Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Viviendas Gaceta Oficial Extraordinario Nº 6.053, de fecha 12 de noviembre de 2011
As p ec t os R el e va n te s :
En
o bj e t o ,
el
a rre nda m ie nt o
1
se
e sta ble ce
el
“ré gi m e n
j ur íd ic o
a pli ca ble
al
y su ba rre nda m ie nt o d e l os i nm ue ble s urb a n os y s ub ur ba no s
de st i na d os a la v i vie n da , ya se a n a rr e n da d os o s uba rre nda do s , t ota l m e nte o pa r cia l m e nte ; e n e l m a rc o d e la n ov e d osa l e gi sla ci ó n y Po lít i ca N a ci o na l de V iv ie nda y Há bi ta t, c o m o u n si ste m a i nte gra do d iri gi do a e nf re nta r la c ri sis de vi vi e n da . “
Se e na lte ce e l Arr e n da mi e n t o S oci a l m e n t e R es p on s a bl e , co n u na
pro te cc ió n e s pe cia l p o r pa rte de l E s ta d o, po r l o q ue s e a t om i za n l a s p rá cti ca s de a q ue ll o q u e p ue da se r co n sid e ra d o a ca pa ra m ie nto y e spe c ul a ci ó n e n e l se cto r i n m o bil ia ri o y se b us ca e rra di ca r los de sa l o jo s a rb itra r ios, i nc l us o a que lla s f o rm a s de p r e si ón o a m e n a za de d e sa l o jo p or pa rt ic u la r e s a p o ya d os o n o po r se r v id ore s p úb li co s q ue ca re z ca n de la c om pe te n cia le g a l pa ra e l lo, e n c u yo s ca so s se a pl i ca rá n sa n ci on e s se ve r a s .
In m u e bl es ex cl ui d o s : E l a rtí c ul o 9 de la pre se nte L e y d isp o n e q ue
que da e x c lu ida d e e ste ré gim e n l a o cu p a ci ó n de vi vie n da , h a bita ci ó n o pe n si ó n, q ue se a c o n se cu e n ci a de u na r e l a ci ó n la bor a l o u na re la ci ó n de su bo rdi n a c ió n e xis te nt e ; si n e m ba rg o, si se a pli ca e l r é gi m e n re s pe c to a l os e f e ct os de la f i ja ci ón de l ca n o n de l os in m u e ble s s u je t os a re g ula ci ó n, c ua n do e l va lor r e n ta l f o rm e p a rte de l su e ld o o sa la r io, si n pe r j ui c io de l o e sta b le ci do e n la Le y O r gá n i ca d e l T ra ba j o. Al r e s pe cto s e co n si de ra q ue e sta Le y n o m e n c io na la e x cl u sió n de l os in m u e ble s cu ya cé du la de ha bita bil ida d se a po ste r io r a l 0 2 de e ne ro de 1 9 8 7 y la s vi vie n da s c u yo va l or e x ce d a de 1 2 . 5 0 0 Unid a de s T ri b uta r i a s (B s. 9 5 0 . 0 0 0 ),
lo
cua l
e sta ba
e sta b le ci do
en
el
a rtí c ul o
4
de
la
Le y
de
Arre nd a m ie nt o s I nm ob ilia ri os.
1
Art. 1579 y siguientes Código Civil Venezolano
1
E n e st a Le y q u e da n e x ce pt ua do s de l á m b i to de a pl ica c ió n la s a cti v ida de s co m e r ci a le s, in du st ria le s, pr of e sio na le s y de e nse ña nza , co nte ni da s e n e l ob je t o de l vi ge nte D e c re to co n Ra ng o y F ue r za de Le y N º 4 2 7 sobr e la Le y de Arre nd a m ie nt o s I nm o bil ia ri o s, p u bli ca da e n Ga ce ta O f i cia l N º 3 6 . 8 4 5 de l 0 7 de di cie m br e de 1 9 9 9 , co n v ige n cia de sd e e l 0 1 de e ne ro de 2 0 0 0 , por lo q ue se p re s u m e q ue la m i sm a se g ui rá v i ge nte e n lo re f e r e n te a la s a ct i vida de s m e n c io na da s . co n
Lo s a rt íc u lo s 1 y 2 de la Le y se ña la n q ue t oda la m a t e ria r e la ci o na da l os
a rre nda m ie n tos
de
i nm ue b le s
d e sti na do s
a
vi v ie nda ,
pe ns ió n,
ha b ita ci ó n o r e s ide n ci a ; la m i sm a e s de ca r á ct e r e s tra t é gi co y d e i n te r és pú bl i co g e ne ra l , s oc i a l y c ol e c ti vo . E l ca rá cte r de ord e n pú bli c o y p or e nd e e l q ue l a L e y se a de obl iga t or io c um p lim ie nt o se e nc u e nt ra i gua lm e nt e ra t if ica do e n e l a rtí c ul o 6 ; a sim ism o, se i n co rp ora e l pr in c i pio de s ol ida r ida d y se ot or ga m a y or p rot e c ci ó n a la f a m ilia , e n e spe cia l a a que ll os e n sit ua ci ó n de v ul ne ra bi lida d ( a rt í c ul o s 3 y 6 ).
La re g ula riz a c ió n de e sta m a te r ia , de a c u e rd o a l a rt íc u lo 5 pe rsi gu e
n um e ro so s f i ne s s upr e m os, e n tre l os c ua l e s de sta ca n: - Ga ra n tiza r q ue la s f a m ili a s y la s pe rs o na s no pa se n m á s de die z a ño s e n c o nd ic ió n de a rre nda t a ri os (a rtí c ul o 8 8 ) , prom ov ie nd o la dis m i n uc ió n p ro gre si v a de e st e pla zo; da nd o pr io ri da d a a q u e lla s f a m ilia s qu e s e e n cu e nt re n e n r ie s go v ita l 2 (a rt í cu lo 1 2 ) y la s qu e te n ga n m a yo r n úm e r o de a ño s vi vi e n do e n co n di ci ó n de a rre n da t a rio s por no te ne r v i vie n da pro pia . - Bri nda r pr ote c ci ó n e spe ci a l p or pa rte de l E st a d o, co n la co rre sp o nsa bil ida d d e la so cie da d, a la s f a m ili a s y pe r s ona s qu e vi v e n e n co n di ci ó n de a rre n da ta r io s, sie n do c on si de ra d o u n se ct or v ul n e ra bl e e n ta n to n o te nga a c c e s o a la p ro pie da d de la vi vie n da . - Pro m o ve r u na p olí t ica d e se g u rida d so cia l de l a rre nda t a rio co m pl e m e nta ri o a la pol íti ca ha b ita ci o na l q ue h a c e pa rt e d e la se g ur ida d s o cia l d e l o s tra b a ja do re s. - Ga ra n tiza r l a l ibe rta d de lo s pa rt ic u la re s p a ra ce le bra r co nt ra t os de a rre nda m ie nt o a ti e m po d e te r m i na d o o i nd e te rm in a d o, de c o nf o r m ida d co n la v ol u nta d de la s pa rte s 3. - E sta b le ce r u n c o n ju nt o de s a n c io ne s e i nd e m n iza ci o ne s de s de u na vi si ó n pr e v e n ti va y re s tit uti va , te nd ie nte s a ge n e r a r q ue l os c iu da da n os se a bst e n ga n d e vi ola r e sta Le y.
