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Walter Rosifka/Clemens Berger: Zentrale Wärmeversorgung: Kostenverteilung iSd HeizKG ≠ Kostentragung iSd MRG
ART.-NR.: 42
THEMA
Mag. Walter Rosifk a/Mag. Clemens Berger
Zentrale Wärmeversorgung: Kostenverteilung iSd HeizKG ≠ Kostentragung iSd MRG
Zugleich eine Besprechung der E LGZ Wien 20. 3. 2019, 38 R 290/18f
»ImmoZak 2021/42
Der OGH hat wiederholt betont, dass das HeizKG1 (nur) die Aufteilung der Gesamtsumme der mit der Versorgung der wirtschaftlichen Einheit verbundenen Heiz- und Warmwasserkosten auf die einzelnen Nutzungsobjekte regle, nicht aber die Kostentragungspfl icht der einzelnen Nutzer.2 Daraus folgt zwingend, dass die Ergebnisse einer Aufteilung gem HeizKG (= die auf die einzelnen Nutzungsobjekte entfallenden Anteile an den gesamten Kosten iSd § 2 Z 8 HeizKG)3 keinesfalls 1:1 mit der Höhe schuldrechtlicher Zahlungspfl ichten der Nutzer gleichzusetzen sind.4 Diese Diff erenzierung fi ndet jedoch in der Praxis der Rechnungslegung, in der Beratung durch Parteienvertreter sowie in der Rsp von Schlichtungsstellen und Gerichten selten Beachtung; nachfolgende Ausführungen sollen daher den Blick darauf schärfen.
1. Das HeizKG und sein mietrechtliches Umfeld
Versorgt eine zentrale Wärmeversorgungsanlage die einzelnen Mietobjekte einer Wohnhausanlage mit Wärme, folgen die Befugnis zur Nutzung dieser Gemeinschaftsanlage iSd § 24 MRG und der Rechtsanspruch, daraus mit Wärme versorgt zu werden, aus dem Bestandvertrag.5 Mieter beziehen Wärme vom Vermieter, wie sie
1 Ursp Heizkostenabrechnungsgesetz, in der zu bespr E mehrmals unrichtig nur als „Heizkostengesetz“ bezeichnet, seit der Novelle BGBl I 2021/101:
Heiz- und Kältekostenabrechnungsgesetz. 2 RS0131809; 10 Ob 6/20k = Zak 2020/638, 361; s auch 5 Ob 150/97p: „Generell wurde vom Bautenausschuß auch angemerkt […], daß Regelungsgegenstand des Heizkostenabrechnungsgesetzes die Zuordnung der Heiz- und Warmwasserkosten zu den Nutzungsobjekten, nicht jedoch die Tragung dieser Kosten ist.“ 3 Paragrafen ohne nähere Bezeichnung in diesem Beitrag sind solche nach dem HeizKG. 4 Auch wenn im Rahmen einer nach HeizKG richtigen Abrechnung bestimmte Kosten einem konkreten Objekt zugeordnet wurden, kann es nach den mietrechtlichen Bestimmungen und/oder bestandvertraglichen
Vereinbarungen unrichtig (= rechtswidrig) sein, einem Hauptmieter der betreff enden Wohnung diese Kosten (alle oder Teile davon) zur Zahlung vorzuschreiben. Zur Unterscheidung von „Gesamtkosten des Betriebes“ von „Energiekosten“ und „sonstigen Kosten des Betriebes“ siehe unter 2. 5 Ungeachtet der Geltung des HeizKG mit seinen speziellen Aufteilungsbestimmungen; vgl Rosifka/Berger, Gemeinsame Wärmeversorgungsanauch Leistungen anderer Gemeinschaftsanlagen (wie etwa Aufzug, Gemeinschaftswaschküche oder -sauna) nutzen.6 Bezahlen sie ihren Anteil an den Gesamtkosten des Betriebs (§ 24 MRG) der gemeinsamen Wärmeversorgungsanlage7 nicht, werden sie vertragsbrüchig gegenüber dem Vermieter iS eines Kündigungsgrundes.8 Vermieter und Mieter stehen miteinander als Parteien des Bestandvertrags in einem Schuldverhältnis, aus dem der Vermieter auch die Wärmeversorgung gegen anteilige Bezahlung der Gesamtkosten des Betriebes durch den Mieter schuldet. Gleichzeitig können sich die Vertragsparteien auch als Abgeber und Abnehmer iSd HeizKG gegenüberstehen, wenn bei ihnen die jeweiligen Voraussetzungen der Z 3 und Z 4 des § 2 vorliegen.
