NæringsEiendom 08 2015

2015

Juss & Finans: Tøffere å finan­ siere nærings­ eiendom

Tapte ­millioner på dårlig ­flyttetiming

Entras smarte arbeidsplass

Alle vil til CBD Finn ledige lokaler i bladet

KRIG om leietakerne • Netthandelen inntar butikklokalene • Gatehandel må være en opplevelse • Olav Thon: Kom til oss!

Bodø

20.10.2015 - Stormen Konserthus

Stavanger

04.11.2015 - Clarion Hotel Energy

Oslo

12.02.2016 - Radisson Blu Plaza Hotel

Påmelding: www.nekunnskap.no

Arrangør:

Kontakt: post@nekunnskap.no - Eiendomsbransjens viktigste møteplass

Varig konkurransefortrinn Inntil 587 kvm ledig i 10. etasje i Barcodes eneste flerbrukerbygg – DEG16.

Les mer på braatheneiendom.no eller kontakt: Akershus Eiendom v/seniorrådgiver Rune Arvesen ra@akershuseiendom.no / 915 35 567 Braathen Eiendom v/adm. direktør Leif Arne Røsnes lar@braatheneiendom.no / 916 94 007

Why Oslo

En annen standard

4

NE 08 2015

INNHOLD

Innhold NYHETER: 06 Nytt om navn 10 Leder

66 Må skape opplevelser

Sentrumshandel må styrke seg som destinasjon

80 Netthandel inn i butikkene Internasjonal trend i startgropen

Muligheter eller en langsom død?

18 Viktig puslespill

Her er rådene for å unngå dobbel leieavtale

JUSS: 82 Kan ramme eiendomsmarkedet

22 Leiepriser 28 Et tøffere leiemarker

Det ventes økt kontorledighet og prispress

40 Nei! Nei. Nei? Tja...Ja.

Planmyndighetene skeptisk til prosjekter

44 Kamp om CBD-lokalene

Store konsekvenser når BN Bank forlater markedet

86 Handelsbanken er selektive Vil ta de beste kundene

87 Avvikles

En kontrollert avvikling innenfor næringseiendom

88 Slik finansieres Thon Gruppen

Interessen stor for de beste lokalene

Konserndirektør Arne B. Sperre letter på sløret

46 SEB jakter stor eiendom

94 H: Nei til skatt på næringseiendom

SEB kan være på vei bort fra Filipstad Brygge

48 – De er helt ville

Berger Røsland krystallklar

96 En alternativ eiendomsskatt

Investorene får ikke nok CBD-eiendom

Kommunens sniker inn en annen skatt på næringseiendom

60 Vil ha samarbeid

98 God sak i kamp mot spleiselag

Skal redde sentrumshandel

NCC til kamp mot Sandnes kommune

5

Ansvarlig redaktør Dag-Jørgen Saltnes, dag@ne.no Journalister Ivar Sekne og Jan Revfem Økonomi Thomas Berg Opplag/distribusjon – 23 000 Bladet sender adressert til nærings­ drivende (kontorer og handlende) i Oslo, Asker, Bærum, ­Lørenskog, Skedsmo, Nittedal, Rælingen, Fet, ­Enebakk, Aurskog-Høland, ­Slemmestad, Lier, ­Nedre Buskerud, Drammen, Ski, Oppegård, ­Vestby, Eidsvoll, Ullensaker, Nannestad, ­Gjerdrum, Nes, Øvre Eiker, Nedre Eiker, Fredrikstad, Sarpsborg, Moss. Bladet sendes også til ca. 4000 beslutnings­ takere i privat, kommunal og statlig virksomhet.

54 Kamp om leietakerne i handel

Annonseavdeling Telefon 23 11 56 00 Kontaktpersoner Mette Nordtvedt, Heidi Ringlund, John Håkon Balstad, Synnøve Haug Løvlie og Robert Andersen Ill.: forside: Jan-André Granheim Årsab./Årsab. i Norden kr 550,–/kr 700,– Utgiver NæringsEiendom AS Munkedamsveien 53B Postboks 2374 Solli, 0201 Oslo 23 11 56 00, redaksjon@ne.no www.NE.no – www.NEnyheter.no Layout/design NE byrå

16 Milliontap på dårlig timing

74 Full klaff på Aker Brygge

Trykk AllerTrykk/MerkurTrykk Copyright NæringsEiendom AS ISSN 0805-9837 Honorar for artikler i bladet ­NæringsEiendom dekker også elektronisk publisering. Alle rettig­heter til formidling av ­NæringsEiendoms artikler tilhører NæringsEiendom AS. Kopier av artikler i NæringsEiendom fås ved henvendelse til post@ne.no.

Neste utgave 24. september Bekreftet opplag 20 457

32 Entras smarte lokaler

684

6

NE 08 2015

NYHETER

Nytt om navn Slutter i Bertel O. Steen Eiendom Adm. direktør Per Egil Sandberg har sagt opp i Bertel O. Steen Eiendom AS. Sandberg har hatt stillingen som adm. direktør i Bertel O. Steen Eiendom siden januar 2008. Før det har han vært sjef for flere eiendomsselskaper i Reitangruppen.

Han har sagt opp sjefsjobben i Bertel O. Steen Eiendom som følge av ulikt syn på selskapets eiendomsstrategi.

– Jeg har jobbet i eiendomsbransjen i 28 år, de siste 15 år som adm. dir. og er nå klar for nye utfordringer i spennende selskaper eller hos investorer hvor jeg kan bidra med min erfaring, sier Sandberg til NE nyheter.

Fra CBRE til DTZ Anders Mørland går fra CBRE til DTZ Realkapital Corporate Finance.

Mørland er i dag «Senior Director» i Capital Markets i Atrium CBRE. Ifølge hjemmesidene til CBRE har han lang erfaring fra eiendomsmarkedet og har som transaksjonsrådgiver gjennomført flere kjøp og salg av kontoreiendommer, handelseiendommer, utviklingsprosjekter og logistikkeiendom.

DTZ skriver i en melding ­onsdag at ­Mørland har opparbeidet et bredt kontak­t­ nett av norske og i­ nternasjonale eiendoms­ aktører og investorer. Han er utdannet jurist, og før han ­begynte i ­eiendomsbransjen, jobbet han som ­advokat hos Schjødt. ­Andreas Mørland har også arbeidet som ­transaksjonsrådgiver i ­Persen Skei AS.

Tar over Newsec-ledelsen Newsec foretar nok et lederskifte på toppen.

Newsec opplyser at Jon H. Dahlberg Årstad er ansatt som ny administrerende direktør i Newsec AS med virkning fra i dag 19.august 2015. Ifølge ­meldingen ­fratrer Dahl etter eget ønske for å ­begynne som administrerende direktør i det familieeide eiendomsselskapet Tellus Eiendom AS, som er eid av Edvard ­Harald Bakkejord.

Per Øivind Dahl har vært ansatt i Newsec i overkant av 16 år, hvorav altså de seneste to årene som adm.dir. Styret er ifølge meldingen svært fornøyd med at Dahlberg Årstad har takket ja til å ta over som ny leder.

Den nye lederen av Newsec er 39 år, utdannet siviløkonom fra NHH og er i tillegg autorisert finansanalytiker (AFA).

Bagn til Malling & Co Thomas Bagn begynner som utleiemegler hos Malling & Co. Bagn har siden april 2011 vært daglig leder hos GVA CRE Norway, ­tidligere Foss & Co Næringsmegling. Før det ledet han utleieavdelingen i det samme ­selskapet gjennom flere år.

Nå begynner han altså om kort tid hos Malling & Co for å jobbe med utleie av næringseiendom. Thomas Bagn er ­allerede på hjemmesidene til Malling & Co ført opp som «næringsmegler» i

­ alling & Co Markets, en avdeling som M ledes av Fredrik Sommerfeldt.

Tar over i Höegh Eiendom Eirik Thrygg tar over som ny toppsjef i Höegh Eiendom.

Höegh Eiendom melder at de har ansatt Thrygg som ny adm. direktør i ­selskapet. Han tar over etter Erik Lund, som går av til neste år.

– Eirik Thrygg vil bygge videre på den solide grunnmuren Erik Lund har etablert i Höegh Eiendom. Vår spennende og brede portefølje av utviklingsprosjekt passer veldig godt til Eiriks etablerte evne til å skape verdi gjennom utvikling og bygge en robust organisasjon, sier Leif Høegh, styreleder i Höegh Eiendom.

Thrygg vil tiltre stillingen i ­begynnelsen av 2016.

Henter erfaren megler GVA CRE Norway dekker opp for ­avgangene ved å hente fra DNB ­Næringseiendom.

GVA CRE Norway skriver i en ­melding at Stian Korneliussen kommer til GRA. Korneliussen er utdannet MBA og har ti års erfaring fra næringseiendomsmarkedet.

Han kommer fra stillingen som markedssjef i DNB Næringseiendom, en stilling han har hatt siden juli 2012, og har også arbeidet med anskaffelse og ­avhending av eiendom i Statsbygg fra 2009 til 2012.

Før det var Korneliussen eiendomsråd­ giver i Malling & Co N ­ æringsmegling. ­

Foto: LPO arkitekter

KARTLEGGINGSSTØTTE TIL EKSISTERENDE BYGG Nå kan du som byggeier eller leietaker få støtte til å kartlegge energitiltak i egen bygningsmasse.

Gjennom dette støtteprogrammet får du hjelp til å gjøre de riktige investeringene.

Les mer og søk på www.enova.no/kartlegging eller ring Enova Svarer på 08049

Enova er et statlig foretak som skal drive fram en miljøvennlig omlegging av energibruk, fornybar energiproduksjon og ny energi- og klimateknologi.

“

Omgivelsene gjør noe med hvordan vi ȷobber.

Her i bygget har vi fått nye impulser og en helt annen type energi.

”

Kari Lund, direktør for virksomhetsstyring og kapitalforvaltning om å flytte Statens pensjonskasse til Monierbygget.

I Norwegian Property er vi først og fremst opptatt av hvordan lokalene skaper suksess for våre kunder. For selv om de er topp moderne, er det ikke vegger og gulv som bærer kulturen – det er menneskene. Derfor setter vi oss alltid inn i virksomhetens behov, og tilpasser lokalene deretter. Vi vil at lokalene skal gjøre noe med hvordan dere jobber og gi dere nye impulser og energi, så din business kan vokse.

VI LYKKES NÅR DU LYKKES. norwegianproperty.no

Miljø: Sjenerøs med estetikken. Gjerrig på energibruken.

Kundesenter: Umiddelbare svar og rask assistanse.

Serviceapparat: Solide fagpersoner med bred kompetanse.

Fleksibilitet: Stor portefølje gir stor fleksibilitet.

10

NE 08 2015

LEDER

Muligheter eller en langsom død?

Det er bare få år siden NæringsEiendom skrev om situasjonen for norske småbutikker som ville inn i et kjøpesenter. Da var det nesten umulig å komme inn i de mest attraktive sentrene uten å være tilknyttet en sterk kjede eller ha et helt unikt konsept. Olav Thon-eide Sandvika Storsenter opererte med lange ventelister for butikker som ville inn, og de fleste små butikkonseptene kunne bare glemme å bli vurdert.

De seneste årene har flere kjøpesentre bygd ut arealene sine. Flere bygater har satset på å lage gode handlegater med spennende konsepter. Og samtidig med at konkurransen om leietakerne har økt på grunn av at det har kommet flere kvadratmeter med handelsareal, møter butikkene hard konkurranse fra netthandel. Dermed er situasjonen også blitt annerledes for kjøpesentrene. De har oppdaget at de ikke lenger kan velge bare de største pengemaskinene for sine sentre.

På Aker Brygge er pengemaskinen McDonalds kastet ut til fordel for andre og mindre konsepter som skal gi brukerne en bedre opplevelse. På Økern planlegges et nytt kjøpesenter som ikke vil prioritere de store kjedene. På Vikaterrassen skal det også satses på unike konsepter.

Det klareste tegnet på at eierne av handelslokalene ser at verden endrer seg, er at sjefen for Olav Thon Gruppens kjøpe-

senterdel i denne utgaven av NæringsEiendom sier «Kom til oss!» til handelsgründere som står utenfor kjedene. Det ville vært helt utenkelig for fem-seks år siden.

Nå er kreative ­mennesker noe ­utleierne av handelsarealer er på jakt etter. Konkurransen om å trekke folk til handelslokalene er knallhard, og man vil ha nye konsepter som bidrar med noe som løfter gaten eller senteret.

Vi er ikke i tvil om at denne utviklingen vil fortsette, og det er noe vi applauderer. Nå håper vi bare at eierne av butikklokaler kan se mulighetene fremover. Har dere tomme lokaler? Få til et pop up-konsept som lager liv og røre i lokalene. Det er en glimrende markedsføring av både lokaler og område.

Er dere redde for netthandelen? Få flinke og kreative folk som står bak nettbutikkene til å leie de fysiske lokalene og bruke det som showroom og hentepunkter. Få leietakere som bruker teknologi og smarttelefon til å lage en bedre kundeopplevelse enn hva nettbutikken og den fysiske butikken klarer isolert sett Hvis ikke, så vil senteret og gaten dø en langsom død.

Tekst DAG-JØRGEN SALTNES E-post DAG@NE.NO Foto CHRIS AADLAND

11

«Nå er kreative ­mennesker noe ­utleierne av handelsarealer er på jakt etter.»

H A U S M A N N S G AT E 6 Kontor Eiendommen ligger sentralt til på hjørnet av Hausmannsgate og Chr. Kroghsgate vis a vis Akerselva Atrium.

Vi nå kun igjen ca. 600 kvm i 8. etasje.

Lokalene vil bli bygget opp etter leietakers ønsker mht. planløsning og standard.

600 KVM

Arealet kjennetegnes av fantastisk utsikt over Oslo sentrum gode lysforhold.

Kort vei til offentlig kommunikasjon og gangavstand til Oslo sentralbanestasjon.

Mulighet for leie av parkeringsplasser i eiendommens garasjeanlegg.

Se for øvrig animasjonsfilm fra 8. etasje på: https://vimeo.com76438798 Ne nummer: 41551 Finnkode: 58336924

PILESTREDET 8 Moderne kontorlokaler Pilestredet 8 ligger meget sentralt plassert med fasade mot professor Aschehaugs plass og kun få meter fra Oslo Tinghus.

Lokalene består av i hovedsak 2 seksjoner på hhv. ca. 220 kvm og ca. 450 kvm samt 50 kvm tilleggsareal. De inneholder i stor grad åpne kontorlandskap med noe enkeltkontorer / møterom.

220 -720 kvm

Arealene fremstår i meget god standard med dels gjennomgående belysning, store vindusflater, god utsikt og gode profileringsmuligheter.

Adkomst skjer via hovedinngang fra Pilestredet eller fra separat inngang i Citypassagen.

Lokalene er ledig for nye leietakere pr. d.d.

Ne nummer: 44208 Finnkode: 60459071

Konta k t: H a r a l d L a h n | 2 2 8 5 0 9 7 0 / 9 1 5 3 4 4 6 3 | l ah n @ fo r tu n a.n o

Lok a ler til leie LILLEAKERVEIEN 31 Kontor Lilleakerveien 31 er sentralt beliggende ved «Lilleaker Torg».

191 KVM

3. etasje: 191 kvm, dels åpent landskap, og dels cellekontorer.

Lokalet har god standard og er lyse og trivelige. God utsikt fra hele lokalet.

Lokalene er ledig for ny leietaker.

Ne nummer: 43317 Finn kode: 59554872

AKERSBAKKEN 10 Kontor, showroom, lettlager I 3. etasje har vi for utleie fra ca. 200 403 kvm åpne og lyse kontorarealer.

200 - 403 KVM

Gjennomgående lys og store gode vindusflater.

Tilgang til vareheis og lasterampe.

Kort vei til Vulcan og omkringliggendeområder med butikker og cafeliv.

Ne nummer: 43313 Finn kode: 57493686

E I L E R T S U N D T S G AT E 4 1 Kontor Eiendommen leies ut enten som enbrukerbygg eller til flere leietakere med arealer fra 237 kvm opp til 1016 kvm

237 - 1.016 K V M

De ledige arealene består av 3. etasjer med kontorarealer, samt underetasje der det er etablert felles møterom , kantine, dusj etc.

Finn kode: 58240006 Ne nummer: 44009

Konta k t: H a r a l d L a h n | 2 2 8 5 0 9 7 0 / 9 1 5 3 4 4 6 3 | l ah n @ fo r tu n a.n o

T il salgs

B J Ø R N E R U D V E I E N 14 Kombinasjonsbygg Bjørnerudveien 14, gnr. 187, bnr. 218, i oslo kommune Eiendommen selges ved salg av 100% av aksjene i Hauketo eiendom AS, org. nr. 979 474 709.

Eiendommen er beliggende sentralt i Bjørnerud Næringspark med kort avstand til hovedfartsårer som E 6 og E18 / Mosseveien.

Areal: 1. etasje: 2 280 kvm produksjon / lager / kjølelager. Takhøyde 6,2 meter. Ca. 240 kvm kontor / garderobe / kantine m.m.

Areal: 2. etasje: Ca. 680 kvm mesanin (delvis demontert) / Ca. 240 kvm kontor med cellekontorer, møterom, kontorlandskap, wc. Etc. Byggeår: 1998.

Det foreligger rammetillatelse på utvidelse av lager med ytterligere 600 kvm.

Gode adkomstforhold for vogntog.

Godt med p plasser.

Tomteareal: 7276 kvm med tillegg av ca. 200 kvm.

Antatt eiendomsverdi: NOK. 42 mill.

Bygget ledigstilles april 2015.

Ne nummer: 41551 Finn kode: 60026261

T I L S A LG S

AT T R A K T I V T PRODUKSJONS / KOMBINASJONSBYGG

Konta k t: H a r a l d L a h n | 2 2 8 5 0 9 7 0 / 9 1 5 3 4 4 6 3 | l ah n @ fo r tu n a.n o

Lok a ler til leie TRYGVE NILSENSVEI 8 Kontor/Lager

628 K VM KO NT

Trygve Nilsensvei 8 ligger tett opp til E6, nær Karihaugen og Furuset.

OR UT LEID

Kjøretid til Oslo sentrum og Gardermoen er hhv. 10 min. og 20. min.

I 2. etasje etablerer vi nå kontorfellesskap med fleksible arealløsninger. I etasjen er det felles møterom, intern kjøkken og ellers gode og trivelige fellesarealer.

35 - 1.400 KVM

I eiendommen har vi ledig kontorarealer fra 35 kvm til ca. 1400kvm. I tillegg ledigstilles gode lager/produksjonslokaler fra 615 – 1430 kvm i løpet av kort tid.

Kontorlokalene kan tilpasses ny leietakers arealbehov og ønsker, samt kombineres med lagerarealer i 1. etasje.

Ne nummer: 37076 Finn kode: 56020848

Vi tilbyr : For valtning | Utleie | S alg | S øk

Konta k t: H a r a l d L a h n | 2 2 8 5 0 9 7 0 / 9 1 5 3 4 4 6 3 | l ah n @ fo r tu n a.n o

16

NE 082015

NYHETER

Arne Hjeltnes er konsernsjef i Creuna og måtte se kraftig fall i resultatet som følge av at de betalte dobbel ­husleie i ett år.

(Foto: Scanpix)

Dårlig timing kostet millioner Creuna flyttet med ett år igjen av ­leiekontrakten. Det kostet millioner.

Reklame- og merkevarebyrådet ­Creuna gikk på en økonomisk kjempesmell da selskapet flyttet til nye lokaler i ­Drammensveien 130 fra Karenslyst Allé.

Regnskapstallene viste at driftsresultatet raste fra 10,5 millioner kroner i 2013 til 2,1 millioner kroner i 2014. Ifølge Kampanje

skyldtes resultatnedgangen ene og alene flyttingen til nye lokaler. De kom seg ikke ut av den eksisterende leieavtalen og ­klarte heller ikke å fremleie lokalene.

Tok en «hit» – Vi tok en risiko da vi flyttet med ett år igjen av leieavtalen og klarte ikke å få til en fremleieavtale på de gamle lokalene.

Dette var et naturlig sammenfall med at bunnen falt helt ut av utleiemarkedet for næringseiendom, og vi tok en stor «hit» på dette samtidig som vi ønsket å investere i de nye lokalene, sier Creunas adm. ­direktør Ole Morten Damlien til

Glassvegger

Kontorskillevegger

­ ampanje. For selskapet var det svært K viktig at de nye lokalene passet perfekt til deres drift, og Damlien mener resultatsmellen derfor var verdt det.

– Vi har hatt en drøm om det ­integrerte Creuna som befant seg på ett plan. I de gamle lokalene var kreativt og teknisk delt av det vi kalte «dødens trapp», og vi var mye ute hos kundene, sier han til Kampanje.

Han mener Creuna har fått stor effekt av å være mer tilgjengelige for hverandre og jobbe sammen med kundene i ­lokalene.

Tekst DAG-JØRGEN SALTNES E-post DAG@NE.NO

Himlinger

Kontakt oss: 23 24 22 00 eller mvo@modulvegger.no

LO K A L E R T I L L E I E

GRØNLAND 6 – 8 C A . 400 M 2 B TA PÅ B A K K E P L A N B U T I K K LO K A L E R • • •

Tidligere banklokaler med stort potensiale.

Vil egne seg til butikk, servering e.l.

Tilleggs-arealer i kjeller/Underetg. med stor og åpen vindeltrapp-løsning samt heis.

Kan deles.

TULLINS GATE 6 HOLBERGSPLASS

CARL BERNER NÆRINGS­PARK HASLEVEIEN 28/38 OG SINSENVEIEN 11

C A . 325 M 2 B TA KO N TO R | LO K A L E R

C A . 175 M 2 B TA | KO N TO R LO K A L E •

• • •

Lyse og pene arealer innredet pr. dd med 4 kontorer samt stort møterom og et ­resterende åpent landskap/resepsjon/ møte samt kjøkken og toaletter.

Individuell tilpasning er mulig.

Beliggenhet i 3. etg. med heisadkomst.

God kontorstandard. Mulighet for egne parkeringsplasser på gårdsplass.

• • • • •

Inndelt til cellekontorer med plass til ca. 15 personer.

Lokalene kan tilpasses leietakers ønske.

Kjøling og ventilasjon.

