CAPÍTULO V: PROYECTO INMOBILIARIO

Se evalúa realizar un proyecto inmobiliario en el centro invernal, se considera el costo directo, costos de construcción, costos de gestión y otros costos referentes al equipamiento de sala de venta y los departamentos pilotos, gastos de mantención, entre otros.

Para esto, se analiza variar la demanda del prototipo entregado, ya que el promedio de ventas en el año 2018 de departamentos en centros de deportes invernales es de 4,6 propiedades mensuales, información publicada por Emol, el año 2018. Por lo que asumir una velocidad de venta mayor a 60 unidades anuales no sería prudente, ni recomendable.

La oferta del proyecto inmobiliario original consistía en 2.400 unidades, al sensibilizar la oferta es posible apreciar

Otro factor que influye en el resultado de los indicadores económicos es el tiempo, ya que la cantidad de años en los que se proyecta la venta de los departamentos tiene relación directa con la tasa en la que se devalúa el dinero, afectando de forma significativa los indicadores del proyecto, esto ocurre por el alto valor de la inversión inicial y el bajo promedio de ventas anuales.

Al sensibilizar la oferta del proyecto, se evaluaron 3 ofertas distintas, 1.800, 1.200 y 600 departamentos. Para este análisis, se decidió vender en verde un 10% de la oferta en cuestión, de esta forma, se consideraron los costos totales, los ingresos por venta, el impuesto que la inmobiliaria deberá pagar por sus ingresos, una tasa exigible relativa al rubro igual al 10%. Para determinar el valor futuro de la unidad de fomento, se realizó una regresión lineal, utilizando datos históricos, como se muestra en Ilustración 46: Regresión Lineal Valor UF

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ILUSTRACIÓN 46: REGRESIÓN LINEAL VALOR UF.

Fuente: Elaboración propia

Para la opción 1, proyecto de 1.800 departamentos, existe un período de retorno de la inversión igual a 4,5 años, para vender la totalidad de los departamentos, deben pasar 28 años, lo cual afecta de manera negativa al VAN, entregando un valor igual a $11.127.323.316 (menos once mil ciento veintisiete millones trescientos veintitrés mil trescientos dieciséis). Para la opción 2, se estudia una oferta de 1.200 departamentos, con el cual se obtuvo un VAN de $8.678.028.021, con una TIR de 9%, en este proyecto se observa que, al invertir 1 peso, se obtienen 0,1 pesos en el valor actual. Para la opción 3, se estudió una oferta igual a 600 departamentos, obteniendo un VAN igual a $13.250.667.622, una TIR del 17%, en este caso, la totalidad de los departamentos se vendieron en 12 años. En la opción 3, se puede apreciar que, al invertir 1 peso, el retorno es de 0,3 pesos.

ILUSTRACIÓN 47: TABLA COMPARATIVA PROYECTO INMOBILIARIO.

Fuente: Elaboración propia

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Mediante la comparación de diferentes escenarios, el mejor resultado corresponde a la opción 3, con una oferta de 600 departamentos, un retorno de la inversión en 4,2 años, un VAN de $13.250.667.622, por estos motivos se recomienda implementar esta opción.

Para determinar el costo de expropiar terrenos sin urbanización, en caso de desarrollar el proyecto en terrenos privados, se calcula a $ 300 el metro cuadrado, por lo tanto, para adquirir 7,5 Ha se requieren $ 22.500.000, en cambio, el valor al cual se le ofertan a la inmobiliaria interesada es de $ 562.500.000, generando un 96% de ganancias para el estado, con respecto a la inversión inicial. Además, los impuestos recaudados por los beneficios correspondientes de la inmobiliaria en 50 años equivalen a $ 5.245.623.360.

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