NæringsEiendom 03 2016

2016

Kværners kamp mot tidstyvene

Store leieprisvariasjoner i Drammen

Lager/kombi: Smørøyet Berger

Mest for pengene langs Ring 3

De beste leiekuppene

Slå til nå før prisene stiger

Finn ledige lokaler i bladet

VI SATSER PÅ ENERGISMARTE BYGG Ledige lokaler: 1. etasje: 531 kvm BTA 5. etasje: 580 kvm BTA 7. etasje: 521 kvm BTA Bygget er nylig oppgradert med det ypperste ­innen fasade­teknologi som setter bygget i en miljømessig s­ ærstilling når det gjelder hvordan fremtidens kontorbyg­g skal være.

De nye høyteknologiske vinduene som monteres i bygget er unike ved at byggets energiforbruk er redusert med hele 60% etter utskiftingen.

I EN KLASSE FOR DEG

Les mer på www.wergelandsveien7.no

Hans Olav Johannessen Utleiesjef, HĂśegh Eiendom M: 952 35 159 E: hoj@hoegheiendom.no

Rune Arvesen SeniorrĂĽdgiver, Akershus Eiendom M: 915 35 567 E: ra@akershuseiendom.no

Foto: nyebilder.no

Silurveien 2

En bedre hverdag Silurveien 2 - et nytt kontorbygg spekket med servicefunksjoner 4.420 m2 ledig

Lett å synes

Fasadeprofilering: eksponert for 15 millioner bilister/år

Lett å komme til

P 3 min

1 min

1 min

5 min

270 p-plasser

Bilpool

El-sykler

Lett å trives

Kaffebar

De 3 Stuer

Ullern Trening

Bilpleie + dekkhotell

Kontakt Ole-Jacob Leirskar Mob: 934 07 161 ojl@akershuseiendom.no akershuseiendom.no

Erik Bruu, Utleiesjef Mob: 913 13 407 erb@selvaag.no selvaageiendom.no

Legevakt Vest

Foto: BERRE

Geir Thoresen, prosjektsjef i Norwegian Property, er bare en av mange eiendomsutviklere som har benyttet seg av vüre støtteprogram med stor suksess.

VI SØKER DEG SOM VIL INVESTERE I GRØNN EIENDOMSUTVIKLING Skap varige verdier gjennom lavere energikostnader og styrket miljøprofil.

Enten det gjelder utvikling av eksisterende eiendom eller nybygg – vi har støtteprogrammene som øker din konkurransekraft.

Ta kontakt med våre rådgivere på 08049, eller les mer på enova.no

Enova er et statlig foretak som skal drive fram en miljøvennlig omlegging av energibruk, fornybar energiproduksjon og ny energi- og klimateknologi.

8

NE 03 2016

LEDER

Leieprisene på vei oppover

Til tross for stadig større usikkerhet i norsk økonomi, er det flere tegn som tyder på at kontorleiemarkedet i Oslo-­området strammer seg til. Det ferdigstilles nesten ikke lokaler, ­samtidig som det tas rundt 100 000 kvadratmeter ­kontorareal ut av markedet i år som følge av konvertering til boliger. Økonomien på Østlandet har heller ikke sett noe kraftig fall i sysselsettingen innenfor kontorarbeidsplasser, slik at etterspørselssiden ikke er noe særlig svakere.

Med en kontorledighet i Oslo som faller for første gang siden 2012, ser man nå tegn til at leieprisfallet har flatet ut. Det ligger faktisk an til oppgang i leieprisene i flere ­områder av Oslo. Leie­ takeren har vært konge et par år nå, med mye å velge mellom og gårdeiere som i enkelte ­bydeler har gitt etter for krav om hus­ leiefritak og ekstra ­opp­graderinger av byggene.

Et strammere eiendomsmarked, som følge av at det blir mindre kontorareal tilgjengelig i markedet, betyr at pendelen svinger igjen mot gårdeiernes favør. Analy-

tikerne hos nærings­m eglerne mener vi allerede i 2017 vil se stigende leiepriser. Hvor mye makt gårdeierne får i en forhandlings­s ituasjon vil avhenge av hvor mye ledig areal det er i ­m arkedet og hvor raskt leietaker går i gang med ­forhandlingene. Det er mye som tyder på at en leietaker fortsatt har en sterk posisjon i forhandlingene i de nærmeste månedene. Men om ett år, kan mye av denne forhandlingsmakten ha blitt borte.

Leietakerne som vet de har utløp av leiekontrakt de neste 9–24 månedene bør derfor skynde seg og få frem de ­forskjellige alternativene.

Det er nå man kan gjøre et kupp i leiemarkedet. Før ­leieprisene begynner å stige.

Tekst DAG-JØRGEN SALTNES E-post DAG@NE.NO Foto CHRIS AADLAND

FOTO: LPO ARKITEKTER

ROM fortsetter utviklingen i Schweigaards gate BEDRE BYMILJØ ROM Eiendom eier eiendommer sentralt i de fleste byene. Her utvikler ROM boliger og arbeids­ plasser i tilknytning til eksisterende infrastruktur.

UNIK KOMPETANSE Fremtidsrettet by­ og stedsut­ vikling fordrer godt samarbeid med kommunene og berørte parter samt unik kompetanse på eiendomsutvikling. I Oslo utvikler ROM, alene eller gjennom SP­ selskap, blant annet: 3.­4.000 leiligheter 15­20.000 arbeidsplasser

SAMARBEIDER ROM samarbeider med en rekke kommuner rundt Oslo, deriblant Drammen, Moss, Ullensaker, Eidsberg, Lier og Ski. Sammen skaper vi gode byer og tettsteder.

Kontor og næringsbygg i Schweigaards gate 33 under utvikling.

FORVALTER OG UT VIKLER EIENDOMMER PÅ OG RUNDT KNUTEPUNKT | romeiendom.no

10

NE 03 2016

INNHOLD

Innhold NYHETER 08 Leder

Leieprisene på vei oppover

12 Nok et Bjørvika-bygg fullt

Braathen Eiendom fyller opp Dronning Eufemias gate 16

16 Statnett og Itera til Nydalsveien 28 Avantor tegner leiekontrakter

18 - Gi slipp på skrivebordet

Fremtidsstrateg med klar bedkjed

22 Leiepriser 26 Kværners smarte arbeidsplasser

Les om hva Kværner fikk til etter flyttingen til Fornebu

32 Kampen mot tidstyvene

Tidstyver stjal for mye av arbeidsdagen

38 Best i vest

Bedrifter som vil ha fremleielokaler, har flest muligheter i vest

44 Her får du mest for pengene

Lokaler langs Ring 3 gir leietakerne best value for money

48 Alle vil til sentrum

Leietakerne vil sitte sentral, men da må de betale mest

52 Leieprisene stiger på toppen

Prestisjeområdet får mest økning i leieprisene

62 Merker ikke Subsea Valley-krisen Buskerud er ikke så oljeavhengig

64 Bygger klimanøytralt i Hokksund Vestaksen med Skandinavias første klimanøytrale næringspark

70 Stort trykk i Drammen

Stor aktivitet i næringsmarkedet

72 De som betaler litt ekstra

Det er kjennetegnet på leietakerne i Drammen sentrum

L AG E R / LO G I ST I K K / KO M B I 78 Lagerguiden

Tips til dem som skal ha lager og kombibygg

82 Satser i Røyken Næringspark Warbo bygger for Certex

86 Berger midt i smørøyet

– Viktigste logistikkparken langs E6 mot Gardermoen

90 Hett lager- og logistikkmarked

Mange nye kontrakter, billigere å leie nybygg

92 Snart i mål med Lahaugmoen

100 000 kvadratmeter stor næringspark snart ferdig

SIKKERHET 94 – Byggebransjen svikter brannarbeid

B U S K E R U D/ D R A M M E N 54 Enorme variasjoner i leiepriser Markedet i Buskerud har noe for alle

56 Vil bygge 13 000 meter

Stor kombinasjonsprosjekt i Lier

96 Dårlig brannsikring kan koste dyrt

11

Ansvarlig redaktør Dag-Jørgen Saltnes, dag@ne.no Journalister Dag-Jørgen Saltnes og Jan Revfem Forsideillustrasjon: Shutterstock Økonomi Thomas Berg Opplag/distribusjon – 20 000 Bladet sender adressert til nærings­ drivende (kontorer og handlende) i Oslo, Asker, Bærum, ­Lørenskog, Skedsmo, Nittedal, Rælingen, Fet, ­Enebakk, Aurskog-Høland, ­Slemmestad, Lier, ­Nedre Buskerud, Drammen, Ski, Oppegård, ­Vestby, Eidsvoll, Ullensaker, Nannestad, ­Gjerdrum, Nes, Øvre Eiker, Nedre Eiker, Ringerike, Kongsberg, Sandefjord, Tønsberg, Fredrikstad, Askim, Halden, Moss og Sarpsborg. Bladet sendes også til ca. 4000 beslutnings­takere i privat, kommunal og statlig virksomhet.

18 Gi slipp på skrivebordet

Annonseavdeling Telefon 23 11 56 00 Kontaktpersoner Mette Nordtvedt, Heidi Ringlund og John Håkon Balstad Årsab./Årsab. i Norden kr 550,–/kr 700,– Utgiver NæringsEiendom AS Munkedamsveien 53B Postboks 2374 Solli, 0201 Oslo 23 11 56 00, redaksjon@ne.no www.NE.no – www.NEnyheter.no

38 Best i vest

44 Her får du mest for pengene

Layout/design NE byrå Trykk AllerTrykk/MerkurTrykk Copyright NæringsEiendom AS ISSN 0805-9837 Neste utgave 22. april Opplag 20 000

26 Kværners smarte arbeidsplasser

684

12

NE 03 2016

NYHETER

Dronning Eufemias gate 16 fyller opp med leietakere.

Nok et Bjørvika­bygg fullt Braathen Eiendom fyller opp Dronning Eufemias gate 16.

Eiendommen er også ­tidligere kjent som det såkalte Visma-­ bygget. ­Dronning Eufemias gate 16 er i realiteten det eneste flerbrukerbygget i Barcode-­rekken og er på totalt 24 859 kvadratmeter BTA, bestående av 17 ­etasjer og to underetasjer.

NE nyheter skrev i november 2013 at HR Prosjekt flytter hovedkontoret fra Widerøeveien 5 på Fornebu til Dronning Eufemias gate 16. HR Prosjekt skal leie 1870 kvadratmeter av utleier Braathen Eiendom.

I februar ble det klart at PR-­rådgiverne Apeland også flytter til bygget, som nå er i ferd med å fylles opp.

– Det seneste året har vi leid ut 5600 kvadratmeter i Dronning Eufemias gate 16, som tilsvarer 22,5 prosent av eiendommen. HR Prosjekt og Norwegian Hull Club (NHC) skal leie henholdsvis 1870 kvadratmeter og 1300 kvadratmeter.

Leietaker for det resterende utleiearealet på 2430 kvadratmeter blir offentliggjort medio 2016, opplyser adm. direktør Leif Arne Røsnes i Braathen Eiendom til NE nyheter.

– Det er inngått leiekontrakter med løpetider fra seks til ti år. HR Prosjekt leier hele 11. etasje og NHC to tredjedeler av 10. etasje. Tilpasninger er begrenset.

Vi opplever at det har vært en meget god interesse i markedet for eiendommen, sier Røsnes.

over 3000 kroner kvadratmeteren, typisk 3200–3300 kroner.

På hjemmesidene skriver Braathen Eiendom det for tiden er 18 leietakere i bygget. Dronning Eufemias gate 16 rommer ca. 1200 kontorarbeids­ plasser. Det fordeles hovedsakelig på åtte fulle kontoretasjer á 1875 kvadratmeter, samt fem øvrige etasjer á 1250 ­kvadratmeter.

De fire nederste etasjene i ­Dronning Eufemias gate 16 inneholder for øvrig hovedsakelig ­handels- og bevertningsarealer. I tillegg er det i disse etasjene fellesfunksjoner for ­kontorbrukerne som resepsjon, ­m øteromsavdeling, auditorium og en felles kantine.

18 leietakere

Tekst JAN REVFEM

Leienivået er ukjent, men de dyreste lokalene i Barcode-rekken leies ut for noe

E-post JAN@NE.NO Foto SHUTTERSTOCK

- Et firma i OBOS-konsernet.

Etter vinter kommer vår...

- og så kommer 17. mai.

Når vinteren er borte, blir det vår og dugnad igjen. Erfarne gartnere er klare med det beste utstyret Da er det godt å ha en trygg og allsidig hjelper for og de «grønne fingrene». hånden. Gårdpass er en slik, det er bare å ringe! Ingen jobb er for liten, og heller ingen for stor.

Over alt dukker strøsand og annet avfall opp.

Vi har en allsidig maskinpark for å kunne sette store og små arealer i topp stand til 17. mai.

Be evt. om en befaring.

Gårdpass - En trygg totalleverandør er klar.

Våre fagfolk har alltid det beste utstyr tilgjengelig.

Kunnskap og erfaringer er vi klar til å dele med deg.

La oss sammen se på en trygg og god helårsavtale.

4 årstider - en hjelper - 23 17 85 00 E

C ERVI

24

S VAKT

R TIME

Gårdpass AS, Østre Aker vei 206. Telefon 23 17 85 00 - firmapost@gaardpass.no - www.gaardpass.no

H A U S M A N N S G AT E 6 Kontor Eiendommen ligger sentralt til på hjørnet av Hausmannsgate og Chr. Kroghsgate vis a vis Akerselva Atrium.

Vi nå kun igjen ca. 600 kvm i 8. etasje.

Lokalene vil bli bygget opp etter leietakers ønsker mht. planløsning og standard.

600 KVM

Arealet kjennetegnes av fantastisk utsikt over Oslo sentrum gode lysforhold.

Kort vei til offentlig kommunikasjon og gangavstand til Oslo sentralbanestasjon.

Mulighet for leie av parkeringsplasser i eiendommens garasjeanlegg.

Se for øvrig animasjonsfilm fra 8. etasje på: https://vimeo.com76438798 NE nummer: 41551 Finnkode: 67121517

TRYGVE NILSENSVEI 8 Kontor/Lager Trygve Nilsensvei 8 ligger tett opp til E6, nær Karihaugen og Furuset.

628 K 615 K VM KONTO VM LA R GER U UTLEID TLEID

Kjøretid til Oslo sentrum og Gardermoen er hhv. 10 min. og 20. min.

Ledige arealer:

Kontor/Lager

• Kontorlokaler fra 35 - 1.256 kvm • Lagerlokaler 615 kvm med to kjøreporter- UTLEID • Lagerlokale 815 kvm med en kjøreport Kan leies som en sammenhengede enhet Kontorlokalene kan tilpasses ny leietakers arealbehov og ønsker, samt kombineres med lagerarealer i 1. etasje.

NE nummer: 37076 Finnkode: 65795652

Konta k t: H a r a l d L a h n | 2 2 8 5 0 9 7 0 / 9 1 5 3 4 4 6 3 | l ah n @ fo r tu n a.n o

Lok a ler til leie LY S A K E R T O R G 8 O G 12 Kontorfellsskap For Scandinaviegaarden AS har vi for utleie kontorfellesskap beliggende i hhv.

3. etasje og 5. etasje.

Det er pr. d.d. ledig enkelte kontorer av forskjellig størrelse.

Leie pr. mnd. som inkluderer: •

Tilgang til flere felles møterom i hver etasje.

•

Tilgang til flott kantine i 1. etasje.

•

Internett.

•

Bruk av kopi maskin.

•

Renhold

KONTORFELLESSKAP

I tillegg kan vi tilby parkeringsplasser til leie i eiendommens garasjeanlegg.

K O N G E N S G AT E 2 Kontorlokaler/lager I Kongensgate 2 kan vi tilby følgende kontorlokaler til leie: • • • •

95-194 KVM

71 kvm lagerlokale i underetasje 194 kvm i 3. etasje fra 1. mars 2016.

119 kvm i 5. etasje indre gård fra 1. juli 2016 95 kvm 7. etasje indre gård fra 1.5.2016

Lokalene har forskjellig planløsninger med god standard. Ventilasjon/kjøling, fjernvarme og fiber innlagt i eiendommen.

NE nummer: 44616, Finnkode: 67990551

Vi ti lbyr : For val tn i n g | U tle i e | S a lg | S ø k

Konta k t: H a r a l d L a h n | 2 2 8 5 0 9 7 0 / 9 1 5 3 4 4 6 3 | l ah n @ fo r tu n a.n o

16

NE 03 2016

NYHETER

Statnett og Itera til Nydalsveien 28 Nydalsveien 28 skal huse Statnett og Itera.

(Foto: Avantor)

Avantor har fått inn Statnett og Itera til Nydalsveien 28.

Avantor har bygget om Nydalsveien 28 for hele 245 millioner kroner, og leie­ takerne er på vei inn. Nydalens klart største eiendomsaktør kjøpte i mai 2013 eiendommen for et ukjent beløp fra ­Storebrand, et bygg som i sin tid var ­Elkems hovedkontor. Nå er altså ­Nydalsveien 28 i ferd med å bli total­ renovert, og lokalene fylles opp. Avantor har selv flyttet inn i bygget.

DNB skriver i sin seneste markeds­ rapport at det i løpet av det seneste halvåret er leid ut 6000 kvadratmeter i Nydalsveien 28. Adm. direktør Øystein Thorup i Avantor bekrefter overfor NE nyheter at Statnett og Itera legger ­beslag på 4500 kvadratmeter av dette.

Itera fra Ullevål – Itera og Statnett flytter inn i ­Nydalsveien 28 med henholdsvis ca.

2500 kvadratmeter og 2000 kvadrat­ meter til sommeren. Itera flytter fra U ­ llevål, mens Statnett utvider i ­Nydalen, sier Thorup.