Mulighet for parkering i bakgård.

Ledig fra 1.6.2015.

FORVALTNING • UTLEIE • EIENDOMSMEGLING • RÅDGIVNING M.M.

Besøksadr.: Tullins gate 2, Holbergs plass Postadr.: Pb. 6917, St. Olavs Plass, 0130 Oslo Tlf: 22 98 99 40 Fax: 22 98 99 59 Web: www.advtt.no

18

NE 08 2015

NYHETER

Hans Jakob Garnæs mener man aldri må betale dobbel husleie, selv om man skulle bomme med timingen på utløp av leiekontrakt og innflytting til nye lokaler. (Foto: Realia)

Viktig puslespill Her er rådene man bør følge dersom man ikke klarer å time utløpet av den eksisterende leiekontrakten med innflyttingen til nye lokaler

Det kan være et krevende puslespill å «time» innflytting til nye ­drømmelokaler med utløpet av den eksisterende ­leiekontrakten. Hans Jakob Garnæs i ­leietakerrådgiveren Realia har ­arbeidet med denne type problemstillinger i ­mange år. Han er tydelig på hva man burde gjøre derom man kommer opp i problemstillinger som i verste fall kan gi dobbel husleie i en periode. Slike ­situasjoner kan særlig oppstå hvis man

vil inn i et nybygg og innflytting i det b ­ ygget er et år eller to før den ­eksisterende ­leiekontrakten går ut.

– Aldri dobbel leie – Det vi helt utvetydig sier til våre kunder er at de aldri må gå inn i en situasjon med dobbel husleiebetaling. Det er både dyrt og dumt, sier Garnæs.

Han mener leietaker har et mye større handlingsrom enn mange tror når de er

ISY Eiendom = lønnsomhet og oversikt Løsningen er moduloppbygd og støtter alle oppgaver innen eiendomsforvaltning.

Les mer på www.isy.no - eller kontakt kai.petter.westerheim@norconsult.com, tel 454 04 671.

Mer enn 10.000 brukere innen bygg & anlegg

Det kreves noen mil i bena for å vinne nytt terreng

Kunnskap og erfaring opparbeidet over femti år gir oss i Malling & Co fortrinn, hver gang vi forbereder nye utfordringer.

I 1964 startet Peter T. Malling opp en helt ny næring i Norge – profesjonell megling og forvaltning av næringseiendom. I dag teller Malling & Co over 130 ansatte og tilbyr markedets bredeste tilbud av eiendomstjenester. www.malling.no

Historien forplikter

20

NE 08 2015

NYHETER

Det er særlig når noen skal inn i et attraktivt nybygg at man risikerer å sitte med dobbelt opp med husleiekontrakter.

(Foto: Shutterstock)

i ferd med å ende opp med et dobbelt leieforhold i en periode.

– Vi går inn og forhandler med den nye utleieren og forsøker å få han til å være med på å finansiere deler av ­dobbeltleien i form av leiefritak i en periode. Mange utleiere står i kø for å få inn gode og seriøse leietakere på lange kontrakter, sier leietakerrådgiveren.

Samtidig kan han ikke stresse nok at leie­ takerne ikke bør forsøke seg på å fremleie lokalene. Fremleie innebærer at leietaker fortsetter å betale husleie for sine lokaler, men samtidig forsøker å videreutleie loka­ lene til andre aktører for å få inn mest mulig penger i det g­ jenværende leieforholdet.

– Å fremleie lokalene blir ofte veldig dyrt. Det er svært stor risiko forbundet

med det, og veldig ofte kan vinningen gå opp i spinningen, sier Garnæs.

Skape utkjøpssituasjon Garnæs mener det ikke holder å ­forhandle med kun den mulige nye gårdeieren. Han vil også forhandle med utleieren som leietakeren ønsker å flytte fra. Da er nettopp fremleie en mulighet i forhandlingene.

– Vi forsøker å skape en ­utkjøpssituasjon. Da ber vi om et møte med gårdeier og forklarer situasjonen.

Leietaker vil inn i et annet bygg og har ikke bruk for lokalene. Han er nødt til å gjøre noe, og da kan fremutleie hvor pris er et viktig virkemiddel være aktuelt, sier Garnæs.

Veldig ofte er det en situasjon som ­ tleier ikke vil sette pris på, og den u beste til å leie ut lokalene er jo faktisk ­utleieren.

– Så da kommer muligheten for å gjøre en deal. Utleiers utgangspunkt er at han vil ha 100 prosent av den ­gjenværende leien, mens vi ønsker ikke å betale noe. Men man havner gjerne et sted midt i mellom. De mest ­offensive ­utleierne, som ser at de kan få ut en ­oppside ved å få leid ut lokalene til en ny leietaker og få noe betaling fra den gamle leietakeren, er det enklest å gjøre noe med, sier Garnæs.

Tekst DAG-JØRGEN SALTNES E-post DAG@NE.NO

TIL LEIE SKØYEN: Thunes vei 2 KONTOR 1. ETG. 298 + 114 KVM 3. ETG. 275 + 522 KVM

FORVALTNINGSCOMPAGNIET

kontorbygg med kantine i • Moderne ­atriums­område • Lyse og flotte kontorenheter • Kantine med møterom • Parkeringskjeller. sykkel­­-park ­og dusj­ • Innendørs mulighet god offentlig kom­ • Meget munikasjon • Tilpasses leietakers ønsker

Kontakt Eiendomssjef Bjørn Oscar Njerve Mobil: 90 26 33 96 E-post: bon@iss.no

2 etg. 1230 kvm- Hel etasje som • egner seg både som butikk og

OSLO SENTRUM: Grensen 3 EFFEKTIVE KONTORER I MEGET SENTRALT BYGG 350 – 1.230 KVM

• • • •

som kontor med kunderettet ­virksomhet. God himlingshøyde, nytt ­ventilasjonsanlegg.

5 etg. 445 kvm – egen inngang fra atriumsområde- egner seg både med kontorceller og åpent landskap.

6 etg. 1140 kvm – Hel etasje, flere innganger med toalettkjerner.

Kan deles ned mot 350 kvm enhet.

Lokalene tilpasses leietaker.

Fleksibel overtakelse

Kontakt Eiendomssjef Bjørn Oscar Njerve Mobil: 90 26 33 96 E-post: bon@iss.no

FORVALTNINGSCOMPAGNIET | Smeltedigelen 1, 0195 Oslo | Telefon: 815 55 155

22

NE 08 2015

LEIEPRISER

Mer power fra Entra Entra totalrenoverer en ny blokk i Kjørboparken i Sandvika til ­Powerhouse-standard.

Eiendomsselskapet ­opplyser i en melding onsdag morgen at ­rådgivningsselskapet Asplan Viak har tegnet en ­langsiktig leiekontrakt på rundt halvparten av det nye Powerhouse-­bygget på Kjørbo. Bygget blir totalt på totalt 4250 kvadratmeter, og Asplan Viak flytter inn i de nye lokalene i juli 2017.

Entra opplyser ikke om leiekontraktens lengde eller leienivået, men lokaler av topp standard i ­S andvika kan leies ut for 2200-2300

kroner kvadratmeteren.

Ifølge Entra vil energiforbruket knyttet til driften utgjøre rundt 20 kWh per kvadratmeter. Solcellepanelene skal til sammenlikning ­produsere kraft til­svarende 40 kWh. ­Powerhouse er kjennetegnet at det ­gjennom sin levetid genererer mer energi enn det bruker.

- Powerhouse har gått fra å være et miljødrevet innovasjonsprosjekt til å bli et økonomisk­k ­ onkurransedyktig ­produkt i m ­ arkedet for kontoreiendommer, sier adm. ­direktør Arve Regland i meldingen.

Regland sier at Entra skal fortsette å være en miljøledende aktør i den norske eiendomsbransjen.

- Våre kunder foretrekker bygg med høye miljøstandarder og det er samtidig god økonomi i dette for både kundene og oss, konkluderer han.

Det første Powerhouse-bygget på ­Kjørbo ble åpnet i 2014. Dette ­bygget var det første rehabiliterte kontorbygget i verden som har oppnådd ­miljøsertifiseringen BREEAM Outstanding.

Powerhouse-alliansen er et samarbeid mellom Sapa, Zero, Hydro, Snøhetta, Skanska, Asplan Viak og Entra.

Leiepriser for kontor i Oslo Leiepris/NOK/m2

Nydalen Oslo ytre vest

Sinsen Storo Kjelsås Grefsen

Ullevål

Oslo ytre øst

Generelt Top standard/ høy standard nybygg Alna-Ulven

Økern Majorstua

Indre Oslo nord

Indre Oslo vest Skøyen

Lysaker

Helsfyr-Bryn

CBD

Indre Oslo øst

Ryen

Oslo ytre sør Fornebu

3600

4200

2800

3350

2350

2800

1800

2400

1600

2150

1400

1950

1000

1650

Kartet viser leiepriser på kontorer over 500 m2 i forskjellige deler av Oslo (Februar 2015).

CBD: Sentrale business distrikt

Kilde: Akershus Eiendom

ROMERIKE HELSEBYGG LILLESTRØM Ledige lokaler for helserelatert virksomhet, 425 kvm legekontor med 2 egne operasjonsrom i Dampsagveien 2 – 4.

• • • •

Høy og moderne standard, tilpasset helsevirksomhet med dagkirurgi Et bygg fylt med helse og et godt tverr faglig miljø Sentral beliggenhet i Lillestrøm sentrum, gangavstand til buss og tog Godt med parkering, både ute og inne

Linstow AS eier Romerike Helsebygg. Ta kontakt for mer informasjon eller ønske om visning Camilla E. Preus M: 95 85 21 84 E: kce@linstow.no W: www.linstow.no

TIL LEIE: Kongens gate 15

Butikklokale og flotte, moderne kontorlokaler

1. etasje

95 m2 Butikklokale

2. etasje

425-638 m2 Kontor

• Eiendommen ligger sentralt i Oslo sentrums beste butikkog kontorområde, like i nærheten av Steen & Strøm og Karl Johans gate.

• Fasaden er pent oppusset og gir et bra inntrykk.

• Kollektivtransport og nødvendige servicefunksjoner som post, butikk og bank i umiddelbar nærhet.

• Innkjøring til garasjekjeller fra Nedre Slottsgate.

• Tre personheiser, samt vareheis.

• Rimelig husleie

Kontakt: Knut Holter Senior Eiendomsmegler MNEF Næringseiendom Mobil: 952 72 522 | knut@eiendomssenter.no www.eiendomssenter.no

24

NE 08 2015

LEIEPRISER

Flytter hovedkontoret Entra har fått inn SCA Hygiene ­Products AS til Grenseveien 92.

Grenseveien 92 ligger rett ved ­Helsfyr T-banestasjon og Østre gravlund. ­Eiendommen er totalt på snaue 15 000 kvadratmeter og er fra 1966, men gjennomgikk i 2006 en omfattende rehabilitering.

Entra skriver i en melding tirsdag morgen at renovering av lokalene er i gang, og SCA flytter inn 1. desember i år.

SCA Hygiene Products har nå tegnet en åtteårig leiekontrakt med Entra, til et ukjent leienivå. Toppleiene i området ligger på noe over 2000 kroner kvadratmeteren, lokaler av alminnelig god standard kan leies ut for 1700-1800 kroner per kvadratmeter.

Entra sier om bygget at det har «gode profileringsmuligheter, representativt inngangsparti og flott kantine, oppgradert treningsrom med tilhørende garderober med dusj».

SCA Hygiene Products skal ifølge meldingen leie til sammen 1360 kvadratmeter og 30 parkeringsplasser.

Selskapet er ifølge hjemmesidene et globalt markedsrettet ­selskap som produserer og markedsfører ­mykpapir, bleier, ­inkontinensbeskyttelse og ­menstruasjonsbind. SCA holder i dag til i Grensesvingen 9, bare et «steinkast» unna.

– Vi er svært glade for å kunne ønske SCA velkommen som leietaker hos Entra.

SCA flytter fra andre lokaler på Helsfyr, og jeg gleder meg over at de dermed understreker lojaliteten til området, sier regiondirektør Mona Aarebrot for Stor-Oslo i Entra.

– SCA er inne i en spennende ­utvikling og ønsket seg moderne og fleksible lokaler. Vi har lang erfaring med Helsfyr og ønsket at også våre nye lokaler skulle være i samme område. ­Planlegging av flytteprosessen er i full gang og nå gleder vi oss til å komme inn i nye lokaler, sier Bjørn Øyrås, som er administrerende ­direktør i SCA Hygiene Products AS.

Ledighet for kontor i Oslo Leiepris/NOK/m2

Nydalen Oslo ytre vest

Sinsen Storo Kjelsås Grefsen

Ullevål

Oslo ytre øst

Ledighet kontor i Oslo Alna-Ulven

Økern Majorstua

Lysaker

< 15,0 %

Indre Oslo nord

< 12,5 %

Indre Oslo vest Skøyen

Helsfyr-Bryn

CBD

< 10,0 % < 7,5 %

Indre Oslo øst

< 5,0 % < 2,5 %

Ryen

Oslo ytre sør Fornebu

< 17,5 %

Kartet viser kontorledigheten i forskjellige deler av Oslo (Februar 2015).

CBD: Sentrale business distrikt

Kilde: Akershus Eiendom

NORD-EUROPAS STØRSTE FULLSERVICESELSKAP INNEN NÆRINGSEIENDOM Newsec er Nord Europas ledende rådgiver innen næringseiendom med over 700 ansatte i 6 land.

Vår virksomhet dekker transaksjoner, utleie, verdivurdering, Asset Management og Teknisk Forvaltning.

I Norge er Newsec representert i Oslo, Bergen, Stavanger og Trondheim. Gjennom vårt nettverk i Norden og vårt eksklusive samarbeid med BNP Paribas Real Estate kan vi bistå alle kunders behov i Norden og Europa.

newsec.no Tlf. 23 00 31 00

THE FULL SERVICE PROPERTY HOUSE

Bent Roar Ekse +47 93 49 20 55 be@newsec.no

Jan W. Roll +47 90 53 33 69 jr@newsec.no

NYDALEN SANDAKERVEIEN 116 200–1.977 KVM Bygget ligger i hjertet av Nydalen og har vunnet flere gjeve eiendomspriser, her finner du moderne og lyse kontorlokaler med gode eksponeringsmuligheter midt i Nydalen.

• 4.etg. 614 kvm BTA • 5.etg. 760 kvm BTA • 6.etg. 803 kvm BTA • Takterrasse og felles kantine • Lokalene holder høy teknisk standard • Kort vei til all offentlig kommunikasjon • Levende, fremtidsrettet og spennende bydelssentrum • BI-bygget tilbyr flotte sosiale soner, kaffebarer, kiosker, spisesteder m.m.

Bent Roar Ekse +47 93 49 20 55 be@newsec.no

THE FULL SERVICE PROPERTY HOUSE

NYDALEN NYDALSVEIEN 15 699 KVM I Nydalsveien 15 kan vi tilby kontor / showroom med sentral beliggenhet i Nydalen og rett ved Akerselva helt syd i Nydalen. Kort vei til Gullhaug Torg og bydelens servicefasiliteter.

• 699 kvm ledige lokaler i byggets 2. etg • Spennende alternativ for egne skreddersydde lokaler • Like innenfor Ring 3 med forbindelse til E6 og E18 • Passer svært godt for leietakere som ønsker seg hovedvekt av åpent landskap • Lokalet kan leies as-is eller ved at utleier foretar tilpasninger etter leietakers ønsker og behov • Innflyttingsklart Q1 2015 etter rehabilitering • Leie til svært gunstige betingelser

THE FULL SERVICE PROPERTY HOUSE

Jan W. Roll +47 90 53 33 69 jr@newsec.no

Vibecke Falster +47 90 78 42 99 vf@newsec.no

LYSAKER LYSAKER TORG 6–12 200–674 KVM Lysaker Torg 6-12 er meget sentralt plassert på Lysaker-lokket og tilbyr fleksible lokaler med store vindusflater og hyggelige fellesområder.

Lokalene er godt egnet til både cellekontorer og åpent landskap.

• 674 kvm i 2. etg (kan deles), 425 kvm i 4. etg og 525 kvm i 5. etg • Egen kantine i bygget drevet av Brest AS med lunsj buffet og egene teresser i 5. etg • Lokalene kan leies «as is» eller oppgraderes etter ønske til prisgunstige løsninger • God parkeringsdekning • Langsiktig eierskap resulterer i en godt drevet og vedlikeholdt eiendom • Leietaker kan påvirke utforming etter egne behov

THE FULL SERVICE PROPERTY HOUSE

Jan W. Roll +47 90 53 33 69 jr@newsec.no

Vibecke Falster +47 90 78 42 99 vf@newsec.no

HØVIK SANDVIKSVEIEN 26 150–396 KVM Eiendommen ligger på Høvik i grønne og rolige omgivelser. Nær all kommunikasjon som buss og tog.

• Lokalet kan leies som ett lokale eller deles opp til 2 lokaler på hhv ca. 150 kvm og 246 kvm eller annen mulig deling etter ønske • God standard med meget bra lysforhold • Lokalet er et hjørnelokale i 2. etasje med flott utsikt mot store grønt- og friarealer • Felles kantine i 1. etg med hyggelig spiseplass ute • Ny togstasjon på Høvik åpner 4. kvartal i år med kun få minutters gange fra bygget, avganger hvert 15. minutt • Ca. 10 minutter fra Oslo sentrum med bil • Enkel adkomst av og på E18

28

NE 08 2015

NYHETER

Gårdeierne i Oslo får større problemer med å holde leieprisene oppe i år. Men til neste år kan prisene stige igjen.

Ser tyngre ut i ­leiemarkedet Det ventes ­økende kontorledighet i Oslo og press på ­leie­prisene.

Entra er ute med sin seneste ­konsensusrapport, som utgis fire ­g anger i året. Ti ledende analyse­ miljøer svarer på spørsmål om ­utviklingen i leiemarkedet og transaksjons­markedet.

Entra har i denne rapporten tatt inn et stemningsbarometer for å vise hvor mange av analyse­miljøene som mener ­utviklingen går i negativ, n ­ øytral eller ­positiv retning, sett med gårdeiernes øyne.

Økt ledighet Den seneste rapporten viser at de spurte miljøene, med DNB Næringsmegling og Akershus Eiendom i spissen, har en stigende optimisme til transaksjons­ markedet. Anslagene for leiemarkedet er derimot litt svakere.

Når det gjelder kontorledigheten i Oslo og Bærum, ventes denne å øke fra 7,8 prosent i 2014 til 8,5 prosent i år. Ledigheten spås så å holde seg på dette nivået i 2016, for så å gå ned til 8,2 prosent i 2017. Alle de ti spurte tror nå på en oppgang i ledigheten i år. For 2016 venter fem analysemiljøer en økt ledighet, mens fire miljøer spår en lavere kontorledighet i regionen.

leiemarkedet. I gjennomsnitt venter ­analytikerne at kontorleieprisene i ­sentrum vil gå ned med 1 prosent i år, men så går det mot økte leiepriser både i 2016 og 2017. I april var for øvrig anslaget for i år en nedgang på 0,3 prosent, så her har stemningen forverret seg.

I kroner betyr det at leiepriser for kontorlokaler av høy standard i Oslo sentrum faller til rett under 3000 kroner kvadratmeteren i år, for så å stige med 1,3 prosent til 3033 kroner neste år og med ytterligere oppgang på 2,9 prosent til 3120 kroner i 2017. ­Samtlige av de spurte tror på økte leie­ priser i 2017, seks av ti spurte på en oppgang neste år.

Fallende leiepriser

Tekst JAN REVFEM

Selv gårdeiere i Oslo sentrum er ikke beskyttet fra de svakere utsiktene for

E-post JAN@NE.NO Foto SHUTTERSTOCK

downtown apartments

Nedregate 8

O S L O S B I LL I G S T E K O R T I D S U T L E I E AV MØBLERTE LEILIGHETER Det beste alternativ til hotell og annen overnatting.

Sentral beliggenhet i Nedregate 8 midt i Oslo på Grünerløkka.

KOMPLETT UTSTYRTE LEILIGHETER FRA 3000 NOK PR UKE. INGEN DEPOSITUM.

FASILITETER SOM ER I BYGGET FOR ALLE BEBOERE: • • • • • •

Fult møblert leilighet Fult utstyrt kjøkken med kjøl/frys og komfyr Renhold av leiligheten inkludert skift av sengetøy Eget bad med dusj og WC Flatskjerm med norske og internajonale kanaler WiFi

• • • • • • • •

Strøm og oppvarming samt gulvvarme Heis Kaffe/ brusautomat Vaskeri for beboere Takterrasse Treningsstudio Bygget er bemannet 24 timer i døgnet Mm

Hos oss kan du leie akkurat den tiden og den typen leilighet du har behov for fra en uke og oppover.

For et uforpliktende tilbud kontakt oss på T:+47 22 60 83 00 E: post@dta.as eller book direkte på vår hjemmeside www.dta.as

B R Y N / H EL S F YR Med kontorer på Helsfyr-Bryn i Oslo er du i godt selskap. Området huser i dag mellom 15.000 og 20.000 ansatte i over 5.000 virksomheter som dekker nesten alle størrelser og bransjer.

Med umiddelbar nærhet til Oslo sentrum, avganger med T-bane, buss eller tog hvert minutt og meget god tilgjengelighet via veinettet, er Bryn-Helsfyr et u ­ nikt og naturlig knutepunkt for forretnings­virksomhet.

Haakon VIIs gate 6

Sam Eydes vei 5B

Ensjøveien 23 B

E NKELTKO NTO RER I ­F INA N S IELT M I LJ Ø I V I K A

SE N T R A LT B E L I G G E N DE HØYT L AG E R PÅ SO F I E M YR

155 M2 I 3. ETASJE - Utleid 107 M2 I 4. ETASJE, I NYTT PÅBYGG

• Romslige og pent oppussede kontorer i 6. etasje • Tilgang til møterom, betjent ­resepsjon, kantine, sykkel­ parkering og dusj/garderobe • Høy kvalitet på eiendom og kontorer

• Effektivt høytlager - 309m2 v. E6 • Mulighet for bilrelatert virk­somhet • Åpent og søylefritt høytlager med gode lysforhold • Direkte innkjøring.

