NæringsEiendom 05 2015

2015

Område: Skøyen Fokus: Juss

Sjekk leie­ kostnadene per ansatt

Kommunen vil bygge by på Skøyen

Dette er de beste byggene i Oslo

Finn ledige lokaler i bladet

De beste meglerne

Foto: LPO arkitekter

KARTLEGGINGSSTØTTE TIL EKSISTERENDE BYGG Nå kan du som byggeier eller leietaker få støtte til å kartlegge energitiltak i egen bygningsmasse.

Gjennom dette støtteprogrammet får du hjelp til å gjøre de riktige investeringene.

Les mer og søk på www.enova.no/kartlegging eller ring Enova Svarer på 08049

Enova er et statlig foretak som skal drive fram en miljøvennlig omlegging av energibruk, fornybar energiproduksjon og ny energi- og klimateknologi.

10. og 11. etasje i DEG16 står ledig for umiddelbar innflytting. Her kan du leie inntil 2 460 kvm.

Som det eneste flerbrukerbygget er Dronning Eufemias gate 16 (DEG16) unikt i Barcode. 18 ulike bedrifter med over 1 200 mennesker skaper tilsammen et pulserende og spennende forretningsmiljø.

En sjelden mulighet til å bli en del av DEG16-miljøet. Et fullservice kontorkonsept med egen quality manager.

Les mer på braatheneiendom.no eller kontakt: Akershus Eiendom v/seniorrådgiver Rune Arvesen ra@akershuseiendom.no / 915 35 567 Braathen Eiendom v/adm. direktør Leif Arne Røsnes lar@braatheneiendom.no / 916 94 007

En annen standard

4

NE 04 2015

INNHOLD

Ansvarlig redaktør Dag-Jørgen Saltnes, dag@ne.no

Innhold N Y H E T ER: 16 Så mye koster det 28 Syk i åpne landskap 38 De beste byggene 64 De beste meglerne

FAST E SI D ER: 76 Leiepriser

O M R Å D E : SKØYEN 44 Leiepris opp mot 3000 kroner meteren 50 Vurderer boligkonvertering 52 Byråden vil bygge by på Skøyen 54 Disse prosjektene kan bli utsatt 58 Påvirkes av Lysaker og Fornebu

TEMA JUSS & FINANS: 82 Fremtidens advokatstjerner 86 Nordea: Vanskelig å regne hjem prosjekter 92 DNB: Endrer ikke strategien

Journalister Ivar Sekne og Jan Revfem Økonomi Thomas Berg Opplag/distribusjon – 20 000 Bladet sender adressert til nærings­ drivende (kontorer og handlende) i Oslo, Asker, Bærum, ­Lørenskog, Skedsmo, Nittedal, Rælingen, Fet, ­Enebakk, Aurskog-Høland, ­Slemmestad, Lier, ­Nedre Buskerud, Drammen, Ski, Oppegård, ­Vestby, Eidsvoll, Ullensaker, Nannestad, ­Gjerdrum, Nes, Øvre Eiker og Nedre Eiker. Bladet sendes også til ca. 4000 beslutnings­takere i privat, kommunal og statlig virksomhet.

Annonseavdeling Telefon 23 11 56 00 Kontaktpersoner Mette Nordtvedt, Heidi Ringlund, John Håkon Balstad, Synnøve Haug Løvlie og Robert Andersen Forsidefoto: CF Wesenberg/Kolonihaven, DNB Næringsmegling, Malling & Co, Persen Skei, Union Gruppen. Årsab./Årsab. i Norden kr 550,–/kr 700,– Utgiver NæringsEiendom AS Munkedamsveien 53B Postboks 2374 Solli, 0201 Oslo 23 11 56 00, redaksjon@ne.no www.NE.no – www.NEnyheter.no Layout/design NE byrå Trykk AllerTrykk/MerkurTrykk Copyright NæringsEiendom AS ISSN 0805-9837 Honorar for artikler i bladet ­NæringsEiendom dekker også elektronisk publisering. Alle rettig­heter til formidling av ­NæringsEiendoms artikler tilhører NæringsEiendom AS. Kopier av artikler i NæringsEiendom fås ved henvendelse til post@ne.no.

Neste utgave 18. juni Bekreftet opplag 20 457

96 Avlastning av risiko i eiendomsprosjekter

684

Med vårt fokus på kompetanse og gode relasjoner, enkle prosesser, forutsigbarhet og konkurransedyktige vilkår, velges vi av stadig flere aktører i eiendomsbransjen.

Finansiering av næringseiendom er et fagområde der det er fornuftig å benytte seg av en kompetent samarbeidspartner. BN Bank er en betydelig aktør i markedet, og vi har mange fornøyde kunder med finansieringsløsninger som vi har tilpasset deres behov.

VELG EN SPSIALIST PÅ FINANSIERING AV NÆRINGSEIENDOM

Vi inviterer gjerne til en uforpliktende prat om deres selskaps behov for finansiering av eiendom. Ta kontakt med Jørn Aleksandersen i Oslo på telefon 922 36 847 eller Harald Kierulf i Trondheim på telefon 922 63 460.

BN Bank Oslo Tordenskiolds gate 8 - 10, Postboks 282 Sentrum, 0103 Oslo, Tel.: +47 22 82 56 00 | BN Bank Trondheim Søndre gate 10b, 7011 Trondheim, Tel.: +47 73 89 20 00

6

NE 05 2015

LEDER

Hvor er kvinnene?

Tidligere var næringseiendom en bransje hvor menn eide ­eiendommene, menn var rådgiverne og menn arbeidet med ­eiendommene. En av grunnene er historisk, og handler om at de som drev med næringseiendom hadde sin ­hovedvirksomhet innenfor bygg og anleggsektoren. Entreprenører og andre håndverkerbedrifter fant gjerne ut at det var en god idé å selv eie kontorbyggene de satte opp. Og en stor del av rekrutte­ringen kom fra de samme bransjene, hvor det stort sett var ansatt menn.

De seneste årene har det imidlertid skjedd en liten ­revolusjon i eiendomsbransjen. I takt med at nærings­eiendom har forandret seg og blitt mer profesjonalisert, har unge høyt u ­ tdannede menn og kvinner inntatt bransjen. Mens man før hadde eiendoms­ selskapene og noen eldre advokater som fungerte som meglere og forvaltere, har man nå et kobbel av forvaltere, juridiske råd­ givere, analytikere og markedssjefer. Utviklingen viser at det er stadig flere kvinner som kommer inn i disse yrkene.

Men innenfor ett område er det fortsatt sørgelig få damer: På meglersiden. Det ser man særlig på forsiden av denne utgaven

av NæringsEiendom, hvor mange av de som bransjen mener er de beste utleie- og transaksjonsmeglerne har fått plass.

Nærings­Eiendom tok kontakt med et 50-tall aktører for å kåre de beste meglerne, og resultatene viser at kvinnene glimrer med sitt fravær. Eller for å være enda mer presis: Det er få kvinner som arbeider med næringsmegling (noe som også er en årsak til at få kvinner blir trukket frem som de aller beste).

Vi skal på ingen måte komme med noen radikale forslag til hvordan man kan få flere kvinner på plass hos de største nærings­meglerfirmaene (som gjerne er de som topper slike kåringer). Men med så mange flinke kvinnelige forvaltere og eiendomssjefer, er vi sikre på at flere av dem vil lykkes som megler. Det er bare å prøve seg!

Tekst DAG-JØRGEN SALTNES E-post DAG@NE.NO Foto CHRIS AADLAND

ILLUSTR ASJON: LUND + SL A AT TO ARKITEK TER

Nytt kontorbygg på knutepunktet SPENNENDE ARKITEKTUR Nytt, moderne kontorbygg i Zander Kaaes gate beliggende på Bergen jernbanestasjon og med Bergen Storsenter og Bybanen som nærmeste nabo.

Bygget får en meget tydelig identitet i bybildet, og oppføres med tre fløyer med høyder mellom fire og syv etasjer. God kommunikasjon mellom fløyene gjennom en dynamisk og spennende bygningsskulptur. Totalt areal er omlag 14.800 kvadratmeter.

75 % av arealet er utleid.

PASSIVHUS Kontorbygget har gode miljøkvaliteter og vil bli sertifisert som BREEAM-NOR «Very Good» og energiklasse A med passivhusstandard. Bygget ferdigstilles andre kvartal 2016.

Kontorbygg i Zander Kaaes gate i Bergen med BREEAM-NOR-sertifisering.

FORVALTER OG UT VIKLER EIENDOMMER PÅ OG RUNDT KNUTEPUNKT | romeiendom.no

Byens grønneste bygg - midt på Skøyen Adresse: Verkstedveien 1

Energiklasse A - passiv hus

Ledig areal: 500 — 13.000 m2

Innflytting fra: Nå

Arbeidsplasser: 50 — 700

Trafikknutepunkt: Trikk, buss, tog og Flytoget i umiddelbar nærhet

Les mer på: www.monierskøyen.no

KONTAKT: Akershus Eiendom v/Ole Christian Iversen Tlf: 920 46 033 • oci@akershuseiendom.no Norwegian Property v/Morten Warberg Tlf: 415 52 354 • mwa@npro.no

10

NE 05 2015

NYHETER

Statsbyggs admini­ strerende direktør Harald V. Nikolaisen.

(Foto: Trond Isaksen/ Statsbygg)

Visjon:

Null utslipp Innen 2030 skal nye bygg fra Statsbygg være klimanøytrale.

Statsbygg lover at fremtidens høyskoler, tinghus, kulturhus, veistasjoner, ambas­ sader og kontorbygg blir en del av klima­ løsningen. Det første målet for Statsbygg er å kutte klimagassutslippene fra nye bygg med med minst 30 prosent.

Et kutt i klimagassutslippene på ­minimum 30 prosent i Statsbyggs nye byggeprosjekter betyr en reduksjon på 1100 tonn CO2-ekvivalenter i året.

I viktige byggeprosjekter som ­Nasjonalmuseet på Vestbanen, ­senter for livsvitenskap ved Universitetet i Oslo og Folkehelseinstituttet er ­ambisjonene høyere. Disse byggene skal halvere klimagassutslippene i forhold til dagens praksis.

Pådriver Bygg står for en tredel av alle klimagass­ utslippene i verden. Norge har ­forpliktet seg til kraftige utslippskutt og derfor må vi endre måten vi bygger på, sier administrerende direktør Harald V. Nikolaisen i Statsbygg til selskapets hjemmesider.

Statsbygg skal nå bli en pådriver og rollemodell for resten av næringen og tar klimaansvar. Først skal statens bygg kutte utslippene med 30 prosent, og innen 2030 er målet at Statsbyggs eiendommer skal være klimanøytrale. Statsbygg skal innen 15 år levere bærekraftige nullutslipps­ bygg.

Det statseide eiendomsselskapet har ansvar for eksisterende bygg på i alt 2,8 millioner kvadratmeter. Statsbygg eier på vegne av staten 2350 bygninger fordelt på 600 eiendomskompleks.

Tekst JAN REVFEM E-post JAN@NE.NO

Lok aler til leie

B J Ø R N E R U D V E I E N 14 Kombinasjonsbygg Bjørnerudveien 14 er et moderne produksjon / kombinasjonsbygg bygget i 1998 .

Bygget er tilpasset til næringsmiddelproduksjon og er således utstyrt med nødvendige tekniske installasjoner i denne sammenheng.

Eiendommen ligger sentralt til i Bjørnerud Næringspark med kort kjøreavstand til hovedfartsårer som E6 og E18 / Mosseveien.

Offentlig kommunikasjon / buss i umiddelbar nærhet, for øvrig rikelig med parkering på eiendommen.

Eiendommen inneholder følgende arealer: • 1. etasje: Ca. 2 280 kvm produksjon /lager / kjølelager takhøyde ca. 6, 2 meter.

Ca. 240 kvm kontor/garderobe, kantine etc.

• 2. etasje: Ca. 680 kvm messanin.

Ca. 240 kvm kontorfløy med cellekontorer, møterom, kontorlandskap etc.

Eiendommen har godkjent utbyggingspotensiale for ca.

600 kvm lager i tillegg til ovennevnte.

240 - 2.520 K V M

N Ø K K E LO P P LY S N I N G E R : • Bygg rigget for næringsmiddelproduksjon • Sentral belliggenhet • Fleksible lokaler • Salg av eiendommen vurderes

Konta k t: H a r a l d L a h n | 2 2 8 5 0 9 7 0 / 9 1 5 3 4 4 6 3 | l ah n @ fo r tu n a.n o

AKERSBAKKEN 10 Kontor, showroom, lettlager I 3. etasje har vi for utleie fra ca. 200 403 kvm åpne og lyse kontorarealer.

200 - 403 KVM

Gjennomgående lys og store gode vindusflater.

Tilgang til vareheis og lasterampe.

Kort vei til Vulcan og omkringliggendeområder med butikker og cafeliv.

Ne nummer: 43313 Finn kode: 57493686

LILLEAKERVEIEN 25 Kontor Eiendommen ligger vis a vis CC vest med lett og rask adkomst til Granfosstunnelen og Ringveien. Gangavstand til offentlig kommunikasjon og tog/flytog.

180 KVM

Følgende arealer er ledig for ny leietaker: 5 etasje: 176 kvm | 3. etasje: 171,5 kvm Arealene har gjennomgående lys og god utsikt.

Ne nummer: 42088 Finn kode: 56021179

LILLEAKERVEIEN 31 Kontor Lilleakerveien 31 er sentralt beliggende ved «Lilleaker Torg».

191 KVM

3. etasje: 191 kvm, dels åpent landskap, og dels cellekontorer.

Lokalet har god standard og er lyse og trivelige. God utsikt fra hele lokalet.

Lokalene er ledig for ny leietaker.

Ne nummer: 43317 Finn kode: 59554872

Konta k t: H a r a l d L a h n | 2 2 8 5 0 9 7 0 / 9 1 5 3 4 4 6 3 | l ah n @ fo r tu n a.n o

Lok a ler til leie H A U S M A N N S G AT E 6 Kontor Eiendommen ligger sentralt til på hjørnet av Hausmannsgate og Chr. Kroghsgate vis a vis Akerselva Atrium.

Vi nå kun igjen ca. 600 kvm i 8. etasje.

Lokalene vil bli bygget opp etter leietakers ønsker mht. planløsning og standard.

600 KVM

Arealet kjennetegnes av fantastisk utsikt over Oslo sentrum gode lysforhold.

Kort vei til offentlig kommunikasjon og gangavstand til Oslo sentralbanestasjon.

Mulighet for leie av parkeringsplasser i eiendommens garasjeanlegg.

Se for øvrig animasjonsfilm fra 8. etasje på: https://vimeo.com76438798 Finnkode: 58336924

TRYGVE NILSENSVEI 8 Kontor/Lager Trygve Nilsensvei 8 ligger tett opp til E6, nær Karihaugen og Furuset.

Kjøretid til Oslo sentrum og Gardermoen er hhv. 10 min. og 20. min.

I 2. etasje etablerer vi nå kontorfellesskap med fleksible arealløsninger. I etasjen er det felles møterom, intern kjøkken og ellers gode og trivelige fellesarealer.

35 - 1.400 KVM

I eiendommen har vi ledig kontorarealer fra 35 kvm til ca. 1400kvm. I tillegg ledigstilles gode lager/produksjonslokaler fra 615 – 1430 kvm i løpet av kort tid.

Kontorlokalene kan tilpasses ny leietakers arealbehov og ønsker, samt kombineres med lagerarealer i 1. etasje.

Ne nummer: 37076 Finn kode: 56020848

Konta k t: H a r a l d L a h n | 2 2 8 5 0 9 7 0 / 9 1 5 3 4 4 6 3 | l ah n @ fo r tu n a.n o

LILLEAKERVEIEN 23 Showroom, kontorlandskap Lokalet er innredet med dels cellekontorer og dels åpne arealer.

180 KVM

Planløsningen kan endres etter behov.

Utvendig parkering er tilgjengelig til leie Kun få minutters gange til Lilleaker stasjon for trikk og buss eller Lysaker for buss tog / flytog. Lokalet er ledig for ny leietaker.

Ne nummer: 43513 Finn kode: 54107082

Vi tilbyr : For valtning | Utleie | S alg | S øk

Konta k t: H a r a l d L a h n | 2 2 8 5 0 9 7 0 / 9 1 5 3 4 4 6 3 | l ah n @ fo r tu n a.n o

Lok a ler til leie

EILERT SUNDTS G AT E 41 Kontor Eilert Sundts gate 41 er ledig for nye leietakere Eiendommen leies ut enten som enbrukerbygg eller til flere leietakere med arealer fra 237 kvm opp til 1016 kvm De ledige arealene består av 3. etasjer med kontorarealer, samt underetasje der det er etablert felles møterom , kantine, dusj etc.

Samtlige arealer er nyoppusset i tidsriktige farger og kvalitet, og fremstår meget tiltalende.

God teknisk standard med ventilasjon/kjøling, fjernvarme , fiber etc.

Etasjene er innredet med dels store åpne arealer og dels mindre kontorer.

Det er tilgjengelig 11 parkeringsplasser på eiendommen, hvorav 3 stykker under tak.

Finn kode: 58240006 Ne nummer: 44009

237 - 1.016 K V M

G A N G AV S TA N D T I L B O G S TA D V E I E N O G U R A N I E N B O R G PA R K E N .

Konta k t: H a r a l d L a h n | 2 2 8 5 0 9 7 0 / 9 1 5 3 4 4 6 3 | l ah n @ fo r tu n a.n o

16

NE 05 2015

NYHETER

Gitt samme standard på lokalene, vil en leietaker måtte betale rundt 40-50 prosent mer for å flytte fra randsonen til Oslo sentrum.

(Foto: Shutterstock)

100 000 kroner i forskjell Det er nesten 100 000 kroner i forskjell i husleiekostnader per ansatt per år mellom de dyreste lokalene i Oslo og lokaler av ­moderat standard i randsonene.

Nå er det neppe noe reelt alternativ om man skal leie seg inn i alminnelige ­kontorlokaler i Groruddalen eller i de dyreste prestisjelokalene på Aker Brygge, Tjuvholmen eller Vika, men det sier

­likevel mye om spredningen.

UNION Gruppen har uansett sett på hva leietakere typisk må regne med i ­leie­kostnader og ­felleskostnader per år per ansatt, eksklusive ­utgifter til ­parkering, moms og strøm. ­Utgiftene som er gjengitt i tabellen på side 20, kan dermed økes med noen tusenlapper. NæringsEiendom vet at de dyreste parkeringsplassene i Oslo ­sentrum eksempelvis koster rundt 30 000–35 000 kroner plassen i året.

Den store forskjellen ligger ­imidlertid i leieprisene, som varierer fra under 1500 kroner kvadratmeteren i randsonene til godt over 4000 kroner i ­prestisje­området. Vi snakker om en forskjell fra drøyt 30 000 kroner i året per ansatt til nærmere 130 000 kroner (se tabellen) med UNIONs forutsetninger.

Analysesjef Jo W. Gullhaugen i ­UNION Gruppen.

LO K A L E R T I L L E I E

CARL BERNER NÆRINGS­PARK HASLEVEIEN 28/38 OG SINSENVEIEN 11 C A . 175 M 2 B TA | KO N TO R LO K A L E Lyse og pene arealer innredet pr. dd med 4 kontorer samt stort møterom og et ­resterende åpent landskap/resepsjon/ møte samt kjøkken og toaletter.

Individuell tilpasning er mulig Beliggenhet i 3. etg. med heisadkomst.

God kontorstandard. Mulighet for egne parkeringsplasser på gårdsplass.

• • • • •

SKJÆRVAVEIEN 24 SKEDSMO

TULLINS GATE 6 HOLBERGSPLASS

C A . 1000 M 2 B TA | L AG E R

C A . 325 M 2 B TA KO N TO R | LO K A L E R

1000 m2 lager hvorav ca ½-delen er høylager 2 store kjøreporter til innendørsramper Leies ut under ett eller kan også deles Stort uteareal, også med mulighet for parkering Bygget ligger omtrent midt i Skjærvaveien som strekker seg fra Strømmen mot Lillestrøm, langsmed Nitelva

UTL

EID

• • • • •

Inndelt til cellekontorer med plass til ca. 15 personer.

Lokalene kan tilpasses leietakers ønske.

Kjøling og ventilasjon.

Mulighet for parkering i bakgård.

Ledig fra 1.6.2015.

FORVALTNING • UTLEIE • EIENDOMSMEGLING • RÅDGIVNING M.M.

Besøksadr.: Tullins gate 2, Holbergs plass Postadr.: Pb. 6917, St. Olavs Plass, 0130 Oslo Tlf: 22 98 99 40 Fax: 22 98 99 59 Web: www.advtt.no

18

NE 05 2015

NYHETER

Hvis leieprisforskjellen mellom Nydalen og Bryn/ Helsfyr blir for stor, vil mange leietakere velge det rimeligste området. (Foto: Avantor).

25 m2 per ansatt – Vi har brukt leieprisene fra vår leie­ pristabell og regnet med et snittareal på 25 kvadratmeter per ansatt. Arealbruken varierer betydelig fra bedrift til ­bedrift, men vi mener at 25 kvadratmeter er et fornuftig gjennomsnittsanslag. Veldig ­arealeffektive bygg kan ha betydelig lavere arealbruk, men ser vi på total ­bygningsmasse og antall kontor­syssel­ satte, ligger snittarealet noe over 25 kvadratmeter per ansatt. Når det gjelder anslaget for felles­kostnader, har vi tatt utgangspunkt i tall fra Areal­statistikk for hvert område. Så har vi justert dette noe for å reflektere at kostnadene varierer med standard, sier analysesjef Jo W. Gullhaugen i UNION Gruppen til NæringsEiendom. 360 kroner er ­typiske felleskostnader i prestisje­området, eller om lag 10 prosent av de rene ­leie­kostnadene for lokaler med en høy ­standard i det såkalte ­CBD-­ ­området.

