KLUSKANSEN van Krimp inOostburg enZeeuws-Vlaanderen

INEKE HULSHOF

KLUSKANSEN VAN KRIMP IN OOSTBURG EN ZEEUWS-VLAANDEREN

INHOUD Inleiding . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .

Dromen op vier pijlers . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .

Slow . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .

Schatgraven . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .

Bottom-up . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .

Up-cycling . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .

Oostburg . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .

Bouwplannen . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .

Huurwoningen . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .

Klushuizenconcept . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .

Kluskansen . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .

Zandstraat 17 . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .

Van Ostadestraat . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .

Noordwal 5 . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .

Van droom naar plan . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .

Opbouwen in plaats van afbreken . . . . . . . . . .

De markt komt in beweging . . . . . . . . . . . . . . .

Opbrengst voor de gemeente en de corporatie Huur en samenwerking . . . . . . . . . . . . . . . . . .

Van plan tot realisatie . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .

Subsidie en begeleiding . . . . . . . . . . . . . . . . . .

Borging van duurzaamheid . . . . . . . . . . . . . . .

Buren hebben eerste keus . . . . . . . . . . . . . . . .

Verkoop eerste Klushuizen . . . . . . . . . . . . . . . . . .

Callendfelsstraat 35 . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .

Kroonwijksingel 21 en Kotkastraat 8 . . . . . . . .

Nawoord . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .

2

. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .

. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .

. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .

. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .

. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .

. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .

. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .

. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .

. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .

. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .

. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .

. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .

. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .

. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .

. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .

. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .

. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .

. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .

. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .

. . . 3 . . . 4 . . . 4 . . . 4 . . . 5 . . . 6 . . . 7 . . . 7 . . . 8 . . . 8 . . . 9 . . . 9 . . 10 . . 11 . . 13 . . 13 . . 13 . . . 13 . . 14 . . 15 . . 15 . . 15 . . 15 . . 16 . . 16 . . 17 . . 18

INLEIDING In de herfstvakantie van 2011 was ik vijf dagen bewoner van Noordwal 5 in Oostburg, gemeente Sluis op Zeeuws-Vlaanderen. De gemeente en het Centrum voor Beeldende Kunsten, vormgeving en architectuur Zeeland (CBK) hadden mij uitgenodigd omdat Oostburg een krimpende gemeenschap is. Zij kenden mij van een workshop over krimpproblemen in Zeeland en wisten dat ik met mijn bureau Hulshof Architecten het concept Klushuizen heb geĂŻntroduceerd in Rotterdam [www. hulshof-architecten.nl]. Met het plan Aantrekkelijk Oostburg wilde de gemeente de krimp aanpakken met op dat moment nog het slopen van ongeveer honderdvijftig woningen. Ik kreeg de mogelijkheid om een experiment op te zetten met panden die lang leegstaan. De grote kans van dit soort krimp is dat er meer ruimte komt, zowel openbaar, als privĂŠ.

Na ruim een jaar heeft mijn verblijf geleid tot de pilot Klushuizen, waarmee de gemeente en de woningcorporatie Woongoed Zeeuws-Vlaanderen (ZV) begin 2013 de verkoop van drie panden vrijgeven.

3

DROMEN OP VIER PIJLERS In dit boekje wil ik de concrete kansen voor Oostburg verkennen en mijn droom delen. Ik baseer mij daarbij op de vier pijlers van de filosofie van Hulshof Architecten: slow, schatgraven, bottom-up en up-cycling. Met deze aanpak worden de huizen in Oostburg van hogere kwaliteit en duurzamer, zodat ze nieuwe doelgroepen aantrekken. De Noordwal 5 lijkt mij een buitenkans en ligt bovendien in de leukste straat van Oostburg. Al op mijn eerste middag in de zon van Oostburg ontstond een prachtige droom: Kluskansen van Krimp.

Slow Om te beginnen kijk ik niet naar de hele gemeente Sluis of de honderdvijftig te slopen panden, maar verblijf ik een kleine week in dat ene pand op de Noordwal om de gemeenschap Oostburg te ontdekken. Het zal uiteindelijk meer dan een jaar kosten, voordat het eerste huis wordt aangepakt.

