The Times | Investing in Property 2018 by Lion House Media

Țiriac Tower, The New Business Address

2018, an de creștere în imobiliare. România devine interesantă pentru marile fonduri de investiții Analiză și studii de caz: Colliers și Cushman&Wakefield; Trenduri și oportunități pentru 2019

2018 A Growth Year for Real Estate. Romania Becomes Attractive for Investments Funds

published by

Analysis and Study Case: Colliers and Cushman&Wakefield. Trends and Opportunities for 2019

SUMAR

Table of Contents Director de Proiect: Andrei Cristea andrei@lhm.ro

Redactor-Șef: Andrei Stoian

Director de Creație: Liviu Ţîncu

Editori: Cătălina Dinu Tania Iamandi

PR & Marketing: Alina Radu

Administrativ: Mihai Cosmaciuc

Vânzări: Andrei Apostol Claudia Petre

The Times / Investing in Property este o publicație editată sub licență exclusivă în limba română. Toate drepturile rezervate. Reproducerea sau copierea totală sau parțială a oricărui material din această publicație este interzisă fără acordul scris al publisherului.

Bd. Aviatorilor nr. 37 Sector 1, București (+40) 21 320 20 22 (+40) 748 377 777

published by

6 THE TIMES Investing in Property

E vremea reconstrucției �� 7 It is the Time of Reconstruction Al doilea an de licență The Times în an centenar �� 8 Second Year of The Times License in the Year of the Centenary Globalworth – Liderul pieței de birouri din Europa Centrală și de Est �� 12 Globalworth – The Leading Office Investor in CEE AFI Europe, pe piața românească din 2005 �� 22 AFI Europe on the Romanian Market Since 2005 98% rata de ocupare în portofoliul GTC România �� 32 98% Occupancy Rate in the GTC Romania Portfolio Affan Yildirim, GM Anchor Grup: „Majoritatea celor care cumpără un apartament vor o experiență unică în viață” �� 38 Affan Yildirim, GM Anchor Grup: “Most People Who Buy an Apartment Want a Unique Life Experience” Global Vision, o companie sută la sută românească �� 44 Global Vision, a 100 Percent Romanian Company Dinamica pieței imobiliare din România oferă oportunități mari de investiții �� 48 How the Dynamics of the Romanian Real Estate Market Can Offer a Great Investment Opportunity Cushman & Wakefield Echinox �� 54 One United Properties �� 60 Experiență de peste 50 de ani �� 66 Over 50 Years of Experience Gran Via �� 72 Imoteca �� 78 Forty Management �� 84 Intrare puternică pe piața rezidențială locală �� 90 A Strong New Entry on the Local Residential Market Adrian Erimescu, CEO Imobiliare.ro: Piața rezidențială este puternică și oferă multiple oportunități de afaceri. Nu vom vedea scăderi abrupte ale prețurilor în următorii 2-3 ani �� 96 Adrian Erimescu, CEO Imobiliare.ro: The Residential Market is Strong and Offers Multiple Business Opportunities. We Will Definitely Not See Sharp Drops in Prices in the Next 2-3 Years „Mai există mult loc de creștere” �� 110 “There is Much Room for Growth” Euro INSOL își dezvoltă portofoliul �� 116 Euro INSOL is Currently Developing its Portfolio Împreună construim inteligent ��124 Inteligent building connects us Salonul Imobiliar București ��130 Bucharest Real Estate Salon Imobiliarium ��136

E vremea It is The Time of reconstrucției Reconstruction Piața imobiliară din România traversează, probabil, una dintre cele mai bune perioade ale sale. Și nu mă refer doar la rezidențial, domeniul în care activez, ci la întreg ansamblul ei. Piața office abundă de noi concepte, retailul trăiește o revigorare, iar rezidențialul, de multe ori considerat Cenușăreasa industriei, trăiește o dezvoltare fără precedent.

