KEI A5 #28

KEI-A5 nr 28/ juli 2009

Versnipperd bezit

5

KEI KEI kennis足 kennis足 -centrum centrumstede足 stede足 llijke ijke vernieuwing vernieuwing

INHO­ UD THEMA Versnipperd bezit

KENNIS

NETWERK 2

3 KEI-opinie 6 Thema-artikel 12 Rondetafel­gesprek 17 Column 19 2X / Perspectief

8 Wijk in beeld 2 30 Vraag & Antwoord 32 Project in beeld 35 Hoe is het nu met?

38 Recente literatuur

42 Activiteiten 44 YURPS column 45 Competentie­wijzer 48 KEI-logboek 50 KEI-partners

Colofon KEI kenniscentrum stedelijke vernieuwing is een landelijk opererende kennis- en netwerkorganisatie op het gebied van de transformatie van de stad. KEI bundelt kennis en expertise en geeft een impuls aan de stedelijke vernieuwingsen herstructureringsopgave. Het doel van KEI is om zowel de kwaliteit als het tempo van de opgave te verhogen. KEI brengt daarvoor partijen bij elkaar en treedt op als inter­ mediair. Ruim 260 partners ondersteunen KEI inhoudelijk en financieel, waaronder de rijksoverheid, ontwikkelaars, bouwers, gemeenten, corporaties, ontwerpers en advies­ bureaus. Organisaties die actief en vernieuwend opereren in de stedelijke vernieuwing, die het aandurven om hun kennis en ervaringen met anderen te delen en zo gezamenlijk stappen vooruit te zetten

› www.kei-centrum.nl/overkei KEI kenniscentrum stedelijke vernieuwing Kruisplein 25 r Postbus 897, 3000 AW Rotterdam T 010 282 51 55 F 010 413 02 51 E info@kei-centrum.nl A5 is een uitgave van KEI kenniscentrum stedelijke vernieuwing en verschijnt eens per kwartaal. tekstproductie, redactie en coördinatie: KEI en Dorien Kasteleijn samenstelling: KEI-bureau ontwerp: Beukers Scholma, Haarlem druk: Zwaan printmedia, Wormerveer fotografie: Herman Wouters HH (omslag), Rene Bouwman HH (p. 11), Fran van der Hoeven HH (p.13), Ton van Vliet HH (p. 16), Inge Mill (p. 18), Christian van de Kooy (p26-27) Theo Scholten (p. 28), Diederick van Goethem HH (p. 32), Wim Oskam HH (p. 35), Marcel van den Bergh HH (p.36), Rob Huibers HH (p.47), Joyce van Belkom HH (p.47), Koen Verheijden HH (p.49)

THEMA /

KEIOPINIE Van wie is het versnipperd bezit?

Olof van de Wal directeur KEI

Loslaten: we doen het en we schrikken ervoor terug in de vernieuwing van onze steden.

Tijdens een bijeenkomst van het Inspiratieteam in Groningen kwam het probleem treffend op tafel: als we iets loslaten moet het bij voorkeur een opstijgende ballon zijn – niet de bowlingbal die zich ter aarde stort.

Het hele wezen van de vernieuwing draait om het dilemma tussen wel of niet loslaten. We laten onze steden niet los, om te voorkomen dat het uit de hand loopt. Tegelijkertijd is een van de onderleggers van de vernieuwing dat meer mensen meer zeggenschap krijgen over hun eigen woonomgeving, bijvoorbeeld door eigen woningbezit: loslaten. Dat bezit werkt idealiter als een ballon, we kennen de argumenten wel. Eigenaren van woningen bouwen kapitaal op en ze dragen meer zorg voor de woonomgeving. Sociale stijging dus, en de buurt wordt er beter van.

Maar het bezit kan ook de kenmerken krijgen van een bowlingbal. Een deel van de huiseigenaren is niet in staat de woning te onderhouden, of heeft er geen behoefte aan. Laat staan dat ze dit A5 NR 28 / juli 2009

3

voor de omgeving willen doen. In veel steden wordt dit als een belemmering voor de vernieuwing van de wijk gezien. Niet voor niets hebben we het over versnipperd bezit, een begrip dat vooral onmacht uitdrukt.

Een van de kenmerken van stedelijke vernieuwing is het opnieuw verdelen van verantwoordelijkheid voor het welvaren van wijken en buurten. De stijging van het eigen woningbezit is daarvan een van de belangrijkste indicatoren.

Bij de herverdeling van kapitaal en verantwoordelijkheid hoort ook een nieuwe verdeling van

'De bowlingbal is als het ware over de schutting geworpen.' rollen. En dat is lastig. Met de verschuiving is een onzekerheid in het spel gekomen waar nu nog geen echt antwoord op is. Met de overheveling van bezit is immers ook de verantwoordelijkheid voor het onderhoud overgeheveld. Het ongemak zit ‘m in de borging van dat onderhoud; die is onvoldoende. De bowlingbal is als het ware over de schutting geworpen.

Als het hebben van een eigen woning niet automatisch leidt tot het onderhoud ervan, wat betekent dat dan voor de woonomgeving? Hier zien we een probleem ontstaan dat zich niet laat oplossen door simpelweg ‘de particulier aan zet’ te laten zijn, zoals VROM in een brochure uit 2006 suggereert. Die redenering gaat nog te veel uit van een planmatig model van vernieuwing.

VROM meent dan ook eigenlijk dat de overheid aan zet is. Die moet signaleren en initiatief nemen door de eigenaar-bewoner te verleiden stappen te zetten, en hem anders ertoe te dwingen.

Het lijkt erop dat in plaats van het planmatige

4

/ KEI-THEMA

model een dynamisch model komt waarin vernieuwing en beheer in elkaar overlopen, het aantal betrokken partijen groter is en de mate waarin zij deelnemen meer divers is. Sommige partijen denken hier al voorzichtig over na; Ymere en Vestia maakten hier interessante gedachten­experimenten over in hun inzen­dingen voor de sociaal duurzame wijk in Almere – het Wijkschap van Vestia wordt in deze A5 op de bestaande stad geprojecteerd. Het dynamische model vraagt om nieuwe benaderingen – bijvoorbeeld in de doorontwikkeling van ‘natuurlijke wijkvernieuwing’. Er moet, zoals Van Hulten van Urbannerdam schrijft (nota bene in diezelfde VROM-brochure) een nieuwe gereedschapskist komen.

Die gereedschapskist zal in ieder geval aandacht moeten besteden aan de gewijzigde rollen. Waar de bekende trits van Rijk, gemeente en corporatie gemakkelijk aangesproken kan worden op verantwoordelijkheden, is dat met de eigenaar-bewoner veel lastiger. Wat weten we eigenlijk van hem (of haar), wat hij kan of wil besteden en welke rol hij heeft, dan wel bereid is in te nemen? Veel middelen die nu worden ingezet zijn gebaseerd op vooronderstellingen en op de belemmeringen om met die eigenaar-bewoners in gesprek te gaan; zij zijn immers met vele duizenden.

Wat moet de kist dan bevatten? We zien her en der nieuwe instrumenten ontstaan, vaak nog experimenteel van karakter (zie het overzicht Particuliere woningverbetering van KEI).

Deze zijn grofweg in twee groepen op te delen.

Een deel richt zich op dat wat eigenaar-bewoners verbindt (de VvE, vereniging van eigenaren), een ander deel op wat hen beweegt (rendementen).

Aan de VvE’s kan nog veel verbeterd worden.

Het is een beperkt middel, aangezien het alleen bezitters van appartementen verbindt. Bovendien is de handhaving van wettelijke verplichtingen

bepaald geen prioriteit – veel VvE’s zijn, als je Funda bekijkt, niet-actief. Er zijn weinig middelen voorhanden om te handhaven. Iedere VvE is dan wel verplicht om een onderhoudsfonds te hebben, maar voor de hoogte van dat fonds geeft het Rijk niet meer dan een indicatie. Het organiseren van de eigenaar-bewoners op grotere eenheden, bijvoorbeeld blokniveau, gebeurt sporadisch, en lijkt vooral kans te hebben als er een gezamenlijk probleem geconstateerd wordt, zoals zwakke funderingen. Corporaties die bezit verkopen zouden een leidende rol kunnen spelen in nieuwe VvE-constructies, maar ze zijn er nog uiterst terughoudend in.

De tweede groep instrumenten richt zich op het vooruitzicht van hogere rendementen.

Financiële stimuli om in de woning te investeren moeten zorgen voor waardestijging van de woning en een besparing op de woonlasten, zoals een lager energieverbruik. Het gaat vaak om leenvormen met een lage rente, soms in combinatie met subsidies (zie de pilot collectieve particuliere woningverbetering in Charlois, Rotterdam).

Toch is ook dit soort instrumenten, hoe slim ze ook in elkaar zitten, niet zonder meer succesvol.

Lelystad heeft een interessant programma om particulieren te bewegen in een renovatiepakket te investeren, maar is er nauwelijks in geslaagd hen mee te krijgen. Kennelijk hebben eigenaarbewoners een ander besef van kosten en baten, of investeringen en rendementen, dan door­ gewinterde beleggers. In het geval van Lelystad blijkt meer dan de helft van de bewoners om financiële redenen niet in staat te zijn deel te nemen. Een ander deel maakt andere afwegingen.

De gereedschapskist is, kortom, nog niet gevuld met echt scherpe instrumenten.

Alle betrokkenen zullen dus nog een stevige slag moeten maken. Als het dynamische model van vernieuwing en beheer daadwerkelijk kans van slagen wil hebben, dan zullen zij van de rol­ verschuiving serieus werk moeten maken.

De eigenaar-bewoner zal een andere plek moeten innemen. Deels in de wijze waarop hij of zij zich organiseert om de onderhoudstaak te kunnen oppakken, al dan niet in VvE’s. Deels in de kennis over hoe de verhouding tussen kosten en baten met betrekking tot de eigen woning en de woonomgeving werkelijk ligt, zodat hij zijn eigen belangenafweging beter kan maken. Hier horen nadrukkelijk de verantwoordelijkheden bij die de overheid in haar regelgeving heeft geformuleerd (en als dat nodig is zal afdwingen). Die kennis is er niet zomaar, die moet aangeboden worden.

Voor de overige partijen, met name overheid en corporatie, geldt dat zij een beter besef moeten ontwikkelen voor wie de eigenaar-bewoners zijn en wat hen werkelijk beweegt. Loslaten wordt dan een stuk eenvoudiger.

› www.kei-centrum.nl/opinie

A5 NR 28 / juli 2009

5

Voorzichtig verkopen Anouk Schuitemaker Eigenwoningbezit draagt bij aan de leefbaarheid van de wijk, betrokkenheid bij de woonomgeving, de kwaliteit van de woning en de so­ciale stijging van bewoners. In veel gevallen gaat deze vlieger op.

Maar niet in alle. In een aantal wijken zijn het juist de particuliere woningen die verwaarloosd zijn, waarmee ze het imago van de wijk naar beneden trekken en de waardeontwikkeling negatief beïnvloeden.

En niet onbelangrijk: wat zijn dan nog de kansen voor de bewoners?

Het overgrote deel van de particuliere eigenaren is prima in staat zijn woning te onderhouden. Slechts een klein deel, de huishoudens in de lage inkomenscategorieën, heeft moeite het onderhoud te financieren.

Welke methodieken kunnen hier verbetering in aanbrengen? En hoe kunnen we het aantal huishoudens dat ondersteuning behoeft in de toekomst zo laag mogelijk houden?

Lelystad Dat particuliere woningverbetering een lastige opgave is, laat het volgende voorbeeld uit Lelystad zien. Op uitnodiging van de gemeente en Centrada bracht het KEI-stadslab hier in februari een bezoek.

In twee van de oudste wijken van Lelystad, de Atolwijk en Zuiderzeewijk, is een groot deel van de woningvoorraad sinds de jaren negentig in particuliere handen. Het bezit is versnipperd. Nu de woning­ voorraad verouderd is en Centrada haar eigen woningen grondig renoveert, steekt het particuliere bezit schraal af bij het corporatiebezit.

Om de bewoners te bewegen zelf de renovatie op te pakken deden gemeente en corporatie hen een voorstel: een geheel nieuwe vooren achtergevel voor 35.000 euro. Hiervan wordt de helft door waar­de­ stijging en de helft door vermindering van energiekosten terug­ verdiend. Bij de bewoners was weinig animo. Uit onderzoek bleek

6

/ KEI-THEMA

Anouk Schuitemaker is adviseur bij KEI

dat ze de prijs te hoog vonden, de urgentie niet zagen maar ook dat een groot deel van hen financieel niet in staat is de lening rond te krijgen.

Zij hebben een hypotheek die aanzienlijk hoger is dan de waarde van de woning. Moet je deze mensen nog verder in de schulden duwen, vroeg het Stadslab zich af. Het argument dat de waarde van de woning afneemt als men niet investeert in het onderhoud, komt bij de bewoners niet aan. Zij zijn geen beleggers. Daarom adviseerde het Stadslab een gezamenlijke sense of urgency te creëren.

Een groeiende opgave De toename van de problemen in de particuliere woningvoorraad heeft verschillende oorzaken. Ten eerste neemt het aantal particuliere koopwoningen toe, zowel relatief als absoluut. Ten tweede neemt de ouderdom van de voorraad toe; een trend die steeds verder doorzet.

In 1973 was 40 procent van de woningvoorraad ouder dan 25 jaar, in 2003 ging het al om 70 procent. Investering is noodzakelijk om te zorgen dat technische gebreken verholpen worden (waardebehoud) maar ook om te zorgen voor een hogere kwaliteit (waardecreatie).

Daarnaast is een goed onderhouden woning niet alleen van belang voor het individu, maar ook voor de kwaliteit van het stedelijk weefsel en het publiek domein.