Schatgraven Voor ik met dromen begin, wil ik weten wat er al voor schatten aanwezig zijn in Oostburg. Het stadje vervult een belangrijke rol voor de omliggende gemeenschappen, maar in deze herfstvakantie is het erg stil in de straat en zelfs in het hele stadje, hoewel er op sommige plekken druk wordt verbouwd en zelfs nieuw gebouwd. Leegstand in het winkelgebied laat zien dat er wel ernstige problemen zijn, hoewel er verrassend veel winkels zijn in vergelijking met bijvoorbeeld Pernis in het krimpende Rotterdam-Zuid, waar het voorzieningenniveau aanzienlijk lager ligt.

Oostburg heeft een unieke kern met architectuur uit de wederopbouw na de oorlog. De Rijksdienst voor het Cultureel Erfgoed (ministerie van Onderwijs, Cultuur en Wetenschap) maakt zich sterk voor behoud van archeologische waarden door ontwikkeling en wil het deels onzichtbare archeologisch-historische landschap kennen, waarderen, behouden, zichtbaar maken en beheren. Vanuit zijn cultuurhistorisch perspectief noemt de dienst het centrum van Oostburg waardevolle wederopbouw. De gemeente en de Rijksdienst willen de ontwikkeling stimuleren door kansrijke voorbeelden te geven, liever dan nieuwe regels te formuleren.

De kaart (oorlogschade en wederopbouw) laat zien waar de vooroorlogse historische bebouwing nog te vinden is. Vooral de woningen rond het Vestje en de Kroonwijksingel in een waaiervorm maken de wederopbouw stedenbouwkundig zichtbaar, zoals de Finlandhuizen die rond het bolwerk zijn aangelegd met hout dat Finland destijds heeft geschonken.

4

Bij de noordelijke ingang van het stadje staat ook een prachtige watertoren te koop en het voormalige KPN-gebouw is nog een kans voor een Klusgroep. Het pand ligt op een prachtige locatie tussen de Finlandhuizen op het oude Bolwerk met veel ruimte eromheen en het staat bijna leeg!

Oorlogschade en wederopbouw

Bottom-up Omdat ik zelf een paar dagen in Oostburg woon, kijk ik door de ogen van de bewoner. Ik zoek naar wat er leeft en het gevoel dat ik krijg als ik praat met mensen op straat. Onvermijdelijk is dan een rondje in de buurt. De structuur van het centrum, de verkeerssituatie en de verhouding openbare ruimte en privĂŠruimte bieden veel kansen voor verbetering, al is het zeker niet slecht. Opvallend zijn de garageboxen die onhandig zijn geplaatst. Ook ontmoet ik een man die in Oostburg is opgegroeid en al het initiatief heeft genomen hier een verouderd huis te kopen en zelf helemaal op te knappen.

Ik vind het goedkoopste huis van Oostburg dat te koop staat in de Zandstraat en dat is echt een krot. Een uitdaging om daar een mooi plan voor te bedenken! Bij

5

de makelaar vergelijk ik het huis met het overige koopaanbod. Met de makelaar, een bewonersbegeleider die ik tegenkom op straat en de klusser hebben we vrijdagmiddag een goed gesprek op de Noordwal 5. Daardoor krijg ik idee dat er potentie is voor het concept van Klushuizen. De makelaars vinden dat de woningen nog veel meer waard zijn dan ik ze voorreken.

Up-cycling Up-cycling is hergebruik van panden en materialen om tot een hogere kwaliteit te komen, bijvoorbeeld hergebruik van sloopmateriaal, het verbeteren van huizen in plaats van sloop, of verdunning: minder bebouwing en meer ruimte. Up-cycling vergt deskundige begeleiding van een bouwkundige of architect. In het concept van de Klushuizen betaalt de verkopende partij dit advies en verhoogt de verkoopprijs met bijvoorbeeld â‚Ź 5.000. Daarmee is de up-cycling beter geborgd dan wanneer dit op rekening van de aankopende partij komt.

Er staat nog veel meer leeg in de buurt, bijvoorbeeld aan de Van Ostadestraat.

Daar zie ik kansen voor verdunning, niet door sloop maar door samenvoeging.

