NæringsEiendom 12 2015

2015

Nøkkelen til e ­ ffektive ­kontorer

Finansiering: Krever forhånds­­salg

Storebrands megaplaner i CBD

Bråstopp i Asker og Bærum

Den store

PROSJEKTUTGAVEN 2016

• Alle store prosjekter har nå boliger • De hotte nye byene: Hovinbyen, Lysakerbyen og Nydalen

Finn ledige lokaler i bladet

Hvordan skape grønn vekst uten at det går på bekostning av levende byrom

ILLUSTRASJON: ROAR HAGEN

Bilfritt Oslo – utopi eller mulighet?

ROM KONFERANSEN 2016 19. januar

Oslo er på vei inn i en ny tid der det grønne skiftet for alvor skal realiseres med bilfritt sentrum innen 2019. Hvilke muligheter og utfordringer gir dette til næringsliv, handel, kollektivaktører, eiendomsutviklere og folk flest?

PROGRAM 0900 – 0910 Velkommen v/ administrerende direktør Petter Eiken, ROM Eiendom AS 0910 – 0930

Konferansens hensikt er å skape debatt om hvordan skape energieffektive kompakte byer og bærekraftig utvikling uten økning av klimautslippene.

Konferansier: Marie Simonsen Tid: Sted: Pris:

Tirsdag 19. januar 2016 Thon Hotel Opera, Dronning Eufemias gate 4, Oslo Kr. 1200,- eks. mva.

1045 – 1105

Hvordan vil et bilfritt Oslo påvirke handelen i sentrum? v/ administrerende direktør Gunnar Larssen, Oslo Handelsstands Forening

1105– 1130

Kan hoteller og arbeidsplasser overleve i sentrum uten biltilgang? v/ administrerende direktør Christian Ringnes, Eiendomsspar AS

1130 – 1150

Pause

1150 – 1215

Knutepunkt til begjær. Hvordan bygge høyt og tett på knutepunkt for å få flere til å reise kollektivt? v/ administrerende direktør Petter Eiken, ROM Eiendom

1215 – 1240

Incentiver for å bygge grønt.

Hvordan skal plan- og reguleringssakene i kommunen støtte opp under et storstilt grønt skifte? v/ Byråd for byutvikling Hanna Marcussen, Oslo kommune

1240 – 1300

Grønt er skjønt – skråblikk fra Erling Dokk Holm, 1. amanuensis og dekan ved Markedshøyskolen

Korte innlegg og sms-spørsmål fra salen.

1300

Takk for i dag v/administrerende direktør Petter Eiken, ROM Eiendom

Pause

1305

Lunsj

Veien mot en halvering av klimagassutslipp innen 2020.

Er et bilfritt Oslo eneste vei å gå?

Vil vi få et levende byrom med et bilfritt sentrum? v/ byråd for miljø og samferdsel Lan Marie Nguyen Berg, Oslo kommune

0930 – 0950 Overlever Oslo uten ny E18? v/ forskningsleder Aud Tennøy, Transportøkonomisk institutt 0950 – 1025

Meld deg på: www.romeiendom.no Med forbehold om endring i programmet.

Dette er sjette gang ROM Eiendom arrangerer en konferanse med tema knyttet til kollektivtransport, by- og stedsutvikling og knutepunktsutvikling.

1025 – 1045

Trafikkveksten må løses ved kollektivtransport.

Hva må til for å lykkes?

Ny infrastruktur for tog og T-bane?

Trikk langs Ring 2? 6 mil med sykkelvei? Bilfritt sentrum? v/ Konsernsjef Geir Isaksen, NSB / Administrerende direktør Bernt Reitan Jenssen, Ruter / Byråd for miljø og samferdsel Lan Marie Nguyen Berg, Oslo kommune.

FORVALTER OG UT VIKLER EIENDOMMER PÅ OG RUNDT KNUTEPUNKT | romeiendom.no

En annen standard braatheneiendom.no

Etablert 1952

23 12 23 12

4

NE 12 2015

NYHETER

Planlegger stor­satsing ved Moss stasjon To arkitektgrupper har kommet med ­forslag til hvordan by- og knutepunkt­ utviklingen i Moss kan gjøres.

Det er ROM Eiendom og Jernbane­ verket som har finansiert to ­parallelle oppdrag med tema by- og knute­ punktutvikling rundt nye Moss ­stasjon.

Målet har vært å se på helheten i byplangrep for det nye kollektiv­ knutepunktet og den nye be­byggelsen rundt Moss ­stasjon.

De to parallelloppdragene er utført av de to teamene «Ghilardi + ­Hellsten arkitekter AS, Karres+Brands og Tyrèns» og «C.F. Møller, Dronninga landskap og Rejlers Norge».

Reguleringsplan Jernbaneverket utarbeider nå en ­reguleringsplan for et nytt dobbeltspor og jernbanestasjon i Moss. Stasjonen skal ligge i Nyquistbyen, og ROM Eiendom skal samarbeide med Moss kommunes MKEiendom om utvikling av områdene rundt stasjonen gjennom selskapet ­Sjøsiden Moss AS.

En evalueringsgruppe har vurdert de to mulighetsstudiene, men ser at det ikke er mulig å anbefale et helt plangrep for området. «Til det er det for mange uavklarte forhold. Evalueringsgruppa anbefaler imidlertid et plangrep for ­områdene rundt den nye stasjonen og opp mot sentrum. Dette er viktigst i første omgang, siden utbygging av jern­baneanlegget har rask fremdrift og vil gjennomføres først», skriver ROM ­Eiendom på sine hjemmesider.

Plangrepene Her er noen av hovedtrekkene i forslaget til plangrep for området rundt stasjonen: • «Værlegata og Fjordveien utvikles som to ulike sentrumsakser og med ­stasjonsinnganger. Det at flere gater forbinder stasjonen med byen, gir ­ro­busthet og god bymessig til­ knytning.

• Værlegata utvikles som gangstrøk og ende i et «fjordtorg» i Værlebukta, hvor det etableres en stasjonsinngang.

• Fjordveien vil være en viktig kollek­ tivtrasé og bør utvikles som urbant byrom. Stasjonsinngang fra Fjordvei­ en og ned på plattformene vil kunne gi mest mulig direkte gangforbindelse mellom jernbanestasjonen.

• Overgangen mellom jernbane­kulverten og tilstøtende terreng i ­Nyquistbyen bør håndteres med be­byggelse langs og over jernbanekulverten.

• Gjennomgangstrafikken gjennom bydelen Sjøsiden bør begrenses. En ­interessant løsning som bør v ­ urderes ­videre, er en kort vegkulvert forbi stasjonen og ut til Jernbanegata. En slik løsning begrenser belastningen fra havne­trafikken på det fremtidige byområdet og fjordtorget. Den for­ bereder også for en mulig fremtidig flytting av fergekaia, da Jernbanegata og denne kulverten kan bli en frem­ tidig del av Rv19 frem til fergekaia.

• Tilrettelegging for syklister kan ta ut­ gangspunkt i det vedtatte hovednettet, men bør justeres for tilpassing til ny jernbanestasjon.

• Bystrukturen bør i første omgang fastlegges på overordnet nivå. By­ området rundt knutepunktet bør gis høy ut­nyttelse, både for å utnytte potensialet for miljøvennlig transport som ligger i kollektivknutepunktet og for å tilføre mange mennesker til Moss sentrum. Det bør også tilrettelegges for høy kvalitet på bebyggelse og by­ rom og gode by- og boligkvaliter som ikke forringes av miljø­belastninger med støy og forurensning.»

ROM Eiendom mener det nå er et godt grunnlag for videre samarbeid om utviklingen av knutepunktet og den nye bydelen Sjøsiden.

Tekst DAG-JØRGEN SALTNES E-post DAG@NE.NO

: r e t f i r d e b å het til alle sm

Ny

online fakturaprogram og gebyrfri driftskonto!

Bank og fakturering skal være enkelt - du skal kunne gjøre det meste selv!

Du skal slippe å bruke tid på å besøke banken for å få utført banktjenester eller besøke regnskapsfører på dagtid.

Dette fikser du selv på nettet. Du får enkel og døgnåpen tilgang til trygge bankprodukter og gratis fakturaprogram.

- gratis fakturaprogram FakturaNett tilbyr deg en gratis online tjeneste med enkel fakturering. I tillegg kan du sende tilbud, holde oversikt over din kunde- og leverandørdatabase, lagerstyring, timeregistrering, statistikk, kredittsjekk og inkasso.

Besøk fakturanett.no og kom i gang på minutter.

- gebyrfri driftskonto Du bestiller gebyrfri driftskonto enkelt på nettet, enten via fakturanett.no eller på bnbank.no/driftskonto.

Avtalen signeres med BankID og kontoen administrerer du i nettbanken. Dette letter jobben med å holde din bedrifts økonomi skilt fra din personlige økonomi.

6

NE 12 2015

LEDER

Blomster og kaktuser

Man kan mene mye om Plan- og bygningsetaten i Oslo, og det gjør flere av eiendomsaktørene.

Saksbehandlingstiden er altfor lang. Plan- og bygnings­etatens leder Ellen de Vibe er altfor enerådende. Saks­behandlere lar det gå prestisje i saker. I mange av prosjektene blir det kuttet i areal og høyder.

Kaktuser deles ut i fleng.

En av de virkelig store innvendingene mot Plan- og bygnings­ etaten i Oslo, går på etatens tendens til å komme med egne arkitekttegnede motforslag etter at eiendomsaktørene har sendt inn sine forslag. Det gir en merkelig rollefordeling som bryter med tanken om at folkevalgte politikere skal vedta rammer for utbygging i et område, eiendomsutviklerne skal foreslå ­prosjekter innenfor de rammene og Plan- og bygningsetaten skal vurdere i hvilken grad prosjektet holder seg til det de folke­ valgtes ønsker.

Plan- og bygningsetaten skal ikke være et smakspoliti.

Noen ganger får det nesten absurde utslag, som når Orkla og Scandinavian Development har planer om å bygge om det gamle hovedkontoret til Lilleborg til boliger. «Nei», sier Plan og bygg, og fremmer i stedet et eget alternativ med skole som «vil gi et område med større bruksverdi for allmennheten».

Det er da vitterlig fortsatt Orkla som eier eiendommen, og det virker mildt sagt friskt å legge til grunn Skolebehovsplanen for 2016–2026 for hva som skal skje med det gamle kontorbygget.

Kaktusen er vel fortjent.

Men midt i alle kaktusene, er det også på sin plass med en blomst.

Den sterke Plan- og bygningsetaten (som nok er den som styrer byutviklingen i Oslo) bruker også sin posisjon på en måte som gir gode resultater.

Hadde det ikke vært for Ellen de Vibe og hennes etat, ville det blitt mye færre boliger i de nye bydelene som kommer. Hun var en pådriver for at Ulven-prosjektet skulle få et godt innslag med b ­ oliger, og hun har drevet frem boliger i flere andre store ­prosjekter.

Det er med på å skape en levende by, og er positivt for Oslos innbyggere.

Blomsten er vel fortjent.

Ellen de Vibe er en kraftfull, ansvarlig og visjonær leder av Plan- og bygningsetaten. Men vi stiller spørsmål om hvordan en etat med det handlerommet ville vært med en annen leder.

Tekst DAG-JØRGEN SALTNES E-post DAG@NE.NO Foto CHRIS AADLAND

FOTO: SUNE ERIKSEN

Historisk sus – moderne puls STIG INN I VARMEN La pulsen synke. Stopp opp og se deg om. Du står i en stasjonshall fra 1882 – uten tog. Rundt deg finnes lekre spisesteder og butikker, til og med et hotell. En lav summing fra menneskene blir akkompagnert av historisk sus.

Her kan raske eller langsomme måltider nytes og julegaver handles i lune omgivelser. Og du kan gå rett på tog eller t-bane uten å få desembersøle på skoene.

Møtes på Ø?

VELLYKKET TRANSFORMASJON Historien og kulturarven ble tatt på alvor da Østbanehallen ble ombygget. I tett dialog med vernemyndighetene ble de klassiske detaljene restaurert tilbake til sin opprinnelige form. Deretter ble nye, moderne elementer lagt til i form av glassvegg, trær, vannspeil og mange mindre detaljer. En del av resultatene ser du her. Resten bør oppleves.

FORVALTER OG UT VIKLER EIENDOMMER PÅ OG RUNDT KNUTEPUNKT | romeiendom.no

8

NE 12 2015

INNHOLD Ansvarlig redaktør Dag-Jørgen Saltnes, dag@ne.no Journalister Ivar Sekne og Jan Revfem Forsidefoto Schmidt Hammer Lassen architects Ruseløkkveien 26

Innhold N Y H E T ER: 16 – Tettere og høyere i Oslo 28 Utlendingene henger ikke med 32 Nøkkelen er samhandling 114 Tandberg størst i Asker 116 Energikrav: Skritt i riktig retning

MAD arkitekter Tryvannstårnet Nydalen 1 Dronning Mauds gate 15 Økonomi Thomas Berg Opplag/distribusjon – 20 000 Bladet sender adressert til nærings­ drivende i Oslo, Asker, Bærum, ­Lørenskog, Skedsmo, Nittedal, Rælingen, Fet, ­Enebakk, Aurskog-Høland, ­Slemmestad, Lier, ­Nedre Buskerud, Drammen, Ski, Oppegård, ­Vestby, Eidsvoll, Ullensaker, Nannestad, ­Gjerdrum, Nes, Øvre Eiker, Nedre Eiker, Sarpsborg, Fredrikstad, Moss, Sandefjord, Tønsberg.

Bladet sendes også til ca. 4000 beslutnings­takere i privat, kommunal og statlig virksomhet.

Annonseavdeling Telefon 23 11 56 00

FAST E SI DER 06 Leder: Blomster og kaktuser 18 Leiepriser 120 Historiske bygg 144 Juss

PR O SJ E K T ENE 42 Satser tungt på Majorstuen 46 Skøyen i forvandling 50 Store prosjekter på Lysaker og Fornebu 58 Fotball sparker i gang utbygging 62 Hovinbyen: Utbygging over 20–30 år 68 Boliger i fokus på Hasle og Løren 74 Bonanza ved Oslo S 82 TV2 går for Sundtkvartalet eller Diagonale 84 Advokatene med egne signalbygg i CBD 88 Storebrand skal forbedre Vika 94 Nå utvikler NYE Nydalen 106 Bråstopp i Asker og Bærum 126 Skanska med store ambisjoner i Oslo 134 Prosjektbanken Pareto 138 DNB krever forhåndssalg

Kontaktpersoner Mette Nordtvedt, Heidi Ringlund og John Håkon Balstad Årsab./Årsab. i Norden kr 550,–/kr 700,– Utgiver NæringsEiendom AS Munkedamsveien 53B Postboks 2374 Solli, 0201 Oslo 23 11 56 00, redaksjon@ne.no www.NE.no – www.NEnyheter.no Layout/design NE byrå Trykk AllerTrykk/MerkurTrykk Copyright NæringsEiendom AS ISSN 0805-9837 Honorar for artikler i bladet ­NæringsEiendom dekker også elek­ tronisk publisering. Alle rettig­heter til formidling av ­NæringsEiendoms artikler tilhører NæringsEiendom AS. Kopier av artikler i NæringsEiendom fås ved henvendelse til post@ne.no.

Neste utgave 28. januar Bekreftet opplag 20 457

684

Foto: LPO arkitekter

STØTTE TIL UTVIKLING AV EKSISTERENDE EIENDOM OG NYE BYGG Ta energismarte valg når du skal utvikle eksisterende eiendom eller bygge nytt. Du kan skape varige verdier gjennom lavere energikostnader, forbedret omdømme og økt konkurransekraft.

Les mer og søk på www.enova.no/støtte eller ring Enova Svarer på 08049 Husk å søke før dere begynner!

Enova er et statlig foretak som skal drive fram en miljøvennlig omlegging av energibruk, fornybar energiproduksjon og ny energi- og klimateknologi.

“

Aker Brygge har forandret seg – det har blitt en pulserende bydel som inspirerer oss. Det føles rett å være en del av dette.

”

Medgründer Lauga Oskarsdottir, om å flytte United Influencers til Aker Brygge.

I Norwegian Property er vi først og fremst opptatt av hvordan lokalene skaper suksess for våre kunder. For selv om de er topp moderne, er det ikke vegger og gulv som bærer kulturen – det er menneskene. Derfor setter vi oss alltid inn i virksomhetens behov, og tilpasser lokalene deretter. Vi vil at lokalene skal inspirere og gjøre noe med hvordan dere jobber, så din business kan vokse.

VI LYKKES NÅR DU LYKKES. norwegianproperty.no

Miljø: Sjenerøs med estetikken. Gjerrig på energibruken.

Kundesenter: Umiddelbare svar og rask assistanse.

Serviceapparat: Solide fagpersoner med bred kompetanse.

Fleksibilitet: Stor portefølje gir stor fleksibilitet.

12

NE 12 2015

NYHETER

I eiendomsbransjen feirer man høye transaksjonsvolumer.

(Foto: Shutterstock)

Vi slår svenskene!

Så langt i år er de norske transaksjonsvolumene høyere enn de svenske.

Vel å merke hvis vi korrigerer for salg av boligeiendommer, som utgjør en god del i Sverige. Men tall fra DTZ Realkapital ­viser at holder vi salg av bolig­eiendommer utenfor, utgjør de totale norske ­volumene i år 100 milliarder kroner, de tilsvarende svenske volumene 91 ­milliarder.

Dette er faktiske ­transaksjoner som DTZ har talt opp, før Yara-­ transaksjonen, og der også enkelte norske bolig­transaksjoner ikke er med.

Det gjelder eksempelvis OBOS’ nylige kjøp av Ulven AS.

Lensmannslia 4

Jørn Høistad, som leder analyse­ avdelingen i DTZ, sier til NE nyheter at dette er for å gjøre de norske tallene sammenliknbare med de svenske.

Tabellen viser riktig nok tall i norske og svenske kroner, men kursforskjellen er nå så liten, at det ikke spiller noen rolle. Og som tabellen viser, er det norske markedet større enn det svenske både når det gjelder kontoreiendommer, handels­ eiendommer og hotelleiendommer i 2015.

28 mrd kontor DTZ er kommet frem til 28 milliarder i kontorvolumer i Norge, 23 milliarder i Sverige. For handelseiendommer er de tilsvarende anslagene 30 milliarder ­kroner og 23 milliarder.

– Bare innenfor logistikk- og industri­ segmentet er det svenske markedet større akkurat nå, sier Høistad.

– Sverige har utover dette 32 m ­ illiarder svenske kroner i transaksjoner ­innenfor utleieboliger. Dette er da det største ­segmentet i Sverige i år, men ­eksisterer knapt i Norge, sier analyse­sjefen.

Oslo fjerde høyest i Europa De ekstremt høye norske transaksjonsvolumene så langt i år understrekes av at volumene i Oslo er fjerde høyest blant de europeiske storbyene, ifølge Malling & Co Markets. Malling & Co hadde for øvrig kommet frem til 107 milliarder kroner i totale volumer i sin seneste markeds­ rapport.

Og fortsatt er det en drøy måned igjen av året, med en tradisjonell hektisk årsavslutning i transaksjonsmarkedet.

Tekst JAN REVFEM E-post JAN@NE.NO

Attraktive lokaler i nærheten av Asker sentrum.

For mer informasjon kontakt Øyvind Oxholm Meisingset på tlf: 907 54 597 eller mail: oom@klp.no. Se prospekt på www.klpeiendom.no.

Lok aler til leie LILLEAKERVEIEN 31 Moderne kontorer Lilleakerveien 31 er sentralt beliggende ved Lilleaker Torg.

Vi har følgende arealer ledig: • 98 kvm + fellesarealer - ledig 1. 1. 2016 • 195 kvm , 3. etasje - ledig pr.d.d.

98 -195 KVM

Arealene består av dels åpne løsninger og dels cellekontorer. Meget god standard og kvalitetsmessige gode materialvalg.

Lilleaker Torg har et knippe av gode tilbud fra cafe, apotek, frisør, Kiwi, sushi etc. God parkeringsdekning og kort vei til trikk, buss og tog.

Ne nummer: 43317 Finn kode: 67990382

TRYGVE NILSENSVEI 8 628 K VM KO NTO

Kontor/Lager Trygve Nilsensvei 8 ligger tett opp til E6, nær Karihaugen og Furuset.

R UTL EID

Kjøretid til Oslo sentrum og Gardermoen er hhv. 10 min. og 20. min.

Ledige arealer:

Kontor/Lager

• Kontorlokaler fra 35 - 1.256 kvm • Lagerlokaler 615 kvm med to kjøreporter • Lagerlokale 815 kvm med en kjøreport Kan leies som en sammenhengede enhet Kontorlokalene kan tilpasses ny leietakers arealbehov og ønsker, samt kombineres med lagerarealer i 1. etasje.

Ne nummer: 37076 Finn kode: 65795652

Konta k t: H a r a l d L a h n | 2 2 8 5 0 9 7 0 / 9 1 5 3 4 4 6 3 | l ah n @ fo r tu n a.n o

LILLEAKERVEIEN 25 Kontor Eiendommen ligger vis a vis CC vest med lett og rask adkomst til Granfosstunnelen og Ringveien. Gangavstand til offentlig kommunikasjon og tog/flytog.

176 KVM

Følgende arealer er ledig for ny leietaker: 5 etasje: 176 kvm | 4. etasje: 171,5 kvm Arealene har gjennomgående lys og god utsikt.

Ne nummer: 42088 Finn kode: 65794176

AKERSBAKKEN 10 Kontor, showroom, lettlager I 3. etasje har vi for utleie fra ca. 200 403 kvm åpne og lyse kontorarealer.

200 - 403 KVM

Gjennomgående lys og store gode vindusflater.

Tilgang til vareheis og lasterampe.

Kort vei til Vulcan og omkringliggendeområder med butikker og cafeliv.

Ne nummer: 43313 Finn kode: 65327738

K O N G E N S G AT E 2 Kontorlokaler Vi har for utleie en sjarmerende kontorseksjon på 221 kvm beliggende i 3. etasje. Lokalet har dels åpne løsninger og dels enkeltkontorer med utsikt mot Kongensgate 2.

221 KVM

God teknisk standard, ventilasjon/ kjøling, fjernvarme. Lokalet ledigstilles etter avtale.

Finn kode: 67990551

Konta k t: H a r a l d L a h n | 2 2 8 5 0 9 7 0 / 9 1 5 3 4 4 6 3 | l ah n @ fo r tu n a.n o

Lok a ler til leie LILLEAKERVEIEN 23 Kontor / showroom et steinkast fra CC-vest.

Lokalet er inndelt med dels cellekontorer og dels åpent landskap. Planløsningen kan endres etter behov. Eiendommen har felles takterrasse til fri benyttelse. Kun få minutters gange til Lilleaker stasjon / Lysaker stasjon med tog/ flytog, trikk og bussforbindelser. Parkering i tilknytning til leieforholdet.

180 KVM

Finnkode: 60493960

PILESTREDET 8 Moderne kontorlokaler Pilestredet 8 ligger meget sentralt plassert med fasade mot professor Aschehaugs plass og kun få meter fra Oslo Tinghus.

220 -720 kvm

Lokalene består av i hovedsak 2 seksjoner på hhv. ca. 220 kvm og ca. 450 kvm samt 50 kvm tilleggsareal. De inneholder i stor grad åpne kontorlandskap med noe enkeltkontorer / møterom.

Ne nummer: 44208, Finnkode: 60459071

Vi tilbyr : For valtning | Utleie | S alg | S øk

Konta k t: H a r a l d L a h n | 2 2 8 5 0 9 7 0 / 9 1 5 3 4 4 6 3 | l ah n @ fo r tu n a.n o

16

NE 12 2015

NYHETER

Hanna E. Marcussen fra Miljø­ partiet De Grønne lover en høyere og tettere by. (Foto: Wikimedia)

– Tettere og høyere Den nye byut­ viklingsbyråden gir forhåpninger til ut­ byggerne om høyde­ begrensningene.

Og den som har tatt over som byråd for byutvikling, er (MDG). Marcussen var nylig stand-in for byrådsleder Raymond Johansen under det årlige førjulstreffet til NAI FirstPartners på Hotel Continental.

Marcussen slo fast at Oslo har fått det mest ambisiøse og grønneste byråd

BERGHAGAN 5, LANGHUS / SKI

noen­sinne, der ett av hovedmålene er å ­redusere klimagassutslippene i hovedstaden med 50 prosent innen 2020. En fortetting av Oslo er ett av virkemidlene.

Fortette – Vår løsning er at vi må fortette og bygge tettere og høyere langs kollektiv­ knutepunktene og jernbanen, sa ­Marcussen til de 226 fremmøtte.

– Næringseiendom spiller en viktig rolle i byutviklingen, og næringsaktører spiller en helt sentral rolle i ­utviklingen av nye byområder. Vi forventer at utviklerne av næringseiendom legger til rette for en god byutvikling, fortsatte den nye byråden.

Mye transformasjon Marcussen sa at Oslo nå har store transformasjonsområder og kollektiv­ områder som skal bygges ut, ikke minst Hovinbyen nederst i Groruddalen.

Dette er Oslos største utviklingsprosjekt, med potensielt 2,5 millioner kvadratmeter med nærings­arealer og 27 000 nye boliger.

Oslo står også overfor en antatt ­befolkningsvekst på 200 000 de ­nærmeste 15-20 årene.

– Vi vil føre en fremoverlent bolig­ politikk, lovet byråden.

Tekst JAN REVFEM E-post JAN@NE.NO

KONTOR Kontorer

Beliggenhet/adkomst

• Fra 50–300 m i 2. og 3. etasje 2

• Pene og fleksible kontorlokaler i representativt bygg.

• Lokaler pusses opp eller rehabiliteres etter leietakers ønsker og behov.

Kontakt Geir Baastad Tlf: 23 11 38 30 | 90 11 53 15 geir@aker-eiendom.no | www.aker-eiendom.no

• Beliggende på Berghagan i Ski kommune.

• Kort vei fra E6. Ca. 20 min. fra Oslo sentrum.

• Enkel adkomst med bil.

• Rikelig med parkering.

• Nærhet til buss og tog (Vevelstad).

• Også lagerlokaler på samme eiendom.

LO K A L E R T I L L E I E

CARL BERNER NÆRINGS­PARK HASLEVEIEN 28/38 2 S T K . L AG E R A R E A L E R T I L L E I E

D I E L Bakkeplan Um/Tinnkjøring.

C A . 355 M 2 B TA | C A 4 7 5 M 2 B TA

• • 5,5 m takhøyde • Ledig januar 2016

• • •

GRØNLAND 6 – 8

TULLINS GATE 6 HOLBERGSPLASS

C A . 400 M 2 B TA PÅ B A K K E P L A N B U T I K K LO K A L E R

F R A C A . 325 – 650 M 2 | LO K A L E R

Tidligere banklokaler med stort potensiale.

Vil også kunne egne seg til butikk, servering e.l.

Tilleggs-arealer i kjeller/Underetg. med stor og åpen vindeltrapp-løsning samt heis.

400m2 BTO i hver etg.

• • • • • •

2. etg på ca. 325 kvm består av åpent landskap, samt noen enkeltrom, møterom og lunsjrom.

3. etg består av cellekontorer, lunsjrom og møterom.

Lokalene kan tilpasses leietakers behov.

Ventilasjon/kjøling.

Mulighet for parkering i bakgård.

Store arealer for utleie til lager i kjeller.

FORVALTNING • UTLEIE • EIENDOMSMEGLING • RÅDGIVNING M.M.

Besøksadr.: Tullins gate 2, Holbergs plass Postadr.: Pb. 6917, St. Olavs Plass, 0130 Oslo Tlf: 22 98 99 40 Fax: 22 98 99 59 Web: www.advtt.no

18

NE 12 2015

LEIEPRISER

Fyller opp med asylanter Oslo Areal forhandler med Ut­ lendingsdirektoratet om en leieavtale i Philip Pedersens vei 20.

