LudvikaHem affärsplan 2015-2019

Affärsplan 2016–2019

Innehåll Vi utvecklar och investerar

05

Om LudvikaHem

06 08 10 11

Inledning av VD.

Vision – Det bästa boendet, affärsidé, värdegrund, organisation.

LudvikaHems bostadsområden. Ägaren bestämmer syftet med bolaget.

Verksamheten styrs mot mål.

Ekonomi

12

Kund

14

Verksamhet

16

Personal

18 20

Nyckeltal & fakta

22

Investering, villaförsäljning, fördelning av hyrespengar m.m.

Service och värdskap, marknadsföring, m.m.

Styrning och utveckling, Freja, fler bostäder, m.m.

Attraktiv arbetsgivare, nöjda medarbetare, fördelar som anställd.

Vi-känsla, personalutveckling, framtidsspanare m.m.

Ekonomi, kund, verksamhet, personal.

Vi utvecklar och investerar LudvikaHems styrka, kompetens och mångåriga erfarenhet innebär att vi idag är ledande på bostadsmarknaden i regionen. Många kloka beslut genom åren har bäddat för en ekonomi och organisation som har kapacitet att jobba med utveckling, framtidsfrågor och nyinvesteringar.

Idag kan vi klara av att nyproducera hyresrätter, tack vare företagets stor­ lek och omsättningsvolym. Vi har re­ surser och kapacitet att utföra våra uppdrag med full professionalitet och att leva upp till ägarens krav, våra kunders förväntningar och till alla lagar och förordningar som styr vår verksamhet.

Vi klarar även av att göra stora under­ hållsinsatser i vårt befintliga bestånd.

Varje år gör vi planerat underhåll för ungefär 40 miljoner, vilket motsvarar nästan 200 kronor per kvadratmeter och år.

Alla våra duktiga medarbetare är före­ tagets och våra kunders största till­ gång. Våra drygt 20 husvärdar, som var och en ansvarar för sitt bostads­ område, bidrar till att skapa trygg-

”ATT FÖRVALTA NÅGON ANNANS BOSTAD ÄR EN MYCKET ANSVARSFULL OCH HEDERVÄRD UPPGIFT.” het, trivsel och personlig ser­ vice. Det har visat sig vara de viktigaste framgångs­ faktorerna för Ludvika­ Hem som bostadsbolag.

Det är med stor ödmjukhet som alla vi anställda konstaterar att vårt uppdrag, att förvalta någon annans bostad, är en mycket ansvars­ full och heder­ värd uppgift.

Ulf Rosenqvist VD, LudvikaHem AB

6

LudvikaHem Affärsplan Om LudvikaHem

Om LudvikaHem VISION – DET BÄSTA BOENDET

LudvikaHems vision ”Det bästa boendet” är ledstjärnan i kontakterna med alla våra kunder. Alla kundgrupper ska uppleva sitt boende som det bästa valet. Funktionellt och servicemässigt, men även med avseende på trygghet, säkerhet och kvalitet.

AFFÄRSIDÉ

Med hög kvalitet, god service, bra underhåll och ett kundinriktat arbetssätt intar LudvikaHem en ledande roll som fastighetsförvaltare i regionen. Genom ett långsiktigt hållbart arbetssätt säkerställer vi företagets framtid. Vi bidrar därmed till Ludvika kommuns utveckling genom att erbjuda attraktiva boende­ miljöer ur ett helhetsperspektiv.

VÄRDEGRUND

Våra värdegrunder ska genomsyra vårt dagliga arbete. De är ledstjärnorna i vårt sätt att bemöta varandra, våra kunder, hyresgäster, lokalutnyttjare och samverkanspartners. Våra värdegrunder sammanfattas med de tre ledorden trygghet, effektivitet och affärsmässighet.

