LCNI Mag 6ta Edicion by lacomunidadinmobiliaria

NË&#x161;06 ENERO - ABRIL 2020

presenta LEGACY

EDITORIAL FRENTE A UN NUEVO CICLO Bienvenidos a la sexta edición de LCNI/Mag. En esta nueva propuesta, como es habitual, los principales referentes del mercado inmobiliario comparten su mirada sobre el presente y el futuro del sector. También se abordan temas como la adaptación del modelo a las nuevas tendencias y las demandas de las nuevas generaciones. Por ejemplo, la irrupción de la tecnología, que para algunos amenaza la profesión no sólo en la intermediación de los corredores inmobiliarios sino también, de los arquitectos, de los escribanos y de los abogados; mientras que para otros representa el futuro de todas estas actividades. Además, hay espacio para la arquitectura, el arte, informes de mercado, sustentabilidad, novedades desde Miami, el análisis de los especialistas sobre el impacto del nuevo cepo y las políticas económicas anunciadas, lo que ocurre hoy en Vaca Muerta y mucho más. Motivado por un país que no nos da tregua y que sistemáticamente nos golpea con crisis periódicas que se repiten con efectos catastróficos sobre el real estate; por primera vez esta editorial es compartida con otro profesional, un desarrollador de gran trayectoria y notable resiliencia, que supo atravesar todas las crisis y que desde hace tiempo se ha convertido en el empresario inmobiliario más importante de la ciudad de Mar del Plata.

Lic. Pablo F. Sánchez Director Señores comercializadores de inmuebles y colegas en general: No perdamos tiempo discutiendo si al mercado de alquileres le dictan la pena de muerte, si la renta es deficiente o si la inversión en ladrillos es o no un negocio en este contexto. Nuestro mercado, hoy deteriorado, sus locadores, los locatarios y los inversores, en poco tiempo encontrarán solos su camino. Pensemos en que está desapareciendo el peor enemigo, que se llama mercado financiero: renta producida sin sacrificios, aunque con muchas noches de desvelo. Enfoquémonos en utilizar nuestra creatividad, audacia y convicción; es decir nuestros dones de seres humanos, para orientar y ayudar a nuestros clientes, y si es posible en forma personalizada, sobre cómo deben hacer para concretar de la mejor manera una operación inmobiliaria. Preocupémonos por mejorar y por capacitar a nuestro personal, por asistir a cursos e invertir en mejorarnos, porque nos queremos a nosotros mismos como seres humanos facultados para locar, vender y hacer comprar inmuebles. Informémonos de lo que pasa a cada momento, todos los días; para qué en nuestra misión, que consiste en concretar operaciones exitosas, las mismas terminen con agradecimientos y no con reproches. Cada uno de nosotros debe ser idóneo en relaciones humanas, hablador medido y vendedor experto. Por otra parte, este es un momento para ser cautos tanto en los gastos como en el cobro de honorarios: debemos cobrar lo justo. También debemos esforzarnos en que todos los integrantes de la cadena de comercialización (asesores, escríbanos, agrimensores, abogados y Estado) sean cautos en el momento actual. De esta forma nuestro mercado, que hoy está muy golpeado, se acomodará en poco tiempo. No nos preocupemos demasiado por las intervenciones inoportunas y desubicadas del Estado: el mercado por sí solo encontrara su realidad, como siempre lo hizo. Nada será igual a un pasado ya muy lejano. De cada diez operaciones, nueve empiezan en una inmobiliaria: el 90%. Seamos entonces custodios fieles de los intereses de esas personas que hacen el primer contacto con nosotros, porque somos los principales motivadores para que inviertan en ladrillos, a cualquier escala. Démosle a nuestro ser y actividad el formato adecuado para que, a través de nuestra presencia, todo aquél que sienta necesidad de tener un inmueble en propiedad, locar o simplemente se preste a escucharnos opinar sobre estos temas, sienta que somos una parte imprescindible de su solución.

Juan Carlos Reverter Presidente H. Ledesma SRL / Mat.: 2567

Escanea y accedé a todo el contenido de la revista Si querés ser miembro de La Comunidad de Negocios Inmobiliarios comunicate a hola@lacomunidadinmobiliaria.com La imagen de tapa corresponde al proyecto Legacy. La misma es una ilustración meramente referencial, pudiendo diferir del producto final. No constituye oferta alguna.

Propietario de la revista: La Comunidad de Negocios Inmobiliarios Director: Pablo Sánchez Coordinador General: Juan Delfino Coordinador Editorial: Ariel Hendler Correctora Editorial: María Carla Guerrini Columnistas (ad honorem): Damián Tabakman Daniel Mintzer Issel Kiperszmid Santiago Tarasido Mario Gómez Gustavo Blachman Gustavo Ortolá Marcelo Satulovsky Ariel Venneri Sandro Ortíz Bernabé García Hamilton María Soledad Balayan Agustín Mieres Christian Zampaglione Mariel Devalle Alejandro Gawianski Editorial: Pablo Sánchez Juan Carlos Reverter Diseño y Diagramación: Lucas Strubolini Impresión: Casano Gráfica S.A. mdelossantos@casanografica.com La editorial no se responsabiliza del contenido de los avisos publicitarios ni de las opiniones de los colaboradores que escriben en la revista. Todos los derechos reservados. Se prohíbe la reproducción parcial o total de cualquiera de los artículos de la revista. Dirección LCNI Honduras 5550, 6to piso, CABA Para publicar contactarse a: juanlacomunidadinmobiliaria@gmail.com

SUMARIO ENERO-ABRIL #06 DESARROLLOS Y ARQUITECTURA 6. Legacy Hotel & Residences, nuevo icono en Miami Worldcenter. 8. La conquista del oeste. 10. Alta gama, juventud y modernidad. 12. Desarrolladores con fórmula probada. 20. Por qué es importante ser parte de la CEDU. 22. El Real Estate en la lupa de los arquitectos. 28. Criba, una empresa argentina en actividad.

16. UN EMPRENDIMIENTO PARA CUBRIR TODAS LAS NECESIDADES

40. ¿Qué pasa? COMERCIAL 46. Propuestas para superar obstáculos en CABA. 50. La ley permite prevender con crédito hipotecario. 52. El valor de medir la competencia. 54. La importancia de ir más allá de lo intelectual. 56. Logística: nuevos desafíos y tendencias. 58. Razones para invertir en el Sur de la Florida. 62. ¿Qué pasa?

42. A LA ESPERA DE GRANDES CAMBIOS

PRODUCTOS Y SERVICIOS 66. Ecléctica: arte en comunidad. 72. La experiencia del espacio diseñado. 74. Servicio personalizado para la seguridad. 80. El laboratorio de la comunidad. 90. Tiempo de reinventarse e innovar. 92. Un Real Estate cada vez más virtual. 112. Qué pasa?

68. NUEVA HERRAMIENTA DE TRABAJO Y RED SOCIAL

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LEGACY HOTEL & RESIDENCES, NUEVO ICONO EN MIAMI WORLDCENTER De los creadores de la marca Paramount nace otra torre única en su estilo y prestaciones, que forma parte del nuevo barrio en construcción del Downtown Miami. No tendrá restricciones de alquiler y es apto para la visa Inversionista E-B5.

on un concepto novedoso de hospitalidad hotelera y residencial, el desarrollador Dan Kodsi, quien recientemente entregó la torre de condominios de lujo Paramount Miami Worldcenter, reveló los planes para su próximo edificio: la torre Legacy Hotel and Residences. La compañía Royal Palm Companies construirá el proyecto, con 278 condominios de marca sobre 255 habitaciones de hotel. Su plan es comenzar en junio y completar el edificio dentro de 32 meses. El arquitecto elegido es Kobi Karp y las unidades se entregarán completamente amuebladas y diseñadas por el estudio IDDI. Las 255 habitaciones de hotel ocuparán los primeros 25 pisos de la torre y las 278 residencias, de 34 a 88 m², desde el 26° hasta el 39°. La preventa se inició en noviembre de 2019 con precios a partir de US$ 310.000 para los monoambientes o studios, le siguen los departamentos de dos ambientes (desde US$ 410.000), de tres ambientes con balcón (US$ 580.000) y los dúplex de tres ambientes (US$ 800.000). Peggy Olin, directora ejecutiva de OneWorld Properties, la em-

presa que está a cargo de su comercialización y marketing, anunció que el producto se está ofreciendo como segunda vivienda a compradores de más de 60 países.

La torre se integra al megaproyecto Miami Worldcenter, un desarrollo de diez manzanas para comercios, gastronomía y entretenimiento. A su vez, en el coronamiento del rascacielos se instalará el Atrium, una imponente estructura vidriada de dos pisos donde estarán ubicadas todas las áreas comunes con imponentes vistas panorámicas de la ciudad. Entre ellas, se cuentan la piscina más grande del centro de Miami, con más de 4000 m² de superficie, y un Wellness Center de alta tecnología con tratamientos para mejorar la calidad de vida. Los servicios incluirán detox (dieta desintoxicante) y diversas terapias de rejuvenecimiento que, según anticipan los desarrolladores, incorporará “un estilo de vida holístico y una experiencia única para

Acceso a la torre Paramount, de los mismos desarrolladores de Legacy.

el huésped la cual energizará la mente y calmará el espíritu.” Habrá también un International Business Lounge con espacios para reuniones de negocios que apunta específicamente a quienes no quieren abrir una oficina en el Downtown, pero necesitan un lugar de trabajo que combine los negocios y el servicio de hotel. Legacy Hotel & Residences cuenta con una ubicación privilegiada en Downtown Miami. Se espera que el Miami Worldcenter de US$ 4000 millones incluya más de 40000 m² de locales comreciales, un estacionamiento de 1100 espacios, un hotel de centro de convenciones de 1700 habitaciones de MDM Development Group y una torre de oficinas que Hines está construyendo. Art Falcone y Nitin Motwani lideran el desarrollo del área de 11 hectáreas con sus socios CIM Group, MDM, CitizenM y otros. En enero; Miami Worldcenter Associates, CIM Group y Falcone Group completaron el primer edificio, Caoba, una torre de alquiler de 444 unidades en 698 Northeast First Avenue.

Vista aérea de Paramount y sus amenities outdoor.

Inversión de alta rentabilidad Uno de los mayores atractivos para invertir en Legacy es que sus residencias no tendrán ningún tipo de restricción de alquiler, lo cual permitirá a los propietarios de cada vivienda maximizar sus ganancias. Esto significa que los compradores tendrán un abanico muy amplio de opciones de uso y usufructo para sus residencias: podrán habitarla en forma permanente o destinarla a la renta, ya sea por año o por una sola noche; o bien cederla al Hotel Legacy para su manejo o a su inmobiliaria de confianza, que a su vez estará habilitada para ofrecerla en cualquier plataforma de alquiler temporario, como TripAdvisor, Vrbo, Booking o Airbnb.

DATOS BÁSICOS Ubicación: 942 NE 1st Avenue, Miami, EE.UU. Entrega: 2022 Desarrollador: Royal Palm Companies Proyecto: Kobi Karp Architecture & Interior Design Inc Interiorismo: ID & Design International

La torre estará ubicada en la nueva urbanización Miami Worldcenter, en el Downtown.

Los compradores podrán habitar sus unidades en forma permanente o sólo durante las vacaciones, y rentarla en forma anual o por una sola noche. Cabe aclarar que esto no es en absoluto una posibilidad al alcance de todos los propietarios de flats en Miami, ya que en la ciudad rigen normas muy estrictas de uso para las mismas. A quienes estén interesados en obtener mayor rentabilidad, se recomienda justamente invertir en edificios como Legacy, donde se permite al propietario un libre uso de alquiler. Así se estima que podrán obtenerse retornos de entre 6 y 7% neto anual, con margen para apreciación del valor del inmueble. En cambio, en los edificios cuyos estatutos permiten alquilar la propiedad sólo por seis meses o un año, que es el caso más habitual, no sólo se ve afectado al retorno a través de la renta, sino también la facilidad de su reventa. Esto se explica porque la mayor parte de los compradores de propiedades en Miami son inter-

Vista nocturna de la futura ubicación de la torre .

nacionales y buscan edificios con las mayores facilidades de alquiler. Otro dato crucial sobre Legacy Hotel & Residences es que califica en el programa para aplicar a la visa Inversionista E-B5, por la cual se puede obtener la residencia permanente en los Estados Unidos. Varios agentes inmobiliarios de la ciudad aseguran que en los últimos meses aumentaron las consultas de argentinos que buscan aplicar para esta visa. Para acceder a ella, es necesario invertir en proyectos inmobiliarios a través de un grupo de inversión calificado como “centro regional”; es decir, desarrollos aprobados por el

Legacy se levantará en la nueva urbanización Miami Worldcenter.

Estado que buscan promover el crecimiento económico de una zona, mejorar la productividad y crear empleo. El centro regional hace el trabajo y toma al inversor como prestamista del desarrollo o socio de la compañía constructora. Por todo esto, resulta una oportunidad de inversión más que conveniente. Yanina Velez CEO & Founder - Miami Lux Realty +1 786 318 8862 www.miamiluxrealty.com

Miami Worldcenter sumará comercios y entretenimiento al downtown.

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LA CONQUISTA DEL OESTE Crónica y balance de dos viajes de estudio a la ciudad de Neuquén y a la localidad de Añelo, cercana a Vaca Muerta, para estudiar la posibilidad de inversiones en real estate. Positivo por los contactos realizados y de expectativa por el nuevo ciclo económico y político. Arq. Damián Tabakman Rector de ENRE y presidente CEDU Foto: Estudio3R

La segunda edición del study tour “Haciendo Negocios en Vaca Muerta”, que se llevó a cabo los días 26, 27 y 28 de noviembre, les resultó de gran utilidad a los profesionales de real estate que participaron de la misma para entender de primera mano cómo funciona el ecosistema Vaca Muerta, con el objetivo de conocer y capitalizar las mejores oportunidades de inversión en la zona. Vaca Muerta es el nombre que identifica al yacimiento, que abarca varias provincias argentinas, principalmente Neuquén. Como es sabido, allí está localizada la que quizás sea la reserva de shale oil más grande del planeta. El objetivo de estos viajes es tomar contacto, de primera mano, con la opinión de los pobladores, empresas y fuerzas vivas locales; algo indispensable para quien quiera hacer negocios en Vaca Muerta, ya que son ellos quienes tienen la información concreta sobre las posibilidades de realizar negocios inmobiliarios. También son una excelente oportunidad para observar in situ cómo funciona la industria petrolera y, en función de ello, cuáles son sus necesidades urgentes y su demanda en términos inmobiliarios. Para poner un pie en la zona es fundamental conocer a los partners locales y generar vínculos con ellos: desde las empresas petroleras, que son el driver del negocio, hasta las desarrolladoras, constructoras y comercializadoras. Cada uno de ellos tiene su propia visión y expectativas sobre el futuro, y al momento de evaluar un potencial negocio es fundamental conocer sus puntos de vista. En este sentido, el study tour, que abarcó la ciudad de Neuquén y la localidad de Añelo, que está en el epicentro del yacimiento fue un éxito en ambas ediciones. Se aprendió muchísimo, y quienes formaron parte del grupo generaron vínculos reales que permitieron que hoy ya estén concretando acciones en la zona, donde se encuentran los alquileres residenciales más altos del país. En Añelo, los

valores de inversión rondan los 2.000 US$/ m², de modo que los inversores pueden lograr rentas extraordinarias.

El study tour es una excelente oportunidad para observar in situ cómo funciona la industria petrolera y cuál es su demanda inmobiliaria. Añelo es un pequeño pueblo patagónico de unos 80.000 habitantes ubicado a dos horas de viaje de Neuquén Capital, al que se llega por una ruta secundaria súper congestionada; y alrededor del cual, en los últimos años, se invirtieron miles de millones de dólares en exploración petrolera no convencional. La expectativa es que el fenómeno se potencie con el nuevo gobierno. De hecho, los técnicos sostienen que hasta ahora se ha extraído menos del 5% de la reserva. Los proyectos para Añelo deben organizarse como negocios de renta, no de venta, destinados a los miles de operarios petroleros que duermen transitoriamente en el pueblo

durante la semana, dado que sus familias en general residen en Neuquén Capital y sus alrededores. Afortunadamente, es un segmento muy bien pago que puede afrontar esos alquileres tan elevados y tentadores para inversores inmobiliarios. En el viaje se conversó de tierras y de lotes, de desarrollos de viviendas, de costos, rentabilidades e inversiones promedio, de estrategias de comercialización y marketing y de evaluación de proyectos de inversión; incluso con opciones de inversión para pequeños ahorristas rentistas. También se pudieron apreciar experiencias concretas, y hasta hubo conversaciones sobre los contratiempos que pueden surgir en el momento de desarrollar y de cómo evitarlos. En esta segunda incursión en el polo petrolífero por excelencia de la Argentina, el tiempo alcanzó también para visitar desarrollos inmobiliarios y para realizar reuniones y conferencias con los referentes de la zona, tanto privados como funcionarios públicos; que son los que eventualmente podrán abrir las puertas para ir a generar nuevos negocios.

Housing en Añelo. Complejo desarrollado por YPF para su personal.

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ALTA GAMA, JUVENTUD Y MODERNIDAD La desarrolladora ABV creó su marca de edificios Be para un público que busca usos comunes, contacto social y buena vida. Sus dos primeros proyectos cuentan, además, con ubicaciones privilegiadas.

Be Plaza se ve favorecido por una ubicación excepcional en la confluencia de Palermo y Las Cañitas.

Los departamentos cuentan con uno, dos y tres dormitorios.

Pileta descubierta climatizada con borde inﬁnito.

La marca “Be”, una de las que componen el portafolio de emprendimientos de la desarrolladora ABV, aporta un concepto nuevo en materia inmobiliaria. Se trata de edificios de unidades frescas, juveniles y con muchos amenities en los que se privilegian el buen vivir, el uso social y el espacio exterior. Son proyectos que, por su ubicación, estética y propuesta de amenities, permiten alcanzar un estilo de vida singular: se trata de una tendencia mundial que irá ganando cada vez más adeptos. Tanto Be Plaza como Be Libertador, los dos primeros emprendimientos de la marca Be, de unos 20.000 m² cada uno, son proyectos diseñados a partir de un concepto vanguardista que se manifiesta en una estética moderna pero sólida, de alta gama pero con un concepto contemporáneo y con mucho carácter. Ambos edificios ofrecen piscina, solarium, salón, gym y spa con la idea de que los usuarios puedan disfrutar de su tiempo libre con opciones atractivas de ocio sin tener gastos extra fuera de las expensas.

Be Libertador ofrece viviendas modernas, de alto nivel y gran confort.

La idea es que los usuarios puedan disfrutar de su tiempo libre con opciones atractivas de ocio sin tener gastos extra fuera de las expensas. La experiencia de los amenities es muy valiosa y está cambiando la manera de vivir, porque ayuda a que en el propio edificio se tenga todo lo que hace falta; de modo que hoy podemos decir que llegaron para quedarse y crecer. Incluso sus unidades fueron creadas para que puedan ser disfrutadas al máximo por un público que va de jóvenes viviendo solos por primera vez a familias en crecimiento. Además, los productos Be se diferencian de otros para el mismo target por la estética, decoración y terminaciones de alta gama; e incluso sus ubicaciones encuadran en el concepto de la marca. En ambos casos, los edificios cuentan con excelentes vías de acceso y vistas privilegiadas del skyline de la ciudad, mientras que la proximidad a polos gastronómicos y zonas comerciales permite recorrer a pie esas distancias y disfrutar de entornos únicos. La posibilidad de estar bien conectado con cualquier punto de la ciudad, ya sea en auto, transporte público o usando la creciente red de ciclovías, está en sintonía con los nuevos hábitos de vida. Como el escenario profesional actual implementa cada vez más la modalidad de home office -o sus variantes-, proyectos como los de la marca Be brindan las condiciones ideales para quienes imaginen un lifestyle donde puedan combinarse lo mejor de ambos mundos.

Las unidades se caracterizan por su amplitud y luminosidad.

La terraza de Be Libertador, un oasis urbano.

ABV lleva 30 años desarrollando proyectos high-end, por lo cual todos sus proyectos cuentan con una sólida trayectoria en este segmento y eso también constituye un atributo diferencial. Sus precios rondan los 4.000 US$/m², bien razonable para este producto. Fundada por los arquitectos Ioram Amsel, Mariano Boruchowicz y Javier Vilamowski, la desarrolladora se encuentra en un momento de plena actividad y expansión. Además de Be, su otra marca consolidada es

“Decó”, que ya lleva varios emprendimientos de gran envergadura terminados y otros todavía en obra; y que dio un salto cualitativo a partir de la reciente alianza con Armani/ Casa, la línea de interiorismo del emporio que comanda desde Milán el diseñador Giorgio Armani. Producto de esta fusión es el edificio en construcción Decó furnished by Armani/Casa, en Recoleta. LCNI Mag

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DESARROLLADORES CON FÓRMULA PROBADA Con más de una década de experiencia, RISE se dedica a desarrollar edificios en barrios bien ubicados y con perspectivas de crecimiento. Se especializan en conseguir la rentabilidad buscada por sus inversores y en entregar un producto de calidad a los usuarios finales. Se autodefinen como un equipo con más de diez años de experiencia en el real estate que desarrolla edificios residenciales con ambientes amplios y cómodos, buenas terminaciones y amenities de categoría. Mariano Goijman, Contador Público, y Andrés Prepelitchi, Lic. en Administración, se acercaron al negocio inmobiliario en busca de herramientas de inversión para terceros y, a partir de los buenos resultados obtenidos, terminaron por profesionalizarse en este rubro y fundaron su propia desarrolladora: RISE. “Desde 2019 somos miembros de La Comunidad de Negocios Inmobiliarios y nos sentimos contentos de formar parte de un proyecto innovador, disruptivo y con un gran ambiente de trabajo”. Con más de 20.000 metros cuadrados construidos, unos 7.000 actualmente en obra y otro tanto a punto de iniciarse, los dos socios coinciden en que una de las claves de este trabajo consiste en “saber definir la mejor combinación entre producto y ubicación para lograr una buena relación entre la incidencia del terreno y el valor de venta”. Agregan que todos los

CALA, en Caballito, con unidades generosas y espacio de coworking.

emprendimientos de RISE están ubicados en barrios residenciales ya consolidados como Villa Crespo y Caballito. Goijman explica que todas las zonas que eligen se caracterizan por unir una buena ubicación y perspectivas interesantes de incremento del valor en el mediano y largo plazo. También asegura que sus proyectos ofrecen “un mix óptimo entre rentabilidad para el inversor que confía en nosotros y calidad de producto para el consumidor final que se queda con la unidad y vive en ella”. Agrega que esto último es fundamental, porque también el usuario final “es el que nos recomienda a otros como desarrolladores”.

“La inversión inmobiliaria en Argentina históricamente ha cumplido una función de resguardo de valor en el largo plazo; pero hoy también funciona como un vehículo para dolarizar los excedentes en pesos”. En la actualidad, se encuentran trabajando en dos emprendimientos. Por un lado, Nuevo Crespo, que se terminará de construir en 2020. Se trata de un edificio en un lote doble frente entre medianeras en la avenida Corrientes entre Serrano y Thames: en el corazón de Villa Crespo. “Es un barrio que hoy está en pleno crecimiento, con una ubicación y conectividad excelentes”, aclara Goijman. Contará con 45 unidades de dos, tres y cuatro ambientes, tres pisos de cocheras y lo que consideran los “amenities básicos”: piscina, sum y parrillas, a los que se suma también un laundry. Al mismo tiempo, lanzaron recientemente su primer emprendimiento en Caballito: CALA (cala.com.ar), también sobre un lote doble frente de 17 metros entre medianeras, en este caso en Avenida La Plata entre Rosario y Guayaquil. Cuentan que este proyecto, que ya está en preventa, marca un punto de inflexión en la trayectoria de RISE en virtud del trabajo realizado con la identidad de marca y la estética, que incluye el diseño de una fachada con aplicaciones de chapa acanalada en todos los niveles y cuyo proyecto ha sido diseñado por

Fundadores: Andrés Prepelitchi y Mariano Goijman

el estudio BASS Arquitectos En lo que hace a su oferta, consta de 59 unidades de uno, dos, tres y cuatro ambientes, tres niveles de cocheras y amenities que incluyen piscina, solarium, parrillas, laundry, sum y, como novedad, un espacio coworking de 40 m²: “Un espacio pensado para aquellos que tienen flexibilidad laboral y pueden usar el mismo para hacer home office”, aseguran. CALA apuesta por un diseño de unidades amplias y cómodas. “Hay una combinación interesante de tipologías y también cuatro unidades que superan los 130 m²; e incluso los monoambientes tienen superficies de 38 m²”, explica Goijman. Al igual que en sus otros emprendimientos, CALA se financia a través de un mix de inversores habituales, un aporte de capital propio y la preventa. “La inversión inmobiliaria en Argentina históricamente ha cumplido una función de resguardo de valor en el largo plazo; pero hoy también funciona como un vehículo para dolarizar los excedentes en pesos”, opina Prepelitchi. Y agrega que RISE hasta ahora “siempre ha logrado generar rentabilidades superiores a las que se habían previsto originalmente”. En este sentido, Prepelitchi explica que el diseño de cada emprendimiento requiere también la “definición del mix de unidades”, ya que los departamentos de mayor superficie suelen ser adquiridos por usuarios finales que deben vender antes su vivienda en una operación simultánea. Además, tienen que esperar a que el edificio esté terminado para mudarse en forma inmediata. “En cambio, las unidades más chicas son las elegidas por los inversores de pozo, que necesitan un ticket bajo”, agrega. Goijman agrega que, a lo largo de los años, en todos sus proyectos debieron “sortear diversas crisis, inestabilidades económicas y cambios de gobiernos”; pero que eso no los ha afectado porque consideran que las decisiones sobre este tipo de inversiones “deben tomarse pensando en la película completa y no en la foto del momento”. RISE Desarrollos Inmobiliarios rise.com.ar

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UN PIE EN EL NEGOCIO Y OTRO EN EL ARTE Aunque nació como una empresa familiar en Moreno, la desarrolladora Ça Arquitectura logró destacarse por su alto nivel de diseño y visión del negocio inmobiliario. Ahora anuncia su desembarco en Palermo Hollywood. Los hermanos Juan Micieli, arquitecto, y Manuel Micieli, economista, son las dos cabezas de Ça Arquitectura, “un estudio profesional que también es una empresa desarrolladora, porque tenemos la visión de las dos disciplinas y las dos formas de trabajo”, explican ambos. De paso, aclaran que el nombre bilingüe franco-castellano que puede traducirse como “así” o “esta” Arquitectura remite a la “dimensión material o concreta de la disciplina”. Suena apropiado, ya que, a pesar de la juventud de ambos hermanos y socios, llevan construidos 50.000 m² en cinco años de trabajo y tienen actualmente otros 10.000 m² en obra, sumando desarrollos propios y servicios profesionales para terceros. Otra característica insoslayable de ésta dupla es ser oriundos de Moreno, en el Oeste del conurbano bonaerense. Hoy consideran este origen como una ventaja a su favor: “Venimos de un lugar que no es precisamente la meca de la arquitectura ni del real estate, pero entendimos que para producir arquitectura es necesario fabricar antes el territorio,

que es la realidad adonde uno va a actuar. Entonces descubrimos que, si bien en nuestra ciudad hay muchas falencias como desigualdad social, marginalidad y falta de infraestructura, también tiene la ventaja de que casi nadie se preocupa por producir diseño arquitectónico”, cuenta Juan, el arquitecto.

“Ponerle un límite a la ganancia en un emprendimiento puede ayudar a constituir un sistema de negocios sostenible en el tiempo.” Fue esa inquietud, presente desde su primer emprendimiento, la que los llevó a destacarse en su propio territorio. De hecho, allí se localiza la totalidad de sus obras terminadas hasta hoy. “En Moreno, como en muchos otros lugares, todos se guían por la filosofía de construir lo más barato posible y vender lo más caro que se pueda. Pero nosotros fuimos a aportar calidad constructiva y valor agregado de diseño, y logramos que el mercado inmobiliario

se interese por la buena arquitectura. Alguna vez tenemos que entender que ambos campos no son antagónicos”, asegura Juan. Cuentan que, para desarrollar su primer edificio se tomaron el trabajo de relevar todos los terrenos disponibles hasta que encontraron el que tenía el precio más favorable por metro cuadrado construible: un lote en esquina para desarrollar un edificio con más “pisada” que altura; y así resultaron dos bloques en “L” de cinco pisos. “Decidimos hacer unidades chicas, accesibles a pequeños inversores, básicamente friends & family; y fáciles de vender a usuarios finales”, explican. Lo estructuraron como un fideicomiso al costo porque era su única posibilidad de financiarlo, y lograron que algunos de sus inversores se agruparan de a dos o de a tres para comprar alguna unidad. Así empezaron con la obra del edificio JCH, nombre que alude a la poesía Milonga de Jacinto Chiclana, de Borges, con una iconografía alusiva presente en algunos espacios comunes. A esto le sumaron una apuesta ar-

K41: Arquitectura contemporánea para un polo empresarial sobre el Acceso Oeste, a la altura de Moreno. (Foto: Gonzalo Viramonte)

quitectónica potente: el edificio está envuelto por una exoestructura de hormigón que cumple una función basal, al mismo tiempo que difumina el límite entre el exterior y el interior del volumen construido. Esto hizo que la obra haya sido premiada y merecido diversas publicaciones en medios especializados nacionales e internacionales, tanto en papel como digitales. “Pero la decisión más difícil de tomar, por lejos, fue ponerle un límite a nuestra ganancia en ese primer emprendimiento; claro que apostando a constituir un sistema de negocios sostenible en el tiempo que a la larga generara ganancias mayores”, explica Juan. Y agrega. “Con todas las obras que vinieron después del primer edificio queda demostrado que es posible”. Cabe destacar que otros tres edificios ya finalizados en Moreno comparten las mismas búsquedas en cuanto al producto y a la arquitectura. Lo explica Manuel: “Hay que entender que una vivienda tiene un valor de uso porque tiene que brindar la mejor calidad de vida posible; con espacio suficiente, luz natural y ventilación cruzada. Pero si lo diseña alguien a quien le interese solamente optimizar las ganancias, probablemente va a ser parecido a un gallinero. Nuestra filosofía es otra: si advertimos que las condiciones no nos permiten hacer algo digno, preferimos retirarnos”.

“Palermo Hollywood es el barrio que tuvo más ventas en los últimos años y donde los valores tienen un gran potencial de subir durante la obra.” A su vez, el arquitecto refiere que eligen las locaciones donde construir guiados “por el sentido común o la evidencia de la realidad”; y que luego Manuel se encarga de realizar los estudios de mercado que verifiquen la elección. Así retomaron un emprendimiento en Moreno que había quedado abandonado por otro desarrollador: el primer parque empresarial del Acceso Oeste, K41 -nombre que se explica por sí mismo-, al que además le sumaron superficie. “No había ningún otro en todo el corredor, aunque hay un millón de habitantes en toda la zona de influencia, así que tenía mucho sentido hacerlo”, destaca el economista. Ya se instalaron allí empresas como Bonafide, OSDE (incluido un centro médico) y el banco Santander Río. Del mismo modo, detectaron la demanda de un producto inmobiliario intermedio entre los edificios de departamentos en la zona céntrica de Moreno -a los que califican como “de mala calidad y no tan baratos”- y las urba-

Edificio VV: Una segunda piel de chapa acanalada cuestiona los límites. (Foto: Federico Kulekdjian)

nizaciones cerradas, donde una vivienda no cuesta menos de US$ 300.000. En un gran terreno cercano a la autovía del Oeste idearon el proyecto de vivienda colectiva COPA (Condominio Patio), con 53 unidades de 100 a 160 m² alrededor de un gran espacio verde. “Tienen casi todas las ventajas de una casa en un country: patio, pileta y parrilla”, explican. Además, seis locales comerciales brindarán servicios a los habitantes. Al mismo tiempo, se preparan para desembarcar en la Capital con HER, un edificio entre medianeras en Palermo Hollywood, cerca de Pacífico, con monoambientes y algunas

unidades de dos ambientes en los retiros. Lo definen como un producto destinado a profesionales jóvenes e inversores para alquiler temporario. “Elegimos el barrio que tuvo más ventas en los últimos años y donde los valores tienen un gran potencial de subir durante la obra”, explica Manuel. Agrega que su ticket de US$ 80.000/90.000 los vuelve un producto ideal “para quienes buscan entrar y salir, porque es algo muy líquido”. Lo cual habla de la capacidad de trabajar en escenarios tan distintos. LCNI/Mag

Edificio JCH: Reflexión sobre el habitar y uso audaz del hormigón. (Foto: F. Kulekdjian)

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UN EMPRENDIMIENTO PARA CUBRIR TODAS LAS NECESIDADES Sobre una manzana entera en Nuevo Colegiales, el complejo Concepción ofrece un modelo de habitar que contiene bajo un mismo techo la vivienda, el trabajo y el esparcimiento. Un proyecto con el sello del Estudio Aisenson y desarrollo de Avalon.

Una piscina circular rodeada por locales de gastronomía es el corazón de los espacios exclusivos de uso común.

Despertarse e ir directamente a nadar a la piscina semi olímpica cubierta; o bien, salir a correr por una pista perimetral al aire libre a la altura de un sexto piso, para luego optar por ir al gimnasio o al spa, antes de ir a trabajar al coworking. Una rutina posible, o mejor dicho varias. Todo en el mismo lugar donde se vive. “Proponemos una vida en la cual se resuelvan muchas situaciones con un buen uso del factor tiempo, un bien escaso

que todos quieren optimizar”, cuenta a LCNI/ Mag el desarrollador Cristian Méndez, socio de Avalon Consultoría urbana, la empresa responsable del emprendimiento de usos mixtos Concepción. Los otros dos socios son Tamara Goldfarb y Gabriel Lubelski. Aunque crearon la empresa para llevar adelante este emprendimiento, cada uno de ellos cuenta con más de dos décadas de expertise en el real estate.

Concepción está ubicado en la zona de Buenos Aires conocida como Nuevo Colegiales, a una cuadra de Palermo Hollywood. Contará con 435 unidades residenciales que van desde monoambientes hasta departamentos de tres dormitorios con dependencia, más algunas tipologías especiales como dúplex de dos ambientes y penthouses tríplex con piscina propia y roof garden. Sus residentes dispondrán de un menú variado de opciones

de entretenimiento; más de seis mil setecientos metros cuadrados de verde, instalaciones deportivas indoor y outdoor, generosas áreas verdes parquizadas hacia el interior y un basamento con locales comerciales, gastronomía, áreas de coworking y diversas actividades deportivas, de entretenimiento y culturales para todas las edades.

Las 435 unidades van de monoambientes a departamentos de tres dormitorios con dependencia, más algunos dúplex y penthouses. El edificio, proyectado por el Estudio Aisenson, consta de un gran basamento de cinco pisos a modo de claustro que cubre todo el perímetro de una manzana; y sobre esta base se eleva un volumen exento de 12 pisos (que suman 17 en total), a modo de una gran proa volcada masivamente sobre la esquina de Concepción Arenal y Zapiola. Casi en la frontera con Palermo Hollywood: la “zona hipster de Buenos Aires”, como la define Méndez. Un dato no menor, es que los emprendedores tomaron la decisión de que casi 8.000 m² fueran destinados a los espacios comunes que conforman el Club Concepción. “Confiábamos en que el mercado iba a valorarlos como complemento a la superficie propia, porque van a brindar una mejor calidad de Penthouses con piscina propia y roof garden, como si fuera una casa.

