NæringsEiendom 04 2016

Derfor vinner Oslo sentrum

Fra Texas til... Slemme足 stad!

Store bedrifter b淡r leie coworking足足 plasser

Juss & Finans: Fra utbygger til byutvikler

DELEFEBER

Lokaler for startups Lokaler for de kreative Coworking

Finn ledige lokaler i bladet

SVEN OFTEDALS VEI 2 - 8 S H OWROOM • L AGER • DATA HA L L L E TT P ROD U KSJON • KON TOR

NR. 6

MELLOMBYGG

NR. 8

7.936 KVM

1.011 KVM

3.819 KVM

*Alle foto er illustrasjonsfoto.

LEDIGE AREALER: LAGER, SHOWROOM OG KONTOR SVEN OFTEDALS VEI 2 - 8 ASTRI VARMO ANDRESEN T: + 47 909 58 891 E: ava@60grader.no

HANS JACOB HARALDSON T: + 47 934 41 541 E: hjh@60grader.no SOV Eiendomsinvest ved:

W: 60grader.no

VI SATSER PÅ ENERGISMARTE BYGG Ledige lokaler: 1. etasje: 531 kvm BTA 5. etasje: 580 kvm BTA 7. etasje: 521 kvm BTA Bygget er nylig oppgradert med det ypperste ­innen fasade­teknologi som setter bygget i en miljømessig s­ ærstilling når det gjelder hvordan fremtidens kontorbyg­g skal være.

De nye høyteknologiske vinduene som monteres i bygget er unike ved at byggets energiforbruk er redusert med hele 60% etter utskiftingen.

I EN KLASSE FOR DEG

Les mer på www.wergelandsveien7.no

Hans Olav Johannessen Utleiesjef, HĂśegh Eiendom M: 952 35 159 E: hoj@hoegheiendom.no

Rune Arvesen SeniorrĂĽdgiver, Akershus Eiendom M: 915 35 567 E: ra@akershuseiendom.no

Suveren ksponering

NYBYGGSPROSJEKT PÅ BERGER BØLERVEGEN 72-80 Kombinasjonseiendom med svært god eksponering mot E6 i Berger Industriområde. Et av de mest attraktive lager- og logistikkområdene utenfor Oslo.

Hva får du: • Tomten er på 19 mål og er ferdig regulert og byggeklar • Regulert for lager og logistikk med tilhørende kontorvirksomhet, samt plasskrevende handel • 130% utnyttelsesgrad • Potensielt nybygg på 10.000 kvm BTA • Enkel logistikk for avkjøring på E6 nordover og sørover • Utvikler ønsker å utvikle prosjektet i samarbeid med leietaker som vil ha en langsiktig og forutsigbar leieavtale Gudmund Harlem +47 92 22 71 03 gh@newsec.no

Se film - FINN-kode: 71997713

Unikt Asker

Bent Roar Ekse +47 93 49 20 55 be@newsec.no

THE FULL SERVICE PROPERTY HOUSE

TOPPETASJE M/ STOR TAKTERRASSE - ASKER 575 KVM Solbråveien 11–23 har vært gjennom omfattende totalrenovering inne som ute, med bl.a. ny og inspirerende fasade. Flere solide selskaper har etablert seg i dette bygget.

Hva får du: • Unik toppetasje - med takterrasse og utsyn mot Oslo!

• Svært arealeffektive og fleksible lokaler • Planløsning skreddersys etter leietakers ønsker og behov • Flott kantine med mat levert fra «Annerledes Personalrestauranter» • Treningsrom med dusj- og garderobemuligheter • Kort vei fra bl.a. Oslo, Lysaker og Sandvika • Ledige arealer også i 2. og 3. etasje på 350–378 kvm Jan W. Roll +47 90 53 33 69 jr@newsec.no

THE FULL SERVICE PROPERTY HOUSE

Lysakerlokket

LYSAKER TORG 6–12 FRA 345–1.100 KVM

Eiendommen ligger meget sentralt til på Lysakerlokket, der du i løpet av et minutts gange har alt av tilbud for offentlig kommunikasjon og servicetilbud. Leietaker kan påvirke utforminger og løsninger etter egne behov.

Hva får du: • 2. etasje: 500-1.100 kvm BTA • 2. etasje: 345 kvm BTA • 4. etasje: 435 kvm BTA • Kantine og god parkeringsdekning innendørs • Lokalene oppgraderes etter ønske til pris-gunstige løsninger • Langsiktig eierskap resulterer i en godt drevet og vedlikeholdt eiendom • Lysaker Torg ligger svært sentralt, kun en trapp ned til Lysaker stasjon • En rekke servicetilbud i nærområdet: restauranter, butikker, tannleger, fysioterapi m.m.

• Enkel adkomst til E18 Jan W. Roll +47 90 53 33 69 jr@newsec.no

Vibecke Falster +47 90 78 42 99 vf@newsec.no

THE FULL SERVICE PROPERTY HOUSE

8

NE 04 2016

NYHETER

Kom dere ut av kontoret!

Mens det for få år siden var lite å velge mellom for ­gründere og andre som ville inn i allsidige kontormiljø, åpnes nå det ene tilbudet etter det andre i Oslo-området. Og de nye ­såkalte ­coworking-tilbudene nøyer seg ikke med noen celle­ kontorer, et felles mingleområde og noen møterom. Nei, i åpne ­landskap og ikke-tradisjonelle arbeidsstasjoner sitter det både ­programmerere, konsulenter og gründere side ved side. De kan inspirere hverandre og gi et arbeidsmiljø som fremmer idé­ skapning og produktivitet.

Internasjonalt har denne typen kontorplasser hatt en enorm vekst den seneste tiden. Selskaper som WeWork leier areal av gårdeier og leier ut fleksible kontorløsninger for gründere og andre bedrifter.

Mens det i WeWorks spede begynnelse var flest gründerbedrifter og freelancere som leide coworking-lokaler, har de etablerte selskapene nå for alvor oppdaget fordelene ved coworking. Store bedrifter i USA, med fra flere hundre til flere tusen ansatte, sender nå mindre team inn i coworking-­ sentrene. Selskapene håper at de ansatte både får en spennende ­arbeidshverdag som avler produktivitet og kreativitet og nye impulser fra «naboene» i senteret.

– Vi tror vi vil få «lykkelige uhell» som kan inspirere til ­innovasjon, nye produkter og nye måter å tenke på ved å ­mikse kreative team med andre bransjer, sier en direktør i en t­ radisjonell møbelprodusent til tre forskere ved Ross School of Business Review.

Han har forstått at de godene som små oppstartsbedrifter opplever ved å sitte i coworking-miljøer, er goder som også de store selskapene kan nyte godt av. Ved å sende for eksempel små team som jobber med produktutvikling eller markedsføring, kan det skapes spennende nye ideer. I tillegg vil det være positivt for ­rekrutteringen av medarbeidere at bedriften kan tilby ikke-­ tradisjonelle måter å jobbe på.

Foreløpig er coworking et relativt nytt fenomen i Norge, men vi tror at også tradisjonelle leietakere her hjemme kan ha nytte av å sende ansatte inn i et coworking-miljø. Det vil gi nye ­impulser for de ansatte, samtidig som det øker bedriftens ­fleksibilitet med hensyn til leiekontrakten.

Gjør som amerikanerne og britene: Kom dere ut av kontoret!

Tekst DAG-JØRGEN SALTNES E-post DAG@NE.NO Foto CHRIS AADLAND

BI-Bygget

SANDAKERVEIEN 116 1.563 KVM

Bygget ligger i hjertet av Nydalen og har vunnet flere gjeve eiendomspriser.

Her finner du moderne og lyse kontorlokaler med gode eksponeringsmuligheter midt i Nydalen.

Hva får du: • 5.etg. 760 kvm BTA • 6.etg. 803 kvm BTA • Takterrasse og felles kantine • Lokalene holder høy teknisk standard • Kort vei til all offentlig kommunikasjon • Levende, fremtidsrettet og spennende bydelssentrum • BI-bygget tilbyr flotte sosiale soner, kaffebarer, kiosker, spisesteder m.m.

Bent Roar Ekse +47 93 49 20 55 be@newsec.no

THE FULL SERVICE PROPERTY HOUSE

10

NE 04 2016

NYHETER

Innhold NYHETER 08 Leder

O S LO S E N T R U M 62 Røft og rocka

Kom dere ut av kontoret!

Brenneriveien 5 er ingen typsisk kontoreiendom

12 Flytter til Fornebuporten

68 Derfor vinner Oslo sentrum...

Det Norske Oljeselskap på flyttefot

18 Lokalene Bård Eker trenger for å jobbe kreativt

...kampen om leietakerne

72 Mange leiekontrakter

Fleksibilitet, fleksibilitet, fleksibilitet

Det tegnes for tiden mange kontrakter i sentrum

22 Leiepriser

74 Sentrum eller Ring 3

28 Nye utredninger på Filipstad

Nå vil politikerne se på et tredje alternativ

34 Også de store bør hive seg på

Store og tradisjonelle leietakere bør også leie ­coworkingplasser

40 Mange tilbud på gang

Eiendomsgiganter som Aspelin Ramm og Entra satser på å tilby coworking

46 Kitchens jakt på kreativitet Det er ikke alltid lokalene innbyr til kreativitet

54 Kreative Slemmestad

Satsing på kreative bedrifter gir resultater

58 Fra Texas til....

Enorm forvandling siden det dystre 90-tallet

For leietakere som vil ha store nybygg, er det enten sentrum eller Ring 3 det dreier seg om

80 Vil ha boliger ved Havnelageret

Plan og bygg sier nei til rent kontorbygg

JUSS & FINANS 84 Åtte på topp

Her er advokatstjernene

88 Kostbare bruksendringer

Bruksendringer uten utleiers samtykke kan koste leietaker dyrt

92 Garantiforsikring kommet for å bli Nå har bruken av garantiforsikringer i transaksjoner tatt av

96 Fra utbygger til byutvikler

Man får ikke til en vellykket byutvikling ved å se på byggeprosjektene isolert

11

Ansvarlig redaktør Dag-Jørgen Saltnes, dag@ne.no Journalister Dag-Jørgen Saltnes og Jan Revfem Forsidefoto: Mesh/WeWork/ABNE Økonomi Thomas Berg Opplag/distribusjon – 14 000 Bladet sender adressert til nærings­ drivende (kontorer og handlende) i Oslo, Asker, Bærum, ­Lørenskog, Skedsmo, Nittedal, Rælingen, Fet, ­Enebakk, Aurskog-Høland, ­Slemmestad, Lier, ­Nedre Buskerud, Drammen, Ski, Oppegård, ­Vestby, Eidsvoll, Ullensaker, Nannestad, ­Gjerdrum, Nes, Øvre Eiker og Nedre Eiker Bladet sendes også til ca. 4000 beslutnings­takere i privat, kommunal og statlig virksomhet.

Annonseavdeling Telefon 23 11 56 00

32 Coworking kan gi revolusjon

Kontaktpersoner Mette Nordtvedt, Heidi Ringlund, Robert Andersen og Michelle Csango Årsab./Årsab. i Norden kr 550,–/kr 700,– Utgiver NæringsEiendom AS Munkedamsveien 53B Postboks 2374 Solli, 0201 Oslo 23 11 56 00, redaksjon@ne.no www.NE.no – www.NEnyheter.no Layout/design NE byrå Trykk AllerTrykk/MerkurTrykk

62 Røft og rocka

Copyright NæringsEiendom AS ISSN 0805-9837 Honorar for artikler i bladet ­NæringsEiendom dekker også elektronisk publisering. Alle rettig­heter til formidling av ­NæringsEiendoms artikler tilhører NæringsEiendom AS. Kopier av artikler i NæringsEiendom fås ved henvendelse til post@ne.no.

Neste utgave 20. mai

84 Her er advokatstjernene

684

12

NE 04 2016

NYHETER

Fornebuporten vil huse Det norske oljeselskap. (Foto: Thomas Bjørnflaten/ Nyebilder).

Flytter til Fornebuporten Det norske oljeselskap har flyttet fra Aker Brygge til ­Fornebuporten i en byttehandel.

Aker-dominerte (ca. 50 prosent) Det ­n orske oljeselskap er et såkalt full­ verdig olje­selskap på norsk sokkel med ­aktiviteter innenfor leting, utbygging og drift.

Selskapet holdt frem til i forrige uke i Støperigata 2 på Aker Brygge, det såkalte Fondbygget til Norwegian Property, der blant annet Protector forsikring holder til.

I forrige uke var det flytting ut til ­Fornebu for oljeselskapet.

– Flyttingen har skjedd etter et ønske om mer moderne og funksjonelle lokaler, samt å ligge i randsonen, be­grunner

kommunikasjons­direktør Rolf Jarle Brøske i Det norske oljeselskap flyttingen overfor NE nyheter.

Fornebuporten Og valget falt dermed – kanskje ikke så overraskende - på Fornebuporten, som i fjor høst ble solgt for 3,2 milliarder kroner. Storeier Kjell Inge Røkke i Aker (66,7 prosent) skal gjennom sitt selskap The Resource Group TRG AS fortsatt eie 15 prosent av Fornebuporten.

Adm. direktør Torstein Storækre i Fornebuporten AS bekrefter overfor NE nyheter at Det norske oljeselskap skal leie 2. etasje i Fornebuporten, altså i byggetrinn 1. Det 25 000 kvadratmeterstore bygget er dermed fullt utleid. I mai 2015 var nesten hele komplekset, inklusive byggetrinn 2, fullt utleid.

noen små tilpasninger for dem da de tok over lokalene fra oss, men dette er en av de enklere kontraktene vi har hatt der ute, sier Storækre.

Det norske oljeselskap har inngått en lang leiekontrakt med Fornebuporten, det vil si minimum ti år.

Storækre vil ikke ut med leienivået, men nivået i Fornebuporten er antatt å ligge på noe over 2000 kroner kvadrat­ meteren.

Men, Det norske oljeselskap flyttet ut før kontraktsutløp i Støperigata 2, og dermed måtte det inngås en byttehandel med Norwegian Property.

– Ja, vi har tatt over kontrakten i Støperigata 2 og har nå ca. 4000 kvadratmeter som vi er ute i fremleiemarkedet med. Det gjenstår 2,5 år igjen av denne kontrakten, så det er snakk om korttidsleie, sier Storækre.

3000 meter – Det norske oljeselskap skal leie i overkant av 3000 kvadratmeter. Det er gjort

Tekst JAN REVFEM E-post JAN@NE.NO

Lok aler til leie AKERSBAKKEN 10 Kontor, showroom, lettlager I 3. etasje har vi for utleie fra ca. 200 403 kvm åpne og lyse kontorarealer.

200 - 403 KVM

Gjennomgående lys og store gode vindusflater.

Tilgang til vareheis og lasterampe.

Kort vei til Vulcan og omkringliggendeområder med butikker og cafeliv.

NE nummer: 43313 Finnkode: 73638490

LILLEAKERVEIEN 25 Kontor Eiendommen ligger vis a vis CC vest med lett og rask adkomst til Granfosstunnelen og Ringveien. Gangavstand til offentlig kommunikasjon og tog/flytog.

176 KVM

Følgende areal er ledig: 5. etasje: 176 kvm.

Arealet har gjennomgående lys og god utsikt.

NE nummer: 42088 Finn kode: 74159444

K O N G E N S G AT E 2 Kontorlokaler/lager I Kongensgate 2 kan vi tilby følgende kontorlokaler til leie: • • • •

95-194 KVM

71 kvm lagerlokale i underetasje 194 kvm i 3. etasje fra 1. mars 2016.

119 kvm i 5. etasje indre gård fra 1. juli 2016 95 kvm 7. etasje indre gård fra 1.5.2016

Lokalene har forskjellig planløsninger med god standard. Ventilasjon/kjøling, fjernvarme og fiber innlagt i eiendommen.

NE nummer: 44616, Finnkode: 67990551

Konta k t: H a r a l d L a h n | 2 2 8 5 0 9 7 0 / 9 1 5 3 4 4 6 3 | l ah n @ fo r tu n a.n o

H A U S M A N N S G AT E 6 Kontor Eiendommen ligger sentralt til på hjørnet av Hausmannsgate og Chr. Kroghsgate vis a vis Akerselva Atrium.

Vi nå kun igjen ca. 600 kvm i 8. etasje.

Lokalene vil bli bygget opp etter leietakers ønsker mht. planløsning og standard.

600 KVM

Arealet kjennetegnes av fantastisk utsikt over Oslo sentrum gode lysforhold.

Kort vei til offentlig kommunikasjon og gangavstand til Oslo sentralbanestasjon.

Mulighet for leie av parkeringsplasser i eiendommens garasjeanlegg.

Se for øvrig animasjonsfilm fra 8. etasje på: https://vimeo.com76438798 NE nummer: 41551 Finnkode: 67121517

TRYGVE NILSENSVEI 8 Kontor/Lager Trygve Nilsensvei 8 ligger tett opp til E6, nær Karihaugen og Furuset.

628 K 615 K VM KONTO VM LA R GER U UTLEID TLEID

Kjøretid til Oslo sentrum og Gardermoen er hhv. 10 min. og 20. min.

Ledige arealer:

Kontor/Lager

• Kontorlokaler fra 35 - 1.256 kvm • Lagerlokaler 615 kvm med to kjøreporter- UTLEID • Lagerlokale 815 kvm med en kjøreport Kan leies som en sammenhengede enhet Kontorlokalene kan tilpasses ny leietakers arealbehov og ønsker, samt kombineres med lagerarealer i 1. etasje.

NE nummer: 37076 Finnkode: 74160615

Konta k t: H a r a l d L a h n | 2 2 8 5 0 9 7 0 / 9 1 5 3 4 4 6 3 | l ah n @ fo r tu n a.n o

Lok a ler til leie LY S A K E R T O R G 8 O G 12 Kontorfellsskap For Scandinaviegaarden AS har vi for utleie kontorfellesskap beliggende i hhv.

3. etasje og 5. etasje.

Det er pr. d.d. ledig enkelte kontorer av forskjellig størrelse.

Leie pr. mnd. som inkluderer: •

Tilgang til flere felles møterom i hver etasje.

•

Tilgang til flott kantine i 1. etasje.

•

Internett.

•

Bruk av kopi maskin.

•

Renhold

KONTORFELLESSKAP

I tillegg kan vi tilby parkeringsplasser til leie i eiendommens garasjeanlegg.

Finnkode: 72642420

Vi t il by r : For va l t n i n g | Ut l eie | S a l g | S ø k

Konta k t: H a r a l d L a h n | 2 2 8 5 0 9 7 0 / 9 1 5 3 4 4 6 3 | l ah n @ fo r tu n a.n o

Flotte og tidsriktige kontorlokaler med Lysakers beste beliggenhet

Lysaker Torg 45 » Norges første “Green Building” klassifiserte kontorbygg » Moderne og effektivt bygg med flotte fasiliteter/felles resepsjon med barista » Stor personalrestaurant med både kalde og varme retter samt salatbar » Flott møtesenter med 4 møterom i tilknytning til restauranten » Ledige lokaler i 2. etg. 959 kvm , 3. etg. 1030 kvm og 5. etg. 1084 kvm » Meget god parkeringsdekning for leietakere og gjester » Nedgang til flytoget og Lysaker stasjon i enden av bygget » Microsoft er blant annet en av flere større leietakere på eiendommen » For mer info se finn.no, kode 67212403 Kontakt Øyvind Oxholm Meisingset +47 907 54 597/oom@klp.no

Vertskap for bevisste leietakere

Kontorlokaler til leie i en av Askers flotteste eiendommer

Lensmannslia 4

» Signalbygg i Asker med flott beliggenhet i grønne omgivelser » Moderne og fleksibelt bygg med unike fasiliteter » Personalrestaurant med stor felles terrasse » Treningsfasiliteter som gymsal, vektrom, svømmebasseng og garderobe » Ledige lokaler fra 295 - 1449 kvm » Flott konferanseavdeling med egen lounge » Meget god innen- og utendørs parkeringsdekning samt sykkelparkering » 5 minutters gangavstand til Asker stasjon med buss, tog og flytoget » Eiendommen er lett tilgjengelig fra E18 » For mer info se finn.no, kode 67979585 Kontakt Øyvind Oxholm Meisingset +47 907 54 597/oom@klp.no

Vertskap for bevisste leietakere

18

NE 04 2016

NYHETER

Lokalene som Bård Eker trenger for å jobbe kreativt

Industridesigner og gründer Bård Eker lister opp det han trenger fra gårdeiere og byggene deres for at han skal kunne jobbe best mulig kreativt.

