NæringsEiendom 09 2015

2015

Trondheim, Bergen og Stavanger

Dette krever leietakerne

Suksess for Østbane­ hallen

OBOS under Martin Mæland

Massive utbygginger på Økern/ Ulven

Finn ledige lokaler i bladet

Skapte 20 milliarder

Bodø

20.10.2015 - Stormen Konserthus

Stavanger 04.11.2015 - Clarion Hotel Energy

Oslo

11.02.2016 - Radisson Blu Plaza Hotel

Citykonferansen er stolt av å samarbeide med ­Enova når vi går nasjonalt!

Påmelding: www.nekunnskap.no

Arrangør:

Kontakt: post@nekunnskap.no - Eiendomsbransjens viktigste møteplass

Varig konkurransefortrinn Inntil 587 kvm ledig i 10. etasje i Barcodes eneste flerbrukerbygg – DEG16.

Les mer på braatheneiendom.no eller kontakt: Akershus Eiendom v/seniorrådgiver Rune Arvesen ra@akershuseiendom.no / 915 35 567 Braathen Eiendom v/adm. direktør Leif Arne Røsnes lar@braatheneiendom.no / 916 94 007

Why Oslo

En annen standard

4

NE 09 2015

INNHOLD

Innhold NYHETER: 20 – Det skal se bra ut

Dette er leietakerne på jakt etter

52 Mr. OBOS takker av

Under hans ledelse økte verdien av OBOS med 25 milliarder

100 Store planer rett ved sentrum

Det utvikles i både Østre bydel og ved Byfjorden

102 Alle skal kjenne Norwegian Property

Norwegian Property har høy ledighet, men ambisjonene er store

106 Sier nei til spleiselag

Sandnes får ikke lov å hente penger fra utviklerne

68 X-faktoren i eiendomsprosjektene

Mathallen ga 7 millioner i merleie for andre bygg på Vulkan

80 Sleipe fondskjøpere

Flere fond advarer mot luringene

BERGEN: 110 Sterkere hånd på rattet

AP vil ha endringer i byutviklingen i Bergen

116 Glem 1000 kroner per m2

O S LO : 32 Alene på topp

Oslo befinner seg i toppen av leieprissyklusen

34 Fremleie gir muligheter for kupp

Leietakere kan gjøre gode dealer på Lysaker og Fornebu

Stor oversikt over hva du kan leie kontorlokaler for

122 Nærmest fullt i Zander Kaaes gate

ROM Eiendoms signalbygg fylles opp med leietakere

124 Boligsatsing på Minde

Det legges opp til mye boligutvikling på Minde

42 Enorme utviklingsplaner på Økern/Ulven NæringsEiendom har oversikten over planene

70 Suksess for Østbanehallen

TRONDHEIM: 128 Historisk høy ledighet

ROM melder om en omsetning over all forventning

Det begynner å bli mye ledig kontorareal i Trondheim

STAVA N G E R :

Transaksjonsmarkedet er hett

84 Løfter kollektivtilbudet på Forus Ny Bussterminal og Bussvei 2020 vil gi løft

86 Rimelige lager- og produksjonslokaler Man kan få lager og produksjonslokaler

90 Nå flytter arbeidsplassene Kan Stavanger bli vinneren?

96 Comeback i Stavanger sentrum Største utbyggingsprosjekt på 50 år

132 Kan nå 5 milliarder 134 Flere store salg

DNB Næringsmegling forteller om stor interesse for ­næringseiendom

138 Vil satse nasjonalt

NHP skal ha hovedkontor i Trondheim, men satser over hele Norge

142 Klar for nye prosjekter Prora med ambisjoner

5

Ansvarlig redaktør Dag-Jørgen Saltnes, dag@ne.no Journalister Dag.Jørgen Saltnes og Jan Revfem Økonomi Thomas Berg Opplag/distribusjon – 23 000 Bladet sender adressert til nærings­ drivende (kontorer og handlende) i Oslo, Asker, Bærum, ­Lørenskog, Skedsmo, Nittedal, Rælingen, Fet, ­Enebakk, Aurskog-Høland, ­Slemmestad, Lier, ­Nedre Buskerud, Drammen, Ski, Oppegård, ­Vestby, Eidsvoll, Ullensaker, Nannestad, ­Gjerdrum, Nes, Øvre Eiker, Nedre Eiker, Fredrikstad, Sarpsborg, Moss. Sola, Randaberg, Stavanger, Sandnes, Bergen, Askøy, Fjell, Os, Osterøy, Trondheim, Stjørdal, Klæbu, Melhus og Malvik. Bladet sendes også til ca. 4000 beslutnings­ takere i privat, kommunal og statlig virksomhet.

52 Mr. OBOS takker av

Annonseavdeling Telefon 23 11 56 00 Kontaktpersoner Mette Nordtvedt, Heidi Ringlund, John Håkon Balstad, Synnøve Haug Løvlie og Robert Andersen Foto forside Oslo: Thomas Bjørnflaten Foto forside Trondheim: Shutterstock Illustrasjon forside Bergen: Shutterstock/ NE byrå Illustrasjon forside Stavanger: DIIZ Årsab./Årsab. i Norden kr 550,–/kr 700,–

116 Glem 1000 kroner meteren i Bergen

96 Comeback i Stavanger sentrum

Utgiver NæringsEiendom AS Munkedamsveien 53B Postboks 2374 Solli, 0201 Oslo 23 11 56 00, redaksjon@ne.no www.NE.no – www.NEnyheter.no Layout/design NE byrå Trykk AllerTrykk/MerkurTrykk Copyright NæringsEiendom AS ISSN 0805-9837 Honorar for artikler i bladet ­NæringsEiendom dekker også elektronisk publisering. Alle rettig­heter til formidling av ­NæringsEiendoms artikler tilhører NæringsEiendom AS. Kopier av artikler i NæringsEiendom fås ved henvendelse til post@ne.no.

Neste utgave 22. oktober Opplag 20 457

128 Se den ultimate leieprisoversikten for Trondheim

684

6

NE 09 2015

NYHETER

Wikborg Rein flytter Advokatfirmaet ­Wikborg Rein flytter inn i totalrenoverte Dronning Mauds gate 11 og får dermed sitt eget «Wikborg Rein»bygg.

Norges største advokatfirma Wikborg Rein skal leie ni etasjer av bygget, fordelt på et areal som utgjør 8500 kvadratmeter, i ti år fremover.

Dronning Mauds gate 11 skal totalrehabiliteres og bygges ut med ytterligere tre og en halv etasje til 11 etasjer. Fasaden blir ny og advokatfirmaet får en takterrasse

med en spektakulær utsikt når det flytter inn sommeren 2017.

– Som Norges største advokatfirma har vi ønsket oss moderne lokaler som gir oss fleksibilitet til å utvikle oss videre i Oslo. Det har vi nå funnet i Dronning Mauds gate 11, og vi har inngått avtale om leie av 8500 kvadratmeter med opsjoner på utvidelse. Likevel er det ikke uten vemod vi vil ta avskjed med Kronprinsesse Märthas plass 1 etter ca 70 år. Vi har mye historie i det unike bygget ved Rådhuset, men tiden er moden for å få vårt eget bygg, sier managing partner i Wikborg Rein, Susanne Munch Thore i en kommentar.

Eget bygg Når Wikborg Rein flytter inn i det totalrenoverte bygget, vil advokatfirmaet dermed få sitt eget Wikborg Rein-bygg.

– Vi blir liggende med en unik utsikt over det nye Nasjonalmuseet og store deler av Oslo, samtidig som vi er sentralt og synlig plassert. Ikke minst ligger de nye lokalene meget godt plassert hva ­gjelder offentlig kommunikasjon og parkeringsmuligheter. Dette er kvaliteter som verdsettes høyt av klienter, ansatte og samarbeidspartnere, sier Munch Thore.

Eiendommen eies av Vestre Vika DA, og styreleder Steinar Manengen er fornøyd med å ha landet den store leie­ avtalen. Eiendomsselskapet har hatt det de omtaler som et langvarig og konstruktivt samarbeid med Byantikvaren og Planog bygningsetaten før man fikk på plass rammetillatelsen for rehabilitering og et tre og en halv etasjes påbygg.

Tekst DAG-JØRGEN SALTNES E-post DAG@NE.NO

ILLUSTR ASJON: GHIL ARDI + HELLSTEN ARKITEK TER

Innovative bygg, spennende arkitektur og høye miljøkvaliteter OVER HUNDRE UTVIKLINGSPROSJEKTER ROM Eiendom har over hundre aktive utviklingsprosjekter spredt over hele landet. De spenner fra komplekse by- og stedsutviklingsprosjekter til enkeltstående bygg.

Felles for dem er at alle ligger i nærheten av et kollektivknutepunkt.

MANGE FORMÅL Hovedtyngden av prosjektene har bolig- og kontorformål.

I tillegg bygger ROM stasjoner, hoteller, kombinasjonslokaler og infrastruktur-installasjoner. Vårt mål er å skape innovative bygg med spennende arkitektur og høye miljøkvaliteter.

Idéskisse utvikling av Stavanger stasjon.

FORVALTER OG UT VIKLER EIENDOMMER PÅ OG RUNDT KNUTEPUNKT | romeiendom.no

8

NE 09 2015

LEDER

Vekstfeber i norske storbyer

De seneste årene har det vært svært mye fokus på hvor mye alle de store byene i Norge kommer til å vokse. Kommunene og Statistisk Sentralbyrå har fremskrevet befolknings­ utviklingen i de kommende årene, og funnet at det vil bli en vanvittig befolknings­vekst i de store byene. Og politikerne er i ferd med å trykke på panikknappen. Nå snakker dem om ­høyder på be­byggelsen som var helt utenkelig for få år siden, og det legges opp til at alle skal legge til rette for å kunne møte ­befolkningsveksten.

Her i NæringsEiendom har vi lenge tatt til orde for at man skal tillate en høyere og tettere by. Men det er likevel på sin plass å helle litt kaldt vann i blodet på de som tror at byene skal vokse inn i himmelen.

Norge er fortsatt et land hvor det er liten grad av ­sentralisering.

Folk har mulighet til å bo på landsbygda, og de benytter seg av den muligheten. Og det seneste valget, hvor både Miljøpartiet De Grønne og Senterpartiet gjorde det bra, viser at tanken om en levende landsbygd fortsatt står sterkt. Det må en ­dramatisk endring i norsk politikk for at vi skal få svenske og finske sentraliserings­tilstander. Det er med andre ord ingen grunn til å tro at innflyttingen til byene skal komme fra landsbygda.

Det som har drevet befolkningsveksten til de store byene er innvandring, hovedsakelig fra andre EØS-land. Men arbeids­ innvandringen har vært basert på en knallsterk norsk økonomi, som fikk det beste fra to verdener: Høye eksportpriser som følge av sterk etterspørsel fra Kina og lave renter som følge av svak vekst i eurosonen.

Det er over nå. Kina-eventyret er over og rentene er snart på vei opp i USA, noe som kan smitte over på ­e urosonen.

Befolkningsutviklingen de seneste årene har kommet i en tid som kanskje var den beste syvårsperioden norsk økonomi har hatt noen gang. En tid som er over. Vi tror ­derfor ikke at ­befolkningen vil vokse like mye som det ­anslås. Selv ikke en flyktningstrøm endrer det.

Hvis kommunen baserer seg på disse anslagene når de skal legge til rette for nye boliger og næringsbygg, vil det bli mange ledige bygg i årene fremover.

Tekst DAG-JØRGEN SALTNES E-post DAG@NE.NO Foto CHRIS AADLAND

Foto: LPO arkitekter

KARTLEGGINGSSTØTTE TIL EKSISTERENDE BYGG Nå kan du som byggeier eller leietaker få støtte til å kartlegge energitiltak i egen bygningsmasse.

Gjennom dette støtteprogrammet får du hjelp til å gjøre de riktige investeringene.

Les mer og søk på www.enova.no/kartlegging eller ring Enova Svarer på 08049

Enova er et statlig foretak som skal drive fram en miljøvennlig omlegging av energibruk, fornybar energiproduksjon og ny energi- og klimateknologi.

“

Aker Brygge har forandret seg – det har blitt en pulserende bydel som inspirerer oss. Det føles rett å være en del av dette.

”

Daglig leder Lauga Oskarsdottir, om å flytte United Bloggers til Aker Brygge.

I Norwegian Property er vi først og fremst opptatt av hvordan lokalene skaper suksess for våre kunder. For selv om de er topp moderne, er det ikke vegger og gulv som bærer kulturen – det er menneskene. Derfor setter vi oss alltid inn i bedriftens behov, og tilpasser lokalene deretter. Vi vil at lokalene skal inspirere og gjøre noe med hvordan dere jobber, så din business kan vokse.

VI LYKKES NÅR DU LYKKES. norwegianproperty.no

Miljø: Sjenerøs med estetikken. Gjerrig på energibruken.

Kundesenter: Umiddelbare svar og rask assistanse.

Serviceapparat: Solide fagpersoner med bred kompetanse.

Fleksibilitet: Stor portefølje gir stor fleksibilitet.

H A U S M A N N S G AT E 6 Kontor Eiendommen ligger sentralt til på hjørnet av Hausmannsgate og Chr. Kroghsgate vis a vis Akerselva Atrium.

Vi nå kun igjen ca. 600 kvm i 8. etasje.

Lokalene vil bli bygget opp etter leietakers ønsker mht. planløsning og standard.

600 KVM

Arealet kjennetegnes av fantastisk utsikt over Oslo sentrum gode lysforhold.

Kort vei til offentlig kommunikasjon og gangavstand til Oslo sentralbanestasjon.

Mulighet for leie av parkeringsplasser i eiendommens garasjeanlegg.

Se for øvrig animasjonsfilm fra 8. etasje på: https://vimeo.com76438798 Ne nummer: 41551 Finnkode: 58336924

PILESTREDET 8 Moderne kontorlokaler Pilestredet 8 ligger meget sentralt plassert med fasade mot professor Aschehaugs plass og kun få meter fra Oslo Tinghus.

Lokalene består av i hovedsak 2 seksjoner på hhv. ca. 220 kvm og ca. 450 kvm samt 50 kvm tilleggsareal. De inneholder i stor grad åpne kontorlandskap med noe enkeltkontorer / møterom.

220 -720 kvm

Arealene fremstår i meget god standard med dels gjennomgående belysning, store vindusflater, god utsikt og gode profileringsmuligheter.

Adkomst skjer via hovedinngang fra Pilestredet eller fra separat inngang i Citypassagen.

Lokalene er ledig for nye leietakere pr. d.d.

Ne nummer: 44208 Finnkode: 60459071

Konta k t: H a r a l d L a h n | 2 2 8 5 0 9 7 0 / 9 1 5 3 4 4 6 3 | l ah n @ fo r tu n a.n o

Lok a ler til leie LILLEAKERVEIEN 25 Kontor Eiendommen ligger vis a vis CC vest med lett og rask adkomst til Granfosstunnelen og Ringveien. Gangavstand til offentlig kommunikasjon og tog/flytog.

180 KVM

Følgende arealer er ledig for ny leietaker: 5 etasje: 176 kvm | 3. etasje: 171,5 kvm Arealene har gjennomgående lys og god utsikt.

Ne nummer: 42088 Finn kode: 56021179

AKERSBAKKEN 10 Kontor, showroom, lettlager I 3. etasje har vi for utleie fra ca. 200 403 kvm åpne og lyse kontorarealer.

200 - 403 KVM

Gjennomgående lys og store gode vindusflater.

Tilgang til vareheis og lasterampe.

Kort vei til Vulcan og omkringliggendeområder med butikker og cafeliv.

Ne nummer: 43313 Finn kode: 57493686

LILLEAKERVEIEN 23 Kontor / showroom et steinkast fra CC-vest.

Lokalet er inndelt med dels cellekontorer og dels åpent landskap. Planløsningen kan endres etter behov. Eiendommen har felles takterrasse til fri benyttelse. Kun få minutters gange til Lilleaker stasjon / Lysaker stasjon med tog/ flytog, trikk og bussforbindelser. Parkering i tilknytning til leieforholdet.

180 KVM

Finnkode: 60493960

Konta k t: H a r a l d L a h n | 2 2 8 5 0 9 7 0 / 9 1 5 3 4 4 6 3 | l ah n @ fo r tu n a.n o

T il salgs

B J Ø R N E R U D V E I E N 14 Kombinasjonsbygg Bjørnerudveien 14, gnr. 187, bnr. 218, i oslo kommune Eiendommen selges ved salg av 100% av aksjene i Hauketo eiendom AS, org. nr. 979 474 709.

Eiendommen er beliggende sentralt i Bjørnerud Næringspark med kort avstand til hovedfartsårer som E 6 og E18 / Mosseveien.

Areal: 1. etasje: 2 280 kvm produksjon / lager / kjølelager. Takhøyde 6,2 meter. Ca. 240 kvm kontor / garderobe / kantine m.m.

Areal: 2. etasje: Ca. 680 kvm mesanin (delvis demontert) / Ca. 240 kvm kontor med cellekontorer, møterom, kontorlandskap, wc. Etc. Byggeår: 1998.

Det foreligger rammetillatelse på utvidelse av lager med ytterligere 600 kvm.

Gode adkomstforhold for vogntog.

Godt med p plasser.

Tomteareal: 7276 kvm med tillegg av ca. 200 kvm.

Antatt eiendomsverdi: NOK. 42 mill.

Bygget ledigstilles april 2015.

Ne nummer: 41551 Finn kode: 60026261

T I L S A LG S

AT T R A K T I V T PRODUKSJONS / KOMBINASJONSBYGG

Konta k t: H a r a l d L a h n | 2 2 8 5 0 9 7 0 / 9 1 5 3 4 4 6 3 | l ah n @ fo r tu n a.n o

Lok a ler til leie TRYGVE NILSENSVEI 8 628 K VM KO NT

Kontor/Lager Trygve Nilsensvei 8 ligger tett opp til E6, nær Karihaugen og Furuset.

OR UT LEID

Kjøretid til Oslo sentrum og Gardermoen er hhv. 10 min. og 20. min.

I 2. etasje etablerer vi nå kontorfellesskap med fleksible arealløsninger. I etasjen er det felles møterom, intern kjøkken og ellers gode og trivelige fellesarealer.

35 - 1.400 KVM

I eiendommen har vi ledig kontorarealer fra 35 kvm til ca. 1400kvm. I tillegg ledigstilles gode lager/produksjonslokaler fra 615 – 1430 kvm i løpet av kort tid.

Kontorlokalene kan tilpasses ny leietakers arealbehov og ønsker, samt kombineres med lagerarealer i 1. etasje.

Ne nummer: 37076 Finn kode: 56020848

K O N G E N S G AT E 2 Kontorlokaler Vi har for utleie en sjarmerende kontorseksjon på 221 kvm beliggende i 3. etasje. Lokalet har dels åpne løsninger og dels enkeltkontorer med utsikt mot Kongensgate 2.

221 KVM

God teknisk standard, ventilasjon/ kjøling, fjernvarme. Lokalet ledigstilles etter avtale.

Finn kode: 58366990

Vi t i l by r : Fo r va l t n i n g | U t l e i e | S a l g | S ø k

Konta k t: H a r a l d L a h n | 2 2 8 5 0 9 7 0 / 9 1 5 3 4 4 6 3 | l ah n @ fo r tu n a.n o

16

NE 09 2015

LEIEPRISER

Valgte å bli Arntzen de Besche blir værende i ­Bygdøy allé 2. Advokatkontoret har over 120 a ­ nsatte i lokalene ved Solli plass, hvorav mer enn 90 advokater, ifølge ­hjemmesidene.

Arntzen de Besche deler Bygdøy allé 2 med blant annet Advokatfirmaet Haavind AS. Eiendommen er eid av Hydros ­pensjonskasse, og de får beholde Arntzen de Besche i hvert fall i syv år til.

- Vi valgte å benytte oss av muligheten om ikke å gå ut av den nåværende ­kontrakten. Vi hadde mange opsjoner, men valgte å bli, forteller partner Hans Henrik Kværne i Arntzen de Besche til NE nyheter.

Advokatfirmaet leier om lag 6000 kvadratmeter i Bygdøy allé 2, fordelt over 5,5 etasjer. Den nåværende leie-­ kontrakten løper ifølge Kværne ut i 2022.

Arntzen de Besche skrev for øvrig i mai på hjemmesidene at de ­opplever en økt etterspørsel ­innen-­for ­næringseiendom og tvisteløsning. ­Thomas Øslebø og Atle-Erling Lunder er derfor tatt opp som nye partnere ­innenfor hvert sitt område.

Leiepriser for kontor i Oslo Leiepris/NOK/m2

Nydalen Oslo ytre vest

Sinsen Storo Kjelsås Grefsen

Ullevål

Oslo ytre øst

Generelt Top standard/ høy standard nybygg Alna-Ulven

Økern Indre Oslo nord

Majorstua

Indre Oslo vest Skøyen

Lysaker

Helsfyr-Bryn

CBD

Indre Oslo øst

Ryen

Oslo ytre sør Fornebu

3600

4200

2800

3350

2350

2800

1800

2400

1600

2150

1400

1950

1000

1650

Kartet viser leiepriser på kontorer over 500 m2 i forskjellige deler av Oslo (Februar 2015).

CBD: Sentrale business distrikt

Kilde: Akershus Eiendom

ISY Eiendom = lønnsomhet og oversikt Løsningen er moduloppbygd og støtter alle oppgaver innen eiendomsforvaltning.

Les mer på www.isy.no - eller kontakt kai.petter.westerheim@norconsult.com, tel 454 04 671.

Mer enn 10.000 brukere innen bygg & anlegg

LO K A L E R T I L L E I E

GRØNLAND 6 – 8 C A . 400 M 2 B TA PÅ B A K K E P L A N B U T I K K LO K A L E R • • •

Tidligere banklokaler med stort potensiale.

Vil egne seg til butikk, servering e.l.

Tilleggs-arealer i kjeller/Underetg. med stor og åpen vindeltrapp-løsning samt heis.

Kan deles.

TULLINS GATE 6 HOLBERGSPLASS

CARL BERNER NÆRINGS­PARK HASLEVEIEN 28/38 OG SINSENVEIEN 11

C A . 325 M 2 B TA KO N TO R | LO K A L E R

C A . 175 M 2 B TA | KO N TO R LO K A L E •

• • •

Lyse og pene arealer innredet pr. dd med 4 kontorer samt stort møterom og et ­resterende åpent landskap/resepsjon/ møte samt kjøkken og toaletter.

Individuell tilpasning er mulig.

Beliggenhet i 3. etg. med heisadkomst.

God kontorstandard. Mulighet for egne parkeringsplasser på gårdsplass.

• • • • •

Inndelt til cellekontorer med plass til ca. 15 personer.

Lokalene kan tilpasses leietakers ønske.

Kjøling og ventilasjon.

Mulighet for parkering i bakgård.

Ledig fra 1.6.2015.

FORVALTNING • UTLEIE • EIENDOMSMEGLING • RÅDGIVNING M.M.

Besøksadr.: Tullins gate 2, Holbergs plass Postadr.: Pb. 6917, St. Olavs Plass, 0130 Oslo Tlf: 22 98 99 40 Fax: 22 98 99 59 Web: www.advtt.no

18

NE 09 2015

LEIEPRISER

Søker 7000 m2 Kemneren i Oslo holder i dag til i P ­ ilestredet 33, en eiendom Oslo Areal for temmelig nøyaktig ett år siden kjøpte ­sammen med naboeiendommen Tullins gate 2.

Pilestredet 33 er på 17 etasjer pluss underetasjer. Kontoreiendommen har et utleibart areal på 21 424 kvadratmeter. ­Eiendommen ble oppført i 1961 og er senere fullstendig ombygd.

Oslo kemnerkontor er altså en stor leietaker i høyhuset. Ifølge kemner-­ kontoret arbeider det bare om lag 300 ansatte i organisasjonen, noe som ­tilsynelatende er en svært dårlig ­utnyttelse av eiendommen. I tillegg leier Kemnerkontoret ut én etasje.

Regjeringen har imidlertid foreslått at skatteoppkrevingen skal legges

inn under den statlige skatteetaten. ­Kemnerkontoret hadde satt i gang et flytteprosjekt, men dette prosjektet be lagt på is til Stortinget har avklart ­regjeringens forslag.

Men nå har DTZ Realkapital gått ut med et leiesøk på ca. 7000 kvadratmeter for landets største kemnerkontor. Den primært ønskede lokaliseringen er Oslo sentrum, inklusive de østlige delene, men også Helsfyr, Bryn, Hasle, Økern, Nydalen og Skøyen er aktuelt.

Med andre ord er det et ganske vidt lokaliseringsspekter, og der leieprisene for nybygg varierer fra rett over 2000 kroner kvadratmeteren til et stykke over 3000 kroner, gitt momspliktige leietakere.

Om kemnerkontoret ikke skal ha topp

lokaler, så er i alle fall kravene «fremtidsrettede, fleksible og miljøeffektive lokaler», som må ha nærhet til offentlig kommunikasjon.

Løsningene kan være en kombinasjon av åpne og fleksible arealer og cellekontorer. Det er også ønskelig med store etasjeplan. I tillegg må potensielle utleiere si noe om de har kantineløsning, dusj og garderobemuligheter, samt parkeringsmuligheter for både biler og sykler.

Oslo kemnerkontor ønsker inn-­flytting innen den nåværende ­leiekontrakten med Oslo Areal går ut 31. desember 2017, men er åpen for en både tidligere og senere innflytting.

Ledighet for kontor i Oslo Leiepris/NOK/m2

Nydalen Oslo ytre vest

Sinsen Storo Kjelsås Grefsen

Ullevål

Oslo ytre øst

Ledighet kontor i Oslo Alna-Ulven

Økern Majorstua

Lysaker

< 15,0 %

Indre Oslo nord

< 12,5 %

Indre Oslo vest Skøyen

Helsfyr-Bryn

CBD

< 10,0 % < 7,5 %

Indre Oslo øst

< 5,0 % < 2,5 %

Ryen

Oslo ytre sør Fornebu

< 17,5 %

Kartet viser kontorledigheten i forskjellige deler av Oslo (Februar 2015).

CBD: Sentrale business distrikt

Kilde: Akershus Eiendom

Pålitelig prosjektgjennomføring

Løsningsorientert prosjektledelse

Kompetent og uavhengig partner

Kundefokusert prosjekt- og eiendomsutvikling

Ta kontakt!

Tlf. 23 05 37 00 insenti.no

Ledelse og rådgivning i alle faser av bygge- og eiendomsprosjekter

20

NE 09 2015

NYHETER

– Det skal se bra ut

Kvalitetsbevisste leie­takere krever at ­byggene og lokalene ser bra ut, det handler om å bli identifisert med hvor du leier.

Seniorrådgiver Lars Kinserdal i Akershus Eiendom svarer slik på spørsmålet fra NæringsEiendom om det er noe generelt som går igjen i leietakernes ønsker: – Fellesnevneren er at utleier gjør tilpasninger, det hender ekstremt sjelden at leietaker tar lokalene som de er.

Når du står ute på gaten, skal det ­bygget du leier i se bra ut, det skal være noe man vil bli identifisert med. Hele

bygget må være representativt, fordi det handler om hvordan bedriften ønsker å fremstå.

– Er det noe trendskifte her i forhold til for noen år siden?

– Egentlig ikke, trendene har bare forsterket seg, svarer Kinserdal.

Inneklima!

– Hva er et «must» som utleierne må tilby i dag, i hvert fall i den litt øvre delen av markedet?

– De må levere bra på teknisk infra­ struktur, som inneklima. Eksempelvis går flere leietakere over til tepper på grunn av akustikken. Teppene som leveres i dag er blitt hardere, men de demper likevel lyd­ nivået. Leietakerne er også opptatt av at ­lokalene slipper inn nok dagslys. Mange har et bevisst forhold til å arbeide i åpent landskap, ettersom bedriftene ofte jobber

i team. Da må det avgjøres hvem som skal sitte i åpent landskap, hvem som sitte i ­grupper. Men noen leietakere er klare på at de SKAL sitte i cellekontorer, sier Kinserdal.

Rådgiveren sier at utleierne i ­realiteten konkurrerer på total­løsningene, og at leietakere er opptatt av gård­eiere som virkelig vil ha dem som kunder.

– Leietakerne må være trygge på at dette blir kjempebra, fra den første visningen til signering av kontrakten.

Gårdeier må vise at de er villige til å gjøre nødvendige grep, som å plukke ned alt etter forrige leietaker, og det er alltid noen som er villige til å pusse opp. Husk også på at leietaker alltid har flere lokaler å velge mellom i et område.

Utgangspunkt: budsjett Kinserdal sier leietakerne enten ønsker å leie lokaler som er helt «ribbet», slik at

STRANDVEIEN 4–8

BYGGET BLE LEVERT SOM AVTALT

Seltor har levert Strandveien 4-8 på Lysaker som avtalt. Etter 12 måneder med krevende rehabilitering av 16 000 kvadratmeter kontorarealer, kantine og fellesarealer, fremstår nå bygget som nytt med utsøkte kvaliteter innenfor teknikk og estetikk.

Vi leverer på tid. Vi leverer på kompetanse. Og vi leverer på kvalitet.

Vi takker Ferd for tilliten og gratulerer Lundin Norway med nytt hovedkontor.

TLF: 815 70 360 WWW.SELTOR.NO

SOSIALE ENTREPENØRER

22

NE 09 2015

NYHETER

Leietakere vil blant annet ha sykkelparkering når de flytter inn i et nytt bygg.