Han vil overfor NE nyheter ikke gå ut med noen konkret informasjon om leiekontraktenes varighet og pris.

– Men vi er godt fornøyd med at Itera og Statnett velger å leie hos oss i ­Nydalsveien 28. Ut i fra utleietakten vi har, vil eiendommen være leid ut i løpet av 2016, hvilket er i henhold til vår plan, sier Thorup. Nydalsveien 28 er totalt på 22 500 kvadratmeter.

Godt over 2200 kroner meteren Øystein Thorup vil ikke si hva leieprisen er i Nydalsveien 28. Men han forteller om et generelt nivå i de beste lokalene som er høyere enn UNION Gruppens anslag på 2200 kroner per kvadratmeter.

– Ja, vi har inngått flere kontrakter som er inngått til et høyere nivå enn 2200 kroner kvadratmeteren, sier han.

Statnett kjøpte for øvrig våren 2013 sitt nye hovedkontor i Nydalen fra ­Avantor for 718 millioner kroner. Sel­ skapet hadde sitt hovedkontor i Huseby­ bakken i Ullernåsen, men fant ut at disse lokalene var uhensiktsmessige.

Statnett signerte derfor høsten 2010 en kontrakt med Avantor om bygging av nytt hovedkontor på Nydalshøyden. Nå trenger Statnett ytterligere arealer i nærområdet.

Itera er et børsnotert ­kommunikasjonsog teknologiselskap, som leverer råd­ givning og strategi, design og utvikling, drift og forvaltning. Selskapet har i mange år holdt til i Sognsveien 77 på Ullevål ­stadion, som ikke er selve stadion­bygget (Sognsveien 75), men et f­ rittstående ­nabobygg på vestsiden mot Ring 3.

Tekst JAN REVFEM E-post JAN@NE.NO

ET TE R Å H A TR ÅKKE T OP P LØ Y PER I OVE R F E M TI ÅR , SE TTE R VI F R EMD ELES N YE SP OR E T T ER OSS

Kunnskap og erfaring opparbeidet over femti år gir oss i Malling & Co fortrinn, hver gang vi forbereder oss for nye utfordringer.

I 1964 startet Peter T. Malling opp en helt ny næring i Norge – profesjonell megling og forvaltning av næringseiendom. I dag teller Malling & Co over 150 ansatte og tilbyr markedets bredeste tilbud av eiendomstjenester. www.malling.no

Historien forplikter

18

NE 03 2016

NYHETER

19

Gi slipp på skrivebordet Fremtidsstrategen Ulf Boman mener kontor­ ansatte må gi slipp på skrivebordet.

Det svenske eiendomsselskapet Vasakronan er opptatt av det aktivitetsbaserte kontoret.

I et intervju med Vasakronans hjemmesider forteller fremtidsstrategen om endringene på kontorsarbeidsplassen. Den typiske kontormedarbeideren har gått fra å jobbe med en fast arbeidsplass, enten i et cellekontor eller i et åpent kontorlandskap, til å ha muligheten til å kunne jobbe hvor som helst.

Tekst DAG-JØRGEN SALTNES E-post DAG@NE.NO Foto UNSPLASH / SHUTTERSTOCK

20

NE 03 2016

NYHETER

5 om fremtidens ­arbeidsplass:

1 Om fremtidens ­arbeidsliv: – Når vi snakker om arbeid på kontoret, vil det se helt annerledes ut. Våre oppgaver blir enda mer kompliserte, og det kreves mer innovativ tenkning, en økende idéflom og mer samarbeid. I det nye arbeidslivet er ikke arbeidet lenger en plass man går til, det er noe man gjør. Vi må gi slipp på skrivebordet, sier Ulf Boman til Vasakronan.

2 Om hvordan arbeidsplassen vil se ut: – Vi vil jobbe i et aktivitetsbasert arbeidsmiljø. Det vil si at det ­kommer ikke til å finnes en fast arbeidsplass for hver og en, men mange ulike miljøer som passer ulike behov og oppgaver. Jeg tror det vil innebære at mennesker kan utføre sine arbeidsoppgaver bedre, at det blir mer effektivt og lønnsomt, og vi slipper tomme skrivebord, sier Boman til Vasakronan.

21

3

4

5

Om unge med­ arbeidere:

Om fremtidens ledere:

Om hvor raskt ­forandingene skjer:

– De har andre verdier og nye måter å jobbe på. For dem, som hele tiden bærer med seg alt, spiller det ingen rolle hvor de befinner seg. De er vant med å bevege seg fritt, de vil ikke tilpasse seg arbeids­ plassen, de vil heller at arbeidsplassen skal tilpasse seg dem.

– Fremtidens ledere må mestre en åpen og kommunikativ ­ledelse. Ettersom man ikke har sine medarbeidere naturlig ­samlet, må de søke opp, spørre, oppmun­ tre og kontinuerlig gi tilbakemeldinger og stille krav, sier Ulf Boman til Vasakronan.

– Akkurat nå er det mange bedrifter som omstiller seg. Om fem år vil 25 ­prosent av alle bedriftene jobbe på denne nye ­måten, om ti år er det 75 prosent, og om 20 år vil det gjelde 90 prosent av ­bedriftene.

Ulf Boman er partner og fremtidsstrateg i Kairos Future.

(Foto: Kairos future)

22

NE 03 2016

LEIEPRISER

Leide ut ved SAS-hotellet Markedsdirektør Tanja Waldeland i ­Eiendomsspar bekrefter overfor NE nyheter at treningssenteret SiO A ­ thletica fra og med 1. november 2016 skal leie 2700 kvadratmeter BTA i Holbergs gate 21 (bildet), fordelt på hele overkjelleren, samt halvparten av 1 etasje og hele 2 etasje.

Legesenteret SiO Helse skal fra samme dato leie 670 kvadratmeter i 3. etasje. Holbergs gate 21 er totalt på 8700 kvadratmeter og ligger tvers overfor SAS-hotellet på Holbergs plass.

- Avtalene har løpetid på 15 år. Husleie og øvrige betingelser knyttet til leie­ kontrakten er dessverre konfidensielt, sier Waldeland, og viser ellers til en melding SiO (Studentsamskipnaden i Oslo) har lagt ut på Facebook.

Her står det at «neste års julegave til deg som er medlem er allerede klar. Om et år flytter vi til større og helt nyoppussede lokaler i Holbergs gate 21».

Det nye treningssenteret vil ifølge SiO bli et større og mer moderne trenings­

senter enn dagens senter Athletica ­Centrum i Akersgata 68. Medlemmene kan trene på senteret i Akersgata helt til de nye lokalene åpner.

SiO skriver at beliggenheten gjør at nye Athletica Centrum blir enda nærmere for medlemmer som studerer på HiOA (Pilestredet 48) eller Juridisk fakultet ved Universitetet i Oslo. Beliggenheten er også i et område hvor mange studenter bor i SiOs studentboliger eller leier privat.

Leiepriser forfor kontor i Oslo Leiepriser kontor i Oslo Leiepris/NOK/m2

Nydalen Oslo ytre vest

Sinsen Storo Kjelsås Grefsen

Ullevål

Oslo ytre øst

Generelt Top standard/ høy standard nybygg Alna-Ulven

Økern Majorstua

Indre Oslo nord

Indre Oslo vest Skøyen

Lysaker

Helsfyr-Bryn

CBD

Indre Oslo øst

Ryen

Oslo ytre sør Fornebu Kilde: Kilde:Akershus AkershusEiendom Eiendom

3400

4200

2700

3350

2250

2800

1800

2400

1600

2150

1400

1950

1000

1650

Kartet viser leiepriser på kontorer over 500 m2 i forskjellige deler av Oslo (Oktober 2015).

CBD: Sentrale business distrikt

INDEKSHUSET

TIL LEIE: SENTRALT & MODERNE 6. etasje: 256 kvm BTA

1. etasje: 680 kvm

Lokalene har et moderne uttrykk med variasjon av stein, glass, betong og malt treverk. Utstrakt bruk av glassfronter i møterom samt celle­ kontorer mot fellesareal. Alle overflater er av nyere dato og fremstår representative.

Praktiske, fleksible og lyse lokaler i høy 1. etasje med vindusfasade ut mot Solligata. ­Lokalene har normalt god standard, og består av resepsjons­område med møterom og stort sett åpen løsning. Kan tilpasses leietakers ønsker.

Hans Olav Johannessen Utleiesjef, Höegh Eiendom M: 952 35 159 E: hoj@hoegheiendom.no

Christopher Bell M: 452 69 594 E: christopher.bell@colliers.com Morten Kjeldby M: 906 96 677 E: morten.kjeldby@colliers.com

24

NE 03 2016

LEIEPRISER

Er fylt opp Schweigaards gate 16 er nå i praksis fylt opp. Entra kjøpte for vel tre år siden Schweigaards gate 16 til en tomte­kostnad av 190 millioner kroner. Eiendommen er blitt det nye hovedkontoret til ­Statoil Fuel & Retail, etter at de flyttet fra ­Sørkedalsveien 8 på Majorstuen.

Schweigaards gate 16 har et kontora­ real på snaue 11 500 kvadratmeter og et totalt areal på ca. 15 500 kvadratmeter over åtte etasjer. Statoil Fuel & Retail legger naturlig nok beslag på mesteparten av arealene, men noe ledige arealer har det vært i det relativt ferske bygget. Nå er disse lokalene fylt opp.

Direktør for utleie og forretnings­ utvikling i Entra, Anders Solaas, bekreft­ er overfor NE nyheter at Norsk Hussopp Forsikring har flyttet inn.

Norsk Hussopp Forsikring (NHF) ble stiftet i 1938 og er det eneste forsikrings­ selskapet i landet som kun har spesialisert seg på skader forår­saket av råtesopper og treødeleggende insekter. NHF har et salgssamarbeid med de fleste skade­ forsikringsselskapene i Norge.

Norges største aktør innenfor utendørsreklame, Clear Channel, flytter inn til sensommeren. Clear ­Channel holder i dag til i Stortingsgata 4.

Ifølge den seneste markedsrapporten til Union Gruppen, er det snakk om leie av i overkant av 1500 kvadratmeter for de to innflytterne.

Solaas sier det er tegnet i overkant av 5-års- og 11-årskontrakter. Som vanlig oppgir ikke Entra leieprisen for leiekontraktene.

- Men det er selvfølgelig markeds­ messig ut fra et såpass attraktivt bygg, sier Solaas. Det gjenstår nå ifølge direktøren bare ca. 150 kvadrat­meter å leie ut i Schweigaards gate 16 til utadrettet virksomhet, som kafé eller liknende.

Leienivåer for Oslo (NOK per kvm) Høy standard

God standard

Toppnivå

5 000

4 500

4 000

3 500

3 000

2 500

2 000

1 000

1 000 Asker/ Bærum

Lysaker

Skøyen

Kilde: DNB Næringsmegling

CBD Vest

CBD Øst

Indre sentrum

Ytre sentrum

Nydalen

Helsfyr-Bryn

Økern/ Ulven

TIL LEIE: LYSE & MODERNE LOKALER Ledige lokaler 750–5.000 kvm BTA

Les mer på www.s150.no

Hans Olav Johannessen Utleiesjef, Höegh Eiendom M: 952 35 159 E: hoj@hoegheiendom.no

Arealene er effektive og fremstår som lyse og luftige med gode muligheter for både landskaps­ plasser og cellekontor.

Etablering av helsehus vurderes.

Christopher Bell M: 452 69 594 E: christopher.bell@colliers.com Morten Kjeldby M: 906 96 677 E: morten.kjeldby@colliers.com

26

NE 03 2016

NYHETER

27

Kværners smarte arbeidsplasser Kværners flytting til Fornebu har mulig­ gjort mer smarte arbeids­plasser for å effektivisere hverda­ gen til de ansatte.

Kværner flyttet sommeren 2015 inn i det nye storprosjektet Fornebuporten på Fornebu (se også undersak). Snaue 400 Kværner-ansatte flyttet et par kilometer fra Drammensveien 260 i Hydroparken til Fornebu. Tord Ekeland var prosjekt­ ansvarlig for den store flytteprosessen.

Han har til daglig ansvaret for fellesfunksjoner som kontorbruk, facility management-­tjenester, men også kjøp av eksterne økonomi- og HR-tjenester.

– Hvorfor flyttet Kværner fra de gamle lokalene?

– Det var et ønske om nærhet til kunder og samarbeidspartnere, og hvordan være en attraktiv arbeidsgiver

for de ansatte. Da så vi på Fornebu som et attraktivt område. Prosessen begynte i 2011 i forbindelse med at Kværner ble skilt ut som eget selskap, og flyttingen ble bestemt i 2012.

Tror på konseptet – Hvorfor falt valget til slutt på Fornebu­ porten og Fornebu?

– Vi vurderte prosjekter på Lysaker og på Fornebu, og en mulighet var også å bli værende i lokalene på Vækerø. Skøyen var derfor et alternativ, men vi hadde stor tro på konseptet Fornebuporten gjennom byggetrinn 1 og 2, der Aker Solutions flytter inn til sommeren. Her finner du service­tilbud som frisør, apotek og en stor KIWI-butikk, og vi setter veldig pris på å ha tilbud som restaurant i bygget, noe som kunne skape litt liv etter arbeidstid, svarer Ekeland. Denne restauranten i første etasje er også tilgjengelig for folk utenfor bygget.

– Ikke noe galt om Vækerø, men her forsvant folk etter arbeidstid. Det er ikke en kiosk der. Vi har også håp om en T-bane hit (mulig stoppested under

28

NE 03 2016

NYHETER

bygget, red.anm.). Mange ansatte fryktet trafikk-kaos ut til Fornebu, men da vi fikk det nye kollektivfeltet i fjor sommer, hjalp det veldig. Trafikksituasjonen i dag er et nulltema, hevder Ekeland, og tilføyer at de har satset mye på sykkelparkering og sykkelvask. Flere Kværner-ansatte har derfor begynt å sykle.

Mesteparten av de ansatte i Kværner på Fornebuporten er ingeniører. Selskapet har som mange andre i oljebransjen et ingeniørtungt arbeidsmiljø, og det påvirker utformingen av lokalene og arbeidsplassene.

Prosjektorganisasjon – Lokalene måtte være tilpasset en prosjektorganisasjon som vår. De ansatte var vant til å jobbe i åpent landskap, og i de nye lokalene er det 10 prosent celle­ kontorer. Det var en diskusjon om vi skul-

le ha «free seating» som i DNB og Statoil, men vi landet ikke på det, sier Eikeland.

– De ansatte bruker 80-90 prosent av arbeidstiden her på bygget. Hvis du er mer enn tre dager på kontoret i uken, får du tildelt en fast arbeidsplass, men er du borte en dag, er det «clean desk» som gjelder, fortsetter han.

– Hva kan du ellers si om utformingen av lokalene?

– Det som var viktig for oss, ettersom de ansatte har mye konsentrasjons­ arbeid, var å få bort støy. Sosiale soner, kaffe­maskin og møterom er lagt utenfor arbeids­plassene, vi ville fjerne forstyrrende aktiviteter. Vi har ett stillerom (fokusrom, red.anm.) per syv personer, og på Vækerø opplevde vi at det var få ledige møterom. Her er alle møte­rommene tilgjengelige for alle, noe som gjør at det er bedre tilgjengelighet på møterom, selv

om det ikke er større kapasitet enn tidligere, svarer Ekeland.

Han forteller halvparten av møtene i Kværner avholdes med maksimalt to til fire personer, slik at de derfor kan avholdes på stillerommene. Alle møterommene er utstyrt med et 360-graderskamera, og det er lagt opp til «plug and play»-videomøter med to skjermer, hvorav den ene kan brukes til notater, presentasjoner osv.

Bedre lydisolering – Vi har fantastisk mange dyktige ingeniører, men hvis ikke disse løsningene er plug and play, fungerer de ikke, sier Ekeland om utstyret, og viser ­NæringsEiendom hvordan det fungerer.

– Fokusrommene har litt bedre lyd­ isolering, men det er delvis innsyn, vi ønsker åpenhet, sier han. De ansatte har Skype på PC-en. Alle PC-er har to skjer-

29

mer, og alle de ansatte har en bærbar PC som de kan ta med hjem etter arbeidstid.

– Hva kan du si om flytteprosessen og involvering av de ansatte?

– Det var brukergrupper med ansatte­ representanter, og hovedtillitsvalgt var involvert. Vi etablerte en egen side på intranett om prosessen. Det var et veldig fokus på arbeidsbordene, og vi fikk tilbake­melding på hvilke møbler de ville ha. Vi har funnet frem til løsninger som vi har skapt sammen, sier Ekeland.

Han sier Kværner etablerte prosjektet «work smart» (se undersak), der hensikten var å sikre at ansatte fikk nok tid til konsentrasjon, samhandling og å jobbe effektivt.

– Vi hadde behov for å få bort støy gjennom flere møterom og stillerom, så vi kunne skape en effektiv og god arbeidsdag for de ansatte. Det er viktig å kunne konsentrere seg i åpent landskap, så ett

tiltak var støydempende løsninger ved uttrekk av skuffer. Mange ansatte sitter dessuten med høretelefoner.

Nedbemanning Kværner sitter i dag helt fullt i 4.-7. etasje i Fornebuporten og har nå 110 prosent kapasitets­utnyttelse. Antallet synker over påske igjen til 400 ansatte. Kværner er et godt eksempel på den kraftige nedbemanningen i oljebransjen. Ekeland sier at for to år siden var det 1000 arbeidsplasser i ­Kværner på Vækerø, inklusive innleide ansatte. I takt med at store prosjekter ferdigstilles, blir behovet for nye arbeidsplasser redusert frem til nye prosjekter blir vunnet.

