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Dossier
Textes : JLL
Le co-living, bien plus qu’un hébergement Co-living: more than just a place to live
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Le concept de co-living s’étend bien au-delà de la simple colocation. Répondant à de nouveaux modes de vie, ilséduit aussi bien les millénials que les expatriés. Sidenombreux projets se déploient en Europe, leconcept ne s’est pas encore développé au Luxembourg. There is far more to the concept of co-living than simply living together. In line with our modern lifestyles, the model appeals to both Millennials and expats alike. Whilst many such projects are already under way across Europe, the concept is not yet as widespread in Luxembourg.
FR La colocation, tout le monde connaît. L’idée est simple: partager les frais de location d’une même habitation comptant plusieurs chambres afin de profiter d’un logement à coût modéré. Aujourd’hui, cette pratique répandue connaît une évolution à travers le co-living. «Ce concept va plus loin que le simple partage d’une surface habitable. Nouveau lieu de vie, l’espace de co-living intègre non seulement un logement mais aussi de nombreux autres services. À la chambre et aux espaces communs habituels, peuvent s’ajouter une salle de sport, une bibliothèque ou parfois même un cinéma, explique Robby Cluyssen, Senior Consultant JLL Residential. La volonté est aussi de faciliter le quotidien des résidents. L’offre intègre les consommables les plus courants, comme l’énergie, la connectivité, la télévision ou même des abonnements mobiles. Les résidents peuvent aussi accéder à des services de blanchisserie, de conciergerie, de coaching sportif, de location de véhicules…»
Le plus souvent, on a recours au co-living lorsqu’on s’installe dans une nouvelle ville, pour quelques semaines ou quelques mois. Les adeptes de ce nouveau concept apprécient le fait de pouvoir profiter d’une solution clé en main, leur épargnant de devoir multiplier les démarches pour satisfaire les besoins liés à leur installation (pour se connecter, pour se fournir en énergie…). À côté de ses aspects pratiques, le co-living est considéré comme un moyen très efficace d’établir de nouvelles relations dans une région que l’on découvre. «Le co-living répond aux besoins exprimés par des jeunes, qui étudient un temps à l’étranger ou qui entrent dans la vie active, mais pas seulement… L’offre se développe aussi pour répondre aux attentes de travailleurs expatriés, qui s’installent dans une nouvelle ville et qui ont davantage de moyens», poursuit Robby Cluyssen.
De manière générale, l’accès au co-living représente un coût plus important que la simple colocation. « Ces logements, dont les parties privées seront relativement petites, sont loués au-dessus du prix du marché en raison de leur offre ‘all-inclusive’», explique l’expert de JLL. Le co-living correspond à une nouvelle approche de l’habitat, plus proche de l’économie de partage. Pour ses utilisateurs, l’accès à un ensemble de services et à une communauté prime sur le besoin d’un espace personnel. Les co-livers font le choix de la flexibilité, cherchant à échapper à certaines contraintes, comme le respect d’un contrat de bail par exemple. Et pour profiter de tous ces avantages, ils sont aujourd’hui prêts à payer un peu plus.
Le concept du co-living : offrir un haut niveau de service et donner accès à une vie en communauté.
The concept of co-living: offer a high level of service and give access to community life.
23.000
C’est le nombre de lits en co-living existants ou en développement en Europe. Le phénomène est en pleine expansion. This is the number of co-living beds currently available or under development in Europe.
The phenomenon is growing rapidly.