El edificio genera una gran proa volcada sobre la esquina de Concepción Arenal y Zapiola.

vida a quienes habiten el edificio, y no nos equivocamos. Es una necesidad que no estaba cubierta en el mercado; nosotros le dimos vida y conformamos lo que llamamos el Club Concepción”, explica Méndez. Agrega que el concepto apunta a un “target de personas jóvenes de espíritu interesadas en vivir en un mundo de interacción comunitaria con ánimo de sociabilizar”.

Una app conectará a los propietarios con las principales plataformas globales de hospedaje, como Airbnb, Trivago o Booking. Por lo pronto, la oferta de actividad física incluye opciones como yoga, pilates, natación, entrenamientos personalizados y la mencionada pista de running 360° enriquecida con diferentes postas deportivas (por ejemplo, aparatos para calistenia). También hay salones de coworking para trabajar dentro del edificio, locales de gastronomía exclusivos para residentes ubicados alrededor de la piscina al aire libre, y una oferta importante de eventos de entretenimientos y eventos culturales. La misma incluye salones de esparcimiento para todas las edades, guardería, sala de ensayos musicales, funciones de cine bajo las estrellas y ciclos de “cine arte” curados por especialistas en microcine, una biblioteca y salones para fiestas y reuniones. Toda esta oferta, englobada en el concepto

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Club Concepción, será gestionada a través de una aplicación para el celular con el menú completo de actividades y horarios, y a través de la cual se reservarán los turnos correspondientes. “Nosotros implementamos el sistema y después se derivarán los gerenciamientos a distintos tipos de empresas de outsourcing para cada segmento, según el expertise de cada una; como el coworking, el club deportivo o la gastronomía”, grafica Méndez. Por otra parte, la misma app servirá también para acceder al Club Rental: un pool que conectará a los propietarios con las principales plataformas de hospedaje, como Airbnb, Trivago o Booking. “Así, los inversores para renta, o quienes decidan destinar sus unidades para ese uso en forma temporaria, sólo deberán subir su unidad a la app y el pool se ocu-

pará de todo lo necesario para concretar la operación”, resume el desarrollador. Los locales comerciales estarán destinados a marcas ABC1, “acorde al target del emprendimiento y a lo que está ocurriendo en la zona”. La obra de Concepción fue financiada bajo la figura de un fideicomiso al costo. Su lanzamiento resultó un éxito desde el inicio. El valor de venta actual arranca en 3.500 US$/ m² promedio y se espera que una vez terminado alcance los 5.000 US$/m². Como asegura Méndez: “Es una forma de dolarizar los aportes en pesos porque se vende en dólares al usuario final, luego podrán revenderlo a usuarios finales o destinarlos a la renta”. LCNI Mag

Los amenities incluyen un spa escandinavo.

Emprendimiento: Concepción Ubicación: Concepción Arenal y Zapiola, CABA Superficie del terreno: 13.000 m² Superficie cubierta: 81.521 m² Consultoría general: Avalon Consultoría Urbana Desarrollo, administración y gerenciamiento: Grupo Hausland Proyecto y dirección de obra: Estudio Aisenson Arquitectos Construcción: Caputo S.A. Gerenciamiento técnico y construcción: Spósito & Asociados Paisajismo: Bulla Presupuesto: US$ 145 M Año: 2021 Dúplex de dos ambientes integrados en un espacio contemporáneo.

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POR QUÉ ES IMPORTANTE SER PARTE DE LA CEDU La entidad que nuclea a los desarrolladores más importantes del país abrió sus puertas a todos los actores del sector, sin límite de envergadura. Les brinda un marco de contención y referencia de cara a la sociedad y al sector público. Ing. Issel Kiperszmid Vicepresidente Cámara Argentina de Desarrolladores Urbanos (CEDU) La Cámara Empresaria de Desarrolladores Urbanos (CEDU), fundada hace 20 años y que reúne a los principales players del sector, está abriendo sus puertas a emprendedores medianos y pequeños en calidad de socios adherentes. A partir de esta decisión, ya no se va a tratar solamente del selecto grupo de empresas como Nordelta, IRSA, Raghsa, Eidico, Portland, DYPSA, Northbaires y otros líderes del mercado; sino que incluirá a todos los que estén activos en el mercado, incluso a aquellos que se inicien en el sector. Por definición la CEDU reúne a quienes desarrollan viviendas, edificios, barrios cerrados, centros comerciales, parques industriales y logísticos, emprendimientos de tierras y demás. Es, sin dudas, el interlocutor lógico con las autoridades nacionales, provinciales y municipales; y tiene presencia en varias regiones del país, además del área metropolitana. La CEDU es el ámbito en el que se intercambian ideas y experiencias, evalúan propuestas, realizan eventos y, sobre todo, se defienden

los intereses del sector emprendedor. Optamos por definirla como una “Cámara 2.0”, esto es, con una fuerte presencia e in-

“Uno de los objetivos que nos ha guiado en esta gestión se tradujo en sumar las sinergias entre los asociados con el fin de transformar competidores en colegas, procurando mejorar en conjunto las prácticas de la actividad.” teracción digital, lo que permite estar actualizado en tiempo real. Uno de los objetivos que nos ha guiado en esta gestión, se tradujo en sumar las sinergias entre los asociados con el fin de transformar competidores en colegas, procurando mejorar en conjunto las prácticas de la actividad. Otro de los motivos que nos reúne es trabajar sobre la imagen del desarrollador inmobiliario de cara a la sociedad. Esta forma de visualizar la actividad gremial empresa-

Un objetivo de la CEDU es trabajar sobre la imagen del desarrollador de cara a la sociedad. (Foto: Aleksejs Bergmanis)

Foto: Estudio3R

ria no sólo debería repercutir favorablemente en el vínculo con los distintos sectores con los que mantenemos vinculación, tanto del ámbito privado como del público, sino que de hecho puede ayudar también en forma indirecta -y a veces directa-, a mejorar los resultados empresariales e individuales de nuestra actividad. La CEDU es fuertemente participativa y tiene diferentes subcomisiones muy activas que dan apoyo a sus asociados en temas específicos; tanto en CABA como en la provincia de Buenos Aires y en el interior. Entre ellas, destaco a CEDU Joven por su objetivo de nuclear a aquellos desarrolladores que están iniciándose en el sector, o bien forman parte de la generación de continuadores en empresas familiares. Por otra parte, motivados por el deseo de integrar a aquellos emprendedores que hoy sienten no tener una representación y orientación adecuada, hemos decidido abrir el espacio a socios adherentes que puedan encontrar en la CEDU un punto de referencia y estar próximos a los casi 100 socios activos con que cuenta la entidad; pero sin tener que asumir el esfuerzo que implica una participación plena. Para eso, en el curso del corriente año, la CEDU organizará para los socios adherentes diferentes eventos, tanto informativos como de formación y networking. En lo personal, siento hoy una gran satisfacción al ver que la entidad de la cual fui uno de sus fundadores hace dos décadas haya tomado el impulso y dinamismo que hoy experimenta; y también al ver cómo contribuye al fortalecimiento del sector, en especial en coyunturas tan difíciles como las actuales. Igual satisfacción siento, como miembro de su comité ejecutivo, de que nuestra entidad esté abriendo sus puertas a nuevos socios adherentes y que los pueda ayudar a crecer y consolidarse en la actividad del desarrollo urbano.

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EL REAL ESTATE EN LA LUPA DE LOS ARQUITECTOS Cuatro profesionales con amplia experiencia en desarrollos inmobiliarios destacan la importancia de atender a las nuevas demandas y cuentan su experiencia con la actual normativa porteña de edificación.

ARQ. CARLOS SAVRANSKY Director de Gaudium Desarrollos Inmobiliarios LCNI/Mag: ¿Cuál es la forma de saber qué se puede y qué conviene desarrollar hoy? CS: Los cuatro ejes estratégicos claves para cualquier desarrollo o desarrollador inmobiliario son: quién desarrolla y para qué, cuál es el sistema de financiamiento, quiénes son los clientes y cuál es la estrategia competitiva. Esto es así porque no es lo mismo pensar en el mercado residencial –al que además se lo debe sub segmentar- que en el de oficinas, comercio, logística u otro. Incluso si se pensara sólo en el mercado residencial, aun así habría que definir los cuatro ejes para poder evaluar adecuadamente qué desarrollar y dónde. La contrapartida es que, desde ese punto de vista, siempre habrá oportunidades en el mercado para hacer desarrollos inmobiliarios; pero eso no implica necesariamente que haya oportunidades para todos. LCNI/Mag: ¿Qué locaciones poco explotadas ofrecen buenas oportunidades de desarrollos? CS: Las locaciones que más oportunidades presentan, al menos para el mercado residencial en la ciudad de Buenos Aires, son aquellas que están cercanas a nuevas estaciones de subte, como la línea H, y estaciones de los trazados del Metrobus extendidos por distintos ejes en la ciudad. Esto es así porque facilitan la accesibilidad a otras áreas, y porque estimulan la locación de comercios que hacen atractivas zonas que antes no lo eran. LCNI/Mag: ¿En qué medida las nuevas formas de habitar y de trabajar repercuten en los proyectos? CS: Las nuevas formas de habitar, junto con la

cada vez más diversa conformación de grupos familiares, que incluye a las familias múltiples y ensambladas, al alto porcentaje de la población que vive sola, a las parejas de adultos activos sin hijos y demás; hacen que debamos repensar la arquitectura residencial en todo sentido. No solamente se debe incluir la posibilidad de combinar trabajo y vivienda, sino además redefinir la conformación espacial de las unidades residenciales. Así, por ejemplo, una pareja en la que uno de los dos trabaja en la vivienda y con hijos de edades diversas de matrimonios distintos que no conviven permanentemente en la vivienda podría acomodarse en 65 metros cuadrados, que es la medida típica de un departamento de tres ambientes; pero no sólo con los dos dormitorios que esta tipología propone.

“Debemos pensar en edificios de usos mixtos que combinen vivienda, coliving y coworking con basamentos comerciales, subsuelos de estacionamiento y pequeños depósitos.” LCNI/Mag: ¿Qué rubros presentan un potencial interesante fuera del residencial? CS: Los segmentos que hoy tienen un mayor potencial son los que combinen usos distintos, precisamente debido a los cambios en los hábitos de vida. De esta forma, empieza a tener sentido pensar en edificios de usos mixtos que combinen vivienda, coliving (áreas comunes que se usan cuando se necesitan) y coworking (espacios para trabajar cuando se necesitan);

junto con basamentos comerciales, subsuelos de estacionamiento y pequeños depósitos. Son modelos que se deben empezar a poner en marcha porque tienen una mayor flexibilidad y adaptación a los cambios, tanto desde el punto de vista del usuario como del de los inversores. La lógica de residencial, oficinas, locales comerciales o estacionamientos como segmentos separados es poco efectiva para resolver necesidades actuales; y además su financiamiento es más difícil. LCNI/Mag: ¿Cómo repercutió en su trabajo la nueva normativa para edificar en la ciudad de Buenos Aires? CS: Ni bien ni mal. El mayor problema que tenemos es la implementación de la nueva normativa. Sabemos que hay plusvalía, pero todavía no está claro cuándo se paga ni por qué. Hay requerimientos de tener un guarda bicicletas por unidad a pesar de que no todos los propietarios tendrán bicicleta, y se escuchan muchos comentarios entre colegas en el sentido de que se preparan modificaciones a la nueva normativa. Todo esto genera incertidumbre sobre lo que se puede hacer o no en un terreno, y sobre las obligaciones subyacentes. Además, esto resta flexibilidad para adaptarse a los nuevos formatos de vida, trabajo y organización familiar; en lugar de sumarla. Es una lástima que se malgasten oportunidades que nacieron con el objetivo de mejorar lo que estaba mal, pero que se quedan en el camino. LCNI/Mag

ARQ. MIKE MC CORMACK Socio Titular de Mc Cormack Asociados Arqs.de Arquitectura

LCNI/Mag: ¿El pensamiento de los arquitectos se lleva bien con el negocio inmobiliario o hay una relación tirante entre ambos? MMCC: En principio, una cosa no excluye a la otra. Dicho esto, podemos agregar que es positivo que exista una cierta tirantez en la relación, pero siempre y cuando ésta sea sana, es decir que se manifieste en buenos términos. Suele decirse que el arquitecto es pretencioso y ego maníaco, mientras que al desarrollador inmobiliario sólo le interesan los costos –sobre todo que éstos sean lo más bajos posible- y los plazos de obra. Pero las dos partes son necesarias e inevitables. La clave está en las personas que encarnan a esos personajes: ambos tienen que ser inteligentes, creativos, muy ubicados y tener un conocimiento profundo sobre la construcción. Cada uno debe asumir la parte que le toca y ejercerla con convencimiento, en una relación de alto nivel de respeto y de exigencia mutua. De esta forma, cada uno va a obtener lo mejor que el otro puede dar, y a partir de ahí compartir una visión y convencer juntos a terceros, ya sean inversores o usuarios finales. LCNI/Mag: ¿Qué valor agregado puede sumarle la arquitectura a un desarrollo inmobiliario? MMCC: Es muy obvio el agregado de valor que se puede ofrecer cuando la arquitectura está bien pensada y bien construida. Incluso podemos decir que la arquitectura es la esencia del desarrollo inmobiliario, es su valor intrínseco. Dicho esto, es importante dejar en claro que siempre será mucho mejor la calidad del producto inmobiliario terminado cuando el arquitecto participa desde el inicio del proceso, en lugar de ser convocado solamente para darle forma a decisiones ya tomadas.

LCNI/Mag: ¿Los arquitectos proyectan para las nuevas demandas surgidas de las formas actuales de vida? MMCC: Sí, siempre, eso es lo que debemos hacer. Las formas de vida evolucionan permanentemente y los arquitectos debemos investigar también lo que ocurre con este tema; igual que con los factores tecnológicos, ambientales, sociales y demográficos. Tenemos que proyectar para las demandas actuales y también prever las futuras, porque los edificios las trascienden a ambas, y por lo tanto hay que pensar en una vida útil de 50 años como mínimo para nuestros edificios. Al mismo tiempo, también necesitamos ser cada vez más perspicaces en nuestra anticipación de las demandas próximas, y en este sentido la flexibilidad y la eficiencia son clave. Hoy en día, en la vivienda colectiva, la gente tiende a valorar cada vez menos la posesión en favor de la calidad de la experiencia y de la conectividad, que casi es el nuevo hogar. Los espacios privados necesitan ser más compactos, abstractos y modulares, adaptables a distintos destinos y a usuarios multigeneracionales, mezclando períodos de migración cortos y largos. A la inversa; algunas actividades que antes eran totalmente privadas y fijas, como el estar, comer o trabajar, seguramente se derramarán cada vez más hacia áreas compartidas, que deberán ser administradas con inteligencia dentro del nuevo ecosistema de vida moderna. Por otra parte, también debemos tener en cuenta los cambios debido a los avances cada vez más acelerados en términos de tecnología y salud, el crecimiento demográfico y los problemas del clima y las energías. Pero es necesario aclarar que no podemos hacerlo solos: para todo eso necesitamos el apoyo del desarrollador.

LCNI/Mag: ¿Qué espera del sector público en los próximos años en lo que hace a agilizar las gestiones de aprobación de proyectos? MMCC: En realidad, mis expectativas están puestas más del lado de la solidez y de la claridad que de la agilidad. Y de la comunicación, que es otro aspecto en el que en general se está fallando.

“La calidad del producto inmobiliario es mucho mejor cuando el arquitecto participa desde el inicio, en lugar de darle forma a decisiones ya tomadas.” LCNI/Mag: ¿Cómo evalúa, hasta el momento, el impacto en su trabajo de la nueva normativa para edificar en CABA? MMCC: En el día a día del trabajo, el impacto hasta ahora no ha sido excesivo. Es simplemente una nueva normativa que se debe tener en cuenta y conocerla bien, nada más. Lo que sí es seguro es que no voy a extrañar las torres porque, honestamente hablando, en Buenos Aires hemos demostrado que no somos muy buenos en ese aspecto. Por eso me parece bien, en general, dejar de usar el FOT y normar volumetría. Pero, como aspecto negativo, hemos notado que aumenta la incidencia del costo de la tierra cuando el uso es residencial. Otro problema es que un segmento específico de lotes, los que están ubicados en las esquinas, que podrían haberse tornado más interesantes no pueden aprovechar esta situación morfológica favorable porque tienen que pagar plusvalías muy altas en efectivo. Y para colmo deben hacerlo en fases muy tempranas del proceso, cuando el producto todavía no se comercializó. LCNI/Mag

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ARQ. LUCIANO CORTIÑAS Socio de C4 Arquitectos

LCNI/Mag: ¿El pensamiento de los arquitectos se lleva bien con el negocio inmobiliario o hay una relación tirante entre ambos? LC: Depende de diversos factores y no hay una respuesta única. De por sí, el desarrollo inmobiliario es un campo donde las posibilidades creativas son mucho más acotadas y difíciles de aplicar que en otros temas tales como un museo o un centro cultural. Si tomamos un caso paradigmático, como puede ser una propiedad horizontal de 8 pisos en un lote de 8.66 metros de frente y le aplicamos el código de planeamiento urbano, el código de edificación y la necesidad de tener unidades de vivienda que sean comercialmente rentables; los límites donde podemos desarrollar nuestra actividad son estrechos. Frente a esto, podemos tomar dos actitudes: pelearnos con la realidad y frustrarnos porque no estamos haciendo una obra que se pueda publicar en una revista internacional de arquitectura, o entender y aceptar el tipo de encargo que nos están haciendo. Una vez aceptado todo esto, tendremos los límites dentro de los cuales podemos operar como diseñadores y desarrollar un pensamiento arquitectónico que sea pertinente al encargo. LCNI/Mag: ¿Qué valor agregado puede sumarle la arquitectura a un desarrollo inmobiliario? LC: Me parece que la arquitectura es una parte inescindible del desarrollo inmobiliario, y como tal determinará una parte importante sobre el resultado final. Hay algunos factores, como la localización o el momento económico del país, que no pueden ser alterados una vez que éste se puso en marcha. En cambio, un buen profesional puede desarrollar variantes para mejorar el resultado final de una obra. Puede explorar distintas tipologías para ver cuál se adecúa mejor a la demanda y a su vez permita explotar la capacidad

constructiva del lote; puede optimizar unidades, crear ambientes más habitables, mejorar proporciones y hacer edificios más bellos. LCNI/Mag: ¿Los arquitectos proyectan para las nuevas demandas surgidas de las formas actuales de vida? LC: Sobre este punto me encantaría contestar de manera afirmativa y desarrollar la respuesta diciendo que proyectamos en función de las nuevas demandas tales como familias ensambladas o jóvenes que viven en comunidades; pero ninguno de estos ha sido, en nuestro caso, un encargo profesional. Desde otro punto de vista, las nuevas demandas surgen de las condiciones del mercado; y hoy se construyen mayormente edificios de lujo o bien departamentos de uno y dos ambientes para quienes los destinen a la renta. Si las nuevas demandas son éstas, sin duda los arquitectos proyectamos para ellas.

“El nuevo código de edificación no tiene en cuenta la ciudad existente, ni las zonificaciones que se habían establecido en los códigos anteriores.” LCNI/Mag: ¿Qué espera del sector público en los próximos años en lo que hace a agilizar las gestiones de aprobación de proyectos? LC: En éste caso, debo diferenciar lo que espero de lo que me resultaría deseable. Hemos tenido expedientes que tardaron 18 meses en salir, y esto hace que al elevado precio de la tierra haya que sumarle también un alto costo por el capital inmovilizado. Entiendo que muchas cosas podrían mejorarse utilizando la lógica: es absurdo que al momento de la presentación de los planos se requiera las firmas de todos los profesionales intervinientes, cuando los únicos contratados en esa ins-

tancia suelen ser el proyectista y el calculista. También entiendo que es posible desglosar la aprobación de los expedientes: así como se registra primero el plano de demolición, también se podría anticipar el registro del plano de estructuras para dar comienzo a la obra y poner un plazo para el resto del expediente. Con un código volumétrico como el actual, esto último no debería ser un inconveniente. LCNI/Mag: ¿Cómo evalúa, hasta el momento, el impacto de la nueva normativa para edificar en CABA en su trabajo? LC: Si bien comparto la idea de tener un código volumétrico; no considero que hasta el momento haya tenido un impacto positivo, porque no tiene en cuenta la ciudad existente, ni las zonificaciones que se habían establecido en los códigos anteriores. A modo de ejemplo; en la avenida Chenaut, de Las Cañitas, hasta el año pasado en la vereda con numeración impar se permitían 12 pisos y la normativa actual ha determinado que se pueden hacer 7 pisos y 2 retiros. Pero, en las cuatro cuadras que tiene de largo la calle casi todo ya está construido hasta 12. A la inversa, en la vereda par se permitían hasta 10,50 metros y un retiro, pero el nuevo código establece el doble: 22,80 metros más dos retiros. En lugar de consolidar una ciudad homogénea, se establece una norma que no tiene en cuenta la ciudad preexistente. Por otra parte, la plusvalía se ha establecido de una manera tan abstracta que, en una misma intersección de calles, los cuatro lotes de esquina pueden tener distintas cantidades de UVAs asignadas; y en una misma manzana puede ocurrir que todos los lotes paguen la misma cantidad de UVAs sin importar si un predio está sobre un parque y otro sobre una penitenciaria. LCNI/Mag

ARQ. DIEGO RYBKA Socio de Uno en Uno

LCNI/Mag: ¿Qué se puede y qué conviene desarrollar hoy en Buenos Aires? DR: En este momento económico del país nuestra visión es que el público a buscar es el ABC1, para ofrecerles viviendas de calidad en barrios consagrados. Por otra parte, el que quiera atraer al que tenga el capital tiene que desarrollar productos que tengan valor agregado desde la arquitectura, la especialidad, la sustentabilidad y los servicios comunes. En este momento estamos lanzando dos emprendimientos en esa dirección: Yardvert, en Núñez, y Depart, en Colegiales. Ambos están conformados por unidades de buenas superficies, de hasta cuatro ambientes y más de 140 m² cubiertos con buenas expansiones; siempre intentando que tengan también algún espacio verde propio y parrillas. En ambos proyectos, les sumamos a estas unidades buenos amenities y zonas verdes para desarrollar diversas actividades al aire libre. Más allá de los clásicos SUM o gimnasios, estamos experimentando con nuevas experiencias que van desde cavas a un business center con alta tecnología. Entendemos que hay un público para este tipo de viviendas y que la oferta en el mercado actual es baja en este sentido; de modo que creemos haber encontrado un buen nicho a explotar, y hasta ahora el mercado viene acompañando a nuestros emprendimientos LCNI/Mag: ¿Qué locaciones poco explotadas ofrecen buenas oportunidades de desarrollos? DR: En general, notamos que la nueva normativa de edificación en la ciudad de Buenos Aires está abriendo nuevas zonas que hasta ahora eran imposibles de desarrollar. Hay barrios como Núñez que eran FOT 1 y en los que ahora se pueden construir emprendimientos de tres o cuatro pisos que, sin embargo, siguen manteniendo una escala con poca densidad; incluso con la posibilidad de diseñar departamentos

que conserven el espíritu de cada barrio. Es una zona con veredas arboladas, muy agradable para vivir y que, hasta hace un tiempo, eran muy pocos los que podían disfrutarla. Así, están entrando al mercado muchos barrios en los que antes nadie ponía el ojo; no por ser poco atractivos sino porque no brindaban la posibilidad de generar un negocio sustentable, mientras que ahora es posible hacerlo sin alterar su espíritu original.

“Hoy se están produciendo cambios en las formas de habitar que obligan a replantear lisa y llanamente lo que es un edificio para vivir.” LCNI/Mag: ¿Esto significa que la nueva normativa repercutió positivamente en su trabajo? DR: En rasgos generales, muy bien. Es cierto que la puesta en marcha del nuevo código ha sido un poco dificultosa; pero hoy creemos que el nuevo código, además de lo ya expresado, nos da la posibilidad de desarrollar una arquitectura atractiva e interesante. El hecho de perder las medianeras redunda en edificios con más fachadas, en los que todas las unidades empiezan a tener mejores visuales y especialidades. Además, esta normativa contempla al vecino porque tiene en cuenta las situaciones preexistentes positivas y las potencia. Creo que los primeros que aprendan a interpretar el código van a obtener una ventaja importante. LCNI/Mag: ¿En qué medida las nuevas formas de habitar y de trabajar repercuten en los proyectos? DR: Creo que se están produciendo unos cambios que obligan a replantear lisa y llanamente lo que es un edificio para vivir. Hoy hay que pensar en espacios comunes generosos porque un sum y una pileta ya no alcanzan. En esta época, es un hecho que

mucha gente trabaja desde su casa y que necesita, por ejemplo, un business center en su edificio que le permita gestar negocios o recibir clientes sin hacerlos pasar al living. Entonces, lo que sucede es que la gente busca que el proyecto le dé una respuesta global a sus necesidades cotidianas. Desde nuestro lugar, entendemos que el edificio en el que uno vive debe hacer que el habitante sienta orgullo, no sólo dentro de su departamento sino también en el espacio común. Por otra parte, el cliente está cada día más informado, es mucho más exigente, y ese es un desafío apasionante para el desarrollador ya que lo obliga a innovar de un emprendimiento a otro; y eso genera un proceso de mucho estudio e investigación. En nuestro caso, nos preguntamos todos los días cómo son las personas que van a habitar nuestros emprendimientos, y nos enfocamos en la experiencia que podemos brindarles en el edificio que estamos proyectando. LCNI/Mag: ¿Qué rubros presentan un potencial interesante fuera del residencial? DR: Entiendo que en los edificios corporativos y de coworking hay un nicho interesante para ampliar y desarrollar. Me parece que hay que abrir un espacio de reflexión y estudio sobre cómo se va a trabajar en los próximos 10 o 15 años. En la ciudad de Buenos Aires faltan espacios de encuentro en los que profesionales, emprendedores y estudiantes puedan juntarse a generar ideas. Hace décadas, la arquitectura respondía generando cafés en los que había un espacio y un ambiente apropiado para la tertulia. Nuestra tarea es crear algo equivalente para nuestro momento y para el futuro. LCNI/Mag

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EL ARTE DE AJUSTAR LA MIRADA Algunas medidas anunciadas para regular el mercado inmobiliario parecen atender a las urgencias de corto plazo en lugar de ver más allá. Un ejemplo histórico enseña las virtudes de los valores duraderos. Arq. Daniel Mintzer Socio de G&D Developers Foto: Estudio3R

En estos días se está presentando un proyecto de una nueva ley de alquileres de vivienda. Los cambios más importantes que introduce son dos. Por un lado, alarga el periodo mínimo de contrato de dos a tres años. Por otro lado, propone una fórmula para actualizar los valores locativos que combine el índice de inflación del Indec con el de variación salarial. No puede decirse que sea grave la propuesta, porque incluso durante un año con una inflación tan alta como en 2019, las actualizaciones de los alquileres fueron muy por debajo de lo que hubiera arrojado este índice; para no hablar del dólar. No obstante, está claro que tenemos distintos jugadores en este mercado. En primer lugar, están los dueños de departamentos o los que compran unidades para destinarlas a alquiler. Está claro que este grupo no comulgará con la ley propuesta; y no porque necesariamente los perjudique, sino porque en este momento en que los alquileres están muy bajos en relación al valor de los inmuebles, toda intromisión del Estado se parece a una limitación a su derecho a alquilar al precio que el mercado les pague. En segundo lugar, los inquilinos, quienes estarán felices porque esta norma limitará el posible aumento del contrato vigente. Respecto de estos últimos, se presenta una situación a corto y otra a largo plazo. A corto plazo, estarán satisfechos porque esta normativa les mejorará las condiciones actuales de sus contratos. Pero está claro que, a largo plazo, quienes tienen propiedades para alquilar subirán los valores locativos a fin de “cubrirse” de futuras intromisiones por parte del Estado; sobre todo en un mercado tan demandado como el mercado del alquiler. Por otro lado, si alguien evaluaba la alternativa de construir para destinar unidades al alquiler, a partir de ahora va a ser mas remiso a hacerlo, con lo que habrá menos propiedades

en alquiler, menos competencia y, por lo tanto, precios más altos. Por último, en los tiempos modernos que corren se tiende cada vez más a los alquileres con tiempos y montos flexibles, con lo cual difícilmente estas nuevas reglas de juego beneficien a algún inquilino en el mediano plazo. Por eso, es entendible que celebre esta disposición la gente mayor, que está usufructuando lo que probablemente será el último alquiler de su vida. Pero la gente joven, con mucho camino por recorrer, sin duda se verá perjudicada por esta regulación que afectará a sus posibilidades futuras de acceder a una propiedad para alquilar, ya que esta normativa redundará en una retracción de la oferta y, por consiguiente, en un aumento de precios.

Lo que nos divide no es la política sino el hecho de apostar al corto plazo o al largo. Algo parecido seguramente ocurrirá con los créditos otorgados con actualización UVA. Es probable que en los próximos meses veamos aparecer una ley que atenúe la actualización de las cuotas de los préstamos otorgados e introduzca un índice mas “político”. Esto traerá una inmensa felicidad a quienes estén endeudados y, por otro lado, les dirá de un modo muy claro a quienes necesitan un crédito que les será muy difícil obtenerlo; dado que nadie va a prestar plata para que se la devuelvan mal y tarde, según la situación política del país. Otra vez, el corto plazo versus el largo plazo, o el que está adentro versus el que quiere entrar. Elegí estos dos casos entre muchos otros para señalar que, en realidad, lo que que nos divide no es la política sino el hecho de apostar al corto plazo o al largo plazo. Está claro que, si se incendia nuestra casa tenemos que

salir corriendo sin pensar en nada y después ver que queda. Pero, por otro lado, nadie puede vivir como si su casa se incendiara todos los días, porque de esa forma uno se va a pasar la vida corriendo de un lugar a otro. En la ciudad de Jerusalén, en la parte vieja, hay una muralla que en su momento rodeó exteriormente al Templo. Se la denomina Muro Occidental o Muro de los Lamentos. Es una pared hecha con piedras grandes, que dejan enormes hendiduras o grietas entre piedra y piedra. Sin embargo, esas divisiones se han convertido en un símbolo; dado que la gente que recorre el muro, las utiliza para colocar papelitos con sus deseos personales. Así, desde hace ya mucho tiempo, lo que son imperfecciones en un muro se han convertido en la suma de las mejores cosas de la gente; sus sueños y anhelos, todos en pequeños papelitos. En nuestro mercado nos estamos acostumbrando a actuar todos los días como si no pudiéramos salir de una situación de incendio constante. Estamos habituados a protestar, a bufar nuestro problema y a reclamar lo que creemos que nos corresponde; y no tomamos conciencia de que hay alguien del otro lado, de que el tiempo y la vida siguen, y de que no hay modo de acceder a un futuro si no lo construimos nosotros mismos. Como nuestra sociedad se encuentra un poco (o bastante) agrietada, es el momento ideal para imitar a los visitantes de una ciudad santa como Jerusalén. Frente a cada grieta, opongamos un buen deseo; por ejemplo, el de seguir dialogando para buscar coincidencias, o pensar en el futuro. El Muro Occidental tiene cerca de 20 siglos de antigüedad, y tal vez a esta altura lo estén apuntalando los papelitos que coloca la gente. Hagamos, entonces, que nuestros buenos deseos nos ayuden a ver del otro lado sólo cosas buenas para todos.

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CRIBA, UNA EMPRESA ARGENTINA EN ACTIVIDAD Con importantes obras en curso en nuestro país y en Uruguay, en los rubros más diversos, la constructora liderada por Santiago Tarasido apuesta a la innovación permanente en procesos y tecnologías. Sus obras constituyen verdaderos hitos urbanos. Fotos: Gentileza Criba

Transformación de la Costanera: ganar tierras al río, parking subterráneo y reubicación de la estatua de Cristóbal Colón.

“Construimos obras que cambian la vida de las personas”. Así se define Criba, la constructora de capitales argentinos que opera en Argentina y Uruguay, donde participa en obras privadas y públicas, en proyectos de arquitectura e infraestructura. A casi 70 años de su fundación, ocupa una posición de liderazgo en una de las industrias más importantes y competitivas de nuestro país. Sobre la situación del sector, el ingeniero Santiago Tarasido, CEO de CRIBA, sostiene: “Si bien son momentos de mucha incertidumbre y cautela en la toma de decisiones, el real estate tiene la oportunidad para atraer las inversiones migrantes del mercado financiero que buscarán resguardo del valor del dólar. Ante una clara inclinación por disminuir riesgos, el ladrillo continúa siendo una alternativa segura y los jugadores más con-

fiables, tanto desarrolladores como empresas constructoras, seguirán siendo buscados.

“Mantuvimos los niveles de empleo este año. Estamos contentos de poder emplear a jefes de más de 800 familias en forma directa y a más de 1.000 en forma indirecta”, explica Tarasido. El sector debería generar una estrategia agresiva para captar las inversiones de privados y corporativos”. A pesar del contexto, la constructora mantiene muy buenos niveles de actividad en nuestro país y en Uruguay. Además, analiza proyectos en otros países de la región. “Mantuvimos los niveles de empleo este año. Estamos contentos de poder emplear a jefes de más

de 800 familias en forma directa y a más de 1000 en forma indirecta”, explica Tarasido. Recientemente, Criba finalizó en Puerto Madero la construcción de Alvear Tower, la torre más alta de la Argentina: un edificio de viviendas premium de 235 metros de altura sin precedentes en nuestro país. Actualmente, Criba está llevando adelante la ejecución de diversos proyectos. En la actualidad, la empresa tiene a su cargo la construcción de los nuevos estacionamientos en los dos principales aeropuertos del país. En el caso de Aeroparque, lleva adelante la transformación de la Costanera, donde se ganarán 50 metros al río y se construirá una playa de estacionamientos subterránea para 700 autos, sumado a un paseo costero. Asimismo, como parte de esa obra, se inauguró un gran sector público con el mo-

Ampliación del Hospital Alemán, en Recoleta, que casi duplicará su capacidad.

numento de Cristóbal Colón, “que representa un sentido homenaje a la colectividad italiana”, asegura Tarasido. En el caso de Ezeiza, se está ejecutando la etapa de albañilería del nuevo parking multinivel cubierto de más de 60.000 m². Por otra parte, avanza con la construcción de uno los proyectos inmobiliarios privados más grandes del país; un desarrollo que contempla la construcción de un complejo de viviendas y un edificio de oficinas con un zócalo comercial que dará el puntapié inicial a una nueva zona de la ciudad: el Distrito Quartier Puerto Retiro, de más de 100.000 m². En el rubro salud, en tanto, avanzan en la transformación del Hospital Alemán, “que prácticamente duplicará su capacidad”, agregó Tarasido. Además, Criba lleva adelante la ampliación del Alto Palermo Shopping, construyen diversos edificios institucionales de oficinas, un complejo de usos mixtos en Nordelta y la puesta en valor de una importante embajada. También en Uruguay Criba tiene un buen nivel de actividad, con diversos proyectos. En Punta del Este, asociado con la desarrolladora Raghsa, está construyendo la tercera torre Le Parc ubicada en la parada 9 y 1/2 de la Brava, sobre la línea de mar. “Este proyecto está avanzando con un excelente ritmo de ejecución y cumple todos los plazos de obra estipulados al inicio de la ejecución, gracias al excelente trabajo de equipo que generamos con la desarrolladora. Este proyecto tiene todos los insumos y subcontratos cerrados hasta el final de la construcción”, explica Tarasido.