I tabellen er det gjengitt husleie­ kostnaden per ansatt for ulike områder og standarder. Dersom man ser på bygg med «normalt høy standard» og «topp

standard og beliggenhet», det vil si de to midterste kolonnene i tabellen, ligger husleiekostnaden i de fleste randsonene typisk fra 50 000 til 60 000 kroner i året. For nybygg med topp standard og ­beliggenhet er spennet fra 50 000 koner øverst i Groruddalen og syd for Ryen, til altså langt over 100 000 kroner i Vika, på Aker Brygge og på Tjuvholmen.

– Ved å øke husleien i ­størrelses­orden 15-20 prosent, går man fra et gjennom­ snittlig lokale i det området man er lokalisert, til topp standard og beste ­beliggenhet i samme område, ­kommenterer Gullhaugen.

10 prosent – Hvis vi antar at husleiekostnaden ­normalt utgjør om lag 10 prosent av totale personrelaterte kostnader for den typiske kontorbedriften, vil denne kostnadsbasen øker med 1,5 prosent dersom husleien økes med 15 prosent.

For mange leie­takere vil dette være en liten pris å betale for kortere reisetid, økt trivsel og konkurranse­fortrinn i kampen om kvalifisert arbeidskraft, poengterer analysesjefen.

Men hvis man ønsker å flytte ­ edriften fra randsonene til sentrum, må b man regne med et større påslag på hus­ leien. Som det fremkommer av tabellen, er det 95 000 kroner i husleie­kostnader per ansatt for lokaler av normalt høy standard på Vika, Aker Brygge og ­Tjuv­holmen. For et typisk kontor­ område som Bryn/­Helsfyr, snakker vi om litt over halvparten av dette nivået, 50 000 kroner.

– Men gitt samme standard, vil leiekostnaden typisk øke i størrelses­ orden 40 til 50 prosent ved en flytting fra randsonene og inn til sentrum. De siste årene har vi likevel sett en tendens til at bedriftene i stadig større grad ønsker å bo i sentrum. Bedriftene prioriterer med andre ord god tilgang til offentlig ­kommunikasjon og servicetilbud foran lavest mulig pris, sier Gullhaugen.

Varierende – Ja, hva vet dere om prissensitiviteten i markedet, hvor viktig er kostnadene i de ulike områdene for leietakerne?

– Sensitiviteten er varierende, og det er prisfølsomme leietakere i alle

TIL LEIE SKØYEN: Thunes vei 2 KONTOR 1. ETG. 298 + 114 KVM 3. ETG. 275 + 522 KVM

FORVALTNINGSCOMPAGNIET

kontorbygg med kantine i • Moderne ­atriums­område • Lyse og flotte kontorenheter • Kantine med møterom • Parkeringskjeller. sykkel­­-park ­og dusj­ • Innendørs mulighet god offentlig kom­ • Meget munikasjon • Tilpasses leietakers ønsker

Kontakt Eiendomssjef Bjørn Oscar Njerve Mobil: 90 26 33 96 E-post: bon@iss.no

butikkenheter ved • Eksklusive Stortorvet i en av Oslos travleste

OSLO SENTRUM: Grensen 3 PROFILERT BUTIKKLOKALE 2. ETG. 400 – 1.300 KVM

• • • •

handlegater 2. etasje: 1.300 kvm, kan deles inn i enheter på m ­ inimum 400 kvm Adkomst via fellesinngang med rulletrapp Godt opplegg for varelevering og logistikk Kollektivtransport og alt av nød­ vendige servicefunksjoner

Kontakt Eiendomssjef Bjørn Oscar Njerve Mobil: 90 26 33 96 E-post: bon@iss.no

FORVALTNINGSCOMPAGNIET | Smeltedigelen 1, 0195 Oslo | Telefon: 815 55 155

20

NE 05 2015

NYHETER

Hvor mye koster det å leie per ansatt?

Nybygg, topp bel.

Topp standard og bel.

Normalt høy standard

Vika/Aker Brygge/Tjuvholmen

Moderat standard

128 000

113 000

95 000

71 000

Øvrige sentrum/Bjørvika

96 000

86 000

74 000

50 000

Skøyen

88 000

83 000

72 000

53 000

Oslo vest/Majorstua

76 000

64 000

56 000

43 000

Nydalen

69 000

59 000

52 000

44 000

Lysaker

68 000

65 000

56 000

45 000

Bryn/Helsfyr

61 000

56 000

50 000

38 000

Indre nord/Ullevaal stadion

60 000

55 000

47 000

36 000

Økern/Hasle/Løren

60 000

51 000

46 000

35 000

Fornebu

59 000

54 000

48 000

40 000

Resten Asker/Bærum

59 000

55 000

46 000

37 000

Ytre vest

57 000

53 000

47 000

40 000

Indre øst/Kværnerbyen

55 000

51 000

44 000

34 000

Ytre nord og øst

50 000

47 000

40 000

34 000

Ytre syd

50 000

48 000

41 000

35 000

Kilde: UNION Gruppen

­segmenter, svarer analysesjefen.

Gullhaugen mener det er mer ­relevant å sammenlikne prisene mellom bydeler i sammenliknbare ­prissegmenter, som Helsfyr/Bryn mot Nydalen, fremfor å se på de store ­forskjellene mellom sentrum og ­randsonene.

– Hvis forskjellen mellom ­Helsfyr og Nydalen blir for stor, vil mange velge det rimeligste området. Det er ikke like naturlig å sammenlikne r­ andsonene med prestisjeområdet, f­ remhever ­Gullhaugen.

En del markedsaktører trekker frem at man ikke må stirre seg blind på bare leieprisene når man skal velge ­område og standard. Arealeffektivitet og ­energi­effektivitet er andre faktorer som bør hensyntas.

– Legger leietakerne og søkemeglerne for mye vekt på leieprisene når de skal velge lokaler?

– Jeg synes ikke det er riktig av meg å heve pekefingeren her, men det er viktig å se på totaløkonomien, sier Gullhaugen, og fortsetter:

Sammensatt – Valg av lokaler er en sammensatt ­problemstilling, og det er viktig å gjøre en grundig analyse av bedriftens behov. Økt standard og bedre beliggenhet innenfor samme område vil normalt være langt rimeligere enn å flytte fra randsonene til sentrum.

– Hva vil du gi som råd når leietakere skal velge lokaler og område?

– Det er veldig individuelt og ­vanskelig å gi generelle råd. Den enkelte

Glassvegger

Kontorskillevegger

bedrift må spørre seg hva som er viktig når det gjelder beliggenhet og standard og se dette opp mot kostnadsbildet. En ­vurdering er om man skal velge høy standard i et mindre attraktivt område eller lavere standard i et mer attraktivt område.

– Profilen til de ansatte og bedriftens identitet er også faktorer som spiller inn.

En bedrift i en kreativ bransje med unge ansatte vil ofte ha andre preferanser enn en bedrift med høyere gjennomsnittsalder og annen bransjetilhørighet.

I tillegg er det mange som ønsker å lokalisere seg i nærheten av kundene og der det finnes andre bedrifter i samme bransje, sier Jo W. Gullhaugen.

Tekst JAN REVFEM E-post JAN@NE.NO

Himlinger

Kontakt oss: 23 24 22 00 eller mvo@modulvegger.no

• Innflyttningsklart nybygg.

Innflyttningsklart nybygg.

• • Høy standard med sterkt miljøfokus.

• Høy standard med sterkt miljøfokus.

• Ledige lokaler i hhv 5. og 7. etasje • (som også er toppetasjen).

Ledige lokaler i hhv 5. og 7. etasje (som også er toppetasjen).

• Energiklasse A / Passivhus-standard • Energiklasse A / Passivhus-standard • BREEAM Excellent • BREEAM Excellent • • Personalrestaurant og møteromssenter Personalrestaurant og møteromssenter • • Innendørs og utendørs parkering Innendørs og utendørs parkering • • Sykkelparkering Sykkelparkering • • Enkel adkomst fra E6 og Ring 3 Enkel adkomst fra E6 og Ring 3 Vol.Vol. 1 1

by Linstow

by Linstow

Linstow AS står for utleie av det nye signalbygget på Ryen på vegne av Watrium Eiendom AS. Kontakt: Camilla Eriksen Preus M: +47 958 52 184 E: kce@linstow.no W: www.linstow.no Linstow AS står for utleie av det nye signalbygget på Ryen på vegne av Watrium Eiendom AS. Kontakt: Camilla Eriksen Preus M: +47 958 52 184 E: kce@linstow.no W: www.linstow.no

Design: lemon.no

Kontorer fra 600 kvm og Kontorer fra 600 kvm og opp til 2200 kvm ledig i opp til 2200 kvm ledig i Sandstuveien 68 på Ryen.

Sandstuveien 68 på Ryen.

Design: lemon.no

Vær Værsmart smart --tenk tenknytt! nytt!

Jan W. Roll +47 90 53 33 69 jr@newsec.no

THE FULL SERVICE PROPERTY HOUSE

Vibecke Falster +47 90 78 42 99 vf@newsec.no

SANDVIKA SENTRUM RÅDMANN HALMRASTS V. 14 369–860 KVM I Rådmann Halmrasts vei 14, midt i Sandvikas gågate, har vi for utleie lokaler i 3. og 4. etg.

Gjennomgående lyse lokaler med hyggelig utsyn.

• Lokaler på totalt ca. 860 kvm med interntrapp • Lokalene kan leies samlet eller separat • 3. etg: ca. 491 kvm – 4. etg: ca. 369 kvm • Totalrehabilitert utvendig og innvendig i 2009/2010 • Sandvika tog-/busstasjon rett utenfor døren • God parkeringsdekning • Meget representativt inngangsparti • Enkel adkomst av og på E18/E16 med bil • Tog-, flytog- og bussforbindelser rett utenfor • Handel- og servicetilbud i gågaten og på Sandvika Storsenter

THE FULL SERVICE PROPERTY HOUSE

KVADRATUREN TOLLBUGATEN 27 394 KVM Lokalet er inndelt med cellekontorer, åpent kontorlandskap, møterom/ showroom og toalettsone, garderobe og hyggelig kjøkken med spiseplass.

SOLLI PLASS/VIKA CORT ADLERSGATE 16 285 KVM Opulens Eiendomsselskap

Lyse trivelige lokaler i byggets toppetasje (8. etg) med terrasse på tre sider og flott utsikt over byen (heis til 6. etasje).

Jan W. Roll +47 90 53 33 69 jr@newsec.no

Vibecke Falster +47 90 78 42 99 vf@newsec.no

• Sentral beliggenhet i øvre del av Kvadraturen like ved Stortinget • Lokalet ligger i 2. etg og vender ut mot Tollbugata • Lokalene fremstår som lyse og romslige med god takhøyde • T-bane, trikk, og busser i umiddelbar nærhet

• Representativt bygg fra 1955 med alt av servicefasiliteter i nærheten • Kort vei til trikk, buss, T-bane • Cellekontorer av ulik størrelse og møterom • Velegnet til både åpent landskap og kontorfellesskap • Trimrom og garderober i kjeller

THE FULL SERVICE PROPERTY HOUSE

Jan W. Roll +47 90 53 33 69 jr@newsec.no

Vibecke Falster +47 90 78 42 99 vf@newsec.no

BRYN TVETEN PARK 125–4.150 KVM TVETEN PARK er en innovativ kontorpark med totalt 33.000 kvm næringsareal fordelt på 3 bygg, Ole Deviks vei 2-4-6.

• Ledige lokaler i Ole Deviks vei 2 og 4, hhv 365–2.660 kvm og 132–1.490 kvm.

• Leies til fornuftig pris og oppgradert god standard.

• Felles kantine i nabobygget med fantastisk takterrasse, møterom, inn/ute sykkelparkering og med dusjfasiliteter og garderobe.

• Rehabilitert bygg utvendig, nyoppusset inngangsparti.

• Parkering inne eller i p-kjeller.

• Enkel adkomst med bil fra E6 og Ring 3.

• Hellerud T-banestasjon er like ved og det er god offentlig transport.

Vibecke Falster +47 90 78 42 99 vf@newsec.no

THE FULL SERVICE PROPERTY HOUSE

HØVIK O.H. BANGS VEI 70 300–3.358 KVM Kontorlokaler til leie på Høvik. Lokalene er fordelt over 3 etasjer samt kjeller med parkering. God eksponering mot E18.

• Arealer i hver etasje på ca 924 kvm (kan deles fra 300 kvm) • P-plasser: ute 50 stk, i kjeller: 17 stk • Enkel av og påkjøring til E18 • Ca. 10 min. biltur til Oslo sentrum • Kort vei til nye Høvik stasjon • Teknisk godt vedlikeholdt eiendom • Garderober med dusj/wc i kjeller • Lyst og grønt beliggende med direkte utgang til terrasse og stort grøntareal fra kantinen • Lyse og kreative lokaler både for åpent landskap og cellekontor • Leietakere i bygget er Arthrex AS, Fara ASA og Redback AS

THE FULL SERVICE PROPERTY HOUSE

Jan W. Roll +47 90 53 33 69 jr@newsec.no

Bent Roar Ekse +47 93 49 20 55 be@newsec.no

ØKERN KABELGATEN 39 C 718 KVM Flott og meget profilert eiendom med sentral beliggenhet på Økern Næringspark. enkel adkomst både fra nordgående og sørgående retning. Eiendommen består av effektive og lyse kontorlokaler.

• 4. etasje 718 kvm • Kontorlokalene er lyse, moderne og effektivt utnyttet, og innehar ventilasjon m/kjøling, bredbåndstilknytning og heis • Lokalene vil enkelt kunne tilpasses leietakers ønsker og behov • Eiendommen ligger kun 500 meter fra det nye Økern Senter, hvor knutepunktet for offentlig kommunikasjon kommer • God parkeringsdekning

Bent Roar Ekse +47 93 49 20 55 be@newsec.no

THE FULL SERVICE PROPERTY HOUSE

NYDALEN NYDALSVEIEN 15 CA. 699 KVM I Nydalsveien 15 kan vi tilby kontor / showroom med sentral beliggenhet i Nydalen og rett ved Akerselva helt syd i Nydalen. Kort vei til Gullhaug Torg og bydelens servicefasiliteter.

• Ca. 699 kvm ledige lokaler i byggets 2. etg • Spennende alternativ for egne skreddersydde lokaler • Like innenfor ring 3 med forbindelse til E6 og E18 • Passer svært godt for leietakere som ønsker seg hovedvekt av åpent landskap • Lokalet kan leies as-is eller ved at utleier foretar tilpasninger etter leietakers ønsker og behov • Innflyttingsklart 1Q 2015 etter rehabilitering.

• Bussforbindelser like ved og gangavstand til Lysaker togstasjon/Flytoget.

• Leie til svært gunstige betingelser

THE FULL SERVICE PROPERTY HOUSE

Jan W. Roll +47 90 53 33 69 jr@newsec.no

Vibecke Falster +47 90 78 42 99 vf@newsec.no

GRÜNERLØKKA THORVALD MEYERS GATE 7 497–996 KVM Lyse og attraktive lokaler i velholdt kontorbygg ved Mølleparken og Ringnes Park. Arealene ligger i 5. og 6. etg. (øverst) i et av ”tårnene” og har svært gode lys, sol og utsiktsforhold.

• 5. etg. 497 kvm • 6. etg. 499 kvm • Kan leies enkeltvis eller samlet • Kan leies “as is” eller spesialtilpasses ny leietaker • Kort vei til alle forretninger og serveringssteder og parker på Grünerløkka • 500 meter til Alexander Kiellands Plass • Meget velholdt næringsbygg • Enkel adkomst fra Sannergata med mulighet for parkering i garasjekjeller eller på faste p-plasser utendørs, rett ved inngangen til lokalene.

• Nærliggende buss- og trikkforbindelse

THE FULL SERVICE PROPERTY HOUSE

Bent Roar Ekse +47 93 49 20 55 be@newsec.no

Jan W. Roll +47 90 53 33 69 jr@newsec.no

NYDALEN SANDAKERVEIEN 116 200–2.432 KVM Bygget ligger i hjertet av Nydalen og har vunnet flere gjeve eiendomspriser, her finner du moderne og lyse kontorlokaler med gode eksponeringsmuligheter midt i Nydalen.

• 4.etg. 614 kvm BTA • 5.etg. 760 kvm BTA • 6.etg. 803 kvm BTA • 6.etg. 255 kvm BTA mot ateriet/kantinen • 6.etg. 200 kvm BTA mot ateriet • Takterrasse og felles kantine • Lokalene holder høy teknisk standard • Kort vei til all offentlig kommunikasjon • Levende, fremtidsrettet og spennende bydelssentrum • BI-bygget tilbyr flotte sosiale soner, kaffebarer, kiosker, spisesteder m.m.

18 000 m2 BRA Asker

- Et unikt signaturbygg skal bygges i Asker Kontor • Planlagt byggestart våren 2016 • Byggetid er beregnet til ca. 2 år • Ca. 18 000 m2 BRA kontor. Etasjeplan på ca. 2 400 m2 med fleksibel oppdeling • Antall arbeidsplasser vil være ca. 800 til 1 000 • Parkeringskjeller i 2 plan • Unike sol og utsiktsforhold • Huset vil bli et kontorbygg med fellesfasiliteter som kantine, kaffebar, resepsjon, shuttlebuss, treningssenter, takterrasse med fantastisk utsikt og hyggelige sosiale soner • Unike profileringsmuligheter mot E18 • Breeam sertifisering • Adressen er Drengsrudbekken vis a vis Asker Panorama Kontakt megler:

Jan W. Roll / (47) 905 33 369 / jr@newsec.no Bent Roar Ekse / (47) 934 92 055 / be@newsec.no www.oxer.no

Megler

Gårdeier

THE FULL SERVICE PROPERTY HOUSE

Jan W. Roll +47 90 53 33 69 jr@newsec.no

Vibecke Falster +47 90 78 42 99 vf@newsec.no

LYSAKER LYSAKER TORG 6–12 250–3.000 KVM Eiendommen er meget sentralt plassert på Lysaker-lokket og tilbyr fleksible lokaler med hyggelige fellesområder. Leietaker kan påvirke utforminger og løsninger etter egne behov.

• 250–3.000 kvm i 2., 4. og 5. etg.

• Egen kantine i bygget drevet av Brest AS med lunsj buffet og mulighet for bestilling av møtemat • Lokalene oppgraderes etter ønske til prisgunstige løsninger • God parkeringsdekning • Langsiktig eierskap resulterer i en godt drevet og vedlikeholdt eiendom • Lysaker Torg ligger svært sentralt, kun en trapp ned til Lysaker stasjon • Enkel adkomst til E18

THE FULL SERVICE PROPERTY HOUSE

Jan W. Roll +47 90 53 33 69 jr@newsec.no

Vibecke Falster +47 90 78 42 99 vf@newsec.no

HØVIK SANDVIKSVEIEN 26 150–396 KVM Eiendommen ligger på Høvik i grønne og rolige omgivelser. Nær all kommunikasjon som buss og tog.

• Lokalet kan leies som ett lokale eller deles opp til 2 lokaler på hhv ca. 150 kvm og 246 kvm eller annen mulig deling etter ønske • God standard med meget bra lysforhold • Lokalet er et hjørnelokale i 2. etasje med flott utsikt mot store grønt- og friarealer • Felles kantine i 1. etg med hyggelig spiseplass ute • Ny togstasjon på Høvik åpner 4. kvartal i år med kun få minutters gange fra bygget, avganger hvert 15. minutt • Ca. 10 minutter fra Oslo sentrum med bil • Enkel adkomst av og på E18

28

NE 05 2015

NYHETER

29

Store, syke landskap Forskningens tall er klare, tradisjonelle mellomstore og store kontorlandskap gir høyest sykefravær. Årsaks­sammenhengen er derimot mer uklar.

Den svenske arkitekten og kontor­ forskeren Christina Bodin Danielsson (se faktaramme og undersak) er ikke i tvil overfor NæringsEiendom. Både studien hun selv har gjort på ca. 500 personer, som fikk bedømme ulike dimensjoner av helse, følelsesmessig helse, generell helse og sykefravær, og en større studie med fokus på ulike former for sykefravær, viser nedslående resultater for de større kontorlandskapene. I den største studien fulgte man nesten 2000 ansatte gjennom to år, og man kan konkludere med at det er signifikante forskjeller i helsetilstanden til de ansatte i ulike kontorformer.

– Det er i prinsippet alltid en økt risiko for dårligere helse, uavhengig av

hva vi måler, i de tradisjonelle kontor­ landskapene. Det virker som det særlig er det mellomstore og store kontor­ landskapet som utmerker seg negativt. Vi har statistisk tatt bort den effekten som bakgrunns­faktorer har på ­individenes helsetilstand, som alder, kjønn og bransje­tilhørighet. Likevel er det en økt risiko ved disse kontorformene, sier ­Bodin Danielsson til NæringsEiendom,

Sterke indikasjoner Hun mener den store studien som fulgte individene over to år, er spesielt ­interessant og styrker konklusjonene.

En større dansk studie som omfatter 2400 personer, viser at risikoen for ­sykemelding øker om man deler rom med flere enn seks personer.

– Det finnes altså sterke indikasjoner, men til tross for dette, kan vi ikke trekke noen absolutte sammenhenger, ettersom vi trenger flere studier om temaet. Disse studiene må ikke bare være store, men også følge samme individ over lengre tid omkring temaet for å finne årsaks­ sammenhenger. Men vi behøver altså flere studier, sier eksperten.

De personene som inngår i den store studien, har selv fått opplyse om de har

hatt sykefravær, hvor mange fravær de har hatt, og hvor lenge fraværet har vart i løpet av året. I studien med ca. 500 ­deltakere er det også selvrapporterte data, arbeidsgiveren har ikke rapportert inn ansattes allmenne helsetilstand.

