NæringsEiendom 1 2016

2016

Best utenfor kontoret

Power­ house to the people

Krangler om megler­ standarder

Muligheter til kupp på Lysaker

Finn ledige lokaler i bladet

Alle snakker om grønne bygg ...

The Green Issue 2016

... men små bedrifter gir blaffen

SHOWROOM • LAGER • DATAHALL LETT PRODUKSJON • KONTOR

NR. 6

MELLOMBYGG

NR. 8

7.936 KVM

1.011 KVM

3.819 KVM

*Alle foto er illustrasjonsfoto.

LEDIGE AREALER: LAGER, SHOWROOM OG KONTOR

ASTRI VARMO ANDRESEN T: + 47 909 58 891 E: ava@60grader.no

HANS JACOB HARALDSON T: + 47 934 41 541 E: hjh@60grader.no

SOV Eiendomsinvest ved:

W: 60grader.no

Annonse

SKIFT TIL LED-LYS OG SPAR BÅDE PENGER OG MILJØ Oppnå store fordeler ved å gå over til LED-lys. La 2016 bli året du skifter til LED for å spare både penger og miljøet.

Olav Thon Gruppen ønsker å redusere fellesutgiftene for sine leietakere i løpet av 2016. Dette vil skje gjennom et samarbeide mellom gårdeier og leietaker, godt hjulpet av pengestøtte fra Enova. - Stikkordet er belysning. Butikkenes største utgiftspost er nemlig energi, og en stor del av energiforbruket er knyttet til lys og kjøling, sier Ole-Martin Moe, leder av Energiog miljøavdelingen i Olav Thon Gruppen.

Gammel belysning er energikrevende og avgir mye varme. For å unngå for høy innetemperatur benyttes kjøling. - Man betaler med andre ord ikke bare for uønsket oppvarming, men også for nedkjøling av lokalet, legger han til. Moderne belysning bruker vesentlig mindre energi, og dermed reduseres også kjølebehovet.

Ikke kast bort penger på unødvendigheter De fleste nye butikklokaler bygges nå utelukkende med LED- belysning. De bruker dermed ikke penger på tilleggskjøling. LED er moderne og trygt, men også svært miljøvennlig. For butikker med gammel belysning er det svært lønnsomt å skifte til moderne belysning. For noen leietakere vil det være mulig å spare opp til 80% energi. - Å skifte til LED-lys er en investering som betales ned på få år, i følge Ole-Martin Moe.

- Det er usikkert hvor lenge det gis økonomisk støtte for utskifting til LED, derfor anbefaler Olav Thon Gruppen alle sine leietakere å fornye sin belysning nå.

LED-belysning varer vesentlig lenger enn gammel belysning, og dermed sparer du også på vedlikehold.

Olav Thon Gruppen samarbeider med ledende lysleverandører og kan tilby løsninger med fullfinansiering og garantier.

Annonse

«Vi besluttet allerede i 2012 å skifte ut vår belysning til LED. Resultatet overgikk alle våre forventninger. Ikke bare sparer vi mye strøm, vi har ikke belastet vedlikeholdsbudsjettet med en krone siden da. De ansatte trives og omsetningen gikk opp. Til og med svinnet har gått kraftig ned ettersom vi nå klarer å holde riktig temperatur for våre produkter.»

- Hans Edvard Helle, etableringsansvarlig Body Shop

LED-spotter på skinner

Nedhengte takarmaturer med LED-lyskilder LED-lyslister

DETTE FÅR DU OM DU GÅR OVER TIL LED-BELYSNING: • Reduserte energi- og felleskostnader.

• Enklere vedlikehold betyr reduserte driftskostnader.

• Bedre inneklima for både ansatte og kunder.

• Økt omsetning grunnet bedre lyssetting.

• Redusert brannfare.

• 100% miljøvennlig belysning.

FIKS DET I DAG! La oss i Olav Thon Gruppen hjelpe deg med å gå over til LED-belysning.

Ta kontakt med vår Energiog miljøekspert Ole-Martin Moe Mail: ole.martin.moe@olavthon.no Mob.: 926 97 670

POWERHOUSE TELEMARK

Filmen om Powerhouse Telemark finner du på r8property.no Ta en titt – og få en vakker forsmak på vår nære fremtid.

Det handler om å skape energi

Porsgrunnsbaserte R8 Property vokser raskt.

I dag kontrollerer selskapet 55.000 kvadratmeter eiendom og har landets mest fornøyde leietakere!

Bedrifter har mye å vinne på å velge miljøbygg: Et sunt og godt inneklima bedrer produktiviteten, lavt energiforbruk gir reduserte kostnader og miljøprofilen styrker bedriftens omdømme.

Med en KTI på 88 poeng i undersøkelsen Norsk Leietakerindeks (NLI), har selskapet fått den høyeste KTI som noensinne er registrerte i Norge og Sverige.

Powerhouse Telemark, som får en sentral plassering i Porsgrunn, blir et av verdens mest energieffektive bygg.

– Vi er sultne, og vil fortsette veksten!

I 2015 investerte konsernet en halv milliard kroner i næringseiendom i Telemark og Vestfold. R8-gründer Emil Eriksrød har ingen planer om å redusere veksten i årene som kommer.

Bedriftene i det Snøhetta-designede bygget vil bli direkte påvirket av å drive sin virksomhet under de aller beste forutsetninger. Her vil alle få energi!

– Fornybar energi!

Power to the people!

Vi kan ikke redde verden. Men vi kan bidra!

Miljøtankegang – fra A til Å – er en fellesnevner for alle R8-selskapene. Det jobbes gjennomgående for å redusere energiforbruket i hele vår portefølje.

R8 Property as

A: Dokkvegen 10, 3920 Porsgrunn

T: +47 940 09 888

M: post@r8property.no

W: r8property.no

8

NE 01 2016

LEDER

Gir blaffen i grønt skifte

Det seneste året har begrepet «det grønne skiftet» blitt stadig mer brukt. Både hos politikere, næringsliv og i nærings- og miljøorganisasjoner. Og så godt som alle snakker om viktigheten av at man får til et grønt skifte, med fokus på miljøvennlige løsninger, redusert energibruk og grønne skatter.

Store bedrifter og offentlige virksomheter er på ballen når de ser etter lokaler. De leier gjerne såkalte grønne lokaler, og et selskap som Entra melder om stor interesse for de grønne leieavtalene. Rådgiverne for de største selskapene forteller også om et ønske om å sitte i grønne lokaler.

Men det er fortsatt lang vei å gå før man kan si at hele næringslivet er klar for det grønne skiftet. Småbedriftene, som utgjør den klart viktigste rollen i næringslivet, viser en nesten oppsiktsvekkende liten interesse for «å bo miljøvennlig».

Bedrifter med 5-20 ansatte er stort sett opptatt av to ting når de flytter: Beliggenhet og pris. Beliggenheten må være slik at de ansatte ikke får økt reisevei eller av andre grunner bruker mer tid på å komme seg på jobben. Og til syvende og sist vil ikke

leietakerne betale en krone mer enn de må. Hvis beliggenheten blir utrolig god, kan man være villig til å legge litt mer penger i lokalene, men det viser seg nesten umulig å få noen til å betale litt mer i husleie for å sitte i et mer miljøvennlig bygg.

Eiendomsbransjen har vært viktig i utviklingen av de grønne byggene, men den har en jobb å gjøre for å få små leietakere til å vise interesse. Da må eiendomsselskapene synliggjøre at leietakerne for eksempel får lavere felleskostnader ved å flytte inn i et grønt bygg.

Og de som ikke har gode grønne avtaler hvor dette kommer tydelig frem, må både finne gode modeller og få det inn i avtalene.

Hvis aktørene ikke klarer å få frem fordelene ved å leie de mest miljøvennlige byggene, vil ikke den norske bygningsmassen til næringseiendommer bidra til det grønne skiftet.

Og det vil være trist for en bransje som vil så mye.

Tekst DAG-JØRGEN SALTNES E-post DAG@NE.NO Foto CHRIS AADLAND

LO K A L E R T I L L E I E

CARL BERNER NÆRINGS­PARK SINSENVEIEN 11 C A 440 M 2 B TA KO M B I N A S J O N S LO K A L E T I L L E I E • Fine, lyse arealer med vindusrekke på to sider • Bakkeplan m/bl.a. kjøre-port for direkte innkjøring • Stort “åpent” areal, kan tilpasses etter behov • Mulighet for leie av parkeringsplass på eiendommen.

• Ledig fra 01.04.16

CARL BERNER NÆRINGS­PARK HASLEVEIEN 28/38

D I E TL

2 S T K . L AG E R A R E A L E R T I L L E I E

U

C A . 355 M 2 B TA | C A 4 7 5 M 2 B TA

• Bakkeplan m/ innkjøring.

• 5,5 m takhøyde • Ledig januar 2016

FORVALTNING • UTLEIE • EIENDOMSMEGLING • RÅDGIVNING M.M.

Besøksadr.: Tullins gate 2, Holbergs plass Postadr.: Pb. 6917, St. Olavs Plass, 0130 Oslo Tlf: 22 98 99 40 Fax: 22 98 99 59 Web: www.advtt.no

10

NE 01 2016

INNHOLD

Innhold NYHETER 08 Leder

Gir blaffen i det grønne skiftet.

12 Mange med dårlig tid

Noen leietakere har ventet i lengste laget med å tegne kontrakt.

16 Best utenfor kontoret

De mest kreative ideene kommer utenfor kontoret.

18 Leiepriser

Lysaker topper ledigheten.

Skøyen taper mest.

22 Tviholder på cellekontorer

Ansatte i Mattilsynet nekter åpent kontorlandskap.

26 Skivebom om syklister

Syklistene legger fra seg minimal omsetning i butikkene.

30 TV2 valgte Diagonale Beliggenhet i santrum.

32 Konverteringsbølgen

Uoversiktlig og segmentert marked.

NYHETER 62 Må begynne på toppen

Petter Eiken om god knutepunktutvikling.

66 Powerhouse to the people

Powerhouse-partnerne med ambisjoner.

70 Ser ingen grønn betalingsvilje Små leietakere vil ikke betale.

73 Kommentar

Leietakerne bryr seg ikke om utleier er grønn.

74 Mye å spare

Selv moderate investeringer kan kutte energibruken med 30-40 prosent.

78 Dette er de beste BREEA-NOR-byggene Se oversikten over hvem som er best.

82 – Grønne avtaler gir resultater Entra mener de har knekt koden.

86 Disse kjemper om Cityprisen 2016 De nominerte til prestisjetung pris.

38 – Tøff kamp på Lysaker

Muligheter for kupp for leietakere.

44 Paradokset på Lysaker

JUSS & FINANS

46 En viss sammenheng...

92 Kamp om meglerstandarden

52 Grønt taktskifte i Oslo-politikken

94 Meglers ansvar for kjøpekontrakten

56 Tre kjappe om miljø

96 – Ingen fare med meglerstandarden

Høy ledighet, men leieprisene faller ikke.

...mellom leiepriser og energieffektivitet.

Her er planene til byutvikingsbyråd Hanna Marcussen.

Vi har spurt eiendomstoppene.

Juristene krangler fortsatt.

Hva er meglerens ansvar?

– Næringsmeglerne kan trygt bruke den.

11

Ansvarlig redaktør Dag-Jørgen Saltnes, dag@ne.no Journalister Dag-Jørgen Saltnes og Jan Revfem Forsidefoto: Shutterstock Økonomi Thomas Berg Opplag/distribusjon – 20 000 Bladet sender adressert til nærings­ drivende (kontorer og handlende) i Oslo, Asker, Bærum, ­Lørenskog, Skedsmo, Nittedal, Rælingen, Fet, ­Enebakk, Aurskog-Høland, ­Slemmestad, Lier, ­Nedre Buskerud, Drammen, Ski, Oppegård, ­Vestby, Eidsvoll, Ullensaker, Nannestad, ­Gjerdrum, Nes, Øvre Eiker, Nedre Eiker, Fredrikstad, Sarpsborg, Moss, Sandefjor, Tønsberg. Bladet sendes også til ca. 4000 beslutnings­takere i privat, kommunal og statlig virksomhet.

52 Grønt taktskifte i Oslo-politikken

Annonseavdeling Telefon 23 11 56 00 Kontaktpersoner Mette Nordtvedt, Heidi Ringlund og John Håkon Balstad, Robert Andersen Årsab./Årsab. i Norden kr 550,–/kr 700,– Utgiver NæringsEiendom AS Munkedamsveien 53B Postboks 2374 Solli, 0201 Oslo 23 11 56 00, redaksjon@ne.no www.NE.no – www.NEnyheter.no Layout/design NE byrå

38 Tøff kamp på Lysaker

66 Powerhouse to the people

Trykk AllerTrykk/MerkurTrykk Copyright NæringsEiendom AS ISSN 0805-9837 Neste utgave 26. februar Opplag 20 000

86 Disse kjemper om Cityprisen 2016

684

12

NE 01 2016

NYHETER

Mange med dårlig tid Flere mindre leie­ takere har ventet til over nyttår med å finne lokaler og har nå fått dårlig tid.

Det sier leder for utleie i Colliers ­I­nternational, Morten Kjeldby. Han forteller at det har vært uvanlig høy aktivitet etter juleferien blant leietakere som skal leie mellom 250 og 500 kvadratmeter kontorlokaler. Han legger til at det også har vært god aktivitet på bransjeportalen NE meet for de noe større søkene.

– Det virker som om mange enten har skjøvet på beslutningen eller oppdaget at de må flytte, med det resultatet at de ­begynner å få dårlig tid. Vi har veldig mange henvendelser fra virksomheter som skal ha lokaler i første og andre kvartal i år, og dette kommer i tillegg til de brukerne vi allerede har hatt dialog med før jul i fjor. Dette medfører mye aktivitet og visninger som en god start på året for vår del, sier Kjeldby.

Skifte Han forteller om et skifte blant leie­takerne.

Før jul hadde «alle» god tid, mens nå haster det plutselig med lokalene siden kontraktsutløp er nært forestående.

– Telefonen ringte i ett mandag fjerde januar, og alle i utleieavdelingen her har vært travelt opptatt på visninger i hele forrige uke. Vi har en del objekter som ligger sentralt ved Nationaltheateret, samt Solli Plass, som både er annonsert og ikke ute i det åpne markedet, disse er det stor interesse for, sier Kjeldby.

– Hva er det leietakerne er opptatt av, bortsett fra en rask avklaring?

– Det er klart at ingen vil betale for mye, så det er flere som forsøker å presse på pris.

Beliggenheten er også veldig viktig, og det er særlig kontorlokaler sentralt i Oslo sentrum som spesielt etterspørres, med moderne og god standard. Bare denne uken regner vi med å close 3-4 leie­ kontrakter innenfor arealer på mellom 250 og 500 kvm i sentrum, sier Kjeldby, som tror på et 2016 med høy aktivitet i leiemarkedet.

Tekst DAG-JØRGEN SALTNES E-post DAG@NE.NO

Morten Kjeldby, Colliers International.

Lok al er til leie LILLEAKERVEIEN 31 Moderne kontorer Lilleakerveien 31 er sentralt beliggende ved Lilleaker Torg.

Vi har følgende arealer ledig: • 98 kvm + fellesarealer - ledig 1. 1. 2016 • 195 kvm , 3. etasje - ledig pr.d.d.

98 -195 KVM

Arealene består av dels åpne løsninger og dels cellekontorer. Meget god standard og kvalitetsmessige gode materialvalg.

Lilleaker Torg har et knippe av gode tilbud fra cafe, apotek, frisør, Kiwi, sushi etc. God parkeringsdekning og kort vei til trikk, buss og tog.

Ne nummer: 43317 Finn kode: 67990382

H A U S M A N N S G AT E 6 Kontor Eiendommen ligger sentralt til på hjørnet av Hausmannsgate og Chr. Kroghsgate vis a vis Akerselva Atrium.

Vi nå kun igjen ca. 600 kvm i 8. etasje.

Lokalene vil bli bygget opp etter leietakers ønsker mht. planløsning og standard.

600 KVM

Arealet kjennetegnes av fantastisk utsikt over Oslo sentrum gode lysforhold.

Kort vei til offentlig kommunikasjon og gangavstand til Oslo sentralbanestasjon.

Mulighet for leie av parkeringsplasser i eiendommens garasjeanlegg.

Se for øvrig animasjonsfilm fra 8. etasje på: https://vimeo.com76438798 Ne nummer: 41551 Finnkode: 67121517

Konta k t: H a r a l d L a h n | 2 2 8 5 0 9 7 0 / 9 1 5 3 4 4 6 3 | l ah n @ fo r tu n a.n o

LILLEAKERVEIEN 25 Kontor Eiendommen ligger vis a vis CC vest med lett og rask adkomst til Granfosstunnelen og Ringveien. Gangavstand til offentlig kommunikasjon og tog/flytog.

176 KVM

Følgende arealer er ledig for ny leietaker: 5 etasje: 176 kvm | 4. etasje: 171,5 kvm Arealene har gjennomgående lys og god utsikt.

Ne nummer: 42088 Finn kode: 65794176

AKERSBAKKEN 10 Kontor, showroom, lettlager I 3. etasje har vi for utleie fra ca. 200 403 kvm åpne og lyse kontorarealer.

200 - 403 KVM

Gjennomgående lys og store gode vindusflater.

Tilgang til vareheis og lasterampe.

Kort vei til Vulcan og omkringliggendeområder med butikker og cafeliv.

Ne nummer: 43313 Finn kode: 65327738

K O N G E N S G AT E 2 Kontorlokaler Vi har for utleie en sjarmerende kontorseksjon på 193 kvm beliggende i 3. etasje. Lokalet har dels åpne løsninger og dels enkeltkontorer med utsikt mot Kongensgate 2.

193 KVM

God teknisk standard, ventilasjon/ kjøling, fjernvarme. Lokalet ledigstilles etter avtale.

Ne nummer: 44616 Finn kode: 67990551

Konta k t: H a r a l d L a h n | 2 2 8 5 0 9 7 0 / 9 1 5 3 4 4 6 3 | l ah n @ fo r tu n a.n o

Lok a ler til leie

TRYGVE NILSENSVEI 8 Kontor/Lager Trygve Nilsensvei 8 ligger tett opp til E6, nær Karihaugen og Furuset.

Kjøretid til Oslo sentrum og Gardermoen er hhv. 10 min. og 20. min.

Ledige arealer: • Kontorlokaler fra 35 - 1.256 kvm • Lagerlokaler 615 kvm med to kjøreporter • Lagerlokale 815 kvm med en kjøreport Kan leies som en sammenhengede enhet Kontorlokalene kan tilpasses ny leietakers arealbehov og ønsker, samt kombineres med lagerarealer i 1. etasje.

Ne nummer: 37076 Finn kode: 65795652

35 - 1.400 KVM

T I L PA S S E S N Y L E I E TA K E R S A R E A L B E H O V OG ØNSKER

Konta k t: H a r a l d L a h n | 2 2 8 5 0 9 7 0 / 9 1 5 3 4 4 6 3 | l ah n @ fo r tu n a.n o

16

NE 01 2016

NYHETER

Best utenfor kontoret De beste ideene i de kreative ­bransjene kommer ikke på ­kontoret, noe ut­leiere bør merke seg.

Skanska har via TNS Gallup spurt 200 kreative sjeler i reklamebransjen, PR-­ byråer, medieselskap og spillutviklere i Stockholm og Göteborg om i hvilke miljøer de får sine geniale ideer. Nærmere seks av ti spurte i undersøkelsen svarer at disse ideene ikke kommer på kontoret.

Disse strålende ideene kommer derimot når de ansatte har fri eller befinner seg utenfor sin faste kontorplass.

Det kan få konsekvenser for fremtidens arbeidsplasser og arealbehov i de kreative bransjene.

et utendørs gym på taket. For 22 prosent er muligheter for barnepass det viktigste.