Q ue da p ro hi bi do e x p re sa m e nte , e n e l a rt íc ul o 1 1 , d ic ta r m e d i da s
ca u t el a r es d e s ec u es tr o s o b r e i n mu e b l es d es ti na do s a l a vi vi e nd a ,
2
* Ver Ley de Gestión Integral de Riesgos Socionaturales y Tecnológicos. G.O. 39.095 del 09 de enero de 2009. 3 Sin embargo, el principio de voluntad de las partes queda supeditado con el derecho de preferencia, la regulación del canon y el precio de la venta.
2
in cl u ye nd o la d e l os tr a ba ja do re s re si de nc ia l e s, pe ns io ne s o ha b ita ci o ne s q ue se co n sti tu ya n e n e l h oga r de pe rs o na s o f a m ili a s.
Por
ot ra
pa rte ,
se
el
pr o híb e
a rr e n da mi e n t o
de
vi vi e nd a s
a d ju di ca da s p or el E s ta d o (a rtí c ul o 1 3 ), sa lv o e n lo s ca so s a u to riza do s po r e l órga n o e n ca r ga d o s co n c om pe te n cia e n l a m a te ria .
P ro hi bi ci ón D e C o b r o p or l a E x hi bi ci ó n d e l o s In m u e bl es (a r tíc u lo
1 5 y 1 4 1 , N ° 1 ): Se p ro hí be e l c ob ro de s u m a s d e d in e r o p or só l o e xh ib ir o m os tra r i nm ue ble s e n of e rta pa ra e l a rre nda m ie nt o. E st o re p re s e n t a u n e f e cto dire ct o e n l os h o no ra r ios de la s i n m o bil ia ri a s, q uie ne s só lo po drá n co bra r a l a rre nda do r a l co n su m a r e l a r re nda m ie nt o de l i nm ue b le .
Ór ga no
R ec t or :
Se
c re a ,
se g ú n
dis po ne
el
a rtí c ul o
16,
la
S u pe ri n t en d e nci a N a ci on a l d e Arr e n da mi e n t o d e Vi vi e n da ( SU N AVI ), la c ua l f or m a pa rte d e la e st ru ct u ra de e s te M i ni ste r io, c on la s sig ui e n te s co m pe te nc ia s, de a c ue rdo a lo c o nte m pla do e n e l a rtí c ul o 2 0 : 1 . F ija r e l ca n o n de a rre n da m ie nt o de lo s in m ue ble s re g ula do s. 2 . Re a liz a r, a so li cit u d de pa rt e o de of i ci o, los pr oc e di m ie n to s a dm i ni str a ti v os c o nte n ido s e n la pre se nte L e y. 3 . Re a liz a r la i ns pe c ció n y f is ca l iza ci ó n de l os i nm ue ble s y pe rs o na s s u je ta s a e sta Le y, a l o s f i ne s de su a p li ca ci ón 4. 4 . Im p o ne r la s sa n ci on e s y de t e rm i na r la s in de m niz a c io ne s a qu e h ubi e re lu ga r. 5 . Cre a r e l Re g ist ro Na ci ona l de A rre n da m i e n t o de V i vi e n da s, e sta b l e ce r s u no rm a t i va , a dm i ni st ra rlo y e je r ce r la s f u n ci o ne s de se g uim ie nt o y c on tro l so bre é s te ; pa rt ie nd o de un Re gi str o Na ci o na l de Re la ci o ne s Ar re n da ti c ia s, de a ct ua l iza ci ó n p e rm a ne nte 5. 6 . Re vi sa r y c o ntr ola r los c o ntra to s de a rre nda m ie nt o de s ti n a do s a vi vi e n da . 7 . E f e ct ua r l os p ro ce dim i e nt os pa ra la de te rm i n a ci ó n de il ic ito s sa n ci o na d os e n la Le y. 8 . Pro ve e r e n co or di na c ió n c on e l Mi ni ste r io de V ivie n da y Há bit a t, de re f u gi o o d e vi vi e n da . 9 . Di se ña r y e je c uta r la pol íti ca de i nf o rm a ci ó n y f or m a ció n e n m a t e ria de a rre nda m ie nt o pa ra lo s s e r vi do re s p úb li co s. 1 0 . La s de m á s a tr ib u ci on e s q ue le se a n pr op ia s. Se
lim ita
f un c io ne s
al
p ode r
e je c uti v o
a dm i nis tra t iva s
en
na ci on a l
la
c om p e te n cia
e x cl us i va
m a te ria
de
a rre nda m ie nt o,
a
de
la s
tra v é s
del
Mi ni ste r io de l Po de r Pop ul a r co n c om pe t e n cia e n m a te r ia d e vi vi e n da y há b ita t, a l c ua l c orr e s po nde e je r ce r l a re ct o ría e n e s ta m a te r ia .
4 5
Artículo 25
El artículo 22 de la Ley establece que los arrendadores deben remitir a la Superintendencia Nacional de Arrendamiento de Vivienda, los datos que sean requeridos a los efectos del Registro Nacional de Arrendamiento de Viviendas.
3
E l nom bra m ie nt o d e l S upe ri nte n de nte na ci o n a l de Ar re nda m ie nt os de V i v ie nda co rre sp o nde a l Pre si de nte de la R e p úb li ca (a rtí c ul o 2 6 ). A tra vé s d e la pre n om bra da Su pe r in te nde n ci a e l Mi n ist e ri o c re a rá u n sis te m a de co or di na ci ó n na ci o na l e n la m a te r ia ; c o n in sta n cia s de re p re s e nta ci ó n e n toda s la s e nti da d e s f e de ra l e s de la Re p ú bli c a , con la f i na l ida d de ga ra nti za r e l c um p lim ie nt o de la s di sp osi c io ne s a qu í c o nte ni da s; c oo r di na r á l a a pl i ca ci ó n en l os m uni ci pi os d e l a pol í ti ca r ef er e n t e a l a ma t eri a a rr e nd a ti ci a y pro m o ve rá la pa rt i cip a ci ó n p op ula r e n la pla nif i ca ci ó n, e je cu c ió n y co n tro l d e la ge st ió n p úbl ic a e n e sta m a te r ia ( a rtí c ul o 1 7 ).
El
Si s t e ma
Ad mi ni s tr a ti va
Na ci o n a l
E s p eci a l
pa ra
la
I nq ui l i na ri a
D ef en s a y
d el
en
m a te ri a
D er ec h o
a
la
Ci v i l
y
Vi vi e n da
(a rtí c ul o 3 1 ) e stá co nf orm a do p or: -
E l Mi n iste ri o de l P od e r Po p ula r c o n c om p e te n c ia e n m a te ria d e
vi vi e n da y há bita t.
-
La S upe ri nte n de nc ia N a ci o na l d e Arr e n da m ie nt o d e V i v ie nda .
-
Lo s t ri bu na le s co m pe t e nte s e n la m a te ria .
-
E l M i nis te r io P úbl i co.
-
La De f e n sa P ú bli ca 6, c o m o ór ga no c o nst it u ci o na l a utó n om o.
-
La De f e n so ría de l P ue blo.
