I1013 naringseiendom

10

Oktober 2013

24. årgang

Leses av 37 000 ledere

Tema:

10 Oktober 2013

ST • O S LO V E • LAGER

24. årgang Kr. 48,– www.NE.no • www.NEnyheter.no

Slik blir Oslo i

2030 FINN LEDIGE

LOKALER

I BLADET

Riksantikvar: – Vern bør gi lavere skatt

• Gigantisk kollektivutbygging • Nye bolig- og kontorområder • 830 000 innbyggere

Bruk opsjoner når du leier

Lager: Ser tusen kroner meteren

newmarketing

godt prosjekt og dårlig tid? det kan vi alt om.

De gode mulighetene i eiendomsmarkedet venter ikke på banken din.

Derfor trenger du en bank som jobber effektivt, stiller de rette spørsmålene – og gir deg et velfundert og raskt svar.

Pareto Bank er en kompetent samarbeidspartner som først og fremst er opptatt av at du som utvikler skal lykkes. Vi kan eiendomsmarkedet i Oslo og Akershus, og tilrettelegger ­finansieringsløsninger­som­er­skreddersydd­for­hvert­enkelt­prosjekt.

Vi­tilbyr­finansiering­til­profesjonelle­aktører­i­forbindelse­med­kjøp­og­utvikling­av­eiendom.

For mer informasjon ta kontakt med: Sven Erik Klepp på tlf. 24 02 81 02 eller på e-post: sven.erik.klepp@paretobank.no Se også www.paretobank.no

B책L reklamebyr책

En annen standard. braatheneiendom.no

Etablert 1952

23 12 23 12

4

INNHOLD

NE

9 2013

2

Materiellfrist: 1. november.

Neste utg.: 15. november.

1

3

1. Nordic flyr høyest s. 56 // 2. Gigantutvikling i Oslo s. 66 // 3. Portrettet: Baard Schuman s. 90

NYHETER

TEMA

10 Taper eller tjener 100 mill.

42 Oslo Vest: Kontor eller hotell i Sørkedalsveien.

Forskning og kunnskap på Oslo Vest.

16 Anbefaler opsjoner når veksten er usikker.

22 JM fulgte læreboka.

24 Leiepriser.

36 Riksantikvaren: – Vern bør gi skattelette.

40 De store rehabiliteringene.

64 Aker Brygge raskt tjent inn 70 Kollektivrevolusjon og nye bydeler.

76 Lager: Lagrene flyttes til “Ring 4”.

Ser tusenlappen igjen.

En langsom transformasjon.

Norges beste beliggenhet.

100 Juss: Leiekontrakten kan stoppe fusjoner.

96 Sikkethet for alle penga.

FAZENDA ASSET MANAGEMENT – aktiv forvaltning av eiendomsinvesteringer

23 01 21 21 www.fazenda.no

Spesialist på finansiering av næringseiendom

Thomas Ytreland tyt@bnbank.no

Espen Hasseldokk Jensen ehj@bnbank.no Kurt Haugen kha@bnbank.no

Derfor velger du BN Bank!

Finansiering av næringseiendom er et fagområde der det er fornuftig å benytte seg av en kompetent samarbeidspartner.

BN Bank er en betydelig aktør i markedet, og vi har mange fornøyde kunder med finansieringsløsninger som vi har tilpasset deres behov.

Kundefordeler i BN Bank er blant annet rask og målrettet saksbehandling, profesjonell og erfaringsbasert rådgivning, finansiering av eiendom. Ta kontakt med en av våre kundekonsulenter på telefon 22 82 56 00 eller 73 89 20 00.

BN Bank Oslo Tordenskiolds gate 8 - 10, Postboks 282 Sentrum, 0103 Oslo, Tel.: +47 22 82 56 00 | BN Bank Trondheim Søndre gate 10b, 7011 Trondheim, Tel.: +47 73 89 20 00

Foto: Kolonihaven

skreddersøm og konkurransedyktige betingelser. Vi inviterer gjerne til en uforpliktende prat om deres selskaps behov for

6

SMÅNYTT

NE

10 2013

KANADIER INN PÅ KARL JOHAN

VANT INTERNASJONAL KONKURRANSE

En kanadisk investor har kjøpt seg inn sammen med Union Eiendomsinvest i en hjørnegård på Karl Johan.

NEnyheter skrev for en måned siden at Union Eiendomsinvest hadde kjøpt en hjørnegård mellom Karl Johans gate og Dronningens gate, den såkalte Scandinaviegaarden (se foto).

Eierne av Scandinaviegaarden AS har valgt å selge 51 prosent av aksjene i selskapene som eier gården. Prisen lå trolig på godt over 200 millioner kroner.

Scandinaviegaarden er ifølge Union kjøpt for å «videreutvikle og optimalisere handel og kontorarealene i eiendommene». Men Union var ikke alene om kjøpet, de delte de 51 prosentene broderlig med en kanadisk investor.

- Utgangspunktet for transaksjonen var at det private eiendomsselskapet Scandinaviegaarden satt på denne eiendommen. Leiekontraktene er i ferd med å bli korte, og det er tydelig potensial for lønnsom verdiutvikling gjennom investeringer. De ønsket derfor å få med en utvikler for å realisere dette potensialet, sier analysesjef Gunnar Selbyg i Union Norsk Næringsmegling til Union web-TV.

Statoil-bygget på Fornebu mottar mer heder og ære.

Under verdens arkitekturfestival i Singapore stakk bygget nylig av med seieren i kategorien årets kontorbygg.

De norske arkitektene a-lab vant i februar 2009 arkitektkonkurransen om utformingen av Statoils nye regionkontor på Fornebu, og de 66 000 kvadratmeterstore komplekset stod ferdig i fjor høst.

Juryen i Singapore begrunner utnevnelsen med en ikonisk struktur, som gjenspeiler Statoils rolle som en innovativ og internasjonal pioner innenfor oljesektoren, samtidig som bygget gir en ny identitet og nytt liv til det lokale miljøet på Fornebu.

Strukturen i bygget er formet av fem kontorlameller av identisk størrelse og minimerer ifølge juryen det miljømessige fotavtrykket. Det blir betydelig rom til det omkringliggende parkområdet.

Juryen sier videre at dette var et omfattende og integrert prosjekt som forener modulær konstruksjon og kostnadseffektivitet på en moderne skandinavisk måte. Bygget gir videre en dyp forståelse av demokratiske og sosiale verdier i det nye arbeidsmiljøet.

TAR OVER I OSLO S UTVIKLING

VIL BYGGE UT 55 000 M 2

Rolf Thorsen i NCC Property Development tar over for Paul E. Lødøen som ny toppsjef i Oslo S. Utvikling.

NEnyheter skrev i august at Oslo S Utvikling hadde startet jakten på Lødøens etterfølger, Lødøen går av med pensjon 1. mai 2014.

Til å etterfølge ham er altså valgt adm. direktør Rolf Thorsen i NCC Property Development. Thorsen har bred erfaring fra NCC-systemet.

Paul E. Lødøen er født i 1948. Han har blant annet vært konsernsjef i NCC før han begynte i OSU, slik at NCC-ansatte Thorsen har samme bakgrunn. Lødøen har ledet Oslo S Utvikling (OSU) siden etableringen av selskapet i 2001.

Kravene i stillingsannonse var blant annet solid kommersiell erfaring fra eiendomsutvikling, etablert ledererfaring fra bransjen og være vant til samarbeid og en aktiv dialog med et styre. Utdannelsen må være på Masternivå, gjerne sivilingeniør eller siviløkonom.

Aspelin Ramm vil utvikle inntil 55 000 kvadratmeter med næringsvirksomhet på Rosenholm Campus.

Det kan derfor gå mot en storstilet utbygging i Oppegård, rett ved bygrensen til Oslo i sør. NEnyheter skrev i juni at Oppegård kommune satser tungt på Mastemyr og har vedtatt en ny reguleringsplan for området.

Det er først og fremst kunnskapsrelatert næring kommunen er på jakt etter, som betyr kontorer, og lite lager.

Kommunen tillater likevel i reguleringsplanen inntil 107 000 kvadratmeter med lagerlokaler av maksimalt 185 000 kvadratmeter med næringsareal i Mastemyr Næringspark.

Etter to år med planlegging skal reguleringsplanen for Rosenholmveien 25 nå være godkjent. Komplekset er i dag på 43 400 kvadratmeter, mens tomtearealet er på 141 mål.

Aspelin Ramm har engasjert Niels Torp Arkitekter AS, som vil bygge syv nye bygninger i tilknytning til IBM-bygget. Bygningene baserer seg på kvartaler på 54x48 meter, med en bygningshøyde på mellom tre og fem etasjer.

Trenger din bedrift mer areal?

Vi har ledige lokaler!

For mer informasjon kontakt oss på tlf.: 22 03 35 00 eller les mer på www.klpeiendom.no

begge foto: terje borud

Nærhet til Oslo S, gode lys- og luftforhold, dobbel glassfasade, plantevegg inne og sedum-tak ute er noen av kvalitetene ved byggene.

Først med BreeAm-NOr excelleNt i NOrge

I sommer ble Schweigaards gate 23 ferdigstilt, og søsterbygget i Schweigaards gate 21 ferdigstilles i oktober. Byggene er de første næringsbyggene i Norge som har fått miljøsertifiseringen BREEAM-NOR Excellent, og Rom Eiendom er byggherre.

Rom flyttet inn sammen med NSB i nr. 23, og i november flytter Gjensidige Forsikring inn i nr. 21. Rom har ambisjon om å være ledende på miljø, og klassifiseringsverktøyet BREEAM-NOR har bidratt til at disse prosjektene ble styrt av bevisste miljøvalg i hele prosessen.

Schweigaards gate 21 og 23 er unike i miljøsammenheng, og noen av faktorene som bidro til utmerkelsen «Excellent», er: • Materialvalg og inneklimaløsninger med vekt på kvalitet, helse og innemiljø: Mye lys, god luft, treningssenter, mange sykkelparkeringer, innendørs plantevegg og sedum-tak ute • Nærhet til kollektivknutepunkter og servicetilbud: Kort avstand til Oslo S og Bjørvika

• Godt system for regulering av energiforbruk, lavenergi belysning og solavskjerming gir lavt kjølebehov: En gitterløsning i glasstaket bevarer lyset samtidig som det reduserer energibehovet drastisk • Miljøfokus gjennom hele prosjekterings- og byggeprosessen: Entreprenøren organiserte utbyggingen som en «Grønn Byggeplass» Schweigaards gate 21 og 23 utgjør til sammen 33.500 kvadratmeter og har 1.300 kontorarbeidsplasser.

Byggherre: Rom Eiendom AS Arkitekt: Lund + Slaatto Arkitekter Prosjektledelse: OEC Consulting Totalentreprenør: Skanska

www.romeiendom.no Besøksadresse: Schweigaards gate 23, Oslo

8

LEDER DAG-JØRGEN SALTNES

NE

10 2013

ANSVARLIG REDAKTØR Dag-Jørgen Saltnes, dag@ne.no

Fremtidens Oslo De seneste årene har det vært en rivende utvikling i Oslo. Befolkningen har økt kraftig og det har dukket opp nye kontorområder som Bjørvika og Tjuvholmen i sentrum. Byen er blitt tettere og utviklere har bygd nye store boligområder. Men dette er bare begynnelsen, skal vi tro Oslo kommunes befolkningsfremskrivninger. I 2030 kan hovedstaden ha 830 000 inn­ byggere. Det innebærer store omveltninger i byen. Som vi skriver i denne utgaven av NæringsEiendom, vil det bety utbygging av kollektivtrafikken og utbygging av helt nye bydeler og boligområder.

I forkant av valget gikk flere Oslo-politikere ut og ba befolkningen stemme for et vinter-OL i 2022. I tillegg til at det blir en skikkelig folke­ fest, ble det argumentert med at de delene av byen som er blitt neglisjert ­gjennom flere tiår, får et løft de ellers ikke ville fått hvis det ikke var for OL. Vi er enige om at det ville vært fantastisk om staten kunne ta r­egningen for en del av byutviklingen i Oslo i årene fremover, slik den vil ved et OL. Men de nødvendige investeringene i infrastruktur i Oslo og nabo­ kommunene må komme helt uavhengig om det blir olympiske leker i Oslo.

Hvis all praten om å prioriterte bydeler som har havnet i skyggen skal være verdt mer enn bare ord, må det ressurser og vilje på bordet allerede nå, lenge før det er klart om det blir et OL. Ellers går det som det gjorde altfor lenge på Tøyen.

Nettopp Tøyen er et skrekkens eksempel på feil byutvikling over lang tid. Først når en opprustning av Tøyen ble et middel for å få Munch-­ museet til Bjørvika, skjedde det noe spennende i den nedslitte og ned­ prioriterte byen.

Det må unngås at Groruddalen og andre områder som har fått merke­ lappen «nedprioritert» forblir nedprioritert. Visjonene om en byutvikling over hele byen kan ikke renne ut i intet dersom det ikke blir en stor vinterfest i 2022.

Det fortjener ikke Oslos befolkning.

JOURNALISTER Ivar Sekne og Jan Revfem FORSIDEFOTO MAD Arkitekter/Placebo Effects ØKONOMI Wenche Kleppe Torkelsen OPPLAG/DISTRIBUSJON – 20 000 Bladet sender adressert til nærings­drivende (kontorer og handlende) i Oslo, Asker, Bærum, ­Lørenskog, Skedsmo, Nittedal, Rælingen, Fet, ­Enebakk, Aurskog-Høland, ­Slemmestad, Lier, ­Nedre Buskerud, Drammen, Ski, Oppegård, ­Vestby, Eidsvoll, Ullensaker, Nannestad, ­Gjerdrum, Nes, Øvre Eiker, Nedre Eiker, Kongsberg.

Bladet sendes også til ca. 4000 beslutnings­ takere i privat, kommunal og statlig virksomhet.

ANNONSEAVDELING Telefon 23 11 56 00 Kontaktpersoner Mette Nordtvedt, Heidi Ringlund og John Håkon Balstad ÅRSAB./ÅRSAB. I NORDEN kr 550,–/kr 700,– UTGIVER NæringsEiendom AS Arbinsgate 11 Postboks 2374 Solli, 0201 Oslo 23 11 56 00, redaksjon@ne.no www.NE.no – www.NEnyheter.no SATS/REPRO NæringsEiendom AS TRYKK AllerTrykk/MerkurTrykk COPYRIGHT NæringsEiendom AS ISSN 0805-9837 Honorar for artikler i bladet ­NæringsEiendom dekker også elektronisk publisering. Alle rettig­heter til formidling av ­NæringsEiendoms artikler tilhører NæringsEiendom AS. Kopier av artikler i NæringsEiendom fås ved henvendelse til post@ne.no.

Neste utgave 15. november Bekreftet opplag 20 457

684

kombinasjonslokaler.no

TIL LEIE

FORVALTNINGSCOMPAGNIET

KONTOR

SKØYEN

Thunes vei 2 kontorbygg med kantine i Atriums­område • Moderne Flott åpen kontorenhet på 293 kvm • Kantine med møterom • Parkeringskjeller. Innendørs sykkelpark • og dusjmulighet god offentlig kommunikasjon • Meget Tilpasses leietakers ønsker •

KONTORKONTORER FLOTTE

SKØYEN NÆRINGSPARK LYSAKER

Thunes vei 2 2 E-F Lilleakerveien

282, 301, 418 og 436i Atriums­ kvm område.

Moderne kontorbygg med kantine • Kontorenheter: nabo til Lysaker togstasjon Flotte kontorenhter 170 kvm, 254 kvm og 570 kvm + evt.

• Nærmeste 110 kvm seperat og spennende møte/undervisningsdel. lokaler som passer både som • Særpregede Kantine med møterom. og kontorceller • kontorlandskap Innendørs sykkelpark og dusjmulighet.

God standard med ventilasjon med kjøling • Parkeringskjeller.

Meget gode offentlige kommunikasjoner.

Parkering inne/ute • Tilpasses leietakers ønsker.

• • Sykkelparkering med dusjmuligheter • Muligheter for kantine

BUTIKK – ATTRAKTIVE ENHETER VIS A VIS STEEN & STRØM

OSLO SENTRUM

Nedre Slottsgate 9 / Prinsens gate 180, 300 kvm • ENHETER: lager i u.etg inntil 500 kvm som evt.

• Ledige Kan integreres med 1 etg. vis a vis Sten og Strøm, kun 50 meter fra • Sentralt inngangen til Stortinget T-bane • Lokalene tilpasses leietaker

ATTRAKTIVE BUTIKKLOKALER KONTOR TIL LEIE 1.500 – 1.800 KVM SKØYEN

OSLO SENTRUM Thunes vei 2 Grensen 3 Moderne kontorbygg med kantine i Atriums­område.

• HJØRNELOKALE kontorenhter 170 kvm, 254 kvmEKSPONERING og 570 kvm + evt.

MED MEGET GOD • Flotte 110 seperatpåmøte/undervisningsdel.

Midtkvm i sentrum, hjørnet Grensen og Grubbegaten.

• • Kantine med møterom. og alt av nødvendige servicefunksjoner • • Kollektivtransport Parkeringskjeller. Innendørs sykkelpark og dusjmulighet. i umiddelbar nærhet gode offentlige kommunikasjoner.

• • Meget Lokalene er over treønsker. plan Tilpasses leietakers Lokalene egner seg som en brandstore • Lokalene tilpasses leietakers ønsker og behov • KONTAKT: Eiendomsmegler MNEF Bjørn Oscar Njerve Mobil: 90 26 33 96 E-post: bon@iss.no

Robin Kreile Mobil: 97 64 65 90 E-post: robin.kreile@iss.no

FORVALTNINGSCOMPAGNIET Smeltedigelen 1, 0195 Oslo Telefon: 815 55 155

10

NYHETER

NE

10 2013

Taper eller tjener 100 mill.

Tjuvholmen KS kan tape eller tjene 100 millioner kroner på Stordalen-prosjektet «The Thief».

Tekst JAN REVFEM E-post JAN@NE.NO

The Thief kan bli gull eller gråstein for eiendomsaktøren som leier ut hotellet. (Scanpix)

Tjuvholmen KS er eid av utbyggerne Selvaag Gruppen og Aspelin Ramm. De eier hotelleiendommen til The Thief (bildet), som åpnet 9. januar i år. Hotellet er et kunst, design- og livsstilhotell, og det drives altså av Petter A. Stordalen.

Under DNBs halvårlige store markedsseminar holdt adm. direktør Gunnar Bøyum i Tjuvholmen KS et innlegg om den risikosporten det kan være å drive byutvikling, som på Tjuvholmen.

Store investeringer De to utbyggerne trodde blant annet på investeringer i overkant av 4 milliarder kroner på Tjuvholmen, men

BERGHAGAN 5, LANGHUS / SKI

det endte på det dobbelte. En av investeringene er altså The Thief. Her vil ifølge Bøyum omsetningen, og dermed omsetningsleien, til hotellet påvirke lønnsomheten vesentlig.

– Hvis vi bare får inn minimumsleien, taper vi 100 millioner kroner. Men når vi omsetningsmålene, tjener vi 100 millioner, og både vi og Stordalen har ambisjoner, forsikret Bøyum på seminaret. Når NEnyheter ber ham om å utdype regnestykket, sier han: – Det ligger ikke mer i det enn en enkel verdi­vurdering basert på leie/yield sammenliknet med investeringen.

The Thief ble nylig hedret i en stor internasjonal konkurranse, World Travel Awards.

Ikke alt kan selges Bøyum sa videre på DNB-konferansen at det er to store næringsbygg som Tjuvholmen KS ikke vil selge på lang tid fremover, og det er BAHR-bygget og bygget til Handelsbanken.

– Dette er langsiktige investeringer, sier Bøyum til NEnyheter.

KONTOR Kontorer

Beliggenhet/adkomst

• Pene og fleksible kontorlokaler i representativt bygg.

• Beliggende på Berghagan næringsområde.

• Fra 50–700 m2.

• Lokaler pusses opp eller rehabiliteres etter leietakers ønsker og behov.

Kontakt Geir Baastad Tlf: 23 11 38 30 | 90 11 53 15 geir@aker-eiendom.no | www.aker-eiendom.no

• Kort vei fra E6. Ca. 20 min. fra Oslo sentrum.

• Enkel adkomst med bil.

• Rikelig med parkering.

• Nærhet til buss og tog (Vevelstad).

• Også lagerlokaler på samme eiendom.

NYE AKER BRYGGE FYLLES OPP Nye Aker Brygge er i ferd med å fylles opp. Vi ønsker velkommen til blant andre:

Advokatfirmaet Wiersholm AS - Kluge Advokatfirma DA - Danske Bank - Kistefos AS DNO International ASA - Carnegie AS - Fazenda AS - Nordic Securities AS - Druen AS GjensidigeStiftelsen - Arkwright - SJ Arkitekter - P. D. Gram & CO AS Delicatessen - Joe & The Juice - Scotch & Soda - Sebastien Bruno - Albert Bistro - Olivia - Druen - Louise

Vi har fortsatt noen ledige arealer i Stranden 3/Grundingen 2 - klar for innflytting årsskiftet 2013/2014, og i Stranden 1 og 5 - klar for innflytting årsskiftet 2014/2015.

kontakt MEGLER: Akershus Eiendom v/Ole Christian Iversen Tlf: 920 46 033 :: oci@akershuseiendom.no

EIER: Norwegian Property v/Silje Kragstad, utleiesjef Tlf: 402 02 800 :: sk@npro.no

KARIHAUGEN NÆR E6 – KONTORLOKALER /SHOWRROM

305–773 KVM

TRYGVE NILSENSVEI 8 Trygve Nilsensvei 8 ligger tett opp til E 6 med god offentlig kommunikasjon i gangavstand fra eiendommen.

Kjøretid til Oslo sentrum/Gardermone er hhv. 10min og 20 min.

Vi har for øyeblikket ledig 2 kontorseksjoner på hhv. 305 kvm og 468 kvm.

Seksjonene er godt egnet for kontor, showroom og eventuelt plukklager etc.

Arealene kan leies hver for seg eller samlet.

NE nummer: 37076 og Finnkode: 40034876

Kontakt Harald Lahn 22 85 09 70 / 915 34 463 / lahn@fortuna.no

KONTORLOKALER I KONGENSGATE 2

83 – 119 KVM KONGENSGATE 2 – KVADRATUREN Vi har for utleie sjarmerende kontorlokaler med utsikt over Bankplassen.

Følgende arealer er ledig: 1. etasje : 85 kvm lager med egen innkjøring.

3. etasje: 119 kvm åpent kontorlandskap 4. etasje: 83 kvm hjørnekontor 4. etasje: 109 kvm kontorseksjon.

Arealene er ledig pr. d.d.

NE nummer: 39751 og Finnkode: 44517747

Kontakt Harald Lahn 22 85 09 70 / 915 34 463 / lahn@fortuna.no

Vi tilbyr:

UTLEIE • SALG • FORVALTNING • SØK Fortuna Megling AS er en uavhengig næringsmegler som representerer lang erfaring med utleie, kjøp, salg, drift og forvaltning av næringseiendommer.

I tillegg utgjør utvikling, verdiskapning og rådgivning i forbindelse med dette en stor del av vår virksomhet.

Oscarsgate 30 • P.B. 2580 Solli • 0203 Oslo • tlf.: 22 85 09 70 • faks: 22 85 09 71 • www.fortunamegling.no

til leie

HAUSMANNSGATE 6 CA. 1000–2000 KVM KONTORLOKALER I SENTRUM • Eiendommen ligger sentralt til på hjørnet av Hausmannsgate og Chr. Kroghs gate vis a vis Akerselva Atrium.

• I eiendommen får vi opp til 2100 kvm kontorlokaler til utleie.

• Arealene er i hovedsak fordelt på 8. og 9. etasje i bygget og representerer således byggets «beste» interne beliggenhet.

• Store vindusflater gir gode og lyse arealflater.

• Lokalene tilpasses leietakers ønsker og behov.

• I tilknytning til eiendommens vareadkomst er det etablert vareheis med ramper, for øvrig betjenes bygget av 2 personheiser i hovedtrappeløpet.

• Det kan tilbys parkering til leie i tilknytning til arealene.

• Lokalene ledigstilles ca. desember 2013.

Se animasjoner fra 8. og 9. etasje her: 8. etasje: https://vimeo.com/76438798 9. etasje: https://vimeo.com/76437678

KONTAKT Harald Lahn, Fortuna Megling Telefon 22 85 09 70 / 915 34 463, lahn@fortuna.no

SJARMERENDE LOKALER I SCHOUSKVARTALET

460 KVM

TRONDHEIMSVEIEN 2 I den ærverdige Direksjonsbygningen i Schouskvartalet/ Trondheimsveien 2 har vi nå for utleie 460 kvm gode kontorlokaler.

Lokalene har inngang fra Thorvald Meyersgate og ligger i toppetasjen i bygget. Arealene består av dels et stort åpent kontorlandskap og 4 enkelt kontorer av forskjellig størrelse.

I tillegg 2 gode møterom, kjøkken, arkiv, datarom, toalett og dusj fasiliteter.

Lokalene har god standard med ventilasjon.

Arealet ledigstilles fra ca. 1. november 2013.

I tilknytning til leiearealet kan det leies 2 p plasser, hvorav en er beregnet for el- bil.

NE nummer: 41328 Finnkode: 43617548

Kontakt Harald Lahn 22 85 09 70 / 915 34 463 / lahn@fortuna.no Fortuna Megling AS er en uavhengig næringsmegler som representerer lang erfaring med utleie, kjøp, salg, drift og forvaltning av næringseiendommer.

I tillegg utgjør utvikling, verdiskapning og rådgivning i forbindelse med dette en stor del av vår virksomhet.

Oscarsgate 30 • P.B. 2580 Solli • 0203 Oslo • tlf.: 22 85 09 70 • faks: 22 85 09 71 • www.fortunamegling.no

MODERNE KONTORLOKALER TIL LEIE

310 KVM

INDUSTRIGATEN 36 Vi har for utleie en moderne kontorseksjon beliggende i 5. etasje i Industrigaten 36.

Eiendommen ligger kun et steinkast fra Bogstadveiens mange muligheter for handel og cafeliv.

Kort vei til bank, post og offentlig kommunikasjon.

Arealet er innredet med store åpne landskap og 2 møterom / kontorer.

Hyggelig inngangsparti, teknisk rom, arkivrom og møte/kjøkkenavdeling Store vinduer med gjennomgående belysning gir lyse og trivelige arealer.

Eiendommen har for øvrig god teknisk standard.

Lokalet passer godt for kreative miljøer med behov for åpent kontorlandskap etc.

NE nummer: 41513 Finnkode: 44526978

Kontakt Harald Lahn 22 85 09 70 / 915 34 463 / lahn@fortuna.no

Vi tilbyr:

FORVALTNING UTLEIE SALG SØK

Fortuna Megling AS er en uavhengig næringsmegler som representerer lang erfaring med utleie, kjøp, salg, drift og forvaltning av næringseiendommer.

I tillegg utgjør utvikling, verdiskapning og rådgivning i forbindelse med dette en stor del av vår virksomhet.

Oscarsgate 30 • P.B. 2580 Solli • 0203 Oslo • tlf.: 22 85 09 70 • faks: 22 85 09 71 • www.fortunamegling.no

KJELSÅSVEIEN 130

TIL SALGS

ATTRAKTIVT INVESTERINGSOBJEKT MED UTVIKLINGSPOTENSIALE

TIL SALGS Eiendommen selges i sin helhet gjennom slag av 100 % av aksjene i Kjelsås Sentrum AS. Bygningen inneholder 22 stk. 1 –roms leiligheter med eget bad/kjøkken.

