PU PREFACTIBILIDAD URBANA CAPITULO IV
PARA LA RECUPERACION DE UN INTERSTICIO ENTRE CENTRALIDADES
ANEXO PREFACTIBILIDAD URBANA
EQUIPO DE TRABAJO : LAURA BURBANO ERASO JUAN FELIPE DIAZ DANIEL FERNANDO MOLINA WILDER ANDRE SEPULVEDA
01
|NTRODUCCIﾃ哲
ESTE CAPITULO DE LA TESIS PERMITE QUE UN EJERCICIO ACADEMICO, SE ACERQUE A UNA SITUACION REAL, EN DONDE LA VIABILIDAD VA MAS ALLA DE LA CUANTIFICACION DE PRECIOS DE CONSTRUCCION Y DE VENTA, SINO QUE PERMITE UNA APROXIMACION A SUS INSTRUMENTOS DE GESTION, LO CUAL LE APORTA EL PESO NECESARIO PARA LOGRAR UN TIPO DE COMPARACION CON LOS INSTRUMENTOS DE RENOVACION URBANA CONVENCIONALES QUE EN ESTOS MOMENTOS SE ESTAN APLICANDO EN LA CIUDAD DE CALI. REFIRIENDOSE A LOS PLANES PARCIALES ACTUALES QUE EN GENERAL ACTUAN CON UN SISTEMA DE TABULA RASA, ES DECIR SISTEMA DE RENOVACION CONVENCIONAL, LA TESIS ACTUAL ABORDA LA RENOVACION DESDE EL ANALISIS DETALLADO DEL AREA, QUE PERMITE UNA INTERVENCION MUCHO MAS CUIDADOSA CON EL ENTORNO ACTUAL Y QUE ADEMAS INCLUYE LA PARTICIPACION DE UN MAYOR NUMERO DE ACTORES Y DE INICIATIVAS INMOBILIARIAS A TRAVES DE LOS DIFERENTES SISTEMAS DE INVERSION QUE PLANTEA EL EJERCICIO (GRANDES INVERSORES, MEDIANOS Y PEQUEﾃ前S) EN DONDE LOS DEL TERCER TIPO PERMITEN QUE PERSONAS PARTICULARES (EMPRESARIOS PEQUEﾃ前S, DUEﾃ前S DE LOTES, ETC.) PUEDAN HACER PARTE DE LA RENOVACION DEL AREA DELIMITADA, COMO TAMBIEN LOS PROPIETARIOS DE LOS PREDIOS QUE SE VEN FAVORECIDOS DE FORMA INDIRECTA MOTIVANDOLOS A MEJORAR POR CUENTA PROPIA LA CONDICION DE SUS INMUEBLES YA SEA A TRAVES DE RECICLAJE, VENTA O CONSTRUCCION, PERMITIENDO UN DESARROLLO SISTEMICO, INTEGRAL Y SOSTENIBLE DEL ACTUAL EJERCICIO, YA QUE ESTE TIPO DE INTERVENCIONES PUEDEN ACTUAR POR SEPARADO DE LAS GRANDES INVERSIONES, POSIBILITANDO QUE LA RENOVACION SE PUEDA REALIZAR DESDE VARIOS FRENTES DE ACTUACION.
02
PREVIO AL DESARROLLO DE ESTE TRABAJO, SE REALIZÓ LA ENNUMERACION DE LAS MANZANAS QUE SE ENCUENTRAN DENTRO DEL AREA INTERVENIDA, DE LAS CUALES SE OBTIENE AREA TOTAL CONSTRUIDA, AREA DE ANDEN, ALTURAS Y VALOR DEL SUELO. PARALELO A ESTO SE ELABORAN TABLAS CORRESPONDIENTES A LA DINAMICA ECONOMICA ACTUAL, COMO LO SON EL COSTO DE CONSTRUCCION Y EL PRECIO DE VENTA SEGUN EL SECTOR DONDE SE ENCUENTREN Y SU ACTIVIDAD ECONOMICA. DENTRO DE LA SEGUNDA FASE SE CONTABILIZAN LAS AREAS CORRESPONIDENTES A OBRA PUBLICA QUE CONTIENE PROYECTOS DE INFRAESTRUCTURA VIAL, SERVICIOS PUBLICOS, ESPACIO PUBLICO, EQUIPAMIENTOS Y SISTEMAS DE MOVILIDAD INTEGRAL. Y DE OBRA PRIVADA QUE HACE PARTE DE LOS PROYECTOS DE REDENSIFICACIÒN, RESTAURACION DE PATRIMONIO Y EQUIPAMIENTOS.