Se
c re a
el
R egi s t r o N a ci o na l
de
Arr en d a mi en t o
d e Vi v i en da
(a rtí c ul os 4 8 y 2 0 , N ° 1 3 ) , a dsc rit o a l a S u pe ri nt e n de n cia , e l c ua l di sp o ndrá de u na ba s e de da t o s co nt e n ti va de l os c on tra t os d e a rre nda m ie n to, c u yo re gi str o se rá e l i n str u m e n to q ue pe r m ita re c a ba r la inf orm a c ió n. E ste Re gi str o se r ía e l a bor a do p or pa rte de la Su pe r i nte nde n cia a ob je t o de re ca ba r i nf o rm a ci ó n re la t iv a a lo s da to s ide nt if i ca ti v os de l a rre nda do r y a rre nda ta ri o, c ua li da d de a rr e n da r de la pe rs o na q ue a rr ie nda , ca no n de a rre nda m ie nt o, e xi ste n cia de c lá us ula s pe n a le s, du ra ci ón de l c on tra to, f e c ha de co nt ra to, ub i c a c ió n de l i nm ue b le y c ua lq uie r otr o q ue la S upe r int e n de n cia co n sid e re pe rti ne nte ( Di sp os ic ió n T ra ns it oria Se g un da ).
De l a R el a ci ó n Arr e n da ti ci a :
E l a rtí c ul o 3 2 d i sp o ne que l o s de re c ho s q ue co nt ie ne e sta Le y pa r a be n e f i cia r o p rot e ge r a l os a rr e nda t a ri os s o n i rr e nu n ci a bl e s y p or lo ta nt o , se r á nu la
6
Con atribuciones para asesorar, orientar, asistir, proteger y defender a los interesados, haciendo énfasis en la atención directa al débil jurídico, económico y social (artículos 28 y 29).
4
toda la a cc ió n, a c ue r d o o e st ip ula ci ó n q ue i m pli q ue la re n un c ia , d ism in u ci ó n o m e n os ca bo de e s to s d e re ch os. Se e sta b le ce c om o d e re ch o d e l os a r r en d a ta ri os , e n e l a rt í cu l o 4 6 , que se e la b ore u n c on t ra t o es c ri t o p ú bl i co , se gú n a c ue rd o vo l un ta r io e n tre la s pa rte s ; a ta l e f e cto, l a s no ta rí a s p úbl i ca s y re g is tro s c o n f u nc io n e s n ota r ia le s de be n c re a r l os m e ca n ism os ne ce sa ri os pa ra e xo ne ra r de to do gr a v a m e n e sta s a ct ua ci o ne s.
De l os co n tr a to s :
Se de f i ne e l c o n tr a t o de a rr en da mi en t o ( a rtí c ul o 5 0 ) co m o a q u e l m e dia nte e l c ua l e l a rre n da d or s e obl iga a tra n sf e r ir te m po ra lm e n te e l us o y go ce de u n in m u e ble a un a rre nd a ta ri o, de m a n e ra pa c íf ica , q uie n a s u v e z se ob li ga a pa ga r u n ca no n, e l c u a l de b e rá c um p li r c o n la s f o rm a l ida de s e s ta ble ci da s e n la L e y ba j o e s tu di o; p or lo qu e e ntr e o tra s c osa s de be r á se r e s crit o y p úb li c o. Lo s m i sm os te nd rá n u na d ur a ci ó n mí ni ma d e u n a ño , l os c ua le s podrá n se r re n o va d os p or pre f e re n cia de l a r re nda ta ri o ( a rtí c ul o 5 1 ). La S upe ri nte n de nc ia Na ci o na l de Ar re nda m ie n to s de V iv ie nda de be ve r if i ca r que lo s co ntr a to s cu m pla n c o n l os p a rá m e tr os e sta b le ci do s e n la Le y (a r tí c ul o 2 1 ). A su ve z, la s pa rte s de be n e x te nde r 3 e je m pla re s e n or igi na l d e un m ism o te n or: u n o pa ra e l a rre nda do r, un o pa r a e l a r re nda ta ri o y u no pa ra la S upe ri nte nd e n c ia Na ci ona l d e Ar re nda m ie nt o de V i vie n da (a rtí c ul o 5 2 ), c u ya obl iga ci ó n de r e m i si ó n c or re s po n de a l a r re nda t a ri o (a r tí c ul o 2 2 ), so pe na d e sa n c ió n de m u lta (a rt í c ul o 2 4 ). De b id o a q ue la m e nc i ona da Su pe r i nte nde n ci a f i ja e l ca n on de a r re nda m ie nt o, e sta b le ce e l a rt íc u lo 5 3 qu e a ca da c o ntra to se de b e a ne xa r e l do c um e n to m e dia nt e e l c ua l se e sta b le ce e l ca n o n r e spe ct iv o; se c o nsi de r a rá n ul o e l co nt ra t o q ue no cu m pla c on e sto, a de m á s de la sa n ci ón co rre s po nd ie nte a l a rre nd a do r. Lo s co nt ra to s de a rre nda m ie nt o q ue d a n so m e ti do s a la ju ri sdi c c ió n j u di cia l do nde se e n cu e n tre e l i nm ue b le ( a rt íc ul o s 2 7 y 5 5 ). Si
S u br o ga ci ón d el C on tr a to :
d u ra n te
la
re la ci ón
a rre n da ti cia ,
p or
cu a lq u ie r
ca usa ,
el
in m ue b le
a rre nda do pa sa re a se r pr op ie da d de otra p e rs on a na t ura o j ur íd i ca , e l n ue v o
5
pro pie ta ri o se s ub ro g a rá tota lm e nte de p le no d e re c ho e n la pe r so na de l os pro pie ta ri os o a rr e n d a dor e s a n te ri or e s y por l o ta nt o, la s pa rte s e s tá n obl iga da s a r e s pe ta r d ic ha re la c ió n e n l os m i sm o s té rm i no s pa c ta d os (a rt í cu lo 3 8 ). E n ca s o q ue se pr od uz ca la di s ol u ci ón de l gr up o f a m il ia r q ue oc u pe un a vi vi e n da a rre nda da y e l a r re nda ta ri o m a nif e sta re la v ol u nta d de n o re n o va r e l co nt ra t o, po dr ía co nt in ua r e l a rre n da m i e n to e n be ne f i ci o d e l có n y uge o co n c ub in o si m a nif e st a re su vo l un ta d de s u bro ga r se a l c o ntra t o d e nt ro de un pla z o d e 6 0 d ía s a pa rtir de l m om e nt o e n q ue o cu rra la di so lu c ió n d e l gr up o f a m ilia r , te nie nd o e l a rre nda do r la obl iga ci ón de a ce p ta r d i ch a su br oga ci ó n (Artí c ul o 5 6 ). Ah ora
bi e n,
en
ca so
de
s ub ro ga ci ón
por
m u e rte
del
a rre nda ta ri o ,
co rre sp o nde rá a lo s b e ne f i c ia ri o s de l i nm ue ble qu e p ru e be n u na pe rm a ne n cia pa c íf i ca y c o nti n ua e n la v iv ie nda ; e sta s it u a ci ó n de be se r hom ol o ga da p or la S upe ri nte nd e n c ia Na ci ona l de Arre n da m i e n to de V i vie nda (A rtí c ul os 5 3 y 5 7 ) . Se e st a bl e c e la n uli d a d de tod os l o s co n tra to s c e le b ra d os d is tin to s a lo re g ula do e n e sta Le y, m á s la a pli ca c ió n de la sa n ci ón q ue co rre sp o nda (Artí c ul o 5 8 ) . Es
