4 minute read
Oikeustapauksia
Turun hovioikeus 19.2.2021
Kanteessa tarkoitetun edun perusteettomuuden arvioinnissa kysymys oli siitä, millainen oli vastuunjako vesivahingon korjauskustannuksista. Hovioikeiden ratkaistavana oli se, oliko asuntoosakeyhtiön kunnossapitovastuulle kuulunut seikka aiheuttanut makuu- ja vaatehuoneessa ilmenneet vahingot, ja oliko yhtiön vastaajien maksusuorituksesta saama etu siten ollut perusteeton. Mikäli näin ei ollut, kysymys on toissijaisesti siitä, olivatko valittajat osakkeenomistajina osittain vastuussa vesivahingon korjauskustannuksista, jolloin kysymys oli myös korjauskustannusten määrästä ja jakoperusteesta osakkeenomistajien ja asunto-osakeyhtiön välillä. Asiassa ei ollut väitetty, että huoneiston vesivahinko olisi aiheutunut valittajina olevien osakkeenomistajien tuottamuksen perusteella.
Hovioikeus päätyi käräjäoikeuden tavoin siihen johtopäätökseen, että makuuhuoneessa ja vaatehuoneessa v. 2016 havaitun vahingon oli näytetty aiheutuneen jostakin muusta syystä kuin kylpyhuoneen vesieristeen viallisuudesta. Vaikka vahingon varsinainen syy oli jäänyt epäselväksi, asunto-osakeyhtiö oli näyttänyt, ettei vesivahinko ollut aiheutunut sen vastuulla olevasta rakenteesta tai muutoinkaan yhtiön kunnossapitovastuulle kuuluvasta seikasta. Kun vahingon ei asiassa väitettykään olleen osakkeenomistajien aiheuttama, vastuunjakoon oli sovellettava asunto-osakeyhtiölain pääsääntöä kunnossapitovastuusta ja sen jakautumisesta. Asunto-osakeyhtiö vastasi rakenteiden kunnostamisesta kuivatuksineen, kun taas osakkeenomistajien vastuulla olivat pintamateriaalinen purkamisesta ja ennalleen saattamisesta aiheutuneet kustannukset. Kustannusvastuun jakautumiseen ei ollut vaikutusta sillä, että asunto-osakeyhtiö oli alun perin ottanut korjaukset huolehtiakseen. Lisäksi merkityksetöntä oli se, että osakkaat olivat ne isännöitsijäntodistukseen merkityn määräisinä maksaneet, kun he samalla olivat ilmoittaneet pitävänsä suoritustaan perusteettomana.
Hovioikeus katsoi, ettei asiassa ollut esitetty yksityiskohtaista selvitystä siitä, missä määrin purku- ja rakennustyöt olivat kohdistuneet yhtäältä yhtiön vastattaviin rakenteisiin ja toisaalta osakkaiden vastattaviin pintoihin. Valittajat eivät olleet kyenneet yksityiskohtaisesti näyttämään, miltä osin vahingosta aiheutuneiden kustannusten jako yhtiön ja osakkeenomistajien välillä oli poikennut asunto-osakeyhtiölain mukaisen kunnossapitovastuun jakautumisesta. He olivat kuitenkin esittäneet uskottavan näytön siitä, ettei jako ollut ollut kunnossapitovastuun mukainen siltä osin kuin heidän maksettavakseen oli jaettu rakenteisiin kohdistuneita purku- ja jätekustannuksia sekä korjaus- ja materiaalikustannuksia. Näyttö toisaalta pintoihin ja toisaalta rakenteisiin kohdistuneiden töiden ja materiaalien jakautumisesta ei ollut vaikeuksitta esitettävissä. Sen vuoksi hovioikeus oli OK 17 luvun 2 §:n 3 momentin mukaisesti arvioinut kustannusten jakautumisen siten, että yhtiön vastattavia olivat sen itse tekemästä jaosta ilmenevien lisäksi puolet purku- ja rakennustöiden sekä materiaalien ja jätekustannusten määristä.