The Romanian real estate market is probably going through one of its best periods. And I am not just referring to residential, which is the field I am working in, but to the real estate market as a whole. The office market is full of new concepts, the retail is experiencing a revival, and the residential, often considered the industry’s Cinderella, is experiencing an unprecedented development.

Concepte noi, ansambluri de generație nouă, de cele mai multe ori multifuncționale, ce îmbină office și retail, rezidențial și office sau toate cele trei segmente, apar în fiecare nou trimestru. Capitala pare să aibă concurență serioasă dinspre principalele orașe din Vestul țării, Timișoara și Cluj. Dar și în Iași, Constanța, Brașov, Sibiu, Arad asistăm la dezvoltarea unor proiecte importante.

New concepts, new generation, often multifunctional, developments that combine office and retail, residential and office or all three segments, occur in each new quarter. The Capital seems to have serious competition from the main cities in the west of the country, Timișoara and Cluj. Furthermore in Iași, Constanța, Brașov, Sibiu and Arad, we are also witnessing the development of important projects.

Fără a exagera, pentru prima dată după perioada post decembristă, România pare să fie capabilă să genereze o reconstrucție, una coerentă de această dată. Motorul acestei reconstrucții? Atât de controversatul domeniu al real estate-ului. Iar acest lucru este cu atât mai spectaculos, cu cât vine pe fondul unor continue preziceri ale unei catastrofe, prăbușiri și crize. Bineînțeles că piața imobiliară nu este într-un turn de fildeș, ea este strâns legată de macroeconomie, dar cu excepția unor tulburări fundamentale din sfera macroeconomică, România este stabilă. Cu o putere de cumpărare care a crescut constant, cu o serie de orașe dinamice care, în ciuda declinului demografic al țării, cresc, România este încă în urma unor state similare în ceea ce privește infrastructura imobiliară. Nevoia reală de concepte noi, atât în zona rezidențială, cât și în retail sau office este atât de mare. De altfel, țara noastră prezintă unii dintre cei mai atractivi indicatori – să luăm de pildă raportul dintre numărul de salarii medii necesare pentru achiziția unui apartament nou și prețul mediu al locuințelor și observăm că suntem una dintre cele mai interesante piețe europene din punct de vedere investițional.

Without exaggerating, for the first time after the post-December period, Romania seems to be able to generate a reconstruction, a coherent one this time. The drive of this reconstruction? The highly controversial field of real estate.

Andreea Comșa Founder and CEO of Premier Estate Management

And this is all the more spectacular as it comes against a backdrop of continuous predictions of a catastrophe, collapse and crisis. Of course, the real estate market is not in an ivory tower, it is closely linked to macroeconomics, but except for some fundamental macroeconomic disorders, Romania is stable. With purchasing power which has steadily increased, with a number of dynamic cities that, despite the demographic decline of the country, are developing, Romania still lags behind similar states in terms of real estate infrastructure. The real need for new concepts, both in the residential field and in retail or office, is so high. Moreover, our country has some of the most attractive indicators – take for example the ratio between the number of average wages needed to purchase a new apartment and the average price of housing and it can be noted that we are one of the most interesting European markets in terms of investment.

Real estate-ul nu este despre metri pătrați, vânzări de locuințe, închirieri de suprafețe. Nu se rezumă nici măcar la a construi clădiri. Real estate-ul are implicații directe în viața oamenilor, transformă și definește orașe. E unul dintre puținele domenii care își lasă amprenta definitiv asupra locului. Toți cei care acționăm în acest domeniu suntem oameni ai relațiilor, fie că suntem dezvoltatori, brokeri, că lucrăm în intermediere sau reprezentare. Avem șansa pe care puțini alți profesioniști o au, aceea de a schimba fundamental viața clienților noștri. Ne punem mintea și creativitatea la contribuție pentru a rezolva probleme reale și a găsi soluții.

