Le Magazine Immobilier commercial vol. 6 no 2 by JBC Média inc.

Volume 6 | Numéro 2 Mai-juin 2013

ENTREVUE

Michel Léonard

La force d’une conviction ENJEU

Tours de bureaux à Montréal Le visage du centre-ville sur le point de changer ?

PP 41614528

COUP D’ŒIL Le 1250 René-Lévesque Ouest

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VOLUME 6 | NUMÉRO 2 | MAI-JUIN 2013

5 MOT DE LA RÉDACTION Les tournants du destin Par Nathalie Savaria, rédactrice en chef et éditrice déléguée

7 ENTREVUE Michel Léonard La force d’une conviction Par Nathalie Savaria

27 ÉCONOMIE La richesse ne fait pas le bonheur, mais... Par Mario Lefebvre

28 COUP D’ŒIL Le 1250 René-Lévesque Ouest Un gratte-ciel de caractère Par Emmanuelle Gril

15 ENJEU Tours de bureaux à Montréal Le visage du centre-ville sur le point de changer ?

36 DE L’ÉDITEUR AUX LECTEURS Magazine Immobilier commercial à Cannes pour le MIPIM Par Jacques Boisvert

Par Alexandre Côté

19 FOCUS Structures de béton Le Québec met en place une réglementation pionnière

38 EN TOUTE JUSTICE Conclusion d’un bail commercial en contravention d’une clause d’exclusivité : le nouveau locataire forcé de fermer ses portes ! Par Me Karine Dionne

Par Suzanne Gagné

24 FINANCES Le recours au prête-nom : qu’en est-il de la TPS et de la TVQ ?

39 QUÉBEC Nouvelle génération de gratte-ciel pour la vieille capitale Par Alain Roy

Par Alain Deslauriers et Lucie Corriveau

26 MONDE MUNICIPAL Vers de nouveaux quartiers conçus en fonction des transports collectifs Par Caroline St-Hilaire

41 Densification : Québec veut se demarquer Par Serge Beaucher

45 BRÈVES IMMOBILIÈRES Par Alexandre Côté

28 Le magazine Immobilier commercial est publié par Jacques Boisvert Communications inc.

PRÉSIDENT ET ÉDITEUR : Jacques Boisvert

INFOGRAPHIE : Alain Lambert

599, boulevard Sir-Wilfrid-Laurier Belœil (Québec) J3G 4J1

RÉDACTRICE EN CHEF ET ÉDITRICE DÉLÉGUÉE : Nathalie Savaria

Téléphone : 450 446-2006 Sans frais : 1 866 446-3185 Télécopieur : 450 446-1442

PUBLICITÉ : Catherine Faucher, directrice des opérations Edith Lajoie, conseillère en publicité

ÉQUIPE DE RÉDACTION : Jacques Boisvert, Alexandre Côté, PHOTOS : Emmanuelle Gril, Suzanne Gagné et Nathalie Savaria © Immobilier commercial par Denis Bernier et Alain Lambert (sauf indication contraire) COLLABORATION À CE NUMÉRO : Serge Beaucher, Lucie Corriveau, PHOTO EN PAGE COUVERTURE : © Immobilier commercial par Denis Bernier Alain Deslauriers, Me Karine Dionne, Mario Lefebvre, Alain Roy et Caroline St-Hilaire IMPRESSION : Imprimeries Transcontinental S.E.N.C. RÉVISION : 2850, rue Jean-Perrin, Québec (Québec) G2C 2C8 Hélène Roy et Anne-Marie Trudel

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CORRECTION D’ÉPREUVES : Christine Barozzi et Catherine Faucher

DISTRIBUTION EN KIOSQUE : Messageries de Presse Benjamin

JBC Média est une marque de commerce de Jacques Boisvert Communications inc.

DIRECTION ARTISTIQUE : Carole Bordeleau

ENVOI DE POSTE — PUBLICATIONS : Convention no PP 41614528

IMMOBILIER COMMERCIAL — Mai-juin 2013

ADRESSE DE RETOUR : 599, boulevard Sir-Wilfrid-Laurier Belœil (Québec) J3G 4J1 ABONNEMENTS : 450 446-2006, 1 866 446-3185 ou www.immobilier-commercial.ca Dépôts légaux — Bibliothèque et Archives Canada et Bibliothèque nationale du Québec, 2009. Toute demande de reproduction doit être adressée par écrit à l’éditeur. Si elle est acceptée, elle doit indiquer clairement la source de la façon suivante : Tiré du magazine Immobilier commercial. Le nom de l’auteur et / ou du photographe doit également apparaître.

ISSN 1916-6656

PHOTO : IMMOBILIER COMMERCIAL PAR ALAIN LAMBERT

MOT DE LA RÉDACTION

Nathalie Savaria

Les tournants du DESTIN En général, nos actions et nos rencontres de même que la part de risque que chacun de nous est en mesure d’assumer contribuent à façonner notre existence. Mais des événements, heureux ou malheureux, peuvent aussi en détourner le cours. C’est ce que nous appelons le destin, sorte d’enchaînements imprévisibles des événements. Par l’effet des circonstances, le thème du destin s’est glissé comme un fil conducteur au cœur de ce deuxième numéro de l’année. Michel Léonard, à la une du magazine, a su très tôt qu’il voulait devenir un homme d’affaires. Mais jamais ce courtier n’aurait pu deviner qu’un jour il deviendrait le président et chef de la direction du deuxième fonds de placement immobilier au Québec. Il a suffi d’une rencontre puis d’une idée pour qu’il prenne un risque et fasse basculer son destin. Selon tous les analystes consultés par notre journaliste Alexandre Côté pour la réalisation de son article dans la section « Enjeu », les tours de bureaux en projet ou en construction au centre-ville de Montréal trouveront preneurs, les conditions du marché étant favorables. Cependant, comme l’affirme l’un d’entre eux, le contexte économique mondial ou une hausse des taux d’intérêt pourraient changer la donne. Les victimes de l’affaissement du stationnement du centre commercial Algo, à Elliott Lake, en Ontario, en juin 2012, et, plus près de nous, celle de l’hôtel Marriott Residence Inn, à Montréal, écrasée par un bloc de béton en 2009, ont connu un destin tragique. Dans le cas de l’hôtel Marriott, le coroner a conclu qu’il s’agissait d’un événement isolé et imprévisible. Pour éviter de tels drames et diminuer la part d’imprévu, la seule solution humainement possible est de renforcer les mesures de prévention et d’entretien des structures de béton des immeubles et des stationnements souterrains. Au Québec, rapporte notre journaliste Suzanne Gagné, la Régie du bâtiment vient de mettre en place une réglementation pionnière qui donne plus de précision sur la responsabilité des propriétaires d’immeubles. Sur une note plus légère, je vous invite à découvrir dans la section « Coup d’œil » réalisée par notre nouvelle recrue, Emmanuelle Gril, le 1250 René-Lévesque Ouest, un gratte-ciel inauguré en 1992, en pleine récession, dont le destin est depuis de figurer parmi les plus beaux immeubles du centre-ville de Montréal. En terminant, j’aimerais souhaiter la bienvenue à notre nouveau chroniqueur, Serge Beaucher, un journaliste chevronné qui vous tiendra informés sur l’actualité immobilière dans la région de Québec. Nathalie Savaria Rédactrice en chef et éditrice déléguée

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Notre force réside dans nos membres

L’IDU QUÉBEC TIENT À REMERCIER SINCÈREMENT SES PARTENAIRES ANNUELS. C’est avec une grande fierté que l’IDU Québec compte sur l’appui de ses trois partenaires annuels : Ivanhoé Cambridge, Stikeman Elliott et Avison Young. Grâce à leur contribution et à leur dévouement, l’IDU met sur pied de nombreux événements et projets d’envergure, afin de poursuivre sa mission et ainsi soutenir le milieu de l’immobilier commercial.

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ENTREVUE

MICHEL LÉONARD

LA FORCE D’UNE

CONVICTION

PHOTO : IMMOBILIER COMMERCIAL PAR DENIS BERNIER

Par Nathalie Savaria

De courtier qu’il était, Michel Léonard est devenu président et chef de la direction du deuxième fonds de placement immobilier en importance au Québec. Freiné dans son élan par la dernière récession et une tentative d’achat en 2010, le fonds de placement immobilier BTB a maintenant le vent en poupe, et son dirigeant n’a qu’une idée en tête : maintenir le cap sur la croissance du FPI et doubler ses actifs d’ici cinq ans. Entrevue avec un selfmade-man accompli.

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ENTREVUE

Michel Léonard a de quoi s’enthousiasmer. Presque sept ans après sa création, le fonds de placement qu’il dirige possède 66 immeubles commerciaux, de bureaux et industriels dans des marchés primaires et secondaires canadiens totalisant plus de 4,3 millions de pieds carrés. La valeur des actifs de BTB est aujourd’hui de plus de 500 M$. Le jour de l’entrevue, Michel Léonard s’apprêtait d’ailleurs à conclure l’achat d’un autre immeuble.

UNE VOCATION PRÉCOCE

Originaire du quartier Nouveau-Bordeaux à Montréal, Michel Léonard, fils d’un médecin qui a quitté le domicile familial alors qu’il était enfant, prend une décision qui influencera le cours de son existence. Après des études au collège Bois-de-Boulogne, il entreprend un baccalauréat en commerce à l’Université McGill. Un véritable défi que ce francophone pure laine se lance à luimême, car, pour réussir en affaires, « il faut d’abord parler l’anglais, étudier le droit qui mène à tout, puis faire un MBA », lui ont conseillé des hommes d’affaires avisés. Appréhendant certaines difficultés, il préfère ne pas entamer des études en droit tout de suite. Il ne s’est pas trompé. « La première session a été terrible, se souvient Michel Léonard. Quand le temps est venu de commencer la deuxième session, le doyen m’a fait venir dans son bureau pour me demander la raison pour laquelle je devrais continuer à étudier à l’Université McGill. » Le jeune homme, qui fait déjà preuve d’une grande détermination, plaide si bien sa cause auprès du doyen qu’il le convainc de le laisser poursuivre ses études. « En fait, je n’avais pas de méthode de travail. Il a fallu que j’apprenne à étudier. J’ai frappé un mur pour la première fois de ma vie. Si le doyen ne m’avait pas donné ma chance, probablement que j’aurais décroché », conclut-il. 8

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PHOTOS : IMMOBILIER COMMERCIAL PAR DENIS BERNIER

Malgré ce parcours étonnant, on sait peu de choses sur cet homme qui poursuit sa route tambour battant, loin du feu des projecteurs.

UN GOÛT POUR L’ACTION Ces premiers obstacles franchis, Michel Léonard termine son baccalauréat en commerce en 1978. Il amorce ensuite des études en droit, toujours à l’Université McGill, et obtient son diplôme en 1981. Devenu membre du Barreau en 1982, il travaille d’abord dans un cabinet d’avocats, puis il entre au service du contentieux d’une entreprise immobilière. Une vraie révélation pour cet homme avide d’action qui découvre ainsi un secteur d’activité qu’il ne connaissait pas à l’époque, comme beaucoup de Québécois francophones, encore peu versés en immobilier, à l’exception de quelques grandes familles. Fort de cette première expérience, Michel Léonard fonde le Groupe Léonard McKeague en 1989, une entreprise spécialisée en courtage qui fusionne finalement ses activités avec la firme de courtage américaine Staubach. L’avocat devenu courtier présidera ainsi aux destinées de Staubach Canada de 1989 à 2004. Ces deux entreprises ont en commun une même mission : représenter les intérêts des locataires dans leurs transactions corporatives, « un créneau tout à fait nouveau alors, mentionne Michel Léonard. Habituellement, une firme de courtage fait de tout : de la vente et de l’achat pour les propriétaires et les locataires, de la recherche hypothécaire, etc. À l’époque, de plus en plus de grands locataires choisissaient des firmes de courtage pour agir en leur nom en Amérique du Nord. Notre positionnement devenait important, car nous représentions des locataires implantés à travers le Canada. Notre but était de créer une synergie et de représenter ces mêmes locataires à l’échelle nord-américaine ». En 2004, peu satisfait de son entente avec Staubach, le courtier se retire du groupe et se joint à Colliers International.

ENTREVUE

Devenu membre du Barreau en 1982, il travaille d’abord dans un cabinet d’avocats, puis il entre au service du contentieux d’une entreprise immobilière. Une vraie révélation pour cet homme avide d’action qui découvre ainsi un secteur d’activité qu’il ne connaissait pas à l’époque, comme beaucoup de Québécois francophones, encore peu versés en immobilier, à l’exception de quelques grandes familles. UNE IDÉE INATTENDUE L’année 2004 marque d’ailleurs un tournant dans la vie de Michel Léonard. Vivant à Toronto à cette époque, il a l’idée de créer BTB d’une manière pour le moins inattendue. Au cours de ses promenades nocturnes avec son chien, il croise régulièrement un voisin avec qui il parle affaires. Il apprend ainsi que cet homme a transformé son entreprise en income trust ou fiducie de revenu, une possibilité qui n’existe plus aujourd’hui, souligne Michel Léonard. Grâce à cette transformation, son voisin a pu faire croître son entreprise de manière exponentielle. Épaté par la réussite de cet homme, il se demande comment il pourrait appliquer cette idée à ses propres fins. Il entame alors des recherches et s’intéresse rapidement au concept des fiducies de placement immobilier. À coup sûr, il a trouvé un bon filon.

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IMMOBILIER COMMERCIAL — Mai-juin 2013

ENTREVUE

Tranquillement, BTB est de plus en plus dans la mire des investisseurs québécois qui, selon le principe de Céline Dion, se disent : si les autres le font, pourquoi ne le faisons-nous pas ?