Terug van weggeweest Het probleem van particuliere woningverbetering is niet nieuw; al tijdens de stadsvernieuwing was het een belangrijk thema. In de stedelijke vernieuwing werd het blikveld verlegd naar de corporatiewoningen in de naoorlogse wijken, waardoor het thema naar de achtergrond schoof. In 2005 kwam het onderwerp weer op de agenda toen initiatiefnemers uit de bouwwereld het rapport ‘ Nederland Verbouwt’ uitbrachten, waarin ze aandacht vroegen voor verbetering van de particuliere woningvoorraad. Ze stelden onder meer de oprichting van een Nationaal Verbouwfonds voor, een zogenaamd revolverend fonds dat gevuld wordt door het Rijk en waaruit particuliere woning­ eigenaren zachte leningen (renteloos of tegen zeer lage rente) kunnen betrekken. Het fonds is er niet gekomen. Wel staat het thema inmiddels bij meerdere gemeenten op de agenda. Er wordt druk geëxperimenteerd met nieuwe investeringsmethodieken, waarbij de zachte lening de boventoon voert.

Subsidie en zachte leningen Een groot verschil met de stadsvernieuwingsperiode is dat de instrumenten nu anders zijn. Tijdens de stadsvernieuwing was ruimschoots subsidie beschikbaar. De Utrechtse wijk Lombok is onder meer door A5 NR 28 / juli 2009

7

particuliere woningverbetering veranderd in een gewilde wijk. Particuliere eigenaren konden 50 procent subsidie aanvragen tot een maximum van een ton. Daarnaast konden individuele eigenaren meeliften op een waardestijging van de wijk door andere vernieuwingsprojecten die werden uitgevoerd. In totaal is er voor Lombok voor de periode van 1994 tot 2004 zo’n 70 miljoen aan gemeente- en rijksgelden beschikbaar gesteld. Een flink bedrag, waarvoor je resultaat mag verwachten.

'Wie een woning koopt, neemt een risico.

Het is van groot belang dat de koper dit risico goed kan inschatten.'

De afgelopen jaren is sprake van een verschuiving van subsidie naar zachte leningen. Veel gemeenten stellen een SVn-lening ter beschikking, uitgegeven door het Stimuleringsfonds Volkshuisvesting Nederlandse Gemeenten (SVn). De gemeente stort een bedrag in dit fonds, waarna particulieren een lening kunnen krijgen tegen gunstige voorwaarden. Gemeenten bepalen zelf de doelstelling, het rente­ percentage, de looptijd en de aflossingswijze van de lening.

Het spreekt voor zich dat de projecten met de laagste rentepercentages en hoogste subsidies de meeste eigenaren over de streep trekken.

Zo was het aanbod in Almelo (subsidie 5.000 euro, eigen bijdrage 5.000 met een rente van 0,5 procent) aantrekkelijk genoeg voor alle woningbezitters om aan te haken bij de verbeterplannen. Maar ook in gemeenten met minder gunstige leningvoorwaarden en lage (of geen) subsidies zijn successen te boeken. Niet alle eigenaren zullen meedoen.

En soms is een lange adem nodig. Zo is in Schiedam in mei 2009 met de duizendste particuliere eigenaar een lening afgesloten voor een verbeterproject dat in 2004 is gestart.

Steeds meer partijen Naast een verschuiving van subsidies naar zachte leningen, is er sprake van het deels verleggen van het probleem naar andere partijen.

In toenemende mate zoeken gemeenten naar samenwerking op dit vlak. Corporaties hebben een goed beeld van wat er speelt in de wijken, kennis over renovatiemogelijkheden en een belang bij een goede aanblik van de buurten waarin zij bezit hebben. In vrijwel alle gemeenten bieden woningcorporaties ondersteuning en wordt gratis of voor

8

/ KEI-THEMA

weinig geld een verbeterplan opgesteld. Maar ook banken kunnen gevraagd worden voor deelname. Zij zijn er immers bij gebaat dat de waarde van de (onder)panden waarvoor zij hypotheken hebben verstrekt, niet afneemt. Zo stellen in Rotterdam de gemeente en de Rabobank gezamenlijk een lening ter beschikking en dragen zij samen de risico’s.

Glijbaan Terug naar de Atolwijk en Zuiderzeewijk in Lelystad. Hier is ondersteuning in kennis en een zachte lening niet toereikend. Veel eigenaarbewoners kunnen de maandlasten voor hun woning maar net opbrengen en zijn, ondanks de gunstige voorwaarden van de SVn-lening, niet in staat om deze te financieren. Daarnaast stelde het Stadslab al de vraag of het moreel gezien juist is om deze bewoners, die toch al ver in de schulden zitten, een extra lening te verstrekken. Maar er had wellicht veel eerder een andere vraag gesteld moeten worden. Hoe juist is het om aan te dringen op eigen woningbezit als daarvoor een lening nodig is die huishoudens maar net aankunnen?

Het gevaar dat de eerder genoemde voordelen van eigenwoningbezit in hun tegendeel omslaan is reëel, waardoor de stijgingsladder als een glijbaan gaat werken. Wanneer bewoners het onderhoud van hun eigen woning niet kunnen bekostigen, de woning niet kunnen verkopen zonder verlies, of blijven zitten met een restschuld, draagt dit zeker niet bij aan sociale stijging. Het is een vraag die op meerdere niveaus beantwoord zou moeten worden: door de potentiële koper uiteraard, maar ook door de bank, de verkoper (zeker als het een cor­poratie is) en de overheid.

Lusten en lasten Wie een woning koopt, neemt een risico. Het is van groot belang dat de koper dit risico goed kan inschatten. Op basis van kennis van de eigen situatie, maar ook van de directe en indirecte kosten van een woning.

Uiteraard moet de koper weten waar hij of zij aan begint; net zoals iedereen geacht is de wet te kennen. Maar het is te eenvoudig om daarmee de handen volledig van hem af te trekken. Corporaties, ontwikkelaars en hypotheekverstrekkers hebben een belang bij vitale wijken met goed onderhouden woningen. Om verwaarlozing van woningen en daarmee verloedering tegen te gaan, om bewoners niet in benarde posities te brengen maar ook om het eigenbelang; om eigen investeringen in omliggende panden of hypotheken te borgen. Dat belang moet zich vertalen in het goed informeren van de potentiële koper over de lusten en de lasten van het eigen woningbezit, en eventueel in een terughoudendheid bij verkoop.

A5 NR 28 / juli 2009

9

Aanbevelingen Bij verkoop van de woning kunnen een aantal aanbevelingen in het oog gehouden worden. De verschillende partijen kunnen potentiële kopers beter informeren over het belang en de kosten van onderhoud van de woning. Zo kunnen corporaties de potentiële koper van een huurwoning een overzicht geven van het onlangs gepleegde onderhoud en het verwachte onderhoud voor de komende tien jaar. Wanneer de woning onderdeel uitmaakt van een VvE hebben corporaties, makelaars en notarissen een taak om de bewoner hierover in te lichten en hun rol in de VvE duidelijk te maken. Corporaties hebben nu al de verplichting om woningen zonder achterstallig onderhoud op te leveren. Ze zouden daarnaast een garantie kunnen geven dat de woningen de eerste jaren onderhoudsvrij zijn of een bruidsschat meegeven aan woningen waarvoor die garantie niet gegeven kan worden.

Daarnaast kunnen hypotheekverstrekkers door de hypotheekvorm waarborgen dat er voldoende budget is voor het onderhoud.

Hypotheken worden veelal verstrekt met de gedachte dat de woningprijzen gaan stijgen, evenals het salaris. Het toekomstige onderhoud van de woning kan dan gefinancierd worden uit de overwaarde van de woning. Een mooie gedachte. Echter, niet iedereen gaat in salaris omhoog. Daarnaast stabiliseert de woningmarkt op meerdere plekken in Nederland of stijgt deze minder snel dan gehoopt. Er is dan geen onderpand voor een extra lening om het onderhoud te bekostigen, met als gevolg dat de woning verloedert en de waarde verder afneemt.

Bewoners lopen dan de kans dat zij bij verhuizing blijven zitten met een restschuld. Wanneer een lagere hypotheek of een aflossingshypotheek wordt afgesloten, is de kans groter dat er budget is voor het onderhoud van de woning.

Bovenstaande aanbevelingen bieden geen oplossing voor de opgave in de particuliere woningverbetering, waar steden als Lelystad mee kampen. Ze garanderen ook niet dat bewoners die onder bovenstaande condities een woning kopen niet meer in de problemen komen.

Wellicht kunnen ze wel een bijdrage leveren aan de vermindering hiervan.

› www.kei-centrum.nl/particulierewoningverbetering › www.kei-centrum.nl/overzichtverkoophuurwoningen

10

/ KEI-THEMA

PARTICULIER INITIATIEF Utrecht

A5 NR 28 / juli 2009

11

RONDETAFEL­ GESPREK Karl Bijsterveld

Een no lastige

Stimuleren particulier woningbezit in stedelijke vernieuwing levert veel nieuwe problemen op

Het lijkt zo mooi: het eigenwoningbezit in stede­lijkevernieuwingswijken stimuleren. Maar in de praktijk is het een koers met veel obstakels.

Een eigen woning leidt niet automatisch tot beter onderhoud. En het is ingewikkeld een eigenaarbewoner op achterstallig onderhoud aan te spreken.

Welke instrumenten bieden soelaas om het onderhoud van eigen woning en woonomgeving te waarborgen? Onder leiding van KEI-directeur Olof van de Wal kruisen vier professionals de degens.

eigenaren de woning beter. En ze bouwen kapitaal op, wat leidt tot sociale stijging. Olof van de Wal: ‘Met de overheveling van bezit wordt ook de verantwoordelijkheid voor het onderhoud overgeheveld. Maar een deel van de eigenaren is niet in staat om zijn woning te onderhouden, laat staan zijn woonomgeving. Of hij heeft er geen behoefte aan. Steden als Rotterdam en Den Haag zien particuliere woningen in veel gevallen als obstakel voor wijkvernieuwing.’

De particuliere woningvoorraad maakt met 4,6 miljoen woningen 67 procent van de totale woningvoorraad uit: 3,9 miljoen woningen zijn in bezit van eigenaar-bewoners en 0,8 miljoen woningen worden door particuliere eigenaren verhuurd (VROM, Cijfers over wonen 2006).

In stedelijkevernieuwingswijken wil het Rijk het eigenwoningbezit verder stimuleren en daarmee de bewoner meer zeggenschap geven over zijn omgeving. Idealiter onderhouden woning­

Nieuwe verdeling rollen Volgens Van de Wal hoort bij de herverdeling van kapitaal en verantwoordelijkheid ook een nieuwe verdeling van rollen waar het gaat om het vitaal houden van onze steden en wijken.

Van de Wal: ‘Die herverdeling levert eveneens problemen op. Het Rijk worstelt met haar verhouding tot de lokale opgave. Net als woningcorporaties. Als hun woningbezit in een vernieuwingswijk daalt, hoe ver reikt dan nog de verant-

12

/ KEI-THEMA

bele maar koers woordelijkheid van corporaties voor die wijk?’ Gemeenten raken door versnipperd woningbezit ook al in de problemen. Van de Wal: ‘Ze hebben vaak weinig zicht op de particuliere woningvoorraad: wie wonen er, wanneer beweegt de particulier en wanneer is het voor hem minder zinvol om te bewegen? Voor lokale besturen zijn die vragen nog een blinde vlek.’

Grote overheidsinvesteringen Rogier Bruijning, senior beleidsadviseur van de gemeente Rotterdam, heeft zich er lang over verbaasd dat het Rijk stimulering van eigen­ woningbezit in herstructureringswijken bijna als panacee beschouwt voor het realiseren van vitale wijken. ‘Bewoners worden gelokt met het idee dat kopen goedkoper is dan huren, terwijl

de onderhouds­ lasten zelden in beeld worden gebracht.

Ze lenen maximaal om de woning te kunnen kopen, maar houden geen geld meer over voor onderhoud.’ Bruijning vervolgt: ‘Verdienen de bewoners eenmaal flink meer geld, dan knappen ze niet de woning op, maar verhuizen ze naar een betere woning in een betere wijk!’

Bruijning vindt dan ook dat waardevermeerdering in een stedelijkevernieuwingswijk door kwaliteitsverbetering van het vastgoed niet door particulieren te realiseren is. ‘De overheid moet in herstructureringswijken financieel bijspringen om woningen en woonomgeving goed te onderhouden. Bijvoorbeeld in de vorm van subsidies.

Vallen subsidies weg, dan stort het onderhoud als een kaartenhuis in elkaar, zo is mijn ervaring.’

A5 NR 28 / juli 2009

13

‘We balanceren op een dun koord. In een wijk waar we zelf nog veel woningen in eigendom hebben, wegen de belangen voor ons toch zwaarder.’

‘Ronduit pet’ Net als Bruijning ziet ook Oscar König een belangrijke taak voor de overheid weggelegd, vooral voor het Rijk. König is manager bij adviesbureau Steeds en momenteel betrokken bij wijkvernieuwing in Schiedam. ‘De onderhoudsstaat van de particuliere woningvoorraad in een stad als Den Haag is ronduit pet! Het waarborgen van goed onderhoud is te complex om geheel over te laten aan de gemeente of de eigenaar-bewoner zelf. Voor de eigenaar-bewoner is het een rationele keuze om niet in onderhoud te investeren of actief deel te nemen aan een grote Vereniging van Eigenaren.’ Dus moet het Rijk haar verantwoordelijkheid nemen, meent König. ‘Niet door meteen met geld over de brug te komen, maar wel door goed na te denken over oplossingen.

Bijpassende instrumenten volgen dan vanzelf.’

König benadrukt verder dat we realistisch moeten kijken naar de waarde van woningen in particulier eigendom. ‘Die stijgt niet altijd en kan ook dalen! Het komt regelmatig voor dat een herstructureringswijk voorzieningen krijgt die niet goed zijn voor de woningwaarde. Een opvangcentrum voor drugsverslaafden bijvoorbeeld.

Als eigenaar-bewoner moet je daar rekening mee houden.’

Woningcorporatie zoekt juiste rol Woningcorporaties houden zich steeds meer bezig met verbetering van de particuliere woningvoorraad. Zo krijgen ze door verkoop van huurwoningen te maken met het oprichten en

14

/ KEI-THEMA

(laten) beheren van VvE’s. Connie van Hintum is senior beleidsadviseur bij woningcorporatie Parteon, die actief is in de Zaanstreek. Ze zegt dat het voor corporaties zoeken is naar een gepaste rol in wijken met een toenemend particulier bezit. ‘We balanceren op een dun koord.

