Immobilier commercial volume 6 - numéro 3 by JBC Média inc.

PLUS le Sommet immobilier de Montréal 2013 en images

Volume 6 | Numéro 3 Juillet-août 2013

EXCLUSIF

Mathieu Duguay devient président de COGIR FOCUS

PP 41614528

Comment choisir le bon courtier

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Informateur Immobilier

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Isabelle Héroux, Directrice location Courtier immobilier agréé Ivanhoé Cambridge 514 861-4264 isabelle.heroux@ivanhoecambridge.com

VOLUME 6 | NUMÉRO 3 | JUILLET-AOÛT 2013

5 MOT DE LA RÉDACTION Au sommet Par Nathalie Savaria, rédactrice en chef et éditrice déléguée

7 ENTREVUE Mathieu Duguay

28 MONDE MUNICIPAL Le marché public : une rencontre fructueuse entre le rural et l’urbain Par Caroline St-Hilaire

29 ÉCONOMIE La productivité : votre niveau de vie en dépend

Par Nathalie Savaria

13 FOCUS Dossier spécial par Charles Allain Comment choisir le bon courtier en immobilier commercial

Par Mario Lefebvre

30 COUP D’ŒIL Le Hilton Lac-Leamy Un lieu de villégiature de classe mondiale Par Louis Michon

16 Dans un contrat de courtage en immobilier commercial Attention aux clauses relatives au paiement de la commission !

17 Une meilleure intégration des courtiers en immobilier commercial à l’OACIQ 20 ENJEU Sommet immobilier de Montréal 2013 Table ronde des courtiers Perspectives sur le marché immobilier de la grande région de Montréal Par Emmanuelle Gril

38 EN TOUTE JUSTICE Clause de résiliation automatique : toujours d’application automatique ? Par Me Karine Dionne

39 QUÉBEC Nouvelle vague d’investissement sur le marché multifamilial de Québec Par Alain Roy

41 Effervescence immobilière à Lévis Par Serge Beaucher

45 BRÈVES IMMOBILIÈRES

26 FINANCES Établir la valeur d’une société de gestion immobilière : quel multiple faut-il utiliser ?

Par Alexandre Côté

Par Alain Deslauriers et Sylvain Caron

30 Le magazine Immobilier commercial est publié par JBC Média inc.

PRÉSIDENT ET ÉDITEUR : Jacques Boisvert

INFOGRAPHIE : Alain Lambert

2120, avenue Victoria, bureau 140 Longueuil (Greenfield Park) QC J4V 1M9

RÉDACTRICE EN CHEF ET ÉDITRICE DÉLÉGUÉE : Nathalie Savaria

Téléphone : 450 670-7770 Sans frais : 1 866 446-3185 Télécopieur : 450 670-7771

ÉQUIPE DE RÉDACTION : Charles Allain, Alexandre Côté, Emmanuelle Gril, Suzanne Gagné, Louis Michon et Nathalie Savaria

PUBLICITÉ : Catherine Faucher, directrice des opérations Edith Lajoie, conseillère en publicité Catherine Labbé, conseillère en publicité

info@jbcmedia.ca www.immobilier-commercial.ca

www.jbcmedia.ca

COLLABORATION À CE NUMÉRO : Serge Beaucher, Sylvain Caron, Alain Deslauriers, Me Karine Dionne, Mario Lefebvre, Alain Roy et Caroline St-Hilaire

PHOTO EN PAGE COUVERTURE : © Immobilier commercial par Alain Lambert

RÉVISION : Hélène Roy et Anne-Marie Trudel

IMPRESSION : Imprimeries Transcontinental S.E.N.C. 2850, rue Jean-Perrin, Québec (Québec) G2C 2C8

CORRECTION D’ÉPREUVES : Christine Barozzi et Catherine Faucher

ENVOI DE POSTE — PUBLICATIONS : Convention no PP 41614528

DIRECTION ARTISTIQUE : Carole Bordeleau

PHOTOS : © Immobilier commercial par Denis Bernier et Alain Lambert (sauf indication contraire)

IMMOBILIER COMMERCIAL — Juillet-août 2013

ADRESSE DE RETOUR : 2120, avenue Victoria, bureau 140 Longueuil (Greenfield Park) QC J4V 1M9 ABONNEMENTS : Téléphone : 450 670-7770 Sans frais : 1 866 446-3185 ou www.immobilier-commercial.ca Dépôts légaux — Bibliothèque et Archives Canada et Bibliothèque nationale du Québec, 2009. Toute demande de reproduction doit être adressée par écrit à l’éditeur. Si elle est acceptée, elle doit indiquer clairement la source de la façon suivante : Tiré du magazine Immobilier commercial. Le nom de l’auteur et / ou du photographe doit également apparaître.

ISSN 1916-6656

PHOTO : IMMOBILIER COMMERCIAL PAR ALAIN LAMBERT

MOT DE LA RÉDACTION

Nathalie Savaria

AU SOMMET La nomination de Mathieu Duguay à la présidence de la Société de gestion COGIR est une grande nouvelle que le magazine a le plaisir et l’honneur de vous annoncer en exclusivité. À 34 ans seulement, ce jeune homme brillant succède ainsi à son père, Serge Duguay, le fondateur de l’entreprise, après un long mais fructueux parcours vers le sommet. Depuis décembre 2012, il est également président et chef de la direction de Capital BLF. Ce double rôle de chef constitue la preuve que Mathieu Duguay est incontestablement l’un des membres les plus doués de la relève du Québec inc. Pour tous les acteurs de la communauté immobilière de la métropole, l’événement de l’année est sans contredit le Sommet immobilier de Montréal qui s’est tenu le 4 avril dernier. La veille de l’événement, la soirée de l’IDU a attiré plus de 600 personnes que notre photographe a croquées sur le vif à leur entrée sur le tapis rouge. Le lendemain, des participants affluaient en grand nombre au Sommet pour écouter les propos de stratèges et spécialistes en immobilier. Parmi les conférences, la table ronde des courtiers consacrée à l’analyse du marché immobilier dans la grande région de Montréal a fait salle comble. Emmanuelle Gril expose les faits saillants de cette rencontre dans la section « Enjeu ». Devant la complexité de plus en plus marquée des transactions immobilières, il importe de faire affaire avec des professionnels compétents. C’est dans cette optique que nous vous présentons dans la section « Focus » un dossier spécial sur les courtiers réalisé par Charles Allain. Des gestionnaires livrent leurs réflexions sur l’importance de bien choisir son courtier, alors qu’un avocat spécialisé en immobilier commercial attire l’attention sur certaines clauses que tout propriétaire et tout locataire devraient étudier avec circonspection avant la signature d’un contrat de courtage. Enfin, Robert Nadeau, président et chef de la direction de l’OACIQ, témoigne de l’encadrement accru dont bénéficient les courtiers en immobilier commercial, qui représentent au Québec 3 % des 17 000 courtiers en exercice. Pour la section « Coup d’œil », nous filons en direction de l’Outaouais, plus précisément à Gatineau, afin de visiter l’hôtel Hilton Lac-Leamy. Une pure merveille architecturale ! Construit sur un ancien site industriel désaffecté, l’immeuble de verre et d’acier domine et magnifie le paysage environnant, autant le jour que la nuit venue. Voilà maintenant un an que je suis en poste. À la préparation de chaque numéro, je ne cesse de m’étonner de la vitalité de notre secteur d’activité. Les sujets abondent et c’est tant mieux, car d’autres surprises vous attendent, chers lecteurs ! Nathalie Savaria Rédactrice en chef et éditrice déléguée

IMMOBILIER COMMERCIAL — Juillet-août 2013

ESPACES LOCATIFS

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PRINTEMPS 2014

SERVICE À LA CLIENTÈLE 24 / 7 CONCEPT CLÉS EN MAIN GESTION INTÉGRÉE

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MONTRÉAL

QUÉBEC

Facilité d’accès par transport en commun

Très facile d’accès

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Vue sur le mont Royal

Étages de 11 000 pi2

PHOTO : IMMOBILIER COMMERCIAL PAR ALAIN LAMBERT

ENTREVUE

EXCLUSIF

MATHIEU DUGUAY

À L’HEURE DE LA RELÈVE Par Nathalie Savaria

Le jour de sa rencontre avec Immobilier commercial, Mathieu Duguay était tout sourire. Et pour cause. À 34 ans seulement, il vient d’accéder à la présidence de la Société de gestion COGIR. Tout en poursuivant l’expansion de l’entreprise de gestion et d’investissement immobilier fondée par son père, le nouveau dirigeant a un autre audacieux pari à relever : depuis décembre 2012, il est président et chef de la direction de Capital BLF, une société inscrite en Bourse qui détient un portefeuille d’immeubles multirésidentiels qu’il ambitionne de faire croître en mode accéléré. Portrait d’un héritier doué à l’heure de la relève entrepreneuriale. IMMOBILIER COMMERCIAL — Juillet-août 2013

PHOTO : IMMOBILIER COMMERCIAL PAR ALAIN LAMBERT PHOTO : COGIR

Volubile, articulé et s’exprimant avec conviction, Mathieu Duguay est la preuve que le talent n’attend pas le nombre des années. Entré au sein de l’entreprise familiale à l’âge de 17 ans, il a gravi les échelons un à un, et peut se targuer d’avoir fait longuement ses classes avant d’accéder au sommet, un rêve qu’il n’entrevoyait même pas au départ.

SUR LES TRACES DU PÈRE C’est en observant son père, Serge, son premier modèle et mentor, qu’il développe dès l’enfance ce qui deviendra plus tard une véritable passion pour les affaires. « Mon père a toujours été très passionné par son travail. Il était constamment allumé par ce qu’il faisait. Je ne savais pas de quoi il s’agissait, car j’étais trop jeune pour comprendre, mais je sentais chez lui ce mélange d’adrénaline et de dépassement. Il voulait toujours faire mieux. » Tranquillement, Mathieu découvre l’univers de son père, originaire de Chandler en Gaspésie, qui le fascine tant. Vers l’âge de 10 ans, les week-ends, il accompagne celuici dans sa tournée des centres commerciaux qu’il administre à titre de consultant.

Avec son père, Serge Duguay, fondateur de COGIR

Le jeune homme obtient tout de même un emploi d’été non rémunéré dans l’entreprise où il s’affaire à mille tâches puis, les circonstances aidant, il remplace au pied levé la directrice d’un petit centre commercial, Place La Citière à La Prairie, partie en congé de maladie. Désireux de faire ses preuves, il se lance des défis, tels que la location de locaux vacants au sous-sol, qu’il relève avec brio. Malgré le retour de la directrice, il réussit à demeurer au sein de l’entreprise, au grand dam de son père, en s’occupant « de tâches tombées entre deux chaises pendant quatre ou cinq ans, sans carte d’affaires et sans plan pour l’avenir, mais j’étais heureux », se souvient-il en riant.

Vers l’âge de 23 ans, je me suis dit : je suis une personne de l’immobilier. Je me souviens du feeling. Je savais que même si COGIR venait à fermer ses portes à cause de la forte compétition et de l’approche agressive que nous avions en affaires, je n’aurais pas à retourner à l’école.

LES DÉBUTS DU FILS Après un passage chez le détaillant Le Château, Campeau Corporation, la SITQ et la Caisse de dépôt et placement, qui lui permet d’acquérir une solide expérience en gestion immobilière, Serge Duguay fonde en 1995, à l’âge de 55 ans, la Société de gestion COGIR située sur la Rive-Sud de Montréal, où la famille réside depuis de nombreuses années. Mathieu a 17 ans et un diplôme d’études secondaires en poche. Il s’apprête à entamer sans conviction des études collégiales en techniques administratives. Son rêve est plutôt de travailler dans l’entreprise familiale, aux côtés de son père qui ne l’entend pas ainsi. « Mon père souhaitait que j’aille à l’université et que je fasse un bac. COGIR, c’était alors une petite compagnie. Il y avait beaucoup trop d’incertitudes pour lui. » 8

– Mathieu Duguay

UNE PLACE À PART ENTIÈRE Aujourd’hui, cet enfant unique choyé par ses parents avoue que c’est l’opposition de son père qui, « en me rendant les choses difficiles et incertaines, m’a permis d’être là où je suis. » Car l’entreprise prenant de l’expansion, Serge Duguay a pris conscience non seulement de l’irrésistible passion de son fils pour son travail, mais aussi de son indéniable talent. De son côté, Mathieu a acquis la certitude d’avoir fait le bon choix professionnel. « Vers l’âge de 23 ans, je me suis dit : je suis une personne de l’immobilier. Je me souviens du feeling. Je savais que même si COGIR venait à fermer ses portes à cause de la forte compétition et de l’approche agressive que nous avions en affaires, je n’aurais pas à retourner à l’école. » Cinq ans plus tard, à la suite d’un gel successoral, son père lui cède ses parts dans l’entreprise et lui confirme sa confiance comme futur dirigeant, une preuve indéniable que le jeune homme a fait ses classes avec succès.

À LA TÊTE DE COGIR Après avoir occupé plusieurs postes dont celui de vice-président exécutif, Mathieu Duguay est devenu officiellement président de COGIR en mai 2013, succédant à son père, toujours actif au sein de l’entreprise. Il se retrouve ainsi à la tête d’une société qui gère actuellement plus de 150 immeubles commerciaux, industriels et de bureaux totalisant plus de

IMMOBILIER COMMERCIAL — Juillet-août 2013

PHOTO : IMMOBILIER COMMERCIAL PAR ALAIN LAMBERT

ENTREVUE

IMMEUBLES DE BUREAUX DE CLASSE «A » À SAINT-LAURENT

8 millions de pieds carrés, de même que 15 000 unités résidentielles, au Québec, en Ontario et en Nouvelle-Écosse. La valeur des actifs gérés par COGIR s’élève à 3 G$, et ce, pour le compte de 70 clients, institutionnels et privés. Véritable vaisseau amiral de la gestion immobilière disposant d’antennes partout sur le marché, COGIR peut compter sur une équipe de plus de 3 000 personnes dont plus d’une centaine travaille au siège social de la société situé à Brossard. Une équipe « incroyable », lance Mathieu Duguay. « Pour certains membres du personnel, COGIR c’est leur vie, c’est comme leur compagnie, il faut presque leur dire de s’arrêter. » Très occupé, l’agenda noirci de rendez-vous déployé devant lui, Mathieu Duguay admet ne pas avoir le temps de jouer au golf. Comme son père, sa première passion est le travail. Ses temps libres, il préfère les passer en famille, aux côtés de sa femme, Mirka, et de son jeune fils, Zak, 2 ans et demi. Dans son bureau aux murs ornés de tableaux d’artistes contemporains, une table de conférence circulaire et des chaises occupent l’essentiel de l’espace. Dans un coin, adossé à la fenêtre, se trouve son bureau. Une configuration pour le moins inusitée qui plaît à son occupant. En fait, le vrai bureau de Mathieu Duguay, presque toujours en déplacement, est sa voiture. Un signe manifeste que les choses se déroulent à la vitesse grand V pour COGIR, en croissance depuis sa fondation.