Mogelijk kan Woongoed ZV deze woningen te koop aanbieden in plaats van deze als huurwoningen te houden. Om de kosten te berekenen is meer informatie nodig over de technische staat en de woonoppervlaktes. Als de gemeente in het kader van Aantrekkelijk Oostburg hier subsidie voor beschikbaar stelt, kunnen kopers er tweekappers van te maken en zo ruimte maken voor uitbreidingen op de begane grond en parkeren op eigen terrein. Dat is dan nog een mogelijkheid voor Klushuizen.

Wederopbouw architectuur in het centrum

6

Luchtfoto van de buurt en het onderzochte gebied

OOSTBURG Voor een compleet beeld van Oostburg moet ik melden dat er bouwplannen zijn op locaties die door sloop zijn vrij gekomen in het centrum en dat er een tekort aan huurwoningen is. Een vreemde situatie in een krimpgemeente, die voortkomt uit oude plannen.

Bouwplannen In de Burgemeester van Houtestraat staan twee woningen te koop, terwijl de gemeente daar al een tijd heeft aangekondigd dat deze woningen op de sloopnominatie staan vanwege een bouwplan. Het bouwbord ter plaatse maakt dat niet duidelijk.

Het terrein eromheen blijkt al een tijd braak te liggen, de hekken zijn inmiddels verwijderd en er is gras ingezaaid. Tijdens mijn verblijf in Oostburg in oktober 2011 vind ik op de site van de gemeente dat het bouwplan op deze locatie, De Burght, al is aangepast. Eerst zou er 300 m2 detailhandel komen met 69 wooneenheden in zeven verdiepingen. Dit is veranderd door de wooneenheden te verspreiden ‘over ontwikkellocaties boven de supermarkt aan de Langestraat, boven winkels aan de Markt en elders in Oostburg.’ Ook de geplande zorgwoningen wil men niet meer in

7

hoogbouw uitvoeren, maar inpassen in de plannen van Aantrekkelijk Oostburg in drie, hooguit vier bouwlagen. Hierbij staat de kwaliteit van wonen en zorg voorop.

Het woonzorgcentrum op de locatie De Burght was van de baan. Inmiddels wordt er een heel nieuw plan ontwikkeld.

Huurwoningen In mijn gesprekken met makelaars hoor ik steeds over het tekort aan huurwoningen.

In het plan Aantrekkelijk Oostburg staat dat de gemeente en de corporatie een groot aantal huurpanden gaat opkopen en slopen. Daarom is er een verhuurstop afgekondigd met als resultaat dat er wel veel woningen leegstaan, maar niets te huur staat.

KLUSHUIZENCONCEPT De banken veronderstellen dat de gemiddelde woning in Nederland de komende jaren nog twintig tot dertig procent in prijs gaat dalen, voordat die terug is bij de werkelijke waarde. In Zeeuws-Vlaanderen valt dat relatief mee, maar de klushuizen in Rotterdam worden nu voor de helft van de marktwaarde aangeboden. De exorbitante stijging van huizenprijzen de laatste jaren is niet gelijk opgegaan met de economische waardevermeerdering en daar plukken we nu de zure vruchten van.

Terwijl we juist nu moeten investeren in duurzaamheid en de bestaande woningen heel goed kunnen up-cyclen naar het niveau van een nieuwbouwwoning, zodat die nog zeker dertig jaar woongenot kunnen bieden.

Het principe van het Klushuizenconcept is dat de verkoopprijs is gebaseerd op de raming van de verbouw- en opknapkosten. Vervolgens wordt de eindwaarde getaxeerd. Het verschil tussen de te maken investering en de eindwaarde is de residuele verkoopprijs. Voor de Klushuizen is deze methode door het Rijk sinds december 2012 toegestaan bij voormalig sociale huurwoningen. Er mag tien procent van worden afgeweken. De haalbaarheid voor Woongoed ZV is dus afhankelijk van de boekwaarde van de woningen, niet van de zogenaamde markwaarde. De financiering die een kluskoper nodig heeft is circa twintig procent lager dan de reguliere prijs. De klusser zal die twintig procent besparen door het zelf inkopen van materiaal en zelfwerk. Zelfwerk is niet alleen het zelf uitvoeren van bouwkundig werk; veel klussers besparen door zelf de coรถrdinatie op te pakken en onderdelen slim uit te besteden. Wie alles zelf uitvoert, bespaart nog meer. De verkoper stelt randvoorwaarden voor de investering, zodat de koper gegarandeerd de woning hoogwaardig verbouwt en afwerkt.