Ifølge en pressemelding fra eiendoms­ selskapet er det snakk om en toårig leie­ avtale av bygget. Oslo Areal skriver i meldingen at det er et akutt behov for raskt å få etablert nye asylmottak. For å sikre at asylsøkere får tak over hodet i vinter, vil Utlendingsdirektoratet (UDI) bygge om kontorbygget i Philip Pedersens vei 20 til et midlertidig akuttmottak.

Ifølge hjemmesidene til Oslo Areal er Philip Pedersens vei 20 totalt på 10 179 kvadratmeter, hvorav 6872 kvadratmeter er kontorarealer. Eiendommen ble ført opp i 1992 og har blant annet fungert som hovedkontor for Tandberg og Cisco. Sist­ nevnte holder nå til i Philip Pedersens vei 1.

Oslo Areal skriver i meldingen at Philip Pedersens vei 20 inneholder et stort antall cellekontorer, kantine/storkjøkken, garde­ rober og toalettkjerner. Det er meningen at de tre øverste etasjene i eiendommen

skal losjere beboerne. Første etasje er tenkt benyttet til kantine og oppholdsrom, mens deler av kjelleren bygges om til dusj, toalett osv.

Krutnes vil overfor NE nyheter ikke kommentere leiesituasjonen ellers for eiendommen, men en avtale med UDI tyder på at bygget står helt tomt. Lysaker er kanskje det området i Oslo-regionen som har den høyeste arealledigheten.

Beløpet som Oslo Areal vil motta, er også ukjent.

Ledighet for kontor i Oslo Leiepris/NOK/m2

Nydalen Oslo ytre vest

Sinsen Storo Kjelsås Grefsen

Ullevål

Oslo ytre øst

Ledighet kontor i Oslo Alna-Ulven

< 17,5 %

Økern Majorstua

< 12,5 %

Indre Oslo vest Skøyen

< 15,0 %

Indre Oslo nord

< 10,0 %

Helsfyr-Bryn

CBD

Lysaker

< 7,5 % Indre Oslo øst

< 5,0 % < 2,5 %

Ryen

Kartet viser kontorledigheten i forskjellige deler av Oslo (Oktober 2015).

Oslo ytre sør Fornebu

CBD: Sentrale business distrikt Kilde: Akershus Eiendom

Glassvegger

Kontorskillevegger

Himlinger

Kontakt oss: 23 24 22 00 eller mvo@modulvegger.no

TIL LEIE SKØYEN: Thunes vei 2 KONTOR 1. ETG. 298 + 114 KVM 3. ETG. 100 KVM 5. ETG. 280 KVM

FORVALTNINGSCOMPAGNIET

kontorbygg med kantine i • Moderne ­atriums­område • Lyse og flotte kontorenheter • Kantine med møterom • Parkeringskjeller. sykkel­­-park ­og dusj­ • Innendørs mulighet god offentlig kom­ • Meget munikasjon • Tilpasses leietakers ønsker

Kontakt Eiendomssjef Bjørn Oscar Njerve Mobil: 90 26 33 96 E-post: bon@iss.no

OSLO SENTRUM: Grensen 3 FLEKSIBLE KONTORER I MEGET SENTRALT BYGG. KONTORENHETER FRA CA. 350 KVM TIL 1.240 KVM

etg. 561 kvm - Består i dag for det • 4.meste av kontorceller, men egner

• • • • •

seg godt også for åpne kontor­ arealer/teamkontorer. Inntil 16 -18 kontorceller.

6. etg. 1.240 kvm – Hel etasje, flere innganger med toalettkjerner.

Kan deles ned mot 350 kvm enhet.

Lokalene tilpasses leietaker.

Fleksibel overtakelse 2. etg. 1.230 kvm- Hel etasje som egner seg både som butikk og som kontor med kunderettet v­ irksomhet.

5. etg. 445 kvm - Egner seg både med kontorceller og åpent landskap.

D LEI T U D LEI T U

Kontakt Eiendomssjef Bjørn Oscar Njerve Mobil: 90 26 33 96 E-post: bon@iss.no

FORVALTNINGSCOMPAGNIET | Smeltedigelen 1, 0195 Oslo | Telefon: 815 55 155

20

NE 12 2015

LEIEPRISER

Oppgraderer Posthuset I 2013 startet Entra en stor opp­ gradering av Langkaia 1, også kjent som Havnelageret.

Oppgraderingen innebar blant annet å flytte hovedinngangen i bygget til sjø­ siden, slik at det ble etablert ny kantine, foaje og ny resepsjon med integrert kaffebar. Det skulle gi leietakerne og de besøkende service og et serveringstilbud fra morgen til kveld.

– Vi ønsker å bidra til det gode førsteinntrykket, og derfor har vi gitt resepsjonen og området rundt en ny sentral rolle. I 2015 inngikk Entra et samarbeid med Compass Group innen

FM-tjenester, og sammen har vi utviklet servicekonseptet «Inhabit by Entra».

Dette konseptet skal etableres i flere av Entras bygg, og Langkaia er først ute, sier adm. direktør Arve Regland i Entra til selskapets hjemmesider.

Entra har derfor besluttet at denne formen for oppgradering skal gjøres i flere av deres bygg, og rett over nyttår vil Entra oppgradere Biskop Gunnerus gate 14, altså det velkjente Posthuset.

Her kommer nå et nytt innhold i første etasje, med kantine og service­ funksjoner som møterom, resepsjon og kaffebar.

– Kantinen og inngangspartiet slik det fremstår i Posthuset i dag, ble sist pusset opp på begynnelsen av 2000-­tallet. I forbindelse med ­e tableringen «Inhabit by Entra» vil inn­ gangspartiet, resepsjonen og kantinen oppgraderes og til dels bygges om for å oppnå et mer tidsmessig uttrykk, mer effektiv drift og bedre logistikk, sier regiondirektør Sonja Horn i Entra til NE nyheter.

Hun sier at de nå jobber med å tegne ut mulig løsninger og forventer å starte med oppussingen i løpet av andre ­kvartal eller tredje kvartal i 2016.

Leiepriser for kontor i Oslo Leiepris/NOK/m2

Nydalen Oslo ytre vest

Sinsen Storo Kjelsås Grefsen

Ullevål

Oslo ytre øst

Generelt Top standard/ høy standard nybygg Alna-Ulven

Økern Majorstua

Indre Oslo nord

Indre Oslo vest Skøyen

Lysaker

Helsfyr-Bryn

CBD

Indre Oslo øst

Ryen

Oslo ytre sør Fornebu

3400

4200

2700

3350

2250

2800

1800

2400

1600

2150

1400

1950

1000

1650

Kartet viser leiepriser på kontorer over 500 m2 i forskjellige deler av Oslo (Oktober 2015).

CBD: Sentrale business distrikt

Kilde: Akershus Eiendom

ISY Eiendom = lønnsomhet og oversikt Løsningen er moduloppbygd og støtter alle oppgaver innen eiendomsforvaltning.

Les mer på www.isy.no - eller kontakt kai.petter.westerheim@norconsult.com, tel 454 04 671.

Mer enn 10.000 brukere innen bygg & anlegg

TIL LEIE: LYSE & MODERNE LOKALER Ledige lokaler 750–5.000 kvm BTA

Les mer på www.s150.no

Arealene er effektive og fremstår som lyse og luftige med gode muligheter for både landskaps­ plasser og cellekontor.

Etablering av helsehus vurderes.

Kontakt: Jørgen Jynge Leder Utleie M: 957 59 626 E: jj@gvanorway.no

Stian Korneliussen Rådgiver utleie M: 979 67 450 E: sk@gvanorway.no

22

NE 12 2015

LEIEPRISER

IKEA vil inn i byen Nye handlemønstre gjør at IKEA vil etablere et service pick up point i Oslo sentrum.

Dermed vil IKEA bryte med ­filosofien om å bygge varehusene utenfor de store byene. Ifølge Osloby.no bidrar nye handlemønstre og mer kravstore kunder til at IKEA nå vil innenfor Ring 3.

– Handlemønstrene har endret seg, og vi ser at et «service & pick-up point» sentralt i

Oslo definitivt er veien å gå. Vi håper at vi kan åpne allerede neste år. Mange som bor sentralt i Oslo har ikke bil, og foretrekker å handle i nær­området eller på nett. Samtidig ønsker vi å øke kapasiteten til vare­ husene på Furuset og Slependen, men det kan ta tid. Varehuset på Furuset trenger avlastning nå. Vi tror at et «service & pickup point» sentralt i Oslo er veien å gå, sier kommunikasjonssjef i IKEA Jan C ­ hristian Thommesen til Osloby.no.

IKEA er på jakt etter et lokale på rundt 2000 kvadratmeter innenfor Ring3. Selskapet har allerede e ­ tablert et «pick-up point» i Tromsø. Der er det utstillingsrom for de største produkt­gruppene og kunder kan hente ­produkter som er kjøpt på nett. ­Ifølge Osloby.no kan kundene også få hjelp med ­bestillinger, men varene som ­eventuelt bestilles der må hentes ­senere.

Leienivåer for Oslo (NOK per kvm) Høy standard

God standard

Toppnivå

5 000

4 500

4 000

3 500

3 000

2 500

2 000

1 000

1 000 Asker/ Bærum

Lysaker

Skøyen

Kilde: DNB Næringsmegling

CBD Vest

CBD Øst

Indre sentrum

Ytre sentrum

Nydalen

Helsfyr-Bryn

Økern/ Ulven

INDEKSHUSET

TIL LEIE: SENTRALT & MODERNE 6. etasje: 258 kvm BTA

1. etasje: 680 kvm

Lokalene har et moderne uttrykk med variasjon av stein, glass, betong og malt treverk. Utstrakt bruk av glassfronter i møterom samt celle­ kontorer mot fellesareal. Alle overflater er av nyere dato og fremstår representative.

Praktiske, fleksible og lyse lokaler i høy 1. etasje med vindusfasade ut mot Solligata. ­Lokalene har normalt god standard, og består av resepsjons­område med møterom og stort sett åpen løsning. Kan tilpasses leietakers ønsker.

Morten Kjeldby M: 906 96 677 E: morten.kjeldby@colliers.com Joakim Kaspersen M: 481 95 150 E: joakim.kaspersen@colliers.com

Rune Arvesen Seniorrådgiver, Akershus Eiendom M: 915 35 567 E: ra@akershuseiendom.no

W7 I EN KLASSE FOR DEG I dette bygget opplever du tidløs, klassisk design og materialbruk i samspill med spesialtilpassede interiørløsninger som passer din virksomhet.

Ledige lokaler: 1. etasje: 529 kvm BTA 5. etasje: 1.125 kvm BTA 7. etasje: 521 kvm BTA

Les mer på www.wergelandsveien7.no

Hans Olav Johannessen Utleiesjef, HĂśegh Eiendom M: 952 35 159 E: hoj@hoegheiendom.no

Rune Arvesen SeniorrĂĽdgiver, Akershus Eiendom M: 915 35 567 E: ra@akershuseiendom.no

26

NE 12 2015

NYHETER

Olav Thon venter og venter på hotell ved Lysaker. (Foto: Marte Gjærde)

Når jeg blir seksognitti... ... da får jeg hotell.

Tror Olav (92).

I 2010 kunngjorde Thon at han ville bygge hotell og/eller kontorer på en båndlagt eiendom rett ved siden av Lysaker stasjon. Thon hadde allerede eid eiendommen i mange år. I september 2014 lå alt klart til rette for en utbygging, men Jernbaneverket varslet tidligere i høst innsigelse mot planene.

Deler av tomten kan nemlig bli brukt til et nytt dobbeltspor. Det planlagte Thon-hotellet står i veien for behovet om å utvide antall spor på Lysaker stasjon fra fire til seks ved opprettelsen av en ny InterCity-forbindelse.

Thon reagerer Jernbaneverket trenger tomten til å anlegge to nye jernbanespor og mulige

arealer for en fremtidig bussterminal.

Det reagerer Thon sterkt på. I et brev til kommunen skrev han blant annet ifølge Budstikka.no: «Som grunneier opplever vi den gjennomførte planprosessen som lite ryddig og forutsigbar. Vi opplever det også som sterkt urimelig at vi, etter frivillig å ha avfunnet oss med at behandlingen av vår byggesøknad ble utsatt i påvente av valg av løsning for Fornebubanen, plutselig blir møtt med helt nye arealbehov som ikke har noe med Fornebubanen å gjøre».

Budstikka.no skriver nå at administra­ sjonen i Bærum kommune vil komme med sin innstilling og legge frem saken for politisk behandling over nyttår. Thon er optimist.

– Vi forventer at vi får lov til å bygge hotell. Jeg regner med å være 96 år når det står ferdig. Vi har jo en godkjent plan

om at vi skal få lov å føre opp hotell der, sier Olav Thon til Budstikka.no.

To alternative planer Men ifølge nettstedet er det ikke så enkelt.

Etter protester og innsigelser er det to alternative planer for stedet, der den ene planen er med hotell, den andre uten.

Planene til Thon tilsier for øvrig et fullservice konferansehotell på om lag 10 000 kvadratmeter og 300 rom. I tillegg planlegges et kontorbygg på 13 000 kvadratmeter og et underjordisk parkerings­ hus med 300 parkeringsplasser. På bakkeplan ønskes et torg med handelstilbud og spisesteder.

Og for dem som måtte lure på det: Olav Thon har tenkt å holde det gående i mange år ennå.

Tekst JAN REVFEM E-post JAN@NE.NO

THE FULL SERVICE PROPERTY HOUSE

Jan W. Roll +47 90 53 33 69 jr@newsec.no

Vibecke Falster +47 90 78 42 99 vf@newsec.no

LEDIG PÅ BYENS TAK TOLLBUGATA 35 300-1650 KVM Nå har din bedrift mulighet til å leie toppetasjene like ved Stortinget. Også mulighet for å leie hele etasjer, evt kan disse deles opp.

Lokalene er planlagt oppgradert, men kan leies «as is».

• Ledige lokaler fra ca. 300 til 1650 kvm • Ledige fra 1.1.16 (fra Q1-Q2 2016 om de skal oppgraderes) • Alt av offentlig kommunikasjon i nærheten • Kantine og møterom i 1. etasje • Inngansgparti er betydelig oppgradert • Store vinduer og mye bruk av glass gir lyse lokaler • Passer for både cellekontor og åpent landskap

THE FULL SERVICE PROPERTY HOUSE

Jan W. Roll +47 90 53 33 69 jr@newsec.no

Vibecke Falster +47 90 78 42 99 vf@newsec.no

SENTRALT PÅ TØYEN KJØLBERGGATA 31 500-1261 KVM Kjølberggata 31 har meget sentral beliggenhet med særdeles god offentlig kommunikasjon i umiddelbar nærhet. Samtlige T-bane linjer stopper ved Tøyen stasjon, som ligger 2 min fra eiendommen. I tillegg er det flere busser som stopper rett utenfor eiendommen. Eiendommen ligger i umiddelbar nærhet til Tøyensenteret med alt av servicetilbud og Kampen park.

• Ledig fra 1. kvartal 2016 • Meget gode profileringsmuligheter mot Ring 2 • Gode adkomstforhold direkte til Ring 2 • Mulighet for leie av innendørs parkering • Tøyen har hatt en stor oppblomstring av cafeer og spisesteder de siste årene • Tøyen torg, Tøyensenteret og T-banestasjon pusses opp og området får et stort løft

28

NE 12 2015

NYHETER

Utlendingene ­ enger ikke med h Budprosessene i ­Norge går så raskt at utlendingene ikke når frem, til tross for ­høyere bud.

Malling & Co avholdt nylig sin seneste store markedspresentasjon, den forrige var i slutten av mai. Nærings­megleren kunne i likhet med andre aktører ­konstatere at de hadde bommet på ­transaksjonsvolumene for 2015.

Så langt i år har Malling & Co talt opp 107 milliarder kroner i volumer, hvorav hele 30,6 milliarder i fjerde kvartal. Slike tall pleier også å omfatte transaksjoner i prosess og budaksepter. Malling & Co vet om fortsatt flere store transaksjoner som ventes å være klare i løpet av året.

gjelder transaksjonsvolumer i 2015.

Om det er normalt, er mer usikkert, sa senioranalytiker Herman Ness i Malling & Co Markets på presentasjonen. Malling & Co tror IKKE på nye rekordvolumer i 2016.

Næringsmegleren har også per slutten av november talt opp hele 24 ­transaksjoner i år på over 1 milliard kroner, og det er flere enn de de tre foregående årene til sammen. Det høye antallet skyldes salget av store porteføljer, samt at utlendingene tar store «dealer» når de først handler i Norge.

– Handelsporteføljene går én etter én, og det er en høy etterspørsel etter de beste objektene. konstaterte Ness.

Og det er altså flere store transaksjoner den seneste tiden der utlendingene har prøvd seg og kommet med det høyeste budet. Til tross for det, ble de ikke valgt, de u ­ tenlandske budgiverne rakk ikke å komme i mål.

Fjerde plass!

Fire bomskudd

– Oslo er på fjerde plass i europeisk sammen­heng blant storbyene når det

Ness trakk frem fire transaksjoner i så måte. Den ene er salget av DNB-bygget i

Bjørvika, der Malling & Co anslår direkte­ avkastningen - yielden - til 4,3 prosent, og 79 600 kroner kvadratmeteren for det 49 000 kvadratmeterstore bygget.

Videre har vi salget av Fornebuporten, der Malling & Co anslår yielden til 5,35 prosent, salget i sommer av det såkalte Østbygget til DNB i Bjørvika, samt salget av hotellet Radisson Blu Gardermoen. Her medga kjøperen Ole G. ­Otters­land åpent overfor NE nyheter at de ikke bød høyest, men den utenlandske ­konkurrenten hadde tatt finansierings­ forbehold.

Tidligere i år lå det an til at ut­ lendingenes andel av transaksjons­ volumene ville havne på nærmere 50 prosent. Med tallene til Malling & Co har utenlandsandelen steget fra lave 8 prosent i 2011, via 10 prosent i 2012, til 16 prosent i 2013, 25 prosent i 2014 og 36 prosent så langt i 2015. Andelen har gått ned etter de store «norske» trans­aksjonene nå mot slutten av året.

Tekst JAN REVFEM E-post JAN@NE.NO

L e di g are al : 2. 350 kvm

mi nimum u tlei eareal: 723 k v m

STORGATA 1 Sjarmerende bygård beliggende midt i Oslo Sentrum, med ­nærhet til alt du trenger Klassisk, stilfull og sjarmerende bygård Eiendommen ligger profilert og lett synlig vis-à-vis Kirkeristen og Oslo Domkirke Lokalene og inngangspartiet blir fullstendig ombygget og fornyet til moderne kontor­standard Lokalene vil kunne skreddersys for ny leietaker Intern trapp mellom 3. og 4. etasje (totalt 1.628 kvm)

ledi g f r a : et t e r av ta l e

Kon ta k t MORTEN BUØEN Seniorrådgiver Mobil: 900 59 720 E-post: mb@akershuseiendom.no

www.akershuseiendom.no

Østerdalsgata 1B

Alf Bjerckes vei 22A

Brynsveien 16-18

284 M LY S E O G EF F EK TI V E ­A REA LER V. ­V Å LERE NGA /­E N S J Ø

C A. 575 – 1.4 0 0 M LE D IG E KON T OR­L OK A LE R PÅ A LN A N ORD

270 – 5 0 0 M 2 P E NT VEDL I KE H OLDT KO NTOR­­­E NHE T

• 284m2 i 4. etasje • Lyst og arealeffektivt • Sentral og hyggelig beliggenhet • Moderne innredet med åpne landskap • Off. kommunikasjon like ved • En del er innredet som fotostudio

• Effektive og godt ventilerte lokaler • Kan tilpasses etter behov • T-bane, Flybuss, buss og tog i gåavstand • Adkomst fra Østre Aker vei, via Bro­ bekken til Alf Bjerckes vei • Gode parkeringsmuligheter

2

2

• 2. etg: 500m2 BTA • 3. etg: 270 m2 BTA • Begge lokalene er i Brynsveien 18 • Vedlikeholdt kontorbygg • Kantine

KONTAKT Axel Eide M: 90 82 82 25 E: eide@sandia.no

Tvetenveien 152

Tvetenveien 32

KOMB INASJ O N S LO K A ER 4 95– 8 56 M 2

1 5 0 - 1.0 0 0 M 2 KO N T O R / SHOW R O O M / L AG E R

• Lager: ca. 495 m2 BTA, med direkte innkjøring og god takhøyde • Kontor: ca. 370 m2 BTA, lyse og pent oppussede lokaler som kan tilpasses ny leietaker

• Moderne, attraktivt bygg • Lokalene kan tilpasses leietaker • Effektiv ventilasjon med kjøling • Vareheis med rampe • God parkeringsdekning

Christian Egge M: 91 32 41 90 E: ce@sandia.no Tone Mjølnerød M: 90 62 38 34 E: tone@sandia.no

Kontakt: Axel Eide M: 90 82 82 25 E: eide@sandia.no / Christian Egge M: 91 32 41 90 E: ce@sandia.no / Tone Mjølnerød M: 90 62 38 34 E: tone@sandia.no Besøksadresse: Brynsalleén 4, Oslo / Tlf.: 23 03 95 20 / E-post: sandia@sandia.no / www.sandia.no

BRYNSALLÉEN 4

Lekre og arealeffektive lokaler

ll offentlig kommunikasjon i A umiddelbar nærhet

an leie opptil 2.050 kvm på K én flate

lott kantine, dusj/garde­robe, F sykkelparkering

S entral beliggenhet

n flott terrasse/hage i E eiendommens 3. etg

Høy parkeringsdekning

www.sandia.no

550–11.892 kvm

KONTAKT TONE K. MJØLNERØD

AXEL EIDE

NÆRINGSMEGLER

DAGLIG LEDER

M: 90 62 38 34

M: 90 82 82 25

E: TM@SANDIA.NO

E: EIDE@SANDIA.NO

32

NE 12 2015

NYHETER

«I lokaler som fremmer god samhandling, arbeider de ­ansatte 15 prosent raskere.» (Foto: Shutterstock)

Nøkkelen er ­samhandling En god samhandling på arbeidsplassen er helt avgjørende for tilfredse og ­innovative ansatte. Lokalene må utformes deretter.

Jeffrey Scott Saunders ved Copenhagen Institute For Future Studies var i slutten av november hentet inn for å snakke om arbeidsplassens betydning på et mini­ seminar om fremtidens arbeidsplasser, i regi av Skanska Commercial ­Development Norway. Saunders arbeider i dag som prosjektleder ved instituttet og mot en rekke bransjer, og hos det som kaller seg verdens eldste fremtidsforskningsinstitutt.

Instituttet bruker fremtidsstudier til å skape umiddelbare endringer, innovasjon og

utvikling i selskaper, organisasjoner, men også generelt i samfunnet.

Saunders og kollegaene har identifisert ikke mindre enn 37 faktorer som påvirker fremtidens arbeidsplasser, fordelt på tolv underkategorier. Kategoriene omfatter alt fra skifte av arbeidsplass, mulighetene til å arbeide for seg selv, demokratisering av arbeidsplassen, former for lederskap, til ny teknologi og arbeidsplassmiljø. Og valget og utformingen av lokaler har stor b ­ etydning for bedriftene og organisasjonene.

E TTE R Å H A TR ÅKKE T OP P LØ Y PER I OVER FE M TI ÅR , SE TTE R VI F R EMD ELES N YE SP OR E T T ER OSS

Kunnskap og erfaring opparbeidet over femti år gir oss i Malling & Co fortrinn, hver gang vi forbereder oss for nye utfordringer.

I 1964 startet Peter T. Malling opp en helt ny næring i Norge – profesjonell megling og forvaltning av næringseiendom. I dag teller Malling & Co over 140 ansatte og tilbyr markedets bredeste tilbud av eiendomstjenester. www.malling.no

Historien forplikter

34

NE 12 2015

NYHETER

Jeffrey Scott Saunders, ­Copenhagen Institute For Future Studies.

Aldri nøytralt – Et rom er aldri nøytralt. Rom ­kommuniserer og former ­mennesker. ­Lokasjoner er utsatt for global ­konkurranse og er en av de mest av­ gjørende beslutninger et selskap må ta.

Valget av lokaler påvirker både faste og variable kostnader, og det er et valg og en beslutning som tas relativt sjelden, sa Saunders til de fremmøtte.

Han var svært opptatt av samhandling, collaboration, på arbeidsplassen. Sam­ handling defineres som ansatte som arbeider og kommuniserer med hver­ andre, og som bygger på hverandres idé om å ­produsere noe nytt eller gjøre noe annerledes.

Instituttet til Saunders har derfor ­studert betydningen av en god sam­

handling på arbeidsplassen. Funnene er ganske avslørende: – I lokaler som fremmer god sam­ handling, arbeider de ansatte 15 prosent raskere. 73 prosent av dem gjør en bedre jobb, 60 prosent er mer innovative, og 56 prosent er mer tilfredse, sa Saunders.

– Selskaper som har en samhandlings­ strategi, har dobbelt så høy sannsynlighet for å vokse raskere enn konkurrentene. De har også større sannsynlighet for å bedre resultatet, fortsatte han.

Stemmer ikke overens Et vesentlig spørsmål er om bygningen, lokalene og teknologien understøtter strategiene til bedriften. Saunders slo blant annet fast at arbeidsplass-strategier går galt når de ikke er i overensstem­

«I lokaler som ­fremmer god samhandling, arbeider de ansatte 15 prosent raskere.»

36

NE 12 2015

NYHETER

«30 prosent av de a ­ nsatte synes ikke at ­arbeidsplassen deres ­reflekterer bedriftens v ­ erdisett og identitet.»

melse med strategiske utfordringer, mål og visjoner til bedriftene. Det må ­heller ikke være uoverensstemmelse med organisasjons­kulturen og verdiene til bedriften, teknologien eller autonomien hos de ansatte.

Utleierne står overfor at ­bedriftene i fremtiden vil benytte seg mer av ­innleid arbeidskraft, slik at behovet for ­antall faste ansatte faller. Noen britiske ­bedrifter planlegger ifølge Saunders at opp mot 50 prosent av de ansatte som jobber på kontrakt, såkalte contingency workers. Dermed blir det mer midlertidig bruk av de ansatte, som reduserer arealbehovet.

- «Co working» blir mer viktig, den fremtidige ansatte er en fri agent, hevdet Saunders.

Dessuten vil arbeidsprosessen ifølge eksperten forandre seg til større

i­ ntensitet i perioder, såkalte work ­campaigns. Det betyr altså hektisk arbeid i perioder av året for de ansatte, for så å kunne være fraværende fra arbeids­ plassen i lengre perioder.

- Medarbeidere skal også levere verdier for bedriften omgående og ikke etter 6-12 måneder. Bedriftene er nødt til å skape entreprenører i ­organisasjonen som kan være ­innovative, sa Saunders.

Ikke stolt En viktig utfordring for bedriftene er å ha lokaler som samsvarer med ­bedriftens ønskede identitet og profil.

- Undersøkelser v ­ iser at 30 prosent av de ansatte ikke synes at arbeids­ plassen deres ­reflekterer ­bedriftens verdisett og ­identitet. 20 prosent av de ansatte er ikke stolt over å vise frem

arbeids­plassen til andre, sa Saunders.

- Men det er ikke noe galt med å være en konservativ arbeidsplass. Det er fint nok hvis det er autentisk, da er det ikke riktig å være Google.

Google er kjent for sin frie og lekne utforming av lokaler, der innovasjon og kreativitet står i høysetet.

Saunders var også inne om betydningen av fysiske avstander til andre ansatte og informasjonsutveksling. Her er det klare sammenhenger.

- Vi deler informasjon med mennesker vi sitter nærmest og som vi har de beste sosiale relasjonene med. Ved avstander over 50 meter faller denne informasjons­utvekslingen dramatisk, sa han.