METODOLOGIA
CON EL RECONOCIMIENTO DEL SECTOR Y LAS DINAMICAS QUE EL PROYECTO PROPONE, SE HACE UN ANALISIS DE LAS VARIABLES RESPECTO A LOS TIPOS DE VIVIENDAS, COMERCIOS Y OFICINAS PARA PROPONER UNOS ESTANDARES DE OCUPACION DE USOS RESIDENCIALES Y NO RESIDENCIALES, QUE SE REFLEJAN EN DIFERENTES TIPOS (M2) DE UNIDADES, QUE PERMITIRA REALIZAR UNA SIMULACION QUE SE ACERCA CON MAYOR PRECISION AL MERCADO ACTUAL EN LA CIUDAD, EN DONDE SE CONSIDERAN COSTOS DE CONSTRUCCION, COSTOS DE SUELO, Y PRECIOS DE VENTA, PARA EVIDENCIAR LOS BENEFICIOS ECONOMICOS DE INVERTIR EN LOS DIFERENTES TIPOS DE PROYECTOS. FINALIZANDO LA ETAPA DEL TRABAJO SE REALIZA UNA DISTRIBUCION DE CARGAS Y BENEFICIOS PARA PROPONER FORMAS DE GESTION QUE PERMITIERAN EL DESARROLLO DEL PROYECTO. QUE VA EN BÚSQUEDA DE UNA VIABILIDAD ECONÓMICA QUE PERMITE DEFINIR CIERTOS ASPECTOS QUE LE DAN A DICHO PROYECTO URBANO VALIDEZ CONCEPTUAL, TEÓRICA Y ECONÓMICA. LOS MECANISMOS Y ALTERNATIVAS DE FINANCIACIÓN SE PLANTEAN A TRAVÉS DE CONSIDERACIONES ENCAMINADAS A GENERAR EQUILIBRIO ENTRE LAS PARTES, PERO QUE FINALMENTE TIENE COMO OBJETIVO CREAR ESCENARIOS EN LOS CUALES EL MAYOR BENEFICIARIO SEA LA CIUDAD Y LOS USUARIOS DE ESTA. ESTA APROXIMACION A LA GESTION DEL PROYECTO, PERMITE TOMAR DECISIONES SOBRE QUE INTERVENCIONES SE DEBEN REALIZAR PRIMERO Y CUALES AL FINAL, PARA ESTABLECER PUNTOS DE CONFIANZA DE INVERSION, QUE SON VARIADOS, DEBIDO A LAS DIFERENTES FORMAS DE INTERVENCION DEL PROYECTO URBANO.
VIAS EDIFICADA
ESPACIO PÚBLICO
MEDICION GENERAL DE AREAS DE INTERVENCION RESPECTO A LO EDIFICADO LAS SIGUIENTES TABLAS CONTIENEN INFORMACION SOBRE ASPECTOS GENERALES DE LAS INTERVENCIONES REALIZADAS (AREAS DE INTERVENCION SEGUN EL DESGLOSE PROPUESTO (PROYECTOS ESTRATEGICOS Y RESTO DE PROYECTO) Y SUS PARTICIPACIONES DENTRO DEL PLANTEAMIENTO GENERAL RESPECTO A LAS AREAS OCUPADAS PROPUESTAS, PARA ASI PODER REALIZAR UNA COMPARACION ENTRE EL AREA CONSTRUIDA TOTAL DEL SECTOR QUE NO SE INTERVIENE DE MANERA DIRECTA Y AQUELLO QUE SI SE INTERVIENE. PARTICIPACION PORCENTUAL DE PROYECTOS ESTRATEGICOS EN PROYECTO URBANO
DELIMITACION GENERAL DEL PROYECTO URBANO AREA EN Ha
AREA DELIM.
