7 minute read
Oikeustapauksia
Korkein hallinto-oikeus 7.6.2021, KHO:2021:76, taltionro 362, dnro 0201/1/20 ja 0205/1/20
Helsingin rakennusvalvontaviranomainen oli sakon uhalla velvoittanut asunto-osakeyhtiön kiinteistönomistajana sekä X Oy:n toiminnanharjoittajana ja vuokralaisena lopettamaan asunto-osakeyhtiön omistamalla tontilla olevan kerrostalon 11 asuinhuoneiston käytön majoitustiloina.
X Oy oli vuokrannut huoneistot asunto-osakeyhtiön osakkeenomistajilta. Myös huoneistot X Oy:lle vuokranneet osakkeenomistajat, kuten A, oli velvoitettu sakon uhalla lopettamaan osakeomistuksensa perusteella hallitsemiensa asuinhuoneistojen käyttö majoitustiloina. Kerrostalossa oli 44 asuntoa ja liikehuoneistoja. Kerrostalo sijaitsi Helsingin ydinkeskustassa tontilla, joka oli osoitettu asemakaavassa asuntokerrostalojen korttelialueeksi (AK). Kysymyksessä olevat 11 huoneistoa olivat rakennusluvan mukaan asuinhuoneistoja.
X Oy:n harjoittamassa kalustettujen asuinhuoneistojen vuokraustoiminnassa oli ollut toiminnan laajuus ja huoneistojen vuokraamisen yhteydessä tarjotuista palveluista saatu selvitys huomioon ottaen kysymys majoitustoiminnan luonteisesta lyhytkestoisten majoitusjaksojen toistuvasta tarjoamisesta. Yhtiön vuokraamissaan huoneistoissa harjoittama toiminta ei sen laatu ja laajuus huomioon ottaen ollut tyypillisiltä vaikutuksiltaan vastannut asemakaavan pääkäyttötarkoituksen ja rakennusluvan mukaista asuinkerrostaloasumista vaan se oli ollut asemakaavan ja rakennusluvan vastaisesti majoitustoimintaa. Korkein hallinto-oikeus katsoi, että X Oy oli voitu toiminnanharjoittajana ja vuokralaisena velvoittaa sakon uhalla lopettamaan vuokraamiensa huoneistojen käyttö majoitustiloina.
Korkein hallinto-oikeus totesi, että velvoite rakennusluvan ja asemakaavan vastaisen käytön lopettamiseksi voitiin kohdistaa samanaikaisesti eri tahoihin, jos näillä kullakin oli oikeudellinen ja tosiasiallinen mahdollisuus noudattaa velvoitetta. Kysymys oli velvoitteesta, joka voitiin toteuttaa eri tavoilla.
Osakkeenomistaja, joka oli vuokrannut osakeomistuksensa perusteella hallitsemansa huoneiston, vastasi osaltaan siitä, että huoneistoa käytettiin rakennusluvan ja asemakaavan mukaiseen tarkoitukseen. Osakkeenomistajalla oli vuokrasopimus päättämällä oikeudellinen ja tosiasiallinen mahdollisuus estää huoneiston käyttö muuhun tarkoitukseen. Korkein hallinto-oikeus katsoi, että A oli osakkeenomistajana voitu velvoittaa sakon uhalla lopettamaan vuokraamansa asuinhuoneiston käyttö majoitustilana. Korkein hallinto-oikeus hylkäsi X Oy:n ja A:n valitukset. Hallinto-oikeuden päätöksen lopputulosta ei muutettu.
Tapauksessa vuokralainen oli laiminlyönyt suorittaa vuokria säädetyssä tai sovitussa ajassa sekä viettänyt tai sallinut vietettävän huoneistossa, rakennuksen yhteisissä tiloissa ja pihamaalla häiritsevää elämää. Hovioikeus ei myöntänyt käräjäoikeuden tuomiosta valittaneelle vuokralaiselle jatkokäsittelylupaa. Käräjäoikeus katsoi tuomiosta ilmenevin perustein näytetyksi, että vastaaja oli laiminlyönyt suorittaa vuokria säädetyssä tai sovitussa ajassa sekä viettänyt tai sallinut vietettävän huoneistossa, rakennuksen yhteisissä tiloissa ja pihamaalla häiritsevää elämää mm. vastaajan koirat aiheuttivat pelkoa muissa asukkaissa, huoneistosta aiheutui meteliä yöaikaan, vastaaja ja hänen vieraansa aiheuttivat pelkoa muille asukkaille.