Tekst JAN REVFEM E-post JAN@NE.NO

NYT UT SI K TE N KO NTA KT: TROND AS LAKSEN Daglig leder UNION Norsk Nær ing s meg l ing AS +47 92 88 69 66

M E T TE B JE RK E Da g l ig l ed er Ben d ixen Eien d om HH1 AS +47 97 97 5 0 51

WWW.UNION.NO

WWW. H H 1 . NO

KAPRE E N AV OS LOS BE ST E SJØUTSI KT E R !

FRA 420 - 1.6 5 0 KVM 2 ., 3., 4. OG 8. E TAS JE

P책 tide med nye kontorlokaler?

Vi har det beste utvalget.

Se v책re hjemmesider.

Foto: Einar Horsberg

facebook.com/AkershusEiendom

twitter.com/akershuseiendom

linkedin.com/company/akershus-eiendom-as

blogg.akershuseiendom.no

Foto: nyebilder.no

KONTORLOKALER LEDIG!

Fullservice bygg, lett tilgjengelig Silurveien2

750 - 6.900 m2 Ullern • Moderne kontorer med god takhøyde

270 p-plasser

• Kort vei til offentlig kommunikasjon

Elbil-pool

• Meget miljøvennlig bygg

Wayne’s Coffee Treningssenter

• Høy standard og gode lysforhold

Legesenter

• Profilert fasade mot Ring 3

Bilpleie

• Personalrestaurant

Ole-Jacob Leirskar Mob: 934 07 161 ojl@akershuseiendom.no akershuseiendom.no

Erik Bruu, Utleiesjef Mob: 913 13 407 erb@selvaag.no selvaageiendom.no

42

NE 12 2015

OSLO VEST

Satser tungt på Majorstuen Stor-Oslo Eiendom endrer helt på det ­tidligere hoved­ kontoret til Statoil Fuel & Retail på ­Majorstuen.

Eiendomsutvikleren kjøpte i mars 2012 det daværende kontoret til Statoil

Fuel & Retail i Sørkedalsveien 8 for 375 millioner kroner. Bygget ligger rett ved siden av den store dagligvarebutikken Meny ­Colosseum, der det også er et ­Vin­monopol og noen andre forretninger i underetasjen.

Nettstedet NE nyheter skrev i mars 2013 at Stor-Oslo Eiendom ville utvide det daværende drøyt 17 000 kvadrat­ meter bygget med 9000 kvadratmeter.

Både hotell og boliger var aktuelt på eien­dommen. Hvis alt gikk bra, ville de nye arealene bli på 26 500 kvadrat­ meter. ­Statoil Fuel & Retail flyttet for

øvrig ­tidligere i år inn i et nybygg i ­Schweigaards gate.

I juni kom meldingen om at Sørkedalsveien 8 døpes om til RIFT ­Colosseum og utbygges til 27 000 kvadratmeter BRA.

10 000 m2 med boliger Ifølge reguleringsforslaget, som de politiske instansene godkjente i vår, skal 22 400 kvadratmeter være over ­bakken.

Bebyggelsen blir i 10-11 etasjer, der ­maksimalt boligareal er satt til 10 000 kvadratmeter, fordelt på 110 enheter.

43

Nye Sørkedalsveien 8. (Ill. RIFT) I­ ngen leilighet blir under 35 kvadrat­ meter.

Totalt forretningsareal skal ifølge vedtaket ikke overstige 4000 kvadratmeter, hvorav kun én av forretningene kan ha en gulvflate på inntil 1500 kvadratmeter.

Skanska signert kontrakt med Stor-Oslo Eiendom om rehabilitering av eiendommen. Kontrakten, som har «høye miljøambisjoner» (BREEAM-NOR «Very Good»), har en verdi på ca. 450 millioner kroner. Bygget vil fremstå som to frittstående lameller, henholdsvis en kontor­ lamell og en boliglamell. Arbeidene

begynte i august, og kontorlamellen skal etter planen stå ferdig i desember 2016. Boliglamellen ventes å stå ferdig ­sommeren 2017.

Omtrent halvparten av kontorbygget er utleid til konsulentselskapet ­Bouvet, som skal leie 5400 kvadratmeter. ­Boligene kom for salg i starten av juni 2015. Det vil ifølge Stor-Oslo Eiendom bli et urbant boligprosjekt med umiddelbar nærhet til det «beste Oslo kan tilby». Alle leilighetene får tilgang på en «fantastisk takterrasse». I september var 59 av 116 leiligheter solgt, mens det i november

fortsatt var «flotte utsiktsleiligheter ­igjen», på mellom 71 og 128 kvadratmeter.

Høydebråk Noe mer uviss er skjebnen til ­Nordeas tidligere hovedkontor i Middelthuns gate 17, tvers overfor inngangen til Frogner­badet. OBOS og Veidekke ­Eiendom (50/50) kjøpte i november 2011 ­eien­dommen fra Norwegian Property for 700 millioner kroner, for en om­ danning til boliger. Nordea flyttet nylig alle sine ansatte på Majorstuen til «nabo­ eiendommen» ­Essendrops gate 7.

44

NE 12 2015

OSLO VEST

Inne i lokalene i Sørkedalsveien.

(Ill. RIFT)

45

I 2013 kjøpte Veidekke og OBOS Middelthuns gate 15, som også skulle inngå i det nye store boligkomplekset.

OBOS-sjef Daniel Kjørberg Siraj uttalte i 2013 at kjøpet av Middelthuns gate 15 vil tilføre prosjektet i Middelthuns gate 17 en «betydelig merverdi».

- Vi vil trolig bygge ut i etapper, der ett byggetrinn tar rundt 18 måneder. Det tar lang tid før hele prosjektet står ferdig, sa OBOS-direktøren den gangen, som håpet på over 80 000 kroner kvadrat­meteren i gjen­nomsnitt for å få lønnsomhet i ­prosjektet.

Forslagsstillerne vil i sitt hoved­ alternativ føre opp 41 000 kvadratmeter over terrenget, 11 500 kvadratmeter ­under terrenget. Antall boenheter blir 373, hvis Veidekke og OBOS får det som de vil, fordelt på 80 små leiligheter, 164 middels store leiligheter og 129 leiligheter over 80 kvadratmeter.

Men hovedalternativet innebærer et høyhus inne på den såkalte Fontene­plassen på 65 meter i 22 etasjer, og det u ­ tfordrer høyhusbegrensningene i o ­ mrådet på 42 meter.

«Bare» 14 etasjer Det er derfor lansert et Alternativ 2, med et høyhus i «bare» 14 etasjer og 42 meter høyt, og med en litt annen leilighets­ fordeling. Bolig­høydene trappes ned ut mot Middelthuns gate. For begge for­slagene kan inntil 5000 kvadrat­ meter ­benytte som forretning/kontor/ bevertning og inntil 6000 kvadratmeter til hotell. Forretninger kan ikke utgjøre mer enn 3000 kvadratmeter BRA, og en enkeltforretning kan ikke utgjøre mer enn 800 kvadratmeter. Næringsvirksomheten blir liggende ut mot Middelthuns gate.

Planforslaget tilrettelegger også for å ­bygge hotell. Veidekke og OBOS ­mener en eventuell etablering av hotell ikke

er ­negativt for områdets beboere eller ­beboerne i nabo­laget, men derimot bidra til økt funksjonsblanding og variert ­bebyggelse.

Plan- og bygningsetaten er ­imidlertid ikke overbegeistret for noen av de to forslagene og har fremmet et forslag uten bebyggelse på Fonteneplassen, og med lavere høyder i kvartalet.

Etaten foreslår samme reguleringsformål som i de øvrige alternativene, med unntak for Fonteneplassen. Maksimalt areal settes til 30 869 kvadratmeter, som er på nivå med dagens arealer.

Daniel Kjørberg Siraj har antydet at hvis de ikke får bygge de ønskede høydene, kan hele boligprosjektet ryke, da blir det ikke nok lønnsomhet i ­prosjektet.

Tekst JAN REVFEM E-post JAN@NE.NO

46

NE 12 2015

SKØYEN

Utviklingen av Harbitzalleen 2-7 er uviss som følge av Plan- og bygningsetatens ønske om å se området i en helhet. (Ill.:LPO Arkitekter)

Skøyen i ­forvandling Skøyen blir et helt nytt byområde, men akkurat nå er Planog bygningsetaten på kollisjonskurs med flere prosjekter.

På Skøyen er det mange store planer som vil kunne forandre området dramatisk.

Tidligere byråd Bård Folke Fredriksen uttalte til NæringsEiendom at man på Skøyen hadde mulighet til å bygge en ny by. Men arbeidet med en bane til Fornebu gjennom Skøyen har skapt stor

­ sikkerhet. Det skyldes den planlagte u T-banen til Fornebu, som også innebærer nye Skøyen T-banestasjon. Utbyggerne i området møtes nå av tøffe rekkefølgekrav i forbindelse med T-baneutbyggingen, og enkelte av utbyggerne har også lagt seg ut med høydebegrensningene i området.

Det gjelder ikke minst Orkla, som vil føre opp 21 etasjer i sitt nye hovedkontor i Drammensveien 149, men der planmyndighetene stritter imot og vil tillate maksimalt 16 etasjer.

Nei, nei, nei Schage Eiendom vil fullføre byggingen av Skøyen Atrium i Drammensveien 145 og 147 med et tredje byggetrinn og 23 000 nye kvadratmeter over terrenget og 48 meter

i høyde. Også det er høyt på Skøyen, og planmyndighetene vil ­dessuten ha inn mer boliger i området.

Storebrand Eiendom ønsker å re­ vitalisere Hoffsveien 1 A-E ved å bygge hele 80 000-100 000 kvadratmeter i 11-21 etasjer, men her mener Plan- og bygnings­ etaten at høyder over 12 etasjer må utredes.

Møller Eiendom Norge har store ­planer for Harbitzalleen 2-7 og har etter motbør tatt ned arealene til 60 000 kvadratmeter. Plan- og bygnings­etaten ­mener imidlertid at 51 000-54 000 kvadratmeter får holde. Og Møller ­Eiendom møtes som de andre u ­ tbyggerne av de nye, tøffe rekkefølge­bestemmelsene, og det er fortsatt uvisst hva som realiseres.

kontorer: HovfaRET 4 – skøyen

180 – 490 kvm til leie kontakt

Geir Baastad M: 90 11 53 15 | T: 23 11 38 30 E: geir@aker-eiendom.no www.aker-eiendom.no

180 – 490 kvm

3 lokaler i hhv. 2., 3., og 4. etg.

Lokalene skal totalrehabiliteres og vil fremstå som nye.

Tidsmessig ventilasjon med kjøling. Heis.

Kort vei til alle typer offentlig kommunikasjon.

Rikelig med parkering inne og ute. Gjesteparkering.

48

NE 12 2015

SKØYEN

Schmidt hammer lassen har vunnet konkurransen om masterplanen for Storebrands planer i Hoffsveien.

(Ill.: Schmidt hammer lassen)

Storebrand Storebrand Eiendom har store ­ambisjoner for området nederst i Hoffsveien. Nettstedet NE nyheter har tidligere omtalt Storebrands planer om å bygge inntil 100 000 kvadratmeter i Hoffsveien 1. Hoffsveien 1, som ligger rett ved Skøyen togstasjon, kan beskrives som et konglomerat av næringsbygg og består av fem eiendommer, A-E. Komplekset er ifølge hjemmesidene til Storebrand ­Eiendom på til sammen rundt 44 000 kvadratmeter og har høyst ulike bygg.

Det er kunngjort oppstart av detalj­ regulering med konsekvensutredning for Hoffsveien 1 A-E. Hele planområdet er på 24 mål, men den endelige av­grensningen avklares i planarbeidet. Rambøll Norge er formell forslagsstiller på vegne av Storebrand Eiendom.

Området ønskes nå regulert til hotell, kontor, forretninger og boliger. ­Hensikten er å legge til rette for hotell, kontor og servicenæringer med en ­integrert ­inngang

til T-banestasjon i direkte til­knytning til Hoffsveien.

80 000-100 000 m2 Mellom bebyggelsen skal det etableres et offentlig byrom og torg. Det legges til rette for utbygging av om rundt 80 000100 00 kvadratmeter med ny bebyggelse, fordelt på flere bygg. Ifølge kunn­ gjøringen fremkommer det ikke hva som skal rives.

Det danske arkitektfirmaet schmidt hammer lassen har vunnet arkitektkonkurransen om å tegne en masterplan for Eurekakvarteret på Skøyen.

– Vi har foreslått en ramme som ­bygger på en grunnleggende idé om rommet mellom bygningene. Ved å skape et sterkt og differensiert hierarki bestående av gater, smug, torg og plasser, ser vi et fremtidig bysentrum som blir en katalysator for byutviklingen på Skøyen.

I dette nye sentrum vil folk ikke bare føle seg trygge, men også la seg fascinere av

omgivelsene, sier senior partner Kristian Lars Ahlmark.

Men Plan- og bygningsetaten er heller ikke her 100 prosent fornøyd med planene. Planmyndighetene ­konkluderer med at området har et stort og viktig potensial for ny byutvikling med høy utnyttelse. Det forutsetter kvalitet i bebyggelsen og omkringliggende, fremtidige byrom. Men, Plan- og bygningsetaten mener det fremlagte prosjektet ikke gir et godt byplanmessig svar på utvikling av det etaten mener er en viktig del av Skøyen-området.

Prosjektet til Storebrand kan dermed ikke anbefales. Etaten skriver at h ­ øyder og bebyggelsesstruktur må ­vurderes nærmere.

Byplangrepet foreslår ­maksimale høyder på 12-16 etasjer. En bebyggelse over 12 etasjer må utredes i sammenheng med forslag til andre høye bygg i ved knutepunktet.

Tekst JAN REVFEM OG DAG-JØRGEN SALTNES E-post JAN@NE.NO

Vi kan nærings­ eiendom!

Vi forstår hvem du snakker til, hvor og ­hvordan du kan nå dem.

Uansett om du skal leie ut et lokale, rekruttere nye kolleger eller bygge merke­varene dine, så kan vi hjelpe deg.

nebyra.no

50

NE 12 2015

FORNEBU/LYSAKER

51

Det skal utvikles mange nye boliger på Oslo-siden av Lysaker-elven.

(Illustrasjon: MAD Arkitekter)

Store ­prosjekter, mest boliger Utbyggingen på ­Lysaker og Fornebu domineres av mye ­boliger, og det er usikkert om næringsprosjektene realiseres.

Ett av de virkelige store transformasjons­ prosjektene i området, er forvandlingen av Granfos Næringspark. I dag består parken av 60 000 kvadratmeter med næringsarealer. Mustad Eiendom kjøpte våren 2013 Granfos Næringspark på Lysaker av DNB for om lag 900 millioner kroner. Men det er ikke primært nærings­ arealene som er det interessante for den nye eieren.

Adm. direktør Halvard Øye i M ­ ustad Eiendom bekreftet høsten 2014 at de

ønsker å føre opp 700–800 boliger på Oslo-siden av Lysakerelva, som er ­kommunegrensen, de resterende rundt 300 boligene på Bærum-siden. Disse boligene er tenkt lokalisert i de lavere­ liggende arealene på halvøya i Lysaker­elva.

På ­Oslo-siden er de tilsvarende lavere­ liggende områdene også tenkt til boliger.

Byområde – Vår visjon og vårt ønske er å skape et ­attraktivt, fleksibelt og fremtidsrettet by­område på begge sider av Lysakerelva.

Her ønsker vi både handel/servering, boliger og arbeids­plasser, sa Halvard Øye til Budstikka høsten 2014. Han håper å kunne sette i gang byggingen i 2017–2018. Øye sa det vil bli nødvendig å rive ­eldre kontor- og industribygg for å gi plass til de nye boligene. Hvilke bygg som skal rives og omfanget av rivingen, bestemmes i en ny reguleringsplan for Granfos Næringspark.

52

NE 12 2015

FORNEBU/LYSAKER

Fornebuporten er det største ­næringsprosjektet på Fornebu som blir realisert.

53

I oktober kom meldingen om at ­ ustad Eiendom har valgt Profier, et M eiendomsselskap eid av Bjørn Rune ­Gjelsten, som partner og medeier når 200 av totalt om lag 300 leiligheter skal utvikles og selges på Lilleaker. Dette er Oslo-siden av Lysaker. Detaljene avklares nå til vinteren, og salget skal etter planen starte på vårparten.

Målet er å kunne tilby leiligheter fra under 3 millioner, men samtidig «­spektakulære leiligheter» med egne takterras­ser og panoramautsikt over Oslofjorden.

Får bygge mer OBOS er blitt den klart største bolig­ byggeren på Fornebu. Selskapet opp­ lyste tidligere i høst at Kommunal- og moderniserings­departementet har godkjent at OBOS og Bærum ­­kommune kan inngå en ny utbyggingsavtale.

Avtalen omfatter økonomiske bidrag fra OBOS til oppføring av sosial infra­ struktur på Fornebu. Slike utbyggings­ avtaler ble i 2006 forbudt, så derfor har Bærum ­kommune søkt om dispensas­ jon for å kunne fornye avtalen for fase to av utbyggingen på Fornebu. Denne ­dispensasjonen er nå gitt.

– Departementets ja gjør at Bærum kommune nå kan realisere dette. OBOS´ forutsetning for å inngå en slik avtale, er at antall boliger som kan bygges på OBOS sine tomter på Fornebu økes med minimum 2400 boliger, uttalte konsern­ sjef Daniel Kjørberg Siraj i OBOS i en pressemelding.

Den nye konsernsjefen i OBOS er glad for at departementet er tydelige i sin f­ orventning om at det må skje en ­fortetting på Fornebu.

Fornebuporten Det desidert største næringsprosjektet på Fornebu de seneste årene, har vært utviklingen av Fornebuporten. Fornebu­

porten Holding AS, som var eid av Kjell Inge Røkke, ble i oktober solgt til et syndikat for 3,2 milliarder kroner. Røkke skal fortsatt være med på eiersiden.

Avtalen om et salg omfatter ifølge Aker kontorutviklingen av Fornebuporten, der to tredjedeler av prosjektet er ferdigstilt.

Hele prosjektet er planlagt å stå klart i andre halvdel av 2016.

Fornebuporten innebærer en ­samlokalisering av en rekke store ­ingeniørselskaper innenfor teknologi og oljerelatert virksomhet. Aker håper at Fornebuporten blir en viktig strategisk satsing for å videreutvikle nærings­ teknologiklyngen i området. Aker Solutions flytter til Fornebuporten neste år, og et selskap som Kværner har siden i sommer vært på plass i den første delen av prosjektet, som omfatter rundt 25 000 kvadratmeter med kontorarealer.

Ferdigstilt vil Fornebuporten inne­ holde 50 500 kvadratmeter med kontor­ arealer, 3000 kvadratmeter med daglig­ vare og handel, 30 000 kvadratmeter med kjellerarealer og 20 000 kvadrat­ meter med boliger, fordelt på drøyt 200 enheter.

Nytt prosjekt NCC Property Development klarte høsten 2014 å leie ut hele Lysaker Polaris i Philip Pedersens vei til oljeservice­selskapet ­Technip, det vil si 18 000 kvadrat­meter.

NCC var dermed klar til å realisere prosjektet på nabotomten til Polaris, med adresse Philip Pedersens vei 9, altså på vestsiden av E18 sør­over fra L ­ ysaker.

NCC har foreløpig kalt p ­ rosjektet i Philip ­Pedersens vei 9 for «Rom for vekst». ­Prosjektet består av to byggetrinn.

– Sikker igangsetting skjer nok ved en utleie på i underkant av 50 prosent utleie, men dette bestemmes av NCC AB. ­Tidligste byggestart er til høsten, og så r­ egner vi med en byggetid på 1718 ­måneder. Miljøsertifiseringen blir

«­ BREEAM Excellent», uttalte utviklings­ sjef Christian Hvass til NE nyheter på et seminar i vår.

Men med den høye ledigheten som nå er i den såkalte vestkorridoren fra Skøyen til Asker, er det usikkert når NCC setter i gang med å bygge, og det er foreløpig ikke blitt noen igangsetting.

– Det er ikke noe nytt, vi venter på ­leietakere, sier Hvass til Nærings­Eiendom.

Tålmodige Thon I 2010 kunngjorde Olav Thon at han ville bygge hotell og/eller kontorer på en båndlagt eiendom rett ved siden av Lysaker stasjon. Thon hadde allerede eid e­­iendommen i mange år. I september 2014 lå alt klart til rette for en utbygging, men Jernbane­verket varslet tidligere i høst innsigelse mot planene. Jernbane­verket trenger tomten til å anlegge to nye jern­ banespor og mulige arealer for en fremtidig bussterminal. ­Administrasjonen i Bærum kommune vil komme med sin innstilling og legge frem saken for politisk behandling over nyttår. og Thon er ­optimist.

Planene til Thon tilsier et full­service konferansehotell på om lag 10 000 kvadratmeter og 300 rom. I tillegg plan­ legges et kontorbygg på 13 000 kvadrat­ meter og et underjordisk parkeringshus med 300 parkeringsplasser. På bakke­ plan ønskes et torg med handels­tilbud og spise­steder. Det er likevel fortsatt en mulighet for at det ikke blir noe av planene.

Uvisst Flyselskapet Norwegians storeier Bjørn Kjos kjøpte i 2010 gjennom sitt selskap HBK Invest den gamle SAS-­ eiendommen på Fornebu av Norwegian Property for 175 millioner kroner i 2010. Kjos og ­Norwegian hyret for ett år siden inn Stein Halvorsen Arkitekter AS til å ut­arbeide detaljregulering for ­eiendommen ­Oksenøyveien 3. Målet

54

NE 12 2015

FORNEBU/LYSAKER

Olav Thon venter tålmodig på å få lov til å bygge hotell på Lysaker. (Foto: Marte Gjerde)

er å sette opp et nybygg som skal huse Norwegian og Bank Norwegian. Det ble i desember i fjor ­antydet et nybygg på 8000 kvadratmeter, der en eventuell godkjenning skulle foreligge ved årsskiftet, slik at man kan begynne byggingen sommeren 2016.

Norwegian opplyser til NæringsEiendom at det ikke er noe nytt om prosjektet.

I begynnelsen av november kom meldingen om at Volvo Car Norway skal leie 1500 kvadratmeter av Jotne Eiendom i et nytt bygg i Snarøyveien 32. Volvo Car Norway skal leie hele ­bygget. Jotne ­Eiendom er morselskapet i Jotne ­gruppens eiendomskonsern som

består av flere eiendomsselskaper med ­eiendommer i Oslo og Østfold.

Det er flere store kontor­prosjekter på tegnebrettet på Fornebu som ­venter på leietakere. KLP Eiendom har i flere år jobbet med sitt Fornebu Techno­ port-prosjekt, et miljøbygg med store ­ambisjoner når det gjelder energi­ effektivitet. KLP Eiendom vil sette opp fem bygg på til sammen 36 500 kvadrat­ meter. En felles garasjekjeller skal binde byggene sammen, i tillegg til tre mellom­ bygg. I kjelleren skal det legges til rette for 340 garasjeplasser, i tillegg til at det kommer 40 plasser ute. Eventuelle

leietakere kan flytte inn i Fornebu Tech­ noport to år etter signerte leiekontrakter.

Koksa Eiendom er utviklingsdelen til tidligere IT Fornebu Eiendom. Selska­ pet sitter på en svært attraktiv tomt på Koksa på Fornebu, og kan utvikle store arealer med bolig og næring.

OBOS og Aspelin Ramm gikk sammen om å kjøpe det tidligere hovedkontoret til Norske Skog. Sammen sitte de to ­aktørene på et omfattende tomteareal som vil bli utviklet i årene fremover.

Tekst JAN REVFEM E-post JAN@NE.NO

Hvordan kan vi hjelpe deg?

Vi gir deg valgmuligheten til å skreddersy leieforholdet etter ditt behov.

• Resepsjonstjenester • Møteromssenter • Renholdstjenester • Parkering

www.technopolis.no Martin Linges vei 25, 1364 Fornebu

• Sykkelparkering • Møblering og design • IT-tjenester • Videokonferanserom

• Fasilitetsstyring • Trimrom • Garderobe­anlegg • Business lounger

56

NE 12 2015

OSLO VEST

MAD Arkitekter har høye ambisjoner for det nye Tryvannstårnet.

(Illu.: MAD Arkitekter)

Spenstige planer for tårn MAD Arkitekter drømmer om et åpent Tryvannstårn som er en attraksjon for byens innbyggere.

Det var da Oslo vurderte å søke om vinter-OL i 2022, samtidig som kommunen uttrykte ønske om å bytte ut det nåværende Tryvannstårnet, at MAD Arkitekter så store muligheter på Tryvann.

Arkitektfirmaet foreslo derfor et nytt 150 meter høyt Tryvanns­ tårn. Til sammenligning er dagens tårn 112 meter høyt, mens Oslo Plaza er 117 meter høyt.

57

KONTORLOKALER HELLERUD NÆRINGSPARK Tvetenveien 170

• I toppetasjen har vi for utleie 592 m2 • Kontorene er oppdelt i cellekontorer. Med dagens innredning er det arbeidsplasser til ca 30 ansatte.

• Arealeffektive lokaler • Lokalet kan deles i flere enheter • Ledige arealer: 4. etasje, 592 m2

Megler MNEF Espen Andersen telefon 908 65 600 email espen.andersen@byggforvaltning.no www.byggforvaltning.no

58

NE 12 2015

BRYN HELSFYR

Vålerengas nye stadion baner vei for 60 000 kvadratmeter kontorareal.

(Foto: Scanpix)

Fotball ­sparker i gang stor­utbygging Vålerengas salg av Valle Hovin-tomten vil gi 60 000 kvadrat­ meter næringsareal og en omfattende ­boligutbygging.

Det var i begynnelsen av november at det ble klart at NCC Property ­Development fikk slått kloa i den siste tomten til Vålerenga.

Dermed kan fotballklubben endelig realisere sitt nye stadion, samtidig som NCC går i gang med en omfattende kontorutbygging.

NCC Property Development vil u ­ tvikle hele 60 000 kvadratmeter kontor­areal for­ delt på opptil fem nye bygg.

– For oss i NCC er det spennende å kunne være en del av denne område­ utviklingen. Vårt mål er at Valle Hovin med sin nye stadion, nytt boligområde, barne­ hage, skole og nye arbeidsplasser vil bli en bærekraftig og levende bydel, u ­ ttalte Manne Aronsson, ­administrerende direktør NCC Property Development da kjøpet ble kjent.

I tillegg til moderne kontorlokaler plan­ legges det ulike handels- og service­tilbud på gateplan i de nye byggene.

Selvaag Bolig sikret seg en del av Vålerenga-­tomten for boligutvikling. ­Selskapet har allerede startet salget av 375 boliger fordelt på fire bygg på Valle Hovin.

Løfter Fystikkalleen JB Ugland Eiendom, Otterlei Group og Vedal Investor kjøpte i sommer Fyrstikk­ alleen 3 fra Oslo Areal, som eier nabo­ eiendommen Fyrstikkalleen 1. Oslo ­Areal har utviklingsplaner for sin eiendom, og kjøperne av Fyrstikkalleen 3 ser nå på utviklingsmuligheter i sammenheng med utviklingen av naboeiendommen.

– Vi ser på Fyrstikkalleen 3 som et utviklingsprosjekt og ledd i en ­samlet ­utvikling med Fyrstikkalleen 1. ­Utviklingen av denne eiendommen kan gi et løft for Fyrstikkalleen 3, gjennom en sammen­føying av byggene og et felles inngangs­parti, sa Bjørn Vedal i JB Ugland Eiendom til NE nyheter da kjøpet ble kjent.

59

Eiendommen består nå av totalt 14 700 kvadratmeter, hvorav 11 900 kvadratmeter er kontorarealer.

Oslo Areal har sendt inn et ­revidert planforslag for Fyrstikkalleen 1 og 3 som innebærer rivning av eksistedende ­bebyggelse på 8000 kvadratmeter (BRA).

Det skal i stedet settes opp maksimalt 32 000 kvadratmeter (BRA) forretning/ kontor/tjenesteyting.

