大高雄房地產市場契機與投資策略
和闐建設開發有限公司 陳世雷董事長
陳世雷 簡歷 • 學歷
國立中山大學管理學院EMBA 私立輔仁大學法律學系法學組
• 現任
和闐建設開發有限公司 董事長 敦煌不動產事業有限公司 董事長 高雄市政府都市計畫委員會 委員 高雄市政府都市更新審議委員會 委員 高雄市政府基準地價評議委員會 委員 國立高雄第一科技大學金融系 講師 私立文化大學高雄推教中心 講師 高雄市不動產經紀人職業工會 理事長
• 曾任
高雄市建築經營協會 會長 高雄市國際工商經營研究社 社長 高雄市不動產代銷公會 創會理事長 高大、高應大、高空大、長榮、崑山、義守、文藻、興國、 高苑、樹德、和春 等大專推教中心 講師 高雄市不動產經紀人員獎懲委員會 委員 高雄市政府地價及標準地價評議委員會 委員
大高雄房地產市場契機與投資策略
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「有些事現在不做，一輩子都不會做了」 • 不動產經紀人 • 華語導遊華語領隊證照 • 朝代大廈管委會主任委員 • 超強房地產行銷術出版
大高雄房地產市場契機與投資策略
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大高雄房地產市場契機與投資策略
一.前 言
二.高雄房屋市場
三.高雄房屋市場
發展概況
趨勢分析
四.投資高雄房屋 市場契機 大高雄房地產市場契機與投資策略
五.結 論
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一. 前 言
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前進的動力 變，是唯一的不變
大高雄房地產市場契機與投資策略
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「鴻海流」 • 焦點新聞 郭台銘 鴻海流奇襲全球 今周刊
郭台銘 鴻海流奇襲全球
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「鴻海流」 • 今周刊
2016/12/21
• 全球吹起「鴻海流」！郭台銘這樣做到的 • 郭董遙控
戴桑柔軟執行
• 郭令如山
像植入晶片的動物
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「鴻海流」 • 全球吹起「鴻海流」！郭台銘這樣做到的 • 從中國到印度，從墨西哥到捷克，鴻海帝國幾乎征戰全球，員工數高達 125萬人，是全球員工數最多的製造工廠；現在更外傳鴻海打算回到美 國生產，而這座「移動的城堡」抵達，必定會引起產業地震，日本媒體 甚至還創了「鴻海流」新詞彙，來形容郭台銘的管理方式、行事作風， 以及他征戰全球的企圖心。 • 不單單只是「鴻海回美國製造」的傳言，在全球科技業投下震撼彈，今 年四月，鴻海正式以每股88日圓、共3888億日圓併購夏普那一刻起， 也彷彿是在向全球宣告鴻海的新戰火正式引燃；這個糾纏了4年的夏普 鴻海戀，讓郭董幾乎每晚都在深圳的龍華廠戰情室，天天挑燈夜戰。 大高雄房地產市場契機與投資策略
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「鴻海流」 • 郭董遙控 戴桑柔軟執行 • 郭台銘使出最擅長的「控管成本」，把錢用在對的地方，他了解，要進 行內部整頓，就要先從激勵人心做起，拋棄了過去夏普高層那套奢華的 陋習，取而代之的是，在日本坐鎮的戴正吳連寫三封公開信激勵員工， 並且加發績效獎金。 • 此外，郭董也要求事業群的負責人，每人都要認養一個夏普的產品， 「必須幫夏普改善商品，降低成本、提高銷售」，郭台銘親自下了指令； 今年4到9月的財報出爐，與去年同期相比，夏普營收雖然還是衰退28 ％，可是在嚴控費用的要求下，銷售成本大減32％，讓今年上半年繳出 一份轉虧為盈的成績單。 大高雄房地產市場契機與投資策略
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焦點新聞 郭台銘 鴻海流奇襲全球
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「鴻海流」 • 郭令如山
像植入晶片的動物
• 「典型郭董性格，先做再說，但錯了立刻就去修正」，和郭台銘一起打 拼多年，熟悉他的個性的主管說，他的大方向通常不會錯，細節再修正， 所有人都要跟跟隨他節奏；只是這個節奏還真的有時挺讓人措手不及， 因為這尾巨龍決策快如風，早上的決策可能到了下午已經改變，但底下 的人可能還在執行上午的決策，常搞得整個鴻海人仰馬翻也是事實，但 只有一樣永遠不會改變，就是「郭令如山」！ • 有一個小故事可以說明；在併購夏普到最後階段，人在日本的郭台銘， 前一晚，突然想到隔天的銀行團會議，某位主管應該到場，急叩身處龍 華廠的該位主管，必須在隔天一早出現在東京現場。 大高雄房地產市場契機與投資策略