LES

AVANTAGES

À 20 minutes du centre-ville À 10 minutes de l’aéroport Trudeau et de Laval À 5 minutes de la station Côte-Vertu À 0 minute d’une excellente localisation avec stationnement gratuit et services à proximité

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Courtiers protégés

IMMOBILIER COMMERCIAL — Juillet-août 2013

ENTREVUE

PHOTOS : COGIR

Lebourgneuf, sous la bannière JAZZ, à Québec

Les gestionnaires de résidences pour aînés doivent placer la barre toujours plus haut, sous peine de voir leurs clients les quitter.

Le Domaine des Forges, sous la bannière AZUR, à Laval

– Mathieu Duguay

UNE EXPERTISE MULTIPLE À l’origine, COGIR est un gestionnaire immobilier qui offre des services à des propriétaires d’immeubles commerciaux, de bureaux et industriels. Il y a environ 13 ans, sous l’impulsion de Mathieu Duguay, la société a fondé la division résidentielle consacrée essentiellement au multirésidentiel, un secteur de l’immobilier moins glamour que le commercial en raison des longues heures de travail, des salaires moins élevés et d’un contact pas toujours aisé avec les locataires. Si rien de tout cela n’a freiné Mathieu Duguay qui a su flairer la bonne affaire et prendre des risques, celui-ci concède néanmoins que ce secteur de l’immobilier pose des défis particuliers. « Avec la fin de la pénurie des logements, analyse le jeune dirigeant, le service à la clientèle est devenu une priorité absolue, le marché ayant évolué en faveur des locataires. Toute l’industrie du multirésidentiel a dû se réajuster et s’inspirer de l’industrie hôtelière, très orientée vers le service à la clientèle, très lifestyle et service à la communauté. Aujourd’hui, il faut développer une relation avec la clientèle et lui offrir des choses différentes, comme intégrer de nouvelles technologies et organiser des événements. »

AU SERVICE DES AÎNÉS Or, le service à la clientèle est une spécialité chez COGIR. En 2000, la société a en effet élargi sa mission et investi le secteur des résidences pour aînés où elle applique un modèle d’affaires comparable à celui de l’industrie hôtelière. 10

À l’heure actuelle, COGIR gère 47 résidences regroupées sous deux bannières, AZUR et JAZZ, qui accueillent surtout des personnes autonomes et semi-autonomes. Outre les services de base, les deux bannières offrent des activités à la carte. Selon Mathieu Duguay, « il est important de faire évoluer l’offre de services qui ne sera pas la même dans dix ans. Les résidences qui étaient populaires en 2000 ne sont plus celles qui le sont aujourd’hui. Il faut constamment penser à demain. Nous nous positionnons en proposant d’abord un milieu de vie à nos résidents. » Fidèle à son engagement basé sur la confiance, le cœur, la collaboration et la créativité, COGIR a implanté en 2012 le programme « Vieillir en santé » dans ses résidences. Ce programme novateur, élaboré conjointement par l’Institut universitaire de gériatrie de Montréal et les récréologues des résidences AZUR et JAZZ, vise à améliorer les conditions de santé des aînés et la prévention de certaines maladies. Les équipes d’experts peuvent ainsi expérimenter sur le terrain des programmes d’activités physiques et de stimulation cognitive, auxquels s’ajoutent des conférences et une vigie sur la santé. Le Dr Richard Béliveau, auteur de l’ouvrage Les aliments contre le cancer, participe à l’expérience en proposant notamment des menus santé aux résidents. Pour le président de COGIR, dont la société finance une partie du programme de trois ans, « cette expérience cadre vraiment avec nos valeurs et le côté humain, mais je dois avouer que nous n’avons pas le choix d’agir ainsi, car les aînés d’aujourd’hui sont très exigeants. Les gestionnaires de résidences pour aînés doivent placer la barre toujours plus haut, sous peine de voir leurs clients les quitter ».

DE GESTIONNAIRE À INVESTISSEUR Il y a sept ou huit ans, COGIR s’est également transformé en investisseur immobilier. « Un tournant essentiel pour l’entreprise », souligne Mathieu Duguay pour qui l’adaptation et l’évolution sont une nécessité en affaires. La société détient ainsi des parts dans certains immeubles qu’il administre, souvent à la demande même du client, « à qui on n’entend pas faire concurrence », tient-il à préciser. À titre d’exemple, COGIR est coinvestisseur dans 18 des 47 résidences pour aînés qu’il gère. Une telle stratégie a permis à l’entreprise d’obtenir des contrats, de créer de la plus-value, tout en devenant son propre client. En outre, en étant partenaire, COGIR s’assure de conserver ses contrats de gestion à plus long terme. Car ce qui guette le gestionnaire immobilier d’aujourd’hui, c’est la vente de propriétés à de grandes sociétés publiques qui administrent elles-mêmes leurs immeubles. Une tendance à la hausse, selon le dirigeant. Le complexe du Village Olympique constitue à cet égard un bon exemple : COGIR en a perdu la gestion à la suite de la vente de la propriété détenue par Elad Canada à CAPREIT, un FPI ontarien, en 2012. « Un gestionnaire immobilier offre des services. On peut donc le remplacer facilement.

IMMOBILIER COMMERCIAL — Juillet-août 2013

PHOTO : IMMOBILIER COMMERCIAL PAR ALAIN LAMBERT

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ENTREVUE

Le restaurant et la cave à vin de l’Hostellerie Rive-Gauche à Belœil

En 2009, toujours en quête de nouvelles occasions d’investissement, la société a fait l’acquisition de l’Hostellerie Rive-Gauche située à Belœil, à proximité de l’autoroute 20. Malgré son expertise poussée dans le service à la clientèle, COGIR apprivoise le domaine hôtelier en douceur. Quand tu es partenaire en équité, tu es assis un peu plus solidement », affirme Mathieu Duguay, qui note que cette concurrence a conduit les gestionnaires à se professionnaliser davantage. « La qualité générale des services a augmenté. Être gestionnaire résidentiel est devenu un métier, chose qui n’existait pas vraiment avant. »

UNE INCURSION DANS L’HÔTELLERIE Si COGIR a adopté depuis longtemps un modèle d’affaires comparable à celui de l’hôtellerie, elle n’avait pas encore investi ce secteur de plain-pied. En 2009, toujours en quête de nouvelles occasions d’investissement, COGIR a fait l’acquisition de l’Hostellerie Rive-Gauche située à Belœil, à proximité de l’autoroute 20. Malgré son expertise poussée dans le service à la clientèle, la société apprivoise le domaine hôtelier en douceur. La gestion des lieux a d’ailleurs été confiée à l’externe. L’hôtel a été rénové et sera agrandi afin de le mettre au goût du jour. « On veut se donner un bon cinq ans pour développer l’hôtel », précise Mathieu Duguay qui s’est personnellement engagé dans ce projet, notamment dans la mise en place de la cave à vin, une nouvelle passion qu’il partage avec sa femme.

LE PREMIER FPI DE L’IMMOBILIER MULTIRÉSIDENTIEL S’il entend poursuivre l’expansion de l’entreprise fondée par son père, la plus grande ambition de Mathieu Duguay est actuellement de développer Capital BLF, dont il est le président et chef de la direction depuis décembre 2012, en remplacement de Claude Blanchet, le fondateur, à qui il a acheté 1,5 million d’actions et 4,4 millions 12

d’actions au fonds FTQ. Son pari : faire de cette société inscrite à la Bourse de croissance TSX le premier FPI de l’immobilier multirésidentiel québécois et devenir ainsi le principal consolidateur de cette industrie au Québec. Et il est déjà en cours de réalisation : le 15 mars dernier, Capital BLF levait 23,5 millions de dollars. La société a maintenant une capitalisation boursière d’environ 30 M$ et plus de 70 millions d’actifs, et possède sept propriétés multirésidentielles. Avant de se lancer dans cette extraordinaire aventure, Mathieu Duguay, qui passe ainsi de la gestion opérationnelle axée sur le quotidien au monde complexe des marchés de capitaux, n’a pas hésité à consulter Michel Dallaire, président et chef de la direction du FPI Cominar, qui lui a prodigué généreusement certains conseils. Claude Blanchet, désormais président du conseil d’administration de Capital BLF, continue de l’accompagner dans sa démarche. Un signe que Mathieu Duguay sait bien s’entourer et se faire conseiller, et une bonne nouvelle pour le Québec inc. qui guide ainsi l’un des membres les plus doués de la relève entrepreneuriale. Une analyse en profondeur du marché et des possibilités de consolidation a permis de définir la mission de Capital BLF : acquérir des propriétés multirésidentielles de 50 unités et plus à l’échelle de la province, à l’exception des centres-villes de Montréal et de Québec, trop onéreux. COGIR assumera la gestion des immeubles, minimisant ainsi les dépenses grâce à des économies d’échelle. Un doublé pour Mathieu Duguay qui, en quelques mots, évalue ainsi le marché : « Le Québec est le plus grand marché d’immeubles d’appartements au Canada. La province, qui compte quelque 700 000 logements, détient le plus haut pourcentage de locataires au Canada : environ 40 % des Québécois sont locataires. Le marché des immeubles d’appartements au Québec appartient encore à des familles. Moins de 4 % de tous les appartements sont détenus par des sociétés cotées en Bourse ou des institutions. Comme c’est un secteur peu attrayant à cause des longues heures de travail et de l’importance du service à la clientèle, la relève ne semble pas vraiment être au rendez-vous. Il y aura donc beaucoup de propriétés à vendre dans cette niche d’affaires très peu consolidée et avec le meilleur rendement au Canada », déclare avec enthousiasme le dirigeant. Un autre atout non négligeable à considérer selon lui : Capital BLF est la seule société publique du genre à opérer directement sur son territoire. « Notre équipe de gestion provient du Québec. Nous avons un gros avantage par rapport à nos concurrents de Toronto par exemple en raison de la proximité et nous serons donc en mesure d’exécuter plus rapidement notre plan d’affaires. » En définitive, l’avenir s’annonce prometteur pour Capital BLF qui changera de nom sous peu. À tous les propriétaires immobiliers résidentiels désireux de vendre, Mathieu Duguay lance d’ailleurs ce message : Capital BLF est résolument en mode acquisition ! Car pour croître, il faut acheter. Pas de doute, la communauté immobilière n’a pas fini d’entendre parler de cet homme d’affaires qui a l’étoffe des plus grands. ,

IMMOBILIER COMMERCIAL — Juillet-août 2013

FOCUS

Dossier spécial

Comment choisir

le BON COURTIER en immobilier commercial

Par Charles Allain

De plus en plus complexes, les transactions en immobilier commercial nécessitent des professionnels compétents qui savent négocier et remplir leurs engagements. Comment choisir le courtier qui vous convient et qui connaît votre marché ? Des gestionnaires aguerris nous livrent leurs réflexions sur le sujet. Le choix d’un courtier en immobilier commercial peut faire toute la différence à l’occasion de la vente ou de la location d’un immeuble commercial. Qu’il soit autonome ou affilié à une grande bannière, le courtier demeure avant tout une personne avec qui il est important de partager certaines valeurs. « La principale préoccupation de tout courtier en immobilier commercial doit être de bien représenter son client, qu’il soit un vendeur, un locateur ou un acheteur, explique Mario Monette, présidentdirecteur général de Technoparc Montréal depuis 2007. Il doit respecter les intérêts du client et rendre justice aux propositions qui sont sur la table. Il doit aussi être discret et respecter la confidentialité des échanges. »

PHOTO : ISTOCKPHOTO PAR ANGEL HERRERO DE FRUTOS

À titre d’intermédiaire, le courtier doit agir selon des valeurs et des principes élevés en matière de professionnalisme et d’éthique. « Le courtier est un facilitateur qui doit comprendre les enjeux des deux côtés d’une transaction, affirme de son côté Guy Charron, vice-président exécutif, Exploitation et Commerce de détail chez Cominar. On s’attend à ce qu’il soit objectif afin de nous aider à faire les meilleurs choix. » « C’est un médiateur à qui l’on demande de réussir une transaction importante dont les impacts se prolongent durant plusieurs années, explique Daniel D. Peritz, vice-président principal, Montréal et Ottawa chez Canderel. Une entreprise qui cherche des locaux pour bureaux, par exemple, doit choisir un courtier qui comprend ses objectifs et ses façons de faire, car elle va signer un bail qui dure habituellement de 5 à 10 ans. » IMMOBILIER COMMERCIAL — Juillet-août 2013

FOCUS

CONNAÎTRE LE MARCHÉ ET DISPOSER D’UN LARGE RÉSEAU DE CONTACTS

PHOTO : TECHNOPARC MONTRÉAL

Tous en conviennent, la principale qualité d’un courtier est sa fine connaissance du marché, non seulement sur le plan géographique et immobilier, mais également sur celui des besoins à combler. « Le marché de Sherbrooke n’est pas le même que celui de Montréal, tout comme le commerce de détail diffère du secteur des immeubles de bureaux, précise Guy Charron. Si le courtier a réalisé récemment des transactions importantes qui ressemblent à votre dossier dans le marché géographique visé, c’est l’un des meilleurs indices de sa réelle connaissance du secteur ciblé. » Selon Daniel Peritz, la personne qui a besoin d’un courtier doit faire ses devoirs et s’informer soigneusement lorsqu’elle effectue ses recherches : « Informez-vous sur les professionnels, leurs agences, la nature de leurs transactions, leurs clients. C’est un choix qui ne doit pas être fait à la légère. »

MARIO MONETTE Président-directeur général Technoparc Montréal

Pour des transactions qui visent le marché international, comme la prospection d’entreprises multinationales qu’effectue Technoparc Montréal, il est indispensable de faire affaire avec de grandes bannières qui ont des antennes à l’étranger. « De notre côté, nous devons bien préciser notre offre afin de faciliter le travail de recherche des courtiers, ajoute Mario Monette. Je constate que les courtiers s’attachent parfois exclusivement à étudier les paramètres immobiliers et financiers, alors qu’il y en a d’autres qui peuvent être d’une grande importance pour leurs clients. » Une entreprise de jeux vidéo, par exemple, n’a aucun intérêt à s’établir en périphérie, car elle ne parviendra pas à y attirer et à retenir les experts dont elle a besoin et qui ne jurent que par le centre-ville ou les quartiers branchés comme le Mile-End à Montréal ou Saint-Roch à Québec. Selon Mario Monette, un bon courtier s’intéresse à tous les facteurs dans sa prospection des marchés afin de pouvoir comparer des pommes avec des pommes et de mieux conseiller ses clients.

