NæringsEiendom 06 2015

2015

Område: Oslo indre øst

Flinke oljefolk kan løfte eiendomsbransjen

Alle vil til sentrum

Slik blir fremtidens kontor

Finn ledige lokaler i bladet

Fra narkostrøk til kreativ bydel

Foto: LPO arkitekter

KARTLEGGINGSSTØTTE TIL EKSISTERENDE BYGG Nå kan du som byggeier eller leietaker få støtte til å kartlegge energitiltak i egen bygningsmasse.

Gjennom dette støtteprogrammet får du hjelp til å gjøre de riktige investeringene.

Les mer og søk på www.enova.no/kartlegging eller ring Enova Svarer på 08049

Enova er et statlig foretak som skal drive fram en miljøvennlig omlegging av energibruk, fornybar energiproduksjon og ny energi- og klimateknologi.

Varig konkurransefortrinn Inntil 587 kvm ledig i 10. og 11. etasje i Barcodes eneste flerbrukerbygg – DEG16.

Les mer på braatheneiendom.no eller kontakt: Akershus Eiendom v/seniorrådgiver Rune Arvesen ra@akershuseiendom.no / 915 35 567 Braathen Eiendom v/adm. direktør Leif Arne Røsnes lar@braatheneiendom.no / 916 94 007

En annen standard

4

NE 06 2015

LEDER

Elendig sentrumsutvikling

Man kan si mye om utviklingen av sentrum i norske byer, og det er dessverre mer negativt å si enn positivt. Politikere og ­kommunens byplanleggere har gjennomgående vært mot­ standere av å bygge tett i sentrum. Man vil bevare byen slik den var før, og det er stor frykt for tetthet (selv om man storkoser seg på ferie i tette byer som København og Barcelona).

I stedet er det blitt lagt til rette for at store deler av befolk­ningen skal bo utenfor sentrum. Dette er også blitt støttet ved å legge til rette for bygging av store bilbaserte kjøpesentra som folk drar innom på vei hjem fra jobb, og forsterket ytterligere ved at man regulerer bygg for store arbeidsgivere andre steder enn i sentrum.

Byens sentrum er gjerne preget av for mange biler på ­veien, og busser som står fast i kø. En løsning har da blitt å lage restrik­sjoner for biltrafikken. Stengning av bygater, fjerning av ­parkeringsplasser og innføring av bompenger er hver for seg ­elementer som kan ha fornuftige forklaringer, men som likevel fungerer som dårlige løsninger for et sentrum som er dårlig planlagt.

Det er rett og slett ikke så mange grunner for å oppholde seg i sentrum, når få mennesker får anledning til å bo der, jobbe der eller bevege seg dit med bil.

Hadde man regulert sentrum på en god måte ved å bygge tett med boliger og arbeidsplasser, ville folk oppholdt seg mer i sentrum. Handel og servicefunksjoner ville blitt bedre fordi markedet var større, og behovet for bil ville vært mindre fordi man kunne gå fra hjem til jobb og ulike handels- og service­ tilbud.

Så hvis politikerne i byen din stenger nok en vei i sentrum eller tar bort parkeringsplassene fra en gate for å få bukt med trafikkproblemene, så er det mer som ligger bak enn et ønske om å få til et bilfritt sentrum.

Byens politikere og planleggere har strøket på eksamen ­innenfor sentrumsutvikling.

Man bygde rett og slett et dårlig sentrum, og ­trafikk­problemene er en av konsekvensene av at man verken fikk nok arbeidsplasser eller boliger der man burde ha plassert dem.

Tekst DAG-JØRGEN SALTNES E-post DAG@NE.NO Foto CHRIS AADLAND

Med vårt fokus på kompetanse og gode relasjoner, enkle prosesser, forutsigbarhet og konkurransedyktige vilkår, velges vi av stadig flere aktører i eiendomsbransjen.

Finansiering av næringseiendom er et fagområde der det er fornuftig å benytte seg av en kompetent samarbeidspartner. BN Bank er en betydelig aktør i markedet, og vi har mange fornøyde kunder med finansieringsløsninger som vi har tilpasset deres behov.

VELG EN SPSIALIST PÅ FINANSIERING AV NÆRINGSEIENDOM

Vi inviterer gjerne til en uforpliktende prat om deres selskaps behov for finansiering av eiendom. Ta kontakt med Jørn Aleksandersen i Oslo på telefon 922 36 847 eller Harald Kierulf i Trondheim på telefon 922 63 460.

BN Bank Oslo Tordenskiolds gate 8 - 10, Postboks 282 Sentrum, 0103 Oslo, Tel.: +47 22 82 56 00 | BN Bank Trondheim Søndre gate 10b, 7011 Trondheim, Tel.: +47 73 89 20 00

“

For oss er det viktig å lage et miljø der kunden vil komme til oss, lokalene er et steg i riktig retning til å skape business, rett og slett.

”

ADMINISTRERENDE DIREKTØR JAN GRØNBECH OM Å LEGGE GOOGLE NORGE TIL NYE AKER BRYGGE.

I Norwegian Property er vi først og fremst opptatt av hvordan lokalene skaper suksess for våre kunder. For selv om de er topp moderne, er det ikke vegger og gulv som bærer kulturen – det er menneskene. Derfor setter vi oss alltid inn i bedriften, og tilpasser lokalene deretter. Vi gir oss ikke før du har et miljø der kunden kommer til deg, så din business kan vokse.

VI LYKKES NÅR DU LYKKES.

norwegianproperty.no

Miljø: Sjenerøs med estetikken. Gjerrig på energibruken.

Kundesenter: Umiddelbare svar og assistanse.

Serviceapparat: Solide fagpersoner med bred kompetanse.

Fleksibilitet: Stor portefølje gir stor fleksibilitet.

8

NE 06 2015

INNHOLD

Innhold N YHE TE R : 16 Tips til leietakere

84 Kun for bergensere

Utenbys investorer fraværende

86 Kjøpte for 570 mill.

Felleskostnader Sjekkliste ved flytting Tilbakelevering av lokaler

MTB Gruppen bladde opp for Aibel-bygget

32 Kontorer for fremtiden

STAVA N G E R :

Større fokus på bærekraftige løsninger

60 Eiendom krever langsiktighet Budskapet fra forvalteren

S. 9 4 -1 25

96 Fremleie truer

Sentrum holder seg, men leiemarkedet trues av fremleie

100 Det første fremleieofferet

O S LO : S. 2 8 - 64

Sandnes Sparebank gikk på kjempesmell

102 Gigantplaner på Jæren Investeringer på 4 milliarder

28 Alle vil til sentrum

112 Amerikanerne satser på Stavanger

42 Alle vil til sentrum

118 Omveltning ved den gamle havna

Halvparten av dem havner der Halvparten av dem havner der

48 Den råeste leieprisutviklingen

Hvem hadde trodd det om Schweigaards gate?

52 Dyrker den kreative aksen

Området langs Akerselva i rivende utvikling

Kjøper flere kontorbygg for milliarder Havneparken bygges ut

120 Men Forus var ikke dødt

Det tegnes fortsatt leiekontrakter på Forus

124 Oljetrøbbel gir kompetanseløft

Eiendomsbransjen ønsker flinke oljefolk velkommen

88 Leiepriser

Ingen stigning noen steder Klare tegn til nedgang

TRONDHEIM: S. 1 26 -1 4 5

BERGEN: S. 68 - 8 8

68 Joda, vi får utvikle byen

G.C. Rieber Eiendom positiv til utviklingen

70 Har nesten gitt opp sentrum

Knut Galtung Døsvig negativ til utviklingen

72 Sentrum kan forvitre Et bysentrum uten vekst dør

74 Innbitt kamp for sentrum Bergen Sentrum nekter å gi opp

78 Fikk inn Jebsen som leietaker

Jebsen fra Fyllingsdalen til Zander Kaaes gate

80 Ledigheten øker i Bergen

46 000 kvadratmeter mer ledig kontorareal det seneste året

126 Massiv boligutbygging Store planer ved havna

130 Satser tungt på Sluppen Bygger opp et bydelssenter

136 Leiemarkedet i Trondheim Store aktører i bevegelse

138 Ekstrem energieffektivitet Scandic Lerkendal viser vei

140 Prosjekter i kø

Trondheim foran utbyggingsboom

144 KLP Bladde opp i Trondheim Kjøpte Solsiden

9

Ansvarlig redaktør Dag-Jørgen Saltnes, dag@ne.no Journalister Ivar Sekne og Jan Revfem Økonomi Thomas Berg

52 Dyrker kreativt miljø ved Akerselva

Opplag/distribusjon – 23 000 Bladet sender adressert til nærings­ drivende (kontorer og handlende) i Oslo, Asker, Bærum, ­Lørenskog, Skedsmo, Nittedal, Rælingen, Fet, ­Enebakk, Aurskog-Høland, ­Slemmestad, Lier, ­Nedre Buskerud, Drammen, Ski, Oppegård, ­Vestby, Eidsvoll, Ullensaker, Nannestad, ­Gjerdrum, Nes, Øvre Eiker, Nedre Eiker, Sola, Randaberg, Stavanger, Sandnes, Bergen, Askøy, Os, Fjell, Osterøy, Trondheim, Stjørdal, Klæbu, Melhus og Malvik. Bladet sendes også til ca. 4000 beslutnings­takere i privat, kommunal og statlig virksomhet.

Annonseavdeling Telefon 23 11 56 00 Kontaktpersoner Mette Nordtvedt, Heidi Ringlund, John Håkon Balstad, Synnøve Haug Løvlie og Robert Andersen Forsidefoto Stavanger: Norconsult Bergen: Shutterstock Trondheim: Sluppen Oslo: Link Arkitektur AS Årsab./Årsab. i Norden kr 550,–/kr 700,– Utgiver NæringsEiendom AS Munkedamsveien 53B Postboks 2374 Solli, 0201 Oslo 23 11 56 00, redaksjon@ne.no

102 Milliardplaner på Jæren

74 Innbitt kamp for Bergen sentrum

www.NE.no – www.NEnyheter.no Layout/design NE byrå Trykk AllerTrykk/MerkurTrykk Copyright NæringsEiendom AS ISSN 0805-9837 Honorar for artikler i bladet ­NæringsEiendom dekker også elektronisk publisering. Alle rettig­heter til formidling av ­NæringsEiendoms artikler tilhører NæringsEiendom AS. Kopier av artikler i NæringsEiendom fås ved henvendelse til post@ne.no.

Neste utgave 27. august Bekreftet opplag 20 457

130 Gigantsatsing på Sluppen

684

H A U S M A N N S G AT E 6 Kontor Eiendommen ligger sentralt til på hjørnet av Hausmannsgate og Chr. Kroghsgate vis a vis Akerselva Atrium.

Vi nå kun igjen ca. 600 kvm i 8. etasje.

Lokalene vil bli bygget opp etter leietakers ønsker mht. planløsning og standard.

600 KVM

Arealet kjennetegnes av fantastisk utsikt over Oslo sentrum gode lysforhold.

Kort vei til offentlig kommunikasjon og gangavstand til Oslo sentralbanestasjon.

Mulighet for leie av parkeringsplasser i eiendommens garasjeanlegg.

Se for øvrig animasjonsfilm fra 8. etasje på: https://vimeo.com76438798 Ne nummer: 41551 Finnkode: 58336924

PILESTREDET 8 Moderne kontorlokaler Pilestredet 8 ligger meget sentralt plassert med fasade mot professor Aschehaugs plass og kun få meter fra Oslo Tinghus.

Lokalene består av i hovedsak 2 seksjoner på hhv. ca. 220 kvm og ca. 450 kvm samt 50 kvm tilleggsareal. De inneholder i stor grad åpne kontorlandskap med noe enkeltkontorer / møterom.

220 -720 kvm

Arealene fremstår i meget god standard med dels gjennomgående belysning, store vindusflater, god utsikt og gode profileringsmuligheter.

Adkomst skjer via hovedinngang fra Pilestredet eller fra separat inngang i Citypassagen.

Lokalene er ledig for nye leietakere pr. d.d.

Ne nummer: 44208 Finnkode: 60459071

Konta k t: H a r a l d L a h n | 2 2 8 5 0 9 7 0 / 9 1 5 3 4 4 6 3 | l ah n @ fo r tu n a.n o

Lok a ler til leie

B J Ø R N E R U D V E I E N 14 Kombinasjonsbygg Bjørnerudveien 14 er et moderne produksjon / kombinasjonsbygg bygget i 1998 .

Bygget er tilpasset til næringsmiddelproduksjon og er således utstyrt med nødvendige tekniske installasjoner i denne sammenheng.

Eiendommen ligger sentralt til i Bjørnerud Næringspark med kort kjøreavstand til hovedfartsårer som E6 og E18 / Mosseveien.

Offentlig kommunikasjon / buss i umiddelbar nærhet, for øvrig rikelig med parkering på eiendommen.

Eiendommen inneholder følgende arealer: • 1. etasje: Ca. 2 280 kvm produksjon /lager / kjølelager takhøyde ca. 6, 2 meter.

Ca. 240 kvm kontor/garderobe, kantine etc.

• 2. etasje: Ca. 680 kvm messanin.

Ca. 240 kvm kontorfløy med cellekontorer, møterom, kontorlandskap etc.

Eiendommen har godkjent utbyggingspotensiale for ca.

600 kvm lager i tillegg til ovennevnte.

240 - 2.520 K V M Ne nummer: 41551 Finn kode: 60026261

N Ø K K E LO P P LY S N I N G E R : • Bygg rigget for næringsmiddelproduksjon • Sentral belliggenhet • Fleksible lokaler • Salg av eiendommen vurderes

Konta k t: H a r a l d L a h n | 2 2 8 5 0 9 7 0 / 9 1 5 3 4 4 6 3 | l ah n @ fo r tu n a.n o

LILLEAKERVEIEN 23 Showroom, kontorlandskap Lokalet er innredet med dels cellekontorer og dels åpne arealer.

180 KVM

Planløsningen kan endres etter behov.

Utvendig parkering er tilgjengelig til leie Kun få minutters gange til Lilleaker stasjon for trikk og buss eller Lysaker for buss tog / flytog. Lokalet er ledig for ny leietaker.

Ne nummer: 44216 Finnkode: 60493960

AKERSBAKKEN 10 Kontor, showroom, lettlager I 3. etasje har vi for utleie fra ca. 200 403 kvm åpne og lyse kontorarealer.

200 - 403 KVM

Gjennomgående lys og store gode vindusflater.

Tilgang til vareheis og lasterampe.

Kort vei til Vulcan og omkringliggendeområder med butikker og cafeliv.

Ne nummer: 43313 Finn kode: 57493686

LILLEAKERVEIEN 25 Kontor Eiendommen ligger vis a vis CC vest med lett og rask adkomst til Granfosstunnelen og Ringveien. Gangavstand til offentlig kommunikasjon og tog/flytog.

180 KVM

Følgende arealer er ledig for ny leietaker: 5 etasje: 176 kvm | 3. etasje: 171,5 kvm Arealene har gjennomgående lys og god utsikt.

Ne nummer: 42088 Finn kode: 56021179

Konta k t: H a r a l d L a h n | 2 2 8 5 0 9 7 0 / 9 1 5 3 4 4 6 3 | l ah n @ fo r tu n a.n o

Lok a ler til leie

EILERT SUNDTS G AT E 41 Kontor Eilert Sundts gate 41 er ledig for nye leietakere Eiendommen leies ut enten som enbrukerbygg eller til flere leietakere med arealer fra 237 kvm opp til 1016 kvm De ledige arealene består av 3. etasjer med kontorarealer, samt underetasje der det er etablert felles møterom , kantine, dusj etc.

Samtlige arealer er nyoppusset i tidsriktige farger og kvalitet, og fremstår meget tiltalende.

God teknisk standard med ventilasjon/kjøling, fjernvarme , fiber etc.

Etasjene er innredet med dels store åpne arealer og dels mindre kontorer.

Det er tilgjengelig 11 parkeringsplasser på eiendommen, hvorav 3 stykker under tak.

Finn kode: 58240006 Ne nummer: 44009

237 - 1.016 K V M

G A N G AV S TA N D T I L B O G S TA D V E I E N O G U R A N I E N B O R G PA R K E N .

Konta k t: H a r a l d L a h n | 2 2 8 5 0 9 7 0 / 9 1 5 3 4 4 6 3 | l ah n @ fo r tu n a.n o

LILLEAKERVEIEN 31 Kontor Lilleakerveien 31 er sentralt beliggende ved «Lilleaker Torg».

191 KVM

3. etasje: 191 kvm, dels åpent landskap, og dels cellekontorer.

Lokalet har god standard og er lyse og trivelige. God utsikt fra hele lokalet.

Lokalene er ledig for ny leietaker.

Ne nummer: 43317 Finn kode: 59554872

Vi tilbyr : For valtning | Utleie | S alg | S øk

Konta k t: H a r a l d L a h n | 2 2 8 5 0 9 7 0 / 9 1 5 3 4 4 6 3 | l ah n @ fo r tu n a.n o

Lok a ler til leie

TRYGVE NILSENSVEI 8 Kontor/Lager Trygve Nilsensvei 8 ligger tett opp til E6, nær Karihaugen og Furuset.

Kjøretid til Oslo sentrum og Gardermoen er hhv. 10 min. og 20. min.

I 2. etasje etablerer vi nå kontorfellesskap med fleksible arealløsninger. I etasjen er det felles møterom, intern kjøkken og ellers gode og trivelige fellesarealer.

I eiendommen har vi ledig kontorarealer fra 35 kvm til ca. 1400kvm. I tillegg ledigstilles gode lager/ produksjonslokaler fra 615 – 1430 kvm i løpet av kort tid.

Kontorlokalene kan tilpasses ny leietakers arealbehov og ønsker, samt kombineres med lagerarealer i 1. etasje.

Ne nummer: 37076 Finn kode: 56020848

35 - 1.400 KVM

T I L PA S S E S N Y L E I E TA K E R S A R E A L B E H O V OG ØNSKER

Konta k t: H a r a l d L a h n | 2 2 8 5 0 9 7 0 / 9 1 5 3 4 4 6 3 | l ah n @ fo r tu n a.n o

16

NE 06 2015

TIPS TIL LEIETAKERE

Tips til leietakere:

Felleskostnader

Energikostnader er den klart største komponenten i felleskostnadene.

(Foto: Shutterstock)

Begrepet felleskostnader har ingen egen rettslig definisjon, men brukes i eien­ domsbransjen om de månedlige kostnadene i forbindelse med et leieforhold utenom selve leieprisen. Felleskostnader er bruker­ avhengige og gjelder de av eiendommens driftskostnader som ikke henføres til et bestemt leieforhold eller dekkes av gård­ eier (definisjon fra OPAK).

Begrepet dekker blant annet energi i fellesarealer, snøbrøyting, felles renhold, vaktmestertjenester, vakthold, renovasjon, kommunale avgifter, ventilasjon og elek­ triske installasjoner. Men det er verdt å merke seg at siden det ikke finnes noe en­ tydig rettslig definisjon, kan hva som inngår i felleskostnadene variere fra utleier til utleier.

Ifølge OPAK ligger felleskostnadene for et leieforhold normalt i intervallet mellom 245 og 370 kroner per kvadratmeter.

Dette er som regel med i felleskost­ nadsbegrepet: • Felles energi • Snøbrøyting • Felles renhold • Vaktmester • Vakthold • Renovasjon • Kommunale avgifter • Utomhusanlegg • Alarm • Ventilasjon • Sanitær • Andre tekniske anlegg

• • • • • • • •

Elektriske installasjoner Låssystem Heis Brannvern Skadedyr Diverse vedlikehold Diverse rekvisita Kantine (drift og vedlikehold) Merk, dette er ingen endelig liste over hva som skal være med i felleskostnader.

Det er eksempler på hva som skal være med i felleskostnadene. Det er kostnadens art som er avgjørende for hvor den hører inn under.

Tekst DAG-JØRGEN SALTNES E-post DAG@NE.NO

LO K A L E R T I L L E I E

GRØNLAND 6 – 8 C A . 400 M 2 B TA PÅ B A K K E P L A N B U T I K K LO K A L E R • • •

Tidligere banklokaler med stort potensiale.

Vil egne seg til butikk, servering e.l.

Tilleggs-arealer i kjeller/Underetg. med stor og åpen vindeltrapp-løsning samt heis.

Kan deles.

TULLINS GATE 6 HOLBERGSPLASS

CARL BERNER NÆRINGS­PARK HASLEVEIEN 28/38 OG SINSENVEIEN 11

C A . 325 M 2 B TA KO N TO R | LO K A L E R

C A . 175 M 2 B TA | KO N TO R LO K A L E •

• • •

Lyse og pene arealer innredet pr. dd med 4 kontorer samt stort møterom og et ­resterende åpent landskap/resepsjon/ møte samt kjøkken og toaletter.

Individuell tilpasning er mulig.

Beliggenhet i 3. etg. med heisadkomst.

God kontorstandard. Mulighet for egne parkeringsplasser på gårdsplass.

• • • • •

Inndelt til cellekontorer med plass til ca. 15 personer.

Lokalene kan tilpasses leietakers ønske.

Kjøling og ventilasjon.

Mulighet for parkering i bakgård.

Ledig fra 1.6.2015.

FORVALTNING • UTLEIE • EIENDOMSMEGLING • RÅDGIVNING M.M.

Besøksadr.: Tullins gate 2, Holbergs plass Postadr.: Pb. 6917, St. Olavs Plass, 0130 Oslo Tlf: 22 98 99 40 Fax: 22 98 99 59 Web: www.advtt.no

NE 06 2015

18

TIPS TIL LEIETAKERE

Tips til leietakere:

Sjekkliste flytting Når leiekontrakten er underskrevet

Finn en flytteansvarlig Informer de ansatte om endelig beslutning Lag en tidsplan for flyttingen Bestill besiktigelse av den nye eiendommen for å kunne planlegge flyttingen Ved behov, kontakt interiørarkitekt, prosjektleder eller entreprenør

Kjøp kontormøbler i tide til Resepsjon, besøksrom/fellesareal, konferanserom, møterom, stillerom, arbeidsplasser, kjøkken, kaffemaskiner, utemøbler, kopirom

Forsikring og avtaler

Se over alle gamle og tegn eventuelle nye avtaler Oppdater forsikringen Kontroller at forsikringen gjelder når du flytter Kontroller krav fra forsikringsselskap og myndigheter

IT, tele og data

Reforhandle eller si opp avtalen Finn ut hvordan systemene skal fungere i virksomheten Kan systemet flyttes?

Bestill telefonabonnement og linjer Skal du ha fast internettlinje eller trådløst nettverk

Flyttingen

Lei et flyttebyrå Bestill demontering og montering av interiør som skal flyttes Bestill nye visittkort, brevpapir osv Bestill nye kontormaskiner ved behov

Sikkerhet Finn ut hva slags sikkerhet man skal ha i de nye lokalene og bestill alarm/ ekstra lån etc

Adresser Endre adresse Informer leverandører og kunder om flyttingen Kilde LOKALGUIDEN.SE

Det er mye å huske på før de siste tingene på kontoret blir flyttet.

(Foto: Shutterstock)

TIL LEIE SKØYEN: Thunes vei 2 KONTOR 1. ETG. 298 + 114 KVM 3. ETG. 275 + 522 KVM

FORVALTNINGSCOMPAGNIET

kontorbygg med kantine i • Moderne ­atriums­område • Lyse og flotte kontorenheter • Kantine med møterom • Parkeringskjeller. sykkel­­-park ­og dusj­ • Innendørs mulighet god offentlig kom­ • Meget munikasjon • Tilpasses leietakers ønsker

Kontakt Eiendomssjef Bjørn Oscar Njerve Mobil: 90 26 33 96 E-post: bon@iss.no

butikkenheter ved • Eksklusive Stortorvet i en av Oslos travleste

OSLO SENTRUM: Grensen 3 PROFILERT BUTIKKLOKALE 2. ETG. 400 – 1.300 KVM

• • • •

handlegater 2. etasje: 1.300 kvm, kan deles inn i enheter på m ­ inimum 400 kvm Adkomst via fellesinngang med rulletrapp Godt opplegg for varelevering og logistikk Kollektivtransport og alt av nød­ vendige servicefunksjoner

Kontakt Eiendomssjef Bjørn Oscar Njerve Mobil: 90 26 33 96 E-post: bon@iss.no

FORVALTNINGSCOMPAGNIET | Smeltedigelen 1, 0195 Oslo | Telefon: 815 55 155

20

NE 06 2015

TIPS TIL LEIETAKERE

Tips til leietakere:

Få ned kostnadene ved tilbakelevering Leietakere kan fort få en ekstraregning ved tilbakeleveringen av lokalene.

Leietaker plikter å levere tilbake lokalene i tilnærmet samme tilstand som ved innflytting (tar hensyn til ”alminnelig slit og elde”). Dersom leietakers vedlikeholdsplikt ikke tas alvorlig, risikerer leietaker å måtte ut med store erstatningsbeløp når de flytter til andre lokaler. Det kan være smart å utarbeide en vedlikeholdsplan for

Kontorlokaler til leie 200 kvm

å sikre at lokalene er i god nok stand da de leveres tilbake.

For både leietaker og utleier er det viktig å sørge for at det ved eventuelle uenigheter om tilbakeleveringen foreligger klare bevis for leieobjektets tilstand og hvilke intensjoner avtalepartene har hatt.

Den beste måten å løse bevisspørsmålene på er ved å ha gode overtakelsesprotokoller.

Hva må med i en overtakelsesprotokoll?

• Info om leieobjektets stand (her får man med alt som er relevant, fra info om gulv til varmtvannstanken) • Inventarliste (hvis lokalene leies ut med inventar)

• Informasjon om nøkler (hvor mange leietaker disponerer) • Måleravlesninger (strøm, vann, gass osv) • Signatur Man bør ta bilder og dokumentere leieobjektets stand når leietaker flytter inn. Det vil kunne hindre konflikter ved en tilbakelevering etter fem eller ti år, hvor alminnelig slit og elde har virket inn. Hvis man ikke har dokumentert før-situasjonen med bilder, kan det være vanskelig å definere hva som er alminnelig slit og elde.

Tekst DAG-JØRGEN SALTNES E-post DAG@NE.NO Foto SHUTTERSTOCK

Ø v re S lotts g ate 2b

Sentralt beliggende lokaler i Kvadraturen ved Christiania Torg • • • • • •

Lyse hyggelige lokaler i tidligere bygg oppført for Norges Bank.

Lokalene er pr i dag oppdelt i cellekontorer.

To felles møterom i bygget.

Trimrom med dusj og garderober.

Sykkelparkering.

Buss, trikk og T-bane finnes i umidelbar nærhet.

Kontakt: Vidar Wergeland m: 970 33 999 e: vidar@opulens.no Kjartan Aas m: 984 00 000 e: kjartan@opulens.no www.opulens.no

• Innflyttningsklart nybygg.

Innflyttningsklart nybygg.

• • Høy standard med sterkt miljøfokus.

• Høy standard med sterkt miljøfokus.

• Ledige lokaler i hhv 5. og 7. etasje • (som også er toppetasjen).

Ledige lokaler i hhv 5. og 7. etasje (som også er toppetasjen).

• Energiklasse A / Passivhus-standard • Energiklasse A / Passivhus-standard • BREEAM Excellent • BREEAM Excellent • • Personalrestaurant og møteromssenter Personalrestaurant og møteromssenter • • Innendørs og utendørs parkering Innendørs og utendørs parkering • • Sykkelparkering Sykkelparkering • • Enkel adkomst fra E6 og Ring 3 Enkel adkomst fra E6 og Ring 3 Vol.Vol. 1 1

by Linstow

by Linstow

Linstow AS står for utleie av det nye signalbygget på Ryen på vegne av Watrium Eiendom AS. Kontakt: Camilla Eriksen Preus M: +47 958 52 184 E: kce@linstow.no W: www.linstow.no Linstow AS står for utleie av det nye signalbygget på Ryen på vegne av Watrium Eiendom AS. Kontakt: Camilla Eriksen Preus M: +47 958 52 184 E: kce@linstow.no W: www.linstow.no

Design: lemon.no

Kontorer fra 600 kvm og Kontorer fra 600 kvm og opp til 2200 kvm ledig i opp til 2200 kvm ledig i Sandstuveien 68 på Ryen.

Sandstuveien 68 på Ryen.

Design: lemon.no

Vær Værsmart smart --tenk tenknytt! nytt!

NORD-EUROPAS STØRSTE FULLSERVICESELSKAP INNEN NÆRINGSEIENDOM Newsec er Nord Europas ledende rådgiver innen næringseiendom med over 700 ansatte i 6 land.

Vår virksomhet dekker transaksjoner, utleie, verdivurdering, Asset Management og Teknisk Forvaltning.

I Norge er Newsec representert i Oslo, Bergen, Stavanger og Trondheim. Gjennom vårt nettverk i Norden og vårt eksklusive samarbeid med BNP Paribas Real Estate kan vi bistå alle kunders behov i Norden og Europa.

newsec.no Tlf. 23 00 31 00

THE FULL SERVICE PROPERTY HOUSE

Jan W. Roll +47 90 53 33 69 jr@newsec.no

Vibecke Falster +47 90 78 42 99 vf@newsec.no

LYSAKER LYSAKER TORG 6–12 250–3.000 KVM Eiendommen er meget sentralt plassert på Lysaker-lokket og tilbyr fleksible lokaler med hyggelige fellesområder. Leietaker kan påvirke utforminger og løsninger etter egne behov.

• 250–3.000 kvm i 2., 4. og 5. etg.

• Egen kantine i bygget drevet av Brest AS med lunsj buffet og mulighet for bestilling av møtemat • Lokalene oppgraderes etter ønske til prisgunstige løsninger • God parkeringsdekning • Langsiktig eierskap resulterer i en godt drevet og vedlikeholdt eiendom • Lysaker Torg ligger svært sentralt, kun en trapp ned til Lysaker stasjon • Enkel adkomst til E18

THE FULL SERVICE PROPERTY HOUSE

Jan W. Roll +47 90 53 33 69 jr@newsec.no

Vibecke Falster +47 90 78 42 99 vf@newsec.no

HØVIK SANDVIKSVEIEN 26 150–396 KVM Eiendommen ligger på Høvik i grønne og rolige omgivelser. Nær all kommunikasjon som buss og tog.