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「鴻海流」 • 郭令如山
像植入晶片的動物
• 隔天上午，這位主管準時出現。同事驚訝問他：「你怎麼辦到的？」主 管說：「我掛上電話立刻從龍華廠搭巴士到深圳，再從深圳坐船到香港， 然後趕半夜12點的香草航空班機，5點多到成田機場，再從成田飛車過 來，8點不到就坐在這裡等了。」趕了一個晚上的路，連到旅館洗澡休 息都免了，以免錯過時間。這說明了鴻海高層主管只要接到郭董指令， 就像被植入晶片，使命必達。 • 郭台銘在台灣期間，每天早上9點開會（以前更早，後因答應每天要送 女兒妞妞上學後才延後），鴻海人私下稱為「上朝」，參與上朝的除了 重要主管外，就是「董辦室」成員。 大高雄房地產市場契機與投資策略
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「鴻海流」 • 郭令如山
像植入晶片的動物
• 這群由11個次集團各推派3到5名年輕人組成的「董辦室」，直接由董 事長管轄，所以才叫「董辦室」（董事長辦公室）。郭董透過這群年輕 人可以更清楚掌握公司的狀況，而這些年輕人每天跟著「上朝」，在郭 董的大辦公室中，圍著會議桌第一圈坐的是主管，外面還可再圍著坐三 圈，就是年輕的「董辦室」成員。 • 董辦室的年輕人有些才剛進鴻海沒多久，每天上朝的會議內容聽得懂也 好、聽不懂也沒關係，看著郭董每天精神抖擻、聲音宏亮，站著開會罵 人，聽久了就自然植入鴻海DNA了。
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「鴻海流」 • 郭令如山 像植入晶片的動物 • 然而，充滿郭氏風格的「鴻海流」，跨越上東瀛，郭台銘一個華麗轉身，買下 夏普，躍上國際舞台，集團已經大到從中國、日本跨入美國，但是回到台灣人 民身上，還是不禁要問，這位鴻海人口中的「皇上」，有一天真的要出來選總 統嗎？ • 這次〈今周刊〉為了製作「年度風雲人物」專題，共訪問了11位有過鴻海工作 經驗的主管，其中5位已經離職、6位仍在職，有趣的是5位離職主管的答案都 是「不知道最後會不會，但他一定很想」，而6位在職的主管答案都是「不 會！」
• 至於真正的答案，2020年的總統候選人，會不會出現這位全台灣人都 熟悉的身影，答案，只在郭台銘自己心中。 大高雄房地產市場契機與投資策略
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一. 前 言
6,894,744／56.12%
狂勝! 大高雄房地產市場契機與投資策略
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一. 前 言
一場知道輸贏的球賽 一部知道結局的電影 樂者大樂，悲者無悲 終於不用天天罵了…
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〔英派革新・台灣好政－蔡英文的安心居住政策〕
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民眾票選「撐」字最能代表2016年房市心情
民眾票選「撐」字最能代表2016年房市心情
撐
ㄍ ㄧ ㄥ
二.高雄房屋市場發展概況
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2017年投資 小心6隻黑天鵝
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謝金河：逢七變盤的四隻黑天鵝 • 金融市場向有「逢七變盤」魔咒，今年邁入2017，川普當選美國 總統，帶來更多不確定變數。至少有4隻黑天鵝有上空盤旋。 • 一是美國若持續升息，美元強勢，可能引發新興市場資金外逃的 危機。 • 另一隻黑天鵝是從英國脫歐後的歐盟及歐元區崩解危機。 • 三是川普可能引爆的全球貿易戰，尤其是中美交鋒，川普的製造 業重返美國，只是一個起點。 • 四是中國的系統性風險，包括房市的天價及天量庫存，企業的高 槓桿及資本外逃。 大高雄房地產市場契機與投資策略
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最新「黑天鵝」風險圖表出爐：全球接下來面臨最重要 的4隻黑天鵝依序是...