Kværner flyttet en helg, de ansatte hadde fredag kl. 16.00 pakket ned sakene sine i tre personlige esker, inklusive IT-utstyret. Alt var oppe og stod mandag morgen kl. 07.00.

Vi setter veldig pris på å ha tilbud som restaurant i bygget, noe som kunne skape litt liv etter arbeidstid.

30

NE 03 2016

NYHETER

Kantine og restaurant har vært viktig for de ansatte i Kværner.

– De ansatte ble møtt med frokost, kaffe og ballonger, forteller Ekeland.

– Hvordan vil du oppsummere de kritiske suksessfaktorene for en vellykket flytting?

– Da vil jeg peke IT, og så må du tenke igjennom hvorfor du vil flytte. Er det for liten kapasitet i de nåværende lokalene, er det en mulighet til å gjøre noe nytt? Vit hva du vil, og for vår del var det ikke kostnadsbesparelser som var hovedmotivet, men å få et bygg som var tilpasset vår virksomhet. Vi er en organisasjons som lever av og for prosjekter, og da vil det være endringer. I januar 2016, knapt seks måneder etter flytting, implementerte Kværner en ny organisasjonsstruktur tilpasset nye behov. 200 av 350 berørte ansatte har fått

nye konstellasjoner å forholde seg til. Det blir nok ikke siste gang vi omorganiserer, men organisasjonen er vant til det.

Ny evaluering Under en presentasjon for Skanska i fjor høst, sa Ekeland at stikkord for å lykkes med flytteprosesser og moderne arbeidsformer, er at bedriften ser på flytting som en mulighet til positive endringer for selskapet. Det er viktig å sikre ressurser og forankring hos ledelsen. Videre handler det om å involvere og og kommunisere, og den evige sannheten om at endringer tar tid.

– Hva ville du ha gjort annerledes hvis dere skulle flytte en gang til?

– Jeg er stolt av bygget og strukturen, men det er detaljer når et nytt bygg skal kjøres inn. Det er viktig å «bo seg inn», lytte til tilbakemeldinger, samt vurdere tiltak ved behov, svarer Ekeland.

– Har du gode råd til andre bedrifter som skal flytte?

– Start planleggingen tidlig! kommer det kontant.

– Involvér profesjonelle aktører på områder hvor du ikke har kompetanse selv, som IT og FM. Du vil absolutt ikke ha nedetid på systemene.

Tekst JAN REVFEM E-post JAN@NE.NO Foto: THOMAS BJØRNFLATEN/NYEBILDER.NO

BRYNSALLÉEN 4

ekre og arealeffektive lokaler L Kan leie opptil 2.050 kvm på én flate

lott kantine, dusj/garde­robe, F sykkelparkering

ll offentlig kommunikasjon i A ­umiddelbar nærhet

n flott terrasse/hage i eiendomE mens 3. etg Høy parkeringsdekning

S entral beliggenhet

www.sandia.no

550–11.892 kvm

KONTAKT AXEL EIDE DAGLIG LEDER

M: 90 82 82 25 E: EIDE@SANDIA.NO

32

NE 03 2016

NYHETER

Kampen mot tidstyvene

Kværner har jobbet mye for å redusere avbrytelser og få til bedre organiserte møter.

Tidstyvene stjal for mye av arbeids­ dagen til de Kværner-­ ansatte.

Høsten 2011 flyttet Kværner ut fra Snarøyveien 36 på Fornebu til Telenor Fornebu. Samtidig startet prosessen med å planlegge et nytt hovedkontor. I november 2012 flyttet Kværner til Hydro Vækerø i Drammensveien 260, og i april 2013 signerte Kværner en avtale med

Kjell Inge Røkkes Fornebuporten (Aker Capital AS) ved siden av Telenor Arena.

Hele prosjektet på vel 50 000 kvadratmeter ble i oktober i fjor solgt for 3,2 milliarder kroner til et Pareto-syndikat, der Kjell Inge Røkke fortsatt skal eie 15 prosent.

Vi pakker møblene våre i tepper i stedet for papp. Og det har vi gjort helt siden 1960. Teppene tar vi med oss tilbake og bruker igjen. Og igjen. Og igjen. Mange ganger. For hver eneste lastebil som forlater fabrikken sparer vi miljøet for 266 kg papp. Det blir til sammen veldig mange tonn, hvert eneste år. Hva er bedre enn å gjenvinne? Å ikke ha noe å gjenvinne.

Kinnarps er Europas største leverandør av helhetlige interiørløsninger for kontor. Vår jobb er å gjøre din arbeidsdag bedre. Les mer på kinnarps.no.

Foto: Catharina Caprino

Så enkelt er det å spare miljøet for tonnevis av emballasje.

34

NE 03 2016

NYHETER

En kontorstudie Kværner gjennomførte i april 2014 viste at tidstyver i gjennomsnitt hver dag stjeler 0,9 arbeidstimer fra de ansatte.

Kværner flyttet 29. juni 2015 ut til Fornebu­porten, der de i dag leier i over­ kant av 8000 kvadratmeter i det om lag 25 000 kvadratmeter store byggetrinn 1.

To faser Flytteprosjektet var delt inn i to faser.

Den første fasen var å definere behovene, hvor skulle selskapet flytte, nødvendig kapasitet og øvrige viktig kriterier for valg. I den andre fasen ble det etablert et prosjekt­team, med representanter for ulike støtteavdelinger. Kværner etablerte også en gruppe med ansatte­ representanter fra forretningsområder, samt involverte hoved­verneombudet.

I tillegg satte selskapet ned en styrings­ gruppe med finansdirektør, HR-­ ansvarlige og leder fra den største ­brukergruppen.

En viktig målsetting med de nye ­lokalene var å skape optimale arbeids­ former i Kværner. Det handler ikke

kun om nye kontorlokaler, men om å ­skape effektive og gode arbeidsdager for ­medarbeiderne. Kværner ønsket blant annet å få ned avbrytelser i kontorlokalene for de ansatte og å redusere antall opptatte møte­ rom. ­Manglende tilgjengelighet til ­kolleger var også en av de største «tidstyvene».

Gjennomsnittlig arbeidstid i Kværner er 8,4 timer per virkedag, der 22 prosent av tiden brukes til møter. Ledere i Kværner tilbringer en tredjedel av arbeidsdagen i ­møter, mens øvrige ansatte bruker en sjettedel av sin dag til møtevirksomhet.

90 prosent av arbeidstiden til de ansatte brukes i egne kontorlokaler.

Stjeler 0,9 arbeidstimer En kontorstudie Kværner gjennomførte i april 2014 viste at tidstyver i gjennom­ snitt hver dag stjeler 0,9 arbeidstimer fra de ansatte. Dette er ifølge Tord Ekeland ­mindre enn i mange sammenliknbare selskaper, men likevel et potensial han

mener man bør ta tak i. 62 prosent av de ansatte meldte om at avbrytelser ­forstyrrer effektiviteten i arbeidet. 41 ­prosent svarte i den samme under­ søkelsen at støy på arbeidsplassen hadde innvirkning på deres arbeid. Resultatene er tilnærmet det andre undersøkelser de senere årene er kommet frem til.

33 prosent av de ansatte mente for to år siden at møtene kunne være bedre organisert. Et pilotprosjekt fra den såkalte «work smart» (se hovedsak) ­identifiserte blant annet en b ­ esparelse på minimum 10 minutter per dag i ­redusert møtetid. Det frigir 5 fulle ­arbeidsdager per år.

25 prosent av de ansatte rapporterte for øvrig også om IT-problemer som resulterer i tap av arbeidstid.

Tekst JAN REVFEM E-post JAN@NE.NO Foto THOMAS BJØRNFLATEN/NYEBILDER.NO

NEDRE VOLLGATE 3

MIDT I KVADRATUREN • Sentralt beliggende i Kvadraturen.

• Nyoppusset fasade og inngangsparti i 2014.

• Gangavstand til Oslo sentrum.

• Aker Brygge, Rådhuset og offentlig ­kommunikasjon i umiddelbar nærhet.

• Lokalene kan enkelt tilpasse leietakers ønske og behov.

310 kvm kontor: 7-8 cellekontorer, konferanserom, kjøkken, åpen resepsjon og toaletter

GRENSESVINGEN 9

SENTRALT PÅ HELSFYR • Fin utsikt fra kontorene.

• Nyoppusset resepsjon og kantine i bygget.

• Gode parkeringsmuligheter.

• Kort vei til off. komm.

• Innendørs parkekeringsplasser kan leies seperat.

460 kvm kontor: 8 kontorer + åpen løsning for kontor­fellesskap, stort konferanserom 1.300 kvm kontor: 32 cellekontorer, 3 konferanserom og toaletter 750 kvm kontor: 16 cellekontorer, 2 konferanserom og toaletter (3. og 4. etasje kan leies samlet)

KONTAKT: FRODE WAALER | 406 03 907 | FGW@AURISFORVALTNING.NO

WWW.AURISFORVALTNING.NO

SHOWROOM • LAGER • DATAHALL LETT PRODUKSJON • KONTOR

NR. 6

MELLOMBYGG

NR. 8

7.936 KVM

1.011 KVM

3.819 KVM

*Alle foto er illustrasjonsfoto.

LEDIGE AREALER: LAGER, SHOWROOM OG KONTOR

ASTRI VARMO ANDRESEN T: + 47 909 58 891 E: ava@60grader.no

HANS JACOB HARALDSON T: + 47 934 41 541 E: hjh@60grader.no

SOV Eiendomsinvest ved:

W: 60grader.no

38

NE 03 2016

NYHETER

Best i vest Bedrifter som vil ha fremleielokaler i ­Oslo-regionen, har det største tilbudet i vest. Her er leie­ markedet hardest rammet av nedturen i oljenæringen.

– Ja, vi ser et større innslag av fremleie i vestkorridoren enn i Oslo for øvrig. En typisk fremutleier i vest er en bedrift i oljenæringen som sitter med for store lokaler, fordi de skal nedbemanne. I Oslo sentrum er fremleiemarkedet ganske lite og har vært stabilt de senere årene. Det vil alltid være et fremleiemarked, fordi det er bedrifter som flytter på seg. Dette er en sunn fremleie, mens i oljebransjen skyldes fremleien i stor grad nedbemanning eller endrede behov, sier rådgiver Jonas Myhre i Akershus Eiendom til NæringsEiendom.

Det kan være flere grunner til å velge fremleie fremfor en ordinær leiekontrakt.

Myhre mener fremleiemarkedet passer for en liten gruppe leietakere som enkelt kan flytte på seg, krever få tilpasninger, samt liker fleksibiliteten de får gjennom kortere leieavtaler.

Fleksibilitet – Fremleietakere er opptatt av fleksibilitet og gjenværende kontraktstid. Dette er bedrifter der de ansatte bare kan ta med seg PC-en, og de kan sitte i åpne løsninger. For disse

39

bedriftene kan fremleie være gunstig. Andre bedrifter er kanskje usikker på bedriftens vekst og fremtid, og de krever ikke de store tilpasningene. Er det bare ­halvannet år igjen av kontrakten, kan fremleie­takere gjøre en god «deal», sier Myhre.

Rådgiveren anbefaler fremutleier å leie ut lokalene såkalt «as is», som de er, det vil si at det ikke gjøres endringer og tilpasninger i lokalene. Slike endringer øker risikoen ved tilbakelevering av ­lokalene til gårdeier og er kostbare, på grunn av kort avskrivningstid. Da er det

bedre at fremutleier «mørnes» litt på ­prisen, selv om de fleste ønsker å flytte inn i nøkkelferdige lokaler.

– Hvilke lokaler er lettest å få tak i som fremleietaker?

– Mindre kontorlokaler opp til 30–40 ansatte. Det er ikke ofte man ser fremleiekontrakter over 1000 kvadratmeter.

I Oslo sentrum er markedet typisk fra 300–400 kvadratmeter og opp til 1000 kvadratmeter.

Fremleie passer derfor for bedrifter med typisk 30–40 mobile ansatte.

– Er det flere ansatte enn det, handler det som regel om reelle flytteprosesser.

Ellers vil jeg si at oppstartsbedrifter nok er de som oftest går igjen i fremleiemarkedet, men også bedrifter som er involvert i ulike type prosjekter, sier Myhre.

Del opp Et poeng er at ved lengre leiekontrakter er det lettere å tilpasse lokalene til fremleie­ taker som følge av lengre avskrivningstid på investeringen. Fremleie kan derfor passe for flere typer leietakere. Et annet poeng er

40

NE 03 2016

NYHETER

Jonas Myhre, Akershus Eiendom.

(Foto: CF-Wesenberg/Kolonihaven.no)

at det kan være hensiktsmessig å dele opp store lokaler. Det er ofte enklere å fremleie mindre lokaler, på grunn av tilgangen til leie­takere. Forutsetningen for en deling er at lokalene lar seg dele på en hensikts­ messig og kostnadseffektiv måte.

– Ja, det er lettere å oppnå suksess hvis du som fremutleier kan dele inn 1000 kvadratmeter i to ganger 500 kvadrat­ meter, sier rådgiveren.

Fremleietakere er også opptatt av standarden på lokalene, selv om de må overtas i den stand de er.

– De vil helst at standarden skal være god. Er det dårlig standard, ønsker de at gårdeier pusser opp. Det hender at fremleietaker forhandler direkte med gårdeier, og så gjør man heller opp på bakrommet med fremutleier når det gjelder økonomi, sier Myhre.

– Vi har opplevd «dealer» der man har begynt som fremleietaker, men endt opp som direkte leietaker. Det gjelder særlig arealer der det gjøres tilpasninger, fortsetter han, og sier det er nyanser i markedet.

– En typisk kontorbruker vil gjerne ha rene kontorlokaler, mens en kreativ bedrift kan godta litt annerledes og «kulere» lokaler.

Beliggenheten avgjør – Blir de dårligste lokalene leid ut?

– Dette er veldig avhengig av beliggenheten til lokalene, samt prisforlangende.

Vi ser at noen beliggenheter og lokaler er vanskeligere enn andre, svarer Myhre.

– Kan fremleietaker i det hele tatt være kresen?

CRE Norway

Til Leie

Tullins gate 6 Kontor 322-655 kvm BTA

Fine kontorlokaler v/ Holbergs Plass, kort vei til Nationaltheateret – Jeg føler ikke at det er fremleietakers marked, og de må nok nyansere litt på kravene når det gjelder hva de ville ha oppnådd i et direkte leieforhold.

Lokalene er ikke nødvendigvis dårlige selv om de må fremutleies. Fremleie kan skyldes at leietaker ikke trengte så mye plass eller trengte mer arealer, han måtte kanskje flytte tidligere og dermed pådro seg en restforpliktelse, svarer Akershus-­ megleren.

Et poeng i mange markedsrapporter er at økt fremleie presser leieprisene.

Lokalene er beliggende i eiendommens 2. og 3. etasje.

Utforming passer bra til både cellekontor-/ og åpen løsning.

2. etasje har hovedsakelig åpen løsning, mens 3. etasje mer inndelt til blant annet cellekontor.

Tullins gate 6 ligger rett ved Holbergs Plass, en kort spasertur unna Nationaltheateret. Det er trikkestopp rett utenfor eiendommen. Stort tilbud av cafeer, restauranter og hotell i nærheten.

Mulighet for leie av parkeringsplass i eiendommens bakgård, ellers er det flere parkeringshus i nærheten.

Kontakt Marius Geirdal Mobil: 971 25 555 E-post: mg@gvanorway.no

42

NE 03 2016

NYHETER

« En typisk kontorbruker vil gjerne ha rene kontorlokaler, mens en kreativ ­bedrift kan godta litt annerledes og ­«kulere» lokaler.»

Hvor mye prisene dumpes i forhold til ordinære leiepriser, varierer mye.

– Vi ser ikke et prispress i markedet, og det skyldes at fremleiemarkedet er relativt lite, med unntak av det som skjer i vestkorridoren. Men fremutleier får ofte ikke leid ut til de samme betingelsene han selv må ut med og kan heller ikke forvente det. Fremleietaker forventer å få en rabatt, fastslår Myhre.

Ved korte gjenværende l­ eiekontrakter der det ikke gjøres tilpasninger, leies ­lokalene ut som de er, «as is». Dette er de rimeligste lokalene å leie. Og hvis leietaker inngikk en tiårig leiekontrakt for seks år siden og fikk lokalene totalt oppusset da, er ikke standarden lenger like bra. Fremutleier kan dermed ikke forvente å få den samme leien.

– Fremleie er å kutte kostnader og å få dekket inn utgifter i løpet av kort tid.

Fremutleier er ikke som en gårdeier som kan vente på økte leiepriser i markedet, påpeker Myhre.

Interesserte naboer?

– Hvis du skulle gi noen råd til frem­utleier som sitter med litt for store lokaler, hva skulle det være?

– Jeg ville først prøvd å finne l­ øsninger med gårdeier i bygget. Er det noen naboer som kunne tenke seg å ta over lokalene, har gårdeier andre planer med bygget? Å gå i dialog med gårdeier er veldig viktig. Lei ut de arealene som er mest hensiktsmessig og en oppdeling av lokalene man kan lykkes med, slik at det ikke blir for mye innredningsarbeid, men lei de ut som de er, svarer Myhre.

Et sentralt poeng er at fremleie­ kontrakten er til de samme vilkårene som den opprinnelige leiekontrakten, dog med et prisavslag.

– Ja, jeg anbefaler alltid at kontrakten med fremleietaker speiler alle rettigheter og forpliktelser i opprinnelig kontrakt, det gjør det mye enklere når kontraktene s­ peiler hverandre, sier megleren.

Det er ikke uten videre gitt at en fremutleier kan ta inn «hva som helst» av fremleietakere, men stort sett går det bra.