» PHOTOS : BTB

– Michel Léonard

LA NAISSANCE DE BTB La même année, Michel Léonard est de retour à Montréal. Moins de deux ans plus tard, il met en branle son projet de fiducie. Il forme d’abord un conseil d’administration dont le premier membre est un gestionnaire aguerri, Jocelyn Proteau, aujourd’hui président du conseil et fiduciaire. Doté d’un important réseau de contacts, ce dernier recrute les autres membres du conseil. En octobre 2006, à la suite d’un premier appel public à l’épargne, le fonds de placement immobilier BTB acquiert un premier immeuble commercial à Laval, au 2900, avenue JacquesBureau, qui loge notamment le détaillant de meubles et d’électroménagers Germain Larivière, puis un deuxième sur la Rive-Sud. « Mais, raconte avec fierté Michel Léonard, la grande acquisition qui a marqué les débuts des opérations de BTB est l’achat, le 1er février 2007, d’un portefeuille d’immeubles au coût de 25 M$. »

LE PRINCIPE DE CÉLINE DION L’arrivée en Bourse du fonds de placement BTB ne provoque aucune réaction dans le milieu des affaires. Guère étonné de ce silence, Michel Léonard a une explication bien à lui à ce propos : « Pour moi, BTB, c’est un peu la même chose que pour Céline Dion. Elle n’était jamais assez bonne pour les Canadiens, francophones ou même anglophones. Puis, les Américains en ont fait une star. Nous n’avions plus de raisons 10

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Le 2900, avenue Jacques-Bureau, à Laval, la première acquisition de BTB en 2006

de ne pas l’adopter. En ce qui concerne BTB, notre fiducie a beaucoup de succès avec ses achats immobiliers au Québec, mais nos actionnaires sont plus à l’extérieur de la province. Pourquoi ? Parce que les Québécois francophones connaissent encore peu l’immobilier, qu’ils s’y intéressent peu et qu’ils sont méfiants à cause des nombreux scandales qui se sont produits en Floride et ici autour de l’achat de mauvais terrains. Au contraire, les Canadiens sont plus ouverts et savent déjà comment calculer les retours sur investissement. Cela dit, tranquillement, BTB est de plus en plus dans la mire des investisseurs québécois qui, selon le principe de Céline Dion, se disent : si les autres le font, pourquoi ne le faisons-nous pas ? »

L’ÉTOFFE D’UN CHEF Aux sceptiques qui pensent qu’un courtier n’a pas l’expérience pour gérer un fonds de placement, Michel Léonard rétorque qu’au contraire son métier l’a bien préparé à diriger une fiducie. « D’abord, j’avais déjà géré une entreprise. Comme courtier, j’ai été impliqué dans plusieurs facettes des entreprises que je représentais : j’ai fait de la vente, des achats et des négociations. Et puis, le travail le plus difficile que j’ai pu faire, c’est de gérer des courtiers. Ce sont souvent des entrepreneurs indépendants qui doivent travailler ensemble pour le bien commun d’une entreprise, alors que leur mission première est de prendre soin d’eux… »

UNE TRAVERSÉE ÉPROUVANTE Son expérience dans le monde du courtage a sans nul doute aidé Michel Léonard et sa fiducie à traverser l’une des périodes les plus sombres de sa courte existence. Après avoir vécu une année faste en 2007, le FPI acquérant une trentaine d’immeubles commerciaux, industriels et de bureaux, BTB connaît une période de vaches maigres durant la récession. « Quand les marchés publics t’appuient, il n’y a pas de limite à ce que tu peux accomplir. C’est la beauté d’un FPI. Mais quand tu es au banc des punitions comme nous l’avons été en 2008, les choses sont plus difficiles et nous avons dû nous battre », avoue Michel Léonard dont le regard en dit long sur ce passage difficile. À preuve, BTB ne fait qu’une dizaine d’acquisitions cette année-là et aucune en 2009. En 2010, Cominar tente d’acquérir le FPI, mais BTB rejette l’offre jugée insuffisante. Une décision que le marché a très mal accueillie, notamment parce que certains analystes estimaient qu’un tel achat aurait maximisé la valeur de la part. À la suite de ce refus, et à la grande surprise de Michel Léonard, la famille Dallaire s’est départie de ses parts dans la fiducie, qu’elle contrôlait à 19 %. Un coup dur pour BTB qui a vu ainsi le cours de son titre passer de 0,87 $ à 0,57 $ en moins de 15 jours.

Une autre propriété acquise par BTB en 2007, le 1400-1440, rue Antonio-Barbeau à Montréal, où sont situées les Fermes Lufa

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ENTREVUE

LA FIN DES DIFFICULTÉS Heureusement pour BTB, la situation ne tardera pas à se redresser grâce à une importante transaction. « Pour montrer que nous étions toujours en vie, relate fièrement Michel Léonard, nous avons fait l’achat de Cagim en 2010, qui avait de très beaux actifs. Une grande bouchée de 48 M$ qui n’était pas sans risque puisque l’un des immeubles acquis était alors en construction. » À ces mots, Michel Léonard se lève de son siège et se dirige vers une grande affiche où l’on peut apercevoir notamment le Complexe Lebourgneuf, probablement l’un des plus beaux immeubles détenus par BTB, qui fait partie du portefeuille de Québec, et dont les principaux locataires sont la firme d’ingénierie Dessau et le gouvernement du Canada.

PHOTOS : BTB

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Deux immeubles dans un complexe appartenant au fonds de placement BTB, à Kanata, en banlieue d’Ottawa

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IMMOBILIER COMMERCIAL — Mai-juin 2013

Aujourd’hui, le FPI a renoué avec le succès et poursuit son expansion qui repose sur une stratégie inchangée depuis ses débuts : acheter des immeubles en banlieue. « On n’a pas les moyens d’acheter des immeubles au centre-ville de Montréal, admet Michel Léonard. Alors, on ne perd pas notre temps à en chercher. Généralement, nos immeubles sont situés à environ deux heures de route du centre-ville de Montréal. Nous possédons aussi des actifs à Ottawa et à Québec. En gros, 50 % de notre portefeuille est constitué d’immeubles situés dans la grande région de Montréal, dans la couronne nord et la couronne sud ainsi que sur l’île de Montréal. » Mis à part un immeuble situé à London en Ontario et un autre à Saguenay, BTB concentre donc ses acquisitions dans un périmètre bien déterminé. Le marché québécois, plutôt abordable, demeure la cible privilégiée de BTB qui entend tout de même diversifier son portefeuille grâce à d’autres acquisitions du côté de l’Ontario. Michel Léonard n’exclut toutefois pas que sa fiducie puisse faire une incursion dans les provinces maritimes, sauf à Terre-Neuve, un marché que le dirigeant avoue ne pas connaître, et peut-être aussi dans l’Ouest canadien. Toutefois, la stratégie d’expansion vers l’Ouest se ferait en partenariat avec un groupe qui possède une connaissance de ce marché. La fiducie assure elle-même la gestion de la plupart de ses 66 propriétés, sauf celles de la région de Québec et d’Ottawa, administrées pour l’instant par des tiers. Michel Léonard précise toutefois qu’il est dans l’intention de la fiducie d’ouvrir un bureau à Québec et d’embaucher du personnel : « Nous avons déjà la masse critique pour le faire à Québec, mais pas à Ottawa pour l’instant. Dans notre stratégie, nous ne voulons pas créer trop de stress sur l’organisation. Nous voulons continuer notre politique d’acquisition tout en confiant à des tiers la gestion des immeubles à l’extérieur de Montréal afin de nous donner de la flexibilité qui, éventuellement, nous permettra d’assurer la gestion nous-mêmes. »

UNE RELATION DURABLE AVEC LE CLIENT En ce qui concerne les locataires de ses immeubles, BTB considère ces derniers comme des clients qu’il faut pouvoir satisfaire afin d’entretenir avec eux une relation fructueuse à long terme : « Nous voulons que notre client soit heureux. Plus un locataire est heureux, plus il va vouloir renouveler son bail. S’il n’est pas heureux, il va s’en aller. Cela nous coûte plus cher de trouver un nouveau client que de renouveler un bail. L’équation est donc facile à faire. » Preuve de la satisfaction de la clientèle, le taux d’occupation de l’ensemble des immeubles détenus par BTB est actuellement de 91,5 %.

PHOTO : BTB

Le Complexe Lebourgneuf à Québec, une autre propriété de BTB

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IMMOBILIER COMMERCIAL — Mai-juin 2013

PHOTOS : IMMOBILIER COMMERCIAL PAR DENIS BERNIER

ENTREVUE

La réception des bureaux du siège social de BTB, au 2155, rue Crescent, à Montréal, ainsi que la salle de conférence

UN SENTIMENT D’APPARTENANCE En forte croissance, la fiducie se soucie également du bien-être de son équipe. Au nombre de trois au départ, la fiducie compte aujourd’hui 30 employés. Michel Léonard ne tarit pas d’éloges à l’égard de son personnel qu’il semble chérir comme sa propre famille – il est d’ailleurs père de deux filles. « Quelqu’un qui travaille chez BTB est une personne dévouée. Chaque jour, j’ai des surprises positives. Les employés de BTB sont des gens qui veulent investir leur temps, leur énergie et leurs efforts pour le succès de la fiducie. Quand BTB a du succès, ils ne sont pas jaloux, au contraire, ils veulent le célébrer. C’est un esprit vraiment unique en son genre. Tout le monde travaille dans la même direction », se réjouit Michel Léonard, qui ajoute que les employés sont restés fidèles à la fiducie, même dans les moments les plus sombres.

UNE CONVICTION PROFONDE

J’aime mieux être un acheteur que de me faire acheter. La stratégie est de voir si nous ne pourrions pas grandir plus vite en achetant un compétiteur, comme nous l’avons fait pour Cagim. Il ne faut pas faire du surplace, il faut continuer.

– Michel Léonard 14

IMMOBILIER COMMERCIAL — Mai-juin 2013

Fort du succès de la fiducie, son président et chef de la direction n’a pas l’intention de s’arrêter en si bon chemin et il a d’ailleurs maints projets en tête – dont celui de recruter une femme au sein de son conseil des fiduciaires. Et s’il adore jouer au golf, il n’est pas question pour lui de prendre sa retraite pour s’y adonner. De la tentative d’acquisition par Cominar en 2010, un spectre qui demeure toujours présent pour toute société publique, Michel Léonard tire cette conclusion : « J’aime mieux être un acheteur que de me faire acheter. La stratégie est de voir si nous ne pourrions pas grandir plus vite en achetant un compétiteur, comme nous l’avons fait pour Cagim. Il ne faut pas faire du surplace, il faut continuer. » Avec une croissance de 100 M$ par année, il n’ambitionne rien de moins que d’atteindre le chiffre magique d’un milliard d’actifs d’ici cinq ans. Et il a toute la volonté du monde pour y parvenir. ,

ENJEU

TOURS DE BUREAUX À MONTRÉAL LE VISAGE DU CENTRE-VILLE SUR LE POINT DE CHANGER? Par Alexandre Côté

Après plus d’une décennie de quasi-inactivité dans la construction d’immeubles de bureaux au centreville de Montréal, l’année 2012 a été celle d’un réveil espéré. Le nombre de projets annoncés ou sur le point de l’être et leur variété ont fait dire à certains que des promoteurs risquaient de s’y casser les dents. Bien que plusieurs invitent à la prudence, l’optimisme est toujours au rendez-vous, et les indices laissant entrevoir de nouvelles annonces sont nombreux. Immeubles certifiés LEED et haute technologie sont au programme. Les bâtiments existants tiendront-ils le rythme ? Peut-être pas tous, mais les analystes consultés s’entendent pour dire que le marché bénéficiera de cette effervescence.

La future tour Canderel / FTQ au cœur du Quartier des spectacles

PHOTO : FONDS IMMOBILIER DE SOLIDARITÉ FTQ

OPTIMISME PARTAGÉ Un optimisme encouragé par un taux d’inoccupation qui tourne autour des 6 % depuis deux ans, donnant sans doute raison aux analystes. Ce chiffre plaît à Andrew Maravita, directeur général de Colliers au Québec. « Le taux d’inoccupation rend les conditions de marché plutôt bonnes en apparence. Le centre-ville est en santé. Certaines entreprises sont de retour et louent davantage de locaux. » De l’avis de plusieurs, le conservatisme des promoteurs, lors des dernières décennies, contribue également à générer un environnement propice à l’investissement. Montréal serait moins sujette à une hausse dramatique du taux d’inoccupation que Toronto ou Vancouver. Selon Andrew Bissett, viceprésident exécutif chez Jones Lang LaSalle, « il y a certainement de la place pour environ cinq nouveaux immeubles dans les six prochaines années. Les entreprises ont besoin d’un environnement plus ouvert pour de nouvelles façons de travailler ». IMMOBILIER COMMERCIAL — Mai-juin 2013

PHOTO : BROCCOLINI

PHOTO : CADILLAC FAIRVIEW

La tour Deloitte

PHOTO : CADILLAC FAIRVIEW

Une installation a été érigée pour célébrer les 50 ans de la Place Ville Marie

La tour L’Avenue à usage mixte

AVANCÉES DANS PLUSIEURS PROJETS

ANDREW MARAVITA Directeur général Colliers au Québec

Il faudra aussi compter sur le projet de développement des terrains de Radio-Canada, qui va bon train. La société d’État a d’ailleurs lancé un appel aux candidatures pour le poste de chef du développement en février dernier, et les plans des trois consortiums sélectionnés sont déjà à l’étude. Une décision sera rendue à l’automne. D’autres projets comme celui de la Place de la Cité internationale pourraient aussi démarrer en 2013. À tout cela s’ajoutent les nombreuses tours à usage mixte annoncées en 2012 (Aimia, L’Avenue, Univers, Icône, et autres).

