NæringsEiendom 11 2015

2015

Skøyen: Mange prosjekter, stor usikkerhet

Kontortrend: Mindre plass per ansatt

Olav Line: Selvaag skal ut av lavrisiko

Dette redder kontor­ markedet • Gamle kontorbygg blir boliger • Konverteringsbølgen inntar hotell

Dette er kontorets nye funksjoner

Finn ledige lokaler i bladet

For deg som skaper stedene vi ­jobber, stedene vi møtes, og stedene vi ­husker.

For deg som skaper byen

nehjem.no

Why Oslo

En annen standard. braatheneiendom.no

Etablert 1952

23 12 23 12

4

NE 11 2015

NYHETER

Svein Hov Skjelle og Arve Regland synes begge det er for dyrt å kjøpe næringseiendom nå.

De store kjøper ikke Verken Entra eller Norwegian Property vil kjøpe eiendommer i dagens marked.

Begge selskapenes toppsjef uttalte på den seneste kvartalspresentasjonen at det er for dyrt å kjøpe næringseiendom i det norske markedet nå. Norwegian ­Property (NPRO) har nå kapasitet til å kjøpe igjen, både som følge av en ­historisk lav belåningsgrad (ca. 58 prosent), salg av eiendommer som Lysaker Torg 35 og Nedre Skøyen Vei 24-26, samt tilgjengelig kreditt. NPRO hadde eksempelvis per

Lensmannslia 4

30. september 483 millioner kroner i ­ubenyttede kredittrammer. Men det er ikke like lett å kaste seg inn i bud­ kampene.

– Vi har definitivt ambisjoner om å vokse og har ambisjoner om kjøp. Men i dagens marked er det krevende å kjøpe objekter, så også i tredje kvartal endte vi opp med å være netto selger. Vi vil være opportunistiske med hensyn til å utnytte markedet, sa adm. direktør Svein Hov Skjelle.

Entra avvventer Også Entra avventer markedet på grunn av de høye prisene på nærings­eiendom.

– Vi kjøper når vi finner en eiendom som kan gi verdiskapning på lang sikt. Det

er mange kjøpere i markedet som priser yielden og verdiene til nivåer som vi ikke kan konkurrere på. Vi er ikke stresset av en lav belåningsgrad, sa Entra-sjef Arve Regland.

Han tilføyde at det kan være ­enkelte strategiske eiendommer som er ­«strategisk viktige», der Entra kan være villig til å betale litt ekstra for. Regland tror likevel at direkteavkastningskravet til de beste eiendommene - prime yield flater ut, mens forskjellen mellom prime yield og yielden for normaleiendommer har gått ut. Entra venter nå at denne ­forskjellen vil falle fremover.

Tekst JAN REVFEM E-post JAN@NE.NO

Attraktive lokaler i nærheten av Asker sentrum.

: r e t f i r d e b å het til alle sm

Ny

online fakturaprogram og gebyrfri driftskonto!

Bank og fakturering skal være enkelt - du skal kunne gjøre det meste selv!

Du skal slippe å bruke tid på å besøke banken for å få utført banktjenester eller besøke regnskapsfører på dagtid.

Dette fikser du selv på nettet. Du får enkel og døgnåpen tilgang til trygge bankprodukter og gratis fakturaprogram.

- gratis fakturaprogram FakturaNett tilbyr deg en gratis online tjeneste med enkel fakturering. I tillegg kan du sende tilbud, holde oversikt over din kunde- og leverandørdatabase, lagerstyring, timeregistrering, statistikk, kredittsjekk og inkasso.

Besøk fakturanett.no og kom i gang på minutter.

- gebyrfri driftskonto Du bestiller gebyrfri driftskonto enkelt på nettet, enten via fakturanett.no eller på bnbank.no/driftskonto.

Avtalen signeres med BankID og kontoen administrerer du i nettbanken. Dette letter jobben med å holde din bedrifts økonomi skilt fra din personlige økonomi.

6

NE 11 2015

LEDER

Voksenopplæring av grønne politikere

Miljøpartiet De Grønne (MDG) fikk sitt definitive gjennombrudd i årets kommunevalg og er nå ut av intet blitt en maktfaktor i mange kommuner. Inn i kommunestyrene kommer en rekke ­idealister som har store kunnskaper om miljøproblemer og ­mener å sitte på en god del av løsningene.

I både Oslo og Stavanger er det blitt mye støy av partiets forslag om bilfritt sentrum. Og når man ser alle nyttekjøretøyene som kommer til å få fritak fra et forbud i Oslo, kan det se ut til at det er mer et symboltiltak enn et tiltak som bidrar med noe som virkelig monner når det gjelder CO2-utslipp og luftkvalitet.

Det er vel å bra å komme med enkle forslag (selv om ­detaljene kan diskuteres) som gir små og store bidrag på veien mot lavere utslipp. Men noe av det som virkelig kunne utgjort en forskjell, var hvis politikerne i Miljøpartiet De Grønne fikk en skikkelig voksenopplæring i eiendom og byutvikling.

For det er de som bygger husene og kontorbyggene våre som, sammen med byplanleggerne, kan utgjøre en forskjell.

Energibruken i bygg står for rundt 40 prosent av energi­forbruket i Norge. Da blir det viktig at utbyggerne utvikler bygg som forbruker minimalt med energi. Men for å få lønnsomhet i utbyggingen av plusshus og energinøytrale bygg andre steder

enn i store bysentra hvor leieprisene er høye, må utbygger få anledning til å få maksimal tomteutnyttelse. Det betyr at det bør tillattes mye høyere bygg enn det mange kommuner gjør i dag.

MDG uttaler at de er for en fortetting av byene. Men de er unnvikende når man spør om de vil tillate at det bygges vesentlig høyere bygg i nærheten av kollektivknutepunktene. Faktisk var MDG mot Bjørvika-utbyggingen, det som kanskje har hatt mest å si for å få ned biltrafikken inn til Oslo. For når man samler mange arbeidsplasser, boliger og handel- og servering tett i nærheten av Norges største kollektivknutepunkt, da vil nesten alle som jobber der droppe bilen på vei til jobb.

Flere boliger i sentrum av norske byer vil redusere biltrafikk, mens byspredning og spredning av folk og arbeidsplasser utover i distriktene er rett og slett miljøfiendtlig.

Arbeiderpartiet og andre samarbeidspartnere til MDG har en jobb å gjøre. De må drive voksenopplæring av grønne ­politikere innenfor byutvikling.

Tekst DAG-JØRGEN SALTNES E-post DAG@NE.NO Foto CHRIS AADLAND

Foto: LPO arkitekter

STØTTE TIL UTVIKLING AV EKSISTERENDE EIENDOM OG NYE BYGG Ta energismarte valg når du skal utvikle eksisterende eiendom eller bygge nytt. Du kan skape varige verdier gjennom lavere energikostnader, forbedret omdømme og økt konkurransekraft.

Les mer og søk på www.enova.no/støtte eller ring Enova Svarer på 08049 Husk å søke før dere begynner!

Enova er et statlig foretak som skal drive fram en miljøvennlig omlegging av energibruk, fornybar energiproduksjon og ny energi- og klimateknologi.

8

NE 11 2015

INNHOLD

Innhold NYHETER 12 Dette koster en kontorplass NæringsEiendom har oversikten

28 Mindre plass per ansatt

Vi vil bruke mindre kontorplass i fremtiden

32 Kontorets nye funksjoner

86 De store drar opp transaksjonsvolumet Heftig salgsvolum

88 Lav nybyggvirksomhet Nye prosjekter kommer

100 Ikke rammet av oljenedturen Sandnes har ikke merket noe

Det tidligere hovedformålet er erstattet av nye funksjoner

48 Solgt for nesten 1,6 mrd.

104 Nye Sandnes Transformasjon av den tidligere industribyen

Radisson Blu på Gardermoen solgt

O S LO : 40 Boliger redder kontormarkedet

Gamle kontorlokaler bygges om til leiligheter

BERGEN: 112 Bygger stort

Kontorbygg og hotell

116 Brennhett trasaksjonsmarked 44 Den nye konverteringsbølgen

Kan passere 5 milliarder

Konvertering fra kontor til hotell kan bli ny trend

120 Nå kommer konverteringene i Bergen 46 Vil konvertere i Nydalen

Høy kontorledighet gir flere konverteringer

Nydalsveien 32b kan bli boliger

52 Mange prosjekter - stor usikkerhet

124 Gammelt Statoil-bygg kan bli boliger Bygget er tomt og klar for konvertering

Tøffe rekkefølgekrav for prosjektene på Skøyen

56 Nødvendige krav

126 ROM stoppes av godsterminalen Gigantiske utbyggingsplaner lar vente på seg

Byplansjefen forsvarer krav på Skøyen

60 Sukrer med boliger på skøyen

Fram Management supplerer med boliger

STAVA N G E R :

TRONDHEIM: 134 Får lokaler til 1000 kroner meteren

Det er mulig å gjøre leiekupp i Trondheim sentrum

140 Ledigheten øker

68 Alle venter på Statoil

Kontorledigheten nærmer seg 10 prosent

80 Forbereder neste fase med 200.000 kvm

DNB Næringsmegling med mye i pipeline

Flere prosjekter lagt på is

Hinna Park skal snart inn i neste fase

82 Fremleie gir uklart leiemarked Uoversiktlig leiemarked i Stavanger

142 Jobber med salg for 1,3 mrd

144 Gründerfeber

Noe stort har skjedd i Trondheim

9

Ansvarlig redaktør Dag-Jørgen Saltnes, dag@ne.no Journalister Ivar Sekne og Jan Revfem Forsideillustrasjon Oslo: Jan André Granheim/NE byrå Forsidefoto Trondheim: Shutterstock Forsideillustrasjoner Stavanger: Link Arkitekter, Wingårdhs og DIIZ Forsidefoto Bergen: Vidar Langeland/Bergensavisen Økonomi Thomas Berg Opplag/distribusjon – 20 000 Bladet sender adressert til nærings­ drivende (kontorer og handlende) i Oslo, Asker, Bærum, ­Lørenskog, Skedsmo, Nittedal, Rælingen, Fet, ­Enebakk, Aurskog-Høland, ­Slemmestad, Lier, ­Nedre Buskerud, Drammen, Ski, Oppegård, ­Vestby, Eidsvoll, Ullensaker, Nannestad, ­Gjerdrum, Nes, Øvre Eiker, Nedre Eiker, Sola, Randaberg, Stavanger, Sandnes, Trondheim, Stjørdal, Klæbu, Melhus, Malvik, Bergen, Askøy, Os, Fjell og Osterøy. Bladet sendes også til ca. 4000 beslutnings­takere i privat, kommunal og statlig virksomhet.

40 Boliger redder kontormarkedet

Annonseavdeling Telefon 23 11 56 00 Kontaktpersoner Mette Nordtvedt, Heidi Ringlund og John Håkon Balstad Årsab./Årsab. i Norden kr 550,–/kr 700,–

114 Bybanen over bryggen

130 Entra satser i Trondheim

Utgiver NæringsEiendom AS Munkedamsveien 53B Postboks 2374 Solli, 0201 Oslo 23 11 56 00, redaksjon@ne.no www.NE.no – www.NEnyheter.no Layout/design NE byrå Trykk AllerTrykk/MerkurTrykk Copyright NæringsEiendom AS ISSN 0805-9837 Neste utgave 11. desember Opplag 23 000

80 Forbereder neste fase

684

“

Omgivelsene gjør noe med hvordan vi ȷobber.

Her i bygget har vi fått nye impulser og en helt annen type energi.

”

Kari Lund, direktør for virksomhetsstyring og kapitalforvaltning om å flytte Statens pensjonskasse til Monierbygget.

I Norwegian Property er vi først og fremst opptatt av hvordan lokalene skaper suksess for våre kunder. For selv om de er topp moderne, er det ikke vegger og gulv som bærer kulturen – det er menneskene. Derfor setter vi oss alltid inn i virksomhetens behov, og tilpasser lokalene deretter. Vi vil at lokalene skal gjøre noe med hvordan dere jobber og gi dere nye impulser og energi, så din business kan vokse.

VI LYKKES NÅR DU LYKKES. norwegianproperty.no

Miljø: Sjenerøs med estetikken. Gjerrig på energibruken.

Kundesenter: Umiddelbare svar og rask assistanse.

Serviceapparat: Solide fagpersoner med bred kompetanse.

Fleksibilitet: Stor portefølje gir stor fleksibilitet.

12

NE 11 2015

NYHETER

Dette koster en kontorplass

Her er oversikten over hva en kontorplass koster per ansatt.

Det er UNION Gruppen, som vier temaet en artikkel og oversikt på hjemmesidene.

Her skriver UNION at økt standard og bedre beliggenhet innenfor samme område normalt er langt rimeligere enn å flytte fra randsonene og inn til Oslo sentrum. Bedrifter som ønsker å flytte fra utkantene av Oslo og inn til sentrum, må regne med et større påslag på husleien.

Gitt samme standard, vil leie­ kostnadene typisk øke i størrelsesorden 40-50 prosent ved en slik flytting. Til tross for dette, har UNION likevel sett en ­tendens til at bedriftene i stadig større grad ønsker å holde til i sentrum. Bedrif­ tene ­prioriterer dermed en god tilgang til offentlig kommunikasjon og servicetilbud fremfor en lavest mulig leiekostnad.

25 kvadratmeter per ansatt I tabellen har vi med UNION anslag gjengitt hva husleiekostnadene er per ansatt for ulike områder og standarder.

Det geografiske området er Oslo og Asker Bærum. Kostnadene per kontorplass i de

større regionbyene kan sammenliknes med nivået i randsonene i Oslo og til dels de ytre delene av sentrum.

Kostnadene er angitt for nybygg med den beste beliggenheten («prime»), ­kontorer med topp standard og beliggen­ het, med en normalt høy standard og med moderat standard, en vanlig UNION-­ inndeling.

I tabellen legger Union til grunn en arealbruk på 25 kvadratmeter per ansatt, litt mer enn det som regnes som areal­ effektivt. Felleskostnadene er justert for ulike standarder, der påslaget er større for de beste eiendommene. Husleie­ kostnadene i tabellen gjenspeiler kost­

Lok aler til leie LILLEAKERVEIEN 31 Moderne kontorer Lilleakerveien 31 er sentralt beliggende ved Lilleaker Torg.

Vi har følgende arealer ledig: • 98 kvm + fellesarealer - ledig 1. 1. 2016 • 195 kvm , 3. etasje - ledig pr.d.d.

98 -195 KVM

Arealene består av dels åpne løsninger og dels cellekontorer. Meget god standard og kvalitetsmessige gode materialvalg.

Lilleaker Torg har et knippe av gode tilbud fra cafe, apotek, frisør, Kiwi, sushi etc. God parkeringsdekning og kort vei til trikk, buss og tog.

Ne nummer: 43317 Finn kode: 59554872

Vi tilbyr : For valtning | Utleie | S alg | S øk

Konta k t: H a r a l d L a h n | 2 2 8 5 0 9 7 0 / 9 1 5 3 4 4 6 3 | l ah n @ fo r tu n a.n o

H A U S M A N N S G AT E 6 Kontor Eiendommen ligger sentralt til på hjørnet av Hausmannsgate og Chr. Kroghsgate vis a vis Akerselva Atrium.

Vi nå kun igjen ca. 600 kvm i 8. etasje.

Lokalene vil bli bygget opp etter leietakers ønsker mht. planløsning og standard.

600 KVM

Arealet kjennetegnes av fantastisk utsikt over Oslo sentrum gode lysforhold.

Kort vei til offentlig kommunikasjon og gangavstand til Oslo sentralbanestasjon.

Mulighet for leie av parkeringsplasser i eiendommens garasjeanlegg.

Se for øvrig animasjonsfilm fra 8. etasje på: https://vimeo.com76438798 Ne nummer: 41551 Finnkode: 67121517

TRYGVE NILSENSVEI 8 628 K VM KO NTO

Kontor/Lager Trygve Nilsensvei 8 ligger tett opp til E6, nær Karihaugen og Furuset.

R UTL EID

Kjøretid til Oslo sentrum og Gardermoen er hhv. 10 min. og 20. min.

Ledige arealer:

Kontor/Lager

• Kontorlokaler fra 35 - 1.256 kvm • Lagerlokaler 615 kvm med to kjøreporter • Lagerlokale 815 kvm med en kjøreport Kan leies som en sammenhengede enhet Kontorlokalene kan tilpasses ny leietakers arealbehov og ønsker, samt kombineres med lagerarealer i 1. etasje.

Ne nummer: 37076 Finn kode: 65795652

Konta k t: H a r a l d L a h n | 2 2 8 5 0 9 7 0 / 9 1 5 3 4 4 6 3 | l ah n @ fo r tu n a.n o

Lok a ler til leie LILLEAKERVEIEN 25 Kontor Eiendommen ligger vis a vis CC vest med lett og rask adkomst til Granfosstunnelen og Ringveien. Gangavstand til offentlig kommunikasjon og tog/flytog.

176 KVM

Følgende arealer er ledig for ny leietaker: 5 etasje: 176 kvm | 4. etasje: 171,5 kvm Arealene har gjennomgående lys og god utsikt.

Ne nummer: 42088 Finn kode: 65794176

AKERSBAKKEN 10 Kontor, showroom, lettlager I 3. etasje har vi for utleie fra ca. 200 403 kvm åpne og lyse kontorarealer.

200 - 403 KVM

Gjennomgående lys og store gode vindusflater.

Tilgang til vareheis og lasterampe.

Kort vei til Vulcan og omkringliggendeområder med butikker og cafeliv.

Ne nummer: 43313 Finn kode: 65327738

Vi tilbyr : For valtning | Utleie | S alg | S øk

Konta k t: H a r a l d L a h n | 2 2 8 5 0 9 7 0 / 9 1 5 3 4 4 6 3 | l ah n @ fo r tu n a.n o

16

NE 11 2015

NYHETER

Det er store variasjoner i bo­ kostnader per ansatt i Oslo. Aller høyest er k­ ostnadene i området Vika, Aker Brygge og Tjuvholmen.

Husleiekostnader per ansatt Område

Prime

Topp

Normalt høy

Moderat

123 000

109 000

91 000

68 000

Øvrige sentrum

92 000

83 000

71 000

48 000

Skøyen

82 000

78 000

67 000

50 000

CBD

Oslo vest

72 000

60 000

52 000

40 000

Nydalen

65 000

55 000

49 000

41 000

Lysaker

62 000

60 000

51 000

41 000

Bryn/Helsfyr

57 000

52 000

47 000

36 000

Økern, Hasle, Løren

56 000

48 000

43 000

33 000

Fornebu

54 000

49 000

44 000

36 000

Asker/Bærum

54 000

50 000

42 000

34 000

Indre øst

52 000

48 000

42 000

32 000

Ytre vest

51 000

48 000

43 000

36 000

Ytre nord/øst

47 000

45 000

38 000

33 000

Ytre syd, Ryen

47 000

44 000

38 000

32 000

nadene per ansatt/år. inklusive felleskostnader, men eksklusive strøm, parkering og merverdiavgift.

32 000 til 123 000 per ansatt Som vi ser av tabellen, varierer kostnadene fra hele 123 000 kroner per kontoransatt for de aller beste lokalene i nybygg i prestisjeområdet (CBD) til 32 000 kroner i de nordlige/østlige delene av Oslo. Kontorkostnadene per ansatt i randsonene ligger typisk på

45 000-55 000 kroner kvadratmeteren.

I prestisje­området kommer man nesten ikke under 70 000 kroner per ansatt, ­uansett standard.

UNION skriver at ved å øke husleien i størrelsesorden 15 prosent, går man fra et gjennomsnittlig lokale, til topp ­standard og beste beliggenhet i det området man er lokalisert. Husleiekostnadene ut­gjør ­vanligvis rundt 10 prosent av totale ­kostnader for den typiske kontor­ bedriften i Oslo. Den totale kostnads-

basen øker derfor med bare 1,5 prosent dersom husleien økes med 15 prosent.

«For mange leietakere vil dette være en liten pris å betale for kortere reisetid, økt trivsel, signaleffekt og konkurranse­ fortrinn i kampen om kvalifisert ­arbeids­kraft», skriver UNION i sin ­artikkel.

Tekst JAN REVFEM E-post JAN@NE.NO Foto: SHUTTERSTOCK

LO K A L E R T I L L E I E

CARL BERNER NÆRINGS­PARK HASLEVEIEN 28/38 2 S T K . L AG E R A R E A L E R T I L L E I E C A . 355 M 2 B TA | C A 4 7 5 M 2 B TA

• Bakkeplan m/ innkjøring.

• 5,5 m takhøyde • Ledig januar 2016

• • •

GRØNLAND 6 – 8

TULLINS GATE 6 HOLBERGSPLASS

C A . 400 M 2 B TA PÅ B A K K E P L A N B U T I K K LO K A L E R

C A . 325 M 2 B TA KO N TO R | LO K A L E R

Tidligere banklokaler med stort potensiale.

Vil også kunne egne seg til butikk, servering e.l.

Tilleggs-arealer i kjeller/Underetg. med stor og åpen vindeltrapp-løsning samt heis.

400m2 BTO i hver etg

• • • • •

Inndelt til cellekontorer med plass til ca. 15 personer.

Lokalene kan tilpasses leietakers ønske.

Kjøling og ventilasjon.

Mulighet for parkering i bakgård.

Ledig fra 1.6.2015.

FORVALTNING • UTLEIE • EIENDOMSMEGLING • RÅDGIVNING M.M.

Besøksadr.: Tullins gate 2, Holbergs plass Postadr.: Pb. 6917, St. Olavs Plass, 0130 Oslo Tlf: 22 98 99 40 Fax: 22 98 99 59 Web: www.advtt.no

18

NE 11 2015

LEIEPRISER

Volvo inn i nybygg på Fornebu Volvo Car Norway har tegnet leieavtale i et planlagt nybygg beliggende mellom ­Statoil-bygget og Telenor-bygget på ­Fornebu.

Det er Jotne Eiendom som er gårdeier og utbygger for det nye bygget i Snarøyveien 32. Bygget er på rundt 1500 kvadratmeter og har nå fått på plass en leieavtale med Volvo Car Norway for hele arealet. Leieavtalen er på ti år, med opsjon på forlengelse.

– Volvo Cars står foran en svært s­ pennende periode, der hele modell­rekken byttes og vi skal befeste vår p ­ osisjon som et premium bilmerke i Norge. I denne sammenheng vil vårt nye hovedkontor på ­Fornebu være et viktig signal­bygg s­ pesielt tilpasset vår o ­ rganisasjon og merke­ varen Volvo. Våre dyktige medarbeidere får det beste utgangspunktet for å bistå

kunder og forhandlere over hele landet i dette bygget, sier Øystein Herland, ­administrerende direktør i ­Volvo Car Norway.

Colliers Internationals utleiemeglere Christian Prebe og Joakim Kaspersen har vært megler for Jotne Eiendom. Lars Føyen Kinserdal i Akershus Eiendom har vært rådgiver for Volvo i søkeprosessen.

Ledighet for kontor i Oslo Leiepris/NOK/m2

Nydalen Oslo ytre vest

Sinsen Storo Kjelsås Grefsen

Ullevål

Oslo ytre øst

Ledighet kontor i Oslo Alna-Ulven

Økern Majorstua

Lysaker

< 15,0 %

Indre Oslo nord

< 12,5 %

Indre Oslo vest Skøyen

Helsfyr-Bryn

CBD

< 10,0 % < 7,5 %

Indre Oslo øst

< 5,0 % < 2,5 %

Ryen

Oslo ytre sør Fornebu

< 17,5 %

Kartet viser kontorledigheten i forskjellige deler av Oslo (Oktober 2015).

CBD: Sentrale business distrikt

Kilde: Akershus Eiendom

ISY Eiendom = lønnsomhet og oversikt Løsningen er moduloppbygd og støtter alle oppgaver innen eiendomsforvaltning.

Les mer på www.isy.no - eller kontakt kai.petter.westerheim@norconsult.com, tel 454 04 671.

Mer enn 10.000 brukere innen bygg & anlegg

TIL LEIE SKØYEN: Thunes vei 2 KONTOR 1. ETG. 298 + 114 KVM 3. ETG. 100 KVM 5. ETG. 280 KVM

FORVALTNINGSCOMPAGNIET

kontorbygg med kantine i • Moderne ­atriums­område • Lyse og flotte kontorenheter • Kantine med møterom • Parkeringskjeller. sykkel­­-park ­og dusj­ • Innendørs mulighet god offentlig kom­ • Meget munikasjon • Tilpasses leietakers ønsker

Kontakt Eiendomssjef Bjørn Oscar Njerve Mobil: 90 26 33 96 E-post: bon@iss.no

OSLO SENTRUM: Grensen 3 FLEKSIBLE KONTORER I MEGET SENTRALT BYGG. KONTORENHETER FRA CA. 350 KVM TIL 1.240 KVM

etg. 561 kvm - Består i dag for det • 4.meste av kontorceller, men egner

• • • • •

seg godt også for åpne kontor­ arealer/teamkontorer. Inntil 16 -18 kontorceller.

6. etg. 1.240 kvm – Hel etasje, flere innganger med toalettkjerner.

Kan deles ned mot 350 kvm enhet.

Lokalene tilpasses leietaker.

Fleksibel overtakelse 2. etg. 1.230 kvm- Hel etasje som egner seg både som butikk og som kontor med kunderettet v­ irksomhet.

5. etg. 445 kvm - Egner seg både med kontorceller og åpent landskap.

D LEI T U D LEI T U

Kontakt Eiendomssjef Bjørn Oscar Njerve Mobil: 90 26 33 96 E-post: bon@iss.no

FORVALTNINGSCOMPAGNIET | Smeltedigelen 1, 0195 Oslo | Telefon: 815 55 155

Østerdalsgata 1B

Alf Bjerckes vei 22A

Brynsveien 16-18

284 M LY S E O G EF F EK TI V E ­A REA LER V. ­V Å LERE NGA /­E N S J Ø

C A. 575 – 1.4 0 0 M LE D IG E KON T OR­L OK A LE R PÅ A LN A N ORD

C A. 30 0 – 8 00 M 2 . P E NT VEDLIK E H OLDT KONTOR­­­E NHE T

• 284m2 i 4. etasje • Lyst og arealeffektivt • Sentral og hyggelig beliggenhet • Moderne innredet med åpne landskap • Off. kommunikasjon like ved • En del er innredet som fotostudio

• Effektive og godt ventilerte lokaler • Kan tilpasses etter behov • T-bane, Flybuss, buss og tog i gåavstand • Adkomst fra Østre Aker vei, via Bro­ bekken til Alf Bjerckes vei • Gode parkeringsmuligheter

2

2

• Kontorer 507 og 534 m2 - ­ tilpasses bruker • Lager/Kontor 308 m2 - leies ­sammen med kontor • Vedlikeholdt kontorbygg • Kantine

KONTAKT Axel Eide M: 90 82 82 25 E: eide@sandia.no

Tvetenveien 152

Tvetenveien 32

KOMB INASJ O N S LO K A ER 4 95– 8 56 M 2

1 5 0 - 1.0 0 0 M 2 KO N T O R / SHOW R O O M / L AG E R

• Lager: ca. 495 m2 BTA, med direkte innkjøring og god takhøyde • Kontor: ca. 370 m2 BTA, lyse og pent oppussede lokaler som kan tilpasses ny leietaker

• Moderne, attraktivt bygg • Lokalene kan tilpasses leietaker • Effektiv ventilasjon med kjøling • Vareheis med rampe • God parkeringsdekning

Christian Egge M: 91 32 41 90 E: ce@sandia.no Tone Mjølnerød M: 90 62 38 34 E: tone@sandia.no

Kontakt: Axel Eide M: 90 82 82 25 E: eide@sandia.no / Christian Egge M: 91 32 41 90 E: ce@sandia.no / Tone Mjølnerød M: 90 62 38 34 E: tone@sandia.no Besøksadresse: Brynsalleén 4, Oslo / Tlf.: 23 03 95 20 / E-post: sandia@sandia.no / www.sandia.no

BRYNSALLÉEN 4

Lekre og arealeffektive lokaler

ll offentlig kommunikasjon i A umiddelbar nærhet

an leie opptil 2.050 kvm på K én flate

lott kantine, dusj/garde­robe, F sykkelparkering

S entral beliggenhet

n flott terrasse/hage i E eiendommens 3. etg

Høy parkeringsdekning

www.sandia.no

550–11.892 kvm

KONTAKT TONE K. MJØLNERØD

AXEL EIDE

NÆRINGSMEGLER

DAGLIG LEDER

M: 90 62 38 34

M: 90 82 82 25

E: TM@SANDIA.NO

E: EIDE@SANDIA.NO

22

NE 11 2015

LEIEPRISER

Storavtale for Ferd Ferd Eiendom fyller opp nye Asker Tek med 6600 kvadratmeter.

