AVV. Los Granados C/Ben Sahl de Sevilla L.1 Sevilla 41008
Estudio e Informe.
ESTUDIO E INFORME DE ACTUACIONES PARA EL LOCAL AVV LOS GRANADOS
Sevilla, 23 de Mayo de 2014
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HOJA RESUMEN DE DATOS GENERALES
FASE DEL PROYECTO
Anรกlisis y sugerencias para concretar obras de reformas interiores y exteriores.
NOMBRE LOCAL
Asociaciรณn de vecinos Los Granados
SUPERFICIE
Aproximadamente 160 m2.
EMPLAZAMIENTO
C/ Ben Sahl s/n. Sevilla.
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INDICE: CONTENIDO DEL DOCUMENTO.
1.
Descripción.
2.
Emplazamiento
3.
Parámetros urbanísticos
4.
Accesibilidad y sostenibilidad
5.
Planteamientos arquitectónicos a.
Espacios Interiores
b.
Espacios Exteriores
c.
Fachada y Protecciones solares
6.
Reportaje fotográfico actual.
7.
Visita. Informe y sugerencias.
8.
Presupuestos recibidos.
9.
Análisis de los presupuestos recibidos.
10. Conclusiones y Resumen. 11. Anexos
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1. Descripción. El inmueble de la Asociación de vecinos los granados se encuentra situado en la C/Ben Sahl de Sevilla. Es un inmueble rectangular con una única línea de fachada y acceso desde la calle peatonal Ben Sahl de Sevilla. Actualmente dispone de un acceso principal y una puerta de emergencia situadas a ambos extremos del inmueble. La principal es de acceso directo a la zona bar, mientras la de emergencia es utilizada de forma alternativa, como salida del salón social y de la zona de recreo infantil.
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2.
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Emplazamiento
EL local de la AVV de los Granados, ubicado en una calle peatonal y con acceso a esta, desde las calles Urquiza y San Juan Bosco, avanza desde uno de los extremos colindante con Urquiza hacia la calle San Juan Bosco. Le suceden a este local, distintos locales y jardines privativos en la misma línea de fachada, frente al local se encuentra el IES Isbilia. En el centro de esta calle peatonal existen plantaciones de árboles de más de 3 mts de altura, separados aproximadamente 5 mt de cada línea de fachada. El ancho de la calle peatonal es por tanto igual o mayor a 10 mts. Por último destacar que el inmueble de la AVV los Granados se encuentra retranqueado sobre la línea de fachada del edificio de viviendas del que forma parte.
Detalle del vuelo de la losa de forjado sobre la fachada de la asociación Avv Los Granados
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3.
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Parámetros urbanísticos
EL inmueble de la AVV Los granados, es la agrupación de dos locales propiedad de Doña Carmen Belén Galindo, actualmente con licencia de apertura valida y CIF G-41124421, donde se desarrollan actividades sociales y culturales. Con una superficie Útil total aproximada de 160 m2. Y con unas medidas medias rectangulares aproximadas de 22,00 mts x 7,20 mt. La superficie construida del local es de aproximadamente 181.75 m2. arrojando un coeficiente de edificabilidad aproximado de 1,1359 m2/m2. El inmueble se encuentra dotado de todas las infraestructuras necesarias para desarrollar su actividad. El Local se encuentra retranqueado sobre la línea de fachada aproximadamente un metro, no se trata de un local exento, sino de un inmueble integrado bajo un edificio de viviendas y ubicado en uno de sus extremos. Con fachadas de acceso por la calle ben Sahl y lateral sin acceso por calle Urquiza.
Lateral sin acceso a la asociación de AVV Los Granados.