PHOTO : COMINAR

Le réseau de contacts s’avère aussi un critère déterminant lorsqu’on choisit ce professionnel. « Un courtier qui s’appuie sur un solide réseau peut cibler plus efficacement les clients potentiels, explique Juliano Faleschini, vice-président immobilier chez SSQ Société immobilière inc. Rien de tel pour brûler un dossier que de l’envoyer à un trop large bassin de clients éventuels. Un ciblage de 5 à 10 clients sérieux constitue une bien meilleure approche. »

GUY CHARRON Vice-président exécutif Exploitation et Commerce de détail Cominar

Les courtiers qui réussissent sont ceux qui possèdent les meilleurs réseaux, car ils concluent plus de transactions et attirent par conséquent de nouveaux clients. C’est le bon vieux principe de la saucisse Hygrade…

LES QUALITÉS D’UN BON COURTIER EN IMMOBILIER COMMERCIAL 1. 2.

PHOTO : CHRISTIAN FLEURY

4. 5.

DANIEL D. PERITZ Vice-président principal pour Montréal et Ottawa Canderel 14

IMMOBILIER COMMERCIAL — Juillet-août 2013

IL CONNAÎT BIEN LE MARCHÉ DE SON CLIENT. Sur le plan géographique et sur celui du secteur d’activité. IL POSSÈDE UN EXCELLENT RÉSEAU DE CONTACTS. Un bon carnet d’adresses permet de réaliser des transactions plus rapidement. IL CONNAÎT LA RÉGLEMENTATION ET LES ASPECTS JURIDIQUES DE L’IMMOBILIER COMMERCIAL AINSI QUE LE FINANCEMENT IMMOBILIER. La loi et les règlements évoluent constamment, tout comme leur interprétation par les tribunaux. C’EST UN BON NÉGOCIATEUR. Il trouve les compromis et les solutions créatives qui répondent aux besoins des deux parties. IL SAISIT BIEN LA NATURE ET LES CARACTÉRISTIQUES D’UN DOSSIER. Il est capable de bien analyser le produit selon l’ensemble des paramètres immobiliers, financiers et socioéconomiques. IL EST TRÈS ACTIF SUR LE MARCHÉ. Il a conclu des transactions récentes qui ressemblent à ce que vous cherchez dans le marché visé.

FOCUS

L’immobilier commercial est un secteur d’activité complexe, mais le Québec et ses principaux marchés urbains demeurent un petit carré de sable, si on le compare à New York ou à Londres. Le bouche-à-oreille et les références constituent donc une bonne façon d’aborder la recherche. « La réputation est le principal actif d’un courtier », opine Guy Charron. Cette approche est particulièrement indiquée dans les marchés régionaux où les courtiers sont moins nombreux. Dans le cas d’une grande entreprise qui cherche à s’établir ou à vendre ses installations, les grandes bannières offrent un large éventail d’expertises qui s’avèrent bien souvent indispensables pour conclure une transaction. Comment jauger le courtier qui vous est recommandé ? L’un des moyens que suggère Mario Monette est de lui demander d’exposer sa stratégie pour réaliser le mandat que vous aimeriez lui confier : « Validez ensuite son approche auprès d’un tiers en qui vous avez confiance et qui connaît vos besoins et le marché. Cette démarche peut vous aider considérablement à bien choisir la meilleure personne. » Et méfiez-vous des apparences : de luxueux documents imprimés en quatre couleurs et des présentations ostentatoires ne garantissent pas le succès. Il convient aussi de ne pas confier un mandat sur une trop longue période, car le temps est un facteur clé. L’expérience indique que les meilleurs efforts viennent en début de mandat et que plus le dossier prend du temps, moins il a tendance à se régler. Cette précaution devient encore plus pertinente lorsque l’exclusivité est accordée au courtier.

PHOTO : SSQ SOCIÉTÉ IMMOBILIÈRE

COMMENT CHOISIR ?

JULIANO FALESCHINI Vice-président immobilier SSQ Société immobilière inc.

Un bon courtier en immobilier commercial possède le sens des affaires, il sait comprendre et servir ses clients et parvenir à réaliser le mandat dans un laps de temps raisonnable. Presque toujours spécialisé dans certains produits immobiliers et dans des secteurs géographiques précis, ce professionnel évolue dans un marché qui se complexifie constamment. N’hésitez pas à prendre le temps de bien le choisir, car cela vous fera franchir les autres étapes beaucoup plus facilement.

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IMMOBILIER COMMERCIAL — Juillet-août 2013

FOCUS

Dans un contrat de courtage en immobilier commercial

ATTENTION AUX CLAUSES RELATIVES AU PAIEMENT DE LA COMMISSION ! Dans le domaine du courtage en immobilier commercial, plusieurs éléments essentiels doivent être inclus au contrat qui lie le courtier et son client. Outre le prix et les conditions de vente ou de location, le mode de paiement du courtier et les conditions d’exigibilité de la commission doivent être formulés avec soin. « Ces points doivent être compris de la même façon par le courtier et son client, explique Me Daniel Ferreira, associé et spécialiste en droit immobilier au sein de la firme Blake, Cassels & Graydon S.E.N.C.R.L. La jurisprudence québécoise des dernières années a établi certains principes importants qui nous guident toujours aujourd’hui. » 01_SCARAM_MIC_V5N4_Mise en page 1 11-03-29 15:21 Page1

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IMMOBILIER COMMERCIAL — Juillet-août 2013

Dans la cause Royal Lepage Des Moulins inc. c. Baril, la Cour d’appel du Québec a clairement statué en 2004 que dès qu’une offre d’achat entièrement conforme aux conditions énoncées dans le contrat de courtage est faite, le courtier a droit à sa commission, même si la transaction est annulée d’un commun accord par les deux parties ou si le vendeur décide de ne pas donner suite à l’offre. La Cour a reconnu qu’un courtier qui remplit entièrement ses obligations doit être payé selon les termes du contrat qui le lie au client, même si la vente n’a pas lieu.

PHOTO : BLAKE, CASSELS & GRAYDON S.E.N.C.R.L.

Il est très important de bien prévoir le mode et les conditions de paiement du courtier dans le contrat de courtage commercial, car l’imprécision peut générer des différends coûteux pour les deux parties.

Me DANIEL FERREIRA Associé et spécialiste en droit immobilier Blake, Cassels & Graydon S.E.N.C.R.L.

L’immobilier commercial étant un domaine très complexe pour les non-professionnels, le courtier doit expliquer clairement et correctement tous les aspects de la transaction à son client. Dans la cause Les Immeubles Bruce Miller inc. c. Thermitech Inspection inc., la Cour du Québec a jugé en 2011 que le courtier ne pouvait pas réclamer sa commission, car il avait mal conseillé son client relativement à sa responsabilité pour les coûts éventuels liés à la décontamination du site. Dans cette affaire, la vente de l’immeuble n’a pu se conclure en raison du refus du vendeur d’effectuer les travaux de décontamination, qu’il jugeait trop coûteux. Le courtier n’a pas avisé son client que la clause concernant la décontamination de l’immeuble était rédigée de manière trop large : la responsabilité du vendeur était par le fait même beaucoup plus grande que celle qu’il aurait souhaitée. Le courtier a mal conseillé son client en n’expliquant pas que, selon le contrat, sa responsabilité serait illimitée. « Les clauses du contrat concernant la rémunération du courtier sont parmi les plus susceptibles de créer un différend entre les parties, conclut Me Ferreira. En cas de doute, il vaut mieux agir avec prudence en consultant un expert sur le ou les points à préciser. »

FOCUS

UNE MEILLEURE INTÉGRATION DES COURTIERS EN

IMMOBILIER COMMERCIAL À L’OACIQ Depuis la création de l’Organisme d’autoréglementation du courtage immobilier du Québec (OACIQ) en 2010, la profession de courtier en immobilier commercial bénéficie d’un encadrement accru. Rencontre avec Robert Nadeau, président et chef de la direction de l’OACIQ.

La Loi sur le courtage immobilier reconnaît la spécialisation en courtage commercial aux côtés du courtage résidentiel et hypothécaire. Un examen conçu spécifiquement pour les praticiens vient désormais sanctionner la compétence de ceux et celles qui veulent évoluer dans ce secteur. Depuis trois ans, 83 candidats se sont présentés à l’examen. À ce jour, 74 courtiers détiennent un permis d’exercice restreint au courtage commercial.

Notre approche est de cibler précisément les besoins afin d’offrir des formations pertinentes au plus grand nombre. Les contenus sont plus importants que le nombre d’heures de formation suivies.

PHOTO : OACIQ

« La situation change chez les courtiers en immobilier commercial, affirme Robert Nadeau. Bien qu’ils ne représentent qu’environ 3 % des quelque 17 000 courtiers du Québec, ils se sentent maintenant plus intégrés au milieu du courtage immobilier. »

ROBERT NADEAU Président et chef de la direction OACIQ

– Robert Nadeau

Depuis plusieurs mois, l’OACIQ a entrepris une étroite collaboration avec les établissements d’enseignement afin que soient normalisés les contenus des cours offerts aux futurs courtiers. Un processus d’accréditation des programmes de formation de base est en cours afin que les candidats en courtage commercial soient mieux préparés à l’examen à compter de septembre 2013. L’OACIQ a également mis sur pied, en 2012, un groupe de travail consultatif en courtage commercial qui a récemment terminé un sondage portant sur les besoins en matière de formation continue. Près de trois sondés sur quatre aimeraient se perfectionner notamment en évaluation de la valeur des entreprises et du contexte socioéconomique. « Notre approche est de cibler précisément les besoins afin d’offrir des formations pertinentes au plus grand nombre, fait valoir Robert Nadeau. Les contenus sont plus importants que le nombre d’heures de formation suivies. » Quel bilan l’OACIQ dresse-t-il de ces trois premières années dans le nouvel environnement réglementaire du courtage immobilier ? « Nous sommes très heureux du virage effectué, déclare Robert Nadeau. Les divers joueurs de la profession, incluant les courtiers en immobilier commercial, apprécient l’encadrement offert. Sans être régi par l’Office des professions, l’OACIQ poursuit la mission de protéger le public, tout comme les ordres professionnels du Québec. Cela ne peut qu’avoir des retombées positives pour l’ensemble des courtiers actifs sur le marché. » ,

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GROUPE IMMOBILIER DE MONTRÉAL Fondé au début des années 1980, Groupe Immobilier de Montréal est une agence immobilière qui conseille et a ppuie les propriétaires d’immeubles de bureaux en prenant en charge la location de leurs locaux à Montréal et à Québec. Groupe Immobilier de Montréal (GIDM) réunit une équipe d’une douzaine de professionnels qui desservent divers secteurs du marché immobilier sur l’ensemble de la grande région métropolitaine de Montréal. Son excellente réputation repose en grande partie sur les succès obtenus avec les mandats de courtage de locaux commerciaux qui lui sont confiés par de grands propriétaires immobiliers. « Le Groupe s’occupe essentiellement de louer des locaux de bureaux et industriels, explique André Plourde, président du GIDM. Nous représentons surtout des propriétaires, mais aussi des locataires et parfois des acheteurs ou des vendeurs. Nous sommes très fiers de nos plus récents résultats : au cours des deux dernières années, nous avons réalisé 225 transactions pour un total de près de 2 M de pi2. »

Fort de ces succès, GIDM possède aujourd’hui environ 6 M de pi2 sous mandat, dont 1 M dans la région de Québec. L’agence n’y est active que depuis un an, mais le marché de la capitale nationale présente beaucoup de potentiel. « C’est un marché stable et très sain, ajoute André Plourde. Nous avons la chance de représenter depuis quelques mois le 500, rue Grande Allée Est, un nouvel immeuble qui attire une clientèle de prestige. » GIDM se distingue par une approche qui mise beaucoup sur la synergie de l’équipe : « Le courtage est une industrie où il y a une très forte concurrence, même à l’intérieur des agences, confie André Plourde. Nous avons choisi de miser sur l’entraide plutôt que sur la compétition, car la dynamique obtenue est stimulante et donne de meilleurs résultats. »

André Plourde Président du GIDM

Nous sommes très fiers de nos plus récents résultats : au cours des deux dernières années, nous avons réalisé 225 transactions pour un total de près de 2 M de pi2.

–André Plourde

PHOTO : STÉPHANE GROLEAU

André Plourde a eu très tôt la piqûre de l’immobilier commercial : « Dès la fin de mes études en 1988, j’ai rejoint mon père qui avait fondé GIDM et j’y ai travaillé comme courtier immobilier jusqu’en 1996. Après un

intermède de quelques années dans une autre agence, j’ai relancé GIDM en 2001 en repositionnant avec succès le 625, avenue du Président-Kennedy sur le marché des bureaux au centre-ville. Ce mandat nous a procuré une crédibilité qui s’est accrue grâce à la mise en marché réussie d’autres immeubles montréalais, dont le 550, rue Sherbrooke Ouest et le 606, rue Cathcart. En 2007, on s’est vu confier le défi de la Cité du Multimédia : près de 1 M de pi2 de surface de bureaux dont tous les baux venaient à échéance entre 2009 et 2013. »

Le 500 Grande Allée Est à Québec

La Cité du multimédia à Montréal REPORTAGE PROMOTIONNEL

Sommet immobilier de Montréal 2013

TABLE RONDE DES COURTIERS

PERSPECTIVES SUR LE MARCHÉ IMMOBILIER DE LA GRANDE RÉGION DE MONTRÉAL Par Emmanuelle Gril

Une vue de Montréal avec la Rive-Sud en arrière-plan 20

IMMOBILIER COMMERCIAL — Juillet-août 2013

PHOTO : ISTOCKPHOTO PAR COSTIN T

Le 4 avril dernier s’est tenue une table ronde très courue dans le cadre du Sommet immobilier de Montréal auquel assistait le magazine Immobilier commercial. Son thème : les perspectives quant à la progression du marché de la grande région de Montréal. Voici les faits saillants de cette rencontre qui a retenu l’attention de l’auditoire.