P.E PASEO RIO 19
50,56
P.E EJE VERDE
62,06
RESTO P.U TOTAL PROYECTO URBANO (P.U)
154,74
% PARTICIPACION PORCENTUAL 18,9%
23,97%
23,2% 57,9%
267,36
52,30%
23,73%
100,0% P.E PASEO RIO 19
P.E EJE VERDE
RESTO P.U
COMPARACION OCUPACION EN M2 DE PROYECTO ESTRATEGICOS (P.E) VS CONTEXTO URBANO ITEM P.E PASEO RIO 19 P.E EJE VERDE RESTO P.U TOTAL PROYECTO URBANO (P.U) COMPARACION PORCENTUAL ENTRE P.E EJE VERDE Y DE M2 CONSTRUIDOS CONTEXTO MEDICION URBANO CONSTRUIDO
CIFRAS EN M2 CONSTRUIDOS 27,4% 72,6%PASEO RIO 19 P.E P.E EJE VERDE RESTO EDIFICADO P.U CONTEXTO URBANO PREEXISTENTE OCUPACION PROPUESTA TOTAL PROYECTO URBANO (P.U)
CONTEXTO URBANO AC- OCUPACION PRO- TOTAL PREEXISTUAL EDIFICAPUESTA TENCIAS DO 191.654,66 134.136,73 405.176,88 730.968,27
72.371,00 90.336,00 199.619,00 362.326,00
119.283,66 43.800,73 205.557,88 368.642,27
% PREEX
% PROPUESTA
62,2% 32,7% 50,7% 50,4%
37,8% 67,3% 49,3% 49,6%
OFERTADOS EN PROYECTO URBANO (P.U) DESAGREGADOS POR PROYECTOS ESTRATEGICOS % PARTICIPACION EN COMERCIO OFICINAS VIVIENDA TOTAL TOTAL PU 72.371,0 33.797,0 160.702,0 266.870 23,97% 63.612,8 52.894,7 147.738,3 264.246 23,73% 97.652,7 56.508,4 428.282,7 582.444 52,30% 233.636,5 143.200,1 736.723,0 1.113.560 100,00%
MEDICION DE M2 CONSTRUIDOS OFERTADOS EN PROYECTO URBANO (P.U) DESAGREGADOS TIPO DE INTERVENCIÓN % PARTICIPACION EN CIFRAS EN M2 CONSTRUIDOS COMERCIO OFICINAS VIVIENDA TOTAL TOTAL PU P.E PASEO RIO 19 RENOVACION 36.694,0 33.797,0 20.650,0 91.141,0 8,18% P.E EJE VERDE RENOVACION 63.612,8 52.894,7 147.738,3 264.245,8 23,73% TOTAL PEQUEÑOS INVERSORES EN PU 71.549,3 283.541,4 355.090,7 31,89% RESTO P.U 61.780,4 56.508,4 284.793,3 403.082,1 36,20% TOTAL PROYECTO URBANO (P.U) 233.636,5 143.200,1 736.723,0 1.113.559,6 100,00% CONCEPTO P.E PASEO RIO 19
Ind. Constr. 3,69
P.E EJE VERDE
2,93
RESTO P.U
2,92
TOTAL PROYECTO URBANO (P.U)
3,07
PARTICIPACION PORCENTUAL DE LOS PROYECTOS POR TIPO DE INTERVENCION COMPARACION PORCENTUAL ENTRE OCUPACIÓN DE PREEXISTENCIAS Y PROPUESTA EN P.E EJE VERDE
COMPARACION PORCENTUAL ENTRE OCUPACIÓN DE PREEXISTENCIAS Y PROPUESTA EN P.E PASEO DEL RIO
8,18%
36,20% 32,7%
37,8% 62,2%
67,3%
PREEXISTENCIAS
OCUPACION PROPUESTA
PREEXISTENCIAS
OCUPACION PROPUESTA
23,73% 31,89%
P.E PASEO RIO 19 RENOVACION P.E EJE VERDE RENOVACION
PLANO BASE DE SUELO INTERVENIDO
INFRÆSTRUCTURA VIAL
ESPACIO PUBLICO
MEDICION GENERAL DE LAS INTERVENCIONES DE INFRAESTRUCTURA Y ESPACIO PUBLICO LAS SIGUIENTES TABLAS CONTIENEN INFORMACION GENERAL DE LAS ACTUACIONES URBANAS QUE SE REALIZAN SOBRE EL AREA, EN DONDE SE CONTABILIZAN, LOS M2 DE INTERVENCION, ES DECIR DE OBRA, DE LOS DIFERENTES ITEMS QUE INCLUYE PLAZAS, PARQUES, VIAS, HUNDIMIENTOS, EN SU MAYORIA INFRAESTRUCTURA EN GENERAL. SE REALIZA EL PONDERADO DE ESTOS ITEMS PARA PODER HACER UN ACERCAMIENTO A LOS COSTOS DE CONSTRUCCION DE ESTAS ACTUACIONES, QUE SON EN MAYORIA, LAS QUE BUSCAN INCENTIVAR LA INVERSION PRIVADA EN EL AREA DE TRABAJO. ESTE RESULTADO ES LA SUMA DEL DESGLOSE DE CADA ITEM DE ACTUACION QUE SE ENCUENTRA EN LOS ANEXOS DE LA CARTILLA.
