Dirección de Justicia Municipal REGLAMENTO DE LA LEY PARA LA REGULARIZACIÓN Y CONTROL DE LOS ARRENDAMIENTOS DE VIVIENDA Gaceta Oficial Nº 39.799 del 14 de noviembre de 2011
Capítulo I. Disposiciones Generales. En fecha 14 de noviembre de 2011 se publicó en Gaceta Oficial Nº 39.799 el Reglamento de Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda el cual tiene por objeto regular, desarrollar y establecer los procedimientos administrativos establecidos en la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda (LRCAV), publicada en Gaceta Oficial Nº 6.053 de fecha 12 de noviembre de 2011. De conformidad con lo establecido en el artículo 2º, están sujetos a la aplicación de las normas en ella contenidas: 1. Los funcionarios públicos adscritos a la Superintendencia Nacional de Arrendamiento de Vivienda (en adelante, SUNAVI). 2. Los propietarios, arrendadores o subarrendadores de inmuebles destinados al arrendamiento de vivienda, habitación, pensión o viviendas estudiantiles. 3. Los arrendatarios de inmuebles destinados al uso de vivienda, habitación, pensión o viviendas estudiantiles. 4. Todas aquellas personas que tengan un interés personal, legítimo y directo en los procedimientos administrativos previstos en la Ley. 5. Las personas naturales o jurídicas, que tengan como actividad habitual la administración de inmuebles, siempre y cuando acrediten su carácter de administradores. 6. Las organizaciones sociales que se creen legalmente para la defensa de los derechos de los arrendatarios y pequeños arrendadores. 7. Las comunas y los consejos comunales. Capítulo II. De los Contratos. La SUNAVI como órgano de control y revisión en materia arrendaticia, está obligado a verificar que los contratos de arrendamiento cumplan con los parámetros exigidos en la Ley. En tal sentido, los contratos deberán presentarse ante los funcionarios del SUNAVI junto a los requisitos exigidos en el artículo 5 del Reglamento1, y en dicha 1
Artículo 5: Todos los contratos de arrendamiento de inmuebles destinados a vivienda, habitación, pensión o viviendas estudiantiles, deberán ser revisados por funcionarios de la Superintendencia Nacional de Arrendamiento de Vivienda, que hayan sido designados para tal fin, a tal efecto, las partes deberán presentar el contrato de arrendamiento, el cual deberá contener, entre otros aspectos: 1. Nombres, apellidos, estado civil, nacionalidad, numero de cédulas, entre otros; 2. Datos referenciales del inmueble como: ubicación, número del inmueble, número de catastro y los linderos del inmueble; 3. Indicación del uso que se le dará al inmueble; 4. Duración del
1
presentación no podrá faltar la incorporación de la Resolución2 a través de la cual la SUNAVI fija la regulación del canon máximo de arrendamiento. Una vez confirmados los extremos exigidos, los funcionarios del SUNAVI emitirán una autorización para que los suscribientes procedan a formalizar el Contrato ante Notaría o Registro con funciones notariales en un lapso no mayor a cinco (05) días hábiles, de acuerdo a la prestación efectiva de servicios por parte de estos (artículo 8). En el caso que los contratos de arrendamiento hayan sido autenticados y no presentados ante el SUNAVI se aplicará una sanción de 400 U.T. Posterior a ello, deberán consignar copia certificada ante la SUNAVI a los fines de que sea incorporado en el Registro Nacional de Arrendamiento de Vivienda en un lapso no mayor a quince (15) días hábiles contados a partir de la fecha de su protocolización, so pena de ser sancionado3. Capítulo III. Del Registro Nacional de Arrendamiento de Vivienda. El Registro Nacional de Arrendamiento de Vivienda se crea con la finalidad de recabar la información necesaria sobre los arrendadores, arrendatarios e inmuebles destinados a arrendamientos de vivienda. El mismo deberá contener los siguientes datos, de conformidad con el artículo 13 del Reglamento: 1.
Nombres, apellidos, estado civil, nacionalidad, profesión, número de las cédulas de identidad o número de pasaporte de los propietarios, arrendadores y arrendatarios.