Trygghet, effektivitet & affärsmässighet

FUNKTIONSPLAN LUDVIKA KOMMUN TRYGGHETEN KB LUDVIKA KOMMUNFASTIGHETER AB Styrelse

LUDVIKAHEM AB Styrelse

STORA BRUNNSVIK AB Styrelse Verksamhetsutvecklare

VD

ADMINSTRATION

Affärsutveckling Arkivering Data/IT Diarium Dokumentstyrning Ekonomi och finans Juridik Krav, Inkasso Målstyrning Personal Posthantering Redovisning Styrelseadminstration Utbildning

BYGG

Fastighets­ utveckling Försäkringar Upphandling Investeringar Miljöfrågor Myndighetsfrågor Nybyggnation Underhåll Projektering Årsentreprenörer

FÖRVALTNING

Drift Fastighetsskötsel Fastighetsekonomi Felanmälan Hantverkare Husvärdar Jour/beredskap Lokalvård Markskötsel – sommar/vinter Reparationer Skötsel/tillsyn Säkerhet/lås /larm/brand

MARKNAD

Besiktningar Bobutik Hemsidor Information Kampanjer Kontrakt Kundtidningar Marknadsföring Massmedia Reklam/PR Uthyrning Varumärket

LudvikaHem Affärsplan Om LudvikaHem

8

LUDVIKA

7

0

HAMMARBACKEN

MO T RIK FALU N SVÄ G5

LUDVIKAHEMS BOSTADSOMRÅDEN

5G

5B

MARNÄS

5C

5A

Väsman

1G

5D

1B CENTRUM 1F 1C 1H 1E 1A 1I 1D

5E

HARNÄS HAGALUND

ABB

2D

5F

ÅS ER ST 6 6 VÄ G OT Ä M KSV RI

HÖGBERGET

2C

2B

MAGNET

2A RASFALLET HÖGBERGET

KNUTSBO

NOTGÅRDEN

3

O BR 0 RE 5 G VÄ

KS

Ö

RI

T

O

M

4

LUDVIKA GÅRD

LORENSBERGA KNUTSBO

V

N S

NISSBO

Ö

6 JÄGARNÄS

ÖSTANSBO

KARTA ÖVER CENTRALA LUDVIKA

KARTA ÖVER LUDVIKA KOMMUN

12 NYHAMMAR 11 GRANGÄRDE SUNNANSJÖ 10

SÖRVIK

8 SAXDALEN 9

13 FREDRIKSBERG

GRÄSBERG PERSBO HÅKSBERG

GONÄS

BLÖTBERGET

LUDVIKA

GRÄNGESBERG

CENTRUM 1A Pluto 1B Banken 1C Frigga 1D Vasalunden 1E Tjädern/Järpen 1F Heimdal 1G Brandstationen 1H Loke 1I Freja

HÖGBERGET 2A Folkparken 2B Måttet/Vågen

2C Motorn 2D Älgkon 3 LUDVIKA GÅRD 4 NOTGÅRDEN

MARNÄS 5A Utsikten/Ravinen 5B Övre Marnäs 5C Rödhaken 5D Hantverkaren 5E Såningsmannen 5F Sothönan/Lommen 5G Muraren 4

6 ÖSTANSBO 7 HAMMARBACKEN

SÖRVIK 8A Sörvik 8B Röbacken 9 SAXDALEN 10 SUNNANSJÖ 11 GRANGÄRDE 12A NYHAMMAR 12B NYHAMMAR 13 FREDRIKSBERG

10

LudvikaHem Affärsplan

ÄGAREN BESTÄMMER SYFTET MED BOLAGET LudvikaHem är en viktig resurs i Ludvika kommuns strävan att skapa goda förutsättningar för framtidens boende. I ägardirektiven säger kommunen att före­ taget ska medverka till att dels skapa balans mellan utbud och efterfrågan på den lokala bostadsmarknaden, dels utveckla boendet i kommunen.

Bostaden är en av grundbultarna i ett modernt välfärdssamhälle. Kommunen har bättre möjligheter att ta ansvar för bostadsförsörjningen när man har tillgång till ett kommunalt bostadsbolag. En felaktig bostadspolitik som leder till utanförskap och social oro drabbar kommunen direkt, och därför har kommunen intressen i och behov av de verksamheter som bedrivs i LudvikaHem. INRIKTNING PÅ BOLAGET Bolagets verksamhet ska utifrån långsiktiga och affärsmässiga principer, i förvaltning och utveckling av bostäder och bostadsområden, medverka till att trygga bostadsförsörjningen i kommunen.

Bolaget ska vara en aktiv aktör på bostadsmarknaden och därigenom medverka till att utveckla Ludvika som attraktiv kommun.

