Decisión de la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia (01 de noviembre de 2011)
En la acción reivindicatoria intentada por la ciudadana DHYNEIRA MARÍA BARÓN MEJÍAS con tra la ciudadana VIRGINI A ANDREA TOVAR, declarada con lugar por el Juzgado de Prim era Instancia en lo Civil, Mercantil, Bancar io y de Tr ánsito de la Circunscr ipción Judicial del estado Guár ico, declarada posteriorm ente con lugar la apelación int entada por la dem andada por el Juzgado Superior y por lo tanto sin lugar la acción reivindicatoria, anulando la decisión de prim era instancia . Contra dicha decisión la dem andante anunció recurso de casación, el cual f ue adm itido y f orm alizado, pasá ndose a dictar decisión del m ism o bajo la ponencia conjunta de los Magist rados Antonio Ram írez Jim énez y Luis
Antonio
Ortí z
Hernández,
tom ando
com o
punto
de
partida
la
interpr etación, alcance y aplicación del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley contra del Desalojo y la Desocupación Arbit raria de Viviendas, publicado en Gaceta Venezuela
Nº
39.668
del
Of icial de la República Bolivar iana de
viernes
06
de
m ayo
de
2011,
dada
la
im portancia que desde el punt o de vista social representa el m encionado cuerpo norm ativo. Punto P revio A partir de la prom ulgación de la Constitución en 1999 , el Estado protege com o derecho f undam ental a la f am ilia, y ya que r esulta dif ícil concebir que pueda producirse un desarrollo sat isf actorio de la vida f am iliar sin el derecho de acceder a una vi vienda digna, consagrado en el artículo 82 Const itucional 1, el Estado ha desarrollado políticas sociales a f in de que las f am ilias puedan acceder a dichas viviendas dignas. 1
Artículo 86 Constitucional: Toda persona tiene derecho a la seguridad social como servicio público de carácter no lucrativo, que garantice la salud y asegure protección en contingencias de maternidad, paternidad, enfermedad, invalidez, enfermedades catastróficas, discapacidad, necesidades especiales, riesgos laborales, pérdida de empleo, desempleo, vejez, viudedad, orfandad, vivienda, cargas derivadas de la vida familiar y cualquier otra circunstancia de previsión social. El Estado tiene la obligación de asegurar la efectividad de este derecho, creando un sistema de seguridad social universal, integral, de financiamiento solidario, unitario, eficiente y participativo, de contribuciones directas o indirectas. La ausencia de capacidad contributiva no será motivo para excluir a las personas de su protección. Los recursos financieros de la seguridad social no podrán ser destinados a otros fines. Las cotizaciones obligatorias que realicen los trabajadores y las trabajadoras para cubrir los servicios médicos y asistenciales y demás
1
En este sentido, en la actualidad existe una enorm e cantidad de f am ilias que depend en de la disponibilidad de viviendas en el sector inm obiliario, por vía de arrendam iento y las diversas f orm as de ocupación o m ediante la com pra de crédito. Estas f am ilias ocupan las viviendas disponibles en f unción de su capacidad económ ica, y perm anecen en ellas en la m edida que pueden satisf acer las dem andas de los arrendadores en los precios de alquiler, por lo que se encuentran susceptibles de perder sus viviendas a trav és de m edidas de desalojo. En razón de lo expuesto anteriorm ente, la Sala de Casac ión Civil se vio en la obligación de estudiar con acuciosidad aquellos casos donde pudieran resultar afectados la posesión legítim a de una f am ilia sobre un inm ueble y que se encuentre com prendido dentro de la pr otección del prenom brado Decret o y por la Con st itución de la República Bolivar iana de Venezuela, los cuales si bien en pr incipio involucran la af ectación de un interés particular, tam bién se trata de una situación de inter és social que ha af ectado a un sector im portante de nuestra sociedad . Análisis sobre el Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley Cont ra el Desal ojo y la Desocupación Arbit rari a de Vivienda El artículo 1 establece que el objeto es la pr otección de las arrendatar ias y arrendatar ios, com odatarios y ocupantes o usuf ructuarios de bienes inm uebles dest inados a vivienda principal, así com o las y los adquir ientes de viviendas nuevas o en el m ercado secundario, contra m edidas adm inistrat ivas o judiciales m ediante las cuales se pretenda interrum pir o cesar la posesión legítim a que ejercieren, o cuya práct ica m aterial com porte la pérdida de la posesión o t enencia de un inm ueble destinado a vivienda. El artículo 3 reiter a que la protección tiene lugar f rente a una m edida cuya práctica m aterial im plique desposesión o desalojo del inm ueble que s irve de lugar de vivienda f am iliar; m ientras que el artículo 4 establece que no podrá procederse a la ejecución de desalojos f orzosos o a la desocupación de viviendas m ediante coacción contra los sujetos protegidos
en
el
Decreto
Ley,
sin
el
cum plim iento
pr evio
de
los
beneficios de la seguridad social podrán ser administrados sólo con fines sociales bajo la rectoría del Estado. Los remanentes netos del capital destinado a la salud, la educación y la seguridad social se acumularán a los fines de su distribución y contribución en esos servicios. El sistema de seguridad social será regulado por una ley orgánica especial.