NE nyheter omtalte for nøyaktig ett år siden det kommende storbygget på 14 000 kvadratmeter i Kraglund kontorpark. ­Prosjektet har fått navnet Asker Tek. Asker Tek er det tredje byggetrinnet i Kraglund kontorpark, Hagaløkkveien 26.

Parken ligger rundt 300 meter sør for E18 og om lag 600 meter fra Asker stasjon.

Det nye bygget vil stå ferdig i 2017/2018 og får energiklasse A og miljøsertifiseringen BREAAM Very Good.

Asker er et kjerneområde for høy­ teknologiske virksomheter, dominert av olje- og gassbransjen. Men nå har Malling

& Co Næringsmegling bistått Ferd med utleie av 6600 kvadratmeter til Indra Navia i Asker Tek. Indra Navia er leverandør av tele­ kommunikasjonsutstyr til flyplasser rundt omkring i verden, blant annet innenfor navigasjon. Norsk teknologi benyttes til styring av verdens luftrom. Selskapet holder i dag til i Olaf Helsets vei 6 på Skullerud, men samlokaliserer virksom­ heten og flytter produksjonen til Asker.

- Vi er svært fornøyd med at Indra Navia valgte Asker Tek som sitt nye hovedkontor. Vi tror dette er en av flere høyteknologi­virksomheter som ønsker seg en slik ­beliggenhet, sier markeds­

sjef Silje Strøm i Ferd Eiendom til budstikka.no.

Adm. direktør Carl Brynjulfsen i Ferd Eiendom bekrefter overfor NE nyheter at Indra Navia har inngått en 10-årig leiekon­ trakt i Asker Tek, med innflytting i desember 2017. Leienivået for kontrakten er ukjent, men toppnivået for nybyggene i Asker ligger på noe over 2000 kroner kvadratmeteren.

Asker Tek er planlagt med ca. 800 arbeidsplasser og 200 parkeringsplasser, over syv etasjer i tillegg til to garasjeplan.

Med kontrakten med Indra Navia er om lag halvparten av kontorarealene i bygget fylt opp, ifølge hjemmesidene til Ferd Eiendom.

Leiepriser for kontor i Oslo Leiepris/NOK/m2

Nydalen Oslo ytre vest

Sinsen Storo Kjelsås Grefsen

Ullevål

Oslo ytre øst

Generelt Top standard/ høy standard nybygg Alna-Ulven

Økern Majorstua

Indre Oslo nord

Indre Oslo vest Skøyen

Helsfyr-Bryn

CBD

Lysaker

Indre Oslo øst

Ryen

3400

4200

2700

3350

2250

2800

1800

2400

1600

2150

1400

1950

1000

1650

Kartet viser leiepriser på kontorer over 500 m2 i forskjellige deler av Oslo (Oktober 2015).

Oslo ytre sør Fornebu

CBD: Sentrale business distrikt Kilde: Akershus Eiendom

Glassvegger

Kontorskillevegger

Himlinger

Kontakt oss: 23 24 22 00 eller mvo@modulvegger.no

LILLESTRØM

ROMERIKE HELSEBYGG LILLESTRØM Ledige lokaler for helserelatert virksomhet

/ DAMPSAGVEIEN 2 - 4 / 425 KVM

425 kvm legekontor med 2 egne operasjonsrom i Dampsagveien 2 – 4 • Høy og moderne standard, tilpasset helsevirksomhet med dagkirurgi • Et bygg fylt med helse og et godt tverrfaglig miljø • Sentral beliggenhet i Lillestrøm sentrum, gangavstand til buss og tog • Godt med parkering, både ute og inne

Ta kontakt for mer informasjon eller ønske om visning: Camilla Eriksen Preus M: +47 958 52 184 E: kce@linstow.no W: www.linstow.no

Alt kan ikke lagres i skyen.

Diplomet som henger på kontorveggen kan ikke lagres i skyen. Ikke Bodil heller.

Med bedriftsalarm fra Sector Alarm er kontoret ditt trygt. Vi passer på det som er viktig for deg, og sørger for at kontoret er slik du forlot det sist.

Ring 21 05 98 49 for et godt tilbud på bedriftsalarm

24

NE 11 2015

LEIEPRISER

Risikerer tomt bygg Aberdeen Eiendomsfond Norge I ­risikerer 18 000 tomme kvadratmeter i Sandvika til sommeren.

Fondet skriver i den seneste kvartals­rapporten at ­hovedleietaker Vetco Gray (nå GE Oil & Gas ­Scandinavia, red.anm.) i Eivind Lyches vei 10 meddelte i juni at de benytter seg av muligheten for å avslutte leie­forholdet i juni 2016. Dette gjør ­selskapet mot å betale et «break fee», et beløp som er ukjent.

- Vi har sagt opp avtalen og leier ca.

10 000 kvadratmeter, men vi ønsker å

bli i området og har ennå ikke b ­ estemt oss for om vi vil bli værende, sier medie­kontakt Ivar Simensen i GE Oil & Gas til NE nyheter.

- Det er ingen andre enn oss her i bygget nå, tilføyer han.

Fondsleder Knut Haraldson i ­Aberdeen Eiendomsfond Norge I ­skriver i en e-post til NE nyheter at til tross for oppsigelsen, er de likevel i dialog med Vetco Gray om videre leie.

Da snakker vi imidlertid om lokaler tilpasset deres nåværende behov med hensyn til areal og varighet.

Haraldson peker på at dagens E16 skal legges i tunnel mellom Sandvika og Vøyenenga/Kirkerud, som betyr at veien «legges ned» i 2019. Bærum kommune jobber for tiden med en større område­ regulering for Hamang, og det overordnede er at Hamang-området skal bli en ny bydel i Bærum.

«Slik vi ser det i dag, er det ikke unaturlig at også Eivind Lyches vei 10 innarbeides i planene for boliger på Hamang, og vi jobber med dette sammen med arkitekt og rådgivere», skriver ­Haraldson i e-posten.

Leienivåer for Oslo (NOK per kvm) Høy standard

God standard

Toppnivå

5 000

4 500

4 000

3 500

3 000

2 500

2 000

1 000

1 000 Asker/ Bærum

Lysaker

Skøyen

Kilde: DNB Næringsmegling

CBD Vest

CBD Øst

Indre sentrum

Ytre sentrum

Nydalen

Helsfyr-Bryn

Økern/ Ulven

THE FULL SERVICE PROPERTY HOUSE

Jan W. Roll +47 90 53 33 69 jr@newsec.no

Vibecke Falster +47 90 78 42 99 vf@newsec.no

LEDIG PÅ BYENS TAK TOLLBUGATA 35 300-1650 KVM Nå har din bedrift mulighet til å leie toppetasjene like ved Stortinget. Også mulighet for å leie hele etasjer, evt kan disse deles opp.

Lokalene er planlagt oppgradert, men kan leies «as is».

• Ledige lokaler fra ca. 300 til 1650 kvm • Ledige fra 1.1.16 (fra 2016 om de skal oppgraderes) • Alt av offentlig kommunikasjon i nærheten • Kantine og møterom i 1. etasje • Inngansgparti er betydelig oppgradert • Store vinduer og mye bruk av glass gir lyse lokaler • Passer for både cellekontor og åpent landskap

THE FULL SERVICE PROPERTY HOUSE

Jan W. Roll +47 90 53 33 69 jr@newsec.no

Vibecke Falster +47 90 78 42 99 vf@newsec.no

KONTOR LYSAKER TORG 6–12 190–435 KVM Lysaker Torg 6-12 er meget sentralt plassert på Lysaker-lokket og tilbyr fleksible lokaler med store vindusflater og hyggelige fellesområder.

Lokalene er godt egnet til både cellekontorer og åpent landskap.

• De ledige lokalene er: 345 kvm i 2. etg, 435 kvm i 4. etg (kan deles i hht 190 og 250 kvm) • 5. etg (525 kvm) kan leies som prosjektkontor (kort kontrakt) • Egen kantine i bygget drevet av Brest AS med lunsj buffet • God parkeringsdekning • Langsiktig eierskap resulterer i en godt drevet og vedlikeholdt eiendom • Leietaker kan påvirke utforming etter egne behov

W7 I EN KLASSE FOR DEG I dette bygget opplever du tidløs, klassisk design og materialbruk i samspill med spesialtilpassede interiørløsninger som passer din virksomhet.

Ledige lokaler: 1. etasje: 529 kvm BTA 5. etasje: 1.125 kvm BTA 7. etasje: 521 kvm BTA 8. etasje: 520 kvm BTA

Les mer på www.wergelandsveien7.no

Hans Olav Johannessen Utleiesjef, HĂśegh Eiendom M: 952 35 159 E: hoj@hoegheiendom.no

Rune Arvesen SeniorrĂĽdgiver, Akershus Eiendom M: 915 35 567 E: ra@akershuseiendom.no

28

NE 11 2015

NYHETER

Mindre plass per ansatt

Ansatte i hele Europa får stadig mindre plass å boltre seg på.

(Foto: Shutterstock)

Hver ansatt vil bruke stadig mindre kontorplass i tiden fremover, ifølge Catella.

I den seneste utgaven av «Market Tracker» til Catella har rådgiveren undersøkt 14 europeiske delmarkeder gjennom de seneste 15 årene (Oslo er ikke med). Siden 2000 har bygnings­massen i disse byene økt med 26,3 prosent, mens etterspørselen etter kontorarealer i samme tidsrom er økt med 17,8 prosent.

Antall kontoransatte har i perioden steget med 19,3 prosent.

Ledigheten i den totale bygnings­ massen har siden 2000 økt med 6,3 prosent­ poeng, fra lave 3,0 prosent i 2000 til 9,3 prosent i 2014. Catella skriver i ­rapporten at de seneste 15 årene har ­endringene i kontorarealene i Europa pekt i bare en retning, og det er opp.

Konstant vekst Tilgjengeligheten, etterspørselen og antall mennesker som jobber i kontorer, har alle hatt en kontinuerlig vekst. Totalt har antall kontoransatte i de undersøkte europeiske markedene økt med i gjennom­

snitt 19,3 prosent de seneste 14 årene.

Problemet er at også omfanget av ledige har steget jevnt og trutt.

Behovet for kontorarealer er dekket gjennom en proporsjonal økning i brutto kontoreiendomsmasse. Gjennomsnittlig nedgang i kontorareal per hode siden 2000 er 3,0 prosent, fra 20,2 kvadratmeter til 19,6 kvadratmeter per ansatt, men her skjuler det seg betydelige forskjeller.

Faktisk leder kontoransatte i Helsinki an med en nedgang på 12,3 prosent i mindre arealbruk per ansatt, fulgt av London med 8,8 prosent og Stockholm med 7,4 prosent. Tallene for Oslo er ukjente. I byer som Madrid (+21,4 prosent), Lyon

TIL LEIE: LYSE & MODERNE LOKALER Ledige lokaler 750–5.000 kvm BTA

Les mer på www.s150.no

Arealene er effektive og fremstår som lyse og luftige med gode muligheter for både landskaps­ plasser og cellekontor.

Etablering av helsehus vurderes.

Kontakt: Jørgen Jynge Leder Utleie M: 957 59 626 E: jj@gvanorway.no

Stian Korneliussen Rådgiver utleie M: 979 67 450 E: sk@gvanorway.no

30

NE 11 2015

NYHETER

Helsinki var det markedet med størst nedgang i arealbruk per kontoransatt.

(Foto: Shutterstock)

(+7,4 prosent) og Barcelona (+3,3 prosent) har det vært en tildels betydelig økning i økte antall kvadratmeter per kontor­ ansatt.

Paradigmeskifte Endringer i atferden har gitt en mindre etterspørsel fra selskapene etter arealer.

Som et resultat av dette, vil de ansatte måtte klares seg med færre antall kvadratmeter i fremtiden.

- Dette paradigmeskiftet åpner ikke bare opp mulighetene for å revurdere hvordan etterspørselen etter arealer ser ut strukturelt, men også hvordan

eiendomsutviklere bør endre fokus på bygningene. Årsakene til denne utviklingen ligger hovedsakelig på kostnadskutt, den økende bruken av midlertidige lokaler og moderne arbeidsformer i selskapene, uttale Thomas Beyerle, som er analyse­ direktør ved Catella.

Tydelig trend Arealeffektiviteten skyldes ifølge Catella mer enn bare en kompresjon av arealene.

Færre kvadratmeter per ansatt vurde­ res å være trenden i analysen. Denne utviklingen drives spesielt av innovasjon og endringer i atferd og vil ha strukturelle

effekter. Et nøkkelkonsept er at lokasjonen til fremtidige arbeidsplasser ­bestemmer hvor attraktive de er, konkluderer ­Beyerle.

Som følge av økte leiepriser, mangel på nye arealer og det økende behovet for digitalisering, vil selskapene redusere de tilgjengelige arbeidsarealene per ansatt, spår analytikerne i Catella. En følge av det reduserte behovet, er at de tomme kontorarealene i større grad konverteres til boliger.

Tekst JAN REVFEM E-post JAN@NE.NO

INDEKSHUSET

TIL LEIE: SENTRALT & MODERNE 6. etasje: 258 kvm BTA

1. etasje: 680 kvm

Lokalene har et moderne uttrykk med variasjon av stein, glass, betong og malt treverk. Utstrakt bruk av glassfronter i møterom samt celle­ kontorer mot fellesareal. Alle overflater er av nyere dato og fremstår representative.

Praktiske, fleksible og lyse lokaler i høy 1. etasje med vindusfasade ut mot Solligata. ­Lokalene har normalt god standard, og består av resepsjons­område med møterom og stort sett åpen løsning. Kan tilpasses leietakers ønsker.

Morten Kjeldby M: 906 96 677 E: morten.kjeldby@colliers.com Joakim Kaspersen M: 481 95 150 E: joakim.kaspersen@colliers.com

Rune Arvesen Seniorrådgiver, Akershus Eiendom M: 915 35 567 E: ra@akershuseiendom.no

32

NE 11 2015

NYHETER

– Kontoret er som en mobiltelefon Dagens kontorer kan sammenliknes med mobiltelefoner og ­deres «apper». Det tidligere hoved­formålet er ­erstattet av nye og andre ­funksjoner.

Mari Ekstrand i Mellomrom Arkitektur­ psykologi (se undersak) er godt i gang med sin doktorgrad om den fysiske utformingen av kontoret som et strategisk virkemiddel for organisasjonen. Dette er primært en kvalitativ undersøkelse. Ekstrand har derfor få tall og summer å komme med, men ­arbeidsplassarkitekten forteller at mange nyere studier viser at den største delen av informasjonsoverføringen i arbeidslivet skjer via ansikt til ansikt-kommunikasjon.

Hun frem­hever den økte betydningen av de sosiale områdene og knutepunktene i kontorlokalene, eksempelvis noe så ­enkelt og konkret som en kaffemaskin.

– Strategisk plassering av «felles veier» er knyttet til økte sosiale nettverk, samhandling og økt verdiskaping, sier Ekstrand til NæringsEiendom. Hun sammenlikner altså kontoret med en mobiltelefon og ulike «apper», som har påvirket bruken.

33

Medarbeidere i bygg med trappeløp som knytter ulike ­områder sammen opplever opplever høyre grad av ­samhandling i forhold til medarbeidere i mer lukkede ­bygningstrukturer. (Foto fra USBLs lokaler)

34

NE 11 2015

NYHETER

Mari Ekstrand, Mellomrom Arkitekturpsykologi.

Samhandling – Tidligere brukte du mobiltelefonen til å ringe med og til å sende tekstmeldinger, nå brukes den til mange andre oppgaver.

Slik er det også med kontoret, arbeids­ oppgavene utføres mer aktivitetsbasert, og kontoret har fått flere ulike funksjoner, sier Ekstrand.

Hun mener at arbeidsplassens ­viktigste verdi er å fungere som en sosial samhandlingsarena.

– Tidligere var man nødt til å gå til kontoret for å få utført oppgavene, det behovet er borte med den nye mobile teknologien. Kontoret har en mer sosial funksjon der man treffer kollegaer, og kontoret gir identitet og tilknytning, som blir mer og mer viktig. Man oppsøker det sosiale nettverket. Arbeidsoppgaver som krever ro og konsentrasjonm utføres gjerne i stillesoner som bedre legger

t­ ilrette for fordypning og individuelt arbeid utdyper hun.

Arbeidsplassarkitekten forteller at mange nyere studier viser at den største delen at en endring av det fysiske arbeids­ miljøet er en katalysator for organisasjons­ endringer.

– Du får en katalysatoreffekt når du forandrer den fysiske utformingen av ­lokalene. Det påvirker hvordan du ­beveger deg i bygget, og det kan ­forandre dårlige vaner. Man må spørre seg hva ­organisasjonen har nytte av når man river ned rammene og bygger opp nye ting. Bygg og lokaler gir en signaleffekt til o ­ rganisasjonen, sier Ekstrand, som er opptatt av linken mellom struktur, kultur og teknologi. Denne linken må ikke ­mangle, det hele må bindes sammen, og det må være konsistens mellom ­hvordan ­lokalene er utformet og måten man ­jobber på.

Se på Google – Google er et godt eksempel på det.

Her har de ansatte stor frihet, og det er ­kreativitet i utformingen av lokalene.

Dette er ikke forenlig med krav om ­tilstedeværelse og kontroll av de ansatte, sier Ekstrand.

En helt konkret observasjon er ­studien av medarbeidere som ­jobber i bygninger med sentrale atrier og ­trappeløp som knytter ulike ­områder sammen fysisk og visuelt. Disse ­medarbeiderne opplever høyre grad av samhandling i forhold til medarbeidere i mer lukkede bygningstrukturer.

– Ja, atrier og trappeløp styrker den visuelle og fysiske nærheten. Folk blir nødt til å gå den samme veien, som ­styrker det sosiale ­nettverket, og man føler en større ­tilknytning til ­organisasjonen som helhet. G ­ jensidige

Etter å ha opplevd mange store øyeblikk, ser vi stadig nye utsikter åpne seg

Kunnskap og erfaring opparbeidet over femti år gir oss i Malling & Co fortrinn, hver gang vi forbereder oss for nye utfordringer.

I 1964 startet Peter T. Malling opp en helt ny næring i Norge – profesjonell megling og forvaltning av næringseiendom. I dag teller Malling & Co over 140 ansatte og tilbyr markedets bredeste tilbud av eiendomstjenester. www.malling.no

Historien forplikter

36

NE 11 2015

NYHETER

Mari Ekstrand Mari Ekstrand er ansatt som arbeids­plassarkitekt hos Mellomrom Arkitektur­psykologi. Hun er utdannet interiør­arkitekt MNIL fra Kunsthøgskolen i Bergen og har i tillegg en bachelor­ grad i møbelformgiving fra Novia University of Applied Sciences i Åbo, Finland. Tidligere har Ekstrand drevet eget firma innenfor møbeldesign og grafisk ­kommunikasjon. I Mellomrom har hun erfaring fra en rekke større bygge­prosjekter, blant annet for Kruse Smith, NSB og ­ConocoPhillips.

I 2013 startet det 3-årige innovasjonsprosjektet «K2 Morgendagens arbeids­plass», som ble ­omtalt i oktoberutgaven av NæringsEiendom. I dette prosjektet kartlegger ­Mellomrom Arkitektur­psykologi og SINTEF hva som skal til for å skape det de mener er ­morgendagens ­arbeidsplasser. Ekstrand er involvert i dette prosjektet. Fra 2013 skriver hun også på en ­doktorgrad om hvordan ­arbeidsplassarkitekturen kan fungere som et strategisk ­virkemiddel for ­organisasjoner, – Doktorgraden er innenfor K2-­prosjektet. Temaet er ­hvordan ­organisasjonen kan bruke arbeids­miljøet og de fysiske ­rammene best mulig for måten den ­jobber på, hvordan en ­organisasjon kan bruke lokalene strategisk for å oppnå sine mål, sier Mari ­Ekstrand.

opplevde dette da de flyttet til ­Schweigaards gate, organisasjonen fikk økt samhandling gjennom det nye trapp­eløpet. Du ser rett og slett flere folk. Den motsatte effekten vil du få i lange, smale og høye bygninger over flere ­etasjer. Her får vi det vi kaller silopregede o ­ rganisasjoner og ikke det samme n ­ ettverket. Kontaktflaten for med­arbeidere med fast plass er ofte ikke mer enn 25 meter. Etter dette minsker ­kontakten med andre medarbeidere ­drastisk, sier arbeidsplassarkitekten.

Emosjonelt Undersøkelser tyder på at over halvparten av kontorpultene i store organisasjoner til enhver tid står tomme. Kontoransatte tilbringer bare en tredjedel av arbeids­ hverdagen ved kontorpulten.

– De ansatte stoler ikke på de tallene som presenteres om kontorbruken, men de stemmer faktisk . ­Organisasjoner

trenger derfor å se på måten de for­ valter de ­tilgjengelige ressursene. Her har ­kontoret fått nytt søkelys de seneste årene. Lav bruk av egen arbeids­plass, store kontorer og dårlig utnyttede møterom og bygg som motvirker fysiske møter, er dårlig bruk av fysiske resurser.

Behovet for å ha en egen arbeidsplass minsker, sier Ekstrand.

Flere bedrifter har derfor innført «free seating» og «clean desk». De ansatte har ingen fast arbeidsplass i ­avdelingen de ­tilhører og må rydde pulten for p ­ ersonlige saker etter endt arbeidsdag, som kan være en stor overgang for mange. ­Samtidig rettes oppmerksomheten mot å skape optimale og spesial­tilpassede løsninger som er skreddersydde for ulike arbeidsprosesser.

– Vi er gjerne opplært til å ha en egen arbeidsplass, det er noe emosjonelt over det. Dette gjelder i boligen, på hytta og på kontoret, men du har ikke rett til egen

plass på en restaurant eller på bussen, symboliserer Ekstrand.

Dette har påvirket en ny trend av alternative arbeidsplasskonsepter. ­Oppmerksomheten rettes mot individuell og organisatorisk fleksibilitet, samt delte fysiske resurser i form av prinsipper som free seating og clean desk.

Sosialt nettverk – Det er som sagt noe emosjonelt når det gjelder faste arbeidsplasser, men free seating kommer mer og mer. Det er viktig for effektivisering og areal­effektivitet, og du har både kostnadsaspektet og miljøaspektet. Bedriftene kutter i antall kvadratmeter, fordi arealer er veldig ­ressurskrevende. Free seating fører ofte til et større sosialt nettverk, sier Ekstrand.

– Gjennom en vellykket overgang til free seating opplever medarbeiderne økte ressurser til å håndtere utfordrende situasjoner. Disse ansatte har lært seg å

NEDRE VOLLGATE 3

MIDT I KVADRATUREN • Sentralt beliggende i Kvadraturen.

• Nyoppusset fasade og inngangsparti i 2014.

• Gangavstand til Oslo sentrum.

• Aker Brygge, Rådhuset og offentlig ­kommunikasjon i umiddelbar nærhet.

• Lokalene kan enkelt tilpasse leietakers ønske og behov.

310 kvm kontor: 7-8 cellekontorer, konferanserom, kjøkken, åpen resepsjon og toaletter

7. ETG 255 kvm fordelt på Cellekontorer,

konferanserom , kjøkken, og åpen resepsjon. Stor Solrik terrasse

GRENSESVINGEN 9

SENTRALT PÅ HELSFYR • Fin utsikt fra kontorene.

• Nyoppusset resepsjon og kantine i bygget.

• Gode parkeringsmuligheter.

• Kort vei til off. komm.

460 kvm kontor: 8 kontorer + åpen løsning for kontor­fellesskap, stort konferanserom 1.300 kvm kontor: 32 cellekontorer, 3 konferanserom og toaletter 750 kvm kontor: 16 cellekontorer, 2 konferanserom og toaletter (3. og 4. etasje kan leies samlet)

OLAV BRUNBORGS VEI 4/6

LEI AV KØ? KOM TIL OSS! • Nå også med kontorfellesskap, ­celle­kontorer fra 12 kvm.

• Sentralt beliggende på Billingstad.

• Lyse og hyggelige kontorer som kan ­tilpasses leietakers ønsker og behov.

• Kontorfellesskap med nyoppussede cellekontorer, felles konferanserom og kjøkken • God ­parkeringsdekning (330 p-plasser) • Kantine i bygget.

• Kort vei til off. komm.

200–9.000 kvm fordelt på forskjellige fløyer. Fløyene er fra 444–1.250 kvm

KONTAKT: FRODE WAALER | 406 03 907 | FGW@AURIS.AS

WWW.AURIS.AS

38

NE 11 2015

NYHETER

Det vil bli mer av «free seating» og såkalte «rene ­arbeidsplasser» i tiden fremover. (Foto: Shutterstock)

håndtere ulike situasjoner på en bedre måte, de bruker flere «apper» om du vil. Som regel er det ikke bare bakgrunnsstøy i lokalene som skaper problemer og forstyrrelser i åpne løsninger, men henvendelser fra andre kollegaer. Ved free seating kan man legge aktiviteter til møteplasser og sosiale soner eller trekke seg unna, fortsetter hun.

Entra gikk i vår ved den interne ­flyttingen i Posthuset over til såkalte ­aktivitetsbaserte arbeidsplasser. Det gammeldagse skrivebordet i den ­aktivitetsbaserte arbeidsplassen er «ut», folk møtes og utfører arbeidsoppgaver i ­lobbyen, kantinen, møterom eller andre felles ­møtesteder.

– Hvilke tanker gjør du deg om det ­aktivitetsbaserte kontoret?

– Det er absolutt på vei inn. Stor ­ rganisasjoner i hele Bjørvika har tatt det i o bruk, også Gjensidige. De har ikke bare ­konsulenter som er ute og r­ eiser hele tiden.

Det er et stort spenn av ­organisasjoner som nå har tatt i bruk free seating og det ­aktivitetbaserte kontoret.

Sosial møtearena – Fremover, hvilke trender ser du for deg?

– Jeg tror på en overgang til ­alternative og nye arbeidsplass­konsepter, fordi kontoret blir en mer sosial møte­arena.

Det handler om frihet og ­autonomi, der du blir målt mer på leveranse enn om du er til stede.

Her blir nye teknologiske løsninger ­veldig viktig for sømløse overganger. ­

Forskning viser at slike løsninger kan påvirke ­organisasjonen til å bli mer ­endringsdyktig og gi verdiskaping på flere nivåer, svarer Ekstrand.

– Studier av alternative og aktivitetsbaserte arbeidsplass­konsepter i Norge og Skandinavia viser gjerne ­positive ­resultater sammenliknet med resten av verden. ­Medarbeidere ­rapporterer om økt trivsel, høy grad av samhandling og bedre samsvar ­mellom arbeidsprosesser og steder å utføre disse. Dette, sammen med en mer effektiv ­plassbruk, skaper økt verdi i ­organisasjoner.

Tekst JAN REVFEM E-post JAN@NE.NO

Modulvegger

– din komplette innredningsleverandør fra A til Å MV-Panorama Alu

MV-Trespiler

Kontakt oss på telefon 23 24 22 00 eller mvo@modulvegger.no

Modulvegger AS er Miljøfyrtårn sertifisert og medlem av NGBC. Våre produkter oppfyller Breeam krav.

Nybygg på Langhus til leie Håndverksveien 1.000 kvm - 15.000 kvm Tomteområde for utvikling til Kontor / Lager / kombinasjonsMEINICH ARKITEKTER AS eiendom / grossistsalg i nær SAK: 1264 DATO: 27.11.12 tilknytting til E6. 15 km sør for Oslo Sentrum.

Finnkode: 63581139

Kontor • Lager • Produksjon • Lagerutsalg Kontakt Einar Christian Bergsland VESTBY NÆRINGSPARK E: eb@eienor.no T: 911 77 721 W: eienor.no SKISSEPROSJEKT MED FORSLAG TIL NY FASADE

40

NE 11 2015

NYHETER

Boliger redder 足kontormarkedet

CRE Norway

41

Til Leie

Kirkegata 20 Kontor 405 kvm BTA

Ombygging av ­kontorbygg til ­boliger sørger for at det blir ­færre ledige lokaler å velge mellom for leie­takerne, til tross for laber ­etterspørsel.

Det har vært mørke skyer over kontor­markedet i Oslo den seneste tiden, med leiepriser som tenderer nedover og mange ledige kontorbygg, særlig i området fra Lysaker og Fornebu og ned til Asker. Men en ombygging av gamle kontorbygg til boliger eller andre formål har vært en x-faktor som nå begynner å gjøre seg gjeldende i markedet.