• Parkering

• Vis-à-vis Ensjø T-bane • Nybyggstandard • Fra 3 til 12 arbeidsplasser • Møterom og kjøkken • Parkering på eiendommen • Takterasse

Kontakt: Axel Eide M: 90 82 82 25 E: eide@sandia.no / Christian Egge M: 91 32 41 90 E:ce@sandia.no / Tone Mjølnerød M: 90 62 38 34 E: tone@sandia.no

Lokaler til leie

Brynsveien 16-18

Gladengveien 14

MEGE T PE N KO NTO RE NH E T FRA 4 0 – 2. 000 M 2

KO N T O R E R 2 0 0 - 5 0 0 M 2 I 3 . E T ASJ E

• Kontorer 507 og 534 m2 - ­ tilpasses bruker • Lager/Kontor 308 m2 - leies ­sammen med kontor • Vedlikeholdt kontorbygg • Kantine

• 200 – 500 m2 kontor • Lyse arealer, godt egnet til showroom • Ventilasjon, kjøling • Gunstige leienivåer • 268 m2 i 1. etg./- Utleid • 168 m2 i 3.etasje - Utleid

Verpetveien 20 L A G E R M E D KO N T O R I ­ VE STBY NÆRINGSPARK

• 1.157 m2 høytlager • Søylefritt og direkte innkjøring • Mulig å leie 191 m2 kontorlokaler i direkte tilknytning til lagerlokalene • Nær Vestby sentrum • 500 m fra E6

KONTAKT Axel Eide M: 90 82 82 25 E: eide@sandia.no

Tvetenveien 152

Tvetenveien 32

KOMB INAS J O N S LO K A ER 4 95–8 56 M 2

1 6 8 - 2 .0 0 0 M 2 KO N T O R / SHOW R O O M / L AG E R

• Lager: ca. 495 m2 BTA, med direkte innkjøring og god takhøyde • Kontor: ca. 370 m2 BTA, lyse og pent oppussede lokaler som kan tilpasses ny leietaker

• Moderne, attraktivt bygg • Lokalene kan tilpasses leietaker • Effektiv ventilasjon med kjøling • Vareheis med rampe • God parkeringsdekning

Christian Egge M: 91 32 41 90 E: ce@sandia.no Tone Mjølnerød M: 90 62 38 34 E: tone@sandia.no

Besøksadresse: Brynsalleén 4, Oslo / Tlf.: 23 03 95 20 / E-post: sandia@sandia.no / www.sandia.no

32

NE 08 2015

NYHETER

Entras fellesarealer er viktig.

33

Den smarte arbeidsplassen

Entra vil nå b­ ruke egne erfaringer ­overfor kundene i overgang til det ­aktivitetsbaserte ­kontoret. Det ­handler om smarte ­arbeidsplasser.

«Veien til den smarte arbeidsplassen» er nemlig stikkordet for Entra, som i midten av april i år flyttet ned fra de ­attraktive toppetasjene i deres egen eiendom Posthuset til 9. etasje. Et tradisjonelt åpent landskap over to etasjer ble forlatt til fordel for det såkalte aktivitets­baserte

kontoret (se undersak) i ­ombygde lokaler etter Aftenposten, som har flyttet tilbake til Akersgata. Visjonen med Entras nye lokaler har vært «Vi skaper ­fremtidens arbeidsplass for samhandling og kunnskapsdeling». Kundene inviteres inn for å lære av Entras erfaringer.

– Bakgrunnen er at vi alltid har jobbet med å være gode rådgivere for kundene.

For å oppnå det, må vi selv vite hva det vil si og kjenne en slik arbeidsform på ­kroppen. Organisasjonen vår er relativt liten, og vi jobber mye på tvers, med ansatte innenfor salg, marked, drift og prosjekt. De nye lokalene skal være et utstillings­vindu overfor våre kunder, ­forteller salgs- og markedsdirektør ­Anders Solaas i Entra til NæringsEiendom.

Funksjonsbasert – Veldig mye handler om ­organisasjonen og hvordan man jobber mot kunder

og l­ everandører. De ansatte har nå frihet i valg av arbeidssted gjennom ­funksjonsbaserte arbeidsplasser, men organisasjonen har vært vant til å sitte åpent, sier han. NæringsEiendom og ­fotograf geleides rundt i de nye lokalene for å få et inntrykk av overgangen.

Det etterlatte inntrykket av lokalene skal være «kontoreksperten Entra», som gjennom egne erfaringer vil vise kundene og omverdenen at de vet hva de snakker om, fordi de har gjort det selv.

Analysesjef Hans Petter Skogstad i Entra har holdt en hånd rundt prosjektet, som startet så vidt i 2013.

– Det har vært en kontinuerlig ­prosess. Vi hadde blant annet ingen gode møteplasser i de gamle lokalene, og da Aftenposten flyttet, ga det åpninger, sier Skogstad. Årlige besøk til det svenske eiendomsselskapet Vasakronan har vært en av kildene til inspirasjon.

34

NE 08 2015

NYHETER

Entra sverger til aktivitetsbasert kontor.

Vasakronan er kanskje det selskapet i Sverige som er kommet lengst med det aktivitetsbaserte kontoret, med daglige besøk fra n ­ ysgjerrige leietakere og andre ­interessenter.

Skogstad er opptatt av det han omtaler som de syv stegene i prosessen i over­ gangen til den nye kontorutformingen.

Det første steget er å vite hva man ønsker å oppnå, for å få til en best mulig prosess.

– Det er viktig å sette opp en prosjekt­ gruppe som kan ta avgjørelser, og det ­handler om å klargjøre organisasjonen og ulike roller, sier Skogstad.

Det andre steget er hvordan de ­nåværende lokalene fungerer. Entra ønsket å gå igjennom plusser og minuser med

dagens måter å jobbe på. Mangelen på gode møteplasser hvor alle treffes, gikk ut over den interne samhandlingen.

Steg 3 i ­prosessen er hva de nye lokalene skal inneholde.

Soneprogram – Dette er soneprogrammet: Hva skal være privat og hva skal være offentlig, hvor skal det være stille og hvor kan det være støy, sier Skogstad.

Det neste steget er hvordan ­lokalene skal se ut, utformingen av de ­arkitektoniske løsningene. Her ­kommer ­interiørarkitekten inn, og Entra har brukt det kjente arkitektkontoret ­Snøhetta til ominnredningen. Så har vi

selve ­gjennomføringen av prosjektet, som ­overlates til utbyggeren.

– Selve byggingen må tidlig inn i ­prosjektet og tar ofte tid. Leietaker må ha en som kan b ­ yggeprosjekter, IT og HR. Dessuten må de som skal bruke de ulike funksjonene ­tidlig med i p ­ rosessen, også for å se om det er plass til e ­ ndringene man ­ønsker, sier Skogstad.

Den nest siste fasen er å forberede organisasjonen på selve flyttingen, før man til slutt evaluerer om resultatet ble som ønsket.

– Mange var spent på hvordan det ville være å flytte ned, men så langt har det ikke vært noen negative reaksjoner.

KONTORLOKALER HELLERUD NÆRINGSPARK Tvetenveien 170

• I toppetasjen har vi for utleie 592 m2 Vi skal imidlertid ha en ordentlig evaluering av overgangen i høst, sier Solaas.

De drøyt hundre ansatte har 1500 kvadratmeter å boltre seg på. Entra har i alt 107 ansatte, men bare 72 ­arbeidsstasjoner i de nye lokalene, hvorav åtte i stillesonene. Det er altså en solid ­underdekning.

– Dekningen er på 67 prosent, 60 prosent hvis vi ­ekskluderer stillesonene. Men undersøkelser i de gamle lokalene viste at bare en tredjedel av de ansatte var til stede på pultene, sier Skogstad. I tillegg til arbeidsstasjonene er det åtte multirom med ca. 25 arbeidsplasser, som avlaster de åpne landskapene, og ikke minst et stort sentrum med plass til 80–90 ansatte.

Veldig populært – Sentrum er blitt veldig populært, det er her folk møtes for korte samtaler, forteller Solaas. Videre har Entra satt av møterom til ca. 90 personer og har også valgt å skille eksterne og interne møterom, Ansatte må rydde pulten hver dag og plassere

• Kontorene er oppdelt i cellekontorer. Med dagens innredning er det arbeidsplasser til ca 30 ansatte.

• Arealeffektive lokaler • Lokalet kan deles i flere enheter • Ledige arealer: 4. etasje, 592 m2

Megler MNEF Espen Andersen telefon 908 65 600 email espen.andersen@byggforvaltning.no www.byggforvaltning.no

36

NE 08 2015

NYHETER

Det etterlatte inntrykket av lokalene skal være «kontoreksperten Entra».

det de har i små ­garderobeskap på 40x40 centimeter. Målet er et arkiv- og papirløst kontor. Skogstad legger vekt på tekno­ logien i de nye aktivitetsbaserte lokalene.

– Ja, endringene var ikke mulige uten teknologien. Alle ansatte har tilgang til datasystemene via en Mac eller en iPad, alt er likt overalt.

– Hvilke organisatoriske konsekvenser har overgangen fått?

– I realiteten er dette et organisasjons­ utviklingsprosjekt og hvordan vi kan

jobbe bedre sammen. Eksempelvis satte vi opp et eget «Team Manpower» da vi jobbet for å få dem som leietaker til det nye Sundtkvartalet på Tøyen. Vi heiste et flagg på bordet som viste at vi jobbet med det samme. En del av ­avdelingene holder likevel sammen i miljøer. Regnskaps­ avdelingen setter seg på samme sted, de fleste i finans- og controllermiljøet gjør det samme, og prosjektavdelingen sitter også sammen. Men det er noen av oss som går mye rundt, sier Solaas.

37

Innimellom kontorland­ skapene er det også stillerom og små møterom.

– Er det så langt grunnlag for å gjøre endringer?

– Det er alltid enkelte tilpasninger som må gjøres. Blant annet savner vi et ordentlig prosjektrom der vi kan være kreative. Ellers har dette fungert «superbra», svarer han.

Rådgiver Entra bruker nå sine egne erfaringer mot leietakerne, som når Statens Legemiddelverk flytter til Strømsveien 96 på Helsfyr.

– De har sittet i cellekontorer, men skal nå sitte åpent. Vi har utarbeidet analyser over hvordan leietakerne jobber, og vi fungerer som ­rådgiver for hvordan våre kunder kan bli mer ­effektive. Det er vi som KAN ­eiendom, så vi SKAL være ­rådgiver, kundene ­forventer det av oss, understreker ­Solaas.

Til tross for begeistringen for det aktivitetsbaserte kontoret, svarer han ikke ubetinget «ja» på spørsmålet

om denne kontorformen blir fremtidens store vinner.

– Det handler om å skape ­effektive produksjonsprosesser og å ­bedre ­informasjonsflyten og sam­handlingen.

Man må ikke ha åpent kontor­landskap, og det går an å ha mange cellekontorer. Det hele avhenger av virksomheten.

Tekst JAN REVFEM E-post JAN@NE.NO Foto NYEBILDER.NO

38

NE 08 2015

NYHETER

Entras nye lokaler.

Arbeidsoppgaven i sentrum I det aktivitetsbaserte kontoret står ­arbeidsoppgaven i sentrum.

Hvilke oppgaver du holder på med, er nøkkelen i det aktivitetsbaserte kontoret.

Det innebærer at medarbeidere gjennom dagen veksler fysisk arbeidssted mellom en pult, som de ikke disponerer over selv, stillerom, grupperom, kreative rom, store åpne plasser, lobbyer, kantinen, eller hvor det måtte passe. Bedrifter som Google og Microsoft har vært tidlig ute med slike løsninger. I Sverige er det særlig det ­svenske eiendomsselskapet Vasakronan som leder an i utviklingen.

Den trådløse utviklingen og bærbare løsninger gjør det mulig for ansatte å arbeide i ulike deler av lokalene. Det aktivitetsbaserte kontoret betyr også endringer i forholdet mellom leder og ansatte.

Mister kontrollen – Å jobbe aktivitetsbasert innebærer at sjefen mister kontrollen over de ansatte, i det minste det fysiske overblikket i lokalet. Det er altså ikke nok å bare ommøblere og instruere de ansatte om nye arbeidsmåter, sjefen må jobbe med sitt eget lederskap og kanskje forandre det ganske radikalt, sier Ulf Boman til hjemmesidene til Skanska. Boman er ­fremtidsforsker i det svenske konsulentselskapet Kairos Future. Skanska skriver at fremtidens arbeidsplass setter det kreative individet i sentrum, og sjefen må være forberedt på å møte de ansatte i nettskyen. Å gå over til det ­aktivitetsbaserte ­kontoret medfører også en­­ organisasjonsutvikling.

– Når man innfører aktivitetsbasert kontor, må medarbeiderne jobbe på en ny måte, og det må forankres. De a ­ nsvarlige må også ha respekt for at forskjellige y ­ rkesgrupper jobber på forskjellige måter, og plan­ legge slik at kontoret passer for alle, sier ­kontraktsutvikler Carina H ­ örnfeldt-Bylund i Coor til h ­ jemmesidene til selskapet.

De yngre som er på vei inn i ­arbeidslivet er innfødte i den digitale verdenen, de er ekstremt vant til å stadig være på nett, og de deltar i stor grad i sosiale ­medier. Yngre arbeidstakere ­k­ommer i­ følge artikkelen til Skanska til å ha ­problemer med å akseptere et a ­ rbeidsmiljø som ikke er i takt med de yngres vaner.

Tekst JAN REVFEM E-post JAN@NE.NO

BERGHAGAN 5, LANGHUS / SKI

KONTOR

Kontorer

Beliggenhet/adkomst

• Rikelig med parkering.

• Fra 5 ­ 0–300 m2 i 2. og 3. etasje • Pene og fleksible kontorlokaler i represen­tativt bygg.

• Lokaler pusses opp eller rehabiliteres etter leietakers ønsker og behov.

• Beliggende på Berghagan i Ski kommune.

• Nærhet til buss og tog (Vevelstad).

• Kort vei fra E6. Ca. 20 min. fra Oslo ­sentrum.

• Også lagerlokaler på samme eiendom.

• Enkel adkomst med bil.

Geir Baastad | 90 11 53 15 | 23 11 38 30 geir@aker-eiendom.no | www.aker-eiendom.no

HOVFARET 4, skøyen – kontorer

180 – 330 kvm til leie 3 lokaler i hhv. 2., 3., og 4. etg.

2 av lokalene skal totalrehabiliteres og vil fremstå som nye.

Tidsmessig ventilasjon med kjøling. Heis.

Kort vei til alle typer offentlig kommunikasjon.

Rikelig med parkering, inne og ute.

Geir Baastad | 90 11 53 15 | 23 11 38 30 geir@aker-eiendom.no | www.aker-eiendom.no

40

NE 08 2015

NYHETER

Nei!

Nei Tja…..

Plan- og bygnings­ etaten er skeptisk til flere av de store utbyggingsplanene i Oslo Flere av eiendomsutviklerne i Oslo har store planer, men det er ikke alltid like lett å få gjennomslag for ideene. Den seneste tiden har Plan- og bygningsetaten satt ned foten for flere utbyggingsforslag, og det er sjelden at utviklerne får et klart ja for sine planer.

Nei? Ja

Unormalt klart nei!

Aller verst har det gått ut over Bjørn Rune Gjelsten-eide Profier, som vil utvikle leiligheter ved Voldsløkka i Oslo. NE nyheter kunne den 11. august i år fortelle om en Plan- og bygningsetat som brukte usedvanlige sterke ord om prosjektet.

I et innsendt planforslag vil Profier bygge 375 leiligheter, fordelt på fire bygg, og organisert i et stort kvartal med to gårdsrom. Høydene skal fra 5 til 9 etasjer.

Totalt snakker vi om 34 200 kvadrat­ meter BRA over terrenget, som til­svarer en utnyttelse på 250 prosent BRA. All ­eksisterende bebyggelse skal rives, ­inklusive et industribygg som står på Byantikvarens Gule Liste.

Planområdet er totalt på 13 660 ­kvadratmeter. Tomten er altså eid av ­Profier, men Oslo kommune ønsker skole på tomten. Utdanningsetaten fremmer derfor et parallelt forslag om å om­ regulere eiendommen fra industri til skole.

Og, Plan- og bygningsetaten, liker ikke Profiers omdanning. Etaten «­fraråder forslaget sterkt», fordi boliger vil svekke Voldsløkka som idrettspark og ­fri­område.

Videre mener planmyndighetene at utnyttelsen er «altfor høy», byggene «for høye», og for store deler av tomten ­bebygges. Boliger vil også p ­ rivatisere deler av friområdet, og byggene vil ­dominere Voldsløkka.

18 000 m2 BRA Asker

- Et unikt signatur­­ bygg skal bygges i Asker Kontor • Planlagt byggestart våren 2016 • Byggetid er beregnet til ca. 2 år • Ca. 18 000 m2 BRA kontor. Etasjeplan på ca. 2 400 m2 med fleksibel oppdeling • Antall arbeidsplasser vil være ca. 800 til 1 000 • Parkeringskjeller i 2 plan • Unike sol og utsiktsforhold • Huset vil bli et kontorbygg med fellesfasiliteter som kantine, kaffebar, resepsjon, shuttlebuss, treningssenter, takterrasse med fantastisk utsikt og ­ hyggelige sosiale soner • Unike profileringsmuligheter mot E18 • Breeam sertifisering • Adressen er Drengsrudbekken vis a vis Asker Panorama

Kontakt megler:

Jan W. Roll / (47) 905 33 369 / jr@newsec.no Bent Roar Ekse / (47) 934 92 055 / be@newsec.no www.oxer.no

Megler

Gårdeier

42

NE 08 2015

NYHETER

Nei og nei?

OBOS’ planer for en reorganisering av Hoffsveien 47-49 møter motbør hos Planog bygningsetaten. OBOS Nye Hjem AS ønsker å rive en av fire lameller rundt et boligtun. Selskapet vil så oppføre fem punkthus i fire til syv etasjer.

Planområdets størrelse er på 5,8 mål. OBOS Nye Hjem vil nå føre opp 70 leiligheter og parkeringskjeller under bakke. De ønsker i tillegg å etablere en støyskjerm langs Hoffsveien innenfor eksisterende trafikkareal.

Tiltaket fra OBOS vil kreve endring av reguleringsplanen for en del av tomten som nå er regulert til felles parkering, slik at ny reguleringsplan gir et samlet areal til boligformål.

Men Plan- og bygningsetaten skriver at forslaget er i strid med kommune­ planen fra 2009. Dersom planforslaget blir vedtatt, innebærer det en endring av kommuneplanens arealdel fra fellesareal (parkering) til bolig.

Entra Eiendom AS vil ifølge et innsendt planforslag omregulere Strøms­ veien 106 på Helsfyr fra tomt for offentlig bygning, parkeringshus og felles av­ kjørsel til blant annet næringsbebyggelse, ­gatetun og park.

Forslaget legger til rette for nybygg i 13 etasjer primært for kontor, men med mulighet for et hotell. Planforslaget skal også revitalisere parkområdet til gode for all virksomhet i området, og det skal opprettes nye gang- og sykkelforbindelser gjennom området.

Plan- og bygningsetaten skriver at et nybygg med kontor og hotell vil føye seg inn i rekken langs Strømsveien og ramme inn veien ytterligere. Nybygget vil også bidra til å beskytte parken i nordvest mot støy, men samtidig kaste skygge på parken og Helsfyr hotell.

Etaten er positiv til å etablere kontor og hotell på eiendommen, men ønsker en lavere høyde og et annet fotavtrykk på

nybygget. Deres alternativ har høyder på henholdsvis 42 og 26 meter, gitt bygg i 11 og 7 etasjer, og et samlet areal på 15 600 kvadratmeter BRA. Plan- og bygningsetaten mener derfor at deres alternativ gir et bygg som er bedre tilpasset omgivelsene både i form, høyde og utstrekning.

Tja ble ja Etter mye om og men klarte Rom ­Eiendom og planmyndighetene til slutt å bli enige om Schweigaardsgate 33. Rom ville sette opp et kontor- og forretningsbygg på nærmere 21 000 kvadratmeter.

Planområdet på 4410 kvadratmeter ligger på Grønland med sporområdet/Oslo S på sydsiden.

På motstående side av gaten er Landbruks­kvartalet, der det foreligger store planer. Overordnede føringer for Schweigaards gate tilsier at det er viktig at tiltak i området tilrettelegger for at gaten kan fungere som lokal handelsgate og møteplass. Bebyggelsen må også ­trappes ned mot den lavere bevaringsverdige bebyggelsen på GrønlandI dag er planområdet regulert til bolig, forretning, kontor og bevertning. Rom Eiendom ville føre opp 20 800 kvadratmeter med næringsarealer, men plan­ myndighetene ønsket boliger og fremmet et eget alternativ med boliger i de to øverste etasjene.

Dette alternativet ble imidlertid trukket etter bemerkninger ved offentlig ettersyn. Rom Eiendom og Plan- og bygningsetaten kom deretter til enighet om en justert versjon av Rom Eiendoms planforslag. Dette forslaget har nå passert de nødvendige politiske hindringene.

Planforslaget legger til rette for minimum 50 prosent med forretning/ bevertning/privat- offentlig tjenesteyting i første- og underetasje, samt en parkering i andre underetasje.

Byrådet skriver i sin innstilling at det er riktig å øke utnyttelsen på tomten.

En utbygging vil ifølge Byrådet styrke ­området tett mot Oslo S, og flere arbeids­ plasser og næringsarealer med god ­kollektivdekning er en fordel for bydelen.

Videre peker Byrådet på at ­Schweigaards gate i dag fremstår som lite fotgjengervennlig, slik at det er viktig å få publikumsrettet virksomhet mot gaten.

«En fremtidig flytting av ­trikketraseen og ny bebyggelse realiserer Schweigaards gate som en bygate», heter det fra ­Byrådet, som anbefaler regulerings­ forslaget.

Ja NE nyheter skrev våren 2013 at ­Storebrand og Fabritius Gruppen vil bygge ut hele 450 000 kvadratmeter på Ulven øst i Oslo. Det er en enorm transformasjon som skal skje med det gamle industri- og logistikkområdet, som ligger nederst i Groruddalen.

Planområdet sørøst for Økern­krysset er på hele 180 mål og er avgrenset av Alnabanen, Ulvensplitten og Ring 3.