Flere års dialog Bunde Eiendom eier Grenseveien 80, som i dag har en bensinstasjon på tomten, og et kontorbygg i Grenseveien 82. Selskapet har hatt et par års dialog frem og tilbake med Plan- og bygningsetaten, men det ser nå ut til at planene nærmer seg ­aksep­table

for etaten. I dag er kontorbygget på drøye 6000 kvadratmeter. Bunde Eiendom ønsker å bygge på den eiendommen med 5095 kvadratmeter over terrenget. I tillegg vil Bunde rive bensinstasjonen og setter opp et nybygg på 8990 kvadrat­meter.

Arealformålet skal være enten kontor, hotell, lager eller forretning.

Kjøpte for å bygge I Grenseveien 90 arbeider Skanska Commercial Development Norway med et større prosjekt (se egen sak side 126).

Skanska kjøpte i ­september eiendommen fra AS ­Sigellen, et selskap som hadde ambisiøse utviklings­planer for eiendom­ men. Sigellen ønsket å gjøre om bygget, som nå er på knappe 4000 kvadratmeter

til et 29 etasjers bygg, med leiligheter i de 13 ­øverste etasjene. Selskapet møtte motbør fra daværende byutviklingsbyråd Bård Folke ­Fredriksen (H), som mente at H ­ elsfyr ikke er et ­område hvor kom­ munens planer åpner for så høye bygg.

Den nye eieren Skanska Commercial Development Norway går nå i gang med sine planer for eiendommen. Selskapet har ambisjoner om å sette opp et nytt stort kontorbygg i Grenseveien 90 på opp mot 20 000 kvadratmeter.

Spaden i jorden etter 15 år Etter over 15 års kamp, har endelig ­Pecunia og deres partnere fått ­omregulert kvartalet Østensjøveien 40-52 og Nils Hansens vei 23-27 til kontorformål.

60

NE 12 2015

BRYN HELSFYR

Det skal utvikles i Fyrstikkalleen 3.

­ ecunia-eier Petter Neslein har P ­tidligere omtalt arbeidet som et 15 års ­mareritt, og kunne sprette ­champagnen da regulerings­planen ble vedtatt. ­Prosjektet har et tillatt bruksareal på 104 900 kvadratmeter fordelt på syv felt som får maksimalt 19 000 kvadratmeter.

Det tillates inntil 2000 kvadratmeter med forretninger, samtidig kan ingen forretningsenheter være på mer enn 300 kvadrat­meter. Opprinnelig ønsket utbyggerne også boligformål i regule­ ringen, men det ble tatt ut etter inn­ sigelser fra Statens vegvesen.

I oktober i år satte Pecunia i gang byggingen av det bygget i prosjektet, et nybygg i Nils Hansens vei 25 på Bryn.

I bygget på 8200 kvadratmeter skal Kripos leie lokaler fra juni 2017. Totalt er ­prosjektet i Nils Hansens vei 25 på 20 000 kvadratmeter lyse ­arealer fordelt på fire byggetrinn. Pecunia har høye miljø­ ambisjoner for nybygget og sikter inn mot ­klassifiseringen BREEAM-NOR Excellent.

Kripos har allerede en leieavtale med Pecunia i Brynsalleen 4, og det e ­ ksisterende leieforholdet blir flyttet over til n ­ y­bygget.

Kripost har også opsjoner for å kunne

Petter Neslein kan endelig juble over at spaden er satt i ­jorden ­­­ i prosjektet på Bryn hvor reguleringen tok over 15 år.

utvide arealet ved b ­ ehov. Ifølge ­Pecunia vil erstatnings­bygget være ­vesentlig bedre tilpasset Kripos’ behov, og bedre areal­ effektivitet og moderne energi­effektivisering gjør at utleier garanterer at samlet hus­leie­ kostnad ikke blir høyere enn i dag.

Også Bryn Eiendom har utviklings­ prosjekter i Bryn-Helsfyr-­området. ­Selskapet arbeider med reguleringen av Brynsveien 17-19, Østensjøveien 20-30 og 32-34 og Tvetenveien 12-16.

Tekst DAG-JØRGEN SALTNES E-post DAG@NE.NO

Største utleier av næringseiendom på Bryn Se bryneiendom.no Ta kontakt med oss på telefon 23 37 98 00

62

NE 12 2015

HOVINBYEN

Konsernsjef Daniel Kjørberg Siraj får en viktig hånd på rattet til utvklingen av Hovinbyen etter at OBOS kjøpte Ulven AS.

63

Utbygging over ­20-30 år OBOS har et svært langsiktig perspektiv på utbyggingen på Ulven.

Det var våren 2013 at Fabritius Gruppen og Storebrand kunngjorde planene for Ulven-området. Hensikten er å legge til rette for en transformasjon over tid fra ­lager og industri, til det Plan- og bygningsetaten omtaler som et «tett og flerfunksjonelt bymiljø».

Partene ville den gangen bygge 336 000 kvadratmeter over terrenget og 110 000 kvadratmeter under terrenget.

De foreslåtte næringsarealene utgjorde i 2013 260 000 kvadratmeter, boligarealene 75 000 kvadratmeter.

10 000 arbeidsplasser I sommer sa de politiske myndighetene i Oslo ja til en omregulering med plass til 750–1000 boliger, det vil si 2000–3000 ­beboere, men også 10 000 arbeidsplasser.

OBOS håper å utvikle langt mer ­boliger gjennom det nylige tomtekjøpet, der Fabritius Gruppen og Storebrand Eiendom valgte å selge seg ut av ­Ulven-prosjektet.

– Våre interne ambisjoner er 2500– 3000 boliger, men det tar litt tid å komme i gang. Vi må bygge området først, vi kan ikke selge med det samme. Først må vi skape et sted, som vi gjorde i Kværnerbyen, og det tar tid, så ­bygger vi boligene, sier konsernsjef Daniel ­Kjørberg Siraj i OBOS til nettstedet NE nyheter.

Gitt en gjennomsnittlig størrelse på 75 kvadratmeter, snakker vi om totale boligarealer på 190 000–225 000 kvadratmeter hvis OBOS får det som de vil. Kjørberg Siraj regner med en andel på 50/50 mellom boliger og næringsarealer, men denne andelen kan endre seg.

Robust kontantstrøm – Ja, det er altfor tidlig å si noe om det ­endelige utfallet, og dette er et prosjekt som har et tidsperspektiv på 20–30 år.

Vi får en god og robust kontantstrøm fra ­eksisterende eiendommer en god stund fremover og kommer ikke til å tape penger her på lang tid, sier den nye OBOS-sjefen.

– Hva regner du med av boligpriser i området?

– Vi håper på under 60 000 kroner kvadratmeteren, vi jobber for det, ­svarer Kjørberg Siraj.

Ulven-området blir i så måte en konkurrent til nabo-området Løren.

Her selger nå Selvaag Bolig leiligheter for 63–64 000 kroner kvadratmeteren.

Partene er enige om ikke å gå ut med noen transaksjonspris. Det er ikke lett å antyde noen sum, fordi kjøpet både omfatter en eksisterende, men avtakende kontant­strøm, samt et enormt utbyggings­potensial. En sentral bransje­ aktør NE nyheter har pratet med, peker på at dette et veldig tungt prosjekt å dra i land.

Fra bunn Vedkommende mener det er godt OBOS har god tid her, fordi det finnes ikke noe naturlig «boligomland» rundt Ulven i dag. Det betyr at OBOS må bygge området fra «scratch».

Så der andre kjøper tomter i nabo­ områdene med en tomte­belastning på kanskje 9000–10 000 kroner kvadratmeteren, er trolig OBOS her nede i 6000–7000 kroner. Men inntektene fra den løpende kontantstrømmen er også ukjente, som gjør det vanskelig for utenforstående å prise kjøpet.

Tekst JAN REVFEM E-post JAN@NE.NO

64

NE 12 2015

HOVINBYEN/GRORUDDALEN

Det skal bygges et signalbygg i Østre Aker Vei 60. (Ill. A-Lab)

Store nærings­arealer i Groruddalen Samtidig med at det skal bygges boliger i Hovinbyen, legges det opp til en betydelig utvikling av næringsarealer også.

Hovinbyen står foran en massiv ­utbygging de nærmeste årene, med ­anslagsvis 2,5 millioner kvadratmeter med nye næringsarealer. Det ­t idligere industriområdet strekker seg fra Ensjø og Økern i sør til Breivoll i nord.

Avdelingsdirektør Morten Wasstøl i Plan- og bygningsetaten sa på den store konferansen «Oslo Urban Arena» at man vil ha en høyere utnyttelse av tomtene i området, samtidig som det kommer inn flere boliger.

– Vi vil bruke større deler av nærings­ livsarealene til byutvikling. Utbyggere som har begynt å kjøpe opp tomter, kan imidlertid ikke regne med at de vil få åtte etasjer med boliger på hver tomt, det blir en miks med næringsarealer. Vi vil også gjøre Økern så stor som mulig og til det samlede tyngdepunktet, sa Wasstøl

Mye næring En av aktørene som vil bidra til ­boliger er OBOS (se egen sak om kjøpet av

Ulven AS). Men selv om OBOS har svært store boligplaner, vil ikke ­selskapet glemme næringsutviklingen. Med på kjøpet fikk OBOS 220 000 kvadrat­ meter nærings­eiendom som g­ enererer ­betydelige leie­inntekter. I tillegg jobbes det med utvikling av flere nye ­næringsbygg.

Det første byggetrinnet i utviklingen av Ulven-området er det såkalte Torg­ bygget i Ulvenveien 90. Det får et areal på 7000 kvadratmeter og vil ligge rett ved et nyopparbeidet torg som skal f­ ungere som et levende byrom for området.

Sammen med nabobygg som inneholder kafeer, småbutikker, dagligvareforretning og helse- og servicebygg, vil Torgbygget utgjøre Torgbyggene på Ulven.

NORDENS STØRSTE LEVERANDØR AV AUTOMATISKE PARKERINGSLØSNINGER • Flere parkeringsplasser per kvm • 24t service for alle parkeringsløsninger • Arkitektens og lommebokens foretrukne løsning • For næringseiendommer, borettslag og private

Brynsalleen 4, 0667 Oslo Postboks 6289, 0603 Oslo T: 23 03 95 25 E: post@multiparking.no

facebook.com/multiparking.skandinavia

multiparking.no

66

NE 12 2015

HOVINBYEN/GRORUDDALEN

Torgbygget på Ulven er det første byggetrinnet i ­utviklingen av Ulven-området. (Illu.: Oxivisuals)

Det legges også opp til proffhandel, boliger og flere store kontorbygg.

Ulven har arbeidet med et prosjekt på til sammen 35 000 kvadratmeter i Østre Aker vei 24C. Der var planen å bygge 25 000 kvadratmeter over bakken og 10 000 kvadratmeter under bakken. ­Prosjektet ligger rett ved siden av Østre Aker vei, på andre siden av Hotel 33.

Men det vurderes også at tomteområdet blir en bilby, som får gode profilerings­ muligheter langs den trafikkerte veien.

Oxer Gruppen har også store ­utviklingsmuligheter ved Økern. I Kabel­ gata 1–39 kan eiendomsutvikleren utvikle rundt 55 000 kvadratmeter nærings­ areal. Prosjektet ligger imidlertid et stykke frem i tid.

Prosjekter i Groruddalen I Østre Aker vei er det flere store ­prosjekter på gang. I Østre Aker Vei 60 har Hovedstaden Utvikling arbeidet med planene om å bygge et signalbygg på 40 000 kvadratmeter kontor. Eiendoms­ huset Malling markedsfører eien­dommen, som kan deles inn i mindre bygg. Eien­ dommen har store etasjeplan på 7500 kvadratmeter.

I Østre Aker Vei 90 forsøker Winta og FG Eiendom å utvikle Oslo Business Park.

Planene består av tre felt som til sammen skal utgjøre en «helhetlig stor business­ park». Det er snakk om både nybygg og totalrehabilitering av eksisterende bygg.

Det dreier seg om et kontorareal på over 40 000 kvadratmeter.

På Vollebekk har Aspelin Ramm næringseiendommer, men nå begynner flere av leiekontraktene å gå ut. Eien­ domsutvikleren vil derfor forsøke å lage en helhetlig utvikling av området, med flere boliger. Aspelin Ramm har tegnet 860 boliger. Målet er å transformere Vollebekk til et høykvalitets by­område med vekt på boliger og det urbane ­offentlige rom.

Litt lenger frem i tid ligger en ­potensiell utvikling av 23 000 kvadrat­ meter kontorareal ved ved Grorud stasjon. Det er ROM Eiendom som eier tomten, som ikke er ferdig regulert.

Tekst DAG-JØRGEN SALTNES E-post DAG@NE.NO

Hasle Karvesvingen 3 / Frontbygget Ko n t o r Le dig areal: 3.700 k vm Minimum utleieareal: 650 k vm Ledig fra: Ledig nå Ledige lokaler i 5.-7.etasje Nybygg, passivhus BREEAM “Excellent” Felles kantine og takterrasse i toppetasjen (8.etg.)

Flotte kontorlokaler med utsikt over byen Umiddelbar nærhet til T-bane, buss og flybuss Svært god eksponering mot Ring 3 og Økernveien Kantine, sykkelparkering, garderobe/dusj Ko n t a k t Jonas Myhre Mobil: 998 69 900 E-post: jm@akershuseiendom.no

Hasle Karvesvingen 2 / Portalbygget Ko n t o r Le dig areal: 2.750 k vm Minimum utleieareal: 300 k vm Le dig fra: Sommer 2016 1.800 kvm i 8. etasje (toppetasjen) - kan deles 950 kvm i 1. etasje - kan deles Nybygg, passivhus, BREEAM “Excellent” Umiddelbar nærhet til T-bane, buss og flybuss God eksponering mot hovedveinettet Kantine, resepsjon, sykkelparkering, garderobe/dusj Ko n t a k t Jonas Myhre Mobil: 998 69 900 E-post: jm@akershuseiendom.no

Hasle Bøkker veien 5 / L amell B Ko n t o r Ledig areal: 6.600 k vm Minimum utleieareal: 835 k vm Le dig fra: 2. k var tal 2018 6.-8. etasje, 1.610 kvm per etasje 1.-2. etasje ca. 900 kvm per etasje Nybygg, klasse A, BREEAM “Very good” Umiddelbar nærhet til T-bane, buss og flybuss God eksponering mot hovedveinettet Kantine, resepsjon, sykkelparkering, terrasse, garderobe/dusj Ko n t a k t Jonas Myhre Mobil: 998 69 900 E-post: jm@akershuseiendom.no

68

NE 12 2015

HASLE/LØREN

Til sammen skal det utvikles over 100 000 ­kvadratmeter næringsareal på Hasle.

(Ill.: LOF Arkitekter/RIFT)

69

Boliger stadig mer viktig

Mens det bygges nye kontorbygg på Hasle og Løren, blir bolig­ utbyggingen stadig mer viktig.

Det er slutt på tiden da kontor­byggene settes opp i rene kontorområdet, slik det ble gjort på Helsfyr og i starten av Nydalen-utviklingen. Nå setter Oslo ­kommune og Plan- og bygningsetaten sterke f­ øringer for at det også skal bo mennesker i nærheten av mange av de

nye kontor­byggene. Og to av områdene man ser dette mest tydelig, er utviklingen på Hasle og Løren.

Store planer på Hasle Det er enorme utviklingsplaner i ­områdene rundt Hasle, Økern, Løren og Ensjø. På Hasle arbeider Höegh Eiendom og AF Gruppen med utbyggingen av HasleLinje. Der skal det utvikles over 100 000 kvadratmeter næringsareal. I tillegg kommer en omfattende bolig­ utvikling.

De to første kontorbyggene i den «nye bydelen» står allerede ferdig. Det er Allerhuset, som huser hovedkontoret til Aller Media og blant annet deres

virksomheter Se og Hør og Dagbladet.

Allerhuset er på rundt 11 000 kvadratmeter.

Det såkalte Frontbygget ligger langs den nye delen av Økernveien med fronten mot Ring 3 og Økernsenteret. Bygget er blitt Bymiljøetatens nye hovedkvarter og har et samlet areal på 16 000 kvadratmeter. Ambisjonsnivået har vært høyt når det gjelder miljø og energibruk, og Frontbygget er blitt et passivhus med BREEAM-sertifiseringen Excellent.

Blant tiltakene som er gjort, er å bekle tak og veggen mot syd med solcelle­ paneler.

Nå er arbeidet med å sette opp COWIs nye hovedkontor på Hasle. Den

70

NE 12 2015

HASLE/LØREN

COWIS nye hovedkontor.

(LOF Arkitekter).

rådgivende ingeniørbedriften skal flytte inn i det nye Portalbygget sommeren 2016. Også dette blir et passivhus med BREEAM-sertifiseringen Excellent.

Bygget har et totalt areal på rundt 16 000 kvadratmeter.

HasleLinje har også tegnet ­leie­kontrakt med Securitas for sikkerhets­ selskapets nye hovedkontor i Oslo.

Securitias skal leie 7000 kvadratmeter i et nybygg på til sammen 15 000 kvadrat­ meter fra første kvartal 2018.

Dermed har Höegh Eiendom og AF Gruppen enten bygd ut eller satt spaden i jorden for utbygging av til sammen 58 000 kvadratmeter kontorlokaler på Hasle. I tiden fremover skal de to partnerne sette opp ytterligere 40 000 kvadratmeter næringsarealer.

Løren i forandring Løren har vært gjennom store ­forandringer de seneste årene. Området er i ferd med å bli transformert fra et sted preget av arealintensive virksomheter til en ny bydel med boliger. Selvaag har vært pioner i utviklingen på Løren, men også utviklere som OBOS, Veidekke og andre er aktive i området.

Flere store kontorbygg er blitt solgt i løpet av de seneste årene. Oslo Pensjonsforsikring kjøpte Lørenfaret 1–3 allerede i 2007, en eiendom som hadde hatt DNB som leietaker i mange år. Planen har vært å utvikle til sammen 58 000 kvadratmeter på eiendommen som består av Lørenfaret 1 og Lørenfaret 3. Kontordelen i prosjektet har fått navnet Grønn Portal Løren, og består av 40 000 kvadratmeter

kontoraeral. Det legges også opp til 3000 kvadratmeter handel, 5000 kvadrat­ meter offentlig og privat tjenesteyting og 10 000 kvadratmeter hotell, boliger eller student­boliger. Lørenfaret 1–3 ligger mellom «nye Økern» og Løren.

Den formelle godkjenningen er ennå ikke i orden, men Eiendomshuset Malling & Co har fått utleieoppdraget. Det jaktes på en større leietaker på over 10 000 kvadratmeter til eiendommen, men Oslo Pensjonsforsikring er innforstått med at man neppe får én leietaker til hele bygget.

– Vi har ennå ikke startet markedsføring av bygget. I utgangspunktet er det ikke så mange enbrukere som trenger så store arealer, og dette er et fleksibelt bygg som er enkelt å dele opp, sa finans­direktør Kjetil Houg i OPF til NE

71

OBOS er blant aktørene som satser på boliger på Løren.

(Ill.: Lillestrøm Arkitektkontor).

nyheter for kort tid siden da nettavisen for næringseiendomsnyheter omtalte planene.

Det er Vedal Utvikling som er prosjekt­leder for det store bygget, mens Dark arkitekter har stått for den arkitektoniske utformingen.

Stor-Oslo Eiendom kjøpte ­sommeren 2012 Lørenveien 55–65 av DNB ­Livsforsikring. Der skal det bygges nesten 500 leiligheter med ­varierende størrelse i et prosjekt som kalles «­Brød­fabrikken». Men det vil også bli næringsbygg på eiendommen. Det planlegges i dag et nytt kontorbygg på 13 300 kvadratmeter inklusive parkeringskjeller.

Rundt 11 800 kvadratmeter kommer over terrenget og er regulert for kontorformål, med noe publikumsrettet virksomhet i

første etasje mot fremtidige Lørenveien Torg. ­Ambisjonen er BREEAM-NOR Very Good og Energiklasse B.

Mye boliger Selvaag Bolig og Veidekke kjøpte i vinter Sinsenveien 45-49 av et Fazenda-­ syndikat. Eiendommen ligger i et kontor­område på Løren, men kjøperne har andre planer for Sinsenveien 45–49.

En omregulering er allerede på gang, og de to boligutviklerne vil videreutvikle tomten til boligformål med 350 til 400 boliger.

Selvaag Bolig har flere prosjekter på Løren, men også Selvaag Eiendom har store ambisjoner for området. Den nye Selvaag Eiendom-sjefen Olav Lines viktigste oppgave blir å utvikle såkalte

publikumsrettede arealer på Løren. Der sitter Selvaag Eiendom på mesteparten av den type arealer, som kan bli nøkkelen i å få til en levende bydel.

– På Løren har vi kjøpt første ­etasje, altså seksjonene med publikumsrettet virksomhet, akkurat som vi har gjort på Tjuvholmen. Vi ønsker å skape et cluster rundt den nye T-bane­ stasjonen på Løren, men vi skal ikke bygge kjøpesenter her. Det blir et tilbud til lokalbefolkningen, som brød og melk, helse og ­opplevelser, sa Selvaag ­Eiendoms styreleder Fredrik Selvaag til NE ­nyheter om selskapets planer for området.

Tekst DAG-JØRGEN SALTNES E-post DAG@NE.NO

72

NE 12 2015

HASLE/LØREN

Vil bygge 300 boliger DNBs gamle bankbygg på Løren er solgt, nå kommer det 300 boliger på tomten og nabotomten.

NE nyheter skrev i mai at DNB ville selge det gamle bankbygget i Lørenveien 51. Eiendommen ligger rett ved Alnabanen og den nye T-banestasjonen på Løren, og som krysser Lørenvangen.

Pris­antydningen var rundt 100 millioner kroner.

I Lørenveien 51 var blant annet IT-virksomheten til DNB. De flyttet imidlertid for et par år siden i ­forbindelse med samlokaliseringen i Bjørvika, slik at

Lørenveien 51 har stått tom. E ­ iendommen er totalt på 15 700 kvadratmeter, hvorav 12 000–13 000 kvadrat­meter med kontorlokaler.

Overtok tirsdag Idar Bjørdal i DNB Nærings­megling ­bekrefter overfor NE nyheter at ­eiendommen nå er blitt overtatt av ny eier. Og den nye eieren er et syndikat ­etablert av Eiendomsplan Management, som også er eier av naboeiendommen, Lørenvangen 14. Bebyggelsen i ­området har gått i etapper fra produksjon til kontor, for nå å nærme seg overgang til boliger.

– Boliger kan være en mulighet, sa ­Bjørdal i mai til NE nyheter om salgs­ objektet. Og boliger blir det, både på ­arealene til Lørenveien 51 og i ­Løren­vangen 14.

– Eiendommene skal omreguleres til 300 boliger, og endelig pris vil baseres på oppnådd regulering. Omregulering vil starte opp så raskt som mulig, og det pågår en arkitektkonkurranse i disse dager, sier Bjørdal nå.

Ny T-banestasjon – Tomten er på ca. 5900 kvadrat­ meter, og dagens bebyggelse skal rives. ­Eiendommen ble solgt uten leie­inntekter. Boligprosjektet får kort ­gangavstand til nye Løren T-bane­ stasjon, som åpnes våren neste år, fortsetter han.

Egil Garder i Eiendomsplan ­Management bekrefter overfor NE ­nyheter at prisen for Lørenveien 51 ligger i nærheten av prisantydningen på 100 millioner kroner. Denne prisen kan altså endres.

Lørenveien 51 får kort vei til nye Løren t-bane­stasjon. (Ill.: Ruter)

– Den totale tomten til de to eiendommene er på 12 mål, der vi til sammen kan bygge 300 boliger. Vi har a ­ kkurat avholdt en arkitektkonkurranse, og forslagene tilsier en ­utbygging på rundt 20 000 kvadratmeter, sier Garder.

Samarbeider med USBL På hjemmesidene til Eiendomsplan Management skriver ­selskapet at prosjektet i Lørenvangen 14 er et samarbeid med USBL. Denne eiendommen er på 6,2 mål og planlegges utviklet med mellom 160 og 200 leiligheter. Forventet byggeperiode er 2018–2021.

Eiendomsplan Management har for øvrig holdt på siden 1994 og har i perioden deltatt i utviklingen av mer enn 1750 boliger, med en samlet salgsverdi på over 4 milliarder ­kroner. ­Selskapet har ifølge hjemmesidene for tiden omkring 2000 boliger ­under planlegging og produksjon. Eiendomsplan ­Management, som holder til på Skøyen, er eid av ansatte i ­selskapet, blant annet Garder.

Tekst JAN REVFEM E-post JAN@NE.NO

74

NE 12 2015

OSLO SENTRUM

ROM Eiendoms nye Schweigaards gate 33 (Ill.: LPO Arkitekter)

75

Store utbygginger ved Oslo S Det legges opp til svært store utbygginger i nærheten av Oslo S. Det har vært bred politisk enighet om at det sentrale området rundt Oslo S skal utvikles, med både økt tetthet og store høyder. Selv om det allerede er gjennomført store utviklinger i Bjørvika og på andre siden av jernbanesporet, er det mye igjen å bygge for eiendomsutviklerne.

Flere ROM-prosjekter Bak Operakvarteret (som tidligere ble kalt Barcode-rekken) har det vært omfattende utvikling de seneste årene.

ROM Eiendom har vært sentral med utviklingen av kontorbygg for Skatt Øst (Schweigaards gate 17–19), Gjensidige og NSB (Schweigaards gate 21–23), og Entra har satt opp prosjektet Oslo Z (Schweigaards gate 15).

ROM Eiendom har flere tomter og utviklingsplaner i Schweigaards gate.

Det NSB-eide eiendomsselskapet plan­ legger et nytt kontor­bygg i nummer 33.

Regulerings­planen for eiendommen gir mulighet for et bygg på 21 000 kvadratmeter med kontor og utadrettede funksjoner som handel, service og kafé i første etasje. Planen er et bygg på åtte etasjer over bakken. Dersom ROM Eiendom får på plass leietakere, kan bygget ferdigstilles med miljøserti BREEAM-NOR Excellent ved inngangen til 2018.

ROM Eiendom vil også utvikle bussparkeringen i Schweigaards gate 35–51. Tomten, som er den siste tomten mellom gaten og sporområdet ved Oslo S som ikke er utviklet, kan få plass til et kontorbygg. Ifølge ROM Eiendom er utviklings­potensialet rundt 20 000 kvadratmeter.

Bøndene satser urbant Det største prosjektet bak Bjørvika-rekken er Aspelin Ramm og Norges Bonde­lags planer for Landbrukskvartalet. Nærings­

76

NE 12 2015

OSLO SENTRUM

Det nye Landbrukskvartalet.

(Ill.: Transborder Studio)

Eiendom har tidligere omtalt planene om å utvikle eiendommen i Schweigaardsgate 34. En av ambisjonene er å få til mer liv på gateplan.

– Gamlebyen er et veldig spennende område, men det skjer ikke så mye gateplan. Området her er likevel et nav mellom Bjørvika, Gamlebyen og Grønland, og vi mener det har potensial til å utvikle seg til et spennende område med et aktivt bygulv, sa daglig leder Jan-Ivar Thomas i Landbrukskvartalet Utvikling til NæringsEiendom da vi omtalte planene.

Nå er planene blitt ytterligere konkretisert, etter en arkitekt­

konkurranse hvor flere arkitektfirmaer la frem sine forslag. Vinneren var Trans­ border Studio, som blant annet tegnet inn et hotell formet som en gulost.

Landbrukskvartalet er i dag på rundt 30 000 kvadratmeter, men ambisjons­ nivået er å doble arealene til 60 000 kvadratmeter. 30 prosent av arealene skal være boliger, og det legges opp til rundt 200 boliger inne i kvartalet. En utfordring for prosjektet er at alle eiendommene i Landbrukskvartalet står på Byantikvarens Gule liste, men de tre utbyggerpartnerne Norges Bondelag, Aspelin Ramm og Vedal arbeider tett med de antikvariske myndighetene.

