JMs årsredovisning 2015 by JM AB

ÅRS-

R E DOV I S N I N G 2 015

Verksamhet 1 2

Året i korthet Koncernchefens kommentar

Kundbehov

OMVÄRLDSANALYS OCH MAKRO

MARKNADEN

Erbjudande

FÖRDEL NYBYGGT

JMs 10 STÖRSTA PROJEKT

Lönsamhet

AFFÄRSIDÉ, VISION OCH STRATEGI

FINANSIELLA MÅL

VÄRDESKAPANDE I JMs AFFÄR

BOSTADSBYGGRÄTTER

PROJEKTFASTIGHETER

STRUKTURERAD PROJEKTUTVECKLING

RISKER OCH RISKHANTERING

Hållbarhet

HÅLLBART SAMHÄLLSBYGGANDE

MILJÖ

MEDARBETARE

LEVERANTÖRER

AFFÄRSETIK

Affärssegment

Finansiella rapporter 57

FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE

RESULTATRÄKNING

BALANSRÄKNING

KASSAFLÖDESANALYS

Koncernen:

FÖRÄNDRINGAR I EGET KAPITAL

KONCERNENS NOTER

RESULTATRÄKNING OCH KASSAFLÖDESANALYS

BALANSRÄKNING

Moderbolaget:

FÖRÄNDRINGAR I EGET KAPITAL

MODERBOLAGETS NOTER

FEMÅRSÖVERSIKT – KONCERNEN

KVARTALSÖVERSIKT – KONCERNEN

KVARTALSÖVERSIKT – AFFÄRSSEGMENT

FÖRSLAG TILL VINSTDISPOSITION

REVISIONSBERÄTTELSE

DEFINITIONER OCH ORDLISTA

Aktieägarinformation 97

BOLAGSSTYRNINGSRAPPORT

104

STYRELSE OCH REVISORER

105

KONCERNLEDNING

106

JM-AKTIEN

108

KALLELSE TILL ÅRSSTÄMMA OCH FINANSIELL KALENDER

109

Om hållbarhetsredovisningen

109

GLOBAL REPORTING INITIATIVE – GRI

112

GRI-INDEX

115

GLOBAL COMPACT

116

ADRESSER

Sverige

Finland

Norge

Danmark

Belgien

JM är en av Nordens ledande projektutvecklare av bostäder och bostadsområden. Verksamheten är fokuserad på nyproduktion av bostäder i attraktiva lägen med tyngdpunkt på expansiva storstadsområden och universitetsorter i Sverige, Norge och Finland. Vi arbetar också med projektutveckling av kommersiella lokaler samt entreprenadverksamhet, huvudsakligen i Storstockholmsområdet. JM ska i all verksamhet främja ett långsiktigt kvalitets- och miljöarbete. Vi omsätter cirka 14 miljarder kronor och har cirka 2 300 medarbetare. JM AB är ett publikt bolag noterat på NASDAQ Stockholm, segmentet Large Cap. Ända sedan starten 1945 arbetar JM med projektutveckling av bostäder och vi har därför en mycket lång erfarenhet av att identifiera kundbehoven. Vi har utvecklat effektiva processer för byggande och samlat gedigen erfarenhet av stora och komplexa projekt. Projektutvecklingen inom JM innebär att obebyggd eller bebyggd mark förvärvas och förädlas till attraktiva bostäder eller kommersiella lokaler.

Bilden: JMs bostadshus Kajen 4 vid Liljeholmskajen belönades med Stockholms stads pris Årets Stockholmsbyggnad 2015, bedömt utifrån byggnadens estetik, hållbarhet, funktion, innovation och betydelse för staden. Arkitekt: Gert Wingårdh.

Året i korthet

Stark försäljning och höjd nivå produktionsstarter. Enligt segmentsredovisningen ökade intäkterna till 14 447 mkr (13 869) och rörelseresultatet uppgick till 1 590 mkr (1 716). Rörelsemarginalen minskade till 11,0 procent (12,4) hänförligt till förändrad projektsammansättning inom JM Bostad Stockholm

Omräknat enligt IFRIC 15 minskade intäkterna till 13 939 mkr (14 216) och rörelseresultatet minskade till 1 499 mkr (1 819). Omräkningen är relaterad till JM Utland med en resultateffekt om –91 mkr (103)

Mkr Intäkter enligt segmentsredovisning Rörelseresultat enligt segmentsredovisning

2015

2014

2013

14 447

13 869

12 652

1 590

1 716

1 576

11,0

12,4

12,5 12 603

Rörelsemarginal enligt segmentsredovisning, % 1)

13 939

14 216

Rörelseresultat 1)

1 499

1 819

1 523

Resultat före skatt 1)

1 427

1 744

1 464

Rörelsemarginal, % 1)

10,8

12,8

12,1

Kassaflöde från den löpande verksamheten

–230

978

898

Räntabilitet på eget kapital, % 1)

23,7

28,7

25,0

Intäkter

Soliditet, % 1)

Resultatet före skatt minskade till 1 427 mkr (1 744). Resultat efter skatt minskade till 1 085 mkr (1 306)

Räntabiliteten på eget kapital för de senaste tolv månaderna uppgick till 23,7 procent (28,7). Resultatet per aktie under året uppgick till 14,50 kronor (17,00)

Koncernens kassaflöde inklusive nettoinvestering i fastigheter uppgick till –230 mkr (978)

Antal sålda bostäder ökade till 3 770 (3 195) och produktionsstarterna ökade till 3 731 (3 445)

Övervärde exploateringsfastigheter om 4,2 mdkr (2,8) Styrelsen föreslår 8,25 kronor (8,00) i utdelning för 2015 samt förnyat återköpsbemyndigande.

Resultat per aktie, kr 1)

14,50

17,00

14,10

Antal sålda bostäder

3 770

3 195

3 265

Antal produktionsstartade bostäder

3 731

3 445

2 953

Antal bostäder i pågående produktion

7 212

6 375

5 609

Enligt IFRIC 15.

För koncernens resultat- och balansräkning tillämpas IFRIC 15 Avtal om upp förande av fastigheter. Detta innebär att intäkter och resultat för JMs verksamhet utanför Sverige, JM Utland, redovisas enligt färdigställandemetoden. Segmentsredovisningen och projektstyrningen redovisas enligt IAS 11 Successiv vinstavräkning. Beskrivning av verksamheten görs utifrån segmentsredovisningen. För definitioner, se sidan 96.

Intäkter per affärssegment Mkr 7 000

Mkr 1 400

6 000

1 200

5 000

1 000

4 000

800

3 000

600

2 000

400

1 000

200

J M

Rörelseresultat per affärssegment

Å R S R E D O V I S N I N G

2013

2014

2015

2013

JM Bostad Stockholm

JM Utland

JM Bostad Riks

JM Fastighetsutveckling

2 0 1 5

2014

JM Entreprenad

2015

Koncernchefens kommentar

Fortsatt goda förutsättningar för vår affär. JM har varit en viktig samhällsbyggare ända sedan starten för 70 år sedan. Vi kan med stolthet konstatera ett fortsatt stort intresse för JMs projekt från våra kunder och en stark försäljning. Företaget har successivt utvecklats från ett traditionellt byggoch fastighetsbolag till en ledande projektutvecklare av bostäder. Med verksamhet i städer och på orter där befolkningstillväxten och efterfrågan på bostäder är som störst. På huvudmarknaderna Sverige, Norge och Finland fortsätter efterfrågan för våra bostäder att utvecklas positivt och under 2015 har en stark försäljning också medgett en hög nivå produktionsstarter. Stockholmsverksamheten står fortfarande för drygt hälften av koncernens intäkter. Det jag ser som särskilt glädjande är den goda utvecklingen för bostadsaffären i övriga Sverige, framför allt i Göteborg och Uppsala. Med stark försäljning och stabila planprocesser i våra projekt har vi kunnat starta totalt drygt 3 700 bostäder. Antalet bostäder i pågående produktion uppgår till 7 200, vilket är drygt 800 fler än föregående år. I Danmark och Belgien har vi valt att inte starta nya projekt under året. Stark finansiell ställning Genom god lönsamhet nådde vi våra finansiella mål; rörelsemarginalen uppgick till 10,8 procent (mål 10 procent) och soliditeten till 38 procent (mål 35 procent). JM har en fortsatt stark balansräkning och under året delade vi ut 600 mkr till aktieägarna som ordinarie utdelning avseende 2014. Under 2015 har dessutom egna aktier återköpts för totalt 500 mkr. Tydlig vision för bostadsområden Snabbväxande regioner efterfrågar en snabbare produktion av nya bostäder. JMs arbete med markförvärv och markanvisningar är en grundförutsättning för att kunna leverera bra projekt också i framtiden. Tittar vi på Stockholmsregionen så har konkurrensen om välbelägen mark ökat under senare år och därmed också kostnaden för mark. Ett bra läge innebär närhet till kommunikationer, vilket ofta är centrumnära läge. Men med tanke på att konkurrensen om mark för bostäder under senare år har ökat så väljer vi också lägen en bit utanför stadskärnan nära spårbunden trafik. I takt med att städerna växer förflyttas vad som uppfattas som centralt och nya centrum skapas. Söderdalen i Jakobsberg norr om Stockholm är ett typiskt JM-projekt där ett industriområde förvandlas till cirka 1 300

J M

lägenheter i parkmiljö. Med i planerna för området finns även lokaler för olika typer av mötesplatser samt förskolor. Våra kunder ska vara nöjda med sin bostad, men också med sin närmiljö. Denna helhetssyn menar jag avspeglas väl i alla JMs projekt och jag tror att det kommer fortsätta att öka i betydelse. Vi vet hur viktigt det är att ha en tydlig vision för ett nytt bostadsområde. Kvalitet i boendet är inte enbart ett bra läge, genomtänkta planlösningar eller en bra inomhusmiljö. Som del i samhällsbyggandet ska vi också ha en idé om hur den attraktiva och levande staden skapas. Vi arbetar dagligen med att bygga ”boendekunskap” genom kundundersökningar, omvärldsbevakning och samarbete med avtalsleverantörer och i allt från markförvärv, planering och produktion arbetar vi också med trygghetsfrågor. JM har även produktion av hyresbostäder där målsättningen är att ha en kontinuerlig och långsiktig produktion av 350 lägenheter per år. Det innebär att vi även ackvirerar mark för hyresrättsproduktion, främst tomträtter, med fokus på Stockholmsregionen och Uppsala. JMs Stadsbyggnadsdag För att kunna öka byggandet snabbare än idag är vi beroende av arbetet med planprocesserna i kommunerna. I till exempel Stockholmsregionen finns en uttalad ambition från våra politiker att öka bostadsbyggandet. Och på JM har vi mark med utvecklingspotential, vi vet vad kunderna vill ha och vi är duktiga på att ta fram projektidéer. JMs projektledare är proaktiva och har en bra dialog med kommunerna där vi presenterar projektidéer. När kommunen har fastställt detaljplanen och beviljat bygglov, vilket kan ta från ett till fem år, kan vi starta produktionen. Målsättningen är att tillsammans bygga en trivsam, trygg och hållbar stad och det fungerar, men det kräver tålamod och långsiktighet. I september bjöd vi in beslutsfattare och samarbetspartners till JMs Stadsbyggnadsdag där inbjudna föredragshållare talade på temat ”Vår tids kraftfulla urbanisering väcker frågor om visionernas och planeringens roll och verktyg”. Platsen för arrangemanget var Liljeholmskajen i Stockholm, ett av JMs största projekt. Det tidigare industriområdet har, sedan 2000, omvandlats till en levande stadsdel med mötesplatser, närhet

Å R S R E D O V I S N I N G

2 0 1 5

Koncernchefens kommentar

till kollektivtrafik, bostäder, arbetsplatser och handel – ett bra och attraktivt tillägg i det växande Stockholm. Här har JM hittills byggt 2 800 bostäder. På Stadsbyggnadsdagen uppmärksammade vi, tillsammans med arkitekt Gert Wingårdh, att stockholmarna röstat fram höghuset ”Kajen 4” till Årets Stockholmsbyggnad 2015. Hållbarhet inom alla områden Det går inte att vara ett långsiktigt framgångsrikt företag idag utan att ha med hållbarhet i allt vi gör. För att säkerställa den långsiktiga inriktningen i arbetet har vi satt upp hållbarhetsmål till 2030, kopplat till våra väsentliga hållbarhetsaspekter och i linje med FN:s nya hållbarhetsmål. De åtgärder och förbättringar som vi genomför inom hållbarhetsområdet tar sin utgångspunkt från målen och får sedan direkt genomslag i hela verksamheten med hjälp av JMs ledningssystem – verksamhetssystemet. JM stödjer FN:s Global Compact och dess principer om mänskliga rättigheter, arbetsrätt, miljö och antikorruption. Under 2015 har vi inrättat ett hållbarhetsråd där jag tillsammans med koncernstabschefer och vår hållbarhetschef ansvarar för samordningen av detta viktiga arbete. Arbetsmiljöfrågor är prioriterade Ett av de områden vi arbetar med att förbättra är arbetsmiljön. Hantverkare och tjänstemän måste kunna vara verksamma hela yrkeslivet utan att drabbas av arbetsrelaterade sjukdomar. Det innebär att JM ska erbjuda en trygg och säker arbetssituation, men också ett positivt arbetsklimat där man som medarbetare trivs. Årets arbetsmiljödag var en del i det proaktiva arbetsmiljöarbetet. Här lanserade vi också en egenproducerad app med JMs Ordnings- och Skyddsregler. Alla personer som vistas inne på byggarbetsplatserna måste ha genomgått och blivit godkända i Ordnings- och Skyddsreglerna för att få tillträde till arbetsplatserna. En av de kanske viktigaste förbättringarna under 2015 är att alla medarbetare nu kan rapportera olyckor och tillbud via en lättanvänd app. Vi ser att rapportering har ökat sedan införandet. Ju lättare det är att rapportera tillbud och olyckor desto bättre möjlighet får vi att åtgärda fel och brister. Medarbetarskap i praktiken Våra kärnvärden och JMs uppförandekod utgör vårt medarbetarskap och ska tillämpas av alla medarbetare. Syftet är att säkerställa ett korrekt agerande i vårt dagliga arbete, att tydliggöra värderingar och att ge vägledning i viktiga frågeställningar. Till vår hjälp har vi tagit fram ett värdegrundspel som samtliga medarbetare ska spela tillsammans med sina arbetskamrater – vi kallar det ”Rätt från mig”. Ett lättsamt sätt att få igång diskussionen kring det som i slutänden är JMs företagskultur. Parallellt fortsätter vi att utveckla våra chef- och ledarträningsprogram för att säkerställa att vi ger chefer och ledare förutsättningar att lyckas med sina uppdrag. Här väljer vi också att satsa på en egen platschefsskola.

J M

Enhetliga processer ger resultat Vi ser tydligt att satsningen på strukturerad projektutveckling, med ambitionen att skapa enhetliga komponenter och processer, fortsätter att ge resultat. Jag tycker att JM har kommit långt när det gäller förståelsen internt för att arbeta på ett enhetligt sätt. Det gäller både inom projektering, inköp, produktion, försäljning och nu senast inredningsval. Med god kontroll över kvalitet och kostnader, och med engagerade medarbetare, kan vi erbjuda attraktiva bostäder där kunderna kan sätta sin personliga prägel. Digitalt möte med kunder och medarbetare De digitala kanalerna ger oss möjlighet att presentera våra bostäder på ett lättillgängligt och som vi hoppas, inspirerande sätt. En kund får möjlighet att följa ”sitt” projekt fram till inflyttning och för den som söker en ny bostad finns information att få tag i oavsett tid på dygnet. På motsvarande sätt ska framtida medarbetare kunna lära känna JM. Därför utvecklar vi vår kommunikation i digitala kanaler. Hållbart samhällsbyggande – idag och imorgon JM ska ha ett tydligt fokus på hållbart samhällsbyggande. Därför har vi identifierat områden inom hållbarhet som är prioriterade att förbättra och vi har förstärkt organisationen för styrning och uppföljning. I praktiken handlar det om att skapa förståelse och engagera medarbetarna – här tar vi hjälp av inspirationsseminarier på teman som ”Gröna utemiljöer och projektens närmiljö” och ”Personbilens plats i framtidens bostadsområden”. Min utmaning är att få alla JMs medarbetare att arbeta mot de gemensamma målen för att vi ska kunna bli ännu bättre. Stockholm i mars 2016

Johan Skoglund

Å R S R E D O V I S N I N G

2 0 1 5

Kundbehov JM lever nära kunden. Vi strävar efter att förstå hur drivkrafter som urbanisering och demografi påverkar kunderna, samt vilka krav och behov som är viktiga för dagens och morgondagens kunder.

O M VÄ R L D S A N A LYS OC H M A K RO

Kundbehov

Omvärlden påverkar kundbehoven. JM ska vara kundens förstahandsval vid köp av ny bostad på våra marknader. Vi fokuserar på kundens behov och är ett kundnära företag. Det är en av våra viktigaste konkurrensfördelar. För att vara ledande måste vi i god tid se och förstå hur människor lever, bor och arbetar. På lite längre sikt är de viktigaste samhällsförändringarna urbaniseringen, den åldrande befolkningen och ett starkare miljö- och hållbarhetsfokus. Trender som påverkar efterfrågan: • Demografiska förändringar, en åldrande befolkning och en stor generation unga som gör entré på bostadsmarknaden • Urbaniseringstrenden är stark och spås fortsätta framöver. Människor söker sig till valmöjlighet och mångfald • Storstadsregionerna utvidgas, pendlingsavstånden ökar vilket gör nya bostadsmarknader intressanta • Ny teknik skapar nya möjligheter men slår också ut gamla lösningar • Ekonomisk utveckling; fortsatt ökning av den reala disponibla inkomsten samt att befolkningen är benägen att lägga en allt större del av sin inkomst på sitt boende och därmed högre krav på valfrihet, kvalitet och tillgänglighet • Värderingsförskjutningar; tydligare individualism men också ansvarstagande för den gemensamma miljön • Äkta vara och genuint hantverk • Den växande gröna staden och miljön • Nya arenor växer fram där gränser suddas ut mellan arbete, fritid och mötesplatser • Globalisering bidrar till ökad konkurrens om var människor ska bo, arbeta och investera. Goda insikter ger bästa förutsättningarna JM använder en modell för det kontinuerliga utvecklingsarbetet som löper över hela året och inbegriper omvärldsbevakning, dialog med medarbetare och avtalsleverantörer samt kund- och marknadsundersökningar. OMVÄRLDSTRENDER Behovet av enkelhet i hemmet märks tydligt och JM jobbar därför mycket med att skapa yteffektiva bostäder. Detta märks i både hallen, köket och badrummet där JM har infört flera genomtänkta förvaringslösningar. Dagens konsumenter söker i allt större utsträckning produkter med en historia och koppling till det genuina, det

J M

Kvarnholmen vid Stockholms inlopp.

trygga i det historiska. När det handlar om bostäder och lokalsamhället spelar JM en viktig roll som långsiktig och etablerad aktör. JM har funnits sedan 1945 då Byggmästaren John Mattson bildade bolaget och startade en tradition av att bygga bostäder med kvalitet, engagemang och stilkänsla. En hållbar urbanisering är först och främst beroende av en god hantering av miljöfrågorna, där energianvändningen varit i fokus de senaste åren. Därför har JM sedan ett antal år valt att ta fram lösningar som minskar energianvändningen och förbrukningen av andra resurser. KUNDINSIKTER Erfarenheten visar att det framför allt är livssituationen som styr valet av bostad och dess utformning. För att ha kunskap om vilka behov som finns kring boende genomför vi kontinuerligt olika kundundersökningar, såsom fokusgrupper, hemma-hos-intervjuer och webbpaneler. JM strävar också mot en ökad öppenhet och lyhördhet mot kunder när de köper sin bostad. Kunderna erbjuds att medverka i arbetet på ett så tidigt stadium som möjligt. Det finns en rad områden där de kan vara med och påverka. Det kan gälla förslag på bostadens utformning, önskvärd kringservice i bostadsområdet eller alternativa sätt att använda gemensamhetslokaler på.

Å R S R E D O V I S N I N G

2 0 1 5

O M VÄ R L D S A N A LYS OC H M A K RO

Kundbehov

UTVECKLINGSOMRÅDEN Kunskapen från leverantörer, medarbetare, kunder och omvärldstrender bearbetas och sammanfattas i olika förslag på prioriterade utvecklingsområden. Därefter fattas beslut om vilka utvecklingsförslag som ska genomföras. Ett utvecklingsområde kan bli ett rent produktförbättringsprojekt alternativt ett säljtema för marknadskommunikation. Bland utvecklingsprojekten kan nämnas: Kök: Vi ställer högre krav på vårt kök där vi tillbringar allt mer tid. Vi läser läxor, umgås och lagar mat. Allt detta ställer krav på moderna tekniska lösningar och yteffektivitet. Badrum: Ett av de viktigare rummen i bostaden som ibland kanske borde få kallas för egenrummet. Förvaring: Ett ständigt högprioriterat område för de allra flesta. Förvaringsutrymmena tycks aldrig kännas tillräckliga. JM tar en ansats för att skapa ännu smartare och bättre planerade förvaringsutrymmen. Stadsutveckling: JM tar ett helhetsgrepp kring hur vi ska tänka och göra för att skapa attraktiva stadsdelar och bostadsområden som en naturlig del i de ständigt växande storstadsområdena.

J M

Tjänsteutveckling: Under året har ett ökat intresse för bostadsnära tjänster, så som exempelvis hjälp med löpande underhåll, noterats. Vi ser därför över möjligheten att kunna erbjuda sådana tjänster.

VIKTIGA UTMANINGAR FÖR JM • Allt mer kunniga och initiativrika kunder

• Ökad fokus på energisnåla bostäder • Behov av mer flexibla och anpassningsbara bostäder för att möta behov av arbetsplats samt ”barn varannan vecka” • Förändrade bolånekrav – Skuldsättning hos hushållen – Amorteringskrav – Bolånetaket ger effekt på skuldsättningsgraden.

Å R S R E D O V I S N I N G

2 0 1 5

MARKNADEN

Kundbehov

JM är en av Nordens ledande utvecklare av nya bostäder. Verksamheten är främst inriktad på nyproduktion av bostäder med tyngdpunkt på storstadsområden och universitetsorter i Sverige, Norge och Finland. Totalt startade JM produktion av 3 731 bostäder under 2015, att jämföra med 3 445 bostäder året innan. I Sverige var siffran 2 979 bostäder varav 92 procent var lägenheter i flerbostadshus (2 671 bostadsrätter och 54 vårdbostäder) och 8 procent småhus. I Norge produktionsstartades 635 bostäder, varav 85 procent lägenheter och 15 procent småhus. I Finland produktionsstartades 147 lägenheter. Sverige Tillväxttakten i svensk ekonomi ökade under 2015. BNP växte med cirka 3,5 procent vilket är ungefär en procentenhet högre än 2014. Tillväxten i Sverige är högre än i övriga Norden och även i övriga EU. Under 2015 bidrog nettoexporten positivt till BNP-tillväxten men framförallt var det den inhemska efterfrågan som drev ekonomin. Snabb befolkningstillväxt samt stigande inkomster och sysselsättning stimulerar den privata konsumtionen samtidigt som investeringstillväxten är hög, framförallt drivet av stigande bostadsinvesteringar. Riksbanken har pressats av låga inflationsförväntningar och har under 2015 successivt sänkt räntan från noll till –0,35. (Källa: Evidens) STOCKHOLM Stockholmsregionen är dragloket i svensk ekonomi med en stark tillväxt. Den regionala tillväxten mätt som lönesumma

ökade under 2015 lika snabbt som före finanskrisen. Även sysselsättningen ökade kraftigt med tillväxttal på 2–3 procent i årstakt. Befolkningstillväxten har varit extremt hög de senaste åren men föll tillbaka något under 2015. Detta beror delvis på ett lägre inrikes flyttnetto men framförallt på lägre utrikes flyttnetto. Bostadspriserna i Stockholm är rekordhöga. Under 2015 steg bostadsrättspriserna i Stockholms innerstad med drygt 15 procent. Anledningen till att priserna har ökat är framförallt hushållens stärkta finansiella ställning. Även den starka befolkningstillväxten, ett relativt lågt byggande och en historiskt låg ränta har bidragit till de stigande priserna. Även småhuspriserna i regionen har haft en kraftig tillväxt och nått rekordhöga nivåer under året. JM är marknadsledare på nyproduktion av bostadsrätter i Storstockholm. GÖTEBORG Göteborgsregionen har haft en mycket stark tillväxt under 2015. Utvecklingen för sysselsättningen har varit gynnsam, framförallt inom privat sektor. Befolkningstillväxten ligger på över en procent i årstakt vilket är en hög nivå. Bostadspriserna i Göteborg ökade i snabb takt under 2015 och i centrala Göteborg var ökningen drygt 15 procent. Även småhusmarknaden har haft en gynnsam prisutveckling.

Bostadsrättspriser i Sveriges storstadsområden under de senaste 10 åren

Lägenhetspriser i Oslo, Köpenhamn och Helsingfors under de senaste 10 åren €/m2 (Helsingfors), löpande priser 10 000

NOK, DKK/m2, löpande priser 100 000

SEK/m2, löpande priser 100 000

Göteborg kommun Malmö kommun

Oslo kommun Köpenhamn kommun

Uppsala kommun

Källa: Mäklarsamfundet/Värderingsdata, Erik Olsson Fastighetsförmedling. Sammanställt av WSP Analys & Strategi.

J M

Huvudstadsregionen Helsingfors

Källa: Respektive lands statistikbyrå, sammanställt av WSP Analys & Strategi.

Å R S R E D O V I S N I N G

2 0 1 5

Kvartal

2015:1

2014:1

2013:1

2012:1

2011:1

2010:1

2009:1

2008:1

2007:1

2006:1

Stockholm, innerstad Stockholm, närförort

2015:1

2014:1

2 000

2013:1

20 000

2012:1

20 000

2011:1

4 000

2010:1

6 000

40 000

2009:1

60 000

40 000

2008:1

60 000

2007:1

8 000

2006:1

80 000

MARKNADEN

Kundbehov

MALMÖ/LUND Under 2014 och 2015 hade Malmöregionen en svagare tillväxt än de två övriga storstadsregionerna. Befolkningstillväxten ligger kring 1,2 procent i årstakt. Ökningen beror på ett ökat flyttnetto, både utrikes och inrikes. Födelsenettot är fortsatt högt och stabilt. Sysselsättningen ökade i hög takt. Priserna på bostadsrätter i Malmö ökade kraftigt under 2015. I Malmö närförort ökade priserna ännu mer. Även bostadsrätterna i Helsingborg ökade i pris, men allra snabbast ökade bostadsrätternas värde i Lund. Priserna på småhus ökade också och under 2015 nådde Malmö och Lund sina högsta nivåer någonsin.

STÖRRE KONKURRENTER 2015, PRIVATA BOSTADSMARKNADEN Land

Större konkurrenter

Sverige

NCC, Peab, Skanska och HSB

Norge Danmark

Norge Norsk ekonomi återhämtade sig påtagligt under 2014 men under 2015 har den återigen presterat klart under långsiktig trend. BNP-utvecklingen i årstakt för fastlandet landade på cirka 1,3 procent. Tillväxten bromsades främst av en svag industriproduktion med en nedgång om knappt 3 procent jämfört med föregående år. På den positiva sidan fanns en tydlig uppgång i exporten. Även byggoch anläggningsverksamheten bidrog positivt till BNP-utvecklingen. Hushållen har historiskt visat sig

Finland

YIT, Skanska, SRV, Lemminkäinen Talo och NCC

Belgien

Thomas & Piron, Immobel, Bouygues, Besix RED, Bouwfonds och Matexi-Wilma

Köpenhamnsregionen Huvudstadsregionen Bryssel, Namur och Brabant Wallon

starka med god köpkraft på grund av en motståndskraftig arbetsmarknad, men också på grund av stigande huspriser som stärkt konsumentförtroendet. Hushållens konsumtion ökade med drygt 2 procent under 2015. Norges Bank valde att i slutet av året lämna styrräntan oförändrad på 0,75 procent. Befolkningstillväxten i Norge är fortsatt hög. För riket som helhet växer befolkningen med cirka 1 procent vilket främst beror på nettoinvandring, till stor del arbetskraft från främst Polen men även Sverige och de baltiska länderna. Precis som i andra länder är befolkningstillväxten som starkast i den största regionen, det vill säga Oslo. Bostadspriserna har fortsatt att stiga kraftigt under 2015, även om en viss avmattning kunde skönjas under senhösten/vintern. Utvecklingen har i princip varit densamma vad gäller Bergen även om ökningstakten under året inte varit lika dramatisk. Bostadsmarknaden i Stavanger har givetvis drabbats hårt av utvecklingen i oljesektorn och redovisade fortsatt fallande priser.

Andel av JMs säljstartade bostadsrätter i olika prisintervall 2011–2015, Sverige

Andel av JMs säljstartade bostadsrätter i olika storleksintervall 2011–2015, Sverige

% 50

< 1 mkr 2011

1–2 mkr 2012

2–3 mkr 2013

3–4 mkr 2014

NCC och Arkitekt Gruppen

UPPSALA, LINKÖPING, VÄSTERÅS OCH ÖREBRO Den ekonomiska tillväxten i Uppsala var fortsatt stark under 2015. Sysselsättningstillväxten i Uppsala påverkas kraftigt av närheten till Stockholms arbetsmarknad och utvecklades därför positivt. Befolkningstillväxten i Uppsalaregionen är drygt en procent i årstakt. Den största bidragande orsaken är flyttnettot där inrikes och utrikes flyttnetto står för ungefär lika stora delar. Bostadsrättspriserna i Uppsala ökade under 2015 och är nu uppe på nivåer som är det högsta någonsin. Även Linköping, Västerås och Örebro har haft stigande priser. Vad gäller småhuspriser är mönstret i stort sett detsamma.

Selvaag Bolig, OBOS, Skanska, NCC och Veidekke 1)

> 4 mkr

30–50 m2

51–70 m2

2015

2011

J M

Å R S R E D O V I S N I N G

2 0 1 5

71–90 m2 2012

91–110 m2 2013

111–130 m2 2014

131–150 m2 2015

> 150 m2

MARKNADEN

Kundbehov

Danmark Tillväxten har varit långsammare än väntat. 2015 var BNPtillväxten 1,3 procent, det vill säga samma som föregående år. Exporten har drabbats hårt av en svag omvärld. Det som bidragit till tillväxten är privat konsumtion. Trots den relativt låga tillväxten ökar sysselsättningen. Befolkningstillväxten i Danmark har ökat under de två senaste åren och uppgår nu till 0,8 procent per år. Ägarrättspriserna i Köpenhamn fortsatte att öka i ännu snabbare takt under 2015. JMs verksamhet har under året varit koncentrerad till Köpenhamnsregionen.

BOSTADSBYGGANDET – ANTAL PÅBÖRJADE BOSTÄDER Land 2015 2014 Sverige Norge Danmark Finland

45 250 31 100 8 700 30 900

36 300 27 200 13 600 26 300

2013 21 100 30 300 9 800 27 300

Källa: Respektive lands statistikbyrå sammanställt av WSP Analys & Strategi. 2015 års värden är preliminära och fastställs våren 2016. JMs SÅLDA BOSTÄDER Land

2015

2014

2013

Sverige Norge Danmark Finland Belgien

2 927 696 23 106 18

2 588 475 22 75 35

2 718 433 11 43 60

Finland Finsk ekonomi fortsatte att utvecklas svagt under 2015 och BNP-tillväxten var knappt 1 procent. Exporten fick dock draghjälp av god tillväxt i viktiga handelsländer som Sverige och Tyskland. Hushållen är pressade av hög arbetslöshet och offentliga besparingsprogram. Att hushållens konsumtion ökade svagt under 2015 beror till stor del på låga räntor. Huvudstadsregionen står för den största delen av befolkningstillväxten i Finland. Regionen växer med drygt en procent i årstakt. Priserna på bostäder i flerbostadshus ligger stabilt. Även prisutvecklingen på radhus och småhus har varit oförändrad de senaste fem åren. JM bedriver verksamhet i Huvudstadsregionen.

Totalt

3 770

3 195

3 265

Belgien Under 2015 ökade BNP i Belgien med 1,3 procent. Exporten minskade något samtidigt som privat konsumtion ökade. Huspriserna i Brysselregionen slutade 2015 knappt 1 procent högre än 2014. Prisnivån idag är densamma som för tre år sedan. JM har under året utvecklat bostäder i Brysselregionen.

JMs PRODUKTIONSSTARTADE BOSTÄDER Land 2015

2014

2013

Sverige Norge Danmark Finland Belgien

2 949 635 0 147 0

2 792 499 29 83 42

2 465 331 12 46 99

Totalt

3 731

3 445

2 953

JMs BOSTÄDER I PÅGÅENDE PRODUKTION 2015-12-31

2014-12-31

Antal bostäder i pågående produktion 1) 2) Andel sålda bostäder i pågående produktion, % 3) Andel bokade bostäder i pågående produktion, % Andel sålda och bokade bostäder i pågående produktion, %

7 212 64 22

6 375 57 21

Varav hyresrätts- och vårdbostäder i pågående produktion inom JM Fastighetsutveckling – ingår ej i andel sålda och bokade bostäder i pågående produktion

338

430

Av dessa ingår bostäder i projekt där nedlagda kostnader endast redovisas som projektfastighet under uppförande

284

Från och med produktionsstart till och med sista inflyttning enligt plan.

Andel sålda bostäder i form av bindande kontrakt med slutkund.

Genomsnittspris1) JMs säljstartade bostäder, Sverige

Andel av JMs sålda och bokade bostäder i pågående produktion, Koncernen 1)

Kr/bostad 5 000 000

Pris = insats

% 100

4 000 000

3 000 000

2 000 000

1000 000

20 0

0 2006

2007

2008

2009

Stockholm

2010

2011

2012

2013

2014

2015

2006

2007

2008

2009

Sålda och bokade bostäder

Övriga Sverige

J M

Å R S R E D O V I S N I N G

2 0 1 5

2010

2011

2012

Sålda bostäder

2013

2014

2015

Bokade bostäder

Erbjudande Genom att erbjuda våra kunder miljöanpassade bostäder i attraktiva lägen på utvalda marknader är JM väl positionerat att dra nytta av den kunskap vi har samlat om våra kunder och deras behov.

FÖRDEL NYBYGGT

Erbjudande

JM förstahandsval vid köp av ny bostad. Det ska vara lika tryggt, enkelt och bekymmersfritt för kunden att köpa ett hem av JM som det är att bo i ett. JMs ambition är att vara kundens förstahandsval vid köp av en ny bostad – där kundfokus och lyhördhet gentemot våra kunders behov är avgörande framgångsfaktorer. En bra dialog med kunderna Att uppnå hög kundnöjdhet är ett betyg på att JM har en väl fungerande process för kundrelationen. Ambitionen är att JMs kunder ska uppleva att de har en bra dialog med JM under hela processen. En process som startar med en allmän bild av JM och en första intresseanmälan, kontraktsskrivande, informationsmöten, tillvalshantering och besök på byggplatsen, till att bostaden motsvarar förväntningarna vid inflyttning. JMs kunder blir bara nöjdare och nöjdare JM är bland de bostadsutvecklingsföretag i Sverige som har branschens nöjdaste kunder och fick år 2015 ett NKI (Nöjd Kund Index) på 80 av 100 möjliga poäng, enligt Prognoscentrets årliga undersökning. Det är ett kvitto på JMs goda arbete med ett tydligt kundfokus och ett strukturerat arbetssätt. En del av den långsiktiga strategin är att hela tiden vara lyhörda för kunder och att ständigt utvecklas och bli ännu bättre.

J M

JM Norge har de nöjdaste kunderna JM i Norge fick – för andra året i rad – branschens nöjdaste kunder år 2015. För detta mottog JM utmärkelsen ”Årets nöjdaste kunder 2015” enligt Prognoscentrets årliga undersökning bland bostadsutvecklingsföretagen i Norge. JM Norge fick ett NKI (Nöjd Kund Index) på 79 av 100 möjliga poäng. Branschindex uppgick till 71. VIP-kunder har företräde Att vara VIP-kund hos JM innebär att kunden får erbjudande om förtur samt förhandsinformation om när, var och hur vi ska bygga nya bostäder. Detta innan de erbjuds till allmän försäljning. Att JMs bostäder är populära märks inte minst i den stora ökningen av VIP-kunder som skett under året.

Å R S R E D O V I S N I N G

2 0 1 5

FÖRDEL NYBYGGT

Erbjudande

Bra materialval Vikten av att välja material som håller länge, både gällande kvalitet och design, är en viktig del av arbetet med våra hus. Inte minst är detta viktigt i arbetet kring JMs Originalinredning. Därför påbörjas planeringen av bostadens invändiga ytor tidigt för att skapa god funktion och hållbar design med hög kvalitet. Inredningen är en viktig del av bostaden. Katalogen Inredningsval för projektet skickas till kunden – där presenteras ett genomarbetat JM Original och de inredningsval som vi erbjuder. Kunden möter sedan projektets inredningsansvarige och rådgör kring de val som kan göras för den blivande drömbostaden. JM arbetar kontinuerligt med material- och trendbevakning, vilket är en förutsättning för att skapa en bra grund anpassad för det enskilda projektet. Våra mest nöjda kunder har valt JM Original som inredning i sin nya bostad.

J M

JM Original JM Original är omsorgsfullt utvald inredning i bostaden. Vi lägger fokus på stil och design som ska kännas rätt i tiden – länge. JM gör miljömedvetna val och ser till att inredningen ska hålla för god funktion och hög kvalitet i många år.

Å R S R E D O V I S N I N G

2 0 1 5

FÖRDEL NYBYGGT

Erbjudande

Under hösten lanserades redaktionellt inspirationsinnehåll på jm.se under namnet #JMinspiration.

Inom koncernen genomfördes fem gemensamma Stora visningsdagar.

Digitalt möte med kunderna JM är tillgängliga där våra kunder finns, därför spelar de digitala kanalerna en viktig roll i kommunikationen med kunder och omvärld. Vill en potentiell kund veta om det finns någon passande JM-bostad till salu – då ska information gå att få, oavsett tid och plats. Webbplatsen är navet för vår digitala kommunikation och samverkar med alla våra digitala initiativ och marknadsaktiviteter. Vi har valt att ligga långt fram när det gäller att erbjuda produkter och tjänster i de nya digitala kanaler som kommer. Under hösten lanserades #JMinspiration, en avdelning på www.jm.se där vi bjuder på massor av inspiration i form av artiklar, hemma hos-filmer och gör det själv-lösningar kring allt som har med hemmaliv och boende att göra. Vi utvecklar ständigt våra digitala initiativ. Som ett kvitto på att vår nya webbplats har mottagits väl har JM mottagit hedersutmärkelsen Bästa förbättrare i kategorin mobil webbplats 2014 samt blivit nominerade till Sveriges bästa webbplats i kategorin Information och Service 2015. (Källa: Web Service Award)

J M

Visningsdagar i pågående projekt Stora Visningsdagen arrangeras fem gånger per år och innebär att alla JMs bostadsprojekt håller öppet för visning. Under 2015 var temat Badrum, Balkong/Uteplats, Läget samt Vardagsrum. Intresset för visningsdagarna är stort, med ett genomsnittligt besöksantal om totalt nästan 2 000 personer per tillfälle. De lockar många nya potentiella köpare och övervägande del är förstagångsbesökare. Det är ett tillfälle för JM att visa våra projekt med målsättningen att öka intresset för att köpa en JM-bostad i framtiden.

Å R S R E D O V I S N I N G

2 0 1 5

FÖRDEL NYBYGGT

Erbjudande

Fem skäl att välja en nybyggd bostad från JM. Fördelarna med att välja en nybyggd bostad från JM är flera. Genomtänkta planlösningar och funktioner, modern arkitektur och att vi bygger där människor vill bo. Allt är klart vid inflyttning och kommer att hålla lång tid framöver. En JM-kund kan lägga både tid och pengar på annat än renovering. Fokus på bostäder Verksamheten är fokuserad på nyproduktion av bostäder och vi är en av Nordens ledande inom vårt område. Bygger där människor vill bo Kunden ska inte bara trivas i sin nya bostad, själva området är också viktigt. Därför bygger vi alla våra bostäder i city-, natur- eller sjönära lägen och med närhet till goda kommunikationer och bra infrastruktur. För oss är det också viktigt att sådant som gatumiljö, gräsmattor och lekparker är klara när kunderna flyttar in. En mycket viktig komponent för oss som samhällsbyggare är att bygga trygga bostadsområden och bostadsmiljöer. Tillsammans med stiftelsen Tryggare Sverige har vi arbetat fram ett trygghetsprogram, som säkerställer att vi beaktar trygghetsfrågor i allt från förvärv och planering till produktion och inflyttning. Genomtänkta lösningar Vi utgår från en modern arkitektur som tilltalar människor med ljusa, väl genomtänkta planlösningar som skapar mycket rymd. I alla bostäder ingår JM Original som är en noga utvald inredning med fokus på design, trend, kvalitet och miljö. Vår katalog Inredningsval är skräddarsydd för varje bostadsområde och gör det enkelt för kunder som vill vara med och sätta sin egen prägel på sin nya bostad.

J M

Energianvändning prioriterat i vårt miljöarbete En energisnål bostad är billigare i drift och bättre för miljön, därför bygger vi enbart lågenergihus med bland annat extra isolering i fönster, väggar och tak. Vi energiklassar också alla nya bostäder till nytta för våra kunder. Vår övertygelse är att ett energisnålt byggande är det enda som håller i längden, något som våra kunder håller med om. För oss är det också självklart att välja beprövade naturmaterial, som inte är allergiframkallande, i våra bostäder. Alla erbjuds en trygg bostadsaffär Det ska vara och kännas tryggt att köpa sin bostad av JM. Vi erbjuder därför ett trygghetspaket där vi tänker på helheten i en bostadsaffär och skyddar kunden, men även bostaden, fastigheten och bostadsrättsföreningen. Kunden skyddas bland annat mot dubbel boendekostnad och med tillträdesskydd kan kunden efter prövning skjuta upp sin inflyttning med upp till tre månader om denna av någon anledning inte kan ske på utsatt datum. Arbeten utförda i bostaden har en garantitid om fem år. Vitvaror, VS-armaturer, målningsarbeten och tapetdragning har en garantitid om två år. Vi eftersträvar alltid god kvalitet och att kunna lämna över en felfri bostad i rätt tid. Naturligtvis vill vi alltid bemöta kunden på ett bra sätt, men ibland uppstår missförstånd och ibland gör vi fel. Därför har JM sedan många år en Kundombudsman. Denna har till uppgift att från en utgångspunkt utanför det aktuella projektet pröva kundens klagomål och vid behov medla mellan kunden och JM.

Å R S R E D O V I S N I N G

2 0 1 5

FÖRDEL NYBYGGT

Erbjudande

Hus vi bygger idag, påverkar hur vi lever imorgon. Den som köper en lägenhet eller hus av JM ska få en sund boendemiljö. Samtidigt vill vi också ta ansvar för våra barns framtida miljö. Läs mer om vårt miljö- och kvalitetsarbete på sidorna 39–43.

Fönster som spar energi Fönster är ofta en stor källa till värmeförluster i en byggnad. Samtliga fönster i våra nya bostäder är därför extra värmeisolerande med ett så kallat Uw-värde på 0,9 W/kvmK. Allergihänsyn Forskning har visat att det kan finnas ett samband mellan allergiska besvär hos barn och PVC-plast. JMs bostäder har PVC-fria väggar och golv. Till de planteringar som omger JMs hus undviks växter och träd som är giftiga eller olämpliga för allergiker. I köket undviks ”dammhyllor” genom takansluten skåpinredning. Energisnåla vitvaror Vitvaror kan stå för en stor del av de boendes användning av hushållsel. På JM har vi beslutat att utrusta våra bostäder med energisnåla vitvaror. Samtliga bostäder utrustas med induktionshäll, vilket kan ge upp till 20 procent energibesparing jämfört med en traditionell häll. En god elmiljö Vi minimerar exponeringen för elektriska och magnetiska fält. Dels dras alltid ett femledarsystem, vilket begränsar de magnetiska fälten i hela fastigheten, dels undviks placering av elcentraler i anslutning till sovrum.

J M

En god ljudmiljö Störande ljud och buller uppfattas av många som det största problemet i boendemiljön. Våra bostäder är tystare än vad de svenska byggreglerna kräver. Extra tjocka väggar och bjälklag ger en mycket god isolering mellan lägenheterna. Vi har också krav på att ytterdörrarna ska ha god ljudklass och undviker därför brevinkast i dörrarna genom att placera postboxar i trapphusens entréer och tidningshållare vid lägenhetsdörrarna. Möjlighet att själv påverka energianvändningen Genom att samtliga våra nya bostäder byggs enligt JMs koncept för lågenergihus har den boende en god förutsättning att få låga driftskostnader och bidra till att minska energianvändningen. Dessutom mäts användningen av tappvarmvatten individuellt i varje lägenhet, vilket medvetandegör den boende om att ett sparsamt användande av varmvatten också ger en lägre kostnad. Sunda material Trä, sten, kakel och klinker. Vi använder i så stor utsträckning som möjligt naturmaterial. Sedan 1996 har vi utvecklat en miljövarudatabas där vi kontrollerar relevanta produkter. På så sätt kan vi bygga hus som är bra för hälsan och undvika vissa farliga ämnen.

Å R S R E D O V I S N I N G

2 0 1 5

J M s 10 STÖR STA PROJ E KT 2015

Erbjudande

Fokus på nyproduktion av bostäder. 10

5 4

7 1 8

Vi bygger alla våra bostäder i city-, natur- eller sjönära lägen och med närhet till goda kommunikationer. Andra viktiga kvaliteter är närhet till service och skolor. På detta uppslag presenterar vi några av JMs största projekt. 2 1

Liljeholmskajen, Stockholm

Söderdalen, Järfälla

Utvecklingsperiod: 2001–2023 Bostadstyp: Flerbostadshus Antal bostäder: – Totalt cirka 4 200, påbörjade 2 822 – Produktionsstartade under 2015: 217 Antal kvarvarande byggrätter: Cirka 1 350 Läge: Centralt, 5 km från Stockholm centrum

Utvecklingsperiod: 2013–2027 Bostadstyp: Småhus/Flerbostadshus Antal bostäder: – Totalt cirka 1 300, påbörjade 273 – Produktionsstartade under 2015: 126 Antal kvarvarande byggrätter: Cirka 1 000 Läge: Cirka 20 km till Stockholm centrum

Norra Älvstranden, Göteborg

Kungsängen, Uppsala

Dalénum, Lidingö

Öster Mälarstrand, Västerås

Utvecklingsperiod: 1998–2022 Bostadstyp: Flerbostadshus Antal bostäder: – Totalt cirka 2 050, påbörjade 1 704 – Produktionsstartade under 2015: 74 Antal kvarvarande byggrätter: Cirka 350 Läge: Vattennära, 5 km till Göteborg centrum

Utvecklingsperiod: 2002–2022 Bostadstyp: Flerbostadshus Antal bostäder: – Totalt cirka 1 300, påbörjade 801 – Produktionsstartade under 2015: 89 Antal kvarvarande byggrätter: Cirka 500 Läge: Centrumnära

Utvecklingsperiod: 2010–2020 Bostadstyp: Flerbostadshus Antal bostäder: – Totalt cirka 800 1), påbörjade 394 1) – Produktionsstartade under 2015: 97 Antal kvarvarande byggrätter: Cirka 400 Läge: Centralt, 9 km till Stockholm centrum

Utvecklingsperiod: 2008–2020 Bostadstyp: Flerbostadshus Antal bostäder: – Totalt cirka 450 1), påbörjade 326 – Produktionsstartade under 2015: 107 Antal kvarvarande byggrätter: Drygt 100 1) Läge: Centrumnära intill Mälaren

Kvarnholmen, Nacka

Lomma Strandstad, Lomma

Utvecklingsperiod: 2010–2026 Bostadstyp: Flerbostadshus Antal bostäder: – Totalt cirka 1 400, påbörjade 388 – Produktionsstartade under 2015: 190 Antal kvarvarande byggrätter: Cirka 1 000 Läge: Centralt, 6 km till Stockholm centrum

Utvecklingsperiod: 2003–2023 Bostadstyp: Flerbostadshus/Småhus Antal bostäder: – Totalt cirka 1 050, påbörjade 668 varav 29 småhus – Produktionsstartade under 2015: 68 Antal kvarvarande byggrätter: Cirka 400 Läge: Intill havet, 8/10 km till Lund/Malmö centrum

Därutöver finns 243 startade hyresrätter.

Älvsjöstaden, Stockholm

Grefsen Stasjon, Oslo

Utvecklingsperiod: 2016–2023 Bostadstyp: Flerbostadshus Antal bostäder: – Totalt 750, påbörjade 0 – Produktionsstartade under 2015: 0 Antal kvarvarande byggrätter: 750 Läge: Cirka 10 km till Stockholm centrum

Utvecklingsperiod: 2010–2020 Bostadstyp: Flerbostadshus Antal bostäder: – Totalt cirka 330 1), påbörjade 221 – Produktionsstartade under 2015: 61 Antal kvarvarande byggrätter: Cirka 110 1) Läge: Centralt och naturnära, cirka 5 km till Oslo centrum 1)

Hitta pågående projekt och lediga bostäder på www.jm.se

J M

Antal i balansräkningen. Till detta kommer 150 byggrätter enligt avtal.

Å R S R E D O V I S N I N G

2 0 1 5

Antal i balansräkningen. Till detta kommer cirka 170 byggrätter enligt avtal.

J M s 10 STÖR STA PROJ E KT 2015

Erbjudande

J M

Å R S R E D O V I S N I N G

2 0 1 5

Det var den stora uteplatsen som fick Yvonne Pettersson och dottern Hanna att falla pladask för sin trerummare vid Fröfjärdsparken i Frösunda, strax norr om Stockholms city.

Solläge i Frösunda I N T E RV J U M E D Y VO N N E P E T T E R S S O N , P RO J E K T F R I D H E M I F RÖ S U N DA

– Egentligen har jag aldrig varit en särskilt ”vit” inredningsperson. Jag gillar färg. Men jag måste säga att jag trivs med det jag ser, säger Yvonne och pekar på de vita väggarna, det vita taket, de vita köksluckorna från Marbodal och det vita kaklet i köket. – Men jag valde i alla fall inte en vit bänkskiva, det blev Sigvard Bernadottes klassiska Virrvarr-mönster från 1958. När Yvonne träffade Hannas blivande pappa gick flyttlasset till Gärdet, men så föddes Hanna och den nya lilla familjen kände att de inte längre ville bo mitt i smeten. De flyttade då till sin första nybyggda JM-lägenhet i Frösunda. – Frösunda, Ulriksdal och Järva har verkligen förändrats under åren vi bott här. Områdena har vuxit, men samtidigt

behållit sin charm med de låga husen i olika stilar. Det är härligt med fyravåningshus, att de inte är så höga. Det skapar en mysig småstadskänsla, säger Yvonne. När Yvonne och Hannas pappa separerade flyttade Yvonne och Hanna till en tvåa i närheten, men de kände sig snabbt trångbodda. En dag när de var på väg till skolan såg de en skylt om att JM skulle bygga ett nytt kvarter, Fridhem, i Frösunda. De gick in på JMs huvudkontor, bara några hundra meter bort från lägenheten, och hörde sig för. Det mesta är JM Original Jag hade fyra krav på en lägenhet. Den skulle vara på nedre botten, ha uteplats, vara en trerummare och med hörnläge.

J M

Å R S R E D O V I S N I N G

2 0 1 5

Precis en sådan lägenhet fanns kvar, så vi slog till direkt, berättar Yvonne. Det var väldigt skönt med fast pris, så att vi visste hur mycket det skulle kosta. Budgivningar på gamla lägenheter drar lätt i väg och plötsligt har man betalat mer än vad man egentligen har råd med. Det mesta i bostaden är JM Original, med undantag för badrumsdörren, som har fått ett runt fönster, hallgolvets klinkers, de rostfria vitvarorna i köket och den blågröna fondväggen i Hannas rum. – Jag valde badrumsdörren. Den ser ut som på en båt. Jag tycker det är fint, tillägger Hanna stolt. Det är uteplatsen som Yvonne har störst planer för. – Jag sätter ut odlingslådor för jordgubbar och tomater och gör det riktigt mysigt här ute. Vi har kvällssol, så uteplatsen är välanvänd. Yvonne kände inget behov av att göra så många tillval eftersom hon tycker att kvaliteten och utrustningsnivån i lägenheten är så hög. – Planlösningen med det halvöppna köket är perfekt som den är. Och så har vi varsitt stort och rymligt sovrum, säger Yvonne. – Vi har skapat vårt liv i Frösunda. Här finns egentligen allt man behöver och skulle man sakna något är det enkelt att ta sig in till stan.

Lönsamhet JM skapar värde genom projektutveckling av bostäder. Genom god riskkontroll och effektiv kapitalanvändning skapar vi lönsamhet och värde för våra aktieägare. Enhetliga produktionssätt och effektivare logistik bidrar också till värdeskapandet. Vid Dragörkajen i Limhamn byggs flerbostadshus och parhus.

A F FÄR S I D É , V I S IO N OC H S TR ATEG I

Lönsamhet

Affärsidé, vision och strategi. KAPITALHANTERING Strategin omfattar både tillgångs- och kapitalstruktursidan och är anpassad till JMs projektutveckling. Fokus ligger på kassaflöden och ett effektivt utnyttjande av balansräkningen och innebär bland annat:

AFFÄRSIDÉ: Att utveckla attraktiva boende- och arbetsmiljöer som uppfyller individuella behov idag och i framtiden. VISION: JM skapar hus att trivas i.

• Byggrättsportföljen – exploateringsfastigheter i balansräkningen ska motsvara fem års produktion

STRATEGI: För att inom ramen för affärsidén uppnå det övergripande aktieägarmålet, har JM följande strategi: • Ledande projektutvecklare av bostäder i Norden – avseende både marknadsposition och kvalitet i produkten • Verksamhet på tillväxtorter med goda långsiktiga demografiska och ekonomiska förutsättningar • Tydlig inriktning mot kvalitativa och miljöanpassade bostäder och arbetsplatser med högt kundvärde och i attraktiva lägen • Tillväxt med bibehållande av god lönsamhet och marknadsledande position • Tillväxt ska främst ske organiskt, men även via bolagsförvärv som kan stärka JMs position på befintliga marknader • Företagskultur som präglas av goda värderingar, ansvarstagande, långsiktighet, hållbarhetstänkande och respekt för individen.

