son site Internet, on constate rapidement qu’elle a ratissé la ville de long en large, peignant, entre autres, le pont Jacques-Cartier, l’ancienne Brasserie Molson, les parasols bleus de la plage de l’Horloge, le silo numéro 5, l’hôtel Le Reine Elizabeth, l’hôtel Le Ritz-Carlton, la célèbre Orange Julep, pour ne citer que ces exemples.
Pour faire connaître son art, l’artiste montréalaise, qui met à profit ses talents en marketing, utilise principalement les réseaux sociaux où elle présente, au fil des jours, le processus créatif autour d’un tableau, du croquis à l’œuvre achevée.
Sur LinkedIn par exemple, sa vitrine privilégiée, elle compte plus de 16 000 contacts ! C’est là qu’elle recrute la majeure partie de ses clients tels que Broccolini, Groupe Mach, Groupe Petra
et Groupe Montoni : « De 98 à 99 % de mes clients sont des propriétaires de bâtiments ou des gens qui sont impliqués ou qui ont travaillé sur le bâtiment. […] En général, mes tableaux sont pour des halls d’entrée, des salles de réunion, des bureaux d’affaires. C’est vraiment ce marché que j'ai été chercher. »
Sa clientèle, elle la reçoit dans son atelier, puisqu’elle expose rarement ses œuvres en galerie. « Je voulais créer un lieu de rencontre où l’on peut discuter de toiles en cours de création et de projets futurs. »
UNE ŒUVRE ÉVOLUTIVE
Comme pour tout artiste, le travail créatif de Stéphanie Goulet est toujours en évolution, la peintre animalière ayant même refait surface dans une œuvre récente, où l’on peut apercevoir une envolée d’outardes au petit matin, avec le centre-ville en arrière-plan.
Elle songe maintenant à explorer d’autres villes qui l’inspirent, dont Toronto et Québec. Cependant, Montréal demeurera toujours son coup de cœur. « Je la place dans la même catégorie que New York. Elle a cette saveur unique, multiculturelle. En même temps, on voit du vieux, du moderne. On mélange ça ensemble et c’est beau. »
Pour en savoir plus sur Stéphanie Goulet : Stéphanie Goulet | Artiste peintre (gouletart.com)
Le début de la construction de la première des deux tours Evolo NEX, en novembre dernier, marque un important jalon pour Proment. Le promoteur immobilier vient en effet d’entamer la septième et dernière phase de son Quartier Pointe-Nord, dont le développement a commencé en 2010.
Situé à l’extrémité nord de L’Île-des-Sœurs, Quartier Pointe-Nord permet à ses résidents de vivre dans un environnement exceptionnel au bord du fleuve, à quelques minutes du centre-ville de Montréal. D’inspiration européenne, il est constitué d’une savante combinaison de tours d’habitation, d’immeubles résidentiels de six ou sept étages, de maisons en rangée, de commerces de proximité et d’espaces verts, le tout favorisant les déplacements actifs et l’esprit de communauté.
Lorsque les deux dernières tours du projet d’ensemble seront érigées, d’ici six ans, le quartier comprendra quelque 2 200 unités d’habitation d’une valeur totale d’environ 700 millions de dollars, selon son promoteur, Proment, qui est le principal bâtisseur de L’Île-des-Sœurs avec plus de 6 000 copropriétés et maisons à son actif.
Appelées Evolo « NEX », pour connexion au fleuve et au centre-ville, les deux tours seront à distance de marche d’une future gare du REM. Spa nordique, espace destiné à l’agriculture urbaine, cour-jardin, piscine, salle de réception et lounge figurent parmi les aires communes projetées. Les résidents auront aussi accès à des espaces de travail partagés comprenant une salle de réunion. Un ajout qui résulte de la pandémie.
« Nous avons tiré des leçons de la COVID-19, dit Ilan Gewurz, vice-président exécutif de Proment. Certaines unités ont aussi été redessinées pour inclure un coin bureau. Et nous avons remplacé les balcons par des loggias pour permettre aux gens de profiter de l’extérieur plus longtemps. »
La tour NEX 1, dont la construction est en cours, offrira 258 unités d’une à trois chambres qui seront graduellement livrées entre l’automne 2024 et l’été 2025.
L’entreprise a un retard de deux ans sur son échéancier initial puisqu’elle a dû modifier son projet pour respecter les critères du nouveau Plan particulier d’urbanisme de la partie nord de L’Île-des-Sœurs. Au lieu des 37 étages planifiés, les deux tours en auront plutôt 26.
Ce contretemps a fait en sorte que les unités de la première tour NEX ont été mises en vente à un moment moins favorable pour les acheteurs. « Nous avons lancé les ventes en septembre 2022 dans un marché difficile, marqué par la hausse des taux d’intérêt et l’inflation, indique Ilan Gewurz. Malgré cela, la moitié des unités a trouvé preneurs en l’espace de trois mois. Cela démontre la valeur que les acheteurs accordent au projet qui est
situé dans un quartier riverain à proximité du REM et des services. »
D’ailleurs, 30 à 40 % de ces nouveaux propriétaires ont déjà acheté des unités dans d’autres projets de Proment. Ce qui n’est pas si courant. À l’œuvre depuis 45 ans à L’Île-des-Sœurs, l’entreprise a en effet des clients fidèles qui la suivent d’un projet à l’autre. Selon M. Gewurz, cette fidélité s’explique par la philosophie du président, son père, Samuel Gewurz.
« Il a toujours dit qu’il faut donner des raisons aux acheteurs d’acheter en créant de la valeur tout en gardant les prix raisonnables. Et c’est ce que nous faisons depuis toutes ces années. »
Pour ce qui est du Quartier Pointe-Nord, cette philosophie repose sur six principes : maximiser les vues du fleuve et du centre-ville, concevoir des parcs riverains et des espaces verts attrayants, créer une communauté piétonne et un noyau commercial, varier les types d’habitations pour répondre aux besoins des ménages de toutes les générations, concevoir un quartier écologique et offrir des espaces de vie ainsi que des installations de grande qualité.
Ainsi, les tours résidentielles sont étroites afin de préserver les vues. « Même au niveau du sol, on voit le fleuve et le centre-ville. Les gens peuvent marcher au bord de l’eau ou faire du kayak. Il y a une piste cyclable et un belvédère qui donnent sur le fleuve. C’est vraiment un quartier qui permet aux gens de connecter avec l’immensité du fleuve », décrit Ilan Gewurz.
L’endroit a été conçu pour favoriser les déplacements actifs. Nul besoin de sauter dans l’auto pour aller acheter un pain, car les petits commerces sont au cœur du quartier. « Tout a été conçu à échelle humaine, poursuit M. Gewurz. Quand on marche dans les rues, on est entouré d’immeubles de quelques étages seulement et les tours flottent en arrière. On respire. »
Pointe-Nord est l’un des premiers quartiers écologiques certifiés LEED ND Or au Canada. D’ailleurs, Evolo NEX visera également une certification LEED, tout comme les autres tours du quartier. Toitures végétales, solutions de transport durable, récupération de l’eau pluviale et recouvrement des stationnements par des parcs et des cours intérieures sont quelques-unes des caractéristiques qui améliorent l’empreinte environnementale de ce quartier hors du commun.
Pour plus d’informations, visitez www.nexcondos.ca
En tant qu’enseignant et responsable du développement durable à HEC Montréal, Jean-Michel Champagne prépare les futurs gestionnaires aux enjeux d’affaires émergents et aux défis socioéconomiques de la crise climatique. Ayant mené une bonne partie de sa carrière en gestion immobilière, il collabore tout particulièrement avec cette industrie pour la rendre durable et responsable.
La raison principale pour laquelle les facteurs ESG (environnementaux, sociaux et de gouvernance) sont maintenant si surveillés demeure la gestion des risques. Lorsque l’on parle des facteurs ESG, beaucoup de gens pensent encore strictement aux dimensions sociales et aux retombées environnementales des activités d’une entreprise. Pourtant, certains exemples récents nous ont démontré l’ampleur du risque d’une mauvaise gouvernance d’entreprise, tant pour les investisseurs que pour l’ensemble des parties prenantes.
La perte de ses licences de constructeur par Habitation Trigone en 2021 a causé un choc dans l’industrie de la construction résidentielle. Le jugement de l’automne 2022 contre le Groupe Sélection, qui a été débouté en appel pour garder le contrôle de sa restructuration devant ses créanciers, a jeté une lumière crue sur une entreprise qui semblait en pleine croissance. La poursuite actuelle de l’État de New York contre la Trump Organization concernant la surévaluation de ses actifs pour obtenir des prêts devrait animer l’année 2023. Ces trois exemples de l’industrie immobilière ont été ultramédiatisés et ont en commun une gouvernance opaque assortie d’un manque de surveillance et de contrôle indépendant des dirigeants. Les facteurs ESG servent entre autres à cerner les risques qui n’apparaissent pas toujours dans les états financiers.
Une entreprise ne peut déterminer elle-même sa performance ESG, mais comprendre comment elle est calculée lui permet d’établir ses priorités. Les facteurs ESG sont calculés par différentes firmes d’analyses financières et extrafinancières et diffusés sur des plateformes spécialisées telles que Sustainalytics (par Morningstar), Eikon (par Refinitiv), Capital IQ (par S&P Global). Chaque firme utilise sa propre méthodologie d’analyse pour déterminer le score ESG des entreprises. Ces bases de données demeurent encore limitées, mais des centaines d’entreprises s’ajoutent chaque année.
La pertinence des scores demeure un sujet de débat animé, mais ultimement, les composantes du score ESG peuvent servir à la prise de décision d’un créancier, d’un investisseur, d’un client ou d’un partenaire d’affaires. Il importe de comprendre que les analyses ESG sont basées sur plusieurs sources de données : les données obligatoires (les déclarations boursières, les états financiers), les données volontaires (les sites Web et les rapports de durabilité) et les données involontaires (les médias et les organisations non gouvernementales).
La troisième dimension des facteurs ESG, la gouvernance, demeure parfois abstraite. Dans un État de droit, comme le Canada, pour une entreprise qui a une bonne réputation, respecte les cadres légaux et n’a jamais été soupçonnée d’un crime, le fait de mettre en place des mécanismes de contrôle de gouvernance n’enverrait-il pas un mauvais message aux investisseurs et aux prêteurs ? Heureusement, non, au contraire. Il est important pour l’entreprise de prendre conscience des facteurs de bonne gouvernance, d’adopter des pratiques exemplaires et d’être transparente, exhaustive et honnête dans ses déclarations.
