Magazine Immobilier commercial - Volume 6, numéro 6 by JBC Média inc.

Volume 6 | Numéro 6 Janvier-février 2014

L’immobilier commercial au

féminin

PP 41614528

Quand la passion et le talent mènent à la réussite

Faire partie des hauts lieux d’aFFaires de laval

3055 SAINT-MARTIN O. EN PLEIN COEUR DE CENTROPOLIS ESPACES à LOUER • OCCUPATION 2014

Certification LEED Or visée selon le Conseil du bâtiment durable du Canada

Normand Lussier, Courtier immobilier agréé Courtage immobilier trillion inc. agence immobilière 450 973-1737, poste 261 nlussier@trillion.ca

Isabelle Héroux, directrice location Courtier immobilier agréé ivanhoé Cambridge 514 861-4264 isabelle.heroux@ivanhoecambridge.com

Volume 6 | Numéro 6 | janvier-février 2014

5 Mot de la rédaction Des femmes inspirantes Par Nathalie Savaria, rédactrice en chef

44 droit immobilier Quelle est la véritable portée d’une lettre d’intention ? Par Me Karine Dionne

45 Acquisition d’un réseau de fibres optiques Attention : des vérifications additionnelles pourraient s’imposer Par Me Marjolaine Arès et Me Alexandre Hébert

et éditrice déléguée

Par Nathalie Savaria et Emmanuelle Gril

46 finances 28 DE L’ÉDITEUR AUX LECTEURS Impôt successoral américain De retour vers le futur au MAPIC Par Chantal Cousineau et Joy Murad

Par Jacques Boisvert

DOSSIER SPÉCIAL L’immobilier commercial au féminin Quand la passion et le talent mènent à la réussite

ENJEU Les édifices hospitaliers excédentaires sur la montagne : un avenir en suspens Par Catherine Florès

commerce de détail Centres commerciaux : reste-t-il une place dans le marché pour les centres de taille intermédiaire ? Par Danielle Lavoie

48 coup d’œil Hôtel Ritz-Carlton Centenaire à l’élégance légendaire Par Johanne Landry

34 ÉCONOMIE Aucune ville canadienne ne fera faillite Par Mario Lefebvre 36 Parcours d’exception Jean-Guy Bernard Par Charles Allain

38 innovation et technologie Hors de vue, les déchets ! Par Binh An Vu Van

55 monde municipal Les femmes au cœur du développement Par Caroline St-Hilaire 56

QUÉBEC Le premier réseau féminin de professionnelles en immobilier commercial de Québec fêtera bientôt ses dix ans Par Alain Roy et Marie-France Benoît

40 mipim Une délégation fait valoir les 58 Carrefour de la Bravoure avantages du marché montréalais Des services de proximité pour Val-Bélair Par Suzanne Gagné et les banlieues nord-ouest de Québec Par Serge Beaucher

61 BRÈVES IMMOBILIÈRES

Le magazine Immobilier commercial est publié par JBC Média inc.

Président et éditeur Jacques Boisvert

infographie Sandrina Villeneuve

envoi de poste — publications Convention no PP 41614528

2120, avenue Victoria, bureau 140 Longueuil (Greenfield Park) QC J4V 1M9

Rédactrice en chef et éditrice déléguée Nathalie Savaria

Téléphone : 450 670-7770 Sans frais : 1 866 446-3185 Télécopieur : 450 670-7771

Équipe de rédaction Charles Allain, Serge Beaucher, Jacques Boisvert, Catherine Florès, Suzanne Gagné, Emmanuelle Gril, Johanne Landry, Nathalie Savaria et Binh An Vu Van

publicité Catherine Faucher, directrice des opérations Catherine Labbé, conseillère en développement des affaires et publicité Edith Lajoie, conseillère en publicité

adresse de retour 2120, avenue Victoria, bureau 140 Longueuil (Greenfield Park) QC J4V 1M9

info@jbcmedia.ca www.immobilier-commercial.ca

www.jbcmedia.ca

Collaboration à ce numéro Marjolaine Arès, Marie-France Benoît, Alexandre Hébert, Chantal Cousineau, Karine Dionne, Danielle Lavoie, Mario Lefebvre, Joy Murad, Alain Roy et Caroline St-Hilaire Révision Céline Bouchard, Hélène Roy et Anne-Marie Trudel correction d’épreuves Christine Barozzi, Céline Bouchard et Catherine Faucher direction artistique Carole Bordeleau

Immobilier commercial — Janvier-février 2014

Photos © JBC Média par Denis Bernier, Claude Gagnon et Alain Lambert (sauf indication contraire) photo en page couverture © JBC Média par Claude Gagnon Maquilleuse Karine Déziel Nous tenons à remercier le Centre Canadien d’Architecture, qui nous a gracieusement ouvert les portes de la maison Shaughnessy lors de la séance photo pour notre dossier spécial sur les femmes en immobilier commercial au Québec.

abonnements www.jbcmedia.ca Dépôts légaux — Bibliothèque et Archives Canada et Bibliothèque et Archives nationales du Québec, 2009. Toute demande de reproduction doit être adressée par écrit à l’éditeur. Si elle est acceptée, elle doit indiquer clairement la source de la façon suivante : Tiré du magazine Immobilier commercial. Le nom de l’auteur et / ou du photographe doit également apparaître.

ISSN 1916-6656

photo : jbc média par Alain Lambert

MOT DE LA RÉDACTION

Nathalie Savaria

des femmes inspirantes Pour clore l’année 2013 en beauté, je suis heureuse et surtout très fière de vous présenter ce grand dossier consacré aux femmes en immobilier commercial au Québec. Il s’agit d’une première pour le magazine Immobilier commercial qui, pour cette occasion très spéciale, vous offre une couverture toute féminine ! Le choix des participantes n’a pas été une mince tâche. Pour y parvenir, il a fallu établir des critères de sélection. Outre leur talent, ces femmes devaient se démarquer par leur détermination, la passion pour leur métier et leurs réalisations. Notre choix s’est finalement porté sur des femmes de générations différentes au parcours exceptionnel, dont certaines sortent de l’ombre pour la toute première fois. Elles ont accepté de nous raconter leur histoire et de se prêter à l’œil du photographe le temps d’une matinée fort agréable au Centre Canadien d’Architecture. Le résultat est une galerie de portraits multigénérationnelle riche et contrastée, qui témoigne de l’avancée des femmes en immobilier commercial, dans toutes les sphères d’activité de ce secteur. Modèles inspirants pour la garde montante, ces femmes sont aussi des exemples à suivre pour ceux et celles qui aspirent à atteindre le sommet de leur profession. À n’en pas douter, ce dossier montre qu’avec des effectifs croissants, les femmes en immobilier commercial sont bien établies, et que de nombreux postes les attendent au cours des prochaines décennies. À elles de foncer ! Nous continuerons d’ailleurs de les suivre de près et nous serons là pour relater leurs progrès. Outre ce dossier spécial, je vous invite à lire l’article de la section « Enjeu » consacré à l’avenir encore incertain du parc hospitalier montréalais situé à flanc de montagne et qui deviendra bientôt excédentaire. Quelques pages plus loin, vous découvrirez le parcours d’exception de Jean-Guy Bernard, cofondateur du Groupe Altus. Pour le plaisir des yeux, je vous recommande notre reportage sur le Ritz-Carlton dans la section « Coup d’œil ». Vous serez étonnés par les rénovations majeures qui ont redonné au légendaire hôtel de la rue Sherbrooke toute sa splendeur, en plus de le doter d’une nouvelle section comportant des résidences de luxe. Encore cette année, Jacques Boisvert, notre éditeur et président de JBC Média, s’est rendu à Cannes pour le Marché international des professionnels de l’immobilier de commerce (MAPIC). Vous pourrez lire son compte rendu de l’événement, qui rassemble de nombreux leaders mondiaux de l’industrie de l’immobilier de commerce et de grandes bannières sous un même toit. Un autre événement se tiendra également à Cannes ce printemps : le Marché international des professionnels de l’immobilier (MIPIM), qui célébrera son 25e anniversaire. Une importante délégation montréalaise se prépare à participer à cet événement. Toujours à l’affût des dernières tendances, JBC Média et le magazine Immobilier commercial seront du nombre et couvriront le MIPIM pour vous. En terminant, je vous souhaite de joyeuses fêtes et une merveilleuse année 2014, en espérant vous compter toujours parmi nos fidèles lecteurs ! Nathalie Savaria Rédactrice en chef et éditrice déléguée

Immobilier commercial — Janvier-février 2014

eSpaceS locatifS

FAIsONs AFFAIRe eNseMble

complexe alexiS niHon

5100 rUe SHerBrooKe e.

frédérick corey 514 337-8151

paolo valente 514 337-8151

montréal

Accès au réseau souterrain - station Atwater

Facilité d’accès et stationnement intérieur

stationnement étagé de 1 080 places

Près de l’autoroute 25 et du métro viau

Complexe polyvalent de bureaux, commerces de détail et unités d’habitation

vue panoramique sur le centre-ville

PRINTEMPS 2014

Service à la clientèle 24 / 7 concept cléS en main geStion intégrée

place laval Une cinQUième toUr

400-480 BoUlevard armand-frappier

graziella manin 514 337-8151

laval

Choix incomparable d’espaces locatifs commerciaux, industriels et bureaux situés

laval

vue imprenable sur laval

Centre des nouvelles technologies de laval

Près de tous les services

À proximité du métro Montmorency

stationnements intérieur et extérieur

un milieu unique entouré de boisés

Certification leed visée

dans les grands marchés canadiens

québeC ONtARIO PROvINCes AtlANtIques Ouest CANAdIeN cominar.com

1 866 COMINAR

585 BoUlevard cHareSt e.

complexe jUleS-dallaire

QUéBec

marie-ève royer 418 681-8151

michel ayotte 418 681-8151

quartier revitalisé en pleine effervescence

Facilité d’accès et stationnement intérieur

situé au cœur de la capitale

Aménagement de qualité supérieure

Fenestration abondante, belle luminosité

vue sur le fleuve et la ville

Facilité d’accès par transport en commun

L’immobilier commercial au

féminin

Quand la passion et le talent mènent à la réussite

Par Nathalie Savaria et Emmanuelle Gril Photos : JBC Média par Claude Gagnon

Rangée du haut à partir de la gauche : Anne-Marie Guèvremont, Andrée De Serres, Marie-France Benoît, Mylène Forest, Julie Champagne, Lina Cantin et Michèle Boutet Rangée du bas à partir de la gauche : Ghislaine Laberge, Annie Gagnon-Larocque, Danielle Lavoie, Phyllis Lambert, Renée Vézina, Julie Roy et Jacqueline Boutet Était absente lors de la séance photo : Marie-Andrée Boutin

Au Québec, il y a 50 ans, comme bien d’autres secteurs d’activités économiques, l’immobilier commercial comptait peu de femmes dans ses rangs. De plus en plus nombreuses au fil des ans, elles ont aujourd’hui investi tous les métiers liés à cette industrie. De la pionnière à l’étoile montante, voici le parcours remarquable de femmes passionnées. Immobilier commercial — Janvier-février 2014

dossier spécial

Seagram Building :

le fil d’Ariane de

Phyllis Lambert

« Vous savez, il ne faut pas croire tout ce que l’on écrit sur moi dans les journaux », dit Phyllis Lambert en entrevue, un petit sourire amusé au coin des lèvres, lorsqu’on lui lit des extraits d’articles qui lui sont consacrés. En revanche, on peut écouter les paroles de cette femme de 86 ans au caractère bien trempé que certains ont baptisée « Jeanne d’ARCHitecture » et « Citizen Lambert ». Et lire son ouvrage paru aux éditions Yale University Press, en avril dernier, et intitulé Building Seagram ; ce livre raconte en détail la naissance et la construction, ainsi que la vie de ce gratte-ciel mythique situé sur Park Avenue, à New York. Car c’est là que tout a commencé, en 1954. « Jusqu’alors, je m’étais consacrée à la sculpture et un peu à la peinture. Mais je n’avais pas de réelle direction, j’étais plutôt timide… Lorsque j’ai eu la possibilité de concevoir un bâtiment de première qualité avec des architectes très importants, cela m’a donné une piste que j’ai suivie toute ma vie », explique-t-elle. Le Seagram fut en effet le fil conducteur de son existence, son fil d’Ariane, en quelque sorte. Au début du processus, elle dut néanmoins se montrer convaincante pour faire accepter ses idées à son richissime père, Samuel Bronfman, fondateur de la distillerie Seagram, qui souhaitait faire construire un bâtiment abritant les bureaux de sa compagnie à New York. Lorsqu’elle reçoit les plans initiaux de l’édifice, un immeuble sans style que l’architecte baptise la « Renaissance modernisée » et qu’elle juge inacceptable, elle écrit à son père, de Paris où elle vit alors, une lettre enflammée de huit pages. « On ne peut pas moderniser la Renaissance, on ne peut qu’apprendre d’elle (...). Ce serait comme tenter de moderniser Shakespeare, cela n’aurait aucun sens », argumente-t-elle dans sa longue missive dactylographiée. Car sa vision est claire : il faut « un building qui exprime le meilleur de la société dans laquelle vous vivez. Vous avez une grande responsabilité (…), cet édifice n’est pas seulement dédié aux gens de votre compagnie, mais à tous, à New York et au reste du monde », écrit-elle. Rien de moins ! Ses mots feront mouche.

Phyllis Lambert

Elle saura également convaincre Lou Crandall, le patron de l’une des compagnies de construction les plus importantes de l’époque aux États-Unis, qui recommandera d’ailleurs à Samuel Bronfman de l’embaucher pour trouver l’architecte. Dès lors, Phyllis Lambert part 8

Immobilier commercial — Janvier-février 2014

six semaines en quête de ce professionnel. Elle recrute le génial Ludwig Mies van der Rohe, qui imaginera un bâtiment longiligne et élégant, ceinturé de murs de verre et de bronze, en retrait d’une place d’un demi-acre, un concept très novateur pour l’époque (il a aussi signé les plans du Westmount Square à Montréal). En se faisant nommer directeur de la planification de la construction du Seagram Building, elle fera en sorte que l’architecte ne quitte pas le navire avant la fin, à cause de la défiance du comité de construction. « Ils avaient décidé que ce pauvre Mies ne connaissait rien aux complications de New York. Ils n’avaient pas confiance en lui, ils pensaient qu’il ne comprenait rien ! » commente Phyllis Lambert.

L’immobilier commercial au féminin

Seule femme présente lors des innombrables réunions qui regroupaient architectes, ingénieurs et membres du comité de construction, elle a dû asseoir sa crédibilité. « Comment cela se passait-il ? On ne faisait pas attention à moi ! J’étais âgée de 27 ans, je n’avais jamais rien fait comme architecte ni comme gestionnaire. Mais j’avais une passion et la volonté que le bâtiment de Mies soit fait comme il le voulait », se souvient-elle. À la fin des travaux, en 1958, elle décide de s’inscrire à la maîtrise en architecture de l’Illinois Institute of Technology de Chicago, puis elle fonde une firme d’architecture et de développement avec un ancien collaborateur de Mies van der Rohe. « Lorsque nous avions des rendez-vous, les gens pensaient que j’étais sa secrétaire ou bien que je faisais du design d’intérieur… », évoque-t-elle, amusée. Elle confirme que les choses ont beaucoup changé depuis, et pour le mieux. « Lorsque j’étudiais en architecture, on devait être deux femmes à peine dans les cours. Aujourd’hui, elles représentent de 50 à 60 % des étudiants. On trouve des femmes architectes extraordinaires, qui ont une véritable vision, ce qui est essentiel dans ce métier. » Parmi ces femmes figurent Renée Daoust, Brigitte Shim, Marianne McKenna, Elizabeth Diller et Zaha Hadid. Il faut avoir une vision, selon Phyllis Lambert, notamment sociale, dans la mesure où l’architecture constitue un art qui touche de très près l’être humain, car ce dernier vit et évolue dans ce qui est bâti. De vision sociale, l’architecte ne manque pas, elle qui a lutté pour que le quartier Milton-Parc abrite des coopératives à valeur patrimoniale, où vivent 1 500 personnes aujourd’hui. C’est aussi à elle que l’on doit le Fonds d’investissement

Phyllis Lambert, seule femme présente aux réunions du comité de construction du Seagram Building

de Montréal, un fonds privé qui appuie la revitalisation des quartiers défavorisés et favorise l’accès à la propriété des résidents à faibles revenus. Architecte, professeure, mécène, militante, protectrice du patrimoine bâti montréalais, fondatrice d’Héritage Montréal, de l’Institut des politiques alternatives de Montréal et du Centre Canadien d’Architecture… On peine à résumer le parcours hors normes de Mme Lambert. Mais une chose est sûre : dans toutes ses implications, elle a suivi son fil d’Ariane sans faillir.

WB GAMES MONTRÉAL PREND DE L’EXPANSION BUSAC est fière d’offrir l’espace de manœuvre nécessaire à WB Games Montréal pour conduire ses activités et continuer sur sa lancée.

Le 888 De Maisonneuve Est… maintenant près de 85 000 pieds carrés d’espaces alloués à la créativité.

busac.com Immobilier commercial — Janvier-février 2014

dossier spécial

Quand on veut, on peut, et rien n’est impossible !

Jacqueline et Michèle Boutet À Québec, en 1964, à une époque où les femmes commencent à peine à entrer sur le marché du travail, Jacqueline Boutet découvre un métier qu’elle exercera avec passion pendant près de 50 ans : courtier en immobilier commercial. Une passion que cette pionnière remarquable a transmise à sa fille Michèle, première vice-présidente chez CBRE. Récit d’un double parcours inspirant. C’est une femme, qui va faire basculer la vie de Jacqueline Boutet, alors une jeune mère au foyer qui vient de perdre son fils aîné âgé de cinq ans dans un tragique accident.

Marie, l’ancienne aide de la famille, s’est lancée dans la construction et la location d’immeubles à appartements, grâce au soutien financier du père de Jacqueline, décédé en 1947. Touchée par le désarroi de la jeune mère, Marie offre à Jacqueline et à son mari de financer et de construire pour eux un immeuble de huit logements qu’ils pourront habiter. En échange, elle demande à la jeune femme de l’aider à louer les appartements. « C’est le début de ma carrière en immobilier… assise sur le bord de mon lit, à appeler des gens que je connaissais et aussi à faire des cold calls », se souvient Mme Boutet. Elle apprend ainsi le métier de courtier sur le tas, comme c’était le cas à l’époque. En effet, ce n’est que le début de son parcours, car la jeune femme possède deux atouts qui vont bientôt la propulser vers le sommet : la volonté et l’audace. 10

Immobilier commercial — Janvier-février 2014

L’immobilier commercial au féminin

En 1966, Marie, menacée de faillite à la suite de la construction d’un immeuble de 70 logements grevé d’hypothèques, lui lance un appel à l’aide. « Il lui fallait 20 000 $. J’accepte ; je n’ai rien, je ne risque rien. Ma mère vient de décéder. J’emprunte de notre succession les 20 000 $. Le coût de la transaction est de 840 000 $. Les revenus couvrent les dépenses et les intérêts des trois hypothèques. Je suis propriétaire », se remémore Mme Boutet.

L’immobilier à vol d’oiseau De son audace, la jeune femme tirera profit de bien des façons. Dans un Cesna 172 appartenant à son frère ingénieur, Jacqueline, qui a obtenu sa licence de pilote, s’amuse à prospecter des terrains et des bâtiments du haut du ciel. Lorsqu’elle repère un terrain de plus d’un million de pieds carrés qu’elle sait à vendre, au centre-ville de Québec, elle fait appel à ses deux mentors : un notaire et un comptable, qui s’adonnent à être les conseillers du propriétaire du terrain des Jardins Mérici, les Ursulines. Ce concours de circonstances facilitera la vente du terrain à la Caisse de dépôt et placement du Québec pour laquelle Jacqueline touchera sa première commission. Elle fera encore mieux à l’occasion de la vente de la maison mère des Frères des écoles chrétiennes, qui lui vaudra une commission deux fois plus importante. Jacqueline Boutet prend assurément du galon comme courtier.

À la vitesse supérieure Divorcée depuis 1969 et mère de trois jeunes enfants dont elle a la garde, la jeune femme décide de passer à la vitesse supérieure. Des sacrifices, elle en fera, ne dormant que « cinq heures par nuit durant des années », confie-t-elle, autant pour ses enfants que pour ellemême. Elle décide donc, en 1971, d’incorporer son entreprise de courtage immobilier, dont elle devient la présidente… et la seule employée. Trois ans plus tard, elle va réussir ce qu’elle considère comme l’une de ses plus grandes réalisations : la transformation de son immeuble de 70 logements en copropriétés – qu’elle vend en tandem avec Marie, qui travaille désormais avec elle. Une première au Québec. Suivra en 1976 la mise sur pied, avec des partenaires, de la première résidence pour personnes âgées de 55 ans et plus avec services hôteliers inclus, dans laquelle elle investit personnellement. Malgré le concept trop avant-gardiste pour l’époque, dit-elle, les 140 appartements de l’Hostellerie Parc des Braves sont loués en deux ans.