– Gårdeier skal ha saklig grunnlag for å nekte fremleietaker. Da går det i så fall på en annen bruk av lokalene, eller eksempelvis at fremleietaker ikke er momspliktig, slik at gårdeier ikke får moms­kompensasjon. Det kan også være

virksomhet som ikke passer inn i bygget som følge av endret bruk av lokalene, sier Myhre.

Sette seg inn – Og rådene til fremleietaker, hva er de?

– Fremleietaker må sette seg inn i forskjellene på et fremleieforhold og et direkte leieforhold mot gårdeier. Ofte kan det være forlokkende med en lav leiepris, men når man ser hva man faktisk ender opp med å få, kan resultatet ofte ikke være som forventet. Leietakerne etterspør skreddersøm, og derfor må man være sikker på at lokalene virkelig passer påpeker Myhre.

– Det viktige for fremutleier er ikke å tjene penger, men å kutte kostnader.

Man må huske på at fremleietaker ikke er i et direkte leieforhold med gårdeier.

Fremutleie er et mellomledd, dermed er også risikoen litt høyere. Ved tilbake­ levering av lokaler skjer dette først til fremutleier, som så tilbakeleverer til gårdeier, sier rådgiveren.

Tekst JAN REVFEM E-post JAN@NE.NO

Multiparking Skandinavia AS er største leverandør av automatiske parkeringssystemer i Norden, med over 20 års erfaring.

Vi optimaliserer ditt parkeringsvolum – resultatet er rimeligere og mer attraktive garasjeanlegg.

44

NE 03 2016

NYHETER

Mest for pengene langs Ring 3 Kontorleietakerne får den beste verdien for pengene langs Ring 3.

Analytiker i DNB Næringsmegling Ingrid Elisabeth Moe mener det er flere områder utenfor sentrum hvor kontorleietakerne nå får mye for pengene.

– Jeg vil si at Lysaker gir «value for money», det er ikke høyere nivåer her enn i de andre kontorklyngene langs

Ring 3. Flere av disse kontor­klyngene har god offentlig kommunikasjon og ligger nær knutepunkter, og det er oppgraderte eiendommer med flotte lokaler både i N ­ ydalen og på Helsfyr.

Nydalen er eksempelvis et hyggelig om­ råde, med godt servicetilbud og grønne om­givelser, i tillegg til god offentlig kommunikasjon, sier Moe. – Det er også enkeltbygg i sentrum, blant annet en del lokaler som har stått ledige over tid som er gunstige, men ikke sentrum generelt. I Kvadraturen er det

imidlertid en del oppgraderte lokaler, men det er vanskelig å få tak i store flater her, supplerer eiendomsrådgiver Siri Jordfald.

Fremleie gir muligheter DNB Næringsmegling er i likhet med andre opptatt av det økende fremleie­ markedet i Oslo-regionen. Moe sier de har sett en økning i fremleie og anslår den nå til 90 000 kvadratmeter i Oslo-­ regionen. Det tilsvarer 11 ­prosent av den totale anslåtte ­kontorledigheten i regio­ nen på 840 000 ledige kvadrat­meter tolv

THE FULL SERVICE PROPERTY HOUSE

BI-BYGGET SANDAKERVEIEN 116 1.563 KVM Bygget ligger i hjertet av Nydalen og har vunnet flere gjeve eiendomspriser, her finner du moderne og lyse kontorlokaler med gode eksponeringsmuligheter midt i Nydalen.

• 5.etg. 760 kvm BTA • 6.etg. 803 kvm BTA • Takterrasse og felles kantine • Lokalene holder høy teknisk standard • Kort vei til all offentlig kommunikasjon • Levende, fremtidsrettet og spennende bydelssentrum • BI-bygget tilbyr flotte sosiale soner, kaffebarer, kiosker, spisesteder m.m.

Bent Roar Ekse +47 93 49 20 55 be@newsec.no

46

NE 03 2016

NYHETER

1. Helsfyr 2. Nydalen 3.Lysaker (Foto: Thomas Bjørnflaten /nyebilder.no)

måneder frem i tid. ­DNB­-­­­analytikeren sier de tar høyde for at de­ikke har ­registrert alt.

– Men generelt er fremleie negativt for leiemarkedet, sier Moe. Med andre ord positivt for leietakere som håper på lavere leiepriser. Men fremleiekontraktene er ofte kortsiktige, og en fremleietaker kan risikere at gårdeier

setter opp leieprisen med 50 prosent når kontrakten går ut.

500–600 kroner rabatt DNB skriver i sin seneste markeds­ rapport at fremleieobjektene ofte tilbys til en svært rabattert pris. ­Ulempen er at leie­takerne i liten grad kan få tilpasset lokalene til eget bruk.

­ okalene må leies som de er, såkalt L «as is». ­Spørsmålet er så hvor store ­disse r­ abattene kan ligge på i forhold til kvadrat­m eterleien i ordinære ­kontakter.

– I Oslo sentrum er det ikke så store forskjeller, men for sammenliknbare as is-lokaler vil jeg si fra 200 kroner til 600 kroner kvadratmeteren. På Skøyen er det

KONTORLOKALER HELLERUD NÆRINGSPARK Tvetenveien 170

• I toppetasjen har vi for utleie 592 m2 • Kontorene er oppdelt i cellekontorer. Med dagens innredning er det arbeidsplasser til ca 30 ansatte.

• Arealeffektive lokaler • Lokalet kan deles i flere enheter • Ledige arealer: 4. etasje, 592 m2

et trangere intervall, fra 200 til 500 ­kroner kvadrat­meteren. Men vi opplever en del svært opportunistiske leietakere som har søkt bevisst etter fremleie­lokaler. Det var en del som var helt tydelige på dette i fjor sommer da det var en del oppslag om leieprisene.

Hvis det ikke var tilbud om fremleie, var de ikke interessert i lokalene, sier Jordfald.

Tekst JAN REVFEM E-post JAN@NE.NO

Megler MNEF Espen Andersen telefon 908 65 600 email espen.andersen@byggforvaltning.no www.byggforvaltning.no

48

NE 03 2016

NYHETER

49

«Alle» vil til sentrum Flere og flere leie­takere vil sitte sentralt, og da må de også ut med de høyeste leie­prisene.

DNB Næringsmegling har kartlagt leiesøkene i Oslo-regionen de seneste årene.

Næringsmegleren ser klare endringer i preferansene fra 2013–2014 kontra de søkene som ble registrert i fjor og frem til 1. februar i år (se også egen tabell).

– Ja, veldig mange vil til Oslo sentrum.

Vi har sett at andelen som vil til sentrum eller til prestisjeområdet (Vika, Aker Brygge, Tjuvholmen, red.anm.) har økt fra 33 prosent i 2013–2014 til 43 prosent i 2015 og nå på begynnelsen av året, sier analytiker Ingrid Elisabeth Moe i DNB Næringsmegling til NæringsEiendom. I indre sentrum og prestisjeområdet har det vært søk på om lag 300 000 kvadratmeter i perioden fra 1. januar 2013. DNB Næringsmegling tar med områder litt utenfor Ring 1 i sin sentrumsdefinisjon.

Derimot har andelen som søker seg til Lysaker Fornebu og Asker å Bærum i perioden falt fra 20 prosent til 13 prosent.

– Kun 1 prosent vil til Fornebu, det er ikke ofte Fornebu blir spesifisert i søkene.

Men det kan jo være at søkerne tenker Fornebu som aktuelt hvis de skriver ­Lysaker i søket sitt, sier Moe. Det er ­imidlertid spesielt Asker og Bærum som har ­opplevd en nedgang i de vestlige områdene, andelen som nevner dette som et aktuelt område, har falt fra 9 til 5 prosent.

Stabilt i øst Østover er det mer stabilt, kontor­klynger som Helsfyr og Nydalen ligger stabilt med en andel på 7 prosent av søkene.

Moe ­nyanserer funnene ved å si at store enkeltsøk kan slå ut mye på resultatene.

Et område som ytre sentrum er for øvrig ikke definert i leiesøkene, selv om DNB definerer et slikt område. Majorstua er eksempelvis et område som passer inn her.

– Hvordan forklarer dere funnene dere har gjort og endringene?

– Det er populært å sitte sentralt, og det er praktisk for de ansatte og kundene.

I tillegg er det miljøvennlig å kunne reise kollektivt og å være nær knutepunktene.

Det er et godt kollektivtilbud i Oslo, og vi venter at bil vil bli mindre populært fremover, også ut fra politikernes signaler om å begrense biltrafikken. Å være i for-

kant av denne utviklingen, kan også være viktig, svarer Moe. – Er det noen grunn til å tro at de geografisk ønskede områdene vil endre seg fremover?

– Nei, trenden er at leietakerne søker seg sentralt og nær knutepunkter og offentlig kommunikasjon, som Flytoget.

For leietakere som ikke trenger å sitte i sentrum, er kontorklyngene langs Ring 3 aktuelt, sier DNB-analytikeren.

Leieprisene er naturlig nok dyrest i sentrum, langt over 4000 kroner kvadratmeteren for de dyreste lokalene. Men rådgiver Siri Jordfald i DNB Næringsmegling sier leietakere kan få tak i lokaler sentralt i sentrum bare fire minutter fra kollektivknutepunktene til drøye 2000 kroner kvadratmeteren. Da snakker vi om et nivå som man også må ut med for lokaler av topp standard i kontorklynger som Lysaker, Nydalen, Bryn-Helsfyr og Økern/Ulven. DNB mener leietakerne kan velge mellom lokaler av høy kvalitet i klyngene og noe lavere kvalitet i sentrum til omtrent samme pris.

Beholde ansatte – Bedriftene er i dag opptatt av å beholde de ansatte, og da vil de ikke

50

NE 03 2016

NYHETER

«Prisene har korrigert ned i de aller fleste områdene, og det er en større desperasjon fra gårdeierne»

Analytiker Ingrid Elisabeth Moe, DNB Næringsmegling.

(Foto: DNB Næringsmegling)

sitte for langt unna. De skal ivareta de ansattes ønsker når de tenker beliggenhet, og da søker de store bedriftene seg til sentrum. Det oppleves ikke som praktisk for småbarnsforeldre å bruke lang tid i bilkø eller måtte bytte buss eller bane flere ganger for å komme til og fra jobben, eksemplifiserer Jordfald.

En ting er beliggenheten, en annen ting er kvaliteten. Rådgiveren sier at det rett og slett er mange kravstore leietakere i dag som forlanger god kvalitet, og det gjelder uavhengig av hvor de havner. I tillegg er stikkordet fleksibilitet.

– Leietakerne vil ha fleksibilitet i arealene, at de kan utnyttes for vekst, og leietakerne vil ha fleksibilitet i leietid. Jeg leier mange lokaler ut med en løpetid på syv og ti år, med opsjon på ytterligere fem pluss fem år. Andre leietakere igjen vil ikke ha en løpetid på mer enn tre år, men da kan de ikke forlange store oppgraderinger. Noen leietakere aksepterer også en høy kost-

nad for å kunne gå ut av kontrakten før forfall, forteller Jordfald om nyansene i markedet.

– Mange leietakere er opptatt av å kunne være på ett plan. De kan også være over to plan, men da forlanger de en interntrapp. Videre er leietakerne opptatt av fellesfasiliteter. Egen ­resepsjon er enten-eller, men det er viktig med en ­kantine, gode dusj- og garderobe­ fasiliteter, trimrom, en sykkelbod, smørebod, ­ramser Jordfald opp.

– Hva med miljøkrav?

– Det er viktig at de ansatte reiser kollektivt til jobben, det gjelder særlig for store leietakere i enbrukerbygg. Miljøbevisstheten ligger nok et stykke lengre frem i tid for de mindre leietakerne.

Ikke trangt og kronglete Når det gjelder absolutte krav som ­utleierne må tilfredsstille for å være ­interessante, handler det om mye av det samme som nevnt over, ikke minst ­kvalitet og effektivitet.

– Det er ikke lenger spennende og sjarmerende å leie i trange og kronglete bygg. Bedriftene er heller ikke villige til å godta 1200 kvadratmeter hvis de trenger bare 1050 kvadratmeter, og de er også veldig bevisste på sluttsummen, sier ­Jordfald. Med andre ord er det ikke bare den rene kvadratmeterleien som er viktig.

– Vil dere si at det generelt er leie­ takers marked i Oslo-regionen?

– Ja, det er et tilbudsoverskudd.

Prisene har korrigert ned i de aller fleste områdene, og mange gårdeiere er i større grad enn tidligere villige til å strekke seg for å få inn leietakere, sier Moe. – Generelt er det mer leiefritak enn tidligere. Vi ser rabatter og leiefritak fra to måneder og oppover, men jeg har ennå ikke opplevd å være med på en kontrakt med ett års leiefritak. Det er noen tilfeller der en leietaker vil flytte før utløpet av kontrakten, som følge av vekst. Gårdeier gir derfor noe husleierabatt, mot å få dekket blant annet felleskostnader. Det handler om å gi og ta, og man møtes ofte på midten, sier Jordfald.

LO K A L E R TIL LEIE

ADVOKAT DAG H. STARBERG

CARL BERNER NÆRINGS PARK

HASLEVEIEN 28 Eiendomsrådgiver Siri Jordfald, DNB Næringsmegling.

(Foto: DNB Næringsmegling)

Mesteparten tatt ut – Hva vil dere si om forventet leiepris­utvikling i de ulike ­om­rådene fremover?

– Vi tror at mesteparten av pris­korreksjonen er tatt ut. Leieprisene kan falle ytterligere vestover, men vi tror prisene flater ut i sentrum, og at vi ser en oppgang her fra 2017. Prisoppgangen tar nok lengre tid i vest, fordi mer av ledig­heten absorberes her. I tillegg ser vi at færre leietakere søker seg vestover, sier Moe. Og selv om arealledigheten er økende, og dermed tilbudet av lokaler, er det ikke bare å be om lokaler nærmest på dagen hvis leietakerne skal flytte på seg.

– Hvor tidlig ute bør søkerne være før innflytting hvis leie­ takerne skal flytte på seg?

- Generelt vil jeg si at hvis leietakere ønsker oppussinger og tilpasninger, tar disse gjerne fra tre til ni måneder. For ­leietakere som ønsker lokaler fra 500–1000 kvadratmeter ville jeg ha vært ute 10–15 måneder i forveien. Man kan imidlertid risikere at en gårdeier ikke vil vente i halvannet år på en leietaker som skal ha 500 kvadratmeter. Snakker vi om et arealbehov på 3000–5000 kvadratmeter, bør de være ute 16–24 måneder i for­veien, mens de største brukerne også må vurdere nybygg. Da anbefaler jeg ­2,5–3,5 år før nåværende kontrakt går ut, sier Jordfald.

Tekst JAN REVFEM E-post JAN@NE.NO

C A 9 0 M 2 B TA KO N TO R A R E A L T I L L E I E

•

Innredet pr.dd. med 3 cellekontorer.

•

Resepsjon/mottak, arkiv mm

•

Grei standard

•

Mulighet for parkering

•

Ledig fra 01.07.16

SINSENVEIEN 11

UTLEID C A 4 4 0 M 2 B TA

KO M B I N A S J O N S LO K A L E T I L L E I E

FORVALTNING • UTLEIE • EIENDOMSMEGLING • RÅDGIVNING M.M. Besøksadr.: Tullins gate 2, Holbergs plass Postadr.: Pb. 6917, St. Olavs Plass, 0130 Oslo Tlf: 22 98 99 40 Fax: 22 98 99 59 Web: www.advtt.no

52

NE 03 2016

NYHETER

JLL venter økte leiepriser for de mest attraktive kontorlokalene i prestisjeområdet.

Det vil si Vika, Aker Brygge og Tjuvholmen.

(Foto: Shutterstock)

Leieprisene stiger på toppen

Prestisjeområdet får den beste pris­ utviklingen fremover, ­mener JLL. Jones Lange Lasalle (JLL) er ute med sin halvårlige markedsrapport om de nordiske storbyene, der Akershus Eiendom som vanlig er premissgiver for den norske delen. Den forrige nordiske rapporten kom i begynnelsen av september i fjor.

Akershus Eiendom kommer for øvrig med sin store halvårlige markeds­presentasjon i slutten av mars.

JLL skriver i den seneste rapporten at leienivåene har falt i nesten alle områder i Oslo-regionen, bortsett fra for prestisjeeiendommene. Et typisk toppnivå i det såkalte CBD-området vurderes til 4200 kroner kvadratmeteren.

Ikke så ille JLL skriver i rapporten at leienivåene fortsatte å falle i andre halvår i fjor, men ikke så mye som de hadde ventet. De vest-

lige områdene i Oslo-regionen er hardest rammet av fallende leiepriser som følge av det sterke oljeprisfallet, der særlig fremleie senker leieprisene mye.

Fremover venter JLL en flat pris­ utvikling i de fleste delområdene i regio­nen, men med en økning for de mest attraktive kontorlokalene i prestisje­området. Det vil si Vika, Aker Brygge og Tjuvholmen. Enkelte andre områder kan også få en leieprisøkning som følge av lavere arealledighet. De oljetunge vestlige områdene vil derimot fremdeles oppleve et prisfall.

53

JLL opererer i rapporten med et ledig­hetsnivå i Osloregionen på 8,1 ­prosent, om lag 690 000 kvadratmeter.

Det er en ledighet som har vært stabil siden første halvår i fjor. Men her er ikke tallene oppdaterte, Akershus Eiendom sa i februar til NE nyheter at ledighets­ anslaget nå var kommet ned i 7,6 prosent.