Bolaget ska utöva sin verksamhet i överensstämmelse med kommunens all­ männa mål.

Bolaget ska erbjuda en yttre och inre miljö som kan tilltala dagens bostads­ sökande med möjligheten till samvaro i grannskapet – både ute och inne.

VERKSAMHETEN STYRS MOT MÅL LudvikaHem arbetar med målstyrning i form av balanserade styrkort. Det är en praktisk modell för ledning, styrning och uppföljning av företagets verksamhet.

På ett strukturerat sätt omsätts företagets vision till det vardagliga arbetet.

Målstyrningsmodellen bygger på de fyra perspektiven: EKONOMI KUND VERKSAMHET PERSONAL

De fyra perspektiven måste vara i balans för att på lång sikt upprätthålla och förbättra en god kvalitet och en god ekonomi. Något perspektiv får inte bli vikti­ gare än de övriga. Även i sämre tider är det bra med den helhetssynen, eftersom det då blir tydligare var insatserna gör mest nytta.

Målstyrningen utvecklar samspelet, delaktigheten och kommunikationen inom personalen och med hyresgästerna, entreprenörerna och ägaren.

Mätetalen inom varje perspektiv bestäms med utgångspunkt från styrelsens strategiska ställningstaganden. Strategierna bryts ned i mätbara mål, med sikte på visionen Det bästa boendet. Måluppfyllelsen mäts bland annat genom kvalitetsmätningar i form av enkäter för personal, hyresgäster, brukare av loka­ ler och nyinflyttade. Svaren på enkäterna styr stora delar av åtgärderna, vilket innebär ett ständigt förbättringsarbete.

LEDNING & STYRELSE LEDNINGSGRUPP

Ulf Rosenqvist – vd Lars Thoreus – förvaltningschef Jan Hedberg – byggchef Anette Lindberg – administrativ chef Hans Gustavsson – marknads­chef Gunilla Hultin – verksamhetsutvecklare

STYRELSELEDAMÖTER Sören Finnström (s), – ordförande Conny Bringås (v), – vice ordförande Monica Åhlén (s) Gaby Back (m) Mauritz Bropetters (c)

STYRELSESUPPLEANTER Anders Hjalmar (s) Jens Jansson (s) Mikael Hjort (mp) Torbjörn Åker (m) Leif Sköld (bop)

Arbetstagarrepresentanter Eva-Lena Gunningberg, ordinarie (Vision) Ulf Adolfsson, ersättare (Vision)

12

LudvikaHem Affärsplan Ekonomi

Ekonomi

Det övergripande målet är att LudvikaHem ska ha en stark ekonomi som klarar ställda krav och viss expansion.

Om de övriga tre perspektiven fungerar bra är även ekonomin god, och det är en trygghet för hyresgästerna – det är ju i grunden deras pengar som förval­ tas. En långsiktigt bra hantering av finanserna, där räntesäkring är en viktig ingrediens, har gjort att LudvikaHem har kunnat presentera positiva resultat varje år. Det skapar mer utrymme för planerade underhållsarbeten, som i sin tur minskar det akuta underhållet.

INVESTERAR De goda finanserna gör att LudvikaHem har möjlighet att kunna bygga nya pro­ jekt när det nu är tillväxt i Ludvika. Det finns dock utmaningar med att investera i hyreslägenheter här, eftersom fastighetspriserna är höga och riskfaktorerna stora. Affärsmässigheten kräver bra lägen där marknadsvärdet är högt och bestående, exempelvis sjönära eller centralt.

SÄLJER VILLOR FÖR ATT BYGGA LÄGENHETER I drygt tio år har LudvikaHem ägt och hyrt ut 30 villor som tidigare varit bostadsrätter. Nu är marknadsläget ett annat och vartefter husen blir tomma vid utflyttning säljs de.

”Försäljningen bidrar till att frigöra pengar till ny­ produktion av bostäder.”

– Susanne Modin, fastighetsekonom

– Vi erbjuder även alla hyresgäster att köpa det hus de bor i, men de får fortsätta att hyra om de vill, säger fastighetsekonom Susanne Modin, som är LudvikaHems ansvariga för försäljningen.