Detaljreguleringen med konsekvens­ utredning ble før sommeren behandlet av de politiske myndighetene i Oslo.

Politikerne har sagt ja til en ­omregulering til sentrumsformål med plass til 750-1000 boliger, det vil si 20003000 beboere, men også 10 000 arbeidsplasser. Forslaget skal altså bidra til å transformere nedre del av Groruddalen fra et område med logistikkvirksomhet til et flerfunksjonelt byområde.

I tillegg til boligene kommer ­forretninger offentlig og privat tjeneste­ yting, kontorer, lager, ­industri data­ sentral og flerbrukshall. Totalt foreslås en ­utnyttelse på til sammen 336 000 ­kvadratmeter BRA innenfor plan­området, som tilsvarer en ­tomte­utnyttelse på 216 prosent.

Tekst JAN REVFEM E-post JAN@NE.NO

NEDRE VOLLGATE 3

MIDT I KVADRATUREN • Sentralt beliggende i Kvadraturen.

• Fasade og inngangsparti er nyoppusset i 2014.

• Gangavstand til hele Oslo sentrum med alt av servicetilbud.

• Aker Brygge, Rådhuset og offentlig ­kommunikasjon i umiddelbar nærhet.

• Lokalene kan enkelt tilpasse leietakers ønske og behov.

310 kvm kontor: 7-8 cellekontorer, konferanserom, kjøkken, åpen resepsjon og toaletter

GRENSESVINGEN 9

SENTRALT PÅ HELSFYR • Fin utsikt fra kontorene.

• Nyoppusset resepsjon og kantine i bygget.

• Gode parkeringsmuligheter.

• Kort vei til off. komm.

460 kvm kontor: 8 kontorer + åpen løsning for kontor­fellesskap, stort konferanserom 1.300 kvm kontor: 32 cellekontorer, 3 konferanserom og toaletter 750 kvm kontor: 16 cellekontorer, 2 konferanserom og toaletter (3. og 4. etasje kan leies samlet)

OLAV BRUNBORGS VEI 4/6

LEI AV KØ? KOM TIL OSS! • Nå også med kontorfellesskap, ­celle­kontorer fra 12 kvm.

• Sentralt beliggende på Billingstad.

• Lyse og hyggelige kontorer som kan ­tilpasses leietakers ønsker og behov.

• God ­parkeringsdekning (330 p-plasser) • Kantine i bygget.

• Kort vei til off. komm.

200–9.000 kvm fordelt på forskjellige fløyer. Fløyene er fra 444–1.250 kvm

KONTAKT: FRODE WAALER | 406 03 907 | FGW@AURIS.AS

WWW.AURIS.AS

44

NE 08 2015

CBD

Kamp om CBD-lokalene

I Storebrands Haakon VIIs gate er det bare 1200 kvadratmeter ledig etter at Kvale Advokatfirma tegnet leiekontrakt. (Foto: Nyebilder.no)

Selv om oljefrykten brer seg i nærings­ livet, er interessen for lokaler i CBD-­ området fortsatt stor.

norske økonomien er på vei opp, stiger leieprisene kraftig i CBD, mens de ofte faller når nedturen kommer. Men så langt er det ingen tegn på at leietakerne har mistet appetitten på de beste kontorlokalene i områder som Vika, Aker Brygge og på Tjuvholmen.

Det sentrale businessdistriktet (CBD) er stedet hvor bedriftene i sektorene finans, juss og rådgivning etablerer seg. Når den

Norwegian Property meldte nylig at det snart ikke er ledige kontorlokaler igjen på Aker Brygge.

Knapt ledige lokaler

Selskapet hadde leid ut 94 prosent av lokalene på Aker Brygge da ­resultatene for andre kvartal ble presentert.

Blant selskapene som Norwegian Property har tegnet leiekontrakter med på Aker Brygge, finner vi «nye» Rocksource Exploration (1248 kvadratmeter), Famno Invest (828 kvadratmeter), Solér Executive (361 kvadratmeter) og McCann Worldwide (2926 kvadratmeter. ­Tidligere har eiendomsselskapet også fått inn ­Google som leietaker på Aker Brygge.

45

Samtidig kan Norwegian ­Property miste en av sine prestisjeleietakere i Grundingen 2 (Verkstedhallen). Den norske meglerdelen til Carnegie er ute med et leiesøk i markedet.

De vil leie lokaler i prestisjeområdet CBD, det vil si Vika, Aker Brygge og ­Tjuvholmen. Om hvor sentralt i CBD de vil være, sier adm. direktør Christian ­Begby til NE nyheter: – Solli plass er nok litt for langt unna.

DTZ Leietakerrådgivning har fått i ­oppdrag med å skaffe Carnegie ­«representative kontorlokaler med

høy standard» i størrelsesorden 25003000 kvadratmeter. Det skal være en overvekt av åpne løsninger for 75-100 ­arbeidsplasser med gode fellesfasiliteter, hvorav et meglerrom med plass til ca. 30 ansatte. Carnegie har 75 ansatte i dag.

– Vi er mer opptatt av lokalenes beskaffenhet, at det er gode og representative lokaler, enn selve leienivået, sier Begby om søket.

den seneste tiden. ­Utdanningsforbundet har landet en kontrakt med Making Waves på 3400 kvadratmeter i Wergelandsveien 15, også kalt «lektorenes hus».

Storebrand Eiendom har på sin side fått inn Kvale Advokatfirma til Haakon VIIs gate 10. Avtalen, som er på ti år, gjelder fra første juli 2016. Etter leiekontrakten er det bare 1200 kvadratmeter ledige lokaler i eiendommen på nesten 30 000 kvadratmeter.

Flere kontrakter Det er ikke bare Norwegian Property som har tegnet leiekontrakter i CBD-området

Tekst DAG-JØRGEN SALTNES E-post DAG@NE.NO

ØVRE VOLLGATE 9 350 - 3.000 m2 Moderne og elegante kontorlokaler i Anthon B. Nilsen kvarteret.

Sentralt i CBD med kort avstand til alt Her har finner man steder som Kontraskjæret, Christiania torg og Aker brygge som inviterer til rekreasjon og hygge i en hektisk arbeidshverdag.

• Rådhusplassen trikkeholdeplass: 2 min • Stortinget t-bane: 5 min • Aker Brygge: 5 min • Nationaltheatret stasjon: 10 min Kontakt Fredrik W. Baumann Utviklingsdirektør Telefon 469 21 450 fb@abne.no

abne.no

46

NE 08 2015

CBD

Den svenske storbanken SEB ­holder i dag til på Filipstad Brygge, men kan ende opp på flyttefot.

SEB jakter stor eiendom SEB kan være på vei bort fra Filipstad Brygge og ser etter 12 000 kvadrat­ meter.

I så fall må Storebrand Eiendom finne seg en ny stor leietaker eller flere mellomstore og mindre. Hele Filipstad Brygge 1 er på nærmere 60 000 kvadratmeter og er det tidligere hovedkontoret til Storebrand.

Det er i den seneste markeds­ rapporten til Atrium CBRE at opp­lys­ningene om leiesøket til SEB frem­ kommer. Ifølge Atrium jakter SEB opptil 12 000 kvadratmeter, primært i prestisje­ området CBD, i Bjørvika eller på Skøyen.

Kontrakten går ut Ansvarlig for SEB i Norge, William Paus, sier til NE nyheter at de har en leie­ kontrakt som går ut om noen år, men vil ellers ikke si noe om leieforholdet. ­Thomas Granberg, som er ansvarlig for eiendom i SEB, bekrefter overfor NE ­nyheter opplysningene til ­Atrium. ­Granberg sier at den nåværende ­kontrakten med ­S­torebrand Eiendom på Filipstad Brygge løper ut i 2020.

– Men vi ser på alle muligheter og fokuserer på lokaler i området rundt der vi er i dag, sier han til NE nyheter. Det er Malling & Co som har fått søkeoppdraget på vegne av SEB.

Profilerte aktører Adm. direktør Anders Berggren i Storebrand Eiendom hadde ingen ­kommentarer til NæringsEiendom om

søket, med henvisning til at dette er det leietaker SEB som må kommentere. ­Berggren var ikke kjent med søket.

I dag holder en rekke profilerte leietakere til på Filipstad Brygge, som blant annet Swedbank og Newsec.

Filipstad Brygge ble oppført i 1998, men har vært gjennom en omfattende og dyr ­rehabi­litering, trolig for minimum 15 000 kroner kvadratmeteren.

Et annet større søk på gang ifølge ­Atrium, er et internasjonalt selskap som jakter 6000 kvadratmeter med ­kontorlokaler i vestkorridoren fra Skøyen til Asker. Dette er kanskje området i ­Oslo-regionen der man frykter den ­største økningen i ledigheten fremover, og der leieprisene kan falle.

Tekst JAN REVFEM E-post JAN@NE.NO

INTRODUKSJON TIL NYE KUNDER OMBYGGING AV LOKALER TIL BL.A. KONTORER OG BOLIGER INNVENDIG RIVNING PROSJEKTSTYRING STORE & SMÅ OPPDRAG KONKURRANSEDYKTIGE PRISER 988 12 194 | gunnar@bemanning.as | bemanning.as

Din Din

INNREDNINGSLEVERANDØR fra A til Å LEVE RANDØR fra A til Å GLASSVEGGER KONTORSKILLEVEGGER HIMLINGER

■ GLASSVEGGER ■ KONTORSKILLEVEGGER ■ HIMLINGER MV-Panorama Eksklusiv

Kontakt oss: 23 24 22 00 eller mvo@modulvegger.no

ann190x127-2013nov.indd 1

05/11/13 10:38

48

NE 08 2015

CBD

– De er helt ville

«Alle» vil ha ­eiendommer i ­prestisjeområdet, ­teoretisk sett ­kunne hele området ha vært solgt ut, mener ­Newsec.

Og det klassiske prestisjeområdet i Oslo, også kjent som CBD, består av Vika, Aker Brygge og Tjuvholmen. Det er her vi finner de dyreste og mest ettertraktede kontoreiendommene i landet, med leie­ priser helt opp mot 5000 kroner kvadrat­ meteren, eiendomsverdier opp mot 70 000–75 000 kroner per kvadratmeter.

Da snakker vi om de virkelige krem­ lokalene og kremeiendommene, men det er de alle nå etterspør.

– Transaksjonsmarkedet i ­prestisjeområdet er veldig «hot», selv om vi i en oppdatering til kundene har skrevet at vi tror toppen er nådd.

Om det skjer i dette kvartalet, er ­imidlertid vanskelig å si, det er et sterkt ­momentum i markedet inn mot jul, sier Jon H. ­Dahlberg Årstad i Newsec til NE ­nyheter. Han leder rådgivningsdelen hos ­eiendomsrådgiveren og næringsmegleren.

Ukjente banker Utlendingene har i 2015 for alvor kastet seg over det norske eiendomsmarkedet, og prestisjeområdet er naturlig nok svært ettertraktet. Mer ukjent er det at også utenlandske banker nå vil finansiere eien­ dommer i CBD-området.

– Det interessante er ikke at ­utledningene vil kjøpe, men at det er en del utenlandske aktører vi jobber med som nå er inne på finansieringssiden.

Dette er tyske og nordiske banker som ellers ikke er i det norske markedet og som mange ikke har hørt om. Vi jobber med flere porteføljer for dem, både i Oslo og i Stavanger, sier Dahlberg Årstad.

– Disse aktørene er langt ­grundigere enn de norske bankene, som følge av strengere krav til rapportering.

De utenlandske bankene krever flere ­verdsettelser enn de norske bankene, som ofte bare ber om én ­verdivurdering. ­Utlendingene vil vite hva bygget er verdt hvis det stod tomt, altså at leietakerne flyttet, hva tomteverdien er og den ­tekniske verdien av bygget. Vi opplever at de utenlandske bankene er mer opptatt av nedsiden enn det de norske bankene

49

Jon H Dahlberg Årstad, Newsec.

(Foto: Newsec)

er, og utlendingene setter også større krav til sertifisering, fortsetter han.

Stort overskudd – Hvordan vil du beskrive stemningen i dette markedet?

– Vi ser at i ­transaksjonsmarkedet er investorene «helt ville» etter CBD- ­eiendommer. Hadde man lagt ut alt for salg, er jeg sikker på at man kunne ha solgt alt. Det er et stort ­etterspørselsoverskudd etter denne typen ­eiendommer. Hvis man ikke skal være i eiendom fremover, er dette tiden for å komme seg fort ut, det er et perfekt tidspunkt for å rebalansere porteføljen. svarer Dahlberg Årstad. Newsec vet om eiendommer som er i spill i området.

– Det er transaksjoner vi kjenner til som ennå ikke har materialisert seg, sier Newsec-direktøren.

De dyreste eiendommene har ­implisitt det laveste avkastningskravet, altså den lavere yielden. Newsec har et eget «Quality Board» som kvalitetssikrer disse anslagene, og de skal snart ha et møte om de nye satsene.

– Vi hadde før sommeren 4,50 prosent i avkastningskrav for de beste ­eien­dommene (prime yield, red. anm.). Det er vel ikke utenkelig at vi går ned nå, sier Dahlberg Årstad.

Noen såkalt normal yield i CBD-­ området finnes egentlig ikke, men Dahl­ berg Årstad sier at de fortsatt verdsetter mange eiendommer til et avkastningskrav rundt 6,5 prosent.

Skjermes Det sterke fallet i oljeprisen har skapt usikkerhet i markedet for nærings­eiendom, i hvert fall i områdene vest for Oslo

s­ entrum og selvfølgelig på Vestlandet.

Men den direkte andelen med syssel­ satte i petroleumssektoren er svært lav i ­prestisjeområdet og ellers i Oslo sentrum – Blir prestisjeområdet forskånet fra denne nedgangen?

– Ja, og dette har vi spådd ganske presist. Du har riktig nok en del ansatte i området som arbeider med ­tilrettelegging for olje- og offshorebransjen, som konsulenter og advokater. Disse kan bli rammet av nedgangen, svarer Dahlberg Årstad, som gjør en sammenlikning av risikoen med situasjonen for noen år tilbake: – Tenk på den gangen både DNB og Storebrand holdt til på Aker Brygge.

Gårdeierne løp en mye større risiko den gangen, med to store enkelt­kontrakter.

Nå er det en mye mer diversifisert ­leietakermasse på Aker Brygge, med

50

NE 08 2015

CBD

Et knippe av de mest attraktive eiendommene i CBD. (Foto: Nyebilder.no)

mange mindre leieforhold og et jevnt utløp av kontraktene.

– Vi kan jo tenke oss hva som hadde skjedd i Barcode-rekken hvis én stor leietaker hadde flyttet på seg. Da hadde vi fått et «Aker Brygge 2», sier han.

Nettstedet NE nyheter skrev ­riktig nok nylig at SEB jakter 12 000 ­kvadratmeter i markedet. De holder i dag til i Filipstad Brygge 1, men denne leiekontrakten med Storebrand Eiendom går ikke ut før i 2020. CBD-området er høyaktuelt som ny lokalisering.

– Men om SEB flytter, vil ikke det merkes så mye, hevder Dahlberg Årstad.

Newsec har ennå ikke rukket å telle opp ledigheten i prestisjeområdet for dette kvartalet, men den lå før sommeren på i underkant av 4 prosent.

Stranden 1 – Hvor vil du si er de aller dyreste og beste eiendommene i CBD? – Jeg tror ikke du finner en eien­ dom i området nå som er mer verdt enn ny­ombygde Stranden 1 til Norwegian ­Property på Aker Brygge. Man må ta inn over seg den kvalitetshevingen som har vært for Stranden 1. Bygget er unikt på grunn av at det er nytt, samt mikro­ beliggenheten i området, med utsikt og nærheten til ­Nationaltheatret stasjon.

Stranden 1 h ­ adde vært noe av det aller beste ved et salg, jeg tør nesten ikke tenke på hva bygget hadde vært verdt, sier Dahlberg Årstad.

– Og om du skulle rangere Vika, ­Tjuvholmen og Aker Brygge etter hvor det er dyrest?

– Jeg vil si at det er ganske jevnt mellom Aker Brygge og Tjuvholmen, der Tjuvholmen har ligget litt foran. Vika kommer tilbake, ledet an av Storebrand.

De har oppgradert Schjødt-bygget i Ruseløkkveien 14, de skal oppgradere Ruseløkkveien 26 og ikke minst Haakon VIIs gate 10. De tar posisjonen tilbake, sier Dahlberg Årstad.

Så hva må nå leietakerne ut med for å leie Oslos, og dermed Norges dyreste strøk? Vel, for topp lokaler, såkalt prime rent, mener Newsec det er 5000 kroner kvadratmeteren. Da snakker vi om de aller dyreste lokalene i kremområdene Vika, Aker Brygge og Tjuvholmen. ­Dahlberg Årstad sier at det er interes­ sant å merke seg at snittleien for eien­ dommer i A-kategorien i CBD fortsetter

51

å stige og er nå på HØYE 4630 kroner ­kvadratmeteren.

10 prosent dyreste – Dette er gjennomsnittet for de 10 prosent dyreste kontraktene inngått i for­ rige kvartal, sier han, med Arealstatistikk som primærkilde.

For lokaler av alminnelig høy ­standard er et typisk nivå i samme område på 2950 kroner kvadratmeteren. Dette er en ­gjennomsnittlig leie inngått i de fire seneste kvartalene. For resten av Oslo ser det ikke like bra ut.

– Vi har opplevd et fall i leienivået i 2015, og Newsec venter at denne trenden vil fortsette de kommende ­kvartalene. ­Videre venter vi at ­kontorledigheten i ­Oslo­regionen vil øke opp mot 8,75 prosent i 2016. Vår neste telling er rett rundt hjørnet, og her tror vi at ledigheten allerede har krøpet opp mot 8,6 prosent,

sier Dahlberg Årstad. «Fasiten» kommer i Newsecs neste markedsrapport, som offentliggjøres i slutten av september.

– Hva med bygge- og rehabiliterings­ prosjekter som er på gang i området?

– Hemsen-gården til Pecunia i Haakon VIIs gate 5 får en ny ­toppetasje.

Bygge­arbeidene ble påbegynt i juni, og ­meglerhuset Arctic Securities, som allerede holder til i bygget, over­ tar 1000 kvadratmeter i toppetasjen. ­Leienivået skal være rundt 5000 kroner kvadratmeteren. Ellers bygges det et nytt landemerke på Vestbanetomten (nytt nasjonalmuseum, red.anm.). Dette er for øyeblikket blant Norges største ­byggeprosjekter, svarer Dahlberg Årstad.

Kluge ut – Er det noen nye leiekontrakter i ­prestisjeområdet av betydning?

– Vi vet at 3000 kvadratmeter i D-bygget

på ­Filipstad Brygge er blitt leid ut. Det er ­advokatfirmaet Kluge som forlater ­lokalene i 2. og 3. etasje. Hvem som ­flytter inn, er foreløpig konfidensielt.

Ifølge Dahlberg Årstad ligger leienivået her på 2800 kroner per ­kvadratmeteren.

Det mener han er relativt lavt, gitt lokalets standard og eiendommens ­beliggenhet.

– Dette viser at leienivået for ­­ middels gode lokaler er på vei ned, også i ­prestisjeområdet. For øvrig har Newsec på vegne av Storebrand Eiendom ca. 2300 kvadratmeter for utleie i Filipstad Brygge 1, vårt utleieteam har nettopp ­påbegynt ­utleiearbeidet. Det er Protector Forsikring som forlater disse lokalene, sier Dahlberg Årstad.

Tekst JAN REVFEM E-post JAN@NE.NO

Rekordlavt Aldri før har ­avkastningskravet vært så lavt i ­prestisjeområdet.

Eiendomsrådgiveren Atrium CBRE er ute med halvårsrapporten for Norge per første halvår. Det stadig lavere ­avkastningskravet – yielden – er viet plass i rapporten. Atrium skriver at den såkalte prime yield – avkastningskravet til de beste kontoreiendommene i Vika, på Aker Brygge og på Tjuvholme – ­fortsetter å falle. Nedgangen skyldes en vedvarende etterspørsel etter norske næringseien­ dommer fra internasjonale investorer, et sunt og velfungerende innenlandsk marked, kombinert med gunstige finansierings­betingelser.

Atrium har derfor tatt ned prime yield i løpet av første halvår med 0,30 prosent­ enheter til 4,2 prosent, som er en rekordlav yield i det norske markedet. Nedgangen i prime yield de seneste tolv månedene er dermed på 0,80 p ­ rosentpoeng. Isolert sett tilsvarer dette – alle andre faktorer like - en verdioppgang for de beste kontor­ eiendommene på hele 16 prosent.

Nå er det stopp Eiendomsrådgiveren mener ­imidlertid at det er lite rom for en ytterligere ­yieldnedgang på toppen. Atrium venter derfor at yieldnivåene vil stabilisere seg i andre halvår for de beste eiendommene.

Atrium konkluderer med at ­nedgangen i olje- og gass-sektoren og den stadige nedbemanningen vil presse ledigheten oppover og dempe en videre leieprisvekst. Disse ­delmarkedene har derfor ikke overraskende de seneste seks

månedene hatt det største fallet i leie­ prisene. I den andre og hyggeligere enden av skalaen ligger eiendommene nær Oslo sentrum og i ­prestisjeområdet CBD, altså Vika, ­Tjuvholmen og Aker Brygge, med den høyeste etterspørselen.

Atrium opererer i markedsrapporten med 4250 kroner som et representativt nivå for toppleiene i CBD-området, den såkalte prime rent. Dette er et nivå Atrium i en tid har holdt uendret. Ledighetsanslaget er relativt høye 9 prosent, som kan ha med fortsatt ledige lokaler i ikke-ferdigstilte prosjekter. Det er likevel ­prestisjeområdet og Oslo sentrum som har den høyeste arealabsorpsjonen, de to ­områdene hadde i første halvår ifølge ­Atrium 42 prosent av den totale ­absorpsjonen i Oslo-regionen.

Tekst JAN REVFEM E-post JAN@NE.NO

l a Re t t y n

2015 Nr. 04.

g r salg o rike o f r e m Eiendom utleie på Rome for lokaler o Nord. og i Osl

rste rges stø n. sen, No vi Gjellerå g importør av å p en in o rupp ArcusG nt av brennev se u prod

Når det gjelder nærings­­ eiendom på Romerike og Oslo nord – kontakt oss!