8

KLUSKANSEN Omdat ik conform de insteek van de Rijksdienst voor het Cultureel Erfgoed geloof in aansprekende voorbeelden, maak ik vast wat berekeningen om de gemeente en de Woongroep ZV een beeld te geven. Onderstaande cijfers moeten nog worden nagerekend, de taxaties zijn van mijzelf. Ze zijn in elk geval al aanleiding voor een debat met de lokale makelaars in het voorjaar van 2012. Zij hadden op dat moment veel hogere verkoopprijzen in gedachten.

Al dromend bedenk ik dat het materiaal uit de te slopen huizen heel goed ingezet kan worden voor het verbeteren van de Klushuizen. Er zit vast nog van alles in: sanitair, tegels, stofjes en schroten en wie weet nog andere schatten. Een prachtig voorbeeld van up-cycling. Aan de buitenkant is het mogelijk een heel andere gevel om het huis te bouwen, waarmee het dan meteen goed geïsoleerd is.

Zandstraat 17 Het krot is ernstig verwaarloosd en staat op een heel klein perceel van 92 m2. Het is niet geïsoleerd, het dak is slecht, het interieur is verouderd en er is geen cv. Het belendende pand is door de eigenaren opgeknapt met uitzondering van het dak. De vraagprijs van € 62.000 zakte later tot € 47.500 en dat is de laagste prijs die ik in Oostburg kon vinden. Maar als ik uitreken wat er nodig is om er een goede woning van te maken, is de prijs nog te hoog.

Opknapkosten klusser

€ 80.000

Reguliere renovatiekosten

€ 110.000

Taxatie na renovatie

€ 110.000

9

Kansen: • Met de eigenaren het hele bouwblok herstructureren, • Dit pand slopen en de grond aan de buren te verkopen voor bijvoorbeeld € 150 per vierkante meter, totaal € 13.800, • Voor renovatie is € 30.000 een maximale verkoopprijs op basis van mijn berekeningen.

Van Ostadestraat In het verslag van de informatieavonden van Aantrekkelijk Oostburg van januari 2011 staat dat deze leegstaande woningen van Woongoed Zeeuws-Vlaanderen in december 2011 gesloopt zullen worden. De Van Ostadestraat 5 staat echter voor € 110.000 in de lokale krant te koop. Vergelijkbare panden die te koop staan, kosten € 99.000 en in een straat met een sloopaankondiging € 88.000.

Opknapkosten klusser

€ 70.000

Reguliere renovatiekosten bij aanpak van de hele rij

€ 80.000

Taxatie na renovatie

€ 120.000

Kansen: • Voor renovatie is de verkoopwaarde € 45.000 tot € 55.000, • Sloop één per drie woningen, daardoor ontstaan tweekappers, taxatiewaarde na renovatie is dan € 155.000 of meer inclusief extra grond en parkeerplaats op erf, • Geef vrije kavels uit met een kavelpaspoort voor eigen bouw.

10

Noordwal 5

De Noordwal lijkt mij de leukste straat van Oostburg: opgeknapte huizen, actieve bewoners en dicht bij de winkels, het centrum en andere voorzieningen. De straat is vooral bebouwd met tweekappers die steeds door een brandgang zijn gescheiden.

De huizen stammen uit de jaren ‘30 van de vorige eeuw. In sfeer is er eenheid, in detail is geen huis hetzelfde. Er is vooral bestemmingsverkeer; het is er niet druk.

De Noordwal 5 zelf heeft een achtertuin en daarachter ligt nog een braakliggend landje.

Opknapkosten klusser

€ 70.000

Reguliere renovatiekosten bij aanpak van de hele rij

€ 96.000

Taxatie na renovatie

€ 140.000

Kansen: • Voor renovatie is de verkoopwaarde ongeveer € 60.000, • Koop het landje erachter erbij en creëer een aanbouw op de begane grond.