法國興業銀行 (Societe Generale) 最新一季「黑天鵝」風險圖表出爐， 本季最大的特色在於，和上次美國大選後公布的 11 月圖表相比， 對市場主要的正負面風險，法興沒有做任何變動。 大高雄房地產市場契機與投資策略
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根據圖表，全球接下來面臨最重要的 4 隻黑天鵝，依序仍是：全球政治的不 確定性 (30%)、債券殖利率急升 (25%)、中國硬著陸 (20%)、孤立主義與貿 易戰 (15%)，兩隻白天鵝是更多的資本支出 (10%)、美國顯著的財政調整及 快速改革 (5%)。
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蔡英文︰台灣經濟面臨4大問題 一.投資人和券商憂心台股的量能萎縮 二.定存族苦於利息縮水而銀行卻煩惱資金氾濫 三.超額儲蓄率逐年增長但企業投資卻反向衰減 四.創新創業能量不足及產業轉型升級遲緩 大高雄房地產市場契機與投資策略
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國家發展委員會 新聞稿 2017 年國內外經濟情勢展望 • 一、 今年全球經濟將逐步復甦 • 二、 國內景氣可望持續回溫 • 三、 政府將掌握景氣復甦契機，推動結構轉型與擴大基 礎建設，厚植長期經濟成長潛能 （一） 加速推動結構轉型 （二） 全面擴大基礎建設投資
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影響房價變動之因素
經濟面
社會面
政策面
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政治面
房地產面
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政策面
稅賦政策
土地政策
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金融政策
住宅政策
都市及區 域計畫
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其他
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小英住宅政策 社會住宅 都市更新 租房專法 物業管理 大高雄房地產市場契機與投資策略
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彭總裁：房市已經趨穩 【20150327 聯合報】
中央銀行總裁彭淮南昨天明確指出，「房地產市場終於穩 定下來，房價預期上漲心理已經消除」。這是自98年以來， 他首度鬆口表示房市已趨穩。 但彭淮南也強調，房貸成數等措施影響範圍僅及於全台 28.5%有房屋貸款的屋主，效果無法擴及全台，因此促使 房市合理化的能力還是有限；未來房市合理化仍需不動產 相關稅負及其他相關政策的配合。
張金鶚：房價至少連跌5年 • 前台北市副市長、政大地政系教授張金鶚在久違2年之後，昨（30） 日首度重返講台，擔任2015年第2季國泰房地產指數發布會的計畫顧 問。張金鶚表示，基本上這一波房市景氣循環，收縮期至少5～7年， 房價會連跌5～7年。素有房市「空頭總司令」封號的張金鶚表示，很 多人關心，現在究竟入市好？還是避市好？其實要看個人對於市場的 預期和資金週轉成本的壓力。 • 至於這一波景氣收縮期，會持續多久才「觸底」？張金鶚坦言：「會 多久？會多深？沒有人知道。」也不容易看到「底部」在哪裡；不過 不動產稅制結構已成熟完整，估計房市至少會「連跌5年起跳」，甚至 跌7年、也算保守，這一波怎麼飆上來的、就怎麼收縮下去。估計明年 公告地價調高一波、2016年總統大選之後新執政團隊磨合期過後，下 半年才會明朗，但若政府出手救市，那又另當別論。
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張金鶚：房價至少連跌5年
張金鶚：房價至少連跌5年 • 大家高度關注，這一波房價會修正多少？張金鶚不諱言，現在台北市 的高價區，2015年第2季新案價格就下跌9.43％，單季就降了近1成， 這是很可怕的，估計未來每年房價會下修約5％、10％。 • 最近房市買氣疲弱，又有建商主動宣布降價，這個時機剛好張金鶚可 以學者身份對外暢所欲言、公開評論房市，張金鶚說，現在國泰房地 產指數第2季數字、只是數字，實際上有些建商開始降價，但並未開始 在市場醱酵，後續還可能擴大效應。 • 比較特別的是，這一波是從台北市蛋黃區豪宅開始降價，大家究竟要 入市？或避市？如果短期會好，就有人會撐，如果要長期才會好，也 可能有人會死在沙灘上，因為這一波要撐多久？要跌多深？還不知道， 而且下半年還有總統選舉等不確定性因素的影響，相信觀望的人還是 有，這是市場最大的致命傷。
張金鶚：房價至少連跌5年 • 最近房市買氣疲弱，又有建商主動宣布降價，這個時機剛好張金鶚可 以學者身份對外暢所欲言、公開評論房市，外界「虧」他說：最近戴 德梁行董事總經理顏炳立也說出下跌7年的言論，這下子兩人終於有機 會不再對摃交鋒，甚至可以達成共識了。 • 張金鶚表示，現在有些建商個案降價，只是建商認為未來房市不好， 所以先賣先贏；但等到市場一直保守，有人籌措資金週轉壓力變大的 時候，降價的趨勢會更清楚。所以，在業者互相競價下，價格破壞效 應恐怕才要剛剛醱酵。預期明年，降價效應才會進而反應到整體市場。