Alvear Tower: así fue la construcción de la torre más alta de la Argentina en Puerto Madero.

Mirar hacia adelante Respecto de la compañía, el CEO argumenta: “Para ocupar una posición de liderazgo y realizar el tipo de obras en las que estamos involucrados, hicimos un trabajo interno profundo. Entre otras cosas, revisamos todos nuestros procesos, los ordenamos, los medimos y conseguimos mejores resultados. Invertimos nuestro capital en maquinaria, lo cual nos permitió ser más dinámicos; mejoramos nuestra velocidad de producción y decidimos atravesar un fuerte cambio tecnológico para trabajar sin límites. También reorganizamos nuestra metodología de trabajo y cada proyecto empezó a ser más autónomo; pero al mismo tiempo alineado con los objetivos generales de la compañía”.

En los últimos tres años, Criba tuvo el menor índice de accidentes laborales en el sector de la construcción. El puntapié inicial de este cambio se inició con la construcción de las Oficinas Centrales de YPF en Puerto Madero: la primera gran obra de CRIBA. “Ese proyecto nos obligó a pensar distinto. Fue un gran desafío y un hito que nos llevó a la posición que tenemos hoy”, asegura Tarasido. El siguiente hito fue la participación en la construcción de la Casa de Gobierno de la Ciudad de Buenos Aires. Criba hizo una apuesta fuerte al contratar como estudio de arquitectura a Foster+Partners, uno de los más prestigiosos del mundo. El proyecto diseñado por el estudio y desarrollado por la constructora fue el ganador del concurso, del que partici-

paron otras 15 constructoras. Hoy la ciudad de Buenos Aires tiene un edificio de clase mundial, una sede central de gobierno con una cubierta ondulada de hormigón de más de 10.000 m². Desde hace más de diez años, Criba trabaja celosamente en el desarrollo e implementación del plan “Accidente Cero”: un estricto plan de seguridad que apunta a mitigar los accidentes tanto in labore como in itinere, y gracias al cual alcanzaron, durante los últimos tres años, el índice más bajo de accidentes en la industria de la construcción en la Argentina. En ese sentido, Santiago Tarasido afirma: “Además de nuestra preocupación constante por la salud e integridad física de nuestro personal y el valor de la vida humana, que es obviamente la motivación principal, creemos que solamente estableciendo los más altos estándares de seguridad vamos a ser capaces de mantener la confianza de nuestros clientes y de las personas que trabajen con nosotros”. Por otra parte, desde hace dos años, Criba creó su departamento de Innovación. “Nos permite pensar en el futuro. Buscamos ser más productivos, explorar nuevas tecnologías y procesos que nos permitan ser más eficientes. Tenemos esa necesidad constante de encontrar nuevas soluciones, nuevas maneras de hacer las cosas. Queremos generar nuevas experiencias para nosotros y para nuestros clientes. El desarrollo tecnológico es cada vez más veloz y apostamos a estar adelante en una industria que necesita actualizarse”, concluye Tarasido. Santiago Tarasido CEO Criba

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UN JUEGO SUTIL DE ENCASTRES EN HORMIGÓN Y VIDRIO SOBRE LA ARENA Una casa muy cerca de la playa, proyectada en Cariló por el arquitecto Luciano Kruk, utiliza formas puras y materiales nobles para definir espacios y funciones. La pendiente del terreno funciona como un elemento más del diseño. CASA CARILÓ Ubicación: Cariló, provincia de Buenos Aires Proyecto y Dirección: Arq. Luciano Kruk Coordinación de Proyecto: Arq. Belén Ferrand Coordinación de Obra: Arq. Leandro Rossi, Arq. Fernando Casaux Alsina, Dan Saragusti Colaboradores: Denise Andreoli Fotos: Daniela Mac Adden Edición de Memoria: Arq. Mariana Piqué Superficie del terreno: 1.260 m² Superficie construida: 230 m² Año de construcción: 2018

La vivienda se compone de dos volúmenes en L apoyados uno sobre otro.

El lenguaje material es sobrio: hormigón y vidrio.

El nivel principal contiene el dormitorio y el estar.

La Casa Cariló lleva el nombre de su localidad donde fue construida, en el partido de Pinamar. Está ubicada en un lote en esquina sobre la primera calle paralela al mar, en un entorno menos boscoso y más árido que lo habitual en Cariló; y sobre un terreno con una pendiente pronunciada que va descendiendo a medida que se acerca a su línea de frente. El encargo de los clientes consistía en una casa de descanso que estuviera conformada por un dormitorio principal en suite conectado con un área social para estar y comer; y que funcionara independientemente de un sector para alojar huéspedes, más un lugar de estar exterior con parrilla, piscina y solárium. También se puso un gran énfasis en las vistas y en la protección frente a los vientos fríos del sudeste provenientes del mar. En respuesta a estos requerimientos, la casa se implanta en la cota más alta del terreno, a unos tres metros de altura sobre el nivel de la calle. El programa se organizó con dos tiras de hormigón y vidrio dispuestas en “L”, una apoyada sobre la otra y articuladas por la circulación vertical. Así, la tira con el dormitorio principal, completamente vidriada, se apoya sobre los dormitorios para huéspedes y los locales de servicio, volando por encima de un espacio de estacionamiento para autos. Esta plataforma principal -de doble orientación y acristalada de piso a techo- mira en un sentido hacia el mar y en el otro hacia su espacio verde privado, cuyo diseño corrió por cuenta de la propia clienta, que es paisajista.

La piscina está elevada al nivel del estar, en el piso superior.

La casa se organiza con dos tiras de hormigón y vidrio dispuestas en “L”, una apoyada sobre la otra y articuladas por la circulación vertical. Si bien la planta baja también disfruta del jardín, su apertura es más moderada en virtud El peso del volumen en voladizo se apoya en un solo punto. del control térmico y la privacidad. El área común expande hacia un deck de ma- rial: un remanso con amplias vistas al mar. dera. En su espacio semicubierto se dispone En síntesis, la composición de la casa quedó un lugar de estar y comer junto a la parrilla, definida por la articulación de dos volúmenes. mientras que en su espacio descubierto se ubi- El de servicio pisa el terreno en toda su extencó el solárium equipado con su remate en una sión, mientras que la barra superior, de doble piscina. Desde el deck, orientado al jardín y al apoyo, reposa en uno de sus extremos sobre el reparo de los fuertes vientos, puede contem- primero. En cambio, fue un desafío resolver la plarse el atardecer enmarcado por los árboles forma de apoyar el extremo opuesto: se logró concentrando todo el peso del volumen en vodel entorno boscoso. Sobre el volumen principal se habilitó una te- ladizo en el apoyo puntual de una columna o rraza-mirador, desde donde puede contem- pata triangular con el vértice hacia abajo, que plarse el paisaje contiguo por encima de los transmite las cargas al terreno concentrándolas techos de las casas vecinas. Subiendo por una en un solo punto. escalera descubierta, contenida por muros de El baño de la suite, el único espacio cerrado hormigón, se llega a un pequeño espacio ocu- que apoya sobre la plataforma principal, artipado apenas por un banco del mismo mate- cula el espacio de dormir con el de estar; y al

Cocina, comedor y circulación vertical.

mismo tiempo forma parte del sistema estructural, transmitiendo sus cargas a la pata triangular. Por estar alejado de los paramentos de vidrio, se lo ilumina mediante un lucernario cenital que en la terraza hace las veces de banco mirador. Era un imperativo que quienes fueran a habitar la Casa Cariló pudieran gozar con todos sus sentidos de ese lugar balsámico. En este sentido, uno de los desafíos que suponía este proyecto (como cualquier otro, en rigor) fue trabajar la convivencia y el dialogo de la casa con el territorio. Arq. Luciano Kruk

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HORA DE REPENSAR POLÍTICAS Desde la provincia de Chaco, el arquitecto y desarrollador Rubén Sinat analiza a los países de la región que pudieron reactivar la construcción con políticas exitosas y lanza sus propuestas para el nuestro. El año que despedimos hace poco fue devorado por la agenda política y económica en su sentido monetario, en un intento fracasado por apagar una inflación que no dejaba de escalar. Tasas altas y campañas políticas maratónicas fueron los dos actores centrales que marcaron el ritmo de las inversiones, en las que primó la cautela y que en su mayoría se orientaron al mercado financiero. Esto afectó a toda la cadena productiva y también al real estate. Una economía con tasas de interés altas, crédito escaso y devaluaciones permanentes del peso generaron un clima difícil para el sector de los desarrollos inmobiliarios y las inversiones en ladrillos; con bajas importantes en la rentabilidad de los alquileres en moneda dura. Ahora que hay un nuevo gobierno, cada uno debe ocupar su lugar junto a sus equipos de trabajo. Como siempre, los emprendedores renovamos las esperanzas en que las cosas mejoren. ¿Lo harán? Pensar en un 2020 sin complicaciones sería una utopía. De todas formas, es un buen momento para juntar las cartas y analizar las opciones que nos brinda una nueva administración que, sin lugar, se va a enfocar en una renegociación

Edificio de viviendas en Resistencia, Chaco.

de la deuda. No obstante, no podemos ignorar la difícil situación a la cual se enfrenta la economía doméstica y es ahí donde la construcción es una herramienta disruptiva y transformadora. Brindar un techo para que las familias argentinas vivan en condiciones sanitarias dignas es, sin lugar a dudas, la pieza que puede cambiar el juego, dinamizar distintas áreas de la economía en forma simultánea, atraer inversión al país, generar valor y dignificar a las personas. Una buena noticia para nuestro sector sería que se generen políticas concretas orientadas a fomentar el desarrollo inmobiliario, con una ley como la ley 27.506 (Ley de Economía del Conocimiento) aplicada al sector de la construcción, con incentivos fiscales e impositivos y crédito hipotecario a tasas accesibles. Una política que incluya plazos ordenados e imperativos, para que los municipios a lo largo del país puedan ordenarse internamente y así acelerar los plazos de aprobación de los expedientes para dar inicio a las obras. Además, otorgar seguridad jurídica y establecer un plazo de promoción al sector de la construcción que tenga relación con la idea del “largo plazo”, que tanto buscamos en el mundo de los negocios. En Argentina faltan 3,2 millones de viviendas: hogares. Varios países de la región, como Uruguay, han encontrado la manera de incentivar la construcción de viviendas (y la construcción mueve muchas otras industrias concatenadas). Recrear la financiación para los desarrolladores privados y consumidores finales, como lo hizo exitosamente Perú, y eximir de impuestos a la reinversión en el sector, como lo ha hecho Bolivia, generando así un círculo virtuoso en el que ganan todos; son sólo algunas de las variables que puede barajar la nueva administración. Para eso, es importante que la actual administración se nutra de voces que salgan del día a día; es decir del sector privado, para lograr políticas que sean palpables y aplicables al mundo real. Hay regiones del país, como Neuquén, que no paran de crecer incentivadas por la industria petrolera, el gas y el turismo. Al igual que en Mendoza y la región del NOA, los desarrollos productivos van de la mano de los desarrollos inmobiliarios y, a la inversa, los desarrollos inmobiliarios crean el espacio necesario para que se produzcan los desarrollos productivos; ya sea en vivienda, hotelería, logística, industria u oficinas.

Nuestra provincia, Chaco, es la cuarta o quinta provincia productora de soja del país, con una producción primaria importante. Tenemos universidades nacionales y privadas, y una población muy emprendedora que ama su tierra. Debemos lograr que construir sea menos burocrático y más democrático; es decir, acercar a la mayor cantidad de personas la posibilidad de formar parte de un emprendimiento inmobiliario. Hoy, el dinero que se hace en el Chaco se va a Asunción del Paraguay, al sur de Brasil, a Rosario, Córdoba, Buenos Aires y a Corrientes. Resistencia, como ciudad, debe tomar una estrategia de crecimiento y atracción de capitales, ya que en la región tiene competidores muy fuertes.

Los desarrollos productivos van de la mano de los desarrollos inmobiliarios y, a la inversa, los desarrollos inmobiliarios crean el espacio necesario para que se produzcan los desarrollos productivos. Basta cruzar el puente General Belgrano de nuestra ciudad para entender esta lógica. Incentivar la oferta es la estrategia que se elige en todo el mundo para crear oportunidades de inversión. El sector se va profesionalizando cada día más, y todos los cambios producen el estrés obvio que significa la adaptación; pero son inexorables, benefician a la sociedad y forman parte del ADN humano. La premisa de que “no sobrevive el más fuerte sino el que mejor se adapta”, está hoy más viva que nunca. Con la inclusión de nuevas herramientas tecnológicas en los procesos constructivos, comerciales y administrativos; hay que pensar también en nuevas formas que, a su vez, nos dejan ver un universo de oportunidades antes inimaginable. Por último, debemos darle a cada sector el valor que tiene. E intentar entre todos dar el paso hacia el crecimiento, hacia reglas de juego claras y seguridad jurídica, hacia la garantía del derecho a la propiedad privada y el acceso a la vivienda por medio de créditos hipotecarios de largo plazo y a tasas razonables. Todo eso que nos pueda llevar hacia un crecimiento sostenido en el tiempo. Arq. Rubén Oscar Sinat Director General de RSI Real Estate Investments Resistencia, Chaco

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RESCATE EMOTIVO CON GLAMOUR ITALIANO El Ocean Resort & Club Residences en Punta del Este establecerá un nuevo estándar de distinción para las playas de estas latitudes. El proyecto del Grupo Cipriani incluye la reconstrucción, a nuevo, de una mansión con valor patrimonial. El grupo hotelero Cipriani, emblema de distinción en Italia y todo el mundo, concretó su desembarco en Uruguay –y en América del Sur- con el desarrollo de un complejo en Punta del Este que combina hospitalidad, vivienda, casino, gastronomía y spa en 150.000 m², englobado bajo la denominación de Ocean Resort & Club Residences. La obra, ya en curso, está ubicada en la parada 11 de Playa Brava, sobre la rambla Lorenzo Batlle Pacheco y demandará una inversión total de US$ 450 millones. La obra tendrá un estándar constructivo y de terminaciones inédito, con mármoles y pisos italianos, entre otros detalles. Pero el rasgo más particular del proyecto es que incluye una operación inédita: la demolición –ya concretada- y posterior reconstrucción, ladrillo por ladrillo, del histórico Hotel San Rafael, que cerró sus puertas en 2011. Se trata de un pintoresco edificio estilo Tudor cuya estructura, según se explicó, se encontraba en un estado tal de deterioro que no admitía otra alternativa. Esta solución fue aprobada por la Junta de Maldonado.

visitante habitual de Punta del Este, asegura que gracias a este desarrollo el viejo hotel “resucitará de sus propias cenizas”. El San Rafael tiene una larga historia muy presente en la memoria de los uruguayos. Inaugurado en 1948; desde el primer momento se convirtió en el lugar predilecto del jet set local y de numerosos visitantes internacionales como los cantantes populares Julio Iglesias y Billy Idol, entre muchos otros. El complejo tendrá una oferta gastronómica premium gracias a los emblemáticos restaurantes Cipriani; además de servicios de spa y belleza, un centro deportivo con un gran salón de fiestas, boutique exclusiva, guardería, personal shoppers, delivery de diarios internacionales y servicios de mayordomía. Cipriani es una empresa familiar –al menos en su origen- que comenzó en 1931 con el Harry’s Bar creado por Giuseppe Cipriani en

Giuseppe Cipriani (nieto), titular del Grupo Cipriani.

El proyecto está a cargo del prestigioso arquitecto uruguayo Rafael Viñoly, establecido en Nueva York y con obras realizadas también en Argentina. Además, se construirán detrás y a un costado del “viejo-nuevo” hotel dos grandes modernos edificios en tira elevados sobre el nivel del suelo por grandes “patas” de hormigón, que enmarcarán al edificio histórico reconstruido sin competir con él. La primera etapa de la obra, cuya finalización está prevista para noviembre de 2021, incluirá 70 cuartos de hotel, 75 apartamentos privados y casino. Para una segunda fase, aún sin fecha, se agregarán los 74.322 m² adicionales de residencias. Giuseppe Cipriani, actual cabeza del grupo fundado por su abuelo, del mismo nombre; y

Salón de estar del showroom, con mobiliario del florentino Michele Bönan.

El Ocean Resort & Club Residences recupera un inmueble patrimonial y le suma dos edificios en tira apoyados en “patas” de hormigón.

Venecia. En la actualidad, su cabeza es el nieto del fundador, también llamado Giuseppe, y la familia expandió el negocio hasta fundar una de las cadenas de hoteles más prestigiosas del mundo; además de abrir restaurantes en Londres, Miami, Las Vegas, Ciudad de México, Ibiza, Mónaco, Los Ángeles, Hong Kong, Abu Dhabi, Dubai, Riad y varios otros.

En la primera etapa de la obra se habilitarán el casino, 70 habitaciones de hotel y 75 apartamentos privados. En una segunda instancia se sumarán 74.322 m² de residencias. A partir de 2005, el Grupo Cipriani empezó a adquirir edificios emblemáticos para transformarlos en hoteles, como el caso del San Rafael esteño. En este caso, otra de las decisiones clave de los desarrolladores fue encargar el proyecto de ampliación (en rigor, una obra nueva de escala infinitamente mayor a la del inmueble existente) al reconocido arquitecto uruguayo Rafael Viñoly, establecido en Nueva York desde 1983 y con oficinas también en Londres y Abu Dhabi.

Viñoly desarrolló en las últimas cuatro décadas una gran cantidad de proyectos cívicos, institucionales y privados; como el Tokyo International Forum, considerado el más importante complejo cultural en Japón, o el reciente y muy delgado rascacielos 432 Park Avenue, inconfundible en el skyline de Nueva York. Tuvo también una importante actuación profesional en Argentina durante los años 60 y 70 como uno de los socios del prestigioso estudio encabezado por Justo Solsona; y más recientemente proyectó el impactante edificio de la Colección Fortabat en el dique 4 de Puerto Madero. En cuanto al interiorismo del hotel y las residencias, su diseño está a cargo del arquitecto florentino Michele Bönan. De hecho, todos los muebles; desde las mesas de luz hasta los picaportes, son diseños suyos realizados por artesanos italianos y, según asegura su autor responden a “valores de funcionalidad, calidad y elegancia”. Bönan ya había hecho el mismo trabajo para otros proyectos anteriores de Cipriani y, según suele decirse, logró interpretar el estilo sofisticado de la marca.

El showroom, en la parada 11 de Playa Brava.

LCNI/Mag Baño con pisos y mármoles italianos.

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CLAVES PARA INVERTIR Y RESIDIR EN ESTADOS UNIDOS Se puede vivir y trabajar en Estados Unidos gracias a algunos tipos especiales de visa ideadas para facilitar el proceso de hacer negocios. Análisis de dos casos. Las denominadas “visas de inversor” se concibieron para facilitar el proceso de invertir en Estados Unidos, y ofrecen la posibilidad de permanecer en el país con el fin de llevar a cabo la empresa en cuestión o residir directamente. Para acceder a sus beneficios, es fundamental estar asesorado por un abogado especializado en asuntos migratorios y por un profesional inmobiliario. Si bien existen varias categorías de visas, nos enfocaremos en las visas E-2 o “Treaty Investor” (Tratado de Inversiones) y EB-5 o “Visa de inversor inmigrante”. E-2: La visa de los emprendedores La visa E-2 tiene su origen en un tratado que existe entre EE.UU. y determinados países signatarios. Su objetivo es facilitar el desarrollo y la ejecución de un emprendimiento, ya sea a través de la creación de una empresa o negocio, o a través de la adquisición de uno ya existente. La clave es que esa inversión genere trabajo y ganancias, cumpliendo ciertas condiciones: • La inversión debe ser “sustancial”. Si bien la ley no estipula un límite mínimo, se considera como referencia una inversión de base de unos US$ 150.000. El monto de la inversión en cuestión, dependerá del tipo de negocio que se desarrolle. • La inversión no puede ser “marginal”, lo cual significa que el negocio debe proveer ingresos que excedan a aquellos que se necesitan para mantener el costo de vida del inversor y su grupo familiar. Resulta fundamental la capacidad que tenga el negocio de generar puestos de trabajo. • La inversión debe ser “activa”, es decir que no basta sólo con la inversión de capital sino que se requiere también estar involucrado en el manejo del emprendimiento, administrarlo y ejecutarlo. En resumen, debe existir una empresa real operando y produciendo un producto o servicio. • El capital de la inversión debe asumir un riesgo y los fondos destinados deben estar efectivamente invertidos. Esto implica que el

capital invertido no puede estar depositado a la espera de la inversión, sino que debe estar efectivamente involucrado en la misma. Adicionalmente, es importante poder identificar la “fuente de los fondos”, es decir, verificar el origen del capital que fondea la inversión. • El inversor debe contar con la capacidad de “desarrollar y dirigir” el negocio. Para esto, debe contar con al menos el 51% del capital de la inversión, lo cual también permite incorporar socios al emprendimiento.

Para solicitar una visa E-2 se requiere de una inversión de capital y estar involucrado en el manejo del emprendimiento en cuestión. Es apta para una diversidad de industrias y sectores. Es normal que la visa E-2 dure unos cinco años, la cual se puede renovar sucesivamente mien-

tras se mantengan las condiciones de la inversión. Funciona tanto para un negocio nuevo como para la adquisición de uno ya existente; por lo general a través de la compra de un fondo de comercio. Esto resulta beneficioso ya que el negocio se encuentra funcionando, lo cual se traduce en un ahorro considerable de tiempo y dinero en la puesta en marcha, así como también lo convierte en una inversión que ya viene generando ganancias. Las franquicias suelen proveer un vehículo adecuado compatible con este tipo de visas, ya que cuentan con un modelo de negocios desarrollado y el apoyo de una estructura de soporte para el inversor que le permite atomizar muchos de los riesgos. Asimismo, esta visa puede incluir tanto al inversor como al personal jerárquico y ciertos empleados de los que resulte indispensable su permanencia en el país. Como conclusión, la visa E-2 permite al inver-

The Vessel, un nuevo ícono neoyorquino financiado en parte por residentes temporarios inversores.

sor y a su grupo familiar (incluidos hijos menores de 21 años) vivir y trabajar legalmente en forma proporcional a la inversión realizada. Así, podrán permanecer en el país en tanto se mantengan todos los requisitos de la visa; pero es fundamental que esa inversión se encuentre operando y tenga la capacidad de crecer a futuro. EB-5: Inversiones en grandes desarrollos El programa EB-5 permite al inversor y a su grupo familiar solicitar la residencia en Estados Unidos a través de una inversión de capital. Requiere un monto mínimo de inversión (que actualmente es de US$ 900.000) y que el producto de la misma genere al menos diez puestos de trabajo. Suele utilizarse para fondear importantes desarrollos de uso mixto en los que el capital se va invirtiendo no sólo en su construcción, sino también en su operación comercial. Y suelen ser llevados a cabo por desarrolladores con experiencia y trayectoria. Por ejemplo, el desarrollo Hudson Yards en Nueva York donde se encuentra The Vessel, fue financiado en parte por capital proveniente de inversores EB-5. También es común encontrarlos ligados a emprendimientos hoteleros, ya que garantiza la creación de empleos tanto en la etapa de construcción como en la de operación. Esto no obsta a que un inversor pueda realizar una inversión individual y enmarcarla dentro del programa EB-5; pero su implementación requiere de un alto grado de especialización que, en la mayoría de los casos, hace que el inversor opte por formar parte de un proyecto en el cual una porción del capital se encuentre abocada a aquellos “inversores EB-5”.

La visa EB-5 es ideal para desarrollos de uso mixto en los que el capital se invierte no sólo en su construcción, sino también en su explotación comercial. Su tramitación requiere un abordaje profesional especializado que comprende el análisis de inversiones, así como cuestiones legales e impositivas. El primer paso es identificar el proyecto de inversión que incluya inversiones bajo el programa. A semejanza de lo que sucede en el caso de la visa E-2, el capital debe asumir un riesgo y estar efectivamente invertido en el emprendimiento. Es importante notar que el interesado deberá invertir el capital a un plazo de entre cinco y siete años aproximadamente, cumplido el cual recibirá el capital inicial invertido más una tasa de retorno que se encuentra entre el 0,25% y 7% anual, dependiendo del proyecto.

Hudson Yards, en Nueva York, fue financiado en parte por inversores EB-5.

Se puede participar de la inversión a través de deuda o equity. En el primer caso, se presta el dinero al desarrollador a un plazo y tasa de interés predeterminados. Una vez cumplido ese plazo, el inversor recibe el dinero invertido más un retorno. En el segundo, el inversor se asocia al desarrollador en el proyecto sin una tasa de interés y plazos estipulados, pero compartiendo beneficios. Esto suele estar asociado a mayores plazos, pero también a mayores retornos. En paralelo, se requiere el asesoramiento de un abogado especializado, quien será el encargado de acompañar al inversor en la solicitud de la residencia, que es un proceso complejo. El abogado es el encargado de realizar la solicitud de residencia, que se obtiene entre 18 y 24 meses después de realizada la inversión. En ese momento, el inversor y su grupo familiar cuentan con la posibilidad de vivir en EE.UU. por dos años a través de una “residencia condicional”. A los efectos prácticos, la residencia es plena y no

tiene restricciones. Durante ese plazo, los derechos y obligaciones del inversor son iguales que los de cualquier residente. Resulta “condicional”, ya que el Estado verifica que las condiciones del proyecto que fue objeto de la inversión se mantengan por un plazo de al menos dos años. Una vez cumplido este plazo, se remueven las restricciones. El proceso completo tiene una duración aproximada de cinco a siete años y conlleva aspectos que deben ser articulados desde diversos enfoques, pero resulta una alternativa viable y efectiva para quien se encuentre interesado en residir en EE.UU. Ya sea a través de una visa E-2 o EB-5, las opciones existen y se encuentran al alcance del inversor. Demian Pack Martillero público, realtor y abogado. Representante en Argentina de Dezer Platinum Realty.

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UNA VISIÓN DESDE EL NORTE Entrevista a Mayra Rapa, CEO de la empresa North View Real Estate. La broker confirma el interés creciente de los inversores de América Latina por comprar inmuebles en Miami y lo atribuye a las bajas rentabilidades que existen hoy en la región. LCNI/Mag: ¿Por qué Miami? MR: Cada país de América Latina suele tener su crisis por ciclos. Hoy, por primera vez en mucho tiempo, varios países están sufriendo una importante inestabilidad en forma simultánea. Argentina es uno de esos países. Eso hace que, a la hora de invertir, se piense en una locación alternativa con una economía estable y sin inflación como lo es Miami; donde la rentabilidad es muy superior a la del país de origen, y además existe una gran variedad de presupuestos y opciones para invertir. LCNI/Mag: ¿Por qué es un buen momento para invertir allí? MR: La rentabilidad de los inmuebles en Argentina es hoy la más baja en décadas: puede llegar al 2% aproximadamente. Y eso hace que muchos clientes que siempre apostaron su capital en el ladrillo argentino migren hacia la Florida, que según el tipo de inversión ofrece una rentabilidad entre el 4 y 10 %. Al buscar las mejores inversiones inmobiliarias, uno debe focalizarse en los mercados en los que hay un crecimiento alto de la población y oportunidades de trabajo, ya que indirectamente eso se traduce en una demanda permanente de propiedades. LCNI/Mag: ¿Qué rentabilidades se pueden obtener según la inversión? MR: La rentabilidad allá no es lineal. No podemos asegurar al cliente que a determinado porcentaje de inversión va a obtener una ganancia específica, porque cada caso es único. LCNI/Mag: ¿La crisis que atraviesan algunos países de la región facilita la decisión de los inversores para destinar dinero en el mercado de Miami? MR: Si, bastante. Tenemos muchas consultas de diversos países ya que en muchos de ellos, debido a la situación que se está viviendo en sus mercados, a los inversores se les abrió un nicho en el que nunca antes habían pensado, como Florida, y que hoy están considerando por primera vez. Cuando reciben nuestro asesoramiento, les queda claro como es el proceso y eso que veían tan lejano no les resulta tan difícil como pensaban.

LCNI/Mag: ¿Aumentaron las consultas para comprar en Miami? MR: Desde el año pasado venimos teniendo una demanda sostenida de consultas. También en Orlando la demanda se multiplicó en los últimos meses, y desde North View Real Estate contamos con oficinas en Buenos Aires y Miami para darle a nuestros clientes una atención personalizada.

“Al buscar las mejores inversiones inmobiliarias, uno debe focalizarse en los mercados en los que hay un crecimiento alto de población con oportunidades de trabajo.” LCNI/Mag: ¿De dónde son los que invierten en Miami? ¿En qué zonas y tipos de producto lo hacen? MR: Depende del presupuesto y de qué tipo de inversión quiera el cliente. Algunos prefieren tener una renta con alquiler anual y otros buscan un alquiler temporario con la posibilidad de poder usarlo ellos algunas semanas al año. También vemos un mercado muy interesado en los proyectos en construcción: la gama va desde proyectos que hoy son sólo tierra para empezar a construirse el año próximo, pasando por los que ya tienen construido el esqueleto hasta los que ya están casi por finalizarse. Las zonas de alquiler anual

claramente están orientadas al norteamericano, y el cliente inversor se asegura todos los meses su renta. Algunas localidades -como Brickell, Downtown, Weston, Aventura o Wellington-, de acuerdo al ticket son las más buscadas. Y cuando se trata de una inversión temporaria, la franja preferida es la que está fuera del continente, como South Beach, Hollywood, Fort Lauderdale y Sunny Isles. LCNI/Mag: ¿Cómo se los asesora a los inversores? MR: Desde el primer momento le preguntamos a nuestro cliente por qué elige Miami y qué lo motivó a querer invertir en ese mercado. Eso nos permite entender el tipo de propiedad que busca, ya que no siempre están interesados en el rubro residencial. Muchas de nuestras consultas son comerciales, y entonces los asesoramos y acompañamos desde el principio hasta el final de la operación con los aspectos legales, contables e impositivos. Como el mercado argentino está tan deprimido, hay clientes que por primera vez quieren vender una segunda propiedad o un inmueble heredado para invertir en Miami. Es algo que vemos todo el tiempo. LCNI/Mag

Mayra Rapa durante una capacitación que brindó en LCNI. (Gentileza North View Real Estate)

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¿QUÉ PASA?

La actualidad del real estate contada por sus emprendedores.

Arq. Malí Vazquez Gerente Institucional Cámara Empresaria de Desarrolladores Urbanos (CEDU) Podemos decir que el año que pasó fue muy positivo para la CEDU. El gran desafío para el año 2020 es seguir creciendo e invitar a empresas y profesionales relacionados con la actividad inmobiliaria a sumarse como miembros activos o en la nueva categoría de adherentes, lo cual nos permitirá representar a toda la cadena de valor del real estate. Aquellos que se unan podrán realizar actividades de capacitación, coaching con directivos, tener representación en las asambleas ordinarias y participar en las actividades que se realicen. También tendrán la posibilidad de ampliar su red de contactos y desarrollar nuevas oportunidades de negocio. Tenemos como objetivo para este año aprobar nuestro Código de Ética e implementar el plan de reputación y mejores prácticas; y seguiremos trabajando con el nuevo gobierno con el fin de dinamizar el sector y de lograr más inversiones, más empleo y más viviendas. Por otra parte, nos acercaremos a otras instituciones colegas y continuaremos las negociaciones con los diferentes entes que regulan nuestra actividad. Trabajamos en la construcción de confianza con el compromiso de hacer de la CEDU una institución representativa para desarrollar el potencial que tiene nuestra actividad.

Rodrigo Tagle Director Triacorp (Santiago de Chile) El mercado inmobiliario chileno, para los próximos tres años, está bien bancarizado y dispone de diferentes herramientas para estructurarse. Además de ser muy competitivo, está muy profesionalizado. También cuenta con muy buenos programas sociales, que le han permitido en estos últimos seis años alcanzar muy buenos estándares de calidad en sus viviendas y en el equipamiento de sus proyectos inmobiliarios; que año a año han ido mejorando su

diseño y, en consecuencia, la calidad de vida que ofrecen a sus usuarios finales. Por otra parte, el mercado del real estate se verá beneficiado por medidas específicas para robustecerlo en los años 2020 y 2021, según los últimos anuncios del gobierno motivados por la crisis social que se manifestó en nuestro país en el último cuatrimestre de 2019. En particular, es probable que el mercado de la vivienda de interés social vaya a ser el gran beneficiario de estas políticas, con lo cual la Industria en general tendrá que modificar su cartera de proyectos si no quiere disminuir su nivel de actividad. Esta situación abrirá oportunidades para aquellos inversores o desarrolladores que quieran invertir o trabajar en Chile en proyectos en nichos específicos: más pequeños, con conceptos fuertes, diseños flexibles y de muy buena hechura para empresarios inmobiliarios nuevos, chicos o medianos que quieran ingresar a nuestro mercado. Para facilitar este proceso, nuestra empresa Triacorp participa todos los años de los mismos con alrededor de 12 a 14 proyectos para nuestros clientes inversores; y alcanza tasas de adjudicación de entre 2.200 y 3.200 viviendas por año, lo cual equivale a una taza de éxito en las licitaciones de entre el 6 y 9% anual/país. www.triacorp.cl

Alvaro Sánchez y Pablo Sáez Co-Founder & Co-CEO Sáez Sánchez Arquitectos / White Project app La transformación digital en las empresas es inevitable. Uno de cada tres trabajos tiene un alto riesgo de ser reemplazado por la tecnología en los próximos diez o veinte años. La era de la innovación requiere que cada empresa se posicione activamente en la búsqueda de soluciones creativas, procesos ágiles y acciones inmediatas. La innovación permanente y la tecnología nos permiten mantenernos competitivos en entornos complejos e inciertos. En Sáez Sánchez Arquitectos, estos principios son parte importante de nuestra filosofía de trabajo. Sistematizar procesos nos condujo a certificar normas de calidad ISO 9001 en Proyecto, DT y Gerenciamiento de Obras. Desde hace 14 años desarrollamos más de 200.000 m² en obras residenciales, comerciales, de usos mixtos y urbanizaciones en el Norte argentino: proyectos enfocados en el negocio del real estate con buena arquitectura e innovación programática-funcional.

