LCNI Mag 4ta Edición by lacomunidadinmobiliaria

EDITORIAL El poder de adaptación del mercado inmobiliario Pasaron cuatro meses desde la última edición de LCNI/Mag. Recuerdo que era un día como hoy y me encontraba escribiendo esa editorial y, al igual que en ésta, trataba de resumir en unas pocas líneas todo lo que había pasado en esos pocos meses que separaba a esa edición del número anterior. En aquel caso, encontré una analogía con la montaña rusa y comparé las circunstancias de nuestra economía y política con las subidas y bajadas; los momentos de vértigo y los de calma; la adrenalina y la euforia durante el recorrido de esa hilera de carritos. Hoy, inmersos en la vorágine de un año electoral y con un gobierno que intenta, en el mejor de los casos no perder más votos, se activaron una serie de medidas y herramientas especialmente enfocadas al sector inmobiliario. Entre ellas; la puesta en marcha del nuevo Código de Planeamiento Urbano (CPU), la exención del IVA para unidades que no superen las 140.000 UVAs, la exención del impuesto a las ganancias para emprendimientos de mediana y gran escala, la presentación del boleto digital y el gestor documental, el relanzamiento de los créditos Procrear y otros hechos trascendentes. A todo esto, debemos sumar un cambio cultural que se acelera de forma exponencial en las tendencias de consumo y necesidades de las nuevas generaciones, que demandan servicios y productos inmobiliarios totalmente diferentes de los que se estuvieron ofreciendo y desarrollando por décadas. Los corredores inmobiliarios, las empresas y todos aquellos que estamos relacionados con el rubro inmobiliario, estamos sobre exigidos por los cambios intrínsecos y extrínsecos permanentes que propone nuestra actividad, llevándonos a desarrollar un poder de adaptación como ninguno en el mundo. Todos estos temas los hemos desarrollado en esta edición con el objetivo de aportar valor, orden y claridad a un mercado extremadamente dinámico. Por último, agradecer a todos aquellos que han participado en el contenido editorial aportando su tiempo, conocimiento y profesionalismo; haciendo de LCNI/Mag unos de los principales referentes especializados de consulta permanente del mercado. También, agradecer a todas aquellas empresas que lo hacen posible con su apoyo publicitario, doblemente valorado en este momento tan complejo del mercado. Lic. Pablo F. Sánchez Director.

Si querés ser miembro de La Comunidad de Negocios Inmobiliarios comunicate a hola@lacomunidadinmobiliaria.com La imagen de tapa corresponde al proyecto Park Plaza. La misma es una ilustración meramente referencial, pudiendo diferir del producto final. No constituye oferta alguna.

Propietario de la revista: La Comunidad de Negocios Inmobiliarios Director: Pablo Sánchez Coordinador General: Juan Delfino Coordinador Editorial: Ariel Hendler Columnistas (ad honorem): Damián Tabakman Daniel Mintzer Issel Kiperszmid Alejandro Bennazar Gustavo Ortolá Gustavo Blachman Danilo Antoniazzi Marcelo Satulovsky Sandro Ortíz Agustín Mieres Alfredo López Salteri Pina Armentano Yanina Velez Mariel Devalle Alejandro Aybar Editorial: Pablo Sánchez Diseño y Diagramación: Lucas Strubolini Impresión: Casano Gráfica S.A. mdelossantos@casanografica.com

La editorial no se responsabiliza del contenido de los avisos publicitarios ni de las opiniones de los colaboradores que escriben en la revista. Todos los derechos reservados. Se prohíbe la reproducción parcial o total de cualquiera de los artículos de la revista. Dirección LCNI Honduras 5550, 6to piso, CABA Para publicar contactarse a: juanlacomunidadinmobiliaria@gmail.com

SUMARIO MAYO-AGOSTO #04 DESARROLLOS Y ARQUITECTURA 06. Una vía de entrada para invertir en Paraguay. 10. Oficinas para millennials. 14. Arte para emprender en las buenas y malas rachas. 36. Rosario: una metrópoli provincial. 40. Montevideo: un lugar en el mundo. 42. Lujo con espíritu automotor en Miami.

28. VERDE, AGUA Y BUEN DISEÑO.

44. Qué pasa?

COMERCIAL 48. La esperanza de que lo peor ya pasó. 52. Plusvalía y Minusvalía urbana en Buenos Aires. 56. El norte existe y enamora. 64. Uruguay espera a los Argentinos. 68. El negocio de los “multifamily” en Miami. 70. Qué pasa?

62. AGRONEGOCIOS LLAVE EN MANO.

PRODUCTOS Y SERVICIOS 72. Construir con alta tecnología y corazón ecológico. 78. La digitalización del mercado inmobiliario. 88. Hora de adaptarse al código urbanístico. 92. Otra economía, otro real estate. 110. Agenda. 112. Qué pasa?

100. EL FUTURO SERÁ COLABORATIVO Y TECNOLÓGICO.

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UNA VÍA DE ENTRADA PARA INVERTIR EN PARAGUAY La desarrolladora EYDISA presenta dos edificios de oficinas premium en el Eje Corporativo de Asunción, un novedoso polo de negocios inmobiliarios a nivel regional. Sus atractivos son la cercanía, un mercado pujante, demanda sostenida y buenos retornos. Favio Gandelman Socio Director de EYDISA

stabilidad, previsibilidad, crecimiento sostenido, desarrollo, oportunidades, libertad cambiaria, pocos impuestos y bajos, inflación controlada, crédito intermedio e hipotecario de largo plazo, tasas bancarias razonables, cercanía, Mercosur, apertura y apoyo a la inversión extranjera, idioma español y hospitalidad. Eso es hoy Paraguay, y lo demuestra con números: inflación y crecimiento del PBI rondando ambos el 4% anual hace muchos años; el dólar moviéndose a la par de la inflación e incluso por debajo de ella y sólo dos impuestos de los cuales ocuparse: Impuesto a la Renta con una tasa del 10% e IVA con una tasa general del 10 y del 5% para algunos rubros como los inmuebles. Además, en el caso particular de la compraventa de inmuebles se aplica sólo sobre el 30% del valor de la operación, con lo que resulta apenas del 1,5%. Pero, como todos sabemos, no todo lo que brilla es oro. La contracara es que se trata de un mercado con sólo siete millones de habitantes, donde apenas un reducido porcentaje de la población cuenta con un poder adquisitivo dentro del segmento ABC1. Por eso, la elección del producto en el cual invertir es fundamental, y en nuestra opinión el mejor es el de oficinas corporativas: así definimos a las de categoría A o A+ ubicadas en zonas de un claro perfil empresarial, con buenos

accesos, terminaciones y servicios. En lo que hace a oficinas premium, hasta hace tres años, la oferta era nula. Hoy, en cambio, existe una zona en Asunción, el Nuevo Eje Corporativo (o simplemente “el Eje”), ubicada en un corto tramo de la Avenida Aviadores del Chaco y en la calle Papa Juan XXIII, paralela a la misma. Allí se concentran, en unas 12 cuadras, los principales edificios corporativos, los centros comerciales Shopping del Sol y el Paseo de la Galería y varios hoteles como el Sheraton y el Ibis, a los que pronto se sumará un Hilton.

La zona del Eje Corporativo de Asunción admite desarrollar hoy 150.000 m² nuevos de oficinas. El Eje Corporativo totaliza 170.000 m² de oficinas que ingresaron de golpe al mercado y crearon una sensación inicial de sobreoferta, competencia y tendencia a la baja en los valores locativos. Pero esta situación cambió en sólo dos años, ya que se ocupó más del 90% del espacio disponible y se proyecta ocupación plena dentro de los próximos doce meses. Hoy, los precios se ubican en un rango de 14 a 17 US$/m² más IVA, más expensas (cocheras aparte, entre US$80 y 100 por mes cada una); y tanto por la falta de oferta como por

un pricing razonable para este tipo de alquileres, los valores tienden al alza. En base a lo expuesto, sobre un mercado total de 700.000 m² solo 170.000 m² están ubicados en el Eje Corporativo y otros 50.000 m² distribuidos en áreas cercanas, mientras que todavía hay 480.000 m² en inmuebles que no cumplen con las normativas municipales ni cubren las necesidades de las empresas, o en edificios viejos en el centro histórico. En cuanto a las unidades ofrecidas, van desde 75 m² a plantas enteras de 800 m². Oportunidades de inversión Este panorama, en un mercado en franco desarrollo y con una tasa de crecimiento del 4% anual, permite proyectar la necesidad de otros 150.000 m² de oficinas en el Eje Corporativo en un plazo de tres a cinco años. En este contexto es claramente esperable una suba en los precios de venta y alquiler, así como la aparición de nuevos proyectos que seguirán consolidando esta zona. Actualmente el retorno por alquileres se ubica en torno al 7,5% anual en dólares, muy atractivo y con tendencia a la suba. El IVA y las expensas son pagadas por el inquilino, y a ello se suma la apreciación del inmueble que se espera será en torno al 3 a 4% anual. Se habla, por lo tanto, de una rentabilidad que rondaría el 11%

Edificio ParkPlaza UBICACIÓN: Calle Juan 23 esquina Max Boettner, Asunción DESARROLLADOR: EYDISA PROYECTO: Arq. Martin Dominici, EYDISA CALCULO ESTRUCTURAL: RDA Ingenieria CONSTRUCCION: AGB (Alberto Gross Brown) SUPERFICIE: 19.891 m² ALTURA TOTAL: 58,55 m (15 pisos) PRESUPUESTO: US$17.000.000 FIN DE OBRA PREVISTO: Octubre 2020

En obra: la construcción Park Plaza culminará en el año 2020.

anual en dólares y que podría ser superior en el mediano plazo. Todo esto en un mercado en crecimiento dentro de un país que ha demostrado estabilidad y potencial. Adicionalmente, es una inversión muy fácil de manejar para un argentino. Ello se debe a la cercanía, al idioma, a la estructura impositiva, a la libertad cambiaria y a la existencia de administradores de propiedades que, por el 5% del ingreso del alquiler, se ocupan de todo lo necesario: buscar inquilino, administrar el inmueble, cobrar el alquiler, pagar los impuestos y transferir los fondos. Nuestra empresa, EYDISA, con varios desarrollos exitosos en este país, actualmente gerencia dos proyectos de estas características que cumplen con todas las premisas aquí mencionadas. Uno de ellos es Skypark, que consta de dos torres de diecinueve pisos unidas por un basamento común de cinco pisos, ocupado por cocheras. Sobre este basamento se despliega un parque en altura, por el cual ambas torres se comunican entre sí, que se aprovechó para instalar un espacio de re-

Park Plaza, una torre que sumará 8.500 m² de oficinas.

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lax al aire libre, con vistas abiertas. También cuenta con un auditorio, salas de reuniones, living informal, comedor cubierto y un amplio gimnasio de última generación con vestuarios. Su construcción finalizó hace pocos meses y ya está ocupada en más del 75% de su capacidad, con lo cual se proyecta su ocupación total en un año a más tardar. El otro emprendimiento es Park Plaza, edificio de diseño vanguardista con una clara imagen corporativa, actualmente en construcción dentro del Eje Corporativo y que ingresará 8.500 m² de “alfombra” al mercado dentro del año próximo. Cuando se finalice, será prácticamente la única oferta de ofici-

nas terminadas en la zona y ya se encuentra comercializado en más de un 35%. Ubicado sobre la cotizada calle Juan XXIII, tendrá quince pisos, dos locales comerciales, un

La renta de las oficinas premium ronda el 11% anual en dólares y puede crecer en el mediano plazo. restaurante y cocheras hasta su quinto piso. Contará también con una zona para relax y gastronomía, gimnasio, salas de reuniones y auditorio. Sus precios de venta rondan los 2.100/2.200

US$/m² en el caso de Skypark, proyecto ya terminado; y 1.900 US$/m² en el caso del ya mencionado Park Plaza, del que se espera que su precio, al finalizarse la obra, sea de 2.300 US$/m². Las cocheras, en tanto, rondan los US$22.500 en promedio. Por otra parte, considerando la potencialidad de este rubro, se está evaluando el desarrollo de dos nuevos proyectos de características similares en el corto plazo. En el caso de las unidades terminadas, el alquiler es prácticamente inmediato. En el caso de las obras en pozo, es esperable una valorización del 20% en dólares en un año y medio para obtener una renta en torno al 11% anual sobre el valor del producto terminado.

Edificio Skypark UBICACIÓN: Aviadores del Chaco 2581, Asunción. DESARROLLADOR: EYDISA PROYECTO: Arq. Martin Dominici, EYDISA. CALCULO ESTRUCTURAL: Ing. Luis Jara Chilavert. CONSTRUCCIÓN: JMG (Jovino Mura) SUPERFICIE: 17.400 m² ALTURA TOTAL: 67,93 m (19 pisos) PRESUPUESTO: US$13.000.000 INAUGURACIÓN: Febrero 2019

Skypark, ícono arquitectónico en medio del Eje Corporativo.

Skypark: zona de relax a cielo abierto.

Park Plaza: sala de reuniones.

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LO QUE VIENE: OFICINAS PARA MILLENNIALS Las nuevas generaciones de ejecutivos y empleados buscan espacios laborales cada vez más amigables, propiciadores de la sociabilidad y alejados de la rigidez corporativa. A las empresas de coworking les toca satisfacer esta demanda.

Arq. Damián Tabakman Presidente de la Cámara Empresaria de Desarrolladores Urbanos (CEDU) Foto: Estudio3R

Para quienes estamos vinculados de una forma u otra al universo del coworking, es imprescindible aprender de los líderes mundiales de esta nueva industria. En mi caso, como socio fundador de La Comunidad de Negocios Inmobiliarios, hace poco tuve la oportunidad de ser invitado a las oficinas centrales de WeWork para todo el mundo, en el corazón de Manhattan, donde tomé contacto con sus ambiciosos planes de crecimiento futuro.

Hoy la novedad más grande es que los líderes del coworking global están siendo contratados por las grandes corporaciones con el objetivo de que las ayuden a transformar integralmente sus oficinas y convertirlas espacios con el modelo de coworking, pero naturalmente para uso exclusivo de esas firmas. Será un verdadero tsunami para los espacios laborales y una disrupción nunca vista en ese ámbito. Lo que está ocurriendo en el mundo de los negocios es que los directivos

Oficinas centrales de WeWork en Manhattan.

de las grandes empresas cuando visitan los espacios de coworking y advierten que no pueden dejar de adaptarse a esta nueva modalidad. De lo contrario, el talento joven no querrá trabajar más en sus firmas, así que la modernización hoy es casi una estrategia defensiva para no quedar marginados de los tiempos que corren… y más aún de los que se vienen.

“Las corporaciones más exitosas optan por edificios antiguos con valor patrimonial para convertirlos en espacios de coworking”. Si alguien recorre hoy las grandes capitales del mundo y se detiene a ver las novedades en materia de emprendimientos inmobiliarios, notará que las megatorres tienden a perder la carrera a la hora de disputarse el target de los millennials cuando éstos eligen lugares para vivir, trabajar o comprar. Las corporaciones más exitosas optan por edificios antiguos con valor patrimonial para convertirlos en espacios de coworking, preferentemente ubicados en zonas céntricas donde su puesta en valor rápidamente les permita ganar pujanza y vitalidad urbana. Los jóvenes también optan por esas mismas zonas para vivir, de modo tal que los usos mixtos se potencian unos con otros. ¿Qué sucede, entonces, con los rascacielos de cristal súper modernos que se construyen en zonas nuevas y que diseñan los arquitectos famosos

en edad de jubilarse? Ocurre que el mercado comienza a darles la espalda. Google es un ejemplo elocuente de esta tendencia: en Manhattan decidió emplazarse en medio de la magia y lo irrepetible de una joya de la arquitectura, para convertirse en una verdadera aspiradora de talento. Y al tiempo que lo hace, transforma zonas enteras en el ámbito hípster por excelencia. En este sentido, si alguien había previsto que a esta altura del siglo XXI iban a desaparecer las oficinas y que todos trabajarían desde sus casas, conectados por internet pero aislados físicamente entre sí, se equivocó. Nada más alejado de lo que hoy buscan los millennials: la gran ciudad y la interacción los motiva e incluso los excita. Las empresas que optan por esta modalidad aseguran que, además, consiguen optimizar la eficiencia inmobiliaria, ya que es posible casi duplicar la cantidad de personal en una misma superficie. Pero lo más notable es que los propios usuarios, los empleados, aprecian y valoran la densificación en lugar de protestar contra ella: se sienten más felices trabajando codo a codo, señal inequívoca de que el modelo de oficinas corporativas clásicas, a pesar de ser más espacioso, se está cayendo a pique. Cabe aclarar que el éxito de estas reconversiones no radica en promover el hacinamiento sino, sobre todo, en el uso inteligente de la tecnología. En los espacios de coworking más sofisticados todo se mide y se mensura con gran rigurosidad, utilizando sensores para entender el comportamiento de los empleados. Luego, la creatividad y el diseño hacen el resto, junto con lo que hoy se llama “operación de los inmuebles”, y que va mucho más allá del ya anticuado facility management. Naturalmente, surge la pregunta de si las corporaciones podrían encarar estas transformaciones físicas por su cuenta, sin tener que recurrir a los especialistas en la materia y, más aún, a los creadores del concepto de coworking. La respuesta es que por supuesto que sí, pueden hacerlo, a través del sistema tradicional de contratar a arquitectos especializados e incorporar servicios como el community management, es decir la gestión de redes sociales, indispensable para el funcionamiento interno. En este sentido, las megaempresas exitosas cuyo negocio principal no es el real estate saben que recurrir a un experto a nivel global le asegura el éxito del proyecto. El

combo resulta imbatible si se le suma el financiamiento de la transformación física de todos los espacios de trabajo, que básicamente consiste en cambiarles la estética para parecer menos “oficinas corporativas” y asemejarse a los locales de gastronomía al estilo de Starbucks’s.

“No se trata de arrancar a las empresas de sus oficinas actuales sino de modernizarlas y de “operar los espacios”. Así se entiende que hoy, incluso en Buenos Aires, crezca la tendencia a “coworkizar” las oficinas corporativas de empresas globales. Edificios diseñados especialmente para grandes empresas corporativas, con plantas libres, certificación LEED y todos los adelantos tecnológicos disponibles en nuestro país, ya están siendo acondicionados para que puedan trabajar en ellos

más empleados sin escritorios individuales ni salas de reuniones, pero con muchas mesas compartidas, livings y bares con comida orgánica. No se trata de arrancar a las empresas de sus oficinas actuales sino de modernizarlas y de “operar los espacios”. Incluso, firmas como WeWork se ocupan especialmente de ayudar a que los empleados de las corporaciones puedan “crear comunidad” e interactuar entre sí, organizando sus after office y torneos de ping pong, entre otros entretenimientos. Y les dan acceso a todos los WeWork del mundo, en forma física o remota, con la app propia. Hasta se ocupan del facility management: la gestión del inmueble, sus instalaciones y equipamiento. Como se ve, se trata de un nuevo paradigma para los espacios de trabajo, que ya está adoptando la alta dirección y que están promoviendo los sectores de recursos humanos de estos gigantes.

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CUANDO EL LUJO TAMBIÉN ES SUSTENTABLE El compromiso ambiental y social son temas muy importantes para la nueva arquitectura de alta gama. Hoy en día está establecido que el ahorro energético es compatible con la belleza. El nuevo lujo ya no tiene que ver con un producto sofisticado ni carísimo, sino con aquello confeccionado de una manera exclusiva, sustentable, con materiales naturales, nativos, respetando el medio ambiente y las condiciones de trabajo de quienes lo producen. El comprador busca valores más profundos y auténticos que incluyen variables sociales o ecológicas y, por otra parte, está cada vez más informado sobre los productos que son responsables y respetuosos con el medioambiente. En este contexto general, el compromiso ambiental y social son temas muy importantes también para la nueva arquitectura de lujo. Existe consenso en el hecho de que la vivienda sustentable debe ser autosuficiente y autorregulada, y en que debe tener un mantenimiento que no dependa de fuentes locales de energía (electricidad, gas, carbón o leña), sino que la misma debe proceder mayormente de fuentes naturales. Además, debe ser limpia y tener cero emisiones dañinas para el medio ambiente, evitando el uso de materiales tóxicos en la construcción y el mobiliario.

El gasto inicial de una construcción sustentable se ve ampliamente compensado con el ahorro energético posterior. La búsqueda de mayor eficiencia, menores niveles de contaminación y más confort es fundamental a la hora de elegir el sistema que se va a utilizar. Algunas medidas de las denominadas “pasivas” para reducir el consumo son: la optimización del aislamiento térmico (de hecho, una de las principales pérdidas de calor es a través techos y muros) e instalar sellados en puertas y ventanas para evitar filtraciones, ya que en la mayoría de los hogares entre el 25 y 30% de las necesidades de climatización se deben a pérdidas que se originan por dichas aberturas. En cuanto al ahorro en el consumo de agua, todo lo que pueda decirse es poco. Se trata de uno de los recursos naturales más críticos y por eso deberá obtenerse, en lo posible, de fuentes naturales como la lluvia y otros disponibles en la zona donde se construya la casa. Para proveerse de agua caliente,

en tanto, existen diversos métodos para calentarla que no consumen energía; como los paneles solares, hoy bastante difundidos, que se instalan en los tejados. Aunque existe el mito de que construir de esta forma es más caro, lo cierto es que el ahorro de energía que redunda de ello es mucho más significativo: 26% menos de energía consumida y 13% menos en costos de mantenimiento, a lo que debe sumarse el 33% menos de emisión de gases tóxicos a la atmósfera. A grandes rasgos, podemos calcular que con un 2% más de inversión inicial se obtiene un 20% de ahorro energético. Por caso, el consumo de agua debe basarse primeramente en la captura y reutilización del agua de lluvia, así como de otras fuentes de agua dulce que provea el lugar de implantación. Esta modalidad trae las ventajas

del ahorro de recursos y de la reducción del impacto ambiental. En el caso de la climatización, en tanto, es clave la orientación de la casa y el uso de ventanales de doble cristal templado; la generación del agua caliente con un sistema de absorción de la energía solar y el aprovechamiento de ésta también para cocinar en las asequibles cocinas solares. Lo interesante, en todo caso, es que el uso de estas estrategias de ahorro no atenta en absoluto contra la estética arquitectónica e incluso el lujo de los hogares.

Prof. Arq. Constantino Hecht Director Creativo de Hábitat Sustentable arquitecturasustentable.design@gmail.com

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EL ARTE DE EMPRENDER EN LAS BUENAS Y MALAS RACHAS Dos arquitectos y tres desarrolladores responden cómo se trabaja en tiempos de incertidumbre económica. Oportunidades, precauciones y expectativa por las nuevas reglas de juego en la CABA.

PABLO BRODY Director comercial de BrodyFriedman

LCNI/Mag: ¿Qué se puede y conviene desarrollar hoy en Buenos Aires? En este momento se está volviendo a trabajar en unidades pequeñas, accesibles a inversores y a usuarios finales. En nuestro caso, desarrollamos grandes complejos en los que la tendencia es reducir los metros de las unidades y aumentar los de las áreas comunes y los amenities. Es una tendencia en la que confluyen, tanto factores de negocio como de hábitos y costumbres de los usuarios finales de las unidades. LCNI/Mag: ¿Qué locaciones poco explotadas ofrecen buenas oportunidades de desarrollos? Desde nuestra empresa trabajamos siempre en zonas consolidadas, fundamentalmente el corredor Norte. La verdad es que hasta ahora no hemos tenido la experiencia de generar desarrollos en zonas no tradicionales. LCNI/Mag: ¿Qué oportunidades ven más allá de otros rubros, más allá del residencial?

La forma y los espacios de trabajo se están modificando, y es por eso que el coworking es un segmento muy aceptado en el mercado hoy en día. Hoy vivimos cambios culturales protagonizados por el estilo de vida de los llamados milennialls, que disfrutan el afuera y la interacción en los espacios comunes, y que como rasgo distintivo generacional no suelen distinguir la vida privada del trabajo. Estas nuevas demandas, sin duda, se reflejan en los nuevos desarrollos inmobiliarios.

como para el inversor. Estos últimos se benefician por el bajo riesgo de la operación y porque se trata de unidades más fáciles de revender y alquilar.

“La nueva normativa porteña sobre edificación nos permitirá crear unidades más pequeñas y con mejor rendimiento.”

LCNI/Mag: ¿Qué opina de la nueva normativa sobre registración digital de boletos de compraventa y sus posibles efectos para el sector? Si bien en este momento de la Argentina no existen formas de financiar los proyectos desde el pozo, creemos que cuando la coyuntura se modifique y baje la inflación, esta herramienta se va a convertir en un factor muy importante para poder acercar la vivienda al comprador o usuario final.

LCNI/Mag: ¿Cómo evalúan el impacto de la nueva normativa sobre edificación? Entendemos que la nueva normativa sobre edificación nos permitirá, a futuro, crear unidades más pequeñas y con mejor rendimiento, tanto para el comprador o usuario final

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ARQ. JORGE VAHEDZIAN Director de JV&A LCNI/Mag: ¿Qué oportunidades hay en otros rubros fuera de lo residencial? Los edificios públicos-privados con management comercial; como museos, centros culturales, centros de exposiciones, centros de convenciones y eventos y centros culturales relacionados con la historia de determinado país o ciudad, son excelentes oportunidades para desarrollar negocios multifuncionales. La arquitectura de servicios en el interior de esos espacios público-culturales, como hoteles, restaurantes, bares e incluso los espacios urbanos periféricos a éstos, son provechosos para la ciudad, que los podrá adoptar como parte de su identidad; para los desarrolladores, que podrán hacer negocios rentables en ellos, y para fomentar el turismo, que contribuirá como industria a generar oportunidades de negocios. Los centros urbanos del país deben aumentar significativamente la oferta de espacios, como ocurre en todo el mundo, para contribuir a desarrollar lo que se denomina “identidad o marca de origen” y posicionar esos sitios para el turismo. LCNI/Mag: ¿Hay buenos terrenos para buscar fuera de las zonas más buscadas? Siempre hay buenos terrenos para hacer buenos negocios fuera de las zonas más buscadas, en la medida en que se analicen en forma adecuada sus factibilidades. Existen numerosas oportunidades de anticiparse a una futura valoración del valor de incidencia en zonas no explotadas del Gran Buenos Aires comprando terrenos para urbanizaciones u otras escalas intermedias; siempre y cuando se evalúe correctamente su potencial de desarrollo, las infraestructuras, el tejido social, las demandas insatisfechas o posibles usos nuevos que podrían adaptarse a los nuevos desarrollos, entre otras decenas de variables. Nuestro estudio, por ejemplo, ha desarrollado un condominio de 45000 m² de

baja densidad en un barrio abandonado de Ramos Mejía, rodeado de antiguas hilanderías con nula actividad residencial. Tuvimos que sortear la complejidad de introducir un producto desconocido en el suburbio y abrir una calle pública para dinamizar el espacio urbano creando así dos manzanas. Se promovieron reuniones con vecinos con videos del proyecto y se trabajó sobre la resistencia inicial, hasta que se conformó un grupo interesado de gente que comenzó a confiar en el proyecto. Así todo el desarrollo se pre vendió en solo tres semanas.

“Existen oportunidades de anticiparse a una futura valoración de la incidencia en zonas no explotadas del Gran Buenos Aires.”

LCNI/Mag: ¿Qué fortalezas y debilidades hay para desarrollar en este momento? En nuestro estudio, creemos contar con condiciones para desarrollar mejor en los momentos críticos como el actual, cuando hay que exprimir las condiciones del análisis de las variables y de la creatividad para encontrar oportunidades de inversión. A la inversa, vemos que las aparentes “condiciones ideales” han generado, en nuestra humilde opinión, los peores resultados desde el punto de vista del negocio, de la calidad constructiva y de la estética urbana. Ello se debe a que las “burbujas” que estimulan las inversiones suelen atraer a jugadores de escasa experiencia, que trabajan sin analizar todas las variables que se deben considerar antes de lanzarse a una inversión. LCNI/Mag: ¿Cuál es la ventaja de ser a la vez arquitecto y desarrollador? No creemos que existan ventajas específicas

al aunar ambos roles. Sin embargo, ello es posible y hasta conveniente si esa figura entiende su rol como conductor de un equipo multidisciplinario en el que cada disciplina sea sometida obsesivamente a la verificación de parámetros de funcionalidad, de los costos, del significado urbano del proyecto y de los cronogramas de obra, entre otros tantos; pero siempre y cuando se haga bajo la premisa inclaudicable del diseño creativo. LCNI/Mag: ¿Cuál debería ser la relación ideal entre un desarrollador y un arquitecto? Entendemos que la mejor manera de generar una relación exitosa entre ambas partes está lejos de la situación actual, en el que casi todas las tareas se encuentran divididas y desarticuladas en una trama compleja de especialistas. A nuestro juicio, la relación ideal es aquella en la que los arquitectos, luego de escuchar las premisas del desarrollador, conducen el proceso integrando de todos los actores. De esa manera; dirigimos el programa y elaboramos el proyecto con su documentación ejecutiva, controlamos la rentabilidad potencial y los costos, hacemos la dirección ejecutiva de la obra, defendemos la identidad del producto como valor comercial y actuamos desde el inicio con los diseñadores gráficos y comercializadores para que ponderen las características y le den valor al producto. Es decir, un proceso riguroso de producción de la obra urbana o de arquitectura con el arquitecto como el director de una orquesta compleja de participantes, con la responsabilidad de mantener la coherencia de los parámetros del proyecto y del negocio acordados y auditados por el comitente. Desde luego, es imprescindible verificar primero la idoneidad de los actores principales. LCNI/Mag

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ARQ. MARCELO TOURRET Director de Fidere

LCNI/Mag: ¿Qué se puede desarrollar hoy en la ciudad de Buenos Aires? Todas las ciudades tienen una vocación casi genética para la vivienda. Buenos Aires no es la excepción y a los arquitectos nos apasiona la vivienda como programa. Además, todo lo que construye se ocupa. Puede ser que hoy no se esté vendiendo todo lo que sale al mercado, pero es una cuestión de coyuntura. La visión de nuestro estudio es que, en este sentido, el nuevo código de edificación suma, más allá de que desaparezcan las torres en los barrios. Pero igual son lugares donde se puede construir mucho: desde edificios de siete u ocho pisos entre medianeras hasta otros de tres o cuatro pisos. Quizás no sea lo más adecuado para hacer una arquitectura “de revista especializada”, pero es y seguirá siendo una excelente fuente de trabajo profesional, que de hecho ya le ha dado a nuestro estudio grandes resultados con y para los compradores, los inversores y los desarrollistas. LCNI/Mag: ¿Qué otros rubros interesantes hay para desarrollar fuera del residencial? Vemos que hay una gran necesidad de oficinas, no necesariamente en edificios Premium para grandes empresas, ni con plantas libres de 200 metros cuadrados; sino también para cubrir la demanda de las pymes y de los profesionales que necesitan entre 50 y 100 metros cuadrados, y que perfectamente podrían localizarse en barrios cerca de los accesos a la ciudad. Hay una demanda concreta de cada vez más gente que no quiere y no necesita entrar todos los días al centro. Por otra parte, el desarrollo del negocio online tracciona la instalación de todo el equipamiento comer-

cial y logístico a lugares no tradicionales con menores costos y buena rentabilidad. LCNI/Mag: ¿Hay terrenos disponibles en esas locaciones menos codiciadas? Buenos Aires tiene un stock de tierras como para asegurar un desarrollo sostenido a largo plazo; pero muchas veces nos cerramos en pensar que sólo existe el corredor Norte: Retiro, Barrio Norte, Recoleta, Palermo, Belgrano, Núñez y se acabó. Incluso Caballito parece una osadía. Pero no es así; porque gracias al trazado actual de subtes y del Metrobús, cualquier zona en las cercanías de un subte puede ser un polo de viviendas, de oficinas o de logística muy interesante para un profesional o para una empresa mediana o chica de servicios.

“Cualquier zona en las cercanías de una línea de subte pude llegar a ser un polo de viviendas, de oficinas o de logística.” LCNI/Mag: ¿Cuál es la ventaja de ser a la vez arquitecto y desarrollador? En nuestro caso, somos un estudio de arquitectura que empezó a desarrollar para generar honorarios, es decir que nos convertimos en nuestro propio cliente. Pero ahora, muy recientemente, nuestro trabajo llamó la atención de algunos desarrolladores, y esto nos obligó nuevamente a cambiar de piel y a convertirnos otra vez en un estudio de arquitectura con su rol tradicional de proyecto y dirección de obra. Igual que al principio, pero con la diferencia de que ahora, además de saber proyectar y construir bien un edificio, también brindamos nuestra experiencia en rubros propios de un desarrollador; como por ejemplo la

elección de productos inmobiliarios, o la programación de tareas, tiempos y erogaciones de dinero. Son trabajos que conocemos bien gracias a nuestra experiencia en ambos roles, por haber estado de los dos lados del mostrador. LCNI/Mag: ¿Cómo debería ser la relación ideal entre un desarrollador y un arquitecto? Que cada uno cumpla su rol y retroalimente al otro. Para eso, nuestro estudio se coloca del lado del desarrollador y de los inversores, lo cual nos permite hacer el mejor producto posible, brindar las mejores soluciones y ofrecer el mejor resultado para el usuario final. En cambio, si el rol del arquitecto y el del desarrollador se confunden, puede ocurrir que, en lugar de controlarse el uno al otro, la búsqueda de algún ahorro en el presupuesto haga resentir la calidad del producto final. En nuestro caso, una metodología muy útil que encontrarnos para evitar eso fue reflotar la herramienta de los contratos de construcción, los pliegos de licitación, las especificaciones técnicas y la planificación, a las que nos aferramos como a un verdadero baluarte de superación profesional. Muchos creen que estos instrumentos son sólo para edificios de gran envergadura, pero nosotros las usamos para hacer obras de todo tamaño. De este modo, las especificaciones tienen que ser totales, minuciosas y basadas en la experiencia para hacer el mejor producto posible. Es algo que después van a valorar tanto el comitente como el usuario final.

