Dirección de Justicia Municipal
RESOLUCIÓN Nº 203 MEDIANTE LA CUAL SE ESTABLECE LA TABLA DE VALOR DE CONSTRUCCIÓN (BS. /M2) POR TIPOLOGÍAS DE VIVIENDAS UNIFAMILIARES Y MULTIFAMILIARES EN ARRENDAMIENTO, QUE SERÁ UTILIZADA PARA EL CÁLCULO DEL JUSTO VALOR ESTABLECIDO EN LA LEY PARA LA REGULARIZACIÓN Y CONTROL DE LOS ARRENDAMIENTOS DE VIVIENDA Gaceta Oficial Nº 40.054 de fecha 20 de noviembre de 2012
INDICE DE SIGLAS Y ABREVIATURAS CA: Valor del Canon de Arrendamiento. K: Porcentaje de Depreciación del inmueble. MCI: Total metros cuadrados de áreas vendibles del inmueble. MCV: Metros cuadrados de la vivienda. %RA: porcentaje de rentabilidad anual. Vg: Variación geográfica. VI: Valor Actual de la Vivienda. VR: Valor de Reposición del costo del inmueble. Vs: Coeficiente de Vulnerabilidad Sísmica. VAI: Valor Actual del inmueble VCA: Valor del Costo Actual del metro cuadrado de la construcción según tipología constructiva del inmueble. CONTENIDO La presente Resolución tiene por objeto establecer los valores de construcción de conformidad con el artículo 74 de la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda, a los fines de su legal aplicación sobre los cálculos de justo valor a ser determinados por la Superintendencia Nacional de Arrendamiento de Vivienda1 (en adelante, SUNAVI), en el marco de sus competencias.
1
Artículo 66 de la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda.- Es competencia de la Superintendencia Nacional de Arrendamiento de Vivienda, la fijación del canon de arrendamiento de los inmuebles regulados por la presente Ley.
1
Aunado a ello, el artículo precedente otorga al Ministerio con competencia en materia de vivienda y hábitat el deber de fijar anualmente, el valor de construcción, expresado en bolívares por metro cuadrado, que servirá de base para determinar el valor de reposición2 de los inmuebles, a fin de determinar el canon de arrendamiento3. En este sentido, la resolución emitida fija las tablas con los tipos de vivienda y los aspectos constructivos que tomará en cuenta como: estructura, paredes,
techos, pisos, instalaciones sanitarias,
instalaciones
eléctricas, instalaciones mecánicas y cualquier otro detalle que distinga al inmueble, estableciéndose también en ellas, los elementos científicos4 a los que refiere el artículo 73 de la mencionada Ley para la determinación del valor del inmueble y la fijación del canon de arrendamiento correspondiente. Las normas contenidas en esta Resolución son de obligatorio cumplimiento para todas las personas objeto de regulación y control por parte de la referida Ley y se aplicarán en todo el territorio nacional. Asimismo, el artículo 3 de la presente Resolución define Viviendas Unifamiliares aquellas que se sitúan en parcelas independientes, que sirve de residencia (permanente o temporal) para una sola familia. Están dividas a su vez en: a) Aisladas: inmuebles que se encuentran separadas en su perímetro exterior de cualquier otro inmueble, b) Pareadas: aquellos que se encuentran contiguos a otro inmueble, quedando el resto del perímetro exterior aislado de cualquier otro inmueble colindante y c) En Hilera o en Banda: inmuebles contiguos a dos inmuebles colindantes, quedando el resto de su perímetro exterior asilado de cualquier otro inmueble. Son consideradas como este tipo de viviendas las arrendadas por porción o por partes aun cuando hayan sido diseñadas para ser habitadas por una familia. Ejemplo: pensiones, habitaciones y casas de vecindad. 2
Artículo 74 Ibídem.- A los efectos del artículo anterior, el valor de reposición será aquél determinado por el valor de construcción en la actualidad (…). El artículo 19 del Reglamento de la Ley establece la Fórmula para la determinación de éste valor: VR=VCAxMCI 3 El Artículo 24 del Reglamento de la Ley establece la fórmula que debe usarse para calcular el canon de arrendamiento, a saber: CA = (VI/12) x %RA, donde VI = (VAI/MCI) x MCV y donde %RA= al porcentaje de rentabilidad anual de acuerdo a lo establecido en el Artículo 23° del presente reglamento. 4 Artículo 73 Ibídem.- Para la determinación del valor del inmueble (VI), la Superintendencia Nacional de Arrendamiento de Vivienda deberá utilizar los elementos científicos que se enuncian en este artículo, así como cualquier otro, en función de mejorar la fórmula que se establezca a favor del justo valor y la garantía de los fines supremos en materia de arrendamiento establecidos en esta Ley. 1.- Valor de reposición; 2.Dimensiones del inmueble; 3.- Valor de depreciación; 4.- Vulnerabilidad sísmica y 5.- Región geográfica. El artículo 18 del Reglamento de la Ley, establece la fórmula para la determinación del valor del inmueble, tomando en cuenta los elementos científicos enumerados con anterioridad: VAI= VR x (1-k/100) x Vs x Vg.