Cada vez son más las herramientas de mercado que nos asisten para construir digitalmente las ideas y generar con mayor precisión la documentación técnica y los análisis de costos. Pero, para todos los procesos de soporte y gestión de nuestros emprendimientos, no existían herramientas digitales específicas; por eso creamos y desarrollamos White Project, una aplicación y plataforma digital, cloud-based y con un único worskpace digital, que permite la comunicación, planificación y gestión de avances de obras en tiempo real. www.whiteproject.com.ar / www.saezsanchez.com.ar

Dr. Miguel Fernández CEO CorAr CorAr es una de las empresas desarrolladoras más importantes de Paraguay, y ha llegado a este lugar en tan sólo cinco años de trabajo continuo. A fuerza de innovación, calidad de proyectos y una especial atención a las necesidades habitacionales del país, CorAr ha sido la primera en ofrecer a los inversores locales e internacionales las pólizas de caución que garantizan el fiel cumplimiento de sus obras, tanto en tiempo como en calidad y equipamiento comprometidos. Esta herramienta estaba antes disponible sólo para la obra pública, y CorAr comenzó a implementarla con éxito en sus más importantes proyectos desde hace tres años. Desde entonces, la metodología trascendió y se convirtió en una tendencia incorporada por otros desarrolladores locales. Sin duda, una de las principales virtudes de CorAr radica en el abanico de posibilidades que ha puesto a disposición de inversores y compradores finales. Desde hace casi un año también se ha implementado la renta anticipada y la renta asegurada para inversores. Para compradores finales, se han lanzado planes 100% financiados por CorAr con una modalidad sumamente atractiva y conveniente, con cuotas cuyos montos son similares a los de un alquiler y que el comprador abonará al recibir la unidad o departamento. Con esto se soluciona uno de los problemas trasversales, en lo común a la clase media, que implica el pago del alquiler y en consecuencia la imposibilidad de llegar a la vivienda propia. Este sistema ya está disponible en CorAr con el soporte de un importante banco de plaza y una de las más importantes aseguradoras del mundo. www.corarinternacional.com

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A LA ESPERA DE GRANDES CAMBIOS

Cuatro prestigiosos brokers inmobiliarios confían en que el ciclo recién iniciado termine con la incertidumbre de los últimos tiempos. Todos coinciden en que el futuro de la profesión será muy distinto a lo conocido, pero lo imaginan de distintas formas.

FRANCISCO ALTGELT Vicepresidente de Altgelt Negocios Inmobiliarios LCNI/Mag: ¿Hay nuevas zonas en el Área Metropolitana de Buenos Aires que se hayan potenciado a causa de los altos precios en los barrios más buscados? FA: Hay zonas de la ciudad de Buenos Aires que se han beneficiado por el crecimiento de un barrio vecino: Saavedra por el crecimiento de Núñez, Villa Ortúzar por Colegiales, Chacarita por Palermo. Pero también el crecimiento de algunos barrios se dio por su propia transformación. La zona del Barrio Parque Donado Holmberg, también llamada Doho, creció mucho en los últimos cinco años debido a la instalación de los túneles que pasan por debajo de las vías ferroviarias. Parque Patricios gracias al Distrito Tecnológico y Villa Soldati por el Parque Olímpico. Todo esto se ve reflejado en los precios de las propiedades. Históricamente, Recoleta era uno de los tres barrios más caros de la ciudad y hoy está a la par de Núñez; mientras que el metro cuadrado promedio de Villa Urquiza, Coghlan y Colegiales hoy cuesta 3.000 dólares, muy poco por debajo de Belgrano. LCNI/Mag: ¿Qué rubros presentan un potencial interesante fuera del residencial? FA: Los desarrollos en pozo volverán a ser una buena alternativa de inversión porque son los únicos que permitirán financiar la compra de un inmueble en pesos. Algo similar pasó en el año 2014. Es probable también que muchas empresas de origen extranjero que

hoy son locatarias decidan pasar a ser propietarias; es decir, que ante la dificultad de girar dividendos a sus casas matrices opten por comprar las oficinas donde funcionan, y habrá que proveérselas.

“En un futuro, las partes no nos necesitarán para tomar contacto entre sí, porque eso ya lo hace la tecnología, pero sí para que los asesoremos durante todo el proceso de la compra.” LCNI/Mag: ¿Qué es lo más importante que debería cambiar en el país en el año 2020 para que el mercado se reactive? FA: El mercado inmobiliario necesita que las reglas sean lo más claras posible y que no exista incertidumbre sobre su contenido y aplicación. Por otra parte, si bien es muy difícil pedir un dólar estable, al menos necesitamos que no tenga la volatilidad que tuvo en este último año. Y, por último, que no vuelva a implementarse un cepo a la compra de divisas como el del año 2014. LCNI/Mag: ¿En qué medida las nuevas herramientas tecnológicas y digitales de búsqueda de inmuebles están modificando la forma de trabajar de las inmobiliarias? FA: Cuando se habla de cambios tecnológicos no hay que pensarlos sólo como medios en sí, sino más bien como un cambio cultural.

La comunicación pasó de ser 1.0 a ser 2.0. La tecnología te exige una comunicación de respuesta inmediata, y si no te adaptás, quedás afuera. Hoy todos tenemos un sitio web y publicamos en portales. Pero eso ya es viejo. Hoy hay que pensar qué beneficios tecnológicos podemos aprovechar para mejorar nuestro servicio: cómo podemos sacar partido del big data, por ejemplo; o bien, cómo debemos comunicarnos con los millenials o los centenialls. Y lo más importante: de nada sirve la tecnología si no sabemos usarla bien para sacarle provecho. ¿De qué sirve tener whatsapp si no respondés el mensaje dentro del minuto? ¿De qué sirve tener chatbot si no respondés el mensaje en forma inmediata? LCNI/Mag: ¿Cómo imagina el futuro de la profesión de acá a diez años? FA: Creo que el broker inmobiliario migrará hacia el asesoramiento inmobiliario. Hasta hoy, el mayor valor agregado es ser un intermediario que une a las partes, y el usuario de nuestro servicio nos evalúa sólo por eso. En un futuro, las partes no nos necesitarán para tomar contacto entre sí porque eso ya lo están haciendo las nuevas herramientas tecnológicas, pero sí para que los asesoremos durante todo el proceso de la compra. Es decir, que les mostremos por donde vienen las oportunidades, que inversiones realizar y otras informaciones valiosas. LCNI/Mag

ESTEBAN EDELSTEIN PERNICE Director de Castex Propiedades LCNI/Mag: ¿Existen nuevas zonas de urbanizaciones con potencial más allá de las ya consolidadas? EEP: Hoy no vemos que se puedan desarrollar nuevas zonas en el corto plazo; sino más bien una consolidación de las zonas existentes, porque cuando una zona se impone se produce un efecto contagio o interacción positiva que acelera el crecimiento. Por ejemplo, se lanza un barrio en Ezeiza, se construyen las casas y esas casas hacen que alrededor surjan comercios. Como hay muchas familias, se construye un colegio, y esto hace que se muden más familias. Como son muchas las familias, se instala un centro médico, y así una zona instalada llega a un nivel de crecimiento que la transforma en un imán para empresas. Entonces, como hay empresas, vienen más familias y la ruta se hace doble mano. Esto hace que se generen más barrios, y así sucesivamente. LCNI/Mag: ¿Hay oportunidades de negocios inmobiliarios para rubros que ofrezcan servicios a las urbanizaciones? EEP: Definitivamente existen numerosas oportunidades, tanto en servicios como en comercios. He visto muchos casos de servicios que han prosperado al ritmo de los nuevos emprendimientos. Por ejemplo, recuerdo con mucho cariño a una persona que se encargaba de la limpieza de las casas modelo en un emprendimiento y luego desarrolló una empresa de jardinería muy competente, con un muy buen equipamiento. Como esa, hay miles de oportunidades para quien sepa verlas. LCNI/Mag: ¿Qué es lo más importante que debería cambiar en el país en el año 2020 para que el mercado se reactive? EEP: Como siempre, lo más importante para el mercado inmobiliario son los créditos hipotecarios. Pero en el contexto actual, entiendo que lo más urgente es que haya un cambio de humor, como estoy confiado que va a ocurrir cuando las certezas dejen atrás la incertidumbre típica que produce un cambio de gobierno. De esta

manera, los inversores y los clientes podrán pasar de “esperar a ver qué pasa” a tomar decisiones, motivados por un mejor estado de ánimo y perspectiva a futuro. También creo que el nuevo gobierno, y especialmente en la provincia de Buenos Aires, tiene una enorme oportunidad de generar trabajo y desarrollo si mejora el proceso de aprobaciones de nuevos emprendimientos. Hoy, muchos desarrollistas e inversores ni siquiera miran la provincia debido a lo difícil que es obtener una aprobación. Y muchos de los que están, no quieren seguir haciendo cosas.

“Sería más eficiente para los clientes que participen dos inmobiliarias en cada operación: una que defienda al vendedor y otra al comprador.” LCNI/Mag: ¿En qué medida las nuevas herramientas tecnológicas y digitales de búsqueda de inmuebles están modificando la forma de trabajar de las inmobiliarias? EEP: En gran medida. Desde hace años los clientes ya “conocen” la propiedad antes de visitarla. Hoy la primera visita es virtual y la segunda, que es la primera real, es en realidad una re-visita. Pocos compradores tienen tiempo para perder, así que cuando un cliente accede a visitar una propiedad hay que prestarle especial atención. Al mismo tiempo, una gran contra es la enorme cantidad de propiedades que se repiten en los mismos portales. Es una consecuencia de una muy mala práctica: la falta de autorización exclusiva, que se potenció con los medios on line. Vemos propiedades que se publican cuatro o cinco veces por distintas inmobiliarias; y eso es pésimo para todos, pero especialmente para los propietarios. Si un cliente ve que a una misma propiedad la tienen varias inmobiliarias, muchas veces inicia una subasta a la baja para ver quien consigue el mejor precio para el comprador. Esto desvirtúa el trabajo de una inmobiliaria, que como regla básica trabaja para el vendedor;

ya que se le dificulta defender el mejor precio. Recuerdo también una máxima que me enseño mi padre: “Responsabilidad compartida, responsabilidad disminuida”. Si varias inmobiliarias tienen una misma propiedad, nadie tiene el compromiso o responsabilidad para con la misma. Estos aspectos se solucionan con una autorización exclusiva, que es lo que yo recomiendo. LCNI/Mag: ¿Cómo imagina el futuro de la profesión de acá a diez años? EEP: Yo imagino la profesión evolucionando para mejor, del mismo modo que evolucionan permanentemente todas las profesiones. Ya se ven algunos hitos en ese sentido; como LCNI, que es un excelente ejemplo de lo que se viene. Me imagino un trabajo cada vez más colaborativo, de modo que la mayor parte de las operaciones se van a realizar entre colegas de distintas empresas trabajando en forma conjunta, aunque delimitando bien las funciones y las tareas del que representa a la parte vendedora y del que representa a la parte compradora. Estas especialidades, creo yo, van a ser distintas y mucho más específicas, ya que exigen capacidades y entrenamiento distintos. Obviamente, la diferenciación surge en que una parte quiere el precio más alto y la otra parte quiere el precio más bajo. Creo que sería más eficiente para los clientes que existan dos inmobiliarias en cada operación, cada una defendiendo a su cliente. Creo que esta es la mejor forma de representar los intereses de quien los contrata. Es posible que pueda resultar extraña y hasta inconveniente esta forma de diferenciar el trabajo, según el servicio a prestar, pero a mí me resulta conducente exponerla para generar el debate correspondiente y que entre todos los profesionales del rubro pensemos y trabajemos para brindarle a nuestros clientes el mejor servicio; lo cual, además, va a redundar en un mayor prestigio para nuestra profesión. LCNI/Mag

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MARTÍN BOQUETE Director de Toribio Achával LCNI/Mag: ¿Hay nuevas zonas en el Área Metropolitana de Buenos Aires que se hayan potenciado a causa de los altos precios en los barrios más buscados? MB: Las ciudades son sistemas vivos que se desarrollan todo el tiempo, movidos por personas que también se desarrollan todo el tiempo. Por supuesto que hay varios factores que aportan al cambio constante de los mercados inmobiliarios, como las tendencias de uso de los espacios privados y públicos, el marco regulatorio de urbanismo, el contexto macroeconómico, entre los más relevantes. El Área Metropolitana de Buenos Aires (AMBA: CABA + GBA) no es una excepción, más bien es un ejemplo a nivel mundial la forma en que avanza hacia el futuro gracias a la agilidad de sus consumidores, que están siempre dispuestos a los desafíos y aceptan las propuestas de nuevas tendencias urbanísticas. Un buen ejemplo: hemos vivido en los últimos diez años la transformación de Canning, que se ha convertido en la zona de mayor crecimiento inmobiliario del AMBA, tanto en valores como en nivel de actividad, al punto de carecer hoy de los servicios necesarios para abastecer a su nueva y creciente población. Sólo se detuvo en estos últimos dos años por la poca actividad inmobiliaria general; pero se espera un repunte rápido y acelerado apenas los mercados comiencen a recuperar su capacidad de ahorro y su visión optimista del futuro. LCNI/Mag: ¿Qué rubros presentan un potencial interesante fuera del residencial? MB: Las tendencias hacen cambiar los usos de los espacios y en los últimos años hemos visto como la transformación digital es la vedette en la generación de estas tendencias. Se nota con claridad como los metros cuadrados (o cúbicos) dedicados a depósitos de logística crecen y se tecnifican en desmedro del retail, debido al crecimiento del e-com-

merce a expensas del comercio tradicional. Esto también está cambiando el poder de negociación de las partes: hoy un inquilino de logística negocia con ventajas frente a los propietarios, que ven con agrado pactar condiciones flexibles pensando en el crecimiento futuro de sus locatarios.

“Hoy, las superficies destinadas a logística crecen y se tecnifican en desmedro del retail, debido al crecimiento del e-commerce a expensas del comercio tradicional.” LCNI/Mag: ¿Qué es lo más importante que debería cambiar en el país en el año 2020 para que el mercado se reactive? MB: Tienen que transcurrir los meses. No tenemos dudas de que después de la parte mala del ciclo viene la buena. La Argentina vive ciclos económicos que tienen buenos y malos períodos. Hace 18 meses estábamos en un pico de actividad inmobiliaria y a partir de mayo de 2018 comenzó la caída. Hoy estamos en el piso o cerca de él, por lo que estimamos que el 2020 será el comienzo de la parte buena del próximo ciclo. LCNI/Mag: ¿En qué medida las nuevas herramientas tecnológicas y digitales de búsqueda de inmuebles están modificando la forma de trabajar de las inmobiliarias? MB: Hoy está todo en la web… ¿pero en serio está todo? Se pueden encontrar propiedades por doquier con sus superficies, precios, expensas. Se pueden ver las opiniones de personas del mercado, de otros clientes, de funcionarios; hay muchas fotos, videos, flyers, propuestas y promociones, incluso esta entrevista está disponible para quien desee leerla ahora. El consumidor incorpora todo lo que ve on line y off line, y lo transforma

en información para su toma de decisiones. Pero hay clientes para interpretar solos los datos y otros que piden ayuda a las inmobiliarias. Por supuesto, hay inmobiliarias que entendieron esto y otras que no. Las que no lo entendieron siguen pensando que tener la propiedad es la única clave, pero las que sí lo entendieron están siempre a disposición de sus clientes, ayudándolos a tomar las mejores decisiones y esperando el reconocimiento adecuado. LCNI/Mag: ¿Cómo imagina el futuro de la profesión de acá a diez años? MB: A diez años imagino algo que no existe, pero imagino que en cinco años se inventará algo que echará por tierra todas las tendencias actuales y entonces tendremos que volver a empezar. Sí, volver a empezar. Al proyectar la velocidad de los cambios, veo que en algún momento se rompe todo. Lo que hoy nos parece que ya es el futuro será viejo en cinco años, y esto redistribuirá el ingreso mundial nuevamente, tal como viene ocurriendo en la última década. Va un ejemplo: hoy usamos nuestras pantallas muchas más horas al día que hace diez años. ¿Cuántas horas más podemos usarlas dentro de otros diez años? Llegará un momento en el que el uso de la tecnología actual nos alejará de nuestra felicidad y allí comenzaremos a ir hacia otra dirección; no una sin tecnología pero sí hacia otra dirección. Creo que los avances tecnológicos están siendo utilizados mayormente para tomar mercados; para lo cual se busca conocer comportamientos, bajar costos y mejorar la experiencia de los clientes. Estos objetivos tienen su techo, y una vez alcanzado, la tecnología se orientará a la felicidad de las personas.

LCNI/Mag

DIEGO MIGLIORISI Socio gerente de Migliorisi Inmobiliaria LCNI/Mag: ¿Hay nuevas zonas en el Área Metropolitana de Buenos Aires que se hayan potenciado a causa de los altos precios en los barrios más buscados? DM: El corredor Norte de la ciudad continúa con alta demanda, pero vemos que también hay varias zonas que resultaron beneficiadas por obras públicas tales como el Metrobús, el viaducto de San Martín o la ampliación de la red de subtes; me refiero a barrios como Chacarita, Villa Crespo, La Paternal, Colegiales o Villa Ortúzar que se han potenciado claramente. Lo mismo vale para todo lo que es Juan B. Justo, donde además del Metrobús se terminó con el problema de las inundaciones. Por otra parte, hay una inercia de Palermo hacia todos sus barrios aledaños, donde los valores son hasta un 40 % más bajos. Además, como se redujo poco la diferencia en la incidencia y el costo final, la gente prefiere pagar 1.800 dólares por metro cuadrado en Villa Crespo en lugar de 2.400 dólares por metro cuadrado en Palermo. Son barrios vecinos, el límite es la avenida Córdoba.

“Los clientes no visitan más las oficinas para preguntar por las propiedades, sino que visitan las propiedades en forma digital y del mismo modo consiguen la información sobre el barrio.”

LCNI/Mag: ¿Qué rubros presentan un potencial interesante fuera del residencial? DM: Estamos atravesando un proceso de acomodamiento del mercado que vale para todos los segmentos, pero estimamos que el comercial y el industrial son los que primero se van a recuperar. El comercial, sobre todo en el rubro gastronómico. En Villa Crespo, la obra del

Movistar Arena, por ejemplo, generó una revolución en este aspecto. Hay cuatro espectáculos por semana, y antes y después de los shows todos los bares y restaurantes desde Dorrego hasta Scalabrini Ortiz están repletos de gente. En contrapartida, hay una tendencia ya generalizada a que los locales comerciales se reconviertan en empresas de internet que venden en forma virtual, y en esos casos alquilan una oficina porque es lo que necesitan para operar. LCNI/Mag ¿Qué es lo más importante que debería cambiar en el país en el año 2020 para que el mercado se reactive? DM: Hay tres factores muy importantes: la previsibilidad económica, un dólar calmo y una inflación en baja. Potenciar el consumo interno también tendría que ser un factor importante para activar las economías regionales, además de recuperar la capacidad de ahorro de muchos sectores que hoy lo perdieron. Pero, sobre todo, que haya previsibilidad política y económica; con propuestas claras de que lo que va a pasar en los próximos cuatro años, y que se puedan sacar las conclusiones adecuadas sobre lo que ocurrió el último año para que no vuelva a pasar lo mismo. LCNI/Mag: ¿En qué medida las nuevas herramientas tecnológicas y digitales de búsqueda de propiedades están modificando la forma de trabajar de las inmobiliarias? DM: La revolución informática impulsó un cambio de paradigma total en la mayoría de los sectores, y yo puedo decirlo con bastante autoridad porque también soy abogado especialista en altas tecnologías. Cambió la relación jurídica y se maximizan tiempos hasta un nivel que podemos decir que no aprovechar al

máximo las plataformas informáticas es como estar afuera de todo. Los clientes no visitan más las oficinas para preguntar por las propiedades, sino que visitan las propiedades en forma digital y del mismo modo consiguen la información sobre el barrio; para recién luego confirmar lo que vieron a través de una visita en forma presencial. Después de eso se puede pasar a la etapa de negociación y al cierre.

“Hay barrios de la CABA como Chacarita, Villa Crespo, La Paternal, Colegiales o Villa Ortúzar que se han potenciado claramente en los úlitmos años.” LCNI/Mag: ¿Cómo imagina el futuro de la profesión de acá a diez años? DM: La tecnología hace que las profesiones sean cada vez más complejas y que el cliente sea cada vez más exigente. Por eso, podemos decir que estamos en camino hacia la excelencia y la transparencia. La Argentina es un país que aún tiene mucho por hacer en materia de vivienda; pero para eso necesita implementar políticas y estrategias que logren conseguir la universalidad del acceso a la vivienda, de modo que se pueda incrementar en gran medida la cantidad de compradores en el mercado. Entiendo que esto es lo que se viene.

LCNI/Mag

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PROPUESTAS PARA SUPERAR OBSTACULOS EN CABA Los cortocircuitos que generan las nuevas normas de edificación en Buenos Aires y la digitalización de las aprobaciones requieren instancias de diálogo más eficaces entre el sector público y las asociaciones profesionales. Cdor. Ariel Venneri Socio de MAHE Desarrollos Inmobiliarios y onsultor asociado de M&R.

A principios de 2019, entraron en vigencia una serie de instrumentos que cambiaron radicalmente las normativas y la metodología de construcción en la Ciudad: 1) Se aprobaron nuevos Códigos Urbanístico y de Edificación. 2) Se aprobó una ley de Plusvalía Urbana que fijó un tributo sobre la mayor capacidad constructiva. 3) Se generalizó la tramitación de permisos de obra en forma digital. El nuevo Código Urbanístico se propone corregir las disrupciones producidas por la aplicación del anterior Código de Planeamiento Urbano de 1977, que respondía a los conceptos urbanísticos de la época: predominio del automóvil particular, separación de usos, aplicación del FOT y otras. El FOT es un cociente que relaciona la edificabilidad con la superficie del lote, y aplicado al parcelario porteño dio como resultado el perfil “en escalera” de las cuadras porteñas, dado que las parcelas tienen diferentes superficies y se achican hacia las esquinas; a diferencia de Manhattan, de donde se tomó el concepto. Las nuevas normativas imponen la mixtura de usos urbanos y alturas uniformes por zona, eliminan el FOT, introducen conceptos de compromiso ambiental y eliminan en la práctica la construcción de torres que superen la altura de los edificios entre medianeras. El nuevo Código Urbanístico se aplica, en realidad, sólo a la mitad de la superficie de la ciudad aproximadamente. El resto está comprendido por las denominadas Urbanizaciones Especiales, que no se modifican; y las tierras de propiedad de los estados municipal y nacional, que

aplican normativas ad hoc en cada caso, inclusive permitiendo la construcción de torres que están prohibidas en el tejido urbano privado. Era lógico prever, y efectivamente está ocurriendo, que un cambio de raíz en la normativa de edificación como el introducido iba a llevar un tiempo bastante prolongado de adaptación, compresión y ajuste; que en el ínterin genera muchos inconvenientes como los que se vienen dando y se ha venido haciendo notar en estos meses desde la puesta en vigencia de la normativa. También, es natural que un cambio radical en la tramitación de obras necesite un período especial de conocimiento y adaptación a las nuevas normas; a pesar de que con el uso de la tramitación digital se proponía apostar a la transparencia y a la rapidez, eliminando arbitrariedades y demoras.

El gobierno porteño debe revisar el circuito administrativo en procura de una mayor fluidez y eficiencia en sus respuestas a las consultas. Sin embargo, la aplicación en la práctica no ha resultado, hasta ahora, como se pretendía. En una época de profunda y sostenida recesión económica, que dificulta notablemente la inversión en construcción, la realidad de los trámites en el GCABA desanima aún más a los inversores y complica la actividad de los desarrolladores y profesionales. Si bien el gobierno porteño brinda toda la información sobre la aplicación de las normas en todas las parcelas

Cdor. Ariel Venneri

de la ciudad a través del Plano Abierto BA, instrumento valioso para la planificación urbana, surgen otros múltiples problemas. A nuestro juicio los principales son: • Dificultad de dialogar con los agentes del gobierno sobre la aplicación de las normativas. • Demoras y falta de claridad en las consultas que se deben cursar por vía electrónica. • Duplicación en el circuito administrativo, dado que las obras de más de 1000 m² pasan, al final de su tramitación, por otra instancia de control (DGIUR); lo cual genera una cantidad enorme de expedientes que deben ser revisados por un mismo funcionario y, en consecuencia, enormes demoras. Estos inconvenientes redundan en que la ansiada mejora en términos de transparencia y eficiencia en las tramitaciones se transforme en lo opuesto: un aumento de las demoras y de la burocracia. Es por eso que el gobierno de CABA debería revisar el circuito administrativo en procura de una mayor fluidez y mejoras en el tiempo y claridad de las respuestas a las consultas; mucho más al tener que cursarse las mismas de manera electrónica ya que, si bien es cierto que mejora la “trazabilidad”, dificulta la interpretación y el entendimiento. Relacionado con este último punto, las autoridades deben establecer un vínculo fluido de trabajo con las organizaciones profesionales para recuperar el diálogo urbanístico y arquitectónico, y alcanzar una buena empatía entre los profesionales de ambos lados del mostrador.

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CENTROS LOGÍSTICOS Y DEPÓSITOS EN ESPERA DE BUENAS NOTICIAS Un informe de L.J. Ramos Brokers Inmobiliarios en base a indicadores del mercado refleja el impacto de la coyuntura actual sobre el negocio logístico. Los valores retrocedieron a niveles de una década atrás y la vacancia continúa su tendencia ascendente. Un mercado en crisis El cierre adelantado del segundo semestre de 2019 en el mercado de centros logísticos Premium muestra indicadores que reflejan el impacto del complejo panorama económico y político actual. El precio de alquiler pedido es el indicador más afectado. La caída de la actividad industrial sumado a la depreciación de la moneda local frente al dólar, motivó una fuerte baja del 21% respecto de 2018, situándolo en 5,9 US$/m²/mes. En la serie histórica de los últimos 30 años, se observa que el precio retrocedió a niveles de 2008. En tanto, el precio promedio de los últimos 5 años (7,3 US$/m²/mes) ya se ubica por

debajo del valor promedio alcanzado en el período 2011-2015 de 7,6 US$/m²/mes (-4%). La tasa de vacancia muestra un ligero aumento hasta el 12,6%, continuando con la tendencia ascendente iniciada hacia finales de 2018.

“El interés por los depósitos independientes aumentó durante los últimos años, impulsado por el fuerte crecimiento del e-commerce.” En positivo, la difícil realidad económica todavía no tuvo ningún impacto sobre la producción de nueva superficie. La mayor parte de la misma se inició previamente a los resultados

de las PASO y bajo contratos “built to suit”, que garantizan al desarrollador la ocupación del espacio; aunque también se observó la construcción de superficie especulativa. Los grandes players del mercado entregaron 106.000 m² de nueva construcción que incrementaron el inventario Premium en un 6,2%. El 93% de esta superficie correspondió a Plaza Logística que finalizó el centro de distribución para Mercado Libre, que ocupa 73.000 m². También aportó 30.000 m² en el centro logístico de Esteban Echeverría, mientras que en CABA (Villa Soldati) terminó las obras de un centro con 42.000 m². En menor medida, se destaca la construcción de nueva superficie especulativa en el Su-

El nuevo PL Ciudad (Plaza Logística), vecino al Centro de Transferencias de Cargas en Villa Soldati.

doeste del GBA. La apuesta de los desarrolladores por esta zona impulsa el crecimiento del inventario fuera de áreas tradicionales como el Norte de GBA. La absorción neta del semestre escaló hasta los 63.400 m². Sin embargo, este número responde puntualmente a la finalización y ocupación, en simultáneo, de varios centros de Plaza Logística. Y no refleja la situación actual del mercado. A excepción de las ocupaciones bajo contratos “built to suit”, la demanda no acompañó a la oferta y permanece a la espera de señales certeras sobre el futuro económico del país.

entre 4,1 y 7,0 US$/m²/mes. En CABA se destaca la finalización del primer centro AAA, por parte de Plaza Logística, que cuenta con 27.000 m² disponibles. Esto elevará la vara de la calidad edilicia de los depósitos ofrecidos en CABA, que de ahora en más tendrán que competir con una nueva superficie Premium. Respecto a la superficie futura, el 49% de la misma se encuentra en el área de Malvinas Argentinas; cifra que denota la cantidad de tierra en cartera de los grandes desarrolladores, con capacidad constructiva para expandirse. El interés sobre los depósitos independientes

Por zonas Malvinas Argentinas concentra el 58% de la superficie Premium de centros logísticos multicliente, con 877.000 m². Respecto a la vacancia, el Sudoeste contabiliza el menor índice con el 8,6%. En el extremo contrario se encuentra el área delimitada por Pilar, Fátima y Villa Rosa; con el 25,1% de vacancia. En término de superficies, la vacancia de Malvinas Argentinas cuenta con la mayor cantidad de metros cuadrados disponibles (103.500). En cuanto al precio de alquiler pedido, todas las zonas relevadas muestran un descenso. Malvinas Argentinas registra el precio más alto, alcanzando un promedio ponderado de 5,9 US$/m²/mes. La zona Sudoeste desplazó en materia de precios al eje Campana, Pilar y Zárate y al área de Pilar, Fátima y Villa Rosa; se ubica en segundo lugar con un rango de

Se espera que la finalización del primer centro logístico AAA en Villa Soldati elevará la vara de la calidad edilicia de los depósitos ofrecidos. aumentó durante los últimos años, impulsado por el fuerte crecimiento del e-commerce. A su vez, se incrementó la producción de superficies que pueden formar parte de la cadena de suministro. Por su ubicación estratégica, cercanos a los grandes centros de consumo y a las principales vías de acceso a los mismos, estos depósitos funcionan como puntos periféricos de los tradicionales centros logísticos. Esto permite cubrir el trayecto final de entrega al consumidor. En cuanto a sus características; en general conservan la calidad edilicia de las grandes

Fuente: L.J. ramos

superficies Premium, aunque puede haber diferencias en la altura de techos, llegando a descender hasta los 8 metros. Algunos cuentan con docks de carga a piso en lugar de elevados, y la superficie cubierta va desde los 2.500 m² hasta los 5.000 m². La zona Sudoeste del GBA continúa traccionando inversores. Los desarrolladores son de menor escala que aquellos que concentran la mayor parte de la superficie del mercado. Las recientes mejoras en infraestructura vial impulsaron la construcción de depósitos independientes. Como resultado, la zona concentra el 39% del inventario de los depósitos independientes relevados. El precio de alquiler pedido se sitúa por detrás del área de Malvinas Argentinas, entre los 3,5 y 4,8 US$/m²/mes. La vacancia es la más alta (54,7%), justificada por un inventario de reciente construcción. A medida que nos alejamos de los centros de consumo, el inventario de depósitos independientes disminuye. Malvinas Argentinas, el eje Campana, Pilar y Zárate, y el área de Pilar, Fátima y Villa Rosa muestran una tasa de vacancia más baja, producto de un menor inventario. Karina Longo Gerente de Consultoría & Research L.J. Ramos Brokers Inmobiliarios

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LA LEY PERMITE PREVENDER CON CRÉDITO HIPOTECARIO Las hipotecas sobre bien futuro pueden facilitar la compra de inmuebles a construir por parte de los sectores que requieren del crédito. De hecho, nuestro Código Civil y Comercial ya contempla la figura de la “prehorizontalidad”. Foto: Estudio 3R

A los efectos de facilitar el financiamiento de la construcción de inmuebles para compradores de bajos y medianos recursos, resulta útil un breve análisis de una herramienta utilizada en Perú, que permite a las entidades bancarias financiar a los compradores de viviendas y a la vez motorizar la construcción de las mismas. Se la conoce como “hipoteca de bien futuro”, y es una herramienta que ha facilitado la adquisición de viviendas para un amplio sector de la población que no era propietario y a la vez ayudó a dinamizar la industria de la construcción; que hoy constituye un factor reactivador de la economía de ese país. Aún cuando el Código Civil peruano prohíbe de manera expresa en su artículo 1.106 la constitución de una hipoteca sobre bienes futuros, las instituciones bancarias peruanas han ideado un esquema para dejar asentado en la inscripción del contrato de compraventa de cosa futura en el Registro de la Propiedad Inmueble. Esta inscripción constituye una obligación legal cuando se trata de inmuebles a construirse, y además supone la existencia de un tercero que financia al comprador del bien. Si bien al momento de la celebración del contrato de compraventa no resulta jurídicamente posible inscribir ninguna hipoteca que grave el mismo, ya que el bien todavía no existe y no tiene sus datos catastrales, ello no obsta para que las partes puedan celebrar un contrato de mutuo con hipoteca incluida. Para eso, la constitución de la hipoteca queda sujeta a la condición suspensiva de que podrá inscribirse recién cuando el bien exista y tenga sus correspondientes datos catastrales. Este contrato de mutuo hipotecario tiene dos características que lo distinguen del modelo clásico de mutuo hipotecario con entidad bancaria. Por un lado, la hipoteca que grave el inmueble en construcción será constituida una vez que el mismo sea terminado y se extiendan los asientos de inscripción definitivos; esto sin perjuicio de que en el ínterin se inscriban en el Registro de la Propiedad Inmueble, tanto el contrato de compraventa como el contrato de mutuo.

Por otro lado; el desembolso que realiza el banco no va al comprador sino al vendedor, constructor o desarrollador que se encuentra construyendo el bien futuro, de modo que éste se destina a financiar la obra. Cabe destacar que el banco efectiviza estos desembolsos en etapas y contra certificados de avance de obra, para asegurar que el dinero se utiliza en la construcción del bien que el comprador ha adquirido y sobre el cual se constituirá la hipoteca con la garantía del financista. Esta operatoria también resulta compatible cuando el desarrollo inmobiliario se lleva a cabo bajo la figura jurídica de un fideicomiso, ya que brinda aún más seguridad a los compradores y a los bancos de que el dinero se destina –siempre contra certificados de avance de obra- a la cuenta del fideicomiso que realiza la obra. Incluso adaptar esta institución al sistema jurídico-registral argentino no resultaría muy complicado, ya que aún sobrevive en el Código Civil y Comercial Unificado la figura de la “prehorizontalidad”.

El desembolso del banco que otorga el crédito no va a manos del comprador sino del constructor, y se efectúa contra certificados de avance de obra. Para ello, las disposiciones legales deberían establecer que cuando quiera hipotecarse una unidad funcional de un edificio en construcción, el lote donde se erigirá debería afectarse al régimen de prehorizontalidad. Sobre dicha inscripción en prehorizontalidad, debería luego inscribirse tanto el contrato de compraventa entre el desarrollador y el comprador como el de mutuo entre el comprador y el financista. Una vez terminada la construcción y afectado el lote al régimen de propiedad horizontal, sobre la unidad funcional resultante de la afectación se constituye la hipoteca contra el saldo del mutuo que le queda por pagar al comprador. Desde lo institucional, las ventajas de la instrumentación de este mecanismo de hipoteca de bien futuro, parecen ser varias. En primer lugar, se potencia la demanda de viviendas

Es posible constituir una hipoteca sobre un inmueble en construcción.

en el mercado, al mismo tiempo que se financia también el aumento de la oferta. Por otra parte, resulta una herramienta eficaz para financiar la compra de viviendas de las clases media baja y media; sectores que normalmente resultan esquivos a los desarrolladores por las dificultades que tienen para conseguir financiamiento. En último lugar, se evitan la corrupción y las prebendas políticas que habitualmente se encuentran en los planes de viviendas financiados por el Estado. El Gobierno Nacional argentino instituyó boleto de compraventa inmobiliaria electrónico. Este mecanismo facilita la transparencia en las operaciones de pozo porque, previamente a la inscripción del boleto en el Registro, el desarrollador deberá acreditar haber expresado su voluntad de afectar el lote a Propiedad Horizontal e identificar todas las unidades del proyecto a construirse “incluyendo superficie, ubicación y restantes características esenciales”. Si bien el Boleto Electrónico es un avance importante respecto a la actual situación, no necesariamente significará que los bancos quieran prestar dinero a los compradores si no se prevé expresamente la posibilidad de escriturar la futura unidad funcional; y tampoco resulta de aplicación nacional ya que fue instituido únicamente en la Capital. Bernabé García Hamilton Abogado, profesor de Análisis Económico en la Facultad de Derecho de la UBA, UP y UCES.