REAL Næringsmegling AS | Hvamstubben 17 | 2013 Skjetten Tlf: 67 91 76 50 | E-post: firmapost@real.no | Real.no

54

NE 08 2015

HANDEL

Thons kjøpesentre:

–Kom til oss Tror du det er ­vanskelig for et nystartet konsept å komme inn på et kjøpesenter? Vel, nykommere er ­hjertelig velkomne til å prøve seg hos Olav Thon Gruppen.

Olav Thon er selv en gründer, så han er opptatt av disse forretningene og ­konseptene på sentrene.

– Ja, vi liker kremmerskap og ­gründerbedrifter. Vi støtter blant annet en forening som Ungt Entreprenørskap, som er spennende. De små og uavhengige forretningene leverer ofte en mye høyere omsetning per kvadratmeter enn de store kjedene, sier Thomas Rønning i Thon Eiendom til NæringsEiendom. Rønning er ansvarlig for kjøpesentervirksomheten i Thon Gruppen – Men nykommere må stille bank­ garanti for husleie og være ordentlige, så vi sjekker historikken til eierne. Vi liker imidlertid nykommere som tør å ta ­kampen opp mot de store kjedene, men det vil alltid ligge en faglig vurdering

fra vår side om idé og konsept. Noen er for tidlig ute med konseptet, konseptet ­passer ikke inn på senteret, eller vi tror ikke butikken vil generere nok o ­ msetning, sier Rønning.

Lokale suksesser Han peker på at flere av de største ­suksessene på sentrene er lokale aktører som glir inn i nærmiljøet.

– Ta Urmaker Larsen hos ­Sandvika Storsenter, som jeg mener er en av ­Norges beste urmakere, og den ur­ makeren på et senter i Norge med høyest omsetning per kvadratmeter.

Bak denne forretningen finner vi to dedikerte brødre. Vi har eksempler på lokale suksesser i alle våre sentre, blant annet på Strømmen Storsenter og på

55

Å etablere seg på et Thon-senter med en butikk på rundt 100 ­kvadratmeter kan koste 400 000 til 600 000 kroner.

Oasen i Haugesund, gründere med masse energi. Du har Sprell Leker, som selger peda­gogiske leker og har tatt kamp­ en opp mot de store leketøykjedene.

Gründer­bedrifter er ofte flinke til å finne de riktige ansatte, og de er flinke med de ­ansatte. Vi synes gründerbedrifter er kjempegøy. Noen av dem som i dag er kjeder, begynte i det små. Noen vil bare ha én forretning, mens andre vil ­ekspandere, sier Rønning, og peker blant annet på gavebutikken Enklere Liv. – Men hvor vanskelig er det å komme inn på et Thon-senter for mindre kjente navn og gründere?

– Ikke så vanskelig, jeg vil nesten si motsatt. Vi oppsøker bedrifter og leter etter dem, spør om vi kan få et møte med eierne. Det er gøy å snakke med

disse bedriftene, og vi er mye rundt. Vi har møter med mange som søker seg inn i våre sentre og vil ikke avvise noen i utgangspunktet. Gründerbutikker gjør sentrene våre mer spennende og gjør det som sagt ofte kommersielt bedre enn mange kjeder.

Omsetningsleie I prinsippet betaler alle leietakere på Thon-sentrene en minimumsleie, men nås en viss omsetning, er det omset­ ningsbasert leie som gjelder etter avtalte prosentsatser. Rønning sier disse satsene typisk ligger i området 6-8 prosent for klær og sko, kanskje enda litt mer i de beste sentrene.

– Sammen med leietaker kommer vi frem til en forventet omsetning. Hvis det

er litt tøft i starten, kan vi gi en hyggelig leie, sier han.

– Er det aktuelt med leiefritak i ­begynnelsen?

– Nei, fritak er ikke vanlig, men noen ganger kan vi være med på investeringer i starten hvis gründerne ikke har penger. Vi tilbyr imidlertid ikke noen støtte­ordninger.

– Hva kan det typisk koste å etablere seg på et senter med en forretning på la oss si 100 kvadratmeter?

– Det er litt avhengig av konseptet, og vi kan hjelpe til med installering av kjøling og tekniske installasjoner og dermed ta en del av disse kostnadene. Vi dekker imidlertid ikke utgifter til selve butikkinnredningen, men jeg vil si at utgiftene her ligger i området 400 000 til 600 000 kroner. For franchisetakere og kjeder med dyrere

56

NE 08 2015

HANDEL

Thon-sentrene opererer med minimumsleie og en omsetningsbasert leie over visse nivåer. For klær og sko ligger satsene typisk på 6-8 prosent.

(Illustrasjonsfoto: Shutterstock)

konsepter kanskje opp mot 1 million, svarer Rønning. Det nytter ­imidlertid ikke å komme med noen ufaglærte billige løsninger, Olav Thon Gruppen setter tøffe krav til sertifisering, sikkerhet og faglig ­utførelse. Alt må være fagmessig utført.

– Hvor lange leiekontrakter kan ­butikkeiere regne med?

– For nystartede gründerbedrifter løper leiekontraktene som regel i tre år, men vi kan inngå femårige kontrakter. Vi er ikke så glad i opsjoner på forlengelse av løpetiden. De store kjedene kan få ­kontrakter på ti år hvis de vil.

1,5-2 prosent Det er senterforeningen på de ulike ­sentrene som tar seg av felles­aktiviteten, som markedsføring og kampanjer. ­Leietakerne betaler ifølge Rønning ­normalt et markedsføringsbidrag på mellom 1,5 og 2 prosent av omsetningen.

Foruten husleie kommer felleskostnad­ er, som kan kan variere fra 350 til 700 kroner kvadratmeteren og opp mot 800-900 ­kroner for kjøpesentrene i Oslo sentrum.

Disse sentrene har blant annet høyere kostnader til vakthold, sier Rønning.

Felleskostnader fordeles etter hvor mange kvadratmeter som leies.

– Til slutt hvilket signal vil du gi til butikkeiere som ønsker å komme inn på et Thon-senter?

– At alle har en mulighet, og vi vil mer enn gjerne ha samtaler med dem. Vi ­ønsker å nå aktører som har en god idé. Vi synes det er gøy med ny­ etableringer, og vi liker handel, svarer Rønning.

Tekst JAN REVFEM E-post JAN@NE.NO

Kontakt

Butikklokaler til leie i ­pulserende Bogstadveien 1 0 0 - 1 . 2 60 KVM Eiendommen som nå er under rehabilitering og o­pp­ gradering vil ved ­ferdigstillelse i løpet av 1. ­kvartal 2016 bli en tidsriktig handels- og kontor­ eiendom ikledd en fasade hvor mange av de opprinnelige/­originale d ­ etaljene fra byggeåret blir tilbakeført.

Jon Arne Roald 60 Grader Næringsmegling Tlf: + 47 23 69 60 60 E-post: jar@60grader.no

Astri Varmo Andresen 60 Grader Næringsmegling Tlf: + 47 909 58 891 E-post: ava@60grader.no

58

NE 08 2015

HANDEL

Thomas Rønning, sjef for kjøpesentervirksomheten i Thon Gruppen.

Riktig senter, riktig beliggenhet Å velge det ­riktige kjøpesenteret er ­viktigere enn selve beliggenheten på ­senteret.

En vanlig antakelse er at de store kjedene i kraft av sin markedsposisjon får de beste lokalene i sentrene og selvfølgelig også de beste betingelsene. Thomas Rønning nyanserer inntrykket.

– Det er ikke nødvendigvis slik at de store og etablerte kjedene har den ­tilsynelatende beste beliggenheten på sentrene. Riktig beliggenhet på senteret vil variere, og «riktig» vil være f­ orskjellig fra konsept til konsept. Er butikkene ­representert de på de riktige sentrene, har de den riktige beliggenheten. De 20 største kjøpe­sentrene i Norge har mellom 4 og 7 millioner årlige besøkende.

Det er også slik at sentrene er lokalt tilpasset.

– Dessuten kan du finne to butikker ved siden av hverandre som gjør det ­veldig forskjellig. Dette skyldes dels det konseptuelle,samt at noen er ekstremt gode drivere, sier han.

Ikke klynger – Hvordan tenker Thon Gruppen når det gjelder de innbyrdes plasseringene av de ulike leietakerne?

– Vi ser klyngetendenser hos noen av våre konkurrenter. Vi tror på en rød tråd og til viss grad en ­samlokalisering, men er ikke så glad i ren fokus på klynger. Du kan si det er en slags samlokalisering, men du vil ikke finne tre sportsbutikker ved siden av hverandre i våre sentre. Vi hadde en stund mange tekstilbutikker i Sandvika Storsenter på plan 2, men det har spredt seg, og vi tror ­kundetrafikken sprer seg mer på senteret ved at vi sprer b ­ ransjer. Dette gir også en økt ­eksponering og ­impulshandel for alle butikkene i ­senteret, svarer Rønning.

Små forretninger til tross, det er de store kjedene som dominerer ­sentrene.

Rønning sier de små, uavhengige ­forretningene ­kanskje står for 10-15 prosent av ­omsetningen på et typisk Thon-senter.

– Omsetningen fra kjedene innenfor tekstil, sko, dagligvare, sport og ­apoteker står for en veldig stor andel.

Store ­dagligvarebutikker har en høy andel av omsetningen på sentrene, sier han.

Rønning anslår «tekstilandelen» til 25-30 prosent av den totale omsetningen. Thon Gruppen har imidlertid ingen mal om prosentvis fordeling av bransjer. Rønning sier det er plass til både små og store sports- og dagligvarebutikker, det er det lokale markedet som avgjør.

– Det ideelle er at dagligvare­ forretningene ligger på et hjørne i ut­kanten av senteret, slik at de kan ha lengre åpningstider, sier han.

Tekst JAN REVFEM E-post JAN@NE.NO

Lokaler til leie

HAMMERSBORGGATEN 9

Sentralt beliggende i et av byens travleste handelsstrøk

• 2.200 kvm kontorlokaler på ett plan • Meget god beliggenhet i Oslo sentrum • Topp moderne kantine med felles møterom og auditorium • Alt av offentlig kommunikasjon i umiddelbar nærhet • Bygget er rehabilitert i 2014 med hyggelig uteplass i lysgård • Mulighet for parkering i byggets parkeringsanlegg

Utleie ved Colliers International: Joakim Kaspersen - Mobil: 481 95 150 Christian Prebe - Mobil: 958 71 039

www.sparebank1eiendom.no

Randi Haeselich, Sparebank 1 Eiendom.

Tlf: 954 23 553. randi.haeselich@sparebank1.no

60

NE 08 2015

HANDEL

Vil ha samarbeid

Et bedre samarbeid mellom politikere og de private aktørene må til for å styrke sentrumshandelen i Oslo.

Oslo Handelsstands Forening (OHF) regner med at butikkene i Oslo sentrum, inklusive Aker Brygge (Bydel Frogner), omsetter for rundt 10 milliarder kroner i året. Ett av de største områdene, Grüner­ løkka, har cirka 300 butikker og nærmere 3 milliarder kroner i omsetning, men resultatmessig går det i null ifølge den seneste undersøkelsen av «Best places to shop». Når det gjelder sentrums­handelen, har den kontinuerlig tapt markeds­

andeler på 2000-tallet. Den såkalte dekningsgraden er stadig på vei nedover.

Utviklingssjef Lars Fredriksen i OHF er likevel forsiktig med å trekke for bastante konklusjoner om nedgangen.

– Det er ulike årsaker til den fall­ ende dekningsgraden, og tallene er litt vanskelig å tolke for Oslo sentrum.

Man må huske på at 1,4 millioner nord­ menn handlet i Sverige i andre k ­ vartal i fjor, og mange av disse kommer fra Oslo, men også grensefylker som Akershus, ­H edmark og Østfold. Videre var det en vekst i netthandelen i fjor i Oslo på 23 prosent, mot 19 prosent for landet som helhet. I de tidligere årene var det mest salg av elektronikk via nettet, nå går det mer i bøker. Den ­h øyeste veksten har klær og sko, slik at det har vært en endring, sier Fredriksen til Nærings­Eiendom. Nettopp kles­ butikkene i Oslo sentrum er utsatt for netthandel.

4 milliarder Fredriksen sier den totale netthandelen i Norge utgjør om lag 7 milliarder kroner i året, mens den ligger på i overkant av 4 milliarder i Oslo. En økende nett­handel spiller naturlig nok inn på butikk­handelen.

Videre spiller etableringen av kjøpe­ sentre i Akershus inn på omsetningen til ­Oslo-handelen, som etableringen til KLP på Fornebu.

– Det har også vært et moderat lønns­ oppgjør, som kan gi psykologiske effekter, nyanserer Fredriksen utviklingen.

– Hvor bekymret er OHF for ­utviklingen i sentrumshandelen?

– Sentre som Eger og Steen & Strøm har hatt vekst, «high end» har stort sett gått bra. Sentrumshandelen er litt ­be­tinget av at store varegrupper er flyttet ut av byen, og enkelte butikker kommer og går, som serveringssteder.

Trendy ­restauranter preger etableringene, men mest utsatt er tekstilbutikkene,

High End-handel ved Egertorget og i Steen & Strøm Magasin går stort sett bra. (Foto: Scanpix)

KONTORLOKALER SENTRALT VED NYDALEN Sandakerveien 76

• • fordi folk kjøper merkevarer i utlandet. Andre ­aktører, som ­Varner-Gruppens egne kjeder, er mindre utsatt for netthandel enn andre kjeder, fordi du finner ikke varene andre steder enn i deres butikker. Ettersom man kan handle billigere på nettet, sliter flere små butikker med marginene, men dette er avhengig av hvor unike konseptene er.

Fredriksen sier at en ting nett­handelen foreløpig ikke kan konkurrere med, er den personlige servicen som mange kunder setter pris på.

– I en god tekstilbutikk får du faglig veiledning både når det gjelder kvalitet, passform, fargevalg osv. Denne ­interaksjonen mellom selger og kunde kan nettet vanskelig konkurrere med, sier han.

Må ha det unike Fredriksen mener liv i sentrumsgatene er avhengig av de små butikkene, men de tunge kjedene må også være der.

– Hyllevarene må eksistere for at butikkene skal tjene penger, men sentrum må også ha det unike. Det er gledelig med ­satsingen på Egertorget, all ære til Søylen Eiendom her, sier han.

– Hva må til for å snu utviklingen i sentrum?

– Oslo sentrum er inne i en kraftig utvikling av antall ­serveringssteder, det er nå flere steder i sentrum enn det

• • • •

Ledige kontor-/produksjonslokaler i Sandakerveien 76.

Lokalene er i dag innredet hhv. som cellekontorer, landskap, møterom, samt store åpne rom (produksjon – haller).

1. etasje ca 900 m2 hvorav ca 565 m2 har takhøyde opp mot 4,0 meter. Kjøreport.

Lokalene kan deles.

2. etasje ca 900 m2. Kan deles i arealer ned mot 265 m2.

4. etasje ca 365 m2.

Sentralt beliggende med kort avstand til offentlig kommunikasjon.

Megler MNEF Espen Andersen telefon 908 65 600 email espen.andersen@byggforvaltning.no www.byggforvaltning.no

62

NE 08 2015

HANDEL

« Det er en misforståelse at OHF ønsker at det skal kjøres bil i Oslo sentrum, men det må være tilgjengelighet inn til sentrum med bil »

­ msetningen skulle tilsi. Den organiske o veksten er ikke stor nok. Kjøpesentrene svarer på denne økningen med flere serveringssteder, men da må prisene ned.

For tiden er det nesten ikke reallønns­ vekst, og da kan serveringsstedene heller ikke regne med noen prisvekst.

– Hva synes OHF om lokalpolitikernes holdninger til handel i sentrum?

– Politikerne må bidra. handelen er den største næringen i privat sektor, med 365 000 sysselsatte på landsbasis og over 50 000 i Oslo. Den store sysselsettingen innenfor handel er også viktig, fordi den skaper attraktivitet for studenter, som ofte må ha en jobb ved siden av studiene.

Det er også utrolig viktig å profilere og øke attraktiviteten til Oslo som studentby for å gi studenter et lavterskeltilbud til jobb ved siden av studiene. Ellers vil jeg si at i land vi ellers liker å sammenlikne oss med, som Tyskland, Sverige og Danmark, er handel en viktig del av markedsføring av byen.

Fredriksen sier det gjelder å til­trekke seg unge, urbane og godt utdannede ­mennesker, for å få til en velfungerende urban hovedstad.

– Da må vi samarbeide med byen, og politikerne må gi de riktige ramme­

betingelsene. I storbyer i utlandet eksponeres handel øverst på offentlige nettsider, mens handel nesten ikke er nevnt i hjemmesidene til Oslo kommune.

Det sier litt om politikernes manglende forståelse for betydning av shopping.

Primitiv løsning – Hva med parkeringsdekningen i Oslo sentrum, hvor viktig er den for ­o msetningen?

– Det har vært en politisk vilje til å ta bilene bort fra sentrum, men vi ­mener det er en litt primitiv løsning som diskriminerer ett transportmiddel. Vi ønsker ikke at alle skal kjøre bil inn til sentrum, men at de handlende skal kunne parkere ­u nder bakken inntil gågatene, sier Fredriksen.

– Det er en misforståelse at OHF ­ønsker at det skal kjøres bil i Oslo ­sentrum, men det må være tilgjengelighet inn til sentrum med bil. Vi må øke ­kapasiteten på tog og bane før vi tar bort parkeringsplassene. Undersøkelser viser at forbrukere i liten grad bruker bilen hvis de ikke trenger det. De som bruker bilen, bor gjerne i grisgrendte strøk, bilbruken er veldig rasjonell. Folk tar bare bil inn til

Oslo sentrum hvis det er dårlig kollektiv­ dekning, eller de kjører inn fra Akershus til arbeid i Oslo, fortsetter han.

Utviklingssjefen sier Torggata er et vellykket eksempel på at det er mulig å ta bort bilen. De handlende ønsker ­likevel å kunne parkere inntil slike gågater og komme rett opp på gateplan. En av Oslos mest sentrale gågater er kanskje ikke helt representativ for trafikk­ gjennomstrømm­ingen.

– Torggata har den største tilførselen av gående fra Grünerløkka og de østlige bydelene inn til sentrum, folk har en grunn til å gå i Torggata, sier Fredriksen.

Evig diskusjon Han mener den største utfordringen er hvis Oslo sentrum ikke fremstår som tilgjengelig.

– Dette er en evig diskusjon om samferdsels­politikk med Oslo kom­ mune. Vi tror blant annet det er en selvfølge med varelevering i sentrum, men 800 meter lange Prinsens gate har kun to eller tre steder for vare­ leveringer, og de er attpåtil på samme siden av gaten. Det ­skjer i en gate som er regulert for handel. Vi har akseptert at Prinsens gate skal bli en trikke­

63

Sentrum lever av småbutikkene, men er avhengig av giganter som Zara og Hennes & Mauritz.

Servering har vært en suksess på Grünerløkka, men butikkene sliter med lønnsomheten. (Foto: Scanpix)

64

NE 08 2015

HANDEL

« Torggata har den største tilførselen av ­g ående fra Grünerløkka og de østlige by­ delene inn til sentrum »

gate, men det må være muligheter for ­varelevering.

Utviklingssjefen sier noen har tatt til orde for parkering i sidegatene og vare­levering om natten, men han rister oppgitt på hodet over dette forslaget.

– Økte kostnader med nattarbeid og ubekvem arbeidstid er verken ­k undene eller arbeidsgiver tjent med.

Man må legge til rette for vare­levering på ­handelens premisser. Å legge forholdene godt til rette for handel i sentrum, er utrolig v ­ iktig for Oslo som by. Får vi til flere strøksgater, der Torg­ gata er et v ­ ellykket eksempel, er jeg optimistisk. Men s­ entrum må utvikle mer unik handel, sier han.

Mange utbyggere NæringsEiendom og nettstedet NE nyheter har snakket med, taler varmt for en ­revitalisering av Kvadraturen, men foreløpig ser ­utviklingen til å gå mot enda flere butikk­ nedleggelser. Området fremstår som lite tilgjengelig og innbydende for de gående og handlende.

Rene festningene – Kvadraturen må gjøres mer ­transparent.

Byggene i området er bygget veldig tett, og det må slippes opp på skjermingen fra

vernemyndighetene. Det må gjøres noe med fasadene og inngangene, byggene må åpnes opp og ikke se ut som lukkede bankbygg. I dag er det festninger som holder folk ute, men jeg ser ingen grunn til at det ikke skulle eksistere restauranter i Kvadraturen. Kvadraturen må få til en god miks ­mellom butikker, servering og kultur, da vil området sikre tilstrømning hele dagen frem til midnatt. Og så er det viktig at det ikke blir fritt frem for omsetning av narkotika og prostitusjon i området, sier Fredriksen.

Rapporten fra TØI (se egen sak) peker på manglende organisering blant butikk­eierne og et spredt gård­ eierskap som årsaker til at sentrums­ handelen sliter. I Oslo har det vært etterlyst en felles «city manager» for å koordinere handel og kultur i sentrum.

– Kjøpesentrene i sentrum har tatt initiativ til et slikt sam­arbeid ­sammen med Oslo kommune. Foreløpig mangler gårdeierne, men vi håper gård­eierne går med på et slikt samarbeid, sier ­Fredriksen. Det er etablert et prosjekt­ samarbeid ­mellom Oslo ­kommune og handels­aktørene i ­sentrum, kalt Oslo Sentrums­samarbeidet (OSS), som ­

utviklingssjefen mener er et skritt i riktig retning.

– Men vi er avhengig av å få med gårdeierne innenfor både handel, ­servering og kultur.

Klesbransjen sliter – Fremover, hva forventer du for sentrums­handelen i Oslo?

– Serveringsbølgen vi har sett i Oslo sentrum, vil ikke bli så høy fremover, men det blir en vekst ut året. Når det gjelder klessalget, er det veldig ­sesongavhengig, og det er en veldig sterk konkurranse.

Klesbransjen har ikke prisvekst, som gjør at inntjeningen svekkes og gjør det ­vanskelig for enkelte, svarer Fredriksen.

Han påpeker at sesongene for klær og sko har vært veldig vanskelig de to seneste årene.