In een wijk waar we zelf nog veel woningen in eigendom hebben, wegen de belangen voor ons toch zwaarder.’

Van Hintum is verantwoordelijk voor Te Woon, een concept waarbij bewoners zelf de huur- of koopvorm kunnen kiezen die past bij hun leefstijl en budget. ‘Bewoners die een huurwoning uit onze voorraad willen kopen, informeren we zo goed mogelijk over de kosten en baten.

Niet alleen ten aanzien van de hypotheek, maar ook het onderhoud. Nadeel is dat we niet weten wat de bewoner aan onderhoud kan besteden.’

Een zekere uitkomst biedt de Koopgarantwoning, een van de keuzemogelijkheden binnen Te Woon. Koopgarant geeft een korting op de marktprijs van de woning. De woning wordt teruggekocht als de bewoner het huis wil verlaten.

Winst of verlies wordt met de bewoner gedeeld.

Van Hintum: ‘Het voordeel van de Koopgarantwoning in VvE’s is dat de corporatie voor een meerjarig onderhoudsplan zorgdraagt en dat het reservefonds ook zodanig gevuld moet zijn dat dit onderhoud kan worden uitgevoerd.’

VvE’s VvE’s kunnen een belangrijke rol spelen in het waarborgen van goed onderhoud van particu-

liere woningen. Maar in de praktijk zijn VvE’s lang niet altijd actief. Oud-minister Vogelaar kondigde in 2007 aan om in het geval van een slapende VvE de gemeente de mogelijkheid te geven de VvE bijeen te roepen en voorstellen te doen. Bruijning: ‘Het voorstel leek te mislukken, maar er is nu toch een wetsvoorstel in voorbereiding. Het is goed dat het Rijk en gemeenten hier hun verantwoordelijkheid oppakken.’

Sinds 1 mei 2008 is het voor VvE’s wettelijk verplicht een reservefonds hebben. Minister Vogelaar wilde deze verplichting aanvullen met een richtlijn voor een minimale fondsvoeding, zodat de hoogte van het fonds toereikend is om aan de wettelijke verplichting te voldoen.

Directeur Bram Klouwen van Companen: ‘Ons bureau kreeg de opdracht een VvE-meter te ontwikkelen. Deze geeft een eerste indicatie van wat de gemiddelde hoogte moet zijn van het reservefonds.’ Bruijning heeft een kanttekening.

‘Groot knelpunt is dat je de hoogte van het reservefonds niet kunt afdwingen. En juist dat is nodig om het onderhoud van particuliere woningen te waarborgen!’ Van de Wal vraagt zich af of de VvE-onderhoudsmeter niet vooral een mooi institutioneel instrument is, waar bewoners zelf weinig aan hebben. Klouwen ontkent dat laatste.

‘De meter is inmiddels door 7.000 VvE’s gebruikt, op een totaal van circa 100.000 VvE’s dat Nederland telt. Geen gekke score!’

Klouwen is ook positief over VvE-servicecentra.

‘Het goed beheren van een gebouw en bijkomende administratie vraagt van bewoners professionali-

teit. VvE-servicecentra kunnen deze rompslomp uit handen nemen.’ Verder stelt Klouwen dat bewoners meer bereid zijn om te investeren in onderhoud als hun directe voordeel groot is.

‘Ze schaffen eerder een nieuwe keuken aan dan dat ze hun spouwmuren laten isoleren.’ Het helpt als gemeenten en corporaties bewoners zelf met verbetervoorstellen laten komen, en niet dingen van bovenaf opleggen. Klouwen: ‘Dat heb ik ervaren in een Haags project, waar bewoners suggesties konden doen om hun woning te vergroten.’

Gereedschapskist Tijd om de balans op te maken. Van de Wal vraagt zich af welke instrumenten er in de gereedschapskist moeten komen om goed onderhoud van particuliere woningen in stedelijkevernieuwingswijken te waarborgen. Klouwen: ‘Ik denk aan risicodragend voorinvesteren. Subsidiëring door de overheid of eventueel de woningcorporatie, die de eigenaar - afhankelijk van de waarde­ stijging van de woning - terugbetaalt.’

Van Hintum voelt meer voor een combinatie van subsidies en juridische sancties. ‘Hoe dat er precies uit moet zien, weet ik nog niet. Volgens mij zijn er al de nodige instrumenten. Laten we die in kaart brengen en er een prioritering in aanbrengen.’

Bruijning legt het accent op ingrijpen van de overheid op de marktwaarde. ‘Het is lastig om de exploitatie van woningen op de particuliere markt te beëindigen. Van huur naar koop wordt A5 NR 28 / juli 2009

15

Door de kredietcrisis worden er minder huizen verkocht, waardoor deze ook te huur aangeboden worden

een woning meer waard. Maar van koop naar huur daalt de waarde, zeker bij achterstallig onderhoud. De overheid kan een deel van de particuliere woningen uit de markt halen en tegen gebruikswaarde aan corporaties aanbieden voor sloop-nieuwbouw of samenvoeging.

Deze on­rendabele investering heeft een positieve invloed op de differentiatie en daarmee de toekomstwaarde van de buurt. Het klinkt tegen­ strijdig, maar een vitale herstructureringswijk met veel particulier bezit vraagt om grote overheidsinvesteringen.’

Beter zou zijn om eventuele problemen aan de voorkant te voorkomen door de marktwaarde van de woning te koppelen aan de fysieke kwaliteit van de woning. Als instrument hiervoor kan de in 2002 voorgestelde Algemene Woning Keuring (AWK) benut worden, waarmee particulieren voor een gering bedrag een keuring kunnen laten

16

/ KEI-THEMA

uitvoeren naar de fysieke staat van de woning.

Hierdoor weten zij voor welke onderhoudskosten zij komen te staan en kan, in geval van slechte onderhoudsstaat, een betere verkoopprijs worden bedongen. Uiteraard vergt dit een overgangs­ regeling om de lage inkomens in de vernieuwingswijken niet financieel tegen de muur te spijkeren.

König benadrukt nogmaals de rol van het Rijk.

‘Het Rijk moet beseffen dat je het waarborgen van goed onderhoud niet zomaar kunt overlaten aan gemeenten en corporaties. Het Rijk moet het voortouw nemen en goed analyseren wat werkelijk nodig is. Daar rollen dan vanzelf wel passende instrumenten uit.’

COLUMN

APK voor de Vereniging van Eigenaren Frans van Hulten directeur Urbannerdam

De komende jaren zullen we steeds meer Verenigingen van Eigenaren (VvE’s) met achterstand in onderhoud en reserves tegenkomen. Gelukkig worden in het hele land nieuwe instrumenten ontwikkeld die de kwaliteit van de VvE kunnen verhogen.

Financieringsconstructies, bijvoorbeeld, of de opschaling van kleine VvE’s naar één grotere. Ook kan gedacht worden aan het inzetten van het aanschrijvingsinstrument en een landelijke informatiecampagne over het appartementsrecht.

Maar de VvE’s die wat willen vormen niet het probleem. Het zijn VvE’s waarvan de leden niet willen of kunnen investeren, of zich helemaal niet bewust zijn van hun verantwoordelijkheid. Hiervoor zijn de nieuwe instrumenten druppels op een gloeiende plaat. Het enige dat werkt is een mentaliteitsverandering met betrekking tot het goed onderhouden en beheren door de VvE. Als een koper een goed functionerende VvE als een kwaliteit ziet in plaats van een probleem is een groot deel van het probleem al opgelost.

Bovenstaande doet denken aan de situatie van zo’n dertig jaar geleden op de Nederlandse wegen. Ondanks de ronduit wrakkige staat van veel auto’s, vervoerden we er ons kostbaarste bezit mee, namelijk onszelf en onze kinderen. Autobezitters aanspreken op hun verantwoordelijkheid hielp niet. In 1980 werd in Nederland de APK geïntroduceerd. Vanaf dat moment verbetert de kwaliteit van de auto’s dras-

tisch. Een nieuwe APK werkt zelfs verkoopbevorderend. Je weet als koper immers dat een auto die recent gekeurd is geen grote gebreken zal vertonen; een auto met een aflopende APK daarentegen geeft te denken.

Wordt het dan ook niet eens tijd voor een APK voor de VvE? Gezien de problemen die ons te wachten staan moeten we hier heel serieus over na gaan denken.

Een vorm van periodieke keuring die kopers van een appartement inzicht biedt in de beheer- en onderhoudstoestand van het appartementencomplex – en dus ook in de toekomstige financiële investering – zal de afweging van de koper bewuster maken.

Een appartement waarvan de meerjarenonderhoudsprognose aangeeft dat er tienduizenden euro’s nodig zijn, terwijl het onderhoudsfonds nagenoeg leeg is, zal niet verkoopbevorderend zijn.

Met de vormgeving van de ‘APK voor de VvE’ zullen we nog wel even bezig zijn.

De belangrijkste vraag is of we er in Nederland de handen voor op elkaar krijgen en, zo ja, dan mag het in een veel kortere tijd dan de APK voor voertuigen.

Anders zal het kwaliteitsprobleem ons al ver boven het hoofd zijn gegroeid.

› www.kei-centrum.nl/netwerk/ kei-column

A5 NR 28 / juli 2009

17

WERK

//////////////////////////////// Vele handen maken licht werk, Enschede

18

/ KEI-THEMA

2X

PERSPECTIEF

///////////////////////////////////////

Sociaal duurzame wijk Om te voorzien in de woningvraag vanuit de Randstad moet Almere in 2030 zijn gegroeid tot 350.000 inwoners. Ook moeten er tegen die tijd 100.000 nieuwe arbeidsplaatsen zijn.

Almere streeft naar een duurzame ontwikkeling en hanteert daarbij haar eigen uitgangspunten: de Almere Principes. Deze zijn niet alleen gericht op duurzaamheid in technisch-ecologische zin, maar ook in sociale zin.

Ondernemerschap in het collectieve domein Bart Schrijnen Bart Schrijnen werkt in dienst van Vestia aan de start-up van project- en gebieds­ ontwikkelingen.

In haar propositie voor de nieuwe uitbreidingswijk Almere Hout Noord introduceerde Vestia onlangs het ‘Wijkschap’: een organisatorisch platform voor ontwikkeling, realisatie en het beheer van deze wijk. Wat kan het Wijkschap betekenen voor de transformatie van een wijk in bestaand stedelijk gebied?

Naast het duurzaamheidsvraagstuk speelt nog een aantal opgaven binnen de Almeerse schaalsprong die ook elders in Nederland gelden.

Zo richt Almere zich op het voor langere termijn verbinden van stakeholders aan de stad, zodat meer aandacht ontstaat voor het beheer van de stad in brede zin. Ook wil Almere het particulier initiatief stimuleren, waarbij het zelf maken van de stad tot gemene culturele deler wordt verheven. Daarbij zoekt Almere naar manieren A5 NR 28 / juli 2009

19

voor organische groei van de stad en maakt het een eind aan de blue-print, ofwel eindbeeld­ planning.

Eén van de eerste stappen van de schaalsprong is de ontwikkeling van Almere Hout Noord, een uitbreidingswijk die ruimte biedt aan 12.000 bewoners, 2.500 banen en meer dan 4.200 woningen en bijbehorende voorzieningen.

Dit alles in sterke samenhang met 85 hectare detailhandel en bedrijventerrein.

In de zomer van 2008 daagde de gemeente Almere de Nederlandse corporatiesector uit haar visie te geven op de toekomst van deze nieuwe sociaal duurzame wijk. Tien corporaties dienden een visie in; drie partijen, waaronder Vestia, werden geselecteerd voor het maken van een masterplan.

Februari dit jaar is deze fase afgerond.

Hoewel Vestia niet is geselecteerd voor uitvoering van het masterplan, biedt de exercitie zeker inspiratie voor onze eigen positionering in - en benadering van de ontwikkeling van - de stad.

Het Wijkschap Het Wijkschap is de kern in het plan van Vestia voor een sociaal duurzaam Almere Hout Noord.

Het Wijkschap is de organisatie die de ontwikkeling van de wijk aanjaagt en als achtervang dient voor moeilijker tijden. Het prikkelt het eigen initiatief en de samenwerking van de gebruikers, met als doel een goede wijk te maken. Ook streeft het Wijkschap naar het realiseren van collectieve waarde.

Binnen het Wijkschap zijn de gebruikers van de wijk gezamenlijk verantwoordelijk voor - en hebben zij invloed op - het vervullen van hun wensen. De aandacht gaat nadrukkelijk niet uit naar de individuele wensen van onder meer bewoners, ondernemers, scholen, zorginstellingen, gemeente en corporatie. De creatie van collectieve waarde gaat om vervulling van behoeften van

20

/ KEI-THEMA

gebruikers van de wijk, waarvoor zij elkaar hard nodig hebben. De rol van de corporatie verandert hierdoor in een sterke partij binnen het Wijkschap die collectieve waarde creëert.

Hoewel Vestia in haar propositie een voorzet heeft gedaan voor de inhoud van de collectieve waarde, biedt het Wijkschap altijd de ruimte voor een herdefinitie van wat waardevol is.

Het garanderen van aandacht voor de mensen en de plek is daarmee de kerncompetentie van het Wijkschap.

Voor Almere Hout Noord is een zeer ambitieuze missie geformuleerd. Om te sterk maakbaarheidsdenken te voorkomen, kozen wij voor de volgende benadering voor groei van de wijk.

Om te beginnen hebben we geen eindbeeld gedefinieerd. Ons voorstel is om in de ontwikkeling op zeer specifieke punten de kwalitatieve toon te zetten en daarnaast frames voor groei te scheppen.

Hiertoe hebben we zo bescheiden mogelijk een aantal strategische interventies - zoals het Wijkschap - gedetailleerd. Daarnaast hebben we intensief haalbaarheidsonderzoek gedaan naar deelaspecten als onderwijs, energie, ondernemerschap, afval, cultuur, materialen, sport en spel.

Dit laatste ter inspiratie voor het Wijkschap, maar niet bedoeld om dwingend uit te rollen in de wijk. Een en ander is na te lezen op onze site.