Real estate is not about square metres, housing sales, or rentals of surfaces. It is not even about constructing buildings. Real estate has direct implications in people’s lives, it transforms and defines cities. It is one of the few fields that leave their mark on the place. All of us who work in this field are people of networking, whether we are developers, brokers, working in intermediation or representation. We have the chance that few other professionals have, that is to fundamentally change the lives of our clients. We put our heads together and we use our creativity to solve real problems and find solutions.

Ceea ce ne definește este entuziasmul. Puține sunt industriile care au oameni mai pasionați și dedicați decât profesioniștii din imobiliare. În același timp, suntem pragmatici și hotărâți. Avem obiective clare, target-uri bine stabilite și funcționăm după reguli bine structurate, suntem pe deplin consistenți în ceea ce facem. Și, deloc întâmplător pentru un job definit prin relațiile pe care le construim, succesul în real estate se bazează pe sinceritate, reputație și recomandare.

What defines us is enthusiasm. Few industries have more passionate and dedicated people than real estate professionals. At the same time, we are pragmatic and determined. We have clear objectives, well-established targets, and we operate according to well-structured rules, we are fully consistent in what we do. And, not at all coincidental for a job defined by the relationships we build, success in real estate is based on sincerity, reputation and recommendation.

România este una dintre cele mai atractive țări din regiune în ceea ce privește investițiile imobiliare. Cu o cultură ridicată a proprietății, dar și cu o clasă medie din ce în ce mai puternică, la care adăugăm stocul locativ încă vechi, cererea reală pentru rezidențial este asigurată încă pentru multă vreme. Cu o forță de muncă bine calificată, productivitate în creștere și salarii atractive, zona office încă are multe de spus în orașele mari ale țării. La toate acestea se adaugă un apetit de consum ridicat al românilor bazat pe creșterea veniturilor, ceea ce creează loc pentru oportunități de dezvoltare pentru investițiile în retail. Piața imobiliară din România are în față ani buni de dezvoltare. n

Romania is one of the most attractive countries in the region in terms of real estate investments. With a high culture of property, but also with an increasingly strong middle class, to which we add the still old housing stock, the real demand for residential is ensured for a long time to come. With a well-qualified workforce, growing productivity and attractive salaries, the office area still has a lot of potential in the big cities of the country. Added to all is the Romanians’ high appetite for consumption based on revenue growth, which creates room for development opportunities for retail investment. The Romanian real estate market has many years of development ahead. n

THE TIMES Investing in Property

Al doilea an de licență The Times în an centenar Second Year of The Times License in the Year of the Centenary 8 THE TIMES Investing in Property

„Succesul The Times nu are secrete nedescifrate, ține de politica strictă a grupului nostru de presă în privința unui content serios, echilibrat și bine argumentat. Ține de asemenea și de deschiderea noastră către inovație, de modul în care pregătim fiecare ediție «de mâine», fără însă a neglija vreo clipă reperele de profesionalism de ieri și de astăzi. Am acceptat acest parteneriat pentru că noi credem în succesul oricărui proiect în care singura limbă jurnalistică de comunicare este cea a presei de calitate”, a declarat Richard Hadler, Head of Publishing The Times. Dacă presa a fost considerată decenii de-a rândul drept „a patra putere în stat”, iar în multe țări dezvoltate încă mai păstrează acest statut, The Times are o parte importantă din merite. Publicația din Londra, care apare neîntrerupt de peste două secole, a fost considerată în 1959, de către Allan Newins, cunoscutul istoric al jurnalismului universal, drept „o integritate și o parte importantă a structurii politice a Marii Britanii, cu materiale tratate cu un sentiment serios de responsabilitate”. Forța brandului jurnalistic londonez a făcut ca acest titlu să fie cesionat și folosit în multe alte țări, din Singapore (The Straits Times), Sudul Africii (The Cape Times), India, Malta și până în SUA (The New York Times – 1851). În noiembrie 2006, The Times a început să tipărească titluri într-un font nou, Times Modern, iar după ce timp de 219 ani apăruse doar în format larg, din 2004 a trecut la formatul compact, pentru a se înclina mai mult spre cititorii tineri și navetiști.