(Illustrasjonsfoto: Shutterstock)

man kan begynne fra bunn, eller som er helt pusset opp. En prosess med å finne egnede lokaler begynner med hvilket budsjett leietakere må forholde seg til.

– Deretter ser vi på egnede områder av byen og reiseveien for de ansatte, og så begynner man å vurdere de ulike byggene. Ofte finner man ut at det er et relativt likt prisnivå, sier Kinserdal.

– Så ser man på selve leveransen fra gårdeier, totalpakken. Kundene ønsker som regel nyoppussede lokaler, men

lokalene er kanskje ikke oppdatert for IT, som følge av gammel kabling. Det er også en diskusjon om hvor mye skal gårdeier dekke av eksempel audiovisuelt utstyr og til resepsjonen. Til slutt gjøres det spesialtilpasninger i henhold til romprogrammet som leietakere har.

– Hvor mye betyr selve leieprisen for valget av lokaler?

– Her må man igjen se på hva som er de definerte budsjettene. Jeg synes at bransjen har litt mye fokus på den rene

kvadratmeterleien, som er definert. Vår oppgave er å få leietakerne til å se på de totale bokostnadene, som til syvende og sist er det avgjørende. Utenlandske leietakere er nok flinkere her. Alle ønsker selvfølgelig å gjøre en god deal, men det er mange forhold som spiller inn.

Egen bar – Er det en grønn betalingsvillighet?

– Nei, miljø er fint, men ikke avgjørende.

Det offentlige er nok mer bevisst her, og

ROMERIKE HELSEBYGG LILLESTRØM Ledige lokaler for helserelatert virksomhet, 425 kvm legekontor med 2 egne operasjonsrom i Dampsagveien 2 – 4.

• • • •

Høy og moderne standard, tilpasset helsevirksomhet med dagkirurgi Et bygg fylt med helse og et godt tverr faglig miljø Sentral beliggenhet i Lillestrøm sentrum, gangavstand til buss og tog Godt med parkering, både ute og inne

Linstow AS eier Romerike Helsebygg. Ta kontakt for mer informasjon eller ønske om visning Camilla E. Preus M: 95 85 21 84 E: kce@linstow.no W: www.linstow.no

Din Din

INNREDNINGSLEVERANDØR fra A til Å LEVE RANDØR fra A til Å GLASSVEGGER KONTORSKILLEVEGGER HIMLINGER

■ GLASSVEGGER ■ KONTORSKILLEVEGGER ■ HIMLINGER MV-Panorama Eksklusiv

Kontakt oss: 23 24 22 00 eller mvo@modulvegger.no

ann190x127-2013nov.indd 1

05/11/13 10:38

THE FULL SERVICE PROPERTY HOUSE

Bent Roar Ekse +47 93 49 20 55 be@newsec.no

Jan W. Roll +47 90 53 33 69 jr@newsec.no

NYDALEN SANDAKERVEIEN 116 614-2.177 kvm BTA Bygget ligger i hjertet av Nydalen og har vunnet flere gjeve eiendomspriser, her finner du moderne og lyse kontorlokaler med gode eksponeringsmuligheter midt i Nydalen.

• 4.etg. 614 kvm BTA • 5.etg. 760 kvm BTA • 6.etg. 803 kvm BTA • Takterrasse og felles kantine • Lokalene holder høy teknisk standard • Kort vei til all offentlig kommunikasjon • Levende, fremtidsrettet og spennende bydelssentrum • BI-bygget tilbyr flotte sosiale soner, kaffebarer, kiosker, spisesteder m.m.

Bent Roar Ekse +47 93 49 20 55 be@newsec.no

THE FULL SERVICE PROPERTY HOUSE

NYDALEN NYDALSVEIEN 15 699 KVM I Nydalsveien 15 kan vi tilby kontor / showroom med sentral beliggenhet i Nydalen og rett ved Akerselva helt syd i Nydalen. Kort vei til Gullhaug Torg og bydelens servicefasiliteter.

• 699 kvm ledige lokaler i byggets 2. etg • Spennende alternativ for egne skreddersydde lokaler • Like innenfor Ring 3 med forbindelse til E6 og E18 • Passer svært godt for leietakere som ønsker seg hovedvekt av åpent landskap • Lokalet kan leies as-is eller ved at utleier foretar tilpasninger etter leietakers ønsker og behov • Innflyttingsklart Q1 2015 etter rehabilitering • Leie til svært gunstige betingelser

I KJERNEN AV ALT FILIPSTAD BRYGGE 1 1000-2.330 KVM THE FULL SERVICE PROPERTY HOUSE

Nye Aker Brygge lokker stadig til seg nye og interessante leietakere, etter at området er oppgradert betydelig de siste årene. Her er det puls med yrende aktivitet, både innen næringsliv, kultur, restauranter, underholding, shopping med mer. I et av byggene som av mange oppfattes som et av de mest sentrale på Aker Brygge Filipstad Brygge 1 - har vi på vegne av Storebrand Eiendom nå ledig 2.330 kvm lokaler.

• Lyse og innbydende lokaler i 3. etasje • Lokalet kan flyttes rett inn i, men vil også tilpasses dersom leietaker har andre ønsker og behov • Kan deles i to areal - på ca hhv ca. 1000 kvm BTA og 1265 kvm BTA • Innbydende kantine som driftes av Wilberg - tilbyr lunsj og middag, samt kan levere mat til leietakere ved behov (lunsjmøter etc) • Buss stopper rett utenfor, med flere ulike ruter • Bytrikken kjører via Aker Brygges nordlige inngang • Det er ca 7 minutters gange til Nationaltheateret togstasjon / Flytoget • Låsbart areal for sykler i garasjen

Jan W. Roll +47 90 53 33 69 jr@newsec.no Bent Roar Ekse +47 93 49 20 55 be@newsec.no

26

NE 09 2015

NYHETER

Lars Kinserdal i Akershus Eiendom mener fokus bør være på totale leiekostnader per ansatt fremfor den rene kvadrat­ meterprisen. (Foto: Akershus Eiendom)

for tiden jobber vi med miljøstiftelsen CICERO. De må naturlig nok ha miljø­ riktige lokaler.

– Hva kan du nevne av mer spesielle og morsomme behov?

– Vi jobbet med en utenlandsk leietaker som absolutt skulle ha innredet en bar i lokalene der de kunne ha fredagspilsen.

En annen utenlandsk leietaker ville ha et resep­sjonsområde som så ut som en kafé.

Noen utlendinger har helt rigide konsepter,

de har til og med egne håndverkere som reiser rundt slik at leietakerne får det som de vil. Et eksempel er at de skal ha en spesiell type tepper, med bedriftens logo.

Da gjør de altså tilpasningene selv, men til rabatterte leiepriser. Et ønske som går igjen, er krav om sykkelparkering med mulighet for vask av sykler, og i det siste også mulighet for lading av elsykler. Vi har også sett krav om en smørebod, det er jo en del som går «Birken», svarer Kinserdal.

Universell utforming – Er det noen forskjell i ønskene til privat og offentlig sektor og mellom de ulike bransjene?

– Offentlige leietakere er kanskje mer opptatt av universell utforming av lokalene, de har strengere krav her. Så er de nok litt mindre «jålete», men lokalene blir ikke så mye billigere å leie, fordi de setter krav til kvalitet. Reklamebransjen er opptatt av at lokalene skal være «noe

Vi vet at fuglene ikke faller ned helt av seg selv

Kunnskap og erfaring opparbeidet gjennom over femti ĂĽr gir oss i Malling & Co fortrinn hver gang vi forbereder oss for nye utfordringer.

I 1964 startet Peter T. Malling opp en helt ny nĂŚring i Norge â&#x20AC;&#x201C; profesjonell megling og forvaltning av nĂŚringseiendom. I dag teller Malling & Co over 130 ansatte og tilbyr markedets bredeste tilbud av eiendomstjenester. www.malling.no

Historien forplikter

28

NE 09 2015

NYHETER

Offentlige leietakere er mindre «jålete», men lokalene blir ikke så mye billigere å leie, fordi de setter krav til kvalitet.

spesielt», det skal være spennende og se «kult» ut. Advokater skal ha en høy standard som også ser sånn ut, svarer rådgiveren.

Ellers går utformingen i hvite og grå flater, her er det nokså likt.

– Men noen er villige til å legge litt penger i selve interiørdelen, som møbler, dekor og kunst. En del ønsker særpreg på fellesarealer, og det er positivt, de koster på litt ekstra i inngangspartiet.

Inne­klima og akustikk er viktig, leie­ takerne er bevisste her og kommer med strengere lydkrav. Lydklasse C er vanlig kontor­standard, men flere og flere setter strengere krav enn dette, altså lydklasse B, sier ­Kinserdal.

Han skrev i en blogg på hjemmesidene til Akershus Eiendom for noen uker siden at mange påstår at et økende antall frem­ leiearealer presser prisene ned. Men leie­ takerne som Akershus Eiendom bistår, ønsker som oftest tilpassede lokaler og et langsiktig leieforhold. De vil ha fleksi­ bilitet og med en profesjonell utleier. Ved fremleie oppstår gjerne diskusjoner rundt tilpasningskostnader og hva som vil skje når fremutleiers kontrakt med gårdeier løper ut.

Tas som de er – Er det noen store forskjeller i leie­ takernes ønsker og til de som fremleier?

– For at fremleietakerne skal få en god «deal», må de i større grad akseptere ­lokalene som de er, altså «as is». Frem­leie­ takere ønsker gjerne kortere leie­kontrakter, typisk to til tre år. Det skyldes enten at bedriften er inne i en omstillings­fase, den er usikker på bemanningsbehovet frem­over, eller trenger lokaler raskt. Ved fremleie er det ofte snakk om leie av ­lokaler som står ledige i dag, svarer Kinserdal.

– Disse lokalene leies så å si alltid til lavere leiepriser, fra 10 til 50 prosent. Det hender av og til at fremleietaker pusser opp og bekoster oppussingen selv. Da er det viktig å holde tunga rett i munn med tanke på eventuell tilbakestilling når kontrakten utløper. Ved fraflytting må fremleietaker forhandle med gårdeier.

– Fremover, hva tror du om leie­ takernes ønsker?

– Det er viktig for bedriftene å ligge riktig med tanke på rekruttering, beholde ansatte og ligge i nærheten av kundene.

Det er som nevnt også viktig at lokalene ser ordentlig ut, og at man ikke sitter med lokaler der selgerne kvier seg for å ta med

kundene, sier Kinserdal. Han tilføyer at for tiden er det begrenset med store ledige lokaler i Oslo sentrum og indre by, særlig i prestisjeområdet Vika, Aker Brygge og på Tjuvholmen.

Vil til sentrum Seniorrådgiver Hans Kr. Norderud i DNB Næringsmegling Trondheim sier til Nærings­Eiendom at i Trondheim har leie­ takerne vist størst interesse for leieobjekter i sentrum og sentralt beliggende nybygg.

– Merkostnaden ved å velge slik ­lokalisering, dempes noe ved å ­rasjonalisere arealbruken. Selv leietakere uten momspliktig virksomhet har vist størst interesse for leieobjekter i samme kategori, sier rådgiveren.

Avdelingsleder Lars Berger i ­Eiendomsmegler 1 Midt-Norge sier om leietakernes ønsker at de ser at mange setter også krav til meget god kvalitet på kantinetjenester.

– Det legges også vekt på praktiske tjenester som sykkelvask og felles post­ behandling, sier Berger.

Tekst JAN REVFEM E-post JAN@NE.NO

TIL LEIE SKØYEN: Thunes vei 2 KONTOR 1. ETG. 298 + 114 KVM 3. ETG. 275 + 522 KVM

FORVALTNINGSCOMPAGNIET

kontorbygg med kantine i • Moderne ­atriums­område • Lyse og flotte kontorenheter • Kantine med møterom • Parkeringskjeller. sykkel­­-park ­og dusj­ • Innendørs mulighet god offentlig kom­ • Meget munikasjon • Tilpasses leietakers ønsker

Kontakt Eiendomssjef Bjørn Oscar Njerve Mobil: 90 26 33 96 E-post: bon@iss.no

2 etg. 1230 kvm- Hel etasje som • egner seg både som butikk og

OSLO SENTRUM: Grensen 3 EFFEKTIVE KONTORER I MEGET SENTRALT BYGG 350 – 1.230 KVM

• • • •

som kontor med kunderettet ­virksomhet. God himlingshøyde, nytt ­ventilasjonsanlegg.

5 etg. 445 kvm – egen inngang fra atriumsområde- egner seg både med kontorceller og åpent landskap.

6 etg. 1140 kvm – Hel etasje, flere innganger med toalettkjerner.

Kan deles ned mot 350 kvm enhet.

Lokalene tilpasses leietaker.

Fleksibel overtakelse

Kontakt Eiendomssjef Bjørn Oscar Njerve Mobil: 90 26 33 96 E-post: bon@iss.no

FORVALTNINGSCOMPAGNIET | Smeltedigelen 1, 0195 Oslo | Telefon: 815 55 155

SAndiA Megling As

BRYN/HELSFYR Med umiddelbar nærhet til Oslo sentrum, avganger med ­T-bane, buss eller tog hvert minutt og meget god ­tilgjengelig­het via veinettet, er Bryn-Helsfyr et ­unikt og naturlig knutepunkt for forretnings­virksomhet.

Alf Bjerckes vei 22A 574 M 2 LEDIGE KONTOR­ LOKA LER PÅ ALNA NORD

• Effektive og godt ventilerte lokaler • Kan tilpasses etter behov • T-bane, Flybuss, buss og tog i gåavstand • Adkomst fra Østre Aker vei, via Brobekken til Alf Bjerckes vei • Gode parkeringsmuligheter

Gladengveien 14 200-500 M2

• 200 – 500 m2 kontor

KO N T O R E R I

• Lyse arealer, godt egnet til showroom

3. ETASJE

• Ventilasjon, kjøling • Gunstige leienivåer • 268 m2 i 1. etg./- Utleid • 168 m2 i 3.etasje - Utleid

Kontakt: Axel Eide M: 90 82 82 25 E: eide@sandia.no / Christian Egge M: 91 32 41 90 E:ce@sandia.no / Tone Mjølnerød M: 90 62 38 34 E: tone@sandia.no

Lokaler til leie

Brynsveien 16-18 FRA 40–2.000 M 2

• Kontorer 507 og 534 m2 - ­ tilpasses bruker MEGET PEN OG VED­ • Lager/Kontor 308 m2 - leies LIKEHOLDT KONTOR­­­ ­sammen med kontor • Vedlikeholdt kontorbygg ENHET • Kantine

Tvetenveien 152 495–856 M2 KOMBINASJONS­ LOKALER

Tvetenveien 32 1 6 8 - 2.000 M 2 KO N T O R / SHOWROOM/ LAGER

• Moderne, attraktivt bygg • Lokalene kan tilpasses leietaker • Effektiv ventilasjon med kjøling • Vareheis med rampe • God parkeringsdekning

• Lager: ca. 495 m2 BTA, med direkte innkjøring og god takhøyde • Kontor: ca. 370 m2 BTA, lyse og pent oppussede lokaler som kan tilpasses ny leietaker

Verpetveien 20 ­V E S T B Y N Æ R I N G S­P A R K - LAGER MED KO N T O R

• 1.157 m2 høytlager • Søylefritt og direkte innkjøring • Inntil 191m2 kontorer i direkte tilknytning til lageret kan leies i tillegg • Nær Vestby sentrum • 500 m fra E6

Besøksadresse: Brynsalleén 4, Oslo / Tlf.: 23 03 95 20 / E-post: sandia@sandia.no / www.sandia.no

32

NE 09 2015

NYHETER

Alene på topp Leieprisene for de beste lokalene i Oslo har hldt seg stabile, mens de vestre delene av regionen opplever prisfall. (Foto: Shutterstock)

Oslo befinner seg helt på toppen av leieprissyklusen, så å si alene i Europa.

Det mener JLL i sin ferske nordiske høstrapport. JLL har sin tradisjonelle «Property Clock», der Oslo ifølge rapporten befinner seg på klokken 12.00. Kun Lyon av de andre europeiske storbyene er på samme sted.

Gitt at JLL vurderer riktig, står kontormarkedet i Oslo nå foran fallende leiepriser, etter at vår hjemlige hovedstad har gjort seg ferdig med fasen «avtakende leieprisvekst». JLL, som har Akershus Eiendom som sin norske premissgiver, anslår riktig nok leieprisveksten i Oslo fra andre kvartal 2014 til andre kvartal 2015 til ca. 2,5 prosent.

– Mye lavere Men det er særlig de vestre delene av ­Oslo-regionen som nå opplever prisfall.

JLL bruker begrepet «mye lavere leie­ nivåer» som følge av det kraftige fallet i oljeprisen, men kvantifiserer likevel leie­ prisfallet til moderate 5 prosent i første halvår for utkantstrøkene i vest. Leieprisfallet forklares ellers med overskudd av ledige tomter og lokaler, i kombinasjon med et lavere avkastningskrav.

Leieprisene for de beste lokalene i Oslo, prime rent» har derimot holdt seg stabile i første halvår på 4200 kroner kvadratmeteren. I andre deler av indre by har det bare vært marginalt lavere leiepriser. Retter vi blikket fremover, kan vi vente oss lavere priser, særlig i rand­ sonene i vest.

JLL opererer i rapporten med en kontorledighet i Oslo på 8,0 prosent, som tilsvarer rundt 760 000 kvadratmeter med ledige kontorarealer. Ledigheten

for 2015 spås å holde seg på dette nivået.

I prestisjeområdet Vika, Aker Brygge og Tjuvholmen har ledigheten økt fra 4,5 prosent til 6,0 prosent, mens i resten av sentrum er ledigheten på lave 4,1 prosent.

Få store Ledigheten i prestisjeområdet og i de indre delen av Oslo utgjøres primært av mindre lokaler, bare fire lokaler over 5000 kvadratmeter i området står ifølge JLL for tiden ledige.

Eiendomsrådgiveren regner med en tilførsel av 170 000 kvadratmeter med nye kontorlokaler i Oslo-regionen i løpet av 2015, men det meste av dette er utleid før ferdigstillelse. Foreløpige anslag for nybygg i perioden 2016-2018 er på 120 000 kvadratmeter, som er heller beskjedne volumer.

Tekst JAN REVFEM E-post JAN@NE.NO

TIL LEIE: MODERNE & ÆRVERDIG Parkveien 53B 1. etasje: 245 kvm BTA 2. etasje: 444 kvm BTA Parkveien 55 1. etasje: 86 kvm BTA

Les mer på www.parkkvartalet.no

Eiendommen har en sentral og flott beliggenhet rett bak Slottet. Solli Plass ligger i gangavstand med sitt mangfold av servicetilbud som anerkjente spisesteder, kaféer, handel samt trikk, buss og tog.

Fellesfasiliteter: kantine, garderobe, møterom og parkering i kjeller.

Ledig per 2. halvår 2015.

Hans Olav Johannessen Utleiesjef, Höegh Eiendom M: 952 35 159 E: hoj@hoegheiendom.no

Morten Kjeldby, 906 96 677, morten.kjeldby@colliers.com Joakim Kaspersen, 481 95 150, joakim.kaspersen@colliers.com

34

NE 09 2015

NYHETER

Priskupp i vest For selskaper som jakter ­fremleielokaler, finnes de virkelige ­attraktive lokalene vest for Oslo.

Og det skyldes spesielt de store ned-­ bemanningene innenfor olje- og gass-­ sektoren. Olje- og offshorenæringen dominerer fra Skøyen og utover mot Asker. I de sentrale delene av Oslo holder markedet seg langt bedre, for her er leie-­ takersammensetningen en helt annen.

– Ja, Oslo sentrum holder seg overraskende bra, men ellers har det vært en korreksjon i markedet. Vi ­begynte først å merke denne korreksjonen i oktober

i fjor, det ble helt stille i ­markedet da oljeprisen begynte å falle. Bedriftene ble usikre, og selv bedrifter utenfor oljenæringen begynte å ­tenke på ­konsekvensene av den svakere økonomien, sier Jørn Skovly i DNB Næringsmegling til NæringsEiendom om leiemarkedet.

Skovly er direktør for utleie i Osloregionen i DNB. – Det har nok vært en justering av prisene på 5–10 prosent, og mest vestover.

Før sommeren var jeg med i en tilbudsrunde der alle tilbyderne i «kvartfinalen» var villige til å godta ett års leiefritak for å være med i den videre konkurransen, fortsetter han om markedsutviklingen.

Skovly tror likevel at priskorreksjonen kan være over i løpet av året og viser til at den seneste korreksjonen i Oslo-­ markedet varte i seks måneder.

Nær pengesekken – Men dersom situasjonen for b ­ edriftene i vestkorridoren går fra vondt til verre i løpet av dette året, blir det g­ anske dystert for leienivåene og ­ledigheten, sier han.

I Oslo sentrum vil derimot mange ­leietakere ligge innenfor en avstand fra regjeringskvartalet på inntil 15–20 ­minutter.

– De har et veldig stort behov for å ligge nær de offentlige virksomhetene, som departementer og direktorater, sier Skovly.

– Hvor ligger for tiden de typiske søkevolumene i markedet?

– Mange søker arealer fra 200–300 til 600–700 kvadratmeter. Dette ­markedet ser ut til å være upåvirket av tidene.

Som mange har registrert, er det få store

INDEKSHUSET

TIL LEIE: SENTRALT & MODERNE Henrik Ibsens gate 100 1. etasje: ca. 680 kvm BTA Praktiske, fleksible og lyse lokaler i høy 1. etasje med vindusfasade ut mot Solligata, og attraktiv beliggenhet. Kan tilpasses etter leietakers ønsker – og vil fungere godt både som åpen løsning og som cellekontor, eller en kombinasjon.

Les mer på www.indekshuset.no

Hans Olav Johannessen Utleiesjef, Höegh Eiendom M: 952 35 159 E: hoj@hoegheiendom.no

Rune Arvesen Seniorrådgiver, Akershus Eiendom M: 915 35 567 E: ra@akershuseiendom.no

36

NE 09 2015

NYHETER

Leieprisene på Lysaker har ifølge DNB Næringsmegling falt med 15 prosent, det gir muligheter for de som vil flytte til området.

søk i markedet, men en tendens er at leie­takerne søker stadig tidligere, godt hjulpet av ivrige meglere.

Av større arealer som fremleies i markedet, er det over 5000 kvadratmeter hos Technip på Lysaker, ca. 5000 kvadratmeter for Orkla i Karenslyst allé 6. I Hoffsveien 1C på Skøyen har geoservice-­ selskapet CGG drøyt 7000 ­kvadratmeter å fylle opp. For øvrig fremutleier Evry store lokaler i Nedre Skøyen vei 2426, blant annet til Orkla, men dette er en ­eiendom som kan bli solgt eller ­konvertert til boliger.

Stor nøtt Den siste «nøtten» i ­fremleiemarkedet er hva som skjer med Aker Solutions´ l­ okaler i Snarøyveien 20 og 36 på ­Fornebu.

Sistnevnte eiendom har ­kontorlokaler på rundt 40 000 kvadratmeter. Kontrakten med Norwegian Property i Snarøyveien 36 går ikke ut før høsten 2019, og det er derfor usikkert hvor mye arealer som konsernet vil sitte igjen med. Aker Solutions meddelte 1. september at de skal nedbemanne med 500 ansatte, og en del av reduksjonene skjer på Fornebu.

Skovly sier at det er vanskelig å få en oversikt over totale volumer i Oslo-­ regionen som fremleies.

– I tillegg er det blant annet en del skjult ledighet når bedriftene sier opp ­ansatte, som utgjør en reserve når ­markedet snur igjen. Derfor er det ­vanskelig å få tall på de totale volumene, men det er nok ikke så mye fremleie i markedet som man skulle tro, sier han.

Ifølge Skovly er det sjelden at noen fremleier større arealer til brukere som er på jakt etter over 1000 kvadratmeter, men eksempelvis Helsedirektoratet var

Lokaler til leie

HAMMERSBORGGATEN 9

Sentralt beliggende i et av byens travleste handelsstrøk

• 2.200 kvm kontorlokaler på ett plan • Meget god beliggenhet i Oslo sentrum • Topp moderne kantine med felles møterom og auditorium • Alt av offentlig kommunikasjon i umiddelbar nærhet • Bygget er rehabilitert i 2014 med hyggelig uteplass i lysgård • Mulighet for parkering i byggets parkeringsanlegg

Utleie ved Colliers International: Joakim Kaspersen - Mobil: 481 95 150 Christian Prebe - Mobil: 958 71 039

www.sparebank1eiendom.no

Randi Haeselich, Sparebank 1 Eiendom.

Tlf: 954 23 553. randi.haeselich@sparebank1.no

38

NE 09 2015

NYHETER

Fremleielokaler kan gi leietakerne et kupp på Lysaker og Fornebu. (Illustrasjonsfoto: Shutterstock)

for en tid tilbake villige til å fremleie lokaler i tre-fire år. Direktoratet endte imidlertid opp med å leie 7550 kvadratmeter i nybygget til Norwegian Property i ­Verkstedveien 1 på Skøyen.

– De litt større leietakerne er også veldig attraktive for utleierne, men de krever som regel mye spesialtilpasninger som gjør det kostbart for fremutleierne.

Derimot har mindre bedrifter evne til å snu seg raskt og ønsker kortere ­kontrakter og mer «as is» (som de er, red.anm.). De kan da lettere akseptere ­eksisterende standard, sier Skovly.

Prisdumping?

En «vanlig» frykt blant gårdeiere er at for mye fremleie kan legge et stort press på leieprisene. Det skyldes blant annet at fremutleier ikke har det samme ­profesjonelle forholdet til utleie og ­kanskje ikke de samme økonomiske incentivene. Fremutleier er glad nok bare de får leid ut videre. På spørsmål om det er en klar tendens i at fremleielokaler leies ut rimeligere enn ordinære lokaler, svarer Skovly slik: – Mange gårdeiere er skeptiske til at det skal etableres et nytt og lavere

leienivå, og særlig når fremutleiere er mer villig til å gi en gunstig pris. U ­ tleier er opptatt av at lokalene skal være ­attraktive, mens fremutleier ikke vil bruke så mye og kan ende opp med «gi bort-priser».

– Hvilke tilpasninger må vanligvis gjøres ved fremleie?

– Dette er krevende økonomisk, og omfanget blir derfor ikke så stort.

Selv leietakere som sitter på ­kontrakter med lang gjenværende løpetid, vil heller ikke gjøre noe. Som regel er det ­økonomisk fornuftig å pusse opp, fordi

P O RTA L E N www.portalen-lillestrom.no

Vi takker 3M og revisjonsfirmaet BDO på Lillestrøm for å ha valgt Portalen Lillestrøm som sitt nye hovedsete.

Tenk stort, tenk smart– tenk Lillestrøm 17 000 m2 fordelt over 10 etasjer

Velkommen til Portalen Lillestrøm. Et topp moderne næringsbygg som skal bygges med ­tanke på gode arbeidsforhold, tilgjengelighet, lys og luft. Pluss litt til.

Den en gang søvnige småbyen Lillestrøm har vokst til noe helt unikt på Østlandsområdet i kraft av sin gode beliggenhet. Lillestrøm er et knutepunkt og innfallsporten til Oslo fra nord. På Lillestrøms mest sentrale tomt, rett ved siden av Lillestrøm jernbanestasjon bygger vi Portalen Lillestrøm. Her kommer hotell, flotte leiligheter, forretninger og et kontorbygg på ca 17 000 kvm på hele 10 etasjer.

Her er det plass til både store og mindre bedrifter. Kanskje din bedrift er en av de nye leietakerne.

Beliggenhet er viktigere enn noen gang. Reisetiden skal være så kort som mulig, og det skal være enkelt å komme fra A til B. Toget fra Lillestrøm til Oslo S bruker 10 minutter! Til Gardermoen bruker du 12 minutter.

Portalen Lillestrøm – i umiddelbar nærhet.

Lillestrøm - Oslo S Lillestrøm - Gardermoen

10 min.

12 min.

Kontaktinfo: Markedssjef Hans Petter Hauge, Mobil: 909 12 267 Epost: hans.petter.hauge@obos.no Eiendomssjef Carl Magnus Hegde Næss, Mobil: 934 31 838 Epost: carl.magnus.hegde.naess@obos.no

40

NE 09 2015

NYHETER

Jørn Skovly, DNB Næringsmegling.

man da ­oppnår en bedre pris, men det er ­vanskeligere å få fremutleiere med på investeringer. De dumper heller prisene.

– Og hvem bekoster investeringene for fremleietaker?

– Hvis ikke fremutleier gjør det, er sjelden at gårdeier eller ­fremleietaker gjør det, og det hender sjelden at ­fremleietakere, eller for den saks skyld leietaker, velger å pusse opp selv. Det er mer eller mindre slutt på dette, og vi snakker i så fall bare om «en håndfull» fremleietakere, svarer Skovly.

Ønsker det samme Forventningene om skreddersydde

lokaler er store i dagens leiemarked, og mange av leietakerne vil ha individuelle tilpasninger.

– Ønsker også fremleietakerne ­skreddersøm?

– Ja, fremleietakerne vil ha det samme som de direkte leietakerne. Men ved store arealer, vil gårdeier gjerne ha én leietaker å forholde seg til. Gårdeierne kan nok dele opp arealene i etasjer og fløyer, men ikke dele inn etasjene i flere kontrakter. Vi ser likevel at gårdeier og fremutleier går sammen om aktive løsninger der det er igjen ett til to år av den ­opprinnelige ­leiekontrakten, svarer Skovly.

– Så hva tror du om markedet f­ remover, hvor kan man gjøre et kupp som frem­leietaker?