Ledande projektutvecklare av kvalitativa bostäder i Norden JM är en av Nordens ledande utvecklare av nya bostäder. Verksamheten är främst inriktad på nyproduktion av bostäder med tyngdpunkt på storstadsområden och universitetsorter i Sverige, Norge och Finland. Gemensam nämnare är områden där en växande befolkning och god köpkraftsutveckling ger möjlighet att nå framgång i vår affär. JMs projektutveckling täcker alla led av värdekedjan, från förvärv av mark till försäljning av den nya bostaden. I många fall innebär JMs projekt att nya stadsdelar skapas. Bostäderna upplåts i första hand till bostadsrättsföreningar för eget ägande, men kan även inkludera hyresbostäder och i viss utsträckning ägarlägenheter. Projektutveckling av kontorsfastigheter ska vara begränsad och i första hand stödja JMs bostadsutveckling i större projekt där inslag av kontor ingår som en naturlig planförutsättning. Till grund för JMs strategi för värdeskapande och tillväxt ligger tydligt fokus på kassaflöden och ett effektivt utnyttjande av balansräkningen. Detta uppnås genom hög takt i igångsättning, genomförande och försäljning av projekten. Riskkontroll och fokus på kassaflöden innebär att produktionsstarter sker först i den takt som tillräcklig nivå på bokning och kontraktsskrivning har erhållits. Kvalitetssäkring av projektering och produktion sker genom en begränsad och effektiv egen produktionskapacitet. J M

• Projektfastigheter – ska bestå av främst bostadsfastigheter som kan utvecklas genom ombildning eller förtätning. Storleken på portföljen varierar över konjunkturcykeln • En synlig soliditet om 35 procent, mätt över en konjunkturcykel. Målet är satt utifrån en analys av rörelserisken i de olika verksamheterna och tillgångsslagen i balansräkningen.

Avkastningskrav för projekt För värdeskapande krävs att varje investering genererar en avkastning som överstiger kapitalkostnaden. För att kunna skapa värde genom val av rätt projekt krävs därför kunskap om lönsamheten i de enskilda investeringarna. JM arbetar med ett antal investeringsanalysmetoder och kriterier (såsom WACC, IRR och nuvärdeskvot) för att utvärdera såväl varje specifikt projekts lönsamhet som vilka projekt som ska prioriteras. Dessa metoder och kriterier utgör verktyg och styrmedel för att möta koncernens krav på genomsnittligt vägd kapitalkostnad. WACC (VÄGD KAPITALKOSTNAD) Den vägda kapitalkostnaden (WACC) för nya projekt uppgår till 5,5–6,5 procent och används för att nuvärdesberäkna prognosticerade kassaflöden för ett specifikt projekt. SKULDSÄTTNINGSGRAD I PROJEKT Skuldsättningsgraden i enskilda projekt bedöms uppgå till 1,0. GENOMSNITTLIG KAPITALKOSTNAD – LÅNAT KAPITAL 1) En 2-årig ränta (motsvarande en genomsnittlig projektlöptid) om totalt 2,3–2,8 procent baserat på underliggande riskfri ränta om 0,3 procent och en riskpremie om 2,0–2,5 procent. Med hänsyn tagen till avdragsrätt för räntekostnader uppgår därmed den genomsnittliga kapitalkostnaden för lånat kapital till 1,8–2,2 procent. GENOMSNITTLIG KOSTNAD – EGET KAPITAL 1) Avkastningskravet på eget kapital uppgår, när man väger samman de olika utvärderingskriterierna CAPM (Capital Asset Pricing Model) och IRR (Internal Rate of Return), till cirka 11–13 procent. AVKASTNING PÅ EGET KAPITAL Avkastningen på eget kapital har under 10-årsperioden 2006–2015 i genomsnitt uppgått till 26,3 procent och för 5-årsperioden 2011–2015 till 24,8 procent. 1)

Riskfri ränta och riskpremie bedömt i ett längre perspektiv.

Å R S R E D O V I S N I N G

2 0 1 5

FINANSIELLA MÅL

Lönsamhet

Finansiella mål och utfall. JM har ett övergripande mål om värdeskapande för aktieägarna som innebär att ägarna genom investering i JM-aktien ska få en högre totalavkastning än vid investering i företag med liknande verksamhet och riskprofil. Med totalavkastning avses värdeökning och utdelning. Under perioden 2006–2015 har JM-aktien gett en genomsnittlig totalavkastning om 17 procent. För att säkerställa ett långsiktigt värdeskapande för aktieägarna, har JM formulerat följande finansiella mål. Rörelsemarginal Målsättningen är att rörelsemarginalen ska uppgå till 10 procent, inklusive resultat från fastighetsförsäljningar. Under 10-årsperioden 2006–2015 har rörelsemarginalen i genomsnitt uppgått till 11,9 procent. Under 5-årsperioden 2011–2015 har rörelsemarginalen i genomsnitt uppgått till 11,9 procent. Soliditet Den synliga soliditeten bör uppgå till 35 procent över en konjunkturcykel. Under 10-årsperioden 2006–2015 uppgick soliditeten i genomsnitt till 39 procent och under 5-årsperioden 2011–2015 till 39 procent.

Rörelsemarginal

Utdelning Enligt utdelningspolicyn ska aktieutdelningen över en konjunkturcykel i snitt utgöra 50 procent av koncernens resultat efter skatt. Under 10-årsperioden 2006–2015 uppgår genomsnittlig utdelningsandel till 44 procent och under 5-årsperioden 2011–2015 till 53 procent. För år 2008, med utbetalning 2009, utgick ingen utdelning som ett resultat av ökad försiktighet under pågående finanskris.

ÖVERGRIPANDE AKTIEÄGARMÅL Att ge en högre totalavkastning än företag med liknande verksamhet och riskprofil. Under 10-årsperioden 2006–2015 har JM-aktien gett en genomsnittlig totalavkastning om 17 procent. Motsvarande siffra för perioden 2011–2015 var 14 procent.

Soliditet

Överföring till aktieägarna Mkr

% 20

% 60

1 500

1 200

900 600 300 0

2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 Rörelsemarginal 1) 1)

2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 Soliditet1)

Mål

Räkenskapsår 2008 och tidigare är ej omräknat enligt IFRIC 15.

Mål

Å R S R E D O V I S N I N G

2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015

Utdelning

Räkenskapsår 2008 och tidigare är ej omräknat enligt IFRIC 15.

J M

2 0 1 5

Återköp av aktier

Inlösen av aktier

VÄRDESK APANDE I JMs AFFÄR

Lönsamhet

Värdeskapande i JMs affär. Med 70 års erfarenhet av värdeskapande genom projektutveckling Ända sedan starten 1945 arbetar JM med projektutveckling av bostäder och vi har därför en mycket lång erfarenhet av att identifiera kundbehoven. Vi har utvecklat effektiva processer för byggande och samlat gedigen erfarenhet av stora och komplexa projekt. Projektutvecklingen inom JM innebär att obebyggd eller bebyggd mark förvärvas och förädlas till attraktiva bostäder eller kommersiella lokaler. Projektutveckling täcker alla led i värdekedjan, från förvärv av mark till försäljning av den nya bostaden. I många fall innebär JMs projekt att helt nya stadsdelar skapas. Eftersom vår verksamhet i första hand är inriktad på nyproduktion av bostäder har vi genom åren kunnat utveckla våra processer, samtidigt som vi arbetat för att öka boendekvaliteten. Kunskap om kundernas behov och efterfrågan, och hur dessa behov förverkligas genom effektiva processer, är grunden för JMs värdeskapande. En god riskkontroll, fokus på kassaflöden och ett effektivt utnyttjande av balansräkningen är förutsättningar för att nå hela vägen till maximerat värdeskapande.

Varje steg i projektutvecklingen följer de krav på så kallade beslutsgrindar som ställts upp och som syftar till att säkerställa god lönsamhet samt en effektiv och kontrollerad process (se illustration sidan 29). Värdeutvecklingen sker stegvis i takt med att markanvändningen definieras. När detaljplanen är fastställd och bygglov erhållits – detta kan ta från ett till fem år – och projektet sålts till kund, har det fulla markvärdet uppnåtts. Rätt kapitalstruktur JMs affär är kapitalkrävande och förutsätter ett effektivt utnyttjande av balansräkningen. För att maximera värdeskapandet, krävs att en optimerad kapitalstruktur tar utgångspunkt i att de olika verksamhetsområdena har olika kapitalbehov för att möta de specifika riskerna inom respektive verksamheter. JM gör varje år en analys, med stöd av en kapitaliseringsmodell, över vilket riskkapital som behövs för de olika verksamhetsområdena. Kapitaliseringsmodellen kvantifierar tillgång till, och behov av riskkapital inom JMs respektive verksamhetsområden och baseras på bedömda marknadsvärden. Analysen tar även hänsyn till likviditetsaspekterna i olika tillgångsslag. Genomgången av bedömt kapitalbehov och allokerat riskkapital för de olika verksamhetsområdena utifrån kapitalallokeringsmodellen, är ett av de verktyg som ledning och styrelse använder i syfte att löpande analysera JMs totala kapitalbehov. Denna analys av kapitalbehovet ligger sedan tillsammans med andra kvalitativa aspekter, som inte beaktas av kapitaliseringsmodellen, till grund för styrelsens beslut om lämplig kapitalstruktur vid var tidpunkt och förutsättning för värdeöverföring till aktieägarna.

Värdekedjan Värdekedjan inkluderar markoch fastighetsförvärv, planprocess och projektering, produktion, försäljning samt förvaltning. Denna kompetens att hantera hela värdekedjan är en viktig konkurrensfördel för JM och avgörande för det framgångsrika värdeskapandet.

PROCESSER1) OCH VÄRDEKEDJA2) I PROJEKTUTVECKLINGEN Värde

Marknadsundersökning

Försäljning/Kundanpassning Bokning

Prissättning

Inflyttning/Boende

Projektering Idéarbete

Planarbete/Detaljplan/Bygglov

Produktion

Marknadsprocess 1) 2)

Förvaltning åt bostadsrättsförening

Projektutvecklingsprocess

5 Värdekedja

Tidsintervallen är indikativa och kan variera avsevärt i olika projekt. Värdeskapandet är som störst under planprocessen, då JM i samarbete med berörd kommun definierar markanvändningen.

J M

Å R S R E D O V I S N I N G

2 0 1 5

6 År

VÄRDESK APANDE I JMs AFFÄR

Lönsamhet

Projektutvecklingen och värdeskapandet sker i olika faser som beskrivs nedan. Idéfas – marknadsanalyser ger insikt om kundbehov God kännedom om marknadsutveckling, kundbehov och efterfrågan är grunden för att kunna skapa värde genom projektutveckling. JM genomför därför löpande marknadsundersökningar bland kundgrupperna om deras behov och preferenser avseende allt från boendeformer till läge och utformning. Analysen av kundbehoven och marknadsutvecklingen ger idéer om hur erbjudandet bör utformas för att vara attraktivt. Mark med rätt utvecklingspotential – till rätt pris Projekten startar i regel med markförvärv. Ett viktigt beslutsunderlag vid förvärv av mark och inför projektstart är de marknadsundersökningar som genomförs för att analysera kundpreferenser. Att kunna förvärva mark med utvecklingspotential – till rätt pris – blir avgörande för att kunna förverkliga dessa planer till attraktiva bostäder och att driva projektutvecklingen med god lönsamhet. Markförvärv och idéfas är därför centrala inom projektutveckling. Planprocessen – definierar markanvändning Nästa steg är att definiera markanvändningen, vilket innebär att byggrätterna konkretiseras till sitt innehåll. Arbetet sker i dialog med kommunen som tillsammans med JMs projektledare arbetar för att definiera hur marken kan och får användas. En aktiv fastighetsägare kan påverka planprocessen, men den är också beroende av den kommunala planeringen och eventuella överklaganden. Det är i detta skede – när idéerna för den obrutna marken ska realiseras och förvandlas till konkreta planer för attraktiva bostadsområden – som merparten av värdeskapandet sker.

Projekteringsfas – med arkitekter Därefter startar en projekteringsfas under ledning av JMs projekteringsledare. En arkitekt tar fram ritningar och när ett förslag godkänts kopplar vi in konsulter inom konstruktion, mark, el, ventilation, värme, sanitet med mera. Inköpsansvarig gör upphandlingar och beställningar av material och arbete medan platschefen planerar bygget. Försäljningsprocessen – via flera olika kanaler När försäljningen startar får VIP-kunder förhandsinformation och förtur till JMs bostäder. Kanalerna är webbplatser, bostadsbutiker, Stora visningsdagar, sociala kanaler med mera. Produktion – säkra och effektiva processer Först när andelen av planerade bostäder som har bokats av kunder har nått det förutbestämda måltalet, påbörjas byggandet. Platschefer, arbetsledare med flera ser till att arbetet löper säkert och effektivt. Många av JMs arbetslag har jobbat länge tillsammans och de väl inarbetade och strukturerade processerna är en viktig del av värdeskapandet. Inflyttning och förvaltning Produktion och färdigställande pågår fram till inflyttningen. JMs åtagande sträcker sig till cirka två år efter inflyttning. Teknisk och ekonomisk förvaltning. Erfarenhetsåterföring Via enkäter till kund får vi ett Nöjd Kund Index för varje projekt, som tillsammans med erfarenheter från organisationen blir utgångpunkt för förbättringar av det framtida arbetet.

JMs AFFÄRSMODELL FÖR BOSTADSRÄTTER UR ETT LEGALT PERSPEKTIV

JMs projektutveckling av bostäder i Sverige genomförs väsentligen i form av att JM ingår ett entreprenadavtal med nyetablerade bostadsrättsföreningar som beställare. De slutliga bostadsköparna skriver upplåtelseavtal med bostadsrättsföreningarna. JMs affärsmodell är på detaljnivå anpassad för god styrning och uppföljning med höga affärskrav. Redovisningen av JMs bostadsutveckling med bostadsrättsföreningar som beställare avspeglar detta förhållande på ett relevant och transparent sätt.

Väsentliga kriterier i denna affärsmodell och dess redovisning är: • Entreprenadavtal respektive avtal om fastighetsförsäljning tecknas av styrelsen i bostadsrättsföreningen i samband med att entreprenaden påbörjas • Bostadsrättsföreningen har egen finansiering genom byggnadskreditiv med säkerhet i bostadsrättsföreningens fastighet • Fristående mäklare genomför försäljning av bostadsrätterna baserat på avtal direkt med bostadsrättsföreningen.

J M

Å R S R E D O V I S N I N G

2 0 1 5

Dessa kriterier är centrala ur såväl ett legalt perspektiv som för ekonomioch redovisningsaspekter med uppföljning över projektens livscykel. Uppföljning i systematisk form inkluderar löpande prestation, risk- och marknadsförändringar samt förändrade intäkts- och kostnadsbedömningar i projekten. Hela projektprocessen från entreprenadavtal med bostadsrättsföreningarna, till upplåtelseavtal med de slutliga bostadsköparna och färdigställande av projekten, omhändertas konsekvent i den finansiella rapporteringen.

BOSTADS BYGG R ÄT TE R

Lönsamhet

Byggrätter grunden för uthållig lönsamhet. JM investerar kontinuerligt i utvecklingsbar mark för framtida produktion. Vi förvärvar mark i samma takt som vi tar mark till produktion. För att kunna göra rätt investeringar i byggrätter krävs en god kännedom om kunderna, deras behov och efterfrågan. Stigande bostadspriser har gjort att många letar sig allt längre ut från de största städerna, vilket underlättats av förbättrade kommunikationer som ökat möjligheterna till längre pendlingsavstånd. Denna utvidgning av storstadsregionerna har gjort nya bostadsmarknader intressanta. Samtidigt ser vi en tydlig trend att centrala stadslägen blir allt mer attraktiva.

BYGGRÄTTSPORTFÖLJEN OMFATTAR BYGGRÄTTER AV TVÅ SLAG:

• byggrätter i balansräkningen, 18 100 (17 500), motsvarande fem års produktion med nuvarande produktionstakt • byggrätter som disponeras genom villkorade förvärv eller samarbetsavtal, 13 000 (11 900). I de flesta fall har JM möjlighet att avgöra både om och när marken ska köpas.

Bra sammansättning JMs planerade bostäder finns både i traditionellt starka bostadsmarknader och i nya framväxande. Sjönära områden och närhet till parker är populärt. Andra viktiga kvaliteter är närhet till kommunikationer, service och skolor. Vid årsskiftet hade JM 31 100 disponibla bostadsbyggrätter (29 400). Kapitalbindningen i byggrätter (exploateringsfastigheter i balansräkningen) för bostäder uppgår till 6 998 mkr (6 720) vid utgången av året.

Riktmåttet för antal byggrätter i balansräkningen är fem år (anger hur många år det skulle ta att producera den byggrättsportfölj JM har i balansräkningen med nuvarande produktionstakt, räknat på rullande tolv månader).

Bedömt marknadsvärde för JMs exploateringsfastigheter för bostäder uppgår till 11,2 mdkr (9,6). Motsvarande bokförda värde är 7,0 mdkr (6,8). De 13 000 byggrätter som disponeras genom villkorade förvärv omfattas ej av värdebedömningen. En del av exploateringsfastigheterna har kvarstående äldre bebyggelse som genererar driftnetton och som är planerade att rivas i framtiden. Värdebedömningen för dessa byggnader baseras på nuvarande hyresintäkter samt på objektens kommande användning, där hänsyn tagits till kostnader för eventuell rivning. Marknadsvärdet för dessa byggnader är inkluderade i summeringen ovan.

Värdering av bostadsbyggrätter Vid årsskiftet gjordes en värdering av JMs samtliga exploateringsfastigheter för bostäder i samarbete med externt värderingsföretag. Värderingarna är gjorda utifrån ett tänkt försäljningspris av fastigheterna till rådande dagsvärden. Värderingarna baseras på objektens läge, attraktivitet, omfattning och typ av planerad bebyggelse, skede i planprocessen samt den tid som återstår till byggstart.

FÖRDELNING JMs BYGGRÄTTER I OLIKA PLANSKEDEN, SVERIGE 1)

Detaljplan

Översiktsplan

Bygglov

% 100

2013 Stockholm

2014

2015

2013

Övriga Sverige

Stockholm

2014

2015

Å R S R E D O V I S N I N G

2013 Stockholm

Övriga Sverige

Avser antal byggrätter i balansräkningen. J M

2 0 1 5

2014 Övriga Sverige

2015

BOSTADS BYGG R ÄT TE R

Lönsamhet

Skedet i planprocessen har av värderingsföretag klassats i olika planskeden: översiktsplan, detaljplan och bygglov. I diagrammen nedan har marknadsvärdet för JMs exploateringsfastigheter fördelats på olika planskeden. Detaljplaneskedet omfattar tiden från att detaljplanearbete påbörjas fram till att bygglov söks. Bergen Stavanger

Geografisk fördelning av disponibla bostadsbyggrätter Byggrätter är utvecklingsbar mark för framtida produktion och redovisas som tillgångar i koncernens balansräkning under rubriken exploateringsfastigheter. Cirka 66 procent av de bostadsbyggrätter som redovisas i balansräkningen i Sverige finns i Storstockholm. Av dessa finns 24 procent i Stockholms innerstad inkluderat Lidingö och Liljeholmskajen, 37 procent i närförort och 39 procent i Stockholms ytterområden.

Osloområdet

Storstockholm Uppsala

Helsingfors

Storgöteborg Malmö Lund Helsingborg

JMs DISPONIBLA BOSTADSBYGGRÄTTER Antal byggrätter i balansräkningen

Antal byggrätter Geografiskt område Storstockholm (exklusive Sigtuna, Upplands Väsby, Vallentuna, Norrtälje)

2015

2014

13 000

12 500

Malmö, Lund, Helsingborg

3 300

3 800

Storgöteborg

3 000

2 400

Uppsala, Sigtuna, Upplands Väsby, Vallentuna, Norrtälje, Linköping, Västerås, Örebro

3 600

3 200

Oslo-området, Norge

4 200

3 800

Bergen och Stavanger, Norge

1 700

1 800

700

2 100

1 000

Bryssel, Belgien

200

Totalt (cirka)

31 100

29 400

Storköpenhamn, Danmark Helsingfors, Finland

Marknadsvärde bostadsbyggrätter Storstockholm

Antal byggrätter disponerade genom villkorade förvärv eller samarbetsavtal

MARKNADSVÄRDET FÖRDELAS ENLIGT FÖLJANDE: Marknadsvärde Miljarder kr

2014

2015

2014

Stockholm

7,3

5,6

4,5

4,0

Övriga Sverige

2,1

1,8

1,3

1,2

Utland

1,8

2,2

1,2

1,6

11,2

9,6

7,0

6,8

Summa

Marknadsvärde bostadsbyggrätter Övriga Sverige

Marknadsvärde bostadsbyggrätter Utland

Mkr 5 000

Mkr 2 000

4 000

1600

3 000

1200

1 200

2 000

800

1000

400

Översiktsplan 2013

Detaljplan 2014

Bygglov

Översiktsplan 2013

2015

J M

Detaljplan 2014

Bokfört värde

2015

Bygglov

Översiktsplan 2013

2015

Å R S R E D O V I S N I N G

2 0 1 5

Detaljplan 2014

Bygglov 2015

PROJEKTFASTIGHETER

Lönsamhet

Utveckling av hyresbostäder, vårdbostäder och lokaler. Inom ett utvecklingsområde kan det finnas behov av bostäder, vårdbostäder och kommersiella lokaler för att skapa ett tilltalande område. I JMs fastighetsutveckling ingår projektutveckling av hyresrättsbostäder och vårdbostäder. Projektutveckling av lokaler ska i första hand stödja JMs projektutveckling av bostäder, främst i Storstockholm. JM Hyresbostäder I Stockholmsregionen är bostadsbristen stor och politikerna har ambitioner att bygga minst 140 000 nya bostäder fram till 2030. I Stockholm Stad är riktlinjen att minst 50 procent av bostäderna ska vara hyresbostäder. JM tar del av denna satsning genom att projektutveckla och bygga hyresbostäder. I verksamheten ingår även att bygga student- och ungdomsbostäder. JMs strategi är att ha en kontinuerlig och långsiktig produktion av hyresbostäder i framförallt Stockholmsregionen. JM har också en avsiktsförklaring med Uppsala kommun om att bygga hyresbostäder i Uppsala. Detaljplan för cirka 130 hyresbostäder i Hägernäs, Täby, har vunnit laga kraft under året. Detaljplan för 110 studentbostäder i Alphyddan, Nacka är antagen men överklagad. Detaljplanearbete pågår för cirka 120 hyresbostäder i Bredäng i Stockholm samt för cirka 160 hyresbostäder i Hökarängen i Stockholm. Under året har JM fortsatt arbetet med att ackvirera mark för hyresbostäder i Storstockholm.

Vårdbostäder Under 2015 har produktion av ett särskilt boenden för äldre med 54 bostäder påbörjats, Vinfatet i Sollentuna norr om Stockholm. Projektet såldes under fjärde kvartalet 2015. Kommersiella fastigheter JM har under 2015 erhållit en markanvisning av Solna kommun i Karlberg, för att uppföra ett nytt huvudkontor. Utvecklingsarbete pågår i Dalénum, Lidingö, där gamla industribyggnader byggs om till kontor och lättare produktion. Utvecklingsarbetet med fastighetsbeståndet är i ett förvaltningsskede. Bolinder strand i Järfälla norr om Stockholm har förvaltats under året. Brommaplan är en av tyngdpunkterna i Stockholms nya översiktsplan och här avser JM uppföra bostäder, service, en handelsplats samt kontor. JM Fastighetsutveckling ansvarar för service, handel och kontor i detta utvecklingsprojekt.

2015-12-31 MARKNADSVÄRDERING – PROJEKTFASTIGHETER Fastigheter under utveckling Färdigställda kontorsfastigheter Totalt

J M

Marknadsvärde, mkr

Bokfört värde, mkr

Yta (000) m²

Uthyrningsgrad årshyra, %

487

341

550

378

Å R S R E D O V I S N I N G

2 0 1 5

STRUKTURER AD PROJEKTUTVECKLING

Lönsamhet

Med enhetliga processer och komponenter kan vi erbjuda attraktiva bostäder till låg totalkostnad. På JM benämner vi detta ”Strukturerad projektutveckling”. JMs projektutveckling ska ske med lönsamhet och bidra till värdeskapande för kunder, ägare och medarbetare. Strukturerad projektutveckling är en serie projekt som tillsammans utgör ett omfattande förbättringsarbete. I början av 2000-talet påbörjades utvecklingen med standardisering av produkt och processer. Arbetet syftar till förbättrad kostnadskontroll, minskat slöseri samt rätt kvalitet. Under 2015

har vi fokuserat på inredningsval, förvaltning och fastighetstransaktioner. Strukturerad projektutveckling skapar värde för kunder, ägare och medarbetare, samt säkerställer det viktiga strukturkapital som bidrar till företagets framgång.

NÅGRA AV DE VIKTIGASTE FÖRBÄTTRINGSARBETENA PRESENTERAS NEDAN:

Produkten STRUKTURERAD PROJEKTERING År 2003 genomfördes projektet Strukturerad projektering vilket resulterade i införande av enhetliga projekteringsanvisningar på JM. Dessa styr i detalj utformningen av en rad komponenter i JMs bostäder. STRATEGISKT INKÖP Med utgångspunkt från de definierade och standardiserade komponenter som tagits fram inom ramen för Strukturerad projektering påbörjades arbetet med Strategiskt inköp. JMs strategi har varit att inte bygga egna komponentfabriker utan istället tydligt definiera komponenterna för att sedan teckna långsiktiga ramavtal med de aktörer som har till huvuduppgift att driva fabriksverksamhet.

Processerna STRUKTURERAD FÖRSÄLJNING Erfarenhet från andra industrier visade entydigt på att processorientering av verksamheten är en naturlig utveckling. Huvudsyftet med att strukturera försäljning var att skapa en enhetlig process i JMs verksamhetssystem, med samtliga försäljningsaktiviteter i en definierad tidsföljd. Kopplat till

J M

aktiviteterna finns styrande rutinbeskrivningar som exempelvis beskriver vilka förberedelser som ska vidtas innan försäljningsstart. STRUKTURERAD PRODUKTION Arbetet, som baseras på ”Lean-tänkande”, består av tre delar: • Processorientering av verksamhetssystemet • Arbetsbeskrivningar och monteringsanvisningar: Specifika arbetsmoment beskrivs i särskilda monteringsanvisningar • System för enhetlig tidsplanering STRUKTURERAD PROJEKTUTFORMNING, FÖRVÄRV OCH INKÖP Under åren har processerna ovan processorienterats för att tydliggöra ett enhetligt arbete inom JM. I samband med detta arbete har även övriga arbetsmoment synkroniserats i vårt Verksamhetssystem. STRUKTURERING AV INREDNINGSVAL, FÖRVALTNING OCH FASTIGHETSFÖRSÄLJNING Under det senaste året vi inlett projekt för att skapa koncerngemensamma arbetssätt inom inredningsval och förvaltning. Liksom en enhetlig process för fastighetsförsäljning.

Å R S R E D O V I S N I N G

2 0 1 5

RISKER OCH RISKHANTERING

Lönsamhet

Risker och möjligheter. Ett kontrollerat risktagande är avgörande för god lönsamhet. Risker och möjligheter är två sidor av samma mynt. Skicklig hantering av strategiska, operativa och finansiella risker skapar möjligheter och konkurrensfördelar. Omvänt kan risker som inte hanteras rätt leda till otillräcklig lönsamhet. JM skapar värde genom projektutveckling – att optimera kundvärde, intäkter och kostnader genom att identifiera och förvärva mark för att utveckla attraktiva bostadsområden och lokaler. Under processens gång ställs projektutvecklaren inför ett antal risker och möjligheter som rätt hanterade bidrar till värdeskapande och lönsamhet. Vi anser också att vi är transparenta i vår affär utifrån ett hållbarhetsperspektiv både vad gäller finansiell redovisning och riskhantering.

ANALYS AV RISK OCH MÖJLIGHETER I DE OLIKA FASERNA I PROJEKTUTVECKLINGEN – EXEMPEL Beslutssituation

Risker

Möjligheter

Markförvärv

Missbedömning av kundefterfrågan

Attraktiva byggrätter

Förändrad kommunal planering

Teknisk utveckling vad avser hantering av miljörisker

Missbedömning av tekniska svårigheter och markföroreningar

Riskhantering – en integrerad del av beslutsfattandet Tillsammans med den tydliga fokuseringen på långsiktighet och uthålligt värdeskapande som ligger i JMs affärsidé och strategi, bidrar riskhanteringen till att hålla risktagandet i verksamheten på en balanserad nivå. Riskhanteringen är därför en integrerad del av beslutsfattandet på alla nivåer inom JM och är föremål för strategiska insatser från styrelse och ledning. Rutiner för styrning, bevakning och uppföljning av projekten är utformade för att minska affärsrisker och genomföranderisker. Det gäller inte minst de olika insatserna inom ramen för Strukturerad projektutveckling som bidrar till att minska de operativa riskerna i verksamheten. Samtliga väsentliga affärs- och projektbeslut analyseras med avseende på både risker och möjligheter. Under 2015 har de viktigaste riskerna inom JM fortsatt relaterats till den avklingande skuldkrisen i Europa samtidigt som efterfrågan på bostäder i Sverige fortsatt har förbättrats. Produktionsstarterna har under året fortsatt haft

Projekteringsstart

Förseningar, ökade kostnader

Kundanpassad utformning

Försäljningsstart

Konjunktur, ränteläge

Rätt prissättning

Produktionsstart

Osäkerhet om försäljning

Optimerad effektivitet i planering och produktion

Förseningar, ökade kostnader Kvalitetsbrister

planprocesserna som gränssättande kriterium men i mindre omfattning än under 2014. Inför 2016 är riskbilden likartad där framför allt utvecklingen av konjunkturen är avgörande. Detta kommer i sin tur att styra förutsättningen för försäljning och produktionsstarter av nya projekt. Planprocesserna på våra huvudmarknader utgör även fortsättningsvis ett gränssättande kriterium.

BESLUTSGRINDAR I DEN STRUKTURERADE PROJEKTUTVECKLINGEN Beslut om markförvärv

Beslut om projekteringsstart

Beslut om total intäkt

Beslut om försäljningsstart

Beslut om produktionsstart

Operativt beslut om produktionsstart

Beslut om tekniskt avslut

Affärsutskott, koncernledning och styrelse

Regionchef

Affärsenhetschef

Regionchef

Affärsutskott, koncernledning och styrelse

Regionchef

J M

Å R S R E D O V I S N I N G

2 0 1 5

RISKER OCH RISKHANTERING

Lönsamhet

KASSAFLÖDE I ETT BOSTADSPROJEKT (Avser JMs verksamhet i Sverige) Bostadsrättsföreningen betalar mark

Inbetalningar

JM fakturerar bostadsrättsföreningen

Produktionskostnader

Utbetalningar JM förvärvar mark Förvärvsbeslut

JM säljer evenutellt Slutfaktura förvärvade bostäder

Beslut produktionsstart

Entreprenad- och köpekontrakt tecknas mellan JM och bostadsrättsföreningen

Balansräkningen Den mark som JM förvärvar tas i balansräkningen upp som exploateringsfastighet. Vid produktionsstart för varje projektetapp, överförs fastigheten med bokfört värde till projektet och inräknas i projektets kostnader. I den svenska verksamheten överförs marken genom försäljning till en nybildad bostadsrättsförening som under projektets gång faktureras löpande i enlighet med avtalad betalningsplan. Bostadsrättsföreningen finansierar markförvärvet och entreprenaden med byggnadskreditiv från banksystemet. Kassaflöde Eftersom projekten löper över lång tid är det särskilt viktigt att kassaflödeshanteringen är effektiv. JMs styrsystem och processer är uppbyggda för att i samtliga projektfaser stödja och stimulera ett optimalt kassaflödestänkande och därmed en maximerad värdeutveckling i koncernen. Beslut om förvärv och produktionsstart är väsentliga affärsbeslut som har stor kassaflödespåverkan och dessa föregås av särskild analys och utvärdering. Finansstrategi och policy Finansverksamheten inom JM ansvarar för koncernens kort- och långfristiga finansiering, likviditetsplanering, cash management och finansiell riskhantering. Ansvarsfördelning, organisation och kontroll av koncernens totala finansieringsverksamhet regleras i en av styrelsen fastställd finanspolicy.

J M

JM förvärvar eventuellt osålda bostäder

Policyn anger mål för finansverksamheten, övergripande ansvar samt specifika regler och limiter. Målsättningen för finansverksamheten är att: • Stödja den operativa verksamheten för projektutveckling av bostäder och kommersiella lokaler • Optimera utnyttjandet av kapital och hantering av kassaflöden • Kontrollera och hantera de finansiella risker som JM är exponerat för. JMs grundläggande finansstrategi är att tydligt koppla kassaflöden från pågående projekt och projektfastigheter till bolagets upplånings- och ränteriskhantering. Genom denna strategi erhålls den bästa kontrollen av de finansiella riskerna. För att upprätthålla en administrativt smidig och kostnadseffektiv skuldförvaltning säkerställs befintliga kreditavtal av JMs goda kreditvärdighet varför inga pantbrev lämnas. Känslighetsanalys nuvärde Ett sätt att spegla dynamiken i byggrättsportföljen är att göra en känslighetsanalys där samtliga förväntade kassaflöden från portföljen nuvärdesberäknas. I analysen görs ett antal förenklade kalkylantaganden vilka syftar till att åskådliggöra nuvärdet av JMs byggrättsportfölj, vid ett antal tänkta försäljningsprisnivåer, om byggrättsportföljen hålls på en konstant nivå avseende antal och belopp.

Å R S R E D O V I S N I N G

2 0 1 5

RISKER OCH RISKHANTERING

Lönsamhet

31 100 bostadsbyggrätter är jämt fördelade över åtta års produktionstid. Grundinvesteringen bortses ifrån då kalkylen avser att belysa värdet på portföljen. Villkorade förvärv hanteras som om betalning för förvärv sker simultant med en fakturering mot blivande bostadsägare. JMs normalbostad antas vara 80 kvadratmeter, skatt förutsätts till 22,0 procent och diskonteringsräntan efter skatt till 6,0 procent. I kalkylen har ej hänsyn tagits till eventuell inflation. Beräkningarna utgör inte någon prognos. Tabellerna här bredvid visar antagen intäkt och projektkostnad per kvadratmeter lägenhetsyta exklusive moms. Om en specifik intäkt respektive projektkostnad per kvadratmeter antas gälla för hela byggrättsportföljen skapas sammantaget ett värde, uttryckt som nuvärde. Analysen visar stor hävstång i värdeskapande beroende på företagets förmåga att effektivt hantera såväl intäkter som kostnader samt inte minst den allmänna utvecklingen av bostadspriser under perioden. En pris- eller kostnadsförändring om 1 000 kronor per kvadratmeter motsvarar cirka 1 500 mkr eller drygt 20 kronor per aktie enligt denna kalkylförutsättning. Känslighetsanalysen exkluderar kassaflöden från redan bokförd mark (6 998 mkr) efter justering av skulder för genomförda fastighetsförvärv (704 mkr). Nuvärdet av dessa kassaflöden uppgår till cirka 3,8 miljarder kronor.

KÄNSLIGHETSANALYS, NUVÄRDE I MKR FÖR JMs BYGGRÄTTSPORTFÖLJ/BOSTÄDER Intäkt/m2, kr

28 000

29 000

30 000

31 000

32 000

23 000

7 500

9 000

10 500

12 000

13 500

24 000

6 000

7 500

9 000

10 500

12 000

25 000

4 500

6 000

7 500

9 000

10 500

26 000

3 000

4 500

6 000

7 500

9 000

27 000

1 500

3 000

4 500

6 000

7 500

Kostnad/m2, kr

KÄNSLIGHETSANALYS, NUVÄRDE I KR/AKTIE FÖR JMs BYGGRÄTTSPORTFÖLJ/BOSTÄDER Intäkt/m2, kr

28 000

29 000

30 000

31 000

32 000

23 000

103

123

143

163

183

24 000

103

123

143

163

25 000

103

123

143

26 000

103

123

27 000

103

Kostnad/m2, kr

KÄNSLIGHETSANALYS FÖR OLIKA KOSTNADSKATEGORIER, PROJEKTUTVECKLING BOSTÄDER Andel av kostnad, % 1)

Förändring, %

Resultat, mkr

Löner

+/– 10

+/– 95

Material

+/– 10

+/– 127

Mark

+/– 10

+/– 137

Byggherrekostnader

+/– 10

+/– 101

+/– 10

+/– 40

+/– 10

+/– 54

+/– 10

+/– 203

Kategori

Projektering Omkostnader Underentreprenader 1)

Andel av kostnadsmassa för projektutveckling av bostäder i Sverige, 7,6 mdkr 2015.

Mark avser förvärvskostnad för mark. Byggherrekostnader avser kostnader som inte är direkt relaterade till entreprenaden, till exempel kreditivräntor, kommunala anslutningsavgifter och lagfartskostnader. Projektering avser i huvudsak kostnader för tekniska konsulter. Omkostnader avser tillfälliga kostnader för etablering på byggarbetsplatsen samt hyror av anläggningstillgångar, till exempel maskinhyror.

J M

Å R S R E D O V I S N I N G

2 0 1 5

RISKER OCH RISKHANTERING

Lönsamhet

Risker och riskhantering. Väsentliga risker och osäkerhetsfaktorer listas nedan. JMs största risker är hänförliga till omvärldsförändringar. OMVÄRLDSRISKER Risk

Beskrivning av risk

Hantering

Kommentar/utfall 2015

Ekonomisk tillväxt

Efterfrågan på bostäder påverkas av den ekonomiska tillväxten och konsumenternas köpkraft samt av prisutvecklingen på bostäder.

Krav på väl avvägd nivå av sålda/bokade bostäder före produktionsstart. Effektiviseringsarbete för att minska produktionskostnaderna.

Avklingande skuldkris i Europa har gett en förbättrad bostadsmarknad. God risknivå har upprätthållits i den pågående produktionen.

Demografi

Befolkningstillväxt och migrationsströmmar påverkar efterfrågan på bostäder.

JMs strategi är att verka i städer och områden med bäst demografisk och ekonomiska förutsättningar.

Fundamentala demografiska trender stabila på våra huvudmarknader.

Konkurrenssituation

Antalet konkurrenter påverkar utbud och prisbild och därigenom lönsamheten.

Den lokala konkurrenssituationen bevakas löpande. JM arbetar för att särskilja företaget via företagskultur, flexibilitet, ackvisionskompetens samt särskilja erbjudandet via kundfokus, kvalitetsprofilering och marknadsföring.

Tämligen oförändrad konkurrenssituation på våra huvudsegment. Marknadsandelen under press i takt med förbättrad marknad.

Politiska risker

Politiska beslut, såsom villkor för upplåtelseformer, investeringar i infrastruktur och kommunal planering med mera kan förändra förutsättningarna.

Flexibla detaljplaner och beslut om upplåtelseform så sent som möjligt.

Oförändrade politiska risker samtidigt som osäkerheten avseende regulatoriska frågor har ökat något.

Klimatförändring

Krav på minskad energianvändning. Förhöjda vattennivåer och återkommande slagregn.

JM bygger lågenergihus. Detaljplaner anpassas för förhöjda vattennivåer. Fuktskyddsbeskrivning upprättas i alla projekt.

JMs lågenergihus understiger gällande norm med cirka 25 procent.

OPERATIVA RISKER Risk

Beskrivning av risk

Hantering

Kommentar/utfall 2015

Risker relaterade till byggrättsportföljen

Risken att byggrätterna är för få eller för många, eller att de ligger i fel områden. Risken att planarbetet försenas eller att detaljplaner inte godkänns.

Löpande marknads- och kundundersökningar och nära samarbete med potentiella bostadsköpare för att säkerställa kunskap om kundbehov. Minska risker genom att förvärv villkoras av lagakraftvunna detaljplaner.

Fortsatt risk identifierad beträffande resurssättning för hantering av planprocesser inom vissa kommuner på längre sikt.

Genomförande- Bristande planering eller analys leder till förseningar, för höga risk kostnader, otillräcklig kundanpassning.

Effektiviseringsarbete för att minska produktionskostnaderna. Krav på nivå av sålda/bokade bostäder före produktionsstart. Skärpta rutiner för bevakning, styrning och kontroll. Strukturerad Projektutveckling.

God utveckling i effektiviseringsarbetet inom koncernens processer.

Osålda bostäder Osålda bostäder innebär sämre lönsamhet för projektet och en oönskad kapitalbidning i balansräkningen.

Projektstart i etapper i takt med sålda/bokade bostäder innebär kontroll av risken för osålda bostäder. Målsättning att alla bostäder är sålda vid slutbesiktning.

Vid slutet av året hade JM endast 71 återköpta (osålda) bostäder till ett bokfört värde om 235 mkr i balansräkningen.

Prisutveckling under produktionstiden

Etappstarter innebär möjligheter att anpassa priserna till efterfrågan.

Något ökade priser för nyproduktion har medgivit stabil försäljning och oförändrad storlek i projektetapper.

Prisfall på bostäder under projekttiden gör bostäderna svårsålda eller projektet olönsamt.

FINANSIELLA RISKER (se not 22, finansiell riskhantering på sidan 80) Risk

Beskrivning av risk

Hantering

Kommentar/utfall 2015

Ränterisk

Förändringar i marknadsräntorna kan få negativ inverkan på resultat och kassaflöde.

Styrelsen har antagit riktlinjer för räntebindning och lånelöptider. Regelverk för hantering av ränterisk i byggnadskreditiv.

Förväntan om stabila räntor på finans- och bostadsmarknad.

Finanseringsrisk Risken att refinansiering av lån som för faller försvåras eller blir för kostsam.

God soliditet gör JM attraktiv för långivare. JMs finanspolicy.

Möjligheterna till finansiering av bostadsproduktion har varit goda till stabila marginaler.

Likviditetsrisk

Risken att inte kunna fullgöra betalningsåtaganden.

God kontroll över likvida medel, överskott placeras endast i svenska kronor och med låg kreditrisk. Betalningsberedskap via checkkrediter och kreditlöften.

Oförändrat starkt likviditetsläge.

Valutarisk

Fluktuationer i valutakurser får negativ effekt på kassaflöde och resultat- och balansräkning.

Begränsade transaktionsvolymer och selektiv säkring av balansexponering.

Oförändrat låg valutaexponering.

J M

Å R S R E D O V I S N I N G

2 0 1 5

Hållbarhet Ända sedan JM startades 1945 har långsiktighet varit en ledstjärna. Tydlig strategisk inriktning i kombination med en välavvägd byggrättsportfölj och stark betoning av hållbarhetsfrågorna lägger en grund för att JM ska skapa värde även i framtiden.

HÅLLBART SAMHÄLLSBYGGANDE

Hållbarhet

Hållbart och ansvarsfullt samhällsbyggande. JM bidrar till att skapa väl fungerande samhällen för dagens och morgondagens människor – de hus JM bygger idag brukas i minst 100 år. Som en ledande projektutvecklare av bostäder är hållbarhet en grundläggande del av vår verksamhet. Med hållbart samhällsbyggande avser vi ekonomiskt, socialt och miljömässigt ansvarstagande, vilket även omfattar begreppet CSR, Corporate Social Responsibility. Vi eftersträvar i vårt hållbarhetsarbete att förstärka vår i grunden långsiktigt värdeskapande verksamhet och dess bidrag till en hållbar utveckling. En viktig del är att ta ansvar för den påverkan våra aktiviteter och beslut har på samhället, människan och miljön. Tydligt strategiskt fokus har gett JM en ledande position på marknaden och god lönsamhet. Hållbarhetsarbetet och beaktande av försiktighetsprincipen är en central och integrerad del i vår projektutveckling. JMs hållbarhetsredovisning är upprättad enligt GRI:s riktlinjer. För mer information se sidorna 109–114. Under 2015 har vi bland annat: • Inrättat ett hållbarhetsråd • Inrättat ett strategiskt avfallsråd • Upprättat en ny målstruktur för hållbarhetsarbetet

hållbarhetsaspekter identifierats – de sakområden som bedöms som mest betydelsefulla för JMs långsiktiga värdeskapande och som JM eftersträvar att förbättra. För att uppnå en förbättring inom verksamheten för respektive hållbarhetsaspekt har vi upprättat en långsiktig målsättning till år 2030 i linje med FN:s hållbarhetsmål, samt mer kortsiktiga verksamhetsmål. Arbetet med att uppnå målen för respektive aspekt hanteras av utsedda ansvariga i organisationen genom ett systematiskt och tidsatt arbete. Organisation JM har två forum med övergripande ansvar för hållbarhetsarbetet. JMs kvalitets- och miljöråd har ansvaret för den gemensamma styrningen av koncernens verksamhet. Koncernchef och koncernens affärsenhets- och regionchefer ingår bland andra i rådet. JMs nyinrättade hållbarhetsråd med koncernchef och flera koncernstabschefer, ansvarar för samordningen av koncernens hållbarhetsarbete. JMs hållbarhetschef ingår i båda dessa forum.

• Påbörjat implementering av JMs uppförandekod • Påbörjat en stor satsning på e-utbildningar • Genomfört en översyn av miljökrav i norska verksamheten för att överensstämma med verksamheten i Sverige. Bland annat har ett system för miljövärdering av byggmaterial och byggvaror införts • Implementerat JMs process för hållbara leverantörskedjor i norska verksamheten • Upprättat en rutin för att hantera resurseffektivitet, materialspill och emballage inför avtalstecknande med ramavtalsleverantörer • Beslutat om att 10 procent av alla parkeringsplatser i JMs projekt ska vara utrustade med uttag för laddning • Förbättrat styrning av deponier för förorenade massor. Vår ambition JMs hållbarhetsarbete utgår från hållbarhetspolicyn som beskriver det åtagande och den ambition koncernen har inom hållbarhet. Genom en väsentlighetsanalys har JMs väsentliga

J M

Styrning och uppföljning Verksamhetssystemet är koncernens ledningssystem. Det uppfyller i allt väsentligt de krav som ställs i ISO-standarderna för kvalitets- och miljöledning. Syftet med systemet är att stödja och styra vår verksamhet mot ett enhetligt arbetssätt, med minskade kostnader och ett ökat kundvärde. Det utgör en viktig del av JMs strukturkapital, vilket innebär en sammanställning av erfarenheter och kunskap som används i hela vår verksamhet. De åtgärder och förbättringar som vi genomför inom hållbarhetsområdet får med hjälp av Verksamhetssystemet direkt genomslag i hela verksamheten. Det gör att vi får en hög och jämn nivå på hållbarhetsarbetet i alla våra projekt och inte enbart vissa pilotprojekt. Den tydliga styrningen och uppföljningen i projekten gör att risken för att legala eller interna krav på hållbarhetsområdet inte följs är liten, och om det ändå sker, snabbt kan fångas upp och hanteras i ett tidigt skede. Målen och kraven i Verksamhetssystemet följs upp genom avvikelse- och nyckeltalsrapportering samt internrevisioner.

Å R S R E D O V I S N I N G

2 0 1 5

HÅLLBART SAMHÄLLSBYGGANDE

Hållbarhet

JMs koncernövergripande aspekter och mål inom hållbarhet VÄSENTLIG HÅLLBARHETS ASPEKT Etik och värdeskapande

LÅNGSIKTIG MÅLSÄTTNING 2030

SAMHÄLLSBIDRAG Allmänt En långsiktig och ekonomiskt stark bostadsutvecklare på de marknader vi är verksamma

JM har en långsiktig och affärsetiskt sund ekonomisk tillväxt som bidrar till ökad välfärd i samhället

En etiskt korrekt och sund byggsektor FN:s hållbarhetsmål Nr 8: Främja en hållbar ekonomiskt tillväxt

Produktansvar

RESULTAT 2015 2014

Rörelsemarginalen ska uppgå till 10 %, inklusive resultat från fastighetsförsäljningar

10,8 %

12,8 %

Den synliga soliditeten bör uppgå till 35 % över en konjunkturcykel

38 %

37 %

Aktieutdelningen ska över en konjunkturcykel i snitt motsvara 50 % av koncernens resultat efter skatt

57 %

47 %

Inga etiska överträdelser

Allmänt Hållbara städer och bostäder som möter dagens och morgondagens behov och krav

JM utvecklar hållbara bostäder och boendemiljöer

Rutin: Alla av JMs utvecklade bostäder uppfyller JMs högt uppsatta krav på hållbarhetsområdet

FN:s hållbarhetsmål Nr 11: Utveckla samhällen och städer hållbart

JM har branschens nöjdaste bostadskunder

Branschens nöjdaste kunder – Vi ska ha branschens nöjdaste kunder enligt NKI inflyttning och NKI garanti

2:a NKI inflytt i branschen

1:a NKI inflytt i branschen

JM verkar för socialt ansvar i verksamheten och i värdekedjan

Rutin: JM värderar och godkänner alla ramavtalspartners ur ett hållbarhetsperspektiv

100 %

JM har inga arbetsplatsolyckor

Halvera antalet olyckor med sjukfrånvaro för egen personal, från 11 stycken år 2011 till 5,5 stycken år 2016, per miljon arbetade timmar

13 stycken

10 stycken

JM verkar för en jämn könsfördelning och mångfald bland medarbetarna

En jämn könsfördelning bland våra tjänstemän (minst 40/60)

Kvoten är 32/68

Kvoten är 31/69

En ökad andel kvinnliga hantverkare till 5 %

JM tillvaratar och utvecklar medarbetarnas kompetens

Implementering av JMs nya kompetensplattform JM Competence

införd

JM har ett effektivt och till stor del cirkulärt materialflöde

Minskad mängd byggavfall till deponi – Mängden byggavfall till deponi ska halveras från i genomsnitt 4 kg/kvm år 2012 till 2 kg/kvm år 2016 (nyproducerad lägenhetsyta, BTA)

3,0 kg/kvm

2,7 kg/kvm

Minskad mängd osorterat byggavfall – Andelen osorterat avfall ska minska från i genomsnitt cirka 15 % år 2012 till 10 % år 2016

Minskad total mängd byggavfall – Den totala mängden avfall ska minskas från i genomsnitt 29 kg/kvm år 2012 till 24 kg/kvm år 2016 (nyproducerad lägenhetsyta, BTA)

29 kg/kvm

30 kg/kvm

Minskat energibehov i våra bostäder – Från och med 2014 skall det beräknade energibehovet för bostäder understiga respektive nations gällande norm år 2014 med 25 %

26 %

28 %

Minskade utsläpp av växthusgaser – JMs utsläpp av växthusgaser ska årligen minska för att år 2020 ha minskat med minst 40 % jämfört med 1990

50 %

52 %

Sveriges miljömål God bebyggd miljö Ansvarsfulla leverantörer

VERKSAMHETSMÅL

Allmänt Säkerställande av arbetsrätt, mänskliga rättigheter, antikorruption och miljöansvar i samhällsbyggnadssektorns leverantörskedjor FN:s hållbarhetsmål Nr 8: Främja en hållbar ekonomisk tillväxt

Arbetsmiljö

Allmänt En arbetsplats med en säker arbetsmiljö FN:s hållbarhetsmål Nr 8: Främja en hållbar ekonomisk tillväxt

Jämställdhet och mångfald

Allmänt En arbetsplats präglad av jämställdhet och mångfald FN:s hållbarhetsmål Nr 5: Uppnå jämställdhet

Kompetens

Allmänt En arbetsplats som låter människor utvecklas och bidra till långsiktigt värdeskapande FN:s hållbarhetsmål Nr 4: Erbjuda utbildning och möjligheter till ett livslångt lärande

Resurs effektivitet

Allmänt Ett resurseffektivt samhälle FN:s hållbarhetsmål Nr 12: Säkerställa hållbar konsumtion och produktion Sveriges miljömål God bebyggd miljö Giftfri miljö

Liten klimat påverkan

JMs verksamhet har klimatpåverkande utsläpp nära noll

Allmänt Ett samhälle med liten klimatpåverkan FN:s hållbarhetsmål Nr 13: Agera omedelbart på klimatförändringarna Sveriges miljömål Begränsad klimatpåverkan Frisk luft Bara naturlig försurning Ingen övergödning

J M

Å R S R E D O V I S N I N G

2 0 1 5

HÅLLBART SAMHÄLLSBYGGANDE

Hållbarhet

Intressentdialog Det är av stor vikt för JM att hålla en öppen dialog mot omvärlden och vara lyhörd för kunders och andra intressenters preferenser och önskemål i en rad olika frågor. JM har en

löpande dialog med kunder, medarbetare, ägare, investerare, samarbetspartners och andra intressenter. Nedan redovisar vi hur JM arbetar med dessa områden och ger exempel på aktiviteter under året.

