Herontwikkelingsplan Soetelieve-Noord

Soetelieve-Noord

HERONTWIKKELINGSPLAN

Herontwikkelingsplan Soetelieve-Noord

Afbeeldingen titelbladen: Globus, 2016.

Door:

4

Herontwikkelingsplan Soetelieve-Noord

In opdracht van:

In samenwerking met:

Samenvatting Dit is het herontwikkelingsplan voor SoetlieveNoord, in opdracht van Gemeente ‘s-Hertogenbosch.

De aanleiding voor dit plan is dat er sprake is van leegstand op dit kantorenpark. De kantoren voldoen volgens de gemeente niet meer aan de huidige eisen en wensen, waardoor langdurige leegstand op de loer ligt.

ontwikkelingen op gang te brengen. Daarnaast is het een relatief compact gebied, waardoor er kansen liggen om een cluster te vormen waar bedrijven onderling veel kennis uitwisselen. Er moet echter wel rekening worden gehouden met bedreigende ontwikkelingen als het afvlakken van de vraag naar kantoren.

In dit herontwikkelingsplan worden handvatten geboden aan de gemeente om het kantorenpark weer nieuw leven in te blazen. Dit gebeurt in drie stappen:

Beleidsroutes Om tegemoet te komen aan de onzekerheid van de toekomst, zijn er drie beleidsroutes uitgestippeld: de meest wenselijke is die van functiemenging, waar werken, wonen en mogelijke horeca of andere voorzieningen gecombineerd worden. Deze route is het meest wenselijk omdat er uit diverse literatuur en voorbeelden blijkt dat een gemengd gebied duurzamer is en een grotere kans van slagen heeft, aangezien de diverse samenleving die er dan heerst 24 uur per dag doordraait. Daarnaast worden respectievelijk een volledige kantoorfunctie en woonfunctie voorgesteld en uitgewerkt.

Na deze drie beleidsroutes worden ingrepen voor de korte termijn behandeld, die het aanzien van het kantorenpark binnen een aantal jaar kan verbeteren.

Hierdoor wordt het gebied aantrekkelijker voor potentiële investeerders en ontstaat er meer draagvlak vanuit de gebruikers en omwonenden.

• Analyse • Beleidsroutes • Haalbaarheid Analyse Soetelieve-Noord ligt goed bereikbaar op het knooppunt van de A2, A59 en de Bruistensingel.

Ondanks deze goede ligging en een grote parkeercapaciteit staat het kantorenpark grotendeels leeg. Het kantorenpark ligt op een zogenaamd “eiland”: er zijn geen verbindingen met de omliggende wijk, wat er samen met de gedateerde gebouwen niet voor zorgt dat het voor potentiële huurders een aantrekkelijke omgeving is.

Door de leegstand en het hierop volgende gebrek aan sociale controle is Soetlieve-Noord een plek geworden die na sluitingstijden gebruikt wordt door hangjongeren.

Dit betekent echter niet dat er geen kansen voor het kantorenpark liggen: de leegstand biedt juist de mogelijkheid om binnen afzienbare tijd nieuwe

juridische en financiële haalbaarheid de rode draad vormt. Uit de analyses, die onder andere zijn uitgevoerd aan de hand van Citymaker, blijkt dat zowel de beleidsroute voor de korte termijn als die voor de lange termijn haalbaar is. Hierbij worden in het begin echter wel veel kosten gemaakt, maar deze worden op de langere termijn terugverdiend uit de vastgoedopbrengsten die Soetelieve-Noord genereert. De beleidsroute ‘functiemenging’ biedt mogelijkheden en kansen om het gebied optimaal te benutten en goede haalbaarheid stimuleert de realisatie van het herontwikkelingsplan.

Haalbaarheid Aan de hand van de beleidsroute van functiemenging is er een haalbaarheidshoofdstuk geschreven. Hierin wordt de beleidsroute van functiemenging, alsmede de korte termijn route, onderworpen aan een haalbaarheidsanalyse, waarbij de maatschappelijke, Herontwikkelingsplan Soetelieve-Noord

5

Inhoud Inleiding

7

1 Analyse 9 1.1 Waar staan we nu? 10 1.2 Hoe staan we daar? 12

1.3 Van probleem- naar kansrijk gebied 16 2 Beleidsroutes 19 2.1 Functiemenging 20 2.2 Kantoren 26 2.3 Wonen 28 2.4 Korte termijn 31 3 Haalbaarheid 37

3.1 Korte termijn 38

3.2 Lange termijn 41 Colofon 45 Literatuur 46 Bijlagen 49 Bijlage 1: SWOT-analyse 50 Bijlage 2: CityMaker 53

6

Herontwikkelingsplan Soetelieve-Noord

Inhoud

Inleiding Dit is het herontwikkelingsplan voor kantorenpark Soetelieve-Noord, dat in opdracht van Gemeente ’s-Hertogenbosch is geschreven. Dit plan biedt handvatten om de kansen van het gebied te benutten, waarbij het uitgangspunt is om een vitaal onderdeel in ’s-Hertogenbosch te creëren.

De herontwikkeling van Soetelieve-Noord wordt in samenwerking met belanghebbende partijen uitgevoerd, waarbij de gemeente een actief sturende rol aanneemt.

Eén van de eerste taken is de vaststelling van de belangrijkste en meest praktische ontwikkelrichtingen. Om de tijd tussen nu en de lange termijn te overbruggen en voorwaarden te scheppen voor ontwikkelingen in de toekomst, is er een korte termijnvisie ontwikkeld waardoor de aantrekkelijkheid als vestigingslocatie van het terrein direct wordt opgeschroefd. Er zijn hierna drie beleidsroutes opgesteld, waar aantrekkelijkheid en duurzaamheid centraal staan:

Kantorenpark Soetelieve-Noord kent op dit moment een gedeeltelijke leegstand. Deze leegstand zorgt er niet alleen voor dat de eigenaren van de panden geen inkomsten ontvangen, maar ook voor een plek die na werktijden wordt opgeëist door samenscholende jongeren – door de structurele leegstand is er op dit moment geringe sociale controle. Behalve het gegeven dat de leegstand ongewenste activiteiten aantrekt, schrikt het ook ondernemers af. Als gevolg hiervan ontstaat er een vicieuze cirkel: leegstand leidt tot meer leegstand.

• Functiemenging • Kantoren • Wonen

Inleiding

Leeswijzer Dit plan bestaat uit drie segmenten: een analytisch hoofdstuk richt zich op het gebied en haar context.

Hierin wordt de huidige situatie van het kantorenpark beschreven, evenals de contextuele ontwikkelingen die van toepassing zijn voor het gebied. Denk hierbij aan zaken zoals de kantorenmarkt, economie, bevolking en wonen. Daarnaast wordt het terrein als bedreigd en kansrijk gebied geanalyseerd aan de hand van een SWOT-analyse. In het daarop volgende hoofdstuk worden de bovengenoemde beleidsroutes uitgewerkt. Daarin wordt de urgentie, visie en uitvoering gegeven voor elk van de routes.

In het derde hoofdstuk wordt de haalbaarheid van de meest gewenste beleidsroute – functiemenging – uitgewerkt. Hierbij worden aspecten als de financiële, maatschappelijke en bestuurlijke haalbaarheid beschreven.

Herontwikkelingsplan Soetelieve-Noord

7

8

Herontwikkelingsplan Soetelieve-Noord

1

Analyse

In dit hoofdstuk wordt de context van Soetelieve-Noord beschreven, zodat er een duidelijk beeld van het terrein ontstaat. Hoe ziet het gebied eruit, en wie zijn de gebruikers en eigenaren? Zijn er verklaringen voor de leegstand van de kantoren? Welke potentiĂŤle oplossingen zijn hiervoor? De analyse dient voor de beantwoording van deze vragen. Met een afsluitende SWOT-analyse worden de mogelijkheden voor de toekomst van SoetelieveNoord op een rij gezet. Dit geeft een samenvattend beeld van de analyse en deze dient tevens als opstap naar het daaropvolgende hoofdstuk.

Herontwikkelingsplan Soetelieve-Noord

9

1.1 Waar staan we nu?

Van de positieve punten die bij oplevering van Soetelieve-Noord werden genoemd (zie box 1), is de geografisch gunstige ligging de enige die nog steeds van kracht is. Eigenschappen als een persoonlijke ontvangstruimte worden tegenwoordig niet meer als een unique selling point gezien, zoals dat vroeger wel het geval was. Ook de vroeger aanwezige lunchroom is verdwenen. Er is geen sprake meer van een zichtlocatie door de bouw van een geluidswal langs de A2 en A59, waardoor slechts de reclamezuil nog te zien is vanaf deze belangrijke verkeersaders.

Deze ontwikkelingen hebben er mede toe geleid dat de kantoorpanden op Soetelieve-Noord nog maar deels in gebruik zijn.

Er zijn vier particuliere grondeigenaren voor de zes panden, en ook de niet bebouwde ruimte is eigendom van deze partijen. De gemeente bezit de grond om het kantorenpark heen, inclusief de sloten en het parkeerterrein dat is aangelegd tussen de kantoren en de Bruistensingel (zie figuur 1.1).

Om goed in kaart te brengen wie de eigenaren en beheerders van de panden zijn – en met wie dus moet worden samengewerkt of onderhandeld bij herontwikkeling van Soetelieve-Noord – wordt in deze paragraaf per kantoorpand nagegaan wie de eigenaren zijn, welke partijen de panden beheren en welke gebruikers er zijn.

10

Herontwikkelingsplan Soetelieve-Noord

Box 1 Historie Ontwikkeld in 1983, aangevuld in 1987-1990 en afgerond in 1992 en 1993 was Soetelieve-Noord een vooraanstaande kantoorlocatie geworden in ‘s-Hertogenbosch en omstreken. Vanwege haar strategische locatie aan de A2 en zijn uitgebreide parkeergelegenheden was Soetelieve-Noord een populaire locatie voor zowel kleine ondernemers met doorgroeimogelijkheden als gevestigde ondernemers zoals SAP Nederland B.V. die grotere delen huurden. Naarmate het terrein zich ontwikkelde, met name geroemd om zijn zichtlocatie en riante entree (Stadsarchief ‘s-Hertogenbosch, 2016), kwam er echter steeds meer leeg te staan. De veroudering van de gebouwen zorgde voor een achterstand ten opzichte van andere bedrijfslocaties.

Het overkoepelende conceptplan Soetelieve legde zijn accent op Soetelieve-Zuid, waardoor Soetelieve-Noord achterbleef. Sinds 2007 is er structurele leegstand en het einde daarvan lijkt zonder ingreep niet in zicht.

Pand A en B: Bruistensingel 100-298 De twee oudste panden van Soetelieve-Noord – direct aan de snelweg – hebben de hoogste bezettingsgraad. In deze panden zitten verschillende kleine bedrijven onder één beheerder: ProOffices.

Voor de verhuur van zowel vaste als flexwerkplekken hanteert ProOffices flexibele termijnen, waardoor er ook voor een korte periode – vanaf een half jaar voor vaste kantoren, en vanaf een dag voor flexkantoren – ruimte kan worden gehuurd in deze panden. Ook kan er in panden A en B coachruimte of een vergaderzaal worden gehuurd (ProOffices, 2016). Hoewel ProOffices dus de beheerder is van

Figuur 1.1 Historische folder Soetelieve-Noord (Stadsarchief ‘s-Hertogenbosch, 2016).

deze twee panden, is de eigenaar Deutsche Hypo, een Duitse vastgoedbank.

Pand C en D: Bruistensingel 300-498 De twee panden die aan de noordzijde van het kantorenpark te vinden zijn, staan grotendeels leeg. Pand C staat op dit moment volledig leeg en pand D wordt gehuurd door ArboNed, dat alleen de begane grond bezet. Op de bovenste verdieping is een showroom voor kantoorinrichting aanwezig, maar de rest van het pand is ongebruikt.

SquareFour is de technisch beheerder van deze panden, wat inhoudt dat zij het onderhoud en extra 1 Analyse

technische zaken verzorgt. Het komt erop neer dat de technisch beheerder niet verantwoordelijk is voor degene die gebruik maakt van het pand.

Hier gaat de commercieel beheerder over: voor deze panden is dat Valad (SquareFour, 2016). Valad is de hoofdbeheerder, wat betekent dat zij de huurinkomsten beheren. De eigenaar van het pand is een derde partij: MKCEF Landmark.

Pand E: Bruistensingel 500-598 Het grootste pand van Soetelieve-Noord staat volledig leeg (Amstelrode Vastgoed, 2016). Onder dit pand ligt een parkeergarage, maar door het in onbruik raken van het gebouw is deze niet meer te bereiken. Het pand staat centraal in het gebied, en er ligt een plein op de kavel. De eigenaar van het pand is HSBC Trinkaus Real Estate.

Figuur 1.2 Kavels en eigenaren van Soetelieve-Noord (Kadaster, 2016).

Pand F: Bruistensingel 600-698 Dit pand – dat het dichtst bij de in- en uitgang van het kantorenpark ligt – biedt op de tweede tot en met de vierde verdieping huisvesting aan verschillende ondernemingen. De eerste verdieping en begane grond staan echter leeg. De eigenaar en tevens beheerder van dit kantoorpand is Amstelrode Vastgoed uit ’s-Hertogenbosch, dat het gebouw recent heeft laten renoveren, waardoor het als enige van Soetelieve-Noord een energielabel A heeft. Daarnaast is de parkeerstrook in het midden van het kantorenpark ook onderdeel van de kavel waarop het entreegebouw staat, maar het beheer hiervan is uitbesteed aan VB&T Groep (Amstelrode Vastgoed, 2016).

1 Analyse

Herontwikkelingsplan Soetelieve-Noord

11

1.2 Hoe staan we daar?

Figuur 1.3 Kantorenleegstand in Nederland in 2014 (Bak; Locatus; bewerking PBL, 2014).