• Lokalet kan leies som ett lokale eller deles opp til 2 lokaler på hhv ca. 150 kvm og 246 kvm eller annen mulig deling etter ønske • God standard med meget bra lysforhold • Lokalet er et hjørnelokale i 2. etasje med flott utsikt mot store grønt- og friarealer • Felles kantine i 1. etg med hyggelig spiseplass ute • Ny togstasjon på Høvik åpner 4. kvartal i år med kun få minutters gange fra bygget, avganger hvert 15. minutt • Ca. 10 minutter fra Oslo sentrum med bil • Enkel adkomst av og på E18

THE FULL SERVICE PROPERTY HOUSE

Jan W. Roll +47 90 53 33 69 jr@newsec.no

Bent Roar Ekse +47 93 49 20 55 be@newsec.no

ØKERN KABELGATEN 39 C 718 KVM Flott og meget profilert eiendom med sentral beliggenhet på Økern Næringspark. enkel adkomst både fra nordgående og sørgående retning. Eiendommen består av effektive og lyse kontorlokaler.

• 4. etasje 718 kvm • Kontorlokalene er lyse, moderne og effektivt utnyttet, og innehar ventilasjon m/kjøling, bredbåndstilknytning og heis • Lokalene vil enkelt kunne tilpasses leietakers ønsker og behov • Eiendommen ligger kun 500 meter fra det nye Økern Senter, hvor knutepunktet for offentlig kommunikasjon kommer • God parkeringsdekning

Bent Roar Ekse +47 93 49 20 55 be@newsec.no

THE FULL SERVICE PROPERTY HOUSE

NYDALEN NYDALSVEIEN 15 CA. 699 KVM I Nydalsveien 15 kan vi tilby kontor / showroom med sentral beliggenhet i Nydalen og rett ved Akerselva helt syd i Nydalen. Kort vei til Gullhaug Torg og bydelens servicefasiliteter.

• Ca. 699 kvm ledige lokaler i byggets 2. etg • Spennende alternativ for egne skreddersydde lokaler • Like innenfor Ring 3 med forbindelse til E6 og E18 • Passer svært godt for leietakere som ønsker seg hovedvekt av åpent landskap • Lokalet kan leies as-is eller ved at utleier foretar tilpasninger etter leietakers ønsker og behov • Innflyttingsklart Q1 2015 etter rehabilitering • Leie til svært gunstige betingelser

THE FULL SERVICE PROPERTY HOUSE

Jan W. Roll +47 90 53 33 69 jr@newsec.no

Vibecke Falster +47 90 78 42 99 vf@newsec.no

GRÜNERLØKKA THORVALD MEYERS GATE 7 497–996 KVM Lyse og attraktive lokaler i velholdt kontorbygg ved Mølleparken og Ringnes Park. Arealene ligger i 5. og 6. etg. (øverst) i et av ”tårnene” og har svært gode lys, sol og utsiktsforhold.

• 5. etg. 497 kvm • 6. etg. 499 kvm • Kan leies enkeltvis eller samlet • Kan leies “as is” eller spesialtilpasses ny leietaker • Kort vei til alle forretninger og serveringssteder og parker på Grünerløkka • 500 meter til Alexander Kiellands Plass • Meget velholdt næringsbygg • Enkel adkomst fra Sannergata med mulighet for parkering i garasjekjeller eller på faste p-plasser utendørs, rett ved inngangen til lokalene.

• Nærliggende buss- og trikkforbindelse

THE FULL SERVICE PROPERTY HOUSE

Bent Roar Ekse +47 93 49 20 55 be@newsec.no

Jan W. Roll +47 90 53 33 69 jr@newsec.no

NYDALEN SANDAKERVEIEN 116 200–2.432 KVM Bygget ligger i hjertet av Nydalen og har vunnet flere gjeve eiendomspriser, her finner du moderne og lyse kontorlokaler med gode eksponeringsmuligheter midt i Nydalen.

• 4.etg. 614 kvm BTA • 5.etg. 760 kvm BTA • 6.etg. 803 kvm BTA • 6.etg. 255 kvm BTA mot ateriet/kantinen • 6.etg. 200 kvm BTA mot ateriet • Takterrasse og felles kantine • Lokalene holder høy teknisk standard • Kort vei til all offentlig kommunikasjon • Levende, fremtidsrettet og spennende bydelssentrum • BI-bygget tilbyr flotte sosiale soner, kaffebarer, kiosker, spisesteder m.m.

Jan W. Roll +47 90 53 33 69 jr@newsec.no

THE FULL SERVICE PROPERTY HOUSE

Vibecke Falster +47 90 78 42 99 vf@newsec.no

SANDVIKA SENTRUM RÅDMANN HALMRASTS V. 14 369–860 KVM I Rådmann Halmrasts vei 14, midt i Sandvikas gågate, har vi for utleie lokaler i 3. og 4. etg.

Gjennomgående lyse lokaler med hyggelig utsyn.

• Lokaler på totalt ca. 860 kvm med interntrapp • Lokalene kan leies samlet eller separat • 3. etg: ca. 491 kvm – 4. etg: ca. 369 kvm • Totalrehabilitert utvendig og innvendig i 2009/2010 • Sandvika tog-/busstasjon rett utenfor døren • God parkeringsdekning • Meget representativt inngangsparti • Enkel adkomst av og på E18/E16 med bil • Tog-, flytog- og bussforbindelser rett utenfor • Handel- og servicetilbud i gågaten og på Sandvika Storsenter

THE FULL SERVICE PROPERTY HOUSE

KVADRATUREN TOLLBUGATEN 27 394 KVM Lokalet er inndelt med cellekontorer, åpent kontorlandskap, møterom/ showroom og toalettsone, garderobe og hyggelig kjøkken med spiseplass.

SOLLI PLASS/VIKA CORT ADLERSGATE 16 285 KVM Opulens Eiendomsselskap

Lyse trivelige lokaler i byggets toppetasje (8. etg) med terrasse på tre sider og flott utsikt over byen (heis til 6. etasje).

Jan W. Roll +47 90 53 33 69 jr@newsec.no

Vibecke Falster +47 90 78 42 99 vf@newsec.no

• Sentral beliggenhet i øvre del av Kvadraturen like ved Stortinget • Lokalet ligger i 2. etg og vender ut mot Tollbugata • Lokalene fremstår som lyse og romslige med god takhøyde • T-bane, trikk, og busser i umiddelbar nærhet

• Representativt bygg fra 1955 med alt av servicefasiliteter i nærheten • Kort vei til trikk, buss, T-bane • Cellekontorer av ulik størrelse og møterom • Velegnet til både åpent landskap og kontorfellesskap • Trimrom og garderober i kjeller

THE FULL SERVICE PROPERTY HOUSE

Jan W. Roll +47 90 53 33 69 jr@newsec.no

Vibecke Falster +47 90 78 42 99 vf@newsec.no

BRYN TVETEN PARK 125–4.150 KVM TVETEN PARK er en innovativ kontorpark med totalt 33.000 kvm næringsareal fordelt på 3 bygg, Ole Deviks vei 2-4-6.

• Ledige lokaler i Ole Deviks vei 2 og 4, hhv 365–2.660 kvm og 132–1.490 kvm.

• Leies til fornuftig pris og oppgradert god standard.

• Felles kantine i nabobygget med fantastisk takterrasse, møterom, inn/ute sykkelparkering og med dusjfasiliteter og garderobe.

• Rehabilitert bygg utvendig, nyoppusset inngangsparti.

• Parkering inne eller i p-kjeller.

• Enkel adkomst med bil fra E6 og Ring 3.

• Hellerud T-banestasjon er like ved og det er god offentlig transport.

Vibecke Falster +47 90 78 42 99 vf@newsec.no

THE FULL SERVICE PROPERTY HOUSE

HØVIK O.H. BANGS VEI 70 300–3.358 KVM Kontorlokaler til leie på Høvik. Lokalene er fordelt over 3 etasjer samt kjeller med parkering. God eksponering mot E18.

• Arealer i hver etasje på ca 924 kvm (kan deles fra 300 kvm) • P-plasser: ute 50 stk, i kjeller: 17 stk • Enkel av og påkjøring til E18 • Ca. 10 min. biltur til Oslo sentrum • Kort vei til nye Høvik stasjon • Teknisk godt vedlikeholdt eiendom • Garderober med dusj/wc i kjeller • Lyst og grønt beliggende med direkte utgang til terrasse og stort grøntareal fra kantinen • Lyse og kreative lokaler både for åpent landskap og cellekontor • Leietakere i bygget er Arthrex AS, Fara ASA og Redback AS

28

NE 06 2015

NYHETER

Alle vil til sentrum «Alle» søker seg til Oslo sentrum, halvparten av dem havner der.

Siden 2009 har Malling & Co Markets identifisert de mest populære områdene i Stor-Oslo som leietakerne spesifiserer i søkene på jakt etter nye lokaler. Sentrum av Oslo er i denne sammenheng definert som innenfor Ring 2 og inkluderer blant annet Skøyen.

En oversikt i den seneste markeds­ rapporten til eiendomsrådgiveren viser at mer enn 80 prosent av søkene ip ­ erioden har med Oslo sentrum som ønsket ­lokalisering for de nye lokalene. ­Respektive 41 prosent og 43 prosent har i disse søkene med utkantstrøkene i henholdsvis Oslo vest og øst.

En av tre 35 prosent av dem som jakter ser kun etter nye lokaler i sentrum, mens bare 18 prosent oppgir utkantstrøkene som det eneste alternativet. Av alle leie­søkene siden 2009, er det 19 prosent som kan tenke seg både Oslo sentrum eller å slå seg ned i utkanten av byen. ­Marginale 1 prosent vurderer kun enten Oslo vest eller Oslo øst, men ikke nye lokaler i ­sentrum.

Malling & Co konkluderer med at denne analysen indikerer hvor ønskelig det er med sentralt beliggende kontor­ eiendommer for de nye lokalene. Likevel ender rundt 40 prosent av de søkende opp i utkantstrøkene, ifølge tall fra Arealstatistikk. Det kan skyldes de høye leieprisene i de sentrale strøkene av Oslo, men andelen av nye kontrakter i sentrum har likevel økt jevnt og trutt siden 2011.

I rapporten heter det at markedet i Stor-Oslo er svært lite, og kun et fåtall store leietakere flytter på seg hvert år. Det betyr også betydelige tilfeldige forskjeller i antallet kontrakter i året. På den andre siden er markedet svært forutsigbart, ­fordi kontraktsvilkårene er mer eller mindre kjent av analyseteamet til Malling & Co Markets.

800 leiesøk Tallene til Malling & Co baserer seg på mellom 17 og 49 prosent av de årlige totale volumene, målt i kvadratmeter av signerte kontorkontrakter. Analysene inkluderer nesten 800 leiesøk, der 500 av dem er søk etter rene kontorlokaler. Målt i kvadratmeter utgjør det 70 prosent av søkene i perioden.

I 2014 og 2015 var gjennomsnittssøket på rundt 2000 kvadratmeter, mot hele 4500 kvadratmeter i 2013, men bare 1500 kvadratmeter for to år siden. De større leietakerne starter naturlig nok søkene tidligere. Fra januar 2014 og frem til mai

2015 begynte leietakere som skal ha mer enn 5000 kvadratmeter, to til fire år før den nåværende leiekontrakten løp ut.

For leietakere som jakter mindre ­lokaler, starter søkeprosessen gjerne samme året eller året i forveien. Det er imidlertid svært få leietakere som er på jakt etter lokaler ­under 1000 kvadrat­ meter, som benytter seg av søkemegler når de skal flytte.

Store utløp Flere store leietakere i Stor-Oslo har utløp av leiekontraktene i 2018 og 2019.

Søke­volumene ventes derfor å øke de kommende årene, ettersom kontraktene nærmer seg forfall. I motsatt retning trekker makroøkonomien og nedturen i spesielt olje- og gass-sektoren. Mange ­setter prosessene «på hold» eller forlenger nåværende leiekontrakter for en kortere periode, for å avvente markedsforholdene.

Tallene fra Malling & Co viser ellers at fra 2009 til mai 2015 utgjorde offentlige leietakere 13 prosent av søkene i antall kvadratmeter. Men ettersom markedet er lite, er det vanskelig å se trender innenfor sektorer der ikke tilfeldigheter spiller en stor rolle. Leietakere i offentlig sektor, olje, gass og oljeservice og IT/Telekom er for øvrig de største kontorbrukerne i markedet.

Tekst JAN REVFEM E-post JAN@NE.NO

MYRENS VERKSTED

SANDAKERVEIEN 24C LEDIG AREAL FRA 1/10-2015:

BYGG A1, 1. ETG: 320 KVM BTA

A1 • Bygg A1: 320 kvm BTA • Enkel adkomst fra Ring 2 • Sentralt beliggende nær offentlig kommunikasjon • God teknisk standard • God parkeringsdekning • I midten av en pulserende næringspark

MYREN EIENDOM AS, Sandakervn. 24C, Bygg B, P.B. 4218 Nydalen, 0401 OSLO, Tlf: 2287 1900

WWW.MYRENEIENDOM.NO

TIL LEIE: Kongens gate 15

Butikklokale og flotte, moderne kontorlokaler

1. etasje

95 m2 Butikklokale

2. etasje

425-638 m2 Kontor

• Eiendommen ligger sentralt i Oslo sentrums beste butikkog kontorområde, like i nærheten av Steen & Strøm og Karl Johans gate.

• Fasaden er pent oppusset og gir et bra inntrykk.

• Kollektivtransport og nødvendige servicefunksjoner som post, butikk og bank i umiddelbar nærhet.

• Innkjøring til garasjekjeller fra Nedre Slottsgate.

• Tre personheiser, samt vareheis.

• Rimelig husleie

Kontakt: Knut Holter Senior Eiendomsmegler MNEF Næringseiendom Mobil: 952 72 522 | knut@eiendomssenter.no www.eiendomssenter.no

TIL SA LGS

Bjerregaards gate 29b B U T I KKLO KA L E/S HOWROOM SE N T R A LT ST.HA N S HAUGE N

• Moderne butikklokale på 80 m2 • 1. etasje - 60 m2 BTA: resepsjon, kontor, kjøkken, spiserom og utgang til flott bakgård • K ­ jeller - 30 m2 BTA: trapperom, bad og WC, lagerrom/Showroom

Haavard Martinsens vei 19

Sam Eydes vei 5B

Ensjøveien 23 B

KOMBINASJON SLOKA LE: LAGER CA. 3.600 M 2 , KONTOR CA. 1 900 M 2

SE N T R A LT B E L I G G E N DE HØYT L AG E R PÅ SO F I E M YR

1 5 5 M I 3 . E T AS JE OG 107 M 2 I 4. E TASJE, I NYTT PÅBYGG

• God takhøyde • Direkte påkjøring på Østre Aker vei og R4 • Sentralt på Grorud/Rommen • Arealene kan deles • God parkeringsdekning

• Effektivt høytlager - 309m2 v. E6 • Mulighet for leie av lyse kontorer med 1-10 arbeidsplasser • Åpent og søylefritt høytlager med gode lysforhold • Direkte innkjøring. Parkering

2

• Vis-à-vis Ensjø T-bane • Nybyggstandard • Fra 3 til 12 arbeidsplasser • Møterom og kjøkken • Parkering på eiendommen • Takterasse

Kontakt: Axel Eide M: 90 82 82 25 E: eide@sandia.no / Christian Egge M: 91 32 41 90 E:ce@sandia.no / Tone Mjølnerød M: 90 62 38 34 E: tone@sandia.no

Lokaler til leie

Brynsveien 16-18

Gladengveien 14

MEGE T PE N KO NTO RE NH E T FRA 4 0 – 2. 000 M 2

KO N T O R E R 2 0 0 - 5 0 0 M 2 I 3 . E T ASJ E

• Kontorer 507 og 534 m2 - ­ tilpasses bruker • Lager/Kontor 308 m2 - leies ­sammen med kontor • Vedlikeholdt kontorbygg • Kantine

• 200 – 500 m2 kontor • Lyse arealer, godt egnet til showroom • Ventilasjon, kjøling • Gunstige leienivåer • 268 m2 i 1. etg./- Utleid • 168 m2 i 3.etasje - Utleid

Verpetveien 20 L A G E R M E D KO N T O R I ­ VE STBY NÆRINGSPARK

• 1.157 m2 høytlager • Søylefritt og direkte innkjøring • 191 m2 kontorlokaler i direkte tilknytning til lagerlokalene • Nær Vestby sentrum • 500 m fra E6

Tvetenveien 152

Tvetenveien 32

Haakon VIIs gate 6

KOMB INAS J O N S LO K A ER 4 95–8 56 M 2

1 6 8 - 2 .0 0 0 M KO N T O R / SHOW R O O M / L AG E R

E N KE LT KON TORER I ­F I N A N SI E LT M I L JØ I VI KA

• Lager: ca. 495 m2 BTA, med direkte innkjøring og god takhøyde • Kontor: ca. 370 m2 BTA, lyse og pent oppussede lokaler som kan tilpasses ny leietaker

2

• Moderne, attraktivt bygg • Lokalene kan tilpasses leietaker • Effektiv ventilasjon med kjøling • Vareheis med rampe • God parkeringsdekning

• Romslige og pent oppussede kontorer i 6. etasje • Tilgang til møterom, betjent ­resepsjon, kantine, sykkel­ parkering og dusj/garderobe • Høy kvalitet på eiendom og kontorer

Besøksadresse: Brynsalleén 4, Oslo / Tlf.: 23 03 95 20 / E-post: sandia@sandia.no / www.sandia.no

32

NE 06 2015

NYHETER

– Kontorer for fremtiden Kontorløsningene i dag må være bærekraftige så ikke kommende generasjoner må lide for dårlige valg.

Forskeren Susanne Toivanen (se fakta­ ramme) har bærekraft som sitt hjertebarn når hun skal anbefale fremtidens kontor­ løsninger.

– Med bærekraftig kontor mener jeg kontorer som tilfredsstiller dagens behov for et bra kontormiljø, uten å sette på spill kommende generasjoners muligheter til å tilgodese sine behov. Denne definisjonen baserer seg på Brundtland-rapporten «Vår felles fremtid» fra 1987, sier Toivanen til NæringsEiendom.

– Du vil ha et sunt kontor, hva legger du i det?

– Med et sunt kontor mener jeg et kontor som har positiv effekt både på virksomheten og individene, og som

særlig gjenspeiler seg gjennom et lavt sykefravær.

Folks samhandling avgjørende – Hvilke sammenhenger ser du mellom arbeidstakernes helse og innemiljøet på kontoret?

– Dette er et svært stort spørsmål, og det pågår mye forskning innenfor områ­ det innomhus-miljø, velvære, trivsel, osv.

Vanlige arbeidsmiljøfaktorer som ofte skaper problemer, er lyd, lys og luft. De er koblet til en mengde ulike helse­tilstander og også til prestasjon, motivasjon og ­arbeidstilfredshet, sier forskeren.

Det psykososiale arbeidsmiljøet er viktig. Kontorutformingen setter premisser for hvordan samhandling foregår mellom mennesker, for lederskap, kommuni­ kasjon, psykologiske krav og innflytelse over eget arbeid. Dette uttrykkes i ulike typer av kontorer, eksempelvis i egne rom sammenliknet med ulike typer av åpne kontorer.

– Til syvende og sist er det de psyko­ sosiale arbeidsmiljøfaktorene som avgjør hvor bra kontoret fungerer, det vil si hvordan vi er mot hverandre. Det p ­ åvirker

stemningen, kulturen og motivasjonen, sier hun.

Beliggenhet er imidlertid alltid viktig ved valg av lokaler, og mange er også opptatt av byggets profil og image.

– Er dette like viktig som et godt innemiljø?

– Det går ikke an å si hva som er ­viktigst, slår Toivanen fast.

Lyd, lys og luft viktig – Jeg har heller ikke sett forskning som har vurdert dette, det vil si rangering av ulike aspekter ut fra hva de ansatte synes er viktigst. Virkeligheten er kompleks. Vi vet mye om hvilke faktorer som påvirker helse og velvære i kontorlokaler. Disse faktorene kan optimeres med god plan­ legging, eksempelvis ved å redusere ulyd og se til at det finnes tilstrekkelig med stillerom i åpne kontorer, og at back-uprommene er lett tilgjengelige med godt arbeidsmiljø, svarer Toivanen. Lyd, lys og luft er de sentrale faktorene.

Det er ofte litt kamp mellom de ansatte om den fysiske arbeidsplassen i et kontor, som når man skal flytte til nye lokaler.

Så hvilke er vanligvis de mest attraktive

Skøyen Hoffsveien 10 Ko n to r L e d i g a r e a l: 1 . 206 k v m M i n i m u m u t l e i e a r e a l: 517 k v m L e d i g fr a : Et te r a v t a l e S vært effektive og lyse kontorlokaler med gode profileringsmuligheter Topp moderne standard og tekniske løsninger Treningssenter i bygget Nærhet til Flytog, tog, trikk og buss Ko n t a k t Anders Heffermehl Mobil: 950 63 693 E-post: ah@akershuseiendom.no

34

NE 06 2015

NYHETER

I åpne kontorområder blir mange ­ansatte påvirket dersom p ­ ersonkjemien mellom de ansatte er dårlig. (Foto: Shutterstock)

arbeidsplassene i et kontor­miljø, og hvilke arbeidsplasser er de minst populære?

– Det avhenger helt av den enkelte arbeidsplassen og hvordan denne er utformet. Generelt er det virksomhetens behov som styrer hvordan arbeidsplassen er utformet. Hvis det er konsentrasjons­ krevende arbeidsoppgaver, trengs det flere stillerom med et godt arbeidsmiljø.

I andre typer arbeidsplasser handler oppgavene om å arbeide i team, og da trengs det andre typer av lokaler som støtter den måten å arbeide på, svarer Toivanen.

Tenk på helsa!

Hun sier at i de åpne aktivitetsbaserte kontorene strever man etter å tilgodese

ulike typer av arbeidsoppgaver og skape stille avdelinger og soner for teamarbeid.

– Det finnes ingen generelle svar for hvilke spesifikke arbeidsplasser i kontor­ miljøet som er de mest attraktive, det beror helt og holdent på virksomhetens behov. Men det blir problemer om arbeids­oppgavene krever konsentrasjon, og de skal gjennomføres i kontorlandskap med besværlig lydmiljø og og mangel på backup-rom.

– Hvilke faktorer mener du er de ­viktigste bedriftene bør legge vekt på når de velger kontorløsninger for sine ansatte?

– Det viktigste er å skape et godt arbeidsmiljø som støtter opp under medarbeidernes helse. Det er omtanken som er lønnsomt på lang sikt og som

Velg en spesialist på finansiering av næringseiendom Ta kontakt med en av våre kundekonsulenter på telefon 73 89 20 00 eller 22 82 56 00.

Se vår hovedannonse på side 5.

bidrar til bærekraftighet. Selvfølgelig skal bedriftene velge kontorløsninger som støtter virksomheten og bidrar til et godt arbeids­miljø, sier Toivanen, og fortsetter: – Når bedrifter flytter eller bygger et nytt hovedkontor, er det svært viktig å skaffe seg kunnskap om virksomhetens behov, fremtidsutsikter og om bedriften vil gjennomføre en organisasjonsendring.

Utformingen av kontorlokaler kan støtte selskapet i omorganiseringen. Det er viktig å begynne planleggingen i god tid, at det finnes en engasjert ledelse, og at de ansatte inviteres tidlig inn i ­prosessen.

Det er også viktig å fortsette dette støtte­ arbeidet etter flyttingen. Å flytte er en prosess, ikke et prosjekt, understreker eksperten.

P O RTA L E N www.portalen-lillestrom.no

Vi takker 3M og revisjonsfirmaet BDO på Lillestrøm for å ha valgt Portalen Lillestrøm som sitt nye hovedsete.

Tenk stort, tenk smart– tenk Lillestrøm 17 000 m2 fordelt over 10 etasjer

Velkommen til Portalen Lillestrøm. Et topp moderne næringsbygg som skal bygges med ­tanke på gode arbeidsforhold, tilgjengelighet, lys og luft. Pluss litt til.

Den en gang søvnige småbyen Lillestrøm har vokst til noe helt unikt på Østlandsområdet i kraft av sin gode beliggenhet. Lillestrøm er et knutepunkt og innfallsporten til Oslo fra nord. På Lillestrøms mest sentrale tomt, rett ved siden av Lillestrøm jernbanestasjon bygger vi Portalen Lillestrøm. Her kommer hotell, flotte leiligheter, forretninger og et kontorbygg på ca 17 000 kvm på hele 10 etasjer.

Her er det plass til både store og mindre bedrifter. Kanskje din bedrift er en av de nye leietakerne.

Beliggenhet er viktigere enn noen gang. Reisetiden skal være så kort som mulig, og det skal være enkelt å komme fra A til B. Toget fra Lillestrøm til Oslo S bruker 10 minutter! Til Gardermoen bruker du 12 minutter.

Portalen Lillestrøm – i umiddelbar nærhet.

Lillestrøm - Oslo S Lillestrøm - Gardermoen

10 min.

12 min.

Kontaktinfo: Markedssjef Hans Petter Hauge, Mobil: 909 12 267 Epost: hans.petter.hauge@obos.no Eiendomssjef Carl Magnus Hegde Næss, Mobil: 934 31 838 Epost: carl.magnus.hegde.naess@obos.no

36

NE 06 2015

NYHETER

Susanne Toivanen i Centre for Health Equity Studies har forsket på fremtidens kontor­ arbeidsplasser.

Nær kontakt Et interessant spørsmål er om de nye ­generasjonene som kommer ut i arbeids­ livet, har helt andre forventninger til utformingen av et kontor og måten man skal jobbe på. Toivanen sier at hun forsker ikke selv på ulike generasjoners ellers aldergruppers behov på arbeids­ plassen og måter å arbeide på.

– Men ut i fra mine intervjuer med partene i arbeidsmarkedet, mener jeg det alltid har vært ulike generasjoner i arbeids­livet samtidig, det er ikke noe nytt. Det kan tenkes at IT-kunnskapene og måten å kommunisere på, varierer med alderen, men ikke nødvendigvis.

Studier som jeg har tatt del i, viser at unge personer som tar seg inn i arbeids­ livet verdsetter høyest å ha nær kontakt til sin leder og arbeidsgruppe, at de får sosial støtte. De som ser ut til å være mest grenseløse i sin arbeidsmåte, er middel­ aldrende menn, der arbeidsmåten kan være statusbetinget.

– Hvilken kontorform eller kontor­former har du mest tro på i Norden fremover?

– Det finnes megatrender som taler for at fremtidens kontorer er åpne og fleksible, svarer Toivanen.

ISY Eiendom = lønnsomhet og oversikt Løsningen er moduloppbygd og støtter alle oppgaver innen eiendomsforvaltning.

Les mer på www.isy.no - eller kontakt kai.petter.westerheim@norconsult.com, tel 454 04 671.

Mer enn 10.000 brukere innen bygg & anlegg

Vi har flere av Oslo sentrums mest sentrale kontorlokaler Vi har kontorlokaler til leie med kun 2-4 minutters gange til flytoget.

Det er T-bane, buss og trikk i umiddelbar nĂŚrhet.

Dette betyr at du bruker mindre tid til ĂĽ komme deg til og fra kontoret.

Se vĂĽre ledige lokaler pĂĽ thoneiendom.no/sentrum

38

NE 06 2015

NYHETER

Susanne Toivanen

Hun sier at en av de viktigste mega­ trendene er den raske tekniske utviklingen, som påvirker vår måte å arbeide på.

Grenseløst – Vi kan arbeide grenseløst 24 timer i døgnet og mobilt i, og utenfor kontoret.

Naturligvis skaper disse grenseløse ­måtene også nye risikofaktorer for helsen, som det må tas hensyn til. Den andre megatrenden er økte krav til bærekraft, fokus på miljø og energispørsmål og begrensede ressurser. Dette påvirker også hvordan vi arbeider, og fremfor alt hvordan vi bygger fremtidens kontor, sier forskeren.

Toivanen mener fremtidens ­kontor har høy ressursutnyttelse og bidrar til miljø­ messig, økonomisk og sosial bærekraft.

Det vil si at kontorer støtter opp under virksomheten og leverer et godt arbeidsmiljø for dagens kontor­arbeidere, og igjen, uten at kommende generasjoners behov for bærekraftige og sunne arbeids­ plasser settes på spill.

– Men en og samme kontorform ­passer naturligvis ikke samtlige virksomheter, og selvfølgelig skal kontoret tilpasses ut fra behovet til virksomheten, sier Toivanen.

– Ja, hvor mye betyr bransjen man jobber i for utformingen av kontor­ lokalene?

– Bransjen og behovet til virksomheten er naturlig nok svært viktig i ­utformingen

av kontorlokaler. Det h ­ andler om å skape lokaler ut fra b ­ ehovene til virksomheten, og de kan jo se svært ulike ut, avhengig av ­bransje, type bedrift, virksomhet osv. Men i alle bransjer er det viktig å skape gode ­arbeidsmiljøer som støtter opp under medarbeidernes helse.

Ikke avvisende De store, åpne kontorlandskapene har fått kritikk for blant annet støy, ­konsentrasjonsproblemer og økt syke­ fravær.

– Vil du helt avvise disse landskapene som en utforming av et godt kontormiljø?

– Nei, det finnes virksomheter som passer inn i denne typen lokaler. Det avhenger blant annet av arbeidsopp­ gavene og måten å arbeide på. Men når man planlegger et kontorlandskap, er det svært viktig å ta til seg forsknings­ resultater som tydelig identifiserer de faktorene som skaper mest problemer i et kontorlandskap, svarer Toivanen.

Hun trekker frem lydnivået og ­mangel på atskilthet, altså at man ikke har muligheten til å trekke seg unna ved behov.

– Det skal finnes tilgang til stillerom og telefonrom og et godt miljø når det gjelder lyd, lys og luft.

Tekst JAN REVFEM

Kontorskillevegger

Fremtidens kontor • Åpne lokaler • Fokus på mindre støy • Godt lys • God luft • Tilgang på stillerom og rom for konsentrasjon • Tilrettelagt for teamarbeid • Godt arbeidsmiljø som r­ eduserer «bråkmakeres» innflytelse • De ansatte samhandling ­avgjørende • Bærekraftige løsninger

E-post JAN@NE.NO

Glassvegger

Er arbeidslivsforsker, doktor i filosofi og dosent i sosiologi ved Stockholms universitet. Hun er grunnlegger av ­forskningsselskapet Ponsarcus, der formålet er å bruke vitenskapelige metoder til utvikling av en bærekraftig og sunn arbeidsplass.