– Resultatene er svært tydelige, de er signifikante, risikoen for tilfeldigheter er under 5 prosent. Vi har også tatt hensyn til viktige bakgrunnsfaktorer som vi vet har en direkte innvirkning på individenes helse­tilstand, så forklaringen finnes ikke der, sier Bodin Danielsson.

Gjennom den statistiske analysen har de kunnet «isolere» de ulike kontor­ formene og måle den enkelte kontorformens ­påvirkning på de kontoransattes helse.

To viktige funn Bodin Danielsson sier de har gjort to viktige funn. Det første er at mangel eller tilgang til «egen kontroll» for den kontoransatte trolig er det som forklarer resultatene.

– I den mindre studien har vi nøye kunnet studere de ulike ­kontormiljøene.

Her fremkommer det at de beste ­kontorformene ut fra de ansattes helse er cellekontorer og fleksikontorer. Det er et viktig resultat, ettersom det ­indikerer

Sam Eydes vei 5B

B R Y N / H EL S F YR Med kontorer på Helsfyr-Bryn i Oslo er du i godt selskap. ­Området huser i dag mellom 15.000 og 20.000 ansatte i over 5.000 virksomheter som dekker nesten alle størrelser og bransjer.

Haavard Martinsens vei 19

Ole Deviks vei 16 A

KOMBINASJON SLOKA LE: LAGER CA. 3.600 M 2 , KONTOR CA. 1 900 M 2

KO N T O R E R : 10 - 37 5 M

• God takhøyde • Direkte påkjøring på Østre Aker vei og R4 • Sentralt på Grorud/Rommen • Arealene kan deles • God parkeringsdekning

SE N T R A LT BEL I GGE N DE HØYT L AG E R P Å S OF I EM Y R

• Effektivt høytlager - 309m2 v. E6 • Mulighet for leie av lyse kontorer med 1-10 arbeidsplasser • Åpent og søylefritt høytlager med gode lysforhold • Direkte innkjøring. Parkering

Ensjøveien 23 B 2

• 2. etasje: nyoppussede og flotte kontorlokaler • 3. etasje: enkeltkontorer • Vareheis opp til etasjen • Parkering • Ventilasjon med kjøling

1 5 5 M I 3 . E T AS JE OG 107 M 2 I 4. E TASJE, I NYTT PÅBYGG 2

• Vis-à-vis Ensjø T-bane • Nybyggstandard • Fra 3 til 12 arbeidsplasser • Møterom og kjøkken • Parkering på eiendommen • Takterasse

Kontakt: Axel Eide M: 90 82 82 25 E: eide@sandia.no / Christian Egge M: 91 32 41 90 E:ce@sandia.no / Tone Mjølnerød M: 90 62 38 34 E: tone@sandia.no

Lokaler til leie

Brynsveien 16-18

Gladengveien 14

MEGE T PE N KO NTO RE NH E T FRA 4 0 – 2. 000 M 2

KO N T O R E R 2 0 0 - 5 0 0 M 2 I 3 . E T ASJ E

• Kontorer 507 og 534 m2 - ­ tilpasses bruker • Lager/Kontor 308 m2 - leies ­sammen med kontor • Vedlikeholdt kontorbygg • Kantine

• 200 – 500 m2 kontor • Lyse arealer, godt egnet til showroom • Ventilasjon, kjøling • Gunstige leienivåer • 268 m2 i 1. etg./- Utleid • 168 m2 i 3.etasje - Utleid

Verpetveien 20 L A G E R M E D KO N T O R I ­ VE STBY NÆRINGSPARK

• 1.157 m2 høytlager • Søylefritt og direkte innkjøring • 191 m2 kontorlokaler i direkte tilknytning til lagerlokalene • Nær Vestby sentrum • 500 m fra E6

Tvetenveien 152

Tvetenveien 32

Haakon VIIs gate 6

KOMB INAS J O N S LO K A ER 4 95–8 56 M 2

1 6 8 - 2 .0 0 0 M KO N T O R / SHOW R O O M / L AG E R

E N KE LT KON TORER I ­F I N A N SI E LT M I L JØ I VI KA

• Lager: ca. 495 m2 BTA, med direkte innkjøring og god takhøyde • Kontor: ca. 370 m2 BTA, lyse og pent oppussede lokaler som kan tilpasses ny leietaker

2

• Moderne, attraktivt bygg • Lokalene kan tilpasses leietaker • Effektiv ventilasjon med kjøling • Vareheis med rampe • God parkeringsdekning

• Romslige og pent oppussede kontorer i 6. etasje • Tilgang til møterom, betjent ­resepsjon, kantine, sykkel­ parkering og dusj/garderobe • Høy kvalitet på eiendom og kontorer

Besøksadresse: Brynsalleén 4, Oslo / Tlf.: 23 03 95 20 / E-post: sandia@sandia.no / www.sandia.no

32

NE 05 2015

NYHETER

Christina Bodin Danielsson Arbeider som kontorforsker ved både Arkitekturskolan, KTH og det svenske Stressforskningsinstitutet og som praktiserende arkitekt på kontorer for Brunnberg & Forshed Arkitektkontor AB, samt foreleser og lærer ved den svenske arkitekthøyskolen.

Christina Bodin Danielsson disputerte i 2010 i sin doktoravhandling «The Office – An Explorative Study». I avhandlingen intervjuet hun 491 svenske ­arbeidstakere i 26 foretak i ulike bransjer. Bodin ­Danielsson har i sin videre forskning undersøkt hvordan valget av kontorform påvirker ansattes helsestatus og ­opplevelse av stress, men også hvordan valg av kontorinnredning påvirker ansatte­tilfredshet og trivsel med det ­fysiske arbeidsmiljøet. I tillegg har hun sett på hyppigheten av arbeidsplasskonflikter og opplevelsen av lederskap.

at å ha et eget rom, alene ikke er viktig for de ansattes helse. Det er noe annet.

Vår hypotese er at det som er ­avgjørende, er egen kontroll, og ved begge disse kontor­formene opplyser de ansatte at de har det. Det er trekk ved disse to ­kontor­formene som muliggjør kontroll for individene. I cellekontoret bestem­ mer man mye selv, som at man kan lukke døren for ikke å bli forstyrret, kan åpne vinduet osv., sier Bodin Danielsson, og fortsetter: – For bra utformede flexi­kontorer finnes det god tilgang på ulike typer av ­miljøer å arbeide i innenfor kontorets vegger. Man kan derfor velge hvilket arbeids­miljø som passer ut fra hva man jobber med og også jobbe u ­ tenfor kontoret hvis det skulle passe. Tradisjonelle kontor­ landskap gir derimot lavere personlig kontroll enn andre kontorformer, det tror vi forklarer deres dårligere resultater.

Stressfaktorer Bodin Danielsson sier individene i de større landskapene må arbeide på den arbeidsstasjonen man er henvist til og ­utsettes for stressfaktorer som støy. Det er vanskelig å snakke i telefonen, ­kollegaer ser og hører hva man jobber med osv.

– Denne mangelen på å kunne arbeide atskilt når man har behov for det, fører til stress, sier hun.

Velg en spesialist på finansiering av næringseiendom Ta kontakt med en av våre kundekonsulenter på telefon 73 89 20 00 eller 22 82 56 00.

Se vår hovedannonse på side 5.

I den større studien har forskerne ikke kunnet kontrollere ­kontor­miljøene, men ansatte har selv delt seg inn i kontor­former. Her viser imidlertid ikke ­flexikontoret de samme gode ­resultatene.

Det kan ifølge forskeren skyldes at de har fått med både flexi­kontor og under­ gruppen «hot desking». I den sistnevnte formen har ­arbeidstakeren som i et ­flexikontor ingen egen ­arbeidsplass, men de har heller ingen tilgang til de viktige ekstra rommene og alternative arbeid­ smiljøene som har en støttende funksjon.

Dette er funksjoner som trolig er med på å forklare hvorfor flexi­kontoret kommer så bra ut i studiene.

– Derimot viser cellekontoret ­fortsatt gode resultater, og de tradisjonelle kontor­landskapene dårligere resultater.

Begge disse kontorformene er enklere for den enkelte å definere, sier Bodin Danielsson.

Det andre viktige funnet er ­forskjellene mellom de ulike typene av åpne kontorer. Bodin Danielsson sier at de finner både interne forskjeller mellom de tradisjonelle kontorlandskapene, men også at det er forskjeller i andre kontor­ former med åpne planløsninger.

Delingen avgjørende – Det er altså ikke bare at man deler ­kontor med andre som er en «risiko­

Din Din

INNREDNINGSLEVERANDØR fra A til Å LEVE RANDØR fra A til Å GLASSVEGGER KONTORSKILLEVEGGER HIMLINGER

■ GLASSVEGGER ■ KONTORSKILLEVEGGER ■ HIMLINGER MV-Panorama Eksklusiv

Kontakt oss: 23 24 22 00 eller mvo@modulvegger.no

ann190x127-2013nov.indd 1

05/11/13 10:38

TIL LEIE: Kongens gate 15

Butikklokale og flotte, moderne kontorlokaler

1. etasje

221 m2

2. etasje

638 m2

Butikklokale Kan deles

Kontor

• Eiendommen ligger sentralt i Oslo sentrums beste butikkog kontorområde, like i nærheten av Steen & Strøm og Karl Johans gate.

• Fasaden er pent oppusset og gir et bra inntrykk.

• Kollektivtransport og nødvendige servicefunksjoner som post, butikk og bank i umiddelbar nærhet.

• Innkjøring til garasjekjeller fra Nedre Slottsgate.

• Tre personheiser, samt vareheis.

• Rimelig husleie

Kontakt: Knut Holter Senior Eiendomsmegler MNEF Næringseiendom Mobil: 952 72 522 | knut@eiendomssenter.no www.eiendomssenter.no

34

NE 05 2015

NYHETER

faktor», men hvordan denne delingen gjøres: Hvordan er man ellers organisert på kontoret, finnes det en mulighet for å trekke seg unna eller ikke, i tilfeller der man jobber i team. Å dele rom med ­andre kan være en risikofaktor, men det er ikke alltid det. Hvor mange individer man deler rom med, virker også å ha en påvirkning. Da ser vi interne forskjeller mellom de tradisjonelle kontorlandskap­ ene, forteller Bodin Danielsson.

Det finnes en rekke ­internasjonale studier om arbeidsmiljø og valg av kontor­ form. Spørsmålet er så hvor relevante funnene her er for det svenske og ­nordiske arbeidsmarkedet. Bodin ­Danielsson sier at blant annet en nederlandsk studie fra

2009 fulgte ­personer som flyttet fra celle­ kontorer til flexikontor. Etter flyttingen ­rapporterte de ansatte om bedre helse og produktivitet i et flexi­kontor enn i celle­ kontorene. Forskeren mener derfor at det er belegg for ­resultatene de er kommet frem til er korrekte, men igjen: Det trengs flere studier for å se om det virkelig er en entydig årsaks­sammenheng, Bodin Danielsson kan ikke gi en ­generell anbefaling av hvilken ­kontorform som er best for de ansatte. Det avhenger helt av blant annet virksomhet og ­størrelse til bedriften.

– Sannsynligvis spiller virksom­ heten man jobber i en større rolle for de ­ansattes helse, og hvor stor selskapet eller

organisasjonen er, enn valget av kontor­ form. Det som imidlertid er interessant, er at den seneste kontorforskningen viser at selve kontormiljøet spiller en stor rolle for de ansattes helse, selv om det ikke er like avgjørende som ­organisatoriske faktorer, sier hun.

Bakgrunnsfaktorer Derfor tar Bodin Danielsson og andre forskere hensyn til viktige bakgrunns­ faktorer i sine studier.

– Vi vet at resultatene i våre studier der vi har hensyn til bransje­tilhørighet og noen ganger om man jobber i privat eller offentlig sektor, ikke avhenger av den påvirkningen dette har for den ansattes

Det kreves mange lange økter for å lede an

Kunnskap og erfaring opparbeidet over femti år gir oss i Malling & Co fortrinn, hver gang vi forbereder nye utfordringer.

I 1964 startet Peter T. Malling opp en helt ny næring i Norge – profesjonell megling og forvaltning av næringseiendom. I dag teller Malling & Co over 130 ansatte og tilbyr markedets bredeste tilbud av eiendomstjenester. www.malling.no

Historien forplikter

36

NE 05 2015

NYHETER

Vanskelig å måle Om det er en klar sammenheng mellom kontorform og sykefravær, er det verre å konkludere om kontorformer og produktivitet.

– Produktivitet er svært vanskelig å måle, det kan bety ulike ting avhengig av hvilken stilling og jobb man har. Det er eksempelvis enkelt å måle produktivitet for aktiviteter langs et samlebånd, men i kunnskapssamfunnet er produktivitet mye vanskeligere å måle, sier Bodin Danielsson.

Som regel måler man kognitiv (tenkende, analyserende evne, red.anm.) dyktighet istedenfor produktivitet. Man har da funnet ut at hvis man deler kontor med mange kollegaer, øker risikoen for forstyrrelser.

Den nedsatte produktiviteten ligger gjerne rundt 30 prosent. Dette gjelder spesielt arbeid som krever en høy konsentrasjon.

Det som kjennetegner og utmerker et godt fysisk og psykososialt arbeidsmiljø, er at man i den utstrekning det lar seg gjøre bør gi de ansatte kontrollen over eget arbeidsmiljø.

– Når det gjelder det fysiske arbeids­ miljøet, innebærer det at man skal tilby valgfrihet og mulighet for en ønsket stimulans. Det vil si bra møterom og ulike typer møteplasser, men først og fremst god mulighet for fysisk atskillelse: Muligheten til å trekke seg unna for å ta telefonsamtaler og utføre konsentrert arbeid, sier forskeren.

helse. Det avhenger heller ikke av de øvrige faktorene vi har tatt hensyn til, som alder eller kjønn. Derimot har vi ikke tatt hensyn til organisasjonens størrelse, som eventuelt kan påvirke de ansattes helse, sier hun.

Ved å ta hensyn til altfor mange bakgrunnsfaktorer, utvanner man ­utvalget.

Visse personer vil rett og slett ikke ­svare på disse bakgrunnsspørsmålene og må ­ekskluderes fra undersøkelsene.

Det gjelder derfor å ta med de riktige ­faktorene, ­eksempelvis kjønn og alder.

– Er det noen signifikante ­forskjeller mellom kjønnene og alderen til de ­ansatte?

– Ja, vi har forskjeller i alders- og kjønnsfordeling mellom de ulike kontortypene. Eksempelvis fant vi flere kvinner i de tradisjonelle kontorlandskapene og flere menn i cellekontorer, eldre personer i cellekontorer, yngre i kombikontorene osv. Dette spiller likevel ingen rolle for resultatene vi har funnet, ettersom vi har tatt hensyn til alder og kjønn i de ­statistiske analysene, sier Bodin Danielsson.

Seierstog – Fremover, hvilken kontorform tror du blir vinneren i Norden?

– Akkurat nå gjør det aktivitets­ baserte kontoret i form av flexikontoret sitt seiers­tog i hele Norden, i likhet med

i de øvrige delene av den vestlige verden, svarer Bodin Danielsson. Hun mener at dessverre ­snakker ingen om den andre aktivitetsbaserte kontorformen, som er et kombikontor. Til forskjell fra et flexi­ kontor, innebærer kombikontor at man har sin egen arbeidsplass.

– Jeg synes det er synd at man tror at én kontorform er svaret på alle ­virksom­heters behov, jeg tror på ­variasjon.

Men tilbakekomsten for flexi­kontoret har medført at man ­innser at man må tilby de ansatte ulike a ­ rbeidsmiljøer å velge mellom blant k ­ ontorer. Jeg tror alle kontorformer kommer å ta til seg dette, som er positivt, sier forskeren.

Bodin Danielsson sier vi heller ikke må glemme at dagens flexikontor er mye bedre enn de første som ble ­introdusert.

Det ­skyldes at den digitale t­ eknikken ikke ­lenger utgjør noe hinder for ­medarbeidernes valg av arbeidsmiljøer.

Hun har for øvrig nettopp gitt ut boken «Hva er et bra kontor», der hun beskriver mer prosjektorienterte og arbeids­prosess-orienterte kontorformer, blant annet «lean-tilpassede» kontorer.

– Vi kommer til å se mye mer ­variasjon i fremtiden, spår Bodin Danielsson.

Tekst JAN REVFEM E-post JAN@NE.NO Illustrasjon JAN ANDRE GRANHEIM

ISY Eiendom = lønnsomhet og oversikt Løsningen er moduloppbygd og støtter alle oppgaver innen eiendomsforvaltning.

Les mer på www.isy.no - eller kontakt kai.petter.westerheim@norconsult.com, tel 454 04 671.

Mer enn 10.000 brukere innen bygg & anlegg

NEDRE VOLLGATE 3

MIDT I KVADRATUREN • Sentralt beliggende i Kvadraturen.

• Fasade og inngangsparti er nyoppusset i 2014.

• Gangavstand til hele Oslo sentrum med alt av servicetilbud.

• Aker Brygge, Rådhuset og offentlig ­kommunikasjon i umiddelbar nærhet.

• Lokalene kan enkelt tilpasse leietakers ønske og behov.

310 kvm kontor: 7-8 cellekontorer, konferanserom, kjøkken, åpen resepsjon og toaletter

GRENSESVINGEN 9

SENTRALT PÅ HELSFYR • Fin utsikt fra kontorene.

• Nyoppusset resepsjon og kantine i bygget.

• Gode parkeringsmuligheter.

• Kort vei til off. komm.

460 kvm kontor: 8 kontorer + åpen løsning for kontor­fellesskap, stort konferanserom 1.300 kvm kontor: 32 cellekontorer, 3 konferanserom og toaletter 750 kvm kontor: 16 cellekontorer, 2 konferanserom og toaletter (3. og 4. etasje kan leies samlet)

OLAV BRUNBORGS VEI 4/6

LEI AV KØ? KOM TIL OSS! • Sentralt beliggende på Billingstad.

• Lyse og hyggelige kontorer som kan ­tilpasses leietakers ønsker og behov.

• God ­parkeringsdekning (330 p-plasser) • Kantine i bygget.

• Kort vei til off. komm.

200–9.000 kvm fordelt på forskjellige fløyer. Fløyene er fra 444–1.250 kvm

KONTAKT: FRODE WAALER | 406 03 907 | FGW@AURIS.AS

WWW.AURIS.AS

38

NE 05 2015

NYHETER

Spriker i alle retninger Sentrale aktører i ­eiendomsbransjen er overhodet ikke ­enige om hvilket som er ­Oslos beste kontorbygg.

NæringsEiendom ba sommeren 2009 et 20-tall av de viktigste eiendomsaktørene i Oslo om å peke ut det de mener er det flotteste kontorbygget i Oslo. Kriteriene den gangen var utelukkende ­beliggenhet og standard, pris var underordnet.

Aktørene fikk lov til å være fullstendig subjektive og dermed ikke uhildede, men det måtte fremkomme.

Opptellingen for seks år siden viste at et flertall av de spurte pekte på det såkalte Wilhelmsen-bygget i Olav Vs gate 5, på hjørnet av Dronning Mauds gate, en av Pecunias tre store prestisjeeiendommer. Bygget ligger praktfullt til vis-à-vis

Rådhuset og et drøyt steinkast fra brygge­ kanten og Aker Brygge, med sol mot inngangen om formiddagen.

Denne gangen er kriteriene for å peke ut det beste kontorbygget i Oslo noe annerledes. NæringsEiendom satte som forutsetning attraktiv beliggenhet, høy standard på bygget og god gårdeier.

Gårdeiere fikk ikke lov å stemme på egne bygg. Det var imidlertid lov å trekke frem flere bygg.

Fortsatt bra Som oversikten viser, er forslagene mange, men Wilhelmsen-bygget ­scorer fortsatt bra. Mange av forslagene ­ligger ikke uventet i det såkalte CBD-­området, det vil si Vika, Aker brygge og ­Tjuvholmen.

Her finner vi Oslos, og dermed landets dyreste kontorbygg, med leienivåer opp mot 5000 kroner ­kvadratmeteren og verdier på byggene opp mot 70 000– 75 000 kroner per kvadratmeter. Thiis-­ gården i Vika er ett av byggene som trekkes frem, en sentral gårdeier peker

på dette bygget og et annet bygg noen hundre meter unna hverandre: – Thiis-gården (Haakon VIIs gate 1, Blystad-familien, red.anm.) har en flott beliggenhet og et meget vellykket påbygg.

Det eneste negative er byggets trekantete form med store, dype kjerner. Terminal­ bygget på Aker Brygge har en vellykket totalrehabilitering. Wiersholm har fått flotte kontorer, men det er litt for anonym kontorinngang, sier gårdeieren.

Anne Bruun-Olsen, som leder DTZ Realkapital Eiendomsmegling trekker frem Bryggegata 6 på Aker brygge, et bygg som er eid av Norwegian Property, og som har advokatfirmaet DLA Piper, advokatfirmaet Kluge, Grieg Gruppen og Google som leietakere.

– Bygget har en sentral og attraktiv beliggenhet på Aker Brygge, store og fleksible kontorplan og flotte nybygg­ kvaliteter. Det er gode fellesfasiliteter, som et representativt og flott inngangs­ parti, kantine og dusj/garderobe og sykkelparkering og gode lysforhold og utsikt/

39

Thiis-g책rden. Foto: NyeBilder.no

Haakon VIIs gate 5. Foto: NyeBilder.no

40

NE 05 2015

NYHETER

DNB-byggene i Bjørvika.

Wilhelmsen-gården i Olav Vs gate 5.

Foto: NyeBilder.no

«Norwegian ­Property er en solid og god ­utleier, som er flink til å ta vare på leie­ takerne.»

Anne Bruun-Olsen, DTZ Realkapital Eiendomsmegling

utsyn mot både sjøsiden og Bryggetorget, sier Bruun-Olsen.

Solid og god Hun mener Norwegian Property er en solid og god utleier, som er flink til å ta vare på leietakerne.