HUVUDSAKLIGA OMRÅDEN

INTRESSENTGRUPP

HUR VI ARBETAR

Kunder: befintliga och potentiella

• Kundundersökningar, inflyttningsenkäter, fokusgrupper, hemma-hos-intervjuer och webbpaneler • Omvärldsbevakning • Marknadsundersökningar

• Kundnöjdhet • Kundinsikter – behov kring boende

Medarbetare: befintliga

• • • • •

Medarbetare: potentiella

• Ett 100-tal studenter har erbjudits praktikplats främst inom produktion • Startade tvåårigt traineeprogram med inriktning mot produktion • Möjlighet att skriva examensarbete • Samarbete med skolor och universitet • Deltagande i arbetsmarknadsdagar

• Rekrytering • Employer branding

Aktieägare och investerare

• • • • •

• Bolagsuppdatering

Samarbetspartners/ Leverantörer

• • • •

Frågeformulär till leverantörer Leverantörskontroller Fabrikskontroller Framtidsworkshop med arkitekter och avtalsleverantörer inom områden som kök, bad och förvaring • Uppförandekod för JMs leverantörer samt underentreprenörer • Leverantörer har reviderats genom enkäter och dessa har följts upp med revisioner på plats i fabrik

• Miljöarbete • Hälsa och Säkerhet • Utvecklingsarbete

Samhälle: tjänstemän och politiker

• Kontinuerliga dialoger med kommuner • Mentor • Kontinuerliga dialoger med tjänstemän och politiker

• Samhällsengagemang • Miljöarbete

Intresseorganisationer

• • • • •

• Klimatfrågan • Miljöklassificeringssystem för byggande • Energieffektivisering

Utvecklingssamtal Uppförandekod Utbildning Medarbetarundersökning Arbetsmiljödag

Personliga möten Telefonmöten Analytikermöten Löpande kommunikation i strukturerad form Kapitalmarknadsdag

Deltagande i projekt för miljöoptimerade transporter i byggbranschen Deltagande i företagsnätverk kring klimatfrågan Utvecklingsprojekt Medlemskap Kontinuerliga dialoger

J M

Å R S R E D O V I S N I N G

2 0 1 5

Hälsa och säkerhet Kompetensutveckling Successionsplanering Ersättningar Etik

HÅLLBART SAMHÄLLSBYGGANDE

Hållbarhet

EXEMPEL PÅ IDENTIFIERADE ASPEKTER FÖR INTRESSENTER

KOPPLING TILL JMs VÄSENTLIGA HÅLLBARHETSASPEKTER

• • • • • •

Läge Förvaring Trygghet och säkerhet Bra kommunikationer Fina grönområden Kök och badrum

• Produktansvar • Resurseffektivitet • Liten klimatpåverkan

• • • • • • •

Hållbarhet Företagskultur Kompetensutveckling Jämställdhet Arbetsmiljö Friskvård Förmåner

• • • • •

• • • • • •

Hållbarhet Företagskultur Kompetensutveckling Jämställdhet Friskvård Förmåner

• Jämställdhet och mångfald • Kompetens

• • • • • • • •

Värdeskapande Hållbarhet Riskhantering Mänskliga rättigheter Klimatarbete Avfall och resurseffektivitet Antikorruption Materialval

• • • • • • • •

Etik och värdeskapande Produktansvar Ansvarsfulla leverantörer Arbetsmiljö Jämställdhet och mångfald Kompetens Resurseffektivitet Liten klimatpåverkan

• • • • • • • • •

Mänskliga rättigheter Farliga ämnen Resurseffektivitet Avfallshantering Klimatpåverkan Arbetsmiljö Leveranssäkerhet Kvalitet Samverkan

• • • • • •

Etik och värdeskapande Produktansvar Ansvarsfulla leverantörer Arbetsmiljö Resurseffektivitet Liten klimatpåverkan

• • • • • • •

Social hållbarhet Klimat och energi Transporter Markföroreningar Avfallshantering Utemiljöer Byggnadernas miljöprestanda

• • • • • •

Etik och värdeskapande Produktansvar Ansvarsfulla leverantörer Arbetsmiljö Resurseffektivitet Liten klimatpåverkan

• • • • • • •

Social hållbarhet Klimat och energi Transporter Markföroreningar Avfallshantering Utemiljöer Byggnadernas miljöprestanda

• Produktansvar • Resurseffektivitet • Liten klimatpåverkan

Etik och värdeskapande Arbetsmiljö Jämställdhet Kompetens Resurseffektivitet

J M

Samarbeten JM är en del av samhället. En viktig del i JMs strävan för att bidra till en hållbar utveckling handlar om att tillsammans med andra aktörer åstadkomma en större förändring i samhället. Vi deltar därför aktivt i flera olika initiativ för att driva utvecklingen både i byggsektorn och i samhället i stort mot ökad hållbarhet. JM har undertecknat FN:s Global Compact och tar därmed tydlig ställning i frågor som rör mänskliga rättigheter, arbetsrätt, miljöansvar och antikorruption. För att säkerställa att det inte finns något i verksamheten som står i konflikt med FN:s Global Compact följer JM frågan fortlöpande. Risken bedöms dock som liten eftersom JM har verksamhet i Norden och i Belgien, länder där dessa frågor är noggrant reglerade. JM har också en uppförandekod för att säkerställa att våra leverantörer och underentreprenörer inte uppträder i strid mot FN:s Global Compact. JM beräknar och redovisar verksamhetens koldioxidutsläpp. Vi strävar mot minskade utsläpp i linje med EU:s internationella mål och på sikt mot klimatneutralitet, vilket innebär en verksamhet som drivs utan bidrag till den globala uppvärmningen. Ratinginstitut och fondbolag följer aktivt JMs utveckling inom hållbar utveckling. JM är exempelvis listat på OMX GES Sustainability Sweden Index. JM rapporterar information om sitt miljö- och hållbarhetsarbete till ett antal externa värderingsinstitut, bland annat Hållbart Värdeskapande samt CDP (Carbon Disclosure Project). JM erhöll 2015 resultatet B 94 i CDPbedömningen. Hållbarhetsfrågor är ibland branschövergripande och arbetet förutsätter därför en bred samverkan över företagsgränserna för att bli framgångsrikt. Två exempel på organisationer som JM är engagerat i är: Hagainitiativet, en förening där JM är en av initiativtagarna. Syftet är att minska näringslivets utsläpp, lyfta klimatfrågan som en av de viktigaste framtidsfrågorna och agera som en förebild för företag som tar aktivt klimatansvar. BASTA – byggsektorns gemensamma system för att avveckla farliga ämnen. BASTA är ett branschinitiativ för att fasa ut farliga ämnen med syfte att förenkla produktval och skapa bättre utbud av miljöanpassade byggvaror på den svenska byggmarknaden. JM har initierat uppbyggnaden av BASTA och är medlem i organisationens styrelse och vetenskapliga råd.

Å R S R E D O V I S N I N G

2 0 1 5

Arbetsledare Clara, Erik och Micaela vid projekt Kista Torn, ett av Stockholms hรถgsta bostadshus. De fรถrsta kunderna flyttade in sommaren 2015.

MILJÖ

Hållbarhet

Miljöarbetet – en allt viktigare och strategisk fråga. Byggsektorn svarar för en betydande del av samhällets energi- och materialanvändning och vi som är bostadsbyggare har ett stort ansvar för kommande generationers miljö. JMs prioriterade miljöaspekter, det vill säga de områden där JM påverkar miljön mest och som vi fokuserar vårt miljöarbete kring, är: • Energianvändning • Byggmaterialens miljöpåverkan • Byggavfallshantering • Utsläpp från arbetsmaskiner och transporter • Hantering av markföroreningar. Hur vi arbetar Koncernens kvalitets- och miljöavdelning svarar för samordning, utveckling och stöd i miljöarbetet. Vi bedriver kontinuerligt olika utvecklingsprojekt och efter utvärdering inarbetas sedan förbättringar i all JMs produktion. Miljöansvaret i projekten ligger i linjeorganisationen med stöd av regionala kvalitets- och miljösamordnare. Lönsamt miljöarbete För JM är miljöarbetet en fråga om affärsmässighet och lönsamhet på såväl kort som lång sikt. Det handlar både om att ta sig an akuta miljöproblem och att ta ett ansvar för morgondagens miljöfrågor. Åtgärder som sker ur detta perspektiv ger även ett mervärde för JMs kunder. Exempelvis bidrar energieffektiva hus, vattensnåla installationer och goda källsorteringsutrymmen till lägre driftskostnader för hushållet och miljövinster för samhället.

Verksamhet i Sverige Projektutveckling av bostäder Projektutveckling av bostäder är sedan länge den dominerande verksamheten i JM och därför är det inom denna verksamhet som vi har kommit längst i vårt miljöarbete. Som projektutvecklare har JM ett långtgående ansvar för den miljöpåverkan byggnaden orsakar under hela dess livscykel. Samtidigt medger projektutvecklingsarbetet stora möjligheter att styra vår verksamhet och våra produkter så att dess miljöpåverkan minimeras.

J M

JM BYGGER LÅGENERGIHUS JM fokuserar på att minska energianvändningen och energibehovet under såväl produktions- som bruksskedet och därmed husens påverkan på växthuseffekten. All projektutveckling av bostäder som JM initierat i Sverige sedan 2008 har skett utifrån JMs koncept för lågenergihus. Lågenergihus är hus som väsentligt underskrider myndigheternas gällande krav för energibehov under driftsskedet. JMs lågenergihus har exempelvis extra välisolerade väggar, energieffektiva fönster, energisnåla vitvaror, lågenergibelysning, återvinning av värmen i frånluften och individuell mätning av varmvatten. Vi förbättrar årligen våra hus energiprestanda genom olika åtgärder, med ambitionen att vara ledande på att bygga lågenergihus i alla våra projekt – inte bara i enstaka pilotprojekt.

Å R S R E D O V I S N I N G

2 0 1 5

MILJÖ

Hållbarhet

Välplanerad och tydligt skyltad avfallshantering Isolering mellan bodarna för minskad energianvändning Tidsstyrd arbetsbelysning av lågenergityp

Energietablering (FTX-ventilation, bra isolering, energifönster)

Energianvändning under produktionsfasen Vi arbetar aktivt för att minska energianvändningen även under produktionsfasen. I Sverige köps endast miljöel (Bra Miljöval). Alla etableringar har energieffektiva bodar och lågenergibelysning med ljus- och närvarostyrning, och genom att nyttja tidig driftsättning av fjärrvärme för uppvärmning av husstommen under produktionsskedet minskar energi användningen ytterligare.

Nyproducerade bostäders beräknade energianvändning, JM i Sverige kWh/m2 A-temp 140 120 100 80 60 40

JMs ENERGIKLASSNING

20 0

2006

2007

2008

2009

2010

2011

2012

2013

2014

2015

Nyproducerade bostäders beräknade energibehov, exklusive hushålls- och verksamhetsel

JM beräknar nyproducerade bostäders energianvändning på ett standardiserat sätt, vilket möjliggör en jämförelse över tid. Diagrammet visar medelvärdet från bostadsprojekt som avslutats respektive år. Den beräknade energianvändningen har minskat med cirka 40 procent sedan 2005.

J M

JM tillämpar ett system för energiklassning av bostäder till nytta för våra kunder. Energiklassningssystemet liknar det som finns för vitvaror och anger en bostads energianvändning. Systemet baseras på Svensk Standard SS-24300 samt JMs riktlinjer. De värden och parametrar vi använt oss av presenteras på JMs webbplats, www.jm.se/hallbarhet, för att göra systemet öppet och transparent. Energiklassningen ger också JM ökad kunskap om energianvändningen i våra bostäder. Med JMs lågenergihuskoncept har vi lagt grunden för en energi effektiv byggnad, men husens energianvändning kommer ändå att variera beroende på de boendes beteende, energisystemets form och var i landet det är byggt.

Å R S R E D O V I S N I N G

2 0 1 5

MILJÖ

Hållbarhet

MATERIALVAL I JMs bostäder används sunda och beprövade naturmaterial som kakel, klinker och trä. Vi har sedan mitten av 90-talet ett system för miljövärdering av byggmaterial för att kontrollera att de material vi använder inte innehåller farliga ämnen eller på annat sätt är onödigt miljöbelastande. I de fall tillräcklig information om materialets egenskaper saknas, väljer vi bort det i enlighet med försiktighetsprincipen. JMs miljövärdering har anpassats till de kriterier som utvecklats inom ramen för BASTA – byggsektorns gemensamma system för att avveckla farliga ämnen. Samtliga projekterings- och installationsarbeten i JMs bostäder uppfyller kraven enligt branschreglerna ”Säker vatteninstallation”. Branschreglerna tillämpas även på installerade värmesystem. JM arbetar med fuktskyddsbeskrivningar i projektering och produktion för att förebygga fukt och vattenskador. Vi använder fukttåliga och mögelresistenta gipsskivor i våtrum och i ytterväggskonstruktioner. På badrumsväggar ställs dessutom höga fuktskyddskrav i enlighet med gällande byggregler. BYGGAVFALL JM strävar mot att minska de totala mängderna avfall som genereras i vårt byggande, samt mängderna osorterat och deponerat avfall från byggarbetsplatserna. Detta arbete görs i samarbete med våra leverantörer, våra avfallsentreprenörer samt genom interna utbildningsinsatser (se fakta och nyckeltal sidan 111). Exempel på åtgärder är: • användning av Kretsloppsrådets riktlinjer för avfallshantering vid byggande och rivning som är inarbetade i JMs rutiner för projekt i Sverige • identifiering av förbättringsområden utifrån studier på uppkommet avfall • inrättande av avfallsråd på samtliga regioner inom projektutveckling bostad i Sverige, samt ett centralt, strategiskt avfallsråd • förbättrade rutiner för pallhantering på arbetsplatserna • arbete med att minska mängden avfall från emballage, materialspill samt tillfälliga konstruktioner såsom skyddsreglar och formmaterial. Detta arbete sker i tätt samarbete med JMs inköpsavdelning och våra leverantörer • utdelning av JMs årliga avfallspremie till de arbetsplatser i Sverige som lyckats bäst med att källsortera byggavfall för återvinning. TRANSPORTER OCH ARBETSMASKINER Varutransporter, persontransporter och maskinarbete står för betydande utsläpp av miljö- och hälsopåverkande ämnen. JM upphandlar merparten av varutransporterna och maskinarbetet av leverantörer. Vi utvecklar logistikprocesserna i för-

J M

hållande till leverantörerna och projekt pågår för att öka möjligheterna att själva ta kontroll över leveranserna till och från våra byggarbetsplatser. I detta sammanhang är JM med i ett branschgemensamt projekt för att ta fram verktyg för att kunna ställa relevanta krav vid upphandling av transporter, exempelvis: • ställer vi krav på leverantörernas val av bränsle – alkylatbensin ska användas till mindre bensindrivna maskiner • ställer vi krav på ålder, Euroklass och maximala utsläpp av klimatpåverkande gaser från fordon • ska leverantörer kunna visa att de följer upp sin bränsleförbrukning samt att de vidtar åtgärder för att minska denna • testar och utvärderar vi samlastning av material, utfyllnadsgrad i lastbilarna och rätt typ av leveransfordon till arbetsplatserna • i de avtal JM tecknar med transportörer har vi stränga krav i enlighet med det så kallade QIII-systemet, ett verktyg framtaget av Trafikverket. Syftet är att bli en bättre transportupphandlare avseende arbetsmiljö, trafiksäkerhet och yttre miljö • tjänsteresor på JM ska genomföras så att påverkan på miljön minimeras med avseende på koldioxidutsläpp • alla tjänstebilar är miljöbilar (enligt definition i Vägtrafikskattelagen) • tågresor prioriteras framför flygresor och kollektiva färdmedel uppmuntras • JM klimatkompenserar flygresor (FN:s Clean Development Mechanism) • videokonferensutrustning på kontoren reducerar antalet tjänsteresor. FÖRORENAD MARK JM gör stora insatser för miljön då förorenade områden, som till exempel gammal industrimark, saneras och blir nya bostadsområden. Faktum är att större delen av den byggbara marken, i eller i närheten av våra städer, bär spår av mänsklig påverkan och innehåller små eller stora mängder föroreningar. Alla presumtiva förvärv genomgår en saneringsvärdering och erfarenheten visar att de flesta fastigheter har någon del som är förorenad. JMs marksaneringssamordnare ordnar med undersökningar och utredningar varpå lämpliga saneringsåtgärder tas fram i samråd med tillsynsmyndigheten. En marksanering i exploateringsskedet sker vanligast genom att man gräver upp den förorenade jorden och kör den till godkänd deponi. JM har under 2015 slutit centralt avtal med deponier för att säkra att JMs saneringsmassor hamnar på en deponi med rätt tillstånd samt att JM får en bra uppföljning på att massorna har tagits emot. Vart de förorenade massorna tar vägen ska redovisas till tillsynsmyndigheten efter avslutad sanering.

Å R S R E D O V I S N I N G

2 0 1 5

MILJÖ

Hållbarhet

Under 2015 har marksaneringssamordnarna hanterat cirka 85 projekt. JMs marksaneringssamordnare har under året arbetat med centrala inköp för att få till ramavtal med deponier, samt sett över processer i Verksamhetssystemet som berör mark. JM Entreprenad Dotterbolaget JM Entreprenad bedriver entreprenadverksamhet inom områdena Hus, Anläggning och Fasad åt externa och interna beställare inom Storstockholmsområdet. Under 2015 har JM Entreprenad arbetsmiljöcertifierats enligt OHSAS 18001. JM Entreprenad är även certifierade enligt ISO 9001 och ISO 14001 och bedriver ett miljöarbete fokuserat på minskad energianvändning, källsortering, marksanering samt aktiv styrning mot bästa miljömässiga transportalternativ. Genom avtal ställs miljökrav på leverantörer och samarbetspartners. Under året har man även, med syfte att minska byggavfallet, startat ett avfallsråd. Före inköp av varor kontrolleras produkterna enligt de kriterier som utarbetas inom BASTA. För entreprenadmaskiner

J M

och transporter ställs krav i enlighet med Trafikverkets ”generella miljökrav vid upphandling av entreprenader”. JM Entreprenad genomför löpande marksaneringsarbete både åt JM och åt externa beställare. I organisationen finns egen personal med kompetens inom marksanering. Projektutveckling JM Fastighetsutveckling JM Fastighetsutvecklings miljöarbete är i grunden mycket likt det som genomförs inom projektutveckling inom JM Bostad. Samma verksamhetssystem används för kvalitets- och miljöarbetet och de tekniska lösningar som JM Bostad utvecklar tillämpas även i kommersiella projekt. Byggnader med hög standard, genomtänkta materialval och låg energianvändning är ett sätt att skapa kundnytta och långsiktiga värden i de fastigheter vi utvecklar och förvaltar. JM Fastighetsutveckling väljer att miljöcertifiera byggnader enligt olika system beroende på projektets art och beställarens krav. Även när JM Fastighetsutveckling utvecklar äldreboenden och hyresrätter tillämpas samma miljöarbete och miljökrav som för projektutveckling av bostadsrätter. Äldreboenden, som är en blandning av bostäder och kommersiella lokaler, miljöcertifieras enligt klassningssystemet Miljöbyggnad.

Å R S R E D O V I S N I N G

2 0 1 5

MILJÖ

Hållbarhet

Verksamhet i Norge Projektutveckling av bostäder I JMs norska verksamhet märks ett växande fokus på hållbarhetsfrågor och en genuin vilja att ta nya steg inom dessa områden. Under året har det skett en ökad integrering av miljöarbetet mellan JM Sverige och JM Norge, ett arbete som kommer att fortsätta under 2016. Exempel på arbetsområden är miljövärdering av varor och hållbarhetsvärdering av leverantörer. I Norge energimärker vi alla nya hus baserat på norska myndighetskrav som infördes den 1 juli 2010. Energimärkningen förväntas påverka bostädernas attraktivitet och konkurrenskraft. Lågenergihus har i JM Norge införts som standard i alla projekt som har startat sedan mars 2012. De projekteras för att använda minst 25 procent mindre energi för uppvärmning än myndighetskrav och utmärks av ett välisolerat klimatskal som kombineras med balanserad ventilation med krav på mer än 80 procent värmeåtervinning. För ungefär hälften av flerbostadshusen är uppvärmningen och tappvarmvattnet baserat på fjärrvärme. Beräknad levererad energi till uppvärmning ligger mellan 70–80 kWh/kvadratmeter och år. Om uppvärmningen är baserad på bergvärme ligger beräknad levererad energi till uppvärmning mellan 40–45 kWh/ kvadratmeter och år. I småhus installeras värmepump som överför överskottsvärmen från ventilationen till tappvarmvatten och luftburen uppvärmning, kombinerat med elektriska element. Beräknad levererad energi till uppvärmning ligger mellan 45–50 kWh/kvadratmeter och år. Aktiva insatser görs för att minska avfallets mängd genom att fokusera på planering, logistik och varsam hantering av material under transport och lagring. Standardisering av byggmetoder leder till ökad användning av prefabricering och konfektionerat (måttanpassat) material. Steg har dessutom vidtagits för att förbättra källsorteringen på arbetsplatserna.

J M

Å R S R E D O V I S N I N G

2 0 1 5

M E DAR B E TAR E

Hållbarhet

Trygg på jobbet – allas vårt ansvar. För att bygga hållbara samhällen och bostäder måste vi ha hållbara medarbetare. Vår framgång bygger på balans mellan laganda, prestation, trivsel och personlig utveckling. Kunniga och engagerade medarbetare är avgörande för vår framgång. För att säkerställa detta bygger vi långsiktiga relationer med våra medarbetare och ger dem förutsättningar för att växa i jobbet genom utmanande och varierande arbetsuppgifter och genom att satsa på intern rörlighet. Konkurrensen om erfarna och nyexaminerade ingenjörer är stor. Personalomsättningen ligger ett par procent högre än önskat varför det har varit stort fokus på rekrytering under året. Vid årsskiftet var vi 2 316 anställda, varav 1 010 hantverkare och 1 306 tjänstemän. Av dessa var drygt 93 procent tillsvidareanställda. Medarbetare idag och imorgon Mångfald är en viktig del i vår rekryteringsstrategi. Vi strävar alltid efter en bra balans mellan män och kvinnor, seniora och mindre erfarna medarbetare. Ett mål är att ha en jämnare könsfördelning inom alla led i organisationen. På JM är 32 procent av tjänstemännen kvinnor medan motsvarande siffra bland hantverkarna är 0,7 procent. För att attrahera morgondagens medarbetare har JM ett omfattande samarbete med skolor och universitet på de orter där vi är verksamma. Under året deltog vi vid ett tiotal arbetsmarknadsdagar där vi träffar studenter. Vi berättar om möjligheten att göra examensarbete, praktik eller vårt traineeprogram. Under året har vi erbjudit cirka 100 studenter praktikplats. I augusti 2015 startade vi för sjätte året i rad JMs koncernövergripande traineeprogram, denna gång med inriktning mot projektutveckling. Programmet, som är en del i vår strategiska satsning på kompetensförsörjning, har som övergripande syfte att långsiktigt säkra kompetens- och ledarförsörjningen inom projektutvecklingsorganisationen. Vi har även fortsatt det väl etablerade samarbetet med IVA och Tekniksprånget där vi genom att erbjuda praktikplats ger ungdomar som precis avslutat sina gymnasiestudier en inblick i byggbranschen. Vårt mål är att inspirera ungdomarna att

J M

efter praktiken söka sig vidare till ingenjörsutbildningar med bygginriktning. Profilering i sociala medier och riktade rekryteringskampanjer är några aktiviteter som genomförts för att attrahera nya medarbetare. Stort fokus har legat på digitala kanaler – inte minst för att kunna attrahera och möta den yngre generationen på deras villkor och i de kanaler de befinner sig, som Facebook och LinkedIn. Strategisk kompetensförsörjning För att skapa struktur i den strategiska kompetensutvecklingen har vi designat och byggt ett IT-stöd för kompetensförsörjning – JM Competence. All kompetensutveckling är kopplad till respektive befattningsbeskrivnings uttalade krav på kompetenser vad avser grundkompetens, yrkeskompetens, medarbetarskap och ledarskap. Genom gap-analys mellan medarbetarnas befintliga kompetenser, och befattningsbeskrivningarnas uttalade krav, får chefer och enskilda medarbetare vägledning i vilka utvecklingsinsatser som är nödvändiga. På så vis säkerställs att relevanta utvecklingsinsatser genomförs som leder till affärsnytta. Den största delen, cirka 70 procent, av våra medarbetares kompetensutveckling sker i vardagen, genom exempelvis att arbeta mot utmanande mål och genom kontinuerlig feedback. Utöver detta kan medarbetarna delta i seminarier, utbildningar och mentor-/fadderskap. Vi genomför årligen utvecklingssamtal med samtliga tjänstemän i koncernen. Vissa enheter har även utvecklingssamtal med hantverkarna. JM-anpassade utbildningar har tagits fram, många inom arbetsmiljöområdet. Uppskattade satsningar är ny introduktionsutbildning för medarbetare inom produktion liksom yrkesutbildningar såsom entreprenadjuridik, personlig effektivitet och smarta möten. Vi använder oss allt mer av utbildning via e-learning, ett effektivt sätt att arbeta med kompetensutveckling.

Å R S R E D O V I S N I N G

2 0 1 5

M E DAR B E TAR E

Hållbarhet

Det engagerande ledarskapet Ett tydligt och engagerande ledarskap ger förutsättningar för en hög prestation och trivsel hos våra medarbetare. Vi har utvecklat vårt befintliga ramverk för ledarkompetenser i syfte att förtydliga vad som förväntas av våra chefer och ledare på olika nivåer – vad som krävs för att bli framgångsrik som chef och ledare på JM. Detta ramverk blir underlag för fortsatt uppbyggnad av våra chef- och ledarträningsprogram på JM för att säkerställa att vi ger våra chefer och ledare förutsättningar att lyckas med sina uppdrag. Vår årliga successionsplanering visar att vi har en god försörjning av chefer till strategiskt viktiga befattningar. Uppförandekoden – vårt medarbetarskap Syftet med JMs uppförandekod är att säkerställa ett korrekt agerande i vårt dagliga arbete, att tydliggöra värderingar och att ge vägledning i viktiga frågeställningar. Den innehåller de värderingar som råder och vilka beteenden som ska främjas på JM. Innehållet är uppdelat i olika tematiska och vägledande avsnitt. Våra kärnvärden och JMs uppförandekod utgör vårt medarbetarskap och ska tillämpas av alla medarbetare liksom av inhyrd personal. Medarbetarskapet följs upp i Mål- och utvecklingssamtal och vävs in i alla utbildningar vi tar fram. Varje chef ansvarar för att JMs uppförandekod är känd och till hjälp i vår implementering har vi utvecklat ett värdegrundspel ”Rätt från mig”.

MEDARBETARSTRUKTUR – KONCERNEN 2015

2014

2013

Antal medarbetare per 31 dec

2 316

2 197

2 176

– antal tjänstemän

1 306

1 255

1 236

– antal hantverkare

1 010

942

940

Snittålder, tjänstemän

Snittålder, hantverkare

Andel kvinnor bland tjänstemän, %

MEDELTAL ANSTÄLLDA PER LAND

2015

2014

2013

Sverige

1 919

1 820

1 874

Norge

353

335

Danmark

Finland

Belgien

Totalt

2 316

2 218

2 247

J M

Uppförandekoden – till nytta i vardagen – Etiska övertramp är bland det värsta som kan hända ett företag. Det skadar varumärket mer än något annat och slår mot själva värdegrunden och hur vi vill att JM ska uppfattas. För mig handlar det om fundamentala delar som att respektera varandra, oavsett vilken relation vi har till varandra. Det innebär i realiteten att vi agerar mot våra kollegor, leverantörer, entreprenörer eller kunder på ett ärligt och schysst sätt. Men det handlar också om rätten för alla att komma hem friska och hela varje dag. Vår satsning på arbetsmiljö är därför något som jag brinner för och lyfter upp vid varje tillfälle som ges, för det handlar om att alla måste vilja vara med och skapa denna kultur. En annan mycket viktig del, i ett bolag som JM, handlar om att nyttja företagets system inom till exempel strukturerad produktion eller projektering och att använda de inköpsavtal som är genomarbetade vad gäller pris, miljöaspekter och vägen mot ett hållbart JM. – Jag hoppas att alla tar sig tid att stanna upp och tänka efter så att vi verkligen lever efter uppförandekoden, som faktiskt är grunden i att fortsätta bygga ett JM i mästarklass. Peter Neuberg VD i JM Entreprenad AB

Å R S R E D O V I S N I N G

2 0 1 5

M E DAR B E TAR E

Hållbarhet

Vår arbetsmiljö JMs vision är att ha helt skadefria arbetsplatser där medarbetarna känner sig trygga. Vi ska alltid sätta hälsa och säkerhet i främsta rummet. Då arbetsmiljöfrågorna är prioriterade har arbetsmiljöorganisationen förstärkts både i Sverige och Norge, och en ny koncernövergripande roll som Hälsostrateg har tillsatts. Den nya funktionen fokuserar på det proaktiva arbetet för att ytterligare förstärka och bidra till ett aktivt friskvårdsarbete. Alla medarbetare ska ha en god fysisk och psykosocial arbetsmiljö som också främjar en bra balans mellan arbetsliv och privatliv. Det är viktigt att ha både en säker arbetssituation och ett positivt arbetsklimat där man som medarbetare trivs. Vårt mål är att man ska kunna vara verksam hela sitt yrkesliv utan att drabbas av arbetsrelaterade sjukdomar.

Med ordning på bygget Som platschef på JM ser Magnus Persson till att vi bygger de bostäder som har planerats, att vi har rätt verktyg och inte minst att vi har en trygg och säker arbetsplats.

– Min erfarenhet är att bra ordning och reda på arbetsplatsen minskar risken för olyckor. Avslutar man sitt moment rent och snyggt så blir det väldigt tydligt om inte nästa yrkesgrupp städar efter sig. Vi är cirka 15 JMare och ett antal underentreprenörer som arbetar på det här projektet och allt ska löpa smidigt. Två gånger per år görs Ordning och reda-kontroll på mitt bygge. Man tittar bland annat på hur vi hanterar risker, kontrollerar att vi använder personlig skyddsutrustning och att vi har en välstädad arbetsplats. Det är en del av JMs förebyggande skyddsarbete och kontrollerna görs utan förvarning. – Målsättningen är att jag ska vara ute på bygget minst en gång per dag och jag försöker delta på samtliga skyddsronder. Jag tror att vi alla ser fördelarna med ett högt säkerhetstänk, men vi behöver bli påminda. Magnus Persson Platschef på JM, Region Öst

J M

Må bra För att ge bättre möjlighet till uppföljning har systemstödet för sjuk- och friskanmälan utvecklats i Sverige. Vi har även implementerat ett nytt strategiskt avtal med en företagshälsovårdsleverantör med hög flexibilitet och stort fokus på det proaktiva arbetet för hållbara medarbetare. Vi kan nu erbjuda medarbetarna medicinsk rådgivning av sjuksköterska vid sjukdom. Det är glädjande att se att den totala sjukfrånvaron har minskat från 3,7 till 3,4 procent i Sverige. Korttidssjukfrånvaron har däremot ökat från 1,9 till 2,0 procent. Som en del i det proaktiva arbetet genomförs ”byggjympa” varje morgon på byggarbetsplatserna – en bra start på dagens arbete och som genom uppvärmningen leder till färre belastningsrelaterade skador. En uppskattad förmån i Sverige är friskvårdsbidraget på upp till 3 000 kronor per år vilket bidrar till att många regelbundet deltar i någon hälsofrämjande aktivitet. Under året arrangeras även gemensamma friskvårdsaktiviteter så som deltagande i Midnattsloppet, där cirka 150 JMare deltog. För att stötta föräldralediga medarbetare och bidra till ökad jämställdhet erbjuds JMs medarbetare i Sverige löneutfyllnad i upp till tolv månader under sin föräldraledighet. Etiska riktlinjer och whistle blowing Hög etik är viktigt för oss och våra etiska riktlinjer betonar bland annat nolltolerans av diskriminering och trakasserier. Medarbetare kan vända sig till JMs Etiska råd om de har frågor kring detta. JM har också ett incidentrapporteringssystem, ”Whistle blowing”, via en extern part öppet för både medarbetare, samarbetspartners, kunder och andra intressenter.

Å R S R E D O V I S N I N G

2 0 1 5

M E DAR B E TAR E

Hållbarhet

Under 2015 har vi bland annat: • Implementerat IT-baserat system för rapportering av olyckor och tillbud Via en lättanvänd app kan alla medarbetare på ett enkelt sätt rapportera vad som sker. Rapportering och uppföljning av observationer, tillbud och olyckor har ökat sedan införandet. Även om statistiken påverkats i fel riktning, som ett resultat av den ökade rapporteringen, visar våra internrevisioner av arbetsmiljön glädjande nog att förbättring skett på våra byggarbetsplatser. De två vanligaste tillbuden under året har varit att ha träffats av fallande eller flygande föremål samt fall på samma nivå. De vanligaste olyckorna på våra byggarbetsplatser har varit kontakt med vassa föremål samt fall på samma nivå. Vi kan glädjande konstatera att vi kan lägga ännu ett år till statistiken där inga olyckor med dödlig utgång har inträffat bland JMs medarbetare eller medarbetare anställda av underentreprenörer. • Lanserat en app med JMs Ordnings- och Skyddsregler Den egenproducerade appen tydliggör JMs Ordnings- och Skyddsregler och inkluderar även JMs Uppförandekod samt nyheter inom arbetsmiljö- och säkerhetsområdet. Alla personer som vistas inne på byggarbetsplatserna måste ha genomgått och blivit godkända i Ordnings- och Skyddsreglerna för att få tillträde till arbetsplatserna. • Genomfört en arbetsmiljödag i hela JM-koncernen Som en del i det proaktiva arbetsmiljöarbetet hålls årligen en Arbetsmiljödag. Årets fokus var vår säkerhetskultur och vad den enskilde individen själv kan bidra med för att uppnå en säkrare arbetsmiljö för alla, oavsett om man arbetar ute på byggarbetsplats eller på kontor. • JM Entreprenad AB har certifierat sig i enlighet med OHSAS 18001 – ett ledningssystem för arbetsmiljöfrågor.

Ordning och reda-kontroll, JMs byggarbetsplatser, Sverige % 96 94 92

Verktyg för blivande platschefer När Sofia Lindblad var färdigutbildad byggnadsingenjör från Nackademin 2012 började hon på JM som arbetsledare. Nu är hon en av 14 medarbetare som går den interna utbildningen för blivande platschefer.

Sofia är mamma till två barn, 11 respektive 9 år. Hon arbetade flera år i klädbutik innan hon sadlade om på grund av intresset för bygg och konstruktion. – Jag är glad att den här möjligheten till karriärväg finns på JM. Efter fyra år som arbetsledare vill jag gärna ha nya utmaningar. Utbildningen ska ge mig rätt stöd och förutsättningar för att kunna känna mig trygg i rollen som platschef, säger Sofia. Vi går igenom ledarskap och arbetsmiljö, men också hur JM arbetar med enhetliga arbetssätt inom produktionen och naturligtvis JMs ledningssystem – Verksamhetssystemet. Jag får också ett kontaktnät som man kan ha nytta av både nu och i framtiden. – En del i utbildningen är att hitta de områden som jag kan jobba med för att utveckla mig själv. Teori varvas med praktik, jag får en bra grund att stå på och rätt verktyg för att kunna ta nästa steg.

90 88 Våren 2013

Hösten 2013

Våren 2014

Hösten 2014

Våren 2015

Hösten 2015

Sofia Lindblad Arbetsledare på JM, region Stockholm Syd

Arbetsmiljörevision genomförs två ggr/år på samtliga byggarbetsplatser. Områden som granskas är t ill exempel: skyddsräcken, tillträdesleder och personlig skyddsutrustning. För att få godkänt får en byggarbetsplats ha högst 9 procent i avvikelse eller 91procent i ett viktat protokoll.

J M

Å R S R E D O V I S N I N G

2 0 1 5

LEVER ANTÖRER

Hållbarhet

Inköpsarbete med helhetstänk. Centrala Inköp ansvarar för koncernens ramavtal. Leverantörsbasen utgörs av tillverkare, grossister, entreprenörer och konsulter. Majoriteten av leverantörerna har sitt säte i Sverige, men andelen leverantörer utanför Sverige ökar stadigt. Inköpsprocessen JM ska köpa in rätt material och tjänster av professionella leverantörer till lägsta totalkostnad. Idag har 500 leverantörer långsiktiga ramavtal med JM. Genom att involvera organisationen i inköpsarbetet och beslutsfattandet skapas bra förankring. Mer än 80 procent av materialinköpen i Sverige täcks av ramavtal och avtalstroheten i koncernen är mycket hög. Utveckling Flera projekt pågår för att utveckla och ytterligare effektivisera vår inköpsprocess och under 2015 har en mer differentierad strategisk inköpsprocess implementerats. Med vårt avropssystem kan vi mäta att vi avropar enligt överenskomna ledtider och framförallt kan vi mäta våra leverantörers leveransprecision, vilket är ett nödvändigt nyckeltal för att kunna arbeta vidare med vår logistikutveckling. Alla ramavtalsleverantörer följs upp regelbundet för att säkerställa att båda parter agerar på det sätt som är överenskommet i avtalen. Verksamheten kan lämna synpunkter på leverantörer och avtal och projekten bedömer leverantörerna enligt Nöjd Beställare Index (NBI). Bedömningarna är ett bra underlag för aktiv leverantörscoachning och ett lågt NBI föranleder åtgärdsplaner. Riskhantering Våra ramavtalsleverantörers riskprofil bevakas löpande, både ur ett finansiellt och ett leveransperspektiv. Kontinuitetsplaner finns för de leverantörskategorier som anses ha en hög riskprofil eller är kritiska för produktionen.

J M

Hållbara leverantöreskedjor JM har, som en viktig aktör i samhällsbyggnadssektorn, en verksamhet som använder stora mängder byggmaterial och byggvaror. Dessa material och varor produceras på många olika platser i världen. Som en stor och materialintensiv nedströmsanvändare av byggmaterial har JM både möjlighet och ett ansvar för att säkerställa att leverantörskedjorna är ekonomiskt, socialt och miljömässigt hållbara. JM har därför utarbetat en process för att säkerställa hållbara leverantörskedjor till verksamheten. En grundbult i arbetet är JMs uppförandekod för våra leverantörer, JMs Supplier Code of Conduct, som är framtagen för att säkerställa att leverantörerna delar våra grundvärderingar. Den adresserar frågor som rör arbetsrätt, säkerhet, diskriminering och korruption. Samtliga av JMs leverantörer med ramavtal skriver under och förbinder sig att efterleva uppförandekoden. Samtliga ramavtalsleverantörer genomgår en hållbarhetsvärdering innan de kan bli godkända som leverantörer. Värderingen täcker in aspekter såsom mänskliga rättigheter, miljö, arbetsförhållanden, korruption, hälsa och säkerhet. Logistik Byggbranschens förutsättningar innebär logistiska utmaningar och är en viktig del i relationen mellan JM och våra leverantörer. Under 2015 har vårt interna logistikarbete, för att skapa bättre förutsättningar för produktion, fortsatt och logistikkraven på våra leverantörer har blivit tydligare.

Å R S R E D O V I S N I N G

2 0 1 5

LEVER ANTÖRER

Hållbarhet

JMs PROCESS FÖR HÅLLBARA LEVERANTÖRSKEDJOR (siffror anger antalet i respektive kategori under 2015)

Hållbarhetsvärdering

Kriterier för urval av fördjupad hållbarhetsanalys

Hållbarhetsanalys 1

Hållbarhetsanalys 2

(urval av leverantörer med ramavtal)

(urval av leverantörskedjor med riskfaktorer)

(urval av producenter med riskfaktorer)

(urval av producenter för hållbarhetsrevision)

1 000

Potentiella leverantörer

Revision och uppföljning

150 nya av totalt 500

Befintliga leverantörer med ramavtal

Leverantörer för analys 1

Producenter för analys 2

Producenter för revision

Kvalificering av leverantörer inför nya avtal

Kontroll och revision av leverantörer med befintliga avtal

JMs process för hållbara leverantörskedjor innebär att ett 20-tal leverantörer årligen väljs ut och analyseras genom enkätutskick. Urvalet baseras på kriterier för riskfaktorer baserat på bland annat geografisk lokalisering, bransch, leverantörskedjans struktur och företag i tillverkande led. Analysen genomförs i två steg baserade på efterlevnaden av JMs avtalskrav och då speciellt uppförandekoden. Den följs sedan upp med revisioner i utvalda fabriker uppströms i leverantörskedjorna. Eventuella brister som framkommer vid fabriksbesöket medför att tillverkaren behöver ta fram planer för korrigerande åtgärder som företaget måste uppfylla för att kvarstå som leverantör i JMs leverantörskedja. I vissa fall har uppföljningen lett till att JM valt att stoppa leveransen av material från en fabrik.

J M

Å R S R E D O V I S N I N G

2 0 1 5

AFFÄRSETIK

Hållbarhet

Ansvarsfullt agerande i alla led. Affärsetik har i årets väsentlighetsanalys identifierats som en väsentlig hållbarhetsaspekt. Grunden för vårt arbete med etik har under många år utgjorts av JMs etiska riktlinjer. Som ett komplement till JMs etiska riktlinjer finns en uppförandekod för medarbetare. Syftet med uppförandekoden är att säkerställa ett korrekt agerande i vårt dagliga arbete och ge vägledning i etiska frågeställningar. Uppförandekoden tydliggör de värderingar som gäller på JM. Etiska frågor har inte alltid ett givet svar. JM har därför även, sedan flera år tillbaka, ett Etiskt råd bestående av personer från företagets ledning. JM har också ett incidentrapporteringssystem som möjliggör för medarbetare och externa intressenter att anonymt rapportera misstankar om allvarliga oegentligheter eller missförhållanden. Konkurrens på lika villkor JM lägger stor vikt vid att som företag verka etiskt korrekt eftersom detta stärker JMs trovärdighet och konkurrenskraft. För att JMs affärsverksamhet ska kunna drivas med lönsamhet och god etik har vi utvecklat styrda och transparanta beslutsordningar som används vid alla affärsuppgörelser. JM är en del av samhället och det är viktigt att vi tar ansvar för hur vi kan bidra till ett långsiktigt hållbart samhälle. Det gör vi bland annat genom att tillhandahålla en för samhället viktig produkt med kvalitet och miljö i fokus. Verksamheten bedrivs med utgångspunkt från ansvarsfullhet och hög kompetens bland medarbetarna. JM är också en betydande skattebetalare på de marknader där vi är verksamma. Tillsammans med Institutet mot mutor, Sveriges Kommuner och Landsting samt flera andra viktiga aktörer i byggsektorn har JM tagit fram och undertecknat en överenskommelse för att motverka mutor och korruption i relationen mellan byggbolag, kommuner och landsting. Eftersom JM främst är projektutvecklare av bostäder är riskerna mer begränsade på grund av verksamhetens färre gränssnitt mot andra aktörer avseende projektspecifika

J M

JMs värdegrundspel ”Rätt från mig” hjälper medarbetarna att förstå uppförandekoden.

affärsuppgörelser. De viktigaste affärsuppgörelserna utgörs av markanskaffning, ramavtal vid inköp och försäljning av bostäder. Genom tydlig styrning och uppföljning av projekten genom hela projektutvecklingen – i kombination med att alla affärer passerar genom flera olika beslutsinstanser innan beslut – gör sammantaget att JM har en god hantering för att förebygga riskerna och säkerställa en efterlevnad av våra etiska riktlinjer. Som exempel på JMs arbete mot ökad styrning för att uppnå ett mer enhetligt och korrekt agerande vid affärsuppgörelser kan inköpsverksamheten nämnas. JMs inköp består idag till största delen av centrala avtal. Den ökade graden av central styrning på inköpen minskar påtagligt risken för ett agerande för egen vinning. Alla leverantörer som ska upphandlas passerar genom flera beslutsinstanser i en strikt inköpsprocess innan ett avtal tecknas, vilket är en garant för att de interna rutinerna verkligen följs.

Å R S R E D O V I S N I N G

2 0 1 5

Aff채rssegment JM-koncernens verksamhet styrs och rapporteras i fem aff채rssegment: JM Bostad Stockholm, JM Bostad Riks, JM Utland, JM Fastighetsutveckling samt JM Entreprenad.

JM BOSTAD STOC KHOLM

Affärssegment

JM BOSTAD STOCKHOLM

Konkurrens om välbelägen mark för bostäder i Stockholm.

Inom affärssegmentet utvecklas bostadsprojekt i Storstockholm. Verksamheten omfattar förvärv av exploateringsfastigheter, planarbete, projektering samt produktion och försäljning av bostäder.

Intäkter

Marknad Genomsnittspriserna på andrahandsmarknaden har under slutet av året planat ut utom i de norra kommunerna där priserna är fortsatt stigande. Utbudet av bostäder fortsätter att vara lågt främst beroende på snabb omsättningshastighet på marknaden. Konkurrensen om mark för bostäder är fortsatt mycket stor och priserna på byggrätter har ökat till en nivå som kräver stor selektivitet vid förvärv.

Rörelseresultat

Mkr Intäkter Rörelseresultat 1) Rörelsemarginal, % Genomsnittligt operativt kapital Avkastning operativt kapital, % Operativt kassaflöde Bokfört värde exploateringsfastigheter Antal disponibla byggrätter – varav byggrätter i balansräkningen Antal sålda bostäder Antal produktionsstartade bostäder Antal bostäder i pågående produktion Antal anställda – varav tjänstemän – varav hantverkare 1)

Varav fastighetsförsäljningar

Antal anställda

Januari–december 2015 2014 6 273 5 692 1 078 1 278 17,2 22,5 4 134 3 110 26,1 41,1 –344 1 132 4 517 3 965 12 400 11 900 8 700 7 800 1 600 1 553 1 667 1 505 3 627 3 293 854 800 422 409 432 391 0

Dalénum, Lidingö.

Intresset för JMs projekt är mycket stort. Kundernas benägenhet att teckna kontrakt tidigt i processen ligger över normal nivå. Den goda efterfrågan har inneburit en stark försäljning under året om 1 600 (1 553) bostäder. JM är marknadsledande på nyproduktion av bostadsrätter i Storstockholm med pågående projekt i flertalet kommuner i länet. Några av de större projekten i regionen är Älvsjöstaden och Liljeholmen/Stockholm, Kvarnholmen/ Nacka, Jakobsberg/Järfälla, Järvastaden i Solna/Sundbyberg samt Dalénum/Lidingö. Resultatutveckling Affärssegmentets intäkter ökade till 6 273 mkr (5 692) medan rörelseresultatet minskade till 1 078 mkr (1 278). Rörelsemarginalen minskade till 17,2 procent (22,5). Den lägre marginalen förklaras av en geografiskt förändrad projektsammansättning, högre markkostnader och normaliserade omvärderingseffekter i avslutade projekt. Kassaflödet är i balans beaktat nettoinvesteringar i exploateringsfastigheter.

J M

Byggrätter Under året har byggrätter motsvarande cirka 1 650 (1 400) bostäder förvärvats på Ekerö, i Huddinge, Järfälla, Solna, Stockholm samt Österåker. Produktionsstarter Under året har produktionsstarter skett för totalt 1 667 (1 505) bostäder. 1 629 (1 467) var bostäder i flerbostadshus varav 47 i Huddinge, 197 i Järfälla, 103 i Lidingö, 190 i Nacka, 130 i Solna, 489 i Stockholm, 76 i Tyresö, 202 i Täby, 132 i Värmdö samt 63 i Österåker. 38 (38) var småhus i Huddinge.

Å R S R E D O V I S N I N G

2 0 1 5

JM BOSTAD RIKS

Affärssegment

Mycket god efterfrågan i Göteborg och Uppsala. Marknad Genomsnittspriserna på andrahandsmarknaden har fortsatt att stiga i Malmö och i Västerås. Inom affärsegmentets övriga marknader har prisuppgången mattats av under slutet av året. Utbudet av bostäder fortsätter att vara lågt främst beroende på snabb omsättningshastighet på marknaden. Konkurrensen om mark för bostäder är mycket stor i Göteborgsområdet och i Uppsala. Intresset för JMs projekt är stort. Kundernas benägenhet att teckna kontrakt tidigt i processen ligger mycket över normal nivå inom affärsenheten, där Skåne ligger på normal nivå. Den goda efterfrågan har inneburit en stark försäljning under året om 1 273 (981) bostäder.

JM BOSTAD RIKS Inom affärssegmentet utvecklas bostadsprojekt i tillväxtorter i Sverige exklusive Storstockholm. Verksamheten omfattar förvärv av exploateringsfastigheter, planarbete, projektering samt produktion och försäljning av bostäder. I begränsad omfattning bedrivs även entreprenadverksamhet.

Intäkter

Rörelseresultat

Varav fastighetsförsäljningar

Antal anställda

Januari–december 2015 2014 3 278 2 764 308 216 9,4 7,8 1 289 1 419 23,9 15,2 533 237 1 269 1 167 9 900 9 400 5 200 5 300 1 273 981 1 228 1 003 1 944 1 528 539 476 294 256 245 220 0

Byggrätter Under året har byggrätter motsvarande cirka 1 250 (600) bostäder förvärvats i Linköping, Göteborg, Malmö, Staffanstorp och Örebro.

Projekt under produktion i Lomma Strandstad.

JMs största delmarknader inom JM Bostad Riks är Göteborg, Malmö/Lund och Uppsala. Större projekt finns i det tidigare hamnområdet på Norra Älvstranden, Södra Centrum och i Kviberg, Göteborg liksom i Dockanområdet och Bunkefloäng i Malmö och Lomma Strandstad i Lomma kommun. I centrala Lund pågår projekten Lunds Södra och Sockerbruksområdet. Större projekt finns även i Kungsängen i Uppsala kommun, Brandstationsområdet i Linköping samt i Östermalm och Öster Mälarstrand i Västerås.

Produktionsstarter Under året har produktionsstarter skett för totalt 1 228 (1 003) bostäder. 1 042 (986) var bostäder i flerbostadshus, varav 279 i Skåne (74 i Malmö, 137 i Lund samt 68 i Lomma), 154 i Göteborg, 65 i Mölndal, 47 i Linköping, 88 i Örebro, 152 i Västerås, 51 i Upplands Väsby, 57 i Norrtälje samt 149 i Uppsala. 186 (17) var småhus, varav 46 i Staffanstorp i Skåne, 62 i Kungsbacka, 49 i Mölndal och 29 i Norrtälje.

Resultatutveckling Affärssegmentets intäkter ökade till 3 278 mkr (2 764) och rörelseresultatet ökade till 308 mkr (216). Rörelsemarginalen ökade till 9,4 procent (7,8). Minskat rörelsekapital har förstärkt kassaflödet.

J M

Å R S R E D O V I S N I N G

2 0 1 5

JM UTLAND

Affärssegment

Med fokus på Norge och Finland.

JM UTLAND Inom affärssegmentet utvecklas bostadsprojekt i huvudsak i Norge och Finland. I Norge bedrivs även entreprenadverksamhet i begränsad omfattning.

Resultatutveckling Affärssegmentets intäkter ökade till 3 059 mkr (2 942). Rörelseresultatet ökade till 166 mkr (135). Rörelsemarginalen ökade till 5,4 procent (4,6). Kassaflödet förstärks av gjorda fastighetsförsäljningar i Danmark. Norge Efterfrågan på bostäder, såväl nyproducerade som på andrahandsmarknaden, är stabil. Prisnivån på andrahandsmarknaden har under året varit stabil i Oslo och något svagare i Bergen. Marknaden i Stavanger är svag. Den sammantaget goda efterfrågan för JMs projekt har inneburit en väsentlig ökning av antalet sålda bostäder. Under året har 696 bostäder (475) sålts och 635 bostäder (499) produktionsstartats. Antal bostäder i pågående produktion uppgår till 1 120 (896). Byggrätter motsvarande cirka 1 500 bostäder (750) har förvärvats. Disponibla byggrätter motsvarar 5 900 bostäder (5 600).

Intäkter

Rörelseresultat

Mkr Intäkter varav JM Norge Rörelseresultat 1) varav JM Norge Rörelsemarginal, % varav JM Norge Genomsnittligt operativt kapital Avkastning operativt kapital, % Operativt kassaflöde Bokfört värde exploateringsfastigheter Bokfört värde projektfastigheter Antal disponibla byggrätter – varav byggrätter i balansräkningen Antal sålda bostäder Antal produktionsstartade bostäder Antal bostäder i pågående produktion Antal anställda – varav tjänstemän – varav hantverkare 1)

Varav fastighetsförsäljningar

Antal anställda

Januari–december 2015 2014 3 059 2 942 2 664 2 563 166 135 181 182 5,4 4,6 6,8 7,1 2 145 2 239 7,7 6,0 434 99 1 202 1 579 31 28 8 200 7 500 4 100 4 300 843 607 782 653 1 303 1 124 395 386 271 261 124 125 39

Løkkehagen på Løren, Oslo.

Danmark Aktivitets- och prisnivån på bostadsmarknaden i Köpenhamn är fortsatt stabil. Under fjärde kvartalet har JM avslutat sista etappen i ett småhusprojekt i Humlebäck och har därefter ingen produktion kvar i Danmark. Under året har 23 bostäder (22) sålts och 0 bostäder (29) produktionsstartats. Antal bostäder i pågående produktion uppgår till 0 (41). Inga förvärv av byggrätter har gjorts under året (0). Disponibla byggrätter motsvarar 30 bostäder (700) efter försäljningen av Enghave Brygge. Finland Aktivitetsnivån på bostadsmarknaden i Helsingfors kvarstår på en låg nivå. Kunderna är fortsatt avvaktande och tiden till avslut är utsträckt. Prisnivån i huvudstadsregionen har varit oförändrad under året. Under året har 106 bostäder (75) sålts och 147 bostäder (83) produktionsstartats. Antal bostäder i pågående produktion har ökat till 121 (83).

J M

Intäkter och resultat för affärssegmentet redovisas enligt IAS 11, successiv vinstavräkning.

Under året har byggrätter motsvarande cirka 1 215 bostäder förvärvats (240). Disponibla byggrätter motsvarar cirka 2 100 bostäder (1 000). Belgien Aktivitets- och prisnivån på bostadsmarknaden i Brysselregionen är fortsatt stabil. Under fjärde kvartalet har JM avvecklat kontoret i Bryssel och har inte längre egen personal. Kvarvarande verksamhet bedrivs med externa resurser. Under året har 18 bostäder (35) sålts och 0 bostäder (42) produktionsstartats. Antal bostäder i pågående produktion har minskat till 62 (104). Inga förvärv har gjorts under året (0). Disponibla byggrätter motsvarar 200 bostäder (200).

Å R S R E D O V I S N I N G

2 0 1 5

JM FASTIGHETSUTVECKLING

Affärssegment

Flera projekt med hyresrättsbostäder.

JM FASTIGHETSUTVECKLING

Resultatutveckling Affärssegmentets intäkter minskade till 206 mkr (401) varav entreprenadintäkter 185 mkr (376) och hyresintäkter 21 mkr (25). Rörelseresultatet uppgick till 38 mkr (51). Driftnettot för projektfastigheter uppgick till 7 mkr (6). Resultatet från entreprenader uppgick till 32 mkr (54) och resultatet från fastighetsförsäljningar uppgick till 17 mkr (12). Kassaflödet under året är negativt hänförligt till löpande investeringar i projektfastigheter.

Inom affärssegmentet utvecklas i huvudsak hyresrätts- och vårdbostäder samt kontorsfastigheter i Storstockholm. Affärssegmentets fastigheter ska i sin helhet utgöras av fastigheter avsedda för projektutveckling.

Intäkter

Rörelseresultat

Mkr Intäkter Rörelseresultat 1) Genomsnittligt operativt kapital Avkastning operativt kapital, % Operativt kassaflöde Bokfört värde exploateringsfastigheter Bokfört värde projektfastigheter Antal disponibla bostadsbyggrätter 2) – varav byggrätter i balansräkningen Antal sålda bostäder 2) Antal produktionsstartade bostäder 2) Antal bostäder i pågående produktion 2) Antal anställda – varav tjänstemän – varav hantverkare

Hyresrättsprojekt i Dalénum, Lindingö.