2
También define Viviendas Multifamiliares como aquellos inmuebles constituidos por apartamentos, que albergan varias familias, con servicios y áreas comunes, tales como: áreas verdes, sociales, recreativas, estacionamientos, bajantes de basura, entre otros. El Capítulo II de la Resolución, “De la Tabla de valores de la construcción para inmuebles arrendados”, fija la tabla de inspección para viviendas unifamiliares o multifamiliares a los efectos de obtener los puntajes para la determinación del valor de construcción, para aplicar el valor de reposición indicado en el artículo 18 del Reglamento de la Ley aquí aludida, de acuerdo a los aspectos constructivos señalados a principios del análisis, a efectos de valoración de las obras realizadas con posterioridad, las cuales deberán ser demostradas por el propietario mediante documento certificado por la autoridad municipal competente conforme a los criterios establecidos. Una vez realizada la inspección a la que se refiere el artículo 4 de la Resolución, y obtenida la puntuación correspondiente, deberán tomarse las Tablas expresadas en los artículos siguientes para los procedimientos de cálculo del justo valor de inmuebles en arrendamiento, regulados y controlados por el SUNAVI. Asimismo, el artículo 6 establece que en los casos en que los arrendatarios adquieran la propiedad del inmueble conforme a los valores y métodos estipulados en la Resolución y la Ley, y deseen venderlos, están obligados a hacerlo bajo los mismos métodos de cálculo, pudiendo en su caso, el nuevo comprador demandar el cobro de bolívares por la diferencia del monto que corresponda al cálculo de justo precio, en caso de que el propietario no cumpla con lo establecido en este artículo. Los valores especificados en esta Resolución estarán vigentes hasta el 31 de diciembre de 2013 y el ente responsable de velar por su correcta aplicación es el SUNAVI.
3
COMENTARIOS El Ministerio del Poder Popular para Vivienda y Hábitat publicó en Gaceta Oficial Nº 40.504 de fecha 20 de noviembre de 2012, la Resolución Nº 203 a los fines de regular los alquileres de las viviendas unifamiliares o multifamiliares en ella definidas, mediante tablas de valores de construcción por metro cuadrado, conforme a la puntuación obtenida con cierta discrecionalidad por los inspectores del SUNAVI, que serán utilizadas para el cálculo del justo valor del inmueble y la fijación del canon de arrendamiento referido en el artículo 74 de la Ley. Las tablas contienen el tipo de vivienda, su sistema constructivo y número de pisos, que determinan el valor del canon de arrendamiento que va desde Bs.1.900,00 hasta Bs.8.430,00 por metro cuadrado. El método de cálculo aquí establecido deberá utilizarse no sólo para calcular el canon de arrendamiento, sino también en aquellos casos en que el arrendador desee vender el inmueble al arrendatario. Es importante resaltar, que sólo se toma en cuenta el metraje de los inmuebles dejándose a un lado las áreas comunes, maleteros, puestos de estacionamientos, y demás espacios que forman parte de la propiedad del inmueble y que fueron pagadas en su momento por el propietario. Cabe mencionar que a raíz de las regulaciones que se han venido aplicando en esta materia, la oferta de inmuebles para arrendamiento disminuyó significativamente en todo el territorio nacional, y es que con ellas los propietarios de los inmuebles se encuentran en una situación de desventaja con respecto a los arrendatarios, razón por la cual, es posible que prefieran vender sus propiedades o darlas a un familiar antes que arrendarlas. Rosalinda Bruzual, Vicepresidenta de la Cámara Inmobiliaria Metropolitana informó “la oferta de arrendamientos de apartamentos en Caracas, bajó a 82%
4