Som en god nummer to fremhever Bruun-Olsen bygget som ­advokatfirmaet Wiersholm leier på Aker Brygge, også dette med Norwegian Property som ­utleier. Da snakker vi om ­nyombygde Dokkveien 1, tidligere kjent som Terminal­ bygget.

Eiliv Christensen i NAI FirstPartners synes kåringene er «noe tabloide», men velger seg også Dokkveien 1, som heretter

er den offisielle adressen til det nye frontbygget på Aker Brygge.

– Like under er Pecunias ­eiendommer i Vika, Haakon VIIs gate 5 (Hemsen-­ gården, red.anm.), Wilhelmsen-­gården i Olav Vs gate 5 og Dronning Mauds gate 1–3, samt Thiis-gården. Dronning Mauds gate 10 og 11 i Vika, der vi sitter, kan bli en utfordrer når ombygging ferdigstilles, sier Christensen. Disse to byggene har nå fått godkjent detaljreguleringen, og eieren Vika Eiendomsforvaltning tror de to byggene kan være verdt bortimot 2 milliarder kroner etter ombyggingen.

Thor S. Thoeneie var tidligere viseadministrerende direktør i Oslo S. Utvikling, nå er han partner i Winta

Fleksible kontorløsninger på Skøyen

Tiden din er verdifull, så bruk den på det du gjør best. Ikke kast bort tiden på å komme fra A til B, eller for å ta deg av kontoradministrative ­oppgaver. Vi tilbyr lokaler nær deg.

Få ting gjort. Vær nær dine kunder, leverandører og nye muligheter.

Vi gir deg en inspirerende arbeidsplass med tipp-topp service. Alt du ­behøver i din forretningshverdag, er lett tilgjengelig når ditt behov melder seg.

Uansett hva dine forretningsplaner er, vil vi hjelpe deg og komme dit.

Kontor

Viruelt kontor

Business lounge

Ring oss, og la oss snakke business.

Møterom

+47 22 99 60 90 regus.no

42

NE 05 2015

NYHETER

NPROs totalrehabiliterte Dokkveien 1 (gamle ­Terminalbygget) med bl.a ­Wiersholm som leietaker.

Foto: NyeBilder.no ­ iendom. Thoeneie er muligens noe E ­preget av sin forkjærlighet for Barcode-­ rekken i Bjørvika når han sier: – Det definitivt beste næringsbygget i Oslo er midtbygget til DNB i Bjørvika.

Det er på 40 000 kvadratmeter og har helt unike kvaliteter, både når det gjelder effektivitet, fleksibilitet, miljø- og energibruk. Det har også en perfekt beliggenhet rett ved Oslo S.

Skryter hemningsløst Adm. direktør Eirik Thrygg i Seltor Gruppen er subjektiv når han kommer med sitt forslag: Monier-bygget i Verkstedveien 1, tidligere Drammensveien 134, på Skøyen.

Monier-bygget er markedsført som «Oslos grønneste bygg».

Sektor Gruppen flytter i august inn i nybygget til Norwegian Property, som foreløpig bare er halvfullt.

– Bygget har et helt nytt, flott lyst inngangsparti og er et miljøbygg med høy og tidløs standard på hele bygget. Det er en flott kantine, «Moniers Kjøkkenhage», og Norwegian Property er en profesjonell og langsiktig gårdeier som yter god service – det har i hvert fall vært vår erfaring så langt, skryter Thrygg.

Adm. direktør Rolf Thorsen i Oslo S Utvikling sier han ikke kjenner alle de

KONTORLOKALER SENTRALT VED NYDALEN Østensjøveien 27.

Sandakerveien 76

Monier, Verkstedsveien 1.

• • • • • •

beste byggene, men velger seg Posthuset til Entra Eiendom, noe også Arild Rygg i Stor-Oslo Eiendom gjør.

– Visma-bygget i Bjørvika vil være enda bedre om ett år, når det er åpnet flere tilbud på bygulvet, sier Thorsen.

Ellers er nok valgene noe preget av hvor de ulike aktørene jobber og har som markedsområde. To gårdeiere som har eiendom i Bryn-Helsfyr-området fremhever henholdsvis Østensjø­ veien 27 og Grensesvingen 7 som sine favoritter.

Det er verdt å presisere at ingen av eiendomsbesitterne har fått anledning til å stemme på sine egne bygg.

Tekst JAN REVFEM E-post JAN@NE.NO

Ledige kontor-/produksjonslokaler i Sandakerveien 76.

Lokalene er i dag innredet hhv. som cellekontorer, landskap, møterom, samt store åpne rom (produksjon – haller).

1. etasje ca 900 m2 hvorav ca 565 m2 har takhøyde opp mot 4,0 meter. Kjøreport.

Lokalene kan deles.

2. etasje ca 900 m2. Kan deles i arealer ned mot 265 m2.

4. etasje ca 365 m2.

Sentralt beliggende med kort avstand til offentlig kommunikasjon.

Megler MNEF Espen Andersen telefon 908 65 600 email espen.andersen@byggforvaltning.no www.byggforvaltning.no

44

NE 05 2015

SKØYEN

Opp mot 3000 kroner meteren

Skøyen har vokst frem som ett av Oslos mest attraktive kontorområder. (Foto: Fram Eiendom)

Kontorlokaler på Skøyen med høy ­standard har leiepriser fra rett under 2500 kroner til 3000 per kvadratmeter.

driverne for kontorutviklingen på Skøyen, er Torstein Tvenges Fram Eiendom.

Selskapet fikk tidligere i år anerkjennelse for sitt arbeid med bydelen da det vant Cityprisen, en pris som også anerkjente Skøyen som ett av byens mest a ­ t­ traktive kontorområder. Totalt er det rundt 600 000 kvadratmeter kontorareal på Skøyen.

Leieprisene Skøyen har i løpet av de seneste årene vært gjennom en storstilt transformasjon.

I takt med at nye kontorbygg er blitt satt opp på Skøyen, har leieprisene samtidig skutt fart oppover. En av de store på­

Ifølge DNB Næringsmeglings seneste markedsrapport fra våren 2015 må leie­ takere ut med mellom 2500 kroner og 3000 kroner per kvadratmeter hvis de skal leie kontorlokaler med høy standard på Skøyen. Dersom man nøyer seg med

mer moderate «god standards», slipper man langt billigere unna, da er leieprisene mellom 1700 og 2500 kroner per kvadrat­ meter.

Ifølge DNB Næringsmegling har det vært liten aktivitet i leiemarkedet på Skøyen den seneste tiden. Et par unntak som næringsmegleren trekker frem, er i Drammensveien 165, hvor Alstom har fremleid sine arealer og i Kareenslyst Allé 20, hvor ledigheten er redusert fra 4500 til 1700 kvadratmeter siste halvår. Totalt har kontorledigheten på Skøyen, ifølge DNB-analytikerne, falt fra 74 000 til 67 000 kvadratmeter det seneste halvåret.

Norwegian Property står for en stor del av ledigheten, med til sammen 25 000

PROSJEKTERTE KONTORLOKALER TIL LEIE PÅ SKØYEN

ENGEBRETS VEI 7

Areal –og miljøeffektivt nybygg i et av oslos raskest voksende og populære kontorområder -- Ca. 2.000 m2 -- Veldig fleksibelt og arealeffektivt -- God parkeringsdekning -- Energieffektivt (Kan oppnå energiklasse A om ønskelig) -- Sentral beliggenhet med kort gangavstand til Skøyen stasjon

Tim Herman Holm M: 922 22 542 E: tim@holmeiendom.no holmeiendom.no

46

NE 05 2015

SKØYEN

kvadratmeter ledig kontorareal i nybygget i Verkstedsveien 1 og 11 000 kvadratmeter ledig i Drammenveien 211-213.

Leienivåer i Skøyen (NOK per kvm) Høy standard

God standard

Toppnivå

3500

Frykter prisfall Bedrifter som er i markedet på søk etter lokaler, har Skøyen høyt oppe på listen som sted å etablere seg i, men DNB Næringsmegling tror det blir vanskelig for området å holde leieprisene på Skøyen oppe.

«Vi tror høy ledighet både her og på Lysaker, kombinert med uro i oljesektoren, bidrar til at det blir vanskelig å opprettholde det høye prisnivået som har fått vokse frem over de siste fire årene», skriver DNB Næringsmegling i den seneste halvårsrapporten.

«Ledigheten biter seg fast» Union Gruppen skriver i sin markeds­ rapport for våren 2015 at «kontorledig­ heten biter seg fast på Skøyen». Nærings­ megleren anslår en arealledighet i området på 10,7 prosent i år, noe som er en økning på 1,3 prosentpoeng i forhold til året før. «Vi tror at markedsleien på Skøyen synker svakt det ­kommende året. Området har et relativt stort tilbud av kontorarealer, er til en viss grad ­eksponert mot oljebransjen, og blir på­virket av den svake utviklingen på ­Lysaker og Fornebu», skriver Union Gruppens analytikere i markedsrapporten.

Union Gruppen anslår leieprisen for nybygg med den aller beste beliggenheten (toppleien} til 3100 kroner per kvadratmeter, mens topp standard og topp beliggenhet har leiepriser på 2750 kroner per kvadratmeter. For såkalt «normalt høy standard» er det typiske nivået anslått til 2500 kroner per kvadratmeter, mens såkalt «moderat standard» har et typisk leieprisnivå på 1850 kroner per kvadratmeter.

Tekst DAG-JØRGEN SALTNES E-post DAG@NE.NO

3000 2500 2000 1500 Kilde: DNB Næringsmegling

Kareenslyst Allé 49-53 er ett av Fram Eiendoms mange Skøyen-prosjekter. (Foto: Thomas Bjørnflaten/Nyebilder.no)

Sjølystparken Drammensveien 167 Ledig areal: CA. 300 – 1.330 KVM ■■ ■■ ■■ ■■ ■■

Lyse og representative lokaler Felles møterom og kantine Sykkelparkering og garderobe/dusj Parkeringsplasser i garasjekjeller Kort vei til offentlig kommunikasjon

Kontakt: Siri Jordfald, mob 918 89 225, siri.jordfald@dnb.no

Drammensveien 169/171 Ledig areal: CA. 600 – 1.600 KVM, 2. ETG ■■ ■■ ■■ ■■ ■■

Bygget er representativt med gode kvaliteter Nylig rehabilitert kantine, møteromssenter, og inngangsparti Sykkelparkering, garderobe/dusj God Parkeringsdekning Kort vei til offentlig kommunikasjon

Kontakt: Siri Jordfald, mob 918 89 225, siri.jordfald@dnb.no

Drammensveien 173/175 Ledig areal: 450 KVM + 884 KVM, 4. ETG. ■■ ■■ ■■ ■■

Sentralt plassert på Skøyen med kort vei til en mengde servicetjenester Lyse og representative lokaler Det største arealet har også tilgang til takterrasse Svært god eksponering mot E18

Kontakt: Siri Jordfald, mob 918 89 225, siri.jordfald@dnb.no DNB Næringseiendom AS er et datterselskap av DNB Livsforsikring ASA og forvalter ca. 1,2 mill. kvm eiendom, i hovedsak kontorbygg, kjøpesentre og hotell.

For mer informasjon, vennligst ta kontakt med oss på leiekontor@dnb.no eller 815 44 100. Se våre ledige eiendommer; www.leietakerdnb.no

48

NE 05 2015

SKØYEN

Oslo kommune vil ha mer fokus på grønne og blå ­arealer på Skøyen.

Legger til rette for ørreten Oslo kommune vil ha mer grønt og blått på Skøyen og skal lage trapp for sjøørreten «midt i byen».

Byråd Bård Folke Fredriksen vil ­gjerne bygge en ordentlig by på Skøyen (se egen sak side 52-53). Men kommunen er også opptatt av de såkalte grønne og blå arealene i den nye urbane byen. Nå vil Bymiljøetaten legge til rette for at sjø­ørreten skal kunne komme videre opp-

over Hoffselva ved at det lages en trapp.

I dag går elva i kulvert ved Engebrets vei med et stort fall, noe som stanser fisken fra å komme seg videre oppover.

Vil ha gyting Holm Eiendom, som eier Engebretsvei 3-5 på Skøyen, er blitt kontaktet av ­Bymiljøetaten med spørsmål om ­selskapet vil la kommunen bruke tomten deres når arbeidet er i gang.

Det er meningen at en slik trapp vil gjøre det mulig for sjøørreten ved Skøyen å gyte oppover i Hoffselva. Ifølge ­kommunen er det gode gyte- og oppvekstmuligheter for sjøørreten i de øvre deler av vassdraget.

Oslo kommune ønsker å prioritere de grønne lungene og de såkalte blå ­kvalitetene når det legger til rette for byutviklingen. Dette er også noe som gårdeiere som har fått sine utviklings­ prosjekter på vent på Skøyen blir nødt til å ta hensyn til. Utbyggere har blant ­annet fått tilbakemelding om at ­kvaliteten på de offentlige rommene på Skøyen skal gis høy prioritet og at frem­ tidige parker også skal avklares. Det vil også bli ­prioritert mer boligutvikling i ­Skøyen-området.

Tekst DAG-JØRGEN SALTNES E-post DAG@NE.NO Foto SHUTTERSTOCK

skaper levende byrom på skøyen servering

handlegate KNUTEPUNKT

MOTE Fram Eiendom

Karenslyst Allé 2 – skøyen

0278 Oslo

www.fram.no

50

NE 05 2015

SKØYEN

Codan forlenger på Skøyen

Verkstedveien 3.

Codan Forsikring forlenger sin leie­ kontrakt på Skøyen med fem år.

Forsikringsselskapet holder til i det tidligere Bygg 5 i Drammensveien 134, nå Verkstedveien 3. Dette bygget ligger bak Norwegian Propertys nybygg i Verksted­ veien 1.

Nettstedet NEnyheter skrev i 2011 at Codan var ute med et leiesøk i markedet, der de søkte etter 7000 kvadrat­meter. Ønsket beliggenhet den gangen var Lysaker, Skøyen eller Oslo sentrum.

Forlenger Men nå melder Norwegian Property at Codan har forlenget leieavtalen med fem år til september 2022. Codan leier om lag 4800 kvadratmeter i Verkstedveien 3, i tillegg til parkeringsplasser.

Forlengelsen er reforhandlet til eksisterende betingelser og såkalt «as is».

Etter det NE nyheter har grunn til å tro, ligger leienivået i området 2500 kroner kvadratmeteren.

Verkstedveien 3 er ifølge hjemme­ sidene til Norwegian Property på totalt 8277 kvadratmeter, og bygget er ført opp i 2001. Det følger hele 394 parkeringsplasser med lokalene.

Tekst JAN REVFEM E-post JAN@NE.NO

Disse tegner også leieavtaler på Skøyen: • Sektor Gruppen – 1840 kvadratmeter i Verkstedveien 1 • PA Consulting Group – 1300 kvadratmeter i Verkstedveien 1 • Capgemini – 3000 kvadratmeter i Karenlyst Allé 20

51

59°55’18.0”N 10°41’20.7”E

TIL LEIE

Kan bli boliger

Drammensveien 123 Skøyen • • • •

Pulserende kontorliv kombinert med bolig og handel Moderne og representativt kontorbygg Alt av offentlig kommunikasjon rett utenfor døren Svært gode takhøyder

Ledig arealer: • Plan 1: 280 kvm • Plan 3: 440 kvm + 590 kvm

Norwegian Property vurderer å gjøre om Nedre Skøyen vei 24–26 til boliger.

Eiendommen består i dag av tre bygg på til sammen 36 000 kvadratmeter: Nedre Skøyen vei 24 på 4845 kvadratmeter, Nedre Skøyen vei 26 A-E på 17 622 kvadratmeter og Nedre Skøyen vei 26 F på 13 499 kvadratmeter.

Men de to første byggene er fra 1983 og trenger oppdatering, mens Nedre Skøyen vei 26 F er ført opp i 2006. Evry holdt til i Nedre Skøyen vei 26, men fremskyndet i 2013 en flytting til sitt nye hovedkontor på Fornebu.

Fremleier Orkla opplyste i mars 2013 at de skal fremleie 18 600 kvadrat­ meter av Evry i Nedre Skøyen vei 26 frem til 2016. Orkla er i ferd med å samle sine aktiviteter i et nytt høyhus på Skøyen. Her har Plan- og bygningsetaten sagt blankt nei til planene. Det er derfor uvisst når Orkla kan flytte inn.

Men nå vurderer altså Norwegian Property å gjøre om eien­ dommen på Skøyen til boliger. Kontrakten med Evry utløper ifølge adm. direktør Olav Line i 2019.

– Vi er på en konverteringsmulighet her, for vår del ser dette markedet veldig godt ut, det er en stor interesse, sa Line på tors­ dagens resultatpresentasjon.

Rask beslutning Norwegian Property vil allerede i løpet av dette kvartalet ta en avgjørelse om hva som skal skje med Nedre Skøyen vei 24-26.

Det blir i så fall snakk om en boligkonvertering av hele eiendom­ men.

Olav Line vil overfor NE nyheter ikke ha noen formening om kvadratmeterprisene som kan oppnås ved en konvertering til boliger. Eiendommen ligger ikke langt fra Skøyen stasjon og i utkanten av det store boligområdet Skøyen Terrasse.

Tekst JAN REVFEM E-post JAN@NE.NO

For prospekt og visning, kontakt: Astri Varmo Andresen 909 58 891 ava@60grader.no 60grader.no

52

NE 05 2015

SKØYEN

– Vi kan bygge ­ordentlig by på ­Skøyen Byråd Bård Folke Fredriksen vil utvikle en by på Skøyen og har satt utviklingsplanene der på hold.

Det var i februar i år at gårdeierne med utviklingsprosjekter på Skøyen fikk beskjed om at kommunen vil ha et større byplangrep for Skøyen. Konsekvensene er at utviklingen nå har stanset opp, mens kommunen jobber med en ny ­områdeplan. Det er særlig arbeidet med å få på plass en t-bane til Fornebu, via Skøyen, som ligger bak utviklings­ stansen.

Nyheten skapte stor usikkerhet blant eiendomsaktørene, med utbyggingsplaner i området som påvirkes av Fornebubanen.

– Vi er spent på hva dette vil innebære for oss, sier en av utviklerne i området til NæringsEiendom.

Nå forteller byråd Bård Folke ­Fredriksen om planene.

Vil bygge by – Skøyen er kanskje det første ordentlige kollektivknutepunktet etter at Oslo la sin knutepunktstrategi i 2000. Og den seneste tiden har utviklingen vært veldig positiv. Men vi har et potensial for å få til mye mer enn et knutepunkt på Skøyen. Vi kan faktisk bygge en ordentlig by der, sier Folke Fredriksen.

Han mener Fornebubanen gir store muligheter for byutvikling på Skøyen.

– Vi vil ikke bare koble Skøyen til Oslo sentrum, men også til Majorstuen og Fornebu. En link fra Forskningsparken til Fornebu vil være veldig spennende for Skøyen, sier Folke Fredriksen.

Ny områdeplan Han mener at kommunen må få på plass en ny områdeplan for å få ut potensialet til Skøyen.

– Vi har fått inn mange regulerings­ planer som har gått ut over grensene som foreligger i kommunedelplanen. Mange av enkeltplanene som nå er sendt inn bygger høyere og tettere enn kommune­ delplanen har vedtatt som grenser.

Kommunen tror det kan ­bygges høyere

og tettere enn dette, men da må vi se sakene i en større sammenheng. Ellers må vi forholde oss til de høydene og volumene kommunedelplanen legger opp til, noe som ikke nødvendigvis gir de beste ­løsningene.

Derfor ønsker vi å få et byplangrep for Skøyen hvor områdeplanen blir viktig, sier byråden til ­NæringsEiendom.

Det gårdeierne frykter aller mest, er at deres planer for bygging av nye boliger og næringsbygg blir satt på hold lenge mens det krangles om Fornbubane, ­grunneierbidrag og veier.

– Det er en del eiendomsaktører i området som har planer som er nesten klare for utbygging. Vil dette innebære at deres prosjekter blir utsatt i lang tid fremover?

– Vi forsøker å få klart et ­utkast allerede til sommeren, men det skal jo behandles også, så det kan ta litt tid. Men vi håper samtidig å behandle flere enkeltsaker parallelt med arbeidet med områdeplanen, så sant det ikke gjør ­fremtidig arealutvikling vanskelig, sier Bård Folke Fredriksen.

Tekst DAG-JØRGEN SALTNES E-post DAG@NE.NO

53

Bård Folke Fredriksen ser store ­muligheter for byutvikling på ­Skøyen. (Foto: Scanpix)

Slik kan knutepunktutvikling på Skøyen bli. (Ill.: Oslo kommune)

HOVFARET 4, skøyen – kontorer

180 – 330 kvm til leie 3 lokaler i hhv. 2., 3., og 4. etg.

2 av lokalene skal totalrehabiliteres og vil fremstå som nye.

Tidsmessig ventilasjon med kjøling. Heis.

Kort vei til alle typer offentlig kommunikasjon.

Rikelig med parkering, inne og ute.

Geir Baastad | 90 11 53 15 | 23 11 38 30 geir@aker-eiendom.no | www.aker-eiendom.no

54

NE 05 2015

SKØYEN

Harbitz Torg får ny behandling av Plan- og bygningsetaten. (Ill.: LPO Arkitekter)

Disse prosjektene får ny behandling Flere store prosjekt­ er på Skøyen må be­ handles på nytt.

Samtidig må flere av sakene som var ferdig i Plan- og bygningsetaten, og som skal politisk behandles, sendes tilbake til Plan- og bygningsetaten for ny vurdering.

Skøyen Atrium III Den 17. mars sendte Byrådsavdeling for byutvikling et brev til Plan- og bygnings­ etaten. I brevet skriver byrådsavdelingen at det er et politisk ønske å legge til rette for utvikling av kollektivknutepunktene Skøyen, Lysaker og Vækerø. Byråds­ avdelingen ønsker ikke å legge ned midlertidig forbud mot tiltak i ­påvente av vedtatt reguleringsplan, men vil ha en parallell behandling av plan- og bygge­saker og utarbeidelse av område­ reguleringene.