– Det klassiske konverteringscaset er eiendommer som ligger i områder med høye boligpriser, men med lave kontor­leiepriser.

Noen eksempler på det motsatte finnes nesten ikke, sa analyse­ sjef Ragnar Eggen i Akershus Eiendom da han presenterte næringsmeglerens markedsrapport for andre halvår.

Svak etterspørsl Etterspørselen etter kontorareal ventes å være beskjeden i årene fremover, og i­ følge Akershus Eiendom vil det bygges 167 000 kvadratmeter nytt kontorareal i år og 110 000 kvadratmeter til neste år. Men til tross for at tilbudet av nytt kontorareal vil overstige etterspørselen, vil det ikke bli mer ledig areal i Oslo-­ området. Det sørger konvertering av eldre kontorbygg for.

Akershus Eiendom venter at rundt 75 000 kvadratmeter kontorareal årlig vil bli tatt ut av markedet og gjort om til boliger eller annen virksomhet i perioden 2016 til 2018. Det betyr at det ligger an til et kraftig fall i kontorledigheten i Oslo, gitt at ­Statistisk Sentralbyrås prognoser for norsk økonomi holder seg. Akershus Eiendom spår en kontorledighet på 8 prosent til

Flotte kontorarealer med sentral og attraktiv beliggenhet i kvadraturen til leie Klassisk eiendom i kvadraturen oppført i 1895. Bygget er rehabilitert i løpet av de siste 5-10 år. Meget sentral beliggenhet med kort avstand til alle typer kollektivtransport. 5 min gange til Oslo S og Flytoget.

Kontorarealene fremstår lyse og trivelige med en god planløsning. Hovedsakelig åpen løsning med plass til 20 – 25 ansatte.

Kontakt Stian Korneliussen Mobil: 979 67 450 E-post: sk@gvanorway.no

Marius Geirdal Mobil: 971 25 555 E-post: mg@gvanorway.no

42

NE 11 2015

NYHETER

Analysesjef Ragnar Eggen i Akershus Eiendom venter at leieprisene holder seg gjennom 2016 og ser for seg en vekst i 2017. (Foto: CF-Wesenberg/Kolonihaven)

neste år, fallende til 7 prosent i 2017. I 2018 ­anslår næringsmegleren at kontor­ ledigheten vil falle videre til 5,5 prosent.

Leieprisene Leieprisene følger som regel ­utviklingen i kontorledigheten, noe som ­synes ekstra godt i Lysaker-­Fornebu-området. Der er kontorledigheten over 20 prosent, og ­leieprisene er på vei nedover. I andre ­deler av Oslo er ­situasjonen en annen.

Akershus Eiendom har løftet leie­ nivåene på Hasle og Økern til nivåene man finner i Nydalen og på Bryn-Helsfyr. På Lysaker er nivåene tatt ned.

– Lysaker og Fornebu kan få en nedgang i leieprisene i løpet av året på litt mer enn

10 prosent som følge av økt ledighet og nedgangen i oljenæringen, sier Eggen.

Leiemarkedet i Oslo-regionen ser likevel relativt bra ut for 2016, og ­Akershus ­Eiendom tror at det kan bli en vekst i leieprisene i 2017. Eggen mener man kan ha 8 prosent ledighet og fortsatt vekst i leienivåene.

Dersom det ikke ble tatt ut 75 000 kvadratmeter hvert år av tilbudet, ville man trolig ha sett større utslag i form av lavere leiepriser.

s­ eneste tiden. Veidekke betalte tidligere i høst knappe 800 millioner kroner for ­Norwegian Propertys (NPRO) Nedre Skøyen vei 24-26. NPRO har uttalt at de vurderte å konvertere eiendommen til boliger, og nå vil Veidekke videreutvikle tomten ved å både bygge nytt hoved­kontor for seg selv og utvikle over 400 boliger der.

Selvaag Bolig og Veidekke vil gjøre om 17 000 kvadratmeter store ­Sinsenveien 45-49 til Boliger, mens Veidekke, OBOS og Avantor har flere prosjekter i området fra Storo til ­Nydalen.

OBOS og entreprenørene OBOS og flere av de store entreprenørselskapene har vært kjøpere av de såkalte konverteringseiendommene den

Tekst DAG-JØRGEN SALTNES E-post DAG@NE.NO Illustrasjon JAN-ANDRÉ GRANHEIM, NEBYRÅ

Xledger er et ekte webbasert regnskaps- og økonomisystem for eiendomsbransjen

Automatisk fakturering av leie- og á konto-kostnader Bygg- og leietakerregnskap med fordelingsnøkler Løpende konsolidering Automatisk håndtering av forholdsmessig mva.

Komplett bankintegrasjon med automatisk avstemming Integrasjon med Fenistra Les mer om hvordan Xledger løser utfordringene i eiendomsbransjen www.xledger.no/eiendom

44

NE 11 2015

NYHETER

Den nye konverteringsbølgen Konvertering av kontoreiendommer til hoteller kan bli den nye trenden.

Det er analysesjef Ragnar Eggen i Akers­ hus Eiendom som er inne på temaet i en blogg på næringsmeglerens hjemme­ sider.

Eggen berørte også temaet da Akers­ hus Eiendom presenterte den seneste store markedsrapporten for snart fire uker siden. Her trakk Eggen frem et mulig konverteringsprosjekt som eksempel, og det er Petter Stordalens ønske om å bygge hotell i det gamle kontorbygget Sommerrogata 1-3 på Solli plass.

Bydel Frogner er på vei ut av eien­ dommen, og Stordalen skal nå sammen med Aspelin Ramm og den tidligere ene­

eieren Höegh Eiendom sette seg ned for å se på en mulig ombygging.

moderne kontorbrukere hvis gårdeier ikke foretar en dyr ombygging og total­ rehabilitering.

Flere konverteringer Eggen skriver i bloggen at de har sett slike konverteringer tidligere i Oslo. Det skjedde først i Østre Aker vei 33, gjennom ombygging av det såkalte Alcatel-bygget, og senere i Østbanehallen og i Fred.

Olsens gate 11. I andre byer, som Bergen, vurderer man også å gjøre om gamle kontoreiendommer til hotell.

Analysesjefen mener det er opplagt at dette kan være et gunstig alternativ for en del eldre kontorbygg, og da for kanskje særlig for kontorbygg som bygget før 1960.

Eggen peker på at gamle, massive mur­ strukturer med mange og tunge skille­vegger egner seg dårlig som kontorbygg i 2015.

Derimot er byggene ofte brukbare for å deles opp til hotellrom. Cellekontorer fra tidlig på 1900-tallet er ifølge Eggen til forveksling lik hotellrommene i størrelse.

De er derimot vanskelig å benytte for

Høy etterspørsel i sentrum Eggen skriver i bloggen at etterspørselen etter hotellrom, og utbyggernes jakt på nye tomter, også er en viktig faktor ved mulige konverteringer. Sentrums­ hotellene har et vedvarende bedre belegg og høyere leienivåer enn hotellene i randsonene.

Når tomtetilgangen i sentrum er som den er, vil dermed hotellbransjen se på mulige bygg og tomter for omregulering og ombygging. Erfaringen til Akershus Eiendom er at de eldste kontorbyggene er såpass dårlig stilt i konkurransen med nye bygg, at de i stadig større grad vil være gode kandidater for en hotellkonvertering ved en totalrehabilitering.

Tekst JAN REVFEM E-post JAN@NE.NO

KONTORLOKALER HELLERUD NÆRINGSPARK Tvetenveien 170

• I toppetasjen har vi for utleie 592 m2 • Kontorene er oppdelt i cellekontorer. Med dagens innredning er det arbeidsplasser til ca 30 ansatte.

• Arealeffektive lokaler • Lokalet kan deles i flere enheter • Ledige arealer: 4. etasje, 592 m2

Petter Stordalen vil konvertere kontorbygget i Sommerrogata 1–3 til hotell. (Foto: Höegh Eiendom)

Megler MNEF Espen Andersen telefon 908 65 600 email espen.andersen@byggforvaltning.no www.byggforvaltning.no

46

NE 11 2015

NYHETER

Vil konvertere i ­Nydalen Avantor har ­invitert til arkitekt­­ konkurranse for ­Nydalsveien 32B, som kan få boliger.

Eiendommen er et teglsteinsbygg fra så langt tilbake som 1876, men senere om­bygget og påbygget. Det er fremdeles ­produksjon av hage- og vinterredskap i bygget, samtidig som Fiskars har ­kontorene sine her.

Men nå har Avantor invitert arkitekt­firmaer til en begrenset arkitektur­konkurranse for utvikling av Nydalsveien 32B.

Miljøboliger Nydalsveien 32B er i dag en kombinasjons­eiendom på 6400 kvadratmeter, der utstyrsprodusenten Fiskars er leietaker.

Prosjektet er et FutureBuilt-­prosjekt.

Formålet med konkurransen er å få utarbeidet forslag til hvordan det gamle industribygget i Nydalsveien

32B kan b ­ evares, samtidig som det skal bygges nye, moderne boliger i, på, eller ved ­bygget. Disse boligene skal altså ha en høy miljøstandard.

Videre ønsker Avantor å legge opp til utadrettet virksomhet for å åpne ­til­gangen til det lukkede industri­ bygget.

Konkurransen avholdes som en ­begrenset arkitekturkonkurranse i privat regi. Avantor tar sikte på å prekvalifisere 3–5 «etablerte kontorer» og 3–5 «­mindre etablerte» arkitekt­kontorer. Norske arkitekters landsforbund er engasjert til å bistå i planlegging og gjennomføring av konkurransen.

KONTORLOKALER SENTRALT VED NYDALEN Sandakerveien 76

Det kan bli flere boliger i ­Nydalen.

(Illu: Cobe/Mad/Luxigon)

• • • • Sikrer industriarkitekturen Resultatet av konkurransen skal i første omgang brukes til en om­regulering av eiendommen. I dag er området regulert til spesial­o mråde bevaring, for kontor, industri og lager. P ­ otensialet er anslått til 12 000 kvadratmeter BRA med ­boliger og 7000 kvadratmeter med næringsarealer og parkering.

Bygget skal ha en ­utforming som gjør det til en attraksjon i seg selv. Samtidig skal prosjektet sikre bevaring og bruk av den eldre ­industri­arkitekturen. Boligene skal ha en energistandard der målet er nær n ­ ullenergi.

Prosjektet skal også bli et for­bildeprosjekt innenfor grønn mobilitet og sykkelbruk, med klimavennlige bygge­materialer.

Tekst JAN REVFEM E-post JAN@NE.NO

• •

Ledige kontor-/produksjonslokaler i Sandakerveien 76.

Lokalene er i dag innredet hhv. som cellekontorer, landskap, møterom, samt store åpne rom (produksjon – haller).

1. etasje ca 900 m2 hvorav ca 565 m2 har takhøyde opp mot 4,0 meter. Kjøreport.

Lokalene kan deles.

2. etasje ca 900 m2. Kan deles i arealer ned mot 265 m2.

4. etasje ca 365 m2.

Sentralt beliggende med kort avstand til offentlig kommunikasjon.

Megler MNEF Espen Andersen telefon 908 65 600 email espen.andersen@byggforvaltning.no www.byggforvaltning.no

48

NE 11 2015

NYHETER

Solgt for nesten 1,6 mrd.

Radisson Blu Airport Hotell på Gardermoen er solgt for nesten 1,6 milliarder kroner.

Det var i juni det ble kjent at hotellet skulle selges, og prisen ble antydet til langt over 1 milliard kroner for ett av Norges mest attraktive hoteller.

Og nå opplyser Avinor i en pressemelding torsdag ettermiddag at hotellet er solgt til Ole G. Ottersland AS til en brutto eiendomsverdi av 1580 ­millioner kroner, før fradrag for rabatt for ­fremtidige mindreavskrivninger.

1,3 mrd. i gevinst Salget gjennomføres i løpet av året og vil gi Avinor-konsernet en regnskaps­ messig gevinst på nærmere 1300 millioner kroner nå i fjerde kvartal. Heilo Eiendom AS har bistått Avinor i forbindelse med salget.

Eiendommen er utleid på langsiktig kontrakt til Rezidor Hotels Norway, og salget vil ifølge pressemeldingen ikke påvirke hotelldriften.

Salget gjennomføres ved over­dragelse av hundre prosent av aksjene i de to ­selskapene Hotell Vestre AS og Hotell Vestre Tomteselskap AS.

Sylskarpt En pris for den 28 000 kvadratmeterstore hotelleiendommen på 1580 m ­ illioner ­kroner tilsvarer sylskarpe 56 430 k ­ roner per kvadratmeter. Radisson Blu Airport Hotell har 500 rom, som betyr at Ole G. Ottersland AS er villig til å bla opp 3,16 millioner per rom. Det er helt i det øverste sjiktet for prising av hotell­ eiendommer i Norge.

– Radisson Blu på Oslo Lufthavn er en stor og meget langsiktig i­ nvestering for oss som familieeid selskap. Vi er godt fornøyd med at vi nådde opp i k ­ onkurransen. Vi betalte en skarp pris, men overtar et flott hotell som vi føler oss sikre på vil fortsette å levere sterke tall fremover, spesielt når

Gardermoen blir ytterligere utvidet, ut­ taler Ole G. O ­ ttersland i pressemeldingen.

– Vi har eid eiendommen siden vi oppførte hotellet i 1998, og det har vært en spennende og lønnsom investering for ­Avinor. Vi selger nå eiendommen som et ledd i finansieringen av konsernets omfattende investeringer nå og i årene framover, sier Avinors konsernsjef Dag Falk-Petersen.

Mange interessenter Trond Sejersted Bødtker i Heilo Eiendom AS sier de har markedsført eiendommen bredt mot både norske og ­internasjonale investorer via samarbeidspartneren S ­ avills.

– Et stort antall investorer har vist interesse for eiendommen og vi er godt fornøyd med at det nå er oppnådd ­enig­het om et salg etter en prosess med stor grad av ­profesjonalitet både på ­selger- og kjøper­siden, sier Sejersted Bødtker i meldingen.

Tekst JAN REVFEM E-post JAN@NE.NO

Se vĂĽrt bilag med Ledige lokaler i dette nummeret av NĂŚringsEiendom! r e l a k o l e g i d Le Nr. 4 - 2015

Dronning Mauds gt 10 Postboks 1540 Vika, 0117 Oslo www.nai.no

2301 1400 post@nai.no

P O RTA L E N www.portalen-lillestrom.no

Vi takker 3M og revisjonsfirmaet BDO på Lillestrøm for å ha valgt Portalen Lillestrøm som sitt nye hovedsete.

Tenk stort, tenk smart– tenk Lillestrøm 17 000 m2 fordelt over 10 etasjer

Velkommen til Portalen Lillestrøm. Et topp moderne næringsbygg som skal bygges med ­tanke på gode arbeidsforhold, tilgjengelighet, lys og luft. Pluss litt til.

Den en gang søvnige småbyen Lillestrøm har vokst til noe helt unikt på Østlandsområdet i kraft av sin gode beliggenhet. Lillestrøm er et knutepunkt og innfallsporten til Oslo fra nord. På Lillestrøms mest sentrale tomt, rett ved siden av Lillestrøm jernbanestasjon bygger vi Portalen Lillestrøm. Her kommer hotell, flotte leiligheter, forretninger og et kontorbygg på ca 17 000 kvm på hele 10 etasjer.

Her er det plass til både store og mindre bedrifter. Kanskje din bedrift er en av de nye leietakerne.

Beliggenhet er viktigere enn noen gang. Reisetiden skal være så kort som mulig, og det skal være enkelt å komme fra A til B. Toget fra Lillestrøm til Oslo S bruker 10 minutter! Til Gardermoen ­bruker du 12 minutter Portalen Lillestrøm – i umiddelbar nærhet.

Lillestrøm - Oslo S Lillestrøm - Gardermoen

10 min.

12 min.

Kontaktinfo: Markedssjef Hans Petter Hauge, Mobil: 909 12 267 Epost: hans.petter.hauge@obos.no Eiendomssjef Carl Magnus Hegde Næss, Mobil: 934 31 838 Epost: carl.magnus.hegde.naess@obos.no

51

Braathen kjøper STORT Braathen Eiendom fortsetter å kjøpe ­store bygg, ­denne gangen en stor ­logistikkeiendom.

NE nyheter skrev våren 2014 at Braathen Eiendom hadde solgt eiendommer for 2,5 milliarder kroner. Eiendoms­selskapet hadde kvittet seg med mindre og dyrt driftede bygg til fordel for store og ­moderne eiendommer i Bjørvika.

Men Braathen Eiendom er også blitt eneeier i Alf Bjerckes vei 28 på Brobekk, som er det nye hovedkontoret til Norsk Medisinaldepot og på hele 46 600 kvadratmeter. Braathen Eiendom betalte i sin tid 220 millioner kroner for sin ­opprinnelige andel av syndikatet som da var eier. Den samlede investeringen her var på 880 millioner kroner.

1 milliard Resten av de titall syndikateierne solgte så sine andeler, slik at Braathen Eiendom kjøpte seg opp fra 56 til 100 prosent.

– For andelseierne har dette vært en god investering. Vi regner for vår del en verdi av bygget nå på om lag 1 milliard kroner, sa adm. direktør Leif Arne Røsnes i Braathen Eiendom til NE nyheter i januar 2012.

Eiendommen ble opprinnelig solgt til en direkteavkastning – yield - på 6,36,4 prosent. Oppkjøpet av hele bygget ­representerer for Braathen en yield på rundt 6 prosent.

Og nå har Braathen Eiendom ­etter en åpen prosess kjøpt nabobygget, kombinasjons­eiendommen Alf ­Bjerckes vei 30 AS fra ROM Eiendom AS og ­Aspelin Ramm AS, nær terminalområdet på Alnabru. Denne eiendommen er på ca. 12 400 kvadratmeter BTA. Braathen ­Eiendom eier nå sammenhengende nærmere 60 000 kvadratmeter med ­kombinasjonseiendommer i nærområdet.

Ferdig i år Alf Bjerckes vei 30 ble ferdigstilt i 2015. Bygget består av to etasjer med høytlager (8 meter) og fem etasjer med ­kontorer. ­Eiendommen er leid ut på lange ­kontrakter til leietakere som ­Jungheinrich, Grundfos og HM. ­Gjenværende vektet leietid er på ca 13 år.

Akershus Eiendom har bistått selgerne i prosessen.

– Det er naturlig for Braathen ­Eiendom å eie både Alf Bjerckes vei 28 og 30, for eiendommene er på mange måter praktisk å anse som én eiendom. Totalt er nær 60 000 kvadratmeter leid ut til ledende aktører i sine respektive bransjer.

Eiendommene utgjør noe nytt innenfor kombinasjonssegmentet i Norge, og det er all grunn til å gi ros til ROM Eiendom og Aspelin Ramm som har utviklet

begge eiendommene med høyeste grad av ­profesjonalitet, sier Røsnes i pressemeldingen.

– Vi ønsker å være store i de ­områdene vi er til stede i og er nå største eier i Barcode-rekken. Vi tar grep i ­områdene vi er og ser stordriftsfordeler i Alf Bjerckes vei, sier Røsnes til Nærings­ Eiendom.

– ROM Eiendom har i tett sam­ arbeid med Aspelin Ramm over lang tid transformert området mellom Alnabru­terminalen og Østre Aker vei fra jernbane­relatert eiendom til ­moderne kombinasjonseiendommer.

Vi er glade for at kjøperne av bygget verdsetter kvalitetsbygg med miljø­ messig bærekraftige løsninger, sier utviklingsdirektør Morten Austestad i ROM Eiendom.

Rundt 300 mill.?

Partene er blitt enige om ikke å gå ut med noen transaksjonspris, men en fullt utleid eiendom innbringer drøyt 17 millioner kroner i brutto leieinntekter.

Forutsetter vi 3-4 prosent eierkostnader, et netto direkteavkastningskrav i området 5,5 prosent, indikerer det en salgssum på drøyt 300 millioner kroner.

En endring i dette kravet – yielden – med 0,25 prosentpoeng endrer prisen med 13-15 millioner kroner.

Tekst JAN REVFEM E-post JAN@NE.NO

52

NE 11 2015

SKØYEN

Mange­ prosjekter – stor usikkerhet Det er til dels gedigne ­prosjekter på gang på Skøyen, men den ­store fellesnevneren er ­usikkerheten. Tøffe rekkefølgekrav gjør at ­utbyggerne må se på prosjektene på nytt.

NæringsEiendom skrev i mai at tidligere byutviklingsbyråd Bård Folke Fredriksen (H) satte utviklingsplanene på Skøyen på hold, spesielt i lys av en ny T-bane til Fornebu. Her er ennå ingenting avklart om en igangsettelse, blant annet som følge av manglende fullfinansiering.

NæringsEiendom har gått ­gjennom de større planlagte ­prosjektene på Skøyen ­etter et oversiktskart fra Plan- og bygnings­etaten, som har skissert opp prosjektene i Kommune­delplanen (KDP)

for Skøyen. En fellesnevner er at ut­ byggerne nå må belage seg på å betale mer for opparbeidelse av infrastruktur, og kanskje også redusere høydene.

For høyt Sistnevnte må Orkla trolig belage seg på for deres nye hoved­kontor i Drammensveien 149. Orkla ønsker her å føre opp 21 etasjer, som planmyndighetene har sagt blankt nei til og derfor lansert et eget forslag på maksimalt 16 etasjer. Totale ­arealer er tatt ned fra 25 700 kvadrat­ meter til 21 000 kvadratmeter. Orkla får heller ikke tillatelse til å sette i gang med et nybygg før en ny stasjon med opp­ganger for Fornebubanen på Skøyen er sikret opparbeidet. Matvaregiganten møtes også med krav om opp­arbeidelse av nye kryss i nærområdet.

Schage Eiendom har utfordret plan­ myndighetene ­gjennom det tredje bygge­ trinnet av Skøyen Atrium, også kjent som Drammens­veien 145 og 147. Ønsket areal er 22 900 kvadratmeter over terrenget, 31 200 kvadratmeter totalt. Nybygget er planlagt med 48 meter, som er høyt på Skøyen, og

53

Schage Eiendoms tredje byggetrinn i Skøyen Atrium ­rammes av at Plan- og bygningsetaten nå ser på S­ køyen-området med nye øyne. (Ill.: Lund + Slaatto Arkitekter)

54

NE 11 2015

SKØYEN

MøllerGruppen Eiendoms planer for Harbitzalleen 1-7 påvirkes sterkt av Plan- og bygningsetatens nye krav på Skøyen. (Ill.: LPO Arkitekter)

planmyndighetene vil også ha inn mer boliger, fra 7. etasje til 12. etasje i nybygget.

Fram Eiendom vil rive nåværende Drammensveien 126 på 6500 kvadrat­ meter og ville i 2014 sette opp et nytt kontorbygg på til sammen 11 000 kvadratmeter, hvorav 9000 kvadratmeter over terrenget. Plan- og bygningsetaten var fornøyd med formålet, men ikke helt komfortabel med de foreslåtte høydene.

Fram sukret nå i oktober forslaget med en større boligandel, men plan­myndighetene har i et alternativt forslag redusert næringsdelen. Det Tvenge-eide selskapet møtes også med flere rekkefølgekrav, som å bidra til en ny metro til Fornebu.

Nytt kontorbygg Fram har også planer for Hoffsveien 17 og Hovfaret 17. Sistnevnte eiendom er kjent som Møllhausen Torg og er tidligere ­Møllhausens hovedkontor og hoved­ bakeri. Eiendommen ble revitalisert i 2004. Det er kontorer i byggets 2. til 4. etasje, og eiendommen er på totalt 16 430 kvadratmeter. I Hoffsveien 17 har Fram fått regulert et nytt kontorbygg på ca. 6000 kvadratmeter som tenkes å erstatte et eldre bygg på eiendommen. ­Forretninger og bevertning er plassert i byggets første etasje og vil utgjøre ca.

1200 kvadratmeter. Totalt blir de nye kontor­arealene rundt 5000 kvadratmeter.

En annen som må punge ut, er Møller Eiendom Norge, som har store planer for Harbitzalleen 1-7. Plan­ myndighetene foreslår at før det kan gis en igangsettings­tillatelse innenfor reguleringsplanen, skal en ny stasjon med oppganger på Fornebubanen på Skøyen være opparbeidet. Planforslaget har for øvrig vært justert flere ganger, og Møller Eiendom har tatt ned arealene til 60 000 kvadratmeter. Plan- og bygningsetaten ønsker imidlertid maksimalt 51 000-­ 54 000 kvadratmeter, noe avhengig av om det blir en skole på området eller ikke. Møller Eiendom kjøpte den u­­ regulerte tomten i 2012 for 400 millioner

55

kroner etter en hard budkamp. Selskapet har overfor nettstedet NE nyheter ikke villet kommentere de nye kravene fra plan­ myndighetene.

Gedigne planer I Hoffsveien 1 A-E ønsker Storebrand å bygge hele 80 000 -100 000 kvadratmeter, inkludert ombygging av den ­eksisterende bebyggelsen. Ønskede høyder er fra 11-21 etasjer, men planmyndighetene ­mener høyder over 12 etasjer må ut­ redes. Storebrand ser også på mulighetene for etablering av nytt hotell i plan­området.

Ifølge Plan- og bygningsetaten er ­området egnet til boligformål. Det må også sikres publikumsrettet virksomhet mot Hoffsveien, mot torg i nord og mot det viktige byrommet i sør nærmest kollektivknutepunktet før det blir et klarsignal.

Skanska ønsker å føre opp et nytt signalbygg i Tingstuveien 31 på 13 000 kvadratmeter og med nærmere 1000 arbeids­plasser.

Dette bygget vil ifølge Skanska «ruve godt i terrenget.

For Drammensveien 159 og 161 har ­Eiendomsspar og Selmer Eiendom ­langsiktige planer, og et forslag fra Arcasa Arkitekter AS ble tidligere i år enstemmig plukket ut som vinnere. Dette ­prosjektet ligger imidlertid mange år frem i tid og er en del av byplangrepet på Skøyen. Eiendoms­spar er for tiden ikke aktivt ute og markedsfører prosjektet.

Måtte endre I Prinsessealléen 8 har Höegh Eiendom tidligere ønsket å bygge en nærings­eiendom på 8000 kvadrat­meter, som har vakt strid. Prinsessealléen går parallelt med Gustav Vigelands vei på oppsiden av Drammensveien, litt vest for selve ­Madserud. På grunn av ­protestene ser Höegh Eiendom nå for seg ­boliger i fem etasjer på den nedre delen av ­eiendommen. Totalt BRA ser ut til å havne på noe over 4000 kvadratmeter.

I Nedre Skøyen vei 11 vil Stor-Oslo Eiendom utvikle et nytt boligprosjekt. I dag er dette en kontoreiendom på totalt ca. 1150 kvadratmeter BTA, utleid til Fuglesangs AS. Men eiendommen er planlagt detalj­regulert til boligformål, for deretter å gjennomføres til det Stor-Oslo Eiendom mener er «et attraktivt boligprosjekt». Estimert utbyggingsvolum er på ca. 2100 kvadrat­ meter, i tillegg til parkerings­kjeller under bakken. Antatt byggestart er første kvartal 2017.

Tekst JAN REVFEM E-post JAN@NE.NO

56

NE 11 2015

SKØYEN

Skøyen har store muligheter til å bygge by ved fortetting.

– Nødvendige krav Byplansjef Ellen de Vibe forsvarer de nye rekkefølgekravene på Skøyen.

Det er altså snakk om tiltak som ­Planog bygningsetaten i Oslo mener er ­nødvendige for et «godt gjennomført plangrep».

– For å sikre at nødvendig ­infra­struktur er på plass i takt med boligog næringsutbygging, har kommunen anledning til å fastsette rekkefølgekrav.

Formålet med slike rekkefølgekrav er å

sikre at byen bygges ut på en koordinert og hensiktsmessig måte, i samsvar med det som er fastsatt i kommuneplanen.

Rekkefølgekravene skal være nødvendige, og de skal kunne gjennomføres innen rimelig tid, sier de Vibe til Nærings­ Eiendom.

Hun peker på at Oslos Kommuneplan 2015 legger opp til ny byutvikling i tilknytning til kollektivknutepunktet på Skøyen. Den nye Fornebubanen vil gi grunnlaget for å utvikle Skøyen-området med høy tomteutnyttelse.

Kvalitetsmessig opprusting – Denne fremtidige byutviklingen med høy tomteutnyttelse og med krav om

flerfunksjonell arealbruk og by­messig utforming og karakter, krever også utbygging og kvalitetsmessig opprusting av ­offentlig rom-strukturen i ­området, sier de Vibe. Hun nevner i denne ­sammenheng torg, parker, bygater og blågrønne ­strukturer.