– Det har vært to lange høstperioder som har vært veldig varme og en vår i år som ikke kommer. Butikkene må derfor starte sommersalget tidlig. Vi håper at høsten blir en normalsituasjon, tekstil­ bransjen trenger en regnfull høst og en kald vinter.

Tekst JAN REVFEM E-post JAN@NE.NO

VI HAR 65 000 KVM ATTRAKTIVE BUTIKKLOKALER GATELANGS I OSLO

K VI EIER / FORVALTER 97 KJØPESENTRE I NORGE.

Strommen Storsenter

Sandvika Storsenter

Storo Storsenter

3 AV DE STØRSTE LIGGER I OSLOOMRÅDET.

Kontakt oss om du ønsker mer informasjon om ledige og mulige lokasjoner for ditt konsept.

THONEIENDOM.NO

66

NE 08 2015

HANDEL

Må skape ­opplevelser Oslo sentrum må i større grad skape ­opplevelser for de handlende og styrke seg som destinasjon.

Det mener Per Gunnar Rasmussen i Instituttet for Bransjeanalyser (IBA).

IBA har i snart 20 år analysert handelstallene for Oslo og Akershus, der ­Statistisk sentralbyrå er hovedkilden for tallene. Trenden er klar, Oslo-handelen har gjennomgående tapt markedsandeler på 2000-tallet.

– Det var lavere veksttakt for butikk­handelen i Oslo i fjor enn for lands­gjennomsnittet og for Akershus.

Handels­balansen er svekket, konkluderte Rasmussen på en presentasjon i juni i regi av Oslo Handelsstands Forening (OHF).

Den såkalte dekningsgraden for Oslo har falt kontinuerlig siden 2008, fra 109,2 prosent til 104,3 prosent i 2014.

Det betyr at Oslo i fjor hadde 4,3 prosent høyere omsetning enn hva som er et naturlig gjennomsnitt for resten av landet. Spørsmålet er imidlertid hvor høy dekningsgraden burde ha vært, med tanke på hvor mange turister som legger igjen penger i hovedstaden og også ­kjøpekraften i byen.

Langt høyere Dekningsgraden tilsvarer 2,2 milliarder kroner i handelsomsetning i merhandel målt mot landsgjennomsnittet, men Per Gunnar Rasmussen mener deknings­ graden er for lav. Etablering av kjøpesentre i nabokommunene er en viktig forklaring.

– Andelen har gått ned i Oslo, kjøpesentrene rundt har tatt ganske mye. Flere av sentrene i sentrum, går slett ikke bra, selv om et senter som Byporten gjør det godt. Her er det stor gjennom­strømming av folk, konstaterer R ­ asmussen.

Hovedsteder har gjerne langt høyere dekningsgrader enn de mindre byene og landsgjennomsnittet.

– Ja, i andre storbyer ligger dekningsgraden på 110-120, og i Oslo var den helt oppe i 122 i 1998. Det var imidlertid ikke det samme taxfree-­salget den gangen og den samme svenske­handelen. Svenske­ handelen ut fra Oslo er betydelig, og lekkasjen for Oslo innenfor mat og drikke er ganske stor. Vi har også sett flytting av handel ut av sentrum til områder som ­Strømmen og Follo, sier Rasmussen.

– Ut fra en miljøtankegang er det riktig at folk reiser kort og ­handler i nærheten av der de bor.

Men kjøpe­kraften i Oslo er høyere enn i o ­ mrådene rundt byen, og dekningsgraden for hovedstaden burde ha vært langt høyere.

Konsentrasjon – Hvilke konklusjonene trekker du når du ser handelsutviklingen for Oslo og Oslo sentrum på 2000-tallet?

67

68

NE 08 2015

HANDEL

– Handelen i Oslo har konsentrert seg rundt en del destinasjoner, som CC Vest, Storo og Lambertseter. Da ­Lambertseter senter ble etablert, førte det til en nedgang på Manglerud. Videre er det flyttet plasskrevende handel ut av ­sentrum, som er helt naturlig. Det er ikke lagt til rette for bilavhengig handel i sentrum, men en del kunder kan ikke komme til sentrum uten bil. I områdene rundt Oslo har Follo styrket seg gjennom Vestby, mens det har stått stille på Ski. Strømmen har markert seg, ved at folk fra Oslo drar forbi Metro på Lørenskog og heller drar til Skedsmo. Denne handelen rammer i høyeste grad bydelene i Groruddalen som Stovner og Grorud, selv om Alna har etablert seg som destinasjon for faghandel, sier Rasmussen. Han tenker spesielt på IKEA Furuset og Alna ­Storsenter.

– Oslo vest og nord vokser mest i prosent, den svakeste utviklingen har Groruddalen og Oslo syd, spesielt ­innenfor faghandel. Oslo syd er den

store ­taperen i perioden 2010-2014, sa ­Rasmussen i juni på OHF-presentasjonen, – Så Groruddalen og Oslo syd bør føle seg spesielt utsatt?

– Ja, disse områdene har slitt. Oslo syd er tappet i alle retninger, som til Follo.

De sydlige delene av Oslo mangler trekkplastre. Det er ikke så stor kjøpekraft her, og området gjør det heller ikke bra innenfor faghandel, i motsetning til sentrene i Groruddalen.

Flyt østover Rasmussen sier en interessant kamp som pågår nå, er kampen mellom kjøpe­ sentrene i Bærum øst og CC Vest og Røa i de vestlige delene av Oslo.

– Hittil har det vært flyt inn til Oslo fra Bærum øst, sier han. Nå kommer ­imidlertid nye og utvidede sentre på plass i de østlige delene av nabokommunen, som ferske Fornebu S til KLP. Ellers påvirker Elkjøps etablering på Ullevål Stadion tallene for faghandel, og Vinmonopolets etablering på Ullevål,

virker negativt inn på salget på Storo Storsenter. Nå skal «Polet» også etablere seg på Vinderen, som kan påvirke tallene for Majorstuen 1,5-2 kilometer unna.

– Vinmonopolet flytter mye handel, men de hadde nullvekst i Oslo i 2014, og det har ikke skjedd tidligere, sier Rasmussen.

Tallene for 2014 for Oslo sentrum var ellers preget av ombyggingen av Paleet og Aker Brygge. Sentrumshandelen i hovedstaden er anslått til 8 milliarder kroner, men bortsett fra å handle i spesielle butikker, drar ikke folk til sentrum for å handle. Oslo sentrum er derfor ifølge Rasmussen nødt til å skape aktiviteter rundt butikkene.

– Hvor bekymret bør Oslo-handelen og spesielt sentrumshandelen være?

– Vi må lage opplevelsessentre i sentrum.

Ta Karl Johans gate med servering på ­gaten, det er noe unikt, svarer Rasmussen.

Destinasjon sentrum Det ser ut til å være bred enighet blant ekspertene at man må ha de store, kjente

69

Butikkhandelen i sentrum må være noe annet enn den du ­finner i kjøpesentrene utenfor.

(Foto: Shutterstock).

kjedene i sentrum som attraksjoner for å tiltrekke seg de store folkemassene.

– Ja, du er nødt til å ha det. Hvis ikke kjedene er der, vil folk helt sikkert ikke dra inn til sentrum, men sentrum må styrke seg som destinasjon. Nisje­ butikkene hører definitivt hjemme der, likeledes de internasjonale konseptene, men butikkhandelen i sentrum må være noe annet enn den du finner i kjøpe­ sentrene utenfor. Oslo sentrum må være mer enn handel, med kulturtilbud og serveringsmuligheter. Folk møtes i sentrum og handler på impuls, sier Rasmussen.

Et tilbakevendende tema er den manglende organiseringen i sentrum blant butikkeierne og gårdeierne. Felles åpningstider er et virkemiddel som har vært etterlyst, også i Bogstadveien.

– Ja, samarbeidet må styrke seg.

Gårdeiere og butikkeiere må samarbeide om å utvikle sentrum som en destinasjon.

Spørsmålet om en sentrumsleder i Oslo har vært på agendaen i årevis. ­Drammen

har vært en foregangsby her, byen hadde ikke vært der den er i dag uten en ­sentrumsleder. Det er viktig at gård­eierne er med, det må være ­representanter for handel, service og andre aktører i ­sentrum, for å skape aktiviteter i by­ rommet, sier eksperten.

Parkering og tilgjengelighet er en annen gjenganger om sentrumshandelens rammevilkår. Oslo-politikerne har de ­seneste årene fjernet flere hundre gateparkeringer i Oslo sentrum.

Via bakdøren – Hvor viktig er parkering for handelen?

– Det er ikke viktig å ha parkering i gatene, men vi må legge til rette for sentrumsnær parkering. Å basere seg på parkeringshus rundt Oslo, for at de handlende deretter skal ta kollektiv­ transport inn til byen, fungerer ikke.

Men vi kan gjerne ha parkeringshus og underjordisk parkering der man via bakdøren kommer ut i gågata. Dette er vanlig i utlandet, her kan du trille handle­

kurven fra butikkene og ned til bilen. Det kan ikke være 1 kilometer i avstand til parkering, og man må akseptere at det ikke er alle som har muligheten til å ta kollektivtransport inn til sentrum, sier Rasmussen. Han sier å legge bedre til rette for handel i Oslo, er en politisk sak som han mener må diskuteres på litt andre premisser.

– Vi kan ikke la butikkene dø ved kun å tenke langsiktige tiltak, vi må også ha tiltak som kan ta vare på handelen underveis.

– Fremover, er det grunn til å vente en annen utvikling enn den vi har sett de seneste 10–15 årene?

– Vi får håpe vi får en levende by som kan være en turistdestinasjon, Oslo er tross alt Norges hovedstad. Det er litt skremmende med alle turistskipene som ikke kommer innom Oslo i år, filosoferer Rasmussen.

Tekst JAN REVFEM E-post JAN@NE.NO

70

NE 08 2015

HANDEL

– Må holde det de lover Gjør byene det de sier for å styrke ­sentrumshandelen, kan det går bra.

Transportøkonomisk institutt (TØI) har på vegne av Kommunal- og moderniserings­departementet studert handel og tilgjengelighet. Rapporten er ikke basert på innsamling av primærdata, men er en litteraturstudie om sammenhenger mellom handel, tilgjengelighet og bymiljø i sentrum, utarbeidet av forsknings­leder Aud Tennøy og forskerne Anders ­Tønnesen og Kjersti Visnes ­Øksenholt.

– Sentrum taper markedsandeler til sentrene utenfor, svarer Tennøy på spørsmålet fra NæringsEiendom om de viktigste funnene i rapporten.

– Men er sentrum attraktivt nok, ­kommer også kundene. Man må ­imidlertid tenke på hva som skal til for at de

store kjedene etablerer seg i sentrum, som Hennes & Mauritz, men også Vinmono­ polet. Organiseringen og eierstrukturen for kjøpesentrene gjør dem til bedre forhandlingspartnere for de store kjedene. I de mindre byene er ikke gårdeierne store og profesjonelle nok. Det er likevel veldig store forskjeller, der Oslo skiller seg ut.

Gårdeierne i Oslo er mer profesjonelle, mens gårdeierskapet er mer fragmentert i de mindre byene. Gårdeierne må derfor jobbe mer sammen for å tiltrekke seg de store kjedene, blant annet for å kunne tilby de rette lokalene i sentrum.

Dragere – Hvilke butikker og handel bør ligge i sentrum av byene?

– Hvis sentrum skal lykkes, må du ha de store «dragerne» der, selv om det ­absolutt er plass til nisje- og spesial­ butikkene. Men hvis du ikke har de store dragerne, kommer ikke folk. Det er en gammeldags og romantisk forestilling at nisje- og ­spesialbutikkene trekker nok folk, så det er ekstremt viktig også å ha de store kjedene til stede, sier Tennøy.

– Hva slags kjøpesentre kan ligge i sentrum av byene?

– Alle kjøpesentre kan ligge i sentrum, men de må være riktig dimensjonert, ellers risikerer man å tømme gågatene for handel. Sentrene må også ligge rett inntil gågatene, ellers får man to ulike handlemiljøer. De må vende seg mot gaten og være en del av bylivet, i Drammen jobber de bevisst med dette.

Et tilbakevendende stridstema er parkeringsdekning og tilgjengelighet for bil, der man får helt ulike svar, av­hengig av hvem man spør og hvilket ståsted de har. På spørsmålet om hva en god parkeringsdekning og tilgjengelighet for bil betyr for handelen, sier forsknings­ lederen at «det er et veldig stort tema».

Ikke trivelige – I en stor by som Oslo er det ikke viktig, mens mindre byer må ha bil­ tilgjengelighet. Generelt oppleves ikke gater med mye biltrafikk som trivelige, men parkering er likevel det store «cluet».

I byer som Drammen, Asker og Hamar har de skjermet de helt sentrale handle-

71

72

NE 08 2015

HANDEL

Forskningsleder Aud Tennøy i Transportøkonomisk institutt.

gatene og lagt gateparkering med progressive satser tett innpå. Parkeringsplassene er beregnet på folk som skal raskt inn og ut, mens de som jobber der, må parkere et stykke unna, enten i parkeringshus eller i parkeringskjeller, sier Tennøy.

– Det er vel begrenset hva folk klarer å ta med seg av varer på de kollektive ­transportmidlene?

– Det har vi ikke undersøkt, men de fleste handler vel ikke store og tunge ting på handleturer til sentrum. Kjøleskap og liknende artikler blir gjerne levert, og dagligvarer handles ofte nært hjemmet.

TØI trekker i sin studie frem ­betydningen av gode forhold for fot­ gjengere for å skape et attraktivt sentrum.

– Essensen er at folk vil ha byliv og et sted å treffe folk. Sentrum er mye mer enn et handelsområde, som å se på andre mennesker. Man kan ikke tenke seg sentrum bare som et shopping­senter, det fungerer også som møteplass og treffpunkt, med plass til gate­aktiviteter.

Da må man prioritere de gående, ­konklusjonene her er veldig entydige.

I alle studiene vi fant, var resultatene at tiltak som ga bedre forhold for gående, også ga flere brukere av sentrum og høyere omsetning.

Mye lokalt Tennøy sier at undersøkelser om hvor stor andel som reiser inn til butikkene, viser at folk er mye mer lokale enn det butikkeierne tror.

– Butikkeierne er redde for å miste parkeringsplassene utenfor, men det er ofte misforstått. Handlende reiser kortest mulig, halvparten av turene til sentrum og lokalsentre er kortere enn 2 kilometer.

Oslo og Oslo sentrum har kontinu­erlig tapt markedsandeler og dekningsgrad på 2000-tallet. Redusert tilgjengelighet i sentrum for bil er trukket frem som ett moment, men Tennøy sier de ikke har forsket på det.

– Dette handler ikke bare om gågater, men også brede fortauer. Da må man enten fjerne parkeringsplasser eller legge inn fartsreduksjoner. Legger man til rette for et bedre bymiljø, får man økt handel, konstaterer hun.

Oslo har som mål å bli en sykkelby, målet er å øke andelen ­hverdagsreiser med sykkel fra dagens 8 prosent til 16 prosent i 2025.

– Vet dere noe om omsetningen som syklistene legger fra seg i butikkene?

– Den utgjør en liten andel i dag, men har et stort potensial. I København står

gående og syklende for 30 milliarder kroner av sentrumshandelen, bilister for 22 milliarder og de kollektivreisende for 9 milliarder, svarer Tennøy.

Gjøre det de sier – Går det an å trekke generelle ­konklu­sjoner for alle byene?

– Noen grunnleggende ting kan overføres, men mindre byer er mer bilavhengig. I Oslo har vi en veldig god kommuneplan som regulerer utbygging av kjøpesentre.

– Fremover, hva tror dere om ­sentrumshandelen?

– Det kommer an på hva byene gjør.

Gjør de det de sier de skal gjøre, ­kommer det til å gå bra. Det betyr «hold» for kjøpesenterutbygging og å styre mye av utbyggingen inn mot sentrum.

I tillegg må det skje en profesjonalisering av gård­eierskapet i sentrum.

Skjer disse tre tingene, vil sentrum styrke sin posisjon. Både byene og folk ønsker livlige og ­attraktive sentrum, svarer ­Tennøy.

Tekst JAN REVFEM E-post JAN@NE.NO Foto: SHUTTERSTOCK

73

Dette vil styrke sentrumshandelen

Det er særlig tre ­tilnærminger som er viktige for å styrke sentrumshandelen, ifølge TØI.

TØI-forskerne konstaterer i sin rapport at sentrum i de mindre byene er mer sårbare for konkurranse fra eksterne handleområder i forhold til sentrum i de større byene. I de mindre byene er det færre butikker og lavere omsetning.

Sentrum taper dermed raskere sin attraktivitet hvis butikker forsvinner, området kommer under et kritisk minimumsnivå.

For det første bør byene styre den overordnede by- og senterutviklingen i retninger som bidrar til å styrke sentrum.

Den andre viktige tilnærmingen er at det bør gjennomføres tiltak som på­ virker t­ ilgjengelighet, bymiljø og handel i sentrum positivt. I tillegg mener TØIforskerne at man bør se på mulig­hetene for å omstrukturere og ­konsolidere den fragmenterte gårdeierstrukturen som man finner i mange norske små og mellomstore byer. Manglende sam­ arbeid mellom gårdeierne svekker ­sentrumshandelen.

Attraktivt og tilgjengelig Forskerne peker i rapporten på at ­sentrum både må være attraktivt og tilgjengelig for at folk skal velge å reise dit og handle der i stedet for andre steder.

Gågater, trær og torg, livlige omgivelser og en generelt god atmosfære trekker folk til sentrum og styrker sentrumshandelen i konkurransen mot utkantene av byen.

Brukerne verdsetter kvaliteter som fine bygninger, stemning og atmosfære, trær, bilfrie gater og torg, mennesker og liv.

En høy detaljvareomsetning i ­sentrum forutsetter også at handelsaktørene

­ tablerer seg der. Handelsaktører vekt­ e legger god tilgjengelighet til sentrum med alle transportmidler og mener ifølge TØI at det kun bør være publikumsrettede ­aktiviteter på gateplan i handlegatene.

Kjøpesentre i sentrum kan bidra til å styrke sentrum, men bare dersom de er riktig lokalisert, dimensjonert og u ­ tformet.

TØI konstaterer ellers at bil er det vanligste transportmiddelet når nordmenn handler. Andelen som bruker bil for å handle, er lavere i større byer enn i mindre, og lavest ved handel i sentrum.

Bilistene legger fra seg mest penger per handletur i sentrum, men ifølge TØI vil andre trafikanter handle hyppigere og dermed legge igjen mer penger per måned eller år. I de store byene står ­bilistene for en relativt liten andel av omsetningen, fordi de fleste kundene reiser til sentrum med andre transportmidler.

Tekst JAN REVFEM E-post JAN@NE.NO

74

NE 08 2015

HANDEL

Aker Brygge har vĂŚrt veldig preget av restaurantgjestene. (Foto: Nyebilder.no)

75

Full klaff på Aker Brygge

Ombyggingen av ­kjøpesenteret på ­­Aker ­Brygge har gitt ­kraftig vekst i både handel og antall ­besøkende i senteret.

en handletur i bygget, det var med andre ord lite ­funksjonelt. Så vi gjorde to viktige grep: Vi skilte kontor og kjøpesenter­ inngangene som hadde vært felles. Og så måtte vi bygge senteret på en måte som gjorde det mer effektivt å besøke senteret, sier Thomas Nygård til NæringsEiendom.

Han er destinasjonssjef for Aker Brygge i Norwegian Property og jobber med å bedre butikkmiksen og få inn attraktive leietakere til senteret.

– Det som var vanskelig med handelen på Aker Brygge, var at det var et ­introvert senter, hvor det var vanskelig å ­organisere

Naturlig gjennomstrømming Noe av det viktigste for Norwegian ­Property har vært å øke gjennom-

strømmingen av mennesker gjennom handlegaten på Aker Brygge. Tidligere har folk, som for eksempel skulle til ­Tjuvholmen, gått langs sjøen. ­Thomas Nygårs sier det har vært viktig å ­programmere nye Aker Brygge slik at flere gikk gjennom butikkområdene.

Da ble handlegaten som heter Jenny ­Hemstads gate sentral. Den strekker seg fra Nesoddbåtene gjennom tre bygg og ender opp på Bryggetorget.

– Vi lagde en handlegate gjen­ nom byggene som gjorde det naturlig å gå gjennom. Den endret hele ­handelsopplevelsen, og vi har fått til en

76

NE 08 2015

HANDEL

En gate gjennom ­byggene er det som ­trekker flere folk til ­handelen på Aker Brygge.

(Foto: Nyebilder.no)

handlegate som er blitt en del av bydelen Aker Brygge. Vi la bort kjøpesenter­ tanken og organiserte oss som en bydel, sier Nygård. Han forteller at målinger av besøksfrekvens viser at de har klart å snu senteret fra å være lite tilgjengelig for de som er på Aker Brygge til å bli et naturlig sted å gå gjennom.

– Vi måler hvor mange som går ­gjennom og har nå et snitt på rundt 350 000 unike i måneden. Da juni var over, hadde jeg forventet et dropp i tallene som følge av at kontorbrukerne

i området tok ferie, men vi så at tallene økte også i juli, sier Nygård.

I første halvår økte omsetningen på Aker Brygge med rundt 40 prosent i ­forhold til året før.

– Selv om butikkene våre nå bruker færre kvadratmeter, er handelen kraftig opp. Og det er viktig å huske at vi samtidig har tatt inn nye konsepter som trenger litt tid. Vi har våget å gjøre grep som vil skape inntekter på litt sikt, men som kanskje ikke får opp omsetningen med en gang, sier Nygård.

Destinasjon Norwegian Property ønsker at Aker Brygge skal bli en naturlig destinasjon for Oslos innbyggere.

Tidligere har «Brygga» vært preget av at de besøkende i stor grad enten har vært turister eller forretningsfolk som jobber der. Nygård forteller at de vil ha flere konsepter som trekker flere vanlige Oslo-boere til Aker Brygge.

– Vi er ute etter de som ikke setter seg i bilen og kjører til fjellet når helgen ­kommer. Vi vil at de som på fredagene

77

« Vi er ute etter de som ikke setter seg i bilen og kjører til fjellet når helgen kommer.»

spør «hva skal vi gjøre i helgen» i større grad skal ta turen til Aker ­Brygge og handle og spise her. Da må vi skape spennende aktiviteter og ha attraktive ­konsepter, sier Nygård.

