NæringsEiendom 04 2015

2015

Område: Drammen Fokus: Lager

Nå kommer super­kantinetrenden

Alt om lager­ områdene i Stor-Oslo

Åpen suksess­ bedrift

Gårdeierne løper stadig lenger:

Leietakerne har makten

Finn ledige lokaler i bladet

Foto: LPO arkitekter

KARTLEGGINGSSTØTTE TIL EKSISTERENDE BYGG Nå kan du som byggeier eller leietaker få støtte til å kartlegge energitiltak i egen bygningsmasse.

Gjennom dette støtteprogrammet får du hjelp til å gjøre de riktige investeringene.

Les mer og søk på www.enova.no/kartlegging eller ring Enova Svarer på 08049

Enova er et statlig foretak som skal drive fram en miljøvennlig omlegging av energibruk, fornybar energiproduksjon og ny energi- og klimateknologi.

Det har blitt ordentlig by. På bygulvet er det liv og røre, smaker, lukter og stemmer.

I høyden jobber 10 000 mennesker i bedrifter som PwC, Cermaq, DnB, KLP og Deloitte. Vaaghals har åpnet. Kulturtilbudene er her. Det er i gang.

10. og 11. etasje i DEG16 står ledig for umiddelbar innflytting. Her kan du leie inntil 2 460 kvm.

Som det eneste flerbrukerbygget er Dronning Eufemias gate 16 (DEG16) unikt i Barcode. 18 ulike bedrifter med over 1 200 mennesker skaper tilsammen et pulserende og spennende forretningsmiljø.

En sjelden mulighet til å bli en del av DEG16-miljøet. Et fullservice kontorkonsept med egen quality manager.

Les mer på braatheneiendom.no eller kontakt: Akershus Eiendom v/seniorrådgiver Rune Arvesen ra@akershuseiendom.no / 915 35 567 Braathen Eiendom v/adm. direktør Leif Arne Røsnes lar@braatheneiendom.no / 916 94 007

BåL Mining reklamebyrå - Foto: Jarle Nyttingnes

Barcode har fått puls

4

NE 04 2015

NYHETER

Prosjekter for 15 mrd.

Oslo kommune og Statsbygg har større bygge­prosjekter i Oslo-regionen for minimum 15 mil­ liarder kroner.

Entreprenørforeningen Bygg og anlegg – EBA – avholdt fredag i ­forrige uke markedskonferansen for 2015 der Oslo kommune og Statsbygg ­presenterte noen av sine større ­prosjekter. Det er store summer det er snakk om, en rask gjennomgåelse viser at vi snakker om minimum15 milliarder kroner, inklusive budsjettprekker.

I Bjørvika pågår for tiden to store prosjekter i regi av Kulturbyggene i Bjørvika, som nå har tatt over ansvaret.

Nye Deichmanske hovedbibliotek skal etter planene stå ferdig i 2018 og blir på 20 000 kvadratmeter BTA. A ­ ntatt ­byggesum er på ca. 1,5 milliarder ­k roner, i tillegg ­kommer løst inventar og IKT.

Over 3 mrd.

Totalkostnaden for det nye hovedbiblioteket ble anslått til 2,6 milliarder kroner, men i forrige uke ble det kjent at det blir en ­budsjettsprekk på en halv milliard. Den endelige summen blir trolig over 3,1 ­mil­liarder kroner. Det er vinnerbidraget «Dia­gonale» som er påbegynt, og der HAV Eiendom og Olav Thon Gruppen skal ferdigstille totalt 30 000 kvadratmeter på nabotomten.

For tiden holder man å pæle ned til fast fjell på tomten, i et område som har hatt problemer med mye vann, men det skal det nå være kontroll på. Høydene i byggegropen er imidlertid et problem.

Det andre store byggeprosjektet er den omstridte byggingen av et nytt Munchmuseum, der tidligste byggestart er i slutten av august 2015. Ferdigstillelse skjer trolig en gang i 2019. Oslo kommune har oppgitt kontraktstørrelsen til 1,8 milliarder kroner, men i fjor ble prisen for Lambda-bygget oppjustert til drøyt 2 milliarder kroner og den totale prislappen til 2,8 milliarder.

i regionen. Det ene prosjektet er ­s am­lokaliseringsprosjektet Campus Ås på 63 100 kvadratmeter. Byggestart her var i august i fjor, mens anbuds­ innbydelse pågår fra mars 2015 til 2017. Antatt samlet entreprisekostnad er på 2,6 milliarder kroner, eksklusive moms.

Utbyggingen er ifølge Statsbygg den største samlede utbyggingen i universitets- og høyskolesektoren til nå, der veterinærutdanningen og Veterinær­ instituttet skal samles på Ås. Sistnevnte holder i dag til på Adamstuen i Oslo, og det er foreløpig uklart hva som skal skje med dette bygget.

Arbeidene er i full gang med bygging av nytt Nasjonalmuseum på Vestbanetomten, et arbeid som er komplisert på grunn av liten plass og vanskelige grunnforhold.

Statsbygg oppgir entreprise­ kostnadene til 3 milliarder kroner.

Nasjonalmuseet er planlagt overlevert i juni 2019 og er til sammen på 54 600 kvadratmeter.

Største til nå Statsbygg trakk på konferansen frem tre store prosjekter de holder på med

Tekst DAG-JØRGEN SALTNES E-post DAG@NE.NO

Den effektive fuglefjerner

ECOPIC - Økonomisk - Miljøvennlig - Skader ikke fuglene

- Klar til bruk - Enkel montering - Festes på alle typer underlag

www.svendsen.no

Egil Svendsen AS Pb 38, 2021 Skedsmokorset Tlf.: 67 90 40 95 E-post: egsvend@online.no

Med vårt fokus på kompetanse og gode relasjoner, enkle prosesser, forutsigbarhet og konkurransedyktige vilkår, velges vi av stadig flere aktører i eiendomsbransjen.

Finansiering av næringseiendom er et fagområde der det er fornuftig å benytte seg av en kompetent samarbeidspartner. BN Bank er en betydelig aktør i markedet, og vi har mange fornøyde kunder med finansieringsløsninger som vi har tilpasset deres behov.

VELG EN SPSIALIST PÅ FINANSIERING AV NÆRINGSEIENDOM

Vi inviterer gjerne til en uforpliktende prat om deres selskaps behov for finansiering av eiendom. Ta kontakt med Jørn Aleksandersen i Oslo på telefon 922 36 847 eller Harald Kierulf i Trondheim på telefon 922 63 460.

BN Bank Oslo Tordenskiolds gate 8 - 10, Postboks 282 Sentrum, 0103 Oslo, Tel.: +47 22 82 56 00 | BN Bank Trondheim Søndre gate 10b, 7011 Trondheim, Tel.: +47 73 89 20 00

6

NE 04 2015

INNHOLD

Innhold NYHETER: 16 Vil ha høyhus på Helsfyr

L AG E R : 56 Jo større, jo billigere

Spenstig forslag.

Å sette bort lageret lønner seg mest for de store.

18 Leiepriser

60 Dette er lagerområdene

Leietakertilpasninger må forhandles frem.

Ski Vestby Vinterbro Moss Drammen Lier Rud i Bærum Gjelleråsen Gardermoen/Kløfta Groruddalen Skedsmo Lørenskog

32 Nå kommer superkantinene

DRAMMEN:

22 Det meste er mulig Leietaker for som regel de tilpasningene han vil ha.

26 Stadig flere tilpasninger Avantor merker økt etterspørsel.

28 Et spørsmål om forhandlinger

Mat gir konkurransefortrinn.

34 Best i åpne lokaler

En av Norges beste arbeidsplasser fikk suksess i åpent landskap.

38 Best utenfor kontoret

Nesten ingen i SOCO er på kontoret.

76 Fikk skreddersydde lokaler Erfaringer fra da NE flyttet.

88 Hva gjør 500 norske eiendomsfolk i Cannes?

NæringsEiendom prater med MIPIM-deltakerne.

96 Norge Rundt

Bergen, Stavanger, Hamar og Mosjøen.

44 Flytter til randsonen

Trafikkproblemer kan gi vekst til randsonen.

48 Trenger flere hovedkontor

Det er for få hovedkontor i Drammen.

52 Enorme variasjoner i leieprisene Fra 500 til 2000 kroner kvadratmeteren.

54 Mer forståelse for høyhus Nye takter i Drammen.

7

Ansvarlig redaktør Dag-Jørgen Saltnes, dag@ne.no Journalister Ivar Sekne og Jan Revfem Økonomi Thomas Berg Opplag/distribusjon – 20 000 Bladet sender adressert til nærings­ drivende (kontorer og handlende) i Oslo, Asker, Bærum, ­Lørenskog, Skedsmo, Nittedal, Rælingen, Fet, ­Enebakk, Aurskog-Høland, ­Slemmestad, Lier, ­Nedre Buskerud, Drammen, Ski, Oppegård, ­Vestby, Eidsvoll, Ullensaker, Nannestad, ­Gjerdrum, Nes, Øvre Eiker og Nedre Eiker. Bladet sendes også til ca. 4000 beslutnings­takere i privat, kommunal og statlig virksomhet.

Annonseavdeling Telefon 23 11 56 00

22 Alt er mulig.

Kontaktpersoner Mette Nordtvedt, Heidi Ringlund, John Håkon Balstad, Synnøve Haug Løvlie og Robert Andersen Forsidefoto: TKEZ Architects Årsab./Årsab. i Norden kr 550,–/kr 700,– Utgiver NæringsEiendom AS Munkedamsveien 53B Postboks 2374 Solli, 0201 Oslo 23 11 56 00, redaksjon@ne.no www.NE.no – www.NEnyheter.no Layout/design NE byrå

34 Best i åpne landskap.

Trykk AllerTrykk/MerkurTrykk Copyright NæringsEiendom AS ISSN 0805-9837 Honorar for artikler i bladet ­NæringsEiendom dekker også elektronisk publisering. Alle rettig­heter til formidling av ­NæringsEiendoms artikler tilhører NæringsEiendom AS. Kopier av artikler i NæringsEiendom fås ved henvendelse til post@ne.no.

Neste utgave 28. mai Bekreftet opplag 20 457

684

88 Hva gjør 500 norske eiendomsfolk i Cannes?

8

NE 04 2015

LEDER

Den mektige leietakeren

Da NæringsEiendom først så dagens lys for over 26 år siden, var så å si alt rigget i favør av gårdeier på bekostning av leietaker.

Det var svært vanskelig å få informasjon om leiepriser, hva som var av tilgjengelige lokaler og leietakerne var lite profesjonelle.

De seneste årene har det imidlertid skjedd en revolusjon. Infor­ masjon om marked, priser og trender er blitt bredt tilgjengelig.

Leietakere henter inn spesialister som rådgivere i flytteproses­ sen. Gårdeier må rett og slett levere et godt produkt hvis han skal ha en mulighet i konkurransen.

Pendelen har svingt i retning av leietakeren.

Vi ser det særlig når en leietaker forhandler om lange ­kontrakter. Gårdeier strekker seg langt, særlig innfor leietaker­ tilpasninger. Hvis en bedrift skal leie lokaler i ti år fremover, så er muligheten stor for at man får det man vil ha i lokalene (gitt at man ikke har urimelige krav som forringer verdien og gjør det vanskelig å leie ut til andre når man senere skal flytte ut).

Bedrifter får lokalene skreddersydd til deres virksomhet, samtidig som vi hører om mange måneders leiefritak i bygg som er ekstra vanskelige å leie ut.

Det er med andre gode tider for dem som skal leie lokaler.

Utviklingen hvor leietakeren blir stadig mer viktig for gård­ eierne ble godt illustrert av Eiendomsspars Christian Ringnes på NE kunnskaps arrangement Den store utleiedagen for et par år siden. Han var nærmest religiøs da han uttalte: «­Leietaker er Gud, sol, måne, konge, dronning. Uten leietakere, ingen ­inntekter.»

«Beliggenhet, beliggenhet, beliggenhet. Det er det eneste som er unikt i eiendomsbransjen. Alt annet kan du kompensere på», fortsatte Ringnes.

Og kompensering, i form av leietakertilpasninger og leiefri­ tak, det er noe vi hører stadig mer om nå.

Leietakeren har tatt makten.

Tekst DAG-JØRGEN SALTNES E-post DAG@NE.NO Foto CHRIS AADLAND

Vi er i godt selskap I år markerer Basale kun et 25-årsjubileum, men den soliditet og kvalitet vi har opparbeidet siden oppstarten i 1990 viser at vi er bygget for fremtiden. Vi har vokst til å bli en av Nordens største uavhengige forvaltere av næringseiendom.

Basale forvalter omtrent 2,6 millioner kvadratmeter næringseiendom i Norge, Sverige og Danmark. Vi har over 25 års erfaring i bransjen, og leverer både asset management-tjenester, tradisjonell eiendomsforvaltning og meglings- og rådgivningstjenester. Ring oss på tlf.: 06760 eller kontakt oss på post@basale.no.

AKERSBAKKEN 10 I 3. etasje har vi for utleie fra ca. 200 403 kvm åpne og lyse kontorarealer.

Godt egnet for bl. annet kontorlandskap, showroom, lettlager. Gjennomgående lys og store gode vindusflater.

200 - 403 KVM

Tilgang til vareheis og lasterampe.

Kort vei til Vulcan og omkringliggendeområder med butikker og cafeliv.

Ne nummer: 43313 Finn kode: 53350877

LY S A K E R T O R G 1 2 I 5. etasje har vi et hyggelig kontorfellesskap med stor arealfleksibilitet og lyse og trivelige kontorer.

35 - 450 KVM

Leie pr. mnd. som inkluderer: • Tilgang til felles møterom ogkantine.

• Internett • Kopimaskin • Renhold • Lokalene er klare for innflytning Ne nummer: 42015 Finn kode: 58368172

LILLEAKERVEIEN 31 Lilleakerveien 31 er sentralt beliggende ved «Lilleaker Torg».

3. etasje: 191 kvm, dels åpent landskap, og dels cellekontorer.

191 KVM

Lokalet har god standard og er lyse og trivelige. God utsikt fra hele lokalet.

Lokalene er ledig for ny leietaker.

Ne nummer: 43317 Finn kode: 53390876

Konta k t: H a r a l d L a h n | 2 2 8 5 0 9 7 0 / 9 1 5 3 4 4 6 3 | l ah n @ fo r tu n a.n o

Lok a ler til leie TRYGVE NILSENSVEI 8 Kontor/Lager Trygve Nilsensvei 8 ligger tett opp til E6, nær Karihaugen og Furuset.

Kjøretid til Oslo sentrum og Gardermoen er hhv. 10 min. og 20. min.

I 2. etasje etablerer vi nå kontorfellesskap med fleksible arealløsninger. I etasjen er det felles møterom, intern kjøkken og ellers gode og trivelige fellesarealer.

35 - 1.400 KVM

I eiendommen har vi ledig kontorarealer fra 35 kvm til ca. 1400kvm. I tillegg ledigstilles gode lager/produksjonslokaler fra 615 – 1430 kvm i løpet av kort tid.

Kontorlokalene kan tilpasses ny leietakers arealbehov og ønsker, samt kombineres med lagerarealer i 1. etasje.

Ne nummer: 37076 Finn kode: 56020848

LILLEAKERVEIEN 25 Eiendommen ligger vis a vis CC vest med lett og rask adkomst til Granfosstunnelen og Ringveien. Gangavstand til offentlig kommunikasjon og tog/flytog.

Følgende arealer er ledig for ny leietaker: 5 etasje: 176 kvm 3. etasje: 171,5 kvm Begge arealer har gjennomgående lys og god utsikt.

176 KVM

Kvalitetsmessig god standard.

Ne nummer: 42088 Finn kode: 56021179

Konta k t: H a r a l d L a h n | 2 2 8 5 0 9 7 0 / 9 1 5 3 4 4 6 3 | l ah n @ fo r tu n a.n o

H A U S M A N N S G AT E 6 Eiendommen ligger sentralt til på hjørnet av Hausmannsgate og Chr. Kroghsgate vis a vis Akerselva Atrium.

Vi nå kun igjen ca. 600 kvm i 8. etasje.

Lokalene vil bli bygget opp etter leietakers ønsker mht. planløsning og standard.

Arealet kjennetegnes av fantastisk utsikt over Oslo sentrum gode lysforhold.

600 KVM

Kort vei til offentlig kommunikasjon og gangavstand til Oslo sentralbanestasjon.

Mulighet for leie av parkeringsplasser i eiendommens garasjeanlegg.

Se for øvrig animasjonsfilm fra 8. etasje på: https://vimeo.com76438798 Finnkode: 58336924

Vi tilbyr : For valtning | Utleie | S alg | S ø k

Konta k t: H a r a l d L a h n | 2 2 8 5 0 9 7 0 / 9 1 5 3 4 4 6 3 | l ah n @ fo r tu n a.n o

Lok a ler til leie

EILERT SUNDTS G AT E 41 Eilert Sundts gate 41 er ledig for nye leietakere Eiendommen leies ut enten som enbrukerbygg eller til flere leietakere med arealer fra 237 kvm opp til 1016 kvm De ledige arealene består av 3. etasjer med kontorarealer, samt underetasje der det er etablert felles møterom , kantine, dusj etc.

Samtlige arealer er nyoppusset i tidsriktige farger og kvalitet, og fremstår meget tiltalende.

God teknisk standard med ventilasjon/kjøling, fjernvarme , fiber etc.

Etasjene er innredet med dels store åpne arealer og dels mindre kontorer.

Det er tilgjengelig 11 parkeringsplasser på eiendommen, hvorav 3 stykker under tak.

Finn kode: 58240006 Ne nummer: 44009

237 - 1.016 K V M

G A N G AV S TA N D T I L B O G S TA D V E I E N O G U R A N I E N B O R G PA R K E N .

Konta k t: H a r a l d L a h n | 2 2 8 5 0 9 7 0 / 9 1 5 3 4 4 6 3 | l ah n @ fo r tu n a.n o

14

NE 04 2015

NYHETER

Fire muligheter for ­Folketrygdfondet Folketrygdfondet har fire muligheter hvis de skal inn i ­eiendom, ifølge Akershus ­Eiendom.

Fondet vurderer nå muligheten for å erstatte lav forrentning i penge­ markedet med en eiendomsandel på inntil 10 prosent, det vil si, investeringer i ­eiendom og infrastruktur.

Akershus Eiendom har i en rapport sett på hvilke muligheter Folketrygd­ fondet har, og eiendomsrådgiveren har valgt ut fire alternativer, men uten å ta stilling til det de mener best.

deltager. Fondet må velge en ­forvalter som har en god historikk med aktiv eiendomsforvaltning og god kontroll på kostnadssiden.

Strategien fordrer ifølge ­Akershus ­Eiendom et team på én til fire ­profesjonelle personer med mye erfaring fra kombinasjonen finans og eiendom.

Det andre alternativet er å være deleier i private selskaper, der fondet er minoritetseier. Folketrygd­ fondet deler her ikke rollen med andre finansielle investorer, og medeierskapet bør som hovedregel gjelder etablerte selskaper med en eller flere hovedeiere med solid bransjeerfaring. Akershus Eiendom skriver at denne strategien også krever et team med solid eiendoms­ kompetanse som en integrert del av Folketrygdfondet.

Delinvestor Det første alternativet er at Folketrygd­ fondet går inn som delinvestor i kjente og etablerte fond, samt i syndikater. Her bør det ifølge Akershus Eiendom være med minst én stor, aktiv eiendomsaktør som

Passiv og aktiv Alternativ tre er å foreta passive eiendoms­ investeringer uten partnere. I d ­ ette til­fellet kjøper Folketrygdfondet ­eiendommer med lav risiko for leietakerkonkurs

og/eller ledighet. Forvaltningen settes ut til tjenesteleverandører.

Denne strategien krever også en ­kompetent organisasjon. En variant er å kjøpe solide eiendommer i en periode når man er relativt sikker på at prisene er lave, såkalte opportunistiske kjøp.

Det fjerde og siste alternativet er aktiv forvaltning av egne ­eiendommer, der Folketrygd­fondet ansetter nøkkel­ personell med solid erfaring fra eiendoms­bransjen. Disse nøkkelfolkene bygger opp en organisasjon som kjøper og utvikler eiendommer.

Akershus Eiendom anbefaler ved ­denne strategien å velge segmenter og/eller geografiske områder som gir risiko­spredning og synergieffekter. Ved en slik strategi trenger fondet en s­ tørre ­organisasjon og helst minst én leder med 10–15 års ledererfaring fra et stort eiendoms­selskap, og med solide ­incentiver (grensende til medeierskap) for å følge opp og utvikle eiendommene.

Tekst JAN REVFEM E-post JAN@NE.NO

Det kreves mange lange økter for å lede an

Kunnskap og erfaring opparbeidet over femti år gir oss i Malling & Co fortrinn, hver gang vi forbereder nye utfordringer.

I 1964 startet Peter T. Malling opp en helt ny næring i Norge – profesjonell megling og forvaltning av næringseiendom. I dag teller Malling & Co over 130 ansatte og tilbyr markedets bredeste tilbud av eiendomstjenester. www.malling.no

Historien forplikter

16

NE 04 2015

NYHETER

Vil sprenge høyde­ grenser på Helsfyr Nå foreligger det planer om å gjøre om Grenseveien 90 på Helsfyr til et 29 ­etasjers bygg.

Eiendommen er eid av AS Sigellen, som igjen er eid av fire privatpersoner, der adm. direktør Gunnar Mellbye er største aksjonær med 40 prosent.

Selskapet Construction Management AS har ifølge OsloBy invitert tre arkitekt­ kontorer til å komme med forslag til ut­ viklingen Grenseveien 90. ­Eiendommen ligger tvers overfor Grensesvingen, 100 meter fra E6. I dag består ­bebyggelsen av fem etasjer høyt kontorbygg med en grunnflate på 1000 kvadratmeter på tomten.

NAV inngikk høsten 2013 en tiårig leie­avtale i Grenseveien 90, der de skal leie 1000 kvadratmeter fremover fra 1. januar 2014, med opsjon på ytterligere fem år. I februar 2014 forlenget de en avtale om å leie drøyt 3000 kvadratmeter i bygget og la for et drøyt år siden beslag på om lag 80 prosent av lokalene.

Som skapt for høyhus MAD arkitekter mener imidlertid at tomten er som skapt for et høyhus og har ­tegnet et 101 meter høyt bygg med 29 ­etasjer. I 17. og 18. etasje har arkitekten lagt inn et treningssenter, i midten av bygget kontorer, og i kontoretasje 12 er det også flettet inn en restaurant og en terrasse. Nederst blir det forretninger og annen utadrettet virksomhet.