19

20

NE 04 2016

NYHETER

21

– Hva er viktig med lokalene til kreative bedrifter som Eker Design?

– Fleksibilitet. Helst ville vi kunne flytte vegger alt ettersom der vi trenger mer eller mindre plass. Dette gjelder både arbeids­rom som computerarbeid i g­ rupper avhengige av prosjektenes ­størrelse og omfang, og møterom og verksteder.

– Hva forventer dere av gårdeiere, slik at dere får størst muligheter til å utvikle gode ideer?

gårdeiere som interesserer seg for sine leietakers virksomheter og skiftende arealbehov. Sharing er et begrep som garantert også kommer til å påvirke eiendomsutleierne, ved at man har en arealpool som flere leietakere kan ­disponere avhengig av behov og sykluser.

Vår generasjon er nok for opptatt av å rå over alt selv. Neste generasjon tror jeg blir mindre opptatt av å eie ting og mer fokusert på å disponere for å få kjerne­ jobben gjort.

Om fleksibilitet i regler: –For oss er bygningene en del av verktøy­ kassa, dvs den utvikles i takt med bedriften. Det er veldig vanskelig å spå om fremtiden og dens arealbehov. Derfor eier vi også alle våre bygninger selv, så slipper vi spørre noen.

– Har eiendomsbransjen det som skal til for å legge til rette for kreative virksomheter med mange unge ansatte?

– Det er farlig å se en hel bransje over ett. Som alt annet kommer det an på ­personene. Jeg vet det finnes mange

– Vi bruker alt for mye energi på byråkra­ tiske planlegging mht ­regulerings­planer, byggesøknader etc så fort vi skal gjøre bygnings­messige endringher. Her kan mye gjøres mht at man får mer fleksible regler. Bygningsrådene fungerer uansett ikke mht å forvalte estitekk og tomte­ utnyttelse så man kan likegodt overlate dette i langt større grad til gårdeierne med langt større flesibelt regelverk enn i dag.

Tekst DAG-JØRGEN SALTNES E-post DAG@NE.NO Foto EKER PERFORMANCE / EKER DESIGN

22

NE 04 2016

LEIEPRISER

Øst danker ut vest Eiendomsrådgiveren Cushman & Wakefield (C&W) skriver om markedsbalansen i Oslo-regionen i rapporten «­Property Times» C&W anslår i rapporten at 90 000 kvadratmeter med kontorlokaler i Oslo-­ regionen ferdigstilles i 2016, ned fra 150 000 kvadratmeter i 2015.

Videre anslår C&W en boligkonvertering i år på 50 000 kvadratmeter, samt at 20 000 kvadratmeter som gjøres om til asylmottak. Den reduserte aktiviteten i oljesektoren ventes å påvirke etterspørselen negativt med 85 000 kvadratmeter, hovedsakelig i vestkorridoren, som rammes av mer enn 90 prosent av nedskjæringene i sektoren.

Gitt disse faktorene, må nettoabsorpsjonen av nye lokaler være på minimum 75 000 kvadratmeter i år for at det ikke

skal bli økt ledighet, eller 0,7 prosent av den totale bygningsmassen i regionen.

75 000 kvadratmeter tilsvarer en sysselsetting av 3000-4000 kontoransatte.

Oslo-regionen klarer seg rimelig bra, men C&W er ikke sikker på at absorpsjonen når dette nivået. Arealledigheten ventes derfor å øke, men da primært fra Skøyen og vestover. Det positive for utleierne er at søkene er på vei opp.

Eiendomsrådgiveren opererer for øvrig med en arealledighet på Lysaker på nærmere 20 prosent. Og som en kontrast, arealledigheten i sentrum og de sentrale østlige delene av Oslo, er ikke ledigheten høyere enn det som regnes som normal friksjonsledighet. Øst danker altså ut vest.

Ellers peker C&W på, med Arealstatistikk som kilde, at kontorleieprisene i

Oslo-­regionen falt 4 prosent i perioden fjerde kvartal 2014 til fjerde kvartal 2015. ­Lysaker hadde i samme tidsrom en leieprisnedgang på 7 prosent.

Derimot opplevde områder som Nydalen og indre by en leieprisvekst.

Gjennomsnittlig arealvektet leienivå for Oslo lå i fjerde kvartal i fjor ifølge C&W på 2220 kroner kvadratmeteren.

C&W har lave 3800 kroner kvadratmeteren som «prime rent», altså representativt leienivå for de dyreste eiendommene i Vika, på Aker Brygge og på Tjuvholmen. Tilsvarende nivå i Bjørvika er 2800 kroner kvadratmeteren, også det lavt, marginalt foran 2700 kroner i Oslo sentrum. Verdt å merke seg er at prime rent på Majorstuen anslås til høye 2600 kroner kvadratmeteren.

Ledighet kontor i Oslo Ledighet forfor kontor i Oslo Leiepris/NOK/m2

Nydalen Oslo ytre vest

Sinsen Storo Kjelsås Grefsen

Ullevål

Oslo ytre øst

Ledighet kontor i Oslo Alna-Ulven

Økern Majorstua

Lysaker

< 15,0 %

Indre Oslo nord

< 12,5 %

Indre Oslo vest Skøyen

Helsfyr-Bryn

CBD

< 10,0 % < 7,5 %

Indre Oslo øst

< 5,0 % < 2,5 %

Ryen

Oslo ytre sør Fornebu

< 20,0 %

Kartet viser kontorledigheten i forskjellige deler av Oslo (Oktober 2015).

CBD: Sentrale business distrikt

Kilde: Akershus Eiendom Kilde: Akershus Eiendom

DET KREVES NOEN MIL I BENA FOR Å VINNE NYTT TERRENG

Kunnskap og erfaring opparbeidet over femti år gir oss i Malling & Co fortrinn, hver gang vi forbereder oss for nye utfordringer.

I 1964 startet Peter T. Malling opp en helt ny næring i Norge – profesjonell megling og forvaltning av næringseiendom. I dag teller Malling & Co over 150 ansatte og tilbyr markedets bredeste tilbud av eiendomstjenester. www.malling.no

Historien forplikter

24

NE 04 2016

LEIEPRISER

Store kontrakter på gang Inntil tolv leiekontrakter over 10 000 kvadratmeter kan være på gang.

Akershus Eiendom kartlegger jevn­ lig de store leiesøkene i markedet, og analysesjef Ragnar Eggen var under den seneste store markedspresentasjonen innom temaet. Akershus talte i fjor opp åtte store signeringer over 10 000 kvadratmeter.

– Normalt signeres det seks til tolv store kontrakter over 10 000 kvadrat­ meter i året, hvorav to til fem nye kon­ trakter i nybygg, fortalte Eggen forsam­ lingen. I 2014 var det syv signeringer over 10 000 kvadratmeter. Eggen sa på den tilsvarende konferansen i fjor at det var 14 leietakere med et behov på over 10 000 kvadratmeter som var på søk etter lokaler.

Av de 14 store søkene i 2015, er syv av disse gjenværende på listen. I tillegg er

det ifølge Eggen kommet inn hele ti nye store søk.

– Vi forventer at åtte til tolv store kontrakter signeres eller reforhandles i løpet av 2016, sa Eggen. han. Blant annet venter Akershus Eiendom at en del offen­ tlige ­aktører og IT-bedrifter vil signere kontrakter i løpet av året.

Søkevolumene i Oslo-regionen har ifølge Akershus Eiendom steget med 130 000 kvadratmeter fra 2015, så nærings­megleren er derfor ganske opti­ mistiske til signeringene i år. Kjente kon­ trakter med forfall og påregnelige utløp utgjør i år ca. 600 000 kvadratmeter, som ventes å falle til 550 000 kvadratmeter i 2017. Det antas å bli bunnåret for utløp.

– Vi tror volumene i 2016 vil gå opp basert på de utløpene vi kjenner til, sa

Eggen. Et gigantisk leiesøk som før eller senere kommer, er fra NRK, som i løpet av noen år skal bort fra Marienlyst. Det er antatt at det totale arealbehovet vil ligge på over 50 000 kvadratmeter, som er vanskelig å få tilfredsstilt i sentrums­ nære områder.

Eggen opplyste på presentasjonen at de ikke regner med NRK i listen over aktive søk, og han tror ikke på noen avgjørelse i år om lokalisering. Byplan­ sjef Ellen de Vibe har primært lansert en campus­løsning på Marienlyst, eventuelt med noe innslag av boliger i et svært attraktivt og dyrt boligområde.

– En løsning med boliger og/eller Universitetet i Oslo er mest sannsynlig, men vi tror ikke det blir kontorer, sa fortalte Eggen.

Leiepriser kontor i Oslo Leiepriser forfor kontor i Oslo Leiepris/NOK/m2

Nydalen Oslo ytre vest

Sinsen Storo Kjelsås Grefsen

Ullevål

Oslo ytre øst

Generelt Top standard/ høy standard nybygg Alna-Ulven

Økern Majorstua

Indre Oslo nord

Helsfyr-Bryn

Indre Oslo vest Skøyen

Lysaker

CBD

Indre Oslo øst

Ryen

Oslo ytre sør Fornebu

3200

4200

2700

3350

2250

2800

1800

2400

1600

2100

1400

1950

1000

1650

Kartet viser leiepriser på kontorer over 500 m2 i forskjellige deler av Oslo (Oktober 2015).

CBD: Sentrale business distrikt

Kilde: Akershus Eiendom Kilde: Akershus Eiendom

BERGHAGAN 7, LANGHUS / SKI

KONTOR

Beliggenhet/adkomst

Kontorer • Fra 50–500 m i 2. og 3. etasje • Pene og fleksible kontorlokaler i representativt bygg.

• Lokaler pusses opp eller rehabiliteres etter leietakers ønsker og behov.

2

• Beliggende på Berghagan i Ski kommune.

• Kort vei fra E6. Ca. 20 min. fra Oslo sentrum.

• Enkel adkomst med bil.

• Rikelig med parkering.

• Nærhet til buss og tog (Vevelstad).

• Også lagerlokaler på samme eiendom.

Geir Baastad | 90 11 53 15 | 23 11 38 30 geir@aker-eiendom.no | www.aker-eiendom.no

HOVFARET 4, skøyen – kontorer

180 – 490 kvm til leie 3 lokaler i hhv. 2., 3., og 4. etg.

Lokalene skal totalrehabiliteres og vil fremstå som nye.

Tidsmessig ventilasjon med kjøling. Heis.

Kort vei til alle typer offentlig kommunikasjon.

Rikelig med parkering inne og ute. Gjesteparkering.

Geir Baastad | 90 11 53 15 | 23 11 38 30 geir@aker-eiendom.no | www.aker-eiendom.no

26

NE 04 2016

LEIEPRISER

Leiekontrakter på Bryn-Helsfyr Bryn-Helsfyr-samarbeidet melder om et omfattende utleiearbeid i Bryn-Helsfyr-­ området. Det er tegnet nye, forlengede og utvidede leieavtaler for til sammen 9800 kvadratmeter i området.

Bryn Eiendom har fått på plass kontrakter for størst areal av aktørene i Bryn-Helsfyr-samarbeidet. Eiendomsselskapet har forlenget og utvidet totalt 4800 kvavdatmeter i sine eiendommer i området. Blant selskapene som forlenger leieavtalene i Nils Hansens vei 2, er ­Resultat Regnskap AS, Intrum Justitia AS og Polar Norge AS. De to sistnevnte

utvidet samtidig arealet. Banqsoft AS og Rohde & Schwarz Norge AS har samtidig forlenget sine leieforhold i Østensjøveien 32 og 34.

Brynseng Eiendom har signer leie­ avtaler for 3157 kvadratmeter på Bryn.

Klatreverket tar 570 kvadratmeter i Brynsveien 3 i ti år fremover. Swarco skal flytter fra naboeiendommen Brynsveien 12 til Brynsveien 3 og tar 1730 kvadratmeter kontor og lager i ti år fremover. Til Brynsveien 12 flytter Sønnico inn i 537 kvadratmeter, det samme gjør Glasspaper til et areal på 320 kvadratmeter.

Skanska Commercial Development Norway har fått inn Global Knowledge Norway til et areal på 456 kvadrat­meter i Grensebeien 90 på Helsfyr, mens Oneco Elektro tar 662 kvadratmeter i Tveten Park.

BundeEiendom AS leier ut 305 kvadrat­meter til Gråkallen AS i Grense­ veien 82 på Helsfyr, mens Veidekke Entreprenør AS har leid 478 kvm i Nils Hansensvei 20 til bruk som anleggskontor i forbindelse med rehabilitering av Bryns­ tunellen. Avtalen er meglet av Sandia Megling as og løper til 31. juli 2017.

Leienivåer for Oslo (NOK per kvm) Høy standard

God standard

Toppnivå

5 000

4 500

4 000

3 500

3 000

2 500

2 000

1 000

1 000 Asker/ Bærum

Lysaker

Skøyen

Kilde: DNB Næringsmegling

CBD Vest

CBD Øst

Indre sentrum

Ytre sentrum

Nydalen

Helsfyr-Bryn

Økern/ Ulven

IFÖ SPIRA ART

Formet av Skandinavia og skandinaviske menneskers krav til funksjon

Ingen spylekant for økt hygiene og enklere rengjøring

Glatte utvendige flater.

Ingen hjørner og kanter som samler smuss

Ifö Clean, rengjøringsvennlig glasur som standard

Ti års garanti på levering av reservedeler

Skjult montering

Skandinavia er kontrastenes sted på jord. Kontrasten mellom det varme og det kalde, mellom mørke og lys – og mellom det myke og det harde.

Det merkes på utformingen av produktene. Men form er ingenting uten god funksjon, eller hva?

Se hele serien på ifosanitar.no

28

NE 04 2016

NYHETER

Nye utredninger på Filipstad?

Alternativet til ­Plansmia for ut­ byggingen av Filip­ stad må kanskje ­utredes. Men byråden lover at det ikke blir forsinkelser.

Filipstad-utbyggingen er en føljetong som har vart i ti år, der grunneierne Oslo Havn KF og Rom Eiendom begynner å miste tålmodigheten. Krangelen om finansieringen av en tunnelløsning under E18 har truet med å stoppe hele utbyggingen.

Oslo Havn med havnedirektør Anne Sigrid Hamran i front, vil komme raskt i gang og ønsker et salg av Hans Jægers kvartal nå. Ønsket ser verken ut til å ha

politikernes eller planmyndighetenes velsignelse. Men nå er enda et kapittel i føljetongen om Filipstad i ferd med å skrives.

Tredje alternativ Det har foreligget to offisielle forslag til områderegulering som ­politikerne skulle ta stilling til senere i år, ett fra grunn­eierne og ett fra Plan- og bygnings­etaten. Her har det vært til dels betydelig uenighet. Men inn fra ­siden er kommet et uavhengig forslag fra «Plansmia», med den sterkt kritiske (til planforslagene) arkitekten Niels Torp i spissen.

Plansmia har lansert alternativet «Fjordbyparken», som de mener er en grønn gave til Oslo og vil være langt rimeligere å gjennomføre. Og Plansmia ser delvis ut til å ha fått med seg byrådsavdelingen for byutvikling, som ledes av Hanna. E Marcussen (MDG).

I et brev fra Plan- og bygnings­ avdelingen av 15. mars i år til byråds­ avdelingen, viser etaten til merknadene fra Plansmias siste innspill i januar 2016 til utbyggingen. Planmyndighetene ­skriver i brevet at for å gjøre vurde­ringen av det trafikkmessige, havnefaglige, byplanmessige og økonomiske inn­holdet i dette innspillet, foreslår de å gå til ­innkjøp av konsulenter.

Kombinerer Konsulentene kan ifølge brevet blant annet vurdere om Plansmias ­innspill lar seg kombinere med en tunnel på Frognerstranda, en tunnel grunneierne altså ikke vil ha og betale for. I konsulentoppgavene inngår det ifølge brevet ikke å komme med nye løsningsforslag eller utredninger, kun vurdere det konkrete materialet som er innsendt fra Plansmia.

Det mener planmyndighetene er tilstrekkelig for å gjøre en tilfreds­

29

Plansmias forslag. (Ill.: Arkitektene Niels Torp og Arne Sørdahl)

stillende v ­ urdering av Plansmias innspill.

I tillegg har planmyndighetene ­tidligere ­kommentert Plansmias ­forskjellige innspill, der det er uenigheter om ­løsningene.

Plansmia på sin side er derimot ikke fornøyd med kun å få evaluert det ovennevnte. I et brev av 31. mars til Hanna Marcussen på vegne av Fjordbyparken, skriver Terje Kron at det er gledelig at Plan- og bygningsetaten har bedt om forslag til hvordan Fjordbyparken kan utredes.

Usikker Kron er imidlertid usikker på om de vurderingene etaten er forberedt på å gjennomføre, faktisk leder frem til at konseptet Fjordbyparken utredes.

Spørsmålet er om alternativet får en politisk behandling på linje med de to andre alternativene. Arkitektene som har ­utformet Fjordbyparken, mener

det tar tre måneder å få Fjordbyparken ­til­strekkelig utredet.

Initiativtakerne bak Fjordbyparken anbefaler derfor at større ­uavhengige konsulentmiljøer bør trekkes inn, miljøer som ikke har vært involvert ip ­ rosessen til nå. De ber om «å bli ­konsultert i valget av konsulenter og kan være disponibel for disse under selve utredningen». Så da kan det gå mot nye utsettelser, noe Oslo Høyre ikke liker.

Helhetlig utvikling Fraksjonsleder Pia Farstad von Hall (H) i byutviklingskomiteen sier til NE nyheter at utbyggingen av Filipstad må gjennomføres slik at det blir en god og helhetlig videreutvikling av Fjordbyen.

– Om utredningen av alternativet til Plansmia vil forsinke prosessen med reguleringsplanen, vet vi ikke.

Men det er viktig å tenke seg om før det ­konkluderes over hva som er

riktige hovedgrep på F ­ ilipstad. Høyre er ­skeptisk til Plansmia­-alternativet, fordi det ikke løser infrastruktur­ utfordringene i området. Vi av­venter nå innspillene fra byrådet og har spurt byråden om fremdrift i denne ­utredningen, sier Farstad von Hall.

Byutviklingsbyråd Hanna E. ­Marcussen sier til NE nyheter at utredningen ikke skal gi forsinkelser.

– Det er riktig at vi har bedt Planog bygningsetaten om å gjøre en grundigere vurdering av Plansmias forslag.

Plansmia har gode ideer til å gjøre Filipstad til en god og grønn ny bydel i Oslo, som vi ønsker å se nærmere på.

Vi planlegger å avgi saken til bystyret før sommeren, så dette er ikke noe som innebærer ytterligere forsinkelser, sier Marcussen.

Tekst JAN REVFEM E-post JAN@NE.NO

30

NE 04 2016

NYHETER

Klart for 20 000 m2 Det går mot 20 000 kvadratmeter bebyggelse i Grenseveien 80 og 82 ved Helsfyr.

NE nyheter skrev i januar 2014 at det planlegges et nytt stort næringsbygg på 14 000 kvadratmeter i Grenseveien 80, ved Valle Hovin. Grenseveien 80 var for fire år siden til salgs for 80 millioner kroner.

Planene må ses i sammenheng med utviklingen av naboeiendommen Grense­veien 82, som er eid av Knut Bunde, og som blant annet er styreleder iB ­ undeGruppen. Hele planområdet er på ca. 6 mål, om lag 300 meter nord for knutepunktet på Helsfyr.

Erstattes Den sydlige delen av Grenseveien 80, en bensinstasjonstomt, skal rives og ­erstattes med et næringsbygg med forretningsareal på gatenivå i seks ­etasjer og en tilbaketrukket etasje. De to

byggene vil etter planen fremstå som et sammenhengende hele.

Den nye kombinerte bebyggelsen foreslås inntil 20 350 kvadratmeter, eksklusiv parkeringskjellere. Planinitiativet tilsa i 2014 inn for en økning i BRA fra 5807 kvadratmeter til 19 691 kvadratmeter, altså en økning på snaue 14 000 kvadratmeter. Plan- og bygningsetaten gikk imidlertid imot forslaget og lanserte et eget alternativ.

Men nå har byrådet behandlet ­planene for Grenseveien 80-82, og planmyndighetene fikk ikke gjennomslag for innsigelsene og deres eget alternativ.

Byrådet anbefaler utbyggerens alternativ 1, dog med en justering av parkerings­ bestemmelsene (se nedenfor).