entre el período 2010-2012 (…) El alquiler de habitaciones disminuyó 59%; en los anexos 66% y el arriendo de casas bajo 70%”5. Antes un apartamento de dos habitaciones valorado en 400 mil bolívares podía ser alquilado entre 3.500 y 4.000 bolívares mensuales, ahora con la publicación de ésta Resolución el alquiler baja a 1.800 bolívares mensuales aproximadamente. El sector de la construcción considera que los valores incluidos en la nueva Resolución del Ministerio de Vivienda y Hábitat “no se ajustan a la realidad de precios que existen actualmente”, puesto que no se está tomando en cuenta la ubicación del inmueble, es decir el precio de la tierra. Rafael Guédez, Presidente de la Cámara de Construcción del Zulia señala “el valor por metro cuadrado tendrá el mismo costo en Maracaibo que en Caracas, no se toma en cuenta el valor de la tierra”6.Por su lado, Ana Marina Rodríguez, Superintendente Nacional de Arrendamientos, sostuvo que la intención de esta Resolución “es generar un equilibrio justo” entre los arrendadores y arrendatarios. Asimismo, señaló: “se dice que el inmueble está perdiendo valor porque no se va a considerar la zona de Caracas donde está ubicado y que uno de Altamira vale igual que el de Propatria. Eso depende de las condiciones del inmueble y no de la ubicación. Al momento de aplicar la fórmula se determina el valor del inmueble, el porcentaje de depreciación, el estado de conservación, el mantenimiento y no necesariamente la ubicación en la zona urbana"7, explicó. Si analizamos el simple hecho de que no se tomará en cuenta la ubicación del inmueble, así como tampoco las áreas que lo conforman, podremos observar que se favorece la posición del arrendatario frente al arrendador ya que éste último deberá, de acuerdo a la normativa vigente, vender o arrendar su inmueble a precios que se encuentran regulados y no responden a la realidad del mercado inmobiliario venezolano. 5
Diario Últimas Noticias. Caracas, 21 de noviembre de 2012. Fuente Directa: http://www.ultimasnoticias.com.ve/noticias/actualidad/economia/anuncios-de-alquiler-cayeron-34.aspx 6 Diario Panorama. Caracas, 23 de noviembre de 2012. Fuente Directa: http://m.panorama.com.ve/not.php?id=43840 7 Globovisión. Caracas, 25 de noviembre de 2012. Fuente directa: http://globovision.com/articulo/conozca-las-variables-que-determinan-el-canon-de-arrendamiento-de-unavivienda
5
Los propietarios que coloquen en alquiler sus inmuebles con posterioridad de la entrada en vigencia de esta Resolución y luego decidan venderlos deben estar conscientes que no podrán obtener el “precio justo” de su vivienda actual, sumado la situación de inflación y que venderlos bajo estas condiciones será desventajoso y arbitrario, pues con la entrada en vigencia de ésta Resolución Ahora bien, volviendo al tema central de esta Resolución, para una mejor comprensión, pasamos a dar un ejemplo de cómo calcular el canon de arrendamiento de un inmueble: Un edificio ubicado en la ciudad de Caracas, construido en el año 2008, con un área de construcción de 2.000 mts2, de los cuales 1.500 mts2 son áreas vendibles. El Edificio está construido bajo el Sistema Túnel, sin sótanos y con ascensores, cuenta con 7 pisos, la condición en la que se encuentra el inmueble es normal y el apartamento objeto de cálculo en el presente caso, tiene un área de construcción de 90 mts2. Supongamos ahora que durante la inspección realizada por los funcionarios del SUNAVI, el Edificio obtuvo un puntaje de 277 puntos. Ahora bien, en base a las fórmulas y valores estipulados en la Ley y Reglamento, calcularemos el Valor Actual del Inmueble, el Valor de Reposición y con ello el Canon de Arrendamiento de la siguiente forma: Valor de Reposición (VR) = Valor costo actual m2 según tipología (VCA) x Total de m2 del inmueble (MCI) VR= VCA x MCI 2.000mts2 x Bs. 5.460 = Bs. 10.920.000 Bs. 10.920.000 / 1.500mts2= Bs. 7.280 Bs. 7.280Bs x 90mts2= Bs. 655.200 VR= Bs. 655.200
Valor Actual del Inmueble (VAI) = VR (valor de reposición) x (1- porcentaje de depreciación del inmueble (K) / 100) x Vs (Coeficiente de vulnerabilidad sísmica) x Vg (Variación geográfica) VAI= VR x (1-K/100) x Vs x Vg VAI= 655.200 Bs x (1- 4.55/100) x 1, 1 x 1 VAI= 655.200 Bs x (1- 0.0455) x 1, 1 x 1 VAI= 655.200 Bs x (0, 9545) x 1, 1 x 1 VAI= 687.927,24 Bs.