前進是地獄，後退也是地獄
謝金河大膽預測，台灣房市終有崩盤的一天。 （翻攝自數字台灣Youtube）
謝金河：台灣房市的冬天會很久 • 過去十年，投資房地產在台灣幾乎是個顯學，特別是在08年遺贈稅降 至10%之後，眾多熱錢班師回朝，加上中國房市飆漲，帶動台灣高房 價，房價高漲拉大了房價所得比，年青人買不起房，高房價成為民怨 之首，迫使政府必須祭出多項打房措施，從奢侈稅、房地合一稅……。 • 台灣房市熱情奔馳十年，現在正面臨回檔下坡路。最近很多人問我說， 房市到底了？什麼時候可以進場？蠢蠢欲動的人不少，但是眼前兩個 數字大家必須高度敏感，一是央行降息半碼之後，五大行庫公布11月 新增房貸380.35億元，房貸利率是1.906%，是三年新低，利率走低， 有利炒房的高槓桿投資客。
謝金河：台灣房市的冬天會很久 • 不 過 ， 另 一 個 數 字 大 家 要 更 當 心 ， 全 球 房 地 產 指 南 (GLOBAL PROPERTY GUIDE)公布全球42個國家及83個城市的住宅租賃市場， 台灣房地產租金回報率只有1.57%，是全球最低的國家，1.57%的回報 率比1.906%的貸款利率還低。從純投資的角度來看，買房的房東把房 子租給房客，連繳房貸利率都不夠，1.57%的房屋回報率也代表投資 客必須63.69年才能回收本金。 • 從租金回報率來看，亞洲區的印度、菲律賓都有7%以上，日本、泰國 也有5%以上，這幾年台灣人最瘋的柬埔寨也有5.33%，馬來西亞也有 4.57%，就連房價貴的驚人的香港也有2.82%，中國大陸平均也有 2.2%，房屋回報率太低也代表泡沫化程度愈嚴重。
謝金河：台灣房市的冬天會很久 • 房租超低回報率，房地產投資客仍勇往直前？那是因為在房價高漲的 年代，大家看中房地產會增值，房價上漲增值利益遠遠大過租金回報， 因此，房價上漲才是主菜，租金回報只是配菜，但是房價會永遠只漲 不跌？答案是否定的。 • 另一個房地產投資的天敵是少子化，1980年代，台灣每年新出生人口 超過40萬，到了2000年左右降到30.5萬人，2007年只剩20.4萬， 2010年更是創下16.68萬人新低，很多大學招不到學生，面臨關門大 吉命運；未來少子化才是撞擊房地產投資最核心的問題，這當中還包 括台灣經濟的基本面，包括出口持續衰退，GDP長期的低成長或負成 長，薪資停滯不成長，都是房市的天敵。
謝金河：台灣房市的冬天會很久 • 此外，台灣還面臨資金外逃的問題，過去21季台灣金融帳淨流出 2197.6億美元，大約有7.27兆台幣的錢流出境外去買外國的股票及不 動產，2014年國人購買海外不動產達740億，今年直逼千億大關，這 代表國內資金開始尋找海外高回報率市場，台灣房市低回報面臨窘境。 • 但更大的麻煩是台灣的房價所得比超過15，已是世界最高水平，政府 為了打房，各項政策齊出，投資房地產租稅負擔逐漸加重，恐讓投資 客吃不消，房市奔馳十年早該回檔，如今政府用力一打，回檔之勢更 難抵擋。 • 更重要的是，未來世界是新經濟掛帥，知識才能創造財富，年青人不 必為買不起房價懷憂喪志，反而現在是慷房東之慨的好時機，租屋比 買屋划算，千萬不要把寶貴的一生套進當屋奴。
顏炳立：房市還要跌八年 •
戴德梁行與世邦魏理仕二家商仲業者昨（6）日均發布商用市場展望 報告，戴德梁行總經理顏炳立表示，台灣整體房市還有八年要跌，今 年商用量縮二成、土地再縮三成；世邦魏理仕總經理林俊銘認為，現 在市場是「春燕不敢來」，投資人只能瞄準核心資產、跨區混搭，創 造多元機會。
•
顏炳立表示，房市「過去十年的長夏過去了，八年的寒冬才開始」， 現在的市場是「大戶跑光、散戶死光、中實戶中風」，政府鬆綁打房 的政策幾乎沒有用，就像昏迷指數只剩二，丟了一顆感冒藥。
•
顏炳立預期今年房市，蛋黃區量縮價再跌、蛋白區大降價逃命，像 「林青霞加五淡」（林口、青埔、三峽、五股、淡水）」的蛋殼區， 出售的紅單等到都褪色變白單，完全沒有追漲的力道，只剩等著低接 的買盤，房地產進入一場沒有交集的遊戲。
顏炳立：房市還要跌八年 •
顏炳立謙虛說：「我只是陳述事實，讓買賣雙方都了解真實的市況。」 他自稱是專業的專業經理人而已，多年來絕不炒房、買賣房地產牟取 私人利益，這些事證絕對禁得起外界拿放大鏡來檢驗，所以觀察市場， 旁觀者清。
•
再加上顏炳立還有一個真本事，就是真誠務實，而且他的註冊商標是 「鞍不離馬，甲不離身」-他隨身攜帶的那一本厚厚的「葵花寶典」， 經常創造出簡單又容易上口的「梗」，像是「蛋黃區」、「蛋白區」； 這本「葵花寶典」，更隨時紀錄他掌握最新時事和市場訊息的關鍵線 索，認真為買賣雙方研判趨勢，隔年，顏炳立總會自我檢視他過去所 研判的趨勢，是否驗證。
顏炳立：房市還要跌八年 • 顏炳立每年都以歌曲來形容房市，去年是《悲情城市》，今年本來想 用《望春風》，發現重稅趕走大戶的情勢依舊未改善，改成《你得忍 耐》。他預期，今年房市買氣不會醒、價格再跌，蛋黃區豪宅再跌 10%，蛋白區則要跌15%，商用不動產量再縮二成，土地市場量再縮 三成，南部市場少量自用買盤撐場，寒冬正要開始。 • 戴德梁行調查顯示，去年商用不動產及土地交易量分別年減14%及6%。 • 對於未來投資人的策略，顏炳立表示，「現在不賣，明天更低」，商 用不動產只能挑、等、看收益，蛋黃區商用看收益2.8%至3%，蛋白商 用看收益3.3%至3.6%。