Rekkefølgebestemmelsene foreslås med bakgrunn i hva planmyndighetene mener er nødvendig å stille som krav for at Skøyen-området sikres gjennomført som et «godt og mangfoldig ­byområde».

Utbyggerne må imidlertid nå se på økonomien i prosjektene på nytt, men de Vibe mener nye utbyggingsavtaler ­avklarer hvor mye utbyggere skal bidra med.

Illustrasjon av 4. etasje.

Skøyen Hoffsveien 10 Ko n to r L e d i g a r e a l: 1 . 206 k v m M i n i m u m u t l e i e a r e a l: 517 k v m L e d i g fr a : Et te r a v t a l e S vært effektive og lyse kontorlokaler med gode profileringsmuligheter Topp moderne standard og tekniske løsninger Treningssenter i bygget Nærhet til Flytog, tog, trikk og buss Ko n t a k t Anders Heffermehl Mobil: 950 63 693 E-post: ah@akershuseiendom.no

Illustrasjon av 4. etasje.

58

NE 11 2015

SKØYEN

Plan- og bygningsetatens leder Ellen de Vibe er opptatt av at det ­kreves omfattende og ny infrastruktur for å utløse utbyggings­ potensialet på Skøyen. (Foto: Plan- og bygningsetaten)

– Innenfor det nye Skøyen-området vil det bli bygget mange og store boligog næringsprosjekter, samt nødvendig tilhørende sosial infrastruktur, slik som skole og barnehage. Det kreves ­omfattende og ny infrastruktur for å ­utløse det nye utbyggingspotensialet på en god måte, sier etatsjefen.

De første, foreløpige kostnads­tallene for hva den tekniske ­infra­strukturen vil kunne koste, ­foreligger nå, og tallene danner g­ runnlag for de forhandlingene om utbyggingsavtaler som pågår.

– Ny skole, barnehager og hoved­ parten av selve Fornebubanen vil være

del av det som blir bekostet av det ­offentlige, sier etatslederen.

Helhetlig grep Flere utbyggere har altså utfordret planmyndighetene på høyde­begrensningene for Skøyen. Ellen de Vibe sier at det er gjennom utarbeiding og politisk ­behandling av hver enkelt detalj­ reguleringsplan, at de nye byggehøydene for det fremtidige Skøyen-området fastlegges.

– Men som ledd i arbeidet med område­reguleringsplanen for Skøyen, har Plan- og bygningsetaten utarbeidet

forslag til et helhetlig byplangrep for Skøyen. Byplangrepet inneholder blant annet en planskisse som viser høyder og utnyttelse som grunnlag for å kunne vurdere høyder innenfor ulike ­kvartaler i området. Viktige føringer er at høy ­utnyttelse og høyder må ta hensyn til gater og byrom. Byplangrepet er et viktig faglig grunnlag for vår vurdering og saksbehandling av de detaljregulerings­ planene som er på gang i området, sier de Vibe.

Tekst JAN REVFEM E-post JAN@NE.NO

Vi søker eiendomsadvokat!

For mer informasjon, se www.joindeloitte.no

Optimalisering og strukturering av eiendomsprosjekter

Revisjon av noen av Norges største eiendomskonserner Verdsettelser og finansiell rådgivning

Planlegging og gjennomføring av vellykkede transaksjoner

Blant Norges ledende eiendomsadvokater

%

Eiendomsadvokater i mer enn 50 land

Verdens største leverandør av profesjonelle tjenester.

220 000 ansatte i 150 land, med et globalt bransjenettverk for Real Estate www.deloitte.no

Bistand i klageog takseringsprosessen

60

NE 11 2015

SKØYEN

Fram Eiendom har sukret de opprinnelige planene for ­Drammensveien 126. (Ill.: Arcasa Arkitekter)

Sukrer med boliger på Skøyen Fram ­Management supplerer med 20 ­boliger i nye ­Drammensveien 126.

vil opprettholdes, og formålet vil også være helt i tråd med de intensjoner som angis i «Mulighetsstudiet for Skøyen-­ området» utarbeidet i regi av Ullern bydel. Etaten ville imidlertid ikke helt ta stilling til de foreslåtte høydene, men at den har gitt konkrete tilbakemeldinger.

NE nyheter skrev i april 2014 at Fram vil rive Drammensveien 126, 300-400 meter nedenfor Olaf Kyrres plass, og sette opp et nytt og større kontorbygg på eiendommen. Drammensveien 126 har i dag et kontorareal på 6500 kvadratmeter.

Planen var å rive eksisterende bygnings­ masse og å føre opp et kontorbygg i henholdsvis, to, fem og ni etasjer.

Plan- og bygningsetaten skrev våren 2014 at formål og bruk av eiendommen

Flere boliger Fram har endret utformingen for å søke å imøtekomme de endrede kravene.

Nå foreligger det nye alternativer, der de maksimale høydene er satt til henholdsvis tolv og ni etasjer. De nye ­alternativene ­inkluderer også boliger. I det ­opp­­rinne­lige alternativet – alternativ 1 - var det foreslått 9450 kvadratmeter over terrenget til næringsarealer og 1270 kvadratmeter under terrenget.

Den nye bebyggelsen vil bli i syv til ni etasjer. Dette er i alternativ 2 fra Fram økt til 11 370 kvadratmeter over terrenget, hvorav 9750 kvadratmeter med næringsarealer og 1620 kvadratmeter med bruksareal til boliger, fordelt på ca. 20 boenheter. I alternativet foreslår Fram tolv etasjer mot øst, og fem etasjer pluss tre inntrukne etasjer mot vest.

Planfaglig begrunnelse Plan- og bygningsetaten har i sitt ­alternativ 3 lansert de samme total­arealene som i alternativ 1, men der næringsdelen er redusert til 7830 kvadratmeter. Boligdelen er som i det foreslåtte alternativ 2. Antall foreslåtte etasjer er altså ni.

I trygge hender

Drammensveien 126 i dag. ­ (Foto: Wikimedia)

Vintertjenester

Brøyting ▪ Strøing ▪ Salting ▪ Bortkjøring

Vårtjenester

Feiing ▪ Spyling ▪ Garasjerenhold

Grønttjenester

Anleggsgartner ▪ Beplantning/Trefelling Kant-/Beleggningsstein ▪ Asfaltreparasjoner - Et firma i OBOS-konsernet.

Alternativene 2 og 3 inneholder foruten boliger også nye rekkefølgebestemmelser og har en planfaglig begrunnelse i forslaget til byplangrep for Skøyen-området. En fellesnevner for alle forslagene er at sammenliknet med dagens situasjon, må en ny utbygging trekkes tilbake fra Drammensveien for å gi plass til et bredt fortau.

Og som alle andre utbyggere på Skøyen i den senere tid er møtt med: Før det kan gis igangsettingstillatelse for byggetiltak innenfor reguleringsplanen, skal ny stasjon med oppganger for Fornebubanen på Skøyen være sikret opp­ arbeidet.

Fram må også sørge for at Frognerelva-allmenningen er ­opparbeidet eller sikret opparbeidet, og det må skje en opp­ rusting av Drammensveien fra kryss med Sigurd Syrs gate til torget ved Prinsessealléen.

Vaktmestertjenester

Hel- eller deltid ▪ Beredskapsvakt ▪ Vikartjenester

Containertjenester

Alle typer og størrelser ▪ Storsekker ▪ Komprimator

4 årstider - en hjelper - 23 17 85 00

Tekst JAN REVFEM E-post JAN@NE.NO Gårdpass AS, Østre Aker vei 206. Telefon 23 17 85 00 - www.gaardpass.no

62

NE 11 2015

NYHETER

Jakter kontantstrømeiendommer Selvaag Eiendom vil ut av aktiva med lav avkastning og jakter kontantstrømeiendommer, gjerne med utviklingsmuligheter.

Selvaag Eiendom har ingen nye store prosjekter som de arbeider med. Nytilsatt adm. direktør Olav Line (se undersak) sier til NæringsEiendom at de for tiden holder på med å ferdigstille Silurveien 2, der de selv leier om lag 25 prosent av det drøyt 17 000 kvadratmeterstore komplekset.

– Men det vil skje en omstilling i løpet av neste år når vi begynner å omstruk­ turere balansen. Noen av segmentene vi er inne i dag gir en lav direkteavkastning, som eksempelvis boligutleie. Vi vil bruke momentet i et positivt transaksjons­ marked til å selge ut en del eiendommer med en lav direkteavkastning og høy verdi. Hvis vi overhodet skal kjøpe noe i dagens marked, må det være eiendommer med verdiskapende muligheter, samt god kontantstrøm, sier Line til Nærings­ Eiendom.

– Kontantstrøm er prioritet num­ mer én, deretter kommer verdivekst og

l­ ikviditet. Vi har ambisjoner om vekst, men transaksjonsmarkedet er for tiden hett og «trangt», konstaterer han.

Lange kontantstrømmer Line nyanserer strategien med å si at det er ønskelig at en større del av porteføljen til Selvaag Eiendom skal ha lange kon­ tantstrømmer.

– Men det skal være et veldig ­spesielt prosjekt hvis vi går inn på dagens avkastningsnivåer. Verdiene må drives av en leieprisvekst, eventuelt av en under­ leie i markedet. Vi kan ikke håpe på en ytterligere yieldnedgang, men jeg har heller ingen forventninger til at yieldene kommer opp, sier Line, som dermed spår en nokså flat utvikling i avkastningskravet fremover.

– Det er mye kapital i markedet, og det legger press på avkastningen, erkjenner han.

– Selvaag Eiendom er tradisjonelt veld­ ig utviklingsorientert, men vi har som mål om at 85 prosent av eiendommassen ge­ nererer en løpende kontantstrøm, selv om dette vil variere med konjunkturene, sier Line. Han fremhever at Selvaag E ­ iendom som en del av et familieeid selskap er «lange». De har et perspektiv på genera­ sjoner og dermed på bærekraftig lønnsom­ het og langsiktig verdiskapning. Selvaag Eiendom har ingen lineær utvikling som de skal eller må treffe, selv om de setter seg tydelige og krevende lønnsomhetsmål.

– Men gitt at beliggenheten er til stede for egnede objekter, vurderer vi dem ut fra mulig kontantstrøm, verdiutvikling og likviditet, gjentar Line.

– Hva med kravet til lønnsomhet?

– Vi har et mål om minimum 10 prosent egenkapitalavkastning (IRR, red. anm.) og mer for utviklingseiendommer.

Tar ned gjelden Når det gjelder finansiering, er det ­tradi­sjonell bankfinansiering som gjelder.

– Vi bruker i dag to banker og har som mål å ha en maksimal belåningsgrad på rundt 55 prosent. Vårt finansielle mål er å sikre en normmessig utbyttekapasitet, samt å ha finansiell handlefrihet for å ha robust­het for konjunktursvingninger.

Samtidig skal vi ha investeringskapasitet i en lav­konjunktur. Vi ønsker å bruke salgs­ provenyet fra planlagte salg til å redusere gjeldsgraden og frigjøre likviditet, sier Line.

– Hva er holdningen til utbygging, hvor mye må være leid ut før dere setter i gang?

– Det skal være et veldig spesielt pros­ jekt før vi starter bygging ved en utleie­ grad under 50-60 prosent, svarer Line.

– Hvordan vurderer du dagens kontor­ marked i Oslo-regionen?

– For å begynne med dette bygget, Silurveien 2 er litt vanskelig plassert i forhold til kontorklyngene på Lysaker og Skøyen. Vi merker presset av den store ledigheten på Lysaker og Fornebu og har

63

64

NE 11 2015

NYHETER

for tiden 35 prosent ledighet. Vi har ennå ikke fylt opp toppetasjene i Bygg B og C. Det er krevende å fylle opp bygget, jeg er sikker på at vi klarer det, men det er press på prisene, svarer Line. Prisnivået før oljenedturen lå rundt 2000 kroner kvadratmeteren.

– Det vil nok ta minst ett år før leie­ prisene i Oslo begynner å stige. Statistikk­ grunnlaget viser at det er mye diversifisert i Oslo, så prisene vil nok ikke stige overalt, men vi har god tro på indre by og så lenge vi unngår vestkorridoren, ­fortsetter han om markedet. Og vestkorridoren er altså strekningen Skøyen ut mot Asker.

Selektivt Line sier kontormarkedet er interessant, fordi det er en veldig liten tilbudsside i Oslo-regionen de nærmeste årene, med andre ord få nybygg. Næringsmegleren Akershus Eiendom har spådd en årlig konvertering av næringseiendommer til boliger på 100 000 kvadratmeter i årene fremover.

– Det er områder i Oslo med etter­ spørselsvekst, og vi har i stor grad ­offentlig sektor i indre by. –Drammen er også interessant, der vi sammen med Aspelin Ramm er en dominerende aktør i en litt mindre by.

– Så hva blir strategien fremover?

– Det blir en satsing rundt kollek­ tivknutepunkter og en klyngetankegang, som vi har gjort med hell i Drammen og på Tjuvholmen, men også på Løren. Det er fremdeles et lønnsomhetspotensial og verdipotensial i den bestående porteføljen.

Blant segmentene ønsker vi mer eksponer­ ing mot kontoreiendommer. Vi mener vi kan handel og byutvikling, men leter ikke etter rene handelseiendommer. Eiendom­ mer med kontantstrøm og verdiutviklings­­­ potensial er «spot on», og vi vil ikke stå i køen for å kjøpe eiendom­mer med lang kontantstrøm til lave yielder. Nå vil vi bruke Selvaags styrke til å øke verdiene og styrke soliditeten, sier Line.

Tekst JAN REVFEM E-post JAN@NE.NO

Den nye Selvaag Eiendom-sjefen Olav Line er på jakt etter utviklings­ eiendommer med kontanstrøm.

Selvaag Eiendom Selvaag Eiendom er eiendomsinvestoren i Selvaag Gruppen og er en del av Selvaag Gruppens kapitalforvaltningsvirksomhet. Selskapet er en langsiktig eier av eiendommer med lang kontantstrøm, verdistigningspotensial og investeringer i utviklingseiendommer.

Unntaket er rene investeringer i boliger for salg, som skjer i regi av Selvaag Bolig. Antatte eiendomsverdier i Selvaag Eiendom utgjør rundt 5,5 milliarder kroner.

Eiendomsporteføljen i Norge består i hovedsak av sentralt beliggende kontorbygg, «bygulvet» på Løren og Tjuvholmen med forretningslokaler, restauranter og parkering, samt en boligutleieportefølje. Investeringene skjer både gjennom hel- og deleide direkteinvesteringer i eiendom, samt som finansielle investeringer.

Vil øke andelen Olav Line sier at Selvaag Eiendom har vært i endring over de siste årene, men men at selskapet fremdeles har en betydelig geografisk spredning.

– Geografisk er vi til stede fra Seattle til ­Baltikum. 70-80 prosent av verdiene våre nå er i Norge, men vi har et mål om nærmere hundre prosent, forteller Line.

Selvaag Eiendom og Aspelin Ramm eier 49 prosent av Union Eiendomsutvikling i Drammen, mens de resterende 2 prosentene eies av Vedal. Selvaag Eiendom eier også 12,5 prosent av Koksa AS, på Fornebu.

– Jeg vil si at det primære nedslagsfeltet vårt er fra Drammen til Lillestrøm på grunn av nærhet til kommunikasjonsknutepunktene, og da først og fremst bane, tog og Flytoget.

Når det gjelder segmenter, er det trolig at kontorsegmentet vil øke relativt i forhold til øvrige segmenter, men at selskapet er åpne for andre aktivaklasser. Det vil nok også bli en sterkere fokusering, både geografisk og på aktivaklasser, sier Line.

65

Roser kulturen Den sterke kulturen i Selvaag Gruppen var det første som slo Olav Line etter overgangen.

Line sa i slutten av juni overraskende opp stillingen som adm. direktør i børsnoterte Norwegian Property for å bli leder av Selvaag Eiendom. Avgangen kom overraskende på styret i selskapet.

– Dette kom totalt uforberedt på oss, vi fikk beskjeden for noen timer siden, uttalte styreleder Henrik Christensen til nettstedet NE nyheter rett etter at avgangen ble kjent.

– Det er flere grunner til at jeg takket ja. Selvaag er i seg selv et spennende selskap, med visjoner og ambisjoner om langsiktig verdiskapning som jeg er tiltrukket av. Jeg ser på dette som en suveren fin mulighet og tror jeg har noe

å tilføre dem som leder. Ved at eierne er ganske nære prosessene, kommer jeg nær eierne, begrunnet Line noen dager senere overgangen overfor NE nyheter.

Line sa også til NE nyheter i juni at «så gjør det ingenting at Selvaag Eiendom ikke er et børsnotert selskap, men det har ingenting med styret og eierne i Nor­ wegian Property å gjøre».

Sterk kultur – Er det deilig å slippe lede et børsnotert selskap med det presset på aksjekursene som det medfører?

– Jeg sukker litt over børspresset, det er negative sider ved det, men den positive siden er oppmerksomheten på lønnsomhet. Det positive jaget etter forbedringer er disiplinerende, men kvartalsvis fokusering er ikke et veldig godt virkemiddel i eiendomsbransjen, erkjenner Line.

– Hvordan har overgangen vært?

– Jeg har vært her siden 1. ­september og er veldig positivt innstilt etter å ha

begynt i selskapet. Jeg merket med en gang den flotte kulturen i Selvaag.

Verdigrunnlaget i konsernet er «omtanke og skaperkraft», og jeg kjente meg igjen i det som nyansatt. En driftstekniker sa nylig til meg at «Vi gjør alltid litt ekstra for våre kunder», og det var litt over­ raskende å høre fra et sånt hold. Under feiringen av en 40-årsjubilant i Selvaag sa ­vedkommende jubilant at han var opptatt av omdømmet til selskapet, eksemplifiserer Line den sterke kulturen i ­konsernet.

Det er i dag 47 ansatte i Selvaag ­Eiendom, med et stort driftsapparat.

Rundt 25 stykker sitter inne på kontoret i Silurveien 2 på Ullern. Da NE nyheter besøkte Line i det nye hovedkontoret, hadde han nettopp hatt et allmøte med organisasjonen.

– Vi har lagt frem en ny organisasjons­ plan som ble godt mottatt, og som er fokusert på lønnsomhetsforbedring og posisjonering for bærekraftig verdi­ utvikling, sier den nye Selvaag-sjefen.

Se vårt nye eiendoms­magasin Real-nytt i neste utgave av NæringsEiendom.

REAL Næringsmegling AS | Hvamstubben 17 | 2013 Skjetten Tlf: 67 91 76 50 | E-post: firmapost@real.no | Real.no

Når det gjelder nærings­­eiendom på Romerike og Oslo nord – kontakt oss!

68

NE 11 2015

STAVANGER

Statoil krangler om parkering for sitt planlagte nye signalbygg.

(Ill.: Wingårdhs )

Alle venter på Statoil Flere av de planlagte utviklingsprosjektene på Forus er lagt på is.

Nå venter alle på hva Statoil gjør med sitt planlagte milliardbygg.

NæringsEiendom har tidligere skrevet om Statoils planlagte nye hovedkon­ tor på Forus, som allerede er blitt utsatt på grunn av den lave oljeprisen

og behovet for innsparinger. Det er til og med blitt hevdet at hele prosjektet står i fare som følge av selskapets kutt i investerings­budsjettene. I sommer ble det også klart at Statoil nå krangler med ­politikerne om antall parkerings­ plasser for det nye hovedkontoret.

Statoil ­ønsker ikke å gå videre med planene før de har fått nok parkerings­ plasser, og det hevdes at uenigheten og ­ut­settelsen kommer beleilig på selskapet som ­opprinnelig planla at nybygget skulle stå klart i 2018.

Viktig prosjekt – Nybygg på Forus er viktig for oss.

Vi har et langsiktig perspektiv på vår

tilstedeværelse i Stavanger og bygg er langsiktig. Men den videre modningen av prosjektet avhenger av avklaring på parkeringsplasser, sa pressekontakt Ola Anders Skauby i Statoil nylig til Stavanger Aftenblad om prosjektet.

Det nye hovedkontoret på Forus var opprinnelig planlagt for til 3500 ansatte i første byggetrinn. Selskapet har ikke offentliggjort noen budsjetter for ny­ bygget, men det er blitt sagt at byggeform og kontorløsning er «svært arealeffektiv».

Hvis vi legger til grunn at de ansatte får 20 kvadratmeter hver å boltre seg på og byggekostnadene er 22 500 kroner per kvadratmeter, snakker vi om en ­investering på rundt 1,6 milliarder k ­ roner.

69

Norwegian Property kan bygge stort dersom Statoil vil leie hos dem.

(Ill.: SJ Arkitekter )

70

NE 11 2015

STAVANGER

På Kanalsletta er flere bygg ferdig tegnet og klare for utbygging dersom leietakere melder seg.

(Foto: Kanalsletta Utvikling)

2020park er ferdig med det første prosjektet, men har muligheter for å sette opp mange nye bygg på den gamle Tou-tomten.

(Foto: 2020park)

Med neste byggetrinn, som skal gi plass til ytterligere 2000 ansatte, vil ­investeringene til sammen bli på over 2,5 milliarder kroner.

The Rock Norwegian Property (NPRO) kastet seg tidligere i år inn i kampen om å få ­Statoils nye hovedkontor. Det ­børs­noterte ­selskapet har en tomt på Forus som ligger tett inntil dagens ­hoved­kontor for Statoil. NPRO har ­utviklet en ideskisse til et ­gigantisk ­nybygg på rundt 100 000 kvadrat­ meter og plass til 4200 arbeids­plasser. ­Prosjektet, som dersom det blir ­realisert vil bli selskapets største enkelt­bygg, har fått navnet «The

Rock» og skal være et spektakulært ­landemerke på Forus.

Norwegian Property sliter med flere tomme bygg på Forus etter at både Statoil og Telenor har flyttet fra ­byggene. ­Selskapet vurderer konvertering til ­alternativ anvendelse av Grenseveien 21 og Forusbeen 35.

Droppet utbygging Det er en rekke eiendomsprosjekter som kan settes i gang på Forus dersom man får på plass leiekontrakter. Men det ­vanskelige markedet har gjort sitt til at flere har lagt prosjektene sine i skuffen.

Noen som ikke klarte å vente på bedre tider er NCC Property Development.

Utvikleren står bak Stavanger Business Park, et prosjekt som opprinnelig skulle bli på 50 000 kvadratmeter fordelt på flere byggetrinn. Men etter at det første bygget på 9200 kvadratmeter sto ­ferdig, klappet markedet sammen og NCC Property Development ga opp de videre planene. Avdelingen i Stavanger ble lagt ned og tomtene for de neste bygge­ trinnene er blitt gitt tilbake til Forus Næringspark.

Kanalsletta Kanalsletta Utvikling, som eies av K2 Stavanger, Kruse Smith Eiendom og Petrolink, har store tomteområder på Forus. Selskapet har allerede bygd 17 400 av planlagte 23 000 kvadrat­

71

meter i ­Kanalsletta 1. Det tredje byg­ get på 5500 kvadratmeter kan settes i gang ved inn­gåelse av leiekontrakt på kort varsel.

Kanalsletta Utvikling kan også u ­ tvikle flere eiendommer på Forus. Virksom­ heten har et samlet ut­byggingspotensial på 72 000 kvadratmeter, men en ut­ vikling av de neste byggetrinnene ligger et stykke frem i tid. Kanalsletta 2 er planlagt til 16 000 kvadratmeter ­kontor og 5000 kvadratmeter parkering.

Kanalsletta 3 er planlagt å inneholde 21 000 kvadratmeter og 7000 kvadrat­ meter parkering.

Alle Kanalsletta-prosjektene ligger i første rekke mot golfbanen på Forus Vest.

Base Property Base Property har blant annet bygd Maersk Drillings hovedkontor på Forus, samt en rekke andre bygg. Selskapet har flere prosjekter på tegnebrettet på Forus som venter på at leietakerne igjen skal kaste seg over området. Forus Office Arena kan ferdigstilles ved golfbanen 18 måneder etter signert leiekontrakt. ­Prosjektet er på 12 800 kvadratmeter. ­Forus ­Business ­Center er et kontorprosjekt på 13 600 kvadrat­meter, mens Forus Safety Arena er et prosjekt på 5600 kvadratmeter.

Eder Biesel har vært arkitekt for alle de tre kontor­prosjektene for Base Property.

Base Property har gått sammen med Petter Stordalens Home Invest om å ­bygge et nytt hotell på Forus. Det er

snakk om et businesshotell med 190 rom hvor Nordic Choice blir leietaker. Bygget blir på 6500 kvadratmeter.

Storprosjektet 2020park på Forus var nominert til Cityprisen Rogaland for sin ambisiøse plan om å lage en bymiks på Forus. Det første byggetrinnet 2020-01 (Forusparken 2) står allerede ferdig med 27 000 kvadratmeter, men det er planlagt flere bygg i prosjektet. 2020park er allerede i gang med planleggingen av det neste bygget 2020-02. Dersom hele 2020park bygges ut som planlagt, vil prosjektet bestå av over 200 000 kvadratmeter og rundt 12 000 kontorarbeidsplasser.

Tekst DAG-JØRGEN SALTNES E-post DAG@NE.NO

næringseiendommer til leie HInna ParK Sentrum Stavanger

fRa- 300 100 950 kvm kvm

JåTTåvågveien Skagen 27 10-12 • •• • •

Flotte kontorlokaler med sentral beliggenhet i Hinna Park. tårngalleriet har en flott beliggenhet i Stavanger Åpne og effektive kontorlandskap inndelt i fleksibleSentrum moduler. med kun få minutters gange til torget. møteromsfløyen har topp moderne tekniske løsninger og er Øvrige leitakere i bygget er bl.a.

Harbour Cafe & bowl, sentralt plassert utenfor kontorområdene.

PhileasPark Fogg, Hun Han &kjøpesenter, Henne, ICOn • Hinna harnaprapatlandslaget, egen togstasjon (Jåttåvågen), treningssenter og Inside Stavanger rock Cafe. restauranter, m.m.

Lokalene tilpasses leietakers ønske.

•• treningsrom, garderober, sykkelparkering/-vask, kantine, • parkeringsmuligheter, enkelte lokaler har utsikt mot vågen. resepsjon og kafé. megler: megler: Tonje Tonje Østrem Østrem Rosenvold Rosenvold 950 950 57 57 288 288 || tonje.rosenvold@dnb.no tonje.rosenvold@dnb.no

IKM IKM Eiendom AS

FOruS veSt Sentrum Stavanger kanalSleTTa Skagenkaien81 • attraktiv beliggenhet på Forus vest, i første rekke til unike businesslokaler med utsikt mot vågen. og har langs • golfbanen, eiendommen enkollektivaksen. attraktiv beliggenhet midt i sentrum, • Beliggenheten Solasplitten gir en kort og effektiv vei til like ved torget,nær og med alle sentrumsfunksjoner i Sola, Stavanger og Sandnes. umiddelbar nærhet.

• nyere kontorbygg med gjennomgående høy standard.

Flere parkeringshus i nærheten.

• Parkeringsplasser i p-hus kanen leies.

Bygningen og lokalet holder gjennomført høy standard.

• Felles 1. etasje.

Lokaletkantine fremståri byggets som et åpent areal med vindusflate mot vågen. megler: Tonje Østrem Rosenvold 950 57 288 | tonje.rosenvold@dnb.no

IKM IKM Eiendom AS

380 150 kvm

næringseiendommer til leie Stavanger ØSt

500 - 6000 kvm

TinngaTa 8/lervigSveien 32 og 36 • • • • • • •

moderne kontorlokaler til leie. god parkeringsdekning Sentralt beliggende i Stavanger, nær sjøen i Lerviga. representativt inngangsparti med resepsjon.

Kantine, trimrom med garderobe og dusjfasiliteter.

Flott takterrasse.

6 000 kvm ledig nå, mulighet for å bygge ytterligere 16 000 kvm. megler: Tonje Østrem Rosenvold 950 57 288 | tonje.rosenvold@dnb.no

500 - 1100 kvm

ÅSen auglendSmyrå 8 • eiendommen ligger på Åsen, mellom Stavanger sentrum og Forus, langs e39.

• nyere kontorlokale med tepper på gulv og lyse overflater.

• 3. etasje i nyere kontorbygg med gjennomgående høy standard.

• romslige cellekontorer, møterom og lyse sosiale soner med med kjøkken og utgang til terrasse. toalett og dusj.