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MDI MIGUEL MATTERA Owner en BKC Desarrollos

LCNI/Mag: ¿De qué forma y con qué estructura de negocio es posible y conviene desarrollar hoy en Buenos Aires? Si nos circunscribimos a la ciudad de Buenos Aires y, tomando en cuenta los últimos 15 años de actividad, la estructura legal más utilizada por los desarrolladores inmobiliarios fue el fideicomiso, independientemente de la estructura financiera elegida. Los profesionales en esta materia siempre debemos poner especial énfasis en el tipo de financiación para cada uno de nuestros proyectos al inicio de la idea. Capital propio, endeudamiento a tasa o bien el gran invento “la preventa” deben ser bien considerados, y estudiar el mejor mix de financiamiento es el camino que debemos tomar para concebir, desde el momento cero, un proyecto inmobiliario viable en términos de estructuración. LCNI/Mag: ¿Qué locaciones poco explotadas ofrecen buenas oportunidades de desarrollos? El nuevo código urbanístico pone especial énfasis en el desarrollo inmobiliario en los corredores de la avenida General Paz y el Riachuelo, producto de las zonificaciones establecidas y de las bajas alícuotas. Sin embargo, ante la desaparición de los créditos hipotecarios UVA, los desarrolladores nos volcamos necesariamente a la construcción de viviendas para el segmento ABC1, con tipologías lógicas para las inversiones de este segmento como refugio de valor del ahorro. Las zonas ya consolidadas volvieron a ser las elegidas para la construcción de este tipo de emprendimientos, incluso pagando incidencias cada vez más altas producto de la demanda del factor tierra, que se torna cada vez más escaso y codiciado. LCNI/Mag: ¿Qué oportunidades ven más allá

de otros rubros más allá del residencial? Existen tres grandes oportunidades de negocio. Uno son los espacios colaborativos como LCNI, que irán sumando metros cuadrados en desmedro de las oficinas tradicionales, que desde hace tiempo están presentando alarmantes tasas de vacancia. En segundo lugar, los centros de logística, debido a que el negocio del e-commerce generó ventas por 9500 millones de dólares con un crecimiento interanual del 50 % en CABA y alrededores, en desmedro del negocio del retail tradicional. En tercer lugar, pero no menos importante, los distintos polos estratégicos establecidos por el gobierno porteño; en particular en el barrio de Parque Patricios gracias al Polo Tecnológico, con exenciones impositivas que no dejan de atraer inversores. De hecho, nuestra empresa está evaluando en la actualidad un proyecto de viviendas orientado a jóvenes profesionales que trabajan y permanecen gran parte del día en esa zona.

“La demanda y la oferta de espacios de trabajo colaborativo crecerán en desmedro de las oficinas tradicionales.” LCNI/Mag: ¿Cómo evalúan el impacto de la nueva normativa sobre edificación? La última reglamentación del código urbanístico, incluyendo fundamentalmente el cálculo de la plusvalía, hizo renegociar, postergar e incluso inviabilizar muchos proyectos inmobiliarios en Buenos Aires. Esto se debió a que muchos desarrolladores, desde la aprobación del nuevo Código, salieron a negociar tierras sin tener en consideración el cálculo de la plusvalía y cómo ésta podía impactar en la valuación de los terrenos. Una vez re-

glamentado el código, todos los brokers y desarrolladores tuvimos que renegociar las incidencias de la tierra con cada propietario, hasta ahora con poco éxito. Pero en ese camino estamos… LCNI/Mag: ¿Qué opina de la nueva normativa sobre registración digital de boletos de compraventa y sus posibles efectos para el sector? Entiendo que el concepto de registración de boleto fue tomado del exitoso modelo peruano de la Hipoteca de Bien Futuro, que tiene la virtud de financiar al consumidor final y a la vez motorizar la construcción de viviendas. Sobre todo para los segmentos socioeconómicos medios y medios bajos, y en especial para los grupos familiares que buscan acceder a su primera vivienda. Con esta herramienta, el crédito hipotecario comienza a tener vigencia antes de que el inmueble esté construido y con inscripción registral. En este sentido, toda normativa que llegue para financiar la demanda de unidades de vivienda y a su vez motorice la oferta es más que bienvenida. Otro punto a favor, y que juega un papel importante a la hora de la transparencia y el dinamismo de la herramienta es la digitalización del instrumento; ya que barre a la intermediación, la burocracia y el clientelismo. Sin embargo, con el nivel de tasas de interés que tenemos en la actualidad, es decir hasta que no bajen los niveles del costo del dinero, ninguna herramienta que se cree para dinamizar el mercado inmobiliario podrá funcionar y éste permanecerá en stand-by.

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LIC. MARIO GÓMEZ Director de Le Bleu

LCNI/Mag: ¿Qué se puede y conviene desarrollar hoy en Buenos Aires? Históricamente, cuando no hubo crédito, siempre se encararon emprendimientos orientados a un segmento acotado de la población que no depende del crédito para acceder a un inmueble, o bien para inversores en unidades pequeñas. A excepción de los grandes emprendimientos, hoy la mayor parte de los desarrolladores apunta a edificios entre medianeras que reduzcan al máximo la exposición financiera y se puedan colocar con cierta facilidad entre el núcleo de inversores cercanos. LCNI/Mag:¿Qué localizaciones poco explotadas ofrecen buenas oportunidades de desarrollos? En este contexto no hay mucho margen para probar nuevas localizaciones. Las ubicaciones tradicionales suelen ser las que mejor performance presentan. LCNI/Mag:¿Qué oportunidades ve más allá de otros rubros, más allá del residencial? Estos son momentos para que cada uno haga lo que conoce y mejor hace. No hay lugar para la improvisación. Si una desarrolladora tiene track record y experiencia en logística, seguramente encontrará

las oportunidades en ese sector. Pero, repito, no es un momento para salir a buscar oportunidades en rubros en los que no se ha trabajado antes. LCNI/Mag:¿Cómo evalúa el impacto de la nueva normativa sobre edificación? Por lo pronto, implica un tiempo de adaptación en los que toda la actividad se va a frenar debido a la necesidad de familiarizarse con la norma. Hoy todos estamos analizando lo que surge de la ley y del decreto reglamentario para poder presentar nuevos proyectos y determinar si un emprendimiento inmobiliario es o no negocio según el valor de la tierra, la localización, el precio de las unidades y la financiación,

el Código Civil y Comercial de 2015, es un instrumento que puede facilitar la financiación a compradores de obras desde el pozo. Pero, si bien está claro que la herramienta es buena, la condición necesaria para que pueda aprovecharse es que funcione el crédito hipotecario tradicional, hoy incompatible con una inflación de dos dígitos y la inestabilidad macroeconómica. De todas formas, es positivo crear instrumentos de este tipo porque ayudan a dinamizar el negocio inmobiliario. Por eso, si bien la herramienta en sí no soluciona el problema de fondo, sí hace un aporte para que el sector pueda comenzar a despegar y generar negocios en una coyuntura que no es tan favorable pero que, a la vez, plantea desafíos.

“Para poder aprovechar el boleto digital inmobiliario es necesario que funcione el crédito hipotecario tradicional.” entre otros ítems. LCNI/Mag: ¿Qué opina de la nueva normativa sobre registración digital de boletos de compraventa y sus posibles efectos para el sector? Es una herramienta interesante que se ha utilizado con éxito en otros países. A pesar de que la figura no se pudo incorporar en

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AUNAR LA BUENA ARQUITECTURA CON EL NEGOCIO INMOBILIARIO El Grupo UnoenUno cumple una década de trayectoria con el ímpetu joven intacto y una buena cantidad de edificios terminados, en obra o en carpeta. Se hicieron fuertes en Donado-Holmberg, donde aprendieron a aprovechar la nueva normativa para construir en Buenos Aires.

Socios: Rybka, Balán, Godberg, Brancatella.

Con diez años en el mercado del real estate, el Grupo UnoenUno se autodefine como una empresa de arquitectura que incluye, dentro de su estructura, la columna vertebral del negocio inmobiliario. Sus socios y fundadores son los arquitectos Diego Rybka, Federico Brancatella, Mariano Goldberg y el ingeniero Darío Balan, los cuatro de 40 años de edad en promedio. “Desde que empezamos a construir, cuando teníamos 30 años de edad, nuestra visión fue siempre partir de que, por definición, hay una sobreoferta de emprendimientos compitiendo con tu producto y que, por lo tanto, es necesario diferenciarse ofreciendo algo más, un plus”, aseguran los cuatro socios. Fue el Barrio Parque Donado Holmberg, ubicado entre Belgrano, Villa Urquiza y Villa Ortúzar, el escenario urbano que les dio la posibilidad de poner en práctica sus concepciones. Allí tienen tres obras, dos de ellas concluidas y entregadas, y la otra todavía en proceso. Las dimensiones generosas de los lotes en este corredor les permitió crecer en escala y hacer “arquitectura con valor agregado” en proyectos en los que, según aseguran, pudieron explotar un concepto al que hoy consideran su sello distintivo: “Nos

interesa por sobre todo la experiencia del usuario, ese valor agregado que recibe todo aquel que compre un departamento de UnoenUno”.

“Nos interesa por sobre todo la experiencia del usuario, ese valor agregado que recibe todo aquel que compre un departamento nuestro.” Los lotes generosos de este corredor, según explican, les permitió conseguir que los espacios comunes, en lugar de encarecer el costo, “ayuden a que los usuarios tengan una mejor calidad de vida”. Así empezaron a elaborar nuevas propuestas: en MoHo (“Ho” de Holmberg), el primero, plantaron un bosque de 12 álamos que hoy ya miden cuatro metros de altura. En Casa Ho, el segundo, crearon una rampa para bicicletas que recorre toda la altura del edificio alrededor del vacío central y pasa por la puerta de todas las unidades; y a los que compradores de los departamentos les regalaron una bicicleta para aprovecharlo desde el primer día. El tercero, Mendoza Ho, que cerrará la trilogía cuando se entregue en julio 2020, es

un edificio algo más compacto que los dos primeros. De todas formas, tendrá un bosque con fogón para ofrecer “una vivencia de campamento en medio de la ciudad”, más los amenities clásicos como pileta, gimnasio y sum, o no tan clásicos como un espacio de coworking. “Todos nuestros departamentos tienen que tener algo más, un plus, aunque sean monoambientes: como mínimo, un balcón con parrilla”, aseguran. Al mismo tiempo, avanzan con la obra de Vitta Palermo, su primer proyecto en ese barrio, cuya finalización está prevista para fines de 2020. Consta de dos edificios; uno con un amplio frente sobre la calle Carranza, donde estará el acceso principal, y otro más angosto sobre la avenida Córdoba, con un local comercial a la calle. Ambos estarán conectados entre sí por un corredor verde en “L”, paseo ajardinado con desniveles y zonas de usos diferenciados, que servirá también para integrar los programas de los amenities de ambos edificios, empezando por la piscina. Al igual que en sus emprendimientos anteriores, el proyecto de paisajismo fue diseñado por el Estudio Bulla, uno de los socios estratégicos que vienen acompañando la

Vitta Palermo. Dos edificios vinculados por un corredor verde.

MOHO. El desembarco en el corredor Donado-Holmberg.

Casa HO. Una rampa para bicicleta circunda el vacío central.

trayectoria de UnoenUno. En el caso de Vitta Palermo, su temática será el “bosque ribereño”, por el tipo de vegetación que se va a utilizar, y según aseguran los desarrolladores, propondrá “indagar en la relación entre ciudad y naturaleza, la recuperación de la naturaleza perdida y la construcción de una identidad desde el paisaje”. A la vez, la amplia fachada principal sobre Carranza también incluirá un árbol nuevo contenido en su volumetría, a modo de ícono “verde” del edificio de cara al espacio público. “Nuestra preocupación como desarrolladores y arquitectos es ver cómo un edificio puede resolver la vida cotidiana de sus habitantes, cómo hacer que ocurran cosas y se vivan experiencias”, aseguran. Entre sus próximos proyectos se encuentra un edificio de 10.000 m²

sobre un terreno de uno de los ex playones ferroviarios de Colegiales, que fueron subastados recientemente por el gobierno de la Ciudad. Allí apuntarán a unidades de mayor superficie de las que desarrollaron hasta ahora: de cuatro ambientes y hasta 150 m².

“Nuestra preocupación como desarrolladores y arquitectos es ver cómo un edificio puede resolver la vida cotidiana de sus habitantes.” Cabe destacar que los socios de UnoenUno se manifiestan claramente a favor del nuevo Código de Edificación que rige en la ciudad de Buenos Aires, con su “carpa volumétrica” y sus alturas máximas, que desvelan a casi todos

sus colegas por estos días. Para ellos es algo bien conocido porque, como se sabe, el corredor Donado-Holmberg fue precisamente el banco de pruebas donde se puso en práctica por primera vez esta nueva forma de pensar la ciudad. “Su ventaja es que permite armar un barrio homogéneo y con alturas más altas en las avenidas, y a nosotros nos permitió hacer edificios divertidos”, aseguran. Ahora esperan extender esta experiencia a otros barrios. De hecho, fue por esta nueva reglamentación que decidieron comprar un triple lote en Núñez, en las calles O’Higgins y Arias, donde subiste una vieja casa abandonada de una planta. “Con el código anterior habría sido un terreno FOT 1 sin posibilidades de desarrollar nada. Ahora nos va a permitir construir un edificio de cuatro pisos, una escala amigable que no te destruye el barrio”, explican. Con diez años de trayectoria, los socios de UnoenUno aseguran que siguen siendo fieles a la premisa de construir la arquitectura que les gusta, pero que al mismo tiempo aprendieron a leer el mercado para saber aprovechar las oportunidades. “En esta actividad hay que ser atractivo desde los dos lugares, tanto desde la arquitectura como desde el negocio”, concluyen. LCNI/Mag Fotos: Javier Agustín Rojas

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CONSTRUIR: ¿UNA PROFESIÓN DE PARIAS? Con humor amargo y a la vez realista, un arquitecto y desarrollador reflexiona sobre la paradoja de dedicarse a la construcción en una ciudad donde este trabajo parece ser mal visto por todos. Por Daniel Mintzer Arquitecto, socio de G&D Developers Foto: Estudio3R

Desde hace ya tiempo, pero cada vez más, los que nos dedicamos a la profesión de construir parecemos unos parias: el último escalafón de la sociedad, los marginados con los que nadie en su sano juicio querrÍa juntarse para no ser confundido con uno de ellos, es decir nosotros. Empecemos por las trabas que nos ponen a cada rato para poder desempeñar nuestra profesión: las aprobaciones de nuestros proyectos son lentas y tortuosas, como si nadie quisiera poner una firma que lo delate como cómplice o aliado nuestro. ¿Será que todos tienen miedo de hacer algo que nos favorezca porque eso podría significar su propio suicidio social? Sin embargo, no siempre fue así. Cuando mi empresa -que empezó como un estudio de arquitectura- empezó a hacer edificios, a principios de la década del 90, los planos se registraban en apenas un mes. Los trámites eran ágiles y el código era claro. La responsabilidad del cumplimiento de la norma era del profesional, y por lo tanto el control era más básico porque había un arquitecto o ingeniero responsable. Los derechos de construcción eran bajos porque a la Ciudad le interesaba que se pagaran impuestos con los edificios terminados. Todo fluía y no éramos parias aún. Hasta que, a fines de los 90 todos empezaron a darnos la espalda y a ponernos palos en la rueda. En primer lugar, a alguien se le ocurrió subir los derechos y mandarnos las inspecciones de un Profesional Verificador de Obras (PVO) primero, y de un Agente ídem (AVO) después. Eso nos obligaba a esperar a las inspecciones y subsanar cosas, con lo cual todo empezó a tardar un poco más y a encarecerse. Ya a mediados de la década actual, subieron los derechos, apareció el Impuesto a la Generación de Residuos Áridos y Afines No Reutilizables y agregaron el cuarto AVO como condición para poder subdividir un edificio.

Así fue que los edificios dejaron de escriturarse por varios años, justo en simultáneo con la aparición del crédito hipotecario y sin derecho a reclamo alguno. Al final, la medida se elimino en parte, pero todo empezó a ser más costoso y difícil. Ahora, con el nuevo Código de Edificación, nos tiraron sobre los hombros la famosa plusvalía (no precisamente la de Karl Marx). En teoría la misma no está mal, porque supuestamente nos hacen pagar por un plus que el cambio de código nos permite (¡una vez que nos permiten algo!), pero que tiene dos grandes trampas. La primera es que equipara metros cuadrados vendibles (antes FOT) con construibles (envolvente). Esto significa que donde antes construíamos 1.000 m² vendibles o 1.500 m² construibles, ahora nos cobran de acuerdo a la siguiente doble resta: 1.500 1.000 - 20%. En definitiva, nos cobran plusvalía por 300 m² “de más” que en realidad siempre pudimos construir. La segunda trampa es que los valores exceden entre un 15 y un 20 % los precios de plaza.

¿Por qué todo este desfile de trabas y palos en la rueda? La única respuesta es que nadie quiere que se construya en Buenos Aires. Ahora bien, ¿y por qué todo este desfile de trabas y palos en la rueda? La única respuesta que se me ocurre es que somos unos parias y que a nadie le interesa lo que nosotros hacemos. Es decir, nadie quiere que se siga construyendo en Buenos Aires. Sin embargo, a alguien tendría que interesarle que nuestra ciudad crezca, que se construyan buenos edificios y que los barrios progresen. Un edificio nuevo es un modelo único, no industrializado, que tiene un período de prueba y también puede tener defectos;

pero, de todas formas, es una garantía de mejor iluminación, ventilación, higiene, seguridad, confort y calidad de vida. Sin embargo, nadie va a salir a reclamar que haya más construcción: van a ser muchos los que celebren cada nuevo amparo, traba o impuesto. Quizás, habría que imaginar un mundo al revés. Una sociedad distópica manejada por nosotros, los parias constructores, en la cual los arquitectos e ingenieros ejerzan su profesión y las universidades preparen a sus alumnos para el mundo del trabajo; un país en que los bancos den crédito a los compradores e intermediarios, los inmobiliarios impulsen la construcción para vender o alquilar más y los escribanos tengan montañas de escrituras para firmar. Un país abyecto y vergonzoso en el que la UOCRA haga fuerza por más puestos de trabajo y otros males semejantes. Siguiendo con este esfuerzo de imaginación a contramano de la realidad, imaginemos que los corralones quieran vender materiales; las fabricas de ventanas, puertas, caños y otros insumos quieran aumentar su producción para atender la demanda; los municipios quieran lucir mejor y cobrar más impuestos, pero no antes sino después de que la gente llegue a comprar una vivienda en buenas condiciones… ¿Qué otra aberración se nos puede ocurrir a los parias? Una sola más: que los vecinos quieran combatir la obsolescencia – para nada programada- de sus barrios. Mientras tanto, seguiremos construyendo. Como siempre, como podemos. Porque es bueno para nosotros, bueno para nuestra sociedad y porque nos gusta hacerlo. Y afortunadamente somos unos cuantos parias los que pensamos así. Pero mientras no reconciliemos nuestra necesidad con nuestro deseo, habrá que sobrevivir y seguir haciendo lo que casi nadie quiere que hagamos. Seguir siendo unos parias.

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PRUDENCIA: LA MEJOR ESTATEGIA EN TIEMPOS DE CAMPAÑA En un momento de inestabilidad económica e incertidumbre política como el actual, el sector del real estate debe ser selectivo en la elección de sus proyectos, y apuntar sólo a los sectores que mantengan su nivel de actividad.

Issel Kiperszmid Director de Dypsa Vicepresidente de la Cámara Argentina de Desarrolladores Urbanos Foto: Estudio3R

Está claro que 2019 viene siendo un año de alta volatilidad, en el que todas las miradas apuntan al día después de las elecciones presidenciales. Es sabido que, en la mayoría de los casos, los mercados procuran anticiparse a los hechos y que muchas veces, producto de esta actitud preventiva, contribuyen a que los acontecimientos se desarrollen en la misma dirección de las crisis en lugar de calmarlas. Estos comportamientos se potenciaron fuertemente a partir de internet, las redes sociales y las transacciones online. En mercados tan pequeños y concentrados como el de nuestro país, esto genera además una fuerte volatilidad y una preferencia muy clara por la liquidez en la moneda de refugio: el dólar. Y cuando esta actitud defensiva pasa ciertos puntos de resistencia, las altas tasas de interés pierden todos sus efectos disuasivos para evitar que las empresas y la población en general busquen el resguardo que, perciben, brinda la

liquidez en dólares. Son estas tasas de interés en pesos las que, al superar cierto nivel, no sólo deprimen fuertemente la actividad generando efectos de insolvencia en las empresas y personas endeudadas, sino que agravan la percepción de inestabilidad para los agentes económicos con capacidad de ahorro y los empujan a optar por la liquidez del refugio en moneda extranjera, sustrayéndose del consumo y la inversión.

Vemos que uno de los sectores con chances de triunfar en las elecciones podría tener un comportamiento adverso a los mercados. El efecto de todo esto en el real estate se palpa a diario: el presidente del Colegio de Escribanos comentó que, en 2018, se emitieron casi 1,6 millones de fojas notariales y este año estiman una caída que

podría ser superior al 60% respecto de esa cifra. En un escenario de estas características, es entendible la retracción en las ventas de pozo: los inversores se retiran debido a la caída de sus ingresos en las actividades que les dan sustento y, si igualmente tienen excedentes, aunque menguados, prefieren conservarlos líquidos en la moneda de refugio. Dado que el dólar es el principal precio de referencia en una economía bimonetaria como la nuestra, esta demanda ampliada de dólares tiene el efecto de potenciar la inflación, en especial sobre los precios en los cuales la oferta es monopólica, oligopólica o al menos la competencia es muy imperfecta. Eso motiva la persistencia de la estanflación, que se define como inflación con caída de la actividad. Por otro lado, las tasas de interés exorbitantes y la caída de la demanda aumentan la vulnerabilidad de las empresas en general, y las de nuestro sector obviamente no son ajenas. Esto lleva

a que la percepción del riesgo por parte de los potenciales compradores sea mayor, lo cual se traduce a su vez en otro factor de retracción de la demanda. Asimismo, las altas tasas de interés -que han convertido al Banco Central en el principal deudor del sistema- junto con la alta inflación, han frenado con un efecto tenaza el otorgamiento de créditos en UVA. A esto se agrega la incertidumbre que provocan los cabildeos que vienen desde el Congreso de la Nación tratando de interferir en un problema que no existe: los créditos en UVA ya otorgados. En estos prácticamente no hay mora, y cualquier intervención “embarrando la cancha” solo logrará desalentar la oferta en el futuro. Este panorama ha traído, como consecuencia, caídas en nuestro mercado cercanas al 80% e incluso 90% interanual en los últimos meses, ya que afectó a la demanda de usuarios finales, que en particular son compradores de unidades usadas y, por carácter transitivo, a las operaciones de sustitución por nuevas. En este contexto se desarrollará la contienda nacional, con un electorado muy dividido, donde se percibe que uno de los sectores que según las encuestas cuenta con posibilidades de resultar triunfador podría tener un comportamiento adverso a los mercados, y así precipitar una reestructuración de la deuda o, más grave aún, llevar a un nuevo default. En cualquiera de los casos, la relación de la deuda con respecto al producto bruto, sumado el peso de lo que representa el acuerdo con el FMI sobre aquella, nos hacen inferir que el período de compromisos con esa entidad se prolongará, como en Grecia, quizá por una década cuanto menos. Frente a un escenario como el descripto, el sector del real estate debería entrar en un cono de prudencia y ser muy selectivo en la elección de los proyectos, volcándose a aquellos que estén vinculados a los sectores y/o localizaciones que reciban flujos de los excedentes de exportaciones tanto

La carrera con resultado incierto hacia la Casa Rosada condiciona hoy todas las decisiones económicas.

de bienes (campo, agroindustria), como de tecnología (productores de software, contenidos, servicios online, audiovisuales, turismo receptivo y otras). Es probable que durante el próximo tiempo se inicie un largo período de caída del precio en dólares de los terrenos y conse-

Hoy los inversores se retiran debido a la caída de sus propios ingresos, y si tienen excedentes prefieren conservarlos líquidos. cuentemente de las incidencias, tal como ocurrió en la década de los 80. Esto es coincidente con la caída del valor de los activos argentinos, tal como lo refleja el valor del Merval. Durante la década de la convertibilidad, el valor promedio de ese índice fue de aproximadamente 750

puntos; es decir 750 dólares, en virtud del “uno a uno”. En cambio, si hoy se divide el índice Merval por el tipo de cambio actual, da un valor similar o incluso menor… ¡un cuarto de siglo después! Esto no pasó en ningún país serio del mundo. En la gran mayoría de las naciones, en el mismo período, el valor de las acciones y consecuentemente el de las empresas, se multiplicó por 3, 4, 5 o 6 en moneda corriente. Por eso, se ve venir un período en el cual todos deberemos actuar con prudencia y mucha, pero mucha profesionalidad. Cuando ocurren estos fenómenos y se prolongan en el tiempo, suele darse también una profunda depuración de jugadores en el mercado, en el cual sobreviven los que mejor saben adaptarse a las nuevas circunstancias. Sin duda es un momento para ser prudentes, repito, muy prudentes.

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NACE UN AMOR EN ESCOBAR El complejo residencial y de usos mixtos AMO Escobar-Distrito Boero, en la localidad homónima, innova por su proceso constructivo de alta eficiencia y sus facilidades de financiación a los compradores. Ubicado en la localidad de Belén de Escobar, en un predio de 7 hectáreas delimitado por las calles Felipe Boero, Venecia, Sanguinetti y 3 de febrero, AMO Escobar – Distrito Boero será un cambio significativo en la dinámica de la ciudad y en la vida cotidiana de los vecinos, quienes no sólo tendrán la posibilidad de acceder a nuevas viviendas, sino que también podrán disfrutar y vivir en un nuevo espacio de servicios y esparcimiento. El desarrollo de usos mixtos brindará, a través de los 2100 departamentos proyectados, una respuesta concisa a la creciente demanda de vivienda que hay en la zona y conformará un nuevo centro administrativo, comercial y gastronómico para la ciudad. También, en el mismo predio se está construyendo la primera sede del Colegio Nacional de Buenos Aires fuera de CABA, para que los escobarenses tengan la posibilidad de acceder a un colegio pre – universitario de alta calidad académica, sin moverse de su ciudad.

El emprendimiento brindará una respuesta a la creciente demanda de vivienda que hay en la zona de Escobar. El método constructivo permitirá entrega un edificio cada seis meses.

Distrito Boero es un emprendimiento conjunto de Grupo Portland, Brickless by Portland, DeltaMorphosis y Autocrédito, quienes encontraron en Escobar una plaza única para llevar a cabo un desarrollo de tamaña envergadura, y con características particulares en relación con los tiempos de ejecución de las obras, la calidad de las unidades y un precio competitivo acorde al contexto de mercado. La obra, que se inició en enero de 2019, será ejecutada mediante el sistema constructivo Wall Ties (el proceso de construcción que se desarrolla por medio del armado de encofrados livianos de aluminio y su posterior llenado de concreto, con el beneficio de volver a utilizarlo inmediatamente para la próxima vivienda o planta) que permite ahorrar hasta un 20% del costo total de la construcción e incrementar la velocidad de 30 a 50% comparando con métodos tradicionales, lo que brinda la posibilidad de entregar un edificio terminado cada 6 meses.

Las unidades se podrán pagar con financiación a 20 años.

Así mismo, la incorporación de Autocredito como socio en el proyecto, posibilitó que el desarrollo tenga la capacidad de financiar la compra de una unidad hasta en 20 años, haciendo que el producto sea accesible para una mayor cantidad de público, permitiendo a la gente acceder a un plan

de financiación aún en el contexto de inestabilidad económica en que se encuentra el país. Ing. Gustavo Ortolá Director Comercial de AMO Desarrollos

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VERDE, AGUA Y BUEN DISEÑO Las marcas Yoo y Acqua confluyeron en el proyecto edificio residencial Yoo 3 by Acqua, que se perfila como un hito comercial en Nordelta. Para conocer sus detalles, LCNI/Mag conversó con su proyectista, la arquitecta Isabel Viboud. De la fusión de la marca Yoo con el expertise arquitectónico y constructivo de Acqua, surgió un nuevo sello de calidad en Nordelta: Yoo by Acqua, que se estrena con la obra de Yoo 3 by Acqua. La arquitecta Isabel Viboud, titular del estudio que lleva su nombre, a cargo del proyecto y con una amplia experiencia en la ciudad pueblo, explica los pormenores de este emprendimiento ideado para el momento actual de la Argentina y de Nordelta. LCNI/Mag: ¿Qué trayectoria tenía el estudio en Nordelta antes de empezar a trabajar con Yoo? IV: Nuestro primer emprendimiento en Nordelta fue Acqua Golf 1, del Grupo Acqua, en 2013. A raíz del éxito de ventas, rápidamente se armó Acqua Golf 2, que también fue un éxito de ventas, y luego vino Acqua Rio. En los tres emprendimientos, nuestro estudio hizo tanto el proyecto de arquitectura como el estudio del producto en conjunto con el grupo desarrollador. Funcionó muy bien porque los proyectos fueron muy bien recibidos por los compradores, que lo aprobaron y valoraron, y eso fue clave para la continuidad. Fue un muy buen producto que superó las expectativas. LCNI/Mag: ¿Cómo fue la fusión con Yoo? IV: Le ofrecieron a Fernando Leonelli, socio del Grupo Aqcua, continuar con el desarrollo del complejo Yoo, reconociendo su trayectoria de más de cinco años en Nordelta con edificios terminados, habitados y con clientes conformes. Entonces, Acqua comenzó a estudiar a Yoo desde la parte financiera y comercial y luego, junto al estudio se comenzó a estudiar el producto desde las unidades funcionales a desarrollar y así nació la nueva firma Yoo by Acqua. LCNI/Mag: ¿Cómo fue venir con una experiencia aceitada como el producto Acqua y tener que involucrar los elementos diferenciales que traía Yoo? IV: Yoo es una marca internacional inglesa asociada al diseñador francés Philippe Starck, cuyo primer edificio en Nordelta fue diseñado por el arquitecto uruguayo Carlos Ott, que dirige un estudio de primer nivel internacional. En un primer momento tenía un

Los edificios, de ocho pisos, tienen unidades de uno a tres ambientes.

concepto muy premium. Al no tener un nivel de ventas tan ágil como se esperaba, para el segundo edificio se cambió un poco la premisa. Ahora, en el tercero, el planteo es mantener la idea de tener un producto muy bueno, de excelente nivel y calidad de terminaciones, pero más atractivo comercialmente; controlando las superficies y con valores de venta más acordes al mercado, que lo hacen mucho mas tentador.