Aktivitetsbasert Hobbyrom – For kreative næringer er fremtidens arbeids­plass en hybrid mellom hobby­ rommet og hjemmet. Forskning på ­kreativitet peker blant annet på at en ubefolket plass sjelden er kreativ, men at den derimot kan bli det når den fylles opp med mennesker. Mennesket og det ­psykiske og sosiale miljøet har størst betydning for kreativiteten, uttaler markedssjef Anna-Maria Kääriä i Skanska Fastigheter til selskapets hjemmesider.

Hvis disse kreative sjelene fritt kunne tilpasse sitt eget kontor, svarer fire av ti at de foretrekker et verksted/atelier for private prosjekter. Like mange ønsker seg

Undersøkelsen til Skanska Fastigheter ­viser ellers at nesten like mange av de spurte, 32 prosent, trives like bra i et aktivitets­basert miljø som de som foretrekker åpne kontorlandskap (37 prosent).

– Så løsningen på hvordan fremtidens arbeidsplass ser ut, er ikke entydig. Derimot ser det ut til å finnes faktorer som de fleste kreative menneskene mener vil øke antallet ideer. Det er eksempelvis godt rengjorte og velorganiserte lokaler, en hyggelig utsikt, fysisk aktivitet og muligheter for å jobbe sammen, sier Anna-Maria Kääriä.

Tekst JAN REVFEM E-post JAN@NE.NO

Modulvegger

– din komplette innredningsleverandør fra A til Å MV-Panorama Alu

MV-Trespiler

Kontakt oss på telefon 23 24 22 00 eller mvo@modulvegger.no

Modulvegger AS er Miljøfyrtårn sertifisert og medlem av NGBC. Våre produkter oppfyller Breeam krav.

THE FULL SERVICE PROPERTY HOUSE

Jan W. Roll +47 90 53 33 69 jr@newsec.no

Vibecke Falster +47 90 78 42 99 vf@newsec.no

SENTRALT PÅ TØYEN KJØLBERGGATA 31 500-1261 KVM Kjølberggata 31 har meget sentral beliggenhet med særdeles god offentlig kommunikasjon i umiddelbar nærhet. Samtlige T-bane linjer stopper ved Tøyen stasjon, som ligger 2 min fra eiendommen. I tillegg er det flere busser som stopper rett utenfor eiendommen. Eiendommen ligger i umiddelbar nærhet til Tøyensenteret med alt av servicetilbud og Kampen park.

• Ledig fra 1. kvartal 2016 • Meget gode profileringsmuligheter mot Ring 2 • Gode adkomstforhold direkte til Ring 2 • Mulighet for leie av innendørs parkering • Tøyen har hatt en stor oppblomstring av cafeer og spisesteder de siste årene • Tøyen torg, Tøyensenteret og T-banestasjon pusses opp og området får et stort løft

18

NE 01 2016

LEIEPRISER

Lysaker topper ledigheten DNB Næringsmegling har begynt med video-oppdateringer om eiendomsmarkedet og har blant annet tatt for seg leiemarkedet i Oslo-regionen. I der ferske innslaget sier analytiker Ingrid Elisabeth Moe at vi i løpet av 2015 fikk en klar todeling av kontorleiemarkedet i Stor-Oslo.

– I aksen Oslo vest til Asker har vi fått en betydelig økning i ledigheten i løpet av fjoråret, grunnet høy eksponering mot oljesektoren. Både lavere etterspørsel fra oljeselskapene og økt fremleie, har bidratt til både prispress og økt ledighet i disse områdene, sier Moe. Lysaker troner nå øverst på ledighets­ toppen, med en kontorledighet på over

20 prosent, gitt DNBs ledighetsperspektiv på inntil tolv måneder fremover. Men øst- og nordover i Oslo har markedet vært langt mer stabilt.

– Her er det ikke så stor eksponering mot oljesektoren, og så ble ikke disse områdene i like stor grad med på leie­ prisveksten, som gir mindre nedtur, sier Moe. I prestisjeområdet CBD og i sentrums­ områdene er etterspørselen etter kontor­lokaler god, men markedsleiene har ifølge DNB likevel tendert ned.

– Det er leietakernes marked og høy konkurranse om leietakerne her også, men sentrum er et attraktivt markeds­

område med god etterspørsel fra leie­ takere som ønsker å sitte sentralt, sier DNB-­analytikeren.

Fremover venter DNB at ledighets­ økningen i Oslo-regionen blir mer av­ dempet, grunnet moderat nybygging, men også en høy andel konvertering. Når det gjelder leieprisene, tror DNB at de mest attraktive områdene vil få en ut­flating og deretter en forsiktig pris­oppgang fra slutten av 2016.

- Vi ser nå også en ny type eksempel på konvertering, nemlig til asylmottak. Dette vil bidra til at noen flere eiendommer forsvinner ut av ledighetsstatistikken, sier Moe.

Ledighet kontor i Oslo Ledighet forfor kontor i Oslo Leiepris/NOK/m2

Nydalen Oslo ytre vest

Sinsen Storo Kjelsås Grefsen

Ullevål

Oslo ytre øst

Ledighet kontor i Oslo Alna-Ulven

Økern Majorstua

Lysaker

< 15,0 %

Indre Oslo nord

< 12,5 %

Indre Oslo vest Skøyen

Helsfyr-Bryn

CBD

< 10,0 % < 7,5 %

Indre Oslo øst

< 5,0 % < 2,5 %

Ryen

Oslo ytre sør Fornebu

< 17,5 %

Kartet viser kontorledigheten i forskjellige deler av Oslo (Oktober 2015).

CBD: Sentrale business distrikt

Kilde: Akershus Eiendom Kilde: Akershus Eiendom

POWERHOUSE KJØRBO FREMTIDENS KONTOR

Powerhouse Kjørbo ligger direkte ved av- og påkjøringsrampen til E18 samtidig som det ligger landlig og idyllisk ved sjøen. Området består av flere kontorbygg og et servicesenter.

Powerhouse Kjørbo er det første rehabiliterte plusshuset i verden. Bygget har oppnådd BREEAM-NOR-sertifiseringen Outstanding.

Kontakt utleiesjef i Entra: Henrik Melder | 905 71 445 | hem@entra.no

Området har kantine, møteromsenter, resepsjon, treningssenter og det er mulighet for leie av båtplass.

Det er ledige kontorarealer fra 851 - 11 472 kvm fordelt over tre blokker.

20

NE 01 2016

LEIEPRISER

Skøyen taper mest Leieprisene på Skøyen har falt mest i ­Oslo-regionen de seneste tolv månedene.

Det er konklusjonen fra Malling & Co i den seneste markedsrapporten de ga ut før jul, i hvert fall hvis vi ser på topp­leiene.

Malling & Co har tatt utgangspunkt i leienivåene per oktober og sammenliknet dem med utviklingen fra oktober 2014.

Da Union Gruppen i oktober var ute med sin seneste store markedsoppdatering, var deres konklusjon at leieprisene i Oslo-regionen i år viste en klar nedgang.

Næringsmegleren kom til et gjennomsnittlig fall i regionen på 7 prosent. Det inkluderer alle segmenter av markedet.

Men Malling & Co mener at når det gjelder nivåene på toppen, er det bare

Skøyen som kan vise til et fall over 7 prosent, nærmere bestemt 9 prosent.

Et representativt toppnivå i oktober i fjor på 3000 kroner kvadratmeteren, indikerer en nedgang fra 3300 kroner i oktober 2014.

Fallet på Skøyen er altså større enn på hardt belastede Lysaker, som «bare» har 4 prosent, og på Fornebu (7 prosent).

Og ser vi på arealledigheten i de ulike områdene, opererer Malling &Co med en ledighet på Skøyen på 10 prosent, og det er faktisk ned fra 14 prosent for ett år siden.

På Lysaker har derimot kontor­ ledigheten i samme tidsrom økt fra 14 til 17 prosent, og ledigheten på Fornebu har

falt fra 6 prosent til moderate 5 prosent.

Lysaker har dermed paradoksalt nok klart seg bedre enn sine to naboområder, i hvert fall på toppen. Dette til tross for at Lysaker har den minst gunstige ledighets­ utviklingen og den absolutt høyeste ledighetsraten.

Det er i vestkorridoren der prisfallet er størst, som gjenspeiler ned­ skjæringene i olje- og offshorerelaterte næringer. Malling & Co mener likevel at toppnivåene i både Sandvika og Asker har holdt seg uendret i perioden, og det generelle inntrykket for mange områder er altså sidelengs nivåer på toppen. Det er ikke gjengitt utvikling i perioden for normaleiendommene.

Leiepriser kontor i Oslo Leiepriser forfor kontor i Oslo Leiepris/NOK/m2

Nydalen Oslo ytre vest

Sinsen Storo Kjelsås Grefsen

Ullevål

Oslo ytre øst

Generelt Top standard/ høy standard nybygg Alna-Ulven

Økern Majorstua

Indre Oslo nord

Indre Oslo vest Skøyen

Lysaker

Helsfyr-Bryn

CBD

Indre Oslo øst

Ryen

Oslo ytre sør Fornebu

3400

4200

2700

3350

2250

2800

1800

2400

1600

2150

1400

1950

1000

1650

Kartet viser leiepriser på kontorer over 500 m2 i forskjellige deler av Oslo (Oktober 2015).

CBD: Sentrale business distrikt

Kilde: Akershus Eiendom Kilde: Akershus Eiendom

Annonsørinnhold

Colliers vil i 2016 slå sammen sine to forvaltnings virksomheter til et felles forretningsområde for forvaltning, og vil nå skifte navn til Colliers International REMS AS. Virksomheten drives under ledelse av Geir Vinslid, Jørn Larsen og Cato Hellvik

Colliers sin forvaltningsavdeling ekspanderer Colliers sin forvaltningsavdeling skifter nå navn til Colliers REMS AS. REMS står for Real Estate Management Solutions eller Forvaltnings løsninger for Eiendomsbesittere og Investorer. Selskapet opplevede i 2015 en stor vekst og en positiv utvikling.

Foraltningsavdelingen til Colliers har i 2015 tatt over forvaltningen av 15 nye eiendommer og har rekruttert nye senior medarbeidere innen bl.a. regnskap/ forretningsførsel. Det er også etablert et forvaltningsselskap i Drammen i samarbeid med Buskerud Næringsmegling.

Videre har selskapet tatt over gårdeierforvaltningsvirksomheten til ISS (tidligere ForvaltningsCompagniet) fra med virkning fra 1. januar 2016.

Med på laget følger tre ansatte.

Forvaltningsvolumet til ISS Gårdeier forvaltning er per i dag ca. 60.000 kvm fordelt på ca. 15 eiendommer. Samlet har Colliers sin forvaltningsavdeling det siste året således tatt over forvaltningsansvaret av om lag 30 eiendommer, herunder en rekke krevende handels- og industrieiendommer.

«Det betyr at vi nå samlet forvalter i underkant av 300.000 kvm. eiendom i tillegg til at vi er Asset Manager for tre internasjonale eiendoms investeringer.

Dette gjør oss stolte og ydmyke» sier Geir Vinslid, administrerende direktør i Colliers REMS AS. Når Colliers tar over forvaltning på en eiendom kan det enten være å ta over det totale ansvaret inklusive teknisk forvaltning, utleie, kontraktsadministrasjon, leietakeroppfølging, eiendomsregnskap og selskapsregnskaper, eller ta ansvar for enkelte deler av eiendommen/selskapet.

«Selve eiendomsdriften kan vi også bistå med gjennom vårt deleide selskap Entura AS, hvor vi har 20 dyktige medarbeidere som drifter eiendommer på en best mulig og økonomisk forsvarlig måte» fortsetter Geir Vinslid.

Et av hovedfokuset og kjerneverdiene til Colliers International er «Service Excellence». Colliers tilstreber at alle kunder skal få best mulig service, og at det skal være GOD service innen alle forretningsområder. Innen forretningsområdet eiendomsforvaltning leverer Colliers kostnadseffektive løsninger og dedikerte forvaltere med fokus på verdiøkning av kundens investeringer.

«Vi skal gjøre vårt beste for at alle våre kunder, nye som gamle, skal oppleve at samarbeid med Colliers International gir gode resultater og GOD service» avslutter Geir Vinslid.

COLLIE RS E IE NDOMSFORVALTN I N G Colliers Real Estate Management Services AS tilbyr høyt kvalifiserte tjenester innen alle former for forvaltningog regnskapsføring av nærings- og industrieiendom i Norge.

www.col liers.com/no

22

NE 01 2016

NYHETER

Tviholder på ­cellekontorer

De ansatte i Mattil­ synet nekter å arbeide i åpent kontorlandskap.

FriFagbevegelse skriver at Mattilsynet er i ferd med å gjennom­føre en omfattende omorganisering. Målet er å frigjøre tid og ressurser til å drive mer tilsyn. Et ledd i effektiviserings­prosessen er forskningsog utviklingsprosjektet «Framtidens arbeidsplass», som gjennomføres i samarbeid med Statsbygg.

Prosjektet skal vurdere hvordan den fysiske arbeids­plassen til Mattilsynet best mulig kan utformes for å understøtte Mattilsynets nye strategi og organisasjon. Sentrale temaer i prosjektet er arealeffektivitet, og hvordan nye

arbeidslokaler kan støtte opp under aktivitetene som skal utføres i tilsynsvirksomheten.

deling og gi større fleksibilitet. I tillegg regner l­ edelsen med å redusere husleie­ kostnadene med 25 prosent.

– Aldri opplevd maken

Frykter støy

Men det er nå full skjæring mellom ­ledelsen i Mattilsynet, som vil at de ­ansatte skal sitte i et åpent landskap, mens 1300 ansatte tviholder på sine ­cellekontorer.

– Ledelsen har valgt et scenario med åpne, teambaserte løsninger. Celle­ kontorene skal ut. I alle mine år som tillitsvalgt har jeg aldri opplevd maken til protester fra de ansatte, sier hovedtillitsvalgt Terje Olsen i Mattilsynet til Fri­Fagbevegelse.

Ledelsen i tilsynet mener derimot at teamarbeidsplasser og åpne landskap vil fremme samhandling, kompetanse-

De ansatte på sin side frykter støy og konsentrasjonsproblemer ved en overgang til åpne arbeidsplasser, blant annet ved saksbehandling og når de skal skrive rapporter. Det skal ifølge Olsen være «sinte ansatte over hele landet», og lokale tillitsvalgte ser ingen grunn til å gå over til åpent landskap.

– Vi skal drive med tilsyn, ikke ­fancy utforming av kontorer. De b ­ ildene vi har sett, ser jo veldig flotte ut, men hva er vitsen? Vi gjør jobben veldig godt slik vi har det, sier NTL-tillitsvalgt Marianne Johansen ved regionkontoret på Ås.

Kontorlokaler til leie i en av Askers flotteste eiendommer

Lensmannslia 4

» Signalbygg i Asker med flott beliggenhet i grønne omgivelser » Moderne og fleksibelt bygg med unike fasiliteter » Personalrestaurant med stor felles terrasse » Treningsfasiliteter som gymsal, vektrom, svømmebasseng og garderobe » Ledige lokaler fra 295 - 1449 kvm » Flott konferanseavdeling med egen lounge » Meget god innen- og utendørs parkeringsdekning samt sykkelparkering » 5 minutters gangavstand til Asker stasjon med buss, tog og flytoget » Eiendommen er lett tilgjengelig fra E18 » For mer info se finn.no, kode 67979585 Kontakt Øyvind Oxholm Meisingset +47 907 54 597/oom@klp.no

Vertskap for bevisste leietakere

24

NE 01 2016

NYHETER

De ansatte i Mattilsynet vil sitte på sine egne k­ ontorer.

(Ill.: Shutterstock)

Hun mener det er feil bruk av det som oppfattes som Mattilsynets begrensede ressurser til å iverksette en omfattende ombygging, med nye møbler, skillevegger og støydempende tepper.

Hørselvern?

– Mange sier de vil kjøpe seg hørsel­ vern. Jeg ville synes det var ille, om folk skal måtte bruke hørselvern for å klare arbeidsdagen sin, sier Johansen til

FriFagbevegelse. Men ledelsen i Mat­til­ synet har bestemt seg og vil benytte seg av sin styringsrett.

Adm. direktør Harald Gjein i Mat­ tilsynet skriver i en e-post til NTL-­ magasinet at tilsynet har endret seg mye siden etableringen i 2004. Gjein mener de i dag sitter med til dels altfor store ­lokaler, og målet er altså å redusere hus­ leie- og drifts­utgiftene med 25 prosent.

De ansatte i Mat­tilsynet skal også selv

være med å utforme lokalene for å ivareta de ulike behovene på en best mulig måte.

I Oslo holder Mattilsynet til i Ullevåls­ veien 76 på Adamstuen. Regionkontoret til Mattilsynet for Stor-Oslo har lokaler i Moer­ veien 12 på Ås. Statsbygg anslår ifølge VG at en ominnredning av regionkontoret på Ås vil koste rundt 28 millioner kroner.

Tekst JAN REVFEM E-post JAN@NE.NO

TIL LEIE SKØYEN: Thunes vei 2 KONTOR 1. ETG. 298 + 114 KVM 3. ETG. 100 KVM 5. ETG. 280 KVM

FORVALTNINGSCOMPAGNIET

kontorbygg med kantine i • Moderne ­atriums­område • Lyse og flotte kontorenheter • Kantine med møterom • Parkeringskjeller. sykkel­­-park ­og dusj­ • Innendørs mulighet god offentlig kom­ • Meget munikasjon • Tilpasses leietakers ønsker

Kontakt Eiendomssjef Bjørn Oscar Njerve Mobil: 90 26 33 96 E-post: bon@iss.no

OSLO SENTRUM: Grensen 3 FLEKSIBLE KONTORER I MEGET SENTRALT BYGG. KONTORENHETER FRA CA. 350 KVM TIL 1.240 KVM

etg. 561 kvm - Består i dag for det • 4.meste av kontorceller, men egner

• • • • •

seg godt også for åpne kontor­ arealer/teamkontorer. Inntil 16 -18 kontorceller.

6. etg. 1.240 kvm – Hel etasje, flere innganger med toalettkjerner.

Kan deles ned mot 350 kvm enhet.

Lokalene tilpasses leietaker.

Fleksibel overtakelse 2. etg. 1.230 kvm- Hel etasje som egner seg både som butikk og som kontor med kunderettet v­ irksomhet.

5. etg. 445 kvm - Egner seg både med kontorceller og åpent landskap.

D LEI T U D LEI T U

Kontakt Eiendomssjef Bjørn Oscar Njerve Mobil: 90 26 33 96 E-post: bon@iss.no

FORVALTNINGSCOMPAGNIET | Smeltedigelen 1, 0195 Oslo | Telefon: 815 55 155

26

NE 01 2016

NYHETER

Skivebom om ­syklister Syklister legger fra seg minimalt av omsetning i butikkene, byråd hevder noe ­annet.

ROM Eiendom arrangerte nylig sin årlige store konferanse, der hovedtemaet denne gangen var miljø, blant annet forslaget fra det rødgrønne byrådet om å innføre et bilfritt sentrum. Det vil si forbud mot privat bilkjøring innenfor Ring 1.

Et interessant spørsmål for handels­ standen er hvem som legger fra seg

omsetning i butikkene i Oslo sentrum, i den forstand hvordan de kommer seg til butikkene i sentrum.

– Forskning viser...

– Forskning viser at de som handler mest, er de som sykler og kjører ­kollektivt, hevdet miljø- og samferdsels­ byråd Lan Marie Nguyen Berg fra Miljø­partiet De Grønne i sitt innlegg på konferansen.

Når det gjelder fremkomst med kollektive transportmidler, er det riktig, hva angår syklistene, er det skivebom.

I hvert fall hvis vi skal tro den seneste undersøkelsen «Handleposen» til Oslo Handelsstands Forening (OHF) og interes­seforeningen «Byfolk». De

spurte i november 2015 1020 personer med handle­poser innenfor Ring 1 om forbruker­vaner og hva forbrukerne ­mener om et bilfritt sentrum.