Jacqueline Boutet

En 1985, Jacqueline Boutet s’installe à Montréal où résident déjà ses trois enfants. Elle réalise rapidement son vœu d’habiter le prestigieux immeuble Le Château, rue Sherbrooke Ouest. Mais une autre idée audacieuse vient à l’esprit de cette femme d’affaires aguerrie : « Je voulais l’acheter. Mon plan était de le transformer en copropriétés et de revendre les 135 appartements. Après trois ans de persévérance, le propriétaire de l’immeuble, une grande institution financière, a accepté de signer l’offre d’achat conditionnelle au financement. » Grâce à un montage financier novateur, et après quelques écueils juridiques et techniques, Jacqueline Boutet & Associés devient propriétaire de cet immeuble d’exception en 1988.

De mère en fille Quelques années plus tard, en 1996, Mme Boutet, sa fille Michèle et son gendre, Pierre Lacroix, travaillent à la mise sur pied d’un projet d’envergure. Tous trois ouvrent en effet le bureau montréalais de CB Commercial Québec, spécialisé en immobilier commercial, qui deviendra plus tard le bureau de CBRE au Québec. Ensemble, mère et fille exercent désormais le même métier. « Nous avions préparé un plan d’affaires, nous avions des partenaires canadiens et américains, et nous nous sommes associés avec les meilleurs », mentionne la novatrice Jacqueline Boutet qui, en cette ère de mondialisation de l’économie, « croit qu’il faut s’associer avec une firme internationale », ajoute Michèle.

NOUS ASSURONS UN SERVICE IMPECCABLE. TOUS LES JOURS. Services d’hygiène et de propreté Services techniques Maîtrise de l’énergie Services hôteliers Restauration après sinistre Soutien aux événements Assainissement agroalimentaire COUP D’OEIL SUR L’UNE DE NOS GRANDES DAMES Ana Luisa Gomes Vice-présidente aux opérations

Nous sommes fiers de souligner les 30 années de service de madame Ana Luisa Gomes au sein de l’entreprise. Son travail soutenu, sa détermination hors du commun ainsi que l’excellence de ses réalisations ont grandement contribué au développement des affaires de GDI. Gestionnaire hors pair, elle planifie, organise, dirige et contrôle toutes les activités liées aux opérations d’entretien d’immeubles, lesquels s’étendent sur plus de 40 millions de pieds carrés, afin d’assurer à notre clientèle un environnement sain et agréable. Ana Luisa Gomes, synonyme d’excellence au féminin.

695, 90e Avenue, LaSalle (Québec) H8R 3A4 514 368-1504 gdiservices.ca

dossier spécial Un modèle en héritage Cet incroyable parcours, Jacqueline Boutet l’a raconté lors du premier tournoi de golf de CREW Montréal en août 2003. Fière de sa mère qu’elle considère comme un mentor et une femme d’exception, Michèle Boutet a voulu que les membres de la nouvelle association de femmes en immobilier commercial à laquelle elle s’est jointe puissent bénéficier de son expérience et de ses conseils. Une façon aussi pour elle de redonner ce qu’elle a reçu, un principe hérité de sa mère qui, tout au long de sa carrière, s’est impliquée dans plusieurs causes. Michèle, qui a baigné dès son enfance dans l’univers de l’immobilier, se souvient de nombreuses conversations sur le sujet avec sa mère, le soir, à table, en compagnie de son frère et de sa sœur : « Lorsque nous étions jeunes, à chaque souper, ma mère nous racontait en détail l’évolution de ses projets ou nous présentait une nouvelle idée qu’elle avait eue. » Or, bien que sa mère ait été un modèle pour elle, Michèle n’a pas opté immédiatement pour le courtage en immobilier commercial à sa sortie de l’université. Après des études

en marketing à l’Université de Sherbrooke, elle travaille chez L’Oréal pendant deux ans comme chef de produits. Mais la jeune femme découvre que le statut d’employée ne lui convient pas : « J’étais plus du type entrepreneur, explique-t-elle. Un jour, je suis allée voir ma mère pour lui dire que le domaine de l’immobilier m’intéressait. » Et c’est ainsi que Michèle a choisi de faire le saut. Elle avoue que le chemin tracé par sa mère lui a facilité les choses. « Elle m’a souvent impliquée dans des réunions de négociation, dans des événements de bénévolat et m’a présentée à plusieurs personnes d’affaires. »

Une entrepreneure à l’œuvre Aujourd’hui, Michèle, mère de trois enfants de 22, 24 et 25 ans, poursuit sa brillante carrière en immobilier commercial chez CBRE. En effet, elle se classe parmi les courtiers en location d’espaces à bureaux les plus importants de Montréal et effectue des transactions complexes de grande envergure. Elle gère également des portefeuilles immobiliers pour le compte d’entreprises présentes à l’échelle nationale et internationale. Michèle continue de s’engager dans diverses causes, dont celle de la Fondation de l’Institut de cardiologie de Montréal, et elle est toujours membre de CREW Montréal, qui lui a décerné le Prix Implication en 2011 pour son engagement soutenu dans le développement de l’organisation depuis ses débuts, en 2003. C’est d’ailleurs sous la présidence de Michèle que le Gala des Prix Excellence, l’un des événements annuels les plus prestigieux de l’industrie immobilière, a été instauré. Elle a aussi contribué à l’élaboration du plan stratégique 2012-2014 et a participé au programme de mentorat mis sur pied en 2010. Consciente de sa chance, Michèle n’hésite pas à conseiller les jeunes femmes qui la sollicitent. Selon elle, les femmes doivent apprendre à obtenir ce qu’elles désirent si elles veulent progresser. Ainsi, « si tu veux accéder à un poste de direction, tu dois avoir un plan pour y arriver, tu dois analyser toutes les facettes et tu dois prendre les mesures pour l’obtenir ». Lorsqu’on lui demande pourquoi il y a encore peu de femmes en courtage commercial, elle croit que le type de rémunération est peut-être en cause : « You eat what you kill, dit-elle. Pourtant, en immobilier résidentiel, il y a beaucoup de femmes, et elles sont rémunérées de la même façon. C’est donc peut-être aussi parce que le domaine de l’immobilier commercial est moins connu, ajoute-t-elle. Avant, quand tu suivais ton cours pour obtenir ton permis de courtier, il n’y avait pas de formation pour le courtage commercial. L’OACIQ l’offre maintenant. » Une nouvelle réalité qui changera probablement la donne.

Le repos du guerrier Quant à Jacqueline Boutet, 79 ans, elle savoure une retraite bien méritée. « Je viens de vendre mon dernier investissement en immobilier et je ferme ma compagnie. C’est le repos du guerrier ! » s’exclame-t-elle. En 1995, elle a reçu l’Ordre du Canada en tant que personnalité dans le monde des affaires. Après s’être adonnée au tennis pendant des années et comme présidente de Tennis Canada, elle a été intronisée en 2003 au Panthéon de la renommée du tennis canadien pour son engagement exceptionnel.

Michèle Boutet

À l’âge de 70 ans, elle a effectué un retour aux études et a obtenu, en 2006, ce qu’elle appelle « son papier » : un MBA prestigieux, l’International Masters in Practicing Management, de l’Université McGill en partenariat avec quatre autres universités dans le monde. Si un plafond de verre existe, aux plus hauts sommets, pour plusieurs femmes, Jacqueline Boutet ne l’a jamais vécu, elle qui a siégé à de nombreux conseils d’administration de grandes sociétés, en tant que première et seule femme. Aujourd’hui, Mme Boutet s’est découvert une nouvelle passion : le golf, pour se tenir en forme.

Des complices de toujours Jacqueline et Michèle Boutet continuent aujourd’hui d’entretenir une très belle relation mère-fille. Véritables complices, elles s’appellent tous les matins. Jacqueline prodigue encore ses conseils à sa fille qui, en écho à sa mère, adresse d’ailleurs celui-ci à toutes les femmes : « Quand on veut, on peut, et rien n’est impossible ! » 12

Immobilier commercial — Janvier-février 2014

Ghislaine Laberge

Un parcours d’exception Forte de ses 45 années d’expérience en placement et administration de portefeuilles hypothécaires, en investissement et gestion immobilière, Ghislaine Laberge, administratrice de société certifiée (ASC), possède une feuille de route impressionnante. Elle fait toutefois preuve d’une grande discrétion, et c’est à peine si, en entrevue, elle souligne ses accomplissements pourtant remarquables. En 1965, elle fait ses premières armes chez Fiducie Marcil où elle gravit les échelons jusqu’à devenir adjointe au directeur en 1976. Dès 1983, elle occupe le même poste à l’Association de bienfaisance et de retraite des policiers de la Communauté urbaine de Montréal. Quatre ans plus tard, on la retrouve à la Caisse de dépôt et placement du Québec (CDPQ), comme vice-présidente, placements hypothécaires ; elle y gère 2 G$ d’actifs. Ce sera d’ailleurs la première femme vice-présidente à la CDPQ. En 1992, elle devient vice-présidente placements hypothécaires chez Assurance-vie Desjardins, avec 900 M$ d’actifs sous sa gestion. Enfin, depuis janvier 1995, elle se consacre à l’administration de sociétés. Elle est membre du conseil des fiduciaires du fonds de placement immobilier Cominar, l’un des plus importants fonds du genre au Canada et le plus grand propriétaire et gestionnaire d’immeubles commerciaux au Québec. « C’est le fondateur de Cominar, Jules Dallaire, que j’ai connu en tant que client à la CDPQ, qui m’a invitée comme fiduciaire indépendant lorsque la compagnie est devenue publique en mai 1998 », raconte-t-elle. Mais ce n’est pas tout : depuis le milieu des années 1990, elle a aussi siégé comme membre au sein de plusieurs conseils d’administration : Cadim, Hypothèques CDPQ, Cadev et Otéra Holding (filiales de la CDPQ). L’orientation de sa carrière vers le domaine de l’immobilier commercial est cependant le fruit du hasard. « Lorsque j’ai commencé à travailler chez Fiducie Marcil, j’ai eu l’occasion d’œuvrer dans différents services, mais toujours liés au financement immobilier. Cela m’a permis de mieux connaître ce secteur d’activité et même de développer une passion », explique-t-elle. Et de la passion, il lui en a fallu pour se tailler une place dans un milieu longtemps reconnu comme un boys’ club. « C’est sûr qu’il faut travailler fort quand on est une femme dans un milieu d’hommes. Et même travailler plus fort que les autres si l’on veut monter les échelons. Mais je ne peux pas dire que j’ai eu à défoncer des murs », dit-elle.

Ghislaine Laberge

Elle concède toutefois que les femmes demeurent encore peu nombreuses dans le domaine et qu’elles sont particulièrement rares dans les conseils d’administration des compagnies immobilières, bien qu’elles possèdent toutes les qualités requises pour réussir brillamment. « Nous avons le souci du détail et nous aimons les choses concrètes, autant d’habiletés importantes quand on travaille en immobilier », souligne-t-elle. Alors, comment réussir à faire son chemin dans ce milieu quand on amorce sa carrière ? Le mentorat peut donner un bon coup de pouce, croit Mme Laberge. « Pour ma part, j’ai eu la chance d’avoir de très bons mentors, cela m’a énormément aidée, car je sentais qu’on me faisait confiance », ajoute-t-elle. Son parcours professionnel en témoigne : elle n’a sûrement pas déçu ceux qui l’ont prise sous leurs ailes ! Immobilier commercial — Janvier-février 2014

dossier spécial

Renée Vézina Au cœur de l’action

Le hasard fait bien les choses, dit-on. Ce n’est certainement pas Me Renée Vézina qui viendra contredire cet adage. Aujourd’hui vice-présidente affaires juridiques, elle gère le portefeuille immobilier bureaux et hôtels du Groupe Immobilier Oxford pour le Québec, Ottawa et Halifax, ainsi que le portefeuille résidentiel pour l’ensemble du pays. Elle avait pourtant commencé sa carrière de jeune avocate sur la colline Parlementaire ! Adjointe législative pour le gouvernement de Pierre Elliott Trudeau, elle s’est retrouvée le bec à l’eau après le changement de pouvoir. En 1984, Avon Canada l’engage comme conseillère juridique. « J’étais très attirée par l’effervescence du centre-ville et je m’en sentais fort éloignée à Pointe-Claire… », se souvient-elle. Elle envoie donc des CV dans plusieurs compagnies, et c’est First Quebec Corporation (rachetée par Oxford en 1996) qui la recrute. « C’était LE développeur de l’époque et aussi une excellente école. Ils cherchaient quelqu’un pour mettre sur pied leur service juridique et ils m’ont embauchée pour le faire. C’était surtout le côté transactionnel qui m’attirait, je voulais évoluer dans le domaine des affaires, car j’aime être dans l’action. » À ses débuts dans le secteur immobilier, alors qu’elle n’avait que 25 ans, les femmes y étaient encore très rares. Renée Vézina raconte avec humour une anecdote assez représentative de l’état d’esprit de l’époque. « Dans les rencontres de négociation, j’étais la seule femme présente. Un jour, le président d’une compagnie m’a demandé d’aller lui chercher du café, ce que j’ai fait... Il croyait que j’étais l’adjointe de mon patron ! Lorsque celui-ci a dit plus tard durant la réunion, en me désignant : " Je vais laisser Me Vézina poursuivre la négociation ", le locataire a été extrêmement surpris ! » se souvient-elle en riant. Les choses ont beaucoup évolué depuis, mais elle donne un conseil à celles qui veulent faire leur chemin en immobilier commercial. « Les femmes ont plus de difficulté à faire valoir leurs bons coups, mais c’est essentiel si l’on veut progresser », affirme-t-elle.

Immobilier commercial — Janvier-février 2014

Renée Vézina

L’immobilier commercial au féminin

Danielle Lavoie Tous les chemins mènent à l’immobilier Tout comme Me Renée Vézina, Me Danielle Lavoie avait opté pour le droit, mais la récession économique du début des années 1990 en a décidé autrement. Elle s’inscrit alors au baccalauréat en comptabilité. Durant son stage, elle est engagée chez Cadillac Fairview, aux Galeries d’Anjou, et y demeure six ans une fois obtenu son titre de comptable en management accréditée. Elle y mettra sur pied l’équipe d’analyse de baux commerciaux. Par la suite, elle sera embauchée par Desjardins, puis par la société de gestion immobilière Arcturus. Depuis l’été 2012, Danielle Lavoie est vice-présidente gestion immobilière chez Strathallen, un propriétaire et gestionnaire de centres commerciaux et d’immeubles industriels. Elle est responsable d’une équipe d’une trentaine de personnes et gère environ sept millions de pieds carrés. Le choix de l’immobilier est-il dû au hasard ? Oui et non… « Lorsque je faisais mon droit, pour payer mes études, j’ai travaillé comme secrétaire chez Ivanhoé. J’ai tout de suite adoré : les centres commerciaux, c’est vibrant ; tous les cinq ans, il faut se réinventer ! C’est un domaine qui m’attire plus que l’immobilier de bureaux, où ça bouge moins vite », souligne-t-elle.

Danielle Lavoie

Elle estime que pour se tailler une place en immobilier commercial, il est très important de s’impliquer dans des associations de l’industrie. « C’est une formidable occasion d’apprendre, mais aussi de se faire connaître. Pour ma part, mon engagement dans CREW, dont j’ai assumé la présidence, m’a permis d’être invitée partout, de rencontrer des personnes à qui je n’aurais jamais eu accès autrement. »

Immobilier commercial — Janvier-février 2014

dossier spécial

Anne-Marie Guèvremont Un heureux hasard Anne-Marie Guèvremont, directrice générale, gestion immobilière Québec et Atlantique, pour Les conseillers immobiliers GWL et également présidente du conseil d’administration de BOMA (Building Owner’s & Managers Association), croit elle aussi dans la force de l’engagement. À l’instar de Danielle Lavoie, c’est en tant que secrétaire qu’elle a fait ses premiers pas dans l’immobilier, en 1981, dans un centre commercial propriété de Cambridge à Trois-Rivières. « J’étais une jeune maman de 21 ans et je cherchais un emploi à temps partiel. Mon conjoint travaillait pour le centre en question, et il a appris qu’on cherchait une adjointe bilingue, alors j’ai postulé… », se souvient celle qui gère aujourd’hui plus de trois millions de pieds carrés de superficie locative chez GWL. « Un jour, mon patron m’a demandé ce que j’aimerais faire, et j’ai répondu en fanfaronnant : " Je voudrais être de ton côté du bureau ! " Il m’a répondu : "Dans ce cas, que comptes-tu faire pour y parvenir ? " Cela a été le déclic. Je me suis inscrite au certificat en administration, puis j’ai suivi des cours de marketing », raconte-t-elle. Elle grimpe rapidement les échelons et, en 1991, elle devient directrice du marketing du centre commercial. En 1994, Mme Guèvremont déménage à Montréal pour devenir directrice adjointe de Place Vertu. Elle entreprend alors d’accroître ses connaissances en suivant les formations pour obtenir des désignations professionnelles. Elle détient aujourd’hui celles de RPA de BOMI International et de Candidate au CPM de l’IREM. Puis, elle enchaînera les postes de haute direction au sein de diverses compagnies immobilières. Mme Guèvremont confie qu’elle est fière de s’être rendue là où elle se trouve aujourd’hui. « Quand je me suis inscrite à l’université, j’ai négocié avec mon supérieur pour prendre mes vacances en journées de cours. Quand on travaille, on n’est pas un étudiant comme les autres. Par exemple, on n’est pas libre pour les travaux en équipe le jour. Cela a été cinq années très chargées », raconte-t-elle, heureuse toutefois d’avoir relevé le défi. 16

Immobilier commercial — Janvier-février 2014

Anne-Marie Guèvremont

L’immobilier commercial au féminin

Marie-France Benoît De la publicité à l’immobilier

C’est la voie de la publicité qui a conduit Marie-France Benoît à l’immobilier commercial. Aujourd’hui directrice pour l’est du Canada chez Altus InSite, division de Groupe Altus, elle a commencé sa carrière comme coordonnatrice aux Publications Espace, alors qu’elle était encore étudiante au baccalauréat en administration à l’Université Concordia.

Marie-France Benoît

« Je voulais travailler en publicité et je pensais qu’œuvrer au sein d’un magazine serait un bon début. Cette publication était spécialisée en immobilier. Rapidement, j’ai eu à rédiger des articles et à réaliser des entrevues avec de hauts dirigeants de l’industrie immobilière commerciale. J’ai tout de suite adoré ce domaine, ses gens, son industrie. J’ai même obtenu un MBA spécialisé en immobilier pour approfondir mes connaissances. C’est un milieu très vaste et diversifié, qui s’appuie sur plusieurs disciplines », dit-elle. Elle concède que les femmes sont encore peu nombreuses en immobilier commercial. « Le fait qu’il y en ait si peu demeure un mystère pour moi. C’est un domaine méconnu où les femmes peuvent pourtant exceller. On peut aussi y arriver par plusieurs portes différentes : la finance, l’évaluation, la gestion, l’architecture… » Autrement dit, chacune peut y trouver son compte !

CHEF DE FILE DANS LA GESTION IMMOBILIÈRE AU QUÉBEC TOUJOURS À LA RECHERCHE D’OPPORTUNITÉS D’INVESTISSEMENTS STRATÉGIQUES DANS LES CENTRES COMMERCIAUX. Plus de 18 ans d’expérience au Québec

Gestion immobilière Gestion d’actifs et d’investissements immobiliers Gestion de construction et de développement immobilier Expertise en redressement et repositionnement immobilier

Philippe Krivicky

Vice-président exécutif, division commerciale

450 672-5090 cogir.net

Immobilier commercial — Janvier-février 2014

dossier spécial

Marie-Andrée Boutin Une passion qui remonte à loin

Marie-Andrée Boutin est pour ainsi dire « tombée dans l’immobilier » quand elle était petite. « J’ai toujours eu une passion pour ce domaine, j’ai grandi là-dedans. Mais je dois avouer que c’est un hasard si je me suis retrouvée en immobilier commercial », indique-t-elle.