ENJEU

De façon générale, le secteur immobilier commercial a connu une excellente année 2012 en matière d’investissements. « Alors que la moyenne est de 3,2 à 3,3 milliards de dollars dans la grande région de Montréal, en 2012 on a atteint un record de 4,1 milliards de dollars. On s’attend à ce que 2013 soit également très bonne », se réjouit Alexandre Sieber. Qu’estce qui explique cette vitalité ? La Bourse étant volatile, l’immobilier apparaît comme une valeur sûre, tandis que les taux d’intérêt sont très bas et que l’inflation demeure peu élevée.

PHOTO : CBRE LTÉE

Cette table ronde a réuni quatre experts : Andrew Bissett, vice-président exécutif de Jones Lang LaSalle Services Immobiliers ; Bruce Cowper, associé chez Avison Young ; Alexandre Sieber, premier vice-président et directeur général, chez CBRE ltée ; et Paul-Éric Poitras, associé principal, Montréal, chez NAI Commercial. Michael Stones, vice-président, région de l’Est, chez Oxford Properties Group, animait l’événement.

ALEXANDRE SIEBER Premier vice-président et directeur général CBRE ltée

On constate qu’il y a une meilleure offre pour les gros utilisateurs d’espace, de 50 000 pi2 et plus. Et ce, aussi bien dans les immeubles existants que dans les nouveaux bâtiments, comme la tour Aimia et la tour Deloitte. Elles doivent être livrées en 2014-2015.

– Bruce Cowper

Bruce Cowper et Andrew Bissett sont assez réservés quant à l’activité de l’immobilier de bureaux dans la grande région de Montréal. M. Bissett souligne que le taux d’inoccupation de ces locaux a grimpé à 8,9 %, soit un taux plus élevé que dans les autres grandes villes canadiennes. Il ajoute que le marché semble avoir ralenti au cours des trois derniers trimestres, et que la demande est moins soutenue que l’an dernier. « Actuellement, les entreprises ont tendance à rationaliser leurs espaces. Elles attendent avant de prendre des décisions, car un déménagement coûte cher », dit-il. Pourquoi sont-elles si frileuses ? Parce que les conditions économiques ne sont pas idéales, et que la reprise demeure encore fragile.

PHOTO : AVISON YOUNG

L’IMMOBILIER DE BUREAUX

BRUCE COWPER Associé Avison Young

La situation est la même dans les banlieues, hormis sur la Rive-Sud où le marché s’est amélioré. « Il y a beaucoup de développement résidentiel dans cette zone, ce qui entraîne la croissance des services, souligne M. Bissett. Le Quartier DIX30 a aussi généré beaucoup d’activité et d’occasions d’affaires. »

Alexandre Sieber confirme que les entreprises demeurent prudentes : « Pour les bureaux, on est dans une phase de consolidation. Les entreprises tentent de maximiser l’utilisation de l’espace au lieu de déménager et ne le font que lorsqu’elles n’ont pas d’autre choix. Si le centre-ville et la Rive-Sud se portent relativement bien, la situation est plus difficile dans l’ouest de l’île. Bien qu’il soit difficile d’établir une corrélation très précise entre la baisse du taux de vacance du secteur du bureau et la croissance économique requise, on croit pouvoir compter sur une croissance économique d’au moins 1,5 % pour avoir un marché qui absorbe de façon significative l’espace. Or, Montréal n’a enregistré que 0,8 % en 2012. Par contre, plusieurs facteurs entrent en ligne de compte et cette logique pourrait s’avérer simpliste. » Une bonne nouvelle cependant : le secteur financier et celui des assurances ont le vent dans les voiles et se développent ; de plus, les institutions financières dont le siège social se trouve à Toronto tentent de revenir à Montréal pour prendre de l’expansion.

PHOTO : JONES LANG LASALLE

Bruce Cowper considère également que le marché est loin d’être en effervescence, mais relève un point positif : « On constate qu’il y a une meilleure offre pour les gros utilisateurs d’espace, de 50 000 pi2 et plus. Et ce, aussi bien dans les immeubles existants que dans les nouveaux bâtiments, comme la tour Aimia et la tour Deloitte. Elles doivent être livrées en 2014-2015 », précisant qu’on se trouve donc en présence d’un marché favorable aux locataires.

ANDREW BISSETT Vice-président exécutif Jones Lang LaSalle Services Immobiliers

IMMOBILIER COMMERCIAL — Juillet-août 2013

PHOTO : NAI COMMERCIAL

ENJEU

PAUL-ÉRIC POITRAS Associé principal, Montréal NAI Commercial

Les compagnies délaissent les espaces locatifs et achètent leurs propres locaux, ce qui a pour effet de mettre une pression à la hausse sur le prix des immeubles à vendre.

– Paul-Éric Poitras La rue Chabanel, à Montréal

Une nouvelle tendance remarquée ? Celle des anciens immeubles industriels ou manufacturiers, comme ceux du secteur Chabanel, reconvertis en bureaux-lofts. « Ce sont de grands planchers aménagés en aire ouverte, qui se prêtent bien à l’industrie du jeu vidéo, du marketing et de la publicité », note Bruce Cowper. Alexandre Sieber estime toutefois que les bureaux-lofts intéressent d’autres locataires potentiels : « Des banques comme la TD ou la Laurentienne ont adopté ce genre d’espace. Cela correspond à un changement de culture, axée sur l’ouverture et le contact. »

LE SEGMENT INDUSTRIEL ET COMMERCIAL Selon Alexandre Sieber, le segment industriel constitue la bonne surprise du portrait global immobilier, avec un taux de vacance qui décroît dans la grande région de Montréal. « Certains secteurs sont très dynamiques et ont besoin de locaux, par exemple l’industrie des transports, de l’aéronautique, de la construction, des centres de distribution, etc. », explique-t-il, précisant toutefois qu’un quart des bâtiments date d’avant 1960. C’est du côté de la Rive-Sud que la situation est la plus favorable, avec un taux d’inoccupation très bas, de l’ordre de 5,46 %. Paul-Éric Poitras note que de nombreuses industries passent du statut de locataire à celui de propriétaire : « C’est dû notamment aux bas taux d’intérêt. Les compagnies délaissent les espaces locatifs et achètent leurs propres locaux, ce qui a pour effet de mettre une pression à la hausse sur le prix des immeubles à vendre. » Les bâtiments de qualité, de construction récente avec une bonne hauteur libre, partent comme des petits pains chauds. Les ventes de terrains à vocation industrielle sont également en croissance, mais les entreprises doivent aller de plus en plus loin pour en trouver, jusqu’à Varennes par exemple. 22

IMMOBILIER COMMERCIAL — Juillet-août 2013

Du côté commercial, il y a encore de la place pour la croissance dans la grande région de Montréal, considère Alexandre Sieber : « En ville, on aura besoin de plus de services parce qu’il y a de plus en plus de copropriétés. En banlieue, certaines zones affichent une forte croissance de leur population (Repentigny, Terrebonne, Lachenaie), ce qui entraîne la construction de centres commerciaux », précisant que les grandes bannières américaines lorgnent aussi du côté du Québec.

UN BOOM IMMOBILIER AU CENTRE-VILLE ? Nul besoin d’être très observateur pour constater que la construction bat son plein dans le centre-ville de Montréal. Certains se montrent toutefois prudents : « En ce qui concerne les locaux pour bureaux uniquement, c’est seulement la tour Deloitte qui est en construction, remarque Andrew Bissett. Une autre tour est en train d’être bâtie, la tour Aimia, mais elle est multiusage. Une tour du genre, L’Avenue, devrait entrer en phase de construction dès cet été. Au total, cela représente 869 000 pi2, soit à peine 0,2 % du marché total de locaux pour bureaux du centre-ville. Mais il est vrai que depuis un peu plus de 20 ans, on n’avait pas vu la construction de grandes tours de bureaux financées strictement par des investisseurs du secteur privé. » « Je ne considère pas cela comme un boom, mais plutôt comme du rattrapage par rapport aux autres villes canadiennes, ajoute Bruce Cowper. Il n’y avait pas eu de nouvelles constructions depuis si

ENJEU

longtemps qu’il est normal d’en voir actuellement. » Un bon indice donc de la vigueur du marché montréalais. M. Bissett craint toutefois que ces nouvelles constructions ne trouvent pas preneurs : « Pour répondre à des normes élevées, LEED notamment, cela coûte plus cher. Il est donc possible que l’on enregistre des taux de vacance élevés. » Néanmoins, la demande est bel et bien présente, même si les loyers sont plus coûteux pour certains de ces nouveaux projets, estime Alexandre Sieber : « Je crois que d’ici deux à trois ans, une grande partie de ces locaux sera louée ; d’ailleurs, Deloitte occupera un tiers de la tour qui porte son nom. N’oublions pas non plus que pour les grandes firmes internationales, ces loyers ne sont pas si chers lorsqu’on les compare à d’autres marchés similaires à Montréal », fait-il valoir. En ce qui concerne le segment multirésidentiel, il y a multiplication de l’offre de copropriétés. Selon la plupart des intervenants, le marché n’est pas spéculatif et les unités, même si elles sont nombreuses et qu’on s’attend à un ralentissement du marché, devraient trouver preneurs. « Les gens veulent se rapprocher du centre-ville, être à la fois près des services et de leur travail. Pour cela, ils acceptent de vivre dans des environnements plus petits », soutient Alexandre Sieber. Paul-Éric Poitras abonde dans le même sens : « Je suis convaincu qu’il y a une demande et qu’elle finira par être absorbée, même si l’offre est importante. De plus, il y a beaucoup d’investisseurs qui achètent pour louer. »

CENTRE-VILLE OU BANLIEUE ? Une entreprise a-t-elle davantage intérêt à s’établir en banlieue ou dans le centre-ville ? En fait, tout dépend de ses besoins. En périphérie, on trouvera davantage d’espace, des loyers moins élevés (mais pas toujours), la proximité des réseaux routiers et l’accès à une main-d’œuvre ravie d’éviter les embouteillages… De son côté, le centre-ville demeure prestigieux, bénéficie de l’accès au transport en commun et à une multitude de services, d’activités et de loisirs, sans parler de la proximité d’une abondante clientèle et de partenaires d’affaires potentiels. « Les sièges sociaux, les firmes internationales veulent être au centre-ville pour une question de prestige, confirme Alexandre Sieber. De façon générale, s’établir au centre-ville, c’est être au cœur des affaires. » Moins cher la banlieue ? Pas nécessairement. « Pour les immeubles de catégorie A ou B, l’économie ne sera pas énorme, remarque Bruce Cowper. En fait, lorsqu’une entreprise est déjà établie au centre-ville, neuf fois sur dix il ne vaut pas la peine de déménager, sauf s’il s’agit d’installer un ’’back-office’’, des bureaux administratifs ou un service à la clientèle, par exemple. » Sans être obligé de « s’expatrier » en banlieue, on les retrouve aussi dans des bureaux-lofts en périphérie du centre-ville. Par conséquent, selon nos experts, il n’y a pour le moment aucun risque que le cœur de Montréal se vide au profit de sa banlieue. Tant s’en faut ! ,

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IMMOBILIER COMMERCIAL — Juillet-août 2013

Sommet immobilier de Montréal 2013 Le

Fidèle à la tradition, notre équipe a assisté aux événements les plus prestigieux de l’année en immobilier commercial qui se déroulaient au Fairmont Le Reine Elizabeth de Montréal en avril dernier : le Sommet immobilier de Montréal organisé par le groupe Informa Canada, la 19e Soirée immobilière ainsi que la remise des Prix d’excellence 2013 de l’Institut de développement urbain du Québec (IDU). En tant que partenaire média, nous sommes fiers d’avoir contribué au succès de ces événements. Photos Immobilier commercial par Denis Bernier

FINANCES

Établir la valeur d’une société de gestion immobilière :

QUEL MULTIPLE FAUT-IL UTILISER ?

ALAIN DESLAURIERS

L’évaluation de la juste valeur marchande d’une société de gestion immobilière peut s’avérer nécessaire dans plusieurs cas. La vente est certainement le plus fréquent, mais il existe d’autres situations qui, à des fins fiscales, de financement ou d’investissement, peuvent exiger une évaluation.

orsqu’on discute d’évaluation d’entreprises, il n’est pas rare d’entendre que pour procéder à un tel calcul, il faut multiplier une variable précise de l’entreprise (par exemple, les revenus, le bénéfice net ou le BAIIA1) par un facteur de 4 ou 6, voire de 1. Comment déterminer le bon facteur ? Sur le plan théorique, l’utilisation d’un multiple est le résultat d’une simplification de la méthode d’actualisation sur une période infinie. Ce multiple résulte de la formule suivante : 1 Taux de rendement requis pour l’investissement

1 présumons 20 %

5 fois

PHOTO : BDO CANADA

Cette méthode d’évaluation se nomme « capitalisation ». Cependant, selon la variable à multiplier (bénéfice net, BAIIA, flux de trésorerie ou les produits) et l’investissement considéré, le taux de rendement sera différent.

Type de société ou de transaction Multiple Petites sociétés ou contrats vendus séparément

De 50 à 55 % des revenus annuels

Grandes sociétés

De 85 à 100 % des revenus annuels

Transaction en argent

De 2,5 à 5 fois le bénéfice net ajusté

Transaction financée par le vendeur

De 3,5 à 6 fois le bénéfice net ajusté

Pour déterminer si le multiple à retenir doit être bas ou élevé, il faut donc établir une comparaison avec la concurrence en tenant compte de plusieurs critères tels que l’équipe de travail, la taille des clients, la durée des contrats, l’historique des contrats et des opérations, la concurrence directe, la localisation géographique des clients, etc. Le multiple sera ainsi déterminé selon le classement de chaque critère. À titre d’exemple, les multiples présentés ci-dessus peuvent ne pas s’appliquer si la société détient des immeubles, des placements ou qu’elle offre d’autres services.

Sur le plan pratique, les multiples retenus proviennent des données du marché pour des sociétés comparables ou des transactions effectuées dans le secteur. Ils sont SYLVAIN CARON le quotient de la valeur divisée par la variable retenue. Cependant, il faut connaître la valeur qui a été prise en compte pour le calcul des multiples (valeur de l’entreprise, valeur de toutes les actions, prix d’achat, participation minoritaire, financement par le vendeur ou autres) et la variable qui a été considérée pour pouvoir utiliser adéquatement les multiples.