Fastighetsresultat Fastigheten Marginalen 1, Sollentuna har under året sålts till Swedish Pelican Silverdal AB, likvid uppgick till 15 mkr. Projektutveckling JM HYRESBOSTÄDER Produktion har under 2015 pågått av ett hyresrättsprojekt med extern beställare inom Dalénumområdet på Lidingö omfattande 146 bostäder. Projektet har färdigställts och överlämnats under fjärde kvartalet. Produktion pågår i egen balansräkning av ytterligare ett hyresrättsprojekt i Dalénumområdet om 97 bostäder med inflyttning 2016. I projektet Tjärtunnan i Stureby, Stockholm produceras 187 hyresbostäder i egen balansräkning med inflyttning 2017. VÅRDBOSTÄDER JM har under 2015 sålt äldreboendeprojektet Vinfatet som är under uppförande i Sollentuna norr om Stockholm. Köpare är HEBA Fastighets AB med överlämnande i samband med färdigställande under 2016. Projektet består av 54 bostäder och resultatet av affären redovisas löpande under 2015–2017.

J M

Varav fastighetsförsäljningar

Avser hyresrätts- och vårdbostäder.

Antal anställda

Januari–december 2015 2014 206 401 38 51 326 261 11,7 19,5 –206 178 35 31 347 202 600 600 100 100 54 54 54 284 338 430 29 28 22 22 7 6 17

KOMMERSIELLA FASTIGHETER I Bolinder strand, Järfälla, fortgår utvecklingen av de kommersiella lokalerna i anslutning till JMs bostadsprojekt. Uthyrningsgraden var 93 procent vid årsskiftet. Det kvarvarande kommersiella beståndet i Dalénumområdet förvaltas med fokus på att höja uthyrningsgraden som var 90 procent vid årets slut.

Byggrätter JMs byggrätter för kommersiell projektutveckling uppgår till totalt 22 000 kvadratmeter. Det bokförda värdet uppgår till 12 mkr (31).

Å R S R E D O V I S N I N G

2 0 1 5

JM ENTREPRENAD

Affärssegment

Bygg-, anläggningsoch fasadentreprenader.

JM ENTREPRENAD Affärssegmentet bedriver byggproduktion åt externa och interna beställare inom Storstockholmsområdet.

Intäkter

Marknad Efterfrågan på entreprenadmarknaden i Stockholm är på en god nivå med god investeringsvilja från kunderna. Både byggoch anläggningsmarknaden är stabil, dock konkurrerar många aktörer om uppdragen. Affärssegmentet har ett bra orderläge med ett stort antal projekt i pågående produktion.

Mkr Intäkter 1) Rörelseresultat Rörelsemarginal, % Operativt kassaflöde Bokfört värde exploateringsfastigheter Antal anställda – varav tjänstemän – varav hantverkare 1)

Henriksdalshamnen i Hammarby Sjöstad.

Resultatutveckling Affärssegmentets intäkter minskade till 2 084 mkr (2 456) och rörelseresultatet minskade till 45 mkr (81). Rörelsemarginalen minskade till 2,2 procent (3,3). Rörelseresultatet belastades under fjärde kvartalet av omvärderingar i två projekt i avslutande skede. Kassaflödet har påverkats negativt under året beroende på ökning i rörelsekapital.

J M

Rörelseresultat

Varav internt

Antal anställda

Januari–december 2015 2014 2 084 2 456 45 81 2,2 3,3 – 34 – 73 44 60 380 387 178 187 202 200 453

386

Projekt De största uppdragen som JM Entreprenad erhållit under året är exploateringsarbeten för kommande bostadsproduktion i Norrtälje (Norrtälje kommun) och Hammarby Sjöstad (Stockholms stad), samt uppförande av ytterligare konceptförskolor (Skolfastigheter i Stockholm AB). De största pågående uppdragen är nyproduktion av det biobränsleeldade kraftvärmeverket KVV8 i Stockholm (Fortum Värme), nyproduktion av flerbostadshus i Upplands Väsby (Väsbyhem) och Gröndal (Aros Bostad), samt ombyggnad av kaj i Norrtälje hamn för exploatering av bostäder (Norrtälje kommun). Därutöver pågår bland annat anläggnings- och finplaneringsentreprenader i Norra Djurgårdsstaden (Stockholms stad) och Täby (Täby kommun), samt exploateringsarbeten i Norra Skuru (Nacka kommun). Bland uppdragen för interna beställare kan nämnas markoch grundläggningsarbeten i Årsta samt exploateringsarbeten inom Dalénumområdet på Lidingö (JM Bostad Stockholm), liksom nyproduktion av äldreboende i Sollentuna (JM Fastighetsutveckling).

Å R S R E D O V I S N I N G

2 0 1 5

Förvaltningsberättelse Styrelsen och verkställande direktören för JM AB (publ), organisationsnummer 556045-2103, får härmed avge årsredovisning och koncernredovisning för 2015.

Marknad, försäljning och produktionsstarter av bostäder Efterfrågan på nyproducerade bostäder i Sverige och Norge har ökat under året. Intresset för JMs projekt är stort. Befolkningstillväxten på våra huvudmarknader, tillsammans med det fortsatt låga ränteläget, stödjer efterfrågan på bostäder. Antalet sålda bostäder i form av tecknade kontrakt uppgick till 3 770 (3 195) 1). Andelen sålda eller bokade bostäder i förhållande till pågående produktion uppgår till 86 procent (78) där spannet om 60–65 procent bedöms som normal nivå. Sålda bostäder i JM Bostad Stockholm uppgick till 1 600 (1 553), i JM Bostad Riks 1 273 (981), i JM Utland 843 (607) och i JM Fastighetsutveckling 54 (54). Antalet produktionsstartade bostäder ökade till 3 731 (3 445) 2). Antal produktionsstartade bostäder i JM Bostad Stockholm uppgick till 1 667 (1 505), i JM Bostad Riks 1 228 (1 003), i JM Utland 782 (653) och i JM Fastighetsutveckling 54 (284). Planprocesserna utgör fortsatt ett viktigt kriterium för takten i produktionsstarter. Antalet bostäder i pågående produktion ökade till 7 212 (6 375) varav 338 utgör hyresrätts- och vårdbostäder (430). Intäkter Koncernens intäkter enligt segmentsredovisningen under året ökade till 14 447 mkr (13 869). Intäkterna omräknat enligt IFRIC 15 minskade till 13 939 mkr (14 216). Rörelseresultat Rörelseresultatet enligt segmentsredovisningen uppgick till 1 590 mkr (1 716) och rörelsemarginalen minskade till 11,0 procent (12,4) hänförligt till lägre marginal för JM Bostad Stockholm.

Rörelseresultatet omräknat enligt IFRIC 15 minskade till 1 499 mkr (1 819). Omräkningen är relaterad till JM Utland med en resultateffekt om –91 mkr (103) som förklaras av stort antal produktionsstarter i förhållande till avslutade projekt. Rörelseresultatet för affärssegmentet JM Bostad Stockholm minskade till 1 078 mkr (1 278). Rörelsemarginalen minskade till 17,2 procent (22,5). Den lägre marginalen förklaras av en geografiskt förändrad projektsammansättning, högre markkostnader och normaliserade omvärderingseffekter i avslutade projekt. JM Bostad Riks rörelseresultat ökade till 308 mkr (216). Rörelsemarginalen ökade till 9,4 procent (7,8). JM Utlands rörelseresultat ökade till 166 mkr (135). Rörelsemarginalen ökade till 5,4 procent (4,6). Rörelseresultatet för JM Fastighetsutveckling uppgick till 38 mkr (51). Rörelseresultatet för JM Entreprenad minskade till 45 mkr (81). Rörelsemarginalen minskade till 2,2 procent (3,3). Rörelseresultatet belastades under fjärde kvartalet av omvärderingar i två projekt i avslutande skede. AFFÄRSSEGMENT Intäkter

2015

2014

2015

2014

2015

2014

JM Bostad Stockholm

6 273

5 692

1 078

1 278

17,2

22,5

JM Bostad Riks

3 278

2 764

308

216

9,4

7,8

JM Utland

3 059

2 942

166

135

5,4

4,6

2,2

3,3

11,0

12,4

10,8

12,8

JM Fastighetsutveckling

206

401

JM Entreprenad

2 084

2 456

Eliminering

–453

–386 –45

–45

Koncerngemensamma kostnader Summa enligt segmentsredovisning Omräkning JM Utland 1)

Varav 54 hyresrätts- och vårdbostäder (54). Varav 54 hyresrätts- och vårdbostäder (284).

J M

Rörelsemarginal, %

Mkr

Totalt 1)

Rörelse resultat

14 447

13 869

1 590

1 716

–508

347

–91

103

13 939 14 216

1 499

1 819

Omräkningseffekt för intäkts- och resultatredovisning enligt IFRIC 15 i förhållande till segmentsredovisning.

Å R S R E D O V I S N I N G

2 0 1 5

Förvaltningsberättelse

BOSTÄDER I PÅGÅENDE PRODUKTION 2015-12-31

2014-12-31

7 212

6 375

Antal bostäder i pågående produktion 1) 2) Andel sålda bostäder i pågående produktion, % 3)

Andel bokade bostäder i pågående produktion, %

Andel sålda och bokade bostäder i pågående produktion, % 3)

Varav hyresrätts- och vårdbostäder i pågående produktion inom JM Fastighetsutveckling – ingår ej i andel sålda och bokade bostäder i pågående produktion

338

430

284

Från och med produktionsstart till och med sista inflyttning enligt plan

Andel sålda bostäder i form av bindande kontrakt med slutkund

OSÅLDA BOSTÄDER I AVSLUTAD PRODUKTION 2015-12-31

2014-12-31

Antal osålda bostäder i avslutad produktion 1)

– varav i balansräkningen redovisat som ”Andelar i bostadsrättsföreningar m. m.”

Efter sista inflyttning enligt plan.

Finansiella intäkter och kostnader Finansiella intäkter och kostnader uppgick till – 72 mkr (– 75), en förbättring med 3 mkr jämfört med föregående år och förklaras av lägre räntekostnader hänförligt till lägre genomsnittlig räntenivå. 2015-12-31

2014-12-31

Finansiella kostnader 2)

–83

–102

Finansiella intäkter och kostnader

–72

–75

Finansiella intäkter 1)

JM Bostad Stockholm

Varav omvärderingar och valutasäkringar

–2

–9

Resultat före skatt Resultatet före skatt minskade till 1 427 mkr (1 744). Årets resultat Årets resultat uppgick till 1 085 mkr (1 306). Den totala skattekostnaden uppgick till –342 mkr (–438) varav aktuell skatt –333 mkr (–343) och uppskjuten skatt –9 mkr (–95). Skattekostnaden för 2015 överstiger något den nominella skattesatsen för koncernen. Fastighetsskatten, som behandlas som en rörelsekostnad har belastat resultatet med 29 mkr (23). Verksamhetens utveckling BOSTADSBYGGRÄTTER Antalet disponibla bostadsbyggrätter ökade till 31 100 (29 400) varav 18 100 (17 500) redovisas i balansräkningen. Kapitalbindningen i byggrätter (exploateringsfastigheter i balansräkningen) för bostäder uppgår till 6 998 mkr (6 720) vid utgången av året. Därutöver disponerar affärssegmentet JM Fastighetsutveckling byggrätter för kommersiell projektutveckling, motsvarande

J M

2014

12 400

(8 700)

11 900

(7 800)

JM Bostad Riks

9 900

(5 200)

9 400

(5 300)

JM Utland

8 200

(4 100)

7 500

(4 300)

600

(100)

600

(100)

31 100

(18 100)

29 400

(17 500)

JM Fastighetsutveckling Totalt

Mkr

TOTALT ANTAL BOSTADSBYGGRÄTTER (Varav redovisade i balansräkningen som exploateringsfastigheter) 2015

Av dessa ingår bostäder i projekt där nedlagda kostnader endast redovisas som projektfastighet under uppförande

cirka 22 000 kvadratmeter med ett totalt bokfört värde om 12 mkr (22).

Värderingen av JMs totala exploateringsfastigheter med ett bokfört värde om 7,1 mdkr (6,8) visar ett övervärde om 4,2 mdkr (2,8). Denna värdering är gjord i samarbete med externt värderingsföretag. Under 2015 har exploateringsfastigheter för bostäder om 2 684 mkr (2 253) förvärvats varav 1 593 mkr avser JM Bostad Stockholm, 561 mkr JM Bostad Riks och 530 mkr JM Utland. Nettoinvesteringar i exploateringsfastigheter under året uppgick till 365 mkr (774). Portföljen av byggrätter uppgår därefter till 7 067 mkr (6 802). Innehavet utgör en förutsättning för JMs projekt för utveckling av bostäder. EXPLOATERINGSFASTIGHETER (BOSTÄDER) 2015-12-31

2014-12-31

Marknadsvärde

Bokfört värde

Marknadsvärde

Bokfört värde

JM Bostad Stockholm

7,3

4,5

5,6

4,0

JM Bostad Riks

2,1

1,3

1,8

1,2

JM Utland

1,8

1,2

2,2

1,6

11,2

7,0

9,6

6,8

Miljarder kr

Totalt

PROJEKTFASTIGHETER Hyresintäkterna från JMs projektfastigheter uppgick till 23 mkr (28). Driftnettot uppgick till 8 mkr (8). Under året har fastigheter sålts för 4 mkr (29) med ett resultat om 4 mkr (24). Det externt bedömda marknadsvärdet på JMs projektfastigheter har beräknats till 550 mkr (280) med ett bokfört värde om 378 mkr (230). PROJEKTFASTIGHETER

2015-12-31 Fastigheter under utveckling Färdigställda kontorsfastigheter Totalt

Marknadsvärde, mkr

Bokfört värde, mkr

Yta Uthyr(000) ningsgrad 2 m årshyra, %

487

341

550

378

Finansiella poster RÄNTEBÄRANDE SKULDER OCH MEDELRÄNTESATS Per den 31 december 2015 uppgick räntebärande nettoskulden till 1 198 mkr (–337). Vid utgången av året uppgick ej räntebärande skulder för genomförda fastighetsförvärv till 509 mkr (1 248). Av dessa skulder var 349 mkr (1 076) kortfristiga. Den totala räntebärande låneskulden uppgick per 31 december 2015 till 2 473 mkr (2 087) varav pensionsskulden utgjorde 1 129 mkr

Å R S R E D O V I S N I N G

2 0 1 5

Förvaltningsberättelse (1 054). En omvärdering av pensionsskulden till följd av sänkta marknadsräntor har ökat skulden med 40 mkr (102). Vid årets utgång var medelräntesatsen för den totala räntebärande låneskulden inklusive pensionsskulden 2,3 procent (2,8). Den genomsnittliga räntebindningstiden exklusive pensionsskulden var 0,4 år (0,2). Då volymen av långfristig upplåning är relativt begränsad arbetar koncernen främst med kort räntebindning. KASSAFLÖDE Kassaflödet under året från den löpande verksamheten uppgick till –230 mkr (978). Nettoinvesteringarna i exploateringsfastigheter innebar ett kassaflöde om –902 mkr (5). Likvid för förvärvet av fastigheten Marievik, Stockholm om 765 mkr och av fastigheten Racketen i Bromma, Stockholm om 800 mkr erlades under det första respektive fjärde kvartalet 2015. Innehavet av återköpta bostäder innebar ett positivt kassaflöde om 65 mkr (73). Koncernens kassaflöde från projektfastigheter (försäljning minus investering) under året uppgick till –168 mkr (154). LIKVIDITET Koncernens tillgängliga likviditet uppgick till 3 575 mkr (5 224). Förutom likvida medel om 1 275 mkr (2 424) ingår ej utnyttjade checkkrediter och kreditavtal med sammantaget 2 300 mkr (2 800) där kreditavtalen om 2 400 mkr hade en genomsnittlig löptid om 1,7 år (1,5).

Eget kapital Koncernens eget kapital per den 31 december 2015 uppgick till 4 521 mkr (4 635). Intjänade vinstmedel uppgick till 3 749 mkr (3 800) varav årets resultat 1 085 mkr (1 306). Under 2015 uppgick utdelningen till aktieägarna till 8,00 kronor (7,25) per aktie, totalt 600 mkr (558). Återköp av egna aktier under året uppgick till 500 mkr (500). Soliditeten uppgick till 38 procent (37). Personal Antalet anställda ökade under 2015 med 5 procent och uppgick vid årets utgång till 2 316 (2 197). Nuvarande bemanning bedöms väl avvägd för pågående projektvolym där viss anpassning sker löpande. Det råder stor efterfrågan på arbetsmarknaden för kvalificerade kärnkompetenser inom projektutveckling. Antalet hantverkare var 1 010 (942) och antalet tjänstemän 1 306 (1 255). Medeltalet anställda under året uppgick till 2 316 (2 218) varav 397 (398) i JMs utlandsbolag. Löner och sociala kostnader uppgick till 1 814 mkr (1 753) varav de sociala kostnaderna utgjorde 595 mkr (586). Miljöarbetet Hur JM handskas med miljön idag sätter spår långt fram i tiden. Miljöarbetet är en fråga om affärsmässighet på både kort och lång sikt. Dels ger det en långsiktig värdetillväxt för ägarna, dels ett mervärde för kunderna genom bland annat lägre driftskostnader, förbättrad kvalitet och ökad hållbarhet i boendet. JMs miljöarbete utvecklas ständigt med hjälp av verksamhetssystem, förbättringsarbete, mätbara mål och miljöutbildningar. Uppföljning sker genom avvikelse- och nyckeltalsrapportering

J M

samt internrevisioner. Prioriterade miljöområden är energianvändning, materialval, byggavfall, transporter och maskiner samt förorenad mark. Styrelsearbetet under 2015 Vid årsstämman 2015 valdes åtta ordinarie ledamöter. Arbetstagarorganisationerna har utsett två ledamöter jämte två suppleanter. Styrelsen har haft elva sammanträden. Därutöver har revisionsutskottet haft fyra sammanträden, ersättningsutskottet fyra sammanträden och investeringsutskottet fem sammanträden. De viktigaste ärendena för styrelsen under 2015 var beslut om produktionsstarter av större bostadsprojekt, de större förvärven av exploateringsfastigheter, försäljning av en projektfastighet, beslut att lämna och vid accept teckna större externa entreprenaduppdrag, den strategiska planen, förslag om beslut att förvärva egna aktier, föreslå beslut om indragning av egna aktier, förslag till kort- och långsiktiga rörliga löneprogram samt förslag till ett konvertibelprogram för samtliga anställda i Sverige. Styrelseledamöternas deltagande framgår av uppställning på sidan 98. Styrelsens ordförande utvärderar varje år styrelsearbetet med ledamöterna samt delger valberedningen information om resultatet. Beskrivning av respektive utskott och ledamöter framgår på sidorna 99–100. Utdelning För 2015 föreslår styrelsen en utdelning om 8,25 kronor (8,00) per aktie, totalt 607 mkr (600). Utdelningsnivån motiveras av god intjäning i kombination med en stark balansräkning. Som avstämningsdag för utdelning föreslås måndagen den 25 april 2016. Beslutar årsstämman enligt förslaget beräknas utdelningen komma att utsändas torsdagen den 28 april 2016. Återköp och innehav av egna aktier Efter årsstämman 2015 har totalt 1 579 524 aktier återköpts för 375 mkr. Antalet utestående aktier, exklusive innehav av egna aktier, uppgår per 31 december 2015 till 73 594 000. Styrelsen avser föreslå årsstämman att innehavet av samtliga egna aktier dras in genom minskning av aktiekapitalet för avsättning till fritt eget kapital. Styrelsens fullständiga förslag till beslut avseende indragning av aktier kommer att finnas tillgängligt den 23 mars 2016 i samband med kallelsen till årsstämman. Den starka balansräkningen och goda kassaflöden ger fortsatt utrymme för kapitalöverföring till aktieägarna utöver ordinarie utdelning. Mot denna bakgrund kommer styrelsen föreslå att årsstämman beslutar bemyndiga styrelsen att under tiden fram till nästa årsstämma, vid ett eller flera tillfällen, fatta beslut om att återköpa sammanlagt så många aktier att bolagets innehav vid var tid inte överstiger 10 procent av samtliga aktier i bolaget. Förvärv ska ske på NASDAQ Stockholm. Strategin är att sprida återköpen på NASDAQ Stockholm fram till årsstämman 2017. Syftet med bemyndigandet är att styrelsen ska få möjlighet att fortlöpande anpassa bolagets kapitalstruktur.

Å R S R E D O V I S N I N G

2 0 1 5

Förvaltningsberättelse

Styrelsens fullständiga förslag till beslut avseende bemyndigandet kommer att finnas tillgängligt den 23 mars 2016 i samband med kallelsen till årsstämman.

Ersättning till koncernledning Styrelsens förslag till beslut avseende riktlinjer för lön och annan ersättning till koncernledningen framgår enligt nedan och kommer att presenteras på årsstämman för godkännande. Riktlinjerna är desamma som antogs vid årsstämman 2015. De nya avtal som har ingåtts med ledande befattningshavare sedan årsstämman 2015 har följt de gällande riktlinjerna.

kurrensmässig på den arbetsmarknad befattningshavaren verkar. Fast lön och kortsiktigt rörligt löneprogram ska vara relaterad till befattningshavarens ansvar och befogenheter. För ledande befattningshavare ska det kortsiktiga rörliga löneprogrammet vara maximerat till 50 procent av fast lön. Det kortsiktiga rörliga löneprogrammet ska baseras på utfallet i förhållande till uppsatta mål, vilka i normalfallet är externt redovisat rörelseresultat före skatt, vinst per aktie samt Nöjd Kund Index. Långsiktiga rörliga löneprogram kan vara aktieoch/eller kontantrelaterade och ska vara prestationsbaserade samt vid utfästelsen vara maximerade till 50 procent av fast lön. Vid uppsägning av anställning bör i normalfallet en ömsesidig uppsägningstid om sex månader gälla. För i det fall att uppsägningen initieras av JM bör även ett avgångsvederlag om sex månader utgå. Pensionsförmåner är förmåns- och/eller premiebestämda och pensionsålder bör i normalfallet vara 65 år. Principer för ersättning till VD och ledande befattningshavare ska beredas av ersättningsutskottet och beslutas av styrelsen. Styrelsen ska ha rätt att frångå riktlinjerna om det i ett enskilt fall finns särskilda skäl för det.

Förslag till beslut 2016 avseende riktlinjer för lön och annan ersättning till ledande befattningshavare Styrelsen föreslår att årsstämman fastställer följande riktlinjer för lön och annan ersättning till ledande befattningshavare. Ersättning till koncernchefen och andra ledande befattningshavare ska utgöras av fast lön, kort- och långsiktiga rörliga löneprogram, pensionsförmån samt övriga förmåner. Med andra ledande befattningshavare menas koncernledningen. Den sammanlagda ersättningen ska vara marknadsmässig och kon-

Moderbolaget Moderbolagets huvudsakliga verksamhet består av projektutveckling av bostäder. Nettoomsättningen under 2015 uppgick för moderbolaget till 9 761 mkr (8 543). Moderbolagets resultat före bokslutsdispositioner och skatt uppgick till 1 355 mkr (1 574). Investeringar i fastigheter uppgick till 1 970 mkr (1 859). Medeltalet anställda var 1 532 (1 414) varav 1 247 män (1 145) och 285 kvinnor (267). Löner och sociala kostnader uppgick till 1 170 mkr (1 081). Redogörelse för antal anställda och utbetalda löner lämnas i moderbolagets noter, not 2, sidan 86.

Aktiekapital JMs aktiekapital uppgick den 31 december 2015 till 75 mkr (77) fördelat på 75 173 524 aktier varav 1 579 524 är återköpta egna aktier. Alla aktier ger samma rätt att rösta och lika del i bolagets eget kapital. De utgivna aktierna är fritt överlåtbara utan begränsningar till följd av lag eller JMs bolagsordning. JM känner inte till några avtal mellan aktieägare som kan medföra begränsningar i rätten att överlåta aktier i bolaget.

J M

Å R S R E D O V I S N I N G

2 0 1 5

R E S U LTATR Ä K N I N G

Koncernen

KONCERNENS RESULTATRÄKNING, Mkr

NOT

2015

2014

13 939 –11 630 2 309

14 216 –11 649 2 567

3, 4, 5 6

–866 56 1 499

–773 25 1 819

Finansiella intäkter Finansiella kostnader Resultat före skatt

7 7

11 –83 1 427

27 –102 1 744

Skatter Årets resultat

–342 1 085

–438 1 306

Övrigt totalresultat Poster som kommer omklassificeras till resultatet Omräkningsdifferenser vid omräkning av utländska verksamheter

–87

Poster som inte kommer omklassificeras till resultatet Omvärdering av förmånsbestämda pensioner Skatt hänförligt till övrigt totalresultat Årets totalresultat

–49 11 960

–127 28 1 216

1 085

1 306

960

1 216

1, 2 Intäkter Produktions- och driftkostnader Bruttoresultat

3, 4

Försäljnings- och administrationskostnader Resultat av fastighetsförsäljning Rörelseresultat

Årets resultat hänförligt till moderbolagets aktieägare Årets totalresultat hänförligt till moderbolagets aktieägare Resultat per aktie före utspädning (kr) hänförligt till moderbolagets aktieägare

14,50

17,00

Resultat per aktie efter utspädning (kr) hänförligt till moderbolagets aktieägare

14,50

17,00

Föreslagen utdelning per aktie (kr)

8,25

8,00

Kommentarer INTÄKTER (2015: 13 939 mkr, 2014: 14 216 mkr) Koncernens intäkter under året minskade med 2 procent till 13 939 mkr (14 216). Av intäkterna avser 11 388 mkr Sverige och 2 551 mkr JMs utlandsverksamhet. Intäkterna från den svenska verksamheten består huvudsakligen av upparbetade intäkter i bostadsprojekt. Upparbetade intäkter redovisas enligt principen för successiv vinstavräkning, vilket innebär att intäkterna redovisas utifrån senast lagda prognos, period för period i takt med dess upparbetning och försäljning i respektive projekt. Intäkterna från projektutveckling av bostäder utanför Sverige redovisas enligt färdigställandemetoden till följd av IFRIC 15. Omräkning enligt IFRIC 15 avseende JM Utland har inneburit en negativ intäktseffekt om –508 mkr (347).

FINANSIELLA INTÄKTER OCH KOSTNADER (2015: –72 mkr, 2014: –75 mkr) Finansnettot förbättrades med 3 mkr jämfört med föregående år och förklaras av lägre räntekostnader. SKATTER (2015: –342 mkr, 2014: –438 mkr) Den redovisade skattekostnaden uppgår till 24 procent (25) 2015. Skillnaden mellan redovisad skatt och nominell skattesats för 2015 förklaras främst av justering skatt tidigare år samt omvärdering av uppskjuten skatt avseende förlustavdrag och temporära skillnader inom JM Utland samt skillnad utländsk skattesats.

Intäkter per affärssegment Mkr 7 000 6 000 5 000 4 000 3 000 2 000 1 000 0 2013

RÖRELSERESULTAT (2015: 1 499 mkr, 2014: 1 819 mkr) Rörelseresultatet minskade med 18 procent till 1 499 mkr. Omräkning enligt IFRIC 15 har inneburit en negativ resultateffekt om –91 mkr (103).

Å R S R E D O V I S N I N G

2 0 1 5

2015

JM Bostad Stockholm

JM Fastighetsutveckling

JM Bostad Riks

JM Entreprenad

JM Utland

J M

2014

BALANSR ÄKNING

Koncernen

KONCERNENS BALANSRÄKNING, Mkr

NOT

2015-12-31

2014-12-31

10 11 12, 13 14

168 18 15 8 209

185 23 10 7 225

15 15 16 22 17

378 7 067 235 927 301 9 1 256 315 1 275 11 763

230 6 802 243 847 387 14 912 291 2 424 12 150

11 972

12 375

75 866 –169 3 749 4 521

77 840 –82 3 800 4 635

21, 22 21, 22 23 24 25

410 160 1 129 281 659 2 639

374 172 1 054 172 1 076 2 848

21, 22 21, 22 21, 22

602 934 611 89 1 472 1 010 94 4 812

558 659 1 430 169 1 128 854 94 4 892

7 451

7 740

11 972

12 375

1 2

TILLGÅNGAR

Anläggningstillgångar Goodwill Maskiner och inventarier Andelar i gemensamma verksamheter och intresseföretag Finansiella tillgångar Summa anläggningstillgångar Omsättningstillgångar Projektfastigheter Exploateringsfastigheter Andelar i bostadsrättsföreningar m. m. Kundfordringar Övriga kortfristiga fordringar Förutbetalda kostnader och upplupna intäkter Upparbetad men ej fakturerad intäkt Pågående arbeten Likvida medel Summa omsättningstillgångar

18 19 20

SUMMA TILLGÅNGAR

EGET KAPITAL OCH SKULDER

Eget kapital hänförligt till moderbolagets aktieägare 1) Aktiekapital Övrigt tillskjutet kapital Reserver Intjänade vinstmedel (inklusive årets resultat) Summa eget kapital Skulder Långfristiga skulder Långfristiga räntebärande skulder Övriga långfristiga skulder Avsättningar för pensioner och liknande förpliktelser Övriga långfristiga avsättningar Uppskjutna skatteskulder Summa långfristiga skulder Kortfristiga skulder Leverantörsskulder Kortfristiga räntebärande skulder Övriga kortfristiga skulder Aktuella skatteskulder Fakturerad men ej upparbetad intäkt Upplupna kostnader och förutbetalda intäkter Kortfristiga avsättningar Summa kortfristiga skulder

26 27 24

Summa skulder SUMMA EGET KAPITAL OCH SKULDER

Ställda säkerheter och eventualförpliktelser 1)

Se avsnitt Förändringar i koncernens eget kapital, sidan 66.

J M

Å R S R E D O V I S N I N G

2 0 1 5

BALANSR ÄKNING

Koncernen Koncernens tillgångar 2015-12-31

63 Koncernens kapitalstruktur 2015-12-31

Räntabilitet på eget och sysselsatt kapital % 35 30 25 20 15 10

Projektfastigheter 3% (2)

Eget kapital 38% (38)

Exploateringsfastigheter 59% (55)

Övriga långfristiga skulder 1% (1) Avsättningar för pensioner och liknande förpliktelser 10% (9)

Övriga kortfristiga fordringar 3% (3)

5 0 2011

2012

2013

2014

Upparbetad men ej fakturerad intäkt/ pågående arbeten 10% (7)

Fakturerad men ej upparbetad intäkt 12% (9)

Likvida medel 11% (20)

Räntebärande skulder 11% (8)

Räntabilitet på eget kapital

Övriga tillgångar 14% (13)

Övriga skulder och avsättningar 28% (35)

Räntabilitet före skatt på sysselsatt kapital

2015

Kommentarer GOODWILL (2015: 168 mkr, 2014: 185 mkr) Redovisad goodwill avser goodwill vid förvärv av JM Norge AS, AS Prosjektfinans samt Öie AS (ett entreprenad- och projektutvecklingsbolag som förvärvades under 2011). Förändringen under 2015 avser endast valutakursförändring.

ANDELAR I BOSTADSRÄTTSFÖRENINGAR M. M. (2015: 235 mkr, 2014: 243 mkr) Köp av osålda bostadsrätter sker senast på avräkningsdagen och är en följd av åtagandet i entreprenadkontraktet med bostadsrättsföreningen. Antalet osålda bostäder i balansräkningen uppgår till 71 (62) och avser framför allt JM Bostad Stockholm och JM Bostad Riks.

PROJEKTFASTIGHETER (2015: 378 mkr, 2014: 230 mkr) Beståndet avser framför allt kommersiella fastigheter i Stockholmsområdet samt två hyresrättsprojekt under uppförande. Det externt bedömda marknadsvärdet har beräknats till 550 mkr (280) vilket innebär ett övervärde om 172 mkr (50).

UPPARBETAD MEN EJ FAKTURERAD INTÄKT (2015: 1 256 mkr, 2014: 912 mkr) Tillgångsposten avser nettot mellan upparbetade intäkter i pågående projekt samt den ackumulerade a conto faktureringen i dessa projekt. De pågående projekt som har ett positivt saldo redovisas i denna tillgångspost.

EXPLOATERINGSFASTIGHETER (2015: 7 067 mkr, 2014: 6 802 mkr) Under 2015 har förvärvstakten i exploateringsfastigheter varit hög jämfört med föregående år. Under året har exploateringsfastigheter om 2 695 mkr (2 273) förvärvats och exploateringsfastigheter överfört till produktion har uppgått till –1 814 mkr (–1 427). Samtliga förvärv utgör exploateringsfastigheter avsedda för bostäder. Marknadsvärderingen av exploateringsfastigheterna visar ett övervärde om 4,2 mdkr (2,8). Totalt har JM 18 100 byggrätter (17 500) i balansräkningen.

PÅGÅENDE ARBETEN (2015: 315 mkr, 2014: 291 mkr) Nettot av kostnader och fakturering/erhållen finansiering i bostadsprojekt (JM Utland) som ej är överlämnade till kund upptas i balansposten pågående arbeten. AVSÄTTNINGAR FÖR PENSIONER (2015: 1 129 mkr, 2014: 1 054 mkr) Under året har skulden ökat framför allt beroende på förändrat antagande om diskonteringsränta vilket gav en aktuariell förlust om 40 mkr som har redovisats i övrigt totalresultat. UPPSKJUTNA SKATTESKULDER (2015: 659 mkr, 2014: 1 076 mkr) Posten uppskjutna skatteskulder avser bland annat det skattemässiga värdet av skillnaden mellan bokföringsmässiga och skattemässiga värden (temporära skillnader) som kommer att realiseras framåt i tiden. I JMs fall är det framför allt kopplat till periodiseringsfonder och exploateringsfastigheter.

J M

Å R S R E D O V I S N I N G

2 0 1 5

LÅNGFRISTIGA RÄNTEBÄRANDE SKULDER (2015: 410 mkr, 2014: 374 mkr) Avser framför allt långfristiga räntebärande skulder i JMs utlandsverksamhet. Inga större förändringar mot tidigare år. KORTFRISTIGA RÄNTEBÄRANDE SKULDER (2015: 934 mkr, 2014: 659 mkr) Avser framför allt kortfristiga räntebärande skulder i samband med förvärv av exploateringsfastigheter. ÖVRIGA KORTFRISTIGA SKULDER (2015: 611 mkr, 2014: 1 430 mkr) Den relativt stora förändringen jämfört med föregående år avser posten kortfristiga reverser exploateringsfastigheter. Det avser skuld för ovillkorliga ingångna avtal med framskjuten betalning. Föregående år fanns det ett sådant avtal med en skuld om cirka 800 mkr. Den skulden har reglerats under 2015. FAKTURERAD MEN EJ UPPARBETAD INTÄKT (2015: 1 472 mkr, 2014: 1 128 mkr) Skuldposten avser nettot mellan upparbetade intäkter i pågående projekt samt den ackumulerade a conto faktureringen i dessa projekt. De pågående projekt som har ett negativt saldo redovisas i denna skuldpost.

K A S S A F LÖ D E S A N A LYS

Koncernen

KONCERNENS KASSAFLÖDESANALYS, Mkr

NOT

2015

2014

1 499 8 61 1 568

1 819 6 –17 1 808

Erhållen ränta Erhållna utdelningar Erlagd ränta och övriga finansiella kostnader Betald skatt Kassaflöde från den löpande verksamheten före förändring i rörelsekapital

5 6 –47 –806

14 5 –61 –429

726

1 337

Investering i exploateringsfastigheter m. m. A conto betalning för exploateringsfastigheter m. m.

–3 612 2 775

–2 033 2 111

Ökning/minskning kundfordringar Ökning/minskning övriga kortfristiga fordringar m. m. Ökning/minskning leverantörsskulder Ökning/minskning övriga kortfristiga rörelseskulder Kassaflöde före investeringar och försäljningar av projektfastigheter

–95 –326 57 413

–207 –272 –42 –70

–62

824

Investering i projektfastigheter m. m. Försäljning av projektfastigheter m. m.

–219 51

–69 223

Kassaflöde från den löpande verksamheten

–230

978

–5 1 –7 –11

–20 0 –20

750 –553 1 –500 –600 –902

230 –92 0 –500 –558 –920

–1 143

2 424 –6 1 275

2 385 1 2 424

2 473 –1 275 1 198

2 087 –2 424 –337

1 DEN LÖPANDE VERKSAMHETEN

Rörelseresultat Avskrivningar Övriga ej kassaflödespåverkande poster Delsumma kassaflöde från den löpande verksamheten

INVESTERINGSVERKSAMHETEN

Investering i materiella anläggningstillgångar Sålda materiella anläggningstillgångar Förändring i finansiella anläggningstillgångar Kassaflöde från investeringsverksamheten FINANSIERINGSVERKSAMHETEN

Upptagna lån Amortering av skulder Inlösen optioner Återköp av aktier Utdelning Kassaflöde från finansieringsverksamheten Årets kassaflöde Likvida medel vid årets början Valutakursdifferens i likvida medel Likvida medel vid årets slut

RÄNTEBÄRANDE NETTOSKULD/-FORDRAN

Räntebärande skulder och avsättningar Likvida medel Räntebärande nettoskuld (+)/-fordran (–) vid årets slut

J M

Å R S R E D O V I S N I N G

2 0 1 5

K A S S A F LÖ D E S A N A LYS

Koncernen

ÖVRIGA EJ KASSAFLÖDESPÅVERKANDE POSTER

2015

2014

–56 75 42 61

–25 134 –126 –17

2015

2014

–2 695 –345 –572 –3 612

–2 273 –565 805 –2 033

A CONTO BETALNING FÖR EXPLOATERINGSFASTIGHETER M. M.

2015

2014

A conto betalning för exploateringsfastigheter Försäljning av exploateringsfastigheter Förändring av fordringar sålda exploateringsfastigheter m. m. Försäljning av bostadsrättsandelar Totalt

1 814 569 45 347 2 775

1 427 72 –39 651 2 111

INVESTERING I PROJEKTFASTIGHETER M. M.

2015

2014

Investering i projektfastigheter Totalt

–219 –219

–69 –69

FÖRSÄLJNING AV PROJEKTFASTIGHETER M. M.

2015

2014

51 51

29 82 112 223

Resultat av fastighetsförsäljning Förändring av pensionsskuld Övriga avsättningar m. m. Totalt

Kassaflöde från den löpande verksamheten Mkr 5 000 4 000

INVESTERING I EXPLOATERINGSFASTIGHETER M. M. Investering i exploateringsfastigheter Förvärv av bostadsrättsandelar Förändring av reverser Totalt

3 000 2 000 1 000 0 −1 000 −2 000 −3 000 −4 000

2011

2012

2013

2014

2015

Försäljning av projektfastigheter m.m. A conto betalning för exploateringsfastigheter m.m. Delsumma kassaflöde från den löpande verksamheten

Försäljning av projektfastigheter Omfört till produktion Förändring av fordringar Totalt

Investering i exploateringsfastigheter m.m. Investering i projektfastigheter m.m. Kassaflöde från den löpande verksamheten

Kommentarer DEN LÖPANDE VERKSAMHETEN (2015: –230 mkr, 2014: 978 mkr) Kassaflödet från den löpande verksamheten försämrades till –230 mkr (978) främst hänförligt till investering i Racketen 10, Bromma, Stockholm och betalning för det tidigare förvärvet Marievik, Stockholm. Kassaflöde från den löpande verksamheten (delsumma) (2015: 1 568 mkr, 2014: 1 808 mkr) Rörelsen, före räntor och skatt, har bidragit med 1 568 mkr (1 808), en försämring om 240 mkr efter eliminering av ej kassaflödespåverkande poster. Kassaflödet från rörelsen har försämrats jämfört med föregående år främst på grund av lägre rörelsemarginal inom JM Bostad Stockholm.

Kassaflöde från den löpande verksamheten före förändring i rörelsekapital (2015: 726 mkr, 2014: 1 337 mkr) Netto erhållen och betald ränta har minskat från –42 mkr till –36 mkr bland annat hänförligt till lägre räntekostnader. Betald skatt har ökat från –429 mkr till –806 mkr. Netto exploateringsfastigheter m. m. (inklusive bostadsrättsandelar) (2015: –837 mkr, 2014: 78 mkr) JM har förvärvat exploateringsfastigheter om 2 695 mkr (2 273). De ökade investeringarna har delvis skett mot senarelagd betalning vilket kommer påverka kassaflödet under 2016. Samtidigt har 1 814 mkr (1 427) tagits i produktion i samband med produktionsstarter. Förändring av innehavet återköpta bostäder innebar ett positivt kassaflöde om 65 mkr (73).

J M

Å R S R E D O V I S N I N G

2 0 1 5

Kortfristiga fordringar och skulder (2015: 49 mkr, 2014: –591 mkr) Kortfristiga fordringar och skulder har totalt påverkat kassaflödet positivt med 49 mkr (–591), en förändring jämfört med föregående år om 640 mkr. Netto projektfastigheter (2015: –168 mkr, 2014: 154 mkr) Inga försäljningar av projektfastigheter har skett under året varför det negativa kassaflödet från netto projektfastigheter härrör från investeringar. Ingen justering har skett för aktiverad ränta.

FINANSIERINGSVERKSAMHETEN (2015: –902 mkr, 2014: –920 mkr) Under året har utdelning till aktieägare uppgått till 600 mkr och återköp av egna aktier har gjorts om 500 mkr. Räntebärande skulder har netto ökat med 311 mkr.

FÖR Ä NDRINGAR I EG E T K A PITA L

Koncernen Hänförligt till moderbolagets aktieägare

FÖRÄNDRINGAR I KONCERNENS EGET KAPITAL, Mkr

AktieÖvrigt till- Omräkningskapital skjutet kapital reserver

Intjänade vinstmedel

Summa eget kapital

Ingående balans den 1 januari 2014 Årets totalresultat Utdelning till moderbolagets ägare Konvertering av konvertibellån Egetkapitaldel av konvertibla skuldebrev Återköp av aktier Indragning av återköpta aktier Utgående balans den 31 december 2014

80 0 –3 77

818 21 1 840

–91 9 –82

3 648 1 207 –558 –500 3 3 800

4 455 1 216 –558 21 1 –500 4 635

Ingående balans den 1 januari 2015 Årets totalresultat Utdelning till moderbolagets ägare Konvertering av konvertibellån Egetkapitaldel av konvertibla skuldebrev Återköp av aktier Indragning av återköpta aktier Utgående balans den 31 december 2015

77 0 –2 75

840 25 1 866

–82 –87 –169

3 800 1 047 –600 –500 2 3 749

4 635 960 –600 25 1 –500 4 521

Kommentarer EGET KAPITAL (2015: 4 521 mkr, 2014: 4 635 mkr) Det egna kapitalet minskade med 114 mkr jämfört med utgången av 2014. Koncernens eget kapital per den 31 december 2015 uppgick till 4 521 mkr (4 635) vilket motsvarar 61 kronor (61) per aktie. Räntabilitet på eget kapital uppgick till 23,7 procent (28,7). Årets totalresultat Se kommentarer till Koncernens resultaträkning, sidan 61. Omräkningsdifferens Årets förändring uppgår till –87 mkr (9) och den ackumulerade omräkningsdifferensen i utgående eget kapital uppgick till –169 mkr (–82). Svenska kronan har under året förstärkts mot norska kronan och försvagats mot danska kronan samt euron. Utdelning till moderbolagets aktieägare Utdelning till moderbolagets aktieägare uppgick till 600 mkr (558), vilket motsvarar 8,00 kronor (7,25) per aktie.

Konvertering av konvertibellån Under året har 132 053 aktier konverterats i Konvertibelprogram 2011 och 2012 samt Teckningsoptionsprogram 2011. Aktiekapitalet har därmed ökat med 0 mkr och övrigt tillskjutet kapital har ökat med 25 mkr. Egetkapitaldel av konvertibla skuldebrev Konvertibla skuldebrev har under året erbjudits JManställda. Skulddelen och egetkapitaldelen redovisas var för sig vilket innebär att konvertibla förlagslånet upptas i balansräkningen som en skuld initialt med nominellt belopp exklusive egetkapitaldelen. Efter avslutad teckningsperiod har eget kapital ökat med 1 mkr. Återköp av aktier och indragning av egna aktier Under året har 2 009 524 aktier återköpts för totalt 500 mkr. I början av september verkställdes årsstämmans beslut om nedsättning av aktiekapitalet avseende 2 040 554 aktier, vilket har minskat aktiekapitalet med 2 mkr och ökat balanserade vinstmedel med 2 mkr. Innehavet av egna aktier uppgick vid utgången av 2015 till 1 579 524. Antalet utestående aktier, exklusive innehav av egna aktier, uppgick till 73 594 000.

J M

Å R S R E D O V I S N I N G

2 0 1 5

Koncernens eget kapital i balansräkningen redovisas uppdelat på: Aktiekapital I aktiekapitalet ingår det registrerade aktiekapitalet för moderbolaget. Övrigt tillskjutet kapital I övrigt tillskjutet kapital ingår transaktioner med aktieägarkretsen. De transaktioner som har förekommit är emissioner till överkurs och motsvaras av erhållet kapital utöver nominellt belopp. Omräkningsreserver Reserver består av omräkningsdifferenser hänförliga till omräkning av utländska dotterbolag. Intjänade vinstmedel (inklusive årets resultat) Intjänade vinstmedel (balanserade vinstmedel) inklusive årets resultat motsvaras av de ackumulerade vinster och förluster som genererats totalt i koncernen.

NOTER

Koncernen

KONCERNENS NOTER

SIDA

NOT 1

REDOVISNINGS- OCH VÄRDERINGSPRINCIPER

NOT 2

SEGMENTSINFORMATION

NOT 2

KONCERNENS RESULTATRÄKNING PER AFFÄRSSEGMENT

NOT 2

KONCERNENS BALANSRÄKNING PER AFFÄRSSEGMENT

NOT 3

ANSTÄLLDA OCH PERSONALKOSTNADER

NOT 4

AVSKRIVNINGAR ENLIGT PLAN

NOT 5

ARVODE OCH KOSTNADSERSÄTTNING TILL REVISORER

NOT 6

RESULTAT AV FASTIGHETSFÖRSÄLJNING

NOT 7

FINANSIELLA INTÄKTER OCH KOSTNADER

NOT 8

SKATTER

NOT 9

RESULTAT OCH UTDELNING PER AKTIE

NOT 10

GOODWILL

NOT 11

MASKINER OCH INVENTARIER

NOT 12

ANDELAR I INTRESSEFÖRETAG

NOT 13

ANDELAR I GEMENSAMMA VERKSAMHETER OCH INTRESSEFÖRETAG

NOT 14

FINANSIELLA TILLGÅNGAR

NOT 15

PROJEKT- OCH EXPLOATERINGS FASTIGHETER

NOT 16

ANDELAR I BOSTADSRÄTTSFÖRENINGAR M. M.

NOT 17

ÖVRIGA KORTFRISTIGA FORDRINGAR

NOT 18

UPPARBETAD MEN EJ FAKTURERAD INTÄKT

NOT 19

PÅGÅENDE ARBETEN

NOT 20

LIKVIDA MEDEL

NOT 21

FINANSIELLA SKULDER

NOT 22

FINANSIELL RISKHANTERING OCH FINANSIELLA DERIVATINSTRUMENT

NOT 23

AVSÄTTNINGAR FÖR PENSIONER OCH LIKNANDE FÖRPLIKTELSER

NOT 24

ÖVRIGA AVSÄTTNINGAR

NOT 25

UPPSKJUTNA SKATTEFORDRINGAR OCH SKATTESKULDER

NOT 26

FAKTURERAD MEN EJ UPPARBETAD INTÄKT

NOT 27

UPPLUPNA KOSTNADER OCH FÖRUTBETALDA INTÄKTER

NOT 28

STÄLLDA SÄKERHETER OCH EVENTUAL FÖRPLIKTELSER

NOT 29

UPPLYSNINGAR OM NÄRSTÅENDE

J M

Å R S R E D O V I S N I N G

2 0 1 5

NOTER

Koncernen

NOT 1 Redovisnings- och värderingsprinciper Belopp i mkr där ej annat anges.

utvärderingen av den nya standarden men bedömer att den inte kommer att ha någon väsentlig påverkan på JMs redovisning.

Företagsinformation Årsredovisningen och koncernredovisningen för JM AB har godkänts av styrelsen och verkställande direktören den 19 februari och kommer att föreläggas årsstämman 2016 för fastställande. JM AB är ett svenskt publikt bolag noterat på NASDAQ Stockholm i segmentet Large Cap. Bolaget har sitt säte i Stockholm, Sverige. Adressen till huvudkontoret är Gustav III:s boulevard 64, Solna. Uttalande om överensstämmelse med tillämpade regelverk Koncernredovisningen är upprättad i enlighet med International Financial Reporting Standards (IFRS). Eftersom moderbolaget är ett bolag inom EU tillämpas bara av EU godkända IFRS. Koncernredovisningen är vidare upprättad i enlighet med svensk lag och med tillämpning av Rådet för finansiell rapporterings rekommendation RFR 1 (Kompletterande redovisningsregler för koncerner). Moderbolagets årsredovisning är upprättad i enlighet med svensk lag och med tillämpning av Rådet för finansiell rapporterings rekommendation RFR 2 (Redovisning för juridiska personer). Detta innebär att IFRS värderings- och upplysningsregler tillämpas med de avvikelser som framgår av avsnittet Moderbolagets redovisningsprinciper. Grunder för upprättandet av redovisningen Koncernredovisningen baseras på historiska anskaffningsvärden, med undantag för vissa finansiella instrument. Alla belopp anges, om inget annat sägs, i miljoner svenska kronor (mkr). Grunder för konsolidering Koncernredovisningen omfattar moderbolaget och dess dotterföretag. De finansiella rapporterna för moderbolaget och dotterföretagen som tas in i koncernredovisningen avser samma period och är upprättade enligt de redovisningsprinciper som gäller för koncernen. Ett dotterföretag tas med i koncernredovisningen från förvärvstidpunkten, vilken är den dag då moderbolaget får ett bestämmande inflytande, normalt mer än 50 procent av rösterna, och ingår i koncernredovisningen fram till den dag det bestämmande inflytandet upphör. Interna mellanhavanden och vinster och förluster från interna transaktioner elimineras. Nya och ändrade redovisningsstandarder och tolkningar Endast ett fåtal ändringar i standarder från IASB har trätt i kraft 2015. Ingen av dessa har haft någon påverkan på JMs redovisning. Nya standarder som ännu inte trätt i kraft IFRS 15 Revenue from Contracts with Customers Standarden behandlar redovisningen av intäkter från kontrakt och från försäljning av vissa icke-finansiella tillgångar. Den kommer att ersätta IAS 11 Entreprenadavtal och IAS 18 Intäkter samt tillhörande tolkningar, bland annat IFRIC 15 Avtal om uppförande av fastighet. Standarden ska tillämpas från 2018 men är ännu inte godkänd av EU. JM har inte slutfört utvärderingen av den nya standarden men bedömer att den kommer att ha begränsad påverkan på JMs redovisning. IFRS 9 Financial Instruments Standarden kommer att ersätta IAS 39 Finansiella instrument: Redovisning och värdering. Den innehåller regler för klassificering och värdering av finansiella tillgångar och skulder, nedskrivning av finansiella instrument och säkringsredovisning. Standarden ska tilllämpas från 2018 men är ännu inte godkänd av EU. JM har inte slutfört

J M

IFRS 16 Leases Standarden kommer att ersätta IAS 17 Leasingavtal samt tillhörande tolkningar. Den kräver att leasetagare redovisar tillgångar och skulder hänförliga till alla leasingavtal, med undantag för avtal som är kortare än 12 månader och/eller avser små belopp. Redovisningen för leasegivare kommer i allt väsentligt att vara oförändrad. Standarden ska tillämpas från 2019 men är ännu inte godkänd av EU. JM har inte utvärderat standarden men bedömer preliminärt att den inte kommer att ha någon väsentlig påverkan på JMs redovisning. Uppskattningar och bedömningar För att kunna upprätta redovisningen måste bedömningar och antaganden göras som påverkar redovisade tillgångs- och skuldposter respektive intäkts- och kostnadsposter samt lämnad information i övrigt. Faktiska utfall kan skilja sig från dessa bedömningar. Detta förhållande gör sig särskilt gällande inom området intäkts- och resultatredovisning avseende successiv vinstavräkning vid bostadsprojekt där gjorda bedömningar och antaganden har betydelse för redovisat resultat och ställning för respektive period. Även redovisning av ersättningar till anställda/pensioner och avsättningar för garantiåtagande baseras i hög grad på bedömningar och gjorda antaganden. Värdet på pensionsförpliktelser för förmånsbaserade pensionsplaner baseras på aktuariella beräkningar utifrån antaganden om diskonteringsräntor, framtida löneökningar, inflation och demografiska förhållanden. Avsättningar för framtida kostnader på grund av garantiåtaganden baseras på kalkylerade kostnader som historiskt gett en tillförlitlig avsättning vid en jämförelse med faktiskt utfall. Se även avsnittet ”Nedskrivningar”. Kortfristiga och långfristiga skulder, omsättnings- och anläggningstillgångar Skulder och avsättningar i balansräkningen redovisas som kortfristiga eller långfristiga. Med kortfristiga skulder avses skulder som kommer att bli reglerade inom tolv månader från balansdagen eller när JM inte har en ovillkorad rättighet att betala senare än inom tolv månader. Motsvarande gäller för indelning i omsättnings- och anläggningstillgångar. Rörelseförvärv IFRS 3 innebär att verkligt värde på identifierbara tillgångar och skulder i den förvärvade verksamheten fastställs vid förvärvstidpunkten och innefattar även tillgångar, skulder och avsättningar inklusive förpliktelser och anspråk från utomstående part som inte redovisas i den förvärvade verksamhetens balansräkning. Skillnaden mellan anskaffningsvärdet för förvärvet och förvärvad andel av nettotillgångarna i den förvärvade verksamheten klassificeras som goodwill och redovisas som immateriell tillgång i balansräkningen. Transaktionskostnader kostnadsförs direkt i periodens resultat. Intresseföretag Som intresseföretag redovisas företag i vilka koncernen har ett betydande inflytande vilket förutsätts när innehavet uppgår till minst 20 och högst 50 procent av rösterna. Det förutsätts dessutom att ägandet utgör ett led i en varaktig förbindelse och att innehavet inte är ett samarbetsarrangemang. Intresseföretag intas i koncernredovisningen enligt kapitalandelsmetoden. JMs innehav av intresseföretag är av ringa omfattning.