6
Para el canon de arrendamiento utilizamos la f贸rmula: CA= (VI/12) % RA, donde VI (valor actual de la vivienda) = (VAI (Valor Actual del Inmueble) / MCI (Total de m2 del inmueble) x MCV (m2 la de vivienda). VI= VAI/MCI x MCV VI= (Bs. 687.927, 24 /1.500 mts2) x 90 mts2= VI= Bs. 41.275,63
Canon de Arrendamiento (CA) = (Valor actual de la vivienda (VI) / 12 meses) x % porcentaje de rentabilidad anual (RA). CA= (VI/12) x %RA CA= (Bs. 41.275,63 /12) x 3% = CA= (Bs. 3.439,63 /12) x 0.3= CA= Bs.1.031,89
7
ANEXOS TABLAS QUE DEBEN TOMARSE EN CUENTA PARA LOS CÁLCULOS: Artículo 21 del Reglamento. Del Porcentaje de Depredación del Inmueble (K)
8
9
Artículo 22 del Reglamento. Coeficiente de vulnerabilidad sísmica (Vs) AÑO DE
T<1939
1939<T<1955
1955<T<1967
1967<T<1983
1983<T<2001
T>2001
0,6
0,8
0,75
0,9
1
1,1
CONSTRUCCIÓN (T)
Vs
Artículo 23 del Reglamento. De la Fijación del Canon La fijación de los canones de arrendamiento de los inmuebles indicados en el artículo 1 de la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda, estará basada en el siguiente porcentaje de rentabilidad: - 3% de rentabilidad anual sobre el Valor del Inmueble establecido de acuerdo a la formulación del Artículo anterior para los inmuebles pertenecientes a un multiarrendador. - 5% de la rentabilidad anual sobre el Valor del Inmueble establecido de acuerdo a la formulación del Artículo anterior para los inmuebles pertenecientes a un pequeño arrendador.
Artículo 24 del Reglamento. Coeficiente de Variable por Ubicación Geográfica (Vg)
10
Vg
CAPITAL (DISTRITO . CAPITAL, MIRANDA, VARGAS
CENTRO (ARAGUA, CARABOB O)
OCCIDENT E (FALCÓN, LARA, YARACUY)
ZULIA
LLANOS (GUÁRICO, BARINAS, PORTUGUES A, APURE, COJEDES)
1
0,79
0,62
0,65
0,62
ANDES ORIENTE SUR INSULAR (TÁCHIRA (ANZOÁTEGU (BOLÍVAR, (NUEVA , MÉRIDA, I, SUCRE, AMAZONAS ESPARTA TRUJILLO MONAGAS) , DELTA Y DEMÁS ) AMACURO) TERRITOR IOS INSULARE S) 0,82 1,03 0,59 0,94
Artículo 5 de la Resolución 203.