2.
Descripción del uso del inmueble el cual podrá ser para vivienda, habitación, pensión o vivienda estudiantil.
3.
Ubicación del inmueble.
4.
Descripción de la tipología de construcción conforme a las establecidas en el artículo 20 del presente Reglamento.
5.
Superficie de construcción expresada en metros cuadrados (M2).
6.
Descripción de la distribución del inmueble indicado si posee sala, comedor, cocina, jardines, porches, balcones, baños, puestos de estacionamiento, etc.
7.
Número distintivo del inmueble.
8.
Linderos del inmueble.
9.
Fecha en la cual se construyó el inmueble.
10. Dirección de habitación de los arrendadores. 11. Monto en bolívares del canon de arrendamiento.
contrato la cual nunca podrá ser menor a la establecida en el artículo 51 de la Ley de Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda; 5. Monto en número y letras por la cantidad de bolívares que deben ser cancelados por concepto de canon de arrendamiento; 6. Nombre del Banco y número de cuenta donde debe efectuarse el pago correspondiente; entre otros. 2 Resolución Nº 203 mediante la cual se establece la tabla de valor de construcción (Bs./M2) por tipologías de viviendas unifamiliares y multifamiliares en arrendamiento que será utilizada para el cálculo del justo valor establecido en la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda, publicada en Gaceta Oficial Nº 40.054 de fecha 20 noviembre de 2012. 3 Art. 22 y 24 Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos Inmobiliarios.
2
12. Número de Catastro.
En un lapso de cinco (05) días hábiles contados a partir de la fecha de recepción de la información requerida, la SUNAVI emitirá el certificado de inscripción correspondiente. Los arrendadores están obligados a remitir los datos que le sean solicitados a los efectos de ser incorporados en el Registro mencionado4. La negativa a cumplir dicho requerimiento ocasiona las sanciones establecidas en el artículo 24 de la Ley. Sin embargo, ello no impide que los arrendatarios soliciten la inclusión de sus contratos5 debiendo participar por escrito, a los arrendadores de los datos que fueron otorgados para su inscripción. Capítulo IV. Cálculo del Justo Valor del Inmueble. La Ley (artículo 73) y el Reglamento (artículos 18 al 22), establecen las fórmulas, métodos de cálculo y tablas de valores a ser aplicadas por la SUNAVI para obtener el justo valor del inmueble y el canon de arrendamiento. Alguna de las fórmulas a ser tomadas en cuenta para determinarlos son:
Fórmula para determinar el Valor Actual del Inmueble: VAI= VR6 x (1- K7/100) x Vs8 x Vg9 Fórmula para determinar el Valor de Reposición del Inmueble: VR= VCA10 x MCI11 Fórmula para la fijación del Canon de Arrendamiento: CA= (VI12/12) x % RA13
Sobre el método que deben utilizar los inspectores del SUNAVI para calcular el justo valor del inmueble y el canon de arrendamiento, es preciso mencionar la arbitrariedad con la que éstos la determinan, puesto que utilizan una fórmula y un informe general para levantar la información sobre las características ordinarias del inmueble, sin tomar en cuenta las particulares y anexos que lo acompañan y que por ende lo hacen más valioso. Este método de cálculo atenta contra los derechos de los arrendadores sobre sus inmuebles, puesto que el valor que determinan los 4
Artículo 14 del Reglamento, Artículo 23 LRCAV. Artículo 15 del Reglamento, Artículo 22 LRCAV. Valor de Reposición del inmueble. 7 Porcentaje de depreciación del inmueble. 8 Coeficiente de vulnerabilidad sísmica. 9 Variación geográfica. 10 Valor de costo actual del metro cuadrado de la construcción según tipología constructiva del inmueble. 11 Total m2 de área vendible del inmueble. 12 Valor actual de la vivienda. 13 Artículo 23. La fijación de los cánones de arrendamiento de los inmuebles indicados en el artículo 1º de la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda, estará basada en el siguiente porcentaje de rentabilidad: 3% de rentabilidad anual sobre el valor del inmueble establecido de acuerdo a la formulación del artículo anterior para los inmuebles pertenecientes a un mutiarrendador y; 5% de rentabilidad anual sobre el valor del inmueble para aquellos que pertenezcan a un pequeño arrendador. 5 6
3