Met een beetje fantasie kan een klusser op nummer 5 een klein paleisje bouwen, de buren hebben dat al gedaan voor hún huis.

11

Huurwoning naast particulier, klushulp gewenst

Leegstand en bedrijfsverhuur?

De Finlandhuizen

12

VAN DROOM NAAR PLAN Het is nog steeds heel rustig in Oostburg in het voorjaar van 2012. Het verleden is indrukwekkend aanwezig: de wederopbouw na de oorlog met hulp van vooral Finland is bijna overal zichtbaar. Een bezoek aan de Finse huizen ruim drie maanden na mijn week in het zogenaamde krot, laat zien dat deze huizen echt kansen bieden voor klussers. In Oostburg zijn die zeker te vinden, weet ik van mijn eerste bezoek.

Ik droom erover om de kleine Finse huizen samen te voegen, zodat ze behoorlijke slaapkamers krijgen en er een mooie tuin ontstaat. We gaan het nog onderzoeken.

Opbouwen in plaats van afbreken Er is sinds de informatiebijeenkomsten in januari 2011 veel veranderd aan de inzichten van de gemeente en het project Aantrekkelijk Oostburg. De sloop van de honderdvijftig woningen is teruggedraaid, alleen de ongeveer twintig woningen aan de Van Ostadestraat in de buurt van de Finlandhuizen aan de rand van Oostburg worden nu nog gesloopt. Mijn voorbeelden hebben in elk geval geleid tot het besluit om drie panden tot Klushuizen te bestempelen. Omdat het samenvoegen van huizen erg kostbaar wordt als een klusser twee panden ineens moet aankopen, is voorgesteld de buren de eerste keus te geven. Zij kopen dan ĂŠĂŠn pand aan en verdubbelen daarmee hun eigen woonoppervlak. De gemeente en Woongoed ZV kiezen voor de pilot huizen met een hoge prioriteit voor de verkoop vanwege hun ligging en de omgeving.

De markt komt in beweging De gemeente zal, net zoals Rotterdam, flink moeten afwaarderen om op de residuele waarde te komen. Het onverbeterd verkopen van de woningen conform marktwaarde leidt tot zulke hoge prijzen, dat de kopers zeker niet meer zullen investeren in de duurzaamheid van de woning. Met het concept van Klushuizen genereert zij toch meer opbrengst dan met het oorspronkelijke sloopvoornemen en voegt ze veel sneller iets toe aan de lokale economie en de woonomgeving. In samenhang met het project Aantrekkelijk Oostburg ontwikkelen we op die manier een innovatieve impuls voor de woningmarkt in de omgeving. Diverse woningtypes uit de wederopbouwperiode in bezit van de gemeente en Woongoed ZV hebben we onderzocht op de mogelijkheden voor woningverbetering, uitbreiding of samenvoeging. Een jaar na mijn eerste verblijf in Oostburg aan de Noordwal staan dezelfde huizen nog steeds te koop en wordt mijn alternatief al aantrekkelijker.

Voor alle woningtypen van Woongoed die ik heb bestudeerd, levert de investering een woning op die goed te verkopen is.

Opbrengst voor de gemeente en de corporatie Als aanvulling op het Bouwbesluit voor de bestaande bouw, heb ik met de gemeente

13

en Woongoed ZV een Programma van Eisen speciaal voor de Klushuizen in Oostburg opgesteld. De gemeente biedt bovendien een lening met zeer lage rente en een handboek voor de klussers. Met het Programma van Eisen is het beoogde uitvoeringsniveau gewaarborgd voor de duurzame doelstellingen op het gebied van energiezuinigheid (label A), technische uitvoering en esthetische kwaliteiten.

Het doel is een handhavingstermijn van tenminste dertig jaar te realiseren. Om speculatie te voorkomen legt de gemeente een verplichting op voor zelfbewoning van tenminste drie jaar.