Ifølge adm. direktør Gunnar Larssen i OHF viser spørreundersøkelsen at folk som bare brukte T-banen, står for 21,8 prosent av totalomsetningen i sentrums­ butikkene. Reisende med trikk har en andel av omsetningen på 19,4 prosent, busspassasjerer 17,7 prosent, bilistene 12,3 prosent, gående 8,5 prosent.

Helt på bunn Syklistene, derimot, legger bare fra seg 0,3 prosent av den totale omsetningen og blir til og med slått av båtfolket (0,4 prosent). Syklistene kom på bunnplassen,

ET TE R Å H A TR ÅKKE T OP P LØ Y PER I OVE R F E M TI ÅR , SE TTE R VI F R EMD ELES N YE SP OR E T T ER OSS

Kunnskap og erfaring opparbeidet over femti år gir oss i Malling & Co fortrinn, hver gang vi forbereder oss for nye utfordringer.

I 1964 startet Peter T. Malling opp en helt ny næring i Norge – profesjonell megling og forvaltning av næringseiendom. I dag teller Malling & Co over 140 ansatte og tilbyr markedets bredeste tilbud av eiendomstjenester. www.malling.no

Historien forplikter

28

NE 01 2016

NYHETER

– Har du husket handleposene?

(Foto: CF-Wesenberg/Kolonihaven)

til sammenlikning la taxipassasjerer fra seg 1,6 prosent.

– Hvem vil gi fra seg 12,3 prosent av omsetningen? Spurte Larssen ­retorisk.

Gjennomsnittsbilisten legger ifølge ­Larsen fra seg 1180 kroner mer i omsetning enn de som reiser kollektivt.

Bilistenes andel av sentrumsomsetningen er estimert til ca. 1,2 milliarder kroner.

– Undersøkelsen vår viser at bilistene er de mest gjenstridige. De tolererer høye parkeringsavgifter og bompenger, sa ­Larsen. OHF kan derimot godta større bilfrie soner og dele opp sentrum i

sammen­hengende gågatestrøk, men ikke hele området innenfor Ring 1. Dette området er på 1,9 kvadratkilometer, mens de bilfrie sentrumsområdene i storbyer som München og Brussel er på ca 500 mål, med andre ord drøye fjerdeparten.

Visner – Uten handel, visner sentrum. Men vi ønsker mer livlig handel med bilfrie gater og mye uteservering. Torggata er et godt eksempel på et «bilfritt» miljø, der det også er plass til både gående og syklende, og varelevering, sa Larssen, som også

trakk frem Aker Brygge som et godt eksempel her.

Men Larsen fremhevet at i Oslo sentrum finner vi de små og egenartede butikkene, og det er disse butikkene OHF er mest redd for. Gjennomsnitts­butikken i Oslo sentrum har en omsetning på 9,3 millioner kroner. På 2000-tallet er sentrums andel av handelsomsetningen i Oslo blitt halvert fra 32 prosent til 16 prosent.

Tekst JAN REVFEM E-post JAN@NE.NO

Det er mye god økonomi i et bærekraftig kontormiljø. Å investere i god møbeldesign handler ikke bare om å skape et vakkert arbeidsmiljø. God design er bærekraftig og tar hensyn til miljøet i alle ledd av produksjonsprosessen. Den har en kvalitet og fleksibilitet som gjør at møblene varer ekstra lenge. Den er ergonomisk utformet for å holde folk friske. Og ikke minst, den gir økt trivsel og velvære, som igjen fører til en mer kreativ og effektiv arbeidsplass. Kort sagt: God møbeldesign er en vinn-vinn-vinn-vinn-situasjon.

Kinnarps er Europas største leverandør av helhetlige interiørløsninger for kontor. Vår jobb er å gjøre din arbeidsdag bedre. Les mer på kinnarps.no.

Foto: Catharina Caprino

Du får ikke røde tall av å tenke grønt.

30

NE 01 2016

NYHETER

TV2 flytter til Bjørvika og Diagonale.

TV2 valgte ­Diagonale Beliggenheten var trolig grunnen til at TV2 valgte Diaginale i Bjørvika.

TV 2 flytter inn i «Diagonale-bygget» til HAV Eiendom og Olav Thon-selskapet Thongård AS, det vil si bygget som ligger mellom Munch, Operaen og Deich­ manske bibliotek i Bjørvika. Thongård ble våren 2013 partner i Diagonale-­ prosjektet.

Det var i slutten av november i fjor det ble klart at valget til TV2 stod mellom enten Diagonale eller Sundt-kvartalet til Entra og Skanska. TV2 vurderte i ­september 2014 å flytte fra dagens lokaler i Karl Johans gate 14, der DTZ Realkapital fikk i oppgave med å finne egnede lokaler på mellom 5000 og 10 000 kvadratmeter.

Leiekontrakten med TV2 er på tolv år, og TV2 vil ifølge pressemeldingen leie ca. 6000 kvadratmeter i Diagonale. Med kontrakten med TV2 er nå 40–45 prosent av kontorarealene i Diagonale fylt opp.

Ifølge adm. direktør Eva Hagen i HAV Eiendom var det nesten 50 tilbydere av lokaler til svært så ettertraktede TV2 i søkeprosessen.

– Jeg tror vi vant frem på grunn av beliggenheten, og at vi kan gi TV2 en veldig god fleksibilitet i bygget. Det er viktig for hele Bjørvika å få inn en aktør som TV2, som er en helt ny type leietaker, og som er bra for mangfoldet her nede, sier Hagen. Hun minner om at Bjørvika markedsfører seg som «den nye byen».

Måtte strekke seg NE nyheter har hørt fra markedshold at både HAV Eiendom/Thongård og Entra skal ha strukket seg langt i pris for å sikre seg TV2. Opprinnelig indikerte Thon

Gruppen et leienivå på rundt 3500 kroner kvadratmeteren for lokalene, de skulle «overgå de beste prisene i Bjørvika». Det kan de etter det NE nyheter erfarer bare glemme i dagens mer pressede marked.

– TV2 har fått en pakke, og vi har fått det vi mener er markedspris, ­kommenterer Hagen.

HAV Eiendom skriver i en presse­ melding at som en konsekvens av at leiekontrakt er inngått med TV2, vil det nå igangsettes bygging av hele ­Diagonale-­prosjektet, det vil si både student­boligbygget og kontorbygget.

Begge disse byggene ferdigstilles i 2018. Det er beregnet at TV2 flytter inn i Diagonale i begynnelsen av 2018. ­Kontrakten med TV2 ble signert tirsdag 19. januar.

Tekst JAN REVFEM E-post JAN@NE.NO Ill.: LUND HAGEM ARKITEKTER OG ATELIER OSLO

Østerdalsgata 1B 2 8 4 M 2 LYSE OG EFFEKTI VE ­A R E A L E R V . ­VÅ L ERE N GA/­E N S JØ

• 284m2 i 4. etasje • Lyst og arealeffektivt • Sentral og hyggelig beliggenhet • Moderne innredet med åpne landskap • Off. kommunikasjon like ved • En del er innredet som fotostudio

KONTAKT

Axel Eide M: 90 82 82 25 E: eide@sandia.no

Alf Bjerckes vei 22A

Brynsveien 16-18

C A . 57 5 – 1 . 4 0 0 M 2 L E D I G E KO NT O R ­L O K A L E R P Å A L N A N O R D

270 – 5 0 0 M 2 PE N T VE D LIK E H OLDT KON T OR­­­E N H E T

• Effektive og godt ventilerte lokaler • Kan tilpasses etter behov • T-bane, Flybuss, buss og tog i gåavstand • Adkomst fra Østre Aker vei, via Bro­ bekken til Alf Bjerckes vei • Gode parkeringsmuligheter

• 2. etg: 500m2 BTA • 3. etg: 270 m2 BTA • Begge lokalene er i Brynsveien 18 • Vedlikeholdt kontorbygg • Kantine

Tone Mjølnerød M: 90 62 38 34 E: tone@sandia.no

Besøksadresse: Brynsalleén 4, Oslo / Tlf.: 23 03 95 20 / E-post: sandia@sandia.no / www.sandia.no

32

NE 01 2016

NYHETER

Konverterings­ bølgen Stadig flere nærings­ eiendommer kon­ verteres til andre for­ mål, men markedet er uoversiktlig og ­segmentert.

– Det som gjør konverterings­markedet så komplisert å følge med på, er at hvert objekt er unikt. Størrelse, verne­ bestemmelser, reguleringsmuligheter og beliggenhet i begge de aktuelle markedene varierer voldsomt, fastslår analysesjef Ragnar Eggen i Akershus Eiendom overfor ­NæringsEiendom.

Næringsmegleren har estimert de ­årlige konverteringsvolumene i Oslo-­regionen fremover til å ligge på om lag 100 000 ­kvadratmeter. Det klassiske konverterings­ caset er eiendommer som ligger i ­områder med høye boligpriser, men med lave kontorleiepriser. Noen eksempler på det motsatte finnes nesten ikke.

Andre mulige konverteringsobjekter ligger ifølge Eggen i områder med «veldig

høye boligpriser» men der også kontor­ leiene er høye. Veidekkes kjøp i fjor høst av Nedre Skøyen vei 26 på Skøyen i Oslo vest, der for øvrig bildet av Eggen er tatt, er et eksempel på det. Her har man også fordel av at bygget ikke er vernet, og at det er leiekontrakt frem til 2019.

Skolebeliggenhet Andre konverteringsobjekter som kan være godt egnet, er eiendommer med bra skolebeliggenhet, som helt sør i Nydalen mot Sandaker, eller til og med i vestre del av Oslo sentrum, Sommerrogata 1-3 (bildet) på Solli plass. Her vurderer de nye eierne Petter Stordalen, Aspelin Ramm og Höegh Eiendom å omdanne den klassiske kontor­eiendommen fra 30-tallet til et hotell, men det kan også bli boliger i bakkant av tomten, eller fortsatt kontorlokaler. Og nettopp regnestykket for å sette opp nye kontorbygg er ifølge Eggen på papiret blitt bedre de seneste par årene for begge formål, men boliger har dratt i fra.

– En nedgang i avkastningskravet fra 6,00 prosent til 5,25 prosent gir isolert sett en verdioppgang på 14 prosent for et nytt, fullt utleid kontorbygg i randsonen

CRE Norway

33

Til Leie

Tullins gate 6 Kontor 322-655 kvm BTA

Fine kontorlokaler v/ Holbergs Plass, kort vei til Nationaltheateret Lokalene er beliggende i eiendommens 2. og 3. etasje.

Utforming passer bra til både cellekontor-/ og åpen løsning.

2. etasje har hovedsakelig åpen løsning, mens 3. etasje mer inndelt til blant annet cellekontor.

Tullins gate 6 ligger rett ved Holbergs Plass, en kort spasertur unna Nationaltheateret. Det er trikkestopp rett utenfor eiendommen. Stort tilbud av cafeer, restauranter og hotell i nærheten.

Mulighet for leie av parkeringsplass i eiendommens bakgård, ellers er det flere parkeringshus i nærheten.

Kontakt Stian Korneliussen Mobil: 979 67 450 E-post: sk@gvanorway.no

Marius Geirdal Mobil: 971 25 555 E-post: mg@gvanorway.no

34

NE 01 2016

NYHETER

Analysesjef Ragnar Eggen i Akershus Eiendom foran konvereringscaset Nedre Skøyen vei 26.

(Foto: Thomas Bjørnflaten/Nyebilder.no) av Oslo. Et fall i kontorleien på nye kontor­ bygg fra 2200 kroner til 2100 kroner per ­kvadratmeteren gir på den annen side 5 ­prosent verdifall. Netto er altså salgs­ inntekten økt med 9 prosent, og marginen, inklusiv tomtekostnaden med opptil 20 prosent, konkretiserer analysesjefen.

– Samtidig har prisoppgangen på b ­ oliger i Oslo i de samme to årene vært på 15 p ­ rosent, som gir en marginøkning på ­mellom 30 ­prosent og 65 prosent, avhengig av område og opprinnelig prisnivå, sier Eggen.

Favør konvertering Det betyr med andre ord at incentivene til å rive og/eller bygge om til boliger har økt.

– Når man vet at dette rammer ujevnt, kan man lett se for seg områder der regne­ stykket blir enda mer tydelig i favør av konvertering.

Eggen mener det er enda viktige­ re at markedet for boliger er større og fungerer raskere enn markedet for

nye kontorbygg. Et kontorprosjekt må konkurrere i mange år i et marked med et veldig begrenset antall leietakere i riktig fase. Det vil si de som er i stand til å signere i et prosjektert nybygg med to års ­produksjonstid, og som har et areal­ behov som monner, helst mer enn 5000 kvadrat­meter. Eggen sier at i praksis betyr dette at det startes opp mellom fem og ti slike bygg i året, slik dagens marked er.

– Boligprosjektet kan derimot ­begynne salget selv om det er konkur­ renter i nabolaget. Dette reflekterer seg tydelig i markedet for regulerte tomter.

Her prises bolig­tomtene langt høyere enn kontor­tomtene, målt som andel av den forventede d ­ ifferansen mellom prosjekt­ kost og utsalgs­priser. Dessuten kan prosjektet lettere deles opp i byggetrinn, sier analysesjefen.

I tillegg påvirker myndighetenes holdning og villighet til å regulere inn

nye boligprosjekter dette regnestykket.

Analyse­sjefen tilføyer at man dessuten i den senere tid har sett at utnyttelses­ graden har gått opp.

Veldig individuelt Eggen påpeker likevel at det som for alt annet er veldig individuelt for hvert område og for hver enkelt tomt. Den ­over­ordnede trenden er imidlertid at det går mot mer boligkonvertering ­fremover.

– Ettersom det fortsatt er store områder tilgjengelig for utvikling av nye kontorbygg, er det sannsynlig at ­regnestykkene vi har gått igjennom vil endres i favør av bolig. Vi tror at mange av de profesjonelle eiendoms­investorene regner på dette når de i dag kjøper eldre kontorbygg, sier Eggen.

Tekst JAN REVFEM E-post JAN@NE.NO

COLLIERS EIENDOMSFORVALTNING VI TAR EIERROLLEN! Colliers Eiendomsforvaltning tilbyr høyt kvalifiserte tjenester innen alle former for forvaltning og forretningsførsel av nærings- og industrieiendommer, kjøpesentre og kombinerte sameier over hele Norge. Vår målsetting er å være best på kostnadseffektiv forvaltning og oppfølging.

Colliers Eiendomsforvaltning administrerer alt på eiendommen fra de daglige gjøremål til det langsiktige. Vi har fokus på de langsiktige verdidriverne på eiendommen - leietakerne. Vi arbeider aktivt for å holde ledigheten nede og ha kontroll over felleskostnadene.

Vi representerer med stolthet eieren og bidrar aktivt til verdiskapning. Vi kaller det å ta «eierrollen».

Colliers International - Accelerating Success.

www.colliers.com/no

Kontorlokaler til leie i en av Lysakers flotteste eiendommer

Drammensveien 288 » Signalbygg på Lysaker med unik beliggenhet mot sjøen » Moderne og effektivt bygg med førsteklasses fasiliteter » Personalrestaurant med stor felles terrasse og egen café med barista » Treningsfasiliteter som gymsal, spinning, vektrom, garderobe og sykkelparkering » Ledige lokaler i 4. etg. 1195 m2 og 5. etg. 1519 m2 » Ledig toppetasje (7.) på 522 m2 med fantastisk fjordutsikt » Meget god innendørs parkeringsdekning samt egen parkering for el-biler » 5 minutters gangavstand til flytoget og Lysaker stasjon » For mer info se finn.no, kode 68414902 Kontakt Øyvind Oxholm Meisingset +47 907 54 597/oom@klp.no

Vertskap for bevisste leietakere

Flotte og tidsriktige kontorlokaler med Lysakers beste beliggenhet

Lysaker Torg 45 » Norges første “Green Building” klassifiserte kontorbygg » Moderne og effektivt bygg med flotte fasiliteter/felles resepsjon med barista » Stor personalrestaurant med både kalde og varme retter samt salatbar » Flott møtesenter med 4 møterom i tilknytning til restauranten » Ledige lokaler i 2. etg. 959 kvm , 3. etg. 1030 kvm og 5. etg. 1084 kvm » Meget god parkeringsdekning for leietakere og gjester » Nedgang til flytoget og Lysaker stasjon i enden av bygget » Microsoft er blant annet en av flere større leietakere på eiendommen » For mer info se finn.no, kode 67212403 Kontakt Øyvind Oxholm Meisingset +47 907 54 597/oom@klp.no

Vertskap for bevisste leietakere

38

NE 01 2016

LYSAKER

Det har vært ledig areal i Drammensveien 260 en god stund.

– Det er en tøff kamp Lysaker er området i Oslo-regionen med klart høyest kontorledighet, til glede for leietakere som vil skaffe seg rimelige kvalitetslokaler.

På spørsmålet om hvordan DNB Nærings­­­ megling generelt vil karakterisere leiemarkedet på Lysaker for tiden, svarer direktør for utleie, Jørn Skovly: – Det er en tøff kamp om leie­takerne og mye ledighet som har holdt seg lenge.

Den sterke oppgangen i ledigheten begynte for et drøyt år siden, da spratt den plutselig opp og har så holdt seg på høye nivåer. Det er også lenge mellom de store kontraktene som inngås på Lysaker, konstaterer Skovly. En kontrakt i den

s­ enere tid, om ikke så stor, er at SAS flytter inn i 900 kvadratmeter i Lysaker Torg 15, en eiendom som er eid av Storebrand Eiendom. SAS satt sammen med Widerøe i Fornebuveien 38.

Næringsmeglere skriver i sine markeds­ rapporter at hele den såkalte vestaksen sliter, det vil si området fra Skøyen til ­Asker. Hovedårsaken til den høye ledig­ heten på strekningen er tung ekspone­ ring mot olje- og oljerelaterte næringer.

Men med den ekstra høye ledig­heten på

39

Lysaker (se nedenfor), kan det se ut som dette området sliter ekstra mest og mer enn naboområdene.

Mangler utemiljø – Har Lysaker særlige utfordringer som ikke Skøyen eller Fornebu har?

– Skøyen har fordel av både tilgang til tog og buss og har dermed en god kollektiv­dekning, og det er også et godt utemiljø på Sjølyst. Lysaker har god togog bussdekning, men ikke et utemiljø,

som mange trekker frem som et minus.

Fornebu har buss, men ikke tog og heller ikke noe utemiljø, så jeg tror de får store utfordringer fremover, svarer Skovly.

– Hvilke eiendommer på Lysaker sliter mest?

– For å si det sånn, vi får respons på eiendommer som ligger innen fem minutter fra togstasjonen. Mange bransjer synes at Lysaker er et greit sted å være, det er ikke bare oljeselskaper på Lysaker, men også flere underleverandører til bransjen,

samt IT-bedrifter. Men ting tar tid, erkjen­ ner Skovly om utleiemarkedet på Lysaker.

Han sier at Storebrand har fått til en del for eiendommene Lysaker Torg 5, 15 og 25, tre noenlunde jevnstore eien­ dommer på 17 000-18 000 kvadratmeter, som ligger oppå Lysakerlokket. Men det er flere leiekontrakter som går ut i Lilleaker­veien oppover mot kjøpesenteret CC Vest, blant annet i Lilleakerveien ­2.

Oljeserviceselskapet Emas-Amc må fremleie lokaler i Lilleakerveien 2A,

40

NE 01 2016

LYSAKER

Lysaker har god tog- og bussdekning, men mangler foreløpig et godt utemiljø.

Pfizer har flyttet til Drammensveien 288, entreprenørselskapet Implenia flytter fra Lilleakerveien 2B til Fornebuveien. Og så er det uvisst hva som skjer med ingeniør­ selskapet Reinertsen, som er kjøpt opp.

De holder i dag til i Lilleakerveien 8.