En conclusion, l’utilisation de multiples sans référence pourrait donc avoir un effet de surévaluation ou de sous-évaluation de la valeur de la société. L’évaluation s’appuie sur des aspects subjectifs, mais une analyse complète de l’entreprise, des critères cités ci-dessus, des sources des multiples, de l’industrie et de l’économie permet de réduire ceux-ci. De plus, il est important de savoir que, selon le contexte fiscal comme celui d’une réorganisation du capitalactions, l’utilisation simple d’un multiple pourrait ne pas être qualifiée d’« effort raisonnable » par les autorités fiscales, ce qui pourrait entraîner de nombreuses conséquences comme un refus de l’application de la clause d’ajustement de prix, des pénalités et des intérêts.

Il est courant de voir des multiples basés sur les revenus et sur le bénéfice net. Les règles empiriques observées et discutées au sein de l’industrie de la gestion immobilière non résidentielle varient comme l’indique le tableau suivant.

Aussi, nous vous recommandons la prudence dans le choix du multiple lorsque vous devez faire face à une situation particulière. , 1. Bénéfice avant impôts, intérêts et amortissement.

Alain Deslauriers, CPA auditeur, CA, est associé en certification et comptabilité ; Sylvain Caron, CPA, CA, EEE est directeur principal en services-conseils financiers pour le cabinet d’experts-comptables et conseillers BDO Canada s.rl./S.E.N.C.R.L.

IMMOBILIER COMMERCIAL — Juillet-août 2013

PHOTO : IMMOBILIER COMMERCIAL PAR DENIS BERNIER

MOT DE L’IDU

Jacques Métivier

UN BILAN DE MI-MANDAT POSITIF À mi-mandat comme président du conseil d’administration de l’Institut de développement urbain du Québec (IDU), je crois utile de dresser un bilan des travaux à la suite de la mise en application du plan stratégique 2012-2014. Dans ce plan triennal, l’IDU Québec a ciblé quatre enjeux prioritaires. Dans l’ensemble, même si beaucoup de travail reste à accomplir, nous pouvons déjà observer des avancées sur tous les fronts et des résultats très positifs pour notre organisation.

Je ne saurais terminer ce premier volet sans parler de notre association avec l’Office québécois de la langue française (OQLF) afin d’encourager nos membres à favoriser l’usage du français et à recourir à un vocabulaire adapté à notre industrie. La qualité du français est d’ailleurs l’une des composantes importantes du Prix d’excellence Communications qui a été décerné à Cadillac Fairview lors du Sommet immobilier de Montréal, tenu en avril dernier.

DÉVELOPPEMENT ÉCONOMIQUE L’IDU poursuit sans relâche ses efforts afin que Montréal, locomotive de l’économie québécoise, reçoive davantage l’attention des gouvernements, mais aussi d’autres régions. Un plan stratégique dans lequel métropole et régions travailleraient en partenariat est actuellement en préparation. Les modes de taxation, le financement des infrastructures, les règles de gouvernance ainsi que le développement des transports en commun sont autant de sujets au cœur de ce plan.

FORMATION DE LA RELÈVE Enjeu majeur de notre industrie, la formation de la relève figure également en tête de liste des préoccupations de l’IDU. Des partenariats ont été établis avec des universités québécoises afin de les conseiller dans la création et l’établissement de programmes de formation répondant aux besoins de l’industrie. L’Institut s’emploie aussi à convaincre les maisons d’enseignement de proposer des stages aux étudiants pendant la formation afin de leur donner une expérience concrète et une vision globale de notre secteur d’activité.

COMMUNICATIONS ET POSITIONNEMENT Incontestablement, l’IDU a accentué sa présence sur le plan politique et est devenu, après des années d’efforts, un porte-parole reconnu par les diverses instances gouvernementales. Grâce à l’apport de nos membres, dont plusieurs sont des experts en leur domaine, l’Institut a pu mieux structurer ses prises de position et livrer un message clair aux élus. Par ailleurs, conscient de la réseautage dans l’industrie positionnement fort, plus axé la formation, qui le démarque privilégié.

présence d’autres associations de immobilière, l’IDU travaille à un sur la législation, la gouvernance et et favorise le maintien de son statut

ENVIRONNEMENT À l’image de la société québécoise, l’IDU est de plus en plus préoccupé par les questions d’environnement. Récemment, l’Institut a mis sur pied un comité de gestion de risques qui veillera à sensibiliser les gouvernements à la restauration des sites contaminés et à les encourager à mettre en place des mesures incitatives pour le développement durable (par exemple, la réduction des contaminants et des déchets). Voilà donc un bilan qui, je le crois humblement, est positif. La poursuite de mon mandat s’annonce prometteuse, et je me réjouis encore une fois de pouvoir représenter les intérêts des membres de l’IDU et de contribuer à son rayonnement.

Régionaliser notre organisation est aussi un autre objectif de l’IDU. Après Montréal et Québec, l’Institut compte étendre son réseau à l’échelle de la province et disposera sous peu d’antennes en Estrie et dans l’Outaouais. En ce qui concerne les communications avec nos membres, nous poursuivrons notre incursion dans les médias sociaux et tenterons de trouver la meilleure solution. Des changements sont en cours, et les commentaires demeureront les bienvenus.

Jacques Métivier Président du conseil d’administration Institut de développement urbain (IDU)

IMMOBILIER COMMERCIAL — Juillet-août 2013

MONDE MUNICIPAL

Le marché public :

CAROLINE ST-HILAIRE

UNE RENCONTRE FRUCTUEUSE ENTRE LE RURAL ET L’URBAIN

Un marché public dans une municipalité ou une ville offre aux citoyens une expérience unique d’accéder à des produits locaux et du terroir, frais et diversifiés. Mais c’est aussi une agréable façon de stimuler la vie urbaine. Véritable lieu d’échange, il encourage la vie communautaire.

elon l’Association des marchés publics du Québec (AMPQ), la province compte une centaine de ces marchés, dont la vaste majorité est logée sur des terrains publics : cours d’école, stationnement municipal, terrains vacants, etc. Près d’un marché public sur deux se situerait en milieu urbain, le tiers en milieu rural et le cinquième en milieu semi-rural. Par ailleurs, de 8 à 10 nouveaux marchés publics voient le jour chaque année au Québec. Voilà autant d’occasions de favoriser les échanges directs entre les citoyens, les producteurs agricoles et les transformateurs artisans de l’industrie agroalimentaire. Toujours selon l’AMPQ, les marchés publics constituent avant tout un lieu d’affaires pour les producteurs d’une région, une vitrine pour la commercialisation de leurs produits et une occasion de rencontre entre les producteurs et les consommateurs. C’est aussi un endroit où ces derniers souhaitent trouver une variété de produits locaux frais, de qualité et en quantité suffisante, et ce, dans une ambiance agréable.

Le marché public de Longueuil

PHOTO : CDM, VILLE DE LONGUEUIL

Pour l’AMPQ, les principaux éléments de réussite d’un marché public sont un emplacement visible et accessible à proximité d’un bassin de population intéressant ; une masse critique de producteurs ; une bonne variété de produits frais et en quantité suffisante ; le soutien du milieu, des producteurs, de la municipalité ou de la ville ; la présence d’une ressource qui s’occupe de voir à la bonne gestion du marché ; ainsi qu’une vision du marché que les gestionnaires et les producteurs partagent. À cet effet, la première phase du marché public de Longueuil a été inaugurée au printemps 2012, et déjà nous travaillons

sur la seconde phase. En mai dernier, le marché a réouvert ses portes aux citoyens, encore plus vaste que l’an passé. La Ville de Longueuil accorde beaucoup d’importance au potentiel de la zone agricole sur son territoire et à celui de l’agglomération. Le fait de mettre un marché public à la disposition des agriculteurs actuels et à ceux de la relève s’avère un élément clé pour promouvoir et valoriser le développement d’une agriculture écoresponsable. L’engouement pour les produits locaux, qui assurent aux consommateurs des denrées fraîches et traçables, s’inscrit dans la tendance de plus en plus marquée d’encourager les circuits courts de distribution, et la Ville de Longueuil adhère à ce mouvement. En plus de proposer une programmation thématique aux citoyens, le marché public de Longueuil offre une expérience nouvelle et enrichissante, qui vise à tisser des liens entre les mondes rural et urbain. Il devient aussi un lieu de socialisation pour les consommateurs qui partagent des goûts agroalimentaires communs et une occasion pour la Ville de réitérer son intérêt pour la qualité de vie de ses citoyens et de ses producteurs. Les marchés publics suscitent un véritable enthousiasme au Québec depuis une dizaine d’années. Nous les voyons émerger dans les quartiers, villages et régions. Selon une étude de l’AMPQ réalisée en 2011, ce sont des commerces de proximité qui contribuent à l’accroissement du produit intérieur brut du Québec à plus de 335 M$ par année et qui procurent de l’emploi à temps plein à 5 412 personnes. L’étude révèle également que la présence de marchés publics soutient la petite entreprise, en misant sur le savoir-faire local ou régional. Les entreprises agricoles « fournisseurs » créent et maintiennent des emplois directs, et leurs activités ont des répercussions dans chaque milieu. Les marchés publics renforcent ainsi l’économie locale et contribuent à créer des liens sociaux plus solides et interdépendants1. L’avenir reste donc prometteur pour les marchés publics. À nous, gens des villes et gens des champs, de travailler ensemble afin de réunir les conditions gagnantes pour leur implantation. ,

1. Association des marchés publics du Québec (AMP) (2011). Étude sur les impacts économiques des marchés publics agroalimentaires au Québec. Récupéré de : www.ampq.ca/pdf/02_AMPQ_Rapport_synthese_etude_impacts_economiques.pdf

Caroline St-Hilaire est présidente de la Commission de l’aménagement et des transports de l’Union des municipalités du Québec et mairesse de la Ville de Longueuil.

IMMOBILIER COMMERCIAL — Juillet-août 2013

ÉCONOMIE

La productivité :

MARIO LEFEBVRE

VOTRE NIVEAU DE VIE EN DÉPEND

Même pour l’économiste passionné par sa profession, le terme « productivité » n’est pas le plus excitant. En fait, la productivité totale des facteurs de production (désolé pour le jargon) ne s’observe pas et doit se calculer par résidu et sous certaines hypothèses. Ceci rend donc ces fluctuations dans le temps très difficiles à expliquer. D’ailleurs, les articles à saveur économique ne manquent pas pour tenter d’expliquer l’écart de productivité entre le Canada et les États-Unis au cours des 20 dernières années. On peut aussi trouver une autre longue série d’articles qui proposent des recettes magiques à l’économie canadienne dans le but d’augmenter sa productivité dans les années à venir. Et puisque le concept de productivité totale des facteurs ne s’observe pas en soi, il va sans dire que les auteurs de ces articles ne s’entendent pas sur la façon de faire pour l’améliorer.

maginez alors ce que peut éprouver un non-initié à la science économique à l’égard du terme « productivité ». Au cours des présentations publiques que j’effectue et dans lesquelles j’aborde ce sujet, j’obtiens au mieux des bâillements à peine dissimulés ou, pire, le début d’une séance intense d’amusement des membres de l’auditoire avec leur téléphone intelligent.

Mais pourquoi tout ce tapage associé à la productivité ? Est-ce si important ? En un mot : oui. Et particulièrement à ce moment de l’histoire où la population se fait de plus en plus vieillissante et où sa croissance sera appelée à ralentir. La croissance de la population constitue en effet l’un des trois rouages qui contribuent à l’avancement économique. En effet, de façon simple, la croissance économique est la somme de seulement trois éléments : la croissance de la productivité, celle du stock de capital et celle de la population active. Ce dernier élément est entièrement tributaire de la croissance démographique, ce qui explique l’importance fondamentale de celle-ci. Considérons par exemple l’économie canadienne. Depuis quelques années, les économistes s’entendent pour dire que sa croissance potentielle tourne autour de 2,5 % par année. Ce résultat peut se décomposer, à peu de chose près, de la façon suivante : 1 % en provenance de la croissance de la productivité, 0,5 % issu de la croissance du stock de capital et 1 % de la croissance de la population active. Si l’on se tourne vers l’avenir, dans un contexte de vieillissement de la population, la contribution à la croissance économique en provenance de la population active est menacée. Le ralentissement démographique fera en sorte que la croissance de la population

active ralentira et, selon plusieurs, ne sera plus que de 0,5 % par année d’ici 15 ou 20 ans. De plus, la productivité a montré des signes de faiblesse depuis quelques années ; s’il fallait que celle-ci diminue, disons jusqu’à 0,5 % sur une base permanente annuelle, nous pourrions nous retrouver dans un contexte où le potentiel de croissance de l’économie canadienne ne serait plus que de 1,5 % par année au lieu de 2,5 %. C’est une énorme différence. Cette situation nuirait considérablement à la capacité de nos gouvernements à financer les dépenses de programmes et diminuerait aussi le niveau de vie des Canadiens, du moins en termes relatifs. Le ralentissement dans la croissance démographique, et donc de la population active, semble inévitable. Ainsi, la seule façon de maintenir à terme la croissance économique du Canada à son taux actuel sera de faire progresser la productivité, cela étant plus facile à dire qu’à faire, car même les experts ne s’entendent pas à propos des moyens à prendre pour y arriver. Toutefois, quelques stratégies semblent faire une certaine unanimité ; par exemple, assurer le maintien des infrastructures pour un transport efficace tant des biens et services que des personnes. Plusieurs souhaitent également la mise en place de politiques gouvernementales visant à encourager l’investissement des entreprises et l’innovation. Certains parlent aussi d’une plus grande ouverture à la main-d’œuvre immigrante, car celle-ci amène souvent des façons de faire nouvelles et innovatrices. Le défi est de taille, bien sûr, mais essentiel à relever, car votre niveau de vie futur en dépend. ,

Mario Lefebvre est directeur du Centre des études municipales au Conference Board du Canada. À ce titre, il a développé une vaste expertise de la santé économique et financière des municipalités canadiennes.

