NæringsEiendom 05 2016

2016

Mye for pengene på Skøyen

Dette er aktivitets­ basert kontor

Nordboerne stresser på jobb

Alt om leie­ prisene

Finn ledige lokaler i bladet

Slik blir fremtidens kontor Aktivitetsbasert • Gruppearbeid • Møte- og stillerom

Suveren ksponering

NYBYGGSPROSJEKT PÅ BERGER BØLERVEGEN 72-80 Kombinasjonseiendom med svært god eksponering mot E6 i Berger Industriområde. Et av de mest attraktive lager- og logistikkområdene utenfor Oslo.

Hva får du: • Tomten er på 19 mål og er ferdig regulert og byggeklar • Regulert for lager og logistikk med tilhørende kontorvirksomhet, samt plasskrevende handel • 130% utnyttelsesgrad • Potensielt nybygg på 10.000 kvm BTA • Enkel logistikk for avkjøring på E6 nordover og sørover • Utvikler ønsker å utvikle prosjektet i samarbeid med leietaker som vil ha en langsiktig og forutsigbar leieavtale Gudmund Harlem +47 92 22 71 03 gh@newsec.no

Se film - FINN-kode: 71997713

Oslo Sentrum

Bent Roar Ekse +47 93 49 20 55 be@newsec.no

THE FULL SERVICE PROPERTY HOUSE

LOKALER LIKE VED STORTINGET TOLLBUGATA 35 Meget representable kontorlokaler beliggende mellom Stortinget og Oslo Rådhus - med gangavstand til alt av servicetilbud og serverdigheter.

Hva får du: • Ledige arealer: 2. etasje: 270 kvm / 6. etasje: 216 kvm • Oppført på begynnelsen av 1900-tallet, men er senere rehabilitert med omfattende tekniske oppgraderinger • Alle former for offentlig kommunikasjon i umiddelbar nærhet - buss, trikk, tog, t-bane og båt • Få minutters gange til et mangfold av butikker, serveringssteder, hoteller og kulturinstitusjoner • Enkel adkomst fra E18 og flere parkeringshus i nærheten

Vibecke Falster +47 90 78 42 99 vf@newsec.no

THE FULL SERVICE PROPERTY HOUSE

Lysakerlokket

LYSAKER TORG 6–12 FRA 345–1.100 KVM

Eiendommen ligger meget sentralt til på Lysakerlokket, der du i løpet av et minutts gange har alt av tilbud for offentlig kommunikasjon og servicetilbud. Leietaker kan påvirke utforminger og løsninger etter egne behov.

Hva får du: • 2. etasje: 500-1.100 kvm BTA • 2. etasje: 345 kvm BTA • 4. etasje: 435 kvm BTA • Kantine og god parkeringsdekning innendørs • Lokalene oppgraderes etter ønske til pris-gunstige løsninger • Langsiktig eierskap resulterer i en godt drevet og vedlikeholdt eiendom • Lysaker Torg ligger svært sentralt, kun en trapp ned til Lysaker stasjon • En rekke servicetilbud i nærområdet: restauranter, butikker, tannleger, fysioterapi m.m.

• Enkel adkomst til E18 Jan W. Roll +47 90 53 33 69 jr@newsec.no

Vibecke Falster +47 90 78 42 99 vf@newsec.no

THE FULL SERVICE PROPERTY HOUSE

Unikt i Asker

TOPPETASJE MED STOR TAKTERRASSE 575 KVM

Solbråveien 11–23 har vært gjennom omfattende totalrenovering inne som ute, med bl.a. ny og inspirerende fasade. Flere solide selskaper har etablert seg i dette bygget.

Hva får du: • Unik toppetasje - med takterrasse og utsyn mot Oslo!

• Svært arealeffektive og fleksible lokaler • Planløsning skreddersys etter leietakers ønsker og behov • Flott kantine med mat levert fra «Annerledes Personalrestauranter» • Treningsrom med dusj- og garderobemuligheter • Kort vei fra bl.a. Oslo, Lysaker og Sandvika • Ledige arealer også i 2. og 3. etasje på 350–378 kvm

Jan W. Roll +47 90 53 33 69 jr@newsec.no

THE FULL SERVICE PROPERTY HOUSE

BI-Bygget

SANDAKERVEIEN 116 760 KVM

Bygget ligger i hjertet av Nydalen og har vunnet flere gjeve eiendomspriser.

Her finner du moderne og lyse kontorlokaler med gode eksponeringsmuligheter midt i Nydalen.

Hva får du: • 5.etg. 760 kvm BTA • 6.etg. 803 kvm BTA UTLEID • Takterrasse og felles kantine • Lokalene holder høy teknisk standard • Kort vei til all offentlig kommunikasjon • Levende, fremtidsrettet og spennende bydelssentrum • BI-bygget tilbyr flotte sosiale soner, kaffebarer, kiosker, spisesteder m.m.

Bent Roar Ekse +47 93 49 20 55 be@newsec.no

THE FULL SERVICE PROPERTY HOUSE

MED DESIGN I FOKUS Ledige lokaler: 1. etasje: 531 kvm BTA 5. etasje: 580 kvm BTA 7. etasje: 521 kvm BTA Kontoret er ikke bare et sted å jobbe, men et sted å møtes som rommer mangfoldet.

Kontoret skal fremme god kommunikasjon, nettverksbygging og kompetansedeling.

Sammen med våre rådgivere, arkitekter og designere ønsker vi å skape et produktivitetsfremmende og effektivt miljø for våre leietakere.

I EN KLASSE FOR DEG

Les mer på www.wergelandsveien7.no

Hans Olav Johannessen Utleiesjef, HĂśegh Eiendom M: 952 35 159 E: hoj@hoegheiendom.no

Rune Arvesen SeniorrĂĽdgiver, Akershus Eiendom M: 915 35 567 E: ra@akershuseiendom.no

8

NE 05 2016

NYHETER

Oppskriften på fiasko Aktivitetsbasert kontor (se egne saker i denne utgaven av ­NæringsEiendom) er i vinden for tiden, og stadig flere utleiere vil tiltrekke seg leietakere som ønsker å sitte i den type kontorer.

Og flere bedrifter har lyst til å jobbe aktivitetsbasert, selv om de egentlig ikke vet hva det innebærer.

Men som alltid når det kommer nye trender, så kaster det seg på en rekke opportunister for å utnytte etterspørselen.

Det er ­liten tvil om at dette også gjelder innenfor nærings­ eiendom. Noen gårdeiere er i forkant og har gode kunnskaper om aktivitets­basert kontor. Andre har vilje til å lære og kan etter hvert tilby gode løsninger. Men noen har rett og slett ikke peiling, og de har heller ikke noen interesse i å bruke den tiden som trengs på å bli god på aktivitetsbasert kontor. De er i stedet verdensmestere i å kaste seg over nye buzzwords, og bruker det for alt det er verdt i markedsføringen.

Dette er noe av det nærmeste man kommer en oppskrift på fiasko. En velmenende leietaker, som har hørt om det siste innenfor den moderne arbeidsplassen, og en utleier, som ikke

har kompetansen på aktivitetsbasert kontor, men som vil bruke det for alt det er verdt i kampen om leietakeren, er en dårlig kombinasjon.

Dersom du som leietaker får tilbud om «en løsning for ­aktivitetsbasert kontor» uten at det har vært en grundig under­ søkelse av bedriften din i forkant, kan du allerede nå slå fast at tilbudet er lite verdt. Det blir som å putte en trekant inn i en firkant.

Aktivitetsbasert kontor handler ikke om å ha de rette møblene ­eller innredning. Det handler om hvordan det er mest hensikts­ messig å jobbe. Så hvis du som leietaker ikke gjør en grundig jobb i forkant og finner ut hvordan du vil jobbe, så er det liten sjanse for at ditt forsøk på aktivitetsbasert kontor lykkes.

Da er oppskriften på fiasko fulgt.

Tekst DAG-JØRGEN SALTNES E-post DAG@NE.NO Foto CHRIS AADLAND

LEDIGE LOKALER I SNARØYVEIEN 36 | Tett på naturen | Tett på byen

KONTAKT MORTEN BUØEN, AKERSHUS EIENDOM: MB@AKERSHUSEIENDOM.NO | +47 900 59 720

10

NE 05 2016

INNHOLD

Innhold NYHETER

80 Suksess for røft fellesskap

16 Ringnes’ tre superkupp

Kontorfellesskapet på Skagen i vinden.

18 Aktivitetsbasert kontor

Trend hos leietakerne i Stavanger.

22 Begynner i feil ende

Eiendomsmegler 1 Næringseiendom ser leieprisbunnen.

Avgjørende for at 430 mill. ble 22 800 mill.

Hva er essensen?

Mange gjør feil når de skal ha aktivitetsbasert kontor.

30 Slik blir fremtidens kontor

Må støtte opp under arbeidsoppgavene.

38 Tre nøkkelord ved utformingen av kontoret Fleksibilitet, smart og humant.

46 Mye for pengene på Skøyen Størst verdi å leie på Skøyen.

52 Lavere ledighet, men presses av Lysaker Leiemarkedet på Skøyen påvirkes av naboområdet.

54 Storsalg på Skøyen Milliardportefølje til salgs.

56 Trekkspilleffekten på Skøyen 60 1900 kroner på «Brygga» Billige fremleielokaler.

142 Juss: Hva skjer ved generasjonsskifte?

Mange forhold for eiendomsaktører.

STAVA N G E R :

92 Vil ha effektive lokaler

98 Ser slutten på prisfallet

BERGEN: 104 Høyeste ledighet noensinne

Kontorledigheten i Bergen har aldri vært høyere på 2000-tallet.

108 Todeling i Bergen-markedet DNB ser et delt leiemarked.

112 Vant eiendomspris Det nye Jonsvollkvartalet.

114 Storslåtte visjoner

Kan dagens havneområde bli en helt ny bydel?

120 Ingen løfter for Dokken-området Politikerne er avventende.

122 Urbant fokus i Kronstadparken

Baras gigantprosjekt fokuserer på det urbane.

TRONDHEIM: 126 Brenner for oppstartsbedrifter DIGS digger oppstartsbedrifter.

130 – Internasjonalt potensial

64 – Ikke nede med brukket rygg

NTNU Accel hjelper de som kan gjøre det stort.

70 Klare skillelinjer

Leieprisene i de ulike områdene i Trondheim varierer stadig mer.

Kari Raustein (FRP) lover utbygging av infrastruktur.

Kari Nessa Nordtun (AP): Skille mellom de som stiller krav til utbyggerne og de som ikke gjør det.

74 Slik kan Stavanger sentrum bli Store muligheter i sentrum.

134 Forskjellene øker

136 Landemerke solgt

Tyholttårnet har fått ny eier.

138 Passiv prisbelønt stålgård

Stålgården på Sluppen får heder og ære.

11

Ansvarlig redaktør Dag-Jørgen Saltnes, dag@ne.no Journalister Dag-Jørgen Saltnes og Jan Revfem Forsideillustrasjon Oslo: Shutterstock og NCC Forsideillustrasjon Trondheim: DIGS Forsideillustrasjon Stavanger: Alliance Arkitekter og Stavanger kommune Forsidefoto Bergen: MAD Arkitekter Økonomi Thomas Berg Opplag/distribusjon – 21 000 Bladet sender adressert til nærings­ drivende (kontorer og handlende) i Oslo, Asker, Bærum, ­Lørenskog, Skedsmo, Nittedal, Rælingen, Fet, ­Enebakk, Aurskog-Høland, ­Slemmestad, Lier, ­Nedre Buskerud, Drammen, Ski, Oppegård, ­Vestby, Eidsvoll, Ullensaker, Nannestad, ­Gjerdrum, Nes, Øvre Eiker, Nedre Eiker, Sola, Randaberg, Stavanger, Sandnes, Trondheim, Stjørdal, Klæbu, Melhus, Malvik, Bergen, Askøy, Os, Fjell og Osterøy. Bladet sendes også til ca. 4000 beslutnings­takere i privat, kommunal og statlig virksomhet.

64 – Ikke nede med brukket rygg

Annonseavdeling Telefon 23 11 56 00 Kontaktpersoner Mette Nordtvedt, Heidi Ringlund, Robert Andersen og Michelle Bettina Csango Årsab./Årsab. i Norden kr 550,–/kr 700,–

74 Slik kan Stavanger sentrum bli

126 Brenner for oppstartsbedrifter

Utgiver NæringsEiendom AS Munkedamsveien 53B Postboks 2374 Solli, 0201 Oslo 23 11 56 00, redaksjon@ne.no www.NE.no – www.NEnyheter.no Layout/design NE byrå Trykk AllerTrykk/MerkurTrykk Copyright NæringsEiendom AS ISSN 0805-9837 Neste utgave 16. juni Opplag 19 000

114 Storslåtte visjoner

684

12

NE 05 2016

NYHETER

Går i gang med nybygg TICON Eiendom har fått på plass leie­takere til halvparten av sitt prosjekt i Bange­løkka og kan gå i gang med byggingen.

Det var i november 2014 at NE nyheter kunne fortelle om TICON Eiendoms planer om et nytt bygg på 9000 kvadrat­ meter på Bangeløkka i Drammen. D ­ irektør ­Asgeir K. Svendsen karakteriserte de kommende lokalene som med «fantastisk

beliggen­het, adkomst og eksponering».

Nå har eiendomsutvikleren fått på plass leietakere til halve bygget, noe som gjør at byggingen kan komme i gang. Blant leie­ takerne er GK Inneklima AS, A ­ ssemblin AS, Block Watne AS og Ing. Ivar P ­ ettersen AS.

Fagcluster «Med disse leietakerne skapes et fagklus­ ter i Bangeløkka Næringspark, til beste for markedet og kundene, og ikke minst med interessante utviklingsmuligheter mellom aktørene. Det er en spesielt fordel­aktig lokasjon for denne type virksomheter ved at de kommer raskt på og av hovedveinettet», skriver TICON Eiendom i en melding.

Det nye bygget vil bestå av 9000 kvadratmeter kontorlokaler fordelt på tre plan og en parkeringskjeller på 4500 kvadratmeter. TICON Eiendom er nå i dialog med flere interessenter til bygget og vil videreutvikle både fagmiljøet i bygget og hele Bangeløkka Næringspark i tiden fremover. Bangeløkka er et knutepunkt for adkomst til Drammen fra sør, sør-øst og vest, og det passerer 50 000 biler i døgnet.

TICON Eiendom har valgt POB Entreprenør som totalentreprenør for utbyggingen.

Tekst DAG-JØRGEN SALTNES E-post DAG@NE.NO Illustrasjon TICON

Lok aler til leie K O N G E N S G AT E 2 Kontorlokaler/lager I Kongensgate 2 kan vi tilby følgende kontorlokaler til leie: • • • •

95-194 KVM

71 kvm lagerlokale i underetasje 194 kvm i 3. etasje fra 1. mars 2016.

119 kvm i 5. etasje indre gård fra 1. juli 2016 95 kvm 7. etasje indre gård fra 1.5.2016

Lokalene har forskjellig planløsninger med god standard. Ventilasjon/kjøling, fjernvarme og fiber innlagt i eiendommen.

NE nummer: 44616, Finnkode: 67990551

I N G . R Y B E R G S G AT E 98 - DRAMMEN Verksteds / salgslokaler Ing. Rybergsgate 98 ligger i et etablert handelsområde langs Rosenkrantzgata på Åssiden i Drammen med gode parkeringsforhold og bussforbindelser.

Lokalene er totalt på 1337 kvm og inneholder: • 711 kvm verkstedslokaler med god takhøyde, 3. kjøreporter • 459 kvm kontor og høytlager med mesanin og egen kjøreport •

1337 KVM

167 kvm kantine, garderobe, dusj

Lokalene blir ledige fra 1.1.2017 , men kan om ønskelig etter nærmere avtale fristilles på et tidligere tidspunkt, f. eks. sommeren 2016.

NE nummer: 45903 Finnkode: 74526726

Konta k t: H a r a l d L a h n | 2 2 8 5 0 9 7 0 / 9 1 5 3 4 4 6 3 | l ah n @ fo r tu n a.n o

H A U S M A N N S G AT E 6 Kontor Eiendommen ligger sentralt til på hjørnet av Hausmannsgate og Chr. Kroghsgate vis a vis Akerselva Atrium.

Vi nå kun igjen ca. 600 kvm i 8. etasje.

Lokalene vil bli bygget opp etter leietakers ønsker mht. planløsning og standard.

600 KVM

Arealet kjennetegnes av fantastisk utsikt over Oslo sentrum gode lysforhold.

Kort vei til offentlig kommunikasjon og gangavstand til Oslo sentralbanestasjon.

Mulighet for leie av parkeringsplasser i eiendommens garasjeanlegg.

Se for øvrig animasjonsfilm fra 8. etasje på: https://vimeo.com76438798 NE nummer: 41551 Finnkode: 75672772

TRYGVE NILSENSVEI 8 Kontor/Lager Trygve Nilsensvei 8 ligger tett opp til E6, nær Karihaugen og Furuset.

628 K 615 K VM KONTO VM LA R GER U UTLEID TLEID

Kjøretid til Oslo sentrum og Gardermoen er hhv. 10 min. og 20. min.

Ledige arealer:

Kontor/Lager

• Kontorlokaler fra 35 - 1.256 kvm • Lagerlokaler 615 kvm med to kjøreporter- UTLEID • Lagerlokale 815 kvm med en kjøreport Kan leies som en sammenhengede enhet Kontorlokalene kan tilpasses ny leietakers arealbehov og ønsker, samt kombineres med lagerarealer i 1. etasje.

NE nummer: 37076 Finnkode: 74160615

Konta k t: H a r a l d L a h n | 2 2 8 5 0 9 7 0 / 9 1 5 3 4 4 6 3 | l ah n @ fo r tu n a.n o

Lok a ler til leie AKERSBAKKEN 10 Kontor, showroom, lettlager I 3. etasje har vi for utleie fra ca. 200 403 kvm åpne og lyse kontorarealer.

Gjennomgående lys og store gode vindusflater.

Tilgang til vareheis og lasterampe.

Kort vei til Vulcan og omkringliggendeområder med butikker og cafeliv.

200 - 403 KVM

NE nummer: 43313 Finnkode: 73638490

LILLEAKERVEIEN 31 227 kvm moderne kontorlokaler Vi har for utleie en moderne kontorseksjon beliggende i 2. etasje i vestre fløy av Lilleakerveien 31.

Lokalet er meget lyst og trivelige med vinduer mot syd, vest og nord. Arealet inneholder cellekontorer av forskjellig størrelse, data / arkivrom, møterom, spiserom etc.

227 KVM

Lokaler med kvalitets- og tidsmessige materialvalg.

Lilleaker Torg har et knippe med gode tilbud fra cafe, apotek, frisør, Kiwi , sushi etc.

Offentlig kommunikasjon som buss, og trikk rett utenfor bygget, - kun en kort spasertur til tog/flytog på Lysaker.

Lokalet er ledig for ny leietaker pr. d.d.

Konta k t: H a r a l d L a h n | 2 2 8 5 0 9 7 0 / 9 1 5 3 4 4 6 3 | l ah n @ fo r tu n a.n o

16

NE 05 2016

NYHETER

Ringnes’ tre gigantkupp Christian ­Ringnes ­forteller om tre gigant­­ kupp som var avgjø­ rende for at ­verdien av eiendommene i ­Eiendomsspar har gått fra 430 millioner kroner i 1984 til 22,8 milliarder i fjor.

I slutten av april var over 200 av de unge i eiendomsbransjen samlet på Grand hotell i Oslo på et treff i regi av Ung i ­Næringseiendom. Der kom Christian Ringnes med råd om å passe på lik­ viditeten og soliditeten, slik at man ikke ble slått overende i tunge tider.

Og god likviditet og soliditet er noe Ringnes har sørget for at hans ­selskaper Eiendomsspar og Victoria ­Eiendom har klart å holde gjennom både opp- og nedturer. Eiendomsspar har siden Ringnes ble adm. direktør i 1984 levert en årlig avkastning per ­aksje 17 prosent. Eiendoms­verdiene

har s­ teget fra 430 millioner til utrolige 22 808 millioner kroner.

Solgte før bankkrisen Ifølge Christian Ringnes er det særlig tre superdealer som har bidratt til de store verdiene i Eiendomsspar.

– Vi solgte nesten to tredjedeler av eiendomsporteføljen vår i 1986 og 1987 for å vente på dårlige tider. Men da var det ikke så vanskelig å selge med renter på 14 prosent og en yield på mellom 7 og 9 prosent. Vi brant penger og måtte gjøre noe. Samtidig kjøpte vi massivt med eien­ dom i perioden fra 1992 til 1994. Jeg kom

17

opprinnelig fra McKinsey og var opptatt av timing. Vi har også solgt flere eien­ dommer dyrt og kjøpt dem tilbake senere for halve prisen, sa Ringnes.

Tilbakekjøp Det andre store kuppet som Ringnes ­gjorde var massive tilbakekjøp av aksjer.

– Tanken var å kjøpe seg selv, som vi kjenner godt, med rabatt i stedet for å kjøpe eiendom til markedspris i ­markedet. Vi hadde mye kontanter etter bankkrisen og fikk kjøpt 1 krone for 70 øre. Vi kjøpte egne aksjer for over 3 ­milliarder kroner, sa Ringnes.

Han kom samtidig med en advarsel mot strategien.

– Der er en utfordring at man spiser av sin egenkapital og likviditet. Det

begrenser de øvrige investeringene, sa Ringnes og viste til at direktekjøp av eiendom kan finansieres med en ganske høy andel gjeld.

I disse dager har for øvrig både Ringnes’ Eiendomsspar og Olav Thon ­Eiendomsselskap begynt med tilbakekjøp av aksjer.

Hotellkuppet Størrelsen på det tredje kuppet ble tydelig i fjor da hotelleiendomsselskapet Pandox ble børsnotert.

– Vi solgte en del eiendom i 2001 og 2002 og hadde mye cash. Men vi fikk ikke kjøpt eiendom så billig som vi håpet. Vi så at Petter Stordalen kjøpte et hotellselskap i Sverige med rabatt, og sammen med Petter Sundt tok vi Pandox. Vi brukte

1,25 ­milliarder kroner i egenkapital hver på et fiendtlig oppkjøp, sa Ringnes.

Senere ble hotellselskapet Norgani kjøpt fra Norwegian Property (NPRO) flere milliarder billigere enn det NPRO hadde kjøpt Norgani for. Og da Pandox ble notert på Stockholmbørsen i fjor, ­hadde Eiendomsspar og Sundt AS en gevinst på mange milliarder kroner.

– Vi har hatt suksess i Eiendomsspar fordi vi har vært heldige med ­timingen, hatt en veldig dyktig organisasjon og vi har vært i et segment som har vært veldig bra, slo Christian Ringnes fast overfor forsamlingen med Ung i ­Næringseiendom-medlemmer.

Tekst DAG-JØRGEN SALTNES E-post DAG@NE.NO

DET ER MYE Å TJENE PÅ EN GOD LEIEKONTRAKT Vi ser mulighetene og kjenner fallgruvene.

Sammen skaper vi verdier.

KONTAKT OSLO Advokat Christian Müller | cmu@thommessen.no KONTAKT BERGEN Advokat Vidar Havsgård | vha@thommessen.no Advokatfirmaet Thommessen AS | www.thommessen.no

Profilannonse NæringsEiendom halvside 5-16.indd 1

09.05.2016 09:33:31

18

NE 05 2016

NYHETER

Aktivitets­basert ­kontor Hva er essensen i ­aktivitetsbasert ­kontor?

Aktivitetsbasert kontor handler i stor grad om at kontorarbeidsplassene er utformet slik at medarbeiderne selv kan velge hvor og hvordan de vil utføre arbeidet.

Ifølge Vasakronan, som er en pioner innenfor aktivitetsbasert kontor, er det aktivitets­baserte kontoret et fysisk miljø som gir forutsetninger for det tankemessige.

Det er ofte oppbygd i ulike soner, hvor man legger til rette for ulike typer av arbeid.

For å få til en god soneoppbygging, blir møbleringen viktig. Det er også viktig å finne ut hvordan medarbeiderne arbeider og hvilke arbeidsprosesser bedriften har.

Tekst DAG-JØRGEN SALTNES E-post DAG@NE.NO Foto SHUTTERSTOCK

19

Hvordan bør sonene være?

•

De ulike sonene må støtte opp om behovet til ­medarbeiderne for å kunne utføre arbeidet

Hva er de vanligste behovene for de ansatte?

• • •

Å kunne arbeide konsentrert Å kunne arbeide kreativt Å kunne arbeide i team

20

NE 05 2016

NYHETER

Hvordan går man frem for å ­innrede sonene?