20 350 m² Maksimalt bruksareal (BRA) kan ­derfor utgjøre inntil 20 350 kvadratmeter.

Inntil 1000 kvadratmeter av dette kan benyttes til forretninger, og inntil 500 kvadrat­meter til bevertning. Eksisterende bebyggelse i Grenseveien 82 kan beholdes og påbygges til totalt 6 + 2 tilbaketrukne etasjer, samt et tårnbygg.

Den eksisterende bensinstasjons­ tomten i Grenseveien 80 kan bebygges med høyde tilsvarende 6 + 1 tilbake­truk­ ket etasje. Det foreslås to avkjørsler til Grenseveien.

Utbygger mener at planforslaget balanserer både med hensynet til verne­ verdig bebyggelse og nabobebyggelse i syd og nord. I tillegg etterkommer forslaget den overordnede intensjonen om fortetting/utvikling av knutepunkt Helsfyr på en god måte.

Sparsommelig Byrådet skriver i sine kommentar at det er positivt til at det legges opp til en robust regulering. Men med et rødgrønt politisk skifte i byen, reduseres den gjeldende parkeringsdekningen til 2-4 bilplasser per 1000 kvadratmeter med kontorarealer.

Parkering skal i hovedsak legges under terrenget. Over bakken ­tillates maksimalt 37 parkeringsplasser i Grenseveien 82 og inntil fem plasser i Grenseveien 80.

Tekst JAN REVFEM E-post JAN@NE.NO

BRYNSALLÉEN 4

ekre og arealeffektive lokaler L Kan leie opptil 2.050 kvm på én flate

lott kantine, dusj/garde­robe, F sykkelparkering

ll offentlig kommunikasjon i A ­umiddelbar nærhet

n flott terrasse/hage i eiendomE mens 3. etg Høy parkeringsdekning

S entral beliggenhet

www.sandia.no

550–11.892 kvm

KONTAKT AXEL EIDE DAGLIG LEDER

M: 90 82 82 25 E: EIDE@SANDIA.NO

32

NE 04 2016

NYHETER

Coworking kan gi revolusjon Kan coworking være starten på en revolusjon i leiemarkedet?

Dette spørsmålet stiller analytiker Robert Nystad i Union Gruppen på ­selskapets hjemmesider. Nystad ­definerer c ­ oworking som et «kontorhotell som tilbyr ­fleksible kontorplasser til enkeltpersoner og småbedrifter». Her legges det til rette for nettverksbygging og kunnskapsutveksling.

Nystad trekker frem MESH som et ­eksempel på utviklingen i Oslo. Selskapet er blitt populært blant oppstarts­bedrifter, er i sterk vekst, og har nå om lag 350 medlem­mer. Nystad skriver at MESH har økt arealbruken fra 200 kvadratmeter da de etablerte seg i Tordenskiolds gate 3 i Oslo i

2012, til 3600 kvadratmeter i dag. Selskapet er nå på utkikk etter flere nye lokaler.

Flere eksempler Andre aktører innenfor coworking er 657 Oslo, Oslo International Hub og ­Sentralen. Spaces, som eies av Regus, er ifølge Nystad på søk etter inntil 6000 ­kvadratmeter s­ entralt plassert i Oslo.

Union-­analytikeren mener man må se på hva som skjer i større og mer modne ­markeder for å forstå den utviklingen som nå skjer innenfor c ­ oworking her hjemme.

I USA har antallet arbeidsplasser innenfor coworking doblet seg hvert år siden de første etableringene i 2005. Det mest kjente selskapet er Wework, som ble etablert i 2010 og nå har 78 lokasjoner på til sammen mer enn 300 000 kvadratmeter. Union tror at det i hovedsak er tre drivere bak utviklingen.

Nettverk Den første driveren er nettverk, både fysiske og virtuelle, og det gjennom­ syrer hele forretningsmodellen innenfor coworking. Nystad skriver at felles­­­­­­­ are­alene er utformet på en helt annen måte enn tradisjonelle kontorer. Det ­arrangeres events i lokalene, man møtes i baren etter endt arbeidstid, og man jobber aktivt for at leietakerne blir en del av et levende fellesskap.

Det er dessuten grunn til å tro at kunnskapsutveksling blir enda viktigere fremover. Nystad skriver at når «alle» har tilgang til formell utdanning, øker den relative verdien av uformell kunnskap og nettverk.

Den andre driveren er ny teknologi, som bidrar til at tilgangen til tjenester og servicefunksjoner blir smidigere enn tidligere. Union ser flere eksempler på

33

hvordan reduserte transaksjons­kostnader og økt brukervennlighet er i ferd med å revolusjonere andre bransjer.

Strukturelle endringer Teknologiutviklingen bidrar også til strukturelle endringer i arbeidslivet, som flere frilansere, gründere og selvstendig næringsdrivende. Spådommen er at allerede i 2020 i USA vil om lag 40 prosent av arbeidsstokken vil være i dette segmentet.

Den tredje og siste driveren i­ følge ­Nystad er generasjonsskiftet. Hele 78 ­prosent av av dem som er involvert innenfor coworking, er under 40 år.

De såkalte «millennials» (også kjent som ­Generasjon Y, red.anm.) omtales som generasjonen som vokste opp med teknologi.

Sterke fellesskap Denne generasjonen antas å ha et mindre skille mellom arbeid og fritid.

Union-­analytikeren skriver de etterspør arbeidsmiljøer som har sterke fellesskap og er mindre formelle. Union tror derfor at endringene i samfunnet og arbeidslivet blir store fremover. Da er det rimelig å anta at eiendomsbransjen også påvirkes.

Nystad mener at driverne bak utviklingen uansett tilsier at etterspørselen etter kontorarealer med sentrale beliggen­h eter vil holde seg høy fremover. Men sannsynligvis vil flere leieforhold organiseres på en annen måte enn i dag.

Tekst JAN REVFEM E-post JAN@NE.NO

Mesh er en av de norske coworking-aktørene i Oslo.

34

NE 04 2016

NYHETER

Også de store bør leie coworkingplasser I USA sender store bedrifter grupper av ansatte til ulike coworking-miljøer.

Det kan gi nye ideer, økt produktivitet og mer fornøyde ansatte.

Mange som hører uttrykket coworking, tenker automatisk på små oppstarts­ bedrifter som leier fleksible kontorplasser og nyter godt av kreative impulser fra ­andre tilsvarende selskaper. Men også store bedrifter kan oppnå fordelene av å kjøpe coworking-plasser for sine ansatte. I USA og Storbritannia sender flere av de store og tradisjonelle bedriftene små grupper av sine ansatte inn i co­working-lokaler. I ”MIT Sloan Management Review” skriver de tre Ross School of Business ­Review-forskerne Gretchen Spreitzer, ­Peter Bacevice og

­ yndon Garrett om hvorfor alle bedrifter L bør omfavne c ­ oworking.

Tilgang på nye ideer En av de store fordelene som de som bruker coworking-plasser trakk frem for Spreitzer og hennes forskerkolleger, er muligheten for å ha tilfeldige møter med folk som er utenfor deres egne team eller organisasjon. Møbelprodusenten Steel­ case er en av de tradisjonelle aktørene som sender noen av sine ansatte til ­co­working-steder.

35

Kampanjetilbud t.o.m. juni

GRÜNDERTILBUD Plass i åpent kontorfellesskap fra kr 990,– pr. md.

Som nystartet gründer er det godt å ha et miljø rundt seg.

Mette A. Johansen, Consultia Revisjon – Vi tror at vi vil få «lykkelige uhell» som kan inspirere til innovasjon, nye produkter og nye måter å tenke på ved å mikse kreative team med andre bransjer, sa en direktør i Steelcase.

Forskerne fant også ut at enkeltpersoner som inntok ulike coworking-plasser gjorde det av samme grunn som Steelcase: Å gjøre det enklere å møte nye mennesker. En undersøkelse blant mer enn 200 amerikanske coworking-arbeidere bekrefter at de viktigste grunnene til at de leier slike arbeidsplasser, handler om å være en del av et samfunn. 84 prosent trekker frem muligheter for å kommunisere med andre mennesker, 82 prosent mener tilfeldige oppdagelser og muligheter er viktig, mens 77 prosent trekker frem deling av kunnskap som en viktig grunn til å være en del av coworking.

Er du nystartet og vil begynne i det små?

Vi tilbyr: Ferdig møblert kontorplass med Wi-Fi, møterom, kantiner, kaffebarer, fri parkering, gratis leie av el-bil, flere treningssentre, Østmarka – og et skikkelig hyggelig miljø. Avtal uforpliktende visning med vår utleieansvarlig, Linn Hege Aas. linn@snp.no T: 452 24 330

36

NE 04 2016

NYHETER

Forskerne skriver at de mest ­suksess­fulle coworking-stedene er de som har klart å oppnå et fellesskap blant ­medlemmene. Grunnlegger Liz Elam i Link Coworking i Austin i Texas uttalte at en av suksessfaktorene for mange c ­ o­working-sentre er bruk av en community manager, som fasiliterer nett­ verk og kontakter mellom m ­ edlemmene, noe som bygger tillit og en følelse av kollegialitet på arbeidsplassene.

I en artikkel i Harvard Business ­Review skriver de samme forskerne at stadig flere store selskaper bruker ulike coworking-tilbud.

– I løpet av det seneste halvannet året har vi sett en dramatisk økning i bruken

av vårt areal av ansatte i store selskaper.

Vi har sett team som kommer for å bruke ulike typer møterom. Vi har brukere fra globale selskaper med fra flere hundre til flere tusen ansatte som ikke bare bruker coworking for å la deres ansatte gjøre produktivt arbeid, men også for å kunne rekruttere ansatte som krever fleksible arbeidsplassløsninger og arbeidstid, sier managing partner Michel Kenny i San Diego-baserte Co-Merge til forskerne.

Fleksibilitet og selvstendighet Flere av dem som jobber i ulike co­workingsentre, foretrekker den fleksibiliteten som den type arbeidsplasser kan gi i mot­ setning til et tradisjonelt kontormiljø.

– Jeg elsker å våkne om morgenen og vite at jeg bestemmer hvor jeg skal arbeide denne dagen. Fordi jeg ikke må gå innom kontoret, kan jeg faktisk velge mitt arbeidssted basert på hva jeg føler og hva jeg trenger å gjøre den dagen, sa Alex Hillmann, grunnlegger og aktivt medlem coworking-samfunnet Indy Hall i ­Philadelphia, til forskerne som intervjuet ulike coworking-brukere.

I artikkelen skriver de tre ­ forskerne at hans uttalelse summerer opp hva de lærte av sine intervjuer og besøk: ­Coworking-medlemmer priset fleksibiliteten med å jobbe på en måte som passer med deres individuelle behov.

LO K A L E R TIL LEIE

37

ADVOKAT DAG H. STARBERG

CARL BERNER NÆRINGS PARK

HASLEVEIEN 28 C A 9 0 M 2 B TA KO N TO R A R E A L T I L L E I E

•

Innredet pr.dd. med 3 cellekontorer

•

Resepsjon/mottak, arkiv mm

•

Grei standard

•

Mulighet for parkering

•

Ledig fra 01.07.16

HASLEVEIEN 28

WeWork er en av de som viser vei innenfor coworking.

C A 1 3 0 M 2 B TA KO M B I N A S J O N S LO K A L E T I L L E I E

– Fleksible opplegg lar folk bli med på coworking-plasser på måter som passer deres daglige og ukentlige timeplaner. Mange av dem som arbeider i coworking-miljøer jobber faktisk ikke på deres coworking-plass hver dag, selv om de leier en fulltids plass, sier Hillman.

Hans synspunkter støttes opp om forskernes under­søkelse.

Respondentene indikerte at de bruker 56 prosent av deres arbeids­tid i et coworking-miljø over en typisk period på to uker.

29 prosent av arbeidstiden brukes hjemmefra, og resten av arbeids­ dagen brukes fra kaféer, bibliotek og tradisjonelle kontorer.

En av fordelene ved coworking er at det tilbys adgang til ­lokalene 24 timer i døgnet. Noen av dem Harvard-­forskerne pratet med, sa at det var veldig verdifullt å kunne ha denne fleksibiliteten til å jobbe når man ville, uten at man følte seg dømt av sine «kolleger» på jobben. I disse miljøene er arbeids­ tiden forventet å være variabel, og det er ikke noe press fra andre medlemmer om å ha en konform ni til fem-rutine.

•

Lyse arealer - full vindusrekke på den ene siden

•

Beliggende i 3.etg med atkomst til personheis samt to stk. vareheiser til lasterampe

•

I dag et «åpent» areal, kan tilpasses etter behov

•

Mulighet for leie av parkeringsplass

•

Ledig fra 01.09.16

FORVALTNING • UTLEIE • EIENDOMSMEGLING • RÅDGIVNING M.M. Besøksadr.: Tullins gate 2, Holbergs plass Postadr.: Pb. 6917, St. Olavs Plass, 0130 Oslo Tlf: 22 98 99 40 Fax: 22 98 99 59 Web: www.advtt.no

38

NE 04 2016

NYHETER

Coworking-lokaler skiller seg fra tradisjonelle kontorlokaler.

Lavere kostnader En av grunnene til at selskaper bruker ulike coworking-tilbud, er at det kan ­redusere bokostnadene og gi mer fl ­ eksibilitet med hensyn til hvor stort areal man skal leie.

Særlig når man har en del ansatte som i ulike perioder arbeider ute hos kunder eller er andre steder utenfor kontoret.

«Etter hvert som strukturen til arbeidet blir mindre knyttet til en bestemt tid eller et bestemt sted, vil tradisjonelle steder og faste pulter i en enkelt bygning bli vurdert som uproduktive investeringer.

Vår erfaring fra studier av o ­ rganisasjoners utnyttelse av areal indikerer at på ethvert gitt tidspunkt vil en betydelig del av

arbeids­arealet i et typisk kontormiljø være tomt eller ikke bli utnyttet fullt ut.

Mye av denne lave utnyttelsen viser at de ansatte flytter mye på seg, går til og fra møter gjennom eller utenfor kontoret», skriver forskerne i artikkelen.

Gigantisk vekst I Norge er vi nå i ferd med å se ­begynnelsen på coworking og fleksible kontorløsninger hvor brukerne deler både infrastruktur og kunnskap og bygger nettverk. I andre europeiske land og i USA har denne utviklingen eksplodert.

Den amerikanske pioneren WeWork ­åpnet sin andre London-lokasjon i

f­ ebruar 2015, og bare ett drøyt år ­senere har de nådd ti WeWork-sentre i den ­britiske hovedstaden.

Globalt har WeWork vokst i et vold­ somt tempo, med hele 78 ­lokasjoner.

Og nå venter en storsatsing på det ­asiatiske markedet. I mars ble det kjent at ­selskapet hadde hentet inn 430 millioner dollar fra kinesiske investorer i forkant av Asia-satsingen. Emisjonen priset ifølge Bloomberg WeWork til utrolige 16 ­milliarder dollar.

Tekst DAG-JØRGEN SALTNES E-post DAG@NE.NO Foto WEWORK

GRENSEN 3 OSLO SENTRUM FLEKSIBLE KONTORER MED SENTRAL BELIGGENHET TIL LEIE FRA CA. 350 - 1 240 KVM. > > >

LOKALENE TILPASSES LEIETAKER FLEKSIBEL OVERTAKELSE 4. ETG (561 KVM.) BESTÅR FOR DET MESTE AV CELLEKONTORER, MEN EGNER SEG GODT TIL ÅPENT LANDSKAP

> > >

6. ETG. (1 240 KVM.) - HEL ETASJE, KAN DELES 6. ETG. KAN DELES NED MOT 350 KVM. EIENDOMMEN HAR MEGET GUNSTIG BELIGGENHET I FORHOLD TIL OFFENTLIG KOMMUNIKASJON

KONTAKT Bjørn Oscar Njerve Eiendomsforvalter Colliers MOB 90 26 33 96 bjornoscar.njerve@colliers.com WEB: colliers.no

THUNES VEI 2 SKØYEN LEDIGE KONTORAREALER SENTRALT PÅ SKØYEN TIL LEIE 1. ETG 298 + 114 KVM. | 3. ETG. 100 KVM. | 5. ETG. 280 + 390 KVM > > > >

MODERNE KONTORBYGG KANTINE I ATRIUMSOMRÅDET LYSE OG FLOTTE KONTORENHETER KANTINE MED MØTEROM

> > > >

INNENDØRS SYKKEL PARKERING OG DUSJ MULIGHETER NÆRHET TIL OFFENTLIG KOMMUNIKASJON PARKERINGSKJELLER LOKALENE TILPASSES ETTER LEIETAKERS ØNSKER OG BEHOV

KONTAKT Bjørn Oscar Njerve Eiendomsforvalter Colliers MOB 90 26 33 96 bjornoscar.njerve@colliers.com WEB: colliers.no

40

NE 04 2016

NYHETER

Mange ­coworking-tilbud på gang

Det er mange nye coworking-tilbud på gang i Oslo. Store ­eiendomsaktører som Aspelin Ramm og Entra leier ut til ulike konsept.

Coworking- og gründertilbudene i Oslo-området er mer enn tilbudene i ulike næringsparker, Mesh, 657 Oslo og tilbudene til Regus, Evolve og House of

Business. Nå legger eiendomsaktørene til rette for flere ulike konsepter.

– Vi har stor tro på at etterspørselen etter coworking-plasser vil øke i fremtiden. Det å tenke inntekter per plass i stedet for pris per kvadratmeter gir ofte økte leieinntekter totalt sett. Ulempen er mer administrasjon og kortere leietider, men vi ser at mange småbedrifter vokser seg ut av lokalene og inn i større mer tradisjonelle kontorlokaler. Sånn sett er coworking også en vekstplatform. For oss som eiendomsutviklere er det i tillegg en ekstra bonus at konseptene ofte er mobile og passer inn i utviklings­eiendommer som ikke egner seg til vanlig utleie under prosjektering og reguleringsfasen, sier

markedssjef Anders Ombudstvedt i ­Aspelin Ramm til NæringsEiendom.

Hoos Collective Aspelin Ramm har tilbudt ulike former for coworking i flere år og har flere ulike konsepter i sin portefølje. I Hausmannsgate 16 leier Hoos Collective ca. 600 kvadratmeter, tilrettelagt for et miljø med 45 brukere. Det er et multidisiplinært, originalt og kreativt studio med virksomheter innenfor produkt- og grafisk design, arkitektur, interiørdesign, konsept- og forretningsutvikling, foto, journalistikk, film, programmering og ­kommunikasjon. Med Norsk Design- og arkitektur­senter (DOGA) i samme bygg er

41

Aspelin Ramm leier ut lokaler til coworking-aktører i Hausmannsgate 16, på Vulkan og i Skippergata. (Foto: Aspelin Ramm) mye av grunn­laget lagt for at deltakerne i Hoos ­Collective blir en del av et cluster innenfor design og arkitektur.

– Konseptet er hovedsakelig basert på faste langtids medlemskap, som er ­o ppsigelige. Målsettingen er å sette sammen virksomheter som fra ­prosjekt til prosjekt kan utfylle hverandre i ­komplette tilbud til en kunde, sier Ombudstvedt.

Skippergata I Skippergata 26 driver Oslo Media House et kontorfellesskap med over 50 ­journalister, redaktører, publisister, rådgivere og utviklere. Både enkeltstående frilansere og bedrifter med flere ansatte holder til i sentrumseiendommen.

– Vi har utviklet konseptet fra den spede begynnelse da Aspelin Ramm ga oss tilgang til tredje etasje i Skipper­ gata 26. Siden har vi fyllt opp alle de til­ gjengelige 672 kvadratmetrene over tre etasjer. I tillegg til å være et dynamisk miljø for mediefolk, har vi også stor ­aktivitet med møter, konferanser og kurs, sier styre­leder og co-founder Geir Terje Ruud i Oslo Media House.

Blant virksomheter som holder til i Oslo Media House, er Redaktør­ foreningen, Schibsted, NRK, Amedia, MBL og Fagpressen.

Aspelin Ramm har også leid ut lokaler til et nytt coworking-senter i Skippergata 22. Der har Oslo House

of ­Innovation utviklet et konsept med utleie av kontor­plasser til investorer og deres startup-virksomheter. Innovasjons­ laber for bedrifter kan også leie plass hos Oslo House of Innovation, som tok over ­lokalene etter Sentralen.

– Oslo House of Innovation leier ca.

2000 kvadratmeter og har en målsetning om rundt 200 medlemmer. De legger vekt på å skape et miljø med en blanding av innovasjon, kompetanse og kapital, inklusiv hyppige arrangementer i husets attraktive loft, sier Ombudstvedt.