I en pressemelding skriver MAD ­Arkitekter at det eneste vellykkede høy­ huset i hovedstaden ligger midt på Youngs­ torget og heter Folketeaterbygningen.

Nøkternt sett er dette huset alene ifølge arkitektkontoret den sentrale årsaken til at Youngstorget er hjertet i Oslos uteliv.

Flere store bygg MAD mener det finnes ingen grunn til at Folketeaterbygningen skal være alene i om å tilby disse kvalitetene til byen. De vil høyere opp i luften for å inkludere en betydelig boligdel, i tillegg til å gi plass for en sokkel på hele fire etasjer fordelt over tyve meter fra fortauet.

Arkitektene peker på at i nabo­ laget til Grenseveien 90 er det allerede flere nybygde og renoverte kontorbygg av ­betydelig størrelse. Et høyhus på 29 etasjer vil tilføre en mengde arbeids­

Glassvegger

Kontorskillevegger

plasser,samt boliger med suveren utsikt og T-banestasjon på dørstokken «Høyden i seg selv er ikke viktig.

Det handler om de funksjonene og den ­effekten som et lite fotavtrykk med mange etasjer oppå muliggjør. Og for oss er Grenseveien 90 et utmerket eksempel på dette», heter det fra MAD i presse­ meldingen.

Skeptisk byråd Byutviklingsbyråd Bård Folke Fredriksen (H) mener i utgangspunktet at Helsfyr ikke er et område hvor kommunens ­planer åpner for så høye bygg.

Det er foreløpig ikke kåret noen vinner i arkitektkonkurransen, og ifølge styreformann Erik Grorud i Construction Management skal eiendommen nå legges ut for salg. Grenseveien 90 AS hadde i 2013 driftsinntekter på snaue 7,7 millioner kroner, ned fra 8 millioner året i forveien.

Fast eiendom var i balansen bokført til marginale 11,7 millioner kroner.

Ut fra netto leieinntekter på anslags­ vis 7 millioner kroner, indikerer salg av dagens eiendom en salgssum i området 100 millioner kroner.

Tekst JAN REVFEM E-post JAN@NE.NO

Himlinger

Kontakt oss: 23 24 22 00 eller mvo@modulvegger.no

LO K A L E R T I L L E I E

CARL BERNER NÆRINGS­PARK HASLEVEIEN 28/38 OG SINSENVEIEN 11 C A . 175 M 2 B TA | KO N TO R LO K A L E Lyse og pene arealer innredet pr. dd med 4 kontorer samt stort møterom og et ­resterende åpent landskap/resepsjon/ møte samt kjøkken og toaletter.

Individuell tilpasning er mulig Beliggenhet i 3. etg. med heisadkomst.

God kontorstandard. Mulighet for egne parkeringsplasser på gårdsplass.

• • • • •

SKJÆRVAVEIEN 24 SKEDSMO

TULLINS GATE 6 HOLBERGSPLASS

C A . 1000 M 2 B TA | L AG E R

C A . 325 M 2 B TA KO N TO R | LO K A L E R

1000 m2 lager hvorav ca ½-delen er høylager 2 store kjøreporter til innendørsramper Leies ut under ett eller kan også deles Stort uteareal, også med mulighet for parkering Bygget ligger omtrent midt i Skjærvaveien som strekker seg fra Strømmen mot Lillestrøm, langsmed Nitelva

• • • • •

Inndelt til cellekontorer med plass til ca. 15 personer.

Lokalene kan tilpasses leietakers ønske.

Kjøling og ventilasjon.

Mulighet for parkering i bakgård.

Ledig fra 1.6.2015.

FORVALTNING • UTLEIE • EIENDOMSMEGLING • RÅDGIVNING M.M.

Besøksadr.: Tullins gate 2, Holbergs plass Postadr.: Pb. 6917, St. Olavs Plass, 0130 Oslo Tlf: 22 98 99 40 Fax: 22 98 99 59 Web: www.advtt.no

18

NE 01 2015

LEIEPRISER

Truer markedet Malling & Co er ute med sin seneste markedsoppdatering. I aprilutgaven tar de for seg utsiktene for leiemarkedet, blant annet i lys av en svakere økonomisk vekst. Ettersom forventningene til den økonomiske veksten i Norge er tatt ned, er et sentralt spørsmål hva det vil få å si for utviklingen i leiemarkedet.

En sentral faktor for etterspørselen etter lokaler er arbeidsmarkedet. I tillegg vil den lavere oljeprisen ifølge Malling & Co påvirke arbeidsmarkedet i to år ­fremover. Den direkte effekten er a ­ llerede synlig i oljenæringen, og en ­svekket

økonomi vil så påvirke arbeidsmarkedet i et langt bredere omfang.

I Oslo-regionen rammes særlig vestkorridoren fra Skøyen/Lysaker og utover av nedgangen i oljenæringen. ­Analytikere anslår at 18 prosent av leietakerne her befinner seg i olje- og gass-sektoren. Men Malling & Co mener disse leietakerne er svært tilpasningsdyktige, slik at en høyere arealledighet kan bli svært kortvarig.

DNB Markets anslår at så mange som 15 000 ansatte har mistet jobbene sine i oljenæringen siden 2013, og flere

selskaper har signalisert at de vil kutte ytterligere i bemanningen. Fremleie vil derfor spille en viktigere rolle i tilbudet av kontorlokaler fremover.

Det reduserte bemanningsbehovet i olje- og gassnæringen fører til økt fremleie, som for Technip på Lysaker Polaris, og det er med på å presse leieprisene nedover. Leietakere aksepterer generelt lavere leiepriser når de skal leie ut. Malling & Co tror likevel at selskaper som holder på med reorganisering, heller vil redusere arbeidsstokken før de fremleier.

Leiepriser for kontor i Oslo Leiepris/NOK/m2

Nydalen Oslo ytre vest

Sinsen Storo Kjelsås Grefsen

Ullevål

Oslo ytre øst

Generelt Top standard/ høy standard nybygg Alna-Ulven

Økern Majorstua

Indre Oslo nord

Indre Oslo vest Skøyen

Lysaker

Helsfyr-Bryn

CBD

Indre Oslo øst

Ryen

Oslo ytre sør Fornebu

3600

4200

2800

3350

2350

2800

1800

2400

1600

2150

1400

1950

1000

1650

Kartet viser leiepriser på kontorer over 500 m2 i forskjellige deler av Oslo (oktober 2014).

CBD: Sentrale business distrikt

Kilde: Akershus Eiendom

Kontakt: Stian Løken Blom | T: 901 65 519 E: stian.loken@totalreform.no

TIL LEIE SKØYEN: Thunes vei 2 KONTOR 1. ETG. 298 + 114 KVM 3. ETG. 275 + 522 KVM

FORVALTNINGSCOMPAGNIET

kontorbygg med kantine i • Moderne ­atriums­område • Lyse og flotte kontorenheter • Kantine med møterom • Parkeringskjeller. sykkel­­-park ­og dusj­ • Innendørs mulighet god offentlig kom­ • Meget munikasjon • Tilpasses leietakers ønsker

Kontakt Eiendomssjef Bjørn Oscar Njerve Mobil: 90 26 33 96 E-post: bon@iss.no

butikkenheter ved • Eksklusive Stortorvet i en av Oslos travleste

OSLO SENTRUM: Grensen 3 PROFILERT BUTIKKLOKALE 2. ETG. 400 – 1.300 KVM

• • • •

handlegater 2. etasje: 1.300 kvm, kan deles inn i enheter på m ­ inimum 400 kvm Adkomst via fellesinngang med rulletrapp Godt opplegg for varelevering og logistikk Kollektivtransport og alt av nød­ vendige servicefunksjoner

Kontakt Eiendomssjef Bjørn Oscar Njerve Mobil: 90 26 33 96 E-post: bon@iss.no

FORVALTNINGSCOMPAGNIET | Smeltedigelen 1, 0195 Oslo | Telefon: 815 55 155

20

NE 01 2015

LEIEPRISER

Fyller opp i sentrum City Finansiering har fylt opp 2500 kvadratmeter i Kongens gate 11.

Det er Union som ifølge deres seneste markedsrapport har leid ut 2500 kvadrat­ meter til Plastilin AS med flere, på vegne av City Finansiering.

Plastilin holder i dag til i ­Rosenkrantz´ gate 21. Selskapet er et privat investerings­ firma som starter opp, investerer i, og videre­ utvikler bedrifter som jobber innenfor feltene digital­teknologi og kommunikasjon.

Union opplyser ikke om lengden på ­leiekontraktene eller leienivået, men et godt leienivå i Kvadraturen for gode ­lokaler ligger et stykke oppe på 2000-­tallet. ­Eiendommen ligger midt i sentrum i Kvadraturen, rett ved ­Christiania Torv.

Kongens gate 11 ble i sin tid etablert som et hovedkontor for Svenska Kullager.

Eiendommen ble ifølge hjemmesidene til City Finansiering totalrehabilitert våren

2007, og Statistisk Sentralbyrå (SSB) flyttet inn i juni 2007. SSB hadde sitt hovedkontor i Kongens gate 6, men flyttet våren 2014 til Akersveien 26.

Kongens gate 11 består av 7 ­etasjer, pluss kjeller. Her er det e ­ tablert et t­ reningsrom for de ­ansatte.

Hele e ­ iendommen er på ca 5050 ­kvadrat­meter, slik at de nye kontraktene utgjør om lag halvparten av de totale arealene.

Ledighet for kontor i Oslo Leiepris/NOK/m2

Nydalen Oslo ytre vest

Sinsen Storo Kjelsås Grefsen

Ullevål

Oslo ytre øst

Ledighet kontor i Oslo Alna-Ulven

Økern

< 12,5 %

Indre Oslo vest

Lysaker

< 15,0 %

Indre Oslo nord

Majorstua

Skøyen

Helsfyr-Bryn

CBD

< 10,0 % < 7,5 %

Indre Oslo øst

< 5,0 % < 2,5 %

Ryen

Oslo ytre sør Fornebu

< 17,5 %

Kartet viser kontorledigheten i forskjellige deler av Oslo (Oktober 2014).

CBD: Sentrale business distrikt

Kilde: Akershus Eiendom

ISY Eiendom = lønnsomhet og oversikt Løsningen er moduloppbygd og støtter alle oppgaver innen eiendomsforvaltning.

Les mer på www.isy.no - eller kontakt kai.petter.westerheim@norconsult.com, tel 454 04 671.

Mer enn 10.000 brukere innen bygg & anlegg

TIL LEIE: Kongens gate 15

Flotte, moderne kontorlokaler

2. etasje

638 m2 Kontor

• Eiendommen ligger sentralt i Oslo sentrums beste butikkog kontorområde, like i nærheten av Steen & Strøm og Karl Johans gate.

• Fasaden er pent oppusset og gir et bra inntrykk.

• Kollektivtransport og nødvendige servicefunksjoner som post, butikk og bank i umiddelbar nærhet.

• Innkjøring til garasjekjeller fra Nedre Slottsgate.

• Tre personheiser, samt vareheis.

• Rimelig husleie

Kontakt: Knut Holter Senior Eiendomsmegler MNEF Næringseiendom Mobil: 952 72 522 | knut@eiendomssenter.no www.eiendomssenter.no

Din

INNREDNINGSLEVERANDØR fra A til Å

Din

LEVE RANDØR fra A til Å

GLASSVEGGER KONTORSKILLEVEGGER HIMLINGER

■ GLASSVEGGER ■ KONTORSKILLEVEGGER ■ HIMLINGER

MV-Panorama Eksklusiv

Kontakt oss: 23 24 22 00 eller mvo@modulvegger.no

ann190x127-2013nov.indd 1

05/11/13 10:38

22

NE 04 2015

NYHETER

Det meste er mulig Leietakere får det stort sett som de vil hvis de vil gjøre tilpasninger i lokalene.

Men alt har sin pris, og endringene bør være kommersielt ­forsvarlige for utleiere.

Leietakertilpasninger blir stadig mer ­vanlig ved innflyttinger, leietakerne ø ­ nsker sin individuelle stil og profilering. Et gjen­ nomgående tema i markedsrapporter er at leietakerne er blitt mer krevende med hensyn til standard, noe eiendomsdirek­ tør Rune Richardsen i Eiendomsspar kan skrive under på. Flere næringsmeglere gjør i rapportene et poeng av at gårdeiere i dagens marked må gjøre tilpasninger de knapt kan regne hjem, men utleierne ønsker å være imøtekommende.

Kontorlokaler til leie 200 kvm

– Leietakerne får det som de vil i­nnenfor rimelige grenser. Vi ­tilpasser oss, fastslår Richardsen overfor ­NæringsEiendom.

Nye fronter – Hvilke tilpasninger er det typisk som gjøres?

– Kundene ønsker gjerne nye glass­ fronter og overflater og nytt gulvbelegg.

Vi bruker mye tepper, fordi disse er blitt bedre. Tepper er lydisolerende og ikke lenger allergifremmende. Ønske om en mer åpen layout går også igjen, sier markedsdirektør Tanja Waldeland. Hun anslår at ordinære tilpasninger typisk ­ligger på 3000–3500 kroner kvadrat­ meteren hvis det er snakk om endringer av overflater og mindre karakter. Er det snakk om større endringer, som tekniske anlegg, kjøling og endring av våtrom, snakker vi om helt andre nivåer, kanskje rundt 10 000 kroner kvadratmeteren.

– Vi sparer veldig mye penger på å beholde våtromsløsningene, vi bytter ikke våtrom bare for å bytte, sier Richardsen.

– La oss si leienivået for opprinnelig layout og løsninger ligger på 2000 kroner

kvadratmeteren, og vi egentlig bør legge på leien med 800 kroner på grunn av ­endringene. Markedsleien i området ligger imidlertid på 2400–2500 kroner kvadratmeteren. Da er det vanskelig å gå over dette nivået, og vi må jobbe sammen med leietakerne for å holde kostnadene nede, sier han om dyre tilpasninger.

Bestemmelser om endringer er ­regulert inn i leiekontraktene, og Eiendoms­ spar benytter seg av standardkontrakter.

Komplisert layout – Er det endringer dere overhodet ikke kan godta?

– Vel, et problem kan være hvis man søker å bygge om fra cellekontorer til åpent landskap eller andre veien. ­Veggene som settes opp ved cellekontorer kan få konsekvenser for ventilasjonen, ved at luften går inn i ett kontor og ut av et ­annet kontor. I utgangspunktet må leietakerne få bygge om så mye de vil og fortette, men layout og arealplan er i ­henhold til opprinnelig bemannings­ behov. Trenger leietakerne mer plass,

Ø v re S lotts g ate 2b

Sentralt beliggende lokaler i Kvadraturen ved Christiania Torg • • • • • •

Lyse hyggelige lokaler i tidligere bygg oppført for Norges Bank.

Lokalene er pr i dag oppdelt i cellekontorer.

To felles møterom i bygget.

Trimrom med dusj og garderober.

Sykkelparkering.

Buss, trikk og T-bane finnes i umidelbar nærhet.

Kontakt: Vidar Wergeland m: 970 33 999 e: vidar@opulens.no Kjartan Aas m: 984 00 000 e: kjartan@opulens.no www.opulens.no

Nedregate 8

O S L O S B I LL I G S T E K O R T I D S U T L E I E AV MØBLERTE LEILIGHETER Det beste alternativ til hotell og annen overnatting.

Sentral beliggenhet i Nedregate 8 midt i Oslo på Grünerløkka.

KOMPLETT UTSTYRTE LEILIGHETER FRA 3000 NOK PR UKE. INGEN DEPOSITUM.

FASILITETER SOM ER I BYGGET FOR ALLE BEBOERE: • • • • • •

Fult møblert leilighet Fult utstyrt kjøkken med kjøl/frys og komfyr Renhold av leiligheten inkludert skift av sengetøy Eget bad med dusj og WC Flatskjerm med norske og internajonale kanaler WiFi

• • • • • • • •

Strøm og oppvarming samt gulvvarme Heis Kaffe/ brusautomat Vaskeri for beboere Takterrasse Treningsstudio (kommer 2015) Bygget er bemannet 24 timer i døgnet Mm

Hos oss kan du leie akkurat den tiden og den typen leilighet du har behov for fra en uke og oppover.

For et uforpliktende tilbud kontakt oss på T:+47 940 09 182 E: post@ng8.no eller besøk vår hjemmeside www.ng8.no

24

NE 04 2015

NYHETER

Eiendomsspar har mange sentralt beliggende eiendommer i Oslo hvor leie­takerne får gjøre lokalene spesialtilpasset sin virksomhet. (Foto: Thomas Bjørnflaten/nyebilder.no)

Tanja Waldeland, Eiendomsspar.

har Eiendomsspar den fordelen at vi med en stor portefølje kan flytte om på ­leietakerne, sier Richardsen.

Eiendomsspar tar i første omgang ­utgiftene til endringene, som så må ­dekkes av leietaker gjennom husleien.

– De får én pris av oss. Vi bruker i utgangspunktet ikke å splitte opp i en ­ordinær leie og en investeringsleie, det skjer kun noen ganger. Et annet ­alternativ er å øke leieperioden, sier ­Richardsen.

Offentlige leietakere inngår gjerne 7–10-årige leiekontrakter.

Lengden på leiekontraktene har noe å si for hva Eiendomsspar kan godkjenne av tilpasninger.

– Ja, det er lettere å akseptere ­endringer ved tiårige kontrakter, fordi vi da kan avskrive tilpasningene over lengre tid. Ved store endringer kan vi ikke regne

hjem investeringene over fem år, det blir for dyrt for oss, sier han.

Større spillerom – Er det forskjell på hva dere godtar av tilpasninger i et enbrukerbygg kontra flerbrukerbygg?

– Ved enbrukerbygg er det gjerne en stor og viktig samarbeidspartner som bestemmer mye selv. Enbrukere har større spillerom, og vi er i utgangs­ punktet villige til å se på endringene, men også enbrukere må søke forhånd og få ­endringene godkjent. De «skoleflinke» ber om at vi aksepterer endringene som varige endringer, sier Richardsen.

Det avtales ofte at leietaker har rett til å gjøre omfattende endringer i lokalene uten at utleier kan kreve at endringene skal tilbakestilles ved leieforholdets

Rune Richardsen, Eiendomsspar.

­ pphør. Dette er blant annet en skatteo messig problemstilling om påkostninger som er aktiveringspliktige, det vil si ­arbeider som medfører standardheving, og ikke utgifter, som anses som vedlikehold.

– Det er ikke alt som gjøres der vi krever tilbakestillinger, men endringene må være kommersielt forsvarlige for oss.

Så lenge endringene ikke innebærer en åpenbar kostnad, kan vi godkjenne dem som varige endringer, sier Richardsen.

I likhet med Avantor har ­Eiendomsspar ikke hatt tvister om ­leietakertilpasninger.

– Nei, og det er et kvalitetsstempel.

Dette løses gjennom en løpende dialog, sier Waldeland.

Tekst JAN REVFEM E-post JAN@NE.NO

KONTOR LYSAKER TORG 6-12 250-3.000 KVM

Lysaker Torg 6-12 er meget sentralt plassert på Lysakerlokket og tilbyr fleksible lokaler med store vindusflater og hyggelige fellesområder. Lokalene er godt egnet til både cellekontorer og åpent landskap, der leietaker kan påvirke utforminger og løsninger etter egne behov. Egne terrasser i 5. etg. og hyggelig grøntområde i bakkant av bygget.

• 250-3.000 kvm i 2., 4. og 5. etg • Egen kantine i bygget drevet av Brest AS med lunsj buffet • Lokalene kan leies «as is» eller oppgraderes etter ønske til prisgunstige løsninger • God parkeringsdekning • Langsiktig eierskap resulterer i en godt drevet og vedlikeholdt eiendom

Lysaker Torg ligger svært sentralt, rett ved Lysaker stasjon som er et knutepunkt for all offentlig kommunikasjon med buss i flere retninger, tog, flytog og taxiholdeplass. Enkel adkomst til E18.

THE FULL SERVICE PROPERTY HOUSE

Jan W. Roll +47 90 53 33 69 jr@newsec.no Vibecke Falster +47 90 78 42 99 vf@newsec.no

26

NE 04 2015

NYHETER

Stadig flere ­tilpasninger Bedriftene endrer seg stadig r­ askere, som betyr flere leietaker­ tilpasninger for ­gårdeierne.

Avantor er en stor eiendomsbesitter med om lag 200 000 kvadratmeter som de eier selv, hvorav det meste er lokalisert i Nydalen. Adm. direktør Øystein ­Thorup iA ­ vantor sier til NæringsEiendom at de

HOVFARET 4 SKØYEN

fleste bedriftene har ønsker eller ­behov som nødvendiggjør tilpasninger av ­lokalene i større eller mindre grad.

– For oss er det viktig å levere lokaler som fungerer optimalt for våre kunder.

Medfører dette tilpasninger utover ­normalen, får vi gjerne til dette, sier han.

– Hva godtar Avantor av tilpasninger underveis i leieforholdet?

– Vi følger våre kunder. Dagens ­bedrifter endres raskere enn tidligere, dette må vi også ta inn over oss. Dersom deres behov endrer seg, er det viktig også for oss å se om det er muligheter for igjen å skape den optimale situasjonen

for deres virksomhet. Eksempelvis har vi en kunde i Nydalen Allé 37, der Avantor selv sitter, som trenger større lokaler.

Dette løser vi ved å flytte Avantor og på den måten frigjøre lokaler for kunden, svarer Thorup.

Gjeldende regelverk Spørsmålet er så om det er endringer Avantor overhodet ikke kan godta.

– Det kan sikkert tenkes det er ­endringer vi ikke kan foreta oss.

Både vi og kundene må forholde oss til hva som kan gjøres innenfor ­gjeldende regelverk, samt det som er

skøYen – kontorer

180 – 330 kvm til leie 3 lokaler i hhv. 2., 3., og 4. etg.

2 av lokalene skal totalrehabiliteres og vil fremstå som nye.

Tidsmessig ventilasjon med kjøling. Heis.

Kort vei til alle typer offentlig kommunikasjon.

Geir Baastad Rikelig med parkering, inne og ute.

90 11 53 15 | 23 11 38 30 geir@aker-eiendom.no | www.aker-eiendom.no

27

Avantor-sjef Øystein Thorup forteller at de fleste bedriftene ønsker spesialtilpassede lokaler.

(Foto: Thomas Bjørnflaten/ nyebilder.no)

­ konomisk fornuftig. Det er sjelden ø dette er en ­vanskelig p ­ roblemstilling, parerer Thorup.