“El planteo es mantener la idea de tener un producto muy bueno, de excelente nivel y calidad de terminaciones, pero más atractivo comercialmente.” LCNI/Mag: Luego de la fusión de ambos grupos, ¿su estudio siguió siendo el proyectista para los nuevos emprendimientos? IV: Si, tomamos un proyecto que ya estaba delineado en sus formas y no quisimos romperlo del todo porque entendimos que había que conservar la armonía y coherencia estética del producto Yoo. Siguiendo esa línea estética, buscamos otro producto que se adaptara a los nuevos criterios y funcionara,

pero siendo muy respetuosos del proyecto original de Ott. LCNI/Mag: ¿Fue todo un desafío para usted, como responsable del nuevo diseño, armar esta nueva imagen de producto, adecuado a la nueva contingencia? IV: Claro, la premisa era que se viera parecido sin confrontar con los edificios originales, que fuera como un conjunto, pero reformular la arquitectura para que el producto funcionara. La experiencia de tener muy buen feedback con los compradores hizo que todas sus devoluciones y comentarios nos ayudaran a enfocarnos en el producto que a ellos les satisface. LCNI/Mag: Para meternos de lleno en el emprendimiento Yoo by Acqua, ¿cómo es el nuevo proyecto y cómo se consiguió mantener la estética Yoo con el aporte de elementos de Acqua? IV: Observamos que había dos edificios previos, uno que tenia unidades excesivamente grandes y el segundo que se había ido al otro extremo, con unidades muy chicas que le restaban categoría. Lo que buscamos fue rescatar las premisas que traíamos de Acqua;

como tener un contacto muy fuerte con el exterior, para lo cual en todos los ambientes hay muchas ventanas, terrazas habitables y jardines amplios para disfrutarlos bien, más una fuerte presencia de paisajismo. Concretamente, para lograr estos objetivos, se volcaron todas las unidades hacia las mejores visuales, anulando la doble crujía. Al proyecto original se le sacaron las tapas laterales verticales –casi medianeras- que tenía en las puntas y se diseñaron unidades en esquina con terrazas abiertas, que son muy lindas espacialmente también en su interior ya que dan una sensación de casa. En base a estos conceptos, fuimos cambiando la morfología de las unidades con un tamaño acorde para que diera un buen ticket. LCNI/Mag: ¿Cómo fueron tomadas estas nuevas propuestas tanto por Acqua como por Yoo? IV: Nosotros mantenemos desde siempre una muy buena interacción con la gente de Acqua, que opina mucho sobre las decisiones y propone un intercambio de ideas fluido. De todas formas, la decisión final era de Acqua, que ya se había hecho cargo de la sociedad con Yoo. LCNI/Mag: ¿Puede contarnos sobre los departamentos Yoo 3 by Acqua; superficies, cantidad de ambientes, pisos y otros detalles? IV: Es un edificio de ocho pisos, además de la terraza del dúplex del último piso. Las unidades van desde monoambientes de 54 m² a tres ambientes de 90 o 110 m², que son las esquinas con mejores visuales, o de cuatro ambientes de 120 y 150 m². El proyecto completo incluye tres edificios que tendrán características y estética similares. Se tienen en cuenta las modificaciones que los compradores quieren hacer, como unificaciones o cambios de materiales, lo cual habla de la flexibilidad de proyecto; más aun aprovechando la ventaja de que la venta comienza junto con la obra. LCNI/Mag: ¿Que amenities ofrece? IV: Yoo tiene como plus un gran conjunto de amenities que funcionan como un resort. Tiene unas piletas exteriores enormes, un gimnasio súper equipado, spa, SUM, salida al lago central, canchas de tenis y cancha de futbol; sumados a los amenities del Barrio Golf, que son el campo de golf, canchas sintéticas y restaurant. Estos amenities pueden ser usados por todos los edificios Yoo, pero a su vez cada edificio tiene su propio salón de estar para adultos y espacios exclusivos para niños. LCNI/Mag: ¿En qué instancia están los tres edificios previstos?

Los amenities hacen que el complejo funcione como un resort.

IV: Yoo3 by Acqua es el primero de ellos y ya se empezaron las obras, que durarán 36 meses. Es el mismo plazo que se le da de financiación, cuya modalidad de pago es un anticipo y 36 cuotas. La idea es ir avanzando con los otros dos en la medida que se vayan concretando las ventas del primero, y se irán solapando las obras de los tres edificios. LCNI/Mag: ¿Dónde está localizado exactamente dentro de Nordelta? IV: Es una ubicación privilegiada. El barrio Yoo forma parte del Barrio Golf, de modo que los propietarios de Yoo pueden usar todas las instalaciones del Golf. Esta muy cerca del Centro Comercial y del Centro Médico, en la zona donde se encuentran la mayoría de los barrios residenciales, sobre el lago central y cercano a la Ruta 27. Dentro del Barrio Yoo es donde se desarrollarán los proyectos Yoo by Acqua. LCNI/Mag: ¿A qué público está dirigido este producto? IV: Es un público que quiere vivir en un resort con todas las comodidades que ello implica; es decir, tener muchas actividades para hacer. Es apto tanto para un matrimonio mayor que disfruta con sus nietos, como para gente

joven que no quiere mantener una casa pero sí quiere disfrutar del exterior, o incluso para quienes lo usen sólo los fines de semana, porque es un lugar para quedarse y no tener que salir. Por eso es comparable con un resort: uno está ahí y lo pasa bárbaro todo el día; se puede salir al lago, hacer deportes náuticos, jugar al golf, al futbol o al tenis, nadar, hacer gimnasia o ir al spa. El restaurant es divino, es como estar de vacaciones. LCNI/Mag: ¿Ya está en gran parte vendido? IV: Sí, Yoo3 está casi todo vendido, por lo que imagino que próximamente estará saliendo el edificio 4. LCNI/Mag: ¿Cuáles son las funciones del Estudio luego de la etapa de proyecto? ¿Hacen la dirección o supervisión de obra? IV: El Estudio hace la tarea de supervisión de proyecto ya que el grupo Acqua pide que todo quede tal como lo planeamos y, si es posible, aún mejor. Estamos detrás de los detalles y terminaciones porque la idea es velar por la calidad del producto. Ese es el objetivo de nuestro estudio. Arq. Fernanda Martínez

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UNA ARQUITECTURA POTENTE Y EFECTIVA Las obras Matías Frazzi se destacan por su solidez material y espíritu lúdico. Además, ganó un premio internacional al trabajo en equipo entre un desarrollador y un arquitecto. La arquitectura de Matías Frazzi puede ser definida por su búsqueda de una ¨sustentabilidad¨ primordial, anterior a las modas. De hecho, la define como un regreso a la “construcción con materiales nobles y convencionales, con iluminación y ventilación natural, para un aprovechamiento óptimo de la energía y de los espacios verdes tanto propios como del entorno”, agrega. O un retorno al legado de los viejos grandes maestros de la disciplina: aquellos que acuñaron lemas insuperables como “menos es más”. Por supuesto, admite que a esto pueden sumarse las nuevas tecnologías que la complementan. Pero la convicción más profunda de este arquitecto joven, vinculado por historia personal y por elección a los barrios del oeste y noroeste porteño, es la de que un edificio bien diseñado y construido es aquel que funciona correctamente sin necesidad de recurrir a ninguna “inteligencia artificial”. Frazzi, titular del estudio Frazzi Arquitectos, alcanzó notoriedad con su premiada obra El Paseo de la Brecha, en pleno barrio histórico de Colonia del Sacramento, Uruguay. Se trata de un emprendimiento inmobiliario y a la vez una intervención que combina arquitectura contemporánea con un cuidado dispositivo de conservación de ruinas arqueológicas. El mix de usos incluye residencias contemporáneas minimalistas para uso permanente o vacacional, un paseo comercial y gastronómico en “L” con entrada por dos calles y un recorrido histórico-museístico a cielo abierto.

Inaugurado a fines de 2016, el proyecto contó con el asesoramiento de arqueólogos, expertos en patrimonio arquitectónico, y cumplió con todos los requisitos de la Comisión del Patrimonio Cultural de la Nación uruguaya y de la Unesco. Cabe destacar que el sitio de intervención corresponde justo a la zona de la ciudad donde se ubicaba originalmente el foso exterior de la muralla fortificada que abarcaba toda la línea de defensa de Colonia hacia el Este, en tiempos de frecuentes incursiones portuguesas.

La obra del Paseo de la Brecha ganó un premio internacional al trabajo conjunto entre el comitente y el arquitecto. “Cada vez que descubríamos que estábamos tocando las cimentaciones antiguas, el proyecto estructural se reformulaba para preservarlas y, de ser posible, integrarlas al proyecto arquitectónico”, explica Frazzi. En definitiva, esta combinación de emprendimiento inmobiliario y valor cultural llevó al Pasaje de la Brecha a ganar el premio internacional Dedalo Minosse que se entrega en Vicenza, Italia, para distinguir a la labor conjunta de un comitente (en este caso el empresario local Mariano Martínez) y un arquitecto. Una marca de prestigio y una plusvalía simbólicas nada desdeñables. Pero la creatividad de Frazzi se expresa también cuando trabaja en cualquier barrio

porteño, encorsetado entre medianeras. Es el caso del pequeño y muy reciente edificio Condominio Mosconi 3, en Villa Devoto, sobre la avenida de ese nombre. Consta de tres unidades espaciosas en tres pisos de altura, dispuestas como cajas de hormigón con un lenguaje contemporáneo y minimalista, en el que la expresividad corre por cuenta de los materiales en estado puro. “La iluminación natural es una condición irrenunciable del proyecto”, cuenta el arquitecto. Tanto la incidencia de la luz solar como la seguridad y privacidad son reguladas mediante un sólido sistema de parasoles-postigones fijos y móviles de hierro y madera. Estos elementos de control también vuelven flexible a la fachada, ya que su movimiento dispar en cada piso genera mutaciones, luces, sombras y transparencias: un recurso formal en movimiento y cambio constante. Más constreñido aún por el terreno, el edificio Camarones, de cuatro pisos y destinado a estudios profesionales para millenials, se las arregla en un lote mínimo en una esquina de La Paternal (en rigor, Villa Mitre). Un entorno de baja densidad y alta desprolijidad urbanas. En estas condiciones desfavorables, Frazzi diseñó una estructura cúbica de hormigón visto y vidrio cuya fachada se aprecia como un ajedrezado de llenos y vacíos, salpicada de módulos que sobresalen formando balcones “encajonados”. Toda una audacia a sólo dos cuadras de la cancha de Argentinos Juniors.

El Paseo de la Brecha: mix de usos en Colonia del Sacramento, Uruguay.

La obra conserva piezas patrimoniales del casco histรณrico de la ciudad.

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Una búsqueda similar se aprecia en el edificio Roseti, en Villa Ortúzar, también de studios y organizado en dos bloques: uno al frente y otro al fondo. El proyecto arquitectónico juega a acumular piezas de hormigón a la manera de un “jenga” que imprime movimiento y dinamismo a las fachadas, tanto la exterior como las interiores. “El movimiento de las piezas altera la volumetría y genera la aparición de dos bloques que se entremezclan con tres patios internos”, explica el arquitecto. Agrega que la “interacción entre llenos y vacíos que nunca se repiten

exactamente ayuda a la aparición de distintas situaciones espaciales que alteran la mirada de quien se introduzca en el juego”.

Las obras de Frazzi poseen un lenguaje contemporáneo y minimalista en el que se luce la pureza de los materiales. En suma, la capacidad de trascender las limitaciones de espacio y capacidad constructiva en obras nuevas (una problemática de gran actualidad) a través de una capa-

cidad proyectual casi lúdica, como ocurre en todas las obras revisadas, se convierte en una herramienta eficaz para sacar provecho de un terreno o un programa de usos. Con un plus nada desdeñable: la sensibilidad de la juventud hacia los nuevos usos y demandas.

LCNI/Mag Fotos: Federico Kulekdjian

Mosconi 3: el uso de la luz natural como un material más (Villa Devoto).

Mosconi 3: fachada lúdica.

Roseti: volumetría audaz y uso expresivo del hormigón (Villa Ortúzar).

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NO PERDER LA VISIÓN FRENTE A LA CRISIS Roma Management Inmobiliario apuesta a seguir con sus desarrollos para la clase media en la provincia de Santa Fe. Recientemente lanzó dos urbanizaciones con propuestas de vecindad colaborativa y comunitaria. En un escenario de incertidumbre como el actual desde el punto de vista económico financiero, lo que se puede hacer es bastante simple: tomar posiciones cortas, cubrirse de las fluctuaciones del tipo de cambio y seguir de cerca las obras para evitar al mínimo las desviaciones. Pero la pregunta a la que el sector del real estate se enfrenta hoy es: “¿Me adapto a las nuevas circunstancias del mercado o sigo con la visión de la empresa?” No es una pregunta para nada trivial, al menos para nosotros. Más allá de los tecnicismos, es interesante tener en cuenta distintos factores antes de tomar decisiones que afecten al destino de nuestras organizaciones y proyectos más allá del plano mencionado. El más importante: ¿hacia dónde vamos? Cuando un explorador se pierde en una travesía por el bosque, sin señal ni GPS, recurre a la siempre útil brújula que le marca el norte, lo ordena y le permite tomar el camino correcto en las bifurcaciones. Para Roma Management Inmobiliario, la visión de la organización es la brújula. Esa visión tiene como meta brindar soluciones de vivienda a la clase media. Es el elemento distintivo a la hora de tomar decisiones complejas que definen el futuro de los proyectos y las personas que trabajan en la empresa. Por supuesto, en un contexto de limitado acceso al crédito por las altas tasas de interés y la inviabilidad de los créditos en UVA, no es tarea sencilla. A veces hay que desacelerar, caminar más despacio, hacer paradas estratégicas y descansar cuando es necesario. Lo mismo pasa cuando se hace una planificación estratégica que incluya los próximos años de cada unidad de negocios. Es necesario tener claro no sólo el norte de la empresa sino también cuáles son las actividades que la llevarán hasta él. El segundo paso tiene que ver con esto último: el conjunto de acciones que se deben llevar adelante para que el proyecto de la organización se concrete. En estos momentos tan difíciles no es obligatorio dejar de lado la visión ni transformarse en algo que no se desea ser; pero sí es necesario modificar la velocidad con que se la da curso a las acciones que llevan hacia ese destino.El tercer paso y más

difícil de llevar adelante, porque es anti-intuitivo y va en contra de lo que dicen los manuales, es poner el foco afuera, pensar desde el público. Cuando la realidad se asemeja a una gran ola que parece imposible de surfear, todos atinamos a buscar la forma de salvarnos y subsistir. Cuando la demanda cae por debajo de la oferta de forma estrepitosa, sólo aquellos que puedan ofrecer productos con un valor agregado por sobre lo tradicional son los que sobreviven, se potencian, y continúan creciendo camino hacia su visión.

Hoy el sector del real estate se plantea: “¿Adaptarse a las circunstancias del mercado o seguir la visión de la empresa?”

Creando valor en nuestras propuestas Roma tomó la postura drástica de seguir con su visión y duplicar su compromiso. Desde diciembre del año pasado sacó al mercado dos productos nuevos que, además de estar orientados a la clase trabajadora, apuntan a lograr una transformación de la realidad social. Así, Tierra de Autores, ubicado en la ciudad de Pueblo Esther, está diseñado desde un comienzo para fomentar la lectura. Entendemos que fomentar la cultura desde edades tempranas tiene un gran impacto en la vida de los ciudadanos cuando se transforman en personas con capacidad de acción plena, y esto es muy valorado por la clase media trabajadora argentina. A ellos apunta este bario, y genera tal entusiasmo que los principales referentes de la cultura se acercan para ser partícipes del mismo. Cuenta con una biblioteca pública, un paseo de la historieta, llegada al mirador más precioso de todo el río Paraná y mobiliario urbano para poder disfrutar de leer un libro al aire libre. Por otro lado, a unos 50 kilómetros de distancia de Tierra de Autores, encontramos Campo Madero, en la localidad de Ibarlucea, con un concepto radicalmente diferente aunque no menos poderoso para el desarrollo de la sociedad. En él, el cuidado de los espacios públicos y la realización de actividades de in-

terés común son el eje de la vida vecinal, y es por ello que sus centros de manzanas son plazas colaborativas. Los fondos de cada terreno dan a una plaza en común que fomentan la vida en comunidad. Roma Management es un holding de empresas que incluye constructoras, estudio jurídico contable, desarrolladores, profesionales, asesores y oficinas comerciales.Se caracteriza por ser un espacio de encuentro para emprendedores proactivos, decididos, arriesgados, comprometidos y con una visión clara para su vida. Roma es también un laboratorio de ideas y proyectos, donde todos tienen la posibilidad de poner sobre la mesa opiniones, críticas que permitan el rediseño, propuestas superadoras e innovaciones en el rubro. Queremos destacar que también estamos abiertos a trabajar, asesorar, acompañar, financiar y proyectar junto a emprendedores de la región con el fin de facilitar el crecimiento común, por entender a la cooperación como una forma de potenciar ideas transformadoras para la región. Nuestro país necesita una mirada empresarial compleja, completa y que se piense así mismo para los próximos 15 años. En ese sentido, entender dónde construir, urbanizar y proveer de espacios de apropiación para la sociedad que abarque el sector público y privado. Por último, un resumen práctico. Rever la organización, no para modificarla sino para recordar a dónde vamos. Ver qué acciones debemos ejecutar, a qué ritmo, con qué salvedades. Pensar desde el segmento interesado en nuestros productos, ya que en momentos de excesiva demanda, las decisiones se definirán por aquello que más valor agregado genere a cada uno en su quehacer cotidiano. Acá estamos y, como solemos decir, la única manera de predecir el futuro, es crearlo. Glenda Suarez COO de ROMA Management Inmobiliario

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ROSARIO: UNA METRÓPOLI PROVINCIAL Epicentro de la actividad agropecuaria, la Cuna de la Bandera experimenta una mutación en la calidad de productos inmobiliarios. Las novedades de los últimos años: barrios cerrados y edificios con amenities. En la ciudad de Rosario, las oportunidades se dividen por sectores: desde depósitos, galpones y oficinas inteligentes hasta departamentos para estudiantes que compran o alquilan, e incluso un target aspiracional para los emprendimientos premium de Puerto Norte y la Florida, con amenities y vista al río. En cuanto al valor de la tierra, cada terreno es único por su emplazamiento o ubicación en la ciudad. Los valores promedio de Rosario, son de 2000 a 3000 dólares en el área central y de 3000 a 6000 dólares en el área aspiracional de Puerto Norte. Pero es habitual que un terreno tenga más valor que el lindero por tener un edificio en su medianera, lo cual eleva la posibilidad de altura a construir. Quizás, la única constante es que la incidencia no debe superar el 18 o 20 % del valor del costo total del emprendimiento. La zona antes denominada Refinería y en la actualidad Puerto Norte se ha convertido en un lugar codiciado por los desarrolladores, debido a sus terrenos cercanos o con vista al rio Paraná. Allí ya se construyeron emprendimientos como Condominios del Alto, las torres Dolfines, Embarcadero, Nord link, Forum, Ciudad Rivera y los desarrollos que completarán el sitio, como Distrito Puerto Norte. Es una zona de alto target, con un mix tanto de tipo de unidades como de usos. Como es una zona en franco desarrollo, los emprendimientos contemplan locales comerciales y oficinas. En cuanto a las unidades habitacionales, las que primero se venden son las pequeñas, muy apetecibles para los rentistas. Y luego tenemos unidades de dos, tres y más ambientes para vivienda principal. En tanto, el agradable Bulevar Oroño es óptimo para invertir en ladrillos para rentar a familias, estudiantes o residentes temporarios: se construyen unidades de dos y tres dormitorios, y también algún monoambiente o dos ambientes. Todo lo que rodea al bulevar tiene gran valor porque es una zona cercana al centro, y todo proyecto que se realice en la zona debe ser de calidad media superior. Cerca de allí, el tradicional barrio Pichincha se ha poblado de bares, cervecerías y restoranes. Es de por si un lugar optimo para rentar locales a buenos valores, aunque también empiezan a desarrollarse emprendimientos residenciales. La zona de la Estación Terminal y de la Facul-

Distrito Puerto Norte (Milicic)

tad de Medicina, Farmacia y Odontología es apta para desarrollar unidades simples para alquilar a estudiantes; de uno y dos ambientes, básicas y con calidades intermedias. En su mayoría se comercializan para rentistas puros. En tanto, el área céntrica de la ciudad es óptima para invertir en locales para renta. En el centro se están construyendo oficinas de alta calidad, con espacios comunes dedicados a esparcimiento. Ya hay cuatro o cinco proyectos cercanos a la Bolsa de Comercio, con locales comerciales y oficinas, que se vendieron en su totalidad antes de finalizarse la obra.

“Rosario es una ciudad que no para de construir y de crecer más allá de las épocas y las rachas.”. También en el centro, los nuevos apartamentos en La Florida o en el clásico Barrio Martin son los más buscados para vivienda permanente para los rosarinos más urbanizados, sobre todo los que trabajan en la City. Buscan en general unidades de dos, tres o más ambientes con amenities y vistas al río. Si se sale de los límites de la ciudad, desde hace unos 20 años se han ido desarrollan-

do urbanizaciones cerradas en localidades fuera de la ciudad, en especial Funes y, más allá, Roldan y otros pueblos cercanos como Timbúes o Alvear. Emprendimientos como Carlos Pellegrini, en el límite de Fisherton, o Kentucky Club de Campo, experimentaron un fuerte crecimiento en el nivel de venta de terrenos, y la tendencia sigue con otros barrios como Rinconada en Ibarlucea, con sus canchas de polo y golf. Por lo pronto, las subas de los valores de los terrenos convirtieron a éstos en un nicho de inversión muy apetecible para capitalización y reventa. En síntesis, Rosario es una ciudad que no para de construir y de crecer más allá de las épocas y las rachas. El agro invierte las ganancias de cada cosecha y, en general, se prefieren los bienes de capital tangibles. Primero se invierten en maquinarias, insumos, semillas y, el remanente siempre viene a Rosario, ciudad cercana y amigable. Mariel Devalle Corredora Inmobiliaria matrícula 898 COCIR Rosario, Santa Fe Wpp 5491126601439

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RAZONES PARA INVERTIR EN EL JARDÍN DE LA REPÚBLICA A pesar de la incertidumbre que vive el país, en la provincia de Tucumán se construye a buen ritmo y surgen oportunidades de negocios en locaciones con buenas perspectivas de desarrollo. Foto: Estudio3R

La provincia de Tucumán está en el norte del país, es la más chica en superficie con 22.524 km², pero muy densamente poblada, con un aproximado de 9.000 h/km²; de modo que la necesidad habitacional es constante. A esto se suma que, cada año, llegan miles de jóvenes a empezar sus estudios universitarios en la Universidad Nacional y también demandan unidades. En la capital, San Miguel de Tucumán, y más precisamente en Barrio Norte, se están desarrollando hoy emprendimientos en altura destinados al sector ABC1 y donde los valores en pozo van de $40.000 a $55.000 por m², dependiendo de la calidad constructiva, el plazo de entrega y la forma de financiación. Los precios de las unidades finalizadas parten de los $45.000 por m². A su vez, Barrio Sur es donde se está construyendo la mayor cantidad de edificios ya que la incidencia del lote es menor y los proyectos están destinados a la renta. Los retornos son apetecibles para los inversores y los valores del pozo van de $30.000 a $40.000 por m², mientras que terminados parten de $40.000. Es aquí donde podemos decir que se instalan los estudiantes, y cada vez hay más servicios de calidad para ellos.

El corredor de la avenida Presidente Juan Domingo Perón se transformó en el polo comercial de Yerba Buena; con concesionarias de autos, emprendimientos deportivos y complejos gastronómicos, combinando con galerías de locales comerciales y de oficinas. Todavía quedan allí macro lotes aptos para el desarrollo. También hay complejos de departamentos con amenities, cuyos valores parten de los $55.0000 por m² y pueden llegar hasta los $100.000 por m². A su vez, la avenida Aconquija es la arteria principal y más antigua de la ciudad. Su crecimiento, en todo sentido, es constante y también tuvo un gran desarrollo durante el año 2018 y en lo que va del año 2019, con proyectos esencialmente comerciales, con locales y oficinas. Se instalaron allí casi todas las entidades bancarias, y las que no lo hicieron aún tienen en sus planes hacerlo. Al sudoeste de la capital, en las zonas de San Pablo, la Rinconada y el Manantial; los valores de los lotes dentro de un country van desde los $2.500 por m² pudiendo llegar

hasta los $6.500 por m². Hacia el norte de la capital se encuentra Tafi Viejo, que está creciendo en menor medida. La mayoría de los proyectos se desarrollan en Los Nogales, en las cercanías de la Ruta 9 a Salta. Aquí también priman los desarrollos de countries y barrios cerrados, con valores de lotes que parten desde los $1.500 por m² y pueden llegar hasta los $4.500 por m² como máximo, en algunos emprendimientos que ya funcionan a pleno. Pero, no hay zonas de servicios desarrolladas para abastecer a este sector, y esa es una oportunidad de negocios a tener en cuenta. En una proyección a cinco u ocho años, es una zona que quizás va a explotar; más aún si se considera que allí se planea trasladar el nuevo Centro Cívico de la provincia. Alejandro Aybar Director de Marcelo Aybar Propiedades Representante de LCNI en el NOA

Los estudiantes de la Universidad Nacional de Tucumán demandan cada año soluciones habitacionales para compraventa o alquiler. Hacia el oeste, a solo 10 kilómetros, la ciudad de Yerba Buena suma cada vez más jerarquía con obras que desarrolla el municipio, como pavimentación, iluminación Led y cámaras de seguridad. Además, tienen una conectividad privilegiada, a través de tres grandes avenidas, con la capital. Allí prevalecen los proyectos de countries o barrios privados, donde los precios de los lotes van desde $2.500 por m², en las zonas más alejadas y con menos infraestructura, hasta los $13.000 por m² en las mejores zonas de la ciudad.

Torres residenciales en el complejo Distrito, en San Miguel de Tucumán (Schujman Desarrollos Inmobiliarios).

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MONTEVIDEO: UN LUGAR EN EL MUNDO La capital uruguaya crece con emprendimientos inmobiliarios gracias al atractivo de sus barrios, su apertura hacia el río y ventajas para los inversores. Montevideo, capital de Uruguay, es una de las diez principales urbes de América Latina, y guarda un parecido con Buenos Aires en su arquitectura neoclásica, barroca y art decó, sobre todo en la zona céntrica. Los estilos se amalgaman y le dan a la ciudad un carácter único entre antiguo y ecléctico; entre pasado, presente y futuro. A pesar de ser una ciudad chica, tiene su World Trade Center, donde empresas de todo el mundo instalan su sede, así como zonas francas muy cercanas. Su pluralidad la convierte en una ciudad especial, plena de diversidad y con microclimas en sus distintos barrios. Pocitos. Es el barrio elegido por los jóvenes y por las clases media y alta, que lo convirtieron en una zona netamente aspiracional. Se trata de una zona con carácter propio y con muy buenas vistas hacia el Río de la Plata, que desde allí parece un inmenso mar, aún sin serlo. Es el epicentro del ocio, con bares y centros comerciales, y en su playa se puede disfrutar de las puestas de sol. Hay productos que funcionan bien allí y brindan una muy buena renta en relación al capital invertido, en especial las unidades pequeñas: monoambientes o dos ambientes, con una renta cercana al 4%. Las vistas al Río de la Plata aumentan su valor a precios insospechados y son las preferidas por los inversores argentinos.

“Pocitos es el epicentro del ocio, y en su playa se puede disfrutar de las puestas de sol.”. Carrasco. Es la zona más lujosa de Montevideo, con sus playas, avenidas e increíbles vistas a la rambla, a tan solo 15 kilómetros del centro. Fue el primer barrio planificado como tal, con un sentido urbanístico, bajas densidades y alturas. Si bien su baluarte es el Hotel Casino Carrasco, el barrio posee un centro comercial a cielo abierto con las marcas líde-

View Pocitos

res, además de instituciones bancarias y otros servicios. En Carrasco, las unidades predominantes son las grandes con amenities, elegidas por quienes dejan sus casas de gran porte. En los centros comerciales a cielo abierto, los locales se alquilan a valores superiores a los de área central; aunque el recorrido es acotado, todos están ocupados por marcas de élite. Barrio Sur o de las Artes. Zona típica donde sobrevive el legado de la cultura afro uru-

guaya, lugar de candombe y movida cultural; se extiende desde la Avenida 18 de Julio (la principal de la ciudad) hacia la Rambla Sur. En breve se reubicará allí el Muelle Maua, la central de Buquebus, que contará con una pirámide-shopping que le sumará a la zona un gran movimiento comercial y un nuevo carácter propio. Aquí, las estrellas para los inversionistas son las unidades pequeñas para renta, lo cual no impide que se construyan edificios con gran valor arquitectónico y con áreas co-

munes, porque la ley los protege de las expensas elevadas. Centro. Allí la reina es la Plaza Independencia, y la princesa la Avenida 18 de Julio, muy transitada, con numerosos comercios y vecina al eje institucional-gubernamental. Aquí se recomienda la inversión en locales comerciales, reciclables porque es una zona netamente comercial donde todo se encuentra ocupado, ya que tienen un valor de renta importante. Buceo y Malvín. Son los barrios elegidos por los amantes de la navegación y la náutica. Cuentan con grandes espacios verdes, son un lugar para vivir y por eso, las unidades de dos y tres dormitorios para familias, en muchos casos con vistas al rio, son las estrellas de la renta. Es una zona que se está por desarrollar aún, y por eso todavía hay una gran cantidad de terrenos para adquirir.

“En el Centro se recomienda la inversión en locales comerciales, con un valor de renta importante.”. Montevideo una ciudad para amar, para tomarse tres días y recorrerla con un experto. El repunte de la economía uruguaya hizo crecer al sector inmobiliario y al de la construcción. Subieron los salarios, los trabajos comenzaron a ser más nobles y hoy la ciudad, no solo recibe a sudamericanos sino también a europeos en busca de una ciudad más tranquila para la vida cotidiana. Muchas familias deciden asentarse, ya que al ser una capital brinda muchas oportunidades y, su cercanía con Buenos Aires hace que muchas familias argentinas puedan mudarse allí sin estar lejos de sus afectos. Es apenas cuestión de tiempo que, los argentinos que ahorran en dólares, decidan reinvertirlos en Montevideo como reserva de capital, aumento del mismo y renta a presente o futuro. Cabe destacar también que, los departamentos de un dormitorio o más encuadrados como “vivienda social”, arrojan una renta del 6 o 7% en dólares, ya que por 10 años están eximidos del pago de impuesto a la renta y a la transferencia. Quien invierta en proyectos de calidad media y superior, podrá revenderlos, y el que los adquiera obtendrá un crédito a largo plazo, aunque también es posible destinarlos al alquiler a muy buen precio. Por otra parte, Uruguay alienta constantemente a las inversiones extranjeras en vivienda a través de beneficios fiscales, estímulos y,

Live Soho, en Barrio de las Artes.

quizás lo más loable, la gran responsabilidad empresarial de los desarrolladores y constructores. Un mundo donde todo es ordenado, estructurado y seguro; donde el comprador está protegido; donde puede elegir a un profesional aunque compre un pozo y donde todo es claro, sencillo y rentable.

Mariel Devalle Corredora COCIR MAT: 898 ALIANZA desde hace 8 años con la empresa inmobiliaria: Amarras Uruguay 5491126601439 WPP

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LUJO CON ESPÍRITU AUTOMOTOR EN MIAMI Un viaje a los detalles más exclusivos y los secretos de la Porsche Design Tower. Ascensores para autos, piscinas en todos las unidades y las comodidades de una residencia particular con cochera propia, pero con servicios comunes de lujo. Pina Armentano International Real Estate Influencer TV Host Entrepreneur.

El jefe de ventas de Porsche Design Tower, Eduardo Cofresi, explica los motivos por los cuales esta torre de lujo desarrollada por Dezer Development y la automotriz Porsche Design Group, inaugurada en 2017, es la elegida por los millonarios y exitosos de todo el mundo. PA: ¿Esta es la primera Torre Porsche en el mundo? EC: Sí, así es. De hecho, si te fijas en el nombre completo, Porsche Design Tower Miami P’0001, el número uno al final significa que es la primera torre con la marca Porsche Design. Ellos tienden a darle un número de serie

a todos sus productos como método de identificación. Lo mejor de todo es que eligieron a Miami para hacer su primera torre, y dentro de Miami decidieron que Sunny Isles Beach es el lugar idóneo y, además, que el desarrollador indicado era sin duda Dezer Development. Esto dice muchísimo de Miami y de cómo es vista hoy en el mundo, y lo mismo para Gil Dezer como desarrollador. Estamos hablando de una marca muy importante con un reconocimiento global, y el hecho de que nos hayan elegido es realmente un orgullo. PA: ¿En qué se diferencian los departamentos de Porsche Tower de otros?

EC: Son básicamente como casas, o mansiones. Muy amplios, con piscina y el garaje al lado del departamento. PA: ¿Es cierto que todos los departamentos tienen una piscina en su balcón o terraza? EC: Sí, de las 132 unidades, 116 vienen con piscina en la terraza. ¡Ojo! La terraza es enorme, de casi 100 metros cuadrados. La piscina privada es una de las amenidades que más disfrutan los propietarios. PA: ¿Con qué servicios cuenta la torre? EC: Son muchos como para nombrarlos aquí, pero los apartamentos vienen con piletas pri-

El lobby del edificio con el ascensor exclusivo para autos.

vadas y la torre cuenta también con un un restaurant privado con la categoría máxima cinco tenedores, servicio de hotel, comida y bebida en las residencias y a la playa. Hay servicio de playa, cine, spa, simuladores de autos y mucho más. PA: ¿Existen otros sistemas similares de ascensores para autos en el mundo? ¿Qué tiene este de diferente? EC: Sí, hay otros elevadores parecidos en Singapur, por ejemplo, pero la diferencia es que allí el auto va por un ascensor y el pasajero va por otro elevador, es decir que no puede subir sentado en su auto hasta su propio departamento, como ocurre en la torre Porsche. Este es el primer sistema de elevador completamente automatizado para permitirlo. PA: ¿Qué pasa si hay varios autos esperando para subir al mismo tiempo? EC: Eso casi nunca ocurre porque la torre cuenta con tres ascensores de autos para tan sólo 132 apartamentos, de los cuales quizás sólo la mitad está en ella a tiempo completo. De todas maneras, si un residente llega y tiene adelante a otro carro que va a subir primero que él, tiene dos opciones: o espera unos minutos a que suba esa persona o se baja de su auto y se lo deja al valet que está siempre disponible, él se lo sube al ascensor y se lo envía hasta el departamento. Para eso, adicionalmente, justo al lado hay seis ascensores sólo para personas. Incluso hay una tercera opción, y es llegar como se llega a cualquier otro condominio de Miami, por la entrada principal y dejarle el auto al valet. PA: ¿Es seguro este sistema? EC: Como tú misma sabes, quizás sea el elevador más seguro del mundo. La cantidad de sistemas preventivos con lectores ópticos, sensores y cámaras es impresionante. Y lo mejor de todo es que funciona a la perfección. PA: ¿Crees que este sistema se convierta en el estándar en un futuro para las torres residenciales de lujo? EC: Creo que sí porque son muchas las ventajas. Por ejemplo, aparte de la privacidad, en ciudades grandes y muy densas como Nueva York, Hong Kong y otras, donde los espacios y los estacionamientos son muy caros y hasta un lujo, este sistema ofrece soluciones muy claras. PA: ¿Por qué se llama el Dezervator? EC: Dezer consiguió una patente a nivel glo-

Pina Armentano Porsche Design Tower

bal y le puso el nombre de Dezervator. Es la combinación del apellido del desarrollador Dezer con la palabra elevador: Dezervator.