– Det er veldig mange bra lokaler vest for Oslo. Her er det bygget mye nytt de seneste ti årene, med en god grunnstruktur i byggene.

Vi tror nok at l­ eieprisene har falt med 15 prosent på Lysaker, som er en god ­temperatur på markedet. Lysaker er et marked der man tilpasser seg raskt, og der det skjer noe hele tiden, sier Skovly.

Tekst JAN REVFEM E-post JAN@NE.NO

42

NE 09 2015

ØKERN/ULVEN

Massive utbygginger på gang

Arkitektforslaget Hovinbyen fra A til Å er en av ideene til utbygging av Hovinbyen. (Illustrasjon: Topic Architecture & Design)

Regus har mer enn 800 kontorløsninger

Utviklingen av Økern- og Ulven-området nederst i Groruddalen er den største utbyggingen som skjer i Oslo de nærmeste årene.

Nærmere 8 millioner kvadratmeter med næringsarealer kan bli bygd ut i Oslo frem mot 2030, ifølge en pressemelding fra Byrådet i Oslo i april om kommuneplanen for hovedstaden.

Byplangrepet tilsier at det frem mot 2030 skal bygges i overkant av 120 000 nye boliger og om lag 7,8 millioner kvadratmeter med nærings­arealer i Oslo, inkludert sosial infra­struktur.

Befolkningsfremskrivninger viser at landets hovedstad kan ha rundt 800 000 mennesker i 2030. En stor del av veksten vil måtte komme i de nedre delene av Groruddalen, der særlig Økern, Ulven og Alna er sentrale områder som nå står foran en større transformasjon.

– Området tiltrekker seg leietakere som setter pris på gode kommunikasjonsforhold og en fornuftig pris for nybygg.

Tradisjonelt har dette vært et område for lett industri, bygg og transport, spesielt Ulven-Alna, mens Økern var mer blandet, sier analysesjef Ragnar Eggen (bildet) i Akershus Eiendom til NæringsEiendom om Økern og Ulven.

Hovinbyen – Hvilke bransjer har holdt til i området?

– Noen aktører innenfor IT og Telekom har vært her, men med økende utbygging i Nydalen og Helsfyr, kom kanskje området litt i bakevja for fem til ti år siden. Det skyldes særlig at de andre områdene har bedre kollektivdekning, svarer Eggen.

Tiden din er verdifull, så bruk den på det du gjør best.

Ikke kast bort tiden på å komme fra A til B, eller for å ta deg av kontoradministrative oppgaver. Vi tilbyr lokaler nær deg.

Få ting gjort. Vær nær dine kunder, leverandører og nye muligheter. Vi gir deg en inspirerende arbeidsplass med tipp-topp service. Alt du behøver i din forretningshverdag, er lett tilgjengelig når ditt behov melder seg. Uansett hva dine forretningsplaner er, vil vi hjelpe deg og komme dit.

Kontor

Virtuelt kontor

Business lounge

Møterom

Ring oss, og la oss snakke business. +47 22 99 60 90 regus.no

44

NE 09 2015

ØKERN/ULVEN

Prosjekt

Kontorareal (m2)

Ledig (m2)

Ulvenveien 90

6 000

3100

Karvesvingen 1

9 400

Ferdig

Leietaker

Område

Utbygger/eier

Under bygging 31/03/17

Alna-Ulven

Oslo Trelastkompani LTD AS/Stor Ulven Holding AS

Aller Media

Økern

Aller Media

04/07/16

Cowi

Økern

Hasle Linje (Höegh/AF)

01/09/15

Bymiljøetaten

Økern

Hasle Linje (Höegh/AF)

01/05/17

Securitas

Økern

Hasle Linje (Höegh/AF)

01/03/15

Karvesvingen 2

12 500

Karvesvingen 3

16 000

1 809

Karvesvingen 4

12 000

7 000

Tomter (relativt klar for utbygging) Alna Nord

20 000

20 000

Brobekkveien 80

36 500

36 500

Strømsveien 199

7 000

7 000

Økern næringspark

30 000

30 000

Alna-Ulven

Obos Forretningsbygg AS

Østre Aker vei 60

40 000

40 000

Alna-Ulven

Haugen & Damsund Eiendom As

Sum av bygg 14,15,16,18

Alna-Ulven

Aspelin-Ramm Gruppen AS

Alna-Ulven

Fabritius Gruppen / Storebrand Eiendomsfond

Alna-Ulven

Stor-Sten 2 AS

Tevlingveien 2-4

22 000

22 000

Oslo ytre øst

Tevlingveien 2 & 4 Eiendom DA

Østre Aker vei 90 (vestre/ østre del)

40 000

40 000

Oslo ytre øst

FG Eiendom / Winta Investments

Hasle Linje (“resten”)

50 000

50 000

Økern

Hasle Linje (Höegh/AF)

Økernsenteret

50 000

50 000

Økern

S&S / Storebrand

Totalt ca 100.000 m2, 4 bygg under oppføring

Tomter (noe mer langsiktig, ikke ferdig regulert) Strømsveien 195

5 000

5 000

Alna-Ulven

Briksdalen Eiendom

Grorud Stasjon / Østre Aker vei

23 000

23 000

Oslo ytre øst

ROM Eiendom

Tevlingveien 15-21

14 000

14 000

Lørenfaret 1

21 000

21 000

Lørenveien 65

11 000

11 000

Usikkert formål

Oslo ytre øst

Nor Næring AS

Økern

Oslo Pensjonsforsikring

Økern

Stor Oslo Prosjekt

Lørenveien 68

20 000

20 000

Økern

Oslo Pensjonsforsikring

Oslo Tower og omegn

50 000

50 000

Økern

Oxer gruppen

Stor-Ulven

200 000

200 000

Økern

Stor Ulven AS

Økernveien 115

25 000

25 000

Økern

Solist

Kilde: Akershus Eiendom

I trygge hender

«Økern- og Ulven-området tiltrekker seg leietakere som setter pris på gode kommunikasjonsforhold og en fornuftig pris for nybygg.»

Vintertjenester

Brøyting ▪ Strøing ▪ Salting ▪ Bortkjøring

Vårtjenester

Feiing ▪ Spyling ▪ Garasjerenhold

Grønttjenester

Anleggsgartner ▪ Beplantning/Trefelling Kant-/Beleggningsstein ▪ Asfaltreparasjoner - Et firma i OBOS-konsernet.

Denne dekningen er nå i ferd med å bedre seg gjennom bygging av Lørenbanen, som står klar neste år.

Byrådet peker på at det største plangrepet i Oslo er å transformere nærings­arealene på Hasle, Løren, Økern, Ulven, Breivoll og Vollebekk til boligområder, kalt «Hovinbyen». Utviklingen er basert på at Ring 3 er lagt i tunnel mellom Økern og Sinsen og byggingen av Lørenbanen. Hovinbyen trekker seg fra Ensjø og Økern i sør til Breivoll i nord. Transformasjonen er i gang i deler av området, som på Ensjø (fra bilby til boliger), Økern (veisystemet) og Ulven (fra lager og logistikk til kontor, bolig og service). Økern er det største enkeltområdet i Hovinbyen, med potensial for nærmere 900 000 kvadratmeter med nye nærings­arealer.

Hele området Hasle Løren/Økern er på ca. 1400 mål. I området rundt Økern-senteret, som er på 138 mål, er det vedtatt totalt 163 000 kvadratmeter BRA, hvorav 55 000 kvadratmeter med forretninger. Storebrand Eiendom og Steen & Strøm er utbyggerne av nye Økern Senter, som etter mye frem og tilbake snart kan realiseres.

De politiske myndighetene sa også for noen uker siden ja til en utbygging på 336 000 kvadratmeter på Ulven, som inne­ bærer 750–1000 nye boenheter, 2000–3000 nye beboere, men ikke minst 10 000 arbeidsplasser. Det er Storebrand Eiendom Fabritius Gruppen (Bjørn Rune Gjelsten) som står for denne utbyggingen.

Vaktmestertjenester

Hel- eller deltid ▪ Beredskapsvakt ▪ Vikartjenester

Containertjenester

Alle typer og størrelser ▪ Storsekker ▪ Komprimator

4 årstider - en hjelper - 23 17 85 00

Gårdpass AS, Østre Aker vei 206. Telefon 23 17 85 00 - www.gaardpass.no

46

NE 09 2015

ØKERN/ULVEN

Ulven skal bygge et nytt kontorbygg på seks etasjer, samt rehabilitere eksisterende bygg. Totalt er prosjektet i Ulvenveien 90 på 25 000 kvadratmeter. (Illustrasjon: Oxivisuals)

Höegh satser I utkanten av Økern-området i sørvest, på Hasle, har Höegh Eiendom satset massivt på en utbygging av tomten som tidligere huset produksjonslokalene til Arcus.

100 000 kvadratmeter med nærings­ arealer er under utbygging her i det såkalte Hasle­Linje-prosjektet.

– Prosjektet har vært det første som har dratt nytte av T-bane-utvidelsen, og i 2015 har HasleLinje-prosjektet fire kon-

torbygg som står ferdig i år eller er under bygging. Til sammenlikning har Helsfyr og Nydalen ingen, og det innebærer en solid opptur for Økern, Ulven og Alna.

Det er et betydelig løft som gjør at flere leietakere setter Økern på listen over mulige nye kontorområder, sier analyse­ sjefen.

Eggen mener at prosjektet på HasleLinje også drar nytte av å være stort og helhetlig.

– Alna og Økern har ikke før nå hatt nytte av en storeier som tar større områdegrep slik Nydalen har hatt, sier Eggen, og sikter til Avantor som den store utbyggeren i Nydalen.

– Hvilke leietakere tror du vil søke seg til Økern og Ulven fremover?

– Offentlige brukere har jevnt og trutt søkt seg til Økern, og nå ser vi også interesse fra et bredere spekter av ­private brukere, som Aller Media og Cowi, svarer Eggen.

Kabelgaten 39c Arealeffektive lokaler til leie Flott og meget godt profilert eiendom sentralt på Økern Næringspark. Eiendommen består av effektive og lyse kontorlokaler. I tillegg kan vi tilby parkering i garasje og ute. Fellesarealene er nylig oppgradert, og lokalene tilpasses ny leietaker.

Kontorlokalene er i: • 4. etasje (718 kvm BTA) Kontakt megler: Jan W. Roll / (47) 905 33 369 / jr@newsec.no Bent Roar Ekse / (47) 934 92 055 / be@newsec.no

Kabelgaten 1

Kabelgaten 19

Vi har et flott og sjarmerende kontorbygg med ledige kontorlokaler på 210 kvm i 3. etasje.

Totalt har vi 322 kvm BTA lyse lokaler til leie.

Passer ypperlig til kontor, showroom og atelier.

Eiendommen har flott fasade og en unik beliggenhet i grønne omgivelser, sentralt på Økern Næringspark.

Lokalene består av et stort åpent rom med god takhøyde.

Kontakt gårdeier: Christine K. Raaholt / (47) 971 86 845 / ckr@oxer.no Anniken Haug / (47) 970 33 777 / ah@oxer.no

Megler

www.oxer.no

Gårdeier

48

NE 09 2015

ØKERN/ULVEN

Analysejsef Ragnar Eggen forteller om store utviklingsplaner i Økern- og Ulven-området. (Foto: CF-Wesenberg/ Kolonihaven.no)

840 000 m2 Analysesjefen har utarbeidet en oversikt som viser de store utbyggings­ prosjektene i området i årene som kommer. Som oversikten viser, er det fem større ­pro­sjekter i området som nå er under b ­ ygging, med kontorarealer på til sammen 56 000 kvadratmeter.

Höegh Eiendom og AF Gruppen står for fire nye bygg på Hasle Linje, inkludert Allerbygget, som eies av brukeren. Videre viser tabellen oversikt over tomter som

nærmer seg en utbygging, og her snak­ ker vi om kontor­arealer for til sammen rundt 315 000 kvadratmeter. Det er også et langsiktig potensial i form av tomter som ennå ikke er ferdig regulert, som Eggen har anslått til ca. 370 000 kvadrat­ meter. Totalt snakker vi om et teoretisk utbyggings­potensial på rundt 840 000 kvadratmeter for store kontorprosjekter, gitt oversikten fra Akers­hus Eiendom.

Det gjelder imidlertid å ta på seg de lange investeringsbrillene.

– Hvor mye av dette tror du kommer til å bli realisert?

– Alle de store prosjektene vil ikke bli bygd ut de nærmeste ti årene. ­ Utbyggingen av Økern Senter, eller Noor som det skal hete, blir svært viktig, og inntil det er ferdig, er det Hasle-siden som fremstår som mest attraktivt. ­Ulven-området må enten få en svært stor bruker i et signalbygg eller en svært plasskrevende offentlig ­virk­somhet. Hvis ikke, må man vente

Nybygg på ØkerN/ulveN Igangsatt nybygg på 6 etasjer, ferdigstilles våren 2017. Butikklokaler/showroom i 1. etasje.

Videre blir nabobyggene Ulvenveien 88 og 90B, Bydel Bjerkes nye adm. bygg fra 2017.

Her kommer også Kiwi-butikk, frisør, blomster og apotek.

1 500 - 6 000 kvm kONTOr 2000 kvm uTleid

• • • •

Plan 1: butikk Plan 2-6: kontor Hvert plan: ca. 1430 kvm Plan 2: Felles kantine og møterom

UlvEn.oslo.no

UlVenVeIen 90 “torgBygget” • Butikk på 1128 kvm i plan 1 • 3 adkomster fra bakkeplan • God varelevering

megler: Ketil ervik | 920 54 411 utleier: odd rune tenfjord | 92263369 tommy Hagen | 99517304 • • • •

God kommunikasjon Buss: 1 min T-bane: 3 min Enkel adkomst til Ring 3, E6 og Østre Aker vei

50

NE 09 2015

ØKERN/ULVEN

Ulven Park.

(Illustrasjon: Oxivisuals)

på å få en god kobling til det sentrale Økern, sier Eggen.

Drøyt 2000 kroner Han mener de største konkurrentene til Økern og Ulven er Helsfyr og Nydalen, men også utkanten av Oslo sentrum. ­Eksempelvis flytter Securitas fra Urtegata på Grønland til et 7000 kvadratmeterstort nybygg på HasleLinje.

Prismessig ser Økern og Ulven til å l­ igge i sjiktet rundt Bryn-Helsfyr og Nydalen, det vil si drøyt 2000 kroner

«De største konkur­ rentene til Økern og Ulven er Helsfyr og Nydalen.»

kvadratmeteren for nybygg. Eggen anslår ca. 2100 kroner som realistisk i dagens marked.

– Hva med tomtekostnadene på Økern og Ulven?

– Disse er mer flytende, men jeg vil si ca. 3000–6000 kroner kvadrat­ meteren, regnet av regulert gulvareal.

Det avhenger av hvor man befinner seg i området.

Tekst JAN REVFEM E-post JAN@NE.NO

D EAL DP DA NG L DØ L D AS SS DARØD L A A Ø Ø N R A L I P E D D A SS TT SS RE AR ØD DP S DØAL D S S A A Ø D D A O A L D L EK DP Ø DØ SS TTD PL AREDPLAA T DØ SSD ER LA LE ØD ØD DØ RE T Ø S LA GG DP OA S D SD R DA DP AS DP LVE SDØ ALT LAS LAS PPES DØ L DØ S E DP DP TRA A NG D S DØREA LASGratis R møterom Kantine E A A Ø A L R Ø L Ø P A P D P G A D A D D D D S D D Ø DØ DØ EAL AS ARE DØ DØ INNEAL EA SS GER DAR DPLDØD ASS OTT LASSDAR DAR D EG S DØ ALDØ EALØDPLTTEKØDP SDØ RDØLASSET AS ARE DAR R D S BØ SS D LASEGGEØDP OAL S E T Ø P S D A D L S V G D D L A Ø S EG Gratis L Svei 8 EA PL S Atreningsrom P Ø Hjalmar Bratnings A L S S D D LAEALVDØDPS DØ PER DAREDPLADPARDØDPLASTI L P S Ø R Ø Ø L D PAR S A A A D A EA Rimelige D D kontorlokaler på S Økern leies ut Ø E L R S R D R T P A S S R S L E A L L D A A DØ BETAL G A A G A PKUN FORG ØD E AN DP ØD L L E P E S D AR G DØ D R ØD ØDDULVTRENGER! AL DAPLASSEN A L D N S L A D L D A Ø N A DØASS OTT AREDPL TT D SSI REAARE ØDP D PLTTEK ØDPSDØ EKODPLA ØDADØD SS D TDØPL T D D T A R S Ø Ø E S L T E B ASS PLA BØ S D AS GG DP AL DØDSD O L S S Ø D L S E T P S A D L P DØ AS PL ØD ALV S A LA LASAP ERØDPLDØD ER DARE PLASPAREØDPDØDPLTR PL LD ASS APPDØD DØD DØDEALDASS AREADØD D L LTR SS SS ER AR PL D SS TT P D EA LA LA GG ØD ØD LDØ LA KO L ARDØDPDØDPALVE SS D EALD REA ØDPØTTEDØDPSS D A A R A E S L B hb8.NO L R D L A R S A S E P E Ø P D A A E S V D G D D L P Ø R D DØ D SS EG LA DP Ø AL S DØEAL ASS PLA ALV ØDP DØ ER DARE PLA P E D S P D D D L D R Det er dumt å betale for plass man ikke trenger. Dette har vært grunnlaget for våre lokaler i bedriftssenter i Ulvenveien 83 og Hjalmar Brantings vei 8, og også denne utsendelsen du har i hånden. Hos oss kan du nemlig leie akkurat det din bedrift har behov for. Enten det er et, eller flere cellekontorer, et større kontor til åpent landskap du vil innrede selv, eller for eksempel showroom.

Priseksempler:

Kontorplass - 890,-

24 kvm - 3800,-

75 kvm - 9800,-

14 kvm -

45 kvm - 7400,-

108 kvm - 10.500,-

2543,-

KONTAKT Fredrik Ski T: 940 15 366 E: leie@torshoveiendom.no

52

NE 09 2015

PORTRETTET

53

MARTIN MÆLAND

Mr. OBOS takker av 1. oktober er det ugjenkallelig slutt, Martin Mæland takker av etter nøyaktig 32 år som OBOS-sjef. Han etterlater seg et OBOS som har gått fra 25 millioner til 20 milliarder i verdi.

54

NE 09 2015

PORTRETTET

«Opphevingen av prisreguleringen førte til at fra å vente i 15–20 år, fikk folk kjøpt boliger på dagen.»

– Dét er jo en stor forskjell, jeg kom jo inn her i slutten av etterkrigstiden, så de tenkte ikke marked. Det var etterkrigs­ tidens måte å tenke på, med bolignød, og der det fortsatt var rasjonering av boliger med prisregulering. Man var vant til at det offentlige gjorde og bestemte det ­meste.

Det var ikke noe marked, men fortsatt planøkonomi. Det som er litt morsomt å tenke tilbake på, er at jeg kom inn i OBOS da verden ble avregulert, opp­summerer Mæland overfor NæringsEiendom i ­kontoret han har hatt i alle disse 33 årene.

– Hva ser du tilbake med mest glede på, hva har vært de største utfordringene?

– Det er mange som sier hvor utrolig godt vi har gjort det i OBOS de seneste ti årene, men den tøffe jobben var de første ti. Nå er vi i høstefasen, mens de første ti årene var der man skulle lære de ansatte å gjøre nye ting. Avisen Groruddalen hadde den gangen en helside der OBOS skulle sende de ansatte på salgskurs. Tenk, det var så oppsiktsvekkende at vi fikk en helside, sier Mæland, og ler godt.

Fikk kjeft – Det var ikke bare å endre kulturen med de ansatte. Jeg fikk ganske mye kjeft av representantskapet de første årene, fordi jeg så ikke alternativer til å gjøre

det vi gjorde. Og det vi gjorde, var å begynne å selge boliger til markedspris, fordi boligmarkedet var avregulert fra 1. september 1982. Samme dag ble jeg vise­administrerende direktør i OBOS og fikk ansvaret for alt dette her. Tenk deg, alle de brukte boligene, sier Mæland.

– Før søkte du bruktboliger i OBOS én gang i året, det var en dame som manuelt satt og sorterte 10 000–12 000 søknader etter en rekke parametre. Så ble alt dette opphevet, og du skulle lære folk å selge boliger. Ikke bare det, de skulle selge til høyest pris. Da ble mange i representantskapet ganske sure, OBOS skulle jo selge billige boliger. Men ville du levert boligen din inn til noen som kunne kjøpe kjempebillig, og den som kjøpte bare kunne snu seg rundt? spør Mæland retorisk.

– Jeg tror at folk leverer inn boligen sin til der de kunne får en god pris, ­be­svarer han eget spørsmål.

– Tenkte du mer markedsorientert?

– Nei, jeg kom jo fra kommunen og Oslo lysverker og hadde også vært heltidspolitiker i ett år, men jeg er jo ut­dannet økonom. Dette er etter mine begreper ren logikk å tenke marked. Hvis vi ikke gjorde det, ville vi jo bare dø. En grunn til at de andre boligbyggelagene

ikke er blitt så store, tror jeg har med å gjøre at de har levd litt i den gamle ­kulturen som ­kommunens byggende organ. Det er det ingen boligbyggelag som er. Etter at vi kom med i EØS i 1994, er det sågar forbudt. Kommunene får ikke lov å samarbeide med noen, og de må kunne dokumentere det at de har solgt til aller høyeste markedspris.

God organisasjon - Hva er du mest stolt over når du ser ­tilbake?

- Jeg er stolt over å ha fått til en god organisasjon. Det har vært veldig ­mange gode medarbeidere, selv om det var motstand blant de ansatte til å begynne med mot å selge boliger til markeds­pris.

Først var det jo brukt­boliger som skulle selges til markeds­pris, for nye boliger var dét helt ­utenkelig, de skulle selges til selvkost. Det har vært en kultur hvor jeg tror jeg har vært viktig for å få til at det endret seg. Samtidig har det vært gøy å få med seg en hel haug med folk som er kreative, som synes det er gøy å få til nye ting, – Er det noe spesielt du angrer på?

– Nei, altså, det er jo enkelt­ investeringer som ikke vært tipp topp, men jeg ser ingen store feilgrep.

55

Martin Mæland har vært Mr. OBOS i 32 år.

– 32 år er en ekstrem lang tid som toppleder, tenkte du noen gang underveis på å gi deg?

– Å ja, å ja, jeg har i perioder vært ­ganske sliten og lurt på «i helvete, hvorfor gidder jeg dette her mer». Det har vært tunge perioder, medgir Mæland.

– Hva var dine strategiske visjoner for OBOS? – At folk skulle være stolte av å bo i OBOS. Noen mente at det var det ­offentlige som sto bak OBOS, det var jo det offentlige som hadde skaffet OBOS tomter. «Stakkars folk, vi hjelper jo folk til at det er billig, og da må folk være takknemlige». Folk som bodde i OBOS, følte overhodet ikke at de var ­subsidiert.

Jeg snakket med folk som sa «Jeg har tjent alle pengene mine selv, jeg har betalt husleien, renten, og avdragene på lånene». Folk flest har ikke peiling på de store ­linjene og de store ­offentlige ­investeringene som lå bak, hevder Mæland, og fortsetter:

Ingen skam – Det er litt sånn at å bo i OBOS, er litt sosialt, men det er helt vanlige og flotte boliger som folk bor i, og det er det ingen grunn til å skamme seg over. Det andre som har vært bærende for meg,

har vært at jeg har brukt mye tid på å ­stelle godt med borettslagene og å lage en første­klasses forvaltning. Det tror jeg vi har ­lykkes med. Vi forvalter nå flere boliger som ikke er OBOS-boliger enn OBOS-­boliger. Fortsatt er gjennomsnitts­ honoraret for et standard borettslag lavere i prosent og i nominelle kroner enn det var for 25­–30 år siden. Det har styrket konkurransesituasjonen vår veldig, men styrene i borettslagene er vår viktigste eiere. Da jeg begynte i OBOS, var det 14–16 ansatte som krevde inn noen få hundre millioner kroner i årlig husleie.

Nå tror jeg at vi er to mer som krever inn bortimot 10 milliarder kroner. Det betyr at enhetskostnaden har gått kraftig ned.

– Beskriv det OBOS du tok over i 1983 og det OBOS-konsernet vi har i dag.

– Alt er mye større, og i dag har vi jo egenkapital, det hadde vi ikke den gangen. Da jeg tok over i 1983, trodde jeg fortsatt at vi skulle få tildelt flere ­kommunale tomter, og jeg var mye i kommunen. Men den siste kommunale tomten OBOS fikk tildelt, var på det som nå heter Mortensrud, det var den store tomtehandelen i 1985. Da kjøpte vi alle festetomtene fra Oslo kommune. Vi for­ handlet i to år, det var kjempemoro.

– Hvor alvorlig var situasjonen i 1983?

– Da jeg overtok i 1983, satte jeg meg ned med kalkulatoren. 1. september 1982 ble prisreguleringen opphevet. Kan du tenke seg det kaoset som skjedde da folk sa de leverte leiligheten tilbake til OBOS? Hvis den leiligheten var levert tilbake før 1. september, fikk du 100 000 kroner for den, hvis leveringen ­skjedde ­etter 1. september, fikk du kanskje 400 000 kroner. I realiteten var det full markedspris. Prisene steg tre–fire ganger over natten, så folk begynte å krangle: Var det den dagen du overtok leiligheten som gjaldt, var det da du leverte leiligheten inn for salg, den dagen du skrev ­kontrakt, da du overtok nøkkelen? Det var et ­helvete med haugevis av advokater, men det gikk bra, erindrer Mæland.

På dagen – Men opphevingen førte til at fra å vente i 15–20 år, fikk folk kjøpt boliger på dagen, riktig nok til tre–fire ganger ­gammel pris. Prisreguleringen gjorde at de gamle boligene alltid var mye, mye billigere enn de nye. Nå kom prisen på brukte boliger opp mot nye. Men i 1983 hadde vi mange boliger under bygging på Holmlia, og vi fikk tilbake 1000 ­boliger som var under bygging. Da tenkte jeg, 1000 boliger under bygging,

56

NE 09 2015

PORTRETTET

«Er byggekostnadene litt for høye og bolig­ prisene litt for lave, må vi vente med å bygge.»

og de kostet en halv million den gangen å bygge, 11 prosent byggelåns­rente, det blir 55 millioner kroner i året. Vi hadde kanskje 40 millioner i egenkapital å gå på. Dette holder ikke ett år, hvis ikke disse boligene er solgt før året er gått, har vi sølt bort hele egen­kapitalen bare på å betale byggelånsrenter til ­bankene.

– Hva tenker du om den ­dereguleringen som har vært i ­boligmarkedet?

– Når du ser tilbake på det, så var det en del av en internasjonal trend. Det begynte egentlig med Ronald Reagan og fortsatte med Margaret Thatcher.

I Norge var alt regulert, som biler og energi, parkett og sement. Det var kvoter og rasjonering på alt. I hovedsak mener jeg dereguleringen var riktig. Men folk skjønner ikke hvordan det virket. Kan du lite nok og er konservativ nok, tror du

det har noe med kommunisme å gjøre.

Men logikken var at folk ikke skulle selge ­boliger og bli rike over natten på boliger som det offentlige hadde subsidiert.

– OBOS beskyldes for ikke lenger å være en sosial boligutbygger, hva sier du til det?

– I gamle dager var vi det, fordi vi ­jobbet sammen med kommunen.

Oslo kommune stilte med tomten, de betalte vann, vei og kloakk, all ­t eknisk infra­s truktur. Det var moms­ fritak helt frem til 1984, og det var subsidier i Hus­banken. Alt dette var subsidier som gjorde at vi kunne bygge boliger til så å si halv markedspris, så det ville ha vært rått parti hvis man fikk kjøpt og bare kunne snu seg rundt og «cashe» inn. Men så kom prisre­ guleringen i miskreditt, fordi den ble håndtert skjevt, sier Mæland, og gir et talleksempel:

117 000 kroner – I 1970 kostet en bolig ca. 117 000 kroner å bygge. Momsen var på 17 prosent, den fikk du tilbake, slik at netto­ kostnaden ble 100 000 kroner. Så fikk du låne 90 p ­ rosent i Husbanken, det ble 10 000 kroner i innskudd på medlemmene. Mange trodde faktisk at leiligheten kostet 10 000 kroner, men den kostet altså 117 000 kroner å produsere. Den gangen var ­inflasjonen på 10 prosent, som ble linket til inn­ skuddene. De som solgte året etter, fikk tilbake 11 000 kroner, men det som steg, var jo byggekostnadene. Du skulle derfor ha tilbakebetalt 21 000 kroner, så du kunne kjøpe tilsvarende leilighet.

Når det blir gjort år etter år, en så grov feilprising i forhold til indeks, så ble de brukte boligene solgt til altfor lave ­priser, sier Mæland, som fikk gjennomgå for resonnementet:

57

– Jeg fortalte Arbeiderpartiet at de måtte gjøre noe med prisreguleringen, fordi den var håpløs, og den var også en av grunnene til at jeg begynte her. Jeg holdt et meget kritisk innlegg om dette i Oslo Arbeiderparti mot min forgjenger Ivar Mathiesen og sa at prisreguleringen var feil og ble vel pepet ut av 1000 stykker i Oslo Arbeiderparti. Så ble alt dette opphevet, det var ikke flere tomter, de måtte kjøpes til markedspris. Men det er ingenting spesielt som sier at bolig­ samvirket skal bygge billigere boliger enn andre eller være spesielt subsidierte, som for vanskeligstilte. Det er etter den nye loven om borettslag fra 2005 forbudt å subsidiere grupper av ansatte. Våre ­for­deler sluttet etter 1977.