IMMEUBLES BRANCHÉS

au réseau souterrain, au métro et au cœur du centre ﬁnancier de Montréal 1800, avenue McGill College MAISON ASTRAL

Après avoir obtenu un MBA à l’Université Concordia en 1984, elle entreprend une recherche d’emploi qui la conduit chez Provigo, où elle mettra sur pied des supermarchés de grande surface. « J’avais envoyé des CV à des entreprises de plusieurs domaines différents, mais c’est Provigo qui m’a rappelée en premier. Le reste de ma carrière a évolué dans ce sens », dit-elle. Marie-Andrée Boutin est ensuite embauchée chez Steinberg en tant que directrice de l’immobilier, puis comme directrice de location chez Cadillac Fairview. C’est en 1996 qu’elle trouve véritablement chaussure à son pied, si l’on peut dire, lorsque le Groupe Aldo la recrute. Elle gère actuellement 1 000 magasins en plus de s’occuper des investissements immobiliers de la famille du fondateur d’Aldo. Toujours entre deux avions, elle a ouvert plus de 400 boutiques aux États-Unis et développe le marché en Grande-Bretagne et en Irlande.

1801, avenue McGill College

Dans le milieu, on la surnomme affectueusement « la tornade », car de l’énergie, elle en a à revendre. « J’ai la passion de l’immobilier, mais aussi des gens. Je suis curieuse des différentes cultures et j’aime la créativité dont il faut faire preuve pour réussir en négociation », confie-t-elle.

ACQUISITION ET GESTION D’IMMOBILIER COMMERCIAL

514 514 940-1555 940-1555

redbourne.ca redbourne.ca

Immobilier commercial — Janvier-février 2014

Courtiers Courtiers protégés protégés

Existe-t-il un plafond de verre pour les femmes ? « On ne peut pas le nier, mais certaines femmes réussissent à le traverser. Néanmoins, je crois qu’il y a aussi un plafond pour les hommes, dans la mesure où tout le monde n’est pas fait pour être vice-président directeur. Mais qu’on soit un homme ou une femme, il faut faire des sacrifices pour se rendre au sommet : être disponible jour et nuit en tout temps, avoir toujours ses dossiers en tête, travailler les fins de semaine… C’est un choix de vie », concède Marie-Andrée Boutin.

L’immobilier commercial au féminin

Mylène Forest

Curieuse et passionnée Tout comme Marie-Andrée Boutin, Mylène Forest est issue d’une famille qui évoluait dans l’immobilier. Elle y a fait sa place, à l’instar de sa sœur jumelle Nathalie. Son parcours atypique commence avec des études en sciences. Elle a d’abord opté pour un baccalauréat en biotechnologies et une maîtrise en pharmacologie. « Je voulais faire de la recherche, mais le naturel et le hasard m’ont rapidement remise sur le chemin de l’immobilier, et j’ai plongé. » Elle débute dans la vingtaine et rapidement, en tant que propriétaire immobilier et chef d’entreprise, elle touche à tous les aspects de ce vaste domaine. En 2003, changement de cap : elle intègre l’entreprise familiale, Gestion Forest Morency, dirigée par sa sœur Nathalie Forest depuis 18 ans. De fil en aiguille, elle occupera la vice-présidence d’une division de Cogir, puis de Timbercreek Asset Management. Enfin, il y a deux ans, elle prend la direction générale des Appartements Rockhill, acquis par Ivanhoé Cambridge et sous la gestion de Cogir.

Mylène Forest

Curieuse et passionnée, elle s’est aussi beaucoup consacrée à défendre, protéger et soutenir les droits des propriétaires et de l’industrie par son travail à la Corporation des propriétaires immobiliers du Québec (CORPIQ). Administratrice depuis 2002, elle y occupe le poste de présidente du conseil d’administration à partir de 2011. Elle confie entretenir de grandes ambitions pour cette association qui regroupe plus de 25 000 propriétaires au Québec. Elle se sent aussi très fière d’être la première femme à occuper cette fonction à la tête de la CORPIQ, depuis la fondation de celle-ci il y a 35 ans. « Nous sommes une minorité dans le milieu, et il n’est pas rare que je sois encore la seule femme autour de la table », dit-elle. Ce qu’elle aime le plus dans son métier ? « J’adore côtoyer les gens. Dans le fond, nous faisons de la gestion de milieux de vie aussi bien que celle d’immeubles. » En tant que femme, a-t-elle dû travailler plus fort pour réussir ? « Pour être crédible, on doit maîtriser ses dossiers, démontrer que l’on connaît parfaitement son sujet. Mais quand on travaille avec cœur et passion, hommes ou femmes finissent par respecter nos compétences. Et puis nous, les femmes, avons un atout, car nous sommes habituées à travailler sur plusieurs choses à la fois, ce qui fait de nous presque naturellement des personnes multitâches », fait-elle valoir. Immobilier commercial — Janvier-février 2014

dossier spécial

Comment s’attaquer au

plafond de verre

dans le secteur de l’immobilier commercial

Tel est le titre d’une étude réalisée par Lina Cantin dans le cadre de son second MBA de l’Université Paris-Dauphine. Membre du Barreau du Québec depuis 1993, Me Cantin est également courtier en immobilier commercial et associée chez Colliers International à Montréal. Elle a travaillé pendant plus de 12 ans pour une société d’État aux affaires publiques et internationales avant de devenir conseillère juridique interne pour diverses sociétés de placement privées, puis de travailler chez Triovest. Entre-temps, désireuse d’approfondir son expertise en immobilier, elle a entrepris en 2011 son premier MBA pour cadres en immobilier à l’École des sciences de la gestion (ESG) de l’UQAM. C’est en lisant l’essai de Monique Jérôme-Forget, Les femmes au secours de l’économie. Pour en finir avec le plafond de verre, que Lina Cantin a décidé de consacrer un de ses travaux de recherche en ressources humaines à la question du plafond de verre. D’origine américaine, le concept du plafond de verre, ou glass ceiling, désigne l’ensemble des obstacles de nature culturelle, économique et sociale que doivent affronter les femmes afin de parvenir à des postes décisionnels de haut niveau.

Lina Cantin s’est-elle heurtée au plafond de verre ? Oui, répond cette professionnelle au début de la quarantaine, mère de deux enfants, qui a mené de front sa carrière, ses études et sa vie familiale, et qui, dit-elle non sans humour, a su atteindre « le bonheur dans l’imperfection », en faisant référence au quotidien de la maisonnée pendant ses deux MBA. Dans son étude, Lina Cantin pose d’emblée le constat suivant : « L’immobilier commercial demeure un milieu professionnel assez masculin. De plus en plus de femmes y travaillent certes, mais elles sont peu nombreuses à accéder à des postes de direction et à siéger à des conseils d’administration. » Mme Cantin fonde son propos sur une étude menée en 2010 par le Conseil du statut de la femme, La gouvernance des entreprises au Québec, où sont les femmes ?, qui établit que « les services immobiliers et les services de location sont, pour les femmes, (…) des secteurs des plus difficiles à pénétrer », tout comme les secteurs de l’extraction minière, pétrolière et gazière, la gestion de sociétés et d’entreprises ou encore le secteur de la construction.

Immobilier commercial — Janvier-février 2014

Lina Cantin

L’immobilier commercial au féminin

Or, selon Lina Cantin, des forces de changement sont à l’œuvre. Les grands investisseurs institutionnels, dont l’influence est considérable en immobilier commercial, « requièrent de plus en plus que leurs portefeuilles répondent aux indicateurs et aux valeurs d’investissement socialement responsables ». Et parmi ces valeurs figurent celles associées à la diversité. Pour démanteler le plafond de verre en immobilier commercial, une stratégie s’impose. Mme Cantin dénombre plusieurs outils édictés par l’État ou élaborés par des organisations internationales qui peuvent servir de cadre de référence aux sociétés privées (par exemple, des règles de gouvernance, l’aménagement du temps de travail, une politique de conciliation travail-famille). À ces outils s’ajoute le rôle des associations professionnelles dans la promotion du réseautage qui, d’après Lina Cantin, doit faire partie intégrante de la carrière d’une femme, et du mentorat, une relation de confiance dont elle a personnellement bénéficié au cours de sa carrière. Elle recommande enfin aux associations professionnelles de s’inspirer du projet Justicia, mis sur pied par le Barreau du Haut-Canada et adopté notamment par le Barreau du Québec, afin de « relever le défi de la rétention et de la promotion des avocates au sein des cabinets privés ». Selon ce projet, les cabinets participants signent un contrat avec le Barreau et s’engagent à implanter un programme facilitant entre autres la conciliation travail-famille, le réseautage et le mentorat, ainsi que le perfectionnement des habiletés de leadership.

Lina Cantin est-elle optimiste quant aux perspectives d’avenir des femmes en immobilier commercial ? « Je pense que nous avons plusieurs alliés qui sont prêts à passer à l’étape suivante. Les gens évoluent, peu importe le secteur. La phase d’installation a été mise en place, nous en sommes maintenant rendus à celle du déploiement. » Pour Mme Cantin, mettre fin au plafond de verre est certes une question de respect des individus, mais cela fait aussi partie intégrante de la responsabilité sociale des entreprises. Lina Cantin compte poursuivre ses travaux sur les femmes en immobilier commercial au sein de la Chaire Ivanhoé Cambridge d’immobilier de l’ESG UQAM.

Occasions de location stratégique

CENTRE DE LA CITÉ POINTE-CLAIRE 1, avenue Holiday, Tours Est et Ouest, Pointe-Claire Prix national et provincial BOMA de l’édiﬁce de l’année

Lina Frascione Patrick M. Bensoussan

placeinnovation@morguard.com 514 334-4545 MORGUARD AGENCE IMMOBILIÈRE

Tous les services de courtage immobilier soumis à la législation provinciale sont exclusivement offerts et effectués par Investissements Morguard Limitée.

2351, boulevard Alfred-Nobel, bureau S-153 Saint-Laurent (Québec) H4S 2A9

Immobilier commercial — Janvier-février 2014

dossier spécial

La relève en action

Julie Champagne et Julie Roy Toutes deux ont en commun d’avoir été remarquées et reconnues par leurs pairs, l’industrie et le grand public. En 2012, Julie Champagne, 31 ans, directrice du développement des affaires chez sgm, a reçu le Prix Étoile montante de CREW Montréal. La même année, Julie Roy, 38 ans, présidente et chef de la direction de Services Ménagers Roy, a été désignée comme personnalité « Incontournable » par le magazine Premières en affaires. Un coup de cœur pour le commerce de détail C’est par hasard que Julie Champagne découvre le secteur de l’immobilier commercial. Pendant ses études à HEC Montréal en management et marketing, Mme Champagne travaille pour de grandes entreprises telles que Bell, Tristan et La Senza. « J’ai eu un vrai coup de cœur pour le commerce de détail ! » déclare-t-elle. Fraîchement diplômée, elle est embauchée comme adjointe au marketing au Centre Laval. Six mois plus tard, la jeune femme décroche le poste de directrice du marketing et des communications non seulement au Centre Laval, mais également à Place Alexis Nihon. « Mes compétences, ma compréhension de l’industrie et mon profil correspondaient à ce qu’ils recherchaient. » En 2012, prête à relever de nouveaux défis, elle se joint à sgm, une agence de communication marketing. Son attitude proactive lui vaut d’obtenir le poste qu’elle occupe aujourd’hui : directrice du développement des affaires. Sa mission consiste à accroître la clientèle dans le secteur de l’immobilier commercial, une spécialité de sgm, mais aussi à développer de nouveaux marchés. Un défi qui la sort, dit-elle, « de ma zone de confort ».

Une entrepreneure de troisième génération Il y a près de six mois, la vie de Julie Roy a pris un nouveau tournant. Issue d’une famille d’entrepreneurs, elle a succédé à son père, Jean-Yves Roy, à la tête des Services Ménagers Roy, une entreprise spécialisée en entretien d’immeubles. Lui-même avait pris la relève de son père, fondateur de l’entreprise en 1954. Pour cette entrepreneure de troisième génération qui savait depuis sa tendre enfance « qu’une place m’était réservée au sein de l’entreprise », le chemin semblait tracé d’avance. Durant son adolescence, elle travaillait déjà dans l’entreprise un été sur deux, et ailleurs l’autre année. Il était toutefois hors de question pour elle d’occuper des fonctions importantes au sein de l’entreprise familiale sans voir ses capacités reconnues et légitimées. Elle entreprend donc des études à l’Université McGill, puis à HEC Montréal, où elle obtient une maîtrise en finances. Désireuse de se mesurer à elle-même, elle part pour l’Alberta en compagnie de son conjoint qui vient d’être transféré là-bas. C’est en travaillant chez Deloitte, à Edmonton, que « j’ai pris confiance en moi et que j’ai compris que j’étais bonne dans ce que je faisais », racontet-elle. En 2000, elle accepte, peu avant son retour de l’Alberta, le poste de directrice des ressources humaines que lui offre son père. Après la vice-présidence, en 2005, elle accède à la présidence en 2013. « Tout cela en ayant trois enfants », ajoute-t-elle. 22

Immobilier commercial — Janvier-février 2014

Julie Champagne

De l’importance du mentorat et du réseautage Si le talent et l’effort sont à l’origine de toute réussite professionnelle, les relations peuvent aussi donner un bon coup de pouce à une carrière. Depuis ses débuts, Julie Champagne a eu la chance de croiser sur sa route des gens d’expérience qui l’ont prise sous leur aile. Un homme, Gaétan Prud’homme, et une femme, Joanne Du Sablon, ont joué un rôle de mentors auprès d’elle et « m’ont appris l’abc de l’immobilier commercial ». Il en est de même pour sa patronne actuelle, Sonia Gagnon, qu’elle considère comme une véritable mentore. Pour Julie Roy, c’est son père qui, depuis son enfance, tient ce rôle dans sa vie. « Il a toujours su que j’allais travailler dans l’entreprise et il m’envoyait souvent des messages subliminaux. En fait, je suis en formation depuis que je suis toute petite », dit l’entrepreneure en s’esclaffant. Encore aujourd’hui, son père lui prodigue ses conseils, et tous deux communiquent régulièrement.

L’art de concilier vie familiale et vie professionnelle Malgré une carrière prenante, ces deux jeunes femmes ont su établir un réel équilibre entre leur vie de famille et leur vie professionnelle. Mais pour y parvenir, elles ont dû faire des choix. Mère d’un petit garçon de deux ans et demi, Julie Champagne, qui a « l’avantage de travailler dans une entreprise qui est très ouverte et très flexible », a opté pour un horaire de quatre jours. « Cela dit, je travaille autant, mais différemment. Je ne pars pas à 5 heures en fermant mes dossiers et en me disant que c’est fini. Le soir, je lis mes courriels et me replonge dans mes dossiers. Comme je dois tout mettre en œuvre pour que l’entreprise prenne de l’expansion, il m’arrive également de rentrer au bureau la fin de semaine. Il faut cependant que notre entourage et l’entreprise nous appuient. Et je crois que du côté des entreprises, il y a de plus en plus d’ouverture, car plusieurs d’entre elles veulent retenir leur personnel. » Pour Julie Roy, mère de trois enfants âgés de 7, 10 et 12 ans, l’organisation et le recours à de l’aide extérieure lui permettent de maintenir une vie équilibrée et, surtout, de passer du temps de qualité avec sa famille. « Mon mari est entrepreneur, et il travaille aussi fort que moi. Nous sommes égaux, lui et moi. On se fait beaucoup aider et tout ce qu’on peut déléguer, on le délègue, sauf l’aide aux devoirs. Chaque soir, nous soupons à la maison avec les enfants. Lorsqu’ils sont couchés, nous retournons travailler. Nous pouvons aussi compter sur l’aide des grands-parents, qui habitent près de chez nous », affirme Mme Roy, qui qualifie l’organisation familiale de véritable PME.

Julie Roy Un message optimiste Sur les perspectives d’avenir des femmes en immobilier commercial, Julie Champagne est résolument optimiste. « En tant que jeune femme dans l’industrie, je sens que tout est permis et je ne vois pas de freins. Bien des jeunes professionnelles que je connais chez CREW ont le même sentiment. La génération qui précède la mienne a travaillé très fort pour nous ouvrir la voie. » Selon elle, toutes les femmes peuvent faire une carrière florissante en immobilier commercial, un secteur qu’elle juge par ailleurs méconnu. Pour Julie Roy, qui adhère à la thèse de Sheryl Sandberg dans son livre En avant toutes. Les femmes, le travail et le pouvoir (JC Lattès), « le manque de confiance des femmes et le syndrome de l’imposteur » expliquent en grande partie leurs difficultés à se hisser aux plus hautes fonctions, peu importe leur secteur d’activité. Or, « c’est là qu’on peut changer les choses », déclare Mme Roy. Immobilier commercial — Janvier-février 2014

L’une et l’autre de ces deux jeunes femmes croient également en l’importance du réseautage. Julie Champagne est membre de l’International Council of Shopping Centers (ICSC) et de CREW Montréal. Mme Roy est quant à elle membre de plusieurs associations, dont le Groupement des chefs d’entreprise. Récemment, elle a été nommée au conseil d’administration de l’Institut de développement urbain du Québec. À l’instigation de son père, elle pratique assidûment le golf depuis l’âge de 12 ans. Chaque fois, elle en constate les bénéfices : « C’est une façon pour moi de rencontrer plein de gens de l’industrie et de passer du temps privilégié avec eux. »

dossier spécial

CREW MONTRÉAL :

10 ans de succès Entrevue avec Me Annie Gagnon-Larocque, présidente 2013 Le réseautage est l’une des clés de la réussite pour faire progresser sa carrière. En 2003, quatre femmes, Kristin Belliard, Élise Gauvreau, Corinne Li et Marie-Josée Turmel, se réunissaient pour fonder la section montréalaise de CREW Network, une association américaine créée en 1989 regroupant plus de 8 000 membres, qui se consacre à la promotion, au soutien et au succès des femmes en immobilier commercial. Ce réseau a permis à CREW Montréal de tirer maints avantages : l’expérience d’une association dont certaines sections ont plus de 30 ans d’existence, une conférence annuelle où les déléguées des États-Unis et du Canada se rencontrent, des recherches portant sur les femmes en immobilier commercial et des guides pratiques sur la gouvernance et les méthodes de recrutement. Aujourd’hui, CREW Montréal, qui célèbre son 10e anniversaire, compte 218 membres. « L’association est reconnue par l’industrie pour l’importance de sa mission, ses événements, son programme de mentorat, mais aussi pour la synergie qu’elle établit avec d’autres organisations comme BOMA et l’IDU », déclare la présidente, Annie Gagnon-Larocque, avocate associée chez McCarthy Tétrault et membre de CREW Montréal depuis 2006. En 10 ans, les bénévoles qui se sont succédé au sein du conseil d’administration et des différents comités ont accompli un travail considérable pour garantir la pérennité de l’organisation. En plus d’augmenter son membership de façon importante, composé en grande partie d’avocates (21 %) et de gestionnaires (17 %), CREW Montréal a instauré en 2009 le Gala Excellence qui couronne trois femmes d’exception de l’un des prix suivants : le Prix Étoile montante remis à une femme s’étant démarquée par son initiative dans son travail ou dans l’industrie – pour lequel Mme Gagnon-Larocque a d’ailleurs été mise en nomination à deux reprises –, le Prix Implication CREW Montréal décerné à une membre pour son engagement au sein de l’association et dans l’industrie, et enfin le Prix Excellence octroyé à une femme d’expérience qui se distingue par ses qualités de chef, ses réalisations et son engagement à l’égard de son entreprise, de l’industrie et de la communauté en général. Il s’agit d’une reconnaissance et d’une vitrine pour les candidates et les gagnantes qui font l’objet d’articles et d’un reportage spécial dans La Presse. Implanté en 2010, le programme de mentorat est une autre des initiatives de CREW Montréal. Comme l’explique Annie GagnonLarocque, ce programme « est un des avantages que la relève (et toutes les membres en fait) peut retirer de sa participation. Les mentores et mentorées suivent une formation avec la coach Lyne Talbot afin d’apprendre à optimiser les bénéfices de la relation. Les mentorées 24

Immobilier commercial — Janvier-février 2014

Annie Gagnon-Larocque peuvent être des débutantes ou encore des femmes plus expérimentées voulant bénéficier de conseils dans un contexte de changement d’emploi ou à la suite d’une promotion ». Après une séance de speed dating, des dyades sont créées, et une rencontre formelle s’ensuit. Libre ensuite à chacune d’établir le rythme des rencontres. On le constate, CREW Montréal a le vent en poupe. Parmi ses projets, l’association compte accroître et diversifier ses effectifs : « Nous travaillons à nous faire connaître auprès de secteurs de l’industrie qui sont moins représentatifs dans nos statistiques, tels que ceux des ingénieurs, des évaluateurs et des architectes. Nous avons d’ailleurs fait des efforts pour recruter des membres dans ces trois secteurs en 2013 », affirme Mme Gagnon-Larocque. « Nous travaillons aussi à des projets communs pour encourager la relève en collaboration avec d’autres associations », ajoute-t-elle. À l’instar de CREW Network, CREW Montréal envisage également de participer à des recherches menées sur les femmes en immobilier commercial au Québec. De son engagement au sein de CREW Montréal, Annie GagnonLarocque, dont le mandat de présidente s’achève bientôt, dresse un bilan positif : « J’ai été vue et reconnue par l’industrie à titre d’étoile montante et dans le rôle de présidente. J’ai pu apprendre la gestion d’un conseil d’administration et travailler dans un cadre de planification stratégique et de gouvernance. Il s’agit d’un engagement dont je suis extrêmement fière et qui m’a beaucoup appris. »

L’immobilier commercial au féminin

La présence des femmes en immobilier commercial au Québec : qu’en est-il ? Les femmes sont-elles de plus en plus présentes dans le secteur de l’immobilier commercial au Québec ? Difficile de répondre à cette question avec des chiffres à l’appui, puisque selon Me Andrée De Serres, avocate et titulaire de la Chaire Ivanhoé Cambridge d’immobilier de l’École des sciences de la gestion (ESG) de l’UQAM, le secteur de l’immobilier commercial n’a pas encore fait l’objet d’études quantitatives exhaustives. « Notre défi est justement de trouver des statistiques sur l’industrie de l’immobilier, affirme Mme De Serres. Nous avons commencé à faire appel à des statisticiens pour évaluer le nombre d’emplois directs et indirects liés à ce qu’on appelle l’écosystème immobilier du Grand Montréal. » Par écosystème, Mme De Serres entend tous les emplois qui, fonctionnant en réseau à l’intérieur d’un circuit local générateur de richesse, sont associés par exemple à une transaction immobilière, à la construction d’un immeuble ou encore à la gestion et à l’entretien d’un parc immobilier. « J’ai une présomption que, considéré de ce point de vue, le secteur immobilier est très important comme vecteur de développement économique et social », estime Mme De Serres.

méconnue, d’après l’OEAQ, souffre d’une grave pénurie de maind’œuvre, d’où également la stagnation du nombre d’évaluateurs agréés au Québec. Enfin, l’Ordre des architectes du Québec (OAQ) compile de nombreuses statistiques publiées dans son rapport annuel. Au 31 mars 2013, l’OAQ comptait 2 341 hommes et 1 136 femmes parmi ses 3 477 membres. En ce qui concerne la formation universitaire, nous avons obtenu quelques données sur le taux de diplomation – un indicateur fiable – des femmes par rapport à celui des hommes à l’ESG de l’UQAM dans les programmes de gestion immobilière : le certificat en immobilier et le MBA pour cadres en immobilier. Selon le tableau à la page 26, le pourcentage de femmes ayant obtenu un certificat en immobilier au premier cycle est de 34,3 % de 2008 à 2013. Au deuxième cycle, il s’établit à 29,7 % pour la même période.