Toivanen ga med støtte fra NCC Property Development nylig ut boken «Fremtidens arbeidsplasser», om kontor- og kontorutvikling. Her skriver hun blant annet at «kunnskap om fremtidens bærekraftige og helsevennlige kontorarbeidsplasser er en solid base for fremgangsrike forretninger og gode kunderelasjoner».

«Fremtidens arbeidsplasser» har også vært et forskningsprosjekt hos NCC Property Development AB, med Støtte fra Stiftelsen Riksbankens ­Jubileumsfond.

Himlinger

Kontakt oss: 23 24 22 00 eller mvo@modulvegger.no

VI GRATULERER HYDEX MED NYTT BYGG I LAHAUGMOEN NÆRINGSPARK

LEDI G HØY TLAG ER

Ledig 2.300 m2 høytlager + kontor, innflytting august 2016 Ta kontakt for mer informasjon:

VI

ØNSKER

ALLE

Henning Sørlie

|

M: 913 72 602

|

E: hs@abne.no

EN

RIKTIG GOD S ­ OMMER www.abne.no

P책 tide med nye kontorlokaler?

Vi har det beste utvalget.

Se v책re hjemmesider.

Foto: Einar Horsberg

facebook.com/AkershusEiendom

twitter.com/akershuseiendom

linkedin.com/company/akershus-eiendom-as

blogg.akershuseiendom.no

42

NE 06 2015

NYHETER

En total forvandling Det er store planer for Landbrukskvartalet i Schweigaards gate, en utdatert bygningsmasse skal gjøres om til grønne kontorbygg og boliger.

NæringsEiendom sitter og beskuer bygningsmassen og bakgården og har fått parkere bilen foran et nedlagt fyrhus.

Området ser definitivt ut til å egne seg for en større transformasjon og oppgradering, i et område av Oslo som aldri har vært regnet for å være attraktivt. Det skal det nå gjøres noe med.

– Gamlebyen er et veldig spennende område, men det skjer ikke så mye på gateplan, innleder daglig leder Jan-Ivar Thomas i Landbrukskvartalet Utvikling AS til NæringsEiendom. Han er ansatt i Vedal er en av de tre partnerne i prosjektet (se undersak).

– Området her er likevel et nav mellom Bjørvika, Oslo S, Gamlebyen og Grønland, og vi mener det har potensial til å utvikle seg til et veldig spennende område med et aktivt bygulv. Se på Grønland, det er et «multikulturelt Bogstadveien» og har utviklet seg til et handleområde, sier han.

Eiendomssjef og daglig leder Knut Hoff i Schweigaards gate 34 AS sier de vil utnytte eiendommen med flere boliger når de nå tar fatt på prosjektet.

– Det ligger mange boliger rundt her, og den bakre delen av området er godt egnet for boliger, sier Hoff. Partnerne ser i utgangspunktet for seg 70 prosent kontorarealer og 30 prosent boliger, men er åpen for arkitektenes forslag som vil foreligge til høsten.

Knutepunkt Landbrukskvartalet ligger ved de større kontoreiendommene lengst bort i Schweigaards gate sett fra Oslo S og markerer en foreløpig utkant.

– Er området innenfor en kritisk gang­ avstand til Oslo S? – Ja, det tar tre minutter å gå til Grønland T-banestasjon, det er ikke langt

til bussterminalen på Grønland, og en ny nedgang ved Akrobaten (se saken med Rom Eiendom, red.anm.) vil korte ned gangavstanden. Dette er en knutepunkttilknytning, så det burde være en del arbeidsplasser her, svarer Hoff.

– Hvor langt er dere kommet med prosjektet?

– Vi er på vei inn i et parallelloppdrag med fire-fem arkitekter og er spent på hvilke ideer som kommer ut av prosessen. Vi har ennå ikke startet på omreguleringen og vil ta oss god tid til denne. Dette er et spennende område som vi skal utvikle i samarbeid med gode rådgivere, svarer Thomas, som tror resultatet av parallelloppdraget kan være klart i oktober. Han sier det er primært en områdeutvikling de i denne omgang ønsker innspill til fra arkitektene.

Hoff supplerer med at leietakerne i dag har et perspektiv frem til 1. januar 2018, og Schweigaards gate 34 AS inngår kun korte nye kontrakter. I dag er det en lang liste med leietakere på eiendommen, alt fra fotografer, håndverkere, kunst og kultur, til entreprenøren Betonmast.

Mange av de mindre leietakerne er ikke aktuelle for store nybygg.

INTRODUKSJON TIL NYE KUNDER OMBYGGING AV LOKALER TIL BL.A. KONTORER OG BOLIGER INNVENDIG RIVNING PROSJEKTSTYRING STORE & SMÅ OPPDRAG KONKURRANSEDYKTIGE PRISER 988 12 194 | gunnar@bemmaning.as | bemanning.as

Hans Gaarder Eiendom er et av Vestfolds ledende eiendomsselskap, og eier i dag Hans Eiendom et ledende eiendomsselskap, eier i dag HansGaarder Gaarder Eiendom eravetVestfolds avledende Vestfolds ledende eiendomsselskap, og Hans eierGaarder i dag Eiendom er et av Vestfolds ledende eiendomsselskap, og eier i dag hvor Yttersø og Øya Handelspark i Larvik ca. 40 000 m2 næringsbygg, Hans Gaarder Eiendom er etBusinesspark averVestfolds eiendomsselskap, og eierog i dag 2 2 næringsbygg, hvor Yttersø Businesspark og Øya Handelspark i Larvik i Larvik ca.

40 000 mer ca.

40 m m2 næringsbygg, hvor Yttersø Businesspark og Øya Handelspark i Larvik næringsbygg, hvor Yttersø Businesspark og Øya iHandelspark er våre hovedområder.

Selskapet en langsiktig utviklingsaktør med planer om videre ca. 40 000 m2 000 næringsbygg, hvor Yttersø Businesspark og Øya Handelspark Larvikca. 40 000 Hans Gaarder Eiendom er et av Vestfolds ledende eiendomsselskap, og eier i dag er våre hovedområder.

Selskapet er en langsiktig utviklingsaktør med planer om videre er våreog hovedområder.

Selskapet er enutviklingsaktør langsiktig utviklingsaktør med er planer våre hovedområder. om videre Selskapet er en langsiktig utviklingsaktør med planer om videre ekspansjon i årene fremover skal høsten 2015 i gang med et nytt kontorsenter prosjekt er våre hovedområder.

Selskapet er en langsiktig med planer om videre 2 næringsbygg, hvor Yttersø Businesspark Øya ikontorsenter Larvik ca.

40 000 m ekspansjon i årene fremover og skal høsten 2015 2015 i gangog etHandelspark nytt kontorsenter prosjekt i prosjekt ekspansjon iEiendom årene fremover og skal høsten imed gang med nytt ekspansjon årene fremover og skal høsten 2015 i gang med et nytt kontorsenter prosjekt iGaarder årene fremover og 2015 i gangeiendomsselskap, med et nytt kontorsenter prosjekt sentralt plassertekspansjon i Vestfold.

Hans erskal et avhøsten Vestfolds ledende ogeteier i dag er våre hovedområder.

Selskapet er en langsiktig utviklingsaktør med planer om videre sentralt plassert i Vestfold. sentraltca. plassert im Vestfold.

2 sentralt lassert i Vestfold. sentralt plassert i Vestfold. næringsbygg, hvor Yttersø Businesspark ogmed Øya et Handelspark i Larvik 40 000p ekspansjon i årene fremover og skal høsten 2015til i gang nytt kontorsenter prosjekt For å styrke vår organisasjon søker vi etter en person For å styrke vår organisasjon søker vi etter en person til planer om videre er våre hovedområder.

Selskapet er en langsiktig utviklingsaktør med sentralt p lassert i Vestfold.

For å styrke vår organisasjon søker vi etter en person til For å styrke vår organisasjon søker vi etter en person til For å styrke vår organisasjon søker vi etter en person til nyopprettet stilling som: i årene ekspansjon fremover og skal høsten 2015 i gang med et nytt kontorsenter prosjekt nyopprettet stilling som: nyopprettet stilling som: nyopprettet som: søker vi etter en person til nyopprettet stilling som: For å styrke vår organisasjon sentralt plassert istilling Vestfold. nyopprettet stilling som: For å styrke vår organisasjon søker vi etter en person til nyopprettet stilling som:

Markedssjef Markedssjef Markedssjef Markedssjef Markedssjef

Markedssjef

Hovedoppgaver: Hovedoppgaver: Hovedoppgaver: •Hovedoppgaver: Salg av nye prosjekter, ledig areal, samt sørge for maksimal og optimal • Salg av nye prosjekter, areal, ledig samtareal, sørgesamt for maksimal og optimal • SalgHovedoppgaver: av nyeledig prosjekter, sørge for maksimal og optimalHovedoppgaver: utleiegrad • Salg av nye prosjekter, ledig areal, samt sørge for maksimal • Salg og optimal av nye prosjekter, ledig areal, samt sørge for maksimal og optimal utleiegrad utleiegrad Salg av for nyeselskapets prosjekter,totale ledig areal, samt sørgemed for maksimal optimal ••Hovedoppgaver: Ansvar kundeportefølje tilhørendeog leiekontrakter • Ansvarutleiegrad fortotale selskapets totale kundeportefølje med tilhørende leiekontrakter utleiegrad utleiegrad • Ansvar for selskapets kundeportefølje med tilhørende leiekontrakter • Lede ognye avslutte forhandlinger med eksisterende og nye kunder Salg av prosjekter, ledig areal, samt sørge for maksimal og optimal • Ledeforhandlinger og avslutte forhandlinger med eksisterende og nyetilhørende kunder Ansvar for selskapets totale kundeportefølje med tilhørende • Ansvar leiekontrakter for selskapets totale kundeportefølje med tilhørende leiekontrakter • Lede og avslutte medåeksisterende og nyeogkunder Ansvar for selskapets totale kundeportefølje med leiekontrakter •••Aktivt arbeid med etablere langsiktige gode relasjoner med kundene utleiegrad Aktivt arbeid med å etablere langsiktige og gode relasjoner med kundene Lede og avslutte forhandlinger med eksisterende og nye kunder • Lede og avslutte forhandlinger med eksisterende og nye kunder •••åLede og avslutte forhandlinger med eksisterende og nye kunder • Aktivt arbeid• med etablere langsiktige og gode relasjoner med kundene Ansvar for selskapets totale kundeportefølje med tilhørende leiekontrakter •••Aktivt arbeid med å etablere langsiktige og gode relasjoner med kundene Aktivt arbeid med å etablere langsiktige ogog gode • med Aktivt kundene arbeid med å etablere langsiktige og gode relasjoner med kundene Den ideelle kandidat har: Lede og avslutte forhandlinger med eksisterende nye relasjoner kunder Den ideelle kandidat har: • Utdannelse høyskole/universitetsnivå, innen business eller Aktivt med å etablere langsiktige og fortrinnsvis gode relasjoner med kundene Den ideelle kandidat har:arbeidfra • Utdannelse fra høyskole/universitetsnivå, fortrinnsvis innen business eller Den ideelle har:har: For ytterligere informasjon om stillingen, markedsføring Den ideellekandidat kandidat Den ideelle kandidat har: informasjon • Utdannelse fra høyskole/universitetsnivå, fortrinnsvis innen business eller For ytterligere om stillingen, markedsføring ••Den Utdannelse fra høyskole/universitetsnivå, fortrinnsvis innen business eller For ytterligere ideelle kandidat har: kontakt Hans Christian på tlf.innen 970 84 456. eller Erfaring fra lignende stilling med dokumenterbare resultater informasjon omGaarder stillingen, • Utdannelse fra høyskole/universitetsnivå, fortrinnsvis innen • Utdannelse business eller fra høyskole/universitetsnivå, fortrinnsvis business markedsføring kontakt Hans Christian Gaarder på tlf.

970 84 456.

• Erfaring fra lignende stilling med dokumenterbare resultater For ytterligere informasjon om stillingen, markedsføring Utdannelse fra fortrinnsvis innen business eller kontakt Hans Christian • God muntlig oghøyskole/universitetsnivå, skriftlig fremstillingsevne For ytterligere informasjon om stillingen, For yt Gaarder på tlf.

970 84 456. markedsføring markedsføring • Erfaring fra lignende stilling med dokumenterbare resultater • God ••muntlig ogfra skriftlig fremstillingsevne For ytterligere informasjon om stillingen, kontakt Hans Christian Gaarder på tlf. 970 84 456.

Erfaring lignende stilling med dokumenterbare resultater markedsføring Stor arbeidsglede og kapasitet, samt god sosial intelligens Søknad sendes til: kontakt Hans Christian Gaarder på tlf.

970 84 456. konta •God Erfaring fra lignende stilling med dokumenterbare resultater • Erfaring fra lignende stilling med dokumenterbare resultater • God muntlig•og skriftlig fremstillingsevne Stor og kapasitet, samt god sosial intelligens Søknad sendes til: kontakt Hans Christian Gaarder på tlf.

970 84 456.

••arbeidsglede muntlig og skriftlig fremstillingsevne Erfaring fra lignende stilling med dokumenterbare God kundeforståelse, og solid erfaring med aktivt resultater kundearbeid hans.christian@hgeiendom.no •og God muntlig og skriftlig fremstillingsevne • God muntlig og skriftlig fremstillingsevne • Stor arbeidsglede kapasitet, samt god sosial intelligens • God ••kundeforståelse, og solid erfaring med aktivt kundearbeid Søknad sendes til: hans.christian@hgeiendom.no God muntlig og fremstillingsevne Stor arbeidsglede og kapasitet, samt godog sosial intelligens Søknad sendes til: Kompetanse ogskriftlig erfaring med kontraktsforhandlingsarbeid og merkes «markedssjef» innen 30. juni.

• Kompetanse og erfaring med kontraktsog forhandlingsarbeid Stor arbeidsglede og kapasitet, samt god sosial intelligens • Stor arbeidsglede og kapasitet, god sosial • God kundeforståelse, og solid med aktivt kundearbeid Søknad sendes til:30.intelligens Søkna Stor arbeidsglede kapasitet, samt god sosial intelligens sendes til:samt God kundeforståelse, og solid erfaring med aktivt kundearbeid hans.christian@hgeiendom.no ogSøknad merkes «markedssjef» innen juni. hans.christian@hgeiendom.no •••Ambisiøse ogerfaring godeog kommersielle egenskaper • Ambisiøse og gode kommersielle egenskaper • God kundeforståelse, og solid erfaring med aktivt kundearbeid Godoversikt kundeforståelse, ogforhandlingsarbeid solid erfaring med aktivt kundearbeid • God kundeforståelse, og solid erfaring med aktivt kundearbeid Kompetanse og erfaring med kontraktsog forhandlingsarbeid • Kompetanse og erfaring med kontraktsog hans.christian@hgeiendom.no hans.christian@hgeiendom.no hans. og merkes «markedssjef» innen 30. juni.

••God over næringslivet i regionen og merkes «markedssjef» innen 30. juni. www.hgeiendom.no • God overog næringslivet i regionen Kompetanse og erfaring med kontraktsog forhandlingsarbeid •oversikt gode kommersielle egenskaper ogerfaring merkesmed «markedssjef» innen 30. juni. innen 30. juni.

•Ambisiøse Kompetanse og erfaring med kontraktsog forhandlingsarbeid • Kompetansewww.hgeiendom.no og kontraktsog forhandlingsarbeid • Ambisiøse og gode kommersielle egenskaper og merkes «markedssjef» og me Ambisiøse ogog kommersielle egenskaper tilbyr: •Vi God oversikt over næringslivet i regionen www.hgeiendom.no • God oversiktViover igode regionen •næringslivet Ambisiøse gode kommersielle egenskaper • Ambisiøse og gode kommersielle egenskaper www.hgeiendom.no tilbyr: •Spennende God oversikt over næringslivet i regionen og utviklende oppgaver i ietregionen uformelt, aktivt og engasjert•miljø med konkurransedyktige betingelser. www.hgeiendom.no • Godog oversikt overoppgaver næringslivet God konkurransedyktige oversikt over næringslivet i regionen www.hgeiendom.no www Spennende utviklende uformelt, aktivten ogdel engasjert miljø med betingelser.

Vi tilbyr: Stillingen rapporterer til dagligi et leder og vil være av selskapets leder/utviklingsteam. Arbeidssted i egne moderne lokaler i Yttersø Businesspark.

Vi tilbyr: Vi tilbyr: Stillingen rapporterer til daglig leder ogåvil enunike delaktivt av selskapets leder/utviklingsteam.

Arbeidssted i egne moderne lokaler i Yttersø Businesspark.

Spennende oghar utviklende oppgaver i etvære uformelt, og engasjert miljø med konkurransedyktige betingelser.

Vårt selskap som målsetning være den eiendomsutvikleren i regionen hvor kundeopplevd kvalitet har fokus.

Spennende ogVårt utviklende oppgaver i et uformelt, aktivt og engasjert miljø med konkurransedyktige betingelser.

Vi tilbyr: tilbyr: Spennende og utviklende oppgaver i den etog uformelt, aktivt miljø med konkurransedyktige betingelser. selskap har som målsetning å være unike eiendomsutvikleren i Vi regionen hvor kundeopplevd kvaliteti har fokus.

Stillingen rapporterer til daglig leder vil være en delogavengasjert selskapets leder/utviklingsteam.

Arbeidssted egne moderne lokaler i Yttersø Businesspark.

Stillingen rapporterer til daglig leder og vil være en del av selskapets leder/utviklingsteam.

Arbeidssted i egne moderne lokaler iY ttersø Businesspark.

Spennende og utviklende oppgaver i et uformelt, aktivt og engasjert Spennende miljø og med utviklende konkurransedyktige oppgaver ethar betingelser. uformelt, aktivt og engasjert miljø med konkurransedy Stillingen rapporterer til daglig leder og vil være en del av selskapets leder/utviklingsteam.

Arbeidssted ikvalitet egneimoderne lokaler i Yttersø Businesspark.

Vårt selskap har som målsetning å være den unike eiendomsutvikleren i regionen hvor kundeopplevd fokus.

Vårt selskaprapporterer har åsom målsetning å være den eiendomsutvikleren ihvor regionen hvor kundeopplevd kvalitet harog fokus.

Vårt selskap har som målsetning være den unike eiendomsutvikleren i regionen kundeopplevd kvalitet har fokus.

Stillingen til daglig leder ogunike vil være en del av selskapets Stillingen leder/utviklingsteam. rapporterer til daglig leder Arbeidssted vil være i egne enmoderne del av selskapets lokaler i Yleder/utviklingsteam. ttersø Businesspark. Ar Vårt selskap har som målsetning å være den unike eiendomsutvikleren Vårt selskapi regionen har som målsetning hvor kundeopplevd å være den kvalitet unike har eiendomsutvikleren fokus. i regionen hvor kundeo

Markedssjef

44

NE 06 2015

NYHETER

Utbyggerne av Landbrukskvartalet er nå i gang med et parallelloppdrag med flere arkitekter. Her en skisse fra MAD arkitekter som synliggjør mulighetene som ligger i kvartalet.

Dårlig fundamentert – Hva skal rives og hva skal beholdes?

– Vi tror det skal bygges mye nytt, fordi en del av byggene er i dårlig forfatning, med havbunn under grunnen, så det er blant annet en del skjeve gulv. Den eldste bygningen er fra 1912, og mye på området er ført opp i 1935. I Schweigaards gate 21-23 der NSB og Gjensidige holder til, er det tre etasjer under bakken, her er det i beste fall en veldig dårlig kjeller. Men det er spennende å kunne ta med seg en del av det gamle, svarer Hoff.

Thomas sier at det ennå er for tidlig å si noe om hvilke kontorbrukere som vil flytte til området, men de ser gjerne for seg et hovedkontor til en stor privat virksomhet eller en større offentlig virksomhet.

– Uten å markedsføre oss, har vi hatt en betydelig pågang av interessenter som ser området som attraktivt for sine ansatte. En større utbygging som dette, med variert bebyggelse, vil nok i hovedsak være attraktiv for større leietakere, men vi vet ennå ikke hvor mye av den eksisterende bebyggelsen vi vil beholde.

Graden av ny bebyggelse vil kunne

påvirke leietakerprofilen for deler av eiendommen, sier han.

– Med denne dynamikken som ­ut­gangs­punkt, ønsker vi å skape et l­ evende kvartal, et pulserende bygulv og et ­attraktivt kontormiljø for større brukere, fortsetter Thomas. Han tillegger at mindre og mellomstore leietakere kan bidra til det han omtaler som et «mangfoldig, attraktivt og levende bygulv.

Gi noe tilbake Det er en svært høy utnyttelse av tomtene på andre siden av Schweigaards gate, og Hoff tror på en like høy utnyttelse også her.

– Det viktigste er imidlertid at vi skaper et godt miljø for de som skal bo og leie her, og så ønsker vi å gi noe tilbake til byen, sier han.

Hvor mye som skal bygges og ­in­vesteringer i kroner, avhenger ikke minst av utfallet av parallelloppdraget.

Men ambisjonsnivået er å øke ­volumene fra dagens 30 000 kvadratmeter, og eksempel­vis en dobling av arealene vil føre til investeringer over milliarden.

En faktor som må hensyntas, er at alle

eien­dommene står på Byantikvarens Gule liste. Dessuten har Oslo S Utvikling gjort dyrekjøpte erfaringer om arkeologiske funn ved Barcode-rekken i Bjørvika.

– Vi samarbeider med antikvariske myndigheter og vil gi oppdrag til NIKU (Norsk institutt for kulturminneforskning, red.anm.) å vurdere bevaringsverdien av bygningsmassen. Det er likevel lite sannsynlig at det ligger noe akkurat under dette området. Vi vil etter hvert gå i en dialog med Byantikvaren. Når det gjelder forurensning, har det ikke vært produksjon her siden 1974, sier Hoff, som ikke tror grunnen er forurenset.

Vurderte salg Verdien av tomten er som undersaken viser satt til 500 ­millioner kroner. Hoff sier at til grunn ligger en kjøpsavtale og en ­aksjonæravtale, der nye Landbruks­ kvartalet Utvikling AS skal ta over eiendommen når reguleringsplanen er godkjent.

– Men vi vet ikke hva tomten er verdt før den er utbygget. Det var en vurdering for Bondelaget om vi skulle

NOEN AV DE GODE IDEENE VI HAR GJORT TIL VIRKELIGHET

JÅTTÅVÅGVEIEN

Foto:Elisabeth ElisabethTønnessen, Tønnessen,Sindre SindreEllingsen Ellingsenog ogAnders AndersMartinsen Martinsen 0707 Foto:

TRE TAARN

KANALSLETTA

AQUARAMA AQUARAMA

AQUARAMA

FRA IDÉ TIL VIRKELIGHET ER VÅR LEDESTJERNE

Kruse Smith Eiendom identifiserer de gode ideene og prosjektene.

Vi har også gjennomføringskraften til å sette dem ut i livet.

Vi utnytter kreativiteten og kunnskapen i selskapet for å bidra til en

bærekraftig samfunnsutvikling. For alt begynner med gode ideer.

Les mer på kruse-smith.no

Fra idé til virkelighet JÅTTÅVÅGVEIEN JÅTTÅVÅGVEIEN

TRE TAARN TRE TAARN

KANALSLETTA KANALSLETTA

FRAIDÉ IDÉTIL TILVIRKELIGHET VIRKELIGHETER ERVÅR VÅRLEDESTJERNE LEDESTJERNE FRA KruseSmith SmithEiendom Eiendomidentifiserer identifisererde degode godeideene ideeneog ogprosjektene. prosjektene.

Kruse

Foto: Elisabeth Tønnessen, Sindre Ellingsen og Anders Martinsen

harogså ogsågjennomføringskraften gjennomføringskraftentiltilååsette settedem demut uti ilivet. livet.

ViVihar utnytterkreativiteten kreativitetenog ogkunnskapen kunnskapeni iselskapet selskapetfor forååbidra bidratil tilen en ViViutnytter bærekraftigsamfunnsutvikling. samfunnsutvikling.For Foralt altbegynner begynnermed medgode godeideer. ideer. bærekraftig Lesmer merpå påkruse-smith.no kruse-smith.no Les

VANNKANTEN VANNKANTEN

Fra idé til virkelighet Fra idé til virkelighet

07

VANNKANTEN

NOEN NOENAV AVDE DE GODE GODEIDEENE IDEENE VIVIHAR HARGJORT GJORT TIL TILVIRKELIGHET VIRKELIGHET

46

NE 06 2015

NYHETER

selge oss rett ut, men vi kom til at med en utbygging, ville det gi oss mer­verdier.

Vi skal også kunne stå rakrygget overfor våre ­medlemmer og si at det var en god handling. Bønder er kjent for å drive langsiktig areal- og eiendomsutvikling og å etterlate seg mer til kommende generas­ joner, sier Hoff.

Hvor mye som må være leid ut før utviklerne setter i gang, er ennå ikke bestemt, men det blir ingen bygging på ren spekulasjon.

– Det må imidlertid gå mye galt i Norge og verden hvis det skal bli trøblete å bygge ut en eiendom i Oslo sentrum, sier Hoff.

Han og Thomas regner med kontor­ leiepriser for nybyggene langt oppe på 2000-tallet.

– Ja, de beste lokalene på tomten i dag leies ut for over 2000 kroner kvadrat­ meteren. Vi ser på dette som et meget attraktivt kontor- og boligprosjekt. Klarer vi å få til attraktive kontor­lokaler og et attraktivt bygulv, vil også boligene bli attraktive, sier Hoff.

2019-2020?

Jan-Ivar Thomas sier at med en optimal fremdrift for prosjektet, kan innflytting skje ved årsskiftet 2019-20.

– Vi må vel regne med at et regulerings­ arbeid i Oslo tar to år, og så kan vi regne med to års byggetid, sier han.

Utbyggerne ser for seg en trinnvis utbygging. Hva de går i gang med først, er ennå ikke avklart.

– Man kunne jo sikre kontantstrøm­ men gjennom å starte med et kontorbygg, men vi ønsker å få resultatet av parallell­ oppdraget. Dette er også avhengig av hvilken oppførings- og bevaringsstrategi som velges, sier Hoff.

Tekst JAN REVFEM E-post JAN@NE.NO

Landbrukskvartalet Det såkalte Landbrukskvartalet ligger på venstre side av Schweigaards gate bort­ over mot Gamlebyen, 9 minutters gang­ avstand fra Oslo S. Kvartalet inneholdt blant annet frem til 1974 produksjons­ anlegg for Fellesmeieriet. Hovedbygget Schweigaards gate 34C, Landbrukets Hus, er ført opp i 1964.

Tomtearealet er på drøyt 12 dekar og inneholder bygninger som er fra 50 til 100 år gamle. Kun et påbygg i to etasjer i den såkalte E-blokken er fra nyere dato, fra 2010-2011. Dagens bygningsmasse på 30 000 kvadratmeter fremstår derfor som utdatert, og arealene er dårlig utnyttet.

Landbrukskvartalet består i dag av totalt åtte eiendommer, men Hollender­ gata 5 og 7 er skilt ut og følger ikke med over i det nye prosjektet. Hollendergata 5 er ført opp i 2003 og er et kontorbygg på om lag 4000 kvadratmeter over bakken.

Norges Bondelag og resten av landbruks­ organisasjonene flytter neste år over hit fra hovedbygget i Schweigaards gate 34C. Hollendergata 7 består av 44 utleieleilig­ heter.

Partnerskap Et nystiftet selskap, Landbrukskvartalet Utvikling AS, skal etter hvert overta de nye byggene på området. Dette selskapet er eid med 50 prosent av Schweigaards gate 34 AS og VARE AS med 50 prosent.

Sistnevnte selskap eies med 50 prosent hver av Aspelin Ramm Eiendom AS og Vedal Investor AS. Norges Bondelag er hovedaksjonær i Schweigaards gate 34 AS med 91 prosent av aksjene.

– Vi hadde mange beilere, men Aspelin Ramm har en fantastisk «track record», og vi ser hva de har fått til på Vulkan-tomten på Grünerløkka. Det er også viktig for oss å bli identifisert med grønne verdier og klimaforpliktelser, og på denne tomten finner du spor fra historien. Vi har store ambisjoner om å bidra til å løfte området, og det krever kompetanse og gjennomføringskraft som Aspelin Ramm og Vedal har, sier Knut Hoff om valget av samarbeidspartnere og profilen til de nye byggene.

Norges Bondelag mener at utbyg­ gingen av tomten på sikt vil være viktig

for Bondelagets økonomiske stilling.

Verdien av tomten er beregnet til om lag 500 millioner kroner, som ifølge Bonde­ laget er en vesentlig høyere sum enn det de ville oppnådd ved salg av råtomten.

Grønt preg – På samme måte som vi bønder har som mål å overlate gården i bedre stand enn vi overtok den, skal vi som Bondelag utvikle bygården vi eier i fellesskap. Vi legger vekt på at området fortsatt skal være Landbrukskvartalet, og med utviklingen skal vi sette vårt grønne preg på bybildet, ut­ talte generalsekretær Per Skorge i Norges Bondelag til hjemmesidene i januar i år.

Utbyggingen av Landbrukskvartalet skal derfor ha en tydelig miljøprofil, der utviklerne ser for seg svært energi­ effektive bygningsløsninger. Eierne vurderer også ideer som «Bondens butikk», «Bondens restaurant» og ellers åpne løsninger.

Tekst JAN REVFEM E-post JAN@NE.NO

TØYEN/ KAMPEN Sentrumsnære lokaler med gode profileringsmuligheter Kjølberggata 31 Kontor: 500–1.261 m2 (kan deles)

• Sentrumsnært • Lyse og trivelige lokaler • Strålende kollektivtilbud (2 minutter til buss og bane) • God parkeringsdekning • Rimelig leie, ledig fra 1. kvartal 2016 • Meget gode profileringsmuligheter mot Ring 2 • Lokalet kan tilpasses for leietaker • Et område i utvikling, med nye cafeer og restauranter. Tøyen Torg og Tøyensenteret pusses opp.

Nytt vitensenter og nytt badeland bygges.

• T-banestasjonen pusses opp.

KONTAKT Jon Fredrik Berg M: 934 03 999 E: jon.fredrik.berg@storebrand.no

– mer enn eiendom

www.storebrand.no/eiendom

48

NE 06 2015

OSLO INDRE ØST

Petter Eiken, Rom Eiendom

– Den heftigste prisutviklingen Leieprisene i området rundt Schweigaards gate stiger raskere enn noe annet sted i Oslo.