Pragmatiker – Hadde OBOS store fordeler i tildelingen av tomter?

– Det skjønner jeg ingenting av. Siste gangen vi fikk tilsagn om slike tomter, var altså i 1977, og disse tomtene kjøpte vi i 1985 til markedspris, det var festetomter på Holmlia.

– Hva klarer OBOS å føre opp b ­ oliger til i dag?

– Byggekostnadene ligger i dag på langt over 30 000 kroner kvadrat­ meteren.

– Og utsalgspriser i dag, gitt et ­«normalt» prosjekt i Oslo?

– Enkelt sagt kan du doble bygge­ kostnaden, sjokkerer Mæland.

– Det er riktig nok litt av­hengig av hva tomten koster. Vi må ha 10–12 ­prosent i margin, og det er ikke fortjeneste. Denne marginen skal også dekker lønn, risiko, feil og mangler.

– Så selv med en lav tomte­ belastning, nytter det ikke å bygge ut i deler av Oslo?

– Det har vi sagt i lang tid at det er enkelte steder, som på Holmlia der vi har tomter, som vi ikke kan bygge.

– Hvordan er det å forholde seg til skiftende politiske regier på kommunalt og nasjonalt plan?

– Det har aldri vært noe problem med ulike politiske regimer, men når jeg ser tilbake på det, hva er det ­kommunen ­bestemmer? Jo, det er jo stort sett den overordnede reguleringen. Men ­holdningen til politikerne til langt inn på 90-tallet, var at de trodde de bestemte alt, som OM vi skulle bygge. Men det er det jo markedet som bestemmer og prisene som vi får. Er byggekostnadene litt for høye og boligprisene litt for lave, må vi vente. Det tok litt tid før det ség inn over kommune­ politikerne at nå er det markedet som rår.

– Du er en sosialdemokrat, hva vil du si om din partipolitiske ­tilhørighet?

58

NE 09 2015

PORTRETTET

«Jeg holdt et meget kritisk innlegg om pris­reguleringen i Oslo Arbeiderparti og sa at prisreguleringen var feil og ble vel pepet ut av 1000 stykker i salen. »

– Jeg er pragmatiker, og som OBOSsjef har jeg lagt vekt på ikke å være partipolitiker. Det synes jeg er viktig når man leder og fronter en organisasjon, der man skal representere alle. Jeg har prøvd å være like god venn med alle. Jeg har kritisert Arbeiderpartiet vel så mye som de andre, men det er fordi jeg vil at de skal gjøre ting bedre.

Mange små – Har Oslo en boligkrise i dag?

– Jeg vil si at det for tiden er et etter­ spørselsoverskudd, men på grunn av de høye prisene, så er det allikevel balanse.

Prisene burde likevel ha vært lavere.

– Hva er den største hemskoen for en større utbygging?

– Vi må ha «tusen» flere bolig­ prosjekter. Du må ha mange, mange flere prosjekter, ikke ti store på tusen hver, men mange prosjekter fra 10–20 enheter og oppover.

– Dere kan ikke bygge ut 800 boliger av gangen?

– Nei, hvis vi selger godt i Kværner­ byen, selger vi kanskje 200–250 boliger i året, det samme på Fornebu. Det nytter ikke å si at der kommer det kanskje 2000 eller 10 000 boliger i året, fordi det tar mange år. Det er ikke mulig verken fysisk eller markedsmessig å selge så mange boliger.

– Den politiske krangelen om tomte­ reserver i Oslo, hva tenker du om den?

– Det er for få tomter, det burde ha vært mange flere. Jo mer som er klarert for boligbygging, desto mer konkurranse blir det om tomtene, så de ikke blir så høye. Nå er det jo sånn at når det er noen få tomter til salgs, og om de kappes vi som bygger boliger. En av de morsomme historiene er da Selvaag i sin tid kjøpte tomt i Middelthuns gate på Majorstuen og betalte 2800 kroner kvadrat­meteren.

Det var en av de første gangene man regnet kvadratmeter per ­bebygd ­areal, og ikke av tomtens ­størrelse. Da ­ringte de fra datidens Selmer og lurte på om Selvaag trengte p ­ sykiatrisk hjelp.

Nå har vi kjøpt Nordea-­bygget ved siden av sammen med Vei­dekke, og tomtebelastningen blir rundt 33 000–35 000 kroner kvadrat­m eteren, litt avhengig av hvor mye vi får bygd.

Der kommer utsalgsprisen til å ligge på opp mot 90 000–100 000 ­kroner kvadratmeteren for de dyreste ­leilig­h etene, men bygge­kostnadene er ikke så vanvittige der, kanskje 38 000 kroner kvadratmeteren,

Gått for langt – Må man være villig til å reversere mange av de nye kravene for å få ned ­kostnadene?

– Noe er gått for langt svarer Mæland.

– Men vi skal være klar over at de ­boligene vi bygger i dag, er helt anner­ ledes og mye bedre enn tidligere, både

teknisk, kvalitetsmessig og også estetisk.

Det er en mye rikere arkitektur. ­Grunnen til det, er at vi ikke lenger bruker ­Husbanken.

– Hva med næringseiendom, hvor viktig er det for OBOS? – Det er blitt veldig viktig av i hvert fall et par grunner. Den ene grunnen er at vi driver utvikling, vi kunne verken ha gjort Kværnerbyen eller Sjølyst uten næringseiendom. Byutvikling nå er ­kombinasjon av bolig og næring. Hvis du ikke kan næring, så er du litt utenfor, fastslår Mæland.

– Jeg tror veldig mye av bolig­byggingen i fremtiden blir bydels­utvikling, sier han, og viser til det store prosjektet «­Portalen» på Lillestrøm, som består av boliger, ­kontorer, handel og hotell.

– Den typen prosjekter har vi flere av.

Den andre grunnen til at næringseiendom har vært viktig for oss, er at det har gitt god avkastning på investert kapital.

– Hva vil du si om de nasjonale ­ambisjonene OBOS har?

– De har vokst litt til etter hvert.

Det er 25 år siden vi sa at vi kom til å gå ­offensivt utenfor Oslo.

Mange episoder – Hvordan vil du bli husket som leder?

– Min forgjenger Ivar Mathiesen sa at tre måneder etter at han hadde gått av som konsernsjef, kom han som pensjonist ned i OBOS-banken for å ta ut penger. Så

Storgata 10 A/B

Oslo sentrum: Kontor

Ledige lokaler nær Oslo S

• Lyse lokaler i flere etasjer og arealstørrelser • Felles møterom med AV-utstyr • 250 m. til Oslo S og alt av kollektiv transport • Trikkelinje 11, 12, 13 og 16 stopper rett utenfor • Sentral beliggenhet – enkel adkomst • Mulighet for leie av parkeringsplass • Innendørs sykkelparkering • Lokalene kan tilpasses leietakers behov

51 kvm • 144 kvm • 172 kvm • 228 kvm • 369 kvm Tlf. 22 33 05 50 – utleie@eiendomsspar.no – www.eiendomsspar.no

60

NE 09 2015

PORTRETTET

Martin Mæland Født: 24.9.1949 Bosted: Østensjø Sivilstatus: Gift, to barn Utdannelse: Cand.mag. (realfag) 1973, Cand.oecon (sosialøkonom) 1977 fra UiO Karriere: Utreder i Oslo Lysverket, 1977-1979 Kommunalråd i Oslo kommune, 1979 Utredningskonsulent i OBOS 1980-1982 Ass. direktør i OBOS 1982–1983 Adm. direktør/konsernsjef 1983 Styreverv: Veidekke ASA (leder) Entra ASA (nestleder)

Milepæler:

ble han bedt om legitimasjon, så det er nok den veien det går, sier Mæland og ler hjertelig.

– Hva skal du drive med fremover?

– Noen styreverv tror jeg det blir. Jeg har akkurat fått et nytt verv, et oppdrag av Oslo kommune om å bli styreformann i Oslo kommunes kultur- og idrettsbygg (Oslo KF, red.anm.), som blant annet b ­ ygger nytt Munch-museum og Deichmann i Bjørvika.

Jeg har styrevervene i Veidekke og Entra, så får jeg se. Jeg har fått mange telefoner fra folk som gjerne vil snakke med meg, men jeg har sagt at de får vente etter 1. oktober.

– Blir du her i bygget?

– Jeg skal ha en liten stilling. Nå er jeg til disposisjon ut året for konsernsjefen, men jeg har sagt til Daniel Kjørberg Siraj at hvis han vil bruke meg til neste år, så gjør han det. Jeg innbiller meg imidlertid at jeg ikke vil være med i den operative driften, men mer som bakspiller, tror jeg.

Ellers ser jeg for meg at jeg må skrive ned noe av det som jeg har vært med på.

– Så du skal utgi bok om det du har vært med på?

– Ja, det er noen som sier det, men hvis jeg klarer å sitte stille så lenge, må jeg i hvert fall skrive ned noen av episodene jeg har vært med på. Den store tomte­ handelen i 1985 er det ingen som har

hørt om lenger, vi kjøpte «halve Oslo», ifølge Aftenposten, Vi kjøpte ikke så mye, men det var mye, og jeg har mange sånne episoder opp gjennom årene. Pris­ reguleringen er en av dem.

Fastsatte datoen – Du gir deg i en alder av 66 år?

– Jeg sa til meg selv at jeg helt sikkert ikke blir lenger enn til jeg er 67 år og hadde lyst til å sette dagen selv. Det blir 1. oktober, på dagen da jeg tok over i 1983.

– Hvordan tror du det blir for Daniel Kjørberg Siraj å etterfølge deg, var han «din kandidat»?

– Ja, det var han, og vi har prøvd å bygge ham opp, så det tror jeg går bra.

Han kan veldig mye OBOS, han begynte jo her som advokatfullmektig og ble fort en populær advokat. Daniel var direktør for strategi­området, hadde boligområdet et par år, og det har gått veldig bra. Det seneste året har han vært viseadministrerende. Han er en flink gutt, og det er jo en god ­organisasjon, så hvis han ikke gjør noen store skandaler, burde det gå veldig bra.

Tekst JAN REVFEM E-post JAN@NE.NO Foto THOMAS BJØRNDALEN/NYEBILDER.NO

1982: Prisreguleringen på borettslags­ boliger oppheves 01.09. OBOS omsetter for 152,5 millioner kroner, har en egen­ kapital på 23,1 millioner kroner og en verdi på ca. 100 millioner.

1983: Martin Mæland tiltrer som administrerende direktør 1. oktober.

OBOS Eiendomsforvaltning opprettes, tilbyr forretningsførsel til frittstående boligselskaper.

1984/1985: OBOS inngår en prinsipp­ avtale på kjøp av cirka 10 000 dekar fra Oslo kommune for til sammen 518 m ­ illioner kroner.

1991: OBOS kjøper Trondheim by­ fornyelse av Trondheim kommune.

1994: OBOS går inn som aksjonær i Ragnar Evensen AS. 1999: OBOS og Veidekke kjøper ­Norges Varemesses eiendom på Skøyen for 500 millioner kroner. OBOS gis ­konsesjon som finansieringsforetak og tillatelse til å danne finanskonsern.

1999-2002: OBOS og OBOS Forretnings­ bygg kjøper seg opp i Vei­d ekke og AF-Gruppen.

2005: Rekordår, OBOS oppnår et ­resultat før skatt på 589,7 m ­ illioner kroner og har en omsetning på 1452 millioner kroner.

2006: OBOS kjøper Basale-Gruppen og blir et av landets største selskaper innenfor forvaltning av næringseiendom.

2010: OBOS kjøper 18,5 prosent av ­aksjene i BWG Homes.

2012: OBOS kjøper Fornebu Utvikling.

2014: Fusjon med Stor-Bergen Boligbyggelag. Salg av 617 utleieboliger til Oslo kommune for 1,3 milliarder. OBOS kjøper resten av BWG Homes-konsernet (100 prosent). Omsetning 7745 millioner kroner, resultat før skatt 2202 millioner.

2015: Fusjon mellom OBOS og Ålesund Boligbyggelag. Bokført egenkapital 12,4 milliarder kroner, verdijustert ­egenkapital på ca. 20 milliarder.

Xledger er et ekte webbasert regnskaps- og økonomisystem for eiendomsbransjen

Automatisk fakturering av leie- og felleskostnader Bygg- og leietakerregnskap med fordelingsnøkler Løpende konsolidering Automatisk håndtering av forholdsmessig mva Komplett bankintegrasjon med automatisk avstemming Integrasjon med Fenistra

Les mer om hvordan Xledger løser utfordringene i eiendomsbransjen

xledger.no/eiendom

62

NE 09 2015

NYHETER

– En pragmatisk ­samfunnsbygger

Peter Groth

Mangeårig leder av Aspelin Ramm ­Gruppen, Peter Groth, er ikke i tvil om at Martin Mæland har vært viktig for OBOS som selskap og for hele byggeindustrien.

– Han har skapt store verdier for OBOS, som har gått fra å være en sosial bolig­ bygger til å bli en kommersiell og ­effektiv boligutvikler med stor produksjon.

Mæland har skjønt at vi må ha mange

tilgjengelige tomter for å kunne bygge billigere boliger, sier Groth til Nærings­ Eiendom.

Han peker også på at Mæland har bidratt til å holde de to store norske entreprenørene Veidekke og AF Gruppen på norske hender og dermed vært veldig viktig for hele bygge- og anleggsbransjen.

- Han har spilt en veldig viktig rolle for verdiskapningen i OBOS, vi har ­forbundet OBOS med Martin Mæland.

Kritisk Groth peker på at Mæland har vært kritisk til en del av de nye byggekravene, som universell utforming.

– Han er ikke en dogmatisk sosial­ demokrat med tanke på gamle regler.

Dessuten har han en stor personlig ­integritet, er trygg, og han er ikke opptatt

av å berike seg selv eller har blandet kortene. Jeg har samarbeidet med ham noen ganger, og det var et førsteklasses samarbeid, skryter Groth.

– Har Martin Mæland vært smart ved å tilpasse seg ulike politiske regimer?

– Jeg vil ikke si smart, men ­pragmatisk.

Han skjønner at sosial­demokratiet må ­bekjenne seg til det k ­ apitalistiske systemet, samtidig som han har hatt et sosial­ demokratisk ­engasjement. Mæland er en samfunnsbygger og ikke en rå ­kapitalist.

Han er ikke redd for å si fra enten om det er en borgerlig regjering eller en Arbeider­parti-regjering, og det synes jeg er kjempebra, sier Groth.

Tekst DAG-JØRGEN SALTNES E-post DAG@NE.NO Foto MARTE GJÆRDE

TIL LEIE MODERNE INDUSTRILOKALER HERØYA. FRA KR. 500,- PR M2.

KJØP OGSÅ MULIG. HERØYA INDUSTRIPARK Eiendommene er en del av Herøya Industripark (HIP) i Porsgrunn kommune, en av de største og ledende industriparkene i Norge med bred industriell og forskningsmessig kompetanse - Tilsammen ca. 90 bedrifter i HIP med ca. 2.500 medarbeidere, herav ca. 400 innen FoU - Stort mangfold av bransjer og kompetanse, bl.a. Yara, Hydro, Statoil, Bilfinger, RHI N ­ ormag, Evry, Elkem Solar LOKALENE Elkem Solar har nylig avtalt å ta i bruk ca. 40.000 m2 av totalt ca. 63.000 m2 bygningsmasse etter REC Wafer Norway for å starte produksjon. Vi søker brukere til den resterende delen. Vi tilbyr: - Moderne produksjonslokaler + lager og kontorer - Totalt ca. 23.300 m2 – fordelt på to like store enheter - Kan deles og tilpasses for nye brukere - God tilgang på stabil og rimelig strøm og kjølevann – meget god infrastruktur - Rimelig leie – evt. kjøpsbetingelser KONTAKT Eiliv Christensen | ec@nai.no m: +47 4130 9999 | t: +47 2301 1409

Tor Bergan | tb@nai.no m: +47 9078 0452 | t: +47 2301 1416

NAI FirstPartners Næringsmegling | Dronning Mauds gate 10, 0250 Oslo | www.nai.no

64

NE 09 2015

NYHETER

Enova mener det er stort potensiale for energibesparende tiltak i eiendomsporteføljene. (Foto: Enova)

Støtte ga fart på støttesøknadene Enova har til nå ­betalt ut 3,4 millioner kroner i kartleggings­ støtte til eiendoms­ aktører som vil søke Enova-støtte.

Det var under årets Enovakonferanse i slutten av januar at Enova lanserte sitt

nye støtteprogram for byggeiere som vil kartlegge aktuelle energitiltak. Målet med støtten er å få flere energioppgraderinger av bygg. Ifølge Enova skulle ­kartleggingen gi byggeiere og leietakere en bedre oversikt over hva som er aktuelle energi­ tiltak i bygningsmassen, og hvor lønnsomt det vil være å gjennomføre ulike tiltak Til næringseiendom gis det 1 krone i støtte per kvadratmeter oppvarmet bruks­areal som kartlegges, og med en øvre grense på 500 000 kroner. For ­borettslag og boligsameier er støtten fra

50 000 til 250 000 kroner, avhengig av antall ­boenheter.

3,4 millioner Nå viser det seg at programmet har vært en suksess.

– Vi opplever at programmet har ­truffet bredt. I tillegg til å gi støtte til flere eiere av kontorlokaler, slik som Spare­ Bank 1, har vi også gitt støttet kartlegging av lagerlokaler, hoteller, studentsam­ skipnader, kjøpesentre og kommuner og fylkeskommuner. Det er også flere

Se vĂĽrt bilag med Ledige lokaler i dette nummeret av NĂŚringsEiendom! r e l a k o l e g i d e L Nr. 3 - 2015

Dronning Mauds gt 10 Postboks 1540 Vika, 0117 Oslo www.nai.no

2301 1400 post@nai.no

66

NE 09 2015

NYHETER

Marius Holm i miljøstiftelsen Zero mener kartleggings­støtten er viktig for å få til energibesparende tiltak for den eksisterende bygningsmassen. (Foto: Zero)

­ orettslag som har grepet muligheten, b sier rådgiver innenfor kommunikasjon Espen Sletvold i Enova.

Han legger til at mange de som har fått hjelp til å få kartlagt støtte­ mulighetene sender inn søknader om Enova-støtte for prosjekter.

– Alt i alt har vi støttet ca. 3,4 ­millioner kvadratmeter kart­­ legging, sier Sletvold.

2014 var et rekordår for Enova når det gjelder søknader om støtte til energi­ besparende tiltak fra eiendomsbransjen.

Men samtidig var det et stort potensial hos mellomstore eiendomsaktører som satt på porteføljer. Kartleggings­støtten ble innført for å få i gang tiltak hos dem som sitter på porteføljer med flere

­ indre bygg, og hvor det til nå har blitt m sett på som for arbeidskrevende å søke støtte på disse byggene.

hensikten. Og for Sparebank 1 har kartleg­ gingen vært til stor nytte, sier Sletvold.

Fikk skryt Sparebank 1 fikk Blant dem som har fått kartleggingsstøtte, finner vi Sparebank 1. I mars fikk b ­ anken 160 000 kroner i støtte fra Enova for å kartlegge 160 000 kvadratmeter. Tre måneder senere var søknaden om energi­ oppgradering av fem bygg sendt. Til­takene som banken ville gjennomføre skulle gi en samlet energibesparelse på 4 GWh. Enova svarte med å gi nesten 5 millioner kroner i støtte til prosjektet.

– For Enova er prosessen Sparebank 1 vært gjennom et godt eksempel på at kartleggingsprogrammet fungerer etter

Enova har fått mye skryt for sitt kartleg­ gingsstøtteprogram.

– At Enova fra februar gir støtte til kartlegging av bygg i forkant av søknad, virker som et godt grep for å genere­ re søknader for flere bygg fra mindre eiendomsaktører. Det er bra at Enova nå har størst «trøkk» på den eksisterende bygningsmassen, sa leder av miljøstiftelsen Zero, Marius Holm til NE nyheter da ordningen ble igangsatt.

Tekst DAG-JØRGEN SALTNES E-post DAG@NE.NO

Et bredere perspektiv Et bredere perspektiv Løsningen på dine utfordringer ligger i vår samlede kunnskap og erfaring. Deloitte har et bredere perspektiv som kan utgjøre Løsningen på dine utfordringer ligger i vår samlede kunnskap forskjellen. og erfaring. Deloitte har et bredere perspektiv som kan utgjøre forskjellen.

Optimalisering og strukturering av eiendomsprosjekter Optimalisering og strukturering av eiendomsprosjekter

Revisjon av noen av Norges største eiendomskonserner Revisjon av noen av Norges største eiendomskonserner

Planlegging og gjennomføring av vellykkede transaksjoner Planlegging og gjennomføring av vellykkede transaksjoner Eiendomsadvokater i mer enn 50 land Eiendomsadvokater – ledet fra Norge i mer enn 50 land – ledet fra Norge

Verdens største Deloitte refers to one or more of Deloitte Touche Tohmatsu Limited, a UK private company av limitedprofesjonelle by guarantee, and its network of leverandør tjenester. member firms, each of which is a legally separate and independent entity. Please see www.deloitte.no for a detailed description of the Verdens største legal structure of Deloitte Touche Tohmatsu Limited and its 200 member firms.

000 ansatte i 150 land, med et globalt © 2015 refers Deloitte Deloitte to AS one or more of Deloitte Touche Tohmatsu Limited, a UK private company av limitedprofesjonelle by guarantee, and its network of leverandør tjenester. bransjenettverk for Real Estate member firms, each of which is a legally separate and independent entity. Please see www.deloitte.no for a detailed description of the legal structure of Deloitte Touche Tohmatsu Limited and its 200 member firms.

000 ansatte i 150 land, med et globalt © 2015 Deloitte AS bransjenettverk for Real Estate www.deloitte.no www.deloitte.no

Verdsettelser og finansiell rådgivning Verdsettelser og finansiell rådgivning

% %

Blant Norges ledende eiendomsadvokater Blant Norges ledende eiendomsadvokater

68

NE 09 2015

NYHETER

Vulkans X-faktor ga millioner i økte ­leieinntekter Aspelin Ramm hevder de har fått en netto merleie på minst 7 millioner kroner på Vulkan som følge av Mathallen.

Markedsdirektør Sverre Landmark i ­Aspelin Ramm mener verdien av en såkalt X-faktor i byutviklingsprosjekter kan være svært stor. På Vulkan på Grünerløkka er Mathallen blitt en slik X-faktor, som har løftet verdien av alle byggene rundt.

– Verdien av en X-faktor er relevant i alle byutviklingsprosjekter, sier Landmark.

Han stiller spørsmålet om hva verdien av en mathall på Skøyen eller Vulkan er, eller et galleri, kino eller andre ting som trekker publikum.

Millionbeløp Aspelin Ramm har regnet på hva Mat­ hallen betyr for Vulkan og resultatet er oppsiktsvekkende høyt.

– Mathallen har vært motoren i område­utviklingen for Vulkan, og har store virkninger for omsetningen på resten av Vulkan-selskapene. Vi i ­Aspelin Ramm har direkte effekt av dette i form av omsetningsleie på hotellene og parkerings­huset, samt utleie av øvrige næringsarealer på området. Vi er helt sikre på at netto merleie fra disse ­arealene, som direkte skyldes Mathallen,

er på 7 millioner kroner i året, trolig enda mer, sier Landmark.

Hotell og parkering Når Aspelin Ramm bryter ned tallene, kommer de frem til at den økte husleien fra hotellene er på 2 millioner kroner.

Kontorer, retail og servering gir også en økning i husleien på 2 millioner kroner, basert på en merverdi på 200 kroner per kvadratmeter. Fra parkeringen kommer en økning i husleieinntektene som følge av Mathallen på 3 millioner kroner.

– Dette er årlige tall, og vi har ikke regnet på eventuelt merverdi ved boligsalg. Vi har heller ikke regnet på verdien for andre i det nærmeste nabolaget, verken for eierne av næringsarealer eller boligeiere som opp­ lever økt verdi på b ­ oligene, sier Landmark.

69

Antall besøk i Mathallen er stadig stigende. (Foto: Mathallen Oslo/­ Finn Ståle Felberg)

KONTORLOKALER HELLERUD NÆRINGSPARK Tvetenveien 170

Ting tar tid Mathallen på Vulkan har nå hatt tre driftsår, og det har tatt tid å få virksomheten til å gå rundt. Mathallen AS gikk med underskudd i fjor og hadde til sammen 14 millioner kroner i ­omsetning, en økning fra 13,4 millioner kroner i 2013. Mathall­ torget AS, som drifter restaurantene og cafeene hadde inntekter på 8,1 millioner kroner og gikk også med underskudd.

«Konseptet er imidlertid komplisert og trenger både tid og ressurser til å innarbeide seg i markedet, slik at både Mathalltorget AS og Mathallen AS som ventet gikk med underskudd i 2014», skriver Mathallen i årsberetningen fra i fjor.

Målet er å gå i balanse i 2015, men Aspelin Ramm har uansett ikke de store ambisjonene om å tjene mye penger på Mat­ hallen. Det er de økte inntektene fra den øvrige virksomheten i ­området som av følge Mathallen som har gjort Mathallen til en ­økonomisk suksess for Vulkan.

Tekst DAG-JØRGEN SALTNES E-post DAG@NE.NO

• I toppetasjen har vi for utleie 592 m2 • Kontorene er oppdelt i cellekontorer. Med dagens innredning er det arbeidsplasser til ca 30 ansatte.

• Arealeffektive lokaler • Lokalet kan deles i flere enheter • Ledige arealer: 4. etasje, 592 m2

Megler MNEF Espen Andersen telefon 908 65 600 email espen.andersen@byggforvaltning.no www.byggforvaltning.no

70

NE 09 2015

NYHETER

Suksess for Ă&#x2DC;stbanehallen

KONTORLOKALER SENTRALT VED NYDALEN Sandakerveien 76

• • • • • •

ROM Eiendom skulle bygge en destinasjon for innbyggerne på en plass hvor alle bare haster forbi.

Nå viser tallene at det gikk bra.

Ledige kontor-/produksjonslokaler i Sandakerveien 76.

Lokalene er i dag innredet hhv. som cellekontorer, landskap, møterom, samt store åpne rom (produksjon – haller).

1. etasje ca 900 m2 hvorav ca 565 m2 har takhøyde opp mot 4,0 meter. Kjøreport.

Lokalene kan deles.

2. etasje ca 900 m2. Kan deles i arealer ned mot 265 m2.

4. etasje ca 365 m2.

Sentralt beliggende med kort avstand til offentlig kommunikasjon.

Megler MNEF Espen Andersen telefon 908 65 600 email espen.andersen@byggforvaltning.no www.byggforvaltning.no

72

NE 09 2015

NYHETER

Uteservering er med på å gjøre området rundt Oslo S mer trivelig.

ROM Eiendom hadde store ambisjoner da det NSB-eide eiendomsselskapet gikk i gang med rehabiliteringen av Østbane-­ hallen. Selskapet investerte i underkant av 650 millioner kroner i de to byggene som nå huser spise- og serverings-­steder og et hotell som driftes av Petter Stordalen.

– Hvem skulle den nye Østbanehallen være for? Det er lett å tenke at det er for dem som dumper innom når de går til og fra toget. Men vi valgte motsatt. Vi gikk for at det skulle bli en destinasjon for byens innbyggere og nabolaget, sier

eiendomsdirektør Signe Horn i ROM Eiendom til NæringsEiendom.

Årstakt på 300 mill.

Det tok ikke lang tid før det ble klart at ROM Eiendom hadde lyktes med å nå sine mål.

– Det er færrest togreisende ­lørdag, men Østbanehallen har nå faktisk høyest omsetning på lørdager. Vi hadde en ­omsetningsforventning for ­v irksomhetene i hallen på rundt 220 ­millioner k ­ roner, men

nå er vi på god vei mot en årstakt på 300 millioner kroner, sier ­utviklingsdirektør Morten Austestad.

ROM Eiendom mottar en minimums­leie fra leietakerne pluss en ­omsetningsbasert prosentsats. ­Eiendomsselskapet hadde leieinntekter fra virksomheter på Østbanen før ombyg-­ gingen, men de jaktet på en merleie på litt over 40 millioner kroner etter ­ombyggingen.

– Vi skyter over det, sier Austestad.

Han mener samtidig at det er like ­viktig at rehabiliteringen av Østbane-­

med på å skape morgendagens samfunn. med på å skape morgen prosjekter. Vi trenger flere lagspillere, lagspillere som vil være prosjekter. Vi trenger fle kombinerer han med sin lidenskap for verdiskapning i kombinerer han med si og tør å vise seg frem. Eriks lidenskap for sport og lagånd og tør å vise seg frem. E I Hjellnes Consult satser vi på et sosialt miljø hvor ansatte trives I Hjellnes Consult satse BYGG OG EIENDOM I INFRASTRUKTUR, SAMFERDSEL OG ANLEGG I ENERGI, VANN, AVFALL OG MILJØ BY- OG EIENDOMSUTVIKLING I PROSJEKTLEDELSE

Hjellnes Consult INFRASTRUKTUR OG MILJØ

Tilrettelagt infrastruktur er blodåren i all god steds- og byutvikling.

Med behovstilpasset infrastruktur sikrer vi verdiskapning for samfunnet og for deg som utvikler.

7 7

SELFC.T

..

�kefn.9,,(

� ,1,tf"I \_ ,,..

