Onderzoek belevingswaarde van de huurder / Duurzaamheid binnen

MIRANDA HAAK

ONDERZOEK BELEVINGSWAARDE VAN DE HUURDER

JAQUELINE DE SMET

DUURZAAMHEID BINNEN

INHOUD ONDERZOEK BELEVINGSWAARDE VAN DE HUURDER . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 3 - 9 1. INLEIDING . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .

2. BELEVINGSWAARDE VAN DE HUURDER .

2.1 VERHOUDING PRIJS – KWALITEIT . . . . . .

2.2 RENOVATIE EN HUURVERHOGING . . . . .

2.3 ENERGIENOTA . . . . . . . . . . . . . . . . . . .

3. CONCLUSIES EN AANBEVELINGEN . . . . .

4. TOT SLOT . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .

BIJLAGE: VRAGENLIJST . . . . . . . . . . . . . . . . .

. . . . . . . .

. . . . . . . .

. . . . . . . .

. . . . . . . .

. . . . . . . .

. . . . . . . .

. . . . . . . .

. . . . . . . .

. . . . . . . .

. . . . . . . .

. . . . . . . .

. . . . . . . .

. . . . . . . .

. . . . . . . .

. . . . . . . .

. . . . . . . .

. . . . . . . .

. . . . . . . .

. . . . . . . .

. . . . . . . .

. . . . . . . .

. . . . . . . .

. . . . . . . .

. . . . . . . .

. . . . . . . .

. . . . . . . .

. . . . . . . .

3 4 4 5 6 7 8 9

DUURZAAMHEID BINNEN . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 11 - 15

2

ONDERZOEK BELEVINGSWAARDE VAN DE HUURDER

1. INLEIDING Het project Krot of Kans heeft in Axel een huis Duurzaam opgezet. Met behulp van visies wordt er geanalyseerd wat de mogelijkheden zijn met duurzame materialen en hoe we een woning duurzaam kunnen maken en wat daar voor nodig is.

Voor Margrietstraat 49 ben ik gevraagd te onderzoeken hoe de belevingswaarde van de huurder is met betrekking tot zijn woning.

Woongoed Zeeuws-Vlaanderen (Woongoed) wil hiermee kijken of hun huurders bereid zijn mee te werken aan een renovatie en dit ook noodzakelijk vinden.

Aangezien deze woningen dateren uit de jaren 60, wil Woongoed weten wat de integrale woonlasten zijn. Is een renovatie dan wel noodzakelijk?

Hoe ben ik te werk gegaan?

Op verschillende tijdstippen ben ik eens door de wijk gelopen. Het is een vrij rustige buurt met nog wat groen en mooie uitzichten. Dit laatste in de Margriet,en Marijkestraat. Dit gaf het volgende beeld van de bevolkingssamenstelling, de sociale cohesie en de leefbaarheid in deze wijk: • bepaalde straten worden voornamelijk bewoond door allochtonen; • kinderen leven voornamelijk op straat; • opvallend is dat als je in contact probeert te komen met bewoners, de vrouwen vaak geen Nederlands spreken; • er wonen ook alleenstaanden en gescheiden mensen, al dan niet met kinderen; • in de Marijkestaat wonen ook ouderen. Sommigen zijn al vanaf het begin huurder.

Zij kunnen veel vertellen over de ontwikkeling van de wijk door de jaren heen.

Wat is me opgevallen?

Het eerste stuk, vanaf de Singelweg de Marijkestraat in, wordt door trouwe huurders bewoond. Sommigen wonen hier al meer dan 35 jaar. Enkelen zijn zelfs nog de eerste huurders en vertellen uitgebreid over hoe het vroeger was en over wat er in al die tijd door Woongoed is gedaan aan het woningbestand.

Op de volgende pagina’s zal ik kort verslag doen van mijn waarnemingen en bevindingen. In hoofdstuk 2 beschrijf ik de belevingswaarde en de knelpunten met betrekking tot de woning. Hier geef ik tevens een indruk over hoe de huurder tegenover een renovatie staat en of daar een huurverhoging tegenover mag staan.

Tenslotte bespreek ik in algemene termen de energienota’s van de huurders.

Op grond van mijn waarnemingen en bevindingen trek ik in hoofdstuk 3 een aantal conclusies en geef ik een aantal voorstellen c.q. adviezen.