– Vi tror det skal bygges mye nytt, fordi en del av byggene er i dårlig forfatning, med havbunn under grunnen, så det er blant annet en del skjeve gulv, sa eiendomssjef Knut Hoff i Schweigaards gate 34 til NæringsEiendom.

Samtidig skal flere bygg bevares, blant annet meieribygget fra 1912. Vinner­ prosjektet til Transborder Studio i arkitekt­konkurransen la stor vekt på en tydelig formidling av Landbrukskvartalets historie, og det skal ha flere åpninger til byrommet rundt.

– Vi ønsker oss et område som Vulkan.

Her har vi en ambisjon om å bruke landbruket som merkevare. Så vi skal ha første

77

etasje med mat. Matmarked, mikrobryggeri, som jo er vår tids matproduksjon, passer inn her, sier Sverre Landmark, markedsdirektør i Aspelin Ramm til Osloby.

Mellom Grønland og Grünerløkka, rett ved Akerselva, er Entra Eiendom og Skanska i full gang med ­utviklingen av Sundtkvartalet (se egen sak om ­Skanska Commercial Development). De to første leiekontraktene med Skanska og Manpower er undertegnet, og det jobbes nå for å få inn flere leietakere.

Prosjektet har et samlet areal på 33 000 kvadratmeter fordelt på en kjelleretasje, fem etasjer over bakken og en integrert flerbrukshall. Byggingen er i full gang, og

det første skrittet mot BREEAM-NOR ­Excellent-sertifisering ble nylig nådd da de fikk BREEAM-sertifikatet for Designog prosjekteringsfasen «med god margin».

Kutter og kutter Det går tyngre for Entras andre stor­ prosjekt i Oslo sentrum. På Tullinløkka har selskapet møtt massiv motstand fra både de antikvariske myndighetene og Plan- og bygningsetaten. Entra har kuttet og kuttet i sine planer, og dermed gjort prosjektet stadig mindre. Entra hadde i et revidert forslag justert ned maksimal høyde til 13 etasjer og 50 meter, som i vår ble tatt ned til 42 meter. Videre var det

«visuelle uttrykket endret». Byantikvaren ville imidlertid ha høyden ned mot 30 meter og har fått delvis medhold. Entra bygger ikke høyere enn 30 meter ut mot Kristian Augusts gate. Inne i kvartalet skal det likevel bygges høyere. Den siste nedjusteringen av høyder har bidratt til at arealene i bygget, som skal huse Universitetet i Oslo, er tatt ned fra rundt 24 000 kvadratmeter til drøye 20 000 kvadratmeter. Totalt kan Entra nå bygge opp mot 40 000 kvadratmeter i Tullin­ kvartalet.

Schage Eiendom fikk i fjor høst motbør for sine planer om å utvikle Stortorvet 7 til et attraktivt bykvartal med

78

NE 12 2015

OSLO SENTRUM

Det kan gå mot en større utvikling i Dronning Mauds gate 15.

(Ill.: MAD arkitekter)

blandet formål. Byantikvaren sa nei fordi de ikke var forenlig med verneverdiene til Stortorvet 7, mens Plan- og bygnings­ etaten ikke ville tillate høyere utnyttelse av arealene i kvartalet. Kvartalet er omkranset av Grensen, Kongens gate, Nedre Slottsgate og Karl Johans gate.

Nå har Schage Eiendom og Dark Arkitekter kommet med et revidert forslag. I sitt forslag skriver Schage og Dark at « bakgrunnen for planarbeidet er behovet for å oppgradere og revitalisere den eksisterende bygningsmassen i kvartalet, blant annet for å kunne tilby både forretningsarealer og kontorarbeids­­ plasser som er bedre tilpasset dagens og fremtidige krav». De vil ha en utvidelse av dagens utkragede del i andre etasje på Stortorvet 7 og et nytt tilbygg mot

gavlfasaden på nabogården Karl Johans gate 17. De vil også utvide og bruksendre dagens tekniske rom på taket til bevertning og restaurant, samt få et påbygg til nyere del av Stortorvet 7 mot Nedre Slottsgate.

Den totale arealutnyttelsen skal være 32 000 kvadratmeter, hvorav eksisterende bebyggelse som opprettholdes er henholdsvis 20 400 kvadratmeter over bakkeplan og 9100 kvadratmeter under bakkeplan. Den nye bebyggelsen skal utgjøre 2500 kvadratmeter.

Bjørvikas neste fase I Bjørvika er de to viktigste aktørene Oslo S Utvikling (OSU) og HAV Eiendom langt fra ferdig med utviklingen av området.

HAV Eiendom er nå i markedet og markedsfører sitt Eufemia-prosjekt. Det

er et nytt kontorbygg på rundt 30 000 kvadratmeter som skal føres opp, hvorav kontorarealet utgjør 21 000 kvadratmeter.

Eufemia skal bli et svært miljø­vennlig bygg, med klassifiseringen BREEAM-NOR Excellent. Bygget blir liggende tvers overfor DNB-byggene i Barcode-rekken og får både eksponering mot Dronning Eufemias gate og tverr­gaten Haakon Vs gate. Sistnevnte gate er det sør-nordgående gateløpet som tidligere ble kalt Sørenga eller Sørenggata og en del av Ring 1.

I tillegg til kontor og ­boliger ­kommer det en rekke butikker, serverings­s teder og kulturtilbud på gateplan i Bispevika.

HAV Eiendom arbeider også med det såkalte Diagonale-prosjektet i Bjørvika. Sammen med Olav Thon

God jul Vi takker for ­samarbeidet i året som gikk!

Bogstadveien 54 Prosjektet ferdigstilles i løpet av 1. kvartal 2016.

Den gamle Baker Hansen-gården blir nå utviklet til et spennende kombinasjonsbygg med Questback som hoved­leietaker.

Vi setter byutvikling i fokus!

abne.no

80

NE 12 2015

OSLO SENTRUM

Det skal bygges i forkant av Operakvarteret.

(Ill.: A-lab)

Gruppen skal det reises et bygg med til sammen 15 000 kvadratmeter kontorareal. Leietakere som tegner leiekontrakt kan regne med innflytting ved inngangen til 2018.

Oslo S Utvikling har både store boligprosjekter på gang i Bjørvika og et omfattende arbeide med å få til handel, servering og service på gateplan. OSU kjøpte nylig selve indrefileten av boligtomter fra HAV Eiendom, to tomter som ligger i sjøkanten med direkte tilgang til Havnepromenaden utenfor Bispekaia og Losbrygga. OSU skal bygge 340 boliger på de to tomtene. Totalt har OSU planer om å bygge rundt 1500 boliger i Bjørvika.

OSU skal få på plass 65 000 kvadratmeter med handel, service, servering

og gallerier jevnt fordelt over byggene i Operakvarteret. Det er ett av virkemidlene for å skape en levende bydel.

Et annet virkemiddel for å få til en levende bydel i Bjørvika har vært etableringen av Munch-museet og Deichmanske bibliotek. Det ble skapt tvil om prosjektet, men nå har endelig det nye byrådet landet på at det blir et nytt hovedbibliotek i Bjørvika.

Anthon B Nilsen Eiendom har ambisjoner om å dyrke den kreative aksen langs Akerselva og vil sette opp et nytt bygg for Westedals Oslo ACT. I Christian ­Kroghs gate skal reklameskolen leie 11 300 kvadratmeter i et totalrehabilitert bygg.

ABNE har også et mindre prosjekt i Øvre Vollgate 9. Eiendommen, som er en del av ABN-kvartalet, skal total­

rehabiliteres i kombinasjon med bygging av et nybygg. Det er ledig rundt 3000 kvadratmeter fra andre kvartal 2017.

I Wergelandsveien 7 er Höegh ­Eiendom snart ferdig med rehabilite­ ringen av lokalene i det 11 etasjer store bygget. Totalt er kontorarealet i ­eiendommen på rundt 10 000 kvadrat­ meter. Rehabiliteringen har hatt stort miljø­fokus, med en spesiell fasade­ teknologi. Ifølge Höegh Eiendom blir energiforbruket redusert med hele 60 prosent etter utskifting av vinduer til høyteknologiske vinduer. Bygget vil oppfylle lavenergistandarden og får ­Energiklasse A. Tekst DAG-JØRGEN SALTNES E-post DAG@NE.NO

&

&

&

&

&

&

&

Kaj Mun

#

#

#

ks vei

Blås bor

#

# #

#

v

g le

#

I midten av en pulserende næringspark

&

#

#

#

#

Ul le

&

ta

SAGENE

2 4

s

RING 2

Pilestre de

Co l St Hanshaugen

e

at

#

1 km

#

SINSEN

#

#

#

#

vn

GRÜNERLØKKA #

ich els en s

&

&

&

& & & &

&

ga te Dæ len en &

&

&

#

#

Sofienberggata

2 4

h Sc

&

#

& &

#

o

# #

gg at a

kv

n

HASLE

Ol

He lg

#

Haslev

&

&

&

&

#

laf

&

& & & & &

&

2 4

#

#

rs g

#

#

nM

Sannergata

#

#

Gamle 2 4 Aker

ti a

ag

# #

#

Sandakerveien

S

#

le tts

g

e at

#

ta Ho lte ga

Chr is

#

#

Toftes gate

2 4

ca Os

RING 3

#

ILA

&

2 4

##

Grefsen

TORSHOV

Markveien

ate ien s g ve Aall ke Kir cob Ja ta ga fri en FAGERBORG g r a at So ig str u d In

#

#

en

# #

t

#

v ål

#

#

#

#

M og a

#

&

BJØLSEN

& &

e Fay s gt

#

#

& &

#

#

Ky rre

•

2 4

#

&

&

&

#

2 4

& & & & & & & & &

&

&

&

at a

God parkeringsdekning

ul Th

&

e at sg up str

&

&

rgg

•

Tlf: 2287 1900 Epost: post@myreneiendom.no www.myreneiendom.no

#

teb o

Vestre Aker

#

Sofie s gate

MYREN EIENDOM AS Sandakervn. 24 C - Bygg B P.B. 4218 Nydalen 0401 OSLO

#

Ås en gt

n #

#

&

&

#

0

#

Gø

BLINDERN

#

#

#

#

a gat ger

#

#

#

# #

rh

Meget god teknisk standard

#

#

Fa ge

•

Idyllisk beliggende ved Akerselva

#

#

#

#

ie n sve ien gn ve So

•

ULLEVÅL

GREFSEN

#

#

#

#

va Sta

1. etasje har kantine og møterom

#

n

s ch eu

#

#

#

#

#

Sentralt beliggende nær offentlig kommunika­sjon

H op Bisk

U

#

#

Ås

•

•

# #

Uelands gate

Ledig fra 01.01.2017

#

ien

##

#

•

Ullevål stadion

#

e Storov

Enkel adkomst fra Ring 2

& & & & & & & & & & & & & & & & & & & & & & & & & & & &

Prob

&

#

a Lillogat

•

& & & & & & & & & & & & & & & & & & & & & & & & # & & & &

# #

# #

us

# #

#

150

#

Tåsen

Berg

2 4

l

Fra 800 - 5.400 kvm BTA

Be rg sli

#

#

&

•

#

#

#

#

tvei en

i

Lyse, moderne kontorlokaler

a

# #

#

Irisveien

O

#

# # #

# #

rg l

Be

& &

#

pps gate

&

& &

4Grefsen 2 #

#

G re

#

He k

& &

lve pel

&

SOGN

&

Ka

&

& #

Nils Bays vei

&

&

& &

&

#

& &

a

& &

&

# #

Nydal svn

&

& & &

2 4

&

ve i

# #

#

&

#

&

&

ata

&

&

& & &

mg ei

&

#

#

&

& &

Bygg Golf Sør

Og mu nd s

&

&

&

&

& &

#

&

&

&

#

# #

Ledig areal: 800 - 5.400 kvm BTA

n

MYRENS VERKSTED

Sandakerveien 24C

esens #

&

Golf Sør

#

#

jo ts v Ei n a 2 4

82

NE 12 2015

OSLO SENTRUM

­ iagonale D eller Sundt-­ kvartalet

TV2 vurderer to ­alternativer når de nå har bestemt seg for å flytte fra Karl Johans gate 14.

NE nyheter skrev i september 2014 at TV2 vurderte en flytting. TV2 i Oslo leier i dag i overkant av 10 000 kvadratmeter i Karl Johans gate 14 og hadde i 2014 rundt 400 ansatte. Det er nå AVA Eiendomspartner som eier Karl Johans gate 14.

DTZ Realkapital hadde fått oppgaven med å finne egnede lokaler i et søk som spenner seg fra 5000 til 10 000 kvadrat-

meter. Leiekontrakten til TV2 i Karl Johans gate 14 går ut i løpet av 2017.

Sentralt Lokalene som vurderes, måtte ligge ­sentralt i Oslo og ha nærhet til god ­offentlig ­kommunikasjon. I hovedsak søkte TV2 etter åpne løsninger, men med støtte­arealer og studioer som krever god takhøyde. ­Videre skulle de nye lokalene være ­moderne, fleksible og effektive med gode tekniske løsninger og ha godt inneklima.

Nå skriver Dagbladet at styret i TV2 har vedtatt at TV-kanalen skal flytte fra dagens lokaler til et nytt bygg i Oslo sentrum. AVA Eiendomspartner vil gjøre om arealene på bakkeplan i Karl Johans gate 14 til butikk­ lokaler. Da oppnår de trolig over 10 000 kroner kvadratmeteren i leieinntekter.

I en intern e-post til de TV2-ansatte som Dagbladet har fått tak i, skriver TV2-sjefen Olav Sandnes at TV2 enten flytter til Diagonale-bygget i Bjørvika til Sundt-kvartalet på Tøyen. Begge byggene er ifølge Sandnes «hypermoderne og vil bli tilpasset oss slik vi ønsker».

– Betydelig rimeligere Byggene ligger også i umiddelbar nærhet av sentrumskjernen og kort vei fra ­offentlig kommunikasjon. De aktuelle lokalene skal være «betydelig rimeligere» enn hva TV2 har oppnådd av AVA. Olav Thon Gruppen ble våren 2013 partner til HAV Eiendom for ­Diagonale-bygget i Bjørvika. Nybygget blir til sammen på 30 000 kvadratmeter, pluss 10 000 kvadratmeter med kjeller.

Bordet Modulor, design: Claesson Koivisto Rune, stolene Bombito og Noa, design: Jonas Lindvall, og stolen Primo, design: Stefan Borselius

VIDAR OTTESEN AS SKANDIFORM, S-LINE, MATERIA, LUSTRUM, NC NORDICCARE

VIDAR OTTESEN AS, DRAMMENSVEIEN 130 C1, 0277 OSLO, +47 23 28 33 70, www.skoyendesigncenter.no

Diagonale er ett av alternativene til TV2.

(Ill.: Lund Hagem Arkitekter og Atelier Oslo.)

Selve kontordelen utgjør 14 500 kvadratmeter, og utbyggerne håper på å overgå leienivået i Barcode-rekken. Det betyr i så fall leiepriser på 3500 kroner kvadratmeteren eller i overkant av det.

40 prosent utleie I Sundt-kvartalet på Tøyen er om lag 40 prosent av arealene leid ut. Skanska flytter hovedkontoret sitt hit i begynnelsen av 2017 og forlater Drammensveien 60 og Norwegian Property. Skanska forlenget våren 2014 leiekontrakten i Drammensveien 60 til og med 28. februar 2017.

I tillegg skal Manpower leie 4200 kvadratmeter i det nye Sundt-kvartalet, som befinner seg om lag 10 minutter i gang­ avstand fra Oslo S. Leienivået i bygget vil trolig ligge på nærmere 3000 kroner kvadratmeteren.

En endelig beslutning om en flytting tas av styret i TV2, trolig i januar 2016.

Tekst JAN REVFEM E-post JAN@NE.NO

84

NE 12 2015

CBD

Advokatene med egne signalbygg Stadig flere advokatfirmaer vil bruke sine bygg til å profilere seg selv.

BA-HR har sitt eget BA-HR-bygg på ­Tjuvholmen.

Schjødt har sitt eget bygg i Ruse­ løkkeveien 14 i Vika.

De seneste årene er det blitt stadig viktigere for de store advokatfirmaene å ha sitt eget «signalbygg» som utstråler deres identitet. Bygget får navnet på advokatfirmaet, som gjerne leier mesteparten av eiendommen. Bygget blir også en del av advokat­firmaets profilering for kunder og omgivelser.

Fra kronprinsesse til dronning 2015 var året da enda flere i advokat­ bransjen valgte enten sitt egne nybygg eller et totalrehabilitert bygg, med de profileringsmulighetene det gir.

Wikborg Rein har hatt bosted i ­Kron­prinsesse Märthas Plass 1 i nesten 70 år, uten at eiendommen ble profilert som Wikborg Rein-bygget. Eiendommen blir sett på som en del av eiendommene på andre siden av Rådhuset og er ­vanskelig å bruke som profileringseiendom. Men nå er det slutt på nesten 70 års historie i ­Kronprinsesse Märthas Plass 1. Fra ­sommeren 2017 vil Wikborg Rein få sitt eget Wikborg Rein-bygg i Dronning Mauds gate 11.

– Vi har mye historie i det unike ­bygget ved Rådhuset, men tiden er moden for å få vårt eget bygg, uttalte managing

partner i Wikborg Rein, Susanne Munch Thore da leieavtalen ble kjent i midten av september.

Skreddersydd Gårdeier Vestre Vika DA skal sammen med Wikborg Rein gjøre bygget til et tilnærmet enbrukerbygg, skreddersydd for Wikbord Rein. Avtalen med advokat­ firmaet gjør at hele 85 prosent av Dronning Mauds gate 11 nå er utleid før byggestart, og styreleder Steinar Manengen i Vestre Vika DA sier at det er interessenter til resten av eiendommen.

Dronning Mauds gate 11 skal total­ rehabiliteres etter ­BREEAM Very Good og Energiklasse B. Vestre Vika DA vil også rehabilitere Dronning Mauds gate 10, bygget på andre siden av Dronning Mauds gate.

NYBYGG OSLO SENTRUM

Nye kontorlokaler midt i sentrum - unik mulighet!

Det opprinnelige bygget i eiendommen Youngstorget 3 rives, og vi skal oppføre et flott nybygg for kontor og forretning.

Det er kun et par minutters gange til Jernbanetorget med busser, trikker og T-bane, og til Oslo S. med tog/flytog. Dette gir meget god tilgjengelig til kontorene for ansatte og besøkende.

Kontorareal fra 647 - 3.925 m2 Det blir kontoretasjer fra 2. til 6. etasje, og forretning/servering i 1. etasje. Det er mulig å leie etasjevis eller flere etasjer samlet.

Areal per etasje er fra 647 - 855 m 2 . Etasjene vil være fleksible og passer både til landskap og enkeltkontorer.

Nybygget får et moderne uttrykk som står godt mot de omkringliggende byggs fasader. Det blir felles inngangsparti fra Pløens gate. I underetasjen blir det p-plasser og rikelig med sykkelparkering. Her vil det også bli tilgang til dusj og garderober for leietakerne.

Forventet ferdigstillelse Q2-3 2017 Nybygget baserer seg på energigunstige løsninger, og vi har som mål å oppføre bygget iht. Breeam-NOR "very good".

Kontakt oss gjerne for en uforpliktende gjennomgang av ditt behov. Kommer du inn tidlig i byggeprosessen har du gode sjanser for å påvirke hvordan ditt lokale kan utformes.

For mer informasjon kontakt EIENDOMSSJEF HALVOR ØSTERLI Mobil 926 97 688 halvor.osterli@thoneiendom.no THONEIENDOM.NO

Steenstrup Stordrange får sitt eget bygg i Cort Adelers gate. (Ill.: Mellbye Arkitektur Interiør)

86

NE 12 2015

NYHETER

Wikborg Reins nye signalbygg i Dronning Mauds gate. (Ill.: Pilot Arkitekter)

– Vi har tilsvarende planer for tvillingbygget på andre siden av Dronning Mauds gate. Vi skal rive påbygget fra 1987 og bygge på tilsvarende som for «WIKBORG REIN-­bygget». Sammen vil disse to byggene markere seg meget godt i bybildet.

Når ­byggene står ­ferdige, er Vika blitt flottere, sa Manengen om planene for Vika-eiendommene.

Egen identitet Advokatfirmaet Steenstrup Stordrange holder i dag til i Haakon VIIs gate 5, også kalt Hemsen-gården. Eiendommen anses av mange som Oslos flotteste og beste kontor­bygg. Men med et samboerskap

med leietakere som Akershus Eiendom, Arctic Securities og Hercules Capital, kan ikke Hemsen-gården sies å gi noe i nærheten av assosiasjonen til Steenstrup Stordrange-bygget. Advokat­ firmaet har derfor tegnet leiekontrakt med Winta ­Eiendom for et total­ rehabilitert kontorbygg i Cort Adelers gate 33.

– Vi får vårt eget bygg, med flotte kvaliteter som underbygger vår identitet og merkevare, og hvor vi er rigget for videre firmautvikling og vekst, uttalte Steenstrup Stordrange-partner Ingrid Høstmælingen etter at advokatfirmaet hadde signert leiekontrakten.

Steenstrup Stordrange skal flytte inn i et totalrehabilitert bygg og et nytt tilbygg på til sammen 7000 kvadratmeter i Cort Adelers gate 33. Innflytting er anslått til våren 2017.

Flere av de store advokatfirmaene har valgt Aker Brygge som lokasjon for sitt Oslo-kontor. Men da blir ikke hvert enkelt bygg et «eget bygg» for selskapene, og beliggenheten blir omtalt som Aker Brygge. I dag holder store advokatfirmaer som Kluge, DLA Piper og Wiersholm til på Aker Brygge.

Tekst DAG-JØRGEN SALTNES E-post DAG@NE.NO

God møbeldesign er en vinn-vinn-vinnvinn-situasjon

Det handler om så mye mer enn å skape et vakkert arbeidsmiljø.

God design er ergonomisk utformet for å holde folk friske. God design gir økt trivsel og velvære, som igjen fører til mer kreativitet og effektivitet. Og vi legger til at god design tar hensyn til miljøet i alle ledd av produksjonsprosessen. Og best av alt, god design har høy kvalitet og holder både form og funksjon ekstra lenge. Det er bra for lommeboken også. Les mer på kinnarps.no

Les mer om våre nyheter på kinnarps.no

We believe in making life better at work. At Kinnarps, we do more than just sell furniture. With products and services to match your needs, we deliver inspiring and effective workspace solutions to help your organisation prosper.

Making life better at work

88

NE 12 2015

CBD

Forskjønner og ­fornyer Storebrand har påtatt seg den ambisiøse oppgaven å fornye Ruseløkkveien med den klassiske Vikaterrassen.

Storebrand Eiendom eier «alle» eiendom­ mene på «nordsiden» av Munkedams­ veien mellom Cort Adelers gate og ­Haakon VIIs gate, med unntak av ­Dronning Mauds gate 10 og 11. En helt sentral eiendom er 59 000 kvadrat­ meterstore Ruseløkkveien 26, der det nå foreligger store planer. Videre eier Storebrand 19 250 kvadratmeterstore Ruseløkkveien 14, som er det såkalte Schjødt-­bygget ved siden av Oslo Kon­ serthus, den klassiske langsgående Vika Terrassen, med snaue 2200 kvadratmeter med butikk­arealer i Ruseløkkveien 3-5, samt 22 200 kvadratmeterstore Haakon VIIs gate 10. Det bueformede prestisje­ bygget var tidligere Storebrands hoved­

kontor og ett av de første store prestisje­ byggene i Vika.

– Dette er alle eiendommer som har blant Oslos beste beliggenhet, men området ble utviklet på siste halvdel 60-­tallet. Det startet med oppføring av Haakon VIIs gate 10 i 1965. Vi ønsker nå å fornye området til å bli det beste kontorog handelsstedet i Oslo og tilrettelegge for et fantastisk by­utviklingsprosjekt.

Vi skal både forskjønne og fornye og skape et bilfritt byrom. Et nybygg i Ruseløkkveien 26 medfører at dagens mer lukkede bygningsstruktur erstattes med et nytt byrom som er tilgjengelig for alle hele døgnet, ikke bare for de som bor og jobber der, forteller adm. direktør Anders Berggren i Storebrand Eiendom til NæringsEiendom.

Blir værende – Hvilke områder føler du dere ­konkurrerer med?

– Det er Aker Brygge, Tjuvholmen, og øvrige kontorbygg i Vika. Blant de leie­ takerne som vil være i området, er det få som ønsker seg ut av CBD vest (prestisje­ området i vestlige sentrum, red.anm.). Vi

opplever at det er få leietakere som etter­ spør arealer i CBD vest, som ­ønsker seg til CBD øst (Bjørvika, red.anm.). ­Unntaket er DNB, som flyttet fra Aker Brygge til Bjørvika. Blant gårdeierne har vi ­konkurrenter som blant annet N ­ orwegian Property og ­Pecunia, sier Berggren.

Det er langt fra tilfeldigheter som ligger bak det nye konseptet for området som nå skal fornyes.

– I forkant gjorde vi en stor ­undersøkelse ved hjelp av TNS ­Gallup, der vi blant annet hadde dybde­intervjuer med alt fra advokater til mødre i barsel­ permisjon, og vi spurte rett og slett: «Hva ønsker dere»? Vi har spurt mange av dem som bor og jobber i strøket om hva de vil ha. Dette blir «high end», men ikke noe nytt «Eger». Vi satser på positiv kvalitet, det lille ekstra, men det skal også være jordnært. Store, kjente hamburger­ kjeder kommer ikke hit, men vi vil ha inn noen «­ordentlige» spisesteder, det mangler i dag, sier Enza Mola Sundbye, som er direktør for handels­porteføljen i ­Storebrand Eiendom.

– Bortsett fra Baker Hansen og to leie­takere til, har alle forretningene i

89

Ruseløkkveien 26 blir ifølge Storebrand en syretest på om politikerne i Oslo vil bygge høyere og tettere.

(Ill.: Schmidt Hammer Lassen Architects)

90

NE 12 2015

CBD

Storebrand Eiendom dropper nybygget i Ruesløkkveien 26 dersom de må gå ned på størrelsen. (Ill.: Schmidt Hammer Lassen Architects)

Vika Terrassen flyttet ut. Vi får inn kjeder som Kaffebrenneriet og Joe & the Juice, det kommer nye klesbutikker, Mango flytter tilbake, og vi vurderer en interiør­ forretning i Haakon VIIs gate 10, forteller Sundbye.

– Nytt gateløp Ruseløkkveien stenges for biltrafikk langs Vika Terrassen. Veien er også «taket» på Storebrands parkeringshus i Vika, som har innkjørsel fra Munkedamsveien.

– Hva er status for arbeidene i dag?

– Gateløpet i Ruseløkkveien skal stå ferdig høsten 2016, og her er vi ferdig med den første delen, fra Ruseløkk­ veien 5 til Ruseløkkveien 14. Vi holder på med gateløpet forbi Ruseløkkveien 3 og arbeider også med de nedre etasjene i Haakon VIIs gate 10 og i Ruseløkkveien 14, svarer Berggren.

Det blir altså en bilfri kom­muni­ kasjon langs Vika Terrassen, som bør være godt nytt for det nye byrådet i Oslo, som ønsker et bilfritt sentrum innenfor Ring 1.

– Vi mener det blir positivt for alle som jobber og ferdes der. Hele ­området trenger en fornyelse, og det er en gjen­ sidig interesse blant gårdeierne om å fornye denne delen av byen. Vi er opptatt av all forskjønnelse i området, så det er synd at Johan Svendsens plass uten­ for Konserthuset ser ut som den gjør, sier Berggren. For ordens skyld, denne ­plassen er Oslo kommunes ansvar.

Skjær i sjøen I begynnelsen av november ble planene for nye Ruseløkkveien 26 kjent, et stort prestisjeprosjekt, der blant annet interiør­ senteret «House of Oslo» har holdt til.