Nach § 4 Abs 1 geht das HeizKG anderen bundesgesetzlichen und vertraglichen Bestimmungen zwar vor, soweit sie mit ihm in Widerspruch stehen. Das HeizKG regelt aber nach der Intention des Gesetzgebers9 und der stRsp10 nur die Abrechnung und Aufteilung von Heizkosten, nicht hingegen die Kostentragung. Es verdrängt daher die wohnzivilrechtlichen Bestimmungen nur zum Teil. So sieht § 24 Abs 1 MRG vor, dass die „Gesamtkosten des Betriebes“ einer gemeinsamen Wärmeversorgungsanlage nach dem HeizKG aufzuteilen sind. 1991 wurden nämlich nur die Regelungen über die Auft eilung von Heizkosten (nicht aber die Kostentragung) zur Vereinheitlichung in ein eigenes Gesetz – das HeizKG – überführt, nachdem der VfGH den zweiten Satz des § 14 Abs 1 WGG11 aufgehoben hatte.12
Die Notwendigkeit der Diff erenzierung von Kostenzuteilung an ein Nutzungsobjekt (HeizKG) und Kostentragungspfl icht eines
lage – (konkludente) Vereinbarung eines Einzel-Wärmeliefervertrages mit einem vom Bestandgeber verschiedenen Dritten? ImmoZak 2021/35. 6 IdR in Unkenntnis der Rahmen- oder Grundsatzverträge zwischen Vermieter und Betriebsführer/Betreuer/Betreiber der Anlagen. 7 Im Vollanwendungsbereich des MRG sowie bei WGG-Mietverhältnissen ist die Verrechnung anderer Kosten unzulässig, bei anderen Mietverhältnissen bedarf es zur Frage der geschuldeten Wärmekosten des Rückgriff s auf die jeweiligen mietvertraglichen Vereinbarungen. 8 Vgl 10 Ob 6/20k = Zak 2020/638, 361. 9 Vgl AB 815 BlgNR 18. GP 2. 10 RS0131809. 11 IdF des § 55 Z 2 MRG BGBl 520/1981. 12 Vgl VfGH G 43/91.
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Rechtssubjekts (MRG) zeigt sich auch daran, dass Wärmeabgeber13 iSd HeizKG derjenige sein kann, der gar keine (wirksamen) Vertragsbeziehungen zu den Abnehmern hat.14 Dennoch treff en ihn diesen gegenüber15 die gesetzlichen Pfl ichten (§§ 17 ff ) zur Erstellung einer richtigen Abrechnung, Übersendung einer Abrechnungsübersicht und Gewährung der Einsicht in die Abrechnung und Belegsammlung. Das bedeutet aber nicht, dass der Wärmeabgeber etwa im Fall einer schadhaften Wärmeversorgungsanlage gegenüber den Nutzern der unzureichend mit Wärme versorgten Objekte für die Leistungsstörung direkt einzutreten hätte.16 Dazu bedarf es eines darüberhinausgehenden17 Vertragsverhältnisses, etwa eines Schuldbeitritts auf Seiten des Vermieters. Eine originäre schuldrechtliche Leistungsbeziehung lediglich zwischen dem Abnehmer und einem vom Vermieter verschiedenen Abgeber kann aber nicht vorliegen, weil die Wärmeversorgung ohne das Bestandverhältnis und das Tätigwerden des Betreibers der Wärmeversorgungsanlage ohne Auftrag des Vermieters undenkbar sind. IdS hält bereits die RV zur Einführung des HeizKG18 fest, dass auch der Abschluss einer Vielzahl von Einzellieferverträgen nichts daran ändert, dass eine gemeinsame Wärmeversorgungsanlage – also eine Gemeinschaftsanlage19 – vorliegt.