På Vulkan jobber Aspelin Ramm med et konsept som har fått navnet Aetat.

– Det er et open house-konsept hvor vi tilbyr arbeidsplasser og wifi for korttids

42

NE 04 2016

NYHETER

Sonia Horn, Entra.

drop-in. All bruk er gratis. Lokalet er tilrettelagt som en sosial møteplass hvor man kommer for å jobbe, mingle og ­sosialisere, sier Ombudstvedt.

Lokalene er på 155 kvadratmeter og har plass til 40 personer. Det åpner senere i år.

På Rosenholm har Aspelin Ramm drevet et kontorhotell i fem år, med cellekontorer og fellesrom. Der leier også Evolve 300 kvadratmeter til et tilsvarende konsept.

Tøyen Startup Village Det nye byrådet har også ambisjoner om at det skal bli flere coworking-tilbud i Oslo. Under den store eiendomsmessen MIPIM i Cannes uttalte byutviklingsbyråd Hanna E. Marcussen fra MDG at byrådet har støttet oppstarten av Entras Tøyen Startup Village, og at arbeidet med å legge til rette for oppstartsbedrifter er et satsingsområde.

Hanna E. Marcussen, MDG.

– Det er vanskelig for nye ­ edrifter å leie lokaler på grunn av b ­kostnader, ­lengden på leiekontrakten og liten ­fleksibilitet. Vi vil at flere skal ­legge til ­rette for coworking-plasser, sa ­Marcussen.

Entra er nå i full gang med å utvikle Tøyen Startup Village. Målet er å ­etablere en norsk oppstartsby, og det er meningen at den øvrige utviklingen på Tøyen skal styrke satsingen på Tøyen Startup Village.

Tøyen Startup Village skal gi oppstartsmiljøet i Oslo en bred tidlig-fase oppstartsarena hvor det etableres nye intiativ, ideer og selskaper. Det skal bli lettere å starte opp en bærekraftig bedrift for grunderne.

Som kontorområde er Tøyen fortsatt umodent, med lave leiepriser og mange bygg som ikke holder topp standard.

Det gjør at den børsnoterte eiendoms­

giganten Entra kan eksperimentere og med lave verdier på eiendommen og et lavt rentenivå, trenger de ikke stille like strenge krav til lange leiekontrakter og stabil husleie.

– Vi vil skape et miljø på Tøyen hvor startups kan etablere seg, vokse og ­utvikle seg til store bedrifter. Men vi som ­eiendomsbesitter må utfordres fordi i regne­arkene vil den langsiktige cash­ flowen konkurrere ut startups, sa Horn.

Oppstartsbedrifter trenger nemlig både fleksibilitet på lengden på leiekontrakten og størrelsen på arealene og lettelser i forhold til å stille husleie­ garantien.

– Vi må gi slipp på vår avhengighet til en fast husleie for å få til slike prosjekter, sa Horn.

Tekst DAG-JØRGEN SALTNES E-post DAG@NE.NO

Hvem vil juble høyest?

Hvilke eiendomsselskaper er best kjent og best likt i Oslo, Bergen, Trondheim og Stavanger?

Se hvor sterkt du stĂĽr i forhold til dine konkurrenter.

eiendomsbarometeret.no

44

NE 04 2016

NYHETER

Kobler gründere Connect Norge kobler gründere med hverandre og med de ­etablerte aktørene i næringslivet.

Connect Norge er en nasjonal non profit-­organisasjon rettet mot ­gründere og nærings­livet og en ­stiftelse som ble etablert i 2001 av NHO, Nærings­departementet, Kommunal­ departementet, SINTEF, samt

­ niversitetene. Daglig leder C U ­ athrine Bach i Connect Østlandet sier til N ­ æringsEiendom at de jobber med ca. 500 gründerbedrifter i løpet av et år og har ca. 500 næringslivs­ bedrifter i medlemsmassen.

– Alt vi gjør for gründerbedriftene, er gratis. Vi setter oss ned og hjelper dem med å utarbeide en forretningsplan og tar en syretest på om denne holder mål.

Så viser vi planen til næringslivet, som ønsker seg nye, innovative ideer. Noen av de store bedriftene ser også på dette som et samfunnsoppdrag, forteller Bach.

– Gründere får møte hverandre innenfor samme bransje. Vi kobler sammen noen som driver med det sam-

me for å se om det er noen synergier.

Noen av gründer­bedriftene får også møte ­større ­bedrifter. Dessuten arrangerer vi investor­lunsjer for dem som har vært igjennom springbrettprosessen (se nedenfor, red.anm.) og er klare til å hente inn kapital, fortsetter hun.

Etableringsfasen – Hvem er de typiske brukerne og kundene?

– Det er alt fra selskaper i etablerings­ fasen til bedrifter med mange ­millioner kroner i omsetning. Vi har også vekst­­ selskaper og selskaper som har s­ trategiske utfordringer som får bistand fra oss, svarer Bach, og tilføyer at de i tillegg

45

Daglig leder Cathrine Bach, Connect Østlandet.

samarbeider med Innovasjon Norge om gründerbedrifter.

Kostnadene for medlemsbedriftene avhenger av antall ansatte.

– Kostnadene ligger fra 2500 til 33 000 kroner i året. Vi har også sponsoravtaler med store bedrifter, der det er snakk om en del høyere beløp enn det, forteller Bach.

Selv sitter Connect på Øst­landet i Forskningsparken ikke langt fra universitets­miljøet på Blindern. Bach sier det er mulig for gründerne å leie rabatterte lokaler gjennom dem, blant annet gjennom en samarbeidspartner på Skøyen. Connect Norge leier ikke selv ut lokaler til gründerbedriftene.

– Men vi forteller dem som etterspør lokaler hva vi vet om som er ledig, enten ved hjelp av coworking, eller medlems­bedrifter vi vet om som har ledige lokaler. Vi skal også være til hjelp for våre medlems­ bedrifter og tar imot innspill fra dem.

Springbrett En spesiell tjeneste til gründerne er den såkalte Springbrett, som er en møtearena der gründerne får tilbakemeldinger fra et tverrfaglig panel. Her kan gründerne utvikle sin forretningstrategi, forbedre forretningsplanen og forberede selskapet til møtet med investorer og strategiske samarbeidspartnere.

– Ja, dette er kjerneproduktet vårt og en prosess som foregår i løpet av åtte ukers tid. Her har vi gått igjennom en ny strategisk forretningsplan for ­bedriften, og et panel på seks til åtte deltakere gir sine beste tilbakespill på planen og kommer med forbedringer til ideene.

Erfaringer viser at syv av ti bedrifter som har gjennomgått Springbrett, overlever etter fem år, mot bare 28 prosent som har vært med på prosjekt i regi av Innovasjon Norge, så det er en formidabel forskjell, sier Bach.

Tekst JAN REVFEM E-post JAN@NE.NO

46

NE 04 2016

NYHETER

47

Den kreative jakten De fleste drømmer om å være kreative, men lokalene innbyr ikke alltid til det. En erfaren tekstforfatter tror han sitter med mye av nøkkelen.

Bendik Romstad (se undersak) er opptatt av kreativitet, han har holdt foredrag om det. Og som mangeårig tekstforfatter i reklame­bransjen er han opptatt av alt som kan stimulere kreativiteten. ­Romstad var for 14 år siden med på å starte

reklamebyrået Kitchen. Foruten å være tekstforfatter, har Romstad ansvaret for Energy Pool, et trainee-program i Kitchen for å utvikle unge talenter.

Lokalenes innredning og utforming kan være helt avgjørende for å ­stimulere kreative prosesser, eller drepe dem. ­Romstad har bokstavelig talt et hjertebarn når det gjelder utformingen.

– Jeg tror veldig på et hjerte i lokalene, der det bør være mulig å få seg en kaffekopp, møte hverandre og få nye impulser, sier han.

– Jeg tror også man trenger et krypinn der man kan være privat og jobbe helt uforstyrret, fortsetter Romstad, og kommer tilbake til dette senere Hjertet i lokalene kan gjerne være på motsatt side av doen og printeren,

48

NE 04 2016

NYHETER

«Jeg vil si at det ikke er en god idé å innrede rom med hoppeballer, sakkosekker og gøyale hatter, det er helt tabu.

Det brukes av enkelte som «gimmick» når kjedelige arbeids­ plasser skal leke kreative en gang i året.»

49

steder som alle må passere, svarer han på spørsmålet om hvilken innredning som stimulerer til kreativitet.

Kreativitet i særklasse Romstad viser også til den kjente britiske komikeren John Cleese, som har forsket på kreativitet. Komikeren er opptatt av rom der man sitter godt, som har en god sofa, og der man rett og slett kan slappe av.

– Cleese har funnet ut at kreativitet kommer etter lang «trøkking». Han mener det tar 10-20 minutter fra du skal begynne å tenke kreativt. Dette er tiden hjernen bruker å gå fra å bruke den

venstre til den høyre hjernehalvdelen, sier Romstad. Ifølge Cleese er en optimal lengde på kreative arbeidsøkter fra 1,5 til 2 timer. Etter det er hjernen utslitt og trenger en pause.

Romstad har selv tre «mantraer» for kreative rom: Lag rom man kan jobbe uforstyrret i, lag intuitive møteplasser, og lag lokaler folk trives i. Han svarer «absolutt» på spørsmålet om hvor bevisst Kitchen har vært på at deres lokaler i Drammensveien 130 på Skøyen skulle være for å fremme kreativitet. Kitchen sitter i en blanding av cellekontorer og åpent landskap, det er ikke alle ansatte

som skal være kreative, og man skal ikke være kreativ hele tiden.

– I cellekontorene sitter vi to og to med en god sofa. Og så har vi valgt et langbord i hjertet av lokalene der vi kan treffe folk, sier Romstad om innredningen. Han mener at noe enkelt som en god kaffemaskin, skaper trivsel og kan få ned sykefraværet og få opp kreativiteten.

Det enkle Kitchen har jobbet med en veldig prominent kunde. Romstad sier de hadde nyoppussede lokaler og var klare til storfint besøk.

En representant ble vist rundt i lokalene,

50

NE 04 2016

NYHETER

Langbordet er plassert i hjertet av lokalene.

(Alle foto: Kitchen)

men ingen av de fine møterommene ble valgt. Kitchen fikk beskjed om at et lite og koselig rom med noen gamle Fretex-­ møbler var passende.

– Vi fikk beskjed om å skru opp temperaturen i rommet, ellers var viktig at vedkommende satt godt i stolen og hadde det bra, sier Romstad, og humrer over arkitektenes anstrengelser. Å kunne jobbe uforstyrret, mener han er helt avgjørende for å oppnå den nødvendige kreativiteten.

– Ja, de kreative rommene må være stillerom. Jeg mener at det holder heller ikke bare å sette mobiltelefonen på lydløs under kreative møter, selv slår jeg den helt av i de to timene som møtet varer.

Det er også viktig å legge fra seg alle bekymringer før man går inn i slike møter, at man er ferdig med dobesøk osv.

Forstyrrelser kan nemlig bli en dyr affære for kundene i en bransje som reklamebransjen.

– Hvis en kollega banker på og spør om det er greit å forstyrre, er du allerede blitt forstyrret. Da tar det nye 10-20 minutter før de kreative prosessene igjen starter. I reklamebransjen lever vi av å fakturere timer. Derfor bør man tenke seg godt om det er verdt det neste gang man forstyrrer to kollegaer, det koster fort 800 kroner, eksemplifiserer Romstad.

Ikke i tvil En evigvarende debatt er hvilken utforming av lokalene som fungerer best, celle­kontorer eller mer åpne løsninger.

Vi skal ikke ta hele den debatten her, men Romstad har sine klare tanker om valg av løsninger når det kommer til kreativitet.

– All forskning viser at med unntak av husleie, er åpne landskap mindre effektivt. Det er viktig at folk ikke får vondt i hodet, selv om de ikke arbeider

med noe kreativt. De som ikke arbeider med kreative oppgaver, skal også ha det bra, sier han.

– Hva mener du er tabu når det gjelder innredning og kreativitet?

– Jo mindre kreativ en bedrift er, jo mer kreativ ser gjerne resepsjonen ut. Og, jo mer kreativ en bedrift er, jo mindre viktig er nettopp det. Jeg vil si at det ikke er en god idé å innrede rom med hoppeballer, sakkosekker og gøyale hatter, det er helt tabu. Det brukes av enkelte som «gimmick» når kjedelige arbeidsplasser skal leke kreative en gang i året. Det er ikke selve rommet som skal være kreativt, men deg, sier Romstad, og fortsetter: – Inspirasjonsbilder på veggene fungerer heller ikke. Skal man kunne gjøre en god jobb, skjer det ved å ta med mennesker man er trygge på inn i et hvitt og tomt rom for å fylle det med nye tanker.

51

Deilige rom Romstad sier at man har studert noen av de mest kreative sjelene og kommet frem til at selve arbeidsplassen deres var veldig enkel.

– Men arbeidsrommene skal i utgangspunktet være deilige rom å se på, der man sitter godt og med god takhøyde. Når man skal ta store avgjørelser, er rommet helt avgjørende. Ta en politiker som Thorvald Stoltenberg, han tok med seg politikere på høyt nivå på frokost for de gode samtalene, sier han.

Romstad sier at navnet «Kitchen» er inspirert nettopp av det. Det er som regel på kjøkkenet at de gode samtalene oppstår, og slike samtaler ender som regel i gode avgjørelser.

Tekstforfatteren peker på at det er et paradoks at mange må ut av egne lokaler hvis de skal være kreative. Dette gjelder også hans egen bransje, selv om bransjekollegaene nødig vil innrømme det.

– Men arkitektene bør ta inn over seg dette når de skal lage løsninger fremover, sier Romstad.

Så, oppsummert, hva er da nøkkel­ faktorene for bedriftene og gårdeiere for å skape en kreativ atmosfære?

– Det er en kombinasjon, mener Romstad.

– Man må ha et samlingspunkt i bygget, et samlingspunkt, samt et rom der man jobbe helt uforstyrret, og så ta en pause og komme ut til hjertet. Det blir som den store sofaen i serien «Friends».

Klisjeen om et reklamebyrå er et sted de ansatte spiller fotballspill eller bord­tennis.

Det ser lite effektivt ut, men bedriftene gjør dette for at de ansatte skal kunne koble ut hjernen og så være desto mer effektive etterpå.

Tekst JAN REVFEM E-post JAN@NE.NO

Bendik Romstad Til daglig tekstforfatter og leder for talentutviklingsprogrammet Energy Pool. Romstad (46) har ifølge ham selv vunnet det som er av kreative priser både i Norge og utlandet. Han fikk i 2006 Kreativt Forums ærespris, 35 år gammel. Romstad har opp gjennom årene jobbet med de fleste bransjer og problemstillinger og har blant annet sittet i reklamejuryen i Cannes («VM i reklame») og styret til Kreativt Forum. I 2002 startet han Kitchen reklamebyrå sammen med sin kone og tre andre, og han holder mye foredrag både for annonsører, studenter og andre.

Opp gjennom årene har Romstad bistått ikke-kommersielle annonsører som Fretex til å bli kommersielle og å få kommersielle McDonald´s til å virke ikke-kommersiell. Og, som en relevans for saken, han er opptatt av å lage et arbeidsmiljø som gjør det effektivt å være kreativ.

Modulvegger

– din komplette innredningsleverandør fra A til Å MV-Panorama Alu

Kontakt oss på telefon 23 24 22 00 eller mvo@modulvegger.no

Modulvegger AS er Miljøfyrtårn sertifisert og medlem av NGBC. Våre produkter oppfyller Breeam krav.

MV-Trespiler

52

NE 04 2016

NYHETER

Kontor­ landsby på Skullerud Skullerud Næringspark tiltrekker seg bedrifter som synes det blir for dyrt med kontorplasser i Oslo sentrum.

Lengst sydøst i Oslo finner vi Skullerud Næringspark, som «jobber for å tilby en fleksibel kontorlandsby med god plass for både små og store ­b edrifter».

Parken eies og drives av Opsahl Gruppen, som etter fraflytting av en tidligere stor leietaker, etter hvert kan tilby brutto 12 000 kvadratmeter med arealer.

– Det er mange innenfor teknologi­ bransjen som har etablert seg her, men som synes at en kontorplass til 4500 kroner måneden blir litt dyrt, sier utleieansvarlig og eiendomssjef Linn Hege Aas i Skullerud Næringspark til ­NæringsEiendom. Hun har ansvaret for næringseiendommene i Opsahl Gruppen og kom i fjor høst fra Ragde Eiendom.

– Det har gått over all forventning, sier Aas om utleiearbeidet.

Skullerud Næringspark kan blant annet tilby tradisjonelle cellekontorer på 16 kvadratmeter hvis man regner netto­arealer, 30 kvadratmeter å boltre seg på hvis man inkluderer andelen av fellesarealene.

Håper de vokser – Vi har en 30–40 småbedrifter hos oss med typisk en til fem ansatte i dag, men

vi håper at de tar mer arealer. Vi har også åpnet opp for tolv plasser i åpent landskap i kontorfellesskap. De som sitter i felles kontorlandskap med pult og stol, får alt inkludert til 1500 kroner måneden. I tillegg har vi ti plasser til 2500 kroner. Det eneste som kommer i tillegg, er et månedlig kantinebidrag på 250 kroner, forteller Aas om kostnadene ved å etablere seg i parken. Parken har i tillegg en kampanje frem til St. Hans, der gründerplassene i åpent landskap tilbys til 990 kroner per måned, eksklu­ sive moms, de innvendige kontorene til 1990 kroner.

Av fellesfasiliteter som er inkludert i prisen, kan næringsparken tilby egne ­resepsjonister i hvert bygg. Flere av b ­ yggene har treningsrom/-sentre, og der trim­ rommene i kontorbyggene er åpne hele

KONTORLOKALER HELLERUD NÆRINGSPARK Tvetenveien 170

døgnet for leietakerne, med tilgang til garderobe, dusj og badstue.

Det er i tillegg kaffebar, flere kantiner, store møteroms­avdeling og det Skullerud Næringspark omtaler som «flere arenaer for ­sosial­isering og kunnskapsutveksling». Leietakerne får også til­ gang til et eget varemottak, samt gratis utleie av elbil og tilhenger.

• I toppetasjen har vi for utleie 592 m2

Tre år

• Ledige arealer: 4. etasje, 592 m2

I utgangspunktet leier brukerne lokalene og arbeidsplassene for tre år, og med tre måneders oppsigelse.

Selv om Skullerud ligger helt i ytterkanten av Oslo, mener Aas at tilgjengeligheten er god.

– Vi konkurrerer på parkeringsplasser, som er inkludert ip ­ risen, sier hun og forteller at de kan tilby hele 985 plasser ­fordelt på hele Skullerud næringspark.

– 3. april gjenåpnet dessuten T-banestasjonen på Skullerud, så Skullerud blir et knutepunkt, sier Aas. Tekst JAN REVFEM E-post JAN@NE.NO Foto SHUTTERSTOCK

• Kontorene er oppdelt i cellekontorer. Med dagens innredning er det arbeidsplasser til ca 30 ansatte.

• Arealeffektive lokaler • Lokalet kan deles i flere enheter

Megler MNEF Espen Andersen telefon 908 65 600 email espen.andersen@byggforvaltning.no www.byggforvaltning.no

54

NE 04 2016

NYHETER

Kreative Slemmestad

Slemmestad har ­bevisst satset på å tiltrekke seg kreative næringer.

Det tidligere industristedet i ­Røyken kommune har gjennomgått en stor forvandling (se også undersak). ­Sentralt i ­forvandlingen står prosjektet ”­Slemmestad 2020-En Levende Kystby”, som er et offentlig privat samarbeid.

Prosjektet har fått utviklingsmidler fra Buskerud fylkeskommune.

Slemmestad står foran en utvikling fra industrikultur til kulturindustri og skal bygge på veksten i opplevelsesnæringene.

Utviklingen skal være kunnskapsbasert

og bygge på stedsutviklingsfaglige kriterier. Et viktig ledd i transformasjonen er ­pros­jektet ”Kreative Slemmestad”, et helhetlig og integrert prosjekt der målet er å utvikle Slemmestad gjennom å satse på kunst, kultur og kreative næringer. Røyken kommune, Slemmestad Brygge og Papirbredden Innovasjon AS er ansvarlige for prosjektet, med forpliktende samarbeid med næringsliv, grunneiere og kulturaktører.