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EL VALOR DE MEDIR LA COMPETENCIA La evolución de la oferta inmobiliaria en CABA entre 2012 y 2019 permite conocer la competencia real que enfrenta un producto que se pretende vender. Sobre todo, si se lo compara con la cantidad de operaciones concretadas. El real estate es, quizás, uno de los mercados más complejos de entender. Como en todo mercado; los indicadores más importantes que hay que observar, para poder entenderlo, son la oferta, la demanda y los precios. El valor del metro cuadrado específicamente, es el que vemos con más frecuencia publicado en los diarios. En cambio, no es tan frecuente ver publicaciones sobre la evolución de la oferta y la demanda de inmuebles; sin embargo, son datos clave para poder entender qué pasa en el mercado. Un breve repaso histórico ayudará a entender la importancia de tener conocimiento de éste dato crucial. Un dato sobre la oferta, que podía obtenerse hace varios años en una página web muy leída, era el seguimiento de los avisos clasificados impresos los fines de semana en medios gráficos. Se tomaba como indicador de la oferta la cantidad de avisos publicados el primer sábado de cada mes. Pero en junio de 2012, se profundizó la limitación de compra de dólares con el famoso cepo cambiario; y podía preverse que la medida iba a afectar a la venta de inmuebles y a la demanda de propiedades. En ese momento, era útil preguntarse cuál sería el impacto del cepo sobre la cantidad ofrecida de propiedades.

Comparar la cantidad de avisos con la cantidad de operaciones equivale a medir el nivel de absorción del mercado. Al mismo tiempo, el costo de publicar en los clasificados de medios gráficos se encareció; sobre todo para el bajo nivel de actividad que comenzaba a sufrir el mercado. Así fue como la cantidad de avisos publicados en medios gráficos, fue cayendo en forma progresiva desde la instalación del cepo. Por eso, a mediados del 2012, los medios digitales líderes del sector comenzaron a convertirse en una alternativa más que interesante para publicar las propiedades, debido al bajo costo en comparación con los clasificados en papel. Por otro lado, el comportamiento de la demanda empezó a mutar hacia las búsquedas vía internet. Por lo tanto, una buena forma de seguimiento de la oferta de inmuebles consistiría en contar la cantidad de avisos publicados en los porta-

CABA: Oferta de departamentos, escrituras sin hipotecas e hipotecas (2012-2019)

les digitales de inmuebles. Tomando como base esta idea; elaboramos el índice de oferta de departamentos en venta y en alquiler que se encuentra publicado tanto en el sitio de Maure Inmobiliaria como en el sitio web de la Universidad del CEMA, junto a otras variables de la coyuntura económica local. Este índice “cuenta” la historia de cómo fue evolucionando la oferta de departamentos en la ciudad, comparada con la oferta disponible en junio de 2012 y su reacción a las distintas circunstancias macroeconómicas del país. Más tarde, el 23 de febrero de 2019, uno de los diarios más importantes del país publicó números concretos sobre la oferta de inmuebles utilizando estos datos. Allí se resaltó el incremento interanual del 55% en la oferta de venta de departamentos publicados en Zonaprop y en Argenprop. A partir de ese momento, la oferta comenzó a tener un mayor protagonismo en los medios. Resulta interesante comparar la evolución simultánea de la oferta de departamentos para la venta y otras variables como las escrituras suscritas en la ciudad de Buenos Aires durante un período determinado. El gráfico 1 muestra el índice de oferta junto al índice de escrituras, desagregado en operaciones con hipoteca y sin hipoteca; y sirve para entender cuál de las dos opciones tuvo más efecto sobre el mercado. Se muestra claramente el impacto positivo de los créditos UVA durante el año 2017 y su abrup-

ta caída luego de la devaluación en mayo de 2018, que marcó el inicio del período recesivo del mercado reflejado en la acumulación del stock de inmuebles en venta. Ahora bien, ¿qué pasa si se mide la cantidad de avisos en comparación con la cantidad de operaciones en la ciudad? Equivaldría a medir el nivel de absorción del mercado de venta de inmuebles. El área violeta del gráfico 1 muestra la cantidad de avisos promedio mensual de departamentos ofrecidos, mientras que el área amarilla indica la cantidad de inmuebles vendidos (escrituras). Teniendo en cuenta que los departamentos representan aproximadamente el 70% del total de inmuebles ofrecidos, podemos concluir que el nivel de absorción es significativamente bajo. En conclusión, el análisis de la oferta es esencial para cualquier desarrollador y tenedor de un inmueble, ya que le permite determinar la competencia que debe enfrentar su producto en el mercado. El estudio de la evolución de la oferta, medido en cantidad de avisos en lugar de metros cuadrados ofrecidos; puede brindarnos información valiosa de forma sencilla, y quizás mucho más clara sobre la forma en que reacciona el mercado ante cambios macroeconómicos o ante la implementación de políticas públicas. Lic. María Soledad Balayan Directora de MKTG y TI de Maure Inmobiliaria

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LA IMPORTANCIA DE VER MÁS ALLÁ DE LO INTELECTUAL La creatividad y el talento de adaptarse a situaciones cambiantes obedecen más a razones emocionales que a la pura capacidad intelectual. Por eso, es necesario trabajar la “inteligencia emocional”. Lic. Mario Gómez Director de Le Bleu Negocios Inmobiliarios. La célebre frase de Descartes, “Pienso, luego existo”, ha sido refutada por los neurocientíficos y psicólogos de las escuelas más diversas, quienes, tras extensos y profundos análisis del mundo emocional y sus alcances, han afirmado que es mucho más acertado decir: “Sentimos, luego pensamos”. Es que las emociones impactan inexorablemente en el aprendizaje, en el trabajo y en las actividades profesionales de una manera que puede resultar favorable o perjudicial. Las emociones son la vida, nuestra energía vital, y manifiestan nuestra capacidad de integración, flexibilidad y sensibilidad: todos factores fundamentales para llevar adelante nuestra labor profesional. Es decir que, aquellas personas que no tienen capacidad de adaptarse, “desaparecen”. Las emociones tienen un valor adaptativo y son muy importantes para nuestro bienestar. Nos dan señales de alerta, nos informan y, si detectan la posibilidad de una situación peligrosa o importante que exige nuestra atención inmediata, se interrumpe toda otra actividad del momento para dedicarle la totalidad de nuestra energía y atención a ese asunto. Al incrementarse el sistema de alerta, nuestro cuerpo se prepara para reaccionar rápidamente. ¿Por qué se disparan las emociones? Para contestar esa pregunta, veamos cuáles son las emociones básicas y a qué responden: EMOCIÓN Enojo Alegría

Miedo

FUNCIÓN Percepción de una injusticia o frustración de un deseo. Percepción de una experiencia de logro. Percepción de una amenaza o peligro con dificultad para enfrentarlo.

Sorpresa

Disgusto

Tristeza

Percepción de una situación inesperada que focaliza nuestra atención y nos alerta para evaluar los peligros potenciales. Percepción de un estímulo provocado por una sustancia o situación que conduce al rechazo y a la supervivencia. Percepción de decaimiento o infelicidad por una aflicción, desánimo o desilusión.

Vivimos en una sociedad globalizada, en la que los productos y los servicios son cada vez más parecidos y se vuelven cada vez más difíciles de diferenciar entre sí. La creatividad de las personas es lo que hace la diferencia; y así también las personas empáticas y creativas son las que hacen la diferencia en las organizaciones. Por eso, hoy resulta indispensable estar dotado de inteligencia emocional, un concepto popularizado por el psicólogo estadounidense Daniel Goleman, que consiste en la capacidad de elegir las mejores opciones en la búsqueda de una solución a partir de la utilización de ciertas habilidades personales como el manejo de uno mismo y de las relaciones con otros. En este proceso, es importante trabajar sobre cuatro aspectos: 1) El autoconocimiento: la conciencia de uno mismo, de lo que uno quiere, siente, hace bien y hace mal. 2) Gestionarse a uno mismo: que es aprovechar lo que está de nuestro lado para cumplir con las metas que uno se propone. A partir

del conocimiento de las propias limitaciones, es necesario ver cómo hacer para superarlas y, a partir del conocimiento de las propias fortalezas, sacarles un mejor provecho. 3) Empatía: que es entender cómo se sienten los demás. Tener en cuenta que las personas no lo dicen todo con palabras, sino a través de otros medios como el tono de voz o el lenguaje corporal. Entender el punto de vista del otro para saber qué le pasa a la otra persona. 4) Manejo de las relaciones: que se vincula con poder ser parte de un equipo –aun cuando uno trabaje solo profesionalmente-, colaborar, resolver conflictos, influir sobre las personas, persuadir, comunicarse, escuchar…

En la actualidad, las personas empáticas y creativas son las que hacen la diferencia en las organizaciones. Todo esto también nos hacer replantear nuestras necesidades en materia de conocimiento, al tomar conciencia de que tenemos mucho por aprender, pero también que mucho de lo que sabemos será de poca utilidad de cara al futuro; por lo cual también debemos tener capacidad de desaprender lo aprendido. En esta lógica, los pilares del conocimiento se basan en cuatro aprendizajes: aprender a conocer, aprender a hacer, aprender a vivir en sociedad y aprender a ser. Los cambios socioeconómicos por los que transita nuestra sociedad requieren de ciertos desafíos, ajustes y adaptación para no perder la singularidad en la diversidad, la identidad en la globalidad, la ética en la confusión de valores, el respeto y la aceptación en la pluralidad, la equidad en la desigualdad y la seguridad en la incertidumbre.

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LOGÍSTICA: NUEVOS DESAFÍOS Y TENDENCIAS El mercado de los inmuebles industriales, depósitos y oficinas apuesta a la reactivación económica. Hoy es posible desarrollarlos más lejos de CABA, y pueden sumarse productos novedosos como el self storage. Un nuevo año comienza, y como en todo nuevo ciclo uno renueva ideas, energías, experiencias y esfuerzos para cumplir con sus deseos y objetivos. El negocio inmobiliario viene de años muy convulsionados, así que hemos tenido que ser muy creativos y adaptarnos a cada contexto que se fue generando. Como en todo ciclo adverso, florecen las nuevas ideas y despertamos lo más creativo de nosotros para poder llegar a la demanda con una oferta atractiva y adecuada al nuevo escenario, apostando a una oferta en productos que se adapte a los nuevos escenarios. Especialmente en los rubros que nuestra oficina atiende (industrias, depósitos y oficinas), siempre tuvimos la política de adaptar nuestra oferta a las necesidades que el contexto nos iba pidiendo. Hemos sorteado años en los que el mercado inmobiliario industrial y logístico fue afectado en gran medida, a diferencia de otras crisis en los que afectaba a algunos rubros puntuales. Esta vez le tocó a casi todos. Hoy tenemos un nuevo gobierno y renovamos las esperanzas en que las nuevas políticas promuevan la producción y el desarrollo. Si eso sucede, comenzará a girar la rueda y a mejorar el poder adquisitivo de la población generando un mayor consumo. La palabra “consumo” es más poderosa de lo que uno suele creer porque genera nuevos puestos de trabajo, y con ello un efecto multiplicador. Las Pymes van a necesitar mayores espacios, las empresas de logística más metros y las oficinas más espacio para nuevos empleados. Esperamos que ese efecto multiplicador haga resurgir la actividad en todos los niveles industriales y de distribución, desde las Pymes más pequeñas hasta las empresas más grandes. En 2019 nos dedicamos a reformular los productos, es decir la oferta, para poder atender a las nuevas necesidades. Desarrollamos depósitos de logística específicamente diseñados para que sean más flexibles y puedan dividirse en las superficies que precise cada cliente; del mismo modo que en la primera década del año 2000 transformábamos antiguas fábricas situadas en los primeros kilómetros del gran Buenos Aires en pequeños depósitos multipropósito. Hoy, gracias a las autopistas, los nuevos medios de transporte y la evolución del sistema de distribución, ese mismo proceso puede ser desarrollado a más de 30 kilóme-

Los pequeños depósitos es un rubro con larga tradición en Estados Unidos y otros países. (Foto: Estudio 3R)

tros de la ciudad de Buenos Aires. Se trata de transformar fábricas y depósitos en espacios modulables para poder atender a las Pymes y pequeñas distribuidoras que se animan a alejarse un poco. Los llamamos centros empresariales, condominios industriales o condominios logísticos. En ellos unificamos espacios de trabajo y producción, almacenamiento, oficina, administración y servicios complementarios. Estos predios deben estudiarse en forma detallada, para que el mantenimiento y la seguridad redunden en una expensa más económica que si el usuario alquilara un espacio de manera independiente.

La palabra “consumo” es más poderosa de lo que uno suele creer porque genera nuevos puestos de trabajo, y con ello un efecto multiplicador. De esta manera. no sólo atendemos a las nuevas necesidades del mercado sino que desarrollamos nuevos productos innovadores para presentar a nuestros inversores. De la misma manera, y siguiendo con la misma línea de pensamiento creativo que durante el año 2019, surgió la idea de desarrollar en las afueras del Gran Buenos Aires, predios para self storage. Predios grandes, para que el producto se diseñe de manera óptima. El común de la gente relaciona ese producto con una baulera. Pero la realidad es que, si somos creativos, tiene un potencial enorme. Durante el proceso, a medida que trabajábamos sobre el producto y corrían los

meses, fuimos descubriendo sus posibilidades. Los espacios pueden ser usados no sólo por familias para almacenar como si fuera una baulera; sino que podemos atender también a pequeños comerciantes, herreros, carpinteros y profesionales que precisan guardar sus materiales y/o herramientas. Y también pensamos en la guarda de autos clásicos, cuatriciclos, moto de agua, lanchas y demás. Por eso, vemos en este tipo de desarrollo un potencial inmenso. Ya tenemos detectadas ubicaciones donde los predios tengan la superficie exacta para un óptimo desarrollo, en el que converja el volumen adecuado con un costo óptimo de mantenimiento. La clave para el desarrollador es que sea muy fácil de administrar, y obviamente el punto más importante es la ubicación: location, location, location. Lo más interesante es que el usuario final pueda alquilar o comprar. De esta manera, Incorporamos en el mercado un producto que es accesible para el pequeño inversor que busca dónde colocar sus ahorros para obtener una renta. Eso nos amplía el universo de compradores, atendiendo a una demanda insatisfecha con un producto novedoso y en un momento muy oportuno para desarrollarlo. En definitiva, por más años difíciles que pasemos, hay que crear productos novedosos porque los mercados siempre avanzan rápido. Agustín Mieres Director de Mieres Propiedades

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RAZONES PARA INVERTIR EN EL SUR DE LA FLORIDA Diversos factores convergen para hacer convenientes las oportunidades de compra en Miami y su área de influencia. Las principales se relacionan con el constante aumento poblacional de la Florida y su demanda creciente. Miami y el sur de la Florida tienen varios aspectos positivos que, a la hora de evaluar una inversión, lo hacen muy atractivo. Si se parte de lo básico, al buscar las mejores inversiones inmobiliarias es conveniente concentrarse en mercados en los que se registre un crecimiento de la población y surjan oportunidades de trabajo. Esto siempre se traduce en una demanda permanente de propiedades. En este sentido, se espera que la población en el sur de la Florida crezca aproximadamente un 21% en los próximos diez años, y de acuerdo a las cifras que maneja la Cámara de Comercio de la Florida se calcula que, para 2030 la población será de aproximadamente 26 millones de habitantes (actualmente es de 21,5 millones). Por otra parte, existe una constante migración interna desde otros estados; ya que Miami ofrece una excelente calidad de vida y una importante ventaja impositiva, al no existir el impuesto estatal sobre los ingresos. Por lo tanto, se ha convertido en un lugar preferido de residencia para empresarios y residentes de otros estados tales como Nueva York (donde el impuesto estatal llega hasta un 8.8% anual) y California (7.25% anual). Según datos estadísticos, en 2011 casi un tercio de los residentes en el sur de la Florida eran personas nacidas en el extranjero. Aproximadamente la mitad de ellos han obtenido la residencia o la ciudadanía. Además, existe una fuerte influencia extranjera de compradores rusos, brasileños, argentinos, turcos, chinos y británicos que prefieren tener sus inversiones en Estados Unidos; y Miami les ofrece diversidad y buenas oportunidades. Mucha gente se muda a Miami por trabajo, ya que es la economía urbana más grande de Florida, y tiene el duodécimo mayor producto bruto interno de Estados Unidos. El Grupo y Red de Investigaciones sobre Ciudades Mundiales y Globalización (GaWC) clasificó a Miami como una ciudad alfa (centro económico global), en función del nivel de actividad empresarial, capital humano y actividad cultural. La tasa de desempleo en Miami ronda el 4% hoy; un porcentaje que está en línea con el promedio nacional, pero que a menudo se ubica por debajo de él. Sólo Orlando tiene un mejor mercado laboral. Por otra parte, muchos turistas vienen a la playa y muchas personas también quieren vivir

Oportunidad. Condominios frente a la playa en Miami.

allí. Las playas de Miami son atractivas por el clima subtropical que se disfruta durante todo el año, y eso ayuda a explicar por qué la población de Miami crece alrededor de un 2% al año. De hecho, el sur de la Florida está considerado como la quinta región de más rápido crecimiento en los Estados Unidos. En la actualidad, dos tercios de los residentes en Miami alquilan; pero además existe una gran demanda de alquileres temporales debido al turismo, lo cual atrajo a muchos inversores.

Dos tercios de los residentes en Miami alquilan, pero además existe una gran demanda de alquileres temporales debido al turismo, lo cual atrajo a muchos inversores. El retorno generado por el alquiler, sumado al potencial de apreciación del bien, representa una gran oportunidad para el comprador de bienes raíces. La expectativa obedece a que un alquiler anual otorga un rendimiento de hasta un 7%, pero en propiedades de alquiler vacacional ese rendimiento puede subir hasta un 10%. En este punto, si bien en los últimos años se ha notado una caída de precios en el mercado, se espera que los valores de Miami vuelvan a un crecimiento positivo partir del año 2020. Repasando brevemente lo que sucedió en la última década, el mercado inmobiliario se derrumbó en el año 2008 junto con el resto del país; pero luego, entre 2010 y 2015, el de Miami tuvo una gran subida de precios, y casi todos los que invirtieron alrededor de 2010 tuvieron

ganancias muy significativas. Después de que el dólar se fortaleció en 2014, el mercado inmobiliario muy caliente comenzó a debilitarse, ya que los países europeos y latinoamericanos perdieron gran parte de su poder adquisitivo. Sin embargo, quienes ya tenían su dinero invertido en Miami obtuvieron grandes beneficios. Desde 2015/2016 hasta ahora, los precios de los condominios han bajado a medida que el stock ha aumentado, lo cual creó un mal clima para los vendedores y una gran oportunidad para los compradores. La pregunta es hasta cuándo se mantendrá esta oportunidad; y en general se cree el mercado recuperará su equilibrio hacia el primer o segundo trimestre del año 2020. A partir de ahí, se comenzarán a advertir aumentos en los valores, especialmente para unidades de gran calidad en buenas ubicaciones. Por todo esto, ahora es un buen momento para comprar un condominio en Miami; aprovechando la coyuntura actual del mercado y antes de que comience a recuperarse durante el transcurso del año 2020. Asimismo, los compradores suelen obtener muchas opciones, ya que tienen todo el poder de compra y de negociación de su lado. Y hay mucha más claridad con los precios, debido a que los condominios se venden a buen ritmo en la actualidad. Gustavo Blachman Real Estate Broker, Terrabella Realty. Melina Mirmulstein Analista Financiera / Real Estate Asociada, Terrabella Realty.

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BUENAS OPORTUNIDADES EN MIAMI La desarrolladora LDG - Land Developers Group - ofrece un modelo de inversión en el sur de la península de Florida. Sus ventajas: resguardo de capital y rentabilidad. Con más de 20 años de experiencia en el mercado inmobiliario, y el lema “Negocios sin fronteras”, LDG - Land Developers Group - es una empresa de desarrollo inmobiliario con oficinas centrales en Miami y representaciones en Buenos Aires. Según explica Michel Ronen Leibovich, socio y director de Ventas y Operaciones de LDG, la firma “desarrolla emprendimientos inmobiliarios con un gran nivel de calidad en la construcción y diseño arquitectónico, siempre buscando las mejores soluciones”. Explica que el modelo de trabajo de LDG abarca todas las etapas del desarrollo: “Desde la adquisición de terrenos en áreas de alto potencial para luego comenzar la etapa de gestión integral del desarrollo inmobiliario, la detección de las oportunidades, la configuración de los grupos de inversores, el desarrollo del proyecto de pre-construcción, la construcción y la comercialización de las unidades”. Y manifiesta que los valores fundamentales de la empresa son: “Transparencia, seguridad y diversificación; excelencia, calidad y accesibilidad”.

Acerca de los emprendimientos actualmente en curso de LDG, uno de ellos es la comunidad cerrada Palm Villas, en Bay Harbor Islands, a la que el desarrollador define como “un lugar en el paraíso para vivir con privacidad y elegancia”. Se trata de unas viviendas contemporáneas de cuatro pisos estilo town house en una isla, cerca de las playas y rodeadas de palmeras, de las cuales ya se están entregando unidades terminadas. “El área, además de toda la belleza natural, cuenta también con tiendas exclusivas y servicios de primera calidad para disfrutar”, señala. Bay Harbor One es un edificio de 8 niveles con 36 residencias modernas que cuentan con amplios balcones para disfrutar de la belleza de la bahía y de la vista al mar, cuyas unidades ya se están entregando. “Representa una experiencia de vida inspirada en la naturaleza, y fue creado para disfrutar de la serenidad y exclusividad de Bay Harbor Island y el dinamismo, la comodidad y el glamour

de Miami”, explica Leibovich. Agrega que se trata de un lugar apto para invertir o residir, ya que se encuentra próximo a la Escuela Primaria Ruth K. Broad, que ha conseguido la calificación “A” por más de 15 años. Por último, Aventura Village es una comunidad residencial cerrada, que cuenta con town homes de dos niveles, garden villas de un solo nivel y amplios lofts. Diseñadas exclusivamente para prevalecer el estilo de vida de Miami; las residencias se encuentran alrededor de una piscina y jardín central. Desde su ubicación privilegiada, a lo largo de 26th Avenue, Aventura Village está enfrente del Aventura Mall, y reconocidas escuelas públicas y privadas. “Las unidades se entregan terminadas a principios del 2020. Posee bajo gasto mensual, muy buena tasa de retorno y además es de alta demanda de alquiler familiar”, concluye el desarrollador. LCNI/Mag

El modelo de trabajo de LDG abarca todas las facetas del desarrollo, desde la elección del terreno hasta la comercialización de las unidades. Leibovich, quien es licenciado en Administración de Empresas y Negocios Internacionales de la Universidad Internacional de Florida y especializado en administración de propiedades e inversiones inmobiliarias, asegura que “la empresa trabaja en estrecha colaboración con cada comprador durante todo el proceso con el fin de garantizar un nivel óptimo de satisfacción”. Por otra parte, explica que LDG ofrece un servicio integral a sus clientes, ya que cuentan con una amplia red de abogados, contadores y compañías de títulos “para resolver cualquier necesidad”. También disponen de una gran red de financiamiento, incluso para inversores extranjeros, y ofrecen una guía personalizada a través de todo el proceso. “Trabajamos junto con el banco y los inversores con el fin de asegurar que todos los requisitos y procesos se cumplan sin problemas y sin complicaciones para todas las partes involucradas”, sintetiza.

Bay Harbor: departamentos con vista al mar.

Aventura Village: una comunidad de town houses.

Palm Villas: residencias contemporáneas en Bay Harbor Islands.

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¿QUÉ PASA? La actualidad del negocio inmobiliario contada por sus protagonistas.

Alejandro Aybar Director de Marcelo Aybar Propiedades y representante LCNI/NOA El 4 de junio de 2019 desembarcó La Comunidad de Negocios Inmobiliarios en Tucumán. Las reuniones de LCNI/NOA fueron mensuales, aunque en algunos casos se llegaron a celebrar dos por mes, y siempre fueron abiertas a todo el público. Se trataron diversas problemáticas, tales como los fideicomisos inmobiliarios o los impuestos en operaciones de alquiler y compraventa, y se presentaron las modificaciones al Código de Planeamiento Urbano de Yerba Buena. Este segundo semestre fue muy intenso. Las fuertes devaluaciones obligaron a hacer un trabajo titánico con los propietarios para que reacomodaran los valores de los inmuebles. Con la asunción del nuevo gobierno llegó la novedad de un impuesto a la compra de dólares, lo cual generó una nueva redefinición de los valores. Hoy la incertidumbre es menor y se advierte un movimiento incipiente en nuestro mercado. De todas formas, es lógico esperar que en marzo muchos empiecen a tomar decisiones respecto a la compra y venta de inmuebles.

galerías a cielo abierto. Incluso un shopping de barrio, como el de Villa del Parque, se cerró hace pocos meses después de una larga agonía. Para no errar en el diagnóstico y en el producto, un buen estudio de mercado debería detectar el perfil de clientes potenciales en cada zona para apostar a un rubro determinado. Un caso típico es el desarrollo de la gastronomía en Palermo Hollywood con locales nuevos que, para poder ser rentables, tienden a emplear un mínimo de personal gracias a la vieja modalidad del autoservice (aunque se la “disfraza” con gadgets tecnológicos para hacerlo pasar por “lo nuevo”). En cambio, aparecen como menos viables hoy los locales de gastronomía más tradicionales y con muchos mozos. Otra tendencia interesante es el aprovechamiento de locales con buenas dimensiones para alojar dos o más usos: gastronomía con un gimnasio al fondo, por ejemplo, para que cada negocio traccione al otro. Quizás, estudiar y recomendar esos mixes de usos comerciales debería ser una tarea de los inmobiliarios, para poder generar un movimiento de alquileres con ideas novedosas. Tenemos que empezar a aportar ideas, no solamente un servicio; y ayudar a desarrollar nuevos negocios con el valor agregado de la creatividad.

Lic. Santiago Magnin Youtuber inmobiliario

Néstor Ciparelli Director de Urbano Propiedades En el rubro de locales comerciales, notamos que cada vez más los alquileres tienden a concentrarse en polos. Los nuevos locales se instalan en lugares ya existentes porque es poco probable que hoy vayan a desarrollarse paseos de compras o

Nuestra fórmula es simple y efectiva: tasaciones realistas y buenas campañas de marketing. Hoy para comercializar una propiedad lo primero que hacemos es enviar un fotógrafo profesional a que le tome fotos. Esas imágenes las editamos con Photoshop y luego le hacemos un render y un plano con un arquitecto. Mediante un sistema de cámaras, realizamos también una visita virtual a la propiedad amueblada. Todo esto lo publicamos de manera destacada en los portales llamando la atención por sobre la competencia, y así generamos una cantidad interesante de visitas, clics y consultas. La tasación es sin dudas un tema central, pero

también una tarea difícil cuando los dueños del inmueble no aceptan que su propiedad no tiene el valor que ellos desean; y por eso hemos rechazado propiedades si el propietario no quiere venderla en precio. Lo interesante en estos casos es analizar los incentivos de las personas que intervienen en la operación. Los corredores tenemos el incentivo de que el propietario baje el precio y así poder venderla rápido, mientras que el propietario quiere vender al mejor precio y en el menor tiempo posible. Por eso, nuestras tasaciones tienen informes con datos duros de precios provenientes de distintas fuentes respetadas en el mercado y nuestra tasación propia. Al entregar al vendedor toda esta información, nada lo puede sorprender.

Pablo Ariel Juan Broker y martillero público en Real Props En Real Props siempre señalamos la necesidad de una red sistemática de negocios para el rubro, considerando la necesidad de una proactividad constante en cada uno de los eslabones de esa cadena. Estamos convencidos de que la clave del éxito de nuestra profesión es la sinergia de negocios, y es por eso que formamos parte y estamos creciendo en un equipo con participantes experimentados como LCNI, al mismo tiempo que trabajamos en nuestro propio posicionamiento. En Real Props trabajamos sobre una base de negocios a largo plazo: nos enfocamos en la experiencia del usuario con el fin de mejorarla día a día y en trabajar únicamente con referidos, que son una fuente de negocios genuinos, deseados y durable en el tiempo. En LCNI compartimos espacio y negocios con colegas con valores, objetivos, visiones y prioridades que van por el mismo camino; lo cual multiplica las probabilidades de superar con una mayor comodidad tanto los momentos buenos o estables del mercado como, mucho más, los menos provechosos. Seguiremos creciendo en comunidad.

PRO DUC TO S Y S ERVIC IO S

ECLÉCTICA: ARTE EN COMUNIDAD LCNI/Gallery, el nuevo amenitie de La Comunidad Inmobiliaria (LCNI) en alianza con Global Art Group, presenta la muestra colectiva Ecléctica, de nueve artistas mujeres. Fotos: Mola!

La Comunidad de Negocios Inmobiliarios y Global ART Group, empresa dedicada a la organización de eventos, marketing, prensa, imagen empresarial y RSE presentan Ecléctica, una muestra de arte de nueve artistas mujeres argentinas. El lanzamiento y vernissage de la muestra tuvo lugar el 28 de noviembre con gran asistencia de público. En esta oportunidad, disfrutamos de las obras de exitosas artistas presentadas junto con actividades de pintura en vivo. Además se llevó a cabo una degustación de vinos, champagne y picada, y se sortearon tres obras de arte entre todos los asistentes.

Adriana Dentone Contadora Pública. A partir del año 2014, se dedica al arte disfrutando de la maravillosa sensación de pintar. Parte de los colores y los sentidos para poder expresarse en una búsqueda permanente donde se mezclan distintas técnicas y texturas. Ig @adrianadentone26

Claudia Nocita Artista contemporánea de la generación que surgió en el despertar de la conciencia. Su forma de trabajo se basa en una búsqueda interna de la expresión: un intento de pintar con el alma. Se vale de distintas técnicas que la habilitan al disfrute de mezclar materiales como el óleo, papel, arena, acrílicos, pigmentos, metales, tintas etc. Ig @clau_lunaok

Claudia Kuc Se inició en la pintura desde su infancia. Estudió en la Escuela de Bellas Artes de la Provincia de Chaco.Su obra abstracta se basa en el manejo de distintas texturas, técnicas y uso del color. Ha participado en numerosas muestras nacionales e internacionales. Ig @claudiakucart www.claudiakuc.com

Eliana Zeferino Autodidacta, dedicada a la pintura desde el 2009. En sus obras abstractas vibran los colores utilizando diferentes técnicas. Ha participado en concursos de arte nacionales e internacionales, además de ser parte de varias muestras colectivas e individuales. Ig @lagotadeacrilico

Las artistas que participaron de Ecléctica son:

Con el objetivo de incentivar a los desarrollistas y proveedores inmobiliarios para que en cada emprendimiento esté presente el arte, desde 2019 se incorporó LCNI/Gallery como un amenitie más de La Comunidad Inmobiliaria junto al apoyo de Global Art Group. La muestra se puede visitar hasta fines de abril de 2020, en forma individual o colectiva, guiadas a coordinar previamente. Aquellos que adquieren un inmueble siempre elijen una obra de arte, de modo que LCNI/Gallery le brinda también este servicio personalizado. El evento de presentación de Ecléctica contó con el auspicio de Respaldar Garantía para Alquilar, Mi Alquiler, La Abuela Anna y Champ & Co.

Las 9 artistas de LCNI/Gallery Ecléctica, junto integrantes de La Comunidad Inmobiliaria y Global Art Group.

Los asistentes a la vernissage degustaron vinos, champagne y picadas.

Lorena Chaplin, finalizando su obra en vivo.

Florencia Martín Abogada y autodidacta. Realizó varios talleres con grandes personalidades del mundo artístico. El arte expresa su filosofia de vivir desde el alma, inspirada por la belleza del lenguaje y atraída por el movimiento y el color. Su arte es expresión, fuerza, energía y equilibrio. Ha participado de varias muestras y ferias de arte. Ig @florenciamartinart www.flormartin.com Inés da Costa Profesora de artes visuales egresada de la Escuela Nacional de Bellas Artes y docente en el área de plástica en escuelas privadas y públicas. Su estilo se desarrolla entre el realismo e hiperrealismo. Las fotografías de sus viajes son su fuente de inspiración para sus pinturas, ya que transmite todas las sensaciones y experiencias vividas. Expuso en numerosos salones y galerias de arte a nivel nacional e internacional. Ig @dacostainesmaria www.inesdacosta.com.ar

Una gran concurrencia participo de una nueva edición de LCNI/Gallery.

Lorena Chaplín Estudió diseño gráfico en la UBA. Trabajó en diseño, arte y ambientación. Asistió a múltiples talleres de arte para especializarse en distintas técnicas. Sus retratos son propios de su creación e imaginación o realizadas a pedido. Participo de varias exposiciones a nivel nacional e internacional y gano importantes premios y menciones. Ig @lorena_chaplin

El evento de presentación de Ecléctica contó con el auspicio de Respaldar Garantía para Alquilar, Mi Alquiler, La Abuela Anna y Champ & Co. Silvia Aromando Arquitecta. Ha realizado varios cursos de pintura, talleres y seminarios de arte. En sus obras utiliza óleo, acrílico, fluidos y texturas mixtas con incorporación de materiales como resina, brea, lava volcánica, etc. Participo de varias muestras de arte a nivel nacional e internacional. Ig @silviaromando

Paula Barbini Utiliza para la creación de sus pinturas el método del automatismo de las formas: un movimiento que tiene sus orígenes en la pintura dada automáticamente. Es decir que nace del inconsciente sin ninguna acción de la conciencia. Desde pequeña, pinta y escribe. Se ha perfeccionado en talleres en el exterior y participado de numerosas muestras nacionales e internacionales. Ig @paulabarbiniartgallery Los interesados en coordinar visitas guiadas o adquirir obras podrán contactarse con info@globalartgroup.com. Grace Grisolia Coordinadora LCNI/Gallery

Escanea el QR y recorre la exposición

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NUEVA HERRAMIENTA DE TRABAJO Y RED SOCIAL La flamante aplicación de La Comunidad de Negocios Inmobiliarios, LCNI/App, integra en la pantalla del celular toda la información del coworking y las oportunidades de negocios. Además, optimiza la comunicación entre los miembros en forma absolutamente horizontal. La Comunidad de Negocios Inmobiliarios (LCNI) cuenta, desde ahora, con la primera aplicación para smartphones dedicada exclusivamente a éste rubro: LCNI/App. “Toda la información en un click”, es el lema de esta app que vinculará desde la pantalla del celular a todos los miembros de La Comunidad con sus respectivas ofertas de productos y servicios. También está previsto que puedan incorporarse y utilizarla todos los actores del mercado inmobiliario que deseen sumarse a esta red virtual. El CEO de LCNI, Pablo Sánchez, asegura que la app busca establecer “un modelo de comunicación horizontal coherente con el espíritu colaborativo de LCNI, el primer coworking exclusivo para empresas inmobiliarias”, que funciona desde 2017 en el barrio de Palermo Hollywood, Buenos Aires. “Así como La Comunidad consiguió vincular a los actores del sector en forma presencial por el hecho co-trabajar en el mismo espacio físico, el objetivo actual es expandirse a través de la app hacia afuera para derribar fronteras y empezar a vincular en forma más fluida a todos los mercados”, explica.

