Tiedätkö mistä taloyhtiösi on tulossa ja minne se on menossa

TIEDÄTKÖ MISTÄ TALOYHTIÖSI ON TULOSSA JA MINNE SE ON MENOSSA?

Teksti: Johanna Laitala, toiminnanjohtaja, Kiinteistöliitto Pohjois-Suomi

Kiinteistöliitto Pohjois-Suomen taloyhtiövaliokunta järjesti 7.6. Oulun pääkirjaston Pakkalan salissa aiheeseen liittyvän tilaisuuden. Paikalla oli lähes 100 osallistujaa panelistien lisäksi. Keskustelu kävi vilkkaana ja kaiken keskiössä oli suunnitelmallinen kiinteistönpito –tai sen puuttuminen ja sen seuraukset.

Tapahtuman alussa kahvittelun lomassa osallistujat pääsivät keskustelemaan Oulun kaupungin vuorovaikutussuunnittelija ja kuntalaisvaikuttamisen koordinaattori Maiju Teeriahon kanssa. Keskusteluissa muistutettiin Auttava yhteisö -toiminnasta sekä mm. hissiavustuksista.

Alustajina tilaisuudessa olivat Pasi Orava, Kiinteistöliitto Pohjois-Suomi, Juha Mäntynen, Raken nusteollisuus, Tommi Riippa ja Olli Teriö, Oulun rakennusvalvonta. Lisäksi vierainamme olivat Mia Koro-Kanerva, Isännöintiliitto, Maiju Hinno, Nordean Talo yhtiö yksikkö, Karita Grönlund, Finib ja Kari Vanhatupa, OP Koti Pohjoinen. Paneelikeskustelun juontajana toimi Matti Matinheikki.

Suunnitelmallisen kiinteistönpidon osalta ylitse kaiken nousivat seuraavat asiat:

”Jokaisella taloyhtiöllä tulisi olla strategia, suunnitelma taloyhtiön tulevaisuudesta eli kaikkien osakkaiden yhteinen tavoite taloyhtiön kehittämiseen. Strategia helpottaa taloyhtiön johtamista ja lisää päätöksenteon läpinäkyvyyttä ja siten suunnitelmallisuus vähentää poukkoilevaa toimintaa. Strategian määrätietoisella toteuttamisella voidaan ehdottomasti vaikuttaa asunto-osakkeiden arvon kehittymiseen.

Suunnitelmallisuudella ja ennakoinnilla voitaisiin vaikuttaa merkittävästi taloyhtiössä asumisen kustannuksiin ja omaisuuden arvon kehittymiseen kuin myös turvallisuuteen ja viihtyvyyteen. Tiedämme kuitenkin, että korjaukset ovat viivästyneet maailman myllerrysten seurauksena, mutta myös sen vuoksi, ettei taloyhtiöllä ole minkäänlaista suunnitelmaa tulevasta. Taloyhtiön osakkailla tulisi olla kuva siitä millainen se haluaa kiinteistönsä olla 5 tai 10 tai 15 vuoden kuluttua ja millä toimilla haluttuun lopputulokseen päästään. Taloyhtiöstrategian voi vaikka aloittaa asukaskyselyllä. Vastausten pohjalta hallitus laatii strategialuonnoksen. Suunnitelman (strategian) ei tarvitse olla pitkä eikä kimurantisti kirjoitettu. Tavoite riittää ja kuinka siihen tuumataan päästä. Taloyhtiön hallittu alasajo voi olla myös tavoite, mutta sen tulee olla yhteisesti hyväksytty.

On myös tärkeää, että asunnon ostaja näkee helposti millaiseen yhtiöön on rahojaan sijoittamassa.” – Johanna Laitala

”Kunnossapitotarveselvitys on taloyhtiön hallituksen näkemys vähintään seuraavan viiden vuoden sisällä tulevista isommista remonteista. Taloyhtiön hallituksen tulee esittää suunnitelma yhtiökokouksessa osakkaille. Yhtiökokous ei voi tehdä siihen muutoksia. Kunnossapitotarveselvitys esitetään yhtiökokouksessa, siitä käydään keskustelu ja se merkitään tiedoksi. Kaikki osakkaat ja mahdolliset tulevatkin osakkaat ovat hyvin kiinnostuneita taloyhtiön tulevista isoista remonteista. Asunto-osakeyhtiölaki ei vaadi kovin paljon kyseisestä asiakirjasta. Hyvä kunnossapitotarveselvitys on tehty ammattilaisen arvion perusteella, 10 vuodelle ja siinä on arvioitu tulevien remonttien kustannuksia. Remontit on myös aikataulutettu toteutettavan jollekin vuodelle. Hyvässä selvityksessä on annettu arvio myös osaketai m 2 -kohtaisista kustannuksista. Hallitus päivittää kunnossapitotarveselvityksen joka vuosi, joten se ei ole lupaus tai sitoumus tulevista remonteista. Hyvä kunnossapitotarveselvitys varmistaa tarpeellisten remonttien myönteisen päätöksen yhtiökokouksessa, kun osakkaat ovat saaneet tottua ja valmistautua tulevaan, arvokkaaseenkin remonttiin pidempään.” – Pasi Orava

”Taloyhtiörahoituksen saatavuuden ympärillä käydään vilkasta keskustelua tällä hetkellä. Rahoittajan kannalta on ennen kaikkea tärkeää, että taloyhtiötä on hoidettu suunnitelmallisesti ja remontit toteutettu oikea aikaisesti. Nykyisin vaadittava 5 vuoden suunnitelma kiinteistöön kohdistuvista korjaustarpeista on taloyhtiön elinkaaressa lyhyt aika. Remontoimattomuus onkin suurin riski taloyhtiön rahoituksen saatavuuden näkökulmasta. Pankki arvioi jokaisen rahoituksen myöntämisen aina kokonaisarvion perusteella. Remonttihistorian ja suunniteltujen remonttien lisäksi kokonaisarviointiin vaikuttavat myös: taloyhtiön ikä, sijainti, korjausten suhde suhteessa talon markkina-arvoon sekä yhtiön omistusrakenne. Jos korjausvelkaa on kertynyt ennestään jo paljon, voi rahoituksen saaminen olla haastavampaa. Pankki on hyvä kytkeä remonttisuunnitteluun mukaan hyvissä ajoin. Myös ympäristöarvojen painotus alkaa näkymään tulevaisuudessa taloyhtiöiden rahoituksessa enemmän, ovathan asumisen aiheuttamat hiilidioksidipäästöt merkittävät. Taloyhtiöt voivat rahoittaa vihreällä lainalla esimerkiksi maalämpöhankkeita, sähköautojen latausinfran rakentamisen tai aurinkopaneelien asentamisen.” – Maiju Hinno

”Osakkaiden ja isännöitsijöiden tulisi ymmärtää, mitä kasvava korjausvelka tarkoittaa taloyhtiössä. Säästämisestä tuleekin yhtäkkiä kallista, jos taloyhtiössä ei ole suunnitelmallista kiinteistönpitoa ja oikea-aikainen korjaaminen laiminlyödään. Taloyhtiössä osakkaana oleminen ja asuminen on vastuun kantamista oman asunnon kunnosta,mutta myös koko taloyhtiön rakennusosista tulee huolehtia ja käyttää apuna ammattilaisia.” – Juha Mäntynen