Van tabula rasa naar bestaande stad Het maken van een sociaal duurzame wijk is al een opgave op zich. De toepassing van het concept Wijkschap op de transformatie van bestaand stedelijk weefsel zorgt echter voor een aantal aanvullende complicaties. Zo is in Almere Hout Noord sprake van een redelijk overzichtelijk opdrachtgeverschap; gemeente en corporatie zetten samen de toon in het begin van de ontwikkeling. Dit is onvergelijkbaar met de bestaande stad. Hier ligt dat moeilijker, omdat eigendomsposities versnipperd zijn en altijd sprake is van veel en verschillende

bestaande stakeholders en rolpatronen.

Aangezien het Wijkschap zich richt op wat waardevol is voor het collectief, moeten in de bestaande stad dus nog meer partijen hun bestaande rolpatronen, organisatiestructuren en historische posities loslaten om collectieve waardecreatie mogelijk te maken. Het gezamenlijk onder­nemen, gericht op een doelgerichte en integrale transformatie, staat daarmee verder onder druk. Eén-op-één-toepassing van het concept is dus niet vanzelfsprekend.

'Vergeet doelgroepen. Zoek inspirerende leiders met een specifiek bereik.'

Handvatten Zonder twijfel is de aandachtsvolle benadering van het Wijkschap wel waardevol bij de transformatie van bestaand stedelijk weefsel. Ik zie dan ook de volgende handvatten, die behulpzaam kunnen zijn voor de gebiedsontwikkelaar, of elke andere professional die zich vanuit de integraliteit richt op de ontwikkeling van mens en plek.

Kenmerk van alle handvatten is dat zij gericht zijn op lokaal geaarde en bottum-up initiatieven met een menselijke schaal.

Vergeet doelgroepen. Zoek inspirerende leiders met een specifiek bereik. Mensen van binnen en buiten de wijk, voor wie de plek waarde heeft of kan hebben.

Maak een haarscherpe positionering. Beschouw de straat, de buurt en de wijk als product dat zich moet onderscheiden ten opzichte van andere straten, buurten en wijken. Bepaal voor wie deze plekken waardevol kunnen zijn.

Zoek of smeed collectieven die een langetermijn-

belang hebben. Focus op continuïteit en groei van het collectief in plaats van enkel op rendement van het (vastgoed)product.

Zoek gelijkgestemden binnen bestaande organisaties en in de wijk.

Zoek aanspreekpunten of sterke leiders, die sectorale of te individuele denkers kunnen inspireren om in beweging te komen. De juiste man of vrouw voor de juiste job, je hoeft niet alles zelf te doen. Bovendien kan dat niet.

Focus op cultuurverandering en kennisontwikkeling van bestaande organisaties door inspiratie uit werkelijke projecten. Begin klein en risicoloos om bestuurders een relatief veilige keuze voor te leggen.

Vermijd zoveel mogelijk de bestaande kanalen en overlegorganen om verandering in te zetten.

Schep ‘pockets’ met kansen en navenante verantwoordelijkheid die passen bij de ambities van mensen.

Faciliteer alleen dingen waarin een collectief niet zelf kan voorzien.

Zoek sterke ondernemende bestuurders die ini­tiatieven in of naast hun staande organisaties een plek durven geven.

Integraliteit bestaat alleen bij de gratie van één persoon. De integraal project- of procesmanager is de verbindende factor.

Wees je bewust van alle problemen en dingen die niet kunnen, maar handel alleen vanuit je intrinsieke waarde, datgene dat je fascineert. Maak een hernieuwde waardestelling van de plek. Let hierbij op vergeten assets, zoals de factor tijd en eigen initiatief. Doe ook een herinterpretatie van waardeloos geachte assets, zoals ongebruikt vastgoed.

Focus op ontmoeting. Maak fantastische en unieke plekken. Doe dit zowel in het publieke als collectieve domein. Maar doe dit ook voor de projectorganisatie die de transformatie aanjaagt.

› www.bivakbenoordenhout.nl

A5 NR 28 / juli 2009

21

////////////////////////////////////////

Wijkvernieuwen in een woningmarkt in onzekerheid Olof van de Wal / KEI, Gertjan Arts / Gerrichhauzen en Partners, Peter Beijer / Bureau 77 Wijkaanpak 2.0 Op 10 november 2008 werd in Rotterdam de jaarlijkse KEI-partnerbijeenkomst georganiseerd.

Centraal thema voor die bijeenkomst was: ‘Wijkaanpak 2.0’. Op die dag is onder het motto ‘Natuurlijke wijkvernieuwing - plannen in onzekerheid’ een begin gemaakt met een (virtueel) netwerk voor ‘wijkvernieuwers in onzekerheid’.

Eigenlijk is er sprake van een herstart; in 2004 is door KEI ‘N7: Natuurlijke wijkvernieuwing’ (te downloaden via de KEI-website) uitgebracht.

In dit essay is een nieuwe manier van wijkontwikkeling uitgewerkt. De kerngedachte daarbij was dat voor wijkontwikkeling zou moeten worden uitgegaan van de natuurlijke ontwikkeling die een wijk doormaakt en van gedegen kennis van de wijk. Een op het oog voor de hand liggende gedachte, maar de implicaties ervan voor de aanpak waren – en zijn – groot. Het betekent afstappen van de gedachte dat vernieuwing als een blauwdruk opgevat kan worden. Maar ook dat vernieuwing een afgebakend project is. Natuurlijke wijkvernieuwing gaat uit van de mogelijkheden die bewoners van een wijk bieden, maar waar nodig wordt ook bijgestuurd. Het betekent bijna altijd omgaan met onzekerheden, met onverwachte wendingen. Het concept van Natuurlijke wijkvernieuwing moest nog verder uitgewerkt worden. Dat staat op de agenda voor de komende periode. KEI rolt, in samenwerking met Gerrichhauzen en Partners en Bureau 77, in

22

/ KEI-THEMA

het najaar van 2009 en 2010 het programma Natuurlijke wijkvernieuwing 2.0 uit.

Een breuk met het verleden Natuurlijke wijkvernieuwing is met name waardevol voor die gebieden met complexe leefbaarheidsvraagstukken. Om in deze gebieden veranderingen op gang te kunnen brengen is draagvlak en samenwerking essentieel, is andere kennis van en over de wijken nodig en wordt ook een zware wissel getrokken op de specifieke inzet en professionaliteit van uitvoerenden.

Bovenal zal de wijze waarop het vernieuwingsproces gestuurd wordt in essentie dynamisch moeten zijn. Ervaringen uit het verleden laten zien dat, ondanks de noodzaak maatschappelijke problemen aan te pakken, de oplossing zich niet zonder meer laat afdwingen. Dat maakt een werkwijze die alleen een vooringenomen plan volgt niet effectief, wel als dat begeleid wordt door een flexibel draaiboek. Natuurlijke wijk­ vernieuwing breekt met het institutionele, top-down gestuurde cascademodel (typerend voor wijk- en stedelijke vernieuwing), maar ook met het in de jaren ’90 opgekomen vraagsturingsconcept.

'Het betekent afstappen van de gedachte dat vernieuwing als een blauwdruk opgevat kan worden.'

Natuurlijke signalen Er zijn diverse signalen dat Natuurlijke wijkvernieuwing als het ware steeds meer ‘vanzelf’, en vaak ook onbewust, toegepast wordt. De tijd van grootschalige masterplannen voor herstructureringsgebieden lijkt achter ons te liggen. Er wordt

met man en macht gewerkt aan het verbinden van het sociale met het fysieke en andersom.

Het slim organiseren van de uitvoering lijkt steeds meer centraal te staan. Eerst doen, wel vanuit een helder perspectief, maar daarna pas weer verder denken. Het Rijk houdt zich met de komst van Minister van der Laan gepaster op de achtergrond. Het lokale en wijkproces lijkt nu niet meer verstoord te gaan worden door nieuwe rijksregelingen of randvoorwaarden.

De richtingen waarin het denken zich ontwikkelt richten zich deels op de noodzaak tot verandering (vernieuwing en herstructurering), deels ook op de vraag hoe in een voortdurende dynamiek van stad, maatschappij en economie de vitaliteit van de wijk duurzaam te maken (beheer). Niet voor niets wordt het begrip ‘sociaal duurzame wijk’ steeds meer ingezet, in Almere bijvoorbeeld, waar het om een nieuwe wijk gaat, maar ook in Alkmaar, waar het gaat om een transformatie­ opgave. Er ontstaan interessante modellen, die in schaal en impact van elkaar verschillen, maar waar twee vragen nadrukkelijk voorop staan: wie maken de wijk en wie hebben er baat bij.

Het gaat, om een ander begrip weer even af te stoffen, om het eigenaarschap van de wijk. Niet alleen de vraag bij wie dat ligt is van belang, maar vooral ook wat dat eigenaarschap betekent voor de verantwoordelijkheden en de daaruit voortvloeiende investering van de verschillende betrokkenen, of het nu gaat om gemeente en corporatie dan wel om bewoner, ondernemer of andere belanghebbende bij de wijk. De beantwoording van die vragen zal betekenis hebben voor de bril die we voor de vernieuwing opzetten, zowel wat de schaalniveaus betreft (hoe verhouden de ontwikkelingen en omstandigheden van de wijk zich tot die van stad, regio en land) als het tempo (verhouding tussen projectmatige en procesmatige aanpak) en de kosten en baten (hoe kan continuïteit worden geborgd).

Het programma Natuurlijke wijkvernieuwing

2.0 verzamelt en weegt deze modellen en zoekt naar die elementen die het concept kunnen versterken. Laten we het eens ‘aanvliegen’ vanuit een schaalniveau dat voor de aanpak van de vernieuwing van wijken in tijden van kredietcrisis, maar zeker ook daarna, steeds betekenisvoller wordt: de (regionale) woningmarkt.

Kredietcrisis als voorbode van een nieuwe tijd Alle spelers binnen wijkvernieuwing zijn zich – mede ingegeven door de crisis – aan het heroriënteren op hun positie in wijkvernieuwingsprocessen. Iedereen wordt scherper in het beantwoorden van de vraag wat er werkelijk van hen verwacht wordt. Sloop en vervangende nieuwbouw is in een tijd waarin geen huis verkocht wordt mogelijk nog minder betaalbaar dan het hoogwaardig renoveren van een woning.

De kredietcrisis lijkt echter ‘slechts’ de voorbode van een nieuwe tijd: - een tijd met minder productie; - een tijd waarin de kwaliteit centraal staat; - een tijd waarin het grip krijgen op de consument nog moeilijker wordt (doelgroepen zijn steeds moeilijker te onderscheiden, wensen en behoeften binnen een steeds diverser palet aan woningtypen wisselen snel en we dreigen dus nog meer achter de feiten aan te gaan lopen).

Ook wijkvernieuwing zal daarom nog nadrukkelijker beoordeeld en aangestuurd moeten worden vanuit deze nieuwe tijdgeest. Het concept Natuurlijke wijkvernieuwing leent zich uitermate om juist in die context flexibel te reageren.

Dit thema is ook het eerste dat we in de uitrol van het programma Natuurlijke wijkvernieuwing met vakgenoten willen bespreken. Hierna werken we de bovenstaande drie elementen van de nieuwe tijdgeest, ter voeding van deze uitrol, kort uit.

Afnemende groei Onder de tijdelijke dip op de woningmarkt schuilt een afnemende groei van de woning­ behoefte, die zich per regio anders manifesteert.

A5 NR 28 / juli 2009

23

De komende 15 tot 20 jaar neemt de groei van het aantal huishoudens in Nederland af. In steeds meer regio’s valt de noodzaak weg om de woningvoorraad in aantal uit te breiden. Wat nu actueel is in Zeeuws-Vlaanderen, Zuid Limburg en Noordoost Groningen geldt binnen een aantal jaren ook voor de rest van Zeeland, delen van Brabant, Noord en Oost Nederland en een stad als Rotterdam. De woningbouwopgave op langere termijn bestaat vooral uit het vernieuwen van bestaande wijken en de vervanging van ver­ ouderde woningen. We moeten daarom de kortetermijnstrategieën om de stagnatie op de woningmarkt te doorbreken afstemmen op de langetermijnstrategieën die rekening houden met de situatie die na de recessie ontstaat. In de huidige krimpregio’s worden al strategieën ontwikkeld om met de nieuwe woningmarkt om te gaan. Dat biedt interessante doorkijkjes op de nieuwe realiteit na de recessie. Zo komen we (voor de discussie en om de diverse steden en

regio’s in ons land te kunnen positioneren) tot vier scenario’s: - twee scenario’s voor de korte termijn waarin de recessie heerst en twee voor de lange termijn, waarin we uitgaan van economisch herstel; - twee scenario’s voor regio’s met een groeiend aantal huishoudens en twee voor regio’s waar het de groei van het aantal huishoudens stagneert.

In alle scenario’s blijft de herstructurering en wijkvernieuwing een centrale opgave. Deze zal als gevolg van de moeilijke financiering van projecten onder druk komen te staan.

De verkoop van huurwoningen die beschouwd wordt als middel om herstructureringopgaven te financieren, dreigt door de recessie en de grote vraag naar huurwoningen te stagneren. De noodzaak om verouderde wijken aan te pakken blijft echter onverminderd groot, ook en juist in krimpende regio’s.

Lange termijn Groei bevolking, groei aantal huishoudens, economisch herstel

Korte termijn Groei bevolking, groei aantal huishoudens, economische krimp

Bouwen van huurwoningen Starters ondersteunen Herstructureren (transformeren- naoorlogse wijken, wijkvernieuwing) Investeren in duurzaamheid sociale huurvoorraad (isolatie, levensloopbestendig)

Korte termijn Krimp bevolking, stagnatie aantal huishoudens, economische krimp Herstructureren (transformeren naoorlogse wijken, verdunning) Investeren in duurzaamheid sociale huurvoorraad (isolatie, levensloopbestendig) Transformeren woningvoorraad (wonen en zorg)

1. 2.

3. 4.