Ikke todelt – Er det et todelt leiemarked på Lysaker?

– Nei, egentlig ikke. Vi har området utover Strandveien, som har en sjarme­ rende sjøutsikt som flere setter pris på.

Strandveien går greit, selv om det er til dels lange avstander til Lysaker stasjon.

Drammensveien 288 bortover mot Vækerø Park har også alltid klart å få til løsninger, sier Skovly.

Men alt i alt er markedet tungt. DNB Næringsmegling opererer nå på begyn­ nelsen av 2016 med en kontorledighet på Lysaker på over 20 prosent. Det er den høyeste ledigheten i hele Stor-Oslo.

Næringsmegleren er i den seneste store arealtellingen kommet frem til 120 000 kvadratmeter med ledige arealer innen tolv måneder frem i tid, og da er nybygg holdt utenfor.

– Vi skal ha en ny og grundig telling nå i slutten av januar, der vi ajourfører tal­ lene foran vår nye store markedsrapport i mars. Det skjer hele tiden justeringer, i Philip Pedersens vei 20 (10 200 kvadrat­ meter, red.anm.) blir det asylmottak. Dette er lokaler som har stått ledige og som

nå tas ut av statistikken, og det påvirker tallene til dels betydelig innenfor det per­ spektivet på tolv måneder som vi har. Et sånt bygg slår veldig hardt ut i ledighets­ tallene i et så lite geografisk område som Lysaker, sier Skovly.

20 000 m2 ledig To større lokaler i Vækerø Park – Drammensveien 260 og 264 - skaper utfordringer. Dette er to lokaler på om lag 10 000 kvadratmeter hver som har stått ledig i en viss tid, blant annet etter Norsk Hydro, og som ikke er lett å fylle opp med store brukere.

– I Drammensveien 260, som er ført opp i 2006/07, er det ledig i underkant

FORNEBUVEIEN 31, 33 & 37 KONTOR - FORNEBU/LYSAKER

Fornebuveien 31, 33 & 37 - Moderne kontorlokaler

Lyse kontorer i attraktive omgivelser. Lokalene har stor fleksibilitet i inndeling av leieareal og tilpassing for leietaker

Arealene

Fasiliteter

Fornebuveien 31: 408 m²

• • • • • • •

Nyoppussede og moderne kontorlokaler

Fornebuveien 33: 313 m² Nyoppussede innflyttingsklare kontorer

Fornebuveien 37: 71 - 494 m² Lyse kontorer med stor fleksibilitet i attraktive omgivelser

Sentral beliggenhet på Teleplan-lokket på Fornebu Moderne standard med godt vedlikeholdte tekniske anlegg.

Flott felles kantine med utendørs terrasse og omliggende grøntanlegg.

Møteromsfasiliteter i kantineområdet. (Oppgraderes ila 2016.)

Sykkelparkering, dusj og garderober.

Muligheter for å leie parkeringsplass både innen- og utendørs Kort vei til kollektivknutepunkter med buss, tog, flytog og taxiholdeplass

Marianne Nielsen Landvik

Tlf 922 63 130

Næringsmegler | Eiendomsmegler MNEF marianne.landvik@basale.no

Basale Næringsmegling AS er et heleid datterselskap av OBOS Basale AS

42

NE 01 2016

LYSAKER

Jørn Skovly i DNB Næringsmegling forteller at leie­ takere nå får mye for pengene på Lysaker og venter at flere offentlige leietakere «oppdager» området.

av 10 000 kvadratmeter. Dette er lokaler som er delvis i bruk, Hydro bruker noe av lokalene til prosjektarbeid. Her har vi vært nære et par ganger om kontrakter, men tapt på målstreken. I Drammens­ veien 260 kan vi leie ut etasjeflater eller dele opp flatene, de egner seg godt til det.

I Drammensveien 264 MÅ det derimot være store brukere. Dette er en eiendom som ble ført opp i to etapper på 1980-tallet og har kjempestore flater, så det egner seg best for store bruker, sier utleiedirektøren.

Når det gjelder leieprisene, er det ifølge Skovly fortsatt noen få lokaler på Lysaker som kan leies ut for 2100-2200 kroner kvadratmeteren, og det er bare en liten nedgang fra toppnivåene i 2014.

– Så er det veldig mange bra lokaler i intervallet 1800-2000 kroner kvadrat­ meteren, men økt grad av fremleie holder prisene nede. Det blir tøffere tider fremover, med økt fremleie, erkjenner utleiesjefen.

Ikke håpløst – Ja, hva tror du om utviklingen for Lysaker, ser det håpløst ut?

– Nei, selvfølgelig er det ikke helt håpløst. Men eiendommer som ligger i den ytre ringen med mer enn ti minutters gangavstand til kollektivknutepunktene, vil slite. Ledigheten fremover bør helst komme i byggene nærmest kollektiv­ knutepunktene, svarer Skovly.

Han tror det er de offentlig finansier­ te virksomhetene som må bære mye av markedet fremover.

– Disse aktørene «shopper» i større grad enn tidligere rundt i markedet og følger med når leiekontraktene går ut. Leietakere får nå mye for pengene på Lysaker. Og så har Statsbygg det seneste året bygget opp en aktiv søkeavdeling. ­Offentlige leie­takere som bruker Statsbygg til denne typen inn­ kjøpsfunksjoner, blir mer profesjonelle, sier han. Med andre ord blir offentlige leie­ takere mer bevisst på sammenheng mellom leiepriser og kvalitet.

Tekst JAN REVFEM E-post JAN@NE.NO

PHILIP PEDERSENS VEI 22 KONTOR - LYSAKER

Effektive kontorlokaler på Lysaker – gode fasiliteter - egen parkering - muligheter for profilering Mindre kontorbygg tilliggende store uteområder og hyggelig fellesareal.

Gode muligheter til egen profilering på bygget. Kun en annen leietaker i bygget.

Arealene

Fasiliteter

• • • •

• • •

Beliggende i 3.etasje Ca 628 kvm BTA Mye åpent landskap men også møterom og cellekontorer Minikjøkken og toaletter

Felles trimrom/garderobe med dusj Utendørs parkeringsplass Andre leietakere i bygget: Stians Sport AS – MERIDA www.merida.no www.stians-sport.no

Marianne Nielsen Landvik

Tlf 922 63 130

Næringsmegler | Eiendomsmegler MNEF marianne.landvik@basale.no

Basale Næringsmegling AS er et heleid datterselskap av OBOS Basale AS

44

NE 01 2016

LYSAKER

Paradokset på Lysaker Ledigheten er klart høyest på Lysaker, men leieprisene har ikke falt så mye.

I hvert fall ikke på toppen, ifølge Malling & Co, som var ute med en stor markedsoppdatering i slutten av november i fjor.

Malling skriver i rapporten at Skøyen har hatt et fall i toppnivåene på 9 prosent. Et representativt toppnivå i oktober i fjor på 3000 kroner kvadratmeteren, indikerer en nedgang fra 3300 kroner i oktober 2014. Fallet på Skøyen er større enn på hardt belastede Lysaker, der de tilsvarende leieprisene «bare» er ned 4 prosent til 2250 kroner. Toppnivåene på Fornebu er ned 7 prosent til 2000 kroner kvadratmeteren. Malling & Co har 1600-1800 kroner kvadratmeteren i normalleie for Lysaker.

Ser vi på arealledigheten i de tre ulike områdene, opererer Malling & Co med en ledighet på Skøyen på 10 prosent, og det er faktisk ned fra 14 prosent for ett år siden.

17 prosent ledighet

Preferanser

På Lysaker har derimot kontorledigheten i samme tidsrom økt fra 14 til 17 prosent (Malling & Co har en litt annen ledighets­ definisjon enn DNB), og ledigheten på Fornebu har falt fra 6 prosent til ­moderate 5 prosent. Lysaker har dermed paradoksalt nok klart seg bedre enn sine to nabo-områder, i hvert fall på toppen, til tross for den minst gunstige ledighets­ utviklingen og den absolutt høyeste ledighetsraten.

NE nyheter har fremlagt d ­ ette paradokset overfor analysesjef ­Haakon ­Ødegaard i Malling & Co Markets. ­Ødegaard skriver i en epost at leie­nivåene i markeds­rapporten er ­indikative leier som deres meglere setter i samråd med analytikerne i et konsensus­møte innenfor kategoriene «toppleie» og «normal leie».

Sammenlikner man disse områdene med leiepriser og ledigheten, må man ifølge Ødegaard ta med i betraktningen at ledighet og leier ikke nødvendigvis samvarierer perfekt negativt innenfor en kortere periode. Det er også er en del naturlig variasjon i datasettet for ledighet og leiepriser.

«Leienivåene på signerte leieavtaler vil være avhengig av konkurransen, hvilke leietakere som er i markedet til enhver tid, og hvilke preferanser de har. Igjen må man påpeke at leiemarkedet i Oslo er lite, og at man må se tall over lengre tid for å kunne si noe veldig bastant om utvikl­ ingen», skriver analysesjefen i e-posten.

Generelt kan man ifølge Ødegaard si de har fått indikasjoner om noe reduserte leier det seneste året på Lysaker. Sam­ tidig vet de at de beste beliggenhetene på Lysaker fortsatt oppnår gode leier.

Verdivurdererne i Newsec kom for øvrig i høst frem til at avkastningskravet for de mindre attraktive eiendommene på Lysaker bør være en god del høyere enn for de tilsvarende eiendommene på eksempelvis Skøyen. Det indikerer at utleiere av normaleiendommer på Lysaker sliter mest i vest med å få leid ut.

Ser vi fremover, går det ifølge ­Malling & Co mot et ytterligere prisfall på F ­ ornebu og på Lysaker, mens nivåene på Skøyen stabiliserer seg.

Tekst JAN REVFEM E-post JAN@NE.NO

Hvordan kan vi hjelpe deg?

Vi gir deg valgmuligheten til å skreddersy leieforholdet etter ditt behov.

• Resepsjonstjenester • Møteromssenter • Renholdstjenester • Parkering

www.technopolis.no Martin Linges vei 25, 1364 Fornebu

• Sykkelparkering • Møblering og design • IT-tjenester • Videokonferanserom

• Fasilitetsstyring • Trimrom • Garderobe­anlegg • Business lounger

46

NE 01 2016

NYHETER

En viss sammenheng, men...

Energieffektive bygg ser ut til å oppnå høyere leiepriser, men andre faktorer kan også forklare disse forskjellene.

Halvor Kårstein, mastergradsstudent ved Handelshøyskolen i Trondheim, har i en avhandling sett på om utleie i mer energi­effektive næringsbygg gir en høyere leiepris per kvadratmeter for utleierne. En annen måte å si dette på er om det er en grønn betalingsvilje.

Det er ikke mye som tyder på det i det norske markedet. Men hensikten med avhandlingen har vært å undersøke eier-leier-problematikken som oppstår ved energieffektiviserende investeringer.

Tradisjonelt bærer byggeier investerings­ kostnaden for energieffektiviserende tiltak, mens leietaker får gevinsten i form av reduserte energiutgifter. Det skaper et incentivproblem.

Masteroppgaven tar utgangspunkt i energimerkeforskriften som ble innført i 2010, med en energiskala fra G (dårligst) til A (best). I tillegg har vi oppvarmings­

karakteren, som forklarer hvor ren energien i oppvarmingen av bygget er. Rødt er verst, og mørkegrønn er best.

Basale-porteføljen Analysen benytter markedsdata fra OBOS Basales eiendomsportefølje, der utvalget utgjør 467 313 kvadratmeter fordelt på 721 leiekontrakter. Av disse kontraktene gjelder 75 prosent leie av kontorlokaler, og 61 prosent av eiendoms­porteføljen befinner seg i Oslo og Akershus.

– Kårstein har i sin masteroppgave ut fra vårt tallgrunnlag sett på om det er en sammenheng mellom høyere leiepriser og høyere energikarakter, sier forvaltningsdirektør Rune Mikaelsen i OBOS Basale til NæringsEiendom.

Basale skriver i sin seneste halvårlige markedsrapport der avhandlingen er omtalt, at hvis man kun ser på de observerte gjennomsnittlige leieprisene ut fra energikarakteren, er det en tilnærmet lineær fallende trend i leieprisen per kvadratmeter.

– Rapporten viser at det er en liten økning i leieprisene for bygg med høyere energikarakter, men sammenhengen er ikke stor. Det er også andre faktorer som kan slå like mye ut, nyanserer Mikaelsen.

Andre faktorer Gjennomsnittlig leiepris per kvadrat­ meter i utvalget er 1959 kroner for lokaler i energiklasse A og lave 1049 kroner for bygg i energiklasse F (se tabell). Et næringsbygg med energimerke B har i gjennomsnitt 281 kroner høyere leiepriser per kvadratmeter enn et næringsbygg i kategori C. Men, det er et problem at analysen ikke tar hensyn til andre viktige faktorer for å forklare leieprisene i markedet.

– Det er en sammenheng mellom byggets generelle kvalitet og energi­ karakteren til bygget, men her er det også andre faktorer som slår ut. Har man ikke gjort noen energitiltak i bygget de seneste årene, er bygget normalt også generelt av dårligere kvalitet, sier Mikaelsen.

Oppgaven viser også at beliggenhet, arkitektur, størrelse, tidsmessig utforming, tekniske løsninger, samt det lokale markedet har en relativt stor påvirkning på leieprisene. Likevel er det en ­signifikant økning av leieinntektene per kvadrat­meter. Denne er på 3,2 prosent for en økning i energikarakteren og 2,5 prosent for en økning i oppvarmings­ karakter.

Ved å investere i energieffektive løsninger som gjør at bygget ­oppnår

Vi pakker møblene våre i tepper i stedet for papp. Og det har vi gjort helt siden 1960. Teppene tar vi med oss tilbake og bruker igjen. Og igjen. Og igjen. Mange ganger. For hver eneste lastebil som forlater fabrikken sparer vi miljøet for 266 kg papp. Det blir til sammen veldig mange tonn, hvert eneste år. Hva er bedre enn å gjenvinne? Å ikke ha noe å gjenvinne.

Kinnarps er Europas største leverandør av helhetlige interiørløsninger for kontor. Vår jobb er å gjøre din arbeidsdag bedre. Les mer på kinnarps.no.

Foto: Catharina Caprino

Så enkelt er det å spare miljøet for tonnevis av emballasje.

48

NE 01 2016

NYHETER

Ulikheter i leiepriser Energimerke

Leie per m2

A

1959

B

1888

C

1607

D

1499

E

1236

F

1049

Kilde: OBOS Basale

Solcellepanel på et kontorbygg bidrar til miljøbyggene. (Foto: Shutterstock) energikarakter B, vil bygget få en ­estimert leieinntekt på 1878 kroner per kvadratmeter. For et kontorlokale på 350 kvadratmeter utgjør dette en årlig økning i leieinn­tektene på 20 300 kroner (1878-1820*350). Gitt et ­avkastningskrav – yield - på 6-7 prosent og 9 prosent eier­kostnader, øker det verdien av disse lokalene med 2 ­ 60 000-305 000 kroner.

Ikke regningssvarende Men, i områder med et lavt leienivå, som i utkantstrøkene av Trondheim, er det ikke bare å sette i gang slike tiltak for utleierne.

– Nei, de klarer ikke å regne hjem leietakertilpasninger og ENØK-tiltak i de mindre attraktive områdene i regionen. Her ligger leienivået kanskje på 1300-1400 kroner kvadratmeteren og til og med under det, kommenterer Mikaelsen.

Han sier han ikke var delaktig i prosjektet, men må innrømme at han var litt spent på hva Kårstein ville finne: Var det noen korrelasjon mellom bedre energi­

karakter og høyere leiepriser. Svaret er altså «ja», med visse forbehold.

Mikaelsen er imidlertid enig med Marius Nissen-Lie i Fast Eiendoms­ partner (se egen sak) at den grønne betalingsviljen blant spesielt små og mellomstore leietakerne er heller begrenset.

– Ja, den er liten, disse leietakerne vil ikke legge penger på bordet for å finne bedre energibygg. Leietakerne vil ha riktig beliggenhet til en fornuftig pris. Utenfor Oslo er dette egentlig ikke noe tema hos de mindre leietakerne. Det er kun hos de store, profesjonelle leie­takerne, som gjerne bruker søkemegler, at det fokuseres på grønne bygg.

– Ser du noen utvikling i det hele tatt de seneste årene?

– Kanskje ikke hos de mindre leietakerne, men hos de profesjonelle gårdeierne. Disse gårdeierne trekker bransjen i riktig retning, og det er som sagt større miljøbevissthet hos de store leietakerne.

Bevissthet – Hva må til for at interessen skal øke blant de mindre leietakerne?

– Dette handler ikke bare om penger, men også en generell bevissthet. For noen år siden var det førstesideoppslag i VG om at 1 kWh nå kostet én krone. Så har energiprisene falt kraftig, og langtids­ prognosene tilsier lave priser, svarer Mikaelsen og fortsetter: – Dette er en tosidig utvikling, der det ikke har gått så fort, fordi det har ikke vært så stor oppmerksomhet om energi­ kostnader blant de små og mellomstore leietakerne. Energi er ikke viktig for deres valg av lokaler. Skulle det bli et kraftig hopp i energiprisene, blir det mer fokus på felleskostnader. Men jeg vil si at kravene til dem som drifter bygget, at disse er profesjonelle, og at de har fokus på energi og miljø, er kanskje vel så viktig for å holde energikostnadene nede for leietakerne.

Tekst JAN REVFEM E-post JAN@NE.NO

NEDRE VOLLGATE 3

MIDT I KVADRATUREN • Sentralt beliggende i Kvadraturen.

• Nyoppusset fasade og inngangsparti i 2014.

• Gangavstand til Oslo sentrum.

• Aker Brygge, Rådhuset og offentlig ­kommunikasjon i umiddelbar nærhet.

• Lokalene kan enkelt tilpasse leietakers ønske og behov.

310 kvm kontor: 7-8 cellekontorer, konferanserom, kjøkken, åpen resepsjon og toaletter

GRENSESVINGEN 9

SENTRALT PÅ HELSFYR • Fin utsikt fra kontorene.

• Nyoppusset resepsjon og kantine i bygget.

• Gode parkeringsmuligheter.

• Kort vei til off. komm.

• Innendørs parkekeringsplasser kan leies seperat.

460 kvm kontor: 8 kontorer + åpen løsning for kontor­fellesskap, stort konferanserom 1.300 kvm kontor: 32 cellekontorer, 3 konferanserom og toaletter 750 kvm kontor: 16 cellekontorer, 2 konferanserom og toaletter (3. og 4. etasje kan leies samlet)

KONTAKT: FRODE WAALER | 406 03 907 | FGW@AURIS.NO

WWW.AURIS.NO

VI SØKER DEG SOM VIL INVESTERE I GRØNN EIENDOMSUTVIKLING Skap varige verdier gjennom lavere energikostnader og styrket miljøprofil. Enten det gjelder utvikling av eksisterende eiendom eller nybygg – vi har støtteprogrammene som øker din konkurransekraft.

Ta kontakt med våre rådgivere på 08049, eller les mer på enova.no

Enova er et statlig foretak som skal drive fram en miljøvennlig omlegging av energibruk, fornybar energiproduksjon og ny energi- og klimateknologi.

Foto: BERRE

Geir Thoresen, prosjektsjef i Norwegian Property, er bare en av mange eiendomsutviklere som har benyttet seg av våre støtteprogram med stor suksess.

Verftsg

at

a

2

Radisson Blu Plaza Hotel

NE kunnskap og Norsk Eiendom inviterer til ­eiendomsbransjens årlige møteplass for 29. gang og i år tar vi Oslo by med oss inn på Plaza! Årskonferansen til Norsk Eiendom er en sentral nettverks­ arena som samler bransjens ledere og beslutningstakere.