inspectores no se comparan con el valor real de los mismos de acuerdo al mercado inmobiliario venezolano. Capítulo V. Fijación y Revisión del Canon (artículos 23 – 31)14. Ahora bien, el procedimiento para la fijación y revisión del canon de arrendamiento se hará a instancia de parte, mediante solicitud escrita, o de oficio por parte del SUNAVI, con base al cálculo del justo valor del inmueble. El Superintendente Nacional ordenará el inicio del procedimiento mediante acto administrativo motivado de conformidad con el artículo 25 del Reglamento y una vez iniciado el procedimiento, se notificará15 a las personas cuyos intereses legítimos, directos y personales se vean afectados a fin de que ejerzan su derecho a la defensa. Para ello, se abrirá un lapso de doce (12) días divididos de la siguiente forma: tres (3) días para que realicen los descargos y nueve (9) días para que promuevan las pruebas que consideren necesarias. Agotado el lapso para la promoción de pruebas el Superintendente Nacional establecerá la regulación del canon de arrendamiento en el lapso establecido de conformidad con el artículo 30 del Reglamento; la decisión de éste será resumida en una resolución que deberá ser publicada en Gaceta Oficial. Contra dicha decisión podrá oponerse el recurso contencioso de nulidad ante los Tribunales competentes en un lapso no mayor a tres (3) meses (artículo 31). Capítulo VI. De las Inspecciones y Fiscalizaciones (artículos 32 – 46). Iniciado el procedimiento y realizadas las notificaciones, los interesados tendrán nueve (09) días luego de la formulación de descargos para promover pruebas16, Durante el lapso de promoción de pruebas, la SUNAVI inspeccionará y fiscalizará los inmuebles sobre los cuales se haya pedido regulación a los fines de verificar los datos necesarios para la aplicación de los métodos de cálculo del justo valor establecidos en la Ley. Los datos recaudados serán aquellos determinados en el artículo 33 del presente Reglamento17.
14
Artículo 77, 79 y 83 LRCAV. La notificación deberá cumplir con los formalismos indicados en los artículos 73 y 75 de la Ley Orgánica de Procedimientos Administrativos. 16 Artículo 29 del Reglamento. 17 Artículo 33. La información que se recogerá en las inspecciones será aquella relativa a: 1) Ubicación en la región geográfica del inmueble objeto de regulación; 2) Estado de conservación y condiciones del inmueble objeto de regulación; 3) Estado de funcionamiento de los servicios públicos y usos conexos; 4) Datos de las personas que ocupan el inmueble, en caso de encontrarse habitado; 5) Descripción de la tipología de construcción conforme a las establecidas en el artículo 20 del presente reglamento; 6) Superficie de construcción expresada en metros cuadrados (m2); 7) Descripción de la distribución del inmueble indicando si posee sala, comedor, cocina, jardines, 15
4
Capítulo VII. Del Procedimiento previo a las Demandas (artículos 35 – 48)18. El Reglamento desarrolla los procedimientos previos a las demandas por desalojo, cumplimiento, resolución de contrato, reintegro de sobrealquileres, preferencia ofertiva, retracto legal y demás acciones derivadas de las relaciones arrendaticias, de conformidad con el Título III, Capítulo I de la Ley. En cualquiera de los casos, se dará inicio al procedimiento administrativo una vez que la solicitud escrita cumpla con los requisitos exigidos en el artículo 35 del Reglamento y que tiene por objeto la suscripción de un acuerdo conciliatorio ante la SUNAVI. Capítulo VIII. Del Procedimiento Sancionatorio (artículos 47 – 62). El procedimiento sancionatorio se encuentra detallado en el artículo 47 y siguientes del Reglamento, el mismo se inicia a instancia de parte interesada mediante solicitud escrita o de oficio. Las sanciones que se impondrán son aquellas establecidas en el artículo 141 y siguientes de la Ley. Capítulo IX. Procedimiento para la Adecuación del Proceso Consignatorio (artículos 63-70). El artículo 68 de la Ley establece el mecanismo para la cancelación del canon de arrendamiento de vivienda. Dicho pago deberá efectuarse en una cuenta corriente en una institución bancaria que debe abrir el arrendador para tal fin, la cual no podrá ser clausurada durante la relación arrendaticia. Una vez que la SUNAVI autorice la apertura de la cuenta, el arrendatario en un lapso de quince (15) días ingresará al Sistema Automatizado de Consignación (instrumento electrónico e informático) donde podrá hacer efectivo el registro del pago correspondiente, que le emitirá un certificado electrónico que de constancia de su solvencia. En el caso que los arrendatarios se encuentren consignando los recursos por concepto de pagos de canon de arrendamiento ante los Tribunales al momento de la entrada en vigencia del Reglamento, deberán realizar la adecuación del al procedimiento establecido en dicho Reglamento en un lapso no mayor a un (1) año contado a partir de la entrada en vigencia de éste.