• Felles parkering. megler: Tomas Hegre 971 98 222 | tomas.hegre@dnb.no

næringseiendommer til leie HInna ParK

fRa 300 kvm

JåTTåvågveien 10-12 • Flotte kontorlokaler med sentral beliggenhet i Hinna Park.

• Åpne og effektive kontorlandskap inndelt i fleksible moduler.

• møteromsfløyen har topp moderne tekniske løsninger og er sentralt plassert utenfor kontorområdene.

• Hinna Park har egen togstasjon (Jåttåvågen), kjøpesenter, restauranter, m.m.

• treningsrom, garderober, sykkelparkering/-vask, kantine, parkeringsmuligheter, resepsjon og kafé. megler: Tonje Østrem Rosenvold 950 57 288 | tonje.rosenvold@dnb.no

FOruS veSt kanalSleTTa 8 • attraktiv beliggenhet på Forus vest, i første rekke til golfbanen, og langs kollektivaksen.

• Beliggenheten nær Solasplitten gir en kort og effektiv vei til Sola, Stavanger og Sandnes.

• nyere kontorbygg med gjennomgående høy standard.

• Parkeringsplasser i p-hus kan leies.

• Felles kantine i byggets 1. etasje. megler: Tonje Østrem Rosenvold 950 57 288 | tonje.rosenvold@dnb.no

380 kvm

næringseiendommer til leie 850 2250 kvm

FOruS maSkinveien 15 • • • •

Kontor til leie langs e-39, meget gode profileringsmuligheter. nærhet til flyplass og buss.

Bygget leveres med design og tekniske løsninger av beste kvalitet.

Lokalene fremstår idag som en kontorfløy med åpent landskap. Bygget er meget fleksibelt så det vil være mulighet til å få skreddersydde lokaler.

• resepsjon, treningsfasiliteter, garderobe og parkering. megler: Tonje Østrem Rosenvold 950 57 288 | tonje.rosenvold@dnb.no

200 kvm

FOruS kanalarmen 10 • eiendommen har en sentral beliggenhet på Forus.

• Fra Kanalarmen 10 har man umiddelbar nærhet til Solasplitten med videre adkomst til blant annet Sola flyplass og tananger/riskavika.

• gjennomgående nyere standard.

• 2. etg: 10 Cellekontorer, 1 møterom, felles resepsjon og tilgang til kantine.

• 1. etg: Felles sykkelparkering og garderobe med dusj. megler: Tonje Østrem Rosenvold 950 57 288 | tonje.rosenvold@dnb.no

næringseiendommer til leie 200 - 2230 kvm

FOruS koppholen 20 • Kontor- og lagerlokaler til leie.

• Kontor: 1 825 kvm, lager/verksted med rulleport: 1 140 kvm.

• moderne og fleksibelt bygg, delt opp i 2 fløyer med kantine og resepsjon.

• Profilert bygg med meteoritt som utsmykking i fasaden.

• Området har tiltrukket seg sentrale aktører, noe som danner et meget godt utgangspunkt for profilering og nye samarbeidspartnere. megler: Tomas Hegre 971 98 222 | tomas.hegre@dnb.no

StangeLand nærIngSParK BrannSTaSJonSvegen 8 • Beliggenheten ved hovedfartsårene e39, riksvei 44 og Fylkesvei 509 gjør næringsparken til et viktig og lett tilgjengelig knutepunkt i regionen.

• gode bussforbindelser til og fra Sandnes, Stavanger, Forus, Sola og resten av Jæren.

• Helt nye og meget fleksible kontorlokaler.

• Parkering på tomt eller i parkeringskjeller. megler: Tonje Østrem Rosenvold 950 57 288 | tonje.rosenvold@dnb.no

150 - 500 kvm

BISTAND MED NÆRINGSEIENDOM? Ta kontakt med oss for å høre hvordan vi kan hjelpe deg!

TOMAS HEGRE Eiendomsmegler M: 971 98 222 E: tomas.hegre@dnb.no

Se vår hjemmeside:

dnb.no/naringsmegling

TONJE Ø. ROSENVOLD Eiendomsmegler M: 950 57 288 E: tonje.rosenvold@dnb.no

FRODE GYLAND Direktør Stavanger M: 920 32 198 E: frode.gyland@dnb.no

78

NE 11 2015

STAVANGER

Fyller opp ledig bygg GMC skal leie snaue 4000 kvadrat­meter i det gamle Aker ­Solutions-bygget på Buøy.

Aker Solutions flyttet i desember 2012 inn i et nytt kontor i Jåttåvågen i ­Hinna, et kompleks der det tidligere i år stod 15 500 kvadratmeter med ledige ­arealer.

Men det er ikke bare dette gamle ­Aker-bygget som sliter med ledighet, ­lokalene Aker Solutions flyttet fra på Buøy, har også stått tomme.

Aker Solutions inngikk i sin tid en langsiktig leieavtale i bygget, en avtale som nå er overtatt av Aker-selskapet Akastor, som også står som leietaker i Snarøyveien 36 på Fornebu. Og ja da, i dette bygget blir det store ledige arealer fra neste år, som Akastor må dekke opp.

Familiebedrift Og nå har altså GMC tegnet en leieavtale i Aker Solutions-bygget i Clipperveien 2 på Buøy, nord for Stavanger sentrum og

på vei mot Hundvåg. GMC er en familie­ bedrift som ble etablert i 1973, med totalt 294 ansatte ved utgangen av 2014.

Bedriften leverer servicetjenester til skip, rigger og plattformer og består i dag av driftsselskapene GMC Elektro, GMC Engineering, GMC Marine Partner, GMC HVAC, GMC Maritime og GMC Yard, i tillegg til eiendomsselskapet GMC Eiendom.

Disse seks driftsselskapene skal nå samlokaliseres på Buøy, ifølge Lars ­Stangeland i GMC Eiendom. Kun eiendomsselskapet og morselskapet holdes utenfor.

Flytter i desember – Innflytting skjer i midten av ­desember.

Vi skal leie i underkant av 4000 kvadrat­ meter av totalt 13 000 kvadrat­meter. ­Resten av b ­ ygget står tomt, sier ­Stangeland til NE nyheter. GMC har ­tegnet en leieavtale på 3,5 år i Clipper­ veien 2, med opsjon på forlengelse.

Utleier er Buøy Invest, der hoved­ aksjonær ifølge Purehelp.no er Westco (Trygve Jacobsen) med 51,3 prosent av aksjene. Stangeland forteller at mellom 110 og 130 ansatte, inklusive konsernledelsen og GMC Holding, flytter inn i det som er et et rent kontorbygg. Lokalene leies «as is», som de er.

– Leienivået er konfidensielt, sier Stangeland.

Vanskelige tider Konsernsjef Gunnar Magne ­Christensen jr. i GMC sier til ­bransje­nettstedet Sysla at det først og fremst er forretnings­messige ­hensyn som ligger bak b ­ eslutningen om ­samlokaliseringen. De v ­ anskelige tidene i oljenæringen er også en medvirkende årsak til at det nå er blitt reduksjoner i ­bemanningen.

– Det er foreløpig ikke avgjort hvor mange som blir overtallige. Men usikkerheten en slik prosess skaper, er ikke bra, så vi jobber for å klarlegge dette så fort som mulig, sier Christensen.

GMC Eiendom holder selv for tiden på med et stort prosjekt, Byfjord­parken, som ligger 1,7 kilometer nord for ­Torget i Stavanger sentrum. Det er snakk om en utbygging av ni næringsbygg på inntil 56 000 kvadratmeter. Prosjektet i ­Byfjordparken inkluderer også ­leiligheter som vil ligge i elleve bygg ovenfor nærings­byggene.

Tekst JAN REVFEM E-post JAN@NE.NO

Slå et “hole-in-one” når du velger nye lokaler til din bedrift!

Et lite slag fra golfbanen og nær det aller meste kan din bedrift nå flytte inn i distriktets kanskje mest moderne næringsbygg. Golf Tower er klar og leietakere som Siemens og Aveva har allerede flyttet inn.

Kontorbygget holder svært høy standard, har energiklasse A og ligger perfekt til på Forus, med absolutt alt din bedrift og dine medarbeidere trenger i umiddelbar nærhet. Er tiden inne for en tilpasning av lokaler? Større eller

mindre? Golf Tower gir deg en unik fleksibilitet og ikke minst distriktets kanskje beste leiebetingelser?

Det koster ikke noe å ta kontakt og det kan virkelig lønne seg!

E N S IG N

Starbucks corner café

Sentralt på Forus

Utsikt mot golfbanen

Takterrasse fra kantine

Kantine fra Wilberg

5 min. fra Tvedtsenteret

Sykkel p-plass og verksted

Innendørs putting-green

100% p-dekning

Høy standard

Ta kontakt for visning - når det måtte passe dere!

Næringsmegler Kristian Ur, 971 11 162 [kristian.ur@em1.no] eller utbygger Arild Egeland, 951 16 306

Golftower helside Næring 200815.indd 1

Buss-stopp ved bygget

Energiklasse A

20.08.15 15.42

80

NE 11 2015

STAVANGER

Gullfaks-prosjektet er det neste i Hinna Park-utbyggingen.

(Ill.: LINK Arkitekter)

Forbereder neste fase med 200 000 m2 Når Hinna Park får bygd ut de tre siste ­tomtene, kan neste fase i ­området ­begynne.

Den er på 200 000 ­kvadratmeter.

Transformasjonen av det gamle ­industriområdet Jåttåvågen er i full gang.

Utbyggeren Hinna Park fikk sammen med Stavanger kommune en anerkjennelse

for arbeidet da Cityprisen Rogaland ble delt ut tidligere i november under City­ konferansen Stavanger (se egen sak). Men prisen betyr på ingen måte at arbeidet med å fortsette utviklingen av området er over.

Hinna Park Eiendom AS, som eies av Camar Eiendom (50 prosent) og Entra Eiendom (50 prosent) har flere utviklings­prosjekter på gang i ­området. ­Utbyggingen av Gullfaks-bygget er ­allerede i gang etter at Wintershall tegnet en leiekontrakt på 14 000 kvadratmeter.

Bygget er på 18 000 kvadratmeter og vil stå ferdig i august 2016. Entreprenøren Kruse Smith Eiendom har stått for flere av entreprenørjobbene i Hinna Park

før og kjenner dermed oppdragsgiveren godt. Link Arkitektur er arkitekten for ­prosjektet.

Hinna Park har to andre tomter som er byggeklare når det blir tegnet leie­ kontrakter. Oseberg-prosjektet er et ­planlagt kontorbygg på 17 600 kvadrat­ meter fordelt over fem etasjer, mens Ormen Lange kan bli 11 700 kvadrat­ meter fordelt på fem-seks etasjer. Link Arkitektur er arkitekt for Oseberg, mens Eder Bieser Arkitekter har tegnet Ormen Lange-prosjektet.

Neste fase De tre nybyggene som Hinna Park ­Eiendom nå jobber med, er ­avslutningen

81

Det kommer flere bygg til Hinna Park.

av den første fasen av Hinna Park, som Hinna Park Eiendom fikk enerett til utviklingen av. Eiendomsselskapet var en periode eid av det børsnoterte selskapet Scandinavian Property Development (SPDE). Men SPDE slet med mye gjeld og solgte unna blant annet tomten som nå huser Aker Solutions (eies nå av fondet NIAM) og kontorbygget Kanalpiren (til Oslo Areal). Siden tok Camar over det resterende Hinna Park-prosjektet til Scandinavian Property Development.

Flere av de store eiendomsaktørene i Stavanger har planer for den neste fasen av Hinna Park. Øgreid Eiendom har en tomt i Jåttåvågen som kan bygges ut med både kontor og boliger. På tegnebrettet

har eiendomsselskapet et kontorprosjekt på rundt 24 000 kvadratmeter kontorareal. Det planlegges også rundt 16 000 kvadratmeter bolig.

Smedvig Eiendom har den såkalte Parkportalen-tomten i Jåttåvågen. Der kan selskapet sette opp et nytt kontor­ bygg på til sammen 25 000 kvadratmeter.

Bygget vil bli liggende svært sentralt mellom riksvegen og jernbanen, bare to minutters gange fra Jåttåvågen stasjon.

Kontrovers Det har også vært bråk rundt utbyggings­ planene i Hinna Park. Kommunen sitter på en svært attraktiv tomt (K3) som det har vært stor interesse for blant

­ iendomsaktørene. Men ved inngangen e til 2014 ville Stavanger kommune selge eiendommen eksklusivt til Hinna Park.

Begrunnelsen var at Hinna Parks CV ville sikre fremdrift for både bolig- og næringsutvikling i området. Hinna Park og kommunen har samarbeidet godt om å utvikle Hinna Park i 15 år.

Deretter skulle tomten legges ut på det åpne markedet, men nå ser det ut til at kommunen heller vil legge tomten inn som egenkapital i det nye kommunale tomte- og utbyggingsselskapet som er under utvikling.

Tekst DAG-JØRGEN SALTNES E-post DAG@NE.NO

82

NE 11 2015

STAVANGER

Fremleie gir uklart leiemarked Store arealer for fremleie gir lavere leie­priser og et uoversiktlig leie­ marked i Stavangerområdet.

Det var på Citykonferansen Stavan­ ger at leder i EiendomsMegler 1 Nærings­eiendom Jan Inge Røyland presenterte næringsmeglerens ferske markeds­rapport. Etter å ha gjennom­ ført opptelling av de ledige lokalene i r­ egionen, kommer det frem store ­forskjeller i ledigheten innenfor kontor­ segmentet.

I hele Stavanger-regionen anslås kontorledigheten til 10,1 prosent. Men på Forus er ledigheten langt høyere.

– Det går ikke an å snakke om ledig kontorareal uten å komme inn på Forus.

Der er 14,8 prosent av kontorarealet ledig. 50 prosent av kontorledigheten på Forus er i bygg som er fra før 1999.

Norwegian Propertys to bygg G ­ rense­veien 21 og Forusbeen 35 står for med enn 45 000 kvadratmeter. Dersom Norwegian Property finner alternativ anvendelse for de byggene, ville ledigheten ha vært 9,5 prosent, sa Røyland på Citykonferansen Stavanger.

Og bare noen dager senere ble det kjent at NPRO har leid ut Forusbeen 35 i ett år fremover til Base Property, som skal bruke bygget som innkvartering for asylsøkere.

I sentrum har utviklingen være bedre enn på Forus. Kontorledigheten i Stavanger sentrum har gått ned fra 6,7 prosent i mai til 6,5 prosent. I Stavangers ­randsone, ­inkludert Hinna Park, har kontor­ ledigheten falt fra 9,4 prosent i mai til 8,6 prosent, mens det i Sola, Tananger og Randaberg har vært en økning i ledig­heten fra 4,4 prosent til 4,9 prosent. I Sandnes er kontorledigheten nede på lave 2,2 prosent.

Uklart bilde EiendomsMegler 1 Næringseiendom har hentet inn anslag på leieprisene i de ulike områdene, men skriver i markeds­ rapporten at det er vanskelig å få et klart bilde av markedsleien for tiden.

«Markedet er preget av mange frem­ leieaktører som først og fremst er opptatt av å redusere sine kostnader på kort sikt.

Denne situasjonen fører til at markedet utfordres med tilbud av lokaler til leie med betingelser som igjen preges av dette», skriver næringsmegleren.

Fremleien gjør også at leiemarkedet blir mer uforutsigbart med tanke på betingelser i leiekontraktene. Fremleie gjør at flere leietakere blir sittende med utleierrisiko, noe de ikke er skodd for.

Leieprisene Høy ledighet på Forus har også gitt lavere leiepriser. EiendomsMegler 1 Nærings­ eiendom anslår leiepris for Forus-byg­ gene med høy standard til mellom 1400 og 1750 kroner per kvadratmeter. For

SENTRALT PÅ FORUS FOR FREMTIDEN

2020park ligger øst på Forus, sentralt lokalisert mellom ­byene Stavanger og Sandnes nær ­flyplass, togstasjon, regionale ­veiakser og i umiddelbar nærhet til 45.000 arbeidsplasser.

VI HAR PLASS TIL FLERE OG VI HAR LEDIG NÅ!

Kontakt oss på 99 73 77 58 / jee@2020park.no 2020park.no

84

NE 11 2015

STAVANGER

Jan Inge Røyland presenterte Eiendoms­ Megler 1 Næringseiendoms seneste markeds­ rapport på Citykonferansen Stavanger.

kontor­lokaler med «normal standard» er prisene mellom 900 og 1400 kroner per kvadratmeter.

Jan Inge Røyland forteller at det er blitt tegnet flere leiekontrakter i sentrum.

– Leieprisene i sentrum er stabile.

Det skyldes at det har vært lav nybygg­ aktivitet, sier Røyland.

Eiendommene som nå er under utvikling i sentrum er Øgreids p ­ rosjekt i Ankerkvartalet og SpareBank 1 SR Banks planer om nytt hoved­kontor i Bjergsted. Det er også flere andre ­prosjekter litt utenfor sentrum (se egen sak).

Ifølge EiendomsMegler 1 Nærings­ eiendom er den høyeste registrerte hus­ leien i sentrum på rundt 3000 kroner.

Markedsleien ligger imidlertid et stykke lavere, på 2650 kroner for kontorlokaler med høy standard og beste beliggenhet.

Dersom man nøyer seg med litt mindre attraktiv sentrumsbeliggenhet, kan man få leid lokaler til priser ned mot 1600 kroner per kvadratmeter. For lokaler i sentrum med mer normal standard, er leieprisene mellom 1200 og 1600 kroner per kvadratmeter.

I Randsonen er leieprisene for kontor­lokaler med høy standard mellom 1400 og 1800 kroner per kvadratmeter (i Hinna park mellom 1400 og 2300 kroner per kvadratmeter), mens vanlig god standard leies ut til fra 800 til 1400 kroner meteren. I Sandnes går de beste ­lokalene for mellom 1200 og 1800 ­kroner per kvadratmeter. Vanlig god standard kontorlokaler koster mellom 800 og 1200 kroner per kvadratmeter.

Tekst DAG-JØRGEN SALTNES E-post DAG@NE.NO Foto ANDRÉ MELING

Leiepriser Stavanger-området EM 1 Næringseiendom (NOK per kvm) Stavanger sentrum: Kontor høy standard

1.600-2.650

Kontor god standard

1.200-1.600

Stavanger randsone: Kontor høy standard

1.400-1.800

Kontor god standard

800-1.400

Forus: Kontor høy standard

1.400-1.750

Kontor god standard

900-1.400

Sandnes: Kontor høy standard

1.200-1.800

Kontor god standard

800-1.200

Hinna Park: Kontor høy standard

1.400-2.300

Øvrig areal: Lager høy standard

800-1.100

Lager god standard

600-800

Lager/verksted høy standard

1.100-1.350

Lager/verksted god standard

800-1.100

TIL LEIE PÅ SANDNES

TIL LEIE PÅ FORUS

Sentral beliggenhet

Sentral beliggenhet

K18

1425 kvm Kombinasjonslokale KOPPHOLEN 18

L51

400-1326 kvm Kombinasjonslokaler LU R A M Y R V E I E N 5 1

Fleksible kombinasjonslokaler, inneholder kontor, butikklokale og flere høytlager.

Fleksiblet kombinasjonsbygg med kontor og lager / produksjonslokaler.

Bygget holder god teknisk standard.

God adkomst med offentlig transport (buss) eller bil. God parkeringsdekning på eiendommen.

God adkomst med bil eller offentlig kommunikajson.

God parkeringsdekning.

Randaberg Tasta

STAVANGER Madlamark

Hillevåg

Tananger

Hinna

Sande

Forus

Stavanger lufthavn Sola Sandnes

Kontakt: Newsec Asset Management Bendik S. Skaslien • Mobil: 920 24 602 E-post: bss@newsecam.no Vidar Notland • Mobil: 469 75 065 E-post: vidar.notland@newsec.no www.newsecam.no

Kontakt: Newsec Asset Management Bendik S. Skaslien • Mobil: 920 24 602 E-post: bss@newsecam.no Vidar Notland • Mobil: 469 75 065 E-post: vidar.notland@newsec.no www.newsecam.no

86

NE 11 2015

STAVANGER

De store drar opp transaksjonsvolumet

Transaksjons­ volumene i Stavanger-­ regionen i år blir på over 5 milliarder ­kroner.

I rapporten tar EiendomsMegler 1 for seg transaksjonsmarkedet i Stavanger-området. Volumene i ­Stavanger-regionen er høye i år.

Næringsmegleren har så langt talt opp 4,5 milliarder kroner. Det er flere pågående prosesser, slik at volumene for hele 2015 blir høyere.

Drar opp EiendomsMegler 1 er ute med sin store markedsoppdatering om regionen. De ferske analysene ble nylig presentert på Citykonferansen Stavanger i regi av NE kunnskap, EiendomsMegler 1 Smedvig Eiendom.

Men det er to store transaksjoner i år som drar opp volumene. Det er salget av Statoils hovedkontor på Forus til drøyt 2,5 milliarder kroner, samt salget av ­Wintershalls nye kontorlokaler på Hinna Park (700 millioner). Til sammen utgjør

disse to transaksjonene om lag 70 prosent av de totale volumene.

En transaksjon i regionen som ikke har vært kjent for offentligheten, er salget av Vågsgata 41 i Sandnes sentrum.

Selger er Betong Invest AS, et selskap som er eid av flere aksjonærer, mens kjøper av sentrumseiendommen er Arild Egeland.

Ifølge styreleder Johannes Vold i Betong Invest AS var salgssummen 52 millioner kroner. Overtakelse skjedde i juni.

– Vågsgata 41 er et eldre næringsbygg ført opp mot slutten av 60-tallet, sier Vold til nettstedet NE nyheter.

87

Colony Capitals kjøpt av hovedkontoret til Statoil står for en stor del av transaksjonsvolumet i Stavanger.

Langt og solid Eiendomsmegler 1 skriver ellers i ­rapporten at utenlandske aktører fortsatt viser en stor interesse for eiendommer i regionen med lange ­l eiekontrakter og solid leietakere.

Generelt er det en noe avventende holdning hvis kontraktene er kortere og risikoen høyere.

I segmentet for mindre nærings­ eiendommer opplever næringsmegleren at transaksjonsmarkedet er positivt, med god etterspørsel og flere gjennomførte transaksjoner.

Transaksjonsmarkedet i Stavanger-­ regionen ventes å holde seg bra

fremover. Det skyldes lave renter og forventninger om fortsatt lave renter.

Det er i tillegg en høy avkastning fra ­e iendom i forhold til andre aktiva­ klasser, og Norge er på kartet for ­u tenlandsk kapital.

Nådd toppen?

Men det er ifølge Eiendomsmegler 1 også noen indikatorer på at markedet kanskje har nådd toppen. Store aktører som Entra, Norwegian Property og Oslo Areal benytter anledningen til å selge unna ikke-strategiske eiendeler på gode nivåer. Den store utenlandske interessen skjer vanligvis sent i syklene, og dessuten

strammer bankene inn på utlån og øker marginene.

Eiendomsmegler 1 vurderer direkte­avkastningskravet til de beste ­eiendommene – prime yield – til 5,5 prosent, normalyielden til mellom 6,5 prosent og 7,5 prosent og kanskje noe høyere, det er manglende referanser.

Eiendomsmegler 1 sliter imidlertid litt med å angi presise yieldnivåer, ­ettersom markedet er svært selektivt når det gjelder attraktiviteten.

Tekst JAN REVFEM E-post JAN@NE.NO Foto STATOIL/IVAR LANGVIK

88

NE 11 2015

NYHETER

Lav nybygg­virksomhet Det nye Straensenteret og Ankerkvartalet skal gi plass til 1000 arbeidsplasser i Stavanger sentrum. (Ill.: DIIZ)

Det har vært lav ­nybyggvirksomhet i Stavanger sentrum, men nå kommer flere nye prosjekter.

Stavanger sentrum har tapt terreng i forhold til kontorområder som Forus og Hinna Park de seneste årene. Den kanskje viktigste årsaken til det har vært at det ikke har vært store nok arealer til­ gjengelig for de store kontorbedriftene.

Da har valget om å flytte til et nybygg i

Hinna Park eller på Forus vært enkelt.

Men nå er det prosjekter på gang både i og rett utenfor sentrum som kan gi en tilstrømning av større leietakere.

Det er også politisk støtte for at det skal komme mer nytt kontorareal i ­sentrum.

– Vi vil legge til rette for flere ­boliger og flere arbeidsplasser i Stavanger sentrum, sa Høyre-politiker John Peter Hernes under Citykonferansen Stavanger.

1000 arbeidsplasser Øgreid Eiendom starter nå med en milliardinvestering i utbyggingen og rehabiliteringen av Ankerkvartalet og Straensenteret. Planene innebærer en

utbygging av ca. 8500 kvadratmeter handelslokaler og mellom 7000 og 8000 kvadratmeter kontorlokaler i Anker­ kvartalet. Det nye Straensenteret skal få 13 000 kvadratmeter kjøpesenter og ca.

8000 kvadratmeter kontorareal.

NæringsEiendom skrev mer om­ fattende om Øgreids planer i ­september.

På Citykonferansen i Rogaland i ­begynnelsen av november presenterte eiendoms­sjef Jon Brakestad mulighetene de nye byggene vil gi leietakerne.

– Det nye Straensenteret og Anker­ kvartalet skal gi plass til 1000 arbeids­ plasser i Stavanger sentrum. Det gir muligheter for at større selskaper igjen kan etablere seg der, sa Brakestad.

89

SR Banks nye hovedkontor på Bjergsted skal bli på 13 000 kvadratmeter.

(Ill.: Helen&Hard/SAAHA)

Brakestad er heller ikke ­beskjeden når han omtaler kontorplanene i Straen­ senteret.

– Vi skal bygge byens beste kontorer i de øverste etasjene.

med at en sjelden og truet moseart. Men man skal ha funnet en løsning som sikrer mosen og dermed tilfredsstiller Fylkes­ mannens krav.

Planen er å flytte inn i det nye bygget i 2018.

SR Bank Sparebank 1 SR Bank er i full gang med prosjekteringen av sin nye finanspark i Bjergsted, og går i disse dager ut med ­anbud for entreprenørtjenester. ­Banken har finpusset på planene og valgt å kutte med en etasje til syv etasjer. Det ­samlede arealet blir 13 000 kvadratmeter og b ­ ygget skal bygges i tre, med betong­kjerner.

SR Bank skal samle all sin virksomhet i det nye bygget, som har hatt problemer

Byfjordparken Rett ved Torget planlegger GMC Eiendom Byfjordparken, et nytt bydelsområde med boliger, handel og kontor. Hele 56 000 kvadratmeter kontorareal fordelt på en rekke bygg er på tegnebrettet, og det jobbes nå med å få inn leietakere.

Industrikonsernet GMC, som eier GMC Eiendom, tegnet nylig en kortvarig leiekontrakt på 4000 kvadratmeter i det

gamle Aker Solutions-bygget på Buøy.

Leieavtalen løper i tre og et halvt år fra desember i år. Det er ikke usannsynlig at GMC vil kunne flytte inn i sin egen ­Byfjordpark etter utløpet av leie­ kontrakten.

I tillegg til de ni næringsbyggene i Byfjordparken, skal det settes opp 11 boligbygg med til sammen 243 leiligheter.

Det jobbes også med utviklings­ planer i Østre bydel, hvor aktører som Kruse Smith Eiendom, OBOS, ­Norwegian ­Property og Felleskjøpet er sentrale.

Tekst DAG-JØRGEN SALTNES E-post DAG@NE.NO

90

NE 11 2015

STAVANGER

Det satses på ombygging av Kvadrat kjøpesenter.

(Foto: Veidekke)

Bygger om Kvadrat Storebrand bygger om kjøpesenteret Kvadrat for over 100 millioner kroner.

Det er Veidekkes datterselskap Block Berge Bygg som har inngått en avtale med Storebrand Eiendom om å rehabilitere og bygge om senteret. Oppdraget er ifølge en børsmelding fra Veidekke en total­ entreprise verdt 104 millioner kroner, ­eksklusive moms Prosjektet er utviklet av ­Storebrand Eiendom i samarbeid med Block Berge Bygg og omfatter

­ mlag 2000 kvadratmeter med nye o ­a realer inne i det eksisterende senteret.

I tillegg omfattes 16 000 kvadratmeter i senteret som enten skal rehabiliteres eller berøres av om­byggingen.

Skal stå klart julen 2016 Flere innvendige konstruksjoner skal rives, og det skal etableres nye ­dekker med tilhørende konstruksjons­ forsterkninger. Block Berge Bygg har ifølge meldingen nylig fullført arbeidene med bygging av en ny inngang syd på Kvadrat kjøpesenter.