PHOTO : JONES LANG LASALLE

QUELQUES INCERTITUDES

ANDREW BISSETT Vice-président exécutif Jones Lang LaSalle

IMMOBILIER COMMERCIAL — Mai-juin 2013

PHOTO : CHRISTIAN FLEURY

PHOTO : COLLIERS INTERNATIONAL

La construction de la tour Deloitte par Cadillac Fairview, annoncée en 2012, a donné le coup d’envoi, et des rumeurs concernant d’autres projets ont suivi. Parmi les plus sérieuses, on compte le 900 De Maisonneuve Ouest d’Ivanhoé Cambridge. En février dernier, Daniel Fournier, premier vice-président Immobilier de l’entreprise, disait négocier avec deux locataires importants. Un autre projet qui ne devrait pas tarder à se concrétiser est celui de la tour Canderel/FTQ, rue Bleury. Le projet initialement prévu est récemment passé d’une tour à deux tours de 375 000 pi2 et 700 000 pi2. À l’heure actuelle, le groupe est en discussion avec plusieurs locataires qualifiés « d’importants ». Daniel Peritz, vice-président principal pour Montréal et Ottawa chez Canderel, espère la conclusion d’une entente formelle en 2013. « On pense fortement que c’est un projet qui a une place de premier plan au centre-ville. Il suffit de regarder le taux d’occupation très élevé du secteur pour s’en rendre compte. »

Certains facteurs pourraient cependant provoquer le ralentissement du marché. Le premier de la liste : la tendance des entreprises à augmenter la densité de leurs espaces de travail. En août 2012, on DANIEL PERITZ Vice-président principal apprenait que CGI allait libérer six des 27 étages pour Montréal et Ottawa de la tour 1 de la Cité du commerce électronique, Canderel tout comme la Banque Royale du Canada rendra vacants quatre étages de la Place Ville Marie à la fin de 2013. Jusqu’à présent, aucune entreprise étrangère susceptible de combler cet écart ne s’est manifestée. Il faut aussi noter la hausse des sous-locations, et le fait que d’autres baux importants arrivent à échéance d’ici la fin de l’année. Aucune nouvelle construction ne devant être prête avant le quatrième trimestre 2013, les conditions demeureraient stables à court terme, disent les analystes. Par contre, dès 2014, la compétition entre propriétaires dans la course aux locataires risque d’être plus vive. George Manousos, directeur de la succursale montréalaise DTZ, une entreprise d’UGL, croit qu’il y a un risque de déséquilibre. « On remarque que l’offre semble grimper rapidement et on ne sait pas du tout si la demande va être au rendez-vous. D’autant plus que la superficie utilisée par les entreprises pour chaque employé diminue. » Ce risque pourrait expliquer en partie pourquoi le marché montréalais n’est pas un marché de propriétaires, malgré le faible taux d’inoccupation. Par ailleurs, un nouveau pôle commercial, le boulevard Saint-Martin à Laval, semble s’imposer de plus en plus.

ENJEU

QUELQUES CHIFFRES COMPARATIF DES MARCHÉS DE BUREAUX CANADIENS AU 4e TRIMESTRE 2012 Ville

Inventaire (pi2)

Taux d’inoccupation total (%)

En construction et engagé (pi2)

Québec

17 980 862

6,4 %

871 147

Ottawa

2 304 760

9,4 %

Calgary

62 956 455

5,1 %

3 144 857

Vancouver

50 532 039

6,8 %

3 661 152

169 629 938

8,0 %

5 703 428

Montréal

89 864 831

8,2 %

1 667 363

Montréal centre-ville « A »

23 165 463

6,3 %

803 543

Toronto

Source : Jones Lang LaSalle

QUELQUES PROJETS À SURVEILLER EN 2013 Promoteur

Superficie (pi2)

900 De Maisonneuve Ouest Ivanhoé Cambridge

475 000

Place University Saint-Jacques

645 000

Desjardins Sécurité Financière | Weloga Corporation | Magil Laurentienne

Place de la Cité internationale Le Groupe de Sociétés Westcliff La Maison de Radio-Canada Indéterminé Tour Bleury Sainte-Catherine Canderel et Fonds immobilier de solidarité FTQ

770 000 Inconnu 1 075 000

PHOTO : DCYSA KEVRIC

Projet

La tour Aimia, elle aussi à usage mixte

Source : L’informateur Immobilier commercial

IMMOBILIER COMMERCIAL — Mai-juin 2013

ENJEU

Des annonces comme celle de la première pelletée de terre du 3055 Saint-Martin Ouest par Ivanhoé Cambridge, ou encore celle de la construction par Cominar du 5 Place Laval, un immeuble de 280 000 pi2, s’ajoutent au développement de la Place Bell.

CHANGER POUR SE DÉMARQUER PHOTO : DTZ, UNE ENTREPRISE D’UGL

Certains ont déjà été touchés par l’attrait de la nouveauté. Il est de notoriété publique que Deloitte délaissera la Place Ville Marie pour la nouvelle tour de Cadillac Fairview. Via Rail a indiqué pour sa part qu’elle y demeurera. Cependant, il n’en reste pas moins que les immeubles existants devront s’adapter. Pour Andrew Maravita qui cite le 1000 De La Gauchetière en exemple, cette adaptation sera bonne pour le marché. « C’est certain qu’il va y avoir un enjeu en ce qui concerne l’absorption. Les propriétaires devront faire des investissements et aller chercher des certifications pour les bâtiments existants afin de garder leur produit compétitif, mais la dynamique créée sera positive. »

GEORGE MANOUSOS Directeur de la succursale montréalaise de DTZ, une entreprise d’UGL

PAS D’IMPACT SUR L’OPTIMISME

De plus en plus, les firmes de comptabilité et de droit demandent davantage de locaux. Chaque fois que l’économie mondiale est au ralenti, ces entreprises sont en croissance.

01_SCARAM_MIC_V5N4_Mise en page–1George 11-03-29 15:21 Page1 Manousos

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Les interrogations concernant certains immeubles moins récents ne diminuent en rien l’optimisme qui règne. Pour Andrew Bissett, cela pourrait même représenter une bonne occasion : « Les gestionnaires des immeubles pourront aussi profiter du départ de certains locataires pour améliorer leurs systèmes et leurs installations. Dans le Mile-End par exemple, il y a de vieux édifices industriels légers convertis en lofts commerciaux. Ce produit peut répondre aux besoins des entreprises de création ou des gens qui cherchent des localisations moins chères, mais fonctionnelles. » Par ailleurs, les nouveaux immeubles LEED ne conviendront pas à tous les types de locataires. Le coût élevé des loyers nets (environ 33 % supérieur) en dissuadera plusieurs qui continueront de se tourner vers des immeubles plus anciens. De plus, bien que le risque d’une augmentation des taux d’inoccupation soit présent, Andrew Maravita croit que la tendance favorisée par l’arrivée des nouvelles constructions pourrait contribuer à attirer des entreprises étrangères, pour le moment absentes. « Si on veut de nouveaux sièges sociaux, il faut démontrer aux investisseurs que les mises en chantier sont au rendez-vous. La présence de nouvelles tours va déclencher ce dynamisme. Il faut quand même considérer que nous compétitionnons avec des villes comme Calgary et Toronto. » Autre point positif à considérer selon George Manousos : la croissance des entreprises de service dans les prochaines années. « De plus en plus, les firmes de comptabilité et de droit demandent davantage de locaux. Chaque fois que l’économie mondiale est au ralenti, ces entreprises sont en croissance. » Malgré tout, M. Manousos continue de suivre la situation de près, car un changement dans le contexte économique mondial ou une hausse des taux d’intérêt pourraient brouiller les cartes. « Il est très difficile de dire précisément ce qui va se passer avec tous les projets planifiés, mais il est certain que Montréal vit de très grands changements. » De son côté, Andrew Bissett est très confiant : « Il y a déjà plusieurs projets de tours et on attend d’autres annonces dans un avenir rapproché. Le marché commence à se dynamiser. »

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IMMOBILIER COMMERCIAL — Mai-juin 2013

Si tous les projets de tours de bureaux se concrétisent, il est donc possible qu’au sortir de la décennie, le centre-ville de Montréal ait changé de visage. ,

PHOTO : ÉDIFICE EXPERTS INC. FILIALE D’INSPEC-SOL

FOCUS

STRUCTURES DE BÉTON LE QUÉBEC MET EN PLACE UNE RÉGLEMENTATION PIONNIÈRE Par Suzanne Gagné

Depuis le 18 mars dernier, le Québec fait office de pionnier en Amérique du Nord en ce qui concerne la réglementation provinciale visant les structures de béton dans les bâtiments. En effet, nulle part ailleurs ne trouve-t-on tant de précisions concernant les obligations des propriétaires en matière de vérification, d’entretien et de conservation des registres des bâtiments. Bonne nouvelle pour la prévention ! « Le propriétaire a toujours été responsable de son immeuble, mais maintenant le chapitre Bâtiments du Code de sécurité vient spécifier exactement ce que cette responsabilité inclut », explique Sylvain Lamothe, porte-parole, Régie du bâtiment du Québec. En effet, la responsabilité du propriétaire faisait déjà partie de la Loi sur la sécurité des édifices publics, qui date d’une trentaine d’années, mais elle ne précisait pas les façons de faire en matière d’entretien du bâtiment ni de tenue de registres. La nouvelle réglementation vient corriger cette lacune et mise avant tout sur la prévention. Pour les stationnements, le propriétaire devra faire tous les ans une vérification visuelle. Les observations devront être consignées dans une fiche de vérification et appuyées par des photographies.

« Si certains éléments apparaissent douteux, le propriétaire aura l’obligation de commander une vérification approfondie par un ingénieur », précise M. Lamothe. De plus, pour tous les bâtiments comptant cinq étages ou plus, un ingénieur ou un architecte devra effectuer une vérification de la façade et rédiger un rapport tous les cinq ans. « Le propriétaire a aussi maintenant l’obligation de consigner dans un registre tous les renseignements et documents pertinents concernant l’immeuble, incluant les travaux et réparations effectués au fil des ans, les rapports de vérification annuelle, les rapports de vérification approfondie, les copies de plans, des photographies et des renseignements techniques par rapport à des modifications comme des agrandissements », poursuit M. Lamothe. IMMOBILIER COMMERCIAL — Mai-juin 2013

FOCUS

Bien sûr, la nouvelle réglementation prévoit une période de transition. Par exemple, pour un stationnement construit depuis plus de cinq ans, le propriétaire devra obtenir un rapport de vérification dans les trois années qui suivent la date d’entrée en vigueur de la nouvelle réglementation. Par la suite, des amendes ou des poursuites pénales pourraient être imposées aux propriétaires qui n’auraient pas respecté la loi.

PHOTO : RÉGIE DU BÂTIMENT DU QUÉBEC

« Le Québec est précurseur par rapport à de telles obligations et spécifications, dit M. Lamothe. Aucune autre province canadienne ni aucun État américain ne prévoient des obligations aussi poussées. En Amérique du Nord, quatre ou cinq municipalités ont déjà adopté des règlements précis, mais ça ne s’était jamais vu jusqu’ici au niveau d’une province ou d’un État. »

SYLVAIN LAMOTHE Porte-parole Régie du bâtiment du Québec

De toute évidence, la nouvelle réglementation vise avant tout la prévention et la sécurité des personnes. « C’est clair que le parc immobilier est vieillissant puisqu’il a été construit en grande partie depuis les années 1950 au Québec. Les façades des immeubles sont exposées aux intempéries et au phénomène de gel et dégel, tandis que les parcs de stationnement sont soumis en plus aux sels de déglaçage, ce qui peut entraîner la dégradation des structures. Par ailleurs, les normes de construction, les matériaux et la technologie ont évolué. La loi change elle aussi, avec pour objectif d’assurer la sécurité des personnes, sans compter la préservation du patrimoine immobilier. La nouvelle réglementation vient donc encadrer et préciser les obligations pour que le citoyen qui fréquente un bâtiment ou qui utilise une installation puisse le faire en toute sécurité. À ce titre, il est important que le propriétaire s’informe bien des nouvelles dispositions réglementaires. »

Une façade en béton endommagée

IMMOBILIER COMMERCIAL — Mai-juin 2013

PHOTO : ÉDIFICE EXPERTS INC. FILIALE D’INSPEC-SOL

Pour en savoir plus, consultez le site Internet de la Régie du bâtiment à l’adresse www.rbq.gouv.qc.ca ou composez le 1 800 361-0761.

PHOTOS : RÉGIE DU BÂTIMENT DU QUÉBEC

PHOTOS : RÉGIE DU BÂTIMENT DU QUÉBEC OU RBQ

FOCUS

Deux exemples de structures de béton endommagées dans un stationnement intérieur

C’est clair que le parc immobilier est vieillissant puisqu’il a été construit en grande partie depuis les années 1950 au Québec. Les façades des immeubles sont exposées aux intempéries et au phénomène de gel et dégel, tandis que les parcs de stationnement sont soumis en plus aux EN TR ET IE N CO NS TR UCTI ON • LA DE RS LO sels de déglaçage, ce qui peut entraîner la dégradation des structures. R AG ÉS • EU RM ES EN VI GU AT IO NN EM EN T ÉT LA NFOR MI TÉ AU X NO DE S PA RC S DE ST

TI ON IE • CO EU R LO RS DE Sylvain Lamothe IN SP–EC SÉ CU RI TÉ IN CE ND NO RM ES EN VI GU • EN TR ET IE N ET X S AU DE ÇA TÉ FA MI PA RC S DE S OR DE NF CO CE ND IE • IN SP ECTI ON DE S IN ET IN SP ECTI ON ET TÉ N RI IE ET CU TR SÉ • EN ET IE N AU X NO RM ES ÇA DE S • RE GI ST RE D’ EN TR SP ECTI ON DE S FA IE • CO NFOR MI TÉ IN ND CE ET IN N IE TÉ ET RI TR CU EN TR ET IE N ET N • SÉ CO NS TR UCTI ON • DE S FAÇA DE S • EN ST RE D’ EN TR ET IE ON GI TI • RE EC • SP IN ÉS AG ET ÉT N CU RI TÉ IN CE ND IE E TR ET IE STAT IO NN EM EN T NS TR UCTI ON • EN D’ EN TR ET IE N • SÉ S CO RE DE ST LA ON GI TI DE RE EC • RS R SP LO É ÉS IN T ÉTAG NT EN ME EM EN VI GU EU R NE NN ON • EN TR ET IE N ET TIIO AT TA ST D’ EN TR ET IE N LA CO NS TR UCTI ON N DE S PA RC S DE DE ON TIIO R RS CT EC LO PE R IN SP EU AG ÉS • RE GI ST RE GU ÉT VI T EN EN EM ES E NN RM IO STAT É AU X NO TÉ MIIT RM OR FO NF ON CO N DE S PA RC S DE ON TIIO CT EC PE N ET IN SP EN TIIE ET RE TR NT EN E • S DE ÇA FA

É T I R U C É S E D CODE CHAPITRE BÂTIMENT

Sécurité incendie, entretien et inspection des façades, conformité aux normes en vigueur lors de la construction, entretien et inspection des parcs de stationnement étagés, registre d’entretien…

Pour tout savoir sur la nouvelle réglementation, une seule adresse : www.rbq.gouv.qc.ca/securite. En plus de la réglementation complète, vous y trouverez un court questionnaire à l’intention des propriétaires. À la lumière de vos réponses, vous obtiendrez le résumé des principales exigences du règlement qui s’appliquent spécifiquement à votre bâtiment. Vous pouvez également communiquer avec notre Centre de relation clientèle au 1 800 361-0761.