Forța brandului jurnalistic londonez a făcut ca acest titlu să fie cesionat și folosit în multe alte țări

The strength of the London brand has made this title to be assigned and used in many other countries

“The Times success has no unsolved secrets, it arises from our group’s strict policy regarding our serious, well-balanced and well-grounded content. It also arises from our openness to innovation, from the way we prepare each ‘tomorrow’ edition, without, however, neglecting the professional standards of yesterday and of today. We have accepted this partnership because we believe in the success of any project in which the only communication language is that of a quality journalism”, declared Richard Hadler, Head of Publishing The Times. If the press was considered for decades as the “fourth estate of the realm”, and it still is in many developed countries, The Times has an important part of the merits. The London publication, printed without interruption for over two centuries, was named in 1959 by Allan Newins, reputed historian of universal journalism, as “an integral and important part of the political structure of Great Britain, its articles showing serious responsibility”. The strength of the London brand has made this title to be assigned and used in many other countries, from Singapore (The Straits Times), South Africa (The Cape Times), India, Malta to the US (The New York Times – 1851). In November 2006, The Times began to print titles in a new font, Times Modern, and after 219 years of large-format publishing, it has switched to compact format since 2004 to accommodate the needs of younger readers and commuters.

THE TIMES Investing in Property

După ce timp de 219 ani apăruse doar în format larg, din 2004 a trecut la formatul compact, pentru a se înclina mai mult spre cititorii tineri și navetiști. After 219 years of large-format publishing, it has switched to compact format since 2004 to accommodate the needs of younger readers and commuters „Raconteur Media și Lion House au încheiat un parteneriat pentru realizarea unui raport anual privind piaţa de investiţii de Real Estate din România. Noi am produs în exclusivitate, în ultimii nouă ani, suplimente tipărite pentru The Times și The Sunday Times, realizând anual peste 65 de astfel de produse, care acoperă toate domeniile de interes, de la legal, finanțe, tehnologie la business. Toate acestea se adresează în special elitelor din mediile cărora ne adresăm. Acest nou parteneriat cu Lion House extinde raza noastră de acțiune și dincolo de țărmurile Marii Britanii. Într-o epocă tulbure, în care presa scrisă este într‑un declin accentuat, nu am renunțat și am crezut continuu în calitatea produsului nostru tipărit. Raconteur a fost fondată pe convingerea că un conținut inteligent, de înaltă clasă, produs de profesioniști și cu un concept de top nu poate da greș. Din aceste considerente am rămas împotriva valului și ne-am dedicat jurnalismului de calitate”, a mărturisit Richard Hadler, director în cadrul Racounteur Media, Head of Publishing al suplimentului The Times. n

10 THE TIMES Investing in Property

“Raconteur Media and Lion House have signed a partnership to produce an annual report on the Real Estate investment market in Romania. We have produced exclusive printed special reports for The Times and The Sunday Times in the past nine years, annually doing more than 65 such products, covering all areas of interest, from law, finance and technology to business. All these reports target the elites in the respective environments. This new partnership, with Lion House extends our reach beyond Great Britain. In troubled times, with print sharply declining, we never gave up and continued to believe in the quality of our printed product. Raconteur was established with a belief that intelligent, high-class content, produced by professionals and with a top-notch concept, cannot fail. For these reasons, we continued to swim against the tide and dedicated ourselves to high-quality journalism”, confessed Richard Hadler, director of Raconteur Media, Head of Publishing of The Times special report. n