2 stk. 2 – roms leiligheter.

1 stk. stort butikklokale fordelt på 1. etasje og dels underetasje etc.

Tomteareal: 1821 kvm

Kontakt Harald Lahn 22 85 09 70 / 915 34 463 / lahn@fortuna.no

Fortuna Megling AS er en uavhengig næringsmegler som representerer lang erfaring med utleie, kjøp, salg, drift og forvaltning av næringseiendommer.

I tillegg utgjør utvikling, verdiskapning og rådgivning i forbindelse med dette en stor del av vår virksomhet.

Oscarsgate 30 • P.B. 2580 Solli • 0203 Oslo • tlf.: 22 85 09 70 • faks: 22 85 09 71 • www.fortunamegling.no

16

NYHETER

NE

10 2013

Oluf Geheb, Malling & Co. (Foto: Erik Burås)

Når veksten er usikker: Anbefaler opsjoner Bedrifter som er usikker på veksten og arealbehovet fremover, bør få med gårdeier på en opsjonsavtale.

Da slipper de å betale for unødvendig arealbruk og å sitte med all risikoen selv.

Tekst JAN REVFEM E-post JAN@NE.NO

Oluf Geheb leder leietakerrådgivningen i Malling & Co. Avdelingen skal veilede leietakere i jakten på egnede lokaler og finne riktig størrelse og funksjonalitet, samt riktig beliggenhet til en kostnad som er akseptabel.

Geheb sier de først gjør en overordnet behovsanalyse for bedriften når flyttebehovet melder seg, hva er de egentlig ute etter i de nye lokalene?

– Vi går ikke for langt ned i detaljene, men kart­ legger ønsket beliggenhet, arealbehov, kostnadsbildet, parkering og nærhet til offentlig kommunikasjon, og vi vurderer også størrelsen på flatene og antall plan i ­lokalene. Og står bedriften overfor en fisjon eller fusjon, er det omorganiseringer og omlokaliseringer? sier ­Geheb til NæringsEiendom.

Grensen 13 | Oslo Sentrum

414 – 1.800 kvm

Stortorvet – Grensen 13 – knutepunkt i sentrum • Buss/trikk/T-bane rett til kontoret • Rett ved byens travleste handlegater KONTAKT Julia Jebsen, 93 81 77 19, julia@wahl-eiendom.no Stian Odden. 41 66 16 00, stian@wahl-eiendom.no

Lokaler til leie Carl Berner Næringspark Hasleveien 28/38 og Sinsenveien 11 Ca. 150 m2 BTA kombinasjonslokale

D I E

• Lyse og representative arealer, innredet pr. dd med to kontorrom, åpent landskap – showrom/lager/ lettproduksjon og arkiv

L T U

• Beliggende i 4.etg.med vareatkomst via 2 store vareheiser til rampe på gårdsplass. Egen kontoratkomst med tilgang til personheis.

• Mulighet for egne parkeringsplasser på gårdsplass.

• Ledig fra 01.10.2013

• FORVALTNING • UTLEIE • EIENDOMSMEGLING • RÅDGIVNING M.M. Besøksadr.: Tullins gate 2, Holbergs plass Postadr.: Pb. 6917, St. Olavs Plass, 0130 Oslo Tlf: 22 98 99 40 Fax: 22 98 99 59 Web: www.advtt.no

18

NYHETER

NE

10 2013

Det kan være vanskelig å anslå hvor store lokaler man trenger i årene fremover.

– Det faktiske arealbehovet, når kommer det inn i kartleggingsprosessen?

– Det kommer veldig tidlig inn, men bedriftene er ofte litt usikre. De spør oss om tommelfingerregler, men her spiller forhold som egen kantine, lagerbehov og fellesarealer inn. Jeg vil si at selve arbeidsplassen tar et areal på 6-10 kvadratmeter, men vi snakker om totalt 20 kvadratmeter per ansatt, inklusive fellesarealer og kantine. Tommelfingerregelen på 20 kvadratmeter er nesten uavhengig av bransje, svarer Geheb.

Tenk totalkostnad – Min påstand er at for mange leietakere henger seg opp i den rene kvadratmeterprisen de må ut med, istedenfor å se på de totale bokostnadene per ansatt. Arealeffektiviteten til bygget er veldig viktig, og prisen på parkeringsplasser i Vika er dyrere enn på Lysaker. Videre må man se på hva som inngår i leiekontrakten. Ikke alle

kontrakter har med energikostnader i felleskostnadene.

Om det er energistandard B eller D, kan utgjøre flere hundre kroner per kvadratmeter. Felles kantine eller egen kantine betyr også to forskjellige leiepriser.

– Men vet leietakerne på forhånd hvor mye de trenger av arealer?

– De har en idé, og dette går ofte på effektiviteten i bygget. Vi tar med i kravspesifikasjonen i etterkant om gårdeier kan vise at leietaker trenger mindre arealer enn beskrevet, svarer Geheb.

Utformingen av lokalene påvirker arealbehovet, som om lokalene i hovedsak består av cellekontorer eller åpent landskap. Økt andel av cellekontorer gir et større arealbehov.

– For 20-30 år siden var det nesten utelukkende bruk av cellekontorer, så kom Telenor på begynnelsen av 2000-tallet med sine mobile arbeidsplasser og underdekning ute på Fornebu. Nå har trenden gått litt

Oscarsgate 53-55 | Frogner

170 – 600 kvm

Representativ kontorvilla med egen parkering KONTAKT Julia Jebsen, 93 81 77 19, julia@wahl-eiendom.no Stian Odden. 41 66 16 00, stian@wahl-eiendom.no

Slank organisasjon, store verdier, komplekse utfordringer

I Drammensregionen er Ticon synonymt med eiendom.

Utleie av næringsbygg, forvaltning av andres eiendommer, større boligprosjekter. Det er store verdier som forvaltes, med mange og komplekse administrative utfordringer.

Likevel har Ticon Gruppen overraskende få ansatte.

Store utbyggingsprosjekter, kjøp og salg av eiendom, utleie, forvaltning, investeringer. Til sammen skaper det store utfordringer for budsjettering, likviditetsstyring, rutiner, mva-/skattehåndtering og rapportering.

“Vi valgte PwC Accounting som vår regnskapsfører hovedsakelig på grunn av deres tilleggskompetanse.

Dette dreier seg om en evne til å tilføre Ticon en bedriftsøkonomisk kompetanse av en kvalitet og størrelse som man normalt finner kun i større virksomheter.”

- Finn Hodt, finansdirektør i Ticon

PwC jobber aller best når våre regnskapsførere, revisorer, rådgivere og advokater kan jobbe sammen for å løse komplekse problemstillinger – nøyaktig slik vi finner dem i Ticon Gruppen.

Finn Hodt, finansdirektør i Ticon og Sigmund Landaas. partner, PwC i Drammen

PwC Accounting gjør regnskapsføring mer effektivt, tilgjengelig og brukervennlig – til en konkurransedyktig pris. Tjenestespekteret til PwC Accounting er tilgjengelig fra PwCs 36 kontorer over hele landet, inkludert Drammen og Kongsberg.

Gjennom flere tiår har PwC bygget opp lokalt tilpasset kompetanse innen revisjon, rådgivning og skattejuss. Kombinert med effektiv regnskapsførsel og moderne it-løsninger representerer vår lokale forankring innen rådgivning noe som er helt unikt i dag.

Vil du vite mer om hva PwC Accounting kan gjøre for ditt eiendomsselskap - eller en annen type virksomhet med komplekse administrative utfordringer?

Kontakt gjerne Bjørn Roland, tlf. 95 26 01 43, e-post bjorn.roland@no.pwc.com eller Kåre Thommessen, tlf. 95 26 28 48, e-post kaare.thommessen@no.pwc.com © 2014 PwC. Med enerett. I denne sammenheng refererer “PwC” seg til PricewaterhouseCoopers AS, Advokatfirmaet PricewaterhouseCoopers AS, PricewaterhouseCoopers Accounting AS, PricewaterhouseCoopers Skatterådgivere AS og PricewaterhouseCoopers Services AS som alle er separate juridiske enheter og uavhengige medlemsfirmaer i PricewaterhouseCoopers International Limited. Foto: Bård Gudim

20

NYHETER

tilbake, med mindre åpent landskap og mer aktivitets­ styrte arbeidsplasser. Dette gjelder særlig i nybygg, og da er det viktig å ha flere stillerom.

Organisasjonsendringer – Hvorfor flytter leietakere?

– Det er veldig sjelden en bedrift flytter fordi en leiekontrakt går ut. Flytting kan være en del av en ­organisasjonsendring, eller man benytter flytte­ prosessen til endringer, som å jobbe mer prosjekt­ orientert. Statoil på Fornebu har vært nytenkende her, de skal i løpet av én måned kunne stable opp en prosjektorganisasjon i lokalene på opp mot 300 ansatte.

Deres lokaler er veldig fleksible, forteller Geheb.

Oluf Geheb sier kjernen ved estimering av areal­ behovet er hvilken vekst leietaker ser for seg, og hvor­ dan man skal tilrettelegge for den forventede veksten i en leiekontrakt.

– Det er to forhold her, det rent byggtekniske og det kommersielle og kontraktsmessige. Hvis vi begynner med det byggtekniske, gjelder det å sikre overkapasitet på det tekniske, slik at man kun behøver å fortette eksisterende lokaler ved økt arealbehov. Man bør slippe å installere nye ventilasjonssystemer, nye vegger osv., som kan bli veldig dyrt. Modulvegger er billige å fjerne, og de sikrer fleksibilitet ved fremtidige endringer, sier leietakerrådgiveren, og fortsetter: – De kommersielle sidene er imidlertid det viktigste. Å leie 10-20 prosent mer enn det man trenger, er en dyr løsning. Leietaker vil da sitte på all risiko og kostnader og er avhengig av å fremleie de resterende lokalene.

Opsjoner er tingen Geheb sier de heller prøver å få til en opsjon for leie­taker på tilstøtende lokaler, lokaler som kan bli ­nødvendig å ta i bruk om tre-fire år.

– Da dyttes risikoen over på gårdeier. Med til­ støtende lokaler mener jeg lokaler i samme etasje eller etasjen under eller over. En annen ting, hvis man er en liten gårdeier, har man liten mulighet til å tilby slike

NE

10 2013

l­okaler. Leietaker kan lokke med at «jeg blir hos deg hvis du kan skaffe lokaler innenfor porteføljen». Jeg var med på en flytting der bedriften skulle leie 300 kvadrat­ meter, men ønsket ytterligere 4000 kvadratmeter om fem år. Da er det viktig å få plassert en slik leietaker hos en stor gårdeier, sier Geheb.

– Den største feilen leietaker gjør ved usikkerhet, er å leie noe nytt, da bør man heller inngå en opsjon.

Er man sikker på veksten, blir dette en kost/nytte-­ vurdering.

– Hva er leietakerne mest opptatt av i disse dager?

– Det er størst usikkerhet knyttet til markedet ­generelt og de økonomiske utsiktene. For de uten­ landske selskapene vi arbeider med via vår samar­ beidspartner Cushman & Wakefield, handler det mye om avvikling eller ikke å reforhandle eksisterende leiekontrakter. Mange av de utenlandske selskapene ønsker en såkalt break option. Det vil si muligheten til å gå ut av en leiekontrakt etter et visst antall år, mot en kompensasjon. Mitt generelle inntrykk er at uten­ landskeide selskaper er blitt mye mer forsiktige enn de norskeide selskapene. De er ute etter opsjonsmuligheter der de kan gå ut av kontrakten etter tre, fem, eller åtte år, eller de ønsker å redusere leiearealet med 20-25 prosent.

Dyrt over tid Gehebs beste råd til leietakere som er i tvil om are­ albehovet er derfor å sikre seg med opsjoner, enten på ­oppsiden eller nedsiden, under forutsetning av at gårdeier går med på det.

– Mange leietakere tenker at de skal betale 1 million i årlig husleie. Men for en leiekontrakt på ti år, utgjør husleien ti millioner kroner, og det kan man ikke endre på. Da er det viktig å ha opsjonsmuligheter. Veldig ofte leies det for store lokaler, slik at leietaker må fremleie de lokalene han har for mye av. Vi har sett at gårdeier viser hvordan lokalene kan deles opp ved fremleie, men gårdeiere går sannsynligvis ikke med på en opsjon som er under tre år, sier han.

Tollbugata 7 | Kvadraturen

700 – 2.100 kvm

Trivelige lokaler ledig nær Oslo S og Bjørvika • Alle service og kommunikasjonstilbud rett utenfor døren

KONTAKT Julia Jebsen, 93 81 77 19, julia@wahl-eiendom.no Stian Odden. 41 66 16 00, stian@wahl-eiendom.no

Avantor er helt på nett med oss i Opera Software.

Derfor stortrives vi.

Live Leer, leder internkommunikasjon.

Vi skaper plass for trivsel.

Arbeidsplass og arbeidsglede henger nøye sammen.

Derfor er våre kontorlokaler tenkt og tegnet med utgangspunkt i menneskelige trivselsfaktorer.

Deretter er de bygget med tanke på miljøet.

Kanskje det er derfor Avantor-byggene er fylt opp av mennesker som trives i jobben sin?

Avantor AS Nydalen Allé 37 45 48 54 00 avantor.no

22

NYHETER

NE

10 2013

JM flytter til Mustad vei 1 fra januar 2014.

Fulgte læreboka JM valgte å benytte seg av opsjonsmulighetene da de skrev under leiekontrakten for nye lokaler.

Tekst JAN REVFEM E-post JAN@NE.NO Ill.: TORSTEIN RAMBERG AS SIVILARKITEKT MNAL

Den svenskeide boligutvikleren inngikk for ett år siden en leieavtale med Mustad Eiendom på Lilleaker.

JM Norge har i dag sitt hovedkontor på Rud i Bærum, nærmere bestemt i Bærumsveien 473, men skal fra 1. januar 2014 leie 2700 kvadratmeter med kontorlokaler i Mustads vei 1 i minimum åtte år fremover. Dette er et eldre bygg som for tiden er under totalrehabilitering. JM skal leie deler av byggets plan 2, samt hele plan 3 og 4.

– Det var en totalvurdering som gjorde at vi til slutt valgte Mustads vei 1, som er et gammelt bygg, men totalrehabilitert til nybyggstandard. Det var viktig for oss med fleksibilitet, og at bygget er miljøvennlig og energieffektivt med tanke på at vi har det samme fokuset i vår utvikling av boliger, sier prosjekteringssjef Mats Kjellberg i JM. Han har vært prosjektleder for det nye hovedkontoret i Norge.

Viktige kriterier var også nedslagsfeltet for ansatte og kunder, og selvfølgelig beliggenheten.

Kompromiss – Søkeområdet var strekningen Sandvika-Skøyen. JM har historisk tilknytning til Bærum, og Lysaker ble et bra kompromiss. Et prosjekt i Sandvika falt ut på grunn av størrelsen, sier Kjellberg.

JM skal leie brutto 2700 kvadratmeter, leiesøket var lokaler til hundre ansatte.

- Vi tok med oss noe vekst i arealbehovet. I dag er det god romslighet for de hundre personene, og vi har helt andre muligheter i et nybygg. Lokalene kan

gjøres om til enten cellekontorer eller åpent landskap overalt hvis behov, det er full fleksibilitet, forteller Kjellberg.

Prosjektlederen sier JM har vekstambisjoner. Derfor valgte de å følge rådet fra leietakerrådgiveren Malling om å inngå en opsjon på mer plass.

- Innen en viss tidsfrist hadde vi opsjon på inntil 500 kvadratmeter med ekstra lokaler, og vi fant det hensiktsmessig å ta i bruk noen av disse tilleggs­ lokalene innen fristen hadde gått ut. Vi har fortsatt mulighet til å utvide arealene ytterligere, sier han.

Kjellberg mener flytting til nye lokaler har vært en ordentlig og god prosess, med involvering og åpenhet overfor de ansatte. Samtlige ansatte ble på et tidspunkt informert om kriteriene i søkefasen.

Trangbodd - Men hvorfor måtte dere flytte?

- Det skyldes flere ting, men hovedårsaken er at vi er altfor trangbodd. På Rud sitter vi i snart 35 år gamle lokaler som er trangbodde, og deler av organisasjonen sitter i et annet lokale. Hovedkontoret er på Rud, men vi har også en filial i Sandvika. Det fungerer ikke optimalt.

Kontorlokalene på Rud er umoderne, der vi rett og slett ser hverandre for lite. Viktige premisser for oss var at vi ønsket oss mye større åpenhet som gjorde det enklere med kommunikasjon mellom de ulike avdelingene. Vi ønsket åpnere lokaler for å bedre kommunikasjonen, og det får vi nå, sier Mats Kjellberg.

Design: lemon.no

Vær smart - tenk nytt!

Arealer fra 370 kvm og opp til totalt 3400 kvm kontorlokaler ledig i Sandstuveien 68 på Ryen.

•

•

• • • • • •

•

Nybygg av høy standard med sterkt miljøfokus, innflyttningsklart 1 kv. 2014 Ledige lokaler i hhv 4. 5. 6. og 7. etasje (som også er toppetasjen).

Energiklasse A BREEAM Excellent Passivhus-standard Personalrestaurant og møteromssenter Innendørs og utendørs parkering Eget sykkelparkeringsanlegg i kjeller, med mulighet for spyling av sykler og garderober for syklistene Enkel adkomst fra E6 og Ring 3 by linstow

Vol. 1

Linstow AS står for prosjektledelsen og utleie av det nye signalbygget på Ryen på vegne av Watrium Eiendom AS. Kontakt: Camilla Eriksen Preus M: +47 958 52 184 E: kce@linstow.no W: www.linstow.no

MYRENS VERKSTED

MARCUS THRANESGATE 4 LEDIG AREAL: 170 – 910 KVM BTA

Areal 1: Ca. 500 kvm lager med kjøreport, takhøyde 2,50 Areal 2: Ca. 170 kvm kontor med lager/produksjon Ca. 240 kvm lager/produksjon og kjøreport • Enkel adkomst fra ring 2 • Sentralt beliggende nær off. komm.

• Meget god teknisk standard • God parkeringsdekning • I midten av en pulserende næringspark MYREN EIENDOM AS, Sandakervn. 24C, Bygg B, P.B. 4218 Nydalen, 0401 OSLO, Tlf: 2287 1900

WWW.MYRENEIENDOM.NO

24

LEIEPRISER

NE

10 2013

Ny leiekontrakt på Fornebu Aker Solutions skal leie ytterligere areal på Fornebu av Fornebuporten AS. Aker Solutions er allerede i to kontorbygg på Fornebu, men har behov for enda mer areal. Selskapet har derfor tegnet en ny leiekontrakt med Aker ASA-eide Fornebuporten i 12 år fremover fra 2016. I tillegg har Aker Solutions opsjon på ytterligere ti år når leiekontrakten går ut. Eiendommen, som nå i ferd med å bygges, vil inneholde til sammen 32 000 kvadratmeter.

Verken Aker Solutions eller Fornebuporten går ut med informasjon om leieprisen. I en pressemelding skriver Aker

Solutions at de har håndtert leieavtalen som en transaksjon med nært relaterte parter på grunn av Akers eierinteresser i både Fornebuporten og Aker Solutions. Det er derfor brukt uavhengige kilder som har bekreftet leienivået. Nærings­ meglere anslår leieprisen for nybygg på Fornebu til å ligge på rundt 2000 kroner per kvadratmeter.

Fornebuporten har tidligere tegnet leieavtale med Kværner på Fornebu. Fornebuporten skal bygge to kontorbygg på 25 000 kvadratmeter kontorareal over bakken.

Leiepriser for kontor i Oslo Nydalen Oslo ytre vest

Oslo ytre øst Sinsen Storo Kjelsås Grefsen

Ullevål

Generelt Top standard/ høy standard nybygg Alna-Ulven

Økern

Majorstua

Indre Oslo vest Skøyen

Indre Oslo nord

Helsfyr-Bryn

CBD Indre Oslo øst

Lysaker Ryen

Fornebu

Leiepris/NOK/m2

Oslo ytre sør

3500

4000

2900

3500

2400

3100

1700

2300

1550

2000

1300

1800

1000

1650

Kartet viser leiepriser på kontorer over 500 m2 i forskjellige deler av Oslo (februar 2013).

CBD: Sentrale business distrikt

Kilde: Akershus Eiendom

Ledige lokaler med fantastisk utsikt over Akershus Festning og Oslo Havn.

RÅDHUS GATEN 23B

1. etasje: BTA 194 kvm 1. messaninetasje: BTA 176 kvm 3. etasje: BTA 178 kvm Kontakt Henrik Holm Tlf.: 9478 9192 Mail: henrik@realia.no

INGENIØRENES HUS

Flotte lokaler i Kronprinsens gt. 17 – en av Oslos beste beliggenheter.

Bygget er totalrenovert og har nye, moderne, effektive og fleksible lokaler som møter dagens krav.

• Lokaler fra 150–2 186 kvm • Aircondition/Ventilasjon • Bygget ble totalrenovert i 2012/2013 • Etg. kan leies samlet eller hver for seg • Kantine, garderobe-/dusj- og konferansefasiliteter • Felles takterrasse med utsikt over byen

Sentral beliggenhet mellom Victoria Terrasse og Slottsparken. Det er kun få minutters gange til tog, T-bane, buss og trikkelinjer samt flere store P-hus.

UTLEIE newsec.no

Jan W. Roll +47 905 33 369 jr@newsec.no

Daniel Bjørn +47 926 95 090 db@newsec.no

KABELGATA 22–24 Originalt og flott kontorbygg over 5 etasjer med fantastisk takterrasse. Bygget består av tre bygningskropper hvor de ledige arealene er i Bygg 1. · Ledig areal fra ca 500-3500 kvm · Lokalene kan skreddersys for ny leietaker · Ferdigstilles 1. halvår 2014 · God parkeringsdekning i tilknytning til eiendommen Kabelgaten 22-24 er sentralt plassert på Økern, lett tilgjengelig via E6, Ring 3 og Trondheimsveien.

Det er kort avstand til kollektivtilbud.

UTLEIE newsec.no

Daniel Bjørn +47 23 00 31 00 db@newsec.no

26

LEIEPRISER

NE

10 2013

Leier Akersgata 64-68 Fra og med neste høst tar Arbeidsdepartementet og DSS over hele Akersgata 64-68.

Tekst NEnyheter.no

Eiendommens bruttoareal er på 20 500 kvadrat­meter, og hovedleietaker i dag er NAV. Men NAV skal over til Nordisk Areal Invests eiendom Økernveien 94, der de skal leie rundt 10 000 kvadratmeter.

Deler av Arbeidsdepartementet sitter allerede i dag sammen med NAV i Akersgata 64, noe de har gjort ­ en tid.

NAV har i utgangspunktet en leiekontrakt frem til 2023, denne kontrakten overtar i praksis departementet. Det vil si, det er Statsbygg som formelt

“overtar” eiendommen fra NAV og som har inngått ­leiekontrakten med KLP til bruk for blant annet Arbeids­departementet.

- Deler av departementet har sittet i Akersgata i lengre tid, resten flytter neste høst etter at det er gjort tilpasninger, bekrefter prosjektleder John Are Iversen i Statsbygg overfor NEnyheter.

Iversen sier til NEnyheter at Arbeidsdepartementet tar halvparten av Akersgata 64-68, den resterende halvparten tar DSS

Ledighet for kontor i Oslo Nydalen Oslo ytre vest

Oslo ytre øst Sinsen Storo Kjelsås Grefsen

Ullevål

Ledighet kontor i Oslo Alna-Ulven

Økern

Majorstua

Indre Oslo vest Skøyen

< 17,5 % < 15,0 %

Indre Oslo nord

< 12,5 % Helsfyr-Bryn

CBD

< 10,0 % < 7,5 %

Indre Oslo øst

< 5,0 %

Lysaker

< 2,5 %

Ryen

Fornebu

Leiepris/NOK/m2

Oslo ytre sør

Kartet viser kontorledigheten i forskjellige deler av Oslo (Februar 2013).

CBD: Sentrale business distrikt

Kilde: Akershus Eiendom

ISY Eiendom = lønnsomhet og oversikt Løsningen er moduloppbygd og støtter alle oppgaver innen eiendomsforvaltning.

Les mer på www.isy.no - eller kontakt kai.petter.westerheim@norconsult.com, tel 454 04 671.

Mer enn 10.000 brukere innen bygg & anlegg

28

LEIEPRISER

NE

10 2013

Profier-avtale med Coop Profier har tegnet leieavtale med Coop Obs Bygg på Rud i Bærum Tekst NEnyheter.no

Coop Obs Bygg skal inn i eiendomsutvikleren ­Profiers planlagte bygg på 6500 kvadratmeter i Johs ­Haugerudsvei på Rud i Bærum. Coop Obs Bygg åpner dermed sin første butikk i Bærum. Ifølge Profier går entreprenøren Norske Stålbygg i gang med byggingen straks kommunen gir klarsignal.

– Etter en omfattende prosess i forhold til regulering og utleiearbeid er vi veldig fornøyd med at Coop

Obs Bygg har inngått en avtale om å etablere seg i Johs. Haugerudsvei på Rud. Anlegget vil være nabo til ­Plantasjen og Bærum Idrettspark sier Steinar Wallestad i Profier AS. Han forteller at søknaden om rammetillatelse nå ligger til behandling hos Bærum kommune. Målet er at butikken kan åpnes høsten 2014

1997

1998

1999

2000

2001

2002

2003

2004

2005

2006

2007

2008 2009

2010

2011

Topp standard

2200

2500

2600

2800

2800

2100

1950

1950

2100

2700

3900

3750

2700

2850

3100

3300

Høy standard CBD

1850

1900

1900

2200

2100

1800

1500

1550

1700

1900

2300

2300

2200

2350

2550

2650

Nybygg CBD

1500

1700

1800

1900

2100

1900

1750

1700

1900

2000

2600

2600

2500

2550

2650

2750

God standard CBD

1400

1500

1550

1700

1650

1450

1300

1250

1300

1400

1900

1900

1850

1900

2250

2250

Høy standard vest

1550

1700

1700

1850

1750

1450

1300

1300

1400

1750

2200

2200

1900

1900

1900

1900

Høy standard øst

1300

1400

1400

1450

1450

1250

1200

1100

1150

1300

1550

1650

1550

1650

1650

1650

650

700

700

800

800

600

500

500

600

800

950

950

900

900

800

800

Eldre lokaler

2012

Kilde: Akershus Eiendom

Leiepriser i nye kontrakter over 500 m² målt i kr per kvm. per år ekskl. mva. og felleskostnader og parkering

Nybygg – høy standard og best beliggenhet i sonen

Topp standard og beliggenhet – eksisterende bygg

Høy standard typisk nivå

Normalt god standard typisk nivå

Arealledighet

Endring i arealledighet siste år

Vika, Aker Brygge & Tjuvholmen

4300

4100

3300

2550

4,3 %

-0,5 %

Øvrige sentrum inkl. Bjørvika

3400

3100

2500

1750

4,7 %

1,5 %

Oslo Vest inkl. Majorstua

2400

2250

1950

1500

4,8 %

1,4 %

Indre Nord inkl. Ullevaal stadion

1950

1800

1600

1250

3,9 %

-4,5 %

Indre øst inkl. Kværnerbyen

1900

1750

1500

1150

7,4 %

-6,1 %

Skøyen

3000

2850

2500

1850

8,9 %

1,7 %

Lysaker

2350

2250

1900

1550

7,2 %1

-1,6 %

Fornebu

2000

1800

1600

1350

Nydalen

2200

2000

1750

1500

6,2 %

0,4 %

Bryn / Helsfyr

2000

1850

1700

1300

6,5 %

0,1 %

Ytre Vest inkl. Ullern og Smestad

1900

1750

1550

1350

3,5 %

-1,9 %

Økern – Hasle – Løren – Ulven

2050

1750

1450

1200

Ytre Nord og øst inkl. Furuset

1700

1600

1350

1150

10,8 %2

-0,7 %

Ytre syd inkl. Ryen

1700

1600

1350

1200

11,5 %

4,7 %

Asker/Bærum ekskl. Lysaker/Fbu.