De l os cá n o n es y s u fi ja ci ó n :
co m pe t e n c ia
de
la
S u pe r in te nde n cia
Na ci o na l
de
A rre n da m ie nt o
de
V iv ie nda la f i ja ci ón d e l c a n o n de a rre n da m ie n to de l os i nm ue b le s re gu la d os por e sta Le y , la c ua l e stá ba sa d a e n u n a ba n da e n tre e l 3 % y 5 % de re n ta bi li da d a n ua l so b re e l va l or de l in m ue b le , de te r m i na b le se g ú n e l tip o de a rre nda do r, q ue se f i j a rá ca da a ño a t ra vé s de u na re so lu c ió n e m itida p or e l m is m o ór ga no. El
E je c uti v o
Na c io na l
pod rá
m o dif i ca r
l os
p or ce nta je s
de
re n ta bi li da d
e sta b le ci do s p or ra zo n e s de i nt e ré s pú bl ic o o so c ia l (a rt í cu lo 7 7 ) . E l va l or de l ca no n de l i nm ue ble s e obt ie ne a pl ic a n do la s ig uie nt e f ór m ula : C A = (V I/ 12 ) x % R A
6
C A : V a lo r de l ca n o n d e a rr e n da m ie nto . VI : V a lo r d e l i nm ue b le , de a c ue r do a l o e sta ble ci do e n e l a r tí cu lo 7 3 7. % R A: P or ce nta je de Re nta bi lida d A n ua l, d e a c ue rd o a l o e sta b l e ci do e n e l a rtí c ul o 7 7 . La f i ja ci ón de l ca no n se ha rá a i nst a n ci a de pa rte , m e d ia nte s ol ic itu d e s cr ita c um p lie nd o co n l os r e qu isi to s de l a rtí c ul o 8 1 , o de of ic io. E n e l c a so q ue se a de of i ci o, la S upe ri n te n de nc ia o rde na rá l a a pe rt ura d e l pr o ce dim i e n to y no tif i ca r á a la s pa rte s ( Art í cu lo 7 9 ) . E l pa go de l ca no n h a brá de e f e c tu a rs e d e nt ro de l os pr im e ro s ci n co d ía s há b ile s a l ve n cim ie nto de ca da m e s, e n un a cu e n ta c or rie nt e q ue de be a b rir e l a rre n da d or pa ra ta l f in ( a rtí c ul o s 6 7 y 6 8 ). Igua l m e nte , se e sta b le ce la obl iga ci ó n a l a r re nda dor de e n tre ga r a l a r re n da ta rio un r eci bo de pa go o do c um e nt o a cr e di ta ti v o q ue l o su st it uya , de co nf orm ida d co n e l a rt íc ul o 6 9 .
R evi s i ó n d e l os Cá n on es d e Ar r en da mi e n to :
Se ña la e l a rtí c ul o 8 3 , qu e l os cá n on e s de a rre nda m ie nt o d e l o s i nm ue ble s su je to s a re g u la c ió n se rá n re vi sa d os po r l a S up e ri nt e n de n cia N a ci o na l de Arre nd a m ie nt o de V i vi e nda , a i nsta n cia d e c ua lq u ie ra de l o s in te re sa do s, e n los ca s os s ig uie nt e s: - Cua nd o h ub ie re tra n sc ur rid o u n a ño de sp ué s de ca da f ij a c ió n de l c a no n de a r re nda m ie nt o m á x im o m e n sua l. - Cua nd o s e ca m bi e , to ta l o pa r cia l m e nte , e l us o o d e st i no pa ra e l c ua l f ue a rre nd a d o e l i nm u e ble . - Cua nd o e l a r re nda do r ha ya e je c uta do e n e l in m ue b le m e jo ra s c uy o co st o e x ce da n de l 2 0 % d e l va lo r d e l i nm ue ble .
De L a pr ef er e nci a a rr en da ti ci a : E s e l de re c h o q ue tie ne e l a rr e nda ta r io
de se gu ir o c up a n do e l inm ue ble a l ve n ci m ie nt o de l pla z o de l c o nt ra to, e n la s m is m a s
c on di ci o ne s
co n
pre f e re nc ia
a
c ua l qu ie r
te r ce ro
qu e
pre te n da
a rre nda r e l i nm ue ble , sie m pr e y c ua nd o e sté so l ve nte e n e l p a go de lo s 7
Artículo 73: Para la determinación del valor del inmueble (VI), la Superintendencia Nacional de Arrendamiento de Vivienda deberá utilizar los elementos científicos que se enuncian en este artículo, así como cualquier otro, en función de mejorar la fórmula que se establezca a favor del justo valor y la garantía de los fines supremos en materia de arrendamiento establecidos en esta Ley. 1. Valor de reposición: determinado por el valor de construcción en la actualidad. 2. Dimensiones del inmueble. 3. Valor de depreciación: basado en relación con la vida útil del inmueble, de acuerdo a su uso, calidad, condiciones de mantenimiento y estado de conservación. 4. Vulnerabilidad sísmica. 5. Región geográfica.
7
cá no ne s d e a r re nda m i e nt o (a rtí c ul o 8 9 ). E s t e de r e c h o se rá po te s t a ti vo pa ra e l a rre nda ta ri o y de ob li ga to ri o c um p lim ie nt o pa ra e l a rre nd a d or (a r tíc u lo 9 0 ).
De l a p re fe r en ci a of er ti v a (a rt íc u lo s 1 3 1 a l 1 3 7 ) : tra e c on si go a lg un a s
m od if i ca ci on e s, a sa be r: ya no e s ne ce sa r io que e l a r re nda ta ri o te nga m a s de 2 a ño s c om o ta l e n e l in m u e ble pa ra q ue di s f ruta r de l m e n c io na d o de re c ho; e l pre ci o de l i nm ue b le n o p odrá se r di sti nt o a l va lo r f i ja d o pa ra e l cá l c ul o de l ca no n; se a um e nta e l la ps o q ue ti e n e e l a rre nda ta ri o pa ra r e sp o nde r a l of re ci m ie nt o de l a rre n da do r de 1 5 a 9 0 día s ca le n da ri o, y se a u m e nta ta m bié n e l la ps o e n e l q ue que da si n e f e c to di c ho of re cim ie nto re a li za do p or e l a rre nda do r a l a rr e n da t a rio p or f a lta de ve nta de 1 8 0 a 3 6 5 d ía s, po r l o q ue a l té rm i n o d e e sto s día s e l a r re nda d or e s tá e n la o bli ga ci ón de ha ce r u na n ue va of e rta ; f i na lm e n te , se e sta b le ce e l de b e r a l a rre nda do r d e ha ce r u n de sc ue nt o de ha st a e l 2 5 % e n e l pr e c io de ve nt a de a c ue r do a l os a ñ o s q ue t e n ga e l a rre nda ta ri o ha bita nd o e l i nm ue ble .
Obl i ga ci ó n del a rr e n da d or d e v e n de r el i nm u e bl e a l a rr e n da t a ri o
(a rtí c ul o 8 8 ) : E n i nm u e ble s c o n m á s d e 1 0 a ño s de co n str u c ci ó n, que te n ga n vi vi e n da s o ha bita ci o ne s a l qu ila da s, s i n i m po rta r e l t ie m po q ue t e n ga e l a rre nda ta ri o a rr e n da d o. E l in c um pli m ie nt o de e sta dis po si ci ó n p ro vo ca ría la e xp ro pia ci ó n y a dj u di c a ci ó n e n u n la p so de 3 0 día s.