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Accesibilidad y sostenibilidad
El local se eleva sobre la cota de calle entre 3/4 cmt. Su acceso principal garantiza la accesibilidad al interior tras salvar este desnivel con una pequeña rampa. Los espacios interiores entre los dos locales permiten su acceso libre por el interior, actualmente separados opcionalmente por una mampara de aluminio que se pliega a voluntad por los usuarios del local. Tanto la disposición del local, retranqueado sobre la línea de fachada del edificio principal como la única ventana existente en la zona social, y el acceso principal acristalado, impiden disfrutar de luz natural suficiente, precisando del aporte de luz artificial. El estudio de este aporte artificial de luz y la instalación de luminarias existentes (no apropiadas), se comentan más adelante en este mismo documento. Estas condiciones de luz y de incidencia solar moderadas, no precisan un control solar sobre el local, mediante celosías y/o toldos. Se aconseja la climatización del mismo, más por la dureza del clima de la ciudad de Sevilla y sus altas temperaturas que por la incidencia solar directa. En el interior del local la accesibilidad de todo el local transcurre en el mismo plano horizontal, a excepción de uno de los aseos, elevados unos 4 cm, sobre el nivel de planta, actualmente uno de ellos, intenta, paliar la barrera de acceso que supone este desnivel mediante una pequeña rampa. Ambos aseos, acondicionados de sanitarios y lavabos, carecen de elementos sostenibles que contribuyan al ahorro energético (doble descarga, grifería automática) y elementos de agarres mediante barras fijas de ayuda (minusvalía). El suministro de agua carece de registro de contador propio. La iluminación interior y el cuadro eléctrico del local, precisan de revisión, ampliación, cambio y/o mejora.
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La solución actual de encendidos parciales es insegura. Las luminarias no son las apropiadas, por no encontrarse protegidos los tubos fluorescentes que las albergan, el riego de rotura o caída es permanente. La sostenibilidad eléctrica pasa por el cambio de luminarias apropiadas, de mayor eficiencia energética, una nueva disposición de encendidos por zonas y un estudio o análisis de distribución de la iluminación por zonas en el interior de recinto. La ventilación actual del interior del local es directa por fachada mediante la ventana existente, y la puerta principal y de emergencia, precisa de aporte forzado en la época estival, actualmente existen dos ventiladores de techo en la zona de bar y uno en la zona social, que deberían reemplazarse por otros de velocidad regulada. El local dispone de dos Split de pared o climatizadora en la zona de bar, la zona social no dispone de máquinas de frio porque su uso en verano es mínimo y casi limitado a la mañana, se debería cambiar la ventana actual de esta zona para mejorar su aislamiento térmico interior. Es de destacar en el apartado de ventilación que la zona de bar, contiene una extracción forzada, mediante campana y tiro directo al exterior que capacita al local a la eliminación total de los humos provocados por las actividades de cocina. El local dispone de extintores de incendios que necesitan ser revisados al igual que toda la iluminación de emergencia. Detalle del tubo de extracción de humos de la zona de cocina
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5.
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Planteamientos arquitectónicos a.
Espacios Interiores
b.
Espacios Exteriores
c.
Fachada y Protecciones solares
a) Espacios Interiores. El inmueble formado por dos locales unidos y continuos, se encuentra distribuido en su interior en varias zonas. - Aseo de Caballeros - Aseo de Señoras y de personas con capacidad de movilidad reducida. - Zona de almacén. - Zona de cocina. - Frente de bar. - Mesas y sillas en zona bar. - Área social y de actividad cultural. - Zona infantil, ludoteca. - Despacho u oficina.
b. Espacios Exteriores La salida de ambos locales desembarca sobre la calle peatonal Ben Sahl, la asociación, tiene actualmente licencia de veladores (8 uds) y seguro en vigor que cubre las incidencias del interior del local y la zona de veladores.
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c. Fachada y protecciones solares La fachada de ambos locales tienen una longitud de aproximadamente 22 mts. El local se encuentra ligeramente hundido sobre la lĂnea principal de fachada. No dispone de protecciones solares.
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6.
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Reportaje fotogr谩fico actual.
Fotos Exterior.
Acceso Principal
Fachada
Ventanal y Salida de Emergecia
Puerta de acceso
Detalle z贸calo de fachada
Rampa de entrada principal.
Campana extractora cocina y tubo salida Humos
Remate y coronaci贸n del tubo para salida de humos.
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Fotos del Interior.
Sal贸n social.
Mampara Divisoria.
Zona infantil : Ludoteca.
Ventilador de techo y extractor de fachada
Luminaria de 2 tubos y pulsador de encendido.