Ist der Abgeber auch Vermieter, schuldet er als Abgeber allen Abnehmern eine Abrechnung iSd §§ 17 ff HeizKG über die Kosten iSd § 2 Z 8 HeizKG und als Vermieter allen Mietern eine Mitteilung über die tatsächlich zu tragenden (abweichenden) Gesamtkosten des Betriebes iSd § 24 Abs 1 MRG (§ 24 Abs 3 und § 21 Abs 3 oder 4 MRG). Freilich ist eine solche Identität in der Praxis nicht selbstverständlich. Obwohl viele Vermieter ihren Bestandnehmern die Wärmeversorgung als Nebenleistung dem Grunde nach vertraglich zusichern, lagern sie ihre Verpfl ichtungen als Wärmeabgeber iSd HeizKG an ein selbst gewähltes Abrechnungs- und Ableseunternehmen aus.20 Diese häufi g anzutreff ende Konstellation ändert aber nichts daran, dass die wechselseitigen Rechte und (auch: Zahlungs-)Pfl ichten aus dem Mietvertrag und der Zurverfügungstellung einer gemeinsamen Wärmeversorgungsanlage weiter zwischen Vermieter und Mieter bestehen.
13 Seit der Novelle BGBl 2021/101 verwendet das HeizKG statt „Wärmeabgeber“ und „Wärmeabnehmer“ nur mehr die Begriff e „Abgeber“ und „Abnehmer“. 14 RS0131808: „Allein der Tatbestand der tatsächlichen Weitergabe der
Wärme an die Wärmeabgeber [gemeint wohl Wärmeabnehmer] löst – unabhängig von der Frage der Rechtswirksamkeit zugrundeliegender Verträge – die mit der Qualifi kation als Wärmeabgeber iSd HeizKG verbundenen
Rechtsfolgen aus, etwa die Verpfl ichtung, eine richtige Abrechnung iSd
HeizKG zu legen.” 15 Und seit der Novelle BGBl 2021/101 gegenüber den Abnehmern gleichgestellten Personen (§ 24b HeizKG). 16 So auch AB 815 BlgNR 18. GP 2. 17 Denkbar wäre aber auch ein bloßer Vertragsinhalt dahingehend, dass der
Wärmeabnehmer der Tätigkeit einer bestimmten Person als Wärmeabgeber zustimmt, was an den sonstigen Leistungspfl ichten des Vermieters nichts ändert. 18 716 18. GP 13 f. 19 Vgl § 24 Abs 1 MRG. 20 Man könnte diese Unternehmen – wie allgemein ja auch professionelle
Hausverwaltungen herangezogen werden – aber auch als bloße Gehilfen zur Erfüllung eigener Abrechnungspfl ichten beauftragen.