Korkein hallinto-oikeus18.2.2021
KKO 2021:20
Tapauksessa asunto-osakeyhtiö osti sähköyhtiöltä sähköä kiinteistön käyttöön. Sen lisäksi se tuotti itse aurinkosähkölaitteistollaan sähköä siten, että aurinkosähkö käytettiin asunto-osakeyhtiön yhteisissä tiloissa. Tämän käytön ylittävä aurinkosähkö jaettiin laskennallisesti kiinteistöverkon liityntäpisteen takana oleville käyttöpaikoille eli asunto-osakeyhtiön osakkaille. Ylijäämäsähkön asunto-osakeyhtiö myi sähköyhtiölle.
Ylijäämäsähkö tarkoitti sitä ylijäävää sähkön osuutta, joka asuntoosakeyhtiön aurinkosähkölaitteistolla oli tuotettu ja joka jäi käyttämättä asunto-osakeyhtiön yhteisiin tiloihin tai osakkaiden hallitsemiin huoneistoihin. Ylijäämäsähköä syntyi esimerkiksi sellaisina hyvin aurinkoisina päivinä, joina suuri osa asukkaista oli poissa kotoa.
KHO katsoi, että ennakkoratkaisuhakemuksessa selostetuissa olosuhteissa tapahtuvaa asuntoosakeyhtiön ylijäämäsähkön satunnaista ja vähäistä myyntiä ei ollut kokonaisarvioinnin perusteella pidettävä AVL 1 §:ssä tarkoitettuna liiketoimintana. Asunto-osakeyhtiön ei siten ollut suoritettava ylijäämäsähkön myynnistä arvonlisäveroa.
nro 757, dnro s 2020/76
Asunto-osakeyhtiön osakkeenomistaja oli asennuttanut osakehuoneistoonsa kuuluvalle parvekkeelle ilmalämpöpumpun siten, että sen sisä- ja ulkoyksikön välinen läpivienti oli tehty rakennuksen ulkoseinään. Asunto-osakeyhtiö oli päättänyt ylimääräisessä yhtiökokouksessa 12.10.2016, ettei yhtiössä sallita osakkaiden ilmalämpöpumppuasennuksia. Lisäksi hallitus oli velvoitettu lain sallimin keinoin poistattamaan osakkaiden mahdolliset luvattomat ilmalämpöpumppuasennukset.
Korkein oikeus totesi, että asia koskee yhtiökokouksen päätöksen moitetta eli kysymystä siitä, onko ylimääräisen yhtiökokouksen 12.10.2016 tekemä päätös ollut asunto-osakeyhtiölain tai yhtiöjärjestyksen vastainen. Korkeimman oikeuden ratkaistavana on tämän vuoksi yhtiön valituksen perusteella kysymys siitä, onko ilmalämpöpumpun asentamista arvioitava asunto-osakeyhtiölain 5 luvun 1 §:n mukaisena osakehuoneistossa tehtävänä muutostyönä vai saman luvun 8 §:n mukaisena yhtiön hallinnassa olevissa tiloissa tehtävänä muutostyönä. Jos kysymyksessä on osakehuoneistossa tehtävä muutostyö, ratkaistavana on lisäksi kysymys siitä, onko muutostyön kieltäminen kohtuutonta, kun otetaan huomioon aiheutuvan haitan määrä ja osakkeenomistajalle koituva hyöty.
Korkein oikeus totesi myös, että asia koskee myös kysymystä siitä, voiko tuomioistuin oikeuttaa A:n asentamaan ilmalämpöpumpun parvekkeelle eli täyttyvätkö asunto-osakeyhtiölain 5 luvun 6 §:ssä säädetyt edellytykset tällaisen ratkaisun antamiselle. Tuomioistuimen toimivalta tämän kysymyksen osalta riippuu taas siitä, onko kysymys asunto-osakeyhtiölain 5 luvun 1 §:ssä tarkoitetusta osakkeenomistajan muutostyöoikeuden piiriin kuuluvasta muutostyöstä.