porches, balcones, el número de habitaciones, baños y puestos de estacionamiento, si los posee; 8) Número distintivo del inmueble; 9) Linderos del inmueble; 10) Fecha en la cual se construyó el inmueble; 11) Cualquier otro que se considere necesario para la aplicación de los métodos y fórmulas establecidos en la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda. 18 Artículos 94 al 96 LRCAV.
5
Capítulo X. De los daños maliciosos y de las causas justificadas por la falta de pago (artículos 71 – 74)19. El artículo 71 del Reglamento define daños maliciosos como aquellos ocasionados voluntariamente o intencionalmente por los arrendatarios con la finalidad de deteriorar o destruir las estructuras o instalaciones del inmueble arrendado, como: a) deterioro de las estructuras físicas que conforman el inmueble; b) falta de mantenimiento de los servicios básicos, y c) daños causados a los muebles que forman parte del inmueble arrendado. Los arrendadores que aleguen estos daños deberán demostrar que fueron causados intencionalmente por el arrendatario. En este Capítulo se denotan las causas que justifican la falta de pago por parte de los arrendatarios, a saber: -
Cuando el arrendatario padezca una enfermedad grave en estado terminal. Cuando el arrendatario le sea declarada una incapacidad temporal por el Instituto Nacional de Seguros Sociales. La insolvencia económica por un período de 4 meses consecutivos y comprobables. La insolvencia económica por un período de 4 meses consecutivos de adultos mayores, en cuyo caso, el Estado deberá proveerle asilo para adultos mayores de acuerdo a la legislación pertinente. Cuando el arrendatario se insolvente debido a una causa de fuerza mayor o caso fortuito siempre que sea comprobable.
Además de estas causas proteccionistas en caso que se demuestre que la falta de pago es enteramente imputable al arrendador. Este deberá aceptar el pago, sin poder ejercer algún reclamo. Para que ello opere debe probarse y haberse agotado tanto la vía administrativa como judicial20. Capítulo XI. De la participación del Poder Popular (artículos 75 – 80). De conformidad con el artículo 147 de la Ley deberán crearse los mecanismos necesarios para la participación popular a fin de que vigilen la planificación, ejecución y control de la política nacional en materia de arrendamiento, así como la protección de los derechos de los arrendatarios y pequeños arrendadores. Podrán las organizaciones o movimientos sociales ejercer: i) actos de conciliación en sus sedes, ii) la contraloría social del SUNAVI, en los procedimientos establecidos en la Ley.
19 20
Artículo 40 LRCAV. Artículo 92 LRCAV.