COSTO SUELO NUEVO
COSTO OBRA NUEVA
TOTAL PROYECTOS
P.E PASEO RIO 19 P.E EJE VERDE RESTO P.U
$12.491.363.196
$113.934.550.155
$126.425.913.351
$25.651.475.627
$124.697.886.756
$150.349.362.383
$16.242.889.194
$90.767.531.820
$107.010.421.014
TOTAL P.U
$54.385.728.016
$329.399.968.731
$383.785.696.747
COSTO SUELO NUEVO
COSTO OBRA NUEVA
15,0% 54,3%
27,7%
TOTAL COSTOS
34,5%
30,8% 37,8%
P.E PASEO RIO 19
30,6%
33,0%
P.E EJE VERDE
P.E PASEO RIO 19
RESTO P.U
36,4% P.E EJE VERDE
P.E PASEO RIO 19
RESTO P.U
P.E EJE VERDE
RESTO P.U
SUPERFICIE - SUELO NUEVO M2 HA
SUPERFICIE OBRA PUBLICA M2 HA
P.E PASEO RIO 19 P.E EJE VERDE RESTO P.U
13.622,83
1,36
102.758,24
10,28
56.835,29
5,68
167.475,27
16,75
13.622,83
1,36
193.725,69
19,37
TOTAL P.U
84.080,95
8,41
463.959,20
46,40
PARTICIPACION PORCENTUAL DE COMPRAS DE SUPERFICIE NUEVA 16%
16%
PARTICIPACION PORCENTUAL DE OBRA PUBLICA 44%
35%
68%
P.E PASEO RIO 19
P.E EJE VERDE
21%
RESTO P.U
P.E PASEO RIO 19
P.E EJE VERDE
RESTO P.U
TIPO DE INTERVENCION VIAL + GESTION ECONOMICA
HUNDIMIENTOS LINEA DE METRO
TRATAMIENTO VIAL DE GESTION PUBLICA TRATAMIENTO VIAL DE GESTION PRIVADA
MEDICION GENERAL DE LAS INTERVENCIONES VIALES
CUANTIFICACION GENERAL DE HUNDIMIENTOS VIALES PASEO RIO 19 EJE VERDE RESTO DE PROYECTO TOTAL HUNDI.
CUANTIFICACION GENERAL DE INTERVENCIONES VIALES PASEO RIO 19 EJE VERDE RESTO DE PROYECTO TOTAL VIAS
CUANTIFICACION GENERAL DE METRO SUBT. RESTO DE PROYECTO
SUPERFICIE - SUELO NUEVO M2
SUPERFICIE OBRA PUBLICA
HA
M2
HA
COSTO SUELO NUEVO COSTO OBRA NUEVA
TOTAL PROYECTOS
17,70 -
0,17 -
8.407,43 2.257,00 2.521,07
0,84 0,25
$14.514.000 $$-
$33.172.115.599 $52.588.100.000 $539.087.961
$33.186.629.599 $52.588.100.000 $539.087.961
17,70
0,17
13.185,50
1,09
$14.514.000
$86.299.303.561
$86.313.817.561
SUPERFICIE - SUELO NUEVO M2
SUPERFICIE OBRA PUBLICA
HA
M2
HA
COSTO SUELO NUEVO COSTO OBRA NUEVA
TOTAL PROYECTOS
3.069,54 -
0,31 -
15.303,20 30.191,23 99.313,99
1,53 3,02 9,93
3.975.095.063,25 -
$3.166.563.437 $5.331.753.364 $13.785.539.082
$7.141.658.500 $5.331.753.364 $13.785.539.082
3.069,54
0,31
144.808,42
14,48
$3.975.095.063
$22.283.855.884
$26.258.950.947
SUPERFICIE - SUELO NUEVO M2
SUPERFICIE OBRA PUBLICA
HA -
M2 -
HA 2,07
COSTO SUELO NUEVO COSTO OBRA NUEVA -
-
$859.050.000.000
TOTAL PROYECTOS $859.050.000.000
PLANO TIPO DE ESPACIO PUBLICO E INVERSOR
PARQUES
PEATONALIZACION
PRIVADO
PLAZAS
BOULEVARD
PRIVADO POR GESTION PUBLICA
PUBLICO
MEDICION GENERAL DE LOS ESPACIOS PUBLICOS
CUANTIFICACION GENERAL DE PLAZAS
PASEO RIO 19 EJE VERDE RESTO DE PROYECTO TOTAL PLAZAS
CUANTIFICACION GENERAL DE PEATONALIZACIONES
PASEO RIO 19 EJE VERDE RESTO DE PROYECTO TOTAL
CUANTIFICACION GENERAL DE BOULEVARD
PASEO RIO 19 EJE VERDE RESTO DE PROYECTO TOTAL BOULEVARD
CUANTIFICACION GENERAL DE PARQUES PASEO RIO 19 EJE VERDE RESTO DE PROYECTO TOTAL PARQUES
SUELO NUEVO M2 HA 10.535,59 25.410,64 6.635,47 42.581,70
OBRA PUBLICA M2 HA 1,05 2,54 0,66 4,26
SUELO NUEVO M2 HA 6.461,62 6.461,62
0,65 0,65