..

� ,1,tf"I \_ ,,..

�kefn.9,,(

SELFC.T

samfunnet og for deg som utvikler.

Med behovstilpasset infrastruktur sikrer vi verdiskapning for Tilrettelagt infrastruktur er blodåren i all god steds- og byutvikling.

INFRASTRUKTUR OG MILJØ

I o k p

Hjellnes Consult

BY- OG EIENDOMSUTVIKLING I PROSJEKTLEDELSE BYGG OG EIENDOM I INFRASTRUKTUR, SAMFERDSEL OG ANLEGG I ENERGI, VANN, AVFALL OG MILJØ

I Hjellnes Consult satser vi på et sosialt miljø hvor ansatte trives og tør å vise seg frem. Eriks lidenskap for sport og lagånd kombinerer han med sin lidenskap for verdiskapning i prosjekter. Vi trenger flere lagspillere, lagspillere som vil være med på å skape morgendagens samfunn.

.

74

NE 09 2015

NYHETER

ROM Eiendoms mål var å få Østbanehallen til å bli en destinasjon.

Oslos beste utsikT ?

Med sin flotte beliggenhet på Aker Brygge har Fjordalleen 16 en fantastisk utsikt.

Arealer fra: 1.250 til 5.000 kvm BTA Hvert plan er på 2.500 kvm BTA Kontakt

Benytt muligheten til å sikre din bedrift lokaler i et av de siste ­byggene på Aker Brygge med sjøutsikt.

Lokalene er lyse og moderne, med høy kvalitet. Det er god parkerings­ dekning, sykkelparkering samt ­garderober tilknyttet eiendommen.

Fra Fjordalléen 16 har du gang­avstand til alt du trenger av service­ fasiliteter, være seg b ­ utikker, kaféer, trening eller strand.

Jørn Skovly

Kent Brunvoll

900 33 874 jorn.skovly@dnb.no

920 39 426 kent.brunvoll@dnb.no

76

NE 09 2015

NYHETER

hallen har løftet området rundt Oslo S og at ROM Eiendom har vært med på å ivareta kulturarven ved å sette et verne-­ verdig bygg ordentlig i stand.

– Det var en utfordrende jobb å gå i gang med et rehabiliteringsprosjekt med et bygg på nesten 150 år som er fredet og vernet. Men vi fikk til et godt samarbeid med vernemyndighetene, sier Austestad.

Opplevelser og trygghet Signe Horn tror noe av grunnen til at ­Østbanehallen er blitt en suksess, er at folk vil både spise mer ute og gjøre ting ute.

– Vi opplever at opplevelses­økonomien vokser, samtidig som d ­ etaljhandelen lider av konkurransen med netthandel. Det som får folk til å bruke sentrum er blant annet kultur og s­ ervering. Man må ha noe å tilby som gjør at folk bruker tiden sin i ­sentrum, sier Horn.

Samtidig mener hun at folk også må oppleve stasjonsområdet som trygt.

– Trygghet i sentrumsnære områder er viktig. Hvis man får voksne folk som er i områdene gjennom døgnet, så ­oppleves det trygt og attraktivt.

– Vi startet ­uteservering utenfor ­Østbanehallen, noe som har gått ­veldig

bra. Det har bidratt til at området utenfor, som var litt utrivelig, er blitt mye bedre, sier Horn.

Skal aldri selges ROM Eiendom er en ­eiendomsutvikler som gjerne selger etter at de har ­ferdig­utviklet eiendommene. Men ­Austestad og Horn slår fast at ­Østbanehallen forblir i selskapets eie.

– Denne eiendommen kommer aldri til å bli solgt. Det er en del av vår historie, sier Austestad.

ROM Eiendom sitter på tomter i nærheten av jernbanestasjoner i de fleste

TIL LEIE: Kongens gate 15

Moderne, flotte kontorlokaler - lav leie

2. etasje 425 - 638 m2 kontor • Eiendommen ligger sentralt i Oslo sentrums beste butikkog kontorområde, like i nærheten av Steen & Strøm og Karl Johans gate.

• Fasaden er pent oppusset og gir et bra inntrykk.

• Kollektivtransport og nødvendige servicefunksjoner som post, butikk og bank i umiddelbar nærhet.

• Innkjøring til garasjekjeller fra Nedre Slottsgate.

• Tre personheiser, samt vareheis.

norske byer, og er således en av de ­viktigste aktørene når det gjelder byutvikling.

Selskapet har blant annet vært med på ­Bjørvika-utbyggingen, ­transformasjonen av Schweigaards gate, er en sentral aktør i planene for Filip­stad, og har store utviklings-­prosjekter i Stavanger, Bergen og ­Trondheim.

– Det er viktig at vi er en aktør som kan ta en tyngre rolle og mer ­langsiktige grep. Vi har finansielle muskler og ­kompetanse og kan tenke helhetlig. For mange steder er preget av at hver gårdeier gjør sine ting uten at det løfter området rundt, sier Horn.

Tekst DAG-JØRGEN SALTNES E-post DAG@NE.NO Foto TOMASZ MAJEWSKi

• Rimelig husleie

Kontakt: Knut Holter Senior Eiendomsmegler MNEF Næringseiendom Mobil: 952 72 522 | knut@eiendomssenter.no www.eiendomssenter.no

78

NE 09 2015

NYHETER

Privat sektor er blitt mer forsiktig med å investere i nye yrkesbygg.

(Foto: Veidekke)

Fallende investeringer Veidekke spår fall i investeringer i yrkesbygg fremover.

Det børsnoterte entreprenørselskapet er ute med sin seneste konjunkturrapport. Her skriver Veidekke at investeringene i yrkes­ bygg har vist en fallende tendens gjennom 2014 og i år. For ett år siden var anslaget en vekst i investeringene i 2014 på 5 prosent og 4 prosent nå i 2015. Det blir det ikke.

Den lavere veksttakten skyldes svakere vekst i norsk økonomi og større forsiktighet i privat sektor til å igang­ sette nye prosjekter. For offentlig sektor er derimot veksten fortsatt stabil. Men nå erkjenner Veidekke at den samlede igangsettingen av yrkesbygg har falt siden sommeren 2014.

Det har riktig nok vært en s­ tabilisering de seneste månedene, men ­utviklingen er noe svakere enn hva Veidekke antok for hele 2015. Spesielt innenfor handelssektoren har det vært et fall, som har påvirket igangsettings­ tallene mest.

Utviklingen i arbeidsmarkedet de ­neste årene, og da spesielt syssel­ settingen, vil påvirke utviklingen innen­ for private yrkesbygg. Så langt i år ser Veidekke noe vekst i sysselsettingen, men økningen i arbeidsstyrken er sterkere.

Det bidrar til økende arbeidsledighet.

Mer i offentlige bygg

Svakere i Rogaland og Hordaland

Industri- og lagerbygg har de seneste årene hatt en relativt stabil utvikling, og det samme gjelder for hotellbygg og garasjer. For offentlige bygg som skoler og helsebygg har trenden vært økende de siste to årene.

Veidekke skriver at prognosene om en årlig vekst i yrkesbygg på rundt 1 prosent ligger fast. Det tilsvarende anslaget for offentlige yrkesbygg er 3 prosent, mens investeringene i private yrkesbygg spås å falle med mellom 1 og 2 prosent i år og neste år.

Ikke uventet er det regionale forskjeller, med svakere investeringsvekst i Rogaland og Hordaland, Oslo og Akershus spås derimot å ha en god vekst innenfor alle yrkesbyggsegmentene.

En ytterligere svekkelse av norsk økonomi kan ifølge rapporten føre til oppgradering og utbygging av sykehus og helsebygg, men dette vil trolig ikke dette gi utslag på investeringstallene før i 2017.

Glassvegger

Kontorskillevegger

Tekst JAN REVFEM E-post JAN@NE.NO

Himlinger

Kontakt oss: 23 24 22 00 eller mvo@modulvegger.no

Når det gjelder nærings­­eiendom på Romerike og Oslo nord – kontakt oss!

Se vårt nye eiendoms­magasin Real-nytt i neste utgave av NæringsEiendom.

REAL Næringsmegling AS | Hvamstubben 17 | 2013 Skjetten Tlf: 67 91 76 50 | E-post: firmapost@real.no | Real.no

80

NE 09 2015

NYHETER

Advarer mot fondsbudgivere

Intrinsic Oppkjøp AS byr på «hva som helst» i markedet, og styrene i selskapene advarer.

i desember i fjor ble beskyldt av Agasti for å rappe lister over 5300 kunder.

Av selskapene de har lagt inn bud på, er blant andre Aberdeen Eiendomsfond Asia, Aberdeen Eiendomsfond Norden/ Baltikum, DNB Private Equity I, ­Nordisk Areal Invest og Storebrand Privat ­Investor (SPI). Hele listen kan sees her.

Byr 2,76 kroner Det er nokså underlig det som nå utspiller seg. Det nystartede ­selskapet ­Intrinsic Oppkjøp AS, med 36 000 kroner i aksjekapital, har lagt inn bud på ikke mindre enn 80 selskaper. Bak selskapet står styreleder Øystein Helle og ­kontaktperson Ole Tobias Kjølleberg, som

Union Gruppen skriver på hjemmesidene at styret i SPI er kjent med at aksjonærene i selskapet er blitt kontaktet av Intrinsic, som har tilbudt aksjonærene å kjøpe aksjene i selskapet for 2,76 kroner per aksje. Oppkjøpet kan også skje ved «eierandel med tilsvarende verdijustert

egenkapitalverdi som kr 2,76 per aksje i et selskap som er børsnotert eller innen rimelig tid skal børsnoteres».

Aksjonærene risikerer ifølge styret å få oppgjør først 31. mars 2016 og ­mister dermed også retten til avkastning i perioden frem til 31. mars neste år, som utbetalt utbytte. I tillegg vil aksjonærene miste muligheten til å selge aksjene til andre om det kommer et høyere bud eller et salg av eiendommene i Storebrand Eiendomsfond gir høyere utbetaling til aksjonærene.

Aksjonærene er ikke sikret et ­kontantoppgjør. I tillegg vil det ifølge styret påløpe kostnader til børsnotering og administrasjon, som reduserer VEK

81

Intrinsic Oppkjøp har s­ pesialisert seg på å legge inn bud på ulike eiendomsfond, og har bydd på 80 ­selskapet med en samlet verdi på 20 milliarder.

(Illustrasjonsfoto: ­Shutterstock)

ytterligere. Betales det med eierandel i selskap som ennå ikke er børsnotert 31. mars 2016, kan det gå ytterligere tid før man kan selge aksjene.

Motbud Intrinsic har gjennomført tilsvarende transaksjoner blant annet i ­Boligutleie Holding III AS (BUH- Obligo) og ­oppnådd 30 prosent høyere kurs enn siste ­omsetning i annenhåndsmarkedet.

Men styret i SPI skriver i aksjonærbrevet at Intrinsic inngikk avtale om å betale kr 6,50 per aksje i BUH III. Senere ble det fremsatt bud på ­aksjene i Patrizia Alternative Investment på 10,85 kroner per aksje. Aksjonærene

som hadde inngått avtale med Intrinsic fikk imidlertid kun 6,50 kroner av dette, mens Intrinsic fikk 4,35 kroner per aksje.

«Aksjonærene tapte dermed over 40 % av salgssummen for aksjene», heter det i aksjonærbrevet.

Obligo Investment Management advarer i et aksjonærbrev datert 16. september mot budet fra Intrinsic på Global Private Equity II AS (GPE). Akseptfrist her er 31, oktober i år og oppgjør innen seks måneder.

Under VEK Prisen som tilbys er ifølge Obligo lavere en den verdijusterte egenkapitalen (VEK) som ble beregnet til 8,94 kroner per aksje den 15. september 2015. Den er imidlertid

høyere enn den seneste omsatte prisen i annenhåndsmarkedet hos Agasti Capital Markets AS. Obligo skriver i aksjonærbrevet at det samtidig foreligger stor usikkerhet rundt oppgjørsformen i tilbudet. ­Intrinsic tar også forbehold om at oppgjøret for ­eventuelle selgere kan være i aksjer i annet selskap fremfor kontanter.

«Tilbudet er ikke et kontantbud, og kan ikke sammenliknes med omsetnings-­ priser i annenhåndsmarkedet som i motsetning til tilbudet garanterer oppgjør i kontanter», advarer Obligo.

Tekst JAN REVFEM E-post JAN@NE.NO

82

NE 09 2015

STAVANGER

Innhol d

Stavanger 84 Løfter kollektivtilbudet på Forus Ny Bussterminal og Bussvei 2020 vil gi løft

86 Rimelige lager- og produksjonslokaler Man kan få lager og produksjonslokaler

90 Nå flytter arbeidsplassene Kan Stavanger bli vinneren?

96 Comeback i Stavanger sentrum Største utbyggingsprosjekt på 50 år

100 Store planer rett ved sentrum

Det utvikles i både Østre bydel og ved Byfjorden

102 Alle skal kjenne Norwegian Property

Norwegian Property har høy ledighet, men ambisjonene er store

106 Sier nei til spleiselag

Sandnes får ikke lov å hente penger fra utviklerne

96 Comeback i Stavanger sentrum

Slå et “hole-in-one” når du velger nye lokaler til din bedrift!

Et lite slag fra golfbanen og nær det aller meste kan din bedrift nå flytte inn i distriktets kanskje mest moderne næringsbygg. Golf Tower er klar og leietakere som Siemens og Aveva har allerede flyttet inn.

Kontorbygget holder svært høy standard, har energiklasse A og ligger perfekt til på Forus, med absolutt alt din bedrift og dine medarbeidere trenger i umiddelbar nærhet. Er tiden inne for en tilpasning av lokaler? Større eller

mindre? Golf Tower gir deg en unik fleksibilitet og ikke minst distriktets kanskje beste leiebetingelser?

Det koster ikke noe å ta kontakt og det kan virkelig lønne seg!

ENSIGN

Starbucks corner café

Sentralt på Forus

Utsikt mot golfbanen

Takterrasse fra kantine

Kantine fra Wilberg

5 min. fra Tvedtsenteret

Sykkel p-plass og verksted

Innendørs putting-green

Buss-stopp ved bygget

100% p-dekning

Høy standard

Ta kontakt for visning - når det måtte passe dere!

Næringsmegler Kristian Ur, 971 11 162 [kristian.ur@em1.no] eller utbygger Arild Egeland, 951 16 306

Energiklasse A

84

NE 09 2015

STAVANGER

Den nye bussterminalen blir etablert på Forus.

Løfter kollektivtilbudet til Forus Bypakke ­Nord-Jæren og den nye hoved-­ terminalen for ­Bussvei 2020 vil ­kunne gi kollektivtilbudet til Forus et skikkelig løft.

De seneste årene har det vært en enorm utvikling på Forus, som nå er Norges viktigste næringsområde, med 3000

virksomheter, 43 000 ansatte og bedrifter som omsetter for over 1000 milliarder kroner i året. Området har nytt godt av beliggenheten bare ti minutter fra ­Stavanger Lufthavn Sola, og nå kan det også bli en etterlengtet vekst i kollektiv-­ tilbudet. Talsmann Stein Racin Grødem i Forus-samarbeidet ser lyst på muligheten til å få gode kollektivløsninger på Forus i tiden fremover.

Bypakke Noe av det som virkelig kan løfte ­kollektivtilbudet til Forus, er ­Bypakke Nord-Jæren. Det er en ny ­bompengepakke i Stavanger, Sandnes,

Sola og Randaberg fra 2017. Det er lagt til grunn et mål om nullvekst i personbiltrafikken, og mesteparten av bompengeinntektene skal derfor brukes på ­kollektivløsninger, sykkel og gangveier.

– Bypakken er vedtatt lokalt, og hvis den blir godkjent i Stortinget, kan de gå i gang allerede i 2017. Prosjektet vil løpe til 2032 og vil knytte Forus inn på ­kollektivfeltet. Alle bussene skal jo innom Forus, og med den sentrale ­beliggenheten det er der, så vil vi kobles rett på bussnettet, sier Stein Racin Grødem.

Forus vil blant annet nyte godt av en sykkelstamvei som går fra Stavanger via Forus til Sandnes og bussveien fra

85

Kollektivsambandet til Forus vil få et løft i årene fremover.

Stavanger til Vatnekrossen med arm til Forus Vest, Sola Sentrum og Stavanger Lufthavn Sola.

Han vil ikke gå så langt som å si at planene er en «gamechanger» for Forus.

– Det som betyr noe er at man får koplet Forus inn på busslinjene til Sola og Risavika.

Bussanlegg på Forus Et annet tiltak som kan løfte kollektiv-­ tilbudet til Forus er etableringen av et nytt stort bussanlegg. Anlegget på 50 000 kvadratmeter skal bli ­hovedterminal

for Bussvei 2020, ett av Europas største bussveiprosjekter. Fra 2021 vil ­Europas lengste bussvei åpne, med nye ­m iljøvennlige busser som får kjøre i sine egne felt fra Tananger og ­Kvernevik til Stavanger sentrum og sørover mot Forus, Sandnes og Vatne.

Selv om hovedterminalen ikke skal være en passasjerterminal, vil den få stor effekt på tilbudet til Forus.

– Forus er et knutepunkt i regionen ­sentralt beliggende mellom Stavanger, Sandnes og Sola, uttalte adm. direktør Arild Egeland i Høgevoll AS i ­forbindelse med at Forus ble valgt som lokasjon for det nye bussanlegget.

Høgevoll og Det ­Stavangerske I­ nvesteringsselskap skal bygge ­bussanlegget på en tomt som ligger rett ved det ­kommende IKEA-bygget ved Solasplitten.

– Forus er næringslivets motor i ­Stavanger-regionen og blir nå også navet i kollektivtilbudet. Beliggenheten ­­ betyr at de over 40 000 ansatte på Forus vil få et s­ pesielt godt tilbud i ­bussveiprosjektet, sa Racin Grødem da det ble klart at b ­ ussanlegget skal til Forus.

Tekst DAG-JØRGEN SALTNES E-post DAG@NE.NO Foto FORUS-SAMARBEIDET

86

NE 09 2015

STAVANGER

I Risavika ligger leieprisene for verkstedlokaler på rundt 1350 kroner per kvadratmeter. (Foto: Scanpix)

Rimelige lager- og ­produksjonslokaler Man kan få leid ­vanlige lager­lokaler med god standard til rimelige kvadrat­ meterpriser i ­Stavanger.

Det viser en leieprisoversikt utarbeidet av Eiendomsmegler 1 Næringseiendom.

Ifølge næringsmegleren får lagerlokaler med god standard for mellom 600 og 800 kroner per kvadratmeter i Stavanger-­

området. Dersom man er villig til å betale mellom 800 og 1100 kroner per kvadratmeter, kan man få lokaler med såkalt høy standard. Det betyr at lokalene har større høyde til taket og flere porter som gir bedre muligheter for ulike lastebiler.

Går man over til verksteds- og produksjonslokaler, stiger leieprisene som følge av at lokalene er mer til­passer brukeren. Ifølge Eiendomsmegler 1 Næring ligger leieprisene for verkstedog produksjonslokaler på mellom 800 kroner per kvadratmeter og 1100 kroner per kvadratmeter for lokaler med god standard. Skal man ha høy standard, blir prisene mellom 1100 kroner per kvadratmeter og 1350 kroner per kvadratmeter.

Baseområdene Dusavika og Risavika Havneområdet Risavika ligger i Tananger, 4–5 kilometer nordvest for Sola Lufthavn og en snau mil i luftlinje sørvest for Stavanger sentrum. Risavika er blitt selve logistikk-knutepunktet innenfor olje- og oljeservice, men har også flere selskaper innenfor distribusjonslogistikk.

Selskaper som leier lokaler i Risavika er blant annet Halliburton, Conoco­ Phillips Norge, Norske Shell og Tess. Det er svært lite kontorlokaler i området.

Sammen med Dusavika er Risavika et typisk verkstedområde i Stavanger-­ regionen.

Ifølge Eiendomsmegler 1 Næringsmegling er det blitt ferdigstilt drøye

NORGES VIKTIGSTE NÆRINGSOMRÅDE

Motoren i Stavanger-regionen En femtedel av Norges verdiskapning 3000 virksomheter – 40000 ansatte Internasjonal smeltedigel av innovasjon og kompetanse I rivende utvikling, modernisering og transformasjon

www.forus.no www.facebook.com/forusforyou

88

NE 09 2015

STAVANGER

Uvær i fremleiemarkedet gjorde at NCC Property Development droppet de neste byggetrinnene for Stavanger Business Park. (Ill.: Oxivisuals)

50 000 kvadratmeter areal i de to om­ rådene. Arealledigheten er anslått til bare 3,10 prosent, noe som er 0,3 prosent­ poeng høyere enn da Eiendomsmegler 1 Næringseiendom gjorde sin opptelling i 2012.

Leieprisene for verksted har steget de seneste årene fra 1000 kroner per kvadratmeter i 2011, men de har nå flatet ut og ligger mellom 1300 og 1400 kroner per kvadratmeter.

16 000 ­kvadratmeter for fremleie, mens halvparten av de ledige arealene på Forus i nye bygg fra 2012 kommer fra fremleie.

Leieprisen for lokaler på Hinna Park var mellom 1800 og 2300 kroner per kvadratmeter, men kan nå komme under press som følge av fremleietilbudet.

Hinna Park har nesten bare nye lokaler, noe som bidrar til at leieprisene der er såpass høye.

Tøft på Forus Mye fremleie Kontormarkedet utenfor Stavanger ­sentrum er preget av mye areal for fremleie på Forus og i Hinna Park. Aker Solutions er ute i markedet med hele

På Forus var leieprisen for kontorlokaler med høy standard mellom 1400 og 1800 kroner per kvadratmeter, men også her kan man få rimeligere arealer i samme kategori som følge av stort tilbud.

Situasjonen på Forus varierer veldig fra bygg til bygg, men NCC Property Development har bestemt seg for å legge ned sin avdeling der. NCC skulle utvikle til sammen 50 000 kvadrat­ meter kontor­areal på Forus fordelt på flere byggetrinn. Men selskapet har gitt seg etter det første byggetrinnet av ­Stavanger Business Park på 9200 kvadratmeter. Tomtene for de neste byggetrinnene er gitt tilbake til ­Forus Næringspark, og det jobbes nå for å få leid ut 6000 kvadratmeter som blir ledig fra oktober 2016.

Tekst DAG-JØRGEN SALTNES E-post DAG@NE.NO

Se vårt magaSin vedlagt dette nummeret av næringSeiendom!

ET MAGASIN

FRA SWECO

3/2015

SAMFUNN

PÅ RETT SPO R

InterCity-utb yg et gigantpro gingen på Østlandet er sjekt som vi lk sammen til ett arbeidsm nytte regionen arked.

Side 4

EN GOD IDÉ

Et komplise rt tunnelpro sjekt kan løses sm art med sikre metoder.

SIDE 10

EKSPERTISE

Ambisiøs sa tsing skal gj øre industrivirk somheter m er konkurrans edyktige.

SIDE 20

Nordens ledende rådgiverselskap innen teknikk, miljø og arkitektur - www.sweco.no

90

NE 09 2015

STAVANGER

N책 flyttes arbeidsplassene Blir Stavanger vinneren?

91

Stavanger er blitt hardt rammet av nedskjæringer i oljesektoren, men kan få en fordel dersom selskapene i oljenæringen samler sine virksomheter på ett sted. (Foto: Scanpix)

Oljeselskapene har nå begynt med ­samlingen av hovedkontorfunksjoner og nedleggelse av ­avdelingskontorer.

Det kan være godt nytt for Stavanger.

Da oljemarkedet var på sitt heteste, slet både olje- og oljeserviceselskapene med å få rekruttert kvalifisert arbeidskraft i Stavanger. «Alle» de kloke hodene var ­ansatt til svært gode betingelser, og næringen klagde over at det var umulig å

få tak i nok ansatte. Flere av ­selskapene etablerte store avdelingskontorer i ­Oslo-området, og ansatte ingeniører fra Østlandet som ville fortsette å bo «hjemme».

Oppsigelser Oljeprisfallet, fra over 100 dollar fatet i fjor sommer til dagens nivå på rundt 47 dollar fatet, har gitt usikkerhet i ­oljenæringen. Selskapene har gått i gang med flere runder med nedskjæringer, og det blir stadig mer plass i lokalene til de som flyttet inn i nye bygg på Østlandet og i de store kontorbyggene på Forus.

Selskaper som Statoil, Technip, Aker Solutions, FMC ­Technologies, Aibel, North Atlantic Drilling, ­ConocoPhillips, Westcon og mange andre har ­gjennomført eller er i ferd med å ­gjennomføre store bemannings-

kutt. Så langt er 25 000 jobber i Norge blitt borte, og Norsk Industri frykter at 70 000 a ­ rbeidsplasser kan gå tapt før ­nedskjæringene er gjennomført.

Men med halvfulle bygg både i Oslo, Stavanger og Bergen, kan faktisk nye runder med kutt vise seg ikke å bli like dramatisk for Stavanger som ­kuttene har vært så langt. De oljerelaterte ­selskapene kan fort ende opp med å stenge ­Oslo­kontorene og heller satse i Stavanger, nær de store oljeselskapene og Nordsjøen. En samling av virksomhetene på færre steder vil gi store besparelser, og den seneste måneden har man allerede sett eksempler på slike samlokaliseringer.

Flere samlokaliserer I midten av september kom nyheten om at oljeselskapet Repsol, som i vinter kjøpte opp Talisman, vil ­samle

92

NE 09 2015

STAVANGER

Sjeføkonom Jan Ludvig Andreassen i Eika Gruppen mener Statoils strategi for den internasjonale virksomheten vil avgjøre mye av hvor selskapene skal ha fokus i tiden fremover.

­ irksomheten på ett kontor. ­Etter v ­oppkjøpet i vinter hadde Repsol ­Exploration sitt hovedkontor i Oslo, mens Stavanger ble avdelingskontoret.

Ifølge Stavanger Aftenblad har Repsol nå bestemt seg for at Oslo-kontoret skal stenges og stillingene og de ansatte blir flyttet til Stavanger-kontoret.

I Stavanger har gamle Talisman hatt 200 ansatte, mens oppkjøperen Repsol har 50 ansatte i Stortingsgaten 8 i Oslo.

Dersom flere olje- og oljeservice-­ selskapet skulle følge Repsols ­eksempel, vil Stavanger kunne få ­etterlengtede ­oljearbeidsplasser i en tid hvor ­selskapene kutter ansatte.

I Bergen har de ansatte i gamle Rocksource vært gjennom flere tvungne flyttinger. I fjor la Rocksource ned sitt Oslo-kontor og samlet all virksomhet i Bergen. Men så ble Rocksource kjøpt opp av private equity-fondet HitecVision VII, Oslo ble gjenetablert som hoved-

kontor, og selskapet skiftet navnt til Pure E&P. For kort tid siden ble det klart at alle a ­ nsatte i Bergen må flytte til Oslo. ­Selskapet ga valget mellom å motta en sluttpakke eller å pakke flyttebilen.

Hva gjør Statoil?

En av jokerne for den østlandske ­oljebransjen er hva Statoil gjør med sin internasjonale satsing. Det var Helge Lund som samlet den internasjonale ­virksomheten i et nytt stort bygg på Fornebu, og den nåværende Statoil-sjefen Eldar Sætre har snakket varmt om å r­ evitalisere og øke satsingen på norsk sokkel.

– Stavanger er den store «huben» for mye av logistikk og drift av Nordsjøen, mens Fornebu har mer administrasjon og er ­ingeniørtung i den internasjonale delen, sier sjeføkonom Jan Ludvig A ­ ndreassen i Eika Gruppen til NæringsEiendom.

Statoil har allerede nå langt færre på plass i sine Fornebu-lokaler enn planlagt,

og det skal fremleies 8000 kvadratmeter, et tall som kan komme til å øke.

Andreassen mener det kan få ­alvorlige følger for underleverandørene som er etablert på Østlandet dersom den internasjonale virksomheten til Statoil nedskaleres.

– Rollen til Fornebu-kontoret til S ­ tatoil må ses i sammenheng med om selskapet vil prioritere å satse i utlandet, eller om de vil konsentrere mer av virksomheten mot norsk sokkel, sier Andreassen.

Han mener at dersom Statoil skulle nedskalere den internasjonale satsingen og flytte den tilbake til Stavanger, vil det kunne føre til at andre selskaper i leverandørindustrien flytter etter.

– Det kan bli en spennende dragkamp.

Men det er altfor tidlig å si noe om hva som vil skje, sier Andreassen.

Tekst DAG-JØRGEN SALTNES E-post DAG@NE.NO

CREUNA

UNIKE NÆRINGSLOKALER TIL LEIE LIKE VED STAVANGER SENTRUM

UNIKE TIL LEIE Omgivelser girNÆRINGSLOKALER inspirasjon, inspirasjon gir prestasjon.

LIKE Det er noeVED alle vet, STAVANGER SENTRUM en evig HR-sannhet, at suksess i arbeidslivet krever, Omgivelser Omgivelser gir gir inspirasjon, inspirasjon, at man både og lever inspirasjon girarbeider prestasjon.

inspirasjon gir prestasjon.