Det hevder Petter Eiken, som er adm. ­direktør i det NSB-eide eiendomssel­ skapet Rom Eiendom. Rom Eiendom er en tung eiendomsbesitter i området rundt Oslo S og har store prosjekter på gang i nærområdet de nærmeste årene, ­inkludert en omfattende utbygging av sentralbanestasjonen. Eiendomsselskapet flyttet selv i 2013 til Schweigaards gate 23, en eiendom de deler med «moren» NSB. – Barcode-rekken gir en viss ­oppmerksomhetsfaktor for Schweigaards gate. Vi snakker ikke om 3000 kroner

kvadratmeteren her ennå, men 2800 kroner i nybyggene. Så vidt jeg kan se av analyser, er dette det området i Oslo med den heftigste prisutviklingen, selv om det er litt motbakke generelt i leiemarkedet nå, på grunn av konjunkturutviklingen.

Men markedene rundt knutepunktene stiger mer enn omgivelsene, sier Eiken til NæringsEiendom om leieprisutviklingen.

Eier mesteparten Rom Eiendom har mesteparten av tomte­rekken på høyre side mot jernbanen i Schwei­gaards gate, fra nummer 33 og oppover mot Oslogate, samt Hollenderkvartalet på den andre siden av gaten.

I ­Schweigaards gate 33 har Rom Eiendom jobbet med en reguleringsplan som gir mulighet til å bygge ca 20 000 kvadrat­meter på t­ omten. Parallelt er det utarbeidet et forprosjekt som grunnlag for regulerings­ planen. Det er snakk om et bygg med ­kontorer og p ­ ublikumsrettede funksjoner.

– Schweigaards gate 33 er det mest konkrete næringsprosjektet vi har i området. Her har det vært en lang ­dialog med Plan- og bygningsetaten, som ville ha boliger på toppen, men vi har nå sluppet det, så Schweigaards gate 33 blir et rent næringsbygg, f­ orteller Eiken.

Resten av rekken som Eiken tenker på, er Schweigaards gate 35-51, med et tomteareal på 3000 kvadratmeter og et samlet utbyggingspotensial på 20 000 kvadratmeter.

I tillegg ferdigstiller Rom Eiendom i disse dager nedgang fra Akrobaten bro over jernbaneskinnene på Oslo S, til perrongen mellom spor 3 og 4. Denne nedgangen skal sørge for at gangtiden vil bli vesentlig redusert fra Oslo S. Anslagsvis 15 000 kontorarbeidstakere i området benytter seg av broen. Den nye ad­koms­ ten på plattformen vil bestå av trapp og en heis.

Det kreves noen mil i bena for å vinne nytt terreng

Kunnskap og erfaring opparbeidet over femti år gir oss i Malling & Co fortrinn, hver gang vi forbereder nye utfordringer.

I 1964 startet Peter T. Malling opp en helt ny næring i Norge – profesjonell megling og forvaltning av næringseiendom. I dag teller Malling & Co over 130 ansatte og tilbyr markedets bredeste tilbud av eiendomstjenester. www.malling.no

Historien forplikter

50

NE 06 2015

OSLO INDRE ØST

Det har vært en heftig økning i leieprisene i Schweigaards gate. (Foto: NyeBilder.no)

Under kilometeren – Hva vil du si er kritisk avstand fra knutepunktet Oslo S? – Det er jo en viss avstand i dag fra Oslo S til oss i Schweigaards gate 23, så vi jobber for å få en nedgang fra Akrobaten for å korte ned denne avstanden. Men jeg vil jo si et tresifret antall hundremeter, avstanden bør ikke være over 1 kilometer, svarer Eiken.

– Hvilke aktører kan tenkes å flytte inn i de prosjektene dere har på gang?

– Vi jobber både mot offentlige og ­private leietakere og ser for oss en

virksom­het som ser verdien av sentral beliggenhet når det gjelder offentlig ­kommunikasjon. Vi har aktører som Skatt Øst, Gjensidige og NSB og oss selv i nabo­ laget, så gjerne et nytt offentlig ­selskap.

Schweigaards gate 33 er i­midlertid fl ­ eksibelt utformet, så selv om det er egnet for en en­ bruker, er ikke dette et «must» designmessig.

Rom Eiendom kommer antakelig i løpet av høsten eller vinteren til å starte boligbygging i Hollenderkvartalet, litt øst for nybygget til Statoil Fuel & Retail i Schweigaards gate 16.

– Hvordan vurderer du området ­bortover mot Tøyen?

– Vi er ikke en aktør i dette området, men konsentrerer oss om nærheten til Oslo S. Jeg er likevel helt sikker på at området utvikles fremover, sier Eiken, og trekker blant annet frem det 30 000 kvadratmeterstore prosjektet til Entra og Skanska i det såkalte Sundt-kvartalet i Vahls gate.

Tekst JAN REVFEM E-post JAN@NE.NO

Lokaler til leie

HAMMERSBORGGATEN 9

Sentralt beliggende i et av byens travleste handelsstrøk

• 2.200 kvm kontorlokaler på ett plan • Meget god beliggenhet i Oslo sentrum • Topp moderne kantine med felles møterom og auditorium • Alt av offentlig kommunikasjon i umiddelbar nærhet • Bygget er rehabilitert i 2014 med hyggelig uteplass i lysgård • Mulighet for parkering i byggets parkeringsanlegg

Utleie ved Colliers International: Joakim Kaspersen - Mobil: 481 95 150 Christian Prebe - Mobil: 958 71 039

www.sparebank1eiendom.no

Randi Haeselich, Sparebank 1 Eiendom.

Tlf: 954 23 553. randi.haeselich@sparebank1.no

52

NE 06 2015

OSLO INDRE ØST

Dyrker den kreative aksen Anthon B Nilsen ­Eiendom vil dyrke den kreative aksen langs Akerselva og har store visjoner for området.

– Vi tror veldig på dette området. Det blir en kreativ akse helt fra Kunsthøy­ skolen og dagens Westerdals ved Vulkan, og nedover langs Akerselva til det nye ­Westerdals campus-bygget i Christian Kroghs gate, sier markedssjef Christian Winsnes Rustand i Anthon B Nilsen E ­ iendom til NæringsEiendom.

Selskapet kjøpte for ikke ­veldig lenge siden Christian Krohgs gate 32, som tidligere huset Politiets

­Utlendingenhet. Eiendommen skal i løpet av 2016 bli noe av kjernen i den kreative aksen.

– Passet perfekt – Knut Halvor Hansen har over lang tid arbeidet med Westerdals Oslo ACT for å finne en felles lokalisering for studie­ retningene, som ikke er på Vulkan i dag.

Det er dog ikke så mange muligheter for å finne gode objekter som kan ­konverteres

K89

Kontor: 150 m2 og 281 m2 53

Karihaugveien 89

Representative kontorlokaler ved inngangen til Oslo • • • • • •

til undervisningsbygg i området, sier utviklingsdirektør Fredrik W. Baumann.

De kom imidlertid over Chr. K ­ rohgsgt 32.

– Det er et gammelt robust industri­bygg med søylefrie plan som var helt unikt for formålet. Eiendommen var eiet via ­Aberdeen og hvor leieavtalen med Politiets Utlendingsenhet løp ut innen svært kort tid. Dette var perfekt timing, sier Baumann.

Anthon B Nilsen Eiendom kjøpte raskt eiendommen ­sammen med OBOS Forretningsbygg på til sammen 11 300 kvadratmeter og har tegnet en leieavtale med Westerdals på hele bygget i 15 år fremover fra og med høsten 2016.

Kantine Aircondition / Ventilasjon Service senter Alarm Utendørs parkering Kontor Hotell

K89.no Kontakt: Newsec Asset Management v/Bendik Strand Skaslien E-post: bss@newsecam.no Mobil: 920 24 602

• • • • • •

Lager Bredbåndstilknytning Heis / Vareheis Trimrom Møterom / Auditorium Datarom

54

NE 06 2015

OSLO INDRE ØST

Klynge med kreative næringer Knut Halvor Hansen forteller at en av grun­ nene til at Christian Krohgs gate 32 passer bra for Westerdals, er at det er etablert en attraktiv klynge av kreative aktiviteter langs Akerselva. Området langs Akerselva har til tider vært belastet med narkotikatrafikk, og en større satsing nedenfor Vulkan vil kunne løfte området videre.

– Siden industriavviklingen har det vært en gradvis utvikling mot at dette området ble et tyngdepunkt mot ­kultur og kreativ utdanning og kreativ næring. Området har klart å ivareta

mangfoldet som gjør området inspire­ rende og ­genuint. Vi finner både «tunge ­offentlige» institusjoner som Kunsthøy­ skolen, Arkitekt og designhøyskolen og dansens hus og et mangfold av «lav­ terskel» ­kulturaktivitet, mye med svært høy kvalitet, intensitet og nytenkning, i Kultur­huset Hausmania og i Maridals­veien 3/Brenneriveien, sier Knut Halvor Hansen.

Kulturutvikling Da Anthon B Nilsen Eiendom ­begynte å jobbe med Vulkan-prosjektet, ble ­selskapet oppfordret til å jobbe med

området sammen med Akerselva ­Innovasjon, en forening som arbeidet for å styrke flerfaglig forskning, utdanning og utvikling innen kunst, design og digital kommunikasjon i den kreative akse.

– Denne foreningen ble avviklet i 2011, og i 2012 ble foreningen KuMa etablert for å arbeide videre med å ivareta mang­ foldet, utvikle møteplasser og individer og for å styrke samhandling og utvikling blant aktørene i området, sier Hansen engasjert.

Et utendørs kulturmarked og gate­ galleri i Brenneriveien er en av møte­ plassene som foreningen ønsker å ivareta.

VI STREKKER OSS LITT LENGER ENN VÅRE KONKURRENTER

Det blir satt pris på.

Eiendomsspar har i henhold til ­Brandbarometeret* 2014, som i 2013, den beste merkevaren av alle eiendomsselskaper i Oslo og omegn.

* Kåret av Eiendomsbarometeret, en merkevarerangering av landets ledende besittere, forvaltere, utviklere og meglere. Barometeret gjennomføres av NE meet i samarbeid med NE kunnskap og Norsk Eiendom. Rangeringen er gjort på bakgrunn av en bred spørre­ undersøkelse med 1.905 deltakere som jobber i eller nær næringseiendomsbransjen.

56

NE 06 2015

OSLO INDRE ØST

– Dagens aktive bruk av Brenneriveien må anerkjennes slik at veien kan bli en enda større destinasjon og en spydspiss i mangfoldet i området. Brenneriveien huser i dag bla. Strykejernet og BLÅ og har en rekke kulturtilbud og er fremhevet både av New York times og Lonely Planet som en av Europas mest interessante destinasjoner Brenneriveien skal være en arena for talentutvikling og en destinasjon for byens innbyggere, med blant annet lavterskel­tilbud for kunst i offentlig rom og utvidet søndagsmarked, sier Hansen.

Anthon B Nilsen Eiendom eier Brenneri­ veien 5 og har kjøpt deler av ­Brenneriveien 9 sammen med eierne av BLÅ.

På lag med Hausmania Svært mange av Oslos innbyggere, og kanskje spesielt de næringsdrivende, er negative til Hausmania-miljøet, som består av både husokkupanter og et kultur­hus.

Men Knut Halvor Hansen brenner for å få til en løsning sammen med dette miljøet i Hausmannskvartalet, som er helt sentrale i kulturmarkedet i Brenneriveien.

– Vi har jobbet lenge med Hausmaia og vil ha et samarbeid med miljøet om å utvikle et byøkologisk kulturkvartal, sier Hansen.

Et slikt prosjekt skal være basert på såkalt Lokal Agenda 21, som innebærer stor grad av brukermedvirkning.

Hvis Anthon B Nilsen og Kulturhuset Hausmania lykkes med planene, vil ­eiendomsselskapet bli sittende med sirkustomten i området. Der ønsker ­selskapet å sette opp et kulturaktivitets­ hus og flerbrukshus, med teaterscene, lydstudio, skuespill, øvingsrom og en uavhengig arena for film.

– Vi jobber med Vega Scene og ser for oss en møteplass for den viktige smalere kultursektoren, sier Hansen.

Planen er også at okkupantene i Hausmannsgate 40 (Vestbredden) skal få bli i bygget, og at Hausmannsgate 42 og Brenneriveien 1 eies av en boligstiftelse og byøkologisk bokollektiv som holder

TOTALENTREPRENØR Consto er godt etablert på Østlandet. Vi tilbyr totalentrepriser og prosjektutvikling gjennom vår lokalisering i Oslo – for hele Østlandsområdet – fra idé til ferdigstillelse.

– VI HOLDER DET VI LOVER –

TLF: 77 75 27 00 Consto Øst AS

Oscars gate 52, 0258 Oslo, www.consto.no - firmapost@ne.no

Se vårt næringseiendomsmagasin Se vårt næringseiendomsmagasin

5 / 2015 med lokaler til leie i Oslo/Akershus med lokaler til leie i Oslo/Akershus

vedlagt NæringsEiendom i dag! vedlagt NæringsEiendom i dag!

Les også magasinet på våre nettsider: Les også magasinet på våre nettsider: DNB.NO/Naringsmegling DNB.NO/Næingsmegling DNB.NO/Næingsmegling

58

NE 06 2015

OSLO INDRE ØST

enkel standard og hvor prisene holdes lave.

Kulturhuset Hausmania og A ­ nthon B Nilsen Eiendom har gått sammen om å by på eiendommene i k ­ vartalet som kommunen har lagt ut for salg. ­Eiendomsselskapet skal ta over ­Hausmannsgate 28-32 (sirkus­tomten) og fører deler av kjøpesummen tilbake som egen­kapital for en boligs­tiftelse som overtar Hausmannsgate 42 og ­Brenneri­veien 1.

Budet forutsetter også at Oslo ­kommune inkluderer okkupantene i

Vestbredden Vel i direkte forhandlinger om fremtiden til Hausmannsgate 40, og at en omforent løsning også aksepteres av budgiverne.

– Målet er å styrke den kreative akse ved å innfri alle underliggende ­intensjoner i den «sære» regulerings­ planen som Bystyret har vedtatt og som vi legger til grunn bystyret også ønsker skal bli realisert, sier Hansen Tekst DAG-JØRGEN SALTNES E-post DAG@NE.NO

Planen er også at okkupantene i ­Hausmannsgate 40 (Vestbredden) skal få bli i bygget.

Nedregate 8

O S L O S B I LL I G S T E K O R T I D S U T L E I E AV MØBLERTE LEILIGHETER Det beste alternativ til hotell og annen overnatting.

Sentral beliggenhet i Nedregate 8 midt i Oslo på Grünerløkka.

KOMPLETT UTSTYRTE LEILIGHETER FRA 3000 NOK PR UKE. INGEN DEPOSITUM.

FASILITETER SOM ER I BYGGET FOR ALLE BEBOERE: • • • • • •

Fult møblert leilighet Fult utstyrt kjøkken med kjøl/frys og komfyr Renhold av leiligheten inkludert skift av sengetøy Eget bad med dusj og WC Flatskjerm med norske og internajonale kanaler WiFi

• • • • • • • •

Strøm og oppvarming samt gulvvarme Heis Kaffe/ brusautomat Vaskeri for beboere Takterrasse Treningsstudio (kommer 2015) Bygget er bemannet 24 timer i døgnet Mm

Hos oss kan du leie akkurat den tiden og den typen leilighet du har behov for fra en uke og oppover.

For et uforpliktende tilbud kontakt oss på T:+47 940 09 182 E: post@ng8.no eller besøk vår hjemmeside www.ng8.no

60

NE 06 2015

NYHETER

– Eiendom krever langsiktighet

Asle Løvstad, Bendik Strand Skaslien og Jon Tallberg i Newsec Asset Management. (Foto: Thomas Bjørnflaten/Nyebilder.no)

Det er budskapet fra forvalterne i Newsec Asset Management etter at flere eiendommer de har forvaltet nå er i salgsprosess.

Sommeren 2007 var det eiendomsfeber hos norske investorer. Flere fond hentet inn hundrevis av millioner kroner fra håpefulle investorer som hadde sett eiendoms-verdiene stige kraftig. First Securities og Sparebank 1 etablerte et nytt eiendomsfond som kjøpte eiendommer fra Oslo Areal ASA. Prisen var 1,15 milliarder kroner for de fire eiendommene Økernveien 94, Karihaugveien 89,

Mariboesgate 13 og Philip Pedersens vei 1.

I tillegg hadde fondet gjort en investering på 50 millioner kroner i Estatia Resort.

I fjerde kvartal i 2007 kjøpte fondet, som fikk navnet Nordisk Areal Invest, Robsrudskogen 15 på Lørenskog.

Rett før finanskrisen Flere av eiendommene hadde lav gjenværende leietid. Aller verst var

Største utleier av næringseiendom på Bryn Se bryneiendom.no Ta kontakt med oss på telefon 23 37 98 00

62

NE 06 2015

NYHETER

Økernveien 94 hadde skyhøy ­ledighet, men ble fylt opp med leie­takere som Skogdata, ­Geo­matikk , Medistim og Arbeidsog velfderdsdirektoratet.

(Foto: Erik Burås)

situasjonen for Karihaugveien 89, som hadde ett og et halvt år før leieavtaler måtte reforhandles eller man måtte få inn nye leietakere. De øvrige eiendommene hadde gjenværende leietid på mellom 3,1 og 4,7 år, og det var flere fremleietakere i byggene.

Da finanskrisen slo inn i markedet et drøyt år senere, ble det klart at det ikke ville bli en dans på roser å få refor­ handlet leiekontraktene eller få inn nye ­leietakere. Men med langsiktighet og aktiv forvaltning er eiendommene nå tilnærmet fullt utleide.

– Det er ingen quick fix å drive med eiendom. Skal du skape verdier over tid så er det beinhard jobbing som gjelder.

Utfordringen er å få leietakere til å bli når leiekontrakten nærmer seg utløp, samtidig

opprettholde eller øke leienivået, og få til et nøkternt kostnadsnivå på oppgrade­ ringer og tilpasninger, sier Asle Løvstad.

Han er leder for Asset Management i Newsec Asset Management, selskapet som har forvaltningen av eiendommene til fondet.

Suksess i Økernveien Noen år etter finanskrisen var nesten 20 prosent av lokalene til Nordisk Areal Invest ledige. Den viktigste grunnen var at leiekontrakten med Bravida i Økern­ veien 94 gikk ut.

– Økernveien 94 ble en suksess etter hvert. Vi brukte i første omgang penger på fellesarealer som inngang, trappe­ hus, møteromsenter og et nytt og godt kantine­konsept. Det var viktig å opp­

gradere disse arealene for å fremstå som attraktive for interessenter, sier Løvstad.

Grepene lyktes. Nå leier Skogdata, Geomatikk, Medistim og Arbeids- og vel­ ferdsdirektoratet lokaler i eiendommen, og eiendommen ble solgt i 2014.

En annen eiendom som sto hadde høy ledighet var Mariboesgate 13 etter at Cappelen Damm flyttet ut.

– Der fikk vi inn nye leietakere etter at det var nesten tomt. Vi oppgraderte ­bygget til fornuftige kostnader og fikk raskt inn solide leietakere på gode leie­ nivåer.

Siden har bygget blitt solgt for rundt 400 millioner kroner til Klaveness ­Marine.

– Det har også vært en veldig hyggelig reise, sier adm. direktør Jon Tallberg i Newsec Asset Management

VELKOMMEN TIL FORNEBUPORTEN

Making your employees happy!

ET BUSINESS CENTER SOM HAR ALT

ÅPNINGSTILBUD I slutten av juni åpnes dørene til Fornebuporten, ­derfor gir vi nå 50 % rabatt på leie av ­lokaler i vårt ­business center!

Booking: meeting@fornebuporten.no Oppgi koden ”Sommer” når du bestiller.

Tilbudet gjelder i p ­ erioden 1/7-31/8-2015.

• TOPP MODERNE KONFERANSEFASILITETER • PERSONLIG SERVICE I SÆRKLASSE • INTERNETT OG TEKNISK UTSTYR I YPPERSTE KVALITET INKLUDERT • TEAMBUILDING I SOMMER?

FORNEBUPORTEN Oksenøyveien 8 1366 Lysaker

KONTAKT OSS!

Tlf: +47 930 78 950 E-post: meeting@fornebuporten.no Web: www.fornebuporten.no

64

NE 06 2015

NYHETER

«Vi vil bruke samme modulsystem og løsningsvalg for alle lokalene i en eiendom. Da øker ­fleksibiliteten og vi kan lettere og rimeligere ­tilpasse leie­takers endrede behov.»

Lange briller Arbeidet som er gjort med Nordisk Areal I AS sier litt om langsiktigheten og de brillene man må ha på seg når man driver med eiendom. Det handler om å bli ordentlig kjent med markedet, finne løsningen for eiendommen og finne leie­ takere som matcher sier Tallberg.

For å få til det til er Newsec Asset Management veldig «hands on» på op­ pdragene, og gjør ikke bare forvalterjob­ ben, men også ofte hele prosessen med søk og utleie. De siste årene har de gjort mange av de største leiekontraktene i markedet med flere store leiekontrakter i Maribos gate 13, utleien til Nav i Økern­ veien 94 og reforhandlingen med Cisco i Philipp Pedersens vei 1.

– Vi tar rundt 90 prosent av utleieop­ pdragene selv. Vi hadde, og har nå med Bendik Strand Skaslien, medarbeidere med solid bakgrunn og erfaring, som vet hva dette handler om, sier Tallberg.

– Vi tilstreber på vegne av våre oppdragsgivere full kontroll på verdiut­ viklingen, gjennom etableringen av en overordnet strategi og konsept for eiendommen, de rette investeringene i bygget for å trigge interessentene, full kontroll på innsalg, kundedialogen, ideer og gjennomføringen av byggeprosjektet,

sier Skaslien, som mener det vil sikre et godt resultat.

Han er også opptatt av å ivareta kundekontakten underveis i leiefor­ holdet. Da er muligheten for en fornøyd leietaker og en reforhandling stor.

Asle Løvstad mener mye handler om å ha et produkt som treffer leietakerne og trekker frem Karihaugveien 89 som et eksempel hvor de har lyktes godt, og som nå er så å si fullt utleid til gode leienivåer, til tross for en beliggenhet utenfor tradisjonelle kontorområder og uten umiddelbar nærhet til kommunikasjons­ knutepunkt.

– Der er konseptet et slags fullservice «kontorhotell», med ca. 65 leietakere fordelt på 11 000 kvadratmeter. Det har handlet om å få lokalene, fellesområder, fellestjenester som møteromsenter, trim­ rom, kantine og resepsjon til å fungere godt, sier Skaslien.

– Det er viktig at vi holder i tøylene.

Man må tenke systematisk og langsiktig.

Vi søker for eksempel å bruke samme modulsystem og løsningsvalg for alle lokaler i en eiendom, da øker fleksibi­ liteten, vi kan lettere og rimeligere tilpasse leietakers endrede behov, og mye kan bruke om igjen. Det blir dyrt, og gir dårlig avkastning for eier, hvis alt skal

bygges nytt hver gang det kommer en ny leietaker, sier Løvstad.

I tillegg til å forvalte eiendommene for Nordisk Areal I AS, har Newsec Asset Management forvaltning av Niams Aker Solutions-bygg i Stavanger, Roystonportef­øljen for DNB, en større portefølje for NLI Eiendomsinvest og det Deka-eide Bekkestua senter. Newsec Asset Manage­ ment kjøper ellers inn tjenester fra under­ leverandører på vegne av oppdragsgiver.

Newsec TM I tillegg til å forvalte eiendommene til Nordisk Areal Invest, har Newsec Asset Management forvaltning av Niams Aker Solutions-bygg på ­Jåttåvågveien sør for Stavanger, en konkurs­portefølje som DNB endte opp med, NLI Eiendoms­invest og det Deca-­eide Bekkestua senter. Newsec Asset ­Management kjøper inn tjenester fra andre aktører. Sitt datterselskap Newsec TM kan levere tjenester innenfor teknisk forvaltning, men konkurrer om oppdragene på like vilkår som andre aktører. Newsec TM har ­teknisk forvaltning på en rekke eiendoms­porteføljer på til sammen ­mellom 1,3 og 1,4 millioner ­kvadrat­meter.

Tekst DAG-JØRGEN SALTNES E-post DAG@NE.NO

LEDIGE LOKALER Olaf Helsets vei 6

NE.no/43862

BTA. 150-400 m2

• Kontorlokaler i Vekstsenteret på Skullerud.

• T-bane og buss rett utenfor.

• Parkering til alle leietakere.

• Flott beliggenhet med Østmarka som nærmeste nabo.

• Moderne lokaler, nylig oppusset.

• Kantine, kaffebar, takterrasse, bemannet resepsjon, gratis utlån

av el-bil, møteromsavdeling, vaktmester, treningsrom m/ badstue.

• Kan leies ut samlet eller deles på to leietakere.

Kontakt: Ole Jørgen Moen, telefon: 93 24 70 42

Stanseveien 16

NE.no/43306

BTA. 200-600 m2

• Kontor/ showroom/ lager som tilpasses leietaker.

• Populært kontor- og industriområde med kort vei til butikker

og fasiliteter.

• Kort vei til Nyland togstasjon, kun 8 min til Oslo S. • 10-15 min til Oslo sentrum med bil.

• Lokalene blir tilpasset moderne standard.

• Lasterampe og vareheis, takhøyde 3,5 m.

Kontakt: Ole Jørgen Moen, telefon: 93 24 70 42

Enebakkveien 302 B

NE.no/42107

BTA. 550 m2

• Kontor og lager med stor kjøreport.

• Sentralt på Abildsø/ Skullerud, rett syd for Ryen.

• Fasade med god eksponering mot E6.

• Alt på ett plan og direkte adkomst fra kontor til lager.

• Kort vei til bussforbindelser.

• God parkeringsdekning.

• Møterom, kjøkken, toaletter, dusj og garderobe.

Kontakt: Ole Jørgen Moen, telefon: 93 24 70 42

Kontakt: Ole Jørgen Moen, telefon: 93 24 70 42, e-post: ole.jorgen@norskmegling.no www.norskmegling.no

66

NE 06 2015

NYHETER

Pris til Grensesvingen 7

Grensesvingen 7 til Oslo Areal har fått prisen FutureBuilt 2014.

Rehabiliteringen av Grensesvingen 7

240 millioner

har vært til energiklasse og miljøserti­

Totale bygge- og planleggingskostnader

fiseringen BREEAM NOR Excellent.

for prosjektet var 240 millioner kroner,

Videre har Grensesvingen 7 fått et

eller 14 565 kroner per oppvarmet areal.

desentralisert og behovstyrt ventilasjons­

Av dette utgjør merkostnadene for til den

system, og energikilden er varmepumpe

høyere energistandarden drøye 9,7 millio­

luft-vann.

ner kroner, som tilsvarer 600 kroner per

16 422 kvadratmeterstore Grense­

kvadratmeter oppvarmet areal.

Ifølge hjemmesidene til Oslo Areal er

svingen 7 er opprinnelig et kontorbygg

begrunnelsen for tildelingen blant annet

fra 1986, der leietakerne nå er Miljø­

millioner kroner. Målet for netto ener­

en sentral lokalisering og tilrettelegging

direktoratet og Undervisningsbygg.

gibehov i bygget er lave 81,6 kWh per

for syklende, som sykkelverksted og vas­

­Bygget er altså rehabilitert, og prosjektet

kvadratmeter.

keplass. Det er en stor grad av gjenbruk

ble gjennomført som en samspillskontrakt

i bygget, med tegelfasade, trapperom,

mellom Oslo Areal og totalentreprenør

heissjakter og betongdekke.

Bunde Bygg.

Enova har støttet prosjektet med 5,9

Tekst JAN REVFEM E-post JAN@NE.NO

Fleksible kontorløsninger på Skøyen

Tiden din er verdifull, så bruk den på det du gjør best. Ikke kast bort tiden på å komme fra A til B, eller for å ta deg av kontoradministrative ­oppgaver. Vi tilbyr lokaler nær deg.

Få ting gjort. Vær nær dine kunder, leverandører og nye muligheter.

Vi gir deg en inspirerende arbeidsplass med tipp-topp service. Alt du ­behøver i din forretningshverdag, er lett tilgjengelig når ditt behov melder seg.

Uansett hva dine forretningsplaner er, vil vi hjelpe deg og komme dit.

Kontor

Virtuelt kontor

Business lounge

Ring oss, og la oss snakke business.

Møterom

+47 22 99 60 90 regus.no

68

NE 06 2015

BERGEN

Bergen sentrum: Positiv

– Joda, vi får utvikle byen G.C. Rieber Eiendom og Tor Instanes er fornøyd med utviklingen i Bergen og satser tungt en kort ­kilometer sør for ­sentrum.

– Vi vil at Bergen skal ha et spennende og aktivt bo og næringsmiljø, hvor man har korte avstander mellom arbeidsplass, boliger, handel og tjenester. Vi oppfatter at de som driver med ansvarlig eiendoms­ utvikling får anledning til å utvikle byen, sier Instanes.

Han mener det er viktig å bygge bygg som henvender seg mot omgivelsene på en god måte og som gir byen og sentrum attraktivitet.

Høyt omstillingsbehov GC Rieber Eiendom og adm. direktør Tor Instanes har flere eiendomsprosjekter i grensen mellom sentrum og randsonen.

Han er mer optimistisk til utviklingen enn Knut Galtung Døsvig.

– Jeg føler at vi har en god dialog med politikerne. Vi må alle ta ansvar for at byutvikling skjer raskt. Omstillings­ behovet i næringslivet skjer raskere og raskere, og vi som utviklere og

­ ommunen må alle sørge for å jobbe k raskt, sier GC Rieber Eiendom-sjefen.

Hans selskap arbeider blant annet med prosjekter på Marineholmen og Solheimsviken en drøy kilometer sør for sentrum. Der har man vært gjennom en omfattende omstilling etter at de g­ amle verftene Mjellem & Karlsen Verft og Bergen Mekaniske Verksted ble lagt ned.

Nå satses det på kontorarbeidsplasser, forskning og undervisning, helse, service og hotell.

Instanes mener det er bra med mer boliger i sentrum, men det er viktig at prosjektene er gode.

– De må ha kvaliteter slik at de lar seg gjennomføre. Er det gode ­prosjekter og ansvarlig utvikling, så ser ikke jeg

Lokaler til leie

TOPPETASJE MED FLOTT UTSIKT I KANALVEIEN 105

Tor Instanes i G.C. Rieber Eiendom tror det vil bli lettere å realisere urbane boligprosjekter i tiden fremover.