Annetun todistelun perusteella häiriötä oli jatkunut v. 2019 alkupuolelta toistuvasti. Kun vastaaja oli ollut keväällä 2020 vangittuna ja keväällä 2021 vankilassa, ei samanlaista häiriötä ollut enää ollut. Käräjäoikeus katsoi, että vuokranantajalla oli ollut kaksikin perustetta purkaa vuokrasopimus eikä purkamisperusteen aiheuttaneella menettelyllä voitu katsoa olevan vähäinen merkitys.
Korkein oikeus 28.5.2021, KKO 2021:35
Korkeimmassa oikeudessa oli ratkaistavana kysymys siitä, oliko A menettänyt oikeutensa vaatia asunto-osakeyhtiöltä vahingonkorvausta yhtiön valvontavelvollisuuden laiminlyönnin perusteella sen vuoksi, että hän oli ilmoittanut korjaustyön vioista ja puutteellisuuksista yhtiölle liian myöhään. Tapauksessa asunto-osakeyhtiö oli teettänyt kustannuksellaan A:n hallitseman huoneiston kylpyhuoneessa yhtiön kunnossapitovastuulle kuuluneiden rakenteiden korjauksia ja korjausten vuoksi yhtiö oli velvollinen uusimaan myös A:n kylpyhuoneen sisäosat. A:n mukaan korjaustöissä oli virheitä, ja hän vaati yhtiöltä vahingonkorvausta sillä perusteella, että yhtiö oli laiminlyönyt velvollisuutensa valvoa korjaustöitä. Yhtiö katsoi A:n menettäneen oikeutensa vaatia korvausta, kun virheestä ei ollut viipymättä ilmoitettu yhtiölle.
Korkeimman oikeuden mukaan yhtiö oli teettänyt sen kunnossapitovastuulle kuuluvia kosteusvaurioiden korjauksia A:n kylpyhuoneessa. Korjaustyön johdosta yhtiön oli tullut asunto-osakeyhtiölain 4 luvun 2.2 §:n nojalla korjata myös A:n kylpyhuoneen sisäosat, jotka muutoin kuuluvat osakkaan kunnossapitovastuun piiriin. Yhtiö on siten täyttänyt asunto-osakeyhtiölakiin perustuvaa kunnossapitovelvoitettaan. Yhtiöllä on asunto-osakeyhtiölain 4 luvun 1.3 § nojalla ollut velvollisuus huolehtia siitä, että työssä noudatetaan hyvää rakennustapaa. Korkein oikeus totesi, että yhtiön vastuun kannalta merkitystä ei ole sillä, että työ on teetetty ulkopuolisella urakoitsijalla. Työssä mahdollisesti ilmenneiden vikojen ja puutteellisuuksien korjaaminen oli siten kuulunut yhtiön vastuulle. A:lla puolestaan oli asunto-osakeyhtiölain 4 luvun 8 §:n nojalla ollut velvollisuus ilmoittaa yhtiölle tällaisista yhtiön vastuulle kuuluvista vioista ja puutteellisuuksista viivytyksettä. Hovioikeus oli katsonut selvitetyksi, että kylpyhuoneen laatoituksen virheet ovat olleet A:n havaittavissa heti työn valmistuttua helmikuussa 2015. A oli ilmoittanut virheistä yhtiölle aikaisintaan 23.11.2016. Korkein oikeus katsoi hovioikeuden tavoin, että A ei ollut ilmoittanut havaitsemistaan virheistä lain edellyttämällä tavalla viivytyksettä.
Asunto-osakeyhtiölain 4 luvun 8 §:ssä ei säädetä ilmoitusvelvollisuuden laiminlyönnin seuraamuksista. Säännöksen perusteluissa on todettu, että ilmoituksen laiminlyönyt osakkeenomistaja on vastuussa vahingosta siltä osin kuin se olisi voitu välttää ajoissa tehdyllä ilmoituksella. Säännöksellä on siten pyritty turvaamaan yhtiön tehokas tiedonsaanti sen kunnossapitovastuulle kuuluvista vioista ja puutteista osakkaiden hallitsemissa tiloissa. Lain 4 luvun 8 § ei siis ole reklamaatiosäännös, jonka noudattamatta jättämisestä yksin seuraisi se, että osakkeenomistaja menettäisi oikeutensa vaatia korvausta yhtiöltä, vaan siinä asetetaan osakkeenomistajalle myötävaikutusvelvollisuus yhtiölle aiheutuvien kustannusten minimoimiseksi. Asiassa ei ollut edes väitetty, että väitetty vahinko olisi osaksikaan aiheutunut A:n ilmoituksen laiminlyönnistä. A ja asunto-osakeyhtiö B eivät ole olleet sopimussuhteessa yhtiön teettämän korjaustyön osalta. Yhtiö oli suorittanut sille asunto-osakeyhtiölaissa säädetyn kunnossapitovastuun perusteella kuuluneita korjaustöitä. Korkein oikeus katsoi, ettei A:n ilmoitusvelvollisuutta ole perusteltua arvioida sopimusoikeudellisen reklamaationormiston nojalla. Korkein oikeus katsoi, että A ei ollut täyttänyt asunto-osakeyhtiölain 4 luvun 8 §:ssä säädettyä ilmoitusvelvollisuuttaan yhtiöön nähden. Tästä ei kuitenkaan seurannut, että A olisi menettänyt oikeutensa vaatia yhtiöltä vahingonkorvausta. Korkein oikeus pitää tarkoituksenmukaisena, että asian käsittelyä jatketaan hovioikeudessa vahingonkorvausvaatimuksen tutkimiseksi.