På spørsmål fra NæringsEiendom om hvem som etablerer seg i ­Slemmestad, svarer Arve Vannebo i Kreative ­Slemmestad slik:

Nettverk – Det er folk som har flyttet til ­Slemmestad og kanskje er lei av presset inne i Oslo, kreative folk som ønsker å bli en del av et nettverk. Vi har gründere og

oppstartsbedrifter som satser på å samarbeide. De etablerer seg her for å gjøre ting sammen med andre, og de ønsker å komme til et oppstartsmiljø. Det er kanskje ikke det samme inne i Oslo, der man arbeider mer hver for seg. De fleste bedriftene som har etablert seg her, har under fem ansatte, og i alt leier vi ut til 150 arbeidstakere. Jeg vil si det er en god sammenblanding med folk fra Røyken, Asker og Hurum.

– Og hvilke bedrifter og bransjer finner vi typisk her?

– Gründerbedrifter innenfor teknologi, kreative bedrifter, og vi har blant annet fotografer og folk som jobber med film. Det var mye lager- og verksted­ lokaler her, men vi har kvittet oss med mange av verkstedene og fylt opp dem opp med mange kreative næringer. Det

55

er en høy kreativitet blant gründerne her, de starter helt på ”scratch” og jobber seg opp fra bunn. Bedriftene har dessuten en kort vei her til alle som fysisk kan lage ting. Det er flere som har startet verkstedbedrifter i Slemmestad, og mange som reparerer ulike ting. Du finner egentlig alle næringer her spredt ut over i det du kan finne i én stor bedrift. Men vi prøver å unngå konkurrerende virksomheter, det skjer blant annet gjennom en opptaks­ prøve, fordi vi ønsker en viss profil på dem som er med, sier Vannebo.

Coworking Satsingen på kunst og kulturnæring skal legge grunnen for innholds- og steds­ utviklingen i Slemmestad. De ansvarlige bak prosjektet mener denne satsingen er suksessfaktor nummer 1 til at ­Slemmestad

i 2015 var «den hippeste småbyen» langs Oslofjorden Satsingen på kulturnæringene har utgangspunkt i den såkalte ­Sekkefabrikken, som i gamle dager lagde sekkene til sementen, men som nå er kulturhus og senteret for etableringen av design-, kunst- og kulturmiljøer. I 2005 besluttet Slemmestad Brygge AS at den tradisjonsrike sekkefabrikken skulle bli kulturhus. Sekkefabrikken Kulturhus er derfor det naturlige samlingsstedet for kulturaktører. I kommuneplanen er det også besluttet at Slemmestad skal være Røyken kommunes offisielle kulturelle sentrum. Kultursatsingen har bidratt til at det er etablert minst 20 nye etableringer i kommunen innenfor kulturnæringene. Vannebo beskriver utviklingen slik:

De kreative lokalene er spredt ut over på en del adresser i sentrum av Slemmestad.

56

NE 04 2016

NYHETER

Slemmestad har ogs책 landets eneste internasjonale lysfestival, og det Vannebo omtaler som andre kreative arrangementer.

(Foto: Fotograf Morten Flaten)

57

– Dette er et transformasjonsprosjekt.

Våre leietakere får i nærmiljøet rundt på torget i Slemmestad, alt det de kan finne i ett bygg. Det er ikke felles tjenester i byggene, når leietakerne eksempelvis skal spise lunsj, skjer det i de lokale ­spisestedene. Men dette er coworking, der alle sitter i åpne løsninger, og alt er inkludert i prisen de betaler, inklusive tilgangen til nett.

Lokalene som leies ut, ligger fra 10 kvadratmeter og oppover. Vannebo sier det er fleksibilitet i leiekontraktene, men de fleste har tremåneders oppsigelse.

Blekksprut – Og hva ligger kostnadene generelt på?

– Per deltaker som er med i samarbeidet, snakker vi om 3000 kroner i måneden, pluss eventuelt moms. Det er aktive deltakere her som er med på dugnads­ arbeid, svarer Vannebo.

Et spesielt tilbud er ”Blekksprut1”, som beskrives som ”Et dynamisk coworking-­ miljø”, med fokus på ”kreativitet og innovasjon”. Filosofien er enkel, man skal ha det vanvittig gøy mens man skaper fantastiske ting sammen. ­NæringsEiendom vises rundt i bygget, som kunne egnet seg som en koselig restaurant. En bardisk ­vitner om et gammelt pubmiljø. Ett av rommene er satt av til yoga og meditasjon.

– På Blekksprut1 kan man inngå kontrakt måned per måned, sier Vannebo.

De kreative lokalene er spredt ut over på adresser i sentrum av Slemmestad.

– Har dere samarbeid med andre miljøer?

– Ja, vi jobber litt sammen med nabo­kommunene Lier og Hurum, svarer Vannebo.

Slemmestad har også landets eneste internasjonale lysfestival, og det Vannebo omtaler som andre kreative arrangementer.

Han minner også om at de bare tar 25 minutter med ferge via Vollen inn til Aker Brygge. Reiseavstanden i tid inn til Oslo er derfor ikke avskrekkende.

Tekst JAN REVFEM E-post JAN@NE.NO

58

NE 04 2016

NYHETER

59

Fra «Texas» til...

Slemmestad har gjennomgått en ­monumental for­ vandling siden det dystre 90-tallet.

Den klassiske sementfabrikken i ­Slemmestad ble lagt ned i 1989, og dermed den desidert største private arbeidsgiveren. De gamle oppbevaringssiloene er imidlertid fortsatt i bruk og er synlige på lang avstand. Men ­Slemmestad er ikke lenger et industriarbeidssted, og nedturen ble stor.

– På 90-tallet var det et dystert miljø i Slemmestad, et miljø preget av vold og narkotika. Ifølge et avisutklipp fra ­Røyken og Hurum Avis fra 2004 var det drøyt 30 narkotikamisbrukere i ­Slemmestad, det var litt «Texas», erindrer Øystein Hærem i Slemmestad Brygge AS. Dette selskapet er den store eiendoms­ utvikleren i området og er eid med 25 prosent av det kommunale eiendomsselskapet Røyken ­Eiendomsutvikling, 25 prosent av Øystein Hærem, 25 prosent av Tonje Margrethe Stigar, samt med 25 ­prosent av Eirik Dahl. Selskapet ble ­etablert i 2000, men startet med utviklingen av nye Slemmestad i 2003.

Studietur Den negative utviklingen måtte snus, så da handlet det om å drive stedsutvikling og å finne inspirasjon fra andre steder.

– Vi tok en studietur til New York og så på kulturaktivitetene der. Vi ville skape «kreative Slemmestad», med en lokal forankring. Stedsutvikling handler både om «top down» og «bottom up», og Slemmestad har vært veldig mye bottom up. Da vi tok over i 2003, var det 30-40 arbeidsplasser her, hvorav mye innenfor lager. Slemmestad er et tidligere et industriarbeidssted, og mange tiltrekkes av det. Det er et press på lokaler inne i Oslo. Vi samlet gode aktører rundt torget i Slemmestad og jobbet for å lage lokaler for kreative næringer, selv om de kreative næringene ikke alltid har så god betalings­evne, sier Hærem.

Slemmestad opplever nå en kraftig tilflytting.

– Røyken er den kommunen i ­Buskerud med den største befolkningsveksten, med 2 prosent årlig vekst. Folke­ tallet i kommunen har passert 20 000, og det er mye høykompetent arbeidskraft som pendler inn til Asker Bærum og Oslo, forteller Hærem.

De senere årene har det vært et uttalt mål fra Røyken kommune om å utvikle Slemmestad til en by. Røykens ordfører Rune Kjølstad uttalte til NRK i 2011 at de ønsker å utvikle Slemmestad til en kystby.

– Vi har et fantastisk område i disse gamle industriarealene, og med så nær ­beliggenhet til Oslo så ser vi muligheten for utvikling, sa ordføreren for fem år siden.

Urban kystby Hærem sier at de ønsker å bygge en grønn, miljøvennlig og urban kystby. Utgangspunktet er å skape et nærmiljø der «folk har lyst til å bo, jobbe og oppleve». I arbeidet med å skape en levende by har utbyggerne latt seg inspirere av populære bydeler som Grünerløkka og Brooklyn i New York.

– Vi kan utvikle 400 boliger med ­32 000 kvadratmeter til sammen, og 15 000 kvadratmeter med nærings­arealer.

Det bor mange i Slemmestad som har lyst til å jobbe her. Ambisjonen er å skape én arbeidsplass per bolig. Vi håper vi kan starte byggingen om ett til halvannet år, sier Hærem, som ser for seg en etappevis utbygging som vil være ferdig om ti år.

Slemmestad Brygge er også hoved­ utleier for de kreative leietakerne i ­Slemmestad. Selskapet er dessuten en ­sentral pådriver og samarbeidspartner for en rekke nærings- og ­kulturaktiviteter i lokal­samfunnet, blant annet ­Sekkefabrikken, lysfestivalen og ­Slemmestad 2020.

Tekst JAN REVFEM E-post JAN@NE.NO

l a Re t t y n

2016 Nr. 02.

og for salg erike r e m m Eiendo utleie p책 Rom for lokaler o Nord. og i Osl

Når det gjelder nærings­­ eiendom på Romerike og Oslo nord – kontakt oss!

REAL Næringsmegling AS | Hvamstubben 17 | 2013 Skjetten Tlf: 67 91 76 50 | E-post: firmapost@real.no | Real.no

62

NE 04 2016

OSLO SENTRUM

Røft og rocka Brennerveien 5 er ingen typisk kontor­ eiendom, men et tilbud til kreative sjeler som ønsker å jobbe i et litt røft og rocka miljø.

Vi hadde i utgangspunktet et mål om å lage et tilbud til mindre b ­ edrifter som ikke ville ha t­ radisjonelle kontorlokaler, sier prosjektdirektør ­Henning Sørlie i ABNE, mens han viser N ­ æringsEiendom rundt i bygget. Med andre ord finner man ikke bedrifter og leietakere her som typisk vil søke til eksempelvis prestisjeområdet i Vika, på Aker Brygge eller på Tjuvholmen.

Eiendommen ligger rett ved siden av Vulkan-­området, som Anthon B Nilsen ­Eiendom (ABNE) var med å utvikle, og også rett på vestsiden av Akerselva i hjørnet Maridalsveien/Hausmanns gate. Brenneri­ veien 5 var opprinnelig et industri­bygg som ble oppført i 1966, men beskrives nå som et utleieobjekt for kultur­industrien eller andre kreative næringer.

– Da vi kjøpte eiendommen i 2004, så det ut som et slitent ­kommunalt hus.

Identitet – Det er et røft område, hvor nabolaget er en del av identiteten. Det ­begynte da vi startet med utviklingen av Vulkan-­ området, vi ønsket å ta tak i også ­denne delen av området. Brenneriveien ­skulle være litt mer «rocka» enn Vulkan, og denne eiendommen skulle være et kreativt hus og litt enklere og med et klart industrielt preg, sier Sørlie. I umiddelbar nærhet finnes blant annet

63

64

NE 04 2016

OSLO SENTRUM

Elvebakken videre­gående skole, den kreative høyskolen Westerdals, Einar Granum K ­ unstfagskole, Dansens Hus, Norsk design- og arkitektur­senter, samt eiendommen Nedre gate 7. Her er det samlet virksomheter innenfor film og TV. A ­ nthon B Nilsen Eiendom kjøpte dessuten i september 2014 den 4000 kvadratmeterstore Brenneriveien 9, der klubb- og konsertstedet Blå holder til.

– Unge kreative sjeler søker seg til området, fastslår Sørlie. Dette gjenspeiler seg blant annet i at kunstfagstudenter har smykket ut Brenneriveien med lovlig graffiti på veggene, samt et glassmaleri i inngangspartiet. Røffheten gjenspeiler seg også i materialvalg og farger.

– Ja, det er valgt tøffe og robuste materialer til bygget, det er en industriell

robusthet. Vi har også fleksibilitet når det gjelder å kunne endre lokalene uten at det påløper store kostnader, det er vel pusset opp her for 10 000 kroner kvadratmeteren, forteller Sørlie.

Felles takterrasse Brenneriveien er på totalt 2545 kvadrat­ meter over fire plan, samt ett plan under bakken. Etasjeflatene oppover ligger på drøyt 500 kvadratmeter, inklusive felles­arealer. På toppen er det en felles tak­terrasse for alle leietakerne i bygget, med 360 graders utsikt. NæringsEiendom får bli med en tur opp og kan konstatere at terrassen egner seg for diverse sosiale arrangementer.

– Det er i tillegg sosiale soner i hver etasje. Vi har etablert møteplasser som

skal føre til synergier og samhandling, forteller Sørlie.

– Hvilke typer leietakere er her i dag?

– Det er kreative næringer, mest innenfor kommunikasjon, event og design, og yngre mennesker med et bevisst forhold til å etablere seg i området. Flere av dem som jobber her, bor på G ­ rünerløkka, men også i Oslo vest. Det er ingen forskjell på øst og vest med tanke på det kreative, men leietakerne søker seg bevisst hit fordi det er kult og et kreativt område, svarer Sørlie. I dag holder det til syv leie­takere i ­Brenneriveien 5, bedrifter med fem til ti ansatte som typisk leier 100–200 kvadrat­meter. En av leietakerne, ­Reactor Retail, (se nedenfor), har tegnet kaffebaren i 1. etasje.

65

ABEL EIENDOMSFORVALTNING AS Markedsbistand Rådgivning Utvikling ●

●

Abel Eiendomsforvaltning. P.b. 2459 - Solli, 0201 Oslo.

Tlf. 67 11 57 11 - Fax 67 11 57 12. post@abeleiendom.no

457 - 1.371 KVM BTA ROSENKRANTZ GATE 20

Kontorlokaler med høy standard

ligger meget sentralt i Oslo sentrum mellom • Eiendommen Rådhusplassen og Stortinget. Området består hovedsakelig av kontor og forretninger/restauranter/serveringslokaler.

Det er en røff stil i Brenneriveien.

(Foto: Anthon B Nilsen Eiendom)

vei til offentlig kommunikasjon med buss, trikk, T-bane, • Kort tog/ flytog, taxi holdeplass, samt båt v/Aker Brygge. De fleste

servicetilbud i umiddelbar nærhet med bl.a. bank, post, butikker, kafeer mm.

er fordelt over 3 etasjer og inndelt i en mix av celle• Lokalene kontorer, møterom og åpen løsning. Lokalene kan tilpasses

leietakers ønsker og behov etter nærmere avtale mellom leier og utleier. Mulighet for parkering i nærområdet.

KONTAKT: Stian Korneliussen | 979 67 450 | stian@abeleiendom.no

66

NE 04 2016

OSLO SENTRUM

Brenneriet er et arbeidsrettet dagtilbud for utviklingshemmede og andre med spesielle oppfølgingsbehov.

Samhandling – Er det andre krav til leietakerne?

– Ikke annet enn at vi legger vekt på synergier og samhandling. Det er ikke lagt opp til coworking, men vi har en egen facebook-­side som fungerer som et intranett.

I januar 2014 åpnet kaffekiosken «Brenneriet» i 1. etasje i bygget, et prosjekt Sørlie er stolt av. Brenneriet er et arbeidsrettet dagtilbud for utviklingshemmede og andre med spesielle oppfølgingsbehov.

– Kaffebaren er et viktig element for å samle mennesker. Den drives av Oslo kommune, og her jobber både eks-­narkomane og folk med psykisk utviklingshemming, forteller prosjekt­ direktøren. Med andre ord drives baren

Kreativ klynge

litt etter samme prinsipp som PS hotell på nabo-området Vulkan.

Når det gjelder leiekontraktene, ligger i utgangspunktet disse i Oslo på mellom fem og ti år, men ABNE har valgt å inngå kortere kontrakter i Brenneriveien 5.

– Ja, vi føler at tre til fem år føles riktig med tanke på bedriftene som er der, sier Sørlie. Leienivået ligger i underkant av 2000 kroner kvadratmeteren

Konseptutvikling – Og så leier vi ut billige øvingslokaler i kjelleren til musikere. Brenneriveien har en felles identitet som kunst- og kulturgate.

ABNE har alltid vært opptatt av å ha et bevisst mønster i utviklingen av eiendommer, der vi har vært opptatt av konseptutvikling.

Målet til Anthon B. Nilsen Eiendom (ABNE) siden de startet med utviklingen av Vulkan-området i 2004, har vært å skape et attraktivt område for aktører som ser merverdien av å være deltaker i en klynge. Denne klyngen omfatter bransjene kreativitet, utdanning, kultur og næring. Eiendoms­ utvikleren mener at området er et attraktivt alternativ for de unge og kreative, både som et sted å bo og et sted å jobbe. ABNE har hatt som mål å skape et kreativt hus tilrettelagt for synergi mellom leietakerne og med en profil som bygger videre på den identitet som er i området i dag.

Faren er at det kommer inn krav under TEK 10 som gjør at det blir helt andre kostnader.

Utfordringen er derfor å gjøre dette på en slik måte at det blir en pris som markedet kan leve med, men dette er ikke et billigkonsept, understreker Sørlie.

ABNE har imidlertid bestemt seg for å selge Brenneriveien 5, som i år genererer 4,3 millioner kroner i leieinntekter. Salgs­ summen blir trolig over 60 millioner kroner.

– Brenneriveien 5 var vurdert til å ligge i en evighetsportefølje for oss, men vi har valgt å satse strategisk rundt ABN-kvartalet i Rådhusgata/Øvre ­Vollgate, begrunner Sørlie salget.

Tekst JAN REVFEM E-post JAN@NE.NO

Deler av utsmykningen som er i felles­arealene, er gjort av elever fra ­Strykejernet kunstfagskole som sitter i naboeiendommen. De har også stått for bildene som er i eiendommen, og som er tatt fra nærområdet.

Det er lagt opp til kulturelt og kreativt mangfold i Brenneriveien gjennom utadrettet aktivitet på bakkeplan. Dette gjenspeiler seg i økonomisk bidrag til drift og utvikling av foreningen kulturmarked Brenneriveien (KUMA). Brenneriveien 5 ligger dessuten vegg i vegg med kultur­ huset Hausmania og konsertstedet Blå.

NÆRINGSEIENDOMMER TIL LEIE Brugata 19 Ledig areal: 222 – 791 - 791 KVM ■■ ■■ ■■ ■■ ■■

Funkisbygg fra 1998, tegnet av Narud Stokke Wiig arkitekter Felles kantine, garderober, resepsjon og møteromssenter Bygget er totalrehabilitert i 2014/2015 Meget sentralt i forhold til kommunikasjon, 50 meter til T-banestasjon Ledig fra: etter nærmere avtale

Kontakt: Ole-Jacob Leirskar, mob 934 07 161, ojl@akershuseiendom.no

Stortingsgata 22 Ledig areal: 256 KVM I 6 ETG ■■ ■■ ■■ ■■ ■■

Representative og effektive kontorlokaler Nydelig eiendom beliggende midt i hjertet av Oslo sentrum Flotte, lyse kontorlokaler med minikjøkken Meget god tilgang til offentlig transport Parkering i Vika Parkeringshus eller under Oslo Konserthus

Kontakt: Kristian Føyen, mob 928 45 148, kristian.foyen@dnb.no

Strandveien 50 Ledig areal: 130 – 6.000 KVM ■■ ■■ ■■ ■■ ■■

Til sammen 7685 kvm BTA kontorlokaler ledig i eiendommen, fordelt på 4 ulike bygg En meget godt vedlikeholdt og tiltalende forretningseiendom Fantastiske beliggenhet og nærhet til offentlig ­kommunikasjon - 7 min gange fra Lysaker Stasjon Alle kontoretasjer kan løses både med cellekontorer og åpent landskap. Kan tilpasses leietaker Ledig etter nærmere avtale

Kontakt: Rune Arvesen, mob 915 35 567, ra@akershuseiendom.no DNB Næringseiendom AS er et datterselskap av DNB Livsforsikring ASA og forvalter 852 000 kvm eiendom, i hovedsak kontorbygg, k ­ jøpesentre og hotell.

For mer informasjon, vennligst ta kontakt med oss på leiekontor@dnb.no eller 815 44 100. Se våre ledige eiendommer; www.leietakerdnb.no

68

NE 04 2016

OSLO SENTRUM

Anne Bruun-Olsen, DTZ Realkapital.

Hans Jakob Garnæs, Realia.

Derfor vinner Oslo sentrum God offentlig ­kommunikasjon, et inspirerende nærmiljø og leiepriser som fortsatt ikke har tatt av, er noen av grunnene til at Oslo sentrum vinner kampen om leietakerne.