“No es necesario tener un Porsche para vivir en la torre. Admitimos a las Ferrari Lamborghini, Bugatti, McLaren...” PA: ¿Hay que tener un Porsche para vivir en la torre Porsche? EC: ¡Ja, ja, ja! Esta pregunta me la hacen muchos y me parece muy graciosa. La respuesta es que no, definitivamente no discriminamos. Ferrari, Lamborghini, Bugatti, McLaren… todos son bienvenidos. PA: ¿El mantenimiento del condominio es muy caro? EC: Comparado con otros, pues no. Nuestro mantenimiento es muy económico. Pero, honestamente, de nuestros compradores en Porsche ni uno de ellos hizo esa pregunta, porque es como comprar un automóvil Porsche. Seguro que no vas a preguntar si es muy caro cargarle combustible, ¿no es cierto? PA: ¿Cómo puede ser que el penthouse más grande tenga espacio para once automóviles? EC: Son los dos penthouses más espectaculares de Miami. Tienen tres niveles más la azotea, casi dos mil metros cuadrados de área total, cuatro habitaciones a las que se pueden agregar dos más, dos piscinas privadas y, ciertamente, estacionamiento para hasta once coches.

PA: ¿Por qué crees que lo eligen las celebridades y las personas más ricas del planeta? EC: Definitivamente, el llegar a tu living con tu propio auto sin tener que pasar por el lobby hace que la exclusividad y privacidad sea inconmensurable y perfecta. Es un detalle que les permite a los residentes entrar y salir sin ser vistos. Además, tener un restaurant cinco tenedores de verdad, que te lleva lo que desees a tu hogar, lo hace verdaderamente exclusivo. También debo mencionar el hecho de que todas las unidades son grandes, ya que no hay ninguna pequeña, lo cual lo hace aún más exclusivo. En suma, es una torre que permite a sus residentes tener un condominio en el que se puede cerrar la puerta del departamento, como si fuera una mansión, e irse a viajar al mundo con la tranquilidad de que se deja todo en buenas manos, bien cuidado y mantenido. En suma, lo mejor de dos mundos. PA: ¿Qué costo tienen los penthouses? RC: Tan solo 32 millones de dólares. ¿Quieres comprarlo? (risas). Pina, de corazón te quiero decir lo siguiente: Eres muy profesional, muy detallista y te esmeras en darle a tus clientes no solo el mejor servicio sino también conseguir los mejores negocios que les convengan a ellos, no a ti, y eso no tiene precio. Creo que después de 20 años de conocernos, sé muy bien quién eres pues te he visto en acción muchísimas veces. Un abrazo enorme y mil gracias por esta entrevista tan divertida.

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¿QUÉ PASA? La actualidad del real estate contadas por sus emprendedores.

Javier Igarzabal Director de DIC Propiedades No se puede emprender sin tener pasión por el proyecto. En la actualidad, y fundamentalmente en este contexto del mercado inmobiliario, es fundamental sentir y creer en lo que hacemos. No hay margen para el error. En nuestra empresa somos apasionados de nuestra actividad. Desde hace más de 35 años trabajamos en el sector inmobiliario en CABA y Zona Norte. Hoy participamos en más de 40 emprendimientos. Asesoramos e intervenimos en cada desarrollo con un equipo propio de corredores inmobiliarios, arquitectos experimentados, diseñadores creativos, contadores, publicistas, escribanos y una fuerza de venta entrenada y actualizada que asegura un resultado exitoso a la utilidad del negocio inmobiliario. En los últimos meses, la venta del 0 Km es lo que sostuvo al sector. Hoy compra el que tiene el dinero en la mano o financiación a corto plazo. La zona norte del Gran Buenos Aires ofrece la combinación perfecta entre la tranquilidad de un barrio y la cercanía a la Capital. El corredor de la avenida Maipú se convirtió en el lugar elegido para las pequeñas, medianas y grandes desarrolladoras, y allí se ofrecen hoy unidades para todos los gustos.

Felipe Guedes Director global de Magic Development Magic Development transforma la experiencia de las vacaciones en Orlando, Estados Unidos, en un momento aún más mágico. Sus

condominios cerrados están ubicados junto a los parques de Disney, y ofrecen a los huéspedes la experiencia de habitar una casa con las comodidades y servicios de un hotel de cinco estrellas. Para los inversores, ofrecen la oportunidad de tener un buen retorno mediante el alquiler. El grupo fue fundado por dos emprendedores brasileños: Rodrigo Cunha y Luis Claudio Sinelli, asociados con la arquitecta del mismo país Elisa Gontijo. Hoy cuenta con cuatro proyectos audaces: Magic Village Yards, Magic Village Views, Magic Place y Magic Village by Pininfarina, este último con el valor agregado de la innovación y la sofisticación del diseño de la marca italiana. Por otra parte, Magic Development firmó un contrato de franquicia con Wyndham Hotels & Resorts, la compañía más grande del mundo en franquicias de hoteles, y sus emprendimientos también están disponibles para los miembros del programa de fidelidad Wyndham Rewards. (Reservas: www.magicvillage.com y www.wyndhamhotels.com)

Arq. Pedro Lagleyze Titular de Place Real Estate En el año 2014 creamos Place Real Estate con el objetivo de darle un enfoque diferente al mundo de la comercialización de propiedades. Basados en un punto de vista estrictamente profesional, producto de nuestra extensa trayectoria en el gerenciamiento de proyectos y obras de arquitectura, así como en el diseño interior y corporativo, apuntamos a brindar un servicio de asesoramiento inmobiliario a medida de las necesidades y expectativas de cada cliente. Ya sea para vender, comprar, alquilar o invertir, Place Real Estate asesora, planifica y comercializa una multiplicidad de propiedades y desarrollos desde el origen hasta su concreción. En línea con esto, somos miembros fundadores de La Comunidad de Negocios Inmobiliarios, donde en

el marco de un ambiente profesional, moderno y con la última tecnología, ofrecemos un servicio comercial diferencial que prioriza la atención personalizada y optimiza la rentabilidad de cada operación para todas las partes.

Patricio Rozenblum Director de PBG Hace muchos años que nos dedicamos al negocio del real estate, desde ángulos distintos y siempre apasionados por lo que hacemos. Acompañando la evolución permanente del mercado, creemos en perfeccionarnos, en aprender cosas nuevas, en adoptar las mejores prácticas y reinventarnos. Estamos convencidos de que es momento de seguir apostando, y actualmente en PBG tenemos dos obras en ejecución y una en proceso de entrega en el rubro residencial, más un nuevo proyecto muy interesante que vamos a lanzar este año apuntado al mercado de oficinas y locales. Nuestro foco principal está en la zona de Palermo y con ubicaciones premium, que a lo largo de los últimos años ha demostrado ser el sector más robusto y resistente a los distintos momentos de crisis que atravesamos. En este sentido, La Comunidad de Negocios Inmobiliarios genera un aporte muy positivo contra la crisis, favoreciendo que colegas y empresas que brindan distintos servicios asociados al real estate puedan mejorar las posibilidades de crecer en conjunto. Ojalá que esta tendencia continúe.

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LA ESPERANZA DE QUE LO PEOR YA PASÓ En año sin buenas noticias y mucha incertidumbre, las inmobiliarias procuran mantener la actividad y se ilusionan con una mejoría.

FLORENCIA ROSSI Directora de Florencia Rossi Compañía de mercado

LCNI/Mag: ¿Qué operaciones se mueven hoy en el mercado y mantienen activas a las inmobiliarias? Sin duda, los alquileres siempre ayudan a mantener activas a las empresas inmobiliarias, y en esta época además el tipo de cambio vuelve atractivo al segmento de los alquileres temporarios para el turismo. Según nuestra percepción, en este momento los terrenos están siendo de alguna manera las estrellas del mercado porque el costo de la construcción bajó, y por eso tenemos una demanda activa atraída por valores que hacen más rentables los proyectos. También, como en todo momento de crisis, hoy se empiezan a ver oportunidades de compra de departamentos usados. La burbuja que genero el crédito se pinchó y, como en toda crisis, se empiezan a ver oportunidades de compra de departamentos usados. Hay que poner la mente en “modo creativo” porque son muchas las cosas que se pueden hacer para estar en movimiento y generar negocios. LCNI/Mag: ¿Qué operaciones de compraventa son las que se concretan y por qué? La respuesta es muy simple: se vende lo que está en valor de mercado. La oferta creció mucho en los últimos meses y eso ayuda a

que los compradores no convaliden valores desfasados. LCNI/Mag: ¿Cómo repercutió en el mercado de alquileres la caída en las expectativas de adquirir una vivienda? ¿Subieron los valores locativos? En el caso de nuestra empresa no repercutió demasiado. La ciudad de Buenos Aires tiene un déficit habitacional importante, siempre hay más demanda que oferta, y por eso estimamos que los valores de los aquileres no subieron al compás de la inflación. Por otra parte, si lo analizamos en terminos de rentabiliadad, sin duda bajaron.

La zona del Albergue Warnes y todo el sur porteño tienen muy buenas perspectivas de desarrollarse. LCNI/Mag: ¿Qué zonas poco explotadas de Buenos Aires ofrecen buenas perspectivas de crecimiento para el mercado inmobiliario? La zona del ex Albergue Warnes es una de ella, y el crecimiento del sur es estratégico para la Ciudad de Buenos Aires. Allí el gobierno porteño suma acciones permanentes para fomentar el desarrollo de los barrios del sur en cuanto a la infraestructura y se

mudaron allí varios organismos oficiales. Pero también hay apuestas interesantes en aspectos culturales, productivos y turísticos, así que vemos buenas perspectivas para esa zona. LCNI/Mag: ¿Cómo piensa que va a evolucionar el mercado durante este año? Entre todos los factores que afectan al mercado inmobiliario, la elección presidencial de este año es otra de las cuestiones que juega en contra de su desempeño normal. Todos los años de elecciones fueron complejos para nuestro sector porque por lo general la inversión se retrae, y la gran mayoría de los potenciales clientes opta por esperar a ver qué va a ocurrir. La incertidumbre política y económica es un enemigo muy poderoso hoy en día; estamos en tiempos donde ni siquiera un oráculo puede aventurar alguna certeza sobre cómo va a evolucionar la situación.

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ALBERTO HOYOS Responsable de la División Residencias del Grupo Adrián Mercado.

LCNI/Mag: ¿Qué rubro de los que ustedes trabajan son los que se mueven hoy en el mercado y mantienen activas a las inmobiliarias? La gama de unidades chicas, es decir mono y dos ambientes, es lo que más tracciona el mercado. También se mantienen algunas operaciones mayores, de hasta 250 mil o 300 mil dólares, pero son las menos. El comprador genuino es el que sigue moviendo el mercado, ya sea agrandándose por motivos familiares o achicándose por iguales motivos. La falta del crédito, o mejor dicho la imposibilidad de calificación para los mismos, es el factor que complementa el difícil momento que atraviesa el mercado inmobiliario.

LCNI/Mag: ¿Cómo repercutió en el mercado de alquileres la caída en las expectativas de adquirir una vivienda? ¿Subieron los valores locativos? Los valores locativos suben de por sí por dos motivos fundamentales: uno es la escasez de oferta de vivienda, que sigue siendo baja comparada a la alta demanda. El otro es la inflación creciente que repercute en los bolsillos de propietarios e inquilinos de igual manera, y que limita más el acceso de los inquilinos ya que los salarios no acompañan dicho crecimiento. La dificultad de acceder al crédito hizo crecer modestamente la oferta de unidades en alquiler.

LCNI/Mag: ¿Qué operaciones de compraventa son las que se concretan y por qué? En el usado es lo ya explicado en la pregunta anterior. Se complementa con las unidades a estrenar o en pozo, donde el aporte inicial del adquirente es mucho menor a través de un boleto y luego cuotas ajustables que le permiten acceder a la vivienda a futuro y sin que se genere un cuello de botella financiero en las arcas familiares. No obstante ello, la realidad socioeconómica, con los vaivenes del tipo de cambio y la inflación generalizada, trastoca todos los parámetros de decisión.

Creemos que la situación actual empezará a revertirse a partir de 2010, este es un año de transición. LCNI/Mag: ¿Los mercados de inmuebles comerciales e industriales tienen problemas parecidos al que se padece hoy en el rubro residencial? ¿Por qué? Toda la economía está en estado de alerta y el mercado inmobiliario no es ajeno a ello. Todos los días se cierran locales comerciales al ver afectados sus ingresos por la alta volatilidad de los precios y la recesión, y el bajo

consumo cercenado por la pérdida de poder adquisitivo. La industria también se ve afectada por la alta recesión y deja una alta capacidad ociosa, al restringirse los mercados tanto interno como el exterior, debido a que los altos costos de importación de sus materias primas hacen imposible mantener niveles de producción estándares. La restricción del consumo potencia dichos parámetros. LCNI/Mag: ¿Cómo cree que va a evolucionar el mercado durante este año? Sería hacer realmente alquimia imaginativa. Mientras no se controlen las variables financieras, como la inflación y tipo de cambio, y no se recupere el poder adquisitivo del salario, sumado a que estamos transitando un año eleccionario, entendemos que los cambios podrán visualizarse recién a partir del 2020, siendo este año una transición de difícil reacomodamiento de todas las variables.

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AGUSTÍN WEISS Director División Industria de Castro Cranwell & Weiss.

LCNI/Mag: ¿Qué segmento de los rubros industrial y logístico son los que se mueven hoy en el mercado y mantienen la actividad? -Para el sector logístico, las búsquedas y consultas que estamos recibiendo actualmente son en mayor medida búsquedas en alquiler y están orientadas hacia productos entre los 1.000 y 2.500 metros cuadrados cubiertos. Pero hoy los parques industriales y logísticos son los preferidos por las empresas. Hablamos de empresas que buscan relocalizar sus actividades con la intención de instalarse en un parque o centro logístico en zonas donde se permiten los rubros industrial y logístico sin restricciones, con buenos accesos a rutas y autopistas, y sobre todo con amplia accesibilidad para el ingreso y egreso de los camiones y transportes pesados. LCNI/Mag: ¿Cuáles son las zonas más demandadas para este rubro? La Zona Norte del Gran Buenos Aires sigue siendo la zona preferida por la demanda. Principalmente con cercanía al corredor de la auotovía Panamericana desde la Ruta 202, en Tigre, hasta el kilómetro 37, en Malvinas Argentinas, pasando por la bifurcación de los ramales con acceso a Pilar y Zarate-Campana, es decir las rutas nacional 8 y 9, donde se concentra uno de los principales núcleos industriales del país. Aparte

de Malvinas Argentinas, que es la zona más tradicional y consolidada en este segmento, podemos mencionar al municipio de Tigre, con el Parque industrial de Tigre, toda la zona alrededor de Escobar con el parque industrial Plaza Escobar, Campana con el Parque Eco Industrial Los Libertadores y la zona de Exaltación de la Cruz con el Parque Industrial Ruta 6 (PIR6), entre otros.

Hay un gran crecimiento logístico e industrial en el área de Escobar, Campana y Exaltación de la Cruz. LCNI/Mag: ¿Qué zonas tienen un potencial importante todavía no aprovechado? Dentro de la Zona Norte, estamos notando un gran crecimiento en el área de Escobar, Campana y Exaltación de la Cruz, sobre todo con los recientes desarrollos industriales. Los parques están siendo los sectores más demandados por las empresas para cualquier tipo de categoría industrial ya que allí tienen pavimentos, conexiones a la red cloacal y fuerza motriz de gas industrial, buenos accesos de entrada y salida a rutas y autopistas. Además, gozan de beneficios impositivos y comparten gastos a través del pago de expensas, y también surgen sinergias laborales entre los habitantes de un mismo parque.

LCNI/Mag: ¿Con los centros logísticos sucede algo parecido? Sí. De acuerdo a nuestros registros, hay una demanda creciente y constante en la búsqueda e instalación por parte de empresas en los parques logísticos. Estos parques albergan empresas que se dedican a la logística, distribución y almacenamiento de productos en un ámbito donde los integrantes pueden acceder a servicios y tecnologías sin tener que incurrir en grandes inversiones, lo cual conlleva ahorros significativos en su operación. Los parques o centros logísticos AAA son predios ubicados estratégicamente para el acceso de transportes pesados, cuentan con playas de espera para camiones, seguridad y control de acceso las 24 horas y amplias playas de maniobras. LCNI/Mag: ¿Cómo cree que va a evolucionar el mercado durante este año? A pesar de que hoy estamos transitando un momento especial del mercado en un contexto nacional e internacional complejo y con un proceso de acomodamiento de valores tanto para los alquileres como las ventas, somos optimistas debido a la cantidad de consultas que estamos recibiendo, y creemos que el mercado se va a ir corrigiendo y pronto volveremos a los niveles habituales de operaciones. LCNI/Mag

IURI IZRASTZOFF Socio de Izrastzoff Compañía Inmobiliaria LCNI/Mag: ¿Qué rubro de los que ustedes trabajan son los que se mueven hoy en el mercado y mantienen activas a las inmobiliarias? Nuestra compañía trabaja el segmento residencial de usado y, secundariamente, el segmento de emprendimientos residenciales y comerciales. Hoy vemos que el freno de la economía en general y del mercado inmobiliario en particular afectó en similar medida a todas las áreas, aunque con diferencias dentro de cada segmento. Por lo pronto, mantenemos un cierto nivel de demanda y cierresen el rango de departamentos usados entre US$100.000 y 300.000, aunque en menor volumen al esperado. Lo mismo vale para el mercado de casas en la zona del Gran Buenos Aires, donde también se trabaja y se cierran operaciones, aunque no con el volumen de épocas más favorables. LCNI/Mag: ¿Qué operaciones de compraventa son las que se concretan y por qué? Se logran operaciones cuando el comprador vendió su propiedad y la reemplaza por otra, cuando el valor de la propiedad está aproximadamente un 15 por ciento debajo del valor previo a la devaluación 2018 y en casos puntuales de compradores que no quieren esperar a una eventual baja o creen que ésta no se producirá. Tuvimos cierres de valores medios y también de valores

altos, con negociaciones en las que el vendedor logró un buen descuento en el precio. LCNI/Mag: ¿Cómo repercutió en el mercado de alquileres la caída en las expectativas de adquirir una vivienda? ¿Subieron los valores locativos? No notamos un aumento de operaciones de alquiler como consecuencia de la aversión a la toma de créditos hipotecarios. Sí vemos que los aumentos en los valores locativos en el rubro viviendas hoy se ven limitados por el incremento en los montos de las expensas: es una situación que afecta tanto a la rentabilidad del propietario como al valor a afrontar por el inquilino. Por eso, en general, las tasaciones tratan de neutralizar la inflación.

Esperamos que para el resto de este año bajen levemente los valores y aumenten un poco las ventas. LCNI/Mag: ¿Cómo está afectando la situación actual al mercado de retail y locales comerciales? El mercado de locales también bajó en su dinámica, y actualmente las consultas son sólo por ubicaciones excelentes, con inquilinos y compañías intentando aprovechar la coyuntura de baja demanda para conseguir valores convenientes de cierre. En especial,

hay muchos inquilinos que buscan aprovechar el aumento de la vacancia y la competencia del e-commerce para lograr mejores precios de locación. También notamos muy poca demanda por parte de inversores de renta en este rubro, y entendemos que esto ocurre porque, igual que como sucede en las viviendas, los valores locativos todavía no se han ajustado. LCNI/Mag: ¿Cómo piensa que va a evolucionar el mercado durante este año? Es difícil predecirlo, pero si se mantiene la situación dentro de los actuales términos de crisis e incertidumbre por el año electoral, pero con las variables principales de la economía bajo control, esperamos un panorama de precios que tienda levemente a la baja y un volumen de operaciones similar o algo mayor al que estamos teniendo hoy.

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PLUSVALÍA Y MINUSVALÍA URBANA EN BUENOS AIRES Las nuevas normas para construir generan situaciones de inequidad que pueden resolverse en forma racional. Dos desarrolladores (uno contador y otro abogado) proponen soluciones creativas dentro de la legislación vigente. Cdor. Ariel Venneri y Dr. Emiliano Zanetta Socios de MAHE Desarrollos Inmobiliarios SRL

En un contexto macroeconómico muy complicado en general, y en particular para el mercado inmobiliario, dos temas suman más ruido al panorama: la sanción del nuevo Código Urbano y de Edificación y la puesta en vigencia del Derecho para Desarrollo Urbano y Hábitat Sustentable, comúnmente referido como Plusvalía Urbana. ¿De qué se trata? Desde el punto de vista económico, a partir de una decisión instrumentada por el Estado, se generan beneficios y/o perjuicios económicos para el propietario de un bien a causa de la variación en el valor del mismo a partir de esta decisión. La Plusvalía Urbana es un tributo que grava el beneficio económico que recibe el dueño de una tierra por la valorización derivada de su mayor constructibilidad. Desde el punto de vista del esquema impositivo de un Estado, es un tributo que grava una manifestación concreta y real de mayor capacidad contributiva del dueño de la tierra a partir de la valoración del inmueble. En el caso de la norma que nos ocupa, consiste básicamente en aplicar una de las cuatro alícuotas, (10%, 18%, 27% o 35%), de acuerdo a la clasificación de la Ciudad por zonas que determina menores o mayores valores de las propiedades. Pero la forma en que se legisló la Plusvalía acarrea dos grandes problemas. El primero es que el beneficiado por la mayor valoración de la tierra es su propietario y, en este sentido, una buena técnica legislativa en materia tributaria debería redundar en que el beneficiario debería ser también quien esté obligado a pagar el tributo. Sin embargo, este nuevo derecho de Plusvalía genera un primer problema ya que determina que debe pagarse al momento de solicitar el permiso de obra, junto con los demás derechos y tasas aplicables. En los casos de obras que se construyen para su posterior venta, casi siempre este trámite y pago debe efectuarlo el desarrollador o constructor y no el dueño de la tierra, que es quien se beneficia por la mayor capacidad constructiva. Esta situación va a generar, o mejor dicho ya empezó a generar en estos primeros meses de

Ariel Venneri

vigencia, una discusión entre el dueño de la tierra y el desarrollador, ya que lógicamente el primero no querrá cargar con el costo del derecho, pese a ser el beneficiado. Nuestro convencimiento es que difícilmente el dueño de la tierra asuma el costo del derecho o lo descuente del precio, al menos en forma sustancial. Esto implicará que el desarrollador lo cargue él mismo a su costo y, por lógica, intente trasladarlo al precio final. Si la ley hubiese estipulado clara y expresamente que el beneficiario de la valorización de la tierra a la cual se aplica el derecho es el titular de la tierra, con independencia de quién y en qué momento debe ingresar el tributo, todos estos problemas se podrían evitar o al menos mitigar en el momento de la negociación del precio entre el propietario y el comprador o desarrollador.

Una propuesta válida es que la plusvalía se pague cuando el proyecto ya generó ingresos por ventas. Pero existe un segundo problema serio para el desarrollador, y es que se le exige este pago en forma previa al inicio de la obra. Como en la mayoría de los casos se trata de un importe muy significativo, que puede igualar o inclusive superar el precio del terreno, se genera aquí un problema muy importante para la factibilidad misma del proyecto. Respecto de este punto, creemos que también hay alternativas mucho más eficientes, lógicas y de fácil implementación. Por ejemplo, exigir este pago al finalizarse la obra o haberse emitido las aprobaciones finales (AVO 4, por ejemplo), que es un momento en que el flujo financiero del desarrollo ya tiene un ciclo más superavitario al estar generando ya ingresos por ventas. Un tercer aspecto muy importante y poco considerado o debatido, se relaciona con la plusvalía urbana. Al igual que el viejo juego de la perinola (menores de 30 años, buscar en Wikipedia), hay una cara que dice “todos toman” y otra que dice “todos ponen”, y de

Emiliano Zanetta

esto último se trata. El cambio en la normativa para edificar, además de revalorizar los terrenos al aumentar su capacidad constructiva, genera también muchas situaciones inversas en las que hay pérdida de la capacidad constructiva. Se lo podría llamar minusvalía, ya que es la contracara de la plusvalía. Aquí también hay alternativas para implementar una compensación a los dueños de la tierra que ven menguado su patrimonio, algo que debería ser considerado en forma urgente por el legislador. Una alternativa posible es otorgar al propietario de la tierra que sufre esta pérdida de valor una suerte de crédito o “bono” de metros construibles, que luego el beneficiario puede comercializar en un mercado de “bonos de metros”. Otra puede ser la aplicación de crédito fiscal a favor en el pago de otros tributos municipales como la tasa de ABL, patentes de automotores o impuesto sobre los ingresos brutos. Si bien es cierto que implementar esta compensación por “minusvalía” requiere definiciones metodológicas no sencillas, no es menos cierto que ya hay ejemplos que se aplican en otros países y que es imperativo legislarlo y ponerlo en práctica si se quiere establecer un sistema equitativo en serio. Por otra parte, no debe perderse de vista que los casos de pérdida de capacidad edificable no son aislados o minoritarios, sino todo lo contrario. En muchas zonas de la ciudad, particularmente en tejidos de manzanas dentro del perímetro de avenidas ubicadas en barrios fuera del área del centro y microcentro, el nuevo código fija áreas de baja de altura que generan a su vez una baja de edificabilidad respecto del código anterior, incluso considerando la eliminación de los factores limitantes de densidad (FOT y FOS). En suma, plusvalía y minusvalía redundan a problemas a resolver por exceso y por defecto. (El presente artículo es un resumen del trabajo desarrollado que se puede consultar completo en http://www.mahe.com.ar/novedades.)

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TASACIONES INMOBILIARIAS: ¿EL HUEVO O LA GALLINA? El arte de tasar correctamente un inmueble es fundamental para el funcionamiento de una inmobiliaria. Requiere un conocimiento profundo de todos los factores y una gran experiencia. Suena tan simple: ¿Cuántas veces nos llaman para pedirnos una tasación como si nos estuvieran pidiendo algo así nomás? No sólo como si fuera así nomas, sino que más de una vez nos la piden con la aclaración de que es para saber dónde están parados; y luego resulta que con esa “tasación pedida así nomas” se resuelven temas importantes. La verdad es que la tasación es tan importante como cualquier otra instancia del negocio inmobiliario. De hecho, es el primer eslabón de una larga cadena de acciones. Por otra parte, tasar bien no es algo que saga de un manual, ni que se pueda hacer solo cumpliendo procedimientos técnicos. La tasación trae a la mesa el dilema de qué fue lo primero, si el huevo o la gallina; pero aplicado a la adquisición de los conocimientos necesarios para realizar una buena tasación. En mi caso, cuando hace muchos años atrás necesite salir a trabajar para afrontar los gastos de la facultad y los gastos diarios, mi sueño era trabajar en una inmobiliaria. Hijo, sobrino y nieto de una reconocida empresa inmobiliaria. Pero eso no garantiza nada, porque los conocimientos no se heredan. En mi caso, siempre me gustó comerciar y es por eso que veía a la empresa familiar como mi futuro. Hasta que un día ocurrió. Empecé a trabajar en Antonio Mieres Propiedades, como se llamaba la firma en aquel entonces. Hoy es solo Mieres. Entré directamente al equipo de ventas, ansioso por aprender todo y saber todo. Enseguida me di cuenta de que había que saber muchísimo. Primero tuve que aprender todo lo que se necesita para mostrar bien cada inmueble: conocer sobre tipos de construcción, estilos y épocas, materiales, edificios y empresas constructoras. Pero, para dejar de lado lo personal y centrarnos en el tema en cuestión, la tasación era claramente un tema especial. De ellas sólo se ocupaba uno de mis tíos a cargo de la sucursal en la que yo estaba, y a veces alguien del equipo que tenía muchos años y experiencia trabajando allí. Con el tiempo, comencé a acompañar a mi tío o a alguno de mis compañeros más experimentados. Fue como hacer un curso intensivo, pero ya con la experiencia de trabajar y conocer el mercado en el que luego debería tasar. En los distintos colegios que representan a los inmobiliarios, sean para brokers o colegia-

dos, se dan capacitaciones o cursos sobre tasaciones. ¿Qué opino al respecto? ¡Háganlo! Existen técnicas que ayudan mucho a realizar las tasaciones desde distintos puntos de vista. Pero se debe enseñar a tasar todo lo que existe en el negocio: no todo es una casa o un departamento. También hay que tasar locales, oficinas, plantas industriales, terrenos en las más variadas zonificaciones, galerías, centros comerciales, campos, cocheras y un largo etcétera. Cuanto más sepamos sobre las diferentes técnicas o pequeños procedimientos, mejor. Pero nadie nace sabiendo todo, y ni siquiera una parte. Una pregunta posible, entonces, podría ser: ¿Es posible abrir una inmobiliaria de un día para el otro sin tener antes toda esa experiencia? ¿Y se puede ir a tasar un inmueble al día siguiente de la apertura, o considerar que se sabe lo suficiente como para brindar un reporte correcto? De ahí la paradoja del huevo y la gallina: para tomar propiedades hay que tasar, y para tasar hay que conocer el mercado. Uno puede haber hecho todas las capacitaciones y haber incorporado todas las técnicas, pero lo más importante de todo es poder transitar y entender el área en la que decidimos trabajar y el tipo de negocio al que nos vamos a dedicar.

Para tasar bien es necesario un conocimiento perfecto de la zona y de sus valores de referencia, reposición y amortización. En lo personal, considero que tasar es una capacidad tan importante como la de ser un buen vendedor. Para tasar bien debemos conocer muchísimo de los inmuebles a lo que nos dedicamos, porque es necesario entender no solo al activo en sí mismo sino también al ámbito que lo rodea; tener en cuenta la evolución que puede tener en el tiempo y también el tiempo ya recorrido. Vivimos en un país muy complejo, con situaciones económicas que varían drásticamente en periodos no demasiado largos de tiempo. Es por eso que tampoco podemos tener una referencia histórica de larga data, porque en algún momento las referencias se pudieron haber modificado radicalmente. Por lo pronto, es indispensable tener un co-

Foto: Pexels

nocimiento perfecto de la zona, de sus valores de referencia, reposición y amortización. Hay que conocer sobre los materiales con los que fue edificado y evaluar el estado actual del inmueble. Muchos de esos secretos son intangibles: están en nuestra experiencia, en nuestra cabeza; entonces ponemos todo eso en una coctelera y sale el resultado. Luego, ese resultado se coteja con una tasación mas técnica que incluye valores reales de reposición, y adicionalmente se establece un promedio con referencias concretas, que pueden estar vigentes o haberse realizado en el último año. De esa manera, deberíamos obtener una tasación certera o lo más próxima a la realidad del mercado. Pero también entran en juego la expectativa y la situación actual del mercado. Cuando éste se encuentra en un momento pujante, los valores suben con una frecuencia semestral o anual. El problema, en todo caso, es cuando el mercado vive una situación tan incierta como la que está transitando ahora. Y entonces cuesta, más que de costumbre, saber cómo van a evolucionar los valores. Son los momentos cruciales en que la experiencia y el conocimiento que da la práctica de años valen mucho más que la teoría. Agustín Mieres Director de Agustín Mieres Negocios Inmobiliarios

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EL NORTE EXISTE Y ENAMORA Los corredores de Libertador y la Panamericana buscan aunar usos residenciales, laborales y de servicios. El objetivo es que sus nuevos vecinos puedan tener todo lo que necesitan en el lugar donde viven.

Cynthia Janin Directora de Janin Propiedades Foto: Estudio3R

Se llama corredor Norte a dos grandes ejes viales. Uno es el que comienza en la Avenida del Libertador y la calle La Pampa, cruza la avenida General Paz y atraviesa Vicente López y Olivos hasta el Tren de la Costa. El otro es el que está sobre la colectora de Panamericana. Ambos viven, desde hace varios años, un auge de desarrollos de oficinas premium en una ubicación muy cercana al borde de la ciudad de Buenos Aires, pero fuera de lo que es su centro tradicional. El beneficio principal de localizar oficinas en estos corredores

consiste en la ganancia de espacio, ya que la concepción con la cual fueron pensados los edificios de oficinas en el siglo XX tiene poco que ver con las ideas de funcionalidad y modo de trabajo que rigen hoy en día.

