Jongvolwassenen op de Utrechtse woningmarkt

Jongvolwassenen op de Utrechtse woningmarkt

Jongvolwassenen op de Utrechtse woningmarkt

Sjoerd van Kempen Vince Doelman Koen Klouwen Daan Vis

0

Jongvolwassenen op de Utrechtse woningmarkt

Jongvolwassenen op de Utrechtse woningmarkt Universiteit Utrecht: Faculteit Geowetenschappen GEO2-3055 Begeleider: Mirjam van der Plas

In opdracht van het Ministerie van Binnenlandse Zaken & Koninkrijksrelaties

1

Jongvolwassenen op de Utrechtse woningmarkt

Voorwoord

Iedereen maakt op een gegeven moment de stap: een eigen woning zoeken. Het hebben van een eigen woning, een eigen plek, wordt gezien als een grote stap, eentje die goed overwogen moet plaatsvinden. Er komen veel factoren kijken bij het vinden van de juiste woning. Een goede locatie, grote slaapkamer, het hebben van een vaste baan; dit zijn slechts enkele factoren die invloed hebben op het keuzeproces hierbij. Maar tegenwoordig ondervinden steeds meer jongvolwassenen die de stap naar een zelfstandige woning zetten, problemen bij het vinden van een woning. De markt is minder toegankelijk dan vroeger, tenminste dat is wat mensen beweren.

Dit onderzoek gaat in op de belemmeringen die jongvolwassenen ondervinden en de manier waarop deze belemmeringen de strategie op zoek naar een zelfstandige woning in Utrecht veranderen.

Wat u hier voor zich heeft, is het resultaat van een onderzoek uitgevoerd door vier studenten van de opleiding Sociale Geografie en Planologie van de Universiteit Utrecht. Dit document tracht de lezer informatie te verschaffen over de Utrechtse woningmarkt voor jongvolwassenen, gespecificeerd op de belemmeringen die zijn ondervonden en de daardoor eventueel aangepaste verhuisgeneigdheid.

Onze dank gaat uit naar onze begeleidster vanuit de Universiteit Utrecht, Mirjam van der Plas. Gedurende de periode heeft zij ons intensief begeleid en zonder haar sturing en feedback was dit document niet in zo op tafel gekomen. Zij heeft ons gestuurd in de beslissingen die moesten worden gemaakt en was altijd bereid om ons te helpen indien wij ergens op vast liepen. Daarnaast willen wij de medewerkers van de Gemeente Utrecht en van woningbouwcorporatie Mitros bedanken voor hun hulp door mee te werken aan interviews om meer inzicht te verkrijgen in het onderwerp. Ten slotte willen wij alle respondenten bedanken die bereid waren om onze enquĂŞte in te vullen om zo een bijdrage te leveren aan ons onderzoek.

Vince Doelman Sjoerd van Kempen Koen Klouwen Daan Vis

2

Jongvolwassenen op de Utrechtse woningmarkt

Samenvatting

Veranderingen op de woningmarkt hebben geleid tot een hoge drempel voor jongvolwassenen. Welke belemmeringen hebben jongvolwassenen ondervonden bij het vinden van een zelfstandige woning in de stad Utrecht en hoe groot is de invloed van deze belemmeringen op de keuze voor deze woning? Welke persoonlijke kenmerken zijn voor jongvolwassenen van belang in het keuzeproces voor een zelfstandige woning? Welke belemmeringen hebben jongvolwassenen ervaren bij het zoekproces naar een zelfstandige woning? In hoeverre hebben de ervaren belemmeringen een invloed op de huidige strategie van jongvolwassenen in een zelfstandige woning? In de bestaande theorie zijn bijna geen voorbeelden van belemmeringen die jongvolwassenen ervaren bij het betreden van de woningmarkt. Aan de hand van de gevormde onderzoeksvragen zijn deze belemmeringen toch in kaart gebracht.

Hiervoor is gebruik gemaakt van in totaal 211 enquĂŞtes die afgenomen zijn in zes verschillende Utrechtse wijken. In eerste instantie is de doelgroep huis aan huis benaderd maar in een later stadium is er ook voor gekozen om in de binnenstad mensen aan te spreken. Voor een beter beeld van de context waarin onderzoek is gedaan zijn er ook twee interviews afgenomen bij medewerkers van de Gemeente Utrecht en de Mitros. Uit de toetsing van de hypothesen zijn meerdere interessante verbanden naar voren gekomen. De algemene conclusie van het onderzoek luidt dat er een zeer divers scala aan belemmeringen is. Niet iedere denkbare belemmering is van toepassing op de Utrechtse woningmarkt: daarentegen speelt kapitaal wel degelijk een grote rol bij het realiseren van het eerste zoekprofiel. Een gebrek aan kapitaal wordt daarbij als belangrijkste belemmering ervaren die de strategie beĂŻnvloedt op zoek naar een woning voor jongvolwassenen op de Utrechtse woningmarkt. De belemmeringen die invloed hebben, bepalen indirect de verhuisgeneigdheid van een jongvolwassene en zijn dus belangrijk om mee te nemen wanneer er wordt gekeken naar een nieuwe woning voor jongvolwassenen.

3

Jongvolwassenen op de Utrechtse woningmarkt

Inhoudsopgave Voorwoord

2

Samenvatting

3

Inhoudsopgave

4

Inleiding

6

Probleemstelling

7

Relevantie

7

Leeswijzer

8

1. Theoretisch kader

9

1.1

De wording van de woningmarkt in Nederland

1.2

Kapitaal

11

1.3

Het type huishouden

14

1.4

Strategie en verhuisgeneigdheid

15

1.5

Conceptueel model en hypothesen

16

2. Methodologie en operationalisering

9

19

2.1

Methodologie

20

2.2

Operationalisering

23

3. Kenmerken steekproef

26

3.1

Respons

26

3.2

Steekproefbeschrijving

27

3.3 Representativiteitsanalyse

31

4. Onderzoeksresultaten

35

4.1 Huishouden en belemmeringen: hypothese 1

35

4.2 Woningmarkt en belemmeringen: hypothese 2

37

4.3

Kapitaal

40

4.4

Inkomen en strategie: hypothese 6

47

4.5

Belemmeringen en strategie: hypothese 7

49

4.6

Strategie en verhuisgeneigdheid: hypothese 8

51

4.7

Resultaten interviews

53

5. Conclusie en reflectie

55

Conclusie

55

Reflectie

56

Literatuurlijst

57

Figuren en tabellen

59

Bijlagen

60 4

Jongvolwassenen op de Utrechtse woningmarkt

Bijlage A: EnquĂŞte

61

Bijlage B: Uitgeschreven interview Mitros

69

Bijlage C: Uitgeschreven interview Gemeente Utrecht

77

Bijlage D: Topiclijst interview Mitros

80

Bijlage E: Topiclijst interview Gemeente Utrecht

81

5

Jongvolwassenen op de Utrechtse woningmarkt

Inleiding

“Door steeds strengere kredietregels is het voor starters lastig een hypotheek te krijgen.

Dankzij de verlaging kunnen zij een paar duizend euro extra aan een huis uitgeven.

Belangrijker is volgens de Amsterdamse hoogleraar woningmarkt Johan Conijn het vertrouwen dat het starters kan geven. 'Omdat de huizenprijzen dalen, zijn starters bang later met een restschuld achter te blijven. Nu zij veel minder 'kosten koper' kwijt zijn, is dat risico kleiner geworden. Dat is een rustig idee'” (De Volkskrant, 2011).

Dit citaat uit de Volkskrant is tekenend voor de afgelopen jaren: de woningmarkt heeft betere tijden gekend, waardoor starters minder actief zijn. Dit zorgt voor een mindere doorstroom op de woningmarkt, met alle gevolgen van dien. Wat zijn hier echter de redenen voor? Er zijn blijkbaar factoren waardoor starters op de woningmarkt belemmerd worden.

De Groot, Mulder en Manting stellen dat de situatie op de lokale woningmarkt een rol speelt (2011); door de crisis is deze situatie erg veranderd, waardoor er mogelijke belemmeringen zijn opgetreden voor starters. De gevolgen van de crisis op de woningmarkt kunnen in twee onderdelen verdeeld worden: ten eerste zijn er de gevolgen door bijvoorbeeld veranderende huizenprijzen, en ten tweede de gevolgen van beleid gemaakt door verschillende overheidsinstanties (Van der Heijden e.a., 2011).

Maar er zijn meerdere mogelijke belemmeringen te noemen; zo wordt het al dan niet hebben van kinderen ook naar voren gebracht als stimulerende dan wel afremmende factor voor verhuizen (Jansen, 2014). Inkomen, opleidingsniveau of contacten zijn andere voorbeelden van kapitaal dat van invloed is op de mobiliteit op de woningmarkt (Hochstenbach, 2014). De ondervonden belemmeringen hebben volgens Jansen (2014) invloed op de mate waarop er in wordt geslaagd de van tevoren gestelde woonwensen daadwerkelijk te realiseren. Hoe meer belemmeringen er zijn voor mensen die een woning zoeken, hoe sterker zij hun zoekstrategie voor het vinden van een woning moeten aanpassen. De zoekstrategie wordt namelijk gevormd door de belemmeringen en bepaalt dus de slagingskans op een woning.

Vanuit deze veronderstelling is het interessant om uit te zoeken wat de grootste belemmeringen zijn die ondervonden worden op de woningmarkt, en dan vooral onder een specifieke groep: de jongvolwassen. Deze generatie is op dit moment zo van belang omdat zij voor doorstroming op de markt zouden moeten zorgen. Daarbij komt dat het probleem van deze generatie zich niet alleen tot de woningmarkt beperkt: “the phenomenon of ‘generation rent’ is much more than a housing ‘problem’; it reflects fundamental intergenerational inequalities, of which homeownership and housing wealth are perhaps the most immediate and visible manifestation” (McKee, 2012, p. 860). Het probleem van de woningmarkt is onderdeel van een groter probleem van de jongvolwassenen van nu.

Woningen zorgen voor een zeker kapitaal; hoe later jongvolwassenen een eigen woning hebben, hoe minder financiële middelen zij in hun latere leven zullen hebben (McKee, 2012).

6

Jongvolwassenen op de Utrechtse woningmarkt

Probleemstelling Om het beschreven probleem te onderzoeken zijn de volgende hoofd en deelvragen geformuleerd. Dit onderzoek dient om inzicht te krijgen op de situatie van jongvolwassenen op de woningmarkt. Aan de hand van kwantitatief onderzoek zullen gegevens van jongvolwassenen worden verzameld, aangevuld door inzichten van experts op het gebied van de woningmarkt. De hoofdvraag luidt: Welke belemmeringen hebben jongvolwassenen bij het vinden van een zelfstandige woning in de stad Utrecht en hoe groot is de invloed van deze belemmeringen op de keuze voor deze woning?

Om tot het antwoord op de hoofdvraag te komen, wordt er eerst antwoord worden gegeven op drie deelvragen; ten eerste zijn verschillende persoonlijke kenmerken van belang voor het keuzeproces van een woning (Jansen, 2014; Hochstenbach, 2014). Een beschrijving en de relevantie van deze kenmerken zal worden gezocht aan de hand van de volgende, eerste deelvraag: Welke persoonlijke kenmerken zijn voor jongvolwassenen van belang in het keuzeproces voor een zelfstandige woning?

Na het beantwoorden van deze vraag kan aan de hand van de tweede deelvraag antwoord worden gegeven op de vraag over welke belemmeringen er precies zijn voor jongvolwassenen die een zelfstandige woning zoeken. De exacte formulering van deze vraag luidt: Welke belemmeringen hebben jongvolwassenen ervaren bij het zoekproces naar een zelfstandige woning?

Om een koppeling te maken naar de invloed die deze belemmeringen hebben op de woningkeuze van jongvolwassenen, zal worden onderzocht of de belemmeringen een invloed hebben op de huidige strategie van jongvolwassen zelfstandig wonende inwoners van Utrecht. Hebben de belemmeringen een dusdanige impact gehad dat zij hun strategie qua wonen hebben aangepast? Strategie is hierbij een verzamelnaam voor gemaakte keuzes bij het zoeken naar een woning: wat voor soort woning wordt er gezocht, of zijn bepaalde eisen aan een woning bijgesteld door de situatie op de woningmarkt? Het antwoord op deze kwestie zal worden gegeven aan de hand van de volgende, laatste deelvraag: In hoeverre hebben de ervaren belemmeringen een invloed op de huidige strategie van jongvolwassenen in een zelfstandige woning?

Relevantie In de wetenschappelijke literatuur ontbreekt een duidelijk overzicht van de belemmeringen die er zijn voor starters op de woningmarkt; oftewel de jongvolwassenen. Deze groep is zo van belang omdat zij voor doorstroming op de woningmarkt zouden moeten zorgen (McKee, 2012). Hoewel er in de literatuur diverse voorbeelden zijn van factoren die invloed hebben op de mobiliteit op de woningmarkt (De Groot e.a., 2011; Jansen, 2014; Hochstenbach, 2014), is er nog geen overzicht van de factoren die invloed hebben op gedrag van de specifieke groep: jongvolwassenen.

Ook een studie naar in hoeverre deze theoretische factoren of belemmeringen daadwerkelijk van invloed zijn op het gedrag van deze groep ontbreekt nog in de wetenschap. In hoeverre hebben deze belemmeringen invloed op woningkeuze? En hebben 7

Jongvolwassenen op de Utrechtse woningmarkt

deze belemmeringen nog invloed op de strategie op de woningmarkt nádat een jongvolwassene zijn of haar zelfstandige woning al heeft betrokken? Dit zijn vragen die in de bestaande literatuur grotendeels onbeantwoord blijven.

Met dit onderzoek kan het gat in de theorie over dit onderwerp opgevuld worden.

Door de basis te leggen voor nieuwe theorievorming over de woningmarkt en het gedrag van jongvolwassenen op deze op dit moment instabiele woningmarkt kan er in de toekomst meer wetenschappelijke aandacht voor dit probleem komen. Het belang hiervan is terug te zien in de huidige economische crisis die werd ingeleid door een kelderende woningmarkt.

Dit onderzoek is dus niet alleen relevant voor de wetenschap: omdat de woningmarkt een belangrijk onderdeel is van de economie, hangt er ook een grote maatschappelijke relevantie aan het onderzoek. Het belang van de woningmarkt kan onder andere worden teruggezien in het feit dat de overheid actief ingrijpt op situaties op de woningmarkt, zoals in de inleidende quote uit de Volkskrant is te lezen. Het belang van deze ingrepen wordt bevestigd door Judith Bessant, professor in Global, Urban and Social Studies aan RMIT University: “If communities and governments are to develop public policies and systems to manage and plan for certain developments, then it is necessary that policymakers establish with some clarity the nature and scale of the particular ‘’problems’’ (e.g. homeownership) that are to be addressed” (Bessant, 2012, p. 182).

In Nederland zou bijvoorbeeld het Ministerie van Binnenlandse Zaken en Koninkrijkrelaties baat hebben bij een inkadering van het genoemde probleem. Stef Blok, de minister voor Wonen en Rijkdienst, heeft namelijk als belangrijkste taak “de woningmarkt vlot te trekken, zowel in de huur- als koopsector” (Rijksoverheid.nl, 2015). Omdat dit onderzoek inzicht kan bieden in het gedrag van een belangrijke groep op de woningmarkt, kan het een hulpmiddel zijn bij het bepalen van beleid in de toekomst, waarmee een stabielere en sterkere woningmarkt kan worden gecreëerd. En natuurlijk is het uiteindelijk de jongvolwassene woningzoeker die het meeste baat heeft bij de uitvoering van dit onderzoek.

Leeswijzer In hoofdstuk 1 zal in een theoretisch kader inzicht worden gegeven in de literatuur die al bestaat over de woningmarkt, en belemmeringen die daar aanwezig zijn. Ook zal dit hoofdstuk ingaan op bepaalde theoretische factoren die effect hebben op de mate waarin consumenten op de woningmarkt belemmeringen ondervinden. In dit hoofdstuk zullen daarbij het conceptueel model en de hypothesen van dit onderzoek gepresenteerd worden.

Daarna zal in hoofdstuk 2 verder worden ingegaan op de methodologie die in het onderzoek gebruikt wordt. Er wordt verder ingegaan op hoe het kwantitatief onderzoek is uitgevoerd, en begrippen die voor onduidelijkheid kunnen zorgen, worden geoperationaliseerd. Na het uitwerken van de methodologie zal de steekproef beschreven worden. Dit zal gebeuren aan de hand van grafieken van verschillende kenmerken van de steekproef. Daarbij zal de representativiteit van de steekproef aan de hand van deze gegevens, en die van de Gemeente Utrecht, verdedigd worden. In hoofdstuk 4 worden de verzamelde gegevens per hypothese geanalyseerd. Ze zullen worden getoetst om te kijken of de hypothesen die gesteld zijn daadwerkelijk kloppen. Uit deze gegevens zullen vervolgens conclusies worden getrokken in hoofdstuk 5. Tot slot zal het onderzoek worden geëvalueerd: mogelijk gemaakte fouten zullen worden behandeld, en er zullen aanbevelingen voor volgend soortgelijk onderzoek gedaan worden.

8

Jongvolwassenen op de Utrechtse woningmarkt

1. Theoretisch kader

Zoals gezegd ontbreekt in de literatuur een duidelijk overzicht over de exacte belemmeringen en de invloed van deze belemmeringen voor starters op de woningmarkt.

Dit theoretisch kader is een eerste stap in het overzichtelijk maken van de bestaande belemmeringen en invloeden, te beginnen met de wording van de woningmarkt. Deze is grofweg ingedeeld in drie delen: koop, sociale huur en private huur. De ontwikkeling van deze sectoren in de afgelopen jaren word kort bekeken in de volgende paragraaf.

1.1 De wording van de woningmarkt in Nederland De fundering voor het huidige financiële systeem op de huizenmarkt in Nederland werd na de Tweede Wereldoorlog gelegd. In die tijd werd Nederland geplaagd door een groot huizentekort. In de oorlog zijn vele huizen gesneuveld en de huizenmarkt in Nederland lag overhoop. Om het woningbezit in het land aan te moedigen, heeft de regering enkele maatregelen getroffen. Een van deze maatregelen was de bevriezing van de rente in de periode tussen 1940 e n 1951. Hierbij kwamen nog extra financiële voordelen in de vorm van subsidies die werden uitgedeeld. Om in aanmerking te komen voor deze subsidies was het echter wel zaak om aan bepaalde eisen van het Rijk te voldoen. Maar als aan deze eisen werd voldaan, waren er grote financiële voordelen die men kon behalen. Ook werd het in deze periode aantrekkelijk gemaakt om te kopen (Priemus, 2010; Toussaint et al, 2007). Dat kopen aantrekkelijk werd gemaakt is duidelijk op te maken uit cijfers over woningbezit door de jaren heen. Zo was het percentage woningbezitters in 1950 in Nederland 28%. Veertig jaar later, in 1990, was dit 55%.

Een hoger percentage van woningbezit staat voor een sterkere economie(McKee, 2012). Ook wordt het gezien als een symbool van welvaart. Huizenbezitters zijn in staat om te zorgen voor eigen toekomstige financiële zekerheid. De vraag naar woningen is in de periode 1950-1990 daarom gestegen. Aan deze toegenomen vraag kon echter niet worden voldaan (Mulder, 2022). Door het toegenomen aantal financiële tegemoetkomingen, waaronder de hypotheekrenteaftrek, en de fiscale voordelen die men genoot in deze periode, steeg de vraag naar woningen harder dan het aanbod. De woningmarkt is echter inelastisch en het aanbod kon de stijging van de vraag niet aan. Dit zorgde voor een snelle stijging van de woningprijzen. Woningbezitters konden hiervan profiteren door een woning te kopen en later met een winst te verkopen. Vooral baby-boomers, de generatie die na de Tweede Wereldoorlog is geboren, profiteerden hiervan (Besseling, 2008; Priemus, 2010; Toussaint, 2014).

Sociale huur Woningbezitters waren niet de enigen die genoten van de ontwikkelingen op de Nederlandse woningmarkt. Ook de sociale huurders genoten van de gunstige omstandigheden om aan een woning te komen. Door het toegenomen aanbod aan huurwoningen in de sociale sector, konden huurders gemakkelijk aan een woning komen. Dit is ook te zien in het toegenomen percentage sociale huurders dat is gestegen van 12% in 1950 tot 32% in 1990. Dit kwam door de steun die de overheid gaf aan woningcorporaties om ervoor te zorgen dat iedereen in de samenleving onderdak zou krijgen. Daarnaast is het zo dat de hypotheekrenteaftrek een denivellerende werking heeft en voor lagere inkomens de sociale huursector een goede uitkomst was. Voor hogere inkomens in de koopsector heeft de hypotheekrenteaftrek namelijk grotere voordelen dan voor lagere inkomens in de koopsector. De financiële voordelen in de sociale huursector zijn echter groter voor de lagere inkomens dan voor de hogere inkomens (De Groot, 2013). Zo is het voor de hogere inkomens relatief aantrekkelijker om een woning te kopen (“Taking all these institutional 9

Jongvolwassenen op de Utrechtse woningmarkt

interventions into consideration, particularly individuals with high incomes will be likely to prefer homeownership” (De Groot, 2013, p. 474)), terwijl het voor de lagere inkomens relatief aantrekkelijker is in de sociale huur te belanden. De twee grote winnaars in de periode 1950-1990 waren dus de woningbezitters en de sociale huurders (Besseling, 2008; Priemus, 2006; Priemus 2010).

Aard van de woningmarkt Dat de Nederlandse woningmarkt deze ontwikkelingen destijds heeft doorgemaakt, heeft niet enkel te maken met de financieel voordelige situaties. Ook de aard van de Nederlandse woningmarkt speelt hier een rol in. Zo kan de Nederlandse woningmarkt worden omschreven als een dynamische woningmarkt, een markt waarin er een grote mate van mobiliteit is. Participanten op de woningmarkt proberen in de loop der tijd hoger te klimmen op de denkbeeldige ladder en met elke verhuizing een betere woning te genereren. Vooral in economisch voorspoedige tijden zijn mensen geneigd te verhuizen om een betere woning te realiseren, waar huizenbezitters op statische woningmarkten eerder kiezen voor een uitbouw of verbouwing om hun huidige woning te verbeteren. In de hogere klasse neemt de vraag naar woningen toe waardoor aan de onderkant van de ladder er woningen vrij komen; woningen voor starters. Zo komen er in economisch goede tijden woningen vrij voor starters die zelf later ook de ambitie hebben om hogerop de ladder te klimmen (Van Der Heijden, 2011).

Economische tegenwind In slechtere economische tijden is het voor starters echter lastiger om aan een woning te komen. Huizenbezitters zijn minder geneigd om te verhuizen omdat het een groot financieel risico met zich meebrengt en blijven in hun huidige woning. Starters hebben op deze manier minder mogelijkheden om aan een woning te komen. Een dynamische woningmarkt is dus vatbaar voor economische trends. Zoals eerder genoemd is de huidige crisis daar een duidelijk voorbeeld van, deze wordt verderop besproken. Ook in de periode na Tweede Wereldoorlog heeft dit er voor gezorgd dat de woningmarkt zo’n ontwikkeling heeft kunnen doormaken (Guiso, 2002; Priemus, 2006; Van Der Heijden, 2011).

De eerste verandering in deze ontwikkelingen kwam in 1995 met de invoering van de Bruteringswet. Waar de overheid in de naoorlogse periode de woningmarkt op gang hielp met financiële tegemoetkomingen voor particulieren en woningcorporaties, werd hier met de ingang van deze wet een halt toe geroepen. Financiële steun van de overheid voor de woningcorporaties werd gestopt waardoor de corporaties vanaf toen alles op eigen kracht moesten doen. Ze werden financieel onafhankelijk en moesten voortaan alle investeringen zelf zien te bekostigen. Subsidies van de overheid werden niet meer ontvangen. Er werd op het moment van ingang nog wel een bedrag ontvangen wat dan voldoende moest zijn voor een wat langere periode, maar hier moest dus wijs mee worden omgegaan. Investeringen werden hierdoor bewuster en in minder grote mate gedaan. Woningcorporaties werden voorzichtiger met het bouwen van onrendabele woningen en risicovolle projecten werden vermeden. Door de invoering van deze maatregel, is het gat tussen huur en koop groter geworden. Het werd lastiger gemaakt om een huurwoning te krijgen omdat het aanbod verminderde. Kansen om op de sociaal huurmarkt een woning te verkrijgen, werden dus minder groot (Priemus, 2006).

Doordat de financiële steun vanuit de overheid wegviel, moesten woningcorporaties met nieuwe manieren komen om geld te werven. Door deze liberalisering van de huizenmarkt, moesten woningcorporaties meer als winstgevend bedrijf te werk gaan. Het benodigde kapitaal werd binnengehaald door een gevarieerder aanbod te bieden aan producten en diensten die zij leverden. Er is echter een groot verschil met de manier waarop het geld uit winsten wordt uitgegeven tussen de woningcorporaties en daadwerkelijk 10

Jongvolwassenen op de Utrechtse woningmarkt

winstgevende bedrijven. Daar waar kapitalistische bedrijven winsten vaker behouden, belanden de winsten van de woningcorporaties bij de beoogde doelgroep van deze corporaties. Zo werd er geld gestoken in verwaarloosde wijken en werden financieel minder bedeelden meer gesteund. Geld werd niet alleen gestoken in woningen, maar ook op het gebied van onderwijs en zorg werd geïnvesteerd. Zo probeerden de woningcorporaties het gat tussen huur en koop toch enigszins te verkleinen en probeerden ze om de problemen die in veel wijken speelden, zoals criminaliteit en vandalisme, de kop in te drukken.

Ook werd het geld gestoken in minder winstgevende projecten, projecten waar normaliter geen geld voor opzij werd gezet (McKee, 2012; Nieboer, 2014; Priemus, 2006; Toussaint, 2014).

Toen de woningmarkt enigszins was aangepast aan de vernieuwde omstandigheden, kwam er echter een volgende klap die moest worden verwerkt: de kredietcrisis van 2008 (Priemus, 2013). Zoals hiervoor werd vermeld is de Nederlandse woningmarkt erg dynamisch en dus vatbaar voor economische trends. Door deze crisis daalden de huizenprijzen enorm en werd het voor particulieren lastiger om een lening te verkrijgen, zoals McKee (2012) in het volgende duidelijk maakt: “Following the 2007 global credit crunch, mortgage lending criteria have become more stringent, making getting on the housing ladder much more difficult with a sizeable down-payment now required” (McKee, 2012, pg. 854). Hierdoor zijn de mogelijkheden tot het vergaren van meer economisch kapitaal beperkter geworden. Dit gaat gepaard met een trend waarin steeds meer jongvolwassenen een woning huren in plaats van er een te kopen. Zij worden daarom ook wel aangeduid als ‘generation rent’: de generatie van de huurwoning (McKee, 2012). Het feit dat het door de kredietcrisis in 2008 lastiger was om geld te lenen, heeft dus voor een verandering gezorgd op de woningmarkt. Mensen zijn meer gaan huren in de (private) sector in plaats van een koopwoning te realiseren.

Dit stuk heeft duidelijk gemaakt dat de huidige belemmeringen op de woningmarkt grotendeels hun oorsprong hebben in het oude overheidsbeleid en de invloed van de economische voor en tegenspoed. De overheid is een van de meest bepalende factors voor de situatie op de woningmarkt (Andrew, 2009). Het gebrek aan kapitaal voor jongvolwassenen speelt daardoor momenteel een grote rol en is een van de huidige belemmeringen bij het vinden van een woning. Kapitaal in de vorm van geld is echter niet het enige type kapitaal dat invloed heeft op de woningkeuze. Andere typen van kapitaal en de invloed hiervan komen in het volgende stuk aan de orde.