Det er særlig tre prosjekter som nå får sakene sine gjennom en ny runde i Plan- og bygningsetaten. I Drammensveien 145 og 147 vil Schage Eiendom utvikle det tredje byggetrinnet til Skøyen Atrium. ­Eiendomsselskapet vil sette opp et kontor­bygg på 23 000 kvadratmeter, og det var opprinnelig meningen at ­byggingen skulle starte i år. Plan- og bygningsetaten skriver i et svar til Byråds­ avdeling for byutvikling at planforslaget for Drammensveien 145 og 147 «bør

vurderes på nytt opp mot det fremtidige byplangrepet for Skøyen når det er ut­ arbeidet». Det kan bety utsettelse for det store kontorprosjektet.

Etaten skriver at det er behov for å avklare den fremtidige strukturen for det offentlige rommet ved tomten til Schage Gruppen, og at det bør stilles mer ­omfattende krav til rekkefølge­ bestemmelser tilknyttet planforslaget.

Dette for å sikre gjennom­føring av gode byrom og blågrønne strukturer i nær­området. Plan- og bygnings­ etaten vil også ­formulere rekkefølgebestemmelser for å sikre gjennomføring av Fornebubanen. «Slike nye ­rekkefølgebestemmelser vurderes å være del av et fremtidig byplanog gjennom­føringsgrep for hele

KONTOR/SHOWROOM 200 – 1000 KVM LEIE PÅ SKØYEN

Lyse, innbydende kontoreri 4. etasje, samt showroom i 1. etasje. Fleksible strl. fra 200 m2.

Oppgraderes og tilpasses din bedrift.

Kontakt megler: Siri Jordfald, tlf: 918 89 225

56

NE 05 2015

SKØYEN

Skøyen Atriums tredje bygge­trinn får ny behandling av Plan- og bygningsetaten. (Ill.: Lund + Slaatto Arkitekter)

Skøyen-området», skriver etaten, før den avslutter med at dette bør legges ut til offentlig ettersyn.

Harbitz Torg Et annet stort prosjekt som Plan- og ­bygningsetaten mener må vurderes på nytt, er MøllerGruppen Eiendoms ­Harbitzalléen 1–7. Der vil eiendoms­ selskapet sette opp et kontorbygg i ti etasjer og utvikle boliger i samarbeid med Bjørn Rune Gjelsten.

Plan- og bygningsetaten skriver i brevet at planene blir berørt av utbyggingen av Fornebubanen og av problem­stillinger som angår trasé for en fremtidig Hoffsdiagonal. «Disse problemstillingene bør vurderes på nytt basert på utvikling av reguleringssaken for selve Fornebubanen», heter det i brevet.

Etaten mener det er viktig at ­utbygging av eiendommen skjer på en måte som utnytter områdets kvaliteter og potensial, og det er derfor viktig å avklare

omfanget på kvaliteten på fremtidige offentlige rom. Etaten vil ha vurdert om disse nye byrommene bør ligge innenfor planområdet, og den vil formulere rekkefølge­bestemmelser som sikrer utbygging av Fornebubanen.

Også dette bør legges ut til offentlig ettersyn.

Prinsessealléen 8 Höegh Eiendom har planer om å bygge ­ boliger i Prinsessealléen 8, men har også havnet på Plan- og bygnings­ etatens liste over prosjekter som bør få en ny v ­ urdering. Etaten skriver at plan­området har en ­strategisk beliggenhet mellom den tette bysituasjonen på Skøyen og små­husområdene bak. «Et fremtidig byplangrep må blant annet vurdere og avklare behovet for ny bydels­ park, og mulighetene for omlegging av trikke­traséen over til ­Drammensveien og videre mot Skøyen sta­sjon må vurderes og avklares», ­skriver etaten i brevet til Byrådsavdeling for byutvikling.

Etaten mener eiendommen har ulike potensial basert på et fremtidig byplangrep, og at det er nødvendig å vurdere nye og alternative løsninger basert på dette. Man vil også her ha nye rekkefølge­ bestemmelser og et nytt o ­ ffentlig ­ettersyn.

Workshop Plan- og bygningsetaten har ­samtidig ­invitert grunneierne i området til en workshop om byplangrep for Skøyen.

Etter hvert skal det også bli en informasjons­møte før sommeren hvor de skal formidle sitt endelige forslag til byplangrep.

Deretter skal ­byrådsavdelingen ta over forslaget.

Men selv om ambisjonene er store når det gjelder tidsbruk, vil gård­ eierne med utbyggingsplaner i området oppleve relativt store utsettelser i sine prosjekter.

Tekst DAG-JØRGEN SALTNES E-post DAG@NE.NO

Skøyen Hoffsveien 10 Ko n to r L e d i g a r e a l: 1 . 206 k v m M i n i m u m u t l e i e a r e a l: 517 k v m L e d i g fr a : Et te r a v t a l e S vært effektive og lyse kontorlokaler med gode profileringsmuligheter Topp moderne standard og tekniske løsninger Treningssenter i bygget Nærhet til Flytog, tog, trikk og buss Ko n t a k t Anders Heffermehl Mobil: 950 63 693 E-post: ah@akershuseiendom.no

58

NE 05 2015

SKØYEN

Lysaker og Skøyen har ofte de samme type leietakerne innenfor kunnskapsbransjer som IT, consulting og oljeservice.

(Foto: Nyebilder.no)

Påvirkes av Lysaker og Fornebu Kontorområdet på Skøyen påvirkes ­veldig av hva som skjer på Lysaker og Fornebu Kunnskapsbedrifter innenfor IT, ­konsulentvirksomhet og oljeservice har de seneste årene kastet seg over de tre kontorområdene Skøyen, Lysaker og ­Fornebu. Høye leiepriser i Oslo sentrum, god beliggenhet i forhold til kollektiv­ trafikk (for Lysaker og Skøyen), nærhet til høyt kvalifisert arbeidskraft i Oslo Vest og Bærum og nye og oppgraderte ­kontorbygg har gjort de tre områdene til attraktive bosteder for kunnskaps­ bedrifter.

Men den harde konkurransen om leietakerne i den såkalte Vestkorridoren

gjør at leiemarkedet på Skøyen er svært avhengig av utviklingen på Lysaker og Fornebu.

Adm. direktør Olav Line i ­Norwegian Property illustrerer hvordan de tre ­kontorområdene henger sammen.

– Blir det billigere å leie på ­Fornebu, legger det press på leieprisene på ­Lysaker, som igjen legger press på Skøyen, sa Olav Line på den seneste kvartals­ presentasjonen til selskapet.

Trekkspilleffekten Det han omtaler er den såkalte trekk­ spilleffekten, hvor en endring i leieprisen i et kontorområde sprer seg utover til de neste områdene. Effekten begynner som regel i CBD-området i Oslo sentrum (det sentrale businessdistriktet) og så for­ planter endringene seg utover i byen. Når leieprisene blir for høye på Aker Brygge og i Vika, så flytter bedrifter ut til Skøyen.

Og blir leieprisene for høye på Skøyen, så flytter leietakerne videre til Lysaker.

I fallende markeder slår det motsatte til. Da vil bedrifter som for eksempel leier på Lysaker benytte en eventuell ­prisnedgang til å flytte til mer attraktive lokaler på ­Skøyen.

Mens de beste lokalene på ­Skøyen leies ut for opp mot 3000 kroner per kvadratmeter (se artikkel side 44), er leieprisene lavere på Lysaker.

Ifølge DNB Næringsmegling går de beste ­Lysaker-­lokalene for opp mot 2400 kroner per kvadratmeter.

Næringsmegleren skriver i ­rapporten at det er en fare for at den stigende ­ledigheten på Lysaker, sammen med en historisk høy forskjell i leieprisene mellom de to kontorområdene, bidrar til at bedrifter kan komme til å flytte fra Skøyen til ­Lysaker for å redusere ­bokostnadene.

Tekst DAG-JØRGEN SALTNES E-post DAG@NE.NO

TIL LEIE

Frøyas gate 15 712 m2 representative kontorer Bygget har mange flotte kvaliteter og flere gode ­fellesfasiliteter som kantine, auditorium, trenings­ rom, bilvask m.m.

Karenslyst Allé 9 640 – 2.500 m2 kontorer Attraktive kontorlokaler midt i Karenslyst Allé.

Vi har ledig areal fra 640 – 2.500 m2.

KONTAKT Sabine Jennica Bartler / 9321 0062 / sb@nai.no NAI FirstPartners Næringsmegling | Org.nr. 982 337 283 MVA | Dronning Mauds gate 10, PB 1540 Vika, 0117 Oslo |

2301 1400 |

post@nai.no |

nai.no

60

NE 05 2015

NYHETER

Vil ha mer boliger Eiendomsspar vil bygge nytt i Urtegata 9 på Grønland, Planog bygningsetaten ønsker mer boliger.

Urtegata 9 er i dag en kontoreiendom på 24 700 kvadratmeter som ligger 650 meter fra Oslo S. Dagens eiendom består av to kontorbygg: En høyblokk i åtte etasjer og en lavblokk i fire etasjer. Eiendommen har i tillegg et stort uteområde for parkering.

Planområdet er på 12,2 dekar.

Securitas’ hovedkontor Ifølge årsrapporten til Eiendomsspar for 2014 ligger årlige leieinntekter fra

Urtegata 9 på 23,9 millioner kroner.

Gjen­værende vektet kontraktstid ved årsskiftet var 3,6 år, mens ledigheten ved utgangen av fjoråret var på 9 prosent.

Securitas har sitt hovedkontor i Urtegata 9 og er en stor leietaker i dag, men flytter om tre år til Løren.

Eiendomsspar benytter nå denne muligheten til å gjøre noe med den eldre eiendommen og vil etablere 25 000 kvadratmeter med kontor- og næringsarealer, eventuelt bolig, i en kvartalsstruktur på 5-8 etasjer. Dagens leietakere i Urtegata 9 er store aktører innenfor vektertjeneste og verditransport.

Driften er dermed døgnkontinuerlig, ettersom storparten av tjenestene er bilbasert verditransport og utrykning. Det er viktig for leietakerne med tilstrekkelig parkeringskapasitet. Eiendomsselskapet vil videreutvikle eksisterende vekter- og

verditransportvirksomhet og angir et parkeringsbehov på 300 plasser.

Vil ha boliger Urtegata 9 er i dag karakterisert av det som omtales som en relativt tung, høyreist bebyggelse mot Urtegata og Nordbygata, mens den er eksponert mot Nylandsveien, det store parkarealet og Akerselva mot nordvest. Mot Nylandsveien er det generelt en del næringslokaler, mens boligområdene ligger mer skjermet mot denne.

Plan- og bygningsetaten er positive til at kvartalsstrukturen fullføres, men etaten anbefaler at det innpasses en opp mot 50 prosent boliger i prosjektet, i kombinasjon med kontor og service/forretning.

Tekst JAN REVFEM E-post JAN@NE.NO

61

Passiv suksess Enova er i ferd med å nå målene for passivhussatsing.

Det mener i hvert fall selskapet selv. NTNU Samfunnsforskning har på o ­ ppdrag fra Enova e ­ valuert ­Enovas p ­ assivhussatsing fra juni 2010 til ­november 2013. Hoved­målet med ­denne satsingen var å oppnå et betydelig r­ edusert energibehov og i m ­ ange tilfeller en halvering av ­energibehovet.

Reduksjonen skulle skje ­ gjennom en helhetlig satsing og et eget støtte­program for passivhus og lavenergibygg. P ­ rognosene fra NTNU S ­ amfunnsforskning viser at i løpet av 2015 vil en betydelig andel av nybyggingen skje på passivhus- og lavenerginivå. Konklusjonen fra Enova er derfor at målet om markedsendring er oppnådd.

1 milliard

10 prosent

Fra 2010 til 2013 bevilget Enova nesten 1 milliard kroner til totalt 567 prosjekter, med et samlet areal på 3 millioner kvadratmeter. Energi­ regnskapet viser at disse byggene til sammen har 302 millioner kWh i lavere energibruk enn om byggene var bygd etter de gjeldende tekniske ­forskriftene. Besparelsen tilsvarer energibruken til 15 000 normal­ husholdninger.

– Evalueringen viser at satsingen har bidratt til den ønskede markedsendringen. Blant aktørene som vi betegner som spydspissaktørene, ser vi både økt kompetanse, nye ­s amarbeidsmodeller og sterk vilje til å satse videre på passivhusløsninger. De har gitt tydelige tilbakemeldinger på at programmets strategier har lykkes.

Så er det et litt mer åpent spørsmål om resten av markedet nå kommer etter, sier prosjektleder Jens R ­ øyrvik i NTNU Samfunnsforskning i en ­p ressemelding.

Det ser ifølge Røyrvik ut som at om lag 10 prosent av alt nybyggareal vil være på lavenergi- eller passivhusnivå, boliger inkludert. 5–8 prosent av alt areal vil da være passivhus. Enova er tilfreds med funnene i evalueringen.

– Da vi la strategien for satsingen, hadde vi en modig visjon om at alle nybygg skulle være på passivhusnivå i 2020. Nå ser det ut til at visjonen faktisk kan bli en ­realitet enda tidligere, sier programdirektør ­Øyvind Leistad i Enova, som konkluderer med at Enova har oppnådd det de ønsket.

I januar ble det kjent at byggeiere som vil kartlegge aktuelle energitiltak, får økonomisk støtte fra Enova, det vil si: For yrkesbygg er støtten forbeholdt kart­legginger av eiendomsporteføljer over 50 000 kvadratmeter. Denne grensen er satt fordi Enova ønsker å få ut mer av energisparepotensialet hos de med en stor eiendomsmasse.

Tekst JAN REVFEM E-post JAN@NE.NO

62

NE 05 2015

STAVANGER

Statoils hovedkontor selges Statoil er i ferd med å selge sitt hoved­ kontor i Stavanger.

Amerikanske Colony Capital pekes ut som kjøperen.

Nettstedet NE nyheter skrev i ­begynnel­sen av mai at Statoil er i ferd med å selge det ­eksi­sterende ­hoved­kontoret på Forus.

Det er en utenlandsk kjøper, høyst ­sannsynlig amerikansk.

Prisen ifølge en kilde skal være ca. 2,3 milliarder kroner, ­yielden – direkte­avkastningen – rundt 5,6 prosent.

Fra et annet hold har NE nyheter hørt en enda høyere pris, om lag 2,55 milliarder kroner.

Prosjekt Pluto Næringsmegleren CBRE igangsatte i ­januar det såkalte «Prosjekt Pluto», som er navnet på salgskampanjen for bygget. Det formelle kjøpsobjektet er aksjene i Forusbeen 50 AS. I ­prospektet frem­kommer det blant annet at de totale årlige leieinn­tektene ligger på 148,7 millioner kroner.

Det tilsvarer 1250 kroner kvadrat­ meteren av kontorarealene på 100 000 kvadratmeter. I tillegg er det 13 670 kroner i året per parkeringsplass for totalt

1654 plasser. Totale arealer i Statoils hovedkontor er 119 931 kvadratmeter, og det er full indeksregulering av kontraktene.

Gitt betingelsene i leiekontrakten, ser det ut til at det er en ­ordinær kontrakt.

Forutsetter vi eierkostnader på 7–8 prosent, tilsvarer en netto yield på 5,6 prosent en salgssum på 2450 millioner kroner. 2550 millioner og ­eksempelvis 137 millioner i ­netto leie­inntekter, gir en yield på snaue 5,4 prosent, som høres for lavt ut, mens en salgssum på 2,3 milliarder indikerer 5,9 prosent.

NE nyheter under­streker at eier­ kostnadene er ukjente, 1 million i avvik ­tilsvarer 17 millioner kroner på verdien.

Opsjon på forlengelse Statoil vil tegne en 15-årig leieavtale, men har i tillegg en opsjon på en for­lengelse på fem pluss fem år. ­Leiekontrakten er en «as is»-leieavtale, i tilstanden som lokalene er.

Utleier står for utvendig ­vedlikehold og reparasjoner, men også interne utskiftinger av blant annet tekniske ­installasjoner som ikke lenger kan ­videre­føres til en fornuftig kostnad, i ­tillegg til andre ordinære eierkostnader.

NE nyheter har nå fra uavhengig holdt hørt at kjøperen er Colony Capital, Inc, som har hovedkontor i Los Angeles. ­Selskapet er ifølge hjemmesidene et ledende eiendoms- og investeringsselskap som har 14 kontorer i ti land og mer enn 300 ansatte.

Stor aktør Colony Capital, som ledes av gründeren Tom Barrack, er notert på New York-børsen og har til sammen 24 milliarder dollar i egenkapital i ulike fond. Disse fondene har investert over 60 milliarder dollar, nærmere 460 milliarder kroner med dagens valutakurser. Et Statoil-kjøp vil dermed tilsvare 0,5 prosent av samlet kapital.

Filosofien til Colony Capital er å ­opp­nå en attraktiv risikojustert avkastning gjennom et bredt utvalg av investerings­strategier i eiendom, både i form av egenkapital og gjeld.

Colony C ­ apital prøver videre å utnytte ­mulighetene som de ulike syklusene gir.

Men gitt at Colony Capital er kjøperen, skjer altså dette kjøpet på nivåer der direkteavkastningen er nær bunnen, og der pilene ikke akkurat peker oppover for Forus. Flere markeds­ aktører har også overfor NE nyheter pekt på den enorme restverdirisikoen en kjøper vil sitte med når leiekontrakten med Statoil går ut.

Det kryr ikke av andre leietakere på Forus som eventuelt kan ta over drøyt 100 000 kvadratmeter med lokaler, og byggene begynner å bli gamle. 26 000 kvadratmeter er ført opp i 1979, de nyeste byggene er fra 1994. Debitorrisikoen underveis med Statoil er imidlertid i realiteten lik null.

Tekst JAN REVFEM E-post JAN@NE.NO

63

Fremleie øker i Stavanger

Fremleie av kontor­ lokaler har økt ­kraftig i Stavanger og står for en stor del av ­økningen i kontor­ ledighet.

EiendomsMegler 1 Næringseiendom presenterte nylig sin halvårlige markeds­ rapport for et fulltallig auditorium i Spareabank 1 SR-Banks lokaler i Stavanger.

Der var budskapet at kontorledigheten er på vei oppover, samtidig som ­l eiemarkedet opplever lavere leiepriser.

– Vi ser at det er økt ledighet innenfor kontorsegmentet og en nedgang i leie­ prisene. Nå er det 219 000 kvadratmeter ledig kontorareal, noe som gir en ledighet på 9,7 prosent, sier leder for nærings­eiendom i EiendomsMegler 1, Jan Inge Røyland.

Til sammenligning var ledigheten 8 prosent i oktober i fjor, og går man tilbake til 2012, var ledigheten under 4 prosent. Det er særlig leietakere som fremleier lokaler som driver ledigheten oppover. På Hinna Park har Aker ­Solutions lagt ut 16 000 kvadratmeter for fremleie. Og på Forus, hvor ledigheten innenfor kontorbygg nå utgjør 118 000 kvadratmeter, er det det en del fremleie i de nyere byggene. De nye byggene, som er fra 2012 og senere, har en samlet ledighet på 34 000 kvadratmeter. Halvparten av det kommer fra fremleie.

Skarpt skille Markedet i Stavanger-regionen har i løpet av den seneste tiden fått et skarpt skille mellom de nye byggene og eldre bygg.

På Forus er det hele 71 000 kvadratmeter ledig areal i bygg fra før 1999. Dette er eiendommer som i konkurransen om leietakere risikerer å bli stående tomme når det tilbys gunstig fremleie fra nyere bygg. Flere av disse eiendommene er også

store enbrukerbygg som trenger større oppgraderinger.

EiendomsMegler 1 Næringseiendom venter at ledigheten i Stavanger-regionen skal stige ytterligere i tiden fremover.

Røyland anslår at det om ett år vil være 245 000 kvadratmeter ledig kontorareal. Det vil utgjøre en ledighet på rundt 10,5 prosent.

Bedre i sentrum Situasjonen for gårdeierne er betraktelig bedre i Stavanger sentrum, hvor de ikke har bygd ut mye nytt den seneste tiden.

Arealledigheten i sentrum er stabil, og utleiere kan oppnå 2650 kroner per kvadratmeter for lokaler med høy standard og den beste beliggenheten. Det er registrert toppleie på 3000 kroner per kvadratmeter.

– Lav ledighet og stabile leiepriser i Stavanger sentrum skyldes lav nybygg­ aktivitet, sier Røyland.

Tekst DAG-JØRGEN SALTNES E-post DAG@NE.NO

64

NE 05 2015

NYHETER

De beste ­ tleiemeglerne u

Her er de de beste utleiemeglerne som bransjen peker ut.

NæringsEiendom har spurt et ­50-tall beslutningstakere i eiendoms­bransjen om hvem de anser som de beste nærings­ meglerne innenfor utleie. ­Svarene viser at det er stor bredde når det gjelder ­enkeltpersoner, men det er meglerne i de store selskapene med ­betydelig ­støtteapparat og systemverdi som pekes ut av mange av de vi har vært i kontakt med.

Akershus Eiendom Akershus Eiendom er den største ­næringsmegleren i Oslo, og har mange av de store prestisjeoppdragene. Det synes på svarene som NæringsEiendom har fått på spørsmålet om hvem som er de beste næringsmeglerne innenfor utleie. En rekke eiendomsaktører trekker frem flere av meglerne i utleieteamet til Akershus Eiendom.

Utleiesjefen Ole Christian Iversen får særlig gode tilbakemeldinger fra både oppdragsgivere og ­konkurrenter.

Hele åtte av de som har svart på vår ­henvendelse om kåring av de ­beste ­næringsmeglerne fremhever Ole ­Christian Iversen.