IMMOBILIER COMMERCIAL — Mai-juin 2013

FOCUS

UN ENTRETIEN ESSENTIEL

DES ACCIDENTS

ÉVITABLES?

Les accidents impliquant des structures de béton sont plutôt rares, mais ils marquent la mémoire collective. Qui ne se rappelle pas l’effondrement d’un bloc de béton de l’hôtel Marriott Residence Inn, à Montréal, en 2009, qui avait coûté la vie à une femme de 33 ans ? Ou encore l’affaissement du stationnement du centre commercial Algo, à Elliott Lake, en Ontario, en juin 2012, où deux femmes avaient perdu la vie et plusieurs personnes avaient été blessées ?

PHOTO : ÉCOLE POLYTECHNIQUE DE MONTRÉAL

Le béton est un matériau certes résistant, mais sa qualité n’est pas… coulée dans le béton. En effet, comme tout autre matériau, celui-ci peut se détériorer au fil des ans, de l’usure et des intempéries. L’inspection, le nettoyage et l’entretien sont donc essentiels pour en assurer l’intégrité.

JULES HOUDE Ingénieur et professeur associé École polytechnique de Montréal

Selon Jules Houde, ingénieur et professeur associé à l’École polytechnique de Montréal, la partie la plus sensible des bâtiments commerciaux est le stationnement intérieur puisqu’il est soumis à l’eau et aux sels de déglaçage. « Auparavant, explique-t-il, les plaques de béton n’étaient pas étanches, et l’eau de déglaçage des voitures percolait et dégouttait sur les voitures de l’étage inférieur. Heureusement, depuis une vingtaine d’années, on exige que les planchers soient recouverts d’une membrane d’étanchéité, ce qui empêche la percolation de l’eau salée. La qualité des structures de béton s’est aussi améliorée d’année en année, notamment grâce à l’ajout de superplastifiants et d’agents entraîneurs d’air qui augmentent leur résistance au gel et au dégel. »

Ces situations sont-elles évitables ? « L’accident du Marriott était regrettable et tout le monde souhaiterait que ça ne soit jamais arrivé, mais la conclusion du coroner était que c’était un événement isolé et imprévisible, souligne Sylvain Lamothe. Un fait comme celui-ci vient mettre en lumière la nécessité d’avoir des vérifications et un entretien préventif obligatoires. De cette façon, nous nous donnons les moyens d’améliorer la sécurité. » En ce qui concerne le centre commercial d’Elliott Lake, les circonstances ne sont pas encore claires, l’accident faisant actuellement l’objet d’une commission d’enquête. Au moment de mettre sous presse, on prévoyait que les audiences publiques débuteraient au mois de mars. La commission d’enquête est chargée de faire la lumière sur cet événement et d’émettre des recommandations visant la prévention de tels drames.

M. Houde estime que le parc immobilier du Québec est en bon état dans l’ensemble, malgré quelques événements dramatiques isolés au cours des dernières années. « Le béton, quand il est bien conçu et bien installé, peut durer longtemps sans problème, mais il est quand même très important de l’examiner et de voir à corriger les fissures et autres défauts à mesure qu’ils se présentent », conclut-il.

IMMOBILIER COMMERCIAL — Mai-juin 2013

PHOTO : ÉDIFICE EXPERTS INC. FILIALE D’INSPEC-SOL

Il n’en demeure pas moins que les stationnements et, dans une moindre mesure, les façades, sont exposés aux intempéries et aux abrasifs et doivent donc être surveillés de près. « Il arrive que les aciers soient placés un peu trop proche de la surface, ce qui entraîne leur corrosion et, par conséquent, l’éclatement du béton. Dans ces cas-là, il faut souvent faire un remaniement de la structure avant que le problème ne s’aggrave. »

Par ailleurs, ce type d’accidents peut aussi faire l’objet de poursuites, comme c’est le cas notamment pour le Marriott Residence Inn. Or, à cet égard, le propriétaire d’un bâtiment ne peut se fier qu’à sa police d’assurance. « La couverture dépend évidemment de la police que le propriétaire a prise, indique Me Annie Bernard, avocate associée chez Fasken Martineau. Il existe des assurances responsabilité civile dans le cas de dommages causés à des tiers, mais il y a aussi des clauses d’exclusion dans les cas où un dommage aurait été causé par une faute intentionnelle ou par la négligence du propriétaire. » Comme quoi l’entretien et la prévention demeurent les valeurs les plus sûres !

FOCUS

PROPRIÉTAIRE OU GESTIONNAIRE,

QUI EST RESPONSABLE?

PHOTO : ÉDIFICE EXPERTS INC. FILIALE D’INSPEC-SOL

Immobilier commercial mai 2013.indd 1

Il convient toutefois de rédiger un contrat clair et réaliste pour éviter les litiges. Ainsi, à titre d’exemple, un propriétaire de bâtiment a poursuivi son gestionnaire en Cour supérieure parce qu’il estimait que ce dernier avait négligé pendant 20 ans d’entretenir une partie importante du stationnement et qu’il avait dû entreprendre des travaux majeurs à la suite de ce qu’il considérait comme une négligence grossière. Le gestionnaire s’appuyait sur une clause particulière d’exonération de responsabilité dans son contrat. « Si on appliquait la clause telle quelle, elle lui enlevait toute responsabilité, ce qui ne respectait pas l’essence du contrat, explique Me Bernard. La Cour supérieure a donc retenu en grande partie la responsabilité du gestionnaire dans ce cas-là, ce qui a été confirmé par la Cour d’appel en octobre 2012. »

PHOTO : FASKEN MARTINEAU

Il arrive que des propriétaires de bâtiments d’envergure délèguent l’entretien de l’immeuble à un tiers, gestionnaire d’immeuble ou autre. Qui a alors la responsabilité en cas de problème ? « Tout dépend du contrat qui lie le gestionnaire au propriétaire, répond Me Annie Bernard. Si le bon entretien de l’immeuble fait partie des tâches du gestionnaire, il aura évidemment la responsabilité de le faire. »

Me ANNIE BERNARD Avocate associée Fasken Martineau

Ainsi, selon l’avocate, il est important de bien définir au contrat les obligations à l’égard de l’entretien et la personne physique ou morale qui, ultimement, devra assumer la responsabilité en cas de dommages. ,

13-03-07 6:09 PM

IMMOBILIER COMMERCIAL — Mai-juin 2013

FINANCES

Le recours au prête-nom :

QU’EN EST-IL DE LA TPS ET DE LA TVQ ?

ALAIN DESLAURIERS

Dans le domaine de l’immobilier, il est fréquent d’avoir recours à un prête-nom, notamment pour soustraire à des tiers sa véritable identité. En règle générale, le prête-nom est le mandataire du véritable propriétaire, lequel a donné au prête-nom le mandat d’acheter et de détenir, pour son compte, le titre de propriété d’un immeuble. Il s’agit d’un mandat qui n’est généralement pas dévoilé aux tiers contractants. Pour être reconnu sur le plan fiscal, le mandat de prête-nom doit être révélé à Revenu Québec.

QU’EN EST-IL DES TAXES ? Achat d’un immeuble Lorsque l’acquéreur est inscrit aux fins de la TPS et de la TVQ, le vendeur n’a pas à percevoir ces taxes à l’égard de la vente taxable d’un immeuble. Si l’acquéreur n’est pas inscrit, le vendeur doit généralement percevoir la TPS et la TVQ sur le produit de la vente. Les obligations relatives à la TPS et à la TVQ incombent au véritable acquéreur. En effet, ce dernier a la responsabilité de s’autocotiser et de remettre les taxes lorsqu’il est inscrit ; lui seul a le droit de réclamer, le cas échéant, un crédit de taxe sur les intrants (CTI) et un remboursement de taxe sur les intrants (RTI), relativement à l’achat de l’immeuble. Dans le cas d’une acquisition en copropriété, il est important que chaque coacquéreur soit inscrit aux fins de la TPS et de la TVQ au moment de la transaction. Comme le prête-nom apparaît à titre d’acquéreur sur le contrat d’achat de l’immeuble, le vendeur s’en remet au statut du prêtenom pour déterminer s’il doit percevoir la TPS et la TVQ. Il est recommandé que le prête-nom soit également inscrit aux fins de la TPS et de la TVQ au moment de la transaction, dégageant ainsi le vendeur de l’obligation de percevoir les taxes. Lorsqu’il y a plusieurs coacquéreurs (inscrits), chacun d’eux devra s’autocotiser et remettre sa part des taxes payables sur l’achat de l’immeuble dans sa propre déclaration de TPS et TVQ pour la période comprenant la date de la transaction. Chaque coacquéreur pourra alors y réclamer les CTI et RTI admissibles correspondants.

Revenus et dépenses locatifs de l’immeuble Le véritable propriétaire est responsable des taxes à percevoir sur les revenus locatifs, et lui seul a le droit de réclamer des CTI et RTI admissibles à l’égard des dépenses locatives engagées. Aux fins de la TPS et de la TVQ, il existe un choix permettant à un mandataire inscrit (prête-nom) de percevoir et de remettre les taxes dans ses propres déclarations de TPS et TVQ, à l’égard des revenus d’une autre personne (propriétaire). Cependant, ce choix ne s’applique pas aux réclamations de CTI et RTI admissibles, que seul le véritable acquéreur peut réclamer. Coentreprise Lorsque plusieurs coacquéreurs se regroupent en coentreprise pour exploiter un immeuble et que, pour des raisons pratiques, ils désirent confier la gestion de celui-ci au prête-nom, il est possible, en vertu d’un choix, de désigner un coentrepreneur inscrit pour prendre en charge la déclaration des taxes relatives à l’immeuble, y compris la réclamation des CTI et RTI admissibles.

IMMOBILIER COMMERCIAL — Mai-juin 2013

LUCIE CORRIVEAU

Un prête-nom ne peut généralement pas être considéré comme un coentrepreneur, sauf s’il est partie à l’entente écrite de coentreprise et qu’il joue un rôle actif, et non celui de seul prête-nom. Il est à noter que ce choix peut être fait dans des conditions particulières seulement, et certains détails sont déterminants quant à la responsabilité et à l’application de la TPS et de la TVQ. Il est donc recommandé de consulter un professionnel en la matière avant de conclure une entente comprenant un prête-nom, particulièrement dans le contexte d’une coentreprise, sinon les conséquences peuvent être coûteuses. ,

Alain Deslaurier, CPA auditeur, CA, est associé en certification et comptabilité ; Lucie Corriveau, CPA, CA, est directrice principale en taxes indirectes pour le cabinet d’experts-comptables et conseillers, BDO Canada s.r.l./S.E.N.C.R.L.

PHOTO : BDO CANADA

QU’EST-CE QU’UN PRÊTE-NOM ?

PHOTO : IMMOBILIER COMMERCIAL PAR DENIS BERNIER

MOT DE L’IDU

Jacques Métivier

POUR CONTRER L’ÉTALEMENT URBAIN L’Institut de développement urbain (IDU) du Québec est préoccupé depuis longtemps par la problématique de l’étalement urbain, que ce soit sur l’île de Montréal ou en périphérie. Lié à l’essor démographique d’après-guerre et à la démocratisation de l’automobile, ce phénomène pose un véritable défi pour les citoyens et nos gouvernements. Désireux de fuir la ville, source de stress et de pollution, d’obtenir des habitations et des terrains à prix abordables et de vivre plus près de la nature, bien des gens ont choisi de migrer vers la banlieue, s’éloignant de plus en plus vers la périphérie au fil des décennies. Pour faciliter ce mouvement migratoire, des ponts, des autoroutes, des réseaux d’aqueduc, d’égouts et d’électricité ont été aménagés. Si, au départ, personne ne semblait craindre ou même imaginer les conséquences d’un tel phénomène, il en va tout autrement aujourd’hui. Les émissions de CO2, la disparition de terres agricoles, la congestion routière ne sont que quelques exemples des effets néfastes de l’étalement urbain. Pour suivre la cadence, les dépenses publiques tout comme l’impôt foncier n’ont cessé d’augmenter. Tout cela pour satisfaire un mode de vie qui induit une dépendance à l’automobile.

PLANIFIER LE DÉVELOPPEMENT URBAIN Les gouvernements doivent montrer leur volonté de mettre en place une véritable politique de planification urbaine. Le Plan métropolitain d’aménagement et de développement (PMAD), que soutient l’IDU, constitue un pas important en ce sens. Ce plan vise à freiner l’étalement urbain en favorisant l’établissement de quartiers plus denses, nantis d’espaces verts et desservis par les transports en commun. L’aménagement de TOD (Transit Oriented Development) autour de stations de métro, stratégiquement situées, ou d’autres pôles de transports collectifs est aussi une expérience à poursuivre. En plus de densifier, il faut également revitaliser le centre-ville et ses quartiers limitrophes afin de les rendre plus attrayants et accessibles en transports en commun pour les gens qui voudraient s’y installer et délaisser leur voiture. À Montréal, l’ancien quartier industriel de Griffintown est un exemple de réaménagement urbain réussi. Aux abords du canal Lachine, à proximité du centre-ville et de tous les services, Griffintown est devenu un secteur résidentiel à haute densité, très prisé.

INVENTORIER LES TERRAINS Pour optimiser le processus de revitalisation, il sera nécessaire de procéder à l’inventaire des terrains vacants ou à réaménager, dans le périmètre métropolitain. Cet inventaire devrait être accompagné d’un plan de développement associé à ces sites problématiques. Ainsi, en multipliant les moyens, la ville maintiendra son pouvoir d’attraction et contribuera à enrayer le phénomène d’étalement urbain.

ASSUMER UN CHOIX DE VIE Les citoyens en périphérie éloignée doivent prendre conscience qu’ils ne pourront pas obtenir tous les services souhaités, et qu’ils devront en assumer une partie des coûts. Vivre dans un secteur à faible densité et être dépendant de l’automobile ont un prix et celui-ci est plutôt élevé. Les petites municipalités en périphérie urbaine, qui peinent déjà à offrir l’ensemble des services à leurs citoyens, devront pour leur part réfléchir avant d’autoriser le développement de projets résidentiels isolés.