– Hva betyr størrelsen på lokalene og lengden på leiekontraktene for hva som godtas av tilpasninger?

– Lengden på leiekontrakten har selvfølgelig en betydning for hvor mye kunden belastes årlig for tilpasninger som er gjort spesielt for deres virksomhet, svarer han. Thorup sier at i deres leiekontrakter er det helt klart hva kunden betaler for.

– Er det forskjell på hva som godtas i et enbrukerbygg kontra flerbrukerbygg?

BERGHAGAN 5, LANGHUS / SKI

– Våre leiekontrakter er rimelig s­ tandardiserte uavhengig av enbrukereller flerbrukerbygg, så vi kan ikke se at det er stor forskjell her.

Markedsstandard Hva som godkjennes av leietakertilpasninger, er regulert i l­ eiekontraktene.

– Våre standardbestemmelser om dette følger den ­markedsstandard som er normal for bransjen, sier Thorup.

Et klassisk problemområde ved avslutning av l­ eieforhold er at lokalene skal settes tilbake i stand slik de var, med fradrag for naturlig slit og elde. Ved

tilpasninger vil denne ­problemstillingen kunne forsterkes, men Thorup sier dette er klart definert.

– Om det er krav til tilbakestilling, er avhengig av hva som er avtalt mellom oss og den enkelte kunde.

Det har ifølge Avantor-sjefen ikke vært noen rettslige problemer med ­leietakerne i disse sakene.

– Nei, vi har ikke hatt tilfeller av tvister knyttet til t­ ilpasninger i våre ­eiendommer.

Tekst JAN REVFEM E-post JAN@NE.NO

KONTOR Kontorer

Beliggenhet/adkomst

• Fra 50–300 m i 2. og 3. etasje 2

• Pene og fleksible kontorlokaler i representativt bygg.

• Lokaler pusses opp eller rehabiliteres etter leietakers ønsker og behov.

Kontakt Geir Baastad Tlf: 23 11 38 30 | 90 11 53 15 geir@aker-eiendom.no | www.aker-eiendom.no

• Beliggende på Berghagan i Ski kommune.

• Kort vei fra E6. Ca. 20 min. fra Oslo sentrum.

• Enkel adkomst med bil.

• Rikelig med parkering.

• Nærhet til buss og tog (Vevelstad).

• Også lagerlokaler på samme eiendom.

28

NE 04 2015

NYHETER

Forhandlinger om leietaker­tilpasninger Hva som gjøres av leietakertilpasninger, ender ofte opp som en forhandlingssituasjon mellom leietaker og gårdeier.

Det er nokså vanlig at leietakere som skal inn i nye lokaler ønsker å få ­til­passet lokalene så de passer virksomheten best mulig. Hvordan dette gjøres, og hvem som betaler hva, blir gjerne en ­forhandlingssituasjon mellom gårdeier og leietaker.

Advokat og partner Anne Sofie ­Bjørkholt i BA-HR uttalte i 2011 til nett­ stedet NE nyheter at det i ­utgangspunktet burde være det samme om utleier eller leietaker dekker kostnadene for ­leietakertilpasninger.

– I begge tilfeller reflekteres ­kostnaden i leien, enten ved at utleier tar

høyde for kostnaden når leien fastsettes eller ved at leien blir tilsvarende lavere fordi leietaker har tatt kostnaden. Den skatte- og avgiftsmessige behandlingen gjør imidlertid at dette likevel ikke blir nøytralt, sier Bjørkholt.

De skattemessige konsekvensene kan være store for gårdeier. Leietaker­ tilpasninger gir nemlig ikke rett til fradrag straks.

Mindre attraktiv – Leietakertilpasninger innebærer ikke nødvendigvis en verdiøkning for ­eiendommen. Noen ganger innebærer tilpasningene at eiendommen blir mindre attraktiv, fordi tilpasningen bare har verdi for den aktuelle leietakeren. Men selv om leietakertilpasningen ikke innebærer verdiøkning på eiendommen, kan utleier ikke fradragsføre utgiften umiddelbart.

En ren endring av lokalene regnes ikke som fradragsberettiget vedlikehold, sa Bjørkholt i 2011.

Det betyr at leietakertilpasningen blir sett på som en investering, som må

­ ktiveres og avskrives over saldo på a bygget. I verste fall blir avskrivningene helt nede i 2 prosent, noe som vil fordele utleierens skattefradrag over lang tid.

Et annet alternativ ved leietaker­ tilpasninger er at leietaker dekker ­kostnadene.

– Når leietaker finansierer til­ pasningen, får han fradrag over ­leieperioden dersom utleier blir eier av tilpasningen når leieforholdet er over. ­Utleier blir på sin side beskattet for fordelen av å bli eier av tilpasningen, men denne fordelen kan være lavere enn leietakers kostnad. Dreier det seg om spesialtilpasninger, vil fordelen for utleier ikke nødvendigvis være særlig stor, sier Bjørkholt.

Dersom leietaker blir eier av ­tilpasningen, blant annet ved at den fjernes etter at leieforholdet er over, må leietaker avskrive kostnaden over saldo.

Tekst JAN REVFEM E-post JAN@NE.NO

Velg en spesialist på finansiering av næringseiendom Ta kontakt med en av våre kundekonsulenter på telefon 73 89 20 00 eller 22 82 56 00.

Se vår hovedannonse på side 5.

For deg som skaper stedene vi ­jobber, stedene vi møtes, og stedene vi ­husker.

For deg som skaper byen

nehjem.no

SAndiA Megling As

B R Y N / H EL S F YR Med kontorer på Helsfyr-Bryn i Oslo er du i godt selskap. Området huser i dag mellom 15.000 og 20.000 ansatte i over 5.000 virksomheter som dekker nesten alle størrelser og bransjer.

Med umiddelbar nærhet til Oslo sentrum, avganger med T-bane, buss eller tog hvert minutt og meget god tilgjengelighet via veinettet, er Bryn-Helsfyr et u ­ nikt og naturlig knutepunkt for forretnings­virksomhet.

Haavard Martinsens vei 19

Ole Deviks vei 16 A

KOMBINASJON SLOKA LE: LAGER CA. 3.600 M 2 , KONTOR CA. 1 900 M 2

KO N T O R E R : 10 - 37 5 M

• God takhøyde • Direkte påkjøring på Østre Aker vei og R4 • Sentralt på Grorud/Rommen • Arealene kan deles • God parkeringsdekning

Ensjøveien 23 B 2

• 2. etasje: nyoppussede og flotte kontorlokaler • 3. etasje: enkeltkontorer • Vareheis opp til etasjen • Parkering • Ventilasjon med kjøling

1 5 5 M I 3 . E T AS JE OG 107 M 2 I 4. E TASJE, I NYTT PÅBYGG 2

• Vis-à-vis Ensjø T-bane • Nybyggstandard • Fra 3 til 12 arbeidsplasser • Møterom og kjøkken • Parkering på eiendommen • Takterasse

Kontakt: Axel Eide M: 90 82 82 25 E: eide@sandia.no / Christian Egge M: 91 32 41 90 E:ce@sandia.no / Tone Mjølnerød M: 90 62 38 34 E:tone@sandia.no

Lokaler til leie

Brynsveien 16-18

Gladengveien 14

MEGE T PE N KO NTO RE NH E T FRA 4 0 – 2. 000 M 2

KO N T O R E R 2 0 0 - 5 0 0 M 2 I 3 . E T ASJ E

• Kontorer 507 og 534 m2 - ­ tilpasses bruker • Lager/Kontor 308 m2 - leies ­sammen med kontor • Vedlikeholdt kontorbygg • Kantine

• 200 – 500 m2 kontor • Lyse arealer, godt egnet til showroom • Ventilasjon, kjøling • Gunstige leienivåer • 268 m2 i 1. etg./- Utleid • 168 m2 i 3.etasje - Utleid

Verpetveien 20 L A G E R M E D KO N T O R I ­ VE STBY NÆRINGSPARK

• 1.157 m2 høytlager • Søylefritt og direkte innkjøring • 191 m2 kontorlokaler i direkte tilknytning til lagerlokalene • Nær Vestby sentrum • 500 m fra E6

KONTAKT Axel Eide M: 90 82 82 25 E: eide@sandia.no

Tvetenveien 152

Tvetenveien 32

KOMB INAS J O N S LO K A ER 4 95–8 56 M 2

1 6 8 - 2 .0 0 0 M 2 KO N T O R / SHOW R O O M / L AG E R

• Lager: ca. 495 m2 BTA, med direkte innkjøring og god takhøyde • Kontor: ca. 370 m2 BTA, lyse og pent oppussede lokaler som kan tilpasses ny leietaker

• Moderne, attraktivt bygg • Lokalene kan tilpasses leietaker • Effektiv ventilasjon med kjøling • Vareheis med rampe • God parkeringsdekning

Christian Egge M: 91 32 41 90 E: ce@sandia.no Tone Mjølnerød M: 90 62 38 34 E: tone@sandia.no

Besøksadresse: Brynsalleén 4, Oslo / Tlf.: 23 03 95 20 / E-post: sandia@sandia.no / www.sandia.no

32

NE 04 2015

NYHETER

Nå kommer superkantinene Bedrifter krever stadig mer av lunsjen. Det betyr sunnere og mer delikat kantinemat.

Kantine begynner å bli ett av konkurranse­fortrinnene for både ­leie­takere og ­gård­eiere når de ­kjemper om ­arbeidstakere og attraktive ­leie­takere.

Det nyter Eurest og adm. ­direktør Therese Log Bergjord godt av. Hun ­leverer kantine­tjenester og ­andre Facility Management-tjenester til både ­gårdeiere og l­ eietakere. Utviklingen har gått fra vanlig kantinemat som skal leveres så b ­ illig som mulig, til en sunn og god ­opplevelse for leietaker og den ansatte.

Krever høy standard Eurest-sjefen mener at kantine- og ­mat­tilbudet kan sikre eiendoms­aktører en bedre konkurransesituasjon og ­leie­takerne sunnere og friskere ansatte.

Utviklingen viser at kantinebrukerne ­stiller høye krav.

– Vi opplever at kundene våre vil ha høy standard på en ­kostnads­effektiv måte. Vi har ­derfor ­oppgradert ­kantinetilbudet vårt.

Det er ekstremt ­viktig å ha et ­veldig godt ­mattilbud, så det er endret mot s­ unnere og mer ­helsemessige valg. Menyene skal fange opp ­trender i tiden, både l­ okalt og globalt. Det betyr at de som er opptatt av lokale ­varer, skal få det, mens de som vil ha mer ­internasjonal mat skal få det, sier Log ­Bergjord til ­NæringsEiendom.

Therese Log Bergjord.

33

Eurest skal levere kantinetjenester til Media City Bergen.

(Ill.: Luxigon/MAD Arkitekter)

Fornebuporten og Media City Blant noen av de mest profilerte kundene til Eurest, finner vi Akers Fornebuporten og Entras Media City i Bergen.

– Aker skal åpne et flott nytt bygg på Fornebu. Der har vi vært med lenge og planlagt oppstarten. Det blir et ­utstillingsvindu for hva vi leverer. Vi skal også være med på Media City i Bergen, sier Log Bergjord.

I tillegg til å tilby kantinekonsept, har Eurest et storkioskkonsept og et ­cafékonsept.

Store variasjoner Therese Log Bergjord ønsker ­imidlertid ikke å komme med noen ­anslag på hvor mye det koster for en ­bedrift som vil ha et kantinetilbud. Til det er variasjonene og mulighetene altfor store.

Sunn mat er blitt stadig viktigere i bedriftskantiner.

(Foto: Shutterstock)

– En ren kantinekontrakt kan ­variere veldig. Det er store variasjoner i det tilbudet man kan velge, sier Therese Log Bergjord.

Hun legger til at Eurest har som mål å levere flere tjenester enn bare ­kantinedriften.

– Det har vært en utvikling blant kundene fra at vi tegnet rene ­kantinekontrakter, til at kundene nå samler de ulike støttetjenestene hos færre leverandører. I tillegg til mat, vil kundene ha renhold, ­sikkerhet, ­kontorstøtte, og ­eiendomsservice. Vi har til og med en planteservice. Vi har utviklet et nytt FM-konsept som heter «Signatur».

Der går vi inn hos kundene og finner de rette ­tjenestene de vil ha. De får de ett kontaktpunkt, sier Log ­Bergjord.

Global gigant Eurest er eid av Compass Group, en ­global gigant og verdens største innenfor mat og støttetjenester. Selskapet omsetter på verdensbasis for 18 milliarder pund og har over 500 000 ­ansatte i 50 land.

Den norske virksomheten omsetter for rundt 2,2 milliarder kroner, med rundt halvparten av salget offshore og den ­andre halvparten på land.

For bare få år siden var det dårlig kompetanse om facility management på innkjøpersiden, og det kunne resultere i uklare bestillinger og konflikter i en ­kontrakt. Sånn er det ikke nå lenger.

– Vi har opplevd en revolusjon på kundesiden når det gjelder bevissthet om hva de vil ha, sier Eurest-sjefen.

Tekst DAG-JØRGEN SALTNES E-post DAG@NE.NO

34

NE 04 2015

NYHETER

Åpen suksess Åpent landskap og frihet under ansvar er medvirkende ­faktorer til at farmasøyt­ selskapet AbbVie i ­flere år har vært blant Norges beste arbeidsplasser.

Selskapet ble nummer to i den ­seneste kåringen «Great Place To Work» i ­klassen for mellomstore bedrifter.

Formålet med undersøkelsen er å ­anerkjenne virksom­heter som lykkes med sitt langsiktige og målrettede ­arbeid med å skape ­fremragende arbeids­plasser. Samtidig skal under­ søkelsen inspirere stadig flere ledere til å se viktigheten og fordelene ved å skape en ­frem­ragende arbeids­plass.

NæringsEiendom er n ­ ysgjerrig på ­suksessen til AbbVie (se også faktasak) og spør HR-direktør Marte Fjelle hva de selv føler er nøkkelfaktorene.

– Det er resultatet av et ­langsiktig arbeid, som startet i 2007/08. Den gangen slet vi med høy turnover og høyt syke­ fravær i selskapet og måtte ta noen grep.

«Great place to work» er årlige under­ søkelser, og vi lytter her til de ansatte.

Stikkordet ifølge internasjonale under­ søkelser for en god arbeidsplass, er tillit mellom de ansatte og ledelse, ­samhold og stolthet over egen arbeidsplass. Vi så på hva vi kan jobbe med for å ­forbedre oss og har nå vært på topp 10-listen i syv år på rad. Dette er godt forankret i ledelsen og i hele forretningsstrategien, og ikke bare en del av HR-strategien.

Vi har i­ midlertid ikke fokus på selve ­rangeringen, men på kontinuerlige forbedringer, svarer Fjelle.

Skiller oss ut – Vi skiller oss ut i måten vi jobber på og merker det veldig fort hvis noe skurrer.

Folk som kommer utenfra og besøker oss, legger med en gang merke til den gode stemningen som er her. Vi har engasjerte ansatte, men en krevende arbeidsform, der alle de ansatte har individuelle mål som er godt forankret i felles ­strategiske prioriteringer. En ting er de faglige evnene, men de må også ha evnen til

å jobbe på tvers av organisasjonen, ­fortsetter hun.

De fleste av selskapets 80 ansatte jobber i medisinsk eller kommersiell avdeling.

– Lederen av en forretningsenhet hos oss er også leder av «brand team», det vil si et terapiområde, eksempelvis en ­sykdom som hepatitt eller ­Parkinsons.

Det er mange høyt utdannede ­mennesker som arbeider her, vi har flere i ­organisasjonen med doktorgrad, forteller Fjelle.

– Hvordan er intern kommunikasjon og arbeidsmiljøet?

– Det er veldig uformelt, men vi har laget work shops på kontorregler. Selv om vi jobber mye på tvers, skal ikke folk forstyrres unødig. Alle de ansatte har fått utlevert en frosk, som de setter på bordet som tegn på at de ikke vil forstyrres.

Ellers er det rikelig med stillesoner her.

For to år siden år siden gikk ­AbbVie fra cellekontorer til å sitte i åpent landskap og fikk oppgradert standarden.

Det har vært en suksess.

For gammeldags – Vi vokste og slet med dårlige plan­ løsninger og trengte mer plass. Lokalene

35

AbbVie holder til i Terminalbygget til Technopolis (tidligere IT Fornebu Eiendom) i Martin Linges vei 25.

(Foto: Technopolis)

36

NE 04 2015

NYHETER

her ute var gammeldagse cellekontorer, og vi fikk tilbakemeldinger fra de ­ansatte om dårlig inneluft, forklarer Fjelle.

Under­søkelser viser at flere klager på mer bakgrunnsstøy i åpne kontormiljøer, men AbbVie fikk installert lyd­isolerende ­tepper, som fungerer bedre enn den ­gamle, harde parketten i gangene.

I «Great place to work» må de ansatte svare på 58 påstander, pluss to åpne spørsmål: Hva er det unike med AbbVie og hva som fungerer dårlig.

– Lokalene gikk igjen i det som ­fungerer dårlig. Noen sliter litt mer med å finne seg til rett i åpent landskap, men det er blitt åpent her, det er lyst, og vi har utsikt til fjorden. Om morgenen tar a ­ nsatte bilder når de kommer og legger dem ut på facebook, sier Fjelle.

De a ­ nsatte ser over Lysakerfjorden mot Bygdøy, som NæringsEiendoms utsendte gjorde det en solfylt, varm aprildag.

Som saken med Soco viser, er de ansatte der nesten aldri til stede. Fjelle anslår at typisk står halvparten av pultene i deres lokaler til enhver tid ledige.

– Det er særlig stor ledighet for visse funksjoner. I dag på en mandag er flere inne enn vanlig. De ansatte får gjerne jobbe hjemmefra hvis de holder på med konsentrasjonsoppgaver. Vi har sagt det er greit å jobbe hjemmefra så lenge det ikke går ut over viktige møter og ­interaksjon med kollegaer. De ansatte kan ikke droppe disse møtene, vi har mange møtepunkter, men det er fleksibilitet. Vi praktiserer frihet under ansvar og har ikke laget ordninger for de få som måtte sluntrer unna, sier Fjelle.

Ingen kjernetid Det er ikke kjernetid i AbbVie, men det forventes normal arbeidsuke. For ­perioder med mye jobbing kompenseres de ansatte gjennom 6-ukers ferie. AbbVie Norge har nå en portugisisk sjef, før det var selskapet ledet av en ire og før det igjen av en tysker. Alle har forstått at

nordmenn liker å gå hjem ved 16-tiden, men at de også kan jobbe hjemmefra med PC-en om kvelden.

– Man må ikke være på plass før klokken 8 om morgenen og være her til klokken 16.00, men vi har hatt mange år med fleksibilitet og er observante på problemstillingen, sier Fjelle, som selv er B-menneske og sjelden på jobb før klokken 9.

AbbVie har valgt å lokalisere seg på Fornebu i det såkalte Terminal­ bygget, altså den gamle flyterminalen på Fornebu. Lokalene ligger rett over den gamle kafeteriaen i avgangs­hallen, men de ansatte spiser gjerne lunsj i egne lokaler etter ombyggingen. ­AbbVie startet i Norge opp i Asker i 1985 og var så på Slependen frem til 2004 før de flyttet til nå sterkt trafikkbelastede Fornebu.

Selskapet har ­ansatte fra Oslo og andre siden av Oslo, men også fra steder som ­Nesodden og Drammen.

– Det er viktig at det er gode bussforbindelser hit, og vi er glad for å ha Flytoget i nærheten når det ­kommer utenlandske forbindelser, det er ikke langt inn til Lysaker stasjon, ­kommenterer Fjelle.

Verneverdig – Så dere har ingen flytteplaner?

– Nei, vi har lyst til å være her, ­bygningen er verneverdig. Vi har nå fått en dagligvarebutikk i nærområdet, det er trenings­senter, bedriftshelsetjeneste og frisør her, og vi har fått et hotell ved siden av (Scandic, red.anm.), som er ­nyttig ved inter­nasjonale besøk og kurs og ­kon­feranser. Men det kan om etter­middagen stå køer ut fra garasjen, vi merker det spesielt godt når det er arrangementer i Telenor Arena. ­Heldigvis kommer det et nytt kollektivfelt til ­Fornebu til sommeren, sier Fjelle.

Tekst JAN REVFEM E-post JAN@NE.NO

AbbVie AbbVie springer ut fra det farmasøytiske selskapet Abbott, grunnlagt i 1888 av Chicago-legen Dr. Wallace Abbott. Siden starten har Abbott utviklet seg til å bli et internasjonalt ledende selskap innenfor helsetjenester.

Abbott leverer farmasøytiske, ernæringsrelaterte, diagnostiske og medisinske produkter til mennesker, med løsninger for kroniske alvorlige plager. 1. januar 2013 skilte man ut den forskningsbaserte legemiddeldelen av selskapet, og AbbVie ble opprettet som en internasjonal biofarmasøytisk bedrift.

– For to år siden bestemte selskapet å splitte opp organisasjonen, den var for kompleks, kommenterer Fjelle.

Den norske virksomheten har 80 ansatte og omsetter for i underkant av 500 millioner kroner i året.

Selskapet jobber i Norge primært mot spesialister i sykehusene, men også mot det offentlige og et område som helseøkonomi. AbbVie har ikke ­laboratorievirksomhet i lokalene ute på Fornebu.

37

Folk som kommer utenfra legger merke til den gode stemningen i lokalene til AbbVie. (Foto: AbbVie)

38

NE 04 2015

NYHETER

- Fraværende suksess To år etter oppstart ble IT-selskapet SOCO kåret til Norges ­beste arbeidsplass, selv om nesten ingen av de ansatte arbeider i ­lokalene.

SOCO er et ansatteeid nisjeselskap som arbeider med testing av software. Det omfatter testrådgivning, testledelse,

testengineering, test­automatisering, ytelse­test, datavarehustest, ­bruker­vennlighets­test og deler av sikkerhetstest. Selskapet består i dag av 30 konsulenter med ­kontorer i Oslo og Trondheim og med kunder som blant andre SpareBank 1 og NAV. Omsetningen i fjor var 50 millioner kroner.

Great Place To Work kåret SOCO til Norges beste arbeidsplass 2015 i ­klassen for små virksomheter, det vil si 20-49 ansatte. Førsteplassen kom kun to år etter oppstart av selskapet, som har slått seg ned i Stortingsgata 12 i Oslo sentrum.

Brennende engasjement – Vi prøver å få ut det beste av tidligere erfaringer og har lært mye av tidligere jobber, og vi arbeider med veldig flinke folk. Ellers har vi en god struktur, der alle ­kjenner til planene og vet hva vi ­holder på med og hvorfor vi holder på med det. Vi er et nisjeselskap som ­brenner for det vi gjør, sier daglig leder Marius Mæle om hvorfor det har gått så bra.