– Jeg liker jo ikke å fremheve ­konkurrenter, men Ole Christian ­Iversen i Akershus Eiendom har en solid ­erfaring og «trackrecord» i markedet, sier en sjef hos en næringsmegler til ­NæringsEiendom.

– Jeg er veldig fornøyd med Ole ­Christian Iversen. Hele systemet til Akershus Eiendom er veldig bra, med god analyseavdeling også, sier en gårdeier.

Flere av kollegaene til Iversen blir også trukket frem i kåringen. Ole ­Jacob Leirskar og Morten Buøen får flest ­«stemmer» av de andre Akershus ­Eiendom-meglerne, men også Rune ­Arvesen, Jonas Myhre og Anders ­Heffermehl får skryt.

65

KONTORLOKALER HELLERUD NÆRINGSPARK Tvetenveien 170

Ole Christian ­Iversen,­ ­Akershus Eiendom.

Trond Aslaksen, ­ Union Gruppen.

• Lyse og fine kontorlokaler • Garasjeparkering • Lokalene er ledige for innflytting • Ledige arealer: • 3. etasje 524 m2 • 4. etasje, hhv 1.005 m2, 500 m2, 400 m2, 225 m2 og 270 m2.

Megler MNEF Espen Andersen telefon 908 65 600 emailespen.andersen@byggforvaltning.no www.byggforvaltning.no

Fredrik Sommerfeldt,­ Malling & Co.

66

NE 05 2015

NYHETER

Rune ­Arvesen, ­Akershus Eiendom.

Amund Medbø, ­ 60 Grader ­Næringsmegling.

Aslaksen og Sommerfeldt Trond Aslaksen i Union Gruppen er den enkeltmegleren etter Ole ­Christian Iversen som får flest positive tilbake­meldinger. Både gårdeiere og ­konkurrenter trekker frem Aslaksen som en svært dyktig utleiemegler.

– Jeg bruker Trond Aslaksen i ­Union Gruppen på en del oppdrag, sier en gårdeier.

I tillegg til at han mener Aslaksen er faglig dyktig, mener gårdeieren at det også går på å finne den riktige kjemien når man jobber med en megler.

Union-meglerne Fridtjof Foss, ­Kristoffer Hagelsteen og Torbjørn Hatløy

Ole ­Jacob Leirskar, Akershus Eiendom.

Ketil Ervik, DNB Næringsmegling.

­ orten Buøen, M Akershus Eiendom.

får også positive tilbakemeldinger fra gårdeiere som NæringsEiendom har snakket med.

Malling er en av de store ­innenfor næringsmegling, og der utmerker Fredrik Sommerfeldt seg hos både gårdeiere og konkurrenter. Han ­leder ­nærings­meglingen i Malling og er ­partner.

– Jeg jobber mye med Fredrik ­Sommerfeldt i Malling, sier en av ­gårdeierne til NæringsEiendom.

Tore Bakken er den ­andre ­Malling-megleren som blir fremhevet av gårdeiere i vår ­undersøkelse.

Ketil Ervik og Amund Medbø I DNB Næringsmegling får s­ ærlig ­Ketil ­Ervik og Jørn Skovly gode ­tilbake­meldinger fra bransjen.

– Jeg synes Ketil Ervik er veldig god.

Alt er enkelt med ham, og vi har en god dialog. Han vet hva som skal gjøres, og jeg føler at alt kommer til rett tid, sier en søkemegler om Ervik.

Også to større gårdeiere og en ­konkurrent innenfor næringsmegling svarer Ketil Ervik når de får spørsmål om hvem som er de beste utleiemeglerne.

Når vi prater med gårdeiere om de beste næringsmeglerne, legger flere vekt på teamene fremfor enkeltpersoner.

Nybygg på Langhus til leie Håndverksveien 1.000 kvm - 15.000 kvm

Kontor • Lager • Produksjon • Lagerutsalg

Tomteområde for utvikling til Kontor / Lager / kombinasjonsMEINICH ARKITEKTER AS SAK: 1264 DATO: 27.11.12 eiendom / grossistsalg i nær tilknytting til E6. 15 km sør for Oslo Sentrum.

Kontakt Einar Christian Bergsland

T: 911 77 721 VESTBY W: eienor.no NÆRINGSPARK SKISSEPROSJEKT MED FORSLAG TIL NY FASADE

Finnkode: 56163097

Moderne kontorlokaler øverst i Kvadraturen TOLLBUGATA 32 - SENTRUM - 590 KVM Sentral hjørneeiendom øverst i Kvadraturen med kort avstand til Stortinget og Vika/Aker Brygge. De ledige lokalene er plassert i byggets 7. etg. og ligger flott til med tanke på lys og utsyn. Ny leietaker gis en unik mulighet til å være med på å skreddersy lokalets planløsning etter sitt behov, og vil tas med på valg av farger, kvaliteter, m.m.

LOKALENE: • Skreddersydde lokaler – åpen planløsning eller kombinasjon av cellekontorer og teamlandskap • Effektive kontorlokaler • Meget sentral beliggenhet • Kort avstand til Stortinget T-banestasjon og annen offentlig kommunikasjon

For mer informasjon eller ønske om visning, kontakt Linstow AS, Camilla E. Preus M: 95 85 21 84 E: kce@linstow.no W: Tollbugata32.no

68

NE 05 2015

NYHETER

Tore Bakken, Malling & Co.

Jonas Myhre, ­Akershus Eiendom.

Anders Heffermehl, Akershus Eiendom.

­ strid Varmo A ­Andresen, 60 Grader Næringsmegling.

– Jeg vil trekke frem hele teamet til Akershus Eiendom. De er særlig gode på high end-segmentet i kontormarkedet.

Innenfor lager, logistikk og industri er Amund Medbø i 60 Grader Næringsmegling god, sier en gårdeier til NæringsEiendom.

Han mener samtidig at valg av ­næringsmegler går like mye på kjemi som på den faglige kompetansen.

Amund Medbø får også skryt av en annen aktør som har jobbet for to av de store gårdeierne i Oslo. Hans ­kollega ­Astrid Varmo Andresen fremheves ­samtidig av en av konkurrentene.

Newsec mistet for få år siden hele utleieteamet sitt, men har i løpet av et par

år bygd opp en ny gruppe, som gårdeiere er fornøyd med.

– Vi jobber for tiden mest med ­utleieteamet til Newsec. Vi har brukt andre tidligere, men jeg vil trekke frem teamet til Newsec, med særlig Jan Roll i spissen, sier en større gårdeier til ­NæringsEiendom.

Roll trekkes også frem som svært dyktig av en hans meglerkonkurrenter.

Ikke bare de største Som tidligere nevnt er det særlig ­meglere i de store og brede næringsmegler­firmaene som trekkes frem som de beste. En aktør vil imidlertid nyansere dette bildet noe.

J­ ørn Skovly, DNB Næringsmegling.

– De største meglerhusene er ofte dårlige på de små lokalene, og det er disse som utgjør det store antallet leie­ kontrakter. Noen av de mindre meglerne har faktisk en veldig stor andel av de mindre lokalene, og de kan være gode på den type lokaler.

En av de noe mindre gårdeierne i Oslo sentrum mener hvilken megler man bruker avhenger av størrelsen.

– Vi bruker Union, og der vil jeg ­trekke frem Kristoffer Hagelsteen og Stine Beate Sørgen. Sørgen er veldig god på litt mindre lokaler. Hun er god med kundene og finner ut hva som passer hver enkelt leietaker. Vi bruker Hagelsteen på

Byggeklare næringstomter Fra 3 500 kvm til 60 000 kvm BYA 70 % - byggehøyde 25 m Opparbeidet med vann, vei, avløp, strøm og fiber Se mer info www.enp.as

Kun 12,5 km fra E6 (Klemetsrud) Kun 18 minutter kjøring sør for Oslo (Ryen)

Ønsker du mer info om tomtene, eller ønsker visning ta kontakt: Mats Berger • 484 34 508 • www.enp.as

Vi kan næringseiendom!

Vi forstår hvem du snakker til, hvor og hvordan du kan nå dem.

Uansett om du skal leie ut et lokale, rekruttere nye kolleger eller bygge merkevarene dine, så kan vi hjelpe deg.

nebyra.no

70

NE 05 2015

NYHETER

Jan Roll, Newsec.

Jørgen Sandaas ­Jynge, GVA Real Estate.

Frithjof Foss, ­ Union Gruppen.

Stine Beate Sørgen, Union Gruppen.

­Kristoffer Hagelsteen, Union Gruppen.

litt større arealer, og han er veldig god på å close avtalen, sier gårdeieren.

En av de store gårdeierne, som har lagt igjen mange provisjonskroner hos Akershus Eiendom, vil også skille mellom de store og de små.

– Jeg har brukt Akershus ­Eiendom mest.

Og hvis jeg skal trekke frem enkelt­meglere der, så vil jeg si Ole Christian Iversen og Morten Buøen i Akershus Eiendom.

Ellers vil jeg trekke frem Jørgen Sandaas Jynge i GVA Real Estate, sier gårdeieren.

Sandaas Jynge leder utleiemeglingen til GVA Real Estate, som tidligere het Foss & Co Næringsmegling.

Spesialistene Selv om NæringsEiendom har ­snakket med et 50-tall eiendomsaktører, og ­dermed fått en representativ kåring av hvem som regnes som de beste ­nærings­meglerne, vil en slik kåring slå noe urettferdig ut for noen av aktørene.

Dette gjelder særlig spesialister ­innenfor

Torbjørn Hatløy, Union Gruppen.

g­ eografiske områder, hvor vi får svar fra en liten andel av eiendoms­aktørene. ­Meglere som gjør mange mindre ­utleieoppdrag eller fremleieoppdrag vil også lett falle utenfor en slik kåring på grunn av at deres oppdragsgivere ikke blir kontakten i samme grad som ­gårdeierne som eier mange lokaler eller større ­arealer.

Tekst DAG-JØRGEN SALTNES E-post DAG@NE.NO

Se vĂĽrt bilag med Ledige lokaler i dette nummeret av NĂŚringsEiendom! r e l a k o l e g i d e L Nr. 2 - 2015

Dronning Mauds gt 10 Postboks 1540 Vika, 0117 Oslo www.nai.no

2301 1400 post@nai.no

72

NE 05 2015

NYHETER

De store er størst Det er særlig ett navn som går igjen når de beste transaksjons­ meglerne trekkes frem.

presentasjoner og seminarer her hjemme og på den årlige MIPIM-konferansen i Cannes, i samtaler med ledende aktører.

Akershus Eiendom er landets største transaksjonsmegler og følgelig med på mange av de aller største eiendoms­ transaksjonene.

Grand Old Man Og det er Roar Sandnes, som har opp­ arbeidet seg mer enn 25 års bransjeerfaring fra næringseiendom. Han har vært leder for Storebrand Eiendom, eiendomssjef i KLP og Gjensidige Forsikring og ledet Akershus Eiendom fra 2005 til 2011, før han tok over som styreformann.

Sandnes er edderkoppen som har kontaktnettet, det er han du finner på

– Bransjens uomtvistelige «Grand Old Man» med en uovertruffen «placing power», sier en sentral eiendomsaktør til NæringsEiendom om Sandnes. Det siste er viktig, evnen til å ha det riktige kontaktnettet i både inn- og utland når de store transaksjonene skal gjøres.

Sandnes får også selskap av kollega Petter Nylend, som leder transaksjons­

avdelingen i Akershus Eiendom, og som dermed er en nøkkelperson. Nylend har tidligere jobbet i Norsk Nærings Megling AS med transaksjoner og utleie samt i Vestenfjelske Bykreditt AS og begynte i Akershus Eiendom i 2004. Jørgen Haga i Akershus Eiendom nevnes også, en ­gammel «traver» i selskapet.

En annen som trekkes frem er en av de virkelige store «dealer ­makerne», Bård Bjølgerud i Pangea Property Partners. Han leder selskapet han stiftet i august 2009, og før det har han ­kapital­markedsbakgrunn fra SEB ­Enskilda og Alfred Berg/ABN Ambro.

Ambisjonene var det ingen feil på da Pangea startet opp for fem og et halvt år siden.

73

Roar Sandnes, Akershus Eiendom.

I neste utgave når du alle* i hele landet *NæringsEiendom sendes neste utgave til selskapene i Oslo, Trondheim, Stavanger og Bergen

Storbyutgave

Bård Bjølgerud, Pangea Property Partners.

Kontakt:

Mette Nordtvedt Salgssjef Tlf: 952 57 015 mette@ne.no

74

NE 05 2015

NYHETER

Petter Nylend, ­Akershus Eiendom.

Mads Syversen, ­Arctic Securities.

Ledende – Vi skal være det suverent ­ledende rådgivningsfirmaet i det nordiske ­eiendomsmarkedet, både med hensyn til gjennomføring av transaksjoner, børs­ noteringer, innhente kapital, analyse og strategisk rådgivning, sa Bjølgerud da den nye aktøren ble lansert. Allerede i 2010 var Pangea størst i Norden med ­prosjekter på til sammen 27 milliarder kroner.

Bjølgerud var i sin tid en av hoved­ arkitektene bak oppsettet og b ­ ørsnoteringen av Norwegian Property, som riktig nok har vært en begrenset suksess, og børs­ noteringen av Tribona (tidligere Northern Logistic Property) i Sverige for to år siden.

Preben Klausen, ­Union Gruppen.

Morten Roland, DNB Næringsmegling.

En som trekker frem Bjølgerud, er leder av DNB Næringsmegling, Anne Helene Mortensen.

– Han har kreativitet og stayerevne, sier Mortensen om Pangea-gründeren, som har opparbeidet seg 20 års erfaring innenfor corporate finance.

En av de virkelig store ­aktørene innenfor eiendom, som har både kjøpt og solgt stort de seneste å ­ rene, gir tre navn når han skal kåre de beste nærings­meglerne innenfor ­transaksjoner: – Roar Sandnes fra Akershus ­Eiendom, Bård Bjølgerud i Pangea og Mads Syversen i Arctic.

Ringreven Mads Syversen i Arctic Securities er tidligere kjent som Kjell Inge ­Røkkes hoffmegler på aksjer. Arctic ­Securities er også blitt store innenfor eien­ dom og eiendomsfinansiering og var blant annet tilrettelegger av s­ alget av Statoils kon­ tor på Fornebu i 2012. Få a ­ rbeider hardere og har større k ­ ontaktnett enn Syversen.

Mange navn Akkurat som innenfor utleiemegling, er det også mange gode transaksjonsmeglere i Oslo. Og også i dette segmentet trekkes meglerne i de store næringsmegler­ firmaene frem. Fra DNB Næringsmegling får Morten Roland gode skussmål av

75

Anders Malling, ­Malling & Co.

Eskil Skei, ­Persen Skei.

flere eiendomsaktører. I Union skrytes det av Trond Aslaksen, som også scorer høyt som utleiemegler, og hans kollegaer ­Preben Klausen og Erlend Aagensen.

Fra Eiendomshuset Malling & Co blir begge brødrene Anders og Morten ­Malling fremhevet.

Noen av de mindre transaksjons­ meglerne har vært i bransjen i mange år og har nøkkelpersoner med lang erfaring. Fra Persen Skei blir både Pål Persen og Eskil Skei trukket frem, mens i Hadrian Eien­ dom skrytes det av Øyvind ­Solbakken.

Eiliv Christensen i NAI FirstPartners sier det slik om kandidatene han skulle velge mellom:

Morten Malling, ­Malling & Co.

Pål Persen, Persen Skei.

Våre forslag er Pål Persen i Persen og Skei, Petter Nylend i Akershus Eiendom og Marius Dietrichson i DTZ. Det er ­mange gode, vi møter ikke alle.

Formel 1 i næringsmegling Transaksjoner er viktig for nærings­ meglerne, her ligger det store penger.

Akershus Eiendom dro i 2014 inn over 60 millioner kroner i transaksjonshonorarer.

Gjennomsnittlig honorarsats for deres oppdrag ligger rundt 0,6-0,7 prosent av salgssummen, men Akershus har mange store transaksjoner. For mellomstore oppdrag ligger typisk honorarsatsen rundt 1 prosent, opp mot 2 prosent for

de mindre transaksjonene. I en del av oppdragene er det suksesshonorarer knyttet til hvor mye eiendommen går for. ­Betalingsvilligheten er høy for en god pris.

Den høye inntjeningen fra transaksjoner gjenspeiler seg også i høye avlønninger, de beste transaksjonsmeglerne tjener flere millioner kroner i året. Dette er imidlertid unntakene, for de mindre meglerhusene og juniormeglerne snakker vi om under millionen. Men transaksjons­megling er og blir Formel 1 innenfor næringsmegling, det er prestisjen og de store pengene ligger.

Tekst JAN REVFEM E-post JAN@NE.NO

76

NE 05 2015

LEIEPRISER

Skal leie på Ullevål Heltberg Private Gymnas har inngått en lang leiekontrakt i lokalene på Ullevål Stadion.

Den private videregående skolen holder i dag til i Gjerdrums vei 12 i Nydalen. Dette er en eiendom eid av Avantor, og som Avantor vil gjøre om til 230 studentboliger.

Nå skal Heltberg få nye skolelokaler i anlegget til Ullevål Stadion. De nye ­lokalene vil inneholde både gymsal og auditorium. Ifølge en presse­melding ­tirsdag er lokalene på totalt 2435 kvadratmeter. Det er inngått en tiårig

leie­kontrakt, med mulighet for for­ lengelse. Leienivået er ukjent.

Commercial Real Estate Norway ­(tidligere Foss Næringsmegling) har bistått Heltberg Private Gymnas med å leie nye skolelokaler. Heltberg ­Gymnas har i dag rundt 230 elever og tilbyr ­videregående skole, toppidrettsgymnas og nettstudier for privatister.

– Med etableringen på Ullevål S ­ tadion vil skolen få større arealer og bedre ­fasiliteter enn i dag, samt få sikret sin drift for mange år fremover, sier styreleder Kjetil Eide i Stiftelsen Heltberg.

– Vi gleder oss til at Heltberg G ­ ymnas tar lokalene i bruk og til et positivt ­leieforhold, sier administrerende direktør Jack Hemmestad jr., i Ullevål Stadion.

Ullevål Stadion er som kjent ­Norges nasjonalanlegg for fotball og består i tillegg av rundt 100 000 kvadrat­ meter næringsarealer. Oslo Pensjons­ forsikring kjøpte tidligere i vinter næringsseksjonene på Ullevål Stadion fra DNB ­Livsforsikring for noe over 1 milliard kroner. Ullevål Stadion eier de ­innvendige kontorlokalene i ­nasjonalanlegget.

Leiepriser for kontor i Oslo Leiepris/NOK/m2

Nydalen Oslo ytre vest

Sinsen Storo Kjelsås Grefsen

Ullevål

Oslo ytre øst

Generelt Top standard/ høy standard nybygg Alna-Ulven

Økern Majorstua

Indre Oslo nord

Indre Oslo vest Skøyen

Lysaker

Helsfyr-Bryn

CBD

Indre Oslo øst

Ryen

Oslo ytre sør Fornebu

3600

4200

2800

3350

2350

2800

1800

2400

1600

2150

1400

1950

1000

1650

Kartet viser leiepriser på kontorer over 500 m2 i forskjellige deler av Oslo (oktober 2014).

CBD: Sentrale business distrikt

Kilde: Akershus Eiendom

77

Utvider leiekontrakt på Helsfyr Skattedirektoratet trenger større ­arealer og har tegnet avtale med Entra om ytterligere 3700 kvadratmeter i Fredrik Selmers vei 4.

Etter utvidelsen av leiekontrakten vil Skattedirektoratet nå leie totalt 32 700 kvadratmeter i den nylig ­rehabiliterte eiendommen på Helsfyr.

Den nye k ­ ontrakten har en varighet på 13 år.

– Skattedirektoratet er Entras største leietaker. Vi er stolte over at de fortsetter å velge Entra som sin foretrukne gårdeier.

Den utvidede leiekontrakten på Helsfyr kommer etter en betydelig oppgradering av eien­dommen for å nå Entras ambisiøse

mål om lavt energiforbruk og fleksible bygg i nærheten av store transportsentra, sier Mona Aarebrot.

Hun er Entras direktør for regionen Stor-Oslo.

Fredrik Selmers vei 4 er ­sertifisert som BREEAM Very Good og har ­energimerke A.

Ledighet for kontor i Oslo Leiepris/NOK/m2

Nydalen Oslo ytre vest

Sinsen Storo Kjelsås Grefsen

Ullevål

Oslo ytre øst

Ledighet kontor i Oslo Alna-Ulven

Økern Majorstua

Lysaker

< 15,0 %

Indre Oslo nord

< 12,5 %

Indre Oslo vest Skøyen

Helsfyr-Bryn

CBD

< 10,0 % < 7,5 %

Indre Oslo øst

< 5,0 % < 2,5 %

Ryen

Oslo ytre sør Fornebu

< 17,5 %

Kartet viser kontorledigheten i forskjellige deler av Oslo (Oktober 2014).

CBD: Sentrale business distrikt

Kilde: Akershus Eiendom

78

NE 05 2015

NYHETER

«Ung i nærings­eiendom»: De fremadstormende

Bare pass på. De er på vei. De er unge, skarpe og sikkert ganske utålmodige.

De har hverken opp­ levd jappetid eller bankkrise, men om 10–20 år kommer de til å rule i nærings­ eiendom. I vinter startet de «Ung i Næringseiendom» (UiN). Oppslutningen er nesten eksplosiv.

– Vi har truffet en nerve. Vi savnet et nett­verk og en arena der vi kunne møtes, ­utveksle erfaringer og spisse ­kompetansen vår.

Det sier Salman Saeed, som leder nettverket «Ung i næringseiendom». Han jobber i Linstow og ser for seg en fremtid der han og jevnaldrende har overtatt den stafettpinnen «herremenn som har passert 50-årsalderen» i dag løper med, de som snakker om den gang de «kjøpte eiendom på ti-gangern og alt var så enkelt», som Saeed har formulert det til Finansavisen.