Bouwen (huur en koop) Herstructureren (transformeren naoorlogse wijken, wijkvernieuwing) Investeren in kwaliteit nieuwbouw (comfort, isolatie, levensloopbestendig) Verkoop huurwoningen

Lange termijn Krimp bevolking, stagnatie aantal huishoudens, economisch herstel Herstructurering (transformeren naoorlogse wijken, verdunning) Investeren in kwaliteit nieuwbouw (comfort, isolatie, levensloopbestendig) Verkoop huurwoningen Copyright: Gerrichhauzen en Partners, 2009 Pieter van Haeften / Bert te Kiefte

24

/ KEI-THEMA

Natuurlijke wijkvernieuwing en de nieuwe tijdgeest De scenario’s maken het mogelijk een discussie te voeren over de spanning in de driehoek ‘minder productie’, ‘aandacht voor kwaliteit’ en ‘snel veranderende behoeften’. En wat die betekent voor de aanpak van wijkvernieuwingsprocessen.

Om die betekenis concreet te maken zal de discussie zich toespitsen op de volgende vragen en thema’s: Wordt het nog noodzakelijker de fysieke herstructurering slechts te zien als een klein stukje van de wijkvernieuwingsaanpak, waarin sociaal-maatschappelijke en sociaal-economische interventies en het werken aan oplossingen voor leefbaarheids- en veiligheidsvraagstukken steeds dominanter worden?

Hoe groot (of hoe klein!) moeten de fysieke (renovatie- of sloopplannen) zijn, zodat maximaal met voortschrijdend inzicht rekening gehouden kan worden met een snel veranderende woningmarkt op de diverse schaal­niveaus?

Moet daardoor de wijkvernieuwingsaanpak steeds meer door de bril van de bewoners bekeken worden?

En tot slot: hoe zullen zich in de nieuwe tijdgeest belanghebbenden (bewonersorganisaties, overheden, corporaties, welzijnsinstellingen, opbouwwerk etc.) soms naar elkaar, maar soms ook van elkaar af moeten bewegen om vanuit heldere posities de nieuwe, en noodzakelijk natuurlijke, wijkvernieuwingsaanpak tot een succes te maken?

> Ruimtes van verlangen Voor A5 maakte fotograaf Christian van der Kooy (Goes, 1983) een serie beelden over ‘mentale ruimtes’ in de stad. Deze serie verbeeldt zijn zoektocht naar plekken waar mensen door tijd en verandering heen vorm blijven geven aan verlangens of waar de verlangens de plek juist verwoesten of erdoor verwoest worden.

In dit tweede deel een beeld van de wijk ‘Nieuw Den Helder’, waar een artificieel duinlandschap wordt aangelegd. ‘De territoriumdrift steekt er al meteen de kop op. Het doet denken aan de opbouw van een toneelstuk, met podium, props en zelfs een figurant die naar beneden kukelt.’

A5 NR 28 / juli 2009

25

‘Nieuw Den Helder’ Christian van der Kooy

26

A5 NR 28 / juli 2009

27

KENNIS /

WIJK IN BEELD Fysieke vernieuwing in Zuilen Anouk Schuitemaker

28

// KEI-KENNIS

Wie door de Utrechtse wijk Zuilen fietst, treft twee bouwprojecten in ontwikkeling. Het eerste betreft de renovatie van woningen en herstel van de buitenruimte in een arbeidersbuurt uit 1915.

Het tweede project betreft de sloop van portiekwoningen met terugbouw van introverte stedelijke bouwblokken in een groene open setting. Twee totaal verschillende vernieuwingsprojecten die beide het stedenbouwkundige karakter van één en dezelfde wijk versterken.

Slopen, bouwen, mengen In het dorp Zuilen werden in de jaren twintig en dertig van de vorige eeuw kleine tuindorpen gebouwd voor de arbeiders van de langs het Amsterdam-Rijnkanaal gelegen fabrieken van Demka en Rijnspoor. Na de annexatie van het dorp in 1954 door Utrecht zijn verschillende buurten in modernistische stijl aan het gebied toegevoegd. In de Utrechtse wijk Zuilen liggen nostalgische arbeidersbuurtjes en naoorlogse flatbuurten dan ook als fel contrasterende post­ zegels naast elkaar.

Toen de leefbaarheid in het gebied in de jaren negentig onder druk kwam te staan, sloegen de gemeente Utrecht, woningcorporatie Mitros en de drie marktpartijen Era Bouw (nu Era Contour), Johan Matser projectontwikkeling (nu Synchroon) en BAM Vastgoed de handen ineen. De partijen stelden in 1995 een Wijk­ ontwikkelingsplan op (WOP 1) met als motto ‘Slopen, bouwen, mengen’. Dit wordt vooral bereikt door verbetering van de openbare ruimte, het voorzieningenaanbod en meer differentiatie van de woningvoorraad, die voor tweederde uit huur bestaat.

De gunstige ligging van Zuilen aan de Vecht, in combinatie met het imago als achterstandswijk, de karakteristieke arbeidersbuurten en weinig aantrekkelijke portiekflats, hebben geleid tot een variëteit aan vernieuwingsprojecten. Naast

woningen in het dure segment, zoals Villapark Nieuw Zuylen, worden in andere delen van de wijk sociale huurwoningen gerenoveerd, waarbij de huren betaalbaar blijven voor de doelgroep.

Ook de renovatie van de Lessepsbuurt en de sloop-nieuwbouw van de Pedagogenbuurt zijn onderdeel van het WOP 1. De Pedagogenbuurt lag aan de noordrand van Zuilen en bestond uit twaalf portieketagewoningen. In 2001 viel het besluit om deze te slopen en woningen in een nieuw segment toe te voegen. De begeleiding van de huidige bewoners was hierbij een belangrijk aandachtpunt. Een ‘sociaal plan plus’ voorzag onder meer in een verhoogde verhuiskosten­ vergoeding en een case-manager die de 200 huishoudens individueel heeft benaderd en ondersteund. Oudere bewoners kregen nieuwe woonruimte op de begane grond of met lift.

Groen Zuilen Waar vroeger de Pedagogenbuurt was, verschijnt nu Groen Zuilen. De oorspronkelijke open en groene verkaveling komt terug in het stedenbouwkundig plan van Palmboom & Van de Bout met acht alzijdige georiënteerde bouwblokken, dooraderd door groene autovrije parkstroken.

Architectenbureau Duinker, van de Torre voegde in de stedelijke, ietwat introverte bouwblokken verschillende woningtypes samen. De blokken combineren huur-, koop, grondgebonden woningen, appartementen en terraswoningen (met parkeren onder het terras). Het binnenterrein biedt ruimte voor zowel parkeerplaatsen als privé-tuinen. De 191 huurwoningen variëren in prijs van circa 400 tot 650 euro. Iedere woning beschikt over een eigen parkeerplaats in het bouwblok, met als doel de openbare ruimte zoveel mogelijk autovrij te houden. Het is echter de vraag of dit genoeg is om overlast in de omliggende straten te voorkomen. Te meer omdat een deel in parkeerboxen plaatsvindt. De ervaring leert dat deze vaak als berging dienst doen.

A5 NR 28 / juli 2009

29

De Lessepsbuurt Een paar honderd meter verderop hebben de gemeente Utrecht en woningcorporatie Mitros de handen ineengeslagen voor het herstel van het tuindorpje de Lessepsbuurt. In nauw overleg met de bewoners heeft woningcorporatie Mitros een renovatieplan opgesteld. De gevels zijn hersteld en opnieuw gevoegd en de woningen zijn onder meer voorzien van nieuwe dakkapellen, kozijnen en pannendaken. De renovatie bestond uit twee delen. Het meeste werk aan de buitenzijde vond plaats tijdens bewoning; de grote ingrepen aan de binnenzijde na mutatie. Hiermee kon de huur laag blijven en de overlast voor de (veelal oudere) bewoners beperkt. Om de beeldkwaliteit en de cultuurhistorische waarde van de buurt verder te versterken besloot de gemeente Utrecht gelijktijdig de buitenruimte te herinrichten. Deze is inmiddels voorzien van nieuwe bestrating, bij het karakter van de buurt passende lantaarnpalen en de woningen zijn voorzien van eenvormige erfafscheidingen. Zo leveren deze twee totaal verschillende projecten, vanuit een andere invalshoek, ieder een bijdrage aan dezelfde doelstellingen.

› www. kei-centrum.nl/projecten/ lessepsbuurt­

V A Wat is de verbindende professional?

Piet Korporaal

Corporaties, gemeenten, welzijns- en zorg­ instellingen en tal van andere organisaties zoeken steeds vaker naar een meer structurele samenwerking op wijkniveau. Daarmee kan sneller en adequater ingespeeld worden op problemen en kansen en kan meer rendement behaald worden. Bovendien zijn de organisaties beter zichtbaar en aanspreekbaar voor bewoners. Om dat doel te bereiken treedt men vaak buiten de gebaande organisatorische paden. Zien we hier een nieuw type professional ontstaan?

Spin in het web De verbindende professional fungeert als een spin in het web. Het klinkt bekend: van wijkmanagers, gebiedscoördinatoren, wijkregisseurs en dergelijke wordt regelmatig hetzelfde gezegd. Toch is er een belangrijk verschil. Deze professional is aangesteld door meerdere partijen in de wijk, die zowel het wonen als zorg en welzijn vertegenwoordigen en heeft dus ook een mandaat van al deze partijen. Een wijk- of buurtregisseur is over het algemeen alleen verantwoordelijk

30

// KEI-KENNIS

voor de uitvoering van een programma dat opgesteld is door de organisatie die hij vertegenwoordigt. Hij zoekt naar zoveel mogelijk samenwerking en afstemming met programma’s van andere organisaties in de wijk.

De verbindende professional is een denker en doener tegelijk, heeft korte lijntjes met de verschillende organisaties in de wijk en is het aanspreekpunt voor bewoners. Het past in het beeld van de Rotterdamse stads­ marinier: de beste mensen in de slechtste wijken. Hij is breekijzer, trekker en smeerolie tegelijk. Deze ‘alledaagse doeners’ zijn een stimulans voor vitale coalities. Het gaat om ondernemende mensen die belangen, agenda’s en personen slim weten te koppelen.

voor het ontwikkelen van zijn mandaat.

In Tilburg daarentegen stond het mandaat van de MOM-manager van begin af aan al vast.

We zien de contouren van deze professional ontstaan, zoals we ook de verwantschap zien met anderen. Zo heeft de aanpak nauwe verwantschap met bijvoorbeeld de sociaal supervisor, initiatieven- of kansenmakelaar of de floormanager. Denkt u graag mee over dit onderwerp, of kent u nog meer voorbeelden?

› www.kei-centrum.nl/ verbindendeprofessional › korporaal@kei-centrum.nl

Kenmerken Voorbeelden uit Tilburg (MOM-manager), Den Bosch (kwartiermaker wijkonderneming) en Eindhoven (buurtonderneming) tonen een aantal overeenkomsten, die kenmerkend zijn voor de verbindende professional.

Naast de eerdergenoemde aspecten is hij aanspreekbaar op alle onderwerpen: van het niveau van het individu tot dat van de wijk. Hij signaleert problemen en kansen en kan snel schakelen en verbindingen leggen tussen organisaties om adequaat te kunnen reageren. Tegelijkertijd bemoeit hij zich met strategische langetermijnvisies van de betrokken partijen. Met name in Tilburg komt dit sterk terug. Kenmerkend is ook een ondernemende werkendeweg-aanpak, waarin wettelijke, bestuurlijke, financiële blokkades worden geslecht. De Bossche wijkonderneming is daar een goed voorbeeld van. De kwartiermaker van de wijk­ onderneming is zelf verantwoordelijk A5 NR 28 / juli 2009

31

Project in beeld Duindorp energieneutraal Piet Korporaal

Betrokken partijen Vestia, Ceres projecten en gemeente Den Haag Contact Peter Hoogvliet, Vestia Den Haag Scheveningen, peter.hoogvliet@vestia.nl / Dolf van Muyden, Ceres projecten, dolf.vanmuyden@ceres-projecten.nl / Henk Heijkers, Gemeente Den Haag (DSO), h.heijkers@dso.denhaag.nl

32

// KEI-KENNIS

Milieuprestaties en duurzaamheid komen steeds prominenter aan bod in de stedelijke vernieuwing.

Energiebesparing, verbetering van de lucht足 kwaliteit en de wateropgave in de bestaande stad staan hoog op de agenda. Maar het gaat niet langer om het inpassen van milieumaatregelen alleen.

Duurzaam staat ook voor een vorm van maatschappelijk verantwoord ondernemen en wordt steeds vaker gezien als integraal onderdeel van de benodigde kwaliteitsslag bij de vernieuwing van de bestaande stad.

energiebesparende maatregelen en het toepassen van nieuwe technieken voor het verwarmen en koelen van woningen. Tijdens een workshop eind 1999 onderzoeken de corporatie, de gemeente Den Haag, bewoners en andere betrokkenen, zoals Eneco, het duurzaamheidsaspect in het vernieuwingsproces.

Herstructurering Van de in totaal 3.000 woningen worden 1.100 huurwoningen van Vestia gefaseerd gesloopt.

Hiervoor in de plaats komen 789 nieuwe huuren koopwoningen, waarvan inmiddels 400 zijn opgeleverd. Naast de nieuwbouwopgave worden huurwoningen op hoog niveau gerenoveerd en sommige samengevoegd. Ook de particuliere woningvoorraad krijgt de aandacht: 930 woningen maakten tot 2005 onderdeel uit van een zogenaamd Intensief Beheergebied (IBG), waarin de gemeente met een eigen adviesbureau de eigenaren heeft benaderd.

ROMBO Den Haag gebruikt daarvoor de zogenoemde ROMBO-tactiek, wat staat voor Ruimtelijke Ordening en Milieu Beleidsontwerp. Een instrument dat de gemeente meerdere malen heeft toegepast om alle belanghebbenden in de wijk zo vroeg mogelijk rond de tafel te krijgen. Het doel is haar beleid op het gebied van duurzame ruimtelijke ordening en duurzaam bouwen concreet te maken.