• • • •

Ha åpne møteområder hvor det legges til rette for raske og uformelle møter mellom ansatte Ha egne områder med ulike stille- og jobberom hvor ansatte kan konsentrere seg Ha åpne kontorområder hvor ansatte som jobber sammen sitter i nærheten av hverandre Legg til rette for at medarbeiderne kan bevege seg mellom de ulike sonene og bytte arbeidsplass utfra hva de selv har behov for

Hva skal til for å lykkes med ­aktivitetsbasert kontor?

• •

•

Man må informere, involvere og engasjere de ansatte bytte arbeidsplass utfra hva de selv har behov for Lederne må utrustes med de rette kunnskapene og ­virke­midlene, så de lan implementere det aktivitetsbaserte kontoret på best mulig for sine ansatte – ideelt sett må det bli mer åpenhet og mindre hierakisk, slik at medarbeiderne får mer ansvar og det blir kortere beslutningsveier Det er viktig at lokalene utstråler selskapets visjon

Oslos beste beliggenhet

INGENIØRENES HUS / KRONPRINSENS GATE 17 205 - 729 KVM

I Kronprinsens gate 17 får man topp lokaler med tilgang til unik takterrasse! Eiendommen er et sjeldent og bevaringsverdig bygg, og et monument for sin tid. De arkitektoniske særpregene kan sees både på husets fasade og ikke minst i byggets interiør.

Hva får du: • 3. etasje: 205 kvm BTA • 5. etasje: 729 kvm BTA • Rennoverte og nyoppussede lokaler • Mulighet for tilpasninger til leietakers ønsker og behov • Fleksible kontorlokaler med en rekke fellesfunksjoner • Felles takterasse i 10. etasje, med 360-graders utsikt over hele byen • All offentlig kommunikasjon, utallige kaféer, restauranter og butikker i gåavstand • Kort vei til/fra påkjørsel til E18 Jan W. Roll +47 90 53 33 69 jr@newsec.no

THE FULL SERVICE PROPERTY HOUSE

22

NE 05 2016

NYHETER

Begynner i feil ende Bedrifter som skal gå over til aktivitets­ basert kontor begyn­ ner ofte i feil ende, med løsningen før de har analysert sine ­behov.

Selv om det fokuseres stadig mer på aktivitets­basert kontor (se også side 18–21), opplever ikke eiendoms­selskapene at leietakerne er aktivt ute etter den type lokaler. Markedsansvarlig for nærings­ eiendom i Thon Eiendom, Sissel Ødegård,

sier til NæringsEiendom at aktivitets­ basert kontor fortsatt er en ny tanke for mange av leietakerne.

– Foreløpig er det ikke en stor etter­ spørsel. Vi ser at flere bedrifter har en idé om aktivitetsbasert kontor, men de vet ikke helt hva de skal se etter. Man spør om vi har noen lokaler som passer til det, men det er å begynne i feil ende, sier Ødegård.

Hun mener leietakerne må begynne med en intern analyse av hvordan de jobber og hvordan de vil jobbe.

– Deretter kan vi være med på å finne en løsning som passer. Vi spiller som regel ballen tilbake til leietakeren når vi får spørsmål om vi har aktivitetsbaserte lokaler. Men vi har også samarbeids­ partnere som kan foreta analyse av

­ edriftene slik at vi sammen kan finne b beste ­aktivitetsbaserte løsning for leie­ taker. Det å tenke arbeidsoppgaver og ikke hvilken avdeling du tilhører når man skal etablere nye kontorer er en ny tanke for mange bedriftsledere,sier Ødegård.

Sissel Ødegård forteller at ­s elskapet blant annet skal jobbe med aktivitetsbaserte løsninger sammen med TV2, som skal inn i det Thon og Hav Eiendom-­eide Diagonale-bygget i Bjørvika.

Mange misforstår Prosjektleder Carina Hörnfelt-­Bylind i Facility Management-­leverandøren Coor Service ­Management mener mange leie­takere misforstår når de skal gå over til aktivitets­baserte kontor. Til

LO K A L E R TIL LEIE CARL BERNER NÆRINGS PARK

Det er viktig at bedrifter som går over til aktivitetsbasert kontor ikke behandler omstillingene som rene innrednings- og flytteprosjekter.

(Foto: Shutterstock)

HASLEVEIEN 28 C A 9 0 M 2 B TA KO N TO R A R E A L T I L L E I E

•

Innredet pr.dd. med 3 cellekontorer

•

Resepsjon/mottak, arkiv mm

•

Grei standard

•

Mulighet for parkering

•

Ledig fra 01.07.16

HASLEVEIEN 28 C A 1 3 0 M 2 B TA KO M B I N A S J O N S LO K A L E T I L L E I E

Coors hjemmeside sier hun at det er et stort problem at mange ­bedrifter ­behandler o ­ mstillingene som rene ­innrednings- og flytte­prosjekter. Ikke som endrings­prosjekter.

– Når man innfører aktivitetsbasert kontor, må med­ arbeiderne jobbe på en ny måte, og det må forankres. De ­ansvarlige må også ha respekt for at forskjellige yrkesgrupper jobber på forskjellige måter, og planlegge slik at kontoret passer for alle, sier Carina Hörnfeldt-Bylund.

Hun mener en av de vanligste feilene er at man tilpasser løsningene for dårlig til virksomheten. Når ansvarlige drar på studie­besøk hos andre bedrifter og kopierer deres ­løsninger direkte, ender det ofte opp med misfornøyde ansatte og ­justeringer i etterkant. Det er også viktig at medarbeiderne forstår hva som gjøres og hvorfor. Kontinuerlig informasjon og åpenhet er viktig.

•

Lyse arealer - full vindusrekke på den ene siden

•

Beliggende i 3.etg med atkomst til personheis samt to stk. vareheiser til lasterampe

•

I dag et «åpent» areal, kan tilpasses etter behov

•

Mulighet for leie av parkeringsplass

•

Ledig fra 01.09.16

Tekst DAG-JØRGEN SALTNES E-post DAG@NE.NO

FORVALTNING • UTLEIE • EIENDOMSMEGLING • RÅDGIVNING M.M. Besøksadr.: Tullins gate 2, Holbergs plass Postadr.: Pb. 6917, St. Olavs Plass, 0130 Oslo Tlf: 22 98 99 40 Fax: 22 98 99 59 Web: www.advtt.no

24

NE 05 2016

LEIEPRISER

Ny leiekontrakt i Nydalen – Vi har tegnet en leiekontrakt med ­E l­kjøp til bygg nummer to på Spiker­ verket. Fra før har vi solgt alle boligene som bygges der, sier Avantor-sjef Øystein Thorup til NE nyheter.

Elkjøp skal dermed leie 7000 kvadrat­ meter i Nydalsveien 18, som er på til sammen 13 000 kvadratmeter. Nå jobber Avantor med å leie ut resten av bygget.

– Vi har igjen ca. 6000 kvadratmeter.

Det er tre etasjer med store og fine flater som er etterspurt hos leietakerne. Det blir veldig bra kontorer, sier Thorup.

Dermed begynner prosjektet for alvor å ta form. Egmont Hjemmet Mortensen AS har allerede flyttet inn i det første ny­

bygget på Spikerverket-tomten. Nå jobber Avantor med et tredje bygg på tomten.

Det skal være på 7000 kvadratmeter.

– Da er prosjektet ferdig, sier Thorup.

Men Avantor har flere prosjekter på gang i Nydalen. Selskapet skal blant annet sette opp et miljøbygg på Gullhaug Torg.

Det er et Futurebuilt-samarbeid med blant annet Snøhetta og Skanska.

– Dette prosjektet er blitt veldig godt mottatt hos kommunen. Vi tenker å løse byggenes tekniske utfordringer så enkelt som mulig. Tenker low tech, i motsetning til de fordyrende hitech-løsningene.

Ventilasjon, kjøling og oppvarming skal foregå uten tilført energi og alle

­ aterialer skal være tilnærmet utslipps­ m frie, sier Thorup.

Avantor skal også ha en arkitekt­ konkurranse for Nydalsveien 33, det såkalte Fiskarsbygget.

– Ti arkitekter har levert inn forslag for prosjektet, som skal bli lansert i juni.

Vi skal også ha en åpen dag i Nydalen, hvor vi har en dialog med publikum. Vi vil vise frem de visjonene vi har for bydelen, sier Thorup.

I tillegg skal Avantor bygge student­ boliger i Gjerdrums vei 10.

Tekst NENYHETER.NO E-post REDAKSJON@NE.NO

Leiepriser kontor i Oslo Leiepriser forfor kontor i Oslo Leiepris/NOK/m2

Nydalen Oslo ytre vest

Sinsen Storo Kjelsås Grefsen

Ullevål

Oslo ytre øst

Generelt Top standard/ høy standard nybygg Alna-Ulven

Økern Majorstua

Indre Oslo nord

Helsfyr-Bryn

Indre Oslo vest Skøyen

Lysaker

CBD

Indre Oslo øst

Ryen

Oslo ytre sør Fornebu

3200

4200

2700

3350

2250

2800

1800

2400

1600

2100

1400

1950

1000

1650

Kartet viser leiepriser på kontorer over 500 m2 i forskjellige deler av Oslo (Oktober 2015).

CBD: Sentrale business distrikt

Kilde: Akershus Eiendom Kilde: Akershus Eiendom

DET KREVES NOEN MIL I BENA FOR Å VINNE NYTT TERRENG

Kunnskap og erfaring opparbeidet over femti år gir oss i Malling & Co fortrinn, hver gang vi forbereder oss for nye utfordringer.

I 1964 startet Peter T. Malling opp en helt ny næring i Norge – profesjonell megling og forvaltning av næringseiendom. I dag teller Malling & Co over 150 ansatte og tilbyr markedets bredeste tilbud av eiendomstjenester. www.malling.no

Historien forplikter

26

NE 05 2016

LEIEPRISER

IBM jakter lokaler Datagiganten IBM har nærmest i en mannsalder hatt sitt hovedkontor på Mastemyr i Kolbotn kommune, rett ved kommunegrensen til Oslo. IBM flyttet inn i nybygget på Mastemyr i 1987 og solgte eiendommen til Aspelin Ramm i 2007, men fortsatte som en stor leietaker. Nå vurderer selskapet å flytte på seg.

– Jeg kan bekrefte at vi er ute med et søk etter lokaler. Vi har et søk i markedet for nytt hovedkontor for IBM Norge. Der vil vi samlokalisere våre ansatte i Oslo-­ området, sier pressekontakt Otto Backer Solberg i IBM Norge til NE nyheter.

Han sier at IBM ser etter 8000 til 11 000 kvadratmeter og at de går bredt ut for å få mange alternativ på border. Det

er aktuelt med både nybygg og eksisterende bygg i fra Bjørvika og sentrum og hele veien langs flytoget ut til Sandvika.

Fornebu er også et aktuelt område.

– Vi ser dette i en større sammenheng enn bare en flytteprosess. For IBM ­hand­ler flyttingen om å fortsette fonyelsen av virksomheten i Norge. Som selskap går vi nå gjennom en omfattende omstillings- og fornyingsprosess, og vi ­opplever økende interesse fra både offentlig og private sektor. Flyttingen gir oss økt synlighet i hovedstadsområdet og bringer oss nærmere mange av våre store kunder. Flyttingen bærer signal om at vi har ambisjoner om å bli enda mer ­relevante for våre kunder, og vil bidra

positivt til fornyelsen av selskapet. Nå ønsker vi oss lokaler som innbyr til mer samhandling og hvor vi kommer nærmere kunder og samarbeidspartnere, sier Solberg.

I oktober i fjor inngikk IBM en avtale som blant annet innebærer at selskapet overtok 325 medarbeidere fra Evry.

– Mange av IBMs medarbeidere sitter i dag på Skøyen, og det er derfor viktig for IBM å samlokalisere våre medarbeidere i Oslo-området for kunne bygge en felles kvalitetskultur, sier Solberg.

Det er CBRE som er IBMs rådgiver i søkeprosessen.

Tekst NENYHETER.NO E-post REDAKSJON@NE.NO

Leienivåer for Oslo (NOK per kvm) Høy standard

God standard

Toppnivå

5 000

4 500

4 000

3 500

3 000

2 500

2 000

1 000

1 000 Asker/ Bærum

Lysaker

Skøyen

Kilde: DNB Næringsmegling

CBD Vest

CBD Øst

Indre sentrum

Ytre sentrum

Nydalen

Helsfyr-Bryn

Økern/ Ulven

NEDRE VOLLGATE 3

MIDT I KVADRATUREN • Sentralt beliggende i Kvadraturen.

• Nyoppusset fasade og inngangsparti i 2014.

• Gangavstand til Oslo sentrum.

• Aker Brygge, Rådhuset og offentlig ­kommunikasjon i umiddelbar nærhet.

• Lokalene kan enkelt tilpasse leietakers ønske og behov.

310 kvm kontor: 7-8 cellekontorer, konferanserom, kjøkken, åpen resepsjon og toaletter

GRENSESVINGEN 9

SENTRALT PÅ HELSFYR • Fin utsikt fra kontorene.

• Nyoppusset resepsjon og kantine i bygget.

• Gode parkeringsmuligheter.

• Kort vei til off. komm.

• Innendørs parkekeringsplasser kan leies seperat.

460 kvm kontor: 8 kontorer + åpen løsning for kontor­fellesskap, stort konferanserom 1.300 kvm kontor: 32 cellekontorer, 3 konferanserom og toaletter 750 kvm kontor: 16 cellekontorer, 2 konferanserom og toaletter (3. og 4. etasje kan leies samlet)

KONTAKT: FRODE WAALER | 406 03 907 | FGW@AURISFORVALTNING.NO

WWW.AURISFORVALTNING.NO

28

NE 05 2016

LEIEPRISER

Kontorledigheten faller Fire ganger i året gir Entra ut sin konsen­ susrapport, med input fra ti ledende fag­ miljøer innenfor næringseiendom. I sin seneste rapport slås det fast at kontor­ ledigheten er på vei nedover. Kontor­ ledigheten i Oslo og Bærum ventes å gå ned fra 8,3 til 8,0 prosent fra 2015 til i år.

Til neste år vil ledigheten falle ytterlig­ ere til 7,7 prosent og i 2018 anslås den å være 7,3 prosent. Ledighetsanslagene er en nedjustering fra forrige konsensus­ rapport i januar på 0,6 prosentpoeng

i 2016, 0,7 prosentpoeng i 2017 og 0,5 prosentpoeng i 2018.

Ifølge konsensusrapporten ventes leieprisene å ligge flatt i 2016, før de stiger med henholdsvis 3 og 4 prosent i 2017 og 2018. Deltakerne i Entras konsensus­ rapport mener leieprisen for kontor­ lokaler med høy standard i Oslo sentrum er 2926 kroner per kvadratmeter i år, stigende til 3015 kroner meteren i 2017 og 3135 kroner per kvadratmeter i 2018. ­Anslagene for 2017 og 2018 er oppjustert

noe i forhold til konsensusrapporten som kom i januar.

Disse deltar i Entras konsensus­ rapport: Akershus Eiendom, CBRE, ­Colliers, DNB Næringsmegling, DTZ (Cushman & Wakefield), Malling & Co, NAI FirstPartners, Newsec, PangeaProperty Partners og Union Norsk Næringsmegling.

Tekst NENYHETER.NO E-post REDAKSJON@NE.NO

Ledighet kontor i Oslo Ledighet forfor kontor i Oslo Leiepris/NOK/m2

Nydalen Oslo ytre vest

Sinsen Storo Kjelsås Grefsen

Ullevål

Oslo ytre øst

Ledighet kontor i Oslo Alna-Ulven

Økern Majorstua

Lysaker

< 15,0 %

Indre Oslo nord

< 12,5 %

Indre Oslo vest Skøyen

Helsfyr-Bryn

CBD

< 10,0 % < 7,5 %

Indre Oslo øst

< 5,0 % < 2,5 %

Ryen

Oslo ytre sør Fornebu

< 20,0 %

Kartet viser kontorledigheten i forskjellige deler av Oslo (Oktober 2015).

CBD: Sentrale business distrikt

Kilde: Akershus Eiendom Kilde: Akershus Eiendom

Ole Deviksvei 2 3. Etasje: 629 kvm og 408 kvm 4. Etasje: 743 kvm

Ole Deviksvei 4 3. Etasje: 100 - 1.122 kvm, kan deles Mulighet for leie av enkeltkontor i kontorsenter

Kontakt: Nina Sillibakken 454 53 762 nina.sillibakken@spg.no

Julia Jurin 400 20 964 jj@soylen.no

Næringsparken ligger på Bryn/Helsfyr. Området er preget av næringsbygg. Det er enkel adkomst med bil fra E6 og Ring 3.

Kort avstand til sentrum, flybuss, taxi og kollektivtrafikk.

De ledige arealene vil tilpasses leietakers ønsker og behov. ­Lokalene tilbys til fornuftig pris med god oppgradert standard.

• • • • • • •

Heis Sykkelparkering Dusj/garderobe i kjeller Parkeringsplasser ute og inne Gjesteparkering Stor, moderne kantine Mulighet for lagerplass i kjeller

30

NE 05 2016

NYHETER

Slik blir fremtidens kontor Fremtidens kontorer må støtte opp under arbeidsoppgavene som skal utføres, og da primært til ­grupper.

NCC Property Development er en av eiendomsutviklerne som har jobbet bevisst med utformingen av fremtidens kontorløsninger. Det nordiske konsernet kan støtte seg på erfaringer fra flere land og gjør selv undersøkelser om temaet (se undersak).

NæringsEiendom møter adm. direktør Manne Aronsson i NCC Property Development i prisbelønte Østensjøveien 27 på Bryn i Oslo øst. Prisbelønt, fordi bygget var ett av de ledende miljøbyggene da det stod ferdig i 2013. Hovedtemaet er

likevel innredning og utforming av lokalene. Finnes det noen entydige svar på hva som er det «riktige»?

– Mange bedrifter søker miljøer som stimulerer til kreativitet og samarbeid, men det er ingen spesiell kontorutforming som er den eksakt riktige. Det må imidlertid være lokaler der de ansatte kan konsentrere seg både alene og sammen. Arbeidsoppgavene er blitt mer ­komplekse. Ansatte jobber i dag globalt og på tvers av landegrensene, de jobber mer mangfoldig. Da må de ha lokaler som støtter opp under måten å løse oppgaver og problemer på. Dessuten er helse en viktig faktor til å stimulere ­kreativitet og produktivitet, sier Aronsson til ­NæringsEiendom.

Gode prosesser Han peker på at NCC etter hvert har lang erfaring i å utvikle bygg og nye ­kontor­løsninger.

BUTIKK- OG KONTORLOKALER

DRONNINGENS GATE 6 KVADRATUREN, OSLO

KONTORLOKALE, 336 M²

32

NE 05 2016

NYHETER

Gode møteplasser blir stadig mer viktig.

– Vi har funnet frem til gode prosesser og tilpasser lokalene etter den enkelte leietakerens behov. Dette setter krav til lederskap og samhandling: Hvordan skal de ansatte jobbe sammen, hvordan vil bedriften oppfattes, hvor effektivt støtter kontoret opp under selskapets virksomhet? Så må det iverksettes et tiltaks­program for å oppnå dette, slik at kontoret blir et strategisk verktøy for bedriften, sier NCC-direktøren.

NCC er opptatt av kontoret som møteplass.

– Det handler om både uformelle og formelle møter. Vi vil at de ansatte skal møtes spontant, ta korte og uformelle mø-

ter ved kaffemaskinen, men da må disse møteplassene ligge litt atskilt. De ansatte må kunne gå dit og ha korte s­ osiale treff uten å forstyrre kollegaer, sier Aronsson.

Han fremhever at i Østensjøveien 27 er det lagt vekt på brede trapper rundt det store åpne midtpartiet i bygget. NCC vil at de ansatte skal støte på hverandre i trappene for å ha uformelle samtaler.

– Hvordan tenker dere om lokaler som fremmer kreativitet?

– Det er vanskelig å være det når man kommer inn i et vanlig konferanserom, så derfor må vi innrede dem ­annerledes.

Kreativitet skjer gjerne på de andre plassene når man er i et annet modus, når

man går og tar en kaffe sammen, trener sammen. Folk er i bevegelse, konstaterer Aronsson.

Produktiv helse – Hva har dere av signaler fra leietakerne om hvordan de ønsker seg lokalene?

– Det er stadig flere bedrifter som skal ha lokaler som tilfredsstiller ulike typer arbeidsoppgaver. Vi ser også at helse og treningsfasiliteter er viktig, helse er viktig for at de ansatte presterer. Vi utvikler eiendommer nær kollektivknutepunkter, der folk kommer til jobb med buss, bane, eller de sykler. Her i Østensjøveien 27 har vi pausegym, samt sirkeltrening og

BUTIKK/KONTORLOKALER I REPRESENTATIVT BYGG

LOKALER TIL LEIE

DRONNINGENS GATE 6 KVADRATUREN, OSLO spinning­time rett etter jobben, i tillegg har vi et bedriftsidrettslag. Østensjøveien 27 har i tillegg ett av de beste resultatene som er målt når det gjelder arbeids­plassens effektivitet, svarer Aronsson, og viser til en undersøkelse gjort av L ­ eesman.

– Videre er det viktig med kontorer som er fleksible for å kunne tilfredsstille ulike måter å jobbe på. De ansatte må ha muligheten til å kunne jobbe hjemmefra, men det kreative skjer i møter med k ­ ollegaer, ikke hjemmefra.

Miljøkravene er kommet i langt ­sterkere grad de seneste årene, kanskje i første rekke blant de store leietakerne. Aronsson og NCC er opptatt av helheten her.

– Ja, det handler om helhetlige løsninger og både sosial og miljømessig bærekraft. Dette er krav som utfordrer bedriftens policy og verdigrunnlag, fra likestilling til at de ansatte ikke utnyttes, og dermed det arbeidsrettslige. Bedriften må ha kontroll på hele verdikjeden, og de ansatte vil ikke symboliseres med

BELIGGENHET. Bygget ligger i nedre del av Kvadraturen, i kvartalet mellom Rådhusgata og Grev Wedels plass. Nærmeste naboer er Norges Bank, det gamle Astrup Fearnley Museet og Christiania Qvartalet. Bjørvika er i full forvandling og vil i årene fremover tiltrekke seg mange besøkende. Med lokaler i Dronningens Gate 6 er man nærmeste nabo til mye spennende i tiden fremover.

BUTIKKLOKALE. BTA 396 m2. Lokalene kan egne seg for flere forskjellige konsepter - alt fra butikk til galleri og kontor. Lokalet har egen inngang og store vindusflater ut mot Dronningens Gate. Det er direkte adkomst fra butikklokalet til lager i kjeller på 213 m².

KONTAKT. Olav Engebret Thon 22 91 07 73 – 41 52 24 70 – oet@hathon.no

34

NE 05 2016

NYHETER

feil ­profil. Når du kommer inn i lokalene, hva vil du formidle av inntrykk? spør ­Aronsson retorisk.

Sosial bærekraft En undersøkelse viser at de smarteste studentene på universitetene velger ­bedrifter med størst sosial bærekraft.

Dette er nødvendig for å tiltrekke seg attraktive arbeidstakere.

– Kontoret som varemerke for bedriften, blir viktig, sier Aronsson og ­fortsetter: – Teknisk klarer vi i NCC å bygge med sertifiseringen «BREEAM Excellent», vi vet hvordan vi skal bygge ­miljøvennlige bygg. Utfordringen nå minimering av avfall og å tenke på det sirkulære kretsløpet.

Vi jobber også mye med å redusere bruken av helsefarlige stoffer og ­materialer.

– De yngre arbeidstakerne som kommer ut i arbeidslivet, har de andre krav til utforming av arbeidsplassen?

– Vel, det er ikke status å komme med en stor SUV til jobben eller å ha et eget kontor.

– Beliggenheten er viktig for ­mange unge, det å kunne treffe kamerater i «kule» miljøer. Beliggenheten er også viktig for å få tak i de riktige ansatte. Vi ser i vårt bygg i Østensjøveien 27 at de yngre i større grad benytter seg i av servicefunksjoner, eksempelvis skjorterens. Det handler kanskje om å få hverdagen til å gå opp med henting av barn osv.

Aktivitetsbasert De senere årene har det aktivitetsbaserte kontoret også gjort sitt inntog i Norge (se eget oppslag), en kontorløsning der ­arbeidsoppgavene utføres avhengig av hva som skal gjøres. De ansatte kan like gjerne møtes i kantinen eller en lobby, som å sitte i et avskjermet rom. Et viktig stikkord er ny teknologi, uansett hvor

«Vi vil at de ansatte skal møtes spontant, ta korte og uformelle møter ved kaffe‑ maskinen»

Fra flyplass til signalbygg Det er ikke vi som bygger, setter opp eller setter s­ ammen. Vår jobb er å gjøre det mulig. Finne ut hva som skal til. Med vår lange erfaring kommer en ­trygghet vi bringer med oss i hvert eneste prosjekt.