18.913,64 19.680,56 27.024,50 65.618,70
-
35.733,38 35.733,38
1,89 1,97 2,70 6,56
6.975,43 120.442,18 13.992,32 141.409,93
$2.592.863.808 $3.847.895.088 $1.092.511.920 $7.533.270.816
$$2.810.030.655 $$2.810.030.655
$26.479.096.000 $27.552.784.000 $37.834.300.000 $91.866.180.000
COSTO SUELO NUEVO COSTO OBRA NUEVA 3,57 3,57
OBRA PUBLICA M2 HA 2,50 0,73 3,22
$8.501.754.133 $5.920.666.976 $3.812.699.732 $18.235.120.840
COSTO SUELO NUEVO COSTO OBRA NUEVA
OBRA PUBLICA M2 HA
SUELO NUEVO M2 HA 24.963,03 7.284,32 32.247,35
1,74 2,59 0,73 5,06
OBRA PUBLICA M2 HA
SUELO NUEVO M2 HA -
17.425,16 25.859,51 7.342,15 50.626,82
COSTO SUELO NUEVO COSTO OBRA NUEVA
$$$$-
$46.181.213.145 $$$46.181.213.145
COSTO SUELO NUEVO COSTO OBRA NUEVA 0,70 12,04 1,40 14,14
$$16.920.777.996 $12.430.189.462 $29.350.967.457
$2.342.698.166 $40.450.506.153 $4.699.320.672 $47.492.524.991
TOTAL PROYECTOS $11.094.617.941 $9.768.562.064 $4.905.211.652 $25.768.391.656
TOTAL PROYECTOS $26.479.096.000 $30.362.814.655 $37.834.300.000 $94.676.210.655
TOTAL PROYECTOS $46.181.213.145 $$$46.181.213.145
TOTAL PROYECTOS $2.342.698.166 $57.371.284.149 $17.129.510.134 $76.843.492.448
ESTRATIFICACION. ESTE GRAFICO HACE UNA DIFERENCIACION DE LOS DIFERENTES DOMINIOS DEL ESPACIO PUBLICO QUE SE PROPONEN EN EL PROYECTO.
ESPACIO PUBLICO ESPACIO PRIVADO
ESPACIO PRIVADO DOMINIO PUBLICO
ESTRATIFICACION.
PLANO DE ESTRATIFICACIÓN
ZONA ESTRATO 6
ZONA ESTRATO 5
ZONA ESTRATO 4
ESTE GRAFICO HACE UN RECONOCIMIENTO DE LOS DIFERENTES ESTRATOS ECONOMICOS QUE EL PROYECTO DECIDE IMPLEMENTAR, O CAMBIAR, PARA ASI PODER GENERAR LAS ESTIMACIONES ECONOMICAS DE COSTOS DE CONSTRUCCION Y PRECIOS DE VENTA, DE LAS UNIDADES, SEGUN EL ESTRATO EN EL QUE SE ENCUENTREN, Y TAMBIEN UNA DISTRIBUCION APROXIMADA DE LOS DIFERENTES TIPOS DE VIVIENDA QUE SE DEBEN OFRECER SEGUN LA CONDICION DEL ESTRATO.
ZONA ESTRATO 3
ZONA ESTRATO 2
CONDICION PATRIMONIAL
MEDICION GENERAL DE AREAS DE EDIFICACION DE INVERSION PRIVADA LA SGTE TABLA SE ENCARGA DE HACER UN RESUMEN DE LOS M2 QUE EL PROYECTO OFRECE PARA LA CONSTRUCCION DE DIFERENTES TIPOS DE USOS PRIVADOS, PARA ASI REALIZAR UNA VISTA GENERAL TAMBIEN DE LAS POSIBLES UNIDADES PLANTEADAS, QUE HAN SURGIDO AL RECONOCER LOS VALORES DE CADA SECTOR EN DONDE SE UBICAN PROYECTOS PRIVADOS DE ESTE CARACTER, TAMBIEN SE REALIZA UN ESTIMADO ECONOMICO DE LOS COSTOS DE CONSTRUCCION, INCLUYENDO COSTOS DEL SUELO, Y LAS VENTAS GENERADAS, PARA ASI DEMOSTRAR LOS BENEFICIOS PARA LA INVERSION PRIVADA DENTRO DEL PROYECTO. ANEXO A ESTO EN EL GRAFICO SE MUESTRAN LOS TIPOS DE INVERSORES QUE PODRIAN LLEGAR A PARTICIPAR EN LOS DIFERENTES PROYECTOS PRIVADOS. TAMBIEN SE GRAFICAN AQUELLOS EQUIPAMIENTOS QUE PUEDEN SER REALIZADOS POR INVERSORES PRIVADOS. PORCENTAJE DE PARTICIPACION
AREA OCUPADA AREA. CONST. PROM2 VIVIENDA M2 OFICINAS M2 COMERCIO PROPUESTA PUESTA P.E. EJE VERDE
74.001,3
303.813,9
147.738,3
52.894,7
63.612,8
P.E. RIO 19
60.400,6
333.231,0
160.702,3
33.797,00
72.371,0
RESTO P.U.