Han leder altså selskapet, ellers er det en flat organisasjonsstruktur, det er ingen seksjonsledere. De ansatte jobber i team eller en og en.

39

Få av de ansatte i SOCO er på kontoret om arbeidsdagen, selskapet har bare seks ­arbeidsplasser for sine 30 ansatte.

(Foto: SOCO)

– Vi har fire fokusområder: ­ rganisasjon, fag, kunde og samfunns­ O ansvar, sier Mæle.

Samfunnsansvaret gir seg utslag i ­samarbeid med Unicus, et norsk konsulent­ selskap der de ansatte har Aspberger syndrom.

– Unicus har samme fagområde som oss og ansetter folk som ellers ikke ville ha hatt tilgang til arbeidslivet. Vi ­støtter Deaf Aid, som arbeider for å bedre døve ­afrikanske barns livskvalitet og har ­opprettet SOCO Aacademy i Kenya, som hjelper døve der. Vi gir bort 1 prosent av omsetningen til sosiale formål, i fjor utgjorde det 500 000 kroner, forteller Mæle.

– Hva legger dere selv vekt på for å skape en fysisk god arbeids­plass?

– Lokalene skal være et godt samlings­ punkt, fordi vi jobber spredt rundt Oslo, og områdene rundt Nationaltheatret og Oslo S er bra stopp-punkter. Vi ­vurderte kun to steder, men fant ut at Oslo S ble for mye byggeplass, sier han om ­lokasjonen. Et sted utenfor Oslo sentrum var uaktuelt.

Kun seks arbeidsplasser Tankekorset for gårdeiere er det lave arealbehovet. Til tross for 30 ansatte, er det sjelden mer enn en håndfull ansatte inne av gangen. det reelle arealbehovet er ikke større.

– I dag er vi seks her, som er ­usedvanlig mange, og det er kun arbeids­plasser i ­lokalene til seks ansatte. Det er sjelden mer enn to her, så å si alle er ute hos ­kundene. Om vi er alene ute eller ­arbeider i team, avhenger av hvilken kunde det er og hvilket prosjekt det er, sier Mæle.

Gode bedrifter kjennetegnes av en sterk bedriftskultur. Spørsmålet er så hva den manglende tilstedeværelsen i ­lokalene fra de ansatte har å si for ­kulturen.

– Det er et godt spørsmål. Vi har en uformell kultur i SOCO, der alle kjenner alle. Kultur er det vanskeligste ved å drive et konsulentselskap, men vi har ukentlige

40

NE 04 2015

NYHETER

For SOCO var det viktig å ha lokaler helt sentralt i Oslo.

(Foto: Scanpix)

informasjonsmail, en fagsamling en gang i måneden og sosial eller faglig samling en gang i kvartalet, svarer Mæle.

Til tross for at nesten alle er ute og jobber andre steder, mener han likevel at den fysiske beliggenheten og miljøet er viktig for kulturen.

– Ja, lokalene er en forutsetning. Da vi flyttet inn hit, ble alt gjort nytt etter et tidligere advokatkontor. De hadde cellekontorer, vi måtte sitte åpent. Det er lyst og trivelig her, vi har tilgang til dusj ute i gangen, som er viktig for oss som sykler, og det er et lite kjøkken der vi kan lage oss mat. Lokalene skal ikke være

for «­ fancy», men de er med på å skape et førsteinntrykk av ­organisasjonen.

Vi er bevisste her, det er riktig av oss å legge oss «på midten», sier Mæle om ­standarden.

Kompromissløse – Når det gjelder rekruttering, er vi ­kompromissløse på hvem vi ansetter. Jeg har siden oppstarten i 2012 gjennomført 300 intervjuer og ansatt en av ti. Det er alltid plass til en dyktig medarbeider til, men vi MÅ ikke ansette noen flere.

Aldersgruppen er fra 27 til 63 år, og alder er ikke viktig. Det viktigste er at ved­

kommende er nysgjerrig og engasjert, sier Mæle om ansettelsesfilosofien.

– Hva skal gi dere suksess fremover?

– Satsingsområdene er de samme, men vi må stadig bli litt bedre, være gode på det vi skal være gode på. Jeg føler vi har et godt fundament og levert på de planene vi la ved starten. Vi skulle være 20 ansatte etter ett år og 30 etter 2,5 år. Vi har satt en grense på 35-40 ansatte, det er det vi greier med denne strukturen.

Tekst JAN REVFEM E-post JAN@NE.NO

250–3 500 M2 TIL LEIE

OLE DEVIKS VEI 35, ALNABRU KOMBINASJONSLOKALER MED 10 M. TAKHØYDE I LAGER › Kontorlokaler fra 250 m2 – i kombinasjon med lager fra 750 m2 › Kontorlokalene leveres med moderne kontorstandard › Representativt inngangsparti og fellesarealer

› Eget lagerbygg med inntil 1 800 m2 høytlager, 10 m takhøyde, 3 lasteramper med vindtelt og mulighet for kjøreport › God parkeringsdekning

› Eiendommen ligger sentralt på Alnabru/Breivoll med bussholdeplass i umiddelbar nærhet › Det er enkel atkomst med bil fra både E6 og Ring 3

KONTAKT MEGLER Dag Johannes Tønder M: 91 74 48 70 E: dt@malling.no www.malling.no

Malling & Co Markets tilbyr komplette rådgivnings- og meglertjenester for næringseiendom innen utleie, salg, kjøpsrådgivning, syndikering, leietakerrådgivning og analyse.

Moderne kontorlokaler øverst i Kvadraturen TOLLBUGATA 32 - SENTRUM - 590 KVM Sentral hjørneeiendom øverst i Kvadraturen med kort avstand til Stortinget og Vika/Aker Brygge. De ledige lokalene er plassert i byggets 7. etg. og ligger flott til med tanke på lys og utsyn. Ny leietaker gis en unik mulighet til å være med på å skreddersy lokalets planløsning etter sitt behov, og vil tas med på valg av farger, kvaliteter, m.m.

LOKALENE: • Skreddersydde lokaler – åpen planløsning eller kombinasjon av cellekontorer og teamlandskap • Effektive kontorlokaler • Meget sentral beliggenhet • Kort avstand til Stortinget T-banestasjon og annen offentlig kommunikasjon

For mer informasjon eller ønske om visning, kontakt Linstow AS, Camilla E. Preus M: 95 85 21 84 E: kce@linstow.no W: Tollbugata32.no

KAPELLVEIEN KAPELLVEIEN NESODDEN NESODDEN

Butikklokale til leie Butikklokale til leie Butikklokale, ca 350 kvm beliggende mellom ICA, eiendomsmegler, frisør mm. Nesodden Kommune og treningssenter. God varelevering fra byggets bakside.

Butikklokale, ca 350 kvm beliggende mellom ICA, eiendomsmegler, frisør mm. Nesodden Kommune og treningssenter. God varelevering fra byggets bakside.

DØVLE SENTER SEM DØVLE SENTER SEM

Butikk- og kontorlokaler til leie Butikk- og kontorlokaler til leie

Butikk: Ca 400 kvm beliggende med inngang mot parkeringsplass – mellom Europrispluss og Rimi.

Godmed eksponering.

Varelevering via rampe.

Lager Europrispluss i tillegg i underetasjen.

Butikk: Ca 400 kvm beliggende inngang mot parkeringsplass – mellom og Rimi.

Kontor: Ca 300 kvm iGod 2.etasje.

Flere kontorbrukere Felles toaletter minikjøkken. eksponering.

Vareleveringi etasjen. via rampe.

Lager i tilleggog i underetasjen.

Kontor: Ca 300 kvm i 2.etasje. Flere kontorbrukere i etasjen. Felles toaletter og minikjøkken.

SØNSTERUDVEIEN 26 SØNSTERUDVEIEN 26 SOFIEMYR SOFIEMYR

Kontorlokale til leie Kontorlokale til leie Kontorer, ca 117 kvm BTA til leie i 2.etasje. Enkle, lyse kontorer med glassvegger. Felles toaletter. bygget ellersBTA finnes ICA, post i butikk, bilforretning, ogFelles en dyreklinikk.

Kontorer,I ca 117 kvm til leie i 2.etasje.

Enkle, lyse kontorerinteriørforretning med glassvegger. toaletter.

I bygget ellers finnes ICA, post i butikk, bilforretning, interiørforretning og en dyreklinikk.

BYHAVEN BYHAVEN DRAMMEN DRAMMEN

Kontorlokaler 2.etg og butikklokale på gateplan - sentralt i Drammen Kontorlokaler Kontorer:2.etg og butikklokale på gateplan - sentralt i Drammen Forretning: Kontorlokale 1: BTA 593 kvm / BRA 531,6 kvm.

Kontorer: Kontorlokale 2: BTA 105,5 kvm / BRA 84,9 Kontorlokale 1: BTA 593 kvm / BRA 531,6 kvm.

Kontorlokale Kontorlokale3:2:BTA BTA165,6 105,5kvm kvm/ /BRA BRA139,9 84,9 kvm.

Kontorlokale 3: BTA 165,6 kvm / BRA 139,9 kvm.

Artur Larsen Marianne Nielsen Landvik Artur Larsen Marianne Nielsen Landvik

Eiendomsforvalter Næringsmegler MNEF Eiendomsforvalter Næringsmegler MNEF

Lett tilgjengelig og oversiktlig forretningslokale på 76Forretning: kvm BTA, på gateplan med store vinduer ut mot den nye gågaten.

Lett tilgjengelig og oversiktlig forretningslokale på 76 kvm BTA, Åpentpåoggateplan lyst lokale som er innflyttingsklart - minikjøkken og med store vinduer ut mot den nye gågaten. toaletter inne i-Byhaven Senter. Åpent og lyst lokaletilgang som ertilinnflyttingsklart minikjøkken og tilgang til toaletter inne i Byhaven Senter.

Tlf. 99229504 Tlf. 922 63 130 99229504 Tlf. 922 63 130

artur.larsen@basale.no marianne.landvik@basale.no artur.larsen@basale.no marianne.landvik@basale.no

OSLO OSLO OSLO

Basale Næringsmegling AS er et heleid datterselskap av OBOS Basale AS, med filialer i Oslo, Trondheim, Tromsø og Bergen.

Basale Næringsmegling AS er et heleid datterselskap av OBOS Basale AS, med filialer i Oslo, Trondheim, Tromsø og Bergen.

44

NE 04 2015

DRAMMEN

– Flytter til randsonene Trafikkproblemer i Drammen sentrum gjør at leietakere søker seg til randsonene av byen. En utbygging av riksvei 134 kan få store konsekvenser for nabokommunene i vest.

Den erfarne næringsmegleren Knut Holter i Eiendomssenteret har sin klare oppfatning om hvor skoen trykker i Drammen: Trafikksituasjonen er til tider uholdbar, og et mangelfullt veisystem skaper lange køer. Det får konsekvenser for valg av lokaliseringer.

– Trafikkproblemer om morgenen og om ettermiddagen gjør at folk begynner å plassere seg i randsonene. På Åssiden vest for Drammen er det eksempelvis flere prosjekter. Det tar en halv time å kjøre gjennom byen i rushtiden. Selv om du bare skal fra Strømsø til Bragernes om morgenen, tar det 15 minutter å kjøre.

Kapasiteten er sprengt over de gamle broene, det er ikke flyt i trafikken. Om ettermiddagen er veisystemet utenfor motorveibroen for lite, køene stopper

helt opp midt på motorveibroen for de som skal til Strømsø og mot Kongsberg, sier Holter til NæringsEiendom.

Lang omkjøring – Hvis du kommer sydfra, er det ikke ­avkjøring til Bragernes før du kommer bort til gamle Kjellstadbommen i Lier.

Her burde det ha vært en avkjørsel ved Osram-bygget ved enden av motorvei­ broen. På Konnerud bor det 15 000 mennesker som må gjennom Drammen sentrum. De har kun én vei de må ta, ellers må de kjøre langt om Skoger, ­fortsetter han.

Det har lenge vært planer om å bygge en firefelts vei på Strømsø-siden for å få bedre flyt, gjennom å utvide ­sentrale Bjørnstjerne Bjørnsons gate.

Denne gaten går under motorveibroen i vest og langs Drammenselva på ­sørsiden.

– Det har i mange år stått urørte midler til en utbygging. Så var det noen i mediene som satte fokus på ­prosjektet, og man ble tilsynelatende enige i ­løpet av 14 dager om å sette i gang. Men ­prosjektet er fortsatt ikke igangsatt med synlige ­arbeider, sier Holter.

Derfor velger bedriftene heller å etablere seg i ­randsonene.

– Hvordan vil du ellers beskrive ­kontormarkedet i Drammens-regionen for tiden?

– Det er et jevnt sig, leiemarkedet går jevnt og trutt, der vi ser litt intern flytting hos bedriftene. Typisk ligger lokalene som leies ut i størrelsesorden 200-300 kvadratmeter. Vi har også fått et kontor­hotell i Drammen, som har vært et ikke-marked i denne byen. Nå ­begynner dette markedet å bli profesjonalisert på en skikkelig måte, blant annet er et bygg sentralt i Drammen gjort om til 40 cellekontorer med felles tjenester og møterom. Kontorhotellene får ringvirkninger når disse bedriftene vokser og trenger større lokaler.

Trekk fra halvparten Som nevnt i saken med Buskerud Nærings­ megling, er Drammen et for lite marked, til at det utarbeides ledighetsstatistikker.

– I likhet med Oslo kan du ta bort en stor del av de lokalene som står ledig fordi det er ikke regningssvarende, de er ikke egnet for rehabilitering. Det vil koste mange tusen kroner kvadratmeteren å sette dem i stand, og det blir for dyrt, kommenterer Holter. På Bragernes-siden er det noe ledige lokaler, her kjemper gårdeierne mot de nye lokalene som skal fylles opp på andre siden på Union ­Brygge og Papirbredden.

Holter anslår at gjennomsnittlokalene i Drammen kan leies ut for 1200-1300 kroner kvadratmeteren, toppnivåene ligger på 1800-1900 kroner.

45

Det kan bli flere etableringer i Drammens randsoner. (Foto: Shutterstock)

Knut Holter, Eiendomssenteret.

46

NE 04 2015

DRAMMEN

– Det er imidlertid noen få leieforhold som ligger over 2000 kroner kvadrat­ meteren, sier han.

Noen kjempestor nasjonal ­interesse for å etablere seg i Drammen, er det ­derimot ikke, men det arbeides ifølge Holter kontinuerlig aktivt fra utleiere, meglere og ikke minst kommunen for å legge forholdene til rette.

– Det er ikke planlagt nye ­direktorater her, for å si det sånn. Vi har vel ikke fått noen nasjonale aktører hit på ti år siden Husbanken etablerte seg i byen.

Vi har private interesser som ønsker en ­utvikling, men enkelte politiske ­prosesser i byen tar for lang tid. Jeg mener at man nesten burde hatt et spleiselag på Ticons nye prosjekt på Bangeløkka ved siden av E18, de starter bygging hvis de får inn ­leietakerne de mangler på 1000 kvadratmeter. Da kan vi komme i gang med rekke­følgebestemmelser og ­rundkjøringer, sier Holter, som mener det er positivt for Drammen at man igjen ser byggekraner i byen.

Mange salg – Hvordan synes du markedet ser ut fremover?

– Jeg synes det ser greit ut. Generelt er det mye som skjer, og for egen del har jeg mange salg fremover. Når de setter i gang med å bygge fire felt på riksvei

134, blir det helt andre tidsavstander fra Kongsberg til Nedre og Øvre Eiker. Det er en stor inn- og utpendling m ­ ellom ­Drammen og Kongsberg, og med en utbygging av riksveien, kommer det til å skje mye på bolig- og næringssiden i Mjøndalen og Hokksund, sier Holter.

Han anslår at pendlerne i dag bruker 1 time med bil fra Drammen til ­Kongsberg mellom kl.16 og 18. En utbygging av riksveien kan halvere denne tiden.

I transaksjonsmarkedet har det hittil i år vært én stor handel i Drammen, Sparebanken Øst solgte i januar det såkalte Engene-kvartalet for godt over 200 millioner kroner. Nasjonale kjøpere er delvis fortsatt en mangelvare, her som i flere andre norske byer. Holter sier likevel at flere og flere får øynene opp for Drammen som et spennende og interessant område å investere i.

– Engene-kvartalet kunne ha vært solgt ut av byen, men endte opp hos to lokale investorer. Enkelte hevder at byen kjennetegnes av litt lukkede prosesser, jeg får mange henvendelser om «Hvor er alt som er til salgs?» Drammen er dermed ikke mye annerledes enn andre byer, mener Holter.

Men mange eiendommer går direkte i markedet, og det er en del som ikke vil flagge noe før de har solgt. Drammen er et forholdsvis transparent marked, både

kjøper og selger vet hva eiendommene er verdt.

– Det skyldes at de fleste søker bistand fra rådgivere og spesialister på nærings­ eiendom som kjenner lokalmarkedet, sier Holter.

Grei finansiering Direkteavkastningen – yielden – for alminnelige gode prosjekter i byen ligger rundt 7 prosent. En ­gjennomsnittlig ­transaksjon er i området 20 til 40 ­millioner kroner. Vi snakker da om salg av eiendommer mellom 2000 og 4000 kvadratmeter, gitt eiendomsverdier på 10 000 kroner kvadratmeteren.

– Jeg opplever at bankene er aktive med å tilby finansiering på disse nivåene, sier Holter. Det lave rentenivået skaper imidlertid et dilemma for enkelte.

– Gårdeierne har i dag valget ­mellom å få tilnærmet null i rente i banken, eller fortsatt få 7-8 prosent i løpende ­avkastning. Noen gårdeiere synes det er greit å ta gevinster nå når rentene er så lave, mens andre igjen, særlig ­familie­eide selskaper, ikke vil selge, selv om de ­burde ha gjort det. Det er dette som gjør ­markedet uforutsigbart, spennende og interessant, mener Knut Holter.

Tekst JAN REVFEM E-post JAN@NE.NO

Nedre Storgate 15-17 213 kvm nyoppusset kontorlokaler med flott takterrasse til leie i gågaten, Drammen Nyoppussede kontorlokaler, med unike profileringsmuligheter i gågaten i Drammen til leie. Lokalene ligger i umiddelbar nærhet til alle fasilitetene i Dammen by, kollektivtransport og E18. Lokalene er lyse, moderne med egen takterrasse, og innehar ventilasjon/kjøling og heis.

Kontakt Christine K. Raaholt/+47 97 18 68 45/ckr@oxer.no

Papirbredden 3 er klar for sine første leietakere – innflytting fra august

Moderne kontor i en levende bydel.

Velkommen til befaring, det er fremdeles ledige kontorlokaler fra 400 kvm – 3500.

Arealet har direkte adkomst og noe uteareal.

Vi ønsker oss serveringstilbud i 1.etg, flotte lokaler på gateplan.

Kontakt: Astri Varmo Andresen Tlf: + 47 909 58 891 E-post: ava@60grader.no 60grader.no

48

NE 04 2015

DRAMMEN

Savner hovedkontorer – Det er ikke m ­ ange hovedkontorer i Drammen, det er mest «satellitter».

Det konstaterer næringsmegler Fredrik Smedaas Johnson i Buskerud Nærings­ megling overfor NæringsEiendom.

– Ting tar tid, vi venter fremdeles på at effekten fra Flytoget skal slå enda s­ terkere ut, og vi skulle gjerne ha hatt flere hoved­

kontorer. Jeg vet at Ticon prøver å få noen store børsnoterte ­selskaper til et prosjekt de har i Bjørnstjerne Bjørnsons gate, sier han. Denne gaten er sentral på Strømsø-siden og går blant annet under E18.

Smedaas Johnson registrerer at det er et bra trykk i transaksjonsmarkedet, mens leiemarkedet er på det jevne, og det er langt fra noen nedgang. Det mangler imidlertid gode analyser over ledighet og leiepriser i Drammen, til det er markedet litt for lite.

– Men det er en jevn ledighet og ingen hopp i ledige lokaler. Vi har

imidlertid litt ledighet i nybyggene som kommer på Strømsø-siden, det er en del nye kontor­arealer som kommer her, sier Smedaas Johnson.

Transformasjon Diskusjoner om høydene for nye nærings­ bygg går primært på denne siden, altså sørsiden, det er her nybyggene kom­ mer. Hele dette området er inne i en transformasjons- og rulleringsfase.

Bragernes-siden i nord er ganske satt, utbyggingen skjer rundt jernbanen sør for Drammenselva.

49

De dyreste kontorlokalene i Drammen ligger ved Union Brygge. (Foto: Scanpix)

– Hvordan har du oppfattet uenig­ heten som har gått om fortetting og høyder i Drammen?

– De tunge diskusjonene har gått på høyder og vern og hva skal vi akseptere av forandringer. Men hvis vi ikke er villige til å gå opp i høyden, går det ut over markedet. Investorene må føle at de får noe igjen, det er viktig at man ikke dreper investorenes lyst til å begynne med en utvikling. Vårt ståsted er at vern noen ganger må kunne vike for utvikling. Du må som utbygger Drammen i hvert fall ha 1700 kroner kvadratmeteren for at

du skal bygge, her går skjærings­punktet.

Vi mener at vi må kunne diskutere enkelttilfeller og ikke skjære alle over en kam de nærmeste 20 årene, svarer Smedaas Johnson.

Som i andre byer er kontor­­leietakerne i Drammen opptatt av nærheten til ­offentlig kommunikasjon.

– På Strømsø-siden finner du en del lokaler i 5 til 10 minutters gang­avstand fra jernbanestasjonen, jeg vil si at hele ­Grønland-området og Union Brygge ligger innenfor denne a ­ vstanden. På ­Bragernes-siden bygges det ikke mye

nytt, der går det i rehabilitering av ­eksisterende bygg, sier næringsmegleren, og fortsetter:

Skyver ut – Området opp mot Gulskogen står foran en konvertering til boliger. Det skyver ut bedrifter som ønsker lagerog kombinasjons­lokaler på 500–700 kvadratmeter. Disse lokalene er sterkt etterspurt, man klarer nesten ikke å skaffe nok. Vi opplever en stor etter­ spørsel etter ­kombinasjonslokaler i utkanten av ­Drammen, i Lier­skogen,

50

NE 04 2015

DRAMMEN

Det tegnes ikke mange kontrakter over 1000 kvadrat­ meter i Drammen. (Foto: Shutterstock)

Kobbervikdalen og oppover mot Eiker-bygdene. Her er det mangelfullt med lokaler, de som er der, er stort sett fylt opp, svarer Smedaas Johnson.