Puntuación de la inspección Más de 444 entre 390 y 444 entre 279 y 389 entre 222 y 2 78 entre 112 y 221 entre 57 y 111 Menos de 57
Puntuación de la Inspección Más de 444 entre 390 y 444 entre 279 y 389 entre 222 y 278 entre 1J 2 y 221 entre 57 y 111 Menos de 57
VIVIENDAS MULTIFAMILIARES - SEGÚN CANTIDAD DE PISOS SISTEMA APORTICADO - Sin sótano y con ascensores) VALOR DE CONSTRUCCIÓN (Bs./M2) Hasta De De De De De Más de 30 4 5 a 8 9 a 12 13 a 16 17 a 20 21 a 30 7.050 7.200 7.350 7.500 7.650 7.950 8.100 6.340 6.470 6.610 6 750 6.880 7.150 7.290 5.630 5.750 5.870 6.000 6.110 6.350 6.470 4.920 5.030 5.130 5.240 5.340 5.550 5.650 4.210 4.300 4.390 4.480 4.570 4.750 4 840 3.890 3.970 4.050 4.130 4.230 4.380 4.470 3.560 3.640 3.710 3.790 3.870 4.020 4.090 VIVIENDAS MULTIFAMILIARES - SEGÚN CANTIDAD DE PISOS SISTEMA TUNEL - sin sótano y con ascensores) VALOR DE CONSTRUCCIÓN (Bs./M1) Hasta 4 6.700 6.020 5.350 4.670 4.000 3.700 3.380
De 5 a8 6.840 6.150 5.460 4.780 4.090 3.770 3.460
De 9 a 12 6.980 6.280 5.580 4.870 4.170 3.850 3.520
De De 13 a 16 17 a 20 7.130 7.270 6.410 6.540 5.700 5 800 4.980 5.070 4.260 4.340 3.920 4.010 3.600 3.630
De 21 a 30 7.550 6 790 6.030 5.270 4.510 4.160 3.820
Más de 30 73.700 6.930 6.150 5.370 4.600 4.250 3.890
VIVIENDAS MULTIFAMILIARES - SEGÚN CANTIDAD DE PISOS SISTEMA APORTICADO - Con sótano(s) y con ascensores) Puntuación de la Inspección Más de 444 entre 390 y 444 entre 279 y 389 entre 222 y 278 entre 112 y 221 entre 57 y 111 Menos de 57
Puntuación de la Inspección
VALOR DE CONSTRUCCIÓN (Bs./M2) Hasta 4 7.330 6.600 5.860 5.120 4.380 4 040 3.700
De 5a8 7.490 6 740 5.980 5.230 4.470 4.130 3 780
De 9 a 12 7.650 6.880 6.110 5.340 4.570 4.210 3.870
De De 13 a 16 17 a 20 7.800 7.960 7.020 7.160 6.230 6.360 5.440 5.550 4.660 4.750 4.300 4.390 3.940 4.020
De 21 a30 8.270 7.440 6.610 5.770 4.940 4.560 4 180
Más de 30 8.430 7.580 6.730 5880 5.030 4.640 4.260
VIVIENDAS MULTIFAMILIARES - SEGÚN CANTIDAD DE PISOS SISTEMA TUNEL Con y con ascensores) VALOR DE CONSTRUCCIÓN (BS./M2) Hasta 4 De De De De De Más de 30 5a8 9 a 12 13 a 17 a 21 a30 16 20
11
Más de 444 entre 390 y 444 entre 279 y 389 entre 222 y 278 entre 112 y 221 entre 57 y 111 Menos de 57 Puntuación de la inspección
6.960 7.120 7.270 7.410 7.560 7.860 8.010 6.270 6.400 6.540 6.670 6.800 7.070 7.200 5.570 5.680 5.800 5.920 6 040 6 280 6.390 4.860 4.970 5.070 5.170 5.270 S.480 5.590 4.160 4.250 4.340 4.430 4.510 4.690 4.780 3.840 3.920 4.000 4.090 4.170 4.330 4410 3.520 3.590 3.680 3.740 3.820 3.970 4.050 VIVIENDAS MULTIFAMILIARES – PLANTA BAJA MÁS 4 PISOS Sin sótano y sin ascensor VALOR DE CONSTRUCIÓN (Bs/M2) SISTEMA APORTICADO SISTEMA TUNEL
Más de 444 entre 390 y 444 entre 279 y 389 entre 222 y 278 entre 112 y 221 entre 57 y 111 Menos de 57
6.700 6.030 5.350 4.680 4.000 3.690 3.380
6.360 5.720 5.080 4.440 3.800 3.510 3.210
VIVIENDAS UNIFAMILIARES Puntuación de la inspección Más de 473 entre 445 y 472 entre 390 y 444 entre 362 y 389 entre 307 y 361 entre 279 y 306 entre 223 y 278 entre 195 y 222 entre 140 y 194 entre 112 y 139 entre 57 y 111 entre 29 y 56 Menos de 29
VALOR DE CONSTRUCCIÓN (Bs/M2) sin sótano 6.910 6.470 6.030 5.590 5.150 4.710 4.270 3.820 3.380 2.960 2.540 2.200 1.860
con sótano 7.050 6.600 6.150 5.700 5.250 4.800 4.350 3.900 3.450 3.020 2.590 2.240 1.900
M. Álvarez/ C. Plaza Gerencia de Información Técnica 30 de mayo de 2013
12