“El beneficio principal de localizar oficinas en el corredor Norte es la ganancia de espacio laboral”. Los inicios del desarrollo inmobiliario que vive hoy esta zona en el rubro oficinas se

remontan a la década de 1990, cuando los desarrolladores comenzaron a implementar una nueva forma de concebir los espacios de trabajo como lugares más abiertos, funcionales, coparticipativos y orgánicos. Al mismo tiempo, a su alrededor surgieron lugares de recreación cerrados y al aire libre; así como nodos de servicios varios tales como shoppings, hipermercados, restaurantes, gimnasios y amplios estacionamientos. Así, estos nuevos edificios de oficinas generan hacia adentro una sinergia súper especial entre el personal de una misma

empresa, mientras que en los espacios comunes se ve favorecida la interacción con personas de otras empresas o de la zona. Por otra parte, el crecimiento de estos nodos ayudó a que se incorporaran al desarrollo inmobiliario nuevos usos como hoteles para centro de convenciones y nueva oferta educativa. Esto permite que los vecinos de estas zonas puedan llevar a cabo sus vidas íntegramente en la zona donde viven, sin tener que realizar grandes desplazamientos. En este sentido, cabe destacar que todos estos desarrollos fueron posibles también porque el Estado contribuyó con políticas de apoyo como infraestructura vial, el Paseo de la Costa y los distintos accesos que vinculan con la avenida Lugones. Otro factor que ayudó a este proceso fue el predominio de los ejes viales radiales hacia el centro de Buenos Aires, en detrimento de los transversales. Al mismo tiempo, empresas de navegación como Sturla comenzaron a ofrecer transporte en embarcaciones que

unen el corredor Norte con el Microcentro a un costo muy bajo. Así, se sumaron más tarde los emprendimientos residenciales multifamiliares, como Horizons de IRSA, o el más reciente y todavía en desarrollo, Al Río de Ribera Desarrollos.

La Gran Colectora En cuanto al corredor de Panamericana, su crecimiento comenzó con la obra de su ensanche, también a mediados de los 90. Así surgieron, crecieron y se multiplicaron los barrios cerrados, ciudades-pueblo y coun-

Studios work&live, en Ayres Vila, Pilar (Ayres Desarrollos).

Hi/Rethinking Work, oficinas LEED Platinum en San Isidro (Jack Green).

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Olivos Office Center, a metros de la Panamericana (Grupo Simpa).

tries, también con una variada oferta educativa y de salud, centros comerciales y, sobre todo, la posibilidad de poder brindar a los niños una vida conectada con la naturaleza, en comunidad y más segura. Esto hizo que un público bien determinado, por lo general profesionales de clase media o alta, se inclinaran por este tipo de opciones, a las que más tarde se sumó la proximidad de los nuevos espacios laborales: edificios de oficinas premium junto a la Panamericana, establecimientos industriales (como la pionera Nike) y centros comerciales. Hoy están creciendo también los nodos de desarrollo sobre la Panamericana, reconocibles por hitos como el Shopping Dot, Tortugas Mall o el cambio en la oferta de centros comerciales de larga data como Soleil Factory. Además, es destacable que los gobiernos municipales apoyan a estos emprendimientos. Vicente López, sobre todo,

pero también San isidro. Ahora bien, ¿qué diferencia hay para una empresa entre instalarse en oficinas sobre la colectora de Panamericana o sobre el corredor de Libertador? Por lo pronto, hoy tienen más demanda las oficinas que se encuentran sobre Libertador, que son más caras. Pero, de a poco se van difundiendo los beneficios de estar sobre la colectora, como su menor costo y el hecho de contar con espacios más amplios (de hasta 2.500 m²), que además se pueden ampliar a medida que crecen las empresas, con la ayuda de un menor costo. Por lo general, una vez que las compañías se incorporan a estas locaciones, las adoptan y disfrutan. Una de las características más valoradas en los edificios de oficinas de este corredor es que los espacios laborales están distribuidos en menos niveles, incluso a veces una sola planta, con lo cual se logra mayor eficiencia

y productividad. De hecho, es muy importante el beneficio que se puede lograr cuando las empresas consiguen unir sus áreas logísticas y sus oficinas administrativas al estar todas bajo el mismo corredor. Incluso cuando haya que instalarse hasta tres o cuatro cuadras hacia adentro.

“En el Norte las empresas consiguen unificar sus áreas logísticas y sus oficinas administrativas”. Como colorario, puede decirse que quienes se animaron a la propuesta de “suburbanizarse” hoy disfrutan de todas sus ventajas a la vez: la cercanía de la ciudad, el acceso a sus hogares por el mismo corredor, la comodidad en los espacios de trabajo y el contacto con la naturaleza.

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LA EXPERIENCIA COMERCIAL Y LOS DETALLES QUE ENAMORAN Para convertirse en referentes del mercado inmobiliario es necesario brindar un servicio de excelencia. Claves para ofrecer al cliente sensaciones únicas e inolvidables. Ing. Gustavo Ortolá Martínez Director de LIKE Propiedades

Cuando hago una recapitulación de experiencias comerciales inmobiliarias de mis últimos años, con el fin de identificar el ADN diferencial de la venta de hoy versus la que procesé años atrás, encuentro una significativa diferencia de enfoque en el perfil del método comercial actual. Básicamente se pasó de la venta transaccional, cortoplacista, enmarcada en la acción-reacción, acoso-violación; a la venta relacional, de largo plazo, emocional, un camino en el que se debe sumar valor y lograr seducir al cliente. Si tuviera que asociar la nueva estrategia comercial con una palabra, esta sería diálogo. La venta es la consecuencia de una relación construida, una conversación, una relación de largo plazo. Y por eso, en el escenario de ventas actual, atravesado por el diálogo; a los conceptos estructurales del marketing tradicional: mercado, cliente, target, precio, promoción y plaza, lo complementan nuevas ideas como: Focomunidad, Segmentación CAE, posicionamiento, Auditorio, valor, branding y experiencia con detalles que enamoran. Ya no tenemos clientes, sino miembros de nuestra comunidad. No somos vendedores, sino líderes de la tribu. No vendemos; asesoramos a nuestro grupo, somos funcionales a él y somos sus referentes. Así, las operaciones inmobiliarias son una consecuencia de la confianza y la alianza que hayamos generado con nuestro grupo, nuestra audiencia. “Lo importante no es que vengas, es que vuelvas” decía la campaña de comunicación de un importante Centro Comercial de Buenos Aires. El marketing relacional se ha apoderado de nuestra gestión comercial, y una de las transformaciones fundamentales que ha sufrido el marketing de nuestro tiempo es el cambio de enfoque de un marketing de producto a

Foto: marianomichkin.com.ar

uno de experiencias del cliente para lograr la fidelidad eterna. Para lograr esta relación, debemos ofrecer continuamente valor a nuestro grupo y brindar experiencias únicas e inolvidables para el cliente en relación con la marca, el producto o servicio que ofrecemos. A su vez, para generar valor es fundamental entender cuáles son las necesidades de nuestros clientes y poder ofrecer soluciones para esos problemas. ¿Necesitan vender? Les ofrecemos una buena tasación a precio inteligente, un buen asesoramiento acerca de la nueva política impositiva relativa a los inmuebles, un seminario para dueños que repase todos los aspectos vinculados a la venta de una propiedad.

Ya no tenemos clientes sino miembros de nuestra comunidad. No vendemos: asesoramos a nuestro grupo. Para construir el prestigio y la confianza del cliente hacia nosotros brindamos la información detallada, la referencia, la especialización, la estadística, el historial y los comparables. En síntesis: la especialización en el contenido inmobiliario de la oferta deberá ser la base de nuestro asesoramiento. Valor, valor, valor y, tras el valor percibido por nuestro auditorio vendrán las operaciones. En fases de baja actividad del ciclo inmobiliario, como la que estamos viviendo, es fundamental aplicar el tiempo en la seducción de nuestros contactos, incubando la confianza para ir construyendo nuestro auditorio. Es más fácil generar operaciones en una comunidad de clientes fidelizados que la captura de nuevos compradores. Entonces hay que multiplicar esfuerzos en ambas direcciones: la evangelización de la comunidad y la ob-

tención de nuevos miembros. Es decir, hay que enfocarse en la construcción de la comunidad, aprovechar el tiempo ocioso para afianzar la relación con los clientes ya fidelizados y sumar nuevos miembros. El desafío es crear el auditorio y entregar valor; y como corolario cerraremos operaciones. Ahora bien: ¿cómo hacer para construir el auditorio de futuros clientes? ¿Cuáles son las acciones tácticas para ofrecer valor a nuestra audiencia? La idea es operar a través de la gestión emocional para refundar la relación con los clientes. Las experiencias, las emociones, los sentimientos y la historia conjunta son conceptos que movilizarán nuestras acciones, que buscarán obtener la llave del corazón del consumidor para lograr lo que hoy en marketing se conoce como el engagement. Ser el líder, el referente inmobiliario de una comunidad, entraña albergar el carácter de especialista en la zona: conocer los detalles del barrio y el área de influencia. Capacitarse constantemente para estar al día en los conocimientos relacionados a la industria. A su vez, para transformarnos en referentes y fidelizar al auditorio, recomendamos acciones simples y ejecutables como las que se describen a continuación: • Saludos personalizados: etiquetado de la base de datos de clientes incluyendo fechas de cumpleaños o acontecimientos personales significativos como, nacimientos o bodas para hacer llegar los saludos correspondientes. • Envío de información editorial recurrente: generación de estadísticas, evolución de precios y otra información de interés para nuestra comunidad. • Desarrollo online de información editorial sobre la zona de influencia: novedades, his-

toria y detalles del barrio. • Blog de valor: información general de la industria. • Notas en los periódicos zonales: desarrollo editorial personal en las revistas de información general del barrio. • Newsletter: distribución de envíos editoriales periódicos a la base de datos de clientes de la inmobiliaria. • Revista de la inmobiliaria: producto propio con el contenido editorial producido por nosotros mismos, además de la oferta de inmuebles actualizada. • Consultas y encuestas: encuestas de satisfacción de atención de clientes. • Seminario de ventas para propietarios: cursos gratuitos para propietarios que necesiten conocer todos los detalles relacionados a una operación de venta inmobiliaria. • Tasaciones a precio inteligente: desarrollo de informes de tasación que se le entregarán personalmente al cliente, contemplando información comparable del mercado y todas las herramientas profesionales para tasar en forma inteligente una propiedad. • Capacitación permanente: mantenerse actualizado para poder ser referente inmobiliario recurrente de la comunidad de mi zona de influencia. La experiencia del cliente La propuesta comercial es la experiencia de compra del cliente que se inicia desde el primer contacto con nuestra oferta y se prolongará para siempre. Los atributos diferenciales que podamos ofrecer, tanto en la propuesta comercial como en la oferta de producto, serán elementos clave para el cierre de la operación inmobiliaria, y si a esto le sumamos momentos memorables, detalles que enamoren en el proceso, el resultado estará garantizado. Hoy el cliente llega a la inmobiliaria con abundante información del mercado recogida en las redes sociales y los medios de comunicación. Conoce la zona y la oferta competitiva con un nivel de detalle que nos exige estar a la altura del rol del asesoramiento que tenemos que brindar. El cliente demanda un trato de especialistas y para eso debemos capacitarnos, conociendo a la perfección lo que estamos ofreciendo. Un aviso digital, un lineal en el diario, la vidriera, el cartel de venta o la recepcionista de la inmobiliaria son la puerta de entrada a nuestra comunidad. Desde allí, la relación perdurará y, aunque hayamos cerrado la operación, nuestro vínculo con el comprador deberá continuar. “Clientes para siempre” es el lema de nues-

tra firma, LIKE Propiedades: todo empieza cuando parece que termina. Porque si el cliente no percibe diferenciales en nuestra propuesta comercial, elegirá por precio. Los malos clientes se pierden por precio y los buenos por mal servicio. Y como el precio no lo controlamos porque es cuestión del mercado, pero el servicio si lo podemos controlar, el desafío es agregar valor a nuestros productos sumando detalles que enamoren en el proceso de venta. Enamorar al cliente en el proceso comercial es el diferencial más importante para agregarle valor a nuestra oferta. No podemos controlar los precios de la competencia, el mercado o el contexto, pero sí el servicio que uno brinda. Pueden copiar el producto, nunca igualarán nuestro servicio.

Vivimos el cambio de enfoque de un marketing de producto a uno de experiencias del cliente para fidelizarlo. La idea es ofrecer, en todo el ciclo de la venta, detalles que enamoren y cautiven a nuestros clientes. Es decir, no pensar sólo en lo uno vende sino en cómo se vende. Los detalles que enamoran deben estar presentes durante todo el proceso, desde la presentación o primer contacto con el cliente hasta el final de la operación. Debe idearse el detalle en cada punto de contacto, y cuantos más puntos de contacto diseñemos con detalles diferenciales, mejor. También debemos revisar los momentos críticos de la venta y sorprender con acciones memorables. Por lo pronto, hay detalles que enamoran y no requieren grandes inversiones o desarrollos sofisticados: • Enamorar es dar una cálida bienvenida. • Enamorar es dar un toque humano a la relación como el envío de una carta manuscrita o el saludo de cumpleaños. • Enamorar es despedirse con estilo. • Enamorar es mostrar con honestidad todas las cartas para que el cliente no piense que escondemos algo. Una relación con clientes es similar a una relación de pareja o de amistad. Se puede enamorar en diferentes momentos: antes de ser cliente, durante y después de la compra. La “experiencia de compra” se inicia desde el primer contacto del cliente con nuestra oferta y se prolonga para siempre. Antes y después de la venta, enamoraremos con las estrategias de construcción y activación de

auditorio que desarrolláramos en párrafos anteriores, y durante el proceso de venta con la utilización de herramientas tecnológicas para el CRM (Customer Relationship Management), fundamentales para el seguimiento de las operaciones y gestión de clientes. Pero es importante entender que, si lo básico de nuestra propuesta comercial no funciona, los detalles no enamorarán. Si la promesa fundacional no funciona, no hay chance y no nos elegirán. Tomemos el ejemplo de un gran mozo que ofrece un gran servicio a sus clientes, pero si la comida que ofrece el restaurante es mala, no hay servicio que compense tal desencanto. Por eso, es importante recordar que los detalles buscan diferenciar, no compensar. El desinfectante debe desinfectar, la pila debe durar, el analgésico debe quitar el dolor, la página del banco debe funcionar y el inmobiliario debe asesorar con precisión porque es lo mínimo que el cliente espera. Todavía no hablamos de sorprender o maravillar. Nos referimos a las prestaciones mínimas que espera un cliente del servicio que le ofrecemos: • Que el inmobiliario conteste el teléfono cuando se lo llama. • Que el asesor inmobiliario conozca de lo que está hablando y del producto que promociona. • Que el inmobiliario se responsabilice de los problemas que ha generado y los resuelva. • Que escuche lo que dice el cliente y no conteste siguiendo un libreto vacío y sin sentido. • Que sea visible después de la venta, no sólo durante el proceso de venta. • Que brinde alternativas de solución y no esgrima excusas irrelevantes. El buen servicio es una actitud personal, visión compartida, inspirar para compartir. Se enamora desde el equipo, el amor empieza por casa, la experiencia de venta se diseña y su desarrollo debe ser un objetivo compartido por todos los miembros de la organización. No es magia, es algo pensado y guionado, una experiencia que se diseña para que enamore. Cada integrante del equipo deberá conocer la visión de la compañía y su rol en el proceso comercial, cada uno tendrá su parte en lo que llamamos el “guión de ventas”. Buen servicio es preparación, es entrenamiento continuo. En síntesis, el marketing relacional y el diálogo, la experiencia comercial y los detalles que enamoran son el ADN del nuevo marketing inmobiliario.

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AGRONEGOCIOS LLAVE EN MANO La inmobiliaria Agromarket, especializada en inmuebles rurales para actividades productivas, ofrece un servicio completo que abarca la puesta en marcha y la operación de la empresa. Los agronegocios representan actualmente una posibilidad real de inversión. La consultora Agromarket actúa como soporte asesorando sobre la compra o arrendamiento del predio donde se asentará el emprendimiento. El asesoramiento abarca los siguientes ítems: • Análisis de factibilidad del negocio. • Auditoría técnica. • Conformación de diagnóstico. • Producción y ejecución de proyectos ¨llave en mano¨: asesoramiento y know how. • Gerenciamiento y administración de empresas ya en marcha. • Capacitación en el agronegocio. Se entiende por agronegocio a todo proceso que se lleva a cabo en predios rurales, lo cual significa que las actividades relacionadas con los negocios rurales no sólo son de índole productiva, sino que incluyen también negocios en otros rubros, como el recreativo o el turístico. En el caso de nuevos emprendimientos, Agromarket parte del concepto básico de que el negocio inmobiliario es la base del agronegocio, por considerar que la actividad está compuesta de dos factores igualmente importantes: una compra exitosa, por un lado, y una actividad productiva eficiente, por otro. Es decir que el asesoramiento inicial en la compra o arrendamiento del predio constituye un pilar fundamental, y por lo tanto direcciona la operación inmobiliaria hacia dos objetivos: 1) La inversión en un predio, que puede ser el resultado de la operación inmobiliaria propiamente dicha o de un proceso de mejoras estratégicas posteriores que llevará a un revalúo del mismo, lo cual permitirá que la inversión inicial se concrete por un valor inferior al de mercado. 2) El análisis de factibilidad, que permitirá decidir la compra o arrendamiento de un predio rural después de analizar factores como la ubicación, cercanía a rutas o puertos, obras públicas de infraestructura, disponibilidad de materias primas y otros, que al ser analizados en forma detallada son la base para el proceso posterior del agronegocio.

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En la etapa de inicio, Agromarket brinda asesoramiento desde la concepción misma del proyecto hasta la puesta en marcha de la actividad productiva. Esto último se suele denominar “venta de un emprendimiento llave en mano”, ya que se basa en la entrega del establecimiento operativo para desarrollar el agronegocio listo para comenzar a operar. Esto significa que se llevan adelante todas las acciones necesarias para que el cliente pueda empezar a operar un agronegocio

Los negocios rurales no sólo son índole productiva, sino que abarcan también las actividades recreativas o turísticas. “llave en mano”, lo cual incluye la puesta en marcha de todo el proceso productivo. Entre otros rubros, esto abarca la búsqueda y capacitación del personal, la proyección y ejecución de mejoras ordinarias y extraordinarias, el establecimiento de líneas comerciales y otros aspectos vitales del negocio en cuestión. Pero el servicio va más allá, porque incluye

también la gestión y administración de la empresa en la etapa posterior a su inicio llave en mano. Esto implica brindar asesoramiento al proceso ya en marcha en materia de gerenciamiento o administración, auditorías técnicas para detectar y solucionar fallas y problemas en las distintas partes del proceso, y realizar análisis de factibilidad sobre eventuales modificaciones en el proceso en marcha. Por otra parte, Agromarket también ofrece servicios en materia de gerenciamiento y administración de la empresa una vez iniciada. En síntesis, los productos que ofrece la empresa apuntan a garantizar la eficiencia del agronegocio desde el inicio.

Ing. Agr. Carlos E. Benavídez Socio Gerente de Agromarket Lic. en Economía Julio Moran Néstor Ciparelli Director Comercial

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URUGUAY ESPERA A LOS ARGENTINOS En medio de un año electoral para los dos países, tres protagonistas del mercado inmobiliario oriental confían en volver a atraer inversiones desde la otra orilla del Río de la Plata.

ELISA FAJL Escribana LCNI/Mag: ¿Cuál fue el balance del comportamiento de los argentinos que invierten en Uruguay en 2018, tanto desarrolladores como consumidores? El 2018 fue un año extraño, podríamos decir, donde tanto en Uruguay como en Argentina reinó la incertidumbre. La devaluación sacudió en forma muy repentina y casi diría inesperada la economía argentina. Por otro lado, en Uruguay entró en vigencia la ley de inclusión financiera, es decir de bancarización obligatoria de los pagos para la compra, entre otras cosas, de inmuebles. Estas realidades produjeron una retracción de los inversores argentinos en el Uruguay. Sin embargo, los desarrolladores debieron seguir con lo que estaban construyendo, si bien con pocas ventas. De cualquier modo, el mercado inmobiliario siguió mostrando una buena renta a quienes se animaron, si tenemos en cuenta que el mercado financiero fue muy afectado y volvió a plantear al inversor la eterna dicotomía entre uno y otro. LCNI/Mag: ¿Cuál es su expectativa para este 2019 en el rubro campos, considerando que es un año electoral? Este año electoral en ambas márgenes del

Río de la plata sigue siendo muy incierto en Argentina. Sin embargo, tenemos por parte de los desarrolladores argentinos la compra de muy buena tierra con la idea de seguir por el camino de la construcción. No se apuran demasiado en obtener permisos y autorizaciones porque tienen aún mercadería para la venta, pero no se llevan afuera su dinero producto de emprendimientos anteriores sino que lo reinvierten en nuestro país. Seguimos teniendo en vigencia la Ley

“La inflación en Argentina hizo subir más los precios en pesos que la devaluación.” de Vivienda Promovida, que resulta muy beneficiosa para quien construye y para quien compra, porque está acompañada de la posibilidad de obtener muy buenos préstamos hipotecarios a quienes puedan demostrar ingresos en el país. Tímidamente hemos empezado a recibir a los primeros argentinos de vuelta al mercado: los precios siguen competitivos dado que la inflación en Argentina hizo subir más los precios en

pesos que la propia devaluación. Además, la renta en nuestro país en la mencionada vivienda promovida es muchísimo mejor que la argentina y el sinceramiento fiscal quedó atrás, a lo que podemos sumar que muchas de las medidas tomadas por el gobierno argentino son mal vistas por el inversor. LCNI/Mag: ¿Puede darnos un parámetro sobre el comportamiento de sus clientes y sobre cuáles son las inversiones que, según su percepción, más se están concretando ahora o lo harán en el futuro? Mucho más allá de cuál es la mejor inversión desde el punto de vista económico, percibo en mis amigos argentinos una gran desconfianza y decepción con relación a su país. Los que aspiraban a comprarse un departamento en Punta del Este hoy pueden hacerlo, ya que los precios propuestos se negocian a la baja porque estamos saliendo de un 2018 con una gran quietud en las ventas. En resumen, puede que este no sea un año de ventas imparables, pero entiendo que va a ser mejor que el 2018. LCNI/Mag

DIEGO PERDOMO Director de Diego Perdomo Negocios Inmobiliarios LCNI/Mag: ¿Cuál fue el balance del comportamiento de los argentinos que invierten en Uruguay en 2018, en especial el rubro campos? El comportamiento de los argentinos que invierten en campos en Uruguay es actualmente de mucha cautela. Se siguen concretando inversiones, pero el ajuste de valor en los inmuebles rurales, debido a la baja rentabilidad en los negocios del sector agropecuario, hace que se analice con más tiempo y detalle la decisión de cada operación. No obstante ello, la tierra en Uruguay siempre es un buen refugio de capital, porque siempre respondió con una valorización a mediano plazo. LCNI/Mag: ¿Cuál es su expectativa para este 2019 en el rubro campos, considerando que es un año electoral?

Este año, por ser electoral, genera expectativas y nuevos movimientos en el mercado. Así funcionó históricamente en Uruguay, donde cada año de elecciones siempre aporta más dinámica a la economía. Esto ya se confirmó con un aumento de negocios de inmuebles rurales ya desde el mismo momento de iniciarse este año.

“Los departamentos con exenciones de vivienda social son una inversión muy buscada.” LCNI/Mag: ¿Puede brindarnos un parámetro sobre el comportamiento de sus clientes y sobre cuáles son las inversiones que, según su percepción, más se están concretando ahora o lo harán en el futuro?

Las inversiones inmobiliarias más codiciadas en Uruguay son las unidades de departamentos a estrenar con exoneraciones tributarias que brinda la ley de vivienda social, la cual ha dinamizado en buena manera al sector, sobre todo en los primeros años de esta década. En segundo lugar, se están posicionado muy fuerte los negocios de renta comercial con contratos en unidades indexadas, ya que genera un aumento de la renta acorde al incremento del PBI. En tercer lugar, se mantienen firmes en el podio las inversiones rurales, que hoy brindan baja rentabilidad pero generan mucha expectativa de plusvalía debido a la posibilidad de una futura mejoría en su rendimiento, como ya ha ocurrido muchas veces en este tipo de inmuebles.

MARTÍN DOGLIANI Desarrollador LCNI/Mag: ¿Cuál fue el balance del comportamiento de los argentinos que invierten en Uruguay en 2018? El 2018 fue un año muy malo en Argentina, con recesión e inflación, y esto hace que en general se invierta menos. Pero también produjo una fuga de capitales, que en parte vino a Uruguay. En el sector del campo, los dos países vienen de una sequía, sumado crisis económica hace que las inversiones sean muy puntuales. LCNI/Mag: ¿Cuál es su expectativa para este 2019 en el rubro campos, considerando que es

un año electoral? Con el contexto electoral y el proceso recesivo, creí que la primera parte del año que iba a estar va muy tranquila. Pero me sorprendió gratamente ver que mis proyectos se vendie-

“Hay inversores que compran casas acá porque se decepcionaron del sector financiero.” ron muy bien, principalmente las propiedades más exclusivas. Creo que en los últimos meses del 2019, cuando se aclare el futuro, va a haber un rebote importante.

LCNI/Mag: ¿Puede darnos un parámetro sobre el comportamiento de sus clientes y sobre cuáles son las inversiones que, según su percepción, más se están concretando ahora o lo harán en el futuro? Noto que están llegando a invertir personas con un excedente de capital que, como les ha ido mal el año pasado en el sector financiero, sumado a que están un poco desilusionados de la Argentina, se dan el gusto de comprarse la propiedad que les gusta en Punta del Este, principalmente en el segmento premium. LCNI/Mag

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ESTADOS UNIDOS: ZONA DE OPORTUNIDADES Una nueva herramienta legal permite invertir en zonas declaradas de interés social, con grandes exenciones impositivas. Una buena noticia, sobre todo para quienes ya tienen vehículos de inversión en ese país. El 22 de diciembre de 2017, el presidente Donald Trump promulgó la Ley de Recorte de Impuestos y Generación de Empleos, más conocida por sus siglas en inglés como TCJA (Tax Cuts and Jobs Act). Dentro de este paquete de reformas se creó una de las herramientas más agresivas y progresivas de los últimos tiempos, conocida como Opportunity Zones (OZ), incluida dentro del código de impuestos como ß1400Z-1 y ß1400Z-2. Estas Zonas de Oportunidad (más de 8.000 a nivel nacional) han sido elegidas por el gobierno federal, con la asistencia de los gobiernos locales, con el fin de fomentar los desarrollos inmobiliarios y comerciales en zonas específicas que se han declarado de interés social. A principios del siglo XX, el gobierno de Estados Unidos desarrolló una de sus herramientas de inversión más exitosas, conocida como 1031 Exchange. Esta Ley, que tuvo numerosas reformas a través del tiempo, es utilizada por la gran mayoría de los inversionistas para diferir en el tiempo los impuestos a pagar por las ganancias de capital generadas por la venta de una propiedad inmobiliaria. Hoy en día se calcula que son aproximadamente seis trillones de dólares los impuestos a pagar por este tipo de ganancias.

Se puede invertir en propiedades o en otros negocios dentro de la zona. Las Zonas de Oportunidad brindan este mismo beneficio dentro de un parámetro de tiempo, fortalecido vigorosamente por una serie de medidas adicionales: 1. Diferir el pago de impuestos de capital hasta 7 años (en el momento de venta), cuando termina el régimen de la ley: • Si se mantiene la inversión por 5 años, se recibe un descuento impositivo del 10% del impuesto de capital a pagar. • Si se mantiene la inversión por 7 años, se recibe un descuento impositivo del 15% del impuesto de capital a pagar. • Si se mantiene la inversión por 10 años, se

Barrio obrero en Atlanta, Georgia. (Foto: Ariel Hendler)

recibe un descuento impositivo del 100% del impuesto de capital a pagar. 2. Adicionalmente, estos descuentos se toman como la nueva base impositiva. Este es un gran beneficio para reducir los impuestos de herencia. 3. A diferencia del 1031, que obliga a invertir el 100% de la venta anterior, OZ solo exige invertir la porción correspondiente a la utilidad. 4. A diferencia del 1031, que beneficia únicamente a las utilidades de capital derivadas de inversiones inmobiliarias, OZ permite invertir cualquier tipo de utilidad de capital (venta de antigüedades, arte, acciones, automóviles y otras). Existen algunas reglamentaciones importantes: a. La propiedad se debe desarrollar dentro de los 30 meses posteriores a la inversión. b. Se puede invertir en una propiedad, en un fondo dedicado a OZ o en un negocio que funcione dentro de la Zona. c. Si es un Fondo, éste puede conformarse

en forma de una LLC (Compañía de Riesgo Limitado) con no menos de dos inversionistas y declarada como Fondo de OZ. d. El 90% de las inversiones del Fondo tienen que efectuarse dentro de una o varias OZ para clasificar como tal. e. El 70% de los resultados de un negocio declarado como OZB (Opportunity Zone Business) deben generarse dentro de una OZ. En resumen, es claro ver como estas OZ representan una gran oportunidad de inversión, especialmente para aquellos que ya tengan algún vehículo de inversión existente en Estados Unidos.

Eliu Drezer - Commercial Division, Terrabella Realty. Gustavo Blachman - Lic. Real Estate Broker, Terrabella Realty.

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EL NEGOCIO DE LOS “MULTIFAMILY” EN MIAMI Claves para la Inversión en edificios de vivienda colectiva en el sur de la Florida, rubro en alza debido al crecimiento poblacional y el aumento de los valores de venta. Un negocio de renta y capitalización del bien adquirido. El año 2018 y primer trimestre de 2019 fueron excepcionales para el mercado los multifamily, condominios integrados por más de cuatro apartamentos que ofrecen alquileres anuales y cortos. Así lo consigna el Weave Report de Cushman & Wakefield. Se registraron 265 ventas de edificios multifamily por un total de US$3.900 millones, la tercera más alta registrada en el sur de la Florida, y los condados de Broward y Palm Beach tuvieron aproximadamente US$1.500 millones en ventas. Miami fue testigo de $930 millones. Por otra parte, en 2018 el sur de Florida tuvo una absorción neta de 9.796 unidades para renta, la más alta en 12 años, y se completaron 6.994 apartamentos en edificios multifamily en todo el año pasado. Esto significa que hubo más inquilinos nuevos que unidades construidas, y redundó en un aumento de la ocupación del 95.2%. En cambio, la tasa de compra de viviendas disminuyó de 69.2% en 2005 a 57.9% en la actualidad. A su vez, siempre según el informe de C&W, la población se incremen-

tó en unos 238.130 habitantes en los últimos tres años, de los cuales el 78% son personas que se mudan en forma permanente. Así, con una población en crecimiento y una tasa de compra de viviendas más baja, la conclusión es que más personas alquilan, y es poco probable que muchas de estas rentas se conviertan en compra de vivienda. Esto es así, entre otros motivos, porque en

La población en el sur de Florida se incrementó en unos 238.130 habitantes en tres años y el 78% es población permanente. los últimos cinco años el precio de las viviendas está aumentando a una tasa mayor que los alquileres. A su vez, en estos últimos cinco años la población del sur de la Florida aumentó unos 431,000 (7.2%), y en el mismo período se construyeron 47,336 unidades de apartamentos nuevos. Esto significa que se ha construido un apartamento por cada 9,1 residentes nuevos en la región. Para los próximos tres

años, se espera que el sur de la Florida vea una migración neta positiva del 5.3%, o sea unas 328,930 personas, y para los próximos cinco años, del 7.6%, es decir 476.600 residentes nuevos. Usando la misma proporción, la región necesitaría más de 52.300 nuevos alquileres los próximos cinco años para seguirle el ritmo al crecimiento poblacional. Actualmente hay unos 20.971 departamentos en construcción que se esperan ser entregados en 2022. La tasa de vacancia está en un nivel record (por lo bajo) del 4.8%, a pesar de los 60.000 departamentos entregados en los últimos ocho años, y las propiedades de Clase B y C tienen las vacantes más bajas jamás registradas: 4,5%. El panorama, entonces, muestra que la proporción entre el crecimiento de la población y el número de viviendas, las bajas tasas de compra, la baja tasa de desempleo y el aumento de los salarios redundan en un mercado locativo saludable que, según se espera, continuará en el 2020. Los inversores que compren un edificio multifamiliar podrán alquilar los departamentos, ya sea en forma anual o mensual –en el segundo caso otorgando la licencia para alquileres cortos de su respectiva ciudad. Los inquilinos son responsables de los servicios de luz, cable e internet mientras que el propietario del edificio debe pagar los impuestos anuales de la propiedad, el seguro y gastos de mantenimiento. El retorno varía según la locación y el poder adquisitivo de la zona, pero generalmente el inversor obtiene ganancias que rondan entre un 5 a 9% de retorno anual. Es una inversión segura que no genera pérdidas, y luego de un periodo de dos a cinco anos, al venderla, se capitaliza como mínimo el 50% de retorno de su inversión sobre el valor de la propiedad. Yanina Velez CEO & Founder Miami Lux Realty yaninavelez@miamiluxrealty.com + 1 786 318 8862

“Multifamily”, un clásico edificio de vivienda colectiva en Miami.

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¿QUÉ PASA? La actualidad del negocio inmobiliario contadas por sus protagonistas.