• 447 kvm førsteklasses kontorlokaler med flott utsikt over byfjellene.

• Lokalene er moderne innredet med kombinasjon av cellekontor og landskap.

• Sentral beliggenhet med direkte eksponering mot Fjøsangerveien.

• Gode parkeringsfasiliteter.

• Enkel adkomst via Kanalveien.

Kontakt: Stephane B. Trotta Telefon: 415 06 816 E-post: stephane.trotta@aberdeen-asset.com

at ­politikerne legger hindringer i veien. Vi tror politikerne vil ­komme med flere endringer som gjør det lettere å realisere urbane boligprosjekt. Blant annet tror vi at det vil bli stilt lavere krav til uteareal per leilighet, sier Instanes.

Tekst DAG-JØRGEN SALTNES E-post DAG@NE.NO Foto G.C. RIEBER EIENDOM ABERDEEN ASSET MANAGEMENT, Henrik Ibsens gate 100, Pb. 2882 Vika, 0230 OSLO Telefon: +47 22 01 27 00, Telefaks: +47 22 01 27 01 e-post: post.no@aberdeen-asset.com, www.aberdeen-asset.no

70

NE 06 2015

BERGEN

Knut Galtung Døsvig i Bara Eiendommer har begynt å selge unna i Bergen ­s­entrum.

(Foto: Scanpix)

Bergen sentrum: Negativ

Har nesten gitt opp Knut Galtung Døsvig og Bara Eiendommer er i ferd med å gi opp Bergen sentrum.

– Jeg har kjempet for sentrum i snart 40 år. Politikerne lover å gjøre noe, men så gjør de det stikk motsatte. Man har ­strupet inn tilgjengeligheten og det har bare blitt verre og verre.

Det er hjertesukket Knut ­Galtung Døsvig, adm. direktør og eier i Bara ­Eiendommer, kommer med når Nærings­ Eiendom ber om en ­kommentar til utviklingen i sentrum av byen. ­Galtung Døsvig er svært skuffet over det han karakteriserer som en serie med dårlige beslutninger blant politikerne.

– Nesten alle politiske vedtak som gjøres, går i feil retning, sier den kjente eiendomsinvestoren, som også har tatt konsekvensene av sine synspunkter.

Selger i sentrum – Vi er kommet til et punkt hvor vi selger ut eiendommer i sentrum.

Vi har solgt tre bygg allerede og vil ­kanskje selge mer. I stedet har vi satset på å utvikle eiendom i sentrumsnære ­o mråder.

– Vi ser at byen trekker med i sørlig ­retning, og vi følger etter. Vi har nok nærmest resignert når det gjelder ­utviklingen i Bergen sentrum, sier ­Galtung Døsvig.

Blant byggene Bara Eiendommer har solgt, er det kjente Dickensbygget ved Torgallmenningen.

Knut Galtung Døsvig mener det er et svært langsiktig prosjekt å få snudd situasjonen for sentrum. Noe av det som kan bidra positivt, er flere ­boliger.

Men det er utfordrende å få til gode ­konverteringsprosjekter fra næring til bolig. Legger man på et påslag for risiko oppå ombyggings­kostnadene, kommer man ikke langt unna kostnadene for å sette opp et nybygg.

Kyte Næringsmegling trakk på sin seneste presentasjon av markedet frem at det er få eksempler på vellykkede og lønnsomme konverteringsprosjekter i Bergen.

– Det er lettere sagt enn gjort å få til konverteringene, istemmer Galtung Døsvig.

Bybane spikeren i kisten?

Bybane er et stridstema blant politikerne.

Valget når banen skal legges videre nord­ over er enten å legge den i tunell eller gjen­ nom sentrum. Knut Galtung Døsvigs store frykt er at sentrumsalternativet blir valgt.

– Da vil en av hovedfartsårene til sentrum stenges for privat trafikk. Det vil være drepende for både handel og kontor i sentrum.

– Dette er noe som aldri har blitt en del av den politiske ­diskusjonen, sier Bara Eiendom-sjefen.

Tekst DAG-JØRGEN SALTNES E-post DAG@NE.NO

71

KOKSTADVEIEN 23B • Eiendommen ble ferdigstilt i mai 2015 og bygget fremstår fremtidsrettet med vekt på gode kvaliteter både teknisk, innredningsmessig og miljømessig.

• Som leietaker i Kokstadveien 23 B vil en bli tilbud alle tjenester som er nødvendig for å drive effektiv virksomhet.

Det er kantine, møteromspool, auditorium, resepsjon trimrom sykkelparkering med garderoder mm.

• Leieforholdet kan inkludere møbler.

• God parkeringsdekning.

• Utleieareal 500 – 10.000 kvm.

Henvendelse: Trond Lehmann Syversen mobil 481 71 315 trond@kyte.no

72

NE 06 2015

BERGEN

Sentrum kan forvitre Et bysentrum med lavere vekst enn ­området rundt, vil langsomt forvitre.

Det er budskapet fra Kristin Gustavsen.

Hun leder arbeidet med en kommune­ plan for Stavanger og har mottatt Norsk Sentrumsutviklings (NSU) høyeste anerk­ jennelse for hennes arbeid med å styrke sentrum i norske byer.

Mens Steinar Kristoffersen i sentrums­foreningen Bergen Sentrum er opptatt av at politikerne ikke må legge til rette for mange bilbaserte kjøpesentre og at det må bygges flere boliger i sentrum (se egen sak), mener Gustavsen det også er viktig med flere store kontorbygg i sentrum.

må opp, og det er ikke snakk om enkelt­­ tiltak, men om å planlegge ting i sammen­heng og legge til rette for det, har Gustavsen tidligere uttalt til Nærings­ Eiendom.

Ett av problemene med at man ikke har nok av store kontorbygg i sentrum, er at de store bedriftene med mange ansatte etablerer seg i områder rundt byen. Da blir det færre mennesker som både ­handler og foretar sine café- og restaurant­besøk der. Man risikerer at særlig dem som har bilbaserte jobber på utsiden av byen kjører til kjøpesentrene før de reiser hjem fra jobben.

I Bergen har det vært en voldsom næringsutvikling utenfor byens sentrum.

Fra Flesland og langs bybanen har det vært store arealer tilgjengelig, og det er blitt utviklet flere kontorområder som tiltrekker seg store bedrifter.

Svekker posisjonen – Må ha areal – Det er viktig å tilføre arealer til arbeids­ plassintensiv virksomhet og boliger. Vi må også få inn handelsareal som tilfreds­ stiller kravene til dagens og ­fremtidens konsepter. Den kritiske massen i s­ entrum

Under et foredrag under Sentrumskon­ feransen i Sandefjord i fjor gjorde hun det klart at med null vekst i arbeidsplasser og handel i sentrum, vil sentrum redusere sin ­posisjon i forhold til områdene rundt som vokser.

Gustavsen mener et bysentrum må ­programmeres slik at det holder seg ­aktuelt og samtidig utnytter sin egenart.

– Det skal være aktuelt og attrak­ tivt å reise til og bevege seg i sentrum.

Det skal man gjøre gjennom fysiske tiltak knyttet til infrastrukturen, sa hun på ­Sentrumskonferansen og la til at et ­sentrum må tilby egnede arealer til næring, bolig og annet som sikrer en jevn brukergruppe i sentrum og en vekst i aktiviteten som er minst på nivå med storbyområdet.

Virkemidlene I sitt foredrag listet Gustavsen opp en rekke virkemidler for å nå målet om et levende sentrum: • Avklare utviklingskapasitet og forut­ setninger for utbygging • Kontinuitet og prioritet i utarbeiding og behandling av plan- og byggesaker • Ambisiøs, langsiktig og solid prosjekt­utvikling og -realisering • Profesjonell programmering av ­sentrumsbebyggelsen • Benytte midlertidige arrangementer mer aktivt som byutviklingsgrep • Støtte opp rundt initiativtagere

73

Kristin Gustavsen har mottatt Norsk Sentrumsutviklings høyeste anerkjennelse for hennes arbeid med å styrke sentrum i norske byer. (Foto: Siri Wichne Pedersen) Når Bergen sentrum ikke kan tilby nok store arealer, vokser områdene utenfor byen. Her fra Sandsli. (Foto: Harald Pettersen/Statoil ASA)

• Styrke eksisterende og etablere nye byrom • Tilrettelegging for fotgjengere, syklister, kollektivtrafikk og nærings­ transport • Konkurransedyktig åpningstid/service • Parkering, rett mengde, størrelse, plassering og drift • Sikkerhet • Kommunikasjon/markedsføring (PR) • Oppdatert og systematisert fakta­ grunnlag Men en svakhet i en tradisjonell byplan­ legging etter plan- og bygningsloven er

at man bare bruker fem av virkemidlene som omhandler arealdelen: • Avklare utviklingskapasitet og forut­ setninger for utbygging • Styrke eksisterende og etablere nye byrom • Tilrettelegging for fotgjengere, syklister, kollektivtrafikk og nærings­ transport • Parkering, rett mengde, størrelse, plassering og drift • Sikkerhet Tekst DAG-JØRGEN SALTNES E-post DAG@NE.NO

«Et bysentrum må ­programmeres slik at det holder seg a ­ ktuelt og samtidig utnytter sin egenart.»

Kristin Gustavsen

74

NE 06 2015

BERGEN

Innbitt kamp for sentrum Langt flere boliger, fortetting og bedre ­tilgjengelighet må til for at sentrums­ handelen i Bergen skal ta tilbake tapte markedsandeler.

– Fremdeles er sentrum i Bergen det området på Vestlandet der det er størst mangfold for handel, men markeds­ andelene sammenliknet med uten­ for sentrum har falt jevnt de seneste 30–40 årene, konstaterer Steinar

­ ristoffersen. Han er daglig leder i K ­Bergen Sentrum AS (se undersak) og en innbitt forsvarer av sentrumshandelen.

Kristoffersen har blant annet ­gjennom avisinnlegg engasjert seg sterkt for å styrke sentrums posisjon i kamp mot de mange omkringliggende kjøpe­ sentrene.

– Markedsandelen som kjøpe­ sentrene rundt Bergen har i forhold til sentrum, er den desidert høyeste i Hordaland, og det er mange flere sentre rundt by­kjernen her enn i Vest-Agder og ­Rogaland, sier han.

Tall fra Kvarud Analyse med støtte fra SSB, indikerer en netto omsetning for sentrumsbutikkene på nærmere ­5,5 milliarder kroner. 37 prosent av denne omsetningen er innenfor mat- og

drikkevarer, 27 prosent kommer fra ­spesialbutikker, 21 prosent fra ­bekledning og 13 prosent fra kategorien hus og hjem.

Unike småbutikker – Men det er mange flere unike små­ butikker i Bergen sentrum enn noen andre steder på Vestlandet. Et stort utvalg av butikker er den viktigste grunnen for folk til å besøke sentrum, forteller Kristoffersen. Han mener det er «rådyrt» å spre byen.

– I Norge generelt, og i Bergen ­spesielt, har det vært en uhemmet vekst i antall kjøpesentre. De fleste kjøpe­ sentrene utenfor sentrum har dessuten ambisjoner om å bli det største s­ enteret i regionen. Det skaper både køer og ­forurensning. Bergen har alt å tjene på

75

Steinar Kristoffersen i Bergen Sentrum vil ha flere boliger i sentrum. (Foto: Scanpix)

å si nei til nye store utbygginger utenfor sentrum, sier han.

Spørsmålet fra NæringsEiendom om det er overetablering av kjøpesentre i Bergen, virker dermed overflødig.

– Det «popper» opp nye kjøpesentre uten at folk er klar over det. Horisont kjøpesenter i Åsane på 40 000 kvadrat­ meter skulle aldri ha fått åpnet. Selv om senteret ikke er så stort, har det nyhetens interesse. Bydelene i Bergen hadde klart seg med kjøpesentre for bydelens egne inn­byggere, der ikke alle har ambisjoner om å bli størst for å dra folk på kryss og tvers i hele regionen. Bergen har altfor mange store sentre, sier Kristoffersen.

Det største kjøpesenteret, Lagunen, vil bli enda større, men Kristoffersen håper nå at disse planene stoppes av bystyret.

Skrumpet inn – Hvilke deler av sentrum går bra, hvor går det dårligere?

– Området for hvor det kan drives lønnsom handel i sentrum, ­skrumper ­gradvis inn år for år, men de mest sentrale områdene som Strandgaten og Torgallmenningen klarer seg veldig bra.

Sentrum er også det desidert mest attrak­ tive området å drive butikk i, og det gjen­ speiler seg i leieprisene. Men et symptom på at det er forbedringsmuligheter, er det dårlige besøket til Torget om vinteren.

– Hva skal til for at Torget fungerer hele året?

– Da må det være god tilgjengelighet i sentrum, og det må bo og jobbe nok folk i nærområdet og innenfor et litt utvidet sentrumsområde, sier Kristoffersen.

Diskusjonen om parkeringsplasser i Oslo sentrum har gått høyt, der antallet gateparkeringer er halvert de seneste årene. Tilgjengelig parkeringsplasser har vært en kjepphest for Oslo Handels­ standsforening og mange ­butikkeiere.

Kristoffersen er opptatt av denne problem­stillingen, men peker også på behovet for tilgjengelige alternativer som bil sykkel, buss og bybane.

– Det er viktig for kundene å ha ­parkering i nærheten av der de handler, men det er ikke nødvendig å kunne parkere «helt inn i butikken». Vel så viktig er betydningen av gågater i byen, med minst mulig hindringer for de gående.

Det finnes 5000 offentlig tilgjengelige parkeringsplasser i sentrum. Problemet er at kjøpesentrene utenfor sentrum uansett

76

NE 06 2015

BERGEN

Sentrumshandelen i Bergen har fått merke konkurranse fra kjøpe­ sentrene. (Foto: Shutterstock)

77

«Kun 17 000 av Bergens 275 000 innbyggere bor i sentrum» Steinar Kristoffersen, Bergen Sentrum

tilbyr gratis parkering under sentrene, så kundene kan gå tørrskodde opp til ­forretningene. Myke trafikanter er utrolig viktig for en levende by, sier han.

­Stridstema Et tilbakevendende stridstema er ny trasé for bybanen i Bergen, der alternativene i sentrum er en trasé over den tradisjons­ rike Bryggen eller i tunnel lenger bak.

– Undersøkelser viser at en overvekt av våre medlemsbedrifter vil ha bybanen over Bryggen. Folk legger fra seg mer penger da enn om de kjører gjennom en tunnel. Men det vil være bra for butikkene å ha en bane som går i dagen, med ­relativt hyppige stopp i sentrum, sier sentrumslederen.

Kristoffersen har også tatt til orde for langt flere boliger i Bergen sentrum, dette er kanskje hans store kjepphest.

– Det viktigste grepet for å styrke sentrumshandelen, er en politisk tilrette­ legging av boliger i sentrum, det er plass til 100 000 innbyggere i et utvidet sentrum.

Videre er det viktig å ha god tilgjengelighet og å si nei til flere kjøpe­sentre og en handelsutvikling utenfor ­sentrum. Dette er de tre store tingene. Hele ­regionen er avhengig av et bysenter som fungerer for å være et alternativ til Oslo. Vi kan ikke bare klage over at Oslo får alle ressursene, vi må begynne med oss selv for å lage en attraktiv by. ­Gjennom et stort og mer mangfoldig sentrum, blir både byen og

regionen mer interessant å etablere seg i, sier Kristoffersen.

– Vi må derfor få tilrettelagt store områder i sentrum, spesielt for bolig­ utvikling. Kun 17 000 av Bergens 275 000 innbyggere bor i sentrum, sier han.

Kristoffersen mener situasjonen i dag er at det er altfor mange tomter som er «left overs», tomter som blant annet brukes til langtids­parkering.

Mer smart – Det er mange områder vi kan ut­ nytte mer smart og bygge ut, uten at vi ­nødvendigvis bygger så enormt høyt.

I løpet av 10-15 år kan Bergen bygge ut containerhavnen Dokken i Puddefjorden utenfor Damsgårdssundet.

– Her bør det bli boliger og arbeids­ plasser, og vi kan bygge ut gradvis. Jern­ baneverket arbeider med en utredning om en ny godsterminal, der det står igjen med fire alternativer, og som vil kunne frigjøre store arealer. En avgjørelse kan komme til politisk behandling i løpet av ett år. Nordea Liv har foreslått å rive ByGarasjen i sentrum, som har 2200 parkeringsplasser. De vil bygge nye bygg og spare mye plass ved å legge parkerings­ plassene under Lille Lungegårdsvannet.

Dette er et prosjekt byrådet i Bergen sa ja til for tre år siden, sier Kristoffersen om mulighetene.

– Fremover, hva tror du skjer med sentrumshandelen?

– Jeg er veldig optimistisk på vegne av sentrumshandelen. Vi må heller ikke glemme at det store mangfoldet av tilbud i sentrum faktisk viser at dette er det desidert mest attraktive området i hele regionen å drive butikk i. Men det legges veldig godt til rette for utvikling utenfor sentrum, mens de som vil etablere noe i sentrum, som Tom Rune Pedersen, møter veldig mange hindringer. Nabo­ kommunene gjør som de vil, som i Fjell kommune der Sartor Storsenter ligger, og det kan ikke Bergen hindre, innser Kristoffersen.

Tekst JAN REVFEM E-post JAN@NE.NO

Bergen Sentrum AS Bergen Sentrum AS er byens offisielle sentrumsselskap og representerer totalt 450 butikker, serveringssteder og kultur­ tilbydere Samarbeids­organisasjonen ­job­ber med å skape ­samarbeid i ­sentrum for å fremme Bergens ­attraktivitet som senter for kommersielle og kulturelle tilbud.

Bergen Sentrum AS er eid av ­Bergen kommune med 49 prosent, Bergen Næringslivsråd med 17 prosent og Bergen Reiselivsråd med 17 prosent og medlemsbedriftene med 17 prosent. ­Bergen Sentrum AS er også en del av den nasjonale samarbeids­organisasjonen Norsk Sentrumsutvikling.

78

NE 06 2015

BERGEN

Fikk inn Jebsen som leietaker Jebsen ­Skipsrederi flytter til Rom ­Eiendoms nybygg i Zander Kaaes gate 7.

Nybygget ligger ved Bergen stasjon.

Avtalen innebærer leie av i overkant av 2600 kvadratmeter for til sammen 100 ansatte.

Rederiet har ved valget av nye lokaler lagt vekt på sentral ­beliggenhet, nærhet til kollektivknute­p unkt og et fleksibelt og energi­effektivt bygg. ­Selskapet holder i dag til i F ­ olke ­Bernadottes vei 38 i ­Fyllingsdalen ­(Nordea Liv).

Snart utleid

Oppgraderer stasjonsområdet

– Vi er meget godt fornøyd med å få inn en så solid leietaker som Kristian Gerhard Jebsen Skipsrederi inn i vårt bygg. Vi har nå snart leid ut hele byg­ get, og det viser at etterspørselen etter sentrumsnære miljøeffektive bygg nær kollektivknutepunkt er stor, sier Morten Austestad, som er direktør for utvikling i Rom Eiendom.

Nettstedet NE nyheter skrev så langt tilbake som i mai 2013 at Rom Eiendom hadde fylt opp halvparten av bygget. KLP har blant annet inngått en tiårig leie­ kontrakt. Konkurransetilsynet har 100 ansatte i Zander Kaaes gate 7, KLP 140 ansatte. Leienivået i nybygget ligger opp mot topp nivå i Bergen, det vil si rundt 2500 kroner kvadratmeteren.

Det nye kontorbygget ligger altså ved Bergens største kommunikasjons­ knutepunkt i et område som tidligere fremstod som lite attraktivt.

Rom Eiendom oppgraderer samtidig stasjons­bygningen på området for å gjøre stasjonen og området rundt mer attraktivt for reisende og byens befolkning.

Det totale prosjektet er over syv etasjer og en underetasje. Zander Kaaes gate 7 har «moderne arkitektur med stor vekt på energi og miljø». Bygget vil få en «tydelig identitet i bybildet, samtidig som det er godt tilpasset de historiske omgivelsene».

Tekst JAN REVFEM E-post JAN@NE.NO

79

Rom Eiendom utvikler og opp­graderer et omrüde som tidligere fremsto som lite attraktivt. (Ill.: Lund + Slaatto Arkitekter)

80

NE 06 2015

BERGEN

Det er en jevn etterspørsel etter gode lokaler i sentrum, men de store arealene er en mangelvare. (Foto: Shutterstock)

81

Ledigheten øker i Bergen Leiemarkedet Bergen (NOK per kvm) Eksisterende bygg

Nybygg totalrehabilitert

Kilde: Kyte Næringsmegling

2600 2400 2200 2000 1800 1600 1400

rd No

ng

au

ge

n/

Lø n

ni

Ve st

en

d Ko ks ta

sli nd

le da gs in Fy ll

Sa

n

r Sø

m yr en

s/ las

Da n

m

ar

Es p

eh

ks p

en m ol eh in

de M

lh /S o

rg e Be ar M

in

ei

nS

m

en tru

sv ike n

m

1200

Antall kvadratmeter ledige lokaler i Bergen har økt med 46 000 kvadratmeter det seneste året.

For leietakere i Bergen-området er det blitt langt mer å velge mellom den seneste tiden. Totalt er det 2 millioner kvadratmeter kontorlokaler i Bergen.

Ifølge Kyte Næringsmegling står rundt 190 000 kvadratmeter ledig, noe som gir

en ledighet på 9,5 prosent. Det seneste året har nettoledigheten økt med rundt 46 000 kvadratmeter.

Fremleie spiller en viktig rolle i økningen i kontorledigheten. Statoil har 21 000 kvadratmeter for fremleie på Kokstad, Aibel har 8000 kvadratmeter for fremleie på Kokstad, mens DNB har 3000 kvadratmeter i Solheimsviken. Bare de tre fremleieoppdragene utgjør nesten 70 prosent av nettoøkningen av ledighet i Bergen-området.

Hva nå?

Kyte Næringsmegling er usikker på hvordan leiemarkedet vil utvikle seg i 2015 og

2016, men rabattformene er i ferd med å gjenoppstå. Leietakere får leiefritak eller utsatt/redusert KPI-regulering. I sin presentasjon av den seneste markedsrapporten viste Kyte til et kontorbygg som frister med ett års gratis leie for en leietaker som tegner leiekontrakt. Og på Kokstadflaten er det nå mulig å leie lokaler til 1350 kroner per kvadratmeter.

Ifølge Kyte Næringsmegling er det en jevn etterspørsel etter gode lokaler i sentrum, og da spesielt etter større arealer som er en mangelvare. Men endre bygg som ikke tilfredsstiller dagens krav til standard og kvaliteter er vanskelig å få leid ut.

82

NE 06 2015

BERGEN

Det er tegnet leiekontrakt i Jonsvollkvartalet.

(Ill.: Arkitektgruppen Cubus)

Raske endringer Kyte forteller om et marked som endrer seg raskt. I 2013 var konklusjonen at ledigheten i Kokstad-området hadde blitt redusert betraktelig. Da var det tilnærmet ingen ledighet i gode kontorbygg på Kokstad og også liten ledighet på Sandsli.

Gode tider i oljesektoren får æren for den lave ledigheten for to år siden, og i tiden fremover vil utviklingen i sektoren være avgjørende for kontorarealforbruket.

Men Kyte skriver at ved positive signaler i dette markedet, følger behovet for ansatte og lokaler ganske raskt etter.

Det er store variasjoner i leieprisene i Bergen-området, prisene avhenger av hvilke område man skal leie lokaler. Aller dyrest er det i Bergen sentrum. Der leies nybygg og totalrehabiliterte bygg ut for mellom 2300 og 2500 kroner per kvadratmeter. Eksisterende bygg i sentrum har

et større prisspenn, avhengig av mikro­ beliggenhet og lokalenes standard. En leietaker må imidlertid regne med å betale minst 1600 kroner per kvadrat­ meter, skal han leie lokaler i sentrum.

Leiekontrakter Blant leiekontraktene som er blitt signert den seneste tiden, er det flere små og mellomstore kontrakter på mellom 600 og 1600 kvadratmeter. Her er noen av eksemplene som Kyte Næringsmegling har trukket frem i rapporten sin: • Sandviksboden 66 – kontor 1300 kvadratmeter. Pris 1600 per m2 • Bradbenken 1 – kontor 1100 kvadrat­ meter. Pris 2100 per m2 • Bryggen 3-5 – kontor 600 kvadratmeter.

Pris 2100 per m2 • Kringelkroken – kontor 1575 kvadratmeter. Pris 2500 per m2 «as is»

• Jonsvollskvartalet – kontor 1200 kvadratmeter. Pris 2500 per m2 • Bergen Storsenter – kontor 470 kvadratmeter. Pris 1650 per m2 • Damgårdsveien 143 – kontor 790 kvadratmeter. Pris 1750 per m2 • Damgårdsveien 135 – kontor 290 og 1587 kvadratmeter. Pris 2040 og 2050 per m2 • Solheimsviken Næringspark – kontor 790 kvadratmeter. Pris 1750 per m2 • Kanalveien 105 – kontor 460 kvadratmeter. Pris 1750 per m2 • Folke Bernadottes vei 38 – kontor 10002000 kvadratmeter. Pris 1850 og 1950 per m2 • Telenorsenteret – kontor 580 kvadratmeter. Pris 1900 per m2 Tekst DAG-JØRGEN SALTNES E-post DAG@NE.NO

ILLUSTR ASJON: LUND + SL A AT TO ARKITEK TER

Nytt kontorbygg på knutepunktet SPENNENDE ARKITEKTUR Nytt, moderne kontorbygg i Zander Kaaes gate beliggende på Bergen jernbanestasjon og med Bergen Storsenter og Bybanen som nærmeste nabo.

Bygget får en meget tydelig identitet i bybildet, og oppføres med tre fløyer med høyder mellom fire og syv etasjer. God kommunikasjon mellom fløyene gjennom en dynamisk og spennende bygningsskulptur. Totalt areal er omlag 14.800 kvadratmeter.

75 % av arealet er utleid.

PASSIVHUS Kontorbygget har gode miljøkvaliteter og vil bli sertifisert som BREEAM-NOR «Very Good» og energiklasse A med passivhusstandard. Bygget ferdigstilles andre kvartal 2016.

Kontorbygg i Zander Kaaes gate i Bergen med BREEAM-NOR-sertifisering.

FORVALTER OG UT VIKLER EIENDOMMER PÅ OG RUNDT KNUTEPUNKT | romeiendom.no

84

NE 06 2015

BERGEN

Kun for bergensere

Utenbys investorer glimrer fullstendig med sitt fravær i ­Bergen.

på 3 milliarder kroner i regionen ble gjort av utenbys investorer. Til ­sammenlikning utgjorde denne andelen ca. 45 prosent av 3,5 milliarder kroner i volumer i 2012 og 20 prosent av de estimerte volumene på 2,8 milliarder for 2013.

Det var vårens store eiendoms­konferanse i Bergen at temaet ble berørt av Lars Morten Kyte i Kyte Næringsmegling. Kyte viste en foil over transaksjonsvolumene i Bergen de seneste årene.

Tankevekkende nok, bare en ­«ubetydelig andel» av kjøpene i 2014

Flere byer Fenomenet er ikke ukjent, flere ­nasjonale eiendomsbesittere opplever at ­regionbyene kan være nokså lukket, akkurat som utenlandske investorer kan oppleve Norge som et litt for raskt og lokalt eiendomsmarked.

Men i Stavanger-regionen har det vært både nasjonale og internasjonale kjøpere det seneste året, som da Niam i ­november kjøpte kontoret til Aker ­Solutions og Akastor for om lag 1,5 milliarder kroner, og W.P Carey hovedkontoret til Apply for 100 millioner dollar. Dette er imidlertid så store transaksjoner at de kan være ­vanskelig å løfte for ­regionale aktører.

Lars Morten Kyte anslår for øvrig volumene i Bergen i første kvartal i år til 800 millioner kroner.

– Det er flere større transaksjoner på trappene, sa Kyte på eiendoms­ konferansen. En av dem han kan ha hatt i

85

I Bergen er det stort sett bergensere som kjøper næringseiendom. (Foto: Shutterstock)

tankene, er salget av Fantoftvegen 38, der eiendomsverdien er 185 millioner kroner.

Kyte har her fått salgsoppdraget.

Forventer 3 mrd.

Kyte regner for øvrig med at transaksjonsvolumene i Bergen år blir omtrent som i fjor. Han og eiendomsbesitterne kan glede seg over verdistigning i fjor, til tross for at IPD-tallene for Bergen for fjoråret ikke var spesielt gode.

– Det var høyere verdier enn vi trodde for ett år siden. Det gjelder særlig signalhus i sentrum, sa Lars Morten Kyte. ­Lavere renter og forventninger om

reforhandlinger er med på å forklare utviklingen.

Kyte har også ringt rundt til bankene for å høre hva de tar i lånemarginer for et alminnelig godt eiendomsprosjekt med gode debitorer. Det typiske svaret ligger i området 1,3-1,65 prosent(poeng), men noen får låne til enda lavere marginer.

Historisk høyt Med en antatt prime yield i Bergen på 5,5 prosent, under 5 prosent for noen sentrums­eiendommer, har det dermed aldri vært et så høyt yieldgap noensinne, altså differansen mellom direkte­avkastningen

og lånerenten. Fremover regner Kyte med en yield i Bergen for gode kontor­ eiendommer på 5,5-6,75 prosent.

– Utlånsviljen til næringseiendom er god, marginene er kraftig redusert siden 2014, fastslo Lars Morten Kyte. ­Marginene er nå nede på nivåene fra 2011, men det er et stykke igjen til nivåene fra før finanskrisen i 2008. På lengre sikt er økende renter og utsikter til lavere ­leiepriser utfordrende for transaksjonsmarkedet i byen.

Tekst JAN REVFEM E-post JAN@NE.NO

86

NE 06 2015

BERGEN

Bergenske MTB Gruppen mener ­Aibel-bygget var en perfekt eiendom til deres portefølje.

Kjøpte for 570 mill.

MTB Gruppen ­bladde opp 570 millioner kroner for Aibel-­ bygget i Bergen Bransjenettstedet NE nyheter kunne i slutten av mars fortelle at et Pareto-syndikat hadde kjøpt Aibels nye hovedkontor i Bergen i Kokstadveien 23. Prisen ble anslått til rundt 570 millioner kroner for en eiendom på 22 800 kvadratmeter med lyse arealer, samt 300 parkeringsplasser.