EN Everyone is familiar with the basic concept of house or apartment-sharing, whereby two or more people share the cost of renting the same property with several bedrooms in order to reduce their housing costs. But this widespread practice is now evolving in the form of co-living. “This concept goes beyond the simple idea of sharing a home. The co-living space is a new sort of environment offering not only accommodation but also a number of other services. In addition to the bedroom and the usual communal areas, there may also be a gym, a library or sometimes even a cinema,” explains Robby Cluyssen, a Senior Consultant at JLL Residential. “The aim is also to make residents’ daily lives that much easier with an offering that includes the most common of commodities such as energy, connectivity, TV and mobile subscriptions. Residents also have access to laundry, concierge, sports coaching and car rental services, among others.” Most people adopt the co-living approach when moving to a new city for a few weeks or months. Fans of this new concept appreciate the fact that it gives them a turnkey solution, saving them from having to go through various processes to ensure that their needs will be met (in terms of Internet connection, energy supply, etc.). In addition to the practical aspects, co-living is considered a very effective way of developing new relationships in a region you are not yet familiar with. “Co-living meets the needs that young people, who may be studying abroad for a while or just beginning their professional lives, experience. But the offering is also growing to meet the needs of expat workers who are moving to a new city and have more resources available to them,” Robby Cluyssen continues. Generally speaking, access to a co-living facility is more expensive than simply sharing a property. “Even though the private quarters are relatively small, these properties achieve rents above the market rate because of their ‘all-inclusive’ nature,” the JLL expert explains. Co-living represents a new approach to housing that more closely resembles the sharing economy, with its occupants prioritising access to a series of services and a community over the need for personal space. Co-livers are choosing flexibility and are keen to escape certain constraints, such as compliance with a lease agreement, forexample. And with all of these benefits in mind, theyare now willing to fork out a little more.
1 | De Londres à Berlin, le co-living se décline de bien des manières From London to Berlin: co-living in its many and varied forms
FR Des offres de logement en co-living se développent dans la plupart des grandes villes européennes. Ces nouvelles installations, plus que des infrastructures fonctionnelles et partagées, se démarquent par une identité forte, des aménagements spécifiques et des ambiances singulières.
Le concept porté par Quarters, par exemple, est proposé à Berlin, Munich, Rotterdam, Amsterdam, Hambourg, Dusseldorf ou encore Francfort. À Berlin, cet acteur du co-living met à disposition, dans quatre lieux de la ville, 356 chambres réparties dans 120 appartements pour une à cinq personnes. Les utilisateurs, au niveau de chaque appartement, partagent une cuisine et une salle de bain. Au-delà, les lieux intègrent des espaces de coworking, un cinéma ou encore un endroit pour entreposer son vélo. Les utilisateurs peuvent profiter de divers services, comme une connectivité internet ou une blanchisserie.
Le concept de co-living se distingue également de celui de colocation par sa dimension communautaire. Quarters, par exemple, offre à ses occupants des opportunités pour réseauter, comme des événements, des ateliers, des lieux de rencontre. Les utilisateurs accèdent aussi à une plateforme numérique qui facilite les discussions de voisinage ou autour de projets collectifs par exemple. Chaque site dispose d’un community manager dont le rôle est de favoriser l’échange, d’animer les utilisateurs, d’envisager la mise en place de projets.
À Berlin, on peut se loger chez Quarters à partir de 599 euros par mois.
À Londres, The Collective propose une offre particulièrement attrayante. Avec plus de 700 chambres, le bâtiment « Canary Wharf» est maintenant le plus grand bâtiment de co-living au monde. Les utilisateurs l’apprécient pour ses vues panoramiques sur Londres. Il intègre des restaurants, une piscine au 20 e étage, une salle de sport, un sauna et un cinéma. On peut aussi s’entrainer au golf grâce à la réalité virtuelle. Côté services, on profite d’une conciergerie, d’une blanchisserie, de l’internet ultra rapide, du nettoyage des chambres…
Résider à The Collective donne aussi accès à un programme culturel varié. Le lieu accueille des concerts et des conférenciers inspirants. Des ateliers d’artisanat ou encore de coding, des cours de danse ou de cuisine y sont proposés.
Les prix varient en fonction des services inclus, du confort souhaité et de la durée du séjour. Pour un séjour de quatre mois selon la formule standard, cela coûte mensuellement 1863 livres (soit un peu plus de 2000 euros).
EN Co-living facilities are springing up in most major European cities. Much more than simply functional shared infrastructures, these new facilities are known for their strong identity, specific layout and unique feel.
The concept adopted by Quarters, for example, is available in Berlin, Munich, Rotterdam, Amsterdam, Hamburg, Dusseldorf and Frankfurt. In the case of Berlin, the co-living provider currently offers 356 rooms in 120 apartments for one to five people in four locations across the city, with the inhabitants of each apartment sharing a kitchen and a bathroom and also enjoying access to co-working spaces, a cinema and even bicycle storage. Furthermore, residents have access to a variety of services including Internet connection and a launderette.