Huur en samenwerking Voor drie of meer aaneengesloten woningen is een groepsgewijze aanpak (een soort collectief particulier opdrachtgeverschap) een optie; door het samenwerken van kopers kunnen zij nog meer besparen op proces- en bouwkosten. Met ketenintegratie verloopt het proces ook soepel. Ketenintegratie houdt in dat alle deelnemers in het proces, inclusief de toekomstige bewoner, een rol krijgen. Zij pakken de verbouw gezamenlijk en ge誰ntegreerd op. Aannemers hebben de neiging om alles gespecialiseerd uit te besteden, waardoor bijvoorbeeld de loodgieter en de timmerman langs elkaar heen werken. Ketenintegratie simuleert het hele proces in een planningssessie met alle betrokkenen en leidt tot optimale afstemming.

Omdat er in Oostburg eind 2012 nog steeds een wachtlijst voor huurwoningen is, kan voor Woongoed ZV behalve kluskoop ook klushuur een ontwikkelmethode zijn. Hierbij kan de aannemer, ook met ketenintegratie, op grotere schaal de ingrepen aan het casco uitvoeren. Voor de huurders bestaat er de mogelijkheid om voorzieningen zelf aan te brengen voor de komende tien jaar. Deze verhoogde bewonersparticipatie levert een duurzamer resultaat voor de buurt en de bewoner.

Het Vestje, de Kroonwijksingel en de watertoren

14

VAN PLAN TOT REALISATIE Najaar 2012 stelt de gemeente het geheel vernieuwde plan Aantrekkelijk Oostburg vast, inclusief de opzet voor een pilot van drie Klushuizen. Het Handboek voor de Klushuizen is inmiddels klaar en er zijn bijeenkomsten met makelaars en architecten geweest om de campagne voor te bereiden.

Subsidie en begeleiding Voor de kopers is een subsidie beschikbaar in de vorm van een lening met lage rente van maximaal â‚Ź 30.000 per woning voor de investering in de verduurzaming.

Woongoed ZV en de gemeente betalen uit de verkoopsom per pand een lokale architect als kluscoach, die de kopers begeleidt tot de woning gereed is. Woongroep ZV faciliteert de certificering en registratie van het uiteindelijke duurzaamheidslabel.

Borging van duurzaamheid Ik heb tot mijn verbazing gemerkt dat kopers geen waarde hechten aan een goede isolatie om hun energielasten te beheersen, men investeert eerder in een nieuwe keuken dan in isolatie. Kennelijk leeft verduurzaming nog niet; zelfs bij taxaties houdt men hier geen rekening mee. Voor de gemeente is dat aanleiding om verduurzaming van de Klushuizen actief te promoten.

Buren hebben eerste keus Voor de nu aangeboden klushuizen geldt dat de buren een eerste keus hebben, mits zij binnen veertien dagen na de start van de verkoop kenbaar maken het klushuis onder de gestelde condities te willen kopen. Dat betekent dat het gaat om eigen bewoning en dus formele samenvoeging. Daar is altijd een omgevingsvergunning voor nodig en het programma van eisen is van toepassing op het eindresultaat, dus op de samengestelde woning. Sommige makelaars zijn nog sceptisch, maar elders in Zeeuws-Vlaanderen heeft dit concept al aftrek gevonden.

15

VERKOOP EERSTE KLUSHUIZEN Callendfelsstraat 35 Begin 2013 zal de gemeente de verkoop starten van Callenfelsstraat 35 als eerste Klushuis.

Callenfelsstraat nog originele gevels, voor en achter, de oorspronkelijke roeden in de ramen

Het pand is bijzonder in haar architectuur die in bijna alle andere woningen in de Callenfelsstraat is verdwenen. De onderste beelden geven hier een indruk van. De oorspronkelijke raamindeling is nog te zien op andere plekken in de wederopbouwarchitectuur van Oostburg. Gezien de noodzaak om te voldoen aan de nieuwe isolatie-eisen zullen de ramen geheel vervangen moeten worden. Mij lijkt het erg mooi als die weer in de oorspronkelijke vorm worden teruggebracht.

Normaliter zullen bouwers het hele kozijn vervangen, maar ik stel voor alleen het glas te verwijderen en er een nieuw raam met roeden in aan te brengen. Er zal wat kozijnhout moeten worden vervangen, maar dat valt onder reparaties. Omdat er

16

al zoveel veranderd is, kunnen we moeilijk esthetische eisen stellen, maar deze oplossing is relatief goedkoop, zodat er een kans is voor de schatten van het oorspronkelijke ontwerp.