Å R S R E D O V I S N I N G

2 0 1 5

NOTER

Koncernen

Samarbetsarrangemang Samarbetsarrangemang är verksamheter för vilka koncernen genom samarbetsavtal med en eller flera parter har ett gemensamt bestämmande inflytande. Koncernens nuvarande samarbetsarrangemang är så kallade gemensamma verksamheter där delägarna redovisar sina tillgångar, skulder, intäkter och kostnader samt sina andelar av gemensamma tillgångar, skulder, intäkter och kostnader. Omräkning av utländska verksamheter Samtliga utländska koncernföretag driver sin verksamhet i respektive lands lokala valuta, vilket är respektive företags funktionella valuta. Omräkning av balans- och resultaträkningar till koncernens presentationsvaluta (SEK) sker enligt dagskursmetoden. Dagskursmetoden innebär att samtliga tillgångar, avsättningar och övriga skulder omräknas till balansdagens kurs och samtliga poster i resultaträkningen omräknas till årets genomsnittskurs. Den omräkningsdifferens som därmed uppkommer redovisas, liksom eventuell omräkningsdifferens på de finansiella instrument som innehas för att valutasäkra dessa nettotillgångar, i övrigt totalresultat och ackumuleras i omräkningsreserven i eget kapital. Vid en eventuell avyttring av utländsk verksamhet redovisas den ackumulerade omräkningsdifferensen i periodens resultat. Fordringar och skulder i utländsk valuta Transaktioner i utländsk valuta, det vill säga annan valuta än respektive företags funktionella valuta, redovisas till omräkningskursen på transaktionsdagen. Monetära fordringar och skulder i utländsk valuta omräknas till balansdagens kurs. Kursdifferenser redovisas i periodens resultat. Segmentsrapportering Koncernens verksamhet är indelad i fem affärssegment, JM Bostad Stockholm, JM Bostad Riks, JM Utland, JM Fastighetsutveckling och JM Entreprenad, som även utgör JM-koncernens rapporterbara segment enligt IFRS 8. Affärssegmentsindelningen baseras på koncernens operativa indelning som utgår från geografiska områden i kombination med skillnader mellan tillhandahållna produkter och tjänster. Affärssegmentens rapportering används regelbundet av koncernchefen för att fördela resurser till segmenten och för att utvärdera segmentens prestationer. Inom affärssegment JM Utland särredovisas från och med 2015 intäkter, rörelseresultat och rörelsemarginal för JMs verksamhet i Norge. Vid segmentsrapporteringen av JMs verksamhet tillämpas successiv vinstavräkning enligt IAS 11 även avseende projektutveckling av bostäder utanför Sverige.

Principen om successiv vinstavräkning bygger på synsättet att prestationen fullgörs i takt med utförandet av respektive projekt. Intäkt och resultat i projekten redovisas period för period i takt med dess upparbetning och försäljning vilket ger en direkt koppling mellan den ekonomiska rapporteringen och den verksamhet som bedrivits under perioden. Intäkter baseras på upparbetningsgrad och resultat beräknas utifrån upparbetningsgrad multiplicerat med försäljningsgrad. Graden av upparbetning bestäms i huvudsak på basis av nedlagda projektkostnader i förhållande till de totala beräknade projektkostnaderna. Försäljningsgraden avspeglar det åtagande som finns att förvärva osålda bostäder. Med försäljning avses sålda bostäder i form av bindande kontrakt med slutkund. Omvärderingar (prognosändringar) av projektens förväntade slutresultat medför korrigering av tidigare upparbetat resultat i berörda projekt. Denna korrigering ingår i periodens redovisade resultat. Bedömda förluster belastar i sin helhet direkt periodens resultat. Intäktsredovisningen enligt successiv vinstavräkning tillämpas redan i projektets inledningsskede om tillförlitlig bedömning kan göras och pågår enligt samma villkor till dess att projektet avslutas. Successiv vinstavräkning tillämpas även i moderbolaget. Huvuddelen av JMs verksamhet avser bostadsprojekt för försäljning. Denna verksamhet innebär entreprenadprojekt med produktion på försåld mark i huvudsak mot bostadsrättsföreningar, för vidare upplåtelse till bostadsköpare. Vid produktionsstart överförs fastigheten med bokfört värde till entreprenadprojektet och inräknas i projektets övriga produktionskostnader. Räntekostnader inräknas bland produktionskostnaderna från produktionsstart. Vid JMs projektutveckling av bostäder utanför Sverige ingår JM avtal med varje individuell bostadsköpare och därför tillämpas IAS 18 Intäkter. Intäkter och resultat redovisas vid överlämnandet av bostad till kund och inte successivt under projektets genomförande.

Resultat av fastighetsförsäljning Avyttring av projektfastigheter och exploateringsfastigheter som ej är föremål för projektutveckling redovisas i resultaträkningen normalt i den period då bindande avtal om försäljning ingås. Resultat av markförsäljning i samband med projektutveckling av bostäder medtas i redovisningen av hela bostadsprojektet.

Inkomstskatter I resultaträkningsposten Skatter redovisas aktuell och uppskjuten inkomstskatt för svenska och utländska koncernenheter. Bolagen i koncernen är skattskyldiga enligt gällande lagstiftning i respektive land. Den statliga inkomstskattesatsen i Sverige uppgick under året till 22,0 procent (22,0). Aktuell skatt beräknas på nominellt bokfört resultat med tillägg för ej avdragsgilla poster och med avdrag för ej skattepliktiga intäkter samt övriga avdrag. Eventuella korrigeringar av beskattningen av tidigare år redovisas som aktuell skatt. Vid redovisning av uppskjuten skatt tillämpas balansräkningsmetoden. Enligt denna redovisas uppskjutna skatteskulder och fordringar för temporära skillnader mellan bokförda respektive skattemässiga värden för tillgångar och skulder samt för övriga skattemässiga avdrag eller underskott. Uppskjutna skattefordringar nettoredovisas mot uppskjutna skatteskulder om de kan utnyttjas mot uppskjutna skatteskulder. Uppskjutna skatteskulder och skattefordringar beräknas utifrån gällande skattesats. Effekter av förändringar i gällande skattesatser resultatförs i den period förändringen lagstadgats. Uppskjutna skattefordringar reduceras till den del det inte är sannolikt att den underliggande skattefordran kommer att kunna realiseras inom en överskådlig framtid.

Intäkter och resultat från projektutveckling av bostäder JMs projektutveckling av bostäder i Sverige genomförs huvudsakligen i form av att JM ingår ett entreprenadavtal med en bostadsrättsförening som beställare. JMs affärsmodell och projektens avtalsstruktur mot beställare möter de krav som ställs på ett entreprenaduppdrag enligt IAS 11 Entreprenadavtal vilket innebär successiv vinstavräkning.

Immateriella tillgångar (goodwill) Nyttjandeperioden för varje enskild immateriell tillgång fastställs och skrivs av över nyttjandeperioden. Om nyttjandeperioden bedöms som obestämbar sker ingen avskrivning. Goodwill har en obestämbar nyttjandeperiod. Nedskrivningsbehovet prövas minst årligen för immateriella tillgångar, inklusive goodwill, med obestämbar nyttjandeperiod.

J M

Å R S R E D O V I S N I N G

2 0 1 5

NOTER

Koncernen

Not 1 forts.

Nedskrivningsbehovet för goodwill prövas genom följande förfarande: Det goodwillvärde som fastställs per förvärvstidpunkten fördelas på kassagenererande enheter som motsvarar den lägsta nivån inom koncernen på vilken goodwill övervakas i företagets styrning och som inte är en större del av koncernen än ett segment. Ett nedskrivningsbehov föreligger när det återvinningsbara beloppet avseende en kassagenererande enhet, eller grupper av kassagenererande enheter, understiger redovisat värde. En nedskrivning redovisas då i periodens resultat. Materiella anläggningstillgångar Materiella anläggningstillgångar redovisas till anskaffningsvärde efter avdrag för ackumulerad avskrivning och eventuell nedskrivning. Avskrivningarna enligt plan sker linjärt och baseras på tillgångarnas anskaffningsvärde och bedömda nyttjandeperiod. Projekt- och exploateringsfastigheter Projektfastigheter är samtliga fastigheter som ej klassificeras som exploateringsfastigheter enligt nedan. JM ska ej äga fastigheter för långsiktig förvaltning. Projektfastigheter ska avyttras efter färdigutveckling och klassificeras därför som omsättningstillgångar och värderas i enlighet med IAS 2 Varulager. Produktionskostnader för av JM färdigutvecklade fastigheter innefattar såväl direkta kostnader som skälig andel av indirekta kostnader. Räntekostnader avseende produktion av projektfastigheter kostnadsförs i moderbolaget. I koncernredovisningen har motsvarande belopp tillförts anskaffningsvärdet för projektfastigheter. Fastigheter, obebyggda eller bebyggda avsedda för produktion av bostadsrätter/ägarlägenheter eller småhus med äganderätt och mark för projektfastigheter klassificeras som exploateringsfastigheter. Fastigheterna säljs normalt i nära anslutning till produktionsstart. Exploateringsfastigheterna redovisas i enlighet med IAS 2 Varulager. Projekt- och exploateringsfastigheter redovisas normalt som tillgång under den redovisningsperiod då bindande avtal om förvärv ingås. Lånekostnader I koncernredovisningen inräknas lånekostnader i anskaffningskostnaden för byggnad under uppförande (projektfastigheter). Generellt gäller att lånekostnader som tillförs anskaffningsvärdet begränsas till tillgångar som tar betydande tid i anspråk för färdigställande, vilket för koncernens del omfattar uppförande av projektfastigheter. Räntekostnader inräknas i anskaffningsvärdet fram till tidpunkten då byggnaden färdigställts. Om särskild upplåning har skett för projektet används den faktiska genomsnittliga lånekostnaden. I andra fall beräknas lånekostnaden utifrån koncernens faktiska genomsnittliga lånekostnader. Nedskrivningar Om det vid en bokslutstidpunkt föreligger någon indikation på att en materiell eller immateriell anläggningstillgång har minskat i värde sker en beräkning av tillgångens återvinningsvärde. Återvinningsvärdet är det högsta av nettoförsäljningsvärdet och nyttjandevärdet. Om det beräknade återvinningsvärdet understiger det redovisade värdet görs en nedskrivning till tillgångens återvinningsvärde. Återföring av nedskrivning sker, helt eller delvis, när grunderna för nedskrivning bortfallit. Termen nedskrivning används även i samband med omvärdering av fastigheter som redovisas som omsättningstillgångar. Dessa fastigheter värderas post för post (fastighet för fastighet) enligt lägsta värdets princip, det vill säga det lägsta av anskaffningsvärdet och nettoförsäljningsvärdet. Nettoförsäljningsvärdet är det uppskattade försäljningsvärdet i den löpande verksamheten, efter avdrag för uppskattade kostnader för färdigställande och för att åstadkomma en försäljning.

J M

Nettoförsäljningsvärdet för exploateringsfastigheter baseras på internt framtagna projektbedömningar där antagande görs om projektets förväntade intäkter och kostnader. Projektets framtida kassaflöde diskonteras med en diskonteringsfaktor. De projekt (exploateringsfastigheter) som uppvisar ett nuvärde utifrån den gjorda diskonteringen som är lägre än det bokförda värdet blir föremål för nedskrivning. Se även ”Immateriella tillgångar (goodwill)”. Leasingavtal Leasing klassificeras antingen som finansiell eller operationell leasing. Finansiell leasing föreligger då de ekonomiska riskerna och förmånerna som är förknippade med ägandet i allt väsentligt ligger hos leasetagaren. Om detta inte är fallet är det fråga om operationell leasing. I korthet innebär finansiell leasing att objektet redovisas som tillgångspost i balansräkningen hos leasetagaren medan en motsvarande skuld bokas upp som skuldpost i balansräkningen. Operationell leasing innebär att objektet redovisas i balansräkningen hos leasegivaren. Leasingavgiften vid operationell leasing redovisas linjärt över avtalsperioden. Leasingavtal med JM som leasetagare är av mindre omfattning. Ersättningar till anställda/pensioner Åtskillnad görs mellan avgiftsbestämda pensionsplaner och förmånsbestämda pensionsplaner avseende ersättningar efter avslutad anställning. Avgiftsbestämda pensionsplaner definieras som planer där företaget betalar fastställda avgifter till en separat juridisk enhet och inte har någon förpliktelse att betala ytterligare avgifter, även om den juridiska enheten inte har tillräckliga tillgångar för att betala de ersättningar till anställda som hänför sig till tjänstgöring fram till balansdagen. Andra pensionsplaner är förmånsbestämda. Förpliktelserna och kostnaderna avseende förmånsbestämda pensionsplaner beräknas enligt den så kallade Projected Unit Credit Method. Syftet är att de förväntade framtida pensionsutbetalningarna ska kostnadsföras jämnt fördelat över den anställdes anställningstid. Förväntade framtida löneökningar och förväntad inflation beaktas i beräkningen. Nuvärdet av förpliktelserna ska i första hand diskonteras efter den på balansdagen marknadsmässiga avkastningen på förstklassiga företagsobligationer. I Sverige används den marknadsmässiga avkastningen på bostadsobligationer och en premie för en längre löptid adderas med utgångspunkt i pensionsförpliktelsernas duration. Skatter som utgår på pensionskostnader, i JMs fall den svenska löneskatten på pensionskostnader, beaktas vid omräkning enligt ovan av pensionsåtaganden. I not 23 lämnas information om periodens pensionsförpliktelser. Beräkningar avseende de förmånsbestämda planer som förekommer i JM utförs årligen av oberoende aktuarier. Kostnader avseende tjänstgöring under innevarande eller tidigare perioder samt vinster och förluster från eventuella regleringar av pensionsplaner redovisas i periodens resultat. Förändringar i aktuariella vinster och förluster redovisas i övrigt totalresultat. Finansiella instrument Finansiella tillgångar och finansiella skulder klassificeras i olika kategorier för att sedan redovisas och värderas enligt de principer som gäller för respektive kategori. Kortfristiga placeringar klassificeras som tillgångar där värdering sker till verkligt värde och där värdeförändringen redovisas i periodens resultat. Finansiella skulder värderas till upplupet anskaffningsvärde. Detta beräknas så att en konstant effektiv ränta erhålles över låneperioden såvida inte löptiden är kort. Sålunda redovisas leverantörsskulder och liknande kortfristiga skulder till nominellt belopp. Derivatinstrument redovisas i balansräkningen till verkligt värde.

Å R S R E D O V I S N I N G

2 0 1 5

NOTER

Koncernen

Värdeförändringar redovisas i periodens resultat. Koncernens policy är att derivat endast får innehas i säkringssyfte. Säkringsredovisning, som innebär att värdeförändringar på derivat redovisas mot eget kapital och senare omförs mot den säkrade posten, tillämpas inte. Derivatinstrument förekommer för närvarande inte eller endast i ringa omfattning. Konvertibla skuldebrev Konvertibla skuldebrev redovisas som ett sammansatt finansiellt instrument uppdelat på en skulddel och en egetkapitaldel. Skulddelens verkliga värde vid emissionstidpunkten beräknas genom att de framtida betalningsflödena diskonteras med den aktuella marknadsräntan för en liknande skuld. Värdet på egetkapitalinstrumentet beräknas som skillnaden mellan emissionslikviden och det verkliga värdet av den finansiella skulden. Egetkapitalinstrumentet utgörs av en inbyggd optionsrätt att omvandla skuldinstrumentet till aktier. Avsättningar och eventualförpliktelser Avsättningar redovisas när JM har en förpliktelse som ett resultat av inträffade händelser och det är sannolikt att utbetalningar kommer att krävas för att fullgöra förpliktelsen. En förutsättning är vidare att det går att göra en tillförlitlig uppskattning av det belopp som ska utbetalas. Avsättning görs för framtida kostnader på grund av garantiåtaganden. Beräkningen är grundad på kalkylerade kostnader för respektive projekt, eller för grupp av liknande projekt, beräknat efter ett relationstal som historiskt gett en tillförlitlig uppskattning av dessa kostnader. Som relationstal kan exempelvis fungera andel av intäkten eller beräknad kostnad per färdigställd bostad. Eventualförpliktelser är möjliga förpliktelser som härrör från inträffade händelser och vars förekomst kommer att bekräftas endast av att en eller flera osäkra framtida händelser, som inte helt ligger inom företagets kontroll, inträffar eller uteblir. Som eventualförpliktelser redovisas också anspråk som härrör från inträffade händelser, men som

inte redovisas som skuld eller avsättning eftersom det inte är troligt att ett utflöde av resurser kommer att krävas för att reglera anspråket och/eller att beloppets storlek inte kan beräknas med tillräcklig säkerhet. Kassaflödesanalys Kassaflödesanalysen är upprättad enligt indirekt metod. Analysen har anpassats till JMs verksamhet. Då köp och försäljning av projektfastigheter respektive exploateringsfastigheter är en del av JMs löpande verksamhet redovisas dessa under motsvarande avsnitt i analysen. Posten a conto betalning för exploateringsfastigheter avser huvudsakligen erhållen betalning för exploateringsfastigheter i bostadsprojekt. Fastigheten övergår normalt till beställaren vid start av projektet. Under Investeringsverksamheten redovisas köp och försäljningar av anläggningstillgångar som inte avser fastigheter. I likvida medel ingår kassa- och banktillgodohavanden samt kortfristiga finansiella placeringar med kortare löptid än tre månader som dels handlas på öppen marknad till kända belopp och dels endast har en obetydlig risk för värdefluktuationer. Årets betalda skatt och räntor redovisas i sin helhet under den löpande verksamheten. Moderbolagets redovisningsprinciper Moderbolagets redovisningsprinciper avviker från koncernens på följande punkter: Förmånsbestämda pensionsplaner redovisas enligt bestämmelserna i Tryggandelagen. Obeskattade reserver redovisas i sin helhet utan att fördelas som eget kapital och uppskjuten skatt. Andelar i dotterbolag, intresseföretag och joint ventures redovisas till anskaffningsvärde med avdrag för eventuella nedskrivningar. I moderbolaget kostnadsförs lånekostnader avseende byggnader under uppförande (projektfastigheter) och redovisas som finansiell kostnad i resultaträkningen. I moderbolaget redovisas fusion av helägda koncernföretag enligt koncernvärdemetoden. Såväl erhållna som lämnade koncernbidrag redovisas som bokslutsdisposition.

NOT 2 Segmentsinformation JM-koncernens verksamhet styrs och rapporteras per affärssegment enligt nedan. • Affärssegmentet JM Bostad Stockholm utvecklar bostadsprojekt i Storstockholm. • Affärssegmentet JM Bostad Riks utvecklar bostadsprojekt i tillväxtorter i Sverige exklusive Storstockholm. I begränsad omfattning bedrivs även entreprenadverksamhet. • Affärssegmentet JM Utland utvecklar bostadsprojekt i huvudsak i Norge och Finland samt i begränsad omfattning i Danmark och Belgien. I Norge bedrivs även entreprenadverksamhet i begränsad omfattning. • Affärssegmentet JM Fastighetsutveckling utvecklar i huvudsak hyresrätts- och vårdbostäder samt kontorsfastigheter i Storstockholm. • Affärssegmentet JM Entreprenad (f. d. JM Produktion) bedriver byggproduktion åt externa och interna beställare inom Storstockholmsområdet.

J M

Inga segment har aggregerats för att bilda ovan angivna rapporterbara affärssegment. Identifiering av rapporterbara segment görs baserat på den interna rapporteringen till den högste verkställande beslutsfattaren vilken inom JM-koncernen är den verkställande direktören för moderbolaget, tillika koncernchef. Indelningsgrund för segmentsrappor teringen utgörs av geografiska områden och verksamhetsinriktning. Den högste verkställande beslutsfattaren använder främst affärssegmentens intäkter, rörelseresultat och rörelsemarginal samt operativt kapital och operativt kassaflöde som underlag för beslut om resursfördelning och bedömning av segmentens resultat. Affärssegmentens prestationer bedöms och utvärderas utifrån ovan nämnda mått. Finansiella kostnader, finansiella intäkter och inkomstskatt hanteras dock huvudsakligen på koncernnivå och fördelas ej på segmenten. Transaktioner mellan affärssegmenten baseras på marknadsmässiga villkor.

Å R S R E D O V I S N I N G

2 0 1 5

NOTER

Koncernen

Not 2 forts. KONCERNENS RESULTATRÄKNING PER AFFÄRSSEGMENT

–325 0 1 078

–190 0 308

–17 17 38

–87 45

JM Utland 3 059 3 059 –2 730 329

–619 17 1 469

–202 39 166

–45 –45

1 590 11,0

5,4

–1

–4

–3

–8

5 692 5 692 –4 147 1 545

2 764 2 764 –2 383 381

401 401 –341 60

2 070 386 2 456 –2 300 156

–386 –386 386 -

10 927 10 927 –8 785 2 142

2 942 2 942 –2 620 322

13 869 13 869 –11 405 2 464

347 347 –244 103

14 216 14 216 –11 649 2 567

–277 10 1 278

–165 0 216

–21 12 51

–75 81

–538 22 1 626

–190 3 135

–45 –45

–773 25 1 716

–75 –75 –409 –484

103 103 –29 74

–773 25 1 819 –75 1 744 –438 1 306 12,8

–6

Ofördelade poster inom koncernen avser finansiella intäkter och kostnader samt skatt.

Omräkningseffekt för intäkts- och resultatredovisning enligt IFRIC 15 i förhållande till segmentsredovisning.

–3

Rörelseresultat per affärssegment

1 000

4 500

900

4 000

800

3 500

700

3 000

600

2 500

500

2 000

400

1 500

300

1 000

200

500

100

−100

er tn ad os ak

−300

en ad

ng kli

tre En JM

ol kh oc St d ta Bo s JM

en ng er nc

2 0 1 5

−400

Ko Å R S R E D O V I S N I N G

2015

−200

sti gh

tre

t la

kli ng

ks Bo

sta

kh ol m oc JM

St Bo

sta

Fa JM

ad en pr re En t

sti gh et

su tv

nd Ut la

ks d sta JM

ol m kh oc St d

en ad

1 100

1 000

1100

5 000

kli ng

5 500

J M

2014

1 200

Mkr 1 300

2015

2014

Ut la

Mkr 1 300

2015

Operativt kassaflöde per affärssegment

sti

2014

–6

Intäkter per affärssegment

Ri ks

1 716 12,4

4,6

3,3

sta

7,8

22,5

sta

–866 56 1 499 –72 1 427 –342 1 085 10,8

Varav: avskrivningar på maskiner och inventarier

6 000

–91 –91 16 –75

1 716

Mkr 6 500

–72 –72 –358 –430

9,4

Varav: avskrivningar på maskiner och inventarier

2,2

Summa 13 939 13 939 –11 630 2 309

17,2

–866 56 1 590 1 590

Koncernen 2014 Intäkter – externt Intäkter – internt Summa intäkter Produktions- och driftkostnader 1) Bruttoresultat Försäljnings- och administrationskostnader 1) Resultat av fastighetsförsäljning Rörelseresultat Finansiella intäkter och kostnader Resultat före skatt Skatter Årets resultat Rörelsemarginal, %

JM Entreprenad 1 631 453 2 084 –1 952 132

KoncernSumma OförOmgemenenligt delade samma segments- poster räkning JM kostredo- koncernader visning nen 2) Utland 3) 14 447 –508 14 447 –508 –12 047 417 2 400 –91

JM Bostad Riks 3 278 3 278 –2 780 498

ElimineDelringar summa Sverige Sverige 11 388 –453 –453 11 388 453 –9 317 2 071

Koncernen 2015 Intäkter – externt Intäkter – internt Summa intäkter Produktions- och driftkostnader 1) Bruttoresultat Försäljnings- och administrationskostnader 1) Resultat av fastighetsförsäljning Rörelseresultat Finansiella intäkter och kostnader Resultat före skatt Skatter Årets resultat Rörelsemarginal, %

JM Bostad Stockholm 6 273 6 273 –4 870 1 403

JM Fastighetsutveckling 206 206 –168 38

NOTER

Koncernen

KONCERNENS BALANSRÄKNING PER AFFÄRSSEGMENT

Koncernen 2015-12-31

JM Bostad Stockholm

JM Bostad Riks

JM Fastighetsutveckling

JM Entreprenad

Delsumma Sverige

Summa enligt segmentsJM redoUtland visning

OfördeOmlade poster räkning Summa JM koncernen 1) 2) Utland 3) koncernen

TILLGÅNGAR Anläggningstillgångar

168

209

Projektfastigheter Exploateringsfastigheter Andelar i bostadsrättsföreningar m. m. Kortfristiga fordringar Likvida medel Summa omsättningstillgångar

4 517 99 737 5 353

1 269 54 606 1 929

347 35 117 499

44 608 652

347 5 865 153 2 068 8 433

31 1 202 82 789 2 104

378 7 067 235 2 857 10 537

209 1 275 1 484

–258 –258

378 7 067 235 2 808 1 275 11 763

SUMMA TILLGÅNGAR

5 353

1 929

499

652

8 433

2 272

10 705

1 525

–258

11 972

801 801

676 676

18 18

260 260

1 755 1 755

360 360

2 115 2 115

4 652 2 677 2 786 10 115

–131 –38 –89 –258

4 521 2 639 4 812 11 972

4 552 -

1 253 -

481 -

392 -

1 912 -

EGET KAPITAL OCH SKULDER Eget kapital Långfristiga skulder Kortfristiga skulder SUMMA EGET KAPITAL OCH SKULDER Summa operativt kapital per affärssegment Investering i maskiner och inventarier

Koncernen 2014-12-31 TILLGÅNGAR Anläggningstillgångar

185

225

Projektfastigheter Exploateringsfastigheter Andelar i bostadsrättsföreningar m. m. Kortfristiga fordringar Likvida medel Summa omsättningstillgångar

3 965 93 450 4 508

1 167 45 561 1 773

202 31 23 256

60 591 651

202 5 223 138 1 625 7 188

28 1 579 105 750 2 462

230 6 802 243 2 375 9 650

251 2 424 2 675

–175 –175

230 6 802 243 2 451 2 424 12 150

SUMMA TILLGÅNGAR

4 508

1 773

256

651

7 188

2 647

9 835

2 710

–170

12 375

620 620

401 401

14 14

339 339

1 374 1 374

410 410

1 784 1 784

4 704 2 868 3 189 10 761

–69 –20 –81 –170

4 635 2 848 4 892 12 375

3 888 -

1 372 -

242 -

312 -

2 237 -

JM Bostad Riks 533 237

JM Fastighetsutveckling –206 178

JM Entreprenad –34 –73

EGET KAPITAL OCH SKULDER Eget kapital Långfristiga skulder Kortfristiga skulder SUMMA EGET KAPITAL OCH SKULDER Summa operativt kapital per affärssegment Investering i maskiner och inventarier

Operativt kassaflöde per affärssegment 2015 2014

Intäkter per land inklusive justering enligt IFRIC 15 2015 2014 1)

JM Bostad Stockholm –344 1 132

Sverige 11 388 10 927

Norge 2 078 3 080

JM Utland 434 99

Finland 205 80

Danmark 175 19

De tillgångar och skulder samt eget kapital som ej ingår i JMs definition av operativt kapital fördelas ej på affärssegment. De redovisas som ofördelade poster då de huvudsakligen ej kan fördelas på ett rimligt och rättvist sätt.

Materiella anläggningstillgångar ingår ej i JMs definition av operativt kapital, således redovisas dessa investeringar som en ofördelad post.

Omräkningseffekt för intäkts- och resultatredovisning enligt IFRIC 15 i förhållande till segmentsredovisning.

J M

Å R S R E D O V I S N I N G

2 0 1 5

Belgien 93 110

Summa 13 939 14 216

NOTER

Koncernen

NOT 3 Anställda och personalkostnader Medeltalet anställda fördelat per land Sverige Norge Danmark Finland Belgien Summa

2015 1 919 353 4 31 9 2 316

Varav män, % 84 81 50 74 89 83

2014 1 820 353 5 31 9 2 218

Summa 1 814

Löner och ersättningar 1 167

2015 Löner, andra ersättningar och sociala kostnader Koncernen (varav pensionskostnader) 1)

Löner och ersättningar 1 219

Varav män, % 83 82 60 74 67 83

2014

Sociala kostnader 595 (213) 1)

Sociala kostnader 586 (193) 1)

Summa 1 753

Av koncernens pensionskostnader avser 4,3 mkr (4,0) gruppen styrelse och VD. Koncernens utestående pensionsförpliktelser till dessa uppgår till 0,8 mkr (0,6).

Löner och andra ersättningar fördelade per land och mellan styrelseledamöter och VD samt övriga anställda Sverige (varav rörlig ersättning)

2015

2014

Styrelse och VD 15 (4)

Övriga anställda 947 (60)

Summa 962 (64)

Styrelse och VD 15 (5)

Övriga anställda 900 (62)

Summa 915 (67)

Norge (varav rörlig ersättning)

2 (1)

220 (21)

222 (22)

2 (1)

221 (20)

223 (21)

Danmark (varav rörlig ersättning)

1 (0)

6 (1)

7 (1)

1 (0)

5 (1)

6 (1)

Finland (varav rörlig ersättning)

2 (0)

19 (2)

21 (2)

2 (0)

15 (0)

17 (0)

Belgien (varav rörlig ersättning) Summa koncernen (varav rörlig ersättning)

1 (0) 21 (5)

6 (0) 1 198 (84)

7 (0) 1 219 (89)

1 (0) 21 (6)

5 (0) 1 146 (83)

6 (0) 1 167 (89)

Ersättning till styrelse JMs styrelse, exklusive VD, består av sammanlagt elva personer, åtta män och tre kvinnor. Av dessa elva personer är sju bolagsstämmovalda, fyra män och tre kvinnor. Övriga fyra personer är arbetstagarrepresentanter och samtliga är män. Till styrelsens ordförande har styrelsearvode om 855 tkr (870) utbetalats. Övriga bolagsstämmovalda externa styrelseledamöter, sex personer, har erhållit 2 405 tkr (2 300). Ersättning till verkställande direktör och koncernledning Ersättning till VD och övriga medlemmar i koncernledningen utgörs av fast lön, rörlig ersättning, övriga förmåner samt pensionsavsättning. Ersättningarna till VD bereds av ersättningsutskottet och fastställs av styrelsen. För övriga i koncernledningen fastställs ersättningarna av ersättningsutskottet. Ersättning till VD och övriga i koncernledningen baseras på årsstämmans beslut om riktlinjer för lön och annan ersättning till ledande befattningshavare. Den sammanlagda ersättningen ska vara marknads- och konkurrensmässig på den arbetsmarknad befattningshavaren verkar. Den kortsiktiga rörliga ersättningen för VD avseende verksamhetsåret 2015 grundas till 60 procent på koncernens ekonomiska resultat, till 30 procent på resultat per aktie samt till 10 procent på mätningen av hur nöjda JMs kunder är (Nöjd Kund Index, NKI). Den kortsiktiga rörliga ersättningen för VD avseende 2016 kan högst uppgå till 2 760 tkr. Utfall av kortsiktig rörlig ersättning för verksamhetsåret 2015 uppgår till 1 589 tkr (2 194) vilket kommer att utbetalas under våren 2016. Den kortsiktiga rörliga ersättningen för övriga i koncernledningen grundas, beroende på befattning, på koncernens och affärsenheternas ekonomiska resultat, resultat per aktie samt på NKI. Den kortsiktiga rörliga ersättningen varierar mellan tre och sex månadslöner beroende på befattning. Den kortsiktiga rörliga ersättningen för övriga i koncernledningen avseende 2016 kan högst uppgå till 5,2 mkr. Utfall av kortsiktigt rörlig ersättning för övriga medlemmar i koncernledningen avseende verksamhetsåret 2015 uppgår totalt till 2,8 mkr (3,4) vilket kommer att utbetalas under våren 2016. Därtill finns för medlemmarna i koncernledningen (inklusive VD) långsiktiga rörliga löneprogram. Långsiktiga rörliga löneprogrammet som tillkom 2012 uppgick till maximalt 42 procent av fast lön och grundades på koncernens ekonomiska resultat 2014. Utfallet blev 73 procent av maximalt möjligt och utbetalning gjordes våren 2015 och uppgick till 1 477 tkr för VD samt 2,2 mkr för övriga i koncernledningen.

J M

Långsiktiga rörliga löneprogrammet som tillkom 2013 uppgår till maximalt 42 procent av fast lön och grundar sig på koncernens ekonomiska resultat 2015. Utfallet blev 50 procent och utbetalning sker våren 2016 och uppgår till 1 050 tkr för VD samt 1,7 mkr för övriga i koncernledningen. Långsiktiga rörliga löneprogrammet som tillkom 2014 uppgår till maximalt 42 procent av fast lön och grundar sig på koncernens ekonomiska resultat 2016. Möjlig utbetalning sker våren 2017 och kan maximalt uppgå till 2 167 tkr för VD samt 3,9 mkr för övriga i koncernledningen. Långsiktiga rörliga löneprogrammet som tillkom 2015 uppgår till maximalt 42 procent av fast lön och grundar sig på koncernens ekonomiska resultat 2017. Möjlig utbetalning sker våren 2018 och kan maximalt uppgå till 2 243 tkr för VD samt 4,7 mkr för övriga i koncernledningen. Pensioner VD är berättigad till en årlig pensionspremieavsättning om 35 procent av den fasta lönen. Bolaget bekostar härutöver del av premier för sjukförsäkring med lönetak på 50 inkomstbasbelopp. Bolaget har också utfäst att som eventuell utfyllnad utbetala efterlevandepension till den del efterlevandepensioner ej uppgår till 50 procent av den fasta lönen. Eventuell utfyllnad från bolaget utgår fram till tidpunkt då VD skulle ha fyllt 65 år. Medlemmarna i koncernledningen, exklusive VD, omfattas av ITP-planen och inom ramen för denna av bolagets erbjudande om alternativ ITP. Koncernledningen omfattas även av en premiebaserad tilläggsplan med premieavsättningar om 50–120 tkr per år. Pensionsåldern är 65 år. En person i koncernledningen har rätt att gå i pension vid 60 års ålder med 70 procent av den fasta lönen till och med 65-årsdagen. Uppsägningstid / Avgångsvederlag För VD är uppsägningstiden från företagets sida tolv månader. Om, vid uppsägningstidens utgång, ingen annan anställning har erhållits utgår ersättning i ytterligare tolv månader. Från VDs sida är uppsägningstiden sex månader. Ingen ytterligare ersättning utgår efter de sex månaderna. Övriga i koncernledningen har samma avtal som VD eller sex månaders ömsesidig uppsägningstid och sex månaders avgångsvederlag om uppsägningen initieras av JM. Ett fåtal i koncernledningen har 24 månaders uppsägningstid från företagets sida och tolv månader från den anställdes sida.

Å R S R E D O V I S N I N G

2 0 1 5

NOTER

Koncernen

Sammanställning av fasta och rörliga ersättningar samt pensioner till styrelsen och koncernledningen under 2015 och 2014. 2015

Tkr Styrelseordförande Lars Lundquist Övriga styrelseledamöter Åsa Söderström Jerring Anders Narvinger Kia Orback Pettersson Johan Bergman Kaj-Gustaf Bergh Eva Nygren VD Övriga i koncernledningen 3) Summa

Grundlön/ Styrelsearvode

2014

Kort- Långsiktig siktig rörlig rörlig Övriga förersätt- ersättning 1) ning 2) måner

Pensionskostnad Summa

855

470 435 405 375 315 405 5 496

2 194

1 477

115

1 906

470 435 405 375 315 405 11 188

14 303 23 059

3 789 5 983

2 180 3 657

528 643

10 985 12 891

31 785 46 233

Grundlön/ Styrelsearvode

Kort- Långsiktig siktig rörlig rörlig Övriga förersätt- ersättning 1) ning 2) måner

Pensionskostnad Summa

870

445 425 395 365 305 365 5 337

2 311

1 685

115

1 842

445 425 395 365 305 365 11 290

13 592 22 099

4 879 7 190

3 608 5 293

545 660

7 338 9 180

29 962 44 422

Den redovisade kortsiktiga rörliga ersättningen i tabellen avser det som har blivit utbetalt under 2015. Samtliga utbetalningar under 2015 är hänförligt till verksamhetsåret 2014.

Den redovisade kortsiktiga rörliga ersättningen i tabellen avser det som har blivit utbetalt under 2014. Samtliga utbetalningar under 2014 är hänförligt till verksamhetsåret 2013.

Den redovisade långsiktiga rörliga ersättningen i tabellen avser det som har blivit utbetalt under 2015. Samtliga utbetalningar under 2015 är hänförligt till verksamhetsåren 2012–2014.

Den redovisade långsiktiga rörliga ersättningen i tabellen avser det som har blivit utbetalt under 2014. Samtliga utbetalningar under 2014 är hänförligt till verksamhetsåren 2011–2013.

JMs koncernledning, exklusive VD, omfattade i slutet på 2015 sammanlagt sju personer, fem män och två kvinnor.

JMs koncernledning, exklusive VD, omfattade under 2014 sammanlagt åtta personer, sex män och två kvinnor.

Personalkonvertibler Årsstämman 2015 tog beslut om att erbjuda samtliga anställda inom JM Sverige att teckna ett konvertibelt skuldebrev. Syftet med emissionen av personalkonvertiblerna är att skapa ett ökat långsiktigt ekonomiskt engagemang för JM hos de anställda med ökad motivation och stärkt lojalitet till koncernen. Totalt emit terades cirka 58 000 konvertibler till ett nominellt belopp om cirka 18,2 mkr. Lånet löper fram till 14 juni

2019 med möjlighet att, i särskilda konverteringsfönster, för varje skuldförbindelse teckna en JM-aktie för 314 kronor. De anställda betalade marknadspris för de erhållna konvertiblerna och programmet är inte förenat med några villkor om fortsatt anställning eller prestationer från de anställdas sida. De anställda har via extern bank erbjudits finansiering av konvertiblerna utan några garantier eller andra åtaganden från JMs sida.

Konvertibler och optioner

År 2011 2012 2013 2014 2015

Antal konvertibler 114 195 84 416 75 249 51 918 57 885

Antal teckningsoptioner 5 198 6 592 135 -

Antal lösta konvertibler/ teckningsoptioner –119 393 –37 184 -

J M

Antal förfallna konvertibler/ teckningsoptioner -

Å R S R E D O V I S N I N G

2 0 1 5

Totalt 53 824 75 384 51 918 57 885

Lösenpris 214,00 155,00 180,00 280,00 314,00

Konverteringsperiod 2014-06-02–2015-05-22 2015-06-01–2016-05-20 2016-06-01–2017-05-19 2017-06-01–2018-05-18 2018-06-01–2019-05-17

NOTER

Koncernen

NOT 4 Avskrivningar enligt plan

NOT 8 Skatter 2015 –8 –8

Maskiner och inventarier Summa

2014 –6 –6

Följande procentsatser tillämpas vid avskrivning: Byggmaskiner 10 procent. Datorer och övriga inventarier 20–33 procent.

NOT 5 Arvode och kostnadsersättning till revisorer 2015

2014

4,7 0,7 1,7 7,1

4,9 0,8 1,4 7,1

Ernst & Young Revisionsuppdrag Skatterådgivning Övriga tjänster Summa

2015

2014

Resultat före skatt Sverige Utland Summa

1 329 99 1 428

1 499 245 1 744

Aktuell skatt Sverige Utland Summa

–317 –16 –333

–283 –60 –343

–14 5 –9

–65 –30 –95

–331 –11 –342

–348 –90 –438

Uppskjuten skatt Sverige Utland Summa Total skatt Sverige Utland Summa

Skillnad mellan redovisad skatt och nominell skattesats 22 %

NOT 6 Resultat av fastighetsförsäljning 2015

2014

Försäljningsvärden Projektfastigheter Exploateringsfastigheter Summa

4 568 572

29 73 102

Bokförda värden Projektfastigheter Exploateringsfastigheter Summa

–516 –516

–5 –72 –77

Resultat Projektfastigheter Exploateringsfastigheter Summa

4 52 56

24 1 25

Resultat före skatt 22 % Justering skatt tidigare år Skillnad utländsk skatt Ej skattepliktiga intäkter Ej avdragsgilla kostnader Skatt periodiseringsfond Omvärdering uppskjuten skatt hänförligt till sänkt inkomstskatt 2016 i Norge Omvärdering uppskjuten skatt Summa

NOT 7 Finansiella intäkter och kostnader

Utdelning Ränteintäkter Realiserade kursvinster avseende fordran utlandsbolag Värdeförändring omvärdering fordran och valutasäkringar Summa

Räntekostnader hänförbara till lån m. m. Räntedel i årets pensionskostnader Realiserade kursförluster avseende fordran utlandsbolag Värdeförändring omvärdering fordran och valutasäkringar Summa

Finansiella intäkter 2015 2014 6 5 3 13 0 2 2 11

7 27

Finansiella kostnader 2015 2014 –49 –55 –32 –38 –2

–8

–83

–1 –102

J M

Å R S R E D O V I S N I N G

2 0 1 5

2015 –314 –18 –4 6 –3 –3

2014 –383 1 –13 2 –2 –5

3 –9 –342

–38 –438

NOTER

Koncernen

NOT 9 Resultat och utdelning per aktie

Resultat per aktie, kronor

Före utspädning 2015 2014 14,50 17,00

NOT 10 Goodwill Efter utspädning 2015 2014 14,50 17,00

Resultat per aktie har beräknats som årets resultat dividerat med vägt genomsnittligt antal utestående aktier under året. Resultat per aktie före utspädning Beräkningen av resultat per aktie före utspädning för 2015 har baserats på årets resultat uppgående till 1 085 mkr (1 306), samt på ett vägt genomsnittligt antal utestående stamaktier under 2015 uppgående till 74 601 637 (76 542 355). Antal aktier Totalt antal utestående aktier 1 januari Konvertering samt unyttjande av optioner Återköp av aktier Vägt genomsnittligt antal aktier under året före utspädning

2015 75 471 471 68 430 –938 264

2014 77 550 383 76 212 –1 084 240

74 601 637

76 542 355

Resultat per aktie efter utspädning Beräkningen av resultat per aktie efter utspädning för 2015 har baserats på årets resultat justerat för räntekostnaden för konvertibla skuldebrev efter skatt uppgående till 1 086 mkr (1 308) och på ett vägt genomsnittligt antal utestående stamaktier justerad för utspädningseffekten av samtliga utestående potentiella stamaktier under 2015 uppgående till 75 846 482 (76 888 597). Årets resultat är i sin helhet hänförligt till moderbolagets aktieägare. Årets resultat Resultat hänförligt till moderbolagets aktieägare Justering av ränta på konvertibla skuldebrev (efter skatt) Resultat hänförligt till moderbolagets aktieägare efter utspädning Antal aktier Vägt genomsnittligt antal aktier under året före utspädning Beräknat antal potentiella aktier avseende konvertibel- och teckningsoptionsprogram Vägt genomsnittligt antal aktier under året efter utspädning

2015 1 085

2014 1 306

1 086

1 308

2015

2014

74 601 637

76 542 355

244 845

346 242

74 846 482

76 888 597

Utestående antal aktier och instrument som kan ge potentiell utspädningseffekt Vid utgången av 2015 hade JM 73 594 000 utestående aktier (75 471 471). JM innehar totalt 1 579 524 återköpta aktier (1 610 554). I slutet av augusti 2015 verkställdes årsstämmans beslut om nedsättning av aktiekapitalet avseende 2 040 554 aktier som bolaget hade i eget innehav. Instrument som ger potentiell utspädningseffekt 2015 är JMs fem konvertibelprogram (2011, 2012, 2013, 2014 och 2015) samt JMs tre teckningsoptionsprogram (2011, 2012 och 2013). I beräkning av resultat per aktie innebär JMs konvertibelprogram och teckningsoptionsprogram en utspädning av antalet aktier. Effekten är emellertid av begränsad omfattning. För konvertibel- och teckningsoptionsprogram 2011 är lösenkursen 214 kronor, för programmen 2012 är den 155 kronor och för programmen 2013 är den 180 kronor. För konvertibelprogrammet 2014 är konverteringskursen 280 kronor och för programmet 2015, 314 kronor. För ytterligare information angående JMs konvertibel- och teckningsoptionsprogram, se not 1, Redovisnings- och värderingsprinciper samt not 3, Anställda och personalkostnader. Kontant utdelning (för 2015 enligt styrelsens förslag) – per aktie, kronor – totalt, mkr

2015 8,25 607

2014 8,00 600

Ackumulerade anskaffningsvärden Vid årets början Omräkningsdifferenser Vid årets slut

2015

2014

185 –17 168

186 –1 185

Redovisad goodwill avser JMs verksamhet i Norge. Goodwill prövas med avseende på nedskrivningsbehov enligt IAS 36. Detta gör JM minst en gång per år eller oftare om det finns indikation på att nedskrivningsbehov föreligger. Per den 31 december 2015 prövades det redovisade värdet på JM Norgekoncernen. Återvinningsvärdet befanns överstiga redovisade värden. Nedskrivning av goodwill var således ej nödvändig. Återvinningsvärde har bestämts genom beräkning av nyttjandevärdet för den kassagenererande enheten. Nyttjandevärdet för goodwill hänförlig till JM Norgekoncernen har beräknats baserat på diskonterade kassaflöden. Kassaflödet för de första två åren, efter 2015, baseras på av ledningen fastställd strategisk plan. Kassaflöden bortom den strategiska tvåårsperioden extrapoleras med hjälp av antaganden nedan: • Uppskattat rörelseresultat baserat på tidigare års resultat och förväntningar på den framtida marknadsutvecklingen • Tillväxttakt om 2 procent (2) för att extrapolera kassaflöden bortom strategisk period. Tillväxttakten är ett försiktigt antagande av verksamhetens långsiktiga tillväxt, ej överstigande tillväxten för branschen som helhet • Diskonteringsränta före skatt motsvarande 10 procent (10) vilket tar sin utgångspunkt i JM-koncernens genomsnittliga kapitalkostnad före skatt med beaktande av verksamhetsspecifika uppgifter. Känslighetsanalys Om det uppskattade rörelseresultatet efter strategiperiodens utgång hade varit 5 procent lägre än ledningens bedömning skulle återvinningsvärdet minska med 4 procent. Om den uppskattade tillväxttakten för att extrapolera kassaflöden bortom strategiperioden hade varit 50 procent lägre än grundantagandet skulle återvinningsvärdet minska med 9 procent. Om den uppskattade genomsnittliga kapitalkostnaden som tillämpats för diskonterade kassaflöden hade varit 3 procentenheter högre än grundantagandet skulle återvinningsvärdet minska med 27 procent. En känslighetsanalys avseende diskonteringsräntan utvisar att diskonteringsräntan kan uppgå till cirka 21 procent (23) innan nedskrivningsbehov föreligger. Ovanstående känslighetsanalys resulterar i samtliga fall i ett övervärde, det vill säga i ett högre återvinningsvärde än det redovisade värdet. Inget av de hypotetiska fallen ovan skulle föranleda en nedskrivning av goodwill för den norska verksamheten.

NOT 11 Maskiner och inventarier

Ackumulerade anskaffningsvärden Vid årets början Nyanskaffningar Omräkningsdifferenser Försäljningar Vid årets slut Ackumulerade avskrivningar enligt plan Vid årets början Årets avskrivningar Omräkningsdifferenser Försäljningar Vid årets slut Planenligt restvärde vid årets slut

2015

2014

91 5 –4 0 92

70 20 1 91

–68 –8 3 –1 –74

–62 –6 0 –68

2015

2014

10 5 15

10 0 10

NOT 12 Andelar i intresseföretag

Ackumulerade anskaffningsvärden Vid årets början Nyanskaffningar Vid årets slut

J M

Å R S R E D O V I S N I N G

2 0 1 5

NOTER

Koncernen

NOT 13 Andelar i gemensamma verksamheter och intresseföretag Specifikation av moderbolagets aktier och andelar i gemensamma verksamheter och intresseföretag, tkr Företag Adolfsbergs Brunns AB 1) Dockan Exploatering AB 1) Exploateringsbolaget Högmora KB 1) Fastighetsbolaget Glasberga KB 1) Glasberga Fastighets AB 1) HB Silverdal Exploatering 2) Högmora Exploaterings AB 1) Kvarnholmen Utveckling AB 1) Kvibergstaden Exploatering HB 1) Mälarstrandens Utvecklings AB 1) SMÅA AB 3) Södra Centrum Krokslätt HB 1) Bokfört värde vid årets slut 1) 2) 3)

Organisationsnummer 556303-8685 556594-2645 916643-6254 916643-1842 556361-0707 969674-5802 556395-0707 556710-5514 969731-1695 556695-5414 556497-1322 969777-2144

Säte Örebro Malmö Stockholm Stockholm Södertälje Sollentuna Stockholm Stockholm Göteborg Västerås Stockholm Göteborg

Antal aktier och andelar 340 50 000 1 1 1 000

% av kapital 33 33 25 25 25

1 000 50 000 1 44 36 650 5 200

25 50 50 44 36 65

Bokfört värde 2015 2014 34 34 30 942 30 942 31 31 101 101 100 100 1 1 100 100 165 886 165 886 1 1 2 200 2 200 14 241 9 703 5 200 218 837 209 099

Gemensamma verksamheter Obegränsat ansvar Intresseföretag

Specifikation av koncernens övriga innehav av aktier och andelar i gemensamma verksamheter och intresseföretag, tkr Företag Fastighets AB Kranlyftet Fjellgata 30 AS, Norge Fjellgata 30 KS, Norge Galoppfältet Exploatering AB Grefsen Utvikling AS, Norge Hans Nielsen Haugesgate 50 AS, Norge Husebyplatået AS, Norge Kjørbokollen Utbygging AS, Norge Landmannstorget, Norge Larvik Saneringsselskap AS, Norge Lillestrøm Kvartal 37 AS (f. d. Fagerborg Eiendom Lillestrøm AS, Norge) Merbraine, Belgien Son Utvikling AS, Norge Spireaveien 6 Utvikling AS, Norge Spireaveien 6 Utvikling KS, Norge Strømmen Sentrum AS, Norge Bokfört värde vid årets slut

Organisationsnummer 556829-3251 997484983 997485009 556833-6555 982913209 987719427 913864948 981112326 987598387 918044051

Säte Lidingö Oslo Oslo Stockholm Oslo Oslo Oslo Oslo Asker Larvik

Antal aktier och andelar 250 100 45 500 500 60 000 5 000 100 100

% av kapital 50 50 45 50 50 50 50 50 50

935267269 450160865 990341419 998015340 998015375 911662256

Lillestrøm Bryssel Oslo Oslo Oslo Strømmen

75 625 23 050 50 45 7 000

50 50 50 50 45 50

Omklassificering i koncernen Bokfört värde i koncernen vid årets slut De gemensamma verksamheterna innehåller främst fastigheter för bostadsutveckling.

Andelar i gemensamma verksamheter I koncernens finansiella rapporter ingår nedanstående poster som utgör koncernens ägarandel i gemensamma verksamheter – företagets intäkter, kostnader, tillgångar och skulder. Intäkter Kostnader Periodens resultat

2015 445 –396 49

2014 403 –372 31

Exploateringsfastigheter Övriga tillgångar Likvida medel Summa tillgångar

727 475 113 1 315

955 378 53 1 386

Långfristiga skulder Kortfristiga skulder Summa skulder

252 254 506

421 110 531

Nettotillgångar

809

855

J M

Å R S R E D O V I S N I N G

2 0 1 5

Bokfört värde 2015 2014 135 226 135 226 3 824 4 192 11 329 6 445 129 500 121 500 23 900 77 934 23 882 25 396 478 250 170 0 –40 231 1 861 7 170 283 11 740 4 788 15 241 6 692 374 284

7 373 295 8 459 2 616 7 569 6 396 405 642

–578 197 14 924

–604 355 10 386

NOTER

Koncernen

NOT 14 Finansiella tillgångar

NOT 18 Upparbetad men ej fakturerad intäkt 2015

Ackumulerade anskaffningsvärden Vid årets början Tillkommande fordringar Reglerade fordringar Omräkningsdifferenser Vid årets slut

2014

7 11 –9 –1 8

17 2 –12 0 7

Upparbetade intäkter i pågående arbeten Ackumulerad a conto fakturering i pågående arbeten Summa

2015 6 181 –4 925 1 256

2014 5 278 –4 366 912

2015 2 082 –1 767 315

2014 1 364 –1 073 291

2015 1 275 1 275

2014 1 824 600 2 424

NOT 19 Pågående arbeten

Finansiella tillgångar avser i huvudsak reversfordringar. Ackumulerade nedlagda kostnader Ackumulerad a conto fakturering i pågående arbeten Summa

NOT 15 Projektfastigheter och exploateringsfastigheter

Pågående arbeten avser endast projekt inom JM Utland. Projektfastigheter

Exploateringsfastigheter

2015

2014

2015

2014

Ackumulerade anskaffningsvärden Vid årets början Nyanskaffningar Omklassificeringar Omräkningsdifferenser Överfört till produktion Försäljningar Vid årets slut

250 219 –37 –3 –51 378

264 71 2 0 –82 –5 250

7 068 2 695 31 –115 –1 814 –715 7 150

6 242 2 273 7 45 –1 427 –72 7 068

Ackumulerade nedskrivningar Vid årets början Omklassificering Omräkningsdifferens Försäljningar Vid årets slut

–20 20 -

–20 –20

–266 –20 4 199 –83

–254 –12 –266

Planenligt restvärde vid årets slut

378

230

7 067

6 802

Det redovisade restvärdet för den del av projektfastigheter som redovisas till nettoförsäljningsvärde uppgår till 0 mkr (85) och för exploateringsfastigheter till 126 mkr (491).

NOT 16 Andelar i bostadsrättsföreningar m. m.

Ackumulerade anskaffningsvärden Vid årets början Nyanskaffningar Omräkningsdifferens Försäljningar Vid årets slut

2015

2014

243 345 –6 –347 235

325 565 4 –651 243

Kassa och bank Kortfristiga placeringar Summa

Kortfristiga placeringar har en löptid mellan en dag och tre månader.

NOT 21 Finansiella skulder Långfristiga räntebärande skulder Skulder till kreditinstitut förfallotidpunkt 1–5 år från balansdagen Långfristiga reverser, exploateringsfastigheter 1–5 år Konvertibellån 1–5 år 1) Summa

2015

2014

170 195 45 410

254 80 40 374

Kortfristiga räntebärande skulder Skulder till kreditinstitut, räntebärande –1 år Konvertibellån –1 år 1) Summa

2015 927 7 934

2014 640 19 659

2015 Förändring 934 275 410 36 1 129 75 –1 275 1 149

2014 659 374 1 054 –2 424

Räntebärande nettoskuld/-fordran Kortfristiga räntebärande skulder Långfristiga räntebärande skulder Avsatt till pensioner Avgår likvida medel Räntebärande nettoskuld (+)/ -fordran (–) vid årets slut

1 198

Övriga finansiella skulder Övriga långfristiga skulder 1–5 år från balansdagen Leverantörsskulder Derivatinstrument, kortfristiga Kortfristiga reverser, exploateringsfastigheter Övriga kortfristiga skulder Summa

Antalet osålda bostäder i balansräkningen uppgår till 71 (62).