IMMOBILIER COMMERCIAL — Juillet-août 2013

PHOTO : CASINO DU LAC-LEAMY

L’immeuble dévoile ses charmes même la nuit grâce à un éclairage extérieur primé par la Illuminating Engineering Society of North America (IESNA)

COUP D’ŒIL

Le Hilton Lac-Leamy

Un LIEU de VILLÉGIATURE de CLASSE MONDIALE Lorsque Loto-Québec et la Société des casinos du Québec ont annoncé le choix du site du futur Casino de Hull au milieu des années 1990, ils en ont surpris plusieurs. L’emplacement était un site industriel désaffecté ayant appartenu à la Canada Cement. Le terrain, enclavé entre une voie ferrée et une autoroute, était bordé au sud par une immense carrière de pierre calcaire inondée depuis 1975. Il fallait un esprit visionnaire peu commun pour imaginer l’endroit transformé en un complexe récréotouristique de classe internationale. Presque 20 ans plus tard, le rêve est devenu réalité. L’hôtel Hilton Lac-Leamy, ce complexe prestigieux incluant un casino de 21 000 m2, une salle de spectacle de plus de 1 000 places et un centre de conférences, est un établissement coté cinq étoiles. Ouvert en 2001, l’hôtel de verre et de béton, de style contemporain, atteint une hauteur de 75 m et compte 349 chambres réparties sur 19 étages (voir l’encadré, p. 37). Étroit et gracieux, de couleur blanche, le Hilton Lac-Leamy se profile à l’horizon avec élégance, où que l’on soit dans ce secteur de Gatineau. L’immeuble dévoile ses charmes même la nuit grâce à un éclairage extérieur primé par la Illuminating Engineering Society of North America (IESNA). Au dire de l’un des principaux architectes du projet, M. Yves Dagenais, partenaire de la firme Menkès Shooner Dagenais Létourneux, « les exigences de conception ainsi que l’ampleur des espaces requis, en plus de l’intégration à un site particulièrement contraignant, constituaient des défis qui ont exigé une planification très rigoureuse ». La construction de l’hôtel, du centre de conférences et de la salle de spectacle a duré près de deux ans, de 1999 à 2001. Elle a mobilisé plus de 850 ouvriers et elle représente un investissement de 210 M$.

PHOTO : MENKÈS SHOONER DAGENAIS LÉTOURNEUX

Par Louis Michon

YVES DAGENAIS Architecte et partenaire Menkès Shooner Dagenais Létourneux

Les exigences de conception ainsi que l’ampleur des espaces requis, en plus de l’intégration à un site particulièrement contraignant, constituaient des défis qui ont exigé une planification très rigoureuse.

– Yves Dagenais

IMMOBILIER COMMERCIAL — Juillet-août 2013

COUP D’ŒIL

PHOTOS : CASINO DU LAC-LEAMY

L’entrée principale du Hilton Lac-Leamy est surmontée d’une marquise en forme d’éventail qui s’inspire de la devanture du casino

Le hall d’entrée de l’hôtel est décoré de pièces murales et de luminaires spectaculaires en verre soufflé de style Murano, créés par l’artiste américain Dale Chihuly 32

IMMOBILIER COMMERCIAL — Mai-juin 2013

PHOTOS : CASINO DU LAC-LEAMY

Le bar Bacchus

Le Grand Salon

Le somptueux hall d’entrée de l’hôtel, orné de spectaculaires luminaires en verre soufflé, sert de point de repère et mène à un centre de conférences pouvant accueillir 1 600 personnes.

Le langage architectural de l’hôtel complémente bien les éléments caractéristiques du Casino, tel l’exosquelette au niveau du rez-de-chaussée, de même que les grandes surfaces blanches courbes évoquant l’architecture navale. À la fois imposants et légers, la marquise de l’hôtel et ses huit grands mâts blancs, qui rappellent la façade nord du Casino, couvrent l’entrée principale de l’édifice. À partir de ce seuil, les clients suivent un parcours savamment orchestré par les architectes, qui ont voulu créer une promenade entre les différents lieux intérieurs. Le somptueux hall d’entrée de l’hôtel, orné de spectaculaires luminaires en verre soufflé, sert de point de repère et mène à un centre de conférences pouvant accueillir 1 600 personnes.

Deux vues du toit vert du centre de conférences

M. Dagenais décrit avec fierté les caractéristiques principales du Hilton Lac-Leamy. « La géométrie et la topographie du site ont fortement influencé le design. L’hôtel repose sur un basilaire qui regroupe les services à la clientèle – accueil, bars et restaurant. Le bâtiment de forme étroite s’élève du haut de ses 19 étages et offre des vues imprenables sur ses deux faces vitrées, nord et sud. La façade sud, légèrement convexe et vêtue d’un délicat mur-rideau, s’ouvre sur le magnifique site naturel et le centre-ville d’Ottawa. Du côté nord, la façade en panneaux de béton préfabriqués et aux lignes orthogonales donne sur la ville et le parc de la Gatineau comme fond de scène. » Annexé à l’hôtel, le centre de conférences accueille des congrès, des banquets, des expositions et des foires commerciales. Sa toiture, à la hauteur du rez-de-chaussée de l’hôtel, est dotée d’un toit vert. On y a planté une variété d’arbres, d’arbustes et de vivaces, de même qu’une cascade d’eau et des bancs. Ce toit offre des propriétés isolantes et une durée utile supérieures aux toits traditionnels.

IMMOBILIER COMMERCIAL — Juillet-août 2013

PHOTOS : CASINO DU LAC-LEAMY

Le restaurant l’Arôme

La piscine intérieure de l’hôtel

Pour répondre aux besoins quotidiens des convives et des services d’entretien ménager de l’hôtel, nous avons installé deux chaudières à vapeur haute pression pour l’humidification et les besoins des cuisines et deux autres chaudières à eau chaude basse pression pour le chauffage de l’air frais, l’eau chaude domestique, les piscines et les bains tourbillons, le patio extérieur et le stationnement.

PHOTO : PAGEAU MOREL

L’ensemble des infrastructures du complexe du Lac-Leamy a obtenu la certification de niveau 3 de BOMA BESt (Building Environmental Standards), un programme réputé de gestion durable des immeubles. Le niveau 3 confirme que l’établissement souscrit aux meilleures pratiques. À quatre reprises depuis 2001, l’hôtel a reçu une Clé Verte de la Green Key Global, un système d’estimation écologique qui reconnaît les performances environnementales dans le domaine de l’hôtellerie.

FRANÇOIS LAFRAMBOISE, ING., MBA Vice-président Ouest Québec | Est Ontario Pageau Morel et associés

Tout comme l’architecture, l’ingénierie mécanique et électrique de l’hôtel présentait des défis particuliers. « Un hôtel de grande capacité doit répondre à une énorme demande en eau chaude pour alimenter les chambres, la buanderie et les cuisines », indique M. François Laframboise, ingénieur de la firme Pageau Morel et associés, membre du consortium responsable de l’ingénierie mécanique et électrique du projet. « Pour répondre aux besoins quotidiens des convives et des services d’entretien ménager de l’hôtel, nous avons installé deux chaudières à vapeur haute pression pour l’humidification et les besoins des cuisines et deux autres chaudières à eau chaude basse pression pour le chauffage de l’air frais, l’eau chaude domestique, les piscines et les bains tourbillons, le patio extérieur et le stationnement. »

Immobilier commercial mai 2013.indd 1

IMMOBILIER COMMERCIAL — Juillet-août 2013

13-03-07 6:09 PM

PHOTO : CASINO DU LAC-LEAMY

COUP COUPD’ŒIL D’ŒIL

La construction du Hilton Lac-Leamy sur une pointe rocheuse, entre un lac naturel et une carrière inondée, représentait un défi de taille

C’est l’un des principes de base de l’hospitalité hôtelière de grande classe : devancer les besoins, régler les urgences et les bris rapidement, avec discrétion, et ne rien laisser paraître des coulisses et des aires de service où s’affairent des centaines d’employés.

Le confort d’un hôtel de luxe s’appuie sur des équipements et des activités dont le client a rarement conscience. Celui-ci se souviendra seulement que l’eau chaude pour la douche était abondante, que la pression était excellente et que la température de sa chambre était confortable. C’est l’un des principes de base de l’hospitalité hôtelière de grande classe : devancer les besoins, régler les urgences et les bris rapidement, avec discrétion, et ne rien laisser paraître des coulisses et des aires de service où s’affairent des centaines d’employés. Au fil des ans, le Hilton Lac-Leamy a reçu des dizaines de prix d’excellence pour la loyauté et la satisfaction de sa clientèle, de même que pour la qualité de son service et de ses installations, notamment plusieurs prix de la chaîne Hilton, des mentions Quatre Diamants du CAA-AAA, une classification quatre étoiles du Guide Debeur, et chaque année depuis son ouverture, une mention cinq étoiles de la Corporation de l’industrie touristique du Québec (CITQ).

LE 1000 DE LA GAUCHETIÈRE ACCUEILLE LE CABINET MILLER THOMSON Le cabinet d’avocats Miller Thomson et Le 1000, une propriété d’Ivanhoé Cambridge, sont fiers d’annoncer que le déménagement de l’entreprise au 1000 De La Gauchetière est terminé. Avant le déménagement, les nouveaux bureaux de Miller Thomson ont fait l’objet de réaménagements intérieurs spectaculaires afin d’offrir aux employés un environnement de travail très moderne, à la fine pointe de la technologie, et ce, dans l’un des immeubles les plus recherchés au centre-ville de la métropole québécoise et qui contribue à faire de Montréal un centre d’affaires de classe mondiale.

Réaménagement spectaculaire des nouveaux bureaux de Miller Thomson au 1000 De La Gauchetière.

Le 1000 De La Gauchetière est une propriété d’Ivanhoé Cambridge, une filiale immobilière de la Caisse de dépôt et placement du Québec.

IMMOBILIER COMMERCIAL — Juillet-août 2013

PHOTOS : CASINO DU LAC-LEAMY

COUP D’ŒIL

M. Alain Miroux, directeur général du Casino du Lac-Leamy, résume ainsi les atouts de l’hôtel : « Situé sur un site spectaculaire, l’hôtel Hilton du Casino du Lac-Leamy est devenu au fil des ans une destination de villégiature très courue dans la région de l’Outaouais. Classé cinq étoiles, il est l’un des plus luxueux hôtels de la région d’Ottawa-Gatineau. Intégré à un complexe récréotouristique comprenant un casino, un centre de congrès, un spa, un cabaretthéâtre, une marina et plusieurs restaurants, le Hilton est un joyau, tant par son architecture élégante que par la qualité de l’accueil et des services qu’on y offre. » ALAIN MIROUX Directeur général Casino du Lac-Leamy

ROULONS POUR LA RECHERCHE SUR LE DIABÈTE Vendredi 20 septembre 2013 Esplanade de Place Ville Marie

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IMMOBILIER COMMERCIAL — Juillet-août 2013

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COUP D’ŒIL

LE HILTON LAC-LEAMY

EN BREF

• Le Hilton Lac-Leamy a accueilli ses premiers clients le 27 octobre 2001. • L’hôtel compte 349 chambres luxueuses et abondamment vitrées. • Les chambres classiques ont une superficie de 335 pi2. • Les chambres de luxe ont une superficie de 448 pi2. • Trente-cinq suites juniors sont réparties du 1er au 17e étage et font 514 pi2, dont 20 suites avec Jacuzzi. • Trente-cinq chambres exécutives de 448 pi2 sont réparties sur les trois derniers étages de l’hôtel. Les clients de cette section exclusive ont accès à un salon privé qui offre un petit déjeuner et un cocktail de 17 h à 19 h à titre gracieux, à une terrasse extérieure, de même qu’à un escalier panoramique permettant de circuler librement entre ces trois étages.

Une suite royale

• Deux suites présidentielles d’une superficie de 1685 pi² incluent chacune un hall d’entrée avec piano à queue, un grand salon avec foyer au gaz, un balcon privé et une salle à manger.

PHOTOS : CASINO DU LAC-LEAMY

• Dix-neuf chambres sont adaptées pour les personnes à mobilité réduite, pour les malentendants ou les non-voyants. ,

Une suite présidentielle

IMMOBILIER COMMERCIAL — Juillet-août 2013

EN TOUTE JUSTICE

Me KARINE DIONNE

Clause de résiliation automatique : TOUJOURS D’APPLICATION AUTOMATIQUE ?

Une clause de résiliation automatique (ou de plein droit) d’un bail est une clause par laquelle, en cas de défaut, un locateur peut mettre fin à un bail, sans avoir à recourir aux tribunaux. Voici un exemple de l’une de ces clauses : À défaut par le locataire de payer le loyer à échoir en vertu du présent bail à chacune des échéances ci-dessus fixées, ou de remplir les conditions du présent bail et de tout renouvellement, ce dernier sera résolu de plein droit, à l’option du bailleur, sans préjudice au droit de ce dernier de recouvrer le loyer échu ou à échoir en vertu du présent bail 1.

La Cour d’appel a rappelé que « si le créancier d’une obligation inexécutée se trompe en soutenant que le bail est résilié de plein droit, sans poursuite judiciaire, il risque de se faire dire plus tard par le tribunal qu’il n’avait pas droit à cette résolution, et d’avoir à payer le prix de son erreur 3 ».

ES TRIBUNAUX ONT RECONNU LA VALIDITÉ DE TELLES CLAUSES

Gare toutefois aux applications intempestives d’une clause de cette nature. Un locateur l’a appris à ses dépens dans l’affaire Société du Vieux-Port de Montréal c. 9196-0898 Québec inc., dont la décision a été rendue par la Cour d’appel en mars dernier 2 .

Le locateur a également prétendu que le seul recours du locataire était un recours en dommages-intérêts puisque le bail avait été résilié par l’effet de l’avis de résiliation. La Cour n’a pas retenu cet argument.

Le locateur avait transmis un avis de résiliation au locataire, lui demandant de quitter les lieux loués, prétendant que le locataire avait fait défaut, notamment, de respecter une clause d’occupation continue, car le locataire n’avait pas exploité une thématique particulière dans son restaurant tout au long de l’année. Le locataire s’est alors adressé aux tribunaux afin de faire reconnaître l’absence de défaut, et donc de résiliation du bail, et d’obtenir une ordonnance lui permettant de continuer son exploitation.

En effet, après analyse du bail, la Cour d’appel a conclu à l’absence de défaut, a déclaré le bail non résilié et a ordonné au locateur de ne pas entraver l’occupation des lieux loués par le locataire. La Cour a statué que le locataire pouvait, en l’absence de défaut, demander l’exécution en nature par le locateur de son obligation, à savoir permettre la paisible jouissance des lieux loués. En conclusion, bien que les clauses de résiliation automatique soient de pratique courante, les locateurs doivent faire preuve de jugement dans leur utilisation, à défaut de quoi ils s’exposent à des procédures d’injonction et en dommages-intérêts. Les locataires doivent aussi demeurer vigilants, car en cas de véritable défaut, leurs locateurs pourront valablement exercer une clause de résiliation automatique. Dans certains baux, cette clause ne donne aucune possibilité ni aucun délai pour remédier au défaut avant que la résiliation ne prenne effet.