Das MRG regelt also, welche Aufwendungen für die Wärmeversorgung von den Mietern zu übernehmen sind21 (Kostentragung), das HeizKG regelt hingegen, wie die Kosten iSd § 2 Z 8 den einzelnen Nutzungsobjekten22 zugeordnet werden. Problematisch daran ist, dass die vom Mieter zu tragenden „Gesamtkosten des Betriebes“ iSd § 24 Abs 1 MRG nicht mit den nach dem HeizKG aufzuteilenden „Energiekosten“ und „sonstigen Kosten des Betriebes“ iSd § 2 Z 8 HeizKG übereinstimmen. Es können daher nach dem HeizKG einem Objekt Kosten zugeordnet werden, die der Abnehmer/Mieter gem dem MRG nicht zu tragen hat; genauso wie ein Wärmeabnehmer aus seinem Nutzungsrecht heraus Kosten iZm der Wärmeversorgungsanlage zu tragen hat, die seinem Objekt nach dem HeizKG nicht zuzuordnen sind. Dieser Umstand verdeutlicht sich anhand der Kostentragung im Bereich des WEG. Während Wohnungseigentümer nach § 32 Abs 1 WEG „Aufwendungen für die Liegenschaft“ tragen, werden Nutzungsobjekten nach § 2 Z 10 HeizKG keine Kosten für die Errichtung, Finanzierung, Erhaltung oder Verbesserung der Wärmeversorgungsanlage zugeordnet. Dennoch müssen die Wohnungseigentümer – mangels abweichender Vereinbarung iSd § 32 Abs 2 WEG – die Erhaltungskosten der Wärmeversorgungsanlage tragen.23
Die Unterscheidung zwischen Kostentragung und Zuordnung von Kosten wird auch aus § 20 Abs 1 Z 1 lit a WGG ersichtlich, der im Anwendungsbereich des WGG nur die Anwendung der Verteilungsgrundsätze des § 24 Abs 1 MRG ausschließt, weshalb § 24 Abs 1 MRG implizit ein über die Aufteilung hinausgehender Regelungsgehalt iSd Kostentragungspfl icht der Mieter/Nutzungsberechtigten nur betreff end die Gesamtkosten des Betriebes beigemessen wird.
In Folge der gesetzlichen Diff erenzierung zwischen der Zuordnung von Kosten zu einem Nutzungsobjekt und der Verpfl ichtung zur Kostentragung durch eine Person, welche das Objekt aufgrund eines zivilrechtlichen Titels tatsächlich nutzt, ist das Abrechnungsergebnis nach HeizKG keinesfalls deckungsgleich mit dem Ergebnis der Abrechnung nach dem Wohnzivilrecht.
3. Aus dem HeizKG allein folgt keine
Kostentragungspfl icht
Im Anwendungsbereich des WGG hat der OGH unter Verweis auf RS013180924 erst kürzlich ausgesprochen,25 dass § 14 Abs 1 Z 7 WGG Grundlage für die Verpfl ichtung zur Kostentragung des mit den Heizkosten säumigen Mieters sei (Kosten für den Betrieb ge-
21 Gesamtkosten des Betriebes; andere Kosten hat der Vermieter selbst zu tragen, etwa aus den eingehobenen Hauptmietzinsen. 22 § 2 Z 5 HeizKG. 23 Nach § 32 WEG – sofern nicht den Bestimmungen des MRG/WGG unterliegenden Altmietverhältnisse vorliegen – im Verhältnis der Miteigentumsanteile. 24 Siehe FN 2. 25 10 Ob 6/20k = Zak 2020/638, 361.
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meinschaftlicher Anlagen). In seinem Beschluss sprach er zudem aus, dass ergänzende Feststellungen zur Höhe der an den Mieter als Betriebskosten überwälzbaren anteiligen Wärmekosten zu treff en seien. Off ensichtlich stellen nicht alle einem Nutzungsobjekt nach HeizKG zugeordneten Wärmekosten gleichzeitig auch auf den Mieter des Objektes überwälzbare Betriebskosten dar.
Ebenso wurde in MietSlg 71.29826 betont, dass das HeizKG Bestimmungen für die Kostenverteilung enthalte, aber nicht Rechtsgrundlage für das Tragen von Kosten sei.27 Das HeizKG enthalte auch keine Vorschriften, ob alle oder nur bestimmte Positionen der Heizkostenabrechnung vom Vermieter auf den Mieter oder (sonstigen) Nutzungsberechtigten überwälzt werden können, sodass diesbezüglich die Regelungen des MRG bzw WGG zur Anwendung kommen. Der Mieter oder Nutzungsberechtigte könne sich im Verfahren nach § 37 MRG iVm § 22 WGG etwa dagegen wehren, dass ihm unter dem Titel Heiz- und Warmwasserkosten Kosten der Erhaltung oder Verbesserung der gemeinsamen Wärmeversorgungsanlage vorgeschrieben werden, die weder Heiz- oder Warmwasserkosten noch Betriebskosten iSd § 21 Abs 1 MRG, § 14 Abs 1 Z 7 WGG sind und auch nicht als Aufwendungen für Gemeinschaftsanlagen iSd § 24 Abs 1 MRG verrechnet werden dürfen.