Del D es a l o j o :
De a c ue r do a l a rtí c u lo 9 1 , s ól o p odrá d e m a n da r se e l
de s a l oj o d e u n
i nm ue bl e a r re nda do c ua n do se f u nda m e nte e n c ua l e sq u ie ra de la s s ig uie nt e s ca usa s: 1 . Q ue e l a rr e n da ta ri o ha ya de ja d o de pa ga r 4 cá no ne s de a rre nda m i e nt o. 2 . E n la ne ce si da d q ue te nga e l pr op ie ta rio de o c upa r e l i nm ue ble , o a lg un o d e s us pa r ie nt e s c o nsa n gu í ne o s d e n tro de l se g u nd o g ra d o. E n e ste ca so la ca rga de l a pr ue ba l a t ie ne e l a r re n da ta rio. 3 . E n e l h e c h o qu e e l a rre nda t a ri o ha ya de st ina do e l i nm ue ble a us os de s h on e st os, in de b id o s o e n co ntr a v e n c ió n a la c onf orm ida d d e u so co n ce dida p or la s A ut o rida de s Mu n ic ipa le s re spe ct iva s o p or q ui e n ha ga su s ve ce s, o p or e l he c ho de q ue e l a rre nd a ta ri o ha ya ca m bia do e l us o o d e st in o q ue pa ra é l pre vi ó. 4 . Q ue e l a r re nda t a ri o h a ya oca si o na d o a l i n m ue ble de te ri or os m a yo re s que l os pr o ve nie nte s de l u so no rm a l de l i nm ue ble , o e f e ct ua d o re f or m a s no a u to riza d a s p or e l a rr e n da d or. 5 . Q ue e l a rr e n da ta ri o h a ya i nc ur ri do e n la vi ola c i ó n o i n c um p lim ie nt o d e la s di sp os i cio ne s de la nor m a ti va q ue re g ule la co n vi ve n cia c i uda d a na , di cta da p or la s a ut ori da de s co m pe te nte s y por e l C om ité M ult if a m ili a r de Ge sti ó n . E n e st e a rtí c ul o se a um e nta la ca nti da d d e cá n o ne s de a rre n d a m ie nt o si n pa ga r pa ra e l de sa l o j o a 4 , e n ve z d e 2 m e n s ua l ida d e s si n ca n ce la r. Si n e m ba r go, e s d e gra n i m po rta n cia de sta ca r q ue e s ta Le y a ú n c ua nd o de te rm i na
8
co m o
c a u sa l
de
de sa l oj o
la
f a l ta
de
pa go
de l
ca no n
p or
pa rt e
del
a rre nda ta ri o, f le xib ili z a e st o h e c h o a l de ja r e n l a S U NA V I la di s c re c io na lida d pa ra e sta b le ce r lo s cr i te ri os so bre lo s c ua le s a de m á s de l he ch o pr oba t or io de di cha f a lta de pa go, la e x iste n ci a d e ta l ca us a l 8. I gua lm e nt e , se e lim ina la ca usa l e sta ble ci da e n e l l ite ra l “ c ) ”, la c ua l in di ca ba q ue c ua nd o e l inm ue ble f ue ra a se r ob je to d e de m o li ci ón o de re pa ra c io ne s q ue a m e rite n s u d e s oc u pa ci ón ta m b ié n po día s o li cita rse su de sa lo j o.
Ag o ta mi e n t o d e l a v í a a d mi ni s tr a ti va : S e se ña la q ue pa ra a c u dir a
la v ía ju di cia l , e l i nt e r e sa d o de be co n sig na r la s oli c it ud e sc rita , d e bida m e nte m oti va da y d oc u m e nta da a n te la S upe ri nte n de n c ia Na c io na l de Arr e nda m ie nt o de V i v ie nda (a rt í cu lo 9 4 , 9 5 y 9 6 ) . E l pr o ce d i m ie nt o a d m i ni stra ti vo 9.
P ro ce di mi e nt o J u di ci a l :
La n ue va Le y c on te m pla m a yo r re g ul a c ió n de l p r oc e di mi e n t o d e de ma n d a e n m a te r ia de a rre nd a m ie nt o de vi v ie nda , e n la Le y vi ge nte s e se ña la la a pli ca ci ó n de l C ód ig o de Pro ce dim ie nt o Ci vi l (CPC) e n tod o a q ue l l o qu e n o se e n c ue ntre re g ula d o e n la n orm a (a r tí c ul os 9 7 a l 1 2 4 ) .
Del r ei n t eg r o (a rtí c u lo 1 2 5 ) : E n ca so de l co br o e n e x ce so de l c a no n
de a rre n da m i e n to o n o c um pl im ie nt o de re gu la c io ne s, e l a r re nd a dor de be rá re i nte gra r l o c ob ra d o a l a rre n da ta ri o. Por otr o la d o e n l o re f e r e nte a e s te tít ul o s ól o se o bse rv a que se s ust it u ye e l t é rm i n o re pe ti c ió n p or re p os ic ió n , co nt e n id o e n la de r og a da Le y de A rre n da m i e nt os I nm ob ilia ri os .
Pa ra e je r ce r e l de re ch o d e re t ra c t o l e ga l 10, e l te xt o a um e n ta e l la ps o
pa ra l os a r re nda ta ri os , de 4 0 día s ca le nda ri o a 1 8 0 día s há bi le s ( a rtí c ul os 1 3 8 al 140). 1 4 9 ),
Se i n cl u ye u n T í tu lo de la P a r ti ci pa ci ón P o pul a r (a rt í cu lo s 1 4 7 a l se g ún
el
c ua l
la
S upe ri nte n de nc ia
Na c io na l
de
Ar re nd a m ie nt o d e
8
Art. 74 Reglamento de la Ley para la Regularización y Control de Arrendamientos de Vivienda. G.O. Nro. 39.799 del 14 de noviembre de 2011. 9
El procedimiento administrativo consta de audiencias conciliatorias, en caso de llegar un acuerdo el mismo se suscribirá en un acta y las partes manifestarán su forma y tiempo para solventar la situación jurídica afectada; en cambio, en caso de ausencia de las partes o infructuosidad de las gestiones conciliatorias también se suscribirá un acta con las actuaciones realizadas y q u e s er á a pl i c a n d o es el es t a bl e c i d o e n el D ec r et o N º 8 . 1 9 0 c o n R a n g o, V al or y F u er za d e L ey C o nt r a el D es al oj o y l a D es oc u p ac i ó n A r b i t r ar i a d e V i v i e n d as , d e s c r i t o e n l os ar t í c ul os 7 al 1 0 . 10
Art. 1546 Código Civil
9
V iv ie nda
de be rá
cre a r
lo s
m e ca n ism o s
ne ce sa ri os
pa ra
la
pa rti c ipa ci ó n
pop u la r, p or lo q ue l a s or ga ni z a ci o ne s s oci a l es d el l uga r do n de s e en cu e n tr e el i nmu e bl e , r eg i s tr a d a s e n di cha S u pe ri n t e nd e nci a , p o dr á n ej e rc er c o nci l i a ci ón en t r e a r re n da d or e s y a rr e n da ta ri os , sie m pre q ue a lg un a de la s pa rte s sol i cite su i nt e r ve n ció n. Pa ra e st o, la S upe r int e n de n cia de be rá
de s a rr ol la r
pro gra m a s,
po lít ic a s
de
f orm a ci ó n,
inf orm a c ió n
y
ca pa c ita ci ón de l os c iu da da n os e n m a t e ria de a rre nd a m ie nt o d e v i vie nda , dir igi da a la s orga n iza ci o ne s s o cia l e s.