Étant donné l’absence d’études statistiques approfondies sur l’industrie immobilière, c’est à la pièce qu’il faut recueillir des données auprès d’organismes et d’associations sur leurs membres, féminins et masculins. Par exemple, l’Organisme d’autoréglementation du courtage immobilier du Québec (OACIQ) dispose de statistiques intéressantes, mais celles-ci ne fournissent pas de précisions relativement au sexe de ses membres. On ne connaît pas non plus le nombre exact de femmes sur les 119 courtiers qui détiennent actuellement un permis d’exercice restreint au courtage commercial. Chez BOMA Québec, il a été possible d’obtenir quelques statistiques. Comme le montre le tableau ci-dessous, de 2009 à 2013, le pourcentage de femmes gestionnaires dans les entreprises de gestion immobilière membres de BOMA Québec s’est maintenu autour de 25 %, avec une légère tendance à la hausse ces deux dernières années. Répartition par sexe des membres gestionnaires de BOMA Québec (2009-2013)

Année

Femmes

Hommes

2009

45 (24,2 %)

141 (75,8 %)

2010

50 (25,4 %)

147 (74,6 %) 136 (74,3 %)

2011

47 (25,7 %)

2012

49 (26,1 %)

139 (73,9 %)

2013

54 (27,8 %)

140 (72,2 %)

Source : BOMA Québec, 2013

L’Ordre des évaluateurs agréés du Québec (OEAQ) a récemment divulgué des statistiques concernant ses membres. Selon l’OEAQ, on compte 1 026 évaluateurs agréés au Québec, et ce, depuis près de 20 ans. De ce nombre, 23 % sont des femmes. Cette profession

Andrée De Serres Immobilier commercial — Janvier-février 2014

dossier spécial

Certificat en immobilier EGS UQAM (premier cycle)

Année

Femmes

Hommes

De 2008 à 2013

189 (34,3 %)

362 (65,7 %)

De 2003 à 2008

105 (30,1 %)

244 (69,9 %)

MBA pour cadres spécialisés en immobilier EGS UQAM – DIPLÔMÉS

Année

De 2008 à 2013

Femmes

Hommes

11 (29,7 %)

26 (70,3 %)

Source : Chaire Ivanhoé Cambridge, ESG, UQAM

Les statistiques ci-dessus montrent l’augmentation de la proportion du nombre de femmes au premier cycle, qui est passée de 30,1 % à 34,3 %. Elles peuvent cependant sembler étonnantes puisque hommes et femmes sont en général à parité en ce qui a trait à la diplomation universitaire pour l’ensemble des programmes d’étude du 1er et du 2e cycles au Québec. Or, selon Mme De Serres, « ces données ne sont pas nécessairement représentatives de la situation globale des femmes qui étudient pour faire carrière en immobilier, car plusieurs

disciplines peuvent y mener (gestion, sciences comptables, finance, génie, architecture, droit, etc.) ». Cependant, elles indiquent « que les femmes sont là pour rester, car ce secteur est très important et emploie bien des gens ». Optimiste, Mme De Serres remarque que les femmes sont aussi nombreuses que les hommes à participer aux activités organisées par la Chaire. Par exemple, lors de la dernière conférence midi consacrée au courtage en immobilier commercial, présentée au Centre CDP Capital, près de la moitié des 70 participants étaient des femmes. En fait, le véritable défi, d’après elle, est de faire connaître les métiers de l’immobilier auprès de la relève, qu’elle soit féminine ou masculine. En collaboration avec BOMA Québec, la Chaire a d’ailleurs produit des capsules portant sur les métiers de l’immobilier commercial et prépare maintenant une série d’émissions à Canal Savoir pour aider à préparer la relève. Bref, en attendant qu’on puisse répondre avec exactitude à la question posée au départ, ces statistiques, bien que fragmentaires, témoignent de la présence des femmes et d’une relève au féminin en immobilier commercial. Et tout laisse croire que de nombreux emplois les attendent ! ,

Pour tous vos besoins en droit immobilier, faites confiance à nos experts. ■

■

Immobilier commercial — Janvier-février 2014

Acquisition et disposition d’actifs immobiliers Financement immobilier Louage commercial Construction Environnement

■

Droit municipal et zonage Fiscalité Infrastructures et partenariats public-privé Réseaux de fibres optiques

photo : JBC Média par denis bernier

mot de l’IDU

Des femmes compétentes et engagées

Jacques Métivier

Puisque le présent numéro du magazine Immobilier commercial

notre organisation. À l’intérieur de chaque comité, elles apportent

est en grande partie consacré aux femmes dans notre industrie, je

une sensibilité particulière et une vision des choses complémentaire

profite de cette tribune pour remercier toutes celles qui, par leur

à celles des hommes et contribuent comme ceux-ci au rayonnement

engagement bénévole, leur dynamisme et leurs idées, offrent un

de l’organisation.

indéfectible et inestimable soutien à notre organisation.

Une participation recherchée Un engagement croissant

En définitive, les femmes sont bien établies, et c’est avec enthousiasme

Six femmes siègent actuellement à notre conseil d’administration, et

que l’IDU, toujours à la recherche de gens talentueux, les accueille.

plus d’une dizaine collaborent à nos différents comités. L’an prochain,

Nous les invitons à poser leur candidature à nos différents comités

une femme accédera au conseil exécutif. Au cours de mon mandat,

et à notre conseil d’administration. Évidemment, nous les convions

nombreuses sont celles qui ont manifesté un intérêt et un désir de

aussi à participer en grand nombre aux activités et aux événe-

s’engager auprès de notre organisation. Bref, la participation des

ments que nous organisons tout au long de l’année. L’IDU offre

femmes à l’IDU est appelée à croître, une réalité qui reflète celle

une expérience unique de réseautage à tous ses membres, féminins

de notre industrie et que nous encourageons fortement.

ou masculins.

Une sensibilité et une vision complémentaires

Nous comptons donc sur vous, mesdames, pour assurer la pérennité

Depuis le début de ma présidence, j’ai pu constater à quel point

de notre organisation, au même titre que les hommes.

les femmes siégeant au conseil d’administration ainsi qu’aux divers comités de l’IDU sont déterminées à faire progresser les choses ;

Jacques Métivier

je pense notamment à Marie-France Benoît, d’Altus In Site, à Andrée

Président du conseil d’administration

Roy, d’Otéra Capital, ainsi qu’à Louise Marchand, de Morguard,

Institut de développement urbain du Québec (IDU)

que j’ai pu voir à l’œuvre de près, pour ne citer que ces exemples. L’assiduité et la grande minutie de ces femmes compétentes dans la conduite des dossiers sont incontestablement une plus-value pour

Immobilier commercial — Janvier-février 2014

de l’éditeur aux lecteurs

Jacques Boisvert

De retour vers le futur au MAPIC

À lire mes propos, nos plus jeunes lecteurs pourront croire que je me suis téléporté d’une autre époque à aujourd’hui, et ma foi, ils auront presque raison. Je me souviens du temps où les téléphones avaient de drôles de roulettes à la place de boutons poussoirs. Il n’y avait pas alors de cartes de débit, encore moins de guichets automatiques, et les cartes de crédit étaient presque inexistantes. Pas de cellulaires, pas de téléphones intelligents, pas d’Internet, pas d’ordinateurs et donc, mesdames et messieurs, le pire du pire, pas de courriels ni de textos ! Alors, quand je visite le Marché international des professionnels de l’immobilier de commerce (MAPIC) à Cannes, une fois l’an, je constate cet immense décalage entre le souvenir que j’ai de Mme Giguère, épicière de ma petite enfance, que je revois derrière sa caisse enregistreuse qui faisait « dring » chaque fois qu’elle l’ouvrait, et ce monde du commerce du futur, incluant l’immobilier, à la fine pointe des tendances planétaires. C’est fantastique de passer en un bref instant de cette époque lointaine au commerce de notre proche futur, en côtoyant sur place des personnes venues de Séoul, par exemple, et qui, chaque matin dans le métro, numérisent avec leur téléphone intelligent les mets proposés sur des étalages virtuels qu’elles se feront livrer pour le souper.

Selon des études réalisées par Colliers International et RCA, l’investissement dans le secteur de l’immobilier du commerce de détail européen s’est élevé à 16,2 G€ au cours des six derniers mois, soit une augmentation de 14 % par rapport à 2012. Le Royaume-Uni continue de susciter le plus d’intérêt chez les investisseurs, tandis que la Russie et la Pologne captent la majorité des capitaux en Europe centrale et en Europe de l’Est.

Le MAPIC 2013 en bref

Le mot qui courait sur toutes les lèvres au MAPIC était retailtainment, qui désigne la présence d’activités de loisir dans les centres commerciaux pour améliorer l’expérience d’achat. Le promoteur français Apsys a ainsi mis à l’honneur ses deux projets en cours de développement, Vill’up et le Parc Saint-Paul, qui ouvriront tous deux en 2014. Situé à Paris, Vill’up combinera des lieux consacrés au divertissement tels qu’un cinéma Pathé et un simulateur de chute libre iFly. « Tous nos projets reflètent le mariage de plus en plus marqué entre le commerce, le divertissement et la culture pour créer des environnements séduisants et conçus pour les familles », commente Matthieu Babinet, directeur du développement chez Apsys.

Cette année, un sentiment d’optimisme régnait parmi les franchiseurs, les grands détaillants et les professionnels de l’immobilier du secteur du commerce de détail réunis au MAPIC, en novembre dernier. Pendant trois jours, l’événement a accueilli quelque 8 300 participants originaires de 70 pays. Dans les halls d’exposition, les discussions allaient bon train sur les stratégies de commerce en ligne, l’importance croissante du loisir dans les centres commerciaux et la multiplication des occasions d’affaires en immobilier du commerce de détail dans les grandes agglomérations dynamiques et dans certaines villes secondaires. 28

Alors que les mauvais souvenirs de la crise de 2008 commencent à s’estomper, les grandes enseignes reprennent la réflexion sur les moyens de faire croître leur activité. Savills indique que 78 % des nouvelles ouvertures de magasins sur les marchés phares européens – Londres, Paris et Berlin – sont le fait d’enseignes internationales, dont 20 % sont nord-américaines. CBRE note que pour les gestionnaires de centres commerciaux, Primark, Apple et H&M sont les trois marques qui génèrent la plus grande fréquentation dans les complexes, qu’il s’agisse de centres dynamiques dans des villes secondaires ou de centres secondaires situés dans des agglomérations de premier plan. Signe des temps, le promoteur de centres commerciaux Westfield et le grand magasin britannique John Lewis ont profité du MAPIC pour annoncer l’ouverture d’un nouveau magasin de l’enseigne dans l’extension du centre commercial Westfield London, qui ouvrira ses portes en 2017.

Parmi les nombreux agrandissements de centres commerciaux annoncés au MAPIC, celui de Westgate, dans le centre-ville d’Oxford, inclura par exemple un cinéma et plus de 100 nouveaux magasins et restaurants. Présente pour la première fois au MAPIC, Wanda, la plus grande société chinoise d’immobilier du commerce de détail, est allée au-devant des enseignes européennes désireuses de s’établir sur un marché chinois en plein essor, en présentant son portefeuille de centres commerciaux Wanda Plaza. Zhibin Wang, directeur général adjoint chez Wanda Commercial Management,

Immobilier commercial — Janvier-février 2014

de l’éditeur aux lecteurs

photos : MAPIC

Quelques images du MAPIC

a annoncé l’ouverture de 85 Wanda Plaza en Chine d’ici la fin de l’année et de 109 autres en 2014. « Si des enseignes européennes souhaitent s’implanter en Chine, nous sommes la meilleure solution », a commenté M. Wang.

Selon CBRE, les frais de livraison sont le plus grand frein aux achats par Internet.

Du côté du Brésil, le promoteur de centres commerciaux Sonae Sierra Brasil a également souligné l’importance d’offrir aux consommateurs une expérience « 360° » de magasinage et de divertissement. D’ici la fin de l’année, la société ouvrira le centre commercial Passeio das Aguas, le plus grand complexe commercial de l’État de Goias. « L’espace que nous développons ne sera pas un simple centre commercial ; il s’agira également d’un lieu où tout le monde trouvera son compte en matière de loisirs et de gastronomie », a déclaré Jose Baeta Tomas, chef de la direction de Sonae Sierra Brasil.

Dans le domaine de l’innovation, le créateur, designer et architecte français Philippe Starck a esquissé le possible visage des centres commerciaux de demain. Dans une salle de conférence bondée, il a dévoilé un nouveau revêtement de façade, Bacacier by Starck, mis au point avec le spécialiste français du bardage métallique Bacacier.

Le débat autour de la menace du commerce en ligne à l’égard du commerce traditionnel n’a plus sa place. Une étude menée par CBRE auprès de 10 000 consommateurs européens montre que 40 % des 16-65 ans utilisent Internet pour leurs achats en ligne et que deux tiers d’entre eux y cherchent de l’information sur les produits et leurs prix avant de se déplacer en boutique. Cette étude révèle que le prix reste un facteur clé dans la décision d’achat en ligne ou hors ligne, suivi de la disponibilité des produits sur le territoire national.

« Le MAPIC explore tous les aspects de l’expérience d’achat, conclut Nathalie Depetro, directrice du Marché. La présence d’une personnalité mondialement renommée telle que Philippe Starck a sans conteste contribué à la magie de l’événement cette année. » ,

Immobilier commercial — Janvier-février 2014

enjeu

LES ÉDIFICES HOSPITALIERS EXCÉDENTAIRES SUR LA MONTAGNE :

L’Hôpital Royal Victoria

UN AVENIR EN SUSPENS Par Catherine Florès

La construction des deux mégahôpitaux, le CHUM et le CUSM, libérera au cours des deux prochaines années d’impressionnants parcs immobiliers sur le flanc du mont Royal : ceux de l’Hôtel-Dieu (CHUM) et de l’Hôpital Royal Victoria, de l’Institut thoracique et de l’Hôpital général pour enfants (CUSM). Actuellement, un certain flou règne quant à l’avenir de ces bâtiments, un flou qui crée des expectatives du côté des promoteurs immobiliers et qui nourrit une certaine inquiétude parmi les citoyens et les organismes de protection du patrimoine. Cependant, le processus de réflexion et de consultation qui décidera de la destinée de ces bâtiments ne fait que commencer. Et s’il était prématuré de prédire l’issue de la situation ? 30

Immobilier commercial — Janvier-février 2014

Les actions des instances publiques Le gouvernement a pris l’été dernier l’initiative de former un comité interministériel sur la réutilisation de ces bâtiments bientôt vacants, comité piloté par le ministre JeanFrançois Lisée. Placé sous la gouverne des ministères de la Santé et des Services sociaux, de la Culture et de l’Enseignement supérieur, de la Recherche, de la Science et de la Technologie du Québec, il comprend également des représentants de la Société immobilière du Québec, de la Ville de Montréal, du CHUM et du CUSM. Le comité doit déposer son rapport le 31 décembre prochain. Ce n’est qu’alors que se dessineront réellement les scénarios possibles de réutilisation de ces propriétés estimées à 41 M$ pour l’Hôtel-Dieu et à 177 M$ pour les trois bâtiments excédentaires du CUSM.

enjeu

Puissants et patients. Car en plus de devoir s’entendre avec les intervenants publics et les comités pour la protection du mont Royal, un promoteur intéressé par l’achat des bâtiments aurait à se livrer à des analyses financières complexes et poussées. « Actuellement, on assiste à une augmentation des projets résidentiels dans le quartier de l’Hôtel-Dieu. Mais dans l’avenir, qui sait si ce marché ne sera pas saturé ? En tout cas, ce n’est pas vraiment le genre de projet sur lequel on doit se précipiter sans réflexion », estime M. Maravita.

L’Institut thoracique

De son côté, la Ville de Montréal a mandaté l’Office de consultation publique de Montréal (OCPM) pour qu’il tienne des consultations publiques sur les recommandations du comité interministériel.