Allerdings muss an dieser Stelle darauf hingewiesen werden, dass verschiedene Regelungen des HeizKG (§ 18 Abs 1 Z 9 und 10, §§ 21 ff ) ohne weiteres als Regelungen über die Kostentragung verstanden werden können. Sie stehen damit uE klar im Widerspruch zu den Gesetzesmaterialien und der stRsp.28 Es wäre auch geradezu absurd, dem Abgeber, der gar kein oder ein unwirksames Vertragsverhältnis mit dem Nutzungsberechtigten hat,29 Ansprüche im eigenen Namen auf die vom Mieter dem Vermieter geschuldeten Kosten des Betriebes iSd § 24 MRG einzuräumen.
Der Gesetzgeber wird daher die erwähnten Bestimmungen des HeizKG ändern und klarstellen müssen. Entweder man lässt die Abrechnung iSd HeizKG einfach nur mit dem Ergebnis der Zuordnung der Kosten iSd § 2 Z 8 HeizKG auf einzelne Nutzungsobjekte enden, ohne die Frage der Kostentragung im HeizKG überhaupt anzusprechen. Abgeber und/oder Abnehmer iSd HeizKG sind ja häufi g nicht identisch mit den jeweils wechselseitig schuldrechtlich zur Wärmeversorgung und Kostentragung verpfl ichteten Personen. Oder die Frage der Kostentragung wird als zweiter, eigener Teil der Abrechnung konzipiert,30 in dem bezüglich der dem Objekt zugeordneten Kosten festge-
26 LGZ Wien 39 R 292/18g; ähnl auch LGZ Wien 38 R 58/05v = MietSlg 57.404. 27 Mit Verweis auf Shah in Illedits/Reich-Rohrwig, Wohnrecht TaKom3 § 2
HeizKG Rz 6 und 5 Ob 99/17w = MietSlg 69.477. 28 Da das HeizKG die Frage der Kostentragung ja nicht regelt, ist es unrichtig, wenn etwa eine Abrechnung nach diesem Gesetz mit einer Pfl icht des Abnehmers zur Bezahlung eines Fehlbetrags endet. Das kann sich nur dann, uU nicht gegenüber dem Wärmeabgeber, ergeben, wenn die Abrechnung auch auf wohnzivilrechtlicher Grundlage erstellt wurde. Dann aber wird idR nicht der gesamte einem Nutzungsobjekt zugeordnete Betrag tatsächlich in die Zahlungspfl icht des Mieters dieses Objektes fallen. 29 Siehe 5 Ob 99/17w = RZ 2018, 139. 30 Nicht nach den Maßstäben des HeizKG, sondern nach anderen wohnzivilrechtlichen Regeln. legt wird, wer wem welche Kosten zu bezahlen hat.31 Das freilich verlangt vom Abgeber nicht nur erhebliches zivilrechtliches Wissen, sondern auch umfassende Kenntnisse der zugrundeliegenden Vertragslandschaft.32
Zweck einer Abrechnung nach HeizKG ist aber derzeit jedenfalls nur eine Zuordnung der Versorgungskosten auf die einzelnen Nutzungsobjekte. Welcher Teil dieser Kosten endgültig vom Nutzer des Objektes zu tragen ist, ergibt sich aus einer Rechnungslegung gem den für das individuelle Nutzungsverhältnis jeweils geltenden (zwingenden oder dispositiven)33 gesetzlichen Regeln zur Kostentragung oder nach der individuellen Vereinbarung.