S u ba r r en da mi en t os y C es i o n es ( Art í cu l o 4 4 ) : q ue da pr o hib i do e l
su ba r re nda m ie nt o o la ce s ió n d e l i nm ue ble r e a liza do s s i n a u to riza c ió n e x pre sa y po r e sc rit o de l a r re n da do r.
Arr e n da mi e n to s
pe rs o na
na t ura l
o
Es t udi a n ti l es
j ur ídi ca
q ue
( Art íc u lo s
of re z ca
vi vie n da
59
y
en
si g uie nte s) : a lq ui le r
T oda
pa ra
us o
e st ud ia n til, de b e rá e s ta r r e gi str a d o co m o a rre nda do r d e vi vi e n da e st u dia nti l a nte la S u pe r in t e nde n cia . La v iv ie nda pa r a e st o s f i ne s de be rá c o nta r c o n e spa ci os pa r a e l e st ud io y e l e spa rc im i e nt o de l e st udia nt e . Asi m is m o e l a rre nda do r e stá e n e l de be r de re spe ta r l a pr iva c ida d de l e st u dia nte . La s vi vi e n da s e s tu dia nt ile s tie n e n ca rá cte r te m pora l 11, po r l o qu e l os c on tra t os co n e st e ob je t o t e n drá n u na vi ge n cia m ie nt r a s d u re e l p ro gra m a d e e s tu di o.
Arr e n da mi e n to s
y
Em p re s a s
C on s tr uc t ora s
(Art íc u lo s
84
y
12
sig ui e n te s ) : S e c re a e l de be r pa ra la s e m pre sa s c on str u ct ora s d e v iv ie nda de sol i cita r ca rta a va l p a ra da r i ni c io a la o bra a nte e l Mi n ist e ri o de l P od e r Pop ul a r c o n c om pe te n cia e n m a te ria d e a que lla s
co n
vi vie n da y há b ita t .
Igua lm e nt e
de s a rr o llo s ha b ita ci o na le s d e m á s de 1 0 i nm u e ble s de be n
de st i na r u n po rc e n ta je de e sa s vi v ie nda s pa r a e l a rre n da m i e n to .
Vi vi e nd a s De s o cu pa da s ( Pa rá gra f o Ún i co Artí c ul o 4 ) : S e pl a n te a n la s
vi vi e n da s de s o c upa d a s c om o c o ntra ria s a l int e ré s s oc ia l y p or e nde , p or l o que i nd i ca q ue e l lo im pli ca u na c o ntr ib u ci ón trib uta ria e s pe cia l.
Sa nci on es : Lo s i nf ra ct ore s de e sta s n or m a s se rá n sa n cio na do s p or la
S upe ri nte nd e n c ia Na ci ona l de A rre nd a m ie nt o de V i vi e n da c on m ul ta s qu e va n de s de 5 0 a 4 0 0 U. T .
(a rtí c ul o 1 4 1 ).
S i n e m ba r go, to do s l o s de sa l o jo s
re a li za d os a rb itra ria m e nte po r e l pr op io pr o pie ta ri o de u n i n m u e bl e de s ti na d o
11 12
Art. 7 *Ver Ley Contra la Estafa Inmobiliaria. G.O Nro. 39.912 del 30 de abril del 2012
10
a vi vi e n da , ha bita c ió n y/ o pe ns ió n, se rá n sa n c io na d o s c o n m ult a de 1 . 0 0 0 U. T . 13, lo q ue se t ra d u c e e n B s. 7 6 . 0 0 0 (a rtí c ul o 1 4 2 ). Lo s re c ur so s ge ne r a d os p or la s m ulta s se de sti na rá n a l F o nd o de P ro t ec ci ó n a l In qui l i no y a l P eq u e ño Arr en da d or ( Parte I nfi ne a rtí c ul o 1 4 1 ; a rtíc u lo 1 9 , N ° 3 ) . El
a rtí c ul o
145
e st a ble ce
q ue
en
l os
ca s os
de
u na
p ri m e ra
rei n ci d e nci a , se a pl ic a rá a l o s i nf ra ct ore s e l d obl e de la m u lta im pue sta y si e l i nf ra ct or re i nc idi e ra por t e r ce ra ve z e n la f a lta y é ste f ue ra du e ñ o de m á s de 5 i nm ue ble s d e s ti n a do s a l a rr e n da m ie nto de vi v ie nda , la S u pe r int e n de n cia Na ci o na l de Arr e n da m ie n to de V i vie n da da r á i ni ci o a lo s trá m ite s pe r ti ne nte s a f i n de e xpr op ia r e l i nm ue ble o i nm ue b le s , se g ú n e l ca s o.
Di s p os i ci o ne s Tra ns i t ori a s : P ri m era : Lo s pr oc e di mi e n t os a dmi ni s t ra t i vos o j udi ci a l es q u e e s té n en cur s o co nt i nua rá n ha sta s u c ul m i na ci ón d e f in iti va p or la s dis p osi c io ne s de e sta Le y. S e gu n da : E n u n pla zo de tre s m e se s, l a S up e ri nt e n de n cia N a ci o na l de V iv ie nda de b ía e la bo ra r u n R egi s t ro de Co n tr a to s d e Arr e n da mi e n t o so bre in m u e ble s Ur ba no s y S ub ur ba no s de st ina do s a V iv ie nda , Ha bi ta ci ón , Pe ns ió n y Re si de nc ia s E s tu dia nt i le s. Lo q ue d e a c ue rd o a inf or m a c ió n of i cia l se i n ic ió u n a ñ o de sp ué s de la pu bli ca ci ó n de la Le y, e n a br il de l 2 0 1 2 . Te rc era : E spe cif ic a que lo s a rr en da t a ri os d e i n m ue bl es d es ti na d os a a cti vi da d es c o m erci a l es , ofi ci n a s , i nd u s t ri a l es , p r of es i o na l es d e l a en s eña nz a y cu a l qui er o tr o , s e r e gi rá n p or e l De cr e to co n R a n go, V a l or y F ue r za de Le y nú m e r o 4 2 7 de Arr e n da m ie nt os I n m o bil ia r io s, pub li ca d o e n Ga ce ta O f i cia l N º 3 6 . 8 4 5 , de f e c ha 0 7 de di cie m br e d e 1 9 9 9 . C ua r t a :
L os
c o n tr a t os
de be n
ce le bra rs e
en
m o ne da
de
c ur so
le ga l,
( Bo lí va r e s ) . Aq ue ll os que ha ya n sid o c e l e bra d o s a nt e s de l a e ntra da e n vi ge nc ia de la Le y e n mo n e da ex t ra nj er a de b ía n a de cu a rs e e n u n l a ps o de 3 0 día s, de lo c on tra r i o a ca r re a sa n ci ó n de m u lta de 4 0 0 Un ida d e s T rib uta ria s (U. T ). 13
Al respecto, llama la atención que establece la Ley derogada señalaba que las multas no podían exceder de 420 U.T. (equivalente a Bs. 31.920).