Om de problemen van Soetelieve-Noord in kaart te brengen en de urgentie van het her-ontwikkelen van het gebied aan te tonen, is het belangrijk om het omliggende gebied te analyseren. Het kantorenpark staat niet op zichzelf maar bevindt zich in een netwerk bestaande uit verschillende schaalniveaus. Ontwikkelingen op het gebied van de kantorenmarkt, de economie, demografie en wonen komen in deze paragraaf aan bod. Welke ontwikkelingen hebben invloed gehad op de bezetting van het kantorenpark, en welke kunnen invloed hebben op de toekomst ervan? Naast meer globale ontwikkelingen wordt ook beleid vanuit vooral de gemeente uitgewerkt, zodat er een compleet beeld van de context waarin SoetelieveNoord zich bevindt ontstaat.

Kantorenmarkt Omdat de huidige inrichting van SoetelieveNoord uit kantoren bestaat, is het van belang om te weten hoe de economie – en daarmee ook de kantorenmarkt – ervoor staat. De crisis van 2008 en de verandering in hoe er gewerkt wordt (flexwerken), hebben grote veranderingen teweeg gebracht in hoe de economie werkt. Dit heeft ook weerslag gehad op Soetelieve-Noord.

Niet alleen op Soetelieve-Noord is er leegstand van kantorenpanden: ongeveer 12% van de kantoren in ’s-Hertogenbosch staat leeg (Dynamis, 2016; Gemeente ‘s-Hertogenbosch, 2016a). De minder courante kantoren worden uit de markt genomen. Er wordt enkel nieuw ontwikkeld als de milieueisen hiernaar vragen. Het beleid is daarom

12

Herontwikkelingsplan Soetelieve-Noord

dat er locatie voor locatie wordt ontwikkeld en niet meerdere locaties tegelijk. De positie van Soetelieve-Noord binnen het kantorenbeleid van ’s-Hertogenbosch is duidelijk: er worden liever geen nieuwe kantoren meer ontwikkeld. Hiervoor komen op het moment andere locaties eerder in aanmerking, zoals Pettelaar Park, Empel-Zuid, Rosmalense Plas, Willemspoort en Heesch West (Gemeente ’s-Hertogenbosch, 2014). Het terrein is volgens de gemeente (2016b) te gedateerd en staat mede daardoor onderaan op de lijst van de te ontwikkelen kantorenparken en bedrijventerreinen.

De lage prioritering van Soetelieve-Noord komt ook in de beleidsdocumenten naar voren, waar het kantorenpark niet of nauwelijks wordt genoemd (Gemeente ’s-Hertogenbosch, 2014).

Er is echter wel vraag naar hoogwaardige bedrijfshuisvesting, zoals kantoren op knooppunten van openbaar vervoer of in binnensteden (Dynamis, 2016). Veel bedrijfspanden op vooral perifere terreinen voldoen echter niet meer aan de eisen en moeten ingrijpend gerenoveerd en aangepast worden om aantrekkelijk te blijven.

In sommige gevallen is sloop de beste optie, in ’s-Hertogenbosch wordt getracht zo veel mogelijk gebouwen te transformeren. Er wordt namelijk een ander type bedrijventerreinen gevraagd: gemengde economische zones (Gemeente ’s-Hertogenbosch, 2014).

1 Analyse

Binnen de ontwikkeling en herstructurering van nieuwe en bestaande kantorenlocaties en bedrijventerreinen wordt gestreefd naar een verduurzaming van de werklocaties.

Verduurzaming is tegenwoordig een algemeen kenmerk van hoogwaardige terreinen (Gemeente ’s-Hertogenbosch, 2014).

Economie De Bossche economie profiteert van de goede en centrale ligging, langs de A2, die ook wel wordt gezien als kennis-as van Nederland. Hierin fungeert Amsterdam als centrum van sterk internationaal georiënteerde diensten en financiële dienstverlening, speelt Utrecht een grote rol op het gebied van nationaal georiënteerde diensten en excelleert Eindhoven in de hightech sector. ’s-Hertogenbosch geniet voordelen van de centrale ligging binnen dit stedelijk netwerk, met goede verbindingen door de ligging aan de A2 en de A59.

De belangrijkste speerpunten van de Bossche economie zijn: ICT, zakelijke dienstverlening, logistiek, toerisme & recreatie en agrifood (Gemeente ’s-Hertogenbosch, 2014). ’s-Hertogenbosch staat hierin niet op zichzelf: zo is de stad onderdeel van de regio Noordoost-Brabant. Deze regio moet als het aan AgriFood Capital ligt in 2020 “dé excellente topregio AgriFood” zijn (AgriFood Capital, 2014).

Dit zou behaald kunnen worden door deze regio tot een innovatieve topspeler in de ontwikkeling en productie van biobased ingrediënten en eindproducten te transformeren. Naast deze sector – die vooral in de regio Noordoost-Brabant sterk aanwezig is – is Noord-Brabant sterk in high-tech 1 Analyse

systems en materialen, life sciences, logistiek en maintenance (BrabantStad, 2012).

Naast de al bestaande economische situatie wordt er ingezet op het ontwikkelen van een regio waar verschillende sectoren elkaar kunnen ontmoeten, en zo kunnen samenwerken aan versterking en innovatie van de AgriFood-cluster NoordoostBrabant (AgriFood Capital, 2014). Ontmoeten en samenwerken op economisch terrein komt ook terug in de strategische agenda van Brabantstad, waar wordt ingezet op het samenbrengen van kennis en het bedrijfsleven (Brabantstad, 2012).

Figuur 1.4 Bereikbaarheid ‘s-Hertogenbosch: de A2 en A59 naast Soetelieve-Noord (Globus, 2016).

Figuur 1.5 Promotie AgriFood-cluster NoordoostBrabant (Denboschpolitiek.nl, 2016).

Herontwikkelingsplan Soetelieve-Noord

13

Figuur 1.6 Opbouw populatie ’s-Hertogenbosch naar leeftijdscategorieën in 2016 (Buurtmonitor ’s-Hertogenbosch, 2015).

Figuur 1.7 Opbouw populatie Nederland naar leeftijdscategorieën in 2015 (CBS, 2016).

14

Herontwikkelingsplan Soetelieve-Noord

Bevolking De Gemeente ’s-Hertogenbosch telt op het moment 151.619 inwoners (Gemeente ’s-Hertogenbosch, 2015). De bevolkingsopbouw van de stad wordt in figuur 1.6 weergegeven. De opbouw loopt ongeveer gelijk met het totaal van Nederland (zie figuur 1.7).

Het aandeel 20 tot en met 44-jarigen is hoog, maar is wel afgenomen in de afgelopen jaren.

Daarentegen is het aandeel van de 45 tot en met 64-jarigen en 65-plussers gestegen. Dit is tekenend voor de demografische ontwikkelingen die ’s-Hertogenbosch de komende jaren door gaat maken: vergrijzing slaat toe. Deze ontwikkeling is in lijn met de nationale en regionale ontwikkelingen (Rijksinstituut voor Volksgezondheid en Milieu [RIVM], 2014; Brabant Databank, 2016) Vooral in de hogere leeftijdsgroepen zal een toename plaatsvinden, de zogenaamde dubbele vergrijzing.

Dit houdt in dat binnen de groep 65-plussers, de 80-plussers sterk toeneemt (RIVM, 2014).

Naar verwachting zullen er in 2030 circa 50% meer 65-plussers leven in ’s-Hertogenbosch dan nu het geval is. De toename van het aantal ouderen is naar verwachting in de wijk Noord, de wijk waarin kantorenpark Soetelieve-Noord gelegen is, nog sterker: in 2030 zijn er 70% meer 65-plussers dan in 2009, waardoor hun aandeel in de wijk zal stijgen tot 22% van de bevolking (Gemeente ’s-Hertogenbosch, 2013).

1 Analyse

Wonen De focus op het gebied van woningbouw richt zich voor een belangrijk deel op huurwoningen, huurappartementen, seniorenwoningen en kleinere koopwoningen (Gemeente ’s-Hertogenbosch, 2014).

Op de langere termijn de periode tot en met 2030, ontstaat er een tekort aan woningbouwlocaties van zo’n 1.000 woningen. Afhankelijk van de vraag wordt hierbij woningbouw ontwikkeld en ligt de nadruk met name op differentiatie, diversiteit in financieringscategorieën en meer flexibiliteit in het ontwerp van de woningen (Gemeente ’s-Hertogenbosch, 2014).

Daarnaast is het plan van de gemeente om de woningdifferentiatie te verhogen in de woonwijken van ’s-Hertogenbosch. Hierbij wordt ingezet op het doorbreken van een eenzijdig woningaanbod in wijken en op het aanbieden van voldoende keuzemogelijkheden aan de inwoners van ’s-Hertogenbosch (Gemeente ’s-Hertogenbosch, 2014). Er moet een herkenbare omgeving worden ontwikkeld en de kwaliteit moet daarbij centraal staan, terwijl de woningen betaalbaar moeten blijven voor de lagere inkomensgroepen. In dat licht wordt in de woningbouw ingezet op het realiseren van minimaal 25% in het sociale segment, zowel huur als koop (Gemeente ’s-Hertogenbosch, 2012).

en toekomstige generaties. Energiekosten moeten worden teruggedrongen en energiezuinig wonen sluit hier goed op aan. Op deze manier wordt getracht woningen betaalbaarder te maken alsmede energiebewust leven en wonen te stimuleren, zaken die als speerpunt zijn aangegeven in de Nota Wonen 2012 (Gemeente ’s-Hertogenbosch, 2012).

Tenslotte is er sturend beleid ten opzichte van duurzame woningbouw. Er zal bij herstructurering en nieuwbouw specifiek aandacht uitgaan naar het inspelen op klimaatveranderingen. Daarbij moeten woningen voldoen aan energiezuinige maatregelen en moeten zij veilig zijn voor huidige 1 Analyse

Herontwikkelingsplan Soetelieve-Noord

15

1.3 Van bedreigd naar kansrijk gebied Tabel 1.1 SWOT-Analyse Soetelieve-Noord.

Sterke punten

Kansen

• Op knooppunt A2 – A59 en Bruistensingel

• Veel leegstand

• Veel parkeerplekken

• Opkomst van flexwerker: bieden tijdelijke kantoorruimte

• Kleine en relatief goedkope kantoorruimtes, geschikt voor starters

• Groot verzorginsgebied • Sterke sectoren: agrifood, ICT, dienstverlening, etc.

• Clustering, dicht op elkaar • Verbinding met de wijk, vergroot draagvlak voor horeca

Zwakke punten

Bedreigingen

• Veel leegstand

• Afvlakkende vraag kantorenlocaties

• Los eiland, geen verbinding met de wijk

• Andere locaties ontwikkelen wel, locatie voor locatie

• Geen zichtlocatie

• Verdere veroudering van Soetelieve-Noord ten opzichte van concurrenten

• Gedateerd • Weinig voorzieningen • (Criminele) overlast • Oude panden, dus niet duurzaam • Homogeen • Geen activiteiten na kantooruren

16

Herontwikkelingsplan Soetelieve-Noord

1 Analyse

De huidige situatie van Soetelieve-Noord en de beschreven context leiden tot een beter beeld van het kantorenpark. Om deze betrekkelijk abstracte beschrijving te verduidelijken wordt in deze paragraaf een SWOT-analyse geformuleerd, met daarin de sterke en zwakke punten van, en kansen en bedreigingen voor Soetelieve-Noord. De SWOTanalyse dient om de richting van de herontwikkeling te bepalen: welke kansen liggen er voor het gebied?

En op welke manier kunnen de zwakke punten worden aangepakt, en bedreigingen afgeweerd?

De bevindingen zijn deels gebaseerd op literatuur, deels op eigen observaties en gesprekken met betrokkenen. In de bijlage is een uitgebreide SWOT opgenomen.

1 Analyse

Zwakke punten en bedreigingen Soetelieve-Noord lijkt op het eerste gezicht een leegstaand kantorenpark zoals vele andere in Nederland. Echter, naast het feit dat er aanzienlijke leegstand is, zijn de problemen van SoetelieveNoord groter van aard. Dit komt vanwege het aparte karakter van Soetelieve-Noord dat gelegen is op een “eiland”. Dit eiland verslechtert de ontsluiting met omliggende gebieden. Op het moment dat het gebied in een negatieve spiraal rechtkomt, zoals nu het geval is, is het lastig om dit om te keren. Wie wil zich ten slotte tussen twee lege kantoorpanden vestigen (Harmsen & Van der Waal, 2008)?

Verdere problemen op het park zijn dat de panden gedateerd en niet duurzaam zijn, wat anno 2016 een groot struikelblok is. Verder is het een homogeen kantorenpark, met de volledige focus op de kantoren. Naast deze algemene problemen van de meeste leegstaande kantorenparken zijn er ook stadse problemen die zich voordoen op het park.

Door de homogene functie van het park zijn er alleen activiteiten gaande binnen de kantooruren van 09:00 uur tot 18:00 uur. Door het feit dat het kantorenpark een eiland is, de verlichting nihil is en door de ligging aan knooppunt A2 – A59 – Bruistensingel – Buitengebied, is het een aantrekkelijk gebied voor activiteiten die niet gewenst zijn. Dit bestaat onder andere uit drugshandel en hangjongeren die vanuit de nabijgelegen fastfoodketens naar het terrein komen en het vervuilen. Dit is slecht voor de algemene aantrekkelijkheid en het imago van Soetelieve-Noord. Deze combinatie van problemen symboliseert de urgentie van de aanpak van het kantorenpark.

Sterkte punten en kansen De problemen die hierboven genoemd zijn laten al zien dat het van belang is dat de aanpak van Soetelieve-Noord prioriteit krijgt. Dit wordt versterkt door het feit dat het kantorenpark als een kansrijk gebied gezien kan worden met potentie voor verschillende functies. De kantoren kunnen aangepast worden naar de wensen van opkomende sterke sectoren als agrifood, ICT en dienstverlening.