La app incluye toda la oferta de propiedades, grupos de chat para cada sede de LCNI y un perfil de cada miembro con sus aptitudes validadas. En el desarrollo de esta app se adaptaron algunas virtudes de las redes sociales ya existentes que los miembros de La Comunidad usan habitualmente para comunicarse entre sí. Por ejemplo, de Whatsapp toma su facilidad para comunicarse mediante chats tanto personales como grupales; mientras que de Facebook incorpora la forma de ordenar los contenidos en cajas cerradas e independientes, cada una con su propia secuencia de comentarios a diferencia de las conversaciones de Whatsapp. Así, luego de loguearse con su mail y su contraseña, el usuario visualiza en la pantalla principal las novedades del día por orden de aparición para pasar con el scroll: publicaciones de otros usuarios, búsquedas de propiedades y noticias de LCNI; en suma, todo lo que constituye el “feed” (alimento) de la app. Pero también tiene la opción de revisar estos contenidos en forma segmentada, filtrándolos por rubro; por ejemplo, mirar las ofertas de propiedades

“Toda la información en un click”, es el lema de esta app que vincula a los miembros de LCNI.

para ver si coinciden con las búsquedas propias, enterarse de los distintos eventos o actividades de formación. En cambio, quienes comiencen la rutina diaria por la función de chat pueden conversar de uno a uno o en forma colectiva, para lo cual se conformaron canales de chat –a semejanza de los grupos de Whatsapp- para cada una de las sedes de LCNI. Este chat grupal sirve también para inscribirse en eventos o reservar salas para firmas acreditando de paso a los clientes e invitados, que reciben un mail directo de La Comunidad con las coordenadas. Perfil y reputación Por otra parte; cada usuario puede cargar en la app su propio perfil con los datos de contacto, CV, validaciones, publicaciones, comentarios y reseñas recibidas, entre otros ítems, siguiendo de cerca el modelo de Linkedin. También consta allí su reputación en la app, que sólo contabiliza la cantidad de calificaciones positivas. Cabe destacar que, aunque este directorio está abierto a brokers o profesionales que no son miembros de LCNI; quienes sí lo son, aparecen en primer lugar en las búsquedas y con sus aptitudes certificadas por La Comunidad. Otras funciones básicas de la app son el link directo con Tokko Broker, el CRM inmobiliario

más importante del país, cuyas propiedades se pueden transportar para incorporar a la oferta propia; y una agenda virtual para uso de cada usuario con las reuniones, eventos y otros recordatorios. Cabe destacar que la app es apta tanto para IOS como para Android, y que no tiene ningún costo para miembros de LCNI. Quienes no lo son, disponen de una versión gratuita con un menú limitado de herramientas y otra “full” paga. Todo esto, cabe aclarar, llega a describir apenas lo que es la primera versión de la flamante aplicación de LCNI. Le seguirán, durante el año en curso, dos actualizaciones que expandirán sus posibilidades hasta límites mucho más amplios. Según asegura Sánchez, LCNI/App supone un paso más en la “evolución tecnológica del rubro inmobiliario”; un proceso que, según detalla, tuvo como protagonistas sucesivos en las tres últimas décadas a las computadoras, las páginas web en internet y los CRM. Pero advierte que todos estos antecedentes “siempre tuvieron como eje común un modelo de negocio centrado en el producto”, mientras que el objetivo de esta app es “priorizar el trato entre personas, que son los verdaderos actores de la cadena de valor”. LCNI/Mag

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VENTAJAS DE TENER UN EDIFICIO SALUDABLE La certificación WELL califica a los edificios de oficinas por los efectos positivos que tienen sobre la salud y el bienestar de quienes trabajan en él. Su representante en Argentina es la inmobiliaria global CBRE. La certificación WELL Building Standard es un sistema basado en el rendimiento para medir, certificar y monitorear características del entorno construido que afectan el comportamiento y el estado de ánimo de las personas. El objetivo de certificación creada por el International WELL Building Institute (IWBI), una corporación de bien público con sede en Nueva York, es mejorar la salud humana y el bienestar a través del medio ambiente construido, optimizando el rendimiento laboral y el bienestar de los empleados. WELL se fundamenta en investigaciones que exploran la conexión entre los interiores de un edificio y la respuesta que da el organismo a los mismos. Los seres humanos suelen pasar, en la actualidad, el 90% de su tiempo dentro de edificios laborales o de vivienda, afirma. En este sentido, encontrar maneras de optimizar los edificios para que saquen lo mejor de los ocupantes mientras mejoran su calidad de vida diaria es ahora más crítico que nunca; las personas necesitan cada vez más espacios que aumenten su comodidad, optimicen su cognición y mejoren su salud emocional. Los resultados muestran un impacto positivo en varios aspectos: un 73% en el negocio, un 72% sobre el edificio y un 79% en la satisfacción de los recursos humanos. En este camino, la Universidad de Twente junto con la Vrije Universiteit Amsterdam y CBRE realizaron un estudio que analiza el efecto en la salud que tienen los cambios en el ambiente laboral. Las modificaciones que se hicieron incluyeron la incorporación de espacios naturales, una correcta iluminación, alimentación saludable, equilibrio mental y ejercicios físicos. Los resultados arrojaron que, en promedio, los participantes aumentaron su performance en un 20%, el 75% se sintió más energizado y feliz y, por último, un 50% se sintió más saludable. Un edificio con certificación WELL aumenta la felicidad y el bienestar laboral, y genera colaboradores más satisfechos y comprometidos. Estos resultados impactan en la rotación ya que disminuye entre un 25% y un 60% y logra una disminución en los costos del personal. A su vez, se logra eficiencia energética: “registramos una reducción del 12% en el uso de energía y un 40% en consumo de agua”, agrega González Ferrero. La certificación cubre áreas básicas: optimiza la calidad del aire y del agua, promueve la alimentación saludable y valores nutricionales,

Oficinas de CBRE en Madrid, con la certificación WELL (Gentileza CBRE)

la exposición a la luz y crea entornos de iluminación óptimos, fomenta la actividad física y desalienta el sedentarismo, mejora el confort térmico y cumple con las preferencias individuales, identifica y mejora los parámetros de confort acústico, promueve la salud mental a través del bienestar cognitivo y emocional, y aporta el acceso a la atención sanitaria esencial promoviendo la salud en el lugar de trabajo.

La certificación WELL cuesta de US$ 1.500 a US$ 10.000, y se renueva cada tres años. El WELL Building Standard es una certificación otorgada por el International WELL Building Institute (IWBI); es éste instituto quien asigna a un equipo propio de WELL para evaluar la elegibilidad del proyecto en cuestión con el fin de obtener la certificación. Previo a este proceso, el proyecto que pretende aplicar a la certificación convoca a un profesional especializado en WELL quien asesorará sobre las remodelaciones, documentación y verificaciones necesarias para registrarse como aplicante. “En esta instancia interviene CBRE, como miembro de la comunidad WELL, y a través de sus expertos en la materia, desarrolla las mejores estrategias para la consecución de proyectos exitosos con las mejores calificaciones”, explica Ana González Fe-

rrero. “Desde CBRE Argentina contamos con el equipo para apoyar a clientes que busquen certificar sus proyectos WELL, certificación que ya puede implementarse en Argentina”, agrega. Obtener la certificación WELL requiere de una tarifa que va de US$ 1.500 a US$ 10.000, y se renueva cada tres años. Además, hay que agregar los costos del programa de certificación y soporte que varía según el tipo de proyecto, tamaño y ubicación. Por otro lado, la organización puede motivar a que personas de su propio equipo sean profesionales acreditados WELL para que sirvan como fuente primaria de experiencia; para lo cual reciben un plan de estudios de 30 días. WELL está liderando el mercado inmobiliario y se posiciona como uno de los principales estándares de la industria a través de sus esfuerzos para definir y medir los impactos de la salud en los entornos laborales. “Nosotros trabajamos como partners estratégicos trayendo este tipo de certificación al país; respaldados por la trayectoria que tenemos como compañía en este tipo de certificación en diferentes oficinas a nivel mundial, como Australia, Canadá, España, Holanda y los Estados Unidos”, agregó González Ferrero. Ana González Ferrero PJM Associate director de CBRE.

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LA EXPERIENCIA DEL ESPACIO DISEÑADO El interiorismo puede ser un factor clave en la comercialización de un emprendimiento inmobiliario. Lo ilustra el caso de Maison Thames, en Palermo, donde tiene lugar una interesante combinación de arquitectura contemporánea y patrimonial. Fotos: Alejandro Goldemberg

Es sabido que las nuevas generaciones trajeron consigo un nuevo estilo de vida en el que la optimización de recursos juega un rol fundamental. El ahorro del tiempo, la prioridad del bienestar y una tendencia a hacer más fácil lo cotidiano obligan a los arquitectos a resolver las nuevas demandas. Ambientes para usos de oficinas, estudios profesionales o consultorios durante el día que se convierten en viviendas durante la noche: la apuesta de hoy es a unificar los dos programas, el laboral y el residencial, para acompañar a los nuevos hábitos. Pero a todo esto, hay que sumarle también el factor emocional de la arquitectura. Es decir, la posibilidad de vivenciar los espacios a través de la relación entre los materiales seleccionados, sus colores y sus texturas, así como el diálogo entre ambientes, la acústica de cada uno y sus dimensiones. Todos estos elementos ayudan a generar una empatía directa por parte de quien experimenta el lugar.

Para que el posible comprador perciba el potencial “intangible” de la unidad, juegan un rol fundamental las sensaciones que experimente al recorrerla. Ahora bien: ¿Cómo incorporar toda esta dimensión a los desarrollos inmobiliarios? ¿Cómo garantizar que el posible comprador perciba el potencial “intangible” de la unidad? En este punto, juegan un rol fundamental las sensaciones que experimente el futuro usuario al recorrer la vivienda, y para eso es necesario desarrollar una arquitectura interior en los departamentos modelo que facilite y potencie esta vivencia sensorial; porque la creación de escenas tangibles ayudará a experimentar el recorrido con los cinco sentidos. Eso es lo que se llevó a cabo en Maison Tha-

En el loft se mixturan la arquitectura existente y la nueva.

mes, un edificio de viviendas contemporáneo de volumen ortogonal y fachadas vidriadas en Palermo, a metros de Plaza Italia, que conserva en el frente del lote la estructura de una casona de principio del siglo XX. Se trata de un desarrollo de G&D Developers con proyecto del arquitecto Daniel Becker (uno de los responsables del CCK y del Museo de la Casa Rosada), y el desafío consistió en resaltar el encuentro entre los elementos patrimoniales y los nuevos. Tal como afirma el arquitecto finés Pallasmaa Juhani en su libro Los ojos de la piel (2005): “Las experiencias arquitectónicas auténticas consisten, por ejemplo, en acercarse o enfrentarse a un edificio, más que a la percepción formal de una fachada; el

acto de entrar, y no simplemente el diseño visual de la puerta; mirar al interior o al exterior por una ventana, más que la ventana en sí misma; o el hecho de ocupar la esfera de calor, más que la chimenea como un objeto de diseño visual. El espacio arquitectónico es espacio vivido más que físico”. Clasicismo y modernidad El nivel superior de la casona existente, de dos niveles, fue destinado a un loft y se exhibió como una unidad modelo. Para su diseño interior, se buscó que la convivencia entre ambas arquitecturas no fuera forzada, sino que cada una se integrara en la otra, resaltando lo existente y lo nuevo al mismo tiempo. El recurso empleado para

eso fue el contraste. La fluidez entre ambientes se potencia a través de la continuidad entre espacios y la ausencia de obstáculos visuales. A su vez, el uso generoso de espejos ayuda a incorporar lo clásico a lo contemporáneo a través del reflejo. Desde el punto de vista funcional, se buscó generar ambientes flexibles y versátiles que se integran entre sí tanto desde lo estético como desde lo práctico, optimizando siempre la diversidad de usos. Una mesa de cuatro metros y medio en terrazo resuelve un lugar de trabajo para varios usuarios en simultáneo durante el horario laboral; para pasar a ser más tarde una mesada de encuentro en los momentos de ocio. A su vez, otra mesa contigua, más reducida y vinculada materialmente a la anterior, sirve como escritorio o para comer. Unos paneles que ocultan la cocina y el lavadero facilitan el orden y la prolijidad del espacio, y desdibujan los usos típicos de una vivienda mientras se trabaja.

La doble altura del loft permitió elevar el dormitorio.

Se buscó generar ambientes flexibles y versátiles que se integran entre sí tanto desde lo estético como desde lo práctico, optimizando la diversidad de usos. El dormitorio, elevado gracias a la doble altura de la unidad, adquiere su carácter de acuerdo a cómo se lo equipe. Las estanterías, que nacen en la planta baja y continúan verticalmente en este ambiente, acompañan el programa que se le otorgue a la habitación, cualquiera que sea. En cuanto a la circulación, la estrategia consistió en permitir bloquear o abrir el paso entre los distintos espacios de acuerdo al nivel de privacidad que se le dé a cada uno y a su vínculo con los más públicos. Es obvio que la actitud del potencial comprador no es la misma al recorrer un departamento vacío y sin carácter, que al hacerlo en uno diseñado con criterios específicos. El hecho de no tener que imaginarlo sino de poder percibir in situ las dimensiones planteadas y las relaciones entre los espacios, así como también distintos disparadores estéticos, refuerzan el criterio de organizar departamentos modelo dentro de un edificio todavía en construcción. La tipología de un departamento de cuatro ambientes en Maison Thames, también presentado como departamento modelo, se vincula estéticamente con el ADN del barrio en el que está ubicado. Lo hace a través del uso generoso del vidrio repartido,

Unidad modelo de cuatro ambientes del edificio nuevo.

que se utiliza de un modo moderno como divisor de espacios; pero también con efectos lumínicos, reflejos y transparencias que vinculan los distintos ambientes de uso común de la vivienda, al mismo tiempo que permiten la difusión de luz natural. En los dormitorios infantiles se planteó un diseño de mobiliario en el que las funciones se concentran en un único elemento, lo cual permite liberar superficie en el ambiente. Para la habitación principal, se puso especial atención en generar un mueble de

guardado práctico pero que a la vez no resulte invasivo. El objetivo fue demostrar que, con intervenciones en el equipamiento, los ambientes pueden beneficiar el uso diario. Y, más en general, que el diseño puede mejorar la calidad de vida. Arq. Julia Cabral Arq. Nadia Heidemann Estudio Julia Cabral y Asociados

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SERVICIO PERSONALIZADO PARA LA SEGURIDAD Jorge Gatto, CEO de Hausler, explica el diferencial que ofrece la primera empresa en el país dedicada exclusivamente al alquiler de cajas de seguridad y salas de negocio. Desde coleccionistas de relojes hasta dueños de locales a la calle que, todos los días, se acercan a guardar la recaudación del día. “Tenemos de todo”, dice Jorge Gatto, CEO de Hausler. El ejecutivo explica que, a pesar de que el servicio de cajas de seguridad existe hace mucho tiempo, Hausler ofrece un diferencial: la experiencia del cliente. “Nos enfocamos 100% en el alquiler de espacios seguros y en ofrecer un servicio de calidad”, sostiene.

de seguridad monitorea la sucursal 24x7. “Es algo que nadie tiene”, se enorgullece. Hausler además está desarrollando una unidad de innovación, uno de cuyos principales proyectos es la creación de una bóveda totalmente robotizada. De hecho, se encuentran en tratativas con un importante desarrollo inmobiliario de Puerto Madero para instalar una bóveda de Hausler como amenitie del complejo. “Es una tendencia

mundial y cuando lo planteamos es bien recibido, sería la primera vez que se hace en Argentina”, concluye. “Queremos ser la oferta de cajas de seguridad para las fintech”, asegura Jorge Gatto, número uno de la empresa que cuenta que está trabajando cerca de las fintech para complementar su servicio. LCNI/Mag

Los clientes acceden a su caja de seguridad después de pasar siete instancias de control, que incluyen el escaneo de la huella dactilar y facial. Con un costo similar al que ofrece un banco para una caja chica –y la disponibilidad de cajas grandes y extra grandes– tiene como principal diferencial la disponibilidad horaria. Las cuatro sucursales –Microcentro, Belgrano, Pilar y provincia de Córdoba– abren de lunes a viernes 9 a 18 horas en promedio, y los sábados medio día, lo que le da un mayor margen de accesibilidad al cliente. El segundo punto que destaca Gatto es el de la confidencialidad y la seguridad. “Cuando el cliente viene a su caja accede mediante huella dactilar y escaneo facial. Hay siete instancias de control hasta que llega a su caja de seguridad”, explica. El recorrido dentro del local está pensado para minimizar el contacto entre clientes. Hausler también ofrece “salas de negocio seguras” en las que los clientes pueden concretar escrituras, transacciones de dinero o videoconferencias. Actualmente, la firma se encuentra trabajando en el servicio de conteo de billetes seguro, que consiste en la identificación de billetes falsos mediante máquinas contadoras, y luego en la entrega en un soporte magnético del listado de los números de serie de todos los billetes recibidos. La tecnología también está en las bóvedas. Tienen varios sistemas de alarma independientes entre sí, cumplen con los requisitos del Banco Central en cuanto a la construcción y cuentan con un búnker en el que un guardia

Salas de negocio seguras parar escrituras y transacciones.

Se accede a las cajas mediante huella dactilar y escaneo facial.

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ENTRE LA FOTO COLOR SEPIA Y EL COMIENZO DE UNA NUEVA PELICULA La recesión de los últimos tiempos no debería tomarse como una imagen fija e inamovible. Es deseable que la falta de actividad sirva como un freno a la inflación y que el cepo al dólar reoriente inversiones hacia los ladrillos. Arq. Sandro Ortiz Director OK Lands Existe una frase muy explicativa de nuestra realidad: “Si uno se va de Argentina y vuelve en cinco días, todo es diferente, pero si vuelve en 20 años, todo está igual”. La incertidumbre no es un valor muy buscado para las inversiones de ningún tipo y las que se vuelcan al mercado inmobiliario no son la excepción. Esta situación hace que Inversores, desarrolladores y la demanda en general se quede expectante, en stand by. Cabe aclarar que éste mercado paralítico no se remonta a los últimos dos meses, sino que su inicio data de hace un año y medio atrás, más precisamente desde junio de 2018 cuando ocurrió la primera gran devaluación de la era Macri. En relación al cepo cambiario, nunca es una buena noticia para un mercado dolarizado como lo es el inmobiliario. Sin embargo, vale la pena aclarar ciertos matices, empezando por diferenciar el producto usado del nuevo. El segmento de los inmuebles usados está absolutamente dolarizado hasta donde llega nuestra memoria. Esto motiva que, con cada devaluación, a la demanda de este tipo de productos en dólares se le reduzcan los incentivos para cambiar sus divisas por ladrillos, básicamente porque se espera que resulte más rentable atesorar divisas que adquirir un activo inmobiliario. En lo que hace a los propietarios de usados,

al no encontrar por parte de la demanda la validación de los valores de venta pretendidos, si su decisión es vender sí o sí, deben ajustar su pretensión de forma tal de que el comprador entienda que está adquiriendo una “oportunidad”, porque de lo contrario no se concretará la operación. A esta “pulseada entre titanes” suele ganarla el más paciente y el que tenga menos apuro por efectivizar la operación.

Sería deseable que la recesión actúe al menos como un freno efectivo a la inflación, y que la suba del dólar no se traslade a precios. Es bien diferente lo que ocurre en el universo de los desarrollos y los inmuebles a estrenar, porque allí sólo se encuentra dolarizado el componente “tierra” de su estructura de costos. Como la obra se paga en pesos, esto abre una ventana de oportunidad para aquellos proyectos que están iniciando la construcción, ya que podrían resultar interesantes para quienes tengan un flujo en pesos pero que, a causa del cepo no puedan comprar dólares. A esta situación se le suma un tercer hecho: hemos tenido una devaluación de tal

Es probable que los nuevos desarrollos sean los ganadores del nuevo ciclo. (Foto: Estudio 3R)

magnitud que los valores de construcción se encuentran en el piso histórico (en dólares) y, como consecuencia de esto, los emprendimientos que se inicien en un futuro cercano podrían capturar esta baja significativa en la estructura de sus costos producto de la devaluación, siempre y cuando ésta sea real y no nominal. Es decir, que la recesión actúe como un freno efectivo a la inflación, de forma que la apreciación del dólar no se traslade en la misma medida a precios generando inflación. En este contexto, es probable que los nuevos proyectos sean los ganadores del nuevo ciclo; pero la mala noticia es que el segmento de los desarrollos representa a lo sumo un 15% del total de las transacciones del mercado. Sin embargo, es importante recalcar que lo antedicho no deja de ser la descripción de una foto que quizás a esta altura ya esté adquiriendo un color sepia, con personajes deslucidos y bastante fuera de foco; mientras que la experiencia nos demuestra que la vida se parece más a una película, donde los protagonistas viven eventos que son cambiantes y dinámicos. Quizás esta metáfora sea la mejor manera de describir el momento que vivimos hoy: estamos yendo rumbo al cine, pero no sabemos el título de la película ni mucho menos su género -si nos tocará una de terror, de aventura o de romance-; de modo que todo es incertidumbre y expectativa. Lo único que se puede pedir es paciencia y apelar al optimismo innato que nos caracteriza a todos los que trabajamos en el sector inmobiliario. Ojalá éste año trabajemos más duro que nunca para poder encontrarle la vuelva al nuevo ciclo y aprovechar las nuevas oportunidades que seguramente se nos presenten. Sin lugar a dudas, se va a superar la crisis como tantas veces ya ocurrió; y nunca debemos dejar de recordar que, por suerte, nadie se muere en vísperas, en este caso, de una nueva etapa.

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RESPALDAR: GARANTÍA CONFIABLE PARA ALQUILAR Llegó una nueva era en materia de alquileres. El sistema Respaldar Garantías para Alquilar les garantiza a los propietarios el cobro de su renta y el pago de los impuestos en tiempo y forma, y a los inquilinos les evita la búsqueda de un inmueble en garantía. Como todo en la vida, las formas, herramientas y costumbres evolucionan sin cesar. Hoy los nuevos sistemas de garantía para alquilar tienden a reemplazar definitivamente al requisito cada vez más engorroso de exigir un título de propiedad como garantía para un alquiler. Estos sistemas brindan mayor seguridad al propietario, cubren los requisitos exigidos a los inquilinos y constituyen una herramienta eficaz, eficiente y sin demora para el inmobiliario que interviene en la operación. Así lo entienden Maximiliano y Nahuel Brescia, responsables de Respaldar Sistema de Garantía para Alquilar, que explicaron a LCNI/Mag su funcionamiento, y ponderaron también la facilidad para gestionarla y la eficiencia que brindan al propietario en cuanto al cobro mensual.

Con el sistema Respaldar, el locador tiene el cobro asegurado del 100 % de su renta, las expensas ordinarias y los impuestos durante la locación; aún vencido el contrato y hasta la restitución del inmueble. LCNI/Mag: ¿Cómo surge este concepto del sistema de garantía para alquilar? Respaldar: El mercado requería algo nuevo, innovador y que no trajera aparejados los eternos trastornos y pérdidas económicas habituales para el propietario rentista. Por otro lado, por una cuestión social, era necesario dar respuesta a muchos ciudadanos con necesidad habitacional; pero sin posibilidades de acceder a su vivienda propia y que además se veían imposibilitados de alquilar una propiedad por no contar con una garantía propietaria.

LCNI/Mag: ¿Todas las compañías de garantías para alquilar ofrecen lo mismo? Respaldar: No, hay variaciones muy importantes a destacar. Respaldar da su cobertura de pago hasta la restitución del inmueble, mientras que otras compañías lo hacen hasta el vencimiento del contrato y otras por un monto determinado. Respaldar paga, ante el aviso de incumplimiento, dentro de las 72 horas y otras firmas recién a los 30, 60 y hasta 90 días. Además, Respaldar paga como lo indique el propietario o el inmobiliario que lo representa: contado efectivo, transferencia, cheque u otras. Otros lo hacen ir al propietario a sus oficinas para poder cobrar. Finalmente, Respaldar ofrece al inmobiliario la pre-aprobación de su cliente en menos de dos horas; lo cual agiliza el proceso de reserva del inmueble y toda la tramitación. Por todo esto, estamos orgullosos del producto final logrado, que brinda soluciones a un problema social y beneficia a todas las partes: propietario, inquilino e inmobiliario. LCNI/Mag: ¿En qué beneficia al inmobiliario el sistema Respaldar? Respaldar: Para nosotros, el inmobiliario es una pieza fundamental porque es el profesional en el cual el propietario deposita su confianza y de quien recibe el mejor asesoramiento, con los conocimientos para defender la mejor opción. Por eso decimos que es nuestra palanca de negocio, habiendo entendido las bondades y el diferencial que les pueden brindar a sus clientes rentistas con este tipo de garantías de alquiler. Jerarquizar a la inmobiliaria está dentro de nuestra planificación, y es algo que se ve en cada contrato que firmamos. Desde un

principio, al realizar los estudios de mercado, entendimos que una de las claves del negocio era el sector inmobiliario; queremos que Respaldar no sólo sea una garantía sino también una herramienta para el profesional inmobiliario. LCNI/Mag: ¿Por qué Respaldar sale de fiador a un inquilino? Respaldar: Porque este negocio ha sido ideado también en su función social. El inquilino debe presentar recibos de sueldo demostrables y codeudores, dependiendo de la necesidad. Es algo parecido al sistema de análisis para créditos hipotecarios, con la diferencia de que los montos en locación son de baja densidad y, por lo tanto, fácilmente accesibles para cualquier trabajador. Estas personas responden por esta fianza que Respaldar otorga al propietario firmando un contrato de garantía. Una vez hecho este trámite, Respaldar está listo para firmar el contrato de locación como fiador y principal pagador de las obligaciones asumidas. LCNI/Mag: Pero entonces los fiadores son los mismos inquilinos. ¿Por qué entonces no hacer el contrato con el único requisito del recibo de sueldo? Respaldar: Es una muy buena pregunta y nos la hacen muy seguido cuando visitamos a las inmobiliarias. Realmente no es conveniente que lo hagan directamente solicitando los recibos de sueldo porque, al igual que la garantía propietaria, todo proceso de cobro se debe realizar mediante la vía judicial; y sabemos que la justicia en Argentina no es del todo veloz debido a la saturación de casos que el sistema judicial lleva

diariamente. Por lo tanto, lograr un embargo de un salario o recuperar el dinero que uno va afianzando suele llevar su tiempo. Nosotros nos ocupamos de que el propietario no empiece a generar deuda de ningún tipo y luego nos ocupamos de recuperar, en el tiempo, ese monto afianzado. LCNI/Mag: ¿Qué beneficios tiene el inquilino con este sistema? Respaldar: El principal es que logra cumplir con las exigencias que conlleva un contrato de locación. Por otra parte, gestionar nuestra garantía es muy sencillo y 100 % online. Sólo tienen que llenar un formulario; a través de la web, vía email o por WhatsApp, algo que se puede hacer hasta desde un smartphone. En dos horas obtienen la precalificación y luego sigue el envío de la documentación. En el caso de tenerla toda y en regla, cerramos el legajo en 24 horas, que es menos de lo que tarda un informe de dominio urgente en Buenos Aires. Por último, a la hora de pagar, les estamos ofreciendo un 10 % de descuento si pagan al contado, tres cuotas sin interés (con un 5 % de descuento) y hasta doce cuotas mediante el sistema de Mercado Pago, tanto QR como Posnet. LCNI/Mag: ¿El propietario rentista también está más seguro con este sistema? Respaldar: La seguridad es absoluta, porque tiene el cobro garantizado del 100 % de su renta, las expensas ordinarias y los impuestos durante la locación; aún vencido el contrato y hasta la restitución del inmueble.

El inmobiliario es una pieza fundamental porque es el profesional en el cual el propietario deposita su confianza y de quien recibe el mejor asesoramiento, con el expertise necesario para defender la mejor opción. LCNI/Mag: ¿Si el contrato venció, el propietario sigue cobrando? Respaldar: Si, por supuesto. No todas las compañías dan el mismo servicio; pero Respaldar garantiza el pago de estos conceptos hasta la restitución del inmueble, ocupándose del desalojo y hasta que el propietario se haga nuevamente de las llaves de su propiedad, todo sin ningún gasto para él. La compañía se hace cargo de todos los gastos judiciales y extrajudiciales hasta la acción

Nahuel y Maximiliano Brescia, directivos de Respaldar. (Foto: Estudio3R)

de desalojo. Por eso, el propietario no tiene pérdida económica en ningún momento ni por ninguna circunstancia. LCNI/Mag: ¿No es igual con una garantía propietaria? Respaldar: No, todo lo contrario, porque con la garantía propietaria, ante un conflicto y suspensión de pago, el propietario no sólo sufre la pérdida de dinero por no percibir la renta sino también las deudas de impuestos y expensas que se van acumulando; y siempre es el responsable de cumplir con esos pagos. Incluso la expensa es un concepto ejecutivo, es decir que el locador corre el riesgo de que le embarguen la propiedad y hasta podría llegar a remate si esta deuda no es cancelada. En todos los casos, el perjudicado directo es el propietario. LCNI/Mag: Pero la garantía propietaria es ejecutable… Respaldar: Si, claro. En el mejor de los casos y con viento a favor, en dos años el propietario podría recuperar parte o la totalidad de la deuda, ¿pero quién le recompensa los años de no haber cobrado

mensualmente? ¿Y el destino para el cual tenía previsto esos fondos? Es un verdadero desastre lo que le produce a un rentista. De hecho, hay mucha gente que vive de su renta e inversores que dependen de ésta; y si la dejan de percibir, ningún número cierra para quien tenga un bien, sea cual sea el destino que le dé a esos ingresos. Y todavía nos queda calcular las perdidas por gastos de abogados, juicios, depósitos de muebles y traslados de los mismos; porque al desalojar a un inquilino, el propietario debe pagar el traslado de muebles, es decir el flete, y un guardamuebles por un tiempo determinado, que cuesta muchos miles de pesos. Por otra parte, en el transcurso del contrato puede fallecer uno de sus titulares, ocurrir un divorcio y distintas situaciones de las que el propietario no se entera; y después es demasiado tarde para recuperar lo adeudado. Por eso, el sistema de garantía propietaria demostró ser imperfecto y quedó obsoleto. En cambio, con el Sistema de Garantía Respaldar, el propietario no deberá pagar ninguno de estos gastos. LCNI/Mag

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EL LABORATORIO DE LA COMUNIDAD Los cambios constantes en la forma de hacer negocios inmobiliarios obligan a actualizar conocimientos y a reflexionar en forma colaborativa. Con este objetivo comenzó a funcionar LCNI/Lab. Arq. Marcelo Satulovsky @marcelosatu Con un ritmo y una profundidad nunca vistos, un gran ecosistema de cambios viene modificando las formas de habitar. Y con ello, los modos de producir y gestionar la ciudad y sus espacios y también la manera de pensar y hacer negocios, impulsando un cambio de era para la cadena de valor inmobiliaria, otro Real Estate. Frente a ese entorno, si bien algún ajuste a las respuestas tradicionales puede traer cierta evolución, lo que guía a la disrupción es cambiar las preguntas. La posibilidad de hacer real ese #OtroRealEstate nace de las preguntas que no nos hacemos, de profun-dizar la mirada y pensar diferente. Esto es LCNI/Lab: un espacio para esas preguntas y la construcción colaborativa de algunas respuestas. Para explorar caminos de innovación, para el desarrollo y la expe-rimentación de nuevos modelos y herramientas. Un cruce entre grupos de análisis, incubadora-aceleradora y el apoyo concreto a quienes busquen implementar el cam-bio en su propio ámbito.

La posibilidad de hacer real ese #OtroRealEstate nace de las preguntas que no nos hacemos, de profundizar la mirada y pensar diferente. Con “El Mapa del Cambio” como marco de referencia (ver LCNI/Mag-2), el Lab adoptó una dinámica de reuniones quincenales abiertas y una conversación permanente por chat entre más de 70 participantes. Por allí vienen pasando el reacomodamiento de WeWork, la performance de los i-buyers o los modelos de Compass y Zillow en Estados Unidos, por ejemplo. Y también la mirada sobre los fractionals en el Código Civil, las

flamantes normas de alquiler y de certificación energética de viviendas en Argentina, y los cambios que cada una de ellas trae en la cadena de valor. Estas reuniones plenarias mantienen el foco sobre los escenarios posibles para la acti-vidad a mediano plazo con el fin de derivar de allí nuevas líneas de trabajo a corto plazo, aquí y ahora: casi un juego de planificación inversa; algo habitual, por ejemplo, en el urbanismo o en el “diseño de futuros”, y cada vez más frecuente en espacios científicos y empresariales. A la vez, a partir de esa mirada general operan en paralelo tres grupos de trabajo enfocados respectivamente en: • Modelos comerciales alternativos a la venta tradicional, con eje en las subastas y la inclusión posterior de otras opciones, que avanza en el desarrollo y ajuste de nuevas utilidades para los miembros de LCNI. • Formatos y herramientas de la economía colaborativa, con vistas a aplicar en poco tiempo más el crowdfunding a propuestas inmobiliarias concretas, revi-sando los panoramas de la micro inversión y poniendo en perspectiva las mecánicas y desafíos de la tokenización. • Redefinición de los roles profesionales que plantean los nuevos contextos a la cadena de valor en general y al corredor inmobiliario en particular, así como los modelos emergentes de gestión y/o negocios que pueden surgir de ese rediseño. Por otra parte, está planteada a la vez una labor de apoyo a los equipos locales para

la apertura de espacios Lab en las diferentes sedes de La Comunidad, tendiendo a explorar caminos de innovación con base tanto en las miradas, realidades y desafíos locales como en el enfoque global y la sinergia que surgen de la red en su conjunto. Comentarios de participantes: LCNI/Lab es... 1. Una incubadora de ideas. 2. Pensar juntos el Real Estate del mañana y los caminos para construirlo. 3. Un espacio de análisis, verificación y banco de pruebas para nuevos formatos de trabajo. 4. Un grupo de colegas intentando descubrir nuevos modelos. 5. Un espacio de posibilidad. 6. Un contexto de conversación orientada a la acción, que abre posibilidades. 7. Una experiencia basada en dos premisas: trabajar en red y compartir benefi-cios. 8. Un ámbito donde nada cae en el vacío. 9. Un espacio para proponer nuevos o mejores modelos de gestión y negocios. 10. Una oportunidad para consensuar avances, concretar y hacer tangibles los pro-yectos. 11. Un espacio para democratizar el conocimiento colectivo, e ir generando otro Real Estate. 12. Un desafío permanente.

(Aportes de René García, Patricia Olivero, Sergio Albarracín, Martín Böttger, Pablo Sánchez y Hugo Streuli.) +Info y contacto: hola@lacomunidadinmobiliaria.com

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SOCIALES

El intendente Jorge Macri y directivos de Zentrum, Círculo Militar y Casa FOA, en la inauguración de la última edición de CASA FOA.

Día de campo LCNI (Foto: Estudio 3R)

Proptech Latam, el evento de tecnologia e innovación para la industria inmobiliaria y la construcción.

Café Inmobiliario en LCNI NOA, organizado por Alejandro Aybar, representante de LCNI en el noroeste.

Mujeres Inmobiliarias Triple E: Cecilia Solé, Renee Garcia, Gabriela Goldzer, Pamela Holman, Mali Vazquez y Ana Simeone junto a Pablo Sánchez, gerente de LCNI.

Primer encuentro de LCNI del 2020, el espacio para debatir sobre el futuro del real estate.