Jacques Métivier Président du conseil d’administration Institut de développement urbain (IDU)

IMMOBILIER COMMERCIAL — Mai-juin 2013

MONDE MUNICIPAL

VERS DE NOUVEAUX QUARTIERS CONÇUS EN FONCTION DES TRANSPORTS COLLECTIFS

CAROLINE ST-HILAIRE

La structuration de quartiers résidentiels ou de zones commerciales destinées à favoriser l’usage des transports collectifs est de plus en plus considérée par les élus municipaux dans leur planification de l’aménagement du territoire. C’est ce qu’on appelle du TOD. Impossible toutefois de concrétiser une telle vision sans disposer des moyens requis.

e concept de développement orienté vers le transport collectif (Transit Oriented Development ou TOD) est né aux États-Unis au cours des années 1990. C’est l’urbaniste américain Peter Calthorpe, un des fondateurs du nouvel urbanisme*, qui a inventé cette expression (traduction : aménagement axé sur le transport en commun) pour décrire un type d’aménagement combinant des logements de densité modérée et élevée, des services publics, des emplois ainsi que des commerces de détail, concentrés dans des quartiers à vocations mixtes situés à des points stratégiques le long des réseaux de transport en commun régionaux. Dans le Plan métropolitain d’aménagement et de développement (PMAD) de la Communauté métropolitaine de Montréal (CMM), un TOD est défini comme un développement immobilier de moyenne à forte densité structuré autour d’une station de transport en commun à haute capacité, comme une gare de train, une station de métro, de tramway ou de train rapide. Cette zone favorise le bien-être des citoyens, fait croître l’économie locale et régionale et répond aux enjeux sociaux et environnementaux. Situé à distance de marche d’un point d’accès important du réseau de transport collectif, le TOD n’exclut cependant pas l’automobile, mais vise à ne plus la considérer comme le principal moyen de déplacement. La conception d’un TOD s’oppose à celle d’un COD (Car Oriented Developpement). Le TOD peut être un nouveau projet ou découler du réaménagement d’un secteur selon une conception facilitant l’usage des transports collectifs. Ainsi, les élus municipaux sont à même de proposer une vision de développement durable à leurs concitoyens et de mobiliser les ressources de leur municipalité pour la concrétiser. Cette conception, qui remet l’être humain au centre des préoccupations, passe notamment par plus d’initiatives de revitalisation urbaine et de requalification privilégiant la proximité et la mixité des fonctions. Par exemple, à Longueuil, nous aménagerons autrement les secteurs de l’aéroport et de la gare de train de banlieue de Saint-Hubert afin de contribuer à atteindre les objectifs fixés dans le PMAD. Au cours d’une récente assemblée publique, nous avons proposé la

création d’un quartier durable autour du nouveau centre d’échange intermodal. Les premiers édifices de ce futur secteur TOD pourraient voir le jour dès ce printemps. Ce sera le second TOD à Longueuil, le premier au Québec étant le pôle du métro Longueuil, qui existe depuis près de 40 ans. Les exemples nord-américains nous démontrent clairement que ce sont les municipalités qui ont d’abord instauré les aires de TOD. Au mois de juin 2012, j’ai d’ailleurs dirigé une délégation d’une trentaine de personnes, dans la région de Washington, afin de nous inspirer de ce qui se fait ailleurs. L’histoire récente enseigne que les États qui ont laissé davantage d’espace aux décideurs locaux ont favorisé un développement plus durable. Elle nous montre aussi que l’impôt foncier ne suffit pas à financer un développement de type TOD. Il faut s’inspirer de la Colombie-Britannique et de l’Ontario, qui ont laissé leur métropole penser leur développement. Inspirons-nous aussi de Portland en Oregon, qui a orienté le sien vers le transport en commun dès les années 1970, ou encore de Denver au Colorado, qui a bénéficié d’une part de la taxe de vente pour construire six nouvelles lignes de transport en commun. D’ici 2020, Denver disposera d’ailleurs de 70 nouvelles stations de transport collectif de haute capacité. Il est toutefois impossible de donner corps à une vision sans disposer des moyens requis. Une révision du partage des sources de revenus entre le gouvernement du Québec et les municipalités devient donc un impératif. Les élus municipaux sont des décideurs qui peuvent concrétiser localement une vision québécoise du développement durable. Pour atteindre cet objectif global pour la province, il est donc essentiel que la future loi sur l’aménagement durable du territoire reconnaisse pleinement les principes de subsidiarité et d’autonomie des municipalités. ,

* Le nouvel urbanisme est un mouvement en aménagement et design urbains qui vise à concevoir un développement axé sur l’amélioration de la qualité de vie. Il cherche à réhumaniser l’espace urbain selon des critères basés sur l’environnement et le bien-être de la population.

Caroline St-Hilaire est présidente de la Commission de l’aménagement et des transports de l’Union des municipalités du Québec et mairesse de la Ville de Longueuil.

IMMOBILIER COMMERCIAL — Mai-juin 2013

ÉCONOMIE

MARIO LEFEBVRE

LA RICHESSE NE FAIT PAS LE BONHEUR, MAIS...

Quel est le niveau de revenu nécessaire pour qu’une personne fasse partie du groupe sélect des « un pour cent les plus riches de la population » ? Statistique Canada a récemment publié des données à ce sujet.

PHOTO : ISTOCKPHOTO PAR ALEX SLOBODKIN

a différence d’une province à l’autre, voire d’une ville à l’autre est frappante. Pour faire partie du groupe des « un pour cent les plus riches » au pays, une personne devait toucher un salaire de 201 400 dollars en 2010. Des disparités importantes entre les provinces canadiennes se cachent toutefois derrière cette donnée. Ainsi, il fallait gagner 132 500 dollars à l’Île-du-Prince-Édouard, le niveau le plus bas parmi toutes les provinces canadiennes, et 274 300 dollars en Alberta, le niveau le plus élevé au pays, pour faire partie de ce club de « riches ». Au Québec, une personne devait toucher 168 600 dollars en 2010 pour entrer dans le groupe des personnes les mieux nanties de la province. Là encore, ce résultat masque des disparités entre les régions métropolitaines de recensement (RMR) de la province, puisque dans la RMR de Montréal, ce niveau se chiffrait à 198 400 dollars, contre 146 400 dollars dans la RMR de Saguenay. Bien sûr, j’entends le discours qui dit, et à juste titre, que l’argent ne fait pas le bonheur et qu’il ne faut surtout pas penser que les Albertains sont plus heureux que les Québécois ou que les Montréalais ont le

sourire plus facile que les Saguenéens. Cependant, sur le strict plan des finances publiques, cet écart de richesse entraîne son lot de maux de tête pour les dirigeants politiques, particulièrement à l’échelon provincial et municipal. En effet, il est faux de prétendre que les services offerts aux Québécois sont moins coûteux que ceux dont profitent les Albertains. Certes, les fonctionnaires de cette province de l’Ouest touchent un salaire plus élevé que leurs homologues québécois étant donné le contexte du marché du travail propre à chaque province. Mais là s’arrête la différence. Le coût des soins de santé, par exemple, n’est pas si différent, pas plus que celui, au mètre carré, du déneigement. En fait, cet écart dans les seuils de revenus se fait le plus sentir dans les recettes potentielles des gouvernements. Au provincial, la disparité mentionnée ci-dessus se transforme en une variation importante quant à la capacité d’un gouvernement à amasser des recettes au moyen de l’impôt sur le revenu. On pourrait ajouter à cela une différence notable en ce qui a trait au revenu potentiel en provenance de la taxe de vente ; en effet, une personne qui touche un revenu plus élevé consommera davantage et paiera donc plus de taxes à la consommation. À l’échelle municipale, cette variation de revenu personnel des plus riches d’une ville à l’autre se reflète sur la valeur des maisons ; en conséquence, il existe un écart entre les villes en ce qui concerne leur capacité à prélever de l’impôt foncier. Comment alors une province ou une ville ayant un potentiel de revenus plus faible qu’une autre peut-elle offrir des services de même qualité à ses citoyens ? Voilà la source des maux de tête évoqués plus haut. Présentement, l’Alberta fait face à un phénomène assez nouveau, à savoir un déficit budgétaire. Cependant, la province peut se tourner vers de nombreuses options pour régler ce problème, pourvu que ses dirigeants fassent preuve de courage politique, bien entendu. D’autres provinces ne disposent pas de la même latitude. Tout revient donc à une question de capacité de payer. Tous les citoyens exigent des services gouvernementaux de qualité. Au Québec, par exemple, les étudiants parlent de gratuité de l’éducation postsecondaire. Si l’idée est louable, la capacité de payer du gouvernement québécois doit toutefois être prise en considération. Chaque province et chaque ville ont des choix à faire, mais à l’heure des choix, il faut garder à l’esprit la capacité de payer. ,

Mario Lefebvre est directeur du Centre des études municipales au Conference Board du Canada. À ce titre, il a développé une vaste expertise de la santé économique et financière des municipalités canadiennes.

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L’élégante façade de l’immeuble avec son parvis garni d’arbres

COUP D’ŒIL

Le 1250 René-Lévesque Ouest

Un GRATTE-CIEL de CARACTÈRE Par Emmanuelle Gril

La tour sise au 1250, boulevard René-Lévesque Ouest surplombe le centre-ville de Montréal de façon élégante et racée. Anciennement connu sous le nom de tour IBM Marathon, cet immeuble a été conçu par Kohn Pedersen Fox (KPF), un cabinet américain d’architectes spécialiste des gratte-ciel. Il est considéré comme l’un des joyaux du paysage urbain montréalais. Petit tour du propriétaire…

PHOTO : IMMOBILIER COMMERCIAL PAR DENIS BERNIER

Là où s’élève aujourd’hui le 1250 RenéLévesque Ouest se trouvait autrefois... une église ! Plus précisément l’American Presbyterian Church, à l’angle de la rue Drummond et du boulevard Dorchester. L’église logeait sur un vaste terrain se rendant jusqu’à la rue Stanley à l’est. À la fin du XIXe et au début du XXe siècle, le quartier était essentiellement résidentiel et se composait de belles résidences de style victorien. Démolie au début des années 1930, l’église laissa alors place à des bâtiments accueillant les activités et les ateliers de la Provincial Transport Company, dont les autobus assuraient de courts trajets interprovinciaux, vers Kingston et Ottawa par exemple. On y trouvait aussi le Macy’s Terminal Restaurant, où les voyageurs pouvaient déguster hamburger, grilled cheese et ice-cream soda… N’étant plus rentable, la compagnie

cessa ses activités dans les années 1960, et les terrains furent rachetés en 1969 par le Canadian Pacific (CP), de même que les lots se rendant jusqu’à la rue Peel, où se dressait alors l’Hôtel Laurentien. Il faut se rappeler que durant cette période, la Place Ville Marie et la tour CIBC venaient de sortir de terre. Le CP ne voulait pas être en reste, et la compagnie avait d’ambitieux projets dans ses cartons, notamment un complexe de grande envergure et multifonctionnel, qui aurait dû être construit dans le quadrilatère formé par le boulevard Dorchester et les rues Peel, Drummond et De La Gauchetière. Il fut aussi question d’un nouvel amphithéâtre pour l’Orchestre symphonique de Montréal. En 1978, le CP prend la décision de démolir l’un des bâtiments se trouvant sur ses terrains, l’Hôtel Laurentien.

IMMOBILIER COMMERCIAL — Mai-juin 2013

PHOTOS : IMMOBILIER COMMERCIAL PAR DENIS BERNIER

COUP D’ŒIL

JOSEPH PINCIN Directeur général du 1250 René-Lévesque Ouest Groupe immobilier Oxford

La réception dans le vaste hall d’entrée de l’immeuble

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IMMOBILIER COMMERCIAL — Mai-juin 2013

Six ans plus tard, en 1984, commence la construction de l’édifice Lavalin au 1100, boulevard Dorchester (qui deviendra le boulevard RenéLévesque en 1987), mais aucune pierre n’est encore posée sur le terrain du futur 1250. En 1986, toutefois, il est question d’y ériger un gratte-ciel de 73 étages. L’année suivante, des pourparlers sont engagés entre Marathon Realty, le bras immobilier du CP, et IBM, le géant mondial de l’informatique qui souhaitait se doter d’un nouveau siège social à Montréal. C’est finalement un gratte-ciel de 49 étages qui verra le jour, fruit d’un partenariat à égalité entre IBM et Marathon, la firme d’informatique devant occuper un tiers du bâtiment. Les travaux débutent en avril 1988 et s’achèvent en décembre 1991. En juin de l’année suivante, le 1250 René-Lévesque Ouest est inauguré. Mais rien ne se passe comme prévu, et le succès n’est pas au rendez-vous. Le début des années 1990 s’avère difficile sur le plan économique, et en juin 1992, 65 % de l’immeuble demeure inoccupé. En 1996, le CP souhaitant se départir de son portefeuille immobilier, le Groupe immobilier Oxford rachète Marathon Realty, une transaction de près d’un milliard de dollars.

DU STYLE À REVENDRE Culminant à une hauteur de 230,4 m (199 m si l’on exclut le mât architectural), le 1250 René-Lévesque Ouest abrite les bureaux de plusieurs compagnies et firmes prestigieuses du monde des affaires. Ce gratte-ciel a aussi reçu de nombreuses reconnaissances : le prix Orange, catégorie Construction nouvelle, remis par l’organisme Sauvons Montréal (1992) ; le prix d’excellence dans la catégorie Architecture commerciale de l’Ordre des architectes du Québec (1993) ; et le prix BOMA Canada pour l’immeuble de bureaux de l’année, catégorie de plus d’un million de pieds carrés (1999). Bien connue des piétons montréalais qui arpentent le boulevard René-Lévesque, son architecture est également familière pour les amateurs de la série télévisée Mirador, diffusée à Radio-Canada. Le tournage a en effet été réalisé dans l’édifice, et plusieurs scènes extérieures se sont déroulées sur le parvis du bâtiment. Des productions internationales comme L’art de la guerre, Les aventures de Pluto Nash et Largo Winch ont aussi été réalisées au 1250, précise Joseph Pincin, directeur général de l’immeuble pour le Groupe immobilier Oxford.