– Hvilke konsepter er det dere må ha for å lykkes?

– De tradisjonelle kjøpesentrene består mye av kjeder som er i alle sentrene. Vi har tatt ut kjeder som ikke

trekker folk til oss og forsøkt å få inn butikker som ikke andre kjøpesentre har.

Vi forsøker også på nyvinninger innen­ for handel og flere sunne «fast food»-­ konsepter, sier Nygård.

I tillegg vil Nygård ha inn frukt, grønn­ saker og genuine dagligvarekonsepter, samt konsepter innenfor helse/beauty.

– Vi må få inn mer relevans til alle daglige behov, det må være et ­­­fullverdig

tilbud til alle 5000–6000 kontor­ arbeiderne i området og ikke minst for alle beboerne i vårt ­nærområde.

Pop up Det seneste året har begrepet «pop up-butikker» for alvor ­kommet inn i Oslo-handelen. Også på Aker Brygge har de kastet seg over denne begynnende trenden. En pop up-butikk er en ­butikk

78

NE 08 2015

HANDEL

Thomas Nygård, destinasjonssjef for Aker Brygge.

som skal ha en tidsbegrenset levetid.

Butikkene bruker pop up-konseptet for å markedsføre, lansere eller vise sine ­produkter, mens en gårdeier lar popupkonsepter få være i ­tomme lokaler for å skape liv og attraktivitet i lokalene.

– Vi har valgt å isolere ett av ­lokalene våre til pop up og bytter konsepter der ­j evnlig. Vi bruker det som en markeds­ kanal hvor vi blant annet tar inn nye gründere eller merkevarer. Det fungerer også veldig godt i sosiale medier. Lokalet som brukes til pop up, gir lavere leie­

inntekter i forhold til en fast leietaker, men det er en bruk av markedsmidler for handelen på Aker Brygge, suer Nygård.

Egen app Content marketing er blitt det seneste «buzz-ordet» innenfor markedsføring. Aker Brygge ­legger en del ressurser i det i form av en ny egenutviklet app. Appen skal ikke være påtrengende med å pushe tilbud, men ha innhold som gir brukerne ­inspirasjon.

– Dette skal ikke være reklame, men vi skal snakke med brukerne utfra ­deres interesser. Mye av ­innholdet skal være inspirasjon, og etter hvert kan vi skreddersy tilbud. Hvis du for ­eksempel er ofte innom Kaffe­brenneriet, så kan vi ha spesielle ­tilbud. Men det er viktig at vi ikke ­bryter grenser og vi skal følge ­p rinsippene for personvern, sier ­T homas Nygård.

Tekst DAG-JØRGEN SALTNES E-post DAG@NE.NO

SE VÅRT EIENDOMSBILAG I DENNE UTGAVEN AV NÆRINGSEIENDOM Et utvalg av våre eiendommer fra Oslo- og Drammensområdet

Q3 2015

“A realist believes that what is done or left undone in the short run determines the long run.”

Sidney J. Harris

SALG, UTLEIE OG FREMLEIE AV NÆRINGSEIENDOM

Oslo: 22 99 47 70

Drammen: 32 25 40 50

e-post: post@realist.no

80

NE 08 2015

HANDEL

Netthandel inn i butikklokalene

Internasjonalt er ­netthandlerne på full fart inn i de ­tradisjonelle ­butikklokalene.

Først kom nettbutikkene og skapte ­trøbbel for den tradisjonelle butikk- ­handelen.

Og nå, mens flere av de såkalte brick and mortar-retailerne sliter med ­elendige ­resultater og nedleggelser,­kommer nettretailerne enda mer inn på butikkenes domene: De fysiske butikk­lokalene.

I USA har stadig flere nettretailere gått inn i lokaler som har vært forbeholdt de tradisjonelle butikkene. BaubleBar er en online smykkebutikk som har ­eksperimentert med pop up-butikker i New York. Nå har retaileren åpnet et permanent lokale i den amerikanske storbyen. Der vil kundens bruk av smarttelefon sørge for at kundene får en mer direkte kontakt med produktene, og en bedre brukeropplevelse.

Erfaringer etter åpningen av brick and mortar-lokaler, er ifølge Techcrunch.com at kundene får en bedre h ­ andleopplevelse med direkte kontakt med produktene og en mer unik merke- vareopplevelse. I tillegg opplevde BaubleBar en økning i antall kunder som handlet på nytt hos dem.

Amazon med planer I fjor høst skrev Wall Street Journal at selskapet skulle åpne en fysisk butikk midt i New York, rett ved kjente Macy’s og Empire State Building. Amazon har tegnet en lang leieavtale, men foreløpig er det ikke blitt noen åpning av butikken.

Amazon har imidlertid åpnet sin første butikk i Indiana. Butikken er et prøveprosjekt på Purdue University i West Lafayette i Indiana. Studentene kan bestille via Amazon Student og hente ­varene i den fysiske butikken. Prosjektet er også et utstillingsvindu og markedsføring av Amazon Student.

I februar i år skrev Bloomberg om at Amazon kunne komme til å ta over en del

81

Netthandelsgiganten Alibaba, her representert ved ­grunnlegger Ma Yun, satser på grensesnittet mellom nett, mobil og fysiske butikker. (Foto: Scanpix)

av Radioshacks butikker i USA. Amazon vurderte å bruke butikkene som både showroom for Amazons produkter, samt som et potensielt hente- og leveringssenter for nettkjøperne.

Selv om Amazon ikke har kommet i gang med sin satsing på fysiske ­butikker, kommer det stadig flere nyheter om ­deres Amazons planer i brick and ­mortar.

Kineser satser Den kinesiske nettgiganten Alibaba ­meldte i begynnelsen av august at de vil ­investere 4,5 milliarder dollar i elektrokjeden S ­ uning, noe som gir en eierandel på 20 prosent.

Suning har slitt med å håndtere kunder

som går over til netthandel, men har et godt butikk- og logistikknettverk, som Alibaba har behov for.

Alibaba, og andre kinesiske nett­retailere som går inn i brick and mortar, vil særlig utnytte kundenes bruk av smarttelefoner i handelen. De ­fysiske ­butikkene blir en markedsføringskanal for nettbutikken og med bruk av ­teknologi og smarttelefoner blir det også et utvidet showroom.

Alibaba vil ifølge Wall Street ­Journal kombinere Sunings 1600 f­ ysiske ­butikker med de tjenestene som ­Alibaba og deres nettverk kan tilby i­ nnenfor mobilapper.Internett­analytiker ­Muzhi Li i Arete Research i Hong Kong sier

til Wall Street Journal at Alibabas oppkjøp viser et skifte i ­markedet for netthandlere, hvor butikkens infra­ struktur og service blir viktige for å få en konkurranse­fordel.

– Disse lokale butikkene er faktisk de viktigste distribusjonskanalene og ­hentesentrene, i tillegg til varehus som kan hjelpe til med å levere et produkt.

Det signaliserer en viktig trend om at Kinas e-handel er blitt mer moden. Jeg tror det kan skape en ny runde med tunge ­investeringer, sier Li til Wall Street ­Journal.

Tekst DAG-JØRGEN SALTNES E-post DAG@NE.NO

82

NE 08 2015

JUSS & FINANS

Kan ramme eiendoms­markedet

BN Banks b­ eslutning om å ­avvikle satsingen på ­bedriftsmarkedet, kan ramme deler av ­eiendomsmarkedet.

Konkurrentene står ikke i kø for å ta over engasjementene.

Mandag 11. august kom den dramatiske meldingen om at BN Bank ikke lenger skal satse mot bedriftsmarkedet, som i praksis betyr lån til næringseiendom.

Banken har en utlånsportefølje i dette

segmentet på ca. 32 milliarder kroner, hvorav 28 milliarder er lånt ut i Østlands-området og snaue 4 milliarder kroner i Trondheims-regionen. BN Bank føler ikke at banken har rammevilkår som gjør den konkurransedyktig mot ­spesielt de utenlandske bankene. Banksjef ­Gunnar Hovland i BN Bank har overfor nettstedet NE nyheter pekt på at de må ha en margin på ca. 1,70 prosentpoeng bare for å dekke kapitalkostnadene.

En bank som Handelsbanken slipper ifølge Hovland unna med om lag 0,60 ­prosentenheter, gitt visse forutsetninger.

Det er ifølge Hovland snakk om eiendomslån med lav risiko.

– Veldig overrasket Beslutningen om BN Banks avvikling kom nærmest som lyn fra klar himmel.

– Ja, jeg ble veldig overrasket, det er ikke noe annet å si. Beslutningen må ha vært resultatet av en lang prosess, ettersom rammeverket har ligget der en stund, sier banksjef Thomas Due i Nordea til NæringsEiendom. Due er ansvarlig for ­eiendomssegmentet i den norske virksom­heten til Nordea, med en ­utlånsportefølje på ca. 70 milliarder kroner.

– Forstår du avgjørelsen til BN Bank?

– Ja, jeg kan forstå dem, Storebrand Bank gjorde det samme i 2013. Det er synd, fordi vi trenger de mellomstore bankene i eiendomsmarkedet. Ved slike avviklinger kan banken enten styre mot å bli en personmarkedsbank eller investment banking, sier Due. Det er førstnevnte BN Bank sikter seg inn mot,

83

Thomas Due i Nordea venter at eiendomskundene für høyere renter i tiden fremover. (Foto: Nordea)

84

NE 08 2015

JUSS & FINANS

”Vi ser i Nordea at eiendomslån gir en helt OK ­avkastning, men det gir ingen eventyrlig ­avkastning” -Thomas Due, Nordea

banken skal rendyrkes som en personmarkedsbank.

BN Bank er kjent for å yte til dels svært lange lån, med løpetider opp mot 20-25 år. Det kan ha spilt inn på beslutningen, lengre løpetider gir større ­risikovekting.

– Noen av utfordringene skyldes ­løpetiden på lånene, men på den ­annen side må det heller ikke bli for korte løpetider på eiendomslån. Da får det karakter av hyppige refinansieringer, og slike prosesser tar fort tre til seks måneder.

Selv løpetider på tre år er litt for kort, men løpetider betyr mye for kapitalkravet, sier Due. Nye eiendomslån i Nordea og andre norske banker løper nå normalt i fem år.

Ikke over natten – Hva betyr avviklingen til BN Bank for de mindre og mellomstore ­­eiendomskundene?

– 32 milliarder kroner i utlån er mye, det tilsvarer omtrent tre ganger ­porteføljen til Storebrand Bank sa de i 2013 besluttet tilsvarende. Nordea Norge har altså ca. 70 milliarder kroner i dette segmentet, så avviklingen tilsvarer nærmere halvparten av vår portefølje.

Det er ingen bank som ta over denne ­porteføljen i «en fjøl», selv om kanskje noen banker er tilbudt porteføljen i forkant, svarer Due. – Kan avviklingen i noen grad ramme hele eiendoms- og transaksjons­ markedet?

– Ja, jeg tror det, selv om BN Bank ikke hadde så stor markedsandel. Men de gjorde lån med de små og ­mellomstore kundene og har oppført seg ryddig i markedet. De store bankene har ikke ubegrenset kapasitet til å ta inn nye lån.

Dette har også å gjøre med kravene innad

i bankene til segmentvis ­eksponering, sier Due. – Men vil dere aktivt prøve å ta over engasjementer fra BN Bank?

– Det er uaktuelt for oss å ta inn lån i bøkene med 20-25 års løpetid. Vi vil være svært selektive og primært gå etter kunder vi har relasjoner med. Det bør være gode og eksisterende kunder, svarer banksjefen.

Ikke eventyrlig Erfaringer viser at hvis bankene ikke ­tjener penger på de store ­balanseproduktene, typisk lån, er det vanskelig å oppnå en tilfredsstillende kundelønnsomhet.

– Problemet er at eiendomskunder gir ikke så mye andre forretninger for banken enn lån. Det blir kanskje noen swap­forretninger (rentebytteavtaler,

85

BN Banks beslutning om å slutte med utlån til nærings­ eiendom kan ramme transaksjonsmarkedet, og da spesielt mindre eiendommer. (Illustrasjonsfoto: Shutterstock).

red.anm.), men ikke så mye innskudd, forsikring, kortbruk, leasing, pensjon, valuta eller andre inntekter. Vi ser i Nordea at eiendomslån gir en helt OK avkastning, men det gir ingen eventyrlig avkastning, forteller Due. – Tror du andre norskeide banker kan komme til en liknende konklusjon som BN Bank?

– Nei, hvem skulle det være, DNB? Helt utenkelig. Både Handelsbanken, Danske Bank, Swedbank og SEB er ­nordiske banker. Da står vi eventuelt ­igjen med SpareBank 1-bankene og ­Pareto Bank, men Pareto har vel en litt annen satsing, sier Due. Nordeas norske virksomhet ­opererer i dag under norske ­rammevilkår. Her går det mot en endring, Due sier at etter andre kvartal signaliserte den norske ­toppsjefen Gunn Wærsted at de vil

­ egynne å se på om Nordea Norge skal b gjøres om til en filial. Det er i så fall en prosess som er ventet å ta om lag to år.

– Bakgrunnen er at vi vil søke å arbeide under en enklere struktur, også overfor myndighetene sier Due.

Renteøkninger?

Men om noen måneder kan kundene i BN Bank høyst sannsynlig vente seg økte lånemarginer. Banken skrev i ­børsmeldingen 11. august at den «vil justere rentene på bedriftsutlånene slik at marginen i større grad reflekterer ­kapitalkostnadene». Due tror banken vil holde seg rolig i noen måneder fremover, men at det kan gå mot renteøkninger fra nyåret.

– De vil nok frede kundene på pris en liten stund før de skrur opp, sier han. En margin på 1,70 prosentpoeng er

for øvrig omtrent snittmarginen i den seneste undersøkelsen til Union, gitt et ­alminnelig godt kontorprosjekt med 70 prosent belåning og fem års løpetid.

Men denne marginen skal også dekke ­bankenes driftskostnader og påregnelige tap, selv om sistnevnte har vært minimale de seneste årene.

– Går det mot høyere prising for en del eiendomskunder fremover?

– Ja, jeg tror det, i en kombinasjon av økt risiko, lavere avkastningskrav, økende arealledighet og lavere oljepriser. Dette er en naturlig markedsmekanisme. Vi så at marginene kom litt lavt i begynnelsen av året, men for noen av «dealene» vi har gjort i sommer, er marginene litt opp, sier Due. Tekst JAN REVFEM E-post JAN@NE.NO

86

NE 08 2015

JUSS & FINANS

Kommunikasjonsdirektør Lars N. Sæthre i Handelsbanken.

(Foto: Handelsbanken)

Selektive Konkurrentene vil være selektive hvis de skal hente over ­kunder fra BN Bank.

bedriftsmarkedet. Samtidig opplever vi at konkurransen om de norske bedriftskundene er hard, og vi opplever ikke at våre norske konkurrenter står tilbake i denne konkurransen, sier kommunikasjonsdirektør Lars N. Sæthre i Handelsbanken.

Mest solide Flere viser derimot forståelse for det som kan oppfattes som ulike konkurransevilkår i markedet.

– Vi ønsker i likhet med våre konkurrenter så like konkurransevilkår som mulig i de markedene vi opererer i. Faktum er at norske, svenske og danske banker i dag har noe ulike rammevilkår som blant annet får følger for hvor mye kapital banken må holde for hver utlånt krone til

– Vil Handelsbanken nå gå aktivt etter BN-banks kunder?

– I Handelsbanken skiller vi oss fra konkurrentene ved å være mer selektive.

Vår strategi er å sikte mot de mest solide kundene i markedet, uansett størrelse og bransje. Det betyr at vi gjør slik vi alltid har gjort: Vi jakter på de beste kundene både hos BN Bank og hos andre banker, svarer Sæthre.

Handelsbanken Norge hadde for øvrig ved halvårsskiftet 2015 utlån til bedriftsmarkedet på 119 milliarder kroner av en utlånsportefølje på totalt 200 milliarder.

Stian Arnesen i Danske Bank Norge sier at de har en klar strategi innenfor ­finansiering av næringseiendom. Det ­omfatter hvilke kunder de fokuserer på, samt hvilke lånestrukturer og forutsetninger de tilbyr. Endringene i BN Bank endrer ikke på denne strategien.

Banksjef Olav T. Løvstad i DNB har uttalt til nettstedet NE nyheter at «de ikke vil gjøre noen aktive fremstøt for å overta lån».

Tekst JAN REVFEM E-post JAN@NE.NO

87

Avvikles Styret i BN Bank har besluttet å ­rendyrke banken som en ­personmarkedsbank.

Dermed avvikles bedriftsmarkedsvirksomheten, som består av utlån til næringseiendom. BN Bank er en del av ­SpareBank 1-alliansen.

BN Bank har i dag ca. 800 ­bedriftsmarkedskunder og 32 milliarder kroner i lån til næringseiendom ­under forvaltning, hvorav 28 milliarder i Oslo og Østlands-området. Styret i BN Bank

­ egrunner avviklingen med særnorske b kapitaldekningsregler, kombinert med en sterk konkurranse innenfor ­lavrisikosegmentet.

Det gjør at ­egenkapitalavkastningen i dette segmentet blir relativt lav. Styret ser heller ingen utsikter til at det særnorske ­kapitaldekningsregelverket vil bli endret.

Kontrollert avvikling Avviklingen av bedriftsmarkeds­ virksomheten skal skje «kontrollert over tid», og det gis ikke nye eiendomslån. BN Bank lover imidlertid å ivareta eksisterende kunder i henhold til inngåtte avtaler.

Men, kundene kan trolig belage seg på høyere utlånsrenter, ettersom BN Bank

vil justere rentene på bedriftsutlånene slik at «marginen i større grad ­reflekterer kapitalkostnadene». Banken vil også vurdere salg av lån og porteføljer av lån innenfor næringseiendom.

Adm. direktør Gunnar Hovland i BN bank har sagt til nettstedet NE nyheter at gitt visse forutsetninger, må banken ha en margin som er 1,1 prosentpoeng høyere enn det eksempelvis Handelsbanken må for lån til næringseiendom med lav risiko. Ifølge Hovland må marginen være hele 1,7 prosentpoeng bare for å dekke ­kapitalkostnadene til banken.

Tekst JAN REVFEM E-post JAN@NE.NO

TYDELIGE RÅD FRA BUDGIVNING TIL CLOSING Vi får eiendomstransaksjonene i mål.

Uten omveier. Uten snarveier.

KONTAKT OSLO Advokat Christian Müller | cmu@thommessen.no KONTAKT BERGEN Advokat Vidar Havsgård | vha@thommessen.no Advokatfirmaet Thommessen AS | www.thommessen.no

Profilannonse NæringsEiendom halvside 5-15.indd 1

19.05.2015 11:03:48

88

NE 08 2015

JUSS & FINANS

Lær av de proffe Få, om noe norsk ­eiendomsselskap, er mer profesjonell i den finansielle styr­ ingen enn Olav Thon ­Gruppen. ­Konsernet er også drømme­ kunden som alle ­banker vil finansiere.

Ansvaret for finansieringen ligger under konserndirektør Arne B. Sperre, som på 90-tallet var storkundeansvarlig i daværende DNB NOR for nettopp Thon-systemet. Det er derfor en erfaren bankmann som nå styrer pengesekken og gjelden for sin gamle kunde, og det er store volumer vi snakker om. Den rente­

bærende gjelden i Olav Thon Gruppen utgjorde ved årsskiftet hele 27 milliarder kroner. I tillegg kommer ubenyttede kredittrammer på 6,7 milliarder kroner.

– Vi må refinansiere 20-25 prosent av gjelden hvert år, men det er mye kortsiktige lån i sertifikatmarkedet, som har hyppige forfall. Vi skal hele tiden ha gode, ubenyttede kredittrammer til å innfri gjeld dersom markedet ikke er så godt når vi skal refinansiere, sier Sperre til NæringsEiendom.

– Vi tilstreber å oppnå en god og ­balansert finansiering og forsøker å inngå så enkle og balanserte låneavtaler som mulig. Olav Thon Gruppen søker å holde en likviditetsreserve som er større enn de planlagte avdragene de neste tolv månedene. Dette gjør oss i stand til å innfri all gjeld som forfaller det neste året uten å oppta nye lån. At finansieringsmarkedene skulle lukke oss ute i ett år, er naturligvis en ekstremsituasjon, og selv i finans­ krisen og de etterfølgende årene var det ingen problemer med tilgang til finansiering, understreker Sperre.

Fleksibilitet – Vi ønsker også størst mulig fl ­ eksibilitet i valg av finansieringsalternativer, og vi har god erfaring med revolverende kreditt­rammer, fortsetter han. Olav Thon ­Gruppen vil ha mulighetene til å gjennom­ føre større investeringer uten å måtte skaffe finansiering først. ­Konsernet søker også tilgang til de beste betingel­sene til enhver tid.

Eiendomskunder har ofte flere ­betingelser knyttet til lånene for å «holde dem i skinnet», som krav til økonomiske nøkkeltall. Olav Thon Gruppen prøver å begrense slike krav.

– Vi ønsker få belåningsklausuler (covenants, red.anm.), både fordi det ­representerer en risiko for oss, og fordi det innebærer administrative kostnader.

Er det viktig for våre långivere, kan vi likevel akseptere krav til egenkapitalandel og rentedekningsgrad, sier Sperre.

Han tilføyer at de kan virke noe kresne både når det gjelder kommersielle ­betingelser og covenants de aksepterer, må de gi noe tilbake til långiverne. L ­ ångiverne

89

Olav Thon ­Gruppen har rundt 10 000 leieforhold. Her er selskapets eiendom Vika Atrium.

(Foto: Olav Thon Gruppen)

får en relativt lav kreditt­risiko, ettersom de får tilgang til hele Olav Thon Gruppens balanse og dessuten tilbyr lav belåning på panteobjektene. Sperre minner også om at Olav Thon Gruppen har 75 år med det han mener er «upåklagelig historikk» i bankmarkedet og over 30 års erfaring fra kapitalmarkedene å vise til.

Olav Thon Gruppen opptar sjelden lån med pant i en mindre eiendom og tilstreber større lån med pant i flere ­eiendommer.

Sperre sier videre at de ønsker å ha en porte­ følje av attraktive og ledende eiendommer ubelånt som en form for likviditetsreserve om en ekstrem­situasjon skulle oppstå.