599€
par mois / per month
C’est le prix d’appel pour un logement au sein de The Quarters à Berlin. This is the entry-level price point foraccommodation at The Quarters in Berlin
706
C’est le nombre de chambres que compte The Collective, la plus grande infrastructure de co-living londonienne. This is the number of rooms at The Collective, London’s largest co-living facility.
2 | Un développement timide au Luxembourg Tentative growth in Luxembourg
The co-living concept also differs from the concept of house- or apartment-sharing through its community aspect. Quarters, for example, offers its tenants various networking opportunities including special events, workshops and get-togethers. Residents also have access to a digital platform designed to facilitate neighbourhood chats or discussions about communal plans, for example. Each site has a community manager whose role is to encourage exchange, coordinate residents and look after the implementation of certain projects.
Quarters properties in Berlin start from €599 permonth.
The Collective, meanwhile, has a particularly attractive range of properties available in London, including the 700-bedroom Canary Wharf building, which is now the largest co-living building in the world. It is popular with residents for its panoramic views across London. This building also houses a series of restaurants, a swimming pool on the 20 th floor, a gym, a sauna and a cinema, not to mention a virtual reality golf course. On the services front, it boasts a concierge service, a launderette, ultra-fast broadband and a housekeeping service, among others.
The Collective residents also enjoy access to a varied cultural programme, with the venue hosting concerts and inspiring speakers, as well as craft, coding, dance and cookery workshops.
Prices vary according to the services included, the desired level of comfort and the length of stay. A 4-month stay on a standard package costs £1,863 per month (a little over €2,000).
FR L’offre en co-living connaît un développement exceptionnel en Europe. Au Luxembourg, il reste timide en raison d’une réglementation encore peu favorable.
On assiste à un réel développement du co-living partout dans le monde. C’est dans les plus grandes villes que l’offre a émergé, en réponse au mouvement de concentration de la population au cœur des cités. Le concept séduit aujourd’hui de plus en plus de personnes dans diverses capitales européennes, à Amsterdam, Paris ou encore Londres. « On voit apparaitre des promoteurs spécialisés dans le développement de cette forme de logement et des sociétés de services, conçues exclusivement pour accompagner les besoins de ces utilisateurs», commente Robby Cluyssen. Il s’agit, de plus en plus, de résidences d’envergure importante. Si l’on regarde les récents développements à l’étranger, la taille moyenne des immeubles de co-living est supérieure à 250 lits. « On ne parle plus d’un phénomène marginal. Le co-living devient un produit immobilier à part entière, qui séduit les utilisateurs au moins autant que les investisseurs», poursuit l’expert du marché résidentiel de JLL Luxembourg.
Et à Luxembourg? La ville et le pays sont confrontés aux mêmes difficultés que d’autres capitales: forte attractivité, pénurie de logements, concentration de l’activité en ville… Il y a dès lors un intérêt à développer une offre de co-living à l’échelle du territoire. « Le co-living peut constituer une réponse à la crise du logement même si, à lui seul, son développement ne suffira pas à résoudre une problématique profonde et structurelle, » confirme Robby Cluyssen. Cependant, on ne voit pas encore de projet se concrétiser, à une ou deux exceptions près. Le Luxembourg présente un intérêt auprès des sociétés de services, des investisseurs et des promoteurs spécialisés dans le co-living. Cependant, ceux-ci sont confrontés à quelques freins. « Les principaux obstacles sont réglementaires. Le cadre actuel est encore contraignant pour celles et ceux qui souhaitent mettre des logements à disposition. Les prescriptions en matière d’urbanisme et de sécurité ainsi que les règles relatives à la densité de logement sur une parcelle au Luxembourg rendent difficiles le développement de projets de co-living. Des questions relatives à la durée des baux ou d’autres autour de la domiciliation fiscale sont sources d’incertitudes pour
les investisseurs. Cependant, le ministère du Logement a plusieurs fois fait part de sa volonté de discuter les textes de loi relatifs à la cohabitation en vue de les faire évoluer. » Il ne fait cependant aucun doute que le co-living devrait pouvoir se développer aussi au Luxembourg.