2000

1850

1500

1250

5,4 %

-1.5 %

1 Arealledigheten gjelder for det samlede området Lysaker–Fornebu.

2 Arealledigheten gjelder for det samlede området Ytre nord og øst inkl. Økern – Hasle – Løren – Ulven.

Kilde: Union Norsk Næringsmegling

NORGES MILJØBYGG #1 ARBEIDSMILJØET ER BEST 5 MIN. FRA OSLO SENTRUM

Gardermoen 37 min

OSLO MARIENLYST

RING 3

RING 3

GRÜNERLØKKA

Majorstuen (20 min)

E6

Skøyen 8 min FROGNER

Lysaker 10 min

Oslo S (14 min)

Aker Brygge 6 min

Fornebu 12 min

HELSFYR

Nationaltheatret (16 min)

Bjørvika 4 min

BYGDØY

R10 RYEN

•F ra ca. 500 – 2.400 m² kontorlokaler i splitter nytt miljøbygg • T-bane- og bussholdeplass er nærmeste nabo • Lett tilgjengelig fra E6/E-18 og Ring 3 • Skreddersydde kontorløsninger • Felles kantine og møte/konferanserom • Sykkelparkering og garderober • Ladestasjoner for El- bil • Mulighet for felles resepsjonsløsning

T

KONTAKT Marthe Utmo | Senior Rådgiver +47 920 15 457 | mu@cbre.no

www.cbre.no

a

Telavågga ta

e s e n s Gat e

LEDIGE LOKALER en vei rn ke

ga

rS

ør

i

ve

i en

il

L

bergveie

n

åls

s An

Ve

vin

Nj

Tøyen

s l ie

Ho

le

ate

en

Ve

nge n s vi erg

Valle Hovin

Ka rl S

Lil

i

leb

ULVEN

RING 3

'G

ok

Ei

ien s ve eim

dh on

Tr

Ein a r s V e i

H e lg

Ø

rs

r ek

rs Vei na

S o fienberggata

Sa

sl Ha

Tr o

ms

Fi

øg

ei

s nn

rh

au

gv

e ie

gat a

a

hø gd Br

n

al s

a at

Od

Etterstad kr o k

eien

Vål

e re

ngg

en

ETTERSTAD

ata

O pp

g land

ata

d

Bryns

B rinken

Kjølberggata

ien

ve ien

Rol

fH

No r mannsg ata

Bø gata

ga ta

rg

Bo

e

dga ta

sV

Sm e

ol t

te

Fag

k eba En

erl i a

eien ruv Fu

kv e

ien

Sandia Megling as

a

e rg vei en

i

d

ru

Tr

ak

to

rv

ei

en

le

g • Ring og spør oss! an M • Bydel Furuset og helserelatert virksomhet i bygget for øvrig • Ligger sentralt i Furuset senter • T-bane og buss

ien

il

NILS HANSENS VEI 18

n

v e ie n

i en

1100 kvm tomt på Bryn

os

• Flatt, inngjerdet område • Sentralt beliggende • Enkel adkomst med bil • Mulighet for snarlig overtagelse

i

ns

m

e ie

ng

rve

rs

av

ei

ien

Ly

Vå

Ko

ne

sV

lve

ok

je l

• Lyse lokaler med flott eksponering mot Slemmestadveien • Forretning, showroom, lettproduksjon, kontor. 343 kvm.

• Prisant kr 4 100 000 + omk.

Østre Ve

Em

ve

Li n

l Fio

En

Næringsseksjon til salgs nf

142

an Br

HØYMYRVEIEN 2

Stamh usv eie n

en

Større og mindre kontorern e vei ledig

ien ve

rt s

e al

Rø h

Sv

eveien

Eik

• Sentralt beliggende på Tveita Industriområde • God adkomst med stor bil i • Ledig for V e overtagelse

e

B

unds Vei G ab b i L

e

Ben vei e n

kt

326 U kvm kontor i ts

t re

l

Svingen

rfa

Svart d a l s v e i e n

509 kvm høytlager n

n

ei gv

TRYGVE LIES PLASS 1

FURUSET

TVETENVEIEN 152

ag

Ryen b

t

ei

r bo

Ra udes Vei

ien

a ws G

n s b råtve

Ko n o

E i r ik

Sime

en

e

vei

HELLERUD

erg

ASKER

eb

eie allv n

Ek

St

Plogveie n

Dy Kontakt Gjert vek Skjelbred: Mob 916 63 207 / E-post skjelbred@sandia.no Besøksadresse:es Brynsalleén 4, Oslo. / Tlf.: 23 03 95 20 Vei t E-post: sandia@sandia.no / www.sandia.no B irkebe i n g a

Valh

S

dB

a

O s l o Gate

un

enve

n

sl e t t

msv

ate

Ga rds

v e ie

ta d

va

Strø

ata

VÅLERENGA

ngt

t.

l ha

ps G

nsjø

ers

Vike

Aru

sg

a ta alg J ord

Tvet

Et t

g Jarle

te

en

Ga

allé

r ds

m

tik k

aa

dm a ta

eig

Øste

ga

hw

an

E6

HELSFYR

rks

H øl

en

Østre gravlund

veie n

He

Sc

M a l e r haug

KAMPEN

v e ien

te

n

er g

veie sj ø En

eb

gen vin

Åk

Ga os m of

s

Grense vei e n

Fy r s

BRYN / HELSFYR Telema

rks

ata rlig Sø

I nn

r

t offv ei e

ta

n p u rt e

ei

S u rs

ga en

St

G rønvo ll A llé

sv

Ag

te

y Tø

le

Rin ggata

Ma

øm

Bryns

Gl

n

ad

en

g ve

ien

Botanisk hage og museum

V ei

A

l do

fH

ed

Ulvensp

Ul v e n v e i e n

N

lit t e n

rø St

m

sv

ei

en

BRYNSVEIEN 5

r S t o rm

340 kvm lokaler til kontor, showroom, lager / 367 kvm kontor, samt 196 kvm lager / 213 kvm kontor

C a sp a

• Moderne, attraktivt bygg • Kantine og trimrom i bygget • Effektiv ventilasjon med kjøling

i ff s V e s V ei

sV

dH

a

al

st

ar

o Pr

BRYNSVEIEN 16–18

a lv

ng

ll i n

H

ie

Meget pen kontorenhet 187 kvm / Kontorer 507 og 534 – tilpasses bruker / Lager/kontor 308 kvm – leies sammen med kontor

H

m Ri

ve

Sandia Megling as Alna

en

ei

en

kro Sol k

ors

Sta a

s Ve i

Te

ei

en

v ei oll

alv

RIN

a

l

ns e

n s Ve i

v ei

en

ie n

• Lyse arealer • Tilpasses leietaker • Ventilasjon, kjøling • Gode priser

Je

rn

ba

ne

ve

Ha

Kontorer 169–678 kvm

Sigri dU nd s Simon Darr ets es

Ni

ng

GLADENGVEIEN 14

TVETENVEIEN 32

Baneveien

E6

gesons Ve Thy i

48 – 455 kvm kontor D a m far e t

Nordre Skøyen hovedgård

n Høy e

Høyenhallsvin g

ØSTENSJØVEIEN 43 eien

400 kvm kontor/showroom

Be k k

ien

en

ive

ev

ml

Låveveien

Hje

• Arealene tilpasses leietaker • Lager kan leies sammen med arealene

BRYN

ve hall ien

en

• Sentralt plassert på Bryn • Adkomst fra bakkeplan • Kontor og s­ howroom • Mulighet for leie av p-plasser

Te

as

se

vei

Søndre Skøyen

Toftdah l

ei s V

Fu

rr

ØSTENSJØVEIEN 32

ØSTENSJØVEIEN 18

515 kvm effektive, iv ei representative kontorer en

346 kvm kombinasjonslokaler

el

i

ug

vei

en

R

ve

ie

n

• Kontor, showrom og lager • Arealene kan tilpasses leietaker

akken

og ne

Ve

R

MANGLERUD

• Sentralt på Bryn • Meget velholdt bygg • Kantine, møtesenter, treningssenter Øs te ns • Meget god parkeringsdekning jø

GRENSEVEIEN 107

ØSTENSJØVEIEN 18

Moderne kontorer fra 342 til 917 kvm.

317 kvm kontor

Grønli b

dveien ru

gl

Wetlesens Vei

s

ei

i Ve i Ve

G3

y

• Velholdt kontorbygg • Kantine

TEISEN

s

e ns

V

Sm

n

tr u

vn

K r i s ti n s

eie

O l e D e v i ks V ei

nv i se

Sp e k m

• 2. eller 6. etasje • Fleksible løsninger • Populær kantine • Nær t-bane, buss og E6

• Kontorlokaler med gode lysforhold • Cellekontorer, kjøkken med spiseplass og 2 møterom

32

LEIEPRISER

NE

10 2013

Flere muligheter for Diagonale Diagonale kan få flere kontorbrukere etter at Ernst & Young har droppet signalbygget i Bjørvika.

Tekst NEnyheter.no

NEnyheter kunne i slutten av mai fortelle at Ernst & Young vurderte å flytte til det nye Diagonale-bygget i Bjørvika.

Nå skal Diagonale ikke lenger være et alternativ for Ernst & Young, som vil bli i lokalene Oslo Atrium.

Linstow Eiendom forvalter Oslo Atrium for Watrium Eiendom. Adm. direktør Per Mortensen i Linstow vil imidlertid ikke bekrefte om Ernst & Young har forlenget leieavtalen.

– Det kan være en av flere muligheter å få inn­ flere leietakere i kontordelen av Diagonale. Bygget er godt tilrettelagt for en storbruker, men kan også passe fint for flere mindre leietakere, sier eiendomsdirektør Ole­-Christian Hallerud i Olav Thon Gruppen til ­NEnyheter.

Olav Thon Gruppen kjøpte 50 prosent av Diagonale før sommeren.

Leienivå 4400 4200 4000 3800 3600 3400 3200 3000 2800 2600 2400 2200 2000 1800 1600 1400 1200 1000

Kilde: Dnb Næringsmegling

Lysaker

Skøyen

CBD

Indre sentrum

Ytre sentrum

Nydalen

Helsfyr-Bryn

Høy God Høy God Høy God Høy God Høy God Høy God Høy God Lav 1800 1400 2400 1800 2800 2300 2100 1600 1700 1300 1600 1300 1600 1200 Høy 2200 1800 2900 2400 3700 2800 2700 2100 2100 1700 1950 1600 1900 1600 Range 400 400 500 600 900 450 600 500 400 400 350 300 300 400 Topp 2300 2900 4300 3300 2400 2290 2100

Din

INNREDNINGS­ LEVERANDØR fra A til Å

MODULVEGGER www.modulvegger.no

Kontakt oss på telefon: 23 24 22 00, eller mvo@modulvegger.no og post@modulhimlinger.no

MODULHIMLINGER www.modulhimlinger.no

GLIDENDE OVERGANG MELLOM SJØ OG KONTOR LANGKAIA 1, HAVNELAGERET

NÆROMRÅDET Området rundt Havnelageret begynner å ta form.

Havnepromenaden ligger rett utenfor og det er flott utsikt mot Sørenga, Oslofjorden og Operaen.

Umiddelbar nærhet til absolutt alle service- og kommunikasjonstilbud.

Lokalene totalrehabiliteres og fremstår som nye.

1 og 2. etasje ferdigstilles våren 2014, de øvrige etasjene ved årsskiftet 2014/2015.

LEDIGE KONTORLOKALER I HAVNELAGERET > 496 m2 i 1. etasje syd > 675 m2 i 1. etasje nord > 602 m2 i 2. etasje syd > 622 m2 i 2. etasje nord > 3465 m2 i 9. etasje > 2684 m2 i 10. og 11. etasje

Kontakt eiendomssjef:

Siv Lena Rishaug | Mobil: 481 32 811 | E-post: slr@entra.no www.entra.no

LØRENVEIEN 51

INNTIL 10.000 KVM KONTORLOKALER • • • • •

1 etg. ca. 450 kvm kontor i åpent kontorlandskap 1 etg. ca. 850 kvm kontor i åpent kontorlandskap 2 etg. ca. 3.500 kvm kontor i åpent kontorlandskap med ca. 30 kontor/konferanserom 3 etg. ca. 3.000 kvm kontor i åpent kontorlandskap med ca. 20 kontor/konferanserom 4 etg. ca. 2.000 kvm kontor i åpent kontorlandskap med ca. 20 kontor/konferanserom

Alle areal ledigstilles fra 1.april 2014 Sentral beliggenhet på Løren i nyetablert kontor/ leilighetsbebyggelse. Kort vei til offentlig kommunikasjon med bl.a T-bane flere busslinjer inkl. Flybuss.

Eiendommen fremstår pen med teglsteinsfasade.

Bygget har felles kantine og resepsjonsløsning.

God adkomst til lite lager med kjøreport for varelevering med bil.

Se en 3D-omvisning av lokalene her: http://vimeo.com/74293155

For utleie eller visning kontakt: Frode Waaler, mob.: 406 03 907, e-mail: fgw@auris.as

WWW.AURIS.AS

TRONDHEIMSVEIEN 184

SINSEN Eiendommen har sentral beliggenhet rett nedenfor Sinsenkrysset. Fin fasade for eksponering, god dekning av offentlig kommunikasjon.

Det er to heiser, samt garasjekjeller i bygget.

Ledig areal: 1. etasje: 345 kvm butikklokale med egen inngang, passer g책tt til bakeri, kafe apotek el.

3. etasje: 560 kvm kontorlokale (lokalet kan deles til flere leietakere. Oppusset i moderne stil med glassfasader og felles kantinedel.

Bygget har i tillegg flere lokaler som tilpasses leietaker etter avtale.

Ledig omg책ende.

For utleie eller visning kontakt: Frode Waaler, mob.: 406 03 907, e-mail: fgw@auris.as

WWW.AURIS.AS

36

NYHETER

NE

10 2013

Bør slippe eiendomsskatt Riksantikvar Jørn Holme mener eiendomsbesittere av vernede og fredede bygninger bør slippe eiendomsskatt. Vern av bygninger skal være lønnsomt for eierne.

Tekst JAN REVFEM E-post JAN@NE.NO Foto THOMAS BJØRNFLATEN/NYEBILDER.NO

Den tidligere PST-sjefen fra 2004-2009 ble for fire år siden utnevnt som riksantikvar, et kanskje overraskende valg. Men utnevnelsen av juristen og den tidligere statssekretæren i Bondevik II-regjeringen kom ikke helt ut av det blå, for ikke å si det grønne.

Venstre-mannen Holme (54) har en større faglig bakgrunn for jobben enn det man kan ane.

– Mange ble nok litt overrasket, men jeg har rettshistorie som hovedfag og er opptatt av historiske verdier og kulturminneverdier. Jeg var assisterende riksantikvar i 1997 og har jobbet mye med kultur­ historiske minner. Jeg hadde en fantastisk morsom jobb i PST, men her får jeg brukt flere sider av meg selv, sier Holme til NæringsEiendom, som har avlagt riksantikvaren et besøk i historiske Dronningens gate 13 i Kvadraturen. Nærmere Riksantikvar-land i Norge kommer man nok ikke.

To forskjellige verdener – Hvem er det størst grunn til å overvåke, aktørene i eiendomsbransjen eller potensielle terrorister?

– Det er to helt forskjellige verdener, men la meg si at det er hyggeligere å overvåke kulturminner enn personer. Vi overvåker dessuten i samarbeid med kommuner, fylkeskommuner og byantikvaren, det er begrenset hvor mye «hands on» vi er. Utgangspunktet er at mye av overvåkningen av kulturminner ivaretas av den regionale forvaltningen.

– Hva er ditt generelle inntrykk av de kommersielle eiendomsutviklerne og eiendomsbesitterne?

– Jeg har deltatt på mange konferanser der jeg overfor eiendomsbransjen har snakket veldig mye og om utvikling og vern. Det skal være lønnsomt å verne ved å ta utgangspunkt i den eksisterende bygningsmassen. Arkitekter har lite erfaring med gjenbruk, men jeg

37

Søk støtte – få sikrere leieinntekter

Mange eksisterende bygg blir mer attraktive og lønnsomme gjennom oppgraderinger. Enova støtter tiltak som gir lavere energibruk og høyere komfort.

Oppgraderinger gjør bygget mer attraktivt, både for utleiere og de som jobber der. Gjennom vårt tilbud «Støtte til eksisterende bygg» gir Enova støtte til en rekke små og store tiltak.

Se hvilke på enova.no, eller ring Enova Svarer på 08049.

Enova gir støtte til energi- og klimatiltak.

løfter frem de vellykkede gjenbruksprosjektene, som Værste i Fredrikstad (gammelt verkstedområde, red. anm.), Papirbredden i Drammen og Møllebyen i Moss, svarer Holme, og fortsetter: – Aker Brygge er et eksempel på tidlig gjenbruk.

Det er ikke sikkert området ville ha blitt seende ut slik i dag, men jeg mener gjenbruken her er blitt relativt vellykket. Akerselva har man jobbet med siden 80-tallet, og NVE-bygget på Majorstuen er et eksempel på at det er mulig å løfte mange av disse byggene til en høy energistandard. Riksantikvaren arbeidet her sammen med eieren Entra med et bygg som er i naturbetong, akkurat som Høyblokken i Regjeringskvartalet.

Holme sier han er opptatt av at det må lønne seg på sikt for utbyggerne å ta vare på denne typen bygg.

– Det finnes altså spennende eksempler på bygg som er gjenbrukt, der eierne har gjort dem om til moderne bygninger. Litt av utfordringen er at eiendomsbransjen er vant til å rive og bygge nytt.

Måtte løse Lambda Oslo S Utvikling har stilt seg hoderystende til at Riksantikvaren krever mindre utbygging av Kongsbakken i Bjørvika og truet med et eventuelt søksmål.

Holme oppfordret høsten 2009 både stat og kommune

til å ta en tenkepause i Bjørvika-utbyggingen. Han mente Oslos middelalderby og andre historiske steder vil bli sperret inne av en høy bygningsmur på elleve etasjer, også kjent som Lambda.

– Du markerte deg tidlig med kontroversielle utspill, blant annet i Bjørvika, er du bevisst konfronterende og utspillsorientert?

– Riksantikvarens jobb er å si fra når historiske verdier er truet. Vårt oppdrag er i sin natur konfliktfylt: Noen mener vi bevarer for lite, andre at vi bevarer for mye. I Bjørvika-saken var det ikke Riksantikvaren, men Oslo kommune som startet omkampen. Reguleringsplanen for området tillot ikke et så høyt bygg som Lambda. Dermed brøt kommunen med sin egen reguleringsplan i et område med store historiske verdier.

– Hva mener du har gått galt med Barcode-utbyggingen?

– Riksantikvaren hadde noen innspill i planprosessen den gangen, som delvis ble tatt til følge. Jeg vil presisere at Riksantikvaren ikke mener noe om bygninger er stygge eller pene. Vi har kun en rolle når det er kultur­ minneinteresser inne i bildet.

– Er du personlig tilhenger eller motstander av transformasjonen i Bjørvika?

– Jeg mener Bjørvika-utbyggingen er svært vellykket og er stor tilhenger av mange av de grepene som er

38

NYHETER

NE

10 2013

– De private eiendomsbesitterne må slippe å betale eiendomsskatt for historiske bygninger som skal fredes.

gjort i Fjordbyen. Men denne utbyggingen kunne ha vært hundre prosent og ikke nitti prosent vellykket som nå. Det er de siste ti prosentene som mangler, men vi er ikke mot transformasjon.

Mer synlig – I hvor stor grad forsøker du personlig å prege og utforme stillingen som riksantikvar?

– Jeg leder 160 flinke medarbeidere, og det er viktig for meg å få direktoratet synlig i samfunnet. Mitt oppdrag og ønske fra den avtroppende regjeringen var å gjøre Riksantikvaren mer profilert. Å ta vare på kulturminner er veldig viktig i et rikt land, særlig med tanke på tempoet som har vært i utbyggingen i de seneste årene. Vi vil gi beboerne, brukerne og de ansatte en ramme som gjør det verdt å være der de er. Men vi er som jeg nevnte opptatt av at vern av bygninger skal lønne seg økonomisk ved å gjøre det mer fremtidsrettet.

– Ja, hva er din visjon for stillingen og embetet, hva brenner du for?

– Jeg er veldig opptatt av å gi eierne av vernede og fredede bygg bedre vilkår, slik at de kan gjøre de nødvendige endringene for at bygningene fortsatt skal brukes. Folk trenger hus, men hus trenger også folk, svarer Holme, som er på vakt mot for store endringer i bygg av historisk verdi.

– Riksantikvaren har kartlagt et førtitall delområder i Oslo som vi mener har nasjonal interesse, og der man skal være forsiktig med å gjøre store endringer på eiendommene. Det gjelder blant annet Frogner, Torshov og ikke minst her i Kvadraturen, der det er mange verdifulle kulturhistoriske eiendommer.

– Dere er også kritiske til Filipstad-utbyggingen og har lansert et eget forslag?

– Vi har ikke lansert et eget alternativ, og vi er veldig positive til en utbygging av Filipstad, men her er det

to kritiske elementer. Gateløpene på Frogner må ikke stenges, de må beholde en åpen utsikt ut mot fjorden.

Dessuten blir den planlagte cruiseterminalen og terminalen for Color Line veldig dominerende. Jeg sier det særlig med tanke på Bygdøy, som er et fredet kulturmiljø.

Holme ønsker seg heller ikke et «Dubai-hotell» i 30 etasjer på Filipstad, det mener han ikke vil være riktig med tanke på byens struktur og byggene på Bygdøy.

Mangelfullt – Vi har også innsigelse til Filipstad-planen, som vi mener er mangelfullt utredet når det gjelder perspektiv. Vi har stilt krav om bedre visualiseringer av planene, sier Holme, som tror Filipstad-utbyggingen til slutt kommer i mål.

– Du er veldig klar på bevaringen av Høyblokken, ser du ingenting som taler for en riving?

– Når bygningskonstruksjonen er fullstendig intakt, ser jeg ikke det. Høyblokken er en bauta, i alle betydninger av ordet. Konseptutvalgutredningen fra juni ble lagt frem av en konsulentgruppe som ikke hadde vurdering av kulturminneverdier og verneverdi i sitt mandat. Det vil være en skandale om man tar en beslutning kun basert på et så mangelfullt grunnlag.

Regjeringsskiftet har den tidligere statssekretæren i Justisdepartementet visse forhåpninger til. Eiendoms­ skatt for historiske bygninger er en kjepphest for Holme, og her håper han på endringer.

– Den nye regjeringen må følge opp med bevilgninger til kulturminnene. Så må det bli en bedre balanse mellom rettigheter og plikter. De private eiendoms­ besitterne må slippe å betale eiendomsskatt for historiske bygninger som skal fredes. Det er helt uforståelig at de må betale eiendomsskatt, med tanke på den uvurderlige innsatsen de gjør for nasjonen, men her har det nok vært motstand fra Finans­ departementet.

39

Riksantikvarens oppdrag er i sin natur konfliktfylt.

Jørn Holme

Hånd i hånd – Fremover, hva blir dine viktigste prioriteringer?

– Jeg er opptatt av at utvikling og vern går hånd i hånd. Norge er i betydelig endring, det pågår mye utbygging i Oslo, som i Bjørvika, på Filipstad og på Tjuvholmen. Da er det viktig å ha fokus på den historiske indre byen. Jeg er veldig engasjert i gjenbruk av eldre bygninger. Vi må også få større budsjetter til å jobbe med alle de fredede private eiendommene.

Stortinget har bestemt at alle private fredede eiendommer skal restaureres innen 2020. For å klare det, må

våre budsjetter til dette formålet økes med minimum 60-70 millioner kroner.

– Hvordan ønsker du at ditt ettermæle skal være som riksantikvar?

– Jeg ønsket denne jobben og ønsker å gi kultur­ minner en større profilering. Vi er dårligere til å ta vare på kulturminnene sammenliknet med resten av Europa.

Landene i det tidligere Øst-Europa bruker mer penger på kulturminner enn det vi gjør. Min kampsak er at vi blir en ordentlig kulturnasjon som kan ta vare på vår fortid inn i fremtiden.

til leie:

Lysaker torg 2 til leie - 550 kvm kontor

Fortress Design

•

Hel etasjeflate i 3. etasje

•

Lyse lokaler som hovedsakelig er vendt inn mot Lysakertorget og E-18

•

Består i dag av åpent landskap, cellekontorer og møterom, kan lett tilpasses leietakers ønsker

•

Minikjøkken, tre toalett og dusj i lokalet

•

Lager kan leies i kjeller (40 kvm)

•

Heis og dusj/garderobe i kjeller

•

Mulighet for leie av parkering

•

Kun få minutters gange til all offentlig kommunikasjon (tog, flytog, buss, taxi)

•

Ledigstilles oktober 2013

kontakt Jan W. Roll Mob. 905 33 369 jr@newsec.no

40

NYHETER

NE

10 2013

Snart klare for innflytting

Store rehabiliteringsprosjekter er snart klare for innflytting, det kan presse ledigheten oppover.

Tekst JAN REVFEM E-post JAN@NE.NO Ill.: LPO ARKITEKTER/PLACEBO EFFECTS

DNB Næringsmegling mener at kontorledigheten i Oslo-regionen har økt fra 710 000 kvadratmeter i første kvartal til 758 000 kvadratmeter i tredje kvartal. Store rehabiliteringsprosjekter som skal fylles opp bidrar til at DNB Næringsmegling spår videre økning i ledigheten.

Her er noen eksempler på store rehabiliterings­ prosjekter som er trukket frem av DNB Næringsmegling.

36 000 m2 Det største rehabiliteringsprosjektet er Entras ombygging i Fredrik Selmers vei 4 på Helsfyr for Skatt Øst. Ennå er ikke alt leid ut, men de ombygde og utvidede lokalene er på hele 36 000 kvadratmeter. Norwegian Property (NPRO) har flere store rehabiliteringsprosjekter på gang, blant annet 41 000 kvadratmeter på Aker Brygge i de sentrale eiendommene Stranden 1, 3 og 5. En del kontrakter er skrevet, og de store innflyttingene kommer i 2015. NPRO skal også fylle opp 25 000 kvadratmeter i Drammensveien 134, der selskapet har revet og skal føre opp et nytt bygg til en entreprisekostnad på over 500 millioner kroner. Statens pensjonskasse flytter hit i løpet av 2014.

Hva skjer?

Et prosjekt som er mindre fremme i mediene, er Kongens gate 6 i Oslo sentrum, et bygg som er eid av Eckbos legater. Kreftforeningen har tegnet en leieavtale her i de tidligere lokalene til Statistisk sentralbyrå, som til våren flytter til Akersveien 26. Total utleiestatus i Kongens gate 6 er ukjent.

Ferd Eiendom kjøpte i sommer Strandveien 4-8 på Lysaker fra Aberdeen, og her skal Lundin Norway inn i renoverte lokaler fra august 2015. Lundin holder i dag til i Strandveien 50, som altså må fylles opp.