10 store Det er ifølge rapporten bare seks eiendom­mer i Oslo-regionen som for tiden har en ledighet på mer enn 10 000 kvadratmeter. JLL regner med at areal­

ledigheten i regionen kommer til å holde seg stabil ut 2016, for så å falle i 2017 og 2018. Hovedårsaken er den lave tilførselen av nye lokaler.

Når det gjelder arealabsorpsjonen, opererer JLL med 280 000 kvadratmeter i andre halvdel av 2015. Det er en økning på 7 prosent sammenliknet med til­ svarende periode i foregående år. JLL er kommet frem til 377 signerte leie­ kontrakter i andre halvår i fjor, en svak økning fra tilsvarende periode i 2014.

Til tross for økningen, mener eiendoms­ rådgiveren at tallene er lave.

Det har med utløp av kontraktene å gjøre. Ca. 600 000 kvadratmeter hadde forfall i 2015, mot 700 000 kvadrat­ meter i 2014 og 750 000 kvadratmeter i 2013. Av den totale absorpsjonen i Oslo- ­regionen, stod prestisje­området og øvrige sentrum i andre halvår 2014 for 60 prosent av totalen, mot 45 prosent. I de vestlige områdene har andelen i perioden falt fra 36 prosent til 19 prosent.

Tekst JAN REVFEM E-post JAN@NE.NO

54

NE 03 2016

DRAMMEN/BUSKERUD

Leieprisene er høyest i Drammen sentrum ved Union Brygge.

(Foto: Shutterstock)

Enorme variasjoner i leiepriser Næringseiendoms­ markedet i Buskerud har enorme variasjoner i leiepriser, avhengig av beliggenhet og kvalitet.

Det kommer frem i den seneste markeds­ kommentaren til Buskerud Nærings­megling.

Ifølge næringsmegleren er markedet for næringseiendom i Buskerud og nordre Vestfold sammensatt av mange mindre regioner, hvor både eiendomsverdier og leiepriser varierer mye.

Om leiemarkedet skriver Buske­ rud Næringsmegling at det er en «god og stabil etterspørsel etter de fleste arealer, men det er fortsatt noe over­ kapasitet i kontormarkedet». Nærings­

meglerens ­anslag for ledigheten i kontor­ segmentet er nå ca. 10 prosent, noe som ­karakteriseres som normalt. Buskerud ­Næringsmegling skulle likevel ha sett en enda lavere ledig­het, slik at flere nye prosjekter kan bli virkeliggjort.

Opp mot 2000 kroner meteren I Drammen sentrum er det ifølge ­Buskerud Næringsmegling fullt mulig for leietakere å leie lokaler med såkalt lav standard til 1000 kroner per kvadrat­ meter. Hvis leietakerne er villige til å betale ytterligere 400 kroner per kvadrat­ meter, kan de få kontorlokaler i sentrum med såkalt middels standard for 1400 kroner per kvadratmeter.

De aller beste kontorlokalene i ­Drammen sentrum koster ifølge B ­ uskerud Næringsmegling opp mot 2000 ­kroner per kvadratmeter. I sin seneste eiendoms­ avis fra februar markedsfører nærings­

megleren lokaler i toppetasjen til NRK-bygget på Union Brygge for nettopp 2000 kroner per kvadratmeter.

Mye lavere utenfor sentrum Når man kommer seg vekk fra Drammen sentrum, blir leiekostnadene vesentlig lavere. Buskerud Næringsmegling forteller om kontorlokaler med høy standard i ­Drammens randsome som leies ut for 1300 kroner per kvadratmeter. Lokaler med mid­ dels standard går for 1000 kroner m ­ eteren, mens de med lav standard i randsonen leies ut for 800 kroner per kvadratmeter.

Usentrale lokaler med høy standard har en leiepris på 1000 kroner per kvadratmeter.

Middels og lav standard koster henholdsvis 700 og 600 kroner per kvadratmeter.

Billig kan være dyrt Selv om det er store variasjoner i leie­ priser i Buskerud og Drammen-området,

55

er det ikke sikkert at det er best å velge lokaler med en lav leiepris per kvadrat­ meter. Det viser seg gjerne at de beste og nyeste lokalene har en mye større arealeffektivitet enn lokaler med middels og lav kvalitet.

Arealeffektivitet er noe av det som har størst innflytelse på de totale husleie­kostnadene til virksom­h eter som leier lokaler. Dersom man ­b etaler 2000 kroner per kvadratmeter pluss 300 kroner i felleskostnader per kvadrat­meter, og bruker 20 kvadrat­ meter per ansatt, har man faktisk lavere totale bokostnader enn om man bruker 30 kvadratmeter per ansatt og betaler henholdsvis 1300 kroner i hus­ leie og 300 kroner i felleskostnader per kvadratmeter.

Tekst DAG-JØRGEN SALTNES E-post DAG@NE.NO

LEIEPRISER PR. KVM (KR) Høy standard

Kontorer

Lager

Butikklokaler

Sentralt

2 000

1 000

2 300

Randsone

1 300

800

1 500

Usentralt

1 000

600

1 000

Kontorer

Lager

Butikklokaler

Sentralt

1 400

800

2 000

Randsone

1 000

700

1 400

Usentralt

700

500

900

Kontorer

Lager

Butikklokaler

Sentralt

1 000

700

1 500

Randsone

800

500

1 000

Usentralt

600

400

700

Middels standard

Lav standard

Kilde: Buskerud Næringsmegling

56

NE 03 2016

DRAMMEN/BUSKERUD

57

Vil bygge 2 13 000 m Holtefjell Eiendom har begynt utviklingen av et 13 000 kvadratmeterstort kombinasjonsbygg på Kjellstad i Lier.

Den velkjente Kjellstadbommen noen kilometer før man kom til Drammen, forsvant så langt tilbake som i 2002. På høyre

side av E18 sørover rundt den gamle bomstasjonen, er det ikke mye potensial for næringsarealer. På den andre siden av motorveien er situasjonen derimot en helt annen. Her ligger allerede mye handelsarealer for plasskrevende varer, som bilforretninger, i tillegg til bensinstasjon, Plantasjen Lier og en veikro (Marché Lier). Og Holtefjell Eiendom (se undersak) er nå klare til å bygge et større kombinasjonsbygg rett inntil motorveien.

– Vi har en 13 mål stor tomt, som er ferdigregulert, og vi holder på med å fylle opp bygget med leietakere.

58

NE 03 2016

DRAMMEN/BUSKERUD

«Ellers ser vi for oss kontrakter fra 200–300 kvadratmeter og oppover»

Det blir et flerbruksbygg på 13 000 kvadrat­meter, med grunnflater på 4700 kvadrat­meter og en høy første etasje på syv meter. Dette blir et bygg typisk for seks-syv leietakere, forteller daglig leder Ola Semb i Holtefjell Eiendom til NæringsEiendom. Som for Aksen Næringspark (se egen sak), er miljø­ ambisjonene også viktig her.

Solfangere – Bygget blir i henhold til teknisk forskrift, men vi vurderer å gå utenfor miljø­ kravene i forskriften, blant annet ved å ha solfangere på taket. Oppvarming skal skje fra energibrønner og varmepumper.

Konstruksjons­messig får bygget en stor massiv og profileringsvennlig fasade ut mot E18, sier Semb, som håper at bygget står ferdig i første kvartal 2018. Han regner med rundt tolv måneders byggetid og innsending av rammesøknad til sommeren.

– Vi satte oss ned og spurte hva er morgen­dagens kontorbygg, skyter megler Line Torgersen i Realist Næringsmegling inn, det er de som har fått det store utleieoppdraget. Prosjektet blir et flerbruksbygg, som også gjøres tilgjengelig for større arealer for kontorvirksomhet. Torgersen mener bygget får en svært god beliggenhet med tanke på sentrale veisystemer og også en svært god parkeringsdekning.

– Vi ser også for oss løsninger her som i Dalen Næringspark i Kobbervikdalen.

Denne næringsparken er blitt en felles møte­plass for byggebransjen. Vi har i ­Kjellstad Næringspak satt av arealer til bruk for aktører som vil kunne få synergier fra å ligge sammen med andre aktører innenfor noen av de samme forretningsområdene.

Det blir kanskje ikke byggebransjen, men av 6000 kvadratmeter med kontorarealer i bygget, har vi satt av 1200–1500 kvadrat­ meter til slike arealer, utdyper Semb.

Fellesfunksjoner Han ser også for seg en felles kantine og møterom og eventuelt andre fellesfunksjoner. I den høye førsteetasjen kan det bli leietakeren blant annet innenfor bilrelatert virksomhet.

Det blir gode parkeringsmuligheter, kanskje så mange som 250 parkerings­ plasser. I tillegg går det buss hvert 12. minutt, med holdeplass rett utenfor nybygget. Det er bussforbindelser til Asker, ­Slemmestad, Røyken, Drammen, men også Oslo.

Antall arbeidsplasser i bygget vil avhenge av den endelige utformingen.

– Men et skudd fra hoften er 200–300 arbeidsplasser, sier Semb.

– Og hva snakker vi om av oppførings­ kostnader?

– Det er en total investeringsramme på 150–200 millioner kroner, sier Semb om kostnadene.

Som nevnt er det bygg med plass­ krevende varer som preger nabolaget, fra bilforretninger til velkjente «Plantasjen».

Semb mener at utfordringen til både Drammen og Lier kommune, er at de ikke i stor nok grad har lagt til rette for arealkrevende virksomheter.

– Hva kan du ellers si om utleie­ arbeidet og målgrupper?

– Vi tror det blir en veldig stor ­variasjon i leietakerspredningen i kontordelen på 6000 kvadratmeter. Den største leie­takeren her blir med Jacobsen Elektro AS, som har inngått en kontrakt på i overkant av 3000 kvadratmeter. De holder i dag til på Lierstranda. Ellers ser vi for oss kontrakter fra 200–300 kvadratmeter og oppover, svarer Semb. Han håper på 10–15 årige leiekontrakter og sier at det er vanlig med minimum tiårige leie­kontrakter i ­regionen når det gjelder nybygg.

Sluttforhandlinger Semb har godt håp om å fylle opp bygget i løpet av de nærmeste månedene.

– Vi er i sluttforhandlinger med store leietakere som vi håper vi kommer i mål med og opplever at vi har fått god respons. Det er snakk om både lokale

59

Arkitekt DRMA har tegnet prosjektet.

­ ktører fra nærområdet og landsdekkende a aktører som ikke er etablert i regionen, sier Semb om de potensielle leietakerne.

– Og hva håper dere på av leienivåer?

– I underkant av 2000 kroner kvadratmeteren for kontordelen. Toppnivåene for kontorbygg i Drammen ligger ifølge Line Torgersen på 2200–2300 kroner kvadratmeteren, men dette er i Drammen sentrum, der leietakerne må betale for parkeringsplasser i tillegg.

Semb forteller at Holtefjell Eiendom også eier en 40 mål stor tomt i Nedre Eiker kommune, der det er utarbeidet en områdeplan, og der det foreligger utviklingsplaner.

– Selskapet er nå i en prosess med med å få ferdigregulert eiendommen i løpet av 2016. Det er et kombinasjonsbygg som er førsteprioritet her, sier han.

Tekst JAN REVFEM E-post JAN@NE.NO

Holtefjellgruppen

Utviklere

Holtefjellgruppen ble etablert i 2005, da selskapene Holtefjell AS og Semb Eiendoms­ utvikling AS slo seg sammen til Holtefjell ­Eiendom AS. Samme år så selskapene Holtefjell VVS AS og Holtefjell Entreprenør AS dagens lys. Driftselskapene Holtefjell Energi AS ble etablert i 2013, etter oppkjøpet av ­Asker Enøk AS, og Total Coating AS (overflate­ behandling av stålflate­konstruksjoner) ble en del av gruppen i januar 2014.

Holtefjell Eiendom AS har spesialisert seg på utvikling av eiendomsprosjekter, fra råtomt og reguleringsplaner frem til ferdige bygg. Selskapet fremhever på hjemmesidene at de prioriterer leietakertilpasninger med skreddersøm for nye leietakere. Holtefjell Eiendom er også engasjert i flere rehabilite­ rings- og ombyggingsprosjekter. Det primære ­geografiske nedslagsfeltet er nærings­ eiendom i Drammensregionen.

– Vi er primært eiendomsutviklere og leverer fra tomt til nøkkelen står i døren og dermed ferdig bygg til våre leietakere, sier Ola Semb om eiendomsvirksomheten.

Men eiendomsutviklere selger. Dalen Næringspark AS, der Holtefjell Eiendom eier 50 prosent, solgte før jul en bussterminal i Kobbervikdalen til Ragde Eiendom (Edgar Haugen jr.) for 130 millioner kroner. Terminalen ligger rett nedenfor bygget Holtefjell Eiendom selv holder til. Lokasjonen er i Dalen Nærings­ park i Dansrudveien, på venstre siden av E18 sørover.

Ambisjonene til eiendomsselskapet er imidlertid å vokse til det dobbelte innen 2020, og det betyr å eie næringseiendom for 1 milliard kroner.

TILSALGS HYBELHUS MED 14 ENHTER SOLBERGELVA I NEDRE EIKER • Tunvollveien 11 i Solbergelva

• • • •

Hybelhus BTA 580 kvm Tomt 1477 kvm Årlig leie kr. 1.250.000,• Prisantydning kr. 15.000.000,- + off. omk.

For ytterligere informasjon kontakt næringseiendomsmegler Fredrik Smedaas Johnson mobil: 901 38 053 E-post: fsj@bnm.no

LAGER/LOGISTIKKEIENDOM VED E-134 I MJØNDALEN • Orkidehøgda 3, Nedre Eiker

• • • • •

Lager/logistikk og kontoreiendom BTA 9605 kvm Tomt 26556 kvm Salg av 100% av aksjene i Orkidehøgda Eiendom AS Årlig leie kr. 8.861.793,- + driftskostnader og mva.

• Prisantydning kr. 120.000.000,-

For ytterligere informasjon kontakt næringseiendomsmegler Fredrik Haaning mobil: 915 20 905 E-post: fredrik@bnm.no

13.000 KVM FABRIKK M/50 MÅL TOMT I ROLLAG, KONGSBERG AUTOMOTIVE AS ER LEIETAKER • Rollagsvegen 50, Rollag

• • • •

Næringseiendom BTA 13.000 kvm Tomt ca. 50 mål Årlig leie kr. 1.500.000,• Prisantydning kr.12.000.000,- + off. omk.

For ytterligere informasjon kontakt næringseiendomsmegler Fredrik Smedaas Johnson mobil: 901 38 053 E-post: fsj@bnm.no

www.b n m.n o

SENTRUMSEIENDOM ­KONGSBERG, NÆRINGSSEKSJON • Thornesvei 3, Kongsberg

• • • •

Kontorseksjon (ca. 50% av eiendommen) BTA 1162 kvm Salg av 100% av Thornesvei 3 AS Årlig leie kr. 971.972,- + felleskostnader og mva.

• Prisantydning kr. 12.000.000,-

For ytterligere informasjon kontakt næringseiendomsmegler Fredrik Haaning mobil: 915 20 905 E-post: fredrik@bnm.no

BOLIGUTVIKLINGSPROSJEKT MJØNDALEN, RAMMETILLATELSE PÅ 12 LEILIGHETER • Storgata 11, Mjøndalen

• • • •

Boligprosjekt Mjøndalen sentrum BTA 1115 kvm Tomt 772 kvm • Prisantydning kr. 10.000.000,- + off. omk.

For ytterligere informasjon kontakt næringseiendomsmegler Fredrik Smedaas Johnson mobil: 901 38 053 E-post: fsj@bnm.no

2 STK. UTLEIDE KOMBINASJONSBYGG I KOBBERVIKDALEN • Gråterudveien 39 – 41, Drammen

• • • •

Kontor-/lagereiendom BTA 2650 kvm (samlet) Tomt 3935 kvm Årlig leie kr. 3.180.000,- + felleskostnader • Prisantydning kr. 39.800.000,-

For ytterligere informasjon kontakt næringseiendomsmegler ­Fredrik Smedaas Johnson mobil: 901 38 053 E-post: fsj@bnm.no

Bragernes Torg 6. 3017 Drammen T: 32 23 49 10. firmapost@bnm.no

62

NE 03 2016

DRAMMEN/ BUSKERUD

Merker ikke Subsea Valley-­krisen Næringsmarkedet i Drammen har så langt ikke merket noe til oljekrisen.

De mange virksomhetene i olje- og olje­servicenæringen fra Lysaker og Fornebu, gjennom Bærum, Asker og Drammen og ut til Kongsberg, har gitt

denne aksen ­tilnavnet Subsea Valley.

Og mens ­kontorområdene ­Lysaker og Fornebu sliter med mye ledig kontor­areal som følge opp­sigelser og ned­leggelser i olje­virksomhetene, er ­situasjonen i ­Drammen langt fra like dyster.

– Markedet i Drammen er generelt bra for tiden, både innenfor salg og utleie. Det er skrevet flere store leiekontrakter den ­seneste tiden. Foreløpig merker vi ikke noe til krisen i Subsea Valley, sier eiendomsmegler Knut Holter i Eiendomssenteret.

Mange utviklingsprosjekter Eiendomssenteret er en av de sentrale ­næringsmeglerne i Drammen-området, med en rekke utleie- og salgsoppdrag.

Knut Holter ­forteller om en stor aktivitet på bygge­siden i Drammen-­området.

– I sentrum bygges det mye boliger med næringsseksjoner i første etasje med handelsvirksomhet. I rand­sonene bygges det også mye boliger. Det er ­flere p ­ rosjekter i gang og under ut­ vikling, og salget av p ­ rosjektene går

63

Drammen er foreløpig relativt upåvirket av den lave oljeprisen.

Knut Holter, Eiendomssenteret.

­ tter det vi ­erfarer bra, sier Knut e Holter.