I 2015 endte vi på mer enn 500 eiendomsaktører! Vi ønsker alle hjertelig velkommen til en spennende fagkonferanse, utdeling av Cityprisen og bankett m/ urban servering både for gane og sinn.

ga Søren

CITYPRISEN 2016: Hvilket eiendomsprosjekt har skapt positive ringvirkninger for sitt næromådet og får den ettertraktede Cityprisen?

Følg oss på: facebook og www.nekunnskap.no for mer informasjon om de nominerte.

er B k A

rygge

Påmelding w: www.nekunnskap.no / E: post@nekunnskap.no. - Fagkonferanse: kr. 4 500,- eks. mva. per deltaker - Bankett: kr. 1 950,- per deltaker

52

NE 01 2016

NYHETER

53

Det nye byrådet vil fortette byen fra sentrum og utover, men er opptatt av å beholde grønne lunger.

Grønt taktskifte Byutviklingsbyråd Hanna Marcussen ­lover et takt­skifte i boligbyggingen i hoved­staden, vil ­vurdere småhus­ planen, og også se på høyde­b­estemmelsene og arkitektur­ politikken.

Den ferske byråden fra MDG (se fakta­ ramme) har tatt over et ansvarsområde der det er mange sterke meninger, ­sterke ­aktører, og gjerne med motstridende interesser. Det rødgrønne byrådet har nylig avløst et borgerlig styrt Oslo siden 1997. Et sentralt spørsmål blir da hvordan eiendoms­bransjen vil merke at det nå er et rødgrønt byråd som har tatt over i Oslo og

f­ orskjellene fra det forrige byrådet. Svaret er ikke uventet.

– Vi vil ha større fokus på klima og miljø. Vårt mål er å redusere utslippene av klimagasser i Oslo med 50 prosent innen 2020 og 95 prosent innen 2030, som er veldig ambisiøst. Vi må også se på hvordan vi planlegger bygningsmassen vår og tenke helhetlig her. Dessuten er en økt bolig­ bygging veldig viktig, det er sentralt for det nye byrådet å få til et taktskifte her, spesielt i transformasjonsområdene. Generelt sett må vi bygge flere boliger, men der vi også tenker kvalitet, byrom og grøntområder, svarer Marcussen fra sin nye arbeidsplass i Oslo rådhus, med sydvendt panoramautsikt mot havne­området og fjorden.

Innenfra og ut Alt kastes ikke over bord, Marcussen vil videreføre tankegangen om å bygge byen innenfra og ut.

– Knutepunktstrategien for Oslo ligger fast og er fornuftig. Vi vil også videreføre småhusplanen, men se om det er enkelt­ områder rundt kollektivknutepunktene som vi kan fortette der dette er hensikts­

54

NE 01 2016

NYHETER

Byutviklingsbyråd Hanna Marcussen sier det er aktuelt å tillate en høyere område­utnyttelse i visse områder av Oslo.

(Foto: Miljøpartiet De Grønne)

Hanna Marcussen Hanna Elise Marcussen (38) ble i oktober 2015 byråd for byutvikling i Oslo Hun representerer Miljøpartiet De Grønne og var nasjonal talskvinne for partiet fra 2008 til 2014, samt partiets første­kandidat i Oslo ved stortings­ valget i 2009.

Marcussen er født i Arendal og oppvokst på Sandøya utenfor Tvede­ strand. Hun er utdannet arkeolog ved Universitetet i Oslo, hvor hun gjennom­ førte bachelorgrad og mastergrad fra 2002 – 2009.

Marcussen er i permisjon fra sin jobb som daglig leder hos Bergfald Miljørådgivere, hvor hun ble ansatt i oktober 2014.

messig. En forutsetning er at det fore­­ ligger miljøvennlige transportalternativer.

– Hva er kjernesakene for deg og byrådet når det gjelder eiendoms- og byutvikling i Oslo fremover?

– Da vil jeg si arkitekturpolitikken, og ikke bare det rent estetiske, men også det som går på byrom og klima og miljø. Så må vi komme med nye tiltak for å få til en økt boligbygging, svarer hun.

Marcussen får en rekke saker frem­ over å ta tak i når det gjelder utbygging.

Bladet NæringsEiendom skrev i mai i fjor at forgjengeren Bård Folke Fredriksen (H) hadde satt alle utviklingsplaner på S ­ køyen «på hold». Den planlagte nye T-banen til Fornebu får store konsekvenser for ­utbyggerne i området. Utbyggingsplanene på Skøyen ser nå ut til å ha stoppet opp som følge av nye rekkefølgekrav, og flere prosjekter utfordrer høydebestemmelsene i området.

– Jeg er enig her i det som ble gjort av det forrige byrådet. Skøyen er et område

som skal vokse mye, og det må dermed bli et stort bidrag til infrastruktur. Jeg mener at det var riktig med en «time-out», for vi må ha et langsiktig perspektiv på denne utbyggingen og sørge for en god kollektiv­ transport, som en T-bane til Fornebu.

Men vi må også skape gode byrom på Skøyen der vi tenker på gater og torg, og så får vi se på høydebestemmelsene, sier den nye byutviklingsbyråden.

Flere etasjer Hun vil ikke binde seg nå til nye høyde­ forslag.

– Høyhus er en ting, som å åpne opp for høyere bygg rundt kollektivknute­ punktene. Men dette handler ikke bare om høyhus, vi må også se på om vi ­enkelte steder kan øke antall etasjer, eksempelvis fra seks til åtte.

– Er det aktuelt å tillate en høyere område­utnyttelse i visse områder av Oslo?

– Absolutt, jeg kan ikke nå si for hvilke områder det gjelder, men vi må se på

hva som er bra ut fra et miljøperspektiv.

Det er verdt å se på en høyere ­utnyttelse rundt kollektivknutepunktene, sier Marcussen. På oppfølgingsspørsmålet om hun kan love at politikken om et høyere og tettere Oslo faktisk settes ut i praksis, svarer hun slik: – En fortetting rundt kollektiv­ knutepunktene er fornuftig, veksten i Oslo må komme et sted. Oslo by vokser med Molde by i størrelse annethvert år. Vi trenger blant annet 100 000 nye boliger de neste 15 årene.

Som byutviklingsbyråd må Marcussen forholde seg til sentrale aktører som planog bygningsmyndighetene, Byantikvaren og Riksantikvaren.

Hyppig kommunikasjon – Riksantikvaren er et statlig ­organ, mens Byantikvaren og plan­myndighetene er kommunale ­etater ­under mitt ansvars­ område. Med de to sistnevnte har vi hyppig ­kommunikasjon. Det er viktig for by­rådet

55

å ivareta kulturminnene, og vi styrket Byantikvaren i budsjettet da vi tok over nå i oktober. Når Oslo by vokser så mye som den gjør, er det viktig å ta vare på kultur­ minnene. Dette må imidlertid kombineres med en god bruk av byggene, som ikke er utenfor dagliglivet. Som utdannet arkeolog er kulturminner viktig for meg personlig, sier Marcussen.

Oslo kommune har også lagt vekt på universell utforming, og det kan komme i konflikt med hovedstadens mange verne­ verdige bygninger.

– Dette er en avveining der hver sak er ulik, sier Marcussen kort.

– Er det viktig for deg å få ned saks­ behandlingstiden hos planmyndighetene?

– Det viktigste er at vi har en god saksbehandling og et godt samspill mellom Plan- og bygningsetaten og de private ut­ byggerne. Spørsmålet er hva som er viktigst av tid eller kvalitet, og det handler også om hvordan utbyggerne bruker sin tid. Jeg ønsker en effektiv og god saksbehandling.

– Er det noen energi- og miljøkrav som Oslo kommune kan innskjerpe overfor eiendoms- og byggebransjen?

– Vi kan ikke komme med egne krav som går utover kravene i TEK 10, men vi har ved salg av kommunale ­eiendommer hjemmel til å sette krav til kjøper.

FutureBuilt står også veldig sentralt, og vi vil gjøre livsløpsanalyser av bygg, der målet er å redusere utslippene, svarer Marcussen.

Bilfritt sentrum – Hva vil du som byråd prioritere de ­nærmeste månedene?

– Småhusplanen ligger fast, men vi vil som nevnt se på om det er om­ råder i dag innenfor denne planen som egner seg for fortetting. Byrådet ønsker å komme i gang med planene om et bilfritt sentrum, og jeg vil ta for meg arkitekturpolitikken, også utover det rent estetiske. Vi må se på klima og miljø og hva vi ønsker i byen av byrom. ­Dessuten må vi vurdere hvilke ­effektive

tiltak vi kan ta i bruk for å få i gang trans­formasjonen i Hovinbyen. ­Dette handler også om hvilke krav vi ­setter til de private utbyggerne her.

Marcussen arver også et ti år ­gammelt «problembarn» i Oslo, ­utbyggingen av over 400 000 kvadrat­ meter på Filipstad. Det første i­ nnsendte regulerings­forslaget er helt tilbake fra 2006, og det har vært svært mot­ stridende syn på utbyggingen.

– Som ansvarlig byråd er jeg opptatt av Filipstad-utbyggingen, men dette er en komplisert sak som jeg ennå ikke har fått til behandling, svarer Marcussen.

NæringsEiendom får opplyst av ­hovedutbygger Oslo Havn KF at de håper Plan- og bygningsetaten kan få vedtatt en områdeplan for Filipstad før sommeren, og at den kommer opp til politisk ­behandling før jul.

Tekst JAN REVFEM E-post JAN@NE.NO

56

NE 01 2016

NYHETER

3 kjappe om miljø 1

2

3

– Fungerer de grønne leieavtalene?

– Hvorfor prioriterer ikke små ­leietakere grønne bygg?

– Hva er det v­ iktigste miljøtiltaket i ­næringseiendom?

Gro K. Boge Adm. direktør DNB Næringseiendom

1

– De grønne leieavtalene bidrar til et forpliktende sam­ arbeid mellom utleier og leietaker for å velge «miljø­ riktige» løsninger og å sette miljø på agendaen også hos leietaker. Som en incentivordning for å deling av både kostnader og besparelser i forbindelse med miljø­ investeringer, har de per i dag ikke hatt den effekten vi kunne ønske oss.

2

– Det er en tydelig overvekt av større profesjonelle aktører som legger vekt på å eie og leie grønne bygg. Å ha en grønn profil vil kunne gi et omdømmefortrinn og er viktig for mange større selskap. De små leietakerne har ennå ikke samme fokus på dette, men jeg tror de kommer etter.

3

– Oppgradering av eksisterende bygningsmasse. Det er mye større miljøgevinster ved å løfte eksisterende enn å bygge ett og annet signalbygg. Det er også mye mer kostbart, derfor må incentivordningene rettes inn mot dette.

57

1 2

3

– Nei. De er for rigide for våre leietakere, de ønsker ikke å forplikte seg til noe fremtidig ukjent.

– I den grad de ikke gjør det, så tror jeg det kan være fordi små leietakere ikke har like stor påvirknings­ mulighet overfor en utleier som store. Skal du kun leie 200 kvadratmeter i et stort bygg, kan du ikke forvente at utleier setter i gang store, omfattende miljøtiltak som fasade osv. i hele bygget.

– Det er det et enkelt svar på: Høy fortetting/utnyttelse i kommunikasjonsknutepunkter.

Mona Ingebrigtsen Adm. direktør Oslo Areal

1

– Ja, ubetinget. Det er gode insentiver for å sette inn tiltak, særlig i gamle bygg med stort potensiale for ­tiltak. I ROM har vi spart over 20 prosent energi gjennom fem år, grønne avtaler har vært viktig for å oppnå dette.

2

– Jeg er ikke helt sikker på at påstanden er rett. Likevel er det nok slik at store og synlige virksomheter har et mer bevisst forhold til både sitt omdømme og markeds­påvirkning

3

– Vi har gjennom de siste årene lært at hvor vi ­bygger er viktigere enn hvordan vi bygger. Det å bygge tett og høyt ved knutepunkter for kollektivtrafikk, er det viktigste tiltaket. Så må dette kombineres med å bygge energieffektive bygg med lang levetid. I Norge er det viktig at vi sparer på vår energi, selv om den er ­fornybar.

Petter Eiken Adm. direktør ROM Eiendom

58

NE 01 2016

NYHETER

1

2

3

– Kan Miljøpartiet De Grønne nok om byutvikling?

– Hvorfor prioriterer ikke små leietakere grønne bygg?

– Er du tilhenger av et bilfritt sentrum?

1

– Det har jeg ingen forutsetning til å svare på. Generelt virker MDG lite «parlamentarisk trent» ut fra det ­bildet jeg får via mediene.

2

– Er det en sannhet? Hvis det er sant, kanskje de ikke har nok kunnskap om hvor lett det er..

3

– Jeg er tilhenger av å begrense bilbruk i bykjernen ytterligere, men mener det er både urealistisk og ikke formålstjenlig å innføre total bilfrihet.

1

– Jeg tror ingen vet nok om byutvikling, da hadde nok ikke emnet vært så debattert og foranderlig. Jeg tror de grønne representerer fremtiden og bringer et for­ friskende og godt perspektiv..

2

– Andre faktorer, som beliggenhet, utforming og pris, oppfattes som viktigere. Helt rasjonelt for den enkelte lille beslutningstager, ikke så bra når man ser det i sum.

3

– Ja, jeg mener et bilfritt sentrum er en god idé, som vil gjøre Oslo til en enda bedre by. Bilfritt betyr ingen steder i verden at bilen er komplett utelukket, men at bilbruken reduseres drastisk og underordner seg fotgjengeren. Taxi, varetransport og noe beboerkjøring tillates, men alle biler må kjøre i gangfart.

Rolf Thorsen Adm. direktør Oslo S Utvikling

Christian Ringnes Adm. direktør Eiendomsspar

Se vårt nye eiendoms­magasin Real-nytt i neste utgave av NæringsEiendom.

REAL Næringsmegling AS | Hvamstubben 17 | 2013 Skjetten Tlf: 67 91 76 50 | E-post: firmapost@real.no | Real.no

Når det gjelder nærings­­eiendom på Romerike og Oslo nord – kontakt oss!

62

NE 01 2016

NYHETER

Må begynne på toppen For å få til en god ­knutepunktutvikling, må man p ­ lanlegge ovenfra og ned. ­Lokale interesser må vike for samfunns­ interessene, mener Petter Eiken.

NSB-eide ROM Eiendom hadde i forrige uke en stor konferanse som i helhet var viet grønne temaer. Undertemaene var blant annet bilfritt Oslo sentrum, den planlagte E18-utbyggingen vest for Oslo og ikke minst grønn knutepunkt­utbygging.

Adm. direktør Petter Eiken i ROM Eiendom hadde kalt sitt foredrag for «Knutepunkt til begjær», der undertittelen var hvordan bygge høyt og tett på kollektivknutepunktene for å få flere til

å reise kollektivt. ROM-sjefen mener vi ikke kan fortsette å bygge det han omtaler som «hybdridbygder». Det må være en sammenheng mellom bosted, arbeidsplass og kollektivt reisetilbud. Han var også opptatt av at de ikke må være for mange reguleringer som hindrer en fornuftig utbygging.

– Begrensninger i reguleringer driver opp eiendomsprisene, men hindrer en god økonomisk utvikling. Byplanlegging må styres «top down», der de samfunnsmessige behovene trumfer de lokale behovene, sa Eiken til godt over 200 fremmøtte. Han er overbevist om at vi må bygge tettere og høyere fremover.

Mer enn nok – Da må vi bygge ovenfra og ned, og vi har mer enn nok av arealer for de kommende generasjonene uten å måtte ta av markagrensen. Hvis man skal bygge tett og høyt, må politikerne våge å overstyre gamle lokale hensyn, sa ROM-sjefen.

Eiken viste en oversikt over ledige lokaler på mer enn 2500 kvadrat­meter,

med Akershus Eiendom som kilde.

Her fremkommer det at andelen ledige lokaler som ligger langt fra kollektivknutepunktene, har økt drastisk bare fra begynnelsen av 2011 til begynnelsen av 2013.

– Vi ser en økt etterspørsel etter lokaler nær kollektivknutepunkter, det er en tydelig bevisstgjøring blant leietakerne. Det er viktigere hvor du bygger enn hva du bygger, fastslo Eiken om miljøvennlig utbygging.

Eiken viste også til en analyse Transportøkonomisk Institutt har gjort for ROM Eiendom. Analysen konkluderer med at ved å etablere 12 500 arbeids­ plasser i Bjørvika istedenfor å fordele dem rundt omkring i Oslo, sparer det 6250 bilturer og 110 000 kjøretøy­kilometer med bil per døgn. Dette gir ifølge instituttet blant annet 15 tonn mindre CO2-utslipp, 23 kilo mindre nitrogenoksid og 8 kilo mindre ­nitrogendioksid, samt energi­ besparelser på 25 MWt per døgn. Mindre enn 10 prosent av de ansatte i Bjørvika bruker privatbil til jobben, og Eiken vil ha belønning for innsatsen.

63

Petter Eiken i ROM Eiendom er opptatt av knutepunktutvikling.

(Foto: Thomas Bjørnflaten/Nyebilder)

64

NE 01 2016

NYHETER

– Jeg hadde gjerne sett at myndighetene hadde stimulert oss, at de som bygger mest miljøvennlig, får bygge høyere eller får en raskere behandling.

Vilje Men for å få til en miljøvennlig utbygging rundt kollektivknutepunktene i de ulike kommunene, trenger man en kommune med den nødvendige viljen. Det må være etterspørsel etter slike lokaler, og det må også være kommersielt bærekraftig for utbyggerne.

– Man kan ikke dytte på en utbygger hva som helst av kostnader, advarte Eiken.

Han var også opptatt av kvaliteter i knutepunktet, som Eiken mener bør

være skjermet for gjennomgangstrafikk.

Knutepunktene må være tilrettelagt for gange, sykkel og kollektivtransport, ha gode byrom og møtesteder, en høy utnyttelse, og må også være et flerfunksjonelt byområde. Det betyr innslag av både boliger, handel, service og næring. Eiken trakk frem Asker som forbilde på det han mener er en god sentrums- og knutepunktutvikling. På den andre siden av Oslo har derimot Ski et «stort fortettings­ potensial». Sandvika har fått kritikk for hvordan det ser ut i sentrum der, og at Sandvika Storsenter har tatt det meste av handelen i nærområdet.

– Men problemet er ikke Sandvika Storsenter, problemet er at det ikke er

Jeg hadde gjerne sett at myndighetene hadde stimulert oss, at de som bygger mest miljøvennlig, får bygge høyere eller får en raskere behandling.

65

Etablering av 12 500 arbeidsplasser i Bjørvika istedenfor å fordele dem rundt omkring i Oslo, sparer 6250 bilturer og 110 000 kjøretøykilometer med bil per døgn. (Foto: Shutterstock)

investert i de andre delene av Sandvika, sa Eiken. Han er også lite imponert over utbyggingen på Fornebu, eller rettere sagt den manglende utbyggingen. Eiken modererte seg riktig nok litt ved å si at han skal være litt forsiktig med å kritisere de tidligere planleggerne av Fornebu, men:

20 000 boliger - Næringsarealene på Fornebu burde ha ligget i midten av området, og de burde kanskje ha bygget 20 000 boliger på Fornebu og ikke 5000 eller 7000 boliger. De burde også ha bygget en by og ikke en grend, men de som kjøpte der, ville ikke ha noen naboer, sa Eiken, som etterlyste både T-bane og bedre infrastruktur i området fra starten.

– Det er vanskeligere å gjøre noe med det nå, konstaterte han.

Eiken summerte opp essensen av sitt foredrag med å si at byene er løsningen, ikke problemet. Kollektive transport­ løsninger må prioriteres, og det må bygges tett og høyt, der det skapes aktive bygulv med handel og servering. La samfunnsformålene gå foran lokale prioriteringer, og «vi har mer enn nok areal for mange generasjoner fremover».