Leietakerrådgiver og partner i DTZ ­Realkapital Anne Bruun-Olsen sier det er flere grunner til at Oslo sentrum ­scorer så høyt når leietakere er på jakt etter kontorlokaler.

– Sentrum er attraktivt for mange leietakerne fordi beliggenhet er og blir et viktig kriterium ved valg av kontor­ lokalisering. Det har så langt vært mulig å inngå ­gunstige leier i sentrum, og det har ikke vært så mye å spare på å flytte til gode bygg på Skøyen eller andre nær­ områder. Dersom denne pris­forskjellen øker, vil det nok få innvirkning på etterspørselen til sentrum. Men så langt er sentrum ennå veldig populært og ett av de mest prioriterte områdene i de fleste søkene vi jobber med, sier Bruun-Olsen.

Hun legger til at tid er en knapphetsfaktor for ansatte, som gjør det viktig med en beliggenhet nært god offentlig kommunikasjon.

Oslo sentrum er et stort kontor­ område, og Anne Bruun-Olsen sier at det er effektivt og praktisk for ­mange ­bedrifter å være i nærheten av

samarbeids­partnere og kunder, som ofte er lokalisert i sentrum.

– For ansatte i offentlige eta­ter kan nærhet til ­Stortinget og r­ egjeringkvartalet være av avgjørende faktor.

Attraktivt for medarbeidere Et annet viktig moment er at ved en sentrums­beliggenhet får de ansatte lett tilgang til kaffebarer, restauranter, service­fasiliteter og ofte inspirerende nærmiljø, som mange ansatte synes er viktig.

– Sentral beliggenhet er en fordel for å kunne tiltrekke seg og holde på de beste medarbeiderne, uavhengig av bosted, sier Bruun-Olsen.

Hun mener også at kontorlokalenes kvaliteter, med blant annet et godt innemiljø, er viktig for både sentrums­lokaler og ­lokaler med andre ­beliggenheter.

NYBYGG OSLO SENTRUM

Nye kontorlokaler midt i sentrum - unik mulighet!

Nåværende eiendom Youngstorget 3 på Youngstorget skal rives, og vi skal oppføre et flott nybygg med kontor og forretning.

Det er kun et par minutters gange til Jernbanetorget med busser, trikker og T-bane, og til Oslo S. med tog/flytog. Dette gir meget god tilgjengelig til kontorene for ansatte og besøkende.

Kontorareal fra 647 - 3.925 m2 Det blir kontoretasjer fra 2. til 6. etasje, og servering i 1. etasje. Det er mulig å leie etasjevis eller flere etasjer samlet. Areal per etasje er fra 647 - 855 m 2 . Etasjene vil være fleksible og passer både til landskap og enkeltkontorer.

Nybygget får et moderne uttrykk som står godt mot de omkringliggende byggs fasader. Det blir felles inngangsparti fra Pløens gate.

I underetasjen blir det rikelig med sykkelparkering. Her vil det også bli tilgang til dusj og garderober for leietakerne.

Forventet ferdigstillelse Q4-2018 Youngstorget 3 baserer seg på energigunstige løsninger, og vi har som mål å oppføre bygget iht. Breeam-NOR "very good".

Store plan med gode ­lysforhold og god internkommunikasjon mellom etasjene er også viktig.

– Men store plan kan være en utfordring for mange ­sentrumsbygg. For mange salgsfirma, som er ­avhengig av lett tilgang og stort parkeringsbehov, er ikke ­sentrum så aktuelt som lokasjon, sier Anne Bruun-Olsen.

Kontakt oss gjerne for en uforpliktende gjennomgang av ditt behov. Kommer du inn tidlig i byggeprosessen har du gode sjanser for å påvirke hvordan ditt lokale kan utformes.

Lett tilgjengelig Leietakerrådgiver Hans Jakob ­Garnæs i Realia forteller at mange bygg i ­sentrum er såpass gamle at de «fortjener en r­ evitalisering».

Dette gjør det ­mulig for flere leietakere å bli med på en slik ­utvikling, uten at nødvendigvis alle ­kostnadene skyves over på leietakeren.

– Jeg tror også noe av grunnen til at sentrum vinner leie­ takere, er at det er lett å komme til sentrum med offentlig ­kommunikasjon uansett om man bor nord, vest, syd eller øst for byen. Stadig flere bedrifter ønsker å stramme inn på tilbudet til sine ansatte om parkeringsplasser, og dermed dytte med­ arbeidere over fra bruk av bil til bruk av offentlig kommunikasjon.

Myndighetenes strategi for å begrense privat bilbruk i sentrum vil nok også være en medvirkende faktor, sier Garnæs.

Populært nærmiljø på Youngstorget med restauranter, kafeer og hyggelige møteplasser.

Torggata som går helt fra Hausmannsgate til Kirkeristen har et stort antall butikker - både kjeder og nisjebutikker - i tillegg til gode serveringskonsepter.

For mer informasjon kontakt EIENDOMSSJEF HALVOR ØSTERLI Mobil 926 97 688 halvor.osterli@thoneiendom.no

THONEIENDOM.NO

70

NE 04 2016

OSLO SENTRUM

Sentrum har både servicetilbud, offentlig ­kommunikasjon og et yrende liv som ansatte vil være en del av. (Foto: Shutterstock)

At mange bedrifter er tiltrukket av sentrum, er selvforsterkende, ifølge ­Realia-rådgiveren.

– Det blir stadig mer oppmerk­somhet rundt å velge riktig beliggenhet for å underbygge og forsterke den profilen ­bedriften ønsker å ha. Man velger ikke bare bygg, men også omgivelser.

Som et siste poeng sier Garnæs at Oslo sentrum har mange profesjonelle gård­ eiere som kan tilby fleksible leie­kontrakter – Dette er noe som blir stadig v ­ iktigere.

Nærhet til kunder Analysesjef Haakon Ødegård i Malling & Co forteller om et sammensatt bilde som forklarer hvorfor sentrum er blitt mer populært.

– Vi ser at transport og reisetid er ­viktig, og spesielt på kollektivsiden.

Sentrum er navet i kollektivsystemet, og det er ofte i sentrum leietakernes ansatte får færrest antall bytt mellom linjer og transporttyper. I tillegg er det viktig for leietakerne å ha nærhet til kunder, samarbeidspartnere og servicetilbud, samt oppnå god profilering. Vi noterer oss at kontorledigheten rundt knutepunktene og sentrum utvikler seg bedre enn ledigheten utenfor knutepunktene.

Dette er en veldig målbar indikator for at knutepunkts-trenden faktisk er der, sier Ødegård.

– Hva er det som driver etterspørselen etter kontorlokaler i Oslo sentrum?

– Etterspørselen etter kontorarealer er generelt drevet av sysselsetting og vekst.

Befolkningsveksten i Oslo og Akershus er betydelig, også selv om vi fremover får færre arbeidsinnvandrere. Når det er sagt

er det selvsagt alltid et prisspørsmål, og for mange leietakere er pris viktig. Sentrum er jevnt over litt dyrere enn rand­sonene, men nå som ­prisene har flatet litt ut ser ­mange mulighet til å flytte seg innover mot sentrum. Det er også slik at det er den totale bokostnaden som er viktigst. Selv om kvadratmeterprisen er noe høyere i sentrum, kan man ofte oppnå lavere eller tilsvarende totalleie ved å eksempelvis redusere behovet for parkering. I tillegg ser vi at mange leietakere endrer layout til mer aktivitetsbasert og flere leietakere går for løsninger med overbooking av areal.

Dette gjør at leietakerne kan leie mindre areal til høyere kvadratmeterpris med samme totalbudsjett.

Tekst DAG-JØRGEN SALTNES E-post DAG@NE.NO

Flotte kontorlokaler til leie rett ved Slottsparken og Radisson Blu Hotel

Wergelandsveien 1-3 » Meget sentral beliggenhet med slottsparken som nabo » Fleksible og effektive lokaler som tilpasses leietaker » Personalrestaurant med stor felles takterrasse » Fellesfasiliteter som treningsrom, dusj/garderobe, møterom og sykkelparkering » Ledige lokaler i 4. etg. 1386 kvm og 5. etg. 1344 kvm » Ca. 70 arbeidsplasser i åpent landskap, og ca. 40 arbeidsplasser i cellekontor » Meget god innendørs parkeringsdekning og mulighet for egen parkering for el-biler » 5 minutters gangavstand til Nationaltheatret og trikkeholdeplass rett utenfor » For mer info se finn.no, kode 63207223 Kontakt Thomas Andersson +47 92 29 00 00/thomas.andersson@klp.no

Vertskap for bevisste leietakere

72

NE 04 2016

OSLO SENTRUM

Mange leiekontrakter i sentrum Det tegnes for tiden mange leiekontrakter i Oslo sentrum.

Som NæringsEiendoms artikkel om hvorfor sentrum vinner kampen om leietakerne viser (se side 68-70), er det stor interesse for å ”bosette seg” i Oslo sentrum. Det vises også på aktiviteten til næringsmeglere og gårdeiere i sentrum.

Entra er en av de største gårdeierne i Oslo sentrum. Det børsnoterte eiendomsselskapet har nylig meldt om flere nye leiekontrakter og forlengelser av eksisterende leieforhold.

I Cort Adelers gate 30, populært kalt Tekniker’n etter at det ble bygd som

­ hristiania Tekniske Skole i 1899, har Entra C inngått en leieavtale med Oslo kommune.

Det gamle skolebygget ble rehabilitert fra skole til kontoreiendom for få år siden. Nå skal Oslo kommune leie 4748 kvadratmeter av Entra i eiendommen, fordelt på 3891 kvadratmeter med eksklusive arealer og 858 kvadratmeter som andel av fellesarealer.

I ”Skolebygget” fra andre til sjette ­etasje skal kommunen ha undervisningslokaler. Kommunen skal også leie 845 kvadrat­meter i første etasje i ”Kontor­ bygget”. Leiekontrakten løper til 15. Juli 2027, og årlig husleie er 10 564 300 kroner.

Det utgjør 2225 kroner per kvadratmeter.

Kontrakter i Havnelageret Entra har også signert flere kontrakter i Havnelageret. Entra skrev nylig i en børs-

melding at Langkaia 1, som er adressen til Havnelageret, har leid ut 93 prosent av eiendommen etter at de nye kontraktene ble signert.

Den største leiekontrakten for ­Havnelageret er med Bisnode N ­ orge, som tar 3250 kvadratmeter. Leie­ kontrakten er på 9,3 år, og det er snakk om en forlengelse av leieforholdet.

Bisnode var i fjor høst ute med et leiesøk og kunne dermed være på vei bort fra Havnelageret.

Hurtigruten har tegnet en leiekontrakt på 1670 kvadratmeter i Langkaia 1 i 7,4 år fremover, mens Watchcom Security Group tar 820 kvadratmeter i 4,6 år fremover. Også for Watchcom Security Group er det snakk om en forlengelse av leieforholdet.

73

Trygg Trafikk i sentrum Det delvis Gjensidige-eide eiendoms­ selskapet Oslo Areal har hanket inn Trygg Trafikk til Tullinsgate 2. Viseadm. direktør i Oslo Areal Kjetil H. Krutnes forteller til NE nyheter at Trygg Trafikk skal leie sjette etasje i Tullinsgate 2.

– Trygg Trafikk har tegnet en lang og fin kontrakt på et areal på ca. 800 kvadrat­meter. Vi skal oppgradere lokalene til topp moderne kontorstandard, og Trygg Trafikk flytter inn i september i år sier Krutnes.

Oslo Areal har allerede oppgradert inngangspartiet til Tullinsgate 2. ­Eiendomsselskapet kjøpte eiendommen høsten 2014 fra DNB Livsforsikring.

Da var Kreftforeningen leietaker frem til årsskiftet. Siden har Oslo Areal

arbeidet med utleie av bygget. Blant leietakerne som Oslo Areal har hanket inn, er F ­ orskerforbundet, som leier 1400 kvadratmeter. Tullins gate 2 er på rundt 6200 kvadratmeter fordelt på åtte etasjer. Eiendommen er opprinnelig bygget i 1960, men rehabilitert i 1990 og modernisert senest i 2012.

– Vi har nå igjen 750 kvadratmeter kontorareal i andre etasje, og vi har interessenter til lokalene, sier Krutnes.

Han opplever et leiemarked med god interesse fra leietakerne. Spesielt i sentrum og på Skøyen.

– Men det er fortsatt krevende på Lysaker, sier Krutnes.

Tekst DAG-JØRGEN SALTNES E-post DAG@NE.NO

Det tegnes flere store og små leiekontrakter i sentrum, blant annet i Entras Havnelageret. (Ill.: Entra)

74

NE 04 2016

OSLO SENTRUM

Sentrum eller Ring 3 For leietakere som ønsker seg til store nybygg de ­kommende årene, er det Oslo ­sentrum eller langs Ring 3 det ­handler om. I «mellom­ rommet» er det i praksis ingenting.

Men leietakere som venter på nye, store bygg i sentrum den nærmeste fremtiden, må smøre seg med en viss tålmodighet.

De fleste prosjektene ligger et stykke frem

i tid, og det er knyttet stor usikkerhet til flere av dem.

– Sentrum går ikke tom for tomter, men mange prosjekter er nå inne i en flaskehals. De neste to årene har sentrum lite å by på av nye bygg, sier analysesjef Ragnar Eggen i Akershus Eiendom til NæringsEiendom.

Selv er de ute og markedsfører et prosjekt som er vedtatt, 25 000 kvadrat­meterstore «Eufemia» til Oslo SU ­ tvikling. Det blir et kontorbygg som blir liggende tvers overfor DNB-­byggene iB ­ arcode-rekken, og som både får ­eksponering mot Dronning Eufemias gate og tverrgaten Haakon Vs gate. Ikke langt unna jakter HAV Eiendom og Olav Thon Gruppen leietakere til resten av 13 000 kvadratmeterstore «Diagonale» (TV2 skal leie 6000 kvadratmeter), ved siden av

nye Deichmanske Bibliotek. Og nettopp i Bjørvika og området rundt er der de store nybyggene kan komme i årene fremover.

På alle sider – Alle sidene av Bjørvika har sine muligheter, der den tradisjonelle inndelingen i området er 70 prosent boliger og 30 ­prosent næring for nye felt. Men noen prøver nok å få inn noen store kontorbygg, sier Eggen.

Boligandelen i prosjektene er sentral, eksempelvis ønsker Plan- og bygnings­ etaten å få inn rundt 7000 kvadratmeter med boliger i det såkalte felt A4 i Bjørvika som HAV Eiendom nå vil bygge ut. Feltet avgrenses av Rådhusgata, Skippergata og Myntgata og ligger rett innenfor Havne­ lageret. HAV Eiendom vil føre opp et kontorbygg på 22 000 kvadratmeter

75

Eufemia-prosjektet i Bjørvika.

(Ill.: A-lab)

over bakken i seks til åtte etasjer. Plan­ myndighetene vil redusere kontorandelen til 13 500 kvadratmeter, på bekostning av boliger.

– Ønsket om mer boligarealer er ­kanskje et signal om at utbyggerne ikke får til så mye næringsarealer som de ­hadde håpet på, tror analysesjef Eggen.

På insiden av Sørenga har HAV Eiendom et mulig prosjekt frem i tid på 46 000 kvadratmeter, men da begynner gangavstanden til Oslo S å bli lang.

Men på den andre siden av Barcode-­ rekken, langs Schweigaards gate, er det flere store prosjekter på gang. De tre partnerne Norges Bondelag, Aspelin Ramm og Vedal har store planer for Schweigaards gate 34, også kjent som Landbrukskvartalet. Dette kvartalet er i dag på rundt 30 000 kvadratmeter, men

­ mbisjonsnivået er å doble arealene a til 60 000 kvadratmeter. 30 prosent av ­arealene skal være bolig, der det legges opp til rundt 200 boliger inne i kvartalet.

Store ROM-planer På skrå over gaten i Schweigaards gate 33 vil ROM Eiendom føre opp 21 000 kvadrat­meter med kontor- og forretnings­arealer. ROM Eiendom har også ­gigantiske planer for utbyggingen av Oslo S, der det kan bli ett eller to store kontortårn.

Eiendomsspar vil etablere 25 000 kvadrat­meter med kontor- og forretnings­ arealer i Urtegata 9, ikke langt fra Land­ bruks­kvartalet, men også her ønsker planmyndighetene å få inn boliger.

Entra har ambisjoner om å bygge på Posthuset med 27 000 kvadratmeter i et

omstridt prosjekt. Det samme er i høyeste grad planene for Lilletorget 1, som med et vinnerforslag på 115 meter virkelig ­utfordrer høydebestemmelsene i sentrum.

Entra har også kranglet mye med antikvariske myndigheter om utbygg­ ingen av Tullinløkka, der de opprinnelige planene om over 60 000 kvadratmeter er tatt kraftig ned. Og i Vika vurderer Storebrand Eiendom riving av Ruseløkkveien 26, et prosjekt som foreløpig regnes om rehabilitering. Storebrand vil føre opp et nybygg på over 50 000 kvadratmeter, men har møtt motstand fra planmyndig­hetene, blant annet på grunn av de foreslåtte høydene.

200 000 m2 – Hva snakker vi om av mulige volumer i sentrum for store nybygg fremover?

76

NE 04 2016

OSLO SENTRUM

Analysesjef Ragnar Eggen, Akershus Eiendom.

(Foto: Thomas Bjørnflaten/Nyebilder.no)

– Med sikre og mer usikre ­ rosjekter kanskje 200 000 kvadrat­ p meter frem mot 2022, svarer Eggen.

Og da er gigant­prosjektet Filipstad holdt utenfor, samt det høyst usikre prosjektet Biskop Gunnerus gate 14 B til KLP Eiendom. Her har KLP har søkt om å utvikle 55 000 kvadratmeter med kontorlokaler og 20 000 kvadratmeter med kjøpesenter. Regjerings­kvartalet er også holdt utenfor volumene til Eggen.

Akershus Eiendom definerer inn drøyt 3 millioner kvadratmeter med ­kontorlokaler i Oslo sentrum

– Så prosentvis er det ikke plass til så mye mer i sentrum, kanskje 5–6 prosent, sier analysesjefen.

– De nye prosjektene, snakker vi om en eller flere brukere i byggene?

– Utbyggerne har prøvd å markeds­ føre en del av de seneste prosjektene som enbrukerbygg, men de har endt opp som flerbrukerbygg, svarer analysesjefen.

Men mellom sentrum og Ring 3 er det i praksis ikke aktuelt med nye store kontorbygg, mest fordi boligmarkedet er så sterkt. I områdene like innenfor og utenfor Ring 3 er det derimot mange muligheter.

– Utbyggingspotensialet langs Ring 3 fremover ligger på millioner av kvadratmeter. Økern-området kan alene tredoble volumene, sier Eggen.

Det store prosjektet på Økern er ­u tviklingen av nye Økern Senter til ­Storebrand Eiendom og Steen & Strøm.

Eggen har imidlertid ikke dette området som favorittsted.

– Det er ikke sikkert at kombi­nasjonen av kjøpesenter og badeland er den ideelle sammen med kontorer, sier han. ­Akershus Eiendom har mer sans for ­nabo-området Hasle Linje, der det fortsatt kan bygges ut 60 000 kvadratmeter,

Bygård i Oslo sentrum til leie – under rehabilitering

Kristian IVs gate 15 150 - 1530 m2 kontor U ETASJE: Leieforhold: BTA 270 m2 lager 1. ETASJE: Leieforhold: BTA 150 m2 serveringslokale 1. ETASJE: Leieforhold: BTA 150 m2 kontor 2. ETASJE: Leieforhold: BTA 350 m2 hele etasjen, kontor 3. ETASJE: Leieforhold: BTA 350 m2 hele etasjen, kontor, kan deles i to ­leieforhold. 1) BTA 196 m2. 2) BTA 160 m2.

4. ETASJE: Leieforhold: BTA 260 m2 kontor Bygården består av kontorlokaler fra 150 m2 oppover. Her er det mulighet til å leie alt fra et kontor­lokal til hele bygget på 1530 m2.

Bygården skal totalrehabiliteres i 2016 og det er derfor mulighet til

å påvirke prosessen for å forme ­lokalene til hva man ønsker.

Lokalene er 300 meter fra Nationaltheateret som er et knutepunkt for buss, trikk, t-bane og tog med blant annet flytoget.