Néstor Ciparelli Martillero de Urbano Propiedades Nuestra inmobiliaria tiene actualmente oficinas en Recoleta y Palermo Hollywood, y está por abrir una nueva en San Isidro. Además, estamos incorporando en forma acelerada las herramientas tecnológicas que hoy son fundamentales para operar en el mercado: proptech, fintech y otras. Entendemos que las inmobiliarias que no se adapten a la nueva realidad y sigan trabajando exclusivamente en la forma tradicional, van a tender a desaparecer. Hoy es imposible seguir esperando a que el cliente golpee a nuestra puerta o entre a nuestro local: hay que salir a buscarlo y todas las nuevas tecnologías tienden a eso. Por otra parte, debemos tomar conciencia de que el mercado no se limita a la ciudad de Buenos Aires, sino que se extiende por muchísimos suburbios, ciudades y pueblos. A modo de ejemplo se puede citar el caso de Escobar, pero hay una infinidad. Nos sentimos felices y a gusto siendo parte de LCNI porque sabemos que estamos en el lugar indicado. Aquí trabajamos rodeados de profesionales jóvenes muy capacitados, llenos de ideas innovadoras y disruptivas. De hecho, pasamos cada vez más tiempo en La Comunidad porque es aquí donde está el negocio.

apasiona y me propone siempre nuevas metas. Durante todo este tiempo me desarrollé con otras firmas, principalmente en Parque Leloir, en la zona oeste de nuestra provincia, y desde hace seis años trabajo en la ciudad de Buenos Aires. Mi último gran desafío comenzó hace unos meses, cuando al terminar mi carrera de martillera me matriculé y comencé con la búsqueda de mi lugar para trabajar. No sólo por el hecho de hacerlo en forma independiente, sino también por la situación que atravesamos en el país y en el sector inmobiliario. En definitiva, elegí La Comunidad para trabajar. En una sociedad donde cada vez se está más informado y nuestros clientes son más exigentes cada día, les debemos a ellos y a nosotros mismos un continuo aprendizaje. Debemos perfeccionarnos, estar cerca de las novedades, amigarnos con los cambios y hacer de nuestra tarea una profesión innovadora y responsable. Esa es la forma de darle un valor agregado al sector inmobiliario. La Comunidad es el lugar ideal para que esto suceda. Necesitamos rodearnos de gente joven con nuevas ideas y por otro lado seguir escuchando a esos colegas con tanta experiencia; por eso creo que el lugar de trabajo que elegí hace que todo eso sea posible.

Lic. Oscar Marceca Director de Marceca Bienes Raíces

Romina Cippolini Martillera y corredora inmobiliaria Mi decisión del año 2018 se debatió entre trabajar con otra firma como lo venía haciendo, trabajar sola o sola y en comunidad. Desde hace 12 años estoy en esta profesión que me

Ubicada en la ciudad de Neuquén, Marceca Bienes Raíces es una inmobiliaria neuquina abierta al mundo, enfocada en satisfacer las necesidades de inmuebles residenciales, comerciales, o industriales. Hace diez años comencé en forma unipersonal en el negocio inmobiliario y hoy es un orgullo que seamos una consultora que abarca las diferentes áreas del sector, asesorando a cientos de clientes argentinos y extranjeros en todo lo que hace al proceso inmobiliario en Neuquén. Al cumplir nuestro décimo aniversario, deci-

dimos renovar la imagen de Marceca y en lo primero que pusimos el foco es en la esencia del negocio. Para nosotros lo más importante es acompañar al cliente en todo el proceso de la operación inmobiliaria, e inspirarlos para identificar y lograr sus objetivos. Al trabajar de manera periférica y pro activa, uno de los factores claves como brokers inmobiliarios fue ampliar nuestra red de contactos y “olfatear” nuevos negocios. Esta búsqueda se materializó de manera óptima cuando comenzamos a vivir nuestra experiencia como parte de LCNI.

Marcelo Saúl CEO de Oslo Propiedades Somos expertos en la venta de inmuebles residenciales, ya que contamos con departamentos “a estrenar”, “usados” y una gran variedad de proyectos en pozo y en construcción en las mejores zonas. Estamos notando que el mercado se enfrenta a una “grieta inmobiliaria”, ya que, ante una clara merma en el nivel de operaciones con respecto a los años 2017 y 2018, hoy la opinión está dividida a propósito de lo que ocurrirá en el futuro cercano. Por un lado, están los que creen que los inmuebles en tiempos de crisis no traicionan, y por ende mantendrán su valor, ya que a lo largo del tiempo han demostrado que es el activo más seguro. Por el otro, los que creen que los valores de hoy no están ajustados a la realidad y que tarde o temprano tenderán a bajar para que el mercado reactive los valores. Lo cierto es que hoy los precios todavía no se ven afectados ante la desaceleración de la demanda, es decir que los propietarios no ceden. Creemos que el mercado que más se moverá en el corto plazo es el de venta de pozo, donde ya hay oportunidades y seguirán apareciendo debido a la baja en los costos de construcción en dólares. Sin dudas, el mercado apunta a departamentos al costo y financiados, que se verán revalorizados al final de la obra.

LCNI/Mag

PRO DUC TO S Y S ERVIC IO S

CONSTRUIR CON ALTA TECNOLOGÍA Y CORAZÓN ECOLÓGICO La inteligencia artificial, el internet de las cosas, la robótica y el procesamiento de la información ya se aplican a la construcción sustentable. Lo demuestran varios casos de edificios premiados. Danilo Antoniazzi Auditor BREEAM International, EDGE Expert, Auditor Interno ISO 14001

egún un reciente informe de la consultora PwC y el Urban Land Institute de los Estados Unidos, la inteligencia artificial (IA) está llamada a convertirse en la más transformadora de las tecnologías desde la Revolución Industrial y ha de generar una profunda disrupción en la demanda laboral. Por lo tanto, en un futuro cercano, el avance de la automatización tendrá el potencial de remplazar aquellas tareas realizadas por los humanos y en especial, las que comprenden un trabajo rutinario o de repetición y de baja formación académica. Los mayores cambios se producirán en las siguientes categorías: planeamiento y diseño, seguridad, equipamiento autónomo y mantenimiento y monitoreo. De esta manera, la IA habrá de ocupar un rol principal en la búsqueda de información y en el control de los sistemas inteligentes en los edificios. En efecto, ya ha comenzado a irrumpir con fuerza en el mercado del Real Estate de la mano de los smartbuildings. Con sistemas de control de iluminación, del manejo de los flujos energéticos, del HVAC (por sus siglas en inglés, heating, ventilation and air conditioning), del mantenimiento de los ascensores y del seguimiento de los ocupantes dentro del edificio; se podrán reducir sustancialmente los costos operativos y los impactos negativos en el medioambiente por la sobre explotación de los recursos naturales.

Mediante la aplicación de registros históricos y cómputos detallados, será posible adaptar el uso a los horarios de mayor demanda y así poder reducir la carga de los equipos de calefacción, ventilación y aire acondicionado, iluminación, bombas y ascensores; lo que permitirá prolongar la vida útil de las partes y piezas de los componentes en el tiempo.

y los procesos que involucran a la ingeniería; optimizar el proceso de compras y la cadena de suministros; mejorar los procesos de obra y la ejecución en el sitio; promover la aplicación de nuevas tecnologías y alentar la creatividad y, por último, pero no menos importante, una constante capacitación de los trabajadores.

La inteligencia artificial tendrá un rol principal en el control del ahorro energético en los edificios.

One Angel Square Manchester, Reino Unido El edificio de 30.500 m² y 15 pisos de altura, se caracteriza por presentar una envolvente de tres caras vidriadas de doble piel con cámara de aire ventilada que mejora la aislación térmica y reduce las pérdidas y ganancias de energía. En el foyer, un gran atrio interior, con un remate vidriado, recorre la altura total del edificio permitiendo el ingreso de la luz natural que contribuye a un mejor confort de los ocupantes. Desde el subsuelo, tres ductos verticales se elevan y llevan 50.000 litros de aire limpio por segundo. Por efecto del principio de Bernoulli, el aire frío desplaza al caliente que, por diferencia de la masa térmica, es expelido al exterior. Para su diseño, el equipo de profesionales tuvo en cuenta las predicciones sobre el calentamiento global hacia el año 2050 y el aumento de la temperatura ambiente, de 3 a 5 grados en verano y un incremento de un 30% de lluvias en invierno. Además, se colocaron puntos de recarga para vehículos eléctricos alimentados por una planta de coge-

A continuación, se analizarán algunos casos testigo. Los proyectos seleccionados en forma aleatoria presentan puntos en común en la aplicación de soluciones sustentables respecto al ahorro en el consumo de la energía, del agua, del tratamiento de los residuos sólidos urbanos, en la reducción en las emisiones de los gases contaminantes y en el bienestar de los usuarios, entre otros. Pero cada uno y en forma distintiva, fue trazado desde la génesis conceptual, empleando las últimas herramientas tecnológicas, de innovación y aplicando los principios de la responsabilidad social empresaria. Los ejemplos citados sugieren que la productividad puede mejorar entre un 50 y 60% si se trabaja en forma simultánea en siete áreas: redefinir las regulaciones; revisar el marco contractual; repensar el diseño

neración combinada de calor y electricidad bajo un sistema integrado. Para los usuarios, se desarrolló una aplicación que brinda información en tiempo real de los consumos y emisiones de CO².

One Angel Square (Reino Unido). Certificado BREEAM Outstanding (95,15%.)

The Curve (Reino Unido). Certificado BREEAM Excellent.

Telus Garden (Canadá). LEED Platinum (oficinas) y LEED Gold (viviendas).

The Curve, Teesside University, Reino Unido Ubicado en el corazón del campus de la Teesside University, el proyecto The Curve del Estudio Austin-Smith: Lord, se ha convertido en un hito arquitectónico. De líneas ondulantes y carácter futurista, el proyecto convoca a los estudiantes a un punto de encuentro. El edificio de cinco pisos ofrece salas de conferencias, aulas de estudio y espacios flexibles de aprendizaje. Entre sus características, podemos mencionar que el edificio cuenta con 188 m² de paneles fotovoltaicos en la cubierta para la producción de energía renovable; que el 100% de la madera utilizada es certificada, de bosques de custodia y registro de trazabilidad; que se ha instalado un reservorio de agua de lluvia con una capacidad de 8.000 litros para ser utilizada en la descarga en inodoros y un tanque de 240.000 litros para atenuar el impacto de las tormentas y reducir la velocidad del agua de escorrentía con el objeto de preservar la red pluvial de la ciudad. Además, se colocaron nidos para murciélagos y pájaros y se replantaron nuevas especies nativas de vegetación para preservar la biodiversidad del lugar. Powerhouse Kjørbo, Noruega El proyecto del Estudio SnøhettaArquitects, es un complejo de edificios de oficinas construidos en los años ochenta y que fueron rehabilitados bajo estándares sustentables treinta años después. Finalizadas las obras, en el año 2014, el proyecto se destaca por producir más del doble de la energía que consume por año. Mediante fuentes renovables, se producen 210.000 kWh/año y el consumo promedio es de 100.000 kWh/año. Se reciclaron más del 90% de los residuos de construcción y se reutilizaron las ventanas originales como puertas y paredes interiores. Pearl River Tower, China El proyecto Pearl River Tower en la ciudad de Guangzhou, del estudio SOM, redefine las posibilidades del diseño sustentable incorporando los últimos avances en la llamada tecnología e ingeniería verde. La escultural torre, de 309,6 metros de altura y de forma aerodinámica presenta dos rajas en su fa-

chada por donde ingresa el viento. Una vez en el interior, se re direcciona a los ductos mecánicos con el objeto de accionar las turbinas que generan energía limpia para el consumo del edificio. La triple fachada ventilada, en las caras norte y sur del edifico, despliega parasoles automatizados que contribuyen a mitigar las altas temperaturas y actúan como aislante térmico y acústico. En las capas vidriadas, se han colocado paneles de silicio que facilitan la captura de la energía del sol y evitan el ingreso excesivo del calor. El sistema fue diseñado para optimizar el uso de la luz natural y poder controlar las cargas de la radiación solar. Una planta de tratamiento de aguas grises reduce el consumo de la red local y el edificio ha sido diseñado para consumir un 58% menos de energía que los requerimientos del código de la ciudad.

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Power House Kjørbo (Noruega). Certificado BREEAM Outstanding

Telus Garden, Canadá El proyecto de usos mixtos, diseñado por el Estudio Henriquez Partners Arquitects en la ciudad de Vancouver, presenta rasgos distintivos como la planta de generación de energía que recupera el calor del edificio y de uno adyacente de la misma compañía y provee calefacción, refrigeración y agua caliente. De esta manera, se reduce la demanda de energía en un 80% y la liberación a la atmosfera, de un millón de kilogramos al año de dióxido de carbono, lo que equivale a plantar 25.000 árboles. Un sistema de paneles solares en la terraza provee la energía para la iluminación exterior. Las oficinas cuentan con un sistema, a nivel del piso técnico, que provee un 100% de aire fresco comparado con un 70 % de un edifico estándar. En una de las terrazas, una huerta comunitaria permite a los empleados cultivar sus propias hortalizas orgánicas y, un equipo de sibaritas promociona recetas de comidas saludables. Espacios de estacionamiento para bicicletas y vestuarios con duchas, estimulan el transporte sostenible. Si bien todos estos ejemplos ilustran el potencial de la arquitectura sustentable, todavía se esperan proyectos millonarios que sin duda se convertirán en un faro de modernidad para las ciudades del futuro. Pearl River Tower (China). Premio ASHRAE por su climatización.

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INVERSIONES INTELIGENTES PARA DESTACARSE EN EL MERCADO En tiempos de bajas operaciones de compraventa, Properati ofrece soluciones para optimizar al 100% los presupuestos invertidos en conseguir nuevos compradores. Desde fines de 2018 a estos días, las noticias sobre el sector inmobiliario se centran en gran medida en la baja en los principales indicadores: baja en las operaciones, precios, construcción y otros. Por eso, es válido que nos preguntemos: ¿Qué estrategias pueden tomarse en un contexto adverso? Además de tomar una perspectiva integral y de largo plazo que contemple las oportunidades, como por ejemplo el descenso de los precios de construcción en dólares, y que sea consciente de que hace apenas un año se vivió un boom de actividad gracias a los créditos hipotecarios, el factor clave es optimizar recursos para mejorar los negocios.

La propuesta comercial distintiva de Properati consiste en que se sólo se paga por contacto recibido. Desde que nació hace ya seis años, uno de los principales objetivos de Properati fue modernizar la forma en que se compran y venden propiedades en Argentina. La distintiva propuesta comercial que disrumpió en el mercado al ofrecer planes en los que se sólo se paga por contacto recibido, resulta hoy más actual que nunca. Constructoras y comercializadoras de inmuebles nuevos pueden contratar una cantidad determinada de contactos por mes a un precio fijo asegurándose interesados y, lo más importante, que su dinero sea invertido eficientemente en conseguir contactos de calidad, que pueden ser mensurables y comparables. Si el mercado muestra poca actividad, inversiones de este tipo se convierten en vitales. La estrategia de Properati, de orientar su negocio a resultados, se basa en utilizar las últimas tecnologías digitales en las distintas facetas de un producto integral que se nutre de Big Data e inteligencia artificial para brindar las mejores soluciones a

vendedores y compradores. Quienes publican sus emprendimientos en el portal, no sólo reciben mes a mes los nombres y las direcciones de e-mail de los interesados, sino que también tienen acceso a un panel donde pueden conocer detalles sobre las preferencias de los usuarios, basados en su actividad en el sitio y en sus preferencias explícitas: el tipo de propiedad que buscan, hace cuánto tiempo lo hacen, qué opciones de barrios tienen en mente, el presupuesto del que disponen o el destino que le darán al inmueble. Más información significa más ventaja para cerrar operaciones. Además de la presentación de estos datos que permiten comprender más a los potenciales clientes, Properati publica mes a mes información estadística agregada para comprender la dinámica general del mercado inmobiliario: fluctuaciones de la oferta, precios, tipologías ofrecidas y operaciones. Todo ello, junto con información de fuentes

externas muy valiosas a la hora de tomar decisiones; como la evolución de las escrituras de compraventa, créditos hipotecarios, precios de construcción y despachos de cemento, entre otros. Al servicio del día a día Entre las distintas herramientas que propone para facilitar la cotidianeidad de los actores del mercado inmobiliario, Properati desarrolló un valuador de propiedades al que se puede acceder libremente ingresando a www.properati.com.ar/valuador. En el mismo, al ingresar la ubicación del inmueble y sus características principales se recibe como respuesta un valor estimado de la propiedad que sirve como un primer paso para tasar un inmueble antes de la visita del profesional. También se puede utilizar para calcular el retorno de una inversión, ya sea estimando el potencial precio de venta de un emprendimiento o el de su alquiler lue-

go de una compra; o bien para conocer las dinámicas del mercado en un sitio preciso para determinado tipo de unidades. Desde 2016 hasta la actualidad, se realizaron más de un millón de valuaciones con la herramienta. El algoritmo utilizado originalmente tomaba en cuenta cientos de miles de propiedades que en algún momento compusieron la oferta inmobiliaria en la ciudad. Para seguir mejorando la estimación, este año se lo reprogramó utilizando nuevos métodos de machine learning. Nuestro modelo predictivo se basa ahora en una familia de algoritmos conocida como redes neuronales, que aprenden a realizar diversas tareas a partir de datos de ejemplo y se alimentan con cientos de miles de muestras que Properati genera a partir de anuncios almacenados en su base de datos. Otra de las herramientas destacadas es el “Heatmap”, que sirve para indagar entre las descripciones de las propiedades disponibles con hasta tres keywords y construir mapas de las publicaciones que contienen en su descripción las palabras deseadas.

El valuador de propiedades, basado en algoritmos, se reprogramó con métodos machine learning. De este modo, se pueden comparar propiedades en función de criterios, como por ejemplo materiales de construcción, tipos de ambientes o cercanía a sitios. En consonancia con la estrategia de un uso intensivo de datos, uno de los pilares de los trabajos de Properati es la apertura. Es por eso que ingresando a www.properati.com. ar/data, además de poder acceder a todas las herramientas, cualquiera podrá descargar de manera simple una base de datos con la información de millones de propiedades listadas en distintos países de América Latina desde 2015 hasta la actualidad. Así, todos los análisis y desarrollos de Properati se vuelven contrastables y evaluables por los interesados. Es una iniciativa única a nivel mundial, que además de brindar confianza a los desarrollos de Properati es un ejemplo de aporte al mundo del Open Data desde el sector privado; lo cual le valió el reconocimiento de destacadas instituciones

internacionales como la Open Government Partnership y distintos gobiernos locales en toda Latinoamérica. No por repetida muchas veces una idea deja de ser valiosa. Comprender el momento actual de poca actividad del mercado como una oportunidad para optimizar recursos es la mejor manera de estar preparados para cuando comience la reactivación, y las mé-

tricas y herramientas que ofrece Properati resultan aliadas clave en ese recorrido. No es la primera vez que los vaivenes de los ciclos macreoeconómicos impactan de lleno en el mercado inmobiliario y, seguramente, el nuevo ciclo alcista no tardará en llegar. Properati

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LA DIGITALIZACIÓN DEL MERCADO INMOBILIARIO El presidente de la Cámara Inmobiliaria Argentina, Alejandro Bennazar, destaca la puesta en marcha del Boleto y el Gestor digitales para modernizar el mercado y agilizar el crédito hipotecario. Alejandro Bennazar Presidente de la Cámara Inmobiliaria Argentina

En marzo se anunciaron, en el CCK, la reglamentación del Boleto Digital Inmobiliario y la creación del Gestor Documental Digital Inmobiliario, dos herramientas largamente esperadas por el sector. Ambas herramientas fueron presentadas por el Presidente Mauricio Macri, el Secretario de Vivienda y Hábitat de la Nación Iván Kerr, y el presidente de la Cámara Inmobiliaria Argentina (CIA) Alejandro Juan Bennazar, quien luego conversó con LCNI/Mag. LCNI/Mag: ¿Cuál fue el rol de la institución que usted preside en la reglamentación del Boleto Digital? Alejandro Bennazar: En principio, es una medida gubernamental que se reglamentó gracias a la insistencia de la CIA, que desde hace tiempo la considera imprescindible para llevar adelante operaciones a distancia, como se hace en el resto del mundo. También era preciso que tuviera validez legal para pedir un préstamo hipotecario. Para impulsarla, tuvimos una agenda intensa de reuniones con funcionarios de distintas áreas hasta que finalmente prosperó. LCNI/Mag: En una coyuntura no muy favorable como la actual, ¿cree que estos dispositivos pueden aportar una solución? AB: Tenemos una mirada a largo plazo. Si bien la economía se complejizó, es nuestro deber ir más allá de lo inmediato. Aquí la oferta crediticia siempre fue fluctuante y enlazada a decisiones políticas, pero cuando el crédito se recupere, allí estará este dispositivo que lo hace asequible. LCNI/Mag: ¿En qué consiste el Gestor Digital de Desarrollos Inmobiliarios (GDDI)? AB: Se lo puede definir como una herramienta, un “carrier” que nuclea en una misma plataforma el trabajo de todos los involucrados

en la cadena de valor de la construcción y la comercialización de propiedades. Debe servir para ahorrar tiempos, bajar costos y garantizar la seguridad jurídica y la confidencialidad. El GDDI surgió de la Fundación de Estudios para el Desarrollo Inmobiliario (FEDI) y la CIA; se desarrolló junto con una empresa de software especializada en documentos digitales registrables, lo que podemos llamar la “firma digital”, y contó con el asesoramiento de expertos en finanzas y créditos. El Gobierno no participó en su creación, pero lo apoya y promueve por considerarlo una excelente propuesta para activar el crédito y la venta en pozo.

“Con estas herramientas se podrán realizar operaciones a distancia, como se hace en el resto del mundo.” LCNI/Mag: ¿Cómo beneficiaría todo esto al comprador final? AB: Hasta ahora, la posibilidad de comprar una vivienda en pozo se limitaba a los grandes inversores y a los ahorristas que invertían en un fideicomiso. Con el GDDI, al comprador final se le financia hasta 20 años su compra a través de una entidad crediticia con la seguridad de que se le garantiza la entrega en tiempo y forma, y el costo que paga es menor porque se trata de una unidad a construir. Eso sí, para evitar confusiones, vale aclarar que los préstamos para bienes en pozo son “de tipo” hipotecario, ya que el documento que se utiliza no es una hipoteca sino el boleto. LCNI/Mag: Del otro lado están el resto de los agentes inmobiliarios, ¿para qué usarían la plataforma? AB: Lo que buscamos es unificar todos los

trámites en el GDDI. El corredor inmobiliario hace el start up y asigna a todos los involucrados como usuarios: desarrolladores, arquitectos, agrimensores, vendedores y demás. Así, el Gestor funciona como un gran administrador de los emprendimientos, al que incluso tienen acceso los otorgadores de préstamos para evaluar y concretar su adjudicación. Incluso ya está previsto el funcionamiento integrado con el sistema de Trámites a Distancia (TAD) del gobierno de la ciudad de Buenos Aires, y el gobierno nacional ya convocó a las provincias con el fin de enlazar sus plataformas administrativas de aprobación de obras al Gestor. LCNI/Mag: ¿Cuándo se podrá empezar a ingresar proyectos? AB: La CIA y la FEDI participaron en la etapa de gestación del GDDI. Luego se conformó el Registro Inmobiliario Digital (RID), que sigue el desarrollo en las fases de prueba y puesta online. En esta fase estamos actualmente. Por nuestra parte, daremos capacitaciones para administrarlo e impulsaremos su articulación con los sistemas estatales de tramitación de obras en el interior del país, como ya lo venimos haciendo. Cuantas más provincias se sumen, más importancia ganarán el Gestor y el rol del corredor inmobiliario.

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ALQUILERES CON UN BUEN RESPALDO La empresa Respaldar Sistema de Garantía para Alquilar explica el funcionamiento de su sistema de garantías para contratos de locación. Con beneficios para el inquilino, el propietario y la inmobiliaria interviniente. “¿Garantia propietaria o sistema de garantia para alquilar?” Esta es una de las preguntas más frecuentes que se hace el mercado inmobiliario hoy en día, y que genera dudas en los propietarios que desean alquilar su propiedad. Como todo en la vida, las formas, herramientas y costumbres van evolucionando, y lo que ayer parecía seguro y sin alternativas hoy pasó a ser algo cuestionado, no tan seguro y poco conveniente para el propietario. Existen diferentes alternativas a la hora de conseguir garantías para alquilar que brindan seguridad al propietario, cubren los requisitos exigidos a los inquilinos y constituyen una herramienta eficaz, eficiente y sin demora para el inmobiliario que interviene en la operación. Así lo entienden Maximiliano y Nahuel Brescia, responsables de Respaldar Sistema de Garantía para Alquilar, que explicaron a LCNI/Mag su funcionamiento, y ponderaron también la facilidad para gestionarla y la eficiencia que brindan al propietario en cuanto al cobro mensual. LCNI/Mag: ¿Cómo surge este concepto del sistema de garantía para alquilar? Respaldar: Surgió de una necesidad manifiesta. El mercado requería algo nuevo, innovador, que no trajera aparejados los eternos trastornos y las pérdidas económicas habituales para el propietario rentista. Por otro lado, por una cuestión social, era necesario dar respuesta a muchos ciudadanos con necesidad habitacional pero sin posibilidades de acceder a su vivienda propia y que además se veían imposibilitados de alquilar una propiedad por no contar con una garantía propietaria.

Nahuel y Maximiliano Brescia, directivos de Respaldar.

LCNI/Mag: ¿El propietario rentista también está más seguro con estos sistemas de garantías? R: La seguridad es absoluta, porque tiene el cobro asegurado del 100% de su renta, las expensas ordinarias y los impuestos durante la locación, aún vencido el contrato y hasta la restitución del inmueble. LCNI/Mag: ¿Si el contrato venció, el propietario sigue cobrando? R: Sí por supuesto. No todas las compañías dan el mismo servicio, pero Respaldar asegura el pago de estos conceptos hasta la restitución del inmueble, ocupándose del

desalojo y hasta que el propietario se haga nuevamente de las llaves de su propiedad, todo sin ningún gasto para él. La compañía se hace cargo también de todos los gastos judiciales y extrajudiciales hasta la acción de desalojo. Por eso, el propietario no tiene pérdida económica en ningún momento ni por ninguna circunstancia. LCNI/Mag: ¿No es igual con una garantía propietaria? R: No, todo lo contrario, porque con la garantía propietaria, ante un conflicto y suspensión de pago, el propietario no solo su-

fre la pérdida de dinero por no percibir la renta sino también las deudas de impuestos y expensas que se van acumulando, y siempre es el responsable de cumplir con esos pagos. Incluso la expensa es un concepto ejecutivo, es decir que el locador corre el riesgo de que le embarguen la propiedad y hasta podría llegar a remate si esta deuda no es cancelada. En todos los casos, el perjudicado directo es el propietario. LCNI/Mag: Pero la garantía propietaria es ejecutable… R: Sí, claro. En el mejor de los casos y con viento a favor, en dos años el propietario podría recuperar parte o la totalidad de la deuda, ¿pero quién le recompensa los años de no haber cobrado mensualmente? ¿Y el destino para el cual tenía previsto esos fondos? Es un verdadero desastre lo que le produce esta situación a un rentista. De hecho, hay mucha gente que vive de su renta e inversores que dependen de ésta, y si la dejan de percibir, ningún número cierra para quien tenga un bien, sea cual sea el destino que le dé a esos ingresos. Y todavía nos queda por calcular las pérdidas por gastos de abogados, juicios, depósitos de muebles y traslado de los mismos; porque al desalojar a un inquilino, el propietario debe pagar el traslado de muebles, es decir el flete, y un guardamuebles por un tiempo determinado, que cuesta muchos miles de pesos. Por otra parte, en el transcurso del contrato puede fallecer uno de sus titulares, ocurrir un divorcio y distintas situaciones de las que el propietario no se entera, y después es demasiado tarde para recuperar lo adeudado. Por eso, el sistema de garantía propietaria demostró ser imperfecto y quedó obsoleto. En cambio, con el Sistema de Garantía Respaldar, el propietario no deberá pagar ninguno de estos gastos. LCNI/Mag: ¿Por qué Respaldar sale de fiador para un inquilino? R: Porque este negocio ha sido ideado también en su función social. El inquilino debe presentar recibos de sueldo demostrables y codeudores, dependiendo de la necesidad. Es algo parecido al sistema de análisis para créditos hipotecarios, con la diferencia de que los montos en locación son de baja densidad y, por lo tanto, fácilmente accesibles

para cualquier trabajador. Estas personas responden por esta fianza que Respaldar otorga al propietario firmando un contrato de garantía. Una vez hecho este trámite, Respaldar está listo para firmar el contrato de locación como fiador y principal pagador de las obligaciones asumidas. LCNI/Mag: Pero entonces los fiadores son los mismos inquilinos. ¿Por qué entonces no hacer el contrato con el único requisito del recibo de sueldo? R: Es una muy buena pregunta y nos la hacen muy seguido cuando visitamos a las inmobiliarias. Realmente no es conveniente que lo hagan directamente solicitando los recibos de sueldo porque, al igual que la garantía propietaria, todo proceso de cobro se debe realizar mediante la vía judicial; y sabemos que la justicia en Argentina no es del todo veloz debido a la saturación de casos que el sistema judicial lleva diariamente. Por lo tanto, lograr un embargo de un salario o recuperar el dinero que uno va afianzando suele llevar su tiempo. Nosotros nos ocupamos de que el propietario no empiece a generar deuda de ningún tipo y luego nos ocupamos de recuperar, en el tiempo, ese monto afianzado.

“Era necesario dar respuesta a muchos ciudadanos con necesidad habitacional pero sin posibilidades de acceder a su vivienda propia ni de alquilar por no contar con una garantía propietaria.” LCNI/Mag: ¿Qué beneficios tiene el inquilino? R: El principal es que logra cumplir con las exigencias que conlleva un contrato de locación. Por otra parte, gestionar nuestra garantía es muy sencillo y 100 % online. Sólo tienen que llenar un formulario, ya sea por la web como por email y hasta por WhatsApp, algo que se puede hacer hasta desde un smartphone. En dos horas obtienen la precalificación y luego sigue el envío de la documentación. En el caso de tenerla toda y en regla, cerramos el legajo en 24 horas, que es menos de lo que tarda un informe de dominio urgente en Buenos Aires. Por último, a la hora de pagar, les estamos ofreciendo un diez por ciento de descuento si pagan de contado, tres cuotas sin interés

y hasta doce cuotas mediante el sistema de Mercado Pago, tanto QR como Posnet. LCNI/Mag: ¿Todas las compañías de garantías para alquilar ofrecen lo mismo? R: No, hay variaciones muy importantes a destacar. Respaldar da su cobertura de pago hasta la restitución del inmueble, mientras que otras compañías lo hacen hasta el vencimiento del contrato, y otras por un monto determinado. Respaldar paga, ante el aviso de incumplimiento, dentro de las 72 horas y otras firmas recién a los 30, 60 y hasta 90 días. Además, Respaldar paga como lo indique el propietario o el inmobiliario que lo representa: contado efectivo, transferencia, cheque u otras. Otros lo hacen sólo por transferencia bancaria, o hacen ir al propietario a sus oficinas para poder cobrar. Finalmente, Respaldar ofrece al inmobiliario la pre-aprobación de su cliente en menos de dos horas, lo cual agiliza el proceso de reserva del inmueble y toda la tramitación. Por todo esto, estamos orgullosos del producto final logrado, que brinda soluciones a un problema social y beneficia a todas las partes: propietario, inquilino e inmobiliario. LCNI/Mag: ¿Al inmobiliario por qué? R: Para nosotros es una pieza fundamental, porque es el profesional en el cual el propietario deposita su confianza y de quien recibe el mejor asesoramiento, con los conocimientos para defender la mejor opción. Por eso decimos que es nuestra palanca de negocio, habiendo entendido las bondades y el diferencial que les pueden brindar a sus clientes rentistas con este tipo de garantías de alquiler. Jerarquizar a la inmobiliaria es algo que está dentro de nuestra planificación, y es algo que se ve en cada contrato que firmamos. Desde un principio, al realizar los estudios de mercado, entendimos que una de las claves del negocio era el sector inmobiliario; queremos que Respaldar no sólo sea una garantía sino también una herramienta para el profesional inmobiliario.

LCNI/Mag

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AMENITIES Y CONSORCIOS: UNA RELACIÓN POSIBLE Los servicios comunes en los edificios requieren un conocimiento especial por parte de los administradores. La abogada Diana Sevitz y la contadora Liliana Corzo lo tienen y lo comparten en un libro. Hace más de 40 años, lo que parecía una moda para una cierta elite que pretendía vivir en un edificio que le brindara servicios como una piscina, un gimnasio o un simple salón de usos múltiples, hoy ya son un standard que se denomina amenities “de primera generación”. Pero la modalidad de adicionar a los edificios espacios comunes cada vez más sofisticados o específicos, empezó a adquirir en el presente siglo muchas innovaciones cada vez más interesantes. Cambiaron los gustos, las necesidades, los consumidores y apareció en el mercado una “segunda generación de amenities” que incluía, entre otros, valet parking, cocheras de cortesía, salón de masajes, microcine y locales de gastronomía. Como todo cambia y nada se detiene; el avance tecnológico, las redes sociales, la inteligencia artificial y el concepto de sustentabilidad dieron a luz una tercera generación de edificios con amenities. Ya no nos sorprende encontrarnos con inmuebles que reciclan sus propios desperdicios, recogen el agua de lluvia para regar sus jardines, se operan en forma inteligente y sus propietarios se comunican entre sí por cualquier medio electrónico del que dispongan.