Dans le cas précis des facteurs de gouvernance, ceux-ci reposent généralement sur trois piliers, soit la bonne gestion par les dirigeants, les relations avec les investisseurs et la stratégie de
durabilité de l’entreprise. Chacun de ces piliers est composé de dizaines d’indicateurs – certains nominaux (valeur ou pourcentage) et certains binaires (conditions remplies ou non). Par exemple, la présence d’une politique sur la rémunération des dirigeants (indicateur binaire) fera partie du score ESG, tout comme la déclaration de la rémunération de ces derniers (indicateur nominal). La composition du conseil d’administration est aussi surveillée ; le pourcentage de femmes et de gens issus de groupes sous-représentés (ethniques et culturels) constitue un facteur influençant le score.
Il n’existe pas de formule magique pour obtenir un bon score de gouvernance ; l’amélioration de la gouvernance d’une organisation passe par une combinaison de facteurs et demande une intégration dans la stratégie d’entreprise, une volonté forte des dirigeants, voire un accompagnement par une firme spécialisée.
En résumé, les éléments essentiels du calcul des facteurs de gouvernance reposent sur des politiques de gestion claires et complètes, l’adoption d’une stratégie de responsabilité sociale, la publication d’un rapport extrafinancier complet et l’adoption d’un système d’audit et de vérification indépendant de cette stratégie. Ces éléments de gouvernance sont ceux sur lesquels une entreprise exerce le plus de contrôle et, surtout, ils servent de fondements à l’analyse par les firmes spécialisées. Il s’agit donc d’un bon point de départ pour lancer une stratégie ESG.
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Ce sont les membres du réseau LEVIC, lequel réunit les principaux acteurs des secteurs de l’immobilier et de la construction, qui ont voté et ainsi décerné à Sanaa Benzakour le prix Inspiration, à Patrice Ménard, le prix d’or LEVIC et à leur agence, celui d’Entreprise de service de la décennie – Croissance, lors du Gala de ses 10 ans.
Ce triplé consacre les efforts de ces entrepreneurs qui ont cofondé, il y a 15 ans, PMML (auparavant Patrice Ménard Multi-logements). Actuellement, l’agence compte plus de 1 500 immeubles sous contrat de courtage et emploie au-delà de 50 employés, 100 courtiers immobiliers et hypothécaires commerciaux ainsi que 10 personnes dans l’équipe de serviceconseil. Dans les 12 derniers mois, elle a réalisé deux milliards de dollars en transactions.
C’est en 1994 que Patrice et Sanaa, tous deux étudiants en sciences politiques à l’Université du Québec à Montréal, font connaissance. Ensemble, ils se lancent dans le marketing de réseau. « Ça a été la meilleure école pour nous, confie Mme Benzakour. On a eu énormément de difficulté parce qu’on était jeunes et qu’il fallait vendre des produits ménagers et en télécommunication. »
En parallèle, ils misent sur leur développement personnel et découvrent ainsi les grands classiques dans le domaine, dont Think And Grow Rich, de Napoleon Hill. Une habitude qu’ils conservent encore aujourd’hui. « Je crois que le succès en affaires vient plus de l’intelligence émotionnelle que de "l’intelligence académique" », affirme Patrice Ménard, président et propriétaire.
C’est d’ailleurs la lecture d’un autre ouvrage célèbre, Rich Dad Poor Dad, de Robert Kiyosaki, qui va inciter le couple à se tourner vers l’immobilier.
Les deux entrepreneurs obtiennent ainsi leur permis de courtier immobilier. Patrice, qui détient aussi un permis en courtage hypothécaire, se lance dans ce domaine pour ensuite se diriger vers le courtage immobilier. Il rejoindra d’abord RE/MAX en 2004 puis Groupe Sutton Royal en 2005, où travaillera également Sanaa en 2006.
En 2008, le duo cofonde PMML. Spécialisée dans le courtage immobilier commercial, la nouvelle agence se concentre au départ dans le secteur du multilogement et mise sur une approche marketing axée sur les vendeurs. « C ’est là que
nous avons pu créer notre site Internet avec toutes nos propriétés à vendre. Ça nous a vraiment aidés à avoir beaucoup plus de visibilité » , fait valoir Mme Benzakour.
« Ce qu’on a fait, ajoute M. Ménard, c’est qu’on a créé beaucoup de valeur dans le marché. »
En effet, en 2011, l’agence publie son premier Rapport annuel sur le multirésidentiel, qui devient vite une référence. Pourquoi publier autant d’informations stratégiques ? « La raison, c’est qu’on croit que si tu crées de la valeur, ça va te revenir 10 fois, répond le dirigeant. Et, littéralement, c’est ce qui s’est passé. Parce que le fait de créer ces rapports et de les rendre populaires nous a permis d’être invités comme conférenciers sur toutes les plateformes. On parle de la Corporation des propriétaires immobiliers du Québec, du Club d’investisseurs immobiliers du Québec, du Sommet immobilier, du Forum québécois sur le multirésidentiel. »
En 2013, PMML amorce sa croissance avec l’embauche d’une adjointe administrative et d’un premier courtier. À compter de 2016, l’entreprise table sur le développement de son équipe de courtiers. En 2017, elle lance son cabinet de courtage hypothécaire. L’année suivante, l’agence s’installe au Centropolis, à Laval, et ne tarde pas à manquer d’espace.
Et malgré la pandémie, PMML poursuit sur sa lancée : en plus d’ouvrir des bureaux à Montréal, Québec, Sherbrooke, Gatineau et Brossard en 2020, l’agence crée une division commerciale, Landev.Ai, pour l’acquisition et le développement de terrains. La même année, l’entreprise inaugure son deuxième bureau montréalais, rue Saint-Paul Ouest. En janvier 2022, elle ajoute le serviceconseil et l’évaluation agréée à son offre de services.
Tous les employés sont aujourd’hui de retour au bureau, les deux dirigeants estimant que le travail en présentiel est essentiel pour forger un sentiment d’appartenance, susciter l’engagement et permettre un bon transfert de connaissances au sein de l’équipe.
Si les rapports de marché, la chaîne PMML.TV et sa présence sur les réseaux sociaux ont contribué à l’essor de l’agence, c’est sa base de données qui lui a véritablement permis de connaître une telle croissance.
« PMML est une entreprise de données qui vend, finance et évalue les immeubles, explique M. Ménard. À partir
du moment où l’on a des données, on peut développer l’intelligence artificielle, voir ce qui se passe sur le marché, anticiper le marché. Ça donne un avantage concurrentiel énorme. […] Et avec le temps, on a développé la plus grande base de données commerciale au Québec, et c’est un peu le secret derrière notre succès. »
L’équipe de PMML travaille maintenant à mettre au point une plateforme transactionnelle utilisant, entre autres, la technologie du blockchain (chaîne de blocs), laquelle va permettre une accélération du temps de transaction et une décentralisation du financement immobilier. « Le blockchain va révolutionner l’immobilier comme Internet a révolutionné les affaires, soutient le courtier. La différence, c’est qu’Internet est une technologie d’information et de communication, alors que le blockchain est une technologie transactionnelle qui permet d’obtenir une sécurité supérieure pour les transactions en ligne. Et la prochaine étape pour PMML, c’est de développer cette plateforme et d’aller à travers le monde. »
Pour M. Ménard, la chose la plus importante, au-delà de la transaction, « c’est le succès des gens qui ont commencé avec nous dans l’investissement immobilier et qui aujourd’hui ont des milliers de logements. C’est le plus beau trophée qu’on puisse avoir, parce qu’on a vraiment créé de la valeur pour ces gens-là ».
La confiance que l’agence a su établir dans le marché est également fondamentale. « Nos données sont validées par différentes institutions financières. Donc, PMML a un très bon indice de confiance dans le marché, et ça, c’est notre plus grande fierté », souligne Mme Benzakour.
À ce propos, l’agence a lancé en 2022 la plateforme Indice PMML (« PMML Index » en anglais) destinée aux investisseurs d’ici et d’ailleurs qui veulent prendre le pouls du marché québécois en temps réel.
Très engagé dans la communauté immobilière, le duo Ménard-Benzakour n’a pas fini d’étonner. Et l’avenir s’annonce d’autant plus prometteur que leur fils de 21 ans, Amine, qui a intégré l’entreprise dans un poste d’entrée de données à 16 ans, est maintenant courtier immobilier commercial depuis deux ans.
« De recréer cet environnement familial à l’intérieur d’une entreprise, c’est complètement magique ! Ce n’est pas simple. On entend toutes sortes d’histoires. Nous, nous avons décidé de regarder du côté des histoires qui fonctionnent, des gens, des couples ou des familles qui ont eu du succès en affaires », conclut, enthousiaste, Patrice Ménard.
Ces données ont été compilées par Diana Pricop, chef d’équipe avec Data Solutions chez Groupe Altus, Montréal. Diana Pricop s’assure de la qualité et de l’exactitude des plateformes InSite et RealNet, présentement Altus Data Studio. Elle a amorcé sa carrière en immobilier commercial peu de temps après avoir obtenu son diplôme de l’Université Concordia. Pour élargir ses connaissances dans le secteur, Diana a été analyste financière chez Avison Young, où elle a développé son expertise en recherche et investissement immobilier.
Le volume d’investissement réalisé pendant les mois d’octobre et de novembre a atteint 1,4 G$, soit 253 transactions réalisées. Les classes d’actifs les plus échangées restent les appartements et les bâtiments industriels, qui représentent respectivement 527,5 et 256 M$.
L’INDUSTRIEL
La plus importante transaction effectuée au cours des derniers mois de 2022 a été la vente par Morguard Corporation d’un portefeuille industriel, lequel a été acquis par CanFirst Capital Management. Ce portefeuille se compose de deux propriétés situées à Vaudreuil-Dorion : au 400, rue Marie-Curie et au 3600, rue F.-X.-Tessier. Le portefeuille a été acheté pour 51,3 M$ et couvre une superficie brute d’environ 266 826 pi2, ce qui représente un prix total de 192 $ le pied carré. Le 400, rue Marie-Curie est desservi par 29 portes de quai de chargement et une porte de garage, alors que le 3600, rue F.-X.-Tessier est desservi par huit portes de quai de chargement et quatre portes de garage.
Le secteur industriel peut aussi s’enorgueillir de la transaction majeure qu’a été la vente du portefeuille comprenant le 3700, rue Jean-Rivard et le 8470, avenue Albert-Louis-Van Houtte, deux propriétés industrielles situées dans l’arrondissement Villeray–Saint-Michel–Parc-Extension sur l’île de Montréal. Le portefeuille a été acheté pour 34,4 M$ par Veyron / KDP Montréal Leasing ULC de Keurig Canada. La superficie locative brute totale de ces deux actifs atteint approximativement 172 276 pi2
En ce qui concerne le secteur multifamilial, une importante transaction multirésidentielle a eu lieu dans l’arrondissement Ville-Marie, soit le 2170, avenue Lincoln, vendu pour la somme considérable de 61 M$. Construite en 1975, cette tour qui abrite 221 appartements a été acquise par Immeuble 2170 Lincoln inc. de Reluxicorp inc. Le prix par appartement s’élève à un peu moins de 280 000 $. Idéalement situé dans l’ouest du centre-ville et desservi par les transports en commun, le 2170, avenue Lincoln jouxte l’avenue Atwater, le Collège Dawson, le Forum de Montréal, ainsi que de nombreux services et commerces.