Daarnaast zijn de kantoorruimtes geschikt voor bedrijven die tijdelijke kantoorruimte zoeken, de zogenoemde flexwerkers. Verder maken de kleine ruimtes tussen de verschillende kantoren het park geschikt voor clustering, bedrijven die in een kenniscluster willen opereren. Daarnaast hebben de kantoren potentie om getransformeerd te worden naar woningen. Voor zowel de starters als de senioren is er de mogelijkheid om hier voor een relatief goede prijs te wonen. Wanneer de woonwijk en het kantorengebied verbonden worden met elkaar, kan er draagvlak ontstaan voor horeca en detailhandel. In combinatie met het verkeer dat vanaf Rosmalen komt is de klandizie mogelijk groot genoeg voor de vestigende ondernemingen.

Deze drie verschillende functies zorgen ervoor dat Soetelieve-Noord getransformeerd wordt van een probleemgebied naar een kansrijk, divers en compleet gebied, waarbij de verbinding en interactie met de nabijgelegen woonwijk een belangrijke rol inneemt.

Herontwikkelingsplan Soetelieve-Noord

17

18

Herontwikkelingsplan Soetelieve-Noord

2

Beleidsroutes

De toekomst kent veel onzekerheden. Hoe gaan vraag naar en aanbod van kantoorruimte in ‘s-Hertogenbosch zich ontwikkelen? Gaat vergrijzing een bepalende rol spelen in de demografie of komen er veel jongeren bij door de komst van een academische instelling? Wat betekent dit dan voor de vraag naar woningen? Deze onzekerheden spelen mee bij de ontwikkeling van Soetelieve-Noord. Dit herontwikkelingsplan houdt rekening met de onzekerheden van de toekomst door drie beleidsroutes uit te stippelen voor de lange termijn. Daarnaast zijn er bepaalde noodingrepen die de situatie van Soetelieve-Noord al binnen betrekkelijk korte tijd kunnen verbeteren en daarmee de kansen van het gebied vergroten.

Herontwikkelingsplan Soetelieve-Noord

19

20

Herontwikkelingsplan Soetlieve-Noord Soetelieve-Noord

2.1 Functiemenging De ideale situatie voor Soetelieve-Noord is een mix van functies. Dit betekent dat er een ongeveer evenredige verdeling aan woningen en kantoren wordt opgeleverd, waarbij ook ruimte wordt geboden aan (kleinschalige) detailhandel, voorzieningen of horeca: •

Wonen en werken

• Drie panden behouden, drie panden transformeren •

Mogelijkheid voor voorzieningen

•

Duurzaamheid door o.a. biomassaketel

Urgentie Het mengen van functies is een manier van ontwikkelen waar in de ruimtelijke ordening steeds meer aandacht voor is. Dit komt voort uit de veronderstelling dat menging van functies een duurzame manier van het ontwikkelen van steden is, aangezien het ruimte kan besparen en vervoerstromen kan verminderen. Ook kan er energie en warmte worden uitgewisseld tussen de functies, wat milieutechnisch duurzaam is (Planbureau voor de Leefomgeving [PBL], 2009, p.

10).

De Amerikaans-Canadese schrijfster Jane Jacobs stelde daarbij dat het scheiden van functies gezonde wijken onmogelijk maakt. Het mengen van minstens twee functies moet samen met een mix van bevolkingsgroepen zorgen voor een levendige woon- en werkomgeving. Hiervoor is het slopen van bestaande panden niet nodig: om de huurkosten te drukken kunnen bestaande (oudere) panden worden hergebruikt (Jacobs, 1961).

Daarnaast zorgt het mengen van functies ervoor dat er ook buiten kantooruren leven is op het terrein. Het verlaten karakter van Soetelieve-Noord na kantooruren wordt hiermee tegengegaan en de sociale controle op het terrein neemt hiermee toe. Het vergroot daarmee de leefbaarheid van Soetelieve-Noord en het terrein wordt hierdoor een fijne plek om te wonen en te werken. Het gebrek aan woningen voor senioren en starters kan door de transformatie van enkele kantoorpanden worden verminderd en panden die kantoorpanden blijven, zullen voordelen ondervinden van de verbeterde leefomgeving.

Vanuit de gemeente is er de ambitie om de woningdifferentiatie binnen wijken te verhogen (Gemeente ’s-Hertogenbosch, 2014). Woningbouw op Soetelieve-Noord zou dus volgens dit beleid ofwel binnen het gebied gedifferentieerd moeten worden of er zou daadwerkelijk een andere bevolkingsgroep dan de overheersende groep in de omliggende wijken moeten worden aangetrokken.

Functiemenging sluit overigens aan op de ambitie van de gemeente om duurzamer met energie om te gaan: door het delen van energie tussen verschillende functies wordt er een duurzamere omgeving gecreëerd (PBL, 2009).

2 Beleidsroutes

Herontwikkelingsplan Soetelieve-Noord

21

Visie Figuur 2.1 Schematische weergave visie functiemenging (Globus, 2016).

Vooropgesteld is het dus duidelijk geworden dat door de ontwikkelingen in de markt en de potentie voor de toekomst, het mengen van functies de toekomst heeft voor Soetelieve-Noord. Maar wat houdt dit concreet in voor de inrichting van de zes gebouwen? Er wordt voor gekozen om de functie tussen panden te mengen waarbij het ene pand een woonfunctie krijgt en het andere een kantoorfunctie.

Voorzieningen op straatniveau Hierbij worden drie panden getransformeerd tot appartementen en wordt voor drie panden de functie behouden als kantorenlocatie. In de getransformeerde panden kan de mogelijkheid worden geboden om in de plint detailhandel, voorzieningen zoals een sportschool of horeca te vestigen, zodat er meer aanloop op straatniveau ontstaat.

Woningen In een ideaal gemengde situatie worden drie van de zes bestaande gebouwen getransformeerd naar een woonfunctie. Deze woningen zullen voornamelijk (sociale) huurwoningen bedragen, aangezien hier de meeste vraag naar is. De mogelijkheid voor detailhandel, voorzieningen en vooral horeca opent mogelijkheden om een ontmoetingsplek voor de bewoners te creÍren op het middenterrein (zie paragraaf 2.4). Zowel de bewoners als de kantoorgebruikers kunnen hier gebruik van maken: de bewoners om ’s avonds bijvoorbeeld een drankje te doen in een horecagelegenheid en de kantoorgebruikers om hier de vrijdagmiddagborrel

22

Herontwikkelingsplan Soetelieve-Noord

2 Beleidsroutes

in te luiden. Met de nieuw aangelegde verbindingen met de omliggende wijk die op de korte termijn gerealiseerd worden, kunnen deze aangelegenheden ook worden gebruikt door bewoners van de Haren, Donk en Reit en de rest van de wijk Noord.

Kantoren Inhakend op het ideaal waarin drie gebouwen een woonfunctie krijgen, behouden drie panden hun kantoorfunctie. Hierbij worden verschillende facetten in de gaten gehouden: wat voor soort kantoren moeten er komen, welke zijn compatibel met de geboden ruimte? Hoeveel parkeerplaatsen moeten er worden behouden? Hoe implementeren we duurzaamheid in de structuren, zodat de kantoren economisch interessanter worden? Het grote voordeel van het mixen van een horecagelegenheid en een kantoorlocatie, in combinatie met een goed verbonden gebied (zie paragraaf 2.4), is de levendigheid en aantrekkelijkheid voor werknemers maar ook voor werkgevers om zich hier te vestigen.

Een levendig klimaat kan bijdragen aan een algehele positieve sfeer.

2 Beleidsroutes

Box 2 Kantorenpark Bergwijkpark-Noord Het kantorenpark Bergwijkpark-Noord was een monofunctioneel kantoorgebied uit de jaren ’70 en ’80.

Het bestaat uit grote kantoorkolossen met parkeervelden. De veroudering van de gebouwen geeft het Bergwijkpark een ongezellige en tevens onveilige uitstraling. Er is voor het volgende raamwerk gekozen: “van scheidend naar (ver)bindend”. Binnen dit raamwerk wordt de oplossing voor het gebied gezocht in een functiemenging van wonen, werken en voorzieningen. De kantoorkolossen worden opgeknapt en van functie veranderd (wonen/werken/voorzieningen). Daarnaast wordt de openbare ruimte opgeknapt en meer in verbinding gebracht met de kantoren. Hierdoor ontstaat er een multifunctioneel gebied.

Het gebied wordt ingedeeld in zones, waarbij aan de rand voornamelijk winkels, kantoren en andere voorzieningen gerealiseerd worden en in het midden de woningen. De gemeente Diemen biedt de ruimte hiervoor voor de eigenaren en investeerders door de plannen op te nemen in het bestemmingsplan. Om het financieel haalbaar te maken en de realisatie te bevorderen is er voor gekozen om de ontwikkeling te faseren. Een van de problemen waar de gemeente Diemen tegen aanloopt is dat er meerdere eigenaren zijn. De gemeente Diemen heeft er daarom voor gekozen het voortouw te nemen in de onderhandelingen (Gemeente Diemen & KAW Architecten, 2012).

Figuur 2.2 Artist impression Bergwijkpark-Noord (KAW architecten, 2012).

Herontwikkelingsplan Soetelieve-Noord

23

Box 3 Groen en duurzaam Het exterieur van de vestigingen kan worden aangepakt. Hiervoor zijn meerdere mogelijkheden.

Eén daarvan is om de gevels een groene uitstraling te geven door middel van gevelbegroeiing (figuur 2.3). Deze gevels zorgen niet alleen voor een groene uitstraling, maar hebben bovendien een isolerende werking. Daarnaast lenen de platte daken van de kantoorpanden zich uitstekend voor zonnepanelen in combinatie met een groen dak.

De daken zijn plat en er is geen lichtbelemmering, waardoor de zonnepanelen een hoog rendement kunnen behalen en aanzienlijk kunnen bijdragen aan de energieneutraliteit. Groendaken bevorderen bovendien de efficiëntie van zonnepanelen, omdat ze regenwater absorberen en de verdamping bevorderen waardoor de temperatuur in de omgeving lager blijft; zonnepanelen functioneren beter onder lagere temperaturen (Perez e.a., 2012).

Wat op de lange termijn het park zeer duurzaam kan maken, is de zogenaamde biomassaketel.

Deze ketel kan de panden op het park verwarmen.

Hierbij wordt gebruik gemaakt van de warmte die vrijkomt bij de verbranding van biomassa. Doordat biomassa een korte koolstofcyclus heeft, is het duurzaam. De biomassa wordt aangeleverd door een extern bedrijf, die vervolgens de biomassa met een vrachtwagen in de ketel stort.

Eventueel kunnen ook de gemeente en bedrijven op het park hun biomassa in de ketel storten.

De kosten van de aanleg van een biomassaketel variëren tussen de €700.000 en €800.000, waar ook aanschafkosten van pellets en houtsnippers bijkomen. Echter vangt de SDE+ subsidie van de rijksoverheid een groot deel van deze kosten op (WES, 2016).

Figuur 2.3 Groene gevel (Azure Magazine, 2013).

Niet alleen de panden kunnen verduurzaamd worden, maar ook het park als geheel. Hierbij valt te denken aan het realiseren van oplaadpunten voor elektrische auto’s. In de huidige situatie heeft het gehele park maar één oplaadpunt en dit aantal moet stijgen. Deze middelen van verduurzaming zijn op relatief korte termijn te realiseren en hebben direct een positief effect op de duurzaamheid: hierdoor stijgt de aantrekkelijkheid van SoetelieveNoord voor start-ups en topsectoren in de regio ’s-Hertogenbosch, zoals agrifood, ICT en life sciences.

24

Herontwikkelingsplan Soetelieve-Noord

2 Beleidsroutes

Waarom functiemenging?

Menging van functies is de meest wenselijke invulling van Soetelieve-Noord, maar waarom is dit zo? Waarom worden er dan nog wel twee andere beleidsroutes uitgewerkt?

Waarom niet alleen kantoren?

Het kantoorscenario is qua benodigde werkzaamheden en financiën de meest economische keuze. Echter, om Soetelieve-Noord weer op volle kracht mee te laten doen heeft dit scenario zijn tekortkomingen. De belangrijkste reden hiervoor is de huidige kantorenmarkt, waarin de vraag naar kantoren niet meer aansluit op het aanbod. Daarnaast heeft de gemeente bepaalde kantoorgebieden aangewezen die voor herontwikkelingen in aanmerking komen. Soetelieve-Noord staat hier niet bij en heeft vanuit gemeentelijk perspectief een lage waardering als het gaat om kantoorlocaties.

Derhalve heeft Soetelieve-Noord een lage prioriteit om in aanmerking te komen voor herontwikkeling tot kantorenpark (Gemeente ‘s-Hertogenbosch, 2016a).

Waarom niet alleen wonen?

Om Soetelieve-Noord om te transformeren tot woonwijk zullen alle panden hiervoor geschikt moeten worden gemaakt. Naast de kosten die hiermee gemoeid zijn moet ook rekening worden gehouden met de huidige bezetting van de panden.

Waar drie panden zo goed als leeg staan, zijn de drie andere panden nog in gebruik door allerlei ondernemingen. Het zou zonde zijn deze betalende huurders eruit te zetten, aangezien kantoorruimte meer oplevert dan woonruimte.

2 Beleidsroutes

Voordelen functiemenging Daarbij komt dat er functionele voordelen verbonden zijn aan functiemenging, zoals gedeeld gebruik van voorzieningen door bewoners en bedrijven. Een ander voordeel is de grotere kans op continuïteit van het gebied. Door een grote diversiteit in gebouwen ontstaan er mogelijkheden om maatschappelijke, technologische en economische ontwikkelingen op te vangen. Een gevarieerd multifunctioneel gebied vermindert bijvoorbeeld de kans op leegstand omdat de bebouwing voor meerdere groepen gebruikers geschikt is. Op sociaal gebied heeft functiemenging als grootste voordeel dat het de leefbaarheid van het gebied vergroot. Er zijn op meer tijdstippen verspreid over de dag mensen aanwezig in het gebied, waardoor de sociale controle toeneemt.