El avance tecnológico, las redes sociales, la inteligencia artificial y la sustentabilidad dieron a luz una tercera generación de edificios con amenities. Tampoco podemos obviar el gran impulso que trajo la generación de los millenials, que obligó a repensar muchos conceptos y a construir edificios a su medida y con resultados verdaderamente exitosos. La vivienda y el trabajo se vieron seriamente cuestionados y hubo que salir a cubrir nuevas necesidades. Asistimos entonces a la “cuarta generación de los amenities”: el coworking y una demanda de unidades funcionales con superficies no mayores a 18 m², en edificios en los que se diseñaron espacios para socializar y poder compartir el trabajo. Así es que hoy nos estamos preparando para una” quinta generación de amenities” que nos tienta con huertas orgánicas, cava

de vinos, lounge club o pets paradise, que es una plaza para pasear a la mascota sin salir de casa. El gran desafío Promediaban los años 90 cuando comenzamos a ser consultadas por nuestros clientes, administradores de consorcios, para que los asesoráramos acerca del manejo de este tipo tan especial de edificios. Esta idea, que al comienzo les había parecido interesante por los honorarios elevados que podrían cobrar, en poco tiempo se había convertido en un semillero de conflictos. Inmediatamente surgieron nuestras preguntas: ¿cómo los podíamos ayudar?, ¿qué características los diferenciaban de los edificios estándar? Había que ponerse a estudiar, a investigar y a consultar experiencias en otros países. Como carecíamos de bibliografía, tuvimos que recorrer un largo camino y hacernos al andar para poder entender a todos los actores que componían este gran rompecabezas: desarrolladores, inversionistas, constructores, arquitectos, consumidores y, dato no menor, los vaivenes de nuestra economía jaqueada. Cada parte merecía ser escuchada e integrada; una tarea bastante difícil. Así que comenzamos con una lectura de los reglamentos de propiedad ya redactados. En los casos que pudimos, los adecuamos a las necesidades de los propietarios que iban a vivir con amenities, y entendimos que estos edificios habían llegado para quedarse de-

finitivamente. Hoy, mirando hacia atrás, nos parece una maravilla que en nuestra vida profesional se nos brindara la posibilidad de ser parte integrante de este cambio, que plantea una nueva forma de vivir. Tanto los administradores como todos los profesionales que pretendan asesorar a estos complejos habitacionales, con multiplicidad de lugares comunes para esparcimiento y socialización de sus habitantes, deberán contar con una capacitación adicional que excede a su profesión de base. No basta con ser un buen abogado, contador o ingeniero en mantenimiento. No alcanzan estos conocimientos, ya que los edificios con amenities son organismos vivos muy complejos, con infinidad de relaciones cercanas entre los propietarios, los empleados de los diferentes lugares comunes y los visitantes. Con el fin de compartir toda esta rica experiencia, el año pasado publicamos el libro Edificio con Amenities: administración de edificios de propiedad horizontal, premium y megaconsorcios, único en su especie, que ya va por su segunda edición. Se trata de una guía amena y sencilla para todos aquellos a quienes les interese interiorizarse en la organización edilicia, administrativa, operativa, legal y contable de estos emprendimientos. Liliana Corzo y Diana Sevitz Asesoras en administración de consorcios, countries y barrios cerrados

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EN BUSCA DEL CLIENTE ENTRE LAS SIERRAS El crecimiento sostenido de la desarrolladora SV San Luis, en la provincia puntana, revela algunos mecanismos que pueden aplicarse a todo el sector. Su fundador lo explica en esta nota. La revolución del real estate ya empezó. No hay chances de quedarse atrás si se quiere sobrevivir en este negocio. Parece un panorama desalentador, pero desde la óptica de aquellos que nunca estamos cómodos, es todo lo contrario. En este nuevo contexto, puede decirse que esperar al cliente es sinónimo de ineficiencia. No hay lugar para grises. Es algo que claramente impacta en el trabajo diario, y encierra dos conceptos claves: flexibilidad y movimiento. A priori podrían parecer conceptos similares, pero no lo son. SV San Luis es una empresa con cinco años de experiencia en el rubro. Nació vinculando San Luis con Buenos Aires y viceversa. Pero uno de nuestros desafíos fue escuchar al mercado cuando nos indicaba que avanzáramos hacia otras provincias. Es así como hoy contamos con clientes en Córdoba, Mendoza y la Patagonia. Para nosotros, que vendemos San Luis a toda la Argentina, transmitir experiencias se vuelve clave. Queremos que el cliente sepa que realmente es posible vivir de otra manera. Incluso si la idea es invertir, sigue siendo primordial contar una experiencia en primera persona.

Para SV San Luis, que vende San Luis en toda la Argentina, transmitir experiencias es clave; porque allí realmente vivir de otra manera es posible. El hecho de ser flexibles nos habilitó a ensayar distintas maneras de acercarnos. Sin descartar los medios tradicionales, las redes sociales hoy cumplen un rol casi protagónico. Vivir lo que estamos proponiendo, contarlo a través de nuestra experiencia, se vuelve necesario si queremos que el cliente nos compre. Desde el lado de aquellos que desarrollamos o estamos cerca de los que lo hacen, ser flexibles es algo necesario porque nos permite descifrar lo que el cliente tiene para decir, y así girar el timón hacia donde va el viento. Respecto al movimiento, creo que haber logrado tener un amplio abanico de productos, es fundamental para poder venderle a todo el espectro. Movernos y buscar nuevos emprendimientos fue posible gracias a la decisión de todos los socios del SV San Luis. Prueba de ello es nuestra última adquisición, Aguas Blancas, un loteo en Villa Larca, a 26 kilómetros de la Villa de Merlo. Es vivir entre

Parte del equipo de SV San Luis y Geobras en Merlo, San Luis.

las sierras, con vistas imponentes y sonidos propios de la naturaleza, pero con las comodidades de un lugar de primer nivel en la zona. Con lotes de 1.000 a 1.500 m², y un precio de entre 15 y 20 US$/m², es una clara oportunidad de proyectar la casa serrana, apta para descansar y renovarse. En tanto, Solares del Valle es una urbanización consolidada que permite tener vista panorámica de las sierras sobre la ruta Nº 5 en el Km 7,5. Tiene lotes de 800 a 1.500 m², con precios de 18 a 21 US$/m², y es una propuesta premium destinada claramente a quienes quieren estar más cerca de la ciudad. Por la autopista, a metros del Portal de Ingreso, se llega en cinco minutos a la rotonda de la Villa de Merlo. Estancia Grande es otro lugar único en San Luis, muy cerca (35 km) de la capital provincial y mucho más (15 km) de Potrero de los Funes. Allí, Alto Buena Vista brinda la posibilidad de adquirir un lote de 2.000 m² a 13 US$/m²; es una oportunidad única en el mercado, y con un precio sumamente competitivo para aquellos que quieran adquirir un grupo de lotes de la etapa 2, que están en preventa. Otro servicio que SV San Luis ofrece en la provincia son los trabajos de consultoría. En conjunto con Geobras, estudio de agrimensura con 15 años de experiencia en la zona, realizamos un análisis pormenorizado de los distintos proyectos que nos llegan y resolvemos las dudas de los dueños de terrenos que buscan maximizar el potencial de su tierra. La construcción también nos permite acercarnos a los clientes desde diversas maneras. SV

San Luis puede ayudar a realizarlo de tres formas. Construir con ladrillos sigue siendo la opción más elegida por los clientes, con precio por metro cuadrado para todos los bolsillos. Esta forma de hacer una casa todavía ocupa una amplia porción del mercado. Pero, por suerte y de a poco, otros métodos más amigables con el medio ambiente empiezan a abrirse paso. El caso de Steel Frame es uno de ellos. Con costos que en varios de los casos se reducen en un 45%, esta forma de construcción es perfecta para quienes necesitan resultados en el corto plazo. Con obras que tienen hasta un 60% de ahorro en el tiempo de finalización, los que opten por construir propiedades para renta podrán sortear los obstáculos culturales que todavía tiene este tipo de construcción. Otro método es el hormigón armado. Con amplias bondades en lo que hace a sustentabilidad, también es elegido por aquellos que necesitan resolver en plazos cortos su vivienda permanente o para renta. Los precios se asemejan a los de Steel Frame, y eso hace que sea una solución clave para quienes opten por esta novedosa manera de construir. En suma, opciones a medida de todos. Lic. Damián Mora Presidente de SV San Luis S.A. Grupo DISAL – Desarrollos Inmobiliarios San Luis. +54.9.11.6035.8736 damianmora@svsanluis.com

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SOCIALES

Expo EFI 2019.

Miami Real Estate Study Tour.

Encuentro Inmobiliario 2019 - Rosario.

Luxury Property Show. Londres, Reino Unido.

Presentación de los portales de LCNI en Mar del Plata.

Exhibición de Arte, Hyde Midtown Miami. Yanina Velez, Jorge Pérez, Darlene Pérez, Carlos Rosso.

2da. edición del evento más importante a nivel global para las ciudades inteligentes.

Presentación Boleto Electrónico: Alejandro Bennazar y Claudio Vodánovich.

LCNI estuvo presente en la Expo Real Estate Punta del Este que se realizó en enero.

Maraton de proyectos y after LCNI.

Nuevas Opciones de Inversión: se presentó en Puerto Madero, de la mano de RiverFront S.A. la propuesta de inversión en Bolivia.

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HORA DE ADAPTARSE AL CÓDIGO URBANÍSTICO La nueva normativa para construir en la CABA generó innumerables debates y discusiones. Cada sector acusa a los demás de ser sus beneficiarios, pero ninguno parece estar conforme. Frente a la realidad, la mejor opción es empezar a trabajar. Arq. Sandro Ortiz Director OK Lands

Probablemente una de las características propias del ser humano sea la capacidad de adaptación a los cambios. Desde Darwin hasta la actualidad sabemos que nuestra especie ha evolucionado durante millones de años gracias a este don, que implica saber desarrollar nuevos conocimientos y adquirir nuevas herramientas para resolver problemas hasta ese momento ignorados. Sin embargo, la gran mayoría de las personas le tiene aversión a los cambios, ya que el desafío de enfrentarse con lo nuevo supone salir de un espacio de confort, conocido e instalado como rutina. En este punto no puedo evitar decirles a estas personas reticentes a los cambios que se encuentran en el tiempo y en el espacio incorrectos, ya que a la habitual volatilidad de la macroeconomía argentina le debemos sumar el cóctel explosivo de un año electoral particularmente incierto. Y en el caso particular de los residentes de la ciudad de Buenos Aires vinculados a los negocios inmobiliarios, el cambio de reglas de juego que implica la entrada en vigencia del nuevo Código Urbanístico. Frente a esta inexorable realidad existen dos opciones. La primera es emigrar a un país lejano y exótico, donde la regla sea la monotonía, la previsibilidad y el aburrimiento de que todos los días resulten iguales unos a otros; por ejemplo Chile y Perú, donde la tasa de inflación en ambas latitudes durante el año 2018 fue menor al 3%. La segunda opción es quedarse y tratar de adaptarse. En los últimos años, hablé en diferentes foros sobre la flamante normativa para construir en la CABA. Habitualmente, luego de mi disertación, cuando se abre un espacio a las dudas o consultas de los presentes, hay una pregunta recurrente: “¿Quién o quiénes son los beneficiarios de la nueva normativa?”. Honestamente, no es una pregunta fácil de responder si queremos encarar el tema con seriedad intelectual, porque la respuesta no es absoluta sino relativa: dependerá de quién la responda y a qué sector pertenezca. Por ejemplo, si se le preguntara a algún miem-

bro de una asociación del tipo Basta de Demoler, Observatorio del Derecho a la Ciudad o SOS Caballito, la respuesta sería contundente: sin lugar a dudas, el Código Urbanístico ha sido formulado para que el gobierno porteño lleve a cabo negocios inmobiliarios especulativos junto a sus socios naturales, los desarrolladores. Dirían también que, sin ir más lejos, basta con leer los artículos que se refieren en las nuevas modalidades de completamiento de tejido o a las posibilidades de edificabilidad en inmuebles catalogados como cautelares. Pero si en cambio le preguntáramos a un desarrollador inmobiliario quiénes son los favorecidos por la nueva normativa, seguramente nos diría que definitivamente el Código ha sido configurado a la medida de los vecinos, para ganarse su empatía y resultar funcional a la reelección del jefe de gobierno. También nos recordaría que el subtítulo de difusión del código fue precisamente “Basta de torres sorpresa”, lo cual denota una clara alineación con la sensibilidad de los vecinos de Caballito, entre otros barrios.

Debemos tomar esta incomodidad como un desafío y una oportunidad de evolucionar, crecer y profesionalizar a nuestro sector. Sin embargo, un corredor inmobiliario tal vez nos diría que la normativa ha sido diseñada por arquitectos y para arquitectos, ya que la sofisticación morfológica prima por sobre la simpleza de las seis alturas básicas de la norma. Entonces se nos explicaría que, a partir de ahora, para tasar una tierra ya sin la simplificación del multiplicador FOT (Factor de Ocupación Total) habría que recurrir a los servicios de gestores o especialistas en la materia. Y así sucesivamente. Desde los diferentes sectores de la sociedad nos estamos mirando y señalando en forma inquisidora, como sugiriendo que es el otro el beneficiario de la nueva normativa y nunca nosotros. Pero lo cierto es que ningún sector hasta

ahora se hace cargo del nuevo código, salvo obviamente sus autores, los funcionarios del gobierno de la Ciudad, cuyo argumento es que si la ley ha sido moldeada a partir de sucesivas audiencias públicas, este instrumento urbanístico, en realidad, beneficia a todos por igual. Me pregunto entonces si existe realmente en cada uno de nosotros una resistencia natural a lo nuevo, si la insatisfacción generalizada frente al Código Urbanístico responde al hecho de que debemos abandonar nuestro espacio de confort, desaprender lo aprendido y volver a empezar de nuevo. Presumo que algo de esto debe haber en muchas de las objeciones a la nueva normativa porque, si bien tienen algo de razón algunos de sus argumentos, también es cierto que muchos de éstos podrían aplicarse de igual modo al anterior Código de Planeamiento, la normativa derogada a la que el código actual vino a reemplazar. Y quizás también a cualquier otra normativa. Debemos entender entonces que el código perfecto que satisfaga a todos los sectores es un ideal que no existe, sino que, como toda producción humana, nunca será perfecta. Siempre será materia perfectible. Pero, por lo pronto, el Código Urbanístico es una realidad y es Ley, sancionada, publicada y reglamentada. Es de cumplimiento obligatorio, y si no estamos de acuerdo tenemos un camino para modificarla, ya que la misma normativa contempla una gestión para esta eventualidad, pero cada cuatro años y con un proceso similar al de su sanción, a dos lecturas y con una audiencia pública intermedia. Por consiguiente, si queremos seguir trabajando en el mercado inmobiliario, la mejor opción es adaptarnos cuanto antes a la nueva regla, tomar esta incomodidad como un desafío y una oportunidad de evolucionar, para crecer y profesionalizar a nuestro sector, al que tanta falta le hace. Si logramos adaptarnos, no sólo seremos mejores profesionales sino que también estaremos construyendo un mercado mejor para todos.

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ALQUILERES: REVOLUCIÓN EN LAS CAUCIONES La compañía El Surco Seguros ofrece un producto especialmente diseñado para el sector inmobiliario, para brindar un servicio de excelencia en el rubro de las cauciones de alquiler. El Seguro de Caución de Alquiler, un producto diseñado por El Surco Seguros especialmente para las inmobiliarias, profesionaliza el contrato de alquiler y revoluciona el sistema de cauciones. El propietario tiene su capital mejor protegido y la inmobiliaria tiene la tranquilidad de que, al segundo mes impago, el propietario comienza a cobrar. Por otra parte, con su Red Inmobiliaria, El Surco premia el esfuerzo de las empresas del sector con beneficios, comisiones y referidos, y les brinda datos de inquilinos ya calificados para ayudarlas a potenciar sus negocios. Lo que diferencia a El Surco en este rubro es el hecho de ser una compañía de seguros, actividad regulada y auditada por la Superintendencia de Seguros de la Nación en un marco de legalidad mejorado. Una compañía de seguros brinda un respaldo legitimado mediante un control estatal sobre la promesa que realiza y su cumplimiento, como también sobre la solvencia de quien tiene que responder, de modo de proteger así a todas las partes que intervienen. El producto consiste en una garantía solidaria con renuncia a los beneficios de excusión y división, con monto total no decreciente, cobertura los 24 meses del contrato y con posterioridad al vencimiento de éste, ya que abarca también la ocupación indebida. Es decir que cubre hasta la restitución misma del inmueble todos los gastos legales, expensas, servicios, impuestos y hasta un opcional de depósito en garantía que asegura la tranquilidad del propietario y de la inmobiliaria. Además se puede pagar por cualquier medio: efectivo, débito y tarjeta de crédito hasta en 24 cuotas. En El Surco entendemos que existe una necesidad, cada vez mayor, de reglas más claras y profesionalización. También, que hay mucha gente que no tiene acceso a las garantías tradicionales, ya sea por no tener ninguna a mano, por ser estudiantes que se mudan de ciudad, extranjeros que necesitan establecerse o trabajadores que mudan sus sedes de trabajo. De hecho, hay muchas comunidades que hoy crecen y que necesitan un instrumento que les permita alquilar. Ahí estamos nosotros.

Foto: Anete Lusina

Los requisitos que pedimos son mínimos, pero aún si algún candidato no los cumple, ofrecemos pedir avales de familiares o conocidos. Por otra parte, el proceso de calificación es muy rápido, ya que contamos con un servicio de calificación muy ágil para las inmobiliarias. Cuando nos envían el formulario con los datos del inquilino y la propiedad, en 24 horas lo calificamos y al día siguiente ya estamos en condiciones de emitir la póliza.

A diferencia de otros productos similares, una compañía de seguros brinda un respaldo legitimado mediante un control estatal. Incluso si el inquilino no tiene aún la propiedad, le damos un certificado de aprobación para que pueda buscar tranquilo la vivienda adecuada con la calificación aprobada y sin ningún gasto para él. Para los propietarios, a su vez, es ventajoso que el interesado ya llegue con la aprobación, porque les ahorra el tiempo de evaluarlo: ya lo hicimos nosotros. Pase lo que pase con su inquilino, el propietario cobra igual, lo cual es una gran tranquilidad para él. Pero también para la

inmobiliaria porque ya no necesita preocuparse por la cobranza, ya que con nosotros la tiene garantizada. A su vez, ayudamos a ésta con los aspectos administrativos y legales sin cobrarle gastos de gestión ni de ningún tipo: son beneficios que obtiene por ser parte de nuestra Red Inmobiliaria. Sumarse a La Red es simple, rápido y gratuito, y una vez registrado puede disponer de todos los beneficios. La Comunidad de Negocios Inmobiliarios es un espacio perfecto para potenciar nuestro vínculo con las inmobiliarias. Varios socios de LCNI ya se han sumado a la Red Inmobiliaria.

Web: http://surcoalquileres.com.ar/inmobiliaria Formulario para sumarse: https://surcoalquileres.com.ar/inmobiliaria/ formulario Lic. Sergio Astegiano Gerente de Cauciones de El Surco Compañía Seguros S.A.

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OTRA ECONOMÍA, OTRO REAL ESTATE La adopción de nuevos enfoques e instrumentos en el real estate ya es un requisito indispensable. El eje está en los modelos de gestión que se implementen.

Arq. Marcelo Satulovsky, MDI, consultor en desarrollo urbano e inmobiliario

Inflación y cambios normativos, tasas, dólar, UVA... El impacto de lo inmediato no da respiro y captura la atención -y el esfuerzo- de los actores del real estate, más aún en un año electoral. Pero detrás está el bosque y el desafío es aún mayor. Con sus amenazas y oportunidades, vivimos ya la cuarta revolución industrial (o el inicio de la quinta) que viene transformando los modos de habitar, de materializar la arquitectura, de producir y gestionar la ciudad, de concebir y operar las organizaciones, de pensar y hacer negocios. En el sector, el cambio sigue cuatro líneas concurrentes. Hay cambios de escenarios y comportamientos, hay cambio de jugadores, en las reglas de juego y en los modos de cambio del juego. Insistir en los enfoques tradicionales esperando un resultado superior es pensamiento mágico. Ante el nuevo entorno, cambiar la respuesta podría llevar a una evolución, pero cambiar las preguntas es lo que nos guía a la disrupción. La posibilidad de hacer #OtroRealEstate nace de las preguntas que no nos hacemos, de revisar paradigmas y pensar diferente. El real estate es la cadena de valor responsable de articular la producción y gestión del hábitat, los espacios de la gente. Del “oikos”, dirían los griegos: la casa-grande, la casa-de-todos. Pero ese concepto del oikos es a su vez la raíz de lo “eco” y de la ecología, la comprensión profunda de esa casa-grande y la responsabilidad que nos cabe, como hacedores de la ciudad, en la gestión urbana y del desarrollo. Y de allí deriva también la economía, la administración de esa casa-de-todos, cuya definición clásica refiere a la “ciencia social que estudia los métodos más eficaces para satis-

facer las necesidades humanas mediante el empleo de bienes escasos”. Aun obviando por un momento sus distorsiones y desajustes, o dejando de lado que esas “necesidades humanas” deberían ser de todos (equidad) e incluso a futuro (sustentabilidad), no es que de cara a la sociedad de la información todo va a cambiar: en los tiempos del cambio la economía ya cambió. Es otra, aunque de esto casi no se habla.

El real estate es la cadena de valor responsable de articular la producción y gestión del hábitat, los espacios de la gente. La humanidad inicia con una economía de subsistencia que derivó a una de producción, se transformó en una de consumo y avanza a una economía de creación (Ismail, 2014). El valor se basó históricamente en lo material y en la escasez, pero hoy con la información, datos, creatividad, conocimiento... los fundamentos son intangibles. Y antes que agotarse con el uso, se multiplican en las dinámicas de red impulsando otra economía, de abundancia, donde las lógicas exponenciales de la interacción superan a la acumulación como ejes para la creación de valor. En una realidad bipolar, conviven así la economía de escasez -de objetos y equilibrio, moneda y balances- con otra centrada en los des-equilibrios de la innovación continua, y en lo dinámico del acceso/uso más que en lo estático de la propiedad. Una economía de flujos antes que de stock, donde los costos marginales caen, las curvas de

oferta y demanda se alteran, se rediseñan modelos de negocio y los propios actores, guste o no, van debiendo repensarse. Recalculando El real estate no es ajeno a eso. Si bien la fase de la construcción es más “dura”, el avance en nuevos materiales, procesos constructivos, energía y otros anticipa cambios profundos. Algo que viene pasando en diseño, visualización, logística o control de gestión, y que ya se juega a pleno en las fases “blandas” del financiamiento, la gestión estratégica, comercial o administrativa. Por otra parte, recordemos que no se trata de ladrillos sino de personas, y de relaciones entre ellas y con el hábitat: el núcleo en la definición del real estate está en ese rol articulador. Claro que si hablamos de articular relaciones entre gente, es evidente como la tecnología viene impulsando cambios enormes en todas las áreas. Sin embargo, no se trata solo de incorporar inteligencia artificial o el último software. Inventar es generar algo nuevo, pero innovar es transformar la realidad con su aplicación: el eje no está en la tecnología sino en los modelos de gestión que adoptamos para operar la innovación y en el plus de valor real que aportamos con eso. Y es que aplicada a la gestión de propiedades, la tecnología misma afronta grandes desafíos. El PropTech es un puente entre dos mundos, con lógicas diferentes y sus propios ritmos. Esa economía bipolar no es una abstracción; entre los ritmos lentos del real estate tradicional (y lo estático de las propiedades) por un lado, y la aceleración disruptiva de la cuarta revolución industrial por el otro, están la gente y sus lugares. En

el cruce entre lo lineal y lo exponencial, nos toca recodificar los modos de #HacerCiudad para el siglo XXI. La respuesta exponencial Darnos una respuesta acorde al cambio exponencial, implica operar sobre tres dimensiones: -¿Qué? -Economía colaborativa La respuesta exponencial sólo surge de la sinergia: tejer redes es la clave, capitalizando la complementación de capacidades y recursos, desarrollando anti fragilidad en el sector mediante la co-construcción de conocimiento y el aprendizaje distribuido. Hackear las lógicas tradicionales en el diseño estratégico de los proyectos (tiempo/ espacio o propiedad/uso), adoptar esquemas blandos de asociatividad, promover la co-creación de valor con emprendimientos colaborativos, construir respuestas P2P. La economía colaborativa potencia el efecto multiplicador permitiendo reducir costos, crecer en impacto y operar juntos el paso de lo incremental a lo exponencial. Ejemplos: coworking, redes, alianzas, nuevos usos y emprendimientos colaborativos. Casos: La Comunidad, co-desarrollos - LCNI, CEDU federal, Fundación Tucumán. -¿Cómo? - Rediseño de modelos y soporte tecnológico. La operatividad de aquel planteo se asienta en dos factores: la innovación en los modelos de gestión y la incorporación sistemática de tecnología. La primera clave es mantenernos “siempre en beta”, abiertos al rediseño continuo de los modelos organizacionales y de negocio, y acompañarlos con herramientas acordes al nuevo escena-

rio (BMC, Lean, parámetros ExO, Big Data, BIM). La premisa, a la vez de operar modelos abiertos y en red -articulando con otros colegas, áreas, actores, sectores-, recorta las curvas de aprendizaje e incrementa el impacto de las nuevas respuestas. Paralelamente, ya es ineludible la incorporación acelerada de tecnología en la cadena de valor, tendiendo a consolidar el ecosistema PropTech local en todas sus dimensiones: construcción, funcionamiento y administración de los espacios, gestión comercial, financiera y de uso. Ejemplos: tokenización, crowdfunding, smart-contract y emprendimientos integrales. Casos: Grupo HiT, Portland Federal, Lugaren y Miller & Co en Río IV. -¿Para qué? -Triple Impacto ¿Para qué hacemos lo que hacemos? Más allá de la tecnología, los sistemas constructivos, financieros o de gestión, esto es lo que da sentido al conjunto. A nivel global, numerosos bancos y fondos de inversión, profesionales y académicos, empresas de diversas escalas y sectores vienen consolidando un vasto ecosistema reconocido como las nuevas economías, o economías de impacto. El real estate no puede estar ausente: operando el hábitat, el impacto de nuestra labor sobre la ciudad y su gente es directo. Se trata, pues, de profundizarlo, de asumir un rol activo en los procesos del desarrollo y promover desde allí empresas y proyectos de #TripleImpacto (económico, social y ambiental) que orienten la potencia de los negocios y la fuerza del mercado hacia la generación de respuestas genuinas y sustentables a los grandes desafíos de nuestras comunidades.

Ejemplos: Economía Social, B-Corp/Sistema B, Banca Ética y Capital Social-BID. Casos: Triodos Bank, Patagonia, Natura, Bancolombia y Danone.

No se trata sólo de ladrillos sino de personas, y de relaciones entre ellas y con el hábitat. Real estate: hay poco aún en esta línea. Ciertos rasgos se ven en trabajos de Edisur-Córdoba, de GO-Real Estate en Salta o Chaco, o en nuestros proyectos para el Núcleo Productivo Sur y la Empresa Termal Dolores (provincia de Buenos Aires), o para Termas Basavilbaso y la micro centralidad urbana del Paseo La Delfina, en Entre Ríos. Otro Real Estate La adopción, en el real estate, de nuevos enfoques e instrumentos ya no es una elección sino casi un requisito. En todos los sectores, las dinámicas y actores tradicionales se están redefiniendo rápidamente de cara a un inédito escenario de 6D: Digitalización, Distorsión, Disrupción, Desmaterialización, Desmonetización y Democratización del acceso a bienes y servicios (Diamandis, 2014). ¿Estamos listos para eso? Sustentabilidad hoy se dice disrupción. Es otro tiempo y otra economía, es tiempo de #OtroRealEstate, anti frágil y colaborativo, de triple impacto y en red.

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EL VALOR DE LA EXPERIENCIA CON EL SERVICIO INMOBILIARIO La calidad de la atención que se brinda es sumamente importante para dejar conforme a un cliente y mantenerlo en el tiempo. Aquí, un repaso de buenas y malas prácticas. Jan Carlzon, ex presidente de Scandinavian Airlines System (SAS), acuñó a comienzo de la década del 80 la expresión “momentos de la verdad” para describir las experiencias que tienen los clientes con los servicios. Lo define como “ese preciso instante en que el cliente se pone en contacto con nuestro negocio y, sobre la base de ese contacto, se forma una opinión acerca de la calidad del servicio”. Cuando los prospectos o clientes en su negocio inmobiliario reciben la prestación de sus servicios, perciben la forma y los resultados del mismo, y sus decisiones futuras están determinadas por como hayan vivido esa experiencia. Cuanto más satisfechos queden de su interacción con una inmobiliaria, más predispuestos estarán de tomar los servicios de la misma en el futuro. Cabe destacar que no todos los momentos de la verdad implican un contacto con las personas de su inmobiliaria. Los avisos que se publican o los carteles en las propiedades producen también una impresión y son, por lo tanto, momentos de la verdad. También lo son el mensaje grabado en su contestador, la correspondencia que usted envía y la calidad de su papelería y de sus tarjetas personales.

“El servicio debe orientarse a la satisfacción de las necesidades del cliente.” Sin embargo, el aspecto más relevante de estos momentos de la verdad se ve representado por las personas que brindan el servicio de forma directa a los prospectos y clientes. Como la mayor parte de los momentos de la verdad son manejados por lo que Carlzon llama “el personal de la primera fila” y no por los directivos, este personal tiene que ser capacitado para brindar un servicio de calidad. El servicio debe orientarse a la satisfacción de las necesidades del cliente. Cuando éstas no son satisfechas en un momento de la verdad, nos encontramos con lo que se conoce como “un momento crítico de la verdad”. Resulta por lo

tanto significativo tomar acción para resolverlos, ya que, de lo contrario, sobrevendrá invariablemente a la pérdida de la confianza y con ello muchas veces a la del cliente. Resultará entonces importante descubrir cuáles son los criterios para identificar requerimientos de los momentos de la verdad. Por ejemplo: ¿La puntualidad? ¿Brindar una información precisa y actualizada? ¿La capacidad para comunicarse en lenguaje no técnico? ¿La formación y la experiencia del personal que presta el servicio al cliente? ¿El trato amistoso? ¿El tiempo de respuesta? ¿Estar disponibles en el momento que nos requieran? Pasemos revista a algunas situaciones correctas e incorrectas: • El vendedor acuerda con el cliente encontrarse en la puerta de un edificio a las tres de la tarde para mostrar un departamento y llega a las tres y cuarto. ¡Pésimo! • El vendedor, luego de haber realizado una completa y correcta calificación del comprador, muestra propiedades que responden a sus requerimientos. ¡Excelente! • El propietario solicita a la inmobiliaria una tasación de su propiedad, se acuerda un día y hora y el vendedor no concurre. ¡Pésimo! • Después de haber cerrado una operación con un comprador, el vendedor inmobiliario acompaña a los compradores al momento de la escrituración. ¡Excelente! • El vendedor se compromete con el comprador a buscarle propiedades que respondan a sus requerimientos y luego nunca lo llama. ¡Pésimo! • El inmobiliario, luego de haberse cerrado una operación, invita el comprador a cenar. ¡Excelente! • El prospecto o cliente llama por teléfono a la inmobiliaria y debe soportar una larga demora para ser atendido. ¡Pésimo! • Un vendedor llama al comprador a los treinta días de que éste realizó la compra para conocer el grado de conformidad y satisfacción. ¡Excelente!

• El potencial comprador desea ver una propiedad en un horario especial y se le informa que ello no será posible ¡Pésimo! • El vendedor inmobiliario prepara un informe detallado sobre cómo sustenta la tasación. ¡Excelente! • El prospecto o cliente llama a la inmobiliaria para averiguar por una propiedad y el vendedor inmobiliario, al terminar su conversación, no agradece el llamado. ¡Pésimo! • El vendedor inmobiliario al tomar contacto con propietarios o compradores le entrega su tarjeta personal ¡Excelente! • Se le informa al propietario que su propiedad será publicada semanalmente, pero nadie lo llama para mantenerlo informado sobre los avisos y la situación de los posibles interesados. ¡Pésimo! • El vendedor inmobiliario, durante la mayor parte del tiempo de la entrevista con propietarios y compradores hace muy buenas preguntas para detectar necesidades, gustos, deseos y preocupaciones y tiene una muy buena escucha. ¡Excelente! • El vendedor inmobiliario se encuentra con un potencial comprador al que le va a mostrar una propiedad y no la conoce de antemano. ¡Pésimo! • El vendedor inmobiliario construye primero una fuerte relación con propietarios y compradores y luego asesora convenientemente. ¡Excelente! Estos son solo algunos ejemplos de los muchos que usted podrá seguir agregando, tanto positivos como negativos. Todos ellos son momentos de la verdad y en muchos casos se transforman en momentos críticos de la verdad. Lic. Alfredo López Salteri Director de ALS Consultants Desarrollo para la Transformación alsalteri@speedy.com.ar www.alsconsultants.net

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ZONAPROP AFIANZA SU VOCACIÓN DE LIDERAZGO El portal Zonaprop renueva su alianza estratégica con todos los actores del sector inmobiliario y apuesta a la innovación tecnológica para optimizar la experiencia del comprador.