Vår lidenskap får det til å skje.

hjellnesconsult.no

36

NE 05 2016

NYHETER

man jobber i lokalet, skal man kunne koble seg til IT-systemene.

– Ja, det er en hygienefaktor når man utformer nye bygg, kommenterer ­Aronsson, og fortsetter: – Ting har endret seg på skolen, man jobber mer i grupper. Samtidig har eldre arbeidstakere litt andre ­behov når det gjelder lyd og lys. Å jobbe aktivitets­basert handler litt om ulike ­generasjoner, men flere generasjoner jobber jo i samme bygg. Det er nok lettere å få de yngre inn i de åpne og aktivitets­baserte løsningene.

NCC har selv utviklet noe de kaller Future Office, «et nysgjerrig, ­forskningsbasert konsept for å omsette

Stressede nordboere

det du ønsker at bedriften skal stå for, i plass, form og funksjon». Konseptet skal støtte visjonene og bidra til både menneskelig vekst og økt lønnsomhet.

Et sentralt poeng er at det moderne kontoret er like mye et møtested som en møteplass.

Varemerke – Future Office er blitt et beskyttet varemerke, sier Aronsson.

– Så hva tror NCC blir fremtidens kontorform?

– Vi bruker blant annet student­ organisasjonen NOVA til å hjelpe oss med å utvikle kontorløsninger og tar dem inn

NCC Property Development har jobbet med kontorundersøkelser på hele 2000-tallet og gjør også egne spørre­ undersøkelser, blant annet en stor undersøkelse fra i november fjor. Her lot NCC analyseselskapet United Minds spørre drøyt 4000 arbeidstakere og selv­ stendig næringsdrivende i Sverige, Norge, ­Danmark og Finland.

Undersøkelsen viser blant annet at syv av ti nordboere har det gøy på jobben hver dag, og et flertall sier at de fleste jobbrelaterte ideene oppstår i samtaler med kolleger. Mer betenkelig er at mer enn halvparten svarer at de er stresset, og det gjelder spesielt svenskene, Nordboerne er ifølge undersøkelsen ikke de mest kreative verken i møterom eller når de trener, men når de snakker med kolleger. 54 prosent oppgir at de fleste jobbrelaterte ideene oppstår i spontane møter med kolleger. Bare tre av ti spurte i undersøkelsen mener imidlertid at arbeidsplassen deres er utformet for å støtte kommunikasjon og kreativitet.

allerede i utviklingsarbeidet. NCC tror fremtiden ligger i kontorer som støtter opp under de arbeidsopp­gavene som skal utføres, ikke primært til det enkelte individet, men til grupper. ­Lokalene må kunne brukes både når man trenger å konsentrere seg veldig, men også når man skal være kreativ og ha «brainstorming».

Jeg tror på ­kontorer med flere møte­ plasser og ulike soner, og det handler også om hva slags lederskap man ønsker å ­utforme, sier Aronsson.

Tekst JAN REVFEM E-post JAN@NE.NO Foto NCC

Idéskaping – Undersøkelsen viser at kontoret er et viktig sted for den idéskapingen som kreves i denne type organisasjoner, og at møtet mellom kolleger er både viktig og ønskelig, sier Manne Aronsson.

Han opplever at stadig flere kunder i møter ønsker lokaler som nettopp skaper innovasjon og samarbeid. Flere oppgir også at de ønsker nye lokaler for å være attraktive i arbeidsmarkedet.

40 prosent svarer i undersøkelsen at det de ville satt mest pris på i sitt arbeidsmiljø, er enkelt å kunne kommunisere med kolleger. Det verdsettes høyere enn faktorer som stille arbeidsrom, lavere støynivå, treningsmuligheter eller til og med fleksible arbeidsoppgaver.

– Bedriftsledere må utforme kontorlokalene sine på en måte som fremmer de ansattes helse, samtidig som det tar virksomhetens og de ansattes kreativitet til nye nivåer, sier Manne Aronsson.

MONTERES MED ET KLIKK Å montere en dusj skal ikke være vanskelig.

Nå er det heller ikke det.

Når du hører klikket er du ferdig.

Ferdig med et klikk.

FORMET AV SKANDINAVIA

ifosanitar.no

FINJUSTERING HAR ALDRI VÆRT ENKLERE Vi er ekstra stolte av vår finjustering.

Selv denne funksjonen er blitt mye enklere enn før – det er bare å skru til du er fornøyd!

ALENE? DET ER OK Vi mener alvor når vi sier at Ifö Space er lettmontert.

Du monterer den enkelt alene, takket være en genial konstruksjon som vi er alene om.

38

NE 05 2016

NYHETER

Illustrasjon: Krohn Interiørarkitekter

Tre nøkkelord Tre nøkkelord er viktig ved utformingen av fremtidens kontor­ arbeidsplasser: Flek­ sibilitet, smart og ­humant.

Björn Mattsson leder Skanska CD N ­ orway, som er ansvarlig for utvikling av nye prosjekter hos Skanska i Norge. Mattsson og kollegaene skal med andre ord føre opp nye næringsbygg for entreprenør­ giganten, få inn eksterne leietakere, og

så selge byggene etter et kort tid. Men likevel må det tenkes langsiktig i valg av kontorløsninger og utforming.

– Det handler om hvordan skal vi jobbe, hvor skal vi jobbe og når skal vi jobbe. Jeg tror de tre nøkkelordene er fleksibilitet, smart og humane. Det nå være fleksibilitet i å bygge om og endre lokalene over tid, smarte arbeidsplasser som tar i bruk ny teknologi, samt humane arbeidsplasser som fremmer en god helse hos medarbeiderne, Vi skal trives og ha det bra i lokalene vi arbeider i, det øker produktiviteten. Lokalene skal også lokke mennesker dit. Det er fortsatt behov for å treffe andre mennesker. Du må skape møteplasser, men du må ikke ha for man­

ge sosiale soner i bygget, sier Mattsson til NæringsEiendom om hvordan de tenker.

– Vi må skape fleksibilitet for leie­ takerne og kunne dele opp byggene i flere lokaler, med flere fellesfunksjoner som han benyttes av flere leietakere, eksempelvis møtesenter, fortsetter han.

Ikke så lett Som utbygger konstaterer Mattsson at flere leietakere ønsker fleksibilitet i leie­ avtalene. Skanska ønsker ved nye bygg å inngå lange leiekontrakter.

– Men vi ser at det er et stemnings­ skifte i markedet, og det er ikke så lett å få tiårige kontrakter som vi ønsker, og leietakerne bestemmer seg senere når de

ABEL EIENDOMSFORVALTNING AS Markedsbistand Rådgivning Utvikling ●

●

Abel Eiendomsforvaltning. P.b. 2459 - Solli, 0201 Oslo.

Tlf. 67 11 57 11 - Fax 67 11 57 12. post@abeleiendom.no

457 - 1.371 KVM BTA ROSENKRANTZ GATE 20

Kontorlokaler med høy standard

skal flytte. Leietakerne befinner seg også i en vanskelig verden, og de setter større krav til fleksibilitet, sier han.

– Hvordan tilpasser Skanska seg utviklingen av nye kontor­ løsninger?

– Det finnes mye kunnskap internt i Skanska, vi har man­ ge flinke og dyktige mennesker i organisasjonen. I Norden er det om lag hundre ansatte som på en eller annen måte er involvert i å tenke på kontorløsninger. Skanska har dessuten en egen forsknings- og utviklingsavdeling, selv om de ikke jobber s­ pesifikt med dette. I forbindelse med flytteprosessen til Sundt-kvartalet (se under) tok vi inn konsulenter som kartla hvordan vi arbeidet. Det er smart å ta inn spesialister og la ­eksterne aktører observere hvordan du jobber. I dag sitter vi over ti etasjer, og det er en stor forskjell fra to etasjer som vi flytter til i Sundt-kvartalet, svarer Mattsson.

– Det går mye tid i dag fra vi sitter på plassen vår og beveger oss til et møterom, og så går vi tilbake til plassen igjen. Under­

ligger meget sentralt i Oslo sentrum mellom • Eiendommen Rådhusplassen og Stortinget. Området består hovedsakelig av kontor og forretninger/restauranter/serveringslokaler.

vei til offentlig kommunikasjon med buss, trikk, T-bane, • Kort tog/ flytog, taxi holdeplass, samt båt v/Aker Brygge. De fleste

servicetilbud i umiddelbar nærhet med bl.a. bank, post, butikker, kafeer mm.

er fordelt over 3 etasjer og inndelt i en mix av celle• Lokalene kontorer, møterom og åpen løsning. Lokalene kan tilpasses

leietakers ønsker og behov etter nærmere avtale mellom leier og utleier. Mulighet for parkering i nærområdet.

KONTAKT: Stian Korneliussen | 979 67 450 | stian@abeleiendom.no

40

NE 05 2016

NYHETER

Björn Mattsson, Skanska CD Norway.

søkelser har vist at i Skanska står 40 prosent av kontorpultene ledige, etter­ som medarbeiderne befinner seg i møte eller er ute på prosjektbesøk, vi har mye ledig kapasitet, supplerer prosjektutvikler Birgitte Molstad i Skanska.

Samhandling Mattsson sier at de nye lokalene i Sundt-kvartalet skal støtte opp under den prosjektbaserte organisasjonen til ­Skanska og skape bedre samhandling.

Skanska er opptatt av samhandling, det samme er Jeffrey Scott Saunders i Copenhagen Institute for Future ­Studies.

Mattsson og kollegaene hadde før jul hentet Scott Saunders inn for å ­snakke om fremtidens arbeidsplasser på et mini­

seminar. Fremtidsforskeren har blant annet funnet ut at i lokaler som fremmer god samhandling, arbeider de ansatte 15 prosent raskere. 73 prosent av dem gjør en bedre jobb, 60 prosent er mer innova­ tive, mens 56 prosent er mer tilfredse.

– Selskaper som har en samhandlings­ strategi, har dobbelt så høy sannsynlighet for å vokse raskere enn konkurrentene.

De har også større sannsynlighet for å bedre resultatet, sa Scott Saunders på seminaret.

Mattsson fremhever at det kreves mot hos lederne for å tenke nye måter å arbeide på.

– Det er viktig å ha en ledelse som er åpen og nysgjerrig, og vi prøver å ligge i forkant og høre på hva l­ eietakerne og

investorene krever for å skape forstå­ else for det som skjer. Vi har selv satt oss i det aktivitetsbaserte kontoret i ­Sundt-kvartalet for å teste ut slike løsninger. Skanska sitter også aktivitets­ basert i hoved­kontoret i Stockholm, sier Mattsson.

Forskjellige – Lokalene til Skanska Malmö er forskjel­ lig fra Skanska i Stockholm, der det er veldig store etasjeflater, sier Mattsson.

Ulike sektorer har også ulike behov.

Skanska ser at det offentlige oftere har en større andel av cellekontorer. Vi opplever at det offentlige er nysgjerrige, og vi tror at vi i fremtiden nok vil se en større grad av ulike løsninger med med mindre vekt

KONTORLOKALER HELLERUD NÆRINGSPARK Tvetenveien 170

«Selskaper som har en samhandlingsstrategi, har dobbelt så høy sannsynlighet for å vokse raskere enn konkurrentene»

• I toppetasjen har vi for utleie 592 m2 av cellekontorer i offentlig sektor. De ansatte i Skanska har i ti år jobbet i åpent landskap i lokalene på Skillebekk, som de overtok fra Rikstrygdeverket.

– I Skanska har vi i dag ingen cellekontorer, men vi har faste plasser. De åpne løsningene var en overgang da vi kom her i 2006, men dette er også snakk om organisasjonsutvikling, sier Molstad.

Og utvikling er påkrevd, den såkalte Generasjon Z (­midten av 90-tallet og utover) gjør snart sitt inntog i arbeidslivet.

Spørsmålet blir da hva de vil foretrekke av løsninger og måter å jobbe på.

– Det handler om å skape smarte arbeidsplasser og mer flek­ sibilitet. De unge som kommer ut i arbeidslivet, er vant til mer gruppearbeid fra skolen og studiene. Vi ser det når vi skal bygge nye skoler og universiteter, sier Molstad.

– De yngre vil ha mer t­ ilbakemeldinger, og den teknologis­ ke, trådløse utviklingen gjør at det blir andre måter å jobbe på, fremhever Mattsson.

• Kontorene er oppdelt i cellekontorer. Med dagens innredning er det arbeidsplasser til ca 30 ansatte.

• Arealeffektive lokaler • Lokalet kan deles i flere enheter • Ledige arealer: 4. etasje, 592 m2

Megler MNEF Espen Andersen telefon 908 65 600 email espen.andersen@byggforvaltning.no www.byggforvaltning.no

42

NE 05 2016

NYHETER

Skanska skal flytte til Sundtkvartalet.

(Ill.: Placebo Effects)

Aktivitetsbasert Skanska skal altså sitte aktivitetsbasert i de nye lokalene i Sundt-kvartalet på Tøyen/Grünerløkka, som de flytter inn i ved årsskiftet. Medutvikleren Entra gjør det samme i sine nye lokaler i ­Posthuset.

Mattsson understreker at dette ikke nødvendigvis er en løsning som passer for alle leietakere, selv om det kommer mer og mer. Å jobbe aktivitetsbasert er heller ikke et entydig begrep.

– Det aktivitetsbaserte kontoret er et paraplybegrep som består av ulike sjan­ gere og løsninger og noe man må se på ut fra bedriftens behov. Å arbeide aktivitets­ basert er ikke synonymt med åpent land­ skap og «free seating», sier han. Antallet ansatte spiller også inn, og Skanska CD Norway har ikke mange ansatte.

– Skal du jobbe aktivitetsbasert, må det ikke være for små enheter. Vi skal sitte sammen med 400 Skanska-ansatte i Sundt-kvartalet, som igjen blir delt opp i hjemmesoner med ca. 50-70 ansatte. Vi har gått for soner med samspill, stille­ soner, møtesoner og åpent landskap, sier Mattsson om utformingen.

Prosjektene lokker – Hvis vi ser ti år fremover, tør du spå noe om utviklingen av kontorløsninger?

– Jeg tror vi vil se mer av at arbeids­ takere søker seg til spennende prosjekter, det er prosjektene som lokker, selv om selskapene fortsatt vil finnes. Men det blir nok flere prosjektorienterte miljøer der mennesker søker seg til neste prosjekt, og mer coworking. De yngre arbeidstakerne

er vant til å jobbe mer prosjektbasert, og de har heller ikke den samme lojaliteten mot bedriften. Leietakerne ønsker mer fleksibilitet, og det gir oss som utbyg­ ger en utfordring. Og hvorfor ikke en «hub», med mulighet for å ta inn eksterne ­bedrifter, der ulike selskaper møtes og arbeider sammen? Men det vil sikkert også være cellekontorer om ti år, tror Mattsson.

– Nye tekniske applikasjoner tas i bruk. Hva med en «app» som kan sjekke ut hvilke plasser som er ledige for deg i bygget, stille inn pulten og riktig stolhøyde og starte kaffemaskinen så du har din perfekte morgenkaffe når du kommer?

Tekst JAN REVFEM E-post JAN@NE.NO

Bygård i Oslo sentrum til leie – under rehabilitering

Kristian IVs gate 15 160 - 610 m2 kontor U ETASJE: Leieforhold: BTA 270 m2 lager

ID E 1. ETASJE: Leieforhold:LBTA 150 m kontor UT BTA 350 m hele etasjen, kontor 2. ETASJE: Leieforhold: 1. ETASJE: Leieforhold: BTA 150 m2 serveringslokale 2

2

3. ETASJE: Leieforhold: BTA 350 m2 hele etasjen, kontor, kan deles i to ­leieforhold. 1) BTA 196 m2. 2) BTA 160 m2.

4. ETASJE: Leieforhold: BTA 260 m2 kontor Bygården består av kontorlokaler fra 150 m2 oppover. Her er det mulighet til å leie alt fra et kontor­lokal til hele bygget på 1530 m2.

Bygården skal totalrehabiliteres i 2016 og det er derfor mulighet til

å påvirke prosessen for å forme ­lokalene til hva man ønsker.

Lokalene er 300 meter fra Nationaltheateret som er et knutepunkt for buss, trikk, t-bane og tog med blant annet flytoget.

Kontakt: Bjørn Hansen 488 51 990 bjorn@scandinaviegaarden.no

Se vĂĽrt bilag med Ledige Lokaler i dette nummeret av NĂŚringsEiendom!

Dronning Mauds gt 10 Postboks 1540 Vika, 0117 Oslo www.nai.no

2301 1400 post@nai.no

46

NE 05 2016

SKØYEN

Mye for pengene på Skøyen Det er i overkant av 50 000 ­kvadratmeter å velge mellom av l­ edige lokaler på S­ køyen, og mange av lokalene er av god ­kvalitet.

gjennom en tydelig korreksjon siden 2014. En viktig årsak til det, er at mye fremleie har medført at snittleiene har falt.

– Jeg vil si at de dyreste kontorlokalene på Skøyen i dag kan leies ut for rundt 3000 kroner kvadratmeteren, lokaler av en god standard for 2400–2600 kroner, sier analytiker Ingrid Elisabeth Moe i DNB Næringsmegling til NæringsEiendom.

Sentrum og Lysaker Skøyen regnes gjerne som det tredje dyreste området å leie kontorlokaler i Oslo-regionen, etter prestisjeområdet Vika, Aker Brygge og Tjuvholmen (CBD) og etter Oslo sentrum. Det skal her sies at Oslo sentrum er et nokså broket område som varierer mye, men topplokalene i sentrum leies ut for rundt 3500 kroner kvadratmeteren. Skøyen ligger ikke langt bak, men leienivåene i området har vært

Sentrum er en klar konkurrent til Skøyen for mange bedrifter, det er også nabo-­ området på utsiden, Lysaker. Og her er det en god del billigere.

– Ja, toppleiene på Lysaker nå ligger vel på 2000–2300 kroner kvadrat­meteren, men Skøyen hevder seg likevel godt sammen­liknet med Lysaker, sier Moe. Lys­ aker ligger lenger fra sentrum og mangler mange av servicefunksjonene på Skøyen.

47

48

NE 05 2016

SKØYEN

Leietakere får lokaler med god standard på Skøyen for 2200 til 2400 kroner per kvadratmeter.

– Ved å flytte til Skøyen kommer man til et veldig hyggelig område, det er et hyggelig miljø i Karenslyst Allé.

Skøyen har mange nyere bygg med god kvalitet og bra standard. Det er også god ­kommunikasjon, med Flytoget, tog, buss, trikk, og et område som dessuten ligger rett ved E18. Skøyen kommer derfor høyt oppe på listen over hvor bedriftene søker seg, og mange leietakere blir værende i området, sier Moe. – Hvordan vil du generelt beskrive leiemarkedet på Skøyen for tiden?

– Det er en god aktivitet i markedet, mange av byggene fylles opp. Skøyen er fortsatt et attraktivt område, det er

områdene vest for Skøyen som sliter mest med nedturen i oljebransjen, svarer DNB-­ analytikeren.

Fylt opp DNB Næringsmegling har selv bidratt til at Schage Eiendom de seneste månedene har fylt opp Skøyen Atrium med totalt 8000 kvadratmeter, blant annet til ­Multiconsult, Hafslund og IKEA. Sistnevnte tar over 3000 kvadratmeter i lokalene til Møller Bil, som flyttet til ­Lilleakser. Moe sier det også har løsnet med fremleie i det gamle hovedkontoret til Orkla i Karenslyst Allé 6, der de har leid ut nesten 4000 kvadratmeter.

– Hvilke leietakere holder til på Skøyen?

– Det mange konsulentselskaper der, som Multiconsult og Rambøll og ellers IT-konsulenter, men ikke så mange innenfor oljenæringen. Skøyen har flere hovedkontorer, blant ­annet til Shell, NorgesGruppen, Orkla, ­Hafslund, Norske Skog og Nestlé. Dette er bedrifter med mye kvalifisert arbeidskraft, og området er ikke så pris­sensitivt, svarer Moe. Spørsmålet er så hva som er tilgjengelig av ledige lokaler. Den ­største ledigheten finner vi i det såkalte Stenshagen-­ bygget i Drammensveien 211–213 på Maritim, 12–13 minutters gange fra

30 SLIPSLENGDER FRA SKØYEN STASJON Attraktive kontorlokaler med Skøyens beste beliggenhet Hoffsveien 1A 200 – 700 m2 5. etasje

n

tve noli Mo

ff sv eien

Jar

ie lsb rgve o

nd s v

err Hoff t

S t .E dmu

et far Hov

gs St.G eor v e i

Konv ent v eien

Ho

ien

ien

d sru Jon

v

• Beliggende i et av Oslosei mest sentrale og attraktive n Hy næringsområder. l lv n ige l an

st av V

ev eie

Ask

Gu

• Felles kantine, dusj/garderobe, sykkelparkering. allé • Alle servicerud og næringstilbud i gangavstand se fra eiendommen.

rk st ed vn

Me sse vei

Ve

en

E18

Ka re ns lys t

en

• 200 – 700 m2, 5. etasje • Ledig vumiddelbart a Ha

al

an lvd

S

lé

Bestumkilen

KONTAKT Jon F. Berg M: 934 03 999 E: jon.fredrik.berg@storebrand.no D

Bygdøy allé

m ra

n ie tve

m

en

ien

ng ve

www.storebrand.no/eiendom Frognerstranda g yas

ien

se e ng

sve

– mer enn eiendom

at e

ls ga te

sv ei

No be

en

ga te

gs

Tin

• Offentlig komm. i umiddelbar nærhet.

m

rt es

Dr am

M

tu

ad

ve ien

• God parkeringsdekning.

SKØYEN

SJØLYST

eie

• Svært god eksponering mot Skøyen.

n

Harbitz alléen

e

ds ve i

Hoffsveien 1A

50

NE 05 2016

SKØYEN

Ingrid Elisabeth Moe, DNB Næringsmegling.

Skøyen stasjon. DNB Næringsmegling inkluderer dette bygget til Skøyen, og her har det i lengre tid stått ledig 10 500 kvadratmeter. 5300 kvadratmeter er ledig i Hoffsveien 1 A-E til Storebrand, som ligger rett ved Skøyen stasjon, og et stort kompleks der det foreligger store ombyggingsplaner.

Sjølystparken Moe sier det også står ledig 5700 kvadrat­ meter med ledige arealer i Sjølystparken ved siden av utkjørselen til E18. Dette er en større park på 45 000 kvadratmeter som Fram Eiendom (Tvenge-­ familien) kjøpte rett før jul fra DNB for 1,1 ­milliarder kroner.

– Fram oppnår gode priser i parken, det er attraktive lokaler der, kommenterer Moe. DNB Næringsmegling regner derfor med en ledighet på Skøyen på mellom

50 000 og 60 000 kvadratmeter, litt avhengig av om hvor mye som fraflyttes av Moteforum, samt om Stenshagen-bygget medregnes.

– I den seneste arealtellingen kom vi frem til 25 ledige arealer over 500 kvadratmeter på Skøyen, som gir en ledighet i området på 10–11 prosent. Det er ledig gode lokaler i Sjølystparken, men kun mindre lokaler i Karenslyst Allé. I eiendommer som Karenslyst Alle 4 og 9 snakker vi om lokaler under 2000 kvadrat­meter, sier DNB-analytikeren.

Et stort usikkerhetsmoment er de mange store prosjektene på Skøyen som er satt på vent, blant annet i påvente av rekkefølgekrav og bidrag til den planlagte T-banen ut til Fornebu. Men nye ­Harbitzalleen 3–7 (Møller Eiendom) ved Hoff stasjon ligger nå ute i markedet med hele 26 000 kvadratmeter.

Orkla først – Orkla ligger likevel først an i løypa med sitt nye hovedkontor i Drammens­ veien 149. I Skøyen Atrium byggetrinn 3 (25 000 kvadrat­meter, red.anm.) vil plan­ myndighetene ha inn boliger i prosjektet.

Prosjektet til Storebrand i Hoffsveien 1 (80 000-100 000 kvadratmeter, red.anm.) ligger derimot langt inn i fremtiden, sier Moe. – Fremover, hva tror dere om leie­ markedet på Skøyen?