Også utenfor Drammen sentrum er det store utviklingsprosjekter som går sin gang, selv om selskaper innenfor olje- og oljeservicesektoren sliter tungt for tiden.

– Flere av nybyggprosjektene blir realisert. Etter det vi erfarer, er det ikke mange som er blitt satt på vent. De prosjektene som er satt på vent, ­skyldes i hovedsak utsettelse i påvente av o ­ ffentlige

g­ odkjennelser og at blant annet vei­ prosjekter skal komme på plass, sier Holter.

Offentlig kommunikasjon Ifølge Knut Holter i er det særlig eiendom som ligger nær ­offentlig kommunikasjon som vinner ­konkurransen om de store kontorbedriftene.

– Dette er en kjent trend som vi ser forsterker seg, sier Holter.

De som tegner l­ eie­kontrakter i Drammen-området holder gjerne til i regionen

fra før. Det er sjelden at det flytter ­bedrifter fra Oslo eller ­Romerike til ­Drammen, ­akkurat som det er sjelden at Drammen­­ bedrifter tar turen til Oslo eller ­Romerike.

– Det tegnes leiekontrakter ­innenfor både kontor og handel. Stort sett er det interne flyttinger i ­regionen, hovedsakelig som følge av at man enten trenger mer eller mindre plass, sier Knut Holter.

Tekst DAG-JØRGEN SALTNES E-post DAG@NE.NO

64

NE 03 2016

DRAMMEN/ BUSKERUD

Bygger klimanøytral næringspark Vestaksen Eiendom vil føre opp Skandi­ navias første energi­ nøytrale næringspark i Hokksund.

Det er et svært ambisiøst byggeprosjekt som nå er i ferd med å ta form. Ferdig utviklet kan nye Aksen Næringspark inneholde over 25 000 kvadratmeter med arealer. Utbyggerne Vestaksen Eiendom med 80 prosent (se undersak) og Eiker Holding AS (Svein Rust) med 20 prosent er i full gang med byggetrinn1 på 9000 kvadratmeter og en total investering på i overkant av 100 millioner kroner for dette byggetrinnet. Det inkluderer tomte­ kostnader og infrastruktur.

– Vi regner med byggestart for ­første trinn i juni og ca. elleve måneders byggetid. Det blir et kombinasjons­ bygg, med verksted, lager, industri og en kontordel på ca. 1500 kvadratmeter.

Bygget kan deles opp i seksjoner på ca.

500 ­kvadratmeter, forteller prosjekt­

sjef Pål Vamnes i Vestaksen Eiendom til ­NæringsEiendom.

42-åringen er ikke ukjent med store prosjekter, med mangeårig ­erfaring fra blant annet Entra og det store ­«Powerhouse-prosjektet» på Brattørkaia i Trondheim.

Store tall Det er store tall det er snakk om for et om­ råde som ligger et par mil fra D ­ rammen.

Det totale t­ omtearealet til n ­ æringsparken er på 38 mål. P ­ otensialet for nybygg anslås til 25 000–28 000 kvadrat­meter, mens de totale ­investeringene er ventet å utgjø­ re 300–400 ­millioner kroner. Det skal anslagsvis gi 250–400 nye arbeidsplas­ ser i Hokksund, som ligger i Øvre Eiker kommune. Den eksisterende bygnings­ massen på 4300 kvadratmeter skal rives for å r­ ealisere den nye næringsparken, som ligger rett ved E134, hovedveien fra Drammen til Kongsberg. Utbyggerne har ikke satt krav til forhåndsutleie før de setter i gang.

– Nei, vi har stor tro på prosjektet og bygger uansett. Som eiendoms­besitter har vi gjort en øvelse på forhånd. Vi opplever også at Øvre Eiker k ­ ommune

65

Ill. Facilius

66

NE 03 2016

DRAMMEN/ BUSKERUD

satser veldig og legger godt til rette for nærings­utvikling, sier ­Vamnes, og til­føyer at de er godt i gang med utleie­ arbeidet. Line Torgersen i Realist Nærings­megling har fått det store ut­ leiearbeidet. De skal nå sørge for utleie fra 400 til 9000 ­kvadratmeter i bygge­ trinn 1, som dermed kan bli både et enbrukerbygg og et fler­bruksbygg.

– Hvilke leietakere kan være aktuelle?

– Det er både eksisterende leie­ takere som flytter på seg i Øvre Eiker ­kommune, men også de som vil finne nye ­prosjekter i kommunen. Det er mange store ­bedrifter i Øvre Eiker, blant annet Loe Betong, B ­ ergans Fritid, Ozo og Hellik Teigen (gjenvinning, red.anm.). Det er mange l­ okale bedrifter som eier egne ­eiendommer og som kjøper seg inn i bygg, forteller Torgersen. Sistnevnte kan

også bli aktuelt i Aksen Næringspark, der man kan tilby kjøp av seksjoner i bygge­ trinn 1, samt tomter fra ca. 4 mål og opp­ over, eventuelt med ferdig bygg for salg.

Under tusenlappen – Og hva håper dere på av leienivåer for byggetrinn 1?

– 800–900 kroner kvadratmeter for lager­ delen, 1100–1200 kroner for kontordelen.

Tomten er for øvrig en gammel branntomt og delfinansieres blant annet med et forsikrings­oppgjør. Men det er greie grunn­ forhold, tomten er friskmeldt, og det er lite forurensning i grunnen, svarer Vamnes.

Og miljøambisjonene er altså store.

– Det er en betydelig økende b ­ evissthet og oppmerksomhet rundt energi­effektive bygg. Buskerud fylkes­kommune ­sonderer i disse dager m ­ arkedet i ­Drammen og

­ urderer blant annet et bygg i tre hvis v de skal flytte. De er tydelige på sine miljøambisjoner i forespørslene til markedet. En del av de store­b ­ edriftene som skal etablere seg i regionen, setter miljø som krav, ettersom de i sin tur blir møtt med det samme fra sine kunder og samarbeidspartnere. Hvis de ikke kan etterkomme miljøkravene, kan de miste konkurransefortrinn, så derfor velger flere og flere å etablere seg i denne typen bygg, forteller Torgersen.

Vestaksen Eiendom omtaler n ­ ybygget på 9000 kvadratmeter som et ­fullisolert «sandwich-bygg», med passivhus­ standard og energiklasse A. Det blir sol­cellepaneler på alle tak og «høy­effektiv energi­gjenvinning av ventilasjon og forbruksvann». Videre blir det hundre prosent LED-belysning og o ­ ppvarming

67

Vestaksen Eiendom

Ill. Facilius

Vestaksen Eiendom AS er eid med 60 prosent av Terje Stykket, Helge Mork med 20 prosent og Rune Isaksen med 20 prosent. ­Eiendomsselskapet ønsker å være en pådriver i Drammensregionens eiendoms­utvikling, der det geografiske satsings­området er i aksen Oslo-Drammen via Eiker kommunene til Kongsberg.

Når det gjelder utvikling, går det primært i boliger og næringsbygg/ næringsparker. Sentrale områder vil være satsings­områdene i den såkalte Buskerudbyen, med vekst rundt kollektiv­knutepunkter og nye ­knutepunkter for næringsvirksomhet, herunder næringsparker.

Utviklingseiendommer

– Problemet til Drammen er at det nesten ikke er mulig å oppdrive kombinasjons­eiendommer.

– Vi konsentrerer oss stort sett om utviklingseiendommer og har ikke mye løpende kontantstrøm, sier Pål Vamnes om virksomheten., som startet i 2012.

Inntektene svinger derfor, og det ble ­underskudd før skatt både i 2013 og 2014.

– Men vi har mange prosjekter på gang, og vi er meget fornøyd med ­resultatene for 2015, sier Vamnes.

Foruten utvikling av Aksen Nærings­ park og butikken til Storcash i ­Kobbervikdalen, kan Vestaksen også bygge et kontorbygg på ­ca. 8000 kvadratmeter i Vinjes gate i Drammen sentrum. Byggingen er i gang i B ­ ragernes Kvartal, med 125 leiligheter og 3000 kvadratmeter med næringsarealer.

Vestaksen eier i tillegg en 25 mål stor næringstomt i Kobbervikdalen og er i ferd med å ferdigstille andre byggetrinn av Stadionkvartalet i Mjøndalen.

68

NE 03 2016

DRAMMEN/ BUSKERUD

«NorgesGruppen var veldig tydelig i sitt søk på at miljøaspektet var viktig, i tillegg til beliggenheten. »

fra et CO2-nøytralt fyringsanlegg. ­Bygningskroppene blir kompakte, med «høy isolasjonsevne». Lagring av ­termisk energi skjer i egen brønnpark.

Tilleggs­investeringen for å ­realisere miljø­ambisjonene anslås til 10–12 ­prosent. Det skal tas igjen gjennom lave, ­forutsigbare kostnader, fornøyde leie­ takere, l­ avere ­ledighet og lavere verdifall på ­investeringen.

Fremoverlent – Leietakerne er stadig mer opptatt av miljø, og kostnadsgevinstene som ­konkretiseres i større og større grad. Vi plukker de «lavthengende» miljøtiltakene som gir umiddelbar gevinst for leie­ takerne. Dette er ett av de mest fremover­ lente prosjektene, og Aksen Nærings­ park skal bli den første energinøytrale nærings­parken i Skandinavia. Byggetrinn 1 skal produsere 750 000 kWh i året. Det er imidlertid ikke mye hokus pokus, vi bruker kjente teknologier som vi skrur sammen på en optimal måte, forteller Vamnes.

Et annet miljøprosjekt som Vestaksen Eiendom står for, er oppføring av et 2300 kvadratmeterstor lagerbygg for Storcash (NorgesGruppen) i Kobbervikdalen.

– NorgesGruppen var veldig tydelig i sitt søk på at miljøaspektet var viktig, i tillegg til beliggenheten.

Bygget får Norges største solcelle­ anlegg, med 2000 kvadratmeter med paneler og en årlig produksjon på 200 000 kWh. NorgesGruppen har egne manualer og kravspesifikasjoner som må tilfredsstilles. Det blir altså ­solcelletak, og vi ­bruker overskuddsvarme fra kjøle­ anlegget til oppvarming av resten av bygget, sier Vamnes.

– NorgesGruppen betaler en avtalt strømpris som er høyere enn spotprisen, men det fungerer som en forsikring, fortsetter han.

Mest lønnsomt Vestaksen Eiendom bygger ikke miljø­ bygg bare av ideelle årsaker.

– Nei, det absolutt mest lønn­s omme for oss som utbygger, er å bygge energi­

klasse A. Miljøbygg skal være kommer­ sielt bærekraftig, fastslår prosjekt­ sjefen.

Men det er ikke lett å finne ­egnede tomter i Drammensregionen til ­kombinasjonsbygg.

– Problemet til Drammen er at det nesten ikke er mulig å oppdrive ­kombinasjonseiendommer. Vi sitter med en av de siste større tomtene som kan bygges ut i Kobbervikdalen. ­I ndustrien presses ut av Drammen sentrum. Asko Drammen AS valgte å etablere et ­s entrallager i Sande på hele 75 000 kvadratmeter når alt står ferdig, sier Torgersen. Lageret i Kobbervik­ dalen skal betjene såkalte proff-­kunder til NorgesGruppen, det vil si stor­ husholdninger som ­restauranter og idrettslag. Dette er ifølge megleren et helt nytt konsept i deres markeds­ område.

Tekst JAN REVFEM E-post JAN@NE.NO

Til leie i Kobbervikdalen KOBBERVIKDALEN 93, DRAMMEN

Solid kombinasjonsbygg i Kobbervikdalen, Drammen syd, ved E-18. Lokalene passer for grossist- og håndverksbedrifter med utsalg, men kan også egne seg for distribusjon og salg av kapitalvarer. Bebyggelsen er solid konstruert med pelefundamenter til fjell.

Administrasjonsdelen er i to etasjer, og inneholder kontorer og show-rom/konferanserom.

Tilsammen 1300 kvm. I tillegg er det et kaldt-lager og en garasje for nyttekjøretøy, tilsammen ca. 200 kvm.

God parkering og grei adkomst.

KONTAKT

Knut Holter | 952 72 522 knut@eiendomssenter.no www.eiendomssenter.no

Modulvegger

– din komplette innredningsleverandør fra A til Å MV-Panorama Alu

Kontakt oss på telefon 23 24 22 00 eller mvo@modulvegger.no

Modulvegger AS er Miljøfyrtårn sertifisert og medlem av NGBC. Våre produkter oppfyller Breeam krav.

MV-Trespiler

70

NE 03 2016

DRAMMEN/BUSKERUD

Stort trykk i Drammen Realist og Line ­Torgersen har hatt nok å ­gjøre både i leie- og transaksjons­ markedet i Drammens­­regionen.

– Ja, trykket i markedet er veldig stort. Vi har hatt veldig mye å gjøre, fra de minste til de største kontraktene, og er blitt vist tillit ved å få jobben med to av de største utviklingsprosjektene i vår region, sier Torgersen om aktivitetsnivået. Og med de to største prosjektene tenker hun på utleie­ arbeidet med Aksen Næringspark i Øvre Eiker kommune og Kjellstad ­Næringspark i Lier kommune (se egne saker).

– Hvor er trykket størst i leiemarkedet?

– Det er ikke godt å si noe generelt om det. Men kombinasjonsbygg er alltid populært, og ledighet i dette segmentet finnes nesten ikke. Nye kontorbygg med god beliggenhet, som har effektive og spennende løsninger og en god profile­ ring, er også populært. Det er en hard kamp om leietakerne, konstaterer Realist-­ megleren, som har ti års erfaring som næringsmegler.

Håndterer alt Torgersen sier arbeidet deres består mye i å flytte rundt på aktører som allerede er

etablert i regionen. Flyttingen kan skyldes vekst, nedskalering eller sammenslåing.

– For oss er det viktig å håndtere alt fra de minste til de største leietakerne.

Opp gjennom årene har vi sett viktig­ heten av dette. Leietakerne, som var små, ringer oss etter et par år og forteller at de vil ha hjelp når de har vokst ut av sine lokaler, sier megleren.

Samtidig mangler Drammensregionen tilflytting fra større nasjonale aktører som vil etablere seg i byen. Den siste store etableringen i så måte, var da Husbanken etablerte seg på Strømsø.

– Men i og med at regionen stadig utvides og industrien presses ut av sentrumsnære beliggenheter, oppstår nye markeder og områder. Det gir nye muligheter både for oss, utviklerne og for leietakerne. Hvis veisystemene er tilfreds­ stillende, blir terskelen lavere og lavere for å flytte på seg noe lenger geografisk, sier Torgersen.

Hun mener kroneksempelet på det var etableringen de gjorde for Asko Drammen AS i Sande kommune. Her plan­legges det nå 75 000 kvadratmeter sentrallager i det såkalte Hanekleiva-­ området, der den gamle bomstasjonen lå E18 var, for de lokalkjente.

minste leietakerne skal velge lokaler.

Line Torgersen er imidlertid av en annen oppfatning.

– Utviklingen av Aksen ­Næringspark og Asko-lageret til NorgesGruppen viser tvert imot at miljøbygg i dag er en sentral faktor for mange leie­takere. Både utleiere og leietakere er blitt flinkere til å synliggjøre og konkretisere kostnads­ besparelser ved å leie i nærings­bygg med miljøprofil. Derfor ser vi en tendens til at ­leietakerne blir stadig mer opptatt av dette i sin totalvurdering, sier hun.

Torgersen peker på at for de fleste leie­ takerne er totalsummen i bunn avgjørende når de velger lokaler, ikke prisen. Forutset­ ningen er at beliggenheten er riktig.

– Bevisstheten og nysgjerrigheten rundt potensielle besparelser for bedrif­ ten både i kort og langt løp, er definitivt kommet for dagen, sier hun.

Det har imidlertid skjedd visse geografiske forskyvninger i markedet i Drammens­regionen. Utviklingen i Drammen har tradisjonelt skjedd på Bragernes-siden, altså på nordsiden av Drammenselva, men de senere årene har utviklingen skjedd på Strømsø-siden, i Union Brygge-området og etter hvert på Sundland, som Rom Eiendom skal utvikle.

Miljøbevissthet

Stabilt

NE nyheter skrev i januarutgaven at det ser ut til å være lite grønn betalings­ villighet i leiemarkedet. Miljøkrav kommer langt nede på listen når de

– Men Drammen er et stabilt marked, og vi har ikke de store svingningene som i Oslo, sier Torgersen om leiemarkedet. Topp leienivåer for nybygg i Drammen ligger

71

Line Torgersen, Realist Næringsmegling. ifølge Torgersen på noe over 2000 kroner kvadratmeteren.

– Hva kan du si om transaksjons­ markedet i Drammen?

– Her ser vi at Oslo-baserte aktører har gjort et sterkt inntog i regionen, en utvikling som for så vidt har pågått over tid. Drammensregionen er meget attraktivt, med kort avstand til Oslo, gode veiforbindelser og kort vei til teknologi­ miljøene på Kongsberg, svarer Torgersen.

Hun mener at flere investorer fra Oslo nyter godt av sin kjennskap til de store nasjonale leietakerne. Investorene følger

disse når de jakter utvidelsesmuligheter i nærliggende markedene.

– I tillegg har man et stort antall svært kompetente og ressurssterke investorer i Drammen og omegn, som er meget aktive på transaksjonssiden. De har vært dyktige i eksisterende prosjekter ved å snu rundt eiendommer på leiesiden. Dette har skjedd gjennom rehabilitering og maksi­ mal utnyttelse av både tomtearealer og leienivåer, sier Torgersen.