I Kobbervikdalen, sør for D ­ rammen langs E18, er det de ­seneste to-tre årene tegnet kontrakter for ca. 8500 kvadrat­ meter i nye lager- og kombinasjons­bygg i et helt nytt område på snaue 20 mål.

Vestover fra Drammen sentrum mot travbanen og Solbergelva går det stort sett i storhandel og kombinasjons­ bygg, her er det lite kontorer.

– Hvilke størrelser på kontorlokalene er det som etterspørres?

– Vanligvis opptil 500 kvadrat­ meter, det tegnes ikke mange ­kontrakter over 1000 kvadratmeter, svarer Smedaas Johnson.

I Oslo tegnes det gjerne tiårige leie­ kontrakter, i hvert fall ved nybygg og større rehabiliteringer.

Normalen er femårige kontrakter i Drammen.

– Vi har noen tiårige ­kontrakter ved ny­bygg, forteller ­nærings­megleren.

Maks. 2000 kroner Smedaas Johnson sier de dyreste ­kontor­lokalene i Drammen ligger på Union Brygge og på Strømsø-siden av byen, samt Bragernes Torg på den andre siden.

– De dyreste lokalene leies ut for 1700–2000 kroner kvadratmeteren, det er ikke tegnet mange kontrakter i ­Drammen over 2000 kroner kvadratmeteren, sier han.

– Fremover, hva tror du om markedet?

– Leieprisene i Drammen faller ikke og stiger ikke like mye som i Oslo. Det er en flatere og jevnere utvikling, jeg vil si at leie­ prisene stiger jevnt. Transaksjons­markedet karakteriseres av at det er penger som søker eiendom, og ikke eiendom som søker penger. For egen del hadde vi bra med salg i fjor og solgte ut det som var, slik at det var lite å jobbe med til å begynne med i år. Men det er en god del prosjekter på gang, typisk i området 1000–3000 kvadrat­ meter, som er «melk og brød-markedet» i ­Drammen. Det er ­imidlertid fort­ satt et gap mellom selgers og kjøpers ­forventninger ved salg i ­sentrum av byen, sier Smedaas Johnson.

Tekst JAN REVFEM E-post JAN@NE.NO

SUBSEA VALLEY – SIGNATURBYGG - GEOGRAFISK MIDTPUKT DRAMMEN / BANGELØKKA JØRNSTJERNE BJØRNSONS GATE 110 800 - 9 000 M2 UBSEA VALLEY – SIGNATURBYGG - GEOGRAFISK MIDTPUKT DRAMMEN / BANGELØKKA BJØRNSTJERNE BJØRNSONS GATE 110

PLANLAGT FERDIGSTILT 4. KVARTAL 2016

800 – 8.900 KVM

Fremtidsrettet kontorprosjekt

GEORGAFISK MIDTPUNKT I SUBSEA VALLEY - E18/E134 I DRAMMEN Fleksibelt nybygg for enbrukere eller flere mindre aktører Etasjeplan fra 2.400 kvm BTA til 3.400 kvm BTA Unik eksponering og tilgjengelighet ved av- og påkjøring til både E18 og E134 Nærhet til buss- og togforbindelser Opptil 220 p-plasser hvorav ca 175 i egen p-kjeller Leiekontrakter med velrennomerte selskaper allerede inngått Korte avstander til ...

Asker - 15 min Oslo - 30 min KONTAKT

Torp Lufthavn - 45 min Gardermoen - 60 min

Asgeir K. Svendsen M: 905 26 267 E: asgeir@ticon.no Marius Vilhelmshaugen M: 982 39 620 E: mv@malling.no For ytterlige informasjon, se finnkode: 48424879

Lokalene er meget lett tilgjenTerrasse gelig fra både E18, E134 samt Lokalene er meget lett tilgjenBjørnstjerne Bjørnsons gate gelig fra både E18, E134 samt Parkeringskjeller med ca.

170 Bjørnstjerne Bjørnsons plasser, i tillegg ca. 40gate plasser på arkitektur og bakkeplan. Utvidelse med ca 70 Det gjenstår kun utleie av et beilpasset leietakers plasser på naboeiendom er også grenset antall m2 før igangsettelse ov Nybygg over 3 etasjer med bakkeplan. Utvidelse med ca 70 Lokalene meget lett tilgjenKONTAKT MEGLER Det gjenstår kun utleie av eterbemulig Terrasse av byggetrinn 1 plasser på naboeiendom er også 2 gelig fra både E18, E134 samt Marius Vilhelmshaugen funksjonell og god design grenset antall m før igangsettelse Ticon Eiendom AS KONTAKT MEGLER muligKantine av170 byggetrinn 1 Bjørnstjerne Bjørnsons gate Marius Vilhelmshaugen Planløsninger, arkitektur og Parkeringskjeller med ca.

4. etasjeM: 982 39 620 – E: mv@malling.no Ticon Eiendom ASplasser, i tillegg ca. 40 plasser på material-valg tilpasset leietakers M: 982 39 620 – E: mv@malling.no ønsker og behov bakkeplan. Utvidelse med ca 70 Det gjenstår kun utleie av et beplasser på naboeiendom er også grenset antall m2 før igangsettelse KONTAKT MEGLER mulig Kontor/åpent landskap, kjøkken, møterom av byggetrinn 1 Marius Vilhelmshaugen Kantine Ticon Eiendom AS M: 982 39 620 – E: mv@malling.no

etasjer med god design

Nybygg over 3 etasjer med funksjonell og god design Terrasse Planløsninger, arkitektur og material-valgmed tilpasset leietakers Parkeringskjeller ca. 170 ønsker og behov plasser, i tillegg ca. 40 plasser på

TIL LEIE: Bragernes Torg 1

Topp moderne kontorlokaler Med Drammens beste beliggenhet

239 m2 5. etasje

268 m2 - 387 m2

Cellekontorer, kjøkken, møterom og sanitærrom

Kontorlokalene i 4.etg er vendt mot elven og har en fantastisk utsikt over Drammenselven og Bragernes Torg. Arealet utgjør 239 kvm bta. Resterende areal i etasjen er nylig rehabilitert for leietager Asplan Viak til topp moderne standard i samarbeid med Mellbye Arkitekter.

De ledige arealene er nå kun et tomt lokale, men leveres ferdig rehabilitert og inndelt etter leietagers ønske.

I 5.etg har man en unik mulighet til å leie hele toppetasjen. Etasjen er inntrukket med direkte tilgang til stor takterrasse. Arealet utgjør fra 268 kvm bta for deler av arealet til 387 kvm bta for hele etasjen. Arealet er inndelt i cellekontorer, kjøkken, møterom og sanitærrom.

Eiendommen har med sin gode beliggenhet, alt av servicefasiliteter, restauranter, cafèer og butikker i umiddelbar nærhet.

Det er kollektivtransport i form av busser og taxi rett utenfor døren. Få minutters gange over broen til Drammen jernbanestasjon med flytoget.

Parkeringsmuligheter i parkeringshus i umiddelbar nærhet.

Kontakt: Anne Berit Terum Stensrud Eiendomsmegler MNEF Tlf. 322 13 300 | Mobil: 958 30 781 E-post: anne.berit@eiendomssenter.no

www.eiendomssenter.no Finn-kode 54973850

52

NE 04 2015

DRAMMEN

Ekstreme prisvariasjoner Leienivåer for Drammen (NOK per kvm) Kontorer

Lager

2000 1750 1500 1250 1000 750 500 250 Usentralt

Randsone

Sentralt

Kilde: Buskerud Næringsmegling

Leieprisene i ­Drammen-området kan variere fra 500 til 2000 kroner per kvadratmeteren for kontorlokaler.

lokaler og helt opp i 2000 kroner ­meteren.

Hoveddelen av markedet ligger imidler­tid på mellom 1000 og 1500 ­kroner per kvadratmeter for gode sentrale ­lokaler. For lager- og produksjonslokaler er leieprisene mellom 400 og 1200 kroner per kvadratmeter, mens butikklokaler leies ut fra 800 kroner meteren og opp til 3000 kroner per kvadratmeter.

Sentralt i Drammen Kontormarkedet i Drammen og området rundt er svært variert, noe som gir store forskjeller i leieprisene. Ifølge B ­ uskerud Næringsmeglings siste markeds­rapport kan leieprisene komme helt ned i 500 kroner per kvadratmeter for kontor­

Ifølge Buskerud Næringsmegling er leieprisen for sentral ­beliggende ­kontor­eiendommer med høy ­standard (les nybygg og rehabiliterte bygg i Drammen sentrum) rundt 1800 ­kroner per kvadratmeter. I samme

område får man leid kontor­lokaler med ­middels ­standard for 1200 kroner per ­kvadratmeter. Hvis man ­aksepterer lokaler med lav s­ tandard, blir ­leieprisen under tusenlappen.

Buskerud ­Nærings­megling melder om priser helt nede i 750 kroner per kvadratmeter for de aller dårligste ­lokalene i sentrum.

Det er verdt å merke seg at selv om leieprisene for de dårligste lokalene er mer enn halvparten av de beste, så betyr ikke det at bokostnadene blir mer enn halvparten. De nye og ­rehabiliterte lokalene med høy standard har gjennom­ gående planløsninger som gir langt høyere arealeffektivitet, det vil si at hver ansatt bruker færre kvadratmeter.

NÆRINGSTOMTER TIL SALGS En moderne næringspark sentralt beliggende med kort vei til Drammen, Oslo, Asker og Vestby

www.rnpark.no OSLO

ASKER E 18

­ okalene med høy standard har ofte mer effektive klimaanlegg L og bruker mindre energi, noe som ­reduserer felleskostnadene betraktelig.

Randsonen og usentralt I Drammens randsone er leieprisene for de beste lokalene 1000 kroner per kvadratmeter. Forskjellen i leiepris ned til middels standard er imidlertid liten, Buskerud ­Næringsmegling opererer med en leiepris i dette segmentet på 800 kroner per kvadrat­meter. Usentralt er leieprisen for middels standard 600 kroner per kvadratmeter.

Usentrale lokaler med høy standard leies ut for 800 ­kroner per kvadratmeter, mens middels og lav standard i usentrale ­deler av Drammen har en husleie på henholdsvis 600 og 400 kroner per kvadratmeter.

Tekst DAG-JØRGEN SALTNES E-post DAG@NE.NO

DRAMMEN

RØYKEN

E6

DRØBAK OSLOFJORDFORBINDELSEN

BYGGEKLARE NÆRINGSTOMTER KONTAKT

Telefon: 32 21 37 00

54

NE 04 2015

DRAMMEN

– Økende f­ orståelse i Drammen Drammen har vært preget av høylytte ­diskusjoner om vern og ­høydebestemmelser, men nå ser det ut til at partene trekker mer i samme retning.

til å være konstruktive. Snart skal revidert versjon av kommunedelplanens ­arealdel for Drammen behandles, og han er ­optimistisk til behandlingen av denne.

– Det er fremlagt et godt og grundig underlag for den planen som skal vedtas.

I Drammen, som i de fleste andre steder, er det en økende forståelse for ­fortetting og bygging rundt knutepunkter, sier Lunke. Kommunedelplanens arealdel skal opp til politisk behandling før sommeren.

Spille på lag Jon Kristian Lunke er administrerende direktør i Ticon Eiendom AS, et ledende selskap innenfor eiendomsutvikling i Drammens-regionen. Selskapet utvikler både nærings- og boligprosjekter og er en sentral aktør i byutviklingen i Drammen.

Lunke sier til NæringsEiendom at Ticon opplever planmyndighetene og administrasjonen i Drammen kommune

– Hvordan opplever du den politiske ­velviljen i Drammen til utbygging?

– Drammen vil ha utvikling. Når vi utviklere spiller på lag og forholder oss til rammer og reguleringer, er velviljen og servicen på topp. Går vi på kryss og ­utfordrer for mye, får vi motstand og friksjon.

I Drammen har man ifølge Lunke de

seneste årene innsett at det er et økt behov for fortetting.

– Så det er ikke ondt blod i byen?

- Nei, jeg oppfatter ikke at det er det.

Det har vært en del synspunkter og standpunkter, men jeg har opplevd dette som en god og konstruktiv debatt, sier Lunke.

Han peker på at Drammen er en todelt by, skilt av Drammenselva.

– Bragernes-siden, sentrum på ­nordsiden av byen, er en mer ­«ferdig by» med en definert bystruktur. Høyde­ bestemmelsene her har vært veldig ­debattert, men vi mener sentrum på ­Bragernes gjerne kan beholde den strukturen den har i dag. På Strømsøsiden er det ­derimot en løsere struktur og mer åpent, og et område som er mer egnet for ­transformasjon, sier Lunke.

Han o ­ ppfatter at det er en ­administrativ og politisk vilje til å se f­ riere på høyde­ begrensningene her. Det mener han er

55

Rett ved E18 på Bangeløkka kan Ticon utvikle et kontorbygg på 7000 kvadratmeter.

fornuftig, og Ticon bidrar gjerne i en slik utvikling i årene fremover.

– Ja, i kommunedelplanens ­arealdel har diskusjonene gått på høyde­ bestemmelser, men jeg oppfatter planen som veldig grundig, omfattende, og at det er et godt stykke profesjonelt arbeid som er gjort, sier Lunke

Stor transformasjon Ticon skal nå i partnerskap med ­Drammen kommune utvikle Marienlyst-­ området på Strømsø-siden til en ny bydel.

– Hva kan du si om utviklingen av området?

– Planene for Marienlyst ligger inne i den nye kommunedelplanens arealdel.

Vårt arbeid er basert på en samarbeids­ avtale fra 2012 mellom Drammen ­kommune og Ticon Eiendom AS, som ventes ferdig regulert i 2016. Her blir det 300-400 boliger, åpen struktur og

offentlige tilgjengelige arealer, med noe publikumsrettet virksomhet på bakkeplan. I planene inngår også revitalisering og tilbygg av Drammenshallen, samt å flytte friidrettsbanen på Marienlyst ut til Åssiden, svarer Lunke.

Ticon holder også på med et boligprosjekt ett kvartal unna Bragernes torg – Bragernes Atrium - der de fører opp 76 leiligheter. Et enda større prosjekt er Engersand Havn i Lier på vestsiden av Drammensfjorden. Her er det ­bygget ca. 200 boliger, og det gjenværende ­potensialet er over 350 boliger. Lunke sier det blir en kontinuerlig utvikling ­fremover.

10 prosent – Markedet i Drammen utgjør om lag 10 prosent av Oslo-området i populasjon, og det gjenspeiler seg også i eiendoms­ markedet. Prosjektstørrelsene og

­ bsorpsjonen i markedet, både når det a gjelder næring og bolig, gjenspeiler et slikt forholdstall. Som andre steder er det gode bygg på gode lokasjoner som treffer best, men markedet er begrenset og selektivt. Boligmarkedet ble stille mot slutten av 2013 og gjennom 2014. Så falt rentene, og markedet kom tilbake, særlig i Oslo-området. Dette har vi stor glede av i et prosjekt i Nydalen i Oslo, hvor vi er majoritetseier. Effekten gjelder også i Drammen, men i noe langsommere grad.

Vi har imidlertid solgt unna boliger i første kvartal i år i en takt som vi ikke har sett på mange år, sier Lunke.

– Hva ligger boligprisene på i ­Drammen?

– De ligger vel typisk i området ­40 000-55 000 kroner kvadratmeteren.

Tekst JAN REVFEM E-post JAN@NE.NO

56

NE 04 2015

LAGER

Jo større, jo billigere Drøyt 70 000 kroner i året må man minimum regne med når man setter ut lagerholdet. Det er klare stordriftsfordeler ved eksternt lagerhold.

NæringsEiendom har tatt turen opp til Berger på Skedsmo, til hovedkontoret til Bring Warehousing. Selskapet er en av landets største aktører innenfor tredje­ partslager (se faktasak), altså tilbud av lagertjenester til selskaper som selv ikke ønsker å ha et fysisk lager, blant annet for å konsentrere seg om egen virksomhet.

– Det handler om å sette ut det som ikke er kjernevirksomhet for bedriften. Lager står for 70 prosent

av vår om­setning, men vi tilbyr også ­kompletterende tjenester som container­ virksomhet, havnetjenester som ­lessing/ lossing, samt trailere til transport.

Kundene kan imidlertid velge ­trailere fra andre leverandører, de er ikke ­tvunget til å kjøpe transport-tjenester fra Bring. Vi ønsker å være fleksible her, sier adm. ­direktør Robert Lona i Bring ­Warehousing til NæringsEiendom.

Han kan se ut over et område der flere store logistikkaktører holder til, rett ved E6. Berger er kjent som et typisk logistikk­område langs den såkalte nord­aksen mot Gardermoen. Bring overtok sitt anlegg på Berger rett før jul i 2009. Totalkapasiteten i den høyt ­automatiserte lagerterminalen er 80 000 pallplasser, der den største kunden har 6000–7000 plasser.

Mye automatikk – Vi skal tilby gode lager- og logistikk­ tjenester til våre kunder. Det om­

fatter både varemottak, kontroll av ­varer, som at de er riktige i henhold til ­bestilling, lagring, plukking og pakking.

Vare­plassering og varepåfylling skjer ­auto­matisk, resten er manuelt. Vi tilbyr en web-modul, der kundene selv kan plassere ordren inn hos oss, sier Lona, som peker ut ColliCare, DSV og DHL som hovedkonkurrentene til Bring.

Bring Warehousing tilbyr kun tørrlager, søsterselskapet Bring Frigo tar seg av kjøl og frys.

– Hvem er kundene?

– Det er kunder som har fra ti paller og oppover, vi har vel kunder ned mot to paller. En del kunder lagrer små ting hos oss, eksempelvis har NSB billetter og informasjonshefter her, og de tar lite plass. Vi lagrer små bokser av Kong Oscar ­sardiner og har Kondomeriet som kunde, og de har jo varierende størrelser og utvalg. Ellers finner du kunder som ABB, Felles­kjøpet, Red Bull, som har stor ­aktivitet, og IKEA. Vi har også Helse Sør-

57

Brings lager på Berger har vareplassering og varepåfylling som skjer automatisk.

Øst som kunde i Drammen, her kjøper Bring inn varene for Helse Sør-Øst og betaler for dem, forteller Lona.

Et lagerbehov kan oppstå akutt, men det er ikke bare for mindre kunder å be om lagerplass på dagen.

– For store kunder kan vi være villige til å inngå kontrakter på sparket, sier Lona.

Nær markedsområdet – Hvordan velges lagrene ut geografisk for kundene?

– Vi ser på utformingen av lageret for hva som egner seg best. Det er viktig at lagrene ligger så nær markedsområdet som mulig til kundene, og noen kunder benytter seg av flere lagerterminaler, svarer Lona.

Bring tilbyr ikke døgnåpne tjenester, men har to skift fra 7–21 på hverdager og ellers vakttelefon. Lageret på Berger er på 34 000 kvadratmeter, og der ­terminalen er 60 meter bred og 100 meter dyp.

På Berger-lageret har Bring koblet seg IT-messig opp mot alle kundene.

– Hvordan er ansvarsforholdet ved tredjepartslager?

– Vi følger NSAB bransjestandarder, så ansvaret vårt er regulert der. Går varen i stykker eller blir borte, betaler vi i hen­ hold til NSAB. Noe brekkasje vil det alltid være på et lager, men vi erfarer at denne ikke utgjør mer enn 1/2 prosent, svarer Lona. Bring har sagt nei til tobakk, men oppbevarer ellers alt fra godterier, klær, møbler, mat og drikke til kondomer.

– Vi oppbevarer også en del verdifulle varer her, men de er det bare IT-systemet vårt som vet hvor er til det kommer til plukking, sier Lona.

Lagringen tilbys kundene i form av pallplass eller hyllemeter. En standard europall er på 1,2 x 0,8 x 1,2 meter, men Bring kan tilby opp til 1,8 kubikkmeter per pallplass. Det store spørsmålet er så for hvilke kunder disse tjenestene vil være lønnsomt.

Outsourcing – Vi har utarbeidet en egen ­kalkulator på hjemmesidene, der kundene kan ­kalkulere kostnadene. Lønnsomheten er helt avhengig av hva kunden driver med, og om det er et lite selskap eller ­selvstendig næringsdrivende. For mange av de små virksomhetene er fokus på salg og å drive forretningen, og de outsourcer det som ikke er kjernevirksomhet. Det jeg kan si, er at vi den seneste tiden har hatt en del pågang i området 1000-2500 kvadratmeter. Ved større lagerbehov blir det en diskusjon om virksomhets­ overdragelse, der vi ofte tar over de ansatte, sier Lona.

Det er i utgangspunktet svært lave enhets­priser for selve lagringen, 90 ­kroner per europall per måned, altså 10 800 kroner i året. I tillegg prises ­tjenester som varemottak per losse­ tilfelle og per pall, og vareuttak per ordre og per pall. Disse kostnadene ligger på til sammen 174 kroner, gitt inngående

58

NE 04 2015

LAGER

Lageret p책 Berger er p책 til sammen 34 000 kvadratmeter.

59

volumer på 30 paller per måned. Forut­ setter vi dette nivået og 1 pall per plukk­ nivå, ­snakker vi om rundt 8000 kroner i totale kostnader per måned. Minimums­ kostnadene ligger på 6000 kroner måneden, så ingen kunder slipper unna drøyt 70 000 kroner i året, uansett hvor lavt volumene er.

– Større kunder har lavere enhets­ kostnader. Hele poenget vårt er å skape stordriftsfordeler, og det må gjenspeile seg i prisene. Det handler om å ­bygge konkurransekraft for våre kunder, ­kommenterer Lona.

Sesongsvingninger De fleste handelsbedrifter opplever sesong­messige svingninger i salget, som får betydning for lagerholdet.

– Det er mest hektisk før jul, vi har kunder som dobler volumene fra ­oktober til desember, sier Lona, og trekker også frem lavpriskonseptet Nille som et slående eksempel. Det Nille ikke får solgt ut til 17. mai, ligger elleve måneder måneder på lager før det hentes frem igjen foran neste års 17. mai-salg. Bring Warehousing har også kunder der omløps­ hastigheten for enkelte varer er ned mot én dag.

– Fremover, hva skal dere satse på?

– Det blir mer teknologi. ­Scannere og pick by voice (stemmestyrt lager­ håndtering, red.anm.) er noe som ­kommer.