Aussi dans le secteur multirésidentiel, le 745, place Fortier a été vendu pour 40,5 M$ ; avec ses 167 unités, Catera Properties Inc. y voit un prix unitaire d’un peu plus de 242 000 $. Construit en 1978, cet immeuble d’appartements de 14 étages totalise environ 155 057 pi2. Il se trouve à quelques pas de la gare Montpellier, du Collège Vanier et d’une multitude de commerces, restaurants et services.
Pour le secteur des bureaux, la transaction la plus notable a été la vente du 3250, boulevard Lapinière. L’immeuble de bureaux situé sur la Rive-Sud a été vendu par Manuvie pour près de 18 M$. Le bâtiment de trois étages a une superficie locative totale de 82 900 pi2 et offre 260 places de stationnement.
Scott Speirs, Guillaume Jacob, Maxime Foucaud (CBRE)
Tammy Law, Bekir Gulpekmez (RE/MAX Royal (Jordan) inc.)
Georges Bardagi, Daniel Beauchemin (RE/MAX du Cartier GB)
Maurice (Royal LePage Triomphe)
Claude Gatien (Beldex Immobilier inc.)
Edith Bourret (RE/MAX L'Espace)
Les données ont été compilées avec minutie, mais ni l’éditeur ni Groupe Altus ne peuvent se tenir responsables en cas d’erreur ou d’omission.
1 200 à 10 000 pi2
Achalandage élevé et secteur en plein essor! Déjà plus de 14 entreprises établies dont;
Soucieux de contribuer activement à la transition énergétique, le Groupe MACH est l’une des premières sociétés immobilières à adhérer à Hilo, un service de gestion intelligente de la puissance des bâtiments.
Dans les bureaux de l’entreprise immobilière, nos deux intervenants invités, David Saint-Germain, vice-président des technologies, Hilo, et Vince Di Domenico, chef de l’exploitation, MACH, échangent à propos du grand projet collectif qu’est le mouvement Hilo.
Au Québec, de multiples efforts sont déployés pour réduire les émissions de gaz à effet de serre (GES), et la mobilité électrique représente l’une des solutions. Or, tant dans les résidences que dans les bâtiments, la consommation en électricité s’accroît. On estime que d’ici 2032, celle-ci augmentera de 14 % dans la province1. Il devient donc important de trouver des moyens pour gérer la demande.
La filiale d’Hydro-Québec a été créée en 2019 avec l’objectif spécifique de réduire la consommation énergétique en période de pointe hivernale. D’abord développées pour les résidences, ses solutions sont aussi offertes pour les bâtiments de type commercial, institutionnel et multirésidentiel depuis l’été 2022.
La mission d’Hilo est, entre autres, d’assurer la gestion de la demande pour garantir, à terme, l’optimisation des infrastructures d’Hydro-Québec et limiter les importations d’énergie d’autres juridictions.
Selon David Saint-Germain, l’un des principaux défis est de « lisser » ou d’équilibrer la demande d’électricité en période de pointe hivernale. Ainsi, on libère de la puissance et on évite de recourir à des énergies moins propres et plus lourdes en carbone pour répondre à la demande.
« Si la raison d’être d’Hilo est si importante, c’est parce qu’elle s’inscrit dans la stratégie de transition énergétique et dans le projet de décarbonisation de la société. »
Grâce à des outils de contrôle, Hilo peut équilibrer les variations de la demande en électricité. « C’est un orchestrateur centralisé qui permet d’envoyer des commandes à tous les appareils intelligents, les thermostats, les contrôleurs de chauffage, de climatisation, de ventilation dans les édifices, à des moments charnières, pour venir lisser la consommation », explique le vice-président des technologies.
Peu après le lancement de la solution Hilo auprès de la clientèle d’affaires, MACH a conclu une entente de partenariat avec la filiale. Pour l’entreprise possédant plus de 240 propriétés, le service s’inscrit dans sa volonté de mettre en place des actions concrètes pour diminuer son empreinte environnementale.
« Se joindre à Hilo, c’est une initiative qui s’aligne parfaitement avec notre vision et nos valeurs. Hilo nous donne les moyens de faire une différence marquante pour l’environnement, mais également pour la qualité de vie de nos locataires », fait valoir Vince Di Domenico.
Des défis qui rapportent
Aux propriétaires, gestionnaires et promoteurs d’immeubles, Hilo offre de nombreux avantages.
D’abord, Hilo subventionne et fournit l’équipement nécessaire pour la mise en œuvre de sa solution automatisée. Il leur est ensuite proposé de participer à des défis Hilo, qui ont lieu durant les périodes de pointe. Hilo lance jusqu’à 30 défis chaque année, entre le 1er décembre et le 31 mars. Pour chaque kilowattheure non consommé durant un défi, les clients obtiennent une récompense en argent.
« Ces revenus peuvent servir à moderniser les édifices et à amorcer une boucle saine de rétroaction où on investit dans l’efficacité énergétique. […] Finalement, dans 10 ans, dans 15 ans, on aura un parc immobilier beaucoup plus efficace, et donc valorisé de manière plus pérenne », illustre M. Saint-Germain.
« Comme propriétaire et exploitant, il est de notre responsabilité de créer des milieux de vie et de travail sains et durables, respectueux de l’environnement. Et nous pouvons le faire tout en étant performants et efficaces », ajoute M. Di Domenico.
La valorisation de la marque employeur et de l’expérience employé
« Adhérer au service Hilo permet aussi de valoriser la marque employeur. Nos employés sont sensibles à l’empreinte écologique de l’entreprise pour laquelle ils travaillent et sont fiers de nous voir mettre en pratique les valeurs que nous véhiculons », mentionne Vince Di Domenico.
Pour le chef de l’exploitation, Hilo contribue également à améliorer l’expérience employé. « Imaginez-vous 300, 400 employés dans un immeuble commercial ou une tour de bureaux qui adhèrent à ce projet, et qui deviennent tous ensemble des ambassadeurs. Cela veut dire que, collectivement, on pose un geste pour le futur. »
La société immobilière a également mis sur pied un programme incitatif pour que ses employés puissent individuellement adopter la solution de maison intelligente Hilo. « La réponse est déjà positive », dit M. Di Domenico.
Un partenariat à long terme
C’est donc une relation de proximité qu’Hilo et MACH entretiennent afin de concrétiser une vision à long terme orientée vers le développement durable, autant en ce qui a trait à l’efficacité énergétique qu’en ce qui concerne l’effacement des GES.
« C’est un partenariat concret, axé sur les résultats et la capacité, en commençant par les bâtiments qui sont les plus accessibles pour se déployer ensuite vers l’ensemble du parc immobilier », souligne David Saint-Germain.
En se joignant au mouvement Hilo, MACH est non seulement un précurseur, mais aussi un modèle en matière de transition énergétique pour l’industrie immobilière. « Notre industrie doit s’investir dans la réduction des GES et démontrer son leadership en matière d’environnement. MACH s’est engagé à y contribuer concrètement et nous souhaitons inspirer nos homologues à faire de même », conclut avec enthousiasme Vince Di Domenico.
Devant l’urgence climatique, il est crucial de repenser l’aménagement des villes pour favoriser le transport durable. Les quartiers sans voitures peuvent faire partie de la solution. Mais quelles sont les conditions gagnantes ? L’Institut de développement urbain du Québec a récemment dévoilé une étude sur le sujet en plus d’inviter les maires de Laval et de Québec à discuter de leur vision. Compte-rendu.
Milton-Parc et Le Petit Portugal, situés dans Le Plateau-Mont-Royal, ainsi que le Quartier latin, dans Ville-Marie, présentent les plus faibles taux au Québec de navettage en voiture. Ils figurent aussi parmi les 10 meilleurs quartiers au pays en la matière. Cela s’explique par le fait que leur cadre bâti combine une densité élevée de population, une grande diversité de services et de nombreux emplois, a révélé Gabriel DamantSirois, cofondateur de la plateforme d’intelligence géographique Local Logic, lors de la conférence Mythe ou réalité, des quartiers sans voitures, organisée par l’Institut de développement urbain du Québec (IDU), le 25 novembre dernier.
« Plus ces trois variables se retrouvent en propor tion importante dans un quartier, moins les résidents utilisent l’automobile pour aller travailler », a indiqué l’entrepreneur en présentant une étude sur la réduction des taux de navettage en voiture, réalisée pour le compte de l’IDU.
L’étude permet de constater l’ampleur de la dépendance à l’automobile. Au Québec comme dans le reste du Canada, 80 % des gens vont travailler en voiture. Dans les petites régions métropolitaines de recensement (RMR), comme Sherbrooke, c’est presque 90 %. Et dans les grands centres dotés d’un système de transport collectif, tels Toronto,
Qu’il s’agisse de développer, de bâtir ou de gérer des propriétés et des partenariats à travers l’Amérique du Nord, nous nous sommes engagés à le faire de façon durable, créative et collaborative.
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Montréal et Vancouver, le taux demeure tout de même élevé à 70 %.
Sans surprise, les zones où moins du tiers des travailleurs ont recours à la voiture sont concentrées près des centres-villes des grandes RMR. C’est le cas par exemple du Quartier latin qui affiche une densité de population de 9 547 habitants par kilomètre carré et un taux de navettage de 15,7 %, selon l’analyse de Local Logic, disponible sur le site de l’IDU.
En résumé, les taux de navettage en voiture les plus bas sont observés lorsque les niveaux de densité de population, de services et d’emplois s’avèrent élevés. Toutefois, si l’une de ces variables est élevée et que les deux autres sont moyennes, il est tout de même possible de réduire l’utilisation de l’automobile, mais dans une moindre mesure. Gabriel Damant-Sirois a conclu sa présentation en invitant les promoteurs immobiliers à tenir compte de ces facteurs dans le choix des emplacements de leurs projets.
En deuxième partie de l’événement de l’IDU, une discussion sur les quartiers sans voitures a réuni Bruno Marchand et Stéphane Boyer, maires respectifs de Québec et de Laval. Sur le sujet, les deux hommes sont sur la même longueur d’onde. Stéphane Boyer est en effet auteur du livre Des quartiers sans voitures : de l’audace à la réalité, tandis que Bruno Marchand en a signé la préface.