NOT 17 Övriga kortfristiga fordringar

Fordringar fastighetsförsäljningar Fordringar sålda bostadsrättsandelar Handpenning investering exploateringsfastigheter Övrigt Summa

NOT 20 Likvida medel

2015 72 30 120 79 301

J M

2014 54 94 167 72 387

1 535

–337

2015 160 602 349 262 1 373

2014 172 558 0 1 076 354 2 160

Se not 3, Anställda och personalkostnader för ytterligare information om konvertibellånen.

Finansiella skulder fördelas mellan långfristiga och kortfristiga skulder där kortfristiga skulder har förfallodag inom 1 år. Övriga långfristiga skulder avser reverskulder för fastighetsförvärv som blir betalbara då olika villkor uppfyllts. Se not 22 för Finansiell riskhantering och finansiella derivatinstrument.

Å R S R E D O V I S N I N G

2 0 1 5

NOTER

Koncernen

NOT 22 Finansiell riskhantering och finansiella derivatinstrument JM-koncernen är utsatt för olika typer av finansiella risker som kan påverka resultat, kassaflöde och eget kapital. Riskerna utgörs främst av: • Ränterisker för lån och likvida medel • Finansierings- och likviditetsrisker avseende koncernens kapitalbehov • Valutarisker avseende resultat och nettoinvesteringar i utländska dotterbolag • Kreditrisker hänförliga till finansiella och kommersiella aktiviteter. JMs styrelse har antagit en policy för hur dessa risker ska hanteras och kontrolleras inom koncernen. Den finansiella riskhanteringen är i hög grad koncentrerad till koncernstab Ekonomi och Finans som också har till uppgift att stödja den operativa verksamheten. Utlandsbolagen ansvarar samtidigt för lokala aktiviteter i enlighet med finanspolicyns riktlinjer. Redovisningsprinciper beskrivs i not 1, avsnitt Risker och riskhantering sidorna 29–32 beskriver koncernens riskhantering och finanspolicy. Ränterisk Med ränterisk avses risken att förändringar i marknadsräntan påverkar koncernens räntenetto och kassaflöde negativt. En av de största riskfaktorerna är valet av räntebindningstid för koncernens låneportfölj. Val av räntebindningstider baseras på de pågående projektens kapitalbindning och kassaflöden, volymen av långfristig upplåning samt rådande marknadsläge för räntor med olika löptider. För att nå den önskade räntebindningstiden arbetar koncernen i första hand med räntederivat, främst förlängande ränteswapar. Då volymen av långfristig upplåning är relativt begränsad arbetar koncernen främst med kort räntebindning. Den genomsnittliga räntebindningstiden exklusive pensionsskulden var den 31 december 2015 0,4 år (0,2). Verkligt värde på räntebärande lån var 1 344 mkr (1 033). Verkligt värde på räntebärande skulder till kreditinstitut antas motsvara det bokförda värdet då de i huvudsak har en kort bindningstid under tre månader. JM-koncernen har inga utestående räntederivat per 2015-12-31. Exponering ränterisk, inklusive derivat 2015

År för räntekonvertering 2015 2016 Pensionsskuld 1) Summa 1)

Skuldbelopp, mkr 1 344 1 129 2 473

2014 Medelränta, % 1,9 2,8 2,3

Skuldbelopp, mkr 1 033 1 054 2 087

Medelränta, % 2,7 3,0 2,8

Diskonteringsräntan för pensionsåtaganden justeras årligen.

Snitträntan på räntebärande skulder per 2015-12-31 inklusive pensionsskulden uppgår till 2,3 procent (2,8). En förändring av marknadsränta med 1 procent motsvarar en resultatpåverkan med cirka 6,7 mkr för den del av låneportföljen som omsätts under 2016. Beräkningen är approximativ och baseras på ett antagande om en simultan förändring av samtliga räntekurvor.

Valutarisk Koncernen har under året haft utlåning till dotterbolag i utlandet. Exponeringen är i sin helhet valutasäkrad. Transaktionsvolymerna i utländsk valuta är mycket begränsade varför inga valutasäkringar skett för dessa volymer. Kreditrisk Kreditrisker i finansiell verksamhet Kreditriskexponering i form av motpartsrisk uppstår vid placering av likvida medel och vid handel med derivatinstrument. För att begränsa kreditriskerna har koncernen upprättat en motpartslista som fastställer en maximal exponering mot respektive godkänd part. ISDA-avtal (International Swaps and Derivates Association) eller motsvarande svenska bankavtal, har upprättats med de motparter som används för transaktioner med derivatinstrument. Inga finansiella tillgångar och skulder har kvittats. Kreditrisker i kundfordringar JM-koncernens kunder utgörs till största del av bostadsrättsföreningar och blivande ägare av egna hem. Koncernen arbetar också med projektutveckling av kommersiella lokaler och entreprenadverksamhet. Koncernen har även hyresgäster i både bostäder och kommersiella lokaler. Kreditriskexponeringen mot bostadsrättsföreningar bedöms vara begränsad då finansieringen av produktionen sker via föreningens lån i bank, upphandlat av JM. Motsvarande gäller kunder som köper egna hem. För att säkerställa betalningsförmågan hos kund tas alltid kreditupplysning. Osäkerhet i projekten hanteras via reglerna för resultatframtagning, se Not 1 Redovisningsprinciper. Kundfordringar avseende bostadsproduktionen uppgår till 483 mkr (355). Kreditriskexponeringen mot kunder inom den kommersiella verksamheten, entreprenadrörelsen och för uthyrning av bostäder och kommersiella lokaler har en något annan karaktär. Kundfordringarna för dessa grupper uppgår till 444 mkr (492). Reservering för osäkra kundfordringar uppgår till 12,5 mkr (8,0). Under året har koncernen ianspråktagit 0,4 mkr (0,8) av tidigare avsättning. Fordringar äldre än 60 dagar uppgår till 235 mkr (74). Avsättning och ianspråktagande av avsättning för osäkra kundfordringar har redovisats över resultaträkningen. Åldersanalys kundfordringar 2015-12-31 Nomi- Ej förmkr nellt fallet Projektutveckling bostäder 483 420 Entreprenad 444 175 Övrigt 0 0 Summa 927 595 Antal fakturor 1 222 620

30 dagar 26 82 0 108 121

31–60 dagar 2 –13 0 –11 29

61–90 dagar 4 30 34 61

> 90 dagar 31 1701) 0 201 391

2014-12-31 Nomi- Ej förmkr nellt fallet Projektutveckling bostäder 355 317 Entreprenad 492 449 Övrigt 0 0 Summa 847 766 Antal fakturor 1 312 792 1) Avser pågående tvist med beställare.

30 dagar –15 –11 –26 126

31–60 dagar 13 20 33 38

61–90 dagar 3 5 8 46

> 90 dagar 37 29 0 66 310

Kreditriskanalys kunder Likvida medel Likvida medel består av kassa och kortfristiga placeringar. Enligt finanspolicyn får överskottslikviditet endast placeras i likvida instrument som utges av emittenter med en kreditvärdering om minst A- enligt Standard & Poor´s eller liknade instituts värdering. Placeringarna är kortfristiga med löptider mellan en dag och tre månader. Se not 20 för fördelning mellan kassa och kortfristiga placeringar.

2015-12-31 Intervall Exponering intervall < 1 mkr Exponering intervall 1–5 mkr Exponering intervall > 5 mkr Totalt

Antal kunder 635 49 30 714

i % av antal 89 7 4 100

i % av portföljen 5 12 83 100

Finansierings- och likviditetsrisk Med finansierings- och likviditetsrisk avses risken att refinansiering av lån försvåras och fördyras samt att koncernen inte kan uppfylla löpande betalningsförpliktelser som en följd av bristande likviditet. Finansieringsrisken hanteras genom att koncernen tecknar långfristiga bindande kreditavtal med olika löptider hos flera olika institut. Enligt policyn ska genomsnittlig löptid för ramavtalen vara 1,5 till 2,5 år.

2014-12-31 Intervall Exponering intervall < 1 mkr Exponering intervall 1–5 mkr Exponering intervall > 5 mkr Totalt

Antal kunder 839 54 21 914

i % av antal 92 6 2 100

i % av portföljen 13 20 67 100

Bindande kreditlöften Förfalloår Kreditlöften, mkr

Totalt 2 800

Checkkredit 400

2016 650

2017 800

2018 950

Av beviljade kreditlöften är 2 300 mkr outnyttjat. Den genomsnittliga löptiden för kreditavtalen uppgår till 1,7 år. De likvida medlen tillsammans med bekräftade outnyttjade krediter ska uppgå till minst 15 procent av JMs intäkter för att koncernen ska kunna hantera investeringar och löpande betalningar.

J M

Värdering finansiella tillgångar och skulder JM har använt allmänt vedertagna metoder för att beräkna det verkliga värdet på koncernens finansiella instrument per den 31 december 2015 och 2014. Verkligt värde på räntebärande skulder till kreditinstitut antas motsvara det bokförda värdet då de i huvudsak har en kort bindningstid under tre månader. Reversskulder avseende fastighetsförvärv blir betalbara i samband med att olika villkor uppfyllts till exempel att detaljplaner antagits eller då projektstart sker. Verkligt värde på reversskulder avseende fastighetsförvärv antas därför motsvara bokfört värde då skulderna är betalbara vid anfordran. För samtliga övriga finansiella tillgångar och skulder till exempel likvida medel, kundfordringar och leverantörsskulder har det bokförda värdet antagits utgöra en god approximation av det verkliga värdet/anskaffningsvärdet. Koncernen tillämpar affärsdagsredovisning.

Å R S R E D O V I S N I N G

2 0 1 5

NOTER

Koncernen

Nedanstående tabell visar redovisat värde och uppgift om vilken kategori JMkoncernens finansiella instrument tillhör enligt IAS 39 Finansiella instrument: Redovisning och värdering.

Finansiella instrument Tillgångar Finansiella tillgångar Varav andra långfristiga fordringar Varav andra långfristiga värdepappersinnehav Kundfordringar Övriga kortfristiga fordringar Varav derivatinstrument 3) Varav fordringar fastighetsförsäljningar Varav övrigt Likvida medel och kortfristiga placeringar Varav kassa och bank Varav kortfristiga placeringar Skulder Långfristiga räntebärande skulder Varav konvertibellån Varav övriga långfristiga räntebärande lån Övriga långfristiga skulder Leverantörsskulder Kortfristiga räntebärande skulder Övriga kortfristiga skulder Varav derivatinstrument 3) Varav övriga kortfristiga skulder 1)

2015-12-31

2014-12-31

Redovisat värde 1)

8 8

7 7

FTS LoK LoK / n/a FTvRR

0 927 301 -

0 847 387 -

LoK n/a

72 229

54 333

LoK LoK LoK

1 275 1 275 -

2 424 600 1 824

FSUA FSUA

410 45

374 40

FSUA FSUA FSUA

365 160 602

334 172 558

FSUA FSUA FSvRR FSUA

934 611 611

659 1 430 0 1 430

Kategori enligt IAS 39 2) LoK LoK

JM bedömer att det inte är någon väsentlig skillnad mellan redovisat och verkligt värde. Klassificering enligt IAS 39, förklaring till förkortningar: FTS Finansiella tillgångar som kan säljas LoK Lånefordringar och kundfordringar FTvRR Finansiella tillgångar värderade till verkligt värde via resultaträkningen FSUA Finansiella skulder värderade till upplupet anskaffningsvärde FSvRR Finansiella skulder värderade till verkligt värde via resultaträkningen n/a IAS 39 är inte tillämpligt Verkligt värde för samtliga tillgångar och skulder redovisade till verkligt värde har beräknats baserat på direkt eller indirekt observerbara priser vilket motsvarar den så kallade nivå 2, enligt IFRS 13.

Finansiella derivatinstrument JM använder finansiella derivatinstrument för att hantera ränterisker och på selektiv basis även enstaka valutarisker. Derivatinstrumentet får endast användas i riskminimerande syfte. Alla vinster och förluster som uppstår vid marknadsvärdering av instrumenten redovisas direkt i resultatet då JM-koncernen inte tillämpar säkringsredovisning för befintliga derivat. JM-koncernen har inga utestående räntederivat per 2015-12-31. Valutaderivat för koncernlån till utlandsbolag har marknadsvärderats till 0 mkr (–0,4). Kapitalförvaltning JM förvaltar kapital, vilket utgörs av koncernens redovisade egna kapital, i syfte att ge JMs aktieägare en högre totalavkastning än aktieägare i företag med liknande verksamhet och riskprofil. JMs ambition är att upprätthålla en över tiden optimal tillgångs- och kapitalstruktur, anpassad för bolagets projektutvecklingsverksamhet. De uttalade målen för kapitalstrukturen innebär att soliditeten bör uppgå till 35 procent över en konjunkturcykel. Soliditetsmålet är en förenklad konsekvens av en mer djupgående analys där eget kapital har fördelats mot balansräkningens olika tillgångsslag och typ av verksamheter med beaktande av bedömd rörelserisk. Aktuella nyckeltal framgår av Femårsöversikten på sidan 91. Se även avsnitten ”Affärsidé och strategi” och ”JM-aktien”.

J M

NOT 23 Avsättningar för pensioner och liknande förpliktelser Förmånsbestämda planer JM har en förmånsbestämd plan för pensioner. Det avser ITP 2-planen i Sverige som finansieras i egen regi. Planen omfattar 2 685 personer varav 656 personer är aktiva. Pensionsskulden värderas av oberoende aktuarier och aktuariella vinster och förluster redovisas i övrigt totalresultat. Avgiftsbestämda planer Planerna omfattar huvudsakligen ålderspension och efterlevandepension. Premierna betalas löpande under året av respektive koncernföretag till separata juridiska enheter. Pensionskostnaden för perioden ingår i resultaträkningen. Förpliktelser avseende ersättningar till anställda, förmånsbestämda planer Följande avsättningar för pensionsförpliktelser har gjorts i balansräkningen: Koncernen Pensionsförpliktelser ofonderade planer

2015 1 129

2014 1 054

Pensionsförpliktelser och avsättningar för pensionsåtaganden samt aktuariella vinster/ förluster för de förmånsbaserade pensionsplanerna har utvecklats på följande sätt: Totala pensionsförpliktelser Vid årets början Förmåner intjänade under året Räntekostnader Betalda förmåner Aktuariella vinster (–)/förluster (+) Vid årets slut

2015 1 054 42 32 –39 40 1 129

2014 920 32 38 –38 102 1 054

Den aktuariella förlusten 2015 förklaras av nytt antagande om diskonteringsränta. Aktuariella vinster (+)/ förluster (–) Totala pensionsförpliktelser Erfarenhetsbaserade justeringar, andel av årets oredovisade aktuariella vinst (+) och förlust (–): Pensionsförpliktelser, mkr I procent av värdet på pensionsförpliktelsernas totala värde, %

2015 1 129

2014 1 054

2013 920

2012 931

2011 841

– 21

–14

1,0

0,8

0,2

– 2,3

–1,7

Pensionskostnader Förmåner intjänade under året Ränta på förpliktelser Pensionskostnader förmånsbaserade planer Pensionskostnader, avgiftsbaserade planer Sociala kostnader, förmåns- och avgiftsbaserade planer Summa

2015 42 32 74

2014 32 38 70

128 43 245

122 39 231

Av ovanstående pensionskostnader redovisades 32 mkr (38) som finansiell kostnad. Detta motsvarar räntan på förpliktelsen. JMs bedömning avseende pensionsavsättningens kassaflöde för 2016 är –38 mkr. Aktuariella antaganden De viktigaste aktuariella antagandena per balansdagen framgår av nedanstående tabell. Sverige % 2015 2014 Diskonteringsränta 2,75 3,00 Förväntad löneökning 3,50 3,50 Inflation 1,50 1,50 Inkomstbasbelopp 3,00 3,00 Avgångsintensitet 3,00 3,00 Diskonteringsräntan är fastställd med hänsyn till den på balansdagen marknadsmässiga avkastningen på företagsobligationer. I Sverige har den marknadsmässiga avkastningen på bostadsobligationer använts och en premie för en längre löptid adderats med utgångspunkt i pensionsförpliktelsernas duration.

Å R S R E D O V I S N I N G

2 0 1 5

NOTER

Koncernen

Not 23 forts. Faktorn förväntad löneökning motsvarar förväntade framtida löneökningar som en sammansatt effekt av inflation, tjänstetid och befordran. Faktorn inflation motsvarar den förväntade pensionsuppräkningen (eller indexeringen). JM har i denna del valt att balansera inflationsmåltalet, som satts upp av Sveriges Riksbank, med utfall av inflationen i Sverige den senaste 10-årsperioden. JM Sverige använder ett livslängdsantagande som vid pensionsskuldsberäkningen rent praktiskt innebär att JM antar att en man i Sverige som idag är 65 år lever 23 år efter pensioneringen och en kvinna 25 år. Pensionsförpliktelsen känslighet för ändrad diskonteringsränta Pensionsförpliktelser per den 31 december 2015 Diskonteringsräntan ökar med 0,25 % Diskonteringsräntan minskar med 0,25 %

1 129 1 080 1 185

NOT 24 Övriga avsättningar Garantiavsättningar Vid årets början Avsättningar Omklassificering Ianspråktaget under året Återförda avsättningar Omräkningsdifferens Vid årets slut 1) 1)

2015 266 90 –62 –18 –4 272

Varav kortfristig del av garantiavsättningar

2014 250 104 2 –67 –23 0 266

Särskild löneskatt på pensionsskuld 2015 -

2014 -

103

Avsättningar för garantiåtaganden avser kostnader som kan uppstå under garantitiden och redovisas som långfristiga och kortfristiga skulder i balansräkningen. Avsättningarnas storlek baseras huvudsakligen på antalet bostäder per projekt och belastar projektet vid avslut. Majoriteten av garantiavsättningarna löper på cirka två till tre år. Då effekten av när i tiden betalning sker inte är väsentlig nuvärdesberäknas inte förväntade framtida utbetalningar. Särskild löneskatt på pensionsskulden är beräknad till fullo 24,26 procent på skillnaden mellan pensionsskuld värderad enligt IAS 19 och redovisad pensionsskuld i legal person.

NOT 25 Uppskjutna skattefordringar och skatteskulder

Uppskjuten skatteskuld för periodiseringsfond Övriga uppskjutna skatteskulder * Delsumma

2015 434 411 845

2014 391 850 1 241

Avgår uppskjutna skattefordringar Netto uppskjutna skatteskulder

–186 659

–165 1 076

304 67 40 411

270 486 94 850

* Övriga uppskjutna skatteskulder fördelar sig på: Exploateringsfastigheter 1) Reservering för ännu ej godkänd taxering 2) Övriga omsättningstillgångar Summa 1)

Skillnad skattemässigt och bokfört värde.

Utöver ovanstående har JM förlustavdrag och temporära skillnader inom JM Utland, som inte redovisas som uppskjutna skattefordringar, om 718 mkr varav 203 mkr är tidsbegränsade inom ett tidsintervall om 1–10 år. 2)

De rättsfall som under 2009 avgjordes av Högsta förvaltningsdomstolen avseende tillämpning av lagen mot skatteflykt i samband med underpristransaktioner av fastigheter medförde att Skatteverket lämnade in framställningar om tillämpning av skatteflyktslagen avseende avdrag för vissa nedskrivningar som JM har gjort under taxeringsår 2008–2009. I juli 2015 avgjordes de, av Skatteverket överklagade ärendena, i en dom i Kammarrätten med bifall till Skatteverkets yrkande om skatteflykt. Ärendena avser en höjning av skattekostnad om 409 mkr. JM betalade in skatten under 2015 och återförde de reserveringar för uppskjuten skatt som var avsatta avseende processerna. JM hade överklagat tre av ärendena till Högsta Förvaltningsdomstolen men fick i februari 2016 besked om att överklagandena ej beviljats prövningstillstånd. Det finns inga ytterligare överklagade taxeringar. J M

Ackumulerad a conto fakturering i pågående arbeten Upparbetade intäkter i pågående arbeten Summa

2015 20 639 –19 167 1 472

2014 17 767 –16 639 1 128

2015 413 26 571 1 010

2014 415 7 432 854

NOT 27 Upplupna kostnader och förutbetalda intäkter

Personalrelaterade poster Förutbetalda hyresintäkter Övriga upplupna kostnader Summa

NOT 28 Ställda säkerheter och eventualförpliktelser

Ställda säkerheter för egna avsättningar och skulder Företagsinteckningar Fastighetsinteckningar Summa

2015

2014

100 567 667

100 389 489

6 638 1 251 82 14 7 985

6 690 1 189 44 14 7 937

Uppskjutna skattefordringar

NOT 26 Fakturerad men ej upparbetad intäkt

Eventualförpliktelser Borgensförbindelser, övriga Ställda garantier i anslutning till uppdrag Betalnings- och hyresgarantier Övriga eventualförpliktelser Summa

Företagsinteckningen avser den pensionsskuld som JM Sverige har hos PRI. Fastighetsinteckningar lämnas endast i begränsad omfattning för finansiering hos kreditinstitut. Under en bostadsrättsförenings produktionstid ställer JM-koncernen borgen för den del av den kortfristiga finansieringen i bank som överstiger en förenings kommande långfristiga lån. Borgensförbindelser, övriga, avser i sin helhet den kortfristiga finansieringen. De långfristiga lånen säkerställs av de pantbrev som föreningen själv tar ut. Koncernen har ett åtagande att förvärva lägenhet som inte upplåtits med bostadsrätt närmaste kvartalsskifte efter godkänd slutbesiktning, från bostadsrättsföreningar i Sverige, med vilka JM har tecknat totalentreprenadkontrakt. Åtagandet säkerställer att bostadsrättsföreningen kan lösa sin kortfristiga finansiering i bank. Start av projekt i etapper, med krav på en viss sälj- och bokningsgrad, minskar risken för osålda bostäder. Se not 16 Andelar i bostadsrättsföreningar m.m. för en sammanställning över årets köp och försäljningar. En bostadsrättsförenings enda löpande intäkt är dess månadsavgifter. För att säkerställa att beräknade månadsavgifter inkommer till föreningen har JM tidigare lämnat en sjuårig garanti. Garantin omfattar en förpliktelse att från den första ägaren inköpa den bostad som återlämnats till föreningen. JM köper då bostaden för 1 krona och betalar därefter månadsavgift till föreningen till dess att JM i sin tur sålt lägenheten. Garantin har funnits sedan 1993 men har aldrig tagits i anspråk. JM bedömer det som osannolikt att garantin kommer att behöva infrias i annat än undantagsfall. Inga nya garantier ställs ut efter utgången av 2010. Via Gar-Bo Försäkring AB tecknar JM, för JMs bostadsrättsföreningar försäkringar till säkerhet för inbetalda förskott samt insatser och upplåtelseavgifter. Försäkringen säkerställer främst att föreningen kan återbetala skäligt belopp (högst insatsen och upplåtelseavgiften) till bostadsrättshavare som har uppsägningsrätt på grund av väsentlig avgiftshöjning under första året efter slutredovisning, därefter har GarBo Försäkring AB ingen skyldighet att betala ut något. Försäkringen har inte tagits i anspråk sedan 1962. Ställda garantier i anslutning till uppdrag avser till stor del fullgörandegarantier för entreprenadarbeten hos kommuner och landsting samt kommunalägda bolag. Garantierna löper under produktionstiden och garantitidsperioden om 2–5 år efter färdigställandet. Åtagandet uppgår initialt till 10 procent av kontraktssumman fram till färdigställandet av entreprenaden för att därefter sänkas till 5 procent av kontraktssumman. I den mån det bedöms som sannolikt att JM kommer att utkrävas ansvar redovisas åtagandet som skuld i rapporten över finansiell ställning.

NOT 29 Upplysningar om närstående Upplysningar om närstående framgår av not 3. Koncernens transaktioner med närstående, utöver vad som anges i not 3, Anställda och personalkostnader, avser endast gemensamma verksamheter och intresseföretag. De är av begränsad omfattning och har skett på marknadsmässiga villkor.

Å R S R E D O V I S N I N G

2 0 1 5

R E S U LTATR Ä K N I N G OC H K A S S A F LÖ D E S A N A LYS

Moderbolaget

MODERBOLAGETS RESULTATRÄKNING, Mkr

NOT

2015

2014

9 761 –7 875 1 886

8 543 –6 663 1 880

–545 13 1 354

–485 20 1 415

44 6 1 3 –53 1 355

213 5 1 20 –80 1 574

1 Nettoomsättning Produktions- och driftkostnader Bruttoresultat

Försäljnings- och administrationskostnader Resultat av fastighetsförsäljning Rörelseresultat

2, 3, 4 5

Resultat från finansiella poster Resultat från koncernföretag Resultat från intresseföretag Resultat från övriga finansiella anläggningstillgångar Resultat från finansiella omsättningstillgångar Räntekostnader och liknande resultatposter Resultat före bokslutsdispositioner och skatt

Bokslutsdispositioner Resultat före skatt

–167 1 188

–219 1 355

Skatter Årets resultat

–704 484

–260 1 095

2015

2014

Årets resultat

484

1 095

Övrigt totalresultat Årets totalresultat

484

1 095

2015

2014

1 354 3 –16 1 341

1 415 3 –35 1 383

3 57 –26 –742 633

13 58 –40 –392 1 022

–2 831 1 824

–1 416 1 685

Ökning/minskning övriga kortfristiga fordringar m. m. Ökning/minskning övriga kortfristiga rörelseskulder Kassaflöde före investeringar och försäljningar av projektfastigheter

–544 611 –307

59 –346 1 004

Investering i projektfastigheter m. m. Försäljning av projektfastigheter m. m. Kassaflöde från den löpande verksamheten

28 –279

–20 20 1 004

INVESTERINGSVERKSAMHETEN Förändring i materiella anläggningstillgångar Investering i koncernföretag och intresseföretag m. m. Förändring i finansiella anläggningstillgångar Kassaflöde från investeringsverksamheten

–2 –194 –196

–8 –75 3 –80

FINANSIERINGSVERKSAMHETEN Upptagna lån Amortering av skulder Inlösen optioner Återköp av aktier Utdelning Kassaflöde från finansieringsverksamheten

518 0 1 –500 –600 –581

15 0 0 –500 –558 –1 043

MODERBOLAGETS RAPPORT ÖVER TOTALRESULTAT, Mkr

MODERBOLAGETS KASSAFLÖDESANALYS, Mkr

NOT 1

DEN LÖPANDE VERKSAMHETEN Rörelseresultat Avskrivningar Övriga ej kassaflödespåverkande poster Delsumma kassaflöde från den löpande verksamheten Erhållen ränta Erhållna utdelningar Erlagd ränta och övriga finansiella kostnader Betald skatt Kassaflöde från den löpande verksamheten före förändring i rörelsekapital Investering i exploateringsfastigheter m. m. A conto betalning för exploateringsfastigheter m. m.

Årets kassaflöde Likvida medel vid årets början Likvida medel vid årets slut

J M

Å R S R E D O V I S N I N G

2 0 1 5

–1 056

–119

2 119 1 063

2 238 2 119

BALANSR ÄKNING

Moderbolaget

MODERBOLAGETS BALANSRÄKNING, Mkr

NOT

2015

2014

1 318 219 17 3 15 1 572

1 031 209 17 4 1 261

1 578

1 268

11 11 12

71 4 082 154

124 3 578 138

236 208 1 192 918 6 2 560

122 264 967 642 11 2 006

1 063 7 930

2 119 7 965

9 508

9 233

75 75

77 77

Överkursfond Balanserat resultat Årets resultat Fritt eget kapital

117 1 529 484 2 130

91 1 532 1 095 2 718

Summa eget kapital

2 205

2 795

1 TILLGÅNGAR Anläggningstillgångar Materiella anläggningstillgångar Inventarier och andra verktyg

Finansiella anläggningstillgångar Andelar i koncernföretag Andelar i gemensamma verksamheter och intresseföretag Långfristiga fordringar hos intresseföretag Övriga långfristiga fordringar Uppskjutna skattefordringar

10 10

Summa anläggningstillgångar Omsättningstillgångar Projektfastigheter Exploateringsfastigheter Andelar i bostadsrättsföreningar m. m. Kortfristiga fordringar Kundfordringar Övriga kortfristiga fordringar Kortfristiga räntebärande fordringar hos koncernföretag Upparbetad men ej fakturerad intäkt Förutbetalda kostnader och upplupna intäkter Likvida medel Summa omsättningstillgångar

SUMMA TILLGÅNGAR

EGET KAPITAL OCH SKULDER Eget kapital 1) Aktiekapital Bundet eget kapital

Obeskattade reserver

1 975

1 775

Avsättningar Avsättningar för pensioner och liknande förpliktelser Uppskjutna skatteskulder Garantiavsättningar

16 8 17

648 207 855

645 19 190 854

215 138 353

95 120 215

341 507 592 760 76 1 126 718 4 120

226 19 1 212 780 0 16 727 614 3 594

9 508

9 233

Skulder Långfristiga skulder Långfristiga räntebärande skulder Övriga långfristiga skulder Kortfristiga skulder Leverantörsskulder Kortfristiga räntebärande skulder Övriga kortfristiga skulder Kortfristiga räntebärande skulder till koncernföretag Derivatinstrument Aktuella skatteskulder Fakturerad men ej upparbetad intäkt Upplupna kostnader och förutbetalda intäkter

18 19 18

20 21

SUMMA EGET KAPITAL OCH SKULDER Ställda säkerheter

169

Eventualförpliktelser

9 250

8 981

Se avsnittet Förändringar i moderbolagets eget kapital.

J M

Å R S R E D O V I S N I N G

2 0 1 5

FÖR Ä NDRINGAR I EG E T K A PITA L

Moderbolaget

85 Aktiekapital

Överkursfond

Balanserat resultat

Summa eget kapital

Ingående balans den 1 januari 2014

2 618

2 767

Årets totalresultat Utdelning Fusion av koncernföretag Konvertering av konvertibellån Egetkapitaldel av konvertibla skuldebrev Återköp av aktier Indragning av återköpta aktier Utgående balans den 31 december 2014

0 –3 77

21 1 91

1 095 –558 –31 –500 3 2 627

1 095 –558 –31 21 1 –500 2 795

Ingående balans den 1 januari 2015

2 627

2 795

Årets totalresultat Utdelning Konvertering av konvertibellån Egetkapitaldel av konvertibla skuldebrev Återköp av aktier Indragning av återköpta aktier Utgående balans den 31 december 2015

0 –2 75

25 1 117

484 –600 –500 2 2 013

484 –600 25 1 –500 2 205

FÖRÄNDRINGAR I MODERBOLAGETS EGET KAPITAL, Mkr

Antal aktier (1 röst/aktie) per 31 december 2015 uppgår till 75 173 524 (77 082 025) varav 1 579 524 aktier (1 610 554) är återköpta av JM AB och ej utdelningsberättigade. Kvotvärde per aktie uppgår till 1 krona. Föreslagen utdelning för 2015 är 8,25 kronor per aktie (8,00).

J M

Å R S R E D O V I S N I N G

2 0 1 5

NOTER

Moderbolaget

NOT 1 Redovisnings- och värderingsprinciper

NOT 3 Avskrivningar enligt plan

Belopp i mkr där annat ej anges. För moderbolagets redovisningsprinciper hänvisas till koncernens redovisnings- och värderingsprinciper sidorna 68–71.

2015 –3 –3

Inventarier och andra verktyg Summa

2014 –3 –3

Följande procentsatser tillämpas vid avskrivning: Datorer och övriga inventarier 20–33 procent.

NOT 2 Anställda och personalkostnader 2015 1 532 (81)

Medeltalet anställda (samtliga i Sverige) varav män, %

2014 1 414 (81)

Löner, andra ersättningar och sociala kostnader Styrelse och VD (varav rörlig ersättning) Övriga anställda (varav rörlig ersättning) Summa löner och andra ersättningar (varav rörlig ersättning) Sociala kostnader (varav pensionskostnader) Totalt moderbolaget 1)

13 (4) 768 (55) 781 (59) 389 (143)1) 1 170

13 (4) 709 (55) 722 (59) 359 (133)1) 1 081

Av moderbolagets pensionskostnader avser 2,4 mkr (2,3) VD. Företagets utestående pensionsförpliktelser till VD uppgår till 0,6 mkr (0,6). För styrelsen i övrigt har bolaget inga pensionskostnader eller pensionsförpliktelser.

Förmåner till ledande befattningshavare i JM AB, se koncernens not 3.

NOT 4 Arvode och kostnadsersättning till revisorer

Ernst & Young Revisionsuppdrag Skatterådgivning Övriga tjänster Summa

2015

2014

2,8 0,3 0,6 3,7

3,0 0,3 0,5 3,8

NOT 5 Resultat av fastighetsförsäljning 2015

2014

Försäljningsvärden Projektfastigheter Exploateringsfastigheter Summa

180 180

20 73 93

Bokförda värden Projektfastigheter Exploateringsfastigheter Summa

–167 –167

0 –73 –73

Resultat Projektfastigheter Exploateringsfastigheter Summa

13 13

20 0 20

NOT 6 Resultat från finansiella poster

Resultat från koncernföretag Utdelning Försäljning Resultatandel Nedskrivning Ränteintäkter Intäkter omvärdering derivat Ränteintäkter, koncernföretag Räntekostnader Kostnader omvärdering derivat Räntedel i årets pensionskostnader Summa

2015 100 0 6 –62 44

2014 239 5 8 –39 213

Resultat från intresseföretag 2015 6 6

J M

2014 5 5

Resultat från övriga finansiella anläggningstillgångar 2015 1 1

Å R S R E D O V I S N I N G

2014 1 1

2 0 1 5

Resultat från finansiella omsättningstillgångar

Räntekostnader och liknande resultatposter

2015 1 2 0 3

2015 –27 –2 –24 –53

2014 9 9 2 20

2014 –34 –9 –37 –80

Summa 2015 106 0 6 –62 2 2 0 –27 –2 –24 1

2014 244 5 8 –39 10 9 2 –34 –9 –37 159

NOTER

Moderbolaget

NOT 7 Bokslutsdispositioner

Avsättning till periodiseringsfond Återföring tidigare års avsättning till periodiseringsfond Erhållna koncernbidrag Summa

2015 –380 180 33 –167

2014 –380 79 82 –219

NOT 8 Skatter 2015 1 188 –739 35 –704

Resultat före skatt Aktuell skatt Uppskjuten skatt Total skatt

2014 1 355 –274 14 –260

skatteflykt. Ärendena avsåg en höjning av skattekostnad om 409 mkr för aktuella taxeringsår. JM AB betalade in skatten under 2015 och har kostnadsfört utfallet av domen under raden justering skatt tidigare år, 445 mkr inklusive kostnadsränta. JM AB hade överklagat tre av ärendena till Högsta Förvaltningsdomstolen men fick i februari 2016 besked om att överklagandena ej beviljats prövningstillstånd. JM hade sedan tidigare reserverat på koncernnivå för ett negativt utfall. Det finns inga ytterligare överklagade taxeringar. Uppskjutna skattefordringar och skatteskulder Uppskjutna skattefordringar hänförligt till personalrelaterade avsättningar och garantiavsättningar Uppskjuten skatteskuld hänförlig till temporär skillnad projekt- och exploateringsfastigheter Netto uppskjutna skattefordringar

–261 –445 24 –19 –3 –704

–298 0 54 –11 –5 –260

Skatteverket genomförde en revision för taxeringsåren 2008–2009. Under 2015 avgjordes fyra ärenden i Kammarrätten med bifall till Skatteverkets yrkande om

2014

–23 15

–53 –19

2015

2014

34 2 36

26 8 34

–27 –3 –30 6

–24 –3 –27 7

NOT 9 Inventarier och andra verktyg

Skillnad mellan redovisad skatt och nominell skattesats 22 procent Resultat före skatt × 22 % Justering skatt tidigare år Ej skattepliktiga intäkter Ej avdragsgilla kostnader Skatt obeskattad reserv (periodiseringsfond) Summa

2015

Ackumulerade anskaffningsvärden Vid årets början Nyanskaffningar Vid årets slut Ackumulerade avskrivningar enligt plan Vid årets början Årets avskrivningar Vid årets slut Planenligt restvärde vid årets slut

NOT 10 Finansiella anläggningstillgångar

Andelar i koncernföretag Ackumulerade anskaffningsvärden Vid årets början Nyanskaffningar Tillkommande fordringar Reglerade fordringar Omklassificering Fusion Försäljningar Årets nedskrivningar Vid årets slut

Andelar i gemensamma verksamheter och intresseföretag

Långfristiga fordringar hos intresseföretag

Andra långfristiga värdepappersinnehav

Långfristiga fordringar

Uppskjutna skattefordringar

Summa

2015

2014

2015

2014

2015

2014

2015

2014

2015

2014

2015

2014

2015

2014

1 031 349 –62 1 318

1 297 50 –277 0 –39 1 031

209 10 219

153 56 209

17 17

43 –26 17

0 0

4 –1 3

16 –12 4

0 15 15

32 –32 -

1 261 359 15 –1 –62 1 572

1 541 106 –38 –32 –277 0 –39 1 261

För specifikation av moderbolagets och koncernens andelar i gemensamma verksamheter och intresseföretag, se koncernens not 13.

J M

Å R S R E D O V I S N I N G

2 0 1 5

NOTER

Moderbolaget

Not 10 forts. Specifikation av moderbolagets aktier och andelar i helägda koncernföretag, tkr Organisationsnummer 556257-9275 556073-0524 559001-7025 556066-7643 556807-5328 556821-1949 556561-0184 969653-9122 556927-6529 916443-1125 556731-8596 559033-0659 556694-7049 556752-9630 413662141 21410233 556060-8837 556847-3259 559034-9089 556977-0471 556202-8653 556853-8465 829350122 556173-0564 1974161-8 556001-6213 969676-7525 556872-0527 556754-2138 556359-9082 556852-1297 556746-7880 556881-8388

Företag AB Borätt AB Garantihus AB Konvertibelhus AB Kulsinter (f. d. Fabege Bällsta AB) Bo Entreprenad AB BRO Haifa 1 AB Bruket i Kallhäll Exploaterings AB Bruket i Kallhäll Exploaterings KB Fastighets AB Graningesjön 4 Fastighetsbolaget Bohusmark KB Förvaltnings AB Rickomberga Dal HavreskalEtt AB Huddinge Fabriken AB JM Byrån Holding AB JM Construction S. A., Belgien JM Danmark A/S, Danmark JM Entreprenad AB JM Fastighetsutveckling Holding AB JM Fastighetsutveckling 2 Holding AB JM Hyresbostäder Holding AB JM Inredning i Stockholm AB JM Kammarsadeln Holding AB JM Norge AS, Norge JM Stombyggnad AB JM Suomi OY, Finland JM Värmdöstrand AB KB Silverfjädern Klippljuset Holding AB Minimalen Bostad AB (f. d. SBC Bo AB) Seniorgården AB Stockholm Pundet 1 AB Squatina AB Tölö Ängar AB Bokfört värde vid årets slut

NOT 11 Projektfastigheter och exploateringsfastigheter Exploateringsfastigheter

2015

2014

2015

2014

144 –28 –45 71

116 23 5 144

3 623 1 998 45 –1 352 –180 4 134

2 353 1 836 568 –16 –1 045 –73 3 623

–20 20 71

Antal aktier och andelar 500 5 000 500 10 000 1 000 500 1 000 500 1 1 000 500 1 000 1 000 10 000 100 000 200 000 500 500 500 1 000 500 20 000 1 000 1 000 4 400 500 1 000 1 000 500 1 000 50 000

Bokfört värde 2015 1 978 1 000 50 140 056 100 45 476 100 10 22 534 1 120 4 354 242 136 41 276 100 91 906 5 081 107 750 50 50 50 50 50 127 687 113 157 727 158 000 0 50 13 550 100 74 722 45 587 34 853 1 317 666

2014 1 978 1 000 140 056 100 45 476 100 10 1 120 4 354 41 276 100 111 906 17 082 107 750 50 50 50 127 687 113 159 333 158 000 0 50 3 550 100 74 722 34 853 1 030 866

NOT 12 Andelar i bostadsrättsföreningar m. m.

Projektfastigheter Ackumulerade anskaffningsvärden Vid årets början Nyanskaffningar Fusion Omklassificeringar Överfört till produktion Försäljningar Vid årets slut Ackumulerade nedskrivningar Vid årets början Omklassificeringar Försäljningar Vid årets slut Planenligt restvärde vid årets slut

Säte Stockholm Stockholm Stockholm Stockholm Stockholm Stockholm Stockholm Stockholm Örebro Göteborg Uppsala Stockholm Stockholm Stockholm Bryssel Köpenhamn Stockholm Stockholm Stockholm Stockholm Stockholm Stockholm Oslo Stockholm Helsingfors Värmdö Stockholm Stockholm Stockholm Stockholm Stockholm Stockholm Stockholm

–20 –20 124

–45 –20 13 –52 4 082

–45 –45 3 578

Det redovisade restvärdet för den del av projektfastigheter som redovisas till nettoförsäljningsvärde uppgår till 0 mkr (85) och för exploateringsfastigheter till 121 mkr (184).

Ackumulerade anskaffningsvärden Vid årets början Nyanskaffningar Försäljningar Vid årets slut

2015

2014

138 285 –269 154

265 463 –590 138

NOT 13 Upparbetad men ej fakturerad intäkt

Upparbetade intäkter i pågående arbeten Ackumulerad a conto fakturering i pågående arbeten Summa

2015 3 093 –2 175 918

2014 3 270 –2 628 642

2015 1 063 1 063

2014 1 519 600 2 119

NOT 14 Likvida medel

Kassa och bank Kortfristiga placeringar Summa

Kortfristiga placeringar har en löptid om mellan en dag och upp till tre månader.

J M

Å R S R E D O V I S N I N G

2 0 1 5

NOTER

Moderbolaget

NOT 15 Obeskattade reserver

Periodiseringsfond 2010 års taxering Periodiseringsfond 2011 års taxering Periodiseringsfond 2012 års taxering Periodiseringsfond 2013 års taxering Periodiseringsfond 2014 års taxering Periodiseringsfond 2015 års taxering Periodiseringsfond 2016 års taxering Summa

NOT 20 Fakturerad men ej upparbetad intäkt 2015 225 270 350 370 380 380 1 975

2014 180 225 270 350 370 380 1 775

NOT 16 Avsättningar för pensioner och liknande förpliktelser

Vid årets början Förmåner intjänade under perioden Räntekostnader Utbetalning av pensioner Övrigt Vid årets slut

2015 645 20 23 –36 –4 648

2014 629 19 23 –36 10 645

NOT 17 Garantiavsättningar 2015 190 56 –37 –2 207

2014 181 56 –42 –5 190

Ställda säkerheter för egna avsättningar och skulder Företagsinteckningar 1) Fastighetsinteckningar Summa Eventualförpliktelser Borgensförbindelser, övriga 2) Borgen till förmån för koncernföretag 3) Ställda garantier i anslutning till uppdrag Betalnings- och hyresgarantier Övriga eventualförpliktelser Summa 3)

Långfristiga räntebärande skulder Övriga skulder 1–5 år från balansdagen Konvertibellån 1–5 år Summa

2015 170 45 215

2014 55 40 95

Kortfristiga räntebärande skulder Konvertibellån 1 år Skulder till kreditinstitut Skulder till koncernföretag Summa

2015 7 500 760 1 267

2014 19 780 799

2015 400 650 1 750 –2 300 500

2014 400 950 1 450 –2 800 -

Skulder till kreditinstitut, beviljade krediter Kreditavtal Checkräkningskredit Beviljade kreditavtal förfallodatum inom 1 år Beviljade kreditavtal förfallodatum bortom 1 år Outnyttjad del Utnyttjat kreditavtal

2015 282 19 417 718

2014 285 329 614

2015

2014

100 69 169

6 638 2 405 191 2 14 9 250

6 690 2 000 275 1 15 8 981

Se koncernens not 28 för textkommentarer. Borgen till förmån för koncernföretag avser främst åtaganden för utlandsbolagen och JM Entreprenad AB.

NOT 23 Upplysningar om närstående Moderbolaget har en närståenderelation med sina dotterföretag och intresseföretag, se koncernens not 13. Inköp av varor och tjänster från koncernföretag Ränteintäkter från koncernföretag Utdelning från koncernföretag Resultatandel från koncernföretag Utdelning från intresseföretag Långfristiga fordringar hos intresseföretag Kortfristiga räntebärande fordringar hos koncernföretag Kortfristiga räntebärande skulder till koncernföretag Borgenförbindelser till förmån för koncernföretag

2015 453

2014 387

0 100 6 6

2 239 8 5

17 1 192

17 967

760

780

2 405

2 000

Transaktioner med nyckelpersoner i ledande ställning återfinns i not 2, Anställda och personalkostnader. Samtliga transaktioner med närstående personer och företag genomfördes till marknadsmässiga villkor.

Kreditavtalen löper med fast ränta.

NOT 19 Övriga kortfristiga skulder

Kortfristiga reverser exploateringsfastigheter Övriga kortfristiga skulder Summa

2014 12 427 –11 700 727

NOT 22 Ställda säkerheter och eventualförpliktelser

1, 2)

NOT 18 Räntebärande skulder

2015 16 592 –15 466 1 126

NOT 21 Upplupna kostnader och förutbetalda intäkter

Personalrelaterade poster Förutbetalda hyresintäkter Övriga upplupna kostnader Summa

I moderbolaget skuldförs ITP-planen som pensionsavsättning.

Vid årets början Avsättningar Ianspråktaget under året Återförda avsättningar Vid årets slut

Ackumulerad a conto fakturering i pågående arbeten Upparbetade intäkter i pågående arbeten Summa

2015 259 333 592

J M

2014 995 217 1 212

Å R S R E D O V I S N I N G

2 0 1 5

FEMÅRSÖVERSIKT

Koncernen

Belopp i mkr där ej annat anges.

RESULTATRÄKNING

2015

2014

2013

2012

2011

Intäkter Produktions- och driftkostnader Bruttoresultat Försäljnings- och administrationskostnader Resultat av fastighetsförsäljning Nedskrivning av fastigheter Rörelseresultat Finansiella intäkter och kostnader Resultat före skatt Skatter Årets resultat

13 939 –11 630 2 309 –866 56 1 499 –72 1 427 –342 1 085

14 216 –11 649 2 567 –773 25 1 819 –75 1 744 –438 1 306

12 603 –10 365 2 238 –739 24 1 523 –59 1 464 –360 1 104

12 480 –10 273 2 207 –738 0 –95 1 374 –56 1 318 –357 961

12 001 –9 798 2 203 –717 27 1 513 –50 1 463 –421 1 042

FUNKTIONSINDELAD RESULTATRÄKNING Produktion Upparbetade intäkter Produktionskostnader Produktionsresultat

13 817 –11 531 2 286

14 090 –11 560 2 530

12 431 –10 257 2 174

12 311 –10 168 2 143

11 840 –9 668 2 172

Exploateringsfastigheter Hyresintäkter Driftkostnader Fastighetsskatt Resultat exploateringsfastigheter

99 –56 –28 15

98 –47 –22 29

101 –41 –25 35

92 –41 –20 31

88 –51 –23 14

Projektfastigheter Hyresintäkter Driftkostnader Fastighetsskatt Resultat projektfastigheter

23 –14 –1 8

28 –19 –1 8

71 –39 –3 29

77 –41 –3 33

73 –54 –2 17

Bruttoresultat

2 309

2 567

2 238

2 207

2 203

Försäljnings- och administrationskostnader

–821

–728

–691

–695

–674

Fastighetsförsäljning Försäljningsvärden Bokförda värden Resultat av fastighetsförsäljning

572 –516 56

102 –77 25

623 –599 24

0 0

142 –115 27

–45 1 499

–45 1 819

–48 1 523

–95 –43 1 374

–43 1 513

2015-12-31

2014-12-31

2013-12-31

2012-12-31

2011-12-31

209

225

236

254

315

Projektfastigheter Exploateringsfastigheter Andelar i bostadsrättsföreningar m. m. Kortfristiga fordringar 2) Likvida medel Summa omsättningstillgångar

378 7 067 235 2 808 1 275 11 763

230 6 802 243 2 451 2 424 12 150

244 5 988 325 1 972 2 385 10 914

933 5 769 214 1 911 2 475 11 302

859 5 816 150 1 719 2 437 10 981

SUMMA TILLGÅNGAR

11 972

12 375

11 150

11 556

11 296

Eget kapital

4 521

4 635

4 455

4 393

4 598

Långfristiga räntebärande skulder Övriga långfristiga skulder Långfristiga avsättningar Summa långfristiga skulder

410 160 2 069 2 639

374 172 2 302 2 848

319 144 2 112 2 575

296 100 2 232 2 628

293 172 2 123 2 588

Kortfristiga räntebärande skulder Övriga kortfristiga skulder Kortfristiga avsättningar Summa kortfristiga skulder

934 3 784 94 4 812

659 4 139 94 4 892

504 3 526 90 4 120

581 3 846 108 4 535

566 3 440 104 4 110

11 972

12 375

11 150

11 556

11 296

72 704

54 1 329

113 423

0 748

0 470

Nedskrivning av fastigheter Koncerngemensamma kostnader Rörelseresultat

BALANSRÄKNING 1) TILLGÅNGAR Anläggningstillgångar

EGET KAPITAL OCH SKULDER

SUMMA EGET KAPITAL OCH SKULDER 1) 2) 3)

Omräkning av förmånsbestämda pensionsskulder har gjorts 2012. Varav fordringar fastighetsförsäljningar Varav skulder fastighetsförvärv

J M

Å R S R E D O V I S N I N G

2 0 1 5

FEMÅRSÖVERSIKT

Koncernen

KASSAFLÖDESANALYS

2015

2014

2013

2012

2011

Från den löpande verksamheten Från investeringsverksamheten Från finansieringsverksamheten Summa årets kassaflöde

–230 –11 –902 –1 143

978 –20 –920 38

898 1 –987 –88

979 –2 –939 38

733 –93 –290 350

1 275

2 424

2 385

2 475

2 437

RÄNTEBÄRANDE NETTOSKULD /-FORDRAN Räntebärande nettoskuld (+) /-fordran (–) vid årets början Förändring av räntebärande nettoskuld/-fordran Räntebärande nettoskuld (+) /-fordran (–) vid årets slut

–337 1 535 1 198

–642 305 –337

–667 25 –642

–737 70 –667

–730 –240 –970

EXPLOATERINGSFASTIGHETER Bokfört värde vid årets början Nyanskaffningar Överfört till produktion Övrigt Bokfört värde vid årets slut

6 802 2 695 –1 814 –616 7 067

5 988 2 273 –1 427 –32 6 802

5 769 1 274 –1 017 –38 5 988

5 816 1 259 –1 300 –6 5 769

5 374 1 585 –1 113 –30 5 816

BOSTADSPRODUKTION Antal disponibla byggrätter – varav redovisade i balansräkningen Antal sålda bostäder Antal produktionsstartade bostäder Antal bostäder i pågående produktion Andel sålda bostäder i pågående produktion, % Andel bokade bostäder i pågående produktion, % Andel sålda och bokade bostäder i pågående produktion, %

31 100 18 100 3 770 3 731 7 212 64 22 86

29 400 17 500 3 195 3 445 6 375 57 21 78

27 700 17 800 3 265 2 953 5 609 54 17 71

26 600 17 400 2 952 3 163 5 988 55 11 66

27 200 17 600 3 112 3 629 6 401 60 8 68

550 378 172

280 230 50

294 244 50

959 933 26

854 859 –5

PERSONAL Medeltal anställda – varav i utlandet Löner och ersättningar

2 316 397 1 219

2 218 398 1 167

2 247 373 1 151

2 386 365 1 198

2 331 306 1 084

NYCKELTAL 1) Rörelsemarginal, % 2) Räntabilitet efter skatt på eget kapital, % Räntabilitet före skatt på sysselsatt kapital, % Räntabilitet före skatt på totalt kapital, % Soliditet, % 2) Räntebärande låneskuld, mkr Skuldsättningsgrad, ggr Räntetäckningsgrad, ggr Räntebärande skulder/balansomslutning, % Kapitalomsättningshastighet, ggr

10,8 23,7 22,0 12,4 38 2 473 0,3 18,2 21 1,15

12,8 28,7 28,6 15,7 37 2 087 18,1 17 1,21

12,1 25,0 25,2 13,8 40 1 743 15,5 16 1,11

11,0 21,9 23,0 12,4 38 1 808 15,0 16 1,09

12,6 24,5 27,5 14,7 41 1 467 16,4 13 1,13

Likvida medel vid årets slut 1)

PROJEKTFASTIGHETER Marknadsvärden Bokförda värden Övervärden före uppskjuten skatt

1) 2)

Omräkning av förmånsbestämda pensionsskulder har gjorts för 2012. Finansiella mål: Rörelsemarginalen ska uppgå till 10 procent, inklusive resultat från fastighetsförsäljningar. Den synliga soliditeten bör uppgå till 35 procent över en konjunkturcykel.

Räntebärande nettoskuld/-fordran och skuldsättningsgrad 1)

Kapitalomsättning och räntetäckningsgrad Mkr

ggr

ggr 1,8

ggr 45

1 250

2,5

1,6

1 000

2,0

1,4

750

1,5

1,2

500

1,0

250

0,5

0,8

0,0

0,6

–250

–0,5

0,4

–500

–1,0

0,2

–750

–1,5

0,0

–1 000

–2,0

2011

2012

2013

Kapitalomsättningsgrad

2014

2015

2011

Räntetäckningsgrad

2012

2013

Räntebärande nettoskuld (+)/-fordran (–) 1)

J M

Å R S R E D O V I S N I N G

2014

Skuldsättningsgrad

Omräkning av förmånsbestämda pensionsskulder har gjorts för 2012.

2 0 1 5

2015

K VA RTA L SÖV E R S I KT

Koncernen

Belopp i mkr där ej annat anges.