Tekst JAN REVFEM E-post JAN@NE.NO

« I tillegg har man et stort antall svært kompetente og ressurs­ sterke ­i nvestorer i Drammen og omegn»

72

NE 03 2016

DRAMMEN/ BUSKERUD

Det er tegnet flere leiekontrakter i Buskerud den seneste tiden. Blant annet skal MRC inn i et nybygg i Øvre Eiker.

Sentrumsleietakeren som ­betaler litt ­ekstra Leietakerne i ­Drammen ­sentrum er villige til å ­betale litt mer for ­beliggenheten.

tivtrafikk for å komme seg til og fra jobb.

Bedrifter som ikke er avhengige av en slik sentralitet, leier gjerne noe utenfor ­sentrum og sparer både på leiepris og parkeringskostnader, sier Malling-­ megleren.

Leieprisene Petter Warloff Berger leder Malling & Co Drammen AS. Han mener den typiske leietakeren i Drammen sentrum er en bedrift som er villig til å betale mer for å ha en sentral lokalisering.

– Typiske kjennetegn for ­bedriftene er at de har besøkende eller kunder som er avhengige av tilgjengelighet. Det ­gjelder også deres egne ansatte. Eksempler på bransje kan være forsikring, bank, advokater, kursvirksomhet og bedrifter som har ansatte som er avhengige av kollek-

Petter Warloff Berger forteller om et ­marked med forholdsvis stabile leiepriser fra fjerde kvartal i fjor til første kvartal i år.

Ifølge Malling & Co er leieprisene for kontorlokaler i ­Drammen typisk mellom 1000 og 1700 kroner per ­k vadratmeter per år i ­e ksisterende bygg. I nybygg er prisene fra 1650 ­k roner ­m eteren til 2100 kroner per kvadratmeter, avhengig av mikrobeliggen­h eten.

I sin seneste markedsrapport skriver Malling & Co at på grunn av at Drammen er et gammelt elvedelta, er det kostbart å utvikle nytt i byen. Det gjør det ­vanskelig å konkurrere med for eksempel nye utviklingsprosjekter i Asker. «På den andre siden kan kontorareal i ­sentrale Drammen tilby urbane kvaliteter», ­skriver næringsmegleren.

Segmentert marked Warloff Berger forteller om et segmentert utleiemarked i Drammen.

– Det er relativt god etterspørsel i kombinasjonssegmentet lager og kontor.

Det er noe tregere i det rene kontor­ segmentet, kanskje spesielt for eldre og lite effektive sentrumsnære kontor­lokaler med dårlig parkeringsdekning, sier ­Warloff Berger.

Nedre Storgate 15-17 196 kvm nyoppusset kontorlokaler med flott takterrasse til leie i gågaten, Drammen

– Hvordan er nybyggmarkedet?

– Enkelte nybyggprosjekter venter på å oppnå nødvendig utleiegrad på ca. 60 prosent. Vi observerer at nybygg som er oppført sakte, men sikkert, fylles opp med leietakere. Markedet består av mange småbedrifter, noe som gjør at det blir forholdsvis mange og mindre lokaler, sier Warloff Berger

Leiekontrakter I Drammen er det blitt tegnet flere leiekontrakter den s­ eneste ­tiden.

Telway flyttet nylig inn i 4000 kvadratmeter i Åssiden Nærings­senter.

MRC har tegnet leiekontrakt for et nybygg i Øvre Eiker i første kvartal 2017, mens Golder Associates har flyttet inn i sitt ­no ­ rske hovedkontor på 900 kvadratmeter i Ilebergveien 3 i Drammen.

Tesla Motors har tegnet kontrakt på 3700 kvadratmeter i C.O.Lunds gate 56, mens Motorpart skal inn i 6500 kvadratmeter i Knud Schartumsgate 7. Motorforum flytter inn i 2500 kvadratmeter i Åssiden Næringssenter.

Tekst DAG-JØRGEN SALTNES E-post DAG@NE.NO

Nyoppussede kontorlokaler, med unike profileringsmuligheter i gågaten i Drammen til leie. Lokalene ligger i umiddelbar nærhet til alle fasilitetene i Drammen by, kollektivtransport og E18. Lokalene er lyse, moderne med egen takterrasse, og innehar ventilasjon/kjøling og heis.

Kontakt: Christine K. Raaholt / (47) 971 86 845 / ckr@oxer.no

For deg som skaper byen Stedene vi jobber, stedene vi møtes og stedene vi husker

Nyheter / Design / Kommunikasjon / Rüdgivning Konferanse / Analyse / Markedsføring

naringseiendom.no

Hvor: Folketeateret

N책r: 28.-29. september 2016

Web www.oslourbanarena.com

Oslo Urban Arena knytter sammen en rekke urbane temaer som gjør dette til en møteplass for alle sektorer som driver med byutvikling. Med verdensledende foredrags­holdere innenfor sitt felt og gode møte­fasiliteringer blir ­dette to dager du ikke kan gå glipp av!

Fra scenekanten under Oslo Urban Arena 2015 kom utsagnet som vil forme årets konferanse: «Norways success requires that Oslo real estate industry becomes a fully active part of the innovation economy. There is no other choice available»

NOEN AV ÅRETS URBANISTER

Maria Vassilakou City councilor for urban development, transport, environment and citizen ­participation in Vienna

Sepehr Mousavi Sustainability Strategist Plantagon Companization

Karolin Forsling Creator Urban Escape Stockholm and Chief Development Officer at AMF Fastigheter

Anita Krohn Tråseth CEO Innovasjon Norge

Følg oss

78

NE 03 2016

LAGER/ LOGISTIKK

Lagerguiden Tekst DAG-JØRGEN SALTNES E-post DAG@NE.NO Foto/ Illustrasjon SHUTTERSTOCK

79

1

Vær ute i god tid. Det gir flere muligheter.

2

3

Hva er ditt fremtidige behov?

Hvor m ­ ange pallplasser trenger du?

Hvor m ­ ange kjøreporter trenger du?

Hvor høyt bør det være under taket?

Er det lasterampe?

Vær fleksibel når det gjelder den g­ eografiske beliggenheten. Lagervarene skal som regel ­transporteres ved veien, og da kan man være flere steder enn i Groruddalen i Oslo.

4

5

Hva er de totale kostnadene? Det kan være billigere å betale noe h ­ øyere husleie hvis du får plass til flere varer, som følge av høyere ­takhøyde. Vurder også adkomst­ mulighetene og effektivites­besparelser ved enkel tilgang til hovedveier.

Hvor viktig er pris, og hvor ­viktig er det å være ved en hovedvei? Dersom lageret skal ha lav ­omløpshastighet, kan du ha lageret litt utenfor allfarvei og spare mye penger.

6

Det er viktig med fleksibilitet i leie­kontrakten, ettersom ditt behov fort kan endre seg.

Kostnadseffektive lagerløsninger for fremtidens behov Solgaard NÌringspark | E6 ved Moss

Solgaard Næringspark gir uttallige muligheter for å kombinere lager- og kontorlokaler i ulike størrelser fra 1.000-8.000 kvm til konkurransedyktig leiepris.

Lagerlokalene har god takhøyde og kan tilpasses med kjøreporter og adkomstområder etter behov.

Det er også mulighet for å skreddersy et kostnadseffektivt automatisert pallelager med 5-7.000 pallelokasjoner på ca. 1.700 kvm gulvareal. For øvrig har vi mindre arealer som kan tilpasses lager og/eller industri/produksjon i kombinasjon med effektive og moderne kontorløsninger.

Lokalene er spesielt godt egnet for virksomheter som ønsker seg en strategisk beliggenhet i nærheten av Moss Havn og E6 som er innfarten til Norge fra Europa.

Mer informsjon på solgaard.metra.no

Kontakt Roy Hugo Øren roy@metra.no | 928 16 111

Eiendom for salg og leie i Øsfold, Follo og Oslo syd | www.metra.no

82

NE 03 2016

LAGER/LOGISTIKK

Det planlegges nybygg for Certex Norge i Røyken Næringspark.

(Illustrasjonsfoto: Shutterstock)

Satser i Røyken ­ Næringspark Jan-Erik Warbo har kjøpt tomt, fått på plass leiekontrakt og skal bygge nytt i ­Røyken Næringspark.

mål og ligger nederst i p ­ arken langs riksvei 23.

– Røyken Næringspark har en ­perfekt beliggenhet sentralt på ­Østlandet i aksen Bærum, Asker, Røyken, med riksvei 23 som et sentralt bindeledd mellom E6 og E18. Dessuten er det nå for tiden ­vanskelig å oppdrive slike industritomter sentralt i Oslo-­regionen, sier Warbo.

Gjennom selskapet Warbo AS skal ­Warbo AS sette opp et bygg på rundt 3000 kvadrat­meter i Røyken Næringspark. Han er blant investorene som har kjøpt tomter i nærings­parken, som består av 31 tomter. 20 av tomtene er ­allerede solgt. ­Warbos tomt er på ti

Leieavtale Han har allerede tegnet en leie­avtale med Certex Norge, som skal samle sin virksomhet på Østlandet i Røyken ­Næringspark.

– Det er viktig for oss å investere i et etablert industriområde, hvor andre

store industribedrifter allerede er på plass i ­moderne og effektive bygg. At det er etablert en grunneierforening og et godt ­miljø her, er selvfølgelig også et stort pluss. Når alle ­formaliteter er på plass, ønsker vi å starte med bygge­prosessen allerede i mai. Bygget, på 2852 kvadratmeter, skal stå ferdig i løpet av høsten, sier Warbo.

Certex Norge AS er Norges ­ledende ­leverandør av sertifisert løfteutstyr og ­service. Selskapet er en del av det ­svenske industri­konsernet Axel ­Johnson ­International AB. Tekst DAG-JØRGEN SALTNES E-post DAG@NE.NO

Hjemmeside for Nydalen. Laget for Avantor. www.nydalen.no

Vi kan nærings­eiendom Vi forstår hvem du snakker til, hvor og ­hvordan du kan nå dem Uansett om du skal leie ut et lokale, rekruttere nye ­kolleger eller bygge merkevarene dine, så kan vi hjelpe deg.

naringseiendom.no

Se vårt nye eiendoms­magasin Real-nytt i neste utgave av NæringsEiendom.

REAL Næringsmegling AS | Hvamstubben 17 | 2013 Skjetten Tlf: 67 91 76 50 | E-post: firmapost@real.no | Real.no

Når det gjelder nærings­­eiendom på Romerike og Oslo nord – kontakt oss!

86

NE 03 2016

LAGER OG KOMBINASJONSBYGG

Skanskas kompetansesenter blir et kombinasjonsbygg på 12 000 kvadratmeter.

Satser i smørøyet Berger i ­Skedsmo kommune er k­ anskje den viktigste logistikk­parken nordover langs E6 mot ­Gardermoen. Her har Fabritius Gruppen valgt å satse tungt med flere store bygg.

En rekke store distributører, blant a ­ nnet DHL og Posten, har valgt å etablere seg

i området som ligger på vestsiden av E6 ­oppover mot Gardermoen, rett etter Skedsmokorset. I tid ligger Berger-­området midtveis mellom Oslo og G ­ ardermoen, altså ca. 20 minutter unna hver vei.

– Vi opplever Berger som kanskje det beste området langs nordaksen. Berger ligger i en både viktig og riktig avstand fra Oslo for de fleste som er der. Området tiltrekker seg også bedrifter som kan ha med seg kontorvirksomheten dit. Sånn sett er Berger annerledes fra Vestby, der det er veldig mye rene lagerbygg, sier adm. direktør Asgeir Solheim i Fabritius Gruppen til NæringsEiendom.

Det Bjørn Rune Gjelsten-eide ­selskapet inngikk nylig en tiårig leiekontrakt med OneMed AS på Berger. Sistnevnte vant

en anbudskonkurranse om drift av Helse Sør-Østs nye forsyningssenter for medisinsk og ikke-medisinsk forbruks­ materiell. OneMed konsernet er en ledende distributør av dette materiellet i Europa og har hovedkontoret i Sverige.

11 000 m2 Fabritius skal for OneMed føre opp et 11 000 kvadratmeterstort nytt lager- og logistikkbygg på Berger, der ferdigstillelse av anlegget er avtalt til sommeren 2017.

Det nye forsyningssenteret til OneMed skal sørge for innkjøp, lagring og distribusjon av medisinsk og ikke-medisinsk forbruksmateriell til alle 17 sykehusene til Helse Sør-Øst. Senteret skal være i drift fra 1. januar 2018, og avtalen har en årlig

87

verdi for Fabritius Gruppen på opp mot 100 millioner kroner i ti år.

– Eiendommen har en perfekt beliggenhet, med tanke på det markedet Helse Sør-Øst skal betjene. Bygget føres opp på en tomt på drøyt 30 mål som vi har sittet med i en del år, sier Solheim.

OneMed vil sammen med Skanska og deres nye Skanska Teknologipark, samt lager- og logistikkanlegget til Wittusen & Jensen AS, danne en klynge i området.

Alle disse byggene er ført opp av Fabritius Gruppen.

– Leieprisene i området ligger i under­ kant av 1000 kroner kvadratmeteren.

Leieprisene i lager- og logistikkmarkedet henger sammen med bygge­kostnadene, og for tiden er det ganske ­hyggelige

kostnader. Dessuten er det et lavt avkastnings­krav, kommenterer Solheim.

Og et lavt avkastningskrav, eller yield, forsvarer noe lavere leiepriser for utleier.

Solheim anslår den totale investeringsrammen for nybygget, inklusive tomtekostnader, til 120–130 millioner kroner.

Kompetansebygg Fabritius Gruppen holder på med et 12 000 kvadratmeter stort kombinasjons­bygg for Skanska på nabotomten. Dette er et bygg Skanska omtaler som et kompetansebygg for service og vedlikehold, men som ikke skal ha hovedkontorfunksjoner. ­Bygget skal ifølge Solheim stå ferdig neste år. ­Fabritius Gruppen ferdigstilte

for ­fire-fem år siden et 10 200 kvadrat­ meterstort lagerbygg for Wittusen & Jensen (forbruksvarer, firmaprofilering).

- I tillegg har vi en tomt til på 60 mål i et område som ligger rett inntil E6 og syd for Pon Cat-bygget (importør av ­Caterpillar, red.anm.). Dette er den siste store utviklingstomten i området, det er få store arealer igjen, og jeg tviler på om det kommer flere bygg av en viss ­størrelse.

Ravinelandskapet på Berger s­ etter sine begrensninger, og det er b ­ ygget ut ved grustaket, så det begynner å bli fullt. På Kløfta er det også fullt for denne typen bygg, det neste ledige området nordover er Gardermoen, sier Solheim.

– Hvor viktig er lager- og logistikk­ markedet for Fabritius Gruppen?

88

NE 03 2016

LAGER OG KOMBINASJONSBYGG

Fabritius Gruppen bygger i logistikk­clusteret på Berger.

– Historisk var Fabritius en industribedrift, men vi solgte oss ut av industri i 1991 og satt igjen med en stor eiendom på Brobekk, med kontor, lager og industri.

På begynnelsen av 90-tallet opplevde vi at bedriftene vi betjente flyttet ut av ­sentrum, både nordover og sørover.

Historisk har Fabritius Gruppen satset på industri, lager og kontor, der vi har bygget mange lager-, logistikk- og kombinasjonsbygg. Det kan jo bli noe annet i frem­ tiden, svarer Solheim, men det blir neppe handel. Og søsterselskapet Profier tar seg av boligbygging, så det er ikke aktuelt.

Mye kapital Fabritius Gruppen sitter nå med penger på bok. På nyåret har de fått oppgjør fra OBOS, etter salget av 10 prosent av aksjene i Ulven AS til boligbyggeren, mens S ­ torebrand Eiendom satt med de resterende 90 ­prosentene.

Den totale transaksjonsprisen lå trolig på i overkant av 3 milliarder kroner.

– Så da finansieres investeringene med bare egenkapital?

– Å, nei, vi går for så høy låneutmåling som vi kan. Vi er på «kjøper´n og skal geare opp», så vi låner så høyt som det er mulig, sier Solheim.

– Så dere skal ikke selge bygget til OneMed når det er oppe og står?

– Nei, og det samme gjelder bygget vi bygger for Skanska og en eiendom vi har bygget for REMA. Vi har hatt en runde med vår eier Bjørn Rune Gjelsten, og han ønsker legger mer penger inn i eiendom fremover og ha en mer stabil kontantstrøm i bunn, sier Solheim, og fortsetter: – Vi mener vi har visse naturgitte forutsetninger for å lykkes i dette markedet, ved både å ha kompetanse på bygge og å leie ut.

Så nå beveger Fabritius seg fra å være en eiendomsutvikler som skal selge, til å bli en utvikler som også skal besitte eiendommer.

Ikke tynget – Hvordan opplever dere markedet for lager- og logistikkeiendommer?

– Vi merker ikke så mye til denne nedturen Norge er inne i, det er fortsatt

mange bedrifter som går bra. Fabritius Gruppen er ikke i den delen av eiendomsmarkedet som har det tyngst, som kontormarkedet i Oslo vest. Vi ble heller ikke så hardt rammet under den forrige finanskrisen, ettersom vi har mye lager-, logistikk- og service­eiendommer i Groruddalen. Dette er et ganske stabilt marked, svarer Solheim, og forteller om 2–3 prosent ledighet i porteføljen.

– I praksis har vi null ledighet, og vi opplever at det er en bra etterspørsel i markedet, sier han.

I transaksjonsmarkedet er det derimot nokså stille på nyåret, både generelt, og i denne delen av markedet.

– Ja, gjennomgående har det vært få transaksjoner i logistikkmarkedet. Jeg tror det blir en del mindre transaksjoner i år, ettersom de store porteføljene gikk i fjor, sier Solheim.