Une aubaine pour les promoteurs ? Les manifestants qui battaient le pavé pour la sauvegarde de l’Hôtel-Dieu, le 26 octobre dernier, l’ont scandé haut et fort : pas question de vendre l’établissement au secteur privé, qui aurait alors toute la latitude voulue pour le transformer en immeuble en copropriétés. Leurs craintes sont-elles fondées ? Il semble qu’une option « tout condos » soit peu probable, si l’on se rappelle que c’est la rentabilité qui soutient tout projet immobilier privé. « La rentabilité d’un projet de conversion de l’Hôtel-Dieu en condominiums est loin d’être démontrée », pense Andrew Maravita, directeur général pour le Québec de l’agence de services immobiliers Colliers International. « Les coûts seraient énormes, affirme l’expert. Ce sont des édifices patrimoniaux, donc une démolition n’est pas envisageable, et il faudrait conserver intactes les façades et les toitures. De plus, ces édifices n’ont pas été initialement conçus pour être utilisés à des fins résidentielles. Leur configuration particulière, leurs systèmes de climatisation et d’aération non adaptés et la présence possible d’amiante, entre autres, annoncent une mise aux normes délicate à mettre en œuvre et onéreuse. Sans compter les coûts de maintenance prohibitifs, qui ont en partie déterminé la décision des gestionnaires du CHUM de construire un nouveau complexe hospitalier. Chose certaine, un tel projet demanderait des investisseurs financièrement puissants. »

Andrew Maravita Directeur général pour le Québec Colliers International

Selon lui, ce serait certainement une formule de partenariat entre les secteurs privé et public, avec la participation d’organismes communautaires, qui serait la plus en mesure d’apporter une solution viable. « On est capable, à Montréal, d’attirer de l’investissement privé dans un projet immobilier d’envergure. Des investisseurs pourraient se manifester si on présentait un projet solidement monté et une vision partagée entre les partenaires. »

Manque de leadership ou prudence des pouvoirs publics ? Une vision, c’est justement ce qui manque dans ce dossier, selon Dinu Bumbaru, directeur des politiques à Héritage Montréal. « On constate une absence de leadership des pouvoirs publics, déplore-t-il, comme si le

Immobilier commercial — Janvier-février 2014

enjeu

gouvernement voulait avant tout trouver la meilleure façon de se débarrasser de la charge de l’Hôtel-Dieu et de l’Hôpital Royal Victoria sans prendre les rênes d’un projet de conversion. Or, l’utilisation de ces magnifiques édifices doit être considérée comme un problème institutionnel, pas comme une question de vente d’actifs immobiliers. »

PHOTO : ALEXANDRE MESSIER

Peut-être plus encore que le spectre de la mainmise d’intérêts privés sur ces parcs immobiliers, c’est celui de la déshérence que redoute M. Bumbaru. « Il est irréaliste de croire en une reconversion rapide de ces hôpitaux. L’investissement financier nécessaire pour changer leur vocation serait difficilement absorbé par le marché immobilier. Le risque de voir ces bâtiments patrimoniaux laissés à l’abandon, comme bien d’autres à Montréal, est réel. C’est désolant, surtout pour une métropole qui a un statut de ville de design ! » Quant au Royal Victoria, M. Bumbaru pense que sa proximité et son lien naturel avec le campus de l’Université McGill laissent présager un avenir à vocation universitaire. C’est donc davantage celui de l’Hôtel-Dieu qui l’inquiète : « Pour le moment, on est vraiment dans le brouillard. »

DINU BUMBARU Directeur des politiques Héritage Montréal

S’il ne nie pas la complexité d’un projet de reconversion, M. Bumbaru n’en demeure pas moins convaincu de la possibilité de succès d’un tel projet. « Il y a dans le monde des exemples de conversion réussie de bâtiments hospitaliers, par exemple celle, récente, de l’Hôtel-Dieu de la ville de Lyon, en France. Mais pour cela, il faut une démarche mobilisatrice et un projet fédérateur pour les citoyens et les différents acteurs sociaux et économiques. On doit penser en termes de mixité d’usages, pour des propriétés de cette ampleur, et à l’implication de différents secteurs : public, privé, communautaire et culturel. Une bonne formule alliera le partenariat et la créativité. »

01_SCARAM_MIC_V5N4_Mise en page 1 11-03-29 15:21 Page1

Les services techniques de béton Scaram ltée

Nous avons la solution à la détérioration du béton. Réhabilitation et préservation Notre expertise : Structures de stationnement Tabliers de stationnement Édifices en hauteur Terrasses et balcons extérieurs Hydrodémolition 1995, boulevard Saint-Elzéar Ouest Laval (Québec) H7L 3N7 Téléphone : 450 687-3443 Télécopieur : 450 687-3447

Établis depuis 1975

www.scaram.com

infoscaram @ groupesm.com

Immobilier commercial — Janvier-février 2014

Les points de vue du CHUM et du CUSM Conscient des questions et de l’inquiétude soulevées par l’avenir de l’Hôtel-Dieu, Sylvain Villiard, directeur général adjoint aux affaires juridiques et institutionnelles du CHUM, fait toutefois valoir qu’il faut laisser le temps au processus mis en place par les instances publiques de se dérouler selon les règles. « Nous n’en sommes qu’au tout début. Rappelons que la mission du comité interministériel, auquel je participe, est d’évaluer la possibilité de disposer des bâtiments excédentaires du CHUM et du CUSM, dans le respect des règlements et des lois, notamment celles sur le patrimoine, qui forment un cadre juridique très serré pour ces parcs immobiliers situés à flanc de montagne. Nous sommes tous conscients de la valeur patrimoniale des édifices, qui font d’ailleurs l’objet d’un énoncé patrimonial établi par la Ville. » M. Villiard annonce qu’à la suite du dépôt du rapport du comité, la tenue de consultations publiques est prévue. « Nous étudions aussi les orientations déposées par différents organismes comme Les Amis de la montagne, Héritage Montréal, l’arrondissement, etc. Il faut prévoir au moins six à huit mois d’études approfondies pour dessiner une solution optimale. » Le directeur des Affaires publiques et de la planification stratégique du

Sylvain Villiard Directeur général adjoint aux affaires juridiques et institutionnelles CHUM

enjeu

CUSM, Richard Fahey, souligne quant à lui la contrainte temporelle attachée à la reconversion des trois sites du CUSM. « Le projet en PPP de construction du CUSM a prévu des sommes pour la maintenance des bâtiments excédentaires. Mais ce budget est prévu pour une durée d’environ six mois seulement. On ne peut se permettre de laisser traîner les choses. »

Une issue déterminante pour le futur visage de Montréal « Il faut absolument discuter davantage de ces projets sur la place publique », affirme Sylvie Guilbault, directrice générale de l’organisme Les Amis de la montagne. Ce sont nos institutions plus que centenaires qui ont modelé le visage actuel de Montréal, et elles continuent d’avoir un potentiel extraordinaire pour l’avenir de notre ville. » Échaudés par le projet de conversion du séminaire Marianopolis – source d’une longue et pénible confrontation entre le promoteur et les défenseurs du mont Royal et dont l’issue fut peu satisfaisante pour les diverses parties –, Les Amis de la montagne revendiquent une reconnaissance des besoins collectifs dans les projets touchant l’Hôtel-Dieu et le Royal Victoria. Ils y voient une occasion de protéger davantage les espaces publics du parc du Mont-Royal et d’améliorer l’accès à la montagne pour le public. « La valeur de disposer d’un parc au sommet de la montagne, entouré de grandes propriétés institutionnelles, est inestimable. Les Montréalais ne doivent pas perdre au change, dans les nouveaux projets », soutient Mme Guilbault. Comme les intervenants précédents, Mme Guilbault conclut sur la nécessité de mettre sur pied un projet visionnaire et collectif, pour le changement de vocation des pavillons hospitaliers excédentaires sur la montagne. « Gouvernement, Ville, urbanistes, architectes, organismes utilisateurs, entreprises et citoyens doivent travailler ensemble. La nouvelle utilisation de ces édifices est un beau défi pour une intelligence collective. »

La mobilisation citoyenne pour le mont Royal : ce n’est pas d’hier ! Emblématique de Montréal, le parc du Mont-Royal a été créé en 1876 sous la pression de citoyens opposés aux risques d’étalement de la ville de Montréal. Un siècle plus tard, en 1975, c’est encore une fois la pression citoyenne qui permet d’obtenir la reconnaissance d’une aire de protection plus étendue que le parc luimême, une reconnaissance enchâssée dans la Charte de la Ville de Montréal. Cette aire intègre notamment une partie des terrains de l’Université de Montréal et de ceux de l’Université McGill, de même que le terrain de l’Hôpital Royal Victoria. , Source : Tables de concertation et préservation du patrimoine, solution porteuse ou chimère ? : Deux cas d’étude, le Vieux-Montréal et le mont Royal, mémoire de Nacéra Krim, Faculté de l’aménagement, Université de Montréal, 2010.

Pour prendre le virage vert à 100% dans l’entretien de vos édifices SERVICE COMPLET D’ENTRETIEN MÉNAGER D’ÉDIFICES

Services complémentaires: gérance de projets, service de sécurité, lavage de vitres, lavage de stores à l’ultrason, traitement de fumigation, extermination et grand ménage industriel

Gamme complète de services après sinistre

Entretien, gestion et exploitation des installations électromécaniques et des infrastructures architecturales

Lavage de tapis à la vapeur

Immobilier commercial — Janvier-février 2014

ÉCONOMIE

MARIO LEFEBVRE

Aucune ville canadienne ne fera faillite

Ces dernières années, le Centre des études municipales du Conference Board, dont je suis le fier directeur, a produit de nombreuses études traitant des défis financiers que doivent affronter les municipalités du Canada. À l’été 2013, la déclaration de faillite de Detroit, survenue après celles de trois villes de Californie en 2012, a semé le doute quant à la possibilité que pareil sort guette certaines villes canadiennes. À cette question, la réponse est clairement négative. Les villes canadiennes sont tout à fait solvables et ne feront assurément pas faillite.

Mais qu’adviendrait-il dans le cas d’un effondrement du marché immobilier ? Mentionnons d’abord que le Conference Board estime peu probable une chute prononcée de la valeur des propriétés dans les mois à venir. En outre, même si cette chute devait se produire et imiter en ampleur celle survenue aux États-Unis entre 2008 et 2012, aucune ville canadienne ne serait entraînée vers la faillite, à cause de l’interdiction pour les municipalités d’afficher un déficit de fonctionnement. Dans l’hypothèse d’un tel effondrement des valeurs, la ville touchée devrait adopter des mesures en conséquence chaque année afin de préserver son équilibre budgétaire. C’est exactement ce que Detroit n’a pas fait. Toutefois, les municipalités ont le droit de s’endetter pour financer des immobilisations et des investissements. N’y a-t-il pas alors un risque que cette dette prenne des proportions démesurées ? Non. Même si la plupart des villes canadiennes ont récemment accru leur endettement à cause de l’augmentation de leurs dépenses en infrastructures – des investissements par ailleurs nécessaires –, il faut savoir que leur dette est scrutée par chaque gouvernement provincial et qu’elles ne peuvent l’augmenter sans leur rendre des comptes. De plus, les paiements en intérêt sur la dette accumulée gonflent les dépenses d’opération et, rappelons-le, aucun déficit de fonctionnement n’est permis. Ceci veut donc dire que si une municipalité augmente

son niveau d’endettement, elle sera forcée de faire des choix pour boucler son budget de fonctionnement. Cette crainte de voir augmenter les paiements en intérêt a d’ailleurs souvent eu un effet pervers, à savoir que les villes canadiennes redoutent l’endettement, car elles veulent maintenir le niveau des paiements en intérêt le plus bas possible. Cependant, payer les infrastructures à même les revenus courants n’est pas équitable, puisque les infrastructures sont en place pour plusieurs années et devraient être payées graduellement tout au long de leur espérance de vie. En conséquence, les administrateurs municipaux sont passés maîtres dans l’art de faire leur possible avec les moyens dont ils disposent. Malheureusement, cette contrainte les a amenés à réduire systématiquement les investissements destinés aux infrastructures. En outre, depuis maintenant plusieurs années, les villes ont dû élargir leurs champs de responsabilité afin d’assurer leur prospérité. Pensons entre autres aux efforts maintenant déployés dans le développement économique et l’intégration des immigrants. Ces dépenses doivent être ajoutées aux budgets d’exploitation des villes, déjà très serrés. Les administrateurs doivent donc prendre des décisions difficiles, non par choix, mais en raison d’impératifs ou de contraintes budgétaires.

photo : istokphoto par ewg3D

omment justifier une position aussi tranchée ? D’abord, la loi interdit aux municipalités d’afficher un déficit de fonctionnement. Ainsi, même si la valeur des résidences diminue dans une ville, celle-ci doit trouver une façon d’atteindre l’équilibre budgétaire. Cela se fait généralement par une hausse des taux d’imposition sur les propriétés ou par une réduction des dépenses, ou par une combinaison de ces deux mesures.

Même si les villes constituent le moteur économique du pays, elles ne disposent pas toujours des moyens financiers pour jouer ce rôle. Leurs revenus reposent encore beaucoup trop sur les taxes foncières, bien que leurs responsabilités excèdent largement le service à la propriété. Donc, oui, nos villes sont solvables, et elles ne feront pas faillite. Cependant, leur situation financière demeure préoccupante. Les gouvernements fédéral et provinciaux devraient se faire une priorité de corriger cet état de choses. ,

Mario Lefebvre est directeur du Centre des études municipales au Conference Board du Canada. À ce titre, il a développé une vaste expertise de la santé économique et financière des municipalités canadiennes.

Immobilier commercial — Janvier-février 2014

Solutions immobiliĂ¨res intelligentes

parcours d’exception

Jean-Guy bernard

Pourquoi n’existerait-il pas des firmes de consultation en immobilier semblables aux grands cabinets d’avocats et aux firmes comptables ? Cette ambition que caressait Jean-Guy Bernard s’est concrétisée lorsqu’il a cofondé le Groupe Altus en 1999, devenu aujourd’hui la firme indépendante de consultation immobilière la plus importante au monde.

Immobilier commercial — Janvier-février 2014

Photo : jbc média par denis bernier

Par Charles Allain

parcours d’exception Au début des années 1970, le jeune Jean-Guy Bernard, originaire de Québec, s’inscrit d’abord en architecture à l’Université Laval, mais il hésite. Sur les conseils de son beau-père, il commence à s’intéresser à l’évaluation foncière, une discipline alliant à la fois l’architecture, la gestion et la finance. Il obtient finalement un baccalauréat en administration avec spécialisation en finance et évaluation à l’âge de 24 ans.

En 2005, le Groupe est prêt à s’inscrire à la Bourse de Toronto (AIF.TO). La vision de M. Bernard se concrétise : Groupe Altus devient la plus grande firme de servicesconseils en immobilier au Canada.

« En 1976, diplôme en poche, je suis allé frapper à la porte de la firme Racine, Larochelle & Associés, de Québec, pour tenter de décrocher mon premier emploi. En entrevue, James Racine m’a alors demandé où je me voyais dans quelques années. Avec la certitude de la jeunesse, je lui ai dit que je me voyais à sa place, de l’autre côté du bureau ! Il m’a embauché sur-le-champ. C’est ainsi que ma carrière a commencé. »

Pour servir les meilleurs clients, il faut offrir les meilleures ressources. Jean-Guy Bernard croit en la nécessité de s’entourer de spécialistes de pointe et de développer des créneaux, comme la fiscalité municipale, qui répondent aux besoins du marché. Le Groupe Altus compte maintenant près de 120 employés à Montréal et 60 à Québec. Fort de son réseau de 50 cabinets répartis au Canada, aux États-Unis, au Royaume-Uni, en Asie et en Australie, le Groupe compte aujourd’hui plus de 1 800 personnes.

Le métier est exigeant, et les dossiers demandent énormément d’heures de travail, mais les difficultés ne le rebutent pas. Grand sportif depuis toujours, Jean-Guy Bernard veut gagner, et il plonge. James Racine reconnaît vite les qualités de son jeune employé et lui offre en 1979 d’ouvrir un bureau de la firme à Montréal sous le nom de Racine, Larochelle, Bernard & Associés.

L’immobilier est une profession où il importe d’avoir des antennes et de comprendre ce que font nos clients.

– Jean-Guy Bernard

Quelques années après la vente de Racine, Larochelle & Associés à A. E. Lepage en 1981, Jean-Guy Bernard fait la rencontre de Keith Leonard et de Claude Caumartin, avec qui il fonde la firme Leonard, Caumartin, Bernard & Associés en 1987, qui devient Groupe LCBA en 1992. En quelques années, Groupe LCBA se positionne sur le marché de l’investissement, se diversifie et passe de 20 à 40 employés de 1992 à 1999. Une entreprise prospère suscite toujours la convoitise, et plusieurs acheteurs se montrent intéressés. « Un bon matin, je me suis levé en me disant " Non, on ne vend pas ! " explique Jean-Guy Bernard. J’ai convaincu mes partenaires que c’est en conservant notre dynamisme et notre esprit d’équipe que l’on réussirait le mieux. » Tablant sur le réseau que LCBA a bâti au cours des années à l’échelle du pays, les partenaires se donnent un plan de match afin de concrétiser leur vision d’offrir des services-conseils en évaluation immobilière de haut niveau dans le Canada entier. Grâce aux qualités de rassembleur de Jean-Guy Bernard, LCBA réussit à former des alliances stratégiques avec d’autres chefs de file au pays et à les regrouper sous la bannière du Groupe Altus en 1999.

Toujours sportif à 61 ans, Jean-Guy Bernard privilégie le travail d’équipe et le soutien aux jeunes qui ont du potentiel. « J’ai beaucoup reçu tout au long de ma carrière, il est normal que je donne un coup de main à mon tour. » Sa détermination et sa passion pour son métier sont palpables. Il est aussi très engagé sur les plans professionnel et social, notamment au sein de l’Institut de développement urbain (IDU), de BOMA Québec, de la Fondation immobilière de Montréal pour les jeunes et de la Fondation Casse-tête. « L’immobilier est une profession où il importe d’avoir des antennes et de comprendre ce que font nos clients, précise-t-il en terminant. Il ne faut pas non plus hésiter à côtoyer les grands joueurs, car ce sont eux qui façonnent le marché, et c’est la meilleure façon d’apprendre. » ,

Immobilier commercial — Janvier-février 2014

INNOVATION ET TECHNOLOGIE

Binh An Vu Van

Hors de vue, les déchets !

Des centaines de tonnes de déchets circuleront sous les pieds de citadins québécois au lieu d’être trimballées dans des camions à ordures. La Cité Verte, un quartier écologique de Québec, et Montréal se dotent d’un réseau pneumatique de collecte de déchets.

D photo : envac

epuis l’invention de la poubelle, attribuée au diplomate français Eugène-René Poubelle, la collecte des déchets a peu évolué : plusieurs fois par semaine, les poubelles et sacs à ordures ménagères et commerciales sont laissés sur les trottoirs. Des camions à ordures et de recyclage arpentent les rues, de porte en porte, pour les ramasser. Cette valse des déchets pourrait bientôt être révolue. De nouvelles technologies transforment radicalement le monde de la poubelle et percent le marché québécois. Au centre-ville de Montréal, au cœur du Quartier des spectacles, est déjà enfoui 1,5 kilomètre de canalisations en acier de 50 cm de diamètre en prévision d’un futur système pneumatique de collecte de déchets. « Un immense aspirateur central de matières résiduelles », résume Sean Monclus, directeur des opérations chez ENVAC, une entreprise d’origine suédoise, propriétaire de la technologie et dont les bureaux canadiens viennent de s’établir à LaSalle. « L’idée est de traiter la disposition des déchets Sean Monclus Directeur des opérations ENVAC Systems Canada

comme un service essentiel enfoui, tout comme l’eau, le gaz, les télécommunications ou les égouts. » Ce système de collecte automatisé promet de réduire la pollution et la congestion urbaine dues à la disposition des matières résiduelles. Les seules parties apparentes du système sont les bornes, qui servent de poubelles (voir illustration ci-dessous). Les passants de même que les habitants et commerçants du quartier y déposent leurs déchets. Des capteurs émettent un signal lorsque les bornes sont pleines, et un système informatique central ouvre alors les valves au fond des poubelles. Les déchets s’engouffrent

Aperçu du fonctionnement du système ENVAC

Binh An Vu Van est journaliste indépendante et reporter à l’émission Le code Chastenay. Elle est aussi présidente de l’Association des communicateurs scientifiques.

Immobilier commercial — Janvier-février 2014

INNOVATION ET TECHNOLOGIE

dans la tuyauterie souterraine où ils sont aspirés à plus de 70 km/h vers une centrale située à quelques kilomètres de là. « La vermine aussi y est traînée de force ! » assure Sean Monclus. Dans cette centrale, des ventilateurs aspirent l’air et le font passer dans des filtres avant de l’expulser, nettoyé et inodore, vers l’extérieur. La centrale abrite aussi d’immenses conteneurs pouvant recevoir de 6 à 10 tonnes de déchets. « Les camions viennent chercher régulièrement ces conteneurs pour les conduire vers les centres de tri ou de valorisation, explique Sean Monclus. On élimine ainsi les véhicules qui se promènent de poubelle en poubelle. » Des bornes peuvent aussi être installées à l’intérieur des immeubles. Dans plusieurs villes, comme à Montréal, des trios de bornes servent à favoriser la collecte sélective et le recyclage. « Le système évacue alors chaque type de déchets séquentiellement, de manière qu’en tout temps un seul type de déchets voyage dans les conduites. » « Tout laisse croire que cette solution permet notamment de s’affranchir des gros bacs sur roues tout en incitant les Québécois à recycler davantage », croit Marc Olivier, chercheur en gestion des matières résiduelles à l’Université de Sherbrooke. Environ 600 systèmes ENVAC ont déjà été installés dans près de 40 villes ou pays, dont certains à Hong Kong, à Londres et en Corée. À Barcelone seulement, 8 centrales servent 1,5 million d’habitants. Pour être rentable économiquement, le système requiert une certaine densité de population et doit servir

au minimum 500 âmes. Les systèmes européens typiques desservent environ 8 000 foyers. « Le coût du système est amorti en 10 ou 15 ans », évalue Sean Monclus. Marc Olivier ajoute : « Nous nous attendons à ce qu’un système de ce type puisse rester 100 ans sous terre. » Ces infrastructures ne subissent pas les pressions et l’usure importantes des aqueducs traditionnels, car la tuyauterie est vide la majorité du temps, sauf lorsque les déchets sont évacués. » Montréal a profité de l’ouverture des rues, lors de la Marc Olivier construction du Quartier des spectacles, pour y enfouir les Enseignant en gestion tuyaux en prévision de l’installation d’un système ENVAC, de matières résiduelles dont le coût total est estimé à 9 M$. « Nous prévoyons Centre universitaire de formation en environnement une augmentation de l’achalandage et nous avons un Université de Sherbrooke important défi de collecte des matières résiduelles dans ce quartier », explique David Ross, urbaniste et chef de projet du Quartier des spectacles pour la Ville de Montréal. Les périodes de pointe sont importantes, et les rues sont régulièrement fermées lors de festivals. » La Ville tente en ce moment de négocier un terrain pour implanter la centrale et ne peut confirmer une date d’entrée en fonction. C’est finalement à la Cité Verte de Québec, un nouveau quartier écologique de 800 habitations, que sera installé, avant la fin de l’année, le premier système canadien du genre. David Ross note que les systèmes pneumatiques de collecte de déchets sont particulièrement intéressants pour les nouveaux quartiers construits à partir de zéro. « Mais installer un système ENVAC dans les quartiers existants est plus complexe. Il faut planifier des travaux majeurs et des investissements importants. » Paris est en train de le faire dans certains de ses quartiers, mais il faudra être patients avant de reléguer définitivement les camions à ordures... aux poubelles. ,

Accélérateur de réussite.