3 | Le co-living trouvera une place au cœur de Gravity Co-living at the heart ofthe Gravityproject
EN The co-living offering is experiencing exceptional growth across Europe as a whole. In Luxembourg, however, where less than favourable regulations are still in force, its growth remains somewhat tentative.
The co-living concept is developing significantly all over the world, with the supply emerging in the largest cities in response to the concentration of the population in city centres. The concept is now attracting a growing number of followers in various European capitals, including Amsterdam, Paris and even London. “What we are seeing now is the emergence both of developers specialising in this form of housing and service companies designed to support the needs of these users,” Robby Cluyssen explains. The offering is becoming increasingly centred around large buildings, with co-living developments abroad housing over 250 beds on average. “This is no longer a marginal phenomenon. Co-living is becoming a real estate product in its own right, appealing to users at least as much as to investors,” the JLL Luxembourg residential market expert continues.
So what is the current situation in Luxembourg? Both the city and the country are facing the same difficulties as other capitals, namely strong appeal, a shortage of housing and the concentration of activity in urban areas, among other factors, meaning that there is an interest in developing a co-living offering at regional level. “Co-living can provide a response to the housing crisis, even though developing the co-living concept will not, in itself, be enough to solve what is a deep and structural problem,” Robby Cluyssen confirms. That said, and with one or two exceptions, we are not yet seeing any projects materialising. Luxembourg has great appeal from the perspective of investors, developers and service companies specialising in co-living, although they do face a number of obstacles. “The main obstacles are regulatory, and the current framework is still restrictive for those wishing to make this type of housing available. Urban planning and safety regulations, as well as the rules on the housing density of a given plot of land in Luxembourg, make it difficult to develop co-living projects. Issues relating to the duration of leases and tax domicile are further sources of uncertainty for investors. The Ministry of Housing has, however, expressed its willingness to discuss the legislation regarding cohabitation on several occasions with a view to adapting it accordingly.”That said, there is no doubt that there are numerous opportunities for the co-living concept to develop in Luxembourg.
FR L’immeuble Gravity, dont le chantier doit débuter à Differdange en 2020, intégrera une des premières véritables offres de co-living du pays. Gravity est un ensemble immobilier mixte, qui comprend du bureau, du logement et du commerce. On y comptera 80 appartements « bon marché » de 2 à 4 chambres, répartis sur deux tours de 20 et 16 étages. Ce développement comprendra une crèche pour 80 enfants et une galerie commerciale de 3500 m 2 . Une partie de la surface doit pouvoir accueillir des bureaux et des professions libérales actives notamment dans le domaine de la santé. Enfin, il est prévu d’y intégrer 120 unités de co-living sur 8000 m², dont 80 m 2 seront réservés aux espaces communs, qui disposeront de cuisines mais aussi d’équipements de détente et de loisirs. Ces lieux de vie sont typiquement destinés à accueillir des étudiants, des jeunes travailleurs et des stagiaires.
Pourquoi peut-on parler de co-living plus que de colocation sur ce projet de Differdange ? En raison d’abord de l’envergure du projet –plus de 100 unités – mais aussi de la proximité directe des services présents dans le complexe immobilier. On ne parle toutefois pas encore d’opérateurs de co-living, capables d’intégrer l’ensemble des services au cœur d’une offre adaptée aux attentes des locataires.
EN The Gravity project, work on which is due to begin in Differdange –the country’s 3 rd largest town – in 2020, will be one of the first real co-living facilities in the country. Gravity consists of a mixed-use building complex with an iconic façade, designed by MORENO architects, housing office spaces, residential properties and commercial premises. There will be 80 ‘economy’ apartments with 2 to 4 bedrooms divided between two towers of 20 and 16 floors respectively. The development will also include a nursery with capacity for 80 children and a 3,500m 2 shopping centre. Part of the premises will accommodate offices and spaces for independent professionals operating in the health sector. Last but not least, there are plans to incorporate 120 co-living units spanning 8,000m 2 , of which 80m 2 will be reserved for communal areas, including kitchens and leisure and relaxation facilities. These living spaces are typically intended to accommodate students, young workers and trainees.