Dit zorgt ervoor dat het gebied een verminderde aantrekkingskracht heeft op activiteiten die er niet plaats horen, zoals criminaliteit (PBL, 2009).

Waarom andere beleidsroutes?

Indien in de toekomst ontwikkelingen anders verlopen dan nu voorzien, zijn er twee andere beleidsroutes opgesteld voor Soetelieve-Noord.

Indien bijvoorbeeld de vraag naar kantoren weer aantrekt kan er worden gekozen voor behoud van de huidige functie van het kantorenpark, en bij het juist verder afnemen van deze vraag of het explosief groeien van woningbehoefte kan er worden gekozen voor een woonfunctie.

Box 4 Functiemenging binnen gebouwen Er kan ook worden gekozen om binnen gebouwen functies te mengen en wonen en werken door elkaar heen te laten plaatsvinden. Hierbij is het mogelijk dat er kleine ondernemingen hun werk verrichten in de nabije omgeving van omwonenden en zij elkaar kennen en ontmoeten.

De panden worden dan zowel plaatsen waar men woont én werkt, en waar samenwerking mogelijk wordt gemaakt. Bewoners komen in contact met de ondernemers en kunnen ideeën uitwisselen en zodoende de creativiteit bevorderen. Hierdoor wordt Soetelieve-Noord een broedplaats van creatieve ideeën waar mensen door elkaar heen wonen en werken. Door een flexibele indeling in werk- en woonruimte lenen de panden zich voor tijdelijke ondernemingen, ondernemingen die energie en levendigheid met zich meebrengen.

Er is voldoende ruimte om te experimenteren en te innoveren. Door de locaties die verschillen in grootte, zijn er genoeg doorgroeimogelijkheden voor ondernemingen en is er plaats voor zowel startende als gevestigde bedrijven. Tevens profileren de panden zich op meerdere vlakken, op woon- en werkgebied.

Herontwikkelingsplan Soetelieve-Noord

25

2.2 Kantoren Het scenario dat als volgt aan bod komt, is gericht op het behoud van de huidige functie van SoetelieveNoord, de functie als kantorenpark. Hierbij ligt de focus op het aantrekken van start-ups, de agrifood sector en duurzaamheid: • Werken

26

Herontwikkelingsplan Soetelieve-Noord

•

Alle panden kantorenlocatie

•

Focus op start-ups, tijdelijke kantoren en sterke sectoren

•

Duurzaamheidsopgave voor in- en exterieur

2 Beleidsroutes

Urgentie

Visie

In de provincie Noord-Brabant wordt sterk ingezet op de groei van hightech sectoren als agrifood en life sciences. Uitbreiding van deze sectoren betekent ook een uitbreiding van hun grondgebruik en locaties moeten hiervoor worden aangewezen.

Panden op Soetelieve-Noord kunnen aantrekkelijk worden gemaakt voor deze sectoren.

Waar ook rekening mee gehouden moet worden zijn start-ups en tijdelijke kantoren. De toenemende groei van de investeringen in start-ups zorgt voor een interessante markt (Financieel Dagblad, 2015). Door de lage aantrekkingskracht van het gedateerde kantorenpark staat Soetelieve-Noord momenteel laag op de prioriteitsladder als het gaat om ontwikkeling. Start-ups zijn echter op zoek naar goedkope, bestaande ruimtes waar zij gemakkelijk in kunnen trekken. Voor deze doelgroep is het lastig om zich in een nieuwbouwpand te vestigen vanwege de hoge huurprijzen. Bestaande panden lenen zich beter voor startende ondernemingen en Soetelieve-Noord kan door de huidige leegstand hier een rol in vervullen.

Om in de toekomst het gedeeltelijk leegstaande kantorenpark Soetelieve-Noord om te zetten tot een drukbezette locatie, is het van belang te focussen op sterke sectoren in de regio, zoals agrifood, life sciences en ICT, en startende ondernemingen. In dit scenario worden kantoorpanden A en B gereserveerd voor start-ups. Deze panden huisvesten momenteel al kleine bedrijven en de kleine kantoorruimtes zijn geschikt voor beginnende ondernemingen. Deze kantoorpanden worden voorzien van flexibele werkplekken en huurcontracten tegen een gunstig tarief om startende, innovatieve ondernemingen te trekken. Door deze panden in deze functie te behouden, worden de al aanwezige bedrijven niet gedwongen om de locatie te verlaten.

De indeling van de overige vier panden moet naar gelang de vraag worden ingericht voor startups ofwel volwassen ondernemingen. Hier moet worden gekeken naar bedrijven uit de hightech sector, de agrifood en ICT, waarbij ’s-Hertogenbosch wordt gezien als agrifood capital en een krachtige innovatieve regio met grote economische potentie (Regio in bedrijf, 2015). De panden bieden de uitgelezen kans om een cluster te vormen van bedrijven in deze topsectoren, in combinatie met innovatieve start-ups. De verdeling tussen start-ups en volwassen bedrijven zal zich vormgeven naar de vraag die er bestaat.

Om de panden op Soetelieve-Noord aantrekkelijk te maken voor de hierboven genoemde bedrijven is aanpak vanuit sectorperspectief nodig. Bedrijven uit de agrifood sector zullen andere bedrijfsruimte wensen dan start-ups. Hiervoor is het nodig om te weten welke panden voor welke sector(en) geschikt worden gemaakt.

2 Beleidsroutes

Duurzaamheid Wanneer Soetelieve-Noord nu en in de toekomst een kantoorbestemming met succes wil behouden, moet het zich aanpassen aan de moderne eisen van gebruikers. Het kantorenpark moet zich onderscheiden om gebruikers te trekken. Hierbij is onderscheiding op het gebied van duurzaamheid belangrijk. Met het oog op de toekomst moeten bedrijfspanden en kantorenparken duurzaam zijn en gunstige energielabels hebben. Op het moment heeft alleen Pand F energielabel A en hebben de overige panden een ongunstig label, namelijk label E en G (Funda, 2015). Verbouwingen zijn nodig om het label te verbeteren en panden te verduurzamen. Hierbij kan worden gedacht aan de implementatie van een biomassaketel zoals in box 3 (in paragraaf 2.1) is benoemd. Door deze toevoeging wordt de huishouding van de panden verduurzaamd en geschikt gemaakt voor de toekomst, wat de aantrekkelijkheid van het kantorenpark bevordert. Dit vergt investeringen die niet zomaar zijn terugverdiend. Op termijn verbetert de concurrentiepositie echter door dergelijke ingrepen. Het komt het imago van Soetelieve-Noord ten goede.

Herontwikkelingsplan Soetelieve-Noord

27

2.3 Wonen In dit deel van het hoofdstuk komt het scenario aan bod dat gericht is op wonen. Indien er voor dit scenario wordt gekozen, worden alle kantoorpanden getransformeerd tot woningen. Een focus hierin ligt op huurappartementen in het lagere segment: • Wonen

28

Herontwikkelingsplan Soetelieve-Noord

•

Zes appartementencomplexen

•

Gerealiseerd in het lagere huursegment

•

Tekorten tegengaan onder startersen seniorenwoningen

2 Beleidsroutes

Urgentie

Visie

Gezinsverdunning zal toenemen door onder andere vergrijzing. Het aantal huishoudens stijgt hierdoor, wat ertoe leidt dat er druk wordt uitgeoefend op de woningmarkt van ’s-Hertogenbosch. De vraag naar eenpersoonshuishoudens neemt toe en kleinere woningen worden populairder. Door deze ontwikkelingen vindt er een verschuiving plaats in het verhuisgedrag van de koopsector naar de huursector, met name gericht op senioren en starters, een doelgroep die altijd met moeite aan een eerste woning komt (Gemeente ’s-Hertogenbosch, 2014).

Daarnaast moet de leefbaarheid worden vergroot op Soetelieve-Noord. Op het moment staan delen van de gebouwen leeg. Tijdens werktijden zijn er mensen op het park aanwezig, maar na ongeveer 18:00 uur is het terrein verlaten, wat verscheidene problemen met zich meebrengt (ArboNed, 2016).

Deze negatieve ontwikkelingen komen voort uit een gebrek aan sociale controle. Donkere plekken op het terrein en de verlatenheid van het park na sluitingstijd van de kantoren dragen ook bij aan de problematiek. Een oplossing kan gevonden worden in het veranderen van de functie van het terrein van werken naar wonen, waardoor de sociale controle toeneemt, doordat er dan na zes uur in de avond mensen aanwezig zijn en het terrein dus niet meer verlaten is; het vergroot de leefbaarheid van Soetelieve-Noord (Agentschap NL, 2013).

Om het (toekomstige) tekort aan huurwoningen tegen te gaan, worden de kantoorpanden getransformeerd tot appartementencomplexen in het lagere huursegment. Hierbij worden de appartementen ingericht zodat ze zowel voor de vitale starter als de minder mobiele senioren toegankelijk zijn, waarvoor de bestaande liften gebruikt kunnen worden. Door de appartementen in het lagere huursegment te realiseren, wordt er voldaan aan de woningbehoefte van huishoudens met een beperkt budget en worden de appartementen bereikbaar voor starters, voor wie het lastiger is om een hypotheek te krijgen en daardoor eerder neigen naar kleinere, goedkopere appartementen en studio’s.

Op het moment zijn veel van de verdiepingen van de kantoorpanden open ruimtes, zonder muren en tussenwanden, met alleen steunpilaren als onderbreking van de lege ruimtes. Dit biedt mogelijkheden om woningruimtes te realiseren in verschillende groottes. Om de ruimtes tot woningen te transformeren, kunnen wanden worden geplaatst en voorzieningen worden neergezet. Door de nog open ruimtes kunnen deze afscheidingen naar de wens van de doelgroep worden gerealiseerd, en zodoende verschillen in grootte en prijsklasse.

De locatie biedt goede verbindingen met de binnenstad, het buitengebied en steden in de rest van het land. Denk hierbij aan de verbindingen met de snelweg A2, A59 en treinverbindingen richting steden als Utrecht en Eindhoven. Hierdoor kan men zich gemakkelijk verplaatsen van A naar B en biedt dit mogelijkheden voor werkenden die veel op de weg zitten. Helemaal met de portfolio career van

2 Beleidsroutes

tegenwoordig, waarbij mensen op tijdelijke basis aan projecten werken in verschillende locaties door het land, zijn deze verbindingen van toegevoegde waarde (Hartley, 2005).

Indeling panden De kantoorpanden worden in dit scenario getransformeerd tot appartementen. De begane grond kan hierbij echter een andere functie krijgen.

Indien er gegadigden zijn, kan de begane grond bijvoorbeeld worden toebedeeld aan kleinschalige detailhandel, horeca of andere voorzieningen zoals een sportschool. In dit geval zal de begane grond van de appartementencomplexen een commerciële of maatschappelijke functie krijgen en de rest van de etages een woonfunctie. Wanneer echter geen vraag is naar dit soort voorzieningen en er geen partijen zijn die hier interesse in hebben, zullen alle verdiepingen worden getransformeerd naar woonruimte.

Dit vergt een soepele houding van de gemeente met betrekking tot het toewijzen van een functie van de begane grond. De bestemming moet goed worden afgewogen en partijen moeten goed worden gehoord. Hierbij is het van belang dat er tot het laatste moment wordt gewacht met de toewijzing van een bestemming en de gemeente hier flexibel mee omgaat. De mogelijkheid bestaat daarbij voor de gemeente om een voorlopig bestemmingsplan op te maken voor het gebied (Rijksoverheid, 2006), waarbij de bestemming voor korte tijd vaststaat en er gemakkelijker kan worden ingespeeld op eventuele vraag naar kleinschalige detailhandel dan wel horecagelegenheden.

Herontwikkelingsplan Soetelieve-Noord

29

Box 5 Kantoorgebouw Luifelstede Het kantoorgebouw Luifelstede in Nieuwegein is een typisch gebouw uit de jaren ‘90. In het gebouw is een halve verdieping nog in gebruik, de rest staat leeg. De locatie van het gebouw ten opzichte van de binnenstad en voorzieningen is gunstig. Met de ruime parkeermogelijkheden om het gebouw is de Luifelstede een geschikte locatie voor woningen die combinatie wonen-werken mogelijk maakt. De gemeente heeft de opdracht gegeven om te onderzoeken of het gebouw geschikt is voor een transformatie naar woningen. Het transformatieplan dat is uitgewerkt heeft twee varianten.

De eerste variant is gericht op ‘young urban professionals’ die wonen en werken willen combineren: te denken hierbij valt aan een ZZP’er. De tweede variant richt zich op een oudere doelgroep, die de eengezinswoning willen inruilen voor binnenstedelijk wonen en bedrijf aan huis. Wat betreft de eerste variant biedt het gebouw ruimte aan 36 tweekamerappartementen op de verdiepingen en 12 bedrijfsruimtes en een meeting point op de begane grond. In de tweede variant worden 12 loftachtige ruimtes aangeboden van 175+ m², die geheel naar eigen wens ingedeeld kunnen worden, wat de flexibiliteit bevorderd (SEV, 2012; TransformatieTeam, 2011).

Figuur 2.4 Kantoorgebouw Luifelstede Nieuwegein (Kantorenverkoop, 2016).