Ils reconnaissent toutefois que ces quartiers où l’automobile ne serait plus reine suscitent du scepticisme. « Même si l’idée déplaît, il faut accepter d’en discuter et d’y réfléchir, a insisté le maire de Québec. Ces quartiers vont améliorer la qualité de vie. On n’est pas obligé de bâtir comme dans les années 1980 ! »
Stéphane Boyer préconise de tester le concept en créant un nouveau quartier plutôt que de l’imposer dans le cadre bâti existant. « Les personnes que cela intéresse viendront y vivre. On verra ce que ça donnera et si c’est concluant, on le reproduira. »
D’ailleurs, il a déjà ciblé l’endroit idéal : « Il reste le secteur Saint-François à développer, dans l’est de Laval. On veut y concevoir un quartier de l’avenir avec un mode de transport structurant qui arriverait en son centre. » Le type de transport reste à définir, mais il pourrait s’agir d’un service rapide par bus qui permettrait de connecter plusieurs quartiers dans l’axe est-ouest du boulevard Saint-Martin.
Les autos disparaîtraient-elles vraiment des quartiers sans voitures ? En fait, il n’y aurait pas de circulation automobile à l’intérieur de ces quartiers, mais un service d’autopartage pourrait y être offert et des espaces de stationnement pourraient être aménagés en périphérie, a expliqué le maire de Laval lors de la discussion animée par Jean-Marc Fournier, président-directeur général de l’IDU. L’idée selon lui, c’est de connecter les quartiers les uns avec les autres plutôt que de connecter les bâtiments entre eux à l’aide de cases de stationnement et de rues.
Pour diminuer la place de l’automobile, il faut évidemment mettre en place des systèmes de transport en commun efficaces. Outre celui du boulevard Saint-Martin, deux autres projets sont à l’étude à Laval. L’un est planifié dans l’axe nord-sud de la ligne orange du métro ; l’autre prendrait la forme d’un service rapide par bus le long des boulevards Notre-Dame et de la Concorde. Stéphane Boyer a indiqué que 40 % des Lavallois travaillent et se divertissent à Laval. D’où l’importance d’améliorer le transport collectif.
Il a cependant déploré la trop grande politisation de ces projets où les trois paliers de gouvernement interviennent : « Obtenir un consensus prend du temps. Quand un parti au pouvoir change, les nouveaux élus ne veulent pas accepter le projet qu’ils critiquaient lorsqu’ils étaient dans l’opposition. Alors, ils l’annulent ou ils le modifient. On tourne en rond. » Le maire lavallois a plaidé pour qu’une
fois une entente conclue, le projet se réalise coûte que coûte, peu importe les changements de gouvernement.
Bruno Marchand a pour sa part lancé un cri du cœur, lui qui souhaite concrétiser le tramway dont il est question à Québec depuis longtemps : « On n’a plus le luxe du temps. Est-ce qu’on peut continuer à ne rien faire et regarder nos enfants dans les yeux ? Dans la région de Québec, 64 % des gaz à effet de serre proviennent du transport. Mais quand ça prend une heure et quart pour se rendre au travail en transport collectif, on ne peut pas blâmer les gens de prendre leur voiture. »
La réglementation municipale peut s’avérer par ailleurs un obstacle aux efforts de rendre les projets de développement plus durables. Bruno Marchand a donné l’exemple des ratios de cases de stationnement : « De plus en plus, des promoteurs disent avoir besoin d’un ratio moins élevé, mais parfois la réglementation ne le permet pas. Nos propres règlements peuvent nous amener à minéraliser un endroit ! Les villes ont encore des pratiques qui sont des vestiges du passé. »
À ce propos, la Ville de Laval a adopté en juillet dernier un nouveau code d’urbanisme, au terme d’un processus qui a duré plus de trois ans. La diminution des exigences en matière de stationnement fait partie des changements ainsi que le verdissement obligatoire pour tout nouveau projet. « Au centre-ville, c’est de 25 à 30 % de la superficie qui doit être verte », a précisé Stéphane Boyer. Il a ajouté que le nouveau code d’urbanisme mise sur une approche réglementaire basée sur la forme urbaine plutôt que sur la séparation des usages, ce qui permettra notamment de favoriser une mixité d’usages.
Pour finir, le maire de Laval a tendu la main aux promoteurs désireux de participer à la réalisation du Carré Laval, un projet lancé sous l’administration précédente sur le site d’une ancienne carrière qui sert actuellement de dépôt à neige. La Ville veut transformer cet endroit de quatre millions de pieds carrés en quartier mixte carboneutre et sans voitures qui comprendra un volet résidentiel, des bureaux, des établissements d’enseignement, une zone d’innovation et un grand parc urbain. « Je suis ouvert à écouter les promoteurs qui adhèrent à cette vision-là » , a conclu Stéphane Boyer.
« Au centre-ville, c’est de 25 à 30 % de la superficie qui doit être verte. »
– Stéphane Boyer
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Inspiré par la nature et en partenariat avec la communauté cri, le projet Odea tire son nom du mot cri ode signifiant « canot », d’où le symbole subtil et stylisé du canot dans l’architecture.
Composé de 264 appartements locatifs et 171 condos, c’est un lieu de vie qui s ’ ouvre sur le ciel, sur la v ille et sur le Montréal de dem a in.
Experte invitée
Sur deux terrains contigus situés sur le boulevard Moody à Terrebonne se trouvent, d’un côté, un restaurant (exploité sous la bannière St-Hubert) sur un terrain (le « Lot St-Hubert ») appartenant à 9128310 Canada inc. (« 912 ») et, de l’autre, un marché d’alimentation Super C exploité sur un terrain (le « Lot Metro ») appartenant à Metro Québec immobilier inc. (« Metro »).
Ces terrains sont grevés de servitudes réelles, réciproques et perpétuelles de non-construction créées en 1978 dans le cadre d’un acte de vente, dont une telle servitude grevant le Lot St-Hubert en faveur du Lot Metro. Cette servitude empêche dans les faits toute construction en façade du boulevard Moody sur le Lot St-Hubert, sur une profondeur d’environ une centaine de pieds, à partir de ce boulevard.
Le vendeur, au terme de la vente en 1978 créant les servitudes en question, avait vendu le Lot St-Hubert, pour conserver le Lot Metro. Celui-ci a ensuite été vendu en 1996 à Épiciers Unis Métro-Richelieu inc. qui l’a cédé à Metro en 2017.
Or, la réglementation en vigueur de la Ville de Terrebonne favorise le fait que les bâtisses soient situées en front de rue avec les aires de stationnement à l’arrière, et ce, contrairement à l’ancien règlement, ce qui entre en conflit avec la servitude.
Pour sa part, Metro s’oppose au redéveloppement du Lot St-Hubert avec bâtisse en façade, car cela s’avérera néfaste à sa visibilité et contraire aux termes de la servitude de nonconstruction.
Me Sylvie Bouvette est avocate associée chez Borden Ladner Gervais LLP / S.E.N.C.R.L., S.R.L. Elle représente des vendeurs, des acheteurs, des coentrepreneurs, des prêteurs et des emprunteurs dans le cadre de transactions et de financements immobiliers. Elle a été sélectionnée par ses pairs pour figurer dans l’édition 2016 de The Best Lawyers in Canada® dans la catégorie droit immobilier.
Le Lot Metro est redéveloppé en 1997. Le marché d’alimentation Super C est implanté à l’arrière du lot, avec les stationnements en façade. Des projets de documents visant à créer des servitudes pour des stationnements communs sont échangés entre Metro et le propriétaire du Lot St-Hubert à l’époque, sans qu’il y soit donné suite.
De son côté, 912 acquiert le Lot St-Hubert en 2015, sans que son acte de vente mentionne l’existence de la servitude ou que ses représentants en aient eu autrement connaissance. Cet acte précisait l’objectif de 912 de démolir le bâtiment dans le but d’une reconstruction. De fait, une bâtisse servant à l’exploitation d’un restaurant sous la bannière St-Hubert y est alors érigée, laquelle respecte les modalités de la servitude.
912 souhaite maintenant remplacer la bâtisse, toujours utilisée comme restaurant St-Hubert, par une nouvelle construction, le bâtiment actuel étant vétuste.
Des experts en urbanisme retenus par les parties déclarent, d’une part, selon l’expert de Metro, que la réglementation en cause n’oblige pas le propriétaire du Lot St-Hubert à construire un nouveau bâtiment en front de rue et que 912 pourrait reconstruire sur l’emplacement du bâtiment existant. D’autre part, l’urbaniste de la Ville témoigne que la réglementation actuelle favorise la visibilité des bâtisses en façade de rue et l’aménagement des aires de stationnement à l’arrière. Aucune demande formelle n’a été déposée à la Ville, mais un plan envisageant la reconstruction du bâtiment existant sur son site actuel a été déposé en février 2022 par 912, pour avis préliminaire auprès du comité consultatif d’urbanisme (« CCU ») ; celui-ci a indiqué que cet aménagement ne permet effectivement pas d’atteindre l’objectif d’implantation de la bâtisse en front de rue et celui de loger les aires de stationnement à l’arrière.
912 fait valoir qu’il faut tenir compte de la réglementation municipale en vigueur qui fait en sorte que la servitude lui cause un préjudice majeur, anormal et disproportionné.
L’affaire arrive en Cour supérieure1, qui considère le libellé de la servitude comme étant clair et n’ayant pas besoin d’interprétation : toute construction à l’intérieur de l’assiette de la servitude demeure prohibée. Le projet de 912 en front de lot est bien contraire à la servitude.
La Cour précise qu’il n’est pas nécessaire, pour trancher le litige, que 912 obtienne la preuve d’un refus final par la Ville d’un projet d’implantation sur le site du bâtiment existant. Selon les commentaires préliminaires du CCU, le développement du Lot St-Hubert est presque paralysé, car les exigences de la servitude vont à l’encontre de certains objectifs généraux du Règlement sur les plans d’implantation et d’intégration architecturale (PIIA) applicable, visant l’implantation en front de lot.
En effet, la servitude impose des restrictions qui dépassent la prohibition de construire puisqu’elle dicte des contraintes qui vont à l’encontre des intentions d’aménagement et de l’harmonisation de l’implantation du cadre bâti notamment reflétées dans le Règlement PIIA applicable.
La Cour conclut donc que la servitude est contraire à l’ordre public, doit être déclarée invalide et inopérante et être radiée du registre foncier.
Cette décision a été portée en appel. Il sera intéressant de voir si la Cour d’appel partagera cet avis.
Le 15 décembre dernier, le colloque « Penser l’immobilier autrement | Immobilier + Biodiversité : valoriser les liens entre l’environnement bâti, l’humain et la nature pour un développement durable, résilient et inclusif des territoires en milieu urbain » a réuni une soixantaine de participants, afin de discuter des enjeux liés à la biodiversité et d’esquisser des pistes de solutions.