– Skøyen er ett av de områdene der prisene vil holde seg på dagens nivåer før de begynner å stige i 2017. Vi tror prisene på Skøyen vil ta igjen sentrumsområdene neste år. Attraktiviteten til Skøyen er så høy at vi tror området er blant dem som ser prisoppgangen raskest, svarer Moe. Tekst JAN REVFEM E-post JAN@NE.NO

ENGEBRETS VEI 7

KONTORLOKALER TIL LEIE 2.000 M2 PÅ SKØYEN / HOFF

•

Nybygg - Innflyttningsklart i 4. kvartal 2016

•

Fra 300 m2 - 2.000 m2

•

Arealeffektive kontorer (celle/landskap)

•

Energiklasse A

•

Høy standard og god luftkvalitet

•

God parkeringsdekning i kjeller

•

Innvendig sykkelparkering og servicestasjon

•

Vaskehall for bil og sykkel

•

Garderobe/dusj for felles bruk

•

Muligheter for felles kantine

•

Godt tilrettelagt for fasadeprofilering

TIM H. HOLM M 922 22 542 E tim@holmeiendom.no W holmeiendom.no

52

NE 05 2016

SKØYEN

Analysesjef Jo W. Gullhaugen har regnet seg frem til lavere ledighet på Skøyen.

Lavere ledighet, men presses av Lysaker Det er blitt færre ­ledige lokaler å velge mellom for leie­takere som vil være på S­ køyen.

Men leiemarkedet er blitt påvirket av høy ledighet på ­Lysaker.

Ifølge UNION Gruppen har kontor­ ledigheten på Skøyen gradvis falt fra 10,7 prosent i fjor vinter til 8,3 prosent denne vinteren. Blant leiekontraktene som har bidratt til ledighetsfallet, er Norwegian ­Propertys utleie av Verkstedveien 1 til blant annet Helse­direktoratet og PA

­ onsulting. En annen kontrakt som er C tegnet på S ­ køyen, er Norges­Gruppens forlengelse av 14 500 kvadratmeter i Karenslyst Allé 12-14 i ytterligere fem år. NorgesGruppen, som har vært ute med søk etter lokaler i ett års tid, velger dermed å bli boende på Skøyen i årene fremover.

Merker Lysaker UNION Gruppen mener at kontorleie­ markedet på Skøyen i stor grad er blitt påvirket av den svake utviklingen i vestkorridoren fra Lysaker og Fornebu og ut til Asker. «Dette har bidratt til en korreksjon av leieprisene på Skøyen. Vi tror imidlertid at leieprisene på Skøyen stabiliserer seg ­raskere enn i resten av vestkorridoren», skriver UNION i sin seneste markedsrapport.

Leieprisene Ifølge UNION har toppleien på Skøyen vært 2900 kroner per kvadratmeter.

Men leieprisene for kontorlokaler med høy standard ligger ifølge nærings­ megleren på mellom 2300 og 2600 ­kroner per kvadrat­meter. Leie­takere som nøyer seg med såkalt moderat ­standard, må ut med rundt 1850 kroner per kvadratmeter.

Til sammenligning har det ­konkurrerende kontorområdet Lysaker kontor­lokaler med høy standard leie­ priser på mellom 1500 og 1700 kroner per kvadrat­meter. Det absolutte toppnivået på Lysaker har vært 2100 kroner kvadrat­ meteren.

Tekst DAG-JØRGEN SALTNES E-post DAG@NE.NO

facebook.com/AkershusEiendom twitter.com/akershuseiendom blogg.akershuseiendom.no linkedin.com/company/akershus-eiendom-as

Skøyen H a r b i t z To rg

Ko n to r L e d i g a r e a l: 26.50 0 k v m M i n i m u m u t l e i e a r e a l: 5.0 0 0 k v m L e d i g fr a : Q4 201 8 Stort og fleksibelt bygg med etasjeflater på ca. 3.600 kvm Del av byutviklingsprosjekt med boliger og service/handel Høy arealeffektivitet 17 kvm pr. ansatt ved 25/75 celle/åpent Stort p-anlegg med bilpool og godt tilrettelagt for syklende Personalrestaurant, kaffebar, auditorium og møtesenter Miljøvennlig nybygg BREEAM Ko n t a k t Rune Arvesen Mobil: 915 35 567 E-post: ra@akershuseiendom.no

54

NE 05 2016

SKØYEN

Monier-bygget i Verkstedveien 1 har en gjenværende vektet løpetid på 8,3 år for leiekontrakten.

Storsalg på Skøyen Norwegian Property kan komme til å selge alle sine eiendommer på Skøyen. Her er oversikten.

Realkapital og Akershus Eiendom at porteføljen er verdt om lag 3,37 milliarder kroner, om lag 20 prosent av de totale eiendomsverdiene til NPRO. Det tilsvarer også et netto ­direkte avkastnings­krav (yield) på høye 6,2 ­prosent til Skøyen å være, men Nedre Skøyen vei 24-26 trekker en del opp her.

Fire viktige eiendommer NE nyheter skrev i begynnelsen av mai at man fra uavhengig hold har hørt at Pangea Property Partners arbeider med å selge porteføljen til Norwegian Property (NPRO) på Skøyen. En avgjørelse kan komme i løpet av noen få uker, en budprosess foregår.

Ifølge den seneste kvartalsrapporten til NPRO mener verdivurdererne DTZ

NPRO eier totalt seks eiendommer på ­Skøyen fordelt på til sammen 102 582 kvadrat­meter, men i praksis er det fire e ­ iendommer (se tabell nederst): ­Drammensveien 134, Hovfaret 11, Nedre Skøyen vei 24 og 26, samt Verkstedveien 1 og 3.

Beliggenheten til salgsobjektene er bra med tanke på gangavstand til Skøyen stasjon,

om lag fem minutter, mulig med et unntak av den «ukjente» eiendommen Hovfaret 11.

De klart største eiendommene er som tabellen viser Nedre Skøyen vei 26 og Verkstedveien 1, begge på drøyt 31 000 kvadratmeter og som innbringer rundt 70 millioner kroner hver i årlige leie­ inntekter. De to eiendommene er imidlertid i «hver sin verden»: Nedre Skøyen vei er opprinnelig fra 80-tallet, bygget for EDB Business Partner (nå Evry) og dermed utdatert.

Eiendommen skal gjøres om til boliger, mens Verkstedveien 1 er et nybygg med flere leietakere.

Lang leietid Monier-bygget (Verkstedveien 1) er den eneste eiendommen til NPRO på Skøyen

55

som har ledighet, 8,1 prosent. Dette er også eiendommen som med en gjen­ værende vektet løpetid på 8,3 år av leiekontraktene trekker opp snittet for alvor.

En samlet vektet gjenværende leietid på 4,9 år er ikke altfor lang, og Veidekke har kjøpt Nedre Skøyen vei 24–26, med overtakelse i mars 2019.

Samlede løpende årlige ­leieinntekter til porteføljen utgjør 221,2 millioner kroner, men verdi­ vurdererne mener dette er en overleie i forhold til dagens ­m arkedsleie med rundt 20 m ­ illioner kroner. Denne overleien er i hovedsak knyttet til Nedre Skøyen vei 24 og 26.

Tekst JAN REVFEM

Skøyen-eiendommer til salgs Eiendom

Areal

Ledighet

Løpetid

Leie*

Dr. veien 134 - bygg 6

14.316

0,00%

4,2 år

33,5

Dr. veien 134 - parkering

6.584

0,00%

1,8 år

3,9

0,00%

0,3 år

0,6

Dr. veien 134 - utendørs Hovfaret 11

5.642

0,00%

2,9 år

13,2

Nedre Skøyen vei 24

4.845

0,00%

2,9 år

14,2

Nedre Skøyen vei 26

31.119

0,00%

2,9 år

67,1

Verkstedveien 1

31.690

8,10%

8,3 år

71,4

Verkstedveien 3

8.386

0,00%

4,8 år

17,3

102.582

2,80%

4,9 år

221,2

Total Skøyen

E-post JAN@NE.NO * i mill NOK

56

NE 05 2016

SKØYEN

Trekkspilleffekt på Skøyen

Det kan bli store endringer i leietaker­sammensetningen på Skøyen som følge av langt høyere leiepriser i CBD og lavere leiepriser på Lysaker.

Høye leiepriser i ­sentrum kan få bedrifter til å flytte fra sentrum til ­Skøyen.

Samtidig kan lave leiepriser på ­Lysaker sende Skøyen-­ bedrifter til Lysaker.

i Oslo som omfatter Vika, Aker Brygge og Tjuvholmen) før det forplanter seg videre til de øvrige bydelene. Den seneste tiden har det vært stor etterspørsel etter l­ okaler i CBD og sentrum, ­samtidig som det er mange ledige kontor­lokaler på Lysaker og Fornebu. Skøyen får dermed trekk­ spilleffekten fra begge de k ­ onkurrerende ­kontorområdene: Leietakere, som synes det blir for dyrt i CBD og sentrum, ­vurderer Skøyen som et aktuelt område samtidig som leietakere på Skøyen kan vurdere å flytte til Lysaker for å få lavere leiepriser.

Blir for dyrt Med et svært godt kollektivtilbud og kort vei til både sentrum og Lysaker, er Skøyen midt i det man kaller trekk­ spilleffekten.

Prisoppganger og prisfall begynner gjerne i CBD-området (prestisjeområdet

For noen av leietakerne som sitter i ­prestisjeområdene i Oslo er det nå for dyrt å tegne nye leiekontrakter. Samti­ dig bidrar lavere priser på Skøyen til at de kan flytte inn i topp moderne bygg på Skøyen uten at kostnadene øker. Det

s­ amme gjør seg gjeldende for leietakere som sitter på Skøyen og synes ­kostnadene ved en reforhandling der er for høye. De kan flytte til Lysaker og Fornebu og opp­ nå at leie­kostnadene faller.

Fallende markeder Trekkspilleffekten gjør seg også ­gjeldende i fallende markeder. Da går strømmen av leietakere fra de «­billige» kontor­ områdene til de «dyre». Når ­differansen i leiepris mellom CBD og Skøyen blir lavere, kan leie­takerne som tidligere ikke hadde råd til å være i CBD flytte dit uten at de totale ­kostnadene øker noe særlig.

Slike forflytninger skjer alle steder hvor det er klart definerte kontorområder med forskjellige leiepriser.

Tekst DAG-JØRGEN SALTNES E-post DAG@NE.NO

facebook.com/AkershusEiendom twitter.com/akershuseiendom blogg.akershuseiendom.no linkedin.com/company/akershus-eiendom-as

Ullern Silur veien 2 Ko n to r L e d i g a r e a l: 6.9 9 9 k v m 3. 239 k v m M i n i m u m u t l e i e a r e a l: 76 8 k v m L e d i g fr a : Et te r a v t a l e Toppetasje ledig – mulig med 2.412 kvm på ett plan Svært god takhøyde, må oppleves Profilert fasade - panoramautsikt Personalrestaurant, Legevakt Vest, Wayne’s Coffee, bedriftshelsetjeneste 270 p-plasser i underetasje, Elbil-pool, El-sykler og bilpleie Miljøbygg – Energiklasse A Treningssenter, garderober/dusj, sykkelparkering Varemottak med 3,6 m. takhøyde og lager fra 100–300 kvm Ko n t a k t Ole-Jacob Leirskar Mobil: 934 07 161 E-post: ojl@akershuseiendom.no

Se mer på silurveien2.no

Se vårt nye eiendoms­magasin Real-nytt i neste utgave av NæringsEiendom.

REAL Næringsmegling AS | Hvamstubben 17 | 2013 Skjetten Tlf: 67 91 76 50 | E-post: firmapost@real.no | Real.no

Når det gjelder nærings­­eiendom på Romerike og Oslo nord – kontakt oss!

60

NE 05 2016

NYHETER

Det såkalte Fondbygget ligger i Støperigata 2.

1900 kroner på «Brygga» Fremleietakere kan leie rimelig på Aker Brygge de nærmeste 2,5 årene.

Og det kan de gjøre i det såkalte F ­ ondbygget til Norwegian Property (NPRO), der godt over 4000 kvadratmeter er tilgjengelig omgående. Fondbygget – eller ­Støperigata 2 – er en eiendom NPRO tok over i januar 2012 i en byttehandel med KLP. Og flere byttehandler har det vært i bygget. Det norske oljeselskap flyttet nylig fra Fondbygget til Fornebuporten i en byttehandel mellom Fornebuporten AS og Norwegian Property.

Fornebuporten AS har dermed tatt over kontrakten i Støperigata 2 og har nå drøyt 4600 kvadratmeter som de er ute i fremleiemarkedet med. Det gjenstår

snaue 2,5 år igjen av denne kontrakten, frem til oktober 2018.

1900 kroner meteren Newsec har fått ansvaret for å leie ut de ledige lokalene som er ledig omgående.

Og leienivået som tilbys fra Røkke-­ eide Fornebuporten, er 1900 kroner kvadrat­meteren, under halvparten av ­toppnivåene i området.

Den, eller de som flytter inn, får riktig nok ikke topp standard, men kan se frem til ferdig møblerte lokaler av «normal, god standard». Lokalene leies som de er, «as is».

Seniorrådgiver Gudmund Harlem i Newsec sier til NE nyheter at det er plass til rundt 200 ansatte i de ledige lokalene, som ligger i 5. og 6. etasje i bygget. Det statlige selskapet Norfund, som jobber med næringsvirksomhet i utviklingland, leier 1000 kvadratmeter i 6. etasje gjennom en forlenget kontrakt.

Rømmer fra støy?

– Vi ser for oss fremleietakere som kanskje vil unna støy og oppussing i nabo­laget, eller leietakere som i en periode må finne nye lokaler i påvente av oppussing i egne lokaler, eksempelvis i Dronning Mauds gate 10 og 11. Vi har allerede vært i dialog med flere gårdeiere, sier Harlem til NE nyheter.

Harlem sier at Det norske oljeselskap var inne i lokalene med en prosjekt­ organisasjon, så de er aktuelle for en liknende typer virksomhet. Det er bare snakk om å leie lokaler frem til høsten 2018, så ved et mer varig og permanent leieforhold, må NPRO inn i bildet.

Lokalene kan deles opp i inntil fire leieforhold, ellers påløper for mye tilpasninger ved ytterligere oppsplitting. Ifølge Harlem er det det mest ideelle to leie­ takere, ett på hvert plan.

Tekst JAN REVFEM E-post JAN@NE.NO

61

Modulvegger

– din komplette innredningsleverandør fra A til Å MV-Panorama Alu

Kontakt oss på telefon 23 24 22 00 eller mvo@modulvegger.no

Modulvegger AS er Miljøfyrtårn sertifisert og medlem av NGBC. Våre produkter oppfyller Breeam krav.

MV-Trespiler

62

NE 05 2016

STAVANGER

74 Slik kan Stavanger sentrum bli

64 â&#x20AC;&#x201C; Ikke nede med brukket rygg

63

Innhol d

Stavanger 64 – Ikke nede med brukket rygg

Kari Raustein (FRP) lover en omfattende utbygging av infrastruktur.

70 Klare skillelinjer

Kari Nessa Nordtun (AP) mener det er et skille mellom politikerne som stiller krav til utbyggerne og de som ikke gjør det.

74 Slik kan Stavanger sentrum bli Store muligheter i sentrum.

78 Smedvig vant Danske Bank Stor leiekontrakt i Smedvigkvartalet.

80 Suksess for røft fellesskap

Kontorfellesskapet på Skagen i vinden.

84 Nytt fra Forus

Satser på smart bygg.

Flere med buss og sykkel. Åpnet nytt hotell.

92 Vil ha effektive lokaler

Trend hos leietakerne i Stavanger.

98 Ser slutten på prisfallet

Eiendomsmegler 1 Næringseiendom ser leieprisbunnen.

64

NE 05 2016

STAVANGER

– Ikke nede med brukket rygg Oljenedtur til tross, det er fortsatt optimisme i Stavanger, som står foran en o­ mfattende utbygging av infrastruktur de nærmeste årene. Nye kontorbygg hilses velkommen.

Kari Raustein (FrP) er leder av kommunalstyret for byutvikling i Stavanger, kommunens utvalg for by- og arealplanlegging. Hun har for tiden nok å gjøre med mange områdeplaner og kommunedelplaner som de kommende årene skal opp til behandling. En forbedret infrastruktur for regionen er nøkkelen til utbyggingen fremover.

– Vi må se på hele infrastrukturen og utnytte den best mulig slik at vi får vekst.

I kommunedelplanen for Stavanger sentrum må vi blant annet se på høyhusstra-

tegien og sørge for at vi får mer næringsvirksomhet til sentrum. I Dusavika ut mot Randaberg er det plass til grovere og mer sjøbasert næringsvirksomhet. Vi ønsker både flere kontorbygg, samt næringsvirksomhet til sjøområdene, sier Raustein til NæringsEiendom.

Mye kompetanse – Hvordan skal Stavanger kompensere for nedgangen i oljenæringen?

– Det er mye kompetanse i regionen, og vi må nå gjøre bruk av de overtallige,

65

eksempelvis legge til rette for at overtallige ingeniører kan undervise. Vi har satsing på eksempelvis prosjektet «Pumps & Pipes», hvor man bruker teknologi fra oljeindustrien over i blant annet velferdsteknologi.

Det er også andre spennende områder som romfartsteknologi, svarer Raustein.

– Hvilke er de viktigste politiske prioriteringene innenfor byutvikling de kommende årene?

– Det er den nye Bussveien, som åpner sommeren 2021. Dette blir Europas lengste bussvei fra Tananger til Kvernevik

og derfra sørover mot Forus og Sandnes.

Det blir en egen kollektivtrasé, og det er interessant å bygge ut langs traseene og utnytte kollektivaksen på en bedre måte.

Noen av traseene står allerede ferdig, så det handler om å bygge ut deltraseer.

Stavanger universitetssykehus er vedtatt lagt til Ullandhaug sør for sentrum, og her må det tegnes inn en ny trase. Denne traseen vil delvis ligge langs grensen for landbruk, men vi vil se på naturlig fortetting også der hvis det er mulig, sier Raustein.

Den politiske ledelsen i Stavanger mener det er fortsatt optimisme i oljehovedstaden.

66

NE 05 2016

STAVANGER

Kari Raustein (FrP), leder av kommunalstyret for byutvikling i Stavanger.

Med andre ord er det snakk om en utbygging av infrastruktur til mange milliarder kroner i årene som kommer, som i hovedsak skal finansieres med en bompengepakke.

– Vi får også landets første sykkelekspressvei og vil tilrettelegge for gange, sykkel og kollektivtrafikk, sier Raustein.

Tomter i reserve – Er det utbyggbare tomter innenfor kommunegrensen?

– Ja, vi har fremdeles tomter i reserve. IKEA flytter til Stavanger-siden av Forus, om lag 2,5 kilometer nord for dagens tomt. Det er mange tomter ute på Forus, men også innenfor bygrensen, som vi må bruke klokt. Vi holder for tiden på med en områdeplan for Forus øst, som er i sluttfasen, mens kommunedelplanen for Forus skal være ferdig i 2018. Dette er en behandling vi har sammen med Sola kommune og Sandnes kommune. Det skjer også mye i Stavan-

ger sentrum, vi har en kommunedelplan som sendes ut på høring nå i mai, sier Raustein, og trekker frem ett eksempel på hvordan de tenker nytt: – Vi vil fylle ut deler av havnebassenget på Holmen nord for sentrum med fyllmasse og skape nye boliger og næringsvirksomhet. Dette blir et spennende nytt område, sier Raustein.

– Blir det en økt utbygging langs knutepunktene?

– Ja, det er utgangspunktet. Vi har selvfølgelig Forus, som er landets viktigste næringspark, men også Hillevåg sør for sentrum. Dette er et gammelt arbeiderstrøk som nå er under transformasjon.

Og som sagt arbeider vi med en plan for sentrum, som alltid er et knutepunkt.

– Hva med handel, hvor skal nye kjøpesentre komme?

– I alle bydeler er det et bydelssenter, og alle sentrene er i dag knyttet til de 10-20 knutepunktene vi har definert, som Hundvåg og Madla. Det er naturlig med

Det er mange tomter ute på Forus, men også innenfor bygrensen, som vi må bruke klokt.

På beste østkant I ØSTRE BYDEL FINNER DU STAVANGERS MEST SPENNENDE KONTORPLASSER

20 - 214 m2 BTA ledig i Business Village kontorfellesskap i 8. etasje (Badehusgata 37).

250 - 10.500 m2 BTA ledig i Svankebygget (Badehusgata 37).

20 - 230 m2 BTA ledig i Hermetikken (Badehusgata 33) for korttidsleie.

Kontakt: Roar Øglænd | Tel +47 906 93 731 | ro@boca.as | www.norwegianproperty.no

68

NE 05 2016

STAVANGER

«Vi ønsker at eventuelle nye kjøpesentre skal lokaliseres rundt knutepunktene»

ett senter i hver bydel, men i de store bydelene er det kanskje et utvidet senter eller to kjøpesentre. Vi ønsker at eventuelle nye kjøpesentre skal lokaliseres rundt knutepunktene, sier Raustein. Tanken er å skape «10-minuttersbyen», som innebærer at alle tjenester skal kunne nås innenfor en gangavstand av 10 minutter.

26 etasjer?

Høyere og tettere ser ut til å være mantraet i flere store byer, med påfølgende politiske diskusjoner. I Stavanger sentrum vil Alfred Ydstebø i Base Property slå seg sammen med den lokale FrP-toppen Christian Wedler om et nybygg på 26 etasjer i Knud Holms gate. Gaten går parallelt med sentrale Olav Vs gate i Stavanger sentrum, rett på vestsiden av Breiavatnet.

– Vi er foreløpig ikke ferdig med den politiske diskusjonen her. Men administrasjonen har blant annet definert en bit av sentrum vest for Breiavatnet som er satt av til høyhus opp til 16 etasjer i området der Base Property vil føre opp sitt høyhus. Det er et begrenset område det er snakk om, sier Raustein.

– Utenfor sentrum er det også definerte områder for høyhus, som på Forus,

men i sentrum ellers er det stort sett fire-fem etasjers bebyggelse. Blokkbebyggelsen i kommunen er gjerne i fire etasjer, ført opp på 60-tallet. Mange bor i villaer i Stavanger, som gir en spredt bebyggelse, men det skjer en endring hos innbyggerne, som ønsker mer urbanitet. Folk vil bo enklere, som også blir en naturlig del av byutviklingen, sier hun.

– Blir det strengere parkeringsbestemmelser i sentrum?

– Dette er en evig politisk diskusjon, men Stavanger har et forholdsvis bilfritt sentrum sammenliknet med de andre norske storbyene. Det er krav om frikjøp fra parkering på egen eiendom.

Ved frikjøp gjelder 0,9 parkeringsplasser per 100 kvadratmeter som et fast krav. Vi må dessuten legge til rette for at folk fra randsonene kan komme seg inn til sentrum, og det er snakk om å bygge et par nye parkeringshus. Det er imidlertid en politisk diskusjon om størrelsen på disse parkeringshusene og hvor de skal ligge.

Evig diskusjon – Er det aktuelt med salg av kommunale eiendommer?

– Dette er også en evig diskusjon, men vi har definert en del kommunale eien-

dommer som skal legges ut for salg. Vi har en god portefølje av historiske bygg og andre bygg som ikke er i bruk. Kommunen har solgt enkelte eiendommer som ikke er i bruk, der vedlikeholdsetterslep gjør at verdiene reduseres, sier Raustein.

Hun trekker frem salget av en tidligere hermetikkeiendom i Niels Juels gate 50 og Alexander Kiellands gate 2 som ett eksempel. Denne eiendommen ble riktig nok solgt til Base Property for langt under verditaksten på 100 millioner kroner.

– Kommunen trenger ikke å eie alle bygg. Det finnes andre måter å ivareta identiteten på, men her har vi vært politisk uenige og hatt store diskusjoner, sier Raustein, som har et hjertesukk: – Avslutningsvis vil jeg si at Stavanger ikke ligger nede med brukket rygg. Vi er vant med å snu oss rundt når tidene forandrer seg. Vi har optimisme og en fantastisk gründervilje, og jeg er helt sikker på at dette klarer vi oss igjennom. Vi skal fortsatt leve av oljeindustrien i mange år fremover, men også sette i gang med nye ting som skal gi regionen fremtidige ben å stå på.

Tekst JAN REVFEM E-post JAN@NE.NO

Slå et “hole-inone” på Forus Et lite slag fra golfbanen, med nærhet til det aller meste, kan din bedrift nå flytte inn i distriktets kanskje aller mest moderne næringsbygning.

Man kan nyte godt av å ha Sola golfklubb som nærmeste nabo

Golf Tower er klart, og leietakere som Siemens og Aveva har allerede flyttet inn. Bygningen holder svært høy standard, og har som første på Forus energiklasse A og ligger perfekt til midt i smørøyet, med alt det din bedrift og dine medarbeidere trenger i umiddelbar nærhet.

Er tiden inne for en tilpasning av lokaler? Golf Tower gir deg en unik fleksibilitet, og ikke minst meget konkurransedyktige leiebetingelser!