1.2 Kapitaal Zoals in de vorige paragraaf duidelijk werd is het door de kredietcrisis lastiger geworden om een hypotheek te krijgen. Vooral jongvolwassenen die nog weinig hebben gespaard, delven hiermee het onderspit, omdat ze een relatief kleine bijdrage kunnen leveren aan de koop Er worden dus minder woningen gekocht, omdat jongvolwassenen vanwege onvoldoende kapitaal niet de koopwoningmarkt op kunnen komen (McKee, 2012; Van Der Heijden, 2011).

Waar een eigen woning voor de crisis over het algemeen werd gezien als een statussymbool, speelt dit tegenwoordig minder onder de jeugd. Er is een trend waarneembaar waarbij jongeren tot op een hogere leeftijd in het ouderlijk huis blijven wonen dan een aantal jaar geleden. Reden: het is lastig of duur om een woning te krijgen. In de huursector is het over het algemeen lastiger geworden om een woning te vinden omdat bijvoorbeeld wachtlijsten voor een plek in een sociale huurwoning langer zijn geworden.

Economisch kapitaal Het kapitaal dat men nodig heeft op de huizenmarkt is drieledig (Hochstenbach, 2014). Dit kapitaal bestaat allereerst uit het hiervoor al kort beschreven economisch kapitaal: dit is kapitaal dat betrekking heeft tot het economische vermogen van een persoon. Dit kapitaal 11

Jongvolwassenen op de Utrechtse woningmarkt

bestaat dus uit de financiële middelen waarmee een woning op de woningmarkt verkregen kan worden. Het bestaat niet alleen uit eigen inkomsten, maar ook uit financiële tegemoetkomingen van de overheid zoals huursubsidie. Ook een ouderlijke bijdrage valt onder deze vorm van kapitaal (Hochstenbach, 2014; Guiso, 2002; Mulder, 2002).

Economisch kapitaal is in de praktijk een immobiele vorm van kapitaal, omdat het lastig uit te breiden is. De voordelen ervan zijn echter groot: hoe meer iemand in bezit is van economisch kapitaal, hoe eerder woonwensen gerealiseerd kunnen worden (Mulder, 2002;De Groot, 2011; Hochstenbach, 2014). Wat echter wel geldt voor een hoge mate aan economisch kapitaal, is dat naarmate er meer woonwensen ontstaan (als gevolg van meer opties door meer beschikbaar geld), het lastiger is deze woonwensen te realiseren.

Het aanbod van de woningen om tegemoet te komen aan alle woonwensen is klein. Bij een gebrekkig aanbod zal men alsnog genoegen moeten nemen met het niet in vervulling zien gaan van alle woonwensen, net als bij de afwezigheid van grote economische reserves (Bessant, 2012; Hochstenbach, 2014).

Sociaal kapitaal De tweede vorm van kapitaal is sociaal kapitaal: dit heeft betrekking tot de voordelen die worden gehaald uit het eigen sociale netwerk, voordelen die ontstaan doordat je via iemand die je kent hoort dat er een bepaalde woning beschikbaar is, of dat een kennis je doorstuurt naar een bepaalde (wellicht bevriende) makelaar. Sociaal kapitaal is relatief gemakkelijk verkrijgbaar. Ergens wonen heeft al een positief effect op deze vorm van kapitaal, omdat je meer kennis van de markt krijgt door alleen al aanwezig te zijn op die markt (Hochstenbach, 2014). Bijvoorbeeld het wonen in een studentencomplex heeft invloed in de zoektocht naar een vervolgwoning, omdat er bepaalde kennis is ontwikkeld over de woningmarkt waardoor een bepaalde strategie ingezet kan worden. In tegenstelling tot economisch kapitaal is deze vorm dus wel mobiel en vrij ter beschikking. Een voordeel van deze vorm van kapitaal is dat de zoektocht veel gerichter wordt. Het kan bepaalde tussenpersonen wegnemen, omdat je weet ‘waar’ je moet zoeken. Ook bestaat de kans dat het de zoektocht vergemakkelijkt, omdat je via een kennis aan de informatie bent gekomen. Ook kan sociaal kapitaal helpen bij het verkrijgen van economisch kapitaal. Ouders of andere familieleden zijn onderdeel van het sociale kapitaal maar kunnen door een financiële bijdrage te leveren het economisch kapitaal vergroten (Mulder, 2002; Guiso, 2002). Een nadeel van sociaal kapitaal, en in tegenstelling tot economisch kapitaal, is dat de kennis over beschikbare woningen niet tastbaar is. Het doorverwezen worden naar bepaalde instanties kan helpen om sneller tot een woning te komen, maar dit is niet altijd het geval. Er is geen garantie dat sociaal kapitaal altijd helpt tot een snellere woningrealisatie (Hochstenbach, 2014).

Cultureel kapitaal De laatste vorm van kapitaal is cultureel kapitaal: dit heeft betrekking tot de kennis die gewonnen kan worden uit scholing, kennis over de woningmarkt en de bereidheid om de regels te doorbreken (Flint, 2003; Hochstenbach, 2014). Het is gemakkelijk voor te stellen dat iemand die werkzaam is bij een woningcorporatie of makelaarskantoor meer kennis heeft over de woningmarkt dan iemand anders. Dus niet alleen de relaties van mensen die bij sociaal kapitaal worden besproken zijn hierin belangrijk maar ook de kennis die individuen hebben opgedaan. Maar scholing in de algemene zin van het woord is ook van belang. Door het doen van een opleiding wordt de kans op een (goede) baan verhoogt.

Hierdoor gaat een individu hoogstwaarschijnlijk ook meer verdienen. Het uitbreiden van het cultureel kapitaal verhoogt dus de kans op meer economisch kapitaal (Flint, 2003).

Ook onderdeel van cultureel kapitaal is de bereidheid om regels te doorbreken. Een voorbeeld hiervan is dat je zegt dat je ouders minder inkomsten hebben dan werkelijk het geval is, waardoor je van de overheid een grotere tegemoetkoming ontvangt. Ouders 12

Jongvolwassenen op de Utrechtse woningmarkt

hebben bijvoorbeeld een eigen bedrijf en staan daardoor niet op een loonlijst. Als je dan opgeeft dat je ouders werkloos zijn ontvang je van de overheid een grotere bijdrage. Dit valt deels onder economisch kapitaal, maar het gaat om het doorbreken van de regels. Ook cultureel kapitaal is gemakkelijk uit te breiden, door bijvoorbeeld informatie te verzamelen over de woningmarkt en dit voor eigen gewin in te zetten. Hierdoor is ook cultureel kapitaal, in tegenstelling tot economisch kapitaal, een mobiele vorm van kapitaal. Voordelen van cultureel kapitaal zijn dat het zeer gemakkelijk te verkrijgen is en dat het in bezit zijn ervan van wezenlijke invloed kan zijn. Als je weet hoe de markt werkt, kan je daar gebruik van maken. Cultureel kapitaal kan ook nadelen hebben. Een daarvan is dat het doorbreken van de regels niet is toegestaan. Een andere reden is dat mensen doordat ze cultureel kapitaal zoeken, bijvoorbeeld door het volgen van scholing, ze beperkt worden in het zoeken naar een zelfstandige woning door te weinig beschikbare middelen. Op de lange termijn heeft dit wel een positief effect maar op de korte termijn niet. (Mulder, 2002; Andrew, 2009).

Invloed van kapitaal Zoals eerder in dit kader is vermeld, is de driedeling van kapitaal in economisch, sociaal en cultureel kapitaal. Deze drie kapitaalvormen hebben ieder een positief effect op de woningmarkt. Het in bezit zijn ervan heeft dan ook invloed op de woonrealisatie. Wat geldt is: hoe meer er van is, hoe beter een woningwens gerealiseerd kan worden. Kapitaal (sociaal, cultureel en economisch) is dus van invloed op de wijze waarop een woning gerealiseerd kan worden. Ook blijkt dat een vergroting van het sociaal of cultureel kapitaal zeer waarschijnlijk een positief effect heeft op het economisch kapitaal.

De kapitaalvormen zijn echter niet van invloed in alle situaties. De overkoepelende marktvorm in Nederland bestaat, zoals eerder genoemd, uit een dynamisch systeem (Van der Heijden, 2011). Dit houdt in dat commerciĂŤle partijen woningen aanbieden op de vrije markt aan makelaars, die het vervolgens aanbieden aan kopers. Een dynamisch systeem gaat uit van een grote mobiliteit op de woningmarkt. Wat in een dergelijk systeem gebeurt, is dat wanneer woonwensen veranderen, huizenbezitters er niet voor kiezen om hun eigen woning aan te passen, maar ervoor kiezen om te verhuizen (Van der Heijden, 2011). In het dynamische systeem van Nederland, kennen we het onderscheid tussen (sociale) huur- en koopwoningen. Economisch, sociaal en cultureel kapitaal hebben op beide vormen invloed, maar niet allemaal in dezelfde mate.

Economisch kapitaal heeft op de koopwoningmarkt een grotere waarde dan op de huurwoningmarkt. Naarmate men over meer inkomsten beschikt, kan op de koopwoningmarkt meer bereikt worden. Economisch kapitaal is hier dus van groot belang.

Op de huurwoningmarkt ligt dit anders. Als men beschikt over een hoge mate van economisch kapitaal, gaat men geen woning huren. Kopen is in verhouding goedkoper dan huren en het geeft meer zekerheid aan de koper. Economisch kapitaal heeft dus meer invloed op de koopwoningmarkt.

Sociaal kapitaal heeft ook meer invloed op de koopwoningmarkt dan op de huurwoningmarkt. Bij huurwoningen is er bijna altijd sprake van een wachtlijst. Vooral bij sociale huurwoningen heeft sociaal kapitaal weinig invloed. De wachtlijsten zijn groot en iemand vertellen over een bepaalde (sociale) huurwoningen heeft geen invloed op de wachttijd. Bij een koopwoning ligt dit anders, namelijk degene die geĂŻnteresseerd is in een bepaalde woning doet een aanbod. Wachtlijsten hebben hier geen invloed, maar degene die het hoogste bedrag voor de woning aanbiedt mag intrekken in de woning. Een grote sociale kennissenkring is op de koopwoningmarkt dus van groot belang.

Bij cultureel kapitaal geldt dat er geen duidelijk onderscheid bestaat tussen de huuren koopwoningmarkt. Kennis over de werking van de markt is in beide marktvormen van groot belang. Bij de huurwoningmarkt is het nuttig om te weten bij welke instanties je ingeschreven moet staan en bij de koopwoningmarkt is het gunstig om bepaalde gebieden 13

Jongvolwassenen op de Utrechtse woningmarkt

en makelaars in de gaten te houden. Cultureel kapitaal heeft een tastbare uitkomst, het heeft betrekking op interne aspecten: individuele kennis van zaken.

Het is dus duidelijk geworden dat de drie verschillende vormen van kapitaal allemaal een verschillende invloed hebben op het zoekproces naar een zelfstandige woning. De conclusie die hieruit getrokken kan worden heeft vooral een positieve weerklank: des te meer kapitaal, des te makkelijker word het verkrijgen van een woning. Het hebben van weinig kapitaal is dus een belemmering en om dit te overkomen moet het belang van economisch kapitaal worden gereduceerd (Flint, 2003). Echter hebben deze vormen van kapitaal zoals gezegd elk een verschillende invloed. Niet alleen op de woningmarkt in zijn geheel maar ook op de verschillende onderdelen van deze markt. Interessant wordt de vraag of er naast het onderscheidt in huur of koop woning ook positieve invloeden of belemmeringen worden gevonden bij een verschil in type huishouden.

1.3 Het type huishouden Naast de drie typen van kapitaal, is er nog een kenmerk dat invloed heeft op de ervaren belemmeringen, namelijk het type huishouden. De afgelopen jaren is er namelijk een trend zichtbaar dat jongvolwassenen steeds later op zichzelf gaan wonen. Dit in tegenstelling tot een halve eeuw geleden toen er een trend zichtbaar was dat jongvolwassenen steeds eerder het ouderlijk huis verlieten (Mulder, 2002). Een van de redenen dat jongvolwassenen later vertrekken is dat ze ervoor kiezen om langer te studeren voordat ze op zichzelf gaan wonen (Hochstenbach, 2014; Lennartz, 2014; McKee, 2012). Echter zijn zoals eerder in dit stuk al naar voren kwam de beschikbaarheid van betaalbare woningen en de hoeveelheid kapitaal van grote invloed. Een ander persoonlijk kenmerk is ook van invloed op het zelfstandig wonen, namelijk het type huishouden van diegene (Mulder, 2002). “Life events, such as cohabiting and having children, frequently alter preferences and needs with respect to housing, thereby triggering decisions to move� (De Groot, 2011, pg. 309). De Groot (2011) zegt dus dat gebeurtenissen zoals samenwonen of het krijgen van kinderen van invloed is op de keuze voor een woning. Een verandering van het type huishouden kan hiermee een belemmering vormen en de verhuisgeneigdheid doen veranderen.

Niet alleen voor het uit huis gaan is de samenstelling van het huishouden van invloed. Ook wanneer men al een woning bezit en het huishouden verandert, speelt dit een rol en zal dit de verhuisgeneigdheid uiteindelijk doen veranderen (De Groot, 2011; McKee, 2012). Wanneer iemand in een scheiding ligt, kan dit een reden zijn om te willen verhuizen.

Onzekerheden in relaties kunnen dus een belemmering vormen in het realiseren van een zelfstandige woning. Verschillen in verwacht samenwonen of verwacht scheiden zijn er echter niet; in beide gevallen heeft dit een positief effect en vormt dit een belemmering waardoor de strategie verandert en de verhuisgeneigdheid toeneemt. Een onderscheid tussen deze twee is dus niet noodzakelijk. Het gaat om de onzekerheid die wordt ondervonden in de samenstelling van het huishouden welke een belemmering kan vormen en die de zoekstrategie kan aanpassen (Mulder, 2002; De Groot, 2011).

14

Jongvolwassenen op de Utrechtse woningmarkt

1.4 Strategie en verhuisgeneigdheid Om terug te komen op de rol van het economische stelsel, zie hier de volgende quote: The growth of subprime mortgages was a key trigger in the sudden demand for homes in less popular urban neighbourhoods — a trend which initially caused property prices to rocket.

The outlook seemed good as long as house prices were on the increase, as long as the general economy was booming, and as long as jobs were relatively easy to find. But when the economy fell into stagnation and house prices began to fall in 2006, the problems came thick and fast. More and more households ran into payment difficulties and there was a sharp rise in the number of foreclosures (Priemus, 2009, pg. 99).

In deze quote is te lezen welke rol de gezondheid van de economie in een land speelt op de huizenmarkt. Wanneer de economie zich in goede tijden bevindt en mensen gemakkelijk banen kunnen vinden, neemt het aantal verkochte woningen toe, tezamen met de huizenprijzen. Wanneer dit echter niet het geval is en er voor consumenten veel financiële onzekerheid is, zal dit voor de huizenmarkt betekenen dat er minder huizen worden verkocht. Zo vormt een gebrek aan economisch kapitaal een belemmering waardoor mensen hun strategie aanpassen en uiteindelijk besluiten een woning niet te kopen (Priemus, 2009). Bessant (2012) beschrijft een gebrek aan economisch kapitaal en persoonlijke welvaart als een obstakel voor iemand die een stap wilt zetten op de huizenmarkt maar hier nog niet aan toe is gekomen. Dit in tegenstelling tot mensen die al een woning bezitten. “The hike in housing prices increased the personal wealth holdings of home-owners” (Bessant, 2012, pg. 180). Zij zullen door de gestegen huizenprijzen een vermeerdering van het kapitaal ondervinden.

Doordat huizenprijzen stijgen en het voor sommigen lastig is om zeker te zijn van economisch kapitaal, worden jongvolwassenen grotendeels gedwongen om langer in het ouderlijk huis te blijven of om de huursector binnen te treden. De afgenomen onzekerheid met betrekking tot het vergaren van economisch kapitaal, heeft onder andere te maken met veranderingen op de arbeidsmarkt. Voor jongvolwassenen wordt het steeds lastiger om een vast contract te krijgen bij een bedrijf. Steeds vaker worden zij voor een part-time functie aangenomen en hebben zij een tijdelijk contract. Een werkweek van veertig uur is voor deze doelgroep steeds lastiger te krijgen. Doordat zij niet meer de financiële zekerheid genieten die er voorheen wel was, hebben zij hun strategie moeten aanpassen en wordt er steeds langer gewacht met het kopen van een woning (Bessant, 2012).

Daarnaast is niet alleen economisch kapitaal van belang. Zoals Toussaint (2007, pg.

191) aangeeft, zijn ook “potential changes in the social security and pension system and housing policy also make households in both countries feel insecure”. Omdat huishoudens zich onzeker voelen en niet kunnen voorspellen wat er gebeuren gaat op deze vlakken, wordt de huizenmarkt beïnvloedt. Door deze ervaren belemmeringen wordt de zoekstrategie aangepast waardoor zij wellicht sneller geneigd zijn te verhuizen omdat een verwacht samenwonen bijvoorbeeld in het verschiet ligt. Mede door een (on)verwachte verandering in het huishoudenstype, wordt de strategie dus verandert en is men sneller geneigd te verhuizen (De Groot, 2013; Toussaint, 2007).

Als men van plan is een woning te kopen, zijn er twee fasen die worden doorlopen.

De eerste fase houdt in dat er voorkeuren worden benoemd waar een woning aan moet worden voldaan. Vervolgens wordt er een woning gerealiseerd die voldoet, of deels voldoet, aan deze voorkeuren. Deze voorkeuren zijn van belang voor de strategie. Als een jongvolwassenen met expliciete voorkeuren komt, moet de zoekstrategie hierop worden aangepast. Een woning moet minimaal deels aan deze voorkeuren voldoen en zonder een duidelijke strategie, zullen deze voorkeuren niet worden ingewilligd. De voorkeuren die iemand heeft staan echter niet op zichzelf. Deze worden beïnvloedt door onder andere 15

Jongvolwassenen op de Utrechtse woningmarkt

levensomstandigheden en de regionale huizenmarkt. Wanneer deze omstandigheden veranderen, moet de strategie hierop ook worden aangepast. Belemmeringen die zich kunnen voordoen, in de vorm van een gebrek aan kennis of van een veranderende gezinssamenstelling, spelen een grote rol op deze factoren en dus op de strategie. Tevens speelt het een rol in het daadwerkelijk realiseren van een woning en is het van belang voor de verhuisgeneigdheid (De Groot, 2013).

De genoemde belemmeringen kunnen als barrière worden ervaren door deelnemers op de huizenmarkt. “A less favourable socioeconomic position, indicated by a low income, no job, or a low education level, may indicate certain institutional barriers that are difficult to bridge. For instance, being unemployed makes it nearly impossible to obtain a mortgage because this state coincides with a low income and unfavourable income prospects. If individuals consider such hampering factors when forming a tenure preference, those in a less favourable socioeconomic position will prefer to move into homeownership less frequently than those in a more favourable socioeconomic positionâ€? (De Groot, 2013, pg.

472). Deze zorgen dus voor een aangepaste strategie bij het zoeken naar een nieuwe woning (Priemus, 2009). De perceptie van wat individuen zien als mogelijk met betrekking tot hun inkomen en de woningmarkt, bepalen de eisen die worden gesteld aan een woning en de strategie. Maar ondanks dat er op dat moment rekening is gehouden met ervaren belemmeringen, zijn deze factoren nog steeds van belang voor de verhuisgeneigdheid. Er dient niet alleen bij de strategie rekening te worden gehouden met ervaren belemmeringen, maar ook bij de verhuisgeneigdheid werken deze factoren door (Bessant, 2012; De Groot, 2013) 1.5 Conceptueel model en hypothesen De grootste belemmeringen in het vinden van een zelfstandige woning voor jongvolwassenen zijn zeer divers, maar toch bestaat er veel samenhang onderling. Het is een combinatie van factoren, invloeden, beleidsvormen en meer die samen de belemmeringen vormen die woningzoekenden tegenkomen. Dat is waarschijnlijk een van de redenen dat er in de bestaande literatuur weinig concrete overzichten zijn van deze belemmeringen. De belemmeringen zijn duidelijk maar verschillen erg per individu en het is daarom moeilijk om er een duidelijk overzicht van te maken wat voor iedereen van belang is, en specifiek voor de Utrechtse woningmarkt. Daarom is er met de volgende hoofd- en deelvragen gekomen: Welke belemmeringen hebben jongvolwassenen bij het vinden van een zelfstandige woning in de stad Utrecht en hoe groot is de invloed van deze belemmeringen op de keuze voor deze woning?

- Welke persoonlijke kenmerken zijn voor jongvolwassenen van belang in het keuzeproces voor een zelfstandige woning?

- Welke belemmeringen hebben jongvolwassenen ervaren bij het zoekproces naar een zelfstandige woning?

- In hoeverre hebben de ervaren belemmeringen een invloed op de huidige strategie van jongvolwassenen in een zelfstandige woning?

Aan de hand van de literatuur is er een beeld verkregen van mogelijke belemmeringen die spelen onder jongvolwassenen bij het verkrijgen van een nieuwe woning en de invloed daarvan op de keuze voor een woning. Maar om de situatie op de Utrechtse woningmarkt in kaart te brengen, is beantwoording van de onderzoeksvragen van belang. Daarbij worden verschillende zaken onderzocht die mogelijk een belemmering kunnen vormen die ervoor zorgt dat de strategie en de verhuisgeneigdheid worden aangepast. Deze relaties tussen verschillende variabelen worden weergegeven in het conceptueel model.

16

Jongvolwassenen op de Utrechtse woningmarkt

Figuur 1 Conceptueel model

Vanuit dit conceptueel model zijn verschillende hypothesen gehaald die aan de hand van secundaire data worden getoetst. Aan de hand van deze hypothesen kunnen er uitspraken worden gedaan over de onderzoeksvragen en kan er een antwoord worden gegeven op de hoofdvraag. De hypothesen zijn als volgt: 1. Het type huishouden heeft invloed op de belemmeringen die starters ondervinden op zoek naar een nieuwe woning.

2. Externe factoren, zoals de Utrechtse woningmarkt, hebben een effect op de belemmeringen die starters ondervinden bij hun strategie op zoek naar een nieuwe woning.

3. Hoe meer economisch kapitaal iemand bezit, hoe minder belemmeringen diegene ondervindt op zoek naar een nieuwe woning.

4. Hoe meer cultureel kapitaal starters bezitten, hoe minder belemmeringen een starter ondervindt op zoek naar een nieuwe woning.

5. Hoe meer sociale banden een starter op de Utrechtse woningmarkt bezit, hoe meer de beschikbaarheid van woningen binnen het zoekprofiel en onzekerheid over de arbeidssituatie een rol spelen op zoek naar een nieuwe woning.

6. Hoe meer kapitaal iemand bezit, hoe minder de strategie hoeft worden aangepast.

7. Hoe meer belemmeringen iemand ondervindt, hoe meer diegene de strategie op zoek naar een nieuwe woning aanpast.

8. Hoe meer de strategie wordt aangepast, hoe groter de verhuisgeneigdheid is.

In De Groot (2011) wordt aangegeven dat individuele karakteristieken invloed hebben op de belemmeringen die mensen ondervinden tijdens hun zoektocht naar een nieuwe woning.

Karakteristieken als verwacht samenwonen of het al dan niet scheiden zijn punten die invloed hierop hebben. Tevens wordt door Jansen (2014) aangegeven dat ook de wens en/of aanwezigheid van kinderen een rol hierbij speelt. Onzekerheden in de samenstelling van het huishouden kunnen een belemmering vormen waardoor de zoekstrategie moet worden aangepast. Het type huishouden bepaalt deels of er belemmeringen worden ondervonden 17

Jongvolwassenen op de Utrechtse woningmarkt

waardoor de strategie moet worden aangepast om een woning te realiseren (Mulder, 2002; De Groot, 2011).

Volgens Lennartz (2014), Mulder (2002) en Priemus (2013) zijn er ook andere factoren die invloed hebben op de belemmeringen die mensen ondervinden. Zo is de woningmarkt bepalend voor het uiteindelijk realiseren van een woning (McKee, 2012; Lennartz, 2014; Heijden, 2011). De huizenprijzen, stabiliteit van de markt en het type woningmarkt (dynamisch of statisch) zijn factoren die van invloed zijn op belemmeringen die men ervaart bij het vinden van een nieuwe woning. Al deze factoren bepalen de ervaring van de kansen op het verkrijgen van een woning voor een jongvolwassene. Wanneer de ervaring hiervan niet positief is, kan de woningmarkt een belemmerende factor zijn waardoor de strategie moet worden aangepast om een woning te verkrijgen.

Tevens speelt kapitaal, in het algemeen of in verschillende vormen een belangrijke rol bij het realiseren van een nieuwe woning (Hochstenbach, 2014; McKee, 2012). Kapitaal kan volgens Hochstenbach (2014) bestaan uit drie typen, namelijk economisch, cultureel en sociaal. Zo kan er kapitaal zijn dat men bezit in de vorm van inkomen en financiĂŤle ondersteuning uit de overheid dan wel van familie. Daarnaast is er kapitaal in de vorm van het hebben genoten van een opleiding en het beschikken over voldoende kennis om jezelf te begeven op de woningmarkt. Ten slotte zijn er relaties met vrienden of familie, sociale banden, die ervoor zorgen dat iemand zichzelf in een bevoorrechte positie begeeft ten opzichte van anderen of tot inzicht komt die voor een belemmering zorgen. Al deze typen kapitaal beĂŻnvloeden de belemmeringen die men ondervindt en bepaalt de strategie bij het vinden van een nieuwe woning voor starters. Zo zal iemand die over weinig economisch kapitaal beschikt, meer belemmeringen ondervinden tijdens het zoeken naar een nieuwe woning. Door een gebrek aan economisch, cultureel of sociaal kapitaal kan een starter op de woningmarkt meer of minder belemmeringen ondervinden en de strategie meer of minder moeten aanpassen om een woning op maat te vinden (Guiso, 2002; Hochstenbach, 2014; Mulder, 2002). Het bezit van kapitaal heeft dus invloed op de strategie die een starter hanteert bij het realiseren van een nieuwe woning. Kapitaal in het algemeen, dus economisch, cultureel en sociaal bij elkaar, is van invloed op de strategie waarop een woning gerealiseerd wordt (Hochstenbach, 2014; Mulder, 2002).

Door de ondervonden belemmeringen op verschillende vlakken, passen starters veelal hun strategie aan. Zoals in Toussaint (2007) en De Groot (2013) wordt aangegeven, passen jongvolwassenen hun strategie aan wanneer er onzekerheid wordt ervaren met betrekking tot de financiĂŤn en de samenstelling van het huishouden. Omdat er via verschillende factoren belemmeringen worden ondervonden, passen jongvolwassenen hun strategie aan omdat zij zekerheid zoeken of omdat bepaalde woningtypes niet binnen het bereik liggen. Wanneer bepaalde belemmeringen, zoals een gebrek aan kennis van de woningmarkt of een gebrek aan economisch kapitaal, zich niet voor zouden doen, hoeven jongvolwassenen hun strategie ook niet aan te passen.

Dat jongvolwassenen hun strategie aanpassen, heeft gevolgen voor de verhuisgeneigdheid. Wanneer de strategie is aangepast omdat er belemmeringen zijn ondervonden tijdens het zoeken naar een nieuwe woning, zorgt dit ervoor dat de verhuisgeneigdheid in de toekomst groter is (De Groot, 2013). Belemmeringen die zijn ondervonden werken via de strategie door op de verhuisgeneigdheid; wanneer de strategie veelal aan verandering onderhevig is geweest, is een jongvolwassene meer geneigd te verhuizen omdat een woning in mindere mate aan het zoekprofiel voldoet (Bessant, 2012).