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Frente de Barra
Zona de acceso Barra
Zona de acceso Barra
Zona de acceso latera Barra
Zona Bajo Fregadero Bar
Zona superior fregadero bar
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Fregadero con Grifo de Caño alto desprendido
Enchufes estancos bajo frente barra.
Zona Inferior Fregadero Frente de Barra.
Encimera Rota y soportes provisionales
Cuadro eléctrico General del Local.
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Tablero aglomerado sustituyendo encimera rota.
Detalle filtros campana extractora de humos en cocina.
Aseos Femeninos
Interior Aseo Femenino
Cuadro Luz Exterior en Aseo Femenino.
Aseos Masculino
Detalle suelo entrada aseo masculino.
Puertas de acceso AlmacĂŠn.
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Detalle laminaría circular sin tulipa o difusor de protección.
Puerta de Salida de Emergencia con luminaria de señalización y extintor.
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7.
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Visita. Informe y sugerencias.
Tras la visita al local y contrastando la información recibida de los socios de la AVV los Granados, se ha desarrollado el siguiente documento que únicamente pretende ayudar a comprender la reforma que se pretende. Cada apartado lo hemos valorado con la clasificación de Alto, Medio o Bajo, atendiendo a la necesidad de mejorar el local en aspectos de deterioro, imagen y sostenibilidad energética, principalmente. Aseos y Sanitarios. Se propone una reforma integral de ambas zonas con cambio de los revestimientos (suelos y paredes) y sanitarios existentes. Nuevas puertas de acceso. Necesidad de actuación: ALTA Se debe sanear las instalaciones de fontanería y en la medida de lo posible dotarlo de elementos que aumenten su sostenibilidad, griferías temporizadas, descargadores de doble pulsador, volumétricos de luz, ventilación forzada. Almacén. Se propone como único cambio la sustitución de la puerta. Para mantener la imagen restaurada de la zona y por tanto la linealidad visual. Necesidad de actuación: ALTA Cocina. Las encimeras de Granito de la zona de cocina están rotas, los apoyos de las encimeras son provisionales e inapropiados. Se precisan apoyos intermedios y encimeras nuevas. Necesidad de actuación: ALTA Se propone como mejora, la sustitución de granito por encimera compacta anti bacteriana tipo silestone o similar de uso alimentario (algo más cara que el granito). Página 17 de 33
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Zona Barra. Se debe mejorar el acceso al interior de la barra, el espacio es insuficiente, se debe demoler el murito de ladrillo del extremo de barra y enfoscar y rematar toda esa zona (alicatado, enfoscado y pintura). La zona bajo la barra, está muy deteriorada, se debe sanear todo ese frente, y revestir con plaqueta de cerámica, adecentar los apoyos del fregadero. Sustitución de la grifería existente. Debería acometerse la ejecución de una arqueta separadora de grasas baja la zona del fregadero. Sustitución de las bases de enchufe estancas bajo la barra de bar. Se debería de instalar un registro o contador de consumo de agua, la ubicación de este por normativa, accesibilidad y lectura debe estar en fachada, por tanto habría que acondicionar líneas de acometida, obra civil de armarito en exterior, licencias y permisos. (Se adjunta escrito en el apartado anexos) Se debe chequear y reemplazar los elementos del cuadro eléctrico situado en la barra que puedan poner en peligro la estabilidad eléctrica del local. Sustitución de las luminarias de toda esta zona, buscar luminarias que cumplan la normativa de locales públicos y que incrementen la eficiencia energética. Cambio de la solería existente, muy deteriorada y sucia, por un gres compacto de alta resistencia a golpes. Mejorar el paño de la pared tras la barra, es imprescindible enlucir techos y paredes con pasta de renovación para la decoración final del local. Necesidad de actuación: ALTA Se propone como mejora la sustitución de toda la solería tras el frente de barra por un mortero epoxi alimentario de fácil limpieza y mínimo mantenimiento (algo más caro que el gres compacto).