Parlons de services immobiliers. illustration : envac

Quand vous choisissez de faire affaire avec Colliers, vous savez que vous travaillez avec le meilleur fournisseur de services-conseils immobiliers. Notre plateforme de services intégrés propose des solutions pour toutes les étapes d’une transaction immobilière. Notre connaissance du marché se marie à un service de renommée mondiale pour apporter à nos clients ce qu’ils attendent : des résultats.

SERVICES LIÉS À LA PROPRIÉTÉ > Représentation de propriétaires > Services en investissement

> Évaluation et services-conseils

> Représentation de locataires

> Gestion de projets

Montréal ● Saint-Laurent ● Québec

> Gestion immobilière

colliers.com/montreal

Immobilier commercial — Janvier-février 2014

MIPIM

Marché international des professionnels de l’immobilier

Une délégation fait valoir les avantages du marché montréalais Par Suzanne Gagné

Du 11 au 14 mars prochains, à Cannes, une délégation montréalaise participera au Marché international des professionnels de l’immobilier (MIPIM), qui célébrera son 25e anniversaire. Dans le cadre de cet événement qui réunit les professionnels les plus influents de l’immobilier, les membres de la délégation auront une occasion unique de mieux faire connaître Montréal et de nouer des liens avec l’un ou l’autre des quelque 4 300 investisseurs et 3 000 chefs d’entreprise provenant de 80 pays.

PHOTO : jbc média par denis bernier

Promotion, prospection et suivi sont les trois grands axes d’intervention de la délégation qui, pour la première fois cette année, inclura des partenaires non seulement de Montréal, mais également de sa périphérie (Laval, Ouest-de-l’Île, etc.). « Nous pourrons compter sur des partenaires historiques comme le cabinet d’avocats Borden Ladner Gervais, Technoparc Montréal, Montréal International, Aéroports de Montréal, Ivanhoé Cambridge et autres, auxquels s’ajoutera une dizaine d’entreprises tels des cabinets d’architectes, d’infographie et différents promoteurs immobiliers. JBC Média, éditeur de magazines spécialisés dont Immobilier commercial et Montréal économique, sera également présent à titre de partenaire », indique Mario Monette, président-directeur général de Technoparc Montréal et responsable de la délégation. Selon lui, le MIPIM serait l’endroit par excellence pour établir des contacts et faire valoir les projets de développement municipal, de même que pour rechercher du financement pour les projets immobiliers, des partenaires financiers ou des clients susceptibles d’occuper des espaces immobiliers. Ce salon serait également utile pour les professionnels comme les avocats ou les architectes en quête de projets internationaux.

Mario Monette Président-directeur général Technoparc Montréal et responsable de la délégation

Il faut que les gens d’ici soient sensibilisés au fait que le Québec doit se représenter de façon proactive et dynamique pour pouvoir faire tomber les préjugés. La promotion du Québec en matière de développement des affaires est essentielle si l’on veut assurer notre développement. Notre présence au MIPIM sert donc à positionner Montréal et à mettre de l’avant son potentiel d’attraction.

– Mario Monette

faire tomber les préjugés Si le MIPIM réunit d’autres professionnels canadiens, il sera particulièrement important pour les Montréalais. En effet, bien que certains investisseurs étrangers consentent à s’établir à Montréal, il existe encore malheureusement trop de préjugés dans le marché mondial par rapport au Québec, selon M. Monette. Celui-ci estime que Montréal ainsi que la province en général ne reçoivent pas leur juste part des projets d’investissement. « Le marché immobilier d’ici est mal compris, entre autres parce qu’il est francophone, soutient-il. Il y a donc une forte tendance à garder les projets canadiens dans la région de Toronto ou ailleurs au Canada. Si le contact étranger se fait directement par Toronto, la probabilité que le projet finisse à Montréal est minime. Il faut que les gens d’ici soient sensibilisés au fait que le Québec doit se représenter de façon proactive et dynamique pour pouvoir faire tomber les préjugés. 40

Immobilier commercial — Janvier-février 2014

La promotion du Québec en matière de développement des affaires est essentielle si l’on veut assurer notre développement. Notre présence au MIPIM sert donc à positionner Montréal et à mettre de l’avant son potentiel d’attraction. » Pour intéresser les investisseurs, Mario Monette et ses collègues feront valoir des avantages comme la solidité des systèmes monétaire et bancaire canadiens, les coûts immobiliers et d’implantation moins élevés à Montréal comparativement au reste du Canada, le coût de la main-d’œuvre et sa stabilité, et le fait que Montréal est la ville universitaire par excellence au Canada. « Finalement, c’est aussi une ville de créativité, ajoute-t-il. Nous sommes reconnus pour notre capacité d’innovation. Montréal est un joueur clé en matière de créativité, au même titre que Barcelone. »

entrepris des démarches qui ont débouché sur l’installation d’une entreprise française en aéronautique au Technoparc. Un entrepreneur européen a aussi implanté une clinique à Montréal à la suite de contacts établis au MIPIM l’an dernier, tandis que le Fonds de solidarité est en voie de finaliser deux transactions grâce à ces contacts. Par le passé, Ivanhoé Cambridge y a également présenté avec succès plusieurs projets, non seulement canadiens, mais aussi internationaux. »

Des résultats probants

photos : MIPIM

Ces avantages contribueraient souvent à convaincre les partenaires étrangers, si l’on en croit les résultats de la participation de la délégation au MIPIM au cours des dernières années. « Par exemple, au Campus Saint-Laurent du Technoparc, les contacts pour l’hôtel Novotel ont été faits au MIPIM, dit M. Monette. C’est également lors de ce salon que nous avons

Cette année, plusieurs projets montréalais seront mis de l’avant, que l’on pense seulement au Quartier de l’innovation, à l’Éco-Campus Hubert Reeves de Technoparc Montréal ou encore au Quartier de la santé, un centre multifonctionnel en santé qui s’articule autour du nouveau CHUM. « Le MIPIM nous permet d’établir des contacts, mais également de les suivre, ce qui est incontournable, conclut M. Monette. Nous avons beau parler au téléphone régulièrement avec nos partenaires étrangers potentiels, ce n’est pas suffisant. En développement des affaires, il n’y a rien comme une poignée de main et une rencontre pour solidifier les liens. Nous devons miser sur la relation et sur le sentiment que l’on partage une vision commune et que l’on travaille ensemble, faute de quoi même le meilleur des projets ne pourra se concrétiser. » ,

Immobilier commercial — Janvier-février 2014

En partenariat avec

en gestion immobilière

5e ÉDITION

PRÉSENTENT

Une exposition incontournable de maquettes et plans des projets immobiliers majeurs

(résidentiels, commerciaux, institutionnels, d’infrastructures et de transports)

qui moduleront le profil de Montréal d’ici 20 ans !

Un événement haut de gamme avec des retombées médiatiques importantes. *Il n’est pas nécessaire d’avoir un projet approuvé pour le présenter, il s’agit d’une exposition donnant une vision créative de l’avenir montréalais.

Pour devenir exposant et/ou commanditaire, contactez l’organisateur de l’événement:

Robert J. Vézina, RJV Communications 514-875-1353, poste 205 rjv@rjvcom.com

GRANDE-PLACE DU COMPLEXE DESJARDINS DU 22 au 28 avril 2014 Soirée d’ouverture officielle le mardi 22 avril

JOIGNEZ-VOUS À CET ÉVÉNEMENT EXTRAORDINAIRE POUR PRÉSENTER ET FAIRE VALOIR VOS PROJETS AUPRÈS DU GRAND PUBLIC ET AUX LEADERS D’INFLUENCE DU DOMAINE DES AFFAIRES ET DE L’IMMOBILIER.

Autres commanditaires en date du 13 novembre 2013

droit immobilier

Me karine dionne

Quelle est la véritable portée d’une lettre d’intention ?

Dans l’affaire Europe Cosmétiques inc. c. Locations Le Carrefour Laval inc.1, la Cour d’appel conclut que la lettre d’intention signée par les parties constituait une offre de contracter les obligeant à signer un bail commercial.

n 2008, Europe Cosmétiques inc. 2 manifeste à Locations Le Carrefour Laval inc.3 son intérêt à implanter un spa médical dans un de ses locaux commerciaux. Des discussions entourant les modalités de l’entente à intervenir entre les parties débutent alors, et plusieurs projets de lettre d’intention (dorénavant écrit « Lettre d’intention ») sont échangés entre les parties. En mars 2009, Carrefour Laval transmet la version définitive de la Lettre d’intention à celle qui devait être sa future locataire.

Après avoir cité de nombreux auteurs en la matière, la Cour en est arrivée à la conclusion que la Lettre d’intention signée par les parties était une offre de location liant celles-ci au sens de l’article 1396 du Code civil du Québec. En effet, la Lettre contenait tous les éléments essentiels d’un bail, soit l’identification du bien loué, l’usage permis du local, le loyer et la durée du bail. Au surplus, la clause 13 de la Lettre d’intention révélait, selon la conclusion de la Cour, l’intention des parties voulant que cette entente les lie, contrairement au vocabulaire requis pour qu’elle soit qualifiée de véritable lettre d’intention.

Des travaux sont ensuite réalisés dans le local commercial selon les volontés d’Europe Cosmétiques. De plus, à la demande de Carrefour Laval, l’Entreprise se désiste de la condition de financement contenue dans la Lettre d’intention.

Subsidiairement, la Cour a rejeté l’argument d’Europe Cosmétiques selon lequel son consentement était vicié au moment de la signature de la Lettre d’intention. L’Entreprise soutenait qu’il y avait eu erreur quant à la nature de la Lettre d’intention puisqu’elle « a donné son consentement en étant convaincue qu’elle ne s’engageait pas à signer un bail ». Or, aucune preuve ne soutenait cette prétention.

Puisque Europe Cosmétiques ne donne pas suite à ses engagements, notamment par ses demandes de reporter la signature du bail et la prise de possession du local, Carrefour Laval la met en demeure de lui rembourser les dommages découlant de son non-respect de la Lettre d’intention et intente des procédures à cet effet.

La Cour a donc conclu que les parties s’étaient valablement engagées à signer un bail.

Dans cette affaire, la question principale était de déterminer la nature de ladite Lettre d’intention. Était-ce une offre de location liant les parties, malgré son nom, ou une véritable lettre d’intention servant simplement de base de négociations ?

photo : istokphoto par BernardaSv

Europe Cosmétiques ayant omis de s’exécuter, elle a été condamnée à verser 729 630 $ à Carrefour Laval, représentant surtout les coûts d’aménagement et de reconversion du local et une somme à titre de loyers non perçus. Il faut dire que Carrefour Laval avait pris soin de minimiser ses dommages en cherchant un autre locataire. Les parties se doivent d’être vigilantes avant de signer tout document préalable à la conclusion d’un bail, puisque ce document peut avoir une portée importante ou au contraire être interprété comme ne liant pas les parties. N’hésitez donc pas à consulter votre conseiller juridique avant de signer un tel document. , � 1. 2013 QCCA 1633, confirmant le jugement de première instance, Locations Le Carrefour Laval inc. c. Europe Cosmétiques inc., 2011 QCCS 3636. 2. Ci-après « Europe Cosmétiques » ou « l’Entreprise ». 3. Ci-après « Carrefour Laval ».

Associée de la firme Stein Monast S.E.N.C.R.L. de Québec, Me Karine Dionne exerce principalement dans le domaine du droit immobilier municipal, ainsi qu’en litige commercial.

Immobilier commercial — Janvier-février 2014

droit immobilier

Acquisition d’un réseau de fibres optiques

ATTENTION : DES VÉRIFICATIONS ADDITIONNELLES POURRAIENT S’IMPOSER

La multiplication des réseaux de fibres optiques force le conseiller juridique à se poser certaines questions, dont celle-ci : l’acquisition d’un réseau de fibres optiques engage-t-elle l’acquisition d’un droit mobilier ou, à l’instar d’un terrain, celle d’un droit réel immobilier ? La réponse à cette question permettra au conseiller juridique de bien orienter sa vérification diligente.

Cette vérification consiste entre autres à effectuer une recherche au Registre des droits personnels et réels mobiliers sous le nom de la cible et à réaliser une recherche au Registre foncier relativement au terrain dont la cible est propriétaire. Mais qu’en est-il du réseau de la cible ? Doit-il être considéré comme un bien immeuble et, ainsi, faire l’objet d’une vérification au Registre foncier ? L’article 900 du Code civil du Québec (C.c.Q.) énonce que les « constructions et les ouvrages » à caractère permanent qui se trouvent sur un fonds de terre sont des immeubles. En outre, les tribunaux ont déjà confirmé qu’un réseau de diffusion par câble constitue un immeuble1. Par analogie, un réseau de fibres optiques est un immeuble lui aussi. Ainsi, une vérification au Registre foncier devra également être effectuée pour le réseau de la cible, un bien immeuble. Si le réseau de la cible a fait l’objet d’une immatriculation2, une fiche immobilière à l’index des immeubles, bien connu en matière immobilière, aura été établie pour ce réseau. La vérification de cette fiche immobilière, à l’instar de celle de la fiche immobilière à l’index des immeubles établie pour le terrain de la cible, permettra

Toutefois, si ce réseau n’a pas fait l’objet d’une immatriculation, des recherches additionnelles s’imposeront. De fait, des vérifications devront être effectuées aux registres suivants du Registre foncier, beaucoup moins connus que l’index des immeubles, à savoir l’index des noms3 et le registre des réseaux de services publics et des immeubles situés en territoire non cadastré. Dans notre exemple, ces vérifications additionnelles permettront de découvrir certains droits (telle une hypothèque légale publiée), à l’index des noms, contre le réseau de la cible par un entrepreneur ayant participé à la construction de celui-ci.

photo : heenan blaikie

Dans le cadre d’une acquisition traditionnelle d’actifs, le conseiller juridique effectuera une vérification diligente relativement à la cible même, ainsi qu’aux actifs de celle-ci, afin de s’assurer, notamment, qu’ils ne sont pas grevés d’hypothèques, de sûretés ou d’autres charges.

de déterminer les droits qui y ont été inscrits et qui grèvent le réseau de la cible.

Me Marjolaine Arès

photo : heenan blaikie

renons un exemple simple : une cliente se propose d’acquérir les actifs appartenant à un fournisseur d’accès Internet local que nous nommerons la « cible ». Ces actifs comprennent, d’une part, l’achalandage et la clientèle de la cible et, d’autre part, certains biens qui appartiennent à celle-ci, dont un terrain et un réseau de fibres optiques (incluant le câble, les fibres et les poteaux). Nommons ce réseau de fibres optiques le « réseau de la cible ».

Me Alexandre Hébert

Sans ces recherches additionnelles, la cliente n’aurait probablement pas été informée de la présence de cette hypothèque légale grevant les actifs de la cible, avec toutes les conséquences que cela pourrait engendrer. Dans le cadre de toute acquisition d’immeuble, incluant les réseaux de fibres optiques, il est important de choisir un professionnel qui saura bien vous conseiller afin de minimiser vos risques. , 1. Câblevision (Montréal) inc. c. Sous-ministre du Revenu (Qué.), [1978] 2 RCS 64 à la p. 68. 2. Article 3031 C.c.Q. 3. La recherche à cet index est primordiale en raison du deuxième alinéa de l’article 3035 C.c.Q.

Me Marjolaine Arès est notaire au sein de l’équipe du droit des Affaires de Heenan Blaikie. Elle possède une vaste expérience en droit immobilier et en matière de publication de droits réels. Me Alexandre Hébert est avocat au sein de l’équipe du droit des Affaires de Heenan Blaikie, où il pratique notamment dans le domaine de l’acquisition ou la vente d’entreprises.

Immobilier commercial — Janvier-février 2014

financeS

Chantal cousineau

Impôt successoral américain

Les citoyens et les résidents américains domiciliés aux États-Unis (É.-U.) sont assujettis à l’impôt successoral américain au moment du décès. L’impôt successoral est payable sur la juste valeur marchande (JVM) des actifs mondiaux à la date du décès. Pour l’année 2013, le taux marginal le plus élevé est de 40 %.

En vertu des lois américaines intérieures, les résidents canadiens peuvent se prévaloir d’une exonération de 60 000 $US. Évidemment, il n’est pas difficile d’excéder ce seuil. La convention fiscale établie entre le Canada et les É.-U. permet aux Canadiens d’avoir accès à l’exonération de 5 250 000 $US normalement accordée aux Américains (pour 2013). Selon les modalités de la convention, un résident canadien n’aura pas d’impôt successoral à payer si la JVM de tous ses actifs mondiaux à la date du décès n’excède pas 5 250 000 $US (pour 2013) et si le liquidateur de la succession produit une déclaration fiscale aux É.-U. réclamant une exonération calculée selon cette convention. Par exemple, si un défunt canadien possède des actifs situés aux É.-U. dont la valeur excède 60 000 $US à la date du décès, le liquidateur devra produire une déclaration successorale américaine. Si la JVM des actifs mondiaux d’un défunt canadien excède 5 250 000 $US

(pour 2013) à la date du décès, un impôt exigible sera payable au gouvernement américain sur la JVM des actifs situés aux É.-U. photo : BDO Canada

ans certains cas, les résidents canadiens peuvent être assujettis aux impôts successoraux américains sur leurs biens situés aux É.-U. à la date du décès. De manière générale, ces biens comprennent les actions détenues dans des sociétés américaines et les biens immeubles qui se trouvent aux É.-U.

Les impôts successoraux américains peuvent engendrer une double imposition. Aux fins fiscales canadiennes, un contribuable est assujetti à une disposition présumée de ses Joy Murad biens à leur JVM à la date du décès. Ainsi, seule la plus-value, et non la JVM, sera imposable en sol canadien. Par conséquent, il se peut qu’aucun impôt ne soit payable au Canada si l’actif a subi une baisse de valeur. Par ailleurs, de l’impôt peut également être payable dans les deux pays à la date du décès. Les impôts successoraux américains peuvent être réclamés comme crédit d’impôt à l’étranger contre les impôts canadiens payables au décès à l’échelon fédéral, mais pas à l’échelon provincial. Il est donc important de se doter d’un plan successoral, car il permet de bien planifier ses affaires et d’éviter l’imposition en sol américain.

PHOTO : istockphoto par lutavia

Il existe plusieurs méthodes de planification pour échapper aux impôts successoraux américains. Ainsi, un portefeuille d’actions dans des sociétés américaines peut être transféré à une société canadienne avant le décès. Le transfert peut se faire en franchise d’impôts au Canada. Étant donné que le contribuable détient des actions d’une société canadienne à la date du décès, aucun impôt successoral ne sera payable. Il existe des méthodes de planification plus compliquées pour protéger les biens immeubles aux É.-U. De manière générale, du point de vue de la fiscalité canadienne, il n’est pas avantageux de détenir une copropriété personnelle dans une société canadienne, car certaines règles canadiennes peuvent s’appliquer pour imposer les actionnaires de la société. Une fiducie constituera alors une structure plus convenable. ,

Chantal Cousineau, CPA auditrice, CA, est associée en certification et comptabilité. Joy Murad, CPA, CA, MBA, TEP, est associée en fiscalité américaine pour le cabinet d’experts-comptables et conseillers BDO Canada s.r.l./S.E.N.C.R.L.

Immobilier commercial — Janvier-février 2014

commerce de détail

Centres commerciaux :

DANIELLE LAVOIE

reste-t-il une place dans le marché pour les centres de taille intermédiaire ?

L’industrie du commerce de détail se redéfinit constamment. L’arrivée de nouveaux détaillants et la conception de formules d’aménagement inédites rendent cette industrie très dynamique et vibrante. Les propriétaires doivent continuellement faire preuve de créativité pour maintenir l’attrait de leur complexe aux yeux de leurs locataires ou pour en attirer de nouveaux en rivalisant d’investissements à coup de millions de dollars. Mais qu’en est-il des centres de taille intermédiaire qui ne disposent pas de la même bourse pour investir de façon aussi importante ? Quelle place leur reste-t-il dans cette industrie où la compétition entre sites est si féroce ?