Storebrand vil i utgangspunktet rive dagens bygningsmasse og føre opp 59 500 kvadratmeter med nye arealer. 10 000 kvadratmeter under terrenget skal ifølge et innsendt planforslag beholdes. ­Samlet forretningsareal vil med Storebrands planforslag ikke overstige 16 000 kvadrat­ meter, mens samlet areal for annen privat tjenesteyting er satt til maksimalt 3500 kvadratmeter. Storebrands alternativ ­innebærer at eiendommen utbygges med ca. 12 200 kvadratmeter bruksareal (BRA) mer enn dagens bebyggelse. Tillatt bygge­ høyde øker med ca. 10 meter til snaue 60 meter sammenliknet med høyeste punkt i dag. Årsaken er primært at handels­arealene får økt takhøyde, samt at det kreves økte etasjehøyder i nye kontorbygg.

– Vi ser for oss ca. 41 000 kvadrat­meter med kontorer og 11 500 kvadratmeter med handel. Fordelingen er en ren kommer­

RO SOMMERNES ble i 2014 rangert a de anerkjente internasjonale rankingby 500 og Chambers som etavav de ROLegal SOMMERNES ble i 2014 rangert advokatfirmaene i Norge, særlig innenf de anerkjente internasjonale rankingbyråene eiendom og restrukturering/ insolvens.

Legal 500 og Chambers som et av de beste

advokatfirmaene i Norge, særlig innenfor eiendom restrukturering/ Vi harogogså betydeliginsolvens. erfaring og yte

utstrakt rådgivning innen:

Vi har også betydelig erfaring og yter • transaksjoner • entrepriseret utstrakt rådgivning innen:

• kontraktsrett • transaksjoner • selskapsrett • kontraktsrett • selskapsrett • verdipapirrett • verdipapirrett

siell vurdering, og for CBD øst er det ­vanskelig å konkurrere om handel. Intensjonen på gateplan er å skape et aktivt byrom, med utadrettet virksomhet i de nederste etasjene, der vi blant annet vil åpne den nåværende muren mot Cort Adelers gate, sier Berggren.

– Vi vil gi et tilbud til publikum fra frokost til kveld, og der det skal være et tydelig skille mellom kontorinngangs­partiene og han­ delsarealene. Her skal det ikke være noen tvil, supplerer S ­ undbye.

• arbeidsrett • entrepriserett • prosedyre • arbeidsrett • prosedyre

RO SOMMERNES består av

RO SOMMERNES består av 37 medarbeidere, 26 jurister, 37 medarbeidere, hvoravhvorav 26 jurister, og holder til i moderne kontorlokaler og holder til i moderne kontorlokaler midt i Oslo sentrum. midt i Oslo sentrum.

Handel nederst – Hvordan var avveiningen mellom kontor­arealer og handels­ arealer?

– Vår vurdering er at det er bedre med handel i de tre ned­ erste etasjene av Haakon VIIs gate 10, og at det også p ­ asser med handelskonsept for nedre del av Ruseløkkveien 14, der det er mye mørke arealer, svarer Berggren.

Målgrupper på kontorsiden i nye Ruseløkkveien 26 er de klas­ siske leie­takerne som søker seg til prestisje­området i Oslo vest.

– Ja, det er typisk partnereide selskaper, som advokater, meglere og finans, sier Berggren.

Men Storebrand har fått innsigelser fra Plan- og bygnings­ etaten til planene for eiendommen. Etaten mener at det nye

RO SOMMERNES ADVOKATFIRMA DA Fridtjof Nansens pl. 7, 0160 Oslo, Norway Tlf. (47) 23 00 34 40 Faks. (47) 23 00 34 50 ROmail@rosom.no SOMMERNES ADVOKATFIRMA DA E-mail: www.rosom.no

Fridtjof Nansens pl. 7, 0160 Oslo, Norway Tlf. (47) 23 00 34 40 Faks. (47) 23 00 34 50 E-mail: mail@rosom.no www.rosom.no

92

NE 12 2015

CBD

Anders Berggren, Storebrand Eiendom

prestisjebygget blir for høyt og for om­ fattende. I planmyndighetenes alternativ får Storebrand bare utbygge arealene med ca. 1000 kvadratmeter bruksareal (BRA). Tillatt byggehøyde må ikke øke med mer enn ca. 2 meter til 51,5 meter, og antall etasjer er i etatens planforslag tatt ned til tolv.

– Plan- og bygningsetaten synes ideen vår med Ruseløkkveien 26 er veldig bra.

Etaten deler tankene våre om et aktivt ­byrom, men vil skrelle av to etasjer. Det er snakk om en høydeforskjell mellom de to alternativene på 7-8 meter, sier ­Berggren.

For skjebnen til Ruseløkkveien 26 er det ganske dramatisk og avgjørende om Oslo-politikerne sier nei til Storebrands planer og i stedet går inn for Plan-og bygningsetatens alternativ.

Stor forskjell – Vi har beregnet at et nybygg i ­Ruse­løkkveien 26 vil koste rundt 1,7 milliarder kroner, mens en rehabi­ litering vil koste ca. 1 milliard mindre.

Om et nybygg er mer lønnsomt enn en re­habilitering, er avhengig av vårt foreslåtte volum for nye nye arealer og høyere leier. Men hvis politikerne vedtar

forslaget til plan­myndighetene, dropper vi nybygget og går inn for en rehabiliter­ ing i stedet. Dersom planmyndighetenes forslag blir stående, vil rehabilitering være mer l­ ønnsomt enn nybygg, slår Berggren fast.

Storebrand-direktøren mener Ruseløkkveien 26 blir en syretest på om politikerne i Oslo vil bygge høyere og tettere. Planene for nye Ruseløkk­ veien 26 skal opp til politisk behandling i by­utviklingskomiteen innen utløpet av april.

– Vi har tillit til at politikerne ønsker gode byrom og vil fortette rundt O ­ slos nest største kollektivknutepunkt etter Oslo S, altså Nationaltheatret stasjon.

Politikerne må ta stilling til om det er i­ nteressant med en byfornyelse, ikke bare for dem som jobber og bor i ­området, men også for alle som ferdes der, fremhever Berggren.

Storebrand ønsket også å bygge på Haakon VIIs gate 10, samt oppføre et bygg nord på Konserthusplassen. Det blir det ingenting av.

bevarer bygget som det er, sier Berggren.

Det er er ikke gjort store innvendige ­rehabiliteringer i eiendommen de senere årene, men Storebrand ser for altså seg handel i de tre nederste etasjene i bygget.

– Moteforretningen Mango er som nevnt på vei inn i Haakon VIIs gate 10, og så forhandler vi med to restauranter og en stor leietaker. Der en tidligere Kina-­ restaurant lå, kommer det også inn en stor leietaker, forteller Sundbye.

– Når står nye Vika ferdig hvis planene går igjennom?

– Ruseløkkveien 26 er et stort ­prosjekt. Hvis alt går bra, er eien­ dommen ferdigregulert i løpet av 2016, og vi kan starte riving i første kvartal 2017. Vi håper bygget kan stå klart ved årsskiftet 2019/2020. Vikaterrassen skal stå klar til fjerde kvartal 2016. Noen leie­takere har allerede flyttet inn her, og så er det en fortløpende innflytting frem­over. De siste leietakerne kommer inn i juli 2016, og det gjelder de lengst bort mot National­theatret stasjon, sier Anders Berggren.­

Bevares – Nei, vi kommer ikke til å bygge på to etasjer i Haakon VIIs gate 10, men

Tekst JAN REVFEM E-post JAN@NE.NO

KVÆRNERBYEN

FRESERVEIEN 1

Freserveien 1 Freserveien 1 planlegges i disse dager. Her kommer et kontor­kompleks på over 30 000 kvm.

Lyse moderne kontorer med gode gjennom­tenkte ­løsninger som gir svært mange kombinasjonsmuligheter.

Sentral beliggenhet, kun 4 min fra Oslo S! God parkeringsdekning.

Kontakt oss for ytterligere ­opplysninger. www.freserveien1.no

Kontaktinfo: Eiendomssjef Terje Arnesen Mobil: 918 27 182 Epost: terje.arnesen@obos.no

Markedssjef Hans Petter Hauge Mobil: 909 12 267 Epost: hans.petter.hauge@obos.no

OBOS Forretningsbygg AS www.ofb.no

94

NE 12 2015

NYDALEN

Nå utvikles nye Nydalen Torgbygget i Nydalen.

Avantor har lagt bak seg fase 1 av trans­ formasjonen av Ny­dalen, nå skal nye Nydalen utformes i fase 2. Å utvikle Nydalen fra et industriområde til kontorer, undervisning, boliger og etter hvert en del servicefunksjoner, er i

stor grad synonymt med Avantor. Så langt har Avantor siden transformasjonen av Nydalen startet på midten av 90-tallet utviklet nærmere 600 000 kvadratmeter med næringsarealer. Dette er i hovedsak kontor- og undervisningslokaler, blant annet 65 000 kvadratmeter til Handels­ høyskolen BI, et bygg som høyskolen selv tatt over. I tillegg har Avantor bygget 500 boliger og er i ferd med å føre opp ytterligere 116 enheter på det tidligere Spikerverket (se lengre ned).

NæringsEiendom avla adm. direktør Øystein Thorup og prosjektdirektør Terje Løvold i Avantor en visitt en kald

fredag morgen i deres nye, og fortsatt noe ­u­ferdige hjem i Nydalsveien 28. Den utsendte kunne konstatere at det fremdeles er et større byggeområde man ser ut over.

Mer komplett – Vi har vært oppfattet som et område fra 8-16, men vi søker nå å bli en mer ­komplett bydel. Jeg vil beskrive Ny­dalen som et vellykket område, men med et fortsatt stort potensial. Vi befinner oss i grensesnittet mellom fase 1 og fase 2, der fase 1 har vært moderniseringen av Nydalen de seneste 20 årene. Den opprinnelige kommunedelplanen for om-

95

rådet tilsa bare næringsarealer, men det var et politisk ønske på begynnelsen av 2000-tallet om å bygge boliger i Nydalen, sier Thorup til NæringsEiendom.

– Hva er det ellers som mangler i området?

– Vi må få et utvidet og bedre service­ tilbud i Nydalen. Et viktig ledd i dette er utviklingen av det nye Torgbygget, hvor vi blant annet har tegnet kontrakt med Vinmonopolet som skal leie 400 kvadratmeter. Vinmonopol blir viktig for området, fastslår Thorup.

Avantors visjoner for Nydalen frem­ over er summert opp i Nydalen+ (se også

undersak). Bærebjelkene i disse visjonene kan sammenfattes i tre hovedpunkter.

Bedre kommunikasjon – Det ene punktet er at vi ønsker å bedre kommunikasjonen mellom Nydalen og Storo mot Storo-krysset.

Tilgjengeligheten i Nydalen med bil er i dag god. Det er også en fin, grønn akse langs Akerselva. Men aksen mellom vest og øst må bli bedre, her er det hindre, og kommunikasjonen kan bli vesentlig bedre. Mot Storo er det mye vi kan gjøre, og vi har et stort ansvar for den dårlige kommunikasjonen fra vest til øst, ved

at vi eier en stor tomt som sperrer, sier Thorup. Avantor skal også lage en grønn akse på tvers av Nydalen for gående og syklister.

Det andre hovedelementet i visjonen er å aktivere byrommene.

– Vi vil skape trivelige områder for dem som beveger seg på gateplan og til brukerne som er der i dag. Det betyr et bedre servicetilbud i første etasje i flere av eiendommene, og vi jobber for å få ut bilene og utvikle torget rett ved siden av oss her i Nydalsveien 28, forteller Thorup.

Fortetting er den tredje bærebjelken.

Avantor ser et teoretisk utbyggings­

96

NE 12 2015

NYDALEN

Nydalsveien 28.

potensial på 500 000 kvadratmeter i Nydalen. Minimum 50 prosent av dette er tenkt utnyttet til boligarealer, og Avantor besitter selv om lag halvparten av dette utbyggingsarealet.

– Total områdeutnyttelse for Nydalen i dag er satt til 125 prosent, men Plan- og bygningsetaten har signalisert at det ikke er noe i veien for en tomteutnyttelse opp mot 350-400 prosent for enkeltbygg.

Maksimale byggehøyder i området i dag er satt til 42 meter, men vi ønsker å utfordre disse bestemmelsene med bygg opp mot 60 meter. I tillegg ønsker vi å utfordre kommunedelplanen på område­ utnyttelse, sier Thorup.

Stor ombygging Hva så med enkeltprosjektene? ­Avantor holder på med å ferdigstille den nye storstuen Nydalsveien 28, et ombyggings­

prosjekt til 245 millioner kroner. Dette er et flerbrukerbygg på totalt 23 000 kvadratmeter, fordelt over tolv etasjer, og en eiendom Avantor våren 2013 kjøpte av Storebrand Eiendom. Avantor flyttet selv inn i bygget i oktober, og SATS Elixia har lagt hovedkontoret sitt her, der trenings­ kjeden leier nesten 2000 kvadratmeter.

– Vi nærmer oss 50 prosent utleid, sier Thorup.

Det neste store bygget som skal stå klart, er det såkalte Torgbygget, et steinkast unna i Nydalsveien 33, og som ferdigstilles neste sommer. Bygget har et samlet areal på 11 000 kvadratmeter.

– Så si alt av handels- og service­ arealer er leid ut, kommenterer Thorup.

Avantor er også i ferd med å utvikle Nydalsveien 12-26, altså Spiker­verkettomten, der det kommer 116 boliger på til sammen rundt 8000 kvadratmeter.

– På denne tomten er det i tillegg ­regulert to nye næringsbygg på til sammen 20 000 kvadratmeter, men vi ­begynner ikke å bygge før leiekontraktene er på plass, kommenterer Thorup.

I Gjerdrums vei 12, «innerst» i Nydalen, på den andre siden av Ring 3, har Avantor fått politisk aksept for over 230 studentboliger. På naboeiendommen Gjerdrums vei 10, som Avantor kjøpte fra Storebrand i 2013, kan det bli snakk om 460 studentboliger. Her har Student­samskipnaden i Oslo signalisert interesse for å kjøpe eiendommen fra Avantor.

Arkitektkonkurranse Videre har Avantor invitert til en arkitekt­ konkurranse for 6400 kvadratmeterstore Nydalsveien 32B, et eldre industribygg.

Dette er et FutureBuilt-prosjekt der formålet ennå ikke er avklart, men

97

Det bygges fortsatt mye i Nydalen.

Ă&#x2DC;ystein Thorup, Avantor.

98

NE 12 2015

NYDALEN

det skal bygges moderne boliger av en høy miljøstandard enten i, på, eller ved bygget – Vi skal også utvikle Sandakerveien 113-119. Her blir det trolig 75 prosent b ­ oliger og 25 prosent næringsarealer og opp mot 60 000 kvadratmeter i totale arealer. Vi skal dessuten bygge en park mellom Spiker­ verket og Akerselva, sier prosjektdirektør Løvold.

– Det er en høy aktivitet i dag, og det blir en høy aktivitet fremover, supplerer Thorup.

Avantor har et langsiktig tids­perspektiv for utbyggingen av Nydalen fremover.

Kommuneplanen for Oslo mot 2030 ligger til grunn.

– Hvis vi skal ha vår prosentuelle andel av utbyggingen i Oslo, snakker vi om en årlig utbygging på 10 000-15 000 kvadratmeter, avhengig av reguleringen og markedet, sier Løvold.

– Hvor koordinert er Avantor med de ­andre grunneierne om utviklingen av Nydalen?

– Vi er rimelig godt koordinert og har en god dialog med andre store ut­byggere som Veidekke, OBOS og ­Norwegian ­Property. Vi har også en god dialog med Thon i forbindelse med den nye ­kinoen de bygger i Vitaminveien, like ved Handels­høyskolen BI. Byggingen her starter neste år og blir Oslos største kino med nesten 2000 kinoseter. I tillegg l­ egger vi vekt på åpenhet med de som bruker området og beboerne, svarer Thorup.

Redusert bilbruk En av suksessfaktorene for Nydalen er T-banestasjonen som ble åpnet i 2003.

Undersøkelser tyder eksempelvis på at bare 1 prosent av BI-studentene bruker bil for å komme seg på forelesninger.

Generelt er parkeringsbehovet i området i ferd med å avta.

– Ja, veksten i biltrafikken er ikke så stor, derimot har det vært en enorm vekst i kollektivtrafikken, og vi tror også på vekst i antall gående og syklende ­fremover. Avantor har i dag 2700 ­parkeringsplasser i området, men vi merker at bedriftene etterspør færre plasser per ansatte enn de gjorde bare for noen år siden. Det etterspørres også langt færre parkeringsplasser ved bygging av boliger, faktisk under det som er minimums­normen. Vi ser en klar tendens i økning av sykling til Nydalen og tror dette vil forsterke seg ytterligere frem­ over, forteller Thorup.

Tekst JAN REVFEM E-post JAN@NE.NO Foto AVANTOR

30 000 mennesker Det er ifølge Avantor i dag 23 000 ­mennesker som enten bor, jobber eller studerer i Nydalen. Innen 2020 forventer eiendomsselskapet at dette antallet vil øke til 30 000. Avantor slår fast at tiden er forbi for arealkrevende industri og lager­ virksomhet i Nydalen. Inn er kommet nye og moderne bygg, som huser teknologi­ bedrifter, mediehus og selskaper i kreative bransjer. Nydalen var inntil begynnelsen av 1990-tallet synonymt med industribedriften Spikerverket, som var eid av Elkem.

– Der smelteovnene til det gamle Spiker­verket en gang lå, finner du nå en kombinasjon av næringsbygg og boliger, sier prosjektdirektør Terje Løvold til

Avantors hjemmesider. Utbyggingen av den gamle industrieiendommen består av til sammen tre næringsbygg og fem lavblokker for boliger. Næringsbygget er blant annet hovedkontor til Egmont i Norge, med ca. 650 medarbeidere.

Hele utbyggingen av tomten vil tidligst stå ferdig i 2016. Da vil om lag 2000 personer ha sitt daglige virke på Spikerverket, og 160 leiligheter vil være bebodd.

Boliger og service Topp leiepriser i Nydalen for sentrale kontorbygg ligger opp mot 2300-2400 kroner kvadratmeteren. Gjennomsnittlig utsalgspris på boligene som nå selges

på Spikerverket, ligger ifølge Løvold på rundt 65 000 kroner kvadratmeteren.

Avantor mener at et større innslag av boliger i Nydalen er ønskelig, og servicetilbudet til de som bor, jobber og studerer i Nydalen skal forbedres.

Eiendomsselskapet er derfor langt fra ferdig med utviklingen av området. Blant annet er reguleringsplanarbeidet for et stort studentboligkompleks igangsatt helt nord i Nydalen, i Gjerdrums vei 10-12 (se hovedsak).

– Vi har planer om å bygge ca.

600–650 studenthybler og ser for oss gjennomsnittlige størrelser i underkant av 30 kvadratmeter per hybel, sier Løvold til hjemmesidene.

Nydalen, Sandakerveien 114B

Attraktiv toppetasje

Sandakerveien 114 B ligger meget sentralt i ­hjertet av ­Nydalen. ­Eiendommen fremstår som meget ­representativ med en ny, flott f­asade med mange ­moderne ­elementer. Både utearealet og inngangs­partiet er nylig ­oppgradert – noe som er med på å gi et meget godt førsteinntrykk.

Vi har for utleie 476 m² i eiendommens toppetasje. Her kan vi tilby l­okaler ­tilpasset dagens og ­morgendagens krav til et moderne kontormiljø. Arealet fremstår som meget lyst ettersom det både ligger høyt i bygget, og har mye vinduer. Lokalene blir totalrehabiltert med nye tekniske løsninger og ­overflater.

Megler: Torbjørn Hatløy UNION Norsk Næringsmegling AS Mobil: 928 23 782 E-Post: hatloy@union.no

Forvalter av bygget: Elise Bratt Aanensen VIKA Eiendomsforvaltning AS Mobil: 930 90 959 E-Post: elise@vika-eiendom.no

100

NE 12 2015

NYHETER

Boligmarkedet ­avgjør Boligmarkedet i det aktuelle området er helt avgjørende for om OBOS vil konvertere nærings­ arealer til boliger.

OBOS er primært kjent som en bolig­ bygger, men selskapet har også store næringsengasjementer gjennom OBOS Forretningsbygg. Arne Baumann har siden 1. juli i år hatt ansvaret for bolig­divisjonen i OBOS, etter å ha ledet næringsdivisjonen i selskapet. Han har derfor førstehånds­ kjennskap til de vurderingene som gjøres ved konverteringer.

– Vårt utgangspunkt er boligmarkedet, der vi gjør en overordnet markedsanalyse og ser på boligprisene i de ulike delene av Oslo, sier Baumann til NæringsEiendom.

Hvis eiendommen er et godt drevet næringsbygg med gode løpende inn­ tekter, er en boligkonvertering mindre ­sannsynlig.

Tar ikke nedskrivninger – OBOS Forretningsbygg bokfører eiendomsmassen etter antatte markeds­ verdier (IFRS, red.anm.), så de kan ikke ta nedskrivninger for å bygge boliger. Da ville det ha blitt internt bråk. Vi fokuserer på markedspris og armlengdes avstand i alle interne transaksjoner, sier Baumann.

Smertegrensen ved en konvertering er i stor grad avhengig av utbyggings­ volumene for den aktuelle eiendommen.

Baumann sier de bruker det samme regne­stykket for interne OBOS-eien­ dommer som ved eksterne kjøp. Ved utbygging rundt knutepunkter står ­volumene helt sentralt.

– Vi har mange diskusjoner med Planog bygningsetaten og politikerne om utnyttelsen rundt kollektivknutepunkter.

Hvis vi bare får føre opp fire-fem ­etasjer, er ikke prosjektet gjennomførbart, det regnestykket går ikke i hop. Det er utfordrende å bygge rundt kollektiv­ knutepunkter hvis du ikke får en relativt høy utnyttelse, og vi er avhengig av en fortetting, konstaterer Baumann.

OBOS bygger i dag i likhet med andre utbyggere nye kontorbygg til rundt 20 000 kroner kvadratmeteren, mens nye boliger har en entreprisekostnad på drøye 30 0000 kroner per kvadratmeter.

101

Kværnerbyen hadde nesten null i leieinntekter da OBOS tok over. Det var en transformeringsprosjekt for aktører med dype lommer og stor langsiktighet. (Ill.: Arcasa Arkitekter/Blår)

Leder for boligdivisjonen i OBOS, Arne Baumann.

102

NE 12 2015

NYHETER

På Fornebu har OBOS kommet i gang med boligbyggingen og –salget.

(Ill.: Arcasa arkitekter)

­ tsalgs­prisene for nye OBOS-boliger U ligger fort på over 60 000 kroner kvadrat­ meteren.

– Hvilke områder av Oslo vil du si egner seg for en boligkonvertering?

– Jo nærmere du kommer sentrum, enten fysisk eller langs gode kollektiv­ akser, desto mer er området egnet. Men kommer du ut til områder som Sandvika, Lysaker/Fornebu og Lillestrøm, begynner boligprisene å ta seg opp igjen, svarer Baumann.

Svært langsiktig Konverteringer og områdeutbygginger er ikke for hvem som helst, det krever som regel store kapitalreserver, og ikke minst tålmodighet.

– For å lykkes med utbygging, må du ha varer i hyllene. OBOS har satt av

7 milliarder kroner til boligtomter og bydels­utvikling, sa nåværende konsern­ sjef Daniel Kjørberg Siraj i OBOS på et boligseminar i regi av DNB våren 2015.

Et stort transformasjonsprosjekt for OBOS har vært utbyggingen av Kværner­ byen øst i Oslo. Det er et tidligere k ­ lassisk industriområde i Oslo, der den siste virksomheten ble lagt ned i 1999. OBOS brukte mange år på å få lønnsomhet i ­prosjektet, som omfatter 50 000 kvadrat­ meter med næringsarealer og 1800 boliger.

– Hele Kværnerbyen er en eneste stor transformasjon og hadde nesten null i leie­ inntekter da vi tok over på begynnelsen av 2000-tallet. Det er riktig å flytte industri­ virksomheter ut av sentrum, men det er krevende med en transformasjon av så store områder, det går lettere med enkelt­ eiendommer. Du må være veldig lang­siktig

og ha nok kapital, og Kværnerbyen viser hvor komplekst slike t­ ransformasjoner er.

Det samme gjelder utbyggingen på Forne­ bu, sier Baumann, der OBOS nå får bygge 2400 ekstra boliger.

OBOS har startet ombyggingen av Oppsal senter, som er eid av OBOS Forretningsbygg. Her skal OBOS føre opp 200 boliger og 5000 kvadratmeter med næringsarealer.

– Mesteparten av næringsdelen er handelsarealer, og så blir det noe helse­ relatert virksomhet, sier Baumann.

– Kan ikke gå feil En konvertering lengre frem i tid, er eien­ dommen til Schibsteds trykkeri i Nydalen.

OBOS bladde i vår opp over 1 milliard for eiendommen og får løpende leie­inntekter fra Schibsted, men de ­langsiktige planene

Velkommen til Asker Tek Vi ønsker Indra Navia velkommen som leietaker i Asker Tek

9 000 kvm ledig — innflytting 2018 www.askertek.no Kontakt megler: Dag Tønder: 917 44 870 / dt@malling.no Fredrik Sommerfeldt: 916 09 161 / fs@malling.no

104

NE 12 2015

NYHETER

Rolfsbukta, Fornebu.

(Ill.: Arcasa arkitekter)

er boliger. Nye ­boliger i Nydalen omsettes i dag for rundt 65 000 kroner kvadrat­ meteren.

– Det kan ikke gå feil når vi skal bygge boliger i Nydalen om 15–20 år, sa Kjørberg Siraj på det ovennevnte boligseminaret.

Langt nærmere i tid ligger en ­konvertering i Oslo vest. OBOS ­sendte høsten 2014 inn et planforslag for Aslakveien 20, ikke langt fra Røa sentrum, der de vil føre opp til sammen 36 200 kvadratmeter med boligarealer, fordelt på 410–420 bo­enheter. Nye boliger i området kan trolig selges for over 70 000 kroner kvadratmeteren.

En annen transformasjon er om­ danningen av Nordeas tidligere hoved­kontor i Middelthuns gate 17 på Majorstuen, samt naboeiendommen Middelthuns gate 15. Her vil OBOS Nye Hjem og Veidekke Eiendom bygge 41 000

kvadratmeter med boliger, fordelt på 373 leiligheter. Partene betalte 700 millioner kroner for tomten, så OBOS håper på kvadratmeterpriser over 80 000 kroner for å få nok lønnsomhet i prosjektet.

Men utbyggerne sprenger høyde­ bestemmelsene når de vil konvertere.

Planene har derfor møtt motbør, et ønsket høyhus på 65 meter vekker ingen entusiasme.

Gigantkjøp Og, 23. november kom meldingen om at OBOS har kjøpt Ulven AS fra ­Fabritius Gruppen (Bjørn Rune Gjelsten) og Store­ brand Eiendom. OBOS tar over et tomte­ område på hele 280 mål på Ulven, rett øst for Økern, med 220 000 kvadratmeter eiendom. Kjøpet gjør at OBOS blir ledende i boligutviklingen i området, som har vært preget av industri- og lagerlokaler.

– Våre interne ambisjoner er i hvert fall 2500–3000 boliger, men det tar litt tid å komme i gang. Vi må bygge området først, vi kan ikke selge med det samme. Først må vi skape et sted, som vi gjorde i Kværner­ byen, så bygger vi boligene, uttaler Daniel Kjørberg Siraj til nettstedet NE nyheter.

Spørsmålet er om det går mot enda mer boligkonvertering i Oslo fremover, en hoved­ stad som ikke lenger er noen industriby.

– Det er litt avhengig av nærings­ politikken og næringsutviklingen i Oslo, men det er utfordrende med ut­datete næringsbygg. Et godt eksempel er Aslakveien 20. Dette er en kombinasjons­ eiendom som ligger i et område med høye boligpriser, men som ligger ugunstig til for næring, svarer Arne Baumann.