顏炳立：房市還要跌八年 林俊銘則預期，包括餐飲、 旅館、現代物流及醫療相 關服務，將成為支撐台灣 商用不動產發展的關鍵， 結合資金、導入專業經營 團隊，「明確的投資策略」 將是商用不動產的決勝關 鍵，第3季後陸續有優質 不動產釋出，屆時交易活 動可望增溫，資產價格將 更貼近市場水準。
2017買盤最大誘因「價格」 蛋黃價破、蛋白變冷、蛋殼結冰! 買方等待、賣方期待、沒買氣! 買賣雙方價差20%-30% 沒交集、沒量! 2017年市場是「殺價、取量、搶錢、活命」-顏炳立
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三.高雄房屋市場趨勢分析
大高雄房地產市場契機與投資策略
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今年的房市是雞犬升天? 還 是雞飛狗跳? 現在的房市是景氣回溫? 還 是迴光返照?
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三、 高雄房屋市場趨勢分析 時 勢
心
氣
量 價
三、 高雄房屋市場趨勢分析 時
• 趨勢變化U型.V型.L型或W型
心
• 擁有CASH,就是KING
量
• 上有大鍋蓋下有大鐵板
價
• 量先價行 量是價的先行指標
氣
• 人氣VS.財氣
勢
• 方向VS.規模
(一) 時 ---趨勢變化 U型.V型.L型或W型 • 量為價的先行指標，量增則價 漲，量減則價跌，成交量是推 動房價漲跌的原動力。 • 初跌段
量縮價跌
• 主跌段
量穩價跌
• 末跌段
量增價跌
• 初升段
量增價漲
• 主升段
量穩價漲
• 末升段
量縮價漲
價穩 價漲
量縮
量縮
價跌 量縮
價漲
價跌
量穩
量穩
價漲 量增
價跌 價穩 量增
量增
房市景氣循環圖 價格上漲
價漲 量縮
供給 量減
價漲 量增
景 氣 循 環
價跌 量縮
供給 量增
價跌 量增 價格下跌
房地產景氣趨勢的簡易研判：價量趨勢 1.量先價行 2.長期循環 3.注意結構變遷 4.注意雙峰與雙底
價穩 價漲
末升段
量縮
主升段
初升段
價漲 量穩
上 漲
價漲 量增
量縮
售出 (獲利)
耐心等待 持續觀察 買進 (佈局) 價穩
價跌
初跌段
量縮
下 跌
價跌 量增
價跌 量穩
主跌段
末跌段
量增
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日本房價指數
(二)心 ----- 擁有CASH就是KING • 預 售 ----------偃兵息鼓、退出江湖 • 成 屋 ----------交屋洪峰、惜售讓利 • 業 者 -----------過河卒子 • 投機客 -----------銷聲匿跡 • 投資客 -----------觀望縮手 • 自住客 -----------忍痛下注
72
(三)量 ----- 先行指標 • 供給量 • 需求量
※ 各區考慮期間供給空檔，和人口成長因素。
99年度暨歷年申報開工推案量計統計圖表 資料提供：高雄市建築開發公會
35,000 29,809
30,000
27,544
25,000
22,737 18,308
20,000 17,996 15,880 15,000 10,000 5,000
15,869 13,621
12,586
11,166 8,880 4,766 5,006
5,871 3,803
98年3077戶 99年4833戶 10,153 6,112 3,355 1,324
0 1991 1992 1993 1994 1995 1996 1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009
台灣地區未來住宅需要量估計 區別
北 部 區 域
圈別
71~75 年
76~80 年
81~85 年
86~90 年
合計
基隆圈 台北圈 桃園圈 宜蘭圈 新竹圈 小計
28,000 310,600 54,900 18,400 32,400 444,300 22,800 84,600 14,500 35,700 33,600 191,200 38,400 16,500 67,900 146,000 45,100 6,100 320,000
17,900 256,100 53,600 21,100 29,300 378,000 23,000 81,900 24,200 53,000 36,900 219,000 38,900 18,300 55,800 106,400 41,600 4,800 265,800
132,00 218,400 45,300 18,100 25,000 320,000 19,600 69,400 20,800 45,400 31,800 187,000 33,300 16,000 46,400 89,200 35,600 4,100 224,600
13,800 213,800 44,600 17,900 24,600 314,700 19,300 68,200 20,400 44,700 31.400 184,000 32,700 15,900 45,700 87,400 35,000 4,000 220,700
72,900 998,900 198,400 75,500 111,300 1,457,000 84,700 304,100 79,900 178,800 133,700 781,200 143,300 66,700 215,800 429,000 157,300 19,000 1,031,000