Als resultaat van de workshop spreken de aan足 wezigen met elkaar de ambitie uit om Duindorp energieneutraal te maken. Eneco opperde het idee voor warmtewinning uit zeewater, dat goed aansluit bij de speciale omstandigheden van Duindorp: geheel ingesloten door duinen en de ligging vlakbij de Noordzee.

In opdracht van Vestia werkt ingenieursbureau Deerns het idee uit en onderwerpt het vervolgens aan een haalbaarheidsstudie. Als de plannen haalbaar blijken, geeft Vestia in 2003 de opdracht om de zeewaterwarmtecentrale en het bijbe足 horende distributienet te realiseren. Er is een stuurgroep waarin Ceres projecten, technisch dienstverlener GTI, Deerns en de gemeente Den Haag (Dienst Stedelijke Ontwikkeling) zitting hebben. Vanuit Ceres projecten is een project足 manager aangesteld voor het gehele proces, die met opdrachtgever Vestia afzonderlijk overlegt over de voortgang van het project.

Om het wooncomfort te verhogen en de woonlasten voor haar huurders binnen de perken te houden, denkt woningcorporatie Vestia al in 1999 - bij het maken van de plannen voor de vernieuwing van Duindorp - nadrukkelijk na over

Hoe werkt het?

De zeewaterwarmtecentrale onttrekt de warmte voor de woningen aan de zee. Is het zeewater warmer dan 11 graden, dan geeft het zeewater rechtstreeks warmte af aan het distributienet

Duindorp in Den Haag is een geslaagd voorbeeld op dat gebied. De wijk wordt deels gerenoveerd en vernieuwd. Al vanaf de eerste ideevorming legden alle partijen tezamen de ambitie neer om de wijk voor een groot deel energieneutraal te maken.

Tien jaar later, in januari 2009, opende minister Van der Laan er de eerste zeewaterwarmtecentrale ter wereld. Hoe is die ambitie ter hand genomen bij de planontwikkeling? Wat hebben de partijen ermee bereikt, wat hebben ze moeten laten varen?

En wie profiteert van de investeringen?

A5 NR 28 / juli 2009

33

door middel van warmtewisselaars. Is het zeewater 11 graden of lager, dan wordt de temperatuur door een grote, centrale warmtepomp eerst op 11 graden gebracht en daarna aan het distributienet doorgegeven. Daarnaast krijgt elke woning een individuele warmtepomp die de temperatuur verder omhoog brengt voor vloerverwarming en warm tapwater. Het rendement van een warmtepomp is veel hoger dan dat van een HR-ketel.

Verder zijn de woningen goed geïsoleerd, wat de energievraag beperkt.

Om de wijk werkelijk energieneutraal te maken is duurzame opwekking van elektriciteit nodig.

De elektriciteit die nodig is voor de pompen van de zeewaterwarmtecentrale en het distributienet, maar ook voor de huishoudens, zou aanvankelijk door middel van een windturbine worden opgewekt. Omdat het wat locatie betreft lastig bleek de centrale te koppelen aan de daar al staande windmolen van Eneco - en deze ook nog eens aan het einde van de levensduur was - is voor een andere oplossing gekozen. Nu betrekt men duurzaam opgewekte stroom van elders.

Controleren woonlasten De totale kosten voor het realiseren van de zee­waterwarmtecentrale en het bijbehorende distributienet zijn 10 miljoen euro. Hoewel het hier om grote investeringen gaat, merkt de huurder daar weinig van in zijn totale woonlasten.

Uitgangspunt is namelijk het principe dat hij niet meer kwijt mag zijn dan in een traditioneel gestookte woning. De woonlasten zijn wel beter controleerbaar geworden, omdat de prijs van ‘zeewarmte’ niet zo fluctueert als die van eindige energiebronnen. Daardoor lopen de variabele kosten – voor het verbruik – minder uit de hand.

Bovendien zijn ze een stuk lager, omdat de woning energiezuiniger is. Het vaste deel (vastrecht) is wel hoger geworden. Dat is ook het bedrag waarmee de corporatie op den duur de investering terugverdient. Per saldo gaat de

34

// KEI-KENNIS

huurder er dus niet op achteruit. Daarnaast profiteert de huurder van gratis vloerkoeling.

Leerpunten ‘Deel de ambitie zeer vroeg in het proces met alle belangrijke betrokkenen.’ Dat ziet Henk Heijkers, senior beleidsmedewerker duurzaamheid bij de gemeente Den Haag (Dienst Stedelijke Ontwikkeling), als belangrijkste leerpunt in Duindorp.

‘Investeer in het proces om deze partijen bij de ontwikkeling betrokken te houden.’ Volgens Heijkers is de ROMBO-tactiek daar een goede methode voor.

Dolf van Muyden, projectmanager bij Ceres projecten, constateert diverse logistieke en technische problemen in de voorbereiding en uitvoering, die voor forse vertraging hebben gezorgd.

De meeste technische problemen waren het gevolg van het ontbreken van een voorbeeld en hadden betrekking op de zeewaterwarmtecentrale.

Peter Hoogvliet, directeur van Vestia Den Haag Scheveningen, is diezelfde mening toegedaan.

Net als Van Muyden benadrukt hij dat een groot deel van de logistieke problemen te maken had met het bouwen in een bewoonde omgeving.

De aanleg van het systeem veroorzaakte een hoop overlast voor bewoners, terwijl ze er nog geen profijt van hadden en geen inzicht hadden in het uiteindelijke voordeel. Inmiddels loopt de bijzondere warmtecentrale vanaf begin dit jaar vrijwel storingsvrij.

Het project in Duindorp vertoont gelijkenissen met het mijnwaterproject in Heerlen, waar energie onttrokken wordt uit water uit oude mijngangen. Net als Duindorp kan de naast­ liggende wijk profiteren van nieuwe technieken die duurzame energie en/of warmte uit de directe omgeving kunnen ontrekken.

Lees binnenkort meer over dit project op de website van KEI. Daarnaast verschijnt er een KEIoverzicht Duurzame stedelijke vernieuwing.

› www.kei-centrum.nl/projecten/ duindorp

Hoe is het nu met?

Action Learning: ‘Uitgaan van wat de mensen al kunnen’ Arjan Raatgever

Straatbeeld Utrecht

A5 NR 28 / juli 2009

35

Jongen in Nijmegen heeft net gehoord dat hij geslaagd is.

Women@Work in Amsterdam Zuidoost verandert van naam- en doelgroep, maar blijft trouw aan beproefde methode.

‘Empowering women for work and enterprise’.

Dat is het doel waarmee Women@Work in 2002 van start gaat. In zeven jaar volgen verschillende naams- en koerswijzigingen en worden honderden vrouwen, jongeren én enkele mannen bereikt. Anno 2009 staat het project voor een nieuwe uitdaging: schaalvergroting naar andere stadsdelen, een accent op ondernemerschap en een nieuwe doelgroep. Constante factor is de Action Learning-methode: uitgaan van het positieve, leren van elkaar en een praktische benadering. KEI spreekt met Debby Forster (projectleider) en Isaac Acheampong (programmamanager stadsdeel Zuidoost) over persoonlijke groei en ondernemerschap in Zuidoost.

36

// KEI-KENNIS

Women@Work (in Action) Het eerste Women@Work-project loopt tot mei 2005. Ruim 140 vrouwen met zeer uiteenlopende achtergronden krijgen trainingen in onder meer ICT, time management en netwerken en iedere deelneemster werkt met een coach aan haar persoonlijke actieplan. Doel is om iedere vrouw op haar eigen niveau te stimuleren op het gebied van zelfvertrouwen, werk en scholing.

In 2005 en 2006 volgde de tweede tranche onder de naam Women@Work in Action. ‘Het accent verschoof meer in de richting van ondernemerschap’, vertelt Acheampong. ‘Dat bleek voor veel vrouwen in deze buurt een reële manier om vooruit te komen.’

The Way Up Van 2006 tot 2008 volgt het project The Way Up, waarin jongeren ervaring opdoen in verschillende branches van het bedrijfsleven.

Door trainingen met een persoonlijke coach, het creëren van leerwerkplekken en koppeling met een mentor uit het zakenleven, zien ze wat erbij komt kijken om een baan of eigen zaak te hebben. ‘Sommige jongeren waren heel verbaasd om te merken dat de medewerkers van de ABNAMRO ook maar gewone mensen zijn’, lacht Forster.

Action Learning De kracht van de activiteiten van Women@Work - en later The Way Up - ligt voor een belangrijk deel in de gebruikte methodiek: Action Learning.

Tijdens een uitwisseling in Birmingham raakt stadsdeel Zuidoost enthousiast over de methode.

Bij Action Learning vormen eigen ervaringen van deelnemers het uitgangspunt voor ontwikkeling van nieuwe vaardigheden. ‘Uitgaan van het positieve, van wat de mensen al kunnen.

Inside-out’, vertelt Acheampong. Deelnemers leren bovendien van de ervaringen van hun groepsgenoten. Het doel van de methode is om in praktische stappen toe te werken naar positieve veranderingen in je leven.

liseringsstap willen maken. De doelgroep bestaat uit vrouwen, jongeren en mannen van 45 jaar en ouder. Een bijzonder aspect aan het programma is het feit dat microkredieten worden gebruikt om startende ondernemers van hun schulden af te helpen. Schuldenvrije ondernemers zijn voor reguliere banken immers aantrekkelijker om in te investeren. De Ondernemersproeftuinen worden, net als de eerdere projecten, mede gesubsi­dieerd door de Europese Unie. Van de begroting van 3 miljoen euro is 1,2 miljoen aangevraagd bij het Europees Fonds voor Regionale Ontwikkeling (EFRO), dat is ingesteld om regionale onevenwichtigheden in de Europese Unie terug te dringen.

› www.wawinaction.nl/ › www.stichtingvon.nl/ › www.kei-centrum.nl/ achterdevoordeur

De resultaten van beide projecten liggen op meerdere vlakken. Enerzijds de persoonlijke vooruitgang van de deelnemers, anderzijds resultaten op het gebied van proces en organisatie, onder meer een microkredietfonds ter ondersteuning van startende ondernemers in Zuidoost en een methodiekboek over Action Learning.

Ondernemersproeftuinen The Way Up is in juli 2008 afgerond. Eind 2008 neemt stichting Vrouwen Ontwikkelings Netwerk – opgericht voor beheer van het micro­ kredietfonds van WAW/TWU en borging van de Action Learning-methodiek – in samenwerking met stadsdelen Zuidoost, Zeeburg en Noord alweer initiatief voor een nieuw project: Ondernemersproeftuinen. De proeftuinen richten zich op (potentiële) ondernemers die een professionaA5 NR 28 / juli 2009

37

Een selectie van recent verschenen vakboeken.

Advies 072

01

Ruimte maken voor krimp Ontwerpen voor minder mensen Kees de Graaf (redactie), BNA, Amsterdam, 2009, bestellen: www.keicentrum.nl/krimp

De publicatie Ruimte maken voor krimp bevat de resultaten en aanbevelingen uit het Ontwerplab Krimp. Aan de orde komen vragen over de manier waarop ingespeeld kan worden op bevolkingskrimp, welke rol de ontwerpende disciplines kunnen spelen en hoe draagvlak wordt verkregen.

Onderwerp van studie waren de steden van Parkstad Limburg, de dorpen in het kleilandschap van Noordwest Friesland en Zeeland (de dorpen op Walcheren en stad en ommeland van Terneuzen), elk met zijn eigen specifieke krimpomstandigheden waar maatwerk nodig is. Niet alleen het ontwerp, maar vooral een gedegen analyse en scenario’s maakten inzichtelijk waar de kansen lagen zoals sociaal-economische aanknopingspunten of een nieuwe economie. Het is nodig om bewuste keuzes te maken voor ofwel investeren ofwel loslaten; op de ene plek bewust kwaliteit toevoegen en op andere plekken bebouwing laten wijken voor water en groen.

De studies en de ontwerpoplossingen hebben ook meer algemene noties opgeleverd voor de hoe-vraag; hoe moet krimp georganiseerd en gefinancierd worden. Er zijn nieuwe planvormen en methoden nodig zoals het ontstemmingsplan, leegstandbeleid of het opstellen van regelarme gebieden. Financiële inventiviteit is ook relevant. Het lab suggereerde grond­r uilen, of het verplicht aanwenden van de verkoopopbrengsten van huurwoningen voor de aankoop van te slopen en te transformeren woningen.

38

// KEI-KENNIS

Wonen in ruimte en tijd

02

Een zoektocht naar sociaal-culturele trends in het wonen

Advies 072

Wonen in ruimte en tijd. Een zoektocht naar sociaal-culturele trends in het wonen

RECENTE LITERATUUR

Wonen in ruimte en tijd Een zoektocht naar sociaal-culturele trends in het wonen VROM-raad, Den Haag, 2009, bestellen/download: www.vromraad.nl

De woonopgave voor de komende decennia is volgens de VROM-raad vooral een kwalitatieve opgave, waarbij ruimte moet komen voor een andere organisatie van het proces. Dit vraagt om een intensiever debat over ruimtelijke kwaliteit, een andere houding van de overheid en aanpassing van wet- en regelgeving.

In het verkennende advies Wonen in ruimte en tijd benoemt de VROM-raad drie sociaal-culturele trends die van invloed zijn op de toekomstige vraag van het wonen. Ten eerste de behoefte om te wonen met gelijkgestemden, ten tweede de opkomst van tijdelijk wonen en meerhuizigheid en ten derde de vraag naar comfort en gemak waar wonen samengaat met dienstverlening of zorg.

Om in te springen op deze trends roept de raad op een verstedelijkingsstrategie op te stellen met aandacht voor verdichting, transformatie van bestaande woonmilieus en gebruik van bestaande terreinen en gebouwen. Zo kunnen vormen van collectief beheer een rol spelen bij de revitalisering van naoorlogse woonwijken, tijdelijke bewoning kan een versterking zijn voor het voorzieningenniveau in een wijk en met specifieke woonmilieus blijven gezinnen behouden voor de stad.

De VROM-raad geeft verschillende aanbevelingen om stappen te maken op inhoud, organisatie en regelgeving. Bijvoorbeeld: intensiveer het debat over wonen in relatie tot ruimtelijke kwaliteit en toets deze via de verstedelijkingsafspraken. En: verken als actieve overheid samen met andere partijen de toekomstige opgave voor woning, wijk en stad en ontwikkel nieuwe ruimtelijke strategische concepten.