En septembre dernier, My Cantine a remporté le prix JBC Média pour sa solution de réfrigérateur connecté lors de la sixième édition du concours PitchTech Innovation Construction 2022, dans le cadre du Grand Batimatech.
e colloque, organisé par la Chaire Ivanhoé Cambridge d’immobilier de l’ESG UQAM, en collaboration avec des organisations issues des secteurs public, privé et universitaire, s’est tenu en parallèle d’un grand événement : la 15e Conférence des Parties (COP15) à la Convention sur la diversité biologique des Nations
Unies qui a eu lieu à Montréal du 7 au 19 décembre 2022, qui s’est conclue par l’adoption du Cadre mondial pour la biodiversité de Kunming-Montréal.
Pour la titulaire de la Chaire, Andrée De Serres, il était essentiel de tenir ce colloque « dans le cadre de la COP15, qui a amené, dans son sillage, une visibilité et une sensibilité autour de ce concept et qui a permis de rassembler les différents types d’acteurs en immobilier. Parce qu’il n’y a pas que les gestionnaires et les propriétaires d’immeubles qui sont concernés. Il y a aussi la Ville, les ordres professionnels ainsi
que tous ceux qui interagissent et contribuent au développement des immeubles et des quartiers ».
Selon elle, la COP15 a aussi donné « un coup de fouet à tous, y compris aux citoyens, afin qu’ils se sensibilisent au concept de biodiversité. On commence à mieux comprendre la biodiversité, qui est en fait la protection du vivant et qui inclut non seulement la nature, la faune et la flore, mais également nous, les êtres humains ».
Le but de l’événement était donc à la fois de sensibiliser et de mobiliser divers acteurs du secteur immobilier pour agir collectivement en faveur de la protection et du développement de la biodiversité. Changements climatiques, pollution, espèces invasives, minéralisation des sols ne sont que quelques-unes des causes à l’origine de la crise de la biodiversité. Et des solutions doivent être mises en place pour freiner cette crise.
« Quand on a commencé à parler de gaz à effet de serre (GES) et de changements climatiques, c’était déjà un grand défi, notamment pour s’entendre sur une mesure commune pour stimuler le changement. Mais finalement, on n’avait encore rien vu, car la protection de la biodiversité est un sujet encore plus complexe qui demande une véritable interaction entre tous les acteurs ancrés dans un même territoire », commente Mme De Serres.
Au programme de ce colloque, une série de conférences visait à mieux faire comprendre les risques liés à la perte de biodiversité et à leur incidence systémique et écosystémique sur les immeubles ainsi qu’à démontrer l’importance, pour tous les acteurs de l’immobilier en milieu urbain, de protéger la biodiversité et de favoriser la résilience des communautés.
Par la suite, deux ateliers de réflexion en groupes ont permis aux participants de discuter des changements liés au climat et à la biodiversité, puis de proposer des pistes de solutions concrètes pouvant être mises en œuvre pour favoriser la biodiversité en milieu urbain.
Les résultats de chaque table de discussion ont ensuite été présentés à l’ensemble des participants. À titre d’exemple, l’un des groupes, représenté par Mario Poirier, directeur du programme Défi énergie en immobilier de BOMA Québec, a suggéré de lancer un « défi de la biodiversité en immobilier », inspiré de cette compétition amicale entre immeubles qui vise l’augmentation de l’efficacité énergétique et la réduction des GES.
DES SOLUTIONS MULTINIVEAUX ET MULTIACTEURS
Si la COP15 entraînera l’adoption de nouveaux engagements de la part des gouvernements locaux, régionaux et nationaux, la réponse aux défis de la biodiversité exige des solutions multiniveaux et multiacteurs (secteurs public et privé, décideurs, professionnels, chercheurs, citoyens, etc.).
Le conférencier François William Croteau, directeur principal, Stratégie et innovation chez Innovitech, et ancien maire de l’arrondissement Rosemont–La Petite-Patrie, a souligné en entrevue que « le principal enjeu de la biodiversité dans les villes actuellement
est lié au développement urbain du dernier siècle pendant lequel on a minéralisé nos sols. Il y a eu un appauvrissement dramatique de nos espaces, ce qui fait qu’aujourd’hui, on doit reconstruire des écosystèmes. On doit défaire ce qu’on a construit depuis des années, ce qui va engendrer des coûts importants. Mais le coût de ne rien faire est encore pire, parce qu’on parle d’une adaptation de nos villes pour affronter des averses, des intempéries, des tempêtes. Et si l’on ne fait pas ce geste important de reconstruire des écosystèmes, eh bien, il y aura des coûts énormes pour l’entretien des infrastructures, que ce soit des aqueducs, des égouts et autres. »
L’un des panélistes invités pour la synthèse des résultats du colloque, Stéphan Déry, sous-ministre adjoint des Services immobiliers, Services publics et Approvisionnement Canada / Gouvernement du Canada, a révélé que son ministère travaillait actuellement à l’élaboration d’une stratégie de la biodiversité pour ses immeubles, laquelle devrait être achevée en décembre 2023. « Nous avons identifié 160 édifices qui sont en train d’être évalués concernant l’état actuel de leurs impacts sur la biodiversité, générés en les bâtissant et en les exploitant. Si l’on s’aperçoit à la suite de cette analyse qu’ils ont nui à la biodiversité, on va déterminer les mesures correctives à prendre. Ensuite, on va développer des critères pour suivre la performance de nos édifices et s’assurer dans le futur que l’on contribue à la protection de la biodiversité. »
Également panéliste invitée, Joannie Tanguay, vice-présidente, Stratégie et exécution, chez Ivanhoé Cambridge, a résumé ainsi en entrevue le défi de la biodiversité pour son organisation : « Pour nous, […] c’est un peu la prochaine frontière des engagements ESG qu’on a pris au cours des dernières années. On a toujours voulu être proactif. Évidemment, on reste humble devant la nature, mais on a un rôle à jouer en tant qu’investisseur immobilier. Donc, le but, c’est d’intégrer la biodiversité à même notre stratégie, nos façons de faire, puis à l’échelle de l’ensemble de nos employés. »
Très enthousiaste quant aux résultats du colloque, Andrée De Serres en a profité pour annoncer la tenue de webinaires. « À partir de la session d’hiver, on va offrir une nouvelle série de webinaires où l’on demandera à des experts scientifiques de nous faire part de leurs avancées, par exemple en matière de changements climatiques, d’hydrologie, d’agriculture urbaine, afin que les décideurs, les gestionnaires et les élus puissent savoir quels indicateurs et quelles mesures utiliser pour faire des changements de manière rigoureuse. »
Pour en savoir plus sur le colloque, ses conférenciers et ses panélistes invités : https://ivanhoecambridge.uqam.ca/ fr/evenement/colloque-cop15-penser-limmobilierautrement-immobilier-biodiversite-valoriser-les-liens-entrelenvironnement-bati-lhumain-et-la-nature/
parmi les 10 grandes villes
Croissance démographique
( la plus importante > 1,7 %, 2021 )
Revenu moyen des particuliers
( le plus haut > 55 450 $,
Scolarisation postsecondaire
( la plus élevée > 67,3 %, 2021 )
Opportunités d’affaires commerciales à saisir
Population de 154 091
7e plus grande ville du Québec
33e du Canada
Métropole de la région de Chaudière-Appalaches
( bassin de 444 100 habitants )
Ville de la Communauté métropolitaine de Québec ( bassin de 834 900 habitants )
418 835-8246
developpementeconomique@ville.levis.qc.ca
Les autorités politiques demandent à l’industrie immobilière de décarboner son parc. Nous sommes d’accord et nous avons ciblé différents moyens d’accompagnement technique, financier et fiscal de la part des décideurs publics pour y arriver. Lors de notre comparution à la consultation de la Ville de Montréal sur cet enjeu, nous avons favorisé la création de quartiers de proximité permettant de réduire les besoins en déplacements. À quoi peut servir la décarbonation des immeubles si l’on ne revoit pas les moyens de transport pour s’y rendre ?
La recette est connue et soutenue par les scientifiques : créer un milieu de vie avec un nombre suffisant de résidents pour soutenir un transport structurant et un pôle de services et d’emplois. Une récente étude de Local Logic, menée pour le compte de l’Institut de développement urbain du Québec (IDU) a souligné que les endroits au Canada où l’on utilise moins la voiture ont en commun une densité de plus de 8 000 personnes au kilomètre carré.
Dans la foulée de sa Politique nationale de l’architecture et de l’aménagement du territoire, le gouvernement du Québec adoptera bientôt un plan d’action visant à réduire nos déplacements en voiture, à diminuer l’étalement urbain ainsi qu’à protéger nos terres agricoles et la biodiversité. Les décideurs municipaux multiplieront les consultations générales pour adopter des plans de développement et d’urbanisme en conséquence.
Si le passé est garant de l’avenir, malgré ces consultations, il ne faudra pas s’étonner qu’au moment de l’autorisation des projets, les voisins immédiats de ceux-ci les critiqueront au motif qu’ils affecteront l’aspect du quartier. Commodément, on oubliera que des consultations antérieures cherchaient justement à transformer le cadre urbain. Au nom du « pas dans ma cour », citoyens et élus reporteront le changement indéfiniment. Les positions actuelles concernant le Fairview de Pointe-Claire et le secteur Bridge-Bonaventure en entrée du centre-ville n’en sont que les plus récentes illustrations.
Même si les grandes consultations ont conclu à la nécessité d’augmenter l’offre de tous les types d’unités d’habitation incluant évidemment les logements sociaux et abordables et de densifier les corridors de transports structurants, les consultations locales viendront aisément contredire les grandes orientations.
Il ne s’agit pas d'éliminer les consultations. Il faut bien reconnaître que de nombreux projets ont tiré profit de celles-ci. Au contraire, au nom de la cohérence, nous croyons qu’il faut valoriser toutes les consultations, la dernière, plus locale, autant que la première, plus régionale.
La transformation du cadre urbain que commande la crise climatique va changer le milieu de vie existant, c’est normal, c’est le but. Les décideurs publics devront être clairs sur leurs objectifs et tout mettre en œuvre pour les atteindre. Pour reprendre l’expression populaire : leurs bottines devront suivre leurs babines.
Une première piste serait d’abord de rédiger les objectifs nationaux et régionaux avec assez de précision pour en favoriser le respect à l’échelle locale. Ensuite, il y aurait lieu de renforcer le mandat de la Commission municipale du Québec pour que la vérification de conformité inclue une analyse de cohérence obligeant les instances locales à agir dans le sens souhaité par les paliers supérieurs.
Une autre option serait de légiférer pour rendre applicable sur tout le territoire la procédure de consultation publique qu’ont obtenue les villes en 2017. Après l’avoir demandée, elles ont négligé de l’adopter localement. Cette solution de rechange au réfé ren dum visait à répondre à ce que Régis Labeaume qualifiait de « processus antidémocratique » qui « sert uniquement les intérêts d’une minorité d’opposants » (Radio-Canada,
14 février 2017). Les autorités municipales et Québec peuvent dès maintenant définir ensemble le cadre de consultation publique susceptible de donner une voix à un plus grand nombre.