«Yield-jugend»-dugnad Næringslivspressen har oppdaget dem, kaller dem «yield-jugend», og løfter dem opp i lyset. Det klarer de selv også. 7. mai hadde de sitt andre treff der, daglig leder Bjørg Totland i Senter for eiendomsfag og veteranen Peder Løvenskiold i Anthon B. Nilsen Eiendom ga de fremadstor-

mende eiendomshistorikk og urban-­ transformasjons­­­­analyse.

Bak foreningen «Ung i nærings­ eiendom» (UiN), står i tillegg til Saeed (29), Henrik Baardsen (29) fra Pangea, Daniel Bjørn (33) fra Newsec, Daniel Løken Høgtun (31) fra advokatfirmaet Selmer og Henrik Rudene Taugbøll (30) fra advokatfirmaet BA-HR. Medlemmene møtes for å utveksle erfaringer, trekke inn veteraners råd og bli bedre kjent. De forbereder seg på et generasjonsskifte om 5-10 år. Derfor vil de melde seg på i de dagsaktuelle debattene med sine unge hjerner. De vil ha en arena der de kan bygge kompetanse og nettverk. Dette er dugnad, understreker Saeed.

– Vi har ingen medlemskontingent. Alt er gratis hos oss! Vi er ikke kommersielt drevet. Vi får støtte fra aktører i bransjen, både gjennom pengestøtte og vertskap for møtene. Det tror jeg de ser nytten i, for de tenker langsiktig.

79

Salman Saeed står i spissen for nett­ verket «Ung i næringseiendom», som har passert 300 medlemmer. (foto: «UiN») Sprengte forventningene Interessen for UiN er stor, og mange har meldt seg inn, sier Saeed.

Men ikke prøv å melde seg inn om du har passert 35 år. Der går grensen. Og du må selvsagt ha en jobb som er relevant innenfor næringseiendom.

Selv jobber han med transaksjons­analyse og har derfor mye kontakt med rådgivere. Dermed får han anledning til å delta på flere typer arrangementer og treff i regi av advokater og meglere.

Der møter han folk som stort sett er 15-20 år eldre enn ham. Om 20 år er de fleste av de som dominerer bransjen i dag ikke lenger aktive.

Det første arrangementet de hadde sprengte forventningene.

De satte et tak på 85 deltagere, og i løpet av et par timer var det fulltegnet. På dette møtet fortalte advokat Anne Sofie Bjørkholt næringseiendommens historie i Norge. Deltagerne fikk også høre Linstow-sjef Per Mortensen snakke om Linstow og by­ utvikling. Han minnet om hvor viktig det er å ha et perspektiv langt fremover. Utlendingenes interesse for næringseiendom i Norge var også et tema.

– Folk har stått på venteliste for å få være med, forteller Saeed.

Foreløpig har de hatt to treff, tre nye er planlagt, og de har passert 300 medlemmer, fra regnskapsassistenter til investeringsdirektører.

Attraktive kontorlokaler rett ved Oslo tinghus • Plassert mellom Statsadvokaten og Regjeringsadvokaten

• Nyoppussede moderne lokaler • Cellekontor eller åpen kontorløsning • Nærhet til kollektivknutepunkt • Trimrom og kantine • 650-1300 kvm BTA For mer informasjon kontakt oss på tlf.: 05554 eller les mer på klpeiendom.no

80

NE 05 2015

NYHETER

Christina Cascampas i advokat­ firmaet Arntzen de Besche er med i nettverket (foto: Arntzen de Besche)

En mer bærekraftig bransje – Hva tenker dere om bransjen og ­ut­fordringer fremover?

– Vi vil at bransjen skal utvikle seg i bærekraftig retning, i bred forstand. Vi må få inn et mer industrielt perspektiv.

Med det mener jeg en bedre kompetanse på materien eiendom. I begrepet industrielt ligger det også at vi må legge vekt på samfunnsperspektivet.

– Hva karakteriserer de mest dyktige og lovende?

– Det er ingen substans i bare å være «lovende». De beste blant oss er de som engasjerer seg utover det saklige og som nesten har et ideologisk i betydningen altoppslukende forhold til nærings­ eiendom. Enten er man inne i varmen, eller så er du ikke det.

En av de mange vi traff under arrangementet 7. mai, var Christina Cascampas (27), advokatfull­mektig i advokatfirmaet Arntzen de Besche. Hun har jobbet med transaksjoner og rådgivning knyttet til

rettsforhold innenfor fast eiendom siden hun begynte der, rett fra studiene, i 2013.

Denne kvelden kommer hun til å stifte mange nye bekjent­skaper og lære mer om bransjen.

– Nettverket til partnerne i min ­avdeling er stort sett eldre folk. Det fantes ingen nett­verk for folk på min alder. Gjennom UiN gir oss en unik mulighet til å knytte eget nettverk. Vi er på samme nivå, utveksler erfaringer og har det gøy ­sammen.

Man må være til stede og suge til seg.

UiN har nettopp meldt på et fotballag til en turnering arrangert av Facilius, et selskap tilknyttet NæringsEiendom-­ sfæren. Og i løpet av året skal de øke aktiviteten på sosiale medier og møtes til to nye faglige treff.

Rett i ryggen nå, Olav Thon, ­Christian Ringnes, Petter Stordalen og Odd Reitan!

Tekst IVAR SEKNE E-post REDAKSJONEN@NE.NO

De møtes på fritida, blir bedre kjent, skolerer hverandre og utveksler erfaringer. Her fra et av arrange­ mentene (Foto: «UiN»)

Når det gjelder nærings­­eiendom på Romerike og Oslo nord – kontakt oss!

Se vårt nye eiendoms­magasin Real-nytt i neste utgave av NæringsEiendom.

REAL Næringsmegling AS | Hvamstubben 17 | 2013 Skjetten Tlf: 67 91 76 50 | E-post: firmapost@real.no | Real.no

82

NE 05 2015

JUSS & FINANS

Fremtidens advokatstjerner NæringsEiendom bringer navnene på noen av de ­kommende stjernene innenfor eiendoms­juss.

Og det gjør vi ved hjelp av en rekke aktører i eiendomsbransjen som betaler store summer i advokathonorar. Våre kilder har brukt advokater i forbindelse med leiekontrakter, reguleringsarbeid, utviklingsprosjekter og transaksjoner.

De gamle er fortsatt eldst…

Internasjonale advokatkåringer som Chambers and Partners og Legal 500 har i flere år trukket frem Stig Bech og Anne Sofie Bjørkholt fra BA-HR, Geir Sand fra Schjødt, Hans Henrik Kværne fra Arntzen de Besche, Andreas Rørvik fra Selmer og Christopher Borch fra Thommessen som eksempler på de aller beste eiendoms­advokatene.

…men snart kommer neste generasjon Nå utmerker en gruppe yngre eiendoms­ advokater seg stadig mer hos eiendoms­ aktørene.

En av de advokatene som trekkes frem fra flere beslutningstakerne som Nærings­Eiendom har snakket med, er Camilla Kristiansen Lunne i Schjødt.

Til tross for at det er under ti år siden

hun fullførte jussutdanningen, har hun rukket å bli partner i Schjødt. Hennes kompetanse­områder er innenfor fast eiendom og entrepriserett, og har jobbet med eiendomsutvikling, utbygging, transaksjoner og kommersielle leiekontrakter.

– Jeg foretrekker helst å bruke erfarne advokater. Men blant de yngste, men dog svært erfarne, vil jeg trekke frem Camilla Kristiansen Lunne fra Schjødt, sier en av eiendomsaktørene NæringsEiendom har snakket med.

En annen aktør sier til Nærings­ Eiendom at det er flere svært gode unge eiendomsadvokater.

– Men jeg vil særlig trekke frem ­Camilla Kristiansen Lunne fra Schjødt og Ingrid Høstmælingen fra BA-HR. De er faglig svært dyktige, sier eiendoms­besitteren.

Camilla Kristiansen Lunne trekkes også frem som en av fire «up and coming» advokater innenfor eiendomsjuss fra Chambers and Partners.

Fra BA-HR trekkes også Erik Langseth frem som en dyktig advokat. Han ble partner i advokatfirmaet i 2010 og jobber særlig med selskapskonstruksjoner og fusjoner og oppkjøp.

Schjødt-advokaten Martin Støren får skryt av to av de store eiendoms­ besitterne i Oslo. Støren er partner og har spesielt fokus på transaksjoner, eiendoms­utvikling og forurensning. Blant utviklingsprosjektene han har jobbet med, er Fornebu og Bjørvika.

Arntzen de Besche Flere av dem NæringsEiendom har ­snakket med trekker frem unge og ­lovende advokater fra Arntzen de Besche, et advokatfirma som i fjor rykket opp i A-ligaen i kåringen til Chambers and Partners.

Eilif Koch er et navn som blir ­trukket frem av både meglerapparat og finansierings­miljøene. Han er rett under 40 år og ble partner i Arntzen de Besche i 2013. Han jobber med fast eiendom, ­selskapsrett og kontraktsrett, med ­spesielt fokus på transaksjoner, ­etablering, strukturering og finansiering av syndikerte eiendomsprosjekter.

Eilif Koch trekkes også frem som «up and coming» av Chambers and Partners.

Thomas Øslebø i Arntzen de Besche får gode skussmål fra to av Nærings­ Eiendoms kilder som jobber med eiendoms­utvikling og –prosjekter. Øslebø, som er senioradvokat, arbeider ­hovedsakelig med eiendoms­transaksjoner og eiendomsinvesteringer, herunder ­tilrettelegging og strukturering av ­prosjekter.

En annen Arntzen de Besche-­ advokat som får skryt, er Ulrik Rød Karlsson. Han kom nylig fra Føyen til Arntzen de Besche og arbeider med transaksjoner, leiekontrakter og husleiespørsmål og tvisteløsning i forbindelse med ­forvaltning og drift av eiendom.

83

Ulrik Rød Karlsson Arntzen de Besche

Thomas Øslebø Arntzen de Besche

Eilif Koch Arntzen de Besche

Ingrid Høstmælingen BA-HR

Christian Hartmann Føyen Torkildsen

Camilla Kristiansen Lunne Schjødt

84

NE 05 2015

JUSS & FINANS

Espen Nyland Kluge

Martin Støren Schjødt

Helene Hem Halum Selmer

Vegard Steina Selmer

Trude Gran Wikborg Rein

Jannike Brynildsen Ro Sommernes

Henrik Hareide Nilsen Ro Sommernes

85

Føyen Torkildsen og Selmer Det nylig fusjonerte advokatfirmaet Føyen Torkildsen har flere navn på listen over unge og fremadstormende ­advokater. Flere aktører Nærings­Eiendom har ­snakket med, nevner ­Christian O. ­Hartmann som en av de beste unge advokatene. Han er partner i Føyen Torkildsen og jobber med t­ rans­aksjoner, strukturering og utviklings­prosjekter. Han har også blitt trukket frem som dyktig av Legal 500, som rangerer advokater.

En annen Føyen Torkildsen-advokat som blir nevnt av respondentene til vår kåring, er Jannike Nilsen. Hun er advokat­ fullmektig med bred erfaring innenfor plan- og bygningsrett, blant annet ­regulerings- bygge- og delesaker, ­seksjonering og utbyggingsavtaler.

Selmer har mange høyt rangerte advokater, men advokat­ firmaet har også svært dyktige unge og lovende eiendoms­ advokater. Aktører NæringsEiendom har snakket med trekker frem blant annet Helene Hem Halum og Vegard Steina som to av de mest lovende unge advokatene i Oslo.

Ro Sommernes og Wikborg Rein De to Ro Sommernes-advokatene Henrik Hareide Nilsen og ­Jannike Brynildsen får også gode skussmål fra klienter i eiendoms­bransjen. Brynildsen ble ­partner i 2013, mens Nilsen fikk sin ­partnertittel i 2015.

I Wikborg Rein ble Gøran Mjelde Aarvik partner i fjor. Han er nestleder for firmaets fagområde for næringseiendom og arbeider både i Bergen og i Oslo. Han trekkes frem som svært dyktig av en av sine eldre advokatkonkurrenter.

Trude Gran fra Wikborg Rein får skryt av aktører i eiendoms­selskapene. Hun arbeider med transaksjoner, nærings­ leieforhold og generell kontraktsrett.

Blant andre eiendomsadvokater som blir trukket frem, finner vi Lars Ulleberg Jensen og Ole Andenæs fra Thommessen og Espen Nyland fra Kluge.

Forretningspartner Det er imidlertid ikke alle i eiendomsbransjen som bruker de «unge kreftene» som rådgiver når jussen blir komplisert.

– Jeg bruker nok advokatene som har aller mest erfaring.

Dessverre, sier en av gårdeierne til NæringsEiendom.

En av grunnene til at en del ­eiendomsaktører sverger til de mest erfarne advokatene, er at man ikke er på jakt etter en advokat som bare kan jussen fra A til Å. Advokatene brukes også som forretningspartnere i varierende grad. Det krever en inngående kjennskap til eiendomsmarkedet, en kjennskap som det kan ta mange år å opparbeide.

Men en ting er sikkert: Denne kjennskapen og de ­egenskapene som «de gamle veteranene» sitter på vil også fremtidens advokatstjerner tilegne seg.

Tekst DAG-JØRGEN SALTNES E-post DAG@NE.NO

RO SOMMERNES ble i 2014 rangert av ROanerkjente SOMMERNES ble i 2014 rangert av de internasjonale rankingbyråene RO ble i 2014 rangert deSOMMERNES anerkjente internasjonale Legal 500 og Chambers som etrankingbyråe av de beste avadvokatfirmaene de anerkjente ranking­ Legal 500 og internasjonale Chambers som et av de bes i Norge, særlig innenfor byråene Legal 500 og Chambers advokatfirmaene i Norge, særlig innenfor eiendom og restrukturering/ insolvens. som et av de beste advokatfirmaene eiendom og restrukturering/ insolvens. i Norge, særlig innenfro eiendom og Vi har også betydelig erfaring og yter restrukturerings/ insolvens. erfaring og yter Vi har også betydelig utstrakt rådgivning innen: rådgivning innen: •utstrakt transaksjoner • entrepriserett

transaksjoner entrepriserett kontraktsrett • •arbeidsrett Vi••har også betydelig erfaring og yter utstrakt rådgivning innen: kontraktsrett arbeidsrett ••selskapsrett • •prosedyre selskapsrett • entrepriserett • prosedyre verdipapirrett • ••Transaksjoner verdipapirrett • arbeidsrett • •kontraktsrett • selskapsrett • prosedyre • verdipapirrett RO SOMMERNES består av 37 hvorav 26av jurister, ROmedarbeidere, SOMMERNES består og til i moderne kontorlokaler 37holder medarbeidere, hvorav 26 jurister, RO SOMMERNES består av midt i Oslo sentrum. og holder til i moderne kontorlokaler 37 medarbeidere, hvorav 26 jurister, midt i Oslo sentrum. og holder til i moderne kontorlokaler midt i Oslo sentrum.

RO SOMMERNES ADVOKATFIRMA DA Fridtjof Nansens pl. 7, 0160 Oslo, Norway Tlf. (47) 23 00 34 40 Faks. (47) 23 00 34 50 RO SOMMERNES ADVOKATFIRMA E-mail: mail@rosom.no www.rosom.no DA Fridtjof Nansens pl. 7, 0160 Oslo, Norway Tlf. (47) 23 00 34 40 Faks. (47) 23 00 34 50 E-mail: mail@rosom.no www.rosom.no

86

NE 05 2015

JUSS & FINANS

Vanskelig å regne hjem prosjektene Thomas Due i Nordea tror ikke eiendomsbesitterne klarer å regne hjem alle prosjektene i dagens noe overopphetede marked.

Due, som er ansvarlig for eiendoms­ segmentet i Nordeas norske virksom­ het, beskriver det generelle klimaet for eiendomsfinansiering som «ganske passe».

– Det er en god markedsbalanse, der det i år har vært mange transaksjoner, så det er mat nok til alle. Utlånsmarginene har flatet ut og satt seg i markedet, sier Due til NæringsEiendom.

Typiske marginer for et alminnelig godt kontorprosjekt med inntil 70 prosent belåning, ligger ifølge Due på ca. 160–170 basispunkter over de såkalte byttelåns­ rentene (swaprentene) i markedet. Med 5-årige swaprenter på 1,75 prosent, vil dermed en typisk lånerente til kundene

ligge på i underkant av 3,5 prosent. Noe særlig lavere renter kan ikke eiendoms­ kundene håpe på, gitt at rentenivået ikke faller videre.

Krevende investorer – Etter at marginene falt jevnt og trutt gjennom 2014, er det nå en utflating.

Bankene vil alltid låne ut penger der de får best avkastning. Føler vi over tid at vi ikke får en fornuftig avkastning i et segment, prioriterer vi andre områder.

Bankene har nå bygd opp til­strekkelig med egenkapital, så et ­a lternativ er å betale ut deler av kapitalen til ­aksjon­ærene som utbytte, hvis de kan få bedre avkastning på denne måten. Bank­ investorene er blitt mer kravstore, sier Due, og legger til at bankenes innlåns­ marginer også ser ut til å ha stabilisert seg.

– Hva legger Nordea opp til av utlåns­ vekst i år?

– Det blir sånn noenlunde flatt, men vi må likevel gjøre ganske mange nye forretninger på grunn av amortiseringer og innfrielser før forfall. Vi har de senere årene gitt lån med fem års løpetid og har en del eldre lån med lengre løpetid. Det gir en litt lavere turnover i porteføljen,

men vi må være aktive i markedet, svarer banksjefen.

En typisk låneutmåling i dag hos Nordea ligger ifølge Due på 60–70 prosent, med hovedvekt på 60–65 prosent. De uten­ landske kundene ønsker ofte en lavere låneutmåling. Det vanlige er altså å gi banklån med fem års løpetid, men selve nedbetalingen skjer over 25–50 år, det vil si en amortisering på 2–4 prosent i året.

Avdragsfrihet – Ved lav belåning kan vi også vurdere avdragsfrihet i noen år. Godt over halvparten, kanskje to tredjedeler binder renten i form av renteswapper. Noen ganger krever vi rentebinding, andre ganger gjør vi det ikke, forteller Due. De fallende rentene har de senere årene ført til at kundene må bokføre tap på rentesikringsforretningene, som har hemmet transaksjonsmarkedet. Potensi­ elle salgsgevinster spises opp av tapene i rentemarkedet. Nordea gir veldig sjelden lån med faste rentemarginer, og de tradisjonelle fastrentelånene gis ikke til næringseiendom.

Obligasjonsmarkedet nærmest eksploderte i 2012 innenfor eiendomslån,

FAST EIENDOM & ENTREPRISE

Vår spesialkompetanse gjør oss til det foretrukne valg

Thomas Due i Nordea ser signaler om at utleiere gjør mye for å beholde leietakerne nå.

Avdelingen for fast eiendom og entreprise består av 15 advokater med faglig styrke, bransjekunnskap og kommersiell forståelse - som bistår entrepenører, byggherrer og konsulenter i alle prosjektets faser.

88

NE 05 2015

JUSS & FINANS

Nordea er mest skeptisk til ut­ viklingen hos lånetakerne innenfor hotell og handel. (Foto: Shutterstock)

da bankene ble merkbart mer tilbake­ holdne med sine utlån som følge av mer restriktive kapitalkrav. Tall fra Nordea viser at nye eiendomslån i obligasjons­ markedet utgjorde ca. 2 milliarder i 2011, før volumene spratt opp til 13 milliarder i 2012 og 14 milliarder i 2013, for så å falle tilbake 9,1 milliarder i 2014. Due ser for tiden ikke på obligasjonsmarkedet som en tøff konkurrent, – Nei, dette markedet er ikke veldig aktivt, det er mest de største børsnoterte selskapene som benytter seg av obligasjons­ markedet, det finansierer ikke enkelt­ prosjekter. Men obligasjonsmarkedet er et nyttig supplement, sier banksjefen.

Det er kun for lån over 300–400 millioner kroner at Nordea møter konkurranse fra obligasjonsmarkedet.

London er bunnen Det lave rentenivået og billigere finansiering har presset direkteavkastningskravet – yielden - langt ned mot 4,5 prosent for de beste objektene. Spørsmålet er om avkastningskravet er presset for hardt.

– London er i det internasjonale eiendomsmarkedet den fysiske bunnen for yielden med sine 3,75 prosent, og Storbritannia har lavere renter enn oss.

Investorene her hjemme kan ikke regne med enda lavere yielder. Du kan ikke kjøpe eiendommer nå på «asset play», eien­ dommen må generere en god underlig­ gende kontantstrøm. Etterspørselen etter eiendommer er større enn tilbudet, og jeg er usikker på om en del prosjekter oppnår tilfredsstillende avkastning. Markedet er nok litt overopphetet, at penger søker eiendom, er ikke noe godt tegn. Det er en del folk som har penger, men som ikke kan eiendom, sier banksjefen.

Eiendomsbesitterne spør seg hva de skal gjøre med kontantene de frigjør ved et salg, gitt at andre plasseringsalternativer ikke er så forlokkende.

– Jeg har hatt møte med gårdeiere som eier attraktive eiendommer i Oslo sentrum og som to ganger i måneden får tilbud om å selge. Men hvis de selger nå, hva skal de gjøre med pengene? Putte pengene i bank og få 1–2 prosent rente?

Nei. Plassere dem i høyrenteobligasjoner?

Sannsynligvis ikke. Plassere i aksjer?

Markedet har steget kraftig. Kjøpe en

89

annen dyr eiendom? I tillegg spiller formuesskatt inn, men jeg er sikker på at skattefavorisering av eiendom over tid gradvis vil forsvinne, sier Due.

Lurer litt – Frykter du overoptimisme, gitt et lang­ varig lavt rentenivå?

– Jeg lurer litt noen ganger på den lave direkteavkastningen. Ser man på regnearkene, skulle man nesten ikke tro det er mulig å tape penger på eiendom.