RESULTATRÄKNING Intäkter Produktions- och driftkostnader Bruttoresultat Försäljnings- och administrationskostnader Resultat av fastighetsförsäljning Rörelseresultat Finansiella intäkter och kostnader Resultat före skatt Skatter Periodens resultat

Helår

Kv. 4

2015 Kv. 3

Kv. 2

Kv. 1

Helår

Kv. 4

2014 Kv. 3

Kv. 2

Kv. 1

13 939 –11 630 2 309

3 744 –3 092 652

3 410 –2 886 524

3 485 –2 899 586

3 300 –2 753 547

14 216 –11 649 2 567

4 686 –3 872 814

3 035 –2 490 545

3 526 –2 900 626

2 969 –2 387 582

–866 56 1 499 –72 1 427 –342 1 085

–242 1 411 –17 394 –84 310

–179 21 366 –24 342 –94 248

–235 10 361 –12 349 –83 266

–210 24 361 –19 342 –81 261

–773 25 1 819 –75 1 744 –438 1 306

–198 2 618 –23 595 –160 435

–164 0 381 –22 359 –87 272

–217 20 429 –13 416 –100 316

–194 3 391 –17 374 –91 283

BALANSRÄKNING

2015-12-31 2015-09-30 2015-06-30 2015-03-31

2014-12-31 2014-09-30 2014-06-30 2014-03-31

TILLGÅNGAR Anläggningstillgångar

209

217

229

228

225

248

244

237

Projektfastigheter Exploateringsfastigheter Andelar i bostadsrättsföreningar m. m. Kortfristiga fordringar Likvida medel Summa omsättningstillgångar

378 7 067 235 2 808 1 275 11 763

326 7 189 229 2 646 1 557 11 947

280 6 727 292 2 048 1 887 11 234

238 6 839 318 2 166 2 077 11 638

230 6 802 243 2 451 2 424 12 150

203 6 042 228 2 233 2 155 10 861

203 5 963 338 2 280 1 962 10 746

263 6 083 425 2 053 2 142 10 966

SUMMA TILLGÅNGAR

11 972

12 164

11 463

11 866

12 375

11 109

10 990

11 203

Eget kapital

4 521

4 358

4 277

4 726

4 635

4 397

4 297

4 629

Långfristiga räntebärande skulder Övriga långfristiga skulder Långfristiga avsättningar Summa långfristiga skulder

410 160 2 069 2 639

472 150 2 047 2 669

489 158 2 455 3 102

426 166 2 352 2 944

374 172 2 302 2 848

347 140 2 210 2 697

315 140 2 154 2 609

324 140 2 138 2 602

Kortfristiga räntebärande skulder Övriga kortfristiga skulder Kortfristiga avsättningar Summa kortfristiga skulder

934 3 784 94 4 812

548 4 486 103 5 137

569 3 412 103 4 084

640 3 453 103 4 196

659 4 139 94 4 892

568 3 362 85 4 015

640 3 358 86 4 084

635 3 247 90 3 972

11 972

12 164

11 463

11 866

12 375

11 109

10 990

11 203

EGET KAPITAL OCH SKULDER

SUMMA EGET KAPITAL OCH SKULDER

KASSAFLÖDESANALYS

Helår

Kv. 4

2015 Kv. 3

Kv. 2

Kv. 1

Helår

Kv. 4

2014 Kv. 3

Kv. 2

Kv. 1

Från den löpande verksamheten Från investeringsverksamheten Från finansieringsverksamheten Summa periodens kassaflöde

–230 –11 –902 –1 143

–423 –2 143 –282

–193 –2 –131 –326

659 –5 –841 –187

–273 –2 –73 –348

978 –20 –920 38

339 –6 –61 272

349 –1 –156 192

531 –6 –708 –183

–241 –7 5 –243

1 275

1 557

1 887

2 077

2 424

2 155

1 962

2 142

Helår

Kv. 4

Kv. 3

Kv. 2

Kv. 1

Helår

Kv. 4

Kv. 3

Kv. 2

Kv. 1

–337

596

295

106

–337

–642

–226

–70

–255

–642

1 535

602

301

189

443

305

–111

–156

185

387

1 198

596

295

106

–337

–226

–70

–255

Likvida medel vid periodens slut

RÄNTEBÄRANDE NETTOSKULD/-FORDRAN Räntebärande nettoskuld (+) / -fordran (–) vid periodens början Förändring räntebärande nettoskuld/-fordran Räntebärande nettoskuld (+) / -fordran (–) vid periodens slut

EXPLOATERINGSFASTIGHETER

Helår

Kv. 4

Kv. 3

Kv. 2

Kv. 1

Helår

Kv. 4

Kv. 3

Kv. 2

Kv. 1

Ingående balans vid periodens början Nyanskaffningar Överfört till produktion Övrigt Utgående balans vid periodens slut

6 802 2 695 –1 814 –616 7 067

7 189 546 –486 –182 7 067

6 727 1 298 –476 –360 7 189

6 839 347 –433 –26 6 727

6 802 504 –419 –48 6 839

5 988 2 273 –1 427 –32 6 802

6 042 1 395 –607 –28 6 802

5 963 413 –358 24 6 042

6 083 184 –261 –43 5 963

5 988 281 –201 15 6 083

NYCKELTAL

Helår

Kv. 4

Kv. 3

Kv. 2

Kv. 1

Helår

Kv. 4

Kv. 3

Kv. 2

Kv. 1

Rörelsemarginal, % Skuldsättningsgrad, ggr Soliditet, % Resultat per aktie, kr Antal disponibla byggrätter Antal sålda bostäder Antal produktionsstartade bostäder Antal bostäder i pågående produktion

10,8 0,3 38 14,50 31 100 3 770 3 731 7 212

11,0 0,3 38 4,20 31 100 939 1 066 7 212

10,7 0,1 36 3,30 28 700 891 888 7 073

10,4 0,1 37 3,50 27 900 1 097 1 029 6 917

10,9 0,0 40 3,50 29 700 843 748 6 635

12,8 37 17,00 29 400 3 195 3 445 6 375

13,2 37 5,70 29 400 918 1 168 6 375

12,6 40 3,50 28 400 792 867 6 036

12,2 39 4,10 28 200 788 716 5 853

13,2 41 3,70 27 700 697 694 5 549

J M

Å R S R E D O V I S N I N G

2 0 1 5

K VA RTA L SÖV E R S I KT

Affärssegment

JM BOSTAD STOCKHOLM

Helår

Kv. 4

2015 Kv. 3

Kv. 2

Kv. 1

Helår

Kv. 4

2014 Kv. 3

Kv. 2

Kv. 1

Intäkter Rörelseresultat 1) Rörelsemarginal, % Genomsnittligt operativt kapital Avkastning operativt kapital, % 2) Operativt kassaflöde Bokfört värde exploateringsfastigheter Antal disponibla byggrätter Antal sålda bostäder Antal produktionsstartade bostäder Antal bostäder i pågående produktion

6 273 1 078 17,2 4 134 26,1 –344 4 517 12 400 1 600 1 667 3 627

1 631 288 17,7 4 134 26,1 –640 4 517 12 400 370 470 3 627

1 522 259 17,0 3 823 30,8 457 4 536 11 900 375 444 3 354

1 575 268 17,0 3 530 34,2 252 3 928 11 500 480 402 3 277

1 545 263 17,0 3 336 37,1 –413 4 012 11 900 375 351 3 332

5 692 1 278 22,5 3 110 41,1 1 132 3 965 11 900 1 553 1 505 3 293

1 748 388 22,2 3 110 41,1 470 3 965 11 900 393 377 3 293

1 300 288 22,2 2 923 43,4 260 3 222 11 000 375 367 3 030

1 365 299 21,9 2 924 42,3 238 3 132 11 100 390 365 2 938

1 279 303 23,7 2 941 41,6 164 3 139 11 000 395 396 2 741

Helår

Kv. 4

2015 Kv. 3

Kv. 2

Kv. 1

Helår

Kv. 4

2014 Kv. 3

Kv. 2

Kv. 1

3 278 308 9,4 1 289 23,9 533 1 269 9 900 1 273 1 228 1 944

1 019 102 10,0 1 289 23,9 192 1 269 9 900 322 368 1 944

671 68 10,1 1 304 20,9 –72 1 251 9 100 326 317 1 979

851 78 9,2 1 323 18,9 334 1 190 8 900 358 278 1 883

737 60 8,1 1 399 16,1 79 1 101 9 300 267 265 1 758

2 764 216 7,8 1 419 15,2 237 1 167 9 400 981 1 003 1 528

799 67 8,4 1 419 15,2 51 1 167 9 400 297 327 1 528

569 45 7,9 1 457 14,6 130 1 205 8 800 232 232 1 606

689 53 7,7 1 509 14,0 202 1 191 9 000 235 232 1 627

707 51 7,2 1 529 14,3 –146 1 313 8 700 217 212 1 317

Helår

Kv. 4

2015 Kv. 3

Kv. 2

Kv. 1

Helår

Kv. 4

2014 Kv. 3

Kv. 2

Kv. 1

3 059 166 5,4 2 145 7,7 434 1 202 31 8 200 843 782 1 303

873 46 5,3 2 145 7,7 191 1 202 31 8 200 193 228 1 303

658 40 6,1 2 211 8,3 56 1 321 32 7 200 190 127 1 256

892 47 5,3 2 243 7,7 271 1 528 28 7 000 259 295 1 273

636 33 5,2 2 285 6,6 –84 1 645 28 7 900 201 132 1 115

2 942 135 4,6 2 239 6,0 99 1 579 28 7 500 607 653 1 124

831 63 7,6 2 239 6,0 81 1 579 28 7 500 228 180 1 124

767 29 3,8 2 223 5,2 107 1 521 32 7 600 185 268 1 200

727 25 3,4 2 204 5,3 65 1 546 32 7 300 109 119 1 088

617 18 2,9 2 162 5,6 –154 1 549 31 7 200 85 86 1 291

–1

JM FASTIGHETSUTVECKLING

Helår

Kv. 4

2015 Kv. 3

Kv. 2

Kv. 1

Helår

Kv. 4

2014 Kv. 3

Kv. 2

Kv. 1

Intäkter Rörelseresultat 1) Genomsnittligt operativt kapital Avkastning operativt kapital, % 2) Operativt kassaflöde Bokfört värde exploateringsfastigheter Bokfört värde projektfastigheter Antal disponibla byggrätter 3) Antal sålda bostäder 3) Antal produktionsstartade bostäder 3) Antal bostäder i pågående produktion 3)

206 38 326 11,7 –206 35 347 600 54 54 338

100 23 326 11,7 –112 35 347 600 54 338

14 0 273 9,5 –55 25 294 500 484

45 0 245 14,3 –34 25 252 500 54 484

47 15 237 24,5 –5 25 210 600 430

401 51 261 19,5 178 31 202 600 54 284 430

78 11 261 19,5 –11 31 202 600 284 430

74 9 380 14,7 –4 31 171 1 000 200

196 23 523 10,7 70 31 171 800 54 200

53 8 676 5,0 123 31 232 800 200

Helår

Kv. 4

2015 Kv. 3

Kv. 2

Kv. 1

Helår

Kv. 4

2014 Kv. 3

Kv. 2

Kv. 1

2 084 45 2,2 –34

480 0 0,0 –65

492 13 2,6 –11

558 16 2,9 –66

554 16 2,9 108

2 456 81 3,3 –73

840 26 3,1 –131

585 23 3,9 59

584 19 3,3 21

447 13 2,9 –22

Helår

Kv. 4

2015 Kv. 3

Kv. 2

Kv. 1

Helår

Kv. 4

2014 Kv. 3

Kv. 2

Kv. 1

–453 –45

–145 –13

–101 –7

–105 –10

–102 –15

–386 –45

–156 –10

–87 –8

–77 –13

–66 –14

Helår

Kv. 4

2015 Kv. 3

Kv. 2

Kv. 1

Helår

Kv. 4

2014 Kv. 3

Kv. 2

Kv. 1

–508 –91

–214 –35

154 –7

–331 –38

–117 –11

347 103

546 73

–173 –5

42 23

–68 12

Varav fastighetsförsäljningar

JM BOSTAD RIKS Intäkter Rörelseresultat 1) Rörelsemarginal, % Genomsnittligt operativt kapital Avkastning operativt kapital, % 2) Operativt kassaflöde Bokfört värde exploateringsfastigheter Antal disponibla byggrätter Antal sålda bostäder Antal produktionsstartade bostäder Antal bostäder i pågående produktion 1)

Varav fastighetsförsäljningar

JM UTLAND Intäkter Rörelseresultat 1) Rörelsemarginal, % Genomsnittligt operativt kapital Avkastning operativt kapital, % 2) Operativt kassaflöde Bokfört värde exploateringsfastigheter Bokfört värde projektfastigheter Antal disponibla byggrätter Antal sålda bostäder Antal produktionsstartade bostäder Antal bostäder i pågående produktion 1)

1) 3)

Varav fastighetsförsäljningar

Varav fastighetsförsäljningar Avser hyresrätts- och vårdbostäder.

JM ENTREPRENAD Intäkter Rörelseresultat Rörelsemarginal, % Operativt kassaflöde

JM ÖVRIGT Intäkter (eliminering) Rörelseresultat (koncerngemensamma kostnader)

OMRÄKNING JM UTLAND Intäkter Rörelseresultat 2)

Beräknas på tolv månaders rullande resultat och genomsnittligt kapital. J M

Å R S R E D O V I S N I N G

2 0 1 5

Förslag till vinstdisposition

Styrelsen och verkställande direktören föreslår att den i moderbolaget redovisade årsvinsten 483 291 519 kronor med tillägg av balanserade vinstmedel och överkursfond 1 646 443 060 kronor, sammantaget 2 129 734 579 kronor, disponeras så att till aktieägarna utdelas 8,25 kronor per aktie 1) överförs i ny räkning

607 240 260 kronor 1 522 494 319 kronor 2 129 734 579 kronor

Undertecknade försäkrar att koncern- och årsredovisningen har upprättats i enlighet med internationella redovisningsstandarder IFRS, sådana de antagits av EU, respektive god redovisningssed och ger en rättvisande bild av koncernens och företagets ställning och resultat, samt att koncernförvaltningsberättelsen och förvaltningsberättelsen ger en rättvisande översikt över utvecklingen av koncernens och företagets verksamhet, ställning och resultat samt beskriver väsentliga risker och osäkerhetsfaktorer som de företag som ingår i koncernen står inför.

I moderbolaget finns 75 184 404 registrerade aktier per den 31 januari 2016, varav antalet utdelningsberättigade aktier uppgår till 73 604 880. I enlighet med beslut vid den ordinarie bolagsstämman i april 2015 får högst tio (10) procent av JMs totala antal aktier återköpas. För närvarande är 1 579 524 aktier återköpta. Ytterligare återköp av egna aktier får göras före årsstämman i april 2016, vilket skulle kunna minska den totala utdelningen.

Stockholm den 19 februari 2016

Lars Lundquist Styrelsens ordförande

Kaj-Gustaf Bergh Ledamot

Johan Bergman Ledamot

Anders Narvinger Ledamot

Eva Nygren Ledamot

Kia Orback Pettersson Ledamot

Åsa Söderström Jerring Ledamot

Thomas Mattsson Ledamot utsedd av de anställda

Johan Skoglund Ledamot Verkställande direktör

Jan Strömberg Ledamot utsedd av de anställda

Vår revisionsberättelse har avgivits den 19 februari 2016. Ernst & Young AB

Ingemar Rindstig Auktoriserad revisor

J M

Å R S R E D O V I S N I N G

2 0 1 5

Revisionsberättelse TILL ÅRSSTÄMMAN I JM AB (PUBL), ORG.NR 556045-2103 Rapport om årsredovisningen och koncernredovisningen Vi har utfört en revision av årsredovisningen och koncernredovisningen för JM AB (publ) för år 2015. Bolagets årsredovisning och koncernredovisning ingår i den tryckta versionen av detta dokument på sidorna 57–94. STYRELSENS OCH VERKSTÄLLANDE DIREKTÖRENS ANSVAR FÖR ÅRSREDOVISNINGEN OCH KONCERNREDOVISNINGEN Det är styrelsen och verkställande direktören som har ansvaret för att upprätta en årsredovisning som ger en rättvisande bild enligt årsredovisningslagen och koncernredovisning som ger en rättvisande bild enligt International Financial Reporting Standards, såsom de antagits av EU, och årsredovisningslagen, och för den interna kontroll som styrelsen och verkställande direktören bedömer är nödvändig för att upprätta en årsredovisning och koncernredovisning som inte innehåller väsentliga felaktigheter, vare sig dessa beror på oegentligheter eller på fel. REVISORNS ANSVAR Vårt ansvar är att uttala oss om årsredovisningen och koncernredovisningen på grundval av vår revision. Vi har utfört revisionen enligt International Standards on Auditing och god revisionssed i Sverige. Dessa standarder kräver att vi följer yrkesetiska krav samt planerar och utför revisionen för att uppnå rimlig säkerhet att årsredovisningen och koncernredovisningen inte innehåller väsentliga felaktigheter. En revision innefattar att genom olika åtgärder inhämta revisionsbevis om belopp och annan information i årsredovisningen och koncernredovisningen. Revisorn väljer vilka åtgärder som ska utföras, bland annat genom att bedöma riskerna för väsentliga felaktigheter i årsredovisningen och koncernredovisningen, vare sig dessa beror på oegentligheter eller på fel. Vid denna riskbedömning beaktar revisorn de delar av den interna kontrollen som är relevanta för hur bolaget upprättar årsredovisningen och koncernredovisningen för att ge en rättvisande bild i syfte att utforma granskningsåtgärder som är ändamålsenliga med hänsyn till omständigheterna, men inte i syfte att göra ett uttalande om effektiviteten i bolagets interna kontroll. En revision innefattar också en utvärdering av ändamålsenligheten i de redovisningsprinciper som har använts och av rimligheten i styrelsens och verkställande direktörens uppskattningar i redovisningen, liksom en utvärdering av den övergripande presentationen i årsredovisningen och koncernredovisningen. Vi anser att de revisionsbevis vi har inhämtat är tillräckliga och ändamålsenliga som grund för våra uttalanden. UTTALANDEN Enligt vår uppfattning har årsredovisningen upprättats i enlighet med årsredovisningslagen och ger en i alla väsentliga avseenden rättvisande bild av moderbolagets finansiella ställning per den 31 december 2015 och av dess finansiella resultat och kassaflöden för året enligt årsredovisningslagen. Koncernredovisningen

J M

95 har upprättats i enlighet med årsredovisningslagen och ger en i alla väsentliga avseenden rättvisande bild av koncernens finansiella ställning per den 31 december 2015 och av dess finansiella resultat och kassaflöden för året enligt International Financial Reporting Standards, såsom de antagits av EU, och årsredovisningslagen. Förvaltningsberättelsen är förenlig med årsredovisningens och koncernredovisningens övriga delar. Vi tillstyrker därför att årsstämman fastställer resultaträkningen och balansräkningen för moderbolaget och koncernen. Rapport om andra krav enligt lagar och andra författningar Utöver vår revision av årsredovisningen och koncernredovisningen har vi även utfört en revision av förslaget till dispositioner beträffande bolagets vinst eller förlust samt styrelsens och verkställande direktörens förvaltning för JM AB (publ) för år 2015. STYRELSENS OCH VERKSTÄLLANDE DIREKTÖRENS ANSVAR Det är styrelsen som har ansvaret för förslaget till dispositioner beträffande bolagets vinst eller förlust, och det är styrelsen och verkställande direktören som har ansvaret för förvaltningen enligt aktiebolagslagen. REVISORNS ANSVAR Vårt ansvar är att med rimlig säkerhet uttala oss om förslaget till dispositioner beträffande bolagets vinst eller förlust och om förvaltningen på grundval av vår revision. Vi har utfört revisionen enligt god revisionssed i Sverige. Som underlag för vårt uttalande om styrelsens förslag till dispositioner beträffande bolagets vinst eller förlust har vi granskat styrelsens motiverade yttrande samt ett urval av underlagen för detta för att kunna bedöma om förslaget är förenligt med aktiebolagslagen. Som underlag för vårt uttalande om ansvarsfrihet har vi utöver vår revision av årsredovisningen och koncernredovisningen granskat väsentliga beslut, åtgärder och förhållanden i bolaget för att kunna bedöma om någon styrelseledamot eller verkställande direktören är ersättningsskyldig mot bolaget. Vi har även granskat om någon styrelseledamot eller verkställande direktören på annat sätt har handlat i strid med aktiebolagslagen, årsredovisningslagen eller bolagsordningen. Vi anser att de revisionsbevis vi har inhämtat är tillräckliga och ändamålsenliga som grund för våra uttalanden. UTTALANDEN Vi tillstyrker att årsstämman disponerar vinsten enligt förslaget i förvaltningsberättelsen och beviljar styrelsens ledamöter och verkställande direktören ansvarsfrihet för räkenskapsåret.

Stockholm den 19 februari 2016 Ernst & Young AB Ingemar Rindstig Auktoriserad revisor

Å R S R E D O V I S N I N G

2 0 1 5

Definitioner och ordlista

DEFINITIONER NYCKELTAL

ORDLISTA

Belopp i mkr där ej annat anges. Direktavkastning Utdelning enligt förslag i förhållande till börskurs per den 31 december 2015. Utdelning enligt förslag Aktiekurs vid utgången av året

8,25 kr 252,70 kr

3,3 % Totalavkastning Summa aktiekursens förändring under året, utbetald utdelning och inlösenrätt i förhållande till aktiekurs i början på året. Aktiekursen förändring Utbetald utdelning Aktiekurs i början på året

3,70 kr 8,00 kr 249,00 kr 5%

Resultat per aktie (före utspädning) Årets resultat hänförligt till moderbolagets aktieägare i förhållande till vägt genomsnittligt antal aktier. Årets resultat Genomsnittligt antal aktier

1 085 74 601 637

14,50 kr Rörelsemarginal enligt segmentsredovisning Rörelseresultat enligt segmentsredovisning i förhållande till intäkter enligt segmentsredovisning. Rörelseresultat Intäkter

1 590 14 447

11,0 % Rörelsemarginal Rörelseresultat inklusive fastighetsförsäljningar och nedskrivning av fastigheter i förhållande till intäkter. Rörelseresultat Intäkter

1 499 13 939 10,8 %

Räntabilitet på eget kapital Årets resultat i förhållande till genomsnittligt eget kapital. Årets resultat Genomsnittligt eget kapital

1 085 4 578

23,7 % Räntabilitet på sysselsatt kapital Resultat före skatt med återläggning av finansiella kostnader i förhållande till genomsnittligt sysselsatt kapital. Resultat före skatt plus finansiella kostnader Genomsnittligt sysselsatt kapital

1 510 6 858

Exploateringsfastigheter Avser främst utvecklingsbar mark för framtida projekt och klassificeras som omsättningstillgångar. • Mark med tillhörande byggrätter för bostäder • Mark med tillhörande byggrätter för kommersiellt ändamål • Bebyggd mark avsedd för bostadsprojekt eller vidareutveckling till projektfastigheter. En sammanställning över ett urval av JMs större exploateringsfastigheter återfinns på www.jm.se/investerare. Intäkter Hyresintäkter och upparbetade intäkter enligt principen för successiv vinstavräkning i den svenska verksamheten. Utanför Sverige redovisas upparbetade intäkter i normalfallet vid överlämnandet av bostad till kund. Intäkter enligt segmentsredovisning (enligt successiv vinstavräkning) Intäkter redovisade period för period i takt med upparbetning och försäljning i projekt. Operativt kapital Summa goodwill, projektfastigheter, exploateringsfastigheter, andelar i bostadsrättsföreningar m. m., fordringar fastighetsförsäljningar, fordringar sålda bostadsrättsandelar, kundfordringar och upparbetad ej fakturerad intäkt minus leverantörsskulder, skulder till bostadsrättsföreningar och fakturerad ej upparbetad intäkt. Genomsnittligt operativt kapital beräknas som utgående operativt kapital vid fem mättidpunkter (fem senaste kvartalsskiften). Operativt kassaflöde Förändring av operativt kapital plus periodens resultat justerat för ej kassaflödespåverkande poster. Projektfastigheter Klassificeras som omsättningstillgångar och avser stora bostadsbestånd för vidareutveckling samt kommersiella fastigheter. • Fastigheter under utveckling • Färdigställda hyresrätts- och vårdbostäder • Färdigställda kontorsfastigheter En sammanställning över JMs projektfastigheter återfinns på www.jm.se/investerare. Räntebärande nettoskuld/-fordran Räntebärande fordringar och likvida medel med avdrag för räntebärande skulder och avsättningar.

22,0 % Räntabilitet på totalt kapital Resultat före skatt med återläggning av finansiella kostnader i förhållande till genomsnittlig balansomslutning.

Rörelsemarginal enligt segmentsredovisning Rörelseresultat enligt segmentsredovisning i förhållande till intäkter enligt segmentsredovisning.

Resultat före skatt plus finansiella kostnader Genomsnittlig balansomslutning

Skuldsättningsgrad Räntebärande nettoskuld i förhållande till eget kapital.

1 510 12 174 12,4 %

Soliditet Eget kapital i förhållande till balansomslutningen.

Sysselsatt kapital Eget kapital ökat med räntebärande låneskuld.

Eget kapital Balansomslutning

4 521 11 972

En mer detaljerad beskrivning återfinns i avsnittet Redovisnings- och värderingsprinciper sidorna 68–71.

38 % Räntetäckningsgrad Resultat före skatt med återläggning av finansiella kostnader i förhållande till finansiella kostnader. Resultat före skatt plus finansiella kostnader Finansiella kostnader

1 510 83 18,2 ggr

Räntebärande skulder/balansomslutning Räntebärande skulder och avsättningar i förhållande till balansomslutning. Räntebärande skulder Balansomslutning

2 473 11 972 21%

Kapitalomsättningshastighet Intäkter i förhållande till genomsnittlig balansomslutning. Intäkter Genomsnittlig balansomslutning

13 939 12 174 1,15 ggr

J M

Å R S R E D O V I S N I N G

2 0 1 5

Bolagsstyrningsrapport för verksamhetsåret 2015 Principer för bolagsstyrning Utöver de regler som följer av lag eller annan författning tillämpar JM Svensk Kod för bolagsstyrning (Koden). JM följer Koden utan undantag. Genom utförlig och transparent redovisning vill JM öka aktieägarnas och övriga intressenters kunskaper om hur styrelse och ledning verkar för att säkerställa aktieägarnas krav på avkastning på det investerade kapitalet. Hög etik, JMs kärnvärden och uppförandekod, affärsmässighet, transparens och JMs bidrag till samhällsutvecklingen är särskilt prioriterat för långsiktigt värdeskapande. För ytterligare information om JMs bidrag till ett hållbart samhällsbyggande hänvisas till sidorna 33–50. JM driver sedan flera år tillbaka ett långsiktigt och systematiskt arbete med att löpande utveckla den interna styrningen och kontrollen. Arbetet har bland annat lett till ytterligare förstärkt styrning och kontroll vad gäller investerings-, försäljnings- och produktionsbeslut samt styrning och kontroll under projektgenomförandefasen. Den interna styrningen och kontrollen utövas också genom ett systematiskt styrelsearbete via utskott. För att utveckla styrelsen genomförs årligen en utvärdering av styrelsens arbete. Bolagsstämma Bolagsstämman, som är bolagets högsta beslutande organ, ger samtliga aktieägare möjlighet att delta och därigenom utöva sitt inflytande. På årsstämman (den bolagsstämma vid vilken koncernredovisningen och koncernrevisionsberättelsen läggs fram) behandlas bolagets utveckling och beslut tas i ett antal centrala ärenden, såsom utdelning, ansvarsfrihet för styrelsen, val av revisorer, ersättning till styrelse och revisorer samt val av ny styrelse för tiden till nästa årsstämma. Bolaget kallar till årsstämma tidigast sex veckor och senast fyra veckor före stämman. I samband med tredje kvartalsrapporten, vanligtvis i slutet av oktober, informerar bolaget om tid och plats för årsstämman. Möjligheten för de utländska aktieägarna att följa eller delta i stämman genom simultantolkning av stämmoförhandlingarna eller översättning av presenterat material till annat språk har inte bedömts som nödvändigt, eftersom dessa aktieägare hittills har representerats av svenska ombud. Årsstämman 2015 hölls den 21 april. Vid stämman var 400 aktieägare företrädda, representerande cirka 57 procent av rösterna. Protokollet från årsstämman återfinns på JMs hemsida (www.jm.se). Ett av de beslut som fattades vid årsstämman 2015 var att årsstämman bemyndigade styrelsen att besluta om förvärv

J M

av egna aktier. Årsstämman 2016 kommer att hållas den 21 april. Ingen av aktieägarna har ett direkt eller indirekt aktieinnehav i bolaget som representerar minst en tiondel av röstetalet för samtliga aktier i bolaget. JMs bolagsordning begränsar inte aktieägarnas rätt att rösta för samtliga aktier som man äger eller företräder. Bolagsordningen saknar särskilda bestämmelser om tillsättande och entledigande av styrelseledamöter samt om ändring av bolagsordningen. JM tillämpar inte några särskilda arrangemang i fråga om bolagsstämmans funktion, varken på grund av bestämmelser i bolagsordningen eller, såvitt är känt för bolaget, aktieägaravtal. VALBEREDNING Valberedningen är ett organ som inrättats av bolagets årsstämma med uppgift att inför årsstämman bland annat nominera styrelseledamöter, styrelsens ordförande, revisionsbolag, samt därutöver föreslå arvoden till styrelsen och styrelsens utskott. Valberedningens arbete styrs av den instruktion för Valberedningens arbete som årsstämman fastställt. Valberedningen består av företrädare för de fyra största aktieägarna i bolaget som vill medverka. Styrelsens ordförande är sammankallande och utgör den femte ledamoten. Valberedningens uppgift är främst att framlägga förslag på styrelseledamöter och arvoden till dessa samt att föreslå val av revisorer och arvode till dessa. Valberedningen inför årsstämman 2016 sammankallades i augusti 2015 av styrelsens ordförande och består av följande personer: Åsa Nisell, Swedbank Robur Fonder Lars-Åke Bokenberger, AMF Försäkring och Fonder Jan Särlvik, Nordea Funds Hans Ek, SEB Fonder Lars Lundquist, styrelseordförande i JM.

Valberedningen representerade vid tillsättandet cirka 26 procent av det totala antalet aktier i JM. Ordförande är Åsa Nisell. Valberedningen har haft tre protokollförda sammanträden samt därtill korresponderat per e-post och telefon. Valberedningens ledamöter har inte erhållit någon ersättning av JM. Efter förslag av valberedningen omvalde årsstämman 2015 Ernst & Young AB till revisionsbolag. Valet skedde för perioden fram till slutet av årsstämman 2016. Ansvarig revisor är Ingemar Rindstig. Ingemar Rindstig har inga uppdrag i andra bolag som påverkar hans oberoende som revisor i JM. Information om revisionsbolagets tjänster till JM utöver revisionen lämnas i not 5 på sidan 76.

Å R S R E D O V I S N I N G

2 0 1 5

Bolagsstyrningsrapport

Vid sidan av JM har Ingemar Rindstig revisionsuppdrag i bland annat Atrium Ljungberg, ALM Equity, Besqab, Corem, D. Carnegie, Stendörren Fastigheter, Familjebostäder, Specialfastigheter, Vasakronan, Heimstaden AB, Magnolia Bostad AB och Stockholm Globe Arena Fastigheter AB. JMs styrelse SAMMANSÄTTNING JMs styrelse ska enligt bolagsordningen bestå av lägst fem och högst nio ledamöter. Inga suppleanter ska utses. Styrelsens ledamöter väljs av årsstämman för ett år i sänder. Därtill har arbetstagarorganisationerna enligt lag rätt att utse två ordinarie ledamöter jämte två suppleanter. Vid årsstämman 2015 valdes åtta ledamöter. Arbetstagarorganisationerna har utsett två ledamöter jämte två suppleanter. Styrelsens sammansättning framgår nedan liksom fördelningen av de stämmovalda ledamöterna inom styrelsens utskott (R = Revisionsutskott, E = Ersättningsutskott, I = Investeringsutskott). Vidare redovisas närvaron under kalenderåret 2015. Beslutade arvoden redovisas på sidan 101. Styrelsen har haft elva sammanträden. Revisionsutskottet har haft fyra sammanträden. Ersättningsutskottet har haft fyra sammanträden. Investeringsutskottet har haft fem sammanträden. Övriga uppgifter om styrelsens ledamöter enligt artikel 2.6 i Koden anges på sidan 104. Namn

Funktion

Invald

NärUtskott varo S

Lars Lundquist

Ordförande

2005

(ordf) E

Närvaro U E4

R4)

R 14)

Kaj-Gustaf Bergh

Ledamot

2013

Johan Bergman

Ledamot

2012

Anders Narvinger

Ledamot

2009

(ordf) R

Eva Nygren

Ledamot

2013

E5) Kia Orback Pettersson

Ledamot

2010

Johan Skoglund

Ledamot

2003

Åsa Söderström Jerring

Ledamot

2007

E 35) 10

(ordf) I

R4 1)

10 11

Under 2015 var Lars Lundquist ledamot av Revisionsutskottet fram till styrelsens konstituerande sammanträde efter årsstämman. Han var närvarande vid ett av de två sammanträden som ägde rum fram till dess. Vid det konstituerande sammanträdet ersattes Lars Lundquist av Åsa Söderström Jerring. Åsa Söderström Jerring var närvarande vid samtliga sammanträden därefter.

Under 2015 var Åsa Söderström Jerring ledamot av Ersättningsutskottet fram till styrelsens konstituerande sammanträde efter årsstämman. Vid det konstituerande sammanträdet ersattes Åsa Söderström Jerring av Eva Nygren. Eva Nygren var närvarande vid samtliga sammanträden därefter. Åsa Söderström Jerring var närvarande vid samtliga sammanträden fram till dess.

OBEROENDE Samtliga stämmovalda styrelseledamöter, med undantag för Johan Skoglund såsom VD, är att betrakta som oberoende i förhållande till bolaget och samtliga är oberoende i förhållande till ägarna. Arbetstagarledamöterna är inte oberoende i förhållande till bolaget. ARBETSUPPGIFTER/ANSVARSOMRÅDEN Styrelsens arbete Styrelsens arbete inriktas mot strategiska frågor som verksamhetsinriktning, väsentliga policyer, marknad, ekonomi och finans, intern kontroll och riskhantering, personal och ledarskap samt beslut om produktionsstart av projekt, förvärv och försäljning av exploateringsfastigheter och projektfastigheter.

De viktigaste styrande dokumenten är: • Bolagsordningen • Arbetsordning för styrelsen, Instruktion för arbetsfördelningen mellan styrelsen och VD samt Instruktion för ekonomisk rapportering • JMs policyer (Hållbarhetspolicy, Kvalitetspolicy, Miljöpolicy, Personalpolicy, Kommunikationspolicy, Finanspolicy och Inköpspolicy) • JMs etiska riktlinjer och riktlinjer för Kommunikation samt riktlinjer för Inköp. Nyvalda styrelseledamöter introduceras i företagets verksamhetsinriktning, marknad, policyer och system för intern kontroll och riskhantering.

E5)

E 15)

R4)

R 24)

Johan Wegin

Arb.led.

2002

22)

Jan Strömberg

Arb.led.

2011

102,3)

Thomas Mattsson

Arb.led.

2012

Peter Olsson

Arb.led., Suppl.

2014

93)

Jonny Änges

Arb.led., Suppl.

2015

62,3)

Johan Skoglund är inte ledamot av något av styrelsens utskott, men han är tillsammans med föredragande affärsenhetschef respektive stabschef närvarande vid utskottens sammanträden.

Johan Wegin var arbetstagarledamot till april 2015 och han var närvarande på samtliga sammanträden utom ett som ägde rum fram till dess. Jan Strömberg, som varit arbetstagarsuppleant sedan 2011, ersatte Johan Wegin och Jan Strömberg var närvarande på alla sammanträden som ägde rum under 2015 förutom det sammanträde per capsulam som ägde rum innan han tillträdde som ordinarie arbetstagarledamot. Jonny Änges efterträdde Jan Strömberg som arbetstagarsuppleant.

Arbetstagarsuppleanterna deltar inte i beslut per capsulam.

J M

Ordförandens arbetsuppgifter Ordföranden i JMs styrelse har det övergripande ansvaret för att bolaget följer den fastställda strategiska inriktningen. Härvid har ordföranden fortlöpande kontakt med bolagets VD och är dennes diskussionspartner. Ordförandens arbete i övrigt följer Kodens krav. Styrelsens sekreterare Bolagets chefsjurist är styrelsens sekreterare. Hon är inte ledamot av styrelsen. Styrelsens utvärdering av eget arbete Styrelsens arbete utvärderas under hösten varje år. Under hösten 2015 fick Alumni AB uppdraget att utvärdera styrelsens arbete. Utvärderingen bestod av en omfattande enkätundersökning där samtliga stämmovalda ledamöter deltog samt

Å R S R E D O V I S N I N G

2 0 1 5

Bolagsstyrningsrapport

individuella intervjuer med samtliga ledamöter. Resultatet av utvärderingen har redovisats för styrelsen och Valberedningen. Styrelsens utvärdering av VD Styrelsen utvärderar årligen VDs arbete. Viktiga ärenden under 2015 Styrelsen har under 2015 bland annat fattat beslut om följande: • Styrelsen har hållit ett separat strategisammanträde och därvid bland annat fastställt den strategiska planen för bolaget • Styrelsen har fattat beslut om tre produktionsstarter av bostadsprojekt, vilka har en kalkylerad total projektkostnad överstigande den till VD delegerade nivån om antingen 400 miljoner kronor i total projektkostnad eller 400 miljoner kronor i projektkostnad för deletapp • Styrelsen har beslutat om sex förvärv av exploateringsfastigheter, vilka har en köpeskilling överstigande till VD delegerad nivå om 100 miljoner kronor, varav två i Norge. Styrelsen har därutöver fattat beslut om dels förvärv, dels försäljning av en projektfastighet i Belgien • Styrelsen har vidare fattat beslut om försäljning av en projektfastighet, vilken har haft en köpeskilling överstigande till VD delegerad nivå om 100 miljoner kronor • Styrelsen har beslutat om att föreslå årsstämman att bemyndiga styrelsen att under tiden fram till nästa årsstämma fatta beslut om att förvärva egna aktier. Styrelsen har även fattat beslut om att föreslå årsstämman att besluta om indragning av egna aktier genom minskning av aktiekapitalet för avsättning till fritt eget kapital • Styrelsen har beslutat om kort- och långsiktiga rörliga löneprogram samt till årsstämman lagt fram förslag om ett konvertibelprogram för samtliga anställda i Sverige • Styrelsen har fattat beslut om JMs befintliga policyer och riktlinjer samt även beslutat om att anta ytterligare en policy i form av en Hållbarhetspolicy. Utskottens arbete Utskotten sammanträder normalt i anslutning till styrelsens sammanträden eller när så erfordras. Protokoll förs och dessa delges styrelsen och revisorerna. Ingen delegerad beslutsrätt förekommer förutom vad gäller: • Ersättningsutskottet, som fastställer lön och övriga villkor för koncernledningen exklusive VD och • Revisionsutskottet som i samråd med de externa revisorerna fastställer planen för de externa revisorernas arbete samt fastställer hur JMs centrala funktion för Verksamhetsrevisionen (internrevision) ska arbeta. Revisionsutskottet fastställer även arvoden och ersättningar till de externa revisorerna för speciella uppdrag och initierar fördjupade insatser inom utvalda områden. Med undantag för VD och Kaj-Gustaf Bergh är samtliga stämmovalda ledamöter även ledamöter i ett eller flera utskott. VD är

J M

tillsammans med föredragande affärsenhetschef respektive stabschef närvarande vid utskottens sammanträden. Styrelsens ordförande är ordförande i Ersättningsutskottet. Ordförande i Revisionsutskottet är Anders Narvinger och ordförande i Investeringsutskottet är Åsa Söderström Jerring. Föredragande i Ersättningsutskottet är HR-direktören. Respektive affärsenhetschef är föredragande i Investeringsutskottet. Ekonomi- och finansdirektören är föredragande i Revisionsutskottet. Revisionsutskottet Revisionsutskottet har tre ledamöter: Anders Narvinger (ordförande), Åsa Söderström Jerring och Kia Orback Pettersson. Utskottet har under kalenderåret haft fyra sammanträden. Revisionsutskottets arbete har under året främst inriktats på: • Godkännande av arvoden och ersättningar till revisorerna för speciella uppdrag • Fastställande av revisionsplan • Kvalitetsbedömning av interna kontrollsystem och kontrollrutiner • Avrapportering från Verksamhetsrevisionen och genomgång av områden eller projekt av speciellt intresse • Granskning och genomgång av bokslut och delårsrapport • Rapportering och föredragning för styrelsen av de iakttagelser som noterats vid genomgångar med revisorer och ledning • Beredning av bolagsstyrningsrapporten och styrelsens beskrivning av intern kontroll och riskhantering avseende den finansiella rapporteringen • Genomgång av eventuella incidentutredningar och etiska frågeställningar. Ersättningsutskottet Ersättningsutskottet har två ledamöter: Lars Lundquist (ordförande) och Eva Nygren. Utskottet har haft fyra sammanträden under kalenderåret. Ersättningsutskottets uppgifter under året har varit att: • Bereda förslag avseende lön, pensionsförmåner och övriga villkor till bolagets VD • Bereda förslag avseende generella principer för ersättning till all övrig personal, särskilt avseende rörliga ersättningar • Bereda förslag till konvertibelprogram som ska föreläggas årsstämman • Godkänna lön och övriga villkor för koncernledningen (exklusive VD) baserade på av styrelsen fastställda generella principer • Utvärdera pågående och under året avslutade program för rörliga ersättningar till koncernledningen • Utvärdera tillämpningen av de riktlinjer för ersättningar till ledande befattningshavare som årsstämman fattat beslut om samt gällande ersättningsstrukturer och ersättningsnivåer i bolaget.

Å R S R E D O V I S N I N G

2 0 1 5

100

Bolagsstyrningsrapport

Investeringsutskottet Investeringsutskottet har tre ledamöter: Åsa Söderström Jerring (ordförande), Johan Bergman och Eva Nygren. Utskottet har under kalenderåret haft fem sammanträden.

Styrningsstrukturen framgår nedan:

Investeringsutskottets uppgifter under året har varit att inom ramen för JMs delegationsordning: • Utvärdera att strategin följs avseende omfattning och inriktning för exploateringsfastigheter och projektfastigheter • Bereda förslag avseende köp och försäljning av exploateringsfastigheter och projektfastigheter eller aktier och andelar i bolag såsom ägare till sådana fastigheter • Bereda förslag avseende investeringar i befintliga projektfastigheter • Bereda förslag avseende produktionsstarter av projekt • Bereda förslag avseende externa entreprenader.

STYRELSE

BOLAGSSTÄMMA

Valberedning Revisionsutskott

DEN FINANSIELLA RAPPORTERINGEN VD ska tillse att styrelsen erhåller rapportering om utvecklingen av JMs verksamhet, däribland utvecklingen av JMs resultat, ekonomisk ställning och likviditet samt information om de större projektens status samt andra viktiga händelser. Rapporteringen ska vara av sådan beskaffenhet att styrelsen tillåts göra en välgrundad bedömning. Den ekonomiska rapportering som styrelsen erhåller framgår under avsnittet Uppföljning sidan 101. STYRELSENS BESKRIVNING AV INTERN KONTROLL OCH RISKHANTERING AVSEENDE DEN FINANSIELLA RAPPORTERINGEN Styrningsstruktur Styrelsen har det övergripande ansvaret för att inrätta ett effektivt system för intern kontroll och riskhantering. Ansvaret för att upprätthålla en effektiv kontrollmiljö och det löpande arbetet med intern kontroll och riskhantering är delegerat till VD. Riskhantering är en integrerad del av beslutsfattandet på alla nivåer inom JM och ingår som en naturlig del i JMs affärsprocesser. För en detaljerad beskrivning av JMs processer för riskhantering hänvisas till sidorna 28–31. Styrelsen har lagt särskild tonvikt på effektiva kontrollstrukturer. Kvaliteten på JMs processer och system för att säkerställa en god intern kontroll utgår från kontrollmiljön, vari av styrelsen antagen arbetsordning och instruktion för ekonomisk rapportering ingår. Genom Revisionsutskottet har styrelsen fördjupat sina kontakter med såväl interna som externa revisorer, varigenom styrelsen och dess utskott på olika sätt förhör sig om bolagets ekonomiska ställning. Således träffar de externa och interna revisorerna Revisionsutskottet fyra till fem gånger per år. Därtill träffar de externa revisorerna hela styrelsen två gånger per år. JMs Verksamhetsrevision har till huvuduppgift att granska verksamhetens ändamålsenlighet och operationella effektivitet genom bland annat kontroll av efterlevnaden av de affärskritiska kraven i JMs Verksamhetssystem. JMs Verksamhetssystem är en heltäckande processorienterad arbetsstruktur, som syf-

J M

Ersättningsutskott Investeringsutskott

Verksamhetsrevision

VD Koncernstaber: Juridik och Exploatering Verksamhetsutveckling Ekonomi och Finans, IR HR Inköp Marknadskommunikation och Affärsutveckling

Råd och utskott: Koncernledning Etiska rådet Hållbarhetsråd Kvalitets- och Miljöråd IT-råd Affärsutskott HR-råd Inköpsråd Marknads- och Produktråd

AFFÄRSENHETER

REGIONER

tar till att säkerställa effektiviteten i JMs affärsprocesser. JMs Verksamhetsrevision har som särskild uppgift att även granska de ekonomiska riskerna i de större projekten. Styrelsen säkerställer att JM har en väl genomarbetad ekonomioch projektstyrning, genom regelbunden kommunikation med interna och externa revisorer. Som en del av målsättningen att utveckla och likrikta arbetssätt och processer inom koncernen, fortgår arbetet med strukturerad projektutveckling, se vidare sidan 27. Översyn görs löpande av JMs lednings- och stödprocesser i syfte att ytterligare systematisera JMs strukturkapital i form av till exempel processer, dokument och system och därmed underlätta arbetet för alla medarbetare. En uppförandekod för JMs medarbetare har fastställts. Syftet är att tydliggöra och ge vägledning kring de värderingar som gäller inom JM. Sedan tidigare har en plan implementerats för uppföljning av efterlevnaden av JMs uppförandekod för leverantörer. Kontrollmiljö JMs kärnvärden, kultur och värderingar utgör basen för den interna kontrollen avseende den finansiella rapporteringen. Med kontrollmiljö avses såväl den infrastruktur som har byggts upp för den interna styrningen och kontrollen, som JMs grundläggande värderingar. Kontrollmiljön utgörs bland annat av organisation, beslutsvägar, befogenheter och ansvar, som dokumenterats och

Å R S R E D O V I S N I N G

2 0 1 5

Bolagsstyrningsrapport

kommunicerats i styrande dokument såsom interna policyer, riktlinjer, manualer och koder. Exempel härpå är arbetsfördelningen mellan å ena sidan styrelsen och å andra sidan VD och de andra organ som styrelsen inrättar, instruktioner för attesträtt samt redovisnings- och rapporteringsinstruktioner. Riskbedömning Bolaget tillämpar en metod/process för riskbedömning och riskhantering för att säkerställa att de risker som bolaget är utsatt för hanteras inom de ramar som fastställts och att riskerna omhändertas inom ramen för befintliga processer/system. JMs Verksamhetssystem, som beskriver JMs affär ur ett processperspektiv med fastställda affärskritiska krav, utgör tillsammans med rutiner för styrning, bevakning och uppföljning av projekt, viktiga delar av riskhanteringen. Kontrollaktiviteter De risker som identifierats avseende den finansiella rapporteringen hanteras via bolagets kontrollaktiviteter, som dokumenterats i process- och rutinbeskrivningar. Kontrollaktiviteterna syftar till att löpande utveckla samt förebygga, upptäcka och korrigera fel och avvikelser. Exempel på kontrollaktiviteter där riskbedömningar hanteras är: • Verksamhetssystemet som dokumenterar verksamhetens processer och fastställda affärskritiska krav • Projektgenomgångar inför förvärv, projekterings-, produktions- och försäljningsstarter • Affärsutskottsmöten och Koncernledningsmöten där investeringar i fastigheter och produktionsstarter av bostadsprojekt bereds. Affärsenhetschefer, stabschefer och regionchefer/dotterbolagschefer deltar (månadsvis) • Prognosgenomgångar med affärsenhetsledningarna (kvartalsvis) • Fördjupad bevakning av de större projekten där VD, Ekonomioch finansdirektör, ansvarig för Verksamhetsrevision, affärsenhetschef och regionchef/dotterbolagschef deltar (kvar talsvis) • Styrgruppsmöten i de större projekten (kvartalsvis) • Styrelsemöten i dotterbolagen • JMs Verksamhetsrevisions granskning och kontroll av de affärskritiska kraven samt granskning av de ekonomiska riskerna i de större projekten (löpande) • Särskild granskning av efterlevnaden av JMs uppförandekod för leverantörer genom bland annat platsbesök • Incidentrapporteringssystem som säkerställer ett systematiskt och professionellt hanterande av rapporterade oegentligheter • Etiska rådet, som ger vägledning vid svårigheter att tolka de etiska riktlinjerna och JMs uppförandekod. Information och kommunikation Bolaget har infört informations- och kommunikationsvägar, som syftar till att främja fullständighet och riktighet i den finansiella

J M

101

rapporteringen, exempelvis genom att styrande dokument i form av interna policyer, riktlinjer, manualer och koder avseende den finansiella rapporteringen gjorts tillgängliga och kända för berörda medarbetare via JMs Intranät och Verksamhetssystem. Övergripande styrande dokument är Arbetsordning för styrelsen, Instruktion för arbetsfördelningen mellan styrelsen och VD, Instruktion för ekonomisk rapportering samt Auktorisationsbestämmelser för JM. Övriga styrande dokument i form av policyer, riktlinjer, instruktioner och manualer vad gäller den finansiella rapporteringen återfinns på JMs Intranät samt i Verksamhetssystemet. De viktigaste dokumenten för finansiell rapportering: • JMs Auktorisationsbestämmelser • Tidsplan och instruktioner för prognos och bokslut • Boksluts- och prognosprocesserna • Instruktioner vid köp och försäljningar • Finanspolicy • Controlling inom JM • Redovisningsprinciper • Rutinbeskrivningar. Uppföljning Styrelsen erhåller ekonomiska rapporter i samband med kvartalsrapporteringen. Utöver utfalls- och prognosrapporter erhåller Revisionsutskottet rapport över ekonomigranskning av de större projekten. Kopplat till delegationsordningen erhåller styrelsen/Investeringsutskottet löpande förvärvs- och projektkalkyler, sammanställningar över bland annat planerade och pågående projekt, investeringar och köp/försäljningar av fastigheter. Dessutom fyller styrelsens olika utskott viktiga funktioner i styrelsens uppföljning. Styrelsen följer löpande upp och granskar att den interna kontrollen fungerar tillfredsställande, dels med hjälp av JMs externa revisorer, dels med hjälp av bolagets centrala funktion för Verksamhetsrevision, som båda arbetar efter en plan vilken godkänts av Revisionsutskottet. Resultatet av granskningarna och förslag på eventuella åtgärder som behöver vidtas avrapporteras löpande till Revisionsutskottet. ERSÄTTNING TILL STYRELSE OCH LEDNING Efter förslag från valberedningen beslutade årsstämman 2015 om arvoden enligt följande: • arvode till styrelsens ordförande ska utgå med 760 000 kronor och till ordinarie styrelseledamot som inte är anställd i bolaget med 320 000 kronor • arvode för arbetet i Revisionsutskottet ska utgå med 120 000 kronor till ordföranden och 90 000 kronor till ledamot • arvode för arbetet i Investeringsutskottet ska utgå med 80 000 kronor till ordföranden och 60 000 kronor till ledamot • arvode för arbetet i Ersättningsutskottet ska utgå med 60 000 kronor till ordförande respektive ledamot.

Å R S R E D O V I S N I N G

2 0 1 5

102

Bolagsstyrningsrapport

Förslag till riktlinjer för ersättning till JMs ledande befattningshavare kommer, enligt aktiebolagslagen, att föreläggas årsstämman 2016 för beslut. Lön, pensionsförmåner och övrig ersättning till ledningen fastställs av styrelsen avseende VD samt av Ersättningsutskottet avseende koncernledningen exklusive VD. Information om riktlinjer för ersättning till JMs ledande befattningshavare återfinns i förvaltningsberättelsen på sidan 60. Information om ersättning till VD och koncernledning återfinns i not 3 sidan 74, koncernens noter. Cirka 560 av JMs chefer och ledare, inklusive VD och koncernledning, omfattas av ett resultatbaserat lönesystem. Den totala löneersättningen utgörs av en fast och en rörlig del, med ett maximalt utfall för den rörliga delen som, beroende på befattning, varierar mellan en och sex månadslöner. Förutom ekonomiskt utfall i verksamheten, som har störst betydelse, baseras den rörliga lönedelen bland annat också på individuell måluppfyllelse och utfall i kundundersökningar (Nöjd Kund Index, NKI). Principen är att den fasta lönen i kombination med normalt utfall av rörlig del ska resultera i en marknadsmässig lön.

De tecknade konvertiblerna kan konverteras till en stamaktie till kursen 314 kronor. Konvertering av konvertibler kan ske under perioden från och med den 1 juni 2018 till och med den 17 maj 2019 med undantag för perioden den 1 januari till och med avstämningsdagen för utdelning respektive år, eller om årsstämman inte beslutar om utdelning under ett år, den dag som infaller tre bankdagar efter årsstämman. Genom konvertering av konvertibler kan JMs aktiekapital komma att öka med totalt högst 58 035 kronor, genom utgivande av högst 58 035 stamaktier, var och en med ett kvotvärde om 1 krona. Detta motsvarar en utspädning om cirka 0,1 procent av aktierna och rösterna i bolaget. Det konvertibla förlagslånet förfaller till betalning den 15 juni 2019 i den mån konvertering inte ägt rum dessförinnan. Ledning och företagsstruktur DELEGATIONSORDNING – VDs BESLUTSRÄTT Styrelsen har till VD delegerat beslutsrätt för: • köp och försäljning av exploateringsfastighet och projektfastighet upp till 100 mkr • investering i befintlig projektfastighet upp till 400 mkr för genomförande av bostadsprojekt alternativt 200 mkr för genomförande av kontorsprojekt • produktionsstart av bostadsprojekt, upp till en total projektkostnad om 400 mkr exklusive köpeskillingen för fastigheten och produktionsstart av enskilda deletapper upp till 400 mkr • att lämna anbud och vid accept teckna externa entreprenadavtal upp till 400 mkr • upptagande av nya lån som ej är kopplade till förvärv av fastighet, upp till totalt 400 mkr per år för lån med kortare löptid än ett år, upp till totalt 250 mkr per år för lån med löptid mellan ett och tio år.

KONVERTIBELPROGRAM 2015 Årsstämman 2015 beslutade att JM skulle upptaga ett konvertibelt förlagslån om nominellt högst 160 000 000 kronor genom emission av högst 500 000 konvertibler riktat till samtliga anställda i Sverige. Syftet med konvertibelprogram 2015 är att den anställdes intresse för JMs verksamhet och framtida resultatutveckling höjs och förstärks genom ett ägarengagemang. En ökad motivation och delaktighet i JMs verksamhet hos de anställda ligger i såväl bolagets, de anställdas samt befintliga aktieägares intresse. Efter avslutad teckningsperiod uppgår förlagslånet till cirka 18,2 mkr genom emission av cirka 58 000 konvertibla skuldförbindelser. I enlighet med IAS 32 har skuld- och egetkapitaldelen av förlagslånet redovisats var för sig, vilket innebär att förlagslånet upptas i balansräkningen som en skuld initialt med nominellt belopp exklusive egetkapitaldelen. Det konvertibla förlagslånet har likvidavräknats under juli 2015.