INTERVIU / INTERVIEW

DIMITRIS RAPTIS Deputy CEO And Chief Investment Officer

12 THE TIMES Investing in Property

GLOBALWORTH Liderul pieței de birouri din Europa Centrală și de Est Globalworth a devenit, în mai puțin de 5 ani, cel mai important proprietar de birouri din România și Polonia, unele dintre cele mai mari piețe din Europa Centrală și de Est. Unde vedeți Globalworth peste 5 ani? Globalworth a fost înființată în 2013, focusându-se inițial pe piața din România, construind în toată această perioadă un portofoliu considerabil. În cinci ani, am devenit liderul pieței de birouri din Europa Centrală și de Est, cu un portofoliu de 35 de proprietăți de birouri, cu destinație mixtă și spații logistice în România și Polonia, cu o suprafață totală închiriabilă de 920.000 de metri pătrați și o valoare de 2,1 miliarde de euro. Ultimul an a fost probabil unul dintre cei mai activi pentru noi, ca urmare a extinderii în Polonia, prin achiziția participației majoritare în Globalworth Poland Real Estate NV (GPRE). Prin achiziții ulterioare, am devenit rapid cel mai mare proprietar de birouri de pe piața poloneză. Mai mult, în iunie 2017, am listat primele noastre obligațiuni corporative, în valoare de 550 de milioane de euro, iar răspunsul din partea investitorilor naționali și internaționali a fost unul foarte bun. În mai 2018, a urmat a doua listare de obligațiuni corporative ale companiei, în valoare tot de 550 milioane de euro, consolidând recordul obținut anterior, de cel mai mare emitent din această categorie din istoria Bursei de Valori București. Aceste tranzacții au contribuit la dezvoltarea companiei și la creșterea portofoliului nostru. În perioada următoare, vom continua să ne concentrăm pe identificarea de noi oportunități care să ne permită consolidarea poziției de lider în regiune. Obiectivul nostru rămâne acela de a fi proprietarul pe care îl aleg multinaționalele atunci când decid să-și deschidă un birou sau să se extindă în Europa Centrală și de Est. De asemenea, într-o lume în care inovația transformă constant viața cotidiană, reprezintă o prioritate pentru noi să integrăm noile tehnologii în fiecare pilon al activității noastre, de la procesul de dezvoltare a proiectelor la modul în care oamenii interacționează cu și în spațiile noastre. Peste 100.000 de persoane lucrează în fiecare zi în clădirile noastre și toți acești oameni reprezintă comunitatea Globalworth. Iar pentru ei am dezvoltat Globalworth District, o inițiativă culturală care are ca scop promovarea tinerei generații de artiști români prin tehnologii emergente, implicând totodată angajații din birourile noastre ca parte a acestui proces. Astfel, acest lucru a dus la trei expoziții de artă extraordinare, în care

În perioada următoare, vom continua să ne concentrăm pe identificarea de noi oportunități care să ne permită consolidarea poziției de lider în regiune

In the near term, we will continue to focus on identifying new opportunities, which will allow us to reinforce our leading position in the region

The Leading Office Investor in CEE Globalworth has become, in less than 5 years, the most important landlord on the office real estate market in Romania and Poland, two of the largest markets in Central and Eastern Europe. Where do you see Globalworth in the next 5 years? Globalworth was established in 2013 as a public company focused initially on the Romanian market and since that time has built up a sizeable portfolio. In five years, we have become the leading office investor in the CEE with a portfolio of 35 office, mixed-use and logistic/light industrial projects in Romania and Poland, with a total leasable area of 920k sqm valued at €2.1 billion. Last year was perhaps the busiest one for us following our expansion into Poland through the acquisition of a controlling stake in Globalworth Poland Real Estate NV (GPRE). As a result of further acquisitions, we have rapidly become the largest office landlord in the country. Moreover, in June 2017 we listed our first corporate bonds, valued at €550 million, which received a very positive response from both national and international investors. In May 2018, we listed a further €550 million of corporate bonds, consolidating our record of being largest issuer in this category in the history of the Bucharest Stock Exchange. These transactions have enhanced our development and portfolio growth. In the near term, we will continue to focus on identifying new opportunities, which will allow us to reinforce our leading position in the region. Our goal is to be the landlord of choice for well-established multinationals. Also, in a world where innovation is changing our daily lives, integrating new technologies in every pillar of our business remains a priority, from the building development process to the way people interact with and within our spaces. Over 100,000 people come to work every day in our buildings, and these people represent the Globalworth community. And for them we have developed Globalworth District, a cultural initiative that aims to promote the young generation of Romanian artists through emerging technologies and include employees working in our offices as part of the process. This has resulted in three amazing art exhibitions, where employees have interacted with exhibits through augmented reality, virtual reality, oversized installations and video mapping. We repurposed our office buildings into unconventional spaces to host and support art and technology, and the feedback we have