En direkteavkastning på 5 prosent og en lånerente på 3,5 prosent er tilsynelatende en god butikk. Men, har du en belåning på 80 prosent til 4,5 prosent i yield, og så øker yielden til 5,5 prosent, har du over hundre prosent belåning, gitt et verdifall på vel 20 prosent. Det er ikke vanlig for bankene å ha med klausuler om belåningsgrad for familieforetak, men det burde vi nok hatt mer av, sier Due.

Han sier Nordea ikke sier ja til finan­ siering av nye prosjekter, med mindre det er inngått leiekontrakter som minimum dekker kontantstrømmen og gjeldsbetjeningsevnen.

– Bør bankene være mer tilbake­ holdne på så lave rente- og yieldnivåer?

– Jeg tror ikke vi gjør de store feilene, og vi har fått med oss at det går litt tregere i leiemarkedet, svarer Due. – Hvis vi taper penger på et prosjekt nå, skyldes det neppe dårlig bankhåndverk, til det er det for mange kontroller internt.

Tap nå må rett og slett være en feil risiko­ vurdering fra banken.

Due frykter ikke tvangssalg fremover, tvangssalg av næringseiendommer har de seneste årene vært et minimalt problem i det norske eiendomsmarkedet.

dårligere lønnsoppgjør, og at folk blir mer utrygge på jobbene sine. Det kan ramme det private forbruket.

– Det er to segmenter vi følger litt ekstra med på, og det er hoteller og kjøpesentre, sistnevnte også som følge av den økende netthandelen. For hotellene merker vi allerede en nedgang. Og så har vi signaler om at utleier nesten hiver penger etter leietakere for at de skal bli værende, ved å gi dem leiefritak eller gratis oppussing. Men vi er gode på tilbuds­ siden i Norge, det er ikke bygget mye på ­spekulasjon, konstaterer banksjefen.

– Det er en ganske god balanse i markedet mellom tilbud og etterspørsel, og et godt boligmarked gjør at det flere nærings­eiendommer konverteres til boliger.

Jeg er ikke redd for å dra dette videre.

Spennende – Men det blir spennende fremover, sier han, og trekker frem faktorer som

Tekst JAN REVFEM E-post JAN@NE.NO

TYDELIGE RÅD FRA BUDGIVNING TIL CLOSING Vi får eiendomstransaksjonene i mål.

Uten omveier. Uten snarveier.

KONTAKT OSLO Advokat Christian Müller | cmu@thommessen.no KONTAKT BERGEN Advokat Vidar Havsgård | vha@thommessen.no Advokatfirmaet Thommessen AS | www.thommessen.no

Profilannonse NæringsEiendom halvside 5-15.indd 1

19.05.2015 11:03:48

23. - 24. september 2015 Folketeateret, Oslo

VELKOMMEN TIL ÅRETS MEST INSPIRERENDE ­B YUT VIKLINGSARENA!

Oslo er historisk og kulturelt skrudd sammen av en rekke landsbyer. Tilsvarende har vi mange stamme­ samfunn som jobber iherdig og profesjonelt innenfor sine små miljøer. Foreløpig har vi manglet en større arena der de mindre og til dels stekt avgrensede miljøene kan sette hverandre stevne, utfordre hverandre og forløse den helt spesielle kraften når alle i en byregion trekker i samme retning. Oslo er en foregangsby med mye skaperkraft. Med Oslo Urban Arena skal vi endelig bli et fremtids­l aboratorium for byer verden over. Temaet for årets event er “urban solutions”. Vi skal vektlegge nye og radikale løsninger innenfor bygg, infrastruktur, byutvikling, grasroturbanisme, innovasjon og delingsøkonomi.

URBANISTENE:

Kjell A. Nordström

Dr. Kjell A. Nordström har over 20 års erfaring i arbeid med multinasjonale ­selskaper og har vært rådgiver/konsulent for utallige store aktører verden over.

Han er en inspirerende foredragsholder og ga nylig ut boken «Urban Express”.

Julian Stubbs

Julian er en internasjonal merkevare-strateg og har jobbet med merkevare­ bygging og identitetsprosjekter, for eksempel posisjoneringen av Stockholm som « The Capital of Scandinavia».

Thorsten Tonndorf

Thorsten er etatsdirektør for byplanlegging i Berlin. Etaten for byutvikling og miljø er den sentrale myndighet i Berlin som bidrar til den fremtidige utviklingen av byen.

Brent Toderian

Brent Toderian er en lidenskapelig praktiker innen sitt felt og en forkjemper for kreativ og levende byutivikling.

Martin Boisen

En urban geograf og djevelens advokat. Han spesialiserte seg innen markedsstrategi og har jobbet bevisst med identitetsprosjekter som ­ ­instrumenter for by og regionsledelse.

Greg Clark

Greg Clark er bedre kjent som « Grandmaster of cities» for sentrale­ ­nøkkelaktører i Oslo. I år utga han bestselgeren « The Making of a World City: London 1991-2021».

Lin Skaufel

Lin er arkitekt, dommer, mentor, guide, foredragsholder og urbanist. Denne danske arkitekten har forvandlet områder over hele verden som partner i Gehl Architects.

David Zahle

David Zahle er prosjekt- og designansvarlig for mange av BIGs prisvinnende prosjekter.

Fram med kalenderen og meld deg på Oslo Urban Arena i dag!

Les mer på vår hjemmeside: www.oslourbanarena.com

E: post@nekunnskap.no PRIS: 3500 kr eks. mva.

følg oss på

92

NE 05 2015

JUSS & FINANS

Endrer ikke strategien DNB har ikke endret utlånstrategien som følge av det lave rentenivået, men er ekstra nøye med restverdivurderingene når lånene løper ut.

Banksjef Olav T. Løvstad, som leder seksjon Eiendom & Entreprenør i DNB, har flere ganger understreket at banken ­finansierer kontantstrømmer og ikke murstein, altså selve bygningene. Ved hvert låne­ engasjement utarbeider derfor banken ulike scenarier, et «base case» og et «risikocase», for å vurdere lønnsomheten.

– Vi gjør selvstendige verdivurdering­ er og vurderinger av beliggenheten, ­attraktiviteten og likviditeten til eien­ dommen. Vi ser på leiekontraktene og hvem leie­takerne, samt eier og organisa­ sjonen bak. En faktor som kan være vanskelig å vurdere, er oppgraderings­ behovet underveis, sier Løvstad til Nærings­Eiendom om kredittpolicyen.

– Vi vurderer bygg med høy miljø­ standard til å ha høyere restverdier enn

andre bygg. DNB er opptatt av miljø­ sertifisering, og vi er ekstra påpasselig med restverdivurderinger, som vurderes fra case til case. Det er krevende å vurdere restverdien når lånene forfaller, men vi må gjøre best mulig vurderinger av denne ut fra det lokale markedet. Mye av ned­ siden for en bank ligger på restverdiene, fortsetter han.

Forutsigbare – Vil DNB være mer tilbakeholdne på så lave rente- og yieldnivåer?

– Vi skal være langsiktige og forutsig­ bare og holder oss til strategien og ligger nå midt i denne strategien. Strategien er derfor ikke endret, men vi tar hensyn til de lave yieldene og etterspørsels­ overskuddet etter eiendom. Lange leie­ kontrakter betyr mye i dagens marked, slik at vi får forutsigbarhet i kontant­ strømmen. Kostnadssiden til prosjektene låses i stor grad inn, det samme gjør rentene, som gir forutsigbarhet. I tillegg er vi som nevnt opptatt av eierskapet til dem som står bak prosjektene. Erfaring og «track record» til organisasjonen er viktig, og hvordan eierskapet utøves.

Eierne bør også ha en vilje og evne til å tilføre selskapet likviditet.

Det lave rentenivået får konsekvenser.

DNB har sett at den gjennomsnittlige

differansen mellom lånerenter og direkte­ avkastningskravet til de beste eiendom­ mene - prime yield – de seneste årene har ligget på 30–40 basispunkter (0,3–0,4 prosentpoeng). I dagens marked er denne avstanden oppe på 130–140 punkter.

– Den høye differansen gjenspeiler seg i veldige høye transaksjonsvolumer i første kvartal, der vi ser stor interesse fra internasjonale aktører, sier banksjefen.

– Presses avkastningskravet for langt ned?

– Vel, etterspørselsoverskuddet etter eiendommer legger et ekstra press på yieldene, slik at avkastningen presses ned, konstaterer Løvstad.

Mer egenkapital – Ved ytterligere yieldfall blir det mindre kontantstrøm igjen til fremtidige invest­ er­inger i eiendommene, og bankene må kreve mer egenkapital. Med dagens yieldnivåer er det gjennomgående et sunt forhold mellom leieinntekter og låne­ kostnader, så næringseiendom gir en konkurransedyktig avkastning.

Løvstad beskriver konkurransen i det norske bankmarkedet for nærings­ eiendom som «ganske skarp».

– Det er et godt fungerende marked, der internasjonale aktører er tilbake, både på finans og på kjøpersiden. Vi har

93

Olav T. Løvstad leder seksjon Eiendom & Entreprenør i DNB. (Foto: Kolonihaven)

94

NE 05 2015

JUSS & FINANS

Selv om yieldene er lave på de beste eiendommene, er det fortsatt et høyt yieldgap, noe som driver transaksjons­­markedet. ­ (Foto: Shutterstock)

syndikert en del lån til internasjonale banker, sier han. Løvstad konstaterer en stor interesse for Norge. Det gjenspeiler seg i høye transaksjonsvolumer i første kvartal, i overkant av 20 milliarder hittil i år hvis vi tar med det som er i bud og aksept. DNB registrerte hele 75 milliarder i 2014, hvorav 13 milliarder i forbindelse med nedsalget i Entra.

DNB har sammenfallende syn med Nordea på typiske marginer for et ­alminnelig godt kontorprosjekt med inntil 70 prosent belåning, gitt markeds­leie for kontraktene og fem års løpetid på lånet.

– Jeg kjenner meg igjen i den seneste undersøkelsen til Union Gruppen, som viser en snittmargin på 165 basispunkter, men dette er en gjennomsnittstall som kan være skummelt. Marginene varierer mye fra case til case, og om det er snakk om finansiering av et selskap eller et ­enkeltstående prosjekt, sier Løvstad.

Lengre er dyrere DNB regner nøye på kapitalkostnadene når de skal gi lån. Jo lengre løpetid, desto

høyere vekting for banken og høyere marginer for kundene.

– Det vanlige er lån med fem års løpe­tid. Noen lån har kortere løpetid, og vi kan gå lengre, det er et prisspørsmål, sier Løvstad. Hovedtyngden av lån til nærings­eiendom ligger som i Nordea på 60–65 prosent av eiendomsverdiene.

– Vi kan unntaksvis gi opp mot 80 prosent ved en lang statlig leie­ kontrakt. Det er generelt en lavere låneutmåling for enbrukerbygg, sier DNB-banksjefen, som understreker at her er det individuelle vurderinger.

– Hva tror du om markedet fremover?

– Det er en stor etterspørsel etter eiendom, og vi tror denne etterspørselen vil holde seg, fordi det er vanskelig å finne en attraktiv avkastning i flere av de andre aktivaklassene. Gitt at vi kun får en mode­rat prisvekst for eiendom og ved­ varende lave renter, vil nærings­eiendom tilby konkurransedyktig avkastning i forhold til andre alternativer. Da vil vi fortsatt ha et velfungerende marked med mange muligheter, svarer Løvstad.

Han legger til at hvis utviklingen dessuten holder seg svak i Europa, står norsk eiendomsavkastning seg svært godt i konkurransen, når en tar høyde for lavere risiko i Norge.

Storbyregionene – Det er fortsatt god interesse for utviklings­eiendom, og så lenge BNPsysselsettingsveksten holder seg positiv, vil det være gode muligheter i storby­ regionene, som vokser raskere enn øvrige Norge, sier Løvstad.

DNB generelle utlånsvekst ligger i år an til å bli 3–4 prosent, for Løvstads segmenter antakelig noe lavere.

Med en eiendomsportefølje på drøyt 190 milliarder kroner, snakker vi da om en netto tilvekst i størrelsesorden 4-6 milliarder. Banken holder fort­ satt på å avvikle eiendomsporteføljen utenfor Norge, her står det igjen rundt 8 milliarder kroner.

Tekst JAN REVFEM E-post JAN@NE.NO

– Super-responsive, communicative and very attentive.

FOTO: Ilja Hendel

Chambers and Partners 2015

Faglig bredde og dybde Wikborg Rein har et sterkt fagmiljø med betydelige ressurser innenfor næringseiendom.

Næringseiendomsteamet består av nærmere 20 advokater med spisskompetanse innenfor eiendomstransaksjoner, leiekontrakter, eiendomsutvikling, skatt og avgift, selskapsrett, forurensning og øvrige spørsmål tilknyttet næringseiendom. Wikborg Rein er kjent for store transaksjonsvolum over lang tid for dominerende aktører.

Kontakt Line Ravlo-Losvik Tel. 22 82 76 22 LRA@wr.no Gøran Mjelde Aarvik Tel. 908 45 263 GLA@wr.no www.wr.no

96

NE 05 2015

JUSS & FINANS

Avlastning av ­risiko i eiendoms­ utviklingsprosjekter For en eiendoms­ utvikler er det viktig å ta ned risikoen i utviklingsprosjektene.

Her ser vi nærmere på hvordan det kan gjøres.

verket mellom partene bestemme hvor denne risikoen skal plasseres. Større risiko for kjøper gir lavere salgspris, men et større fortjenestepotensial.

En fremtredende risikofaktor i et eiendoms­utviklingsprosjekt er u ­ tfallet av reguleringssaken med h ­ ensyn til bruksformål, bestemmelser om u ­ tforming, ­høyder mv. Rekkefølge­bestemmelsene med tilknyttet u ­ tbyggingsavtale l­ egger ­dessuten føringer på fremdrift og ­kostnader.

Risikoen knyttet til ­markedsutviklingen er selvsagt også svært sentral.

Risiko i et eiendomsutviklingsprosjekt I et eiendomsutviklingsprosjekt må det foretas reguleringsmessige, tomteeller bygningsmessige endringer for at eiendommen skal tilføres verdi og gi den ønskede avkastning. Utviklingseiendom er derfor beheftet med en del særegne risikofaktorer. Når utviklingseiendom overdras, vil bakgrunnsretten og avtale­

Andre typiske risikofaktorer er: • • • •

Servitutter og bruksbegrensninger Konsesjonskrav Odelsrett Kulturminner, arkeologiske forhold, dyreliv etc.

• Forurensning • Naborettslige forhold

Anne Sofie Bjørkholt, partner og advokat i BA-HR. (Foto: CF Wesenberg/ Kolonihaven.no)

97

Risikoplassering ved valg av avtaleform kan illustreres slik:

Grunneiers risiko

Utviklers risiko

Opsjon

Valg av kontraktsmodell Ytterpunktet for risikoplassering er et salg på «as is»-vilkår. I den andre enden av skalaen finner vi kjøpsavtaler basert på en valgrett for kjøper, dvs. opsjons­avtaler.

Mellom disse to ytterpunkter finnes det en rekke avtalevarianter, herunder avtale om betinget kjøp. Ved et betinget kjøp har utvikler ikke bare en rett, men også en plikt til å overta eiendommen ­dersom eller når definerte betingelser har ­kommet på plass.

Kjøpsopsjoner er praktiske og fore­kommer ofte i forbindelse med ­utviklingsprosjekter. Kjøper får anledning til å avvente en reguleringsprosess og tid til å gjøre sine undersøkelser med hensyn til omregulering, utnyttelse, aktuell leie­ taker osv. før beslutning om kjøp treffes.

Opsjonens varighet er derfor av stor betydning.

Er opsjonen knyttet til en planprosess,

Betinget kjøp

Kjøp “as is”

er det viktig å avtale tilstrekkelig lang varighet, idet slike prosesser kan ta lenger tid enn man i utgangspunktet ser for seg. Utvikler må unngå en situasjon der plan­arbeidet blir forsinket og opsjonen løper ut, selv om det er rimelig klart at ­reguleringsresultatet vil bli positivt.

Utvikler bør derfor betinge seg rett til å forlenge opsjonsperioden i slike tilfeller.

Alternativt kan opsjonsperioden knyttes direkte til slike hendelser, for eksempel slik at opsjonen må utøves innen et antall dager etter at reguleringsplan er endelig vedtatt eller rammetillatelse er gitt.

Ved å inngå en opsjonsavtale, ­avskjærer grunneier seg fra å selge til ­andre. Siden grunneier gir fra seg en v ­ iktig del av disposisjonsretten, er det ikke ­uvanlig at det avtales en opsjons­premie.

Selv om kjøpesummen er avtalt kan forhandlingssituasjonen bli anstrengt når opsjonen skal benyttes. Utvikler har

investert i forundersøkelser, ­utredninger, planlegging o.l. og vil ha et incentiv til kjøp. Hans forhandlingsposisjon vil være påvirket av dette. For å redusere o ­ mfanget av forhandlingene når opsjonen skal benyttes, kan det være hensiktsmessig at opsjonsavtalen inneholder de hoved­ punktene som skal gjelde ved et eventuelt kjøp.

Der eiendommen allerede har en avkastning i form av leieinntekter, men området på sikt forventes transformert (f eks til bolig), kan en salgsopsjon være en mulighet. En avkastningsorientert investor erverver eiendommen, men med en salgsopsjon mot en utvikler når den løpende avkastningsperioden er utløpt.

På den måten sikrer den første investoren sin restverdi, mens utvikleren sikrer seg fremtidig tilgang til et attraktivt område uten å måtte binde kapital på et tidlig tidspunkt.

98

NE 05 2015

JUSS & FINANS

Utviklingsprosjekter kan ha stor risiko for utvikleren. (Foto: Shutterstock)

Artikkelen er en bearbeidet kortversjon av forfatterens kapittel i læreboken «Eiendomsutvikling i tidlig fase» som er utgitt av Senter for eiendomsfag, første gang i 2009 og senere revidert høsten 2014. Redaktører er August E. Røsnes og Øystein R. Kristoffersen.

Resultatavhengig kjøpesum Når det inngås avtale om fastpris, blir all kommersiell risiko priset inn, og ­erfaringsmessig blir risikopremien da høy. Beregning av kjøpesummen kan i stedet knyttes opp til risikofaktorer og derved være med å avlaste risiko. Det er derfor ikke uvanlig at prisen knyttes til regulerings­risiko, fremtidig tillatt ­utnyttelse av eiendommen (f.eks. BRA), vilkår i utbyggingsavtale osv. Det finnes flere modeller og varianter for resultatavhengig kjøpesum. Prisen kan fastsettes basert på eiendommens forventede regulering, men med en etterjustering i forhold til faktisk oppnådd regulering eller dels som fastpris og dels regulerings­ avhengig. Alternativt kan selger motta delbetaling ved overtakelse og sluttbetaling ved endelig regulering. Den avtalte kjøpesummen kan også knyttes til indekser, som endringer i konsumprisindeksen (KPI) eller boligprisindeksen (BPI) slik at partene får en markedsjustering over tid.

Det er heller ikke uvanlig at grunneier og utvikler avtaler hel eller delvis gevinstdeling. Dette kan innebære at grunneier skal motta et tillegg til kjøpesummen når prosjektet er realisert, gitt at man oppnår definerte terskler av avkastning.

Samarbeidsmodeller Som alternativ til at utvikler kjøper eiendommen og utvikler den alene, ser man ulike samarbeidskonsultasjoner hvor risiko fortjeneste fordeles mellom grunneier og utvikler. Sameide prosjekt­ selskaper, ofte kalt joint ventures, er hyppig forkommende, særlig innenfor bolig­utvikling. Ofte kjennetegnes samarbeidet ved at den ene parten er profesjonell utvikler mens den andre har tilgang til tomten eller kapital til å finansiere utbyggingen. Medeier kan også være en entreprenør, som gjennom deleierskapet skaffer seg tilgang til byggeoppdrag.

Et alternativ til et tradisjonelt prosjektselskap, er at partene inngår en

prosjektutviklingsavtale hvor utvikleren får rett og plikt til å forstå utviklingen av grunneiers eiendom, mens ­grunneier får en medvirkningsplikt. Deretter deler partene gevinsten etter avtalte regler.

Det er viktig at partene har klart for seg hva samarbeidet innebærer og hvilke ­konsekvenser det vil ha i andre ­relasjoner.

Utvikler kan i en slik ­konstellasjon også være byggherre, men forholdet ­mellom utvikler og grunneier bør i så fall ­organiseres gjennom en tinglyst festekontrakt ettersom utvikler ellers ikke vil kunne pantsette byggeriet til sikkerhet for byggelånsfinansieringen.

Dersom utvikler ikke er byggherre, men kun har rett til en andel av resultatet, vil han normalt bli ansett for å være være en ­tjenesteleverandør med et suksess­ avhengig vederlag. Det må i så fall ­belastes mva på hans andel av resultatet.

Tekst ADVOKAT ANNE SOFIE BJØRKHOLT, BA-HR E-post REDAKSJON@NE.NO

For deg som skaper stedene vi ­jobber, stedene vi møtes, og stedene vi ­husker.

For deg som skaper byen

nehjem.no

Sentralt midt i Oslo sentrum

Illustrasjon fra kontorlokalene

LEDIGE KONTORLOKALER

AKERSGATA 34-36 FRA 854 - 988 KVM

Akersgata 34-36 består av et eksisterende bygg som rehabiliteres og et nybygg som knyttes sammen med åpne etasjeplaner og felles heiser. Bygget får stor kantine og sykkelparkering.

KONTAKT EIENDOMSSJEF: Siv Lena Rishaug | 481 32 811 | slr@entra.no Les mer om eiendommen på entra.no

Det er ledige kontorlokaler i 4. etasje for inntil 55 arbeidsplasser med innflytting i slutten av 2015. Største leietaker er Amedia.