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IMMOBILIER COMMERCIAL — Mai-juin 2013

PHOTOS : IMMOBILIER COMMERCIAL PAR DENIS BERNIER

Quelques vues intérieures de l’immeuble : en haut, à gauche, le jardin d’hiver, et à droite, la réception des bureaux de GE Capital au 11e étage. Ci-dessus, le hall d’entrée

COUP D’ŒIL

Au cours de la visite de l’immeuble, M. Pincin fait remarquer comment les architectes de KPF ont mis un point d’honneur à favoriser le bien-être de ses occupants. Lumière naturelle, sentiment d’espace, jardin d’hiver, vaste agora à l’intérieur, place publique et pergola à l’extérieur, tout est pensé dans cette optique. Cette firme d’architectes new-yorkaise de renom avait d’ailleurs été choisie dans le but de doter le centre-ville de Montréal d’un gratte-ciel de classe internationale. Depuis sa fondation en 1976, KPF a conçu de nombreux gratte-ciel dans les plus grandes métropoles du monde, comme le surprenant World Financial Center à Shanghaï. Pour le 1250 René-Lévesque Ouest, le cabinet a proposé une architecture dérivée de celle de l’édifice construit à la même époque à Francfort, en Allemagne, le Westendtower, siège de la DZ Bank. Dans les deux cas, on y trouve des thèmes centraux similaires : les formes géométriques (cercle et carré), ainsi que la lyre et l’arc qui symbolisent les principes de force et de tension. « Il émane du 1250 un langage architectural très moderne, avec des référentiels à l’art déco et au futurisme italien », explique Stéphane Carrière, architecte associé au sein du cabinet Julien Bélanger Carrière Architectes. Ce bureau œuvre depuis 2005 à titre de consultant en architecture dans de nombreux dossiers pour Oxford, à la fois pour le 1250 et le 1100 René-Lévesque Ouest. « C’est un exercice de composition subtil et presque intemporel. On y retrouve plusieurs thématiques : articulation des volumes, juxtaposition d’éléments verticaux et horizontaux, souci du détail, présence de courbes, matériaux nobles », ajoute-t-il. Ce gratte-ciel est extrêmement différent du 1000, rue De La Gauchetière, qui fut construit en même temps, et dont le style est plus postmoderne, presque baroque à certains égards, juge M. Carrière.

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IMMOBILIER COMMERCIAL — Mai-juin 2013

COUP D’ŒIL

À l’époque, il s’était construit plusieurs tours de bureaux à Montréal. Je me suis toujours demandé pourquoi cette adresse est encore intéressante aujourd’hui, en matière d’architecture. Cela tient sans doute à son élégance. Du point de vue volumétrique par exemple, elle n’a pas cet aspect massif ou agressant qui peut se dégager d’autres immeubles, notamment grâce à sa vaste agora extérieure qui crée un dégagement au niveau de la rue .

– Alain Serge Marchand

Une vue extérieure en contre-plongée du gratte-ciel

IMMOBILIER COMMERCIAL — Mai-juin 2013

PHOTOS : IMMOBILIER COMMERCIAL PAR DENIS BERNIER

Pour le 1250, KPF a conçu des façades ouest et est très dissemblables, mais complémentaires et se répondant l’une à l’autre. La première, de style moderne, comporte des murs de granite et des fenêtres carrées. La seconde, de style postmoderne, est constituée d’un mur-rideau courbé dont émane une impression de légèreté. Le mât et le toit avec son avancée si particulière évoquent le bras tendu d’un archer bandant son arc, thématique chère aux architectes de KPF. Quant à la façade nord, elle présente des structures dont la taille va en diminuant, ce qui donne à l’ensemble une échelle humaine au niveau de la rue. Stéphane Carrière estime que cet immeuble se distingue par son élégance, sa simplicité, sa pureté et sa signature visuelle. « Ce fut une véritable bouffée d’air frais dans le paysage architectural du centre-ville. Le 1250 sortait des sentiers battus », dit-il. Selon l’architecte Alain Serge Marchand, président du Groupe Marchand Design & Architecture, dont l’un des collaborateurs chevronnés a autrefois travaillé pour la firme Larose Petrucci à la construction du 1250, la qualité globale de l’œuvre assure à cet édifice une forte présence dans le paysage urbain du centre-ville montréalais. « À l’époque, il s’était construit plusieurs tours de bureaux à Montréal. Je me suis toujours demandé pourquoi cette adresse est encore intéressante aujourd’hui, en matière d’architecture. Cela tient sans doute à son élégance. Du point de vue volumétrique par exemple, elle n’a pas cet aspect massif ou agressant qui peut se dégager d’autres immeubles, notamment grâce à sa vaste agora extérieure qui crée un dégagement au niveau de la rue », indique-t-il.

Le mât au sommet du gratte-ciel

BRANDON MALLECK Gestionnaire principal

Halsall

DÉVELOPPEMENT DURABLE Bien qu’il ait déjà plus de 20 ans, le 1250 RenéLévesque Ouest fait très bonne figure en matière de développement durable. « Nous avions pour cible de diminuer de 20 % notre production de gaz à effet de serre entre 2008 et 2012, et c’est désormais chose faite. Notre prochain objectif est de réduire de 10 % notre consommation d’énergie d’ici 2014. L’an dernier, nous étions déjà rendus à une baisse de 7,4 % », se réjouit Joseph Pincin. Des démarches sont également en cours afin d’obtenir la certification LEED, une référence pour les bâtiments en matière d’efficacité énergétique et de haute qualité environnementale. Dans cette perspective, le Groupe immobilier Oxford a fait appel aux services de la firme de génie-conseil Halsall. Brandon Malleck, gestionnaire principal auprès de cette firme, indique qu’au début de leur intervention, le bâtiment affichait déjà une performance remarquable. D’autres mesures ont été mises en place pour l’améliorer davantage et ainsi pouvoir prétendre à la certification LEED. « Par exemple, Oxford a fait installer des toilettes à faible consommation d’eau et a modifié son système de climatisation afin de laisser pénétrer plus d’air extérieur. Ils ont aussi mis en œuvre un certain nombre de politiques environnementales pour l’approvisionnement, la gestion des déchets, le nettoyage des espaces intérieurs et extérieurs, etc. », explique Brandon Malleck. La certification LEED viendra tout simplement couronner l’engagement des gestionnaires et la performance en matière environnementale du 1250 René-Lévesque Ouest. , IMMOBILIER COMMERCIAL — Mai-juin 2013

DE L’ÉDITEUR AUX LECTEURS

JACQUES BOISVERT

MAGAZINE IMMOBILIER COMMERCIAL À CANNES POUR LE MIPIM

Si le MIPIM 2013 avait eu lieu dans une ville de banlieue anonyme, l’événement n’aurait pas attiré les quelque 19 000 personnes qui ont fait le déplacement des quatre coins du globe, du 12 au 15 mars dernier. Les gens aiment bien joindre l’utile à l’agréable, et existe-t-il une ville plus agréable que Cannes ? En apparence du moins, surtout pendant les grands événements, car il suffit d’arriver quelques jours à l’avance pour voir le visage d’une ville imparfaite, avec des commerces presque déserts et ses mendiants ici et là, souvent venus d’ailleurs. Il faut croire que la Côte d’Azur est une destination exotique pour tout le monde !

Puisque cet article doit être consacré à ma visite du MIPIM, quittons la Croisette pour le Palais des festivals où se déroule l’événement. Tiens, une nouveauté cette année : le MIPIM Innovation Forum. Prenant en compte les préoccupations universelles sur le futur des villes et le rôle des nouvelles technologies dans le développement urbain et de la construction (pensons au Montréal du futur à la puissance infinie), le forum a réuni des architectes de renommée internationale et des sociétés technologiques, et présenté des idées novatrices diverses ainsi que des conférenciers de renom. Une très belle initiative. Ailleurs au MIPIM, le maire de Londres, Boris Johnson, dévoile un ambitieux projet de « village flottant » sur un site de six hectares situé sur le quai Royal Victoria de Londres.

IMMOBILIER COMMERCIAL — Mai-juin 2013

Dans un discours haut en couleur, il met au défi les promoteurs de lui présenter des designs audacieux pour ce projet. Se serait-il inspiré du coloré maire de Québec qui a fait de même ici, il y a deux ans ? Quoi qu’il en soit, Boris Johnson est l’un des nombreux maires de grandes villes internationales présents à Cannes. Parmi eux se trouvent également le maire de Moscou, Sergei Sobyanin, ainsi que le maire d’Istanbul, Kadir Topbas, tous deux représentant des villes cibles pour les investisseurs et déployant de gros efforts pour faciliter les investissements étrangers. Du côté de la France, un grand nombre de nouveaux projets en cours à Paris, Lyon, Bordeaux, Marseille, Lille, Grenoble et Nice sont annoncés en présence de deux personnalités politiques emblématiques : Gérard Collomb, maire de Lyon, et Alain Juppé, maire de Bordeaux, venus promouvoir les nouveaux développements de leurs villes respectives auprès des investisseurs internationaux.

PHOTO : MIPIM 2013

Mais, image de marque oblige, rien n’y paraît pendant les congrès, surtout pas sur la Croisette, où les rutilantes Ferrari, Lamborghini, Porsche et autres voitures de grand luxe défilent comme des Mustangs sur la rue principale à Granby. La présence policière est discrète, mais omniprésente, et les milliers de congressistes peuvent circuler à pied en toute quiétude. L’ambiance est très plaisante : c’est Cannes, la merveilleuse, la ville des vedettes et du jet set international.

Pour sa part, Sylvain Villiard, directeur général adjoint aux affaires juridiques et institutionnelles du CHUM, relate lui aussi ses dernières participations au MIPIM. « Les premières années, nous étions présents pour faire la promotion de la construction du nouveau CHUM et intéresser les gens à investir. Puis, nous sommes revenus dans le cadre du Quartier de la santé pour nous assurer qu’il y a un développement économique généré par la construction des hôpitaux à Montréal, lié à notre recherche, notre enseignement, notre évaluation des technologies médicales. C’est de nos plateformes technologiques qu’il est question. Pendant que j’étais à Paris avant le MIPIM, nous avons surtout travaillé sur cet aspect. Nous devrons également disposer de nos anciens hôpitaux, dans le respect du patrimoine. Donc, nous sommes venus chercher quelques bonnes idées et voir quelques investisseurs. Nous en avons rencontré quelques-uns et c’était le but de l’opération, en même temps que de faire la promotion du Quartier de la santé. » Pour Mario Monette, président et directeur général de Technoparc Montréal, le bilan est aussi positif. « Cela va bien pour Montréal cette année au MIPIM. M. Tassé, qui représente la Ville de Montréal, fait plusieurs interventions dans des forums et est conférencier. D’une part, nous pouvons mettre en valeur le côté festif et créatif de Montréal en faisant la promotion du Quartier des spectacles. D’autre part, nous pouvons compter sur la participation et la commandite d’Ivanhoé Cambridge qui s’associe à nous pour la première fois, ce qui permet d’attirer un plus grand nombre d’intervenants au kiosque de Montréal, en raison de leurs activités européennes. Nous innovons également pour ce qui est du kiosque en ayant une activité pour créer un achalandage. Nous avons mis en valeur un partenariat avec une entreprise qui produit du vin de glace, ce qui nous permet de faire goûter aux gens un produit du Québec tout en faisant la promotion de l’hiver et de la neige. Chaque année, nous tentons d’innover en matière d’approche marketing afin d’offrir aux gens une découverte. De façon générale, je crois que les participants sont heureux d’être là, et nous remarquons une certaine synergie dans le groupe et au cours des différentes rencontres. Depuis près de quatre ans, nous avons aussi un consultant qui fait de la recherche concernant la base de données du MIPIM pour organiser une série de rendez-vous. Les participants ont une moyenne de trois ou quatre rendez-vous, en sus de ce qu’ils peuvent faire de leur côté. Nous sommes très satisfaits de l’événement et nous considérons avoir atteint une certaine maturité comme groupe quant à notre présence. Notre kiosque fait bonne figure, bien qu’il ne soit pas le plus imposant. » Comme toujours, je suis rentré du MIPIM la tête pleine de projets. Il y a l’événement en soi, mais aussi la ville qui demeure, avec ses contrastes, un lieu d’inspiration privilégié pour quiconque. Aurons-nous l’occasion de nous y rencontrer l’an prochain ? ,

PHOTO : IMMOBILIER COMMERCIAL PAR JACQUES BOISVERT

ALAIN TASSÉ Responsable du développement économique et de l’urbanisme Ville de Montréal

PHOTO : PRODUCTION MULTIMÉDIA CHUM

L’élu Alain Tassé, le nouveau responsable du développement économique et de l’urbanisme à la Ville de Montréal, rencontré au kiosque de la Ville de Montréal alors qu’il termine une entrevue avec une journaliste du Japon, ne manque pas d’enthousiasme. « Avec son économie diversifiée, son marché immobilier solide et en pleine expansion, son système financier et bancaire sain, la grande région de Montréal a clairement attiré l’attention au cours des dernières éditions du MIPIM. En effet, depuis 2006, cette présence montréalaise a permis la concrétisation de plusieurs projets, sources d’investissements, de création d’emplois et de nouveaux revenus fonciers pour la ville. Parmi l’un des résultats concrets des retombées directes du MIPIM, soulignons l’ouverture prochaine du musée Grévin au Centre Eaton », explique-t-il.

SYLVAIN VILLIARD Directeur général adjoint aux affaires juridiques et institutionnelles CHUM

PHOTO : IMMOBILIER COMMERCIAL PAR DENIS BERNIER

Dans une moindre mesure, Montréal a quand même une présence remarquée. Le regroupement de Montréal est composé cette année de 12 membres partenaires : Ivanhoé Cambridge, Aéroports de Montréal, Azur & Capital – Fonds Immobilier Québec, Borden Ladner Gervais S.E.N.C.R.L., S.R.L., Fonds immobilier de solidarité FTQ, Gestion Immobilière Quo Vadis, Groupe IBI, Montréal International, Quartier de la santé de Montréal (QSM) – Centre hospitalier de l’Université de Montréal (CHUM), Régis Côté Architectes / Côté Kondylis.