Kundene ber om mer ­informasjon, og vi må tilgjengelig­gjøre denne ved

å integrere informasjonen i internett, slik at kundene til enhver tid kan se hvor varene er i systemet. Vi må også bli flinkere til å se hvor varen kommer fra og hvor den skal til, slik at vi kan unngå unødige ­logistikk-kostnader. ­Konkurransen fra utlandet og internett øker, fastslår Lona.

Tekst JAN REVFEM E-post JAN@NE.NO Foto BRING

Bring Warehousing Bring Warehousing er et eget aksje­ selskap, heleid av av Posten Norge, og som tilbyr tredjepartslager. Selskapet omsatte i 2014 for 430 millioner kroner og har 280 fast ansatte i Norge, 60 i Sverige.

Bring Warehousing har ni større egne lagre i Norge og Sverige, hvorav syv i Norge. Det fordeler seg på fire i Oslo-­ regionen og ellers Drammen, Bergen og Trondheim. 90 prosent av lageret i Drammen beslaglegges i dag av Helse Sør-Øst. Bring Warehousing har totalt rundt 600 kunder.

Totalt tilbyr Bring Warehousing 180 000 pallplasser og gjør alle typer lager­ håndtering og plukk, som helpall, kartong og stykkplukk av små og store enheter.

Kundene betaler kun for den lagerplassen som brukes.

Bring Warehousing tilbyr også lagring av farlig gods og spesialgods, som tas hånd om av kvalifisert personale og sikkerhetsrådgivere.

60

NE 04 2015

LAGER

Dette er ­lagerområdene Med hjelp av analytikerne i Colliers International har vi sett nærmere på 12 lagerområder i Oslo-regionen.

Analysesjef Aleksander Gukild og ­analytiker Sondre ­Hybertsen i ­Colliers ­International har brukt de seneste månedene til å ­studere logistikk-markedet i Stor-Oslo. Resultatet er nærings­meglerens første logistikkrapport for det norske markedet.

Ski

Vestby

Vinterbro

Moss

Drammen

Lier

Rud

Gjelleråsen

Gardermoen og Kløfta

Groruddalen

Skedsmo

Lørenskog

MODERNE OG FLEKSIBLE KOMBINASJONSLOKALER

Sentral beliggenhet på Alna/Kalbakken Bedriftsveien 6

• • • •

Moderne og lyse kombinasjonslokaler med enkel adkomst.

Lokalene er fleksible med blanding av åpent landskap og cellekontorer.

God parkeringsdekning på eiendommen.

Eiendommen ligger i nær tilknyttning til flere hoved­ veier som E6, Trondheimsveien og Østre aker vei.

190 – 660 kvm

• • • • •

Kun 4-6 min. gangavstand fra T-bane og buss.

Heis direkte mellom kontorene og lager.

Kontor: Ca. 470 kvm, i 2 etasje.

Lager: Ca. 190 kvm, i underetasje. God takhøyde.

FINN-kode: 55651273

Jonas Jevanord | 484 00 123 | 21 08 09 99 | jonas@onarheimutvikling.no

www.onarheimutvikling.no

62

NE 04 2015

LAGER

Ski Ski kommune har hatt en betydelig utvikling av lager- og ­logistikkbygg de seneste årene, og Ski som lagerområde er ett av de største i Stor-Oslo.

Det kanskje mest attraktive logistikkområdet i Ski er ­Regnbuen. Colliers-analytikerne skriver at Regnbuen blir sett på som ett av de overlegne logistikkområdene i Stor-Oslo, fordi en stor andel av eiendommene er nye prosjekter med høy standard som leies ut til store og solide leietakere. Leieprisene i Regnbuen er rundt 1100 kroner per kvadratmeter for de beste lokalene.

Der har aktører som Bulk Eiendom bygd mye nytt den seneste tiden.

Ved Regnbuen ligger også Berghagan industriområde, som har en rekke logistikkeiendommer.

Ellers i Ski er leieprisene rundt 800 til 900 kroner per kvadratmeter for de beste lager- og logistikkeiendommene.

Nær Ski sentrum ligger det også flere logistikk­ eiendommer. Höegh Eiendom har Ski Næringspark, med ­leietakere som ­Lilleborg og søsterselskapene TrioVing og ­VingCard.

Selv om det er mange logistikkeiendommer i Ski, er det få ledige logistikkbygg i kommunen. Colliers International ­anslår ledigheten til rundt 5 prosent. Flesteparten av byggene er ­enbrukerbygg, med lange gjenværende leiekontrakter.

Samtidig kan tilgang på nye logistikktomter gi bygging av nye prosjekter, som kan øke ledigheten noe på litt sikt fremover.

Like ved Ski ligger Oppegård kommune, hvor det også er en del logistikkbygg.

Ski.

Mastemyr

Kolbotn

E18

Oslo 10 min.

E6 2 min.

Sofiemyr

Gjersjøen

For prospekt og visning, kontakt: Amund Medbø 909 80 342 am@60grader.no 60grader.no

Oppegård

TIL LEIE LOKALER I KOMBINASJONSBYGG Kongeveien 47 Sofiemyr, Oppegård

• Svært god tilgjengelighet og synlighet.

• Stor tomt med gode manøvreringsforhold.

• Tilgengelig ca 6.000 m2 terminal og lager samt 1.600 m2 kontor • Lokalene kan leies ut i separate enheter fra 700 m2 kontor og 1.000 m2 lager.

• Lokalene er ledige, overtakelse etter nærmere avtale.

Nybygg på Langhus til leie Håndverksveien 1.000 kvm - 15.000 kvm Tomteområde for utvikling til Kontor / Lager / kombinasjonsMEINICH ARKITEKTER AS SAK: 1264 DATO: 27.11.12 eiendom / grossistsalg i nær tilknytting til E6. 15 km sør for Oslo Sentrum.

Finnkode: 56163097

Kontor • Lager • Produksjon • Lagerutsalg Kontakt Einar Christian Bergsland

T: 911 77 721 VESTBY W: eienor.no NÆRINGSPARK SKISSEPROSJEKT MED FORSLAG TIL NY FASADE

64

NE 04 2015

LAGER

Vestby Vestby ligger strategisk mellom E6 og E18, noe som Colliers-­ analytikerne mener gjør området til en ideell beliggenhet for logistikk­eiendommer. Logistikkområdene i Vestby er ­konsentrert sør i kommunesenteret i områder som Deliveien og Delitoppen.

«En stor del av arealet er nylig blitt utviklet, og dermed har majoriteten av logistikkeiendommene høy kvalitet», skriver Colliers.

«Prime husleie» for logistikkeiendommer i Vestby har steget de seneste årene, og ligger nå ifølge Colliers på 800 til 850 kroner per kvadratmeter. Husleien er dermed lavere enn andre populære logistikkområder, hovedsakelig som følge av at ­beliggenheten er et stykke lengre fra Oslo.

Ledigheten i Vestby er helt nede på 2 prosent. Flesteparten av byggene er nye, med én bruker på en lang kontrakt. ­Kommunen er samtidig positiv til videre utvikling, noe som gjør at Colliers mener det er potensial for økt ledighet der også i årene fremover.

Vestby.

Vinterbro I Ås kommune, mellom Ski og Vestby, ­ligger l­ agerområdet Vinterbro. Det er ett av de mindre logistikkområdene i Stor-Oslo, med eiendommene konsentrert langs E18. «Logistikk­ eiendommene i området er blitt utviklet relativt nylig og holder dermed høy standard med gode takhøyder og mye ­lastekapasitet.

Siden 2009 har leieprisene i Vinterbro steget betraktelig, og de beste lokalene går nå for rundt 900 kroner per kvadratmeter. ­Ledigheten ligger på 22 prosent, hoved­sakelig som følge av at det er 12 000 kvadratmeter ledig areal i Kveldroveien 19.

Det er stor tilgang på tomter i Vinterbro, noe som Colliers tror vil gi flere nybygg i løpet av de neste årene. Ås kommune er ­positive til videre utvikling av logistikk­eiendom, samtidig som de vil bevare landbruksjord.

Moss er samtidig ett av de ­billigste områdene for leie av lager i Stor-­Oslo. Topp husleie har steget de seneste fem årene og ­ligger for ­øyeblikket på rundt 700 til 750 kroner per ­kvadratmeter. ­Ledigheten ligger på høye 37 prosent.

Vinterbro.

Lillestrøm

Oslo Lørenskog

E18 Oppegård Ski Drammen Drøbak

E6

Hurum

For prospekt og visning, kontakt:

Ås

Askim Vestby

Amund Medbø 909 80 342 am@60grader.no Moss

60grader.no

TIL LEIE

Prosjekterte lagerbygg Vestby • • • •

Sarpsborg

Prosjekterte bygg fra ca 5.000 m2 - 80.000 m2.

God adkomst fra E6 i etablert logistikkområde.

Regulert byggehøyde er 15 meter.

Lokalene oppføres i hht leietakers spesifikasjoner. For brukere som ønsker å eie er det mulig å kjøpe tomt.

VESTBY NÆRINGSPARK NYBYGG OG LEDIGE LOKALER Delitoppen 3: • •

Inntil 9.000 kvm høytlager - kan deles i enheter ned til 3.000 kvm.

Inntil 1.500 kvm kontor.

Nybygg: • • • • •

3.000 – 30.000 kvm lager-/industribygg.

Kvalitetsbygg etter leietakers spesifikasjoner.

Energieffektive bygg med lave driftskostnader.

Solid utbygger – størst på næringsbygg i Vestby Næringspark.

Byggene ferdigstilles på 9-12 måneder.

KONTAKT Bjørn Einar Sundby / 9060 5753 / bes@nai.no

NAI FirstPartners Næringsmegling. Dronning Mauds gate 10, Pb. 1540 Vika, N-0117 Oslo,

2301 1400,

post@nai.no. www.nai.no

66

NE 04 2015

LAGER

Moss Det er tre store lagerområder i Moss. Havneområdet i vest ved Årvollskogen og Solgaard Skog ligger ifølge Colliers ­sentralt til, nå som havnen i Oslo spiller ned sin rolle som en nasjonal logistikk-­hub. «Havnen i Moss har en betydelig størrelse og ­betjener både kommersiell og offentlig transport i tillegg til ­flyplassen på Rygge», skriver Colliers om havne­området.

Moss er et naturlig valg for utvikling av logistikk­eiendommer, på grunn av nærheten til E6 og den store havnen. Det ligger ­derfor an til bygging av flere nye logistikkbygg i området.

Ifølge Colliers består de nåværende ­lagerbyggene i Moss av både eldre og nyere bygg, med varierende kvalitet. Basert på god beliggenhet, med nærhet til både E6 og E18, og enkel tilgang til både sjøen og flyplassen, venter Colliers-­analytikerne at Moss’ rolle som en ­logistikk-hub vil bli enda mer viktig i årene ­fremover.

Moss.

Drammen I likhet med Moss nyter Drammens logistikkbedrifter godt av havnen, som er en av de største og viktigste i Norge. De viktigste logistikkområdene i Drammen er basert rundt havneområdene mot Strømsø i sørøst og mot Lier i øst og langs Nedre Eiker vei ved Drammenselva.

Mange tomter gir et betydelig ­potensial for utvikling av nye logistikk­bygg i Drammen-området, selv om utviklingen i boligprisene gir økte ­tomtepriser.

De seneste årene har leieprisene for logistikkeiendommer i Drammen steget kraftig. Såkalt prime lagerlokaler leies ifølge Colliers ut for rundt 900 kroner per kvadratmeter, Det er en økning på hele 50 prosent siden 2009. «Veksten i leiepriser ­reflekterer Drammens økende popularitet med vekt på den stadig viktigere rollen som havnen i Drammen spiller», skriver næringsmegleren i sin logistikkrapport.

Ledigheten i Drammen er nå på rundt 12,4 prosent. Nesten 50 prosent av ledigheten kommer fra Knud Schartums gate 7, som ligger ved Nedre Eiker vei. Hvis den skulle bli leid ut, vil ledigheten falle betraktelig.

Drammen.

67

Lier Selv om Lier ofte ses på som en del av ­logistikkmarkedet i ­Drammen, har ­Colliers valgt å analysere Lier som et eget område. Logistikkeiendommene i Lier ligger hovedsakelig ved ­Lierstranda, ved siden av havnen i Drammen. Med relativt god nærhet til Oslo, gode ­kommunikasjonsmuligheter ved E18 og kommunens ønske om å legge til rette for logistikk­bedrifter, mener Colliers at Lier har et godt ­potensial for å bli et viktig ­logistikkområde i tiden fremover.

Lier-området nyter godt av nærheten til Drammen, men har noe lavere l­ eiepriser. De beste logistikk­lokalene i Lier ­leies ut for rundt 800 k ­ roner per kvadratmeter. En stor tom eiendom står for mesteparten av ledigheten i området, en ledighet som utgjør rundt 21 prosent.

Lier.

Rud Rud i Bærum er ett av de minste logistikk­områdene i Stor-Oslo, men har en fin miks av små og store logistikkeiendommer. Det er også en del handelsbedrifter på Rud, blant annet innenfor møbel og bilforretning.

Med noen av de høyeste boligprisene i Norge og store og ­attraktive kontor­områder i Sandvika, Lysaker og på ­Fornebu, blir det et press på ­tomteprisene i Bærum. Det gir færre logistikk­eiendommer i kommunen, noe som igjen presser leieprisene oppover. Nærheten til Oslo gir også høye leiepriser.

Ifølge ­Colliers koster det 1100 kroner per kvadratmeter å leie de aller beste logistikk­eiendommene på Rud. Ledigheten i ­området er 15 prosent, ­hovedsakelig fordelt på 2200 kvadratmeter på hvert av to bygg.

Rud.

68

NE 04 2015

LAGER

Gjelleråsen Nordsøst for Oslo i Nittedal ligger lagerområdet Gjelleråsen, med mange relativt nye bygg og eiendommer med høy kvalitet.

Nittedal kommune har ambisjoner om å prioritere logistikk­ utvikling, og det er en stor tomtereserve som kan utvikles.

Kommunikasjons­linkene til Gjelleråsen har også blitt mye bedre, ifølge Colliers.

Leieprisene for de beste logistikk­lokalene på Gjelleråsen ligger rundt 900 kroner per kvadratmeter. Etter hvert som området tiltrekker seg flere sterke leietakere og legger til rette for utvikling av kvalitetseiendommer, venter Colliers et oppsidepotensial i leieprisene i årene fremover. Gjelleråsens ledighet ligger på bare 6 prosent, med størst ledighet i Stamveien 6 og Brennaveien 12 på til sammen 6000 kvadratmeter.

Gjelleråsen.

Gardermoen og Kløfta Sør for Oslo Lufthavn ­Gardermoen er majoriteten av ­Gardermoens ­logistikk­eiendommer samlet i Gardermoen ­Business Park. I Ullensaker kommune er det også noen logistikk­eiendommer ved Kløfta som nyter godt av ­Gardermoens popularitet som ­logistikkområde. Kommunen er en av regionens raskets voksende, og den er populær på grunn av nærheten til Oslo, flyplassen og E6.

Leieprisene for de beste logistikk­­eiendommene på ­Gardermoen ­ligger ifølge Colliers International rundt 900 kroner per ­kvadratmeter. «Siden ­flesteparten av ­logistikk­eiendommene er relativt nye med ­leiekontrakter som ennå ikke har gått ut, er ledigheten nede på lave 2 prosent. Med et raskt voksende sentrum og ­kommunens fokus på å ­stimulere ­videre utvikling av nærings­eiendom, tror vi ­Gardermoen vil utvikles til en stor ­logistikk-hub i fremtiden», skriver ­Colliers-analytikerne.

Gardermoen og Kløfta.

60°10’29.0”N 11°08’53.8”E

TIL LEIE GARDERMOEN BUSINESS PARK For prospekt og visning, kontakt: Amund Medbø 909 80 342 am@60grader.no 60grader.no

Planlagt bebyggelse for plasskrevende handel /kombinasjonsbygg

• Sentral og god adkomst fra E6.

• Beliggende som en av de første eiendommene man kommer til med planlagt ny adkomst.

• Nærmeste nabo til det nye Coop anlegget.

• Mulig byggestart årskiftet 2015/2016.

• Inntil 40.000 m2 plasskrevende handel • Inntil 60.000 m2 kombinasjonsbygg.

59°58’34.6”N 10°57’50.8”E

TIL LEIE For prospekt og visning, kontakt: Amund Medbø 909 80 342 am@60grader.no 60grader.no

Kombinasjonsbygg under oppføring i Oslo Nord – Lahaugmoen Næringspark

• Kombinasjonsbygg på 7.700 m2 hvorav 2.300 m2 lager og 600 m2 kontor er ledige.

• Beliggende på Lahaugmoen med enkel adkomst til både RV 4 og E6 (exit Hvam krysset).

• 8 meter takhøyde i lager, søylegridd 12 X 24 meter.

• God utomhusplass og parkering.

• Eiendommen er igangsatt og ferdigstilles sommer 2016.

70

NE 04 2015

LAGER

Groruddalen

Groruddalen.

Groruddalen er det største ­lagerområdet på Østlandet, med et samlet areal på rundt en halv million ­kvadratmeter. O ­ mrådet er svært populært hos ­leietakere og utviklere. Men ­populariteten har mer med beliggenheten å gjøre enn den generelle ­standarden på ­lagereiendommene der. Ifølge Colliers har mange av ­byggene i Groruddalen dårlig standard, med lav ­lastekapasitet og begrensninger i takhøyde. «Vi tror stigende ­tomtepriser og Oslo ­kommunes motvilje mot å legge til rette for flere ­logistikkeiendommer i området vil bremse ­utviklingen av store lager­prosjekter», skriver ­Colliers-analytikerne om Groruddalen.

Leieprisene for de beste lager- og ­logistikkbyggene i ­Groruddalen er blant de høyeste i Oslo-regionen. De ­høyeste ­husleiene innenfor «prime» ­segmentet ligger på rundt 1200 kroner per kvadratmeter.

Samtidig er ledigheten i Groruddalen høy, Colliers ­anslår den til 20,2 prosent. Det legges imidlertid vekt på at mer enn en tredjedel av ­ledigheten kommer fra Coop Norges ­gamle ­sentrallager i Østre Aker vei 264. ­Colliers venter et fall i ledig­ heten i Groruddalen ­gjennom 2015, blant annet fordi det gamle ­Coop-­bygget vil bli fylt opp på grunn av attraktiv ­beliggenhet.

Det ventes også at en del gamle lagerbygg vil bli tatt ut av markedet og konvertert til alternativ bruk.

Skedsmo Skedsmo kommune har flere logistikk­områder. De tre ­viktigste er Berger i nord, Kjeller i vest og Lillestrøm i øst. ­Skedsmo er ifølge Colliers regnet som ett av de beste ­logistikk­områdene i Norge og Berger er verdt en av topprangeringene. ­Kommunikasjonslinkene til Oslo og områdene rundt har gjort Berger svært attraktivt for leietakere, med leiepriser på rundt 1000 kroner per k ­ vadratmeter for de beste logistikkeiendommene. ­Ledigheten i Skedsmo er på bare 8 prosent av det totale logistikk­ arealet, og det er ikke registrert noe ledighet på over 5000 kvadratmeter i ett bygg i området.

Skedsmo har hatt en kraftig økning i boligprisene de seneste årene, noe som har gitt utslag i stigende tomtepriser. Dette vil sammen med kommunens ønske om å utvikle flere kontor­ arbeidsplasser kunne gi mindre utbygging i årene fremover. En del eldre industri- og logistikk­eiendommer kan også bli konvertert til bolig og andre formål. Colliers ser derfor lav risiko for en økning av kontorledig­heten i Skedsmo.

Skedsmo.

Lyse og trivelige ­kontor- og lagerlokaler på S ­ kedsmokorset Landlig 3 minutter fra E6

Industriveien 25

Kontor, lager/logistikk, kombinasjons­lokaler, ­parkering, serveringslokale/kantine Areal: 150 m² - 5000 m² Ant. p-plasser: 90 Byggeår: 1999 Ant. kontorpl.: 2 - 50 stk Energimerking: C - D Kontakt:

Galleberg Eiendom as v/Olaf J Styrmoe www.gallebergeiendom.no Mobil: 915 46 640

Industrivei en

IM

E EI V S

25

N

HE

Type lokale:

iveien

Industr

TR ON D

• Stille og landlig i Skedsmo industriområde • Opptil 4.500 palleplasser • Tidsmessig og funksjonell kontor- og lagerbygg

SKEDSMOKORSET

E6

72

NE 04 2015

LAGER

Lørenskog Bare 15 kilometer fra Oslo sentrum, og i nærheten av E6, ligger Lørenskog, ett av de mest populære logistikkområdene i Stor-Oslo. Flesteparten av logistikk­eiendommene i ­Lørenskog ligger rundt Røykåsen, Solheimsveien og Skårersletta, og ­kommunen vil fortsette å legge til rette for utvikling av logistikkog industri­eiendommer.

Men også i Lørenskog er urbanisering og høyere boligpriser noe som kan gjøre det mer krevende å bygge nye ­logistikkbygg.

Befolkningsveksten kan i stedet gi flere konverteringer fra ­logistikk­eiendommer til boliger eller kontorbygg.

Lørenskog er samtidig blitt ett av de mer kostbare logistik­ kområdene i Stor-Oslo, med leiepriser helt opp mot 1050 kroner for de aller beste lokalene. Ledigheten er så å si ikke-­ eksisterende. Colliers har anslått ­ledigheten til 1 prosent.

Tekst DAG-JØRGEN SALTNES E-post DAG@NE.NO

Lørenskog.

LOKALER TIL LEIE Rasta/Karihaugen: Nordlieveien 21

Ca. 2.700 kvm Ca. 2.700 kvm til leie fra 3 til 5 år.

6,5 meter takhøyde med få søyler.

Eiendommen ligger sentralt nær Karihaugen.

Enkel adkomst til R159 og E6.

Kun 10 min. med bil til Oslo.

Gode håndteringsarealer for trailer.

kontakt THOR N. RIISE M: 971 63 898 E: tnr@tresseiendom.no

73

Kjøper logistikk i USA Oljefondet kjøper ­logistikkeiendommer for nærmere 18 mil­ liarder kroner.

Porteføljen består av 322 logistikk­ eiendommer over totalt 17 stater i USA. I transaksjonen inngår ytterligere ti eiendommer bestående av 330 000 kvadratmeter med bygg under utvikling, samt tomter med 635 000 kvadratmeter i utbyggingspotensial.

Forvalteren Norges Bank Investment ­Management (NBIM) opplyser i en presse­melding at de på vegne av fondet har signert en kjøpsavtale om en andel på 45 prosent av en logistikkportefølje.

