สรุปสาระสาคัญของการพัฒนาโครงการจัดรูปทีด่ ินเพือ่ การพัฒนาพืน้ ที่ 1. การจัดรูปที่ดิน (Land Readjustment) มีความจาเป็น เนื่องจาก 1) เมื อ งมี ก ารขยายตั ว อย่ า งรวดเร็ ว และมี ความจ าเป็ น ต่ อ การพั ฒ นาโครงสร้ า งพื้ น ฐาน (Infrastructure) เพื่อรองรับการขยายตัว ของเมือง 2) หน่วยงานภาครัฐมีข้อจากัดด้านงบประมาณ ในการพัฒนาโครงสร้างพื้นฐานที่จาเป็นต่อ การ รองรับและชี้นาการขยายตัวของเมือง (Infrastructure Led Development) 3) งบประมาณที่ใช้เพื่อการพั ฒนาโครงสร้าง พื้นฐานมาจากการจัดเก็บภาษี จึงเกิดความ ไม่เป็น ธรรมทางสังคมเนื่องจากผู้ได้รับ ประโยชน์จากการพัฒนาโครงสร้างพื้นฐาน เป็นประชาชนที่อยู่ในพื้นที่บาง บริเวณ 4) การให้ได้มาซึ่งที่ดินโดยการเวนคืน อสังหาริมทรัพย์เพื่อการพัฒนาโครงสร้าง พื้นฐาน เกิดผล กระทบต่อผู้ที่ถูกเวนคืน และเกิดความไม่เป็นธรรมทางสังคม 5) การพั ฒ นาโครงสร้างพื้ นฐานโดยการเวนคืน อสัง หาริม ทรัพย์ เกิ ดแปลงที่ ดินที่ ไม่ ส ามารถ นามาใช้ประโยชน์ได้อย่างมีประสิทธิภาพ และมีที่ดินตาบอดที่ไม่สามารถเข้าถึงได้โดย โครงสร้างพื้นฐาน 6) ยัง คงปรากฏที่ดินที่มีรูปแปลงไม่ เหมาะสมต่อ การใช้ประโยชน์โดยการปรับเปลี่ยนจากพื้นที่ เกษตรกรรมเป็นที่อยู่อาศัย พาณิชยกรรม และอุตสาหกรรม เพื่อรองรับการขยายตัวของ เมือง
ภาพที่ 1 การกระจายตัวของประชากรและการเติบโตของเมือง
-2-
ภาพที่ 2 รูปแปลงที่ดินและแนวถนนสายหลัก 2. หลักการจัดรูปที่ดิน การให้เจ้าของที่ดินได้รับประโยชน์และ รับภาระในการพัฒนาโครงสร้างพื้นฐาน โดยวิธีการปันส่วนที่ดิน 3. เงื่อนไขการจัดรูปที่ดิน คือ 1) ผังเมืองรวมกาหนดให้เป็นพื้นที่รองรับการ ขยายตัวของเมือง 2) เป็นพื้นทีเ่ กษตรกรรมหรือที่ว่างทีป่ ราศจากข้อจากัดในการจัดรูปที่ดิน 3) เป็นพื้นทีเ่ มืองที่ได้รบั ความเสียหายจาก อุบัติภัย 4) มีสภาพการกระจายกรรมสิทธิ์ที่ดิน 5) มีปัญหาการใช้ประโยชน์จากรูปแปลง ที่ดิน 6) เจ้าของที่ดินส่วนใหญ่ยินยอมให้ ดาเนินการจัดรูปที่ดิน
ภาพที่ 3 วิธีการจัดรูปที่ดิน
-3-
ภาพที่ 4 วิธีการจัดรูปที่ดินและการจัดสรรที่ดิน
ภาพที่ 5 เมือง Kaohsiung ประเทศญี่ปุ่น สภาพก่อนการจัดรูปที่ดิน
-4-
ภาพที่ 6 เมือง Kaohsiung ประเทศญี่ปุ่น สภาพหลังการจัดรูปที่ดิน
4. พระราชบัญญัตจิ ัดรูปที่ดินเพื่อพัฒนาพื้นที่ พ.ศ. 2547 1) มาตรา 3 “การจัดรูปที่ดินเพื่อพัฒนาพื้นที่ หมายความว่า การดาเนินการพัฒนาที่ดินหลายแปลง โดยการวางผังจัดรูปที่ดินใหม่ ปรับปรุงหรือจัดสร้างโครงสร้างพื้นฐาน และการร่วมกันรับภาระและกระจาย ผลตอบแทนอย่างเป็นธรรม ทั้งนี้ โดยความร่วมมือระหว่างเอกชนกับเอกชนหรือเอกชนกับรัฐ เพื่อให้เกิดการ ใช้ประโยชน์ที่ดินที่เหมาะสมยิ่งขึ้น ในด้านการคมนาคม เศรษฐกิจ สังคม สิ่งแวดล้อมและชุมชน และเป็นการ สอดคล้องกับการผังเมือง” 2) มาตรา 35 ผู้ที่จะเป็นผู้ดาเนินการจัดรูปที่ดินเพื่อพัฒนาพื้นที่ได้มีดังต่อไปนี้ (1) สมาคม (2) กรมโยธาธิการและผังเมือง การเคหะแห่งชาติ และองค์กรปกครองส่วนท้องถิ่น (3) หน่วยงานของรัฐหรือนิติบุคคลอื่นใดที่รัฐจัดตั้งขึ้นเพื่อการจัดรูปที่ดินเพื่อพัฒนาพื้นที่ (4) หน่วยงานของรัฐอื่นใดตามที่กาหนดในกฎกระทรวง ให้หน่วยงานตาม (2) ดาเนินการจัดรูปที่ดินตามแผนแม่บทและพื้นที่เป้าหมายการจัดรูปที่ดิน เพื่อพัฒนาพื้นที่ของจังหวัด 3) มาตรา 36 วรรค 2 การเสนอโครงการจัดรูปที่ดินเพือ่ พัฒนาพื้นที่ ... จะต้องมีหนังสือแสดงความ ยินยอมของเจ้าของที่ดินในโครงการแสดงประกอบคาขอไม่น้อยกว่าสองในสามของเจ้าของที่ดินทั้งหมดและ เป็นเจ้าของที่ดินมีเนื้อที่รวมกันไม่น้อยกว่าสองในสามของที่ดินในบริเวณนั้น
-5-
4) มาตรา 37 การจัดรูปที่ดินเพื่อพัฒนาพื้นที่จะต้องสอดคล้องกับหลักการผังเมืองหรือผังเมือง ตามกฎหมายว่าด้วยการผังเมืองแล้วแต่กรณี และดาเนินการให้มีสิ่งที่จะเป็นประโยชน์แก่ส่วนรวมตามความ เหมาะสมแก่สภาพของชุมชนและการพัฒนาเมืองต่อไปในอนาคต 5) มาตรา 38 ให้เจ้าของที่ดินในเขตจัดรูปที่ดินเพื่ อพัฒนาพื้นที่มีสิทธิในที่ดินที่ได้รับการจัดให้ ใหม่ตามโครงการจัดรูปที่ดินเหมือนกับสิทธิที่มีอยู่ในที่ดินเดิม โดยให้ได้รับการยกเว้นค่าธรรมเนียมทั้งปวงใน การจดทะเบียน 6) มาตรา 57 ในกรณีที่มีความจาเป็น รัฐอาจเวนคืนอสังหาริมทรัพย์มาเพื่อใช้ในการจัดรูปที่ดินก็ได้ 7) มาตรา 62 ให้ประเมินราคาที่ดินของเจ้าของที่ดินเดิมแต่ละรายไว้เป็นหลักฐานในการจัด ที่ดินแปลงใหม่แก่เจ้าของที่ดินเหล่านั้น โดยที่แปลงใหม่ที่ได้รับจะต้องมีราคาในขณะโครงการแล้วเสร็จไม่ต่า กว่าราคาเดิมที่ใช้เป็นฐาน เว้นแต่จะได้รับความยินยอมจากเจ้าของที่ดินนั้น 8) มาตรา 63 ที่ดินแปลงใหม่ที่จัดให้แก่เจ้าของที่ดินในโครงการจัดรูปที่ดินต้องมีสภาพแวดล้อม ที่ตั้ง รูปแปลงที่ดิน และการใช้ประโยชน์ในที่ดินใกล้เคียงกับสภาพที่ดินเดิม 9) มาตรา 64 ที่ดินแปลงใหม่ที่จัดขึ้นจะต้องมีขนาดไม่เล็กเกินไปจนเกิดการเสื่อมต่อมาตรฐาน การดารงชีวิตหรือสภาพแวดล้อม 10) มาตรา 68 บรรดาค่าใช้จ่ายในการจัดรูปที่ดิน ให้เจ้าของที่ดินเฉลี่ยออกกันตามส่วน ในส่วน ที่เป็นที่ดินหรือสิ่งก่อสร้างที่ตกเป็นของรัฐ ให้รัฐช่วยเหลือในเรื่องค่าใช้จ่ายด้วย 11) ประโยชน์ที่ได้เพิ่มขึ้นจากโครงการจัดรูปที่ดิน ให้เฉลี่ยให้แก่เจ้าของที่ดินในบริเวณโครงการ จัดรูปที่ดิน ผู้ดาเนินโครงการจัดรูปที่ดิน และผู้ร่วมลงทุนตามความเป็นธรรมแก่ทุกฝ่าย 12) มาตรา 69 ค่าชดเชยระหว่างกันไม่ต้องมีหากเป็นกรณีตามโครงการจัดรูปที่ดินที่เจ้าของทีด่ นิ ทุกรายได้รับที่ดินมีราคาเพิ่มขึ้นหรือน้อยลงในส่วนที่เท่าเทียมกันทุกราย แต่ถ้าราคาที่ดินได้เพิ่มขึ้นหรือลดลงมี สัดส่วนที่ไม่เท่าเทียมกัน ให้ฝ่ายที่ได้รับประโยชน์ในสัดส่วนที่มากกว่าหรือได้ที่ดินที่มีราคาสูงขึ้นแล้วแต่กรณี จ่ายค่าชดเชยตามผลต่างของประโยชน์ที่ตนได้รับให้กับโครงการจัดรูปที่ดิน และให้ผู้ที่ ได้รับ ประโยชน์ใน สัดส่วนน้อยหรือได้ที่ดินที่มีราคาน้อยลง มีสิทธิได้รับค่าชดเชยจากโครงการจัดรูปที่ดิน 13) มาตรา 72 บรรดาทรัพย์สินที่จัดทาขึ้นตามโครงการจัดรูปที่ดินเพื่อให้เป็นทรัพย์สินของรัฐ ให้ท รัพย์สินนั้ นตกเป็นของรัฐ และอยู่ในความควบคุม ดูแลของหน่วยงานที่เกี่ ยวข้อง ตั้ง แต่วันที่ พนักงาน เจ้าหน้าที่ตามประมวลกฎหมายที่ดินออกหนังสือแสดงสิทธิในที่ดิน
-6-
ภาพที่ 7 ขั้นตอนการจัดรูปที่ดิน