MARIO MONETTE Président et directeur général Technoparc Montréal IMMOBILIER COMMERCIAL — Mai-juin 2013

EN TOUTE JUSTICE

Conclusion d’un bail commercial en contravention d’une clause d’exclusivité : LE NOUVEAU LOCATAIRE FORCÉ DE FERMER SES PORTES !

Me KARINE DIONNE

Dans l’affaire Summum Nutrition inc. (EZ Games) c. Riocan Holdings (Québec)1, où un locateur n’a pas respecté l’exclusivité consentie à un locataire, la Cour supérieure fait droit à la demande du locataire lésé et force le nouveau locataire à fermer sa boutique.

n octobre 2011, Summum Nutrition inc. (EZ Games)2 loue un local commercial dans l’immeuble de Riocan Holdings3 afin d’exploiter une entreprise de vente, d’achat et d’échange de jeux vidéo. Aux termes du bail, EZ Games sera le seul locataire du centre commercial autorisé à exploiter, à titre d’activité principale, un commerce pour l’achat, la vente et l’échange de jeux vidéo.

au centre, loge un club vidéo. Finalement, il a aménagé à l’arrière une boutique Microplay qui vend, achète et échange des jeux vidéo. Fort de la violation de la clause d’exclusivité à son bénéfice, EZ Games poursuit son locateur et demande au tribunal d’ordonner la fermeture de la boutique Microplay. Le locateur argumente que l’activité principale de 9256 n’est pas la vente, l’achat ni l’échange de jeux vidéo puisque de telles activités ne représentent que 16 % de son chiffre d’affaires. La Cour rejette cette prétention et conclut que la clause d’exclusivité a bel et bien été violée.

Quelques mois plus tard, malgré l’opposition d’EZ Games, le locateur loue un local du même centre commercial à 9256-8583 Québec inc.4. Ce bail reproduit la clause d’exclusivité consentie par Riocan à EZ Games et prévoit expressément que le nouveau locataire (9256) s’engage à ne pas utiliser le local à titre d’activité principale pour l’achat, la vente et l’échange de jeux vidéo.

Après avoir conclu que le locateur n’avait pas respecté son obligation d’offrir l’exclusivité à EZ Games, la Cour devait décider si elle pouvait rendre une ordonnance contre 9256, qui est un tiers dans la relation contractuelle. Considérant que non seulement 9256 était au courant de la clause d’exclusivité consentie à EZ Games, mais qu’en plus cette clause avait été incorporée à son propre bail, la Cour a décidé que 9256 pouvait être visée par les conclusions de la demande de EZ Games. La Cour a ainsi ordonné la fermeture de la boutique Microplay.

Le nouveau locataire (9256) exploite trois boutiques à l’intérieur du local. À l’avant se trouve une boutique Vidéotron qui se consacre à la vente de téléphones cellulaires et autres appareils Vidéotron, et,

PHOTO : ISTOCKPHOTO PAR KAREN ROACH

IMPACT DE CETTE DÉCISION Cette décision est importante en ce qu’elle accorde une protection efficace aux locataires bénéficiant d’une clause d’exclusivité lorsque celle-ci n’est pas respectée. En effet, ces locataires auront non seulement droit d’être dédommagés pour ce non-respect, mais ils pourront demander la cessation de l’atteinte, et ce, même d’un tiers si la preuve de connaissance de la clause par ce tiers est faite. La situation risque d’être fort différente si le nouveau locataire ignore la clause et se comporte de bonne foi. De façon corollaire, les nouveaux locataires devront être prudents lorsque le locateur a accordé une clause d’exclusivité à un autre locataire. , 1 2 3 4

2013 QCCS 35. Cette affaire fait toutefois l’objet d’un appel pour lequel un jugement n’a pas encore été rendu. Ci-après « EZ Games ». Ci-après « Riocan » ou « locateur ». Ci-après « 9256 ».

Associée de la firme Stein Monast S.E.N.C.R.L. de Québec, Me Karine Dionne exerce principalement dans le domaine du droit immobilier, municipal ainsi qu’en litige commercial.

IMMOBILIER COMMERCIAL — Mai-juin 2013

QUÉBEC

NOUVELLE GÉNÉRATION DE GRATTE-CIEL POUR LA VIEILLE CAPITALE

ALAIN ROY

Si vous demandez à quelqu’un de Québec de vous désigner le centre-ville, vous risquez d’obtenir des réponses bien différentes. Cette question pourtant si simple lorsqu’on pense à Montréal, Ottawa ou Halifax fait depuis longtemps l’objet de débats passionnés à Québec. La toponymie et le patrimoine architectural uniques de la plus vieille ville d’Amérique du Nord nous contraignent à voir la question d’un angle différent.

Bâtir de nouveaux édifices dans une ville dont l’arrondissement historique est classifié site du patrimoine mondial par l’UNESCO représente une opération complexe et délicate. La tâche n’est toutefois pas impossible, comme en fait foi la construction du nouveau siège social de La Capitale, groupe financier, rue Saint-Amable. En processus de certification LEED-NC de catégorie Or, d’architecture moderne, mais rappelant le passé par certains éléments architecturaux et le choix des matériaux, ce projet de plus de 300 000 pi2 s’élevant sur 10 étages s’intègre parfaitement à son environnement en plus d’amener plus de 1 400 employés sur la colline Parlementaire, faisant démentir ceux qui ont l’impression que cette dernière « se vide ». Les sites disponibles pour de nouveaux projets y demeurent cependant rarissimes.

Évolution de l'inoccupation (%) des principaux pôles de bureaux 16 14 12

10,1

8,7

8 6

5,0

4 2

1,8

0 2005

2006

2007

Colline Parlementaire

2008

2009

Saint-Roch

2010

Laurier

2011

2012

Lebourgneuf

PHOTO : LA CAPITALE GROUPE FINANCIER

our toute organisation gravitant autour de la sphère politique et gouvernementale, le centre-ville est situé sur la colline Parlementaire. Celle-ci, siège du pouvoir dès la fondation de la ville, est un prestigieux pôle d’immeubles de bureaux. On y compte un peu plus de deux millions de pieds carrés de surface locative de bureaux, dont une importante proportion est occupée par des locataires gouvernementaux. Le gouvernement provincial possède et occupe également plusieurs édifices de qualité. Malgré cette forte concentration d’activité, de pouvoir et de travailleurs, la zone est presque dépourvue de gratte-ciel.

Le siège social de La Capitale, groupe financier, à Québec

Pour quiconque travaille dans le domaine de la culture et du multimédia, le centre-ville de Québec se trouve dans le quartier Saint-Roch en Basse-Ville. Épicentre de l’industrie du jeu vidéo de la capitale et centre-ville historique de Québec, Saint-Roch a réussi à se positionner comme le quartier urbain et branché. Le monde universitaire et les médias ont investi les lieux et, malgré la fin des mesures fiscales du CNNTQ1 au tournant des années 2010, la majeure partie des locataires des technologies de l’information et de la communication ayant profité de ces incitatifs est demeurée dans le secteur. D’ailleurs, le taux d’inoccupation, quoique plus élevé qu’ailleurs à Québec, s’est stabilisé depuis un an. Avec les nouveaux projets construits en 2009, le secteur compte aujourd’hui un peu plus de deux millions de pieds carrés de surface locative de bureaux. Malgré cette concentration d’entreprises, la plus haute tour de bureaux de Saint-Roch ne compte que 10 étages, ce qui s’avère bien modeste pour un « gratte-ciel ». L’annonce récente de la construction d’un immeuble en copropriété de 16 étages dans le secteur s’est butée à une telle opposition des résidents que le promoteur pense revoir le projet à la baisse. 1

Alain Roy, É.A., est directeur général du Groupe Altus à Québec.

Mesures fiscales incitatives pour les entreprises admissibles établies dans le périmètre désigné Centre national des nouvelles technologies de Québec.

IMMOBILIER COMMERCIAL — Mai-juin 2013

QUÉBEC

Naturellement, le boulevard Laurier se dessine de plus en plus comme le terrain fertile de la construction d’immeubles de bureaux en hauteur à Québec. Depuis 2009, il s’est construit 640 000 nouveaux pieds carrés de bureaux sur le segment du boulevard Laurier à la tête des ponts. Des locataires d’envergure ont élu domicile dans ces nouvelles tours. L’analyse de l’absorption nous indique que les locataires ont migré vers les nouveaux projets construits à Sainte-Foy ou dans le secteur Lebourgneuf, quitte à s’éloigner du centre. Avec la construction des tours, certains parlent d’un nouveau centre-ville à la tête des ponts. Les opposants à cette notion soulignent la place dominante qu’occupe le déplacement en voiture dans ce secteur et son aménagement qui rappelle davantage celui d’une banlieue. Ce débat ne fait que commencer. Or, qui a dit que le centre financier d’une ville devait absolument être situé au cœur du centre-ville ? Surtout quand celui-ci est un lieu historique inestimable…

Une vue de La Défense, le quartier des affaires à Paris

Le complexe Jules-Dallaire, à Québec, boulevard Laurier, actuellement en construction

PHOTOS : EN BAS : COMINAR – EN HAUT : ISTOCKPHOTO PAR MACIEJ NOSKOWSKI

Principaux pôles Nombre d’immeubles de bureaux d’immeubles

Il faut aussi se rendre à l’évidence : Sainte-Foy n’est plus la petite banlieue tranquille des années 1970. La ville s’est développée, et le boulevard Laurier constitue un axe central de ce développement, le principal lien avec la Rive-Sud et la porte d’entrée d’une agglomération urbaine de plus de 700 000 habitants. Il n’est donc pas étonnant de voir des entreprises y élire domicile.

Superficie locative

Ajout Absorption totale 2009-2013 T4 2009-T4 2012

Colline Parlementaire

2 963 965

300 000

88 398

Saint-Roch

2 167 072

303 495

68 800

Boulevard Laurier

2 850 360

639 905

286 737

Lebourgneuf

2 164 317

879 358

313 465

215

18 051 451

3 100 213

988 588

Marché total Source : Altus In Site, février 2013

À titre d’exemple, le quartier de La Défense à Paris est situé à l’extérieur des Champs-Élysées. Et pourtant, il s’agit de l’un des plus grands quartiers d’affaires d’Europe regroupant plus de 30 millions de pieds carrés de gratte-ciel. C’est d’ailleurs là, où banques et assureurs sont présents en grand nombre, que l’on trouve le plus grand gratte-ciel de France, la tour First haute de 231 mètres. Le quartier se situe à seulement 7 km des Champs-Élysées en suivant l’avenue Charles-de-Gaulle, soit environ la même distance qui sépare la colline Parlementaire de l’entrée des ponts de Québec. Sans pousser plus loin la comparaison entre Québec et l’une des plus grandes villes du monde, l’image du quartier de La Défense est inspirante. L’ouverture de l’administration municipale pour la construction en hauteur à la tête des ponts alimente un autre débat : pour ou contre les gratte-ciel ? Cette opposition semble chronique à Québec. Même à l’époque de sa construction, en 1930, l’édifice Price, un joyau du patrimoine, avait fait l’objet de vives critiques de la part des résidents qui le trouvaient trop haut avec ses 16 étages. Il est opportun de souligner que contrairement au Vieux-Québec, le boulevard Laurier n’est pas un arrondissement historique d’une valeur patrimoniale inestimable. Il faut aussi se rendre à l’évidence : Sainte-Foy n’est plus la petite banlieue tranquille des années 1970. La ville s’est développée, et le boulevard Laurier constitue un axe central de ce développement, le principal lien avec la Rive-Sud et la porte d’entrée d’une agglomération urbaine de plus de 700 000 habitants. Il n’est donc pas étonnant de voir des entreprises y élire domicile. D’autres tours en hauteur sont en phase de planification sur le boulevard Laurier, où presque tous les sites d’intérêt appartiennent déjà à des promoteurs sérieux, tels que SSQ Groupe financier et Cominar. On peut comprendre les propriétaires riverains de se montrer réfractaires à cette transformation aux portes de leur maison. Mais d’un point de vue collectif, on ne peut que se réjouir de voir se dessiner un quartier des affaires d’allure moderne qui reflète la diversification de l’économie de Québec et le dynamisme de son secteur privé. ,

Le nom du quartier vient de la statue nommée La Défense de Paris et érigée en l’honneur des soldats ayant défendu la ville durant la guerre franco-prussienne de 1870, et non du fait que l’industrie de la défense y soit très présente.

IMMOBILIER COMMERCIAL — Mai-juin 2013

QUÉBEC

SERGE BEAUCHER

Densification : QUÉBEC VEUT SE DÉMARQUER

De l’inhabituel, de la diversité, des nouveaux produits qui se remarquent… voilà ce que souhaite la Ville de Québec dans la poursuite de son programme de densification des quartiers, entrepris à l’aube de la décennie. C’est ce que faisait valoir Charles Marceau, directeur stratégique des grands projets pour la Ville, lors d’une entrevue accordée à Immobilier commercial, en marge d’un dînerconférence de l’Institut de développement urbain du Québec, dans la capitale, en janvier dernier.

Québec, jusqu’à tout récemment, on a beaucoup réalisé le même genre de produit immobilier, selon M. Marceau. « Mais les choses vont changer, dit-il. Les promoteurs comprennent que nous voulons aller au-delà du simple immeuble de bureaux ou de condos traditionnel afin de nous positionner comme une ville qui se démarque en Amérique du Nord. »

UNE COCHE AU-DESSUS

PHOTO : VILLE DE QUÉBEC

Le premier exemple qu’en donne le fonctionnaire est celui des écoquartiers de la Pointeaux-Lièvres et de la Pointe D’Estimauville, dont les travaux de construction débuteront dès ce printemps sur d’anciens terrains industriels, tout près du centre-ville. Ces deux projets découlent d’un défi lancé aux promoteurs par le maire Labeaume, en 2010. L’appel de propositions préliminaire mettait alors l’accent sur l’innovation écologique et architecturale, la mixité des fonctions (résidences, commerces et bureaux) ainsi que sur la présence de services communautaires, d’équipements récréatifs et d’espaces verts.

Le futur écoquartier de la Pointe-aux-Lièvres Serge Beaucher est un journaliste d’expérience qui pratique dans divers domaines, dont l’immobilier, l’architecture et l’environnement.