15,500 21,100 36,600
13,300 17,600 31,500
11,900 15,000 26,900
11,700 14,900 26,600
53,000 68,600 121,600
992,100
894,300
758,500
746,000
3,390,900
中 部 區 域
苗栗圈 台中圈 南投圈 彰化圈 雲林圈 小計
南 部 區 域
嘉義圈 新營圈 台南圈 高雄圈 屏東圈 馬公圈 小計
東 部 區 域
台東圈 花蓮圈 小計 合計
大高雄房地產市場契機與投資策略
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大高雄房地產市場契機與投資策略
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大高雄房地產市場契機與投資策略
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(四) 價 ----- 上有大鍋蓋，下有大鐵板 低頭期款
低利率
低公設
低樓層
低自備
高附加價值
高安全交易
高額貸款
三高
低總價
低單價
七低
※所得 & 價格
(五) 氣 ----- 人氣 V.S 財氣 • 人氣 • 財氣
房地產購屋決策—大部份消費+小部份投資 • 與一般財貨最大不同，在於兼具投資與消費雙重特性 • 購屋決策不能單純由投資觀點考量 • 僅由投資報酬率判斷
• 必須要加入消費觀點 • 考量財務負擔能力、心理需求、個人偏好
名家觀點／身中數箭，房市還能喘氣嗎？ 2016/08/05 08:23:36 經濟日報 記者徐碧華採訪整理
• 內政部和財政部建立兩部會間溝通平台，正在研究運用實價登錄 資料來訂定不動產持有稅的稅基，雖然兩部會的新聞稿用詞模糊， 其實方向很清楚，房屋稅的稅基—房屋評定現值、地價稅的稅 基——公告地價，最終將改為市價。
北市房地稅新制 萬豪酒店董事長：懲罰有錢人 • 針對台北市政府的房地稅新制，台北 西華飯店、萬豪酒店董事長劉文治表 示，萬豪酒店當初是在政府鼓勵「會 展產業」下興建的，卻在新制上路後， 每日必須繳納60萬的房地稅，相當於 營業額的30%都拿去付稅金，劉文治 無奈表示，自己是為台灣經濟而付出， 現在卻遭到此種待遇，政府是「因為 我有錢，就要懲罰我！」
萬豪酒店董事長劉文治28日控訴，在台北市政府房地稅新制 上路後，飯店設施反而成為加稅標的。 圖：許芷敏/攝
• 財團法人都市發展育環境教育基金會 28日舉辦「房地稅合理化論壇」，劉 文治指出，市府在105年調高公告地 價，台北萬豪的調幅高達90%，加上 因為土地面積大，以及國際觀光飯店 財產不能分割的規定，周遭土地採用 1%的稅率，導致萬豪酒店適用5.5% 最高稅率。
北市房地稅新制 萬豪酒店董事長：懲罰有錢人 • 劉文治表示，在新制上路後，萬豪酒店每年房屋稅加地價稅，從 原本的8千萬，暴漲為2.2億，以每天250萬營業額估算，扣除5% 營業稅，每日必須繳納60萬的房地稅，相當於營業額的30%都拿 去付稅金，加上水費漲3倍，中國觀光客又大為減少，讓劉文治受 訪時表示「死好」，被前後政府打了3槍，萬豪酒店剛開始營業就 準備關門。 • 台灣觀光協會會長賴瑟珍指出，過去行政院經濟建設委員會交代 觀光局訂定辦法鼓勵飯店蓋大型宴會廳，但因為土地不易取得、 投資成本高但投資報酬率低，造成飯店投資意願低。萬豪酒店卻 因為地段好、設施多，在現行稅制下被課重稅。她認為，國際觀 光旅館的設置不是以炒房為目的，不能比照豪宅課以重稅，現行 稅制應該要兼顧公平合理和比例原則。
(六)勢 --- 方向 V.S 規模 • 方向 ------- 市區(蛋黃)、市郊(蛋白)或郊區(蛋殼) • 規模 ------- 小或大 • 契機 ------- 打帶跑或長期抗戰
紅色子房語錄
對於費盡心思取得的原料，80%的人會將它包裝成最具價值的產品， 但不見得是市場需要的產品。
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心中有量·手中無價 (10%~30%的價格下修)
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前國發會主委管中閔
愛用庶民指標看經濟
• 管中閔認為研判經濟好壞可以很生活化，才能讓政府施 政更貼近民意，也因此發明三大「庶民指標」來觀察台 灣經濟。 • 車水馬龍－「周五深夜街頭指數」 • 座無虛席－ 「Kiki餐廳指數」 • 人山人海－ 「國際機場指數」
車水馬龍
車水馬龍
座無虛席
人山人海
一位難求
四.投資高雄房屋市場契機
大高雄房地產市場契機與投資策略
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四、投資高雄房屋市場契機
四、投資高雄房屋市場契機
四、投資高雄房屋市場契機
四、投資高雄房屋市場契機
四、投資高雄房屋市場契機
四、投資高雄房屋市場契機
四、投資高雄房屋市場契機
四、投資高雄房屋市場契機
四、投資高雄房屋市場契機
四、投資高雄房屋市場契機
四、投資高雄房屋市場契機
鐵路地下化 北起高雄市左營區新左營車站，南達鳳山區大智 陸橋以西，施工路段總長度約15.37公里，總經 費約956億元，已於98年6月26日動工興建，預定 106年12月底通車。