Tekst JAN REVFEM E-post JAN@NE.NO

Fremtidens arbeidsplasser Med oppfinnsomhet og en bærekraftig og ­samfunnsorientert tilnærming skaper vi i Skanska arbeidsmiljøer som leietakerne trives i.

Ta kontakt med oss for å høre hva vi kan tilby av lokaler.

Sabine Bartler – 9321 0062 Leasing Manager / Utleiesjef Skanska Commercial Development Norway AS

106

NE 12 2015

ASKER/BÆRUM

Oxers seneste prosjekt i Asker.

(Ill: Nordic Office of Architecture)

Bråstopp i Asker og Bærum Mens Oxer Gruppen har utsatt sitt ­seneste prosjekt i ­Asker, s­ pøker det for ­Sandvika Business Center.

Det kraftige fallet i oljeprisen har kommet svært ubehagelig for flere av ­eiendomsaktørene som har prosjekter i den såkalte Vestkorridoren, fra Lysaker og gjennom Asker og Bærum. Det er over 20 prosent arealledighet på Lysaker, noe som gir leietakers marked. Samtidig

kommer fremleiearealene ut i ­markedet i Bærum og Asker og setter press på markedet.

Utsetter bygging Oxer Gruppen har hatt suksess med sitt Asker Panorama, med store leie­ kontrakter i det 32 000 kvadratmeter store bygget med et kontorareal på 18 000 kvadrat­meter. Planen var å sette i gang neste ­byggetrinn i prosjektet. Et nytt kontorbygg på 18 000 kvadratmeter i Drengsrudbekken i Asker skulle få plass til mellom 800 og 1000 arbeidsplasser.

Målet var å få leid ut 60 prosent av arealet før man satte i gang byggingen. Finans­ avisen skrev ­imidlertid nylig at prosjektet er blitt utsatt.

107

108

NE 12 2015

ASKER/BÆRUM

«Slik vi ser det i dag, er det ikke unaturlig at også Eivind Lyches vei 10 innarbeides i planene for boliger på Hamang, og vi jobber med dette sammen med arkitekt og rådgivere.»

– Neste byggetrinn er blitt utsatt på ubestemt tid. Vi fikk ikke en eneste leie­ kontrakt, sa Oxer Eiendom-sjef Erling Langeland til Finansavisen.

Ferd Eiendom har vært mer heldig med sitt planlagte nybygg i Asker. ­Prosjektet er det tredje byggetrinnet i Kraglund Kontorpark og har fått navnet Asker Tek. Det skal bygges 14 000 kvadratmeter med miljøsertifiseringen BREEAM-NOR Very Good og energiklasse A. I slutten av oktober fikk Ferd Eiendom på plass en leieavtale på 6600 kvadratmeter med Indra Navia i bygget. Kontrakten sørger for at eiendoms­utvikleren kan gjennom­ føre ­prosjektet, og en byggekontrakt er nå tegnet med Skanska.

Boliger?

Et nytt prosjekt som har fått merke oljesmellen i Vestkorridoren er prosjektet

Sandvika Business Center. Opprinnelig skulle det bygges 30 000 kvadratmeter i Elias Smiths vei 14–26, før planene ble tatt ned til snaue 25 000 kvadratmeter, hvorav 22 000 kvadratmeter skulle være kontorlokaler. Resten av lokalene skulle være serverings- og forretningslokaler.

Det ble tegnet en leiekontrakt for 3000 kvadratmeter med Skatt Øst, men siden har det vært bråstopp i interessen for prosjektet. I stedet for å fullføre alle byggetrinnene, vurderer utbygger å ­omregulere det andre byggetrinnet til boliger kombinert med næring.

Et annet bygg som kan bli b ­ oliger, er Eivind Lyches vei 10 øst for E16 i ­Hamang-området nordvest for Sandvika Sentrum. Der eier Aberdeen Eiendoms­ fond Norge I et kontorbygg på 18 000 kvadratmeter. Hovedleietaker GE Oil & Gas Scandinavia har sagt opp l­ eieforholdet

og betaler seg ut av leiekontrakten med en break up fee. Nå vurderer Aberdeen en konvertering av eiendommen til bolig.

– Slik vi ser det i dag, er det ikke unaturlig at også Eivind Lyches vei 10 innarbeides i planene for boliger på Hamang, og vi jobber med dette sammen med arkitekt og rådgivere», sa fondsleder Knut Haraldson i Aberdeen Eiendoms­ fond Norge I til NE nyheter da saken nylig ble omtalt.

Varner i Asker I disse dager flytter de ansatte i Varner Gruppen inn i sitt nye hovedkontor på Nesbru. Klesgiganten har tatt over lokalene etter Telecomputing og L’Oreal i Nesøyveien 4. Bygget på rundt 20 000 kvadratmeter er nå totalrehabilitert.

Varner Gruppens gamle hoved­kontor i Bergerveien 5 på Billingstadsletta

109

Deler av Sandvika Business 足Center kan bli boliger.

110

NE 12 2015

ASKER/BÆRUM

Flere steder i Asker og Bærum satses det på boligbygging.

(Foto: Shutterstock)

ble nylig solgt til et selskap som er eid av Eiffel Eiendom og Asker Eiendom. ­Eiendommen kan bli konvertert til boliger, men kjøperen vurderer også en fullstendig oppgradering av eiendommen.

– Vi er store i området og eier 50 mål som vi kan bygge ut med boliger.

Denne eiendommen er en del av den ­reguleringen. Men vi ser også et ­potensial i bygget, kanskje i form av et bilhus, eller et kombinasjonsbygg med kontorer og høytlager, uttalte styreleder og adm. direktør Harald Martinus Nissen-Lie i Asker Eiendom til NE nyheter da kjøpet ble kjent.

– Hvilken oppgradering ser dere for dere?

– Vi har ikke planer om riving, men vil endre fasaden, og det er store muligheter for at vi ribber alt innvendig, svarer ­Nissen-Lie.

Vanskelige kontorbygg I Asker ligger det også an til en ­b olig­u tvikling i Bergerveien 12. ­E ien­dommen var en del av porteføljen som KLP ­Eiendom kjøpte fra Aberdeen Eiendomsfond, og en av eiendommene som KLP skulle selge videre. Ferd ­E iendom og JM har kjøpt hver sin del av eiendommen.

– Bergerveien 12 er en eiendom som vi tror egner seg godt for et stort frem­ tidig boligprosjekt. Dette faller imidlertid utenfor vår kjernevirksomhet. Vi er der­ for glade for å ha funnet en god løsning med salg av eiendommen til Ferd og JM, sa adm. direktør Gunnar Gjørtz da salget ble gjort i midten av november.

JM kjøpte den såkalte Utviklings­ tomten og vil bygge boliger der. Ferd Eiendom tok over kontorbygget som huser ABB. Kontorbygget er på

23 000 kvadratmeter og kan etter hvert konverteres til boliger.

I Heggedal sør for Asker, ­arbeider Tandberg ­Eiendom med en større utvikling av boliger og handel. ­Eiendomsselskapet har ambisjoner om å bygge «som en liten småby» i sentrum. ­Potensialet er på 40 000 kvadratmeter eiendom regulert til bolig, næring, handel og parkering under bakken.

Tandberg Eiendom vil også utvikle 30 000 kvadratmeter i Alfheim, nær togstasjonen. Der skal det etter hvert settes opp tre næringsbygg med bolig, kontor, treningssenter, handel og service. ­Prosjekter venter på en avklaring rundt E18.

Dersom det blir E18 i tunell, vil ­Tandberg Eiendom gå i gang med planene.

Tekst DAG-JØRGEN SALTNES E-post DAG@NE.NO

- Boliger for en ny tid Doyén Drammen

Nok et signaturbygg i Asker Drengsrudbekken 5-11

Kontor og lager Kabelgaten 1-39, Økern

Asker Panorama Drengsrudbekken 12

Kontor og skole Marienlyst, Drammen

@ post@oxer.no t (47) 66 98 74 00 w oxer.no

Oxer Eiendom Asker Panorama Drengsrudbekken 12, 1383 Asker

Rimelige kontorlokaler på Økern til leie

Betal kun for plassen du trenger – Hos oss kan du leie så mye eller lite du vil

Cellekontor

10 kvm fra 2.499,-*

Liten bedrift

45 kvm fra 6.884,-*

Stor bedrift

177 kvm fra 18.964,-*

I våre lokaler i bedriftssenter i Ulvenveien 83 og Hjalmar Brantings vei 8 er det tilgjengelig gratis møterom og treningsstudio for alle leietakere.

Vi har kun 3 måneders oppsigelsestid, og fiber-internett, strøm, oppvarming m.m. er dekket i felleskostnadene.

KONTAKT Fredrik Ski T: 940 15 366 E: leie@torshoveiendom.no

hb8.NO

Hjalmar Brantings vei 8 * priser eks mva og felleskostnader

OSLOS RIMELIGSTE KORTTIDSUTLEIE AV

MØBLERTE LEILIGHETER

Spennende resturant og uteliv

Nær kollektivtransport

Vi tilbyr nye leiligheter med høy standard. Overnatting er en av de største kostnadene en bedrift har når ansatte må ha kortere eller lengre opphold borte fra bedriften, på oppdrag hos kunder. Det er derfor lønnsomt å redusere disse så mye som mulig. Ordinær leie av leilighet har lang bindingstid og er ofte uhensiktsmessig.

Priseksempler døgnpris ved bestiling av minimum 30 dager:

1-roms: kr 420,- døgn 2-roms: kr 490,- døgn 3-roms: kr 625,- døgn

4-roms: kr 830,- døgn

KONTAKTINFORMASJON Vergim T: 940 09 182 E: post@dta.as For direkte booking se:

www.dta.as

114

NE 12 2015

NYHETER

Daglig leder Morten Olaisen i NE forteller om stadig mer fokus på fornøyde leietakere.

Rekordfornøyde leietakere Norske leie­takere er svært fornøyd med sine utleiere og ­lokaler.

Det kommer frem i Norges største un­ dersøkelse for kundetilfredshet hos leie­ takere. Undersøkelsen Norsk Leietaker­ indeks (NLI) har i år målt s­ elskapene Anthon B Nilsen ­Eiendom, Aspelin Ramm, Avantor, Entra, GC Rieber ­Eiendom, Hinna Park, Mustad Eiendom, Norwegian Property, Oslo Areal, R8 ­Property, ROM Eiendom, Selvaag Eiendom, Søylen Eien­ dom og Telenor Eiendom. Den gjennom­ snittlige kunde­tilfredsheten for s­ elskapene er nå på 77 poeng (på en skala til 100), det høyeste som noen gang er målt i Norge.

Hardt arbeid

Entra årets prestasjon

– Landets ledende eiendomsbesittere og utviklere har en god stund jobbet hardt for å bli kundeorienterte. I år har virkelig korken gått ut av flasken, sier Morten Olaisen, daglig leder i NE, som står bak undersøkelsen i Norge.

Han mener det er viktigere enn noen gang å ha fornøyde leietakere.

– Lengden på leiekontrakter går ned­over, kravene til utleierne blir mer ­komplekse og ønskelistene til nye ­leie­takere blir lengre. Om det noen gang virkelig var sånn at man kunne kjøpe et kontorbygg, lene seg tilbake og gjøre gode penger på leieinntektene, så er den tiden over. Eiendom dreier seg ikke lenger om eiendom, det dreier seg om leietakere.

Om ikke du klarer å få fornøyde leie­ takere, så er det mange andre som kan, sier Olaisen.

Olaisen forteller at giganten Entra står bak årets største prestasjon, med en økning i leietakertilfredshet på hele åtte punkter i løpet av ett år. Entra o ­ ppnådde en KTI på 82 poeng og har arbeidet aktivt for å få mer fornøyde leietakere. Også Mustad Eiendom oppnådde en KTI på 82 poeng.

De to selskapene deler dermed «andre­ plassen» i norsk leietaker­tilfredshet.

Det Porsgrunn-baserte eiendoms­ selskapet R8 Property kan juble over å ha de mest fornøyde leietakerne i Norge.

Ifølge Morten Olaisen slår deres KTI på 88 poeng alle tidligere rekorder.

– Til sammenligning har Sveriges beste, Hofvudstaden, en KTI på 83, sier Olaisen.

Tekst DAG-JØRGEN SALTNES E-post DAG@NE.NO

Evry satser på eiendomsbransjen med Xledger og Fenistra Automatisk fakturering av leie- og felleskostnader Bygg- og leietakerregnskap med fordelingsnøkler Løpende konsolidering Automatisk håndtering av forholdsmessig mva.

Komplett bankintegrasjon med automatisk avstemming Xledger er integrert med Fenistra

Ta kontakt for en workshop eller en uforpliktende samtale

salg.okonomitjenester@evry.com

116

NE 12 2015

NYHETER

Thor Olav Askjer i Norsk Eiendom mener de nye energi­ kravene fra regjeringen ikke er vanskelige å nå.

- Et lite skritt i riktig retning Norsk Eiendom er ikke helt fornøyd med de nye energikravene fra regjeringen.

Kommunal- og moderniseringsdepartementet la nylig frem skjerpede energikrav til nye bygg. De nye energikravene er en oppfølging av klimaforliket fra 2012. Det er beregnet at nye krav vil bety at nye boliger og bygg blir 20-25 prosent mer energieffektive med de nye kravene i forhold til dagens krav.

Bransjeorganisasjonen Norsk ­Eiendom, med Thor Olaf Askjer i spissen, skriver på hjemmesidene at de er positive til strengere energikrav. Organisasjonen mener at kravene ikke er vanskelige å nå, og de nye kravene er mindre strenge enn det som ble foreslått i høringsutkastet tidligere i år.

Bedre enn kravene Nye krav for kontorer blir eksempelvis et energiforbruk på 115 kWh/m2 år og for skoler 110 kWh/m2 år. Norsk Eiendom peker her på at mange av medlems­ bedriftene allerede bygger og rehabili­ terer langt bedre enn de nye kravene.

Eksempelvis rehabiliterte Storebrand ASA Lysaker Park til et energiforbruk under dette nivået allerede i 2009. Entra har ifølge Norsk Eiendom rehabilitert Skattedirek­ toratet til et netto energi­behov på 88 kWh/ m2 og Powerhouse til ca 70 kWh/m2 år.

Mellom A og B Norsk Eiendom skriver at grovt oversatt tilsvarer de nye kravene et energinivå mellom energiklasse A og B ut fra dagens energimerkeskala. Dette energimerket relaterer seg riktig nok til levert, og ikke netto energi, mens de nye kravene er på netto energibehov.

Norsk Eiendom er skuffet over at deres tidligere innspill om at kravene bør

være på levert energi, ikke er tatt til følge.

Da ville byggeier selv kunne velge å gjennomføre ambisiøse effektiviseringstiltak eller egenproduksjon av energi som reduserer levert energi til bygget.

Men bransjeorganisasjonen mener at med en såpass liten innskjerping på netto energibehov, vil det være uproblematisk å oppfylle kravene uten merkostnader. I 2020 er det for øvrig varslet enda større ­skjerpelser, da må det bygges «nesten nullenergi­bygg». Ifølge Norsk Eiendom er mange av medlemsbedriftene godt på vei dit.

Organisasjonen vil i tillegg jobbe aktivt for incentiver for lokal energi­ produksjon der det er egnet og for krav til lave CO2-utslipp på materialbruk i bygg i neste regelendring. Dermed skal norske bygg bli «nesten nullutslipps­bygg» i 2020.

Tekst JAN REVFEM E-post JAN@NE.NO Foto Norsk Eiendom

VI ØNSKER ALLE VÅRE KUNDER OG ­S AMARBEIDSPARTNERE EN GOD JUL OG ET RIKTIG GODT NYTTÅR

foyentorkildsen.no

BYGGENE BLE LEVERT SOM AVTALT

LUNDIN NORWAY HOVEDKONTOR

NORTEKSTIL LINNESTRANDA

KOLSÅS SENTER

ADVOKATFIRMAET LIPPESTAD HOVEDKONTOR

Seltor har levert en rekke flotte prosjekter i 2015. Det er vi veldig stolte av. Vi skal fortsette og levere som avtalt i årene som kommer.

Akkurat som vi har gjort siden starten i 1938.

Vi leverer på tid. Vi leverer på kompetanse. Og vi leverer på kvalitet.

Vi takker alle våre kunder for tilliten og gratulerer med nye flotte bygg.

KROKSTAD SENTER

GET HOVEDKONTOR

RESTAURANT VILLA PARADISO

RAMBØLL, SKIEN

TLF: 815 70 360 WWW.SELTOR.NO

120

NE 12 2015

HISTORISKE BYGG

121

Historiske bygninger

Bygnings­ arbeidernes hus ble­ nazi-kontorer Den radikale a ­ rkitekten Frode Rinnan tegnet og planla det nye bygget til Bygningsindustri­ arbeiderforbundet like før krigen. Like etter at det sto ferdig i 1940, flyttet tyske nazi-myndigheter og Quislings Statspoliti inn.

Rinnan opplevde også at Osvald­ gruppa sprengte deler av bygningen i en sabotasje­aksjon i 1942.

Det litt bortgjemte funkis­bygget i Hammersborggata (tidligere H ­ enriks ­Ibsens gate) var arkitektkontoret ­Rinnans og Tvetens første store ­oppdrag. I dette strøket, på 1960-tallet, tegnet Rinnan og Tveten to skrekk­ eksempler på steril funkis: OBOS-høy­ blokken og Møllergata 39, vegg-i-vegg med ­bygningsarbeidernes hus. I en ny ­biografi om arkitekten og byplan­ leggeren Frode Rinnan, «Han forandret Oslo», får ­kjendisarkitekten fra 40,- 50og 60-tallet sin arkitektgjerning grundig utpenslet og satt inn i en by­historisk sammenheng.

122

NE 12 2015

HISTORISKE BYGG

Utsmykningen av hovedinngangen i Bygningsarbeidernes hus var en del av den arkitektoniske helheten. Dette var arkitektfirmaet Rinnan og Tvetens ­første store oppdrag, som knyttet Rinnan enda nærmere til Bygningsarbeiderforbundet.

Voksende fagforbund trengte større plass På 1930-tallet hadde Bygnings­arbeider­ forbundet vokst, og inn­føringen av akkordtariff og økende bygge­virksomhet økte behovet for flere ansatte i ­forbundet.

Det var behov for større plass. I 1936 vedtok landsmøtet å bygge sitt eget hus.

Et større hus skulle gi alle yrkes­grupper i bygningsfaget en tyngre fagforenings­ messig forankring, også fysisk.

Ledelsen så for seg et hus på hjørnet av Møllergata og den nye Henrik Ibsens gate, der Møllergata går i bru over. Her, i det gamle fattigstrøket på Hammers­ borg, og tett inntil ­arbeiderbevegelsens ­episenter på Youngstorget, skulle «arkitekten risse inn huset i flukt med denne nye oppfatningen av tingene», som det står i boken om forbundets historie.

Martin Strandli, senere OBOS-sjef, var byggekomiteens formann. ­Oppdraget gikk til Frode Rinnan, som forbundet kjente godt. Rinnan hadde engasjert seg med tyngde i Bygnings­arbeiderforbundet, murer som han var. I 1938 ble han valgt inn i forbundsstyret. For å dele ­kunnskapene sine med m ­ edlemmene, arrangerte han geometrikurs for ­linoleumsleggere og

isolatører som satte dem i stand til å ­kontrollere sine ­akkorder, som var ett av tilbudene til ­interesserte medlemmer.

Dem var det mange av, for slike kurs kunne gi mer penger i lønningsposen.

Et hus til halvannen million I 1938 leverte Rinnan tegningene. Han og Tveten tegnet et hus på seks etasjer med et bruttoareal på ca. 5300 kvadrat­ meter, noe også til utleie. Finansieringen skulle ikke svekke forbundets øknomi.

Her skulle alle foreninger bidra til bygget og eie det sammen. Kommunen solgte tomten for 250 000 kroner. Grunnsteinen ble lagt ned i april 1939, og det sto bare igjen noen innredningsarbeider da krigen kom. Festsalen med sine 150 sitteplasser sto ferdig. Den hadde Rinnan fylt med litt pompøse detaljer, for liksom å løfte fag­arbeidernes kollektive selvbilde.

Enkle søyler bærer det høye taket. Store malerier krydrer veggene i stilrent panel.

Når man setter seg i salen, skal man få følelsen av å være velbeskyttet og omgitt av lekre og behagelige farger som bryter inn i hverandre på en naturlig måte.

Det er i alle fall slik salen er beskrevet i Bygningsarbeiderforbundets historiebok.

Fasade­utsmykningen var relieffer i funkis­ stil, inspirert av Gustav Vigeland. 1,5 millioner kroner kostet det å bygge huset.

Under krigen tok tyskerne huset i bruk, og det ble også ryddet plass til Q ­ uislings statspoliti. Flere av Oslo-foreningene måtte ut av huset. I 1942 gjennomførte altså motstandsgruppa Osvald-gruppen en vellykket sabotasjeaksjon mot huset, rettet mot nazistenes kontorer.

Rett etter krigen rykket Bygnings­ arbeiderforbundet med sine avleggere inn i bygget. Henrik Ibsens gate forandret seg ikke nevneverdig før det nye regjerings­ kvartalet og trafikkmaskinen Hammers­ borgtunnelen totalt ødela bygningens posisjon på bakkeplan og gjorde inn­ gangspartiet til en kjøkkeninngang. Der Arne Garborgs plass tidligere lå i et åpent terreng, ble nå gaten en dyster kata­ kombe forurenset av en stadig ­voksende biltrafikk, på mange måter helt i pakt med sosialdemokratiets vekstfilosofi. Men bygningens fasader i Møllergatakrysset er godt bevart.

Tekst IVAR SEKNE E-post REDAKSJONEN@NE.NO Foto OSLO BYARKIV

Din

INNREDNINGSLEVERANDØR Din

fra A til Å

Din

INNREDNINGSINNREDNINGSLEVERANDØR LEVERANDØR fra A til Å fra A til Å

AKUSTISKE OG BRANNKLASSIFISERTE VEGGPANELER, TAKPANELER OG SPILER

GLASSVEGGER KONTORSKILLEVEGGER HIMLINGER TRESPILER TIL TAK OG VEGG

AKUSTISKE OG BRANNKLASSIFISERTE AKUSTISKE OG BRANNKLASSIFISERTE VEGGPANELER, TAKPANELER VEGGPANELER, OGTAKPANELER SPILER OG SPILER

Besøk vår nettside modulvegger.no eller kontakt oss på modulvegger@modulvegger.no

GLASSVEGGER

KONTORSKILLEVEGGER

HIMLINGER

Besøk vår nettside modulvegger.no ellerpå kontakt oss på mvo@modulvegger.no Besøk vår nettside modulvegger.no Besøk vår nettside eller modulvegger.no kontakt oss eller modulvegger@modulvegger.no kontakt oss på modulvegger@modulvegger.no

GLASSVEGGER GLASSVEGGER KONTORSKILLEVEGGER KONTORSKILLEVEGGER HIMLINGER

HIMLINGER

124

NE 12 2015

NYHETER

Lars Olav Jahre er daglig leder av Saja Eindom og prosjektleder for renoveringen av den gamle ­kvinneklinikken. (Foto: Ivar Sekne)

Homansbyperlen skal skinne!

Den gamle Kvinne­ klinikken skal total­ renoveres og bli ­næringsbygg.

Ruset på lystgass lå fødende ­kvinner i Jose­ fines gate 30 og sørget for ­befolkningsvekst.

Kvinne­klinikken ble denne bygningen kalt.

Denne perlen fra H ­ omansbyens glanstid total­renoveres nå i ­samarbeid med By­ antikvaren og skal bli et ­næringsbygg.

Kirurgen Einar Lindboe kjøpte tomta og bygde et privat sykehus. Vic­ tor N ­ ordan tegnet et solid murbygg i ­nordisk ny­barokk. I alle år har bygget vært klinikk og helsehus, først kvinne­ klinikk og til slutt psykiatrisk klinikk.

Eieren, Oslo Universitetssykehus, solgte ­bygn­ingen i mai i år til Saja Eiendom AS, som betalte 45 millioner kroner for eien­ dommen. De vil renovere bygget, gjøre det mer energi­effektivt og skape rom for ulike nærings­aktiviteter, forteller Lars Olav Jahre, bygningsingeniør og daglig leder i Saja Eiendom AS, som regner

med å pusse opp for 10 000 kroner kvadrat­meteren.

Ferdigstilt til sommeren De nye eierne er godt i gang med ­oppussingen og har allerede renovert to av fasadene tilbake til sitt opp­rinnelig ­utseende. Det er også lagt planer for videre renoveringer, som vil utføres fortløpende frem til bygget skal stå klart sommeren 2016.

– Det er ambisjonen, og det bør gå.

Vi er ganske stolte over at vi allerede har klart å pusse opp to av fasadene før kulda

125

Josefines gate 30 har vært klinikk siden bygningen var ny i 1917. I mai solgte Oslo Universitetssykehus eiendommen til Saja Eiendom, som nå renoverer ­bygningen med sikte på utleie til næring. (Foto: Oslo Bymuseum/Saja Eiendom)

satte inn. Vi overtok bygningen sent i mai, og har hele tiden samarbeidet tett med Byantikvaren, som jeg opplever som en konstruktiv og smidig samarbeidspartner med tydelige krav til hvordan fasaden skal være.

Helsehus, kontor eller hotell?

– Bruksmulighetene er mange. Vi vil helst ha langsiktige leietakere. Det kan bli et helse­ hus, hotell eller et bygg for arkitektkontorer, rådgivende ingeniører og reklamebyråer, sier Jahre, som helst vil leie ut enten hele bygget til én aktør, eller hele etasjer.

Et så gammelt bygg kan lett ha skjulte mangler. Men bygningen er funda­mentert på fjell og på peler til fjell, er rett og tørt og svært solid i utførelsen, forsikrer Jahre, som gleder seg til å legge ut ­Josefines gate 30 på markedet, for bygget er unikt med sine spesielle løsninger og en raus takhøyde inne på 3,5 meter.

– Det var svært moderne da det var nytt, med ventilasjon, heiser og brede korridorer.

Nå skal vi gjøre innredningen enda mer moderne gjennom nye ventilasjonsløsninger og andre innvendige forbedringer i sam­ arbeid med Byantikvaren, som er med

på den farten dette prosjektet har fått.

Vi kan love konkurransedyktige felles­ kostnader.

Nils Christian F ­ ixdal i Realist Næringsmegling er i full gang med å markedsføre ­bygget.

– Vi går bredt ut nå for å finne de rette leietakerne. Vi har fått henvendelser allerede. Dette bygget har sjel og person­ lighet og passer godt for leietakere som verdsetter slike kvaliteter.

Tekst IVAR SEKNE E-post REDAKSJONEN@NE.NO

126

NE 12 2015

NYHETER

Et foreløpig utkast til hvordan ­Vitaminveien 4 kan bli. (Ill.: Jostein Rønsen Arkitekter)

127

Store ambisjoner i Oslo Skanska CD ­Norway har fire større utviklingsprosjekter i Oslo, men ambisjon­ ene i hovedstaden er langt større.

Som en del av det gigantiske ­Skanska-konsernet, er det en solid aktør de har i ryggen. Enheten er relativt ny i konsernet, men filosofien er klart ­definert.

– Vi kjøper tomter og utviklings­ eiendommer på attraktive steder, det vil si ved knutepunkter i Stor-Oslo. Vi ser alle våre eiendommer i en større sammenheng og vil at de skal bidra til en bærekraftig utvikling. Skanska CD Norway skal skape verdier gjennom reguleringsprosesser og utvikle gode og attraktive bygg som møter behovene som er i leiemarkedet, sier adm.

direktør Björn Mattsson i Skanska CD Norway til NæringsEiendom.

Skanska CD Norway har fire mål for arbeidsplassene de skaper. De skal være lokalisert i riktig område for kunden, de skal være bærekraftige, gi et godt arbeids­miljø og løsningene skal være ­lønnsomme.