Kantaja Oy ja Vastaaja Oy olivat solmineet urakkasopimuksen koskien erään As Oy:n kohteen rakennustöitä. Urakkasopimuksen mukaan kyse oli ollut 178.900 euron (alv 0 %) kokonaishintaurakasta. Asiassa oli riitaa siitä, kuuluivatko tarjouksen työsuoritukset urakkasopimuksen mukaiseen kiinteähintaiseen urakkasuoritukseen vai oliko kyseessä kiinteähintaisen urakkahinnan lisäksi erikseen tilatut lisätyöt. Käräjäoikeus oli katsonut, että Kantaja Oy:n kanne oli asiassa mainituilla sitä tukevan näytön ja oikeudellisen arvioinnin perusteella hyväksyttävä ja Vastaaja Oy velvoitettava palauttamaan Kantaja Oy:lle sen kanteessaan vaatimat summat vaadittuine korkoineen perusteettomana etuna. Samoilla perusteilla Vastaaja Oy:n vastakanne oli hylättävä. Hovioikeus ei myöntänyt asialle jatkokäsittelylupaa, joten käräjäoikeuden tuomio jäi pysyväksi.
Hovioikeuden ratkaistavana oli kysymys, oliko koko asunto-osakeyhtiössä samankaltaisena toistuva yksi vai useampi rakennusvirhe. Yhtiön tiloissa ilmenneet virheet ja vahingot olivat riidattomia. AsKL 4 luvun 14 §:ssä määritetään, milloin asunnossa on virhe. Säännöksen eri kohtien nojalla voidaan todeta, että jos myyty asunto ei fyysisiltä ominaisuuksiltaan vastaa sitä, mitä osakkeenostajalla kauppasopimuksen perusteella on oikeus edellyttää, asunnossa on virhe. Tältä osin hovioikeus totesi, että kyseisessä lainkohdassa viitattua asunnon käsitettä ei tule tulkita suppeasti, vaan se viittaa yleisesti kaupan kohteeseen. Virheen käsitettä ei ole tarkemmin määritetty myöskään vakuutussopimuksessa tai yleisissä vakuutusehdoissa. Annetun todistelun perusteella ilmeni, että yhtiön kaikissa asunnoissa oli toistuneet olennaisesti samankaltaiset rakennusvirheet.
Kaikki virheet koskivat yhtiön märkätilojen vesieristystä. Näin ollen hovioikeus katsoi, kuten käräjäoikeus, että kyseessä oli koko yhtiön samankaltaisena toistuva yksi rakennusvirhe. Toiseksi hovioikeuden ratkaistavana oli kysymys siitä, oliko vakuutusyhtiö oikeutettu vähentämään rakennusvirheen perusteella maksettavasta suorituskyvyttömyysvakuudesta omavastuun rakennuskohtaisesti. AsKL 2 luvun 19b.3 §:n mukaan omavastuu määräytyy pääsääntöisesti rakennusvirhekohtaisesti. Hovioikeus totesi käräjäoikeuden tavoin, että muilta osin kyseisessä momentissa tarkoitetuilla muilla virheillä tarkoitetaan erillisenä ja uutena pidettäviä rakennusvirheitä eikä säännöksellä ole tarkoitettu rajoittaa alkuperäisen rakennusvirheen osalta omavastuun soveltamista rakennuskohtaisesti vaan se määräytyy pääsäännön mukaisesti. Kirjallisena todisteena esitetystä asiakirjasta (Vahvistus rakennusvirhevakuutuksen ottamisesta perustajaosakkaan suorituskyvyttömyyden varalle 5.11.2009) ilmeni, että vakuutuksen kohteena oli yhtiön kaikki rakennukset kokonaisuutena. Lisäksi vakuutussopimuksessa vakuutuksen omavastuu oli määritetty koko vakuutuskohteen perusteella eikä sitä ole eritelty asunto- tai rakennuskohtaisesti.