Ta kontakt for visning – når som helst!

Kristian Ur, Eiendommegler MNEF T: 971 11 162 | E: kristian.ur@em1.no Rogalands flotteste kantine?

Kollektivtrasé like utenfor

70

NE 05 2016

STAVANGER

Klare skillelinjer – De politiske forskjellene innenfor by­utvikling går på de som setter krav til utbygging og de som ikke gjør det.

Det sier kommunalråd Kari Nessa ­Nordtun (Ap) til NæringsEiendom.

Nessa Nordtun er ansvarlig for dette området i Stavanger Arbeiderparti og mener det er klare skillelinjer mellom hva de står for og det borgerlige fler­

tallet med Høyre og Fremskrittspartiet i spissen.

– Hva er kampsakene for Arbeider­ partiet for å legge til rette for ny nærings­ virksomhet i Stavanger?

– Det er å skape en god by å bo i, med urbane kvaliteter og god infrastruktur. Vi tror blant annet at et område som Hillevåg kan få en stor vekst, dette området på vei ut mot Hinna Park er «up and coming». Det ligger langs kollektivaksen mellom Stavan­ ger og Sandnes og langs den nye bussveien, men også jernbanen. Her kan det bli plass til både boliger og næringsvirksomhet, som flere kontorbygg, vi har jo allerede Politi­ huset og Statens Hus der allerede. Det er mulig å transformere området uten at det

går på bekostning av jordvern og trehus­ bebyggelse. Rom Eiendom har fått tillatelse til å bygge på Paradis, og vi har også indus­ tri helt ytterst på Hillevåg, der Felleskjøpet er, svarer Nessa Nordtun.

Etablert struktur – Stavanger sentrum skal tiltrekke seg ny næringsvirksomhet, med mennesker som skal bo og oppholde seg der. Både sentrum og Hillevåg er allerede områder med en godt etablert bystruktur og infra­ struktur, sier hun.

Kommunalråden konstaterer også at nedturen i regionen kan gjøre det mer attraktivt å etablere seg i Stavanger for nye bedrifter.

71

– Både boligprisene og hotellprisene har jo falt, som gjør det lettere å lokke til seg ny næringsvirksomhet.

– Hvordan skal ny infrastruktur finan­ sieres, det er snakk om mange milliarder i investeringer?

– Vår innfallsvinkel er at dette skal finansieres gjennom s­ tatlige midler. I Arbeiderpartiets nasjonale budsjett har vi lagt inn 1 ­milliard mer til infrastruktur hvert år i ti år fremover til de fire stor­ byene. Det blir 250 millioner kroner mer i året til Stavanger.

Høyhusdebatten lever altså i beste velgående i Stavanger som i andre byer, og forslaget er inntil 16 etasjer i deler av sentrum, vest for Breiavatnet.

Ikke konkludert – Vår holdning til høyhus vil være avhengig av mange faktorer, som det enkelte prosjek­ tet og kvaliteten på prosjektet. Vi har ennå ikke konkludert om vi skal akseptere 16 eta­ sjer, først må vi ha en intern dialog i partiet, kommenterer Nessa Nordtun. Hun mener det er eksempler på gode byer der det ikke er bygget veldig høyt, men samtidig har man miljøaspektet og ønsket om en urban by. Det gjør at også Stavanger må bygge tettere.

– Utfordringen er å kombinere dette samspillet, sier hun.

– Hvor restriktive er dere når det ­gjelder parkering i Stavanger sentrum?

– Det er viktig at de mest attraktive stedene i sentrum ikke spises opp av

Kommunalråd Kari Nessa Nordtun

72

NE 05 2016

STAVANGER

«Stavanger sentrum skal tiltrekke seg ny næringsvirksomhet, med mennesker som skal bo og oppholde seg der»

parkering. Bilandelen i sentrum skal reduseres fremover, og da må det bli en reduksjon i antall parkeringsplasser. Vi er imidlertid enige i grepet om å dele inn parkering i sentrum i soner, svarer kommunal­råden.

Ap kan godta kravet om 0,1-0,5 parkerings­plasser per 100 kvadratmeter bebygd kontorareal i sentrum, som er strengere enn de 0,5 plassene det legges opp til i kommuneplanen.

Som saken med Kari Raustein viser, kan det gå mot salg av flere kommunale eiendommer i Stavanger, noe Arbeider­ partiet er skeptisk til.

Heller kjøpe – I den tiden vi er inne i nå, mener vi generelt at det er mer riktig å kjøpe eien­ dommer enn å selge. Vår innfallsport er at vi ikke skal selge, heller kjøpe. Vi opp­ lever at de seneste årene har det vært mye

tilfeldig kjøp av eiendommer, med påføl­ gende salg, og det er ingen god strategi.

Eksempelvis solgte vi Norges Bank-bygget som kommunen kjøpte i 2006/07, og vi solgte nylig hermetikk­eiendommen i ­Niels Juels gate 50. Vi etter­lyser en ­klarere strategi på dette området, sier Nessa Nordtun.

Tekst JAN REVFEM E-post JAN@NE.NO

Tyngdepunktet Rådmannens forslag til Kommunedelplan for Stavanger sentrum ble 5. april presen­ tert for kommunalutvalget og kommunal­ styret for byutvikling. Et foreløpig plan­ forslag var utlagt til offentlig ettersyn og høring høsten 2014, og planforslaget som foreligger nå, er i hovedsak en videre­ føring av det foreløpige forslaget.

Forslagets grunnleggende strategi er å øke Stavanger sentrums tiltrekningskraft.

Det skal skje gjennom å tilby kapasitet for etablering av boliger, arbeidsplasser, handel og offentlige funksjoner. Målet er å legge til rette for at sentrum skal ha et innhold som er «interessant og aktuelt», samt å tilby god tilgjengelighet i, og til sentrum. I forslaget fremkommer det blant annet at Stavanger sentrum skal

være regionens viktigste bysenter, kan­ skje ikke så overraskende. Sentrum skal ifølge planen være tyngdepunkt for boli­ ger, arbeidsplasser og handel. Sentrums­ planen åpner for 3000-6000 nye boliger og hele 12 000-24 000 nye arbeidsplasser.

Vekstmotor Det tas sikte på en fortetting av knute­ punktene og bystrukturer og å sikre sentrums regionale posisjon, slik at Stavanger sentrum kan være en regio­ nal vekstmotor. Rådmannen vil knytte sammen ulike deler av sentrum, men samtidig ta vare på sentrums særpreg.

Han mener videre at Stavanger stasjon har potensial til å bli et attraktivt sentrumsområde.

«Med en knutepunktsfortetting vil stasjonen oppleves som en mer integrert del av sentrum», heter det i forslaget. Det legges derfor opp til en omforming av dagens stasjons­område til et moderne knutepunkt med arbeids­ plasser, handel, offentlig service og noe boliger.

Planen legger videre opp til å styrke bylivet i sentrumsgatene, med krav om åpne og publikumsvennlige fasader i utvalgte gater. Det kan dermed blir nye åpninger for handel i gatene der dette kreves.

Det blir et hovedveinett der bilen ­fortsatt prioriteres, og med varierte parkeringskrav og ny plassering av store parkeringsanlegg.

DU ER KLAR FOR FREMTIDENS UTFORDRINGER. HVA MED KONTORET DITT?

Hvilket arbeidsmiljø passer for deg?

Test deg selv på kinnarps.no:

Du velger ikke god design bare fordi den ser bra ut.

Kinnarps Insight er den digitale versjonen av Next Office, vårt verktøy som sørger for at din nye kontorløsning blir et reelt forandringsprosjekt, ikke bare et innredningsprosjekt. Gjennom å samle og systematisere kunnskap fra hele bedriften oppnår vi den relevante innsikten som trengs for å skape en moderne kontorløsning som faktisk dekker bedriftens reelle behov, både i dag og i morgen.

Vi påvirkes av omgivelsene våre og resultatet kan bli mer fornøyde, kreative og effektive medarbeidere, et lavere sykefravær og større fleksibilitet. Kort sagt: Et moderne arbeidsmiljø ser bra ut på bunnlinjen også.

We believe in making life better at work. At Kinnarps, we do more than just sell furniture. With products and services to match your needs, we deliver inspiring and effective workspace solutions to help your organisation prosper.

Making life better at work

74

NE 05 2016

STAVANGER

Slik kan Stavanger sentrum bli

Forslaget til ny sentrums­plan kan gi store forandringer i Stavanger sentrum.

Mens politikerne diskuterer nyansene for byutviklingen i Stavanger sentrum (se egne saker), har byplankontoret i kommunen og Alliance arkitekter utviklet illustrasjoner som viser hvordan sentrum kan bli.

MĂĽlet er fortetting og gater og byrom som er vennlige for fotgjengere og syklister.â&#x20AC;&#x201A;

75

76

NE 05 2016

STAVANGER

1.

2.

3.

1. Madlaveien 2. Holmen Promenade 3. Holmen gatemiljø 4. Stasjon Illustrasjoner: Stavanger kommune og Alliance arkitekter

77

4.

78

NE 05 2016

STAVANGER

Smedvig vant Danske Bank

Danske Bank flytter til Smedvigkvartalet i Stavanger.

Danske Banks virksomhet i ­Stavanger har tegnet en leieavtale med ­Smedvig Eiendom om leie av drøye 1600 kvadratmeter i Smedvigkvartalet i Stavanger sentrum.

Markedssjef Sjur Christian Monsen i Smedvig Eiendom forteller til NE nyheter at leieavtalen er på fem år, med opsjon på ytterligere fem år.

– Vi har jobbet et halvt år med å lande denne leiekontrakten, så dette er vi fornøyde med. Jeg kan ikke si noe om leieprisen, sier Monsen.

Sentrum holder seg Mens Stavanger-området har slitt med fall i leieprisene, har Stavanger ­sentrum klart å opprettholde leien­ivåene. ­Om­rådet er

ikke like hardt rammet av ­oljeprisfallet som Forus og Hinna. Smedvig Eiendom har opplevd at flere bedrifter vil inn i Smedvig­kvartalet den seneste tiden, og det er tegnet flere leiekontrakter.

– Vi har ikke veldig mye igjen der nå.

Vi har fått inn en del mindre ­leietakere, så nå er det bare noen mindre areal igjen, sier Monsen.

Flere kontrakter Smedvig Eiendom har tegnet flere leie­ kontrakter den seneste tiden. I slutten av ­februar ble det klart at eiendoms­ selskapet fikk inn Schneider Electric til Augelandsmyrå 13. Leiekontrakten var på 500 ­kvadratmeter.

Smedvig fikk også til en forlengelse av leiekontrakten med Suncor Energy Norge i Smedvigkvartalet frem til 2023. ­Kontrakten var på 2842 kvadratmeter.

Tekst DAG-JØRGEN SALTNES E-post DAG@NE.NO

Smedvigkvartalet vinner k ­ ampen om ­leietakere.

KONTORLOKALER TIL LEIE

GAMLE FORUSVEI 1 Kontorlokaler 300 - 5.000 kvm

• • • • • • •

Sentral beliggenhet på Forus God eksponering Enkelt adkomst via kollektivtransport Mulighet for felles kantine Treningssenter i byggets første etasje.

Svært god parkeringsdekning Lokalene kan tilpasses leietakers behov

TRAVBANEVEIEN 3 Kontorlokaler 300 - 5.541 kvm

• • • • • • •

Sentral beliggenhet på Forus Høy standard Lokalene ble pusset opp i 2009 Tilgang til kantine og møterom Lokalene kan tilpasses leietakers behov God parkeringsdekning Kjøkken i hver etasje

Kontakt Tore H. Idland M: +47 922 77 888 E: tore@arealeiendom.no arealeiendom.no

Håkon Langseth M: +47 922 88 114 E: hakon@arealeiendom.no arealeiendom.no

FORUS

80

NE 05 2016

STAVANGER

Skagenkaien 35-37 har opplevd stor pågang den seneste tiden.

Suksess for røft fellesskap Leietakerne ­strømmer til «Kontorfelles­ skapet på Skagen».

På Skagen har det litt røffe og upolerte kontorfellesskapet i Skagenkaien 35-37 fått vind i seilene. I andre og tredje etasje sitter leietakere som Malling & Co Vågen, OG-S Search and Select, Mazan og Guide Sør, og nå opplever utleieren stor ­interesse for lokalene.

– Vi ser nå at det leies ut mer enkeltkontor og pulter i ulike kontorfellesskap her i Stavanger. Vi opplever det spesielt her vi sitter på Skagenkaien. To etasjer som har stått tomme i over to år er nå i

ferd med å fylles opp av nye leietakere, sier Eirik Bergjord.

Gründerboom Utfordringene med lave oljepriser og oppsigelser i olje- og offshorebransen har ført til at flere tidligere oljeansatte nå ­forsøker seg på egen hånd. Med høy kompetanse og pågangsmot opplever Stavanger-­området nå en gründerboom.

– Fellesnevneren for alle som ­kommer til Skagenkaien, er at alle kommer fra etablerte selskaper, men er nå i ferd med å starte opp egen virksomhet, sier Bergjord.

Men det er ikke bare ­småbedrifter med fra en til tre ansatte som leier i kontor­fellesskapet. Eirik Bergjord ­forteller at de nettopp har signert en ­leieavtale med et datafirmaet Miles, som har 15 ansatte.

– Levende bygg Eirik Bergjord mener stadig flere trekker mot Stavanger sentrum for å nyte godt av et mer varierende miljø, gjerne ved å ­komme tett på andre bedrifter og gründere.

– Det å få impulser fra de ulike leie­ takerne er med på å skape en unik fellesskapsfølelse, og det er utrolig viktig at vi finner likesinnede som passer inn i fellesskapet. De fleste her kommer fra moderne oljekontor på Forus, med alle fasiliteter, men vi ser nå hvordan vi setter pris på et levende bygg fra sildeepoken, hvor vi merker lyd, vind og vær. Knekkebrødkulturen har også fått satt sitt preg på fellesskapet etter år med mat fra kantiner som skal overgå hverandre, sier Bergjord.

Tekst DAG-JØRGEN SALTNES E-post DAG@NE.NO

Forus

Forus - Fleksible kontorlokaler for leie i Tvillinggården. Topp­ etasje med terrasse blir ledig i august!

Ca. 100 - 1 000. kvm BTA

KONTAKT

Kristian Ur

Eiendomsmegler MNEF, Næringseiendom

Moderne kontorbygg til leie • Bygg 1: 2.etg. Ledig areal ca. 150 kvm • Bygg 2: 3.etg. Ledig areal ca. 575 kvm

5.etg. Areal ca. 1 000 kvm med takterrasse blir

ledig i august!

• Lokalene er fleksible og kan tilpasses behov og størrelse.

• Godt tilbud av fellesfunksjoner: Flott kantine, tiltalende fellesarealer, VIP møterom med ­komplett ­AV-­utrustning inkl. videokonferanse, sykkelparkering • Kan tilpasses etter leietakers ønsker og behov

T: 971 11 162

E: nering@em1.no

www.eiendomsmegler1.no

ÅSEN – Din nye arbeidsplass?

FOR MER INFORMASJON Sjur Christian Monsen ­­906 25 177 www.smedvig.no

84

NE 05 2016

STAVANGER

Nytt fra Forus Satser på smart bygg Seabrokers Eiendom går i gang med et pilotprosjekt for Seabrokers House sammen med Nordic Smart Buildings.

Målet er å oppgradere det tekniske anlegget og styre det på en smartere og mer miljøvennlig måte enn i dag. Blant annet vil Seabrokers Eiendom og Nordic Smart Buildings ha en utstrakt bruk av varmegjenvinning, sensorer og følere som knyttes opp mot en sentral som til enhver tid overvåker byggets forbruk.

Seabrokers Eiendom vil være en pådriver for den teknologiske utviklingen og teste det nyeste innenfor smartmarkedet for næringsbygg. Det er i Seabrokers House i Forusbeen 78 at pilotprosjektet skal foregå.

Partnerskapet Seabrokers Eiendom er en av Stavanger-­ regionens største eiendomsbesittere.

Selskapet eier og forvalter over 210 000 kvadratmeter næringseiendom på Forus.

Nordic Smart Buildings AS er et joint venture mellom ApplyTB og F5 IT som skal utvikle såkalte smarte løsninger for bygninger. De to eierne har mer enn 600 ingeniører med kompetanse innenfor automatisering, elektro, programmering, IT-sikkerhet og bygge- og rørleggerkompetanse. Ifølge Nordic Smart Buildings er det rundt 350 000 brukere i byggene som de håndterer. Målet er å gjøre byggene mer effektive og koble dem opp med andre smart city-løsninger.

Målet er å oppgradere det tekniske anlegget og styre det på en smartere og mer miljøvennlig måte enn i dag.

85

Flere med buss og sykkel Stadig flere kommer seg til Forus med buss eller sykkel.

Det viser den seneste brukerundersøkelsen som Forussamarbeidet har gjennomført. Tre av fire jobbreiser tar en halvtime eller mindre tid.

– Undersøkelsen viser at kollektiv- og sykkelandelen er på vei opp, og det er svært gledelig, sier Stein Racin Grødem, som er administrerende direktør i Forus Næringspark og talsmann for Forus­ samarbeidet.

Ikke endeløse køer Han mener brukerundersøkelsen viser at folk som jobber på Forus ikke sitter i endeløse køer på vei til og fra jobben.

Samtidig er de ansatte på Forus godt fornøyd området.

– Det er gledelig å se at på alle måle­ parametrene er folk som jobber på Forus mer tilfredse nå enn det de var ved forrige brukerundersøkelse i 2014.

Forus scorer bedre på alt i forhold til sist vi spurte, men det er mye å jobbe videre med, understreker Grødem.

Han vil nå jobbe for at flere Forus-­ ansatte skal sykle, gå eller ta bussen. Det er også ønskelig å få til et mer grønt og urbant område.

– Vi ser at folk setter pris på at spise­ steder, butikker og andre servicetilbud er blitt bedre og mer kjent, sier Grødem.

– Vi ser at folk setter pris på at spisesteder, butikker og andre service­ tilbud er blitt bedre og mer kjent

86

NE 05 2016

STAVANGER

Åpnet nytt storhotell Sist måned åpnet Quality Hotel Pond dørene på Forus.

Det nye hotellet, som er bygd av ­Alfred Ydstebøs Base Property, har 184 rom, åtte konferansesaler og plass til 400 personer. Base Property og Petter Stordalens Quality-kjeden vil gjøre hotellet til den nye møteplassen på Forus.

– Med rundt 40 000 ansatte har Forus behov for enda flere fasiliteter og møteplasser. Vi håper å bli oppfattet som et etterlengtet friskt pust, sier hotelldirektør Knut Eivind Berg til Forus.no.

Han ønsker å lede ansatte på Forus til hotellets restaurantkonsepter, både Quality-kjedens Brasseri X og konseptet X-press lunsj, som er for de som har det mer travelt.

Optimisme Quality Hotel Pond vil også ha Forus-­ næringslivet inn i sine konferansesaler.

– Hotellet er utviklet og bygget for nærings­livet. Vi er klare for å håndtere både må og store arrangementer, sier Berg.

Base Property har stor tro på konseptet, selv om tidene på Forus er litt tunge nå.

– Akkurat nå er makroforholdene utfordrende, men hotellet skal være i drift i flere tiår og konjunkturene vil snu. Dessuten har Forus få hotellsenger i forhold til antall arbeidsplasser, og det er et stort behov for møterom og konferanse­saler, sier Alfred Ydstebø, daglig leder i Base Property.

Tekst DAG-JØRGEN SALTNES E-post DAG@NE.NO

Quality Hotel Pond vil også ha Forus-næringslivet inn i sine konferansesaler.

Jobb i sentrum. Vær i sentrum.

10-minutters shopping.

Lunsj i Vågen.

Plukket med på veien.

Kort vei til møtene.

Parkering til leie.

Sjel i veggene.

HOVEDLOGO Her vises Malling & Co hovedlogo. Primærlogoen består av et symbol samt navntrekket Malling & Co og er tofarget. Primærlogoen skal brukes i størst mulig grad men det gis anledning til å bruke en sort variant der det er hensiktsmessig og ikke bare der det er trykktekniske begrensninger som ligger til grunn.

Kontorfellesskapet på Skagen kontorfellesskapetpåskagen.no

Flytt til et moderne kontorfellesskap med alle fasiliteter. Lei alt fra én plass i åpent landskap til cellekontorer. Jobb i et gjensidig forsterkende miljø. Skagenkaien 35-37 er profesjonelt forvaltet av Malling & Co. Vågen.

Samtidig er det anledning til å bruke negative versjoner av logoene på sort bakgrunn.

Det legges i stor grad opp til å variere mellom sort og hvit bakgrunn i profilen og det oppfordres til å benytte denne muligheten aktivt.

Megler Kurt Inge Nybru 915 23 026 kn@malling.no

side 6 — Eiendomshuset Malling & Co — profilhåndbok

Til leie

Vassbotnen 1, Trallfagården Kontorer. Representativt og sentralt •

Inntil 750 kvm. Kan deles

•

Inndelt i cellekontorer og landskap

•

Flotte fellesarealer og kantine

•

God parkering

•

Ledig omgående

Kontakt: Frode Krohn-Pettersen | 9008 4404 | frode@kaph.no

Til leie

Luramyrveien 75, Forus Kontorer •

2. etasje, inntil 450 kvm

•

Innredet med cellekontorer

•

Flotte nyere lokaler

•

God adkomst og profilering

•

God parkering

•

Ledig omgående

Kontakt: Frode Krohn-Pettersen | 9008 4404 | frode@kaph.no

Til salgs

Boganesveien 33 og 35, Hinna 2 fullt utleide næringsseksjoner • • • • • •

Areal: Snr. 1: 92 kvm/Snr. 2: 143 kvm BTA Årlig samlet husleie. 543 000,Byggeår: 2014/2015 Sentral beliggenhet med god profilering Bra standard Prisantydning NOK 6 500 000,-

Kontakt: Tor Arne Birkeland | 982 44 960 | tor.arne@kaph.no

Til leie

Røynebergsletta 33, Forus Kontorer. Med mulighet for lager / verksted •

3. etasje, inntil 400 kvm

•

Cellekontorer og landskap

•

Flotte nye lokaler

•

God adkomst og profilering

•

God parkering

•

Ledig omgående

Kontakt: Frode Krohn-Pettersen | 9008 4404 | frode@kaph.no

Til leie

Hospitalsgt. 4, Stavanger sentrum Kontorer. Representativt og sentralt •

174 kvm

•

Hovedsakelig åpent landskap

•

Flotte lokaler midt i Stavanger sentrum

•

Nært all offentlig kommunikasjon

•

Ledig omgående

Kontakt: Frode Krohn-Pettersen | 9008 4404 | frode@kaph.no

www.kaph.no

Til salgs

Lundegeilen 24, Sandnes Utleid forretningsseksjon •

Årlig husleie på ca. 2.025.000,-

•

Utleid til bl.a. Europris og Norgesgruppen

•

Varierende leietid, 8 år igjen på hovedleietaker

•

Brutto 2.700 kvm

•

Lundegeilen 24

Kontakt: Frode Krohn-Pettersen | 9008 4404 | frode@kaph.no

Til salgs

Saudagaten 2, Stavanger Utleid kontorseksjon •

Nært alle kollektiv tilbud

•

Årlig husleie på ca. 1.900.000,-

•

Utleid til SR-Regnskap og Hero

•

Noe varierende leietid

•

Ca. 150 kvm ledig areal

•

16 p-plasser i garasje

•

Brutto 1.257 kvm

Kontakt: Frode Krohn-Pettersen | 9008 4404 | frode@kaph.no

Til leie

Svanholmen 5, Forus Svært sentralt beliggende på Forus ved trafikkknutepunkt til Stavanger, Sandnes, Sola/Risavika, like ved av/påkjørsel til E39 og FV 44.

Kontor: Cirka 768 kvm.

• Resepsjonsområde, cellekontorer, møterom, kantine/spiserom, rekvisita, arkiv, garderober og toalett.

Verksted/Lager: Cirka 750 kvm.

• 3 isolerte haller som kan leies separat eller samlet. Kjøreport i hver hall. Mulighet for messanin. Direkte adkomst til kontor og garderober.

Rubb-haller: •

3 stk. Rubb-haller på cirka 400 - 500 kvm. hver. og garderober

Cirka 8,5 - 9 mål uteareal Fremleie frem til 30.09.2020. Mulighet for forlengelse/opsjon etter direkte avtale med gårdeier.

Kontakt: Arne Tårup | 959 89 231 | arne@kaph.no

Ta kontakt for en samtale om hva vi kan tilby av tjenester.

kaph Næringsmegling AS tilbyr alle tjenester innenfor næringsmegling og bistår våre kunder innen alle faser av oppdraget.