6
El artículo 148 de la Ley, a su vez, indica que las organizaciones sociales registradas en la SUNAVI, en el lugar donde se encuentre el inmueble, podrán ejercer conciliaciones entre arrendadores y arrendatarios, entre los cuales existen diferencias de índole arrendaticia, siempre y cuando alguna de las partes involucradas solicite la intervención de estas organizaciones. Así lo ratificó el artículo 76 RLRACV, las organizaciones o movimientos sociales destinados a la protección de los derechos inmobiliarios (arrendatarios y pequeños arrendadores) registrados ante la SUNAVI, podrán coadyuvar en el proceso de conciliación (artículo 103 LRACV). En este mismo orden de ideas, el artículo 80, numeral 2, RLRCAV, establece entre las prerrogativas a las organizaciones sociales, el ejercer actos de conciliación en sus sedes como medios alternativos de resolución de conflictos. Todo esto es complementado por lo establecido en el artículo 149 de la Ley, según el cual la SUNAVI deberá desarrollar programas, políticas de formación, información y capacitación de los ciudadanos en materia de arrendamiento de vivienda, dirigidos a organizaciones sociales. Por lo tanto, en el caso de conciliaciones, dadas las características de la Dirección de Justicia Municipal, es importante señalar que sólo se admite la aplicación de procedimientos conciliatorios por parte de las organizaciones comunitarias registradas ante la SUNAVI o por la SUNAVI directamente.
Capítulo XII. De los bienes en custodia (artículos 81 – 85). La custodia, guarda, protección, resguardo, conservación y salvaguarda de los bienes que deban ser depositados en los casos que se haya practicado el desalojo de un inmueble sometido a regulación estará a cargo de la Oficina de Bienes en Custodia21, ésta deberá constituir y mantener garantía sobre los bienes colocados bajo su posesión a fin de responder ante daños, perjuicios o pérdidas ocasionados. En el Acta de Desalojo deberá constar la ubicación exacta de la oficina y almacén de bienes en custodia, siendo ambas solidariamente responsables por los daños y perjuicios que puedan ocasionar al demandado. Los gastos generados por 21
* Se interpreta que la Oficina de Bienes en Custodia se equipara a las Depositarias Judiciales, designadas por el Juez competente en materia de Desalojo (artículos 82 y 85).
7
el desalojo correrán únicamente por cuenta del demandante, cuando la demanda se haya iniciado por necesidad de éste de ocupar el inmueble. Cuando el propietario bajo las razones especificadas en el artículo 84, requiera la entrega de cualquiera de los bienes en custodia, la Oficina de Bienes estará obligada a entregarlo previa participación de la autoridad competente. Queda prohibida para la Oficina la realización de remates judiciales que busquen cubrir los gastos generados por el servicio prestado. Capítulo XIII. Disposiciones Finales. -
La SUNAVI podrá congelar los canones de arrendamiento cuando lo considere necesario por razones de interés colectivo y social.
-
El Reglamento entrará en vigencia a partir de su publicación en Gaceta Oficial de la República Bolivariana de Venezuela.
Comentarios: La Ley de Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda conjuntamente con su Reglamento, son suficientemente claras en relación a las normas sobre las cuales deben someterse los arrendadores de los inmuebles regulados, en éste sentido, consideramos el punto más relevante del Reglamento, la obligación que tienen los arrendadores de registrar tanto sus datos, como los contratos de arrendamiento suscritos en el Registro Nacional respectivo, con la finalidad única de que la SUNAVI pueda velar por los derechos de los arrendatarios y hacer cumplir la normativa legal aplicable en relación al canon de arrendamiento, puesto que la fijación del mismo ya no queda sometida a la voluntad de las partes, ni al valor actual del mercado nacional, de acuerdo con la inflación, sino a la tabla de valor publicada y al cálculo emitido por ésta. Es por ello, que destacamos el carácter excesivamente sancionador para los arrendadores, quienes no sólo deben entregar sus inmuebles bajo el sometimiento de un canon de arrendamiento fijado por los inspectores del SUNAVI; los cuales no toman en cuenta las características únicas de los inmuebles, ni accesorios pagados en su momento por los arrendadores para el cálculo del justo valor, sino que además, los arrendadores que deseen vender sus inmuebles arrendados deben hacerlo bajo el método de cálculo aquí establecido, violando nuevamente derechos de los arrendadores y por último, la justificación que deben dar ante el organismo competente para el desalojo de su propio inmueble en cuyo caso, de no existir causa válida de conformidad con la Ley, les sanciona con una multa de 1.000