107.475,7
595.014,1
428.282,7
56.508,4
97.652,8
TOTALES
241.877,7
1.232.059,0
736.723,2
143.200,1
233.636,6
19%
81% COSTO DEL SUELO
UN. VI- UN. OFI- UN. CO- TOTAL UNIVIENDA CINAS MERCIO DADES
COSTO SUELOS
COSTO CONSTRUCCION
COSTO TOTAL CONSTRUCCION.
P.E. EJE VERDE
2.129
197
118
2.443
$84.057.766.301
$546.865.038.000
$630.922.804.301
P.E. RIO 19
2.261
144
139
2.544
$128.503.788.549
$438.106.340.947
$566.610.129.496
RESTO P.U.
6.308
289
662
7.258
$187.367.359.476
$703.448.366.289
$890.815.725.765
10.698
630
918
12.246
$399.928.914.326
$1.688.419.745.236
$2.088.348.659.562
TOTALES
UN. UN. VIUN. CO- TOTAL OFICIVIENDA MERCIO UNIDADES NAS
COSTO SUELOS
P.E. EJE VERDE
2.129
197
118
2.443
$84.057.766.301
P.E. RIO 19
2.261
144
139
2.544
$128.503.788.549
RESTO P.U.
6.308
289
662
7.258
$187.367.359.476
10.698
630
918
12.246
$399.928.914.326
TOTALES
COSTO DE CONSTRUCCION
INVERSION PRIVADA EQUIPAMIENTO
BARRIO
TERMINAL DE TRANS- PRADOS DEL NORTE PORTE PRADOS DEL NORTE SAN NICOLAS TEATRO SAN NICOLAS SAN NICOLAS TEATRO MARISCAL SUCRE SUCRE CENTRO MULTIPROPOSAN NICOLAS SITO MUSEO DE LA MEMOMOTOVALLE RIA
AREA OCUPADA
No.
16.476,7 12.300,0 950,7 595,7
3 2 4 2
756,0
3
11.940
4
3.920,0
1
AREA CONS- TRATAMIENTO
SUELO
49.430 REMODELACION $49.430.040.000 24.600 OBRA NUEVA $34.440.000.000 3.802,80 REMODELACION $3.802.800.000 1.191,30 OBRA NUEVA $1.667.820.000 2.268
REMODELACION
29.496 OBRA NUEVA 3.920,00
COSTO TOTAL CONSTRUCCION P.E. EJE VERDE P.E. RIO 19 RESTO P.U. TOTALES
COSTO TRATA-
630.922.804.301 557.151.722.874 890.815.725.765 2.078.890.252.940
REMODELACION
VENTAS TOTALES 903.597.122.679 538.388.182.687 1.059.720.631.147 2.501.705.936.513
$1.701.000.000 $41.294.400.000
COSTO SUELO NUE- COSTO TOTAL EQUI-
595,7
$$$$1.016.435.625,15
$49.430.040.000 $34.440.000.000 $3.802.800.000 $2.684.255.625
-
$-
$1.701.000.000
11.940,0 $20.374.786.140,00
$3.920.000.000
GANANCIAS $272.674.318.378 -$18.763.540.188 $168.904.905.382 $422.815.683.572
-
$-
$61.669.186.140 $3.920.000.000
INVERSION PUBLICA AREA OCUPADA
EQUIPAMIENTO
BARRIO
HOSPITAL SAN JUAN DE
SAN NICOLAS
7.253,3
COLEGIO REPUBLICA DE MEXICO
SAN NICOLAS SAN NICOLAS INDUSTRIAL INDUSTRIAL
1.262 798 9.247,0 908,0
JAL COMUNA 8 COLEGIO PORVENIR INSTITUCION EDUCATIVA REPUBLICA ARGENTINA TOTAL
OBRERO -
No. PISOS
AREA CONSTRUIDA
COSTO TRATAMIENTO
TRATAMIENTO
2
14.506,7 REMODELACION
$14.506.660.000
1 4
2.524 REMODELACION 1.596 OBRA NUEVA 9.247,0 OBRA NUEVA 3.632,0 REMODELACION
$2.524.000.000 $2.234.960.000 $12.945.800.000 $3.632.000.000
1.676,0
3
5.028,0 REMODELACION
$5.028.000.000
21.144,53
-
2 2
36.534,06
-
SUELO NUEVO
COSTO SUELO COSTO TOTAL EQUIPAMIENNUEVO TO
$$798 9.247,0 $3.119.322.875 $-
$40.871.420.000 10.045,20
$-