Hoofdstuk 4 is de afsluiting van dit rapport.

3

ONDERZOEK BELEVINGSWAARDE VAN DE HUURDER

2. BELEVINGSWAARDE VAN DE HUURDER 2.1 VERHOUDING PRIJS – KWALITEIT Over het algemeen zijn de meeste huurders zeer tevreden over de prijs – kwaliteit verhouding. Diegenen die van voor 2007 een soortgelijke woning als de Margrietstraat huren, betalen een huur (exclusief huursubsidie) van € 320 tot € 340 per maand. De huurders zijn zich er van bewust dat deze bedragen niet realistisch zijn als er nu gehuurd zou moeten worden. Huurders van na 2007 betalen circa € 100 meer aan huur.

Opvallend is dat in deze wijk niet iedere woning is voorzien van een cv-installatie maar regelmatig wordt verwarmd door een gaskachel. De zolder is niet altijd bereikbaar met een vlizotrap. Er zijn woningen met een aanbouw. De tuinen zijn prima wat oppervlakte betreft.

Binnen in de woningen is de indeling divers. Er zijn nog veel woningen met inbouwkasten boven. Tevens zijn er bij veel woningen de haard en schouw nog aanwezig. Bij sommigen is de deur van de kamer naar de keuken dicht, terwijl bij anderen ook een deur of inbouwkast in de keuken is.

Punten die ik mee krijg van de huurders zijn: - thermostaten zijn erg verouderd. Deze zijn echt wel toe aan vervanging. Voor de huurder zou het fijn zijn om de energienota te kunnen verlagen door een klokthermostaat; - geen cv-installatie: - door de houten vloeren zijn het gehorige woningen; - door de steensbouwmuur is het ook gehorig richting de buren; - geen vlizotrap; - sommige raamdelen bestaan uit enkel glas; - de hal en keuken zijn erg koude delen van de woning zijn. In vergelijking met de temperatuur in de woonkamer kan het verschil oplopen tot 6 graden; - vochtplekken in de douche.

Een deel van de huurders heeft zelf al veel aan de woning gedaan. Plafonds zijn al vervangen en de schoorsteen met schouw is verwijderd. Sommige huurders hadden zelf een vlizotrap geplaatst. Hier komt dan wel de vraag naar boven of deze kosten voor de huurder zijn of had Woongoed hier ook een rol in kunnen spelen? Tot een paar jaar geleden gingen sommige huurders zelf naar het magazijn van Woongoed, haalden daar de benodigde materialen en zorgden zelf voor de aanpassing. Bij deze mensen merkte ik een grote tevredenheid over hun woning. Zij hebben zelf

4

het wooncomfort vaak al vergroot. Voor Woongoed lijken mij dit correcte huurders, want zij dragen zorg voor de huurwoning.

Bij de vraag of er al eens een renovatie heeft plaatsgevonden, wisten sommigen mij te vertellen dat er al een keer spouwisolatie is toegepast. Veel vertrouwen was hier niet in, bemerkte ik. “Dat is al naar beneden gezakt hoor! Geldverspilling!”, kreeg ik te horen.

Het dubbelglas is ook een keuze geweest die de huurder heeft kunnen maken.

Verder zijn de woningen niet geïsoleerd.

Het andere deel van de huurders vindt het prima dat de huur betrekkelijk laag is. Als er wat kapot gaat bellen ze gewoon. Als je binnen kijkt zijn de muren afgebladderd en op de kozijnen zit weinig tot geen verf. “Ik ga niet te veel investeren, hoor.

Het is een huurhuis! Ik ga Woongoed niet sponsoren! En heb het geld ook niet.”

Opvallend is dat ik bij de tevreden mensen ook alleenstaande moeders tegen kwam, die het financieel niet breed hebben, maar met weinig middelen er een leuk huis van hebben gemaakt.

Een licht gevoel van onrechtvaardigheid komt bij mij wel om de hoek kijken. Mensen die zoveel zelf hebben gedaan – en loyale klanten zijn van Woongoed– willen bijvoorbeeld de deur van de kamer naar de keuken dicht hebben, maar zij vinden de kosten te hoog. Als er dan verderop in de straat iemand de woning verlaat, wordt de deur al standaard dicht gezet. “Zouden ze dat dan bij ons ook niet eens kunnen doen?” is vraag van een man die de woning al 30 jaar huurt.