8
unidades tributarias (U.T). Dicho sea de paso, dichas causas fueron redactadas con tal amplitud por parte del legislador que justifica prácticamente toda falta de pago, aún cuando se tenga acumulada una deuda de más de cuatro (4) cánones. Todo lo anteriormente señalado se puede verificar, con la pérdida de valor del inmueble que se vende o alquila bajo la modalidad descrita en la normativa vigente. Los inspectores del SUNAVI a su libre albedrío y discrecionalidad condenarán los inmuebles que inspeccionarán a un valor específico, a un valor sujeto a la interpretación de una persona ajena al inmueble y solidaria con los arrendatarios perdiendo nuevamente los arrendadores el valor real de sus inmuebles, donde el mercado nacional refleja resultados bastante diferentes. No habiendo control alguno, los inspectores del SUNAVI podrán colocar en su informe los valores que estimen procedentes para calcular el “justo valor” sin que ello pueda ser revisado por el mismo organismo una vez instados los recursos administrativos como revisión o jerárquico, sino única y exclusivamente podrá interponerse Recurso Contencioso de Nulidad, convirtiéndose en una arbitrariedad absoluta por parte de sus agentes y nuevamente una vulnerabilidad a los derechos de los arrendadores, principalmente el Derecho a la Defensa. El carácter proteccionista hacia los arrendatarios, se puede notar en las sanciones impuestas a los arrendadores que vendan o alquilen los inmuebles bajo modalidades distintas a las aquí establecidas, así como la sujeción del canon de arrendamiento, cumplimiento del mantenimiento del inmueble, entre otros. Con las regulaciones establecidas, la oferta de los inmuebles decaerá en un 70% o más, ya que, ningún arrendador sensato, permitirá le sean vulnerados sus derechos por simples caprichos del Estado al velar únicamente por los intereses de los arrendatarios. No habiendo seguridad jurídica para los arrendadores, la oferta de arrendamiento de inmuebles seguirá disminuyendo y seguirá habiendo un déficit de vivienda, principal aspecto que se deseaba “atacar” con la entrada en vigencia de la presente normativa y que no podrá ser ejecutada por las repercusiones anteriormente señaladas.
9
Anexos: 1. Procedimiento Previo a las Demandas: Admisión
3 días hábiles
Artículo 36 del Reglamento
Inicio del Procedimiento Administrativo
Notificación Artículo 38 del Reglamento
Acto Administrativo Audiencia de Conciliación
Indicará/notificará
Funcionario Instructor
Artículo 45 y 46 del Reglamento
día hábil siguiente a la notificación
2 días hábiles siguientes
Inhibición Artículo 41 al 44 del Reglamento
Avocarse a la Instrucción y Sustanciación del expediente
2. Procedimiento Sancionatorio: Admisión
3 días hábiles
Artículo 36 del Reglamento
Inicio del Procedimiento Administrativo
Notificación
Artículo 47 del Reglamento
Acto Administrativo
15 días
Pruebas
Artículo 51 del Reglamento
Remitirá el expediente
Artículo 50 del Reglamento
Superintendente Nacional Artículo 59 del Reglamento
Notificará
Funcionario Instructor designado
Avocarse a la Instrucción y Sustanciación del expediente
Inhibición Artículo 53 y 54 del Reglamento
5 días hábiles
Decisión
Recurso
Contencioso de Nulidad Artículo 60 del Reglamento
3 meses
Artículos 59 y 61 del Reglamento
-Publicada en G.O. -Enviada al administrado
Incumplimiento Artículo 62 del Reglamento
personalmente cuando se establezca alguna sanción
El administrado (propietario de más de cinco (5) inmuebles) que incumpla la sanción y no recurra el acto administrativo, se considerará como reincidente y se notificará al Presidente de la República para que inicie el procedimiento de expropiación de conformidad con la legislación vigente.
M. Álvarez /C.Plaza Caracas, 30 de mayo de 2013 Gerencia Técnica de Investigación Dirección de Justicia Municipal
10