Kontakt: Bjørn Hansen 488 51 990 bjorn@scandinaviegaarden.no

78

NE 04 2016

OSLO SENTRUM

og hvor det er bra med servicefunksjoner i nærområdet.

Lavt utnyttet – Hva med Bryn-Helsfyr?

– Man kan fortsatt bygge mye her. Det er en del lavt utnyttede tomter på Bryn, sier Eggen. En del av de eldre byggene i området fremstår i tillegg nokså utdaterte og kan være gjenstand for riving. Helsfyr preges av flere store nye bygg og mange store leietakere i offentlig sektor. Et stort prosjekt på Helsfyr, er Fyrstikkalleen 1–3, der den tidligere eieren Oslo Areal søkte regulering om 32 000 kvadratmeter. Valle Hovin-prosjektet til NCC er enda større, rundt 60 000 kvadratmeter.

I Nydalen kan det fremdeles bygges ut større kontorbygg, blant annet kan det være aktuelt med et 15 000–20 000 kvadratmeter kontorbygg på den gamle

tomten til Spigerverket. Grunneieren Avantor kan ifølge Eggen levere bygget allerede i 2017.

– Vil leieprisene stige mye som følge av en utbygging langs Ring 3, som på Økern?

– Prisene kan stige på Økern, men ikke kraftig, og ikke på grunn av nye Økern Senter, og det er mange som tilbyr nybygg i Hasle-Økern-området. Derimot kan prisene stige noe som følge av ­T-baneutbyggingen. I Nydalen ligger det an til en viss prisstigning, men det skyldes at ledigheten nå er lav, svarer Eggen.

Analysesjefen sier at gitt at bedriftene hadde hatt et konstant arealbehov, ville det ha vært naturlig at enda flere hadde trukket til sentrum. Arealmangelen og prisforskjellene begrenser imidlertid det. Leieprisene ligger fort 1000 kroner kvadratmeteren høyere i Oslo sentrum

enn i randsonene, 2000 kroner hvis vi sammenlikner med de beste lokalene i prestisjeområdet. Med et arealbehov på 20–25 kvadratmeter per ansatt, blir det penger av sånt.

– Er det verdt å sitte i sentrum med 50 000 kroner mer i lokalkostnader per ansatt? spør Eggen retorisk. Han legger til at ansattes reisetid og trivsel veier tungt i regnestykket.

Nydalen?

Et helt spesielt leiesøk som dukker opp, trolig i 2017, er den annonserte ­flyttingen til NRK. Akershus Eiendom regner ennå ikke dette som et offisielt søk, men en flytting kan skje innen fem år. Dagens totale bygningsmasse på Marienlyst er på hele 120 000 kvadrat­ meter, men det nye arealbehovet blir langt mindre.

79

59.91469º N, 10.73112º Ø

KONTOR TIL LEIE MED KONGE-UTSIKT Ruseløkkveien 6 Vis-a-vis Nationaltheatret Stasjon • Beliggende med umiddelbar nærhet til alt av offentlig kommunikasjon • Lyse og arealeffektive kontorlokaler med store vinduer og fantastisk utsikt utover slottsparken • Lokalene kan leies ‘’as is’’ eller skreddersys leietakers ønsker og behov

Det planlagte Landbrukskvartalet

Ledig arealer: • Plan 7: 275 kvm (etter avtale) • Plan 5: 275 kvm (etter avtale)

– Det arbeider i dag rundt 2600 i NRK-byggene på Marienlyst. Forutsetter vi 18–20 kvadratmeter per ansatt, trenger de rundt 50 000 kvadratmeter, men vi tror de skal ned i 40 000 kvadratmeter. Det er nesten ikke behov for spesialrom mer, om lag 10 prosent, og vi tror ansatte skal sitte effektivt og litt trangt i kontorlokalene, sier adm. direktør Per Kumle i Akershus Eiendom.

Både Hasle, Økern og ikke minst ­Nydalen med sitt etablerte miljø for ­medier, peker ifølge Akershus Eiendom seg ut som høyaktuelle lokaliseringer for det nye NRK-bygget. En sentral ­for­utsetning for lokaliseringen er at kollektivtilbudet må være godt, med kort avstand til T-bane.

– Hvis tomteeierne i Nydalen vil og de har kommunen med på laget, er det fortsatt plass i Nydalen til store bygg som kan dekke behovet til NRK, sier Kumle.

Et område som Filipstad mener han derimot blir for dyrt for NRK og sann­synligvis politisk ukorrekt for NRK. Tekst JAN REVFEM E-post JAN@NE.NO Illustrasjon TRANSBORDER STUDIO

For prospekt og visning, kontakt: Astri Varmo Andresen 909 58 891 | ava@60grader.no Hans Jacob Haraldson 934 41 541 | hjh@60grader.no 60grader.no

80

NE 04 2016

OSLO SENTRUM

Slik kan det nye bygget ved Havne­l ageret bli.

(Illustrasjon: ­Alliance arkitekter AS)

Vil ha boliger ved Havne­lageret Planmyndighetene vil ha inn boliger i HAV Eiendoms nye store prosjekt ved Havne­lageret.

Det er det såkalte felt A4 i Bjørvika som nå skal bygges ut. Feltet avgrenses av Rådhusgata, Skippergata og Myntgata.

Planområdet omfatter ikke Havne­ lageret og Rådhusgata 2. Den formelle ­forslagsstilleren er A4 Fiskebrygga AS, som har alliert seg med Alliance ­arkitekter AS, men reell forslagsstiller er HAV Eiendom AS. HAV Eiendom vil nå føre opp 22 200 kvadratmeter over terrenget, 5500 ­kvadratmeter under terrenget, til sammen 27 700 kvadratmeter. Dagens utnyttelse er 6800 kvadratmeter.

6–8 etasjer Hensikten med planforslaget er å utvikle et kontorbygg med 6 til 8 etasjer. Første etasje skal inneholde minst 1000 kvadratmeter med utadrettet virksomhet. Deler av kontor­ bygningen bygges over nedkjøringsrampen til E18-tunnelen, slik at torget mot sør ­skjermes fra trafikkstøy og luftforurensning.

Det skal opparbeides gangpassasje mellom Skippergata, det sørvendte torget og Havnelageret. Planforslaget innebærer en delvis overbygging av E18-tunnel­ munningen. På bakkeplan foreslås torg, gatetun og gangareal, samt parkering.

Men Plan-og bygningsetaten har utarbeidet eget alternativ som har l­ avere gesimshøyder, og som også inneholder ­boliger. Alternativ 2 har en total u ­ tnyttelse på 24 131 kvadratmeter BRA.

13 500 m2 med kontor I planmyndighetenes alternativ ­forutsettes det inntil 13 529 kvadratmeter med kontorarealer, mellom 6545 og 7545

kvadratmeter med boligarealer, samt inntil 3057 kvadratmeter til formålene forretning, kultur og/eller bevertning.

Etaten mener at planforslaget til HAV Eiendom ikke ivaretar i tilstrekkelig grad de viktige overordnede målene og ­ambisjonene som gjelder for dette området, som også er del av Bjørvika-­utbyggingen.

Det gjelder kravet om å innpasse b ­ oliger, rammer og føringer for tilpasning til bevarings­verdige bygninger og miljøer, samt kommuneplanens rammer for maksi­ male bygningshøyder i området.

Ikke gode nok løsninger Planforslaget til HAV Eiendom har ifølge planmyndighetene heller ikke vist og for­ mulert gode nok løsninger og krav for ut­ forming av bebyggelsen og utomhusanlegg.

Derimot mener etaten at deres alternativ ivaretar kommuneplanens hensyn.

Tekst JAN REVFEM E-post JAN@NE.NO

KONTOR TIL LEIE

Schweigaardsgate 10-14 150-4500 kvm

•

Byens mest sentrale beliggenhet

•

Lokalene egner seg til både cellekontorer og åpne løsninger

•

De ­ledige lokaler vil bli tilpasset til dagens standard og ­uttrykk

•

Parkering kan leies i kjeller

2 minutter gange

Kent Brunvoll 920 39 426 | kent.brunvoll@dnb.no

Jørn Skovly 900 33 874 | jorn.skovly@dnb.no

I bygget

T

P

2 minutter gange

I kjeller

For deg som skaper byen Stedene vi jobber, stedene vi møtes og stedene vi husker

Nyheter / Design / Kommunikasjon / Rüdgivning Konferanse / Analyse / Markedsføring

naringseiendom.no

84

NE 04 2016

JUSS & FINANS

Åtte på topp Åtte eiendoms­ advokater havner på topp i den seneste rangeringen til «The Legal 500», les om beskrivelsene.

Elitedivisjonen blant de norske eiendoms­advokatene utgjøres ifølge den seneste kåringen av Stig Bech og Anne Sofie Bjørkholt i BA-HR, Christopher Borch i Thommessen AS, Hans Henrik Kværne i Arntzen de Besche, Tom Rune Lian i Wiersholm, Andreas Rørvik i Selmer, Geir Sand i Schjødt AS og Mikkel Vislie i Selmer.

Med andre ord mange kjente travere her. Når det gjelder advokatfirmaene, ­består toppen innenfor eiendom av BA-HR, Føyen Torkildsen, Haavind AS, Schjødt AS, Selmer, Thommessen AS og Wikborg Rein.

Markedslederen BA-HR vurderes som markedslederen i Norge, som gir pålitelig og p ­ rofesjonell rådgivning til både ­institusjonelle ­investorer, private equity-fond of

fondsforvaltere. BA-HR var blant annet i fjor rådgivere for Starwood Capital og Colony Capital. Stig Bech beskrives som «­superior», mens kollega Anne Sofie Bjørkholt er «kommersielt orientert».

Paal-Christian Hansen leder teamet i Føyen Torkildsen og har blant annet med seg Marius Eckbo-Lie og Børge ­Nygårdshaug, som gir råd av «høy verdi».

I tillegg trekkes Ottar Egset frem, som holder på med Ulven-prosjektet.

Haavind AS har en praksis, erfaring og markedskunnskap som «ikke står tilbake for noen», og eiendomsadvokatene her fokuserer på større transaksjoner og internasjonale investeringer. Advokatene i Haavind bistod nylig Bulk i salget av en logistikkportefølje på 1,1 milliarder kroner.

Svært erfaren Eiendomsadvokatene i Haavind ledes av den «svært erfarne» Jarle Holstrøm, et team som også inkluderer den «­dyktige advokaten» Christian Bjørn-Hansen.

Erling Timm omtales som «to the point», mens Jørgen Lindboe er en «tillitsfull rådgiver».

I Advokatfirmaet Schjødt AS ledes eiendomsavdelingen av Ditlef Thaulow, som blant annet har «utmerket oversikt».

Teamet inkluderer også rådgivere av høy

kvalitet og tøffe forhandlere som Geir Sand og Einar Caspersen.

Selmers eiendomsteam på fem, under ledelse av Even Berg, inkluderer blant annet transaksjonsspesialisten Andreas Rørvik, Mikkel Vislie og den «troverdige» Sverre Nordlie.

Hjalp Entra Advokatfirmaet Thommessen AS rådgir både innenlandske og internasjonale klienter i komplekse transaksjoner og bistod også Entra med deres børsnotering høsten 2014. Teamet under Christian Müller inkluderer blant annet en av de beste eiendomsadvokatene i avbildede Christopher Borch.

Wikborg Reins «fremragende ­avdeling» ledes av Line Ravlo-Losvik, som «­skiller seg ut fra mengden». Advokater som ­Gøran Mjelde Aarvik og Haakon Blaauw er også «anbefalt».

Arntzen de Besches «utmerkede team» er svært kompetent og kommersielt ­orientert». Hans Henrik Kværne beskrives som «fokusert» og leder eiendomsteamet i advokatfirmaet. Kundene anbefaler også ifølge Legal 500 «dealmakeren» Thomas Øslebø og den «svært smarte» Eilif Koch Tekst JAN REVFEM E-post JAN@NE.NO

85

Fra øverst til venstre: Stig Bech, BA-HR, Anne Sofie Bjørkholt, BA-HR , Christopher Borch, Thommessen AS, Hans Henrik Kværne, Arntzen de Besche, Tom Rune Lian, Wiersholm, Andreas Rørvik, Selmer, Geir Sand, Schjødt AS, Mikkel Vislie, Selmer.

Hvor: Folketeateret

N책r: 28.-29. september 2016

Web www.oslourbanarena.com

Oslo Urban Arena knytter sammen en rekke urbane temaer som gjør dette til en møteplass for alle sektorer som driver med byutvikling. Med verdensledende foredrags­holdere innenfor sitt felt og gode møte­fasiliteringer blir ­dette to dager du ikke kan gå glipp av!

Fra scenekanten under Oslo Urban Arena 2015 kom utsagnet som vil forme årets konferanse: «Norways success requires that Oslo real estate industry becomes a fully active part of the innovation economy. There is no other choice available»

NOEN AV ÅRETS URBANISTER

Maria Vassilakou City councilor for urban development, transport, environment and citizen ­participation in Vienna

Sepehr Mousavi Sustainability Strategist Plantagon Companization

Karolin Forsling Creator Urban Escape Stockholm and Chief Development Officer at AMF Fastigheter

Anita Krohn Tråseth CEO Innovasjon Norge

Følg oss

88

NE 04 2016

JUSS & FINANS

Kostbare bruksendringer Bruksendringer uten utleiers samtykke ­eller brudd på søknadsplikten, kan bli en dyr affære for leietaker.

Utgangspunktet for hva et lokale kan ­brukes til, finner vi i punktene 3 og 4 i standard leiekontrakter. Som regel defineres bruken vidt, som at lokalet skal benyttes til kontor eller butikk, men ­partene kan ha dette som et åpent felt som de fyller ut (se også undersak).

– Det vanlig er å ikke definere hva slags butikk som lokalene skal brukes til, ­eksempelvis noe spesifikt som en bestemt type klesbutikk. Å få inn en annen type butikk­virksomhet i lokalene der man

har bred virksomhetsbeskrivelse, blir derfor ikke sett på som saklig grunn til å nekte fremleie, sier partner og advokat Paal-Christian Hansen i Føyen Torkildsen til NæringsEiendom.

Det andre som regulerer bruken og endret bruk av lokalene, er hva som er søknadspliktig etter bestemmelsene i planog bygningslovens § 20–1 (se undersak).

– Det er utleier som har ansvaret for at lokalene på overtakelsestids­punktet kan benyttes til den virksomheten leie­ kontrakten definerer, og det er utleier som må søke om bruksendring, fastslår advokatfullmektig Jannike Nilsen i Føyen Torkildsen. Nilsen har selv mangeårig bakgrunn hos planmyndighetene.

Bruken det sentrale Det helt sentrale poenget i slike saker er bruken av lokalene. Ny ­virksomhet i

l­ okaler forekommer, både fra e ­ ksister­ende bruker og gjennom fremleie.

– Man må da se på om det f­ oreligger en bruksendring, og det er litt a ­ vhengig av hvordan man har definert dette i ­leiekontrakten. Skal lokalene kun ­benyttes til klesbutikk, eller er de regulert for flere typer virksomheter? sier Hansen.

– Bruksendringer kan kreve en offentlig­ rettslig godkjenning etter b ­ estemmelsene i plan- og bygnings­loven, og man må da se på hva lokalene er regulert til og hva de er godkjent brukt til. Formålet med søknads­ plikten etter plan- og ­bygningsloven er å sette kommunen i stand til å vurdere om den nye bruken er lovlig, og om den ­aktualiserer nye behov etter loven. En vesentlig utvidelse av driften vil også være søknadspliktig, supplerer Nilsen.

– Etter reguleringen kan det eksempel­ vis bare være tillatt med b ­ utikklokaler i

89

Jannike Nilsen, Føyen Torkildsen.

(Foto: Erik Burås/StudioB13)

1. etasje. Butikklokaler i 2. etasje vil ­kunne være en vesentlig endring av lokalene og utenfor kontrakten, fortsetter hun.

Det oppstår så å si aldri problemer når det kommer inn en ny bruker i kontorlokaler, og det finnes svært mange typer kontorvirksomheter – Ja, dette er som regel helt ­uproblematisk. Det er veldig ­sjelden man er spesifikk når det gjelder ­bruken av kontor­lokaler, og det er også ­uproblematisk med tanke på det offentlig­ rettslige, sier Hansen. Et showroom i ­lokalene kan være i grenseland for godkjent bruk, og et lite lager i kontor­lokalene gjerne innebærer små problemer.

Reguleringen avgjør Mer komplisert blir det ved butikk­lokaler, som oftere skifter leietakere, og der ­annen type virksomhet kan komme inn.

Paal-Christian Hansen, Føyen Torkildsen.

(Foto: Erik Burås/StudioB13)

– Å gjøre om et lokale fra en kles­ butikk til en dagligvareforretning, avhenger av om dette ligger innenfor godkjent bruk og hva reguleringen åpner for, men denne bruksendringen trenger ikke å være søknadspliktig. ­Grensene for bruksendring er ikke definert i plan- og ­bygningsloven, og slike saker er helt ­avhengig av det konkrete tilfellet, ­forklarer Nilsen. Å gå fra klesbutikk og sko­butikk ol. til å selge plasskrevende varer som brunvarer, hvitevarer, biler, krever derimot en bruksendring og i ­mange tilfeller egen regulering.

– En utvidelse av arealene til en butikk er søknadspliktig, men å bytte leietaker innenfor samme segment er helt greit, som å bytte dagligvarebutikk fra REMA til COOP. Å bytte ut en butikk med et serveringssted, er derimot søknadspliktig, det samme er å skifte fra restaurant til

nattklubb. Er omfanget av dagens bruk stort, kan det likevel være greit. Men hvis man bytter ut en restaurant med et ­gatekjøkken, innebærer det en annen type servering. Det blir en annen type mat, lukt og støy, og et annet ­publikum.

En slik bruksendring kan dermed være søknadspliktig. Men igjen, om det er en vesentlig endring, er en konkret ­vurdering i det enkelte tilfellet, sier Hansen.

Brannklasser Et tredje segment er lager- og ­logistikklokaler. Hansen sier at den viktigste definisjonen og skillet for slike lokaler går ved brannklasser.

– Ja, brannsikkerhet er nøkkelen. Her vil det kunne stilles forskjellige krav til brannsikringstiltak, avhengig av hvilke typer varer som skal oppbevares i lager-

90

NE 04 2016

JUSS & FINANS

En soleklar anbefaling til leietakerne er at de absolutt ikke må ta seg til rette i lokalene.

lokalene. Det kan i enkelte tilfeller også være utfordringer når det gjelder laster på dekker, men normalt vil ikke dette utgjøre noe stort problem. Men endringer kan være søknadspliktig etter plan- og bygningsloven på grunn av andre krav til sprinkling, luft og ventilasjon. Det kan begrense bruken, sier han.

Oppsummert er derfor kontorvirksomhet den letteste virksomheten å ha med å gjøre. Det skal store endringer til for at man er pliktig til å søke.

– Et kontorlokale på 5000 kvadrat­ meter som deles opp til 2500 kvadrat­ meter med lager vil bli definert som endret bruk, konkretiserer Hansen.

– Finnes det mye praksis i retts­ systemet, hvilken vei går avgjørelsene?

– Nå har jeg drevet med dette i 20 år, men jeg kan i farten ikke komme på at jeg har vært involvert i en eneste rettstvist knyttet til dette. Som regel løser dette seg i minnelighet,svarer Hansen.

Et mulig tvistepunkt er ved fremleie og ved overdragelse av virksomhet, og spørsmål om det er saklig grunnlag for å nekte dette. COOP tok over ICA, men det innebærer ikke endret bruk av lokalene, slik at det må anses som greit i de tilfellene der leiekontrakten

selv ikke begrenser muligheten til en slik endring.

Uvanlig – Og hvis jeg starter forretning for å drive en sportsbutikk, er det ekstremt sjelden at jeg etter fire år av en tiårig kontrakt skal drive en dagligvareforretning eller en helt annen virksomhet i stedet. Som regel har man definert butikkvirksomhet ganske vidt, og definisjonen på butikk er ganske vid. Det er sjelden spesifikasjoner her, med mindre utleier ønsker dette.

Utleier kan imidlertid synes det er greit å spesifisere at lokalene skal benyttes av eksempelvis Hennes & Mauritz, og at det krever godkjenning for å få inn KappAhl som ny leietaker. Det beste for leie­ taker er å få avgrenset bruken til å gjelde «­butikklokaler», råder Hansen, med andre ord en vid bruksdefinisjon.