À défaut de choisir cette avenue, la consultation référendaire serait maintenue, mais il y aurait lieu d’en améliorer la représentativité. Plutôt que de ne consulter que les voisins immédiats des projets, il serait plus démocratique de prévoir une consultation à la grandeur de l’arrondissement ou du quartier. Qui plus est, puisque le référendum vise à annuler une volonté des instances démocratiques, il apparaît plus légitime d’exiger un nombre plus substantiel de signatures pour les registres et un vote de 50 % des électeurs inscrits lors du référendum.
Plus simplement, on pourrait mieux soutenir les consultations. Pour les villes dotées d’organisations, tel l’Office de consultation publique de Montréal (OCPM), et pour les autres, qui se limitent à organiser des soirées d’information, on devrait imposer la publication d’avis experts et indépendants pour analyser les prises de position locales à la lumière des politiques adoptées à plus grande échelle.
Les autorités appellent à la décarbonation des immeubles pour faire face à la crise climatique ; en toute cohérence, pour la même raison, elles devront contribuer à l’effort pour transformer nos milieux de vie. Il leur revient de s’assurer que cela se passe dans nos cours.
Jean-Marc FournierPour les acteurs de l’immobilier du monde entier, le MIPIM (Marché international des profes sionnels de l’immobilier) est un rendez-vous à ne pas manquer. Pour cause : cet événement annuel qui a lieu au Palais des Festivals et des Congrès de Cannes, en France, réunit quelque 25 000 participants d’une centaine de pays, dont plus du quart sont des investisseurs. La prochaine édition se déroulera du 14 au 17 mars 2023 sous le thème de la carboneutralité (Road to Zero).
Cette année encore et pour la 17e fois, le Grand Montréal y sera bien représenté avec une délégation d’une trentaine d’entreprises et de municipalités. Chapeautée par le Service du développement économique (SDÉ) de la Ville de Montréal, la Communauté métropolitaine de Montréal (CMM) et Investissement Québec International, cette délégation sera composée de promoteurs immobiliers ainsi que d’entreprises des secteurs de l’ingénierie, de la construction et des services et technologies.
« Notre présence au MIPIM vise à mettre en valeur le savoir-faire d’entreprises québécoises inno vantes ainsi que nos différents pôles économiques », résume
Dieudonné Ella Oyono, directeur par intérim du SDÉ de la Ville de Montréal. La promotion des possibilités de développement auprès des investisseurs est notamment à l’ordre du jour, la Ville souhaitant redévelopper ses pôles économiques. « Par exemple, le modèle de parcs industriels "tout à l’auto" ne répond plus aux besoins d’aujourd’hui, indique M. Ella Oyono. Maintenant, il faut des environnements plus attrayants, avec des espaces verts, du transport collectif et des services. Il faut aussi diminuer l’empreinte carbone des bâtiments. »
C’est d’ailleurs pour les mêmes raisons que la CMM participe au MIPIM. « Nous voulons faire connaître notre offensive pour transformer, densifier et accélérer la transition écologique de nos espaces industriels, dit Sylvain Giguère, économiste en chef et responsable du développement économique métropolitain. C’est un projet majeur, car un plan de revalorisation de ces espaces sera élaboré pour chacune des 14 municipalités régionales de comté et agglomérations de notre territoire. » Un vaste territoire qui englobe 82 villes et plus de la moitié des emplois et de l’économie du Québec.
Pour cette première expérience au MIPIM, la CMM est à la recherche d’idées et de contacts. « Plusieurs pays avant nous ont été confrontés à la raréfaction des espaces industriels et à la nécessité d’en faire des lieux plus accueillants et plus verts, poursuit M. Giguère. Nous souhaitons que nos élus et nos responsables municipaux tissent des liens avec des représentants d’autres villes pour s’inspirer de ce qui se fait de mieux et rapporter de bonnes pratiques. »
Quant à Investissement Québec, son principal objectif est de soutenir les entreprises exportatrices québécoises
dans leurs démarches de commercialisation sur les marchés internationaux. « Nos équipes d’experts organisent des rendez-vous individuels auprès de firmes d’architecture, de constructeurs, de promoteurs immobiliers et de villes qui participent au salon », expose Marie-Ève Jean, vice-présidente, Exportations. L’an dernier, c’est 130 rencontres avec des donneurs d’ordres européens qu’Investissement Québec a orchestrées pour une quinzaine d’entreprises québécoises.
« Le MIPIM est aussi un endroit propice pour se positionner en vue d’éventuels contrats liés aux Jeux olympiques de Paris en 2024 et de Milan-Cortina en 2026 », ajoute Mme Jean.
Le promoteur et gestionnaire immobilier Carbonleo a profité de sa participation au MIPIM, l’an dernier, pour rencontrer des firmes d’architecture de divers pays. Le but : choisir celle qui travaillera sur le projet de redéveloppement du Quartier DIX30 en partenariat avec la firme québécoise Lemay. Son choix s’est porté sur UNStudio, d’Amsterdam. « La collaboration entre une firme internationale et une firme locale permet d’élever le jeu et de réaliser des projets spectaculaires », estime Claude Marcotte, vice-président exécutif et associé chez Carbonleo.
Cette année, l’entreprise espère notamment attirer de grandes bannières au Quartier DIX30 ainsi qu’au
Royalmount qui ouvrira bientôt. « Le stand de Montréal est situé dans un endroit passant qui nous procure une grande visibilité, souligne M. Marcotte qui ne manque pas une édition du MIPIM. Sans compter que lors des rencontres avec des partenaires potentiels, nous pouvons présenter des visuels de nos projets sur son écran interactif. »
L’avocate en droit immobilier Sylvie Bouvette demeure aussi une habituée de l’événement. Son objectif principal est de rencontrer des investisseurs à la recherche de soutien juridique pour effectuer des acquisitions d’envergure au Canada. « Je peux compter sur l’aide de l’équipe organisatrice de la délégation de Montréal pour obtenir des rendez-vous avec des clients potentiels », indique-t-elle.
Les échanges avec ses pairs constituent une autre raison pour laquelle l’associée chez BLG se rend presque chaque année à Cannes : « J’y rencontre des avocats de cabinets à l’international avec lesquels BLG a des liens et qui ont parfois des clients en commun avec nous. Nous discutons de meilleures pratiques, de stratégies d’affaires, de projets en cours. Il arrive aussi que nous nous présentions mutuellement des clients. »
Ce travail de développement d’affaires s’avère profitable. « Cela me permet de me faire connaître et d’obtenir, directement ou indirectement, des mandats par la suite », affirme Me Bouvette.
Mitch Strohminger est le directeur des analyses de marché de CoStar pour le Québec, où il travaille en étroite collaboration avec ses collègues pour fournir des informations sur le marché immobilier canadien. Avant de se joindre à CoStar, il a travaillé comme économiste principal, puis comme gestionnaire de risques pour Ivanhoé Cambridge. Il est titulaire de deux maîtrises, en politique urbaine et en économie, de la New School à New York.
Le Plan d’approvisionnement 2023-2032 d’Hydro-Québec souligne le virage vert que prend l’économie québécoise. Le plan du service public prévoit une croissance massive de la demande d’énergie découlant de l’adoption généralisée des véhicules électriques ainsi que du développement du secteur des batteries dans la province. De plus, Hydro-Québec s’attend à ce que la demande des centres de données demeure vigoureuse. Dans l’ensemble, le plan de la société d’État met en évidence les changements structurels de l’économie provinciale, qui devraient soutenir la demande future d’espace industriel.
Au deuxième trimestre de 2022, 6,5 % des ventes de véhicules automobiles neufs au Québec étaient des véhicules électriques à batterie. Le fait que plus de 5 % des ventes de véhicules automobiles neufs au Québec – et au Canada –soient maintenant des véhicules électriques à batterie représente une transformation étonnante du marché automobile au cours des dernières années. En fait, Hydro-Québec estime que les véhicules à zéro émission représenteront 39 % de l’ensemble du parc automobile provincial d’ici 2032.
Le service public estime qu’il devra produire 7,8 térawattheures d’électricité supplémentaires pour soutenir l’électrification des transports au cours des 10 prochaines années. Si ses prévisions sont exactes, le Québec connaîtra probablement une explosion de bornes de recharge dans toute la province pour répondre aux besoins de ces véhicules. Ce sera l’occasion pour les propriétaires et les exploitants immobiliers de répondre à cette tendance croissante. Cela pourrait signifier, par exemple, d’inclure l’accès à une borne de recharge comme infrastructure pour les résidents d’un condominium ou d’un
appartement, ou d’ajouter des bornes de recharge dans un stationnement commercial – ce que de nombreux promoteurs font déjà.
Compte tenu de l’abondance de son énergie propre, associée à sa richesse minérale, le Québec désire s’assurer qu’il fait partie intégrante des chaînes d’approvisionnement mondiales en batteries. Déjà, de nombreuses entreprises ont annoncé leur intention d’investir en sol québécois dans ce secteur. Hydro-Québec estime que 175 mégawatts d’énergie seront nécessaires à l’hiver 2023 pour soutenir cette industrie.
La croissance de ces secteurs est susceptible d’alimenter une demande accrue d’espace industriel dans la province. Par exemple, les sociétés minières auront besoin d’espace pour transporter et stocker divers minerais. Des infrastructures industrielles seront également nécessaires pour la fabrication et le recyclage des batteries. Diverses chaînes d’approvisionnement auxiliaires devront être mises en place pour soutenir ces projets, ce qui créera des facteurs de demande supplémentaires pour les espaces industriels dans ces secteurs émergents.
Les besoins énergétiques des centres de données devraient connaître une croissance annuelle moyenne de 20 % entre 2024 et 2032, sur la base des estimations de l’utilisation des mégawatts en hiver. Bien qu’il s’agisse d’un rythme de croissance plus lent que celui des secteurs des véhicules électriques ou des batteries, avec des taux de croissance annuels composés de 34,7 % et de 74,9 %, respectivement, la tendance prévue s’avère
néanmoins assez forte. Cela souligne l’attrait continu du Québec pour les fournisseurs infonuagiques, étant donné que l’électricité y est peu coûteuse par rapport à de nombreux autres endroits et qu’elle est propre, ce qui correspond aux critères environnementaux, sociaux et de gouvernance de nombreux exploitants.
Si cette estimation est correcte, elle suggère que la province devrait continuer à connaître une forte croissance de la demande d’espace pour les centres de données. Les exploitants de ces centres pourraient également s’inspirer d’OVH, qui exploite une installation refroidie par eau à Beauharnois. Grâce à son utilisation d’un liquide de refroidissement, l’entreprise peut réduire les dépenses opérationnelles liées à la climatisation. La recherche de moyens novateurs pour refroidir les serveurs de manière écologique et rentable est susceptible de prendre de l’importance, étant donné qu’Hydro-Québec se concentrera sur l’approvisionnement d’autres secteurs ; ce changement de politique pourrait annoncer des tarifs d’électricité un peu moins avantageux à l’avenir pour les centres de données.