$14.506.660.000 $2.524.000.000 $3.597.033.224 $16.065.122.875 $3.632.000.000 $5.028.000.000 $45.352.816.098,70
CONDICION PATRIMONIAL
INVERSION PRIVADA POR GESTIÓN PUBLICA EQUIPAMIENTO
BARRIO
AREA OCUPADA
No. PISOS
COLEGIO EL PILOTO HOSPITAL SAN JUAN DE DIOS COLEGIO JOSE MARIA CORDOBA BIBLIOTECA BARRIO SUCRE ESCUELA DE MUSICA, DANZA Y ARTE MUSEO DEL PAPEL PUESTO SALUD CLINICA BLANCA
PILOTO SAN NICOLAS SUCRE SUCRE
3.211 1.794 10.500 1.413
3 Y 15 3 5 4
SUCRE
4.102
3
12.306 OBRA NUEVA
SAN NICOLAS SAN NICOLAS
3.970 4.600
2 2
7.940 OBRA NUEVA 8.200 OBRA NUEVA
TOTAL
-
29.590,00
AREA CONSTRUIDA 6.618 4.055 52.500 5.652
-
97.270,81
TRATAMIENTO OBRA NUEVA OBRA NUEVA OBRA NUEVA OBRA NUEVA
COSTO TRATAMIENTO
SUELO NUEVO
COSTO SUELO NUEVO
$9.265.200.000 $5.677.182.000 $73.500.000.000 $7.912.800.000
3.211 2.987 1.413
$1.862.380.000 $5.097.587.198 $$509.934.038
$17.228.400.000
4.102
$1.480.360.525
3.970 5.651
$6.774.531.070 $9.643.041.581
$11.116.000.000 $11.479.552.000
- $136.179.134.000 21.334,28
COSTO TOTAL EQUIPAMIENTO $11.127.580.000 $10.774.769.198 $73.500.000.000 $8.422.734.038 $18.708.760.525 $17.890.531.070 $21.122.593.581
$25.367.834.411 $161.546.968.411
CONCLUSIONES GENERALES
DEL TOTAL DEL AREA DELIMITADA QUE CORRESPONDE A LAS MANZANAS CONSTRUIDAS ACTUALES (1.341.268,2 M2) ES DECIR LAS PREEXISTENCIAS, EL PROYECTO URBANO INTERVIENE SOLO EN UN 27% (362.326 M2) DE LA TOTALIDAD DEL AREA OCUPADA ACTUAL, ESTA AREA ES CORRESPONDIENTE SOLO A LOS M2 QUE EL PROYECTO OFRECE COMO INVERSIONES, ES DECIR COMO ESPACIO PARA LA CONSTRUCCION DE VIVIENDAS, OFICINAS, HOTELES, COMERCIOS ETC. ESTA AREA OCUPADA POR PROYECTOS DE INTERESES PRIVADOS QUE GENERAN INGRESOS AL PROYECTO SE TRANSFORMA EN 1.113.559,6 M2 CONSTRUIDOS, LO CUAL GENERA UN INDICE DE CONSTRUCCION GENERAL DEL 3.07 PARA TODO EL PROYECTO, QUE EQUIVALE A 233.636,5 M2 CONSTRUIDOS DE ESPACIOS COMERCIALES ES DECIR 918 UNIDADES COMERCIALES QUE SE DISTRIBUYEN EN DIFERENTES TIPOS DESDE 200 M2 HASTA 1200 M2 (COMERCIOS ANCLAS). 143.200,1 M2 CONSTRUIDOS DE ESPACIOS PARA OFICINAS QUE EQUIVALEN A 630 UNIDADES DISTRIBUIDAS EN TRES TIPOS 80 M2 (OFICINAS INDIVIDUALES), 160 M2 (PEQUEÑAS EMPRESAS) Y 1000 M2 (GRANDES COMPAÑIAS). 736.723 M2 CONSTRUIDOS DE ESPACIOS PARA VIVIENDAS QUE SE REFLEJAN EN 10.698 UNIDADES DISTRIBUIDAS EN DIFERENTES TIPOS DEPENDIENDO DE EL SECTOR EN DONDE SE LOCALIZARA EL PROYECTO. TODAS LAS UNIDADES MENCIONADAS ANTERIORMENTE TIENEN UN COSTO DE CONSTRUCCION DE $2.08 BILLONES DE PESOS INCLUYENDO LOS COSTOS DE LOS SUELOS QUE CADA PROYECTO DEBE ADQUIRIR, QUE GENERAN UNAS VENTAS TOTALES DE $2.5 BILLONES DE PESOS LO CUAL EQUIVALE A $413.357 MILLONES EN GANANCIAS PARA TODOS LOS PROYECTOS DE INVERSION PRIVADA, LO CUAL PERMITE VER LAS CAPACIDADES ECONOMICAS DEL PROYECTO REFLEJADAS EN