2
procedim ientos
especiales 2
establecidos,
por
lo
que
los
procesos
judiciales o adm inistrativos en curso deben ser suspendidos hasta el cum plim iento del m encionado procedim iento especial. Por su parte, el artí culo 12 dispone que los jueces están obligados a suspender, por un plazo no m enor de 90 ni m ayor a 180 días hábiles, cualquier actuación o decisión judicial en f ase de ejecución que im plique la term inación o cese sobre la poses ión legít im a del bien destinado a uso de vivienda, independiente m ente si la ejecución es voluntaria o f orzosa . Durante dich o plazo, señala el artículo 13, que el f uncionario judicial verif icará que el sujeto af ectado por la m edida de desalojo hubiese contado con la debida asistencia de un abogado y a su vez rem itirá al Ministerio com petente en m ateria de hábitat y vivienda una solicitud para la provisión de ref ugio tem poral o solución habitacional def init iva para el m encionado sujeto af ectado por el desalojo y su grupo f am iliar, si el m ism o m anif estare no tener lugar do nde habitar. En todo caso, no se procederá a la ejecuci ón forzosa sin que se garantice el destino habitacional de l a parte afectada , por tratarse de un derecho de inter és social e inherent e a toda persona. De
lo
anterior
se
desprende
que
la
inter pretació n
del
texto
norm ativo no se opone al exam en de la pr im era f ase del proceso, a la parte cognoscit iva por parte de los jueces, sino de la f ase ejecutiva que provoque el desalojo injusto de la vivienda o a una m edida cautelar de secuestro que genere iguales r esultados; por lo que la pr etensión del Decreto no es una paralización arbitraria de todos los procesos judiciales iniciados con anter ioridad, puesto que se generaría una situación de anarquí a judicial t an peligrosa com o el m al que se pretende evitar a través de desalojos arbitrarios, realm ente la intención es la correcta prosecución de los juicios hasta llegar a la f ase de ejecución de sentencia, donde deberá suspenderse hasta que se apliquen y ver if iquen los m ecanism os procedim entales que se establecen. Consideraciones para Decidi r Entre
las
partes
se
celebró
un
cont rato
de
arrendam iento
y
posteriorm ente un contrato de opción a com pra del inm ueble objeto del proceso; en tal sent ido, e l Juzgado de Pr im era Instancia declaró con lugar 2
La nueva Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda establece dos procedimientos para el desalojo de viviendas, a saber: 1. Procedimiento previo a las demandas, el cual es el procedimiento administrativo establecido en el Decreto Nº 8.190 con Rango, Valor y Fuerza de Ley Contra el Desalojo y la Desocupación Arbitraria de Viviendas (artículos 7 al 10); y 2. Procedimiento Judicial, regulado en el Capítulo I del Título IV de la mencionada Ley, al cual puede acudirse luego del agotamiento de la vía administrativa.
3
la acción reivindicato ria por determ inar que el segundo contrato no anulaba el anter ior , pero debido a que contenía una cláusula que atentaba contra las norm as inquilinarias al establecer que en caso de no m aterializarse
la
com pra
en
el
plazo
est ipulado
en
la
of erta,
la
arrendatar ia desocuparía en f orm a inm ediata el inm ueble, se decidió que aún cuando el inquilino no cum pl iera con la opción de com pra del inm ueble en el térm ino acorda do, el arr endatar io no podrá desalojar sin que
el
arrendador
hubiese
intent ado
la
acción
de
desal ojo
correspondiente por tratarse de un contrato de arr endam iento a t iem po indeterm inado. Por su parte, el Juzgado Super ior determ inó que si bien el dem andante es dueño del inm ueble, no puede pr osperar la acción reivindicatoria debido a que el dem andado est aba ocupando el m ism o en condición de arrendatario , es decir, com o poseedor legítim o y no com o ocupante ilegal. Ahora bien, la Sala observa que las partes acordaron en el segundo contrat o dejar sin ef ecto el docum ento de arrendam iento previo, por lo que se equivocó el Juez de Alzada al considerar que todavía existía un contrato de arrendam iento, m ás igualm ente no puede prosperar
la
acción
reivindicator ia
si
el
dem andado
se
encuentr a
ocupando el inm ueble m ediant e un contrato que de algún m odo lo respalda y l e perm itió la entrada pacíf ica y legal al m ism o , por lo que en vez de intentar la acción reivindicat oria debía accionar directam ente sobre ese contrato de opción a com pra venta. De esta m anera, al ser desest im adas las denuncias por inf racción de ley, el pr esente r ecurso de casación f ue declarado sin lugar en f orm a expresa, positiva y precisa, anunciado por la dem andante DHYNEIRA MARÍA BARÓN MEJÍAS.
Malvarez/Rgonzalez
diciembre 2011 Gerencia Técnica de Investigación Dirección de Justicia Municipal
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