18

Jongvolwassenen op de Utrechtse woningmarkt

2. Methodologie en operationalisering

In dit hoofdstuk komt de methodologie aan bod. Er wordt uitgelegd wat de probleemstelling is, welke methoden van dataverzameling er zijn gebruikt en op welke manier ervoor is gezorgd dat de steekproef aselect is gekozen. Daarnaast komen de onderzoekseenheden aan de orde, de plaats van het onderzoek en de tijd. Ten slotte worden begrippen die nu nog vaag en niet toetsbaar zijn geoperationaliseerd, waardoor het helder is wat er met welke begrippen wordt bedoeld en bestaat er op deze manier een eenduidige betekenis van deze begrippen.

Vraagstelling en doelstelling De hoofdvraag en deelvragen worden beantwoord door middel van kwantitatief onderzoek, omdat kwantitatief onderzoek een gestructureerde verzameling van gegevens inhoudt en zorgt voor een repliceerbaar onderzoek. Door een repliceerbaar onderzoek te creëren is het mogelijk dat een soortgelijk onderzoek vaker, en mogelijk in andere gebieden, kan worden uitgevoerd. De relevantie van een repliceerbaar onderzoek naar de situatie van de woningmarkt is af te leiden gegeven dat de woningmarkt een belangrijke factor is voor de welvaart en de economie van Nederland. Tevens is de woningmarkt extreem mobiel; ieder moment kan de situatie veranderen waardoor het noodzakelijk is dat er een goed raamwerk bestaat. Daarbij komt dat kwantitatief onderzoek zich het best leent voor het onderzoeken van effecten (Boeije e.a., 2009) en aangezien de hoofdvraag betrekking heeft tot een effect – namelijk het effect van belemmeringen op de keuze van een woning – is er dus gekozen voor een kwantitatieve onderzoeksmethode.

Om meer in te gaan op de contextuele facetten van het onderzoek is er voor gekozen om ook twee interviews te houden met personen die in hun dagelijks werk betrokken zijn bij de Utrechtse Woningmarkt. Zoals Boeije (2009) zegt is het interview ‘’ een gesprek waar de interviewer zich beperkt tot het stellen van vragen over gedragingen, opvattingen, houdingen en ervaringen en waarbij de participant deze vragen beantwoord’’.

Voor deze interviews zijn korte vragenlijsten opgesteld (zie bijlage) om de rode draad in het gesprek te kunnen bewaren, maar hier kan afhankelijk van het gesprek van worden afgeweken.

Dit onderzoek wordt dus uitgevoerd om de situatie van jongvolwassenen op de Utrechtse woningmarkt in kaart te brengen. Er wordt uitgegaan van een kennisprobleem, waarbij er onvoldoende kennis is om een bepaald verschijnsel te verklaren (Boeije e.a., 2009). Met de verkregen informatie uit enquêtes worden de eerder genoemde hypothesen uit hoofdstuk 1 beantwoord. Dit streven naar bevestiging van uitspraken noemt men verificationisme (Boeije e.a., 2009). Als gevolg van dit verificationisme wordt gepoogd het kennisprobleem op te lossen. Dat het onderzoek wordt gedaan om het kennisprobleem op te lossen komt voort uit fundamenteel onderzoek (Boeije e.a., 2009). Er bestaat echter een probleem dat bekend staat als het inductieprobleem (Boeije e.a., 2009). Dit houdt in dat het onmogelijk is om alle jongvolwassenen na te gaan. Om deze reden is er gekozen voor een aselecte steekproef, om uit alle jongvolwassenen op de Utrechtse woningmarkt (populatie) een representatieve selectie (steekproef) te trekken. Het onderzoek is uitgevoerd in opdracht van het Ministerie van Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties en met de uitkomsten van dit onderzoek heeft het Ministerie de mogelijkheid om een overkoepelende strategie te ontwikkelen voor jongvolwassenen op de Nederlandse woningmarkt.

19

Jongvolwassenen op de Utrechtse woningmarkt

De hoofdvraag van dit onderzoek luidt: Welke belemmeringen hebben jongvolwassenen bij het vinden van een zelfstandige woning in de stad Utrecht en hoe groot is de invloed van deze belemmeringen op de keuze voor een zelfstandige woning?

Deze beschrijvende hoofdvraag splitst zich uit in de volgende deelvragen:  Welke persoonlijke kenmerken zijn voor jongvolwassenen van belang in het keuzeproces voor een zelfstandige woning?  Welke belemmeringen hebben jongvolwassenen ervaren bij het zoekproces naar een zelfstandige woning?  In hoeverre hebben de ervaren belemmeringen een invloed op de huidige strategie van jongvolwassenen in een zelfstandige woning?

2.1 Methodologie De manier waarop het antwoord op de hoofdvraag gevonden wordt, wordt in het hierop volgende deel van dit hoofdstuk uitgewerkt: de methodologie en operationalisering.

Wat De wat-vraag gaat over de onderzoeksmethode. In dit onderzoek wordt uitgegaan van kwantitatief onderzoek aan de hand van enquêtes. Een enquête is het ideale middel om de juiste gegevens te verkrijgen, omdat het een middel is om bepaalde verschijnselen in de maatschappij vast te stellen en het is gemakkelijker om uitspraken te doen over een grotere groep dan bij een interview (Boeije e.a., 2009). En in het geval van dit onderzoek wordt onderzocht hoe jongvolwassenen omgaan met de invloed van belemmeringen op de woningmarkt. Naast de resultaten die voortkomen uit de vragenlijst wordt er ook nog een kwalitatief element aan dit onderzoek toegevoegd, namelijk twee interviews met een expert. De interviews dienen ter ondersteuning van de kwantitatieve gegevens. De enquête leidt tot juiste beantwoording van de hypothesevragen, omdat de uitkomsten van de vragenlijst betrouwbaar en valide zijn. De betrouwbaarheid gaat over de nauwkeurigheid, dus over de afwezigheid van toevallige fouten. Dit kan uitgelegd worden als het per ongeluk aankruisen van een verkeerd antwoord op een vragenlijst, of het niet paraat hebben van gegevens als bijvoorbeeld wordt gevraagd naar het inkomen van ouders (Boeije e.a., 2009).

Bij validiteit gaat het om het om de vraag of de waarnemingen de werkelijkheid dekt, over de juistheid van gegevens. Het gaat om systematische fouten die leiden tot een systematische vertekening van de resultaten. Interviewers kunnen bijvoorbeeld een rooskleurig beeld voorgespiegeld worden, omdat de respondent liever geen negatieve ervaringen deelt. Deze vorm van sociaal wenselijke antwoorden zijn funest voor een onderzoek, omdat aan de hand van deze (onware) antwoorden misleidende en foute conclusies getrokken kunnen worden (Boeije e.a., 2009).

Wie Dit onderzoek wordt gedaan om meer kennis te verkrijgen over jongvolwassenen op de Utrechtse woningmarkt. Uit de hoofdvraag komt naar voren wat de onderzoekseenheden zijn, dus wie of wat er onderzocht gaat worden (Boeije e.a., 2009). De hoofdvraag luidt welke belemmeringen jongvolwassenen op de Utrechtse woningmark in een zelfstandige woning ervaren. De groep die onderzocht gaat worden (dus de onderzoekseenheid) is jongvolwassenen op de Utrechtse woningmark in een zelfstandige woning. De onderzochte doelgroep moet bestaan uit de leeftijdsgroep 18 tot 34 jaar, omdat dit de definitie is van jongvolwassenen binnen ons onderzoek. Voor deze leeftijdscategorie is gekozen omdat de respondenten in deze categorie uit een combinatie van zowel studenten als werkenden bestaat. Als de leeftijdscategorie lager ligt, bestaat er de kans dat werkenden in een 20

Jongvolwassenen op de Utrechtse woningmarkt

zelfstandige woning worden misgelopen, en als de leeftijdscategorie hoger ligt, bestaat er de kans dat studerende jongvolwassenen worden misgelopen. Dit is omwille van de representativiteit.

Jongvolwassenen groeien uiteindelijk door in de woningmarkt, dus het is interessant om te kijken hoe deze jonge groep starters dit aanpakt. Tevens is bij deze doelgroep in de oriënterende fase een uitgebreid scala aan secundaire kennis gevonden, wat het des te aannemelijker maakt om deze doelgroep in dit onderzoek te betrekken. Het is een complexe doelgroep, omdat van te voren niet zichtbaar is aan een woning of er jongvolwassenen zelfstandig woont. Er zal dus rekening gehouden moeten worden met een hoge mate van non-respons. De zelfstandige woning is interessant, omdat het verkrijgen van een zelfstandige woning enige mate van strategie vergt. Er zijn bepaalde middelen nodig om een zelfstandige woning te verkrijgen en de manier waarop jongvolwassenen dit aanpakken, is de drijfveer van dit onderzoek.

De onderzoeksgroep wordt benaderd met een vragenlijst. Binnen de onderzoekseenheid ligt geen verdere indeling tussen man of vrouw en opleiding. Iedere respondent is voor dit onderzoek interessant, mits zij jongvolwassen zijn in Utrecht en in een zelfstandige woning wonen. Wel is het belangrijk voor de representativiteit van het onderzoek dat de verdeling man en vrouw en de verdeling van opleidingsniveau niet significant verschilt van de verdeling voor Utrecht als geheel.

Omdat het gaat om een aselecte steekproef hebben alle respondenten, mits voldaan aan de voorwaarden (jongvolwassen in Utrecht in eren zelfstandige woning), een even grote kans om door de onderzoekers ondervraagd te worden. Waarom de onderzoekseenheid uit jongvolwassenen in Utrecht in een zelfstandige woning bestaat ,is in de maatschappelijke relevantie in de inleiding toegelicht.

Waar Dit onderzoek gaat uit van de verzameling van primaire gegevens. Er is echter wel gebruik gemaakt van secundaire data, maar hiervan was sprake in de oriënterende fase van dit onderzoek en om de representativiteit in kaart te brengen. Voor bijvoorbeeld het steekproefplan is gekeken naar bestaande gegevens van Utrechtse jongvolwassenen, waar jongvolwassenen in Utrecht wonen en hoe de verdeling van de doelgroep over de stad is.

Deze gegevens zijn verzameld op Wistudata, een statistische databank van de Gemeente Utrecht. Aan de hand van het steekproefplan is een willekeurige selectie gekozen van wijken waarin het onderzoek uitgevoerd gaat worden. Een willekeurige selectie van wijken betekent een representatieve uitkomst van het onderzoek (Boeije e.a., 2009). De wijken die uit de selectie zijn gekomen zijn:      

Binnenstad Kanaleneiland Lombok Lunetten Tuindorp Wilhelminapark

Figuur 2 Onderzoeksgebied Utrecht 21

Jongvolwassenen op de Utrechtse woningmarkt

Om ervoor te zorgen dat binnen de wijken ook iedereen een even grote kans heeft om geselecteerd te worden, is elke straat binnen de wijken meegenomen. Door te gooien met een dobbelsteen is eruit gekomen dat elk vijfde huis van de straat is gekozen om de enquête bij af te nemen. Op deze manier heeft iedereen een gelijke kans gehad om mee te worden genomen in de steekproef. Mocht de situatie zich voordoen dat de non-respons erg hoog is en we genoodzaakt zijn van het oorspronkelijke plan af te wijken, hebben we een alternatieve locatie geselecteerd om de vragenlijsten af te nemen. Deze locatie is de Neude in de Utrechtse binnenstad. Er is voor deze locatie gekozen omdat het een drukbezocht plein is, waar de kans groot is veel jongvolwassenen te treffen.

De keuze voor Utrecht is gebaseerd op het gegeven dat er in Utrecht veel jongvolwassenen wonen, en met name veel studenten. Het voordeel hiervan is dat de uitkomsten van het onderzoek vergeleken kunnen worden met andere grote studentensteden. Het nadeel van Utrecht als enige onderzoeksgebied is dat het niet vergeleken kan worden met een stad zoals Leeuwarden, omdat die steden niet op elkaar lijken. Het wel vergelijken van de onderzoeksresultaten met ieder andere Nederlandse stad zou een ecologische fout zijn, wat de foutieve redenering inhoudt dat individuele leden van een groep de gemiddelde kenmerken van die groep hebben, zoals stereotypen (De Vocht, 2015).

Wanneer Het betreft een retrospectief onderzoek, waarbij er vragen worden gesteld over een situatie in het verleden (Boeije e.a., 2009). Met de uitkomsten van de vragen over het verleden worden er uitspraken gedaan over de situatie van jongvolwassenen op de Utrechtse woningmark in het heden. Het betreft een afname van een eenmalige vragenlijst, dus de dataverzameling is van korte duur (de vragenlijsten zijn afgenomen in de periode van twee weken). De weken waarin de enquêtes zijn afgenomen zijn week 10 en week 11. Er is van tevoren ingecalculeerd dat niet iedereen op elk tijdstip thuis is, dus is er op verschillende dagen op verschillende tijden geënquêteerd omwille van de representativiteit van het onderzoek.

Het schema voor het enquêteren zag er als volgt uit:  Dinsdag 3 maart van 16:00 tot 20:00 uur  Donderdag 5 maart van 13: 00 tot 1700 uur  Vrijdag 6 maart van 16:00 tot 20:00 uur  Zaterdag 7 maart van 12:00 tot 18:00 uur  Maandag 9 maart van 16:00 tot 21:00 uur  Woensdag 11 maart van 17:00 tot 20:00 uur  Donderdag 12 maart van 18:00 tot 21:00 uur Ethische en praktische voorwaarden Aangezien in dit onderzoek geen gebruik wordt van onderzoek op mensen is er geen sprake van ethische complicaties. De uitkomsten van dit onderzoek worden gebruikt om de beschikbare informatie en kennis over jongvolwassenen op de Utrechtse woningmarkt uit te breiden en niet om aan de hand van deze (beschikbare) kennis beslissingen te nemen op het betreffende vlak.

Omwille van de gelimiteerde tijd is er voorafgaand aan het onderzoek een tijdsplan opgezet. Door dit tijdplan kan er structuur gegeven worden aan het verloop van het onderzoek en kan er op een juiste wijze om worden gegaan met de beschikbare tijd (Boeije e.a., 2009).

22

Jongvolwassenen op de Utrechtse woningmarkt

Steekproef Onder de jongvolwassenen in Utrecht in een zelfstandige woning wordt een steekproef getrokken. Het betreft een aselecte kans-steekproef, waarbij iedere respondent een even grote kans heeft om deel uit te maken van de steekproef (Boeije e.a., 2009). Er bestaat een verschillend aantal aselecte kans-steekproeven, maar de steekproef die in dit onderzoek getrokken wordt, betreft een enkelvoudige aselecte steekproef. Dit houdt in dat de steekproefeenheden volstrekt willekeurig zijn getrokken uit de populatie-eenheden (Boeije e.a., 2009). Er is voor deze steekproef gekozen om een zo representatief mogelijke uitkomst te verkrijgen. De steekproefeenheden zijn benaderd door in de reeds genoemde wijken deur aan deur te gaan, maar hierbij bestaat het probleem van een grote non-respons. Daarom is er van tevoren een alternatieve wijze van dataverzameling opgesteld om dit probleem te omzeilen. Er is gekozen om over te gaan op een geclusterde steekproef, waarbij individuen binnen een groep worden benaderd. Er is voor gekozen om de getrapte steekproef te houden op de eerder genoemde alternatieve locatie: De Neude in de Utrechtse binnenstad.

Voordeel van deze alternatieve manier van datacollectie is dat er grotere groepen ondervraagd konden worden en het tijdwinst boekte omdat we op een enkele locatie zijn gebleven.

2.2 Operationalisering Om hypothesen te kunnen toetsen en om deze uitspraken onderzoekbaar te maken, is het van belang dat duidelijk wordt gemaakt wat alle begrippen in de uitspraken betekenen. Om onduidelijkheden in de begrippen te vermijden, worden in dit stuk definities van de begrippen gegeven zoals ze in dit onderzoek worden meegenomen. Het is de bedoeling dat de uitspraken hierdoor ondubbelzinnig worden begrepen en dat duidelijk wordt gemaakt wat er met welke uitspraken precies wordt bedoeld (Boeije e.a., 2009).

Zelfstandige woning Onder een zelfstandige woning wordt verstaan: een woning waar de bewoner of alleen woont of samen met een eventuele partner en/of kinderen. Een woning die wordt gedeeld met meerdere personen valt onder een onzelfstandige woning als deze de voorzieningen als keuken en badkamer delen. Als de bewoner een eigen voordeur en eigen voorzieningen heeft, valt het onder zelfstandig (Mitros, 2015; Rijksoverheid, 2015).

Externe factoren Onder externe factoren kunnen meerdere dingen worden verstaan. In dit onderzoek gaat het om de ervaring van een starter over de kansen met betrekking tot het verkrijgen van een woning op de Utrechtse woningmarkt (McKee, 2012; Priemus, 2006).

Economisch kapitaal Economisch kapitaal houdt in dit onderzoek kapitaal in dat op verschillende manieren in ontvangst kan zijn genomen: zo kan dit zijn in de vorm van loon of een uitkering, maar ook geld ontvangen van vrienden of kennissen, of uit bijvoorbeeld een erfenis valt hieronder.

Economisch kapitaal is dus kapitaal waarmee aankopen kunnen worden gedaan (Guiso, 2002; Hochstenbach, 2014, Mulder, 2002).

Cultureel kapitaal Cultureel kapitaal is een ander soort kapitaal dan economisch. Bij cultureel kapitaal gaat het om de kennis en cognitieve vaardigheden waarover iemand beschikt. Wanneer iemand hoog opgeleid is of veel kennis heeft over een specifiek onderwerp – in dit geval de Utrechtse woningmarkt – dan beschikt diegene ook over cultureel kapitaal. Daarnaast gaat cultureel kapitaal ook over normen en waarden met betrekking tot het houden aan regels en wetten 23

Jongvolwassenen op de Utrechtse woningmarkt

omtrent de woningmarkt (Hochstenbach, 2014). Als een starter bereid is om regels en wetten deels te overtreden om zo aan een woning te komen, dan beschikt diegene ook over meer cultureel kapitaal. De bereidheid om een woning te verkrijgen door het niet volgen van officiële regels en wetten, heeft te maken met cultureel kapitaal (Bridge, 2001).

Sociale banden Bij sociale banden gaat het om persoonlijke relaties en de netwerken waarover iemand beschikt. Deze relaties kunnen bevriende makelaars of hypotheekverstrekkers zijn die door de persoonlijke relatie die ze met iemand hebben, informatie en diensten kunnen uitwisselen om de starter zo een betere positie te kunnen verstrekken. Familie, vrienden of kennissen kunnen een starter extra informatie geven of aan woonruimte helpen. Deze relaties en netwerken worden geschaard onder sociaal kapitaal, ook wel sociale banden genoemd (Wall e.a., 1998).

Kapitaal Kapitaal is in dit onderzoek de verzamelnaam voor de drie verschillende typen kapitaal. Het is de verzamelnaam voor economisch, cultureel en sociaal kapitaal. De drie kapitalen kunnen los van elkaar invloed hebben, maar ook samen kunnen zij een rol spelen. Kapitaal als verzamelnaam kan invloed hebben op de strategie die een starter hanteert bij het zoeken naar een nieuwe woning (Hochstenbach, 2014; Van Der Heijden, 2009).

Belemmeringen Met belemmeringen worden invloeden bedoeld die een negatieve rol spelen in het zoekproces naar een nieuwe woning. Het verliezen van een baan of een degradatie op de inkomensladder zijn hier voorbeelden van. Door dit soort processen die als beperking kunnen worden aanschouwd, zijn huishoudens minder vrij in hun strategie.

Belemmeringen kunnen verschillende oorzaken hebben, die te vinden zijn in (Lennartz, 2014):  Financiën  De lokale en nationale woningmarkt  De arbeidsmarkt  Cultuur  Demografie  Familierelaties Strategie Onder strategie wordt de manier verstaan waarop naar een nieuwe woning wordt gezocht en de manier waarop met belemmeringen is omgegaan. Wanneer een starter veel belemmeringen ondervindt omdat diegene bijvoorbeeld een gebrek ondervindt aan economisch kapitaal, zal deze starter de strategie moeten aanpassen omdat niet elke woning binnen het bereik ligt. De manier van omgang met belemmeringen en de manier van zoeken naar een nieuwe woning wordt in dit onderzoek aangeduid met strategie. In dit onderzoek is naar deze abstracte term gevraagd door middel van de volgende stelling: “Ik heb uiteindelijk een woning gevonden die voldeed aan mijn eerste zoekprofiel”. Er wordt vanuit gegaan dat, wanneer er meer belemmeringen zijn ondervonden, er in mindere mate aan het oorspronkelijke zoekprofiel wordt voldaan (Bessant, 2012; Priemus, 2009).

24

Jongvolwassenen op de Utrechtse woningmarkt

Verhuisgeneigdheid De verhuisgeneigdheid gaat over de mate waarin er een wens is om binnen twee jaar te verhuizen. Niet iedereen staat even open tegenover een verhuizing en niet iedereen is even bereid om naar een ander woning op zoek te gaan. De verhuisgeneigdheid wordt beĂŻnvloed door de strategie (Bessant, 2012). Wanneer een starter zijn strategie meerdere malen heeft moeten aanpassen vanwege de ondervonden belemmeringen, is deze minder geneigd om te verhuizen. De mate waarin er de wens is om binnen twee jaar te verhuizen, de verhuisgeneigdheid, wordt hiermee dus beĂŻnvloed (Bessant, 2012; De Groot, 2013).

25

Jongvolwassenen op de Utrechtse woningmarkt

3. Kenmerken steekproef

In dit hoofdstuk komen de kenmerken van de steekproef aan de orde. De respons tijdens het enquêteren komt aan bod, er wordt een beschrijving van de steekproef gegeven aan de hand van verscheidene variabelen en er wordt een representativiteitsanalyse gedaan om te kijken of de steekproef representatief is voor de jongvolwassenen in heel Utrecht. De beschrijving van de steekproef wordt ondersteund door grafieken die het gemakkelijker maken een beeld te krijgen van verdelingen.

3.1 Respons Bij kwantitatief onderzoek moet er rekening gehouden worden met het feit dat niet iedere respondent bereid is mee te doen aan een onderzoek. Dit verschijnsel heet non-respons (Boeije e.a., 2011). Non-respons bestaat uit twee onderdelen, namelijk unit non-respons en item non-respons. Unit non-respons houdt in dat een persoon niet bereid is deel te nemen aan het gehele onderzoek. Er zal dan verder moeten worden gezocht naar een meer bereidwillige respondent. Item non-respons houdt in dat de persoon wel bereid is deel te nemen aan het onderzoek, maar op een vraag geen antwoord kan geven omdat hij of zij de betreffende gegevens niet paraat heeft. De enquête is wel bruikbaar, maar er treden zogeheten missing values op, waardoor er met incomplete cijfers statistische verbanden getoetst worden (Boeije e.a., 2011).

Voorafgaand aan de dataverzameling is een verhouding opgesteld van het percentage verwachte unit non-respons. Gekeken werd naar jongvolwassenen in een zelfstandige woning in de zes onderzochte wijken en, in het achterhoofd houdend dat niet iedereen bereid is om mee te doen of niet in de doelgroep valt, is er een respons vastgesteld van 1 op de 5 personen. Daarnaast was de verwachting dat de item non-respons relatief hoog zou zijn bij vragen en stellingen die betrekking hebben tot de financiën. Geld is en blijft een gevoelig onderwerp en niet iedereen is bereid, ondanks dat de enquête anoniem is en anoniem wordt verwerkt, om dit op papier te delen. Ook was de verwachting dat de item non-respons bij de vraag over de oppervlakte van de woning hoog zou zijn. Niet iedereen weet namelijk op te noemen hoe groot de woning exact is, uitgedrukt in m2.

De feitelijke algehele respons viel lager uit dan verwacht. Van het totaal aantal bereikte respondenten op de genoemde dagen in hoofdstuk 2, die binnen de doelgroep viel, bleek 1 op de 17 personen bereid deel te nemen aan het onderzoek. Als gevolg van deze hoge unit non-respons bleek het noodzakelijk om over te gaan op de alternatieve wijze van datacollectie. Tevens voldeden de verwachtingen omtrent de item non-respons niet geheel aan de realiteit. Zo was de item non-respons bij de vragen en stellingen over financiën erg laag. Er was een enkeling die af en toe een vraag over financiën oversloeg, maar het merendeel had deze vragen gewoon beantwoord. Daarentegen was, gelijk aan de verwachting, de item non-respons bij de vraag over het woningoppervlakte wel hoog. Bij deze vraag kwam het regelmatig voor dat deze werd overgeslagen. De reden hiervoor zit hem hoogstwaarschijnlijk in de onwetendheid van de geënquêteerden over de grootte van de woning. Niet iedereen weet op te noemen hoe groot de woning is waar ze in wonen.

Daarnaast kan het zo zijn dat de vraag niet helder was geformuleerd en dat er geen helder beeld is van wat er met woningoppervlakte wordt bedoeld. Dit kan door sommigen worden geïnterpreteerd als de oppervlakte van de begane grond, zonder de eventuele eerste en tweede verdieping erbij. Maar door anderen kan dit worden geïnterpreteerd als de oppervlakte van de begane grond, eerste verdieping en tweede verdieping samen. Deze onduidelijkheid kan ervoor hebben gezorgd dat geënquêteerden deze vraag relatief vaak hebben overgeslagen en dat daarom de item non-respons hier hoog is. Er wordt om deze

26

Jongvolwassenen op de Utrechtse woningmarkt

redenen dan ook niet gewerkt met de variabele ‘woningoppervlakte’. Op deze manier is de kans op vertekening door item non-respons teruggebracht.

Opvallend was dat in de wijken Tuindorp en de binnenstad de respons erg laag was, maar dat in de wijk Wilhelminapark de respons hoger bleek te zijn dan in eerste instantie verwacht. De lage respons in de Tuindorp kan ermee te maken hebben dat bewoners in Tuindorp geen belangstelling of interesse hadden en de enquête om die reden niet in wilden vullen. Ook kan de oorzaak hem zitten in een gebrek aan tijd; wellicht wonen daar relatief veel mensen met een fulltime baan die na hun werk geen tijd en zin meer hebben om een enquête in te vullen. De lage respons in de binnenstad kan hem zitten in de leefstijl van de inwoners aldaar. Het kan zijn dat de leefstijl van bewoners in de binnenstad onregelmatiger is dan elders, omdat er allerlei horecavoorzieningen in de buurt gelegen zijn en verbindingen met het openbaar vervoer dichtbij gelegen zijn. Hierdoor kan het zo zijn dat zij vaak van huis zijn en onregelmatig leven, wat het bereiken van deze personen bemoeilijkt.

De hoge respons in de wijk Wilhelminapark kan mede veroorzaakt zijn door het hoge percentage jongvolwassenen in deze wijk; 50,7% van de bewoners van het Wilhelminapark valt binnen de categorie jongvolwassen. Dit is van de wijken waarin is geënquêteerd het hoogste percentage; dit is in de verwachtingen wellicht onderschat.

3.2 Steekproefbeschrijving In deze paragraaf worden de algemene kenmerken van de respondenten beschreven, die uit de steekproef naar voren zijn gekomen (zie ook bijlage A, voor de gehele enquête). Daarbij zijn ook het type huis weergegeven. Hierin zijn het daadwerkelijke type huis (zoals een rijtjeshuis of appartement) als de sector (huur of koop) meegenomen.