11
Qui n t a : L os a rr e n d a ta ri os qu e o cu p e n vi vi e n da s c on s tr ui da s s o br e e di fi ci os q u e t en ga n 2 0 a ño s o má s de di ca d os a l a r re nda m ie nt o, te nd rá n de re c ho a a dq ui rir la . S e x ta : Se i ns tr u ye a l a ba n ca pú bl ica y pri v a da a pri o ri z a r l o s c ré di to s d e i nm ue bl es de vi e ja da ta . S é p ti ma : E l E sta d o e stá e n la ob liga c ió n m e d ia n te e n Ba nc o Na ci o na l de V iv ie nda y Há b ita t ( B AN AV I H ) d e ot or ga r s u bs i di os a la s pe r s ona s d e la te r ce ra e da d o d is ca pa cita do s pa ra la a dq u isi ci ó n d e i nm ue ble s de vie ja da ta . Oc ta v a : O b li ga e n to d o e l te rri to ri o na ci ona l . No v en a : in di ca q ue “ e n a ra s d e e rr a di ca r e l la tif un di o urba n o ” se obl iga a lo s re gi str o s s uba lte r n os e n t od o e l te r rit or io na ci on a l a a u t e n ti ca r, d e f or ma gra t ui ta y o bl i ga t o ri a , t o d os l os d oc u m en t os d e co n d omi ni o d e l os e di fi ci os d e vi e ja da ta , m e no r es a l a ño 198 7 , v ist o q ue lo s m is m o s ca re ce n d e to da o gr a n pa r te de la do c um e n ta ci ó n c o nte ni da e n e l a rtí cu lo 2 6 de la Le y d e P ro pie da d H ori zo nta l 14. 14
Artículo 26: Antes de proceder a la enajenación de uno cualquiera de los apartamentos o locales de un edificio, el propietario o los propietarios del inmueble declararán por documento protocolizado en la correspondiente Oficina Subalterna del Registro, su voluntad de destinarlo para ser enajenado por apartamentos o locales. Este documento contendrá además de la descripción de los títulos inmediatos de adquisición, los pisos, apartamentos y dependencias de que consta, con especificación de los linderos de los apartamentos y locales, la descripción de las cosas comunes generales del edificio y de las cosas comunes limitadas a cierto número de apartamentos con expresión de cuáles son esos apartamentos; la indicación precisa del destino dado al edificio, el valor que se le da al edificio y el que se atribuye a cada uno de los apartamentos, locales y otras partes del edificio susceptible de enajenación separada, fijándose de acuerdo con tales valores el porcentaje que tengan los propietarios sobre las cosas comunes y sus derechos y obligaciones en la conservación y administración del inmueble; los gravámenes que pesan sobre el edificio y cualquier otra circunstancia que interese hacer constar. Al protocolizar dichos documentos, el registrador estampará las notas marginales a que se refiere el artículo 1.926 del Código Civil.
Se acompañará el documento a que se refiere este artículo, a fin de que sean agregados al Cuaderno de Comprobantes, los planos arquitectónicos debidamente aprobados por los organismos correspondientes, los de sus dependencias e instalaciones, y, en su caso, los de sus modificaciones esenciales donde deben estar demarcadas claramente las áreas comunes. Todos los planos a que se refiere el aparte anterior deberán ser previamente conformados por el proyectista de la obra, o, en su defecto por un profesional autorizado, quien hará constar que el edificio corresponde a ellos y que no se alteran o modifican las áreas y los usos comunes del inmueble, sus anexidades y pertenencias de acuerdo al permiso de construcción. Igualmente, el documento de condominio se acompañará de un ejemplar del Reglamento de Condominio en el cual será de obligatorio cumplimiento, será modificable por la Asamblea de propietarios, y versará sobre las siguientes materias: 1. Atribuciones de la Junta de Condominio y del administrador; 2. Garantía que debe prestar el administrador para responder de su gestión; 3. Normas de convivencia entre copropietarios y uso de las cosas comunes del edificio y de las privativas de cada apartamento; 4. Instalación en el edificio de rejas, toldos, aparatos de aire acondicionado y demás accesorios que no afecten la estructura, distribución y condiciones sanitarias del inmueble; 5. Normas para el mejor funcionamiento del régimen.
12
Dé ci ma : La s de po sita ria s j ud i cia l e s t e n dr ía n un pla zo de 6 m e se s a pa rti r de la p ubl ic a c ió n d e la L e y pa ra re nd ir cu e n ta s y c ol o ca r a d is po si ci ó n los bie ne s e n de p ós it os e n m a te r ia i nq u ili na ria . Di s p os i ci ó n D er o ga t ori a : Se de r oga n to da s la s di sp os ic i o ne s c on te n ida s e n e l
De c re t o co n Ra n go,
V a lor y F u e rza de L e y n úm e ro 4 2 7 de Ar re nd a m ie nt os I nm ob il ia ri o s , publ ic a d o e n Ga ce ta O f i cia l N º 3 6 . 8 4 5, de f e cha 0 7 de dic ie m bre d e 1 9 9 9 , re la ci o na da s o vi n c ula d a s c o n e l a r r e nda m ie nt o i nm o bi lia r i o d e vi vi e n da . Di s p os i ci o ne s Fi n a l e s : P ri m era : Q u ed a n e x en t os d e l o s i m pu es t os d el pa p el s el l a d o y ti m b r es fi s ca l es tod a s la s a c tua ci o ne s q ue se re a l ice n c o n oc a si ó n de l a pre se nte Le y. Te rc era : E l c o n ju nt o de L e y e s de l P od e r P o pu la r y t oda s a q ue lla s re f e re nte s a l de re c ho a la vi v ie n da y a la tie rra , c ua n do la s m i sm a s sa ti sf a ga n l os f i ne s su pre m o s e n m a te r ia de a r re nda m ie nt o de vi vi e n da , se a pl i ca rá n de m a ne ra su bs idia ria a e sta L e y.