Prosjekteringen er allerede i gang, og de fysiske arbeidene starter etter jul. Det nye senteret skal etter planen stå klart til julehandelen i 2016.

- Vi er svært fornøyd med at Storebrand Eiendom igjen har valgt Block Berge Bygg som sin samarbeidspartner. Vi har lang erfaring og høy kompetanse i å gjennom­ føre byggeprosjekter på kjøpesentre som er i full drift, der våre pre­fabrikkerte løsninger muliggjør ­utbyggingen innenfor de avtalte tidsrammene, sier ­administrerende ­direktør Yngvar Karlsen i Block Berge Bygg AS i børsmeldingen.

Ifølge hjemmesidene til Store­ brand Eiendom har Kvadrat i dag 155 butikker og et butikkareal på 44 000 kvadrat­meter. Årlig omsetning ligger på ca. 2,3 ­milliarder kroner.

Tekst JAN REVFEM E-post JAN@NE.NO

Godt eksponert kombinasjons­bygg med ute­­areal RISAVIKA HAVNERING 224 Sentralt i Risavika - kort avstand til Sola flyplass, Forus og ­Stavangerdommen.

2000 kvm kontor 1400 kvm verksted 4000 kvm uteareal

KONTOR – 2000 kvm

VERKSTED – 1400 kvm

• Moderne og lyse kontorlokaler. Kan deles opp i ­enkeltkontorer.

• Verkstedhaller med god takhøyde

• Kontorene holder bra standard, og kan tilpasses etter leietakers behov.

• Store porter, traverskraner, trykkluft, oljeutskiller m.m.

• Mulighet for egen kantine

Eiendommen ligger lett tilgjengelig i umiddelbar nærhet til baseområdet i Tananger.

Kontakt megler: Pål Beck Eiendomsmegler 1 T: 928 06 292

God parkeringsdekning

92

NE 11 2015

STAVANGER

Best i Rogaland Smedvig Eiendom har den beste merkevaren i eiendomsbransjen i Rogaland, fulgt av Hinna Park og ­Eiendomsmegler 1.

Eiendomsbarometeret 2015 er nå gjennom­ført og de første tallene fra Rogaland er nå blitt offentliggjort.

Undersøkelsen har spurt folk som enten jobber i eiendomsbransjen eller er tett tilknyttet bransjen om deres

kjennskap til aktørene og ­aktørenes antatte ­d yktighet, hvor ­a ttraktiv ­a rbeids­g iver ­a ktøren er og hvor fornøyde ­leie­takere man tror ­aktøren har. ­Summen av ­svarene har dannet en såkalt brand score.

– Vi har gjort noen interessante funn. Det viser seg at ­s terke brands fra oven er bra. Også kjente frontfigurer trekker opp. Merkevare er viktig. Et selskap som er godt kjent og vel likt har en enklere jobb med å tiltrekke seg gode medarbeidere og står sterkere i konkurransen etter nye leietakere og i forhandling med leverandører og samarbeids­p artnere.

Meglere med sterke merkevarer får enklere de beste utleie- og salgs­

oppdragene, sier daglig leder Morten Olaisen i Nærings­Eiendom AS, som står bak ­u ndersøkelsen.

Smedvig på topp Tallene viser at Smedvig Eiendom har den beste merkevaren i eiendoms­ bransjen i Rogaland, med en total brand score på 68. Eiendomsselskapet rykker dermed opp to plasser i forhold til i fjor.

Hinna Park inntar andreplassen med en brand score på 67, mens Eiendomsmegler 1 får 66 poeng. Øgreid Eiendom faller litt tilbake i forhold til i fjor og får 65 p ­ oeng, mens Seabrokers, DNB Nærings­megling og K2 Stavanger tar de tre neste ­plassene med henholdsvis 61, 58 og 55 poeng.

93

Daglig leder Morten Olaisen i NæringsEiendom har undersøkt merkevarene til eiendomsaktørene i Stavanger-regionen.

(Foto: Jeanette Veiby).

På de neste tre plassene kommer Masiv ­Eiendom, Base Property og ROM ­Eiendom.

– Eiendomsmegler 1 er den ubestridt ledende næringsmegleren i området og er faktisk den eneste megleren som stiger i total score i år. DNB Næringsmegling har en like klar andreplass. Begge selskaper ser ut til å få solid drahjelp av sine modermerkevarer innen boligmegling og bank.

Kjennskap På spørsmålet om i hvilken grad man kjenner de ulike selskapene, var det imidlertid ikke Smedvig Eiendom som scoret best. Der var Eiendomsmegler 1 i en særstilling med en score på 74 poeng.

Hinna Park og Øgreid Eiendom fikk

63 poeng, mens Smedvig Eiendom fikk en 59 poeng.

På spørsmålet hvor dyktig man mener eller tror selskapene er på sine kjerne­ områder toppet Smedvig Eiendom med 74 poeng. Hinna Park inntok andre­ plassen med 70 poeng foran Øgreid Eiendom som fikk 69 poeng.

Bra sted å jobbe?

De som svarte på undersøkelsen fikk også spørsmål om i hvilken grad man ville ­anbefale selskapene som en aktuell ­arbeidsplass dersom en god venn var på jakt etter en ny jobb og fant relevante stillinger. Også her toppet Smedvig ­Eiendom, med en poengscore på 73.

Hinna Park fikk 69 poeng, mens Øgreid

Eiendom opp­nådde 65 poeng. Masiv Eiendom og K2 ­Stavanger inntok de to neste plassene på listen over antatt ­attraktiv arbeidsplass.

Fornøyde kunder?

Det siste spørsmålet gikk på antatt kunde­tilfredshet. «Hvor fornøyde leietakere ville du anta at disse utleierne har?», var spørsmålet. Smedvig Eiendom antas å ha de mest fornøyde leietakerne, med 72 p ­ oeng. Hinna Park inntok nok en gang andreplassen, med en poengscore på 69. Øgreid Eiendom og Ipark fikk begge 65 poeng.

Tekst DAG-JØRGEN SALTNES E-post DAG@NE.NO

FANTASTISK BELIGGENHET HINNA PARK FRA 500–8.000 KVM KONTORLOKALER

Kanalpiren er et moderne bygg med fleksible ­løsninger, kantine og god parkeringsdekning. ­Kontorene består av celler og åpent landskap.

BELIGGENDE I HINNA PARK

Eiendommen er en del av Hinna Park, et område med kontorlokaler, caféer, shopping og gode kollektiv­tilbud i fantastiske naturomgivelser – kun åtte minutter fra Stavanger sentrum.

ENKEL ADKOMST MED BIL, BUSS OG TOG

KONTAKT

Pål Beck

Karl Andre Sandborg

Megler, Eiendomsmegler 1

Megler, Eiendomsmegler 1

E: pal.beck@em1.no T: 928 06 292

E: karl.andre.strandborg@em1.no T: 907 35 935

WWW.OSLOAREAL.NO

96

NE 11 2015

STAVANGER

Jåttåvågen vant ­ ityprisen Rogaland C Hinna Parks byområde­prosjekt Jåttåvågen vant ­Cityprisen Rogaland.

Det var i begynnelsen av november at Citykonferansen Stavanger ble arrangert for første gang, med Cityprisen Rogaland som et høydepunkt under middagen for

eiendomsaktørene i regionen. Juryen hadde først funnet tre sterke kandidater i de nominerte prosjektene 2020park, Jåttåvågen og Bystasjonen Sandnes.

Men det var utvikleren Hinna Park som ­sammen med Stavanger kommune fikk prisen for utviklingen av byområdet Jåttåvågen.

Ambisiøse mål «Vinner av Cityprisen Rogaland 2015 er byområdet Jåttåvågen for de ambisiøse

mål som er lagt til grunn i planlegging og gjennomføring av områdets utbygging.

Kvalitetene er et resultat av fint samspill mellom mange aktører. Prisen går til Stavanger kommune og Hinna Park som de viktigste», skriver juryen i sin ­begrunnelse.

Prosjektet har ifølge ­j uryen oppnådd store kvaliteter i funksjonssammen­s etning og byrom.

Hinna Parks Jåttå­vågen for også skryt for sin langsiktige og ambisiøse

97

Hinna Park har utviklet et helt nytt urbant byområde som nå har fått Cityprisen Rogaland 2015.

(Foto: Hinna Park)

strategi for å bygge en ny urban bydel.

«Det er et godt forbilde i l­ okalisering av publikums­funksjoner, med både Viking stadion og Jåttå ­videre­gående skole knyttet til en ny jernbane­stasjon.

Prosjektet er også et ­forbilde innen lokalisering av arbeids­plasser, med hele 8000 pr i dag, ­plassert ved regionens hovedkollektivåre; dobbelt­sporet og bussveien».

Det trekkes også frem at kontorbygg og boliger er integrert i byplanen på en

god måte og det er høy arkitektonisk kvalitet og avanserte miljømål.

Strekker seg langt Komitéen for Cityprisen Rogaland besto av adm. direktør Thor Olaf Askjer i Norsk Eiendom, sivilarkitekt MNAL Henrik Lundberg i KAP ­arkitekter, spesial­rådgiver Håkon Nyland i Nyland ­Byggeadministrasjon, ­eiendomsdirektør Jostein Kalsheim i Smedvig ­Eiendom og daglig leder Jan

Inge Røyland i EiendomsMegler1 Næringseiendom.

Cityprisen er en utmerkelse som deles ut til byggherrer som strekker seg lengre med sine nybygg eller rehabiliteringsprosjekter for å bidra til bedre bygg, byer og tettsteder. Prosjektet skal gi området og allmennheten en verdi og det ska være miljø- og klimaeffektivt.

Tekst DAG-JØRGEN SALTNES E-post DAG@NE.NO

NE(S)T er et nytt kontorfellesskap i Ipark, etablert med et m책l om 책 skape produktive arbeidsplasser for coworking og samhandling.

Vil du vite mer?

Kontakt Elin Engelsvoll p책 telefon 952 42 443 eller E-post ee@ipark-eiendom.no

ELI TANGEN DESIGN

KONTORFELLESSKAP Valter skal utøve gode eierskap gjennom å forbedre forholdet mellom menneske, virksomhet og næringsliv.

Kontorfellesskap i Stavanger med leietakere innen finans og rådgivning.

Dersom du vil vite mer kan du kontakte Sjur C. Monsen på telefon 90625177 eller E-post scm@smedvig.no

100

NE 10 2015

STAVANGER

Ikke rammet av ­oljenedturen Den kraftige ned­ gangen i olje- og gassnæringen ­rammer Rogaland og Stavanger-regionen spesielt, men så langt har ikke dette slått ut for byggeaktivitetene i Sandnes.

– Nei, vi merker foreløpig ikke noe til nedgangen i oljesektoren og har «all time high» av næringsarealer som for tiden er under regulering til første- og annengangs behandling. Jeg har snarere inntrykk av at utbyggerne planlegger for dårlige tider, men ruster seg for gode tider, sier plansjef Bjørn Totland i Sandnes kommune til NæringsEiendom.

– Hvilke type eiendommer er det som føres opp?

– Det er en miks mellom bolig og næring og i utgangspunktet litt mer boliger enn det vi ønsker. Den ønskede andelen er 50 prosent næringsarealer

og 50 prosent boligarealer, men vi ser at utbyggerne legger press på boligandelen og utnyttelsen. Vi ønsker ikke å være en forstad til Forus og Stavanger, men vil markere Sandnes som en næringsadresse.

De tunge aktørene trenger også store nok tilgjengelige næringsarealer, så da bør det være en miks med mindre boligandel, svarer plansjefen.

Det første bygget som nå ferdigstilles (se lengre ned), er det nye hovedkontoret til Sandnes Sparebank i Havneparken.

Oppstart av nytt rådhus skjer neste år.

– Derimot er vi litt mer spent på andre planer. Noen utbyggere har signalisert at

101

Sandnes Sparebank bygger nytt hovedkontor i Havnespeilet.

(Ill.: Plank Arkitekter)

de kanskje vil vente to til tre år, det er litt ulike signaler vi får. Utbyggerne velger å regulere nå, men de vil vente med igangsetting, forteller Totland.

Fire kvartaler Sandnes kommune er selv direkte involvert i utbyggingen gjennom Sandnes Tomteselskap, som de senere årene har solgt ut en del tomter. Kommunen er også inne i andre ulike selskaps­ konstruksjoner som driver med utbygging. Ett selskap er etableringen av Sandnes Indre Havn Kf i 2009, som skal utvikle ­havneområdet i ­indre havn til

et «­ moderne, urbant næringsbolig- og rekreasjonsområde».

– Det er store volumer vi snakker om, vi har for tiden fire kvartaler under regulering. Men det har vært avholdt en ny arkitektkonkurranse. Tidligere planer med parkering under bakken og sjøbad med parkering under badet viste seg ikke å være gjennomførbart, så vi må tenke litt annerledes. Derfor har vi avholdt en ny idékonkurranse, med forventet oppstart om halvannet år, og der vi arbeider med ­detaljplanleggingen parallelt, sier ­plansjefen.

Selvaag Bolig gjorde i 2013 sammen med AVA Eiendomspartner et strategisk

tomtekjøp i Sandnes sentrum og hadde store planer, men utfordret de overordnede arealplanene. Planene fikk ikke den nødvendige politiske tilslutningen, og politikerne reduserte utbyggings­ potensialet betydelig (se egen sak).

– Politisk er det gitt klare føringer for utvikling av området, videre utvikling er vi ikke kjent med, sier Totland.

Gjennomsyrer – Hvordan vil du beskrive den g­ enerelle holdningen til å legge rette for næringsvirksomhet i Sandnes?

102

NE 10 2015

STAVANGER

Sandnes kommune vil ha flere arbeidsplasser og frykter å bli en forstad til Forus og Stavanger.

(Foto: Wikimedia) – Den er til stede i høyeste grad, det gjennomsyrer hele vår organisasjon og politikerne og administrasjonen, selv om det ikke er alltid at vi oppfattes på den måten. Men vi utfordres på høyder og utnyttelse i henhold til den gjeldende kommuneplanen og har rammer å ­forholde oss til som politikerne har lagt, svarer plansjefen.

– Hva kan utbyggere påregne av saksbehandlingstid?

– De «strøkne planene» går raskt, det vanskelige er når man utfordrer sentrums­planen på høyder og utnyttelse, da oppstår det politiske diskusjoner. Får ikke utbyggerne den nødvendige ut­ nyttelsen, blir det «klabb» i ­prosessene.

Saksbehandlingstiden vår er også lovregulert, men vi ønsker å komme i dialog med utbyggerne i en tidlig fase av ­prosessen, og at vi er mest mulig omforent ved førstegangs behandling, svarer Totland – Fremmer dere egne forslag, som planmyndighetene i Oslo gjør?

– Nei, vi lager aldri alternative planer, men foreslår kun endringer til de inn­sendte forslagene, som så sendes ut på høring.

Unikt Fagsjef Ole Tonning mener Sandnes er i en unik situasjon, ved at kommunen har store tilgjengelige arealreserver i ­sentrum.

– Mye av næringsutviklingen har foregått på Forus, og sentrum har hengt litt etter, erkjenner han. Transformasjon av gamle industriområder i Sandnes er stikkordet fremover.

– Jernbanen går nord/syd, og ­området på vestsiden av jernbanesporene er godt utbygget, her er det begrensede utbyggings­muligheter. Men øst for jernbanen ligger det gamle industriområdet, og området her er på flere hundre mål, sier Tonning.

– Hvilke utbyggingsvolumer snakker vi om de nærmeste årene?

– Når det gjelder næringsarealer, har vi for tiden 50 000–100 000 kvadratmeter under regulering. I Havneparken er det nye hovedkontoret til Sandnes Sparebank på ca. 6000 kvadratmeter under bygging. Byggingen av et nytt rådhus i Havneparken begynner neste år, og det vil bli rundt 11 000 kvadratmeter. Base Property har planlagt et næringsbygg

på 5000–6000 kvadratmeter og et hotell på 10 000–12 000 kvadratmeter, ­svarer ­Tonning, som er noe usikker på når planene til Base Property realiseres.

500 000 m2 Han sier utbyggerne har ønsker om bygging av 3500 boliger i Sandnes, men Tonning tror ikke så mye blir realisert.

– Holdningen til utbyggerne ser ut til å være at «Vår tomt er perfekt for boliger, mens de andre tomtene er egnet for næringsarealer.» Innenfor planområdet i sentrum er det et totalt potensial på 500 000 kvadratmeter. Med en ­maksimal boligandel på 50 prosent, snakker vi ­derfor om inntil 250 000 kvadratmeter med boligarealer, sier fagsjefen.

Tonning sier de store utbyggings­ aktørene i Sandnes er Kruse Smith, Base Property (Alfred Ydstebø), Selvaag Bolig, Bate boligbyggelag, JM og Veidekke. Han bekrefter at de store, tunge aktørene i regionen «jobber motkonjunktur», altså planlegger i nedgangstider.

Tekst JAN REVFEM E-post JAN@NE.NO

FOTO & ILLUSTRASJONER: LINK arkitektur AS/Brick visual/Bitmap Kim Laland/Hndven-Clemets Photography

xxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxx

www.linkarkitektur.com STATOIL BUSINESS CENTRE, IB SENTER | OLJEDIREKTORATET I STAVANGER | ØGLENDKVARTALET I SANDNES | ÅLGÅRD KIRKE | IB-SENTERET | FORUS ØST, HINNA BYDEL I STAVANGER

104

NE 11 2015

STAVANGER

Nye Sandnes Utviklingen i Sandnes fremover handler i realiteten om en stor transformasjon av den tidligere industribyen.

Og helt sentralt i denne trans­ formasjonen står Sandnes tomte­selskap (se lengst ned og faktasak), der utbyggingen av Havneparken blir helt epokegjørende for utviklingen av byen i årene fremover. Havneområdet er ifølge daglig leder Torgeir Ravndal i Sandnes tomteselskap på 105 mål, hvorav 56 mål er utbyggbare arealer.

– Det er regulert for 153 000 kvadrat­ meter BRA, og det er lagt til grunn en for­

deling på ca. 50/50 mellom boligarealer og næringsarealer og hotell, sier Ravndal til NæringsEiendom.

Inne i Sandnes sentrum er tiden ­kommet for utvikling av kollektiv­ knutepunktet Ruten, en 19 mål stor tomt som nå får en ny stor kollektiv­terminal.

I 2012 ble forslaget «Lysning» lansert for utviklingen av området, etter en arkitektkonkurranse. Et kostnadsover­ slag fra 2014 viste at nye Ruten og en

105

parkerings­kjeller ville koste til sammen 800 ­millioner kroner.

60 000 kvadratmeter Ambisjonene kan ifølge Stavanger Aften­ blad omfatte blant annet tre næringsbygg med totalt 60 000 kvadratmeter gulv­ flate og til sammen 3000 arbeidsplasser.

Det første byggetrinnet, den nye buss­ terminalen, må stå klar senest i 2021 når den nye bussveien åpner.

– Hva er ellers tidsperspektivet ­fremover?

– I Havneparken skjer første inn­ flytting i mars 2016 gjennom det nye hoved­kontoret til Sandnes Sparebank på ca. 6000 kvadratmeter. Sandnes Eiendom KF starter med grunnarbeidene til det nye rådhuset i desember 2016. Så arbeider vi med en områdeplan for Skeiane-området i den sørlige delen av Sandnes sentrum, en områdeplan som skal godkjennes i

2016. Her blir det 300 boliger, svarer Ravndal. Dette arbeidet har som mål å frigjøre det eksisterende rådhuset, slik at det kan realiseres i Havneparken.

Det nye rådhuset forventes å stå ferdig i 2018 og har en kostnadsramme på 400 millioner kroner og vil få i underkant av 500 arbeidsplasser.

Det er også store utbyggingsplaner på Vagle sør for Sandnes sentrum. Her er Sandnes Tomteselskap involvert i

106

NE 11 2015

STAVANGER

Det er lagt opp til at det gamle havneområdet blir et sted hvor folk kan ferdes og slappe av. (Ill.: Plank Arkitekter) Vagle Næringspark med en eierandel på 20 prosent, mens NHP og K2 har 40 prosent hver. I alt 700 dekar med arealer skal utvikles.

– Vi har solgt to tomter på Vagle til henholdsvis Posten og Reitan, og her kommer det 400–600 arbeidsplasser.

Området er særdeles viktig for oss, fordi det kommer et nytt veisystem i regionen, og Vagle blir det mest sentrale stedet når det gjelder logistikk. Posten skal bygge en ny distribusjonsterminal her, mens REMA fører opp et stort, sentralt lager, sier Ravndal.

Opp mot 3000 kroner – Hva ligger tomtebelastningen på i og rundt Sandnes?

– I sentrum priser vi per BRA, mens utenfor sentrum priser vi per kvadrat­meter tomt. Typisk ­ligger tomte­belastningen i sentrum på 4000–6500 kroner kvadrat­meteren, noe avhengig av hva som bygges. For tomter utenfor sentrum snakker vi om 1500–3000 kroner kvadratmeteren, i om­ rådene nærmest Forus er det tilnærmet 3000 kroner per kvadratmeter. Vi følger

markedet nøye, både når det gjelder ­boliger og næring, og selger til markeds­ pris, understreker Ravndal.

Sandnes tomteselskap KF driver en omfattende virksomhet i Sandnes og er eid hundre prosent av Sandnes ­kommune. Ravndal sier selskapet har fire hovedformål: Fremskaffe flest mulig rimelige boliger til førstegangs­ etablerere, ­utvikle næringsarealer, hvorav kontorintensive arealer i sentrum og plasskrevende arealer utenfor sentrum, fremskaffe arealer for offentlige bygg, samt spesielle prosjekter. Eksempler på sistnevnte er Havneparken og kollektiv­ knutepunktet på Ruten. Sandnes tomte­ selskap har åtte ansatte, en egenkapital på en halv milliard kroner og har siden etableringen i 2000 oppnådd et gjennom­ snittlig årlig resultat på 40 millioner.

– Resultatet har variert fra 7 ­millioner kroner til 110 millioner, og den største delen av overskuddet er beholdt i ­selskapet, som skal være ­selvfinansier­ende, sier Ravndal. Fem politiker­oppnevnte representanter sitter i styret i selskapet, to fra næringslivet, og slik har det vært i mange år.

– Et av de overordnede oppdragene som er gitt til oss fra politikerne, er å markere Sandnes som en regional adresse for næringslivet. Målet er at Sandnes skal være attraktivt for næringslivet og et nytt regionalt tyngdepunkt, en «foretrukken næringsadresse», sier Ravndal.

Tekst JAN REVFEM E-post JAN@NE.NO Ill.: SPACE GROUP

Kjøper av grunneierne Sandnes tomteselskap kjøper arealer av grunneiere og sørger for at arealene blir regulert, det vil si: Sandnes tomteselskap står for detaljreguleringen av boligtomter, men ikke næringstomter, dette er opp til utbyggerne selv. Eneboligtomter selges enkeltvis til de som vil bygge eget hus.

Kjøperen står fritt til å planlegge huset innenfor de bestemmelsene som reguleringsplanen legger. Ved en konsentrert boligbebyggelse selgers tomtene feltvis til et utbyggingsfirma. Firmaene må så konkurrere, slik at feltet selges til det den som kan tilby den billigste og beste boligen til kjøperen.

107

Baard Schumann i Selvaag Bolig tror på regulering av sitt tomteområde i 2016 eller tidlig 2017.

– Kommer nok i land Selvaag Bolig får det nesten som det de ønsker i Sandnes ­sentrum.

Den børsnoterte eiendomsutvikleren kunngjorde i mars 2013 at de sammen med AVA Eiendomspartner og Varner Kapital skal utvikle et område i Sandnes sentrum.

– Vi er godt fornøyd med denne ­transaksjonen. Tomteområdet ligger i Sandnes sentrum som er et av våre ­viktigste geografiske satsningsområder.

Avtalen er i tråd med vår strategi om kontinuerlig kjøp av nye tomter i og rundt Stor-Oslo, Stavanger og Bergen, uttalte adm. direktør Baard Schumann i Selvaag Bolig i 2013.

Deler av tomten skal skilles ut og ­legges i et eget selskap, hvor Selvaag Bolig får 80 prosent av aksjene. Denne

tomten kan i tillegg til boliger gi 20 000 ­kvadratmeter næringsareal. Men i mai i år skrev Stavanger Aftenblad at Sandnes kommune hadde snudd 180 grader. ­Kommunen vil ha 45 prosent av det 72 000 kvadratmeter store ­området til park.

Antall planlagte boliger må ­reduseres fra 700 til 400.

Ført bak lyset – Dette kommer som lyn fra klar ­himmel.

Vi har lagt ned mye tid og penger i prosjektet og har sett frem til å bygge ut området der det er plass til både ­boliger, byrom, butikker, ­bedrifter, hotell og andre næringsarealer, sa Schumann til Aftenbladet.

– Vi er ført bak lyset av Sandnes ­kommune. Dersom kommunen står på sitt, vil det være vanskelig å få store, seriøse utbyggere til å ­satse i Sandnes. Vi er avhengig av en­forutsigbar ­kommune.

Dette er det mest ­uforutsigbare jeg har vært borti, tordnet han.

Selvaag Bolig hadde ifølge ­Aftenbladet håpet å starte utbyggingen på slutten av 2016 eller tidlig i 2017 og deretter bygge ut området over syv til ti år. Prosjektet ble imidlertid sendt i retur til Selvaag.

– Men politikerne har tenkt seg om, og vi har en god dialog med dem. De ville ha noe mer parkområder, så vi har gjort noen justeringer og ender nok opp ikke så langt fra u ­ tgangspunktet. Vi ­kommer nok i land, sier Baard Schumann til N ­ æringsEiendom.

– Føler du deg fortsatt lurt?

– Av og til er det greit å bruke pressen, svarer Schumann lurt.

Han tror på rundt 700 boliger og ­mener området de sitter på burde ha vært omregulert for lenge siden.

– Jeg tror det blir regulert i 2016 eller i tidlig 2017, men slik som markedet er der borte nå, har vi ingen hast, sier Schumann.

Tekst JAN REVFEM E-post JAN@NE.NO

108

NE 11 2015

STAVANGER

– Større forskjeller Utbyggere i Sandnes må heretter regne med større forskjeller i hvor mye de må ut med i infrastruktur­ bidrag.

Private utbyggere i Sandnes må i dag være med på å spleise på gangveier, parker, gangbroer og kollektivanlegg i hele sentrum. Midlene går inn i et kommunalt fond, og Sandnes kommune håper på årlige innbetalinger til fondet på 13–17 millioner kroner. Bidraget fra utbyggerne beregnes etter antall kvadratmeter som skal bygges ut. Dette bidraget er i kommune­delplanen for sentrum fastsatt til 950 kroner per kvadratmeter for

boliger og 650 kroner per kvadratmeter for næringsbygg.

Men advokatfirmaet Harris klaget på vegne av utbygger NCC på ordningen i Sandnes, som de mener er i strid med plan- og bygningsloven. NCC måtte ved et større boligprosjekt betale inn hele 7 millioner kroner til dette spleise­laget.

Etter plan- og bygningsloven kan en utbygger pålegges å bekoste nødvendige planvedtak ved en utbygging, men en privat utbygger i Sandnes kunne i ytterste konsekvens måtte bidra til å finansiere sentrumstiltak i en annen del av byen.

Kritikkverdig Saken ble derfor klaget inn for Sivil­ ombudsmannen, som har avgitt uttalelse og er kommet frem til at det er punkt 1.4 i kommunedelplanen som er kritikk­ verdig. Sivilombudsmannen viser i en uttalelse datert 7. september til for­

arbeidene og departementets uttalelse til plan- og bygnings­loven. Her må tiltaket som utbygger helt eller delvis pålegges å bekoste, ha en «saklig sammenheng med utbyggingen for å være nødvendig». Ombudsmann Aage Thor Falkanger og hans eksperter er derfor kommet til at punkt 1.4 i kommunedelplanen i Sandnes er i strid med nødvendighetskravet i plan- og bygningsloven § 17–3 tredje ledd første punktum.

Uttalelsen fra Sivilombudsmannen fikk Sandnes kommune til å sette ned en interngruppe for å vurdere innholdet.

Kommunen har også bestemt seg for å hente inn ekstern bistand fra advokat­ firmaet Hjort i Oslo for å se på problemstillingene.