Debate sobre evaluación y tasación de inmuebles comerciales, industriales y de retail con Manuel Valdés de Criba, Agustin Mieres, Matías Castro Cranwell y Antonio Ginevra de Aranalfe.

El equipo de LCNI en la fiesta de fin de año del CMCPSI.

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NUEVAS PROPUESTAS PARA CONSORCIOS La tarea de llevar los números y solucionar los problemas de los edificios enfrenta nuevos desafíos. Propuestas para lidiar con la morosidad en el pago de expensas y reducir los costos de energía. Foto: Gentileza BAAG

Administrar un consorcio, una de las tantas tareas que forman parte de la incumbencia de las empresas inmobiliarias, se ha vuelto un trabajo dificultoso en la actualidad. Pero las crisis son también un buen momento para operar cambios, transformarnos consciente y creativamente. Así que hoy, los administradores están obligados a ser innovadores y creativos ante esta situación. Quizás, hoy sea el momento de gestionar no sólo la crisis sino también las expectativas de los propietarios. Por lo pronto, en los últimos tiempos los administradores se vieron obligados a contar con un manejo administrativo cada vez más transparente, claro, efectivo, entendible para el propietario y ágil para adecuarse a la velocidad de una economía con inflación. Así, para mantener un consorcio en una situación económica saludable, la única opción es invertir bien y a conciencia el patrimonio del consorcio; lo cual se traduce en ahorro de dinero y tiempo.

El modo correcto de imputar un pago atrasado de expensas es tomar el período más antiguo adeudado y calcular sus intereses acumulados. Como es obvio, uno de los temas que más le preocupa a cualquier administrador en la actualidad es poder recuperar los gastos efectuados por el consorcio a través de las expensas. En este punto, se debe partir de la premisa de que crisis y morosidad van inevitablemente de la mano: una lamparita que se compra en enero no cuesta lo mismo que en agosto cuando el moroso paga su deuda, y en el interín los que pagan regularmente financian al moroso. Por eso, los administradores deben saber diferenciar a los deudores seriales de los propietarios que eventualmente tienen dificultades para abonar sus expensas y lo hacen a cuentagotas, o sea, a cuenta de un valor mayor, lo cual genera un trabajo adicional para su imputación. Lo fundamental es saber que el acreedor -en este caso el administrador en nombre del consorcio- es quien decide la imputación, y que, si ésta no se confecciona en forma correcta, puede liberar involuntariamente al deudor del pago de intereses futuros. El modo correcto de imputar un pago a cuenta es tomar el período de expensas más antiguo

Los espacios comunes pueden aprovecharse para funciones novedosas.

adeudado, calcular sus intereses acumulados hasta la fecha del pago y extender un recibo cancelatorio del mes pagado con todos sus intereses. Si sobrara el dinero para pagar más de un período, se deben calcular los intereses y repetir el procedimiento anterior; pero lo que jamás debe hacerse es entregar un recibo a cuenta de expensas sin imputaciones, es decir, sin cálculo de intereses por morosidad. En caso contrario, la ausencia de notificaciones claras respecto a la existencia de intereses puede dar a entender que la suma que consta en ese recibo cancela el capital más antiguo y que el acreedor (la administración y el consorcio), ha renunciado a cobrar intereses sobre el mismo. Del mismo modo, es fundamental Identificar los gastos “ya asumidos” y proyectar los ingresos para cumplir con los compromisos pendientes; como así también concientizar a morosos acerca de la importancia del pago. Ideas creativas Por lo demás, una recomendación básica para administrar consorcios es planificar los gastos a realizar en la forma más racional posible. También es útil considerar políticas de ahorro energético: por ejemplo, instalar en los espacios comunes lámparas Led con menor consumo y sensores de movimiento para que las luces se enciendan sólo cuando las activa una presencia humana; como así también programar los ascensores para que se pongan en movimiento de a uno por vez. Aunque no es lo habitual, también puede ser una función del administrador recomendar la utilización de paneles solares y termotanques o calefones solares para ayudar a reducir el

gasto tanto en cada unidad funcional como en las áreas comunes, ya que hoy en día es toda una innovación a nivel mundial el uso de huertas que pueden ser colocadas en terrazas o en un SUM. Una ayuda para estas iniciativas es el método cada vez más difundido de la hidroponia, que consiste en cultivar plantas usando disoluciones minerales en agua. Implementar huertas orgánicas en edificios, ya sea en un fondo o en las terrazas, puede servir para que los mismos vecinos consuman de allí los vegetales necesarios para la alimentación, o al menos parte de ellos. Es interesante el caso reciente de un edificio de ocho departamentos en la calle Thames, Villa Crespo, donde existía un sector pequeño de jardín detrás del estacionamiento. Uno de los propietarios, ingeniero agrónomo, propuso hacer una huerta. Hoy cultivan allí romero, ciboulette, menta y albahaca. Por último, no se puede dejar de mencionar que el consorcio se encuentra inmerso en una comunidad y por lo tanto debe ser solidario. Así, el administrador puede organizar la rutina de que algunos consorcistas se dediquen a la tarea de receptar objetos en desuso; para lo cual se pueden disponer sectores donde se puedan colocar muebles, juguetes, electrodomésticos, ropa o calzado que no se utilice, los cuales serán entregados a ONGs y se podría ayudar a personas que los necesitan. Cdora. Liliana M. Corzo Dra. Diana C. Sevitz corzo@micropymes.com.ar dsevitz@estudiodianasevitz.com.ar

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CAMBIAR ALGO PARA QUE TODO CAMBIE Frente a un mercado inmobiliario que se modifica en forma permanente, hay que saber identificarlos nuevos paradigmas para poder generar respuestas adecuadas. Esto se consigue con capacitación, trabajo en red y mucha “prueba y error”. El contexto del mercado actual se presenta con un rasgo novedoso. A la difícil situación económica se le sumó el desembarco de nuevas tendencias de gestión y operatoria innovadoras que, por desconocidas o volátiles, muchos preferimos negar. Guste o no, esa transición entre lo conocido y el futuro se hizo presente sin pedir permiso; y durará lo que deba transitar, porque eso es precisamente el cambio: tránsito. El cambio suele tener la característica de acabar con toda sensación de serenidad, y hay que entenderlo para sobrellevarlo sin demasiado tormento. Podemos saber que estamos atravesando un cambio cuando sentimos incomodidad y desconcierto. En el negocio del real estate el cambio es, por así decirlo, casi permanente. Consideremos antes una aclaración: la modificación de una variable dentro de un contexto conocido más abarcador no es un cambio en sí mismo, sino una variante novedosa que no necesariamente modifica el juego.

Es necesario explorar a través del ensayo y del error para dominar el nuevo contexto, porque nadar en la incertidumbre es la forma de obtener los datos necesarios para minimizarla. En efecto, un tipo o segmento de cliente que se suma o se pierde, un cambio de proveedor, un nuevo producto, un aumento inercial de los costos; claramente nos indican novedades, pero no dejan de ser pequeños cambios que pueden asimilarse sin mayor estrés. Por lo tanto, no cumplen con los requisitos esperables en un verdadero contexto de cambio que, a diferencia de lo anterior, sí produce un descalabro en nuestra armonía. En los auténticos contextos de cambio suele darse un ciclo con ciertas características, en orden más o menos cronológico, pero a veces en forma simultánea:

• Crisis de certidumbre: La crisis en el cambio se inicia cuando somos conscientes de lo que no sabemos: sabemos lo que no sabemos, mientras que antes no sabíamos lo que no sabíamos. Pero no estamos más que ordenando las ideas del nuevo contexto, que a su vez construye nuevos paradigmas. Una vez identificados los mismos, el control se retoma parcialmente y, con él, regresa la capacidad de accionar sobre tierra firme. • Desconcierto emocional: La rutina traza en nuestro cerebro “huellas” que nos permiten ahorrar energía al no tener que pensar sobre decisiones que ya son exitosas en su repetición. El tránsito del cambio es incómodo porque nos arroja a movimientos nuevos, no practicados; mucho menos conocidos. • Negación: Es materia de todos los días contar con una dosis de ella. Negar lo ya probado es un esfuerzo indirecto que nos sirve para arribar, tarde o temprano, a la misma conclusión; avalada por el proceso de razonamiento que ya descartó otros caminos. Sólo hay que tener cuidado en el tiempo de su reinado: negar en exceso nos hará llegar a destiempo adonde debamos ir. Eso, en los negocios y en las emociones, se paga muy caro. • Resistencia: Aquí afloran los sesgos: ¿quién va a invertir en una pseudo moneda que en realidad no existe?, ¿quién va a poner su dinero en la promesa visual de una maqueta?, ¿quién va a invertir en el exterior? Las personas más resistentes suelen iniciar su pregunta con un desafiante “¿quién?”; mientras que quienes creen que toda visión tarde o temprano se corporiza, se esfuerzan en interrogarse con el “¿cómo?” adelante para ser pioneros antes que escépticos.

• Exploración y prueba: Ante la transición del cambio, se puede cuestionar, lamentar, alegar injusticia o la mencionada resistencia directa; pero hay una realidad, el tránsito sigue su curso. Entonces, es necesario explorar a través del ensayo y el error para dominar el nuevo contexto; porque nadar en la incertidumbre es la forma de obtener los datos necesarios para minimizarla. • Asimilación natural: Una vez que hemos probado, fracasado, logrado, retrocedido y confirmado; ya nadie habla de cambio. La asimilación natural es la que nos hace hacer sin pensar demasiado, porque hemos logrado diseñar una nueva huella de creencias y comportamiento. Se logra estudiando, con lluvia de ideas, experimentando, haciendo networking, capacitando… Y de diversas formas que, para ser exitosas, deben contemplar un equilibrio inteligente entre el marco racional y el emocional que presenta la dimensión del cambio. En el cambio subsiste más de que lo que se pierde; el cambio real suele ser una mirada, un enfoque y una operatoria similar sobre algo parecido que se percibe muy distinto por novedoso; es decir que el cambio es más innovación y adaptación que creación. No es que sea difícil sobrellevar el cambio; lo que ocurre es que solemos estar solos en ese tránsito, y nos han enseñado (mal) que tener la respuesta correcta es sinónimo de éxito. Pero olvidaron decirnos que el logro, el verdadero, radica en conocer la pregunta adecuada y formularla con la emoción entrenada. Christian Zampaglione Consultor, presidente de Growing Up y moderador para Harvard Business Publishing. cz@growingup-cm.com

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¿UN LENGUAJE “INCLUSIVO” PARA EL NUEVO REAL ESTATE? La gestión inmobiliaria en tiempos de cambios acelerados en las formas de habitar requiere, además de adecuar la oferta, crear conceptos inmobiliarios novedosos que incluyan a las nuevas tendencias. Incluidos algunos neologismos. Ing. Gustavo Ortolá Martínez (GO) Pensamos, habitamos, consumimos, nos comunicamos, utilizamos el tiempo y vivimos distinto que como lo hacían las generaciones anteriores. La pregunta entonces es por qué el negocio inmobiliario no ajusta sus prototipos, métodos e ideas a la nueva lógica del pensamiento y al hábitat de las nuevas generaciones. Quizás, en estos tiempos de lenguajes “inclusivos”, sea la hora de crear también un nuevo vocabulario que se adapte a las condiciones actuales del mercado para refrescar el contenido conceptual de esta industria. Es probable que estos neGOlogismos no cambien el mundo; pero quizás servirán para guiarnos y perfeccionar la oferta a un cliente que evoluciona junto con la sociedad. 1. Infoxicación (de “información” e “intoxicación”): Es la sobredosis de información que afecta a nuestras propuestas de productos y servicios inmobiliarios. Como a un cliente desbordado le cuesta enfocarse, conocer lo que busca permite orientar la comunicación en medio de la contaminación de contenidos. 2. Conjunto de atributos esperados (CAE): Estrategia para el desarrollo de productos enfocados en las necesidades que valora el consumidor. Un proyecto adquiere valor en relación con las expectativas del cliente y de la competencia. La propuesta (marca, producto, oferta o servicio) que más se acerque al de los valorados y esperados, será la ganadora.

que satisfacen las nuevas necesidades de habitar o utilizar el espacio. Es un nuevo producto listo para experimentar los momentos más originales de nuestras modernas vidas urbanas. Ejemplos: “Lofty suite”, “Phcasa”. 5. Lofty suite (de “loft” y “suite”): Unidad pequeña de diseño contemporáneo donde conviven los usos laboral y residencial; nuevo hábitat urbano surgido de la relación entre los atrevidos lofts y las suites tradicionales. Debido a sus características genéticas, es una criatura que se caracteriza por integrar arquitectura moderna y diseño distinguido con prestaciones de funcionalidad y confort de alta gama, tanto para la vida diaria como para el uso profesional o turístico.

Un “inversumidor” es un nuevo actor inmobiliario que piensa como un inversor, pero siente como un usuario final. Es el cliente ideal para productos con financiación en cuotas mensuales. 6. Phcasa (de “ph” y “casa”): Nuevo hábitat urbano, un híbrido inmobiliario que consiste en un departamento pequeño con alma de casa. Se trata de departamentos con expansión, sin gastos comunes, que se comercializan en cuotas mensuales similares a la de un alquiler.

3. Focomunidad (de “foco” y “comunidad”): Metodología para la conceptualización y definición de productos inmobiliarios basada en el Conjunto de Atributos Esperados (CAE). Conocerlos permite simplificar los esquemas de comunicación y prospección.

7. Ecodistrito (de “eco” y “distrito”): Un ecodistrito es un desarrollo urbano mixto de escala que tiene por finalidad integrar los objetivos de “desarrollo sostenible” y los principios del “urbanismo inteligente de ciudades”. Este concepto hace hincapié en la consideración de los problemas ambientales mediante el cumplimiento de requisitos básicos.

4. Híbridos inmobiliarios: Variedad o familia de productos inmobiliarios procedente del cruce de dos especies o subespecies distintas (o de alguna o más cualidades diferentes),

8. Estrateligencia (de “estrategia” e “inteligencia”): Aplicación de la inteligencia estratégica al diseño de productos y servicios inmobiliarios con el objetivo de llegar a

Foto: marianomichkin.com.ar

la definición de un producto basándose en el conocimiento del cliente y del mercado. Analizar estratégicamente el producto o servicio a desarrollar, permitirá asegurar un resultado ajustado al objetivo. 9. Inversumidor (de “inversor” y “consumidor”): Nueva categoría de actor inmobiliario que piensa como un inversor, pero siente como un usuario final. Un inversumidor destina sus excedentes mensuales de dinero a la compra de activos inmobiliarios para un uso futuro propio o de sus familiares. Es el cliente ideal para productos de pozo con financiación en cuotas mensuales. 10. Invertebrador (de “inversor” y “vertebrador”): Vertebrar es dar consistencia o estructura interna, organización y cohesión. El invertebrador inmobiliario es el inversor que apuesta al desarrollo de un emprendimiento desde su origen y participando como socio financiero del mismo. Es parte de la estructura financiera original del proyecto desde su génesis. 11. Ecosistema digital o Lead Factory: Es la forma en que funcionan y se integran los diferentes elementos y herramientas digitales de la comunicación de un emprendimiento inmobiliario para generar el flujo de contactos y producir las entrevistas para el equipo de ventas. 12. Taylormercializacion (de “Taylor” y “comercialización”): Es la aplicación, a la organización comercial y estructuración el equipo de ventas, de las teorías sobre la organización del trabajo en serie ideada por Frederick Taylor (1856-1915). Pueden identificarse tres roles fundamentales: Contact Center o mesa de entradas, asesoría comercial y administración de la venta.

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TIEMPO DE REINVENTARSE E INNOVAR A pesar de todas las dificultades que enfrenta el mercado inmobiliario, una constante es la presencia de inversores en busca de un resguardo para el valor. Para atraerlos, es necesario ofrecer unidades chicas. Federico Barni Director ejecutivo de Navent Para este año que comienza vemos una situación compleja respecto a la recuperación del mercado inmobiliario en el corto plazo. Proyectamos un mercado con un volumen de transacciones similar al de 2019; es decir, creemos que en el año 2020 se realizarán unas 30 o 35 mil operaciones. Se trata de una cifra similar a los mínimos históricos que se dieron en el último tiempo. En relación a los precios específicamente, el asking price de las propiedades descendió un 2,2% en 2019 y vemos que tiene margen para continuar cayendo, al menos durante el primer cuatrimestre de 2020. Otra situación que condiciona la actividad es el cepo cambiario. En la ciudad de Buenos Aires, tradicionalmente las compraventas se realizan en dólares y, al estar restringido el acceso a la divisa estadounidense, seguramente condicionará las futuras operaciones. A partir de este escenario, será fundamental seguir de cerca las medidas económicas que tome el gobierno, no sólo aquellas específicas relacionadas a esta actividad sino también las que impacten en todas las áreas de consumo.

Uno de los retos que deberán sortear este año el real estate y el mercado inmobiliario es la caída de la capacidad de compra de metros cuadrados en relación con los ingresos. En su momento, una medida que generó una oportunidad de reactivación para el mundo del real estate fue el impulso de los créditos UVA, que desde mediados de 2016 generaron cierta dinamización. Sin embargo, la devaluación impactó negativamente en ellos debido a que el incremento del dólar los volvió prácticamente inaccesibles para

los tomadores, lo cual produjo una fuerte caída en las operaciones. En la actualidad, si bien las cuotas de este tipo de créditos se encuentran congeladas, el Gobierno estudia diferentes alternativas para mitigar el impacto de la inflación. Más allá de esta situación particular, en el contexto de las anteriores restricciones cambiarias; los sectores más dinámicos fueron aquellos que ofrecieron la compra de unidades chicas, de uno o dos ambientes en barrios consolidados y financiada en cuotas en pesos actualizadas según el índice de la Cámara Argentina de la Construcción. Este nicho atrae a inversores en busca de un resguardo de valor para su flujo de ahorro en pesos. Este tipo de inversión se asocia con unidades de proyectos en desarrollo “en pozo”. Se trata de un segmento cada vez más potenciado por la baja del costo de construcción, que se encuentra en mínimos históricos medido en dólares. De hecho, la devaluación de mayo de 2018 generó una baja de este costo que persiste hasta hoy, ya que es un 32% menor al registrado en abril de 2018. Incluso, el costo de construir se mantiene en sus valores más bajos desde el año 2012. Otra área que posiblemente pueda sostenerse en forma sustentable durante este año es la de oficinas premium, dada su baja vacancia estructural y la necesidad de las empresas de ofrecer espacios de trabajo modernos. Sin dudas, el año 2020 presenta retos que la industria deberá sortear y que van más allá de las diferentes devaluaciones implementadas y la restricción en el acceso al dólar. Uno de ellos es la caída de la capacidad de compra de metros cuadrados en relación con los ingresos locales. A

principios del año 2016 el salario medio se ubicaba en 15.500 pesos por mes, lo que por entonces equivalía a 6,5 m² al año. En octubre de 2019 el salario medio se ubicaba en 47.800 pesos por mes, lo que equivale a 3,9 m² al año. Esto implica una pérdida de poder de compra de metros cuadrados por parte del salario, de un 40% en cuatro años.

Aquellos que sepan reinventarse e innovar serán los que podrán aprovechar las nuevas oportunidades que esta coyuntura genere. Otro desafío que deberá enfrentar el sector es la dificultad que genera la existencia de múltiples tipos de cambio que conviven a la hora de la negociación de los precios entre compradores y vendedores. En diciembre de 2019, el precio promedio del metro cuadrado en la ciudad de Buenos Aires se ubicó en los 2.501 dólares, es decir, un 0,3% por debajo del mes anterior. Fue el décimo mes consecutivo en que bajaron los precios y consideramos que será una tendencia que continuará este año. En este entorno, aquellos que sepan reinventarse e innovar serán los que podrán aprovechar las nuevas oportunidades que esta coyuntura genere. Para poder fomentar la demanda, el sector deberá rearmarse y serán los desarrolladores que pongan el foco en proyectos de unidades chicas encaminados a atraer inversores, los que estarán mejor posicionados para enfrentarla.

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UN REAL ESTATE CADA VEZ MÁS VIRTUAL Adríán Posada, fundador y director de Virtual Estate, revela todo lo que la realidad aumentada y la realidad virtual pueden hacer para impulsar negocios inmobiliarios, en especial durante la preventa de desarrollos en pozo. Una experiencia a mano en cualquier celular. La aplicación de estas tecnologías inmersivas son herramientas de gran utilidad para emular objetos físicos de manera digital o simulada, de manera que la persona que pasa por esta experiencia se siente inmersa en ella. Adrián Posada, fundador de la empresa Virtual Estate, especializada en aprovechar estos recursos en la comercialización de emprendimientos inmobiliarios, lo define de la siguiente manera: “Podemos tener de forma digital y en el teléfono todo el marketing del proyecto a comercializar, incluyendo recorridos de 360 grados, un video del proyecto o una maqueta digital del departamento o lote; para permitirle al potencial cliente la visualización del mismo sin necesidad de tener que imaginarlo, porque lo está viendo frente a sus ojos”. Agrega que negarse a estos recursos supone quedarse en el tiempo y limitarse a “mostrar un simple render en una página web o vender sólo por tener un nombre”, mientras que éstas herramientas brindan más elementos al que vende y más información al que compra. Algo sumamente valorable en una época como la actual, en la que ambos son cada vez más exigentes. Además, Posada explica que en la actualidad el marketing del proyecto “es también una parte importante de la imagen de la empresa, de modo que constituye una inversión necesaria a la hora de diferenciarse en el mercado, ya que es ni más ni menos lo que se transmite hacia afuera”.

La realidad virtual permite que los potenciales clientes de una inmobiliaria puedan visitar las propiedades ofrecidas desde la pantalla del celular, sin necesidad de que alguien tenga que ir a mostrarla. A todo esto, se suma el hecho de que la comunicación digital con la información completa de un proyecto puede llegar a los interesados desde un simple email o mensaje de Whatsapp, de modo que se multiplican las posibilidades de comunicación. Por eso, el titular de Virtual Estate recomienda “perder el miedo de dar este simple paso, porque todo es fácil de usar y permite ganar mucha visibilidad”. En este sentido, descarta tajantemente que este tipo de tecnologías son excesivamente futuristas, difíciles de utilizar o

Representación 3D de un inmueble a partir de un plano.

económicamente inaccesibles, como muchos tienden a pensar: “Al contrario, cualquiera que sepa manejar el Whatsapp sabe también usar nuestros productos”. Acerca de las herramientas en sí mismas, Posada detalla la utilidad específica de cada una. Por caso, la realidad aumentada es ideal para promover un emprendimiento de pozo, ya que brinda la posibilidad de ver el edificio terminado y emplazado en el ambiente real en donde será construido, como si estuviese ahí. “Y todo esto desde la pantalla del celular”, acota Posada. En cambio, por medio de la realidad virtual se realizan las “visitas virtuales 360 grados”, gracias a las cuales un posible comprador puede recorrer íntegramente una propiedad ya construida, en obra o en estado de proyecto sin necesidad de tener que visitarla físicamente. “Así, todos los potenciales clientes de una inmobiliaria podrían visitar virtualmente las propiedades ofrecidas por ésta sin necesidad de que alguien tenga que ir a mostrarla”, explica Posada. Esto, además, permite comercializar inmuebles que se encuentren a cientos o miles de kilómetros de distancia de sus futuros habitantes o inversores. “La idea central de esto, además de ser eficientes en la comercialización y utilizar los recursos que están hoy al alcance de todos,

como un celular, es que se pueda vivir una experiencia que ya no se limita a ver imágenes en dos dimensiones o fotos fijas”, agrega el titular de Virtual Estate. Incluso se puede proporcionar a los clientes toda la información del proyecto y facilitarles el acceso remoto al mismo sólo con un código QR y una tarjeta. Posada lamenta que en muchas actividades económicas se sigue viendo este tipo de marketing “como un gasto y no como una inversión”. En su opinión, el hecho de incorporar estas nuevas tecnologías a la vida cotidiana de las personas y enseñar sus posibilidades supone un desafío y una tarea diaria, y cita al respecto a Steve Jobs: “Muchas veces las personas no saben lo que quieren hasta que uno se lo muestra, y esto es lo que proponemos en Virtual Estate; brindarles algo diferencial, innovador y que les permita tener la mayor cantidad de información posible, ahorrando tiempo y dinero”. Concluye que los clientes exigen más profesionalismo e información sobre un producto inmobiliario, no sólo con números; y hoy lo que se debe hacer es vender experiencias, atrayendo esa inversión tan buscada, en cualquier momento y en cualquier lugar. LCNI/Mag

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CON ALTA TECNOLOGÍA Y SOLVENCIA GARANTIZADA La empresa start up Garantor desarrolló una plataforma digital para garantías de alquiler. Su objetivo es simplificar los trámites de aprobación con menos papelerío y ayudar a agilizar los negocios de renta. La empresa start up Garantor desarrolló una plataforma digital para garantías de alquiler. Su objetivo es simplificar los trámites de aprobación con menos papelerío y ayudar a agilizar los negocios de renta. Garantor, una nueva startup que desembarcó en el mercado de real estate en el mes de diciembre, desarrolló una plataforma digital para garantías de alquiler con fuerte base en la innovación tecnológica. Su principal objetivo es digitalizar y simplificar el otorgamiento de garantías de fianza de alquiler con una evaluación y aprobación en tiempo real. Esto se logra mediante el empleo de modelos predictivos de perfiles, solvencia y previsión de default para lograr reducir a cero la solicitud de papeles y agilizar así los negocios de renta. Garantor articula la confluencia del análisis de riesgo con la innovación tecnológica. Tanto su CEO, Alejandro Moraga, como sus socios Martín Pallares y Dante Anelli -también directores y accionistas-, cuentan con una amplia experiencia en evaluación de riesgo financiero y solvencia económica de las personas, como así también en el desarrollo de plataformas digitales. Su objetivo es poder dar aprobaciones real time a inquilinos, colaborar con las inmobiliarias en hacer más eficiente y rentable su trabajo y de llevar tranquilidad y seguridad al propietario.

Garantor propone un modelo predictivo de solvencia y perfilamiento sobre la base de nuevas tecnologías para evaluar garantías en tiempo real y ser un aliado estratégico de la inmobiliaria.

Moraga explica que buscan hacer de la operatoria de alquileres una actividad más eficiente para las inmobiliarias: “Nos propusimos dar una solución basada en la tecnología para que el inmobiliario reciba en su celular o PC el prospecto de un inquilino, y pueda decidir con esa información si lo acepta o no, todo con gran ahorro de tiempo”. La empresa localizada físicamente en La Comunidad de Negocios Inmobiliarios (LCNI) y con oficinas comerciales en Carlos Pelegrini 855, CABA. Pallares agrega que el diferencial de Garantor consiste en “generar una mejor experiencia de usuario reduciendo al mínimo las tareas

Garantor: Paul de Lavallaz (COO), Ramiro Jossue (Gerente de Operaciones), Lorena Perrupato (Líder Comercial), Martin Pallares (Director) y Alejandro Moraga (CEO).

burocráticas al momento de solicitar una garantía”. Explica que, si se puede tener el perfil y análisis de datos de persona, alcanza con pedirle un solo papel o ninguno en lugar de una documentación copiosa: “¿Para qué vamos a pedirle un comprobante si podemos averiguarlo por nuestra propia cuenta?”, plantea. Moraga, a su vez, pondera las ventajas de trazar un perfil de usuario: “Sabemos que no es lo mismo una persona que alquiló diez años y siempre pagó, que otra que nunca lo hizo y está buscando su garantía por primera vez. Ese historial redunda en una calificación estadística sobre la cual se pueden definir perfiles y su consecuente probabilidad de default en el tiempo: quien posea un mejor perfil tendrá que pagar menos por su garantía”. Pero, además, Garantor se propone innovar en la metodología misma de la calificación, ya que su plataforma se caracteriza por utilizar un modelo predictivo específico: “El nuestro no es el típico score de mercado que califica para un crédito, sino que se investiga la historia del prospecto en materia de alquileres. De hecho, puede haber personas que se atrasan con el pago de la tarjeta de crédito pero no con el alquiler; así que un antecedente negativo en otro rubro no lo descalifica necesariamente”, explica el CEO. En cuanto a las fuentes de esta información,

mencionan las declarativas del solicitante, la data disponible en el Banco Central y en los burós de información -empresas que se dedican a la recolección de datos de todos los consumidores- y variables como los índices de solvencia, formalidad laboral y otros. Una vez concretado el alquiler, las inmobiliarias recibirán un informe digital completo sobre el historial financiero y crediticio de sus clientes y tendrán a disposición una plataforma proporcionada por la empresa y de utilización gratuita desde la cual podrán administrar los alquileres, inquilinos y propietarios en tiempo real. Además, ofrecen beneficios para las inmobiliarias a nivel producto, como consultoría en finanzas, tableros de gestión, beneficios con entidades financieras, financiación del pago de la garantía para los inquilinos y seguimiento de pagos para los propietarios. Por último, ofrecen el servicio de pintura, acuerdos con compañías de seguros para coberturas específicas, seguimiento digital de expensas y búsqueda de propiedades a través de una red de inmobiliarias enroladas; entre otros importantes beneficios y servicios. Esto es lo que Moraga denomina el “ecosistema de Garantor”: una red colaborativa que apunta a ser mucho más que el análisis de la garantía. LCNI/Mag

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LCNI ROSARIO: UN SUEÑO HECHO REALIDAD La filial Rosario de La Comunidad de Negocios Inmobiliarios comenzó a funcionar en el último cuatrimestre de 2019. Su sede, ubicada en Puerto Norte, ya se convirtió en un polo local de negocios y actividades. Fotos: Estudio 3R ¿Por qué sólo con cuatro empresarios comprometidos con la realidad de sus colegas y que tienen una visión proactiva y avanzada, adecuada a la globalización y a los tiempos que vivimos, pudo realizarse el sueño de todos? Fueron más de quince meses de búsqueda del lugar adecuado y cinco meses de obra con sus 420 m² y sus vistas al Paraná. Lo cierto es que hoy, LCNI Rosario de CWK S.A.S. es una realidad palpable; ya superados los momentos intensos previos a la apertura. Se convocó a proveedores locales que hoy también son miembros. Se

eligieron los materiales y los muebles; y se creó un espacio muy luminoso y amplio, con ventanales inmensos y una alegría “de pertenecer” que llena el aire que se respira.

La apertura de LCNI en Rosario fue bienvenida por las distintas cámaras empresarias ligadas al sector inmobiliario y por el diario La Capital, el decano de la ciudad. El lugar es privilegiado: Puerto Norte, ex Refinería de Rosario, el barrio que más se

ha transformado en la ciudad. Hoy las torres más altas se encuentran allí y sus terrenos son los mejor valuados. La zona es un gran balcón al río ubicada a pocos minutos, en auto, del centro histórico y con una excelente visual hacia las islas del Paraná. Su símbolo es el Barquito de Papel, una obra de escultura realizada por los arquitectos rosarinos Gustavo Augsburger y Daniel Kosik, e instalada para darle un carácter especial al nuevo barrio. El primer día de septiembre se abrieron las puertas y de inmediato comenzaron a

Ambiente informal y distendido en el lounge de LCNI/Rosario

llegar colegas: inmobiliarias, proveedores del sector, profesionales de la construcción y el derecho, contables, constructoras, desarrolladoras y especialistas en marketing. Hoy, ya hay conformada una comunidad con unas 50 empresas que sigue creciendo constantemente. Todas las semanas se brindan capacitaciones, talleres y cada 20 días se inauguran exposiciones de arte como una forma de devolverle algo a la ciudad. Las muestras son abiertas, asisten numerosos compradores y amantes del arte, y ya hay una larga lista de artistas anotados para venir a exponer sus obras.

El coworking está ubicado en Puerto Norte, ex Refinería de Rosario, el barrio que más se ha transformado en la ciudad en la última década. Por otra parte, el carácter que tiene el after hour en Rosario es un factor distintivo. El primer encuentro fue un canto a la alegría: hubo capacitación, karaoke, apertura de muestra de acuarelas y mucho más. También hay medios locales que auspician a LCNI Rosario. El más importante es La Capital Inmuebles, suplemento especializado de un diario con más de un siglo de presencia en la ciudad; y existe también una muy buena relación con el Colegio de Corredores, las cámaras y todos los colegas que constantemente visitan el coworking. Hasta hubo delegaciones extranjeras trabajando en las salas. Incluso tuvo lugar una exposición sobre oportunidades de negocios en Uruguay dentro del espacio, a la que concurrieron más de 15 empresas a ofrecer sus productos y establecer alianzas con los colegas. Sabedores de que la inversión en inmuebles es el medio de capitalización y resguardo de capital preferido en Rosario; un compromiso especial de los profesionales locales, que forman parte de LCNI, es brindar a sus clientes y amigos todo el servicio profesional y asesoramiento que necesitan. Para eso, las instalaciones de La Comunidad cuentan con muchos servicios diferenciales; las salas de reuniones son exclusivísimas y abiertas, y tienen entradas independientes para utilizar los 365 días del año. En cuanto a las capacitaciones, son la esencia del crecimiento del grupo: ya se llevaron a cabo casi dos decenas con una

El espacio de coworking tiene una vista franca hacia el río Paraná desde el ventanal.

Las sala de reuniones se pueden integrar, cerrar o ampliar de acuerdo a la necesidad.

gran diversidad de temáticas, trabajando en talleres e intercambiando conocimientos diariamente. Es tan amplia la profesión, que los conocimientos de uno compensan lo que otro no sabe. Por ende, encontrarse todos los días es evolucionar gracias al saber del otro. También, se firmó en noviembre un convenio de colaboración recíproca con el ISET 18, que congrega las carreras terciarias en las áreas de publicidad, fotografía,

diseño, locución y periodismo. Ellos completaron la población millenial que, junto con los más experimentados, consiguen diversificar la experiencia colectiva con visiones y formas de trabajar diferentes en la sede de LCNI Rosario, ubicada en Av. Cándido Carballo 183. Mariel Devalle Gerente LCNI Rosario de CWK S.A.S

PRO DUC TO S Y S ERVIC IO S

¡EEUREKA! ¡MILENNIALS ESCUCHANDO EL MERCADO! La plataforma Urbban nace con el objetivo de resolver todas las necesidades que planteaba el sector en el mundo online por medio del marketing digital especializado en real estate. Nuestro camino en el real estate comenzó cuando fundamos nuestra empresa de marketing digital: Livv Agency, que hoy está más activa que nunca. Trabajando en comunidad aprendimos muchísimas cosas útiles a lo largo de los años. Fue un camino muy divertido de recorrer y lo disfrutamos mucho. Nuestra principal facilidad siempre fue el mundo digital, el cual conocemos y manejamos bien; pero había toda otra dimensión complementaria en el mundo: la experiencia cara a cara, que para nosotros fue muy valioso conocer desde adentro. Mientras transitamos nuestros primeros años, no pudimos evitar notar que había varios problemas que permanecían sin resolver. Se trata de problemas que incumben a estos dos mundos. Involuntariamente, al principio, fuimos haciendo un diagnóstico de estos obstáculos. Fue así que, durante 2019, decidimos abocarnos principalmente a proveer soluciones para estos problemas. Se nos fue haciendo cada vez más claro el hecho de que a nosotros, como a todos, estos obstáculos nos afectan; de modo que alguien tenía que dedicarse a resolverlos. Así fue como el hecho de desarrollar nuestra plataforma, Urbban, se convirtió en nuestro principal y más ambicioso objetivo. Urbban tenía que convertirse en una solución tanto para desarrolladores como para inversores, y una de sus principales fortalezas tenía que ser la experiencia para los usuarios.