Les propriétaires de centres suprarégionaux ont réussi à tirer leur épingle du jeu dans la majorité des cas ; toutefois, les centres de taille intermédiaire ont eu un peu plus de difficulté à s’en remettre. L’investissement en capital requis pour redévelopper un centre commercial datant d’une quarantaine d’années, sans aucune garantie de pouvoir attirer les nouvelles « saveurs du mois » des magasins à grande surface, refroidit plusieurs propriétaires, dont les complexes ont par ailleurs durement souffert de l’arrivée des mégacentres ainsi que du redéploiement et de l’expansion des centres suprarégionaux. Nous retrouvons donc aujourd’hui dans plusieurs municipalités (et aussi souvent dans certains quartiers des grandes villes) des centres commerciaux de taille intermédiaire qui ont l’air un peu fatigués. Cependant, nous constatons que plusieurs projets de revitalisation sont en cours ; en fait, ces propriétés sont en voie de subir une transformation et de se réaligner dans leur marché à titre de centres à vocation à la fois commerciale, communautaire et culturelle où la saveur est beaucoup plus locale, et la clientèle, fidèle et régulière. Le visage des locataires change : là où un commerçant vendait de jolies robes ou des vêtements pour bébé, on trouve maintenant une

photo : istockphoto par Oktay Ortakcioglu

eportons-nous à la fin des années 1970. L’industrie immobilière était alors témoin d’un important boum avec l’ouverture de nombreux centres régionaux et communautaires de 300 000 pi2 de superficie locative et où les magasins à grande surface et les épiceries en étaient les locomotives. Au fil des 40 années subséquentes, le paysage du commerce de détail a beaucoup changé, et les grands magasins de jadis ont presque tous disparu. Nombre d’épiceries ont aussi quitté les centres commerciaux traditionnels pour s’établir de façon autonome dans les nouveaux mégacentres. En conséquence, plusieurs centres de taille intermédiaire ont dû affronter un défi important : que faire de ces grands blocs d’espace et comment stimuler à nouveau l’achalandage ?

clinique, un studio de karaté ou un spa d’un jour. Ces nouveaux usages offrent une complémentarité fort intéressante pour les locataires commerciaux qui partagent le même site. Que fait la jeune mère de famille pendant la leçon de danse du samedi matin ? Il y a de fortes chances qu’elle bouquine à la librairie, prenne un café à la foire alimentaire ou fasse ses emplettes à la pharmacie. Les clients recherchent de plus en plus à maximiser l’utilisation de leur temps et à réduire celui passé à attendre, afin de laisser une plus grande place aux moments de loisir. Les centres commerciaux de quartier constituent un créneau bien particulier, car ils sont souvent situés à proximité du domicile de leur clientèle cible. Si les propriétaires de ces centres veulent tirer profit de cet avantage important, ils doivent se questionner sur les habitudes de vie et sur les besoins des familles du quartier et offrir une gamme de biens et de services qui saura répondre à une clientèle de plus en plus pressée et en constante quête de productivité. ,

Danielle Lavoie est vice-présidente et courtier immobilier agréé chez Strathallen et directrice provinciale de la section québécoise du Conseil international des centres commerciaux.

Immobilier commercial — Janvier-février 2014

L’imposante marquise du Ritz-Carlton

Immobilier commercial — Janvier-février 2014

COUP D’œIL

Hôtel Ritz-Carlton

Centenaire à l’élégance légendaire Par Johanne Landry

Photo : hôtel Ritz-Carlton

En 1912, quatre magnats de la rue Saint-Jacques ont rêvé d’un endroit prestigieux à Montréal. En partie pour assouvir leur goût pour le caviar et le champagne servis par un maître d’hôtel ganté de blanc, mais aussi pour y recevoir leurs visiteurs européens. Comment le nommer ? Ritz pour évoquer la grande hôtellerie parisienne ? Carlton pour faire écho à celle de Londres ? Après avoir demandé la permission à César Ritz, ils ont jumelé les deux noms. Ainsi est né, à Montréal, le premier hôtel Ritz-Carlton du monde. « Construit par les New-Yorkais Warren et Wetmore, le bâtiment était d’avant-garde, pour l’époque, avec sa structure d’acier et de béton », dit Claude Provencher, cofondateur de Provencher Roy + associés architectes, responsable de la réfection récente du Ritz-Carlton. Un style Beaux-Arts dans la tradition néoclassique, avec quelques réminiscences d’Art déco, mais très peu. Une œuvre remarquable par la belle maîtrise des proportions et la qualité des détails, comme les frises ornementées.« Sobre, bien balancé et magnifique », décrit l’architecte.

PHOTO : Marc Montplaisir

L’édifice surnommé la Grande Dame de la rue Sherbrooke, coiffé de son imposante marquise, attire les regards. Cent ans d’histoire et des rénovations récentes lui confèrent une maturité au goût du jour. Marier harmonieusement l’ancien et le nouveau, le pari est gagné.

Claude Provencher Architecte, associé principal et cofondateur Provencher Roy + associés architectes

Quelques décennies plus tard, une aile complète, puis une annexe commerciale surmontée de trois paliers de garage ont été ajoutées à l’immeuble d’origine. Immobilier commercial — Janvier-février 2014

Photo : hôtel Ritz-Carlton

COUP D’œIL

Le Salon Ovale du Ritz-Carlton

Histoire et splendeur du Ritz Le Ritz-Carlton est lié à l’histoire des Montréalais : des gens y sont morts, d’autres y sont nés, des décisions d’affaires y ont été négociées et plusieurs se souviennent être venus y prendre le thé à l’anglaise, servi avec des scones encore chauds. En 1916, le premier appel transcanadien vers Vancouver a été passé depuis le Salon Ovale à l’occasion d’un banquet donné par la société Bell.

Photo : Dominic Fuizzotto

De nombreuses célébrités internationales ont aussi franchi ses portes, parmi lesquelles Sir Winston Churchill, Charles de Gaulle, Golda Meir, Liberace, Arthur Rubinstein, John Wayne, Gene Kelly, Glen Ford, Paul Newman, Robert Redford, Catherine Deneuve, Petula Clark et Charles Aznavour.

Magda Sabella Directrice des ventes Ritz-Carlton Montréal

En 1964, Elizabeth Taylor et Richard Burton sont venus s’y marier, incognito. Le couple séjournait alors à Toronto, Burton y jouant Hamlet. Personne ne voulait, dans la Ville reine, procéder au mariage d’un couple auparavant divorcé. Un concierge de l’hôtel a déniché à Montréal quelqu’un qui acceptait de le faire. La cérémonie s’est tenue dans le salon de la Suite royale de l’époque, au huitième étage, aujourd’hui devenue un appartement dans la nouvelle partie des Résidences. « Sophia Loren y a séjourné à deux reprises. Elle y a même cuisiné ses propres pâtes, qu’elle a fait goûter aux employés de l’étage. Pour satisfaire les membres des Rolling Stones, opposés à la chasse, nous avons enlevé les tableaux de la Suite royale qui évoquent ce sport. Brian Mulroney, son épouse Mila et leurs enfants ont souvent séjourné, eux aussi, dans la Suite royale, à l’époque où M. Mulroney était premier ministre », raconte Magda Sabella, directrice des ventes, qui travaille au Ritz-Carlton depuis 1980.

Immobilier commercial — Janvier-février 2014

Le thé de l’après-midi

Photos : hôtel Ritz-Carlton

COUP D’œIL

Une terrasse dans les jardins du Ritz

De nombreux mariages y ont été célébrés, dont celui d’Anne-Marie Angelil et de Marc Dupré, dans les jardins, rapporte Mme Sabella. « Au cours des rénovations, une jeune femme s’est mise à pleurer quand je lui ai dit que nous étions fermés. Sa grand-mère s’était mariée au Ritz-Carlton, sa mère également. C’était si important pour elle de se marier au même endroit, qu’elle a retardé la cérémonie jusqu’à la réouverture. »

Le début du troisième millénaire a cependant été difficile dans la vie du Ritz-Carlton, qui a connu une période de déclin jusqu’à se voir attribuer tout juste trois étoiles et demie par les consommateurs. « Il était devenu poussiéreux », confie Andrew Torriani, le président-directeur général actuel. Un exemple d’insatisfaction des clients : la douche froide, pour les lève-tôt. « L’eau était chauffée en bas, explique M. Torriani, et mettait sept minutes à monter dans les chambres. Anciennement, tout le monde vivait bien avec ça. Mais dans les années 2000, ce n’était plus acceptable. La climatisation devenait désuète également. » Bref, le Ritz-Carlton avait besoin d’un rajeunissement.

Photo : Marc Montplaisir

L’effet des années

La famille Torriani : une passion pour le Ritz-Carlton « Mes trois frères et moi avons tous travaillé au Ritz-Carlton pour payer nos études », raconte Andrew Torriani, dont le père d’origine suisse a passé sa vie dans l’hôtellerie cinq étoiles et a été directeur de l’Hôtel Quatre Saisons.

Andrew Torriani Président-directeur général Ritz-Carlton Montréal

La famille Torriani a toujours voulu se consacrer à la gestion d’hôtels. En 2003, le Ritz-Carlton Montréal cherche un directeur et approche le père. Il refuse mais suggère son fils Andrew. Ce dernier pense toutefois qu’il serait préférable d’acheter l’endroit pour mieux lui redonner ses lettres de noblesse. En 2006, la famille fonde le Groupe Torriani et acquiert l’hôtel, en partenariat avec le groupe Mirelis. Deux expertises s’unissent, les premiers dans l’hôtellerie cinq étoiles et les seconds dans l’investissement immobilier, dans ce qui deviendra un projet de grande envergure dans l’histoire du Ritz-Carlton. « Nous avons connu cet hôtel alors qu’il était la crème de la crème. Nous avions d’excellents souvenirs de ces belles années de jeunesse où nous y avions travaillé », dit Andrew Torriani pour expliquer son attachement sentimental envers l’endroit. Immobilier commercial — Janvier-février 2014

L’intérieur d’une unité modèle des Résidences du Ritz-Carlton 52

Immobilier commercial — Janvier-février 2014

Photos : hôtel Ritz-Carlton

Photos : jbc média par denis bernier

Le hall d’entrée des Résidences

COUP D’œIL

Les cuisines Poggenpohl, importées d’Allemagne

Photos : hôtel Ritz-Carlton

La piscine sur le toit de l’hôtel

Une vue d’une unité modèle des Résidences

Un chantier d’envergure Projet de départ : rénovation des salles de bain et modernisation de quelques éléments. Rapidement, les propriétaires constatent qu’il faudra en faire davantage. « La désuétude avait gagné même le cœur de l’immeuble », dit Andrew Torriani. Bref, les coûts de travaux à la pièce sont si importants qu’on décide de tout refaire. En 2008, on ferme carrément l’hôtel et on démolit. Une période de démolition qui allait s’avérer plus longue que prévu. « Nous allions de surprises en surprises », raconte Claude Provencher. Présence d’amiante, matériaux irrécupérables… les difficultés s’accumulaient, et la meilleure option a été de ne conserver que l’enveloppe, les escaliers et la cage d’ascenseurs. « Nous sommes repartis de zéro. Nous avons complètement redessiné l’intérieur, la disposition des chambres, et nous avons refait les cuisines. Nous avons ajouté une piscine sur le toit. Nous n’avons conservé que les espaces publics du rez-de-chaussée, que nous avons restaurés, parce qu’ils confèrent son caractère à l’immeuble. » Pour lever le capital nécessaire – 200 M$ –, les propriétaires se sont inspirés d’une tendance que l’on voit de plus en plus dans les grandes villes du monde : ajouter une partie résidences. D’autant plus que la conjoncture économique va dans ce sens. Avec la venue des hôtels boutiques, le marché se segmente, et 229 chambres dans ce créneau, c’était trop.

vitrage et les matériaux qui définissent les loggias, pour un effet remarquable. Les persiennes qui habillent le fenêtrage pleine hauteur de chaque appartement font la transition entre l’extérieur et l’intérieur, elles confèrent un caractère résidentiel de style européen et font un clin d’œil aux résidences de Westmount du début du XXe siècle tout autant qu’au rez-de-chaussée de l’hôtel, où l’on trouve encore des persiennes. »

215, RUE SAINT-JACQUES OUEST UNE ADRESSE CLASSIQUE ET PROFESSIONNELLE

Au cœur du véritable centre des affaires de Montréal Près de la station de métro Place-d’Armes, du Palais des congrès et du Palais de justice Plus de 12 000 pieds carrés de superficie disponible

Une occasion pour les locataires professionnels cherchant à la fois prestige, modernité, flexibilité et efficacité Un édifice haut de gamme rénové

INFORMATION

514 847-9547

jocelynl@aquilini.com

Vivre au Ritz-Carlton Les Résidences au Ritz-Carlton Montréal, 45 condominiums de luxe, ont été construites dans l’espace vide, au-dessus des garages, en englobant l’aile qui avait été ajoutée antérieurement. Comment marier ancien et nouveau, hôtel et résidences ? Un immense défi, confie l’architecte Claude Provencher. Il est hors de question, pour lui, d’imiter l’ancien. « Les technologies et les matériaux ont changé, ça sonnerait faux, explique-t-il, et nous n’aurions pas pu être à la hauteur de l’œuvre d’origine. Nous sommes donc allés vers quelque chose de distinctif : une peau de verre qui vient délicatement se déposer sur la partie ancienne. Dans l’enveloppe contemporaine, nous avons travaillé les détails comme le choix du Immobilier commercial — Janvier-février 2014

photo : Dominic Fuizzotto

COUP D’œIL

Rucsandra Calin Directrice des ventes Les Résidences au Ritz-Carlton Montréal

Des clins d’œil, on en voit çà et là dans la construction et le design des résidences : l’immense lustre et les moulures, dans le hall d’entrée, font écho au début du XXe siècle, un losange en insertion de fibre de verre et de béton qui reprend devant les ascenseurs de chaque étage un motif de la façade originale, ou des formes ovales, au sol et sur les portes, qui s’inspirent de l’architecture de l’hôtel. Douze modèles d’appartements différents sont offerts, d’une superficie de 1 200 à 8 600 pi2, dont des penthouses sur deux étages pour lesquels on demande de 5 à 14 M$. Il s’agit de luxueuses habitations avec sol chauffant dans les loggias, les cuisines et les salles de bain, système de domotique, cuisines Poggenpohl avec électroménagers encastrés et dosseret illuminé de différentes couleurs, un concept inventé par la NASA pour améliorer l’humeur affectée par l’absence de couleurs, dans l’espace.

À LA MESURE DE VOS ATTENTES EN SCIENCE DU BÂTIMENT ÉVALUATION ET RESTAURATION DE L’ENVELOPPE DU BÂTIMENT TOITURE ET SYSTÈMES D’ÉTANCHÉITÉ u THERMOGRAPHIE INFRAROUGE u FONDS DE PRÉVOYANCE u ÉVALUATION DES CONDITIONS PHYSIQUES DE LA PROPRIÉTÉ u SYSTÈME INFORMATISÉ DE GESTION DES PRIORITÉS u CARACTÉRISATIONS ENVIRONNEMENTALES u AUDITS D’EFFICACITÉ ÉNERGÉTIQUE u AMIANTE ET HYGIÈNE INDUSTRIELLE u u

AFFILIÉ À INSPEC-SOL INC.

WWW.EDIFICEEXPERTS.COM

QUÉBEC u ONTARIO u MARITIMES u MICHIGAN

WWW.INSPECSOL.COM

Immobilier commercial — Janvier-février 2014

« Des matériaux haut de gamme, à peu près tout le monde peut en installer, souligne Rucsandra Calin, directrice des ventes. Toutefois, c’est le style de vie du Ritz-Carlton qui rend nos résidences uniques. » Concierge, portier, chasseur, valet, entretien et service aux chambres… Avoir, chez soi, les employés d’un hôtel cinq étoiles à son service, c’est aussi un avantage apprécié des acheteurs de ce créneau de marché, souvent des globe-trotters.

Un hôtel nouveau, mais qui a gardé son âme Refaire l’hôtel en en préservant l’essence et l’âme, tel était le but du Groupe Torriani. Le prince Albert de Monaco est venu pour la réouverture, en octobre 2012. C’est lui qui a inauguré la nouvelle Suite royale, d’ailleurs baptisée Suite Grimaldi en son honneur. Les nouvelles chambres, modernes et équipées de technologies sophistiquées, ont aussi conservé les tableaux et bergères d’époque, et les espaces du rez-de-chaussée ont retrouvé toute leur splendeur. Dans la magnifique Cour des palmiers, qui est un peu la signature de l’hôtel, on sert toujours le thé de l’après-midi. ,

monde municipal

Caroline St-Hilaire

LES FEMMES AU CŒUR DU DÉVELOPPEMENT

Depuis de nombreuses années, l’Union des municipalités du Québec (UMQ) appuie l’implication des femmes en politique municipale par des actions concrètes. En 2004, elle a créé un comité Femmes et gouvernance locale. Il a pour mandat d’accroître le nombre de candidates aux élections municipales et de leur offrir un soutien approprié.

es premières ministres sont aujourd’hui à la tête du Québec, de l’Alberta, de la Colombie-Britannique, de Terre-Neuveet-Labrador et du Nunavut. De grandes entreprises sont dirigées par des femmes : Rio Tinto, le Mouvement Desjardins, la Financière Sun Life. À l’Assemblée nationale, à la Chambre des communes et dans les conseils municipaux, elles sont de plus en plus nombreuses, mais la progression se fait lentement.

Sur la scène politique municipale, la parité est encore très loin. À l’élection 2013, les femmes élues représentent 30 % des élus municipaux, soit 3 % de plus qu’en 2009. À la mairie, cette représentation est de 17 %, ce qui nous donne une maigre hausse de 1 % par rapport à 2009. Les initiatives de l’UMQ pour encourager les femmes à se présenter en politique municipale auront certainement contribué à cette augmentation. Le comité Femmes et gouvernance locale de l’UMQ, présidé par la mairesse de Drummondville, Madame Francine Ruest-Jutras, et au sein duquel œuvrent plusieurs des élues de la Montérégie, a d’ailleurs lancé un plan d’action visant à susciter plus de candidatures féminines en mars dernier. C’est ainsi que des capsules vidéo mettant en vedette des élues municipales ont été réalisées et diffusées sur les sites Web de l’UMQ et du ministère des Affaires municipales, des Régions et de

l’Occupation du territoire (MAMROT) de même qu’aux quatre coins de la province ; qu’un dossier spécial du magazine URBA de l’UMQ a été entièrement coordonné et rédigé par les membres du comité ; que des élues ont participé à de nombreuses rencontres d’information avec des femmes intéressées par la politique municipale ; enfin, que le prix Francine-Ruest-Jutras a été créé afin de reconnaître l’excellence et le leadership des femmes sur la scène politique municipale et dans la gouvernance locale. Ce prix sera remis annuellement dans le cadre des assises de l’UMQ*. Mentionnons que plusieurs mesures ont également été prises par la ministre responsable de la Condition féminine, Madame Agnès Maltais, par le Secrétariat à la Condition féminine et le MAMROT, sans oublier la Table de concertation des femmes de la Montérégie. La population du Québec se compose de 49,6 % d’hommes et de 50,4 % de femmes. J’aimerais voir un jour les statistiques sur les élues bondir pour atteindre le 50 % !

L’égalité au cœur des municipalités Nous devons regarder avec lucidité tous les acquis des dernières décennies en matière d’égalité entre les femmes et les hommes sur les plans social, économique et politique. Cela nous permet de voir le chemin qu’il reste à parcourir. Plusieurs enjeux concernent les municipalités, notamment le nombre de femmes dans les postes électifs et décisionnels, la conciliation travail-famille, la sécurité des lieux publics, l’adaptation des services et des transports en commun, les rôles décisionnels et les besoins des femmes dans l’aménagement du territoire, l’intégration et le maintien des femmes dans les métiers traditionnellement masculins au sein de la municipalité, etc.

Nous le disons souvent, les municipalités sont les lieux décisionnels les plus près de la population. En cette qualité, leurs initiatives sont importantes pour rendre les milieux de vie mieux adaptés aux besoins des femmes et favoriser une participation égalitaire des femmes et des hommes au développement de leurs communautés. ,

Image tirée d’une des capsules vidéo mettant en vedette des élues municipales

* Les lauréates de la première mouture sont Mesdames Chantal Deschamps, mairesse de Repentigny, et Danielle Roy Marinelli, mairesse de Lévis.

Caroline St-Hilaire est présidente de la Commission de l’aménagement et des transports de l’Union des municipalités du Québec et mairesse de la Ville de Longueuil.