Den nye byutviklingsbyråden i Oslo, Hanna Marcussen fra Miljøpartiet De Grønne, var i sitt korte innlegg på konferansen inne på at byene er en del av løsningen. En av kjernesakene til det nye byrådet i Oslo (se også egen sak

med Marcussen), er økt boligbygging i hovedstaden.

Større potensial – Det er et potensial i indre by for 20 000 nye boliger, der det blir en fortetting særlig langs Ring 1, men også i sentrum. I ytre by har anslaget vært 80 000-90 000 nye boliger. Her blir det en stor endring av den eksisterende situasjonen, det er behov for omfattende endringer. For Hovinbyen har tidligere estimat vært på 27 000 boliger, men nye anslag viser at det kan bli en god del høyere enn det, sa Marcussen.

Tekst JAN REVFEM E-post JAN@NE.NO

66

NE 01 2016

NYHETER

Powerhouse to the people

Partnerne i Power­ house har ­ambisjoner om å bygge flere Powerhouse over hele landet.

Det første Powerhouse-prosjektet på Kjørbo i Sandvika var et spenstig nybrotts­

arbeid. Kostnadene ved rehabiliteringen var høye, og det ble brukt mye ressurser på å finne effektive og smarte løsninger.

Men med lærdommen fra det Entra-eide bygget, er man nå i gang med et Power­ house-nybygg på Brattørkaia i Trondheim.

Der vil investeringene bli mer lønn­somme, blant annet fordi man har lært av det første prosjektet. Nå ønsker Powerhouse å løfte konseptet videre, og det skal blant annet bygges et Powerhouse i Porsgrunn, uten Entra som utbygger.

Plusshus – Powerhouse-samarbeidet ønsker å inspirere til utvikling av bygg som har lavest mulig ressursbruk og klima­ påvirkning. Plusshus-bygging i stor skala vil kunne utgjøre et vesentlig bidrag til å løse klima- og energi­ problematikken, og potensialet i ­Norge er etter vår vurdering stort, sier daglig ­leder i Powerhouse Kim Robert Lisø, som også arbeider i Powerhouse-­ partneren Skanska.

67

Powerhouse-prosjektet kan få et nytt bygg i Telemark når R8 Property skal bygge i Porsgrunn. (Ill.: Snøhetta)

Powerhouse-konseptet innebærer at bygget skal produsere mer fornybar energi enn det bruker gjennom et helt livsløp på 60 år. Med i beregningene skal også være energien som er blitt brukt på åp ­ rodusere byggematerialene, energi­ bruken til selve byggingen og energien brukt til å fjerne bygget.

– Dette er en svært ambisiøs målsetning, og suksessen er avhengig av et strengt fokus på energi i alle faser av prosessen fram mot et ferdig bygg. Vi ­ønsker

at teknologien og konseptløsningene som utvikles i Powerhouse-samarbeidet skal kunne gjenbrukes, ikke bare i nye Powerhouse-prosjekter, men også i mer ordinære byggeprosjekter, sier Lisø.

Enova-støtte Enova har støttet Powerhouse-prosjektene.

– For Powerhouse Kjørbo har Enova-­ støtten vært avgjørende. Det er den også på Powerhouse Brattørkaia, som nå ­realiseres i Trondheim, sier Lisø.

Powerhouse Brattørkaia i Trondheim har fått tilsagn om støtte på hele 36,5 millioner kroner. Det er Enovas største støttetilsagn på ett byggeprosjekt.

– Aldri har det blitt bygget kontor­lokaler i Norge med så høye energi­ambisjoner.

Powerhouse Brattørkaia utnytter dagens teknologi til fulle og vil ikke bare ha et usedvanlig lavt energiforbruk, men også ­produsere fornybar energi, uttalte admini­ strerende direktør Nils Kristian Nakstad i Enova da støtten ble offentliggjort.

68

NE 01 2016

NYHETER

Daglig leder i Powerhouse, Kim Robert Lisø.

Ifølge Lisø er håpet at man skal bli mindre avhengig av støtteordninger for å få realisert plusshus.

– Når det er mulig å planlegge, ut­ forme og utføre bygg som produserer mer energi enn det vi bruker i vårt ekstremt varierte klima, er det etter vår mening mulig overalt. Etter hvert vil det også være fullt mulig å bygge Powerhouse på helt kommersielle vilkår. Vi har i dag en liste med 10–15 prosjekter i inn og utland som vi sammen med ambisiøse partnere håper å realisere, sier Powerhouse­-sjefen.

Powerhouse Telemark Ett av de kommende Powerhouse-­ prosjektene er Powerhouse Telemark, som R8 Property skal bygge i Porsgrunn.

– Vi gleder oss til å jobbe videre med Emil Eriksrød og R8 Property i ­prosessen mot et nytt Powerhouse Telemark i

Porsgrunn. Powerhouse-samarbeidet har gjennom flere år bygget opp en unik spisskompetanse innen ambisiøse og bærekraftige plusshus. Vi er avhengige av like ambisiøse eiendomsutviklere R8 Property og Powerhouse-alliansens Zero, Snøhetta og Asplan Viak skal sette opp et kontorbygg på 6000 kvadratmeter i Porsgrunn.

– Dette blir et bygg i den høyere enden av skalaen for kontorbedrifter og kompetanse­bedrifter, som konsulenter, og kanskje også noe offentlige. Topp leienivå i Porsgrunn i dag ligger kanskje på 1750 ­kroner kvadratmeteren, men vi må nok heve dette og opp på begynnelsen av 2000-tallet, sa Eriksød i R8 da planene ble kjent.

Tekst DAG-JØRGEN SALTNES E-post DAG@NE.NO

Powerhouse Powerhouse representerer et samarbeid om utvikling av plusshus, og består av ­eiendomsselskapet Entra, prosjekt­ utvikleren og entreprenøren Skanska, miljøstiftelsen ZERO, arkitektkontoret Snøhetta, rådgivingsselskapet Asplan Viak og aluminiumprofilselskapet Sapa.

Powerhouse-samarbeidet definerer plusshus som et bygg som produserer mer ren og fornybar energi over livsløpet enn det som blir brukt til produksjon av byggevarer, oppføring, drift og avhending av bygget.

Forskningssenteret ZEB (The Research Centre on Zero Emission Buildings) ved SINTEF og NTNU har vært en sentral samarbeidspartner for realiseringen av prosjektet. Powerhouse Kjørbo og Power­ house Brattørkaia har også mottatt støtte fra «Ny teknologi»-programmet til Enova.

Asker Panorama: Breeam Nor – Sertifisert Excellent.

OXER Eiendom Fokus på miljø Vi finner de beste løsninger for lavt energiforbruk og lave ­utslipp i samarbeid med Enova og Grønn ­Byggallianse. Våre løsninger tilfredsstiller fremtidens krav. Vi vil at våre bygg skal være tilgjengelig for alle og være et verdifullt innslag i landskapet og bybildet. For å oppnå våre mål, forserer vi hindere der andre går rundt.

Våre erfaringer med BREEAM-sertifiseringen av ­Asker Panorama gjør at vi nå BREAAM-sertifiserer alle våre nye næringsprosjekter. I tillegg ser vi på BREEAM for vår ­eksisterende portefølje.

Kabelgaten 2

Norwegian Green Building Council (NGBC) har lansert et nytt verktøy i BREEAM-porteføljen: BREEAM-NOR In-Use. Denne lanseringen bidrar til å systematisere arbeidet med energiog miljøkvaliteter på eksisteredne yrkesbygg.

Vi gjennomfører i disse dager 3 pilotprosjekter i vår ­portefølje med BREEAM-NOR in-Use: Kabelgaten 2 og ­Kabelgaten 39C på Økern, samt Marienlyst Stadion i Drammen. Eiendommene er relativt nye og moderne bygg.

Våre ambisjoner er å redusere driftskostnader, energi­ forbruk og miljøbelastninger.

BREEAM-NOR In-Use er et godt evalueringsverktøy for å nå våre miljømål, i tillegg til å tilfredsstille våre leietakers ønsker og krav i fremtiden.

Marienlyst Stadion

www.oxer.no

70

NE 01 2016

NYHETER

Ser ingen grønn betalingsvilje

Små leietakere er i liten grad opptatt av miljøvennlige bygg og lokaler og vil heller ikke betale for dem.

Dette ser ut til å være den brutale konklu­sjonen, skal vi tro den erfarne leietaker­rådgiveren Marius Nissen-Lie i Fast EiendomsPartner. Fast har ­spesiali­sert seg på leiesøk og rådgivning for små og mellomstore leietakere, og på spørsmålet om hva som er det viktigste for disse når de jakter lokaler, svarer Nissen-Lie slik: – Pris, kvalitet og beliggenhet, men i noe varierende rekkefølge. Når vi ber dem rangere faktorene etter hverandre, får de problemer, men det er sjelden pris

ikke kommer på første plass. Som regel er rangeringen pris, geografisk beliggenhet og kvalitet. Det betyr ikke at kvalitet ikke er viktig, leietakerne vil gjerne ha ha «top notch», men fortsatt til en best mulig pris.

Magefølelsen – Hva blir til slutt utslagsgivende for val­get av lokaler?

– Magefølelsen. Dette handler om følelser når leietakerne først har ­kommet gjennom en prosess, der prisen de tilbys er best mulig, og området er det de ønsker. Står de igjen med to alternativer og de andre kriteriene er gitt, velger de lokalene de liker best.

– Er det en grønn betalingsvillighet hos de små leietakerne?

– Nei, vi har spurt om dette er viktig, men i utvelgelsesprosessen har det ingen verdi. Min konklusjon er at de mindre leietakerne ikke er villige til å betale for det. Noen leietakere er opptatt av at

lokalene har et fyrtårnstempel, men de er få. Så nei, grønn betalingsvilje er ikke vår erfaring, svarer Nissen-Lie. Leietakerrådgiveren trekker frem én kontrakt han var borti, der miljø­vennlige lokaler var et tema. Det var da Kone Heis for noen år siden flyttet fra Frysja sør for Maridalsvannet til Ryen, men Kone produ­serer heiser og har en naturlig interesse for grønne bygg.

– Jeg kan ellers ikke komme på noen eksempler, sier Nissen-Lie. Fast Eiendomspartner jobber med om lag 20 leiesøk i året.

Miljøfyrtårn – Er gårdeiere opptatt av miljø­vennlige lokaler ?

– I hvert fall i større grad enn leie­ takerne, ja, det synes jeg nok at de er. Det handler om ren energiøkonomisering og å bli et miljøfyrtårn. Når det gjelder søppelhåndtering, er dette også mer styrt

Gårdpass hjelper hele året...

Vaktmester– tjenester...

Brøyting...

Strøing...

Garasjevask...

- Et firma i OBOS-konsernet.

Avfallscontainere ...

Vedlikehold av grøntanlegg...

Feiing...

Over 50 år i eiendomsservice har lært oss mye om behov.

Går fortsatt ikke på vannet. Men vi kan omtrent alt annet.

Vintertjenester: Brøyting - Strøing - Salting - Bortkjøring Vårtjenester: Feiing/Spyling - P-plasser - Garasjerenhold Grønttjenester: Hekk/Gressklipp - Beplantning/Trefelling Vaktmester: Hel/deltid - Beredskapsvakt - Vikartjenester Containere: Alle størrelser - Storsekker - Komprimatorer Diverse: Asfaltreparasjoner - Kant- og belegningstein

4 årstider - en hjelper - 23 17 85 00

E

C ERVI

24

S VAKT

R TIME

Gårdpass AS, Østre Aker vei 206. Telefon 23 17 85 00 - firmapost@gaardpass.no - www.gaardpass.no

72

NE 01 2016

NYHETER

Marius Nissen-Lie i Fast Eiendoms­partner mener ­økonomi er den viktigste faktoren for små leie­takere, og at det foreløpig ikke er nok å hente på å være i grønne bygg.

av gårdeier enn et ønske fra leietaker, sier Nissen-Lie. Han tilføyer at energiklasser ennå ikke i stor grad står på agendaen til små leietakere.

– Hva må til for at dette skal bli en viktig faktor?

– Økonomi, kommer det kontant fra Nissen-Lie. Grønne leiekontrakter er introdusert i det norske markedet de seneste årene.

Gjennom et grønt bilag i leiekontrakten kan gårdeier foreta investeringer som reduserer energibruken og forbedrer miljøet.

Leietakere som ønsker å bidra til et godt miljø, kan gjøre det ved å tegne såkalte grønne leieavtaler.

Hovedprinsippet er at den som har størst nytte av miljøtiltaket, tar på seg den største delen av regningen. Kostnadene dekkes gjennom økt husleie.

Samtidig vil felleskostnadene i mange tilfeller reduseres.

– Er grønne leiekontrakter aktuelt for små leietakere?

– Nei, kommer det igjen kontant fra Nissen-Lie. – Fremover, ser du noen endringer i utviklingen?

– Det er noe utvikling, men litt av problemet er at noen av tilbudene ikke leverer i det hele tatt på et lavere energiforbruk, så dette er en langsom utvikling, svarer rådgiveren.

Viktige felleskostnader Nissen-Lie sier at felleskostnader er et stort tema for Fast Eiendomspartner når de skal bistå med å finne de rette lokalene. For leietakerne utgjør energi­ kostnadene stor del av disse kostnadene.

– Men igjen, bortsett fra Kone, er det ingen kontrakter jeg vet om som vi har vært med på der dette var et ­viktig tema. La meg nevne ett eksempel.

Höegh Eiendoms Wergelandsveien 7 ved Slottsparken gjennomgår en stor rehabili­tering og modernisering, og vi har plassert en leietaker der. Det er mye glass i bygget, og et grønt bygg var ikke noe tema for dem som flyttet inn. De la vekt på at Wergelandsveien 7 har en «kul belig­ genhet», og at det ikke er for høyt leienivå for en eiendom som ligger så sentralt.

Rådgiveren har til slutt et hjertesukk om hva som skal til for at dette skal bli mer aktuelt.

– Grønne bygg blir nok mer og mer interessant, men da må det pensles inn på at driftskostnadene går ned i slike bygg, og dessverre har ikke byggene i stor nok grad bevist at de gjør det. Det er ikke godt nok dokumentert overfor leietaker at felleskostnadene går ned, hevder Nissen-Lie. Tekst JAN REVFEM E-post JAN@NE.NO

73

Kommentar av Morten Olaisen, daglig leder NæringsEiendom

Leietakerne bryr seg ikke om utleier er grønn

Morten Olaisen har arbeidet med leietakerundersøkelser for eiendomsbransjen i åtte år til kunder som ROM Eiendom, Entra, Norwegian Property, Mustad Eiendom, Aspelin Ramm og Oslo Arel.

Ifølge Norsk Leie­ takerindeks synes ikke leietakerne at miljø er så veldig viktig.

Eiendomsbransjen er blitt grønn. Litt ­fordi den har latt seg overbevise om at grønt er viktig og tenker at den har et grønt samfunnsansvar. Litt fordi det ­faktisk hender at grønt er lønnsomt.

Litt fordi den har sett skriften miljø­

bevegelsen har tagget på veggen og kon­ kludert med at det smarteste er å være med på å forme kravene myndighetene likevel ­kommer med. Og litt fordi den mistenker at leietakerne til slutt kommer til å stille miljøkrav til sine utleiere.

Det har ikke alltid vært sånn, men vei­ en hit var kort. Det som begynte forsiktig med termokameraer og avfallssortering har ikke tatt mer enn ti år å bli nullhus, plusshus, Powerhouse, BREEAM ditten og energiklasse datten. Vi startet med noen få miljøbygg uten verken nevne­verdig arkitektonisk appell og dårlig inneklima, men er allerede kommet dit at alle nye eiendommer egentlig er miljø­bygg og mange av de hippeste byggene også er de mest grønne. Eiendoms­bransjen er bestemt seg. Den skal være grønn.Dette kan se ut til å ha gitt resultater.

Gjennom undersøkelsen Norsk Leietakerindeks har vi målt hva norske leietakere synes om sine utleieres miljø­ prestasjoner siden 2007. I begynnelsen scoret de fleste eiendomsporteføljer på femtitallet. I fjor ble snittet 72. De beste er over 80. Ola Leietaker har utvilsomt fått med seg bransjens grønne intensjoner og prestasjoner.

Men, selv om scoren er høy, så betyr ikke det nødvendigvis at miljø er noe leietakerne mener er viktig. Som mange

besittere har fått erfare, så er det ikke bare-bare å finne noen som er villig til å betale høyere leie for et lokale med ekstra miljøegenskaper. Sannheten er vel heller at leietakerne gjerne kan smykke seg med et miljøbygg, men kun om det ikke koster ekstra og kun om ventilasjon, kjøling og alle andre fasiliteter er fullt på høyde med hva de andre steder kunne fått.

I leietakerundersøkelsene våre ser vi dette bekreftet og tallfestet når vi ser på hvilke deler av utleiernes leveranse som betyr noe for kundens totale ­tilfreds­het.

Det er så og si ingen sammenheng mellom hvor miljøvennlig leietakerne synes utleieren sin er, og hvor fornøyde de er med leieforholdet sitt. Det er altså fint mulig å ha veldig fornøyde kunder uten at de synes du er veldig grønn og du kan være veldig grønn uten at kundene dine er fornøyde. Faktisk er hvordan du håndterer feilmeldinger seks ganger så viktig som hvor god du er på miljø, mens servicenivået ditt er ni ganger så viktig og hvilket image du har, hvordan kundene dine tenker om deg som selskap, er hele 28 ganger viktigere.

Det kan være flere gode grunner til at eiendomsbransjen kan og bør f­ okusere på miljø, men det er altså ikke en del av oppskriften på hvordan man skal få fornøyde og lønnsomme leietakere.

74

NE 01 2016

NYHETER

Braathens eiendom PWC-bygget investerte 250 kroner per kvadratmeter og fikk til en kraftig nedgang i energibruken.

(Foto: Braathen Eiendom)

75

Kan spare 30–40 prosent Selv moderate investeringer kan redusere energibruken i bygg med opp til 30–40 ­prosent.

Et gjennomsnittlig energiforbruk i norske kontor­bygg ligger i dag på om lag 230-240 kWh per kvadratmeter.

Energi­forbruket har gått noe ned de senere årene, og kontor­bygg har halvparten av energi­bruken sammenliknet med kjøpesentre, sykehus og svømmehaller. Men det er fortsatt mye å spare i energi­kostnader gjennom et vesentlig lavere energi­forbruk, og variasjonene er store.

– Det er veldig stort sprik i energi­ bruken til kontorbygg. Vi har en gruppe bygg der forbruket ligger på 300-400 kWh per kvadratmeter. Dette er gjerne bygg som ble reist i en periode fra slutten av 90-tallet til begynnelsen av 2000-­tallet. Disse byggene er utfordrende, med mye bruk av glass, og der det var fokusert på andre faktorer. Spesielt i bygg med glassfasader mot sydvest, er utvendig solavskjerming svært viktig, sier senior-

rådgiver Frode Olav Gjerstad i Enova til NæringsEiendom.

Inntil halvparten Hvilke er så de største energisløserne i bygg? Gjerstad sier at ventilasjon kan utgjøre inntil halvparten av energibruken i et bygg, særlig bygg som er utsatt for mye sol og dermed krever mye kjøling.

– Men typisk står ventilasjon for 20-30­ prosent av energibruken i bygg som er modne for rehabilitering, sier han.

En annen stor energibærer er lys, som kan utgjøre opptil 30 prosent av for­bruket, avhengig av dimmermuligheter og styringen av lysbruken.

– Det går også med mye energi til kjøling, som komfortkjøling, og det skaper spesielt utfordringer om sommeren. Dette henger også sammen med ventilasjonen i bygget. Det fjerde punktet er kontorbruken, som strømforbruket til PC-er, kopimaskiner og data-anlegg.

Spesielt datahaller krever mye energi, sier Gjerstad. Oppvarming betyr derimot mindre og mindre i nye bygg, som henger sammen med mer lokal varmetilførsel.