Gruppen som står bak Pareto-prosjektet gjennom selskapet MTB Capital. I en uttalelse sier MTB Capital at «Vi er stolte av å bli eiere av Bergens flotteste og mest moderne kontorbygg i denne klassen.»

MTB Gruppen skryter også av Skanska, som i kjent stil har «bygget et høy­kvalitets bygg med Breeam NOR Very Good ­sertifisering».

Ifølge MTB Capital var det deres tette relasjon til Pareto Securities som banet vei for at de som en av få aktører i Bergen ble presentert for prosjektet. Pareto var allerede I tett dialog med selgeren Ferd Eiendom om prosjektet.

Kjøper fra Bergen

Perfekt eiendom

Som så mange andre ganger var det også her en kjøper fra Bergen. Det var MTB

«Vi fattet raskt interesse for ­eiendommen og Nordea som er MTB Gruppens

største långiver presenterte raskt en god ­finansieringsløsning. Eiendommen passer også perfekt inn i vår ­strategi med å konsolidere vår portefølje.

Pareto og Advokatfirmaet BAHR har ­gjennomført en profesjonell og effektiv ­kjøps­prosess på vegne av MTB-gruppen», ­skriver MTB Capital i en uttalelse på sin ­hjemmeside.

Kokstad-området er preget av ­tidligere industrivirksomhet og l­ igger 6 minutter fra Flesland lufthavn. ­Bybanen i Bergen vil ha et stoppested helt ­inntil n ­ ybygget, som også er en del av ­utviklingen av Kokstad Businesspark K23 på til sammen 120 000 kvadratmeter.

Tekst DAG-JØRGEN SALTNES E-post DAG@NE.NO

TIL LEIE

KONOWSGATE 67B

ENSJØVEIEN 16-22

FRØYAS GATE 15 / BERGEHUS

500 – 8.900 m2

200 – 4.500 m2

712 m2

Kontor, showroom, lager etc.

Kontor, showroom, undervisninglokaler

Representative kontorer

KARENSLYST ALLÉ 9A-C

RÅDHUSGATEN 5B

GRENSEVEIEN 99

595 – 2.500 m2

207 – 562 m2

301 m2

Kontor

Kontor

Kontor

ASLAKVEIEN 14

WIDERØEVEIEN 1E

MALMSKRIVERVEIEN 4

250 – 4.000 m2

239 – 5.000 m2

126 – 1.400 m2

Lager/produksjon/kontor/showroom

Kontor

Moderne kontor

KONTAKT Leder Utleie / Næringsmegler MNEF Sabine Jennica Bartler / 9321 0062 / sb@nai.no

NAI FirstPartners Næringsmegling | Org.nr. 982 337 283 MVA | Dronning Mauds gate 10, PB 1540 Vika, 0117 Oslo |

2301 1400 |

post@nai.no |

nai.no

88

NE 06 2015

LEIEPRISER

Leieprisene stiger ikke lenger Det er i den seneste store markeds­ rapporten at leieprisene over de ulike regionene i Oslo er gjengitt.

Tallene viser at eiendomsrådgiveren ikke har tatt opp anslagene for noen av regionene siden desember i fjor for toppleiene.

Det betyr fortsatt 4800 kroner kvadratmeteren i prestisjeområdet Vika, Aker brygge og Tjuvholmen (CBD), 3500 kroner i indre sentrum og Bjørvika og 3300 kroner på Skøyen. Anslagene for normalleien i de ulike områdene er også uendret fra forrige rapport.

Advarslene om et ruglete leiemarked fremover bekreftes i rapporten. Av totalt 14 enkeltområder i oversikten er prognosen fallende leiepriser for seks av ­områdene: Bryn/Helsfyr, Økern og ­Nydalen i øst, og ikke overraskende ­Lysaker og Fornebu i vest, samt for det noe mer marginale området Billingstad.

En generalisering er at leieprisene vil falle i randsonene av Oslo eller langt fra knutepunkter, men ligge flatt i sentrum.

På kort sikt tror Malling & Co på videre prisfall i enkelte områder, på lengre sikt vil prisene stabilisere seg og vokse svakt.

Malling & Co mener imidlertid medie­bildet er overdrevent negativt når det gjelder et kraftig leieprisfall i den såkalte vestkorridoren. Det er litt farlig å trekke for bastante konklusjoner ut fra tall­materialet til Arealstatistikk, ettersom det er lave signerte volumer.

Variasjonene fra år til år har mye å si.

Malling & Co mener ellers at lei­ emarkedet har vært preget av et lavt volum, og det gjør mange gårdeiere utålmodige. Når det gjelder kontor­ ledigheten i Oslo-regionen, har denne steget noe, til 8,5 prosent.

Leiepriser for kontor i Oslo Leiepris/NOK/m2

Nydalen Oslo ytre vest

Sinsen Storo Kjelsås Grefsen

Ullevål

Oslo ytre øst

Generelt Top standard/ høy standard nybygg Alna-Ulven

Økern Majorstua

Indre Oslo nord

Indre Oslo vest Skøyen

Lysaker

Helsfyr-Bryn

CBD

Indre Oslo øst

Ryen

Oslo ytre sør Fornebu

3600

4200

2800

3350

2350

2800

1800

2400

1600

2150

1400

1950

1000

1650

Kartet viser leiepriser på kontorer over 500 m2 i forskjellige deler av Oslo (Februar 2015).

CBD: Sentrale business distrikt

Kilde: Akershus Eiendom

KONTORLOKALEr til leie

19

5

BILLINGSTADSLETTA

BAKER ØSTBYS VEI

HØY STANDARD OG GUNSTIGE BETINGELSER

VESTRE BÆRUM NÆRINGSPARK: HØY STANDARD, RIMELIG LEIE

LEDIG KONTOR: 55-617 KVM FRA 01.01.16

LEDIG KONTOR: 200-500 KVM

KONTORER TILPASSES ETTER­

LYSE LOKALER TILPASSES ETTER

­LEIETAKERS ØNSKE

LEIETAKERS ØNSKE

LAVE FELLESUTGIFTER

SENTRAL BELIGGENHET

SENTRALT MELLOM ASKER OG

GOD PARKERINGSDEKNING

SANDVIKA 5 MINUTTER TIL TOG NÆRHET TIL E18

For å avtale visning eller få mer informasjon: Eiendomssjef Joakim Hereng M: 99 57 28 78 E: joakim@lilleberg-eiendom.no Yngve Sandanger M: 995 68 517 E: yngve@lilleberg-eiendom.no

WWW.LILLEBERG-EIENDOM.NO/

FELLES KANTINE FELLES LOUNGE

90

NE 06 2015

LEIEPRISER

Klare tegn til nedgang Enkelte områder av Oslos kontormarked har klare tegn til en nedgang i leie­ prisene.

Det skriver NAI FirstPartners i den seneste markedsrapporten. Det er ifølge rapporten fortsatt en balanse i markedet, og inntil det siste har det vært en generell utflating i leieprisutviklingen Stor-Oslo.

Veksten de senere årene er nå avløst av et mer stabilt leieprisnivå, men altså med klare tegn til nedgang i enkelte delmarkeder i kontorsektoren. Denne nedgangen gjelder særlig utenfor de store knutepunktene og skyldes til dels utviklingen i oljeprisene og usikkerheten som er skapt i sektoren.

Usikkerheten startet i vestkorridoren fra Lysaker og utover, men nå ser NAI at de fallende leieprisene også kommer i bredere omfang. Fremleie øker, som igjen vil påvirke utviklingen i det generelle leienivået.

NAI ser også at markedet er mer segmentert, der en del eiendommer faller utenfor på grunn av standard og belig­ genhet. Men utviklingen i andre kvartal har generelt ikke vist forsterket nedgang i leieprisene, snarere en utflating og stabilisering.

Leienivåene er mest stabile for ­sentralt og godt beliggende eiendommer i Oslo og ved de større knutepunktene.

Nye og høyprofilerte bygg kan ifølge NAI fortsatt oppnå leier på de samme nivåene som i fjor.

Utviklingen i kontormarkedet drives av utviklingen i arbeidsmarkedet, og NAI venter økt ledighet i noen sektorer i tiden som kommer, med nullvekst i syssel­ settingen i 2015. Den samlede etter­ spørselen etter kontorlokaler vil derfor ikke øke vesentlig.

NAI anslår nå kontorledigheten i Stor-Oslo til ca. 8 prosent og spår at

ledigheten vil ligge på dette nivået seks til tolv måneder frem i tid. På litt lengre sikt dempes ledigheten av et relativt lavt tilfang av nybygg, og hvert år faller mange bygg ut av markedet som følge av ­sanering eller konvertering til boliger.

Det er hard konkurranse om leie­ takerne i markedet, og gårdeierne må ofte strekke seg i konkurransen. NAI peker på at leietakerne generelt er blitt mer bevisste sin «verdi». Leietakere som ikke er tvunget til å ta beslutning om flytting nå, som er usikre på sin egen utvikling og utviklingen i eiendomsmarkedet, er mer avventende enn tidligere.

NAI skriver videre at mange leie­ takere vil benytte anledningen til å re­ forhandle leieavtalene og eventuelt opp­ gradere ­lokalene de leier dag. Gård­eiere på sin side vil trolig i større grad være interessert i å sikre forlengelse av leie­ kontrakter på et tidligere tidspunkt.

Ledighet for kontor i Oslo Leiepris/NOK/m2

Nydalen Oslo ytre vest

Sinsen Storo Kjelsås Grefsen

Ullevål

Oslo ytre øst

Ledighet kontor i Oslo Alna-Ulven

Økern Majorstua

Lysaker

< 15,0 %

Indre Oslo nord

< 12,5 %

Indre Oslo vest Skøyen

Helsfyr-Bryn

CBD

< 10,0 % < 7,5 %

Indre Oslo øst

< 5,0 % < 2,5 %

Ryen

Oslo ytre sør Fornebu

< 17,5 %

Kartet viser kontorledigheten i forskjellige deler av Oslo (Februar 2015).

CBD: Sentrale business distrikt

Kilde: Akershus Eiendom

Leie kontorlokaler i ett levende bymiljø på Skøyen servering

handlegate KNUTEPUNKT

MOTE

Fram Eiendom

www.fram.no

TLF. 22 12 25 50

l a Re t t y n

2015 Nr. 03.

g r salg o rike o f r e m Eiendom utleie p책 Rome for lokaler o Nord. og i Osl

heim

nd Jess

g Sulla

Nytt byg

Når det gjelder nærings­­ eiendom på Romerike og Oslo nord – kontakt oss!

REAL Næringsmegling AS | Hvamstubben 17 | 2013 Skjetten Tlf: 67 91 76 50 | E-post: firmapost@real.no | Real.no

Vi bygger nytt hovedkontor for Applus RDT i Dusavik - Bygger vi for deg neste gang?

FOR MER INFORMASJON Sjur Christian Monsen 足足906 25 177 www.smedvig.no

96

NE 06 2015

STAVANGER

Sentrum best, men fremleie truer Leiepriser pr mai 2015

Kilde: EiendomsMegler 1

God standard

Høy standard

Kontorlokaler Stavanger sentrum

1 200

1 600

1 600

2 650

Stavanger randsone

800

1 400

1 400

1 900

Hinna Park

n/a

n/a

1 800

2 300

1 000

1 400

1 400

1 800

Sandnes

800

1 200

1 200

1 800

Lagerlokaler

600

800

800

1 100

Verksted/prod. lokaler

800

1 100

1 100

1 350

Forus

­Kontorleiemarkedet i Stavanger ­sentrum holder seg best i ­regionen, samtidig som økt fremleie kan dempe leieprisene fremover.

Leietakere som er på jakt etter billige lokaler i Stavanger-regionen som følge av oljeuroen, må se andre steder. I ­sentrum har det vært lite nybygg de seneste årene, og det er derfor lite ledige kontor­ lokaler der. Ifølge EiendomsMegler 1

Nærins­eiendom er arealledigheten for ­kontorlokaler på 6,7 prosent i sentrum.

Det er registrert toppleier helt oppe på 3000 kroner per kvadratmeter, mens lokaler med høy standard og den beste beliggenheten leies ut for 2650 kroner per kvadratmeter. Leieprisene for den type lokaler har vært uendret de tre seneste årene.

Leietakere kan også få rimeligere ­lokaler med høy standard i Stavanger sentrum til lavere leiepriser. Dersom ­leietaker styrer unna de aller beste ­beliggenhetene, kan de få kontorbygg helt ned til 1600 kroner per ­kvadratmeter.

Og nøyer man seg med bare såkalt «god standard», som ofte innebærer ­mindre fleksibilitet, noe høyere arealbruk per ansatt og høyere energibruk

og ­felleskostnader, kan man få lokaler til mellom 1200 og 1600 kroner per ­kvadratmeter.

Lite nybyggingsaktivitet – Lav ledighet og stabile leiepriser i Stavanger sentrum skyldes lav nybygg­ aktivitet, sa leder for næringseiendom i Eiendomsmegler 1, Jan Inge Røyland da han presenterte den seneste markeds­ rapporten til næringsmegleren.

I perioden 2011 til 2014 ble det bare ferdigstilt rundt 12 000 kvadratmeter nytt kontorareal i sentrum. Og selv om en ny sentrumsplan har tatt opp en utvidelse av arealet i sentrum, er det få eiendommer under utvikling der nå. Øgreid arbeider med sitt prosjekt Ankerkvartalet. Der planlegges et større næringsbygg fordelt

97

Lav nybyggingsaktivitet og lite ledig kontorareal har bidratt til at leieprisene i Stavanger sentrum ikke faller. (Foto: Shutterstock)

på ca. 10 000 m2 kontor, ca. 5 000 m2 handel/servering og ca. 5 000 m2 parkering i det sentrale indre torg. I tillegg har Sparebank 1 SR Bank et utviklings­ prosjekt i Bjergsted i Stavanger sentrum.

Skarpt skille på Forus Forus er det kontorområdet som er blitt hardest rammet av oljeprisfall, økt usikkerhet og oppsigelsene i olje­ bransjen. Der har arealledigheten innenfor k ­ ontor steget fra 10,8 prosent i oktober i fjor til 13,1 prosent. Ifølge EiendomsMegler 1 Næringseiendom utgjør det 118 000 kvadratmeter kontor­ areal. I nye bygg fra 2012 og senere er det ledig 34 000 kvadratmeter kontorareal, hvorav halvparten kommer fra ­fremleie.

70 000 kvadratmeter av kontorledig­

heten på ­Forus kommer fra bygg som er bygd før 1999 og som kan ha behov for r­ ehabilitering for å oppnå dagens standard. Dette er eiendommer som i konkurransen om leietakere risikerer å bli stående tomme når det tilbys gunstig fremleie fra nyere bygg. Flere av disse eiendommene er også store enbrukerbygg som trenger større oppgraderinger.

På Forus kan leietakere leie kontor med høy standard for fra 1400 til 1800 kroner per kvadratmeter. Dersom man nøyer seg med såkalt «god standard», kan leietakere slippe unna med leiepriser helt ned mot 1000 kroner per kvadratmeter.

Hinna Park, randsonen og Sandnes Hinna Park er et relativt nytt kontor­område, og det er derfor nesten bare nye lokaler

der med høy standard. Ifølge EiendomsMegler 1 ­Nærings­eiendoms leieprisoversikt er leieprisene på Hinna Park mellom 1800 og 2300 kroner per kvadratmeter for kontorlokaler. ­Ledigheten på Hinna Park preges av at Aker Solutions har lagt ut 16 000 kvadratmeter for fremleie.

Ellers i Stavangers randsone er ­leieprisene for lokaler med høy ­standard mellom 1400 og 1900 kroner per k ­ vdratmeter. Lokaler med god standard leies ut til mellom 800 og 1400 kroner per kvadratmeter.

I Sandnes har ledigheten vært stabil på rundt 3 prosent innenfor ­kontor­segmentet de seneste årene.

Samtidig har gjennomsnittlige leie-

98

NE 06 2015

STAVANGER

Leienivåer for Stavanger (NOK per kvm) Høy standard

God standard

Toppnivå

Kilde: DNB Næringsmegling

3000 2500 2000 1500 1000 500 Stavanger Sentrum

Hinna Park

Stavanger randsone

Forus

Sandnes

Lager

På Forus klarer nybyggene seg langt bedre enn gamle bygg som må rehab­ iliteres. (Foto: Forus-samarbeidet)

priser steget, h ­ ovedsakelig fordi det er ­kommet inn flere nye bygg i markedet med høyere standard og dertil høyere priser. Det er blitt ferdigstilt lite areal de seneste årene (kun 13 000 kvadratmeter kontor i perioden fra 2011 til 2014), men ­EiendomsMegler 1 Næringseiendom mener Sandnes er et spennende område som har flere nybyggprosjekter på tegnebordet.

Leieprisene i Sandnes ligger et godt stykke under prisene i Stavanger ­sentrum. Lokaler med høy standard koster fra 1200 til 1800 kroner per kvadratmeter, mens lokaler med god standard koster fra 800 til 1200 kroner per kvadratmeter.

– Mindre dramatisk Også DNB Næringsmegling har lagd en markedsrapport med fokus på Stavanger.

Der kommer det frem at «Situasjonen oppleves mindre dramatisk enn i media».

Næringsmegleren skriver at de registrerer en generell nedadgående trend i leie­ priser, noe som skyldes økt usikkerhet og økt tilbud i markedet. «Prispresset er spesielt merkbart i Forus-området og ­innenfor kontorsegmentet, men med noen nyanser innen de ulike delene av området», skriver DNB Næringsmegling.

DNB Næringsmegling venter en fortsatt svak utvikling i kontorledigheten i Stavanger fremover, og spesielt for eldre eiendommer i Forus-området. «Vi

forventer videre prispress innen kontor­ segmentet i det kommende året, og da spesielt i Forus-området. For «normal» og «høy standard» kontorlokaler tilknyttet Stavanger sentrum tror vi på noenlunde stabile leiepriser. Leienivåene på handels­ arealer og lagerarealer forventes stabile», skriver DNB Næringsmegling i rapporten.

Leieprisene i Stavanger sentrum ligger ifølge DNB Næringsmegling mellom 1800 og 2500 kroner per kvadratmeter for ­lokaler med høy standard, mens prisene for kontor med god standard er mellom 1400 og 1800n kroner per kvadratmeter.

Tekst DAG-JØRGEN SALTNES E-post DAG@NE.NO

NORGES VIKTIGSTE NÆRINGSOMRÅDE

Motoren i Stavanger-regionen En femtedel av Norges verdiskapning 3000 virksomheter – 45000 ansatte Internasjonal smeltedigel av innovasjon og kompetanse I rivende utvikling, modernisering og transformasjon

www.forus.no www.facebook.com/forusforyou

100

NE 06 2015

STAVANGER

Det første fremleieofferet Sandnes ­Sparebank har gått på en ­kjempe­smell på sine husleiekontrakter og interessen for å leie er laber.

Banken opplyser at den har vært gjennom en vesentlig nedbemanning og nedskale­ ring av virksomheten de seneste årene.

Antall årsverk er redusert med ca. 100 fra 2008 og frem til i dag. Bare i fjor var nedbemanningen på 41 årsverk.

Denne reduksjonen og øvrige ­effektiviseringstiltak har medført en vesentlig reduksjon i behovet for ­kontorarealer både i Sandnes/Forus og Oslo. Leiekontraktene i disse områdene ble inngått med forventning om et høyere aktivitetsnivå og tilhørende bemanning tilbake i 2008/2009.

Mye fremleie Sandnes Sparebank har som følge av ned­ bemanningene et vesentlig areal for frem­ leie i både Sandnes/Forus og Oslo. Det er

langt fra gunstig i et marked som preges av økt fremleie, og der nettopp Forus er ett av de verste delmarkedene i Norge.

Banken skriver i børsmeldingen at de frigjorte arealene har vært i markedet i en periode, og at den nå merker en betydelig nedgang i etterspørselen etter kontor­ lokaler i regionen. Som om ikke det er nok, skal Sandnes Sparebank i andre kvartal 2016 flytte til nytt hovedkontor i Sandnes indre havn. Dermed vil hele det eksister­ ende hovedkontoret på Vestre Svanholmen 4 på Forus bli frigjort for fremleie.

– Det er snakk om totalt 9000 kvadrat­ meter, bekrefter finansdirektør Terje Frafjord i Sandnes Sparebank overfor NE NæringsEiendom.

Laber interesse – Hvilken løsning ser dere for dere, skal dere dumpe leieprisen?

– Nei, vi sier ikke noe om det. Vi har allerede én etasje ute i markedet og ­merker at det er laber etterspørsel, men dette kan endre seg, svarer Frafjord.

Banken konstaterer imidlertid i børsmeldingen at markedet for utleie av kontorlokaler har «forverret seg betydelig våren 2015». Det vil få konsekvenser for de prisene som oppnås på lokalene som

skal fremleies. Sandnes Sparebank venter følgelig å bokføre tap på de husleie­ kontraktene som skal fremleies i den resterende avtaleperioden.

Tap: 52 mill.

Det resulterte i et resultatvarsel onsdag, der styret i banken har vedtatt å ta en avsetning på 52 millioner kroner mulige fremtidige tap på bankens husleie­ kontrakter. Avsetningen tas nå i andre kvartal 2015.

Sandnes Sparebank har for øvrig en utlånsportefølje til næringseiendom på snaue 4 milliarder kroner.

– Hvordan vurderer dere markedet for næringseiendom i regionen?

– Det er generelt mye ledig, og vi tror leieprisene skal nedover. Men vi har ikke gjort avsetninger på utlånsporteføljen til næringseiendom. Vi undersøker nå de største engasjementene i porteføljen, og jeg er ikke bekymret nå. Det er imidlertid tøft på makrosiden, og at det kommer noe tap på sikt, er jeg ikke i tvil om, sier finansdirektøren.

Tekst JAN REVFEM E-post JAN@NE.NO Foto SEABROKERS GROUP

101

Sandnes Sparebank sliter med å få leid ut lokaler i Vestre Svanholmen 4.

VI ØNSKER INTERNATIONAL SOS VI ØNSKER VELKOMMEN SOM SOS LEIETAKER INTERNATIONAL VELKOMMEN SOMATRIUM LEIETAKER I FORUS I FORUS ATRIUM

VI HAR FREMDELES

VI HARLEDIGE FREMDELES LOKALER LEDIGE LOKALER ØNSKES YTTERLIGERE ØNSKES YTTERLIGERE INFORMASJON KONTAKT INFORMASJON KONTAKT GISLE BRENSDAL PÅ GISLE BRENSDAL PÅ GBR@CONSIGLIERE.NO GBR@CONSIGLIERE.NO FINNKODE: 58522767 FINNKODE: 58522767

NOEN AV VÅRE

NOEN AV VÅRE LEIETAKERE LEIETAKERE MERCURI URVAL MERCURI URVAL IEC-HUS IEC-HUS FINNPERSONAL FINNPERSONAL WELLBARRIER WELLBARRIER FINERO FINERO ADEPTOR ADEPTOR

102

NE 06 2015

STAVANGER

Utbygging for 4 mrd Prosjektene står i kø på Bryne de de nærmeste årene, i alt kan det være snakk om investeringer for 4 milliarder kroner.

Byen i jordbrukskommunen Time på Jæren kommer ofte i skyggen av ­Stavanger, Forus og Sandnes. Mange ansatte i nærområdet pendler til jobbene i nord, Bryne er lillebroren i sør.

– Bryne er en forstad til ­Stavanger og Sandnes og ligger i en stor jordbruks­ kommune. Ellers vil jeg si det er et ­pulserende næringsliv her, med ­selskaper som børsnoterte AKVA group ­(akvakultur, red.anm.) og Kverneland (landbruks­redskaper, red.anm.). Du ­finner o ­ ljerelatert virksomhet som ­Aarbakke her, og vi er store på handel, Bryne har en dekningsgrad på 118 prosent når det gjelder handel, forteller Terje Hamre til NæringsEiendom. Hamre er talsmann for Brynelauget, en frivillig sammenslåing av eiendomsbesitterne i området. Lauget består av lokale ­aktører og større ­nasjonale aktører som Rom Eiendom og Felleskjøpet Rogaland og ­Agder.

Forum Jæren Selv leder han Forum Jæren, der visjonen var å samle næring, læring og kultur i ett miljø. Før høyhuset til Forum Jæren på 19 etasjer kom i Bryne sentrum, var det stor mangel på gode kontorer for kunnskapsbaserte bedrifter i Bryne sentrum. Bedriftene måtte flytte til Forus eller andre steder for å finne plass. Hamre mener klyngevirksomhet har vært med på å transformere det han omtaler som et grått industriområde i Bryne sentrum til et mekka for kunnskapsbedrifter.

– Så vi kan snakke om at en større transformasjon av Bryne er på gang?

– Absolutt, sentrum utvider seg hele tiden. Ta vår tomt på Forum Jæren, her holdt gamle Hetlandhus til og et ­mekanisk verksted. Nå er ­arealene gjort om til trivelige lokaler, skole, park­områder og boliger, svarer Hamre.

Spørsmålet er så hvilke nye bedrifter som vil etablere seg på Bryne. Hamre sier at de har tradisjonelle bedrifter for ­området som oljeservice, og da ­konkurrerer de automatisk med Forus.

– Men infrastrukturen er helt fraværende på Forus, som favoriserer andre områder med kortreiste jobber.

Bryne er en kompakt by, det tar ikke mer enn drøyt fem minutter å gå gjennom byen til de aktuelle stedene, som skole og administrasjon og handel, sier Hamre.

Det tar 30 minutter å kjøre med bil inn til Stavanger, men at man kan doble denne tiden i rushtiden.

– Det er mange fra området rundt her som jobber andre steder, de ­pendler blant annet inn til Forus. Men køene om morgenen starter før man ­kommer til Sandnes, og det er veldig dårlig med ­omkjøringsveier, sier Hamre om ­trafikken. Nettopp køene taler for Bryne som etableringssted.

Mange bønder Bryne er sentrum for Jæren, der tre kommuner vurderer å slå seg sammen. Time, Klepp og Hå har til sammen om lag 50 000 innbyggere, med områdene rundt snakker vi om 75 000 innbyggere.

Tradisjonelt forbinder man Jæren og Bryne med jordbruk, supporterne til fotbal­laget har opp gjennom årene spilt på bondefaktoren og traktorer. Industri og produksjon ligger i randsonene av Bryne.

– Det er spennende. Bryne ligger i en kommune der jordbruk og ­jordvern står sterkt, men for tiden ligger en ny sentrums­plan ute på høring, og denne skal vedtas før kommunevalget til høsten. Vi har fått bygd 19 etasjer her på flate Jæren, og enkelte steder kan en få ­regulering på tolv etasjer. Det ville ha vært helt utenkelig for noen år siden, men

103

Illustrasjon: Norconsult

104

NE 06 2015

STAVANGER

det blir en betydelig fortetting fremover, spår Hamre.

– Hvordan stiller Time kommune seg til planene?

– Kommunen er veldig positiv, og høringsnotatet om sentrumsplanen er lagt ut. Undersøkelser viser at ­kommunene på Jæren scorer på topp når det gjelder både befolkningsvekst og nye bedrifter, svarer Hamre.

Mye boliger Og nå venter altså store investeringer.

Hamre sier at til sammen er det snakk

om investeringer for rundt 4 milliarder kroner de kommende årene, hvorav om lag 30 000 kvadratmeter med nye kontor­ arealer.

– Primært er det snakk om nye ­boliger, men også kontorer og handels­ arealer og kanskje et nytt hotell, sier Hamre.

Rom Eiendom vurderer et hotell i forbindelse med jernbanen, men hotell­ markedet her borte er ikke det letteste for tiden. Så har man kjøpesenteret M44 til Felleskjøpet, Høyland og Jæren Forbruks­ forening som kan bygges ut.

– Dette er ett av sentrene i ­regionen som vokser raskest, med en årlig ­omsetning på bortimot 900 millioner ­kroner. Store handelsaktører som XXL og Jula vurderer å etablere seg i området, og infrastrukturen i området er på plass, fortsetter han.

De internasjonale aktørene glimrer naturlig nok med sitt fravær, men store nasjonale aktører som Rom Eiendom og Felleskjøpet er altså blant utviklerne. I tillegg har, som undersaken viser, Union Eiendomskapital planer om å utvide arealene for storhandel.

105

Bryneporten vil ruve i landskapet.

(Foto: Ramboll)

– Bryne er et lite sted og et marked som krever tett oppfølging. Men jernbanen er en suksess, og man utreder dobbelt­ s­por til Sandnes og Egersund. Det hjelper k ­ anskje at ­samferdselsminister ­Solvik-­Olsen kommer fra området, smiler Hamre.

Markedet bestemmer – Hva tror du om de ulike prosjektene fremover?

– Det er det markedet som ­bestemmer.

Noen utbyggere er allerede i gang, mens andre ligger på været og ­avventer

utfallet av sentrumsplanen for å få ­for­utsigbarhet. Flere kaster seg vel over prosjektene til høsten når denne planen er vedtatt. Rom Eiendoms planer er nok avhengig av et dobbeltspor til ­Egersund og Sandnes, og det vil først skje i 2018-2019.

– Hva oppnår dere av leiepriser i området?

– For Forum Jæren er det ­inntil 2000 kroner kvadratmeteren oppover i etasjene, men ellers leies de rimeligste kontorlokaler på Bryne ut for ned mot 1000–1100 kroner per

kvadratmeter, sier Hamre. Med ­andre ord er toppnivået på Bryne minst like høyt som på Forus og ikke langt unna nivåene i Hinna Park utenfor ­Stavanger.

Hamre regner typiske tomtekostnader til 3500–5000 kroner kvadratmeteren, noe avhengig av tomtestørrelsen og ­beliggenheten.

– Derfor må vi ha et visst leienivå for nybygg, sier han.

Tekst JAN REVFEM E-post JAN@NE.NO

106

NE 06 2015

STAVANGER

Gamle Bryne mekaniske v­erksted. (Foto: Brandsberg-Dahls Arkitekter)

Mange prosjekter Som nevnt i hovedsaken foreligger det utbyggings­planer på Bryne for fire ­milliarder kroner, og her er noen av ­prosjektene.

Forum Jæren er faktisk Norges høyeste bygning utenfor Oslo, med hele 19 etasjer i et ellers flatt område.

Visjonen er å samle næring, læring og kultur i et miljø, og Forum Jæren inne­ holder små og mellomstore kunnskaps­ bedrifter og har fått godkjent tre nye etasjer på totalt 4500 ­kvadratmeter over Garborgsenteret i ­Hetlandsgata 11 i Bryne sentrum, ikke langt fra ­jernbane­stasjonen.

