Oikeustapauksia Turun hovioikeus 19.2.2021
nro 125, dnro S 19/1318 (vailla lainvoimaa 22.2.2021) Kanteessa tarkoitetun edun perusteettomuuden arvioinnissa kysymys oli siitä, millainen oli vastuunjako vesivahingon korjauskustannuksista. Hovioikeiden ratkaistavana oli se, oliko asuntoosakeyhtiön kunnossapitovastuulle kuulunut seikka aiheuttanut makuu- ja vaatehuoneessa ilmenneet vahingot, ja oliko yhtiön vastaajien maksusuorituksesta saama etu siten ollut perusteeton. Mikäli näin ei ollut, kysymys on toissijaisesti siitä, olivatko valittajat osakkeenomistajina osittain vastuussa vesivahingon korjauskustannuksista, jolloin kysymys oli myös korjauskustannusten määrästä ja jakoperusteesta osakkeenomistajien ja asunto-osakeyhtiön välillä. Asiassa ei ollut väitetty, että huoneiston vesivahinko olisi aiheutunut valittajina olevien osakkeenomistajien tuottamuksen perusteella. Hovioikeus päätyi käräjäoikeuden tavoin siihen johtopäätökseen, että makuuhuoneessa ja vaatehuoneessa v. 2016 havaitun vahingon oli näytetty aiheutuneen jostakin muusta syystä kuin kylpyhuoneen vesieristeen viallisuudesta. Vaikka
vahingon varsinainen syy oli jäänyt epäselväksi, asunto-osakeyhtiö oli näyttänyt, ettei vesivahinko ollut aiheutunut sen vastuulla olevasta rakenteesta tai muutoinkaan yhtiön kunnossapitovastuulle kuuluvasta seikasta. Kun vahingon ei asiassa väitettykään olleen osakkeenomistajien aiheuttama, vastuunjakoon oli sovellettava asunto-osakeyhtiölain pääsääntöä kunnossapitovastuusta ja sen jakautumisesta. Asunto-osakeyhtiö vastasi rakenteiden kunnostamisesta kuivatuksineen, kun taas osakkeenomistajien vastuulla olivat pintamateriaalinen purkamisesta ja ennalleen saattamisesta aiheutuneet kustannukset. Kustannusvastuun jakautumiseen ei ollut vaikutusta sillä, että asunto-osakeyhtiö oli alun perin ottanut korjaukset huolehtiakseen. Lisäksi merkityksetöntä oli se, että osakkaat olivat ne isännöitsijäntodistukseen merkityn määräisinä maksaneet, kun he samalla olivat ilmoittaneet pitävänsä suoritustaan perusteettomana. Hovioikeus katsoi, ettei asiassa ollut esitetty yksityiskohtaista selvitystä siitä, missä määrin purku-
ja rakennustyöt olivat kohdistuneet yhtäältä yhtiön vastattaviin rakenteisiin ja toisaalta osakkaiden vastattaviin pintoihin. Valittajat eivät olleet kyenneet yksityiskohtaisesti näyttämään, miltä osin vahingosta aiheutuneiden kustannusten jako yhtiön ja osakkeenomistajien välillä oli poikennut asunto-osakeyhtiölain mukaisen kunnossapitovastuun jakautumisesta. He olivat kuitenkin esittäneet uskottavan näytön siitä, ettei jako ollut ollut kunnossapitovastuun mukainen siltä osin kuin heidän maksettavakseen oli jaettu rakenteisiin kohdistuneita purku- ja jätekustannuksia sekä korjaus- ja materiaalikustannuksia. Näyttö toisaalta pintoihin ja toisaalta rakenteisiin kohdistuneiden töiden ja materiaalien jakautumisesta ei ollut vaikeuksitta esitettävissä. Sen vuoksi hovioikeus oli OK 17 luvun 2 §:n 3 momentin mukaisesti arvioinut kustannusten jakautumisen siten, että yhtiön vastattavia olivat sen itse tekemästä jaosta ilmenevien lisäksi puolet purku- ja rakennustöiden sekä materiaalien ja jätekustannusten määristä.
Korkein hallinto-oikeus 18.2.2021 KKO 2021:20
Tapauksessa asunto-osakeyhtiö osti sähköyhtiöltä sähköä kiinteistön käyttöön. Sen lisäksi se tuotti itse aurinkosähkölaitteistollaan sähköä siten, että aurinkosähkö käytettiin asunto-osakeyhtiön yhteisissä tiloissa. Tämän käytön ylittävä aurinkosähkö jaettiin laskennallisesti kiinteistöverkon liityntäpisteen takana oleville käyttöpaikoille eli asunto-osakeyhtiön osakkaille. Yli-
24
Kiinteistöviesti 2/2021
jäämäsähkön asunto-osakeyhtiö myi sähköyhtiölle. Ylijäämäsähkö tarkoitti sitä ylijäävää sähkön osuutta, joka asuntoosakeyhtiön aurinkosähkölaitteistolla oli tuotettu ja joka jäi käyttämättä asunto-osakeyhtiön yhteisiin tiloihin tai osakkaiden hallitsemiin huoneistoihin. Ylijäämäsähköä syntyi esimerkiksi sellaisina hyvin aurinkoisina päivinä, joina suuri osa
asukkaista oli poissa kotoa. KHO katsoi, että ennakkoratkaisuhakemuksessa selostetuissa olosuhteissa tapahtuvaa asuntoosakeyhtiön ylijäämäsähkön satunnaista ja vähäistä myyntiä ei ollut kokonaisarvioinnin perusteella pidettävä AVL 1 §:ssä tarkoitettuna liiketoimintana. Asunto-osakeyhtiön ei siten ollut suoritettava ylijäämäsähkön myynnistä arvonlisäveroa.