– Uttalelsen er at vår praksis er i strid med bestemmelsene i plan- og ­bygnings­loven. Men vi vil ha en av­ klaring om det er selve sentrumsplanen

109

Eiendomsutviklere må bidra til å dekke infrastrukturkostnader når de bygger i Sandnes. ­(Foto: Shutterstock)

110

NE 11 2015

STAVANGER

Ombudsmann Aage Thor Falkanger slo fast at Sandnes kommune må endre praksis ved utbyggingsavtaler.

eller det som følges opp av de under­ liggende utbyggingsavtalene som er ugyldig. Sivilombudsmannen går ikke langt i å konkretisere dette, men viser til ­bestemmelsene i Plan- og bygnings­lovens kapittel 17, uttaler kommuneadvokat Trond Fjermestad-Svendsen til Nærings­ Eiendom. Interngruppen i kommunen hadde i slutten av oktober et langt møte der gruppen behandlet temaet og ­uttalelsen fra Sivilombudsmannen.

For langt – Er dere enige i kritikken fra Sivil­ ombudsmannen?

– Vi er enige i noe av kritikken. Det går for langt når vi pålegger utbyggerne å dekke kostnader til eksempelvis en småbåthavn. Derfor har vi begynt å jobbe med en annen fordelingsnøkkel om ­hvordan finansieringen av infrastruktur skal fordeles på den enkelte utbygger.

Dette gjelder både infrastruktur i nær­ området og type infrastruktur. Kjerne­ områdene vei, vann og kloakk er greit, mens andre ting som parker og grønt­ anlegg er løsere knyttet. Men vi har som sagt et behov for en nærmere presisering, svarer kommune­advokaten.

Tiltakene som utbyggere etter dagens avtaler kan måtte dekke, består av hoved­ veier med kollektivanlegg, parkanlegg, viktige byrom, gangveier, gangbroer, kanaler, gjestehavn, småbåthavn, jern­ baneundergang, havnepromenader, teknisk infrastruktur under og over ­terrenget, samt kunstnerisk utsmykning.

Det er altså ikke småtterier, men her går det altså mot en endring.

– Hva tror du konsekvensene blir ved en endring av praksis?

– Vi må differensiere kostnadene mer. Noen utbyggere får en større ­regning enn andre. I områder med dårlig

­utbygget ­infrastruktur må ut­byggerne ta en f­ orholdsmessig større del av ­kostnadene.

– Hva skjer med den konkrete klagen fra NCC? – Vi må lage en ny matrise, der vi regner ut bidrag og ut fra denne ­matrisen finner differansen i forhold til dagens bidrag. Så må vi gå i dialog og ­forhandlinger med NCC og få til et slags oppgjør og avregning, svarer Fjermestad-­ Svendsen.

Sandnes kommune venter nå på svaret fra Sivilombudsmannen og hvilke presiseringer han har.

– Vi er også i gang med nye kostnads­ kalkyler, som i stor grad er bygget på samme lest som den forrige matrisen, sier kommuneadvokaten.

Tekst JAN REVFEM E-post JAN@NE.NO

Hvem vil juble høyest?

Hvilke eiendomsselskaper er best kjent og best likt i Oslo, Bergen, Trondheim og Stavanger?

Se hvor sterkt du stĂĽr i forhold til dine konkurrenter.

eiendomsbarometeret.no

112

NE 11 2015

BERGEN

Vil bygge 200 hotellrom Tom Rune ­Pedersen vil utvide kjøpe­ senteret Xhibition med 200 hotellrom og to etasjer til nye ­butikker.

20 000 kvadrat­meter med arealer og 42 ­butikker.

Xhibition er eid av AB ­Eiendommer, der hovedaksjonær er Tom Rune ­Pedersen, en stor lokal Bergen-­investor.

Den totale eiendomsmassen til AB ­Eiendommer utgjør omtrent 250 000 kvadratmeter, og selskapets egeneide eiendommer ligger hovedsakelig i Bergen.

Flere planer Xhibition er et kjøpesenter i ­Småstrand­gaten 3 i Bergen s­ entrum, ­mellom Lille Lungegårds­vannet og ­Bergen havn (­Fisketorget). ­Senteret åpnet i 2004 og har nå rundt

Ifølge nettstedet Vest24 fortalte ­Pedersen onsdag utfyllende om hotellplanene til AB Eiendommer og andre ­planer i hjertet av Bergen. Dette ­skjedde under et lunsjmøte for gårdeiere og

­ iendomsutviklere i regi av Bergen e ­Sentrum AS. Vest24 skriver at Nye Xhibition etter planen skal bestå av to etasjer med nye butikker og 200 hotellrom, fordelt over ti etasjer. Samlet blir utvidelsen på om lag 10 000 kvadratmeter. Pedersen mener planene kan realiseres i løpet av fem år.

– Vi mangler signalbygg, store vyer og det flotte designet fra vår tid i sentrum.

Derfor håper jeg vi får lov til å realisere dette, fordi det vil gjøre en signifikant ­forskjell for handelsvirksomheten i ­sentrum, sier Pedersen til Vest 24.

NEnyheter.no

113

Bygger stort i Bergen Rasmussen Eiendom fører opp et nesten 10 000 kvadratmeter­ stort bygg i Bergen.

Det er AF Gruppen (AFG) som opplyser i en børsmelding at LAB Entreprenør AS, et datterselskap av (AFG), er ­valgt av Kanalveien Næringsbygg AS som

entreprenør for bygging av Kanalveien 7 i Bergen. Det blir det femte bygget LAB Entreprenør AS bygger for Rasmussen Eiendom AS. Kanalveien 7 ligger på Mindemyren sør for Bergen sentrum, rett på øst­siden av E39 sørover og ved Solheimsvatnet (midt på bildet), ikke langt fra det nylig solgte NRK-bygget.

Kontrakten omfatter ifølge ­børs­meldingen bygging av et næringsbygg på totalt 9951 kvadratmeter

BTA, er en totalentreprise, og har en ­verdi på 185 millioner kroner, ­eksklusive moms. Det betyr en opp­ føringskostnad på ca. 18 600 kroner kvadratmeteren.

Kontorbygget får fem etasjer for utleie og to underetasjer med tekniske rom, sykkelparkering og bilparkering. ­Arbeidene starter umiddelbart, og ­planlagt ferdigstillelse er mai 2017.

NEnyheter.no

Thon øker i Sartor Olav Thon Eien­ domsselskap øker eier­andelen i Sartor ­Storsenter.

Sartor Storsenter ligger i Straume, ca. 15 kilometer vest for Bergen sentrum, og har 100 butikker og serverings­ steder. I desember 2012 ble det kjent at Olav Thon Eiendomsselskap er med på

å investere bortimot en halv milliard i senteret.

For om lag ett år siden var det en nyåpning av senteret, som er bygget ut i etapper. Når det gjelder kjøpesenteret, er dette modernisert og utvidet med nye bygg på ca. 20 000 kvadratmeter. Totalt skal det investeres for vel 2 milliarder kroner i senteret, som også omfatter en kino, et vitensenter, hotell, kontorer og en rekke leiligheter.

I en pressemelding tirsdag opplyses det at utvidelsen av Sartor Storsenter ferdig­

stilles endelig sommeren 2016. Eierne av Sartor Storsenter, Olav Thon Eiendomsselskap og Sartor Holding AS, har nå valgt å etablere et felles eierselskap for Sartor Storsenter og Kystbygarasjen.

Det nye eierselskapet, Sartor ­Storsenter Ask, skal fra 1. desember 2015 eies med 60 prosent av Olav Thon E ­ iendomsselskap ASA og 40 prosent av Sartor Holding AS. Olav Thon Eiendomsselskap øker dermed eierandelen fra 40 prosent.

NEnyheter.no

114

NE 11 2015

BERGEN

Lars Clementsen Pedersen i MAD arkitekter vil ha et mer tydelig definert byrom på Bryggen.

(Foto: MAD arkitekter)

Bybanen kan gi ­bergenserne Bryggen tilbake Bybanen over ­Bryggen kan gi ­bergenserne Bryggen tilbake som sitt byrom.

Bryggen er en av Bergens aller største turistattraksjoner (bare slått av Fløyen og Fisketorget), med over 1 million turistbesøk i perioden mellom mai og ­september. Men for innbyggerne

i ­Bergen er ikke Bryggen et sted å ­tilbringe tiden. Tall fra Bryggens ­Venner viser at ­bergenserne står for kun 200 000 besøk på Bryggen gjennom hele året.

Menneskene skaper byen Det kan det bli en endring på nå når Bybanen skal legges over Bryggen. En eller to stoppesteder vil bidra til mer liv og røre.

– Generelt kan man si at kollektiv­ knutepunkt gir en stor tilstrømning av mennesker, sier Lars Clementsen ­Pedersen i MAD arkitekter.

Han leder Bergen-kontoret til arkitekt­firmaet og er opptatt av at det er menneskene som skaper byen.

– Mennesker er kanskje det ­viktigste for å skape et aktivt byrom. For de virksom­hetene som holder til på B ­ ryggen, er det en fordel å få Bybanen over ­Bryggen fremfor i en tunell. Menneskene som venter på banen og som skal ordne noen ærender på vei til og fra bybanen vil kunne ha enormt stor effekt på folkelivet der, sier Pedersen.

Den fordelen ser også flere av de som driver næringsvirksomhet på Bryggen.

En undersøkelse som Bergen Sentrum AS

115

Bybanen over Bryggen vil gi mer liv og røre på Bryggen.

(Fotomontasje: Vidar Langeland /Bergensavisen)

gjennomførte hos sine medlemmer før sommeren viste at de fleste nærings­ drivende ville ha bybane over Bryg­ gen. Bergen Sentrum representerer til ­sammen 450 butikker, serveringssteder og serviceinstitusjoner i sentrum.

– En bybanestopp vil gjøre Bryggen til en del av hverdagsbyen, sier Pedersen.

Definere byrommet Det nye Byrådet vil ta initiativ til en mulighetsstudie for positiv utvikling av Bryggen med tilknyttede aktører. Målet er en helhetlig utforming av området rundt Bryggen og Torgallmenningen.

Det synes Pedersen er en god idè.

– Utfordringen med Bryggen er at det ikke er et spesielt tydelig definert byrom, med en svært bred kaifront mellom hus­ rekken på Bryggen og Vågen. Jeg håper man kan gjøre noe der som definerer byrommet. Det nye servicebygget på Fisketorget av Helen og Hard gjør jobben på Fisketorget, og Bryggen trenger noe tilsvarende for å bli interessant i hver­ dagen, sier MAD-arkitekten.

Han mener det bør være et lite bygg på holdeplassen, gjerne med spennende arkitektur og som inneholder en liten kafé eller en kiosk.

Lars Clementsen Pedersen er ­samtidig opptatt av at utleierne av lokaler ikke bare legger opp til at det er turister som kommer.

– Gårdeierne må tenke på hver­ dagsliv for innbyggerne i Bergen vel så mye som postkort og souvernier.

Bergenserne er ute etter å få dekket relativt praktiske behov når de hast­ er til og fra Bybanen, de kjøper ikke troll og Dale-gensere hver dag, sier MAD-arkitekten.

Tekst DAG-JØRGEN SALTNES E-post DAG@NE.NO

116

NE 11 2015

BERGEN

G.C. Rieber Eiendom vurderer å selge DNBs kontorer i Solheimsviken.

(Foto: Sindre Ellingsen)

5 milliarder i sikte i Bergen 2015 kan bli et kronår for salg av nærings­eiendom, med en omsetning på over 5 milliarder kroner.

Næringseiendomsmarkedet i Bergen har vært preget av at eiendommer selges fra bergensere til bergensere. Ifølge Kyte Næringsmegling ble en tilnærmet «ubetydelig andel» av kjøpene i 2014 på 3 milliarder kroner gjort av utenbys investorer. Men i år kan det se ut som om flere store eiendommer ender opp med å bli solgt til investorer fra uten­ for ­B ergen, både ellers i Norge og til ­internasjonale investorer.

Store ting på gang Eiendomsaktører som G.C. Rieber ­Eiendom, ROM Eiendom og Odfjell ­Eiendom er i markedet for å selge kvalitets­eiendommer i Bergen. NE nyheter kunne i slutten av september avsløre at G.C. Rieber Eiendom vurderer å selge DNBs hovedkontor i Solheims­ viken. Eiendommen på 42 000 kvadrat­ meter har årlige netto leieinntekter på over 70 millioner kroner, og prisen kan komme opp i opp mot 1,5 milliarder kroner.

– Vi er ute og tester eiendommen i markedet, og det er kun hvis vi får en virkelig interessant pris, at vi vil selge. Men vi opplever at det er en god interesse for eiendommen, sa adm. direktør Tor Instanes i G.C. Rieber Eiendom til NE nyheter.

Kort tid etter kunne NE nyheter fortelle at ROM Eiendom var i markedet

117

118

NE 11 2015

BERGEN

ROM Eiendoms Zander Kaaes gate 7 kan oppnå yieldrekord i Bergen.

(Foto: ROM Eiendom ) for å selge sitt nybygg i Zander Kaaes gate 7 ved jernbanestasjonen. Et salg kan gi yieldrekord og en pris på mellom 700 og 800 millioner kroner.

Ifølge en teaser om eiendommen vil brutto leieinntekter for eiendommen være ca 40 millioner kroner i 2016. Bygget har et totalt areal på 14 900 kvadratmeter og får BREEAM Very Good-­klassifisering og energimerke A/passivhus. 80 prosent av arealet blir leid ut til offentlige aktører.

Legger man til grunn 7,5 prosent eier­ kostnader og en yield på 5 prosent, får man en salgssum på 740 millioner kroner.

Ved en yield på 4,75 prosent, vil prisen bli nesten 780 millioner kroner.

Simonsviken Næringspark kan også bli solgt denne høsten, trolig for mange hundre millioner kroner. I tillegg vil Odfjell selge sitt hovedkontor for rundt 200 millioner kroner.

Over 5 milliarder?

DNB Næringsmegling har anslått at det så langt i år er blitt omsatt nærings­ eiendom i Bergen for 2,5 milliarder kroner. Nærings­megleren skriver at dersom transaksjoner som nå er på

gang landes, vil man få et «kronår» i transaksjons­markedet, med en om­ setning på over 5 milliarder kroner. «Våre prognoser for yieldutviklingen fremover antas å krype ned i området omkring 5 prosent for ny eiendom med kvalitet, sentrums­beliggenhet og lange, gode leieavtaler med solide aktører. For øvrig antar vi at mer ordinær eiendom ­yieldes mellom 5 og 8 prosent.», skriver DNB ­Næringsmegling.

Tekst DAG-JØRGEN SALTNES E-post DAG@NE.NO

Miljøvennlig signalbygg i Fyllingsdalen

otalrenovert kontoreiendom på totalt 14.500 kvm T Miljøbygg med BREEAM NOR Very Good klassifisering En etasje er utleid til GK Norge AS Et knutepunkt for kollektivtrafikken Sykkelparkering og garderobefasiliteter God parkeringsdekning Bergens geografiske midtpunkt Oasen Senter, med ca. 70 butikker, ligger vegg i vegg Kontakt Terje Hjertås | 934 07 175 | terje.hjertas@dnb.no Lars Erik Wirsching | 905 67 398 | lars.erik.wirsching@dnb.no

120

NE 11 2015

BERGEN

Vil konvertere til bolig

121

Et vanskeligere leiemarked med over 200 000 kvadratmeter ledig kontorareal kan gi flere boligkonverteringer i Bergen. (Foto: Shutterstock)

Stadig flere eiendomsbesittere i Bergen vurderer å konvertere kontorbygg til ­boliger.

I sin seneste markedsrapport skriver DNB Næringsmegling om en markant økning

i kontorledigheten i Bergen. Nærings­ meglerens forrige telling viste en ledighet på 168 000 kvadratmeter, t­ il­svarende ca. 8 prosent. Nå har l­ edigheten passert 200 000 kvadrat­meter, ­tilsvarende ca. 10 prosent av byens k ­ ontorareal.

DNB Næringsmegling skriver at denne eskaleringen har skjedd raskere enn de antok for et halvt år siden, og ­skyldes hovedsakelig nedbemanning i olje- og oljeservicenæringen.

Vil konvertere til boliger Bergen har hatt få konverteringer av næringsbygg til boliger de seneste årene, blant annet fordi de risiko­justerte ombyggingskostnadene er for nære nybygg­prisen. Men nå kan det bli mer ­konvertering av gamle kontorbygg til boliger. DNB Næringsmegling s­ kriver i markedsrapporten at den raske ­økningen i kontorledigheten har bidratt til at flere større eiendomsbesittere nå vurderer

122

NE 11 2015

BERGEN

Leienivåer for Stor-Bergen (NOK per kvm.)

Høy standard

Toppnivå

3 000

2 500

2 000

1 500

La

ks

ev

åg

n gs llin Fy

ks Ko

da

ta

le

d

lsi nd

do rri ko

Næ

rin

gs

Sa

re

n

m ru Se

nt

vik nd Sa

Ås

an

e

en

1 000

Kilde: DNB Næringsmegling

omregulering av sine kontor­bygg til ­boligformål. Det er enten snakk om å bygge om den eksisterende bygnings­ massen eller å rive for å bygge nytt.

NRKs Minde-kontor er blant annet kjøpt av BOB for å gjøre plass til 200 boliger.

DNB Næringsmegling trekker frem ­eiendommer sør i Bergen, med gang­ avstand til bybanetraséen B ­ ergen ­sentrum – Flesland, som spesielt ­interessant.

«Det koster ofte tilnærmet det samme å totalrehabilitere eldre ­kontorbygg over

30 år som det gjør å bygge nytt. Vi antar at områdene rundt Sandsli, hvor ca. 50 prosent av k ­ ontor­ledigheten finnes, er godt egnet, og at det der vil finne sted flere k ­ onverteringsprosjekter i tiden ­fremover», skriver nærings­megleren.

Flere utbygginger Leietakerne blir stadig mer kresne når det gjelder sine krav til lokaler.

I tillegg til at beliggenheten er viktig, vil de ha høyere ­standard på lokalene og økt fleksibilitet i ­leieforholdet.

Særlig kravene til ­standard gjør at det ­planlegges flere nybyggings­prosjekter i Bergen-­o­mrådet.

DNB Næringsmegling trekker frem ­Bergen Business Park Flesland som alene har a ­ mbisjoner om å utvikle 200 000 kvadratmeter, et tall som ­tilsvarer dagens ledighet.

Også Bara Eiendom er i full gang med å utvikle et nytt stort næringsområde. I Kronstadparken er ­transformasjonen av det gamle industriområdet til kontor- og nærings­arealer i full gang. Ferdig utviklet

123

Kontorledigheten i Bergen Ledighet % (h.a)

Ledighet (kvm.)

12%

250.000 10.0%

10%

200.000 8% 150.000 6% 100.000

4%

50.000

2%

0

0% 2009

2010

2011

2012

2013

2014

2015

Kilde: DNB Næringsmegling

vil området ha rundt 70 000 kvadrat­ meter med kontor- og næringsarealer.

Leieprisene Med en kontorledighet på 10 prosent, begynner også leiemarkedet i Bergen å gi litt etter. DNB Næringsmegling skriver at leieprisene ligger stabilt i f­ orhold til tidligere år, men registrerer sporadiske enkelttilfeller med prisen ned mot 1200 kroner per kvadratmeter for gode kontor­ arealer og på nybygg i randsonen. «I et balansert marked burde disse vært ca. 500

kroner per kvadrat­meter høyere», skriver nærings­megleren i markeds­rapporten.

I sentrum er leieprisene for nybygg rundt 2500 kroner og betalingsviljen for de beste lokalene i sentrum er ­fortsatt høy. Eldre kontorlokaler med god ­standard i sentrum leies ut for mellom 1700 og 2000 kroner per kvadratmeter.

I Åsane og Bergen nord er leie­prisene for kontorlokaler med høy s­ tandard m ­ ellom 1200 og 1500 kroner per kvadratmeter, med et toppnivå på rundt 1700 kroner meteren.

I Sandviken er leieprisen for tilsvarende

l­ okaler mellom 1100 og 1600 kroner per kvadratmeter, mens den såkalte Nærings­ korridoren har priser m ­ ellom 1300 og 1700 kroner per ­kvadratmeter.

I områdene Sandsli, Kokstad, ­Fyllingsdalen og Laksevåg er leieprisene fra 1100-1200 til 1600-1700 kroner per kvadratmeter, med inngåtte toppnivåer på enten 2000 kroner eller rett oppunder 2000 kroner per kvadratmeter.

Tekst DAG-JØRGEN SALTNES E-post DAG@NE.NO

124

NE 11 2015

BERGEN

Gammelt ­ Statoil-bygg kan bli boliger

Deler av Statoils ­gamle bygg på ­Sandsli kan bli omgjort til boliger.

Daværende Vital Eiendomsfond (nå ­Scandinavian Property Fund) kjøpte våren 2011 Statoils bygg på Sandsli sør for Bergen sentrum for rundt 700 ­millioner kroner. Eiendommen er på hele 43 500 kvadratmeter.

Med på kjøpet fikk fondet en lang og sikker leiekontrakt med Statoil frem

til 31. desember 2020. Men det var ikke noe nybygg som ble overtatt, og bygget vil være gammelt (oppført 1984–85) når leiekontrakten går ut.

Oppgraderinger Store oppgraderinger må til, selv om at Sandslihaugen 30 er k ­ ontinuerlig ­vedlikeholdt og modernisert de ­senere årene. Dessuten opplyste DNB ­Scandinavian Property Fund i rapporten for fjerde kvartal 2014 at Statoil har m ­ eddelt at de vil ­fraflytte ­eiendommen. Oljegiganten er på plass i det nye p ­ risbelønte bygget i ­Sandsli­veien 90.

Ifølge Fanaposten kan de gamle kontorene ende opp som boligområder i fremtiden. Etter et besøk på eiendommen, skriver Fanaposten at «innvendig er kontorene tømt for både folk og inventar.

Det er midt i arbeidstiden, men ingen er å se. Og det ser ikke ut til å ha vært noen innom Statoils gamle bygg på lenge.»

Byrådet i Bergen behandlet nylig et planforslag for Sandsli vest. Det nye planforslaget er en endring og oppdatering av en rekke gjeldende reguleringsplaner på Sandsli. Formålet med planforslaget er fortetting og tilrettelegging for videre utvikling av nærings-, service-, bolig- og senterformål.

125

Statoil har forlatt det gamle kontoret på Sandsli til fordel for et nybygg i Sandsliveien 90. (Foto: DNB Næringseiendom)

Bybanestopp Senterfunksjoner skal utvikles dels på det eksisterende området i sør og dels tilknyttet et nytt stoppested på ­Sandslimarka. Byutviklingsbyråden mener planforslaget legger til rette for en videre utvikling av et tradisjonelt nærings­område til et fortsatt nærings­ preget område.

Men, det bør bli flere formål og ­funksjoner for å sikre attraktivitet og konkurransekraft. Byrådet og byråden ønsker derfor en bedre balanse mellom arbeids­plass, service- og boligformål. Dette skal realiseres innenfor et perspektiv av den såkalte 10-minutters byen.

Adm. direktør Gro K. Boge i DNB Næringseiendom AS mener planen for Sandsli Vest er god, men at det underveis i planarbeidet har skjedd veldig mye.

Hun sier til Fanaposten at sann­ synligheten er høy for at det vil skje med en høyere ­andel bolig enn det som ligger inne i dagens planforslag. Boge utelukker derfor ikke endringer for ­gamlebygget til Statoil.

Vanskelig marked – I forhold til den nye regulerings­ planen som innebærer storstilt ­u tvikling av næringsbygg, ser vi at markedet i dag er vanskelig. Dersom

dette vedvarer, kan det bli aktuelt å søke endring for deler av dette, sier Boge.

Eier av Odfjell-bygget, Trond ­Drager i Bergen Næringsbygg AS, ­m ener ­kombinasjonen av bolig, kontor og god infrastruktur gir ­ Sandsli det største ­vekstpotensialet i hele Bergen. Til ­s ammen åpner planen for bygging av 11 000 ­a rbeidsplasser i området, hoved­­sakelig gjennom ­u tvidelse av dagens kontor­ eiendommer.

Tekst JAN REVFEM E-post JAN@NE.NO

126

NE 11 2015

BERGEN

Stoppes av ­ odsterminalen g

En uavklart situasjon for godsterminalen i Bergen stopper Rom Eiendoms planer for utvikling av Nygård­ stangen og Minde­ myren.

Rom Eiendom er i ferd med å føre opp et om lag 15 000 kvadratmeterstort kontor­ bygg i Zander Kaaes gate 7. Eiendommen er tilnærmet fullt utleid, etter at KLP, Konkur­ ransetilsynet, Nasjonalt Folkehelseinstitutt og Jebsen Skipsrederi er blitt hanket inn som leietakere. Nybygget, som ligger rett

ved Bergen jernbanestasjon, vil være inn­ flyttings­klart i 2016 og er også lagt ut for salg.

Men det NSB-eide eiendomsselskapet har langt større utviklingsplaner i om­ rådet. Disse planene forutsetter imidlertid at dagens godsterminal på Nygårdstangen flyttes et annet sted. Jernbaneverket må ha nye arealer for å kunne drive med frakt og omlasting av gods.

Store Lungegårdsvann er ett mulig alternativ. I dag driver Jernbaneverket, fylkeskommunen og Bergen kommune med en såkalt mulighetsstudie for å se på hvordan de kan fylle ut i Store Lungegårdsvann, eller de må finne andre løsninger for en fremtidig godsterminal.

Ny bybane I denne kabalen står traseen for en ny bybane sentralt. Jernbaneverket må

ifølge Bergensavisen mest sannsynlig frigi arealene sine på Mindemyren hvis bybanen skal kunne gå fra Nygård­stangen via Haukeland til Minde og deretter til Fyllingsdalen som planlagt. Rom ­Eiendom sitter på store tomtearealer både på Nygårdstangen og Mindemyren som de vil utvikle, og eiendomsselskapet er bekymret for fremdriften.

«Hvis Bergen kommune, for å få en kortsiktig fremdriftsgevinst for bybanen, legger til rette for en storstilt utbygging og utvidelse på Nygårdstangen, vil man sannsynligvis sementere dette byom­ rådet for terminalvirksomhet i mange tiår fremover», skriver blant annet selskapet i en høringsuttalelse.

På Nygårdstangen eier Rom ­Eiendom et tomteområde på 70 mål. Med en tomte­ utnyttelse (TU) opp mot 300 prosent, er

127

ROM Eiendom har store tomtearealer ved ­jernbanestasjonen, men må vente på hva som skjer med godsterminalen.

derfor det teoretiske utbyggings­potensialet noen hundre tusen kvadratmeter, uten at direktør for u ­ tvikling i Rom Eiendom, Morten ­Austestad, kan konkretisere de eksakte volumene.

– Men på Nygårdstangen ser vi for oss boliger og kontorer, slik at vi kan få til en sentrumsutvikling, sier Austestad til NæringsEiendom.

– Hva tror du om fremdrift og ferdig­ stillelse?

– Nei, jeg tør ikke si noe om det. Dette er en beslutning som involverer både stat og kommune og er et svært langsiktig prosjekt. Vi snakker kanskje om 300 000 kvadrat­meter, som det sikkert vil ta 15–20 år å utvikle. Til sammenlikning er hele ­Barcode-rekken på drøyt 200 000 kvadrat­ meter, og her ­startet vi byggingen i 2005, svarer han.

Stort potensial – Nygårdstangen har et stort byutviklings­potensial, men så lenge godsterminalen ligger der den ligger, kan vi ikke starte noen bygging, understreker Austestad.

– Hvor mye må være forhåndsutleid før dere setter spaden i jorden?

– Vanligvis er det 50–60 prosent. ­Andelen lå på 50 prosent utleid før vi satte i gang bygget i Zander Kaaes gate 7.

Det gamle industriområdet Minde­ myren, 3 kilometer sør for Bergen sentrum, har nettopp vært gjennom en omfattende reguleringsplan. Her skal ­eksisterende industri- og lager­ bebyggelse etter hvert omdannes til bolig- og kontorområder. Det skal også åpnes en kanal langs området, og det blir flere parker og plassdannelser.

Men eiendommen til Rom Eiendom på Mindemyren er foreløpig båndlagt som jernbaneformål/reserveterminal og inngår i det store spillet om en ny godsterminal. Også på Mindemyren må derfor spørsmålet om en fremtidig hovedgodsterminal for Bergensområdet avklares før en utbygging er aktuelt. ­Etter at Jernbaneverket frigir området, kan det igangsettes en detaljregulering på eiendommen, men tidspunktet for mulig byggestart er uavklart.

Austestad sier at på Mindemyren er Rom Eiendom en av mange grunneiere i området, men eier et tomteområde til­ svarende 20 mål.

Tekst JAN REVFEM E-post JAN@NE.NO Foto ROM EIENDOM

Oslo 11.02.2016 Radisson Blu Plaza Hotel, Oslo

Arrangør:

PĂĽmelding

w: www.nekunnskap.no E: post@nekunnskap.no Fagkonferanse: kr. 4 500,- eks mva per deltaker Bankettmiddag: kr. 1 950,- eks mva per deltaker

FOREDRAGSHOLDERE Disse med flere kommer, kommer du?