Kroonwijksingel 21 en Kotkastraat 8

Woongoed ZV verkoopt de panden Kroonwijksingel 21 en Kotkastraat 8. Beide behoren tot het Finlandtype en zijn in de waaier rond het oude bolwerk te vinden.

De houten spanten in de kap alleen al zijn monumentwaardig. Het hout van het dak en de vloeren is uit Finland afkomstig en in uitstekende staat. Beide woningen hebben dezelfde plattegrond. Het verschil zit in de goothoogte en daarmee heeft de Kotkastraat meer volume. Constructief steunt de kap daardoor op de ramen, waardoor de constructie kwetsbaarder is. Met een versterking en een verankering in de vloer moet dit op te lossen zijn.

Bij deze woningen is de stedenbouwkundige structuur door de ruime opzet heel waardevol. De vliering biedt kansen voor nieuwe ruimtelijke aanpassingen, zoals een entresol. De ruime kavels laten in beide gevallen de mogelijkheid van een aanbouw over de hele breedte van de woning toe, wat een geweldige verbetering betekent.

17

NAWOORD Ik ben benieuwd naar de uitvoering van de klusplannen en het effect daarvan op het stadje Oostburg. Als architect wil ik mijn expertise inzetten voor kwaliteit en duurzaamheid. Het concept van Klushuizen laat particuliere eigenaren zien hoeveel ruimte er voor verbetering van hun woningen is en maakt voor de architecten en bouwbedrijven zichtbaar wat hun toegevoegde waarde is. Ten slotte geeft het de gemeente de mogelijkheid om krimp om te zetten in een kans.

Ik ben ook nieuwsgierig naar de belangstelling van de buren van de kluspanden.

Het pand naast Noordwal 5 is intussen door de vakantie-eigenaren verkocht voor permanente bewoning. Daarmee wordt de klushuisvariant voor de nieuwe eigenaren misschien toch interessant. De partijen in Oostburg wijzen op studies van onder meer de SEV dat samenvoegen van woningen lastig zou zijn, omdat er dan nog meer woningen zouden ontstaan in de middenklasse van twee ton.

Maar veel makelaars denken voornamelijk in vierkante meters en zien nog niet de mogelijkheden voor indeling, de veel ruimere woning op een rianter kavel met veel lagere vaste lasten door de verplichte verduurzamende maatregelen. De praktijk zal uitwijzen hoe aantrekkelijk het concept voor Oostburg is.

Ook het debat met de makelaars over de wijze van waardebepaling loopt nog. Mijn studie laat zien dat de waarde van de bestaande panden overschat wordt, gezien de technische staat. Zoals ook in Rotterdam negeert men technische gebreken en baseert de makelaar de prijs nog op een overspannen markt. Mijn stelling is dat Klushuizen een goed alternatief zijn voor sloop, daarmee bespaart de eigenaar kosten en ontstaat een nieuw product dat een gat in de markt kan vullen, namelijk goedkope woningen met een hoge duurzaamheid!

Ten slotte wil ik iedereen bedanken die mijn verblijf in Oostburg mogelijk heeft gemaakt: het CBK Zeeland, Woongoed Zeeuws-Vlaanderen en de gemeente Sluis in het bijzonder. Ik hoop met de opzet voor de Klushuizen niet alleen in Oostburg maar ook in bijvoorbeeld Sas van Gent, Breskens en Terneuzen meer werk te maken en zo de Krimp als Kans te realiseren. Ik wens de architecten en bouwkundigen daarbij veel succes!

Delft, december 2012 INEKE HULSHOF Architect en eigenaar Hulshof Architecten sinds 1981.

Specialist in duurzame architectuur, stedelijke vernieuwing en transformatie projecten.

Ontwikkelaar van het Klushuizenconcept voor woningen en lege kantoorgebouwen.

18

www.hulshof-architecten.nl

19

KROTofKANS-reeks nummer 6 ©2012

ISBN:

978-90-6354-151-4 Vormgeving:

MARTIEN LUTEIJN WWW.KROTOFKANS.NL