– Utvikling av prosjekter skjer gjennom et samspill med kommunen, og der S ­ kanska har kompetanse på utviklingsprosjekter fra A til Å. Vi selger prosjektene vi har utviklet når verdiskapningen er optimalisert. ­Prosjektene våre vil være a ­ ttraktive for flere investor­kategorier, både private og institusjonelle, samt n ­ asjonale og inter­ nasjonale, sier M ­ attsson.

Stor-Oslo – Ja, hva med investeringshorisonten, hvilket tidsperspektiv har dere?

– Normalt vil et salg skje innen ett år etter ferdigstillelse. Vi er opptatt av å skape gode, miljøriktige og effektive bygg,

som er attraktive i leiemarkedet. På den måten vil vi skape en god kontantstrøm som gjør det interessant for investorene.

Prosjektet bør være utleid, men kanskje ikke hundre prosent. Jeg kan se for meg 90 prosent utleie og med en leiegaranti for de resterende 10 prosentene. Det er også viktig for oss at vi har fornøyde leietakere, sier Mattsson.

Skanska CD Norway konsentrerer seg utelukkende om kontoreiendommer i Stor-Oslo. Virksomheten Mattsson leder, kan i stor grad sammenliknes med virksom­heten til NCC Property ­Development. Skanska som konsern driver i tillegg med bolig- og eiendoms­ utvikling, men gjennom andre enheter i konsernet.

Når det gjelder krav til ­beliggenhet, skal prosjektene altså ligge langs knute­ punkter, eksempelvis Storo, Hels­fyr, Skøyen, og utkanten av Bjørvika, der utviklings­porteføljen befinner seg nå.

– Vi skal være der det er etter­spørsel ­etter lokaler, og våre eiendommer i

128

NE 12 2015

NYHETER

Skanska blir leietaker i Sundt­kvartalet, som de eier sammen med Entra. Det er Entra som drifter b­ ygget og har ansvaret prosjektet.

(Ill.: Placebo Effects)

­ orteføljen er et bra bevis på det, sier p Mattsson.

– Hvor store bør prosjektene være?

– Jeg vil nok si at nye muligheter bør være på minimum 8000–10 000 kvadratmeter. Blir prosjektene enda større, utvikler vi eiendommen helst trinnvis.

Over 10 prosent – Hvilket krav har dere til avkastning?

– Vårt løpende avkastningskrav er 10 prosent på løpende kapital?

– Har dere et krav til forhåndsutleie før dere setter i gang?

– Vi har ikke et generelt krav. Dette varierer fra prosjekt til prosjekt, der det neste nivået for slike risikovurderinger tas i Stockholm. I Oslo er det ikke så vanlig å

bygge på spekulasjon, men når det gjelder Sundt-kvartalet (se nedenfor, red.anm.), tok vi en ganske stor risiko, med bare 25 prosent forhåndsutleie. Nå er vi tett på en beslutning for Vitaminveien 4 på Storo (se nedenfor, red.anm.), der vi ennå ikke har bestemt utleiegraden. Dette handler også om å ha det rette produktet og den rette timingen, hva tror vi om markedet om 2,5 år. Men generelt kan jeg si at Skanska har en ganske stor evne til å ta risiko, så utleie­graden kan være under 50 posent hvis vi tror på prosjektet, svarer Mattsson Finansiering er ikke noe problem når prosjektene settes i gang.

– Nei, vi låner av Skanska sentralt og går ikke til de lokale bankene i Norge.

Målet er at entreprenørvirksomheten til

Skanska skal ha en god kontantstrøm, slik at finansieringen kan skje helt og holdent internt.

Fire prosjekter Skanska CD Norway har for tiden fire større kontorprosjekter i Oslo, som befinner seg i ulike faser av utviklingen.

Det største prosjektet er Sundt-­kvartalet i det Mattsson omtaler som sentrum øst, der selskapet sammen med Entra skal utvikle et kontorbygg på 30 000 kvadratmeter. De to selskapene har sammen etablert et joint venture-­selskap, Sundt-kvartalet AS, hvor de eier 50 prosent av aksjene hver. Så langt er 40 prosent av arealene utleid, til Skanska og Manpower, og bygget skal stå ferdig ved

I trygge hender

129

Björn Mattsson, Skanska Commercial Development Norway.

Vintertjenester

Brøyting ▪ Strøing ▪ Salting ▪ Bortkjøring

Vårtjenester

Feiing ▪ Spyling ▪ Garasjerenhold

Grønttjenester

Anleggsgartner ▪ Beplantning/Trefelling

Skanska CD ­Norway har for tiden fire ­større ­­kontor­­prosjekter i Oslo, som ­befinner seg i ulike faser av utviklingen.

- Et firma i OBOS-konsernet.

Kant-/Beleggningsstein ▪ Asfaltreparasjoner

Vaktmestertjenester

Hel- eller deltid ▪ Beredskapsvakt ▪ Vikartjenester

Containertjenester

Alle typer og størrelser ▪ Storsekker ▪ Komprimator

4 årstider - en hjelper - 23 17 85 00

Gårdpass AS, Østre Aker vei 206. Telefon 23 17 85 00 - www.gaardpass.no

130

NE 12 2015

NYHETER

Vitaminveien 4.

(Ill.: Jostein Rønsen Arkitekter)

Skanska Commercial Development Skanska CD Norway er en del av det globale Skanska og ­driver med eiendomsutvikling i Norden, Mellom-Europa og USA. Hovedfokus er å «skape miljøriktige og moderne kontorbygg for leietakere i storbyer».

årsskiftet 2016/2017. De to leietakerne flytter inn på nyåret i 2017.

– Vi har som mål å få leid ut så mye som mulig før ferdigstillelse. Entra har ansvaret for utleiearbeidet sammen med Malling & Co, mens Skanska har ansvaret for gjennomføringen av byggeprosjektet, forteller Mattsson.

I Vitaminveien 4 på Storo vil Skanska utvikle et miljøvennlig kontorbygg i åtte etasjer på til sammen 24 000 kvadrat­meter.

Eiendommen ligger tvers overfor Storo Senter og 50 meter fra Storo T-banestasjon.

Mattsson sier kontor­bygget vil få en «spennende arkitektur, med ­fantastisk utsikt over Oslo fra de øverste etasjene». Skanska vil i tilknytning til bygget utvikle et grønt område, i form av en park.

– Vi er klare til å starte opp. By­ utviklingskomiteen godkjente nylig planene, som skal opp for bystyret i Oslo

i desember. Vi lanserer dette prosjektet første kvartal 2016 og håper å komme i gang med byggingen til våren, sier ­Mattsson. Skanska har ennå ikke bestemt seg for hvor stor grad av spekulasjon de vil ta før spaden stikkes i jorden, med andre ord er ikke kravet til forhåndsutleie satt.

Utviklingseiendom Skanska kjøpte sommeren 2015 Grense­ veien 90 på Helsfyr, der NAV i ti år frem­ over leier drøyt 3000 kvadratmeter og om lag 80 prosent av bygget.

– Dette er en utviklingseiendom med eksisterende leietakere som vi skal ivareta på en god måte. Vi kjøpte denne eiendommen med utviklingspotensial for å regulere og vil sette opp et nytt og større kontorbygg, kommenterer Mattsson.

Det fjerde og siste prosjektet er et planlagt bygg på 13 000 kvadratmeter i

Tingstuveien 31 på Skøyen, som er ment å romme nærmere 1000 arbeidsplasser.

– Tingstuveien 31 er en tomt vi har eid lenge, men der reguleringen har stått stille, som følge av uvisshet om den nye T-banen til Fornebu. Vi starter nå regulerings­prosessen igjen og regner med at det tar halvannet år. Dette er et miljø­vennlig prosjekt, der oppgangen fra den nye T-banestasjonen på Skøyen blir på vår tomt. Vi håper å komme i gang med en bygging om to år, sier Mattsson. ­Ambisjonene er en ferdigstillelse i 2019.

– Så hva er ditt mål for Skanska CD Norway fremover?

– Jeg er fast bestemt på at Skanska skal ta en ledende posisjon som eiendoms­ utvikler i Oslo, svarer Mattsson.

Tekst JAN REVFEM E-post JAN@NE.NO

Hvem vil juble høyest?

Hvilke eiendomsselskaper er best kjent og best likt i Oslo, Bergen, Trondheim og Stavanger?

Se hvor sterkt du stĂĽr i forhold til dine konkurrenter.

eiendomsbarometeret.no

l a Re t t y n

2015 Nr. 06.

g r salg o rike o f r e m Eiendom utleie p책 Rome for lokaler o Nord. og i Osl

n H. Foto: Ja

Aspen

REAL Næringsmegling AS ønsker alle forretningsforbindelser en God Jul og et Godt Nytt År

134

NE 12 2015

PROSJEKTFINANSIERING

Prosjektbanken ­Pareto

Pareto Bank har gått mot bankstrømmen og satset på prosjektfinansiering fremfor langsiktig utlån til næringseiendom.

– Det er flere grunner til at vi har ­spesialisert oss på prosjekt­finansiering.

Prosjektfinansiering er et eget håndverk som krever spisskompetanse som er av betydning for byggherren. Det om­ fatter kompetanse både om marked, risiko, lønnsomhet, kontraktuelle forhold, ­regulatoriske forhold og prosjekt­organisering. Vi har en ­avdeling bestående av ti personer med lang

­ rfaring og høy kunnskap om disse e områdene, forteller adm. direktør Tiril Haug Villum i Pareto Bank til Nærings­ Eiendom.

Ifølge banksjefen er Pareto Bank ­organisert på en ubyråkratisk måte.

– Vi opplever at kundene våre ­verdsetter en bank som er ekspert ­innenfor prosjektfinansiering og gir raske og kvalifiserte svar. Dette har en

135

Pareto Bank har spesialisert seg på prosjektfinansiering. (Foto: Shutterstock)

Pareto Bank Pareto Bank konsentrerer seg om finansiering av eiendomsprosjekter, verdipapirer og kunder og prosjekter innenfor shipping og offshore. Når det gjelder eiendom, er bankens engasjementer konsentrert til Oslo-regionen og utviklingsprosjekter innenfor både bolig- og næringseiendom.

Høsten 2011 etablerte Pareto Bank et eget kundeteam for shipping- og offshorefinansiering.

Bankvirksomheten har en nær tilknytning til Pareto-gruppen, der Pareto ASA eier 14 prosent av banken.

verdi for kundene, og det betyr også at kundene er villige til å betale godt. Det gir god ­avkastning på egenkapitalen, sier Haug Villum.

6,5 prosent – Ja, hva kan kundene regne med av ­rentebetingelser?

– Vi hadde ved utgangen av tredje kvartal i år en gjennomsnittlig utlåns­

margin på våre lån med pant i fast eiendom på 4,77 prosentpoeng utover vår innlånskostnad på 1,80 prosent. Dette er en snittmargin for hele utlånsporteføljen, men vil selvfølgelig variere fra prosjekt til prosjekt, svarer banksjefen. Da snakker vi om en gjennomsnittlig utlånsrente til kundene på drøyt 6,50 prosent, altså en god del høyere enn langsiktig lånerenter til næringseiendom. Men dette er altså

prosjektfinansiering, som innebærer høyere risiko for banken.

– Vi finansierer typisk byggherres kjøp av tomt i første fase. Deretter finansierer vi selve byggingen gjennom å stille en byggekreditt til rådighet. En byggekreditt vil først åpnes når en rekke vilkår er opp­ fylt, sier Haug Villum, og trekker blant ­annet frem ramme­tillatelse, igangsettelses­ tillatelse og krav til forhåndssalg.

136

NE 12 2015

PROSJEKTFINANSIERING

Adm. direktør Tiril Haug Villum, Pareto Bank.

Innenfor prosjektfinansiering tilbyr Pareto Bank tomtekreditter, primært til regulerte tomter i påvente av utvikling, og hvor banken kan vurdere utviklings­ potensialet. I tillegg gir banken bygge­ kreditter for oppføring av leiligheter eller boliger, entreprenørgarantier, bygg­herregarantier, samt garantier etter Bustad­oppføringslova § 12 og § 47.

Haug Villum sier at en tomtekreditt løper fra 12 til 36 måneder, mens en bygge­ kreditt har rundt 24 måneders løpetid.

Bygårder – Vi vil kunne innvilge tomtefinansiering før alle tillatelser er på plass, men ikke når det gjelder byggelån. Det ­forutsetter at vi har gjort en egen vurdering av ­reguleringen, og at vi basert på denne

l­ egger til grunn at slik tillatelse vil ­foreligge og prosjektet blir realisert som planlagt. Så yter vi lån i forbindelse med eksempelvis oppussing av bygårder og ombygginger fra næring til bolig, forteller Villum Haug.

Hun sier hovedfokus for banken er finansiering av boligutviklingsprosjekter.

– Vi gir også lån til utvikling av næringseiendom, men denne typen ­finansiering utgjør en mindre andel av totalen.

Per utgangen av tredje kvartal hadde Pareto Bank snaue 4 milliarder k ­ roner i lån til eiendomsutvikling, og da primært til boligutvikling. Totalt utgjorde den samlede eksponeringen innenfor ­eiendom ved kvartalsskiftet 5,0 mil­ liarder kroner, fordelt på 212 kunder.

Gjennomsnittlig låne­engasjementet ligger med andre ord på i underkant av 25 ­millioner kroner.

– Bankens løfteevne er regulert per lov. I tillegg har vi interne regler for engasjementstørrelser som vi forholder oss til. Det betyr i praksis at maksimalt lånebeløp til ett enkelt prosjekt er på rundt 120 millioner kroner, forteller Haug Villum.

Et typisk prosjekt i Pareto Bank er ­ifølge banksjefen en tomte- og bygge­ kreditt på 10–50 millioner kroner for bygging av fire til åtte boliger i Stor-Oslo.

Det betyr altså at banken retter seg mot mindre og mellomstore utbyggere.

– I tillegg vil vi være en supplerende bank for større utbyggere, sier bank­ sjefen om utlånsvirksomheten.

137

Egenkapital: 20–40 prosent Utlånsporteføljen innenfor eiendom bestod per 30. september i år av 124 ulike prosjekter, hvorav rundt halvparten var i Oslo.

– Hva slags finansiering og belånings­ grader snakker vi om?

– Våre vilkår stiller krav om fra 20 til 40 prosent egenkapital for ­finansiering av kjøp av tomt. Vi tilbyr primært ­finansiering av regulerte tomter kjøpt for utvikling og hvor vi er trygge på gjennom­ føringen av prosjektet. Graden av egen­ kapital ses i sammenheng med graden av forhåndssalg på byggekreditter, sier Haug Villum, og fortsetter: – Vi gir inntil hundre prosent ­finansiering av byggekostnaden. Det forutsetter at alle tillatelser er på plass, samt at bankens krav til forhåndssalg er

oppfylt. Det er også krav om at ­usolgte enheter skal kunne halveres i pris i forhold til forhåndssolgte enheter, og at salgssummen er tilstrekkelig til å dekke bankens kreditt. Utbygger må i tillegg kunne dokumentere god gjennomførings­ evne og erfaring med boligutvikling.

Geografisk tilbyr Pareto Bank primært finansiering av prosjekter i Oslo-­regionen, men også det Haug Villum omtaler som «andre velfungerende og likvide markeder».

Svært sjelden Hvis låntakerne er ute etter ­langsiktig ­finansiering av næringseiendom, er ­derimot ikke Pareto Bank den rette ­banken.

– Nei, det faller utenfor vårt satsings­ område, og det er svært sjelden vi gir denne typen lån, sier banksjefen.

Flere banker har signalisert ­nedtrapping av sine utlån til bedrifts­ markedet og finansiering av nærings­ eiendom, som følge av strengere ­kapitalkrav. Spørsmålet er derfor hvordan Pareto Bank er rustet i så måte.

– Vi har en målsetning om ­videre utlåns­vekst innenfor prosjekt­finansiering.

Et godt resultat de seneste årene har gjort at vi både har kunnet øke utlånene og møte økte myndighetskrav, og slik vil det også være fremover. Men vi må som alle andre banker forholde oss til et skjerpet krav til ren kjerne­kapital, og det betyr at vi revurderer våre kapitalmål og hvordan målene skal nås, svarer Tiril Haug Villum.

Tekst JAN REVFEM E-post JAN@NE.NO

Mange risikopunkter Pareto Bank ­vurderer en rekke risiko­punkter når de skal ta stilling til et prosjekt.

Et helt sentral faktor er selvfølgelig ­økonomien i prosjekt, herunder hvor stort er egenkapitalbidraget, samt kravet til forhåndssalg.

– Det innebærer en gjennomgåelse av en fullstendig prosjektkalkyle, inkludert kostnadsoverslag og overslaget over salgs­ inntekter, sier Tiril Haug Villum.

Det neste aspektet er å vurdere bygg­herren, som hvilken tidligere dokumenter­bar erfaring han har med

tilsvarende prosjekter, og hvordan bygg­ herren er organisert. Er det en enmanns­ butikk eller en robust organisasjon, har byggherren evne til å følge opp prosjektet på en god måte, og hvilken evne har bygg­ herren til å tilføre likviditet?

– Vi må vurdere om det skal stilles krav til likviditet, hvordan eierstrukturen er, blant annet om det er aktive eiere som deltar i driften, forklarer Haug Villum.

Så har vi reguleringen, der Pareto Bank må forsikre seg om at alle de nødvendige tillatelsene til å bygge prosjektet fore­ ligger. Atkomstproblematikk til eiendom­ men er også et tema her.

Sammenlikner prosjekter Å vurdere det aktuelle markedet er alltid viktig.

– Ja, vi undersøker om det er ­tilsvarende prosjekter til salgs og hva selges disse for, som om det er høye ­enhetspriser i forhold til andre p ­ rosjekter. Da må vi se på hvordan etterspørselen er etter denne typen prosjek­ ter i det a ­ ktuelle området, og hvor langt kan markedet falle for at p ­ rosjektet likevel kan gå i pluss, sier bank­sjefen. For Pareto Bank blir det dermed avgjørende å vurdere hvor langt markedet kan falle, men at bankens kreditt likevel innfris.

Til slutt har vurdering av entreprenørens økonomi og gjennomføringsevne.

– Vi vurderer hvor robust tidsplanen og kostnadsoverslaget er, hvor mye ­uforutsett som ligger i kalkylen, samt hvor stor kostnads­økning prosjektet tåler. I tillegg ser vi på hvilken entrepriseform som er valgt, forteller Haug Villum.

138

NE 12 2015

FINANSIERING AV PROSJEKTER

Krever forhåndssalg

Banksjef Olav T. Løvstad i DNB forteller at banken i utgangspunktet stiller krav om at 60 prosent av boligene i et nytt prosjekt skal være solgt før de gir finansiering.

Bankene krever at en stor del av boligene er solgt eller at mye av næringslokalene er leid ut før de finan­ sierer nye prosjekter.

DNB gir finansiering til både bolig- og næringsprosjekter. For boligprosjekter er det typisk finansiering av byggeklare tomter, der altså reguleringen er klar.

Utbyggerne må kunne dokumentere betjeningsrisikoen frem til byggestart og når salgsinntektene eller leieinntektene begynner å komme.

Det helt sentrale produktet er byggelån, som fungerer som en midlertidig kreditt der utbygger får dekket de

løpende utgifter i byggeprosessen. Låntakerne betaler renter av den til hver tid benyttede kreditten, samt en provisjon, som normalt betales hvert kvartal.

– Løpetiden for disse byggelånene er typisk 18-24 måneder. Marginene er jevnt over høyere enn for den langsiktige finansieringen, jeg vil si et påslag på 0,5-1 prosentpoeng, forteller banksjef Olav T. Løvstad i DNB. Løvstad er ansvarlig for segmentene næringseiendom og bygg og

Kommersiell forståelse, juridisk ekspertise og ressurssterk bredde er nøkkelen Våre advokater utgjør landets største og bredeste fagmiljø innen eiendomsutvikling - alt du krever av en strategisk samarbeidspartner. haavind.no

140

NE 12 2015

FINANSIERING AV PROSJEKTER

«Når det gjelder finansiering av tomter, gir vi normalt inntil 50 prosent finansiering av tomtens verdi.»

anlegg i Norges største bank og har totalt over 250 milliarder kroner i utlån til disse to segmentene.

50 prosent finansiering Når næringsprosjektene er ferdigstilt, går finansieringen over til et langsiktig nedbetalingslån. Slike lån løper gjerne over 3-5 år i DNB og må så fornyes.

– Hvordan skjer denne overgangen?

– Når byggelånet har løpt ut, går finansieringen over til en ordinær lang­ siktig finansiering, som er sikret på forhånd. For næringseiendom er dette enten vanlig bankfinansiering eller obligasjonslån, noe avhengig av hva kunden ønsker seg og det enkelte prosjektet. For boligprosjekter er det ikke langsiktig finansiering, her gjøres byggelånet opp fortløpende i takt med at boligene selges,

sier Løvstad, som forsikrer at banken har gode systemer og rutiner på dette.

– Vi har lite tap på denne typen finansiering, sier Løvstad.

– Hva med kravet til egenkapital, hva forlanger dere?

– Når det gjelder finansiering av tomter, gir vi normalt inntil 50 prosent finan­ siering av tomtens verdi. Ved finansiering av næringsbygg bør 80 prosent av lokalene være leid ut på forhånd for at vi finansierer.

60 prosent forhåndssalg For boliger stiller DNB i utgangspunktet krav om at 60 prosent av boligene i et nytt prosjekt skal være solgt før de gir finan­siering. Disse boligene er da solgt til markedspris, og en utbygger tåler derfor et prisfall på de resterende 40 prosentene, men vil fortsatt være i stand til å innfri lånet.

– Det selges også boliger i perioden det tar å komme i gang med prosjektet, og dessuten selger utbyggerne boliger i byggeperioden, som gjerne varer 18-24 måneder. Som regel er alle boligene solgt ut når lånet skal innfris, sier Løvstad.

Utbyggerne har ifølge banksjefen selv gjerne krav til 60 prosent forhåndssalg ved nye boligprosjekter, og de legger inn en betydelig prisfallsrisiko for den resterende andelen, kanskje 30-40 prosent.

– Men vi legger ikke til grunn et så stort prisfall, forsikrer Løvstad, som regner med at DNB har om lag 40 milliarder i volumer i det som kan kalles prosjekt­ finansiering til næring og bolig.

Tekst JAN REVFEM E-post JAN@NE.NO

Det store bildet Med 70 책rs erfaring kommer en trygghet vi bringer med oss i hvert eneste prosjekt. V책r styrke ligger i overblikket, i 책 se helheten.

hjellnesconsult.no

Oslo 11.02.2016 Radisson Blu Plaza Hotel, Oslo

Arrangør:

PĂĽmelding

w: www.nekunnskap.no E: post@nekunnskap.no Fagkonferanse: kr. 4 500,- eks mva per deltaker Bankettmiddag: kr. 1 950,- eks mva per deltaker

FOREDRAGSHOLDERE Disse med flere kommer, kommer du?

• Niels A. Torp • Randi Augenstein • Erling Fossen • Karsten Kallevig • Peter Groth • Peter Butenschøn • ­Christian Ringnes • Anne Sigrid Hamran • Arthur Buchardt • Kim Lisø • Øystein Dørum • Per Arne Totland • Bård Eker • Martin Mæland • Ellen de Vibe

For løpende oppdateringer og nyheter om program og innledere, se www.nekunnskap.no

Hovedsamarbeidspartnere:

Samarbeidspartnere:

144

NE 12 2015

JUSS

Midlertidig byggeforbud – ny høyesterettspraksis

Bygningsmyndig­ hetene kan nekte tillatelse til et lovlig byggetiltak selv om utbygger allerede har bekostet deler av prosjektet. Det kan få store økonomiske konsekvenser.

Dersom kommunen mener at et område bør undergis ny regulering, kan kommunen i henhold til plan- og bygnings­ loven § 13-1 nedlegge et midlertidig forbud mot tiltak i området frem til planspørsmålet er endelig avgjort/ny regulering er på plass.

Bestemmelsen innebærer at utbygger risikerer å få avslag på en bygge- eller delesøknad, selv om det omsøkte tiltaket er i samsvar med plan- og bygningsloven og gjeldende planverk.

Det følger imidlertid av praksis fra Høyesterett (Rt. 2002 s. 683 “Vassøy Canning”) at verken den nye reguleringen eller et midlertidig forbud får virkning for

en bygge- eller deletillatelse som allerede er innvilget. Forbudet, og kommunens endrede regulering, får altså kun virkning for fremtidige tiltak som ikke er godkjent.

På bakgrunn av ovennevnte er det av stor betydning hva som omfattes av lovens betegnelse “tiltak”. En typisk situasjon kan være at utbygger har fått tillatelse til og gjennomført påkrevede investeringer i infrastruktur, grunn­ arbeider e.l. før det er gitt tillatelse til hoveddelen av byggeprosjektet (boligeller næringsbygget). Spørsmålet blir da om hele prosjektet har vern mot et eventuelt midlertidig forbud, eller om dette kun gjelder infrastrukturen mv.

145

Usman Ivar Shakar er fast advokat ved ­Wikborg Reins Oslo-kontor og medlem av firmaets Næringseiendomsteam.

(Foto: Erik Burås/StudioB13)

Høyesterett har i en avgjørelse fra april 2015 (Rt. 2015 s. 413) tatt stilling til et liknende saksforhold og kom frem til at tiltaksbegrepet kun omfatter det kon­ krete tiltaket det allerede er søkt om og gitt tillatelse til. Det fikk den konsekvens at en tillatelse knyttet til infrastruktur ble ansett vernet, mens tillatelsen til å oppføre bygget ble blokkert. Resultatet ble blant annet begrunnet med den nære sammenhengen mellom søknadsplikten og kommunens adgang til å vurdere det planlagte tiltaket. Så lenge det ikke er søkt om bygge- eller deletillatelse, er en slik vurdering ikke foretatt.

Realisering av byggeprosjektet vil

Bjørn Frode Skaar er partner i ­Wikborg Rein og medlem av firmaets ­Nærings­eiendomsteam.

(Foto: Erik Burås/­StudioB13)

gjennomgående være avgjørende for at utbygger skal få dekket kostnadene til infrastruktur ol. Avgjørelsen medfører at utbygger risikerer å tape de investeringene som er gjort i infrastruktur mv. dersom kommunen i mellomtiden bestemmer seg for en alternativ arealutnyttelse.

Utbygger bør derfor så langt som mulig forsøke å avklare kommunens holdning til den fremtidige arealbruken i utbyggingsområdet. Herunder bør utbygger være særlig oppmerksom på føringer i nye planer eller pågående planprosesser for tilstøtende områder, samt eventuelle praksisendringer og endrede signaler fra beslutningsorganer i kommunen. Ellers

gjelder generelt at risikoen vil reduseres jo kortere tid det går mellom søknadene om de ulike deltiltakene i byggeprosjektet.

Dersom utbygger blir oppmerksom på at kommunen vurderer et midlertidig forbud, er det viktig å være klar over at kommunen ikke står fritt til å innføre dette.

Det gjelder i dette tilfellet, som ellers, et alminnelig saklighetskrav for utøvelse av forvaltningsmyndighet. Kommunen må derfor ha saklig grunnlag for å kunne bryte opp et allerede påstartet prosjekt.

Tekst ADVOKATENE BJØRN FRODE SKAAR OG USMAN IVAR SHAKAR E-post REDAKSJON@NE.NO

Hvem vil juble høyest?

Hvilke eiendomsselskaper er best kjent og best likt i Oslo, Bergen, Trondheim og Stavanger?

Se hvor sterkt du stĂĽr i forhold til dine konkurrenter.

eiendomsbarometeret.no

For deg som skaper stedene vi ­jobber, stedene vi møtes, og stedene vi ­husker.

For deg som skaper byen

nehjem.no

Med en lang historie og flere attraktive eiendommer i sentrale strøk er Telenor Eiendom en av Norges mest spennende eiendomsaktører.

Les mer pĂĽ telenoreiendom.no

Telegrafbygningen Kongens gate 21

Inspiring and sustainable facilities where ideas are created