What makes this Differdange-based project more about co-living than about apartmentsharing? Firstly, the scale of the project –over 100 units –, but also the direct proximity of the services housed within the complex itself. What we do not yet have, however, are any co-living operators running the property and integrating all the services into a single offering designed to meet tenants’ needs and expectations.
4 | «Plus qu’un logement, un véritable lieu d’échange», le témoignage de Ian Rust, étudiant luxembourgeois.
“Not just a home but a real platform for interaction”, the testimonial of Ian Rust, a Luxembourgish student.
FR Ian, pouvez-vous vous présenter et nous indiquer votre situation personnelle?
Je m’appelle Ian Rust. J’ai 19 ans etj’habite encore au domicile familial, à Bonnevoie. Je suis footballeursemi-professionnel etj’ai créé une petite entreprise de marketing. Avec toutes ces activités, j’ai opté pourle cursus eBac, qui me permetde suivre 75 % des cours depuis mon domicile. Au terme de l’année, j’aurai décroché mon bac etirai étudierle marketing, la psychologie ou le business à l’étranger. J’yai déjà réfléchi etj’aimerais trouver un logementen cohabitation l’année prochaine.
Est-ce que le co-living serait un concept susceptible de vous intéresser?
Oui, toutà fait, mais cela dépendra d’une chose principale : le prix. Étantétudiant, mes ressources ne sontpas illimitées etle coûtélevé du loyer pourraitêtre un frein pourmoi. Toutefois, je vois dans ce conceptbeaucoup d’aspects attractifs, notammentau niveau du confortde vie. Habiter dans un immeuble qui intègre une salle de sport, une piscine ou une salle de détente me permettrait de gagnerbeaucoup de temps après les cours. Il faudraitque je puisse comparerles coûts en tenant compte du loyerd’un appartementen cohabitation classique etdes abonnements auxquels je devrais souscrire parailleurs, comme un accès à une salle
« Pouvoir profiter de ces nombreux services sans sortir de chez soi, c’est vraiment un gros avantage ! »
de sport, avec le forfait «all-inclusive» proposé par le co-living. Cela demande quelques calculs. Mais pouvoir profiter de ces nombreux services à n’importe quelle heure du jour et de la nuit sans sortir de chez soi, c’est vraiment un gros avantage! Au-delà de l’aspect pratique, vivre en co-living devrait me permettre de m’intégrer plus rapidement dans une nouvelle ville. Plus qu’un logement, je vois dans un logement en co-living un véritable lieu d’échange.
EN Ian, could you please introduce yourself and tell us about your personal situation?
MynameisIan Rust. I’m 19yearsoldandIstillliveat myfamily’shomein Bonnevoie. I’m a semi-professionalfootballerandI’vestarteda smallmarketing company. With allofthisgoing on, IoptedfortheeBac course, which allowsmeto follow75% ofclassesfrom home. Then, attheendoftheyear, Iwillhavepassed mybaccalaureateandgo abroadto studymarketing, psychologyorbusiness. I’vealreadythoughtaboutit andI’dliketo findsharedaccommodation nextyear.
Would you be interested in a co-living model?
Yes, absolutely, butitwilldependon onemain factor: thecost. Asa student, Idon’thaveunlimitedresources availableandthehigh costofrenting couldbean obstacle. Thatsaid, thisconceptappealsto mein manyrespects, especiallyin termsofcomfortand convenience. Living in a building with a gym, pool orrelaxation room wouldsavemea lotof timeafter class. Iwouldhaveto comparethe costofa traditional apartment-sharing option andthesubscriptions thatI wouldhaveto takeout–such asaccessto a gym ‒ in relation to theall-inclusivepackageavailablewith theco-living concept. I’llneedto crunch some figures, butbeing ableto usethese variousservices atanytimeoftheday or nightwithoutleaving home isreallya big draw!Beyondthepracticalaspect, co-living shouldalso help meintegratemorequickly into a newcity. Iseeco-living accommodation notjust as a homebutasa realplatform for interaction.
5 | «Favoriser une plus grande diversité de formes de logement, parmi lesquelles le co-living» Le point de vue d’Henri Kox, Ministre du Logement du Luxembourg.
“Promoting greater diversity in the housing offering, including co-living accommodation” Henri Kox's view as Minister for Housing, Luxembourg.