Selger av porteføljen er KTR Capital ­Partners, som konsentrerer seg om ­industri- og logistikkeiendommer.

Samarbeid Logistikkporteføljen er på totalt 5,6 millioner kvadratmeter. Eiendommene er kjøpt i samarbeid med Prologis, som er en kjent samarbeidspartner for NBIM. Oljefondet gjorde sitt første logistikk-kjøp i desember 2012, og da for 9 milliarder kroner.

NBIM betaler 2,3 milliarder dollar for den nye porteføljen, som tilsvarer rundt 17,9 milliarder kroner for andelen på 45 prosent. Hele porteføljen er verdsatt til totalt 5,9 milliarder dollar, eller om lag 45,8 milliarder kroner med dagens valuta­ kurser.

NBIM opplyser at porteføljen har 0,7 milliarder dollar i eksisterende gjeld, 5,4 milliarder kroner.

Prologis vil for øvrig kjøpe den resterende andelen på 55 prosent og ha ansvaret for forvaltningen av porteføljen på vegne av partnerskapet.

Tekst NEnyheter.no

Solgt for 60 mill.

En kombinasjons­ eiendom i Fana er solgt for 60 millioner kroner.

Salgsobjektet er Skeievegen 76, en ­kombinasjonseiendom på 7600 kvadrat­ meter. Transaksjonen skjedde ifølge Kyte

Næringsmegling i første kvartal, og de anslår yielden – direkteavkastningen – til 7,6 prosent. Salgssummen er altså 60 millioner kroner.

Kjøperen er Tertnes Holding AS, som er eid av Jan Olav Jørgensen. Selskapet har fire forretningsområder: entreprenør­ virksomhet, eiendom, industri og ­investeringer.

Tertnes Holding Eiendom driver eiendomsvirksomheten gjennom det de omtaler som aktiv ledelse, enten som

eneeier eller i samarbeid med engasjerte medeiere.

Bulder er leietaker Leietaker i Skeievegen er Bulder AS, som selger maskiner, utstyr og service­ tjenester til anleggsbransjen. Selskapet er resultatet av en sammenslåing av Mesta Verksted AS, Motorsalg AS og Øverum Slitedeler AS. Tekst NEnyheter.no

l a Re t t y n

2015 Nr. 02.

g r salg o rike o f r e m Eiendom utleie p책 Rome for lokaler o Nord. og i Osl

bilde Forside

Når det gjelder nærings­­ eiendom på Romerike og Oslo nord – kontakt oss!

REAL Næringsmegling AS | Hvamstubben 17 | 2013 Skjetten Tlf: 67 91 76 50 | E-post: firmapost@real.no | Real.no

76

NE 04 2015

NYHETER

Fikk skreddersydde ­lokaler 1. april flyttet ­NæringsEiendom AS fra Arbins gate 11 til Munkedamsveien 53 B, til nyrenoverte ­lokaler, skreddersydd for ­selskapet og de ­ansatte.

Det var ingen spøk.

Alle er fornøyd.

rådgiver Marius Nissen-Lie og Christian Haugland i Fast Eiendomspartner fant de frem til nye lokaler. De søkte i markedet, fant løsninger og var rådgiver underveis.

Munkedamsveien 53 B eies av Aberdeen, som fikk tøff konkurranse, for mange var villige til å strekke seg langt for å få NæringsEiendom som leietaker, forteller Tefre Rydholt.

– Vi har en tradisjon for å være lenge på ett sted, og vi er et ­utstillingsvindu for bransjen, vi skaper en drakraft og goodwill, fordi mange fra bransjen ­kommer innom.

Litt mer New York Etter over 20 år i Arbins gate var lokalene blitt for trange og utdaterte, selv etter oppgraderinger, forteller daglig leder og flyttesjef Mads Tefre Rydholt i Nærings­ Eiendom AS. Sammen med leietaker­

Flyttelasset gikk 1. april, og 8. april var alle i hus og var ­operative. Det ble bypåske for f­ lyttekomiteen, ­forteller Tefre ­R ydholt. ­Kontorene er røffere og mer ­m oderne enn i

Arbins gate, litt mer «New York», med åpen himling, synlige ­ventilasjonsrør, betongpuss, glass og en enhetlig design.

– Vi ønsket å benytte en objektiv part ut mot markedet og næringsmeglerne, som vi ikke hadde et kundeforhold til.

Sammen med Fast Eiendomspartner ble det utarbeidet en kravspesifikasjon som ga grunnlaget for videre arbeid og søk i markedet. Bredden i behovene var stor, mange jobber lange dager inne, andre er mye ute, og det er mye møtevirksomhet.

Vi hadde internprosesser for å finne ut av dette. Det viktigste for oss var å finne lokaler som passet oss som o ­ rganisasjon.

Foruten større plass var luft, lys og gode møteromsfasiliteter viktig. De ansatte pendler fra Lillestrøm i øst til Asker i vest, og brorparten av kundene ­holder til på Aker Brygge, Vika og

77

NĂŚringsEiendoms nye lokaler.

78

NE 04 2015

NYHETER

Daglig leder i NæringsEiendom AS, Mads Tefre Rydholt.

(Foto: Jeanette Veiby)

s­ entralt i Oslo. Vi ville finne et episenter, og det har vi f­ unnet. Vi er veldig fornøyd, ­beliggenheten er god, og lokalene har alle fasiliteter, det er kort vei til alt, ikke minst offentlig transport. Lokalene ble strippet og bygd opp fra grunnen av etter våre ønsker, og vi har fått det som vi ønsket.

Myke verdier og behov – Det kan ikke være lett å flytte et tyvetall mennesker inn på et nytt sted, med spørsmål som hvem skal sitte hvor og

Leietakerrådgiver Marius ­Nissen-Lie, Fast Eiendomspartner.

(Foto: Kolonihaven.no)

hvem som vil sitte med hvem?

– Nei, og vi måtte ta høyde for ­hvordan kontorlivet kan utvikle seg. ­Aberdeens interiørarkitekt, Radius design, et veldig bra byrå, har funnet løsninger tilpasset bedriften og gitt oss en identitet. Relokator hjalp oss i flytte­prosessen. Aberdeen har gjort mye for oss og med kvalitet, i tråd med ­kravspekken.

– Har leieutgiftene økt?

– Noe dyrere er det nok blitt. Vi har bevisst lagt opp til å ta høyde for

­ kspansjon av ansatte til både byrå og e salgsavdelingen. Møterom kan i tillegg omgjøres om det er nødvendig.

Tett oppfølging av megler – For oss var det viktig å få NE til å ­bestemme seg for hva de ville ha, hva slags kontor, hva slags kontorstruktur, hva slags innredning, kvalitet, pris og ikke minst beliggenhet, forteller ­Marius ­Nissen-Lie i Fast Eiendomspartner, som kan skilte med 40 års erfaring. – Vi tok dette ut i markedet og presenterte

79

NæringsEiendom har fått lokaler som er bedre tilpasset selskapets virksomhet.

det vi fant for NE, forteller Nissen-Lie, som ­hadde med seg kollega Christian ­Haugland på oppdraget.

– Vi vurderte over femti ­alternativer og så på 30 lokaler i det aktuelle ­om­rådet, som strakk seg fra øverst i ­Kvadraturen, mot Egertorget, opp til St.Olavs plass, mot Parkveien, Solli plass og ned mot Aker Brygge. Hele tiden mens vi jobbet med dette, jobbet vi parallelt i ­markedet og fikk opp nye muligheter, det var ­«ongoing process» som pågikk i vel tre fjerdedels år. Vi satt

igjen med noen o ­ pplagte ­eiendommer, så forhandlet vi om pris og betingelser. ­Munkedams­veien 53 b var en litt ­ruskete eiendom, med mange bærevegger. Det var v ­ anskelig å se at det var mulig å få til noe. Vi fikk ­Aberdeen til å røske skikkelig tak i ­eiendommen, de flyttet på vegger, og i­ nnredet en god miks av kontor­ landskap og ­team­kontorer. Lokalene er større og mer effektive og har bedre kvalitet, fordi de er ­totalrenovert. Vi var opptatt av at NE valgte lokalene fordi de er det beste, ikke fordi man måtte

på grunn av dårlig tid. Etter signert ­leiekontrakt er alle endringer kostbare, så NæringsEiendom måtte være sikre på at de hadde fått det de skal ha, helt ned i s­ tikkontakter, teppekvaliteter, ­interiørdetaljer. ­Leveringsbeskrivelsen som Fast E ­ iendomspartner utarbeidet, er derfor vesentlig i en slik avtale, sier Nissen-Lie. Tekst IVAR SEKNE E-post REDAKSJONEN@NE.NO Foto THOMAS BJØRNFLATEN/NYEBILDER.NO

80

NE 04 2015

NYHETER

Slik tenker OBOS Forretningsbygg seg 124 2-, 3- og 4-roms leiligheter i Cecilie Thoresens vei, vis a vis det nye senteret. Det kan bli mindre endringer i fasadeuttrykkene. (foto: Dyrvik Arkitekter)

Fortetter bydelene i Oslo Det pågår en ­storstilt fortetting av ­by­delene i Oslo. Nå skal Nordstrand bydel få plass til flere tusen nye ­innbyggere.

Når Lambertseter fortettes flere steder, vil drabantbyen bli det nye tyngdepunktet i Nordstrand bydel, som i dag har

ca. 50 000 innbyggere.

Byggeprosjektene ved senteret, ­Munkelia og Bergkrystallen torg, skal gi noen hundre flere boliger i tillegg til næringslokaler. Disse byggeprosjektene føyer seg inn i Oslo kommunes ­strategi om å bygge tett og høyt i stedet for lavt og spredt, for å både å møte klima­ utfordringene og skape mer liv. Kollektive transportmidler skal erstatte så mye som mulig av biltrafikken, og folk skal helst bo i nærheten av der de jobber. Det er ikke lett å få til dette i drabantbyene eller villastrøkene, men jo flere arbeidsplasser

og boliger i knutepunktene, jo lettere er det å få jobb nær bostedet. I hvert fall på papiret.

Tett og høyt for å møte veksten Slik tenker kommunen når de legger til rette for knutepunktutbygging, som de nye utbyggingskonseptene Lørenbyen, Ensjøbyen, Hovinbyen og Breivollbyen legger opp til. OBOS følger opp dette på Lambertseter og Manglerud med boliger og næringsbygg nær t-banestasjonene.

Nordstrand bydel forbereder seg på befolkningsvekst. I en fremskriving av

81

Fornyelsen av det gamle senteret er i anmarsj. Disse illustrasjonene viser hvordan det kan komme til å se ut hvis planene til OBOS Forretningsbygg får grønt lys av Byrådet. I det store bygget langs t-banelinja blir det plass til 63 boliger. (foto: Hille Melbye Arkitekter)

82

NE 04 2015

NYHETER

Kontorbygget lager et nytt hjørne ved Lambertseter senter mot Langbølgen. Her flytter trolig bydelsadministrasjonen i Nordstrand inn. (foto: Hille Melbye Arkitekter)

befolkningens alderssammensetning frem til 2019 regner bydelen med at den største veksten vil komme i de aldersgruppene som etterspør nye boliger, enten det er for å skaffe seg noe større, eller trappe ned og skaffe seg noe enklere.

Fra Sæter til Lambertseter På Lambertseter forbereder OBOS Forretningsbygg omfattende fornyelse og nybygging ved det gamle senteret. Den gamle lave bygningen langs t-banelinjen skal erstattes av et åtte-etasjes bygg med plass til 63 boliger og med nærings­lokaler i sokkeletasjen, 3 underetasjer og i 2. etasje, totalt 7800 kvadratmeter brutto.

KIWI er blant dem som kommer inn i nye lokaler.

På parkeringsplassen øst for det gamle senteret, vest for Langbølgen, vil det komme et næringsbygg på fem

etasjer, primært til kontorer. Hvis ­administrasjonen i Nordstrand bydel får grønt lys av bydelsutvalget til å flytte inn i dette bygget, blir Lambertseter ­Nordstrands naturlige sentrum.

På østsiden av Cecilie ­Thoresens vei vil OBOS Forretningsbygg ­bygge ­boliger med næring i sokke­letasjen der det nå er en parkeringsplass, vis a vis det nye senteret. Nils Bøhler, direktør i OBOS ­Forretningsbygg, ­regner med at ­reguleringen vil være ­ferdig avklart til høsten for begge ­prosjektene og at ­byggearbeidene kan komme i gang.

Fortetting på Munkelia og Bergkrystallen Området rundt Munkelia og ­Bergkrystallen t-banestasjon fortettes med boliger. OBOS Nye hjem har planene klare for 79 leiligheter på Munkelia, men

Plan- og bygningsetaten vil ha etasje­ høyden litt ned. På Bergkrystallen har Eiendoms- og ­byfornyelsesetaten (Eby), som forvalter en kommunal eiendom ved t-banen, tenkt å bygge boliger, blant annet i en høyblokk, og 2000 kvadrat­ meter ­næringslokaler. I tillegg foreslås en 4-avdelings barnehage og et offentlig torg og møteplass, samt uteoppholds­ areal med trær, plen og skøytebane/ ballbinge.

Hvor mange boliger som til slutt bygges, er avhengig av hva slags utvikling ny eier legger opp til. Reguleringsplan­ forslaget åpner for to hovedgrep: Et hvor kommunens eiendom utvikles alene. Et annet som inkluderer naboeiendommen, som er et borettslag.

Tekst IVAR SEKNE E-post IVAR@NE.NO

Vi kan nærings­ eiendom!

Vi forstår hvem du snakker til og hvor og ­hvordan du kan nå dem.

Uansett om du skal leie ut et lokale, rekruttere nye kolleger eller bygge merkevarene dine, så kan vi hjelpe deg.

nebyra.no

84

NE 04 2015

NYHETER

Sulten svenske ­inntar Norge Svenske Hemfosa har i løpet av kort tid kjøpt eiendommer i Norge for 3 milliarder svenske kroner. Nå er de lystne på mer, og da i første rekke samfunnseiendommer.

Hemfosa (se faktasak) har denne vinteren i Norge kjøpt en portefølje i Østfold og utenfor Lillestrøm fra Entra til nærmere 1,4 milliarder norske kroner. Det ble fulgt opp av kjøp av Sannergata 2 i Oslo

med NAV som leietaker for 725 millioner ­svenske kroner, og et kjøp av Værste-­ området i Fredrikstad med Høy­skolen i Østfold som største leietaker for 770 millioner svenske kroner. Nærmere 3 milliarder svenske kroner er denne vinteren brukt på samfunns­eiendommer i Norge.

Siden Hemfosa ble børsnotert 21. mars i fjor, har eiendomsporteføljen vokst med hele 10 milliarder svenske kroner.

Det er en tilsynelatende aggressiv aktør som nå har inntatt det norske eiendomsmarkedet.

Industriell aktør – Hvorfor falt valget på Norge og hvorfor akkurat nå?

– Vi har jobbet mye med nordmenn som har gjort forretninger i Sverige,

Jens Engwall, adm. direktør Hemfosa.

85

To av Hemfosas eiendommer er i Sverige.

Hemfosa Hemfosa er et børsnotert svensk ­e iendomsselskap med en total eiendoms­portefølje på om lag 2,1 5 millioner kvadratmeter. Samlet porteføljeverdi ved årsskiftet var 24,4 milliarder svenske kroner, fordelt på 353 direkteeide ­eiendommer.

Ved siden av e­ iendomsforvaltningen er ambisjonen å kjøpe og selge ­e iendommer i markedet når selskapet ser muligheter.

– Vi startet i 2009, så vi er et ganske nytt selskap. Mange av oss kom fra ­børsnoterte Kungsleden, som jeg selv ledet gjennom 13 år. Etter kollapsen til Lehman Brothers i 2008, trodde vi det ville komme mye eiendommer i ­m arkedet, sier Jens Engwall, som har ledet selskapet siden starten.

som Scandinavian Property Group, NRP Finans og Pareto. På 90-tallet gjorde Kungsleden noen forretninger i Norge.

Det er en del finansielle aktører i Norge, som selger eiendommene etter fem til syv år, og det er en del skattemotiverte investeringer. Vi tenkte det kunne være interessant med en mer industriell aktør som har mer å tilby, en aktør som bygger ut og som bygger om. Det er noen gode eiendomsutviklere i Norge, men de er smale. Sverige er dessuten kommet lengre enn i Norge med salg av samfunns­ eiendommer, men det begynner å komme etter i Norge, svarer adm. direktør Jens Engwall i Hemfosa.

– Hvorfor falt valget på de ­eiendommene dere har kjøpt?

– De passet bra som en ­portefølje, med to høyskoler, fire politihus, to

t­ inghus, ett departement og en eiendom med fylkesmannen som leietakere. Det var en bra startportefølje med lav risiko og ga oss en bra start i Norge.

Engwall sier det var viktig for ­Hemfosa å kjøpe en portefølje for å ­etablere seg i markedet.

Skulle merkes – Det skulle merkes at vi er der. Vi gjorde i realiteten tre forretninger ­samtidig for om lag 3 milliarder s­ venske kroner. Men det store spørsmålet vi stilte oss g­ jennom fem styremøter, er hvorfor ingen svenske selskaper kjøpte ­eiendommer i Norge, siden vi ellers gjør mye forretninger med hverandre, sier han.

Engwall sier at de ikke valutasikrer forretningene i Norge.

86

NE 04 2015

NYHETER

Hemfosa har mange bygg med offentlige leietakere.

– Nei, det er så store bevegelser i den svenske og norske kronen, så det er dyrt å sikre seg. I Norge har vi hittil bare ­benyttet oss av bankfinansiering, men ­etter hvert vil vi vurdere obligasjonsfinansiering her, sier han.

– Kjøper dere både kontantstrøm­ eiendommer og utviklingseiendommer?

– Vi kjøper primært kontantstrøm­ eiendommer, og det skal være stabilitet i kontantstrømmen, men vi kjøper også noe for utvikling. Vi utvikler ikke ­eiendommene alene, men sammen med byggeselskaper og utviklere. Sammen har vi bygget en god del skoler i Sverige, som joint ventures.

Vil øke andelen – Hvilke segmenter går dere etter i Sverige?

– I Sverige er 50 prosent av vår portefølje samfunnseiendommer, som politihus, skoler og eldreboliger. Vi har satt som mål å øke denne andelen til 60-70 prosent. Årsaken til det, er at dette er en voksende sektor. Stat og kommune har tradisjonelt eid mange eiendommer

selv, men begynt å selge disse ut eller lar private aktører bygge dem. Samfunns­ eiendommer er blitt et større og større segment, svarer Engwall.

Privatiseringen startet i 2002, og det var eiendomsselskapet Hemsö som først begynte å jobbe med dette.

– Har dere krav til størrelse og geografiske områder i Sverige?

– Egentlig ikke, eiendommene er et tverrsnitt av Sverige, selv om mange ligger i Stockholm, Göteborg og Malmö.

Vi kan også gjøre noe i de mindre ­kommunene der det er høyere avkastning, men vi er ikke veldig tydelige her, det er den enkelte forretningen som styrer.

Tilbake til det norske markedet, ­Engwall mener det er mange eiendommer å se på i Norge, og det dukker opp mange eiendommer for salg. På den nylige avholdte MIPIM-konferansen i Cannes, Europas desidert største eiendoms­ konferanse, traff Engwall og kollegaene mange norske bankfolk og meglere.

– De viste stor nysgjerrighet for det vi holder på med, og vi hadde mange møter, sier han.

Sykehus og barnehager Så langt har Hemfosa i Norge altså kjøpt såkalte samfunnseiendommer, med statlige og kommunale ­leietakere, blant annet tinghus, politihus og h ­ øyskoler.

– Men vi skulle gjerne ha hatt flere eiendommer som i Sverige, som sykehus, barnehager, eldreboliger, departementer og også flere politihus, sier Engwall.

En forskjell mellom Norge og Sverige er at leiekontraktene gjennomgående er lengre her.

– Lengden på leiekontraktene er viktigere ved vårt første kjøp, fordi det gir lavere risiko. Lange leiekontrakter er bra ved nye forretninger, og vi må se hvordan det fungerer her. Men det er mye likt i Norge som i Sverige, sier Engwall.

Det norske markedet er blitt ­kritisert for at det går for fort her for u ­ tlendingene, de rekker knapt nok å sette seg inn i ­prosessene før eiendommene er solgt.

– Vi liker at det går raskt. Ja, det går enda raskere enn i Sverige, men det ­passer oss bra. Vi er gode på due ­diligence og har dyktige revisorer, ­kommenterer Engwall, og mener med

Vi kan næringseiendom!

Vi forstår hvem du snakker til og hvor og hvordan du kan nå dem.

Uansett om du skal leie ut et lokale, rekruttere nye kolleger eller bygge merkevarene dine, så kan vi hjelpe deg.

det at de er flinke ved kvalitetssikringen av kjøpene før endelig avtale er signert.

2 mrd.

– Fremover, hvor mye tror du at dere kommer til å investere for i Norge?

– Vi har ikke satt noen absolutte mål, men sagt til vår lille ­organisasjon i Norge på to stykker at hvis de finner de riktige eiendommene, kan vi godt vokse med 2 milliarder kroner i år.

Hvis vi vokser innenfor samfunnseiendommer i Sverige, vil vi også vokse i Norge i samme takt, svarer Engwall. Inntil ­videre blir det Stor-Oslo som er det geografiske satsingsområdet ­Hemfosa vil kjøpe lavrisikoeiendommer i Norge.

– Vi føler vi er litt for små til å satse i Bergen, Stavanger og Trondheim.

Selv om kravet til direkteavkastning – yield – har falt i Norge, er yielden fortsatt lavere i Sverige. Prisstigningen er også høyere i Norge, som gjør at eiendomsbesitterne drar nytte av en høyere leieprisvekst.

– Ja, det som også er interessant med Norge, er at dere har en høyere inflasjon. Den ligger på 2–2,5 prosent, som er bra å ha med seg. I Sverige har det ikke vært noen inflasjon på flere år, sier Jens Engwall.

Wergelandsveien 7 for Akershus Eiendom

Tekst JAN REVFEM E-post JAN@NE.NO Foto HEMFOSA

nebyra.no

88

NE 04 2015

NYHETER

89

Hva gjør 500 ­norske eiendomsfolk i ­Cannes i mars?

NæringsEiendom har sett nærmere på hva som ligger bak ­massevandringen til MIPIM.

90

NE 04 2015

NYHETER

Det var over 22 000 delegater med såkalt MIPIM-badge i 2015. I tillegg var det mange eiendomsfolk i Cannes som valgte å ikke være på selve messen. (Foto: Reed Midem)

For eiendomsbransjen er vårens kanskje største høydepunkt eiendomsmessen MIPIM i Cannes. I 2015 tok rekordmange nordmenn turen til den franske rivieraen, rundt 500 til sammen.