Woongoed kan bijvoorbeeld een lijst maken met een aantal van bovengenoemde punten en de huurder laten kiezen. Een à la carte lijst! Velen zijn bereid hier zelfs een financiële bijdrage aan te leveren. En op deze manier wordt er goodwill gekweekt bij de huurder door Woongoed.

2.2 RENOVATIE EN HUURVERHOGING De meeste huurders zitten niet op een renovatie te wachten. Ze hebben geen zin om in de troep te zitten. Alles is nu zo netjes. Ze zijn tevreden zoals het nu is. Veel huurders vinden de lage huur prima en zijn tevreden over hun energienota. Mocht deze lager worden, dan geeft dat zeker geen doorslag.

Of er een huurverhoging tegenover mag staan…? Als het om enkele euro’s zou

5

ONDERZOEK BELEVINGSWAARDE VAN DE HUURDER

gaan, wil men er nog wel eens over nadenken maar liever geen verhoging. De lage huur speelt bij velen een belangrijke rol.

2.3 ENERGIENOTA Het is uiteraard een beetje gissen waarom bij de ene huurder de energienota een stuk hoger is dan bij de ander. Hebben ze een wasdroger, vaatwasser of zonnebank?

Hoe is de levensstijl van de mensen?

De gemiddelde energienota bedraagt circa € 130. Sommigen zitten daar net onder en anderen hebben een nota van € 160. De integrale woonlasten komen gemiddeld op € 475.

Het is voor mij dan ook zeer begrijpelijk dat veel mensen tevreden zijn in de huidige situatie. Gemiddeld is een huurder voor huur en energie samen € 450 tot € 500 kwijt. Is er dan een ‘sense of urgency’ voor een renovatie?

6

3. CONCLUSIES EN AANBEVELINGEN Mijn conclusie is dat de huurders in deze buurt over het algemeen tevreden zijn over zowel hun woning als hun energienota.

Helaas zorgen de vele allochtone bewoners wel voor onrust in de buurt. Met name de ouderen voelen zich in de avond niet veilig meer op straat.

Met betrekking tot de woningen lijkt het mij verstandig om de huurders door middel van een à la carte lijst in de gelegenheid te stellen het wooncomfort te vergroten.

Denk hierbij aan het dichtzetten van een deur van de kamer naar de keuken, het verwijderen van inbouwkasten om zo de slaapkamers te vergroten en/of het verwijderen van de schouw en de schoorsteen. Deze veranderingen vergroten de leefruimte.

De zolder zou zeker geïsoleerd mogen worden en, indien niet aanwezig, voorzien worden van een vlizotrap.

Mogelijk kan er voorlichting gegeven worden aan de huurders om zo schimmel- en vochtplekken te voorkomen.

Het aanbrengen van een standaard verfkleur op alle woningen zal voor een uniforme en rustige uitstraling zorgen.

Een huurder heeft een vervelend gevoel over het dichtzetten van de woonkamer/ keukendeur. Zelf wil hij dit erg graag maar hij heeft er gewoon de financiële middelen niet voor. Dit gevoel valt zeker weg te nemen. Woongoed kan hier, eventueel tegen een kleine bijdrage, het voortouw innemen. Zo laat Woongoed zien mee te denken met de huurder en er zal zeker begrip zijn als dit wordt uitgelegd dat de kosten niet altijd voor rekening van Woongoed kunnen komen.

Mogelijk kan er met een puntensysteem worden gewerkt waar bijvoorbeeld een bonus aan wordt gekoppeld. Een jaarlijkse controle door Woongoed waarin kort verslag wordt gedaan in wat voor staat de woning verkeert. Huurders waarvan de woning zich in goede staat bevindt krijgen aan het einde van het jaar een bonus. Zo worden huurders gestimuleerd om zorg te dragen voor hun woning en worden zij uiteindelijk beloond voor deze zorg. Woongoed onderhoudt op deze manier ook contact met de huurder wat als positief ervaren kan worden. De wijk verpaupert en dat is jammer.

Hopelijk kan dit, mede door een goede stimulering, tegen worden gegaan.