Frode Krohn-Pettersen Mob: 900 84 404 E-post: frode@kaph.no Partner – Daglig leder

Cathrine Silgjerd Leiros Mob: 975 87 199 E-post: cathrine@kaph.no Partner – Utleiemegler (er for tiden i permisjon)

Arne Tårup Mob: 959 89 231 E-post: arne@kaph.no Partner – Næringsmegling

Tor Arne Birkeland Mob: 982 44 960 E-post: tor.arne@kaph.no Partner – Næringsmegling

www.kaph.no

92

NE 05 2016

STAVANGER

Vil ha effektive lokaler Stadig flere av leie­ takerne i S­ tavangerområdet er opptatt av arealeffektive lokaler.

Det skriver DNB Næringsmegling i sin markedsrapport for første halvår.

Nærings­megleren opplever at diskusjo­ nen mellom leietakere og gårdeiere og meglere flyttes mer og mer bort fra leie­ pris per kvadratmeter og over til husleie­ kostnader per ansatt.

Det er en tendens som også gårdeiere NæringsEiendom har pratet med forteller om. Blant dem som bruker arealeffektivitet

i sin markedsføring, er 2020park på Forus.

Der er budskapet at leietakere kan få super­ effektive løsninger med en arealbruk helt ned mot 13 kvadratmeter per arbeidsplass.

DNB Næringsmegling skriver i halvårsrapporten om Stavanger-markedet at de opplever at «leietakerne fokuserer mer og mer på arealeffektivitet, drifts­ kostnader og fleksibilitet». Det blir dermed et klarere skille mellom eldre lokaler som har dårlige arealløsninger og nybyggene som kan tilby færre kvadrat­ meter per ansatt.

Redusert arealbehov Ifølge DNB Næringsmegling har kontor­ markedet i Stavanger vært gjennom et år preget av redusert arealbehov og begrenset

etterspørsel etter større arealer. Samtidig har det vært en økning i fremleie­arealer, som setter press på leieprisene.

«Leienivåene har gjennom året vært som forventet nedad­gående for ­regionen totalt sett. I første halvdel av 2015 hovedsakelig i områder av Forus og randsoneområder rundt både Stavanger og Sandnes. Gjennom siste del av året opplever vi også at områder som Hinna Park og Stavanger sentrum påvirkes noe mer», skriver DNB Næringsmegling i rapporten.

DNB Næringsmegling skriver sam­ tidig at de gjennom andre halvår i fjor opplevde et økt aktivitetsnivå i utleie­ markedet. Det var hovedsakelig leietakere med mindre arealbehov mellom 200 og

93

Kontorledighet Stavanger randsone og sentrum

Kontorledighet Forus/Lura

- Samlet kontorledighet 10,3 %, men store lokale variasjoner

- Høyeste kontorledighet i Forus Øst

25,0 %

25,0 %

20,0 %

20,0 %

15,0 %

15,0 %

10,0 %

10,0 %

5,0 %

5,0 %

0,0 %

3,3 %

11,6 %

3,6 %

25,3 %

4,7 %

Stavanger Sentrum

Stavanger Nord

Stavanger Vest

Stavanger Øst

Stavanger Sør

0,0 %

20,7 %

Forus Øst

14,6 %

14,3 %

Forus Forus Vest Korridor E39

9,1 %

Lura

94

NE 05 2016

STAVANGER

«Leienivåene har gjennom året vært som forventet nedadgående for regionen totalt sett» Graden av omfanget vil variere «fra om­ råde til område og eiendom til eiendom, der områder med høyere ledighet samt eiendommer med antatt dårligere belig­ genhet og standard vil påvirkes i størst grad», skriver næringsmegleren.

Stavanger sentrum kan skilte med de høyeste leieprisene. Der må leietakere betale mellom 1900 og 2400 kroner per kvadrat­meter for lokaler med høy standard.

Det er imidlertid notert toppleie på over 2600 kroner per kvadratmeter i sentrum.

I Jåttåvågen er leieprisene for kontor­ lokaler med høy standard 1600 til 2100 kroner per kvadratmeter

1000 kvadratmeter som begynte å signere kontrakter etter å ha sittet på side linjen en stund.

Samtidig har fjorårets flyktningebølge bidratt til at arealer er blitt tatt ut av mar­ kedet. Norwegian Propertys ­Forusbeen 35 på 22 000 kvadratmeter huser nå flyktninger. Det gjør også Alstor Hotell.

Ifølge DNB har flere andre næringsbygg i regionen vært diskutert benyttet til flyktning­mottak.

Leieprisene DNB Næringsmegling forventer at pris­ presset fra 2015 vil fortsette inn i 2016.

Norges største næringsområde Forus har opplevd tøffe tider for flere av bedrif­ tene der. Det har også gitt store utslag i leiemarkedet, særlig for eldre bygg. Ifølge DNB ligger leieprisene for kontorlokaler med høy standard på Forus mellom 1000 og 1500 kroner per kvadratmeter.

I Stavangers randsone er leieprisene fra 1100 til 1500 kroner per kvadratmeter, mens man må ut med 1300 til 1700 kroner kvadratmeteren for kontorarealer med høy standard.

Tekst DAG-JØRGEN SALTNES E-post DAG@NE.NO

Leienivåer for Stavanger (NOK per kvm) Høy standard

Toppnivå

3 000

2 500

2 000

1 500

1 000

Kilde: DNB Næringsmegling

a Lu r

n Fo

ru

s/

ge vå tå Jå t

S Ra tava nd ng so er ne

St Se ava nt ng ru er m

ik av Du s

S Se and nt ne ru s m

a vik sa Ri

la So

S Ra an nd dne so s ne

Ra

nd

ab

er g

500

PÅ TIDE Å SE SEG OM ETTER RIMELIGERE LOKALER?

Har dine lokaler blitt umoderne, for store og for dyre? Hos 2020park tilbyr vi ­effektive lokaler til en rimelig pris enten du er liten eller stor. Vi er nær buss, nær tog, nær fly, nær Stavanger og nær Sandnes.

Kontakt oss i dag for en uforpliktende visning inkl. lunsj!

EFFEKTIVE LOKALER => LAVE KOSTNADER Kontakt oss på 99 73 77 58 / jee@ruinvest.no 2020park.no

FANTASTISK BELIGGENHET HINNA PARK Kanalpiren er et moderne bygg med fleksible ­løsninger, kantine og god parkeringsdekning. ­Kontorene består av celler og åpent landskap.

FRA 500–8.000 KVM KONTORLOKALER

Eiendommen er en del av Hinna Park, et område med kontorlokaler, caféer, shopping og gode kollektiv­tilbud i fantastiske naturomgivelser – kun åtte minutter fra Stavanger sentrum.

BELIGGENDE I HINNA PARK ENKEL ADKOMST MED BIL, BUSS OG TOG

KONTAKT

Karl Andre Strandborg Megler, Eiendomsmegler 1

E: karl.andre.strandborg@em1.no T: 907 35 935

WWW.OSLOAREAL.NO

98

NE 05 2016

STAVANGER

Ser slutten på prisfallet Leieprisfallet stopper trolig opp i år for de beste kontorbyggene i Stavanger-regionen.

Eiendomsmegler 1 Næringsmegling (EM1) er ute med sin seneste markedsrapport for Stavanger-regionen. Nærings­megleren skriver i rapporten at leiemarkedet for kontorlokaler nå befinner seg i en situasjon med fallende priser og høy ledighet.

Spesielt gjelder det områder som har sterk vekst og nybygging, eksempelvis Forus og Hinna Park.

Eiendommer med både god beliggenhet og standard leies ut på vilkår som for få år siden var umulig å oppnå. Men, EM1

tror leieprisene på gode objekter vil slutte å falle i pris i løpet av 2016. Varelageret av ledige kontorer kommer til å bli leid ut.

Bygges minimalt EM1 skriver i rapporten at ledigheten i nye kontorbygg av høy standard er fallende. Et lyspunkt for utleierne er at det for tiden bygges nesten ingen nye kontorbygg, og flere lokaler er i ferd med fylles opp.

EM 1 har per april talt opp en total ledighet i Stavanger-regionen på moderate 5,3 prosent, men det gjelder alle typer næringseiendom. Anslaget er 0,1 prosent­ poeng høyere enn ved tellingen i fjor høst.

Kontorledigheten trekker opp, men ledighetsanslaget på 9,2 prosent er likevel en reduksjon på 0,9 prosentpoeng fra i høst.

Den rene kontorledigheten i Stavanger sentrum anslås nå i april til 5,7 prosent, og

det er faktisk ned fra 6,5 prosent i oktober.

På Forus har kontorledigheten i perioden falt fra 14,8 prosent til 12,7 prosent. Randsonene i Stavanger har en uendret kontorledighet på 8,6 prosent, mens i Sandnes har ledigheten økt fra lave 2,3 prosent i oktober i fjor til 3,5 prosent et halvt år senere.

Verre for kombibygg Ledigheten for kombinasjonsbygg med kontorlokaler i Risavika/Tananger øker derimot, og det samme gjelder for kombinasjonsbygg på Forus. Det er spesielt kontorlokalene i byggene på Forus som det er vanskelig å finne leietakere til.

Men fortsatt er det generelt lav ledighet i kombinasjonseiendommer og handels­ eiendommer i regionen.

Det er altså noe lavere ledighet for rene kontorbygg på Forus, men det skyl-

99

des i stor grad at 20 000 kvadratmeter­ store Forusbeen 35 til Norwegian ­Property er tatt i bruk som asyl­mottak.

Når det gjelder ledigheten i nyere kontorbygg på Forus, er denne «rimelig stabil».

Det er en stigende aktivitet i utleiemarkedet i Stavanger-regionen, men EM1 presiserer at det er en stigning fra et veldig lavt aktivitetsnivå i 2015.

Tydelig tendens En fremdeles høy ledighet for kontorbygg gir ifølge EM1 en «tydelig tendens til at leieprisene fortsatt reduseres», spesielt på Forus og enkelte områder i Stavanger randsone. Det gir også en viss smitte­ effekt til andre områder i regionen. Men, det er ikke bare er pris som vurderes, standard, fleksibilitet, egnethet og lengde

på leie­kontrakten vektlegges også ved nye leiekontrakter.

Kontorlokaler i Stavanger sentrum av høy standard kan ifølge EM1 leies for alt fra 1500 til 2600 kroner kvadratmeteren, 1200 til 1500 kroner ved leie av lokaler av alminnelig god standard. For Hinna Park er intervallet 1400-2200 kroner kvadratmeteren for kontorarealer med en høy standard.

På Forus er derimot toppnivået nå nede på 1600 kroner kvadrat­meteren og ned mot 1200 kvadratmeter for å leie i de gode byggene. Lokaler av normal standard på Forus leies ut for 900-1200 kroner kvadratmeteren. Toppnivået i Sandnes og i randsonene av Stavanger er henholdsvis 1800 kroner og 1650 kroner.

Tekst JAN REVFEM E-post JAN@NE.NO

Eiendomsmegler 1 tror leieprisene på gode kontorlokaler i Stavanger vil slutte å falle i løpet av 2016.

(Foto: Shutterstock)

Nysgjerrig på hva vi kan gjøre for deg?

Nyheter / Design / Kommunikasjon / Rådgivning Konferanse / Analyse / Markedsføring

Se våre nye nettsider naringseiendom.no

For deg som skaper byen

102

NE 05 2016

BERGEN

112 Vant eiendomspris

114 Storsl책tte visjoner

103

Innhol d

Bergen 104 Høyeste ledighet noensinne

Kontorledigheten i Bergen har aldri vært høyere på 2000-tallet.

108 Todeling i Bergen-markedet DNB ser et delt leiemarked.

112 Vant eiendomspris Det nye Jonsvollkvartalet.

114 Storslåtte visjoner

Kan dagens havneområde bli en helt ny bydel?

120 Ingen løfter for Dokken-området Politikerne er avventende.

122 Urbant fokus i Kronstadparken

Baras gigantprosjekt fokuserer på det urbane.

104

NE 05 2016

BERGEN

105

Høyeste ledighet noensinne Kontorledigheten i Bergen har aldri vært høyere på 2000-tallet.

I slutten av april ble den store eiendomsdagen i Bergen avholdt, og Kyte Næringsmegling hadde tradisjonen tro et større innlegg om markedssituasjonen i regionen, som kontorleiermarkedet.

«Leiemarkedet er fortsatt i skumring» er overskriften for Kyte Nærings­meglings vurdering av dette markedet. En negativ utvikling er den økende arbeidsledigheten, som nå er kommet opp i 3,5 prosent i Hordaland. Fra mars 2015 til mars 2016 har ledigheten økt med om lag 2600 personer.

220 000 m2 Kyte estimerer tilførselen av kontorarealer det seneste året i Bergen og omegn til ca. 45 000 kvadratmeter. Totalt kontorvolum i Bergens-regionen per april 2016 anslås til 2 045 000 kvadratmeter.

Kyte er kommet frem til at arealledigheten nå i april er oppe på 10,5 prosent, det vil si at det står 220 000 kvadratmeter med ledige kontorarealer i Bergen og omegn.

Ledighetsanslaget er en økning fra 9,5 prosent og 190 000 kvadratmeter for ett år siden og den høyeste observerte ledigheten siden målingene startet i 2001. Kontorledigheten i Bergen har ifølge Kyte Næringsmegling økt hvert år siden 2010.

106

NE 05 2016

BERGEN

Den økte ledigheten skyldes – ikke overraskende - fallet i oljevirksomheten

Den økte ledigheten skyldes – ikke overraskende - fallet i oljevirksomheten, samt mange utbyggingsprosjekter som ferdigstilles i disse dager (se lenger ned).

Kyte konstaterer også at beslutning om bygging tatt i «gode tider», mens prosjektene realiseres i «dårlige tider». Antall ledige kontorlokaler har imidlertid det seneste året falt fra 224 til 212.

her er KLP, Konkurransetilsynet, Jebsen og Folkehelseinstituttet.

GC Rieber bygger 8000 kvadrat­ meter for Det Norske Veritas på Marineholmen, mens Helmers setter opp 8000 kvadratmeter for Sweco på Fantoft, et bygg som skulle selges. Grieg Gruppen har ifølge Kyte inngått en leiekontrakt på 2500 kvadrat­meter i et nybygg på 4500 kvadratmeter i Bergen sentrum.

Vant pris Av de større nybyggprosjektene i ­Bergen har vi det nye Jonsvollkvartalet til Spare­banken Vest på 20 000 kvadratmeter (se også egen sak). Odfjell Drilling har fått bygget 19 000 kvadratmeter på Kokstad.

I løpet av 2016 ferdigstilles 12 000 kvadratmeterstore Zander Kaaes gate 7 ved Bergen stasjon, som Rom Eiendom nylig solgte til KLP Eiendom. Leietakere

2600 kroner Når det gjelder leieprisene, ligger topp­ nivåer for nybygg i Bergen sentrum på 2600 kroner kvadratmeteren. Eksisterende bygg av høy standard i sentrum kan ifølge Kyte Næringsmegling leies ut for 2100 kroner per kvadratmeter.

De respektive prisene for Marineholmen/Solheimsviken er 2150 kroner kvadratmeteren for nybygg og 1900 kroner

for eksisterende bygg. For de større oljetunge områdene sør for Bergen som Sandsli og Kokstad, snakker vi om henholdsvis 1500 og 1400 kroner kvadratmeteren for å leie seg inn i eksisterende lokaler.

Fremover venter Kyte en jevn etter­ spørsel på gode lokaler i sentrum, og da gjerne etter større arealer som er mangelvare. Det blir fremdeles en viss økning i ledigheten og økt fremleie, og hele «rabattkatalogen» er tatt i bruk av utleierne: leiefritaksperiode, «softleie», utsatt konsumprisregulering, overtakelse av leieforpliktelser osv.

Den høye ledigheten vil vedvare i flere år. Det vil i sin tid gi en nedgang i planlagte byggeprosjekter og bety at fremtids­ visjoner skrinlegges.

Tekst JAN REVFEM E-post JAN@NE.NO

NÆRINGSMEGLING

BERGEN LØNNINGSFLATEN 21 Næringseiendom ved Flesland med gode leieinntekter - Moderne næringspark i stor utvikling - Solid leietaker

Byggeår:

Prisant.:

73 000 000,-

Salgsmåte: Årlig leie:

Salg av AS Eierform: 5 423 501,-+mva Bta:

Netto Yield: Oppdr.nr.: Eiendomstype: produksjon

6,75% 3160045 Kontor/lager/

Tomt:

2011

Selveier 4431 m2 4491 m2

Fredrik N. Mohn Tlf 48 88 84 40 fnm@kapa.no Avd. Bergen Sentrum Marken 19

Øyvind Engan Tlf 48 88 84 88 oe@kapa.no Avd. Bergen Sentrum Marken 19

Visning: Ta kontakt med megler for

KAPA.NO

MARKEN 19 / BERGEN SENTRUM T: 55 34 00 00 / POST@KAPA.NO

108

NE 05 2016

BERGEN

Todeling i Bergen-markedet

109

DNB Næringsmegling ser en todeling i leiemarkedet i ­Bergen.

I oljetunge syd øker kontor­ledigheten kraftig.

kvadratmeter. Det tilsvarer en kontor­ ledighet på 9,8 prosent.

Kontorledigheten har steget jevnt og trutt de seneste årene som følge av høy nybyggingsaktivitet. I 2009 var det bare 93 500 kvadratmeter med ledig kontorarealer i Bergen. I 2013 var ledigheten steget til 150 000 kvadratmeter, før den steg videre i både 2014 og 2015.

Todeling i markedet I sin seneste markedsrapport skriver DNB Næringsmegling at Bergen-­ markedet opplever en økning i ledige kontorarealer, hovedsakelig som følge av nedbemanning i oljerelaterte næringer. DNB-analytikernes telling av ledige kontorarealer viser en økning til 207 000

Mens Stavanger og store deler av sørvest-­ Norge er hardt rammet av fallet i oljeprisen, har byer som Trondheim og Oslo klart seg bedre. Bergen har imidler­tid en stor oljebasert økonomi som påvirker kontormarkedet.

«Leiemarkedet har i 2015 vært preget av en klar todeling, omtrent slik vi ser

det i norsk økonomi for øvrig. De olje- og offshore­relaterte miljøenes nedbemanning på Kokstad og Sandsli i Bergen Syd har gitt økt ledighet og press på leie­prisene», skriver DNB Næringsmegling. Nesten 50 prosent av de ledige kontor­arealene i ­Bergen ligger i nettopp disse områdene.

Næringsmegleren ser få indikasjoner på at kontorledigheten blir lavere på kort sikt. Det ventes fortsatt nedbemanning i utsatte sektorer som kan gi høyere ledighet. Men samtidig kan økt konvertering av næringsbygg til boliger, hoteller og handel virke i den andre retningen.

Trøbbel i syd, bra i sentrum Leieprisene i Bergen holder seg stabile i de fleste områdene. Unntaket er i

110

NE 05 2016

BERGEN

«Vi tror også det er sannsynlig med økte leiepriser for lokaler i sentrum som følge av etterspørselen etter større arealer av høy kvalitet. »

Bergen syd, hvor det er mange ledige lokaler og hvor leietakerne kan spille gårdeierne opp mot hverandre. DNB ­Næringsmegling ser det de omtaler som en «viss reduksjon i leieprisene» i de områdene. Leieprisene kan imidlertid være enda lavere enn det DNB ­Næringsmegling anslår, da deres analyser ikke fanger opp rabatter som leiefritak.

I Bergen sentrum er situasjonen bedre. «Vi tror også det er sannsynlig med økte leiepriser for lokaler i sentrum som følge av etterspørselen etter større arealer av høy kvalitet.

Det er forholdsvis få bygg i sentrum med etasje­plan som er store nok til å

gi arealeffektivitet for leietakere med mange medarbeidere», skriver nærings­ megleren i rapporten.

Den såkalte næringskorridoren i Bergen ligger mellom Bergen sentrum og flyplassen (her har vi egne leiepriser for Sandsli og Kokstad). Der er leieprisene for kontorlokaler med høy standard fra 1250 kroner per kvadratmeter til 1800 kroner per kvadratmeter. I både Sandsli og Kokstad har leiepriser på fra 1100 til 1750 kroner per kvadratmeter.

De laveste leieprisene i Bergen er i nord, ved Åsane. Der får man lokaler med høy standard for mellom 1100 og 1500 kroner per kvadratmeter.

Leieprisene Det er store sprik i leieprisene i Bergen sentrum. Prisene avhenger veldig av mikrobeliggenheten og hvor moderne lokalene er (og da særlig i hvor stor grad leietaker kan sitte effektivt). Ifølge DNB Næringsmegling varierer leieprisene for lokaler med høy standard i sentrum fra rundt 1300 kroner per kvadratmeter til 2100 kroner meteren. Det er samtidig tegnet leiekontrakter for et toppnivå på over 2500 kroner per kvadratmeter.

Tekst DAG-JØRGEN SALTNES E-post DAG@NE.NO

Leienivåer i Stor-Bergen (NOK per kvm.)

Høy standard

Toppnivå

3 000

2 500

2 000

1 500

gs llin

åg ev La ks

n da le

d

Kilde: DNB Næringsmegling

Fy

lsi

ta ks Ko

or rid or

Næ

rin

gs k

Sa nd

en

m tru Se n

Be Ås rg an en e/ No rd Sa nd vik en

1 000

LEDIGE LEDIGELOKALER LOKALER

KKO O NNTA TA KT KT OOSS !

SS!

K RK K EEN N KR RO O N S TA D PA R

Bergens nye Business Cluster Cluster Hvemdrømmer drømmerikke ikkeom omkontorer kontorer som som inspirerer inspirerer deg deg hver Hvem hver dag. dag. Kronstadparken Kronstadparkenereretetstort stortog ogspennende spennende byfornyingsprosjekt i Bergen som, ferdig utbygget, vil gi rom for ca.

4 000 arbeidsplasser og 600 boliger. byfornyingsprosjekt i Bergen som, ferdig utbygget, vil gi rom for ca. 4 000 arbeidsplasser og 600 boliger.EnEnurban urban levendeboligbolig-og ognæringspark næringsparkkrydret krydret med med nye nye spisesteder, spisesteder, spennende ogoglevende spennende møteplasser møteplasserog ogetetvariert variertservicetilbud. servicetilbud.

Sammen utvikler vi morgendagens arbeidsplasser.

Sammen utvikler vi morgendagens arbeidsplasser.

Arealeffektive og skreddersydde lokaler Arealeffektive og skreddersydde lokaler Storslått utsikt | Sentral beliggenhet | Storslått utsikt | Sentral beliggenhet |

| Aktiv oppfølging | Aktiv oppfølging Eget parkeringshus Eget parkeringshus

SNAKK MED MEG OM MULIGHETENE: SNAKK MED MEG OM MULIGHETENE:

Kristin Steinsland, Utleieansvarlig Kristin Steinsland, Utleieansvarlig kristin@bara.no 951 29 418 kristin@bara.no 951 29 418

www.bara.no www.bara.no

112

NE 05 2016

BERGEN

Vant eiendomspris Det nye Jonsvolls­ kvartalet til Spare­ banken Vest er tildelt Eiendoms­prisen for 2016 i Bergen.

Det var i slutten av april at det det store årlige seminaret om næringseiendom i Bergen ble arrangert. Ett av innslagene er tildeling av eiendomspris.

Under den tilsvarende eiendoms­ konferansen i fjor vant Statoils ny­bygg på Sandsli eiendomsprisen for 2015.

Jonsvollskvartalet I år har juryen kåret det nye Jonsvolls­ kvartalet til Sparebanken Vest til årets vinner. Dette kvartalet kjøpte ­milliar­dæren Trond Mohn to tredjedeler av i 2013.

Juryen skriver at Eiendomsprisen 2016 går til ett av de få signalbyggene som er skapt i Bergen sentrum de siste årene.

«Byggets 20 000 kvadratmeter fordelt på ti etasjer gjør det til et synlig og markant bygg midt i Bergens såkalte kulturakse.

Tomtens beliggenhet, med små, gam­ le trehus på den ene siden og større, ­modernistisk ­bebyggelse på den andre, har vært en utfordring for både bygnings­ form og struktur, men som vi mener er godt løst for dette bygget», skriver juryen om Jonsvollkvartalet.

«Selv om bygget er markant og tydelig i bybildet, mener juryen det ikke er utilbørlig ruvende. Arkitekten sier de har lagt vekt på at fasaden skal være ­inviterende og gi inntrykk av transparens og åpenhet, og være i dialog med omgi­ velsene», heter det i juryens begrunnelse.