30

Herontwikkelingsplan Soetelieve-Noord

2 Beleidsroutes

2.4 Korte termijn Om Soetelieve-Noord op korte termijn een upgrade te geven zijn er enkele ingrepen nodig. Deze relatief kleine ingrepen buiten de gebouwen kunnen bepaalde problemen oplossen en de leefbaarheid van het kantorenpark verbeteren, zodat de tevredenheid van huidige huurders toeneemt en er in de toekomst huurders aangetrokken kunnen worden. Hierbij wordt rekening gehouden met het feit dat de problemen die op het moment spelen diepere oorzaken hebben, die gelegen zijn in verslechterde economische omstandigheden van Soetelieve-Noord en de omliggende wijken. Daarbij moet ook genoemd worden dat de situatie van Soetelieve-Noord niet structureel verbeterd wordt door deze ingrepen, maar dat er daarna door moet worden gepakt om het kantorenpark klaar te maken voor de toekomst: •

Aanpakken fysieke ruimte

•

Schept voorwaarden voor langere termijn

•

Plaatsen slagbomen

•

Aanbrengen verlichting

•

Verbeteren verbindingen met wijk

•

Uitbreiding groen

• Herstructurering binnenruimte door creatie ‘parkstructuur”

2 Beleidsroutes

Urgentie De urgentie van het uitvoeren van kleine ingrepen op de korte termijn komt onder andere voort uit problemen rondom overlast na kantooruren, veroorzaakt door mensen die het terrein met de auto betreden en afval achterlaten op de parkeerplaatsen.

Uit gesprekken met medewerkers van bedrijven op het kantorenpark en uit observatie blijkt dat – met name aan de achterzijde van het terrein – veel afval wordt achtergelaten. Hierbij werd duidelijk dat vanuit nabijgelegen fastfoodketens en andere eetgelegenheden mensen op Soetelieve-Noord hun maaltijd opeten waarna de restanten en het afval op het terrein worden achtergelaten (Divers, 2016). Tevens is er sprake van drugscriminaliteit en hangen jongeren op het terrein rond.

Figuur 2.5 Zwerfafval op Soetelieve-Noord (Globus, 2016).

Deze vormen van overlast zijn onder andere gevolg van een ontoereikende sociale controle op het terrein. Het kantorenpark is van grofweg 09:00 uur tot 18:00 uur bezet en in gebruik, maar buiten deze tijden om is het park leeg en vindt er geen activiteit meer plaats. Er zijn dan geen bewoners of ondernemers die toezicht houden op de activiteiten die plaatsvinden op het terrein. Het terrein is na sluitingstijd verlaten en kent meerdere donkere en verborgen plekken: ideaal voor hangjongeren en drugsdealers, maar een bedreiging voor de leefbaarheid op het kantorenpark na 18:00 uur. Het dalend aantal bedrijven op het kantorenpark en de leegstand van de panden zorgen daarnaast ook voor een toenemend aantal plekken waar weinig mensen naar omkijken. De toenemende leegstand en de bijkomende problemen die het in de hand werkt, zorgen er niet voor dat het vestigingsklimaat van Soetelieve-Noord verbetert (Harmsen & van der Waal, 2008).

Ook is er op het moment een gebrek aan een aantrekkelijke buitenruimte op het terrein. Nu zijn er wel bankjes en zitplaatsen gerealiseerd op het middenterrein, gelegen voor gebouw E. Er wordt echter nauwelijks gebruik gemaakt van de mogelijkheden om tijd in de buitenruimte door te brengen – mede door het feit dat de buitenruimte tegen de functie in gebruikt wordt om te parkeren.

Parkeerplaatsen aan de randen van het kantorenpark zijn echter vrijwel leeg.

Herontwikkelingsplan Soetelieve-Noord

31

Visie Figuur 2.6 Schematische weergave visie korte termijn (Globus, 2016).

De investeringen die op de korte termijn in het kantorenpark worden gedaan dienen bij te dragen aan de aantrekkelijkheid van het gebied. De investeringen hebben als voornaamste functie om de openbare ruimte te verbeteren en de leefbaarheid van het gebied te vergroten, zowel tijdens als na de kantooruren.

Slagbomen Het beperken van de toegankelijkheid van het terrein is ĂŠĂŠn van de eerste investeringen die gedaan moet worden om de leefbaarheid te vergroten.

In de huidige situatie is het terrein nog volledig toegankelijk, maar dit moet in de nabije toekomst veranderen. Sluiting van het gebied na werktijden belemmert het samenscholen van passanten met auto’s, waardoor het gevoel van veiligheid op het terrein aanzienlijk zal toenemen en de vervuiling zal afnemen. Met een toegangspas kan het terrein na het sluiten van de bomen wel worden bereikt.

Verlichting Een tweede investering met betrekking tot het gevoel van veiligheid en leefbaarheid is het verbeteren van de verlichting. Een toename van de straatverlichting en aanpassing van de kleur van de verlichting (zie box 6) bevordert het gevoel van veiligheid, wat vooral de werknemers en omwonenden ten goede komt. Uit onderzoek van Pain e.a. (2006) blijkt namelijk dat straatverlichting niet zozeer zorgt voor een afname van criminele activiteiten, maar wel leidt tot een verbeterd gevoel van veiligheid.

In de meeste gevallen kwam een gevoel van onveiligheid in het onderzoek van Pain e.a. (2006)

32

Herontwikkelingsplan Soetelieve-Noord

2 Beleidsroutes

’s nachts en in de donkere winter voor. Daarbij is meermaals aangegeven door onderzochten dat zij zich gelukkiger en prettiger zouden voelen indien er meer en verbeterde straatverlichting werd geplaatst. Mensen zouden dan eerder naar buiten gaan en plekken die voorheen vermeden werden, zouden in geval van verbeterde straatverlichting wel bezocht worden.

Om criminele activiteiten te reduceren, is echter een andere aanpak nodig. Hierbij speelt het eigendomsgevoel een rol: criminele activiteiten vinden minder plaats bij plekken die in de buurt een hoog eigendomsgevoel kennen. Eigenaren spreken anderen erop aan wanneer zich ongewenste activiteiten afspelen (Pain e.a., 2006).

Dit eigendomsgevoel is lastig te verwezenlijken met kortetermijningrepen, maar kan op de lange termijn wel degelijk worden opgewekt.

Verbindingen met de wijk Op het moment vormt Soetelieve-Noord een eiland binnen de wijk Noord. De enige toegang tot het terrein wordt verleend vanaf de Bruistensingel en verbindingen met de wijk er omheen ontbreken. Om de verbindingen voor vooral langzaam verkeer met de wijk te verbeteren en het terrein beter aan te laten sluiten op de wijk, moeten er nieuwe routes worden aangelegd naar de woonwijk en moeten bestaande verbindingen worden verbeterd. Hierbij is het van belang dat er een verbinding wordt aangelegd aan de noordzijde van het terrein door middel van een brug over het water naar de groenstrook die tegen de geluidswal aan ligt. Het water dat nu een barrière vormt, moet op deze manier overbrugd worden 2 Beleidsroutes

Box 6 De invloed van lichtkleur In toenemende mate wordt de (directe en indirecte) aanwezigheid van hangjongeren als onplezierig ervaren.

In de laatste jaren zijn er tal van interventies gevonden om dergelijke samenscholingen te verminderen, sommigen succesvoller dan anderen. Britse onderzoekers zochten naar een onconventionele oplossing: de invloed van lichtkleur.

Onderzoek onder groepen jongeren wees uit dat de kleur van het licht op de plek van samenscholing invloed heeft op de gedragskeuze van de jongeren. Zo werd een simulatie van het onderzoek opgesteld waarbij jongeren twee opties geboden werd: een kamer belicht met warm- en koudwit licht, en respectievelijk een kamer met warmwit en roze licht. De groepen respondenten kozen in beide simulaties significant voor de ruimte met warmwit licht, waarbij in de tweede simulatie geslacht een grote rol speelde. Vooral jongemannen vermeden de kamer met de roze verlichting aangezien dit niet strookte met hun identiteit.

In beide gevallen was er onder een aantal respondenten twijfel, maar dit heeft verder geen significante invloed gehad op het uiteindelijke resultaat.

De manier waarop een hangplek is verlicht of uitgelicht is, is van invloed op de aantrekkelijkheid van die plek, net als op die van een eventuele alternatieve plek in de directe omgeving. De ene plek prettiger verlichten, de andere plek minder prettig, kan verplaatsing stimuleren (Landelijke Expertisegroep Veiligheidspercepties, 2012).

Figuur 2.7 Gekleurde verlichting op Strijp-S (Vialis, 2016).

Herontwikkelingsplan Soetelieve-Noord

33

en de mogelijkheid bieden vanaf SoetelieveNoord simpel via een nieuwe verbinding naar de Ploosche Plas te verplaatsen. Naast een verbinding in het noorden van het kantorenpark kan er ook een verbinding in het westen worden gerealiseerd. Op het moment staat er een hek die de doorgang naar de wijk blokkeert. Het gedeeltelijk weghalen van dit hek zorgt voor meer binding en betrokkenheid tussen het kantorenpark en de wijk.

Daarnaast moet de huidige verbinding aan de zuidwest zijde van het terrein (de wandelroute richting het Negende Reit) verbreed en verlicht worden (figuur 2.6). Door deze aanpassingen wordt het aantrekkelijker gemaakt om het terrein op te komen en worden werknemers van de aanwezige bedrijven meer uitgenodigd om de woonwijk te betreden. Zodoende ontstaat er meer wisselwerking en contact tussen de bewoners van Haren, Donk en Reit en vormt Soetelieve-Noord meer onderdeel van de omgeving: de leefbaarheid wordt hierdoor vergroot. De verbindingen stimuleren op spontane, sociale ontmoetingen en interacties tussen werkenden en omwonenden wat bevorderlijk is voor de werksfeer en de implementatie van stadse processen op het terrein (Van den Hoek, 2008). Deze betrokkenheid en binding kan belangrijk zijn om de plannen voor de lange termijn van meer draagvlak te voorzien.

34

Herontwikkelingsplan Soetelieve-Noord

Groene buitenruimte Het uiterlijk van het kantorenpark wordt op meerdere manieren verbeterd door aanpassingen in de openbare ruimte. Zo moet ook de geluidswal worden aangepakt waar de panden A, B en C op uitkijken. Het zicht aan de oostzijde van de panden wordt nu belemmerd door een massief betonnen muur. Deze wal dient als demper van geluid vanaf de A2, maar heeft hierin een negatief effect op Soetelieve-Noord als zichtlocatie en op de ruimtelijke kwaliteit van het terrein. Om het zicht prettiger te laten zijn en de ruimtelijke kwaliteit te vergroten, kan de geluidswal aan de kant van de kantoren worden voorzien van begroeiing, bijvoorbeeld in de vorm van een klimop. Dit zal tot gevolg hebben dat de functie van geluidswal gewaarborgd blijft, maar de aantrekkelijkheid vanuit het kantorenpark toeneemt. Een groene omgeving leidt bovendien tot meer inspiratie en creativiteit bij werknemers van de bedrijven en zorgt tevens voor een hogere omgevingskwaliteit, wat bedrijven aantrekt (Braaksma & Bos, 2007; Marlet & Van Woerken, 2004).

Bijkomend voordeel is dat een groen geluidsscherm het fijnstofniveau verlaagt (Laplab, 2016).

Om de buitenruimte op het middenterrein te verbeteren kan er een ‘parkstructuur’ aan worden aangelegd. Een parkstructuur moet er voor zorgen dat de middenruimte een plaats wordt waar mensen graag verblijven in hun pauzes, waar andere werknemers worden ontmoet en sociale interactie plaatsvindt.

2 Beleidsroutes

De eerste ingreep die gedaan dient te worden, is afsluiten van de straat die het middenterrein nu nog doorkruist. Het plein moet daardoor een groene strook worden, waar men wordt uitgenodigd samen te komen en met elkaar in contact te komen. Zo worden er meer bomen geplaatst, aan de kant van gebouwen A en B, op de locatie waar nu parkeerplaatsen gelegen zijn. Daartussen worden bankjes geplaats zodat mensen kunnen zitten in de buitenlucht.

Ook wordt het terrein voor gebouw E getransformeerd. Hier kan een vijver met opstaande randen geplaatst worden, waar men kan zitten.

Deze vijver heeft geen rechte vorm maar zal bestaan uit meerdere hoeken zodat mensen gemakkelijk met elkaar kunnen praten en elkaar aan kunnen kijken. Daarnaast worden er rondom de vijver meerdere zitlocaties gerealiseerd. Door de openbare ruimte op deze manier in te richten gaan mensen hier daadwerkelijk gebruik van maken waardoor interactie en contact ontstaat. Daarmee wordt het vormen van nieuwe en creatieve ideeën gestimuleerd (Whyte, 1988). De vorming van een locatie waar werknemers met elkaar in contact komen kan leiden tot iets wat een ‘water cooler effect’ genoemd kan worden. Dit effect verwijst naar het gegeven dat waterpunten en koffieautomaten plekken zijn waar informele gesprekken worden gevoerd waaruit interessante en creatieve ideeën voortkomen (Fayard & Weeks, 2007). De ontwikkeling van dergelijke ontmoetingsplekken in de parkomgeving zijn zulke locaties waar informele gesprekken plaatsvinden die binnen de muren van een kantoor niet gauw zullen voorkomen.

2 Beleidsroutes

Figuur 2.8 Groene geluidswal aan binnen- en buitenkant (Laplab, 2016).

Figuur 2.9 Ruimte voor interactie en ontspanning (Omgeving.be, 2016).

Herontwikkelingsplan Soetelieve-Noord

35

36

Herontwikkelingsplan Soetlieve-Noord Soetelieve-Noord

3

Haalbaarheid

In het vorige hoofdstuk zijn de verschillende beleidsroutes beschreven. In dit hoofdstuk wordt de haalbaarheid van de beleidsroute van functiemenging uitgewerkt. De haalbaarheid van ingrepen op de korte termijn komt als eerst aan bod, gevolgd door de haalbaarheid van ingrepen op de lange termijn.

Herontwikkelingsplan Soetelieve-Noord

37

3.1 Korte termijn

Tabel 3.1 Uitvoeringstabel korte termijn.