Figuur 3 Aantal mannen en vrouwen in de steekproef (2015) 120 100 80 60 40 20 0 Man

Vrouw

De steekproef is getrokken uit een totaal van 211 respondenten, waarvan 52,6% bestaat uit vrouwen en 47,4% uit mannen. In absolute cijfers betekent dit 100 mannen en 111 vrouwen.

Het aantal vrouwen is dus iets groter dan het aantal mannen.

27

Jongvolwassenen op de Utrechtse woningmarkt

Figuur 4 Leeftijd van respondenten (2015)

20 en jonger 21 - 23 24 - 26 27 - 29 30 en ouder

De leeftijden van de respondenten zijn ingedeeld in klassen van 3 jaar, met uitzondering van de oudste leeftijdsklasse: 30 tot en met 34 jaar (5 jaar). Wat opvallend is, is dat slechts 5% van de respondenten onder de 20 jaar oud is. Dit aantal is wellicht te verklaren doordat zelfstandig wonen voor deze groep moeilijk te betalen is.

Figuur 5 Hoogst afgeronde opleidingsniveau van respondenten (2015) 120 100 80 60 40 20 0 Laag

Middel

Hoog

Ook is er een indeling in hoogst afgeronde opleidingen gemaakt. Van de totaal 211 respondenten in de steekproef is 7,6% (16) laag opgeleid, 44,1% (93) is middelbaar opgeleid en 48,3% (102) is hoog opgeleid. Opvallend is het lage aantal laagopgeleiden ten opzichte van de middel- en hoogopgeleiden.

28

Jongvolwassenen op de Utrechtse woningmarkt

Figuur 6 Hoofdbezigheid van respondenten (2015) 120 100 80 60 40 20 0 Full-time werkend

Part-time werkend

Werkloos

Studerend

Anders

In de vragenlijst is geïnformeerd naar de hoofdbezigheid van de respondenten. Van de 211 geënquêteerden blijkt bijna de helft, 49,3%, fulltime werkend te zijn. 20,9% werk parttime een 6,6% werkt niet. Studenten komen ook voor in dit onderzoek en deze groep bedraagt 19,4% van het totaal. Tot slot heeft 3,8% bij hoofdbezigheid voor de optie ‘anders’ gekozen.

Een voorbeeld van deze laatste categorie is iemand die in de ziektewet zit, en dit heeft ingevuld in de enquête.

Figuur 7 Samenstelling huishouden van respondenten (2015) 100 80 60 40 20 0 Alleen, zonder kinderen

Met partner, zonder Alleen, met kinderen kinderen

Met partner en kinderen

De samenstelling van de huishoudens ziet er als volgt uit: van de respondenten woont 43,1% alleen zonder kinderen. 34,6% heeft wel een partner, maar ook geen kinderen. 4,3% en 17,1% van de respondenten woont respectievelijk alleen met kinderen en met partner en kinderen. Twee respondenten (0,9%) hebben deze vraag oningevuld gelaten, wat bekend staat als item non-respons. Het lage aantal huishoudens met kinderen valt binnen de algemene verwachting dat jongere huishoudens (jongvolwassenen dus) minder vaak kinderen hebben dan huishoudens waarvan de hoofdbewoners boven de 34 jaar oud zijn.

29

Jongvolwassenen op de Utrechtse woningmarkt

Figuur 8 Netto individueel inkomen van respondenten (2015) 45 40 35 30 25 20 15 10 5 0 Minder dan 500

500 tot 1.000

1.000 tot 1.500

1.500 tot 2.000

2.000 tot 2.500

2.500 tot 3.000

Meer dan 3.000

De netto individuele inkomensverdeling van de respondenten is weergegeven in figuur 8.

12,8% van de ondervraagde respondenten verdient minder dan €500 per maand. Vervolgens 18,5% voor de klasse €500 tot €1000, 19,9% voor de klasse €1000 tot €1500 en €1500 tot €2000. 15,2% van de respondenten verdient tussen de €2000 en €2500 per maand, en een resterende 4,7% verdient meer dan €3000. 4,3% (9 respondenten) hebben hun netto maandelijks inkomen niet gegeven. De respondenten zijn redelijk verdeeld over de verschillende klassen, maar de twee hoogste klassen zijn beduidend minder vertegenwoordigd.

Figuur 9 Sector woningen van respondenten (2015) 140 120 100 80 60 40 20 0 Huur

Koop

Er is onderscheid gemaakt tussen huur- en koopwoningen. Van de ondervraagde respondenten woont 61,6% in een huurwoning, en de resterende 38,4% een koopwoning.

30

Jongvolwassenen op de Utrechtse woningmarkt

Figuur 10 Type huidige woning van respondenten (2015)

Vrijstaand Twee-onder-één-kap Rijtjeshuis Flat Appartement Studio

Het type woning van de respondenten is weergegeven in onderstaande tabel. 2,8% van de respondenten woont in een vrijstaande woning en 1,4% in een twee-onder-een-kaphuis.

20,4% van de respondenten woont in een rijtjes huis en de optie ‘flat’ is gekozen door 21,8%. Bijna de helft van de respondenten woont in een appartement, namelijk 42,2%. De resterende 11,4% woont in een studio. De ondervertegenwoordiging van bewoners van vrijstaande woningen of twee-onder-één-kappers is te verklaren vanuit het feit dat er weinig van dit type woningen in de onderzochte wijken voorkomen, en wellicht te verklaren door de hogere prijsklassen van deze woningen. Rekening houdende met de financiële capaciteit van jongvolwassenen is er een kleiner aandeel in deze twee types woningen.

3.3 Representativiteitsanalyse Voor dit onderzoek is een steekproef getrokken. Met een steekproef wordt er een enquête afgenomen waarbij er een representatief beeld moet ontstaan van de doelpopulatie. Om erachter te komen of de steekproefpopulatie representatief is voor de doelpopulatie, moet er een representativiteitsanalyse worden uitgevoerd. Een van de belangrijkste voorwaarden waaraan kwantitatief onderzoek moet voldoen, is dit er minstens dertig enquêtes zijn afgenomen. Aan deze voorwaarde is voldaan aangezien er 211 enquêtes in totaal zijn ingevuld; er kan dus worden gesteld dat de steekproef normaal is verdeeld. Nu dit helder is, kan worden nagegaan of de verzamelde gegevens representatief zijn voor de doelpopulatie.

De doelpopulatie in dit onderzoek zijn jongvolwassenen tussen de 18 en 34 jaar die zelfstandig in Utrecht wonen. Gegevens hierover zijn verzameld in de enquêtes. Tijdens het vinden van secundaire data om de steekproef mee te vergelijken, is er echter op een probleem gestuit: de data die benodigd is om de representativiteitsanalyse mee uit te voeren is niet beschikbaar voor jongvolwassenen in Utrecht. Gegevens over de verdeling tussen man en vrouw en over de verdeling van het opleidingsniveau zijn alleen beschikbaar voor de hele populatie van Utrecht en niet voor jongvolwassenen in Utrecht. Hierdoor wordt de representativiteitsanalyse uitgevoerd op basis van gegevens van de hele populatie van Utrecht en niet op basis van gegevens van jongvolwassenen in Utrecht. Gevolg hiervan kan het zijn dat de uitkomsten van de representativiteitanalyse wellicht vertekend kunnen zijn, maar een alternatief is er helaas niet. In het vervolg van deze representativiteitsanalyse worden de gegevens van de steekproef dus vergeleken met data over de hele populatie van 31

Jongvolwassenen op de Utrechtse woningmarkt

Utrecht, waar dit eigenlijk zou moeten worden gedaan met data over jongvolwassenen in Utrecht.

Om de representativiteit van de gegevens te analyseren, wordt er op basis van twee variabelen een vergelijking tussen de steekproef en de doelpopulatie gemaakt. Deze variabelen zijn de variabelen geslacht en opleidingsniveau. Er is gekozen om een analyse op basis van deze twee variabelen te doen omdat dit gaat over data die ook te vinden zijn op de databank van de Gemeenten Utrecht en er dus een vergelijking kan worden gemaakt met de steekproefpopulatie. Voor andere variabelen zijn er geen gegevens te vinden op de databank van de gemeente en kan er dus geen representativiteitsanalyse op worden uitgevoerd.

Geslacht In de enquête is bij het deel ‘persoonlijke kenmerken’ vastgesteld welke geslacht de respondent heeft. Er wordt gekeken of de verhouding tussen mannen en vrouwen bij de steekproef ongeveer gelijk is aan die van de hele populatie in Utrecht. Van de 211 respondenten waren er 100 man en 111 vrouw (tabel x). Er is dus een kleine meerderheid aan vrouwen die mee heeft gedaan aan de enquête; 52,6% van de steekproefpopulatie was een vrouw. Wanneer er gekeken wordt naar cijfers over de verdeling mannen en vrouwen in de hele stad Utrecht, dan komen deze overeen. In Utrecht is er ook een kleine meerderheid aan vrouwen, namelijk 51,4% van de totale bevolking. Er is in de steekproef dus een kleine oververtegenwoordiging van het aandeel vrouwen, maar de percentages wijken zo weinig van elkaar af en zijn nagenoeg hetzelfde, dat kan worden gezegd dat op basis van de variabele ‘geslacht’ de steekproefpopulatie representatief is voor de hele stad Utrecht.

Tabel 1 Procentuele verdeling mannen en vrouwen in Utrecht (2014) Geslacht Percentage Man Vrouw

48,6 51,4

Bron: WistUData Utrecht.

Tabel 2 Verdeling geslacht steekproef (2015) Aantal Percentage Man 100 47,4 Vrouw 111 52,7 Totaal 211 100,0 Hoogst afgeronde opleiding In een van de enquêtevragen is gevraagd naar de hoogst afgeronde opleiding van de respondenten. Als antwoorden op de vraag werden de volgende opties gegeven:     

Basisschool Vmbo/mavo Havo/vwo Mbo Hbo/wo

Om de antwoorden op deze vraag te kunnen vergelijken met de gegevens van Utrecht, zijn sommige antwoordopties samengevoegd. Op de databank van de gemeenten zijn opleidingsniveau ingedeeld in de categorieën ‘laag-’, ‘middel-’ en ‘hoog-’opgeleid. Onder laagopgeleid vallen de opties basisschool en vmbo/mavo. Vervolgens worden havo/vwo en 32

Jongvolwassenen op de Utrechtse woningmarkt

mbo onder middelbaar opgeleid geschaard. En onder hoogopgeleid wordt hbo/wo genomen. De verdeling van de steekproef is te zien in tabel 3.

Tabel 3 Procentuele verdeling opleidingsniveau (2013) Laag Middelbaar Hoog

Opleidingsniveau

Percentage

20,2 22,6 57,2

Bron: WistUData Utrecht.

Tabel 4 Verdeling hoogst afgeronde opleiding steekproef (2015) Aantal Percentage Laag 16 7,6 Middel 93 44,1 Hoog 102 48,3 Totaal 211 100,0 De verdeling van de steekproef met betrekking tot de hoogst afgeronde opleiding is niet hetzelfde verdeeld als de verdeling van daarvan voor de stad Utrecht. Zo is er in de steekproef een lager percentage aan laagopgeleiden dan er in de stad Utrecht aanwezig is (7,6% tegenover 20,2%). Tevens is het percentage hoogopgeleiden in de steekproef hoger dan in Utrecht. In de steekproef is 48,3% hoogopgeleid, terwijl in de stad Utrecht 57,2% van de bevolking hoogopgeleid is. Daarentegen is het percentage middelbaar opgeleiden hoger in de steekproef dan in heel Utrecht (44,1 tegenover 22,6%).

Op basis van de variabele ‘hoogst afgeronde opleiding’ is de steekproef dus niet representatief voor de gehele stad Utrecht. De verschillen zijn te groot om te zeggen dat de groepen dezelfde verdeling hebben met betrekking tot de hoogst voltooide opleiding. Een van de redenen dat er een scheve verdeling is ontstaan, kan zijn dat er geen goede selectie is gemaakt van de wijken waarin is geënquêteerd. De selectie van de wijken is gebaseerd op het percentage jongvolwassenen en zelfstandigen dat er woont. Hierin is geen onderscheid gemaakt tussen opleidingsniveaus. Zo kan het zijn dat er wijken zijn gekozen waar een relatief laag percentage laagopgeleiden en hoogopgeleiden woont en een relatief hoog percentage middelbaar opgeleiden waardoor er ook een scheve verdeling is ontstaan in de steekproef. Dit had voorkomen kunnen worden door bij de selectie van de wijken te kijken naar de verdeling van de opleidingsniveaus binnen deze wijken. Hierdoor was er een duidelijk overzicht geweest van de opleidingsniveaus en had er gekeken kunnen worden of de wijken op basis van de verdeling van opleidingsniveaus representatief waren geweest voor de hele stad Utrecht.

Daarnaast kan het zo zijn dat er onder jongvolwassenen meer middelbaar opgeleiden zijn dan hoogopgeleiden. De cijfers over de verdeling van opleidingsniveaus gaan over de gehele populatie van Utrecht, waarbij er geen onderscheid is gemaakt tussen leeftijdsklassen. In bepaalde leeftijdsgroepen kan het dus zijn dat de verdeling anders ligt. Zo zijn er onder jongvolwassenen wellicht meer mensen die nog bezig zijn met een studie waardoor de hoogst afgeronde opleiding op het moment van enquêteren nog niet de opleiding is die uiteindelijk zal zijn afgerond. Omdat waarschijnlijk een relatief groot deel nog studerend is, is het percentage hoogopgeleiden in de steekproef lager uitgevallen.

33

Jongvolwassenen op de Utrechtse woningmarkt

Representativiteit steekproef Na deze analyse is gebleken dat de representativiteit van de steekproef niet op elke variabele even goed is. Op basis van het geslacht kan worden gezegd dat de steekproef representatief is voor de hele stad Utrecht, maar op basis van de verdeling van het opleidingsniveau kan dit niet. Echter, omdat de gegevens waarmee de steekproef is vergeleken over heel Utrecht gaan en niet over jongvolwassenen in Utrecht, kunnen de uitkomsten van de toets wel representatief zijn. De verdeling van het opleidingsniveau van de geĂŤnquĂŞteerden is namelijk niet hetzelfde als die van alle inwoners van heel Utrecht.

Door de verschillen in leeftijd ligt de verdeling van het opleidingsniveau voor de steekproefpopulatie anders dan die van Utrecht. In het vergelijkingsmateriaal dat betrekking heeft tot heel Utrecht, vallen ook de mensen die nog niet de leeftijd hebben om met een studie bezig te zijn en vallen de ouderen die in een andere tijd leefden; een tijd waarin studeren wellicht minder vanzelfsprekend was dan nu het geval is. De representativiteit van de steekproefpopulatie zou dus wel degelijk goed kunnen zijn voor de jongvolwassenen in Utrecht. De uitkomsten die in het verdere onderzoek aan bod komen, kennen dus wel een zekere kern van waarheid.

34

Jongvolwassenen op de Utrechtse woningmarkt

4. Onderzoeksresultaten

De opgestelde hypotheses worden in dit hoofdstuk getoetst. Aan de hand hiervan kunnen de verbanden tussen de variabelen worden verklaard en zo een gedegen conclusie gegeven worden op gevonden hypothesen. De hypothesen worden behandeld in de volgorde zoals ze eerder zijn weergegeven. In iedere paragraaf wordt eerst de hypothese beschreven en wordt kort de operationalisering per hypothese toegelicht. Vervolgens worden er grafieken getoond van de significante verbanden en van verbanden die niet significant zijn maar die de moeite waard zijn om te analyseren. Hierin is een selectie gemaakt van grafieken ten behoeve van de duidelijkheid en structuur; te veel grafieken zouden de structuur en het overzicht niet ten goede doen. Later in de paragraaf wordt er tekstueel ingegaan op de verbanden die in de grafieken zijn vertoond, de significante en niet-significante die met een toets zijn geanalyseerd. De toets die uitgevoerd gaat worden bestaat uit een onafhankelijke en een afhankelijke variabele. Wat de onafhankelijke en afhankelijke variabelen zijn, wordt in iedere paragraaf in een overzicht weergegeven. Tevens is in dit overzicht aangegeven tussen welke combinatie van variabelen een significant verband bestaat; deze combinatie is cursief weergegeven. Nadat de toets is uitgevoerd, wordt toegelicht welke variabelen wel of niet significant zijn. De paragraaf sluit af met een inhoudelijke conclusie van de toets.

De verbanden van hypothese 2 tot en met 8 worden met dezelfde toets getoetst. Dit is de Spearman’s rangcorrelatie. Hypothese 1 wordt op een alternatieve manier getoetst, namelijk door middel van een Chi-kwadraat toets.

4.1 Huishouden en belemmeringen: hypothese 1 Het type huishouden heeft invloed op de belemmeringen die starters ondervinden op zoek naar een nieuwe woning.

De eerste hypothese die getoetst wordt, heeft betrekking tot de invloed van het type huishouden op de belemmeringen die ondervonden worden tijdens het zoeken naar een nieuwe woning. Onder het type huishouden wordt de huishoudenssamenstelling verstaan; hierbij gaat het erom of iemand alleen woont, met een partner en wel of geen kinderen heeft. Wanneer iemand met een partner woont en kinderen heeft, zal diegene meer rekening moeten houden met anderen dan iemand die alleen woont. Het afstemmen van wensen en eisen van meerdere personen in het huishouden kan als belemmering optreden wanneer iemand naar een nieuwe woning op zoek is. Het krijgen van kinderen in de nabije toekomst kan hierbij ook meespelen. Bij een verandering in de relatie of zwangerschap kan het zoekprofiel worden aangepast om aan de eisen van het nieuwe of toekomstige type huishouden te voldoen.

35

Jongvolwassenen op de Utrechtse woningmarkt

Figuur 11 Mening over verbanden met betrekking tot de invloed van verschillende belemmeringen bij de zoektocht naar een woning, per huishoudensstype (2015) Zeer hoog

Hoog Niet hoog/ niet laag Laag

Zeer laag Beschikbaarheid woningen

Onzekerheid baan Onzekerheid relatie

Onzekerheid gezinssamenstelling

Alleen, zonder kinderen

Met partner, zonder kinderen

Alleen, met kinderen

Met partner en kinderen

Zoals in figuur 11 is te zien, verschillen de meningen met betrekking tot de beschikbaarheid van woningen niet erg tussen de huishoudens. De verschillen tussen de typen huishouden zijn hier klein. Bij de verbanden over onzekerheid binnen een relatie en over onzekerheid van de gezinssamenstelling zijn echter wel verschillen zichtbaar tussen de verschillende typen huishouden. Zo is er bij het verband over onzekerheid binnen een relatie een uitschieter van de groep alleenstaanden met kinderen. Dit zou te verklaren zijn doordat alleenstaanden met kinderen enige ervaring hebben met het wonen in een ander type huishouden en uit ervaring de effecten van het samenwonen beter kunnen inschatten. Ook zijn er bij het verband over de onzekerheid van de gezinssamenstelling uitschieters van de typen huishouden alleenstaanden met kinderen en iemand met een partner en kinderen.

Deze uitschieters zouden wellicht kunnen duiden op een statistisch verband tussen het type huishouden en de mening met betrekking tot die twee verbanden. Ook kan het te verklaren zijn door het feit dat de groepen met kinderen een verandering in de gezinssamenstelling al hebben meegemaakt en dus meer bewust zijn van wat zo een verandering met zich meebrengt. Hierdoor kan er door deze groepen een grotere waarde aan deze variabele worden gegeven.

Om te toetsen of er een significant verband is tussen de variabelen ‘type huishouden’ en ‘belemmeringen’ is er een Chi-kwadraattoets uitgevoerd. Hiermee kan worden onderzocht of er een statistisch significant verband bestaat tussen twee categorische variabelen van een kruistabel (De Vocht, 2014). Met deze toets wordt er een vergelijking gemaakt tussen de waargenomen celfrequenties en de celfrequenties wanneer de verdeling op toeval berust is en er dus geen verband is. Wanneer het verschil tussen de waargenomen en de verwachte celfrequenties groot genoeg is, mag er worden geconcludeerd dat er een statistisch verband bestaat tussen de twee variabelen. Aan de toetsingsvoorwaarden van cel vulling en overschrijding van verwachte cel frequenties is voldaan. Ook zijn beide variabelen categorisch, ze hebben dus een nominale of ordinale meetschaal.

36

Jongvolwassenen op de Utrechtse woningmarkt

Per verband over de ervaren belemmeringen bij het zoeken naar een woning is de Chi-kwadraattoets uitgevoerd. Bij twee van de vier verbanden blijkt er een significante invloed te zijn van het type huishouden op de mate waarin de belemmeringen zijn ervaren.

Onafhankelijk Type huishouden

Afhankelijk Beschikbaarheid woningen Onzekerheid arbeidssituatie Onzekerheid relatie Onzekerheid gezinssamenstelling

Ten eerste heeft het type huishouden invloed op de mate waarop de onzekerheid in een relatie als belemmering is ervaren. Uit de Chi-kwadraattoets blijkt p=0,03. Dit is lager dan 0,05, dus kan met 95% zekerheid worden gezegd dat er een significant verband is.

Ten tweede heeft het type huishouden invloed op de mate waarop de onzekerheid over de gezinssamenstelling als belemmering is ervaren: p=0,000 (lager dan 0,05), dus kan met 95% zekerheid gezegd worden dat er hier ook een significant bestaat.

De invloed van het type huishouden op de variabelen onzekerheid baan en beschikbaarheid woning is niet significant. De Chi-kwadraattoets blijkt in beide gevallen hoger uit te vallen en er kan dus niet met 95% zekerheid gezegd worden dat er een significant verband is.

De uitkomst van deze toets houdt in dat het type huishouden in sommige gevallen invloed heeft op de mate waarin belemmeringen zijn ondervonden. Wanneer een relatie of gezinssamenstelling verandert, heeft dit dus invloed op de zoektocht naar een woning. De variabelen baanonzekerheid en beschikbaarheid woningen hebben geen significant verband met betrekking tot het type huishouden. Echter zijn ze wel van belang bij de zoektocht naar een woning, gemeten naar de hoge uitkomsten van deze variabelen. Het zijn meer algemeen geldende variabelen wiens invloeden bij elke vorm van huishouden van toepassing zijn. Ook al zijn deze variabelen dus niet significant, ze hebben wel degelijk een belangrijke rol bij de zoektocht naar een woning.

4.2 Woningmarkt en belemmeringen: hypothese 2 Externe factoren, zoals de Utrechtse woningmarkt, hebben een effect op de belemmeringen die starters ondervinden bij hun strategie op zoek naar een nieuwe woning.

De volgende hypothese gaat over de invloed van de situatie op de woningmarkt op de belemmeringen die starters ondervinden. Hier gaat het om de ervaring van een starter over de kansen om een zelfstandige woning te verkrijgen op de Utrechtse woningmarkt. Dit heeft onder andere te maken met hoe de woningmarkt wordt ervaren door jongvolwassenen: de kansen die een consument op de woningmarkt ervaart hebben volgens de theorie invloed op de mate waarin belemmeringen worden ondervonden.

37

Jongvolwassenen op de Utrechtse woningmarkt

Figuur 12 Rol belemmeringen door onzekerheid over arbeidssituatie, als gevolg van het ervaren van kansen op een geschikte woning (2015)

Onzkereheid over arbeidssituatie

Zeer hoog5

Hoog4 Niet hoog/ niet laag 3

Laag2

Zeer laag1 Zeer klein

Klein

Niet klein/niet groot

Groot

Zeer groot

Ervaring van kansen op woningmarkt

Figuur 13 Rol belemmeringen door onzekerheid over relatie, als gevolg van het ervaren van kansen op een geschikte woning (2015)

Onzekerheid over relatie

Zeer hoog

Hoog Niet hoog/ niet laag

Laag

Zeer laag Zeer klein

Klein

Niet klein/niet groot

Groot

Zeer groot

Ervaring van kansen op woningmarkt

38

Jongvolwassenen op de Utrechtse woningmarkt

Figuur 14 Rol belemmeringen door onzekerheid over gezinssamenstelling, als gevolg van het ervaren van kansen op een geschikte woning (2015) Onzekerheid over gezinssamenstelling

Zeer hoog

Hoog

Niet hoog/ niet laag Laag

Zeer laag

Zeer klein

Klein

Niet klein/niet groot

Groot

Zeer groot

Ervaring van kansen op woningmarkt

In bovenstaande grafieken zijn de verbanden tussen de ervaren kansen op een woning, en de onzekerheid over de arbeidssituatie, relatie en gezinssamenstelling weergegeven. Wat meteen opvalt is de dalende lijn van links naar rechts bij het verband tussen de ervaring van kansen op de woningmarkt en de onzekerheid over de arbeidssituatie: er is een lineair verband (figuur 12). Er is een duidelijke trend zichtbaar dat des te hoger de kansen op een woning worden ervaren, hoe minder de onzekerheid over de arbeidssituatie als belemmering wordt ervaren. Bij de twee andere grafieken is geen duidelijke trend te zien. Er is echter wel, opvallend genoeg, te zien dat in alle gevallen relatief weinig belemmeringen ondervonden zijn bij het zoeken van een zelfstandige woning.

Om te toetsen of er een significant verband is tussen de variabelen uit de grafieken, is er een Spearman’s Rangcorrelatie-toets uitgevoerd. Bij deze toets wordt er geanalyseerd of er een samenhang is tussen twee sterk ordinale variabelen. De voorwaarden voor deze toets zijn dat de variabelen een sterk ordinale meetschaal moeten hebben, dat de residuen normaal verdeeld zijn, en dat het verband lineair moet zijn. Aan deze drie voorwaarden is voldaan, dus mag de toets worden uitgevoerd. Hieronder staat een lijst met de geteste verbanden en dikgedrukt het significant gebleken verband: Onafhankelijk Kansen op woning ervaren

Afhankelijk Onzekerheid over baan Onzekerheid relatie Onzekerheid gezinssamenstelling

Hieruit is dus gebleken dat enkel het verband tussen de variabelen ‘kansen op woning ervaren’ * ‘onzekerheid over baan’ significant is. Om te spreken van een significant verband, moet de waarde van P<0,05 zijn. Uit de Spearman’s Correlatie is gebleken dat P=0,029, wat dus lager is dan 0,05. Er kan dus met 95% zekerheid worden gezegd dat er een significant verband is tussen de onzekerheid over een baan en de kansen op een woning die een jongvolwassene ervaart bij het zoeken van een woning. Het verband kan worden aangenomen met 95% zekerheid.

39

Jongvolwassenen op de Utrechtse woningmarkt

De ervaring van de kans op het vinden van een geschikte woning kan dus een effect hebben op de mate waarin belemmeringen worden ondervonden. Dit is in het geval van de belemmeringen die voortkomen uit onzekerheid over de arbeidssituatie ook daadwerkelijk het geval. De twee andere theoretische verbanden zijn opvallend genoeg echter niet statistisch bewezen in dit onderzoek. Een mogelijke verklaring zou kunnen zijn dat er de kansen op een woningmarkt en de arbeidssituatie meer met elkaar samenhangen dan kansen op de woningmarkt met relaties of gezinssamenstellingen. Vanuit deze cijfers is echter niet te verklaren waardoor slechts één van de drie verbanden significant is. Omdat statistisch niet bewezen kan worden dat alle drie de verbanden significant zijn, moet de hypothese dus verworpen worden. Naarmate de kansen op de woningmarkt groter worden, ervaren jongvolwassenen niet minder belemmeringen. Dit is in strijd met wat de Gemeente Utrecht zegt. Zij zegt namelijk dat het woningaanbod van de Utrechtse woningmarkt en de lange wachttijden als belangrijkste belemmeringen worden ervaren bij het vinden van een geschikte woning terwijl uit de steekproef blijkt dat de ervaren kansen op de woningmarkt maar een kleine invloed hebben op de ondervonden belemmeringen.