To på Helsfyr Oslo Areal har fått inn Miljødirektoratet i 16 000 kvadratmeter store Grensesvingen 7 på Helsfyr. Direktoratet skal leie 12 000 kvadratmeter i det rehabiliterte energi­bygget. Oslo Areal eier også Fyrstikkalléen 1, ikke så langt unna, og her skal 10 000 kvadratmeter rehabiliteres.

Til sammen utgjør disse åtte rehabiliterings­ prosjektene 167 000 kvadratmeter, som de nærmeste to årene skal fylles opp.

Din

INNREDNINGS­ LEVERANDØR fra A til Å

MODULVEGGER www.modulvegger.no

Kontakt oss på telefon: 23 24 22 00, eller mvo@modulvegger.no og post@modulhimlinger.no

MODULHIMLINGER www.modulhimlinger.no

WALDEMAR THRANES GATE 84-86 98 Kontorlokaler rett ved Alexander Kiellands Plass kontor: 331 m2 kontor + lager: 60

m2 + 260 m2

LEDIGE LOKALER 2. etasje: 331 m 2 kontor Kan tilpasses leietakers ønsker.

3. etasje: 60 m 2 kontor Underetasje: 260 m 2 lager Tilgang fra garasje samt egen inngang med vareheis.

BELIGGENHET Kiellands plass er trafikknutepunkt med bussruter i fire retninger med hyppige avganger.

Servicetilbudet er konsentrert rundt Kiellands plass og preget av ung befolkning med mange spisesteder, de fleste med uteservering.

Felles Mulighet for leie av parkeringsplasser

www.ragde.no

Harald Thoresen Mob: 930 67 770 Mail: harald@ragde.no

Ragde Eiendom Gladengveien 3B 0661 Oslo

Mail: post@ragde.no tlf: 22 62 62 20 Fax: 22 62 62 21

42

OSLO VEST

NE

10 2013

Kontor eller hotell Stor-Oslo Eiendom har planer for Sørkedalsveien 8.

(Ill.: SJ Arkitekter)

Sørkedalsveien 8 kan bli gjort om til en hotelleiendom, men det mest realistiske er fortsatt kontorer med boliger på toppen.

Tekst JAN REVFEM E-post JAN@NE.NO

Stor-Oslo Eiendom kjøpte våren 2010 Sørkedalsveien 8 på Majorstuen for om lag 375 millioner kroner. Eiendommen er i dag hovedkontoret til Statoil Fuel & Retail, som om snaue to år flytter ned til et nytt kontorbygg på drøye 15 000 kvadratmeter i Schweigaards gate 16.

Sørkedalsveien 8, som ligger vegg i vegg med MENY Colosseum, er på vel 17 000 kvadratmeter, hvorav drøyt 13 000 kvadratmeter med arealer er over bakken.

Stor-Oslo Eiendom har tidligere vurdert eien­ dommen som meget godt egnet til hotellformål, men vil også vurdere en fortsatt bruk som kontoreiendom.

Boligutbygging er dessuten et høyaktuelt alternativ.

To nye etasjer – Vi har hatt noen avklaringsmøter med Plan- og bygnings­ etaten. På bakgrunn av disse møtene har vi nylig sendt inn

et planforslag, der vi vil utvide eien­dommen med to etasjer, samt en horisontal utvidelse både mot Sørkedalsveien og Fridtjof Nansens vei, sier arbeidende styreformann Arild Rygg i Stor-Oslo Eiendom til NæringsEiendom.

– Det blir regulert for muligheten til å legge forretninger på gateplan, ellers blir eiendommen regulert for bolig, kontor og hotell. Planene er bifalt av Plan- og bygningsetaten, derfor sendte vi inn reguleringsforslaget som beskrevet, sier Rygg.

Totalt er det snakk om rundt 25 000 kvadratmeter eiendomsmasse etter omreguleringen og utbyggingen.

Eiendommen vil ifølge Stor-Oslo Eiendom ha kapasitet på opptil 1500 til 1800 arbeidsplasser, eller som hotell med ca. 460 hotellrom.

Arild Rygg sa til nettstedet NEnyheter i 2012 at en boligkonvertering er mindre aktuelt. Nå er holdningen

43

at eiendommen egner seg godt til både hotell og kontor, og med en kombinasjon av boliger i de øvre etasjene.

Stor-Oslo Eiendom ønsker å bygge på to etasjer med boliger, men det kan komme mer.

– Ja, Plan- og bygningsetaten var overraskende positive til boligplanene. Det kan bli aktuelt å konvertere de to øverste kontoretasjene til boligarealer, samt to nye etasjer som bygges på, og da snakker vi om enten to eller fire etasjer med boliger.

2017-standard – Hvilket planalternativ tror du er mest realistisk?

– Personlig holder jeg en knapp på kontoreiendom, men vi har noen samarbeidspartnere som utreder hotellplaner. På et tidspunkt tidlig i 2014 må vi endelig ta stilling til hvilke bruksformål vi skal fokusere på, svarer Rygg.

Styrelederen sier de nåværende kontorlokalene er noe utdaterte, men at de tar sikte på full opp­gradering av lokalene til 2017-standard. Topp kontorlokaler i området kan i dag leies ut for noe over 2000 kroner kvadratmeteren.

Leiekontrakten med Statoil Fuel & Retail løper ut 30. juni 2015, etter at selskapet benyttet seg av en opsjon om forlengelse med seks måneder.

– Vi håper reguleringsplanen for Sørkedalsveien 8 er behandlet innen den datoen, og at vi kan komme i gang med ut- og ombyggingen høsten 2015. Stor-Oslo Eiendom er også prosjektleder for Entra, som fører opp det nye hovedkontoret til Statoil Fuel & Retail i Schweigaards gate. Dette prosjektet er så langt i rute, forteller Rygg.

Langt frem Et annet prosjekt på Majorstuen som ligger lenger frem i tid, er Aberdeens eventuelle konvertering av Fridtjof Nansens vei 12. Bydel Frogner vedtok i september 2011 en omregulering av den snaue 8500 kvadratmeterstore eiendommen til kombinert bebyggelse og anleggsformål.

Det innebærer forretninger og annen offentlig eller privat tjenesteyting, som treningssenter, kontorarealer eller bevertning. Reguleringen er altså på plass, men så langt har ikke Aberdeen Eiendomsfond Norge II, som er den formelle eieren av eiendommen, tatt noen beslutning om hva som skal skje.

– Situasjonen er ganske stabil, det er en eiendom med lange kontrakter som løper ut i 2020 og 2022. Så lenge disse kontraktene løper, er det lite å gjøre, sier fondsleder Per Samuelsen i Aberdeen Asset Management

HOVFARET 4 SKØYEN

skøyen – kontorer

200 – 1.000 kvm til leie Heis i begge bygg.

Kort vei til alle typer offentlig kommunikasjon.

Rikelig med parkering, inne og ute.

Alle lokaler er ledige for overtakelse.

Geir Baastad | 90 11 53 15 | 23 11 38 30 geir@aker-eiendom.no | www.aker-eiendom.no

44

OSLO VEST

NE

10 2013

Arild Rygg, Stor-Oslo Eiendom.

til NæringsEiendom. Leietakerne er blant annet Oslo kommune og Scandinavian Business Seating. Sistnevnte har opsjon på forlengelse av sin kontrakt.

Aberdeen har mulighet for å bygge på eiendommen på eiendommen med 4500 kvadratmeter. Forvalteren vurderte i fjor en boligkonvertering som ett alternativ, men Samuelsen holder alle muligheter åpne.

– Det er markedssituasjonen når kontraktene nærmer seg utløp, som vil avgjøre hva vi går for, sier han.

Blir boliger En stor eiendom blir boliger, er Nordeas nåværende hovedkontor i Middelthuns gate 17, Nordea sam­lokaliserer altså virksomhetene i nabogaten Essendrops gate (se egen sak).

OBOS Nye Hjem AS og Veidekke AS kjøpte i november 2011 den 27 000 kvadratmeterstore eiendommen for 700 millioner kroner. Leiekontrakten med Nordea løp opprinnelig til 2014, men utleier Norwegian Property og Nordea ble enige om forlengelse av leiekontrakten i to år til 31. januar 2016. Da starter en rådyr boligkonvertering for de nye eierne, med ditto boligpriser.

– Det blir utsalgspriser over Tjuvholmen-nivå. Utbyggingskostnadene eksklusive tomtekostnader ligger på 1,5-2 milliarder. For å få dette til å gå i hop, må vi selge for 70 000-80 000 kroner kvadratmeteren, fortalte en åpenhjertig konserndirektør Daniel Kjørberg Siraj i OBOS under et seminar i 2012.

Sørkedalsveien 10 | Majorstuen

410 – 2.050 kvm

Helse- og Klinikkmiljø godt etablert i bygget • Attraktivt beliggenhet • Moderne tilpasninger – godt med parkering KONTAKT Julia Jebsen, 93 81 77 19, julia@wahl-eiendom.no Stian Odden. 41 66 16 00, stian@wahl-eiendom.no

Sentralt & ærverdig

Til leie

Parkveien 53 B Ledige arealer: Kontor: 2. etasje, 530 kvm Eiendommen ligger meget sentralt og godt til rett bak slottet, med gangavstand til Oslo sentrum og Frogner/Majorstuen.

Området er et meget attraktivt og det meste av byens service­tilbud, butikker, hyggelige kaféer og restauranter i tillegg til bank og postkontor er i umiddelbar nærhet.

Les mer: www.hoegheiendom.no Markedssjef – Hans Olav Johannessen tlf.: 22221000 | dir.: 95235159 | hoj@hoegheiendom.no

46

OSLO VEST

NE

10 2013

Over 2000 kroner meteren De beste kontorarealene på Majorstuen har en leiepris mellom 2100 og 2200 kroner per kvadratmeter.

Tekst DAG-JØRGEN SALTNES E-post DAG@NE.NO

Majorstua preges av mange interne leietakere som flytter innad i området. Det er også mange aktører innenfor helsesektoren. Leienivåene i området varierer veldig. På østsiden av Kirkeveien er det gamle bygårder som dårlig egner seg for moderne kontorarealer. Her varierer leiene ifølge analytiker Ingris Elisabeth Moe i DNB Næringsmegling gjerne mellom 1600 og 1900 proner kvadratmeteren. De mer egnede kontorbyggene er nyere og befinner seg på vestsiden av Kirkeveien, rundt Colosseum kino.

– Her anslår vi prisene til å ligge i området 21002200 kroner per kvadratmeter for de gode arealene, sier Moe. 2400 kroner toppleie Oslo Vest Ifølge Union Gruppens siste markedsrapport er leieprisene i området Oslo Vest 2400 kroner per kvadratmeter for nybygg med den aller beste beliggenheten.

Topp standard og topp beliggenhet koster 2250 kroner

Leiepriser Oslo Vest Nybygg beste beliggenhet

2400

Topp standard/beliggenhet

2250

Høy standard/typisk nivå

1950

Normalt god standard

1500

kvadratmeteren, mens man må ut med henholdsvis 1950 kroner og 1500 kroner kvadratmeteren for høy standard og normalt god standard Det har kommet få nybygg i Oslo Vest de seneste årene, og arealledigheten ligger ifølge Union Gruppen under 5 prosent. Næringsmegleren har telt totalt 68 ledige lokaler i Oslo Vest. I perioden fra februar 2010 til februar 2014 ser Union Gruppen for seg en nedgang i ledige kontorlokaler i Oslo Vest på ca. 10 000 kvadratmeter.

ÅPNING AV BUTIKKONSEPTER I BOGSTADVEIEN 1 NÆRMER SEG. VENTETIDEN BLIR NOE LENGRE –MEN,

VI GLEDER OSS!

☎ 922 63 130

48

OSLO VEST

NE

10 2013

Forskning og kunnskap på Oslo Vest Området rundt Radiumhospitalet er i ferd med å bli en klynge for verdensledende kreftforskning og utvikling av ny kreftbehandling.

Tekst DAG-JØRGEN SALTNES E-post DAG@NE.NO

I Ullernschnaussen 56-60 er Oslo Cancer Cluster Innovasjonspark i ferdf med å bygges ved siden av Radiumhospitalet. Her skal sykehus- og forsknings­ relatert virksomhet og private bedrifter samles. Målet er å utvikle morgendagens kreftbehandling ved at forskere fra ulike vitenskapsområder arbeider sammen med sykehuset og næringslivet i en stor nøyrtal møteplass.

Stor del er leid ut Trond Sanderud er direktør i Utstillingsplassen Eiendom, en av aktørene som eier Oslo Cancer Cluster Innovasjonspark. Han forteller at en stor del av arealene nå er leid ut.

– Vi har igjen bare tre plan å leie ut, sier Sanderud til NæringsEiendom.

Han har leid ut laboratorielokaler til Oslo Universitetssykehus, kontorlokaler til Kreft­registeret

og til foreningen Oslo Cancer Cluster. Oslo Cancer Cluster består av 70 medlemmer fra akademiske forsknings-­institusjoner, bioteknologi- og farmasi­ bedrifter, ­universitetssykehus og andre som er engasjert i kampen mot kreft.

De to nederste etasjene i innovasjonsparken er forbeholdt Ullern videregående skole og felles­funksjoner.

I de øvrige etasjer blir det skjermede kontorarealer på rundt 16 000 kvadratmeter fordelt på fire bygg med forskjellig antall etasjer.

– Leieprisen avhenger av om leietakerne er moms­ pliktige eller ikke og varierer veldig med hvor mye laboratorievirksomhet de skal ha og hvor spesielle behov de har. Det er veldig kostnadskrevende lokaler, sier Sanderud.

Han anslår leiepriser på rundt 2000 kroner kvadratmeteren.

Oslo Cancer Cluster Innovasjonspark. (Ill.: Dark Arkitekter)

49

Oppstartsbedrifter Det norske kreftforskningsmiljøet har en lang tradisjon med å utvikle og satse på mindre forskningsselskaper.

Radiumhospitalets forskningsstiftelse, som er initiativ­ takeren bak Oslo Cancer Cluster, startet også opp Photocure på midten av 1990-tallet. De har også vært involvert i Algeta, en av de store suksesshistoriene innenfor kreftmedisin på Oslo Børs. Algeta er verdsatt til nesten 10 milliarder kroner, har nesten 90 ansatte og har fått lansert kreft­medisinen Xofigo i det amerikanske markedet.

– Vi har fått opp mange selskaper som har kommet langt og står godt på egne ben. Men vi ønsker å utvikle nye bedrifter. Vi vil derfor ha en inkubator for ny­ startede forskningsselskaper, sier adm. direktør Jónas Einarsson Radiumhsoitalets forskningsstiftelse og konstituert direktør i Oslo Cancer Cluster.

Oslo Cancer Cluster eier selskapet Oslo Cancer Cluster Inkubator og har 3000 kvadratmeter til utleie i Innovasjonsparken.

– Der skal vi tilby oppstartsbedriftene innen kreft fleksible kontor- og laboratorieløsninger. Det er viktig at disse bedriftene har mulighet til å leie lokaler på korte kontrakter. De vil også få kort vei til de store forskningsmiljøene, samt tilgang på et

stort nettverk gjennom Oslo Cancer Cluster, sier Einarsson.

Nærheten til Radiumhospitalet og sykehus­ avdelingene er ifølge Einarsson viktig for forskning og utvikling av nye kreftmedisiner.

– Her vil Kreftregisteret holde til, det vil være forskning, bedrifter og man kan jobbe tett mot pasientene på Radiumhospitalet, sier Einarsson.

5-10 leietakere I dag holder Oslo Cancer Cluster og Radium­hospitalets forskningsstiftelse til på Lysaker. Selv om de ikke har det miljøet som de vil få ved Radium­hospitalet, leier de ut lokaler til tre små oppstarts­selskaper.

– Jeg tror vi kan få mellom fem og ti bedrifter til vår inkubatorhub i Oslo Cancer Cluster Innovasjonspark. Vi får se hva som kommer av nye bedrifter i tiden frem­over, sier Einarsson.

Han mener det er viktig at man ikke leier ut alle lokalene med en gang.

– Det bør alltid være noe ledig. Det er ikke noe poeng for oss å få lukrative leiekontrakter på ti år. Vi skal ha muligheter til å slippe inn spennende virksomheter, og da må noe være ledig. Jeg tror det vil være attraktivt for bedrifter å være i innovasjonsparken.

SILURVEIEN 2 – NYE KONTORER TIL LEIE LANGS RING 3

Ledig areal:

14.000 kvm Minimum utleieareal:

750 kvm Ledig fra:

Q4 2014

Meget presentable kontorer + 3 m takhøyde Nybygg – Byggingen er i gang Profilert fasade mot Ring 3 270 p-plasser i underetasje med Elbil-pool Personalrestaurant og Wayne’s Coffee God offentlig kommunikasjon (T-bane, trikk og buss) Energiklasse A

Kontakt Rune Arvesen 915 35 567 ra@akershuseiendom.no www.silurveien2.no

LOKALER TIL LEIE DETTE FINNER DU I INNSTIKKET: PER KROHGS VEI 4

1.115 KVM

INDUSTRIVEIEN 14

825– 1.340 KVM

PER KROHGS VEI 4

350 – 850 KVM

MOLINNA 2 INDUSTRIVEIEN 20A

310 – 2.400 KVM 800 – 930 KVM

LAGER/LOGISTIKK, KOMBINASJONS­LOKALER HØYTLAGER/KONTOR KONTOR HØYTLAGER/FJERNLAGER HØYTLAGER/KOMBINASJONSLOKALER

STRØMSVEIEN 80

450 KVM

FORRETNINGSLOKALER

INDUSTRIVEIEN 6

550 KVM

FORRETNINGSLOKALE/LAGER/KONTOR

INDUSTRIVEIEN 14

595 – 865 KVM

LAGER/KOMBINASJONSLOKALE

TOTALPLAN AS er råd­­givende eiendommegler av nærings­eiendom i Oslo-­området.

Vårt spesial­felt er langsiktig arbeid med større eiendoms­prosjekter.

Se alle våre eindommer på totalplan.no

LAGER HØYTLAGER

FOR MER INFORMASJON KONTAKT: Knut Martin Storegjerde, Mobil: 900 24 448, E-post: kms@totalplan.no

Morten Bryn, Mobil: 920 35 930, E-post: mob@totalplan.no

www.totalplan.no Tlf: 2213 3232

KONTOR

TIL LEIE 1.115 kvm

PER KROHGS VEI 4 4,6 m

LAGER/KOMBINASJONSLOKALER BESKRIVELSE Moderne lager/kombinasjonslokale til leie meget sentralt på Karihaugen. Lasterampe. Kan leies med eller uten kontor. God beliggenhet i forhold til E6 og aksen OsloGardermoen.

Tlf: 2213 3232 e-mail: info@totalplan.no www.totalplan.no

Kontor-, lager- og forretningsbygg i Oslo og Romerike. Gode bygg med fleksible arealløsninger.

KARIHAUGEN

LOKALENE/INNHOLD Ca. 1.115 kvm BTA kombinasjonslokale/lager: Lager med takhøyde ca. 4,6 m. Få søyler. Egen lasterampe med løftebord kun for dette lokalet. 3 stk cellekontor + spiserom. WC. Kontorlokaler i flere størrelser kan også leies andre steder i bygget.

BELIGGENHET Sentralt beliggende på Karihaugen, ved siden av Maxbo og Staples.

Parkering og adkomst: Gode laste-/losseforhold for semi/vogntog. Godt med parkeringsplasser for leietakere/ besøkende.

TIL LEIE 825 – 1.340 kvm

INDUSTRIVEIEN 14 1

6,0 m

SKYTTA

HØYTLAGER/KONTOR BESKRIVELSE Høytlager og kontor til leie i Skytta Næringspark. Ligger ved Gjelleråsentoppen/RV-4. Kun 5 km til E6-krysset v/Olavsgård Hotell og aksen Oslo – Gardermoen.

LOKALENE/INNHOLD 825 –1.340 kvm lager: Inneholder lager med ca. 825 kvm gulvflate + to mesaniner på tilsammen ca. 515 kvm. Totalt ca.

1.340 kvm BTA. Takhøyde lager ca 6 m, under mesanin ca.

3,8 m. 4,1 m høy kjøreport med innkjøring direkte inn i lageret for lastebil etc. Eget WC. Alarm. Effektivt lokale velegnet for

lagring av store volum. Kontorlokaler i forskjellige størrelser kan også leies.

BELIGGENHET Sentral beliggenhet. Kort avstand til E6 (ca. 5 km), Oslo sentrum (ca. 15 km), Lillestrøm (ca. 10 km), Skedsmokorset (ca. 10 km) og Gardermoen (ca. 35 km). Nærmeste kollektivpunkt er Gjelleråsentoppen og Hagan.

FOR MER INFORMASJON KONTAKT: Knut Martin Storegjerde, Mobil: 900 24 448, E-post: kms@totalplan.no Morten Bryn, Mobil: 920 35 930, E-post: mob@totalplan.no

TIL LEIE TILTIL LEIE 350 LEIE –350 850 1.115 – 850 kvm kvm kvm

EI 4

PER KROHGS PERPER KROHGS KROHGS VEI 4 VEI VEI 4 4 4,6 m

re/

14 6,0 m

elser

orset ektiv-

KONTOR LAGER/KOMBINASJONSLOKALER KONTOR

Tlf: 2213 3232 e-mail: info@totalplan.no www.totalplan.no

o

Kontor-, lager- og forretningsbygg i Oslo og Romerike. Gode bygg med fleksible arealløsninger.

KARIHAUGEN KARIHAUGEN KARIHAUGEN

garderober garderober og WC. Lokalene og WC. ligger Lokalene i byggets ligger i2.byggets etg. Tilgang 2. etg. Tilgang BESKRIVELSE BESKRIVELSE BESKRIVELSE BELIGGENHET vareheis. til vareheis.

Fleksible kontorlokaler Fleksible Moderne kontorlokaler med lager/kombinasjonslokale et bredt medspekter et bredtavspekter bruksområder til av leiebruksområder meget til sentralt Sentralt beliggende på Karihaugen, ved siden av Maxbo til leie i kombinasjonsbygg til leiepå i kombinasjonsbygg Karihaugen. sentralt Lasterampe. påsentralt Karihaugen. på Kan Karihaugen. leies Størrelse med Størrelse eller uten og Staples.

BELIGGENHET ifra ca. 350 ifra- 850 ca. kontor.

350 kvm.- God 850 kvm. beliggenhet i forhold til E6 og aksen BELIGGENHET OsloSentralt beliggende Sentralt beliggende på Karihaugen, på Karihaugen, ved Gode sidenved av Maxbo siden av Maxbofor Gardermoen.

Parkering og adkomst: laste-/losseforhold og Staples.

Planløsning Planløsning og oppussing og oppussing kan tilpasses kan leietakers tilpasses leietakers behov. behov.og Staples. semi/vogntog. Godt med parkeringsplasser for leietakere/ LOKALENE/INNHOLD besøkende.

Parkering og adkomst: og adkomst: Gode parkeringsforhold Gode parkeringsforhold både både LOKALENE/INNHOLD LOKALENE/INNHOLD Ca. 1.115 kvm BTA kombinasjonslokale/lager: Lager med Parkering utvendig og utvendig i P-hus. ogInkludert i P-hus. iInkludert husleien.i husleien.

Ca. 350 – 8Ca. 50 kvm 350 takhøyde –BTA 850 kvm kontor/lett ca. 4,6 BTA m.kontor/lett Få produksjon: søyler. Egen produksjon: Lokalene lasterampe Lokalene med løftebord er inndelt er med inndelt cellekontor, kun for med dette cellekontor, møterom lokalet. 3samt møterom stk cellekontor en del samt større, en + spiserom. del større,WC. Kontoråpne rom åpne som kan lokaler rom brukes som i flere kan tilstørrelser brukes vanlig kontorvirksomhet. til kan vanlig også kontorvirksomhet. leies andre Egne steder Egne i bygget.

TIL LEIE TILTIL LEIE 310 LEIE –310 2.400 825 – 2.400 – kvm 1.340 kvm kvm GRAN GRAN SKYTTA MEGET MEGET RIMELIG! RIMELIG!

MOLINNA INDUSTRIVEIEN MOLINNA 2 2 14 4

5,0

4m

5,0 m

1

6,0 m

HØYTLAGER/FJERNLAGER HØYTLAGER/KONTOR HØYTLAGER/FJERNLAGER av store volum.Kjøreport Kontorlokaler i forskjellige størrelser BESKRIVELSE BESKRIVELSE BESKRIVELSE 500–1.150500–1.150 kvmlagring høytlager: kvm høytlager: Kjøreport med direkte med innkjøring. direkte innkjøring. kanm. også leies.

HøytlagerHøytlager ifra 310– Høytlager 1.900 ifra 310– og kvm kontor 1.900 til leiekvm tili leie bygningsmasse tili leie Skytta i bygningsmasse Næringspark. Ligger Takhøyde ved Takhøyde ca. 5–6 ca.

Sølyefritt.

5–6 m. Sølyefritt. tilpasset industriell tilpasset Gjelleråsentoppen/RV-4. industriell virksomhet virksomhet i Gran Nærings Kun i Gran 5park km Nærings tilpåE6-krysset park på v/Olavsgård 380 kvm lager: 380 kvm Lager lager: medLager enkelmed standard. enkel standard.

Kjøreport.Kjøreport.

Hadeland.Hadeland.

Ca. 70 Hotell kmCa. og / 1 70 aksen time kmfra Oslo / 1Sinsen-krysset time – Gardermoen. fra Sinsen-krysset langs RV4.langs RV4.

Takhøyde Takhøyde ca. 3BELIGGENHET m. ca. 3 m.

Sentral beliggenhet. Kort avstand til E6 (ca. 5 km), Oslo Meget gunstige Meget leiebetingelser. gunstige leiebetingelser. sentrum (ca.Både 15 km), Lillestrøm (ca.

10 km), Skedsmokorset LOKALENE/INNHOLD 285 kvm kontor: 285 kvm Både kontor: cellekontor cellekontor og åpent. og Egen åpent. kantine Egen kantine (ca.garderobeanlegg.

10 km) og Gardermoen (ca. 35 km). Nærmeste kollektivLOKALENE/INNHOLD LOKALENE/INNHOLD 825 –1.340 kvm lager: Inneholder lager med ca. 825 og stort kvm garderobeanlegg. og stort punkt er Gjelleråsentoppen og Hagan.

310–800 kvm 310–800 høytlager: gulvflate kvm høytlager: + Lasterampe to mesaniner Lasterampe ogpåkjøreport. tilsammen og kjøreport.

Takhøyde ca. 515Takhøyde kvm. Totalt ca. ca. 6 m. Søylefritt ca. 6 1.340 m. Søylefritt kvm BTA. Takhøyde lager ca 6 m, under mesanin BELIGGENHET ca. BELIGGENHET 3,8 m. 4,1 m høy kjøreport med innkjøring direkte inn Gran i lageret Næringspark Gran Næringspark ligger ca. ligger 6 km ifra ca. Gran 6 km sentrum. ifra Gran sentrum. for lastebil etc. Eget WC. Alarm. Effektivt lokale velegnet for

FOR MER FOR INFORMASJON FOR MERMER INFORMASJON INFORMASJON KONTAKT: KONTAKT: KONTAKT: Knut Martin Knut Storegjerde, Martin Knut Martin Storegjerde, Mobil: Storegjerde, 900Mobil: 24 448, Mobil: 900E-post: 24 900 448, 24 kms@totalplan.no E-post: 448, E-post: kms@totalplan.no kms@totalplan.no Morten Bryn, Morten Mobil: Morten Bryn, 920 Bryn, Mobil: 35 930, Mobil: 920E-post: 35 920 930, 35 mob@totalplan.no E-post: 930, E-post: mob@totalplan.no mob@totalplan.no

LEDIGE LOKALER TIL LEIE 550 kvm

INDUSTRIVEIEN 6

FORRETNINGSLOKALE/LAGER/KONTOR BESKRIVELSE Forretningslokale på totalt ca. 550 kvm BTA til leie. Mange bruksområder, f. eks. proffbutikk, forretning eller lager og kontor for eget bruk.