C on cl us i o n es G e n er a l es : En primer lugar, esta Ley aplica únicamente a los inmuebles destinados a vivienda, pensión, habitación o residencia. Se centraliza el ejercicio de la competencia en materia de arrendamiento en el ejecutivo nacional a través de la Superintendencia Nacional de Arrendamiento de Vivienda 15. Se observa en esta Ley que se reducen considerablemente los derechos del arrendador y se aumentan los del arrendatario, por considerar a éste último como el débil jurídico de la relación arrendaticia, sustentando a su vez todos los cambios en la necesidad de solventar la emergenci a nacional que existe en materia de vivienda. Sin embargo, considera esta Gerencia que este texto normativo, en vez de simplificar y beneficiar al arrendamiento como forma de remediar la mencionada crisis, lo complica radicalmente convirtiendo el proceso de alquilar un inmueble para vivienda en un trámite totalmente burocrático, donde ambas partes contratantes dependen de la
Si otorgado el documento de condominio ocurren modificaciones en la construcción, deberán determinarse tales modificaciones en el documento complementario, antes de proceder a la venta. Todas las especificaciones mencionadas en este artículo se considerarán reproducidas en el documento de enajenación o gravamen de cualquier apartamento, local, estacionamiento, depósito o maletero. 15
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Superintendencia Nacional de Arrendamiento de Vivienda y su aprobación para acordar todo lo relativo al arrendamiento, atentando así contra el principio de la voluntad de las partes y creando excesivos controles. En el nuevo texto legal podemos observar los siguientes cambios contenidos en la derogada Ley en materia de arrendamientos inmobiliarios, a saber: se elimina la figura del usufructuante y usufructuario; se suprimen los artículos 27 y 28, acerca de los intereses por mora del arrendatario y la cláusula penal referente al incumplimiento de la obligación del arrendatario de entregar el inmueble al vencimiento del plazo; no se regula el depósito en dinero para garantizar el cumplimiento de las obligaciones derivadas del contrato de arrendamiento; y por último, se eliminan la prórroga legal, con la cual los propietarios de los inmuebles perderán la certeza de la fecha de restitución de los mismos. Se limita la propiedad privada 16, lo que se evidencia con normas como que todo contrato deba ser revisado y su canon fijado por la Superintendencia17 o la que determina que todos los contratos no tengan terminación, ya que se sustituye la prorroga legal por la prorroga arrendaticia, eliminando dentro de las causales de desalojo la posibilidad de recuperar el inmueble arrendado por vencimiento del plaza de vigencia según el contrato, donde el arrendatario será quien prácticamente decida cuando abandonar el inmueble18. Los procedimientos de desalojo se convierten en interminables, se ratifica la Ley contra Desalojos Arbitrarios, haciendo enrevesado el procedimiento para recuperar una vivienda alquilada, que tiene una fase administrativa de conciliación ante la Superintendencia 19, con una posible fase contenciosa administrativa compuesta también del acto conciliatorio (Audiencia de Mediación y Conciliación) ya realizado en fase administrativa, pudiendo ejercerse los recursos de Apelación y Casación20. Se bloquea cualquier sentencia favorable al propietario hasta tanto el Estado le ubique una vivienda al arrendatario saliente, en caso que éste manifieste no tener donde vivir21. Por otra parte, con esta Ley, en opinión de quien suscribe, se perjudica el mercado inmobiliario, que aunado a las políticas económicas del gobierno nacional que han afectado directamente al sector de la construcción ante lo engorroso para el acceso a las divisas y que entre otras razones, ha imposibilitado la oferta de mayor cantidad de inmuebles para la venta, a la par, con ésta Ley se ha hecho que aumente la escasez para aquellas personas que se encuentran en búsqueda de una solución habitacional, ya que se ha reducido enormemente la oferta de viviendas en alquiler, debido a que los propietarios de los inmuebles tienen que afrontar un 16
Art. 21 de la Convención Americana sobre Derechos Humanos; Art. 115 Constitución de la República Bolivariana de Venezuela 17 Arts. 21, 56, 68 18 Art. 80 19 Arts. 94 - 96 20 Arts. 97 - 124 21 Art. 93
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procedimiento de desocupación tan engorroso, dependiente de instancias superiores y que puede tardar mucho tiempo que representa pocas garantías de que el inmueble pueda ser devuelto a la terminación del contrato o en caso de que necesiten ocuparlo, entre otros motivos; perdiendo así los propietarios la verdadera disposición del bien al momento de arrendarlo. Una problemática que empeora el déficit habitacional actual 22. Se crea un método de alquileres irrisorios, cuyo canon sólo se podrá actualizar cada tres (3) años y en el que la rentabilidad anual debe ser de el tres por ciento (3%). El canon de arrendamiento será poco rentable para cubrir los gastos del inmueble, propios del mantenimiento de la infraestructura del edificio o el conjunto como un todo 23, incluyendo servicios básicos, áreas comunes y adicionales 24; además de las reparaciones mayores dentro del inmueble. 25 La propiedad pierde valor, se estable un método para determinar el precio de la vivienda alquilada que parte de un valor por metro cuadrado de la construcción, el cual es depreciado por el número de años que tiene el inmueble, sin tomar en cuenta la ubicación de la propiedad, la inflación o los gastos en el estado del inmueble en los que incurrió su propietario. Excesivo carácter punitivo y sancionador de esta Ley, con multas elevadas y expropiaciones. Se crea un impuesto a viviendas desocupadas. Implicaciones de la Ley para el Municipio Chacao: Mediante el Decreto 010-10 de fecha 19 de agosto de
2010, publicado en Gaceta
Municipal del Municipio Chacao Nº Extraordinario 7864, el 19 de agosto de 2010, se creó el Servicio Municipal de Orientación, Mediación y Conciliación en materia inmobiliaria, adscrito a esta Dirección de Justicia Municipal, cuyo objeto es “la prestación de servicios gratuitos de orientación
integral en materia inmobiliaria a los propietarios y arrendatarios de inmuebles en la jurisdicción del Municipio Chacao, además de incentivar a estos a la resolución pacífica de conflictos derivados de la relación arrendaticia, utilizando para ellos herramientas de conciliación y mediación” . A partir de la publicación de esta Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda, donde se crea un Sistema Nacional para la Defensa en Materia Civil y Administrativa Especial Inquilinaria y del Derecho a la Vivienda, encargado de defender, proteger y asesorar a los involucrados en las relaciones arrendaticias, donde la Superintendencia Nacional de Arrendamiento de Vivienda centraliza la regulación, administración, supervisión, inspección,
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* Ver: http://informe21.com/camara-inmobiliaria-de-venezuela/arrendamiento-de-inmuebles%E2%80%9Cpracticamente-en-cero%E2%80%9D 23
Art. 33 Art. 35 25 Art. 37 24
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control y sanción en materia de arrendamientos inmobiliarios. Sin embargo, establece esta Ley que dicho órgano coordinará con los Municipios la aplicación de la política referente a la materia (artículo 17). Ahora bien, en lo que respecta a la competencia para conciliar por vía administrativa materia arrendaticia (artículo 92) ello quedó principalmente atribuido a la Superintendencia Nacional de Arrendamiento de Vivienda, permitiéndose el ejercicio de la misma competencia por las organizaciones sociales registradas en la Superintendencia Nacional de Arrendamiento de Vivienda (artículo 148). En tal sentido, visto que en la Ley no se especifica la participación de los Municipios a pesar de la disposición constitucional del artículo 178, en la cual se atribuye la “aplicación de la
política referente a la materia inquilinaria con criterios de equidad, justicia y contenido de interés social”, sino que los menciona en el artículo 17 de la presente Ley, como parte de un sistema de coordinación nacional bajo la tutela de un órgano rector. Aunado por otro lado a que el artículo 32 señala que “todo acto dictado en ejercicio del Poder Público que viole o menoscabe los derechos
garantizados en la presente Ley, es nulo y los servidores públicos que lo ordenen o ejecuten incurren en responsabilidad penal, civil, administrativa, según los casos” . En consecuencia, opina esta Gerencia que mientras no se dicten los reglamentos correspondientes a la participación de los municipios en la aplicabilidad de la Ley, las competencias que venía ejerciendo la Dirección de Justicia Municipal de esta Alcaldía de Chacao, específicamente en la Gerencia de Medios Alternativos de Resolución de Conflictos, de mediación y negociación entre arrendadores y arrendatarios se reducen a la mera orientación legal a las personas que acudan a nuestras Oficinas con algún problema arrendaticio.
M.Alvarez/ R.gonzalez 20 de enero de 2012 Gerencia Técnica de Investigación Dirección de Justicia Municipal
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