4. Legung zweier unterschiedlicher
Abrechnungen
Für eine gemeinsame Wärmeversorgungsanlage hat demnach ein Vermieter, der gleichzeitig Abgeber ist, eigentlich zwei Abrechnungen34 – eine Verteilabrechnung und eine Verrechnung zur Kostentragung – zu legen. Ein vom Vermieter verschiedener Abgeber legt im eigenen Namen nur eine Abrechnung nach HeizKG über die Zuordnung von Kosten; allenfalls legt der Abgeber zusätzlich über Auftrag des Vermieters und auf dessen Namen und Rechnung eine Abrechnung gemäß den gesetzlichen und/oder vereinbarten Regelungen über die Kostentragung.35 Ein solches Handeln im fremden Namen fi ndet in der Praxis kaum Beachtung. Sogar dann, wenn der vom Vermieter verschiedene Abgeber von Ersterem auch mit einer verbrauchsabhängigen Abrechnung der Kosten der (Kalt-)Wasserversorgung und der Abwasserentsorgung iSd § 21 Abs 1 MRG36 beauftragt wird, fi nden sich diese Aufwendungen als Teil der Heizkostenabrechnung, und ohne Hinweis darauf, dass Abrechnung und Inkasso im Namen des Vermieters erfolgen.
IdZ stellt sich dann auch die Frage nach der verfahrensrechtlichen Abgrenzung hinsichtlich der Überprüfung der Richtigkeit der Abrechnungen. Auch dabei ist zu beachten, dass Abgeber und Vermieter, aber auch Abnehmer und Nutzungsberechtigter unterschiedliche Personen sein können. Während sich der Antrag des Abnehmers nach § 25 Abs 1 Z 8a HeizKG gegen den Abgeber auf Überprüfung der inhaltlichen Richtigkeit einer Heizkostenabrechnung richtet, muss der Antrag eines Mieters auf Überprüfung der Kostentragungspfl icht nach § 37 Abs 1 Z 12 MRG oder § 22 Abs 1 Z 10 WGG gegen den Vermieter erfolgen.
31 Etwa welche „Gesamtkosten des Betriebes“ iSd § 24 Abs 1 MRG vom Mieter zu tragen sind und welche Aufwendungen der Vermieter aus der Hauptmietzinsreserve zu bestreiten hat. 32 In der Praxis kommen häufi g Fälle vor, in denen gleich 4 bis 5 voneinander verschiedene Rechtssubjekte (zB Abgeber, Abnehmer, Vermieter, Wärmeerzeuger, Nutzer) in unterschiedlichen rechtlichen Beziehungen stehen. 33 ZB § 981 ABGB. 34 ISd §§ 17 ff HeizKG und gem § 24 Abs 3 iVm § 21 Abs 3 MRG. 35 Wie regelmäßig ein Hausverwalter auch die Betriebskostenabrechnung iSd § 21 Abs 3 MRG legt. 36 Die eindeutig keine nach dem HeizKG abzurechenden Versorgungskosten darstellen.
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4.1. Richtigkeit einer Abrechnung iSd HeizKG
Dem Abnehmer und nun auch den für den Anwendungsbereich des III. Abschnitts (Abrechnung) diesem unter bestimmten Voraussetzungen gleichgestellte Personen37 eröff net § 25 Abs 1 Z 8a HeizKG den außerstreitigen Rechtsweg nur zur Feststellung, dass die Aufnahme einer bestimmten Position dem Gebot zur inhaltlich richtigen Abrechnung über eine Periode widerspricht.38 Das Verfahren stellt darauf ab, ob eine bestimmte Abrechnungsposition den im HeizKG genannten Aufwendungen zuzuordnen ist oder nicht.39
Im Grunde ist eine Abrechnung über die Zuordnung von Kosten daher dann richtig, wenn lediglich Versorgungskosten iSd § 2 Z 840 enthalten sind,41 und die jeweiligen Verbrauchsanteile gem §§ 9 ff richtig ermittelt wurden. Wichtig ist aber auch, dass in einem solchen Verfahren auftauchende Vorfragen selbst dann im Außerstreitverfahren zu prüfen sind, wenn sie als selbständiger Antragsgegenstand im Streitverfahren zu behandeln wären.42 Das betriff t etwa auch die Frage, ob die Voraussetzungen des § 4 Abs 2 Z 2 vorliegen,43 und daher in der Abrechnung statt der Kosten iSd § 2 Z 9 und Z 1044 vertraglich vereinbarte Preise verteilt werden dürfen.