I övriga fall beslutar styrelsen. Beloppen är valda för att tillgodose styrelsens behov av kontroll och ledningens behov av handlingsutrymme. VD äger rätt att vidaredelegera delar av beslutsrätten angiven ovan. Beslutsärendena bereds av dels affärsutskottet, bestående av affärsenhetschefer och regionchefer från hela koncernen, dels av koncernledningen. JMs verksamhet framgår av schema på sidan 103.

Beslutsprocessen illustreras nedan: BESLUTSGRINDAR I DEN STRUKTURERADE PROJEKTUTVECKLINGEN Beslut om markförvärv

Beslut om projekteringsstart

Beslut om total intäkt

Beslut om försäljningsstart

Beslut om produktionsstart

Operativt beslut om produktionsstart

Beslut om tekniskt avslut

Affärsutskott, koncernledning och styrelse

Regionchef

Affärsenhetschef

Regionchef

Affärsutskott, koncernledning och styrelse

Regionchef

J M

Å R S R E D O V I S N I N G

2 0 1 5

Bolagsstyrningsrapport

103

VD Staber

Affärsenheter

Affärssegment (finansiell rapportering)

JM Bostad Stockholm

JM Bostad Riks

JM Bostad Stockholm

JM Bostad Riks

JM Danmark, Finland, Belgien

JM Norge

JM Utland

KONCERNLEDNING JMs verksamhet är operativt indelad i sex affärsenheter. Respektive affärsenhetschef är direkt underställd VD. Koncernledningen utgörs av VD och samtliga affärsenhetschefer samt stabschefer, totalt åtta personer och sammanträder minst en gång i månaden. I chefsansvaret ingår att alltid verka för att styrelsens och VDs riktlinjer följs. STYRNINGS- OCH RAPPORTSTRUKTUR Inom JM är vid varje given tidpunkt ett stort antal projekt i produktion. Det är inte ovanligt med projekt som engagerar fler än 100 personer och som har beräknade volymer på över 100 mkr. Varje projekt drivs av en projektledare som är ansvarig för projektets intäkter och kostnader. Projektledaren rapporterar till regionchefen, som är direkt underställd affärsenhetschefen. Samtliga dessa har resultatansvar. Affärsenhetschefen ansvarar för att fastställa intäktsnivån i projekten. Beslut om igångsättning av ett projekt tas av affärsenhetsledningen eller koncernledningen, alternativt av styrelsen gällande stora projekt. Uppföljning av sålda och bokade bostäder görs veckovis, med rapportering till regionchef, affärsenhetschef och VD. Varje kvartal görs fullständiga genomgångar och avstämningar av respektive projekts intäkter och kostnader. En fördjupad bevakning sker för de större projekten. Redovisning sker kvartalsvis av affärsenhetschef och regionchef/dotterbolagschef för VD, ekonomioch finansdirektör samt ansvarig för Verksamhetsrevision. Bedömningsunderlagen omfattar projektets ekonomiska historik, framtida förväntade intäkter och kostnader, samt försäljnings- och bokningsläge. De allra största projekten har speciella styrgrupper samt granskas av JMs Verksamhetsrevision och föredras i Revisionsutskottet.

JM Entreprenad

JM Fastighetsutveckling

JM Entreprenad

Revisors yttrande om bolagsstyrningsrapporten Till årsstämman i JM AB, org.nr 556045-2103. Det är styrelsen som har ansvaret för bolagsstyrningsrapporten för år 2015 på sidorna 97–103 och för att den är upprättad i enlighet med årsredovisningslagen. Vi har läst bolagsstyrningsrapporten och baserat på denna läsning och vår kunskap om bolaget och koncernen anser vi att vi har tillräcklig grund för våra uttalanden. Detta innebär att vår lagstadgade genomgång av bolagsstyrningsrapporten har en annan inriktning och en väsentligt mindre omfattning jämfört med den inriktning och omfattning som en revision enligt International Standards on Auditing och god revisionssed i Sverige har. Vi anser att en bolagsstyrningsrapport har upprättats, och att dess lagstadgade information är förenlig med årsredovisningen och koncernredovisningen. Stockholm den 19 februari 2016 Ernst & Young AB Ingemar Rindstig Auktoriserad revisor

Stockholm den 19 februari 2016 Styrelsen

J M

JM Fastighetsutveckling

Å R S R E D O V I S N I N G

2 0 1 5

104

Styrelse och revisorer Lars Lundquist

Anders Narvinger

Styrelseordförande och ordförande i Ersättningsutskottet. Invald i styrelsen 2005

Styrelseledamot och ordförande i Revisionsutskottet. Invald i styrelsen 2009

Aktier i JM: 45 000 Född: 1948 Utbildning: Civilekonom, Handelshögskolan, Stockholm och MBA, University of Wisconsin. Arbetslivserfarenhet: 32 år i olika banker, fondkommissionärer och försäkringsbolag. Andra väsentliga uppdrag: Styrelseordförande i Intrum Justitia AB och Försäkrings AB ERIKA. Styrelseledamot i Livförsäkringsbolaget Skandia samt styrelseledamot och skattmästare i Hjärt-Lung fonden. Oberoende: Ledamoten anses oberoende i förhållande till bolaget och bolagsledningen respektive större aktieägare i bolaget.

Aktier i JM: 5 000 Född: 1948 Utbildning: Civilingenjör från Lunds Tekniska Högskola, ekonomexamen, Uppsala Universitet. Arbetslivserfarenhet: 8 år som VD för Teknik företagen och verksam 30 år inom ABB-koncernen, bland annat VD och koncernchef för ABB Sverige. Andra väsentliga uppdrag: Styrelseordförande i Alfa Laval AB, ÅF AB, Capio AB och Coor Service Management AB. Oberoende: Ledamoten anses oberoende.

Eva Nygren Styrelseledamot och ledamot i Investeringsutskottet samt Ersättningsutskottet. Invald i styrelsen 2013

Kaj-Gustaf Bergh Styrelseledamot Invald i styrelsen 2013 Aktier i JM: 2 500 Född: 1955 Utbildning: Jurist och civilekonom. Arbetslivserfarenhet: 15 år inom Gyllenberg och SEB. Andra väsentliga uppdrag: Verkställande direktör för Föreningen Konstsamfundet i Finland. Styrelseordförande i Sponda, Stockmann, Julius Tallberg och KSF Media. Styrelseledamot i Ramirent och Wärtsilä. Oberoende: Ledamoten anses oberoende.

Aktier i JM: 500 Född: 1955 Utbildning: Arkitekt, Chalmers Tekniska Högskola. Arbetslivserfarenhet: 35 års erfarenhet av teknikkonsultbranschen, bland annat som VD och koncernchef Rejlers, VD SWECO Sverige och VD SWECO FFNS. Andra väsentliga uppdrag: Direktör Investering Trafikverket. Styrelseledamot i Uponor OY, Norrporten, Umeå Universitet och Nobelhuset AB. Oberoende: Ledamoten anses oberoende.

Johan Bergman Styrelseledamot och ledamot i Investeringsutskottet. Invald i styrelsen 2012 Aktier i JM: 1 000 Född: 1964 Utbildning: Civilingenjör KTH, Stockholm. Arbetslivserfarenhet: 16 år i olika befattningar inom Skanska-koncernen. Andra väsentliga uppdrag: VD för NIAM AB, inga styrelseuppdrag. Oberoende: Ledamoten anses oberoende.

Johan Skoglund VD och koncernchef samt styrelseledamot. Invald i styrelsen 2003 Aktier i JM: 36 560 Konvertibler i JM: 6 187 310 kr Väsentliga aktieinnehav och delägarskap i företag som bolaget har betydande affärsförbindelser med: 0 Född: 1962

Utbildning: Civilingenjör KTH, Stockholm och Civilingenjörsprogrammet, Handelshögskolan, Stockholm. Arbetslivserfarenhet: 29 år i JM i olika befattningar såsom platsingenjör, projektledare, regionchef och affärsenhetschef. Sedan 1 november 2002 VD och koncernchef. Andra väsentliga uppdrag: Styrelseledamot i Castellum AB, Infranord AB, Mentor Sverige och JM Entreprenad AB. Oberoende: Ledamoten anses i sin egenskap av VD och koncernchef vara beroende.

Åsa Söderström Jerring Styrelseledamot, ordförande i Investeringsutskottet och ledamot i Revisionsutskottet. Invald i styrelsen 2007 Aktier i JM: 7 300 Född: 1957 Utbildning: Civilekonom, Stockholms Universitet. Arbetslivserfarenhet: 25-årig erfarenhet av byggoch fastighetsbranschen, bland annat som informationschef NCC Bygg, VD Ballast Väst och VD SWECO Theorells. Andra väsentliga uppdrag: Styrelseordförande i Delete OY och ELU Konsult AB. Styrelseledamot i Vattenfall AB, OEM International AB, Scanmast AB och Nordic Home Improvement AB. Oberoende: Ledamoten anses oberoende.

Kia Orback Pettersson Styrelseledamot och ledamot i Revisionsutskottet. Invald i styrelsen 2010 Aktier i JM: 3 540 Född: 1959 Utbildning: Civilekonom, Lunds Universitet Arbetslivserfarenhet: 20 års erfarenhet från ledande befattningar inom detaljhandel, fastighetsoch mediabranschen, bland annat som VD för Sturegallerian och vVD Guldfynd/Hallbergs. Andra väsentliga uppdrag: Partner i Konceptverkstan. Styrelseordförande i NAI Svefa AB samt Teracom Boxer Group AB. Styrelseledamot i Kungsleden AB och Odd Molly AB. Oberoende: Ledamoten anses oberoende.

Styrelsens sekreterare

Arbetstagarrepresentanter

Maria Bäckman Chefsjurist i JM AB Född: 1973 Styrelsens sekreterare sedan 2012. Aktier i JM: 500 Konvertibler: 0 kr

Revisorer Thomas Mattsson

Jan Strömberg

Peter Olsson

Jonny Änges

Ernst & Young AB

Anläggare Född: 1962 Ledamot i styrelsen sedan 2014. Aktier i JM: 50 Konvertibler: 0 kr

Civilingenjör Född: 1959 Ledamot i styrelsen sedan 2015. Aktier i JM: 1 861 Konvertibler: 576 060 kr

Snickare Född: 1977 Suppleant i styrelsen sedan 2014. Aktier i JM: 0 Konvertibler: 0 kr

Byggnadsingenjör Född: 1962 Suppleant i styrelsen sedan 2015. Aktier i JM: 0 Konvertibler: 0 kr

Ingemar Rindstig, Auktoriserad revisor Ernst & Young AB omvaldes som revisorer i JM AB på årsstämman i april 2015.

Angivna innehav avser eget eller närstående fysisk eller juridisk persons innehav av aktier och andra finansiella instrument i JM AB per 2016-02-19.

J M

Å R S R E D O V I S N I N G

2 0 1 5

Koncernledning

Johan Skoglund VD och koncernchef Anställningsår: 1986 Medlem i koncernledningen: 2000 Aktier i JM: 36 560 Konvertibler: 6 187 310 kr Född: 1962 Utbildning: Civilingenjör KTH, Stockholm 1986 och Civilingenjörsprogrammet Handelshögskolan, Stockholm 1998. Arbetslivserfarenhet: 29 år i olika befattningar i JM som platsingenjör, projektledare, regionchef och affärsenhetschef. Sedan 1 november 2002 VD och koncernchef. Andra väsentliga uppdrag: Styrelseledamot i Castellum AB, Infranord AB, Mentor Sverige och JM Entreprenad AB.

105

Maria Bäckman

Claes Magnus Åkesson

Chefsjurist Koncernstab Juridik och Exploatering

Ekonomi- och finansdirektör, IR IT

Anställningsår: 2000 Medlem i koncernledningen: 2012 Aktier i JM: 500 Konvertibler: 0 kr Född: 1973 Utbildning: Jur. kand. Stockholms universitet 1997. Arbetslivserfarenhet: Biträdande jurist Advokatfirman Lindahl, tingsnotarie Uppsala tingsrätt. Andra väsentliga uppdrag: Styrelseledamot i JM Entreprenad AB.

Anställningsår: 1998 Medlem i koncernledningen: 1998 Aktier i JM: 17 991 Konvertibler: 4 549 290 kr Född: 1959 Utbildning: Civilekonom Handelshögskolan Stockholm 1984. Advanced Management Programme, INSEAD, Frankrike. Arbetslivserfarenhet: Ericsson-koncernen: Chefscontroller Asien, ekonomioch finanschef Malaysia samt regioncontroller Asien. Andra väsentliga uppdrag: Styrelseledamot i Concentric AB, JM Norge AS samt JM Construction S. A.

Peter Neuberg

Martin Asp Affärsenhetschef JM Bostad Norge samt JM Bostad Finland, Danmark och Belgien. VD JM Norge AS Anställningsår: 1996 Medlem i koncernledningen: 2011 Aktier i JM: 3 295 Konvertibler: 476 000 kr Född: 1973 Utbildning: Civilingenjör LTU 1997, Civilingenjörsprogrammet Handelshögskolan 2000, Fil kand Ekonomi Stockholm Universitet 2010. Arbetslivserfarenhet: Arbetsledare, projekteringsledare och projektledare i JM samt VD Kvarnholmen Utveckling AB. Andra väsentliga uppdrag: Styrelseordförande i JM Norge AS, JM Suomi Oy, JM Danmark A/S och JM Construction S. A.

Sören Bergström Affärsenhetschef JM Bostad Riks och Inköpsdirektör. Chef Verksamhetsutveckling/ Teknik Anställningsår: 1988 Medlem i koncernledningen: 2001 Aktier i JM: 2 000 Konvertibler: 0 kr Född: 1956 Utbildning: Civilingenjör KTH. Civilingenjörsprogrammet Handelshögskolan 1996. Executive Management Program Handelshögskolan 2001. Arbetslivserfarenhet: Projektledare, VD i tre olika dotterbolag och regionchef. Affärsenhetschef JM Produktion 2002–2006. Affärsenhetschef JM Bostad Riks 2007–. Andra väsentliga uppdrag: Styrelseledamot i JM Suomi Oy, Seniorgården AB och AB Borätt.

Affärsenhetschef JM Entreprenad och VD JM Entreprenad AB Anställningsår: 2015 Medlem i koncernledningen: 2015 Aktier i JM: 400 Konvertibler: 0 kr Född: 1970 Utbildning: Byggnadsingenjör KTH. Arbetslivserfarenhet: Regionchef Hus Stockholm Bostäder i Skanska-koncernen och dessförinnan bland annat affärsansvarig distriktschef samt inköpschef.

Andra ledande befattningshavare Annika Berg, Region Stockholm Nord Mikael Åslund, Region Stockholm Stad Erik Ragnerstam, Region Stockholm Syd Anne Schönberg, Försäljning Bostad Stockholm Lars-Olof Höglund, Förvärv Bostad Stockholm Anders Wimmerstedt, Produktion Bostad Stockholm Per Johansson, Region Öst Martin Svahn, Region Väst Susanne Persson, Region Syd Simon Backe, JM Fastighetsutveckling Per-Arne Jonsson, JM Hyresbostäder Birgitta Seeman, Seniorgården AB och AB Borätt

Helena Söderberg

Christian Benfatto, Anläggning, JM Entreprenad AB

HR-direktör

Alexandra Jansson, Hus, JM Entreprenad AB

Anställningsår: 2010 Medlem i koncernledningen: 2010 Aktier i JM: 500 Konvertibler: 294 460 kr Född: 1967 Utbildning: Linjen för personal- och arbetslivsfrågor vid Uppsala universitet 1991. Arbetslivserfarenhet: Nordisk HR Director Alstom Transport samt 16 år inom Skanskakoncernen i olika HR-funktioner.

Manne Berger, Affärsutveckling, JM Entreprenad AB Hilde Vatne, Region Oslo, JM Norge AS Sigbjørn Myhre, Region Vest, JM Norge AS Svein Sundby, Region Syd, JM Norge AS Ole Kristian Ruud, Region Entreprenad, JM Norge AS Markus Heino, JM Suomi OY Per-Anders Olsson, JM Danmark A/S

Pär Vennerström Affärsenhetschef JM Bostad Stockholm och Affärsenhetschef JM Fastighetsutveckling Anställningsår: 2001 Medlem i koncernledningen: 2014 Aktier i JM: 0 Konvertibler: 0 kr Född: 1974 Utbildning: Civilingenjör KTH, Väg och Vatten 1999. Arbetslivserfarenhet: Projektledare, Regionchef Stockholm Nordväst 2008–2009, Regionchef Stockholm Syd 2009–2014.

Angivna aktieinnehav avser innehav per 2016-02-19.

J M

Å R S R E D O V I S N I N G

2 0 1 5

Lennart Henriz, Chef Verksamhetsutveckling, var medlem i koncernledningen januari till september 2015.

106

JM-aktien

Fortsatt stora överföringar till aktieägarna. Aktiekapital JM-aktien är noterad på Nasdaq Stockholm, segmentet Large Cap. Aktiekapitalet uppgår till 75,2 mkr fördelat på 75,2 miljoner aktier med ett kvotvärde om 1 krona med lika rösträtt. Aktieägarmål JMs aktieägare ska erhålla en högre totalavkastning, det vill säga summan av utdelning och värdeökning, än aktieägare i företag med liknande verksamhet och riskprofil. Kursutveckling och avkastning JM-aktien ingår i Nasdaq Stockholm index ”SX8630 Real Estate Investment & Services”. Under 2015 steg JMs aktiekurs med 1 procent, att jämföras med en stigning om 24 procent för SX8630. Det generella indexet på Nasdaq Stockholm, OMX Stockholm_PI, steg 7 procent under 2015. JM-aktien noterades som högst under året till 314,80 kronor den 14 april och som lägst till 201,60 kronor den 24 augusti. Direktavkastningen, det vill säga föreslagen utdelning i förhållande till börskurs i slutet av året, uppgick till 3,3 procent (3,2). Totalavkastningen under 2015 uppgick till 5 procent (41). Totalavkastning % JM Stockholmsbörsen

2015

Genomsnittligt per år 2011–2015

Genomsnittligt per år 2006–2015

5 10

14 10

17 9

Index

5 41 62 9 –26 30 186 –60 –16 94 -

465 443 314 194 178 241 185 65 163 194 100

Totalavkastning JM, 2006–2015 2015 2014 2013 2012 2011 2010 2009 2008 2007 2006 2006-01-01 Genomsnittligt 5 år Genomsnittligt 10 år

14 17

Omsättning och börsvärde JM-aktier till ett värde av totalt 22,2 mdkr (15,9) omsattes under 2015. Den genomsnittliga dagsomsättningen var cirka 88 mkr (64). Omsättningshastigheten, det vill säga aktiens likviditet, uppgick till 120 procent (83). Bolagets börsvärde uppgick vid årets utgång till 18,6 mdkr (18,8). Ägarstruktur Per den 31 december 2015 uppgick antalet aktieägare till 18 112 (13 844). De tio största svenska ägarna stod för 45,1 procent (46,2) av kapitalet och de utländska ägarna för 32,0 procent (35,6).

J M

Utdelningspolicy Aktieutdelningen över åren ska avspegla den totala verksamhetens resultatutveckling. Genomsnittligt över en konjunkturcykel ska utdelningen motsvara 50 procent av koncernens resultat efter skatt. Resultatet från fastighetsförsäljningar är en naturlig del i JMs projektutveckling, och inkluderas i utdelningsberäkningen. Den föreslagna utdelningen för 2015 uppgår till 8,25 kronor (8,00) per aktie. Styrelsen avser föreslå årsstämman att innehavet av samtliga egna aktier dras in genom minskning av aktiekapitalet för avsättning till fritt eget kapital. Den starka balansräkningen och goda kassaflöden ger fortsatt utrymme för kapitalöverföring till aktieägarna utöver ordinarie utdelning. Mot denna bakgrund kommer styrelsen föreslå att årsstämman beslutar att bemyndiga styrelsen att under tiden fram till nästa årsstämma, vid ett eller flera tillfällen, fatta beslut om att återköpa sammanlagt så många aktier att bolagets innehav vid var tid inte överstiger 10 procent av samtliga aktier i bolaget. Förvärv ska ske på Nasdaq Stockholm. Beaktat den fortsatta osäkerheten i det internationella finansiella systemet är strategin att sprida återköpen på Nasdaq Stockholm fram till årsstämman 2017. Syftet med bemyndigandet är att styrelsen ska få möjlighet att fortlöpande anpassa bolagets kapitalstruktur. Överföring till aktieägare, mkr 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 Summa

Utdelning

Inlösen

Återköp

Summa

247 415 489 208 375 542 537 558 600

1 002 1 013 992 -

359 517 500 500

1 249 1 428 1 481 208 375 901 1 054 1 058 1 100

3 971

3 007

1 876

8 854

Aktieägare per 31 december 2015 Swedbank Robur fonder AMF Försäkring och Fonder Nordea Investment Funds SEB Investment Management Länsförsäkringar fondförvaltning AB AFA Försäkringar Handelsbanken Fonder JM AB Första AP-fonden Fjärde AP-fonden Försäkringsaktiebolaget Avanza Pension Utländska aktieägare Övriga aktieägare Summa

9,4 7,3 6,0 5,3 3,9 3,8 3,4 2,1 2,0 1,9 1,3 32,0 21,6 100,0

Antal aktieägare per 2015-12-31: 18 112 st Totalt antal aktier per 2015-12-31 uppgår till 75 173 524

Å R S R E D O V I S N I N G

% av antal aktier

2 0 1 5

JM-aktien

107

AKTIEDATA Kronor per aktie Börskurs per den 31/12 Högst/lägst betalkurs under året Direktavkastning per den 31/12, % Börsvärde per den 31/12, mkr Resultat per aktie före utspädning Exploateringsfastigheter Marknadsvärde Bokfört värde Projektfastigheter Marknadsvärde Bokfört värde Eget kapital (redovisat) Utdelning Utdelning i % av resultat per aktie P/E tal per den 31/12 Antal aktier per den 31/12 Genomsnittligt antal aktier före utspädning Genomsnittligt antal aktier efter utspädning 1) 2) 3) 4) 5) 6)

2015

2014

2013

2012

2011

252,70 314,80/201,60 3,3 18 597 14,50

249 256/171 3,2 18 792 17,00

181,50 200,50/118,25 4,0 14 075 14,10

116 140,25/106,75 5,8 9 337 11,70

112 176,50/79,75 5,8 9 355 12,50

153 96

127 90

108 77

105 72

99 70

7 5 61 8,25 1) 57 17 73 594 000 2) 74 601 637 74 846 482

4 3 61 8,00 47 15 75 471 471 3) 76 542 355 76 888 597

4 3 57 7,25 51 13 77 550 383 4) 78 445 765 78 983 735

12 12 55 6,75 58 10 80 494 186 5) 82 414 682 83 298 832

10 10 55 6,50 52 9 83 379 407 6) 83 305 326 84 560 636

Enligt styrelsens förslag 1 579 524 återköpta aktier ingår ej 1 610 554 återköpta aktier ingår ej 2 263 299 återköpta aktier ingår ej 3 169 056 återköpta aktier ingår ej 150 964 återköpta aktier ingår ej

ÄGARBILD PER 2015-12-31 Aktieinnehav

Antal aktieägare

% av alla aktieägare

Äger tillsammans antal aktier

% av aktiekapital

1–500 501–1 000 1 001–5 000 5 001–20 000 20 001–100 000 100 001–

13 863 1 992 1 655 341 138 123

76,6 11,0 9,1 1,9 0,7 0,7

2 166 594 1 644 681 3 662 411 3 444 632 6 127 223 58 127 983

2,9 2,2 4,9 4,6 8,1 77,3

Summa

18 112

100,0

75 173 524

100,0

FÖRÄNDRINGAR I AKTIEKAPITALET 2011–2015 År

Inlösen återköpta aktier, mkr

Utnyttjande av konvertibelprogram, mkr

Antal aktier

Kvotvärde/aktie

Aktiekapital, mkr

–4,1 –2,8 –2,1

0,1 0,2 0,3 0,1 0,1

83 530 370 83 663 242 79 813 682 77 082 025 75 173 524

1 kr 1 kr 1 kr 1 kr 1 kr

83,5 83,7 79,8 77,1 75,2

2011 2012 2013 2014 2015

KURSUTVECKLING Kr 350

Antal 25 000

Kr 320

Antal 15 000

280

20 000

300

12 000

210

15 000

280

9 000

140

10 000

260

6 000

5 000

240

3 000

220

2011

2012

2013

Omsatt antal aktier 1000-tal

2014

2015

OMX Stockholm PI

JM B

J M

Å R S R E D O V I S N I N G

Jan Feb 2015

Mar

Apr

Maj

Jun

Jul

Aug Sep Okt Nov Dec

Nasdaq Stockholm Real Estate Investment &Services PI (SX8630PI)

2 0 1 5

108

Årsstämma och finansiell kalender

JMs årsstämma Aktieägarna i JM AB kallas härmed till årsstämma torsdagen den 21 april 2016 kl. 16.00 på JMs huvudkontor, Gustav III:s boulevard 64, i Solna. Anmälan Aktieägare, som önskar delta i årsstämman, ska dels vara införd i den av Euroclear Sweden AB förda aktieboken fredagen den 15 april 2016, dels anmäla sig till bolaget senast fredagen den 15 april 2016 före kl. 16.00 på något av följande sätt: JM ABs webbplats: www.jm.se (endast för privatpersoner) Post: Computershare AB, ”JM ABs årsstämma” Box 610, 182 16 Danderyd Telefon: 08-518 015 52 Aktieägare, som låtit förvaltarregistrera sina aktier och önskar delta i årsstämman, måste genom förvaltarens försorg tillfälligt låta inregistrera aktierna i eget namn, så att aktieägaren är införd i aktieboken fredagen den 15 april 2016. Inträdeskort till stämman kommer att utsändas. Utdelning Styrelsen föreslår att till aktieägarna utdelas 8,25 kronor per aktie. Som avstämningsdag för utdelning föreslås måndagen den 25 april 2016. Beslutar årsstämman enligt förslaget, beräknas utdelningen komma att utsändas av Euroclear Sweden AB den 28 april 2016.

15 juli 26 oktober 7 februari 2017

På JMs webbplats, under fliken Om JM/Investerare, publiceras finansiella rapporter och presentationer från press- och analytikermöten. Aktieägarservice Här finns möjlighet att prenumerera på tryckta delårsrapporter och årsredovisningar. Aktien Information om aktiens notering och kursinformation med 15 minuters fördröjning.

KOMMANDE INFORMATIONSTILLFÄLLEN

21 april 2016

Aktieägarinformation på jm.se

Delårsrapport januari–mars 2016 Årsstämma 2016 Delårsrapport januari–juni 2016 Delårsrapport januari–september 2016 Bokslutskommuniké 2016

Rapporterna finns på svenska och engelska och kan beställas från JM AB, Koncernstab Ekonomi och Finans, tel. 08-782 87 00 eller via www.jm.se/investerare

Insiderpersoner och transaktioner Uppgifter hämtas från Finansinspektionens offentliga insynsregister. Analytikerlista Lista med de analytiker som löpande följer JM.

JM AB (publ), Org. nr. 556045-2103, säte i Stockholm.

J M

Å R S R E D O V I S N I N G

2 0 1 5

Om hållbarhetsredovisningen

109

Global Reporting Initiative – GRI JM beskriver hållbarhetsarbetet och redovisar uppfyllelse av ekonomiska, miljömässiga och sociala mål och indikatorer i en hållbarhetsredovisning som ingår som en del av årsredovisningen. Hållbarhetsredovisningen följer GRI:s riktlinjer (enligt GRI G4 Core-nivå) och redogör för uppnådda resultat för redovisningsperioden mot bakgrund av våra åtaganden, strategier och hållbarhetsstyrning. Syftet är att presentera, mäta och ta ansvar gentemot våra intressenter, både inom och utanför företaget, för vad vi uppnått i vårt arbete mot en hållbar utveckling. Inom JM ansvarar JMs nyinrättade Hållbarhetsråd, ledd av koncernchefen, för hållbarhetsredovisningen. JMs styrelse avger redovisningen.

VÄSENTLIGHET FÖR EXTERNA INTRESSENTER

Redovisningens omfattning Hållbarhetsredovisningen avser verksamhetsåret 2015 och omfattar hela koncernens verksamhet, inklusive dotterbolag. JMs ambition är att ge en heltäckande redovisning av hållbarhetsarbetet, där såväl negativ som positiv utveckling tydligt framgår. Hållbarhetsarbetet stödjer sig på de policies och riktlinjer som vår verksamhet drivs utifrån samt de åtaganden vi gjort mot bland annat Global Compact. Som stöd för vilka

frågor som är viktigast att hantera och redovisa, med hänsyn tagen till JM samt våra externa och interna intressenter, utgår vi från en väsentlighetsanalys. I redovisningen ingår totalt 54 av GRI:s indikatorer, vilka finns förtecknade med läshänvisning i ett GRI-index på sidorna 112–114. Mer detaljerad information kring beräkningsmodeller, standarder, begränsningar och antaganden som använts i redovisningen återfinns på www.jm.se/hallbarhet. Väsentlighetsanalys Väsentlighetsanalysen är en metod för att identifiera vilka frågor inom hållbarhetsområdet som är väsentliga för företaget. Den baseras på en sammanställning av information från djupintervjuer med nyckelpersoner, enkätsvar från identifierade intressentgrupper, interna utredningar samt standarder, defacto-standarder och lagkrav på hållbarhetsområdet. Informationen värderas utifrån möjligheter och risker med olika hållbarhetsaspekter i JMs verksamhet – för ett långsiktigt värdeskapande både inom JM och i vår omvärld. Resultatet av värderingen benämns som JMs väsentliga hållbarhetsaspekter och dessa lägger en grund för JMs hållbarhetsarbete och vad som redovisas.

• • • •

Buller Miljöpåverkande utsläpp Natur- och utemiljö Arbetsvillkor och social trygghet

• • • • • • • •

Etik och värdeskapande Produktansvar Ansvarsfulla leverantörer Arbetsmiljö Jämlikhet och mångfald Kompetens Resurseffektivitet Liten klimatpåverkan

• • • • • • •

Vatteneffektivitet Anmälningspliktig verksamhet Farligt gods Miljöolyckor Utbildning och kultur Sociala investeringar Skapa välstånd

• Bidrag till lokalsamhälle • Jobbskapande och kompetensutveckling i samhället • Rapportering av oegentligheter • Transparent kommunikation • Kunskapsöverföring till kund • Rättvisande marknadsföring • Certifiering och märkning

VÄSENTLIGHET FÖR INTERNA INTRESSENTER

J M

Å R S R E D O V I S N I N G

2 0 1 5

110

Om hållbarhetsredovisningen

JMs aspekter och mål inom hållbarhet VÄSENTLIG HÅLLBARHETS ASPEKT

VARFÖR VÄSENTLIG

PÅVERKAN I VÄRDEKEDJAN

UPPFÖLJNING GENOM GRI-INDIKATOR

OMFATTNING AV GRIINDIKATOR

Etik och värdeskapande (DMA Economic Performance)

JMs långsiktiga lönsamhet är grundläggande för ett långsiktigt värdeskapande inom JM.

Producenter Leverantörer JM-koncernen Underentre prenörer

Etiska riktlinjer Uppförandekod Mål Ekonomistyrning Riskhantering (se avsnitt Risker och riskhantering) Incidentrapportering

Ekonomisk redovisning Incidentrapportering

G4-EC1 Skapat och levererat direkt ekonomiskt värde

Värde: JM-koncernen Etik: Hela leverantörskedjan

Produktansvar (DMA Product and Service Labeling)

JM utvecklar bostäder och bostadsområden med lång livslängd och många intressenter. Det är därför viktigt att JM tar ansvar för att vår produkt motsvarar intressenternas förväntningar och krav.

Producenter Leverantörer JM-koncernen Underentreprenörer Kunder Samhälle

Hållbarhetspolicy Kvalitetspolicy Mål Kvalitetsstyrning JMs Hållbara bostad Säljare och inredningsansvariga i projekt i löpande dialog med kunder Kundundersökningar utförs löpande och sammanställs på årsbasis (se avsnitt Kundbehov) Eftermarknadsservice som hanterar kundsynpunkter Kundombudsman

JMs verksamhetsprogram och nyckeltal

G4-PR5 Resultat från kundundersökningar

Sverige och Norge

Ansvarsfulla leverantörer (DMA Supplier Human Rights Assessment)

JM köper och använder stora mängder material och byggvaror. Det är av strategisk betydelse att dessa tillverkas under ansvarsfulla förhållanden.

Producenter Leverantörer Underentreprenörer

Hållbarhetspolicy Uppförandekod för leverantörer Mål JMs inköpsprocess JMs process för hållbarhetsvärdering och hållbarhetsrevision

Hållbarhetsvärdering Hållbarhetsrevisioner

G4-HR10 Hållbarhetsvärdering av leverantörer (socialt)

Materialproducenter i leverantörskedjor från JM i Sverige och Norge

Arbetsmiljö (DMA Occupational Health and Safety)

JMs byggverksamhet har en arbetsmiljö med många olika risker för olyckor och arbetsskador.

JM-koncernen Underentreprenörer

Personalpolicy Uppförandekod Mål JMs systematiska arbetsmiljöarbete Miljövarudatabas Handlingsprogram mot droger på JMs arbetsplatser Företagshälsovård

Olycks- och skadestatistik Ordning och reda-revision Verksamhetsrevision

G4-LA6 Omfattningen av skador, arbetsrelaterade sjukdomar, förlorade arbetsdagar, frånvaro samt totala antalet arbetsrelaterade dödsolyckor per region. Namnge system för rapportering och datainsamling. CRE6 Användning av arbetsmiljöledningssystem

JM-koncernen Underentreprenörer

Jämställdhet och mångfald (DMA Diversity and Equal Opportunity)

En långsiktig personalpolitik anser vi vara en arbetsplats som präglas av jämställdhet och en mångfald som tillvaratas.

Producenter Leverantörer JM-koncernen Underentreprenörer

Personalpolicy Uppförandekod Jämställdhetsplan Mål Rutiner för rekrytering

Kartläggning av jämställdhet

G4-LA12 Sammansättning av styrelse och ledning samt uppdelning av andra anställda efter kön, åldersgrupp, (minoritetsgrupptillhörighet och andra mångfaldsindikatorer).

Sverige och Norge

Kompetens (DMA Training and education)

En långsiktig personalpolitik anser vi vara en arbetsplats som låter människor utvecklas och bidra till långsiktigt värdeskapande.

JM-koncernen Underentreprenörer

Personalpolicy Uppförandekod Mål Befattningsstruktur Rutiner för kompetensutveckling

Registrering av kompetens och kompetensutveckling

G4-LA10 Program för vidareutbildning och livslångt lärande för att stödja fortsatt anställningsbarhet samt bistå anställda vid anställningens slut. Successionsplanering Nyckelroller i verksamheten

Sverige och Norge (tjänstemän)

Resurseffektivitet (DMA Effluents and waste)

Det är av strategisk betydelse att en materialintensiv verksamhet som JMs eftersträvar resurseffektivitet.

Producenter Leverantörer JM-koncernen Kunder

Miljöpolicy Mål JMs processer för projektutformning, inköp och produktionsledning

Miljönyckeltal Avfallsstatistik

G4-EN23 Total avfallsvikt, per typ och hanteringsmetod

Sverige och Norge

Liten klimatpåverkan (DMA Emissions)

Det är av strategisk betydelse att JMs verksamhet, med sina direkta och indirekta utsläpp av växthusgaser, eftersträvar minimal klimatpåverkan.

Producenter Leverantörer JM-koncernen Kunder

Miljöpolicy Mål JMs processer för projektutformning, inköp och produktionsledning

Miljönyckeltal Klimatberäkningar Bränslestatistik Energistatistik

G4-EN15 Direkta växthusgasutsläpp (scope 1) G4-EN16 Indirekta växthusgasutsläpp (scope 2) CRE1 Byggnaders energiprestanda CRE3 Utsläpp av växthusgaser från byggnader CRE4 Utsläpp av växthusgaser från nyproduktion

Sverige

J M

STYRNING

Å R S R E D O V I S N I N G

UPPFÖLJNING

2 0 1 5

Om hållbarhetsredovisningen

111

Fakta och nyckeltal inom hållbarhet 2015 ETIK OCH VÄRDESKAPANDE, Koncernen Skapat direkt ekonomiskt värde, Intäkter, mkr G4-EC1 Distribuerat direkt ekonomiskt värde, Produktions- och driftkostnader m. m., mkr G4-EC1 Löner, ersättningar och pensionskostnader, mkr Finansiella intäkter, mkr Finansiella kostnader, mkr Kostnadsförd skatt och sociala avgifter, mkr Föreslagen utdelning/utdelning, mkr Behållet direkt ekonomiskt värde, mkr G4-EC1

Skadefrekvens, G4-LA6 Frekvens av arbetsrelaterade sjukdomar, G4-LA6 Förlorade dagar, G4-LA6

Frånvaro, G4-LA6

Arbetsrelaterade dödsolyckor, G4-LA6 Tillbud och observationer 2), G4-LA6

2013

13 939

14 216

12 603

–10 626 –1 432 11 –83 –724 –607 478

–10 644 –1 360 27 –102 –831 –600 706

–9 338 –1 359 42 –101 –743 –562 542

100 %

40 (JM) 26 (underentreprenörer) 40 av totalt 385 625 dagar (JM) Ingen statistik

29 (JM) 34 (underentreprenörer) 29 av totalt 364 625 dagar (JM) Ingen statistik

29 (JM) 8 (underentreprenörer) 29 av totalt 373 233 dagar (JM) Ingen statistik

917 av totalt 385 625 dagar (JM)

580 av totalt 364 625 dagar (JM)

899 av totalt 373 233 dagar (JM)

Antal

Kvinna 1 802 (2,3 %) Man 14 273 (3,7 %) Totalt 14 273 (3,7 %) Kvinna 0 / Man 0

Kvinna 1 407 (1,9 %) Man 15 250 (4,1 %) Totalt 16 657 (3,7 %) Kvinna 0 / Man 0

Kvinna 1 743 (2,0 %) Man 15 852 (4,3 %) Totalt 17 595 (3,9 %) Kvinna 0 / Man 0

Antal

1 179

732

225

ANSVARSFULLA LEVERANTÖRER, Sverige Hållbarhetsvärdering, G4-HR10 Andel av nya leverantörer som blev värderade ARBETSMILJÖ, Sverige Skador 1), G4-LA6

2014

Antal skador (som orsakade en dags sjukskrivning eller mer) Frekvens av arbetsrelaterade skador relativt total arbetstid för alla anställda Frekvens av arbetsrelaterade sjukdomar relativt total arbetstid för alla anställda Totalt antal sjukskrivningsdagar p.g.a. arbetsrelaterade skador relativt totalt antal arbetsdagar för alla anställda Totalt antal frånvarodagar relativt totalt antal arbetsdagar för alla anställda

JÄMSTÄLLDHET OCH MÅNGFALD, Sverige och Norge Ålders- och könsfördelning, G4-LA12 Antal

Hantverkare ≤ 25 år 26–35 år 36–45 år 46–55 år ≥ 56 år Totalt Tjänstemän ≤ 25 år 26–35 år 36–45 år 46–55 år ≥ 56 år Totalt Chefer ≤ 25 år 26–35 år 36–45 år 46–55 år ≥ 56 år Totalt Koncernledning ≤ 25 år 26–35 år 36–45 år 46–55 år ≥ 56 år Totalt Styrelse ≤ 25 år 26–35 år 36–45 år 46–55 år ≥ 56 år Totalt

Kvinna

Man

Totalt

Kvinna

Man

Totalt

Kvinna

Man

Totalt

6 1

188 227 216 221 157 1 009

2 1

165 190 215 219 149 938

167 191 215 219 149 941

2 1 1

182 226 216 221 157 1 002

160 173 226 213 157 929

162 174 227 213 157 933

13 117 103 86 35 354

38 223 207 167 120 755

51 340 310 253 155 1 109

9 106 103 77 33 328

32 210 203 170 115 730

41 316 306 247 148 1 058

6 105 103 81 33 328

36 205 193 158 128 720

42 310 296 239 161 1 048

3 22 19 2 46

7 38 39 23 107

10 60 58 25 153

3 21 15 1 40

9 30 49 21 109

12 51 64 22 149

2 20 12 1 35

6 36 51 18 111

8 56 63 19 146

3 1 2 6

4 2 2 8

2 3 2 7

3 4 2 9

2 3 2 7

3 4 2 9

1 3 4

1 6 7

1 3 4

2 5 7

1 3 4

2 5 7

1 1 2

3 3

1 1 2

1 2 3

1 1 2

1 2 3

De vanligaste skadeorsakerna/riskerna 2015 var kontakt med vasst föremål, fall från samma nivå (snubbla, halka), träffas av flygande fallande föremål. De vanligaste skadetyperna 2015 var kross-, kläm- eller annan mjukdelsskada, sårskada samt stuckning, vrickning eller sträckning.

Den kraftiga ökningen av rapporterade tillbud beror på den digitaliserade inrapporteringsmetoden samt ett stort fokus på proaktivt arbetsmiljöarbete.

J M

Å R S R E D O V I S N I N G

2 0 1 5

112

Om hållbarhetsredovisningen

Fakta och nyckeltal inom hållbarhet, forts.

2015

2014

2013

RESURSEFFEKTIVITET, Sverige Byggavfall till återvinning, G4-EN23 Byggavfall till förbränning, G4-EN23 Byggavfall till deponi, G4-EN23 Blandat (osorterat) avfall, G4-EN23 Farligt avfall, G4-EN23 Total mängd byggavfall, G4-EN23

5 301 (51%) 3 478 (34 %) 545 (5 %) 982 (10 %) 10 (0,1%) 10 317

4 139 (50 %) 2 638 (32 %) 589 (7 %) 899 (11%) 11 (0,1%) 8 275

3 731 (45 %) 2 842 (35 %) 688 (8 %) 944 (11%) 8 (0,1%) 8 213

Ton Ton Ton Ton Ton Ton

LITEN KLIMATPÅVERKAN, Sverige Koldioxidutsläpp JM, Ton CO2e G4-EN15, G4-EN16, G4-EN17

Nyproducerade bostäders koldioxidutsläpp från energianvändning, CRE3 Koldioxidintensitet från nyproduktion, CRE4 Koldioxidintensitet från nyproduktion, CRE4 Nyproducerade bostäders beräknade energibehov, CRE1 3)

5 043 2 254 15 690 22 987

Scope 1 Scope 2 Scope 3 3) Totalt 4

4 394 1 991 15 323 21 707

Scope 1 Scope 2 Scope 3 3) Totalt 4

Kg CO2e/kvm BRA och år

Scope 1 Scope 2 Scope 3 3) Totalt 4

Ton CO2e/omsättning (Mkr)

1,9

2,1

Ton CO2e/producerad bostad

6,58

6,88

7,47

kWh/kvm A-temp

4 934 2 041 14 988 21 962

I Scope 3 inkluderas materialtransporter till arbetsplatser, inhyrda arbetsmaskiner, tjänsteresor samt energianvändningen i våra nybyggda bostäder de första två åren.

Information om insamling och beräkningar av fakta och nyckeltal återfinns på www.jm.se

GRI-index 2015 GRI-index är tänkt att användas som en korsreferenslista för att finna information som svarar på var i årsredovisningen som informationen finns tillgänglig. I vissa fall ges kompletterande eller fullständigt svar på frågan direkt i indexstabellens kommentarsfält i anslutning till frågan. Informationen i hållbarhetsredovisningen har inte granskats av någon tredje part, dock

har beräkningar av koldioxidutsläpp granskats av extern part inom ramen för företagsnätverket Hagainitiativet. Övriga beräkningar av indikatorer och nyckeltal har inte granskats av extern part, med undantag av dem som ingår i den legala delen av årsredovisningen.

Standardupplysningar GRI-kod

Hänvisning (sidnummer i årsredovisning 2015)

Beskrivning/indikator

Externt granskad

STRATEGI OCH ANALYS G4-1

VDs uttalande

2–3

ORGANISATIONEN G4-3

Organisationens namn

G4-4

Huvudsakliga varumärken, produkter och/eller tjänster

7–9

G4-5

Huvudkontorets lokalisering

116

G4-6

Länder där organisationen är verksam

7–9

G4-7

Ägarstruktur och bolagsform

106–107

G4-8

Marknader

52–56

G4-9

Bolagets storlek

57–63

G4-10

Total personalstyrka, uppdelad på anställningsform, anställningsvillkor och kön

47, 74, 111

J M

Å R S R E D O V I S N I N G

2 0 1 5

Ja Ja

Om hållbarhetsredovisningen Hänvisning (sidnummer i årsredovisning 2015)

GRI-kod

Beskrivning/indikator

G4-11

Andel av personalstyrkan som omfattas av kollektivavtal

Samtliga medarbetare i Sverige och Finland omfattas av kollektivavtal. Medarbetare i övriga länder omfattas i varierande grad.

G4-12

Bolagets leverantörskedja

48–49

G4-13

Väsentliga förändringar under redovisningsperioden beträffande storlek, struktur, ägande eller leverantörskedja

G4-14

Beskrivning av om och hur organisationen följer Försiktighetsprincipen

34, 41

G4-15

Externt utvecklade ekonomiska, miljömässiga och sociala deklarationer, principer eller andra initiativ som bolaget anslutit sig till eller stödjer

G4-16

Medlemskap i organisationer och/eller nationella/internationella lobbyorganisationer

113 Externt granskad

IDENTIFIERADE VÄSENTLIGA ASPEKTER OCH AVGRÄNSNINGAR G4-17

Organisationsstruktur, enheter, affärsområden, dotterbolag och joint ventures

78, 103

G4-18

Definition av rapportinnehållet och relevanta hållbarhetsaspekter

34, 109

G4-19

Väsentliga aspekter identifierade i processen för att definiera rapportinnehållet

G4-20

Väsentliga aspekter internt

109

G4-21

Väsentliga aspekter externt

109

G4-22

Effekten av förändringar av information som lämnats i tidigare redovisningar, och skälen för sådana förändringar

G4-23

Väsentliga förändringar i omfattning eller avgränsning jämfört med tidigare års redovisningar

110–112

G4-24

Intressentgrupper

36–37

G4-25

Identifiering och urval av intressenter

36–37

G4-26

Metoder för samarbete med intressenter

36–37

G4-27

Viktiga frågor som framkommit i dialog med intressenter

36–37

INTRESSENTDIALOG

RAPPORTPROFIL G4-28

Redovisningsperiod

G4-29

Datum för publicering av den senaste redovisningen

Årsredovisning 2014, publicerades 2015

G4-30

Redovisningscykel

109

G4-31

Kontaktperson för rapporten

Per Löfgren, Hållbarhetschef, JM AB

G4-32

Tabell som visar var information för samtliga delar av GRIs standardupplysningar går att hitta.

112–114

G4-33

Policy och praxis för extern granskning

112–114

BOLAGSSTYRNING G4-34

Styrningsstruktur

97–103

G4-56

Bolagets värderingar, principer, standarder och normer för uppförande.

ETIK OCH INTEGRITET

J M

Å R S R E D O V I S N I N G

37, 48–49

2 0 1 5

114

Om hållbarhetsredovisningen

Specifika standardupplysningar GRI-kod

Resultatindikator

EKONOMISKA INDIKATORER

Hänvisning

Externt granskad

Ekonomiska resultat G4-EC1

Skapat och levererat direkt ekonomiskt värde

61–63

G4-DMA

Upplysningar om styrning

110

MILJÖINDIKATORER Energi

CRE1

Byggnaders energiprestanda

39–40, 112

G4-DMA

Upplysningar om styrning

110

Utsläpp och avfall CRE3

Utsläpp av växthusgaser från byggnader

112

CRE4

Utsläpp av växthusgaser från byggprocessen

112

G4-EN15

Direkta Växthusgasutsläpp (Scope 1)

112

G4-EN16

Direkta Växthusgasutsläpp (Scope 2)

112

G4-EN23

Total avfallsvikt, per typ och hanteringsmetod

112

G4-DMA

Upplysningar om styrning

110

SOCIALA INDIKATORER LA

ANSTÄLLNINGSFÖRHÅLLANDEN OCH ARBETSVILLKOR Anställning

G4-LA6

Omfattningen av skador, arbetsrelaterade sjukdomar, förlorade arbetsdagar, frånvaro samt totala antalet arbetsrelaterade dödsolyckor per region.

111

G4-LA10

Program för vidareutbildning och livslångt lärande för att stödja fortsatt anställningsbarhet samt bistå anställda vid anställningens slut.

44–45

G4-DMA

Upplysningar om styrning

110

Mångfald och lika rättigheter G4-LA12

Sammansättning av styrelse och ledning samt uppdelning av andra anställda efter kön, åldersgrupp, minoritetsgrupptillhörighet och andra mångfaldsindikatorer.

47, 104–105, 111

G4-DMA

Upplysningar om styrning

110

MÄNSKLIGA RÄTTIGHETER Hållbarhetsvärdering av leverantörer med avseende på mänskliga rättigheter

G4-HR10

Andel nya leverantörer som utvärderades med avseende på mänskliga rättigheter.

G4-DMA

Upplysningar om styrning

110

PRODUKTANSVAR Märkning av produkter och tjänster

G4-PR5

Resultat från kundundersökningar

5–6, 11

G4-DMA

Upplysningar om styrning

110

J M

Å R S R E D O V I S N I N G

2 0 1 5

Om hållbarhetsredovisningen

Global Compact JM har undertecknat FN:s Global Compact och tar därmed tydlig ställning i frågor som rör mänskliga rättigheter, arbetsrätt, miljöansvar och antikorruption.

FN:s Global Compacts tio principer

Hänvisning

MÄNSKLIGA RÄTTIGHETER

Sidorna 48–50

1. Stödja och respektera internationella mänskliga rättigheter inom den sfär företaget kan påverka 2. Försäkra sig om att företaget inte är delaktiga i brott mot mänskliga rättigheter ARBETSRÄTT 3. 4. 5. 6.

Sidorna 44–50

Upprätthålla föreningsfrihet och erkänna rätten till kollektiva förhandlingar Avskaffa alla former av tvångsarbete Avskaffa barnarbete Avskaffa diskriminering vid anställning och yrkesutövning

MILJÖ

Sidorna 34, 39–43

7. Stödja försiktighetsprincipen vad gäller miljörisker 8. Ta initiativ för att stärka ett större miljömedvetande 9. Uppmuntra utveckling och spridning av miljövänlig teknik BEKÄMPNING AV KORRUPTION

Sidorna 46–50

10. Företag ska arbeta mot alla former av korruption, inklusive utpressning och mutor

J M

Å R S R E D O V I S N I N G

2 0 1 5

115

116

HUVUDKONTOR OCH STOCKHOLMSKONTOR JM AB 169 82 Stockholm Besöksadress: Gustav III:s boulevard 64, Solna Tel. 08-782 87 00, fax 08-782 86 00 www.jm.se

REGION- OCH LOKALKONTOR

Adresser

Region Väst:

DOTTERBOLAG UTLAND

Göteborg (regionkontor) Gårdatorget 2, 412 50 Göteborg Tel. 031-703 57 00

Norge:

Region Syd: Malmö (regionkontor) Box 327, 201 23 Malmö Besöksadress: Jörgen Kocksgatan 9 Tel. 040-16 56 00

Region Öst: Uppsala (regionkontor) Box 1334, 751 43 Uppsala Besöksadress: Sylveniusgatan 2 Tel. 018-66 03 00 Linköping Brigadgatan 24, 587 58 Linköping Tel. 013-37 14 00 Västerås Kopparbergsvägen 8, 722 13 Västerås Tel. 021-81 20 00 Örebro Vasastrand 11, 703 54 Örebro Tel. 019-764 15 10

DOTTERBOLAG SVERIGE AB Borätt Box 6048, 171 06 Solna Besöksadress: Landsvägen 50 A, Sundbyberg Tel. 08-626 66 30 www.boratt.se Seniorgården AB Box 6048, 171 06 Solna Besöksadress: Landsvägen 50 A, Sundbyberg Tel. 08-626 66 30 www.seniorgarden.se JM Entreprenad AB 169 82 Stockholm Besöksadress: Rosenborgsgatan 12, Solna Tel. 08-782 87 00 www.jm-entreprenad.se

Produktion: JM och Lindermyr Produktion Text: JM Grafisk form: Holy Diver och Anette Andersson Repro och original: Anette Andersson Foto/illustrationer: BFStudios, by-studio – Fotolia, Carbonwhite, Alexander Crispin, Janne Danielsson, Sune Fridell, Magnus Grubb, Richard Hammarskiöld, Holy Diver, Gustav Kaiser, Magnus Liam Karlsson, Kjell-Arne Larsson, Karl Nordlund, Johan Norén, Helén Pe, Per Magnus Persson, Sightline, Shutterstock, Mats Strandberg, Therése A. Svensson, Cassandra Theorin, Viron Media, Anders G Warne och JM. Tryckeri: Åtta.45 Tryckeri AB Papper: Galerie Art Silk 150g /300g, Cyclus Offset 140g

J M

Å R S R E D O V I S N I N G

2 0 1 5

JM Norge AS Postboks 453 N-1327 Lysaker Besöksadress: Mustads vei 1, N-0283 Oslo Tel. + 47 67 17 60 00 www.jm.no Danmark: JM Danmark A/S Nyropsgade 14 DK-1602 København V Tel. + 45 33 45 70 00 www.jmdanmark.dk Finland: JM Suomi Oy Sinimäentie 8B FI-02630 Espoo Tel. +358 9 473 026 10 www.jmsuomi.fi Belgien: JM Belgium Avenue Louise 287 B-1050 Brussels Tel. +32 2 646 11 12 www.jmbelgium.be

HÅLLBART SAMHÄLLSBYGGANDE JMs arbete bidrar till att skapa väl fungerande samhällen för dagens och morgondagens människor; de hus JM bygger idag ska stå i minst 100 år. Som en ledande projektutvecklare av bostäder är hållbarhet ett självklart ledord för JM.

JM AB (publ) • Postadress : 169 82 Stockholm • Besöksadress : Gustav III:s boulevard 64, Solna • Telefon : 08-782 87 00 • Telefax : 08-782 86 00 Org. nr : 556045-2103 • Internet : www.jm.se