新左營站
左營站 中華陸橋 左營地下道
左營計畫
內惟站
計畫長度：4.121公里 (104年9月底進度：89.4%)
美術館站
高雄計畫 鳳山計畫
計畫長度：6.657公里
青海路陸橋
(104年9月底進度：93.68%)
九如橋 自 立陸 橋
三塊厝站
高雄車站
民族站
科工館站
正義站
自強 陸 橋
地下道
中博 高架橋
民族陸橋
中華
大順陸橋
鼓山站
計畫長度：4.586公里 (104年9月底進度：39.39%)
鳳山站
青年路地下道
大智陸橋
維新陸橋
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四、投資高雄房屋市場契機
從公共政策的推動探討台灣不動產的未來發展與因應之道
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從公共政策的推動探討台灣不動產的未來發展與因應之道
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從公共政策的推動探討台灣不動產的未來發展與因應之道
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從公共政策的推動探討台灣不動產的未來發展與因應之道
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• 父親耳提面命獨自在外的幾個生活重點，跟金錢有關的 永遠只有這麼一句：「該花的就花，不該花的不要花。」 多年來他也總是重複同樣一句叮嚀。不過，他完全沒有 正面表列，什麼是該花的；也沒有負面表列，什麼是不 該花的。
從公共政策的推動探討台灣不動產的未來發展與因應之道
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• 以高鐵為例，在苗栗、彰化、雲林政治人物與地方居民 不斷要求下，編列75億元興建新三站。但啟用至今，彰 化、苗栗、雲林三站，2016年平均每日人次分別是 1481人、1698人與2796人，彰化成為高鐵最冷清的站， 平均每車次上下車約20人。
從公共政策的推動探討台灣不動產的未來發展與因應之道
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用C/P值 看懂房地產投資門道 • capability/price是性能(功能)與價格的比值 • 也有人認為應該是Cost/Performance性能價格比 • 還有人說C/P值是CPI，成本績效指標/Cost Performance Index) • 「你花錢買的東西，你感覺值不值得」
買東西的最高境界 物超所值 • C/P值取決於你自己的認知，也可以參考大家的觀點，整體 來說： • (1)C/P >1，表示商品在你心目中的價值，遠高於物品的售 價，也就是「物超所值」。 • (2)C/P <1，表示這個商品售價高於它的價值，不值得購買。 • (3)C/P =1，代表這個商品價值與價格剛好符合。 • 不過，依實務經驗，合理的C/P值一般都要求在1.33以上。
五.結 論
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五、 結論 • 不是路已走到盡頭，而是該轉彎了 • 人生就像溜冰，要溜得好就必須學會轉彎和煞車。 • 你可曾注意過關在屋子裡的蒼蠅？ • 它會立刻去找尋光亮，因而不斷往窗戶衝，一次又一次地撞擊玻璃，可是這 樣有用嗎？ • 你是否也看過有人這麼做呢？ • 他們陷在問題裡面，不斷地對抗，不斷地掙扎…… • 其實，那不是無路可走，而是該轉彎了。
五.結論 證嚴法師: 只要找到路，就不怕路遙遠。
聖嚴法師: 面對它，接受它，解決它，放下它。
星雲法師: 給人信心，給人歡喜， 給人希望，給人方便。
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投資四部曲 •
行情總在絕望中誕生。
•
在半信半疑中成長。
•
在憧憬中成熟。
•
在極度樂觀中毀滅。
兩種心情
怕貪
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我們都老得太快，卻聰明得太遲 人生太短. 不要明白太晚 有許多事，在你還不懂得珍惜之前， 已成舊事； 有許多人，在你還來不及用心之前， 已成舊人。 遺憾的事一再發生，但過後再追悔 「早知道如何如何」是沒有用的， 「那時候」已經過去， 你追念的人也已離開了你。
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山高自有客行路，水深自有渡船人
行到水窮處，坐看雲起時
事在人為 景氣好也有人賠錢 景氣不好也有人賺錢
下一個
房地產贏家 就是你
快樂學習成長‧喜悅智慧分享
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房市完美風暴 建設公司「讓利」 代銷公司「縮手」 仲介公司「保守」 投資客「退場」 自住客「進場」 低迷的交易量、低迷的房價、低迷的房市 大高雄房地產市場契機與投資策略
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現在市場氛圍是：
預售屋追殺中古屋， 市區宅追殺市郊宅， 殭屍建案愈來愈多。 預售屋賣新成屋價.新成屋賣中古屋價.