Det Det er er noe noe alle alle vet, vet, en evig HR-sannhet, en evig HR-sannhet, at at suksess suksess ii arbeidslivet arbeidslivet krever, krever, at man at man både både arbeider arbeider og og lever lever www.byfjordparken.no

Har du spørsmål vennligst kontakt: DNB Næringsmegling Tonje Østrem Hadland / Eiendomsmegler MNEF tonje.hadland@dnb.no / 950 57 288 GMC Eiendom AS Har vennligst Har du du/spørsmål spørsmål vennligst kontakt: kontakt: Lars Stangeland Daglig leder DNB Næringsmegling lars.stangeland@gmc.no / 913 40 190 DNB Næringsmegling

Tonje Østrem Hadland / Eiendomsmegler MNE

Tonje/ Eiendomsforvalter Østrem Hadland / Eiendomsmegler MNE Sigbjørn Førre tonje.hadland@dnb.no / 950 57 288 tonje.hadland@dnb.no sigbjorn.forre@gmc.no / 905 34 744/ 950 57 288 GMC GMC Eiendom Eiendom AS AS Lars Stangeland Lars Stangeland // Daglig Daglig leder leder lars.stangeland@gmc.no lars.stangeland@gmc.no // 913 913 40 40 190 190 Sigbjørn Sigbjørn Førre Førre // Eiendomsforvalter Eiendomsforvalter sigbjorn.forre@gmc.no / 905 34 744

SPLITTER NYE KONTORLOKALER TIL UTLEIE VED INNOVASJONSPARK STAVANGER OG UNIVERSITETET

FOR MER INFORMASJON: WWW.IPARK.NO TLF 51 87 40 00

• PLASS TIL CA 350 ARBEIDSPLASSER • AREALEFFEKTIVT • BREEAM EXCELLENT • INNFLYTTINGSKLART SOMMEREN 2017 BYGGEARBEIDET ER PÅBEGYNT

Vi bygger nytt hovedkontor for Applus RDT i Dusavik - Bygger vi for deg neste gang?

FOR MER INFORMASJON Sjur Christian Monsen 足足906 25 177 www.smedvig.no

96

NE 09 2015

STAVANGER

Comeback i ­Stavanger sentrum

Utbyggingen av det nye Ankerkvartalet og Straensenteret ­markerer et etterlengtet comeback for Stavanger sentrum.

Etter at Forus og Hinna har fått mange av de store nybyggene i Stavanger-­

området den seneste tiden, er det nå tid for et comeback i Stavanger sentrum.

Både i Østre bydel og på vestsiden er det store utbygginger på gang (se egen sak), og nå skal den første virkelig store utbyggingen midt i sentrum på femti år gi byen en kraftig vitamin­innsprøytning.

Ankerkvartalet Det såkalte Ankerkvartalet regnes som noen av de aller ypperste sentrums­ eiendommene i Stavanger. Nå vil eieren og utvikler Øgreid Eiendom bygge ut og rehabilitere Ankerkvartalet.

– Vi vil bygge ut ca. 8500 kvadrat­ meter handelslokaler og mellom 7000 og 8000 kvadratmeter kontorlokaler. Kjøpesenteret i Ankerkvartalet skal integreres med gateplan rundt ­kvartalet, og vi vil ha innganger fra forskjellige nivåer, som torget, sjøsiden og Lars Hertevigs gate, sier eiendoms­ sjef Jon Brakestad i Øgreid Eiendom til Nærings­Eiendom.

Utbyggingen skal sørge for en ­urbanisering av området på gateplan.

– Målet er at Ankerkvartalet skal få et levende torg med forskjellige service­

97

Ankerkvartalet.

tilbud. Det skal bli restauranter, butikker og food-court, sier Brakestad.

Straensenteret Øgreid Eiendom arbeider ikke bare med Ankerkvartalet. Eiendomsselskapet skal også gjennomføre en ­omfattende ­utbygging og rehabilitering av Straen­ senteret. Arkitekt­firmaet Snøhetta er hentet inn for å tegne prosjektet.

– Det nye Straensenteret vil bestå av ca. 13 000 kvadratmeter kjøpesenter og ca. 8000 kvadratmeter kontor. Straen-­ taket bli et utsiktspunkt utover byen til

flede for alle, og kontorbygget er skjært gjennom med en sliss, hvor man kan gå i trapper fra taket og ned i byen, sier ­eiendomssjefen.

Straensenteret vil få mellom 25 og 30 butikker og det Brakestad omtaler som byens flotteste og mest areal­ effektive k ­ ontorer. I dag er 21 butikker i senteret.

Gir muligheter for de store – Disse prosjektene kan generere opptil 1000 nye arbeidsplasser midt i ­sentrum av Stavanger, sier Brakestad.

Stavanger sentrum har i løpet av de seneste årene sakket kraftig akterut i forhold til vekstområder som Forus og Hinna Park. Midt i en region som har hatt kraftig vekst, har sentrum hatt null vekst. Området preges av mange små lokaler som ikke passer for større kontor­ bedrifter, men som samtidig regnes som verdifulle for byen. Men for at Stavanger sentrum ikke skal stagnere i forhold til andre områder, er man avhengig av nye og store arealer, både innenfor kontor og handel. For de store leietakerne har det vært vanskelig å få tilgang på de store

98

NE 09 2015

STAVANGER

Det nye Straensenteret sett innenfra og utenfra.

99

Utbyggingen blir midt i Stavanger sentrum.

arealene. Nå mener Øgreid Eiendom at deres to store utbygginger vil gjøre det mulig for større selskaper å etablere seg i sentrum igjen.

– Nå får vi endelig store nok kontor­ arealer tilgjengelige i sentrum, sier Brakestad.

Ville selge, kjøpte i stedet Utbyggeren Øgreid har vært i markedet for å få en partner til prosjektet, men nå satser selskapet på å stå for ­utviklingen selv. De to utbyggingene innebærer samlede investeringer på rundt 1 milliard kroner. Etter planen vil prosjektet stå ferdig i 2018.

– Vi gikk ut for å se på mulighetene til å få inn en partner til utviklingsprosjektet og eiendommene, helst 50/50 eierskap. Vi hadde gode prosesser med flere interes­ senter, men fikk ikke den prisen vi ville

ha. Vår holdning har vært at skal vi gjøre et delsalg av eiendommene, så skal vi oppnå en historisk god pris. Men mye av den negative utviklingen i markedet med fallende oljepris gjorde at vi ikke fikk den historisk gode prisen, uttalte eiendoms­ sjef Jon Brakestad i Øgreid Eiendom til NE nyheter for kort tid siden.

I stedet har Øgreid Eiendom kjøpt den femte og siste eiendommen i Anker­ kvartalet, Kongsgårdbakken 1, fra DSD. Bygget er på 3700 kvadratmetet og har ifølge Brakestad byens mest sentrale beliggenhet. Ankerkvartalet består av Haakon VIIs gate 7, Haakon VIIs gate 9, Kongsgårbakken 1, Kongsgårbakken 3 og Strandkaien 2.

og Hinna Park, hvor det er store arealer for fremleie.

Ifølge Eiendomsmegler 1 Næring har det vært lite nybyggingsaktivitet i Stavanger sentrum de seneste årene, og det er derfor lite ledige kontorlokaler der. Lokaler med høy standard og den beste beliggenheten i sentrum leies ut for 2650 kroner, noe som er uendret i forhold til de seneste årene. Prisene for bygg med høy standard i sentrum svinger fra 1600 til 2650 kroner per kvadratmeter, ­avhengig av mikrobeliggenheten.

DNB Næringsmegling opererer med leiepriser for lokaler med høy standard i Stavanger sentrum fra 1800 kroner per kvadratmeter til 2500 kroner meteren.

Høye leiepriser

Tekst DAG-JØRGEN SALTNES

I Stavanger sentrum har leieprisene falt langt mindre enn i områder som Forus

E-post DAG@NE.NO Foto DIIZ

100

NE 09 2015

STAVANGER

Store planer rett ved sentrum Både i Østre bydel og ved Byfjorden er det store utbyggingsplaner i tiden fremover.

Det er ikke bare midt i Stavanger sentrum (se side 96-99) at det planlegges store utbygginger. Rett vet Torget har GMC Eiendom store planer for sitt prosjekt Byfjordparken. Selskapet fikk nylig ordfører Christine Sagen Helgø til å sette det første spadestikket i utbyggingen med stor entusiasme.

– Dette er et fantastisk prosjekt. Et enstemmig vedtak i bystyret viser hvilken kvalitet dette prosjektet har, sa Sagen før satte i gang med spaden.

Fra industri til fjordpark Byfjordparken er et gigantisk ­prosjekt som tar sikte på å transformere et ­tidligere utilgjengelig industriområde til en ny bydel med boliger, kontor, handel og restaurantvirksomhet.

De samlede investeringene kan komme opp i milliardbeløp når alt står ferdig. Det planlegges ni næringsbygg med til sammen 56 000 kvadratmeter og 11 ­boligbygg med 243 leiligheter.

For en knapp måned siden delte det GMC-eide eiendomsselskapet Byfjordparken AS ut kontrakten for bygging av parkens første 100 leiligheter. Det var ­Jærenentreprenør som stakk av med seieren i anbudskonkurransen.

– Kontrakten er basert på ­passivhus-standard og er tildelt på bakgrunn av kvalitet, HMS og pris. Vi er meget fornøyd med å ha fått en så solid leverandør som Jærentreprenør med på laget, sier Lars Stangeland, daglig leder av Byfjordparken AS og GMC Eiendom.

Kontrakten er planlagt med klar miljøprofil og alle bygg er passivhus og bygges etter BREEAM-standard.

Regus har mer enn 800 kontorløsninger

Byfjordparken er blant prosjektene som ligger rett ved sentrum. (Ill.: RAMP AS)

Østre bydel Det skjer også mye i Østre bydel, en del av byen som er i ferd med å bli et urbant kultur- og opplevelsesområde. Utviklingen i Østre bydel kan minne om utviklingen i Oslos Grüner­løkka, bare med det Stavanger-folket presiserer er med Stavangers sjarm.

Aktører som Kruse Smith Eiendom, OBOS, Norwegian ­Property og Felleskjøpet arbeider med ulike utbyggingsplaner, som gir næring, boliger og mer aktivitet på gateplan.

Området hadde tidligere en rekke hermetikkfabrikker, og utviklet seg i en negativ retning etter hvert som fabrikkene ble lagt ned. Men nå foregår det en betydelig oppgradering, med flere utviklingsprosjekter.

Tekst DAG-JØRGEN SALTNES E-post DAG@NE.NO

Tiden din er verdifull, så bruk den på det du gjør best.

Ikke kast bort tiden på å komme fra A til B, eller for å ta deg av kontoradministrative oppgaver. Vi tilbyr lokaler nær deg.

Få ting gjort. Vær nær dine kunder, leverandører og nye muligheter. Vi gir deg en inspirerende arbeidsplass med tipp-topp service. Alt du behøver i din forretningshverdag, er lett tilgjengelig når ditt behov melder seg. Uansett hva dine forretningsplaner er, vil vi hjelpe deg og komme dit.

Kontor

Virtuelt kontor

Business lounge

Møterom

Ring oss, og la oss snakke business. +47 22 99 60 90 regus.no

102

NE 09 2015

STAVANGER

Alle skal kjenne Norwegian Property

Norwegian Property har ikke vært godt nok kjent hos leie-­ takerne i Stavanger.

Det skal selskapet gjøre noe med, og ­bydelsutvikling i ­Østre bydel vil spille en stor rolle.

Roar Øglænd har begynt den ­møysommelige jobben med å få leid ut Norwegian Propertys lokaler i ­Stavanger-området. Selskapet hadde ved utgangen av andre kvartal en ledighet på hele 52 prosent i Stavanger, tilsvarende rundt 50 000 kvadratmeter. For å få leid ut disse lokalene, holdt det ikke med litt venstrehåndsarbeid fra Oslo, da måtte det lokal tilstedeværelse på plass. Roar Øglænd, daglig leder i Boca AS, ble derfor hyret inn til utleiearbeidet. Han har ­tidligere vært daglig leder i 2020park AS og vært eiendomsutvikler i Hinna Park.

Roar Øglænd forteller ­NæringsEiendom at hovedprioriteten for Norwegian P ­ roperty

(NPRO) i S ­ tavanger nå er arbeidet med Badehusgata 33-39. Eiendommen, som tidligere var et enbrukerbygg for Aker Solutions, har vært gjennom en totalrehabilitering. Nå legges det opp til et flerbrukerbygg. Badehusgata 33-39 har et brutto areal på 21 100 ­kvadratmeter.

Eiendommen består av tre bygg, to på fire etasjer og ett hovedbygg på ni etasjer.

Møteplassen i østre bydel Norwegian Property og aktører som OBOS og Kruse Smith arbeider for tiden med å transformere området rundt eiendommen, som ligger i Østre bydel.

Badehusgata 33-39 er nå blitt «brandet»

103

til Svanketorget, og det jobbes hardt med omgivelsene rundt eiendommen.

– Vi vil skape et pulserende miljø på bakkeplan, et møtested for byens ­i­nnbyggere. Vi har kalt torget rundt ­eiendommen for Svanketorget og legger til rette for aktiviteter.

– Vi hadde blant annet en popup-­ event som var et beach party. OBOS anla strand på sin eiendom og det var flere tusen mennesker innom på en ­lørdag på ­strandfesten. Da fikk vi ­synliggjort potensialet i denne vika som ligger ved eiendommen. Nå jobber vi ­også med en drive in-kino der, sier Øglænd.

Både små og store For Norwegian Property var det ­dramatisk å miste Aker Solutions i B ­ adehusgata 33-39. ­Oljeservice-selskapet genererte årlige leieinntekter på over 35 millioner kroner. I stedet måtte det brukes millionbeløp på å pusse opp lokalene, og NPRO måtte også begynne utleiearbeidet fra start da Aker Solutions flyttet ut.

Oljeselskapet Noreco leier én etasje i bygget, ellers har Telenor halvannen ­etasje. Det er med andre ord god plass når man tar en omvisning i de store ­fellesarealene og kantinen i første etasje.

– Vi skal differensiere og ha både store, mellomstore og små leietakere.

Vi har allerede tegnet noen leieavtaler på fra 100 til 400 kvadratmeter. Disse leietakerne flytter inn denne høsten. Det som er bra i Stavanger nå, er at vi ser en veldig fremvekst av små og mellomstore bedrifter. Oljekrisen ar dyttet folk i gang til å starte sine egne arbeidsplasser, sier Øglænd.

Han legger ikke skjul på at det må gjøres en grundig jobb for å få fylt opp både denne og andre ­eiendommer. Markedssituasjon i ­Stavanger omtales som ekstremt krevende, men Øglænd er ikke i tvil om at selskapet skal få fylt opp eiendommene.

– Vi vil synliggjøre Norwegian ­Property i Stavanger. Nå vil flere av

104

NE 09 2015

STAVANGER

Norwegian Property har også muligheter til å huse Statoil i det nye prosjektet The Rock.

Norwegian Propertys Grenseveien 19-21 skal bli flerbrukerbygg.

­ yggene bli flerbrukerbygg, og da må vi b være offensive. Det er viktig å være til stede og synliggjøre at vi har et komplett tilbud. Vi jobber også veldig systematisk med innsamling av informasjon om potensielle kunder, sier Øglænd.

Store tomme bygg på Forus Norwegian Property har flere eiendommer på Forus, et område som sliter med høy ­ledighet og mye fremleie. Tidligere ­Norwegian Property-sjef Olav Line har brukt sterke ord da han har uttalt seg om markedet på Forus.

– Situasjonen er grusom, fordi det er fremdeles mange som er villige til å bygge nytt i regionen, selv om det står

mye ledig. Du kan leie nybygg for 1600 til 1700 kroner per kvadratmeter, og da har tomten nesten ikke verdi, sa en frustrert Olav Line på en kvartalsprsentasjon.

Nå har Svein Hov Skjelle tatt over som ny sjef i Norwegian Property, men ­selskapet har fortsatt store arealer ledige på Forus. I Grenseveien 19-21 har Statoil flyttet ut fra to bygg på til sammen 32 000 kvadratmeter. Og i Forusbeen 35, et bygg på over 20 000 kvadratmeter, har Telenor flyttet ut. Øglænd er imidlertid optimistisk med tanke på de to eiendommene.

– Grenseveien 19-21 er en veldig fin fremtidig eiendom, men den er rammet av de samme problemene som det ellers er på Forus. Vi vil bygge sten på sten og

utvikle eiendommen til et flerbrukerbygg. Til nå har vi fokusert mest på ­Grenseveien 19, som er på 5400 kvadratmeter og har to seksjoner som begge er på 450 kvadratmeter i hver etasje. Vi har en del interessenter og har jobbet med interiørarkitekter for å gjøre bygget mer attraktivt, sier Øglænd.

Han mener at Forusbeen kan bli brukt til noe annet enn kontor.

– Vi har sett på muligheten for boligkonvertering, eller at bygget kan brukes til pleie- eller helsekonsepter, sier Øglænd.

Tekst DAG-JØRGEN SALTNES E-post DAG@NE.NO

Badehusgata 33-39 er allerede rehabilitert og blitt S­ vanketorget, nü jobbes det med ü utvikle byrommet.

106

NE 09 2015

STAVANGER

Sier nei til spleiselag ­Sivilombudsmannen ber Sandnes ­kommune ­endre ­praksis ved ­utbyggingsavtaler.

I Sandnes har private utbyggere ­reagert på at de må være med på å spleise på gangveier, parker, gangbroer og ­kollektivanlegg i hele sentrum. Midlene går inn i et kommunalt fond, og Sandnes kommune håper på årlige innbetalinger til fondet på 13-17 millioner kroner.

Bidraget fra utbyggerne beregnes etter antall kvadratmeter som skal bygges ut og er i kommunedelplanen for sentrum fastsatt til 950 kroner per kvadratmeter for boliger og 650 kroner per ­kvadratmeter for næringsbygg. Med andre ord må en utvikler av et kontorbygg på eksempelvis 5000 kvadratmeter bidra med 325 000 kroner.

Advokatfirmaet Harris har på vegne av utbygger NCC klaget på ordningen i Sandnes, som de mener er i strid med plan- og bygningsloven. NCC må ved et større boligprosjekt betale inn hele ­7 ­millioner kroner til dette spleiselaget.

Sivilombudsmannen reagerer Etter plan- og bygningsloven kan en ­utbygger pålegges å bekoste ­nødvendige planvedtak ved en ­utbygging, men spørsmålet om Sandnes kommune feiltolker loven har nå fått et svar fra ­Sivilombudsmannen.

Partner Geir Frøholm i ­Advokatfirmaet Schjødt har uttalt til NE nyheter at NCC kan ha en god sak, men at det er ­Sivilombudsmannen som bør komme med synspunkter på disse ­prinsippene. Det har han nå gjort, og det er punkt 1.4 i ­kommunedelplanen som er kritikkverdig.

I henhold til dette punktet pålegges utbyggeren via utbyggingsavtalen å bidra finansielt til tiltak i hele ­sentrumsområdet. Blant annet må utbyggere bekoste tiltak utenfor utbyggingsområdet som kan ha liten, eller kanskje ingen sammenheng den konkrete utbyggingen.

Saklig sammenheng Sivilombudsmannen viser i en uttalelse ­datert 7. september til forarbeidene og departementets uttalelse til plan- og ­bygningsloven. Her må tiltaket som ­utbygger helt eller delvis pålegges å bekoste, ha en «saklig sammenheng med utbyggingen for å være nødvendig».

Ombudsmann Aage Thor Falkanger og hans eksperter er derfor kommet til at punkt 1.4 i kommunedelplanen i Sandnes er i strid med nødvendighetskravet i ­­­­planog ­bygningsloven § 17-3 tredje ledd første punktum.

Dette punktet er også i strid med forholdsmessighetskravet i samme ­bestemmelses tredje ledd annet og tredje punktum. Sivilombudsmannen ber ­kommunen om å endre punkt 1.4 i ­kommunedelplanen.

Bystyret i Sandnes har for øvrig vedtatt at beløpene skal være 950 kroner per kvadratmeter BRA for boliger og 650 kroner per kvadratmeter BRA for næringsbygg.

Tiltakene består av ­hovedveier med kollektivanlegg, parkanlegg, ­viktige ­byrom, gangveier, ­gangbroer, kanaler, gjestehavn, småbåthavn, ­jernbaneundergang, ­havnepromenader, teknisk infrastruktur under og over ­terrenget, samt kunstnerisk utsmykning.

Her går det altså mot en endring.

Alternativ eiendomsskatt Eiendomsbransjen er svært skeptisk til at stadig flere kommuner krever ­utbyggingsbidrag for utbyggere. I noen tilfeller kan slike bidrag bli en alternativ eiendomsskatt.

– Det er ikke urimelig at ­utbyggerne må bidra til finansiering av den ­infrastrukturen som utløses ­direkte av utbyggingen. Men når ­kommunene gjennom ­utbyggingsavtaler og ­rekkefølgebestemmelser tvinger ­utbyggerne til å betale for ­ infrastruktur langt utover det aktuelle ­utbyggingsområdet, har slike bidrag ­utviklet seg til å bli en ordinær skatt, uttalte adm. direktør Thor Olaf Askjer i Norsk Eiendom da spørsmålet om ­utbyggingsbidragene kom opp.

Tekst JAN REVFEM E-post JAN@NE.NO

107

Ombudsmann Aage Thor Falkanger. (Foto: Ingar NĂŚss)

Sandnes kommune har tatt ut litt i overkant av utbyggingsbidrag fra utbyggerne. (Foto: Wikimedia)

Stavanger 04.11.2015 - Clarion Hotel Energy Velkommen til Citykonferansen Stavanger!

NE kunnskap, sammen med SpareBank 1 SR-Bank, Eiendoms­Megler 1 NæringsEiendom og Smedvig ­Eiendom, inviterer til ­Citykonferansen Stavanger!

Program Oljeprisen ned 50 % - hvordan er egentlig utsiktene for regionen?

Kyrre M. Knudsen. Sjeføkonom, SpareBank 1 SR-Bank Har eiendomsbransjen det omdømmet den fortjener?

Thor Olaf Askjer. Adm. direktør, Norsk Eiendom Eiendom etter betong og kvadratmeter - Nå må du også ha sterke merkevarer og superfornøyde leietakere Morten Olaisen. Daglig leder, NæringsEiendom

By- og stedsutvikling i Rogland Case 1: Stavanger; middelalderby, roustabouts, nano­ ingeniører, Barcode og Google Alfred Ydstebø. Adm. direktør, Base Property AS Case 2: Viktige forutsetninger for å lykkes med ­transformasjon i Stavanger Torgeir Ravndal Daglig leder i Sandnes Tomteselskap Case 3: Nye samarbeidsmodeller i eiendoms- og b ­ yutvikling Lars Wang. Daglig leder, Insam Debatt: Hva er oppskriften på god steds- og byutvikling?

Påmelding

w: www.nekunnskap.no E: post@nekunnskap.no Ordinær konferansepris: 2 500,- eks. mva.

Arrangør:

Medarrangører:

Minglevorspiel i foajeen på Clarion Hotel Energy Bankett og utdeling av Rogalands første Citypris

Samarbeidspartnere:

109

Innhol d

Bergen 110 Sterkere hånd på rattet

AP vil ha endringer i byutviklingen i Bergen

116 Glem 1000 kroner per m2

Stor oversikt over hva du kan leie kontorlokaler for

122 Nærmest fullt i Zander Kaaes gate

ROM Eiendoms signalbygg fylles opp med leietakere

124 Boligsatsing på Minde

Det legges opp til mye boligutvikling på Minde

122 Nærmest fullt i Zander Kaaes gate

124 Boligsatsing på Minde

110

NE 09 2015

BERGEN

- Sterkere hånd på rattet Med ­Arbeiderpartiet i førersetet i Bergen fremover blir det en større kommunal ­styring av næringsog boligutviklingen.

Arbeiderpartiet gjorde et brakvalg i Bergen med hele 37,8 prosent av stemmene.

Dermed går det mot et maktskifte i byen, der partiet i hvert fall får byrådslederen og stor innflytelse i byrådet. Nå blir det endringer etter tolv år med borgerlig styre, også når det gjelder næringsutvikling og boligbygging.

– Vi vil legge til rette for ny virksomhet utenfor de oljerelaterte delene av næringslivet, som har hatt en viss nedgang. Da må vi tilrettelegge for nye

næringsarealer, lover bystyrerepresentant Geir Dale overfor NæringsEiendom.

– Hvordan vil private utbyggere merke forskjell fra det som har vært under de borgerlige?

– Vi har sagt at vi ønsker en sterkere hånd på rattet i byutviklingen, der vi tar større grep om planleggingen sammen med næringslivet. Slik det har vært nå, har det vært litt for stor grad av ­tilfeldig fordeling, ut fra at befolkningen bor andre steder enn der utviklingen har skjedd. Det har blant annet skapt trafikale problemer, sier Dale.

Skeptisk Kommunen må ifølge partiprogrammet til Arbeiderpartiet ta hovedansvaret for en god areal- og ­samfunnsplanlegging og ikke overlate utviklingen til ­private ­aktører alene. Men innenfor disse ­rammene ønsker Arbeiderpartiet ­private utbyggeres initiativ ­velkommen.

Bergen må også samarbeide ­tettere

med ­nabokommunene om nye ­utbyggingsplaner.

I partiprogrammet går Arbeiderpartiet inn for en nyskapningspark, med arealer regulert for både bolig og næring. Det skal også være tilgang på tjenester i parken som er særlig viktige for bedrifter i oppstartfasen.

– Det er etablert gode ­forskningsmiljøer i Bergen med næringsklynger av ulike ­bransjer. Vi ser for oss flere slike klynger og økt samhandling.

Det er blant annet planer om en klynge i Damsgårdssundet i regi av GC Rieber Eiendom, og vi mener kommunen må spille en aktiv rolle for å etablere en slik næringsklynge, sier Dale. Partiet vil arbeide for at de store ­verdensledende marine- og maritime næringsklyngene skal ha gode ­vekstmuligheter. Arbeiderpartiet går også inn for en økt fortetting i bydelene og u ­ tvikling av bydelssentrene.

– Er dere villige til å se på ­høydebegrensningene?

111

Bybanen skal fü tunnelløsning fra Peter Motzfeldts gate til Sandviken. (Foto: Wikimedia)

112

NE 09 2015

BERGEN

Geir Dale i Bergen lover endringer i byutviklingen i Bergen kommune når AP kommer til makten.

(Foto: Arbeiderpartiet)

– Ja, skal vi få til en fortetting, er vi nødt til å se på høydebestemmelsene på nytt i gitte områder, men det er ikke aktuelt i de historiske delene av ­Bergen og i gamle områder. I tilknytning til ­stoppestedene skal det åpnes for å bygge både tettere og høyere enn det gjøres i dag, sier Dale.

Han og hans partifeller vil at Bergen ­kommune øker takten innenfor boligbyggingen for å møte den forventede befolkningsveksten. For å klare dette, må byggesaksbehandlingen i kommunen bli mer effektiv. ­Arbeiderpartiet har som ambisjon at kommunen alltid skal ha en reserve av tilgjengelige regulerte tomter til boliger, som kan gi forutsigbarhet for ­utbyggerne.

Dobles – I Bergen bygges det nå 1000 boliger i året, men vi må doble boligbyggingen, så vi vil sette trykk på denne. Det krever en bedre og raskere saksbehandling hos planmyndighetene, som det er veldig viktig for oss å få fart på. Planprosessene i Bergen har vært et stort «drawback» i mange år, sier Dale.

– Men i sentrum av Bergen er det ­bygget altfor mange hybler ved ­konvertering av eneboliger og leiegårder.

Vi vil sette en stopper for det vi ­mener er en uheldig utvikling og sier nei til flere hybelbygg, fordi vi ønsker at flere barnefamilier skal bosette seg i sentrum. ­Arbeiderpartiet er også ­skeptiske til å ­lempe på kravene til ­uteoppholdsarealer,

som det sittende byrådet har gått inn for, fordi vi mener det vil føre til en økt ­«hyblifisering».

Holdningen er at i Bergen bør utbyggingen skje der persontransporten kan gjennomføres til fots, med sykkel eller kollektivtransport. Utbygging av nye områder til boligformål, næringsvirksomhet, barnehager og skoler skal skje «der infrastruktur for kollektivtransport er på plass eller bygges ut parallelt». Da er vi inne på traseen for bybanen, som har vært omstridt og skapt splid på borgerlig side.

– Hva vil du si om bybanetraseen i sentrum og valg av løsning?

– Vi ønsker en tunnelløsning fra Peter Motzfeldts gate til Sandviken for å få til

113

Arbeiderpartiet mener det er blitt for mange hybler i Bergen sentrum og vil ha slutt p책 at boliger konverteres til hybelhus. (Foto: Shutterstock)

114

NE 09 2015

BERGEN

– Vi vil legge til rette for ny ­virksomhet utenfor de oljerelaterte ­delene av n ­ æringslivet

en bedre bydelsutvikling her, svarer Dale.

Han sier de forholder seg til det vedtaket som er gjort om å bygge en bybane til ­Fyllingsdalen først, men at ­Arbeiderpartiet frykter at prosessen tar lenger tid enn planlagt.

– Dette vil bety at kontinuerlig ­bygging, etter at man er ferdig med banen mot sør, står i fare. Det er svært viktig å få en avklaring knyttet til Åsane, og det er også viktig å sikre rikelig med innfartsparkering for bil og sykkel ved sentrale kollektivknutepunkter, sier Ap-politikeren.

Veldig restriktive Et annet stridstema har vært den massive utbyggingen av kjøpesentre utenfor Bergen, både i sør, og ikke minst nord i Åsane.

Sentrumsforeningen i Bergen har klaget på en altfor lempelig holdning til nyetableringer utenfor bykjernen.

– Hva vil holdningen til Arbeiderpartiet være til utbygging av nye kjøpesentre?