4.3

Kapitaal Economisch kapitaal en belemmeringen: hypothese 3 Hoe meer economisch kapitaal iemand bezit, hoe minder belemmeringen diegene ondervindt op zoek naar een nieuwe woning.

De hypothese die hier wordt getoetst, heeft betrekking tot de invloed van economisch kapitaal op de belemmeringen die iemand ondervindt op zoek naar een nieuwe woning.

Onder economisch kapitaal wordt kapitaal verstaan waarmee aankopen kunnen worden gedaan. Hierbij kan het gaan om geld dat is vergaard uit loon of een uitkering, maar ook geld dat is ontvangen van vrienden, of door middel van een erfenis. Het niet beschikken over deze vorm van kapitaal, kan als een belemmering worden ervaren door jongvolwassenen op de Utrechtse woningmarkt. Zo kan het zijn dat, wanneer een jongvolwassene over weinig economisch kapitaal beschikt, diegene hierdoor wordt belemmerd tijdens het zoeken omdat niet alle woningen binnen de financiële mogelijkheden liggen. Verbanden als deze worden in deze paragraaf besproken.

Onzekerheid over arbeidssituatie

Figuur 15 Rol belemmeringen door onzekerheid arbeidssituatie, afgezet tegen inkomen (2015) Zeer hoog

Hoog Niet hoog/ niet laag Laag Zeer laag Minder dan 1500

1500-2500

Meer dan 2500

Inkomen in € per maand

Uit figuur 15 is geen duidelijk verband af te lezen tussen inkomen en de mate van het meespelen van een onzekere arbeidssituatie bij de keuze voor een woning. Onzekerheid 40

Jongvolwassenen op de Utrechtse woningmarkt

over de arbeidssituatie speelt over het algemeen een kleine rol bij de keuze voor een woning. Op de stelling ‘onzekerheid over mijn baan heeft mijn keuze voor een woning beïnvloed’ hebben de respondenten vaak ‘oneens’ of ‘niet eens/niet oneens’ geantwoord.

Een onzekere arbeidssituatie speelt dus bij alle drie de inkomens vrijwel geen rol bij de keuze voor een woning en de verschillen tussen de inkomensgroepen laten geen verband zien.

Figuur 16 Rol belemmeringen door onzekerheid relatie, afgezet tegen inkomen (2015)

Onzekerheid over relatie

Zeer hoog Hoog Niet hoog/ niet laag Laag Zeer laag Minder dan 1500

1500-2500

Meer dan 2500

Inkomen in € per maand

Uit figuur 16 lijkt op te maken dat, naarmate het inkomen toeneemt, de invloed van een onzekere relatie minder de keuze voor een woning bepaalt. Hierin lijkt er wel een significant verband te zijn. Dit houdt in dat onzekerheid over een relatie minder een rol gaat spelen in de keuze voor een woning wanneer het inkomen stijgt. Dit kan te verklaren zijn uit het feit dat iemand sneller kan besluiten om een andere woning te vinden wanneer diegene over meer inkomen beschikt en daarin dus sneller kan inspelen op een veranderende relatie.

Onzekerheid over gezinssamenstelling

Figuur 17 Rol belemmeringen door onzekerheid gezinssamenstelling, afgezet tegen inkomen (2015) Zeer hoog

Hoog Niet hoog/ niet laag Laag Zeer laag Minder dan 1500

1500-2500

Meer dan 2500

Inkomen in € per maand

Uit figuur 17 is af te lezen dat naarmate het individueel inkomen stijgt, de onzekerheid over de gezinssamenstelling vaker als belemmering wordt gezien. Deze onzekerheid wordt over het algemeen echter niet als een echte belemmering gezien, getuige de mening die zij 41

Jongvolwassenen op de Utrechtse woningmarkt

tegenover de stelling hadden (variërend van zeer oneens tot oneens). Bij de groep respondenten die €2.500 of meer per maand verdient, is er over het algemeen vaker aangegeven dat de onzekerheid over de gezinssamenstelling een belemmering was bij het zoeken van een nieuwe woning, dan bij bijvoorbeeld de groep die tussen de €1.500 en €2.500 per maand verdient.

De toets die hier is uitgevoerd om te bepalen of er een verband is tussen inkomen en de mate waarin onzekerheden over de arbeidssituatie, relatie en gezinssamenstelling een rol spelen, is de Spearman’s Rangcorrelatie. Bij deze toets wordt er geanalyseerd of er een samenhang is tussen twee sterk ordinale variabelen. De voorwaarden voor deze toets zijn dat de variabelen een sterk ordinale meetschaal moeten hebben, dat het verband lineair moet zijn, en dat de residuen normaal verdeeld zijn. Aan alle voorwaarden is voldaan, dus mag de toets worden uitgevoerd.

De toets is uitgevoerd voor de volgende variabelen:

Onafhankelijk

Afhankelijk

Inkomen

Invloed onzekerheid baan Invloed onzekerheid relatie Invloed onzekerheid gezinssamenstelling

Voor deze verbanden is dus keer op keer door middel van de Spearman’s Rangcorrelatie getoetst of er een significant verband is tussen de onafhankelijke en afhankelijke variabelen.

Uit deze toetsen kwam dat er slechts één verband met 95% zekerheid significant is: het inkomen heeft een positieve invloed (0,168) op het ervaren van belemmeringen die voortkomen uit de onzekerheid over de gezinssamenstelling (p<0,05, namelijk 0,017). Dit verband is echter wel zeer zwak. De rest van de verbanden is dus niet significant en kan niet met 95% zekerheid worden aangenomen, ook het verband tussen inkomen en onzekerheid relatie niet. Ondanks dat het lijkt in de grafiek alsof daar een verband is, is dat dus niet zo.

Dit kan worden verklaard uit het feit dat inkomen niet zo veel invloed heeft op het meespelen van een onzekere relatie bij de keuze voor een woning.

Het inkomen heeft dus invloed op de mate van het ondervinden van belemmeringen, voortkomend uit onzekerheid van de gezinssamenstelling, bij het zoeken van een woning. Hoe hoger het inkomen, hoe vaker de onzekerheid van de gezinssamenstelling als belemmering werd gezien. Dit kan mogelijk komen doordat, wanneer er een hoger budget was en de financiële situatie dus minder als belemmering werd gezien, andere onzekerheden meer als belemmering werden gezien. Echter, aangezien de overige verbanden tussen het financieel kapitaal en de verschillende mogelijke belemmeringen niet significant blijken te zijn, mag dit niet worden aangenomen.

Het is daarom niet mogelijk de hypothese aan te nemen: hoe meer economisch kapitaal iemand bezit, hoe minder belemmeringen diegene ondervindt op zoek naar een nieuwe woning, wordt in het geval van Utrechtse jongvolwassenen verworpen.

Cultureel kapitaal en belemmeringen: hypothese 4 Hoe meer cultureel kapitaal starters bezitten, hoe minder belemmeringen een starter ondervindt op zoek naar een nieuwe woning.

Deze analyse gaat over de hypothese die betrekking heeft tot cultureel kapitaal. De hypothese houdt dat dat, wanneer iemand meer cultureel kapitaal in het bezit heeft, deze persoon minder belemmeringen ondervindt op zoek naar een nieuwe woning. Bij cultureel kapitaal gaat het niet over hetzelfde type kapitaal als bij economisch; het betreft hier kapitaal in de vorm van kennis en cognitieve vaardigheden waarover een starter beschikt.

42

Jongvolwassenen op de Utrechtse woningmarkt

Daarnaast omvat cultureel kapitaal ook de bereidheid om regels en wetten te overtreden.

Wanneer een starter dus over veel kennis beschikt en bereid is bepaalde wetten en regels te omzeilen, beschikt diegene over veel cultureel kapitaal en ervaart diegene minder belemmeringen op zoek naar een nieuwe woning. Wanneer een jongvolwassene echter over weinig kennis beschikt, heeft dit een negatieve invloed tijdens het zoeken naar een woning; een gebrek aan kennis werkt dan als belemmering.

Figuur 18 Belemmeringen ervaren vanuit onzekerheid over een baan, afgezet tegen de kennis over de lokale woningmarkt (2015)

Onzekerheid over arbeidssituatie

Zeer hoog

Hoog Niet hoog/ niet laag Laag

Zeer laag Zeer oneens

Oneens

Niet eens/niet oneens

Eens

Zeer eens

Kennis lokale woningmarkt

In figuur 18 is geen duidelijke stijging of daling te zien. Dit betekent dat er niet gezegd kan worden dat naarmate jongvolwassenen meer kennis over de lokale woningmarkt bezitten, de onzekerheid over een baan een meer of minder grote rol speelt. Het duidt erop dat er geen significant verband bestaat tussen de kennis die iemand bezit van de lokale woningmarkt en de rol die onzekerheid over een baan speelt bij de zoektocht naar een woning.

43

Jongvolwassenen op de Utrechtse woningmarkt

Figuur 19 Belemmeringen ervaren vanuit onzekerheid over de relatie, afgezet tegen kennis over de lokale woningmarkt (2015)

Onzekerheid over relatie

Zeer hoog

Hoog Niet hoog/ niet laag

Laag

Zeer laag Zeer oneens

Oneens

Niet eens/niet oneens

Eens

Zeer eens

Kennis lokale woningmarkt

In figuur 19 is een dalende lijn te zien. Dit betekent dat naarmate de kennis over de lokale woningmarkt groter wordt, de onzekerheid over een relatie een minder grote rol speelt.

Jongvolwassenen met veel kennis over de lokale woningmarkt zijn het dus over het algemeen minder eens met de stelling dat onzekerheid over een relatie de keuze voor een woning heeft beĂŻnvloed. Bij jongvolwassenen met weinig kennis over de woningmarkt speelt de onzekerheid over een relatie een grotere rol. Dit duidt erop dat jongvolwassenen met meer cultureel kapitaal minder belemmeringen ervaren tijdens het zoeken naar een woning.

Figuur 20 Belemmeringen ervaren vanuit onzekerheid over de gezinssamenstelling, afgezet tegen de kennis over de lokale woningmarkt (2015)

Onzekerheid gezinssamenstelling

Zeer hoog

Hoog Niet hoog/ niet laag Laag

Zeer laag Zeer oneens

Oneens

Niet eens/niet oneens

Eens

Zeer eens

Kennis lokale woningmarkt

Figuur 20 doet een lichte positieve stijging suggereren, maar er doet zich een daling voor bij mensen die zeggen het zeer eens te zijn met het bezitten van kennis op de lokale woningmarkt en de onzekerheid van de gezinssamenstelling bij de zoektocht naar een woning. De indruk wordt gewekt, dat naarmate jongvolwassenen meer kennis over de lokale 44

Jongvolwassenen op de Utrechtse woningmarkt

woningmarkt bezitten, onzekerheid over de gezinssamenstelling een grotere rol speelt bij het zoeken naar een woning. Dit verband, als de hele grafiek in acht wordt genomen, blijkt niet te bestaan.

De toets die is uitgevoerd om te bepalen of er een verband bestaat tussen kennis over de lokale woningmarkt en onzekerheid over een baan/relatie/gezinssamenstelling, is de Spearman’s correlatie. Bij deze toets wordt er geanalyseerd of er een samenhang is tussen twee sterk ordinale verbanden. Voorwaarden voor deze toets zijn dat de te toetsen variabelen beide sterk ordinaal zijn, dat er sprake is van een lineair verband en dat de residuen normaal verdeeld zijn. Aan de voorwaarden is voldaan, dus mag de toets uitgevoerd worden.

Om de hypothese te toetsen zijn er twaalf toetsen uitgevoerd. Hierbij was er sprake van vier onafhankelijke variabelen en drie afhankelijke variabelen. De onafhankelijke en afhankelijke variabelen staan in onderstaande tabel weergegeven: Onafhankelijk Kennis over de lokale woningmarkt

Afhankelijk Invloed onzekerheid baan Invloed onzekerheid relatie Invloed onzekerheid gezinssamenstelling

Uit de toetsen is gebleken dat niet voor elke afhankelijke variabele er een verband is met een onafhankelijke variabele. De variabelen waar wel een verband voor is, is dikgedrukt. Het verband tussen de kennis over de lokale woningmarkt en de invloed over de onzekerheid van een relatie, kent een significant verband. Uit de toets kwam een waarde P van 0,0001. Er kan hierdoor met 95% zekerheid geconcludeerd worden dat er een significant verband bestaat tussen de kennis van de woningmarkt en de onzekerheid van een relatie. Uit de toets blijkt ook dat dit verband negatief is. Dit betekent dat naarmate de kennis over de lokale woningmarkt groter wordt, de invloed van onzekerheid in een relatie een kleinere rol speelt. Tussen de andere variabelen is geen verband gevonden, omdat de waarde van P groter was dan 0,05. De twee andere verbanden zijn niet significant. Verwacht zou zijn dat de kennis over de lokale woningmarkt en de invloed van een baan/gezinssamenstelling wel een significant verband zou bestaan, meer uit de toets bleek dit niet het geval te zijn.

De uitkomst van de toetsen laat zien dat er tussen twee van de drie variabelen geen significant verband bestaat. Vanuit deze hypothese is er één significant verband gevonden en dat is het verband tussen de kennis over de lokale woningmarkt en de invloed van de onzekerheid van een relatie met betrekking tot de zoektocht naar een woning. Omdat maar één van de drie variabelen significant blijkt te zijn, wordt de hypothese verworpen.

Sociaal kapitaal en belemmeringen: hypothese 5 Hoe meer sociaal banden een starter op de Utrechtse woningmarkt bezit, hoe meer de beschikbaarheid van woningen binnen het zoekprofiel en onzekerheid over de arbeidssituatie een rol spelen op zoek naar een nieuwe woning.

In deze paragraaf worden sociale banden (sociaal kapitaal) en de invloed daarvan op ondervonden belemmeringen besproken. Hoe meer sociaal kapitaal een jongvolwassene namelijk bezit, hoe minder belemmeringen diegene ondervindt tijdens het zoeken naar een nieuwe woning. Sociaal kapitaal houden hier de persoonlijke contacten en netwerken van iemand in. Denk hierbij aan kennissen die werkzaam zijn in de woningbouw of vrienden die makelaar zijn. Dit soort contacten kunnen jongvolwassenen helpen en adviseren tijdens het zoeken naar een nieuwe woning. Hoe meer van dit soort contacten een jongvolwassene heeft, hoe minder belemmeringen diegene ondervindt. Een netwerk bestaande uit dit type 45

Jongvolwassenen op de Utrechtse woningmarkt

contacten helpt hier ook bij. Het in bezit hebben van veel sociaal kapitaal kan dus bevorderlijk zijn tijdens het zoeken naar een nieuwe woning omdat er minder belemmeringen worden ondervonden.

Beschikbaarheid woningen binnen zoekprifel

Figuur 21 “Beschikbaarheid woningen binnen zoekprofiel heeft mijn keuze beïnvloed”, afgezet tegen persoonlijk advies (2015) Zeer eens Eens Niet eens/ niet oneens Oneens Zeer oneens Zeer oneens

Oneens

Niet Eens eens/niet oneens Persoonlijk advies gekregen

Zeer eens

Figuur 22 “Beschikbaarheid woningen binnen zoekprofiel heeft mijn keuze beïnvloed” naarmate iemand meer advies heeft gekregen (2015)

Onzekerheid baan keuze beïnvloed

Zeer eens

Eens Niet eens/ niet oneens Oneens

Zeer oneens Zeer oneens

Oneens

Niet Eens oneens/niet eens Persoonlijk advies gekregen

Zeer eens

In figuur 21 zijn de variabelen persoonlijk advies en beschikbaarheid woningen binnen het zoekprofiel afgezet. Er is ongeveer een stijgende lijn zichtbaar die loopt van zeer oneens naar zeer eens. Deze lijn zou verklaren dat een hogere beschikbaarheid van woningen in het zoekprofiel in een gelijk verband loopt met de mate van ontvangen persoonlijk advies. Dit betekent dat de beschikbaarheid van woningen binnen het zoekprofiel een grotere rol speelt tijdens het zoeken naar een woning wanneer er meer persoonlijk advies is gekregen. Door dit persoonlijke advies kan het namelijk zo zijn dat een starter op de woningmarkt beter inzicht heeft gekregen in wat er beschikbaar is aan woningen. Door dit verbeterde inzicht kan het zo zijn dat een starter bepaalde verwachtingen niet kan verwezenlijken omdat dit niet beschikbaar is op de markt. Zodoende kan een beter inzicht door persoonlijk advies, de beschikbaarheid van woningen binnen het zoekprofiel de keuze voor een woning 46

Jongvolwassenen op de Utrechtse woningmarkt

beïnvloeden. Volgens de Gemeente Utrecht bestaat er een verband tussen het sociale netwerk van een persoon en de uiteindelijk gevonden woning, zoals de grafiek doet suggereren.

In figuur 22 zijn de variabelen persoonlijk advies en de onzekerheid van een baan tegen elkaar afgezet. Hier is minder goed een verband zichtbaar maar kan met enig inschattingsvermogen ook een lijn worden getrokken van zeer oneens tot zeer eens. Hier verklaart de lijn dus dat de onzekerheid van een baan in verband staat met de mate van ontvangen persoonlijk advies. Zo kan het zo zijn dat door persoonlijke advies een starter meer inzicht heeft verkregen in de risico’s die verbonden zijn aan het kiezen van een woning.

Een onzekere arbeidssituatie kan dan de keuze van een woning meer belemmeren. Door het verbeterde inzicht van de risico’s door het verkregen persoonlijke advies, speelt de onzekerheid van de arbeidssituatie een grotere rol in de keuze voor een woning.

Om te toetsen of er een verband is tussen de variabelen is er een Spearman’s correlatie toets uitgevoerd. Bij deze toets wordt er geanalyseerd of er een samenhang is tussen twee sterk ordinale variabelen. De voorwaarden voor deze toets zijn dat de variabelen een sterk ordinale meetschaal moeten hebben en dat het verband lineair moet zijn. Aan beide voorwaarden is voldaan dus mag de toets worden uitgevoerd. Hieronder staat een lijst met de geteste verbanden en dikgedrukt de significant gebleken verbanden: Onafhankelijk Persoonlijk advies van vrienden

Afhankelijk Invloed beschikbaarheid woningen Invloed onzekerheid baan Hieruit is dus gebleken dat er verbanden zijn tussen de variabele ’persoonlijk advies’ en de variabelen ’invloed beschikbaarheid woningen’ en ‘invloed onzekerheid baan’. Om te spreken van een significant verband, moet de waarde van P<0,05 zijn. Uit de Spearman’s Correlatie is gebleken dat eerstgenoemd verband een waarde heeft van P=0,004, en het tweede verband een waarde heeft van P=0,009, wat dus beide lager is dan 0,05. Er kan dus met 95% zekerheid worden gezegd dat er een significant verband bestaat tussen de variabele ’persoonlijk advies’ en de variabelen ’invloed beschikbaarheid woningen’ en ‘invloed onzekerheid baan’. De verbanden kunnen worden aangenomen met 95% zekerheid.

De hypothese dat het bezit van sociale banden zorgt voor meer belemmeringen bij een zoektocht naar een nieuwe woning, kan op basis van de gevonden verbanden worden aangenomen. De twee gevonden verbanden tussen de variabele ’persoonlijk advies’ en de variabelen ’invloed beschikbaarheid woningen’ en ‘invloed onzekerheid baan’ kunnen met 95% zekerheid worden aangenomen. Door persoonlijk contact en sociale banden die een jongvolwassene heeft, is diegene zich meer bewust van de beschikbaarheid van woningen binnen het zoekprofiel en speelt onzekerheid van de arbeidssituatie een grotere rol in de keuze voor een woning. Sociale banden zorgen hierdoor voor een belemmering en beïnvloeden de keuze voor een woning.

4.4 Inkomen en strategie: hypothese 6 Hoe meer inkomen iemand bezit, hoe minder de strategie hoeft worden aangepast.

Nu drie typen kapitaal los van elkaar zijn geanalyseerd, wordt in deze analyse het begrip kapitaal als geheel genomen. Hiervoor zijn de invloeden geanalyseerd van de drie typen kapitaal op de ondervonden belemmeringen; hier wordt de invloed van kapitaal (inkomen) onderzocht op de strategie die een jongvolwassenen hanteert tijdens het zoeken naar een nieuwe woning. Onder strategie wordt de manier waarop naar een nieuwe woning wordt gezocht verstaan. Wanneer een jongvolwassene over veel kapitaal beschikt, wordt de manier van zoeken zo min mogelijk aangepast. Iemand wordt namelijk minder beperkt in zijn of haar kunnen op financieel gebied en de strategie hoeft daarom dan ook niet veel worden 47

Jongvolwassenen op de Utrechtse woningmarkt

aangepast. Wanneer een jongvolwassenen echter over minder kapitaal beschikt, is diegene beperkt in de mogelijkheden en wordt de strategie aangepast; er moet een andere manier van zoeken worden toegepast om een juiste woning te vinden.

Figuur 23 “De woning die ik heb, voldoet aan mijn eerste zoekprofiel”. Per inkomensklasse (2015)

Woning voldoet aan zoekprofiel

Geheel eens Eens

Niet eens/ niet oneens Oneens

Meer dan 3000

Inkomensklassen in € per maand

2.500-3.000

2.000-2.500

1.500-2.000

1.000-1.500

500-1.000

Minder dan 500

Geheel oneens

In figuur 23 is een stijgende lijn zichtbaar. Deze stijgende lijn houdt in dat, naarmate het inkomen van een jongvolwassene hoger wordt, de gerealiseerde woning meer voldoet aan het eerste zoekprofiel. Jongvolwassene met een hoger inkomen zijn het dus over het algemeen meer eens met de stelling dat de woning voldoet aan het eerste zoekprofiel. Daar waar mensen met een lager inkomen, bijvoorbeeld van minder dan €500 per maand, niet allemaal eens waren dat aan hun eerste zoekprofiel is voldaan, zijn jongvolwassene met een hoger inkomen hier positiever over. Dit duidt erop dat jongvolwassenen met meer economisch kapitaal, in de vorm van inkomen, minder belemmeringen ervaren tijdens het zoeken naar een nieuwe woning.

Volgens woningcorporatie Mitros snijdt het mes echter aan twee kanten. Met weinig kapitaal is men snel genoodzaakt in de sociale huur een woning te zoeken. De huurprijzen in de vrije sector liggen namelijk erg hoog. Er bestaat een gat tussen de sociale- en vrije huursector. Mensen met een inkomen te hoog voor sociale huur, maar te laag voor particuliere huur zijn hierdoor de dupe en voor deze groep is het extra lastig een woning te vinden die voldoet aan het zoekprofiel.

De toets die hier is uitgevoerd om te bepalen of er een verband is tussen inkomen en de mate waarin de woning voldoet aan het eerste zoekprofiel, is de Spearman’s Correlatie. Bij deze toets wordt er geanalyseerd of er een samenhang is tussen twee sterk ordinale variabelen. De voorwaarden voor deze toets zijn dat de variabelen een sterk ordinale meetschaal moeten hebben, dat het verband lineair moet zijn en dat de residuen normaal zijn verdeeld. Aan beide voorwaarden is voldaan dus mag de toets worden uitgevoerd.

48

Jongvolwassenen op de Utrechtse woningmarkt

Er is een toets uitgevoerd aan de hand van een onafhankelijke en een afhankelijke variabele. De meegenomen variabelen zijnde volgende: Onafhankelijk Inkomen

Afhankelijk Strategie

Na de toets te hebben uitgevoerd, is er gebleken dat er een significant verband is tussen het inkomen en de gehanteerde strategie. Om te spreken van een significant verband, moet de waarde van P<0,05 zijn. Uit de Spearmanâ&#x20AC;&#x2122;s Correlatie is gebleken dat P=0,001, wat dus lager is dan 0,05. Er kan dus met 95% zekerheid worden gezegd dat er een significant verband is tussen het inkomen en de strategie die een jongvolwassene hanteert om een woning te zoeken. De hypothese kan worden aangenomen met 95% zekerheid.

De uitkomst van de toets houdt in dat de hoogte van het inkomen invloed heeft op de mate waarin een woning voldoet aan het eerste zoekprofiel. Wanneer iemand een hoger inkomen heeft, zal diegene met 95% zekerheid een woning hebben die meer voldoet aan het eerste zoekprofiel dan een jongvolwassene met een lager inkomen. De strategie is door de aanwezigheid van kapitaal minder aangepast waardoor de woning in meerdere mate voldoet aan het eerste zoekprofiel. De hypothese dat hoe meer kapitaal een jongvolwassene bezit, hoe minder de strategie hoeft worden aangepast, kan met de uitkomst van de toets met 95% zekerheid worden aangenomen.

4.5 Belemmeringen en strategie: hypothese 7 Hoe meer belemmeringen iemand ondervindt, hoe meer diegene de strategie op zoek naar een nieuwe woning aanpast.

De mate van aanpassing van de strategie vanwege ondervonden belemmeringen wordt hier onderzocht. Hoe meer belemmeringen een jongvolwassene namelijk ondervindt, hoe meer diegene de strategie aanpast op zoek naar een nieuwe woning. Wanneer iemand namelijk veel belemmeringen ondervindt, is diegene beperkt in de mogelijkheden. Belemmeringen kunnen van verschillende kanten komen. Zo kan onzekerheid in de gezinssamenstelling als belemmering worden ervaren, maar ook een gebrek aan kapitaal (economisch, cultureel of sociaal) of de ervaring van de Utrechtse woningmarkt kan een belemmering vormen.

Wanneer er veel belemmeringen worden ervaren, is iemand gedwongen de strategie aan te passen. Een jongvolwassenen past de manier van zoeken naar een nieuwe woning aan omdat het bijvoorbeeld niet zeker is of het type huishouden in de nabije toekomst hetzelfde blijft. Indien een jongvolwassene echter geen belemmeringen ondervindt, wordt de strategie niet aangepast en is diegene niet beperkt.

49

Jongvolwassenen op de Utrechtse woningmarkt

Figuur 24 Mate waarin er is voldaan aan het eerste zoekprofiel, beïnvloed door de belemmeringen (2015)

Voldaan

Neutraal

Niet eens/niet oneens Eens

Belemmeringen

Onzekerheid gezinssamenstelling

Oneens

Onzekerheid relatie

Geheel niet voldan

Onzekerheid baan

Niet voldaan

Beschikbaarheid woningen

Voldoen aan eerste zoekprofiel

Geheel voldaan

Uit figuur 24 is op te maken dat er een stijgende lijn is bij de ervaring van de beschikbaarheid van woningen binnen het zoekprofiel. Dit kan erop duiden dat er een verband aanwezig is.

Het verband is in dit geval een positief verband en houdt in dat naarmate de beschikbaarheid van woningen binnen het zoekprofiel de keuzen voor een woning meer beïnvloed, er in meerdere mate wordt voldaan aan het eerste zoekprofiel. Voor de andere vormen van belemmering, is het minder duidelijk dat er een verband aanwezig is. De verschillen tussen het voldoen aan het eerste zoekprofiel zijn nog groot en er lijkt daarom geen verband te zijn tussen onzekerheid baan, onzekerheid relatie en onzekerheid gezinssamenstelling en het voldoen aan het eerste zoekprofiel.