LOKALENE/INNHOLD 550 kvm BTA forretning/lager og kontor: Inneholder forretningslokale, lager med kjøreport og diverse cellekontor.

Gode parkeringsforhold på egen gårdsplass rett utenfor lokalet. Meget god eksponering mot Industriveien. Enkelt å finne for kunder/besøkende.

BELIGGENHET Sentralt beliggende på Karihaugen/Skårer, ca. 650 meter ifra Elkjøp Megastore og Jula.

TIL LEIE 595 – 865 KVM

INDUSTRIVEIEN 14 4,0 m

SKYTTA

LAGER/KOMBINASJONSLOKALE BESKRIVELSE Lager/kombinasjonslokale i attraktiv størrelse til leie i Skytta Næringspark. Ligger ved Gjelleråsentoppen/RV-4. Kun 5 km til E6 ved Olavsgård Hotell og aksen Oslo-Gardermoen.

270 – 910 kvm kontor: Lyse kontor med mye vindu. Cellekontor, åpent og div møterom/arkiv. Takterasse, kjøkken og WC.

LOKALENE/INNHOLD 595 kvm lager: Lagerlokale med ca. 4 meter takhøyde.

Lasterampe med lastebrygge. Ligger i byggets 1. etg. Gode

BELIGGENHET Sentral beliggenhet. Kort avstand til E6 (ca. 5 km), Oslo sentrum (ca 15 km), Lillestrøm (ca. 10 km).

adkomstforhold. Rikelig med parkeringsplasser.

FOR MER INFORMASJON KONTAKT: Knut Martin Storegjerde, Mobil: 900 24 448, E-post: kms@totalplan.no Morten Bryn, Mobil: 920 35 930, E-post: mob@totalplan.no

www.totalplan.no Tlf: 2213 3232

Tlf: 2213 3232 e-mail: info@totalplan.no www.totalplan.no

KARIHAUGEN/ SKÅRER

1

Kontor-, lager- og forretningsbygg i Oslo og Romerike. Gode bygg med fleksible arealløsninger.

3,0 m

LEDIGE LOKALER L

TIL LEIETIL350 LEIE – 850 1.115 kvm kvm TIL LEIE 800 – 930 kvm KARIHAUGEN KARIHAUGEN

PER KROHGS PER KROHGS VEI 4 VEI 4

TIL

4,6 m

INDUSTRIVEIEN 20A 5,0 m

KONTOR LAGER/KOMBINASJONSLOKALER

Tlf: 2213 3232 e-mail: info@totalplan.no www.totalplan.no

Kontor-, lager- og forretningsbygg i Oslo og Romerike. Gode bygg med fleksible arealløsninger.

SKEDSMOKORSET

garderober og WC. Lokalene ligger i byggets 2. etg. Tilgang BESKRIVELSEBESKRIVELSE BELIGGENHET vareheis.

Fleksible kontorlokaler Moderne med lager/kombinasjonslokale et bredt spekter av bruksområder til leie meget til sentralt Sentralt beliggende på Karihaugen, ved siden av Maxbo til leie i HØYTLAGER/KOMBINASJONSLOKALER kombinasjonsbygg på Karihaugen. sentralt Lasterampe. på Karihaugen.

Kan leies Størrelse med eller uten og Staples. ifra ca. 350 - 850 kontor. kvm. God beliggenhet i forhold til E6 og aksen BELIGGENHET OsloSentralt beliggende på Karihaugen, ved Gode siden av Maxbo Gardermoen.

Parkering og adkomst: laste-/losseforhold for Inntilliggende kontorlokaleGodt på ca.

130parkeringsplasser kvm kan også leiesfor leietakere/ BESKRIVELSE og Staples.

Planløsning og oppussing kan tilpasses leietakers behov. semi/vogntog. med hvis ønskelig.

HøytlagerLOKALENE/INNHOLD med kontormuligheter til leie sentralt på besøkende.

Skedsmokorset.

Ca.kvm 5 m BTA takhøyde og lasteramper.

Parkering LOKALENE/INNHOLD Ca. 1.115 kombinasjonslokale/lager: Lager med og adkomst: Gode parkeringsforhold både BELIGGENHET utvendig og i P-hus. Inkludert i husleien.

Ca. 350 – 850 kvm takhøyde BTA kontor/lett ca. 4,6 m. Få produksjon: søyler. EgenLokalene lasterampe med løftebord Avkjøring ifra E6 på Skedsmo ved Shell-stasjonene. Kjør LOKALENE/INNHOLD er inndelt med cellekontor, kun for dettemøterom lokalet. 3samt stk cellekontor en del større, + spiserom. WC. Kontorderetter til Industriområde Vest, eiendommen ligger på høyre høytlager med kontor: ca. 800 kvmi bygget. åpne 800 rom–930 somkvm kan lokaler brukes i fleretilstørrelser vanlig kontorvirksomhet. kan Høytlager også leiespå andre Egne steder side rett etter Sundolitt. med lagerkontor. Takhøyde ca. 5 meter, søylefritt og lasteramper.

Lyse lokaler med mye vindu. Pallereoler kan medfølge.

TIL LEIETIL310 LEIE – 2.400 825 – kvm 1.340 kvm TIL LEIE 450 kvm GRAN SKYTTA MEGET RIMELIG! STRØMMEN

MOLINNA INDUSTRIVEIEN 2 14 STRØMSVEIEN 80 4

5,0 m

1

6,0 m

FO

BESKR Forretn brukso kontor

LOKAL 550 kv forretn

TIL

SENTRUM

HØYTLAGER/FJERNLAGER HØYTLAGER/KONTOR av store volum.med Kontorlokaler i forskjellige størrelser BESKRIVELSEBESKRIVELSE 500–1.150 kvmlagring høytlager: Kjøreport direkte innkjøring. kanm. også leies.

Høytlager ifra 310– Høytlager 1.900 og kvm kontor til leietili leie bygningsmasse i Skytta Næringspark. Ligger Takhøyde ved ca. 5–6 Sølyefritt. tilpassetFORRETNINGSLOKALER industriell Gjelleråsentoppen/RV-4. virksomhet i Gran Nærings Kun 5park km tilpåE6-krysset v/Olavsgård 380 kvm lager: Lager med enkel standard. Kjøreport.

Hadeland. Ca. 70 Hotell km og / 1 aksen time fra Oslo Sinsen-krysset – Gardermoen. langs RV4.

Takhøyde ca. 3BELIGGENHET m.

Sentral beliggenhet. Kort avstand til E6 (ca. 5 km), Oslo Meget gunstige leiebetingelser.

BESKRIVELSE LOKALENE/INNHOLD sentrum (ca. 15 km),og Lillestrøm (ca. 10 km), Skedsmokorset LOKALENE/INNHOLD 285 kvm kontor: Både cellekontor åpent. Egen kantine Attraktivte825 forretningslokaler på 450 kvm til leie i Strømmen 450 kvm forretning: Moderne lokaler tilpasset (ca. BTA 10 km) og Gardermoen (ca.

35 km).

Nærmeste kollektivLOKALENE/INNHOLD –1.340 kvm lager: Inneholder lager med ca. 825 og stort kvmCa.garderobeanlegg. sentrum.

Tidligere til Hyttebutikken/Varmefag. forretningsdrift. på gateplan, inngang direkte ifra punkt Ligger er Gjelleråsentoppen og Hagan.

310–800 kvm høytlager: gulvflate lokaler + Lasterampe to mesaniner ogpåkjøreport. tilsammen Takhøyde ca. 515 kvm. Totalt ca. beliggende kuncaca.

450under metermesanin fortau. Hovedsaklig åpen planløsning. Lang fasade med ca. 6 Sentralt m. Søylefritt 1.340 kvmlangs BTA. hovedgaten, Takhøyde lager 6 m, BELIGGENHET ca. ifra Strømmen Storsenter. meget god eksponering 3,8 m. 4,1 m høy kjøreport med innkjøring direkte inn Gran i lageret Næringspark ligger ca. 6mot km Strømsveien. ifra Gran sentrum. for lastebil etc. Eget WC. Alarm. Effektivt lokale velegnet for

FOR MER INFORMASJON KONTAKT: Martin Storegjerde, Mobil: 900 24 448,KONTAKT: E-post: kms@totalplan.no FORKnut MER INFORMASJON FOR MER INFORMASJON KONTAKT:

MortenStoregjerde, Bryn, 920 35900 930, mob@totalplan.no Knut Martin KnutMobil: Martin Mobil: Storegjerde, 24E-post: 448, Mobil: E-post: 900 24 kms@totalplan.no 448, E-post: kms@totalplan.no Morten Bryn, Mobil: Morten 920 Bryn, 35 930, Mobil: E-post: 920 35 mob@totalplan.no 930, E-post: mob@totalplan.no

LAG

BESKR Lager/k Næring til E6 v

LOKAL 595 kvm Lastera

FOR M www.totalplan.no Tlf: 2213 3232

Knut Ma Morten B

RÅDHUSGATEN 26 TIL LEIE • Eiendommen er under ­totalrehabilitering med bl.a. nytt inngangsparti/atrium, ­ventilasjonsanlegg m.m.

• Ferdigstillelse ved årsskiftet 2013/2014.

• Belligende på hovedåren mellom.

Vika/Aker Brygge og Bjørvika.

• Parkering kan tilbys.

• Butikk/servering fra 90-400 m2 i 1. etasje + showroom/lager/underetasje kan deles.

LEDIG AREAL: 2. etasje utleid 3. etasje 600 m2 4. etasje 600 m2 5. etasje 600 m2 6. etasje 350 m2 Leietaker kan i stor grad påvirke løsning.

Eetasjene kan deles.

• Heis til alle etasjer

• • • • • •

Kontaktinformasjon: Sabine Jennica Bartler 9321 0062 / sb@nai.no Tor Bergan 9078 0452 / tb@nai.no

90-400 m2 butikk + 250-2.200 m2 kontor

56

NYHETER

NE

Nordic flyr høyest Nordic – Office of Architecture er den store flyplasspesialisten blant norske arkitekter.

Tekst IVAR SEKNE E-post REDAKSJONEN@NE.NO Ill.: NORDIC - OFFICE OF ARCHITECTURE

10 2013

57

Nordic er med sine 130 ansatte blant Norges største arkitektkontorer. Stokke har fartstid fra ”Narud Stokke Wiig” (NSW) tilbake til 1979 og har blant annet Oslo Lufthavn på samvittigheten. Ingen i Norge har en slik rendyrket kompetanse på flyplasser. Nå får Nordic de største og mest komplekse oppdragene.

Vi sitter i en av toppetasjene i KMPG-bygget, denne mastodontklossen på Majorstuen som i 2001 erstattet det utskjelte Philipsbygget. Herfra er utsikten mektig, og Stokke medarbeiderne hans følger den lokale byutviklingen tettere enn fuglene omkring gjør. Noen av bitene har de ansvaret for.

Nordic tapetserer veggene med flyplassoppdrag, men også med helsebyggutvikling både ute og hjemme.

Det er ikke mange i Europa som kan matche spiss­ kompetansen deres. Oppdragene spenner fra by­ utvikling i Straume utenfor Bergen, boliger og næring i Gystadmarka ved Jessheim og ferdigstillelsen av St. Olavs Hospital i Trondheim, til flyplassutvidelser på Værnes, Flesland og Oslo Lufthavn. Over 80 prosent av alle oppdragene kommer fra arkitektkonkurranser.

Stokke har holdt på siden 1970-tallet. Nordic har sine røtter i Narud Stokke Wiig. I 1993 startet Stokke datterselskapet ”Narud Stokke Wiig arkitekter og planleggere as” under NSWs paraply. Som partner i NSW har han hatt ulike forretningsmessige plattformer. Fra 1994 jobbet han med å tegne Oslo Lufthavn. Etter dette oppdraget har han drevet under NSW-paraplyen.

Selskapet skiftet navn til Nordic — Office of Architecture i fjor høst.

hjemmesidene våre forteller vi verden at vi også orienterer oss mot det internasjonale markedet.

I 2008 sto en diger flyplass i Hyderabad i India klar, designet av Stokkes kontor. De har hatt deloppdrag med andre flyplasser, som for eksempel i Oman, der de har utviklet bagasjehåndteringen og andre logistikk­ elementer. Planleggingskompetanse på dette feltet er et av deres sterkeste konkurranseverktøy.

Det er ingen liten jobb å ryste 130 medarbeidere med bakgrunn fra 20 land sammen i en felles arbeidskultur. De møtes og diskuterer fag og prosjekter formelt og uformelt hele tiden. Det er vår metode for integrering, forteller Stokke.

– Vi har en strategi og et mål: Å skape en stor og langvarig kvalitetskultur med arkitektur som skal ha et liv utover gründernes tid, både nasjonalt og inter­ nasjonalt.

20 nasjonaliteter rystes sammen – Hva vil dere signalisere med navnet Nordic – Office of Architecture?

– Vi har store ambisjoner og ser på Norden som vårt hjemmemarked. Med et engelsk navn og engelsk på

”Healing architecture” i Norge og Danmark Fra luftige flyplasser til store sykehusanlegg er ikke veien lang, rent arkitektonisk. Store deler av St. Olavs Hospital i Trondheim er tegnet av Stokke & Co. Nå skal de tegne 150 000 kvadratmeter til i Danmark. Daglig

Utvikler norske flyplasser Ved siden av utvidelsene av flyplasser i Norge, har de bidratt med ideer til den første nye norske på 40 år, en flyplass ved Mo i Rana, Polarsirkelen Lufthavn.

– Vi vant den internasjonale arkitektkonkurransen om ny flyplass i Riga. Men det spørs om den blir bygd.

Latvia sliter. Vi fikk i alle fall 100 000 euro for jobben.

De har nettopp levert et konkurranseutkast til en flyplass i Russland og et i Entebbe. Samarbeidet med det nordiske rådgivende ingeniørfirmaet COWI, som har hovedsete i Danmark, gir en sterk plattform for å være med og konkurrere.

Nordic har bidratt med ideer til den nye flyplassen som skal bygges ved Mo i Rana, Polarsirkelen Lufthavn.

58

NYHETER

NE

10 2013

Gudmund Stokke, faglig leder i Nordic, har en særlig spisskompetanse på flyplassarkitektur. Nå skal han være med og utvikle den nye stor­ flyplassen ved Istanbul.

leder John Arne Bjerknes er, sammen med partner Johannes Eggen særlig involvert i satsingen på helsebygg, som startet med St. Olavs hospital midt på 1990-tallet.

– Sykehusarkitekturen har endret seg de siste årene. Før var sykehus et logistikkanlegg tegnet på produksjonens premisser. Etter 2000 handler det mer og mer om funksjonalitet og menneskelige kvaliteter. Det har blitt et eget designområde. Vi snakker om ”healing architecture”, oppholdsrom og arbeidsplasser skal ha godt med dagslys, det skal være grønne områder, kunst, fargeopplevelser og utsyn. Pasientene er vanlige mennesker som skal trives og stimuleres også i syke­ husbygningene når de først er der. Denne skandinaviske modellen har en mer human karakter og er i ferd med å bli et forbilde for andre europeiske land. Den har fått en veldig gjennomslagskraft, vi får kjemperespons på den. Ambisjonene våre er å nå ut internasjonalt, først i Danmark, etter hvert i andre europeiske land og andre kontinenter, sier John Arne Bjerknes, som er partner og daglig leder.

25. september åpnet Kunnskapssenteret på St. Olavs hospital. Nordic sammen med Ratio Arkitekter står bak senteret og vil vise det frem som et ”state of the art”, en ”The St. Olavs model”.

I Danmark har de allerede to store helseprosjekter å vise til: Gødstrup hospital fra 2011 og Glostrup i

København, hvor de er i finalen. I Norge er lista lang: LHLs hospital ved Gardermoen, St. Olavs Hospital og en masterplan for det nye anlegget for Oslo Universitetssykehus på Gaustad. I Tromsø har de tegnet et pasienthotell. For Østfold sykehus har de laget konkurranseutkast, de arbeider med Tønsberg sykehus og prosjekterte Molde sykehus frem til forprosjekt.

– Ved å kjøre så store prosjekter får vi trening i å utvikle i store formater. Men vi gjør også små og mellomstore prosjekter.Vi er avhengig av å ha et stort hjemmemarked, for det er krevende å konkurrere internasjonalt. I det siste trekvart året har vi deltatt i sju konkurranser og vunnet fire, forteller Bjerknes.

Steds- og klimatilpasset arkitektur Arkitekturutvikling er et komplisert tema i arkitekt­ miljøene. Hvor viktige er trendene? Hva er døgnfluer?

Hva er tidløst? Hvilke premisser setter teknologien, klimaet og terrenget for byggverkene? Nordic har funnet sin plattform og metode, mener Stokke og Bjerknes.

– Vi har en metode som ligger i bunnen av alt vi gjør. Den er formalisert og distribuert til alle involverte.

Metoden er i korthet å gå bredt ut på ulike stadier i prosessen for å se på flere måter å løse oppdraget på.

Spennet er stort. Vi tegner så godt det er mulig. Analysen av situasjonen og kravene den stiller, gir løsningene.

59

K89

Kontor: fra 40 m2 til 610 m2 Ledig lager: 20 – 300 m2 Karihaugveien 89

Spennende og attraktiv kontorbygg til leie, enheter fra 40-610 m2 BTA – Oslo Nord.

• • • • • •

Kantine Aircondition / Ventilasjon Service senter Alarm Utendørs parkering Kontor Hotell

• • • • • •

Lager Bredbåndstilknytning Heis / Vareheis Trimrom Møterom / Auditorium Datarom

Straumesenteret utenfor Bergen, et byutviklingskonsept signert Nordic.

Vi lager stedstilpasset arkitektur. I Norden har vi et spesielt klima som setter rammer for det vi utvikler. I utviklingen av løsninger er vår visuelle gruppe veldig viktig sammen med verktøyene innen design og visualisering, som 3-D og animasjoner. Her har det skjedd en voldsom utvikling de siste årene.

– Er teknologien med på å påvirke designen?

– Internasjonalt bærer strømningene mer og mer preg av at teknologien gjør det mulig å designe bygninger med mer uregelmessige former enn tidligere, fordi verktøyene gjør det lett å tegne dem ut. Men det finnes ingen internasjonal all-over-stil, sier Stokke.

– Hva med miljøkrav og BREEAM? – Nye forskrifter og BREEAM-klassifisering er også med på å legge premissene for arkitekturen i tillegg til ny materialteknologi. Vi må hele tida legge lista litt høyere, for nå har vi fått en økonomisk plattform som gjør det mulig å investere i ny teknologi og å utvikle medarbeiderne våre. Vi vil skape tidløs arkitektur og en enkelthet i det vi gjør. Materialiteten er viktig for å skape struktur, orden og relieff, slår Stokke fast på sin avslepne trondheimsdialekt.

– Hvis man henfaller til siste skrik i arkitektur­ magasinene, så blir det veldig nåtid. Huset skal gjerne være litt finere om 10 år. Man skal også ha rom for å undre seg litt over arkitekturen, legger han til og stryker hånden over matpapiret som ligger foran ham

K89.no Kontakt: Newsec Asset Management v/Morten Buøen E-post: mb@newsecam.no Mobil: 900 59 720 www.newsec.no

60

NYHETER

NE

10 2013

Godstrup hospital i Danmark er et godt eksempel på moderne sykehusarkitektur fra Nordic.

der han tegnet de første skissene til storflyplassen utenfor Istanbul.

– Hva synes du om det bygget dere sitter i? Er det tidløs arkitektur?

– Vi har ikke tegnet det, men jeg liker bygget! Det er fint proporsjonert og har en materialitet som skifter med årstidene.

Daglig leder John Arne Bjerknes vil bringe den skandinaviske sykehusmodellen ut i verden.

– Den har en mer human karakter og er i ferd med å bli et forbilde for andre europeiske land, sier han.

Solid økonomi i et godt marked Han trenger ikke bekymre seg for inntjeningen og oppdragsmengden i de nærmeste årene. Markedet er godt, sier han, mens Bjerke nikker.

– Vi er velsignet med et bra hjemmemarked, særlig innenfor offentlig sektor med skoler, helsebygg og infrastruktur. De har det nok verre nedover i Europa, men de som har spisskompetanse gjør det bedre. Særlig er det etterpørsel etter utvidelser av flyplasser. Folk reiser mer og mer. Likevel merker vi en tøffere konkurranse her også, med et større press på prisene og raten.

Nordic har også vunnet arkitektkonkurransen for den nye flyplassen i Istanbul i Tyrkia.

INVESTERE I ET BYGG SOM SKAL TOTALFORNYES? BUDSJETTPRISEN ER HELLIG OG SKAL IKKE OVERSKRIDES

FORNY kan tidlig engasjeres og utarbeide en leveransebeskrivelse og budsjett, slik at du nøyaktig vet hva du skal forholde deg til.

FORNY involverer spesialister allerede i prosjekteringsfasen. På denne måten blir det trygghet i kostnadsbildet og prosjektet.

www.forny.no Magnus Aune Hvam 920 30 196 magnus.hvam@forny.no

-- Et Etselskap selskap i BackeGruppen i BackeGruppen

Næringseiendommer

Kontor

CBD / SENTRUM Roald Amundsens gt. 6

824 – 1.053 kvm Kontor

SOLLI PLASS Inkognitogaten 33 A

475 kvm

Kontor

Ledige lokaler Vi presenterer her et variert utvalg av lokaler til leie

CBD / VIKA Dronning Mauds gt. 10

100 – 300 kvm

Kontor

ENSJØ Ensjøveien 20

1.000 – 4.000 kvm

Butikk

KVADRATUREN Rådhusgaten 26

90 - 400 kvm

Kontor

NYDALEN Nydalsveien 15

700 kvm NAI FirstPartners Næringsmegling 2301 1400 | post@nai.no | www.nai.no

Kontor

Kontor

KVADRATUREN

NYDALEN

Rådhusgaten 26

Gullhaug torg 1

250 – 2.200 kvm

600 kvm

Kontor

Kontor

NYDALEN

NYDALEN

Nydalsveien 15

Sandakerveien 116

250 kvm

700 – 4.500 kvm

Logistikk / industri + plasskrevende handel

Kombinasjonslokaler

JESSHEIM

STANGE

Industriveien 15

Uthuskrysset

3.064 kvm

2.000 – 30.000 kvm Kontor

Lager

ENSJØ

ALNABRU

Ensjøveien 16-18

Strømsveien 314

460 kvm

1.084 kvm

Plasskrevende handel

Kontor

DRØBAK Drøbak Næringspark

ENSJØ Ensjøveien 22

193 - 582 kvm

800 – 2.000 kvm Kontor

Butikk / servering

SKØYEN

CBD

Karenslyst Allé 49

Fridtjof Nansens Pl. 7

849 kvm

300 kvm

64

NYHETER

NE

10 2013

(Ill.: Ghilardi + Helsten og Space Group)

Raskt tjent inn Norwegian Propertys oppgraderinger på Aker Brygge kan raskt være tjent inn, verre er det for Drammensveien 134.

Tekst JAN REVFEM E-post JAN@NE.NO

DNB-analytiker Simen Mortensen er ute med en resultat­oppdatering av Norwegian Property (NPRO), som 24. oktober legger frem regnskapet for tredje kvartal. NPRO preges for tiden av de mange store ­rehabiliteringsprosjektene, både i form av utbyggings­ kostnader og midlertidig ledighet. Selskapet varslet i april om kostnadsoverskridelser for prosjektene og måtte ta nedskrivninger.

Simen Mortensen anslår at NPRO til sammen vil bruke 1884 millioner kroner på ombyggingene, som med estimerte markedsleier etter hvert vil bidra med 438 millioner leieinntektskroner. Det er i så fall et inntektsløft på 369 millioner kroner fra dagens nivå, der lokalene til dels står tomme.

4000 per m2 18 000 kvadratmeterstore Stranden 1 på Aker ­Brygge (Terminalbygget) renoveres ifølge Mortensen for 464 millioner kroner, inklusive en utvidelse på 6000 kvadratmeter. Byggekostnadene anslås til 464 millioner kroner, men Mortensen vurderer markedsleien i prestisje­bygget etter ombyggingen til 95 millioner kroner.

Litt forenklet sagt, det tilsvarer en payback før løpende eierkostnader på under fem år. Mortensens ­anslag betyr en gjennomsnittlig kvadratmeterleie i Stranden 1 på nesten 4000 kroner, det forutsetter selvfølgelig et fullt utleid bygg. For Stranden 3 er regne­ stykket enda bedre.

Under to år Oppgraderingskostnadene her anslås til moderate 172 millioner kroner, markedsleien til 110 millioner. Det utgjør 3620 kroner kvadratmeteren for 26 000 kvadratmeter med renoverte lokaler og 4400 kvadratmeter nybygg. Investeringen er tjent inn før det er gått to år, hvis vi ser bort fra løpende eierkostnader, som NPRO normalt guider til å ligge på rundt 7 prosent av leie­ inntektene.

Det gamle DNB-hovedkvarteret Stranden 5 på 30 400 skal ifølge Mortensen oppgraderes for 483 millioner kroner, men markedsleien etter oppgraderingen kan komme opp i 112 millioner kroner. Det tilsvarer i så fall 3630 kroner kvadratmeteren og en «inntjeningstid» på noe over fire år.

Nærmer seg ti år Så blir det verre, Simen Mortensen venter at NPRO bruker hele 676 millioner kroner på Drammensveien 134, som rives og erstattes av nybygg. Men leienivået er lavere på Skøyen, og markedsleie estimeres til 85 millioner kroner.

Det tilsvarer en gjennomsnittleie på 2800 kroner ­ for 30 300 kvadratmeter og en “payback” på åtte år. Med andre ord bør det helst inngås tiårige leie­ kontrakter i gjennomsnitt. Statens pensjonskasse skal leie 12 000 kvadratmeter i tolv år til 2775 kroner kvadratmeteren.

KONTORER TIL LEIE Bryn/Alnabru

Ole Deviks Vei 2 - 4 Fra 250 - 8500 kvm Fleksible arbeidsplasser – God parkering – mange alternativer

Kontakt:

NINA SILLIBAKKEN T: 45 453 762 | E: ns@soylen.no

VIDAR KORNELIUSSEN T: 915 25 801 |E: vidar@spgroup.no

Norsk Eiendom søker næringspolitisk rådgiver.

Næringspolitisk rådgiver

Les mer på www.FINN.no med FINN-kode 44445701.

Norsk Eiendom er en bransjeorganisasjon for ledende eiendomsaktører. Våre medlemmer utvikler, eier og forvalter ca. 30 % av landets næringseiendommer. Norsk Eiendom er tilsluttet NHO og har kontorer i Næringslivets Hus på Majorstuen. www.noeiendom.no

66

NYHETER

NE

10 2013

OSLO 2030:

Gigantutvikling i Oslo Oslo og osloregionen står foran en formidabel vekst fremover. Det krever regionale løsninger, der hoved­staden blir navet i den rivende utviklingen.