SÅ HÄR ANVÄNDS HYRESPENGARNA 7,6%

FINANSIELLA KOSTNADER

24,6%

10,9%

UNDERHÅLL UPPVÄRMNING

11,4%

ADMINISTRATION SKÖTSEL VATTEN, EL, SOPOR

20,8%

11,5% 13,3%

ÖVRIGA KOSTNADER

MÅL Högst 3 procent vakansgrad (tomma lägenheter).

Resultat efter finans­ netto minst två procent av netto­ omsättningen.

14

LudvikaHem Affärsplan Kund

Kund

Det övergripande målet är att kunder, nyttjare och hyresgäster ska vara nöjda med LudvikaHems arbete.

När hyresgästerna senast betygsatte LudvikaHem blev resultatet NKI 81 (nöjd kund-index). Av de som svarade var 84 procent nöjda eller mycket nöjda med sin hyresvärd ur ett helhetsperspektiv. NKI mäts vartannat år.

Att få snabb feedback är viktigt. Hyresgästernas åsikter i samband med in­ flyttning mäts kontinuerligt, resultatet följs upp och är underlag till förbättringar.

I inflyttningsenkäten tillfrågas de nya hyresgäster även hur de önskar sitt fram­ tida boende.

FOKUS PÅ SERVICE OCH VÄRDSKAP Att få ännu fler nöjda kunder kräver ett långsiktigt arbete som är hållbart över tid. Grunden är att verksamheten fungerar och att kunden har en felfri lägenhet.

Lika viktigt är att känna trygghet i boendet. Där ingår att känna sig väl mottagen av samtliga medarbetare man som hyresgäst kan komma i kontakt med. Alla an­ ställda ska vara väl insatta i begreppet värdskap, och det förhållningssättet ska genomsyra hela verksamheten.

Eftersom varje kund är unik kräver arbetssitua­ tionen att medarbetarna är bra människokännare.

LudvikaHem har även hyresgäster med speciella behov och i utsatta situationer, vilket gör det ännu viktigare att visa respekt. Allt detta kräver dukti­ ga och serviceinriktade medarbetare.

MÅL Nöjd kund-index ska vara minst 81.

Vara väl insatta i hyresgästernas önskemål.

KONTAKT PÅ MÅNGA SÄTT Kundens personliga kontakter hos LudvikaHem är i allmänhet husvärden samt personalen i Bobu­ tiken. Kommunikationen med hyresgästerna sker också via hemsidan och tidningen BoNytt. Där kan de finna information om allt från hyres­avtal och vattenförbrukning till miljöpolicy och evenemang.

B BoNytt oNytt TION TILL INFORMA

DIG SOM

ÄR HYR

ESGÄ ST

I LUDVIKA

HEM

NR 2 2015

.ludv ikah | www

em.se

INFORM ATION

TILL DIG SOM

ÄR HYRES

GÄST I LUDVIK

Mumin hjälpe

AHEM

NR 3 2014

sidan 7

r sina landsmän

50å r

S-­­ ATIONngs rså INSPIR till To d RESAträ dgår i samma handels6 an sid lägenhet Tävling:

a Lyckliagre vinn

sidan

5

xar t Deyfi ggande b

sidan

SID. NING INFLYTT

6 | VILL

E AR Pers onal ÖN nytt GR LJÖ – ViMI välkomnar AD ÖKarss Joha n Halv FÖR on!

EL IVS sidan TR n 67

3

SID. LJNING AFÖRSÄ

sidan 8

YTT SID. SONALN 5 | PER

| www.ludvikahe

m.se

Vackrast utemiljöne fick pris sidan 4

Nu har vi nytt utseende! sidan 8

sida

R MARTIDE 4 | SOM

SID. 8

Information som når fram!

Genom vår sajt och hyres­gäst­tidning får kunderna den information de söker och behöver.

BOBUTIKEN FLYTTAR

”Det är mer effektivt för oss att ha all verksam­het under ett tak.”

– Joakim Kvarnström, projektledare

Att ha förvaltning och administration på ett ställe och Bobutiken på ett annat, bara ett par kvarter därifrån, kan vara förvirrande för den som ska besöka någon hos LudvikaHem. Därför byggs en helt ny lokal för Bobutiken i direkt anslutning till kontoren på Köpmansgatan 2.