Immobilier commercial — Janvier-février 2014

QUÉBEC

Alain Roy

Le premier réseau féminin de professionnelles en immobilier commercial de Québec fêtera bientôt ses dix ans

Pour le plaisir de réseauter J’aime le réseautage, le contact avec les gens, ce qu’on apprend à échanger en groupe et qui est pratiquement hors de portée à l’extérieur du réseau. Celui-ci nous nourrit et est un reflet de nousmêmes. L’idée de mettre sur pied un réseau féminin en immobilier commercial à Québec est venue naturellement et a rapidement trouvé écho dans mon entourage. De trois instigatrices au départ, le groupe compte aujourd’hui une vingtaine de membres issues de toutes les sphères du monde immobilier commercial. Malgré sa nature informelle et le nombre restreint de participantes – la proportion des femmes dans l’industrie immobilière commerciale demeure faible par rapport à d’autres secteurs économiques –, la qualité des échanges de renseignements et la diversité des activités, toutes organisées bénévolement et à tour de rôle, sont impressionnantes. C’est nulle autre que Carole Voyzelle, alors directrice générale du Parc technologique de Québec, aujourd’hui décédée, qui a organisé la toute première activité du Cercle. Elle avait loué un autobus municipal (rien de moins) pour nous faire découvrir l’un des plus grands parcs scientifiques en Amérique du Nord. Le groupe était officiellement créé. À raison de trois à cinq activités par année, le Cercle a visité un nombre impressionnant de nouveaux projets pilotés par l’une ou l’autre des membres du groupe. La liste est longue et j’en oublie sûrement : Le Delta 3 (édifice LEED livré en 2009) et le nouveau siège social de La Capitale (LEED et récipiendaire du Prix Excellence IDU 2013), La Volière, Les Jardins Lebourgneuf et son aile vouée aux patients atteints de la maladie d’Alzheimer, le nouveau pavillon du département des arts du Cégep de Sainte-Foy, les unités rénovées du complexe résidentiel Samuel-de-Champlain, l’agrandissement du siège social

de l’Industrielle Alliance, plusieurs chantiers de l’entrepreneur général EBC, dont la promenade Samuelde-Champlain et les résidences étudiantes de l’INRS. La plus récente activité du groupe a d’ailleurs été la visite, en mai dernier, d’un autre projet d’EBC, la résidence pour retraités Le Gibraltar, une première incursion à Québec du Groupe Maurice, dont l’accueil chaleureux et professionnel fut apprécié de toutes.

photo : jbc média par claude gagnon

Dans ce numéro spécial consacré à la place des femmes dans le monde de l’immobilier commercial, j’ai cru opportun de partager l’espace de cette chronique avec ma collègue Marie-France Benoît, directrice d’Altus InSite, filiale à part entière du Groupe Altus. Peu de temps après avoir adhéré au Groupe Altus en 2004, Marie-France a fondé, avec des amies de l’industrie et l’appui sans réserve du Groupe Altus, le Cercle des professionnelles en immobilier commercial de Québec, un regroupement informel dont la mission de départ était fort simple : agrandir le réseau des professionnelles en immobilier de Québec et partager de l’information sur le marché. Près de dix ans plus tard, on peut dire que les objectifs ont été dépassés, car peu de gens branchés sur le marché immobilier de Québec n’ont jamais entendu parler du groupe ou de ses membres. Voici donc la genèse de cette initiative et le bilan de Marie-France après une décennie d’activités.

Marie-France Benoît

Les visites organisées par les membres nous ont aussi fait découvrir sous un angle nouveau les commerces du Nouvo Saint-Roch, le Quartier Miscéo à Lévis et le Quartier Petit Champlain magnifiquement décoré durant la période des fêtes. En plus des visites de projets et d’immeubles, les membres du groupe donnent des conférences ou invitent des conférenciers de leur réseau. Les sujets sont variés : économie, tendances de marché, normes LEED, fraude hypothécaire, nouveaux standards en aménagement de bureaux et même programmation neurolinguistique ! Des « dîners-découvertes », calqués sur la formule des Dine-Around de CREW, sont organisés entre les activités plus formelles pour approfondir les échanges, en groupes de quatre. Peu importe la formule, le plaisir de se voir est toujours palpable. Au fil des ans, des promotions, des réorientations de carrière, des congés de maternité, des retraites, des épreuves et des défis vécus par l’une ou l’autre, le réseau se renouvelle et se consolide.

Alain Roy, É.A., est directeur général du Groupe Altus à Québec. Marie-France Benoît, MBA, est directrice d’Altus InSite, une division du Groupe Altus. Elle a intégré le Groupe Altus en 2004. Elle est membre du conseil d’administration de l’IDU Québec et membre de CREW Montréal.

Immobilier commercial — Janvier-février 2014

QUÉBEC

organisme, je suis à même de constater une grande ouverture concernant la contribution que les professionnelles de l’immobilier commercial peuvent apporter à l’industrie.

Le Quartier Petit Champlain à Québec

photo : Louise Leblanc

Souvent, lors de conférences et autres activités de réseautage, je m’amuse discrètement à compter le ratio hommes-femmes dans la salle. (Suis-je seule à le faire ?) Il y a une quinzaine d’années, ce ratio était autour de 10 pour 1. Aujourd’hui, quand je fais cet exercice pas du tout scientifique (!), il est d’environ 6 pour 1.

J’ai peine à croire que presque dix ans se sont écoulés depuis la première rencontre de planification de ce projet avec ma complice des débuts, Lise Bergeron, alors avocate associée chez Stein Monast, et aujourd’hui juge à la Cour supérieure du Québec. (Bravo Lise !) Je tiens à remercier les membres du groupe pour leur implication, leur temps, leur plaisir partagé, et merci à celles qui ont levé la main pour offrir leur aide après le départ de Lise. Et bien sûr, je remercie le Groupe Altus, qui a encouragé dès le début cette initiative et continue d’y apporter son appui concret. Le Groupe Altus est aussi partenaire de CREW Montréal, une association dont je suis fière d’être membre depuis plusieurs années, et qui a été une source d’inspiration pour la mise sur pied du Cercle des professionnelles de l’immobilier. Les différents comités de CREW Montréal font un travail exceptionnel. Je suis également ravie de constater les efforts déployés par certaines organisations pour favoriser l’implication des professionnelles de l’immobilier, notamment l’Institut de développement urbain (IDU). Membre du CA de l’IDU et impliquée à divers niveaux dans cet

Il reste donc beaucoup de place à prendre. Heureusement, la relève semble au rendez-vous : selon une compilation du Dr François Des Rosiers, professeur titulaire au Département de finance, assurance et immobilier de l’Université Laval, le pourcentage des étudiantes inscrites à son cours en évaluation immobilière a bondi, depuis six ans, passant de 17,4 % en 2008 à 45,3 % du total des inscriptions cette année ! Compilation des inscriptions des étudiantes au cours d’Évaluation immobilière du programme de Gestion urbaine et immobilière de l’Université Laval

GUI-3102Évaluation immobilière

Nombre de femmes

% du total des inscriptions

2007

20,9

2008

17,4

2009

25,9

2010

25 26,9

2011

2012

2013

45,3

Moyenne 2007-2013

28,6

Source : Compilation : Dr François Des Rosiers, professeur titulaire, Département de finance, assurance et immobilier de l’Université Laval.

Maintenant, à nous toutes et tous de leur donner envie d’atteindre les plus hautes sphères de notre industrie. ,

L'IMMOBILIER SOUS TOUS S ES AN GLES Louis P. Huot Richard Laflamme Sylvie Drouin, notaire Karine Dionne Samuel Massicotte Simon Clément

David Ferland Catherine Langlois Anne-Julie Lapointe Yannie Bordeleau, notaire Daniel Morin, notaire Sophie Vachon-Therrien

CONSTRUCTION

Édifice Stein Monast 70, rue Dalhousie, bureau 300 Québec (Québec) G1K 4B2 Téléphone : 418.529.6531 www.steinmonast.ca

Immobilier commercial — Janvier-février 2014

QUÉBEC

Carrefour de la Bravoure serge beaucher

Des services de proximité pour Val-Bélair et les banlieues nord-ouest de Québec

« C’était l’endroit tout désigné pour implanter un centre commercial. Cette intersection est un point névralgique, le site idéal pour enfin offrir à la population du nord-ouest de Québec les commerces et les services de proximité auxquels elle a droit. Et du résidentiel, éventuellement. »

50 M$, 500 emplois Le projet, exécuté en deux phases, nécessitera des investissements de 50 M$. Une fois terminé, il procurera des emplois à 500 personnes, assure M. Tremblay. Les 10 premiers bâtiments devraient être livrés au printemps, selon des plans d’architectures intégrées, conformément aux exigences urbanistiques de la Ville. Après la seconde phase, d’ici 2016, une troisième viendra parachever le tout avec la construction de 350 condos et l’ajout de plus de 5 000 m2 d’espace commercial aux 20 000 m2 des phases 1 et 2. Selon M. Tremblay, l’intérêt de ce site résulte d’abord de son accessibilité : selon une étude de circulation, 30 000 automobilistes croisent cette intersection chaque jour entre leur résidence et leur lieu de travail. Au cours des prochaines années, un parc industriel pourrait s’implanter à proximité. Mais surtout, la Société canadienne d’hypothèque et de logement prévoit un boum démographique incomparable dans le secteur, d’ici 2020. Actuellement, la population (incluant Val-Bélair, Shannon, Valcartier, SainteLe futur Carrefour de la Bravoure, phases 1 et 2 Catherine) est d’environ 70 000 habitants. illustration : Carrefour de la Bravoure

et endroit, c’est l’intersection boulevard Industriel-autoroute de la Bravoure, dans l’arrondissement de la HauteSaint-Charles (Val-Bélair), à Québec. Celui qui parle, c’est le promoteur Jean-Pierre Tremblay, de Consultants JR. Et le projet, c’est le futur Carrefour de la Bravoure, un centre commercial qui regroupera environ 40 commerces dans une quinzaine de bâtiments sur des terrains de près de 93 000 m 2. Construction CRD (le propriétaire du projet) et trois autres partenaires en ont commencé l’érection au mois de septembre dernier.

Jean-Pierre Tremblay Promoteur Consultants JR

Il n’y aura ni magasins à grande surface ni géants à la Walmart, dans ce mini power center. Plutôt des restaurants, des boutiques, un dépanneur, quelques magasins régionaux ainsi que des bureaux et un hôtel. « Bref, les résidents du secteur n’auront plus à faire 30 km pour aller acheter une paire de bas ou souper au resto », fait valoir le promoteur. Et aucune compétition entre les commerces, promet-il. Chacun apportera un service particulier.

Ainsi, le futur Carrefour se trouve à trois minutes de la base militaire de Valcartier, où résident et travaillent quelque 5 000 personnes. Et il est encore plus proche du Village vacances Valcartier, l’une des bases de plein air les plus fréquentées au Québec. C’est d’ailleurs en pensant à ces deux bassins potentiels de visiteurs que Consultants JR a inclus un hôtel dans son projet. Pour l’instant, M. Tremblay refuse de dévoiler le nom de la chaîne hôtelière.

Un centre « tendance » Le promoteur n’hésite pas à dire que le Carrefour de la Bravoure sera très « tendance », avec des commerces en rez-de-chaussée, des bureaux aux étages, une part de résidentiel et un aménagement inspiré des centres-villes où piétons et cyclistes ne sont pas des intrus. La longue piste cyclable des Cheminots, qui passe juste à côté, offrira deux accès au Carrefour, et des trottoirs permettront aux piétons de circuler d’un bout à l’autre du site. En outre, le pourtour d’un bassin de rétention d’eau de pluie sera converti en espace vert, avec aménagement paysager et bancs de parc.

Serge Beaucher est un journaliste d’expérience qui pratique dans divers domaines, dont l’immobilier, l’architecture et l’environnement.

Immobilier commercial — Janvier-février 2014

Deux des bâtiments de la phase 1

illustrations : Carrefour de la Bravoure

QUÉBEC

« Je ne pense pas qu’il serait abusif de parler d’un mini Quartier Dix30 (le mégacentre commercial de Brossard), comme certains l’ont fait », risque Marie-Hélène Vandersmissen, directrice du Centre de recherche en aménagement et développement (CRAD) de l’Université Laval. « Restera à voir si la phase résidentielle va effectivement se réaliser, nuance-t-elle. Les trottoirs vont faciliter la vie des piétons sur le site, mais il n’est pas sûr que les gens voudront s’y rendre à pied à partir du secteur résidentiel voisin. » À tout le moins, le transport collectif dessert déjà la zone, avec des parcours express et normaux du RTC. Autre bémol, la directrice du CRAD note que ces commerces de proximité vont peut-être réduire les déplacements des résidents du secteur vers Québec, comme le fait valoir le promoteur, « mais sûrement pas de façon significative ». Jean-Pierre Tremblay sait lui aussi que les gens continueront de se rendre à Québec pour le gros de leurs achats. Mais, selon lui, combler une partie de leurs besoins constitue déjà un premier pas, surtout dans un contexte de densification prévisible de cette banlieue. « Bien sûr, les promoteurs veulent rentabiliser leurs investissements, ajoute-t-il, mais ils ont aussi une responsabilité sociale. Ils ont le devoir de donner un visage à leur ville et de rendre 19_DeRico experts-conseils.pdf 13-07-23 11:55 des services disponibles aux citoyens. C’est 1justement le but de ce projet. » ,

Marie-Hélène Vandersmissen Directrice Centre de recherche en aménagement et développement (CRAD) de l’Université Laval

De Rico Laflamme Cassidy Perreault T 418 780-2330 1 877 780-2330 F 418 781-0728 Édifice Delta II, 2875, boulevard Laurier, bureau 650 Québec (Québec) G1V 2M2

Immobilier commercial — Janvier-février 2014

CECI N’EST PAS UN SIMPLE BÂTIMENT

MAIS UN SYSTÈME DE PANNEAUX PRÉFABRIQUÉS ACCÉLÉRANT LA CONSTRUCTION Panneaux préfabriqués en usine La solution de construction la plus rapide de l’industrie Résistance thermique certifiée

Flexibilité architecturale

Idéal pour édifices commerciaux, industriels et institutionnels

murox.canam-construction.com - 1 866 466-8769

brèves immobilières

Prix Habitat Design

Le Fonds immobilier de solidarité FTQ tient à féliciter ses partenaires dans le projet Bassins du Havre et Saint-Bruno-sur-le-Lac pour les honneurs mérités dans le cadre de la toute première édition des Prix Habitat Design. Le projet Bassins du Havre et le projet Saint-Bruno-sur-le-Lac, situé en pleine nature, ont respectivement obtenu le Grand Prix Habitat Design – Choix du jury et Choix du public.

Trois nominations au Fonds immobilier de solidarité FTQ

Le président-directeur général du Fonds immobilier de solidarité FTQ, Normand Bélanger, est fier d’accueillir dans son équipe trois nouveaux professionnels de l’investissement immobilier : Carole Handfield, Guy Poulin et Ricardo Lirola. Ils possèdent tous les trois une feuille de route impressionnante en matière d’investissement immobilier.

Nomination de Jacques Métivier

Luc Maurice honoré

EY (autrefois Ernst & Young) a décerné le prix de la catégorie Produits et services d’entreprises à consommateurs à Luc Maurice, président fondateur de Groupe Maurice. Après avoir reçu son prix de Roland Beaudoin, Luc Maurice a capté l’attention des 800 convives présents au banquet du Grand Prix de l’entrepreneur en révélant cinq principes simples, mais très efficaces, qui ont permis à son entreprise de croître.

photo : jbc Média par Denis Bernier

Gestion immobilière Landmark a annoncé la nomination de M. Jacques Métivier à titre de membre du conseil d’administration. Fondateur de Métivier et Associés, devenue Redcliff Métivier et plus récemment Triovest, M. Métivier compte une vaste expérience en gestion immobilière et en valorisation d’actifs immobiliers. Il est actuellement président du conseil d’administration de l’Institut de développement urbain du Québec (IDU).

photo : jbc Média par Denis Bernier

Nouveau bâtiment commercial à Brossard

Quintcap achève la construction d’un bâtiment industriel de 40 000 pi2 à l’intersection du boulevard Matte et de l’avenue Illinois à Brossard. Selon le promoteur immobilier, il s’agit du premier bâtiment multilocatif à Brossard, offrant 28 pieds en hauteur libre, avec possibilité d’ajouter une mezzanine. La moitié de cet immeuble est déjà louée, et l’autre 50 % est prêt à accueillir un locataire intéressé par un centre de distribution, un entrepôt, des bureaux et une salle de montre en plein cœur du parc industriel de Brossard.

Trois nominations chez Ivanhoé Cambridge

Mario D. Morroni est nommé vice-président exécutif, Stratégie et allocation du capital, Rita-Rose Gagné est nommée vice-présidente exécutive, Marchés en croissance, et Sylvain Fortier devient vice-président exécutif, Résidentiel et hôtels. Il sera également responsable des Fonds d’investissement.

Immobilier commercial — Janvier-février 2014

brèves immobilières

Marc Dutil nommé entrepreneur de l’année

Pour une 20e année consécutive, EY (autrefois Ernst & Young) a rendu hommage à de grands entrepreneurs en décernant notamment le titre d’Entrepreneur de l’année 2013 d’EY pour le Québec à Marc Dutil, président et chef de la direction du Groupe Canam inc.

Tasha Lackman honorée

Tasha Lackman, qui pratique le droit immobilier chez Fasken Martineau, a été nommée lauréate à titre d’avocate de l’année en droit commercial lors de la 7e édition du Gala de l’Association du Jeune Barreau de Montréal, tenue le 21 novembre dernier.

Prix Excellence 2013 de CREW Montréal

CREW Montréal a dévoilé les lauréates des Prix Excellence 2013, célébrant le succès de femmes en immobilier commercial qui se sont démarquées par leur leadership, leurs réalisations et leur engagement. Les lauréates sont Christine Duchaine, avocate et coprésidente de Sodavex (Prix Excellence), Adina Comanita, directrice – service juridique chez Landmark Properties (Prix Étoile montante), et Nathalie Bédard, associée chez Donati Maisonneuve (Prix Implication CREW Montréal).

Le saviez-vous ?

Me Marie-Josée Marcoux, avocate chez McCarthy Tétrault, nous informe que la Cour d’appel déclare que le transfert des droits du propriétaire d’un immeuble sous emphytéose constitue un « transfert du droit de propriété d’un bien » au sens de la loi, assujetti à l’imposition de droits de mutation, et détermine les critères de la base d’imposition dans le cadre d’un tel transfert. La Cour suprême se prononcera-t-elle ? À suivre !

Mégaprojet multirésidentiel à Laval pour Sidev

Situé dans le secteur Auteuil à Laval, Habitat Veridis comprend, dans une phase initiale, l’implantation de plus de 600 maisons et condos, dont les premières livraisons sont prévues pour le début de l’été 2014. La société immobilière Sidev prévoit un total de 2 000 unités sur une superficie de 300 000 m2 au terme du projet.

Martin De Rico dans les médias

Depuis octobre, Martin De Rico, É.A., président de DeRico Experts-Conseils SENC, fait partie de la nouvelle équipe de chroniqueurs économiques au sein du groupe Québecor Média, plus précisément au Journal de Québec. M. De Rico écrira une chronique mensuelle sur l’investissement immobilier ainsi que sur les plus récents développements sur le marché de Québec, et ce, le troisième dimanche de chaque mois. Martin De Rico est également chroniqueur immobilier à l’émission Le retour de Gilles Parent, au FM 93, depuis mai 2005, à raison de quatre fois l’an.

Immobilier commercial — Janvier-février 2014

6300, av. Auteuil, Brossard

6400, av. Auteuil, Brossard

> Jusqu’à 8 000 pi2 contigus > Près du Mail Champlain > À 10 minutes du centre-ville

> Jusqu’à 10 222 pi2 contigus

SAUVEZ TEMPS ET ÉNERGIE,

OPTEZ POUR LA RIVE-SUD

2120, av. Victoria, Brossard > Jusqu’à 4 000 pi2 contigus

Parc d'Affaires sur le Golf 4605, boul. Lapinière, Brossard > Bureaux d’affaires écoénergétiques de haute qualité

Olivier Coulombe 450 671-6300, poste 23 ocoulombe@immocredit.ca

Bureaux à louer www.immocredit.ca Agence Immobilière

Ceux qui s’y connaissent en biens immobiliers, connaissent BDO.

Services au secteur immobilier de BDO Pour le marché immobilier, les temps n’ont jamais été aussi durs. Plus que jamais, vous avez besoin de directives financières proactives pour traverser cette conjoncture difficile. Les services au secteur immobilier de BDO vous appuieront en mettant à votre disposition leurs solides connaissances de votre industrie ainsi que leur réseau mondial. En un seul point de service !

Certification | Comptabilité | Fiscalité | Services-conseils www.bdo.ca/immobiliers BDO Canada s.r.l./S.E.N.C.R.L., une société canadienne à responsabilité limitée/société en nom collectif à responsabilité limitée, est membre de BDO International Limited, société de droit anglais, et fait partie du réseau international de sociétés membres indépendantes BDO. BDO est la marque utilisée pour désigner le réseau BDO et chacune de ses sociétés membres.