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Zona de bar. Público Es necesario un desbastado del suelo que elimine toda la suciedad y un pulido y abrillantado del mismo. Así como sanear zócalos de madera, paredes y techos de esta zona. Es necesario cambiar toda la iluminación existente. Necesidad de actuación: ALTA Sustitución o limpieza de ventiladores existentes, puesta a punto del Split de aire acondicionado (carga de gas, limpieza de filtros, etc.). Necesidad de actuación: MEDIA Puerta principal de acceso. Cambio del cierre, sustitución completa de la puerta que mejore su accesibilidad, con apertura completa de hojas, que mejoren la evacuación en caso de emergencia. Engrase y puesta a punto de la persiana metálica o cierre que disminuyan el ostensible ruido que genera su manipulación. Cambios de cerradura. Necesidad de actuación: ALTA Vidrios sin transmisión térmica y frentes de aluminio con rotura de puente térmico que mejoren el aislamiento y la eficiencia energética de la única zona climatizada Necesidad de actuación: MEDIA/ALTA Zona infantil: Ludoteca. Repaso en paredes y techos, mejora en la iluminación de este recinto, limpieza y saneado y fijación de suelos de tarima flotante. Necesidad de actuación: MEDIA
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Zona social. Es necesario un desbastado del suelo que elimine toda la suciedad y un pulido y abrillantado del mismo. Así como sanear zócalos de madera, paredes y techos de esta zona. Es necesario cambiar toda la iluminación existente, instalación de mecanismos de encendidos independiente. Sustitución de la ventana de aluminio y vidrio existente que mejoren el aislamiento y la eficiencia energética de esta zona. Engrasado y puesta a punto del cierre metálico de la ventana que mejore su utilización y disminuya el ruido que se origina con apertura y cierre. Necesidad de actuación: ALTA Aplomado y reajuste del cierre de aluminio entre locales, actualmente está descolgado y es difícil su apertura completa. Necesidad de actuación: MEDIA Sustitución de los vidrios del cierre central de aluminio entre locales, por vidrios traslucidos que mejoren la transición de luz entre espacios y que compaginen con el cambio de imagen que se pretende, en la zona del bar. Necesidad de actuación: ALTA Obra de fachada. Acondicionamiento exterior de la fachada del local, saneado de paredes y zócalo con pasta niveladora, aplicación de pintura de exteriores, cambio o sustitución de elementos decorativos, pintado del techo exterior del local. Necesidad de actuación: MEDIA/ALTA
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Otras obras menor Sustitución de todos los mecanismo de encendido, bases de enchufe, cableado, etc. Pequeña obra de fontanería, cambio de latiguillo, nuevos tubos de desagüe, llaves de paso y de corte de agua, limpieza de campana extractora, filtros, etc. Necesidad de actuación: MEDIA/ALTA Reparación de todas las luminarias y señalizaciones de evacuación para emergencias. Carga y/o reposiciones de extintores existentes. Necesidad de actuación: ALTA
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8.
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Presupuestos Recibidos
A continuaci贸n se adjuntan todos los presupuestos recibidos.
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9.
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Análisis de los presupuestos recibidos.
Las ofertas recibidas no recogen por ellas solas el alcance de las reformas que se pretende emprender, por tanto precisan de un análisis individual de cada una para obtener un valor del conjunto. Por un lado tenemos el presupuesto de instalación de registro individual de agua recibido, cambio independiente y nuevo a la reforma que se plantea, pero se ha incluido para obtener una valoración global. Ha de tenerse en cuenta que estos son unos primeros presupuestos que deberán adaptarse a la obra final concretada y pactada y por tanto estarán sujetos a modificaciones económicas. Ítem 01 02
03 04 05
Unidad de obra
Empresa
Instalación de registro exterior de fachada, acometida, certificados y conexión definitiva
COBLE
Metalistería. Cierre completo de acceso principal en color Plata. Ventana Corredera en doble cristal de entrada, puerta despensa y sustitución de 10 cristales en frente de carpintería medianero de locales.
Importe
1,351.17 € Aluminios y Persianas Cumplido 1,675.00 € 500.00 € 700.00 €
Revisión Cuadro e instalación eléctrica Sustitución y cambio de luminarias Suministro e instalación de lavabos, muebles soporte, conexión de desagües y tomas de agua, grifería, etc.