Het boek brengt de sociaal-culturele veranderingen van de afgelopen decennia in beeld en onderbouwt daarmee de vele praktijkvoorbeelden. In de bijlage wordt een blik op de toekomst gericht. Welke economische, demografische en institutionele ontwikkelingen zijn er de komende veertig jaar te verwachten en zijn deze te vertalen naar de woningvoorraad en woonvoorkeuren?

04 03

Gebiedsontwikkeling Krachten gebundeld Eiffel, Arnhem, 2009, bestellen: www.eiffel.nl

Gebiedsontwikkeling is de laatste jaren een zo veelomvattend begrip geworden, met veel verschillende betrokken partijen uit de publieke en private sector, dat adviesbureau Eiffel besloot een publicatie aan dit fenomeen te wijden. Eiffel interviewde zes deskundigen: Friso de Zeeuw, Chris Zevenbergen, Marc Calon, Peter Kurstjens, Olof van de Wal en Carol Hol en stelde hen vragen over hun definitie, waar de kansen liggen en waar de valkuilen, wat beter kan en waar het in de toekomst naar toe gaat.

De interviews brengen de verschillende kanten van het spelersveld in beeld. Vanuit het perspectief van de markt (projectontwikkelaars) en overheid (provincie en het gemeenschappelijk ontwikkelingsbedrijf). Verder komen tal van kennisvragen aan de orde over gebiedsontwikkeling in het bestaande stedelijke gebied. Waardeontwikkeling lijkt de crux te zijn, maar er moet nog wel fors aan gerekend en getekend worden.

De bestaande stad als uitdaging De methode Van Schagen Herman Moscoviter, Paul Meurs, Gert Jan te Velde, Henk van Schagen, SUN Trancity, Amsterdam, 2009, ISBN 978 90 8506 6996, bestellen: www.trancity.nl

Een sloop-nieuwbouw-benadering komt in de stedelijke vernieuwingsopgave nog veel te veel voor.

Belangrijke architectonische en stedenbouwkundige kwaliteiten gaan verloren en sociale structuren verdwijnen. Een andere aanpak is mogelijk. Als geen ander bureau in Nederland heeft Van Schagen architekten de afgelopen vijftien jaar laten zien dat een zorgvuldige mix van renovatie en vernieuwing kan leiden tot reparatie van de stad en het behoud van haar geheugen.

De bestaande stad als uitdaging beschrijft nauwkeurig hoe het bureau werkt, hoe de geschiedenis een rol speelt, hoe de belangen van verschillende partijen waaronder ook de bewoners - worden samengebracht, hoe architectuur en constructie van oud naar nieuw worden getransformeerd. Het is een ontwerpbenadering voor opgaven in de stedelijke vernieuwing van woonwijken; geen stappenplan, maar een routeplanner, aldus een van de gastauteurs.

Met het uitbrengen van dit boek geeft het bureau de boodschap dat het vak van architect in de stedelijke vernieuwing breed moet worden opgevat. Programmatische, sociale, cultuurhistorische, stedenbouwkundige en architectonische opgaven moeten in elk project met elkaar verbonden worden. Alleen met die breedheid en die overtuiging kan de ontwerper zijn opdrachtgever bedienen die in de stedelijke vernieuwing meer wil dan alleen maar huizen bouwen.

Het boek is rijkelijk ge誰llustreerd met voorbeelden van het werk van het ontwerpbureau, die zowel uitgebreid (projecten in Rotterdam-Katendrecht, Amsterdam-Osdorp en Amsterdam-Bijlmermeer) als wat beknopter zijn opgenomen.

De openheid en scherpe uitspraken van de ge誰nterviewden maakt dat deze studie de actualiteit rondom gebiedsontwikkeling omvat. Ook is het een naslagwerk. De uitgave omvat een aantal definities van het begrip uit de vakliteratuur, de geschiedenis van gebiedsontwikkeling in Nederland. De auteurs staan verder stil bij de voorloper ontwikkelingsplanologie en de wijze waarop gebiedsontwikkeling georganiseerd kan worden.

A5 NR 28 / juli 2009

39

40

// KEI-KENNIS

A5 NR 28 / juli 2009

41

NETWERK /

ACTIVITEITEN – De Effectencalculator – YURPS-lab Duivendrecht

///////////////////////////////////

De Effectencalculator Jeroen van der Velden Stedelijke vernieuwing heeft in essentie het doel waarde toe te voegen aan een gebied, wijk of stad, hetzij maatschappelijke, hetzij financiële waarde.

Veel partijen zijn op zoek naar manieren om waardeontwikkeling in plannen en projecten beter in het vizier te krijgen. Daarnaast is men op zoek naar manieren om deze gecreëerde waarde terug te ploegen in het plangebied.

De Effectencalculator is een procesinstrument om tot een sluitende business case voor een wijk te komen. Dit instrument brengt in beeld welke geldstromen er omgaan in een wijk. Deze geldstromen kunnen zeer uiteenlopend zijn, zoals huuropbrengsten, kosten voor veiligheid, sociale zekerheid en gezondheid. De Effectencalculator

42

/// KEI-NETWERK

berekent welke waarde een wijkontwikkeling toevoegt aan deze geldstromen. De voorgenomen ontwikkelingsstrategie beïnvloedt namelijk geldstromen in de wijk: de omzet in het winkelcentrum kan toenemen, de kosten van sociale beheer kunnen dalen, et cetera.

De centrale vraag is steeds: welke extra waarde weet de strategie te genereren?

Vervolgens berekent de calculator hoe de ‘investering’ en ‘incassering’ van de wijkontwikkeling verdeeld is over partijen in de wijk. Als sluitstuk kunnen partijen met elkaar in gesprek gaan en aangeven wat zij over hebben voor die extra waarde die zij mogelijk incasseren. Oftewel welke waarde wordt erkend en hoeveel is men bereid daarvoor te betalen? En is dat bij elkaar dan voldoende om de wijkontwikkeling als business case rond te krijgen?

De Effectencalculator zorgt bij partijen voor een sterkere bereidheid om over de eigen domeinen en het eigen kasboekje heen te kijken en actief mee te denken over de manier waarop de totale business case versterkt kan worden. Daarnaast worden op een simpele wijze verwachtte maatschappelijke effecten betrokken op werkelijke, te traceren geldstromen. Ook besparingen die eerder verborgen waren, kunnen nu ingezet worden voor een aantrekkelijke business case.

De Effectencalculator is ontwikkeld door Jochum Deuten (SEV) en Marc van Leent (De Wijkplaats), in samenwerking met Ecorys, Rigo, ABF, Kopgroep en KEI. KEI zal het instrument inzetten voor haar nieuwe formule het KEI-businesslab, het vervolg op het KEIexperiment de Wijk als Business case.

› www.wijkenvanwaarde.nl

///////////////////////////////////

YURPS-lab Duivendrecht Annette Duivenvoorden Afgelopen april was het YURPS-lab voor advies in Duivendrecht. Aanleiding waren de twee plannen voor het vernieuwen van het dorps­ centrum. Een bespiegeling van buiten om antwoord op de vragen te vinden: zijn we op de goede weg en zien we geen dingen over het hoofd. Drie teams van in totaal vijftien young professionals, multidisciplinair van samenstelling, ontrafelden de case door het stellen van vragen en goed rond te kijken. Zij legden vrij snel de vinger op de zere plek en boden oplossingsrichtingen.

De ontwikkellocatie in Duivendrecht werd getypeerd als een plek met een sterk hybride, maar ook gefragmenteerd karakter. Het heeft alles in zich: oud en nieuw, hoog en laag, stedelijke hoogbouw en dorpse laagbouw, autochtone bewoners en nieuwe instromers. Dit komt ook terug in het gevolgde proces: er is zowel sterk top-down als bottom-up gewerkt. De sterke tegenstellingen maken het lastig om een vertrekpunt voor de herontwikkeling te formuleren.

Daar komt bij dat onduidelijk is voor welke groepen dit plan ontwikkeld moet worden of naar wie geluisterd zou moeten worden.

De YURPS stelden voor om de bijzondere positie van Duivendrecht midden in de metropool Amsterdam te erkennen en niet koste wat kost een ‘traditioneel’ dorpshart te creëren. Er liggen kansen om een dorpse wijk in de stad te maken: een aantrekkelijk woonmilieu met de nadruk op duurdere, grondgebonden woningen. Binnen de Amsterdamse woningmarkt zijn dergelijke milieus nauwelijks voorhanden. Het is belangrijk om goed aan te sluiten bij de regionale vraag en deze te confronteren met de huidige plannen.

Is er bijvoorbeeld wel interesse om (gestapeld) boven het winkelcentrum te wonen?

In procesmatig opzicht kan de blik worden verbreed naar de externe ontwikkelingen in de omgeving (wat zijn concurrerende plannen bijvoorbeeld) en naar de partijen in het gebied die nu nog niet bij de planontwikkeling zijn betrokken, zoals corporaties, zorginstellingen en projectontwikkelaars met posities.

Ten aanzien van de voorzieningen kwamen de YURPS met een dubbel advies: kijk eerst eens achterom en keep it simple. Om vooruit te kunnen komen met dit plan is het goed om de oorspronkelijke uitgangspunten weer eens tegen het licht te houden. Met keep it simple werd gewaarschuwd voor de neiging om in dit plan een fors programma aan commercieel vastgoed en woningbouw op te nemen. Voorkom dat een te ambitieus plan moet worden ‘dichtgerekend’.

Een alternatief is wellicht een compact voor­ zieningenprogramma, op uurbasis te verhuren, waarmee het dorpshart veel meer op een organische manier kan groeien en inspelen op initiatieven en vragen die zich in de toekomst voordoen.

KEI-partners zijn welkom om cases aan te dragen voor het YURPS-lab. Het volgende lab reist op 10 september af naar de Leeuwardense wijk Heechterp-Schieringen. YURPS zijn uitgenodigd zich aan te melden.

› www.yurps.nl

A5 NR 28 / juli 2009

43

YURP COLUMN YURPS COLUMN Wie maakt de stad?

Reinout Crince Metropolis Architecten

Vroeger wisten ontwerpers, bestuurders, beleids足 makers en ontwikkelaars wat goed was voor de mensen; tegenwoordig kunnen de mensen dit zelf bepalen. Bij steeds meer projecten zijn de rollen omgedraaid; inspraak is verworden tot opdrachtgeverschap en de overheid stuurt slechts globaal en toetst de plannen achteraf.

liere opdrachtgevers diverser of komen ze op een cruciale plaats in het stedelijk weefsel, dan spelen ook andere factoren ook een belangrijke rol. Juist in deze projecten is samenhang en een visie op hogere schaal van belang. De stad is immers niet alleen een optelsom van individuele woonwensen.

Dat de eindgebruiker veel beter zelf kan bepalen wat hij wil, is logisch en levert diversificatie van de woningvoorraad op. Ook het straatbeeld lijkt ervan te profiteren, ondanks het grote aantal cataloguswoningen. De projecten zijn vaak kleinschalig met veelal duurdere woningen waarbij de openbare ruimte meestal passend en knus uitgevoerd is. Bovendien zijn in de projecten altijd voldoende verrassende elementen te vinden.

De (mede-)opdrachtgevers hebben terecht vrijwel alleen oog voor hun eigen belang en zullen er niet snel voor kiezen om uitgaven voor het collectieve belang te doen. Dat is niet hun taak en daar zijn ze in het toch al complexe proces nauwelijks mee bezig. De belangenbehartiging van de collectieve ruimte moet dus door een partij met zeggenschap verdedigd worden.

De collectieve ruimte is immers kwetsbaar; ze is niet kwantificeerbaar en ook lastig kwalificeerbaar. De openbare ruimte heeft het moeilijk in discussies, maar kan wel een doorslaggevende verkoopfactor zijn.

De schaal van de projecten past bij de kleinschalige korrel waarmee gewerkt wordt.

Deze stedelijke veldjes, vaak achteraf gelegen, kunnen buurten verrijken en de diversiteit verhogen. Hier wringt de schoen dan ook niet.

Worden de projecten echter groter, de particu-

44

/// KEI-NETWERK

Het opdrachtgeverschap voor de ontwerpers van deze collectieve ruimte mag dus niet alleen bij de particulier liggen. De overheid,

COMPETENTIEWIJZER terug­getrokken in haar neoliberale schulp, mag zich niet meer verschuilen en moet haar eigen taak oppakken. Zij moet op het wenselijke schaalniveau de lijnen uitzetten zonder te betuttelen, woonwensen te bepalen en ruimtelijke details voor te schrijven. Opdrachtgevers en overheid zullen samen moeten werken aan een ruimtelijke structuur met samenhang en stedenbouwkundige kwaliteit. Alleen zo kan én het collectieve ruimtelijke belang verdedigd worden én het collectieve particuliere opdrachtgeverschap breder ingezet worden in grotere en complexere projecten. Dat is het waard, voor de stad en voor de bewoners.

Reinout Crince, Metropolis Architecten, Rotterdam, is als stedenbouwkundige betrokken bij de uitwerking van een deelgebied in het Homeruskwartier in Almere (mede-opdrachtgeverschap) en is verbonden aan Stadslab, European Urban Design Laboratory van de Fontys Academie voor Bouwkunst in Tilburg.

› www.yurps.nl

Jeroen Hutten is regiomanager bij AM grondbedrijf.

Momenteel is hij bezig met de afronding van de tweejarige ‘Master of City Development’ (MCD). KEI vroeg hem naar zijn ervaringen in de afgelopen twee jaar.

Master of City Development Master of City Development (MCD) is een samenwerking tussen de Erasmus Universiteit, de TU Delft en het Ontwikkelingsbedrijf Rotterdam (OBR). De opleiding vormt een multidisciplinaire verdiepingsslag voor stedelijke professionals vanuit gemeenten, corporaties, adviseurs en ontwikkelaars. De opleiding is van hoge kwaliteit: het combineert een hoge wetenschappelijke standaard met ervaringen van docenten die een vooraanstaande rol spelen in de hedendaagse gebiedsontwikkeling.