UN 20% DE UTILIDADES EN PROMEDIO PARA CADA PROYECTO, LO CUAL GENERA UN ESCENARIO ESTABLE A LA HORA DE INVERTIR EN EL PROYECTO. EL PROYECTO ESTRATEGICO DEL EJE VERDE, QUE COMPRENDE LA RENOVACIÓN DE LOS FRENTES QUE DAN AL ESPACIO LIBRE DE LA ANTIGUA VIA FERREA, GENERA UNA GRAN CANTIDAD DE PROYECTOS NUEVOS DE GRANDES INVERSORES, QUE GENERAN ALTOS MARGENES DE GANANCIAS, DEL ORDEN DE LOS $272.674 MILLONES DE PESOS (16.039 MILLONES EN PROMEDIO POR MANZANA, HACIENDOLO ATRACTIVO PARA LOS INVERSIONISTAS, PARA EJEMPLIFICAR EL CASO SE PUEDEN USAR DOS EJEMPLOS, LA MANZANA 130-132 QUE INVIERTE 21.688 MIL MILLONES DE PESOS EN LA CONSTRUCCION DEL PROYECTO Y QUE TIENE UNAS VENTAS TOTALES DE $39.613 MIL MILLONES LO CUAL GENERA UN PORCENTAJE DE GANANCIA DEL 82.65%, TAMBIEN APARECEN PROYECTOS QUE NO GENERAN TALES GANANCIAS COMO LO ES LA MANZANA 135 EN DONDE LOS COSTOS TOTALES DE CONSTRUCCION EQUIVALEN A $49.983 MIL MILLONES Y UNAS VENTAS TOTALES DE $61.441 MIL MILLONES GENERANDO UN PORCENTAJE DE GNANCIA DEL 22.9%, DADAS ESTAS DIFERENCIAS ENTRE MANZANAS, SE PUEDEN ESTABLECER UNA SERIE DE NORMAS U ORDENANZAS QUE OBLIGUEN A LOS INVERSIONIISTAS CON MAYORES BENEFICIOS ECONOMICOS A HACER MAYORES APORTES AL PROYECTO URBANO GENERAL A TRAVES DE LA CONSTRUCCION DE EQUIPAMIENTOS, PEATONALIZACIONES, PARQUES O PLAZAS, ES DECIR UNA DISTRIBUCION MUCHO MAS EQUITATIVA DE LAS CARGAS Y BENEFICIOS. POR OTRO LADO, EL PROYECTO ESTRATEGICO PASEO DEL RIO 19 COMPRENDE UNA CONSOLIDACION A PARTIR DE UN EJE ESTRUCTURANTE DE UNA PORCIÓN INTERNA DEL SECTOR, MUCHO MAS OCUPADA QUE EL PROYECTO ESTRATEGICO ANTERIOR, POR LO CUAL LA CANTIDAD Y ESCALA DE LOS PROYECTOS RESPONDEN A UN ENTORNO URBANO MÁS HETEROGENEO. ES POR ESO, QUE EN ESTE PROYECTO ESTRATEGICO SE INVOLUCRAN UNA MAYOR DIVERSIDAD DE INVERSORES QUE VAN DESDE GRANDES A PEQUEÑOS, EN DONDE 83.205 M2 CONSTRUIDOS CORRESPONDEN A UN GRAN INVERSOR GENERANDO 243 UNIDADES DE VIVIENDA, 23 DE COMERCIO Y 107 DE OFICINA, EN DONDE LOS VALORES CORRESPONDIENTES A LOS DOS ULTIMOS TIPOS DE UNIDADES SON PLATAFORMAS PARA COMERCIOS ANCLA O GRANDES COMPAÑIAS, Y EN COMPARACION A LOS PEQUEÑOS Y MEDIANOS QUE CORRESPONDEN A 195.528 M2 DE LOS CUALES SE PROPONEN 1.959 UNIDADES DE VIVIENDA Y 111 UNIDADES DE LOCALES COMERCIALES, QUE SE REFLEJAN EN UNAS GANANCIAS DE $16.398 MILLONES LO CUAL PERMITE ESTABLECER QUE A DIFERENCIA DEL PROYECTO DEL EJE VERDE SE OPTA POR UN METODO DE RENOVACION MAS INCLUYENTE CON LOS HABITANTES CONVENCIONALES DE LA CIUDAD Y QUE A PESAR DE ESTO, SU PARTICIPACION DENTRO DEL PROYECTO RESPECTO A AREAS CONSTRUIDAS ES DE UN 31.89% DEL TOTAL DE AREAS CONSTRUIDAS. DEL PROYECTO URBANO GENERAL.z
PROYECTO URBANO SOSTENIBLE UN INTERSTICIO ENTRE CENTRALIDADES SANTIAGO DE CALI 21 -11-2015