Tekst JAN REVFEM E-post JAN@NE.NO

Byrådsleder Stian Berger Røsland (H) mister ikke natte­ søvnen av den forventede sterke befolknings­veksten i Oslo. Han velger heller å se på de mulighetene som dette gir hovedstaden.

Det seneste anslaget for befolkningsmengden i Oslo i 2030 er 830 000 innbyggere.

– Men det ventes 2 millioner innbyggere i 2050 i Oslo og Akershus, og vi brukte 1000 år på å nå den første millionen i 2000, påpeker Berger Røsland overfor Nærings­Eiendom om den rivende befolknings­utviklingen.

– At Oslo vokser, er grunnleggende et gode. Det gir oss større by, større muligheter og et større mangfold.

Oslo er en av hovedstedene i Europa som vokser aller mest, det er en formidabel endring som skjer. Det gir oss også utfordringer, der transformasjon er et stikkord. Vi har for eksempel bilbyen Ensjø som nå transformeres til boligbyen. Jeg tror vi vil se flere, større eksempler på en slik transformasjon fremover. Vi må fortette deler av byen, og vi bygger helt nye områder fra grunnen, som

vi har gjort i Bjørvika og på Tjuvholmen. Det blir ulike strategier for ulike deler av byen, sier Berger Røsland.

Fjordbyen – Vi er ikke ferdige med utviklingen i Fjordbyen, det skjer fortsatt mye i Bjørvika og sørover. På vestsiden av fjorden har vi utbyggingen på Filipstad, minner by­ rådslederen om.

Så har han forhåpninger om en snarlig realisering av en baneløsning til Fornebu og ny E18 gjennom Bærum.

– Dette er områder der det kan bli befolkningsvekst, som i Bestumkilen og på Skøyen. Det blir en betydelig vekst i boligmassen langs sjøen. Groruddalen er også i betydelig endring. Det har startet med Økern-ut­ byggingen, som er inngangen til dalen. Her er det store veiomlegginger, og vi har fått nye Løren-tunnelen. Økern står foran en stor transformasjon, og jeg tror også vi vil se en transformasjon av dalbunnen i Groruddalen og oppover langs Alnaelva, sier Stian Berger Røsland.

67

OSLO 2030 KAN GI: • 830 000 innbyggere i Oslo

• Ingen endring i markagrensen

• En tettere by

• Kjempeløft for kollektivtrafikken

• Nye bolig- og kontorområder

• T-bane til Skedsmo

• Baneløsning til Fornebu

• Baneløsning sydover til Gjersrud/Stensrud

• Ny E18 gjennom Bærum

• Utbygging av en stor tomtereserve i Gjersrud/Stensrud

• Stor befolkningsvekst vest (Bestumkilen og Skøyen) • Vekst i boligmassen langs sjøen • Groruddalen snus på hodet

En vedvarende diskusjon er om Oslo er i stand til å håndtere den forventede befolkningsveksten uten å måtte ta av markagrensen.

– Jeg tror ikke på noen markadiskusjon denne gangen eller i uoverskuelig fremtid. Det finnes muligheter innenfor eksisterende områder, kommen­ terer Stian Berger Røsland.

– Men er du komfortabel med de planene som fore­ ligger for infrastrukturutbygging for å kunne håndtere veksten?

• Ny T-banetunnel gjennom Oslo • Små industriområder i Groruddalen blir boligområder

– Vi har etterlyst betydelige forpliktelser fra staten for å være med på et kollektivløft. Kollektivbruken i Oslo må øke, vi kan blant annet av miljøhensyn ikke ta så mye bil inn til byen og må bruke mindre bil totalt sett. Vi må ta store, kostbare grep, som ny baneløsning til Fornebu. Her har de fire borgerlige partiene for­ pliktet seg, og Erna Solberg har forpliktet seg til en ny T-banetunnel gjennom Oslo. Det er verdt å merke seg at T-banenettet i Oslo årlig frakter flere passasjerer enn det NSB gjør, påpeker Berger Røsland.

Stian Berger Røsland gleder seg over at statsminister Erna Solberg og hennes støttepartier har forpliktet seg til ny T-banetunnel i Oslo. (scanpix)

68

NYHETER

NE

10 2013

Nye baneløsninger Videre foreligger det planer om T-bane til Skedsmo, den såkalte Ahusbanen. Den er nå inne i Oslopakke 3, og der det er forhåpninger om oppstart i 2018-2023.

– Vi ser også på en baneløsning sydover til Gjersrud/Stensrud-området. Her sitter kommunen på en stor tomtereserve, men det finnes ikke kollektivløsninger dit i dag. Oslo står overfor en veldig stor og tung infrastrukturutvikling, som krever stor deltakelse fra staten, sier Berger Røsland, som har for­ håpninger til det nye borgerlige flertallet på Stortinget.

– Er et tettere samarbeid med nabokommunene nøkkelen for å håndtere veksten?

– Ja, det blir helt avgjørende. Vi har i dag et plan­ samarbeid med Akershus og en felles fylkesplan. Jeg er styreformann i nettverket Samarbeidsalliansen Oslo­regionen, som består av mer enn 70 kommuner.

Her ser vi blant annet på hvordan vi kan tilrettelegge for en felles tilnærming til transportplaner. Det er vik­ tig, Oslo er navet i regionen, og det eksisterer både et regionalt arbeidsmarked og boligmarked, sier byråds­ lederen.

En samordnet transportstrategi må til for å avlaste presset i Oslo, men det er også press i nabokommunene. Det gjelder ikke bare kommunene nærmest Oslo, men kommunene utenfor disse igjen. Områder som Drammen og Lier har store utbyggings­planer, det samme har kommunene nord for Oslo, eksempelvis Ullensaker. Et intercitytog til Lillehammer-regionen står derfor høyt på byråds­ lederens ønskeliste.

– Hvis man bor utenfor Ring 3, spiller det ikke så stor rolle om man bor i Oslo eller Akershus, sier Berger Røsland om hva en massiv kollektivutbygging kan bety for reisetiden.

Gjenbruk Oslo kommune har som kjent bestemt seg for å gå videre med en søknad om å avholde OL i 2022. Et OL vil definitivt påvirke utbyggingen og utviklingen i byen, spesielt i Groruddalen.

– Det er skissert to løsninger for en medielandsby og deltakerlandsby, enten på Økern eller lengre opp i Groruddalen, på Kjelsrud opp mot Furuset. Et OL for­ sterker muligheten til å fortette byen. Planen er å gjøre om deltakerlandsbyen til boliger og å gjøre om små industriområder til boligområder, sier Berger Røsland.

OL eller ei, en bedre infrastruktur må uansett på plass. Det er ifølge Berger Røsland en kritisk suksess­ faktor for at Oslo skal kunne håndtere den forventede befolkningsveksten. Da må det tenkes og planlegges på tvers av kommunene.

– Vi må få på plass kollektivtransport og transport­ løsninger som omfatter hele regionen, vi må ha en gjennomtenkt transportstrategi som kan ta imot befolk­ ningsveksten. Bolig- og næringsutbygging må skje hånd i hånd. Og når det gjelder skoleutbygging, viser de seneste beregningene at vi i Oslo må bygge ut to klasserom i uken i fire år fremover, deretter en klasse i uken i seks år.

– Vi kan ikke bygge alt dette i egen regi, her er vi avhen­ gig av et godt samarbeid med næringen, sier byrådslederen.

Smart, trygg og grønn

De tre stikkordene fra byrådet for utviklingen fremover er “Smart, Trygg og Grønn”, som byrådet mener oppsummerer de politiske visjonene for å møte fremtidens utfordringer. Oslos ambisjon frem mot 2030 blir ifølge byrådet å beholde og videreutvikle posisjonen som en grønn og verdensledende miljøby.

Den forventede sterke befolkningsveksten medfører økt behov for energi og større behov for transport og utbygging av boliger og næringsvirksomhet. Oslo kommune vil tilrettelegge for miljøvennlig persontrans­ port gjennom satsing på kollektivtrafikk og økt bruk av skinnegående godstransport.

Viktige større infrastrukturinvesteringer blir Fornebubanen og ny sentrumstunnel, men byrådet mener disse investeringene vil være umulig for Oslo kommune å bære alene. Derfor er det avgjørende at staten kommer på banen.

Det er stikkordene for kommuneplanarbeidet i Oslo fremover.

Kommuneplanen for 2013 har perspektiv frem mot 2030. Hovedtemaet i kommuneplanen er den rekordstore befolkningsveksten og de muligheter og utfordringer dette skaper for kommunen. Befolknings­ fremskrivningene tilsier at Oslo i 2030 kan være en storby med 830 000 innbyggere.

Flere kontorarbeidsplasser – Hvis du skal gi et signal til de kommersielle nærings­ utbyggerne, hva vil det signalet være?

– Parallelt med befolkningsveksten skjer det en stor vekst i antall arbeidsplasser, og de trenger areal.

Det blir mange nye kontorarbeidsplasser i Oslo. Disse arbeids­plassene kan ikke basere seg på bruk av bil, så vi vil tilrettelegge for mer bruk av sykkel. Det skjer mange etableringer på det området fremover.

Nydalens mest profilerte eiendom

700-4.100 m2 kontor 340 m2 butikk / showroom / kontor Lyse lokaler i et moderne bygg rett ved Nydalen T-bane stasjon

SABINE JENNICA BARTLER 9321 0062 / sb@nai.no

70

NYHETER

Slik kan Oslo S bli med nye bygg rundt og bussterminal over togsporene. (Ill.: MAD Arkitekter/Placebo)

NE

10 2013

71

Kollektivrevolusjon og nye bydeler Oslo står foran en kollektivrevolusjon og en massiv utbygging av nye bydeler i tiden frem til 2030.

Tekst DAG-JØRGEN SALTNES E-post DAG@NE.NO

NæringsEiendom har flere ganger tidligere skrevet om de mange store utbyggingsplanene i Oslo de kommende årene. I Bjørvika er man allerede i full gang med neste fase av utbyggingen, og på Økern skjer det en forvandling av området fra et småindustri- og lagerområde til et kontorområde med boliger og handel. I Filipstad har Oslo Havn og Rom Eiendom store planer.

Men det kommer mye mer utvikling i Oslo i de to neste tiårene. Det anslås at hovedstaden får 830 000 innbyggere innen 2030. Det gir et stort behov for boliger, kontorarbeidsplasser, veier og kollektivtransport.

Kollektivsatsing Dersom Oslo har 830 000 innbyggere i 2030, er man helt avhengig av en stor utbygging av kollektivtrafikken.

Ruter arbeider nå med mulige nye løsninger for bussterminalen. Sammen med kommunen, Statens vegvesen og Jernbaneverket har Ruter sett på en løsning for

72

NYHETER

NE

10 2013

Bussterminalen over togsporene på Oslo S. (Ill.: MAD Arkitekter/Placebo)

området rundt Oslo S. Bussterminalen ved Galleri Oslo har ikke mer kapasitet, og Ruter har ønsket å bygge en ny terminal over endesporene på Oslo S. Arkitekfirmaet MAD arkitekter har tegnet en ny løsning hvor en ny bussterminal legges på tvers av togsporene over Oslo S. En utredning slår fast at konseptet ”Midt på spor­ området” er det beste. ” ”Midt på sporområdet gir den største positive nytteverdien for jernbanestasjonen og knutepunktet Oslo S etter utbygging. Konseptet har gode muligheter for medfinansiering i form av infrastrukturbidrag og utvikling av tilleggsarealer”, skriver Cowi og MAD arkitekter i utredningen som er bestilt av Ruter.

Høyre gikk til valg på at det skal bygges en ny t-banetunell i Oslo, og byrådsleder Stian Berger Røsland uttaler til NæringsEiendom (se egen sak side 66) at det vil bli gjennomført store utbygginger av t-banenettet i Oslo.

I Oslopakke 3 ligger det planer om en T-bane til Skedsmo. Ifølge Berger Røsland vil det trolig også bygges ut en baneløsning sørover til Gjersrud-Stensrud-området øst for Oslofjorden og til Fornebu på vestsiden.

Boligvekst Det foregår allerede nå en betydelig utbygging av nye boligområder i Oslo. På Løren har Selvaag utviklet en ny bydel med over 1600 nye boliger. På Ensjø arbeider utbyggere som Ferd, Veidekke, OBOS og Skanska med utviklingen av Ensjøbyen. Der skal det bygges hele 7000 leiligheter, forretninger, servicetjenester, nye skoler og barnehager og grøntområder.

Både Løren og Ensjø er en del av såkalte akseområder, som er blitt karakterisert som «mellomland», områder som er en mellomting av by og land. Tidligere har disse områdene hatt mye arealintensiv virksomhet

73

Nye Skøyen. (Ill.: Dark Arkitekter)

innenfor logistikk, lager, produksjon og lett industri.

Men nå presses disse virksomhetene ut for å gjøre plass til boliger, kontorlokaler og handel. Dette vil vi se mye mer av i årene fremover.

Groruddalen er ett av områdene som vil gå gjennom en betydelig transformasjon i tiden frem mot 2030. Her er det fortsatt mye arealintensiv virksomhet som vil bli flyttet ut av byen. En fortetting av de nedre delene av Groruddalen kan sammen med utbygginger i Løren, Hasle, Ensjø og Bryn gi mellom 20 000 og 35 000 boliger.

Den nordre delen av Groruddalen kan gi 30 000 til 50 000 boliger.

Skøyen Groruddalen trekkes stadig frem som et forsømt område som står foran en betydelig utbygging i årene fremover.

Men et lite og mer begrenset område vil trolig gå

gjennom en like stor forvandling i tiden frem mot 2030.

Skøyen er ett av de viktigste knutepunktene i Oslo vest som samtidig har et stort fortettings- og utbyggings­ potensial.

En mulig utbygging av Fornebubanen kan legge grunnlaget for en større utbygging av boliger i Skøyen-området. Byrådsleder Stian Berger Røsland lover i denne utgaven av NæringsEiendom at det kan bli en betydelig befolkningsvekst i områder som Bestumkilen og på Skøyen.

Dark arkitekter og ADEPT har utarbeidet en mulighetsstudie for Skøyen-området for Ullern bydel. De har sett på hvordan man kan imøtekomme den forventede veksten i Oslo de kommende årene og samtidig ivareta kommunens mål om en reduksjon i klimagassutslipp og samtidig sikre gode bykvaliteter. Det betyr en betydelig boligutbygging i området.

74

NYHETER

NE

10 2013

Havnepromenaden kan forlenges og strekkes gjennom Skøyen og til Lysaker. (Ill.: Dark Arkitekter)

Noe av det som kan komme til å måtte vike for utbygging rundt Skøyen er båtplassene i Bestumkilen.

Båtopplag er arealkrevende ”lagervirksomhet” og de mange båtplassene vil dermed sannsynligvis lide samme skjebne som tradisjonell lagervirksomhet i Oslo sentrum: Flyttes bort for å gjøre rom for boliger og servicefunksjoner.

Det arbeides mye med infrastrukturen rundt Skøyen. Ruter jobber med Fornebubanen, Statens vegvesen jobber med E18, samtidig som havnepromenaden kan bli forlenget til Skøyen og Lysaker.

Sør for Oslo Sør-øst i Oslo er det mange tomter som kan gi stort utbyggingspotensial. Blant annet kan det bygges 9000 boliger i Gjerstad-Stensrud i Søndre Nordstrand. Men det er utfordringer knyttet til en stor utbygging i dette området, som ligger langt fra arbeidsplassene i Oslo sentrum. Tomte- og boligpriser er lave, og det er liten

infrastruktur i området. Det betyr at det ikke går med en trinnvis utbyggingstakt over tid. Infrastruktur­ kostnadene er så store at de må ”fordeles på” mange tusen antall boliger.

OL i 2022 Erling Fossen er en av de største forkjemperne for OL i 2022, og mener det gir Oslo en glimrende anledning til å ruste opp hovedstaden.

– OL vil kunne fungere som en deadline for mange av byutviklingsprosjektene i Oslo, sier Fossen.

Han mener Oslo har store behov i årene fremover.

– Vi bør ha dobbeltspor med tog til Lillehammer, Ringbanen bør bygges ut og man kan få en forlengelse av T-banen til Lørenskog, samt en baneløsning til Fornebu. Dersom man får OL, kan vi gjøre som London, der det ble en brekkstang til å løfte Øst-London. Vi kan legge deltakerlandsbyen og medielandsbyen til Groruddalen, sier Fossen til NæringsEiendom.

Velg en spesialist på finansiering av næringseiendom Ta kontakt med en av våre kundekonsulenter på telefon 73 89 20 00 eller 22 82 56 00.

Se vår hovedannonse på side 5.

LOKALER TIL LEIE 2.175 – 10.000 kvm

LØRENVANGEN 22

22

MODERNE OG EFFEKTIVT KONTORBYGG PÅ LØREN • Kontor 2.175-10.000 kvm • Lager 1.560 kvm i eget bygg • Moderne og effektivt kontorbygg som i dag er hovedkontor for Selvaag-gruppen • Store rektangulære etasjeflater gir god fleksibilitet, effektivitet og gjennomgående lysforhold • Innbydende og moderne resepsjon/lobby, kantine, trimrom og garderobe i bygget • Svært god adkomst med bil fra Ring 3 • Busser mot øst og vest få minutters gange fra bygget, inkludert flybuss. I tillegg umiddelbar nærhet til nye Løren T bane stasjon (2016) • 50-100 p plasser på egen tomt • Lagerbygg med stor kjøreport og grunnflate på 1.350 kvm BTA, mesanin 210 kvm BTA • Ledig fra 01.01.2014

Kontakt: Steinar Frøland. Telefon 982 69 111 Siri Jordfald. Telefon 918 89 225

ABERDEEN ASSET MANAGEMENT Henrik Ibsens gate 100 Postboks 2882 Vika 0230 OSLO

Telefon: +47 22 01 27 00 Telefaks: +47 22 01 27 01 e-post: post.no@aberdeen-asset.com www.aberdeen-asset.no

ABERDEEN ASSET MANAGEMENT REGION NORD – TRONDHEIM Beddingen 8 7014 Trondheim

ABERDEEN ASSET MANAGEMENT REGION VEST – BERGEN Statsminister Michelsens veg 38 5231 Paradis

76

LAGER

NE

10 2013

Lagrene flyttes til ”Ring 4” Fremtidens lagerområder vil flyttes til ledige arealer i området fra Drøbak/Drammen til Hønefoss, via Gardermoen og ned til Drøbak-tunellen.

Tekst DAG-JØRGEN SALTNES E-post DAG@NE.NO

Råholt

Hønefoss Jessheim Kløfta Kolsrud

OSLO

Sandvika Tranby

Lillestrøm Fetsund

Asker Kolbotn

Hokksund DRAMMEN

Ski Ås

Det mener eiendomsutvikleren Rune Borknes.

Han spådde allerede for ti år siden store omveltninger i lagermarkedet i Oslo. Han så for seg en ny ”Ring 4” som en transportring for tyngre kjøretøy mellom nye logistikk­parker som ble etablert rundt og utenfor Oslo.

– Denne ringen går langs E23 fra Drøbak til Drammen mot Hønefoss og over til Gardermoen og langs E6 ned til E23 igjen. Oslofjordringen kan den også kalles.

I tillegg vil det bli korridorer som langs E18 fra Drammen til Oslo, men her er trafikktettheten så stor at den vanskelig vil være lønnsom for tungtransport inn i fremtiden, sier Borknes.

Han er daglig leder i Access Eiendom og har tidligere vært partner i CBRE Atrium.

Fremtidens logistikkanlegg Rune Borknes mener at fremtidens logistikkanlegg vil bli plassert langs den såkalte Ring 4.

– I tillegg vil sydkorridoren fra Moss til Vestby og Ås styrkes. Det samme med nordkorridoren fra Gardermoen og nordover.

Dersom Oslo kommune skal klare å få plass til boliger og arbeidsplasser til over 800 000 mennesker innen 2030, vil mange av lager- og logistikkanleggene bli tvunget til å flytte ut. Borknes mener at arealene til

de nye lagerbyggene vil finnes langs Ring 4 og nord- og sydkorridoren. Økte leiepriser i utkanten Rune Borknes tror ikke på noen dramatiske endringer i leieprisene selv om det blir store omveltninger i markedet.

– Markedet har tilgjengelige tomteressurser. Men det er klart at leieprisene vil øke i de områdene vi i dag betrakter som perifere, sier Borknes.

– Hva vil skje med lagerlokalene i Oslo sentrum?

Det er allerede i dag knapt med lager.

– Det vil helt klart bli enda færre i fremtiden.

Men vi tror at det kan lages såkalte sokkelbyer, med kjellergater der den nødvendige logistikken kan ha sin naturlige plass. Da vil miljøet over sokkelen, der hvor folk ferdes, skjermes fra tyngre trafikk, sier Borknes.

Han trekker frem prosjektet Nordbyen 2020, som han jobber med å utvikle, som et eksempel på en slik sokkelby. Nordbyen 2020 tar sikte på å forvandle Rommen i Groruddalen til et bysentrum med opptil 10 000 nye boliger og 15 000 arbeidsplasser.

Rune Borknes mener fremtidens logistikkanlegg blir plassert rundt det han kaller Ring 4.

78

LAGER

NE

10 2013

Leieprisen for lagerlokaler er på vei oppover igjen. (Shutterstock)

Ser tusenlappen igjen Leieprisen for gode lagerbygg har igjen kommet opp i over 1000 kroner per kvadratmeter.

Tekst DAG-JØRGEN SALTNES E-post DAG@NE.NO

Etter et stille marked med få store leiekontrakter, har markedet for lager- og logistikkeiendommer tatt seg opp igjen den seneste tiden. Næringsmegleren DNB Næringsmegling melder i sin siste halvårsrapport om flere store og mellomstore leiekontrakter som er blitt tegnet det siste halvåret.

Senior megler Ketil Ervik skriver at etterspørselen etter lager og logistikkeiendom holder seg ”stabilt bra med mye aktivitet”, noe som har resultert i signerte kontrakter.

Begrenset tilbudsside «Utviklingen i Økern-området og Groruddalen legger spesielt press på aktørene, og valgmulighetene for flytting i nærområdet er begrenset. De mest ettertraktede stedene ligger mellom Berger og Langhus, hvor områdene i Groruddalen, fra Karihaugen og ned til Ulven, alltid er attraktive områder for etablering av lager­ virksomhet», skriver DNB Næringsmegling i rapporten.

Flere relokaliseringer bidrar til en mer begrenset tilbudsside på gode lagereiendommer. Det vil trolig gi økte leieprisnivåer utover høsten og vinteren.

Leiekontraktene I første halvår er det tegnet en rekke mellomstore og store leiekontrakter i lager- og logistikkmarkedet. DNB Næringsmegling lister opp følgende: • Tollpost flytter sin virksomhet i Fredrikstad til nybygg på Langhus på 12 500 kvadratmeter.

• Mesterbakeren flytter til Alf Bjerckes vei 22C med ca. 6500 kvadratmeter.

• IKEA flytter hentelageret sitt for kjøkken fra Knud Bryns vei til Sven Oftedals vei 10 med 8700 ­kvadratmeter.

• Nortekstil har reforhandlet i Linnestranda 2 i ­Drammen og utvidet med et nybygg på 5000 kvadratmeter.

• Jungheinrich Norge leier 6500 kvadratmeter i ­nybygg på Alna Nord i Alf Bjeckes vei 30.

• Skanlog flytter inn i Ulvenveien 111 hos Ulven/­ Fabritius og tar over lagerlokalene etter DHL på ­ 38 000 kvadratmeter.

• K. Ekrheim AS flytter fra Østre Aker vei til Bamas nye anlegg sommeren 2014.

79

Topplokaler 1000 kroner/m2 De mange kontraktssigneringene har redusert tilbudssiden. Samtidig melder DNB Næringsmegling om en etterspørsel som fortsatt er god.

«Dette mefører at gode lagerlokaler nå igjen ser 1000-lappen per kvadratmeter i leie, etter å ha sklidd sidelengs et

par år. For eksisterende lagerbygg ligger prissjiktet rundt 800 kroner per kvadratmeter og i overkant av 1000 kroner per kvadratmeter for mer til­passede bygg, herunder nybygg.

For bygg med god standard i de mest etterspurte områdene i Groruddalen, ser vi imidlertid priser i nivå 1200 kroner per kvadratmeter», skriver næringsmegleren.

Leienivå lagerlokaler 1400

Leienivåer for lager og logistikklokale/NOK/m2

1200 A-kvalitet, >6 m takhøyde

1000

B-kvalitet, 4–6 m takhøyde

800

Kilde: DNB Næringsmegling

600 400 A-beliggenhet Sentral, god adkomst, eks. Alnabru, Ulven, Økern

B-beliggenhet Industriområder med god adkomst til E6 og E18

C-beliggenhet Utenfor typiske industriområder og trafikkårer

High Performance Future

Vi tar miljøet på alvor og bygger fremtidens logistikkbygg. Høye krav til miljø og energieffektivitet er vår standard. www.bulkeiendom.no

80

LAGER

NE

10 2013

En langsom transformasjon Ulven-området er i ferd med å gjøres om til et kontorog boligområde, men transformasjonen av lagerarealer tar lang tid. Lagearealene vil langt fra forsvinne helt.

Tekst JAN REVFEM E-post JAN@NE.NO

Lagrene forsvinner ikke fra Ulven, men andelen lager går ned fordi området fortettes og eiendommene utnyttes bedre.

(Illustrasjon: Blår)

Fabritius Gruppen har begynt den langvarige prosessen med transformasjonen av Ulven-området. Det skjer gjennom selskapet Ulven AS, som Fabritius eier sammen med Storebrand. Det skal utvikles om lag 300 000 kvadrat­meter med næringsarealer, 22 000 kvadratmeter til plasskrevende storhandel og ca. 8000 kvadratmeter til nærservice, eksempelvis dagligvare, bakeri, frisør, tannlege osv.

Prosjektet omfatter også 600-1200 boliger.

Til sammen har Ulven AS i dag om lag 240 000 kvadratmeter med utleibare arealer i området, i tillegg til eiendommer som Fabritius Gruppen eier i andre steder i Groruddalen og andre områder.

– Vi har veldig mye kombinasjonslokaler på Ulven, men vi regner med ca. 130 000 kvadratmeter med lagerlokaler i området, sier prosjektdirektør Erik Stensli i Fabritius Gruppen til NæringsEiendom. Han tror ingen

har den helt eksakte oversikten over de totale volumene av lager- og logistikklokaler på hele Ulven-området, der det både inngår produksjonslokaler, lagerlokaler og proffhandel.

Fra 50/50 til 90/10 Ulven-utbyggingen vil på sikt føre til en større andel kontorlokaler og ikke minst mange nye boliger, men noe stort bortfall av lagerlokaler målt i antall kvadrat­meter tror ikke Stensli på. Typen lager­lokaler vil derimot endre seg fra logistikk/­ terminaler, til lagerarealer som er knyttet til kontorbrukeren i området.

– I dag er kanskje fordelingen 50/50 mellom kontorog lagerarealer. Det vil ligge igjen lagervirksomhet i området i overskuelig fremtid. Transformasjonen av

Til leie

le Ov Be

Ad Be Ledig areal: Overtagelse: Beskrivelse:

Adresse: Beliggenhet:

1000 – 1500 m² Omgående Leiearealet er en selvstendig «lagercelle» i en moderne logistikkeiendom med kjørekontor og 4 lastedokker. 7 m takhøyde. Utvendig er det god plass for manøvrering av lastebiler.