4.2. Richtigkeit einer Abrechnung iSd MRG
Im Vollanwendungsbereich des MRG sowie bei WGG-Mietverhältnissen ist für die Pfl icht zur Tragung der nach dem HeizKG einem Nutzungsobjekt zugeordneten Kosten einer gemeinsamen Wärmeversorgungsanlage die nach § 24 Abs 3 MRG iVm § 21 Abs 3 MRG zu erstellende Abrechnung maßgeblich, die nicht Kosten iSd § 2 Z 8 HeizKG, sondern nur anteilige Kosten des Betriebes iSd § 24 Abs 1 MRG enthalten darf; der Anteil ist idR nach den Aufteilungsregeln des HeizKG zu ermitteln.
Dazu müssen aus einer nach HeizKG durchaus richtigen Abrechnung alle diejenigen den Nutzungsobjekten zugeteilten Aufwendungen herausgerechnet werden, die keine überwälzbaren Gesamtkosten des Betriebes einer Gemeinschaft sanlage darstellen.
37 Keinesfalls aber Personen, die ein mit Wärme versorgtes Nutzungsobjekt etwa aufgrund eines Wohnungsgebrauchsrechts, Leihvertrages oder familienrechtlichen Wohnverhältnisses nutzen. 38 5 Ob 109/14m = immolex-LS 2015/10. 39 5 Ob 99/17w = RZ 2018, 139. 40 Die Norm verweist auf Energiekosten (Z 9) sowie die sonstigen Kosten des
Betriebes (Z 10) und im Fall einer Wärme- oder Kälteversorgung nach § 4
Abs 2 auf die dafür vereinbarten oder behördlich festgesetzten Preise. 41 Daher haben „Kosten für Ausfallhaftung“ aus der Abrechnung zu entfallen,
LG St Pölten 7 R 59/21p (n rk). 42 5 Ob 126/20w mit Verweis auf RS0131141 [T2]; RS0114595 [T2]; Klicka in
Hausmann/Vonkilch, Österreichisches Wohnrecht-MRG3 § 37 Rz 11; Würth/
Zingher/Kovanyi Miet- und Wohnrecht23 § 37 MRG Rz 4; Kulhanek in GeKo
Wohnrecht I § 37 MRG Rz 9. Vgl dazu auch § 25 Abs 2 Z 1 AußStrG; ist die Lösung der Vorfrage im Außerstreitverfahren mit normalem Aufwand möglich, darf das Verfahren nicht unterbrochen werden; es ist vielmehr weiterzuführen (6 Ob 72/18h = RdW 2018/477, 642). 43 Auch, ob die dort genannten Zustimmungen wirksam erteilt wurden und diesbezügliche Vereinbarungen etwa vor dem Hintergrund der § 38 WEG, § 6 KSchG und § 879 Abs 3 ABGB (un-)wirksam sind. 44 Energiekosten sowie die sonstigen Kosten des Betriebes. Das betriff t etwa die Kosten von Reparaturen (auch von Verschleißteilen),45 die Anschaff ungs- oder Mietkosten von Verbrauchszählern46 oder die Kosten für die Erstellung der Abrechnungen.47
Wesentlich unterscheiden sich die Bestimmungen in HeizKG und MRG in Bezug auf den Austausch von Verschleißteilen. Während § 2 Z 10 HeizKG die Kosten des Ersatzes von Verschleißteilen den einzelnen Nutzungsobjekten48 im Verhältnis ihrer beheizbaren Nutzfl äche zuordnet,49 fallen diese Kosten unzweifelhaft nicht unter den Begriff der Gesamtkosten des Betriebs iSd § 24 Abs 1 MRG.50