Korkein oikeus katsoi, että ilmalämpöpumpun asentamisessa sellaiselle parvekkeelle, joka kuuluu osakehuoneistoon, on kysymys asunto-osakeyhtiölain 5 luvun 1 §:ssä tarkoitetusta osakehuoneistossa tehtävästä muutostyöstä. Kun yhtiön ylimääräinen yhtiökokous on kieltänyt osakkeenomistajilta ilmalämpöpumppujen asentamisen, vaikka saman luvun 3 §:n 2 momentissa säädetyt kieltämisen edellytykset eivät ole täyttyneet, on yhtiökokouksen päätös asuntoosakeyhtiölain vastainen ja siten pätemätön. Näillä perusteilla Korkein oikeus katsoo, että hovioikeus on voinut julistaa yhtiön ylimääräisen yhtiökokouksen 12.10.2016 tekemän päätöksen pätemättömäksi ja kieltää yhtiötä panemasta päätöstä täytäntöön.
Korkein oikeus katsoi, että koska kysymys on osakkeenomistajan muutostyöoikeuden piiriin kuuluvasta muutoksesta, tuomioistuin on toimivaltainen tutkimaan myös A:n vaatimuksen siitä, että hänet oikeutetaan tekemään muutos. Kun yhtiön päätös kieltää ilmalämpöpumppujen asentaminen on ollut kohtuuton ottaen huomioon asentamisesta aiheutuvan haitan määrä ja A:lle koituva hyöty, hovioikeus on voinut oikeuttaa A:n asentamaan ilmalämpöpumpun hallinnassaan olevalle parvekkeelle.
Korkein hallinto-oikeus 1.4.2021
KHO 2021:39
Asiassa oli A:n valituksen johdosta ratkaistava, olisiko kunnan viranomaisen ennen tupakointikieltoa koskevan hakemusasian ratkaisemista tullut hallintolain 34 §:n 1 momentin mukaisesti varata A:lle tilaisuus tulla kuulluksi asuntoosakeyhtiön hakemuksen johdosta ottaen huomioon muun ohella, että A oli asunto-osakeyhtiön suorittamassa tupakkalain 79 §:n mukaisessa kuulemisessa vastustanut tupakointikieltoa.
Kunnan viranomainen oli asunto-osakeyhtiön hakemuksesta päätöksellään 17.10.2018 määrännyt tupakkalain 79 §:n nojalla tupakointikiellon asunto-osakeyhtiön kaikille huoneistoparvekkeille ja huoneistopihoille. Yhtiön suorittamassa tupakkalain 79 §:n mukaisessa kuulemisessa huoneiston hallintaan oikeuttavien osakkeiden omistaja oli vastustanut tupakointikieltoa koskevan hakemuksen tekemistä. Korkein hallinto-oikeus totesi, että tupakkalain 79 §:ssä oli kysymys yksityisoikeudellisesta kuulemismenettelystä, joka oli tarkoitettu palvelemaan hakemuksen tekemistä koskevaa asuntoyhteisön omaa päätöksentekoa.
Tupakkalain 79 §:n 1 momentissa asuntoyhteisölle säädetty kuulemisvelvollisuus ei siten korvannut viranomaisen hallinnollista kuulemista viranomaismenettelyssä tupakointikiellosta päätettäessä. Tupakointikieltohakemuksen kohteena olevan huoneiston hallintaan oikeuttavien osakkeiden omistaja oli asianosainen, jota yhtiön hakemus välittömästi koski. Kunnan viranomainen ei ollut ennen asian ratkaisemista varannut yhtiön suorittamassa kuulemisessa hakemusta vastustaneelle huoneiston hallintaan oikeuttavien osakkeiden omistajalle hallintolain 34 §:n 1 momentin mukaisesti tilaisuutta tulla kuulluksi yhtiön hakemuksen johdosta, eikä asianosaisen kuulematta jättämiseen ole ollut pykälän 2 momentin 5 kohdan mukaista perustetta. Kun asiassa oli näin ollen menetelty virheellisesti, hallintooikeuden ja viranhaltijan päätökset oli kumottava ja asia palautettava kunnan viranomaiselle uudelleen käsiteltäväksi.