Sentrale faktorer som varme, ventilasjon og kjøling er en del av felles infrastruktur i bygget og dekker flere leie­ takere. Her må gårdeier involveres hvis det skal gjøres større grep.

God styring – Et godt ventilasjonsanlegg gir gode arbeidsplasser. Strakstiltak vil være god styring av denne infrastrukturen som er tilpasset brukerne, og det betyr inn- og ut-koblinger. Videre er det viktig med gode varmegjenvinnere. Gjenvinningen bør ha minimum 80 prosent i virkningsgrad, selv om ikke brukerne opplever effekten av dette spesifikt, forteller Gjerstad.

Han er også opptatt av Specific Fan Power (SPF, spesifikk vifte-effekt), som er et mål på den elektriske effekten som trengs for å transportere luft gjennom et ventilasjonsanlegg. Energibehovet til vifter kan utgjøre så mye som 15 til 20 prosent av det totale forbruket i et moderne bygg.

– En høy SPF-faktor gir større nytte enn det man får ved å ha moderne systemer og aggregater, sier Gjerstad.

Han peker på at investeringer som ikke er strakstiltak, i praksis dekkes av gårdeier. Leietaker er dermed lite villig til å betale for investeringer i ventilasjons­ anlegg, som avskrives over 15-20 år. Men det dreier seg om å ha gode arbeids­ plasser med mye energistyring, og en god lys­styring er viktigere enn mange aner.

Gjerstad sier at i realiteten er det til en hver tid under 50 prosent tilstede­værelse

76

NE 01 2016

NYHETER

«En besparelse på 30–40 prosent er et realistisk mål for en del bedrifter.»

på en arbeidsplass, som gjør at det står på for mye lys i forhold til det reelle behovet.

Kun de ytterste – Det er viktig å ha en god dagslysstyring.

For arbeidsplassene ytterst mot vinduene kan lyset være av. Disse arbeidsplassene trenger kun dagslys, slik at det kun er lys på for de innerste arbeidsplassene. Å utnytte dagslyset er bra for kroppen, fastslår ­Enova-eksperten, som poeng­terer at leietakere og gårdeiere kan spare mye energi her.

– Det er nesten like viktig å ha en god lysstyring som å ha gode lyskilder og godt armatur. Gårdeierne og leietakerne bør legge vekt på tilstedeværelseslys, og det samme prinsippet for kjøling og ventilasjon, sier han.

Enova ser at de fleste leiekontraktene løper over fem år, som gjør at leietakerne har kortsiktige interesser i endringer som skal gjøres.

– Det er liten vilje blant leietakerne til å ta de tunge investeringene, som endring av varme- og kjøleanlegge. Men de kan være med på mindre tilpasninger, eksempelvis investeringer som har med lysstyring å gjøre. Ved å investere 100–200 kroner per kvadratmeter her, får de tilbake denne investeringen i løpet av få år. Å gå fra et tyve år gammelt lysanlegg til LED-belysning vil gi en kraftig reduksjon i energibruken i bygg, sier Gjerstad.

30–40 prosent Ledelsen skal rapportere miljø­arbeidet som gjøres i bedriftene, og Enova-­

rådgiveren mener en naturlig del av denne rapporteringen er å være opptatt av energibruken.

– Det er viktig at ledelsen tar et tak, og en besparelse på 30–40 prosent er realistisk mål for en del bedrifter. Noe av dette kan kan tas gjennom bevisst fokus fra ledelsen, og noe kan tas gjennom mål­ rettet styring, sier Gjerstad.

– Hva er rimelige investeringer som gir de største utslagene på et lavere forbruk?

– For lys og lysstyring ligger mer­ invester­ingene på 300–400 kroner per kvadratmeter, du får et ganske godt lys for det. Større investeringer i lysanlegg ligger opp mot 600 kroner per kvadratmeteren, men er likevel billigere enn investeringer til varme og kjøling. Hvis det gjelder ventilasjon, er dette større investeringer som involverer gård­eier. Skal både aggregat, automatikk og kanaler bygges om, snakker vi om 1000 kroner eller mer per kvadratmeteren i totale investeringer og en tilbake­betalingstid på mellom fem og ti år. Men 1000 kroner kvadratmeteren er ganske mye, sier Gjerstad, som trekker frem PwC-­bygget til Braaten Eiendom i Bjørvika som et vellykket prosjekt ut fra beskjedne investeringer.

– Ja, de investerte drøyt 4 millioner kroner i et bygg på 16 300 kvadratmeter, rundt 250 kroner kvadratmeteren. De gikk likevel ned flere energiklasser, og dette var investeringer som var gjort i forståelse med leietaker, sier han. PwC-­ bygget gikk for øvrig ned fra energiklasse grønn D til grønn C.

Kun ett krav Gjerstad sier Enova bare har ett krav til potensielle søkere som ber om støtte, og det er at prosjektet må få ned energi­ bruken med minimum 10 prosent.

– Støtten vil da ligge på 20 prosent av investeringskostnadene. Erfaringsmessig er en besparelse på 10 prosent veldig lite i forhold til det som lar seg gjennomføre.

Hvis vi har et utgangspunkt på 250 kWh per kvadratmeter, mener jeg det er et realistisk potensial å gå ned til 150 kWh per m2. Da er vi nede på kravene i TEK 10 og strømregningen er redwusert med nesten 100 kroner per kvadratmeteren uten at man har gjort de store investeringen, sier seniorrådgiveren. Han understreker at også leietakere kan søke Enova om støtte.

– For omfattende rehabiliteringer snakker vi om en støtte på 200–300 ­kroner per kvadratmeteren, sier han.

– Hvis du skal gi det viktigste tipset, hva vil du trekke frem da?

– Det viktigste for leietakerne er å ha god kontroll over energibruken, et godt lysanlegg og å ventilere etter behov.

Utover det er det bra at leietaker stiller krav til gårdeier om god kvalitet til ventilasjon, varme og kjøling. Leietakere bør også stille krav til gårdeier om god kontroll og forlange god dokumentasjon. Det gjør at det er lettere å oppdage feil, sier Gjerstad.

Tekst JAN REVFEM E-post JAN@NE.NO

Hold av 28. - 29. september 2016 til Oslo Urban Arena!

The early bird catches the worm...

Reserver din plass til Norges viktigste byutviklingskonferanse 2016!

Bestill din billett før 14. februar for kun kr. 2000,- (eks. mva).

Hold deg oppdatert: oslourbanarena.com

PĂĽmelding: oslourbanarena.com/sign-upinformation/

Følg oss

78

NE 01 2016

NYHETER

Asker Panorama er blant de beste BREEAM-NOR-byggene.

Dette er de beste BREEAM-NORbyggene 12 bygg har nå ­sertifiseringen BREEAM-­NOR «Outstanding» eller «Excellent».

Norwegian Green Building Council (NGBC) var i midten av januat ute med en pressemelding der de skriver at fjoråret var «utvilsomt et godt år» for ­BREEAM i Norge. Ved inngangen til 2016 har NGBC utstedt totalt 50 BREEAM-NOR-­ sertifikater for design- og ferdigstillelsesfasen. 33 av disse sertifikatene kom i løpet av 2015.

Halv million m2 Totalt finnes det nå ifølge presse­ meldingen over en halv million kvadrat-

meter med BREEAM-NOR-klassifisert bygningsmasse. Om lag 70 prosent av de klassifiserte byggene befinner seg i Oslo-området, men også andre byer er representert.

– Vi ser at BREEAM-NOR til en viss grad kan synes som et Oslo-fenomen, men det gleder oss å se at flere og flere nye steder setter seg på kartet. Nå har vi BREEAM-registrerte bygg i hele 14 av 19 fylker, målet må være at hele landet skal være representert innen utgangen av 2016, sier daglig leder Kjersti Folvik i NGBC i pressemeldingen.

Og NGBC har lagt ved en oversikt over alle de 50 BREEAM-regvistrerte byggene. Den beste klassifiseringen er «Outstanding», som to bygg har ­ oppnådd. Det er det nye kjøpe­senteret Fornebu S til KLP Eiendom (se ­tabellen side 80) og Powerhouse Kjørbo i ­Sandvika, der Entra skal bygge enda et bygg.

79

80

NE 01 2016

NYHETER

Grensesvingen 7.

Ti nest best Ti kontorbygg har den nest beste ­sertifiseringen, «Excellent», deriblant Asker Panorama, prisbelønte Grense­svingen 7 til Oslo Areal, Schweigaards gate 21 og 23, samt det nye Sundt-­kvartalet til Entra og Skanska.

Munkedamsveien 62, som nå er eid av tyske Deka Immobilien, har også fått «Excellent» for en barnehage tilknyttet eiendommen. Alle byggene i oversikten er for øvrig designet/ferdigstilt i perioden 2013-2015.

BREEAM-NOR er en norsk ­tilpasning av internasjonale BREEAM, som er verdens eldste og ledende miljø­ klassifiseringsverktøyet for grønne bygg.

Bygg

Utvikler

Sted

Karakter

KLP Eiendom

Bærum

Outstanding

Entra

Bærum

Outstanding

Oxer Eiendom

Asker

Excellent

Höegh Eiendom

Oslo

Excellent

Oslo Areal

Oslo

Excellent

Rom Eiendom

Oslo

Excellent

Watrium Eiendom

Oslo

Excellent

Schweigaards gt 21

Rom Eiendom

Oslo

Excellent

Schweigaards gt 23

Rom Eiendom

Oslo

Excellent

Sundt-kvartalet

Entra/Skanska

Oslo

Excellent

G.C Rieber Eiendom

Bergen

Excellent

NCC Property Development

Oslo

Excellent

Fornebu S Powerhouse Kjørbo Asker Panorama Frontbygget Grensesvingen 7 Munkedamsveien 62 Sandstuveien 70

Thor Møhlens gt 49 Tekst JAN REVFEM E-post JAN@NE.NO

Østensjøveien 27

Det store Det store bildet bildet Med 70 års erfaring kommer en trygghet bringer med oss i hvert Med 70 vi års erfaring kommer en eneste prosjekt.

Vår styrke ligger trygghet vi bringer med oss i hverti overblikket, å sestyrke helheten. eneste prosjekt.i Vår ligger i overblikket, i å se helheten.

Vi vet hva det grønne skiftet betyr for BAE.

hjellnesconsult.no

82

NE 01 2016

NYHETER

Posthuset er blant Entra-byggene som har redusert energiforbruket. (Foto: Entra)

83

– Grønne avtaler gir resultater Etter at Entra begynte med grønne fordelsavtaler, har energiforbruket i Entra-­byggene falt.

Det forteller teknisk fagsjef i Entra, Trond Simonsen. Entra har arbeidet med de grønne fordelsavtalene i fire år, og Simonsen mener selskapet nå høster effekten av tiltakene.

– I 2015 var Entra helt nede i et for­ bruk på 155 kilowattimer per kvadrat­ meter for hele bygningsmassen på over 100 bygg, sier Simonsen.

Til sammenligning var forbruket i 2014 på 171 kilowattimer per kvadratmeter.

Bare siden 2006 har energiforbruket falt fra 232 kilowattimer per kvadratmeter.

– Det viktigste bidraget til energireduksjonen de seneste årene, har kom­met fra grønne fordelsavtaler og et drifts­apparat med høy kompetanse, sier Simonsen.

Skal kutte mer Entra er likevel ikke i mål med sitt arbeid om å redusere energiforbruket.

– Vi skal videre. Gjennom vårt største enkeltprogram har vi identifisert over 200

energitiltak i 40 utvalgte bygg. Spare­ potensialet her er beregnet til 16 gigawat­ timer. Dette tilsvarer strømforbruket til åtte middels store næringseiendommer eller 800 eneboliger, sier Simonsen.

Entra satser på å plukke frukten som henger lavest, det vil si tiltakene som har kortest tilbakebetalingstid for investeringen.

– Vi finansierer investeringen gjen­ nom husleien, men den positive effekten av lavere energikostnader slår direkte ut i lavere bokostnader for kundene, sier Simonsen.

Han forteller at selskapet har tegnet over 100 fordelsavtaler med kundene og gjennomført over 90 tiltak. Blant tiltakene som er mest lønnsomme, er tiltak for varme­anleggene, SD-anlegg (sentral driftsovervåkning), lysanlegg og ventilasjons­anleggene.

– Disse tiltakene har en nedbetalings­ tid på tre til fire år.

7 prosent i Posthuset Entra har flere eksempler på at tiltak definert i grønne fordelsavtaler har gitt reduksjon i energiforbruket. I Statens hus i Kaigaten 9 i Bergen har investeringer i ny varmegjenvinner og vifter bidratt til en energireduksjon på 11 prosent. I Posthuset i Oslo sentrum har oppgradert SD-anlegg og behovsstyrt ventilasjon bidratt til en re­

duksjon i energiforbruket på 7 prosent. Og i NVE-bygget på Majorstuen har Entra inn­ gått avtale med leietakeren om temperatur­ variasjon utover normalen. Der vil en endring i temperaturen på hver grad gi en reduksjon i energibruken på 2 prosent.

Enova-støtte Trond Simonsen mener Enovas støtte­ program har vært viktig for Entras arbeid med energieffektivisering.

– Enova har vært en viktig bidragsyter og støttet flere av våre prosjekter med passivhusstandard og våre innovative Powerhouse­prosjekter. De yter også støtte i våre energiprogram i eksisterende portefølje. Denne støtten er med på å bidra til at Entra også får gjennomført flere av tiltakene som i utgangspunktet er mindre lønnsomme, sier Trond Simonsen.

Passivhus har ifølge Entra et energi­ forbruk på 70 kilowattimer per kvadrat­ meter, mens Powerhouse (se egen sak om Powerhouse-konseptet) produserer mer energi enn det forbruker. Powerhouse Kjørbo er verdens første rehabiliterte plusshus. Mens energiforbruket bare er på 20 kilowattimer per kvadratmeter, produserer bygget 41 kilowattimer per kvadratmeter.

Tekst DAG-JØRGEN SALTNES E-post DAG@NE.NO

For deg som skaper byen Stedene vi jobber, stedene vi møtes og stedene vi husker

Nyheter / Design / Kommunikasjon / Rüdgivning Konferanse / Analyse / Markedsføring

naringseiendom.no

86

NE 01 2016

NYHETER

Cityprisen 2016

Sørenga Er en av de nominerte til årets Citypris.

Homogent og helhetlig, er beskrivelsen av Sørenga-prosjektet.

Det store utviklingsprosjektet Sørenga er en av tre kandidater til Cityprisen 2016, som blir delt ut på Citykonferansen den 11 februar. Det er utviklerne Sørenga Utvikling KS og Bjørvika Infrastruktur AS som står bak utbyggingen av 80 000 kvadratmeter på Sørenga. Der er det utviklet boliger, bevertning og sjøbad på tomten som ble kjøpt for nesten 1 milliard kroner i 2008.

LPO, MAD, Jarmund Vigsnæs og Kari Nissen Brodkorb er arkitektene som har arbeidet med Sørenga-prosjektet, i tillegg har en rekke andre aktører vært involvert.

Juryen som har nominert og skal vurdere kandidatene til Cityprisen 2016 skriver at det helt siden LPOs kvartalsplan ble vedtatt i 2008 har vært «arbeidet utrettelig med å etablere et bystrøk som henter maksimalt utu av de unike kvalitetene som ligger i prosjektets beliggenhet».

Helhetlig og homogent «Til tross for et stort antall involverte aktører, fremstår Sørenga i dag som et særdeles helhetlig og homogent ­område,

med en relativt dempet og nøktern arkitektur, særlig om man sammenligner med Barcode, Tjuvholmen og det som hittil er bygget ved fjorden» skriver juryen om Sørenga.

Det trekkes frem flere kvaliteter med Sørenga, både som bygge­prosjekt og som gave til byens befolkning. ­Arkitektur, bygulv og offentlig rom har høy kvalitet, med god materialbruk og fine, robuste detaljeringer. Utviklerne ­Sørenga ­Utvikling og Bjørvika Infrastruktur får også ros for å ha skapt en åpen og ­inkluderende bydel, hvor ikke bare beboerne føler seg hjemme. «­Sjøbadet var en braksuksess for et

BDO kan bransjen Eiendom - Bygg - Anlegg

BDO bistår eiendomsbransjen med dagens og fremtidens utfordringer. Vi er en aktiv partner som bidrar til å finne de beste løsningene for ditt behov. bredt lag av byens befolkning, og samarbeidet mellom både plan- og bygningsetaten og Kystleden har ført til at dette er en splitter ny bydel som tross sin foreløpig perifere posisjon i byen har fått en tung, lokal forankring», skrives det videre om ­Sørenga.

Kontakt oss for en uforpliktende samtale: BYGG OG ANLEGG asle.aftret@bdo.no - 910 09 757 EIENDOM steinar.andersen@bdo.no - 906 51 940

Åpent og tilgjengelig Juryen som har nominert Sørenga til en av kandidatene til Cityprisen 2016, mener prosjektet i sum er «et åpent og til­ gjengelig prosjekt, der høye kvadratmeterpriser og gjennomgående kvalitet i alle løsninger er kombinert med en usnobbete utforming som allerede er omfavnet av hele Oslo».

Revisjon | Skatt og avgift | Rådgivning | Regnskap www.bdo.no

Tekst DAG-JØRGEN SALTNES E-post DAG@NE.NO Foto SØRENGA UTVIKLING KS

BDO_HalvsideMedRamme_NE_Jan16.indd 1

20.01.2016 11:17:58

88

NE 01 2016

NYHETER

Cityprisen 2016

Verftsgata 2 Er en av de nominerte til årets Citypris.

Verftsgata 2 er med på å aktivisere bymiljøet rundt eiendommen.

Den 11. februar i år deles City­prisen 2016 ut på Citykonferansen. Blant de tre ­kandidatene som kjemper om den prestisjetunge utmerkelsen er ­Sørenga-prosjektet og Aker Brygge. Men det er ikke bare Oslo-prosjekter som kan vinne Cityprisen 2016. Trondheim-­

prosjektet Verftsgata 2 er også blant de nominerte prosjektene.

Adresseavisa Det er Prora Eiendom, som drives av Terje Erichsen, som står bak ­p rosjektet Verftsgata 2. Bygget på 18 000 kvadrat­­ meter ble leid ut til Adresse­avisa, og avisen ble tidlig inkludert i ­p rosjektet.

«Hele prosjektet bærer preg av usedvanlig tett og godt sam­a rbeid ­mellom ulike aktørgrupper, med reell verdiskapning både økonomisk og i form av arkitektonisk kvalitet som ­resultat», skriver juryen som har

­ ominert prosjektet til en av finale­ n kandidatene for Cityprisen 2016.

Det legges vekt på at Verftsgata 2 er et svært vellykket prosjekt for ­Trondheim som by. «Byens befolkning utnytter uteområdene i prosjektet til re­­krea­ sjon og benytter seg av servicetilbud, ikke minst ved at prosjektet utnytter ­kvalitetene knyttet til nærheten til elven.

Den oppbrutte fasaden mot kaikanten og de gjennomgående godt opparbeidede bygulvene rundt huset er en klar styrke.

Et viktig grep har vært å etablere mange innganger på bakkeplan til de ut­adrettede funksjoner. Dermed bidrar ­prosjektet

Vi gjør regnskap enkelt for deg BDO Regnskap

Vårt kompetansehus gir en bred kunnskapsbase. Vi bruker de beste teknologiske løsningene for å sikre robust kvalitet og effektive arbeidsprosesser. til å aktivisere bymiljøet rund seg», fortsetter omtalen om Verftsgata 2, som ble kjøpt av KLP Eiendom.

Urbant ansvar Verftsgata 2 trekkes frem som et utmerket prosjekt som har høy arkitektonisk kvalitet og en «bevissthet rundt sitt urbane ansvar som må kunne kalles rent nybrottsarbeid i Trondheim». Juryen som har funnet frem tre Cityprisen-kandidater mener ­prosjektet også har en økonomi og driftsresultater som gjør det til et bære­ kraftig og vitalt bidrag til lokal eiendomsutvikling. «Det er et eksempel til etterfølgelse», avsluttes omtalen om prosjektet.