Om te toetsen of het genoemde verband er ook daadwerkelijk is, wordt er een Spearman’s Correlatie uitgevoerd. Met deze toets wordt er gekeken of er een verband is tussen twee sterk ordinale variabelen. Aan de voorwaarden van de toets (de variabelen moeten een sterk ordinale meetschaal hebben, het verband moet lineair zijn en de residuen normaal verdeeld) is voldaan dus de toets mag worden uitgevoerd.

Er zijn meerdere toetsen uitgevoerd omdat er meerdere variabelen zijn waarvoor het verband moet worden geanalyseerd. Er zijn vier onafhankelijke variabelen en er is één afhankelijke. Dit zijn de volgende variabelen: Onafhankelijk Beschikbaarheid woningen Onzekerheid baan Onzekerheid relatie Onzekerheid gezinssamenstelling

Afhankelijk Strategie

50

Jongvolwassenen op de Utrechtse woningmarkt

Er zijn dus vier verschillende toetsen uitgevoerd om na te gaan of de hypothese kan worden aangenomen. Uit de toetsen is gebleken dat drie van de vier verbanden niet significant zijn, zoals in de grafiek ook vrij duidelijk zichtbaar was. De variabelen van deze toetsen zijn de niet dikgedrukte variabelen in het overzicht hierboven. De uitkomsten van de toetsen lieten allemaal zien dat er niet met 95% zekerheid kan worden geconcludeerd dat er een verband is. De waarde van P was bij de drie toetsen hoger dan 0,05. Daarentegen is er uit de toetsen gebleken dat er wel een verband is tussen de beschikbaarheid van de woningen binnen het zoekprofiel en de gehanteerde strategie. De uitkomst van de Spearman’s Correlatie was P=0,007. Deze waarde is lager dan 0,05 en er kan dus met 95% zekerheid worden gesteld dat er een significant verband is tussen de beschikbaarheid van de woningen binnen het zoekprofiel en de strategie.

De uitkomst van de toets laat dus zien dat er niet voor de gehele hypothese kan worden gesteld dat deze significant is; het kan dus niet worden gesteld dat, indien een jongvolwassene meer belemmeringen ondervindt, diegene de strategie op zoek naar een nieuwe woning ook meer aanpast. Maar één van de vier toetsen gaf een significant verband aan en dat is te weinig om te stellen dat de hypothese mag worden aangenomen. Wel is het dus zo dat naarmate de beschikbaarheid van de woningen binnen het zoekprofiel de keuze voor een woning beïnvloed, dit de strategie aanpast. Dit betekent bijvoorbeeld dat jongvolwassenen hun strategie aanpassen wanneer het woningaanbod verandert. Wanneer het woningaanbod groot is, past een jongvolwassene hier de strategie op aan omdat er meer mogelijkheden zijn. Maar omdat de overige toetsen geen significant verband aantoonden, wordt de hypothese niet aangenomen en kan dus niet met 95% zekerheid worden gesteld dat wanneer een jongvolwassene meer belemmeringen ondervindt, diegene de strategie op zoek naar een nieuwe woning aanpast.

4.6 Strategie en verhuisgeneigdheid: hypothese 8 Hoe meer de strategie wordt aangepast, hoe groter de verhuisgeneigdheid is.

De mate van beïnvloeding van de verhuisgeneigdheid door aanpassen van de strategie wordt hier besproken. Wanneer een jongvolwassenen namelijk de strategie op zoek naar een nieuwe woning veelvuldig moet aanpassen omdat er belemmeringen worden ervaren, heeft dit een negatief effect op de verhuisgeneigdheid. Verhuisgeneigdheid betreft hier de mate waarin er een wens is om binnen twee jaar te verhuizen. Als iemand openstaat voor een verhuizing en graag een andere woning wilt betrekken, is de verhuisgeneigdheid groot.

Iemand staat minder open voor een verhuizing wanneer er belemmeringen worden ondervonden en de strategie daarom veel moet worden aangepast. Mogelijkheden worden beperkt en omdat de strategie hierop in aangepast, is iemand minder geneigd om te verhuizen en blijft iemand vaker in de huidige woning wonen. Het realiseren van een nieuwe woning is dus minder vaak aan de orde wanneer de strategie meerdere malen is aangepast aan de ondervonden belemmeringen.

51

Jongvolwassenen op de Utrechtse woningmarkt

Figuur 25 Van plan om binnen twee jaar te verhuizen, afgezet tegen het voldoen van het huis aan zoekprofiel (2015) Geheel eens

Van plan te verhuizen

Eens

Niet eens/ niet oneens

Oneens

Geheel oneens Zeer oneens

Oneens

Niet eens/niet Eens oneens Woning voldoet aan zoekprofiel

Zeer eens

In figuur 25 is zichtbaar dat naarmate de woning van een jongvolwassene meer voldoet aan het eerste zoekprofiel, diegene in mindere mate van plan is om binnen twee jaar te verhuizen. Bij de categorieën ‘eens’ en ‘zeer eens’ op de X-as is de score op de variabele ‘van plan binnen twee jaar te verhuizen’ lager dan bij de andere categorieën. Uit de grafiek is dus een verband zichtbaar dat naarmate een woning meer voldoet aan zoekprofiel, de eigenaar minder snel van plan is binnen twee jaar te verhuizen.

Om te checken of er daadwerkelijk een significant verband bestaat tussen de variabelen, is er een Spearman’s Correlatie uitgevoerd. Bij deze toets wordt er gekeken of er een significant verband bestaat tussen twee sterk ordinale variabelen. De voorwaarden waaraan moet worden voldaan, zijn de volgende:  De variabelen moeten een sterk ordinale meetschaal hebben  Verband moet lineair zijn  De residuen zijn normaal verdeeld Aan de voorwaarden is voldaan dus er mag een Spearman’s Correlatie worden uitgevoerd.

Om de hypothese te toetsen, zijn is er een toets uitgevoerd met twee variabelen.

Hierbij was er één onafhankelijke variabele en één afhankelijke variabelen. De variabelen waren de volgende: Onafhankelijk Strategie

Afhankelijk Van plan binnen twee jaar te verhuizen

Er is een verband tussen de strategie en het van plan zijn om binnen twee jaar te verhuizen.

Uit de toets kwam namelijk een waarde van P van 0,002. Er kan dus met 95% zekerheid worden geconcludeerd dat er een significant verband is tussen de strategie en het van plan zijn om binnen twee jaar te verhuizen. Uit de toets blijkt ook dat dit verband negatief is. Dit betekent dat, naarmate de woning meer voldoet aan het eerste zoekprofiel, een jongvolwassene in mindere mate van plan is om binnen twee jaar te verhuizen.

De uitkomsten van de toets laat zien dat er een verband is tussen het van plan zijn om binnen twee jaar te verhuizen en de strategie. Dit betekent dat wanneer er in mindere mate voldaan is aan het eerste zoekprofiel (en de strategie dus meerdere keren is 52

Jongvolwassenen op de Utrechtse woningmarkt

aangepast), een jongvolwassene sneller van plan is om binnen twee jaar te verhuizen. Dit houdt in dat de hypothese met 95% zekerheid kan worden aangenomen.

4.7 Resultaten interviews Allereerst is er op 27 maart een gesprek geweest met een adviseur verhuur van de woningbouwcorporatie Mitros op hun kantoor in Utrecht, en op 31 maart heeft er een gesprek plaatsgevonden met een adviseur wonen van de Gemeente Utrecht op het stadskantoor. In deze paragraaf komen de belangrijkste en opvallendste punten naar voren die niet eerder verwerkt konden worden. Dit zijn voornamelijk punten waar vooraf niet bij is stilgestaan en waar in verder onderzoek eventueel naar gekeken moet worden.

Mitros In het gesprek met de Mitros kwam met name de rol van de overheid naar voren. Door de in het recente verleden gedane misstappen van corporaties als Vestia heeft de overheid besloten om een grotere rol als toezichthouder op de corporaties op zich te nemen.

Hierdoor mag de corporatie bijvoorbeeld maar 10% in de vrije sector verhuren. Als ze dit zouden mogen uitbreiden, zou het jongvolwassenen ook ten goede komen. Ook moeten er verplicht meer asielzoekers gehuisvest worden. Dit verkleint het aanbod voor de reguliere markt en treft dus de woningzoekers in Utrecht.

Door al de veranderingen in het beleid en door de crisis moet Mitros inkrimpen.

Daarom verkopen ze een deel van hun portfolio om ruimte krijgen voor nieuwe investeringen. Wederom wordt dus het aanbod van woningen verkleind. Het algemene beeld wat hier geschetst wordt, is dus dat door het huidige beleid van de overheid de onderzochte doelgroep belemmerd wordt in de zoektocht naar een woning in Utrecht.

Echter heeft Mitros wel aangegeven dat ze positief tegenover de toekomst staan. Zij verwachten veel veranderingen in de rol van de overheid maar ook van de corporaties en mogelijk projectontwikkelaars om een betere en duurzamere woningmarkt te realiseren.

Maar zoiets kost tijd, en de vraag is wie er in de tussentijd het gat in de woningmarkt voor jongvolwassenen opvult.

Een belangrijke belemmering voor het huren van een sociale huurwoning via een corporatie, en een die niet eerder naar voren is gekomen in de literatuur, is de binding van woningzoekenden met de stad Utrecht. Als een persoon een woning wilt huren via de corporatie moet men aantonen dat er een binding is met de stad. Dit kan een studie of baan zijn in de stad of het feit dat iemand er al inwoner is. Maar mensen van buiten de stad worden hierdoor belemmerd in het vinden van een woning in Utrecht. Echter is het vanuit het perspectief van de woningzoekenden die wel een binding hebben met Utrecht een positieve invloed omdat zij nu meer kans maken op een woning. De Mitros heeft aangegeven dat het eigenlijk een verouderd principe is dat in de nabije toekomst nog wel eens veranderd zou kunnen/moeten worden aangezien de mobiliteit van mensen tegenwoordig zo groot is geworden en dit de mobiliteit beperkt. Maar voor nu is het nog een beschermende factor voor onze doelgroep omdat zij nu al in Utrecht wonen en dus die vereiste binding al hebben.

Gemeente Utrecht Uit het gesprek met de Gemeente Utrecht is naar voren gekomen dat het grootste probleem dat leeft bij jongvolwassenen op de Utrechtse woningmarkt het aanbod van woningen is.

Vanuit de gemeente worden verschillende initiatieven opgestart om in dit aanbod tegenmoet te komen. Voorbeeld hiervan is middelhoge huur waarmee woningen worden aangeboden die net boven de sociale huurprijs liggen. En ander instrument dat door de gemeente wordt ingezet is splitsing en loting systemen om respectievelijk in meer aanbod en een eerlijke verdeling van het aanbod te voorzien. De gemeente dient echter wel als 53

Jongvolwassenen op de Utrechtse woningmarkt

beleidsmaker, de uitvoering hebben ze niet zelf in de hand. De middelhoge huur is een antwoord van de gemeente op ‘het gat’ tussen de sociale- en vrije huursector. Uit het interview met de Mitros kwam namelijk naar voren dat er een gat bestaat tussen de socialeen vrije huursector. Dit gat houdt in dat mensen een te hoog inkomen hebben voor een sociale huurwoning, maar te weinig kapitaal bezitten om een woning in de particuliere sector te kunnen betalen. Als gevolg hiervan eindigt deze groep met een te dure woning. De Mitros vindt dat er een partij moet opstaan om dit gat op te vullen. In het interview met de Gemeente Utrecht is dit ook naar voren gekomen. De gemeente heeft besloten het initiatief middeldure huur op te starten. Dit initiatief moet dit gat op gaan vullen. Sociale huurwoningen zijn gebonden aan een maandelijks bedrag, en vanaf dit bedrag (€700)wil de gemeente woningen gaan realiseren tot een bedrag van maximaal €900 per maand. Hierin komen zij tegemoet in de wens van onder andere de Mitros om het gat tussen sociale huur en vrijesector huur op te vullen.

54

Jongvolwassenen op de Utrechtse woningmarkt

5. Conclusie en reflectie

In dit hoofdstuk komen de belangrijkste conclusies aan de orde. De meest relevante bevindingen worden hier benadrukt en er wordt antwoord gegeven op de onderzoeksvragen. Daarnaast wordt er een reflectie gegeven waarin wordt ingegaan over het onderzoeksproces; wat ging er goed en waar zijn er steken laten vallen? Tevens wordt er aangegeven wat er voor verder onderzoek interessant is om naar te kijken.

Conclusie In dit onderzoek zijn belemmeringen aan bod gekomen die jongvolwassenen hebben ondervonden tijdens het zoeken naar een nieuwe woning op de Utrechtse woningmarkt.

Deze belemmeringen hebben gevolgen voor de manier van zoeken omdat in sommige gevallen mogelijkheden worden beperkt. Doordat iemand de manier van zoeken moet aanpassen, heeft dit ook gevolgen voor de mate waarin iemand geneigd is binnen twee jaar te verhuizen. Uit de resultaten komt voort dat niet elke belemmering, zoals die in artikelen van bijvoorbeeld Bessant (2012), De Groot (2011) en Hochstenbach (2014) naar voren kwamen, van toepassing is op jongvolwassen in Utrecht. Zo speelt de staat van de Utrechtse woningmarkt en de ervaring van de kansen op het verkrijgen van een woning door jongvolwassenen een kleine rol tijdens het zoeken naar een zelfstandige woning. In de literatuur zou de staat van de woningmarkt een invloed moeten hebben op de belemmeringen die jongvolwassenen ervaren, maar dit gaat dus niet op voor jongvolwassenen in Utrecht.

Daarentegen speelt kapitaal wel degelijk een grote rol bij het realiseren van het eerste zoekprofiel. Hierbij blijkt dat, naarmate een jongvolwassene over meer kapitaal beschikt, diegene ook in meerdere mate aan het eerste zoekprofiel kan voldoen. Dit staat weer in verband met de verhuisgeneigdheid van een jongvolwassene. Want als er aan het eerste zoekprofiel kan worden voldaan en de strategie dus weinig veranderingen heeft ondervonden, is een jongvolwassene ook in mindere mate geneigd om binnen twee jaar te verhuizen. Hieruit kan dus worden geconcludeerd dat kapitaal een belangrijke bepalende factor is voor de strategie en verhuisgeneigdheid. Een gebrek hieraan kan dus als belemmering worden ervaren waardoor er in mindere mate wordt voldaan aan het eerste zoekprofiel en een jongvolwassene daardoor sneller geneigd is binnen twee jaar te verhuizen.

Een gebrek aan kapitaal wordt dus als belangrijkste belemmering ervaren die de strategie beĂŻnvloedt op zoek naar een woning voor jongvolwassene op de Utrechtse woningmarkt. Een andere factor die als belemmering kan optreden maar die dat in mindere mate is, is het type huishouden. Er zijn verschillen in de mate van ondervonden belemmeringen tussen de verschillende huishoudentypes maar deze verschillen zijn vaak klein, te klein om van een significant verband te spreken. Ondanks dat er uit de toetsen is gebleken dat er meestal geen verband is, speelt het type huishouden wel een rol bij de ondervonden belemmeringen.

Anders is dit bij de typen kapitaal. Daar zijn in sommige gevallen wel verbanden gevonden, maar de mate waarin er vanuit de typen kapitaal een belemmering is ondervonden is erg klein. De scores voor de mate van ondervonden belemmeringen waren laag, ondanks dat er wel verbanden waren. Opvallend is dus echter wel dat kapitaal in het algemeen een grote rol speelt bij de strategie en deze de strategie in grote mate beĂŻnvloed.

Niet elke belemmering geldt dus even zwaar. Sommige factoren hebben maar weinig invloed op de ondervonden belemmeringen terwijl andere factoren absoluut als belemmering zijn ervaren.

55

Jongvolwassenen op de Utrechtse woningmarkt

De belemmeringen die invloed hebben, bepalen indirect wel de verhuisgeneigdheid van een jongvolwassene en zijn dus belangrijk om mee te nemen wanneer er wordt gekeken naar een nieuwe woning voor jongvolwassenen. De belemmeringen bepalen in grote mate de mogelijkheden die jongvolwassenen hebben om een woning te realiseren.

Reflectie Achteraf kan worden gezegd dat er onderling een goede samenwerking is geweest. Elk lid van de groep heeft een goede bijdrage geleverd aan het onderzoek en iedereen heeft zich maximaal ingespannen om het onderzoek tot een goed einde te brengen. Er zijn echter wel dingen die de volgende keer beter kunnen worden gedaan. Zo had er beter gekeken kunnen worden naar het onderzoeksgebied om een betere selectie van wijken te maken waar is geënquêteerd. Nu is er een scheve verdeling van de opleidingsniveaus; dit had vermeden kunnen worden door andere wijken te kiezen. Hoe scheef deze verdeling is, is echter niet met zekerheid te zeggen omdat er geen goed vergelijkingsmateriaal voorhanden was. Dit is ook een punt waar de volgende keer beter op gelet moet worden, of er wel gegevens zijn om een juiste representativiteitsanalyse mee uit te voeren.

Daarnaast hadden sommige vragen in de enquête beter geoperationaliseerd kunnen worden omwille van de duidelijkheid voor de respondenten. Bij de vraag over het woonoppervlak is er namelijk een redelijk aantal missing values die wellicht voorkomen hadden kunnen worden door de vraag duidelijker te maken en ervoor te zorgen dat de vraag maar op één manier kan worden geïnterpreteerd.

Ook zal er in een volgend onderzoek meer worden gedaan met informatie verkregen uit interviews met experts. Experts op het onderzoeksgebied kwamen in dit onderzoek namelijk met een aantal punten die van te voren niet meegenomen zijn in het onderzoek.

Dat er verder weinig mee is gedaan, is te wijten aan het korte tijdsbestek waarin dit onderzoek moest worden uitgevoerd. Doordat dit onderzoek in een klein aantal weken uitgevoerd moest worden, was er weinig tijd om van ingegane koers af te wijken en zaken aan te passen op ondervonden bevindingen. Zo was er geen tijd om opvallende uitspraken van experts mee te nemen in het onderzoek; dit zal in een later onderzoek pas worden geanalyseerd. De tijdsdruk die dit onderzoek meebracht heeft er dus voor gezorgd dat bepaalde zaken niet de aandacht hebben gekregen die zij wel verdienen, iets waar in een later onderzoek rekening mee moet worden gehouden. Zo is het interessant om in een verder onderzoek te kijken naar het gat dat er is tussen sociale huur en vrijehuur sector.

Ook is het interessant om onderzoek te doen naar het belang van het hebben van een binding met de stad. In het interview met de Mitros is naar voren gekomen dat het verplicht is om een binding met de stad te hebben om in aanmerking te kunnen komen voor een woning. Zij vinden het een verouderd principe vanwege de hedendaagse mobiliteit van mensen.

Ondanks deze punten van aandacht is er een rapport opgesteld waar met trots naar wordt gekeken. De samenwerking verliep goed en er is kritisch naar elkaar gekeken. De groepsleden waren gemotiveerd om een goed verslag samen te stellenen ondanks enkele tegenslagen, heerst er blijdschap en trots over het rapport.

56

Jongvolwassenen op de Utrechtse woningmarkt

Literatuurlijst

Andrew, M. (2010), The Changing Route to Owner Occupation: The Impact of Student Debt, Housing Studies, 25:1, 39-62 Bessant, J. C. (2012), “Dream on”: Declining Homeownership Among Young People in Australia? Housing, Theory and Society 30(2), pp. 177-192.

Besseling, P., L. Bovenberg, G. Romijn & W. Vermeulen (2008), De Nederlandse woningmarkt en overheidsbeleid: over aanbodrestricties en vraagsubsidies, in: F. J. H. Don (Red.) Agenda voor de Woningmarkt, pp. 13–17. Amsterdam: Koninklijke Vereniging voor de Staathuishoudkunde.

Boeije, H., H. ‘t Hart & J. Hox (2011), Onderzoeksmethoden. Amsterdam: Boom Lemma Uitgevers.

Flint, J. & R. Rowlands (2003), Commodification, normalisation and intervention: Cultural, social and symbolic capital in housing consumption and governance. Journal of Housing and the Built Environment 18, pp.213–232.

Forrest, R., A. Murie & P. Williams (1990), Homeownership, differentiation and fragmentation. London: Unwin Hyman.

Gemeente Utrecht, persoonlijke communicatie. 31 maart 2015.

Groot, C. de, C. H. Mulder & D. Manting (2011), Intentions to Move and Actual Moving Behaviour in The Netherlands. Housing Studies 26(3), pp. 307-328.

Groot, C. de, C. H. Mulder & D. Manting (2013), Longitudinal analysis of the formation and realization of preferences to move into homeownership in the Netherlands. Journal of Housing and the Built Environment 28, pp. 469-488.

Guiso, L. & T. Jappelli (2002), Private Transfers, Borrowing Constraints and the Timing of Homeownership. Journal of Money, Credit and Banking 34(2), pp. 315-339 Heijden, H. van der, K. Dol & M. Oxley (2011), Western European housing systems and the impact of the international financial crisis. Journal of Housing and the Built Environment 26, pp. 295-313.

Hochstenbach, C. & W.R. Boterman (2014), Navigating the field of housing: housing pathways of young people in Amsterdam. Journal of Housing and the Built environment.

Jansen, S. J. T. (2014), The impact of the have-want discrepancy on residential satisfaction.

Journal of Environmental Psychology 40, pp. 26-38.

Lennartz, C., R. Arundel & R. Ronald (2014), Young people and homeownership in Europe through the global Financial crisis. University of Amsterdam: Centre for Urban Studies.

McKee, K. (2012), Young People, Homeownership and Future Welfare. Housing Studies 27(6), pp. 853-862.

McLaverty, P., & N. N. Yip (1993), The preference for owner-occupation. Environment and Planning A(25), pp. 1559–1572.

Mitros, persoonlijke communicatie. 27 maart 2015.

Mulder, C.H., W.A.V. Clark & M. Wagner (2002), A comparative analysis of leaving home in the United States, the Netherlands and West Germany. Demographic Research 7(17), pp. 565-592.

Nieboer, N. & V. Gruis (2012), Shifting back-changing organisational strategies in Dutch social housing. Journal of Housing and the Built environment 29, pp. 1-13.

Priemus, H. (2006), Regeneration of Dutch post-war urban districts: the role of housing associations. Journal of Housing and the Built environment 21, pp. 365-375.

Priemus, H. (2009), The credit crunch: Impacts on the housing market and policy responses in the Netherlands. Journal of Housing and the Built Environment 25(1), pp. 95-116.

57

Jongvolwassenen op de Utrechtse woningmarkt

Priemus, H. (2010), Housing Finance Reform in the Making: The Case of the Netherlands.

Housing Studies 25(5), pp. 755-764.

Priemus (2013), Public mortgage guarantee: instrument to cope with impacts of the financial crisis on the owner-occupied housing market evidence from the Netherlands. Journal of Housing and the Built environment 28, pp. 345-362.

Rijksoverheid (2015), Stef Blok, Minister voor Wonen en Rijksdienst. http://www.rijksoverheid.nl/regering/bewindspersonen/stef-blok. Geraadpleegd: 19 februari 2015.

Rijksoverheid (2015), Wat is een zelfstandige woning en wat is een onzelfstandige woning? http://www.rijksoverheid.nl/onderwerpen/huurwoning/vraag-enantwoord/wat-is-een-zelfstandige-woning-en-wat-is-een-onzelfstandigewoning.html. Geraadpleegd: 18 maart 2015.

Toussaint, J., G. Tegeder, M. Elsinga & I. Helbrecht (2007), Security and Insecurity of Home Ownership: Germany and the Netherlands. International Journal of Housing Policy 7(2), pp. 173-192.

Volkskrant, de (2 juli, 2011), Volgend jaar verhogen zou dramatisch zijn. http://s.vk.nl/dossier-archief/volgend-jaar-verhogen-zou-dramatisch-zijn~a2841585/.

Geraadpleegd: 27 februari 2015.

58

Jongvolwassenen op de Utrechtse woningmarkt

Figuren en tabellen

Figuur 1 Conceptueel model Figuur 2 Onderzoeksgebied Utrecht Figuur 3 Aantal mannen en vrouwen in de steekproef (2015) Figuur 4 Leeftijd van respondenten (2015) Figuur 5 Hoogst afgeronde opleidingsniveau van respondenten (2015) Figuur 6 Hoofdbezigheid van respondenten (2015) Figuur 7 Samenstelling huishouden van respondenten (2015) Figuur 8 Netto individueel inkomen van respondenten (2015) Figuur 9 Sector woningen van respondenten (2015) Figuur 10 Type huidige woning van respondenten (2015) Tabel 1 Procentuele verdeling mannen en vrouwen in Utrecht (2014) Tabel 2 Verdeling geslacht steekproef (2015) Tabel 3 Procentuele verdeling opleidingsniveau (2013) Tabel 4 Verdeling hoogst afgeronde opleiding steekproef (2015) Figuur 11 Mening over verbanden met betrekking tot de invloed van verschillende belemmeringen bij de zoektocht naar een woning, per huishoudensstype (2015) Figuur 12 Rol belemmeringen door onzekerheid over arbeidssituatie, als gevolg van het ervaren van kansen op een geschikte woning (2015) Figuur 13 Rol belemmeringen door onzekerheid over relatie, als gevolg van het ervaren van kansen op een geschikte woning (2015) Figuur 14 Rol belemmeringen door onzekerheid over gezinssamenstelling, als gevolg van het ervaren van kansen op een geschikte woning (2015) Figuur 15 Rol belemmeringen door onzekerheid arbeidssituatie, afgezet tegen inkomen (2015) Figuur 16 Rol belemmeringen door onzekerheid relatie, afgezet tegen inkomen (2015) Figuur 17 Rol belemmeringen door onzekerheid gezinssamenstelling, afgezet tegen inkomen (2015) Figuur 18 Belemmeringen ervaren vanuit onzekerheid over een baan, afgezet tegen de kennis over de lokale woningmarkt (2015) Figuur 19 Belemmeringen ervaren vanuit onzekerheid over de relatie, afgezet tegen kennis over de lokale woningmarkt (2015) Figuur 20 Belemmeringen ervaren vanuit onzekerheid over de gezinssamenstelling, afgezet tegen de kennis over de lokale woningmarkt (2015) Figuur 21 “Beschikbaarheid woningen binnen zoekprofiel heeft mijn keuze beïnvloed”, afgezet tegen persoonlijk advies (2015) Figuur 22 “Beschikbaarheid woningen binnen zoekprofiel heeft mijn keuze beïnvloed” naarmate iemand meer advies heeft gekregen (2015) Figuur 23 “De woning die ik heb, voldoet aan mijn eerste zoekprofiel”. Per inkomensklasse (2015) Figuur 24 Mate waarin er is voldaan aan het eerste zoekprofiel, beïnvloed door de belemmeringen (2015) Figuur 25 Van plan om binnen twee jaar te verhuizen, afgezet tegen het voldoen van het huis aan zoekprofiel (2015)

59

Jongvolwassenen op de Utrechtse woningmarkt

Bijlagen

60

Jongvolwassenen op de Utrechtse woningmarkt

Bijlage A: Enquête

Enquête

Nr:

---------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------

Jongvolwassenen op de Utrechtse woningmarkt In opdracht van de Universiteit Utrecht, in samenwerking met het Ministerie van Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties Deze enquête is opgesteld door studenten Sociale Geografie en Planologie van de Universiteit Utrecht. De enquête is in acht onderdelen verdeeld. Na enkele inleidende vragen zal er worden ingegaan op het zoekproces naar een woning en vervolgens komt de woontevredenheid aan bod. Waar nodig zal het onderwerp van de vragen kort worden toegelicht. Bij alle vragen is slechts één antwoord mogelijk.

Het invullen van deze enquête duurt ongeveer 10 minuten. De verwerking van dit onderzoek is volledig anoniem.