Brånås Næringspark, 2019 Skedsmokorset Eiendommen er beliggende sentralt på Brånås ved Skedsmokorset ca 10 minutters kjøring nord for Oslo. Eiendommen er svært godt eksponert mot E6

Ko Ha

Kontakt: Harlem - tel: 92227103 epost: post@bundeprosjekt.no

gardermoen næringspark

kombinasjonslokaler til leie kun 5 minutter fra oslo Lufthavn

For mer informasjon kontakt eiendomssjef annette hofgaard Tel 23 08 01 15 Mobil 926 97 630 annette.hofgaard@olavthon.no

Eiendommen Brages veg 8 ligger kun 400 meter fra E6 og er godt tilgjengelig via utbygd veisystem for tungtrafikk.

Eiendommen er et kombinasjonsbygg hvor man kan leie kontor og/eller lager. Arealene passer for alle typer logistikk- og lagervirksomhet.

Lager 2.818 m2 - 8 meters takhøyde kontor 142 og 204 m2 Det er tilgang til felles kantine. Kontorlokalene er moderne og innehar god standard. Gode parkeringsmuligheter for ansatte og besøkende.

Store grøntarealer rundt eiendommen. I nærområdet ligger Gardermoen Business senter, Thon Hotels Gardermoen og Thon Hotel Oslo Airport med gode konferansemuligheter.

Lokalene er ledig for overtagelse.

G

norges største private utLeier

oLavthon.no

82

LAGER

andelen lagerlokaler går sakte, og over tid går kanskje lagerandelen ned til 10-20 prosent, spår Stensli.

Transformasjonen vil primært skje ved at eiendommene utnyttes bedre. Det bygges mer på eiendommene, der lager- og logistikkfunksjonen vil ligge i underetasjen.

Vi trenger rene logistikkeiendommer fremover, slik at næringslivet har et sted for omlasting av varer. I dag ligger denne funksjonen på Alna, men det er snakk om også å benytte Stubberud (Furuset, red.anm.), fortsetter han.

Prisnivået for lager- og logistikklokaler ligger relativt høyt i Ulven- og Alna-området, over 1000 kroner kvadratmeter for de dyreste lokalene, noe avhengig av type lager og virksomhet. Det inngås nye, store kontrakter i området, noe Fabritius Gruppen selv er et godt eksempel på.

– Vi tegnet nettopp en tiårig leieavtale med Skanlog på nærmere 40 000 kvadratmeter i Ulvenveien 111, med virkning fra nyttår. Her er det et 18 meter høyt kranlager under bakken, med innkjørsel fra Ulvensplitten, forteller Stensli.

Fortetting – Så lagerlokalene forsvinner ikke fra Ulven-området?

– Nei, jeg tror vi vil se mer fortetting, fremfor at det forsvinner så mye som følge av transformasjonen.

ENSJØVEIEN 2.000 – 4.000 m2 kontor TIL LEIE • •

• • • •

Ensjøveien 20 skal gjennomgå en totalrehabilitering og du har nå muligheten for å skreddersy dine nye lokaler.

Eiendommen går over 4. etasjer og hver etasjeflate utgjør ca. 1.000 m2. Vi ser for oss et mulig hovedkontor alterternativt at eiendommen deles i to leieforhold.

Det legges opp til fellesfasiliteter som resepsjon, møte- og konferanserom, kantine, garderobe m/dusj m.m.

Ensjø har sentral beliggenhet i Oslo med god adkomst til og fra E6 og kort vei fra Ring 3.

Nye Ensjø T-banestasjon ligger rett over gaten. For øvrig gåavstand til bussholdeplass med mange forbindelser til og ut av byen.

Parkering rett utenfor eiendom og/eller i parkeringskjeller.

KONTAKT Sabine Jennica Bartler / 9321 0062 / sb@nai.no

NE

10 2013

Det er mer gunstig for utleierne å utnytte eiendommen bedre. Lengre nord i Oslo ligger transfor­ masjonen enda lenger frem i tid, særlig i randsonene og der det ikke egner seg for boligkonvertering.

Lager­lokaler og boliger går ikke sammen, svarer prosjektdirektøren.

Utbyggingen av Oslo skjer ved at det bygges fra sentrum og utover, men Stensli gjentar at det går lang tid før transformasjonen når utkantstrøkene. De seneste årene har det riktig nok vært bygget en rekke lager- og logistikklokaler langs E6, nordover mot Berger i Skedsmo kommune og sørover mot Ski. Det har med effektiv frakt å gjøre, slik at transporten ­slipper å forsinkes gjennom Oslo.

I Ulven-området blir det bolig- og kontorutbygging nær de offentlige knutepunktene.

– Her vil lagerandelen gå drastisk ned. Men selv i et område som Nydalen er det igjen lager­lokaler, selv om det er fortettet veldig med boliger og kontor.

I nord­enden av Oslo langs Østre Aker vei vil det være behov for lagerlokaler langt frem i tid. Vi trenger lagerlokaler i Oslo for å kunne distribuere varer, og vi må tilrettelegge for lagerlokaler der det ikke egner seg for annen virksomhet, sier Erik Stensli.

20

ØSTRE AKER VEI 206

OSLO – KALBAKKEN

• Takhøyde: 8/10 meter •M ulighet for opptil 500 m² kontor

CA. 2.400 M² HØYTLAGER MED GOD PROFILERING MOT ØSTRE AKER VEI

• Gode parkeringsmuligheter

Kontor 20,4 m2

Rom nr10

Kontor 15,2 m2

Rom nr9

60x60

Kontor 15,2 m2

Kontor 15,2 m2

Rom nr8

Rom nr7

Kontor 14,8m2

Rom nr6

Samle skap mynt

stengt

104

Dekk 1 AS

Verksted 685,6 m²

r.v.

ELSKAP

Pollett

Matte vasker

A

A

A

A

A

A

A

r.v.

Løftebukk

Port 40x45

Dekkheis

Servicehall

HE300B

Kjøkken

traverskran

EI-60

15,2 m2

12x21

800

Kontor Rom nr11

Sens AS

r.v.

16,6 m2

14 16 WC WC

103

Lager 2 405,3 m²

Løftebukk

Tekjøkken

KOMPAKTKJØKKEN INKL: KJØLESKAP UTSLAGSVASK KOKEPLATER

36X38

r.v.

(MESANIN) (ca. 75m2)

Rom nr 5

BTA~2405,3 m2

Spiserom

Kontor 915,9 m²

197,2 m2

BK

DISTRIB.LAGER

Rep. Rom

Gunnebo

Verksted

HE400B

Lagerkontor

LEDIG

traverskran

LAGER

WC

HE450B

Dekk hotell

Friis og Friis AS

Lager 188,8 m²

Rom nr12

I260

WC

Kompressor Rom

102

LAGER

Møterom

HE280A

Rom nr 2

Rom nr 1

Rom nr3

101

13

H

HE160A

Lager

24,1m2

Rom nr 4

15

WC

TEKN.ROM ~35,3 m2

Dame Garderobe

96,1 m2

Aut.

FBA 35,3 m²

EI60

HE180A

Bet.

FBA

Herre Garderobe

Delelager

V1

110

WC

IPE200

L.H.Port

D HE180A HE300B

Ny dør

HE280A

Lager 1 458,4 m²

FOR INFORMASJON TA KONTAKT: Marthe Utmo | Senior Rådgiver +47 920 15 457 | mu@cbre.no

18X21

18X21

EI 60 18X21

EI 60

EI 60

18X21

KONTOR

18x21

1:12

EI-SC30

KONT.

r.v.

EI-C60

111

FBA 53,5 m²

H GARD.

TRAFO SERVICE

sluk

109

Gunnebo Kontor 250,7 m²

r.v.

LAGER

Friis og Friis ASDIV.

Kontor 104,9 m²

KONTOR

r.v.

LAGERKONT.

EI 60

107

EI 60

Lager 54,9 m²

Aggr.

5m2

O.E.V. FBA

D GARD. SHOW

r.v.

r.v.

DUSJ KAB. WC

LAGER

108

Dekk 1 AS LAGER

spise

EI 60

TE-KJ

EI 60

E.A. Smith AS Kontor 231,5 m²

HE120B

GARDEROBE

r.v.

Kontor 21,2 m²

9X21

Gunnebo

EI 60

112

EI 60

EI 60

kjøkk.

GARD. WC WC

DIV.

I-260

HE400B

Port 40x45

17x28

10x21

Ny hovedtavle

r.v.

106

r.v.

KUNDEMOTTAK

Port 54x45

I-260

r.v.

Hov.Inn

16x21

EI-C60

stengt

E.A. Smith AS

sl.

Kontor

HE280A

105

B.K.

Løftebukk

Kunde/HCtoalett

LAGER

traverskran

EKSP.

Pumpekum

HE280A

Løftebukk

SERVICE/VERKSTED

SERVICE

(MESANIN) (ca. 75m2)

FORRETNING

18X21

www.cbre.no

84

LAGER

NE

10 2013

– Norges beste

beliggenhet Groruddalen er historie med tanke på etablering av nye, store logistikkbygg. Fugleåsen i Ski kommune har Norges beste beliggenhet for slike bygg.

Tekst JAN REVFEM E-post JAN@NE.NO

Det mener i hvert fall partner og styreformann Peder Nærbø i Bulk Eiendom, som i desember 2010 overtok en uregulert tomt på 304 mål rett sørøst for Oslos kommunegrense. Kjøpesummen var 195 millioner kroner. Siden 2010 er tomten regulert og opparbeidet, og innen sommeren 2014 har tre store prosjekter sett dagens lys.

– Vi mener Fugleåsen har den beste beliggenheten for logistikk i Norge. Det beste området er ikke lenger Groruddalen, som er mer eller mindre ferdig som logistikkområde for moderne nybygg. Med mange gamle ineffektive bygg og lite plass til arrondering av vogntog, har ikke Groruddalen lenger status som topp logistikkområde, sier Nærbø til NæringsEiendom.

Lange vogntog – Vi har klart å vise lønnsomhet for nybygg her ute, fremfor at distributører leier gamle bygg eksempelvis i

Groruddalen. Vi ser blant annet at kjøretøyene blir lengre. Fremtiden er modulvogntog, som har en lengde på 25,5 meter. Det er ikke plass til disse vogntogene inne i byen, fastslår Nærbø.

Bulk Eiendom har likevel fattet interesse for Groruddalen i konverteringsøyemed. Lager- og logistikkvirksomheten flyttes gradvis ut av dalen, som etterlater seg det Nærbø omtaler som spennende utviklingsprosjekter.

– Det kan bli konvertering av lokalene til både handel, kontor og boliger. Oslo kommune jobber dessuten med å ta tak i utviklingen rundt Alnabru, sier Bulk-partneren.

Men logistikksatsingen til Bulk skjer altså langs E6, og særlig i Ski kommune. Selskapet har inngått tre store leieavtaler på Fugleåsen. Til sammen kontrollerer Bulk en bygningsmasse i området på 44 000 kvadratmeter når det seneste prosjektet står ferdig sommeren 2014 (se lengre ned).

85

– Er det noen fellesnevner for dem som flytter til Fugleåsen?

– Ja, det er de aller største aktørene som etablerer seg her ute, selskaper som har store terminaler i Alnabru-området. Vi ser også at utenlandske selskaper etablerer egne fasiliteter fremfor å kjøpe alle tjenester gjennom norske aktører. Det er store volumer det handler om, og de største aktørene blir enda større, blant annet gjennom oppkjøp, sier Nærbø.

Tre store Et godt eksempel på det er logistikkgiganten Tollpost Globe, som må integrere lagerbehovet fra de oppkjøpte selskapene med egen kapasitet. Bulk Eiendom signerte i juni i år en 15-årig leieavtale på 12 500 kvadratmeter med Tollpost Globe, den tredje store kontrakten på Fugleåsen. Innflytting er 1. juni neste år.

Den første avtalen i storsatsingen ble signert i august 2011 med Ontime Logistics, (integrert transportnettverk), som senere er kjøpt opp av DSV. Ontime Logistics flyttet inn 1. oktober 2012 til en såkalt crossdock omlastingsterminal på 10 400 kvadratmeter. Dette er en terminal der varer omlastes direkte fra produsent til detaljist med minimal lagringstid og behandling.

I februar 2012 inngikk Bulk en 20-årig avtale med Norsk Lastebærer Pool (NLP) om leie av 21 000 kvadrat-

meter. Dette lagerbygget blir det Nærbø omtaler som en topp moderne driftstasjon og mellomlager for selskapets lastbærere. Disse brukes av dagligvareindustrien og dagligvarehandelen.

– NLP har overtatt nå i oktober, og de markerer 14. oktober åpningen av sitt moderne vaskeanlegg for pallehåndtering. Plastpaller skal sirkulere rundt istedenfor trepaller, mens trepallene vil bli håndtert av NLPs samarbeidspartner Waba Gruppen, forteller Nærbø.

Bulk har også begynt å satse utenfor Norges grenser. 29. januar i år signerte selskapet en leieavtale på drøyt 20 000 kvadratmeter med XXL Logistics i Örebro i Sverige. Allerede 1. oktober var bygget operativt.

– Ja, det har gått rimelig raskt, det er nokså spesielt, sier Nærbø. Dette bygget er nå solgt til norskeide Eko Eiendom, som er eid på 50/50-basis av Erik Ohr og Knut Steinar Olsen. Bulk Eiendom hadde behov for en finansiell samarbeidspartner i det svenske markedet.

Vanskelig med finansiering – Da vi skulle inn i et nytt marked i Sverige, var det vanskelig for oss å få byggefinansiering. Vi solgte prosjektet som sådan, og det er Eko Eiendoms prosjekt vi ferdigstilte, forteller Nærbø. Eko Eiendom overtok prosjektet ved etableringen, og Bulk Eiendom har stått

SARPSBORG - TIL LEIE Moderne lager/kontor nær E-6, samt kommende fylkessykehus

BESKRIVELSE AV LEIEOBJEKTET

ANDRE OPPLYSNINGER

 Praktisk lagerbygg med kontordel beliggende på Bjørnstad i Sarpsborg.  Sentral beliggenhet nær nye Kalnes fylkessykehus med avkjøring fra E-6.  Store asfalterte uteområder med gode snuplasser samt parkering.  God tilgang for lager og varelevering med lasteramper og 6 kjøreporter.  God takhøyde lager, 6 m. under dragere.

 Adresse: Bjørnstadmyra 5, Grålum  Areal: 3000/345 kvm. lager/kontor  Finnkode: 28552470

KONTAKT DNB Næringsmegling, avd. Østfold Jon Petter Larsen Tlf.:926 40 337 E-post: jon.petter.larsen@dnb.no

86

LAGER

NE

ansvarlig for å ferdigstille og overlevere bygget nå 1. oktober.

Peder Nærbø vil ikke ut med noen eksakt salgssum, men leienivåene for lager- og logistikkbygg i Sverige ligger en god del lavere enn i Norge. For prosjektet i Örebro er nivået på “lavt 400-tall”.

– Tilbake til Fugleåsen, hva anslår du verdiene dere har i området til?

– De tre prosjektene har nok verdier for i overkant av 800 millioner kroner, i tillegg sitter vi på store tomteverdier, svarer Nærbø. Til sammen er det snakk om verdier for over milliarden.

Den såkalte Q4-tomten på Fugleåsen var en uregulert tomt på 304 mål, der nettoarealene utgjør 240 mål. Så langt har Bulk brukt om lag 150 mål av nettoarealene og sitter igjen med omtrent 100 mål for ytterligere utbygging.

– Det er en ganske dyr tomt, vi har betalt i overkant av 2000 kroner per kvadratmeteren, kommenterer Nærbø.

10 2013

Han anslår at de tre prosjektene på Fugleåsen vil generere drøyt 50 millioner kroner i årlige leie­inntekter.

Sammensatt – Men leiekontraktene er sammensatte, bestående av et leienivå for tomten, et nivå for selve bygget og et nivå for en kontor- og terminalfunksjon. For crossdock­ terminalen oppnår vi over 1500 kroner kvadratmeteren, ettersom leien inkluderer en stor tomt, og terminalen har en høy andel av kontorer. Den gjennomsnittlige leiesummen fra de tre byggene er imidlertid relativt likt, sier Bulk-partneren.

– Er byggene til salgs?

– Vi regner med at det vil skje noe i løpet av året.

Bulk Eiendom jobber i dag med samarbeidspartnere for å kunne være langsiktig. Vi skal ikke selge oss helt ut, men redusere eierandelen og håper å presentere en samarbeidspartner i løpet av 2013, svarer Peder Nærbø.

LAGER OG KONTORLOKALER MED SENTRAL BELIGGENHET Brobekkveien 100E, Alnabru • 1. etasje: lagerlokale 1.296 m2, takhøyde 7 m. 2 ramper, liten mesanin (80 m2).

• 2. etasje: kontorlokale 249 m2 med kjøkken.

• Alle lokaler kan leies separat om ønskelig.

• Eiendommen er sentralt beliggende på Alnabru mellom Østre Aker vei og E6.

• Enkel adkomst til lokalene med T-bane og buss.

• Henvendelser: Christian Egge, 91 32 41 90 e-post: ce@epn.no

www.epn.no

Interessert i høyere leie for bygget ditt?

Da bør du komme i gang med å energivurdere dine tekniske anlegg, slik at du kan få redusert energibruken i bygget. Og dermed energikostnadene.

Lave energikostnader er et konkurransefortrinn som bidrar til et godt omdømme og som gjør bygget ditt mer attraktivt for leietakere.

Husk at det er krav til regelmessig energivurdering av tekniske anlegg i bygg. Ved å energivurdere dem jevnlig, får du bedre oversikt over hvordan du kan forbedre driften og vedlikeholdet.

Gjør det gjerne samtidig med at du energimerker bygget.

Gjennomfører du tiltakene som foreslås, får du ned energibruken.

God oversikt og dokumentasjon over dine tekniske anlegg vil lønne seg.

www.energimerking.no

TIL LEIE Oslo sentrum Kongens gate 15 Nedre Slottsgate 4 • Eiendommen ligger sentralt

n

Knut Holter Senior Eiendomsmegler MNEF Næringseiendom

Ak er s gat a

To rg

ga te

sen

Ka rl Jo han s sg ate

gat

sg ate

te Slo tts ga

Pri n

ge n

Øv re

Vo llg at e

Vo llg ate

ga te

Øv re

Kontakt:

ga ta

nse

Dro nnin sg ate

vie

rs t

red et

Ski

Kir keg ata Gl

Re

ta

pp e rga ta

Rå dh usg a

en

Ne dre

Slo

tts gat e

Tol lb

Ko ng

2

Gr e

e1

ge hus bry g

n

hus bryg g

n

e nd ra St

Råd

e

usb ryg ge 3

t ga

Råd

s

Råd h

n

e

ge in nd ru

m ol H

G

4. etg. – Kontor – ca. 239 kvm bto

hus pla sse n

Ne dre

Rå d

2. etg. – Kontor – ca. 638 kvm bto

4. etg. – Kontor – ca. 168 kvm bto

n

Tor d

Ledige lokaler:

3. etg. – Kontor – ca. 393 kvm bto

Na

skio

un M

jo f

lds

n ie sv E ng am a d ke

Ro se nk ra nt z'

sel

n s p la ss

Rimelig husleie

Ru

en

Tre personheiser, samt vareheis.

L i l le

en ei kv øk

se

• •

Innkjøringen til garasjekjeller fra Nedre Slotts gate.

dt

•

Kollektivtransport og nødvendige servicefunksjoner som post, butikk og bank i umiddelbar nærhet.

F ri

•

Fasaden er pent oppusset og gir et bra inntrykk.

e

•

i Oslo sentrums beste butikk- og kontorområde, like i nærheten av Steen & Strøm og Karl Johans gate.

ug ata

e

Mobil: 952 72 522 Dir.tlf.: 32 21 33 19 Sentralbord: 32 21 33 00 Telefax: 32 25 55 01 knut@eiendomssenter.no www.eiendomssenteret.no

Dinamo | Foto: Sebastian Ludvigsen/ Tinagent

En opplagt forBEDring. og noEn litt minDrE opplagtE. Å oppgradere arbeidsplassen til et energismart bygg har mange fordeler. Selv om mye ikke synes så godt, vil det merkes på alle som jobber der. Bedre lys, luft- og temperaturforhold gir bedre arbeidsforhold – samtidig som energibruken reduseres. Derfor er energismarte bygg bedre å jobbe i.

Enova gir støtte til små og store oppgraderinger. Se hvilke på enova.no, eller ring Enova Svarer på 08049.

Enova gir støtte til energi- og klimatiltak.

90

PORTRETT

NE

10 2013

91

Baard Schumann, Selvaag Bolig

Boligbygger i hundre Med en mening om det meste, styrer han boligbyggingen i Selvaag-familiens imperium.

Tekst IVAR SEKNE E-post REDAKSJONEN@NE.NO Foto: THOMAS BJØRNFLATEN/NYE BILDER

92

PORTRETT

NE

10 2013

Skal jeg først bruke penger ­­ på noe, så er det skinne­ gående transport i og rundt de store byene.

Han liker å provosere, først og fremst for å få bolig­ politikk på dagsordenen.

– Jeg har kanskje vært sett på som litt negativ, for jeg har stort sett kritisert, men jeg har kommet med forslag til løsninger. Slik som gamle Olav Selvaag gjorde.

Vi prøver å videreføre hans arv.

– Har vi en boligpolitikk i dag som du behøver å bry deg om?

– Vi har egentlig ikke hatt noen boligpolitikk de siste 15-20 årene. Willoch var den siste som hadde det.

Han deregulerte markedet og gjorde mye bra. Pris­ reguleringen fungerte ikke, det var mye penger under bordet. Men pendelen slo kanskje litt kraftig den andre veien.

Byråkratenes lekegrind – Bryr politikerne seg om boligbyggingen i dag?

– Nei, de neglisjerer den. De siste årene har bolig­ politikken vært byråkratenes lekegrind. De fleste nye tekniske forskrifter har ikke politikerne brydd seg om og ikke hatt peiling på. Byråkratene i departementene har kokt dem sammen uten å se på kostnadsnivået.

– Du sier med andre ord at vi har politikere som ikke har gjort jobben sin?

– De har ikke fulgt med i timen. Og kommentarene fra bransjen er ikke blitt tatt med videre til stortings­ behandlingen.

– Har dere ikke organisasjoner som passer på dette helt opp til topps?

– Jo, og der har ikke vi vært flinke nok. Men de siste tre årene har vi fått en revitalisering av diskusjonen omkring boligpolitikken, en bevissthet som gjør at nå er det vanskeligere å gjøre de kvikk-tingene byråkratene

gjorde tidligere, uten å få motstand. Det handler om funksjonskrav. Teknisk forskrift 15 kommer ikke til å gli igjennom slik Teknisk forskrift 10 gjorde det. Det er de forskriftene vi bygger etter. Mye av det er fine ting.

Men alt har en kostnad. Prisene på nye boliger har nå blitt så høye at folk ikke har råd til å kjøpe. Det har ingenting med boligboble å gjøre. De fleste bolig­ prosjekter vi har i dag, er kanskje ti prosent for dyre.

Det som vil skje fremover, tror jeg, er at tomteprisene kommer til å falle, for etterspørselen etter tomter kommer til å falle. Det samme gjør entreprisene, og vi er nødt til å p ­ rodusere smartere.

– Hvor mye kan du senke kvadratmeterprisen?

– Salgsprisene burde kunne senkes med ti prosent, kanskje litt mer. Da må også tomtene ha fornuftige ­priser. En måte å få til det på, er at det reguleres nok, for å dempe konkurransen om de få som er regulert, og at det offentlige bygger ut nok infrastruktur, blant annet skoler og kollektivtransport. Det må vi satse på rundt byene. Skal jeg først bruke penger på noe, er det s­ kinnegående transport i og rundt de store byene.

Det er snart bare knutepunkttomter vi bygger på. Vi har kjøpt tre tomter i Bærum i det siste, og alle ligger mindre enn 500 meter fra togstasjon eller T-bane. Noe annet er bare tøys.

Tror på Erna og Siv Han tror den nye regjeringen vil legge mer til rette for at det vi har behov for å bygge blir bygd, og at de vil være med på å forenkle regelverket.

– Den forrige regjeringen har startet opp dette arbeidet, og Bård Vegar Solhjell har gjort en strålende jobb med å få en forenkling av reguleringsrammene.

93

Derimot har ikke den forrige regjeringen gjort noe med byggekostnadene.

– Er du glad for at vi fikk et regjeringsskifte?

– Både Høyre og Frp har vært veldig tydelig på at de ønsker en endring i boligpolitikken. Erna har sagt helt tydelig at hun vil ha en total gjennomgang av Tek 10 sammen med bransjen. Det andre er kravet om egen­kapital. Det må senkes, og det tror jeg skjer. Det vil være nødvendig for å klare å opprettholde bolig­ byggingen, også for å slippe flere, og sælig de unge, inn på boligmarkedet. Jeg tror kravet om egenkapital bør senkes ned til 5 prosent av boligprisen for de helt unge, gitt at de har betjeningsevne og betaler avdrag fra dag en. Samtidig må man styrke Husbanken med flere startlån for dem som ikke får lån i en vanlig bank.

Dustete regler – Hva er de største hindringene for smart boligbygging?

– Vi må få mer fleksible regelverk. Vi må få lov til å finne de smarte løsningene. La oss ta energikravene.

Kravet må være at boligene ikke må bruke mer enn så og så mye energi, rommene må ha de og de funk­ sjonene, og da bør det være opp til boligbyggerne å fine ut hvordan man skal gjøre det. Med de siste tekniske forskriftene vi har fått, er det nesten ikke noe rom for innovasjon lenger. Vi må gå gjennom forskriftene og luke vekk alt tøyset. Som for eksempel universell tilgjengelighet utendørs. Du kan nesten ikke bygge på tomter som har en stigning på 1:20 fordi det krever store terrenginngrep. Det er blitt økonomisk uforsvarlig og svært krevende å bygge på tomter som ikke er flate.

Vi har en forskrift om elektriske anlegg i boligene som krever langt flere stikkontaktpunkter enn det man

trenger, i tillegg ser det dustete ut. Alt koster penger, og derfor blir boligene for dyre.

– Men er ikke bransjen med på å utforme slike forskrifter?

Han drar på det.

– Vi skal i utgangpunktet være det, men det er ikke sikkert bransjeforeninger klarer å henge med heller.

Ofte har slike regler blitt laget på bakrommet, så blir det korte høringsfrister. Nå jobber bransjeforeningen med å forenkle Tek 10, slik at den nye regjeringen får vårt forslag til hvordan vi kan bygge enklere og billigere.

Boligbygging med morsmelken Baard Schumann vokste opp i en boligbyggerfamilie på Moelven. Faren var salgssjef i Moelven boliger.

– Boligutstillingen til Moelven var nesten mitt hjem.

Vi solgte eneboliger, og etterhvert næringsbygg, syke­ hjem og noen leiligheter.

43-åringen utdannet seg til økonom og eiendoms­ megler og ble boligmegler. Etter noen år gikk han over til PEAB Norge og var med på å bygge opp det som skulle være boligvirksomheten. Derfra gikk veien til NCC hvor han i en kort periode var sjef for bolig­ virksomheten, før han endte opp i Selvaag, som sjef for både entreprenørdelen og boligutviklingen. .

Splittet Selvaag – Men det gikk ikke så bra, for det var vanskelig å finne ut hvor man tjente pengene.

– Lønna di var avhengig hvor mye dere tjente?