7

ONDERZOEK BELEVINGSWAARDE VAN DE HUURDER

4. TOT SLOT Het was voor mij een enorm leuke uitdaging om te ontdekken wat er bij mensen speelt.

Sommige mensen vertellen heel hun levensverhaal en anderen hebben weinig interesse in het project.

Het leverde ook leuke discussies op. “Waarom moeten er mooie vloeren verwijderd worden bij het verlaten van de woning? Het is toch beter deze in een keurige staat door te verhuren?”

De ochtenden die ik samen met Jacqueline, zij is interieurvormgeefster, in de woning aan de Margrietstraat was, gaven ons beiden weer ideeën en stof tot nadenken. Zij keek creactief naar de woning van de huurder, terwijl ik onderzocht waarom de huurder verbeteringen wilde toepassen.

Hoe verschillend kunnen mensen zijn en hoe anders kunnen ze denken. De een is tevreden met iets kleins en bij de ander moet het een stuk groter! Laat de keus bij de huurder!

De onderlinge contacten met de mensen die meewerkten aan dit project heb ik als zeer prettig ervaren. Mijn dank dat ik een bijdrage mocht leveren aan dit leuke project en dit team!

Ik hoop dat ik met mijn aandeel in het project een bijdrage kan leveren aan een verbetering in de leefbaarheid van de woning en een goede relatie tussen Woongoed en haar huurders.

Miranda Haak

8

BIJLAGE: VRAGENLIJST Doel: het in inzichtelijk maken voor zowel Woongoed Zeeuws-Vlaanderen als de huurder wat de voordelen kunnen zijn van een duurzame woning.

Belang voor Woongoed Zeeuws-Vlaanderen: • Beter inzicht in wat de huurder zou willen en belangrijk vindt.

• Waar zitten knelpunten bij de woningen en hoe zijn deze ontstaan. (Slecht onderhoud, • lange leegstand) • Waar is een huurder toe bereid en wat is de eigen inbreng?

• Mogelijke huursverhoging • Op wat voor manier en binnen welk tijdsbestek kunnen we binnen het budget duurzaam • renoveren.

• Woongoed levert een positieve bijdrage aan het mileu.

Belangrijk is te weten wat de visie van woongoed is en waar wil Woongoed over 5 jaar staan.

Welke doelen willen zij in het renoveren van hun woningbestand behalen?

Hoeveel woningen in het huurbestand hebben een e-f-g label?

Belang voor de huurders van Woongoed Zeeuws-Vlaanderen: • Het woonconfort wordt aanzienlijk verbeterd en groter.

• Lagere energierekening.

• Huurder levert een positieve bijdrage aan het mileu.

Informatie die belangrijk is om het dit project tot een succes te maken: Wat voor mensen wonen er in deze buurt. Hebben we te maken met allochtonen, ouderen jonge gezinnen of alleenstaanden. Deze informatie kan Woongoed ons verstrekken.

Op welke manier kunnen we het beste communiceren met de huurders? Gedacht wordt aan een flyer, bewonersbijeenkomst, intervieuws en 1 op 1 gesprekken met de huurders.

De huurders met elkaar in contact brengen en zorgen dat het project gaat leven onder de huurders. Een goede feedback zal het belang van Woongoed zeker ten goede komen om doelen te realiseren.

Via een enquête kunnen we informatie van de huurder verkrijgen: • Voldoet de woning aan de eisen van de huurder?

• Wat zijn de maandelijkse kosten van de energierekening • Is men tevreden over dit maandelijkse bedrag?

• Mag er een huurverhoging komen als de woning geïsoleerd wordt?

• Blijft de huurder huren? Reden?

• Wat kunnen knelpunten zijn voor de huurder als de woning wordt geisoleerd?

Mogelijk kan er met een bedrijf als Heros Sluiskil worden gesproken over mogelijke middelen.

Zij zijn zelfs in staat om van bodemassen tegels te maken. Heros is een Zeeuws bedrijf en gezien de vergrijzing waar over wordt gesproken lijkt het mij dat we handen in elkaar moeten slaan!

9

DUURZAAMHEID BINNEN

DUURZAAMHEID BINNEN

DUURZAAMHEID BINNEN

KROTofKANS-reeks nummer 18 ©2012

ISBN:

978-90-6354-163-7 Vormgeving:

JAQUELINE DE SMET / MARTIEN LUTEIJN WWW.KROTOFKANS.NL