MAQUETTES : VILLE DE QUÉBEC

Trois ans plus tard, Lebœuf Société Immobilière est à finaliser l’acquisition des terrains pour les deux projets et s’apprête à démarrer les deux chantiers simultanément. À quelques détails près, les résultats vont ressembler à ce qu’entrevoyait la Ville. « De plus en plus de promoteurs mettent l’accent sur le développement durable, note M. Marceau ; avec ces écoquartiers, nous serons une coche au-dessus. » Le promoteur aura sept ans pour bâtir la Pointe-aux-Lièvres et trois ans de plus pour la Pointe D’Estimauville, deux réalisations évaluées à plus de 100 M$.

Charles Marceau Directeur stratégique des grands projets Ville de Québec

Un projet d’immeuble de bureaux du gouvernement fédéral dans le futur écoquartier de la Pointe D’Estimauville

Serge Beaucher est un journaliste d’expérience qui pratique dans divers domaines, dont l’immobilier, l’architecture et l’environnement.

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MAQUETTES : GRAPH SYNERGIE

QUÉBEC

Le futur Espace d’innovation Michelet

L’Espace d’innovation Michelet au nord du parc technologique, où la Ville veut établir, d’ici cinq ans, d’autres entreprises de haute technologie en fonction de ses nouveaux critères. Les terrains sont présentement en vente, et un premier occupant devrait être connu bientôt.

L’inhabituel résultera aussi d’un projet de technoparc sur un immense terrain acquis des Sœurs de la Charité, qui y exploitaient une ferme à côté de leur ancien hôpital Saint-MichelArchange (aujourd’hui Centre hospitalier Robert-Giffard) dans l’arrondissement de Beauport. Cet Espace d’innovation D’Estimauville regroupera plusieurs entreprises de haute technologie axées à la fois sur le développement durable, la recherche et la commercialisation, certaines peut-être en lien avec le Centre de recherche sur les neurosciences de l’Université Laval, établi à Robert-Giffard. La Ville vient de donner un mandat pour la planification des services (rues, réseaux d’égout). Restera à mettre les infrastructures en place avant de vendre les terrains pour la construction. Même volonté pour l’Espace d’innovation Michelet au nord du parc technologique, où la Ville veut établir, d’ici cinq ans, d’autres entreprises de haute technologie en fonction de ses nouveaux critères. Les terrains sont présentement en vente, et un premier occupant devrait être connu bientôt.

UN MILIEU EN EFFERVESCENCE Dans le secteur des ponts et du boulevard Laurier à Sainte-Foy, les projets vont bon train et l’avenir s’annonce prometteur. Avec le récent changement de zonage dans le cadre du programme particulier d’urbanisme (PPU) de Sainte-Foy, les entrepreneurs pourront construire jusqu’à 27 étages, côté nord, mais leurs tours devront allier résidentiel et commercial.

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IMMOBILIER COMMERCIAL — Mai-juin 2013

PHOTO : CLAUDEL HUOT

Le Jardin Saint-Roch, dans le quartier Saint-Roch

À partir du 17e étage, la fonction résidentielle sera même obligatoire. La délivrance de permis de construire, interrompue plusieurs mois pour éviter la présentation de projets non conformes aux visées de la Ville, reprendra ce printemps. Charles Marceau s’attend à de nombreuses demandes. Il prévoit aussi la présentation de nombreux projets pour le réaménagement du « quartier militaire » derrière les centres commerciaux, dans le même secteur. Une vingtaine d’immeubles résidentiels et commerciaux pourraient remplacer les maisons construites pour les militaires au milieu du XXe siècle. La Société immobilière du Canada aura le mandat de développer cet espace. La population de Sainte-Foy, plus dense, sera en grande partie tributaire du tramway, qui desservira ce secteur dans un horizon de 10 ans, entrevoit M. Marceau. Même constat pour ce qui est du boulevard Charest, et du quartier Saint-Roch, qui connaissent également un boom immobilier. Les immeubles seront construits en hauteur, notamment la tour de 16 étages située Place Jacques-Cartier — à l’aube d’une mégatransformation — et ils seront

moins élevés le long des rues de la Couronne et Dorchester, où passera la ligne nord-sud du tramway. Tout cela sans parler des projets qui viendront se greffer au futur amphithéâtre, à ExpoCité, et de ceux qui seront réalisés dans Lebourgneuf, « où ça bouge extrêmement vite ». Bref, l’objectif de densification que s’est donné la Ville voilà quelques années est bel et bien en voie de réalisation, conclut Charles Marceau. « Il avance même plus vite que prévu. Eh oui, Québec va se distinguer comme un exemple d’urbanisme et de développement immobilier durable en Amérique du Nord ! » ,

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IMMOBILIER COMMERCIAL — Mai-juin 2013

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BRÈVES IMMOBILIÈRES Par Alexandre Côté

LʼOrdre des inﬁrmières et inﬁrmiers du Québec déménage son siège social au Technopôle Angus

Six avocats de De Grandpré Chait nommés Best Lawyers in Canada 2013

De Grandpré Chait a souligné par voie de communiqué que six de ses avocats sont reconnus parmi les meilleurs de leur profession par Best Lawyers in Canada 2013. Il s’agit de François Beauchamp, Guy Gilain et David H. Kauffman, qui pratiquent dans le domaine du droit de la construction, ainsi que Fredric L. Carsley, Stéphane Lalande et Marc J. Rubin, qui se spécialisent en droit immobilier.

Me Claude Désy chez McMillan

Me Claude Désy, avocat spécialisé dans les questions fiscales, rejoint à titre d’associé l’étude de McMillan à Montréal. Ancien dirigeant de plusieurs firmes de courtage, Me Désy possède une grande expérience dans le financement relatif aux entreprises. Chez McMillan, il s’occupera plus particulièrement des fonds de placement en immobilier ainsi que des dossiers d’acquisition et de réorganisation d’entreprises.

PHOTO : GROUPE RÉGIS CÔTÉ

Le samedi 2 février, le Groupe Régis Côté a participé à l’événement caritatif « Osez le mont Sainte-Anne » pour une troisième année consécutive. Les fonds amassés ont été versés à la Fondation québécoise du cancer, la Fondation du Musée de la civilisation et le Club de ski alpin du Rouge et Or de l’Université Laval. Bernard Gaudreault, chef de la direction du Groupe Régis Côté, a assuré la présidence du comité des ambassadeurs de cette grande campagne de financement.

GDI regroupe certaines de ses entreprises

Depuis le 1er janvier 2013, GDI Service a regroupé certaines de ses compagnies. Ainsi, les entreprises exerçant leurs activités au Québec, soit Services d’entretien Distinction inc., Services d’entretien Empro inc. et Industries de maintenance Empire SEC prendront le nom légal de GDI Service (Québec) SEC. Installées également au Québec, les entreprises Montcalm Services Techniques inc., AMB et Immotik inc. seront exploitées sous le nom légal de GDI Services techniques SEC. Modern Concept d’entretien, Steamatic Canada inc., Steamatic Métropolitain inc. et les opérations aux États-Unis poursuivront leurs activités sans modification.

Stefan Fews chez Stikeman Elliott comme associé au sein du groupe du droit immobilier

Stikeman Elliott a annoncé l’arrivée de Stefan Fews au bureau de Montréal à titre d’associé au sein des groupes du droit immobilier et du droit bancaire. Me Fews a acquis un savoir-faire en matière de droit immobilier commercial, de financement garanti et de coentreprises ainsi que dans les opérations d’acquisition, de dessaisissement, de location et d’aménagement de centres commerciaux, d’immeubles de bureaux et d’autres actifs immobiliers.

PHOTO : STIKEMAN ELLIOTT

PHOTO : LEMAY

Société de développement Angus (SDA) a annoncé la construction d’un treizième bâtiment au Technopôle Angus. Le futur siège social de l’Ordre des infirmières et infirmiers du Québec (OIIQ) et du Secrétariat international des infirmières et infirmiers de l’espace francophone (SIDIIEF) sera situé rue Molson, entre l’avenue du Mont-Royal et la rue Rachel. Les travaux prendront fin à l’été 2014. L’OIIQ a mandaté SDA comme maître d’œuvre d’un bâtiment clés en main de 60 000 pi 2. SDA vise la certification LEED-NC Argent pour ce bâtiment.

Le Groupe Régis Côté ose le mont Sainte-Anne !

Une importante entreprise française dʼélectronique sʼinstalle à Longueuil

Adetel, spécialiste français en conception d’équipements électroniques critiques, vient de s’installer à Longueuil, dans l’arrondissement de Saint-Hubert. L’inauguration des bureaux a eu lieu le 21 février dernier en présence de Caroline St-Hilaire, mairesse de Longueuil et présidente de l’agglomération de Longueuil, ainsi que de plusieurs autres dignitaires et de membres de la communauté d’affaires et du développement économique du Grand Montréal.

Le Forum québécois sur lʼinvestissement multirésidentiel en images C’est à l’hôtel Hyatt de Montréal, le 14 février dernier, que s’est tenu le Forum québécois sur l’investissement multirésidentiel 2013. Encore une fois, l’événement a fait salle comble. Le programme des conférences de cette année concernait les rendements dans le secteur et les tendances en matière d’investissement, de développement et de financement pour 2013. Pour voir les photos, consultez notre site Internet : www.informateurimmobilier.com

PHOTO : ALEXANDRE CÔTÉ POUR L’INFORMATEUR IMMOBILIER COMMERCIAL

IMMOBILIER COMMERCIAL — Mai-juin 2013

BRÈVES IMMOBILIÈRES

PHOTO : JONES LANG LASALLE

Peter Mouhteros, jusqu’à présent analyste-recherchiste chez Jones Lang LaSalle (JLL), rejoint l’équipe de courtage industriel de l’entreprise. Au cours des dernières années, Peter Mouhteros a participé à la publication de nombreux rapports du marché, diffusés par la branche montréalaise de JLL aux acteurs de l’industrie. Une connaissance acquise dont il pourra tirer profit dans ses nouvelles fonctions.

Première en Amérique du Nord : le Centre Toronto-Dominion publie son premier rapport sur la durabilité

Le Centre Toronto-Dominion a annoncé la publication de son premier rapport sur la durabilité. C’est la première fois en Amérique du Nord qu’une propriété commerciale individuelle fait preuve d’autant de transparence en ce qui a trait à ses programmes, à ses résultats de rendement et à ses plans ambitieux indépendamment de sa société mère. « La durabilité est à la fois une pratique commerciale intelligente et une manifestation importante de la volonté du Centre Toronto-Dominion et de Cadillac Fairview de créer des environnements au rendement élevé qui contribuent à la réussite des locataires », affirme David Hoffman, directeur général du Centre Toronto-Dominion.

CBRE limitée a élargi son offre de services à Montréal avec l’ajout d’un service de location de bureau pour les marchés en périphérie du centreville. Kristin P. Belliard et Andreea Marin, courtiers immobiliers chez CBRE limitée, s’associent pour former cette nouvelle équipe.

PHOTOS : CBRE LTÉE

CBRE met lʼaccent sur la périphérie du centre-ville

De même, Marie Laurence entre au service de CBRE à titre de directrice, location de bureau pour le Groupe Boutet Lacroix. Forte de ses 12 années d’expérience en négociation de baux, elle apportera une grande complémentarité à l’équipe.

LʼOAQ dévoile le gagnant du concours dʼarchitecture pour lʼaménagement de son futur siège social

Le gagnant du concours d’architecture pour l’aménagement du futur siège social de l’Ordre des architectes du Québec, au 420, rue McGill, est la firme montréalaise Intégral Jean Beaudoin. Le jury a indiqué avoir été séduit par la clarté du concept, la transparence et la luminosité du projet, la qualité des espaces d’accueil, l’élégance sans prétention, la flexibilité et la polyvalence des lieux. 46

IMMOBILIER COMMERCIAL — Mai-juin 2013

Colliers accueille un nouveau membre dans son équipe

Colliers International a récemment accueilli Dominic Dussault dans son équipe de représentation de locataires de bureaux du centre-ville. Jouissant d’une excellente réputation au sein de la communauté immobilière, il a bâti son expertise dans l’industrie au cours des 12 dernières années.

PHOTO : COLLIERS INTERNATIONAL

Nouveau courtier industriel chez Jones Lang LaSalle

Cette année, GSF Canada fête ses 30 ans. Marcel Langelier, président et chef de la direction, a expliqué cette longévité par la diversification de l’offre de l’entreprise : « GSF Canada, par son offre de services en entretien ménager et son offre en services techniques intégrés, se démarque de la compétition en permettant à ses clients de vivre l’expérience du guichet unique. »

Alexis Nihon ﬁls sʼéteint

Le fils du fondateur de la Corporation Alexis Nihon a succombé à un cancer à l’âge de 67 ans. Durant sa vie, Alexis Nihon fils a dirigé les destinées du groupe en compagnie de sa sœur Claudette et de son frère Robert Nihon, décédé en 2007, à qui il vendra ses parts dans l’entreprise en 1996. Alexis Nihon fils laisse dans le deuil son épouse et ses quatre enfants.

Guillemette Propriétés achète un nouveau terrain commercial à Lévis

La société immobilière Guillemette Propriétés annonce l’achat d’un terrain commercial à Lévis, situé directement devant l’Innoparc dans le tout nouveau carrefour giratoire desservant le secteur David. Le site permet la quasi-totalité des usages commerciaux, et sera mis en vente / location sous peu.

PHOTO : GUILLEMETTE PROPRIÉTÉS

Le promoteur immobilier Développements Domaine lance son projet de condos urbains, Le Triomphe (112 unités – 20 étages), situé rue Stanley, près de Sherbrooke. Les premiers travaux de démolition seront entrepris ce printemps. L’investissement total est évalué à 56 M$, et l’occupation est prévue pour l’automne 2015. « Nous croyons fermement à ce projet, notamment en raison de son emplacement idéal. Voilà pourquoi nous avons pris le temps de créer un immeuble à la fois haut de gamme et abordable », explique Dario Favretto, président de Développements Domaine.

GSF Canada fête ses 30 ans !

PHOTO : AMAZONE COMMUNICATIONS

Nouveau projet de condos urbains au cœur du Golden Square Mile : Le Triomphe

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