Alvast bedankt voor uw deelname aan deze enquête.

61

Jongvolwassenen op de Utrechtse woningmarkt

Persoonlijke kenmerken

De volgende vragen zullen over uw persoonlijke kenmerken gaan. Bij iedere meerkeuzevraag is één antwoord mogelijk.

1.

2.

Wat is uw geslacht? ⧠ Man ⧠ Vrouw

3.

_____________________ jaar

4.

5.

6.

Wat is uw leeftijd?

Wat is de samenstelling van uw huishouden? ⧠ Alleen, zonder kinderen ⧠ Met partner, zonder kinderen ⧠ Alleen, met kinderen ⧠ Met partner en kinderen

Met welke opleiding bent u momenteel bezig? ⧠ Vmbo/mavo ⧠ Havo/vwo ⧠ Mbo ⧠ Hbo/wo ⧠ Ik ben momenteel niet met een opleiding bezig Wat is uw hoogste afgeronde opleiding? ⧠ Basisschool ⧠ Vmbo/mavo ⧠ Havo/vwo ⧠ Mbo ⧠ Hbo/wo

Wat is uw hoofdbezigheid in het dagelijks leven?

Geef aan wat het meest van toepassing is. ⧠ Full-time werkend ⧠ Part-time werkend ⧠ Werkloos ⧠ Studerend ⧠ Anders, namelijk ___________________________________

62

Jongvolwassenen op de Utrechtse woningmarkt

7.

Wat is uw individuele netto maandelijks inkomen? ⧠ Minder dan €500 ⧠ € 500 - €1.000 ⧠ € 1.000 - € 1.500 ⧠ € 1.500 - € 2.000 ⧠ € 2.000 - € 2.500 ⧠ € 2.500 - € 3.000 ⧠ Meer dan € 3.000

Woonwensen

De volgende vraag heeft betrekking tot uw woonwensen.

8.

Hoe belangrijk vond u de volgende aspecten bij het zoeken naar uw huidige woning?

Kruis per onderdeel aan wat het meest van toepassing is.

Oppervlakte woning Aantal kamers

Zeer onbelangrijk

Onbelangrijk

Niet belangrijk / niet onbelangrijk

Belangrijk

Zeer belangrijk

Maandelijkse kosten

Veiligheid van de woonwijk Groenvoorziening in de woonwijk Nabijheid van voorzieningen zoals supermarkt of uitgaansgelegenheid Nabijheid van het stadscentrum Nabijheid van de Uithof

Woningmarkt Dit onderdeel gaat in op de lokale woningmarkt tijdens het zoeken naar uw huidige woning.

9.

Heeft u voor uw huidige zelfstandige woning gezocht naar een huur- of een koopwoning? ⧠ Huur ⧠ Koop

63

Jongvolwassenen op de Utrechtse woningmarkt

10.

11.

Hoe heeft u uw huidige woning gevonden? ⧠ Media (bijvoorbeeld advertentie) ⧠ Funda of een andere woningwebsite ⧠ Woningbouwvereniging ⧠ Vrienden/kennissen ⧠ Familie ⧠ Makelaar ⧠ Anders, namelijk __________________________________________________

De volgende stellingen hebben betrekking tot uw kennis over de lokale woningmarkt. Wat is uw mening over deze stellingen?

Geef aan wat het meest van toepassing is.

Ik heb veel persoonlijk advies gekregen van vrienden of kennissen bij de zoektocht naar een woning.

Geheel oneens

Deels oneens

Niet eens/ niet oneens

Deels eens

Geheel eens

Een persoonlijk contact van mij heeft (bv. een bevriende makelaar) ervoor gezorgd dat ik mijn huidige woning heb gekregen.

Ik heb veel kennis over de werking van de lokale woningmarkt.

12.

De volgende stellingen hebben betrekking tot uw financiële middelen. Wat is uw mening over deze stellingen?

Geef aan wat het meest van toepassing is.

Eventuele financiële tegemoetkomingen vanuit de overheid hebben mij geholpen bij het verkrijgen van een woning.

Geheel oneens

Deels oneens

Niet eens/ niet oneens

Deels eens

Geheel eens

64

Jongvolwassenen op de Utrechtse woningmarkt

Eventuele financiële tegemoetkomingen van vrienden of kennissen hebben mij geholpen bij het verkrijgen van een woning.

Geheel oneens

Deels oneens

Niet eens/ niet oneens

Deels eens

Geheel eens

Mijn financiële zekerheid heeft de keuze voor een woning beïnvloed.

13.

14.

Hoeveel tijd kostte het u om de huidige zelfstandige woning te vinden? ⧠ Minder dan 1 maand ⧠ Tussen 1 maand en 3 maanden ⧠ Tussen 3 maanden en een half jaar ⧠ Tussen een half jaar en een jaar ⧠ Meer dan een jaar

Hoe heeft u uw kansen ervaren op het vinden van een zelfstandige woning die voldeed aan uw woonwensen? ⧠ Zeer klein ⧠ Klein ⧠ Niet klein/niet groot ⧠ Groot ⧠ Zeer groot

Beleving

Dit onderdeel gaat over uw beleving van het zoeken naar uw huidige woning.

15.

Wat is uw mening over de volgende stellingen met betrekking tot uw beleving van het zoeken naar uw huidige woning?

Kruis per onderdeel aan wat het meest van toepassing is.

Geheel Deels Niet eens/ Deels oneens oneens niet oneens eens De beschikbaarheid van woningen binnen mijn zoekprofiel heeft mijn keuze beïnvloed.

Onzekerheid over mijn baan heeft mij beïnvloed in mijn keuze voor een woning.

Onzekerheid in mijn relatie heeft de keuze voor een woning beïnvloed.

Geheel eens

65

Jongvolwassenen op de Utrechtse woningmarkt

Onzekerheid over mijn gezinssamenstelling (bijv. het krijgen van een kind) heeft mijn keuze voor een woning beïnvloed.

Geheel oneens

Deels oneens

Niet eens/ niet oneens

Deels eens

Geheel eens

Realisatie woonwensen

De volgende enquêtevraag gaat over de realisatie van uw woonwensen met betrekking tot uw huidige woning.

16.

Wat is uw mening over de volgende stellingen?

Kruis per onderdeel aan wat het meest van toepassing is.

Geheel Deels Niet eens/ oneens oneens niet oneens De oppervlakte die ik wilde heb ik gekregen.

Mijn woning voldoet aan het gewenste aantal kamers.

Mijn maandelijkse lasten komen overeen met wat ik zocht.

Ik woon in de wijk van mijn voorkeur.

Ik ben tevreden met de beschikbare voorzieningen in de wijk.

Deels eens

Geheel eens

Kenmerken huidige woonsituatie

Dit onderdeel gaat over uw huidige woonsituatie 17.

18.

Is uw huidige zelfstandige woning een huur- of een koopwoning? ⧠ Huur ⧠ Koop

Hoeveel betaalt u per maand voor uw huidige zelfstandige woning? ⧠ Minder dan €250 ⧠ €250 - € 500 ⧠ € 500 - € 750 ⧠ € 750 - € 1.000 ⧠ € 1.000 - € 1.250 ⧠ € 1.250 - € 1.500 ⧠ € 1.500 - € 1.750 ⧠ € 1.750 - € 2.000 ⧠ Meer dan € 2.000 66

Jongvolwassenen op de Utrechtse woningmarkt

19.

20.

Wat is het type woning van uw huidige zelfstandige woning?

Geef aan wat het meest van toepassing is. ⧠ Vrijstaand huis ⧠ Twee-onder-een-kap ⧠ Rijtjeshuis ⧠ Flat ⧠ Appartement ⧠ Studio

Wat is de oppervlakte van uw huidige zelfstandige woning? ____________m2

Woontevredenheid

Deze enquêtevraag heeft betrekking op uw tevredenheid met de woning en woonomgeving.

21.

Wat is uw mening over de volgende stellingen?

Kruis per onderdeel aan wat het meest van toepassing is.

Geheel Deels Niet eens/ niet oneens oneens oneens Ik ben tevreden met mijn woning.

Ik ben tevreden met mijn woonwijk.

Ik blijf nog minimaal twee jaar in deze woning wonen.

Deels eens

Geheel eens

Ik heb uiteindelijk een woning gevonden die voldeed aan mijn eerste zoekprofiel.

Verhuisgeneigdheid

De volgende enquêtevragen gaan over uw verhuisgeneigdheid.

22.

Wat is uw mening over de volgende stellingen?

Kruis per onderdeel aan wat het meest van toepassing is.

Ik ben van plan om binnen nu en 2 jaar te verhuizen.

Geheel oneens

Deels oneens

Niet eens/ niet oneens

Deels eens

Geheel eens

Ik ben in staat om binnen nu en 2 jaar te verhuizen.

67

Jongvolwassenen op de Utrechtse woningmarkt

23.

Binnen welk tijdsbestek zou u willen verhuizen? ⧠ Minder dan 6 maanden ⧠ Minder dan 1 jaar ⧠ Minder dan 2 jaar ⧠ Meer dan 2 jaar ⧠ Ik wil niet verhuizen

Dit is het einde van deze enquête.

Namens de Universiteit Utrecht en het Ministerie van Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties wordt u hartelijk bedankt voor uw deelname aan dit onderzoek.

68

Jongvolwassenen op de Utrechtse woningmarkt

Bijlage B: Uitgeschreven interview Mitros Utrecht, 27 Maart 2015 Kantoor Woningbouwcorporatie Mitros Interview Senior Advisor Verhuur Aanwezig: Sjoerd van Kempen & Daan Vis Interview Senior Advisor Verhuur Ik val even met de deur in heus met de vraag of het in orde is als dit interview wordt opgenomen?

Ja natuurlijk, geen probleem.

We gebruiken dat enkel voor onszelf zodat we het gesprek hierna beter kunnen analyseren.

Ok, nou vertel eens even waar jullie het over willen hebben.

Nou wij doen een onderzoek in opdracht van het ministerie van binnenlandse zaken en koninkrijksrelaties en de universiteit Utrecht naar de belemmeringen die jongvolwassenen ervaren bij het betreden van de Utrechtse Woningmarkt. Dit onderzoek doen we aan de hand van enquêtes, we hebben allemaal enquêtes afgenomen Onder studenten?

Ja, onze doelgroep zijn jongvolwassenen tussen de 18 en 34 jaar die zelfstandig wonen in Utrecht zelfstandig?

Ja, dus niet op kamers maar echt met partner of alleen Oké, hoe wij het noemen binnen de woningcorporatie, binnen Mitros, is je hebt onzelfstandig is dat je een gemeenschappelijke voordeur hebt, Ja En eh, zelfstandig is eigenlijk dat je je eigen voordeur hebt. Maar dat kan wel in een complex zijn waar je een gedeelde hal hebt, dan is het ook wel zelfstandig, maar het gaat echt om je eigen voordeur.

Ja En volgens mij is het ook nog in de regel je eigen, ehm nee, het kan ook nog dat je je eigen voordeur hebt en dan een gedeelde badkamer en dergelijke volgens mij is het dan ook onzelfstandig, weet het niet meer helemaal uit m’n hoofd.

Ja volgens mij wel. Wij hadden het ook dat we bij appartementen kwamen en dat dan bleek dat er drie studenten in zaten Ja Die dan inderdaad samen een badkamer en dergelijke deelden en dan zeiden we ook van sorry dan hoeft het niet Nee Het is dan ook wel, zeg maar, wij zijn dan een groepje van, ehm, van dit onderzoek maar er zijn verschillende onderzoeken, wij doen het dan voor het ministerie maar dat is ook weer opgesplitst in vier subgroepen dus dan heb je ook de onzelfstandige die ook worden meegenomen en zelfstandigen, die doen wij dan, en wij kijken naar de belemmeringen en er is ook een groep die kijkt naar de woontevredenheid. Dus zo zijn er in totaal vier groepen die het totale pakket pakken.

En hoeveel studenten wonen er zelfstandig in Utrecht, is dat duidelijk of heb je daar een beeld van?

Ehm ik weet niet of we daar exacte cijfers zo van bij ons hebben. Ja die 18 tot 34 eh die cijfers hebben we wel inderdaad. We hebben dan een paar wijken uitgekozen om te enquêteren 69

Jongvolwassenen op de Utrechtse woningmarkt

hm hm ja dat snap ik Zodat we wel een goede afspiegeling hebben. Dat zijn dan zes wijken en volgens mij zijn er dan een stuk of.. 20, 30 duizend om en nabij dat is wel veel Ja dat is wel erg veel Het is natuurlijk als je kijkt want Mitros is de grootste woningcorporatie, eh, in de regio, en eh, Utrecht dan, en we staan in de top 20, top 15 van heel Nederland, we zijn een grote speler Ja en we hebben 30 duizend, ja iets minder tegenwoordig want we verkopen natuurlijk ook wat, maar 30 duizend eenheden.

Ja Dat is veel. 1 op de 5 mensen die in Utrecht woont, huurt van Mitros. Dus dan is 20 duizenddan is dat veel, maar goed, zou kunnen. Ik weet niet hoeveel mensen er in de IBB flat zitten, maar..

Ook een paar duizend.

Haha ja dat tikt natuurlijk wel aan. Haha maar goed.

Maar voor ons was dat nog wel een van de problemen in ons onderzoek omdat wij de zelfstandige met name moesten hebben ja dat snap ik ja, daarom vraag ik het ook ja Ja want je wist inderdaad van tevoren wel van er is een bepaald percentage van mensen die in een bepaalde wijk toch eh, binnen die doelgroep vallen, Ja En daar kwam dan uit dat er rondom het Wilhelmina park en Tuindorp en nog een paar andere wijken, en ja dan sta je in die wijk en dan kijk je rond en dan denk je toch van ja nou eh, deze flats daar zitten studenten, die flats zitten hopelijk zelfstandigen maar dan is het ook maar de vraag, als ze al de deur open doen, is het iemand die binnen de doelgroep valt, en eh, dat was nog best wel een eh uitdaging om daar de juiste mensen bij te vinden.

Als de mensen de deur ook niet opendoen moet je op een later tijdstip weer terugkomen om die mensen eventueel nog zien te benaderen, zie ze maar eens allemaal te bereiken die je wil bereiken, dat is inderdaad wel lastig ja, dus daar hebben we wel veel voor moeten enquêteren. We zijn daar enkele weken mee bezig geweest, paar middagen en avondjes.

Uiteindelijk hadden we, 210/212 enquêtes volgens mij?

Ja samen met die andere groep dus, elke groep had ongeveer 100 enquêtes. En daar hebben we dan verbanden uit getrokken, en daar zijn dan een aantal belemmeringen die we wilden onderzoeken, wij hebben dat omschreven dat belemmeringen kunnen voorkomen uit kapitaal, bijvoorbeeld eigen geld of loon als economisch kapitaal, cultureel kapitaal in de vorm van kennis als in vrienden of mensen in je netwerk die je kunnen helpen, onzekerheden in je huishoudensamenstelling zijn onzekerheden die je kunnen eh, beïnvloeden zodat je je strategie moet aanpassen.

Hoe bedoel je onzekerheid?

Nou onzekerheid in de huishoudens, zoals misschien krijg je kinderen of is je relatie niet heel stabiel precies dat soort dingen hebben we allemaal onderzocht, die verbanden daartussen.

Die hebben we ook getoetst aan de hand van enquêtes. En ook daar zullen we het zo nog even hebben.

Dat is ook wel het doel van dit interview, dat je een onderbouwing hebt naast je onderzoek.

Dus we gaan in gesprek met jullie, met de gemeente en mogelijk nog met makelaars om te kijken wat die verschillende partijen hierover te vertellen hebben. En we hoeven dan niet echt resultaten of cijfers te zien maar met name een beeld vormen van hoe de verschillende partijen hier over denken. Want nog even, ik weet niet of dat al duidelijk gezegd was maar wat was jou exacte functie ook al weer? Mijn functie is senior huur advisor, dus ik ben 70

Jongvolwassenen op de Utrechtse woningmarkt

verantwoordelijk voor de verhuur bij de Mitros. Oké, maar je zei net ook dat er aan verkoop wordt gedaan toch? (ja!) Hoe groot is dat onderdeel precies?

Nou we hebben een portfolio plan, die wijzigen, of schaven we bij, elke 5 jaar, en die is net in januari vernieuwd, en daarvan is 30% van ons bezit verkoop gelabeld, dat houdt in dat onderwater woningen een kruisje krijgen , van deze is verkoop, wanneer zo een woning dus leegkomt, of als er mensen die in die woning zitten en willen kopen, als ze niet willen kopen dan blijven ze lekker huren, totdat die woning dan leegkomt, dan komt die in de verkoop. Dus 1/3 klinkt heel veel maar we hebben maar 5% mutatiegraad en dat houdt in dat de omloopsnelheid gelimiteerd is. Dus 5% is heel weinig, dus ehm, van die 5% is dan 1/3 verkoop.

Dus dat is puur voor jullie om wisseling in het aanbod te houden, dus dat jullie daarna nieuwe woningen kunnen aankopen?

Ja inderdaad, zo werkt het ja. Het is natuurlijk puur inkomsten voor ons. En met die inkomsten kan je, we zijn een stichting natuurlijk dus er wordt geen winst gemaakt, maar met die inkomsten kan je weer complexen renoveren en voldoen aan nieuwe normen voor energiebesparing en ook eventueel nieuwbouw, dat is nu dan even lastig geweest vanwege die crisis maar daar zijn we nu langzaam aan weer aan het oppakken, maar daarvoor is het gewoon dus puur cash.

Ja oké, duidelijk.

Jullie zeggen nou van we zijn een stichting maar in hoeverre is dat zo en hoe zit dat nou precies? Want de overheid heeft jullie destijds losgelaten maar hoe zit dat nu dan?

Ja nou de overheid heeft natuurlijk nog steeds invloed, eh ehm, ja nou er komt een nieuwe woningwet, er ligt een wetsvoorstel en die ligt volgens mij nu nog bij de eerste kamer waar die nog getekend moet worden maar die is bijna akkoord. Maar dan komt er dus een toezichthouder op, een autoriteit die toezicht gaat houden op onze uitgaven, en de uitgaven die je maakt moeten dan, als ze groter zijn dan een X bedrag, gaan ze zelfs naar de minister, minister blok moet daar voor tekenen. Dus dan is er gewoon meer toezicht.

Wat was toen ook al weer die grote flop, de ss Rotterdam of zo?

Nee Vestia. Ja er zijn een aantal corporaties die inderdaad wanbeleid hebben uitgevoerd, dat hebben wij van Mitros gelukkig niet gedaan. Wij zijn altijd redelijk financieel gezond geweest, ja wel een crisis en ook een eh, als andere corporaties, want er is een overkoepelend geheel, als een andere corporatie misstapt moeten wij daar ook voor opdraaien. Dus daar hebben we ook de gevolgen van ervaren, en de verhuurdersheffing he! Dat is inderdaad met het nieuwe kabinet geïntroduceerd, dat is dan 1.7 miljard, en dan kijken ze naar alle corporaties naar het aantal eenheden wat je hebt, nou wij hebben er 30k dus dat is veel. En dan moet je een X bedrag betalen aan de overheid als belasting, de verhuurdersheffing, dus dat hakt er ook in. Dus daarom kunnen we minder doen en moeten we meer verkopen om geld te krijgen, zo kan je het zien.

Eigenlijk moeten jullie dus gewoon inkrimpen daardoor.

Ja dat zijn we dan ook aan het doen ja. En daar wordt ook naar gekeken, en dat is wel interessant, volgens mij is, eerst was het altijd groter, groter, grootst, maar de vraag is: is dat wel de juiste strategie? Misschien moeten we inderdaad wel inkrimpen. En dat is wel interessant van de sector, er gaat gewoon heel veel veranderen in de komende tijd, het moet allemaal wat vernieuwender. Dus er is wel veel gaande ja, ook op de woningmarkt zelf. Ja inderdaad. Ik zag vandaag nog op BNR en in het FD vanmorgen, dat er eh, er weer 5% minder geleend mag worden bij de bank vanaf 1 juli, en dat is voornamelijk voor mensen met een laag inkomen, dus de mensen die kopen rond de ton.

Dat is natuurlijk jullie doelgroep denk ik?

Ja inderdaad dat is onze doelgroep, zeker. En ehm, vanaf 1 januari was er al dat je niet meer dan 100% van de waarde van de woning mag lenen, en nog meer regels, die eh de woningmarkt belemmeren of in ieder geval niet stimuleren.

71

Jongvolwassenen op de Utrechtse woningmarkt

Merk je dan ook dat er meer mensen bij de Mitros aankloppen voor hulp of begeleiding bij het zoeken naar een woning? Dat ze dat minder goed zelf kunnen?

Nou ehm, wij verkopen eigenlijk alleen maar aan Mitros verhuurders, en op het moment dat een woning leegkomt dan zijn er gewoon makelaars die de boel op gaan kopen, en eh wij verhuren natuurlijk wel aan een doelgroep met een kleinere beurs. De sociale huurwoningen, wat zullen die gemiddeld doen? Ik heb even geen idee zo uit mijn hoofd, maar..

Rond de anderhalve ton?

Ja inderdaad Ja ik ben een tijdje voor een vriend van mij opzoek geweest naar een woning, die had geld van zijn ouders om iets te kopen, maar als je dan inderdaad woningen zocht rond de anderhalve ton dan kwam je vaak uit bij woningen die dan verkocht werden door een corporatie. Dus kleine gezinswoningen in ondiep en ledig erf en zo. Dus dat is inderdaad een bepaald segment waar je dan invalt.

Ja en kijk als je het hebt over financiële problemen, dan is het meer een bankenkwestie.

Want als wij het huis verkocht hebben, dan staat de bank dus borg voor de mensen en ja dan zullen er vast, wij merken het ook bij huurders die het moeilijker hebben om de huur te betalen, en dat heb je ongetwijfeld ook bij mensen die een hypotheek hebben. Dus of het nou geldt voor mensen met een laag inkomen, ik denk gewoon dat het voor heel veel mensen geldt. Ook mensen die hun baan zijn kwijtgeraakt, ja.

Hebben jullie een eis voor huurders dat je een bepaald inkomensniveau moet hebben om te huren?

Ja dat is dus vrijesector, daar heb je al een van de problemen die opspelen, voor ehm, voor jonge starters, je hebt het sociale woningbezit, dat is zo, en ook mede door Europese wetgeving, sinds 2008 geïntroduceerd, dat kan je even opzoeken. In ieder geval, vanwege de Eu wilden ze een algemeen beleid voeren met inkomens die groter zijn dan 34k, gezamenlijk, dus dan zit je er al snel overheen, dat je niet in aanmerking komt voor een sociale huurwoning. Dan heb je wel nog een categorie middeninkomens van 10% , daar kunnen wij ook aan verhuren, eh, maar dat is heel marginaal, minimaal eigenlijk. Dus daar verhuren we eigenlijk niet aan.

Dus sociale verhuur, hoeveel zou dat zijn voor jullie, 80/90%?

Ja klopt 90%.

Ok en dan nog even voor ons, hoe is jullie doelgroep qua leeftijd en zo, komt deze een beetje overeen met onze doelgroep? Zijn er dus ook veel jonge mensen of juist meer ouderen?

Heb je daar enig idee van?

Wie je in de woningen krijgt bedoel je?

Ja! Ja dat is dus heel divers, dat gaat namelijk via inschrijftijd en op basis van inkomen, dus je mag niet meer verdienen dan een bepaald bedrag. En er zijn nu allemaal nieuwe regels, er komt bijvoorbeeld een nieuwe huisvestingsverordening, dat is een afspraak in de regio met alle corporaties en de gemeenten, over hoe je nou een woning krijgt. En daarin staat, dat je wordt uitgesloten bij bijvoorbeeld een woning voor 55+ als je niet in die doelgroep valt. In de nieuwe verordening, dat is nog niet helemaal zeker maar 9 van de 10 keer gaat dat wel door, wordt alles op basis van voorrang. Dus inkomen, als je lager dan 20k verdient, dan krijg je voorrang op mensen die meer verdienen, op een bepaalde woning tenminste. En als je 55+ bent krijg je voorrang op de andere mensen bij een 55+ woning.

Dus dat wordt de norm. Dus je wordt niet meer uitgesloten. Maar nogmaals om antwoordt te geven op je vraag, zijn er veel 18 tot 34 jarige, ik denk het zeer gemêleerd is.

Zie je nu wel een trend dat dit de laatste jaren meer wordt, want de jongvolwassenen worden nu de generation rent genoemd omdat ze meer huren dan kopen, dus zien jullie hier iets van terug de laatste tijd?

72

Jongvolwassenen op de Utrechtse woningmarkt

Of juist niet?

Dat vind ik moeilijk te zeggen. wat je wel merkt, we hebben bijvoorbeeld loting woningen, daar mogen we ook 10% van ons bezit aan besteden, en eh, dat doen we ook af en toe. En wij hebben intern dan het beleid dat we niet de eengezinswoningen doen maar bijvoorbeeld appartementen toto 3 kamers. GemĂŞleerd over de stad, doen we dan 1 per week per gebied. En daar geven we dan de mogelijkheid om te loten, dus de voorrangsselectie is dan allemaal weg, en het is totaal random. Dus al sta je 1 dag ingeschreven je hebt dan evenveel kans als iemand die 10 jaar staat ingeschreven. Dus daar zie je dat er veel jongeren op reageren. En dan met name in de halve maan omgeving.

Dat is oog in al met name. Daar komen veel jongeren. En wat je ook ziet, een trend, het eiland 8 initiatief, heb je daar over gelezen?

Nee wat is dat precies?

Dat zijn sloopwoningen in Kanaleneiland, die worden verhuurt via SSH..

Oh ja dat weet ik dat zijn een paar van die flats in Kanaleneiland die tijdelijk verhuurt werden aan studenten.

Ja dat is dus een kunstcollectief geworden. Daarvan zeiden we van ja prima, daar doen we aan mee. Dus dat hebben we verhuurd aan de Wolff en het kunst instituut. En daar worden studenten dan aangetrokken die dan ook iets toevoegen aan de omgeving. Het leuke aan Kanaleneiland dat er met name daardoor, er veel jongeren naar zo een wijk gaan dat er ook wat vrije sector wordt verhuurd. En dan zie je dat de groep die dat ontstijgt die dan toch kiezen voor vrije sector in Kanaleneiland. Dus dat is dan een hele leuke beweging die gaande is, maar dat is toch heel minimaal.

Voor de starters die dan bij jullie komen, ik had gezien dat jullie daarvoor een starters rente regeling hebben kan je daar misschien wat meer over vertellen?

Dat is niet mijn afdeling dus dat vind ik lastig om te zeggen, dus ik weet niet precies wat jou vraag is.

Ja ik zag wat informatie erover op de website, dus ik vroeg me af of je daar wat over wist?

Nee, dan moet je echt bij de afdeling verkoop zijn.

Weet je toevallig wel of dat ook gelinkt is aan de starterslening van de gemeente?

Ja dat klopt.

Zijn er dan misschien nog verschillen of zo tussen?

Ehm ja dat ligt aan het concept, ik weet niet of het inhoudelijk hetzelfde is maar het is wel hetzelfde idee ja.

Ja dus dat starters geholpen worden met bijv. een lening om een huis te kopen.

Ja en wat we ook hebben, is dat je er dan wel de komende 5 jaar moet blijven wonen zodat het niet voor andere doeleinden gebruikt kan worden, en ook dat wij het eerste recht hebben om het weer terug te kunnen kopen als wij dat zouden willen.

Ja jullie houden natuurlijk vaak wel bezit over het grootste gedeelte van de rest van de wijk, dus dan zou het interessant zijn om het een keer terug te kopen.