– Vi har imidlertid sett i­ nnenfor dagligvarebransjen at utleier har definert at lokalet kun skal leies ut til ­eksempelvis ICA, til butikker innenfor NorgesGruppen, osv. Utleier kan legge inn slike begrensninger for å forhindre at leietaker skal snu seg rundt for å drive fremleie som han tjener mye penger på, eller for å sikre at utleier har kontroll på

den konkrete virksomheten som drives i lokalene.

– Er det noe som helt klart ikke er lov for leietaker?

– Det måtte være oppbevaring av fyrverkeri i lagerlokaler, uten særskilt godkjenning. Her må man ha tillatelse fra myndighetene til oppbevaring av slike gjenstander, og det er utleier som får problemene. Det er alltid grenser for lagerlokaler og lagring når det gjelder brann, så vi anbefaler alltid å få en brannvernskonsulent til å vurdere dette.

Må samarbeide – Hva er rådene dere vil gi til leietaker hvis han ønsker en bruksendring?

– Det kommer an på om det er e ­ ndret bruk etter plan- og bygningsloven. ­Leietaker må samarbeide med utleier, slik at endringene har utleiers samtykke.

Når det gjelder plan- og bygningsloven, er det avhengig av hva lokalene er godkjent for og regulert til, svarer Nilsen. Hun ber leietakere om å sjekke om endringene innebærer en endret bruk eller utvidelse av driften som krever ny vurdering av kommunen.

En soleklar anbefaling til leietakerne er at de absolutt ikke må ta seg til rette

91

Regelverket i lokalene. Det er utleier – tiltakshaver - som sitter med det offentligrettslige ansvaret og alltid er nærmest myndig­ hetene.

– Utleier kan ikke la andre ta dette ansvaret overfor myndighetene. Hvis det er gjort disponeringer i strid med kontrakten, vil utleier gi leietaker beskjed om at dette må rettes opp innen en viss frist. Gjør han ikke det, er det å anse som et vesentlig mislighold av kontrakten, og utleier vil kunne heve kontrakten og kreve erstatning og regress hos leietaker. Ha derfor et bevisst forhold til bruksendringer i kontrakten, og fortell om hva du skal benytte lokalene til, anbefaler Hansen leietakerne, og ­eksempl­ifiserer hva som kan skje ved det motsatte: – Hvis du bruker 2 millioner ­kroner på en ulovlig omdisponering som ­resulterer i at utleier hever leie­kontrakten, vil ­leietaker måtte bære alle kostnader ved tilbake­føring, samt at du må ut med ­offentlige kostnader. I tillegg må du bære det tapet utleier påføres ved at leie­kontrakten avsluttes forut for avtalt utløpstidspunkt. Det blir en ekstremt ­kostbar lærepenge, advarer Hansen.

Tekst JAN REVFEM E-post JAN@NE.NO

Etter bestemmelsene i plan- og bygningslovens § 20-1 er blant annet følgende søknadspliktig: - Oppføring, tilbygging, påbygging, underbygging eller plassering av bygning, konstruksjon eller anlegg, samt vesentlig endring, vesentlig reparasjon eller riving av disse tiltakene.

- Fasadeendringer - Bruksendring, vesentlig utvidelse eller vesentlig ­endring av tidligere drift av tiltakene som nevnt over, er også ­søknadspliktig.

- Oppføring, endring eller reparasjon av bygnings­ tekniske ­installasjoner plassering av midlertidige bygninger, ­konstruksjoner eller anlegg skal godkjennes av planmyndig­ hetene.

Tiltak som er unntatt fra søknadsplikten etter § 20-5 i loven omfatter blant annet mindre frittliggende bygninger som ­oppføres på bebygd eiendom, og som ikke kan brukes til ­beboelse. Videre slipper man unna med søknadsplikt ved mindre tiltak i eksisterende byggverk og mindre tiltak utendørs, samt fasadeendringer som ikke fører til at bygningens karakter endres.

Leiekontrakten Når det gjelder bestemmelsene i leiekontrakten om bruken av lokalene, eller endret bruk, kan eksempler på formuleringer være: - Leieobjektet må kun benyttes til kiosk og kafé.

- Skifte av bransje eller forandring av virksomheten i leie­ objektet, herunder drift av annen, beslektet virksomhet, er ikke tillatt uten utleiers skriftlige forhåndssamtykke. Samtykke kan ikke nektes uten saklig grunn.

92

NE 04 2016

JUSS & FINANS

Garanti­forsikring har kommet for å bli

Den seneste tiden er det blitt mer vanlig med garantiforsikring i forbindelse med eien­ domstransaksjoner.

Etter at garantiforsikring for alvor ble kjent i det norske transaksjons­ markedet for ett til to år siden, er det skrevet diverse artikler og holdt ­flere ­presentasjoner om temaet. Det er imidlertid først nå, etter at produktet har vært i bruk en stund, at vi kan gi en foreløpig oppsummering av hvordan det

har fungert i praksis og anta noe om den videre utviklingen. Det er også nyttig å lytte til hvordan forsikringsselskapene, som har lang erfaring med produktet fra tradisjonell M&A, oppfatter det norske (eiendoms)transaksjonsmarkedet og ­implementeringen av garantiforsikring.

Garantiforsikring i dag At garantiforsikring har funnet sin plass ved eiendomstransaksjoner, bekreftes blant annet ved at Meglerstandarden har fått sin egen versjon som benyttes når det avtales garantiforsikring. Basisen for stan­ darden er den samme, men det er blant annet gjort enkelte justeringer for å til­ passe kjøpekontrakten til grunnleggende forutsetninger som gjelder ved forsikring.

Vi skal ikke gå inn på de konkrete juste­ ringene her, men nevner eksempelvis at systematikken i ­versjonen for garanti­ forsikring er noe endret for blant annet å hensynta at det kun er de elementer som er inntatt i kjøpe­kontraktens punkt 7 («garantikatalogen») som er dekket av polisen (polisen kan også inneholde unntak fra dekning i forhold til garanti­ katalogen). Som en følge av dette er eksempelvis selgers ansvar for uriktige og mangelfulle opplysninger inntatt i garantikatalogen, fremfor å være en del av punkt 6 (­ selgers ansvar etter kjøps­ loven) og dermed dekket av polisen.

På den annen side er Forsikrings­ selskapene klare på at det ikke gis dekning for forhold som først vil få sin

93

Artikkelforfatterne er advokat og partner Andreas Frislid i Advokatfirma Ræder, Junior underwriter Nikolai I.K. Djupesland i RiskPoint AS og advokat og M&A underwriter Christian B. Kartnes i RiskPoint AS

avklaring frem i tid (forward looking warranties), eksempelvis en garanti for at fordringer som er hensyntatt ved beregningen av kjøpesummen vil kunne inndrives. Nå er dette en del av Selgers skadesløs­holdelse i kontraktens punkt 9 og utenfor polisens dekning. Dette prin­ sippet er også grunnen til at garanti­ forsikring neppe vil kunne tegnes ved de rene forwardkontraktene.

Tegningsprosessen Vårt inntrykk så langt er at etableringen av forsikringen (den såkalte tegnings­ prosessen) har fungert på en god måte.

De fleste forsikringsaktørene er vant med raske prosesser, som det nødvendigvis må bli ved etablering av garantiforsikring

når megler og forsikringsselskap (som hovedregel) kommer inn i sluttfasen av transaksjonen for å gjennomgå en langt på vei ferdigforhandlet kjøpekontrakt og tilhørende Due Dilligence-materiale (DD). Ideelt sett bør forsikringsselskapet involveres så tidlig som mulig i ­prosessen – da blir det langt enklere for selger å strukturere transaksjonen slik at de kommer ut med så lite ansvar som mulig samtidig som kjøper kan tilpasse sin DD-prosess om ønskelig.

Et selvfølgelig element i tegnings­ prosessen (hvor erfaringene så langt viser at det syndes en del) er at datarom med tilhørende spørsmål og svar, samt DD-rap­ porter, må være oversiktlige og lett tilgen­ gelig. Tradisjonelt har kjøper­siden hatt

(relativt) god tid på å gjennomføre nød­ vendige undersøkelser, og det har nok i be­ tydelig grad variert hvordan de ulike «DD fagene» (juridisk, skatt/­avgift, finansiell og teknisk) er ­systematisert og samordnet.

Nå skal forsikringsselskap og rådgivere få oversikt på betydelig kortere tid. Da er det avgjørende at spørsmål/svar og korrespon­ danse relatert til kjøpers u ­ ndersøkelser er oversiktlig og lett tilgengelig.

Det er også på sin plass å minne om at forsikringen er ikke ment som en erstatning for en alminnelig god DD-pro­ sess og inngåelse av kjøpekontrakt på markedsmessige vilkår. Sagt på en annen måte, jo bedre undersøkelser, jo lette­ re blir det også for forsikringsselskapet å vurdere ­risiko og raskt komme med

94

NE 04 2016

JUSS & FINANS

I løpet av 2013 ble garantiforsikringen for alvor re-introdusert til det norske markedet med en annen tilnærming.

t­ ilbake­meldinger tidsnok til å kunne foreta tilpasninger / justeringer uten at dette skal vanskeliggjøre gjennomføringen av transak­ sjonen. Forsikringsselskapene vil nok gjen­ nomgående forvente at kjøpe­kontrakten er i samsvar med markedspraksis og at det ikke gjøres særskilte kommersielle justeringer på grunnlag av at partene har til hensikt å tegne en garantiforsikring, ek­ sempelvis ved at det inntas garantier som man ellers ikke kan forvente eller at det avtales betydelig avvik fra markedsmessige ansvarsbegrensninger. Samtidig ser vi for eksempel at Meglerstandarden med forsik­ ring inneholder langt flere garantier enn kontrakts­malen uten forsikring.

Prosessen med å etablere en ­forsikring vil naturlig nok avhenge av kompleksiteten i den aktuelle transak­ sjonen, fra de «rene» transaksjonene hvor man overdrar én eiendom med én leietaker til de mer sammensatte­ ­transaksjonene med mange eiendommer og et stort antall leietakere med ulik type virksomhet. Det er naturlig at prosessen i det sistnevnte tilfellet - også fra et for­ sikringsperspektiv - blir mer komplisert.

Tegningsprosessen har bidratt til økt bevissthet rundt å kartlegge hvilke

­ ersoner som omfattes av henholdsvis p selgers og kjøpers såkalte «deal team».

Hvilken kunnskap Selger og Kjøper har er ikke lengre bare av betydning for hvilke krav som kan fremmes i henhold til kjøpe­ kontrakten men også hvilke krav Kjøper/ sikrede kan fremme i henhold til ­polisen.

Vi opplever at forsikrings­selskapene har bidratt til økt fokus på dette elemen­ tet, med den følge at forholdet blir mer ­detaljert regulert i kjøpekontrakten.

Forenklet prosess og utvidet bruksområde Da produktet ble kjent i det norske markedet for en stund tilbake, var en av hovedinnvendingene at det var uforholds­ messig kostbart og at tegningsprosessen var alt for omstendelig.

I løpet av 2013 ble garantiforsikringen for alvor re-introdusert til det norske markedet med en annen tilnærming. I dag kan tegningsprosessen gjennomføres på under én uke, og forsikringsselskapene gjør ingen egen due diligence men lener seg på den gjennomgang kjøper har gjort.

I tillegg kan tegningsprosessen gjennom­ føres på norsk.

En annen holdning som vi tror står for fall, er at garantiforsikring utelukkende er

tilpasset de såkalt større transaksjonene (over 250 millioner). Realiteten i dag er at transaksjoner med eiendomsverdi ned mot 100 millioner kroner kan forsikres.

Forutsetningen for at dette skal fungere er at tegningsprosessen blir tilpasset og effektivisert, samtidig som partene er seg bevisst at det gjøres tilstrekkelig godt grunnarbeid for å bidra til at forsikrings­ selskapet får vurdert transaksjonen. Om man skal kikke i krystallkulen spår vi at andelen forsikrede eiendomstransak­ sjoner i området MNOK 100 til MNOK 300 skal betraktelig opp – en trend vi ser allerede i 2016.

Det er mange grunner til at bruk av garantiforsikring øker. Blant de viktigste er at en betydelig andel av markedet er syndikert eiendom (med flere selge­ re), utlendingens inntog i det norske transaksjons­markedet og at mange norske selgere har fått øynene opp for at de kan selge eiendom med svært liten gjen­værende risiko. Det blir spennende å følge utviklingen!

Tekst ANDREAS FRISLID, CHRISTIAN B. KARTNES OG NIKOLAI I.K. DJUPESLAND E-post REDAKSJONEN@NE.NO

Den årlige skatteog avgiftsdagen 2016

Oslo - Bergen - Trondheim Oslo 25. mai i PWC-bygget, Bjørvika 11:40

PROGRAM

Leietakertilpasninger som kostnadsdriver i næringseiendom, 08:00

herunder operasjonell forståelse, konsekvens for eiendoms­

Registrering

verdi og tilhørende problemstillinger.

Velkomst og innledning

Odd-Arne Lande. Avdelingsleder finansiell rådgivning, OBOS Basale AS og Odd-Arne Amundsen, kvalitet-

09:00

og miljøsjef i OBOS Basale AS

Bedre skatt - for omstilling og vekst Tore Vamraak - Statssekretær, Finansdepartementet

Tore Vamraak

12:30 Lunsj

09:40 Hva skjer på skattereformen? Hvilke konsekvenser har den?

13:30

Rentebegrensninger på eiendom.

Eiendom og skatt: Inverstorperspektivet

Lars Helge Aasen, Partner i PwC

Lars Helge Aasen, Partner i PwC

10:40

14:15 Uttaks MVA - våre erfaringer fra bokettersyn Trond Ingebrigsten, Partner i PwC

Pause 11:00

Lars Helge Aasen

Felleskostnader i næringseiendom Wenche Jacobsen, avdelingsleder økonomiavdelingen i OBOS Basale AS

Wenche Jacobsen

Odd-Arne Amundsen

Odd-Arne Lande

Trond Ingebrigtsen

Påmelding: W: nekunnskap.no

E: post@nekunnskap.no

Pris: 4200 kr eks. mva. Faktura sendes.

Frist: 20. mai 2016

96

NE 04 2016

JUSS & FINANS

Fra utbygger til byutvikler - fordeling av planskapte arealverdier

Man får ikke til en vellykket by- og områdeutvikling ved å se på enkelte bygge­ prosjekter isolert.

Byen transformeres og fortettes. Det er for tiden stort fokus på hva som skaper en vellykket by- og områdeutvikling. Det er ­sentralt at det gjøres helhetlige plangrep som sikrer variert arealbruk, gode offentlige rom, liv på gateplan, effektiv infrastruktur mv. Dette løser man ikke ved å se det enkelte byggeprosjekt isolert, men flere prosjekter må ses i sammenheng. Et planområde vil dermed involvere flere utbyggere og det kan oppstå verdiforskyvninger blant disse.

Felles planlegging I plan- og bygningsloven § 11-8 e) er det inntatt en hjemmel for å fastlegge

hensynssoner i kommuneplanen, hvor det kan stilles krav om felles planlegging.

Denne muligheten har blitt benyttet av Oslo kommune i den nye kommune­ planen «Oslo mot 2030 – Smart, trygg og grønn», hvor en rekke utviklingsområder er underlagt krav om felles planlegging.

Kravet om felles planlegging innebærer at kommunen kan avvise et planforslag dersom det ikke dekker et tilstrekkelig stort område. I tillegg er det i kommuneplanen fastsatt krav om områderegulering blant annet for Furuset, Gjersrud-Stensrud, Stubberud, Vækerø og Skøyen. Områderegulering er en reguleringsplan som omfatter et større område enn hver enkelt utbygging (detaljregulering).

Både krav om felles planlegging og områderegulering har som mål at større områder sees under ett, slik at man på overordnet nivå kan avklare gjennom­ gående arealbruk for gaterom, bydelsrom og bebyggelsesstruktur, teknisk-, grønnog sosial infrastruktur og annet innhold som er viktig for en god utvikling. Det er

således tatt kraftfulle grep i kommune­ planen for å sikre en mer helhetlig by­ utvikling.

Flere større felles tiltak Når et større område sees under ett, vil dette medføre at flere og større felles tiltak blir en del av planen. Plassering av offentlige rom, sosial- og teknisk infrastruktur, grønnstruktur mv. vil bli vurdert for området totalt sett. Dette kan medføre en verdiøkning for planområdet sett under ett, men kan slå ulikt ut for de enkelte eiendommene planen omfatter.

Derved oppstår det en forskyvning av planskapte arealverdier.

Fordeling av slike arealverdier kan selvsagt skje frivillig, ved at flere utbyggere avtaler at de skal se et område under ett. Når det foreligger krav om felles planlegging eller områdeplan­ legging, er dette et insitament til å inngå en slik avtale.

Det kan by på visse utfordringer å bli enige om en avtale om fordeling av

97

Artikkelforfatteren er Anne Sofie Bjørkholt. Hun er advokat og partner i advokatfirmaet BA-HR.

­ realer og verdier. Her kan bestemmela sene om «Fordeling av planskapt netto verdi­auke» i den nye jordskifteloven § 3-30 flg. komme til hjelp. Denne loven trådte i kraft 1. januar 2016, så dette er et relativt nytt tilskudd til verktøykassa.

Også den tidligere jordskifteloven inneholdt bestemmelser om «urbant jordskifte», men bestemmelsene ble lite brukt i praksis. Dette skyldes antagelig de mange særvilkårene som var knyttet til bruken av virkemidlene, herunder særlig kravet om at minst 2/3 av eiendommene som representerte 2/3 av arealet måtte stå bak kravet for å kunne kreve en sak.

I den nye jordskifteloven kreves ikke lenger et kvalifisert flertall for å kreve en slik sak avgjort av jordskifteretten. Det er tilstrekkelig at en eier innenfor området krever det.

Et vilkår for å kunne gjennomføre en fordeling av planskapt netto verdiøkning etter jordskifteloven er imidlertid at planmyndigheten, med hjemmel i planog bygningslovens § 12-7 nr. 13 har stilt

krav i reguleringsplanen om fordeling av areal­verdier innenfor planområdet eller en nærmere angitt del av dette. Et slikt krav vil planmyndigheten typisk stille i områder som er underlagt krav om felles planlegging, for derigjennom å gi utbyggerne et verktøy for å kunne omfordele planskapt verdiøkning innad i planområdet. Muligheten er nylig benyttet i områdereguleringsplanen for Gardermoen Næringspark I, som ble vedtatt av kommunestyret i Ullensaker i mars 2016.

Hva skal fordeles?

Det som skal fordeles er differansen ­mellom planskapt verdiøkning og kost­nader knyttet til eventuelle tiltak i jordskifteområdet som følge av ­planen. Formålet med bestemmelsene er at jordskifteretten skal kunne fordele utbyggings­verdien slik at alle grunn­eierne får sin del av den totale utbyggings­ verdien. Dersom en eiendom er avsatt til tomteformål, mens en annen er avsatt til

trafikkareal, internt friareal ­eller l­ ignende kan jordskifteretten fordele verdi­ økningen slik at hver grunneier får sin del av den totale verdiøkningen.

Overføring skal skje fra eiendommer som har en planskapt netto verdiøkning til eiendommer som ikke gir slik verdiøkning. I praksis vil ikke skifteplanen nødvendigvis gå opp. I så fall vil den som har størst andel av en tomt ­kunne kreve denne utlagt til seg, mens de øvrige får oppgjør i penger. Om ingen setter frem krav, vil eiendommen bli et sameie.

Det er viktig for utbyggerne at de er klar over denne muligheten og hvilken konsekvens en slik planbestemmelse har.

Med en slik mulighet tilgjengelig kan det bli enklere å få gjennomført utbygginger som også representerer en helhetlig by­ utvikling.

Tekst ANNE SOFIE BJØRKHOLDT E-post REDAKSJONEN@NE.NO Foto: CF WESENBERG/KOLONIHAEN.NO

Visuell profil og nettside for Angarde www.angarde.no

Vi kan nærings­eiendom Vi forstår hvem du snakker til, hvor og ­hvordan du kan nå dem Uansett om du skal leie ut et lokale, rekruttere nye ­kolleger eller bygge merkevarene dine, så kan vi hjelpe deg.

naringseiendom.no

Hvem vil juble høyest?

Hvilke eiendomsselskaper er best kjent og best likt i Oslo, Bergen, Trondheim og Stavanger?

Se hvor sterkt du stĂĽr i forhold til dine konkurrenter.

eiendomsbarometeret.no

ADVOKATFIRMA

C.J. Hambros plass 2D, 0164 Oslo +47 21 93 10 00 | www.foyentorkildsen.no