Transformasjon Senteret Gamle Bryne Mek er et etablert handelssenter i området sentrum Bryne Øst med detaljhandel, samt serviceog helsetjenester. Utbyggingen skal ­ivareta og utvide dagens virksomhet, i tillegg kommer det 100–120 leiligheter på ­eiendommen. Gamle Bryne Mek ­defineres som sentrum, og her ­kommer det et høyhus med høyde på 12–13 etasjer.

Prosjektet tar sikte på bolig­parkering ­under næringsdelen, som blir på 5000–7000 kvadratmeter.

Meierigården AS skal gjøre om et tradisjonsrikt industriområde til det som omtales som en moderne, sentrumsnær lokasjon for boliger og næring. Den foreløpige planen består av fire bygg på opptil ti etasjer, med to plan med parkerings­anlegg under bakkenivå, 3400 kvadratmeter med handel i første etasje og boligetasjer med til sammen rundt 130 leiligheter og 13 500 kvadratmeter. ­Utbyggeren håper å komme i gang våren 2016 og ferdigstille prosjektet i 2021.

Union Eiendomskapital, med base i Oslo (Union Gruppen), vil oppgradere og utvide det såkalte Reevegen 13-­kvartalet, et storhandelskonsept inntil riksvei 44 ved siden av kjøpesenteret M44. ­Eiendommen huser i dag merkevarer som MX-Sport, REMA 1000, Sparkjøp og Expert. Union vil rendyrke eiendommen som attraktivt et handlesenter. Antatt byggestart er nå i år, med forventet ­ferdigstillelse i 2016.

I handlegaten Storgata ligger kjøpe­ senteret M44 (Felleskjøpet) i den ene enden og jernbanestasjonen på Jærbanen i den andre enden. Gårdeierne har nå satt i gang et samarbeid for å utvikle gata med det de kaller temabasert butikkmiks og forutsigbarhet for leietakere.

Grønne lunge Sandtangen, ved fylkesvei 506, er Brynes grønne lunge og mest ­populære ­turområde. Planen er å etablere flotte næringslokaler og en tiltrekkende boligblokk med 40 leiligheter, samt

Slå et “hole-in-one” når du velger nye lokaler til din bedrift!

Et lite slag fra golfbanen og nær det aller meste kan din bedrift nå flytte inn i distriktets kanskje mest moderne næringsbygg. Golf Tower er klar og leietakere som Siemens og Aveva har allerede flyttet inn.

Kontorbygget holder svært høy standard, har energiklasse A og ligger perfekt til på Forus, med absolutt alt din bedrift og dine medarbeidere trenger i umiddelbar nærhet. Er tiden inne for en tilpasning av lokaler? Større eller

mindre? Golf Tower gir deg en unik fleksibilitet og ikke minst distriktets kanskje beste leiebetingelser?

Det koster ikke noe å ta kontakt og det kan virkelig lønne seg!

ENSIGN

Starbucks corner café

Sentralt på Forus

Utsikt mot golfbanen

Takterrasse fra kantine

Kantine fra Wilberg

5 min. fra Tvedtsenteret

Sykkel p-plass og verksted

Innendørs putting-green

Buss-stopp ved bygget

100% p-dekning

Høy standard

Ta kontakt for visning - når det måtte passe dere!

Næringsmegler Kristian Ur, 971 11 162 [kristian.ur@em1.no] eller utbygger Arild Egeland, 951 16 306

Energiklasse A

108

NE 06 2015

STAVANGER

Jæren hotell.

(Foto: Trodahl arikitekter)

Nye Bryne Stadion. (Foto: Brandsberg-Dahls Arkitekter)

store grøntarealer. Tomten er på ca. 3900 kvadratmeter, mens ­totalarealet for ­bygningsmassen er på ca. 9000 kvadratmeter, hvorav 5000 kvadratmeter med næringsarealer og 4000 kvadrat­ meter med bolig. Prosjektutvikler er ­Sandtangen 2 AS, som har fire ulike eiere, i samarbeid med Aros Arkitekter AS og Rom Eiendom AS. Planlagt byggestart er i 2017, og planlagt ferdigstillelse er i 2018–2019.

Rom Eiendom ønsker også å etablere morgendagens knutepunkt på nye Bryne Stasjon. Det innebærer et nytt dekke over dagens bussterminal, der hensikten er å utnytte terrengforskjellen til å skape en «visuell forbindelse mellom Jernbane­ gata og perrongene på stasjonen». Det ­NSB-­eide selskapet vil legge til rette for en ny bussterminal og en innendørs ­publikumssone. På det nye dekket

Masterplan for Storgata.

(Foto: Norconsult)

planlegges fire boligblokker og et hotell/ leilighetshotell. Antatt byggestart er samtidig med bygging av nytt dobbeltspor fra Sandnes til Nærbø og vil sannsynligvis skje i 2019–2020. Byggetiden estimeres til to år.

Ny fotballstadion Bryne Stadion fornyes til en moderne fotballstadion. Utbyggingen skal i tillegg legge til rette for næringsvirksomhet, boliger og parkering, samt en flerbruks­ hall. Prosjektet er under regulering med avklaring sommeren 2015, men første byggetrinn er planlagt etter sesongslutt i 2015 i november.

Forventet ferdigstillelse er 2017–2018, med et areal inntil 11 400 kvadratmeter.

Svanedal AS, som eies av flere ­aksjonærer, er gjennom sine datter­ selskaper den største aktøren for

­ tleie av butikklokaler i Storgata, u der Bryne­senteret utgjør den største ­delen. ­Samtidig eier og utvikler ­selskapet ­kontorlokaler som leies ut til ­profesjonelle yrkesutøver som ­advokater, arkitekter og konsulenter. Svanedal vil øke eksponeringen på Bryne gjennom oppkjøp og utbygging av eiendom. I mars 2015 kjøpte selskapet Storgata 41 i sentrum, for å utvikle og fornye ­eiendommen.

Jæren Hotell Eiendom AS øker ­kapasiteten med 50 nye rom på Jæren Hotell, inkludert ti suiter.

På Solhøgda hvor hotellet ligger, rett ved fylkesvei 506, kommer det også fire småblokker med 32 leiligheter fra 65 til 141 kvadratmeter.

Tekst JAN REVFEM E-post JAN@NE.NO

NOEN AV DE GODE IDEENE VI HAR GJORT TIL VIRKELIGHET

JÅTTÅVÅGVEIEN

Foto:Elisabeth ElisabethTønnessen, Tønnessen,Sindre SindreEllingsen Ellingsenog ogAnders AndersMartinsen Martinsen 0707 Foto:

TRE TAARN

KANALSLETTA

AQUARAMA AQUARAMA

AQUARAMA

FRA IDÉ TIL VIRKELIGHET ER VÅR LEDESTJERNE

Kruse Smith Eiendom identifiserer de gode ideene og prosjektene.

Vi har også gjennomføringskraften til å sette dem ut i livet.

Vi utnytter kreativiteten og kunnskapen i selskapet for å bidra til en

bærekraftig samfunnsutvikling. For alt begynner med gode ideer.

Les mer på kruse-smith.no

Fra idé til virkelighet JÅTTÅVÅGVEIEN JÅTTÅVÅGVEIEN

TRE TAARN TRE TAARN

KANALSLETTA KANALSLETTA

FRAIDÉ IDÉTIL TILVIRKELIGHET VIRKELIGHETER ERVÅR VÅRLEDESTJERNE LEDESTJERNE FRA KruseSmith SmithEiendom Eiendomidentifiserer identifisererde degode godeideene ideeneog ogprosjektene. prosjektene.

Kruse

Foto: Elisabeth Tønnessen, Sindre Ellingsen og Anders Martinsen

harogså ogsågjennomføringskraften gjennomføringskraftentiltilååsette settedem demut uti ilivet. livet.

ViVihar utnytterkreativiteten kreativitetenog ogkunnskapen kunnskapeni iselskapet selskapetfor forååbidra bidratil tilen en ViViutnytter bærekraftigsamfunnsutvikling. samfunnsutvikling.For Foralt altbegynner begynnermed medgode godeideer. ideer. bærekraftig Lesmer merpå påkruse-smith.no kruse-smith.no Les

VANNKANTEN VANNKANTEN

Fra idé til virkelighet Fra idé til virkelighet

07

VANNKANTEN

NOEN NOENAV AVDE DE GODE GODEIDEENE IDEENE VIVIHAR HARGJORT GJORT TIL TILVIRKELIGHET VIRKELIGHET

Til salgs: Regulert boligfelt i Holmastø, Fogn i Finnøy kommune Finnøy kommune har ervervet og regulert området Holmastø på Fogn, til boligformål.

Reguleringsplanen åpner for utbygging av eneboliger, tomanns­ bolig og terrassehus eller lignende.

Eiendommen ligger på Fogn like ved ferjekaien, og på en liten høyde med flott utsikt over fjorden.

Fogn er en øy i Finnøy kommune, idyllisk beliggende midt i ­Ryfylkebassenget.

Adkomst til Fogn skjer via Finnfast med ferge fra Judaberg på Finnøy. Fergen har 10 – 11 anløp pr. dag. Hurtigbåt fra Stavanger - Judaberg, med 10 – 12 anløp pr. dag.

Tomteareal: 33 200 kvm

REGULERT BOLIGFELT, FINNØY

Side 6

Kontakt Frode Krohn-Pettersen Mob: 9008 4404 E-post: frode@kaph.no

Til salgs: Regulert boligfelt i ­Skartveitmarka II, Halsnøy i Finnøy kommune Finnøy kommune har ervervet og regulert området Skartveitmarka II på Halsnøy, til boligformål.

Reguleringsplanen åpner for utbygging på 12 tomter, hvor 9 er tomter for enebolig og 3 tomter for flere bo-enheter.

Eiendommen ligger på Halsnøy på en liten høyde med flott utsikt over fjorden. Nært sjøen hvor det er et privat småbåtanlegg.

Halsnøy er en øy i Finnøy kommune, idyllisk beliggende midt i Ryfylkebassenget.

Adkomst til Halsnøy skjer via Finnfast og ferge fra Judaberg på Finnøy. Fergen har 8 - 10 anløp pr. dag. Hurtigbåt fra Stavanger – Judaberg med 6 – 8 anløp pr. dag.

Tomteareal: 16 400 kvm

Kontakt Frode Krohn-Pettersen Mob: 9008 4404 E-post: frode@kaph.no

Vi har for tiden stor etterspørsel etter næringseiendommer.

For klienter søker vi etter følgende eiendommer for kjøp: • Nyere kombinasjonseiendommer, sentralt beliggende i Stavanger regionen, lang leiekontrakt.

Varierende prisklasser.

• Handelseiendommer Vi søker også lokaler for leie til handelsetableringer.

Kontakt Frode Krohn-Pettersen Mob: 9008 4404 E-post: frode@kaph.no

Ta kontakt for en samtale om hva vi kan tilby av tjenester.

kaph Næringsmegling AS tilbyr alle tjenester innenfor næringsmegling og bistår våre kunder innen alle faser av oppdraget.

Frode Krohn-Pettersen Mob: 900 84 404 E-post: frode@kaph.no Partner – Daglig leder

Cathrine Silgjerd Leiros Mob: 975 87 199 E-post: cathrine@kaph.no Partner – Utleiemegler (er for tiden i permisjon)

Arne Tårup Mob: 959 89 231 E-post: arne@kaph.no Partner – Næringsmegling

Tor Arne Birkeland Mob: 982 44 960 E-post: tor.arne@kaph.no Partner – Næringsmegling

Våre tjenester er: • • • • •

Transaksjoner: Eiendom og AS Salgs- og kjøpsrådgivning Utleie Leietaker rådgivning, søk og reforhandlinger Verdivurderinger av alle typer næringseiendom; salgs – utleieverdi • Utvikling og generell rådgivning • Verdiskapning ved investering, rådgivning og utvikling • Verdiskapning ved investering, rådgivning og utvikling www.kaph.no

112

NE 06 2015

STAVANGER

Statoils hovedkontor er p책 over 100 000 kvadratmeter.

(Foto: Ivar Langvik/Statoil)

113

Amerikanere kaster seg over Stavanger

Amerikanske ­investorer har den seneste tiden kjøpt ­næringseiendom i Stavanger for flere ­milliarder.

Oljeprisfall til tross, eiendommer i Stavanger med lange leiekontrakter med solide olje- og offshoreselskaper er attraktive for internasjonale investorer.

Den seneste tiden har store amerikanske fond bladd opp milliarder av kroner for eiendommer i Stavanger.

Kjøper Statoil-bygg I begynnelsen av mai kunne Nærings­ Eiendoms nettavis NE nyheter avsløre at Statoil var i ferd med å selge sitt hoved-

kontor på Forus. Amerikanske Colony Capital ble pekt ut som kjøperen av eiendommen på over 100 000 kvadratmeter.

Nå, en drøy måned senere, har Statoil bekreftet av salget er i boks. For litt over 2,5 milliarder kroner får Colony Capital en eiendom som har en leieavtale med Statoil i 15 år fremover med opsjon på forlengelse.

Colliers International var rådgiver for Colony Capital, mens Atrium CBRE og Advokatfirmaet Haavind har vært råd­ givere for Statoil.

Kontoret på Forus består av ca.

100 000 kvadratmeter og har vært gjennom flere faser med utvidelser og modernisering siden første byggetrinn sto ferdig i 1979. Den siste oppgraderingen med nytt forretnings- og konferanse­ senter åpnet i fjor.

– Som leietaker vil Statoil fortsatt være ansvarlig for drift og vedlikehold av eiendommen, samtidig som salget

frigjør kapital til utviklingen av vår kjerne­ virksomhet, sier direktør Kåre Thomsen, som er ansvarlig for kontorbyggene i Statoil.

Den årlige husleien som Statoil ­betaler blir på 148,7 millioner kroner som skal indeksreguleres hvert år.

Amerikansk gigant Colony Capital ledes av gründeren Tom Barrack. Forvaltningsselskapet er notert på New York-børsen og har til ­sammen 24 milliarder dollar i egenkapital i ulike fond.

Disse fondene har investert over 60 milliarder dollar, nærmere 480 milliarder kroner med dagens valutakurser.

Filosofien til Colony Capital er å opp­ nå en attraktiv risikojustert av­kastning gjennom et bredt utvalg av investerings­ strategier i eiendom, både i form av egenkapital og gjeld. Colony Capital prøver videre å utnytte mulighetene som de ulike syklusene gir.

114

NE 06 2015

STAVANGER

Næringseiendommer i Stavanger er blitt attraktive for amerikanske investorer. (Foto: Øgreid Eiendom)

W.P. Carey Colony Capital er ikke den eneste amerikanske aktøren som har satset på nærings­eiendom i Stavanger-området.

W.P Carey kjøpte i fjor sommer ­Finnestadveien 44 fra børsnoterte ­Norwegian Property for 733 ­millioner kroner. Eiendommen er leid ut til oljeselskapet Total Norge E&P på en lang leiekontrakt.

Noen måneder senere slo W.P. Carey til igjen og sikret seg hovedkvarteret til oljeserviceselskapet Apply AS på Moseid­ sletta 122 på Forus Nord. Det er ikke

bare amerikanske fond som har troen på næringseiendom i Stavanger. Også det svenske fondet Niam har satset ved å kjøpe Aker Solutions’ bygg i Jåttåvåg­ vegen for rundt 1,5 milliarder kroner.

W.P. Carey har også kjøpt hovedkontoret til Siemens i Østre Aker vei i Oslo for 520 millioner kroner, og for kort tid siden kjøpte de det gamle Smart Club-bygget på Alnabru for 724 millioner kroner.

Det kan også komme flere store utenlandske kjøp. Store fond er på jakt etter investeringer, og en mulig attraktiv

portefølje er Øgreid Eiendoms fire eiendommer Haakon VIIs gate 7, Haakon VIIs gate 9, Kongsgårdbakken 3 og Strandkaien 2. Dette er sentrale eiendommer rundt torget i byen og noen av Stavangers beste eiendommer, med inntekter som ligger over det som ellers rapporteres som leienivåer i byen. Et eventuelt kjøp av porteføljen, som er til salgs hvis prisen er god, kan komme opp på 850 til 900 millioner kroner.

Tekst DAG-JØRGEN SALTNES E-post DAG@NE.NO

Se vårt magasin vedlagt dette nummeret av NæringsEiendom!

ET MAGAS

IN FRA SW

ECO

2/2015

SAMFUNN

Byutviklin i praksis g

Nye Torgga ta i hyggelig byr Oslo – et funksjonelt o om med so sialt mangfo g Side 8 ld.

EN GOD ID

É

Internasjona le fagmiljøe r retter blik mot Bergen ket og verdens høyeste tre Side 4 hus.

AKTUELT

Ikke alt er som det sk al være med den nye en ergiforskrift en.

Side 26

Nordens ledende rådgiverselskap innen teknikk, miljø og arkitektur - www.sweco.no

500–6 000 kvm

STAVANGER ØST

500–6 000 KVM

TINNGATA 8

Tinngata 8/Lervigsveien 32 og 36: moderne kontorlokaler til leie.

God parkeringsdekning Sentralt beliggende i Stavanger, nær sjøen i Lerviga.

Representativt inngangsparti med resepsjon.

Kantine, trimrom med garderobe og dusjfasiliteter.

Flott takterrasse.

6 000 kvm ledig nå, mulighet for å bygge ­ytterligere 16 000 kvm.

KONTAKT MEGLER: TONJE Ø. ROSENVOLD | MOB: 950 57 288 tonje.rosenvold@dnb.no

Fra 300 kvm

HINNA PARK

JÅTTÅVÅGVEIEN 10/12

FRA 300 KVM

Flotte kontorlokaler med sentral beliggenhet i Hinna Park. Åpne og effektive kontorlandskap inndelt i fleksible moduler.

Møteromsfløyen har topp moderne tekniske løsninger og er sentralt plasser utenfor kontorområdene.

Hinna Park har egen togstasjon (Jåttåvågen), ­kjøpesenter, restauranter, m.m.

Treningsrom, garderober, sykkelparkering/-vask, kantine, parkeringsmuligheter, resepsjon og kafé.

KONTAKT MEGLER: TONJE Ø. ROSENVOLD | MOB: 950 57 288 tonje.rosenvold@dnb.no

201–2 232 kvm

FORUS VEST

KOPPHOLEN 20

201–2 232 KVM

Kontor- og lagerlokaler til leie.

Kontor: 1 825 kvm, lager/verksted med rulleport: 1 140 kvm.

Moderne og fleksibelt bygg, delt opp i 2 fløyer med kantine og resepsjon.

Profilert bygg med meteoritt som utsmykking i fasaden.

Området har tiltrukket seg sentrale aktører, noe som danner et meget godt utgangspunkt for ­profilering og nye samarbeidspartnere.

KONTAKT MEGLER: TONJE Ø. ROSENVOLD | MOB: 950 57 288 tonje.rosenvold@dnb.no

1 500 kvm

FORUS

MASKINVEIEN 15

1 500 KVM

Kontor til leie langs E-39, meget gode profileringsmuligheter.

Nærhet til flyplass og buss.

Bygget leveres med design og tekniske løsninger av beste kvalitet.

Lokalene fremstår idag som en kontorfløy med åpent landskap. Bygget er meget fleksibelt så det vil også være mulighet til å få skreddersydde lokaler.

KONTAKT MEGLER: TONJE Ø. ROSENVOLD | MOB: 950 57 288 tonje.rosenvold@dnb.no

118

NE 06 2015

STAVANGER

Havnetrans­ formasjonen Havneparken i Sandnes skal gjøre «lillebror» attraktiv og sikre etableringer fra Stavanger og Forus.

Nord i Sandnes sentrum er det startet en større transformering av det gamle havne- og industriområdet. Areal­ intensiv virksomhet byttes ut med nye kontorbygg, nytt rådhus, boliger, handel og service. Havnespeilet er første bygg ut i den såkalte Havneparken, deretter vil kvartalene bli bygd ut på løpende bånd i årene fremover. Totalt skal det utvikles 153 000 kvadratmeter i Havneparken, fordelt på 16 kvartaler.

De totale investeringene i prosjektet kan komme opp i hele 4 milliarder kroner.

Nytt rådhus Havneparken vil bidra til en forlengelse av Sandnes sentrum og skal i tillegg til sjøområdet også ha et betydelig innslag av såkalte rekreasjonskvaliteter.

Alle byer med gamle havneområder og respekt for seg selv utvikler nye og moderne bydeler, med attraktive boliger, handel, service og kontorarbeidsplasser.

Sandnes vil ikke være noe dårligere og flytter sitt rådhus til Havneparken.

Havneparken har også lokaler til Jæren Tingrett og Vernepleierhøyskolens avd Rogaland.

Ytterst mot fjorden Havnespeilet er et kontorprosjekt på 6000 kvadratmeter som skal stå klart i løpet av mars 2016. Prosjektet består av to bygg på henholdsvis tre og fire etasjer og er sammenkoblet med et atrium i midten.

Sandnes Sparebank har allerede tegnet en leieavtale på rundt 4000 kvadratmeter og vil ha filial i første etasje. Utbyggeren vil også ha en restaurant mot sjøen i første etasje. Det er meningen at Havnespeilet

blir bygget etter passivhus-standard, som sikrer lavt energiforbruk.

Havnespeilet ligger ytterst mot Gandsfjorden og vil etter hvert få det nye rådhuset i Sandnes som nærmeste nabo innenfor i Havneparken. Når Havnespeilet står klart, vil det være laget en promenade som går langs sjøen og ­gjennom Havnespeilet. Det skal også utvikles små parker, torg og grønne ­allmenninger i Havneparken.

Base og Kruse Smith satser Det kommunalt eide Sandes Tomte­ selskap har solgt unna tomter til ­utviklere. Base Property har kjøpt en tomt hvor det skal bygges et hotell, mens Base Property og Ineo Eiendom har kjøpt et kvartal hvor planen er å sette opp et kontorbygg og 45 eksklusive eiendommer.

Kruse Smith Eiendom har kjøpt fem kvartaler og kan utvikle 300 til 400 leilig­ heter i tillegg til næringslokaler.

Tekst DAG-JØRGEN SALTNES E-post DAG@NE.NO

119

Sandnes Sparebank skal leie lokaler i nye Havnespeilet. (Ill.: Plank Arkitekter)

120

NE 06 2015

STAVANGER

Fortsatt nye avtaler på Forus Det tegnes fortsatt leieavtaler på Forus.

Etter å ha lest næringslivspressen og Stavanger Aftenblad de seneste ­månedene, skulle man tro at oljepris­ fall og fremleie sendte Forus inn i en kjempe­krise. Markedet på Forus har riktig nok fått et skarpt skille mellom de nye lokalene og gamle enbrukerbygg med oppussingsbehov. Men ryktene om Forus’ død som kontorområde er langt fra ­virkeligheten.

Nye kontrakter På Kanalsletta 4 bygges det ut 23 000 kvadratmeter, der 17 400 ­kvadratmeter er ferdigstilt. Nylig har Advokatkontoret Haver og konsulent­ selskapet ­Capgemini inngått leieavtaler om en hel etasje hver på i overkant av 1000 kvadratmeter. Rundt hundre ansatte i de to selskapene flytter inn i de nye lokalene.

Golf Tower på Forus vest er nettopp ferdig oppført. Siemens har valgt Golf Tower som Stavanger-hovedkontor, og rundt 200 Siemens-ansatte flyttet inn 1. juni til 10 000 kvadratmeter. 50 ansatte

i IT-selskapet er AVEVA er også på plass, og de skal leie 1200 kvadratmeter. ­Høgevoll AS står bak Golf Tower, som er på totalt 17 800 kvadratmeter.

I Storprosjektet 2020park ved Ringnes` tidligere bryggeriområde er det inngått en avtale med Norges­Gruppen om etablering av dagligvarebutikk i Forusparken 12. Kiwi Forusparken åpner medio september 2015.

Det er også tegnet mindre leie­ kontrakter på Forus. FORTIN har utvidet en leieavtale med 209 kvadratmeter med en ikke-navngitt leietaker på K ­ oppholen 20.

Avtalen har en varighet på fem år.

121

Akershus Eiendom og Høegh Eiendom Kanalsletta 4 har hanket inn Advokat­kontoret Haver og konsulentselskapet Capgemini.

(Foto: Forus-samarbeidet)

Prospekter på nett kan være så mye mer wergelandsveien7.no

På ­Forus eier FORTIN Koppholen 20 og Vestre ­Svanholmen 13, to næringsbygg på til sammen 18 249 kvadratmeter. ­Fondet ble i januar i år formelt solgt til ­amerikanske Starwood Capital Group.

Tiltrekker attraktive virksomheter – Flere eiendomsaktører opplever betydelig markeds­interesse, og det er hyggelig at området fortsetter å tiltrekke ­attraktive virksomheter, der eiendomsaktører driver langsiktig omdømme­ bygging av området som nasjonalt og internasjonalt verdiskapningssenter, sier talsmann Svein Racin Grødem i Forus-samarbeidet.

Tekst JAN REVFEM E-post JAN@NE.NO

nebyra.no

Stavangers mest spennende kontorer ligger i Ă&#x2DC;stre bydel

E-post: stavanger@npro.no Mobil: 906 937 31

HEY-HO LET’S GO

For mange ligger drømmelokalene ved fjorden, i byen eller i et område det faktisk skjer noe. Hvorfor velge?

Du får alt på Svanketorget – nær sentrum, i Stavanger øst, byens mest innovative, inspirerende og levende bydel.

Les mer om byens mest spennende kontorer på svanketorget.no

124

NE 06 2015

STAVANGER

Oljetrøbbel kan løfte ­eiendomsbransjen

Flinke folk fra ­olje­bransjen kan bli med og løfte eiendoms­bransjens kompetansenivå Da oljebransjen støvsugde markedet for flinke ingeniører og økonomer, klagde andre næringer på at det var vanskelig og for dyrt å få tak i gode ansatte. Men nå kan eiendomsbransjen i Stavanger

stå foran en gullalder når det gjelder tilgang på kompetanse, dog med den ­utfordringen at nedgangen i oljesektoren i stor grad påvirker byens eiendoms­ marked.

– Vi er i markedet etter to stillinger nå og ser at det er vesentlig lettere å få tak i gode folk. Vi søker blant annet etter en analytiker og opplever å få henvendelser fra særdeles mange gode og interessante søkere, sier eiendomsdirektør Jostein Kalsheim i Smedvig Eiendom til Nærings­ Eiendom.

Hans tror utfordringene i oljesektoren vil komme andre sektorer til gode,

– Jeg håper og tror at flere kommer inn i eiendomsbransjen og i bygge­ sektoren. I eiendom er vi veldig knyttet til prosjekt og prosjektering, sier Kalsheim, som mener bransjen kan ha god nytte av prosjektkompetansen som er i olje­ bransjen.

Profesjonalisering Eiendomsbransjen i Norge har vært ­gjennom en betydelig profesjonalisering de seneste årene. Fra å være en bransje hvor man «gjorde det bra hvis man betalte under 10-gangeren av leieinntektene for en eiendom», er det blitt en bransje

125

Med lavere fart i norsk i oljebransje, får andre bransjer muligheten til å skaffe etterlengtet kapasitet.

(Foto: Harald Pettersen/Statoil)

med mange med solid finansbakgrunn og eiendomsutdanning fra internasjonale skoler. Da finanskrisen slo inn over aksje­ meglerfirmaene, samtidig med at stadig mer av aksjehandelen ble flyttet over til internett, fikk særlig dem som satset på analyse tilgang på høyt kompetente ­mennesker. Da gikk utlyste analytiker­ stillinger fra å ha en håndfull søkere til å få over 50 høyt kvalifiserte søkere.

I eiendomsbransjen håper man nå at problemene i oljesektoren og de mange oppsigelsene der vil kunne gi neste bølge av kompetanseløft. Innen­ for ­entreprenør­virksomhetene har

produktivitets­utviklingen vært dårlig, og eiendomsutviklerne klager over høye byggekostnader.

– Folk fra oljebransjen har kompetanse i planlegging, anskaffelse, logistikk og gjennomføring av prosjekter, så dette er mennesker som eiendomsbransjen absolutt bør ønske velkommen, sier eiendoms­ direktøren, men føyer samtidig raskt til at han ikke vil ha oljebransjens kostnadsnivå.

Teknisk løft?

Også når det gjelder den tekniske ­forvaltningen kan eiendomsbransjen få et løft ved nye ansatte fra oljebransjen.

– Jeg er spent på hvordan ­ tviklingen i oljebransjen slår ut for u teknisk side innenfor ­eiendomsbransjen.

Folk som kommer over fra ­oljebransjen kan gi eiendomsbransjen en sårt ­tiltrengt ­kompetanse, sier Jon ­Tallberg, adm, direktør i Newsec Asset ­Management.

– Vi ansatte for to år siden en drifts­ sjef, med erfaring fra de krav som stilles i oljebransjen. Det var veldig positivt, sier Jostein Kalsheim.

Tekst DAG-JØRGEN SALTNES E-post DAG@NE.NO

126

NE 06 2015

TRONDHEIM

Nyhavna st책r foran en storstilt boligutbygging.

(Illustrasjonsfoto: Shutterstock)

127

Massiv boligutbygging Havneområdet i Trondheim står nå overfor en massiv boligutbygging.

Det interkommunale selskapet Trondheim Havn ser ifølge Adresseavisen for seg 2100 boliger langs Kanalen og ved Nyhavna. Den såkalte Kullkranpiren kan bli Trondheims svar på Tjuvholmen i Oslo.

Sentralt i utviklingen står selskapet Trondheim Havn, der kommunen er største aksjonær. Det er dette selskapet som forvalter havnevirksomheten i kommunen. Havneselskapet disponerer hele 773 mål eiendom i havneområdet. Det er spesielt Nyhavna som har det største potensialet for en utbygging. Gjeldende plan for havneområdet er moden for revidering, med egen plan spesifikk for Nyhavna. En ny kommunedelplan for Nyhavna-området utarbeides derfor i et samarbeid mellom Trondheim Havn og Trondheim kommune. Endelig plan skal vedtas av Bystyret.

Nyhavna har i dag, foruten den havne­ relaterte virksomheten med spedisjonsog lagerbygg, et betydelig innslag av forskjellig industri; fra kaffebrenneri til mekaniske verksteder. Ifølge Trondheim Havn ønsker mange å benytte bydelen til andre formål enn industrien som i dag preger området.