THE TIMES Investing in Property

angajații au putut interacționa cu exponatele prin realitate augmentată, realitate virtuală, instalații su pradimensionate și video mapping. Am transformat clădirile de birouri în spații neconvenționale pentru a găzdui și a susține arta și tehnologia, iar reacțiile pe care le-am primit au fost uimitoare. Ne așteptăm ca astfel de inițiative să devină facilități indispensabile în viitor, așa că vom urmări îndeaproape acest trend pentru a vedea cum ar putea schimba modul în care interacționăm cu spațiile de birouri. Apartenența este o nevoie umană, toți ne dorim să fim parte dintr-un grup, fie că este vorba despre familie, prieteni sau colegi. Ce proiecte aveți în derulare în prezent în România? În prezent, avem două proiecte în curs de dezvoltare în București, Renault Bucharest Connected și Globalworth Campus, și vom continua să extindem platforma noastră logistică din Timișoara prin demararea celei de-a doua faze a Timișoara Airport Park (TAP). În prima jumătate a acestui an, am livrat 28.000 mp de spații de birouri în Tower 2, a doua clădire din cel mai nou centru de afaceri din București – Globalworth Campus. În plus, am început și construcția Tower 3, care va fi finalizat anul viitor și care va adăuga complexului de birouri o suprafață închiriabilă adițională de 35.000 mp. Până la finalul anului 2019, proiectul va integra și unul dintre cele mai mari centre de conferințe din București, dezvoltat la cele mai înalte standarde exis tente pe piață. După finalizare, Globalworth Campus va cuprinde trei clădiri de biro-

Am transformat clădirile de birouri în spații neconvenționale pentru a susține arta și tehnologia

We repurposed our office buildings into unconventional spaces to support art and technology

Globalworth Campus – București, România

received has been amazing. We expect this kind of activity to become a feature in the future and we will closely follow this trend to see how it might change the way we interact with office spaces. Belonging is a human need, we all desire to be part of a group, whether it is family, friends or co-workers. What projects are you currently developing in Romania? We have two active developments in Bucharest under construction - Renault Bucharest Connected and Globalworth Campus and we continue to expand our Timisoara logistics platform by starting on the construction of the second phase of our Timisoara Airport Park (TAP) project. In the first half of 2018, we delivered 28,000 sqm of office space in Tower 2, the second building in Bucharest’s newest business hub – Globalworth Campus. We also started the construction of Tower 3, which will be delivered next year, and which will add an additional leasable area of 35,000 sqm to the office complex. By the end of 2019, the project will integrate one of Bucharest's largest conference centres, developed to the highest market standards. On completion, Globalworth Campus will comprise three main office towers offering 92,000 sqm of leasable area and 760 parking spaces. Renault Bucharest Connected (RBC) will be finalised in the first part of 2019. The project will have a total leasable area of 47,000 sqm of class A offices and will also include a showroom, 1,000 parking spaces, an amphitheatre with 350 places for internal and external events, a restaurant and a medical office. In the beginning of 2019, we will start the construction of Globalworth Square on the land plot located between our Globalworth Plaza and Globalworth Green Court projects. Our aim is for Globalworth Square to become the most technologically advanced and green office building in the market. Later in the year, we also plan to commence the construction of the fourth building in the Globalworth Green Court complex, which will meet the standards of the existing three, both architecturally and in terms of quality and energy efficiency. Do you intend to acquire other projects in Romania? We saw that during the last two years Globalworth has been focused on acquiring land plots for project development, after a period of acquiring many real estate projects. Which are the factors that led to this change in your approach? Our priority is to expand our footprint through both acquisition and developments, so long as these create a strong sense of community suited to the needs of a dynamic workforce, as well as maintaining capital discipline and a prudent capital structure as we seek to maximise returns for our shareholders. We continue to work intensively to source new opportunities and facilitate further growth in our two core markets, Romania and Poland. We remain, of course, committed to investing in environmentally friendly schemes and aim to further increase the number of such properties in our portfolio