Ik koos voor MCD omdat ik na vijf jaar werken behoefte had aan verdieping. Binnen AM ontwikkelde mijn functie zich wel, maar ik wilde meer de procesmatige kant onder de knie krijgen.

Bij MCD kon dat. Je kijkt met een andere blik naar processen. Je leert het overzicht te houden en kijkt niet alleen naar je eigen acties maar ook A5 NR 28 / juli 2009

45

breder. De keuze voor MCD was een risico want het is een vrij nieuwe opleiding; ik neem deel aan de vijfde leergang. Maar een opleiding is zo goed als zijn afstudeerders; ik zag het als een uitdaging om daaraan bij te dragen en er het maximale uit te halen. Ik heb bewust niet gekozen voor een managementopleiding, maar voor een sterk inhoudelijke opleiding.

Je kunt van een gebiedsontwikkelaar wel een manager maken, maar van een manager geen gebiedsontwikkelaar. Uiteraard is er binnen MCD ook aandacht voor persoonlijke ontwikkeling.

bedrag onder de streep? En richten we ons wel op de juiste doelgroep? Ik merk dat ik makkelijker schakel tussen die drie aspecten en mezelf niet meer blindstaar op een daarvan.

De opleiding bestaat uit vier blokken van een half jaar. Daarin doorloop je het hele proces van initiatief, planvorming en realisatie.

De ‘aanvliegroutes’ zijn steeds de ruimtelijke kwaliteit, marktkwaliteit en middelen.

Je leert om tussen die drie aanvliegroutes een evenwicht te zoeken en tot een succesvolle gebiedsontwikkeling te komen. Het derde blok, de realisatie, is soms minder diepgaand omdat de insteek erg praktisch is. Daardoor krijg je wel eens een college over een onderwerp waarmee je in de dagelijkse praktijk al bekend bent. Naast de colleges werk je in teamverband aan een praktijkcase. Tijdens die case diep je de fasen van initiatief, ontwerp en realisatie verder uit, waardoor naast de theorie ook deze fases in de case worden doorlopen.

› www.kei-centrum.nl/ competentiewijzer

Er is een goede balans tussen het theoretische en het praktische. Maar de opleiding is absoluut van academisch niveau en staat daardoor verder van het dagelijks werk af. Dat is geen probleem. Het helpt om los te komen van je dagelijks werk en naar dat hogere denkniveau te komen waar ik naar op zoek was. In de praktijk kom ik nu telkens weer terug bij de drie aanvliegroutes. Waarom komen we niet verder?

Is het niet mooi genoeg? Staat er niet het juiste

46

/// KEI-NETWERK

Kortom, MCD is dé studie om integraal de gebiedsontwikkeling aan te vliegen. Als de nieuwe generatie gebiedsontwikkelaars leert de belangen van andere partijen in het achterhoofd te houden, in plaats van in het eigen hokje te blijven zitten, dan kunnen we in de toekomst samen hele mooie dingen maken.

› www.mastercitydeveloper.nl

Nederland / Heerlen, naast enkele dicht足 getimmerde huizen staat een nog volop bewoond huis

Belgie / La Louvrie, een huis is dicht足 gemetseld, het andere pas gerenoveerd

A5 NR 28 / juli 2009

47

LOGBOEK

Het KEI-logboek geeft een overzicht van recente KEI-activiteiten, projecten die op stapel staan en verschenen publicaties.

› www.kei-centrum.nl/netwerk

16/04 22/04 23/04 13/05 YURPS-lab Dorpshart Duivendrecht

KEI-stadslab Palenstein (Zoetermeer)

KEI-inspiratieteam Grauwe Polder (Etten-leur)

22/06 20/08 SEPT

10/09

G4-congres ‘De aantrekkelijke stad’

YURPS-sociëteit Woensel-West (Eindhoven)

OKT

08/10 20/10 02/11

Stadslab revisited Gouda-Oost

48

/// KEI-NETWERK

YURPS-competentiedag

Businesslab Amsterdam

KEI-kennistrip Gemeenteraad Rotterdam

Verschijning A5 #29

YURPS-lab Heechterp-Schieringen (Leeuwarden)

KEI-partnerbijeenkomst AmsterdamNoord*T VAST)

PARTNERBIJEENKOMST 2 november Amsterdam Noord*

18/06 KEI-inspiratieteam Rosmolenwijk (Zaanstad)

23/09 KEI-on-the-road Zaanstad

02

11

R E U T A D G R O Z T! N E BIJ B

* datum onder voorbehoud

A5 NR 28 / juli 2009

49

PA RT Nieuwe KEI-partners

Stec Groep De Stec Groep is een economisch advies- en onderzoeksbureau met expertise op de marktkant van wonen, commercieel vastgoed, bedrijventerreinen en economische ontwikkeling. De Stec Groep werkt voor institutionele vastgoedbeleggers, projectontwikkelaars, woningcorporaties, gemeenten, provincies, ministeries, locatiezoekende bedrijven en regionale ontwikkelingsmaatschappijen.

De helft van de opdrachten komt van de overheid, de andere helft van het bedrijfsleven. De Stec Groep helpt klanten slimmer opereren. Afhankelijk van de specifieke wensen en situatie van de klant is de Stec Groep adviseur, onderzoeker en/of procesregisseur. De groep doet dus niet alleen marktonderzoek, maar ondersteunt ook bij beleid, strategie en uitvoering. Op het gebied van stedelijke vernieuwing adviseert de Stec Groep onder meer over de haalbaarheid van projecten, herstructurering, investeringsstrategie, wijkvisies, woonvisies en nieuwe markten en producten.

Except Except is een denktank en ontwerpbureau voor duurzame stedelijke ontwikkeling en architectuur. Vanuit een kerngroep van samenwerkende professionals, aangevuld met uiteenlopende partners, houdt Except zich bezig met consultancy, ontwerp en communicatie op conceptueel niveau.

Except bestaat sinds 1998, werkt op vier continenten en is in juli 2008 verhuisd naar Nederland.

Totaaloverzicht Rijksoverheid Ministerie van VROM Ministerie van EZ Ministerie van VWS Ministerie van LNV

Gemeenten G4 Gemeente Amsterdam Gemeente Den Haag Gemeente Rotterdam Gemeente Utrecht

Gemeenten G27 Gemeente Alkmaar Gemeente Almelo Gemeente Amersfoort Gemeente Arnhem Gemeente Breda Gemeente Den Bosch Gemeente Deventer Gemeente Dordrecht Gemeente Eindhoven Gemeente Emmen Gemeente Enschede Gemeente Groningen Gemeente Haarlem Gemeente Heerlen Gemeente Helmond Gemeente Hengelo Gemeente Leeuwarden Gemeente Leiden Gemeente Lelystad Gemeente Maastricht Gemeente Nijmegen Gemeente Schiedam Gemeente Sittard-Geleen Gemeente Tilburg Gemeente Venlo Gemeente Zaanstad Gemeente Zwolle Gemeenten ISV niet-rechtstreeks Gemeente Almere Gemeente Apeldoorn Gemeente Delft Gemeente Goes Gemeente Gouda Gemeente Hilversum Gemeente Purmerend Gemeente Spijkenisse Gemeente Veenendaal Gemeente Vlaardingen Gemeente Waalwijk Gemeente Zoetermeer

50

/// KEI-NETWERK

Provincies/regio’s Provincie Zuid-Holland Stadsgewest Haaglanden Corporaties Allee Wonen Casade Centrada Cires Com·wonen DeltaWonen De Seyster Veste De Sleutels van Zijl en Vliet De Woningbouw De Woonplaats Domein Far West Futura Haag Wonen Habion Lefier Mitros Nijestee Oosterpoort Wooncombinatie Parteon Portaal Singelveste SSH Utrecht Staedion Stichting Trudo Stichting Woonwaard Noord-Kennemerland Talis Tiwos Van Alckmaer Vestia Groep Vivare Waterweg Wonen Welbions WonenBreburg Wonen Heuvelsteden Wonen Weert Wonen West Brabant Woningcorporatie ZVH Woningstichting De Goede Woning Woningstichting Den Helder Woningstichting SWZ Woonbedrijf Ieder1 Woonbron Woonpartners Midden-Holland Woonplus Schiedam Woonstad Rotterdam Woonstichting De Key Ymere Zayaz woon en ongewoon

NE RS Projectontwikkelaars/ grote bouwers/beleggers AM Grondbedrijf BV AMVEST ASR Vastgoed Ontwikkeling N.V. BAM Woningbouw bv Blauwhoed Eurowoningen Dura Vermeer Bouw Rotterdam BV ERA Bouw B.V. Estrade projectontwikkeling Heijmans Vastgoed ING Real Estate Kristal Lingotto Nouville ontwikkelaars Proper-Stok Groep B.V. Bouwfonds Ontwikkeling BV Rabo Vastgoedgroep Rabobank Nederland Synchroon Timpaan

Adviesbureaus/ onderzoeksbureaus Alterra Alvast ARCADIS AT Osborne Beaumont Communicatie & Management BMC Breebaart & Huffstadt Brink Groep BSDV Stedelijke Vernieuwing, ruimtelijke ontwikkeling en volkshuisvesting Bureau77 Bureau Ruimtewerk Capae COB-WEB advies stedelijke vernieuwing Companen CONCIRE Corgwell De Bakkerij DHV Dimensie De Beuk Organisatieadvies DSP-groep BV Dutch Done ECORYS Nederland B.V. ECOYRYS Rutten Communicatieadvies Eiffel Except Fame Groep Frank Köster ICS-Advies bv

Gerrichhauzen & Partners Grontmij IHS IMPECT Inbo Adviseurs, Stedenbouwkundigen, Architecten Infocus Ingenieursbureau Oranjewoud B.V. Início Instituut voor Sociale Gebiedsontwikkeling JongeHonden Karin Doms interim management, advies en coaching Kars Advies Laagland’advies Linssen en Van Asseldonk, adviseurs in de volkshuisvesting bv Louter projectmanagement Maas Sociaal Investeren Meer dan Communicatie Metafoor Onderzoeksinstituut OTB De Beuk Organisatieadvies p2managers Procap b.v.

Projectmanagementbureau Quintis B.V. RIGO Research en Advies B.V. Roosemalen & Savelkoul Rottier Advies voor stedelijke vernieuwing Shinsekai Analysis SITE/Urban development Stadia BV StadNetwerk Stade Advies Stec groep bv Steeds Steen van Rosette Stichting De Driehoek Stichting De Werkplaats Stichting R4R Nederland Stipo Consult Thaens Urban Investment & Management B.V. TNO Bouw en Ondergrond Twynstra Gudde Management Consultants Urbannerdam van-Berk Van Keulen en Van Zutphen Vannimwegen Vensters Via Drupsteen VISADE advies in projectontwikkeling BV

Werken Aan De Stad bv Wasmoeth Stedelijke Ontwikkeling Westerdijk Consultancy Willem Kwekkeboom Projectmanagement & Advies Woonbond Kennis- en Adviescentrum WSA Procesarchitectuur & management Stedelijke ontwikkeling

Sparringpartners Architecturalia Deltametropool International New Town Institute (INTI) Jantje Beton Projectbureau Belvedere Rijksdienst voor Archeologie, Cultuurlandschap en Monumenten Stedennetwerk Stichting Recreatie

Juridische adviesbureaus Houthoff Buruma

Koepels Aedes vereniging van woningcorporaties Bouwend Nederland IPO, Adviesgroep ISV IVBN Nederlandse Vereniging van Makelaars NEPROM NVB Vereniging voor ontwikkelaars en bouwondernemers Vereniging Nederlandse Gemeenten Woonbond

Ontwerp en onderzoek BGSV Bureau voor Stedebouw Biq stadsontwerp bv Bouwhulp Groep Buro 5 Maastricht BVR adviseurs ruimtelijke ontwikkeling De Nijl Architecten B.V. DUS Enno Zuidema Stedebouw Griffioen Architecten KAW architecten en adviseurs KOW Herstructurering Metropolis Architecten MUST One Architecture Paul Salomons architect Rein Geurtsen & Partners B.V. - Bureau voor stadsontwerp Ruth Visser architecten Sacon, architectuur, stedenbouw en landschap tlu landschapsarchitecten Urhahn Urban Design Van Schagen Architekten VHP stedebouwkundigen + architekten + landschapsarchitekten bv Universiteiten/hogescholen Haagse Hogeschool, lectoraat grootstedelijke ontwikkeling Hogeschool Rotterdam Hogeschool van Utrecht INHOLLAND university, School of Technology Radboud Universiteit Nijmegen Real Estate & Housing TU Delft, Faculteit Bouwkunde Saxion Hogeschool IJselland

Kennisinstituten/netwerken Architectuur Lokaal CROW De Wijkplaats FORUM, Instituut voor Multiculturele Ontwikkeling Habiforum Instituut voor Publiek en Politiek Lesi MOVISIE Nicis Institute NIROV SenterNovem SEV Stichting KTB VACpunt Wonen Verwey-Jonker Instituut Fondsen Centraal Fonds voor de Volkshuisvesting Stichting Stimuleringsfonds Volkshuisvesting Nederlandse Gemeenten Adviesorganen VROM-raad

A5 NR 28 / juli 2009

51

De Hollandse 'Krimpdelta' We hebben het probleem van de krimp in Nederland erkend en ingedamd: verbannen naar de randen van het land. Ontwerplabs in het hele land moeten de potentie verkennen van gebieden waar ogenschijnlijk niemand meer wil wonen. Krimp is een extreme vorm van verdunning in de relatief dun bevolkte gebieden van de grote delta van ons land.

De Randstad lijkt de dans van krimp te ontspringen.

Of toch niet? De bevolking groeit, maar het ruimtebeslag van de steden groeit harder. Per persoon gebruiken we een steeds grotere oppervlakte.

Daarmee blijven de steden in deze kleine delta verdunnen. Gebrek aan draagvlak voor voorzie­ ningen en de slechte bereikbaarheid zijn maar twee symptomen van krimp. Het is tijd voor een integraal Krimpdeltaplan!

KAW architecten en adviseurs

› www.kaw.nl