– Vi vil være veldig restriktive her og var blant annet imot en så stor utvidelse av Lagunen som det Høyre-byrådet gikk inn for. Det er riktig nok mye positivt ved denne utbyggingen, som flere boliger og kontor-­arbeidsplasser, men vi var imot å utvide ­handelsarealene så mye. Det er også på trappene å etablere et kjøpesenter i ­Eidsvåg i Åsane bydel på 60 000 kvadratmeter, på størrelse med Lagunen, som vi er imot.

Dale sier at handelen i regionen i større grad må legges der folk bor.­ ­Arbeiderpartiet er derfor villige til å bruke restriktive tiltak for å begrense biltrafikken, spesielt i rushtiden, og vil vurdere restriksjoner på parkering i ­Bergen sentrum.

– Høyre ville i sin tid ha en økt ­parkeringsdekning i sentrum. Nå har de gått tilbake på det, og der er vi enige med det borgerlige byrådet, sier Dale.

Tekst JAN REVFEM E-post JAN@NE.NO

Dette vil AP i Bergen: • Bygge bybane først til Åsane, ­deretter til Fyllingsdalen og Lodderfjor. ­Tunnelløsning fra Peter Motzfeldts gate til Sandviken • Restriktive til utbygging av kjøpesentre • Restriksjoner på parkering i sentrum • Bedre og raskere saksbehandling hos planmyndighetene • Stoppe bygging av hybler i sentrum • Revidere høydebestemmelser i gitte områder • Bygge tettere

SØREIDEPARKEN - NÆRINGSLOKALER

Beskrivelse

Bygget består av 8 bygg med leiligheter der næringsdelen ligger i bygget som grenser mot Ytrebygdsveien, det er felles garasjeanlegg. Prosjektet er under oppførelse og ferdigstilles sommeren 2016.

Søreideparken næringslokaler betår av: 5 nye lager/kontor seksjoner, beliggende i Ytrebygdsveien 11. Seksjonene ligger i plan 0, 1 og 2 med heisadkomst og parkeringsplasser i garasje, plan O har ankomst fra gateplan. De øvrige seksjonene har atkomst via heis/trapp. Plan O har en tald1øyde på 3, 7 meter. Plan 1 har høyde på 3,1 lm og plan 2 har en høyde fra 2,74m til 3, 12m

Priser fra kr 1 730 000,- til kr 6 980 000,-

Seksjon nr 76: grunnplan på 148 kvm.

Seksjon nr 77 + 87: 249 kvm på grunnplan+ 126 på plan 1 totalt areal 375 kvm.

Seksjon nr 78 + 86: 155 kvm på grunnplan+ 249 på plan 1 totalt areal 404 kvm.

Seksjon nr 95: 91 kvm på plan 2.

Seksjon nr 96: 190 kvm på plan 2.

Lokalene leveres med grunninstallasjon sprinkler.

Ventilasjonsanlegg tilpasset virksomheten må påregnes installert i hvert lokale. Luftinntak og avkastluft er forutsatt etablert i fasaden mot ytrebygdsveien.

Lokalene tilpasses kundens ønsker og behov, og skreddersys både med tanke på standard og utforming.

Her vil kunden kunne påvirke kvaliteter og løsninger, i samarbeid med Montasje Kompagniet AS.

Beliggenhet

Tomt/beskaffenhet

Ytrebygdsveien 11 har beliggenhet i et område med næring og boliger. Området har enkel adkomst, og god beliggenhet i forhold til Kokstad, Sandsli og Flesland.

Felles tomt, opparbeidet med adkomstveier/ asfalterte arealer. Tomten er fellesareal for sameiene.

Standard

Parkering

Følgende seksjoner er ledig:

Lokalene på plan O leveres med Lithurin behandlet betonggulv, malte vegger og tak.

Toalett/garderobe er satt opp i systemvegger av ferdig behandlet gips/stål stender.

Lokalene på plan I leveres med gulvbelegg, malte vegger og tak.

Toalett/garderobe er satt opp i systemvegger av ferdig behandlet gips/stål stender.

Lokalene på plan 2 leveres med gulvbelegg, malte vegger og tak.

Toalett/garderobe er satt opp i systemvegger av ferdig behandlet gips/stål stender.

Alle lokalene leveres med grunnbelysning.

Grunnoppvarming leveres med radiator som går på felles varmeanlegg.

Det er parkering på egne plasser i garasje.

Visning Etter avtale

MONTASJE KOMPAGNIET AS Hardangervegen 72 Seksjon 19 , 5224, Nesttun • Kenneth Haukeland tlf: 924 43 400 • Erik Henriksen tlf: 934 15 365, www.mk-as.no

116

NE 09 2015

BERGEN

Damsg책rdsveien 135.

117

Glem 1000 2 kroner per m Større usikkerhet til tross, ­leieprisene ­holder fortsatt ­brukbart stand i ­kontormarkedet i ­Bergen. Kontorlokaler under 1500 kroner kvadratmeteren er ikke lett å oppdrive.

NæringsEiendom har bedt Kyte Nærings­ megling å komme med leiepriseksempler i kontormarkedet i Bergen (se tabell). Som tabellen viser, varierer prisnivået fra 1600-2500 kroner kvadratmeteren for en del konkrete kontrakter. Leie­taker og kontraktslengde er ikke kjent. Nærings­ Eiendom ba Kyte om hva som var å ­oppdrive for 1000 kroner kvadrat­meteren, men da er svaret: – Vi har ingen eksempler på 1000 kroner kvadratmeteren, sier Lars Morten Kyte i Kyte Næringsmegling.

– Det er i sentrum det skjer, og her snak­ ker vi om til dels betydelige høyere nivåer.

Volummarkedet er nå i ­Bergen s­ entrum, hvor leiene ligger i ­størrelsesorden 2200

kroner kvadratmeteren, eksklusive moms, sier Kyte.

I sentrum av Bergen er det et mer differensiert leiemarked, der ­oljeavhengigheten ikke er så høy. Det betyr at prisnivået holder seg bedre, og at det er få store lokaler å oppdrive.

Topp 2500 kroner Eksemplene fra Kyte tyder på leienivåer i Bergen sentrum på opp mot 2500 kroner kvadratmeteren. I Krinkelkroken 1, som Nordea kjøpte før jul i 2013 fra Bergens Tidende, er det ifølge næringsmegleren inngått en kontrakt på 1575 kvadratmeter til nettopp 2500 kroner per kvadrat­ meter (se tabell). Kontrakten skal til og

118

NE 09 2015

BERGEN

Bryggen 3-5.

med være «as is», altså i den tilstanden lokalene er.

En annen kontrakt til 2500 ­kroner kvadratmeteren er i det nye ­Jonsvollskvartalet til Sparebanken Vest, der blant annet Trond Mohn har kjøpt seg inn. Kvartalet ligger rett bak Torget.

Arealene for denne kontrakten er på 1200 kvadratmeter.

Det nest dyreste området i Bergen er Marineholmen/Solheimsviken rett sør for sentrum, med toppnivåer på 2000-2200 kroner per kvadratmeteren for nybygg/ totalrehabiliterte bygg. Litt sør for dette området igjen, ved Danmarksplass og Mindemyren, snakker vi om opp mot 2000 kroner kvadratmeteren.

Vi ser av tabellen at i Damsgårds­ veien 135 er det eksempler på leienivåer rett over 2000 kroner kvadratmeteren, men 300 kroner lavere i Damsgårds­veien 143. Det er også inngått en kontrakt på 790 kvadratmeter i S ­ olheimsviken Nærings­park til 1750 kroner ­kvadrat­meteren.

1600-2000 kroner Ellers ligger nivåene for leie av kontor­ lokaler i Bergens-regionen i området 1600-2000 kroner kvadratmeteren, høyest i vest og i det tidligere finans­ området Fyllingsdalen. 40 prosent av kontorarealene i Bergen leies ifølge Kyte Næringsmegling ut for anslagsvis under 1600 kroner kvadratmeteren, 10 prosent for over 2000 kroner.

Nybygg og gode objekter i Bergen ­sentrum og randsone sør/Minde­myren ventes å holde seg i pris, ellers står regionene kanskje overfor en mindre korreksjon.

Leiemarkedet i Bergen kjennetegnes ifølge Kyte Næringsmegling av en jevn ­etterspørsel etter gode lokaler i sentrum, og da gjerne etter større arealer, som er m­angelvare. Eldre bygg uten dagens krav til standard og kvaliteter vil bli vanskelig å leie ut.

Kyte spådde ellers i vår at rabatt­ formene i leiemarkedet vil gjenoppstå fremover, i form av leiefritak, utsatt eller

redusert konsumprisregulering eller «softleie». ­Ledigheten vil øke videre, og det blir en økning i fremleie.

Stabilt DNB Næringsmegling har ennå ikke ­kommet med ferske ­leiepris­oppdateringer, de arbeider med sin store høstrapport. Men i rapporten fra i vår skrev DNB at leieprisene er stabile i stort sett samtlige markeds-­ områder i Bergen. Det er likevel en klar ­prisdifferensiering i markedet, som avhenger av geografi og beliggenhet, standard, tilgjengelighet, nærhet til offentlig ­kommunikasjon osv. ­Lokaler med utidsmessig standard kunne ­ifølge rapporten få en svak prisnedgang.

Denne ned­gangen kan komme fremover hvis arbeids­ledigheten øker, og det blir ­ytterligere ­bemanningskutt i olje- og offshore­næringen.

DNB regnet i vår med at lokaler med alminnelig god standard kunne leies ut i området 1400-1700 kroner kvadrat­

119

Solheimsviken Næringspark.

Leieeksempler Eiendom

Areal (m2)

M2-pris

Krinkelkroken 1

1575

2500

Jonsvollskvartalet

1200

2500

Bradbenken 1

1100

2100

Bryggen 3-5

600

2100

Damsgårdsveien 135

1587

2050

Damsgårdsveien 135

290

2040

Folke Bernadottes vei 38

2000

1950

Langarinden – Åsane

5500

1900

580

1900

1000

1850

Damsgårdsveien 143

790

1750

Solheimsviken Næringspark

790

1750

Kanalveien 105

460

1750

Bergen Storsenter

470

1650

Sandviksboder 66

1300

1600

Telenorsenteret Folke Bernadottes vei 38

Kringkelkroken.

120

NE 09 2015

BERGEN

Bradbenken 1.

Lagarinden - Åsane.

meteren. Men igjen, det er i Bergen sentrum det skjer, og næringsmegleren registrerer at det har vært en økning i det øverste segmentet i sentrum. DNB anslo ­leie­nivåene for nybygg til rundt 2500 ­kroner kvadratmeteren, altså på nivå med det tabellen viser. Brukte lokaler i Bergen sentrum med bra standard oppnådde før sommeren leienivåer i området 1700-1800 kroner kvadratmeteren.

«Ledighetsøkning og sterk ­konkurranse om leietakerne vil trolig ikke gi noen vesentlig økning i leienivåene for ordinær kontorstandard. Vi ­registrerer fortsatt god betalingsvillighet for de beste lokalene», skrev blant annet DNB i rapporten.

1100-1200 kroner?

Kyte Næringsmegling er klar på at ­leietakerne kan glemme 1000 kroner

kvadratmeteren. En oversikt fra DNB i den forrige markedsrapporten antydet likevel at det er mulig med ned mot ­1100-1200 kroner kvadratmeteren for l­ okaler i det lavere sjiktet. Da er det gjerne lokaler som leies ut som de er, «as is».

Med andre ord kan ikke leietakerne regne med noen høy standard, som regel er det dårligere ventilasjon og isolering, uhensiktsmessig utforming, ikke k ­ antine, dusj, garderobe, sykkelparkering og liknende fasiliteter som går igjen som krav i nye leiesøk. I tillegg er a ­ realeffektiviteten ofte svært mye ­dårligere i disse byggene, slik at ­kostnadene per ­arbeidsplass ikke blir veldig mye lavere enn for nyere og bedre bygg.

Både i Åsane, Sandviken, ­Kokstad, ­Fyllingsdalen og i Laksevåg ligger

l­ eieprisene for slike lokaler ifølge DNB på ned mot 1100 kroner kvadratmeteren.

For lokaler av god standard i disse ­områdene snakker vi om 1600-1700 ­kroner per ­kvadratmeter.

I Bergen ­sentrum er ­«bunnivået» 1500 kroner kvadratmeteren. DNB skrev ellers i sin rapport at det har ­ relativt sett vært flere større ­leietakere i ­markedet og færre ­leietakere med ­arealbehov ­mellom 300-600 ­kvadrat­meter. Gjennomgående ser DNB at ­leietakers krav til ­lokaler med høy/god ­standard øker ­markert. Det fører til økt ­interesse for ­nybygg eller rehabiliterte ­kontoreiendommer.

Tekst JAN REVFEM E-post JAN@NE.NO

Vi kan nærings­ eiendom!

Vi forstår hvem du snakker til, hvor og ­hvordan du kan nå dem.

Uansett om du skal leie ut et lokale, rekruttere nye kolleger eller bygge merke­varene dine, så kan vi hjelpe deg.

nebyra.no

122

NE 09 2015

BERGEN

Nærmest fullt i Zander Kaaes gate

Nybygget til Rom ­Eiendom i Zander Kaaes gate i Bergen er nærmest fullt.

Rom Eiendom kunngjorde i ­desember 2012 at de ville føre opp et 15 000 k ­ vadrat­meter stort kontorbygg i syv ­etasjer og en under­etasje ved Bergen stasjon.

I mai 2013 var halvparten av bygget fylt opp til det som ble betegnet som topp leienivå i Bergen, det vil si rundt 2500 kroner kvadratmeteren.

Rom hadde blant annet signert ­kontrakter med KLP og Konkurranse-­

tilsynet, og før sommeren ble det klart at Jebsen Skipsrederi flytter til e ­ iendommen.

Nå opplyser det NSB-eide eiendomsselskapet at de har inngått leieavtale med Nasjonalt Folkehelseinstitutt i nybygget, som ligger i Zander Kaaes gate 7.

Avtalen innebærer leie av i overkant av 2200 kvadratmeter for til sammen ca. 100 ansatte. Det opplyses ikke om ­kontraktlengde eller leienivå. Nybygget, som skal stå ferdig i andre kvartal 2016, er med den nye kontrakten nærmest fullt utleid.

Veldig fornøyd – Vi er meget godt fornøyd med at så godt som hele nybygget nå er utleid. ­Etterspørselen etter sentrumsnære og ­miljøeffektive bygg ved kollektiv-­

knutepunkt er stor, sier direktør for ­utvikling i Rom Eiendom, Morten ­Austestad, til selskapets hjemmesider. Øvrige leietakere i bygget blir ­Konkurransetilsynet med ca. 100 a ­ nsatte, KLP med ca. 160 ansatte, og Kristian Gerhard Jebsen Skipsrederi med ca. 100 ansatte. Zander Kaaes gate 7 klassifiseres etter miljøstandarden BREEAM-NOR Very Good, får passivhus-standard og blir et energiklasse A-bygg.

Rom Eiendom oppgraderer samtidig stasjonsbygningen for å gjøre Bergen ­stasjon og området rundt mer attraktivt for reisende og byens befolkning.

Tekst JAN REVFEM E-post JAN@NE.NO

123

Nybygget i Zander Kaaes gate 7 st책r ferdig i andre kvartal 2016.

(Ill.: Lund + Slaatto Arkitekter)

124

NE 09 2015

BERGEN

Boligsatsing på Minde

BOB vil utvikle boliger på tomten til NRK. (Foto: Scanpix)

Det legges opp til ­storstilt bolig­ utbygging på Minde­ myren. BOB har kjøpt NRK-bygget og skal utvikle 200 boliger på tomten.

Vestlandets største boligbyggelag BOB kjøpte sammen med NLA Høgskolen det gamle NRK-bygget i Kanalveien 90 på Minde i Bergen. Eiendommen, som

består av to bygg på til sammen 16 000 kvadratmeter, ble lagt ut for salg med en takst på 210 millioner kroner. Kjøperne fikk imidlertid tilslag på 190 millioner kroner, 20 millioner kroner under takst.

Nå har BOB ambisjoner om å utvikle 200 boliger på eiendommen som har huset NRK siden 1994. NLA skal ­samtidig bruke sin del av ­eiendommen til en ­kristen høgskole.

Eiendommen har et betydelig ­utbyggingspotensial. Det kan bygges 39 000 kvadratmeter på tomten, inklusive arealet som allerede er etablert.

«NRK er tilfreds med at BOB og NLA skal videreutvikle eiendommen og derved overta stafettpinnen fra NRK etter

24 år på Minde», skriver selger og kjøper i en felles pressemelding.

Transformasjon Mindemyren-området skal gjennom en større transformasjon i årene fremover.

Eksisterende industri- og lagerbebyggelse skal etter hvert omdannes til ­attraktive bo- og kontorområder. Området har et utbyggingspotensial på 800 000 ­kvadrat­meter inklusive eksisterende ­bygningsmasse på 250 000 ­kvadratmeter som antas å bli stående i et 25 års ­perspektiv.

NSBs eiendomsselskap Rom ­Eiendom har en eiendom i området som er ­båndlagt som jernbaneformål og

Regus har mer enn 800 kontorløsninger

«Eiendommen har et betydelig ­ utbyggingspotensial.»

r­ eserveterminal. Når Jernbaneverket frigir området, kan det bli satt i gang en detaljreguleringsarbeid på eiendommen.

Rom Eiendom vil i så fall kunne utvikle 16 000 kvadratmeter med kontor, bolig eller næring.

Få boligkonverteringer i Bergen Ifølge Kyte Næringsmegling gir økende kontorledigheten i Bergen mer fokus på konverteringer. Men næringsmegleren forteller at det er få eksempler på vellykkede og lønnsomme konverteringsprosjekter.

«Konverteringsobjektene må ha en unik eller meget god beliggenhet, gjerne i nærheten av sjø med utsikt, og ­ eksisterende bygningskropp må i stor grad kunne brukes», skrev Kyte ­Næringsmegling på seminaret Næringseiendom 2015.

Næringsmegleren listet opp flere grunner til at det er ­vanskelig å lykkes med konverteringene: • Ombyggingskostnader pluss risiko er ikke langt unna ­nybyggspris • Man har krav til infrastruktur, barnehager, skoler, ­utearealer og lignende Tekst DAG-JØRGEN SALTNES E-post DAG@NE.NO

Tiden din er verdifull, så bruk den på det du gjør best.

Ikke kast bort tiden på å komme fra A til B, eller for å ta deg av kontoradministrative o­ ppgaver. Vi tilbyr lokaler nær deg.

Få ting gjort. Vær nær dine kunder, leverandører og nye muligheter. Vi gir deg en i­nspirerende ­arbeidsplass med tipp-topp service. Alt du b­ ehøver i din forretningshverdag, er lett til­gjengelig når ditt behov melder seg. Uansett hva dine forretnings­­planer er, vil vi hjelpe deg og komme dit.

Kontor

Virtuelt kontor

Business lounge

Møterom

Ring oss, og la oss snakke business. +47 22 99 60 90 regus.no

126

NE 09 2015

TRONDHEIM

142 Klar for nye prosjekter

128 Historisk høy ledighet

127

Innhol d

Trondheim 128 Historisk høy ledighet

Det begynner å bli mye ledig kontorareal i Trondheim

132 Kan nå 5 milliarder

Transaksjonsmarkedet er hett

134 Flere store salg

DNB Næringsmegling forteller om stor interesse for næringseiendom

138 Vil satse nasjonalt

NHP skal ha hovedkontor i Trondheim, men satser over hele Norge

142 Klar for nye prosjekter Prora med ambisjoner

128

NE 09 2015

TRONDHEIM

Historisk høy ledighet

Kontorledigheten i Trondheim er i ferd med å nå h ­ istoriske toppnivåer, som er godt nytt for ­leietakerne.

Eiendomsmegler 1 Midt-Norge har på næringssiden samarbeidet med ­Akershus Eiendom i seks-syv år om å utarbeide statistikker og rapporter for ­næringseiendom i Trondheim. Med ­metodikken til Akershus Eiendom

har de talt opp totalt 1,24 millioner ­kvadrat­meter med kontorlokaler i byen. Men, da er ikke statlige bygg som N­TNU-byggene med i tellingen og heller ikke bygninger eid av Statsbygg med ­statlige leietakere.

Her regnes kun leiekontrakter til private aktører, altså kommersielle bygg. Videre er noen gamle og ­utdaterte bygg ikke med i tellingen. Gitt disse ­forutsetningene, snakker vi i alt om 600 enkeltbygg.

Næringsmegleren har i samarbeid med Akershus Eiendom kommet frem til en kontorledighet i juli på 8,9 prosent, som inkluderer faktiske ledige lokaler og ledighet inntil tre måneder frem i tid.

Snitt: 5-6 prosent – Dette er en historisk høy ledighet i Trondheim. Snittet har vært 5-6 prosent, og arealledigheten var på 6,5 prosent da vi begynte å måle for syv år siden. ­Ledigheten har økt fra 4,9 prosent i januar 2014 til 8,9 prosent nå i juli, og ledigheten har primært kommet i randsonene, sier avdelingsleder for utleie, Lars ­Berger, i ­Eiendomsmegler 1 MidtNorge til NæringsEiendom Det er imidlertid som ledighetskartet viser, til dels enorme forskjeller i byen.

Bildet må riktig nok nyanseres med til dels små volumer av lokaler i enkelte bydeler, men i områder som Leangen og Ranheim snakker vi likevel om en

129

Lars Berger, Eiendomsmegler 1.

Foto: Eiendomsmegler 1.

Kontorledigheten i Trondheim har n책dd historiske toppniv책er (Foto: Shutterstock)

130

NE 09 2015

TRONDHEIM

Ledighet for kontor i Trondheim: 8,9 % juli 2015

Lade - Leangen Brattøra

Kalvskinnet Hospitalsløkkan

Nyhavna

Sentrum

Ranheim Strinda

Ila Marienborg Øya - Elgeseter Lerkendal

-

Trondheim ytre øst

Omkjøringsvegen

Leiepris/NOK/m2

Trondheim ytre vest

Lade - Leangen

Sluppen

Brattøra

Kalvskinnet Hospitalsløkkan

Ledighet kontor i Trondheim

Sentrum

Ranheim Strinda

Ila Marienborg

Fossegrenda Øya - Elgeseter Lerkendal

-

> 20 ,0 %

< 20,0 %

< 17,5 %

< 15,0 %

< 12,5 %

< 10,0 %

< 7,5 %

< 5,0 %

< 2,5 %

Trondheim ytre øst

Omkjøringsvegen Trondheim ytre vest

Fossegrenda

Tiller

Tiller

Heimdal Heimdal Trondheim ytre sør Trondheim ytre sør

Kilde: Eiendomsmegler1 / Akershus Eiendom

l­ edighet på henholdsvis drøyt 20 prosent og opp mot 20 prosent. Som tabellen over ledige store arealer viser, står blant annet Ranheimsvegen 10 til KLP ­Eiendom tom med 8300 kvadratmeter. ­Skonnertvegen 7 på Ranheim på 7000 kvadratmeter er ledig, og Koteng har fra desember 7500 ledige kontorarealer i Skippergata 14 på Nyhavna. Koteng har også 6670 ledige kvadratmeter å tilby i ­Tungavegen 30, rett ved siden av ­travbanen. ­ Områder som Lade og Leangen har en ­kontorledighet på over 15 prosent, Tiller har nesten 15 prosent, mens på ­Sluppen ligger l­ edigheten på 10-12 prosent. I den andre og ­hyggeligere enden av ­ledighetsskalaen ­finner vi ikke minst ­Trondheim ­sentrum, med en ­anslått

l­ edighet i juli på 4,9 prosent, og det er i sentrum de store ­volumene av ­kontorbygg finnes. ­Ledigheten i ­Trondheim sentrum ­beveger ifølge Lars Berger seg sidelengs. Mer ­bekymringsfullt for ­utleierne er at ­utsiktene er heller ­negative det nærmeste året.

– Arealabsorpsjon i 2014 var ­negativ med 2000 kvadratmeter, ­etterspørselen etter kontorlokaler er fallende, ­ konstaterer Berger.

Sentrum har trykket – Hvor vil leietakerne?

– De vil til sentrum. Over halvparten av kontorbyggene befinner seg her, og det er ingen tvil om at det er i sentrum vi ­opplever trykket. Kommunen har

dessuten strammet inn parkerings-­ bestemmelsene i randsonene, selv om det er blitt bedre kollektivdekning der. Men i sentrum er de store byggene fylt opp, og det er vanskelig å få tak i over 3000 kvadratmeter, sier Berger.

– Hva vil dere si om nedgangen i oljesektoren og effektene den har på leiemarkedet?

– Når det gjelder oljeeksponeringen, er vi som Oslo medium berørt, svarer Berger.

I 2015 regner Eiendomsmegler 1 med en tilførsel av nye kontorlokaler i ­Trondheim på 44 800 kvadratmeter. For 2016 er estimatet 15 100 kvadratmeter, mens for 2017-2018 er det foreløpige anslaget 24 000 kvadratmeter av det som er bestilt og regulert. Som den

131

Leiepriser for kontor i Trondheim

Lade - Leangen Brattøra

Kalvskinnet Hospitalsløkkan

Sentrum

Ranheim Strinda

Ila Marienborg Øya - Elgeseter Lerkendal

-

Trondheim ytre øst

Omkjøringsvegen Trondheim ytre vest

Leiepris/NOK/m2 Fossegrenda

Tiller

Heimdal Trondheim ytre sør

Generelt Top standard/ høy standard nybygg

1500

2200

1400

1950

1200

1800

1200

1800

1000

1600

1000

1300

Kilde: Eiendomsmegler1 / Akershus Eiendom

andre tabellen viser, er det planer om større nye utviklingsprosjekter på til sammen rundt 260 000 kvadratmeter.

Det største prosjektet er Holtermanns veg 70 sør for Lerkendal på hele 44 000 ­kvadratmeter, som Wahl Eiendom har ­under planlegging. Kjeldsberg E ­ iendom vil ha en ­utbygging med ­ytterligere 40 000 kvadratmeter i Trondheim ­Næringspark på Sluppen. Til tross for stor ledighet på Ranheim og Grilstad, vil Grilstad Marina AS (Jenssen Holding, SpareBank 1 Invest og Koteng) bygge ut Grilstad Marina med 36 000 kvadrat-­ meter. Vi ser ellers at Entra planlegger 30 000 kvadratmeter i Holtermanns veg 1, og Rom Eiendom ønsker å bygge ut ­­­30 000 ­kvadratmeterrundt Trondheim S,

den såkalte ­Østbebyggelsen. Ikke alt blir realisert.

– Det langsiktige potensialet er litt teoretisk, det er mye som ikke blir løftet, spår Berger.

Vil ha noen hundre m2 – Hva etterspør leietakerne i dagens marked?

– Søk etter lokaler på 400-500 kvadratmeter er vanlig, mens for de store ­kontraktene på 3000-5000 kvadratmeter er det spiss konkurranse, sier han.

– Og hva etterspørres av fasiliteter?

– Leietakerne etterspør blant annet dusj, garderobe og sykkelparkering, ­svarer Berger.

Når det gjelder leiepriser, opererer

Eiendomsmegler 1 Midt-Norge med opp mot 2200 kroner kvadratmeteren som topp leienivåer i nybygget til Adresseavisa i ­Verftsgata 2 og på Solsiden, mens 1500 kroner er normalleie i sentrum.

– Prisene flater ut i sentrum, og det er blitt vanskeligere å nå toppnivåene på 2200 kroner. For nybygg i randsonene har det vært en korreksjon på 5 prosent, kanskje 10 prosent i worst case, og det er ikke forsvarlig å sette i gang nybygg her hvis man får under 1750 kroner kvadratmeteren. Entreprisekostnadene er riktig nok kommet litt ned, det samme har avkastningskravet, og det forsvarer noe lavere leiepriser, sier han.

Tekst JAN REVFEM E-post JAN@NE.NO

132

NE 09 2015

TRONDHEIM

Kan nå 5 milliarder ­ ransaksjonsvolumene T i Trondheim blir ­historisk gode i år, takket være ­porteføljesalg.

Avdelingsleder og næringsmegler Joar Kjeldseth i Eiendomsmegler 1 sier til ­NæringsEiendom at de så langt i år har talt opp 3,6 milliarder i transaksjons­volumer

i Trondheim, inklusive p ­ orteføljesalgene.

1,3 milliarder av dette er salget av ­Solsiden fra Aberdeen Eiendomsfond Norge II til ­KLP ­Eiendom, en transaksjon som skjedde rett før ­sommeren.

– Dette er bare i første halvår, så vi bør i hvert fall passere 5 milliarder i år, sier Kjeldseth. Eiendomsmegler 1 har 4,1 milliarder kroner i registrerte volumer for 2014, 3,3 milliarder for 2013.

Kjeldseth anslår avkastningskravet for de beste eiendommene i Trondheim til 5,25 prosent, altså den såkalte ­prime yield. Prora Eiendom solgte kremeien-

dommen Verftsgata 2 til KLP E ­ iendom til en yield på 5,9 prosent, men det var for en stund siden, og yield-­nivåene har falt i mellomtiden. For eiendommer av en normalt god standard, anslår Kjeldseth i likhet med DNB ­Næringsmegling avkastningskravet til 6,5-7 prosent.

Gull verdt – Hva vil du si om investorinteressen for næringseiendom i Trondheim?

– Eiendommer til en verdi av over 150 millioner kroner med lange og sikre kontrakter tiltrekker seg nasjonal interesse.