14 THE TIMES Investing in Property

uri, care oferă o suprafață închiriabilă totală de 92.000 mp și 760 de locuri de parcare. Proiectul Renault Bucharest Connected (RBC) va fi finalizat în prima parte a anului 2019. Acesta va oferi o suprafață totală de 47.000 mp de spații de birouri de clasă A și va include un showroom, 1.000 de locuri de parcare, un amfiteatru cu 350 de locuri pentru evenimente interne și externe, un restaurant și un cabinet medical. La începutul anului 2019, vom începe construcția Globalworth Square pe terenul aflat între proiectele Globalworth Plaza și Globalworth Green Court. Obiectivul nostru este ca Globalworth Square să devină cea mai avansată clădire din punct de vedere tehnologic și cel mai „verde” proiect de pe piață. Pe parcursul anului, plănuim, de asemenea, să demarăm construcția celei de-a patra clădiri din complexul Globalworth Green Court, care va respecta standardele celor trei deja existente, atât arhitectural, cât și în ceea ce privește calitatea și eficiența energetică. Intenționați să faceți alte achiziții de proiecte în România? Am văzut că în ultimii doi ani Globalworth s-a axat pe cumpărarea de terenuri pentru dezvoltarea de proiecte, în condițiile în care anterior a fost cel mai activ cumpărător de proiecte imobiliare. Care sunt factorii care au dus la această schimbare de abordare? Prioritatea noastră este să ne extindem suprafața portofoliului atât prin achiziții, cât și prin dezvoltarea de noi proiecte, cât timp acestea creează un sentiment pu ternic de comunitate, adaptat nevoilor unei forțe de mun că dinamice, precum și menținerea disciplinei în gestionarea capitalului și a unei structuri prudente, care să ne permită maximizarea rentabilității pentru acționarii noștri. Continuăm să lucrăm intens pentru a identifica noi oportunități și pentru a facilita creșterea pe cele două piețe pe care activăm, respectiv România și Polonia. Desigur, continuăm să investim în proiecte prietenoase cu mediul și ne propunem să creștem numărul de astfel de proprietăți din portofoliul nostru, pe termen scurt și mediu. În ultimii ani, am achiziționat, dezvoltat și îmbunătățit eficiența clădirilor noastre, iar în prezent multe dintre acestea dețin acreditări BREEAM E xcellent/ LEED Gold sau mai înalte. Explorăm în același timp potențialul de acreditare similară pentru alte proprietăți din portofoliul nostru, atât proiecte deja finalizate, cât și în curs de dezvoltare.

Continuăm să investim în proiecte verzi

We remain committed to investing in environmentally friendly schemes

in the short to medium term. In recent years we have either acquired, developed or improved the efficiency of our office properties and currently many of these have Green accreditation of BREEAM Excellent/LEED Gold or higher. We are exploring the potential for similar accreditation for other properties in our portfolio, both standing and development projects. Globalworth has a portfolio which has reached a value of 2 billion euro, mostly comprised of office buildings. You also have 2 industrial/ logistic projects and a residential project. Will we see, in the following period, a shift in Globalworth’s focus towards industrial and residential, considering some saturation of the office market? Our exposure to the industrial sector has been increasing in the past couple of years, initially driven by demand from tenants interested in taking up space in what has become one of our most successful investments, the TAP light-industrial complex in Timișoara. Logistics properties now account for 5% of our portfo-