Arkitektgruppen Cubus Det er Arkitektgruppen Cubus som har tegnet bygget, i samarbeid med Brands­ berg-Dahls Arkitekter. Totalentreprenør for bygget har vært Constructa Entre­ prenør, mens Bolseth Glass har vært total­entreprenør for fasader. Interiør­ arkitekt har vært IARK. Tekst DAG-JØRGEN SALTNES E-post DAG@NE.NO

113

114

NE 05 2016

BERGEN

115

Storslåtte visjoner Sentrale eiendoms­ utviklere har storslåtte visjoner for å utvikle dagens havneområde i Bergen til en helt ny bydel.

defjordsbroen og Damsgårdssundet, og ikke langt fra Universitetet i Bergen, som initiativtakerne nå vil transformere.

– Dette er et havneområde man i lang tid har snakket om å utvikle, sier ­Christian Joys til NæringsEiendom. Vi treffer ham i lokalene til Oslo Havn i Barcode-­rekken, med panoramautsikt mot Bjørvika og det som skjer, og skal skje der.

10 på 10 Den helt sentrale initiativtakeren er EGD Property (Galtung Døsvig-familien), som har kalt det storslagne prosjektet for «Visjon Dokken» (se illustrasjon).

Med seg på laget har de fått OBOS, MAD ­arkitekter og Asplan Viak. De har også involvert rådgivningsselskapet ProBiz med ­Christian Joys i spissen. Joys har mangeårig erfaring som byutviklingsdirektør i Oslo kommune og ikke minst som leder av Avantor. Joys ble også leid inn av Oslo Havn KF i et drøyt år og kjenner dermed godt til utbyggingen i Bjørvika.

Det er det såkalte Dokken-området på østsiden av Puddefjorden, utenfor Pud-

EGD Property skriver på hjemmesidene at initiativet er tatt med bakgrunn i utfordringen «10 på 10», som byens politiske liv har gitt seg selv og Bergens utbyggere og planleggere. Det var en visjon om 10 000 nye boliger i Bergen sentrum i løpet av ti år. Bergen sentrums rolle er ifølge EGD gjennom årtier blitt uthulet både som bosted og som handelssentrum.

- Det går an å etablere en helt ny bydel på Dokken, som skal være en god by etter prinsippene som er utarbeidet av FN. Totalt snakker vi om en utbygging på 490 000 kvadratmeter. Vi ser for oss 50 ­prosent boliger og 50 prosent nærings­

116

NE 05 2016

BERGEN

arealer. Det tilsier 3500 boliger med plass til 5000 mennesker og også 8000 arbeids­ plasser, samt skoler og barnehager.

Dokken skal bli en fullverdig bydel som tilbyr noe til befolkningen i Bergen. Det har vært en stor byspredning i Bergen, sentrum er utarmet, veksten har skjedd i nabokommunene, sier Joys, selv en utflyttet bergenser.

- Vi ønsker ikke å utvikle et nytt snobbe­strøk. Målet er å bygge en bydel for barn, et byområde som er sosialt bære­ kraftig. Dette er jo også i tråd med den politiske plattformen til det nye byrådet i Bergen, uttalte Lars Clemetsen Pedersen i MAD Arkitekter til BT.no i desember.

EGD og de andre initiativtakerne mener flere boliger og mer næringsliv i Bergen

sentrum er en nødvendighet for å gjenreise bysentrum som det sentrale midtpunktet i hele regionens liv. Målet er urban bo­ kvalitet, et internasjonalt utdannings- og forskningsmiljø, miljøvennlige næringsbygg, samt attraktive kultur- og handelstilbud.

Ny kommuneplan - Hva er status for arbeidet nå?

- Ved juletider sendte vi inn Visjon Dokken til Bergen kommune med forslag om å inkludere som ­byutviklingsområde i kommuneplanen. Det nye byrådet i Bergen er imidlertid pålagt å utarbeide en ny kommuneplan, men i prinsippet ligger det til rette for å sette seg ned og forhandle om en utbyggingsavtale så snart grunneierforholdene er avklart. Vi må

gjøre som vi gjorde i Bjørvika, utarbeide et planutkast, forhandle nødvendige avtaler og så gjennomføre, svarer Joys.

Visjonene er presentert for byråds­ leder Harald Schjelderup (Ap) og byutviklings­byråd Anna Elisa Tryti (Ap).

Havneområdene på Dokken er i kraft av sin størrelse indrefileten for aktører som vil utvikle boliger, næringsområder og andre byfunksjoner langs sjøfronten i Bergen.

Joys og utbyggerne har allerede begynt å regne. De ser for seg en gjennomsnittlig utsalgspris for boligene på 65 000 kroner per kvadratmeter i dagens kroneverdier. En del av den antatte fortjenesten på 12 prosent går imidlertid bort til å dekke opp for forurensning og infrastrukturbidrag, så Joys regner med en netto

117

tomteverdi for boligdelen på ikke altfor høye 3400 kroner kvadratmeteren.

- Når det gjelder utleie av nærings­ arealer, har vi lagt oss opp mot 2500 kroner kvadratmeteren i leiepriser, og vi regner med en netto tomteverdi for nærings­delen på 4000 kroner per kvadrat­meter, sier han.

24 mrd.

Regnestykket tilsier 1,8 milliarder kroner i total tomteverdi og en utbygging til svimlende 24 milliarder kroner i dagens kroneverdier.

Joys er nøye med å understreke at dette ennå ikke er formalisert som et prosjekt. Det er ikke etablert et eget selskap blant initiativtakerne.

- Jeg håper det ikke blir et museumsvedtak. Noen er enige om å få gjort noe, og ingen av initiativtakerne er grunneiere i området. Man må få på plass et eget selskap som står for planlegging og eventuelt utbygging, som Oslo Havn KF gjør i Oslo.

Det må avklares hvem som blir fremtidig eier området, sier Joys.

- Hvordan synes du dialogen med politikerne har gått?

- Det er ganske unisont blant politikerne at man ønsker å bygge ut dette området til en by, men diskusjonen går om hvor man skal finne en plass til en ny havn i Bergen. Et sentralt tema her er om jernbaneområdet og havneområdet må være samlokalisert. Ifølge en innstilling fra Jernbaneverket er det ikke behov for

Det gamle havneområdet kan bli en helt ny bydel.

118

NE 05 2016

BERGEN

119

Utviklingen av den nye bydelen vil ta tid.

en samordning. Det er lite eller ingen omlasting mellom sjø- og jernbanetransport, det kommer mye gods på jernbane fra Oslo til Bergen, men det går lite tilbake, påpeker Joys.

Ny havn først - Hva er de kritiske milepælene fremover?

– Havnen er nødt til å frigjøre arealer før utviklingen kan starte. Et viktig spørsmål er om kommunen kan komprimere arealene for det nødvendige havneområdet, slik de klarte i Oslo.

Dokken skal fortsatt har en «byhavn» med plass til cruiseskip, Hurtigruten og passasjertrafikk. Dersom havnen må flytte noe godsvirksomhet før utviklingen kan starte, finnes det ledig havnekapasitet i nabokommunene som følge av redusert aktivitet i oljebransjen.

Byutviklingsbyråd Anna Elisa Tryti (se egen sak) ønsker også godshavnen ut av sentrum, men ser flere hindre på veien.

– Dokken er et område med mange friere. Vi får begynne med å sortere frierbunken, sa byråden i desember.

Utvikling av en ny bydel er ikke gjort på noen år. Joys viser til både utbyggingen i Nydalen, som han kjenner godt fra sin tid i Avantor, og til utbyggingen i ­Bjørvika. Dette er utvikling av nye by­ deler som skjer gjennom flere tiår.

- Jeg vil si at en utbygging av Dokken-­ området vil skje over 30-35 år basert på de store utbyggingsprosjektene i Oslo, sier han.

For å sette utviklingen i perspektiv, har det hittil vært utviklet om lag 500 000 kvadratmeter med arealer i Nydalen siden midten av 90-tallet, mens hele Bjørvika-­utbyggingen blir på mellom 800 000 og 900 000 kvadratmeter,

Offentlig bidrag En gigantisk omveltning av et så stort område vil naturlig nok medføre store infra­ strukturkostnader. Utbyggingen kan på langt nær alene dekke disse ­kostnadene, og det er stor usikkerhet knyttet til forurensning i området.

– Prosjektet kan dekke all lokal infra­struktur og i tillegg gi et bidrag til byovergripende infrastruktur. Kommune

og stat må inn med de øvrige midlene til slik infrastruktur. Vi har også avsatt 1,7 ­milliarder til å rydde opp i forurensningen og eventuelle fortidsminner i grunnen.

Skulle det bli vesentlig mer, er prosjektet i faresonen. Må all massen skiftes ut, går ikke dette regnestykket i hop uten ytterligere offentlig bistand, innser Joys.

– Når tror du første spadetak kan settes i jorden, gitt at alt går etter planen?

– I Bjørvika brukte vi tre år på planlegging, forhandling og klargjøring for utbygging, men i Bjørvika var realisering av Operaen drivkraften i å sette prosjektet i gang. Hvis vi hadde satt oss ned nå, så tar det kanskje tre til fem år i Bergen. På Dokken kunne realisering av Marin Klynges planer være en tilsvarende drivkraft.

Det må foreligge et planutkast og parter å forholde seg til før man starter forhandlingene. Vi har gitt byen en mulighet, nå må Bergen gripe den, insisterer Joys.

Tekst JAN REVFEM E-post JAN@NE.NO Ill.: MAD (ARKITEKTER)

120

NE 05 2016

BERGEN

Ingen løfter for Dokken-området Byutviklingsbyråd Anna Elisa Tryti (Ap) gir ingen løfter til planene for Dokken-­ området.

Det hun kan slå fast, er at godshavnen skal flyttes ut av Bergen sentrum, og byrådsplattformen til det nye byrådet i Bergen gjør målet deres helt klart.

– Vi ønsker å bygge by på dette store området midt i sentrum. Jeg merker meg med interesse at det er en rekke både offentlige og private aktører som har planer for hele eller deler av dette offentlig eide arealet, og flere arkitekter har kommet med spennende forslag til hvordan det kan utformes. Forutsetnin­ gen for å begynne prosessen med å trans­

formere Dokken, er å flytte gods­havnen ut av sentrum. En sak om Jernbane­ verkets konseptutvalgsutredning for gods kommer til bystyret i juni, sier Tryti til ­NæringsEiendom.

Balanse Hun understreker at byrådet i Bergen ikke har gjort noe vedtak. Tryti peker på at kommuneplanen sier at det bør være en balanse mellom bolig, næring og fri­ arealer i alle bydeler av byen.

– Det vil nok være retningsgivende for oss også om vi får et nytt stort tilgjengelig areal i Bergen sentrum. Sentrum trenger høyere tetthet av boliger og flere mennes­ ker, men Bergen er også en gammel hav­ neby med behov for kaiarealer og levende næring. Byen vår er hjemsted for marine og maritime klynger, en stor finanssektor, et stort universitet med kjerneområde like ved Dokken og en rekke av landets fremste internasjonale forskningsmiljøer.

Det er mange måter dette store arealet kan tenkes brukt.

– Når kan det avklares hvem som er grunneier av havneområdet?

– Dette er en pågående samtale mel­ lom Bergen kommune og de andre eierne av Bergen og Omegn Havnevesen.

Aktiv rolle – Er kommunen villig til å gå inn med nødvendige infrastrukturmidler ved en utbygging av Dokken?

– Slik jeg ser det, bør Bergen k ­ ommune ha en aktiv rolle ved en transformasjon av dette havneområdet. Det er naturligvis viktig å sikre infrastrukturen i området, men også andre offentlige interesser må bli sikret, som byforming og estetikk, be­ hovet for gode friarealer nær bysentrum, samt allmennhetens tilgang til sjøfronten i en gammel havneby, svarer Tryti.

Et helt sentralt spørsmål for Dokken-­ utbyggingen er altså en avklaring om hvor

121

Byutviklingsbyråd Anna Elisa Tryti (AP).

den nye havnen i Bergen skal ligge, og om det er nødvendig med en samlokalisering av jernbaneområdet og havneområdet.

– Jernbaneverket har laget en konsept­valgutredning om ny plassering av godshavn og jernbaneterminal. Bergen by avgir en høringsuttalelse til Samferdsels­ departementet om utredningen i juni.

Regjeringen avgjør hvilket konsept det blir arbeidet videre med, men jeg regner med at Bergen kommune vil bli lyttet til i valg av plassering av terminal. Når det gjelder havn, er det kommunen selv som bestemmer, kommenterer Tryti.

Mange flere boliger Fortetting i sentrum er et stikkord i de største byene, så også i Bergen sentrum.

Spørsmålet blir da hva politikerne i Bergen legger opp til av nye boliger og ny næringsvirksomhet i sentrum.

– Vi ønsker å bygge mange flere boli­ ger i det utvidede sentrum, og vi ønsker

fortetting langs kollektivtraseene og rundt bydelssentra. Byspredningens tid er forbi i Bergen, lover byråden.

– Vi er i ferd med å rullere kommune­ planens arealdel, og byen skal bygges med kompakte bydeler med balanse mellom boliger og næring. En del av fortettings­ strategien er en byreparasjonsstrategi.

Bydelssentra i Bergen må bygges om til urbane knutepunkter med stor kvalitet, fortsetter hun.

Bergen skal dermed fortettes, og Tryti sier det skal bygges mange boliger og mye næring i årene som kommer. Byens egen­ art skal imidlertid beskyttes og videre­ utvikles, likeledes grønne strukturer.

– En bevissthet for arkitektur og helhetlig planlegging er nøkkelen til å lykkes med å skape en god by å bo i, sier Tryti.

Tekst JAN REVFEM E-post JAN@NE.NO

«En bevissthet for arkitektur og helhetlig planlegging er nøkkelen til å lykkes med å skape en god by å bo i»

122

NE 05 2016

BERGEN

­ rbant fokus i U ­Kronstadparken

Bara Eiendom har stort fokus på å bygge en urban bydel når de nå utvikler Kronstadparken.

Bara Eiendom er i full gang med å bygge en gigantisk næringspark ved hoved­ innfartsåren Fjøsangerveien, rett før man kommer inn til selve sentrum av Bergen.

Det tidligere industriområdet skal nå fylles opp med boliger og næringsbygg.

Planen er utvikle til sammen 70 000 kvadratmeter kontor- og næringsareal i Kronstadparken.

– Vi jobber for fullt med Kronstad­ parken. Markedet i Bergen er generelt sett litt tregt om dagen, men vi opplever en bra og stigende interesse for ­prosjektet, sier eiendomssjef Ingse Galtung Døsvig i Bara Eiendom til NæringsEiendom.

Stadig flere leietakere vil inn i nybygg, noe som gjør at utviklerne opplever ­interessenter også i vanskelige markeder.

Jakter større leietakere Det tredje byggetrinnet i Kronstadparken, Fabrikkgaten 6, sto ferdig i desember

123

124

NE 05 2016

BERGEN

Kronstadparken skal bli et urbant «business cluster».

2015. Bygget på 14 000 kvadratmeter har seks etasjer med parkering og de to ­øverste etasjene med kontorlokaler. Der er det ifølge eiendomssjefen noe ledig areal. Men det som står høyest på priori­ teringslisten nå er utviklingen av Vinkel­ bygget, et nybygg på 10 000 kvadratmeter.

– Vi jobber med å få inn leietakere til Vinkelbygget. Vi vil ha en eller to større leietakere, slik at vi kan gå i gang med byggingen. Vi jobber med flere ­interessenter, men har ikke landet noen ennå, sier Galtung Døsvig.

Bara Eiendom har allerede bygd de to underetasjene. Dette fordi de henger sammen med Fabrikkgaten 6.

– Det gjør at vi kan sette opp ­ ygget ganske raskt når det tegnes leie­ b kontrakter. Den groveste jobben er gjort.

Vi ser for oss at bygget kan stå ferdig i første eller andre kvartal i 2018, sier Ingse Galtung Døsvig.

Urban bydel Bara Eiendom er opptatt av at Kronstad­ parken blir et vellykket byutviklings­ prosjekt.

– Vi skal bygge et helhetskonsept, et mangfoldig business cluster som er mer enn bare et bygg og kontor. Vi vil lage et spennende og urbant bymiljø. Det er viktig å få inn et variert servicetilbud for

de som jobber og bor der. De skal få en byfølelse, så vi er opptatt av å lage gode møteplasser også utenfor og mellom ­byggene, sier Galtung Døsvig.

Bara Eiendom er forsiktig med å gå ut med noen leiepriser for lokalene i Kronstad­parken.

– Men kontorleien i nybyggene vil ligge i overkant av 2000 kroner per ­kvadratmeter. Vi tror også at vi kan få et løft i leieprisene etter hvert som området blir ferdig utviklet, sier eiendomssjefen.

Tekst DAG-JØRGEN SALTNES E-post DAG@NE.NO Foto: BARA EIENDOM

125

Innhol d

Trondheim 126 Brenner for oppstartsbedrifter DIGS digger oppstartsbedrifter.

130 – Internasjonalt potensial

NTNU Accel hjelper de som kan gjøre det stort.

134 Forskjellene øker

Leieprisene i de ulike områdene i Trondheim varierer stadig mer.

136 Landemerke solgt Tyholttårnet har fått ny eier.

138 Passiv prisbelønt stålgård

Stålgården på Sluppen får heder og ære.

126

NE 05 2016

TRONDHEIM

127

Brenner for oppstartsbedrifter DIGS lanserte ­Trondheims første kontorfellesskap, med en spesiell forkjærlighet for oppstartsbedrifter.

Selskapet (se undersak) tilbyr lokaler til sine medlemmer i henholdsvis Olav Tryggvasons gate 27 og 30 i Trondheim sentrum og disponerer totalt 1400-1500 kvadratmeter. Disse lokalene er i dag fordelt på 40-50 bedrifter og selvstendige næringsdrivende gjennom et kontor­ fellesskap. Medlemsbedriftene kan enten leie et eget kontor med plass til små team, eller bare en plass et visst antall dager i året.

– Vi har et kjernetilbud av kontorfasiliteter og et tilbud tilpasset opp-

startsbedrifter, forteller daglig leder Mats Richard i Mathisen i DIGS AS til ­NæringsEiendom.

– Målgruppene ellers er teknologi­ selskaper, samt selvstendige nærings­ drivende som er relevante for disse bedriftene, seriegründere og bedrifter som er i en tidlig vekstfase, sier han.

Totalt er det om lag 100 personer som er beskjeftiget i disse bedriftene, enten med eget kontor og fast plass, eller i et fleksibelt kontor noen dager i måneden.

En til åtte – Vi kan tilby plasser fra en til åtte personer, sier Mathisen.

Det rimeligste tilbudet er fleksible arbeidsplasser, hvor man må rydde plassen hver dag. Dette er altså ingen fast arbeidsplass.

Så tilbyr vi teamlokaler for to til seks ansatte, der de får et eget fast kontor med tilgang til nettet, printer, men også ressurs­personer som advokater som

128

NE 05 2016

TRONDHEIM

DIGS DIGS beskriver seg selv som en innovasjonsplattform i Trondheim, bygget på utveksling mellom medlemmer og partnere, og der de forener aktører fra ulike sektorer. Et viktig element er å støtte oppstartsbedrifter for å stimulere til samarbeid og felles innovasjon gjennom kunnskapsdeling og erfaring. DIGS deltar i et nettverk innenfor entreprenørskap i Norge og Europa og vil også knytte bånd og øke forretningsutviklingen i Trondheims-regionen.

Selskapet ble startet høsten 2013 som Trondheims første sted innenfor coworking, og DIGS har fått støtte fra NTNU, Innovasjon Norge og Trondheim kommune.

Selskapet er eid med 90 prosent av Skift AS, som via aksje­ selskap er eid av privatpersoner, samt 10 prosent av statlige SIVA. – I DIGS er vi totalt tre ansatte, men vi har mange ansatte involvert i driftsselskapene som står for arrangementer osv. Vi er i ferd med å ekspandere og regner med å øke omsetningen i år fra i fjor, da vi omsatte for 3,6 millioner kroner hvis vi holder restaurantvirksomheten utenfor, forteller Mats Richard Mathisen.

DIGS-brukerne er gjerne unge som driver oppstartsbedrifter.

129

møter opp til et fast tidspunkt for en samtale. Det ene bygget vi har, er over tre plan, med kafé og restaurant i 1. etasje, så her kan medlemmene spise lunsj. Denne restauranten er også åpen for andre på dagtid og kveldstid, forteller Mathisen.

DIGS jobber også med partnere innenfor finansiering, som driver med nettverksbygging, og kunnskapsbedrifter som er relevante for bedrifter i oppstartsfasen.

– Vi vil skape en plattform og en møteplass for ulike aktører, både det offentlige, men også i økende grad store, etablerte bedrifter, sier Mathisen. Han sier de har «en skog» av strategiske samarbeids­ partnere og kompetansebedrifter, som DNB, TrønderEnergi, advokatfirmaet Arntzen de Besche, PwC, Regnskapshuset og Eggs design, som tilbyr designløsninger.

DIGS er aktive i eget hus gjennom veldig mange arrangementer for medlemsbedriftene og samarbeidspartnerne.

– I fjor hadde vi 270 ulike arrangementer, sier Mathisen.

Fra 990 kroner – Og hva må medlemmene ut med av kostnader?

– Vi tar 990 kroner per måned, eksklusive moms, for de som ikke har noen fast plass. Det koster 5000 kroner i måneden for to faste arbeidsplasser, men her er det en opptrapping ut fra standarden de velger. For en fast plass i åpent landskap koster det 2500 kroner i måneden, eksklusive moms, sier Mathisen Han forteller at leietakerne som leier fleksible kontorplasser, har en

to måneders oppsigelse, mens det er tre måneders oppsigelse for å de faste kontor­plassene.

– Fremover, hva satser dere på?

– Det blir å legge forholdene enda bedre til rette for oppstartsmiljøene og å komme med tilbud til de andre og mer etablerte selskapene. Disse skal ikke nødvendigvis ha en fast kontorplass her, men komme ut av sin egen «boble» og sette seg ned med de andre miljøene på huset for å skape noe verdifullt. Vi vil at lokalene våre skal brukes på en bedre måte, slik at vi kan få aktivisert de andre som er her på huset, svarer Mathisen.

Tekst JAN REVFEM E-post JAN@NE.NO

Modulvegger

– din komplette innredningsleverandør fra A til Å MV-Panorama Alu

Kontakt oss Kontakt oss på på telefon telefon 73 2382 2440 2210 00 mvo@modulvegger.no ellereller mvtrondheim@modulvegger.no Modulvegger AS er Miljøfyrtårn sertifisert og medlem av NGBC. Våre produkter oppfyller Breeam krav.

MV-Trespiler

130

NE 05 2016

TRONDHEIM

131

– Internasjonalt potensial Tunge aktører tilbyr hjelp til oppstarts­bedrifter i Trondheims­regionen som kan slå igjennom internasjonalt.

Og dette tilbudet skjer gjennom selskapet NTNU Accel, som har tatt mål av seg å hjelpe kunnskapsbaserte bedrifter med et tydelig internasjonalt potensial, og som utvikler seg raskere enn de ellers ville ha gjort. Hovedeier i selskapet er NTNU med over 60 prosent, ellers er tunge aktører som SINTEF, SpareBank 1 Midt-Norge og SIVA inne på eiersiden.

– Inntektene våre kommer primært fra våre inkubatoravtaler, sponsorer, tilskudd fra SIVA og industripartnere, forteller daglig leder Nils Ole Krogstad i NTNU Accel til NæringsEiendom.

Selv har han som kjernekompetanse forretningsutvikling og finans, som han har jobbet med i 20 år. Krogstad har hatt rollen som gründer og investor og har leder­erfaring fra utvikling av ­teknologiog tjenestebaserte vekstselskaper i internasjonale markeder.

Ressurspersoner – Hovedtjenesten vår er rådgivning til selskapene, der hvert selskap mottar ti timer rådgivning i måneden. Vi har ulike ressurs­personer som møter opp ti-elleve ganger i måneden og følger opp og hjelper selskapene. De driver med mentorvirksomhet, slik at selskapene får tilgang til erfarne bransjefolk og erfarne entreprenører. Medlemsbedriftene får også tilgang til advokat, revisor, og regnskapsfolk, disse er ukentlig eller månedlig til stede, forteller Krogstad om virksomheten.

– Vi har fire fokusområder, IKT, helse, energi, olje og gass, samt det vi kaller «blue ocean», altså marine næringer. Kapital er også viktig, vi går inn med kapital

i de mest spennende selskapene sammen med medinvestorer, fortsetter han.

Krogstad mener selskaper som DIGS (se egen sak) og NTNU Accel utfyller hverandre, fordi DIGS er mer grasrot­ orientert og satser på coworking.