For mer informasjon, kontakt: ANDREAS VIK Partner og leder BDO Regnskap 917 86 525 - andreas.vik@bdo.no

Revisjon | Skatt og avgift | Rådgivning | Regnskap www.bdo.no

Tekst DAG-JØRGEN SALTNES E-post DAG@NE.NO Foto PRORA EIENDOM

BDO_HalvsideMedRamme_NE_Jan16.indd 2

20.01.2016 11:18:40

90

NE 01 2016

NYHETER

Cityprisen 2016

Aker Brygge Er en av de nominerte til årets Citypris.

Norwegian ­Property har lyktes med å ta vare på de urbane ­kvalitetene til Aker Brygge.

Aker Brygge er den tredje kandidaten som er med i kampen om Cityprisen 2016 som deles ut på Citykonferansen. ­Norwegian Property har brukt milliard­ beløp på en total opprustning av både kontor­byggene og kjøpesentrene.

­ esultatet er blitt så bra at prosjektet kan R vinne Cityprisen 2016.

Fordommer og forestillinger Juryen, som har plukket ut tre kandidater til den prestisjetunge prisen, skriver at knapt noe byområde i Norge har vært så ladet med generelle forestillinger og fordommer som Aker Brygge. «Som Norgeshistoriens første store private transformasjon ble Aker Brygge selve bildet på jappetid og et nyurbant Norge».

Aker Brygge var populært hos både utenlandske turister og folk fra utenfor Oslo. Men de fikk ikke sving på kjøpe-

senteret, og store deler av Aker Brygge var lite besøkt. Juryen skriver at utbygger Norwegian Property har vært dristige og konsekvente i sin tilnærming til opprustingen. Mye av det eksisterende er beholdt, samtidig som det er gjort en omfattende modernisering av butikk­ arealene. Fokus har vært handel på gateplan. Norwegian Property har også styrket tilgangen til fjorden ved at båter er blitt flyttet. Juryen mener Norwegian Property har lyktes med å ta vare på de urbane kvalitetene og de betydelige ambisjonene som alltid har ligget i Aker Brygge-prosjektet.

TIL LEIE: Kongens gate 15

Moderne, flotte kontorlokaler - Særdeles sentralt i Oslo sentrum

5. etasje 105 m2 7. etasje 110 m2 • Eiendommen ligger sentralt i Oslo sentrums beste butikkog kontorområde, like i nærheten av Steen & Strøm og Karl Johans gate.

• Fasaden er pent oppusset og gir et bra inntrykk.

• Kollektivtransport og nødvendige servicefunksjoner som post, butikk og bank i umiddelbar nærhet.

• Innkjøring til garasjekjeller fra Nedre Slottsgate.

Pilene peker oppover «I sum betyr dette at pilene nå peker opp­over på Aker Brygge.

Inn­tjeningen er b ­ edre, bydelen fremstår med ny vitalitet og alt dette er oppnådd samtidig som arkitektoniske og historiske kjernekvaliteter er att vare på og videreført på en ­imponerende måte», skriver juryen når den forklarer hvorfor Aker Brygge er nominert til Cityprisen 2016.

Det har vært mange arkitekter involvert i Aker Brygge-­prosjektet (DARK arkitekter, Niels Torp arkitekter, Spacegroup, Ghilardi + Hellsten arkitekter Link arkitektur Landskap) og ­entreprenører (Bundebygg, Vedal Prosjekt, AF Gruppen, Braathen).

Tekst DAG-JØRGEN SALTNES E-post DAG@NE.NO Foto NORWEGIAN PROPERTY

• Tre personheiser, samt vareheis.

• Rimelig husleie • Finnkode: 40083757

Kontakt: Knut Holter Senior Eiendomsmegler MNEF Næringseiendom Mobil: 952 72 522 | knut@eiendomssenter.no www.eiendomssenter.no

92

NE 01 2016

JUSS & FINANS

Kamp om meglerstandardene Det har vært kamp om megler­ standarden, som hev­ des å være for selger­ vennlige. Fortsatt krangler ­juristene om den justerte ­standarden.

Det var i fjor sommer at en artikkel på NæringsEiendoms nyhetsnettsted NE nyheter skapte rabalder hos ­advokater og næringsmeglere. De to Wikborg

Rein-partnerne Line Ravlo-Losvik og Gøran Mjelde Aarvik skrev i spalten «Ukens Tips» at forslaget til nye meglerstandarder var «svært selgervennlige», og at kjøpere av næringseiendom risikerer store tap uten at noen holdes ansvarlige.

ende gjeld. Etter vår oppfatning er derfor de nye meglerstandardene et steg bort fra markedspraksis i en retning det ikke er behov for», skriver Ravlo-Losvik og Mjelde Aarvik i artikkelen.

– Mer kjøpervennlig – Bort fra markedspraksis «Etter vår oppfatning er derfor de nye meglerstandardene et steg bort fra markedspraksis i en retning det ikke er behov for», skrev Wikborg Rein-­ advokatene, og viste til at ansvars­ begrensningene er blitt flere.

«Kjøperne har derimot et behov for at fundamentale garantier faktisk oppfylles etter sitt innhold, både for å kunne ta investeringsbeslutninger og for å kunne finansiere ervervet/refinansiere eksister-

Siden er det blitt gjennomført endringer i den foreslåtte meglerstandarden. Leder i Forum for Næringsmeglere (FFN) Jens Helge Hodne sier at endringene har gjort meglerstandarden mer kjøpervennlig.

Meglerstandarden er utarbeidet av FFN og Norges Eiendomsmeglerforbund i samarbeid med BA-HR. – Etter at vi i desember 2014 offentlig­ gjorde den nye meglerstandarden, som medførte omfattende endringer i den gamle standarden fra 2011, mente enkelte

93

Jens Helge Hodne, leder i Forum for Næringsmeglere.

(Foto: FFN)

Standardkontraktene skaper debatt.

(Foto: Shutterstock)

eiendomsadvokater at standarden var blitt for selgervennlig. Vi besluttet da å sende standarden ut på «høring» til en rekke eiendomsadvokater og meglere og fikk mange gode innspill til forbedringer av standarden. Resultatet av høringen ble at vi godkjente nye standarder av oktober 2015. I den nye meglerstandarden har vi forsøkt å fange opp de synspunktene som har bredest tilslutning. Standarden er etter vårt syn blitt mer kjøpervennlig enn 2011-standarden og den forutgående ­standarden fra 2009, sier Hodne til NæringsEiendom.

Selger- eller kjøpervennlig Hodne trekker likevel frem to punkter hvor den nye standarden er blitt mer selgervennlig.

– Det er innført en «global cap» som medfører at selgerens maksimale ansvar ved kontraktsbrudd, også ved brudd på de «fundamentale garantiene» om eierskap til aksjene/eiendommen og skatt og moms., er begrenset til det høyeste av kjøpesummen og 20 prosent av eiendoms­verdien. Dessuten fraskriver kjøperen seg nå retten til å kreve erstatning fra selgerens styremedlemmer og rådgivere, sier Hodne.

Samtidig er det ifølge Hodne flere områder hvor kjøpekontrakten er blitt mer kjøpervennlig.

– Et viktig poeng er at de f­ undamentale garantiene nå kan gjøres gjeldende uavhengig av kjøperens kunnskap og ikke er underlagt reklamasjons­fristen på 60 dager, samt at den ordinære «cappen»,

som ofte er 10 prosent av eiendoms­ verdien, ikke lenger gjelder for skatte- og avgifts­garantiene. Videre kan selgeren ikke ­lenger unngå ansvar ved å vise til at kjøperen burde avdekket bruddet i sin due diligence. Endelig er selgerens garantier utvidet til å omfatte brudd på leieavtaler, skade på eiendommen og betaling av fordringene i revidert ­balanse.

I sum mener jeg at selgerens ansvar med disse endringene er blitt b ­ etydelig strengere enn før, siden de nevnte kjøpervennlige endringene har større praktisk betydning enn de selgervennlige ­endringene, sier lederen for Forum for Næringsmeglere.

Tekst DAG-JØRGEN SALTNES E-post DAG@NE.NO

94

NE 01 2016

JUSS & FINANS

Meglers ansvar for ­kjøpekontrakten En megler skal ­ivare­ta begge ­parters interesser, og ­mange transaksjoner gjen­ nom­føres uten bruk av advokat. ­Hvilket ansvar har ­megler for innholdet i kjøpe­­kontrakten i næringseiendoms­ transaksjoner?

Ved næringsmegling kan mange bestem­ melser i eiendomsmeglingsloven og forskriften fravikes. Den grunnleggende bestemmelsen om god meglerskikk er ­imidlertid ufravikelig. Bestemmelsen

stiller krav til meglers omsorg for begge parters interesser og til plikten til å gi råd og opplysninger av betydning for ­handelen og gjennomføringen av denne.

Noe av kjernen i god meglerskikk knytter seg til følgende tre hoved­ elementer: • At kjøper får et best mulig beslutnings­ grunnlag basert på at alle relevante opplysninger fremgår av salgsoppgaven før bud inngis • At kjøpekontrakten er balansert, eller at det opplyses om særskilte risiko­ faktorer • At oppgjøret gjennomføres på en sikker måte, eller at det opplyses om særskilte risikofaktorer

Enkeltsituasjoner Innholdet i kjøpekontrakten og gjen­ nomføringen av oppgjøret står følgelig ­sentralt. Det er flere enkeltsituasjoner som megler bør være særskilt opp­ merksom på. Eksempelvis nevnes fra eiendoms­transaksjoner:

• Salg av eiendom hvor eiendommen overdras og lån innfris uten samtidig tinglysing av skjøte • Salg av del av en eiendom som på salgs­ tidspunktet ikke er fradelt • Salg mot «blanco-skjøte» og general­ fullmakt • Salg hvor det foreligger forkjøpsrett

Salg av aksjer Ved salg av aksjer er risikotilfellene noe annerledes, spesielt som følge av at det ikke etableres ekstinktivt rettsvern på closing. Eksempelvis nevnes fra aksje­ transaksjoner: • Annen risiko tilknyttet closing (melding til selskapet og innføring i aksjeeier­ boken gir ikke samme beskyttelse som innføring i grunnboken) • Hjemmelsselskapsstrukturer • Forkjøpsrett til aksjer • Forkjøpsrett til eiendom ved erverv av aksjer Det gjelder et strengt ulovfestet uakt­ somhetsansvar for profesjonsutøvere.

95

Om forfatterne Line Ravlo-Losvik er dr. juris og partner i Wikborg Rein. Hun er leder av firmaets Næringseiendomsteam.

Gøran Mjelde Aarvik er partner i Wikborg Rein og nestleder i firmaets Nærings­ eiendomsteam.

Meglerstandarden ble endret etter sommerens debatt, men Line Ravlo-Losvik og Gøran Mjelde Aarvik mener det fortsatt er feller i kontrakten.

(Foto: Erik Burås/StudioB13)

Flere dommer illustrerer dette, og sikker gjennomføring av en transaksjon ligger i kjerneområdet for meglernes ansvar.

Selgervennlig Sammenligner man meglerstandardene for kjøp og salg av næringseiendom og eiendomsselskaper med det rettslige utgangspunktet i bakgrunnsretten, er meglerstandardene selgervennlige.

Mange næringseiendomsadvokater er enige om at standardene går lengre enn det som er etablert markedspraksis.

Meglerstandardene inneholder bestem­ melser som kjøpere som er representert ved advokat, normalt ikke vil godta. Er det da problematisk at meglere benytter disse uten å presisere nettopp dette?

Det følger av forarbeidene til eien­ domsmeglingsloven at eiendomsmegling skal sikre «samfunnsmessig betryg­gende omsetning», og det uttales at man i bransjepraksis (typisk megler­standarder) kan stille strengere, men neppe mer lempelige, krav til god meglerskikk enn

en slik objektiv norm medfører. De for­ pliktelsene som følger av kravet til «god meglerskikk» må følgelig vurderes på selvstendig grunnlag i den enkelte sak.

Kravet til å ivareta begge parters interesser, og fokus på sikker gjennom­ føring av oppgjøret, innebærer etter vår vurdering at meglere ikke bør benytte meglerstandarden uten å påpeke at flere av bestemmelsene ikke er markeds­ messige.

Dersom «worst-case-scenario» inntrer og selger eksempelvis har solgt aksjer uten å være eier av disse, med den konsekvens at kjøper står igjen med et begrenset erstatningskrav, men uten aksjene, kan megler i noen tilfeller bli ansvarlig, dersom megler har anbefalt meglerstandarden uten å påpeke de risikofaktorene som er forbundet med denne.

Tekst LINE RAVLO-LOSVIK / GØRAN MJELDE AARVIK E-post REDAKSJONEN@NE.NO

Meglerstandardene inneholder bestemmelser som kjøpere som er representert ved advokat, normalt ikke vil godta. Er det da problematisk at meglere benytter disse uten å presisere nettopp ­dette?

96

NE 01 2016

JUSS & FINANS

Artikkelforfatter Dag Henden Torsteinsen. (Foto: Grette)

Ingen fare med megler­­ standarden Næringsmeglere kan fremdeles trygt bruke «Meglerstandarden».

Den fine spalten Ukens Tips på NE ­nyheter (se side 94-95) åpner 2016 med en advarsel til næringsmeglerne mot å bruke «Meglerstandarden», uten å «påpeke at flere av bestemmelsene ikke er markedsmessige». Advarselen kan vanskelig løsrives fra høstens debatt om «Megler­standarden». Det er rom for uenighet både om rimeligheten av enkelte klausuler i den nye kontrakten, og om det per i dag ­re­presenterer markedsmessig regulering.

I mitt daglige virke med bistand til kjøp og salg av eiendomsselskaper vil jeg, alt etter transaksjonens art, selv kunne problematisere enkelte bestemmelser i den nye standarden. Når disse for så vidt legitime spørsmålene kommer i form av en påstand om megleransvar ved bruk av standarden – med mindre megler påpeker for kjøper alle elementene forfatterne anser som problematiske – går imidlertid «ungen ut med badevannet».

Det er etter min mening verken i strid med god meglerskikk eller erstatningsbetingende uaktsomt i seg selv å benytte «Meglerstandarden».

Uriktig gjengivelse Det er riktig når forfatterne skriver at bransjepraksis kan skjerpe kravene til

­ iendomsmeglere, men at det ikke kan tas e til inntekt for en praksis som er l­ empeligere enn den ufravikelige normen for god meglerskikk i eiendomsmeglingsloven.

Det som derimot ikke kommer frem er at normen for god meglerskikk ikke er den samme i boligmegling og næringsmegling. Ved megling av bolig til forbrukerkjøpere, er det sikker rett at kjøpekontrakten skal være i samsvar med bakgrunnsretten (avhendingsloven), og i motsatt fall skal den av partene som kommer dårligere ut enn bakgrunns­ retten gjøres oppmerksom på det før kontrakten inngås.

Når det gjelder megleransvaret, er det de samme rettskildene som i utgangs­punktet kommer til anvendelse ved ­m egling av bolig til forbrukere

Hjemmeside for Nydalen. Laget for Avantor. www.nydalen.no

Vi kan nærings­eiendom Vi forstår hvem du snakker til, hvor og ­hvordan du kan nå dem Uansett om du skal leie ut et lokale, rekruttere nye ­kolleger eller bygge merkevarene dine, så kan vi hjelpe deg.

naringseiendom.no

98

NE 01 2016

JUSS & FINANS

og i næringstransaksjoner mellom ­profe­sjonelle parter. Det er likevel ikke den samme rettsnormen (eller retts­ regelen) som er sluttproduktet av en (rett) tolkning av rettskildene.

Dels er lovbestemmelsene fra­vikelige, og dels er innholdet i rettsnormen langt lempeligere i næringstransaksjoner enn ved boligmegling. Den samme ­sondringen kan analyseres etter en annen, grunn­ leggende bærebjelke i privat­retten: Partene i en handel bærer som det klare utgangspunkt risikoen for egne ­forutsetninger, og dermed også risikoen for eventuelle tap de måtte lide ved kjøp av eiendom. Denne rettsregelen gjelder for alle kjøpere av eiendom, både forbruker­ kjøpere av bolig og ­profesjonelle kjøpere av eiendomsselskaper. Gjennomslags­­ kraften dette prinsippet har – i møtet med anførsler om at andre aktører som meglere skal «overta tapet» kjøper har lidt – vil være helt ­forskjellig i boligmegling og nærings­ megling.

Profesjonelle kjøpere av eiendoms­ selskaper bærer risikoen for så sentrale forutsetninger som at de forventes å kunne lese kjøpekontrakten og forstå den. Gjør de ikke det, må de selv adressere forhold de ikke forstår, eller engasjere advokater som kan bistå dem.

Unnlatt gjennomgåelse av elementer i «Meglerstandarden» som advokater på kjøpersiden ofte har innvendinger til vil

ikke føre til megleransvar i seg selv. Her vil prinsippet om å bære risikoen for egne forutsetninger slå gjennom. Høstens debatt om «Meglerstandarden» viser da også at det blant advokater og meglere er delte meninger om hva som er «markeds­ messig» eller «problematisk».

Det skal også minnes om at den nye «Meglerstandarden» inneholder ­bestemmelser som er mer byrde­fulle for selger enn den utgående ­standarden, og innenfor reklamasjonsfrister og ansvars­ begrensninger medfører ­garantiene at selger­a nsvaret er ­s trengere enn bak­ grunns­­­­retten. Selgersiden vil kunne oppleve dette som både strengt og en b ­ evegelse bort fra innarbeidete ­betingelser, og på samme måte er dette forhold som selger forventes å gjøre seg kjent med. Megler overtar ikke risikoen for at slike forhold går selger hus forbi, og heller ikke overfor selger er det erstatnings­betingende eller i strid med god meglerskikk i seg selv å legge ­standardens bestemmelser til grunn.

Reelle meglerfeil gir megleransvar Forfatterne av Ukens Tips peker på ­enkelte andre risikofaktorer som kan føre til betydelige tap, og det er korrekt at meglerfeil ved håndtering av slik risiko i prinsippet kan føre til megleransvar.

Det er etter mitt syn i disse tilfellene noe ­annet enn bruken av kontrakten

som utløser ansvaret. Det er manglende innhenting av informasjon, tilbakeholdt informasjon, feil vurderinger eller feil gjengivelse av relevante forhold for kjøpers beslutningsgrunnlag som med­ fører at tapet kan veltes over på megleren i tilfellene som er fremhevet i artikkelen.

Meglers handlinger og unnlatelser må vurderes konkret i hver sak, det er ingen grunnlag for en skyldpresumsjon når «Meglerstandarden» er lagt til grunn.

Konfliktdempende tiltak anbefales Selv om jeg er uenig med forfatterne av Ukens Tips i synet på megleransvaret, vil jeg anbefale at næringsmeglerne gjør noe mer enn det som er nødvendig for å unn­ gå megleransvar.

Meglerstandarden er en såpass avansert kontrakt at meglerne bør være oppmerksom på å identifisere partenes informasjons- og veilednings­ behov, både hva angår de kommersielle og juridiske sidene av transaksjonen.

Selv om slik i­ nformasjon ikke er nød­ vendig for å unngå megleransvar, vil det kunne virke konfliktdempende. I det lange løp vil slik overoppfyllelse bidra til å opprett­holde næringsmeglernes omdømme som profesjonelle aktører partene kan stole på.

Tekst DAG HENDEN TORSTEINSEN E-post REDAKSJON@NE.NO

Hvem vil juble høyest?

Hvilke eiendomsselskaper er best kjent og best likt i Oslo, Bergen, Trondheim og Stavanger?

Se hvor sterkt du stĂĽr i forhold til dine konkurrenter.

eiendomsbarometeret.no

C.J. Hambros plass 2D, 0164 Oslo +47 21 93 10 00 | www.foyentorkildsen.no