– Det är mer effektivt för oss att ha all verksamhet under ett tak, och framför allt blir det enklare för våra kunder att snabbt komma i kontakt med rätt person, säger Joakim Kvarnström, projektledare för nybygget.

16

LudvikaHem Affärsplan Verksamhet

Verksamhet

Det övergripande målet för verksamheten är att skapa balans på bostads­marknaden med ett varierat bostadsbestånd. LudvikaHem ska ha en föredömlig miljöhantering samt ska genomföra samordnings- och stordriftsfördelar som sammanläggningen till koncern erbjuder.

Ludvika kommun är inne i en expansionsperiod, med många nya invånare som flyttar in. En av förutsättningarna för detta är att det skapas attraktiva bostäder på platser där framtidens kommuninvånare vill bo, som centrum- och sjönära, vilket även kommunen beskriver i sin översiktsplan.

STYRNING OCH UTVECKLING Det finns en rad aspekter i en verksamhet som LudvikaHems: Den ska följa alla myndig­hetskrav. Den kräver planering, upp­handlingar och framförhållning.

Fokus på miljö ökar. Felanmälan, drift och allt det administrativa ska skötas.

LudvikaHem styr upp verksamheten på ett struk­ turerat sätt, för att vara säkra på att hålla en hög kvalitet och säkerhet, både för medarbetare och boende, och med så lite avvikelser som möjligt.

MÅL Miljöplan 2016–2019.

Femårig plan för samordnings- och stordriftsfördelar.

Omvärldsanalys.

Färdig­ställa 80 lägenheter inom de närmaste fem åren, förutsatt sjöläge eller cityläge.

Byggplanebank om minst fem tänkbara projekt.

Verksamheten måste utvecklas, och medarbetar­ na måste våga tänka nytt och hitta nya lösningar. ”Den som gör som man alltid har gjort, får samma resultat som man alltid har fått.”

FREJA – DEN STÖRSTA INVESTERINGEN Under 2013 var det inflyttning i de första två ny­ byggda husen i kvarteret Freja i centrala Ludvika och 2015 i det tredje. Området har två loftgångshus med sammanlagt 55 lägenheter och ett senior­ boende med 23 lägenheter.

Husen är byggda med stor hänsyn till miljö och energi. De är energisnåla, med energieffektiva fön­ ster och väggkonstruktioner, och dessutom åter­ vinns frånluften.

FLER NYA BOSTÄDER CENTRALT För att hålla Ludvikas stadskärna levande behövs människor som rör sig där alla tider på dygnet, det vill säga boende, besökare och anställda.

Centrumnära boende underlättar även arbetspendling till andra orter.

”Centrumnära boende underlättar även arbets­ pendling till andra orter” – Johan Halvarsson, projektledare

– Att hitta lämplig plats, tänkbara byggare, intresse för eventuella butiks­ lokaler, finansiering och tillräckligt antal parkeringsplatser är exempel på frågor som måste lösas, säger Johan Halvarsson, som är projektledare på byggavdelningen.

18

LudvikaHem Affärsplan Personal

Personal

Det övergripande målet är att ha kompetent och arbetsglad personal, som trivs med att arbeta hos LudvikaHem. Medarbetarna är basen i LudvikaHems kundfokuserade verksamhet. Ett gott ledarskap och en medveten strategi kring att utveckla medarbetarskapet är en framgångsfaktor. Medarbetare som trivs och som tycker om sitt jobb gör en fantas­t isk arbetsinsats.

ATTRAKTIV ARBETSGIVARE Under de närmaste tio åren går många erfarna och duktiga medarbetare i pension.

Därför är en av LudvikaHems största utmaningar att kunna rekrytera kunniga, väl­ utbildade och driftiga medarbetare. För att lyckas med det ställs allt högre krav på att arbetsgivare kan erbjuda en attraktiv arbetsplats.

LudvikaHem har genom åren arbetat på bred front med många olika insatser för att bli den mest attraktiva arbetsgivaren i kommunen. Betydelsefulla ingre­ dienser är till exempel gott ledar­skap, bra löne­ villkor, bra för­ måner, kom­p e­t ensut veck ling , uppmuntran, hälsa och välmående samt möjlig­ het att på­verka sitt ar­ bete.