– Neida. I 2008 valgte vi å skille entreprenørdelen og boligutviklingsdelen. Jeg fikk ansvar for å bygge opp Selvaag Bolig som ble børsnotert sommeren 2012, mens

94

PORTRETT

Selvaagbygg ble solgt til Betonmast høsten 2011. Selvaag Gruppen eier i dag 53 prosent av Selvaag Bolig, og 20 Selvaagbygg ble solgt til Betonmast høsten 2011. Selvaag Gruppen eier i dag 53 prosent av Selvaag Bolig, og 20 prosent av Betonmast. Dette ble et tidsskille i Selvaags historie, for entreprenørvirksomheten hadde vært en viktig del av selskapet. Risikoen er mindre ved ut­ vikling. Vi gjør mye av det Selvaag drev med før, nemlig å standardisere. Vi bygger de velkjente blokkene og rekkehusene. Det er nok litt av nøkkelen til suksessen.

– Hvordan er det å kommunisere med et kobbel med smarte ingeniører, du som verken er ingeniør eller har teknisk bakgrunn?

– Jeg tror det gjør det mye enklere, for da kan jeg kan stille dumme spørsmål. Jeg tenker marked, funksjonskrav og funksjonalitet og går ikke så mye inn i detaljene. Det fungerer godt. Min styrke er at jeg har så mange erfaringstall fra over tjue år og som gjør at jeg stort sett vet hva ting skal koste, og gjerne før entre­ prenøren har kommet med prisen. Det er ikke noe man lærer på høyskolen.

Pustepause i markedet – Det er pustepause i markedet nå, med tregere salg.

Jeg tror det blir et roligere år nå enn i fjor. Men det er ingen som har gitt meg noen makrotall som tilsier at boligsalget skal stoppe. Vi får ikke noe prisfall, fordi det produseres for få boliger.

– Du tror ikke vi har en boligboble nå, som sprekker?

– Nei, men vi har et høyt kostnadsnivå. Boliger er nå blitt så dyre å bygge at mange sliter med å komme seg inn på boligmarkedet. Vi har solgt ut 83-84 prosent av det vi har under produksjon. Det som skjer hvis

NE

10 2013

boligmarkedet stopper litt, er at det tar lenger tid å nå de 60 prosentene vi må ha solgt for for å sette i gang prosjektene.

Medeier i russiske radiostasjoner – Når du har fri, hva gjør du da?

Han smiler bredt og strekker litt på seg før han forteller at han har tre barn fra tre til åtte år, og da blir det ikke tid til så mye annet på fritiden enn å følge dem opp.

– Jobben her tar mye tid, og jeg trives med å jobbe.

Jeg lever nok et ganske kjedelig liv med jobb og familie, det er ikke så mye rom for de store hobbyene.

Han spiller ikke golf, og går sjelden på jakt. Men konserter og musikk er han glad i.

– Jeg har nok en veldig moderne musikksmak, jeg er altetende på det, smiler han.

Fra 1995 til 2007 var han medeier i flere radiostasjoner, både i Norge og Russland. Her ble det spilt mye musikk.

Men bak mikrofonen har han nesten ikke sittet. Han har i stedet vært med på å lage konsepter, bygd opp stasjoner, solgt dzem, bygd opp nye og solgt dem.

– Jeg er nok en gründertype.

– Hva gjør du om ti år?

– Da er jeg vel her, eller så har jeg begynt for meg selv. He-he-he-he. Neida, jeg trives veldig godt her. Jeg har ingen store planer.

– Har du fått noen fristende tilbud?

– Det fikk jeg nok mer av før, men i den type jobb jeg har nå, er det sjelden noen ringer. Det er nok fordi det ikke er så veldig mye annet som kan friste, tror jeg.

– Du drømmer ikke om å overta etter Martin Mæland, altså?

Han ler en luftig og hjertelig latter.

Din

INNREDNINGSLEVERANDØR fra A til Å GLASSVEGGER KONTORSKILLEVEGGER HIMLINGER

Kontakt oss: 23 24 22 00 eller mvo@modulvegger.no

ann190x127-2013juni.indd 1

26/06/13 11:31

Deloitte kan eiendom – vi hjelper deg med både jus, skatt og avgift Et vellykket eiendomsprosjekt fordrer god forståelse for de grunnleggende rammebetingelser i bransjen. De siste årene har betydningen av regnskap, skatt og avgift blitt vesentlig forsterket. Mangelfull planlegging og enkle formelle feil kan få store økonomiske konsekvenser. Deloitte har et ledende miljø innen alle disse områder og er derfor særlig sterkt rustet til å møte disse problemstillingene.

Vi har mange relevante eiendomsseminarer utover høsten. Hold deg oppdatert! www.deloitteadvokatfirma.no

Deloitte refers to one or more of Deloitte Touche Tohmatsu Limited, a UK private company limited by guarantee, and its network of member firms, each of which is a legally separate and independent entity. Please see www.deloitte.com/no/omoss for a detailed description of the legal structure of Deloitte Touche Tohmatsu Limited and its member firms.

© 2013 Deloitte Advokatfirma AS

96

SIKKERHET

NE

10 2013

Terrorangrepet mot Statoils In Amenas-anlegg i Algerie har hatt stor betydning for næringslivets holdning til sikkerhet.

Foto: Kjetil Alsvik/Statoil

Sikkerhet for alle penga – Mye penger sløses bort på ineffektive sikkerhets­ tjenester. Næringsbyggeiere som vil ha sikkerhet for alle pengene har mye å gå på.

Tekst IVAR SEKNE E-post REDAKSJONEN@NE.NO

Det sier daglig leder i Stanley Security, Trond Langeland.

Han hevder selskapet har tatt i bruk den nyeste teknoligien for å få mer sikkerhet for pengene og fleksibe løsninger. Det skal hjelpe kundene til å bruke minst mulig tid på sikkerheten.

– Vi kan minimalisere kostnadene mye ved å rasjonalisere arbeidsintensive operasjoner.

innsparing. Et kamera kan gå vekterrunden, og vi kan sjekke runden fra vår alarmsentral, 24 timer i døgnet hele uka. Et kamera ved kassen i en dagligvarebutikk kan også registrere bevegelser om natten, sier Langeland.

– Vi skal gi kundene våre den beste løsningen.

Falske utrykninger koster kundene våre mye penger.

Kameraer kan erstatte vektere – Veldig mange bruker altfor mye penger på slike operasjoner. For eksempel vektere, som går runder på eiendommene. Her er det et enormt potensial for

– Smarte løsninger gir verdiøking Langeland, kommunikasjonssjef Øyvind Halnes og sikkerhetsekspert Knut-Erik Melstrøm møter oss i Sikkerhetshuset i Urtegata på Grønland. De vil gjerne

98

SIKKERHET

ha frem at næringsbyggeiere kan øke sine verdier gjennom smarte sikkerhetsløsninger. Stanley Security leverer først og fremst elektroniske sikkerhetstjenester.

– Vi tror kundene har begynt å planlegge sikkerhet mer langsiktig, etter 22. juli-hendelsene. Men det er ikke bare det som har påvirket synet på sikkerhet. Terroren mot gassanlegget i Amenas i Algerie i vinter har nok hatt større betydning for næringslivets holdninger til sikkerhet, sier Langeland.

– Næringsbyggeiere har ofte en litt for enkel tilnærming til hva kostnader er. De vil gjerne ha lavest mulig kostnader, men en investering i sikkerhet og bedre overvåking kan gi en bedre driftsutnyttelse av sikkerhetsløsningene og bidra til å senke kostnadene, ved at det for eksempel blir lettere å oppdage uregel­ messigheter på et tidlig tidspunkt, sier Knut-Erik Melstrøm.

– Det viktigste for byggeiere er å øke verdiene på eiendommene. Vi jobber mye med å avmystifisere begrepet sikkerhet. Det handler om liv og verdier, men også kostnader, sier Langeland. – Sett at en av portene på et kjøpesenter blir kjørt ned. Vi kan se hvem det er som kjører ned porten. Er det en bil fra en leietaker eller leverandør, kan vi sørge for at regningen sendes rette vedkommende. Det kan ha oppdragende effekt.

80 prosent av sikkerheten i en organisasjon handler om holdninger. Det handler også om å bruke systemet til å få en best mulig driftsøkonomi. For hva er den største driftskostnaden utenom de faste? Jo, det er ofte skadeomfanget.

Amfi Bertheus kjøpesenter i Harstad har valgt å bruke kameraer til å ”gå” vaktrunder rundt sitt bygg.

Det gir døgnkontinuerlig overvåking hele uken, koblet til Stanleys Securitys alarmsentral. Kameraanlegget brukes i tillegg til å verifisere en innbruddsalarm fra bygget, som huser 15 leietakere i bygget. Sikkerhets­ kostnadene ble redusert med denne løsningen, hevder Øyvind Halnes – Kombinert med innbruddssikring mener vi dette gir en optimal driftsmodell med et tilstrekkelig sikkerhetsnivå. Bygget hadde allerede et system for utvendig videoovervåking, og den ble utnyttet i den nye løsningen.

Vekter kunne overvåke kameraanlegget i den tiden vekter var til stede.

Voksende marked De gode løsningene er ofte en optimal kombinasjon av manuelle og elektroniske tjenester, sier Langeland.

– Markedet for manuelle sikkerhetstjenester øker.

Statlige etater har inngått store kontrakter med vekterselskap. Etterspørselen etter elektroniske sikkerhets­ tjenester har ikke økt på samme måte. Men takten i norsk økonomi gjør at det også drypper litt på oss, sier Langeland.

Kripos har fått en egen stilling som brobygger mellom politiet og næringslivet, etter påtrykk fra Nasjonalt

NE

10 2013

sikkerhetsråd (NSR). Et slikt bindeledd har i flere saker hatt betydning i etterforskningen av for eksempel datakriminalitet, hevder Langeland.

Adgangskontroll kan gi innsparinger Markedet for adgangskontroll vokser. Kundene ser at slike systemer har mange bruksmuligheter, blant annet gir adgangskontroll med integrert besøksregistrering muligheter til å måle trafikken gjennom resepsjonen.

– Hvis registreringen viser at det ikke er noe særlig trafikk før klokken halv ni, kan man kanskje organisere resepsjonen mer øknonomisk, sier kommunikasjonssjef Halnes. Man kan også få et nøyaktig bilde av hvilke innganger som brukes, og om man eventuelt kan stenge noen av dem. På den måten kan man bruke informasjonen fra adgangskontrollen til en mer effektiv styring av eiendommene. Videre kan vi kan fjern­administrere adgangs­ kontrollanlegget i bygget. Kunden slipper lokal administrasjon, vi er alltid tilgjengelige. De samme systemene som kartlegger bevegelser kan også brukes innen varehandelen til å registrere kundene handlemønster og hvor mange de er. Slike rapporter lager vi ukentlig. Søylen Eiendom bruker dette systemet på Eger-senteret. Denne teknologien blir mer og mer utbredt, også fordi den bedrer seg. Her ligger Norge litt i bakleksa.

I USA har man kommet langt i å utvikle et hendelsesbasert system hvor man kan tappe infor­masjon gjennom registrering av ulike hendelser i et bygg gjennom kameraer og sensorer som også registrerer bevegelser.

Ran av gullsmeder og urmakere øker Kriminaliteten endrer seg fra bank- og postran til ran av vogntog, gullsmeder og urmakere, ofte utført av utenlandske bander. De er ofte proffe og ligger stort sett et hestehode foran politiet og sikkerhetsbransjen, opplyser Langeland.

– Den teknologiske utviklingen går av seg selv, upåvirket av truslene fra bandene, men vi prøver å møte dem, og fordi vi er et internasjonalt selskap er vi oppdatert på de siste trendene og den siste teknologien.

Manuelle rutiner som back up Bygget de sitter i, Urtegata 9, har en skallsikring, forteller Melstrøm. I tillegg har Stanley en til­ svarende sikring for sine lokaler, pluss sikring med intern-TV. Alarmsentralen har en spesiell sikring som er godkjent av Forsikringsselskapenes God­ kjenningsnemnd.

– Dette fungerer bra for oss, og vi setter vår ære i at de virker. Så lenge jeg har vært her, har vi ikke hatt noen uregelmessigheter.

– Om elektronikken skulle bryte sammen?

– Vi har manuelle rutiner om det skulle skje. Ellers stopper bedriften mer eller mindre opp.

Et godt samarbeid kan gi lysende resultater.

SYNLIGHET Profilforum tilbyr gode råd og skreddersydd design, samt valg av egnede materialer og riktige lyskilder – for at sluttresultatet skal skinne.

PROFILFORUM AS 22 70 08 80 OLE DEVIKS VEI 14 − 0666 OSLO PROFILFORUM.NO

VISSTE DU...? at Bank2 hjelper kunder der andre banker ikke har mulighet? at Bank2 stadig oftere blir anbefalt av andre banker? at Bank2 har både privat- og bedriftskunder? at Bank2 tilbyr prosjektfinansiering? at Bank2 tilbyr mellomfinansiering? at Bank2 tilbyr byggelån?

bank2.no - tlf: 24 13 20 60

Vi gjør deg synligere!

NÅR DET GJELDER NÆRINGSEIENDOM PÅ ROMERIKE OG OSLO NORD – KONTAKT OSS! REAL EIENDOMSMEGLING AS er et statsautorisert eiendomsmeglerforetak, som holder til sentralt på Skårer i Lørenskog. Vi er markeds-leder i vårt distrikt og har til enhver tid en rekke næringseiendommer inne for både salg og utleie. Real Eiendomsmegling AS har siden 1987 vært en betydelig aktør i området Oslo nord – Romerike når det gjelder megling av næringseiendom.

NÆRINGSEIENDOMMER utg. 10 2013

Romerike – Os lo Nord TIL SALGS

C. J HANSEN

S VEI 3 A

LILLESTRØM

619 KVM

INVESTERING – UTLEID KONTORSEKS JON

TIL SALGS

Ta ko n ta k t p å o re al n yt t@ re al .n fo r g ra ti s ti ls en d el se av R ea l- N yt t

NÆRINGSTO

MT

smegling AS,

Salg av: Lillestrø senter Eiendom m LegeAS, org.nr: 981 556 984  God standard  Leie inntekt: Kr 1.27 6.536, Utlø p leiekontrakt: 15.03.2026  God t med p-plasse r 

Selskapets hove gnr. 29, bnr. 1122daktivum: , snr. 8 Få minutter fra Lillestrøm sentrum  Omr ådet består av flere etablerte aktø rer  Opp drags nr: 130 28 



KONTAKT

Eivind Aursøy 67 91 76 55 eivind@real.no Knut Olderkjæ r 922 47 734 knut@real.no

PRESTMOEN

KLØFTA/ ULLENSAKER CA. 13.585 KV M

REAL Eiendom

Denne utgaven inneholder et variert utvalg av våre for salg og loka eiendommer ler for utleie.

Solheimveien

Meget god synl ighe eksponering mot t og E6 Kort vei til av-/ påkjøring E6  Nær meste naboer: Shell, Ahlsell og Scan ia  Egn er seg godt til bla. plasskrevende vare r,lager og logis tikk 



112, P.b 322,

1471 Lørensko

Utbyggingspotens ial: ca. 5.434 kvm Salg av: Kløfta Tomt AS, org.nr: 912 212 KONTAKT 033 Selskapets hove daktivum: gnr. bnr. 683 og gnr.

29, Gunhild Smestad 29, bnr. 117, fnr.

67 91 76 52 2  Pris antydning: Kr gunhild@real.no 11.500.000, Opp drags nr: 130 14 





g | Tlf: 6791 7650

- Fax: 6791 7651

| E-mail: firm apost@real.no - www.real.no

Solheimveien 112, P.b 322 - 1471 Lørenskog | Tlf: 6791 7650 - Fax: 6791 7651 | E-mail: firmapost@real.no - www.real.no

100

JUSS

NE

10 2013

Leiekontrakten kan stoppe fusjoner Kan leiekontraktens overdragelsesbestemmelser hindre fusjoner og oppkjøp?

Tekst Advokat STÅLE O. MELENG i advokatfirmaet Wiersholm

I flere fusjoner og oppkjøp den seneste tiden har det vært reist spørsmål om leiekontraktenes over­ dragelsesbestemmelser kan utgjøre et hinder for gjennomføringen av transaksjonen. Spørsmålet kommer særlig på spissen i de tilfeller hvor man har benyttet standard leieavtale for næringslokaler, og aksjene/ andelene i leietakers morselskap er gjenstand for over­ dragelse.

Overdragelse av leiekontrakten eller eierinteresser i leietaker Den vanlige reguleringen i leiekontrakter, herunder den som er inntatt i standardkontrakten for leie av næringslokaler fra Huseiernes Landsforbund m.fl., er at utleier må samtykke dersom leietaker ønsker å overdra leiekontrakten. Det følger også av standard­ kontrakten at utleier kan nekte å samtykke på fritt grunnlag. Innhenting av utleiers samtykke vil typisk bli en problemstilling i forbindelse med en overdragelse av virksomheten i leietaker, hvor det ofte er ønskelig at leiekontrakten overdras sammen med virksomheten for øvrig. I slike tilfeller må utleiers samtykke til over­ dragelsen normalt innhentes, og som altså kan nektes på fritt grunnlag.

Samme bestemmelser om innhenting av utleiers samtykke gjelder også dersom man ønsker å overdra 50 % eller mer av eierinteressene i leietaker, evt. mindre enn 50 % dersom den mindre andelen likevel utgjør en bestemmende andel i selskapet. Bestemmelsene kan under gitte omstendigheter også komme til anvendelse ved selskapsomdanninger, f.eks. et tilfelle hvor leietaker fisjoneres.

Frem til 2008 lå det inne en valgmulighet i standard­ kontrakten i forhold til hvilket samtykke som krevdes fra utleier i overdragelsestilfellene. Den gang lå det inne at partene ved den enkelte kontraktsinngåelse skulle velge mellom om utleier kunne nekte samtykke på fritt grunnlag eller om det skulle kreves saklig grunn for å nekte samtykke til overdragelse. I forbindelse med utarbeidelsen av ny utgave av standardkontrakten i mars 2008, ble det gjort en fornyet vurdering av dette.

Man kom da frem til at partene oftest valgte alternativet om at utleier kunne nekte på fritt grunnlag, at dette var en god regel, og at dette burde innføres som standard­ bestemmelse alene. Konsekvensen av denne ­endringen av standardkontrakten er at det bare er i et fåtall leiekontrakter inngått etter mars 2008 at man kan finne et krav om saklig grunn for utleier til å nekte ­samtykke,

101

Ståle O. Meleng er advokat i advokatfirmaet Wiersholm. Han arbeider med næringseiendom, med hovedvekt på transaksjoner, utleie og forvaltning, samt strukturering av eiendomsprosjekter.

mens det er noe større sjanse til å finne kravet om saklig grunn i leiekontrakter inngått før 2008.

For oversiktens skyld legges det også til at dersom partene ikke har regulert overdragelsesadgangen i leiekontrakten, vil det ofte være husleieloven § 8-4 tredje ledd som får anvendelse. Etter nevnte lov­ bestemmelse kan utleieren bare nekte overdragelse dersom den nye leierens forhold gir saklig grunn til det.

Overdragelse av eierinteresser i morselskapet Det som særlig har vært diskutert den senere tide, er om overdragelser av eierinteresser i leietakers morselskap også omfattes av standardkontraktens reguleringer av overdragelsesadgangen. Dersom også overdragelser på morselskapsnivå skal omfattes av overdragelsesbestemmelsene, vil konsekvensen bli at utleier til datterselskapet må samtykke til en over­ dragelse av aksjer eller lignende i morselskapet og da normalt også slik at et samtykke kan nektes på fritt grunnlag.

Større virksomhetsoverdragelser/transaksjoner gjennomføres gjerne ved at man selger aksjene i et selskap som eier en rekke datterselskaper som igjen har inngått leiekontrakter med ulike utleiere rundt omkring i landet. Om overdragelsesbestemmelser i (en eller flere av) leiekontraktene i et slikt tilfelle må tolkes dithen at samtykker fra datterselskapenes utleiere kreves, vil dette fort medføre en forsinkelse i transaksjonen og i ­ytterste konsekvens at transaksjonen ikke kan gjennom­­føres fordi en eller flere av utleierne nekter å samtykke.

Bestemmelsen i standardkontrakten som medfører at dette blir en problemstilling i slike større trans­ aksjoner, er som følger: «Overdragelse av minst 50 % av aksjene, selskaps­ andelene eller eierinteressene hos leietaker anses som overdragelse av leieavtalen.»

Det som konkret medfører at dette blir en problem­ stilling, er uttrykket «eierinteressene hos leietaker».

Det kan være uklart hva som egentlig menes med dette uttrykket, og særlig tre tolkningsalternativer har blitt lansert, dvs. leietakeralternativet, morselskaps­ alternativet og opsjonsalternativet.

Leietakeralternativet går ut på at overdragelses­ bestemmelsene bare kommer til anvendelse når de direkte eierinteressene i leietaker er gjenstand for over­ dragelse. Som hovedbegrunnelse for dette a­ lternativet påberopes ofte at den naturlige forståelsen av ordlyden tilsier en slik tolkning, og at ordlyden jo alltid skal tillegges stor vekt ved tolkning av avtaler mellom næringsdrivende.

Morselskapsalternativet går ut på at overdragelses­ bestemmelsene også kommer til anvendelse når de indirekte eierinteressene i leietaker overdras, altså aksjer eller andeler i morselskapet. Begrunnelsen for dette alternativet er at uttrykket «aksjene, selskaps­ andelene» dekker de eierinteresser som kan overdras i en leietaker, og dermed slik at dersom uttrykket «eier­ interessene» i bestemmelsen skal ha noen selv­stendig mening, må dette uttrykket sikte til eierinteresser i morselskapet.

102

JUSS

Også opsjonsalternativet (som også omtales som substituttalternativet) er begrunnet i at dersom «eier­ interessene» skal ha noen selvstendig mening, så må dette være noe annet enn overdragelse av de direkte eierinteressene i leietaker da dette fullt ut dekkes av «aksjene, selskapsandelene». Samtidig mener talsmenn for dette alternativet at man legger ordlyden for mye på strekk dersom man skal inkludere en overdragelse av eierinteresser i morselskapet i bestemmelsen. Det som oftest vises til kan falle inn under bestemmelsen, er opsjoner av ulike slag. Mer konkret vises det gjerne til opsjoner som er gitt på slike vilkår at det er ­bortimot utenkelig at disse ikke blir gjennomført, slik at leie­kontraktens overdragelsesbestemmelser bør få ­anvendelse alt ved opsjonsinngåelsen.

Tolkning Hva som er riktig tolkningsalternativ må (her som ellers ved avtaletolkning) avgjøres etter en konkret vurdering i det enkelte tilfellet. Men ofte kan det være vanskelig å finne momenter som kan inngå i en slik konkret vurdering, typisk fordi man har benyttet standardkontrakten uten å diskutere overdragelsesbestemmelsene konkret, og da kommer spørsmålet på spissen: Hvilket tolknings­ alternativ skal ha forrang?

For å svare på spørsmålet, må man se hen til bestem­ melsen bakgrunn, formål, praktisering og rimelighet.

Bestemmelsen er i utgangspunktet utformet (og ved senere revisjoner av standardkontrakten også beholdt) slik at alle overnevnte alternativer skal være mulig å innfortolke i bestemmelsen. Likevel er det nok slik at hovedformålet med bestemmelsen er at den skal være tidløst tilpasset leietakeralternativet, slik at dersom det på noe tidspunkt skulle eksistere overdragelige retts­ subjekter eiet på annen måte enn gjennom aksjer eller andeler skal standardkontrakten ikke være nødvendig å endre for å fange opp slike situasjoner. (Bestemmelsen er da også mulig å spore med bortimot identisk ordlyd i standardkontrakter flere tiår tilbake i tid.) Selv om ordlyden er såpass rundt formulert at også morselskaps­ alternativet og/eller opsjonsalternativet kan omfattes av bestemmelsen, er det likevel ikke ment at dette skal være kurant å innfortolke uten særlige holdepunkter.

Et typisk tilfelle hvor også morselskapsalternativet kan innfortolkes, er tilfellet hvor utleier og et mor­ selskap har fremforhandlet kommersielle betingelser og de nærmere vilkår i leiekontrakten, og først ved kontrakt­signering blir det tatt opp fra leietakersiden at man vil benytte et datterselskap som leietaker, som så fremleier til morselskapet og evt. andre

NE

10 2013

konsern­selskaper. Dette blir ofte akseptert av ut­leiere mot at morselskapet garanterer for oppfyllelsen, og gjerne slik at fremleieadgangen blir utvidet til en fri fremleie­adgang til de aktuelle selskaper. Det man sjeldnere endrer på i leiekontrakten i den forbindelse, er overdragelsesbestemmelsene i standardkontrakten. I et slikt tilfelle vil det altså være naturlig å innfortolke et samtykkekrav fra utleier ved eierskifte i morselskapet, siden utleier egentlig har forholdt seg til morselskapet som reelle leietaker ved kontraktsinngåelsen.

Selv om det den senere tid har vært reist spørsmål en rekke ganger om overdragelsesbestemmelsens rekkevidde, og det også tidligere tidvis har vært reist tilsvarende spørsmål, må det nok sies at det fore­ ligger en betydelig og langvarig praksis i retning av at leietakeralternativet skal legges til grunn i de tilfeller det ikke finne konkrete holdepunkter for å innfortolke morselskapsalternativet eller opsjonsalternativet.

Når det til slutt gjelder rimelighetsvurderingen, beror denne ofte på hvilken egeninteresse man har i den konkrete situasjon. Om man likevel forsøker å løfte seg over enkelttilfeller, vil det bli en lite rimelig og generelt lite ønskelig situasjon dersom mer enn leie­ takeralternativet i utgangspunktet skal være omfattet av bestemmelsen. For skal også morselskapsalternativet og/eller opsjonsalternativet uten konkrete holdepunkter være omfattet av bestemmelsen, vil dette for eksempel innebære at man ved ethvert tilfelle av overdragelse av aksjene eller andelene i morselskapet vil måtte forespørre utleierne til datterselskaper, datterdatter­ selskaper osv., som så uten noen nærmere begrunnelse kan nekte å samtykke og dermed “stikke kjepper i hjulene” på en transaksjon. Dette går klart utover det som er ment med bestemmelsen.

Oppsummering Etter dette kan forståelsen av overdragelses­ bestemmelsene i standardkontrakten oppsummeres med følgende: Hovedregelen er at bare overdragelse av de direkte eierinteressene i leietaker er omfattet av over­dragelsesbestemmelsene, og at det må foreligge konkrete holdepunkter for at andre tilfeller skal kunne innfortolkes i overdragelsesbestemmelsene. Normalt kreves det derfor ikke samtykke fra utleier dersom det skal inngås en opsjonsavtale med rett eller plikt til å overdra eierinteresser i leietaker, og heller ikke sam­tykke fra datterselskapenes utleiere ved over­ dragelse av aksjer eller selskapsandeler i leietakers morselskap.

Oslo, 20. november kl. 11:00 – 15:40 Investerings- og finansieringsklimaet i de regionale eiendomsmarkeder står på dagsorden når Norsk Eiendom, NE kunnskap, PwC og Handelsbanken inviterer til Eiendomsbarometeret 2013.

Påmelding www.nekunnskap.no Kontakt Tone-Lise Olaisen Markedssjef NE kunnskap, telefon: 479 33 054 • e-post: tonelise@ne.no

Fornebu

Snarøyveien 30 ligger attraktivt til i unike omgivelser på Fornebu. Vi kan tilby moderne, fleksible og arealeffektive kontorlokaler som tilpasses leietakers behov. I tillegg kan vi friste med høyt servicenivå på alle våre tjenester.

Bygget har i dag flere profilerte leietakere.

Se vår hjemmeside for ytterligere informasjon:

www. Snaroyveien30.no

www.telenoreiendom.no