Business-modus Adm direktør og partner Thor ­Bjørdal i Colliers International AS har vært på MIPIM i 15 år og mener messen er blitt en svært viktig arena for eiendoms­ bransjen.

– Vi var nå tre deltakere fra vårt selskap. En hadde hovedfokus på norske kunder og kontakter, mens to jobbet mot internasjonale kunder og aktører. I løpet av MIPIM-uken hadde vi nesten 25 møter.

Det er fra formelle møter hvor vi dis­ kuterer konkrete avtaler, til mer sosiale møter hvor vi tar en kaffe og blir bedre kjent, sier Bjørdal.

Han mener det er utrolig viktig å treffe eiendomsfolk som er i modus for å gjøre business på en slik arena.

– Etter fjorårets MIPIM gjorde vi en deal som direkte kan knyttes til en ­kontakt og et møte vi gjorde under ­MIPIM, sier Bjørdal.

Colliers-sjefen forteller om ­deltakere som er svært interessert i å gjøre ­business.

– De som er på MIPIM, er veldig søkende etter å få til dealer. Men det er viktig å finne ut hvem som er åpne

for å faktisk gjøre dealer i vårt marked, sier Bjørdal.

– Er det mye forberedelser før dere drar?

– Ja, vi gjør all møtebookingen i forkant. Vi begynner halvannen til to måneder før med å booke møter. Når vi er i Cannes, er vi stort sett fullbooket før vi reiser. Det meste er planlagt, så det blir ikke så mye tid til spontane møter, sier Bjørdal.

Promoterer Oslo Adm. direktør Eva Hagen i HAV Eiendom forteller at deres engasjement under MIPIM varierer fra år til år. Men målet er å være til stede på den gigantiske eiendoms­messen.

91

Thor Bjørdal, Colliers International (Foto: Kolonihaven.no)

– Vi er en av medlemmene i Oslo ­Metropolitan Area, som blant annet har som mål å promotere Oslo-regionen for utenlandske interessenter. Denne ­satsingen har vi vært med på i flere år, sier Hagen til NæringsEiendom.

I år hadde ikke HAV Eiendom noen egen modell av sine prosjekter på ­Oslo-standen på messen, noe selskapet har hatt tidligere.

– Men vi er med på Oslo-standen.

De gangene vi har vist frem modeller av våre prosjekter, har vi fått veldig mange gode tilbakemeldinger. Vi ­treffer en del internasjonale arkitekter og ­andre ­interessenter på MIPIM, sier HAV ­Eiendom-sjefen.

Eva Hagen, HAV Eiendom (Foto: HAV Eiendom)

Gjermund Fossnes, Basale.

(Foto: CF Wesenberg/Kolonihaven.no)

Hun legger til at det er en fin møteplass for norske aktører, selv om det er et paradoks å reise til Cannes for å treffe den norske eiendoms­ bransjen.

– Vi knytter og beholder kontaktene våre der, og det er en arena hvor man kan både formelle og mer uformelle møter med de ulike aktørene i bransjen. Det er en type arena som vi så langt ikke har fått til i Norge, sier Hagen.

– Vi forvalter en stor eiendoms­ portefølje, og ca. 25 prosent av den er eid av utenlandske investorer. MIPIM er en fin anledning for oss å treffe de ­utenlandske eierne. Samtidig treffer vi en stor del av de norske eiendoms­aktørene.

Der får vi tid til å prate med folk i ­bransjen på en noe mer uformell måte, sier Fossnes.

Han sier at Basale stort sett har booket opp tiden sin der, med både ­utenlandske og norske bransjefolk. Men såkalt speed dating med bransjefolk ble prioritert lavere i år.

– Det var nok flere raske møter i fjor.

I år har vi gått for mer kvalitet fremfor kvantitet. Hovedpoenget vårt har vært

Treffer eierne Gjermund Fossnes er regiondirektør for region SørØst i Basale. Han forteller at eiendomsforvalteren hadde fire deltakere på årets MIPIM i Cannes.

92

NE 04 2015

NYHETER

Eiendomsaktørene finner inspirasjon på de mange stands under MIPIM. (Foto: Reed Midem)

«Det er på MIPIM vi kommer på kartet hos de viktige aktørene og får etablert relasjon. » Eiliv Christensen, NAI First Partners

å bygge relasjoner og ta seg litt mer tid med kundene. Vi gjør få dealer i Cannes, men det blir gjerne avtalt oppfølgings­ møter. Og i etterkant blir vi enige om ­oppdragene, sier Fossnes.

Han mener MIPIM er en god arena for Basale å være til stede og synlig.

– Vi pleier relasjonene våre, sier ­Basale-direktøren.

Henter inspirasjon Børsnoterte Entra ASA var fem ansatte under årets MIPIM i Cannes. Salgs- og markedsdirektør Anders Solaas forteller at selskapet er hovedmedlem i Oslo Metropolitan Area, og at Entras folk var til stede på Oslo-standen for å prate med ulike interessenter om prosjektene deres.

– Vi hadde også en kandidat til MIPIM Awards, Powerhouse på Kjørbo.

Det opplevde vi stor interesse for. Vi bruker også MIPIM for å treffe arkitekter og andre som har ny teknologi og nye ideer, sier Solaas.

Han mener det er viktig å samle hele den norske eiendomsbransjen på ett sted over en lengre periode.

– Da får vi tid til å sette oss ned med de ulike aktørene. Vi ­merker at vi får en del nye impulser når vi er på MIPIM, gjennom å være på foredrag og standene til andre byer, sier Solaas.

Selv om MIPIM er full av eiendoms­ investorer, valgte Entra ikke å fokusere på å holde investormøter.

– I år hadde vi ingen møter med ­investorene. Vi har egne «roadshow» og kvartalspresentasjoner for det, sier ­Solaas.

93

Eiliv Christensen, NAI First Partners (Foto: Kolonihaven.no)

Vært med i over 15 år Adm direktør Eiliv Christensen i nærings­ megleren NAI First Partners har vært en sentral MIPIM-deltaker i mer enn 15 år – Vi er ikke i tvil om at vi har hatt nytte og glede av dette, både konkret og det korte perspektivet og selvfølgelig i et langsiktig perspektiv. Oslo Metropolitan Area har i de senere årene bidratt til å skape en fin norsk MIPIM-kontingent som samler både de store og de ­mindre norske aktørene. Det stimulerer til samarbeid hjemme i Norge og overfor utenlandske aktører.

Christensen mener det er flere ­grunner til at MIPIM er blitt en viktig arena.

– Vi møter internasjonale og norske aktører under MIPIM. Det er både godt forberedte møter og møter på en litt

Anders Solaas, Entra (Foto: Entra)

mer drop-in basis. Det er på MIPIM vi kommer på kartet hos de viktige aktørene og får etablert relasjon. Vi henter også ­inspirasjon og ideer under eiendoms­ messen i Cannes, sier Christensen.

NAI First Partners er en del av et stort internasjonalt nettverk, og en større gruppe i NAI Global møtes ifølge ­Christensen noen ganger i året.

– Vi koordinerer samarbeid, ­konkret prosjekthåndtering og oppdaterer hverandre. Ett av de tre årlige møtene legges til MIPIM, siden alle likevel er til stede. Vi har også noen felles kundearrangementer der nede, sier ­Christensen.

I og med at nesten 500 nordmenn reiser til Cannes samtidig, vil deltakerne der også treffe mange norske eiendoms­ aktører.

– Det vedlikeholder våre norske relasjoner, samtidig som vi treffer nye og utvikler nye relasjoner. Vi møter alle typer eiendomsaktører og bransje­ kolleger og andre rådgiver. Det gir muligheter for utvikling av samarbeid, sier Christensen.

Selv om NAI First Partners-­ rådgiverne går i mange møter den uken eiendomsmessen varer, legger ikke ­Christensen skjul på at også det sosiale spiller en viktig rolle.

– Det er jo veldig hyggelig, og det er en sosial arena i vårstemning. Vi møter mange flinke og spennende mennesker, sier Christensen.

Tekst DAG-JØRGEN SALTNES E-post DAG@NE.NO

A GENUINE OPPORTUNITY TO DEBATE URBAN SOLUTIONS IN THE FASTEST GROWING REGION IN EUROPE .

WHEN? 23 - 24 September 2015 WHO? Leading urban experts from all over the world, sharing their knowledge and ideas for cities of the future.

WHERE? Folketeateret Oslo Norway

Oslo Urban Arena is dedicated to identify urban solutions connected to a variety of urban topics, amongst them entrepreneurship, smart cities, retail, resilient cities, music/fashion, functional regions, shared economy, multi­ culturalism, infra­structure and participatory democracy. By connecting and re-arranging these topics, Oslo Urban Arena creates an array where complexity are handled in order to give life to different stratas of new urban solutions.

Cities are not the problem, they are the solutions.

Brent Toderian Urban Designer TODERIAN UrbanWORKS

Brent Toderian, TODERIAN Urban Works, is a passionate practitioner and advocate for creative, vibrant city-building.

Martin Boisen Urban geographer Phonixpanel

Martin Boisen is an urban geographer and the devils advocate.

He specialized in the marketing and branding of places as instruments for urban and regional governance.

Kjell A. Nordström Speaker and economist

Dr. Kjell A. Nordström has 20 years of experience of working with multinational companies and has served as an advisor/ consultant to several large multinationals throughout the world.

Lin Skaufel Architect Everyday studio

Lin is an architect, professional judge, mentor, guide, speaker and urbanist. This Danish urban planner has been transforming places all out the world as a partner of Gehl Architects.

David Zahle Design Architect Bjarke Ingels Group

David Zahle is the Project and Design Architect responsible for many of BIG´s award winning projects.

oslourbanarena.com

follow on

96

NE 04 2015

NORGE RUNDT

Ledighet mot 10 prosent Kontorledigheten er på full fart oppover i Bergen.

Det var på det årlige seminaret om næringseiendom i Bergen at Kyte Nærings­megling presenterte markeds­ utsiktene for regionen.

Totalt regner Kyte med ca. 2 ­millioner kvadratmeter med kontorlokaler i ­Bergen.

Estimert ledighet per 1. april ­utgjør 190 000 kvadratmeter, som til­svarer en arealledighet på hele 9,5 prosent.

Opp 56 000 m2 – Det er høyt, konstaterte Lars Morten

Kyte foran en fulltallig forsamling.

Det seneste året har kontorledigheten i Bergen økt med 56 000 ­kvadratmeter, fra en ledighetsrate for ett år siden på drøyt 7 prosent. Totalt utleid areal nå i april ligger dermed på 1 810 000 ­kvadratmeter.

Den økte ledigheten skyldes ifølge Kyte tilførsel av nybygg for eget bruk, nedgang i olje- og gassindustrien og ­samlokalisering. Ute på Finn.no ligger det nå 224 ledige lokaler, som er en økning fra 177 for ett år siden.

I fjor ble det ifølge Kyte tilført 75 000 kvadratmeter med nye kontor­ arealer i regionen, hvorav det nye bygget til Statoil på Sandsli er ført opp med 40 000 kvadratmeter. For 2015 og 2016

er anslaget 71 500 kvadratmeter av nye kontorlokaler for prosjekter som allerede er igangsatt.

Få boligkonverteringer I Oslo har det de senere årene vært en økende fokus på boligkonvertering for utdaterte kontorlokaler. I Bergen henger de etter.

– Det er få eksempler på vellykkede og lønnsomme prosjekter. Ombyggings­ kostnadene og risikoen er ikke langt unna nybyggpriser, sa Lars Morten Kyte.

Tekst JAN REVFEM E-post JAN@NE.NO

Vant eiendomspris Statoils nybygg på Sandsli vant eiendomprisen i Bergen for 2015.

Arrangørstedet Hotell Scandic Ørnen, som er eid av OBOS, stakk av med prisen i fjor, i år var det altså Sandsliveien 90 sin tur. Entreprenøren Skanska har satt opp et bygg for Statoil på 54 000 kvadratmeter, der entreprisekontrakten var på 1,26 milliarder kroner.

Det var under det store årlige seminaret om næringseiendom i Bergen at vinneren ble offentliggjort.

I den uavhengige juryen har det sittet representanter for Kyte Næringsmegling, Nordea, eiendomsselskapet Stadsporten og advokatfirmaet Thommessen, som også står bak arrangementet.

Energimerke B Statoil-bygget har fått energimerke B og et beregnet netto energiforbruk på 115 kWh per kvadratmeter per år. Bygget er ett av de største byggene som er reist i ­Bergen.

Nybygget på 54 000 kvadratmeter ­fordobler den totale bygningsmassen til Statoil på Sandsli til 110 000 kvadrat­

meter. Nytt og gammelt bygg er koblet sammen.

Bygget er også Statoils nest største bygg, bare slått av hovedkvarteret på ­Forus, men over 40 000 kvadratmeter større enn lokalene på Fornebu. Juryen mener likevel at nybygget ikke er et signal­bygg som ruver i terrenget.

Byggeprosessen startet sommeren 2011, og innflytting skjedde i september i fjor.

Gjennom nybygget er det skapt 1500 nye arbeidsplasser på Sandsli, og det samler alle Statoil-ansatte som jobber der.

Tekst JAN REVFEM E-post JAN@NE.NO

97

Inn i kampen om Statoil Norwegian ­Property vil bygge 100 000 kvadratmeter på ­Forus i en klar i­ nvitasjon til Statoil.

Norwegian Property har en tomt på Forus som ligger tett inntil dagens ­hoved­kontor for Statoil. Nå har det ­børsnoterte eiendomsselskapet utviklet en ideskisse til et gigantisk nybygg på rundt 100 000 kvadratmeter og plass til 4200 arbeids­ plasser. Prosjektet, som dersom det blir ­realisert vil bli selskapets største enkelt­ bygg, har fått navnet «The Rock» og skal være et spektakulært landemerke på Forus.

– Forus er kanskje landets viktigste næringsområde og fortjener et ikonisk landemerke som hele regionen kan være stolt av. Byggenes form basert på lokalt landskap vil sette Forus på kartet i inn- og utland. Tomten er godt egnet og vi er klare til å ta ansvaret, sier Bjørn Holm, utviklingsdirektør i Norwegian Property i en pressemelding.

Vil ha Statoil

Skeptisk til markedet

Selv om Norwegian Property ikke nevner Statoil som en mulig leietaker i ­meldingen, er det ingen hemmelighet at Norwegian Property (NPRO) gjerne skulle ha utviklet Statoils nye hoved­ kontor på Forus. I den seneste utgaven av NæringsEiendom uttalte NPRO-sjef Olav Line om planene.

– For Grenseveien 19-21 har vi laget en idé om et kompleks med plass til 4500 ­ansatte og vi vil med det vise at vi er et ­alternativ til et nytt ­hovedkontor for ­Statoil. Vi skal matche dem på et nybygg med energi­ klasse A og ­miljøsertifiseringen ­«BREEAM E ­ xcellent», men dette ­prosjektet ­realiserer vi bare hvis Statoil sier ja, ­uttalte Olav Line til ­NæringsEiendom.

NE nyheter har tidligere skrevet om at Statoils kutt i investeringer kan gi en utsettelse av byggingen av selskapets nye hovedkontor på Forus. ­Selskapet viser knallhard kapitaldisiplin og ­reduserer balansen, og det kan derfor være et ­alternativ å heller leie det nye ­hoved­kontoret fremfor å binde opp mye ­kapital i et eget nybygg.

I den seneste utgaven av ­NæringsEiendom uttalte Olav Line stor skepsis til markedet i Stavanger.

På spørsmål om hvor ille situasjonen generelt er i Stavanger, svarte Line «Den er grusom, fordi det er fremdeles mange som er villige til å bygge nytt i regionen, selv om det står mye ledig». Like fullt går Norwegian Property nå i gang med ­arbeidet om å kartlegge interessen i markedet for «The Rock».

– Dette er et stort prosjekt og ­realisering avhenger blant ­annet av ­reguleringstillatelser og ­markeds­interessen. Vi er i ferd med å presentere muligheter for noen mulige leietakere, og tolker de første politiske signalene som positive. En eventuell byggestart ligger uansett frem i tid.

Vi fortsetter derfor ­arbeidet med nye leietagere i ­eksisterende bygg. Dette er langsiktige leietagere som vi vil ivareta på en god måte i øvrige bygg ved eventuell ­igangsetting av «The Rock», sier Bjørn Holm.

Tekst DAG-JØRGEN SALTNES E-post DAG@NE.NO

98

NE 04 2015

NORGE RUNDT

Selger i nord Ragde Eiendom vil selge en eiendom i Mosjøen for over 100 millioner kroner.

Selskapet med Edgar Haugen jr. i spissen befester dermed stillingen som en av de virkelig aktive aktørene i transaksjons­ markedet, og de kjøper ikke bare eien­ dom, de selger også.

Denne gangen er salgsobjektet Vefsn­ veien 11, som ligger sentralt plassert i Mosjøen, ved utløpet av elven Vefsna, og

ikke langt fra Helgeland Arbeiderblad.

Arealene er på 12 700 kvadratmeter, mens tomten er på 22,3 mål. Salg av AS vurderes.

Eiendommen er ifølge hjemmesidene til Ragde ført opp i perioden 2010 til 2013.

Årsleie på 10,2 mill Nortura etablerte tidlig på 50-tallet slakteri på eiendommen. I 2013 var ombyggingen ferdig, og Vefsnveien 11 er ifølge hjemme­ sidene til Ragde Eiendom en «topp moderne eiendom med alle fasiliteter».

COOP, Posten og Biltema står for 95 prosent av leieinntektene. Årsleien er 10,2 millioner kroner, men det skal være potensial for ytterligere leie.

Eiendomsverdien er satt til 115 millioner kroner. Gitt denne verdien, snakker vi om brutto direkteavkastning på 8,9 prosent, gitt dagens leieinntekter. Noe avhengig av eierkostnadene tilsvarer det en nettoyield på rundt 8 prosent.

Eiendommen har ligget ute til salgs noen uker.

– Det er ikke noe gjennombrudd, men vi har interessenter og tror denne er løst før sommeren, sier Bjørn Einar Sundby i NAI FirstPartners til NE nyheter. Det er Sundby som har salgsoppdraget.

Tekst JAN REVFEM E-post JAN@NE.NO

Kjøper for 245 mill.

Utstillingsplassen Eiendom har kjøpt eiendommer for 245 millioner kroner.

Eiendomsselskapet fra Hamar, som gjen­ nom egne datterselskaper og t­ ilknyttede selskaper, forvalter rundt 400 000 kvadrat­ meter næringseiendom. Nå har Utstil­ lingsplassen Eiendom kjøpt de såkalte

Vangsveien-selskapene. Det er det Hamar kommune og Ringsaker k ­ ommune­-eide selskapet Vangsveien 73 Eiendom AS som har solgt aksjene i datter­selskapene Vangsveien 73 AS, Vangsveien P ­ rosjekt AS og Vangsveien Parkering AS til ­Utstillingsplassen ­Eiendom.

Kjøpesummen er basert på en ­b rutto eiendomsverdi på 245 millioner ­k roner. Utstillingsplassen Eiendom får etter kjøpet to tomter og et utleiebygg med leieinntekter på 18,9 millioner kroner.

OBOS på eiersiden Utstillingsplassen Eiendom var en av­­eierne i Salto Eiendom, men cashet i fjor vår inn 122 prosent da det solgte 14 prosent av aksjene i kjøpesenterkjeden. Selskapet er også invol­ vert i Oslo Cancer Cluster Innovasjonspark.

Haugan Hus AS/Benika AS, OBOS Forretningsbygg, og Hathon Holding er blant de største aksjonærene i Utstillings­ plassen Eiendom.

Tekst DAG-JØRGEN SALTNES E-post DAG@NE.NO

Den årlige skatte- og avgiftsdagen 2015 6. mai i PWC-bygget, Bjørvika For niende gang har NE kunnskap og PwC ved partner Lars Helge Aasen og partner Trond Ingebrigtsen gleden av å invitere aktørene i eiendomsbransjen til Den årlige skatte- og avgiftsdagen.

PROGRAM 08:30 Registrering

Håvard S. Abrahamsen

09:00 Velkomst og innledning Adm. dir / Territory Senior Partner Håvard S. Abrahamsen, PWC

Foto: Rune Kongsro (Jon Gunnar Pedersen), Caroline Roka (Petter Haas Brubakk), PwC (Lars Helge Aasen og Trond Ingebrigtsen)

09:10 Scheel-utvalget - en skattereform eller en satsreform? v/Partner Lars Aasen, PwC Det viktigste i Scheel-utvalgets innstilling - med fokus på eiendomsbransjen Lars Helge Aasen

Trond Ingebrigtsen

10:10 Utfordringer og muligheter ved en endring av det norske skattesystemet v/Statssekretær Jon Gunnar Pedersen 11:00 En ønskeliste for et velfungerende skattesystem (også en velfungerende eiendomsbransje) NHO v/Direktør Petter Haas Brubakk

Jon Gunnar Pedersen

11:30 SKATT v/partner Lars Aasen • Gjennomgang Høyesteretts dom vedrørende infra­strukturkostnader i Bjørvika • Eiendomstransaksjoner siste år – erfaring ved­ rørende verdsettelse av skatteposisjoner • Aktuelle skatteuttalelser og endringer for eiendomsbransjen 12:30 Lunsj Lunsj i 12. etasje - og lufting på taket av PwC-bygget 13:30 SKATT v/partner Lars Aasen • De nye rentebegrensningsreglene – hvilke erfaringer har vi gjort oss?

14:00 AVGIFT v/partner Trond Ingebrigtsen • Skatteetatens fokusområder for eiendom og MVA • Anleggsbidrag- og justeringsmodellen er nå akseptert blant annet i Oslo. Hvordan håndtere MVA på infrastruktur i praksis?

• Skatteetaten har fokus på uttaksmoms - Hvilke ansatte og tjenester skal tas med i avgiftsgrunnlaget?

• Utvalgte fallgruver og muligheter innenfor justeringsreglene

Petter Haas Brubakk

Påmelding: W: nekunnskap.no

E: post@nekunnskap.no

Pris: 3900 kr eks. mva. Faktura sendes.

Frist: 3. mai 2015

Pålitelig prosjektgjennomføring

Løsningsorientert prosjektledelse

Kompetent og uavhengig partner

Kundefokusert prosjekt- og eiendomsutvikling

Ta kontakt!

Tlf. 23 05 37 00 insenti.no

Ledelse og rådgivning i alle faser av bygge- og eiendomsprosjekter