NÖJDA MEDABETARE Den senaste mätningen av nöjd medarbetarin­ dex gav NMI 75 (för hela koncernen). Resultatet ligger till grund för varje avdelnings vidare arbe­ te med frågorna i sina respektive måltavlor.

FÖRDELAR SOM ANSTÄLLD Alla medarbetare på LudvikaHem har tillgång till en rad förmåner. Här är några exempel: Tjänstepension

En timme friskvård på arbetstid per vecka, eller friskvårdsbidrag Tillgång till företagets gym, relax och bastu

Kompetensutveckling utifrån med­ arbetarens behov

Företagskort Ludvika sporthall

Sjukvårdsförsäkring med snabb behandling och insats vid skada

Företagshälsovård

Rikskortet Flextid

20

LudvikaHem Affärsplan Personal

VI-KÄNSLAN ÄR VIKTIG Alla anställda är medlemmar i personalföreningen, som har en mängd aktivi­ teter under året. Syftet är att olika yrkesgrupper får tillfälle att umgås för att nätverka och tillsammans skapa vi-känsla.

Bland de återkommande aktiviteterna finns besök på Romme travbana, hockey­ resa och julfest. Prova på golf, gokart och bowling är exempel på annat som har arrangerats. Utöver detta ordnar företaget en årlig personalresa med övernatt­ ning – ett uppskattat inslag i vardagen.

UTVECKLING AV PERSONAL Regelbundet hålls gemensamma utveck­lingsträffar för person­a ­len, bland an­ nat diskuteras vad värdeorden trygghet, effektivitet och affärsmässighet be­ tyder för den enskilde och hur de kan användas som ledord i vardagen. Det har även hållits en heldagsutbildning i kommunikation, service och be­ mötande, där medarbetarna fick tips och verktyg att använda i kom­ munikationen med både kunder och arbetskamrater.

Hyresjuridik, projektledarutbild­ ning, entreprenörsjuridik är and­ ra exempel på kurser som med­ arbetarna får möjlighet att delta i.

Under det årliga medarbetarsam­ talet ses den personliga utvecklings­ planen över och utbildningsbehovet kartläggs för att kunna planera vilka kurser som ska genom­föras.

MÅL Nöjd medarbetarindex ska vara minst 84.

100 % medarbetarsamtal.

97 % frisknärvaro.

FRAMTIDSSPANARE David Helsing är en av de 15 personer inom SABO (Sveriges allmännyttiga bostadsföretag) som har utsetts till framtidsspanare i projektet Ung nytta. Två utbildningstillfällen och sam­arbete med de övriga spanarna ska resultera i nya tankesätt och att bryta perspektiv mot varandra.

”Det är roligt att få vara med och hitta lösningar på verkliga utmaningar” – David Helsing, säkerhetsansvarig

– Det är roligt att vara med och få inflytande på riksnivå när vi tillsammans försöker hitta lösningar på verkliga utmaningar. Dessutom är det bra att få ett utbyggt kontaktnät för erfarenhetsutbyte, säger David.

22

LudvikaHem LudvikaHem aff채rsplan

Nyckeltal & fakta EKONOMI: Omsättning

214 miljoner kronor (208)

Årets resultat

9,7 miljoner kronor (5,8)

Balansomslutning

787 miljoner kronor (761)

Soliditet

15,6 procent (14,3)

Hyresintäkter

206 miljoner kronor (201)

Eget kapital

118 miljoner kronor (109)

Vakansgrad

2,98 procent (3,03)

KUND:

VERKSAMHET:

Kundomsättning

21,6 procent

NKI, nöjd kund-index

81

Flyttat inom LudvikaHem

172

Antal lägenheter Antal lokaler

3 351 (3 353) 360 (355)

PERSONAL: Tillsvidare­ anställda

Kvinnor 16

Totalt i koncernen NMI, nöjd medarbetar-index

Män 31

Totalt 47 142 75

År 2014 (2013)

Carlavägen 2, Box 13 , 771 21 Ludv ika Tel 0240-869 00 | Fa x 0240-869 19 info@ludv ikahem.se

• FOTO: MARIA HANSSON • TEXT: EVA WIKSTRÖM & LUDVIKAHEM

Välkommen in till oss i Bobutiken