FR Y a-t-il une opportunité à développer le co-living au Luxembourg?
Au niveau du gouvernement, un des enjeux en matière de logement est de veiller à promouvoirune plus grande mixité sociale et une plus grande diversité de formes d’habitation. Le co-living, à côté de la colocation, de la cohabitation ou de l’habitat partagé, est encore une autre forme de logement. Plus orientée vers l’utilisation et le service, offrant plus de flexibilité que dans le cadre d’un contrat de bail, elle est plébiscitée par les personnes qui ne s’installent que pour un temps limité, de quelques mois, comme des professionnels évoluant dans des firmes de conseil ou encore des étudiants. Je pense que ce type d’offre a toute sa place au Luxembourg.
Comment faciliter le développement de cette offre?
Notre volonté est de pouvoir identifier les différentes formes de logement, y compris le co-living, pour mieux les définir dans
5%
Dans un contrat de bail, actuellement, le loyer réclamé ne peut pas dépasser 5 % du capital investi dans le logement. Cette réglementation pourrait évoluer avec la refonte du bail à loyer, attendue pour la fin de l’année.
The amount ofrent charged in the framework of a lease agreement cannot currentlyexceed 5% of the capital invested in the property. This regulation could change with the lease agreement reform expected at the end of the year.
2.0
La nouvelle version du Pacte Logement (2.0), document qui associe l’État et les communes dans une approche cohérente de développement du logement, devrait être adoptée avant l’été.
The new version ofthe Pacte Logement (2.0) housing pact –a document that brings the State and local authorities togetheras part ofa coherent approach to housing development –is expected to be adopted before the summer.
le cadre de la refonte de la loi sur le bail à loyer. À ce niveau, nous nous inspirons du modèle bruxellois, en cherchant à garantir une grande transparence entre les parties prenantes, ceux qui proposent un logement et éventuellement un service associé, et ceux qui partagent les espaces de vie.
Quels sont les grands enjeux liés à l’évolution de la réglementation ?
L’enjeu est de permettre le développement de l’offre en prévenant les abus. Chaque utilisateur doit pouvoir savoir pour quoi il paie, entre surface privative, espaces communs et services associés. Il faut aussi savoir que c’est le règlement communal qui définit les conditions d’enregistrement des personnes sur son territoire. L’autorité communale est un interlocuteur incontournable. Avec la nouvelle version du Pacte Logement, on doit pouvoir mieux soutenir de nouvelles initiatives au niveau communal, comme celle de Differdange par exemple, et encourager les bonnes pratiques. En outre, les promoteurs de co-living doivent pouvoir discuter avec les autorités locales, pour inscrire leur projet dans un développement soutenable pour l’entité.
EN Is there an opportunity to develop the co-living model in Luxembourg?
One of the challenges the government faces when it comes to housing is promoting greater social diversity and a greater variety of housing options. Co-living, along with house- or apartment-sharing, cohabitation and shared housing, is yet another form of housing. Indeed, it is more user- and service-oriented and offers greater flexibility than a lease agreement, making it popular with people who are only settling in a particular area for a limited period of time, say a few months, such as professionals working with consultancy firms, or students. I do think that there is a place for this type of offering in Luxembourg.
How can we promote the development of this concept and the corresponding offering?
We want to be able to identify the different forms of housing, including co-living, in order to better define them within the framework of the lease agreement reform. In this respect, we are taking our inspiration from the Brussels model, seeking to ensure a high level of transparency between the stakeholders – those offering housing and potentially also associated services, and those sharing living spaces.
What are the major issues relating to regulatory developments?
The challenge here is to allow the offering to develop whilst at the same time preventing abuse. It is important that each resident knows exactly what they are paying for in terms of the combination of private space, communal areas and associated services. It is also important to know that the conditions for registering people within a particular area are determined by the local authorities, making them a key partner. The new version of the Pacte Logement housing pact should make itpossible to better support new local initiatives, such as the one in Differdange, for example, and encourage good practices. Furthermore, co-living developers must be able to consult with local authorities in order for theirplans to be viewed as sustainable development efforts.
« Nous continuons à travailler, en discutant avec les divers acteurs, sur ce projet de refonte du bail à loyer. »
Henri Kox Ministre du Logement Minister for Housing