– I dag har vi ubelånte eiendommer for over 10 milliarder kroner tilgjengelige, og eiendommer som Vika Atrium, ­Tostrup-gården og Ski Storsenter bør være gode panteobjekter selv på en ­«regnværsdag», sier Sperre.

Overvekt bank Olav Thon Gruppen hadde ved årsskiftet 45 prosent av den rentebærende gjelden

i obligasjons- og sertifikatmarkedet, 55 prosent i bankmarkedet. Gjennomsnittlig gjenværende løpetid i låneporteføljen – den såkalte durasjonen - var på tre år, men denne løpetiden trekkes ned av den betydelige andelen med sertifikatlån.

– Hvordan finansieres nye prosjekter?

– Vi finansierer normalt ikke p ­ rosjektene med låneopptak før de er ferdigstilt, men bruker andre finansierings­former, som løpende kontantstrøm fra porteføljen eller andre tilgjengelige kreditt­rammer. Når ­prosjektet er ferdigstilt, bruker vi enten bank­finansiering eller obligasjonsmarkedet.

Noen mindre eiendomsbesittere prøver å matche lengden på lånene med lengden på leiekontrakten, altså matche renteutgifter og leieinntekter. Olav Thon Gruppen er altfor stor til det.

– Vi har en så stor portefølje, med 10 000 ulike leieforhold, at dette styres ut fra et porteføljeprinsipp, sier konsern­ direktøren.

– Hvordan tilpasses løpetiden på lånene?

– Her har vi en pragmatisk tilnærming ut fra prisbildet, men nye lån bør i hvert fall ha en løpetid på tre år. I dag vurderes lån med 3-5 års løpetid som mest ­gunstig, fordi prisene stiger en god del ved ­løpetider over fem år, svarer Sperre.

Sertifikatlånene i markedet, som har en løpetid på tre til seks måneder, løper usikret, men alle lån over ett år skal pantesikres, det vil si: I Sverige løper lånene i tre år uten pant, som følge av dyr tinglysning.

Store forskjeller – I Norge betaler vi kun 530 kroner ved tinglysning av en pantsettelseserklæring, i Sverige er denne kostnaden hele 2-3 prosent av pantes verdi. Derfor ønsker vi ikke å etablere nye pantebrev i Sverige, og det synes å være praksis for lån uten pant i det svenske obligasjonsmarkedet, forteller Sperre.

En evig avveining er hvor mye som skal lånes til faste renter og hvor mye skal lånes til flytende renter. Tradisjonelt

90

NE 08 2015

JUSS & FINANS

Olav Thon betaler ned på de dyreste lånene og frigjør gjeld fra de mest attraktive eiendommene i gode tider.

(Foto: ­Marte Gjærde)

har Olav Thon Gruppen hatt en andel mellom fast og flytende på 50/50 prosent.

I dagens marked ligger andelen fast­ rentelån ligger på nærmere 60 prosent, som er en litt vel høy fastrenteandel.

– Også i Sverige har vi mye lån med flytende rente, blant annet for å utnytte det lave rentenivået. De korte rentene er jo nå negative. Vi tror imidlertid ikke at denne situasjonen varer evig, og vi har derfor valgt å binde renten også i Sverige. Den seneste 10-årige avtalen vi gjorde, sikret oss en tiårig fast rente på

0,88 prosent, sier Sperre, som ­tilføyer at rentenivået neppe kan falle mye lavere.

Banker gir ikke lenger ­tradisjonelle fastrentelån, så rentesikringen skjer gjennom å inngå rentebytteavtaler, såkalte renteswapper. De fleste banker tilbyr ifølge Sperre heller ikke faste kredittmarginer i mer enn fem år. En «fastrente» kan ifølge Sperre vise seg dyrere enn antatt ved at kredittmarginen på lånet du skal sikre, øker i løpetiden.

– Vi kan få tilbudt faste kreditt­ marginer i fem år eller mer, men vi

erfarer stadig at «for tiden-marginer» er rimeligst, konstaterer Sperre.

Lokal valuta Olav Thon Gruppen låner i lokalvaluta når de investerer i utlandet.

– Ja, for å dempe valutarisikoen, ­finansierer vi mest mulig av invester­ ingene utenfor Norge i lokal valuta.

Den resterende delen sikres ved bruk av ordinære valutainstrumenter.

– Hvilken holdning har dere til belåningsgrader?

SPESIALISTENE Føyen Torkildsen er ett av landets største og mest erfarne advokatmiljøer innen eiendom.

Vi jobber bredt og tverrfaglig, det være seg fast eiendom, plan og bygg, enterprise eller corporate. Som spesialister sikrer vi en langsiktighet gjennom hele eiendommens livsløp.

Derfor vil du som kunde alltid oppleve at du er i de beste hender.

SNAKK MED OSS OM EIENDOM Vår arbeidsprosess er transperent og sikrer at alle involverte til enhver tid har oversikt over hvor man befinner seg i prosessen. Basert på innsikt, dyktighet, nysgjerrighet og sterk vilje, skal vi sikre at våre kunder og våre medarbeidere skal utgjøre en forskjell og ligge foran. Les mer på foyentorkildsen.no

92

NE 08 2015

JUSS & FINANS

«I dag har vi ubelånte eiendommer for over 10 milliarder kroner tilgjengelige, og eiendommer som Vika Atrium, Tostrup-gården og Ski Storsenter bør være gode panteobjekter selv på en regnværsdag».

– Totalt sett i Olav Thon Gruppen ligger den nede på 40 prosent. Vi holder den så lav for å få de beste betingelsene. I obligasjonsmarkedet må ikke belånings­ graden overstige 65 prosent.

Olav Thon Gruppen får låne til kreditt­ marginer de fleste eiendoms­aktører bare kan drømme om. Sperre viser en plansje der snittmarginen for nye banklån til Olav Thon Gruppen i perioden 19902014 var på 69 basispunkter over penge­ markedsrentene (NIBOR-rentene), altså 0,69 prosentpoeng. Fra 1990 og frem til finanskrisen i 2008 var snittet på lave 48 basispunkter. Det indikerer at det har vært høyere marginer etter finanskrisen, selv om de i det siste har gått ned igjen.

– Vi må ha innsikt i hvordan rentene våre fastsettes, og basisrentene bør være noenlunde indikatorer, som NIBOR-­ rentene. I dag ligger våre bankmarginer på rundt 100 punkter over NIBOR-­ rentene for et femårig lån. Et tilsvarende lån i obligasjonsmarkedet kan kanskje oppnås til en margin som er 40 basis­

punkter lavere. Vi håper på en margin på noe under 60 punkter når vi i høst ­refinansierer et femårig obligasjons­lån.

De som får finansiering i dag, får det til gode betingelser, ­konstaterer Sperre.

Olav Thon Gruppen benytter i kraft av sin størrelse en rekke banker, også fordi ingen bank er stor nok til å håndtere hele engasjementet. Sperre viser en oversikt der Handelsbanken er den banken som for tiden har den største markeds­andelen av Olav Thon Gruppens finansiering.

Seks større banker er aktuelle som ­forbindelser.

Maks. 30 prosent – Vi er opptatt av at konkurransen skal fungere godt, og ingen enkeltbank bør derfor ha en markedsandel på mer enn 25-30 prosent. Bankene blir litt overrasket når vi viser dem denne oversikten, men de fleste motiveres av slike ­rangeringer, sier ­konserndirektøren.

Olav Thon Gruppen benytter seg altså av ulike markeder, som får betydning

når bankene skal konkurrere om nye ­forretninger.

– De som leverer bra på banks­ iden, kan også få mandater til å legge ut ­obligasjonsfinansiering for oss. Vi prøver å fordele denne typen mandater mellom våre gode samarbeidsbanker, men dette er ikke en sosialdemokratisk utvelgelse.

– Og hvis du skulle gi råd til de mindre eiendomsbesitterne om finansiering?

– Da vil jeg si at de bør innhente flere tilbud for å få konkurranse­dyktige vilkår, men likevel legge vekt på lang­siktige relasjoner. De bør ikke nødvendigvis jage de aller beste tilbudene, og ingen er tjent med at man bare presser og presser.

Det handler om samarbeid og relasjoner for begge parter. Selv vektlegger vi et godt forhold til bankene og obligasjons­ markedet og vil ikke fremstå som ­urimelige, sier Sperre.

Tekst JAN REVFEM E-post JAN@NE.NO

OSLO BLIR ALDRI DET SAMME IGJEN! 23. - 24. september 2015 Folketeateret, Oslo Meld deg på: oslourbanarena.com

Vi har samlet ledende urbanister og forelesere fra hele verden til tidenes byutviklingsarena denne høsten. ­ Hele 50 f­ oredragsholdere vil dele sin kunnskap, lidenskap og sine ideer for fremtidens byer med deg. De vil presentere det siste innen globale trender, lokal praksis, byutvikling og urbane løsninger. Og det beste av alt? Du har anledning til å booke ­ møter med en eller flere av disse for å stille spørsmålene du trenger svar på! Bli med på å rive silotenkning, og etabler nye partnerskap på tvers av bransjer på Oslo Urban Arena.

GREATER OSLO

Hovedsamarbeidspartnere:

Medarrangører:

Samarbeidspartnere:

94

NE 08 2015

JUSS & FINANS

Stian Berger Røsland liker dårlig ideen om eiendomsskatt og ­frykter for Oslo-­bedriftenes ­konkurransekraft. (Foto: Høyre)

Nei til skatt på næringseiendom Byrådsleder Stian Berger Røsland (H) sier kategorisk nei til alle former for skatt på næringseiendom og frykter at leie­ takerne får regningen for en eventuell skatt.

Kommunevalget i Oslo denne høsten kommer til å handle mye om eiendoms­ skatt. I medier og debatter er det særlig skatt på boliger som blir tema, men en eventuell eiendomsskatt kan også

komme til å påvirke alle bedriftene som leier lokaler. Byrådsleder Stian Berger Røsland mener eiendomsskatt på næringseiendom er en viktig del av ­eiendomsskattedebatten.

Leietakerne får regningen – At også næringslivet i Oslo kan møte en ny skatt dersom flertallet skifter, burde vi egentlig diskutere mer. Særlig når vi ser at økonomien kjøles ned, sier Berger Røsland.

Han er opptatt av at eiendoms­ selskapene som får eiendomsskatt vil forsøke å skyve regningen over på bedriftene som leier lokaler, noe som er uheldig.

– Bedriftene i Oslo har allerede to konkurranseulemper ­sammenlignet med andre steder i Norge. Det er et

høyere lønnsnivå i Oslo i forhold til gjennom­snittet i landet. I tillegg har Oslo-­bedriftene betydelig høyere ­kostnader knyttet til leie av lokaler. Å se for seg at Oslo kommune skal ­ytterligere ­forverre konkurransesituasjonen til våre bedrifter, er en dårlig idé, sier Berger Røsland.

Mange små Byrådslederen vil ha fokus på konse­ kvensene for de mindre selskapene ­dersom det blir eiendomsskatt i Oslo.

– Mange tenker på bedriftene i Oslo som de store flaggskipene i ­nasjonal sammen­heng, som Hydro, DNB og Yara. Men de aller fleste bedriftene i Oslo er små og har under 20 ansatte.

Vi har mange ­bedrifter, men de er små, og mange av dem har ikke veldig høy

95

Gårdeiere som Christian Ringnes vil forsøke å dytte regningen for eiendomsskatt over på leietakerne. (Foto: Marte Gjærde)

lønnsomhet. Dermed vil en skattelegging av det at de driver sin virksomhet i Oslo svekkes soliditeten, og man risikerer at det går ut over ­arbeidsplassene, sier ­Berger Røsland.

Krystallklart løfte – Er det ikke en fare for at dere kan ende opp i forhandlinger som likevel gir eiendomsskatt dersom for eksempel Miljøpartiet De Grønne ­kommer på vippen?

– Nei, det er helt uaktuelt med ­e iendomsskatt. De fire borgerlige ­p artiene er alle blitt enige om å si nei til eiendomsskatt. Det er helt utenkelig at vi forhandler oss til en eiendoms­skatt i Oslo, sier ­Berger Røsland. Han mener at Miljø­ partiet De Grønne ikke er et reelt

vippeparti og plasserer dem på den ­ikke-borgerlige siden.

Ikke behov Til slutt vil Stian Berger Røsland ­legge til at Oslo kommune er i en såpass ­heldig situasjon at den ikke har behov for provenyet fra eiendomsskatt.

– Oslo har en solid kommuneøkonomi, vi har trippel A-rating hos ratingbyråene, og vi har lavest gjeld per innbygger når vi sammenligner med andre store bykommuner, sier ­B erger Røsland.

Opposisjonen i Oslo er uenig i at det ikke er behov for eiendomsskatt.

I et intervju med VG tidligere i år slo Arbeiderpartiets byrådslederkandidat Raymond Johansen fast at både eiere av boliger og næringseiendom må

regne med eiendomsskatt dersom det skulle bli et maktskifte i hovedstaden.

Han så for seg et proveny på opp mot 1 milliard kroner i året i skatt på nærings­ eiendom.

I et intervju med Nærings­Eiendom har Christian Ringnes i Eiendoms­ spar tidligere i år gjort det klart at det er ­leietakerne som kommer til å få r­ egningen for en eventuell ­eiendoms­skatt.

– Dette er et forhandlingspunkt i den enkelte kontrakt og en kostnad som næringslivet må betale. Vi får se hva Oslo lander på, Arbeiderpartiet har sagt at de vil innføre en slik skatt, mens byrådet i Oslo har sagt nei, sa Ringnes til bladet.

Tekst DAG-JØRGEN SALTNES E-post DAG@NE.NO

96

NE 08 2015

JUSS & FINANS

En alternativ eiendomsskatt

Stadig flere ­kommuner krever utbyggings­ bidrag for utbyggere, og i noen tilfeller er det blitt en ordinær skatt.

Det mener adm. direktør Thor Olaf Askjer i Norsk Eiendom, foreningen som organiserer eiendomsaktørene i Norge.

Han advarer mot utviklingen og frykter at kommuner som sliter med ø ­ konomien tyr til stadig mer kreative metoder for å skatt­legge eiendom som ikke kan flyttes. Det er med hjemmel i Plan- og bygningsloven at kommunen kan kreve

utbyggingsbidrag for å finansiere teknisk infrastruktur som er nødvendig som følge av konkrete utbyggingsplaner.

– Det er ikke urimelig at ­utbyggerne må bidra til finansiering av den infra­ strukturen som utløses direkte av utbyggingen. Men når kommunene gjennom utbyggings­avtaler og rekke­følge­­ bestemmelser tvinger utbyggerne til å betale for infrastruktur langt utover det aktuelle ­ut­byggingsområdet, har slike bidrag utviklet seg til å bli en ordinær skatt, sier Askjer.

Bråk i Sandnes Spørsmålet om utbyggingsbidrag er nylig blitt aktualisert i Sandnes, hvor private utbyggere må være med på å spleise på gangveier, parker, gangbroer og kollektiv­ anlegg i hele sentrum. Ifølge Stavanger

Aftenblad har advokatfirmaet Harris på vegne av utbygger NCC klaget på ­ord­ningen i Sandnes, som de mener er i strid med Plan- og bygningsloven.

Etter plan- og bygningsloven kan en ­utbygger pålegges å bekoste ­nødvendige planvedtak ved en utbygging, men spørsmålet er om Sandnes kommune ­feiltolker loven. En privat utbygger kan i ytterste konsekvens måtte bidra til å finansiere sentrumstiltak i en annen del av byen. Hvis Sandnes kommune ikke får medhold, kan det vanskeliggjøre hele byutviklingen.

Uforutsigbart Thor Olaf Askjer sier at hans medlemmer gjerne vil bidra til felleskapet ved å betale skatt.

97

I neste utgave når du alle* i hele landet Thor Olaf Askjer, Norsk Eiendom.

*NæringsEiendom sendes neste utgave til selskapene i Oslo, Trondheim, Stavanger og Bergen – Men vi mener det er til det beste for alle om skattesystemet er forutsigbart og oppfattes som rettferdig. Kommunens mangel på inntekter kan ikke dekkes inn bare der det er enkelt å kreve det inn, f­ ordi byggeierne og utbyggerne ikke har noe valg, sier Askjer.

Han viser til at eiendomsskatt i noen kommuner benyttes som en salderings­post for å få kommuneøkonomien i balanse.

Ifølge Norsk Eiendom skriver 355 av Norges 428 kommuner i år ut eiendomsskatt.

– Det som antagelig er aller mest galt med den kommunale eiendomsskatten, er at den ikke tar hensyn til om eiendom genererer inntekter og overskudd for eieren. Man må betale ­eiendomsskatt selv om driften i bygget går med underskudd eller om eiendommen står tom. Det ­bryter med allment ­aksepterte prinsipper om at skatt skal betales av et overskudd, sier Askjer.

Storbyutgave

Tekst DAG-JØRGEN SALTNES E-post DAG@NE.NO Foto NORSK EIENDOM

Kontakt:

Mette Nordtvedt Salgssjef Tlf: 952 57 015 mette@ne.no

98

NE 08 2015

JUSS OG FINANS

En god sak i kamp mot ­spleiselag NCC kan ha en god sak i kampen mot spleiselaget i Sandnes kommune.

NE nyheter skrev nylig at private ut­ byggere klager over spleiselaget i ­Sandnes og vil prøve det rettslig. Utbyggerne må være med på å spleise på gangveier, ­parker, gangbroer og kollektivanlegg i hele sentrum, og NCC vil nå prøve det rettslig etter en konkret sak der de må ut med flere millioner.

Partner Geir Frøholm i Advokat­ firmaet Schjødt sier til NE nyheter at Plan- og bygningsloven i 2006 fikk regler om utbyggingsavtaler. Disse reglene er uendret videreført i den nåværende lovens kapittel 17. Bakgrunnen var å ­regulere og sette grenser for ­kommunale krav, samt skape forutsigbarhet for ­utbyggerne.

I rimelig omfang – Utbyggingsavtalen kan gå ut på «tiltak som er nødvendige for gjennomføringen av planvedtak». Videre må kommunens krav «stå i rimelig omfang til ut­byggings art og omfang», samt at kostnaden for utbygger «må stå i forhold til den ­belastning den aktuelle utbyggingen påfører ­kommunen», sier Frøholm. Det er med andre ord krav om nødvendighet, ­rimelighet og forholdsmessighet i de vilkårene som kommunen stiller.

Frøholm sier at det overordnede er at kravene må følge av rekkefølge­ bestemmelse i den aktuelle regulerings­ planen. En inngått utbyggingsavtale

vil pålegge tiltakshaver å oppfylle den aktuelle reguleringsplanens rekkefølge­ bestemmelser.

– Det åpenbare er at dette er infra­ struktur som kommer langt flere enn kjøpere og leietakere i de aktuelle til­ takene og utbyggingene til gode, sier han.

Normalt er vei, vann og avløp eller grønt­ arealer innenfor den aktuelle regulerings­ plan klart innenfor kravet om «tiltak som er nødvendige for gjennomføringen av planvedtak».

Gjelder alle tiltak Frøholm sier det er grunn til å under­ streke at kravet om nødvendighet gjelder et hvert tiltak både innenfor og utenfor den aktuelle reguleringsplan.

– Jeg tør våge den påstanden at det vil være et mer kritisk blikk på nødvendighet­skravet utenfor den ­aktuelle reguleringsplanen enn innen­ for, sier eksperten.

Kommuner har en rekke ­lovpålagte plikter knyttet til infrastruktur som veier ol., som er tenkt dekket gjennom kommune­skatt og kommunale avgifter.

Det er imidlertid en grense for hva som kan kategoriseres som skatte- og avgifts­ liknende forhold.

Avskjærer kommunen – Tiltak som har en generell karakter og tilgodeser langt de fleste av kommunens innbyggere, er etter min oppfatning skatt eller avgift. Det avskjærer kommunen fra å pålegge kravet eller tiltaket. Man må ikke glemme at det kreves klar lovhjem­ mel for de kravene som kan pålegges fra ­kommunale myndigheter, sier Frøholm.

Spørsmålet er uansett hvordan ut­ byggerne i Sandnes kan vinne frem.

Frøholm sier at plan- og bygnings­ lovens kapittel 17 tar utgangspunkt i at utbyggings­avtaler er en privatrettslig avtale, som dermed er underlagt de alminnelige domstoler. Det er ikke klageadgang. Utbygger kan imidlertid med hjemmel i kommuneloven be om en uttalelse fra enten fylkesmannen eller sivilombudsmannen.

- Jeg formoder at det er det siste ­advokat Harris har gjort på vegne av NCC. Dette ender ikke opp i noen retts­ kraftig avgjørelse slik som en dom, men normalt retter kommunene seg etter en uttalelse fra sivilombudsmannen, sier Schjødt-advokaten.

Håper på saker Som advokat håper Frøholm det snart kan bli reist saker for domstolene for å få klarere grenser for hva vilkårene i plan og bygningslovens kapittel 17 innebærer. Det hadde også vært nyttig om kommunal og moderniseringsdepartementet kom med mer presise retningslinjer for bruken av utbyggingsavtaler.

– Inntil det foreligger, er jeg redd ­kommunene bruker sin posisjon for å oppnå bidrag til det de oppfatter som nødvendige tiltak, sier han. Med hen­ syn til NCC og Sandnes ­kommune, sier ­Frøholm at han ikke kjenner saken i detalj.

–Men gitt at dette gjelder tiltak uten­ for det aktuelle planområdet, bør de ha en god sak. Uansett er dette en anledning for sivilombudsmannen til å bidra med synspunkter på innholdet av de vilkårene i plan- og bygningslovens kapittel 17.

Tekst JAN REVFEM E-post JAN@NE.NO

For deg som skaper stedene vi ­jobber, stedene vi møtes, og stedene vi ­husker.

For deg som skaper byen

nehjem.no

T h e

d aw n

o f

a

n e w

e r a

P R E S E N T S

N Y D A L E N

Avantor Lighting equipment Set production

Dagslys

A u g u s t

2 0 1 5

presents Norway’s new film production hub

Camera equipment

Mass Made

•

KamerauTleien

Stunt and special effects

Filmbyen

Location & studio support

Rødseth Stunt & SFX

Location Service

Studio facilities

Dagslys