PHOTO : ISTOCKPHOTO PAR STURTI

N’hésitez pas à consulter votre conseiller juridique si vous souhaitez exercer une telle clause ou encore si vous la subissez à tort ! ,

2 3

Extrait du bail commercial signé entres les parties dans la décision de la Cour d’appel 9051-5909 Québec inc. c. 9067-8665 Québec inc., 2003 CanLII 8587. Société du Vieux-Port de Montréal inc. c. 9196-0898 Québec inc., 2013 QCCA 380. 9051-5909 Québec inc. c. 9067-8665 Québec inc., 2003 CanLII 8587.

Associée de la firme Stein Monast S.E.N.C.R.L. de Québec, Me Karine Dionne exerce principalement dans le domaine du droit immobilier, municipal ainsi qu’en litige commercial.

IMMOBILIER COMMERCIAL — Juillet-août 2013

QUÉBEC

ALAIN ROY

NOUVELLE VAGUE D’INVESTISSEMENT SUR LE MARCHÉ MULTIFAMILIAL DE QUÉBEC

Le marché multifamilial a la cote auprès des investisseurs canadiens qui considèrent ce type d’actif comme une valeur refuge, et ce, beau temps mauvais temps. De fait, le marché multifamilial leur a donné raison au cours de la récession en maintenant des taux d’inoccupation très faibles et en générant des revenus stables. Toujours résiliente, cette catégorie d’actif profite en ce moment de la conjoncture moins favorable sur le marché unifamilial.

e marché multifamilial au Québec est cependant fort différent des autres marchés canadiens puisque les loyers y sont maintenus artificiellement bas par la Régie du logement du Québec. Le loyer « marchand », si l’on peut le nommer ainsi, n’a plus de lien direct avec le loyer économique requis pour rentabiliser un nouveau projet. Ces conditions freinent l’élan des promoteurs et créent une pénurie sur le marché locatif. Ce fut le cas pendant quelques années à Québec, alors qu’en 2008-2009, le taux d’inoccupation atteignait un seuil de 0,6 % pour la Région métropolitaine de recensement (RMR) de Québec. Or, cette pénurie, conjuguée avec le vieillissement du parc de logements, a suscité une forte demande qui a trouvé écho auprès des promoteurs immobiliers de la capitale. En 2006, une vague de projets lancés le long du nouveau prolongement de l’autoroute RobertBourassa dans le secteur Lebourgneuf a clairement démontré qu’il y avait, à Québec, une clientèle prête à payer plus cher pour des appartements neufs, plus luxueux et de meilleure qualité ou pour des « condos à louer ». L’activité s’est poursuivie à un rythme soutenu. Le nombre de mises en chantier a connu une forte progression au cours des trois dernières années. Selon le rapport Actualités Habitation de la Société canadienne d’hypothèques et de logement (SCHL) en date du 1er trimestre 2013, le nombre de mises en chantier d’unités locatives s’élevait à près de 4 100 unités pour l’ensemble de la période 2010-2012. Ajoutons qu’il s’est construit au cours de la même période près de 6 300 unités d’appartement en copropriété, dont environ 8 à 10 % se retrouvent sur le marché des appartements à louer. Cette nouvelle offre a eu plusieurs impacts. D’une part, on assiste à une segmentation du marché où les unités neuves, soustraites pendant cinq ans au contrôle des loyers exercé par la Régie, génèrent de réels loyers marchands, dictés par l’offre et la demande. En effet, alors que le loyer moyen pour un appartement de deux chambres à coucher est de 741 $ par mois dans la RMR de Québec, selon les don-

nées de la SCHL, nos observations indiquent que les loyers moyens pour un appartement 4 ½ de construction récente varient plutôt de 950 à 1 400 $ par mois dans le secteur Sainte-Foy et de 900 à 1 200 $ par mois dans le secteur Lebourgneuf, deux endroits où l’activité de développement a été particulièrement forte depuis trois ans. Au chapitre du taux unitaire, on observe des loyers variant de 1,00 $/pi2 à 1,20 $/pi2. D’autre part, cette nouvelle offre a permis de régulariser le marché locatif, dont le taux d’inoccupation est passé de 0,6 % en 2009 à 2,0 % en 2012. La SCHL prévoit une augmentation à 2,5 % de l’inoccupation pour 2013. On est quand même loin d’une situation d’offre excédentaire.

DE L’ACTIVITÉ DU CÔTÉ DE L’INVESTISSEMENT À Québec, l’activité de développement immobilier est dominée par les promoteurs locaux. En 2005 et 2006, plusieurs portefeuilles d’envergure détenus par des promoteurs privés ont été vendus à des acheteurs nationaux, principalement des fiducies de placement immobilier (FPI), à des taux de capitalisation jugés très compétitifs à l’époque. L’histoire semble se répéter en ce moment, alors que des transactions importantes, impliquant des portefeuilles de plus de 200 unités, de densité et d’âges variés, ont été observées au cours de la dernière année. Les taux globaux d’actualisation de ces transactions oscillent entre 5,35 et 5,50 %, avec des prix par porte arrondis variant entre 100 000 et 135 000 $. D’autres transactions d’envergures, non encore finalisées, sont en cours. Les renseignements préliminaires laissent toutefois entrevoir des prix par logement nettement plus élevés par rapport à ce que l’on a connu par le passé. Ces observations correspondent d’ailleurs aux tendances qui se dégagent des résultats du sondage trimestriel Altus InSite sur les tendances du marché de l’investissement pour Québec. En effet, selon les données de ce sondage, le taux global d’actualisation (TGA) moyen pour un immeuble multifamilial de haute densité (minimum 150 unités) en béton s’établit à 5,50 % au 1er trimestre 2013. En ce qui a trait au prix par porte, la moyenne des réponses fournit un taux d’un peu moins de 122 000 $ pour le multifamilial haute

Alain Roy, É.A., est directeur général du Groupe Altus à Québec.

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QUÉBEC

Évolution des valeurs – Marché multifamilial Québec 150

143 750 $

7,1 %

140

Milliers $

130 120

5,5 %

121 665 $

5% 4%

110 100

105 000 $

97 000 $

Multifamilial banlieue Multifamilial haute-ville TGA moyen (béton haute densité)

0% 2008

2009

2010

2011

2012

T1 2013

densité en banlieue et à près de 144 000 $ par porte pour un tel édifice dans le secteur Montcalm. La prochaine donnée pour le marché multifamilial en haute-ville sera publiée au 3e trimestre 2013. On verra alors si la tendance se maintient…

immeuble d’habitation de 3 ou 4 étages pour environ 20 000 $ la porte, à un TGA de 10 %. Aujourd’hui, le même immeuble coûte entre 65 000 et 100 000 $ par unité, et les TGA observés récemment varient entre 4,50 et 6,00 %.

Dans la catégorie du multilocatif basse densité (24 logements et moins), alors que les investisseurs nationaux cherchent davantage à acquérir des portefeuilles de taille imposante, quitte à payer ce qu’il faut pour bâtir ou consolider leur plateforme de gestion au sein d’un marché, la concurrence est tout aussi vive parmi les plus petits investisseurs. Il y a 10 ans à peine, on pouvait acheter un petit

La hausse des prix a quelque peu refroidi les ardeurs des investisseurs. À ces taux, il devient aussi cher d’acheter que de construire, si l’on peut trouver un site abordable et encore disponible. Malgré tout, le marché multifamilial de la région de Québec demeure un véhicule d’investissement intéressant dans un contexte de faible taux d’intérêt et de volatilité boursière. ,

L'IMMOBILIER SOUS TOUS S ES AN GLES Louis P. Huot Richard Laflamme Sylvie Drouin Karine Dionne Samuel Massicotte Simon Clément

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QUÉBEC

SERGE BEAUCHER

EFFERVESCENCE IMMOBILIÈRE À LÉVIS

Ça bouge sur la rive sud du fleuve ! Pour ce qui est du développement, à tout le moins, Lévis n’a rien à envier à son imposante voisine d’en face. Avec un vaste programme immobilier mis en branle au début de la décennie, la Ville entend développer aussi bien la partie ouest de son territoire dans le secteur des ponts (pôle Chaudière) que la partie plus à l’est, près de l’autoroute 20 et de la route du Président-Kennedy (pôle Desjardins).

eux immenses projets ouvrent la voie dans ces secteurs, mais plusieurs autres réalisations verront également le jour à divers endroits. « Toute une effervescence pour la métropole de Chaudière-Appalaches ! », commente le directeur du développement de la Ville, Philippe Meurant, en entrevue avec Immobilier commercial.

LE CARREFOUR SAINT-ROMUALD

En phase initiale, débutant cet été, viendront se construire des Costco, Toys “R” Us et autres, dont un Latulippe, comme extension au célèbre magasin de plein air de Québec. Déjà, la Ville a aménagé deux voies de circulation donnant accès au secteur et, au moment de cette entrevue, elle attendait une réponse du ministère des Transports pour le raccordement d’une sortie de l’autoroute 20 débouchant sur les terrains du Carrefour. « Avec 42 000 m2 de surface, ces nouveaux commerces devraient colmater une bonne partie des fuites commerciales – 262 M$ annuellement – que subit Lévis, faute de pouvoir répondre à la demande », croit Philippe Meurant.

PHOTO : VILLE DE LÉVIS

Au cours des neuf prochaines années, c’est à l’entrée sud des ponts qu’il y aura le plus d’action. Une zone de près de 280 000 m2 se garnira de magasins à grande surface, de copropriétés et d’immeubles multifonctionnels. Baptisé Carrefour Saint-Romuald et prévu en trois phases, l’ensemble du projet nécessitera des investissements de 400 M$. « Et le caractère vert sera assez fort », assure M. Meurant, qui parle d’architecture durable, de transport en commun intégré, de liens pédestres et cyclables, etc.

Philippe Meurant Directeur, Direction du développement Ville de Lévis

Les Halles de l’habitation à Lévis, un projet de 7 M$ regroupant plusieurs entreprises touchant l’habitation Serge Beaucher est un journaliste d’expérience qui pratique dans divers domaines, dont l’immobilier, l’architecture et l’environnement.

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Un exemple d’immeuble à venir dans l’Innoparc

La nouvelle tour Desjardins en construction : le plus haut immeuble de Lévis, mais pas pour longtemps

En parallèle à la première phase sera développée une zone de mixité où des immeubles de six à huit étages offriront du commerce de détail, des bureaux et, aux paliers supérieurs, du logement en copropriété et en locatif. Verdure, rues d’atmosphère et place publique donneront de l’ambiance à l’extérieur. Enfin, la troisième phase verra l’érection de 600 unités dans des immeubles de six étages.

LE PÔLE DESJARDINS Le secteur à l’est connaîtra aussi de l’effervescence. Sur le campus Desjardins, la construction d’une tour de 15 étages ajoutant près de 40 000 m2 aux bureaux de la coopérative financière est presque terminée. Cet immeuble devient le plus haut de Lévis. Mais sans doute pas pour longtemps, car Sheraton a annoncé l’ajout d’une tour de type condo-hôtel de plus de 20 étages à son établissement actuel, proche de l’autoroute 20. En contrepartie, la Ville doit doubler la capacité du Centre de congrès attenant. Le pôle Desjardins verra aussi naître un ensemble immobilier près de l’hôtel L’Oiselière, ainsi que tout un complexe commercial voué à l’habitation : les Halles de l’habitation. Mais la pièce maîtresse, dans ce secteur, est l’Innoparc. Un parc technologique de près de 500 000 m2 qui, dans une première phase de développement, accueillera 75 entreprises de haut savoir offrant 1 200 nouveaux emplois et nécessitant des constructions de quelque 100 M$ ! « La demande est forte pour ce type d’espace industriel et commercial », affirme le directeur du développement, d’autant plus persuadé de meubler rapidement tous les lots que le

La pièce maîtresse, dans ce secteur, est l’Innoparc. Un parc technologique de près de 500 000 m2 qui, dans une première phase de développement, accueillera 75 entreprises de haut savoir offrant 1 200 nouveaux emplois et nécessitant des constructions de quelque 100 M$ ! prix des terrains est beaucoup plus bas qu’à Québec, la fiscalité, plus concurrentielle, et qu’en vertu d’un partenariat d’affaires, le Parc technologique de Québec amènera des clients à l’Innoparc. L’un des attraits du site sera le boisé de 650 000 m2 qui le jouxte. Propriété d’Ultramar, cet espace vert fait l’objet d’une entente de conservation à perpétuité avec la Ville. Il sera aménagé et ouvert à toute la population. Et, bien sûr, tout comme le Carrefour SaintRomuald, l’Innoparc a été conçu dans un esprit de développement durable, fait valoir Philippe Meurant. Les premières constructions seront lancées cet été, plusieurs bâtiments devant être réservés à des entreprises locataires. Et ailleurs dans la ville, ce ne sont pas les projets qui manquent : 500 logements ici, 20 magasins là, des bureaux en abondance… Cominar, entre autres, possède de part et d’autre de l’autoroute 20 beaucoup de terrains qui ne devraient pas dormir trop longtemps. En outre, plusieurs autres promoteurs espèrent développer de nouveaux secteurs à mesure que les services y seront disponibles. Sans parler de la requalification prévue pour de nombreux sites, notamment dans le Vieux-Lévis. Tout cela se réalisera sur une dizaine d’années environ, dans un bouillonnement immobilier qui, selon Philippe Meurant, ne pourra qu’accentuer le rôle économique prépondérant que joue de plus en plus Lévis dans la région. ,

De Rico Laflamme Cassidy Perreault T 418-780-2330 1 877-780-2330 F 418-781-0728 Édifice Delta II, 2875, boulevard Laurier, bureau 650 Québec (Québec) G1V 2M2

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Collaborateur à Québec de CBRE Ltée Évaluation et services-conseils

Vous avez dit immobilier commercial ? Volume 6 | Numéro Juillet-août 2013

réal 2013 en imag

immobilier de Mont

Champions

VOLUME 3 | NUMÉRO 2

PLUS le Sommet

VOLUME 3 –

EXCLUSIF

Mathieu Duguay

Danielle Lavoie

Savoir conjuguer passion et équilibre

devient président de COGIR FOCUS

Comment choisir le bon courtier

DOSSIER SALUBRITÉ

Quand les immeubles ont mauvais air

de la constru ction NUMÉRO 1

PRINTEMPS 2013

SDa CBh Qmp ions

Entrevue av Guy Turcot ec directeur te, général

LES CONST LAVACON RUCTIONS Un savoir-fair e de l’immobili au service er commercia l Bidule_faceboo

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11-07-21

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Immobilier commercial est un magazine spécialisé conçu à l’intention des investisseurs, promoteurs et grands propriétaires immobiliers, et également des firmes d’ingénieurs et d’architectes, des évaluateurs, banquiers et autres professionnels œuvrant dans le domaine. Partenaire média de l’Institut de développement urbain du Québec, cette publication est indispensable aux acteurs importants de l’immobilier commercial, industriel et multirésidentiel de grande envergure, sans oublier les décideurs politiques.