Le secteur des véhicules électriques et les secteurs émergents comme celui des batteries devraient alimenter davantage la demande structurelle d’espace industriel de la province. Cela suggère que les fondamentaux de la location industrielle à long terme devraient rester assez sains, d’autant plus que les tendances de la demande déjà existantes – comme le commerce électronique et le commerce de détail omnicanal – poursuivent également leur croissance.
Paul Lewis était jusqu’à tout récemment professeur à la Faculté de l’aménagement de l’Université de Montréal. De 2014 à 2018, il en a été le doyen et, de 2018 à 2020, il a occupé le poste de vice-recteur associé aux relations avec les diplômés. Il fait depuis quelques années de la photo urbaine, en prolongement de ses années d’enseignement en urbanisme. On peut voir ses photographies au paullewis.photos.
Le soir où cette photo a été prise, au lendemain d’une tempête de neige, il faisait très froid, la température voisinait -20 oC. Les passants étaient rares dans le Vieux-Montréal ; ceux que nous croisions ne cherchaient pas à s’attarder. Ils marchaient le plus rapidement possible, à l’image de ce que nous montre cette photo, traversant un stationnement de surface.
L’hiver sait être magnifique, malgré le froid : certains l’apprécient, d’autres moins. Souvent, au Québec, l’hiver n’est vu que comme une gêne, voire un problème, ne serait-ce que parce que les déplacements deviennent très difficiles à certains moments. Pourtant, nous aimons bien dire que « notre pays c’est l’hiver », que l’hiver est au cœur de notre identité ; et c’est ainsi que les étrangers nous considèrent. Mais, surtout en milieu urbain, nous vivons souvent très mal avec l’hiver, nous n’assumons pas toujours notre hivernité. Ainsi, nous chercherons à en effacer le plus possible les traces. Contre le froid, nous ne pouvons pas grand-chose, mais s’agissant de la neige, nous savons faire ; quelques jours après une tempête, il n’en restera généralement pas grand-chose.
La ville de Lévis a longtemps été vue, essentiellement, comme une extension de Québec de l’autre côté du Saint-Laurent, un peu comme Longueuil au sud de Montréal. Mais comme Longueuil, Lévis peut maintenant revendiquer sa propre identité. Sa progression des récentes années en fait foi, tout comme son développement immobilier. Et la ville entend poursuivre son élan.
Lévis a largement gonflé sa taille depuis la grande fusion de 2002, englobant neuf municipalités environnantes, de Saint-Nicolas, à l’ouest, jusqu’à Saint-Étienne de Lauzon, à l’est. Avec ses quelque 150 000 habitants, elle se situe dans le même groupe que Terrebonne, Trois-Rivières, Sherbrooke ou Saguenay, et elle est en bonne voie de se distancer des autres, s’il faut en croire le total de nouvelles résidences en 2022, avec un bilan qui fracasse toutes les prévisions.
« Nous nous attendions à quelque 2 500 nouveaux logements de différentes natures pour 2022, et 3 000 sont déjà construits, les grues n’arrêtent pas », constate Guy Dumoulin, conseiller municipal à Lévis et président du comité consultatif d’urbanisme et d’aménagement de la ville. « Notre croissance a été véritablement fulgurante, le taux de chômage est à peine de 2 % ; s’il fallait nommer un problème, ce
serait la rareté de main-d’œuvre », ajoute-t-il. La région administrative de Chaudière-Appalaches affiche d’ailleurs le plus faible taux de sans-emploi de tout le Québec, soit environ 3,5 %. Déjà que Lévis s’appuie sur ce qu’il est convenu d’appeler le « Campus Desjardins » avec au moins 6 000 employés, qui prolonge avec ses nombreux édifices l’héritage d’Alphonse et de Dorimène Desjardins et de la coopérative née ici en 1900 au cœur du Vieux-Lévis.
« Notre économie s’est largement diversifiée au fil du temps, souligne Guy Dumoulin, avec pas moins de 80 000 emplois. Nos parcs industriels sont complets. Et 50 % des gens qui travaillent chez nous viennent maintenant de l’extérieur. » Cette attractivité constitue l’une des forces de la ville : « Le monde attire le monde », dit-il, en rappelant que Lévis ne joue pas tant la carte du congé de taxes pour attirer de nouveaux investissements ou de nouveaux résidents, que celle d’un milieu dynamique où il fait bon vivre. En 2019, d’ailleurs, le sondage Léger sur l’indice de bonheur, tel que le perçoivent ses citoyens, classait Lévis au tout premier rang parmi les villes de 100 000 habitants et plus au Québec. « Nous sommes réputés pour la qualité de vie », soutient le conseiller municipal en citant notamment l’existence de 10 immenses parcs urbains, dont celui des Chutes-de-laChaudière, la deuxième attraction la plus populaire pour toute la région de Québec. Il insiste aussi sur le taux de criminalité qui demeure très bas pour une ville de cette taille. « J’ai croisé récemment à la sortie d’un hôtel des touristes qui venaient du Texas et qui m’ont dit avoir choisi Lévis après avoir mené des recherches et s’être fait dire que c’était sécuritaire, ici », se réjouit-il.
Elle est passée depuis un bon moment à l’histoire, l’ancienne image de la ville-dortoir… En plus d’abriter la seule autre raffinerie (Valero) du Québec, réputée être l’une des plus efficaces en Amérique du Nord avec la réduction de ses émissions, Lévis voit se développer un tout nouveau volet industriel en haute technologie.
Par exemple, Microsoft a acheté en 2021 l’ancien golf de Charny pour accroître son offre de services infonuagiques. Par ailleurs, l’entreprise québécoise Q Scale entend investir plus d’un milliard de dollars d’ici 2030 pour abriter un immense parc de supercalculateurs.
Sur cette lancée, l’administration municipale a annoncé début décembre des engagements de 873 millions de dollars dans son prochain plan quinquennal d’infrastructures 2023-2027, « pour tenir compte de la croissance phénoménale de la Ville tant sur le plan économique que démographique », selon le communiqué officiel.
Pas étonnant que la demande de nouveaux logements ne cesse d’augmenter, sans oublier celle des résidences pour personnes âgées. Sur les 3 000 unités qui s’ajoutent en 2022, 400 sont des maisons unifamiliales ou jumelées et 2 600 sont des logements de haute densité, notamment des condos locatifs et une centaine de logements sociaux.
« Nous voyons tant d’importants promoteurs locaux, comme le Groupe CSB ou Logisco, que des acteurs de l’extérieur qui réalisent tout le potentiel de la ville », poursuit Guy Dumoulin. Pour faciliter leur travail, la Ville a mis en place depuis huit ans un bureau de projets, un guichet unique, « pour qu’ils n’aient pas à cogner à toutes sortes de portes en se perdant dans des dédales administratifs. C’est l’une de nos forces », affirme-t-il.
Comme d’autres agglomérations, Lévis doit composer avec l’espace disponible, mais l’administration se dit quand même en bonne position.
« Nous disposons encore d’un bon volume terrain dans les zones centrales, ce qui contribue à limiter l’étalement urbain, souligne Guy Dumoulin. Nous misons beaucoup sur la requalification des espaces, ce qui permet d’éviter l’ouverture de nouvelles rues. En même temps, il nous reste environ 200 hectares à développer pour le résidentiel à partir du quartier Saint-Romuald, à la tête des ponts. » C’est d’ailleurs dans cette zone qu’a été créé le Pôle Chaudière, une importante zone commerciale, qui s’ajoute au secteur traditionnel du centre-ville, près des Galeries Chagnon.
Ah, les ponts… la question de la liaison avec Québec et la rive nord demeure brûlante, tout comme la discussion sur l’éventuel troisième lien. En attendant une décision concrète à ce sujet, des travaux sont en cours, ou vont bientôt commencer pour faciliter les déplacements entre les deux rives. Par exemple, l’élargissement à trois voies de l’autoroute 20 entre Lévis et les ponts devrait être achevé en 2024. Une voie réservée pour les autobus est déjà en place sur le pont de Québec. Des investissements importants, de l’ordre de 100 millions de dollars, sont prévus pour l’aménagement de telles voies sur le territoire même de Lévis. Il sera ainsi plus facile de se mouvoir dans cette agglomération qui couvre presque 500 km2, une superficie plus grande que celle de l’île de Montréal. Avec, en prime, une volonté claire d’affirmer sa propre identité.
Choisir les bénéfices de la mobilité durable et de la densification urbaine, qui favorisent la proximité des services de toutes sortes, c’est se donner le temps de vivre.
L’Institut de développement urbain du Québec, le plus important représentant de l’industrie immobilière commerciale de la province, encourage le développement urbain qui répond aux actuels défis démographiques, sociaux, économiques et environnementaux.
Vice-président stratégies et affaires chez Groupe Alfid à Montréal, Joël Chareyron a été élu président du conseil d’administration du CERCLE 13 en décembre dernier. Il succède ainsi à Jason Boulanger, directeur général chez Canpro. Les membres ont profité de leur cocktail de fin d’année pour souligner l’événement dans une ambiance festive.
Plusieurs e spaces mod e rnes au cœur de s quartiers l e s plus rech e rchés d e Montréa l à proximité de multiples services et de tous les transports en commun.
On ressent souvent de l’impuissance devant la tragédie vécue par la population ukrainienne. Des entreprises immobilières d’ici ont décidé d’agir en aidant des familles en exil à trouver un toit.
histoire commence en avril 2022 dans une église russe de Montréal. Une femme d’origine moldave y rencontre par hasard Liliia, une mère de famille ukrainienne qui a fui la guerre avec ses deux jeunes enfants. Touchée par la détresse de cette famille et désireuse d’aider, elle en parle à sa fille, Olga Cauia, gestionnaire immobilière principale chez LSR GesDev, qui en parle à son tour à la présidente de l’entreprise, Annie Lemieux, et à la vice-présidente Développement et Construction, Lucie Laliberté.
« Cela tombait bien, car on avait déjà réfléchi à la possibilité d’accueillir des réfugiés ukrainiens, raconte Lucie Laliberté. D’ailleurs, on venait de terminer la phase 3 de notre projet de condos locatifs Loggia à Saint-Lambert et quelques logements étaient encore disponibles. Mais avant d’héberger une famille, il nous fallait l’accord d’Ipso Facto et de nos autres partenaires financiers dans Loggia. Et ils ont tous dit oui sans hésiter. »
Ensuite, tout va vite. Le 1er mai, Liliia et ses fils, Volodymyr, 11 ans, et Vladyslav, 6 ans, emménagent dans un 3 ½ tout neuf. Inspirés par cette bonne action, Groupe Devimco et un autre promoteur immobilier, qui préfère ne pas être nommé, veulent aider eux aussi. Olga Cauia transmet à Devimco la photo d’un couple qui a lancé un appel à l’aide sur Facebook.