Tekst JAN REVFEM E-post JAN@NE.NO Ill: ARKITEKTENE ASTRUP OG HELLERN

Kabelgaten 39 Kombinasjonslokale på 714 kvm BTA til leie Vi har et ledig effektivt kombinasjonslokale i ­Kabelgaten 39/ Tårngaten 20. Lokalet har kontor og showroom i 1.etasje/gateplan, samt høytlager med kjørerport og garderober i underetasjen.

• • • •

Lyst og fint kontor/showroom i 1. etasje/gateplan Lager med kjørerport Effektivt lokale God parkeringsdekning

Kontakt: Christine K. Raaholt / (47) 971 86 845 / ckr@oxer.no

Kabelgaten 39C Arealeffektive lokaler til leie Flott og godt profilert eiendom sentralt i Økern ­Næringspark. Eiendommen består av effektive og lyse kontorlokaler. Bred parkeringsdekning ute og inne. ­Fellesarealene er nylig oppgradert, og lokalene tilpasses ny leietaker.

Kontorlokalene er i: • 4. etasje (718 kvm BTA) Kontakt: Christine K. Raaholt / (47) 971 86 845 / ckr@oxer.no Jan W. Roll / (47) 905 33 369 / jr@newsec.no Bent Roar Ekse / (47) 934 92 055 / be@newsec.no

90

NE 03 2016

LAGER / LOGISTIKK

Det er blitt tegnet flere store leiekontrakter ­for lagerbygg det seneste halvåret.

(Illustrasjonsfoto: Shutterstock)

Hett lager- og logistikk­marked Det tegnes mange leiekontrakter i lagerog logistikkmarkedet for tiden, men det er blitt billigere å leie nybygg.

I sin markedsrapport for første halvår forteller DNB Næringsmegling om et leiemarked med høy aktivitet innenfor alle arealstørrelser, både for rene lagerbygg

og kombinasjonseiendommer. Høy etterspørsel til tross, leieprisene er ikke blitt med oppover. Nybygg opplever faktisk en nedgang i leieprisene.

«Siste halvår har vi sett en klar tendens til at nybygg prises noe lavere enn for både ett og to år tilbake. Direkte sammenlignbare bygg viser en nedgang i inngåtte leienivåer på mellom 100 til 150 kroner per kvadratmeter i året. Dette, fordi rente- og yieldfallet gjør at ­utviklerne kan oppnå samme avkastning med redusert leie. Vi ser også at tendensen med å skille kontor for administrasjonen og hovedlageret på to ulike lokasjoner er blitt

forsterket siste periode», skriver DNB Næringsmegling i rapporten.

Leiekontrakter Det er blitt signert flere store leie­ kontrakter i lager- og logistikksegmentet det seneste halve året. Blant annet har Elektroskandia flyttet fra Alnabru til Fugleåsen i Langhus. Der skal de ifølge DNB Næringsmegling leie ca. 17 200 ­kvadratmeter. Også TECE Norge tar turen til Langhus, med en leiekontrakt på 5500 kvadratmeter i Snipetjernveien 4.

På Berger har Fabritius Gruppen hanket inn to store leiekontrakter i Fugle-

91

Leienivåer for lager og logistikklokale (NOK per kvm.) > 6 meter takhøyde

< 6 meter takhøyde

1 100 1 000 900 800 700 600 500 400 Sentralt, god adkomst, eks. Groruddalen

industriområder med god adkomst til E6 og E18

Utenfor typiske industriområder og trafikkårer

Kilde: DNB Næringsmegling

sangen. Skanska skal leie 12 500 kvadratmeter lager og kompetansesenter, samt 20 500 kvadratmeter med oppstillings­ plasser. OneMed vant nylig en anbuds­ konkurranse om drift av Helse Sør-Øst sitt nye forsyningssenter for medisinsk og ikke-medisinsk forbruksmateriell. Nå har OneMed tegnet en leiekontrakt for et nybygg i Fuglesangen på Berger.

Utleier er Fabritius Gruppen. Leie­ avtalen er for 11 000 kvadratmeter i ti år fremover.

Ifølge DNB Næringsmegling er hoved­ tyngden av leiekontraktene i størrelsen opptil 2000 kvadratmeter, men det

er også bra aktivitet i segmentet over 7000 kvadratmeter.

Leieprisene Analytikerne i DNB Næringsmegling skriver om stabile leiepriser innenfor lager- og logistikkmarkedet, med en liten tendens fil fortatt økende leier for de beste byggene. «Dette relaterer seg til den økende tendensen til pris­differensiering mellom gode og mindre gode lagerlokaler som ble nevnt i forrige rapport», skriver DNB Næringsmegling.

Det er samtidig et større prispress fra nybyggprosjekter som kan bygges

raskt for de eksisterende byggene. «­Nybygg som tidligere ble priset til eksempelvis 1100 kroner per kvadratmeter i året, tilbys nå i markedet til under tusenlappen. Toppleien på lager ligger rundt 1200 kroner per kvadratmeter, mens hovedvekten av inngåtte leiekontrakter ligger i nivået fra 900 til 1000 kroner per kvadratmeter for godt vedlikeholdte bygg med gode lager­ kvaliteter og attraktiv beliggenhet», skriver næringsmegleren.

Tekst DAG-JØRGEN SALTNES E-post DAG@NE.NO

92

NE 03 2016

LAGER/LOGISTIKK

Staples har tegnet leiekontrakt på Lahaugmoen.

Snart i mål på ­Lahaugmoen

Anthon B Nilsen ­Eiendom er snart ferdig med næringsdelen i den 100 000 kvadratmeter store næringsparken på Lahaug­moen.

– Vi er nå helt i avsluttende forhand­ linger med leietaker for et nybygg i

størrelses­orden rundt 20 000 kvadrat­ meter. Vi forventer at det tegnes en leiekontrakt for det prosjektet i løpet av kort tid. Da er vi så godt som ferdig med utviklingen av næringsdelen på Lahaug­ moen, sier prosjekt­direktør Henning Sørlie i Anthon B Nilsen Eiendom til NæringsEiendom.

Lahaugmoen-området er på 287 mål, med et totalt utbyggings­potensial på ca. 100 000 kvadratmeter. Det er nå ca. 43 000 kvadratmeter bygnings­ masse på Lahaugmoen, med bedrifter som ­Hydex og Sandvik som leie­takere.

Lahaugmoen har også utviklet et pendler­

konsept som skal kunne huse 750 ­pendlere i permanente boliger når de er på jobb.

– Vi har fortsatt igjen areal for videre utvikling av pendlerboliger, og vi har for tiden fokus rettet mot nye målgrupper og kunder, sier Sørlie.

I fjor høst tegnet Anthon B Nilsen ­Eiendom en leieavtale med Staples ­Norway på Lahaugmoen og skal inn i et nytt lagerbygg på 25 000 kvadrat­meter.

Staples Norway skal bruke bygget som sitt nye sentrallager, i tillegg til noe kontor­areal. Det nye distribusjons­ senteret skal stå ferdig til april 2017.

93

Ti års jobb Anthon B Nilsen Eiendom har arbeidet med Lahaugmoen-prosjektet i flere år.

Selskapet kjøpte den gamle militærleiren Lahaugmoen Leir for over ti år siden. Da var det en bygningsmasse med mildt sagt varierende kvalitet.

– Ting tar tid, men det er blitt et veldig bra prosjekt, sier Henning Sørlie.

Anthon B Nilsen Eiendom har måttet jobbe mye med infrastrukturen for å ­kunne få leietakere som Sandvik og Staples ­Norway til Lahaugmoen.

Både hovedveien til næringsparken og ­veiene inne i parken er blitt oppgradert

til ­kommunal standard. Det er også bygd ut et nytt stamnett for vann, avløp, høyspent og fiber. Nå jobber eiendoms­utvikleren med å få inn en ekstra adkomstvei til Lahaugmoen i den sydøstlige delen. Den nye Bråteveien vil stå ferdig i 2017.

Selger ferdige eiendommer Etter hvert som Anthon B Nilsen ­Eiendom har utviklet eiendommer i La­ haugmoen Næringspark og fått inn leie­ takere, er noen av byggene blitt solgt for å frigjøre kapital til den videre ­utviklingen.

Sandvik-bygget i Sanitetsveien 1 ble for

et drøyt år siden solgt til et Fearnley Finans-syndikat.

– Vi solgte et bygg på Lahaugmoen for ett år siden, og denne eiendommen er nå ferdig utviklet. I tillegg begynner hoved­ rammene for infrastruktur i området å bli lagt, så prosjektene på Lahaugmoen er nå kommet over i en salgsfase, sa adm. direktør Peder Chr. Løvenskiold i Anthon B Nilsen Eiendom da NE nyheter omtalte salget i mars i fjor.

Tekst DAG-JØRGEN SALTNES E-post DAG@NE.NO Ill.: ANTHON B NILSEN EIENDOM

94

NE 03 2016

SIKKERHET

Mener byggebransjen svikter Anders Sandmæl i ­Dokumentert AS mener byggebransjen svikter i spørsmålet om brannsikkerhet, noe som kan koste eierne dyrt.

Mens gårdeier har ansvaret for brannsikkerheten etter at et bygg er tatt i bruk, er det entreprenørene som gjennom sitt byggearbeid legger grunnlaget for hva som skjer ved tilløp til brann.

I TEK 10 er det en teknisk veiledning som skal sørge for at utbyggerne og alle som er involvert i prosjektet gir bygget den riktige dokumentasjonen og kvaliteten. Et bygg må ha en brannstrategi, hvor der er listet opp konkrete krav til alt som bidrar til den totale brannsikkerheten i

et bygg. Når gårdeieren mottar et ferdig bygg, er han helt avhengig av hva entreprenørene og andre rådgivere har gjort i planleggings- og byggfasen.

Byggebransjen Anders Sandmæl i Dokumentert AS mener det gjøres for dårlig jobb med brannsikkerheten.

«Det er byggebransjen som er årsaken til dette samfunnsproblemet, uten at det får konsekvenser for de eller at de stilles til ansvar», skriver Anders Sandmæl i Brann & Sikkerhet.

Han jobber med brannsprinkler og andre brannsikringsinstallasjoner gjennom sitt selskap Dokumentert AS. I Brann & Sikkerhet skriver han en kronikk om TEK 10 § 2-1 og 2-2, Forebyggendeforskriften.

«Hadde dette blitt ivaretatt, hadde også eier blitt ivaretatt med tanke på brann­ sikkerhet og dokumentasjon i byggets leve­ tid. Når dette ikke blir ivaretatt, opptrer også foretakene i strid med sin sentrale godkjennelse», skriver Sandmæl.

Han trekker frem tre forhold som er et brudd på den sentrale godkjenningen: • Feil i prosjektering eller utførelse som har vesentlig betydning for sikkerhet • Fravær av kvalitetssikring eller svikt i kvalitetssikring • Fravær av kontroll eller svikt i kontroll «Når fokus er på FDV for å få en ferdig­ attest, er det i dag ikke noe som sikrer at eier får den nødvendige dokumentasjonen», skriver Sandmæl videre.

Alle svikter Eventuelle mangler med brannsikringen skal kunne fanges opp av flere instanser.

Fra første januar er flere av de brann­ tekniske fagene blitt egne områder i den sentrale godkjennelsen, blant annet sprinkler, brannalarm og ledesystemer.

Men den sentrale godkjennelsen fås basert på en erklæring om at styrings­ systemene er dekkende og at foretaket har nødvendig kompetanse. Sandmæl mener det kan sammenlignes med å få fører-

95

kortet i posten etter at biltilsynet har fått en bekreftelse på at sjåføren kjenner alle regler og har nødvendig kjøre­erfaring.

Direktoratet for bygg­kvalitet foretar tilsyn av foretakenes styrings­system og om det brukes. Men man følger ikke opp om avsluttede prosjekter faktisk oppfyller de funksjons- og dokumentasjons­krav som skulle vært ivaretatt.

Tilsynene er ifølge Anders Sandmæl et systemtilsyn, og ikke noe som avdekker feil og mangler ved brannsikkerheten.

«Det er derfor ingen firmaer som får problemer ved å levere mangelfull brann­ sikkerhet i bygg», skriver Sandmæl og mener eierne må stille hardere krav.

Når det gjelder forsikring, har ­Forsikringsselskapenes Godkjenningsnevd (FG) en sertfiseringsordning som er et tillegg til den sentrale godkjennelsen. Men FG og forsikringsselskapene stiller ifølge Sandmæl ingen krav om at de sertifiserte foretakene skal ivareta alle forutsetningene for sertifiseringen i samtlige prosjekter de er involvert i.

«Da blir dette et forhold og en kostnad som velges bort. Eier er igjen taper og får høyere kostnad i ettertid for å få dette i orden», skriver Sandmæl i kronikken.

Til slutt peker Anders Sandmæl på brannvesen som fører tilsyn med noen bygg først når de er tatt i bruk. «Mange eiere får derfor ikke hjelp av brann­ vesenet til å påvise at alt ikke er i orden», slår han fast.

Hett tema Anders Sandmæl mener 2016 vil bli året hvor brannsikkerhet blir et hett tema.

«Det handler om å få det man har betalt for i et byggeprosjekt og som skal sikre mennesker, verdier og arbeidsplasser. Byggebransjen leverer ikke dette før det stilles de riktige og nødvendige kravene», skriver Sandmæl i kronikken.

Tekst DAG-JØRGEN SALTNES E-post DAG@NE.NO

Brann kan få store konsekvenser. Her fra Nedre Foss Gård, hvor alle involverte firmaer i oppussingen hadde bekreftet at alt var riktig prosjektert og montert. (Foto: Scanpix)

96

NE 03 2016

SIKKERHET

Det kan koste dyrt 책 ikke brannsikre byggene ordentlig.

(Illustrasjonsfoto: Shutterstock)

97

Dårlig brannsikkerhet kan koste dyrt Det kan koste dyrt dersom eiendoms­ investorene ikke ­sjekker om brann­ sikkerheten er i o­ rden.

har mangler som krever oppgradering for opptil 6 millioner kroner for å oppfylle myndighetskravene. Når brannvesenet kommer på tilsyn, eller ny eier på eget intiativ gjør en tilstandsvurdering av bygget, angrer nok mange på kjøpsprisen, sier Morten Ameln.

Han er adm. direktør i brannsikringsselskapet Firesafe.

I år vil Brann- og redningsetaten i Oslo kommune gjennomføre en rekke tilsyn av næringsbygg. De seneste årene har Brannvesenet prioritert å gå gjennom brannsikkerheten i boligblokker, og det har vært lite tilsyn av næringsbygg. Dette vil endre seg nå. For eiendomsaktører som slurver med brannsikkerheten, kan konsekvensene bli store.

– Det er mye penger å tape hvis man dropper vurderingen av byggets brannsikkerhet i en due dilligence-prosess. Det er eksempler på større næringsbygg som

Jevnlig kontroll Ifølge Firesafe sier brannforskriftene at eier av et næringsbygg må sørge for at kvalifisert personell foretar jevnlige kontroller, ettersyn og vedlikehold av installasjoner og utstyr. Målet med reglene er at man vedlikeholder og hindrer teknisk forfall som reduserer brannsikkerheten.

– De samme feilene går igjen i mange bygg. Typiske avvik i næringseiendommer er mangel på vedlikehold av brann­ seksjonering, utdatert nødutstyr, dårlige

rømningsveier og feildimensjonerte slukkesystemer, sier Ameln.

Noe av det som skaper utfordringer for brannsikkerheten, er når bygget tilpasses en annen bruk.

– Det er nesten umulig å opprettholde samme nivå på brannsikkerheten når det etableres en ny type virksomhet i et bygg, sier Ameln.

Han mener det er fort gjort at nye eiere undervurderer hvordan man skal sikre bygget i henhold til myndighetenes krav.

– Det bør alltid gjøres en ny risiko­ analyse når hele eller deler av eiendommen skal ha nye leietakere, sier Ameln.

– Verdien av å vurdere brannsikker­ heten i en transaksjonsprosess er under­vurdert. En oversikt over byggets brannsikring utgjør uten tvil et viktig kort i prisforhandlinger, sier Ameln.

Tekst DAG-JØRGEN SALTNES E-post DAG@NE.NO

HOLD AV 19. APRIL 2016 NE kunnskap og BA-HR går i samarbeid om en spennende ny ­konferanse om verdien i det gode samspillet i eiendomsprosjekter.

«Kom rett ut fra hoppkanten! Grunnlaget for vellykkede eiendomsprosjekter legges i tidlig fase.»

Anne Sofie Bjørkholt

Øivind Breen Adm. dir.

Dark Arkitekter

Kjell Seberg Reguleringssjef Bærum kommune

Auditoriet hos BA-HR Tjuvholmen allé 16, 0252 Oslo

19. april 2016

Lars Windfeldt Adm. dir.

Winta Eiendom

Anne Sofie Bjørkholt Partner BA-HR

Påmelding

www E

Foto: Kolonihagen

Foto: Kolonihagen

Les om hvem som kommer og hva vi har på programmet på www.nekunnskap.no!

Stig L. Bech Partner BA-HR

6 foredrag nekunnskap.no

post@nekunnskap.no

09.00-16.00

kr

3.900,- eks mva

Siri Legernes Adm. dir Veum Smart City AS

Hvem vil juble høyest?

Hvilke eiendomsselskaper er best kjent og best likt i Oslo, Bergen, Trondheim og Stavanger?

Se hvor sterkt du stĂĽr i forhold til dine konkurrenter.

eiendomsbarometeret.no

Uendelige muligheter – Et øyeblikk unna

TO R D E N S K I O L D S G AT E 2 816 - 5700 KVM KONTOR TIL LEIE Les mer på: www.tordenskioldsgate2.no

KONTAKT MEGLER: Frithjof Foss 900 89 559

foss@union.no