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Champions de la construction commerciale et industrielle s’adresse aux grands acteurs de la construction commerciale, industrielle et multirésidentielle, tant aux constructeurs eux-mêmes qu’à ceux qui les embauchent ou les recommandent : propriétaires et promoteurs immobiliers, architectes, gestionnaires d’immeubles et professionnels de l’immobilier au sens large.

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LES NOUVEAUX

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PRIX D’EXCELLENCE EN IMMOBILIER 2013 GAGNANT CATÉGORIE MEILLEUR PROJET IMMOBILIER

L’AGRANDISSEMENT DU SIÈGE SOCIAL DE LAde CAPITALE GROUPE FINANCIER Les Prix d’excellence en immobilier de l’Institut développement urbain du

Québec sont de retour avec une nouvelle formule lesvulauréats Ce projetoù s’est remettreproviendront les honneurs pour son design de trois catégories distinctes : et son intégration réussie à son milieu, la valeur accordée

au facteur humain, son souci d’adopter des techniques novatrices de développement et de construction durable, ses orientations environnementales qui lui permettent MEILLEUR PROJET IMMOBILIER de viser la certification LEED OR, ainsi que son exemplarité 1 rangée : Jacques Métivier - Triovest, Claude Beaulac - Ordre des urbanistes du Québec, en matière de récupération d’ancienne construction. INNOVATION Jean-Louis Dubé - Qualité Habitation, Gino Chouinard, Martine Gaudreault - Otéra Capital, re

Brigitte Lapointe et Yvon Samuel - La Capitale groupe financier, Dr Paul Fazio - Université Concordia 2e rangée : Claude Landry - Mouvement Desjardins, Alain Roy et Mathieu Collette - Groupe Altus, Raphael Fischler - Université McGill

COMMUNICATION

COMMUNICATION Participer aux PRIX D’EXCELLENCE DE GAGNANT L’IDU c’estCATÉGORIE non seulement obtenir une vitrine et une couverture médiatique exceptionnelles, mais également profiter d’un important véhicule promotionnel milieu de l’immobilier TOURdans DESleCANADIENS CONDOMINIUMS au Québec. Le projet de la Tour des Canadiens condominiums, présenté par Montana Steele Advertising, fut proclamé grand gagnant de la catégorie communication, pour les nouvelles techniques de communication utilisées pour faire la promotion de la Tour, ainsi que pour la mise en marché innovatrice et l’usage ingénieux des médias.

D’autant plus que si votre projet se classe parmi les finalistes de sa catégorie: 1re rangée : Jacques Métivier - Triovest, Claude Beaulac - Ordre des urbanistes du Québec, Jean-Louis Dubé - Qualité Habitation, Gino Chouinard, Martine Gaudreault - Otéra Capital, Sal lacono - Cadillac Fairview, Dr Paul Fazio - Université Concordia 2e rangée : Claude Landry Mouvement Desjardins, Alain Roy et Mathieu Collette - Groupe Altus, Raphael Fischler - Université McGill

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Vous serez invité à la remise des prix lors de la Tribune du lunch du Forum immobilier de Montréal.

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Vous recevrez la visite des jurés et vous recevrez une plaque de finaliste lors du Forum immobilier de Montréal.GAGNANT CATÉGORIE INNOVATION

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Vous recevrez le sceau des finalistes à joindre à vos signatures de courriels, vos publicités et promotions. LE PAVILLON HORTICOLE ÉCORESPONSABLE

CAMPUS DE SAINT-HYACINTHE Pour plus d’informations, visitez le DU iduquebec.com/prixexcellence2013 Cedirectrice projet a su se démarquer notamment ou écrivez directement à Dominique Felx, des événements et dupar son apport à la profession, son innovation quant à la conception du marketing, au dfelx@iduquebec.com.

bâtiment, ainsi que par les mesures passives et actives en matière d’efficacité et de gestion de l’eau, de même que par la mission du bâtiment qui permettra de favoriser IDU QUÉBEC | 1010, rue De La Gauchetière Ouest l’innovation technologique plusieurs bureau 2115, Montréal, Québecà H3B 2N2 niveaux.

1re rangée : Jacques Métivier - Triovest, Claude Beaulac - Ordre des urbanistes du Québec, Jean-Louis Dubé - Qualité Habitation, Gino Chouinard, Martine Gaudreault - Otéra Capital, Claude Vallée - PavillonT horticole écoresponsable du campus de Saint-Hyacinthe, Dr Paul Fazio - Université Concordia 2e rangée : Claude Landry - Mouvement Desjardins, Alain Roy et Mathieu Collette - Groupe Altus, Raphael Fischler - Université McGilll

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BRÈVES IMMOBILIÈRES Par Alexandre Côté

Avison Young prend pied dans le marché de la représentation de propriétaires

Jones Lang LaSalle a annoncé l’ajout à son équipe canadienne de Lucy Fletcher, experte en investissement immobilier. Mme Fletcher occupera le poste de vice-présidente, Groupe international des capitaux et marché des capitaux. Des bureaux de Vancouver, elle dirigera les opérations de conseils aux investisseurs canadiens sur les investissements à l’étranger et dans le cadre de l’arrivée de capitaux étrangers sur le marché canadien.

Avison Young est très active dans le marché de la représentation de propriétaires depuis le début de l’année 2013. La société a successivement annoncé des ententes totalisant 1 350 000 pi2 pour le Nordelec ; le 6 300, avenue du Parc ; le 400, avenue Atlantic ainsi que pour la nouvelle tour LEED de l’assureur SSQ, à Longueuil.

PHOTO : AVISON YOUNG

Nomination chez Jones Lang LaSalle

Un nouveau service chez le Groupe Altus à Québec

Le Groupe Altus offre depuis peu le service de contrôle de coûts certifiés par une économiste agréée (ÉCA) à ses clients de Québec. Valérie Péloquin, consultante en analyse des coûts, en est la nouvelle responsable. Ce service, unique dans la région de la Capitale-Nationale, se concentre essentiellement sur l’analyse des coûts, les études de faisabilité liées au développement, la surveillance des frais de développement et la reddition de comptes aux propriétaires et aux prêteurs sur les dépenses en immobilisation comparées aux budgets.

Oberfeld Snowcap accueille Manon Parisien

Oberfeld Snowcap a annoncé que Manon Parisien se joint à son équipe à titre de directrice, services immobiliers. Dans son nouveau rôle, Mme Parisien sera chargée des stratégies de location et de croissance, ainsi que du développement des affaires. Manon Parisien cumule plus de 25 ans d’expérience en immobilier, dont plus de six ans au poste de vice-présidente, location nationale et vice-présidente et directrice du portefeuille divisionnaire chez Cadillac Fairview.

Le boulevard Roland-Therrien en pleine transformation

PHOTO : OBERFELD SNOWCAP

PHOTO : VILLE DE LONGUEUIL

La Ville de Longueuil a donné le coup d’envoi à d’importants travaux sur le boulevard RolandTherrien. Une voie réservée pour un service express d’autobus y sera notamment aménagée et donnera aux citoyens un accès direct et plus rapide au métro Longueuil-Université-de-Sherbrooke. Cette première phase de travaux s’échelonnera jusqu’à la fin de l’été et permettra la création d’un quartier visant à offrir une véritable solution de remplacement à l’automobile. Environ 15 M$ sur deux ans seront investis dans ce secteur.

Pleins feux sur les métiers de l’immobilier

La chaire Ivanhoé Cambridge d’immobilier ESG UQÀM et BOMA Québec ont récemment profité de l’Événement de la relève, au Centre CDP Capital, pour dévoiler une série de vidéos présentant les différents métiers de l’immobilier. Ces vidéos, qui ont pour but d’intéresser les étudiants et le public en général aux emplois du secteur, sont disponibles sur YouTube. Vous pouvez également les visionner sur L’informateur Immobilier commercial : www.informateurimmobilier.com

Premier projet Deltabeam à Valleyfield

Les huit bâtiments du projet Quartier Urbain 395 seront construits au moyen de la solution Deltabeam. Le système permettra de réduire l’épaisseur des planchers et d’accélérer la vitesse de construction du projet. Le développeur et constructeur du projet, Construction Paquette, a choisi d’utiliser ce nouveau système, car il combine vitesse de construction et qualité de structure.

BDO accueille Christian Lapointe parmi ses associés

PHOTO : BDO

BDO, le cabinet d’experts-comptables et de consultants, poursuit l’expansion de son équipe d’associés à Montréal en annonçant la nomination de Christian Lapointe, CPA Auditeur, CA au titre d’associé du cabinet. M. Lapointe compte plus de 15 ans d’expérience en certification et comptabilité, ainsi que plusieurs spécialisations sectorielles, dont le secteur de l’immobilier et celui de la construction.

Atmosphäre, chef de file en mobilier d’espaces publics, présente la nouvelle collection de sculptures lumineuses ORA du designer québécois Michel Morelli. Ces éléments uniques et évolutifs permettent d’ajouter une signature artistique et personnalisée aux espaces publics.

PHOTO : ATMOSPHÄRE

PHOTO : DELTABEAM

Une nouveauté signée Morelli chez Atmosphäre

IMMOBILIER COMMERCIAL — Juillet-août 2013

BRÈVES IMMOBILIÈRES

Roulons pour la recherche sur le diabète juvénile

Roulons de Montréal, un défi corporatif sur vélo stationnaire unique qui aura lieu à Montréal le 20 septembre prochain, en est déjà à son dixième anniversaire. Le comité organisateur s’est donné comme objectif de réunir le plus grand nombre d’équipes pour le « Défi Immobilier » dont l’enjeu est une coupe. Voici une belle occasion de participer à une excellente cause, d’amasser des fonds, de faire un peu d’exercice et de côtoyer ses consœurs et confrères de l’immobilier dans une ambiance festive sans pareil. Pour en savoir plus et pour visionner une vidéo du défi, consultez notre site Internet : www.informateurimmobilier.com/2013/05/ roulons-pour-la-recherche-sur-le-diabete-juvenile/

Vidéos de la Soirée immobilière 2013 de l’IDU Québec

PHOTO : MAISON DU DÉVELOPPEMENT DURABLE PAR BERNARD FOUGÈRES

Profitant de sa présence à la Soirée immobilière 2013 de l’IDU Québec, ainsi qu’au Sommet immobilier de Montréal, l’équipe de JBC Média a réalisé une série de vidéos fort intéressante. Les vidéos, qui mettent en vedette 10 acteurs importants de l’immobilier commercial, traitent de sujets aussi variés que le boom immobilier du Grand Montréal, l’assurance titre et les bâtiments durables. Certaines vidéos ont déjà été diffusées et d’autres suivront. Vous pouvez les visionner sur notre site Internet : www.informateurimmobilier.com/tag/sommet-immobilier-de-montreal

La Maison du développement durable devient le premier bâtiment LEED Platine au Québec

Le Conseil du bâtiment durable du Canada a décerné à la Maison du développement durable la certification LEED PLATINE Nouvelle construction (NC). Elle devient donc le premier bâtiment au Québec à atteindre ce niveau, soit la plus haute distinction possible dans le système de reconnaissance des bâtiments écologiques LEED.

IMMOBILIER COMMERCIAL — Juillet-août 2013

Annie Daniel à la tête du Carrefour Laval

Annie Daniel, jusqu’à tout récemment gestionnaire de la Place Alexis Nihon, vient d’être nommée directrice de propriété au Carrefour Laval. Celle qui a travaillé pour Canmarc puis Cominar depuis 2009 s’est dite très heureuse de se joindre à Cadillac Fairview. « J’entrevois mon nouveau rôle comme étant rempli de défis excitants. Le Carrefour Laval est une propriété de prestige et de renom à l’image de son propriétaire Cadillac Fairview. Je crois donc que notre association sera bénéfique aux deux parties qui partagent la même vision : être avantgardiste en immobilier commercial en matière de design, de développement et de gestion. »

PHOTO : JBC MÉDIA PAR ALAIN LAMBERT

PHOTO : WIKIPÉDIA PAR MTLSKYLINE

Le maire de Brossard, Paul Leduc, a profité de l’ouverture récente des premières boutiques du Square du Quartier DIX30 pour affirmer le désir de son administration de faire de sa ville une nouvelle ville-lisière. Pour ce faire, il compte sur les 825 M$ injectés dans l’économie brossardoise par la présence et le développement du complexe. De fait, Brossard compte désormais une centaine de sièges sociaux d’entreprises de toutes sortes et sa croissance ne ferait que commencer. C’est du moins ce qu’on se dit en apprenant que trois nouveaux secteurs pourraient voir le jour dans le Quartier DIX30 d’ici 2015. Il y aurait alors 500 exploitants à la jonction des autoroutes 10 et 30.

Cominar : Gilles Hamel succède à Michel Berthelot

Quelques mois après le désistement de Dino Fuoco, qui devait succéder à Michel Berthelot au poste de vice-président et chef des opérations financières de Cominar pour se consacrer à la restructuration de sa propre entreprise, le fonds de placement immobilier vient d’annoncer la nomination de Gilles Hamel à ce poste. M. Hamel, comptable chevronné qui a conseillé Cominar et de nombreuses autres sociétés ouvertes et fermées au fil des années, doit entrer en fonction le 1er juillet prochain.

La SDÉ Lévis soutient la relève chez GUS

La Société de développement économique de Lévis s’est engagée à verser 110 000 $ par l’entremise de ces fonds d’aide financière afin de permettre à René-Charles Landry et Pierre Bédard de prendre la relève de l’entreprise familiale, le Groupe urgence sinistre (GUS). La nouvelle direction compte élargir son offre de services dans différents marchés canadiens et améliorer le service du centre d’appels.

PHOTO : GUS

Quartier DIX30 : faire de Brossard un « edge city »

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