Jaar

Project

Prioriteit

Betrokkenen

Rol gemeente

Kosten

2016

Slagbomen plaatsen

+++++

Bedrijven, gemeente

Uitgeven van vergunning en financiering

2017

Verlichting aanbrengen

++++

Bedrijven, gemeente

Deel financiering

€ 10.000

2019

Verbindingen omliggende wijk

++

Bedrijven, gemeente, wijkbewoners

Financiering

€ 15.000

2016-2020

Parkstructuur creëren

++++

Bedrijven, gemeente, wijkbewoners

Stimuleren en uitgeven van vergunning en eventueel financiële bijdrage

2018-2020

Vergroening geluidswal

+

Gemeente, Rijkswaterstaat

Stimulering en financiering

€ 5.000

G.G.K.*

€ 25.000 *G.G.K. = Geen Gemeentelijke Kosten

38

Herontwikkelingsplan Soetelieve-Noord

3 Haalbaarheid

Voordat er wordt ingegaan op de invulling van de korte termijn, is het belangrijk om aan te stippen waar de korte termijn voor dient. Het doel van de korte termijn is niet om direct de algemene problematiek op het terrein op te lossen, maar schept de voorwaarden om de lange termijn te laten slagen. De ingrepen die hier worden gedaan leveren daarom geen directe baten op wat betreft het tegengaan van leegstand. De korte termijn schept de voorwaarden voor het verbeteren van: • • •

Het gevoel van veiligheid Algemene aantrekkelijkheid De ontsluiting met de wijk

Het scheppen van deze voorwaarden vereenvoudigt de doelen van de lange termijn omdat betrokken partijen een beter beeld krijgen van SoetelieveNoord (zie ook box 7 over de relevantie van het scheppen van voorwaarden voor de lange termijn).

Woningzoekenden en kleine ondernemers zullen zich niet snel willen vestigen op een locatie met een slecht imago. Met snelle ingrepen en de blik op de toekomst wordt dit scenario voorkomen.

De korte termijn tijdsplanning De plannen voor de korte termijn zijn de plannen die binnen een tijdsbestek van 5 jaar – tussen 2016 en 2020 – gerealiseerd moeten worden. In tabel 3.1 is de fasering van deze plannen weergegeven, dus in welke periode moet wat gerealiseerd worden. Naast de fasering van de plannen zijn de verschillende aspecten omtrent de haalbaarheid van deze plannen van groot belang voor de uitvoerbaarheid.

3 Haalbaarheid

De verschillende aspecten van haalbaarheid die van toepassing zijn op de uitvoering op korte termijn zijn, maatschappelijke-, juridische- en financiële haalbaarheid en worden respectievelijk behandeld.

Maatschappelijke haalbaarheid Om het plan voor de korte termijn uitvoerbaar te maken zal er onder meer naar het draagvlak in de buurt en bij de betrokken actoren worden gekeken. Zoals eerder is vermeld is er geen openbare ruimte op het terrein en is alle grond in handen van particulieren. Medewerking van de grondeigenaren is essentieel om het plan te kunnen uitvoeren. Daarom zal voor het korte termijn scenario hieronder op de maatschappelijke haalbaarheid worden uitgewerkt. Na gesprekken met buurtbewoners en een wijkwerker (Divers, 2016) bleek dat buurtbewoners last hadden van de hangjongeren en de overlast veroorzaakt door (drugs-)criminaliteit. Deze conclusie kon ook worden getrokken na gesprekken met medewerkers van bedrijven die gevestigd zijn op SoetelieveNoord (ArboNed, 2016). Omdat deze problemen algemeen als ongewenst worden beschouwd kan dit plan op steun van betrokkenen rekenen.

Een obstakel voor het draagvlak betreffende de aanleg van de parkstructuur kan voortkomen uit de wens van werknemers om voor de ingang van hun pand te parkeren. Werknemers parkeren graag voor de ingang van de gebouwen waar ze werken, maar met het creëren van een parkstructuur in de binnenruimte van het kantorenpark vervalt deze mogelijkheid. Er zullen grofweg 50 parkeerplekken verdwijnen voor een hoogwaardige binnenruimte.

Op de korte termijn zullen deze parkeerplekken niet elders op het terrein erbij komen. Gezien de huidige situatie is dit niet noodzakelijk, vanwege de aanwezigheid van genoeg parkeerplekken aan de buitenring, waar op dit moment weinig tot geen gebruik van gemaakt wordt.

Juridische haalbaarheid Om de aanpassingen op korte termijn juridisch haalbaar te maken, is het van belang dat de vergunningen die nodig zijn voor de verschillende projecten nader worden onderzocht. Aangezien de activiteiten voor de korte termijn voornamelijk bouwwerkzaamheden zijn, moet bepaald worden of er een omgevingsvergunning nodig is voor het

Box 7 Fasering in Bergwijkpark-Noord De noodzaak van fasering en het scheppen van basisvoorwaarden in een plan komt terug in het herontwikkelingsplan van Diemen Bergwijkpark. Er wordt gesteld dat “een slimme fasering noodzakelijk is voor het leefbaar en bereikbaar houden van het gebied voor bestaande gebruikers en het scheppen van de voorwaarden voor toekomstige gebruikers”. Deze noodzaak wordt ook in Soetelieve-Noord erkend en herkend, wat terugkomt in het onderscheid tussen de korte termijn en de lange termijn (Gemeente Diemen & KAW Architecten, 2012).

Herontwikkelingsplan Soetelieve-Noord

39

desbetreffende project. De activiteit ‘bouwen’, wordt onder het regime van de Wet algemene bepalingen omgevingsrecht (Wabo) als volgt gedefinieerd: “Het plaatsen, het geheel of gedeeltelijk oprichten, vernieuwen, veranderen of het vergroten van een bouwwerk”. Er is dus pas een omgevingsvergunning nodig wanneer er sprake is van het realiseren van een bouwwerk. Een bouwwerk wordt op zijn beurt gedefinieerd als “elke constructie van enige omvang van hout, steen, metaal of ander materiaal, die op de plaats van bestemming hetzij direct hetzij indirect met de grond verbonden is, hetzij direct of indirect steun vindt in of op de grond, bedoeld om ter plaatse te functioneren”. Onder deze wetgeving houdt het in dat voor de aanleg van de slagbomen, vergroening van de geluidswal, lantaarnpalen, straatmeubilair en de vijver het nodig is om een omgevingsvergunning aan te vragen (Rijksoverheid, 2016). De aanleg van bomen valt hier niet onder, maar er bestaat wel een aanlegvergunning onder de omgevingsvergunning.

Deze bepaling zorgt ervoor dat voor de aanleg van bomen wel een omgevingsvergunning nodig is (Gemeente Amsterdam, 2016).

Financiële haalbaarheid Aan de verschillende aanpassingen die op korte termijn gerealiseerd zullen worden zijn kosten verbonden. Deze kosten zijn weergegeven in tabel 3.2. Om de haalbaarheid van deze aanpassingen te garanderen is het van groot belang dat er duidelijkheid gegeven wordt over de verdeling van de kosten. De kosten die hierin zijn verwerkt zijn berekend aan de hand van kengetallen en opgevraagde offertes (Algemene Rekenkamer, 40

Herontwikkelingsplan Soetelieve-Noord

2014; Grijsen, 2016; Holland Scherm, 2016; Ten Hoven Bomen, 2016; IGG Bointon de Groot, 2013; KWS Infra, 2016; Portacon, 2016). Wie neemt welke kosten op zich? Hierin spelen zowel de gemeente als de private partijen gelegen op het terrein een rol.

Aangezien de grond van private grondeigenaren is, moeten zij met elkaar om tafel om te bespreken of zij gewillig zijn om een dergelijk bedrag neer te leggen om de openbare ruimte te verbeteren. De kosten die voor rekening komen van de grondeigenaren zijn die van de aanleg van het plein en het plaatsen van lantaarnpalen, straatmeubilair, de vijver en bomen.

Ook het bouwrijp maken van het middengebied is een grote kostenpost. Indien de financiering niet rond komt, kan de gemeente een geldelijke bijdrage leveren. De slagbomen fungeren als barrière voor ongewenste bezoekers als hangjongeren en drugsdealers, waarmee tevens een maatschappelijk probleem wordt aangepakt. Dit komt ook de omliggende wijk ten goede, wat een financiële bijdrage door de gemeente ondersteunt. Daarnaast kent het terrein na sluitingstijd van de kantoren duistere locaties, waardoor het park een uitgelezen plek biedt om rond te hangen. Straatverlichting dient er in dit geval voor om deze locaties minder uitnodigend te maken om rond te hangen. Omdat ook deze investering een positief effect heeft op de omliggende wijk, is het verlenen van subsidie vanuit de gemeente daarom gewenst. In totaal zal de gemeente hierdoor een bedrag van ongeveer €50.000 moeten bijdragen (zie tabel 3.1).

De kosten voor het aanleggen van het plein zijn op het eerste oog een zeer hoge kostenpost voor een termijn waarin er geen baten te noteren zijn. Op de lange termijn komen de baten van deze investering echter terug. Het is een investering die al op de korte termijn moet worden gedaan omdat het de voorwaarden schept voor het verbeteren van de leefbaarheid, wat een voorwaarde is voor het slagen van de lange termijnplanning.

Tabel 3.2 Interventies en kosten op korte termijn.

Project

Kosten

Bouwrijp maken middengebied*

€ 110.000

Plein*

€ 242.400

Slagbomen

€ 5.000

Vergroening geluidswal

€ 25.000

Lantaarnpalen

€ 10.000

Straatmeubilair

€ 7.500

Bomen

€ 1.000

Vijver

€ 8.000

Brug

€ 15.000

Totaal

€ 423.900

* Kosten komen ook terug in lange termijn, omdat de baten hier pas tegenover de kosten worden gezet.

3 Haalbaarheid

3.2 Lange termijn Om de haalbaarheid van de lange termijn uit te werken, wordt er gebruik gemaakt van zes herontwikkelingscriteria, zoals deze door organisatieadviesbureau Twynstra Gudde zijn opgesteld (Twynstra Gudde, 2016). Twynstra Gudde is gespecialiseerd in onder andere de herontwikkeling van kantoorpanden, waarbij ze al sinds de jaren ’90 zich bezighouden met de coördinatie van herontwikkeling. De zes criteria die zij opgesteld hebben, gaan niet alleen in op de maatschappelijke haalbaarheid maar kaarten ook andere punten aan, die zeker bij de transformatie van kantoorpanden van belang zijn, waaronder de technische haalbaarheid en het marktpotentieel.

Derhalve geeft dit een volledig beeld van de voorwaarden die nodig zijn bij de herontwikkelingen van Soetelieve-Noord. Omdat de korte termijn alleen ingaat op de herinrichting van de openbare ruimte, zijn deze criteria daar niet gebruikt.

De indeling zoals die in de korte termijn is aangehouden, komt hier ook deels in terug alleen is deze indeling uitgebreider en meer van toepassing op de transformatie van kantoorpanden. Zo kunnen de punten van ‘locatie’, ‘markt’ en ‘functioneel’ worden onderverdeeld in maatschappelijk, gaat wet- en regelgeving over de juridische haalbaarheid en betreft het financiële kopje vanzelfsprekend de financiële haalbaarheid. De technische haalbaarheid is hierbij een toevoeging die bij de transformatie niet over het hoofd moet worden gezien. De volgende punten vormen dus de rode draad van deze paragraaf:

3 Haalbaarheid

• Technische haalbaarheid • Locatiepotentieel • Marktpotentieel • Functionele haalbaarheid • Wet- en regelgeving • Financiële haalbaarheid Technische haalbaarheid Dit criterium toetst of de gebouwen wel bouwtechnisch aanpasbaar zijn en hoe complex deze aanpassing is. Doordat de oppervlaktes van de verdiepingen in de bestaande panden ruim opgezet zijn, is er genoeg ruimte om het kantoor te transformeren naar woonruimte. Er moet echter ook rekening gehouden worden met de technische specificaties van elk gebouw. Zo hebben de kantoren op alle verdiepingen een systeemplafond. Een systeemplafond is niet een soort plafond wat mensen in hun woning willen hebben. Uit gesprek met Gertjan te Hoonte is gebleken dat een systeemplafond voordelen en nadelen heeft bij een transformatie van kantoornaar woonruimte. Het systeemplafond geeft ruimte om bijvoorbeeld riolering of bekabeling doorheen te laten lopen, echter moet er dan ook extra isolatie worden gemaakt. Dit, en andere specificaties van de gebouwen, zorgen voor meer complexiteit wat zich zal uiten in hogere kosten (Twynstra Gudde, 2016). Er zijn nog meerdere technische specificaties waar rekening mee moet worden gehouden, maar daarover is geen inzage op het moment en kunnen dus geen gegronde uitspraken over worden gedaan.

Locatiepotentieel Rekening houden met de locatie en de wensen van de doelgroep is een van de criteria waarop een plan moet worden getoetst. Als blijkt dat de locatie niet voldoet aan de eisen van de doelgroep is het niet zinvol om een dure ingreep te doen. De haalbaarheid van het plan komt bij een dergelijke situatie in gevaar. De huidige omgevingskwaliteit van Soetelieve-Noord voldoet op het gebied van kantoren, maar voor appartementen is deze nog ondermaats. Door de ingrepen op de korte termijn vergroot de omgevingskwaliteit van het gebied, wat het gebied leefbaarder maakt en waardoor het meer past bij de doelgroep, waaronder zowel bedrijven als bewoners vallen. Voor de bedrijven is een omgevingskwaliteit van belang voor de inspiratie en creativiteit van werknemers (zie paragraaf 2.4), terwijl voor bewoners van het terrein de omgevingskwaliteit de leefbaarheid vergroot.

Na de korte termijn ingrepen heeft de omgeving een hogere kwaliteit, wat essentieel is voor de haalbaarheid van het plan, met name op de lange termijn.

Herontwikkelingsplan Soetelieve-Noord

41

Marktpotentieel De kantorenmarkt heeft te maken met een afnemende vraag naar nieuwe kantoorruimten (zie hoofdstuk 1). Ondanks deze trend blijft er nog altijd een vraag naar bestaande kantoorruimte. Het behouden van de kantoorfunctie voor drie van de zes gebouwen is dan ook volledig in overeenstemming met deze ontwikkeling. De kantoorpanden hebben echter een upgrade nodig om aan de toenemende eisen op het gebied van duurzaamheid te voldoen.