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大高雄房地產市場契機與投資策略
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國銀掃雷盯四產業
大高雄房地產市場契機與投資策略
105.11.
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大高雄房地產市場契機與投資策略
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永慶：房仲業年底倒一半 孫慶餘：房仲今年恐再倒3,000店
永慶房產集團董事長孫慶餘昨（3）日指出，房市現在進入低成交 量時代，今年移轉棟數估計不到25萬棟，房仲業進入冰河期，預 計今年房仲家數恐再減約3,000店，較高峰期逾7,000家腰斬一半以 2017/5/11 153 大高雄房地產市場契機與投資策略 105/8/3 上。
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不確定的房市展望
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房價下跌6個條件 •1.貸款成數與利率 •2.經濟景氣好壞 •3.稅制與稅率 •4.供給量多寡 •5.成交量多寡 •6.人口結構 大高雄房地產市場契機與投資策略
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1 . 貸款成數與利率
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這一波房價飆漲之主要原因
1.低利率 2.資金行情 3.遺贈稅大幅調降至10% 4.投機炒作
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100-105年12月全體貨幣總計數與 五大銀行購屋貸款利率對照表 全體貨幣總計數M2 （新台幣百萬元）
購屋貸款利率 （%）
101年12月
33,574,404
1.894
102年12月
35,518,863
1.948
103年12月
37,696,840
1.963
104年12月
39,883,995
1.952
105年12月
41.300.383
1.724
年度
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M2-M1=34.96兆
放款數 大高雄房地產市場契機與投資策略
34.96-25.12=9.84兆-未放款 2017/5/11
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2.景氣連9綠
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【飯店拋售潮】南台54家飯 店求售 業者哀嚎：快餓死了！
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大高雄房地產市場契機與投資策略
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景氣與外在環境 美國保護主義抬頭— 外銷不利 陸客不來影響內需----失業增加 年金調降減少消費----不敢花錢 資金外移影響投資----台幣貶值 2017年面臨大量的交屋潮， 增加市場賣壓，導致新屋 降價趨勢繼續延燒
大高雄房地產市場契機與投資策略
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3.稅制與稅率
105 103 101 99-103
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大高雄房地產市場契機與投資策略
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大高雄房地產市場契機與投資策略
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現有不動產稅捐
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4.供給量多寡 容積全面設限 造成搶建潮
大高雄房地產市場契機與投資策略
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高雄市097年至106年建造執照件數統計表 高雄市097年至106年建造執照宅數統計表
搶照 大高雄房地產市場契機與投資策略
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5 .成交量多寡 — 量縮還是量縮 建造執照住宅 （宅數） 86 1997 129,604 87 1998 85,127 88 1999 56,608 89 2000 44,880 90 2001 24,389 91 2002 38,635 92 2003 64,341 93 2004 110,981 94 2005 121,622 95 2006 116,165 96 2007 106,197 97 2008 70.318 98 2009 51.143 99 2010 84.462 100 2011 97.603 101 2012 98.663 102 2013 133.072 103 2014 124.127 104 2015 106.752 大高雄房地產市場契機與投資策略 105 2016 79.490 民國
西元
使用執照住宅 （宅數） 113,142 97,849 85,233 62,273 49,177 45,131 81.364 96.614 114.904 123.853 130,515 111.057 73.184 68.807 71.540 80.653 86.438 91.883 99.429 97.620
買賣移轉棟數 466,568 385,969 385,074 321,165 259,494 320,285 349,706 418,187 434,888 450,167 414,641 379.326 388.298 406.689 361.704 328.874 371.892 320.598 294.250 245.396
法拍案量 （宅數） 80,478 104,645 151,685 194,795 247,131 297,651 306,495 271,614 219,151 185,476 205,996 220,646 224.728 182.010 148.810 128.298 124.460 119.574 115.665 2017/5/11 108.750
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6.人口結構
大高雄房地產市場契機與投資策略
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大高雄房地產市場契機與投資策略
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搶客大作戰-低單、低總、低自備款
價格戰
大高雄房地產市場契機與投資策略
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大高雄房地產市場契機與投資策略
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大高雄房地產市場契機與投資策略
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185
大高雄房地產市場契機與投資策略
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大高雄房地產市場契機與投資策略
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平均用電低於60度的住宅 大高雄房地產市場契機與投資策略
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大高雄房地產市場契機與投資策略
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