Urbban nació con el objetivo de crear un producto que resuelva todas las necesidades que planteaba el sector en el mundo digital por medio del marketing digital especializado en real estate. Urbban nació con el objetivo de crear un producto que resuelva por medio del marketing digital especializado en real estate todas las necesidades que planteaba el sector en el mundo online. Fue concebido desde distintas perspectivas, pero por sobre todo es un proyecto del siglo XXI, con

Urbban nació con el objetivo de resolver las necesidades del sector en el mundo online. (Foto: pexels.com)

una propuesta comunitaria y un gran empeño en proveer una experiencia valiosa. Una propuesta que tiene que ver con la divulgación de información y la concientización de hacer ciudades entre todos. De eso se trata la propuesta. Estamos convencidos de que hoy en día la información es el paradigma principal. La información genera valor. A su vez, la generación de valor rompe con el juego de suma cero y de competencia que regía en décadas anteriores, ya que hoy en día los ecosistemas urbanos producen valor para todos. El valor se encuentra en la interrelación. Creemos que sobran ejemplos para demostrar la validez de esta perspectiva en los rankings de las empresas más exitosas de los últimos años. Más que un slogan, el hecho de pensar la ciudad entre todos nos parece el camino más rentable para el grueso de la comunidad. No sólo eso: también es una perspectiva necesaria para lograr otros objetivos urgentes de este siglo, como seguir en el

camino de la innovación, la sustentabilidad, los espacios comunitarios que fomenten una mejor calidad de vida y, no menor, la concepción de la ciudad como un todo coherente; una perspectiva que presenta oportunidades muy atractivas para desarrollar e invertir. Trabajamos muy duro para lograr esto y para lograr que sea un proyecto vivo, resiliente, que se adapte y se retroalimente de la sinergia que va a compartir con el mundo de las buenas ideas, hechas con esfuerzo y dedicación. Para este 2020 nuestro objetivo es presentar nuestro proyecto al mercado del real estate. Confiamos en que nuestra plataforma va a lograr que los dos mundos, el online y el offline, brinden cada uno lo mejor de sí. Por lo pronto, en este enlace se va a poder experimentar lo que es Urbban desde el mundo online: www.urbban.com.ar Livv Agency

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HIT: MUCHO MÁS QUE COWORKING La empresa pionera en coworking, nacida en el Distrito Tecnológico para atender a las nuevas demandas en materia de espacios laborales, hoy apunta a optimizar el servicio a sus usuarios a través del concepto “Space as a Service”. Fotos: Gentileza HIT

Vivimos en un mundo VICA: volátil, incierto, complejo y ambiguo. El mundo del trabajo está cambiando vertiginosamente, en buena medida porque los milennials y centennials tienen claras sus prioridades. No negocian su bienestar y el ambiente laboral, y lo priorizan incluso por sobre su remuneración. No quieren poseer, sino disponer de lo que necesitan en el lugar y el momento justo. No negocian su tiempo: lo administran como quieren. Cada vez más aspiran a emprender en forma autónoma y manejar su vida cotidiana cuestionando la frontera entre el vivir y el trabajar. No quieren estar aislados: buscan nuevas soluciones espaciales que los conecten con otros; procuran mayor contacto, cercanía y cooperación con los demás. Por otro lado, las empresas necesitan atraer y contener al talento joven, y para eso se necesita cada vez más un cambio cultural. Una de las claves es ofrecer un ambiente más colaborativo, con soluciones ergonómicas diferentes al tradicional escritorio y una diversidad de espacios de entretenimiento. En suma, quieren ambientes más productivos y descontracturados.

En la actualidad HIT está abriendo espacios de coworking en Chile, Perú, Brasil México y Miami. A su vez, las empresas tecnológicas tienen un crecimiento vertiginoso y poco previsible. No quieren hacer inversiones en real estate que las encorseten, ni tener que ocuparse de los facilities. Necesitan soluciones eficientes, flexibles y variables; tanto en tiempos como en costos. Fue con esta visión que en 2013 nació HIT, sigla de Hoteles de Innovación Tecnológica. La idea consiste en desarrollar un producto de real estate con marca e identidad, y también con un nuevo concepto de amenidades en el trabajo. En suma, ofrecer un abanico de soluciones y servicios integrales para los nuevos tiempos que corren. HIT empezó a operar en el Distrito Tecnológico, por entonces flamante, donde no había ofertas y pocos creían en la location. Hoy cuenta allí con 50.000 m² propios construidos performando renta, y ya se adquirió una manzana para construir otros 100.000 m². La demanda comercial superó las expectativas, y entonces HIT

HIT CEL, en el Centro Empresarial Libertador, próximo a inaugurarse.

HIT Tecno, en el Distrito Tecnológico de Buenos Aires.

HIT Libertador, en Núñez.

comenzó a acompañar a sus usuarios-clientes en otras locaciones; alquilando edificios de terceros e invirtiendo en el equipamiento para adaptarlos a su mentalidad y cultura. Hoy ya hay más de 10.000 miembros en la red de la empresa, trabajando en más de 14 locaciones, y la expansión continúa hacia otros países de la región. En la actualidad, HIT está abriendo espacios de coworking con su marca en Chile, Perú, Brasil, México y también en Miami. Cabe señalar que las locaciones de Miami, tanto en Brickell como en Aventura, estarán dedicadas exclusivamente a la comunidad inmobiliaria; para potenciar los negocios de real estate en toda la región. Cualquier empresa o emprendedor del rubro puede ser miembro pagando sólo por lo que usa. El modelo de negocio de HIT está probado y es sustentable económicamente; el equipo de trabajo es de excelencia y está identificado y convencido de la misión que persigue, siempre con el foco puesto en el cliente y sus necesidades. Todos los HIT poseen ambientes colaborativos como el Workcafé, ya no sólo para resolver la gastronomía sino como espacio de encuentro y de reuniones informales. También hay auditorios, salas de training y reuniones (espacios de co-creación que pueden reservarse por horas), cabinas telefónicas y espacios para el juego de uso libre para optimizar la sensación de bienestar. Por otra parte,

se promueven actividades para la formación personal y profesional, la interacción entre las personas y la sinergia de sus potencialidades. En cuanto al modelo económico de HIT, se basa en la renta y se procura siempre el financiamiento adecuado para cada nuevo emprendimiento dentro del mismo vehículo societario HIT S.A.; que permite crecer mediante la fórmula de reinvertir sobre los flujos propios y, a la vez, apalancado por los activos ya realizados. Incluso en estos últimos tiempos, caracterizados por el hecho de que no se vendía porque nadie compraba, HIT siguió y sigue creciendo gracias a su mentalidad de “ganar/ganar”, focalizado en las necesidades de los usuarios-clientes y generando valor a través del servicio. Así es que en esta época de la share economy, donde la ineficiencia se paga teniendo un auto con gastos o un inmueble sin renta; la solución inteligente consiste en atender a que el cliente no quiere poseer sino disponer de las soluciones necesarias, al precio justo y en el momento oportuno. Es por esto que HIT, más que un cowork se define como un “Space as a Service”, en el que se paga única y exclusivamente por lo que se usa. Arq. Alejandro Gawianski Presidente de HIT Group

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CUANDO REMODELAR ES PARTE DE LA OPERACIÓN La empresa remodelatucasa.com.ar se especializa en adecuar inmuebles a las necesidades del usuario final. Conformada por arquitectos, brinda servicios de proyecto y ejecución de obra llave en mano; a la vez que asesora para la compra y tasación, tanto a compradores como a brokers. Desde inicios del siglo XXI se viene consolidando un retorno a la concentración habitacional en las grandes ciudades, en detrimento del fenómeno de suburbanización propiciado por los tendidos de autopistas en la última década del siglo XX. El costo en tiempo y en dinero del transporte desde la vivienda suburbana, los altos precios del acceso a lotes urbanos, la posibilidad de adquirir construcción de edificios desde los cimientos y el fomento estatal al transporte público por sobre el automóvil, hacen que aumente la necesidad de vivir en la ciudad. Esta tendencia, a su vez, se caracteriza en el plano sociocultural por nuevas configuraciones familiares y laborales. Nos referimos al fenómeno extendido de las familias ensambladas, que reclaman mayor comodidad para núcleos familiares que crecen y decrecen durante una misma semana -debido a la visita de hijos que residen parte de su tiempo en otro inmueble con otro progenitor-; como así también el fenómeno opuesto de las viviendas mínimas de no más de dos habitantes.

Una propuesta personalizada de remodelación para departamentos del siglo XX que se encuentran en mal estado es hoy un aporte de valor inestimable a la propuesta comercial de cualquier organización dedicada a la compraventa de inmuebles. A esto puede sumarse la posibilidad de sacar el mejor provecho económico posible de una propiedad. Por un lado, esto puede ocurrir gracias a la modalidad cada vez más extendida de trabajar desde la casa, que demanda a su vez espacios de trabajo dentro de las unidades habitacionales. Más recientemente, se sumó la oportunidad de negocios que supone destinar un departamento a la renta temporaria a través de las plataformas globales de alquiler temporario; lo cual también impone hacer las modificaciones necesarias en la unidad. A todo lo anterior se deben sumar los comportamientos sociales cada vez más segmentados y customizados; como las parejas del mismo género, el desarrollo de actividades demandantes de espacio y equipamiento muy específicas (cocina gourmet, gimnasio personal o desarro-

llo de alojamiento para turistas), así como la incorporación de mascotas a espacios de confort cada vez más sofisticados. Por todo lo expuesto, la optimización y reciclaje de las superficies ya existentes que fueron pensadas para modos de habitar del siglo XX, así como las ampliaciones sobre los pocos metros cuadrados descubiertos disponibles en los edificios ya construidos, constituye una realidad de mercado que se aleja mucho de la estandarización y de la “unidad tipo” o “unidad modelo”. En tiempos de personalización de producto y servicio, adaptar el hábitat al gusto del consumidor es hoy un valor diferencial muy apreciado. Ahora bien, diseñar un hábitat a medida del cliente requiere necesariamente el trabajo de personalizar las ideas, las operaciones constructivas y la cotización de la intervención ajustada al presupuesto disponible. La ciudad de Buenos Aires, particularmente, posee una gran cantidad de superficie construida de vivienda que se encuentra desactualizada respecto de los paradigmas del hábitat que venimos enunciando. He aquí una gran oportunidad para los brokers y agentes inmobiliarios. En efecto, una ficha con la propuesta personalizada de remodelación para departamentos del siglo XX que se encuentran en mal estado de conservación o con una distribución ineficiente, es hoy un aporte de valor inestimable a la propuesta comercial de cualquier organiza-

ción dedicada a la compraventa de inmuebles. Incluso una refacción puntual de un baño o de la cocina pueden redundar en una mejor cotización para el inmueble, ya sea para vender o para destinarlo al alquiler. Por otra parte, desde un punto de vista ecológico y energético, reciclar construcciones reutilizando fundaciones, techos y paredes preexistentes resulta más sustentable y mejora el rendimiento de las inversiones. En cualquier caso, siempre es necesario llevar a cabo un proceso de cómputo, desglose de tareas y cotización a medida del interesado. Con esta cotización detallada, es posible sumar a la tasación inmobiliaria una precisión de cuánto dinero quiere destinar a la remodelación, ya sea superficial o estructural, de acuerdo al uso o explotación comercial que pretenda darle a la vivienda. Arq. Federico De Rosso www.remodelatucasa.com.ar Whatsapp: +549 11 7039 3333

Una pérgola antigua de hormigón en una terraza se convirtió en un ambiente de alto nivel y uso intensivo.

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DIRECTORIO LCNI INMOBILIARIAS Y BROKERS Agustin Mieres Bogotá 986 1°A Martínez - Buenos Aires 011 47008935 info@agustinmieres.com.ar www.agustinmieres.com.ar

AJB Bienes Raíces Simbron 5139 - CABA 011 46394694 info@ajbbienesraices.com www.ajbbienesraices.com

Amarras Offshore Av. Candido Carballo 183 3er Piso Of 1 Rosario - Santa Fe 0341 156509373 amarrasoffshore@gmail.com www.amarrasoffshore.com

Aranalfe Montevideo 1212 - CABA 011 48158828 info@aranalfe.com www.aranalfe.com

Argensola Calle Argensola 10 Madrid - España +34 913 083479 info@estudioargensola.es www.estudioargensola.com

Argentico Cerrito 1070 5to Piso of 98 - CABA 011 1540220334 hduarte@argentico.com www.argentico.com

Arkis Inmobiliaria Av. Montes de Oca 509 - CABA 011 43008585 sofia@arkis.com.ar www.arkis.com.ar

Arq. Albarracin Cuba 3200 - CABA 011 47047745 arqalbarracin@hotmail.com www.arqalbarracin.com.ar

Arquicasa Propiedades Av. Corrientes 222 PB Ed. COMEGA - CABA 011 55551400 info@arquicasaprop.com.ar www.arquicasaprop.com.ar

Atilio Propiedades Honduras 5550 6to piso - CABA 011 1537053775 atilioto@gmail.com

Balsano Propiedades Av. Coronel Diaz 1799 - CABA 011 48271133 info@balsanopropiedades.com www.balsanopropiedades.com

Barrera Propiedades Matheu 163 Mar Del Plata - Buenos Aires 0223 4864433 info@barrerapropiedades.com.ar www.barrerapropiedades.com.ar

Battioni Real Estate Av. Recta Martinolli 8832 Córdoba 03543 490488 battionibr@gmail.com www.battioni.com

Bau & Ventures Honduras 5550 6to piso - CABA 011 59372047 info@bauventures.com.ar www.bauventures.com.ar

Blanco Bienes Raices Calle 3 esq. 33 n° 399 Of. SS - CABA 0221 155608004 blanco.braices@gmail.com www.blancobienesraices.com.ar

Bötts Real Estate Honduras 5550 6to piso - CABA 011 1566285678 info@botts.com.ar www.botts.com.ar

Brucco Inmobiliaria Honduras 5550 6to piso - CABA 011 1544091854 contacto@bruccoinmobiliaria.com.ar www.bruccoinmobiliaria.com.ar

Bunader Negocios Inmobiliarios Buenos Aires 491 6to Piso San Miguel de Tucumán - Tucumán 0381 4243087 bunader@gmail.com www.bunader.com.ar

Capital´s Mónaco 4409 1° B - CABA 011 45684283 capitalsbienesraices@gmail.com www.facebook.com/CapitalsBA

Carlos Bezruk Inmuebles Av. Sir Alexander Fleming 2800 Martínez - Buenos Aires 011 47330176 info@carlosbezruk.com.ar www.carlosbezruk.com.ar

Castro Cranwell & Weiss San Martín 640 10mo Piso - CABA 011 43204320 info@cyw.com.ar www.cyw.com.ar

Castro Feijoo Propiedades San Lorenzo 702 Vicente Lopez - Buenos Aires 011 47906666 info@castrofeijoo.com.ar www.castrofeijoo.com.ar

Cavacini Caceres Servicios Inmobiliarios Zeballos 1673 PB Of 2 Rosario - Santa Fe 0341 153298766 propiedadescavacini@gmail.com

Clod Propiedades Federico Lacroze 1884 - CABA 011 47734369 claudiorusak@gmail.com

Compañía de Mercado Matienzo 1763 Piso 2 - CABA 011 3970 8172 info@companiademercado.com www.companiademercado.com

Cr. Luciano Rios San Lorenzo 2109 PB B Rosario - Santa Fe 0341 5828009 lucianomrios@gmail.com cplucianorios.negocio.site

Criscuolo Bienes Raices Honduras 5550 6to piso - CABA 011 1566453939 info@criscuolo.com.ar www.criscuolo.com.ar

CSI Brokers Inmobiliarios Cucha Cucha 1232 6to B - CABA 011 1535765616 info@csibrokers.com.ar www.csibrokers.com.ar

Dacal Bienes Raíces Calle 49 Nro 884 La Plata - Buenos Aires 0221 4213888 daniel@dacalbienesraices.com.ar www.dacalbienesraices.com.ar

Deinmobiliarios Honduras 5550 6to piso - CABA 011 52748464 hola@deinmobiliarios.com www.deinmobiliarios.com

Del Bajo Real Estate Los Crisantemos 265 PB Of 110 Pilar - Buenos Aires 02320 477222 monica@moresco.com.ar www.delbajopropiedades.com.ar

Della Fonte Propiedades Camacuá 405 2do F Vicente Lopez - Buenos Aires 011 1562817226 consultas@dellafontepropiedades.com.ar www.dellafontepropiedades.com.ar

Di Mitrio Inmobiliaria Av Martín García 560 Local 5 - CABA 011 43003054 info@dimitrio.com.ar www.dimitrio.com.ar

Di Santo Negocios Inmobiliarios Av. Candido Carballo 183 3er Piso Of 1 Rosario - Santa Fe 0341 6869376 negociosinmobiliariosdisanto@gmail.com www.disantoni.com

Dic Propiedades Av. Maipú 3170 Vicente Lopez - Buenos Aires 011 47999581 info@dicpropiedades.com.ar www.dicpropiedades.com.ar

Dicom Honduras 5550 6to piso - CABA 011 1521885812 dicomarg@hotmail.com

Diego Berrueta Estudio Inmobiliario Diagonal 74 n° 2523 La Plata - Buenos Aires 0221 4528343 / 0800 345 1221 info@diegoberruetainmo.com.ar www.diegoberruetainmo.com.ar

Diego Perdomo Negocios Inmobiliarios Ruta 1 esq. Agraciada 80100 Libertad - San José - Uruguay 00598 43455555 ventas@camposdelsur.com.uy www.camposdelsur.com.uy

Espatolero & Lorenzo Córdoba 2041 Mar del Plata - Buenos Aires 0223 4938863 administracion@espatoleroylorenzo.com.ar www.espatolerolorenzo.com.ar

Exir Real Estate Management Honduras 5550 6to piso - CABA 011 1520083333 info@exir.com.ar www.exir.com.ar

Font Inversiones Inmobiliarias Honduras 5550 6to piso - CABA 011 1531578412 fontinversionesinmobiliarias@gmail.com

Freire Negocios Inmobiliarios Charcas 1090 - Pilar Buenos Aires 011 1555454915 freirepropiedadespilar@gmail.com www.freireprop.com

Frugone Propiedades Av. Libertador 662 Piso 1º 3 - CABA 011 1534990025 jfrugonepropiedades@gmail.com www.frugonepropiedades.com

Gaggiotti Inmobiliaria SRL Av. Santa Fe 1102 Rafaela - Santa Fe 03492 423568 info@gaggiotti.com.ar www.gaggiotti.com.ar

García Nielsen y Asociados Laprida 368 PB San Miguel de Tucumán - Tucumán 0381 4213366 info@garcianielsen-asoc.com.ar www.garcianielsen.com.ar

Garcia Redin Bienes Raices Viamonte 748 8vo Piso Of 1 - CABA 011 1544399360 garcia.redin@gmail.com www.facebook.com/GarciaRedin

GDU Propiedades Armenia 2115 - CABA 011 48327921 info@gdupropiedades.com.ar www.gdupropiedades.com.ar

Giza Plomeria, Gas y Calefacción Av. Candido Carballo 183 3er Piso Of 1 - Rosario - Santa Fe 0341 152693560 gizatecpro@gmail.com

Gonzalez Inmobiliaria Mendiburu 348 Concordia - Entre Rios 0345 4077458 g.inmobiliariaconcordia@gmail.com

Gotelli Propiedades & Asociados Dardo Rocha 338 Monte Grande - Buenos Aires 011 42813412 info@gotellipropiedades.com.ar www.gotellipropiedades.com.ar

Grad & Asociados Av. San Martin 1015 San Lorenzo - Santa Fe 03476 422950 info@gradyasociados.com.ar www.gradyasociados.com.ar

Grupo Adrian Mercado Av. Alicia Moreau de Justo 740 Piso 4 Of. 19 - CABA 011 43439893 info@grupoadrianmercado.com www.grupoadrianmercado.com

Grupo AM Real Estate Madres de Plaza 25 de Mayo 3020 Piso 8° - Rosario - Santa Fe 0341 5581414 consultas@grupo-am.com.ar www.grupo-am.com.ar

Grupo Young Tucumán 971 5to Piso Dpto 2 - CABA 011 1568626050 info@grupo-young.com.ar www.grupo-young.com.ar

Gustavo Garcia Estudio Inmobiliario Honduras 5550 6to piso - CABA 011 1528842885 gustavogarcia.propiedades@gmail.com www.gustavogarcia.com.ar

H Ledesma Av. Luro 2634 Mar del Plata - Buenos Aires 0223 4936422 info@ledesmapropiedades.com.ar www.ledesmapropiedades.com

HHO Broker Real Estate Roosevelt Parada 1 Punta Del Este - Uruguay 598 42492656 hector@hhobroker.com www.hhobroker.com

Infinit Realty Honduras 5550 6to piso Of 608 - CABA 011 1544790091 info@infinitrealty.com www.infinitrealty.com

Inlaza Real Estate Sinclair 3244 1º Piso - CABA 011 47771555 info@inlaza.com.ar www.inlaza.com.ar

Inmobalear Servicios Inmobiliarios Av. Callao 1234 10mo Piso Of 1006 - CABA 011 48135775 info@inmobalear.com.ar www.inmobalear.com.ar

Inmobiliaria Cadema Av. Varela 420 Campana - Buenos Aires 011 52633031 info@cademaprop.com.ar www.cademaprop.com.ar

Inmuebles Quintana Av. Maipu 2889 Vicente Lopez - Buenos Aires 011 47992067 quintanaprop@yahoo.com.ar www.inmueblesquintana.com.ar

Integra Negocios Inmobiliarios Av. Candido Carballo 183 3er Piso Of 1 - Rosario - Santa Fe 0341 155709843 info@integranegocios.com.ar www.integranegocios.com.ar

J. Ferullo Inmobiliaria San Martin 763 1ro B San Miguel de Tucumán - Tucumán 0381 4227002 jeferullo@gmail.com

JP Di Blasi Accion Inmuebles Av. Pueyrredon 1293 1er Piso - CABA 011 1557692326 juampienaccion2@gmail.com

Krell Brokers Av. de Mayo 950 - CABA 011 52370598 info@krellbrokers.com www.krellbrokers.com

Kuantica Lidoro Quinteros 1001 - CABA 011 47843691 nestor.kreimer@kuantica.com.ar www.kuantica.com.ar

Lepore J.B. Alberdi 705 - CABA 0810 666 1010 caballito@lepore.com.ar www.lepore.com.ar

Mankul SRL Inmuebles Corporativos Honduras 5550 6to piso - CABA 011 1554051118 inmobiliariamankul@gmail.com www.mankulrsl.com

Marceca Bienes Raices Dr. Federico Leloir 251 4to Piso Dpto. 6 - Neuquén 0299 155023934 marceca.consultas@gmail.com www.marceca.com.ar

Marcelo Aybar Propiedades San Martín 666 Piso 4 Of. 1 San Miguel de Tucumán - Tucumán 0381 154474728 alejandro@aybarpropiedades.com www.aybarpropiedades.com

María Pia Carrera Pereyra Honduras 5550 6to piso - CABA 011 48223531 piacarrera@piacarrera.com www.piacarrera.com

Marmol Propiedades Av. Candido Carballo 183 3er Piso Of 1 - Rosario - SantaFe 0341 156032547 marmolgestiones@hotmail.com www.marmolnegociosinmobiliarios.com

Mauricio Panno Negocios Inmobiliarios Av. San Martin 171 Capitan Sarmiento - Buenos Aires 0810 220 0037 info@mauriciopanno.com www.mauriciopanno.com

Max Plen Soaje Pinto Av. Córdoba 466 - CABA 011 43128544 dsoajepinto@maxplen.com.ar www.maxplen.com.ar

MEB Servicios Inmobiliarios Av. Candido Carballo 183 3er Piso Of 1 - Rosario - Santa Fe 0341 152512852 info@mebpropiedades.com www.mebpropiedades.com

Minola Propiedades Honduras 5550 6to Piso - CABA 011 1558092258 juan@minolaprop.com www.minolaprop.com

Molina Bienes Raíces Av. Sgo. Cayetano Beliera 3025 2do Piso Pilar - Buenos Aires 011 1531291903 daniel@molinabrpropiedades.com.ar www.molinabrpropiedades.com.ar

Montaña Multiproperty Honduras 5550 6to piso - CABA 011 40892819 hola@multiproperty.com.ar www.multiproperty.com.ar

Montero Propiedades Honduras 5550 6to piso - CABA 011 1544289274 info@monteropropiedades.com www.monteropropiedades.com

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Natalia Nocera Negocios Inmobiliarios Av. Candido Carballo 183 3er Piso Of 1 - Rosario - Santa Fe 0341 153518409 noceranegociosinmobiliarios@gmail.com

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AGENDA

1 0 , 11 Y 1 2 D E M A R Z O NEUQUÉN

2 D E A B R I L A L 3 D E M AYO ESCOBAR

15 Y 16 D E A B R I L BUENOS AIRES

El sentido del Study Tour consiste en viajar 3 días a la Ciudad de Neuquén y a Añelo (Vaca Muerta) para tomar contacto directo con la realidad local de la mano de sus protagonistas: las empresas petroleras, los gobiernos locales, los desarrolladores inmobiliarios, los dueños de tierras importantes, las inmobiliarias líderes y las fuerzas vivas relevantes como universidades y sindicatos. La cita será en Cyan Soho Hotel, en la ciudad de Neuquén.

Amigos del Pilar presentó la nueva edición de Estilo Pilar, la exposición de Decoración, Arquitectura, Arte y Paisajismo que se realizará en El Naudir Delta, en Escobar a beneficio del mantenimiento de los consultorios odontológicos Amigos del Pilar. Esta nueva edición se llamará Estilo Pilar – Delta y tendrá el leitmotiv “Vivir la ribera”.

El evento de Economía, Finanzas e Inversiones más importante de la región. El lugar de encuentro de los principales especialistas de la economía, las finanzas y las inversiones. Serán dos jornadas de análisis y debate del estado de la situación económica del país, de la mano de voces autorizadas de la economía argentina. Habrá presencia de las empresas, instituciones y organizaciones líderes del mercado. Se realizará en el predio de La Rural, en la ciudad de Buenos Aires.

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Conozca los desarrollos inmobiliarios más interesantes del país en primera persona de la mano de los principales players locales. Potencie sus negocios generando el mejor networking de la región. Tome contacto con los profesionales más destacados del Real Estate español. Genera alianzas estratégicas. Será coordinado por Damián Tabakman, Rector de EN Real Estate y presidente CEDU.

La gran cita inmobiliaria para público en general y profesionales. Ofrece servicios tales como: primera vivienda o vivienda de reposición, vivienda vacacional en España y en destinos internacionales, inversión en propiedades residenciales o de otro tipo en distintos puntos de España y en destinos internacionales y servicios de financiación, decoración, mudanzas u otros servicios relacionados con el sector inmobiliario. Se harán presentes las principales empresas y miles de compradores y profesionales. Se realizará en la Feria de Madrid, Pabellón 10.

arteBA es la feria internacional de arte contemporáneo de Buenos Aires. Cada año, se congregan más de 80 galerías y 400 artistas de 14 países con las mejores propuestas. Junto a más de 300 profesionales, coleccionistas, curadores y directores de museos realizan adquisiciones para sus museos, instituciones y colecciones privadas. La cita será en el predio de La Rural, en la ciudad de Buenos Aires.

18 A L 2 2 D E M AYO - M A S S AC H U S E T T S TECH Tour MIT&NYC organizado por logo de proptech latam. Del 18 al 22 de mayo 2020- un viaje al conocimiento y A los mejores proyectos inmobiliarios del mundo. Un evento pensado para empresarios y profesionales que buscan capacitación de alto nivel, participando del Real Estate Global FORUM del MIT en Massachusetts. Y visitando proyectos inmobiliarios y empresas tecnológicas en la ciudad de New York. Solo para 30 empresarios de la región. Consultas y registros www.proptechlatam.com/techtour

24 AL 27 DE JUNIO - BUENOS AIRES Es la exposición líder de la construcción y la vivienda; donde arquitectos, ingenieros, desarrollistas, consultores, constructores, instaladores, distribuidores, diseñadores y funcionarios se reúnen en el punto de encuentro más relevante del sector. Es la única muestra que permite conocer en detalle el escenario presente, como así también el futuro, que vive el mercado de la construcción; quedando claramente marcado el compromiso incondicional con la industria. Se realizará en La Rural, ciudad de Buenos Aires.

13 Y 14 D E A G O S T O 2 0 2 0 BUENOS AIRES Expo Real Estate Argentina 2019 y el 11º Congreso de Desarrollos e Inversiones Inmobiliarias lo invita a participar de una nueva edición del encuentro regional de negocios e inversiones del Real Estate. El encuentro que reúne a la industria inmobiliaria, concentra al mercado de Argentina, Latinoamérica y Estados Unidos, para presentar las mejores oportunidades de inversión, en dos días y un solo lugar. Más de 150 stands. Un marco excepcional. Opciones de inversión del Real Estate nacional e internacional. Se harán presente las empresas más importantes del mercado. Habrá 50 Workshops con presentaciones comerciales y seminarios. El congreso tendrá la participación de los disertantes más prestigiosos y referentes del sector, en un auditorio para 1000 personas. El acceso a la exposición y workshops es gratuito con inscripción previa. La cita será en el Hotel Hilton de la ciudad de Buenos Aires, Argentina.

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¿QUÉ PASA? Las herramientas del negocio inmobiliario contadas por sus creadores.

Uriel Wicnudel Socio gerente de Elwic SRL Cuando en marzo de 2019 lanzamos Elwic Protect, teníamos la ilusión de llevar nuestro proyecto a lo más alto y una idea más o menos clara de hacia dónde queríamos ir. Hoy, después de meses de rodaje y experiencia ganada, nos da orgullo ver la evolución y el crecimiento que tuvimos. Nuestra búsqueda de mejora continua y las alianzas logradas nos fortalecieron y nos ayudaron a hacer de nuestro servicio una experiencia verdaderamente memorable. Nuestra propuesta fue cambiarle la cara a las escrituras: ¿Porqué tenían que ser un momento de tensión y estrés? ¿Qué era lo que realmente preocupaba a la gente en estas instancias? La respuesta era la seguridad de su dinero. Elwic Protect permitió a decenas de personas disfrutar de la tranquilidad de saber que su dinero es controlado por expertos, y verificado por la tecnología más avanzada del mercado. Con más de 70 operaciones realizadas, protegimos a cientos de personas de la amenaza del dinero falso y/o deteriorado. A quienes confiaron en nosotros y lo hacen a diario, les estamos eternamente agradecidos y esperamos seguir aportando valor a sus negocios. A quienes aún no han tenido la oportunidad, los invitamos cordialmente a que se pongan en contacto con nosotros para sumarse a la nueva generación de negocios inmobiliarios.

Arq. Sergio Catini Creador de Estudio3R Dos datos interesantes: durante la segunda mitad de 2109, se incrementó un 83% la cantidad de videos que realizamos para inmuebles y un 71% los tours virtuales. Esto confirma que existe una tendencia al material audiovisual y a la migración de las publicaciones en los portales hacia las redes y el público de nicho. Se viene la era de los Realtor Influencers, y la creación de contenido original estará en el centro de la escena, por lo

cual nuestra proyección para el 2020 es que duplicaremos lo realizado hasta ahora. El objetivo de Estudio3R siempre fue elevar la vara del rubro; y desde que pisamos por primera vez LCNI este objetivo se empezó a materializar con mayor velocidad, al punto que en la actualidad somos proveedores de más de 500 inmobiliarias y agentes. Brindamos un servicio de excelencia que se basa en realizar fotos, videos, drones, planos de inmuebles y todo lo necesario para su exposición en la web; así como también renders, diseño de imagen corporativa y otros servicios. Para algunos, somos la inmobiliaria de las inmobiliarias. La Comunidad nos dio “vidriera”, la Cámara Inmobiliaria Argentina se fijó en nosotros y luego lo hizo ZonaProp. Con todos ellos existen acuerdos de servicios vigentes. Es política firme de la empresa acompañar a LCNI en su expansión territorial y pisar juntos nuevos destinos, ofreciendo nuestros servicios y potenciando al mismo tiempo la imagen de sus miembros.

y también hay muchos proyectos pendientes de calificación. Todo esto, de cara al nuevo año, obligará a un enorme trabajo en conjunto con el nuevo Gobierno a fin de poder continuar con las tareas iniciadas y asegurarse la continuidad de las medidas propuestas mencionadas. De cara al futuro, lo fundamental será conocer la mirada del nuevo gobierno nacional respecto a nuestra actividad. En caso de que se propiciara un apoyo claro al sector, seguramente será sobre el desarrollo de viviendas de interés social, y entonces tendremos que saber si se propiciará la actividad privada o si se optará por la intervención directa del sector público. Por ahora, la incertidumbre nos mantiene a la espera de mayores precisiones.

Ing. Diego Armua Owner de Mi Alquiler

Cdora. Mariela Schenone Directora de CDS desarrollos y MetroX Real Estate Comenzó un nuevo año, pero arrastramos una historia muy reciente que se mezcla con los cambios que se produjeron en el país, tanto en lo político como en lo económico en los últimos años. El boom de los créditos hipotecarios en 2016/2017 dejó un tendal de proyectos para la clase media a medio hacer o por iniciar, que probablemente se hayan dormido en vistas de mejores oportunidades que todavía se esperan. Por otra parte, ese boom ha sembrado en la clase media la expectativa de alcanzar su vivienda, y ha generado en los desarrolladores una nueva mirada sobre las posibilidades de un sector centrado hasta entonces en proyectos premium. Esto ha sido acompañado por medidas impulsadas por el Gobierno anterior; como la reducción de la alícuota de ganancias o la exención del IVA para el desarrollo de viviendas para sectores de ingresos medios y bajos, cuya implementación se encuentra pendiente en los aspectos prácticos. Muchos desarrolladores han presentado sus proyectos para calificar en la ex Secretaría de Vivienda y otros tantos han obtenido sus certificados de exención; pero aún no se han hecho efectivos los beneficios propuestos por la norma,

El trabajo de administrar alquileres actualmente es sumamente duro y lleva demasiado tiempo. Esta necesidad de una herramienta más eficiente nos llevó a crear un producto que pudiese trabajar por nosotros. Actualmente, somos un sistema dedicado a llevar en forma ordenada y sistemática la administración de alquileres de propiedades; ya sean viviendas, locales comerciales o inmuebles para alquileres temporales. Mi Alquiler es un sistema de autogestión que permite ver en forma online y en tiempo real, las 24 horas y los 365 días del año, los pagos de servicios e impuestos abonados por el inquilino. De esta forma, le permite al administrador y/o propietario monitorear el seguimiento de los mismos desde cualquier dispositivo móvil, garantizando la tranquilidad de todas las partes. Los administradores inmobiliarios la utilizan para llevar adelante el seguimiento de sus administraciones en forma ágil y dinámica, y para los locatarios, nuestra aplicación es una agenda completa con notificaciones que les ayuda a no retrasarse en los pagos. Mi Alquiler registra fechas de vencimiento, el pago de todos los servicios por períodos, el valor del próximo alquiler y el mes en que va a sufrir el incremento. También nos permite saber con exactitud el momento de finalización del contrato para no tener que salir a las apuradas a buscar otra vivienda, o bien para poder negociar la próxima renovación con más tranquilidad.

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