Bedrijven kijken steeds meer naar de duurzaamheid van een pand en zonder ingrepen op het gebied van duurzaamheid verzilvert de kantoorpanden wel zijn marktpotentie, maar niet zijn functionele haalbaarheid.

Functionele haalbaarheid Waar het locatiepotentieel ingaat op de omgeving van de panden op Soetelieve-Noord gaat de functionele haalbaarheid in op de eisen van de panden. Daarnaast moet er gekeken worden of er ruimte is op de markt voor een dergelijke bestemming. Voor de woningen wordt er, zoals in hoofdstuk 2 vermeld, ingespeeld op appartementen in het lagere huursegment. Deze appartementen zijn erop gericht om starters te kunnen herbergen.

“Starters op de woningmarkt hebben het moeilijk omdat zij geen hypotheek kunnen krijgen: zij vormen een aantrekkelijke doelgroep voor studio’s of kleine appartementen” (Gemeente Nieuwegein, 2016). De appartementen zijn ook geschikt voor ouderenhuisvesting. De mogelijkheid om gelijkvloers te wonen is beperkt in de aangrenzende wijken en de aanwezigheid van een lift is voor de 42

Herontwikkelingsplan Soetelieve-Noord

betreffende doelgroep in verband met afnemende mobiliteit gewenst.

Wet- en regelgeving Om functiemenging te realiseren dient er rekening gehouden te worden met een aantal juridische eisen.

Zo moet het bestemmingsplan van SoetelieveNoord door de gemeente gewijzigd worden, omdat er woningen, horeca en andere voorzieningen in het plan zijn opgenomen. Omdat het plan in fases gerealiseerd gaat worden, zal bij een directe verandering van het bestemmingsplan de situatie ontstaan dat het gebruik van sommige gebouwen afwijkt van het bestemmingsplan. Deze afwijkende gebouwen kunnen in dat geval aangemerkt worden als afwijkend van het plan zoals volgt uit artikel 3.5 Wet ruimtelijke ordening (Rijksoverheid, 2016).

Omdat de panden verbouwd en gerenoveerd gaan worden, is er buiten de wijziging van het bestemmingsplan ook een omgevingsvergunning nodig (Rijksoverheid, 2016). Daarnaast moet er ook rekening gehouden worden met de milieunormen betreft de luchtkwaliteit en geluidsbelasting.

Figuur 3.1 geeft een goed beeld van de huidige geluidsbelasting in Soetelieve-Noord. De panden die het meest onderhevig zijn aan geluidsbelasting zullen hun kantoorfunctie behouden, zoals al eerder aangegeven in het plan en hoeven hiervoor dus niet te worden aangepast. De panden die tot woningen worden getransformeerd en boven de norm van geluidsbelasting zijn gesitueerd, moeten hiervoor worden aangepast alvorens deze getransformeerd worden. De luchtkwaliteit is ook een belangrijke milieunorm waar rekening mee gehouden dient

te worden. Er zijn grenswaardes door de Europese Unie opgesteld voor stikstofdioxide (NO2) van 40 µg/m3 per jaar. Uit metingen blijkt dat SoetelieveNoord onderhevig is aan 25-30 µg/m3 per jaar en dus binnen de normen valt (Compendium, 2014; RIVM, 2016).

Figuur 3.1 Geluidskaart Soetelieve-Noord (‘s-Hertogenbosch, 2016).

3 Haalbaarheid

Financiële haalbaarheid De ingrepen die op het terrein plaatsvinden hebben ieder een bepaald prijskaartje. Met behulp van het programma Citymaker is een berekening gemaakt van de kosten en wat de gemaakte investeringen uiteindelijk zullen opleveren. In bijlage 2 staan de rapportagetabbladen van Citymaker op de gebieden van: bewoners, financiën, milieubeheer en ruimtegebruik. Bij de haalbaarheid van het plan is een looptijd tot en met 2030. Dit is een looptijd van 15 jaar, wat een reëel termijn is om het plan uit te voeren. De kosten die op de korte termijn worden gemaakt (bouwrijp maken en aanleggen plein) komen terug in de kostenbatenanalyse van de lange termijn. Op de korte termijn zijn dus veel investeringen nodig om het gebied aantrekkelijk te maken, maar deze worden op lange termijn terugverdient met vastgoedopbrengsten.

3 Haalbaarheid

Tabel 3.3 Kosten en opbrengsten herontwikkeling Soetelieve-Noord.

Kosten Ingreep Bouwrijp maken middengebied Aanleggen plein* Kantoortransformatie Verwervingskosten Plankosten, VTU en onvoorzien Groene daken** Totaal

Opbrengsten Kosten

Inkomensvorm

€ 345.973 Vastgoedopbrengsten

Opbrengst € 36.921.000

€ 242.400 € 15.850.500 € 1.268.040 € 425.888 € 122.500 € 18.255.301 Totaal

€ 36.921.000

* Deze kosten worden gemaakt op de korte termijn. Ze leveren echter een bijdrage aan de opbrengsten en worden hier daarom nogmaals vermeld. ** Deze kosten zijn niet geïmplementeerd in Citymaker in verband met de onmogelijkheid hiervan.

Herontwikkelingsplan Soetelieve-Noord

43

Wat doet de gemeente?

De kosten voor de lange termijn ingrepen zijn geraamd op €18.255.301. De grootste kostenpost is het transformeren van kantoren naar appartementen. Deze zijn geraamd op €15.850.500 in totaal, uitgaande van de vuistregel van €750 per m2 (Gemeente Nieuwegein, 2016).

Hier komt nog een bedrag van €1.268.040 bij voor verwervingskosten. Andere kosten zitten vooral in de plankosten en het bouw- en woonrijp maken van de gebouwen. De kosten voor het groene dak zijn bij een externe bron (Sempergreen) opgevraagd en komen dus bovenop de totale kosten. De kosten voor de groene daken komen neer op een totaal van €122.500 (Sempergreen, 2016). Het bouwrijp maken van het totale gebied komt neer op een bedrag van € 345.973 wat de lading dekt voor het ophogen (€107.122), voorbelasten (€41.939) en overige kosten (€196.912) die hiermee te maken hebben. De kosten van het plein vallen niet onder het bouwrijp maken van het gebied en deze zijn geraamd op €242.400, uitgaande van €101 per m2 (IGG Bointon de Groot, 2013). Ondanks dat de aanleg van het plein geen directe opbrengsten oplevert, is het wel een belangrijk component in het plan, en worden deze op den duur terugverdiend via de vastgoedopbrengsten.

44

Herontwikkelingsplan Soetelieve-Noord

De kosten voor het ontwikkelen van het plan (€141.209), de voorbereiding, ontwikkeling, beheer en toezicht (€129.442) en de onvoorziene uitgaven (€155.237) zijn geraamd op een totaalbedrag van €425.888. Het zwaartepunt ligt in de komende vijf jaar, omdat hier de lange- en korte termijn samenkomen waarbij de grootste verbouwingen aan de kantoorpanden plaatsvinden.

Aan de opbrengstenkant wordt er geld verdiend met het verhuur van kantoor- en woonruimte. De kantoren zullen voor een jaarhuurprijs van 222 euro per m2 ter beschikking komen aan potentiele huurders, en de woonruimtes voor een bedrag van 120 euro per m2. Deze bedragen zijn afgeleid van onder andere Funda (2016), waarvan een marktconforme prijs is afgeleid. Er is gekozen om de vastgoedopbrengst over de gehele looptijd te verspreiden, waar bij de beginjaren (2016 t/m 2020) een lager opbrengstenpercentage is gerekend omdat het plan in het begin nog in de steigers staat.

Het rendement over een looptijd van 15 jaar bedraagt €36.921.000, wat een contante waarde van €10.844.244 betekent en een eindwaarde in 2030 van €22.544.405. Dit totaalbeeld geeft de haalbaarheid op financieel gebied aan.

De rol van de gemeente bij de herontwikkelingsopgave op zowel de korte als lange termijn is actief stimulerend en faciliterend van aard. Allereerst moet er met de eigenaren van de grond om tafel worden gezeten om te bekijken wat hun ideeën zijn over de toekomst van de panden. De eigenaren hebben namelijk enkele jaren te maken met gedeeltelijke leegstand en voor hen zou een bestemmingswijziging wellicht een uitkomst zijn om de leegstaande ruimtes weer bezet te krijgen. De gemeente moet hierin de eigenaren overtuigen om mee te gaan in de herontwikkelingsplannen. Naar deze mogelijkheden moet eerst worden gekeken alvorens er keuzes kunnen worden gemaakt over de bestemming van de panden op Soetelieve-Noord.

Tevens moet de gemeente gesprekken aangaan met de eigenaren om hen enthousiast te maken om de binnenruimte om te toveren tot een park. De grond waarop het plein nu is gelegen, is namelijk niet van de gemeente en om hierop aanpassingen te verrichten, moeten afspraken worden gemaakt met de private grondeigenaren. Ook voor de andere ingrepen die gepland staan op de korte termijn moet overleg gepleegd worden met de private partijen in het gebied.

Wanneer de eigenaren van de panden gewillig tegenover een functiewijziging staan, moet de gemeente soepel en flexibel zijn in het veranderen van de bestemming van het gebied. Op het moment heeft het terrein namelijk enkel een bestemming als kantoor, maar dit moet deels veranderd worden naar een woonfunctie, dan wel een maatschappelijke functie. Er moeten dus bestemmingen gewijzigd worden en ook vergunningen worden uitgegeven, 3 Haalbaarheid

Colofon om de ingrepen in de openbare ruimte mogelijk te maken. De gemeente is verantwoordelijk voor de facilitering van deze vergunningen en een open houding zorgt ervoor dat lange wachttijden bespaard blijven en bureaucratische processen versnellen. De gemeente biedt zo een helpende hand aan partijen die willen meewerken en ingrepen willen doen in de openbare ruimte en in de panden zelf, en neemt hiermee een stimulerende en faciliterende rol in, om Soetelieve-Noord een aantrekkelijk en uitdagend gebied te maken, waar zowel wonen als werken aangenaam is.

Contact Globus Adviesgroep issuu.com/globusadviesgroep Bas Aumer Vince Doelman Wouter van Dooren Koen Klouwen Bas Kramer Tom Lonnee Thijs Oostrom Kyle Verhoeven Daan Vis Opdrachtgever Gemeente ‘s-Hertogenbosch Eric Visser - Stedenbouwkundige Partner Universiteit Utrecht dr. Patrick Witte

Met dank aan Dionne BaarĂŠ Projectleider Toekomstvisie en Programmamanager Wonen en Kantoren Gemeente Nieuwegein Marc van Bemmel Eigenaar Wood Drying & Energy Systems B.V. Diana van Bergen-Kuijpers VB&T Groep Divers Welzijn Wijkwerker Karoy Ertinger Commercieel Manager Built to Build Vastgoed Kitty Hesen Projectleider Kilimanjaro Wonen Gertjan te Hoonte Senior Adviseur Zorg Twynstra Gudde Daan Vismans Asset Manager Valad Europe

3 Haalbaarheid

Herontwikkelingsplan Soetelieve-Noord

45

Literatuur Agentschap NL (2013), Kantoortransformatie wonen als alternatief voor leegstand. Den Haag: Ministerie van Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties.

AgriFood Capital (2014), Strategische Agenda met Uitvoeringsprogramma: Regionale samenwerking Noordoost Brabant “excellente AgriFood regio”. ’s-Hertogenbosch: Stichting AgriFood Capital.

Amstelrode Vastgoed (2016), Telefonisch Interview K. Ertinger. Geraadpleegd: 8-3-2016.

ArboNed (2016), Interview. Geraadpleegd: 26-2-2016.

Braaksma, P.J. & A.E. Bos (2007), Investeren in het Nederlandse Landschap.

Opbrengst: geluk en euro’s.DenHaag: Ministerie van Landbouw, Natuur en Voedsel.

Brabant Databank (2016), Bevolking en wonen. http://brabant.databank.nl/ kiosken/index.html.Geraadpleegd:2-3-2016.

BrabantStad (2012), Strategische Agenda BrabantStad 2012-2020. ’s-Hertogenbosch: BrabantStad.

CB Richard Ellis (2011), What User Want: De invloed van Het Nieuwe Werken op de kantooromgeving. Amsterdam: CBRE. Compendium (2014), Stikstofdioxide in lucht, 1992-2013.http://www. compendiumvoordeleefomgeving.nl/indicatoren/nl0231-Stikstofdioxide. html?i=14-66.Geraadpleegd: 30-3-2016.

Dionne Baaré Transformatieadvies (2016), Geef kantoor weer nieuwe gebruikers. http://www.dionne.baare.nl/. Geraadpleegd: 15-3-2016.

Divers (2016), Interview wijkbeheerder. Geraadpleegd: 22-3-2013.

Dynamis (2016), Sprekende cijfers kantorenmarkten 2016. Utrecht: Dynamis B.V. Fayard, A.L. & J. Weeks (2007), Photocopiers and Water-coolers: The Affordances of Informal Interaction.Organization studies 28(5). pp. 605-634.

Financieel Dagblad (2015), Investeerders steken meer geld in start-ups. 5 november 2015.http://fd.nl/economie-politiek/1126132/steeds-grotereinvesteringen-in-start-ups). Geraadpleegd11-3-2016.

Funda (2015), Funda in Business. http://www.fundainbusiness.nl/. Geraadpleegd: 13-3-2016.

46

Herontwikkelingsplan Soetelieve-Noord

Gemeente Amsterdam (2016), “Wanneer heb ik een aanlegvergunning nodig?”https://www.amsterdam.nl/veelgevraagd/?caseid=%7B84CCA5640390-444D-B3EA5267452BCBA5%7D. Geraadpleegd: 24-3-2016.

Gemeente Diemen & KAW Architecten (2012), Strategisch Masterplan: Bergwijkpark Diemen. Diemen: Gemeente Diemen.