300.00 € 06
Obra Principal según detalle de los presupuestos recibidos Presupuesto Limancas Presupuesto Coriano Presupuesto Francisco Hernández Presupuesto Soluciones F.J. Villalba, SLU
07
Licencia de Obras, Cubas y EPI. Maquinaria Menor y Limpieza final de obra
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LIMANCAS CORIANO F. HERNANDEZ VILLALBA 6.50%
5,145.00 € 4,457.00 € 4,086.00 € 7,650.00 €
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PRECIO OBRA OFERTA COMPLETA CON LIMANCAS
9,671.17 €
Licencia de Obras, Cubas y EPI. Maquinaria Menor y Limpieza final de obra
628.63 € TOTAL 10,299.80 €
PRECIO OBRA OFERTA COMPLETA CON CORIANO
8,983.17 €
Licencia de Obras, Cubas y EPI. Maquinaria Menor y Limpieza final de obra
583.91 € TOTAL
PRECIO OBRA OFERTA COMPLETA CON FRANCISCO HERNANDEZ
8,612.17 €
Licencia de Obras, Cubas y EPI. Maquinaria Menor y Limpieza final de obra
559.79 € TOTAL
PRECIO OBRA OFERTA COMPLETA CON F.J VILLALBA, SLU Licencia de Obras, Cubas y EPI. Maquinaria Menor y Limpieza final de obra
9,567.08 €
9,171.96 €
12,176.17 € 791.45 € TOTAL 12,967.62 €
Ninguno de los precios anteriores tiene repercutido el IVA que se aplicará al tipo correspondientes.
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10. Conclusiones y Resumen. (1) La actual situación de crisis y dura competencia precisa que los negocios privados, de cualquier actividad y sean de la índole que sean, se relancen continuamente para sobrevivir, es preciso innovar tanto en continente como en contenido, crear atractivos entornos mediante la creatividad, la innovación, el diseño y que refuercen una imagen. Este local es la cara de Avv. Los Granados, algo descuidada por el transcurso del tiempo, necesita una nueva vitalidad en su imagen exterior e interior. Conseguirlo esto es un sueño, un propósito y una ilusión que todos nos hemos marcado. Pretendemos crear un espacio en el que el cliente desee estar y volver, que retenga en su mente el clima de amistad, solidaridad y unión que somos capaces de crear las personas que integramos la AVV Los Granados haciéndonos diferente a la competencia, donde siempre acuden personas distintas (bar tradicional) y hacer de estas características un valor añadido que nos distinga de la competencia y fomente la creación de actividades comunes y genere en la captación de socios Además de buena voluntad y de creatividad se ha de disponer del dinero suficiente y somos consciente de ello, hemos de priorizar pero sin renunciar a un cambio, pues creemos que unos simples alicatados y abrillantado del suelo mejorarían su aspecto pero poco contribuirán al cambio de imagen que pretendemos. Nuestra propuesta en este sentido pasa por la decisión de la contratación de F.J. Villalba, interiorista. Sin menos preciar al resto de profesionales de los cuales no nos cabe la menor duda de la calidad de su trabajo, pero esta persona nos ha transmitido la capacidad de cambio que creemos necesitar. Es cierto que aún nos queda por concretar y detallar pormenorizadamente con él, la oferta que tan general y resumida nos presenta y que tendremos que concretar las actividades de obra y ajustar este presupuesto, si es
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posible, pero sin duda es la oferta más extensa. Incluye actividades que la competencia no ha tenido en cuenta. Pero no está con esta oferta todo dicho ni mucho menos, aquí no está recogida la nueva acometida y el contador de agua, solicitado por Vds. Ni el cambio o sustitución de la puerta principal de entrada. Ni los cambios en fontanería, instalaciones eléctricas y sustitución completa de todas las luminarias existentes, necesarias y que mejorarían la eficiencia energética del local. Por consiguiente, recogiendo todas las reformas, expresadas como necesidad “ALTA”, junto con la oferta de F.J. Villalba, las actuaciones complementarias y los gatos directos e indirectos el importe aproximado de la reforma es de 12.967,67 Euros si incluir IVA.
Sevilla, 23 de mayo de 2014
(1) Conclusión realizada por Jacinto Pulido Carrasco: Socio de la Avv. Los Granados y Responsable Técnico de estudios
de obras y de ofertas en obras de nueva construcción para la empresa DRAGADOS, S.A. en Andalucía occidental.
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11. Anexos
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