5. Die E LGZ Wien 38 R 290/18f51
Ein für die Praxis wichtiger Teilaspekt dieser E wurde von den Verfassern bereits in einer früheren Ausgabe dieser Zeitschrift diskutiert.52
Im von ihnen eingeleiteten Verfahren auf Feststellung der Unrichtigkeit der Heizkostenabrechnung gem § 25 Abs 1 Z 8a HeizKG trachteten die Antragsteller, die zur Verrechnung der Kosten von Vollwartungsverträgen im MRG ergangene Rsp,53 wonach das Gericht iSd § 273 Abs 1 ZPO nach freiem Ermessen bestimmen kann, welcher Anteil der Vollwartungskosten als Erhaltungskosten (nicht) auf die Mieter überwälzbar ist, für sich nutzbar zu machen. Ungeachtet der Frage, ob die von der Rsp zu §§ 21 bis 24 MRG entwickelten Grundsätze in Verfahren nach § 25 Abs 1 Z 8a HeizKG anwendbar sind, beriefen sich nicht nur die Mieter im Verfahren auf zum MRG ergangene Judikatur. Das BerG selbst begnügte sich bei der Frage, ob denn die Aufwendungen für die Miete der Verbrauchserfassungsgeräte in einer Abrechnung iSd §§ 17 ff HeizKG enthalten sein dürfen, nicht bloß mit dem Hinweis auf den Wortlaut des § 2 Z 10 HeizKG, sondern nahm Bezug auf das MRG, indem es die Verrechenbarkeit der Zählermiete mit Verweis auf § 21 Abs 1 MRG bejahte. Dies erscheint uns zu undiff erenziert. Tatsächlich gibt es Jud, wonach die Zählermiete Teil der Betriebskosten ist, wenn sie den Lieferbedingungen entspringt.54 Das BerG verkennt aber, dass die Zählermiete dort Bestandteil der Wasserkosten ist, wo der Wasserversorger eine solche für die Messung der gesamten in die Liegenschaft gelieferte Wassermenge verrechnet. Das entspricht
45 LGZ Wien 39 R 168/01x = MietSlg 53.362 ua. 46 Analog § 3 Abs 2 Z 6 MRG in Abgrenzung zu den Kosten nach § 21 Abs 1a
MRG. 47 Dieser Aufwand des Vermieters ist schon mit dem Verwaltungskostenpauschale iSd § 22 MRG bzw § 14 Abs 1 Z 6 WGG abgedeckt. 48 § 2 Z 5 HeizKG. 49 § 12 HeizKG. 50 Diese sind im MRG dem Erhaltungsaufwand zuzurechnen, der vom Vermieter zu tragen ist; vgl Egglmeier-Schmolke/Schinnagl in GeKo Wohnrecht I § 24 MRG Rz 27, Würth/Zingher/Kovanyi, Miet- und Wohnrecht23
MRG § 24 Rz 3, Hausmann in Hausmann/Vonkilch, Österreichisches Wohnrecht – MRG3 § 24 MRG Rz 10. 51 Die vollständige E fi nden Sie online auf der Website der ImmoZak (immozak.lexisnexis.at) unter dem Menüpunkt „Extras/Spezielles“ und auf
Lexis360 unter der Artikelnummer „ImmoZak_digitalOnly 2021/8“. 52 Vgl Rosifka/Berger, ImmoZak 2021/35, 55. 53 Vgl 5 Ob 9/21s, LGZ Wien 39 R 168/01x ua; siehe auch Egglmeier-Schmolke/
Schinnagl in GeKo Wohnrecht I § 24 MRG Rz 28. 54 Vgl 41 R 663/99z = MietSlg 52.342.