« Dès qu’on a vu la photo, on est tombés en amour avec cette famille, illustre Caroline Girard, la viceprésidente Gestion immobilière de l’entreprise. Le mari, Kanvaly, est originaire de la Côte d’Ivoire et la femme, Irina, est ukrainienne. Ils ont un fils de
quatre ans, Alan. Les trois sont arrivés ici dans un avion nolisé par le Canada. Le gouvernement leur payait deux semaines d’hôtel, puis ils devaient se débrouiller pour trouver un logement. »
Un dimanche matin de juin, Caroline Girard et sa collègue, Barbara Beaudry-Zanotty, vont chercher la famille à Montréal pour lui faire visiter un appartement de Solar Uniquartier, à Brossard. « On avait apporté des peluches pour le petit garçon, qui a vécu des choses qu’un enfant ne devrait pas vivre. Ensuite, on est tous allés dîner chez moi pour faire plus ample connaissance. Irina ne parle pas français comme son mari, mais elle avait un beau grand sourire qui disait tout. »
Tout comme LSR GesDev, Groupe Devimco s’est assuré d’obtenir le feu vert de ses partenaires financiers avant de proposer un logement à la famille. Le Fonds immobilier de solidarité FTQ et les autres investisseurs ont accepté sans se faire prier.
Les employés des deux promoteurs immobiliers se sont aussi ralliés à la cause. Des meubles aux accessoires de cuisine, en passant par des jouets et des produits d’hygiène, une bonne partie du nécessaire pour meubler et équiper les appartements a été fourni par le personnel, sauf les électroménagers qui sont inclus dans les projets Loggia et Solar Uniquartier. « Une employée a même donné la belle vaisselle qu’elle avait reçue à son mariage, mentionne Lucie Laliberté. Et un de nos fournisseurs recommandés, Jean L Décor, a offert l’habillage de fenêtres. »
Dans les deux cas, des employés se sont chargés bénévolement de nettoyer les objets usagés et de placer chaque chose à sa place dans les appartements. « Quand la famille est arrivée, tout était prêt, relate Caroline Girard. Il y avait même un jeté sur le divan. On s’était aussi occupés de l’assurance habitation. On voulait qu’Irina et Kanvaly n’aient à penser à rien, sauf à leur bonheur à reconstruire. »
Fait à mentionner, Kanvaly, qui parle français et qui était représentant commercial en Ukraine, travaille maintenant comme agent de location chez Devimco. « Il est vraiment bon », assure Caroline Girard en précisant qu’il a suivi le processus normal d’embauche. Quant à sa femme, Irina, elle est en francisation, tout comme Liliia, accueillie par LSR GesDev.
Cette expérience a marqué profondément les équipes des deux promoteurs immobiliers. « Voir des gens arriver dans un pays inconnu sans parler la langue et sans rien d’autre qu’une petite valise, c’est touchant », dit Olga Cauia en ajoutant que les familles ne s’attendaient pas à une telle générosité. Irina a même comparé ses bienfaiteurs à des anges tombés du ciel !
L’accueil des Ukrainiens est par ailleurs un projet rassembleur pour ces entreprises. « Les moments passés ensemble à assembler les meubles et à remplir les armoires ont resserré les liens. C’est mieux qu’une activité de consolidation d’équipe », conclut Lucie Laliberté.
À bien des égards, les gestionnaires hôteliers sont les « pros » de l’expérience client. Lorsqu’on visite l’hôtel Four Seasons Montréal, la prise en charge est complète : l’accueil du portier, la fragrance captivante, l’éclairage feutré, le sourire accueillant du personnel et la peluche qui attend notre tout-petit à la chambre. Toutes ces attentions annoncent un séjour magique.
Les visiteurs des centres commerciaux s’attendent à ce qu’on leur propose une expérience d’exception tout comme celle des grands hôtels.
Effectivement, la clientèle se déplacera dans les centres qui sauront offrir une expérience marquante. Cette affirmation est particulièrement vraie pour les millénariaux, puisque 72 % d’entre eux préféreraient l’expérience au produit. Avec des interventions stratégiques et de petits investissements, le bailleur peut rehausser l’expérience client tout en maintenant ses frais d’exploitation au minimum.
Les exclusivités peuvent être contraignantes à l’expérience client, car elles constituent un frein au développement de nouveaux usages et services. Par exemple, la vente de vêtements de seconde main est souvent prohibée dans les centres, alors que les millénariaux les valorisent. Si l’on ne peut pas éliminer les clauses restrictives, il est possible de négocier des accommodements pour des usages temporaires et des activations ponctuelles ; et avant d’accorder une exclusivité, il faut bien évaluer son effet à long terme.
L’expérience client s’étend à l’ensemble des commodités d’un centre. Les stationnements à vélos, les bornes de paiement ou encore la salle d’allaitement marquent l’expérience. Des études démontrent que 30 % des consommateurs sont influencés par leur expérimentation des blocs sanitaires et que 66 % recommanderont un centre en fonction du temps accordé pour accéder aux commodités. Le bailleur doit donc s’assurer que ceux-ci sont à la hauteur des
attentes puisqu'une belle expérience prolonge la durée de visite et entraîne des ventes additionnelles.
L’expérience que vit la clientèle excède le lieu physique ; 61 % des consommateurs considèrent que leur téléphone est « très important » dans leur visite en magasin. Le client se servira de son téléphone, par exemple, pour trouver une boutique, un espace de stationnement ou encore parler avec un conseiller mode. Il est donc tout indiqué que le bailleur fournisse des solutions numériques lui permettant de demeurer en contact avec ses clients, à toutes les étapes de leur parcours.
Privilégier une mixité de locataires pour qui l’expérience client est une valeur importante se révélera bénéfique pour le centre. Nombreux sont les détaillants qui adoptent l’expérience comme stratégie commerciale. En plus de valider la solvabilité d’un locataire, le bailleur peut lui demander comment il compte contribuer à faire vivre une belle expérience à la clientèle en centre.
En conclusion, une expérience marquante naît préalablement d’une vision du bailleur, implique des locataires s’alliant à celle-ci et engage toutes ses équipes dans l’instauration d’initiatives créatives : le marketing, la location, la construction, la technologie informatique et même le volet juridique.
Carbonleo est fière d’annoncer la nomination de Nicolas Désourdy à titre de président de l’entreprise.
M. Désourdy compte 15 années d’expérience dans les domaines de l’immobilier commercial et du commerce de détail. Il a débuté chez Carbonleo en 2012 et a occupé le poste de vice-président exécutif et associé durant les trois dernières années.
Son leadership, son dynamisme et sa compréhension exhaustive de l’organisation lui permettront de guider les équipes multidisciplinaires vers l’atteinte des objectifs d’affaires.
Carbonleo est une société privée québécoise de développement et de gestion immobilière privilégiant une approche progressive, humaine et orientée vers l’expérience. L’organisation, qui célèbre son 10e anniversaire, emploie plus de 145 personnes et a déjà de nombreux projets à son actif dont le Quartier DIX30, le Royalmount ainsi que le Four Seasons Hôtel et résidences.
Lachance Immobilier et le Fonds immobilier de solidarité FTQ ont inauguré le nouveau projet résidentiel locatif à l’Île-des-Sœurs, le 16 Place du commerce. Situé à quelques mètres de la station du REM Île-desSœurs, l’immeuble de 142 logements prestigieux, qui inclut également 6 000 pi2 d’espaces commerciaux au rez-de-chaussée, signe la réussite de la conversion d’un immeuble de bureaux datant de 1992 en un immeuble résidentiel. Les premiers locataires seront accueillis dès le 15 février 2023.
CHEZ MACH
MACH est fier d’annoncer l’entrée en fonction de Véronique Alepin au poste de vice-présidente, développement immobilier. Géographe de formation et œuvrant dans le domaine de l’urbanisme depuis le début de sa carrière, Véronique possède 22 ans d’expérience en planification et développement immobilier. Au cours des 12 dernières années, elle était associée chez BC2.
Corporation Fiera Capital, une société de gestion de placement indépendante, a annoncé la nomination de Wenzel Hoberg au poste de chef mondial de l’immobilier Fort de plus de 25 ans d’expérience dans l’industrie immobilière, il dirigera la croissance des plateformes canadienne et britannique de Fiera Immobilier dans des marchés clés, il soutiendra les efforts de mobilisation de capitaux et le développement de partenariats. M. Hoberg sera basé à Toronto.
POUR LE GROUPE ALFID
Ce nouveau mandat concerne la gestion d’un nouveau projet immobilier situé au 1124, rue de Bleury. Situé au cœur du centre-ville de Montréal, SERRA comptera 245 appartements – allant du studio aux deux chambres à coucher – au concept architectural réfléchi et épuré. Les unités donnant sur la cour intérieure, qui est agrémentée d’un vaste jardin, permettront aux familles, aux couples et aux professionnels de profiter du meilleur de la vie urbaine à Montréal !
Le propriétaire de Fieldgate Developments, Jack Eisenberger, ainsi que Marc Doré, président de la division développement immobilier et construction de Cogir Immobilier, et Benjamin Demelin, directeur régional, accompagné du maire de London Josh Morgan et de la conseillère Anna Hopkins, se sont réunis le mardi 20 décembre pour procéder à la pelletée de terre officielle lançant la construction de la quatrième résidence pour retraités sous la marque Bloom et située à London en Ontario.
•Espaces communs modernisés
• Rénovations majeures et rajeunissement de l’extérieur complétés
À BROSSARD, AU COIN AUTEUIL ET LAPINIÈRE
NOTRE NOUVEAU PROJET N’ATTEND QUE VOUS !
•À 10 minutes du centre-ville
•Hall d’entrée et espaces communs modernes et lumineux
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662, AV. VICTORIA, SAINT-LAMBERT
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COMMERCIAL (JUSQU’À 2 150 PI2)
BUREAUX (JUSQU’À 4 721 PI2)
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Jusqu’à 10 000 pi2 de disponibles prochainement Installations écoénergétiques en place Accès rapide à l’autoroute 10 et au centre-ville de Montréal
•Près du Quartier DIX30
•À 10 minutes à pied du Terminus Express-Chevrier
fondsftq.com/immobilier
Des projets immobiliers qui soutiennent notre économie et qui enrichissent nos communautés, c’est ce qu’on met en chantier depuis plus de 30 ans avec nos partenaires leaders dans le secteur.
Le 16 Place du commerce : En partenariat avec :
142 appartements en location à l’Île-des-Sœurs
16PDC.CA