133

Akershus Eiendom og Høegh Eiendom

Prospekter på nett kan være så mye mer wergelandsveien7.no

KLP Eiendoms kjøp av Solsiden for 1,3 milliarder kroner bidrar til høyt transaksjonsvolum i Trondheim. (Foto: Scanpix)

Lange og sikre ­leiekontrakter er gull verdt i dagens marked, mens utviklings­eiendommer er mer for lokale aktører som kjenner markedet godt. De nasjonale aktørene går inn her som følge av den skarpe prisingen i Oslo og har derfor begynt å se på regionbyene. Når det gjelder internasjonale aktører, skjer det gjennom portefølje­salg, som salget av Sektor Gruppen til finske Citycon (Tiller Torget, red.anm.) og salget av eiendomsfondet Fortin (Telenor-bygget på Tyholt, Fossegrenda Senter m.fl., red. anm.) til amerikanske Starwood Capital Group, sier Kjeldseth.

Disse to transaksjonene utgjorde i størrelsesorden 700 millioner kroner til sammen.

Tekst JAN REVFEM E-post JAN@NE.NO

nebyra.no

134

NE 09 2015

TRONDHEIM

Flere store salg

Det går mot en ­hektisk høst i transaksjonsmarkedet i ­Trondheim, med flere store transaksjoner på gang.

Trondheim er derfor litt som Oslo, et paradoksenes marked. Det er full trykk i transaksjonsmarkedet, men et langt mer ruglete leiemarked, som daglig leder John Edvin Arnstad i DNB Næringsmegling Midt-Norge kan fortelle om. Arnstad har tatt med NæringsEiendom på en biltur rundt Trondheim og snakker engasjert og detaljert om alle de større byggene i den trønderske hovedstaden. Han har siden januar 2014 ledet DNB ­Næringsmegling i Trondheim, etter mange år hos

­ onkurrenten Eiendomsmegler1 Midtk Norge.

– Det er i sentrum det har skjedd det seneste halve året, men store leietakere har også flyttet på seg i randsonene, sier ­Arnstad om markedet i Trondheim.

– Hvilke lokaler etterspørres ­leiemarkedet?

– Leietakerne etterspør fra 250-1000 kvadratmeter, i tillegg til de store ­kontraktene, svarer Arnstad. Han sier utleierne får kontrakter med varighet på fem pluss fem år, og så er det en del tiårige kontrakter i markedet.

Topp: 2100 kroner – Og hva med leieprisene?

– Topp leiepriser ligger på 2100 kroner kvadratmeteren for nye lokaler i ­Verftsgata 2 i nybygget til Adresseavisen. Ellers vil jeg si at gode, eksisterende ­lokaler på Solsiden kan leies ut for 1800-1900 kroner

kvadratmeteren, mens i randsonene er det 1400-1500 kroner kvadratmeteren for gode lokaler av god standard. Et nybygg på eksempelvis ­Sluppen bør imidlertid ha 1700-1800 k ­ roner kvadratmeteren for at det skal lønne seg for utbygger. Vi kjenner til gode kontrakter som gjør det mulig å ­gjennomføre disse prosjektene, sier Arnstad.

Noen utbyggere prøver også å «time» kontraktene mot svingningene i ­entreprenørmarkedet. Et alminnelig godt kontorbygg bør i disse dager kunne opp­ føres til en entreprisekostnad på 17 00018 000 kroner kvadratmeteren.

– Mange av de nye byggene er mer arealeffektive, slik at de t­ otale leie­­ kostnadene ikke blir høyere ­sammen­liknet med eldre bygg. Arealeffektiviteten spiller inn for leietaker, sier Arnstad.

DNB teller nå opp foran høstens store markedsrapport, og Arnstad anslår ­ledigheten til rundt 8 prosent.

135

John Edvin Arnstad i DNB Næringsmegling Midt-Norge forteller om l­ eietakere som enten vil reforhandle leieavtalene eller flytte til bedre områder og lokaler til samme pris de har i dag. (Foto: DNB Næringsmegling)

136

NE 09 2015

TRONDHEIM

Han ­konstaterer at den har økt ytterligere inn i 2015.

– Fremleiemarkedet eskalerer veldig, og vi så ikke i oktober 2014 nedgangen for ­oljenæringen i byen, en nedgang som ­begynte i Stavanger. Den økte ­ledigheten gjør at mange leietakere ønsker å­ ­re-­forhandle kontraktene nå eller flytte til ­bedre lokaler til samme pris. Det er lenge siden ledigheten i Trondheim har vært på disse nivåene, ledigheten ligger på et historisk høyt nivå, sier han. I verste fall kan areal-­ledigheten neste år stige til 9-10 prosent.

Interne flyttinger Til tross for en høy ledighet, mener Arnstad at nybyggene stort sett fylles opp, men med et lite forbehold: – Nybyggene fylles også opp som følge av en intern flytting i ­porteføljene. B ­ yggene til KLP i Teknobyen er et ­eksempel på det, og det gjør noe med markedet, sier han.

KLP skal nå føre opp det nest siste bygge-­ trinnet på 15 000 kvadratmeter i prosjektet «Abels Hus» i Teknobyen.

I tillegg kjøpte de i samme område i desember 2013 det nye Handelshøyskolebygget fra REMA Eiendom Nord.

En stor kontrakt som ble kjent før sommeren, er at Autronica Fire and ­Security skal leie 8000 kvadratmeter i et nytt kombinasjonsbygg på Tunga, sørøst for sentrum, langs E6. Hasle Gjerde og Kaare Arnstad er utbyggere her og har altså fått fylt opp nybygget. Autronica holder i dag til i Haakon VIIs gate 4.

Et område som er under konvertering, er litt slitne Lade nordøst for sentrum.

Boligbyggingen og handelsutviklingen

er i gang, men Arnstad signaliserer en enda større boligutbygging her, men også kontorer.

Et annet transformasjonsområde på lengre sikt er «asfaltområdet Bilbyen» i utkanten av Sluppen-området. Her er ­allerede kontor-­utbyggingen til Kjeldsberg godt i gang.

– Ja det er interesse for boliger her, men dette vil ta tid, sier DNB-megleren.

Over 4 mrd.

Men i transaksjonsmarkedet går det mot en het høst. DNB ­Næringsmegling vurderer transaksjonsmarkedet i Trondheim i fjor til opp mot 4 milliarder kroner, og Arnstad sier de i hvert fall bør få til de samme nivåene i år, kanskje litt høyere.

Store porteføljetransaksjoner trekker opp volumene.

– Normalt er det 15-20 transaksjoner i året på over 50 millioner i Trondheim, sier han.

– Hvordan er interessen for eien­ dommer i Trondheim fra andre enn de lokale aktørene?

– Det er flere nasjonale aktører som har begynt å se på Trondheim, men få ­internasjonale aktører, selv om vi har vært i samtaler med dem. Først ser de ­internasjonale aktørene på Oslo og Stavanger, deretter ser de på de øvrige byene, svarer Arnstad.

Når det gjelder avkastningskravet – yielden – mener Arnstad at prime yield ikke kommer under 5 prosent, det vil si avkastningskravet for de aller mest attraktive eiendommene.

– I Trondheim har vi ikke de riktige objektene med lange sikre leiekontrakter

og med riktig beliggenhet som forsvarer en slik yield, men vi er ikke langt unna, sier han. Normalyielden i Trondheimsregionen anslår han i området 6,5–7 prosent.

– Så hva tror du om markedet fremover?

– Andre halvår blir hektisk. Det er mange transaksjoner som skal sluttføres, flere ønsker å realisere utviklings­ eiendommer nå. Vi har tro på at yieldene fortsatt vil holde seg på stabilt lave nivåer.

Men det kan bli mer krevende fremover å få finansiering, sier Arnstad.

Strammer inn?

Det sier han blant annet i lys av at BN Bank har kunngjort at de skal avvikle satsingen mot bedriftsmarkedet, som i praksis betyr avvikling av lån til næringseiendom.

– Vi kan oppleve at bankene strammer inn gjennom høyere krav til egenkapital og dermed få en mer krevende ­ finansiering inn i 2016. Men de riktige objektene med de riktige kjøperne ­finansieres, nyanserer Arnstad bildet.

I leiemarkedet går det imidlertid mot økt ledighet, og altså en ledighet som ser ut til å bli historisk høy. Arnstad sier det nå konkurreres på flere parametre.

– Ja, det er andre elementer enn leiepris som er viktigst, som leiefritak, men også fasiliteter som god sykkel­parkering og garderober for syklister.

Vi har et godt sykkelveinett i ­Trondheim, og en mulighet for utleierne er å gjøre om dårlige kjeller­lokaler og lagerlokaler til ­sykkelparkering.

Tekst JAN REVFEM E-post JAN@NE.NO

137

En av de store kontraktene i Trondheim, er Autronica Fire and Securitys ­leieavtale pü 8000 kvadratmeter i et nybygg i Bromstadveien 59. (Foto: Helifoti)

138

NE 09 2015

TRONDHEIM

Vil satse nasjonalt NHP Eiendom har klare nasjonale ambisjoner og står foran en tung satsing i Oslo. Men hovedkontoret skal forbli i Trondheim.

NHP har konsentrert seg om logistikk, handel og boliger, men ikke boliger alene, derimot boliger på toppen av handels­arealer. Årsaken er at NHP er i områder der det er fortettings­ potensial.

– Vi er derimot ikke interessert i kontoreiendommer, og det skyldes at det er et ikke-eksisterende marked i rand­ sonene for kontorlokaler, sier adm. direktør

Øyvind Christensen i NHP Eiendom til NæringsEiendom.

Christensen, som var med å etablere selskapet, sier at i Oslo-regionen er Oslo sør mer interessant enn Oslo nord for logistikkeiendommer. Det skyldes kjøreav­ stander og hvor varene kommer inn fra.

– Det gjelder både for oss og for Login Eiendom AS (Reitan og Christensen, red. anm.). Login vokser på Vinterbro i Ås, og vi eier den såkalte Q4-tomten på Ski på 70 mål, sier han.

Login holder for øvrig på med å bygge lagerlokaler i Stavanger på 30 000 kvadratmeter og har 32 000 kvadratmeter i prosess på Vinterbro sør for Oslo, der de kanskje kan bygge ut ytterligere 60 000 kvadratmeter.

Kombinasjon Men tilbake til NHP Eiendom, en typisk NHP-utbygging er å bygge handel og logistikk i de to nederste etasjene, i

kombinasjonen med boliger over. Å finne ledige tomter er derimot en utfordring i storbyene, som i Trondheim.

– De små byene har faktisk nominelt mer tomtearealer enn de større byene, her i byen må du 15-20 minutter ut av sentrum for å finne ledige tomter, hevder Christensen.

– Primærområdet vårt er i Oslo, men det er naturlig for oss å ha en del volumer i Trondheim. Målet er å bli en nasjonal aktør med hovedkontor i Trondheim, ­etablere kontor i Oslo og å være til stede i de større byene i Norge. På lenger sikt bør vi ha 60-70 prosent av eiendoms­ massen i Oslo, resten i de store byene, fortsetter han.

NHP Eiendom satser nå stort i Oslo i Groruddalen, på Kjelsrud ved Furuset og det sentrale godsområdet Alnabru.

– Ja, utbyggingen på Kjelsrud om­ fatter tomtearealer på 120 mål, og her kan vi bygge ut 200 000 kvadratmeter

side 9 av 23

arc arkitekter as. • vestre kanalkai 20 • 7010 trondheim t 73 99 12 20 f 73 52 38 56 • arc@arcarkitekter.no • www.arcarkitekter.no

139

Reguleringsplan for Kjelsrud - ILLUSTRASJONSSAMLING

Perspektiv - Kjelsrud Torg

08. juni 2015

Prosjektnr. 13200

side 10 av 23

arc arkitekter as. • vestre kanalkai 20 • 7010 trondheim t 73 99 12 20 f 73 52 38 56 • arc@arcarkitekter.no • www.arcarkitekter.no

Trønderbedriften NHP Eiendom har store ambisjoner på Kjelsrud i Oslo. (Ill.: Arc Arkitekter)

Reguleringsplan for Kjelsrud - ILLUSTRASJONSSAMLING Prosjektnr. 13200

Perspektiv - Kjelsrud Park (sommer)

08. juni 2015

140

NE 09 2015

TRONDHEIM

«Målet er å bli en nasjonal aktør med hovedkontor i Trondheim, etablere kontor i Oslo og å være til stede i de større byene i Norge». med handel, logistikk og boliger, men ikke næringseiendom. Vi har konkrete interessenter, og det er stor interesse, sier Christensen.

Han sier de ser gode muligheter i 1. og 2. etasje for utbyggingen på Kjelsrud, der de altså skal leie ut til handel eller logis­ tikk. Utfordringen er boligdelen.

Videre har NHP et større prosjekt på 12 500 kvadratmeter på Lura mel­ lom Stavanger og Sandnes, som nå skal realiseres.

– Dette er en kombinasjon av stor­ handel, omsorgsboliger og sykehjem, sier Christensen.

Den seneste store ferdigstillelsen til NHP, var Vestby Storsenter sør for Oslo sammen med DNB. Eierandelene her var 50/50, nå er den 85/15 i favør av DNB. – Vi vil ha opp andelen igjen til 50/50, for kontantstrømmen betyr mye her. Til sammen er det 115 millioner kroner i leie­ inntekter fra prosjektene vi har sammen med DNB, forteller Christensen.

Nordea er imidlertid hovedbank­ forbindelsen til NHP Eiendom, men sel­ skapet bruker også samarbeidspartneren DNB. Christensen sier belåningen til NHP i dag ligger på under 50 prosent,

65 prosent belåning Laveste boligprisene – Området har Oslos laveste boligpriser per kvadratmeter, så dette må bli det boligprosjektet i Oslo som leverer best kvalitet i forhold til prisen. Vi har et mål om at tomtebelastning pluss byggekost­ nader skal ligge i området 30 000-35 000 kroner kvadratmeteren. Det krever at vi løfter mye av gangen, kanskje 150 boliger i året, sier han. Utsalgsprisen bør være over 40 000 kroner kvadratmeteren i et område der brukte boliger selges for rundt 30 000 kroner per kvadratmeter.

Christensen fremhever at det ikke er mer enn ti minutter til nærmeste T-banestasjon fra Kjelsrud, og at bussforbindelsene i området er «veldig gode». Det er dessuten tegnet inn en ny T-banestasjon i nærheten, men det er høyst usikkert nå denne stasjonen kommer.

– Det skyldes at vi er et utviklingsselskap.

Vi jobber for å øke kontantstrømmen, for da kan vi ha en høyere belåning. Målet er å øke belåningen fra dagens 46-47 prosent opp til 65 prosent, sier han.

– Hvilken holdning har dere til å bygge på spekulasjon?

– Det sier vi nei til, og det blir det i hvert fall ikke fremover, kommer det kontant.

– Hva er holdningen til å bygge ut alene eller sammen med andre?

– DNB er vår hovedpartner, som med utbyggingen av Vestby Storsenter. Ellers gjør vi litt med Koteng og lokale partnere i Sør-Norge. Når det gjelder boliger, ønsker vi å samarbeide med Selvaag eller OBOS. Med Persson-familien samarbeider vi om 25 000 kvadratmeter med storhandel i Østersund og i Stenungssund nord for Göteborg, samt i Stockholm. Her finner

vi kjente leietakere som ICA, Jula, Biltema, Rusta og Systembolaget. Dette er leie­ takere som leier opp mot 8000 kvadrat­ meter, eksempelvis leier ICA i Østersund hele 6500 kvadratmeter, sier han.

– Med REMA, det vil si den gamle delen av Reitan Eiendom som eide butikkeien­ dommene, samarbeider vi på dagligvare­ siden. Vi føler REMA har samme konsept som oss, kvalitetsvarer til lavest pris. Det er noe vi vil bli identifisert med.

Lang regulering – Hva er tidsperspektivet på det dere gjør?

– Målet er å være likvid innen utgangen av 2018. Reguleringsprosesser tar tid, konstaterer Christensen.

Det er ikke bare reguleringsprosessene som tar tid, det gjelder også leieproses­ sene. Seks til tolv måneder er ikke uvanlig i markedet for storhandel.

– At prosessene i dag tar lenger tid, skyldes ikke leieprisen, den er relativt definert for storhandel. Men vi bruker mer tid på løsninger og må være mer nøye her, totalløsningen må stemme, sier Christensen.

– Så hva er prioriteringsområdene fremover?

– Det er å gjøre ferdig utbyggingen på Lura og fylle opp 12 500 kvadratmeter der, mens i Oslo er det å gjøre ferdig reguleringsarbeidet på Kjelsrud i løpet av 2016. Vi har vel holdt på i fem år med dette arbeidet, sier Christensen. Kjelsrud var nevnt som en aktuell lokalisering for en medie- og deltakerlandsby hvis Oslo hadde fått arrangere de olympiske vinter­ lekene i 2022, men det ble det som kjent ikke noe av.

Tekst JAN REVFEM E-post JAN@NE.NO

141

NHP akter å fortsette å ha hovedkontor i Trondheim.

(Foto: Shutterstock)

NHP Eiendom NHP Eiendom AS er et eiendomsselskap med hovedkontor i Trondheim som konsentrerer seg om handels-og logistikkeiendommer. Selskapet ble etablert i 2006 av de midtnorske eiendomsaktørene Reitan Eiendom AS, Ursus Eiendom AS (Øyvind Christensen og Lyng Gruppen), Persson Norge AS, Heglund Holding AS (diverse aksjonærer) og Bai AS (diverse aksjonærer).

I 2011 ble det gjennomført en emisjon i selskapet, der H-park Invest AS (Øivind Tidemandsen) og Stiftelsen Fritt Ord kom med som nye eiere.

NHP Eiendom AS har som målsetting å utvikle, bygge og leie ut handelsparker og logistikkanlegg i Norge. Selskapets vekst konsentreres til de større byene og befolkningssentra. I dag er NHP Eiendom representert i blant annet Oslo, Trondheim, Bergen, Stavanger og Tromsø, men også Bodø, Narvik og Sandefjord, samt i Vestby (se hovedsak).

På lengre sikt er målet å bli en leverandør av arealer til større aktører også i Sverige og Finland.

Nesten 5 milliarder En verdivurdering av NHP Eiendom indikerer en brutto eiendomsmasse på ca. 4,9 milliarder kroner. Justert for gjeld og minoritetsinteresser, snakker vi om en antatt verdi av egenkapitalen på rundt 1,74 milliarder.

NHP sitter i Oslo-regionen med antatte verdier for 1,63 milliarder kroner, der prosjektet på Kjelsrud er vurdert til 750 millioner kroner. I Trondheim er det klart største prosjektet handelsparken Lade Arena (15 prosent andel), som på hundre prosent basis er vurdert til 1050 millioner kroner.

142

NE 09 2015

TRONDHEIM

Klar for nye prosjekter Storaksjonær og ­prosjektutvikler ­Terje Eriksen i Prora ­Eiendom er ikke redd for å kaste seg ut i nye prosjekter, etter nylig å ha avsluttet ­prestisjeprosjektet Verftsgata 2.

– Vi har nettopp ferdigstilt Verftsgata 2 på ca. 15 000 kvadratmeter, der Adresseavisa flyttet inn, et prosjekt til 550 millioner kroner. Dette bygget er nesten hundre prosent leid ut og solgt til KLP. Videre holder vi på med Munkvoll gård, et stort boligprosjekt i samarbeid med Tobb og Reitan, sier Eriksen til NæringsEiendom.

Prora Eiendom driver altså både med bolig og næring. Næringsprosjektene bør

helst ligge i randsonene langs ­hovedveien, eller sentralt midt i byen, sånn som ­Verftsgata 2.

– Hva snakker vi om av størrelser på prosjektene?

– Det blir veldig fort prosjekter fra 250 m ­ illioner og opp mot 700 ­millioner. ­Trondheimsporten (se lengre ned, red. anm.) er på bortimot 700 millioner k ­ roner.

Lange kontrakter Går alt bra, som blant annet avhenger av vedtak i Trondheim bystyre, kan det bli investeringer de nærmeste årene for 1 milliard kroner.

– Hvor lange leiekontrakter får dere?

– Vi får i hvert fall ti år, jeg vil si ­mellom 10 og 15 år, svarer Eriksen.

Og store kontrakter på ti år er nettopp hanket inn, med Trondheim kommune og fylkeskommunen i Holtermanns veg, noen hundre meter sør for Lerkendal stadion.

– Her satt vi med en tomt, og vi har vunnet en utleiekonkurranse med både NAV og Voksenopplæringen på til sammen 20 300 kvadratmeter. De har opsjon på ytterligere 6000 kvadratmeter.

Dette er et prosjekt til mellom 650 og 700 millioner kroner. Vi holder på å inngå en entreprisekostnad for Trondheimsporten i løpet av den nærmeste måneden, sier Eriksen. Det drøyt 26 000 kvadratmeter-­ store bygget skal være ferdig i fjerde kvartal 2017, gitt en endelig politisk godkjennelse av prosjektet i løpet av de nærmeste ukene Videre arbeider Prora med den såkalte Lyngården, som de prøver å fylle opp. Det er ifølge Eriksen et kontorbygg på 13 500 kvadratmeter som ligger til Omkjøringsveien på Moholt.

– Her forsøker vi å leie ut to ­tredjedeler, så får vi én stor ­kontrakt, starter vi byggingen. Dette er ­prosjekt til 250 millioner, og i likhet med ­Trondheimsporten foreligger det en ­ferdig rammetillatelse. Dette er to ­prosjekter vi regner med å starte i høst.

Egen regi – Bygger dere ut alene eller sammen med andre?

– Alle prosjektene kjører vi i egen regi, og i hvert fall innenfor nærings­eiendommer.

143

Proras Trondheimporten kan st책 ferdig i fjerde kvartal 2017.

(Ill.: Arc Arkitekter)

144

NE 09 2015

TRONDHEIM

Verftsgata 2 ble solgt til KLP.

145

Skal vi ha samarbeid med noen, er det på kapitalsiden, fordi det er veldig krevende å kjøre så store ­prosjekter som det vi gjør.

– Du er ikke redd for nedturen i ­oljebransjen?

– Jo da, men det er veldig mange offentlige arbeidsplasser i Trondheim, så vi merker ikke helt konjunktur-­ svingningene som de gjør i Stavanger og i Rogaland. Det offentlige har skissert at de kanskje ønsker å samarbeide på utvikling av skoler, og det årlige behovet for nye næringsarealer i Trondheim er så vidt jeg vet på 30-35 000 kvadratmeter. Vi ønsker fremover å forsyne oss av en god del av det og å få til nye prosjekter før jul.

Derfor vil vi ha enda flere tomter sentralt i byen til kontorbygg, og til handels- og kombinasjonsbygg i randsonene langs hovedveien, sier Eriksen.

Prora kikker på nye prosjekter og får tilbud fra tomtebesittere som har brukt lang tid på å regulere. Eriksen sier de helst kjøper tomter som er regulert og med rammetillatelser, men vi kjøper også uregulert.

Per kvadratmeter – Hva ligger tomtebelastningen i regionen på?

– Jeg priser alltid kontorbelastning per kvadratmeter, eller kombinasjons-­ bygg per kvadratmeter, det er to ­forskjellige ting. For kombinasjonsbygg ligger belastningen på 1700-2500 kroner kvadratmeteren, mens for kontorbygg er den fra 3000-6000 kroner. Her i ­sentrum snakker vi om 5000-6000 kroner i ­tomtebelastning, gitt at du får opp mot 2200 kroner kvadratmeteren i leiepriser.

Vi får bygd kontorbygg til rundt 20 000 kroner kvadratmeteren i oppførings-­ kostnader og en totalentreprise på 26 000 kroner, inklusive t­ omtebelastningen.

Da må vi ha 1800-2000 kroner ­kvadratmeteren for at det skal lønne seg, sier eiendomsutvikleren.

Prora bygger ifølge Eriksen ikke på spekulasjon.

– Nei, vi må ha leid ut to tredjedeler før vi begynner med et prosjekt, der er

vi nøye. Bankene finansierer heller ikke prosjekter som har under to tredjedeler utleie, og det må vi forholde oss til, sier han.

Som nevnt i undersaken har det vært krevende tider for Eriksen og Prora ­Eiendom, med kreditorer som har ­kommet inn på eiersiden.

– Hvordan er det med tilgang til ­finansiering i dag?

– Vi søker om vanlige byggelån, sier Eriksen. Når det gjelder banklån, bruker Prora som regel å få 75-80 prosent i ­førsteprioritets pantelån – Det kan være både i Nordea, Danske Bank eller DNB, men det er betinget av at du har leid ut over 70 prosent, så det henger sammen, sier han.

Ingen leieinntekter Noen stabil kontantstrøm ligger ikke i bunn for eiendomsselskapet og ­prosjektene.

– Vi bygger og realiserer prosjekter for å ha egenkapital og har ingen løpende leieinntekter. Det er ikke noen annen kontanstrøm i bunn enn resultatet fra prosjektene.

– Hvilke lønnsomhetsmål har Prora?

– Vi har et mål om et resultat på totalkapitalen på 12-16 prosent. Vi ser ellers at yieldnivået er gått ned bare på to år, og det tror jeg vil forholde seg sånn i hvert fall ett eller to år fremover. Jeg tror det er veldig gode muligheter for salg av eiendommer vi har til en veldig god pris, sier Eriksen.

– Hvordan ser du på markedet i ­regionen fremover?

– Markedet for salg av nærings-­ eiendom er veldig bra i dag, med en svært lav yield. Det er mange av ­pensjonskassene ol., men også de andre eiendomsselskapene, som vil plassere pengene i ­næringseiendom med solide kontrakter. Det vi ­bygger, er solide ­prosjekter med solide ­leietakere, enten det er kontorbygg eller ­kombinasjonsbygg.

Tekst JAN REVFEM E-post JAN@NE.NO

Prora Eiendom AS Prora Eiendom AS er eid med 67 prosent av Prora Invest (Eriksen-­familien) og en tredjedel av gamle kreditorer som har vært med selskapet en stund.

Disse kreditorene er i dag aksjonærer og består av Trondheims-investorer.

Eiendomsselskapet har hatt turbulente tider, som blant annet medførte at Terje Eriksen og sønnen Roger våren 2014 trakk seg fra styret i selskapet, etter krav fra kreditorene. Disse kreditorene hadde til sammen 330 millioner kroner utestående.

Kreditorene ønsket kontroll med ­virksomheten for å sikre videre drift og mente selskapet trengte en ­profesjonalisering av ledelse og ­finansiering. Prora Eiendom var ­sommeren 2014 nær en konkurs. ­Resultatene har svingt de seneste årene, fra et overskudd før skatt på 5 millioner kroner i 2012 til underskudd på 81,5 millioner i 2013 og 63 millioner i 2014. Den bokførte egenkapitalen var ved utgangen av 2013 negativ med 307 millioner kroner, men positiv per 31. desember 2014 med 80 millioner. Prora Eiendom AS hadde ved årsskiftet ikke langsiktig gjeld.

146

NE 09 2015

NYHETER

Nytt om navn

Henter fra Malling KLP Eiendom har ansatt Øyvind Oxholm Meisingset som ny utleiesjef. Øyvind Oxholm Meisingset kommer fra stillingen som partner og senior næringsmegler i Malling & Co Nærings­ megling AS. Han har arbeidet i Malling siden 2006, og var før det daglig leder i Amegler AS, faglig leder i DNB NOR Eiendom AS. Han har også arbeidet i Garanti Megleren på Sagene og Arve Feet Eiendomsmegling.

I KLP Eiendom tar han over stillingen til Jan Vidar Løvsland, som har gått til DNB Næringsmegling. KLP Eiendom er en av landets største eiendoms­ besittere, med over 2 millioner kvadrat­meter næringseiendom.

DLA Piper henter fra Schjødt ­Thomas Rindahl Håkonsen kommer fra stillingen som partner i advokat­ firmaet Schjødt. Han har arbeidet som advokat i mer enn 13 år og har de seneste 8 ­årene spesialisert seg innen­ for eiendomstransaksjoner, utvikling og forvaltning av næringseiendom. Han har også hatt fokus på ulike former for kontraktsforhandlinger.

– I Legal 500 er Thomas referert som «the pragmatic and solution oriented».

Han er en svært dyktig og godt likt ­advokat av klienter og kolleger som vi er heldige å ha fått med på laget, sier partner og leder av eiendoms­ avdelingen i DLA Piper, Magnus Lutnæs.

Går fra NAI til Skanska ­Næringsmegler og leder for ­u tleie i NAI FirstPartners, Sabine Bartler, er blitt ansatt som utleiesjef i Skanska Commercial Development. Bartler har er ut­ dannet eiendoms­m egler og har 15 års erfaring fra salg og utleie av både bolig- og nærings­e iendom.

Hun har ­tidligere arbeidet i Cordea ­R ealestate AS og flere andre megler­ firma.

Etter ansettelsen av Sabine ­Bartler, består virksomheten i Skanska Commercial Development av syv personer, og det arbeides med ­rekruttering av ytterligere en person innenfor prosjektutvikling.

For deg som skaper stedene vi ­jobber, stedene vi møtes, og stedene vi ­husker.

For deg som skaper byen

nehjem.no

Hvordan kan vi hjelpe deg?

Vi gir deg valgmuligheten til å skreddersy leieforholdet etter ditt behov.

• Resepsjonstjenester • Møteromssenter • Renholdstjenester • Parkering

www.technopolis.no Martin Linges vei 25, 1364 Fornebu

• Sykkelparkering • Møblering og design • IT-tjenester • Videokonferanserom

• Fasilitetsstyring • Trimrom • Garderobe­anlegg • Business lounger