Ja en de rente regeling is ook zo bedacht om de koper vermogen te laten opbouwen, en als je eh, waarom die regel is van het terugkopen, als de prijzen naar beneden gaan is dat niet goed, maar in een gezonde economie gaan de prijzen omhoog en zouden mensen winst kunnen maken door middel van die rente regeling, dus het is puur als stimulans, en niet om exponentiele winsten te kunnen behalen. Want dat gebeurde in het verleden wel.

Ok, om even terug te keren nog naar de belemmeringen, wat is in uw ogen de belangrijkste belemmering voor jongvolwassenen om een huis te zoeken?

Nou dat zijn twee dingen, de middeninkomens zijn eigenlijk de jonge studenten die willen blijven, dus die hun kamer ontgroeien en hier willen blijven wonen, en dat zijn er natuurlijk veel want Utrecht is de grootste studentenstad van Nederland. Die moeten of samen met iemand gaan wonen in een vrije sector woning, maar in een sociale huurwoning is het gewoon erg lastig omdat je inkomen te hoog is of je staat niet lang 73

Jongvolwassenen op de Utrechtse woningmarkt

genoeg ingeschreven. Dus dat zijn twee bottlenecks. En een andere belemmering is wat je nu ziet, maar dat is puur in de trend van de huidige tijd, dat mede door de politieke onrust in de wereld, er heel veel asielzoekers naar Europa komen, en wij nu het aantal mensen dat wij moeten huisvesten uit die groep verdubbeld hebben, dus dat houdt in dat we een stuk minder woningen op de huurmarkt beschikbaar hebben.

Die moet je ook huisvesten?

Ja dat moeten we echt, om een norm te halen. Dus dat doen we ook, we zijn niet voor niets sociale huur voorziening maar daardoor komen er nog minder woningen op de reguliere markt en wordt het voor mensen die wel staan ingeschreven alsnog de kansen steeds minder. Ja dus het is een lastige doelgroep.. die studenten.. Ok, nou misschien hebben wij dat niet helemaal duidelijk aangegeven maar het gaat natuurlijk niet alleen om studenten maar om jongvolwassenen in het algemeen, dus ook mensen die mbo doen of minder geld verdienen. Ja maar ja, het ligt er gewoon aan hoelang je ingeschreven staat, dat is echt belangrijk, dus als je op je 18e ingeschreven staat, dat je ouders je dat hebben ingepeperd Ik toevallig wel haha Ja maar ja de gemiddelde wachttijd is 8 jaar. Dus als je 8 jaar ingeschreven staat. Dan kan je een sociale huurwoning krijgen, mits je niet al te kritisch bent natuurlijk. Het ligt eraan wat je wil. Een kleine studio in de stad is ook niet altijd even in trek, want mensen willen liever een appartementje, en wil je die 8 jaar wachttijd opgeven voor een studiootje.

Maar ja, de wachttijd die je hebt is dus gemiddeld 8 jaar.. en wat je nu nog hebt is dat je een binding moet hebben. Dus dat je in Utrecht, woont, werkt of studeert. Dus dan mag je een woning. Maar je hebt ook veel mensen die van buiten de stad komen en hier gaan studeren, die hebben wel binding maar die schrijven zich pas in op het moment dat ze hier gaan studeren. Of mensen hebben helemaal geen binding maar willen hier wel wonen.

Dus je moet wel een binding hebben. Maar e vraag is of dat erin blijft. Dat is namelijk een beetje achter haalt. Want waarom zou je niet in Rotterdam kunnen gaan wonen als je daar werkt krijgt of iets.

Ja dat zou wel veel meer van deze tijd zijn natuurlijk, dat je je inschrijft voor een landelijk systeem.

Ja maar dat is dus ook een belemmering, die binding.

Wordt dat in de toekomst misschien nog veranderd?

Ja daar wordt wel over gesproken ja, want je kan nu dus niet zelf eh.. Kijk als je in Vianen woont dan heb je geen binding met Utrecht, zo regio gebonden is dat nu.

Ja dat is wel apart inderdaad, erg onhandig. Ok, en wat zou voor u het belangrijkste advies zijn voor, bijvoorbeeld in uw kennissenkring iemand, die op zoek is naar een zelfstandige woning hier in Utrecht? Wat zou de beste aanpak zijn voor zo iemand?

Kies een woning in een opkomende wijk, end at is steeds moeilijker omdat steeds meer wijken in trek zijn, en huur van een woningbouwcorporatie, vrije sector, want onze inkomenseisen zijn lager dan in de particuliere sector. En wij vinden het ook prima als 2 vrienden of broer en zus in een huis trekken. Dus ik zou zoiets huren met zijn tweeĂŤn. Of jij in je eentje maar dat wordt weer lastiger met je inkomen. Dus daar zijn wij wel heel soepel in. Maar wij gaan bijvoorbeeld niet 4 studenten in een woning stoppen want dat veroorzaakt overlast en die huizen zijn voor gezinnen of voor 2 volwassenen dus waarom zouden we er 4 in doen. Maar dat is een advies. Kies een woning iets buiten de stad en huur het met iemand samen. En schrijf je op tijd in maar ja.

Ja je merkt het wel dat het veel uitmaakt, ik sta zelf nu bijna 4 jaar ingeschreven en dan zie je af en toe wel een jongerenwoning waar je kans op maakt maar voor de rest hoef je het echt niet te proberen. Bijvoorbeeld mijn broertje die werkt fulltime dus die heeft een bepaald inkomen maar die valt dan precies ertussen. Hij verdient te weinig voor een goeie hypotheek maar teveel voor een lage huurwoning, dat maakt het wel erg moeilijk.

74

Jongvolwassenen op de Utrechtse woningmarkt

Ja als je echt kijkt naar de spelers op de markt, dus de corporaties moeten zich van de overheid focussen op de sociale, het commerciële mogen wij niet meer. Dus wij doen maar 10% vrije sector, door die misstappen in het verleden door o.a. Vestia. Maar als er bijvoorbeeld een gebied is waar geen commerciële partij zich wilt vestigen dan kan de corporatie dat doen en het gat dichten maar wat je ziet is dat je veel commerciële hebt die aan de bovenkant opereren van de markt dus 1000+ en veel corporaties die aan de onderkant opereren. Maar in dat gat, de middeninkomens, die zijn erg lastig en dat is een flink probleem. Nou een probleem, een grote groep met weinig aanbod.

En jullie zitten met name in die onderste sector?

Ja inderdaad.

En portaal bijvoorbeeld?

Ja kijk wij moeten 80% verhuren aan sociale huur. En portaal is kleiner die heeft 15k eenheden, en dan heb je nog Boex en SSH die zijn nog kleiner.

Wel grappig om er nog even op terug te komen, dat het gat het kapitaal daarin aan twee kanten een belemmering kan vormen. Of je hebt teveel of je hebt te weinig.

Wat ook een probleem is dat je te weinig hebt om aan te tonen en dat de prijzen te hoog zijn. Daarom is het goed als je met zijn tweeën huurt.

Verwacht u dat het in de toekomst makkelijker wordt voor jongvolwassenen?

Nou de vraag is wie gaat dit gat dichten? En wie voelt zich geroepen om dat te doen? Je hebt nu een speler als de SSH… Die gaat nu inderdaad meer zelfstandige woonunits opzetten.

Ja ja, aan de jutfaseweg, via dochterbedrijf Jebber. Daarin hadden wij ook geparticipeerd, dus wij hadden er een onderdeel in, maar daar zijn wij uitgestapt omdat het onze focus niet meer is. De corporaties zijn geprivatiseerd, hadden commerciële taken erbij gepakt, maar door wanbeleid en regels van de overheid zijn we nu teruggetrokken daaruit, dus ook uit dat project.

Wel jammer dat je door dat beleid van de overheid dat soort projecten niet meer mag steunen.

Ja dat is dat toezicht vanuit de overheid, we zijn een stichting die volgens bepaalde doelstellingen moet acteren, en dat is het bespelen van de onderkant van de markt. En we hebben nog wel zelfstandige woningen, en studentenwoningen, en mooie appartementen e.d. maar allemaal maar een klein deel. En nu merk je gewoon dat de krachten vanuit den haag en de EU veel bepalen daarin, maar dat gaat nog wel veranderen.

Merk je nou dat die stemmen van de Eu en Den Haag daarin verschillen of juist gelijkgestemd zijn?

Nou dat weet ik ook niet precies, maar ja Nederland is vaak wel het braafste jongetje van de klas dus wij volgen altijd netjes alle regels. En in sommige delen is dat positief dat we een worden, maar op de woningmarkt zie je nu dus dat we een gat krijgen en wie gaat dat gat dichten? Als jij een stuk grond koopt als projectontwikkelaar en je kan 1200eu vragen per woning dan doe je dat, die willen winst maken.

Het is dus ook gewoon niet te doen voor de doelgroep om iets te vinden voor een normale prijs, want het is of torenhoog of te laag en niet interessant.

Ja wat ik daar nog bij wilde zeggen is dat je ook nog woningen hebt die wij aanbieden juist voor die middeninkomens. Wij vragen ook geen makelaarskosten of borg, want het is vaak voor mensen die tijdelijk opzoek zijn naar iets. En als je die twee maanden borg vraagt plus administratiekosten plus makelaarskosten en dan nog die woning moeten inrichten, dan eh..

Dan is die drempel te hoog. dan is de drempel te hoog. Dus dat is een voordeel van huren via een corporatie. Het enige wat je dan wel hebt is dat je dan wel zelf iets meer aan de woning moet doen. Maar dat is wel logisch.

75

Jongvolwassenen op de Utrechtse woningmarkt

Het is ook nog interessant om te vertellen dat we gemerkt hebben dat de jongvolwassen liever liezen voor een lagere huur dan een luxere woning. Dat is iets waar we veel mee geĂŤxperimenteerd hebben, van zullen we er een inbouwkeuken in plaatsen of juist niet.

Want toen ik student was had je weinig luxe, en als je zelfstandig gaat wonen is het prima om de apparatuur bij elkaar te halen via familie of marktplaats en daar hecht je minder waarde aan dan de huurprijs. En omdat je de huurprijs lager in de markt zet, kunnen middeninkomens ook weer die woning huren. Want als je die prijs optrekt naar een hogere prijs door meer luxe toe te voegen dan ga je voor een andere doelgroep. Wij hebben gemerkt dat die middeninkomens gewoon behoefte hebben aan een simpele woning. Dus daar proberen wij op in te spelen.

En andere spelers gaan daar misschien wel in mee.

Ja en dat is nu ook wel interessant om te zien dat de overheid zegt van laat de markt het maar reguleren en laten we kijken wie die rol oppakt, en wij mogen nu niet commercieel doen maar als niemand dat doet mogen wij dat wel oppakken.

Maar dat is ook niet zomaar iemand die dat even op kan pakken dat moet een grote investeringsmaatschappij of ontwikkelaar achter zitten.

Ja tuurlijk, een van die grote jongens als ASR, maar de vraag is, is hun doel de doelgroep helpen of winst te maken.

En dat is natuurlijk een makkelijke keuze voor hun.

Maar aan de andere kant moet je dan misschien kiezen om goedkope startersflats te bouwen met simpele kwaliteit en lage huurprijzen, zodat ook die commerciĂŤle jongens er wat mee kunnen. Dus de mogelijkheden zijn er vast wel. Want je hebt ook veel gescheiden mensen die woningen zoeken.

Ok nou bedankt ik denk dat we de belangrijkste punten nu wel besproken zijn. Ik weet niet of je zelf nog iets wilt toevoegen?

Ja het belang van die middengroep die nu dus tussen de wal en het schip valt, en voor jongvolwassenen is het nu dat je na je studie een baan wilt hebben en daardoor sluit je jezelf in je vingers door de jaren die je net hebt opgebouwd dat je daarvan uitgesloten wordt als je goed gaat verdienen. Maar ja de corporaties zijn nu niet aan zet, het is de beurt aan de overheid om te kijken wat er in de markt geplaatst moet worden.

Ok nou harstikke bedankt voor je medewerking en tijd. Wil je graag dat je anoniem vermeldt wordt, enkel dus als medewerker van Mitros?

Ja dat is prima. En ik zou het wel leuk vinden om jullie rapport te ontvangen.

Ja dat is geen probleem dan noteren we even het emailadres. Nogmaals harstikke bedankt!

76

Jongvolwassenen op de Utrechtse woningmarkt

Bijlage C: Uitgeschreven interview Gemeente Utrecht Utrecht, 31 maart 2015 Stadskantoor Gemeente Utrecht Beleidsadviseur Wonen Utrecht Aanwezig: Koen Klouwen & Vince Doelman Beleidsadviseur Wonen Utrecht Mogen we je ook met naam en toenaam vermelden, of zouden we beter de instelling kunnen noemen?

Dat is dan denk ik het handigst, want ik heb laatst ook een gesprek gehad met Maaike.

Ja, een ander groepje uit ons onderzoek.

Ja, toen zei ze nog we zijn dit met meer studenten die onderzoek doen. Volgens mij heb ik volgende week ook een gesprek, dus met jullie. Met haar heb ik de instantie afgesproken. Ik ben beleidsadviseur wonen bij de gemeente Utrecht, dus dat is misschien het handigst.

Ja. Neemt ie op? Ja. Dan beginnen we maar gewoon met, komt u in uw werk in aanraking met de doelgroep, jongvolwassenen, die een zelfstandige woning zoekt in Utrecht.

Even denken. Ja. Maar die doelgroep is natuurlijk heel breed. Met name de.. ja goede vraag.

Niet direct, eigenlijk. Ik zeg wel ja, omdat we weten dat er veel afgestuurde zijn die huisvesting zoeken hebben we wel rechtstreeks contact met Vidius, dat zijn studenten. Zij vertegenwoordigen de doelgroep studneten, dus daar hebben we wel contact mee. Maar de doelgroep studenten die huisvesting zoeken, die zijn niet georganiseerd. Er is niet een Vidius voor jongvolwassenen, we krijgen wel bezoeken van indiviuele gevallen van goh ik heb een (medisch) probleem, ik kan geen woonruimte vinden. Op die manier hebben we wel individueel contact, maar dan gaat het echt om specifieke gevallen. Maar op een andere gevallen.

Dus het is niet zo zeer echt persoonlijk contact met de jongvolwassenen, maar meer..

Dus wel in specifieke gevallen, maar dan gaat het dus wel om specifieke vragen. Maar niet van dat we een aantal mensen uitnodigen om te horen waar ze tegenaan lopen. Dat gaan we overigens wel doen.

Is daar dan ook een reden voor? Mijn volgende punt was eigenlijk de situatie op de woningmarkt, heeft het dan daar ook mee te maken, dat daar meer vraag naar komt?

We weten gewoon dat er veel vraag naar is natuurlijk, dat er veel afgestudeerden zijn die moeite hebben met het zoeken naar huisvestging in Utrecht. Dat wordt ook nog eens versterkt door het campuscontract, dat je uit je kamer moet. Het is moeilijk om door te stromen, dus dat weten we wel, maar wat lastig is als gemeente, bijvoorbeeld de doelgroep van 23 jarige, die is zo verschillend, die huisvestingsvraag is ook zo verschillend. Sommige mensen zijn vanaf hun 17e al aan het werk dus die willen een eengezinswoning en een gezinnetje stichten, anderen nemen genoegen met 40 m2 midden in het centrum van de stad en hebben geen auto. Die doelgroep is heel divers. Dan is het ook heel moeilijk om daar bijvoorbeeld beleid op moet ontwikkelen, omdat je het niet kunt richten op een bepaalde groep. Wat we nu wel gaan doen, er is een actieplan middeldure huur opgesteld, omdat we dus zien dat een bepaald segment ontbreekt, en dat is het segment met huur tussen 700 en 900 euro, net boven de sociale huursector. Dat is een ontbrekende schakel op de Utrechtse woningmark, en een van de groepen die wij daar zien wonen, wat we ook horen, dat onder andere starters ook wel behoefte hebben aan dat segment. Wel een hoge huur. We willen mensen dus uitnodigen om te horen aan welk product ze behoefte hebben. Heb je nou behoefte aan een appartementje minder dan 40m2 of wil je iets wat verder van het centrum is, maar dan wel een groter woonoppervlak heeft. Zo dat wij als gemeente dat weer door 77

Jongvolwassenen op de Utrechtse woningmarkt

kunnen geven aan ontwikkelaars die iets willen gaan bouwen. Het is een moeilijke doelgroep hoor, dat probeer ik eigenlijk te zeggen.

Zijn er wel, wij noemen het dan belemmeringen, waar het echt duidelijk is dat daar veel tegenaan wordt gelopen, of is dat zo divers?

Het is gewoon moeilijk om huisvesting te vinden.

Dus weinig woningen beschikbaar?

Ja, en de wachtlijsten.. Mensen met een lager inkomen die zijn aangewezen op de sociale huursector, daar zijn hele lange wachtlijsten voor. 8 jaar bijvoorbeeld. Dat is gewoon een groot probleem, dan moet je of op je kamer blijven wonen, maar dat kan niet als je een campuscontract hebt, of je moet heel duur gaan huren van een particulier. Dat is wel een groot probleem, het vinden van huisvesting. En de net afgestudeerde, dat is een groep die we wel in utrecht willen houden.

Hoogopgeleid.

Ja, dat wil je als stad graag, moeten naar manieren zoeken van hoe kan dat dan, waar hebben ze behoefte aan.

Het is niet zozeer dat, wij hebben onzekerheid over de arbeidssituatie, hebben wij als een mogelijke belemmeringen zegmaar, komt dat ook voor?

Maarja, in hoeverre zich dat dan weerhoudt tot het kopen van een woning?

Ik kan me voorstellen dat als je niet weet of je aan een baan komt of genoeg gaat verdienen, dat dat dan lastig is om een geschikte woning te vinden.

Dat klopt, dat is ook een trend die sowieso zichtbaar is, de hele flexibilisering van de maatschappij. Dat je dus geen vast arbeidscontract meer krijgt en dat autobezit veel minder belangrijk wordt en dat mensen zich gewoon veel flexibeler gaan gedragen, ook op de woningmarkt. En daardoor wordt huren, zo horen wij het veel, wordt huren het interessanter dan kopen. En omdat het ook moeilijker wordt om een hypotheek te krijgen als je geen vast arbeidscontract hebt. En dat is ook een van de achterliggende redenen dat we dat segment middeldure huur groter willen maken in de stad, juist ook vanwege die flexibilisering van de maatschappij, dat je ziet dat er meer behoefte komt om te huren. Maar dan moet dat aanbod er wel zjin. Ook kopen hoor je nog veel, ik weet niet hoe jullie dat ervaren. Of ze willen kopen als ze dat zouden kunnen. Het is moeilijk om een hypotheek te krijgen, dus kopen minder voordehandliggend. Dus is het logischer om te gaan huren, maar dan moet er wel aanbod zijn. Sociale huur heeft lange wachtlijsten, en het niet sociale deel van de huurvoorraad is gewoon heel klein.

U zei net dat u wel eens jongvolwassenen krijgt met een hele specifieke vraag, zou u een voorbeeld kunnen noemen?

Zijn hele specifieke vragen, jongeren met een psychische problematiek, en dan komen ze op de een of andere manier bij ons terecht, dus dan lijkt het in eerste instantie dat het gaat om een huisvestingvraag, maar als we verder gaan praten blijkt het meer is en dat een andere woning eigenlijk niet de oplossing is van het probleem.

Zijn er al oplossingen die vanuit de gemeente komen, dat er om tafel wordt gegaan met mensen, maar ook andere oplossingen om dit probleem op te lossen.

Ja verschillende dingen. Bijvoorbeeld lotingssystematiek. Een bepaald deel van de sociale huurvoorraad is gelabeld en die wordt verloot. Dus geen inschrijf- of wachttijd. Daarmee proberen we, en blijkt ook, is de slaagkans voor jongeren om aan een huurwoning te komen wel vergroot. Dat is een instrument dat we inzetten. Dan het actieplan middeldure huur, dat we proberen om in dat segment meer investeerders te vinden. Als gemeente bouwen we zelf niet, dus zijn we afhankelijk van andere partijen die dat moeten doen. Het campuscontract is in iedere geval iets om de doorstroming vanuit kamers op gang te zetten, maar dan moet er aan de achterkant wel aanbod zijn. Het splitsinsbeleid is ook wel iets, dat een normale eengezinswoning wordt verbouwd tot appartementen. En in sommige delen van de stad mag dat expliciet niet. Daar geeft het een te hoge druk op de woonomgeving, 78

Jongvolwassenen op de Utrechtse woningmarkt

maar er zijn wel gebieden waar het wel mag, en daar is het positief voor de starter, omdat er dan eenheden worden gerealiseerd die wel te betalen zijn.

Is dit een nieuwe trend? Ik heb er sinds een maand nog nooit over had gehoord.

Hoe heb je er van gehoord?

Ik kwam het tegen op kamernet, van een pand waar drie appartementen van gemaakt waren, wat ze verhuurde. En dat was ik eigenlijk nog nooit tegengekomen.

Grappig, want het speelt eigenlijk al best wel lang.

Oke. Het is al best, ik kan me ook voorstellen dat een ouder voor studenten een appartement koopt om in te wonen.

Het was wel prijzig.

Waar moet ik dan aan denken?

1800 voor de drie appartementen dus 600 euro per laag, ik weet niet zo goed wat de indeling was, maar per laag verhuurd.

Dat gebeurt wel veel, is een trend die zich de afgelopen jaren heeft ontwikkeld in Utrecht, als gemeente is dat best ingewikkeld want het is een hele positieve trend voor de doelgroep die daar graag wil wonen, maar aan de andere kant gaat er ook woonruimte verloren voor gezinnen. Dat komt nooit meer terug, want je gaat niet het weer terug wordt gebouwd naar ĂŠĂŠn. Daar moet je een balans in zien te vinden. Daarom is ook gezegd dat het in bepaalde delen niet mag, en andere delen gezien de woningvoorraad wel.

Maar is het wel zo dat die huizen dan drie losse appartementen worden, want wij hebben het over zelfstandige woning, dus aparte badkamer/keuken.

Ja, want anders heet het ook niet splitsen. Het wordt bouwkundig gesplitst, dus aparte woning die ja afzonderlijk van elkaar kunt bereiken en bewonen.

Ik had hier nog een puntje staan, we hadden als hypothese dat hoe meer kapitaal je hebt, niet financiĂŤn maar ook vriendenkring en hogere opleidingen, heeft dat een positief effect op het uiteindelijk vinden van een woning.

Volgens mij wel. Dat antwoord ik vanuit mezelf, maar zo werkt het gewoon. Voor de studentenmarkt is het aangetoond. Als je gewoon wat verder geworteld bent dan heb je redelijk snel op de particuliere kamermarkt een kamer. Zo werkt het gewoon.

En het kan ook nog dat de middeldure huur weinig van is, dat juist onder de jongvolwassenen dat als ze meer gaan verdienen ze juist niet in aanmerking komen voor de sociale huur, maar dat een woning boven de 1000 euro per maand juist weer te duur is.

Dat ze hoe meer ze gaan verdienen het lastiger wordt om een woning te vinden.

In het sociale huursegment is dat zo, dat stopt bij 700 euro, dus het is inderdaad zo dat net afgestudeerde als ze lang genoeg ingeschreven staan in aanmerking komen voor de sociale huursector, omdat ze bijna niks verdienen. Als ze meer gaan verdienen wordt de huur hoger en wordt het aantrekkelijker om die sector te verlaten en dan is juist het middeldure huursegment interessant, want daar mag iedereen in, als je het maar kan betalen. Dan is juist het segment tussen de 700 en 900 euro interessant. Als je wat meer gaat verdienen kan je in die categorie terecht.

Even kijken hoor, ik denk dat wij alles al hebben.

79

Jongvolwassenen op de Utrechtse woningmarkt

Bijlage D: Topiclijst interview Mitros Introductie en mening 1. Wie bent u en wat voor functie bekleedt u?

2. Komt u in uw werk in aanraking met de doelgroep (jongvolwassenen die een zelfstandige woning zoeken in Utrecht)en op welke manier?

Vragen voor geĂŻnterviewde 3. Wat voor type klant komt hier doorgaans in de leeftijdsklasse van 18-34 jaar? Welke type huishouden en met wat voor budget?

4. In hoeverre bepalen het budget en het type huishouden de eisen van de klant?

5. Kan de woningbouwvereniging vaak aan deze eisen voldoen? Is het lastiger om voor mensen met een laag budget bijpassende woningen te vinden dan voor mensen met een hoger budget?

6. Hoe lang doet iemand er gemiddeld over om via jullie een woning te vinden?

7. Hoe is de verhouding koop en huur? En bij koop de verhouding eigen geld en lening?

8. Weet u of er veel mensen gebruikmaken van bijv. de starterslening van de gemeente en/of afhankelijk zijn van huursubsidie bij het vinden van een woning?

9. Wordt er veel gebruik gemaakt van jullie Starters-Rente regeling?

10. Wat doet de woningbouwvereniging eraan om de huizenmarkt (voor jongvolwassenen) te stimuleren?

11. Wat is in uw ogen de belangrijkste belemmering voor jongvolwassenen om een woning te vinden?

12. Wat zijn oplossingen die u mensen uit de doelgroep heeft zien nemen om met deze belemmeringen om te gaan? Was dit achteraf een juiste keuze?

13. Hoe zou u mensen adviseren om met belemmeringen (kapitaal bv) om te gaan?

14. Denkt u dat de genoemde belemmeringen veel invloed hebben gehad op de zoekstrategie van mensen in de doelgroep?

15. In hoeverre ziet u een trend onder jongvolwassenen dat er steeds meer een huurwoning wordt gerealiseerd in plaats van een koopwoning?

16. Verwacht u dat het in de toekomst makkelijker wordt voor jongvolwassenen om aan een woning te komen?

Eigen mening/ervaring/ongenoemde punten Bedankt voor uw deelname.

80

Jongvolwassenen op de Utrechtse woningmarkt

Bijlage E: Topiclijst interview Gemeente Utrecht Introductie en mening 1. Wie bent u en wat voor functie bekleedt u?

2. Komt u in uw werk in aanraking met de doelgroep (jongvolwassenen die een zelfstandige woning zoeken in Utrecht)en op welke manier?

Vragen voor geĂŻnterviewde 3. Wat is uw visie op de huidige situatie van de Utrechtse Woningmarkt?

4. (Wat zijn positieve/negatieve aspecten van de markt?)

5. Wat zijn volgens u de belangrijkste belemmeringen voor jongvolwassenen om een woning te vinden?

6. Hoe zou u mensen adviseren om met deze belemmeringen om te gaan?

7. Denkt u dat de genoemde belemmeringen veel invloed hebben gehad op de zoekstrategie van mensen in de doelgroep?

8. Wat zijn mogelijke oplossingen hiervoor vanuit de gemeente en worden deze al uitgevoerd?

9. Kunt u wat meer vertellen over de starterslening die de gemeente aanbiedt?

10. Wordt er veel gebruik gemaakt van de starterslening?

11. Komt de doelgroep overeen met de werkelijke gebruikers?

12. Blijkt in de praktijk dat meer kapitaal garant staat voor meer succes bij het vinden van een eigen woning?

13. Zijn er nog meer vormen van (financiĂŤle) stimulans vanuit de gemeente voor starters?

14. In hoeverre ziet u een trend onder jongvolwassenen dat er steeds vaker een huurwoning wordt gerealiseerd in plaats van een koopwoning?

15. Verwacht u dat het in de toekomst makkelijker wordt voor jongvolwassenen om aan een woning te komen?

Eigen mening/ervaring/ongenoemde punten Bedankt voor uw deelname.

81