Medlemsbedriftene kan få leie hos de to lokasjonene til NTNU Accel har til rådighet (se nedenfor). Krogstad sier kostnadene for å være med ligger på 3500 kroner per måned. Da er alt inkludert, som å leie lokaler og tilgangen til ressurs­ personer.

– Det sier seg selv at dette er sterkt rabatterte priser, sier Krogstad om prisnivået.

40 bedrifter Oppstartsbedriftene i NTNU Accel har i gjennomsnitt har to-tre ansatte, men det varierer fra en til syv.

– Fokus for disse bedriftene er de fire ovennevnte områdene, men vi er åpen for alle typer teknologibedrifter innenfor virksomheten til NTNU. Det er et felles

132

NE 05 2016

TRONDHEIM

NTNU Accel startet opp for 10-15 år siden på Gløshagen Campus på NTNU. (Foto: Wikimedia/ Erik Børseth/NTNU)

opplegg for alle bedriftene innenfor ett segment, sier Krogstad om tilbudet.

Om lag 40 bedrifter er i dag tilknyttet NTNU Accel, som startet opp for 10-15 år siden på Gløshaugen Campus på NTNU, 2 kilometer sør for Trondheim sentrum.

– Historisk var Gløshaugen bare et sted å være for bedriftene, men vi har utvidet tilbudet her til også å omfatte våre andre virksomheter. I oktober i fjor startet vi opp i Prinsenkrysset (Kongens gate 30, red.anm.), og vi er i ferd med å åpne en tredje lokasjon i Trondheim sentrum sammen med en av våre industripartnere som stiller med sine lokaler. Det blir en arena for «spin-offs», og partneren satser på aktører innenfor sitt segment. Bedrif-

tene vil få tilgang til industripartnerens ledelse og kompetanse, sier Krogstad, som foreløpig ikke vil ut med hvem partneren er eller hvor de skal holde til.

– Vi samarbeider også med S ­ tartupLab innenfor IKT, de kommer hit med egne folk for å hjelpe denne typen selskaper.

Når det gjelder de marine næringene, samarbeider vi med Ålesund Kunnskaps­ parken, sier han.

Investortreff – Hva skal dere satse på fremover?

– Det blir å forfølge og forsterke det strukturelle vi driver med. Noe har vi på planleggingskartet, mens annet allerede er i virke, svarer Krogstad.

Han trekker frem events som et annet satsingsområde. NTNU Accel arrangerer investortreff to ganger i året, det neste treffet er nå 25. mai. Oppstartsbedriftene kan dermed møte potensielle investorer som vil gå inn med kapital i disse oppstartsbedriftene.

– På dette investortreffet møter ti-tolv fondsstrukturer, inklusive internasjonale strukturer, og de treffer 16 oppstartsbedrifter. Vi bruker hele nettverket vårt, og det kommer ti bedrifter herfra, seks fra miljøer vi samarbeider med. Vi vil vise frem det beste vi har, sier Krogstad.

Tekst JAN REVFEM E-post JAN@NE.NO

Den årlige skatteog avgiftsdagen 2016

Oslo - Bergen - Trondheim

OSLO 25. mai i PWC-bygget, Bjørvika 11:40

PROGRAM

Leietakertilpasninger som kostnadsdriver i næringseiendom, 08:00

herunder operasjonell forståelse, konsekvens for eien-

Registrering

domsverdi og tilhørende problemstillinger.

Velkomst og innledning

Odd-Arne Lande. Avdelingsleder finansiell rådgivning, OBOS Basale AS og Odd-Arne Amundsen, kvalitet- og miljøsjef i OBOS Basale AS

09:00 Bedre skatt - for omstilling og vekst

Tore Vamraak

Tore Vamraak - Statssekretær, Finansdepartementet

12:30 Lunsj

09:40 Hva skjer på skattereformen? Hvilke konsekvenser har den?

13:30

Rentebegrensninger på eiendom.

Eiendom og skatt: Inverstorperspektivet

Lars Helge Aasen, Partner i PwC

Lars Helge Aasen, Partner i PwC

10:40

14:15 Uttaks MVA - våre erfaringer fra bokettersyn Trond Ingebrigsten, Partner i PwC

Pause 11:00 Felleskostnader i næringseiendom

Lars Helge Aasen

Wenche Jacobsen, avdelingsleder økonomiavdelingen i OBOS Basale AS

Wenche Jacobsen

Odd-Arne Amundsen

Odd-Arne Lande

Trond Ingebrigtsen

Påmelding: W: nekunnskap.no

E: post@nekunnskap.no

Pris: 4200 kr eks. mva. Faktura sendes.

Frist: 20. mai 2016

134

NE 05 2016

TRONDHEIM

Forskjellene øker Forskjellene i leie­ priser mellom de ulike områdene i Trond­ heim øker.

2015 var et år med høy aktivitet i utleie­markedet i Trondheim. DNB ­Næringsmegling skriver i sin seneste halvårs­rapport at de har registrert et betydelig volum med utleid areal i 2015. I andre halvår talte DNB-analytikerne opp til sammen 66 897 kvadratmeter utleide arealer, fordelt på 202 leiekontrakter.

I hele 2015 var arealet som ble leid ut 147 927 kvadratmeter. Kontor sto for 49 500 kvadratmeter med leiearealer, fordelt på 159 leiekontrakter i andre halvår og 97 500 kvadratmeter for hele året.

Blant leiekontraktene som ble signert i andre halvår, var en kontrakt med Trondheim ­kommune, som tok 20 000 kvadrat­meter i Trondheims­ porten. Norsk Helsenett, Hemitt og ­andre virksomheter har tegnet leie­ avtaler for til sammen 10 000 kvadrat­ meter i Abels Hus. Høgskolen i Sør Trøndelag (HIST) skal leie 14 000 kvadrat­meter i EC Dahls-kvadralet,

mens Rambøll leier 5000 kvadratmeter i Dora. I Adressa­bygget i Ferjemanns­ veien 10 skal Norway Royal Salmon, ­Sportradar og andre leie til sammen 4500 kvadratmeter.

Økt ledighet Ifølge DNB Næringsmegling vil leie­ markedet i Trondheim få tilført over 150 000 kvadratmeter nytt areal i form av nybygg i perioden fra 2015 til 2018. Men regionen har ikke behov for så mye nytt, så det er ventet at arealledigheten vil gå opp.

Den samlede ledigheten i Trondheim (både kontor, handel og logistikk) var ved årsskiftet 194 500 kvadratmeter. Det var en økning på 17 000 kvadratmeter i andre halvår og 30 000 kvadrat­meter for hele året. «Den økte ledigheten kommer utelukkende innenfor kontor, mens forretning og lager kun har mindre endringer.

Ledighetsutviklingen i området ­Sluppen er imidlertid positiv med en reduksjon på 6 prosent siden forrige måling. Heimdals­området har størst økning i ledige ­arealer, opp 4 prosent til 48 000 kvadrat­meter», skriver DNB Næringsmegling i halvårsrapporten.

På litt lengre sikt ser det imidlertid ut til at den økte ledigheten disiplinerer eiendomsaktørene i Trøndelag. Det er

nemlig planlagt færre kontorprosjekter for de neste årene.

Leieprisene Det er blitt større spredning i leie­prisene i de ulike områdene i Trondheim i forhold til tidligere. «Strekningen fra sentrum til Elgeseter/Tempe, samt Slippen og Moholt-­Tunga opprettholder et høyt leienivå, grunnet at mange av de nye ­prosjektene ligger i dette området», ­skriver DNB Næringsmegling.

Den gjennomsnittlige leieprisen i Trondheim for kontorlokaler har falt fra 1582 kroner per kvadratmeter ved forrige halvårsrapport til 1472 kroner per kvadratmeter. Kontor i sentrum hadde en gjennomsnittlig leiepris på 1577 kroner per kvadratmeter. Samtidig har det vært et ­solid fall i leieprisene i Trondheims randsone.

Kontorlokaler med høy standard i Trondheim sentrum leies ut for mellom 1500 og 1900 kroner per kvadratmeter, men det har vært tegnet kontrakter med et toppnivå på 2400 kroner meteren.

Ved Moholt/Tunga ligger prisene fra rett under 1500 kroner per kvadratmeter til rett under 1900 kroner meteren.

Tekst DAG-JØRGEN SALTNES E-post DAG@NE.NO

135

Leienivåer for Trondheim (NOK per kvm) Høy standard

God standard

Toppnivå

2 500 2 300 2 100 1 900 1 700 1 500 1 300 1 100 900 700

El g Te set m er t pe il

m tru Se n

de Ra /Le nh an ei ge m n/

t/t ol oh M

La

a un g

en Sl up p

re ss eg Fo

He

im

nd

da

l

a

500

136

NE 05 2016

TRONDHEIM

Landemerke solgt Tyholttårnet har fått ny eier.

NE nyheter skrev for drøyt tre ­måneder siden at det 124 meter høye tårnet var til salgs. Tyholttårnet er et tele­kommunikasjons- og radiotårn på Tyholt øst i Trondheim og f­ ungerer som plattform for fjernsyns- og ­FM-­sendere.

Fra utsiktspunktet 70 meter over bakken ser man det meste av Trondheim by, store deler av Trondheimsfjorden og det øvrige Trøndelag. 75 meter over bakken ligger spisestedet Egon i lokaler som ­roterer 360 grader i løpet av en time.

Egon har leiekontrakt helt frem til 2028.

Tårnet har altså vært til salgs, der pris­ antydningen var satt til 50-60 millioner kroner.

- Det er litt trist. Jeg ser Tyholttårnet hjemmefra i Stjørdal. Jeg er ikke bare glad for å selge det, uttalte administrerende direktør Alf J ­ oachim Vennatrø i Vennatrø Gruppen til Adresseavisen i vinter. Eiendoms­ utvikleren fra Stjørdal har eid Tyholttårnet siden 2000.

50 til 60 mill.

Men nå bekrefter eiendomsegler ­Kristian Hogstad Lund i Eiendomsmegler 1 Midt-Norge overfor NE nyheter at det velkjente tårnet er solgt. Kjøper er Trym Næring AS, som tok over Tyholttårnet i slutten av april.

– Prisantydningen ble omtalt til 50–60 millioner, og eiendomsverdien/kjøpesummen ble innenfor dette området, opplyser Kristian Hogstad Lund til NE nyheter.

Trym Næring AS er via et aksjeselskap eid med hundre prosent av Karl Johan Kopreitan, og eiendomsselskapet har ifølge Purehelp.no eierposter i tre andre selskaper. Trym Bolig AS overtok i juni 2014 alle aksjene i Maja Eiendom Holding AS, som slet med økonomien.

For Trym Næring venter i overkant av 4 millioner kroner i leieinntekter fra 1475 kvadratmeter med utlei­bare arealer. En pris på eksempelvis 55 ­millioner kroner tilsvarer dermed en brutto direkteavkastning – yield – på ca. 7,5 prosent.

Tekst JAN REVFEM E-post JAN@NE.NO Foto WIKIMEDIA.NO

137

138

NE 05 2016

TRONDHEIM

139

Passiv prisbelønt stålgård Stålgården på ­Sluppen har både vunnet eiendomspris og trekkes frem som et bygg til inspirasjon og etterfølgelse.

Stålgården Nord er på til sammen 13 150 kvadratmeter fordelt på åtte etasjer, hvorav seks er over bakken. Det var ARC som var arkitekter for bygget, mens NCC var entreprenør.

Eiendomspris I fjor høst vant Stålgården Nord også Eiendomsprisen under Midt-Norsk Eiendoms­konferanse. I statuttene for prisen legges det vekt på at vinneren

Med støtte fra Enova og høye miljø­

skal være et økonomisk godt prosjekt.

ambisjoner, har R. Kjeldsberg AS ut­

Juryen la særlig vekt på at Stålgården

viklet Stålgården Nord på Sluppen i

tar i bruk moderne kontorløsninger på

Trondheim. Eiendomsutvikleren la vekt

en svært funksjonell og brukervennlig

på at bygget skulle både sikre et godt og

måte. Bygget har ifølge juryen gode

stabilt inneklima og samtidig oppnå lavt

dimensjoner, velfungerende intern

energi­forbruk. Prosjektet er bygget som

logistikk, et røft uttrykk og en glassgård

et passivhus med energiklasse A.

og kantineløsning. I tillegg har juryen

140

NE 05 2016

TRONDHEIM

Det er mye stål og lys i den prisbelønnede eiendommen.

vektlagt at dette er et bygg som virkelig

innestøpt rundt 70 000 meter rør som

løfter området.

frakter kjøpt vann når bygget har kjøle­

Stålgården Nord ble ferdigstilt i mai

behov og oppvarmet vann når bygget har

i fjor og har blant annet Statkraft, Evry,

varmebehov. Systemet skal også utnytte

­Vianova og Selberg Arkitekter som

små temperaturforskjeller og er av den

leietakere.

grunn energibesparende. Det er heller ikke behov for radiatorer som følge av opp­

Forbilde

varming i dekkene. Ventilasjons­anleggene

Ifølge Grønn Byggallianse, som nylig

blir også mer effektive, siden de ikke må

trakk frem Stålgården Nord som «et

dimensjoneres for stor kjølekapasitet.

bygg til inspirasjon og etterfølgelse», er

som ambisjoner for området å tilrette­ legge for utvikling av ledende bedrifter innenfor teknologi, energi og miljø, samt tjenesteleverandører.

Kjeldsbergs område på Sluppen skal bestå av det de omtaler som «moderne og fleksible kontorbygg med avanserte tekniske løsninger og en klar og tydelig miljøprofil». Eiendomsselskapet lover ellers at potensielle leietakere inviteres med på planleggingen, slik at de selv kan få stor innvirkning på utformingen av egne arbeidslokaler.

bygget Nordens første med et kombinert

Kjempeprosjekt

­oppvarmings- og kjølesystem basert på

Sluppen ligger 4 kilometer sør for

termo­aktive dekker. Stålgården Nord vil ut­

Trondheim Torg og er knutepunkt

nytte de termiske egenskapene i ­plasstøpte

­mellom sør, øst, vest og Trondheim sen­

Tekst DAG-JØRGEN SALTNES

dekker av betong. I betong­dekkene er det

trum, rett ved E6. R. Kjeldsberg AS har

E-post DAG@NE.NO

HOLD AV 20. SEPTEMBER 2016 Gikk du glipp av vår nye konferanse Reguleringsgevinster i våres?

NE kunnskap og BA-HR inviterer igjen til fagdag om verdien av det gode samspillet i eiendomsprosjekter.

«Kom rett ut fra hoppkanten! Grunnlaget for vellykkede eiendomsprosjekter legges i tidlig fase.»

Øivind Breen Adm. dir.

Dark Arkitekter

Kjell Seberg Reguleringssjef Bærum kommune

Auditoriet hos BA-HR Tjuvholmen allé 16, 0252 Oslo

20. september 2016

Lars Windfeldt Adm. dir.

Winta Eiendom

Anne Sofie Bjørkholt Partner BA-HR

Påmelding

www E

Foto: Kolonihagen

Foto: Kolonihagen

Anne Sofie Bjørkholt

Stig L. Bech Partner BA-HR

6 foredrag nekunnskap.no

post@nekunnskap.no

09.00-16.00

kr

3.900,- eks mva

Siri Legernes Adm. dir Veum Smart City AS

142

NE 05 2016

JUSS

Hva skjer ved ­ enerasjonsskifte? g Det er flere forhold som bør ­vurderes kritisk ved et generasjons­skifte innenfor nærings­ eiendom.

Mange familieeide foretak har ­verdier i næringseiendom. Dette kan være nærings­eiendommer som har vært i ­familien gjennom generasjoner eller bygd opp i siste generasjon.

På et tidspunkt må eieren vurdere om virksomheten skal overføres til neste generasjon eller realiseres.

En slik prosess krever modning, og ulike alternativer for generasjonsskifte må vurderes. Nedenfor pekes det på hovedmodeller for gjennomføring av

generasjons­skifte og forhold man særlig må vurdere kritisk i den forbindelse.

Overføring av virksomhet Eiendomsvirksomheten kan være drevet som et enkeltpersonforetak, i et ­ansvarlig selskap eller aksjeselskap.

Dersom virksom­heten ikke er eid av et aksje­selskap, bør det vurderes om virksom­heten, før generasjonsskifte finner sted, skal overføres til et aksje­ selskap. Dette kan normalt gjøres uten beskatning.

Før virksomheten overføres er det flere forhold som bør vurderes kritisk, blant annet: • Om en av arvingene skal eie hele virksom­heten eller om denne skal eies av arvingene i fellesskap.

• Om arvingene har de nødvendige egenskapene til å drive virksom­ heten eller om denne skal drives av ­eksterne, særlig med tanke på fremtidig

ved­likehold og investeringsbehov i ­eiendomsmassen.

• Om virksomheten er av en slik art at denne kan deles mellom ulike arvinger.

• Om arvingene skal kunne kreve seg utløst dersom virksomheten eies i fellesskap.

Overføring av familieaksjeselskaper kan gjø­ res på forskjellige måter, som for eksempel: i. Aksjene i familieselskapet gis som gave/gavesalg. I gavebrevet kan det for eksempel inntas følgende betingelser: • Aksjene skal være barnas særeie.

• Aksjene og utbytte på aksjene skal for­ valtes av en egen forvalter frem til b ­ arna oppnår en bestemt alder, alternativt kan utbytte settes på sperret konto.

• Barnet mottar kun midler til å dekke formuesskatt og til utdanning, e ­ ventuelt andre fornuftige investeringer.

• Gis aksjene til mindreårige barn, inntas en egen bestemmelse i gave­brevet om at eierandelene ikke skal være under­

143

Artikkelforfatteren er advokat Sigve Braaten i Advokatfirmaet Hjort.

(Foto: Hjort)

144

NE 05 2016

JUSS

Eiendommer som skifter hender etter et generasjonsskifte kan by på skattemessige utfordringer.

(Illustrasjonsfoto: Shutterstock)

lagt fylkesmannens kontroll hit verge­ målsloven (tidligere overfor­mynderiet). ii. Før overføring etableres det A-aksjer med stemmeflertallet i familieselskapet slik at foreldregenerasjonen fortsatt beholder kontrollen i selskapet. iii. Det inngås en familieavtale som ­regulerer forvaltningen av familie­ selskapet.

Familieavtale Familieavtalen regulerer forholdet mellom foreldregenerasjonen og barna i deres egenskap av aksjonærer i familie­selskapet.

Familieavtalen er derfor en form for aksjonæravtale. Det kan imidler­tid være særlige hensyn, for eksempel at familie­ selskapet i fremtiden skal være eid og kontrollert av familien, som kan tilsi særlig regulering. Dette hensynet må veies mot søskens mulighet til å få solgt aksjene i familieselskapet en gang i fremtiden.

I familieavtalen kan det inntas avtale­ klausuler som på forskjellige måter ivare­ tar eller kombinerer disse hensynene.

Organisatoriske bestemmelser i familie­avtale kan være: i. Foreldregenerasjonen har vetorett eller gis stemmeflertall (dette kan også følge av at det benyttes ulike aksjeklasser).

Dette kan for eksempel kombineres med at ordningen med stemmeflertall skal gjelde et bestemt antall år slik at det gis føringer på hvor lenge senior skal sitte i førersetet.

Økonomiske bestemmelser i en familie­ avtale kan være: i. Partene avtaler nærmere utbytte­ politikken for familieselskapet. ii. Vilkår for omsetning av aksjene og underliggende eiendom, herunder om søsken skal ha forkjøpsrett til aksjene og hvordan prisen i så fall skal fastsettes (for eksempel antatt omsetningsverdi eller andel av denne). iii. Vilkår om at det kan kreves at ­selskapet utfisjonerer deler av virksom­ heten eller bestemte aktiva.

Salg av eiendomsvirksomheten ii. Hvem som skal ha rett til å utpeke styremedlemmene, herunder hvem som skal være styrets leder. Ofte vil det være naturlig at foreldregenerasjonen innehar posisjonen som styreleder, mens det i andre tilfeller er mer natur­ lig med en ekstern styreleder.

Kommer foreldregenerasjonen til at virksomheten ikke skal overføres til neste ­generasjon og istedet selges, må transaksjons­struktur vurderes. I m ­ ange tilfeller er det nødvendig å «rydde» i målselskapet slik at selskapet kun eier den virksomheten som skal selges. Det kan ofte

145

være hensikts­messig å ­utfisjonere eiendeler som ikke brukes i ­virksomheten før salget av virksomheten.

Dersom foreldregenerasjonen ønsker å selge, men likevel ønsker å vente med å gjen­ nomføre salget til etter generasjonsskiftet, kan dette reguleres på ulike måter gjennom reguleringer i familieavtalen. Disse regule­ ringene kan for eksempel innebære at: • Et kvalifisert flertall kan kreve selskapet solgt og at de øvrige aksjonærer da har medsalgsplikt.

• En arving kan tilby aksjene sine til den andre aksjonæren til en bestemt pris og at den andre har salgsplikt for sine aksjer til samme vilkår dersom kjøps­ tilbudet ikke aksepteres.

Skattemessige og avgiftsmessige forhold Arveavgiften er fjernet, men et generasjons­skifte kan fremdeles by på skattemessig utfordringer. Skatte- og

­ vgiftsregler endres hyppig, og det er a derfor viktig at det foretas en særskilt vurdering. Hovedreglene i dag er: i. Selger foreldregenerasjonen (personlig) aksjene i et norsk familieselskap, er gevinst skattepliktig med 25 %. Selger et holdingselskap norske aksjer, er gevinsten skattefri, men utdeling fra holdingselskapet til fysiske personer utløser utbyttebeskatning på 25 %. ii. Gaveoverføring av aksjer utløser ikke beskatning for giver. Arvingene trer inn i giverens skattemessige kostpris på aksjene (kontinuitet), det vil si at ­arvingene overtar «latent skatt» og beskattes både for verdistigning i givers eiertid og egen eiertid ved et eventuelt senere videresalg. iii. Gavesalg utløser kun beskatning av ­giver dersom giver selger for en pris som overstiger skattemessig inngangs­ verdi på aksjene.

Dersom giver eller mottaker er skatte­ pliktig i et annet land, må det vurderes om det utløses arveavgift, skatt eller lignende i det andre landet. Tilsva­ rende gjelder dersom det overføres ­utenlandske aksjer eller andre eiendeler i utlandet.

Veien videre På et eller annet tidspunkt må foreldre­ generasjonen vurdere hva som skal skje med den familieeide virksomheten. En slik prosess krever modning, og de ulike alternativene må vurderes. Det er derfor viktig at prosessen starter i tide slik at de nødvendige forberedelsene gjennom­ føres, herunder må det vurderes på hvilket tidspunkt det er riktig å involvere arvingene eller andre.

Tekst SIGVE BRAATEN, ADVOKATFIRMAET HJORT E-post REDAKSJONEN@NE.NO

146

NE 05 2016

NYHETER

Nytt om navn Foto TERJE BORUD

Kristin Paus (47) ble ansatt som direktør kom­munikasjon i ROM Eiendom 1. mars.

Paus kom fra tilsvarende stilling i Coop Norge, og jobbet før det i DnB, Telenor og NHO. Hun er utdannet sivil­økonom fra NHH og har tatt Master of Management­program ved BI.

Petter Danielsen (35) ble 1. mars ansatt som ­controller i ROM Eiendom. Han kom fra Icopal hvor han jobbet som Business Controller, og har jobbet som analytiker/ megler i bank før det. ­Danielsen er utdannet Master in Corporate ­Finance fra SDA Bocconi i Milano.

Lise Kristin Sunsby (44) ble i februar ­direktør ­teknisk stab i ROM Eiendom.

Hun kom fra ­stillingen som fagansvarlig energi i samme selskap. Hun har tidligere jobbet som miljø- og sikkerhetssjef i Rica Hotels og som prosjektleder i Miljø­ merking i Norge. Sunsby er utdannet Cand Scient i Organisk kjemi ved UIO.

Jan-Tore Iversen (47) ble 2. mai ansatt som ­direktør verksteder i ROM ­Eiendom.

Iversen har flyteknisk bakgrunn, og har tidligere jobbet i SAS teknisk som ­Production Manager, ST Aerospace Solutions som Workshop Manager og kommer nå fra stillingen som verkstedsdirektør i Mantena.

Visuell profil og nettside for Angarde www.angarde.no

Vi kan nærings­eiendom Vi forstår hvem du snakker til, hvor og ­hvordan du kan nå dem Uansett om du skal leie ut et lokale, rekruttere nye ­kolleger eller bygge merkevarene dine, så kan vi hjelpe deg.

naringseiendom.no

Alle veier leder til Oo Nytt kontorbygg kommer snart....

WORKPL ACE

Skanska Commercial Development Nor way AS Sabine J. Bartler / Leasing Manager / 9321 0062 / sabine.bartler@skanska.no