Yleisten vakuutusehtojen 6 kohdan (K4 Suorituskyvyttömyysvakuutuksen ehdot 1.3.2008 alkaen) mukaisesti vahingon perusteella maksettavasta korvauksesta vähennetään jokaisessa vahingossa vakuutuskirjassa mainittu osakeyhtiön tai osakkeenostajan omavastuu. Näin ollen osapuolten ei voitu katsoa myöskään sopineen omavastuun määräytyvän rakennuskohtaisesti vaan yleiset vakuutusehdot huomioon ottaen asuntokauppalain pääsäännön mukaisesti vahinkokohtaisesti. Hovioikeus totesi, että vakuutuksen kohteena olevassa asunto-osakeyhtiössä oli todettu olevan yksi rakennusvirhe, joten vakuutusyhtiö oli siten oikeutettu vähentämään yhden omavastuun maksettavasta suorituskyvyttömyysvakuudesta.
Ota käyttöön taloyhtiön omat kotisivut
Taloyhtiö voi julkaista ja ylläpitää omia kotisivujaan helposti. Uudistunut palvelu on maksuton Kiinteistöliiton jäsentaloyhtiöille. Sivujen luomiseen tarvitset jäsennumeron, joka löytyy tämän lehden osoitekentästä. Lue lisää osoitteessa Taloyhtiosivut.fi
Kotisivut tuovat taloyhtiön asiat helposti kaikkien saataville!
Tapauksessa A ja B olivat helmikuussa 2015 asettuneet asumaan vuokralle vuokranantajan X omistamaan asuntoon. Vuokrasuhde oli päättynyt elokuussa 2017, ja B oli muuttanut asunnosta pois jo maaliskuussa 2017. Asiassa oli ensinnäkin kysymys siitä, oliko asunnolle aiheutunut vahinkoa vuokralaisten vuokrasuhteen aikana. Mikäli vahinkoa oli aiheutunut, arvioitavaksi tuli, oliko vahinko aiheutunut A:n ja B:n tahallisesta toiminnasta, laiminlyönnistä tai muusta huolimattomuudesta ja olivatko he velvollisia sekä missä laajuudessa korvaamaan mahdollisen aiheutuneen vahingon vuokranantajalle.
Annetun todistelun perusteella hovioikeus katsoi selvitetyksi, että huoneisto oli 15.8.2017 ollut hyvin siivottomassa kunnossa. Asunnon lattioilla oli muun ohella ollut minipossujen virtsaa ja ulostetta. Annetun todistelun perusteella A ei ollut näyttänyt uskottavaa vaihtoehtoista selitystä asunnossa olleen hajuhaitan syntymiselle. Hovioikeus piti selvitettynä, että hajuhaitan olivat aiheuttaneet A:n lemmikkieläiminä pitämien minipossujen virtsaaminen ja ulostaminen asunnossa. Tuomion perusteluissa ilmenee, että asunnolle aiheutuneissa vahingoissa kysymys ei ollut asunnon tavanomaisesta kulumisesta, vaan vuokralaisen laiminlyönnistä hoitaa asuntoa huolellisesti, josta aiheutuneen vahingon vuokralainen oli velvollinen korvaamaan vuokranantajalle. Asiassa esitetty näyttö ei antanut aihetta arvioida, että asunto olisi tullut merkittävästi parempaan kuntoon kuin se oli ollut vuokrasuhteen alkaessa. Asunnossa suoritetut korjaustoimenpiteet eivät olleet merkittävästi pidentäneet minkään rakenteen käyttöikää.
Näin ollen perusteita poiketa tuomittavan korvauksen osalta kanteessa vaadituista määristä ei hovioikeus katsonut olevan. B:n korvausvastuun osalta hovioikeus katsoi, että B oli riidattomasti muuttanut pois asunnosta siinä vaiheessa, kun minipossut oli otettu asuntoon. Näin ollen B ei ollut tahallisesti taikka laiminlyönnillään tai muulla huolimattomuudellaan aiheuttanut huoneistolle sitä vahinkoa, johon kanteen kohdassa 1 vaaditut summat perustuvat. Hovioikeus velvoitti vuokralaisen A korvaamaan huoneiston korjauskustannuksia 42.191,93 euroa ja menetetyistä vuokratuloista 3.200 euroa.