El mercado inmobiliario argentino se mueve, por lo general, acompañando los vaivenes económicos del país. La incorporación de los créditos UVA en 2017 significó una innovación en materia inmobiliaria, ya que permitió el acceso a la vivienda para una gran parte de la clase media después de muchísimos años. Esta situación estuvo acompañada por buenos índices económicos, una inflación media y un dólar cuyo valor no varió demasiado; factores que ayudaron a que se generara un gran auge del mercado. Luego, este escenario cambió inevitablemente. Durante 2019, será necesario analizar con profundidad el comportamiento de las variables económicas para poder predecir hacia donde irá el mercado. Si bien se produjo una desaceleración de los precios, en noviembre esta situación se estabilizó y hoy se mantiene con valores constantes, sin mostrar demasiadas señales de cambio. Considerando que actualmente el escenario argentino manifiesta cierta volatilidad, quienes formamos parte del mundo del real estate debemos ser previsores para poder adelantarnos a los acontecimientos venideros. Además, teniendo siempre como premisa el trabajo en conjunto, contamos con los brokers, las inmobiliarias y los desarrolladores como socios y aliados estratégicos para poder recorrer este año. Nosotros, como líderes en el segmento de la búsqueda de inmuebles, en Zonaprop hemos notado algunos movimientos que están vinculados y relacionados con los cambios que se vieron en el mercado desde 2018. Observa-

mos que el segmento más consultado fue el de inmuebles para vivienda, especialmente los departamentos. Pero a partir de mitad del año pasado comenzaron a incrementarse las búsquedas de alquileres, algo que obviamente estuvo condicionado por el cambio brusco de las variables económicas. Los barrios más solicitados y requeridos fueron Palermo en primer lugar, seguido por Núñez y Belgrano. Además, desde la ampliación de las líneas de subterráneos, Villa Urquiza y los barrios cercanos incrementaron muchísimo el volumen de consultas.

Desde el año pasado funciona el valuador Zonaprop, en el que se puede realizar un cálculo estimativo del valor del inmueble que se quiere alquilar o vender. También influyeron en la modalidad de las búsquedas, todas las modificaciones que el sector inmobiliario viene evidenciando desde hace algunos años en materia tecnológica. Estos avances, que ya están muy bien desarrollados en otros países, se relacionan principalmente con la realidad virtual. Aplicando este concepto al mercado inmobiliario, en algunos de nuestros avisos se ofrece a los usuarios la posibilidad de realizar un recorrido de 360 grados por la propiedad en la que están interesados. Este es el camino hacia donde creemos que irá la tecnología y adonde apuntamos estar en el futuro. En este sentido, en Zonaprop incorporamos

tecnología para que los anunciantes puedan alcanzar a una mayor cantidad de público y generar una mejor sinergia con él. Algunos de los desarrollos que añadimos recientemente son las publicaciones en redes sociales, y también sumamos la opción de contactar a la inmobiliaria o al constructor por whatsapp para facilitar el encuentro entre ambas partes. Por otro lado, desde el año pasado ya funciona el valuador Zonaprop, en el que se puede realizar un cálculo estimativo del valor del inmueble que se quiere alquilar o vender. En cuanto a los desafíos y las metas que tenemos por delante, creemos que una parte importante de nuestra estrategia consiste en continuar agregando valor a la forma de vincularse con el mercado a través de las soluciones tecnológicas integrales para nuestros anunciantes. Nuestro objetivo es impulsar el desarrollo de innovaciones que tengan un impacto favorable en todo el sector, buscando constantemente la mejora en la experiencia del usuario para que pueda acceder más fácilmente a lo que desea, y así seguir fortaleciendo nuestra presencia y liderazgo en el mercado.

Federico Barni Director Ejecutivo de Navent

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HOTELERÍA SUSTENTABLE: UNA FILOSOFÍA DE VIDA Muchas cadenas de hoteles tienden a implementar protocolos para el cuidado del medio ambiente. Hasta los huéspedes son involucrados en estas prácticas como parte de su experiencia. Cada vez más, la sociedad toma consciencia de la importancia de cuidar el medio ambiente y los clientes de los hoteles demandan que éstos pongan en marcha acciones al respecto. El perfil del turista contemporáneo exige una mayor armonía con la naturaleza, es más consciente de la problemática ecológica y demanda nuevas condiciones y principios para la industria del ocio. Entre los numerosos hoteles con características sustentables que hoy funcionan en el mundo se destaca el Copenhaguen Towers, de la cadena Crowne Plaza, que cuenta con las certificaciones Edificio Ecológico de la Unión Europea y el sello Green Key por sus prestaciones sustentables, además de ser miembro del Pacto Mundial de las Naciones Unidas. Se estima que este establecimiento, en la capital de Dinamarca, ahorra 1.373 toneladas anuales de emanaciones de dióxido de carbono. Todos sus electrodomésticos y aparatos eléctricos son de bajo consumo, de sus cuatro fachadas cuelgan placas solares y los clientes que van al gimnasio generan energía pedaleando en las bicicletas fijas. Otra importante innovación es un sistema de canalizaciones subterráneas de agua que mantienen frío o caliente el edificio y que ayuda a reducir el gasto energético en casi un 90%.

Ecohuerta en Sofitel La Reserva Cardales

“Los hoteles están educando a sus huéspedes sobre cómo ayudar a la ecología durante su estancia y en su vida diaria”. Por otra parte, muchas cadenas hoteleras internacionales cuentan con protocolos de sustentabilidad que aplican en los países donde tienen operaciones. Juan Paredes, gerente de desarrollo de la AccorHotels, comenta que su programa Planet 21-Acting Here, de desarrollo sustentable y responsabilidad social empresaria, invita a colaboradores y huéspedes a contribuir con el cuidado del medioambiente a través de medidas en el consumo de energía y agua. A su vez, la empresa lleva adelante iniciativas de reforestación que tienen como meta llegar a diez millones de árboles plantados en 2021, así como también tiene un proyecto de alimentación sana y sustentable, que evita la pérdida y el desperdicio de alimentos.

Interior Sofitel Recoleta Buenos Aires

Durante 2018, los hoteles de la cadena Accor en Argentina impulsaron diferentes proyectos de interés social, como el trabajo con la comunidad guaraní Yasy Porâ, impulsado por Mercure Iguazú, para contribuir a su desarrollo y mantener sus tradiciones y cultura; o la eco-huerta desarrollada en Sofitel La Reserva Cardales, que promueve la concientización de la estacionalidad de los productos alimenticios que consumimos y enseña el camino “de la tierra a la mesa”. Los hoteles más proactivos en este campo están educando a sus huéspedes sobre cómo ayudar a la ecología durante su estancia y

en su vida diaria: una forma de comprometer y obtener su colaboración en los programas de consumo responsable de agua, gestión de residuos y ahorro de energía entre otros. La sostenibilidad debe formar parte de la cultura del hotel, no puede entenderse más como una moda pasajera. Debe estar integrada en nuestro día a día, ya que constituye una filosofía de vida. Verónica Franco Directora SFC Worldwide

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EL FUTURO SERÁ COLABORATIVO Y TECNOLÓGICO Una nueva generación de emprendedores empuja la conversión del mercado inmobiliario argentino en una actividad adaptada a las tendencias globales. Faltan inversores para apoyar el cambio.

Foto: Genileza MKTre.com

Días atrás, un colega contaba su experiencia de haber estudiado en Estados Unidos y trabajado en su industria inmobiliaria durante un año. Luego de compartir sus impresiones y su admiración por el grado de evolución del mercado norteamericano, explicó por qué, según su parecer, esto es así: “Hay una sencilla razón: la información fluye todo el tiempo y el espíritu es colaborativo”, afirmó. Es cierto que, en un mercado donde la información se comparte, los negocios se multiplican. Quizás, debería ser así en América Latina, donde aún hay tanto para aprender sobre cómo la tecnología está impactando en la industria inmobiliaria. La adopción del PropTech es una simple cuestión de tiempo en nuestra región. De hecho, recién estamos en el primer paso del proceso, que es empezar a entender cuál es el impacto que está produciendo la tecnología en nuestro mercado. Es la primera etapa indispensable: tomar conciencia de que el negocio inmobiliario está cambiando para siempre y de que es necesario subirse a esta ola. Para eso, es necesario ser curiosos, buscar información, aprender, compartir experiencias, ver que hacen otros y cómo evolucionaron otros mercados que hoy están un paso más adelante. En algunos países hay más consciencia sobre esto y se cuenta con más herramientas: son los casos de Argentina, Chile, México y Brasil. Otros tienen mucho interés de introducirse en el tema, quizás con menos herramientas al día de hoy, como Colombia y Perú; mientras que otros aun miran este tema desde muy lejos. Justamente a causa de esta disparidad, puede pensarse que regionalizar el PropTech será una cuestión de tiempo. Tal vez en dos años toda la región

habrá tomado conciencia plena, y entonces ahí será el momento de dar el segundo paso, que es la adopción total de la tecnología para la industria. También es fundamental la conexión global, entender qué pasa en el mundo, sobre todo en los países donde ya han dado el primer paso en el que todavía nos encontramos nosotros. Aprender de otros, incorporar información, copiar y adaptar casos de éxito y generar relaciones más allá de nuestro círculo.

Para los próximos dos años cabe esperar un crecimiento fuerte del PropTech en la región, con un gran movimiento de empresas e inversores. Por lo pronto, la generación de milenialls trae algo muy positivo y es una nueva manera de ver las relaciones, más colaborativa. Los jóvenes no son mezquinos con la información, sino que la comparten. Quizás, porque nacieron rodeados de información, acceden a ella más fácilmente. El acceso a la información abre las puertas hacia el infinito, y hoy no tenemos barreras para lo que deseamos saber o desarrollar. Además, América Latina tiene un fuerte espíritu emprendedor, por eso están creciendo día a día los ecosistemas emprendedores en la región, donde las startups son una parte importante del mismo. Por caso, Chile tiene un fuerte desarrollo del PropTech y un interesante ecosistema emprendedor, con muchas startups, incluso bien fomentadas desde el gobierno más el apoyo de inversores. Allí los empresarios y promotores inmobiliarios ya han tomado conciencia de la necesidad de incorpo-

rar tecnología a su negocio, aunque a los brokers aún les falta entenderlo. También Argentina tiene un talento innovador y emprendedor bien desarrollado, excelentes startups y empresas más avanzadas con interesantes soluciones desarrolladas, aunque quizás estén faltando más inversores. Para los próximos dos años cabe esperar un crecimiento fuerte del PropTech en la región, con un gran movimiento de empresas y con inversores del mundo que vengan a invertir en ellas. Seguramente, también va a empezar a existir un fenómeno que ya se ve en el mundo: empresas desarrolladoras o constructoras que tienen sus propios “labs” internos de promoción de innovación, en los que desarrollan tecnología in house o apoyan a las startups que ya existen. Una buena oportunidad para conocer cómo el PropTech está impactando en la industria inmobiliaria será el PropTech Latam Summit. El mismo se llevará a cabo el próximo 6 de junio en Santiago de Chile, con más de 11 conferencias y 30 speakers internacionales; entre ellos algunos muy reconocidos como el británico Andrew Baum, autor de PropTech 3.0, Leo Lo de Singapur y fundador de PropTech Asia y Jorge Ponce Dawson, director en Madrid del estudio global de arquitectura y urbanismo Broadway Malyan. (Más información: www.proptechlatam.com).

Andrea Rodriguez Valdez Fundadora de PropTech Latam Summit y Directora de MKTre.com

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FORMAR A LOS DESARROLLADORES DEL FUTURO Desde hace poco funciona la CEDU Joven dentro de la Cámara Empresaria de Desarrolladores Urbanos. Su objetivo es insuflar nuevas ideas y estándares a una profesión que todavía se ejerce sin una capacitación específica. La CEDU Joven es un espacio nuevo que funciona desde hace poco en la Cámara Empresaria de Desarrolladores Urbanos. Su objetivo es canalizar las ganas y energías de los profesionales jóvenes para ayudar al progreso, la profesionalización y el crecimiento de la actividad. Surgió como la idea de formar una agrupación de desarrolladores jóvenes para compartir experiencias, defender intereses del sector y aportar un mayor valor a la sociedad. La idea comenzó a tomar forma en reuniones informales con otros emprendedores y terminó de tomar forma cuando la CEDU brindó el marco necesario para crecer y formalizarse. La cantidad de propuestas y áreas sobre los que se puede trabajar son muchas, pero el objetivo de la CEDU Joven es poner el foco en tres aspectos fundamentales: • Innovación y tecnología. El mundo está cambiando y la incorporación de tecnología en la sociedad es cada vez más rápida. En Argentina, nuestro sector es probablemente uno de los más relegados en ese aspecto. Nuestra idea es poner el foco en la incorporación de tecnologías en todas las fases de un desarrollo inmobiliario: desde el diseño y los métodos constructivos hasta la administración, la venta y los aspectos legales. • Impulsar la Responsabilidad Social Empresaria (RSE). Como desarrolladores comprometidos con la sociedad debemos ser socialmente responsables. Entendemos que en general los proyectos tienen un impacto positivo en la sociedad, pero que también mucho margen para mejorar. • Promover estándares de calidad. Debemos incorporar las mejores prácticas para promover la confianza de nuestros inversores, compradores, proveedores y demás. Solo estableciendo pautas claras y ejecutándolas tal cual fueron planteadas será posible seguir ese camino. Nuestro negocio se basa en la confianza, así que debemos construirla día a día. La generación de desarrolladores de hasta 40 y pocos años creció en un contexto macro muy cambiante, con una devaluación de la moneda mayor al 1.000 % en menos de diez años, con tasas de inflación de las más

Vazquez y Kuczer: la CEDU Joven.

altas del mundo. Crecer profesionalmente bajo ese marco es muy difícil, por eso consideramos a los colegas de esa generación como gente con muchas agallas, con una capacidad de reacción muy rápida e innovadora para adaptarse permanentemente a un nuevo contexto.

“Consideramos a los colegas de esa generación como gente con muchas agallas, con una capacidad de reacción ante los nuevos contextos.” Por otra parte, en los últimos 15 años muchos desarrolladores nos capacitamos no sólo trabando sino también cursando posgrados o maestrías, o contratando asesores para resolver cuestiones que en otras épocas se hacían de un modo informal. Entendemos que todo esto debe conducir hacia una mayor profesionalización del sector.

De los desarrolladores pertenecientes a las generaciones anteriores, muchos son arquitectos, ingenieros o empresarios devenidos en constructores a los que la experiencia convirtió en profesionales del sector. La generación que conforma la CEDU Joven, en cambio, tiene una capacitación y profesionalización “intermedia”, por llamarla así, ya que quienes la integramos venimos de otras profesiones pero nos formamos como desarrolladores. Esto es así porque, si bien desarrollo inmobiliario no es algo nuevo, cada vez está más definido el rol que cumple cada profesional en el proceso. Probablemente quienes nos sigan serán desarrolladores “puros”, es decir especialistas en la materia desde el día uno. Arq. Mali Vazquez, Gerente Institucional CEDU Lic. Miguel Kuczer, Líder CEDU joven

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PRO DUC TO S Y S ERVIC IO S

BENEFICIOS POR FACILITAR EL ACCESO A LA VIVIENDA Las exenciones fiscales a la construcción de vivienda para sectores medios y bajos, establecidas por el Presupuesto Nacional, incentivan al sector privado a incursionar en este producto con ventajas y previsibilidad.

Mariela Schenone Contadora pública nacional CDS Desarrollos Inmobiliarios y MetroX Real Estate

El nuevo año arranca con novedades fiscales para los desarrolladores. Luego de la crisis que castigó al mercado en el 2018 con una enorme devaluación, una inflación creciente y la desaparición de los bancos en lo que parecía ser el renacimiento de los créditos hipotecarios, la Ley Presupuestaria 2019 incluyó un capítulo especial bajo el título “Del Programa de Vivienda Social”, a través del cual se han dado a conocer una serie de beneficios fiscales a fin de incentivar la oferta de viviendas desarrolladas desde el sector privado para sectores de ingresos medios y bajos. La norma ya fue publicada y reglamentada por el Ministerio del Interior, Obras Públicas y Vivienda, que tiene bajo su órbita a la Secretaria de Vivienda, encargada de la implementación de sus disposiciones. Su foco está puesto esencialmente en el Impuesto al Valor Agregado (IVA), que tiene un doble impacto en el análisis de un proyecto inmobiliario (económico y financiero), por lo cual constituye una pesada carga dentro de las líneas de costos fiscales. En tal sentido, el artículo 92 de la Ley en tratamiento propone lisa y llanamente eximir del IVA a las obras destinadas a vivienda social, incluyendo sus obras de infraestructura complementaria. Tal exención operaría en doble sentido: para las empresas que realicen obras sobre inmuebles ajenos, como es el caso de las empresas constructoras, y para aquellas que los desarrollen y por tanto operan sobre inmuebles propios bajo la figura de Sociedad o Fideicomiso. Para las empresas constructoras el beneficio sólo regirá en tanto realicen obras públicas. En cuanto a los emprendimientos inmobiliarios, el requisito esencial es que el proyecto incluya un mínimo de 70% de unidades de vivienda y, que de las mismas, un 50% estén destinadas a sectores de ingresos medios y

bajos (para esto último se establece que su valor de venta no exceda las 140.000 UVAs). El problema con este tipo de exenciones suele ser la imposibilidad de aplicar los créditos fiscales acumulados por el sujeto que desarrolla una actividad exenta cuando realiza compras y/o contrataciones por las cuales paga IVA. No obstante, la norma resuelve este inconveniente, bajo dos consideraciones: a) Compensación, que es la posibilidad de compensar el excedente de crédito fiscal contra los débitos fiscales generados por otras actividades de la misma empresa; b) Acreditación y/o devolución, es decir que el saldo podrá acreditar contra otros impuestos propios y/o podrá solicitarse su devolución.

La inclusión de la UVA como unidad para determinar el valor promueve un nuevo lenguaje comercial asociado a la misma. De estos aspectos, consideramos importante destacar la inclusión en la norma del valor de venta como parámetro para definir el tope a la devolución y/o acreditación, porque promueve la formalización de los valores de venta consignados. Adicionalmente destacamos la inclusión de la UVA como unidad de medida para la determinación de valor, ya que así se promueve un nuevo lenguaje comercial asociado a la unidad de medida más cuestionada de los últimos tiempos, lo cual permite proyectar su utilización a largo plazo. La Ley en números En el artículo 95 del proyecto de ley se establece que la exención y sus efectos generarán efectos para los hechos imponibles que se perfeccionen a partir del primer día de 2019, incluyendo a los proyectos iniciados en tanto no tengan un grado de avance total superior

al 25%, siempre que el proyecto se finalice como fecha tope en diciembre 2022 (48 meses de obra). Consideramos acertada la inclusión de los proyectos en marcha con un grado de avance mínimo y la invitación a los nuevos proyectos a generarse en base al esquema de beneficios. Del mismo modo, la definición de un plazo de entrega tope asegura que los beneficios puedan perderse en caso de no cumplirse los plazos, lo cual garantiza que la obra no se dilate indefinidamente. Cabe recordar que las compensaciones, acreditaciones y devoluciones para un desarrollo inmobiliario operan hacia el final del mismo. En el mismo orden, la norma establece un tope asociado a la cantidad de unidades de vivienda social para aplicar el beneficio hasta una cantidad máxima de 60.000 unidades de vivienda en total a nivel nacional, acotando a 3.000 el máximo de unidades de vivienda por desarrollos iniciados antes del 2019. Para completar el conjunto de beneficios propuestos, la norma señala que la exención será de aplicación sólo en aquellas provincias que, mediante una ley provincial, establezcan exenciones en el impuesto de sellos y en el impuesto a los ingresos brutos en el marco de este programa, e inviten a sus Municipios para que también determinen incentivos tributarios. Es decir que la exención en IVA necesariamente irá de la mano con la correspondiente a estos dos impuestos. Esto permitirá proyectar con mayor previsión y con una menor incidencia financiera y económica. De este modo, se impulsa un fuerte incentivo a la oferta de vivienda social desde el sector privado que permitirá motorizar el mercado y generar un gran avance en la demanda social de acceso a la vivienda.

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Eydisa Av. Aviadores Del Chaco 2581 Asunción - Paraguay 011 1564380183 ventas@eydisa.com.py www.eydisa.com.py

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Global Investments Roma 351 1° piso - La Lucila Buenos Aires 011 45196688 recepcion@global-investments.com.ar www.global-investments.com.ar

Grupo Portland Honduras 5550 3er piso - CABA 011 53539006 info@grupoportland.com www.grupoportland.com

Grupo Zini Construcciones Avda. Congreso 2157 - CABA 011 21315494 lorena.muzo@grupozini.com www.grupozini.com

Habitat Plus Arquitectura Sustentable Av. Hipolito Irigoyen 146 piso 12 Córdoba 0351 40604456 arquitecturasustentable.design@gmail.com

KWZ Guatemala 5455 - CABA 011 47761848 info@kwzarq.com.ar www.kwzarq.com.ar

LDG Land Developers Group 20900 NE 30th. Ave, Suite 510 Aventura - EEUU 011 1540523864 hernanc@ldgcompany.com www.landdevelopersgroup.com

Link Inversiones Inteligentes Lamadrid 377 4° piso - Of. B - San Miguel de Tucumán - Tucumán 0381 420-3406 info@linkinversiones.com.ar www.linkinversiones.com.ar

LL House Niceto Vega 5198 - CABA 011 1560015253 consultas@llhouse.com.ar www.llhouse.com.ar

Magic Development 121 South Orange Ave, 850 - Orlando - EEUU 0351 153540612 v-anacarla.lopresti@magicdevelopment.com www.magicdevelopment.com

Mahe Desarrollos Inmobiliarios Billighurst 372 - CABA 011 48674060 info@mahe.com.ar www.mahe.com.ar

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Playa Turquesa Av. San Martin 1100 - Santa Cruz de La Sierra - Bolivia 00591 3 3416262 fboland@playaturquesa.bo www.playaturquesa.bo

Powen Land Developers Santos Dumont 3454 4° 8 - CABA 011 45146100 infoweb@powen.com.ar www.powen.com.ar

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OLX Inmuebles 011 1568147492 martin.monzon@olx.com www.olx.com

Pina Armentano 011 1544134289 pina.armentano@yahoo.com www.pinaarmentano.com

Policemento Sáenz Valiente 1641/47 - Martinez Buenos Aires 011 47176996 policemento@policemento.com.ar www.policemento.com.ar

Properati 011 1568147492 martin.monzon@properati.com www.properati.com.ar

Puzle Arquitectura Honduras 5550 6to piso - CABA 011 21222809 danielbensa@yahoo.com.ar

Reporte Inmobiliario Lavalle 1605 Piso 5 Of 10 - CABA 011 43729813 info@reporteinmobiliario.com www.reporteinmobiliario.com

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Treza Comunicación Jorge Newbery 3933 - CABA 011 1566073875 contacto@treza.com.ar www.treza.com.ar

Urbban Honduras 5550 6to piso - CABA 011 1534733702 info@urbban.com.ar www.urbban.com.ar

Virtual Estate Honduras 5550 6to piso - CABA 011 1565981994 info@virtualestate.com.ar www.virtualestate.com.ar

Vitrinemedia 50 Route de la Reine - Boulogne Billancourt - Francia +33 (0)7 77 80 41 89 franck@vitrinemedia.com www.vitrinemedia.com

ZonaProp Echeverría 874 - CABA 011 41140613 atencionainmobiliarias@zonaprop.com.ar www.zonaprop.com.ar

Zuker Publicidad Av Luis María Campos 559 piso 9 - CABA 011 47741600 info@zuker.com.ar www.zuker.com.ar

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PRO DUC TO S Y S ERVIC IO S

AGENDA M AYO - AGOSTO

12 -13 J U N I O - PA N A M Á C I T Y

16 -17 J U L I O - S G O . D E C H I L E

7- 8 A G O S T O - R O S A R I O

El 5° encuentro presenta: “Retornos Extraordinarios. Cómo obtener rentabilidad financiera”. La cumbre del Real Estate más importante de Latinoamérica. Más de 15 países participantes. Más de 100 inversionistas del Real Estate. Más de 400 Ceo´S desarrolladores. Más de 20 speakers internacionales. Se realizará en el JW Marriot Panamá.

El encuentro de inversiones en Real Estate más importante de la región, que reúne la industria inmobiliaria, concentra al mercado de Chile y otros países Latinoamericanos, para presentar las mejores oportunidades de inversión, en dos días y un solo lugar. Se realizará en el Hotel W. Santiago, Las Condes, Santiago de Chile.

Es el principal encuentro de negocios de la construcción, donde se presentarán las principales empresas proveedoras de la construcción exponiendo sus productos y servicios a desarrolladores, compradores, inversores, los principales players del sector en diferentes locaciones de todo el país. Se realizará en el City Center, ubicado en Rosario, Santa Fe.

22-23 AGOSTO - BU E N OS AIRES 11° Congreso de de desarrollos e inversiones inmobiliarias. El principal encuentro del inversiones y negocios del Real Estate. Un marco excepcional.Más de 150 stands comerciales. Más de 500 opciones de inversión. Más de 30 Workshops comerciales e institucionales. Más de 4.000 M² de exposición. Más de 18.000 visitantes en la última edición. Expo Real Estate es un espacio destinado a incentivar los negocios y las inversiones inmobiliarias en un marco de networking, que reúne a inversores, inmobiliarios, empresarios, desarrollistas, constructores, compradores, a las principales empresas del mercado y a todos los sectores relacionados con el negocio inmobiliario de Argentina, de Uruguay, de Estados Unidos y de toda la Región a participar de un sector de EXPOSICIÓN, con todas las propuestas de inversión y de los WORKSHOPS comerciales e institucionales. Se realizará en el Hotel Hilton, Buenos Aires.

24 OCTUBRE - MIAMI The Latin American Real Estate Technology Council se enorgullece en presentar una nueva edición del evento: Real Estate Technology Summit, el cual estará enfocado en las nuevas tendencias y al impacto de la tecnología en real estate. Se realizará en el JW Marriot Miami.

25 OCTUBRE - MIAMI

6 Y 7 DE NOVIEMBRE - CIUDAD DE MÉXICO

Foro Latinoamericano que vincula Equity y Fondos de Inversión con líderes en desarrollo inmobiliario de todo Latinoamérica. Alcance Latinoamericano. Podrá conocer a fondos que participan a lo largo del continente. Presentaciones específicas de networking para provocar la vinculación entre el Equity y los proyectos. Conferencias y contenido de mejores prácticas sobre como rentabilizar más a los proyectos. Información actualizada sobre el estado del Mercado de Capitales de la Región. Se realizará en el JW Marriot Miami.

Las principales empresas e instituciones de México, América Latina y Estados Unidos, exponen sus mejores oportunidades de inversión a toda la cadena de negocio del sector inmobiliario. Contamos con 120 stands y más de 350 opciones de inversión en Estados Unidos y América Latina, siendo el espacio ideal para captar nuevos clientes y oportunidades de negocio 40 Workshops. 82 Conferencistas. 61 Patrocinadores. 20 Países. Tendremos Workshops Gratuitos dentro de la Exposición Se realizará en el Hotel Camino Real Polanco, Ciudad de México.

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PRO DUC TO S Y S ERVIC IO S

¿QUÉ PASA? Las herramientas del negocio inmobiliario contadas por sus creadores.

Augusto César Rocca CEO & Founder de Argin El mercado inmobiliario está pasando por una realidad compleja, en la cual tendremos que sacar a relucir todas nuestras cualidades emprendedoras para encontrar la manera de analizar, planificar y desarrollar nuevas propuestas de valor que permitan tanto a propietarios, inversores e inquilinos acceder a productos de calidad. También los inmobiliarios y desarrolladores deberán ofrecer sus proyectos de manera simple y efectiva. Conjugamos nuestra experiencia en el mercado y la sinergia de LCNI para armar un plan de desarrollo de soluciones que van a permitir a todas las partes de la cadena sacar su mayor provecho. En el caso de nuestra empresa, inauguramos un portal para propietarios (www.mistasaciones.com), seguimos con un portal para emprendimientos (www.misinmobiliarias.com) y seguiremos en este año desarrollando nuevas soluciones que les recomendamos ver en www.argin.com.ar.

Judith Serfaty Gerente de Marketing de Grupo SG Grupo SG es la empresa líder en servicios de conocimiento y networking en real estate, que trabaja como nexo entre los actores del mercado con el objetivo de conectar desarrollistas, inversores, constructores, arquitectos, profesionales, inmobiliarias y empresarios del sector a través de un catálogo multiplataforma de productos y servicios. Conformada por un equipo joven, multidisciplinario, con espíritu emprendedor y compromiso permanente con el crecimiento de los desarrollos inmobiliarios, desde hace mas de 15 años realiza congresos, seminarios y las exposiciones nacionales e internacionales más importantes de América Latina, que son citas obligadas y puntos de en-

cuentro de todo el mercado. A su vez, promueve recursos y servicios de educación y capacitación que conforman el corpus obligado de conocimientos para todo empresario que busca el éxito y la profesionalización dentro del mercado. Grupo SG desarrolla la Expo Real Estate en Argentina, Chile, Perú, México y Punta del Este; ELDI Panamá, LATAMIS y RETEC Miami, Mundo Inmobiliario y Expo Construir Buenos Aires, Córdoba y Rosario. Entre sus unidades de negocios se cuentan la escuela de negocios virtual EN Real Estate y BRE Ediciones.

Cecilia Coca Gerente de Motorbus S.A. Somos una empresa especializada en asesorar a los usuarios de comercio exterior. A través de alianzas estratégicas, nos encargamos de brindar seguimiento, seguridad y confiabilidad en las operaciones de exportación e importación. Con nuestros años de experiencia estamos capacitados para colaborar y solucionar las diferentes necesidades de los clientes. En el rubro Servicios Profesionales para Empresas damos apoyo en procesos de reflotación y compraventa de empresas. Por supuesto, nuestra base es la profesionalidad, confidencialidad y discreción en todas las operaciones. Brindamos todo tipo de asesoramiento jurídico, ya sea personal o empresarial, nos encargamos de la redacción y revisión de contratos, asesoramiento contractual, asistencia en inmuebles, derecho de familia y sucesiones, derecho laboral, protección de datos y nuevas tecnologías. En el área de Servicios Inmobiliarios, nuestra filosofía está basada principalmente en el trabajo en equipo, logrando de esta forma excelencia en el servicio al cliente. Vendemos propiedades y brindamos un servicio de apoyo a quienes desean comprar, vender o alquilar, siempre adaptándonos a las nuevas tecnologías y oportunidades de negocio más convenientes para nuestros clientes. También somos el primer inmobiliario de la Argentina que opera en la compraventa de inmuebles a través de criptomonedas, lo cual resulta más ventajoso, seguro y económico a la hora de realizar la transacción.

Adrián Posada Founder & Director Virtual Estate Virtual Estate nace para brindar soluciones gráficas y contenido audiovisual para el mercado inmobiliario, otorgando innovadoras herramientas de venta. Creamos experiencias inmersivas de realidad virtual para los proyectos arquitectónicos, dándoles vida y logrando una presentación atractiva e interactiva mediante recorridos virtuales 360, maquetas 3D y escaneos 360 con calidad 4K. Además, ofrecemos crear una app para poder publicitar todos los proyectos unificados en una misma herramienta y poder mostrarlo al usuario final. Todos los trabajos son entregados con salida multiplataforma, permitiendo así el acceso de múltiples usuarios en cualquier momento y desde cualquier lugar. Logramos optimizar los tiempos y generar un efecto multiplicador en las visitas al acercar los proyectos e inmuebles a una mayor cantidad de clientes en menor tiempo y costo. Nuestro compromiso es satisfacer al cliente y brindarle un servicio de excelencia basándonos siempre en sus necesidades. Siguiendo las últimas tendencias y a fin de poder interactuar con los profesionales del rubro inmobiliario, decidimos instalarnos en el espacio de coworking de La Comunidad de Negocios Inmobiliarios, donde estamos inmersos en un ambiente exclusivo de real estate y en contacto directo con empresas comercializadoras, agentes inmobiliarios, desarrolladoras, inversores, consumidores finales, abogados, escribanos y gestores. Se respira y se vive un ambiente dinámico, moderno y cómodo que nos da la posibilidad de crear vínculos profesionales y compartir el lugar con especialistas del rubro inmobiliario. El trabajo colaborativo, las charlas y las exposiciones que se organizan ahí son la mejor herramienta para estar actualizados y seguir desarrollando ideas para hacer crecer día a día la comunidad inmobiliaria.

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