Gemeente Nieuwegein (2016), Interview D. Baaré. Geraadpleegd: 23-3-2016.

Gemeente ’s-Hertogenbosch (2012), Nota wonen 2012. ’s-Hertogenbosch: Gemeente ’s-Hertogenbosch.

Gemeente ’s-Hertogenbosch (2013), Bestemmingsplan Noord. ’s-Hertogenbosch: Gemeente ’s-Hertogenbosch.

Gemeente ’s-Hertogenbosch (2014), Ruimtelijke Structuurvisie: Stad tussen Stromen. ’s-Hertogenbosch:Gemeente ’s-Hertogenbosch.

Gemeente ’s-Hertogenbosch (2015), ’s-Hertogenbosch in cijfers. http://s-hertogenbosch.buurtmonitor.nl/jive/jivereportcontents. ashx?report=home.Geraadpleegd:23-3-2016.

Gemeente ‘s-Hertogenbosch (2016a), Interview L. Sedee. Geraadpleegd: 26-22016.

Gemeente ’s-Hertogenbosch (2016b), Interview E. Visser. Geraadpleegd: 26-22016.

Grijssen (2016), Park en Straatdesign. http://www.grijsen.nl/. Geraadpleegd: 183-2016.

Harmsen, H. & G.M. van der Waal (2008), De oude kaart van Nederland: leegstand en herbestemming. DenHaag: Atelier Rijksbouwmeester.

Hartley, J. (2005), Creative industries. Oxford: Blackwell.

Hoek, J. van den (2008), The MXI (Mixed-use Index) as Tool for Urban Planning and Analysis. Corporations and Cities: Envsioning Corporate Real Estate in the Urban Future.

Holland Scherm (2016). http://www.hollandscherm.nl/. Geraadpleegd: 20-32016.

IGG Boiton de Groot (2013), Kengetallen GWW. Den Haag: IGG Boiton de Groot.

Jacobs, J. (1961), The Death and Life of Great American Cities. New York: Random House.

KWS Infra (2016). http://www.kws.nl/, Geraadpleegd: 21-3-2016.

Literatuur

Laplab (2016), Green4Roads-geluidsmuur. http://www.laplab.eu/portfolio/ green4roads-wall4life-screen2clean. Geraadpleegd: 4-4-2016.

Landelijke Expertisegroep Veiligheidspercepties (2012), Lichtlab. Amsterdam: Landelijke Expertisegroep Veiligheidspercepties.

Marlet, G. & C. van Woerken (2004), Skills and Creativity in a Cross-section of Dutch Cities. Utrecht: School of Economics.

Pain, R., R. MacFarlane, K. Turner & S. Gill (2006), ‘When, where, of and but’: qualifying GIS and the effect of street lighting on crime and fear.

Environment and Planning, 38, pp. 2055-2074.

Perez, M.J.R., N.T. Wight, V.M. Fthenakis & C. Ho (2012), Green-roof Integrated PV Canopies: an Empirical Study and Teaching Tool for Low Income Students in the South Bronx. pp. 4046-4052.

Planbureau voor de Leefomgeving (2009), Menging van wonen en werken. Den Haag/Bilthoven: Planbureauvoor de Leefomgeving.

Portacon (2016), Toegangstechniek en beveiliging. https://www.portacon.nl/.

Geraadpleegd: 21-3-2016.

ProOffices (2016), Home. http://www.pro-offices.nl/home. Geraadpleegd: 7-32016.

Regio in bedrijf (2015), Agrifood Capital. http://www.regioinbedrijf.nl/instanties/ agrifoodcapital.68503/.Geraadpleegd: 21-3-2016.

Rekenkamer (2014), Wat kost een lantaarnpaal? [video file]. Verkregen van

http://www.npo.nl/de-rekenkamer/24-04-2014/KN_1656834.

Geraadpleegd: 16-3-2016.

Rijksinstituut voor Volksgezondheid en Milieu (2014), Nationaal Kompas Volksgezondheid. http://www.nationaalkompas.nl/bevolking/vergrijzing/ zijn-er-in-nederland-verschillen-naarregio/. Geraadpleegd: 2-3-2016.

Rijksinstituut voor Volksgezondheid en Milieu (2016), Landelijk Meetnet Luchtkwaliteit. http://www.lml.rivm.nl/. Geraadpleegd: 22-3-2016.

Rijksoverheid (2006), Wet ruimtelijke ordening. http://wetten.overheid.nl/ BWBR0020449/2015-07-01.Geraadpleegd: 24-3-2016.

Rijksoverheid (2016), “Wanneer moet ik een Omgevingsvergunning aanvragen?” https://www.rijksoverheid.nl/onderwerpen/omgevingswet/vraag-enantwoord/wanneer-moet-ik-een-omgevingsvergunning-aanvragen.

Geraadpleegd: 24-3-2016.

Literatuur

SemperGreen (2016), SemperGreenwall https://www.sempergreen.com/nl/ producten/sempergreenwall. Geraadpleegd: 18-3-2016.

SEV (2012), Wonen buiten kantoortijd: handleiding voor permanente of tijdelijke transformatie van kantoorgebouwen. Gemeente Amsterdam: Amsterdam.

SquareFour (2016), Telefonisch interview. Geraadpleegd: 2-3-2016.

Stadsarchief ’s-Hertogenbosch (2016), ’s-Hertogenbosch: Stad ’s-Hertogenbosch.

TransformatieTeam (2011), Transformatie kantoren gaat niet vanzelf: onderzoek naar onorthodoxe maatregelen in tien cases. Rotterdam: SBR. Ten Hoven Bomen (2016), Boomspecialisten. http://www.tenhoven-bomen.nl/.

Geraadpleegd: 16-3-2016.

Twynstra Gudde (2015), Woonscan. Amersfoort: Twynstra Gudde.

Twynstra Gudde (2016), Telefonisch interview G.J. ten Hoonte. Geraadpleegd: 17-3-2016.

WES (2016), Interview M. van Bemmel. Geraadpleegd: 30-3-2016.

Whyte, W. (1988), The Social Life of Small Urban Spaces. https://archive.org/ details/SmallUrbanSpaces.Geraadpleegd: 10-3-2016.

Herontwikkelingsplan Soetelieve-Noord

47

48

Herontwikkelingsplan Soetlieve-Noord Soetelieve-Noord

Bijlagen Bijlage 1

SWOT-analyse

Bijlage 2

Citymaker

Herontwikkelingsplan Soetelieve-Noord

49

Bijlage 1 SWOT-analyse Sterke punten Op knooppunt A2 – A59 – Bruistensingel – buitengebied Soetelieve-Noord ligt op het kruispunt van knooppunt A2 – A59 – Bruistensingel – Buitengebied. Dit is een gunstige locatie, omdat het langs verschillende woon-werkverkeer assen ligt (Stadsarchief ‘s-Hertogenbosch, 2016).

Uitvalsroute centrum Bezoekers van het centrum vanuit Rosmalen en omgeving komen langs Soetelieve-Noord. Dit leidt tot een goede zichtbaarheid van het gebied, wat het makkelijker maakt om reclame te maken (bijvoorbeeld d.m.v. billboards naast het terrein).

Veel parkeerplekken Op het terrein van Soetelieve-Noord is zijn veel parkeermogelijkheden aanwezig. Dit is gunstig voor zowel werknemers als bezoekers.

Kleine en relatief goedkope kantoorruimtes, geschikt voor starters Starters beschikken vaak nog niet over een groot budget en een grote klantenkring, maar zijn wel op zoek naar kantoorruimte. Hier bieden de kleine en goedkope ruimtes op Soetelieve-Noord een uitkomst voor.

50

Herontwikkelingsplan Soetelieve-Noord

Bijlagen

Zwakke punten Veel leegstand In het kantorenpark van het Soetelieve-Noord is leegstand een groot probleem. Een gebouw staat helemaal leeg en in andere gebouwen zijn hele verdiepingen niet verhuurd.

Grootschalige leegstand op een terrein heeft grote invloed op de aantrekkelijkheid van het gebied. Bedrijven willen zich immers minder snel vestigen op verloederde plek. Dit komt de uitstraling van het bedrijf niet ten goede (Harmsen & Van der Waal, 2008).

Los eiland, geen verbinding met de wijk Er is geen verbinding met de naastgelegen woonwijk. Dit heeft tot gevolg dat het kantorenpark een op zich zelf staand kantorenpark is. Bewoners van deze woonwijk voelen geen binding met het kantorenpark en vice versa.

Geen zichtlocatie Door het optrekken van geluidswallen om zo de geluidsoverlast van de A2 en de A59 te beperken is het zicht vanaf deze snelwegen op het kantorenpark verminderd. Een zichtlocatie is aantrekkelijk voor bedrijven omdat automobilisten op de snelwegen de reclames, logo’s of slogans van de gevestigde bedrijven zien. Dit levert meer naamsbekendheid op voor de aanwezige bedrijven. Door het optrekken van de geluidswallen is Soetelieve-Noord geen zichtlocatie meer.

Gedateerd De panden op Soetelieve-Noord zijn gebouwd aan het eind van de jaren ’80 en het begin van de jaren ’90. Dit heeft als gevolg dat de panden veroudering. Dit is zowel structurele, economische als relatieve veroudering zijn. Structurele veroudering houdt in dat panden door slijten. Economische veroudering houdt in dat de panden niet meer aansluiten bij de veranderende wensen van de bedrijven die zich in het pand moeten vestigen. Relatieve veroudering gaat over de ouderdom ten opzichte van andere kantorenparken in de omgeving. Als er ergens anders een gebied in ’s-Hertogenbosch wordt gebouwd, verouderd Soetelieve-Noord (Gemeente ‘s-Hertogenbosch, 2016a).

Weinig voorzieningen (homogeen) Op het kantorenpark is er geen ruimte voor andere voorzieningen behalve kantoren. Bij opening van het kantorenpark was er een lunchrestaurant aanwezig, deze functie is echter door de jaren heen vervallen. Door het ontbreken van diverse voorzieningen worden mensen gedwongen om van het terrein af te gaan om andere voorzieningen te bezoeken. Dit is een afstotende factor om je daar te vestigen als bedrijf zijnde.

Veel verschillende beheerders en eigenaren, onduidelijke structuur Door veel verschillende eigenaren en beheerders op Soetelieve-Noord is het lastig om tot afspraken en overeenstemming te komen. Dit bevordert niet het planproces als er nieuwe ontwikkelingen moeten plaatsvinden op het terrein.

(Criminele) overlast Op het terrein van kantorenpark zijn er veel donkere en onoverzichtelijke plekken. Ook is het terrein in de avond niet afgesloten en omdat de kantoren dan gesloten zijn is het een stille plek en ontbreekt het er aan sociale controle. Dit maakt dat het een ideale locatie voor schimmige, criminele activiteiten. Naast deze criminele overlast is er ook veel rommel op het terrein. Deze rommel wordt voornamelijk gemaakt door bezoekers van de nabijgelegen MacDonalds. Deze nuttigen op het terrein hun voedsel en laten de rommel achter op het terrein (ArboNed, 2016).

Oude panden, niet duurzaam Speelt in op de gedateerdheid van de gebouwen. Doordat bedrijven verouderd zijn deze bedrijven niet duurzaam in hun gebruik. Duurzaamheid is een belangrijk thema geworden.

Een lage duurzaamheid van het gebouw maakt het vestigen op deze locatie onaantrekkelijk.

Geen activiteiten na kantooruren Hangt samen met de overlast op het kantorenpark. Door het ontbreken van activiteiten in de avond en nacht ontbreekt het aan sociale controle op het terrein. Het kantorenpark is namelijk volledig verlaten na kantooruren (ArboNed, 2016).

Bijlagen

Herontwikkelingsplan Soetelieve-Noord

51

Kansen Veel leegstand Bedrijven kunnen zich makkelijk vestigen op het terrein.

Sterke sectoren: agrifood, ICT, dienstverlening, etc.

Opkomst van nieuwe sectoren biedt kansen voor Soetelieve-Noord. Kantoorruimte kan ingericht worden opdat het aantrekkelijk wordt voor deze nieuwe sectoren.

Opkomst van flexwerker. Soetelieve biedt tijdelijke kantoorruimte Tijdelijke kantoorruimte wordt steeds meer gevraagd door de opkomst van het flexwerken (CB Richard Ellis [CBRE], 2011). Door de lage huurprijzen op Soetelieve-Noord is dit een geschikte locatie voor tijdelijke huisvesting.

Clustering, klein op elkaar Door de kleine ruimtes tussen kantoren kan Soetelieve-Noord geschikt zijn voor bedrijven die in een kenniscluster willen opereren.

Verbinding met de wijk vergroot draagvlak voor horeca en detailhandel Soetelieve-Noord mist horeca en detailhandel. Door een verbinding met de wijk te leggen leidt tot meer klandizie voor zowel horeca, als detailhandel. Dit biedt kansen voor een grotere menging van functies.

Bedreigingen Afvlakkende vraag kantorenlocaties Door de introductie van het Nieuwe Werken zal de vraag naar kantoorruimtes structureel afnemen (CBRE, 2011).

Andere locaties ontwikkelen wel, locatie voor locatie In ’s-Hertogenbosch is het beleid ingesteld op andere locaties. Deze locaties worden wel verder doorontwikkeld (Gemeente ’s-Hertogenbosch, 2014). Dit kan leiden tot een nog verder afnemende vraag naar kantoorruimte op Soetelieve-Noord.

52

Herontwikkelingsplan Soetelieve-Noord

Bijlagen

Bijlage 2 Citymaker Rapportage ruimtegebruik

Bijlagen

Herontwikkelingsplan Soetelieve-Noord

53

Rapportage bewoners

54

Herontwikkelingsplan Soetelieve-Noord

Bijlagen

Rapportage mileu

Bijlagen

Herontwikkelingsplan Soetelieve-Noord

55

Rapportage financiĂŤn

56

Herontwikkelingsplan Soetelieve-Noord

Bijlagen