Niels A. Torp • Erling Fossen • Karsten Kallevig • Peter Groth • Peter Butenschøn • Christian Ringnes Arthur Buchardt • Kim Lisø • Øystein Dørum • Bård Eker • Martin Mæland • Ellen de Vibe

For løpende oppdateringer og nyheter om program og innledere, se www.nekunnskap.no

Hovedsamarbeidspartnere:

Samarbeidspartnere:

130

NE 11 2015

TRONDHEIM

Entra med storsatsing i Trondheim

Entra vil de ­ nærmeste årene utvikle ­bortimot 60 000 ­kvadratmeter med nye kontor­ lokaler i Trondheim, ­konsentrert rundt tre større prosjekter.

Det mest kjente prosjektet er 13 000 kvadratmeterstore Powerhouse Brattør­ kaia, som har vært «i støpe­skjeen» siden 2012. Kristin Haug Lund, ­direktør for Prosjekt og ­Teknisk i Entra, sier til NæringsEiendom at Powerhouse-­ prosjektet på Brattørkaia er ferdig ­regulert og har gått gjennom de ­nødvendige politiske godkjenninger.

Bygget blir i åtte etasjer, med plan fra 900–2200 kvadratmeter.

– Fra vi setter første spaden i jorden, regner vi med en byggetid på 18–24 måneder, og vi er nå i en sam­ handlingsfase med entreprenør. Vi har

også begynt å jobbe med leietakere. Dette blir et Powerhouse 2, etter Powerhouse på Kjørbo i Sandvika, så det blir viktig for oss å bygge så kostnadseffektivt som mulig, sier Haug Lund.

– Hvor langt er dere kommet i ­utleiearbeidet?

– Vi er i samtaler med flere aktører, hovedsakelig private leietakere, men offentlige leietakere ville også oppnådd en god signaleffekt i et sånt bygg. Det blir nok et flerbrukerbygg, fordi det er ikke mange enkeltbrukere i Trondheim som søker så store lokaler. Vi ser for oss utadrettet virksomhet i første etasje, men

131

nå er det viktig å fylle opp kontordelen av bygget, svarer Anders Solaas, direktør for Utleie og Forretningsutvikling i Entra.

2018?

– Bygget er tilrettelagt for å deles opp.

Målet må være en ferdigstillelse i løpet av 2018, litt avhengig av hva som er signert av kontrakter, fortsetter han.

Det er altså ennå ingen signerte leie­ kontrakter. Spørsmålet blir da hvor mye som må være forhåndsutleid før Entra starter på selve byggingen.

– Det er ikke ofte vi setter i gang ved en forhåndsleie under 60 prosent,

sier S ­ olaas. Han peker på det ­tidligere industri­området Dora som en ­konkurrent til Powerhouse Brattør­ kaia. Rom ­Eiendom skal ­dessuten føre opp det såkalte Trapphuset på nærmere 5000 kvadratmeter over jern­ banesporene ved Trondheim sentral­ stasjon, rett i nærheten.

– Men vi skal opparbeide et ­f antastisk område i Trondheim, sier Solaas om utviklingen på Brattørkaia.

I slutten av oktober kom ­meldingen om at Enova støtter Powerhouse ­Brattørkaia med 36,5 millioner ­kroner.

Dette skal bidra til at bygget blir

­ orges mest energieffektive kontor­ N bygg. ­Prosjektet får ett av Nord-­ Europas største solcelleanlegg, slik at det produseres mer energi enn det som brukes gjennom livsløpet. ­Investeringen på 36,5 millioner k ­ roner er Enovas største støttetilsagn til ett byggeprosjekt. Det er meningen at Powerhouse Brattørkaia skal ­produsere rundt 1 GWh energi, samtidig som ­energibehovet er under en tredjedel av det som er vanlig for kontorbygg.

Målet er at solcelleanlegget også skal levere energi til andre Entra-bygg i området.

132

NE 11 2015

TRONDHEIM

Det blir grønt i Powerhouse.

Historisk høyt – Hva betyr støtten fra Enova for ­Powerhouse Brattørkaia?

–Det er svært positivt for Entra å motta dette tilskuddet, som har gjort det mulig for oss å benytte oss av ny tekno­logi og nye løsninger. Nå kan vi få til et bygg som er bedre enn hva forskriftene krever.

Støtten er historisk høy og betyr utrolig mye for oss som utvikler. Den styrker oss i konkurransen og bidrar i realiseringen av et pionerprosjekt, der leietakerne i praksis ikke betaler for strøm gjennom felleskostnadene. Energi utgjør normalt om lag halvparten av felles­kostnadene, svarer Haug Lund.

Det neste store prosjektet til Entra i Trondheim er Holtermanns veg 1, rett på vestsiden av innfartsåren Elgesetergate

og 200 meter fra Lerkendal stadion og også nær Kunnskapsbyen og NTNU. Her er planen å utvikle kontorer og under­ visningslokaler, i tillegg til parkerings­ anlegg. Dette er en eiendom som Entra i 2010 kjøpte for 91 millioner kroner.

Et flertall i bygningsrådet i ­Trondheim tillater 15 etasjer på den tidligere ­kommunale eiendommen.

Entra ønsket seg opprinnelig 20 etasjer, men 15 etasjer er fullt akseptabelt, og selskapet vil nå legge til rette for blant annet en campusløsning på eiendommen.

37 000 m2 – Vi nærmer oss en avslutning av plan­ saken, med politisk behandling i by­styret i slutten av november. Vi er spente, men håper på et positivt vedtak for

totalt 37 000 kvadratmeter BRA. Vi ser for oss en mulig trinnvis utbygging av eiendommen, med både kontorer og ut­danning og kanskje noe utadrettet virk­ somhet. Det er dårlig med servicetilbud i området. Vedtaket om samlokalisering av NTNU på Gløshaugen er interessant og å kunne samle teknologimiljøet i Trond­ heim. Dessuten skal Holtermanns veg få en høyere miljøprofil, med mindre trafikk og flere grønne områder, forteller Haug Lund.

– Hva kan du si om forventet fremdrift og ferdigstillelse?

–Vi håper som sagt på på en vedtatt ferdigregulering før nyttår, og da er alt lagt til rette for en utbygging. Vi har ­startet dialogen med entreprenører og rådgivere og har også begynt ­prosessen

133

Entra vil være med på å bygge en ny bydel.

med potensielle leietakere. Det er ­ut­arbeidet skisser fra arkitekter, men vi vil nå spisse dette arbeidet videre.

Hvorvidt vi ønsker å gå ut med et parallell­oppdrag med flere arkitekter, slik vi har gjort det for Universitetsgata 7–9 i Oslo sentrum, gjenstår å vurdere i den videre prosessen. sier prosjekt­ direktøren. Hun tror det er realistisk å se for seg en oppstart av utbyggingen en gang i løpet av 2017.

NTNU peker seg naturlig nok ut som mulig leietaker, og Solaas sier at ­offentlige bedrifter også er aktuelle kandidater.

Byggene kan dessuten egne seg både for enbrukere og som flerbrukerbygg.

– Alle bygg som vi bygger, skal være lette å bygge om. Lokalene skal kunne gjøres om fra cellekontorer til åpent

landskap. Vi skal kunne sette opp skille­ vegger, og det skal være fleksibilitet, sier Solaas.

Hele rekken – Har dere andre prosjekter på gang i ­Trondheim?

– Vi arbeider også med et nybygg på 9000 kvadratmeter ved siden av Power­ house, Brattørkaia 16, og jobber med å fylle opp også dette bygget. Totalt kan vi da utvikle rundt 22 000 kvadratmeter med nye arealer på Brattørkaia og eier nå hele rekken bortover, sier Solaas. Til sammen kan derfor Entra utvikle 50 000 – 60 000 kvadratmeter i Trondheim de nærmeste årene.

– Hvordan ser dere på markedet i regionen?

– Utenfor Trondheim sentrum er det fallende leiepriser, men prisene h ­ older seg for sentrale bygg. Leienivåene ligger vel på rundt 2000 kroner kvadrat­ meteren for nye bygg i sentrum. Det er mange store prosjekter i Trondheim, men vi mener Brattørkaia er et riktig og svært attraktivt utviklingsområde. Vi ønsker å ha inn mer service­funksjoner og ha et helt annet servicenivå i ­området og i våre bygg. Brattørkaia ligger veldig nært sentrum og nær jernbanestasjonen, med bro over jern­ banesporene som forbinder området til Trondheim sentrum, svarer Solaas.

Tekst JAN REVFEM E-post JAN@NE.NO Ill.: SNØHETTA/MIR

134

NE 11 2015

TRONDHEIM

Mediahuset, Vestre Rosten 78. (Foto: Wikimedia)

Får lokaler til 1000 kroner meteren Det er fullt mulig å finne kontorlokaler i Trondheim sentrum for 1000 kroner per kvadratmeter.

Det var i september-utgaven av Nærings­ Eiendom at vi kunne presentere et omfattende leiepriskart for kontorlokaler i Trondheim-området. Der kom det frem at leieprisene for kontorlokaler med høy standard i sentrum ligger på rundt 1500 kroner per kvadratmeter. For topp standard nybygg var det blitt oppnådd ­leiepriser på 2200 kroner per kvadratmeter. Men det er fullt mulig å få langt

rimeligere kontorlokaler i Trondheim sentrum.

Spesielle Trondheim NæringsEiendom har fått hjelp av Norion Næringsmegling for å finne eksempler på hva man får av kontorlokaler i de ulike kontorområdene i Trondheim for 1000 kroner, 1500 kroner og 2000 kroner per kvadratmeter.

135

Kjøpmannsgata 51, sentrum.

Fosenkaia 3, sentrum.

Daglig leder Knut Efskin presiserer at Trondheim er litt spesiell når det gjelder kontorområdene og leiepriser.

– De ulike priskategoriene finnes i alle områder, og det er ingen områder som skiller seg spesielt ut når det gjelder pris. Dog er det slik at de høyeste ­prisene oppnår man kun i de beste byggene i sentrum, herunder Nedre Elvegavn og Brattøra, sier Efskin til NæringsEiendom.

Dermed kan leietakere like gjerne få billige lokaler i sentrum som i ytter­ områder som Tiller og Heimdal.

1000 kroner meteren Knut Efskin og hans kolleger i Norion Næringsmegling har funnet frem flere eksempler på kontorlokaler som tilbys for rundt 1000 kroner per kvadratmeter.

I sentrum kan små bedrifter leie lokaler i

en av bryggeeiendommene i Kjøpmannsgata for denne prisen. Koteng Eiendom har lokaler på mellom 75 og 300 kvadratmeter i Kjøpmannsgt. 51, et bygg som ble bygd av konsul Einar Gram så tidlig som i 1853. Koteng tok over eiendommen i 1986 og har siden totalrehabilitert den til kontor- og forretningslokaler.

Rett ved Trondheim S, i Fosenkaia 3, er det ledig lokaler fra 550 kvadrat-

136

NE 11 2015

TRONDHEIM

Strandvegen 43, Randsonen.

meter til 1100 kvadratmeter for noe over 1000 kroner kvadratmeteren. Det er Eiendomsmegler 1 Næring som er utleiemegler for den sentrale kontoreiendommen.

Reiser man litt ut av sentrum, sørover til Vestre Rosten ved Tiller, har Norinvest ledige kontorlokaler i Mediahuset på Adressen Vestre Rosten 78. Eiendommen på 11 etasker markedsføres til leiepriser fra 990 kroner per kvadratmeter. ­Bygget har en rekke leietakere, blant annet Statens Vegvesen, Sør-Trøndelag Fylkes­ kommune, WTW, GoodTech, Pro Invenia og Trio Regnskap.

Norinvest har også kontorlokaler tilgjengelig for rundt 1000 kroner per kvadratmeter på Sluppen. I Klæbuveien 196B er det areal fra 250 til 900 kvadratmeter ledige lokaler til priser fra 990 kroner per kvadratmeter. SpareBank 1 Regnskapshuset, Sønnico, 3D-Radar, Nidaros Økonomi Service og Orion

Regnskap er blant leiertakerne i Klæbuveien 196B. I sentrum markedsfører DNB Nærings­megling det de kaller «eksklusive kontorlokaler til leie fra 1100 kroner per kvadratmeter per år» i Dyre Halsesgate 18 rett ved Solsiden. Leieprisen forutsetter imidlertid at leietaker er momspliktig, noe som betyr at offentlige leietakere vil måtte betale mer for å kompensere for at gårdeier ikke får fradrag for merverdi­ avgift på investeringer. Lokalene som tilbys er på fra 219 til 351 kvadratmeter.

1500 kroner meteren Når man legger noen ekstra kroner per kvadratmeter i budsjettet for kontor­ lokaler, får man enda mer å velge mellom, og man får mer effektive lokaler med høyere standard.

Norion Næringsmegling har funnet frem eksempler også i dette pris­segmentet, både i sentrum og i randsonen.

I sentrum er det ledige lokaler til rundt 1500 kroner per kvadratmeter i Statens hus i Erling Skakkesgate 25. I fjerde etasje står 393 kvadratmeter ledig, mens det er 729 kvadratmeter ledig i femte etasje. I en annonse på Finn skriver megler EiendomsMegler 1 Nærings­megling Midt-Norge at «Statens hus er et stort kontorbygg som rommer et helt kvartal av nyere og eldre bygningsmasse som er sammenføyd til et helhetlig moderne kontorfelleskap». Eiendommen ligger rett ved kjøpesenteret Trondheim Torg.

Utenfor sentrum arbeider ­Norion Næringsmegling med utleie av Strandvegen 43 på Nyhavna for OBOS ­Forretningsbygg. Eiendommen stod ferdig sommeren 2012 og arealene som er ledig er mellom 300 og 1100 kvadratmeter.

I Ranheimsveien 10, rett ved Leangen og Rotvoll, er det store arealer ledig i et totalrehabilitert bygg. Arealene kan

137

Randheimsveien 10, Randsonen.

Trapphuset, Sentrum. (Ill.: PIR II)

138

NE 11 2015

TRONDHEIM

Abels Hus, Randsonen. (Ill.: Narud Stokke Wiig)

leies ut til flere leietakere og er på fra 1500 kvadratmeter og oppover. Totalt er det 6792 kvadratmeter ledig areal i ­Ran­heimsveien 10. Leieprisene er anslått til rundt 1500 kroner per kvadratmeter.

2000 kroner meteren For leietakere som virkelig slår på stortromma når budsjettet settes, er det flere nybygg tilgjengelig med leiepriser opp mot 2000 kroner per kvadratmeter.

Norion og Entra er i markedet for å leie ut Brattørkaia 16 i den nye by­ delen ved sjøen rett ved sentrum. Entra har store ambisjoner for området (se egen sak) og skal sette opp et nybygg på 8000 kvadratmeter.

I sentrum arbeider også NSB-eide ROM Eiendom med en utbygging ved jern­ banestasjonen. Trapphuset skal ­bygges

over jernbanesporet, med til ­sammen 4600 kvadratmeter, hvorav 1600 er handel og service. Ifølge ROM Eiendom er det ledige næringsarealer fra 200 til 3000 kvadratmeter i bygget. Leieprisene i Trapp­huset er forventet å ligge mellom 1800 og 1900 kroner per kvadratmeter.

I sentrum er DNB Næringsmegling i markedet for å leie ut det som karakteri­ seres som «attraktive lokaler i nybygg ved Nidelven». Det er i Ferjemannsveien 10 at det er lokaler på inntil 460 kvadratmeter.

Bygget stod ferdig sommeren 2015 og ligger rett overfor Rica Bakklandet Hotell og over elven for Royal Garden Hotell.

I Teknobyen skal KLP Eiendom bygge et nytt kontorbygg på 18 300 kvadrat­ meter, hvorav rundt 15 000 er kontor­ areal. Bygget har fått navnet Abels Hus og har ifølge Norion Næringsmegling

anslåtte leiepriser på mellom 1800 og 1900 kroner per kvadratmeter.

Leiepris og effektivitet For leietakere som skal tegne leie­kontrakt er det verdt å merke seg at det ikke bare er husleien i kvadratmeterpris som avgjør hvor dyre eller billige lokalene er.

Byggene med lavest priser er ofte eldre, med en lite arealeffektiv struktur. Det betyr at man ofte må bruke flere kvadratmeter per ansatt enn i for eksempel nye eller totalrehabiliterte bygg. Ofte kan felleskostnadene og driftskostnader som energi også være høyere i de gamle og «billige» lokalene enn i de nye og «dyre» lokalene.

Tekst DAG-JØRGEN SALTNES E-post DAG@NE.NO

Evry satser på eiendomsbransjen med Xledger og Fenistra Automatisk fakturering av leie- og felleskostnader Bygg- og leietakerregnskap med fordelingsnøkler Løpende konsolidering Automatisk håndtering av forholdsmessig mva.

Komplett bankintegrasjon med automatisk avstemming Xledger er integrert med Fenistra

Ta kontakt for en workshop eller en uforpliktende samtale

salg.okonomitjenester@evry.com

140

NE 11 2015

TRONDHEIM

John Edvin Arnstad leder DNB Næringsmegling i Trondheim, som forteller om flere store leie­ kontrakter i år.

Ledigheten øker i ­Trondheim Kontorledigheten i Trondheim nærmer seg 10 prosent.

Det slår DNB Næringsmegling fast i sin siste halvårsrapport. Ifølge DNBs ­analytikere er det nå 124 102 kvadrat­ meter ledig kontorareal i Trondheim. Det er en økning på 14,8 prosent siden første halvår og tilsvarer at 9,5 prosent av alt kontorareal i Trondheim står ledig.

«Ledighetsutviklingen er alarmerende og et akselererende omfang av frem­

leieareal påvirker både leieprisene og ut­byggingstakten i leiemarkedet. Frem­ leieareal har i mange tilfeller kommet som følge av nedbemanninger og i flere tilfeller avvikling av regionskontor innen oljeservice», skriver DNB Nærings­ megling i rapporten.

Det er imidlertid store forskjeller i ledighetsutviklingen i de ulike områdene i Trondheim. I sentrum har ledighetsut­ viklingen vært positiv, med en nedgang på 5 prosent siden DNBs forrige måling. I Heimdalsområdet har derimot ledigheten økt med 9 prosent til 40 000 kvadrat­ meter.

Leieprisene Forskjellene i de ulike delmarkedene i ­Trondheim gjenspeiler seg også i utviklingen i leieprisene. Mens de høyeste leieprisene oppnås i nye kontor­ bygg i sentrum (opp mot 2400 kroner per kvadratmeter), opp­lever Lade, Leangen og Heimdal ­fallende leie­ priser med et gjennomsnittlig nivå på rundt 1100 kroner per kvadratmeter.

Ifølge DNB Nærings­megling holder leieprisene i strekningen fra sentrum til Elgseter og Tempe, samt Sluppen og Moholt-­Tunga seg fortsatt høye med gjennomsnittspriser på over

141

Leienivåer for Trondheim (NOK per kvm) Høy standard

God standard

Toppnivå

2300 2100 1900 1700 1500 1300 1100 900 700 Heimdal

Fossegrena

Sluppen

Moholt/Tunga

Lade/Leangen/ Ranheim

Sentrum

Elgeseter Tempe

Kilde: DNB Næringsmegling

1500 kroner per kvadratmeter (se tabell om ­leieprisene).

Den stigende kontorledigheten og fakkende leiepriser i flere områder får DNB Næringsmegling til å oppfordre leietakerne til å se på slike perioder som en mulighet til å finne nye og tilpassede lokaler til sin virksomhet. «Utvalget er større, og prisene kan også være mer fleksibel enn i perioder med større rift om lokalene», skriver næringsmegleren.

I 2015 er leiemarkedet i Trondheim blitt tilført mer enn 50 000 kvadratmeter nytt kontorareal. Prosjektene er spredt over hele byen, fra Grilstad Marina i øst

til Vestre Rosten sør for Trondheim. Det er også bygd nytt i sentrum (Adressa­bygget og Bassengbakken 4) og på S ­ luppen.

Høy aktivitet Selv om en del leietakere nå setter seg på sidelinjen og avventer situasjonen, er det blitt tegnet mange leiekontrakter i 2015.

Aktiviteten har vært høy, blant annet som følge av at mange leiekontrakter har utløpsdato i 2016 og begynnelsen av 2017. DNB Næringsmegling melder om et stort volum med utleid areal i første halvår i år. Næringsmegleren har talt opp 196 leie­kontrakter i halvåret på til

sammen 81 030 kvadratmeter. Av dette sto kontor for 48 000 kvadratmeter, en økning på 18 000 i forhold til samme periode året før.

Blant leiekontraktene som er tegnet finner vi Nav og Voksenopplæringen som tar 17 500 kvadratmeter i Trondheims­ porten. Nordic Semiconductor skal leie 10 235 kvadratmeter i Otto Nielsens vei 12, mens Autronica har tegnet en leie­ kontrakt for 4000 kvadratmeter i Brom­ stadveien 59.

Tekst DAG-JØRGEN SALTNES E-post DAG@NE.NO

142

NE 11 2015

TRONDHEIM

Både lokale og nasjonale ­investorer er interessert i å kjøpe næringseiendom i Trondheim.

(Foto: Shutterstock)

143

Jobber med salg for 1,3 milliarder

DNB Nærings­ megling i Trondheim ­a rbeider for tiden med trans­a ksjoner for 1,3 ­m illiarder kroner.

rundt 5 milliarder kroner for 2015», skriver næringsmegleren i sin ferske markeds­ rapport.

Både lokale og nasjonale aktører signaliserer ifølge DNB Nærings­megling interesse for mer kjøp av eiendom i Trondheimsregionen. Det presiseres imidlertid at det forutsettes at bankene fortsatt er villige til å finansiere nærings­ bygg og utbyggingsprosjekter.

Jobber med 1,3 milliarder Det har vært stor interesse for å kjøpe næringseiendom i Trondheim det seneste året, og DNB Næringsmegling venter et svært høyt transaksjonsvolum i år.

«Lander de transaksjonene som per tiden er i arbeid, ser vi for oss et historisk høyt transaksjonsmarked med et totalvolum

DNB Næringsmegling er i sluttfor­hand­ linger for transaksjoner med en samlet verdi på rundt 1,3 milliarder kroner i Trondheim. Næringsmegleren arbeider blant annet med salget av det såkalte Krambukvartalet for KLP Eiendom.

Kvartalet har en bygningsmasse på 15 260

kvadratmeter, en tomt på 4,1 mål og det er utviklingspotensial i eiendommen. En eventuell transaksjon kan komme opp i mellom 220 og 250 millioner kroner.

Prime yield 5,25 prosent Næringsmgleren har korrigert sitt anslag for prime yield i Trondheim ned til 5,25 prosent for nye eiendommer med sentral beliggenhet og gode og lange leie­kontrakter med solide leietakere.

Yielden for mer normale eiendommer med vanlig standard, beliggenhet langs kommunikasjons­årene og med korte og mellomlange leiekontrakter, anslås å ligge i intervallet 6,75 til 7,75 prosent.

Tekst DAG-JØRGEN SALTNES E-post DAG@NE.NO

144

NE 11 2015

TRONDHEIM

Gøril Forbord i Technoport vil legge til rette for flere møteplasser som gir grunnlag for nye idéer og ­nyskapning.

Gründerfeber i Trondheim Trondheim er midt inne i en etablerings­ bølge, med mange nye teknologiselskaper og stadig flere møte­ plasser for gründere.

Det var da rådgivningsfirmaet ­Impello Management tidligere i år la frem den såkalte Impello-rapporten, at man fikk det sort på hvitt at noe er på gang i ­Trondheim. Impello kunne fortelle om en etableringsbølge i Trondheimsregionen.

Det ble etablert hele 67 teknologi­ selskaper i regionen i 2013, og trenden har fortsatt inn i 2014 og 2015. Tallene fra ­rapporten viser at Trondheims­regionen har over 550 teknologiselskaper, som gir en vekst på 9 prosent. Til ­sammen hadde disse selskapene over 10 000 ansatte.

Den neste Impello-rapporten blir ikke klar før utpå nyåret, men man kan ­allerede nå se tendenser.

– Vi ser definitivt at veksten av nye teknologibedrifter er høy, sier senior­ analytiker Jon Ragnar Viggen i Impello til NæringsEiendom.

Skryter av byen Viggen trekker frem flere grunner til at Trondheim nå lykkes med å få til mange

nyetableringer i spennende sektorer.

Det er ikke bare miljøet rundt NTNU og S ­ intef som sørger for mange nye teknologi­selskaper.

– Vi ser at Trondheim som by ­begynner å bli interessant for folk å være og bo. En del av dem som har bygd opp selskaper før og cashet inn, vil være i Trondheim og starter opp nye bedrifter, sier Viggen.

Han trekker også frem NTNUs entreprenør­skole som en positiv drivkraft til utviklingen.

Ny bevegelse Technoport er en organisasjon som ­jobber for å fremme innovasjon og entreprenørskap. Daglig leder Gøril Forbord skrev nylig et leserbrev i Adresseavisen

145

Trondheim er i ferd med å lykkes med å løfte forskning fra NTNU over i nystartede bedrifter.

om utviklingen i Trondheim. Hun mener en ny bevegelse har fått fotfeste i byen, hvor unge mennesker som realiserer sine egne idéer sitter i førersetet. «Det har blitt lønnsomt å være nerd. Det har blitt kult å bygge. Det har blitt dagligdags å ta risiko», skriver hun om et Trondheim hvor kultur og kompetanse smelter sammen til «en herlig smørje av uttrykk, aktiviteter og nye produkter».

Hun viser til at studentene ­tidligere hadde en tendens til å forlate byen da tiden på Studentersamfunnet var over.

Men at trenden nå er i ferd med å snu, nettopp fordi man nå finner arenaer med spennende prosjekter. «Denne ­utviklingen er det beste som kunne ha skjedd byen. Trondheim har i mange

tiår vært gode til å forske, ikke så gode til å skape. Det har ikke stått på ­kompetansen, men på kulturen», skriver Forbrod ­videre, før hun navslutter med at den nye kulturen i Trondheim må satses på av etablissementet. Den kunnskapstunge nykulturen i Trondheim må slippes til.

Flere initiativ Forbord mener det har vært flere ­vellykkede initiativ som støtter opp om gründervirksomhet i Trondheim de seneste årene og trekker frem frem­veksen av Digs. Digs er et såkalt coworkingspace for gründere, hvor man kan leie seg en pult eller et kontor og utgjøre et ­gründerfelleskap.

– Digs er et fysisk møtested for gründere som er blitt en stor s­ uksess.

De har en gårdeier som har gitt frie tøyler og avtaler som har gjort dem i stand til å overleve. Digs er en veldig positiv kraft her i byen, sier Forbord til Nærings­Eiendom.

Hun er opptatt av at de som starter opp nye bedrifter, kan treffe ­hverandre.

– Innovasjonen skjer der folk møtes. Vi i Technoport jobber derfor for at folk skal ha møteplasser. Vi har ulike a ­ rrangement og møteplasser, sier F ­ orbord.

Tekst DAG-JØRGEN SALTNES E-post DAG@NE.NO Foto: NTNU

VI UTVIKLE

OGREID.NO

51 85 40 00

KONTORLOKALER

Jon Brakestad, 905 17 432, jb@ogreid.no | Thomas J. Middelthon, 901 34 575, tjm@ogreid.no

ER BYEN KONTORER • BUTIKKER • RESTAURANTER • PARKERING

STAVANGER CBD

Stort utvalg lokaler til leie – ta kontakt i dag for mer informasjon.

BUTIKKLOKALER

Merethe Svensen, 948 88 908, ms@ogreid.no

3D: Snøhetta • Moelven

Totalt fornyet, forstørret og forskjønnet – det nye Straensenteret får 8 000 m2 nye kontorlokaler over fem etasjer. Taket blir et av Stavangers flotteste uterom med restaurant og utsikt over sjø og sentrum. I tillegg vil 11 000 m2 kjøpesenter by på 25–30 butikker.

Planlagt byggestart 2016 med ferdigstilling 2018.

Hvordan kan vi hjelpe deg?

Vi gir deg valgmuligheten til å skreddersy leieforholdet etter ditt behov.

• Resepsjonstjenester • Møteromssenter • Renholdstjenester • Parkering

www.technopolis.no Martin Linges vei 25, 1364 Fornebu

• Sykkelparkering • Møblering og design • IT-tjenester • Videokonferanserom

• Fasilitetsstyring • Trimrom • Garderobe­anlegg • Business lounger