Nytt kontorbygg En av grunneierne i området er Koteng, som fører opp et kontorbygg på 9200 kvadratmeter i Skippergata 14, fordelt på seks etasjer. Koteng kjøpte i 2012 prosjektet sammen med Trondheim Havn, som også blir en av leietakerne i bygget sammen med Koteng Holding. Foreløpig er bare 22 prosent av bygget, kalt Trondheim Maritime Senter, leid ut, et bygg som i realiteten ble bygget «på spekk».

– Vi har ingen spesiell filosofi med dette bygget, vi er tidlig i et område som kommer til å bli utbygget. Dette er et gammelt krigsområde mellom to ubåtbunkere (Dora I og Dora II, red.anm.) og helt nede ved sjøen. Når det gjelder leietakere, tar vi det vi kan få. Det er for tiden ikke mange som har så voldsomt

incitament for å flytte på seg, sier Ivar Koteng til NæringsEiendom. Han ser ikke for seg noen kontorklynge i området, som altså er på mange hundre mål, og der Koteng eier en tomt på 4-5 mål.

– Hvordan vil du beskrive området og bygningene der i dag?

– Det er et industriområde med lagerog logistikkeiendommer, men nå foreligger det en ny områdeplan for å bygge boliger, svarer Koteng.

Foreløpig har Koteng investert alene i prosjektet Trondheim Maritime Senter.

– Det er et interessant område der vi vil være med på utviklingen, men store deler av området er på bygslet bygslet grunn, med Trondheim Havn som grunneier. Det er derfor ikke så mange grunneiere her, sier Koteng.

Ingen flere Bortsett fra nybygget på 9200 kvadratmeter, blir det ikke flere næringsbygg på Koteng den nærmeste tiden.

– Vi investerer her for 180-190 millioner kroner, men kan ikke bygge mer å bygge på tomten og bygger ikke flere næringsbygg før markedet snur, og det

128

NE 06 2015

TRONDHEIM

Foreløpig er det bare leid ut 22 prosent av Trondheim Maritime Senter.

Ivar Koteng mener området rundt Nyhavna er et svært interessant område. (Foto: Scanpix)

129

kan skje om to til tre år. Planene nå er å gjøre bygget ferdig, med innflytting til jul, men tomten er oppbrukt.

– Hva med leienivåene i området?

– Vi oppnår rundt 1800 kroner kvadratmeteren her på Trondheim Maritime Senter. Det er kun Solsiden som har nivåer over 2000 kroner kvadratmeteren, og det ligger på rundt 2000 kroner i det nye bygget til Adresseavisen. Leieprisene var høyere for to år siden, erkjenner Koteng.

Det er altså boliger som er i skuddet, og Ivar Koteng tror nye boliger i om­ rådet, som ligger rett ved Nedre Elvehavn, kan selges for rundt 60 000 kroner kvadratmeteren.

Komplett bydel Rom Eiendom er også en aktør i området, de eier et tomteområde på 15 mål på Nyhavna med et samlet utbyggingspotensial på 20 000 kvadratmeter. Rom ser for egen del for seg næringsbygg, men mener Nyhavna kan utvikles til en komplett bydel med allsidig næring, kunnskaps­ bedrifter, kulturell virksomhet, boliger og restauranter, som skaper aktivitet til alle døgnets tider.

I forkant av arbeidet med kommunedelplanen har Rom Eiendom sammen med samarbeidspartnere utarbeidet en mulighetsstudie for Nyhavna. Visjonen er å skape et «fremtidsrettet og mang-

foldig område som er på flere hundre mål».

Men ett stridstema er fordelingen mellom kontorer og boliger. I forslaget til kommunedelplan sies det foreløpig ikke noe om fordelingen. Byggeformålet skal være kontor, forretning, tjeneste­ yting, bolig, kultur- og servicefunksjoner.

Foreløpig er det kun en overordnet plan som foreligger, men kommunedelplan skal legge premissene for utnytting av området, som hovedtrafikkårer, friarealer, og utnyttelsesgrad.

Tekst JAN REVFEM E-post JAN@NE.NO

Din Din

INNREDNINGSLEVERANDØR fra A til Å LEVE RANDØR fra A til Å GLASSVEGGER KONTORSKILLEVEGGER HIMLINGER

■ GLASSVEGGER ■ KONTORSKILLEVEGGER ■ HIMLINGER MV-Panorama Eksklusiv

Kontakt oss: 23 24 22 00 eller mvo@modulvegger.no

ann190x127-2013nov.indd 1

05/11/13 10:38

130

NE 06 2015

TRONDHEIM

Satser tungt på ­bydelssenter

131

R. Kjeldsberg Eiendom AS har store planer for Sluppen-området sør for Trondheim sentrum, der det ­viktigste nå er å bygge opp et bydelssenter.

Sluppen, slik området fremstår i dag, er en blanding av nyere kontorbygg og eksisterende lager- og logistikkbygg.

– Det skal skje en transformasjon av hele området, der vi fjerne lager- og logistikkbyggene og erstatter dem med primært boliger, men også ­kontorer og et bydelssenter. Sluppen er et ­trafikalt knutepunkt og er en naturlig ­beliggenhet for et kollektivknutepunkt. ­Infrastrukturen til og fra bydelen er viktig. Før ble det sagt at alle veier fører til Rom, nå skal alle veier gå til Sluppen, sier adm. direktør Ole Petter Bjørseth i R. Kjeldsberg AS til NæringsEiendom.

Våren 2018 kommer det derfor en helt ny broforbindelse over til Byåsen-siden, nye Sluppen bru. Dagens veibro over Nidelva er på 82 meter og ligger langs en arm på riksvei 706. Denne skal erstattes.

Ett av tre – Sluppen blir ett av tre kollektiv­ knutepunkter i Trondheim, og politikerne vurderer en bybane eller en trikk inn til byen. Vi har jo lagt ned trikken en gang og skal begynne med superbusser som går i

132

NE 06 2015

TRONDHEIM

Transformasjonen av næringsparken er i full gang.

en egen trasé, men flere drømmer om å etablere en trikk, det er diskusjoner om dette, sier Bjørseth.

Transformasjonen av ­næringsparken er i full gang. R. Kjeldsberg AS hadde i 2012 som undersaken viser, ­planer om å bygge ut for fire milliarder ­kroner.

Bjørseth anslår i dag de totale utbyggings­ volumene til 135 000 kvadratmeter, hvorav 40 000 kvadratmeter med boliger og 95 000 kvadratmeter med kontor- og næringslokaler. I tillegg kommer u ­ tbygging av Bilbyen, der flere ­bilforretninger holder til i dag, men som på sikt skal bygges ut med 800 boliger.

– Vi har akkurat ferdigstilt et bygg i åtte etasjer på 13 000 kvadratmeter, der de første leietakerne har begynt å flytte inn, og som suppleres i løpet av s­ ommeren. Ca. 80 prosent av dette bygget er utleid. Det ender nok opp med tolv leietakere. Det neste bygget står ferdig i september for Multiconsult, som skal ha 7000 kvadratmeter, sier Bjørseth om rekkefølgen. Etter planen er det ferske børsnoterte selskapet på plass 22. september i Sluppenveien 15, som beskrives som «et topp moderne bygg og er klassifisert i energiklasse A». ­Multiconsult kom til Sluppen i 2003 og er i dag 170 medarbeidere.

Men realiseringen av et bydelssenter er det Bjørseth ser mest frem til, noe han håper står klart i løpet av 2018.

– Det er viktig å få plass et senter med servicefunksjoner for de som trekker til området. Vi ser for oss et bydels­senter med boliger på toppen, sier han.

R. Kjeldsberg AS åpner også en kafé i disse dager i tillegg til kantinene i byggene, for å styrke servicetilbudet til leietakerne på Sluppen.

Flere grunneiere – Bygger dere ut området alene eller ­sammen med andre?

133

134

NE 06 2015

TRONDHEIM

Det er god interesse for eiendommer på Sluppen.

– I utgangspunktet bygger vi alene, men hele tomteområdet her ute er på 275 mål, hvorav vi har 144 mål.

Vi ­samarbeider med Trondos, landets tredje største samvirkelag, gjennom ­Sluppen Utvikling AS, og G.H. ­Eiendom og KLP eier også en vesentlig del av ­området, sier Bjørseth. I tillegg har R. Kjeldsberg AS et samarbeid med Trondheim kommune om en kunnskaps­akse inn mot Brattøra.

I all hovedsak bygger selskapet ­flerbrukerbygg.

– Byggene her ute er godt egnet for flerbrukere, men vi kan også ha ­hovedkontor. Evry er i ferd med å sam­ lokalisere aktivitetene på Sluppen. Vi har bygd for dem tidligere, et bygg som stod ferdig i 2011, men de trengte større plass og flytter fra Tunga. Nå blir Evry 500 ansatte her ute, sier Bjørseth.

Størrelsen på kontorbyggene ligger fra 6000 til 13 000 kvadratmeter.

– Vi bygger ikke på spekulasjon og bør ha leid ut 50 til 60 prosent før vi starter, sier Bjørseth, som tilføyer at utbyggingen finansieres gjennom en vanlig bank­finansiering.

R. Kjeldsberg AS tilbyr også kontorfellesskap for de minste leietakerne som trenger fra ett til fem kontorer.

– Ja, vi har et inkubatormiljø her kalt «Uthuset». Vi samarbeider med UT Prosjektet i regi av Innovasjon Norge, forteller Bjørseth. Dette prosjektet har siden etableringen i 2005 vært et dedikert salgs- og markedsprosjekt med fokus på å bidra til at bedriftene øker sin omsetning, etablerer seg internasjonalt, får nye kunder og øker sitt nettverk.

Snaut 2000 kroner Bjørseth sier leienivåene for nybygg på Sluppen ligger i underkant av 2000 kroner kvadratmeteren. – Vi er absolutt konkurransedyktige i forhold til nivåene inne i sentrum.

– Hva er prioriteringene fremover?

– Vår hovedprioritet nå er å gi et tilbud til de eksisterende leietakerne ved å få opp bydelssenteret. Så får vi se om det dukker opp aktuelle leietakere som er på søk. Skatteetaten er på jakt etter 7500-8000 kvadratmeter, så det er interessant.

– Hvordan beskriver du interessen for å etablere seg på Sluppen?

– Det er ganske mange konkurrenter når noen leietakere beveger på seg, de får fort ti-tolv alternativer å velge imellom.

Vi snakker om 12-15 alternativer for de som søker 300-400 kvadratmeter og det samme antallet for de som skal ha fra 1000 til 4000 kvadratmeter. Det er tilbud spredt over hele byen, svarer Bjørseth.

Tekst JAN REVFEM E-post JAN@NE.NO ILL KJELDSBERG EIENDOM

Kjeldsberg Eiendom Kjeldsberg Eiendom er forretnings­området som har ansvar for ­utviklingsprosjekter og oppfølging av R. Kjeldsberg-konsernets egne ­eiendommer.

Hovedstrategien er å utvikle større områder - alene eller sammen med andre - hvor «fremtidsrettede virksomheter ønsker å etablere og videreutvikle sin virksomhet».

Eiendomsvirksomheten omfatter i overkant av 122 000 kvadratmeter med næringsarealer for utleie, samt ­prosjekter med et utviklingspotensial på ca 350 000 kvadratmeter. ­Eiendommene og p ­ rosjektene er lokalisert i Bodø, Tromsø og i Trondheimsregionen, ­vesentlig i Sluppen-området.

Ledige lokaler Ledige lokaler – 9–500 m2 kontorareal 9 500 m2 kontorareal under bygging på Nyhavna under bygging på Nyhavn

TRONDHEIM MARITIME SENTER

TRONDHEIM MARITIME14 SENT SKIPPERGATA

SKIPPERGATA 1

Sluppen Sluppen ligger 4 kilometer sør for ­Trondheim Torg og er knutepunkt mellom sør, øst, vest og Trondheim sentrum, rett ved E6. R. Kjeldsberg AS har som ambisjoner for området å ­tilrettelegge for utvikling av ledende bedrifter innen­for teknologi, energi og miljø, samt ­tjenesteleverandører.

Kjeldsbergs område på Sluppen skal bestå av det de omtaler som «moderne og fleksible kontorbygg med avanserte tekniske løsninger og en klar og tydelig miljøprofil». Eiendomsselskapet lover ellers at potensielle leietakere inviteres med på planleggingen, slik at de selv kan få stor innvirkning på utformingen av egne arbeidslokaler.

I 2012 kunngjorde adm. direktør Ole Petter Bjørseth i R. Kjeldsberg AS at de skulle investere for hele 4 milliarder ­kroner i Sluppen Næringspark.

73 80 22 20 – koteng.no

136

NE 06 2015

NYHETER

Store bevegelser i Trondheim Det tegnes ­store leie­kontrakter i ­Trondheim og flere større virksomheter er på jakt etter lokaler.

Mens markedet i Oslo er preget av få store selskaper på jakt etter lokaler, og markedet i Stavanger og Bergen er ­avventende på grunn av oljefallet, er det høy aktivitet i leiemarkedet i ­Trondheim.

Stor kontrakt På Tunga, øst for Trondheim sentrum, skal Autronica Fire and Security flytte inn i et nytt kombinasjonsbygg med lager-, produksjons- og kontorlokaler. Leie­ kontrakten over ti år er på drøye 8000 kvadratmeter pluss parkeringskjeller.

Innflytting er i løpet av 2016. Utbygger og utleier er eiendomsselskapet Duo

­ romstadveien 59 AS, som eies av Hasle B Gjerde og Kaare Arnstad.

Martin Udbye i DNB Næringsmegling har vært megler for leiekontrakten, men ønsker ikke å kommentere hva leieprisen ligger på.

Vil bygge mer Eiendommen ble kjøpt sommeren 2014 for i underkant av 50 millioner kroner.

Siden kjøpet er det opprinnelige bygget, som tidligere huset Diplom IS, på ­tomten blitt revet og nå er man i gang med oppstart av det første byggetrinnet. Det er Hent AS skal sette opp nybygget.

– På eiendommen er det mer plass, og eiendomsinvestorene ønsker å bygge enda et næringsbygg på tomten. De er allerede i gang med å finne nye leietakere, sier daglig leder John Edvin Arnstad i DNB Næringsmegling i Trondheim.

Han og Udbye var meglere både da de lokale eiendomsinvestorene kjøpte i fjor sommer og da de senere kjøpte ­naboeiendommen Tungasletta 8 fra Felleskjøpet for rundt 150 millioner

Daglig leder John Edvin Arnstad i DNB Næringsmegling i Trondheim forteller at det er flere store leie­ kontrakter på gang i Trondheim.

137

Hit skal Autronica Fire and Safety flytte.

kroner. På naboeiendommen, som er på 8700 kvadratmeter, er Kverneland Bil den største leietakeren.

Arnstad forteller om stor aktivitet i leiemarkedet i Trondheim.

– Det er flere store leiekontrakter på gang i Trondheim, sier Arnstad.

Gigant vil nær sentrum Trondheim sentrum har, som flere andre større norske byer, slitt med for lite kontor­ areal i forhold til de store leietakernes behov. Men nå sikter Skatt Midt-Norge inn mot en sentrumsnær beliggenhet når de ser etter kontorlokaler i Trondheim.

DTZ Realkapital har fått søke­ oppdraget, der anskaffelsen av nye lokaler er lagt ut på Doffin.no. Ønsket innflytting for Skatt Midt-Norge er i løpet av ­sommeren 2017, og leiesøket er på ­mellom 7500 og 10 000 kvadratmeter.

Skatt Midt-Norge holder i dag til i Kongens gate 87 i de vestlige delene av sentrum, rett øst for Skansenparken. ­Entra er nåværende gårdeier, men kan også bli den nye.

Skatteetaten i Trondheim ønsker en sentrumsnær beliggenhet når de flytter, med enkel beliggenhet og nærhet til god offentlig kommunikasjon. Lokalene må ha overvekt av åpne løsninger, og etaten prioriterer arealeffektive og fleksible etasjeplan.

Det må videre være «moderne, ­funksjonelle og fleksible kontorlokaler» med gode kvaliteter og et godt inneklima.

Som om ikke det er nok, er det ønskelig med et miljøbygg med energiklasse B eller bedre. Skatteetaten vurderer både eksisterende bygg og nybygg.

Det er med andre ord ganske strenge krav til de nye lokalene, både med tanke på beliggenhet og standard. Anders Rennesund i DTZ Realkapital sier til NE nyheter at ettersom det er snakk om offentlig virksomhet, må det være nærhet til offentlig kommunikasjon.

Kontorintensiv En slik virksomhet kan ifølge ­megleren ikke ha mange parkeringsplasser, og det er publikumsrettet virksomhet,

som gjør at lokalene må være lett ­tilgjengelig.

– I tillegg er det en kontorintensiv arbeidsplass, med mye folk samlet på ett sted, sier Rennesund.

– Det er vel ikke mange slike ­lokaler av den størrelsen å velge imellom i ­Trondheim?

– Vel, det er litt tidlig å si, vi har allerede fått en del henvendelser, og jeg håper det melder seg på ti aktører. Det er en del gode utleiere i Trondheim, som Entra, Reitan, E.C. Dahls, Koteng, svarer Rennesund.

Entra kan som nevnt over også bli den nye gårdeieren. Eiendomsselskapet har to store prosjekter på Brattørkaia, Brattørkaia 16 på 8800 kvadratmeter, og plussbygget Powerhouse på Brattørkaia 17, der planlagt areal er 13 500 kvadratmeter. Formannskapet i Trondheim sa i november i fjor ja til det 43 meter høye nybygget.

Tekst DAG-JØRGEN SALTNES OG JAN REVFEM E-post REDAKSJON@NE.NO

138

NE 06 2015

TRONDHEIM

Ekstrem energi­ effektivitet Tett bygningskropp, smart ventilasjons­ anlegg linket opp mot bookingsystem og sparing av energi har gjort Scandic Hotel Lerkendal til ett av verdens mest energi­ effektive hoteller Ambisjonene var store da entre­ prenøren HENT AS skulle bygge Hotell Scandic Lerkendal for Arthur Buchardt.

Målet var å bygge ett av verdens mest energi­effektive hotell, og det var hyper­ moderne tekniske løsninger, sammen med smarte valg på arkitektur i areal­

utnyttelse, fasader og annet som skulle sikre at prosjektet ble vellykket.

Enova støttet prosjektet med 14 mil­ lioner kroner, blant annet fordi prosjektet var et «prakteksempel» på aktører som går foran med et unikt samspill mellom nytenkende løsninger.

Teknisk koordinator Trond ­Emmerhoff i HENT forteller at Enovas ­utviklingsstøtte var viktig for å få realisert de ambisiøse planene.

– Vi hadde med Enova hele veien, sier Emmerhoff.

Under 50kWh per m2 Målet om et energiforbruk på under 50 kWh per kvadratmeter, som er under en fjerdedel av dagens energikrav til ­hoteller, ble nådd.

– I forhold til prosjekteringen landet vi like under 49,7 kWh per kvadratmeter, sier Emmerhoff til NæringsEiendom.

I en driftsfase vil det alltid være noe høyere snittforbruk det første året, men

Emmerhoff forteller at energimålene også innenfor driften er godt innen ­rekkevidde.

Noe av det som har gjort ­Scandic Lerkendal-prosjektet vellykket har vært bruk av såkalte intelligente ­systemer. ­Hotellet har et desentralisert ventilasjons­anlegg, med to aggregater i hver etasje. Ventilasjonen er linket opp mot bookingsystemet. Det gjør at Scandic booker full en halv etasje om gangen for å få mest mulig energieffektiv drift.

I etasjene det ikke er noen gjester, går heller ikke ventilasjonen for fullt. I tillegg brukes sensorer som skrur av lys når det ikke er noen gjester i rommene og ganger.

For å utnytte bygges høyde, er det bygd en avkast sjakt som får en skorsteins­effekt og med dette gir viftene veldig god virkningsgrad. Utstrakt bruk av led belysning, er også en del av energi­ konseptet.

Den tette bygningskroppen gir også en mye mer effektiv energiutnyttelse

Tett bygningskropp gir god energiutyttelse i hotellet på Lerkendal.

enn om bygget hadde hatt arealene fordelt på færre etasjer, men større flater.

Hotellet bruker solfangere som varmer opp tappevann, noe som dekker en forholdsvis stor del av energibehovet til ­tappevannet.

Idémyldring Emmerhoff forteller om metodikken som ble brukt da de startet på prosjektet: – Vi begynte med en matrise hvor utgangspunktet er energi­ merke C og så fylte vi ut alle tiltak frem til vi kom til merke A. Da hadde vi en idémyldring for å få det enda bedre Det har vært et velig morsomt prosjekt å jobbe med. Det ble veldig bra, sier Emmerhoff.

Selv om gjestene på hotellet ikke skal få en dårlig bruker­ opplevelse av det lave energibruket, vil de merke enkelte ting.

Dette gjelder først og fremst bad, der det er ikke varme i gulv, men lagt vekt på en spesiell type flis som føles varmere. Det er i tillegg sparedusj. Det er gjort et aktivt valg om ikke å utstyre rommene med kjølt minibar.

Tekst DAG-JØRGEN SALTNES E-post DAG@NE.NO Foto HENT

140

NE 06 2015

TRONDHEIM

Prosjekter i kø

En rekke prosjekter i Trondheim står klare for realisering, med tunge utbyggere bak Et stort prestisjebygg som er klar for ­innflytting i disse dager, er Verftsgata 2 i Nedre Elvehavn, som blir det nye hovedkontor for Adresseavisen og Polaris Media. KLP kjøpte eiendommen i 2013

for 565 millioner kroner. Adresseavisen og Polaris har tegnet leieavtaler for rundt 7000 kvadratmeter, og totalt skal det utvikles 17 500 kvadratmeter på ­eiendommen. Leienivået i bygget anslås å ligge helt i det øvrige sjiktet i Trondheim, i overkant av 2000 kroner kvadratmeteren.

– Dette er en helt unik eiendom med førsteklasses beliggenhet rett ut mot Nidelven. Vi ser frem til å samarbeide med Prora Eiendom om et nytt signalbygg på en av byens beste tomter, uttalte administrerende direktør Sigfred Ekle i

KLP Eiendom Trondheim da avtalen ble signert for to år siden.

Bygget, som blir på seks etasjer, vil få energiklasse A og verifisert med BREEAM Very Good-klassifisering.

Stasjonsutbygging Rom Eiendom er ikke overraskende engasjert i knutepunktsutbyggingen rundt jernbanestasjonen i Trondheim.

Det NSB-eide eiendomsselskapet kan potensielt bygge ut hele 70 000 kvadratmeter rundt Trondheim ­Stasjonssenter,

141

Trapphuset i Trondheim. (Ill.: PIR2/Brick Visual)

mellom Fosenkaia og Brattørkaia.

Samarbeidspartner er Trondheim kommune og Trondheim Bussterminal.

I prosjektet ligger viktige elementer for kollektivknutepunktet for tog, buss og båt; nytt terminalbygg, nye nedganger til plattformer, ny busstasjon, sykkelrampe til Sjøgangen og nytt parkeringsanlegg. I tillegg kan området romme et betydelig antall arbeidsplasser innen næring, ­service og handel.

Første ledd i utbyggingen er det såkalte Trapphuset på 4500 kvadratmeter,

som ferdigstilles i første kvartal 2016. Her blir det både kontorer, handel og service.

Teknobyen KLP er tungt eksponert i Trondheim og tar blant annet over det store kjøpesenteret Solsiden fra Aberdeen Eiendoms­fond Norge II, gitt at alle ­formalia går i orden (se egen sak). KLP skal utvide Teknobyen ved NTNU, og i den ­forbindelse har de besluttet å bygge Abels Hus. NCC Construction har fått entreprenøroppdraget, og prosjektet

er fjerde etappe av totalt fem etapper i den såkalte Teknobyen Trondheim. ­Prosjektet omfatter 19 000 kvadratmeter BTA og består av seks etasjer og kjeller for ­parkering og lager. Kontorlokalene har mulighet for 800 arbeidsplasser. Selve entreprisekontrakten er ifølge NCC på 280 millioner kroner, det vil si 14 700 ­kroner kvadratmeteren. Nybygget (skal ­utvikles som et fleksibelt kontorbygg og miljø­klassifiseres som «Excellent» etter ­BREEAM Nor og får også energiklasse A. ­Over­levering av bygget vil skje i mars 2017.

142

NE 06 2015

TRONDHEIM

Grilstad Marina.

KLP Eiendoms ­prosjekt Abel Hus. (Ill.: KLP Eiendom)

Eksklusivt og sjønært Koteng er også tungt involvert i Grilstad Marina AS, et selskap eid av Jenssen Holding AS, SpareBank 1 SMN Invest og Koteng Bolig AS. Grilstad Marina ligger på Ranheim, noen kilometer øst for Trondheim og mot sjøen, og vil ferdig utbygget omfatte mer enn 800 boliger og 110 000 kvm næring. Noen av de nye eneboligene vil bli blant de aller dyreste i Trondheimsregionen. En betydelig del av utbyggingen skjer på en egen øy som

etableres mellom kanalen og marinaen i området. Den offentlig marinaen åpnet våren 2015 og vil ha en kapasitet for nærmere 800 fritidsbåter.

Grilstad Marina har tiltrukket seg ­bedrifter som Visma og Kongsberg ­Maritime, sistnevnte skal leie 9000 kvadratmeter i minimum 15 år fremover.

Bassengbakken 4 er den siste tomten på Nedre Elvehavn som skal bygges ut.

Ifølge Knut Efskin i Norion Nærings­ megling er eiendommen fullt utleid,

og leietakerne har stort sett flyttet inn, de siste i disse dager. Bassengbakken 4 består av kontorer, restaurant og elleve leiligheter. Utvikler er Kaisa Holding.

Entreprenørselskapet HENT skal ha et nytt hovedkontor på Vestre Rosten 79 på Tiller, 7-8 kilometer sør for Trondheim sentrum, men her er foreløpig detaljene ukjent.

Tekst JAN REVFEM E-post JAN@NE.NO

et utvalg eiendommer dnB nĂŚringsmegling i trondheim har leid ut i ĂĽr: 10 000 m2 utleid for duo bromstadveien 59 as bromstadveien 59 trondheim

leietaker

5 500 m2 utleid for baja 43 as torgardsvegen 12 trondheim

leietaker

ca 2 000 m2 utleid for verftsgata 2 as verftsgata 2 trondheim

okea as leietakere

det er fortsatt ledig areal i prosjektene, ta kontakt for mer informasjon pĂĽ telefon 480 50 111, dnb.no/naringsmegling

144

NE 06 2015

TRONDHEIM

Solsiden er kremeiendommen i porteføljen som KLP Eiendom kjøpte fra Aberdeen Norge II. (Foto: HuBar/ Wikimedia Commons)

KLP bladde opp for Solsiden KLP Eiendom kjøpte Aberdeen-porteføljen hvor Solsiden er den viktigste eiendommen.

Eiendomsfondet Aberdeen Norge II har vært i en avviklingsfase og selger ut sine eiendommer. Nå melder fondet i et aksjonærbrev at de har solgt de syv siste eiendommene til KLP Eiendom. Blant eiendommene som KLP Eiendom overtar finner vi Solsiden i Trondheim, som kan ha en verdi på rundt 1,3 milliarder kroner.

Avventer styremøte – Det er alminnelig kjent at vi ønsker å øke eiendomsmengden vår, men vi vil ikke kommentere dette nærmere nå. Vi er enige om de kommersielle ­betingelsene, men saken skal opp for KLPs konsern­styre 16. eller 17. juni, og vi vil kunne si noe mer da, opplyser adm. ­direktør Gunnar Gjørtz i KLP Eiendom til NE nyheter.

KLP Eiendom var imidlertid langt fra alene om å by på Solsiden og de andre eiendommene til Aberdeen-fondet.

– Dette har vært en prosess vi har holdt på med ganske lenge, og det har vært stor interesse fra både norske og

utenlandske aktører i en prosess som har foregått i flere faser. Avtalen med KLP er fersk, den er bare noen dager gammel, men KLP har vært med hele veien, forteller fondsleder Per Samuelsen i Aberdeen Eiendomsfond Norge II til NE nyheter.

Andre sentrale bygg som KLP nå overtar, er Lysaker Torg 45 og Munke­ damsveien 35 i Vika, som blant annet huser DTZ Realkapital. En kuriositet er at KLP også overtar Munkedamsveien 53B, der NæringsEiendom i drøyt to måneder har hatt lokaler.

Tekst JAN REVFEM E-post JAN@NE.NO

11.02.2016

Har du allerede bestemt deg for å være med på Citykonferansen 2016?

Early birds betaler 3 500,ved påmelding før 1. september!

Påmelding Ordinær konferansepris: 4 500,- eks. mva.

Bankett m/ underholdning og Cityprisen: 1 950,- eks. mva. w: www.nekunnskap.no E: post@nekunnskap.no

23. - 24. september 2015 Folketeateret, Oslo VELKOMMEN TIL ÅRETS MEST INSPIRERENDE ­B YUT VIKLINGSARENA!

Oslo er historisk og kulturelt skrudd sammen av en rekke lands­b yer. Til­s varende har vi mange stamme­s amfunn som jobber iherdig og profesjonelt innenfor sine små miljøer.

Foreløpig har vi manglet en større arena der de mindre og til dels stekt avgrensede miljøene kan sette hverandre stevne, utfordre hverandre og forløse den helt spesielle kraften når alle i en by­r egion trekker i samme retning. Oslo er en foregangsby med mye skaperkraft. Med Oslo Urban Arena skal vi endelig bli et fremtids­l aboratorium for byer verden over. Temaet for årets event er “urban solutions”. Vi skal vekt­l egge nye og radikale løsninger innenfor bygg, infrastruktur, byutvikling, grasrot­u rbanisme, innovasjon og delingsøkonomi.

Sikre deg en plass blant urbanistene, besøk WWW.OSLOURBANARENA.COM for påmelding E: post@nekunnskap.no PRIS: 3500 kr eks. mva.

følg oss på

For deg som skaper stedene vi ­jobber, stedene vi møtes, og stedene vi ­husker.

For deg som skaper byen

nehjem.no

MED OVER 5 000 EIENDOMMER ER VI MED PÅ Å FORME MER ENN INFRASTRUKTUR Med flere attraktive eiendommer i sentrale strøk er Telenor Eiendom en av Norges mest spennende eiendomsaktører.

Les mer på telenoreiendom.no

Inspiring and sustainable facilities where ideas are created