Spektrum Tower – Varșovia, Polonia

Globalworth are un portofoliu care a atins 2 miliarde de euro, alcătuit cu precădere din clădiri de birouri. Aveți, de asemenea, două proiecte industrial/logistice, dar și un proiect rezidențial. Vom vedea în perioada următoare o schimbare de focus a Globalworth spre sectoarele industrial sau rezidențial, având în vedere o oarecare saturare a pieței de birouri? Prezența noastră pe sectorul industrial a crescut pe parcursul ultimilor ani, inițial ca urmare a cererii partenerilor interesați să închirieze spațiu în complexul TAP din Timișoara, proiect care a devenit una dintre cele mai de succes investiții ale noastre. Proprietățile logistice reprezintă acum 5% din portofoliul nostru din cele două țări (aproximativ 10% din portofoliul din România). Pla-

THE TIMES Investing in Property

nificăm să ne extindem în continuare prezența pe acest segment, urmărind noi oportunități pe piața de spații industriale și logistice, despre care credem că va deveni tot mai atractivă în viitor. Cu toate acestea, prioritatea noastră rămâne aceea de a investi în segmentul office, atât în proiecte deja finalizate, cât și în curs de dezvoltare, care ulterior pot fi administrate în mod activ de către noi. În iunie 2018, astfel de proprietăți reprezentau 75% din valoarea totală a portofoliului (atât în România, cât și în Polonia). Considerați că piața de birouri din București/ România oferă încă oportunități atractive pentru investiții? În ultimii 7 ani, economia României a înregistrat una dintre cele mai bune performanțe din Europa, depășind creșterea medie a Uniunii Europene. Fundamentele atractive la nivel macro au determinat creșterea PIB-ului real pe parcursul anului trecut, iar pe termen mediu este așteptată o evoluție pozitivă. În plus, în ultimii ani, România a fost un prim beneficiar al multinaționalelor care s-au extins sau și-au relocat echipele în țară. Companiile din sectoarele IT&C, BPO și SSC au putut beneficia aici de o infrastructură de înaltă calitate, de forță de muncă pregătită și de costuri de operare scăzute. Ca ur mare a Brexit-ului, ne așteptăm să se păstreze în continuare această tendință, în special în cazul acestor sectoare. Un stimul important pentru economia din România a fost reprezentat de granturile disponibile după aderarea țării la UE, în 2007. În prezent, România se află în cea de-a doua fază a programului de finanțare, cu fonduri aprobate de aproximativ 43 de miliarde de euro, care sunt așteptate să fie absorbite până în 2020. Acest context economic puternic susține și piața imobiliară, alături de dezvoltarea unui număr mare de chiriași multinaționali, care, pe măsură ce își extind operațiunile, continuă să fie atrași de forță de muncă tânără, educată și ambițioasă. Acesta este un factor-cheie în cererea de pe piața de birouri și sectorul industrial, segmente pe care și noi ne concentrăm. Mai mult decât atât, și interesul investitorilor a crescut. În opinia noastră, există încă loc pentru o contracție a randamentelor, susținută de o creștere economică continuă, acestea fiind în continuare mai mari decât cele înregistrate pe piețe imobiliare mai mature, precum Polonia. Aveți o serie de terenuri pentru dezvoltări viitoare în București, toate în zona Floreasca-Barbu Văcărescu. Intenționați să vă extindeți și în alte zone din București sau în alte orașe din România? Cea mai mare parte a portofoliului nostru, atât din punct de vedere al numărului de clădiri, cât și al valorii, se află în noul Central Business District (CBD) al Capitalei, unde avem zece proprietăți finalizate și proiecte în curs de dezvoltare. Prioritatea noastră este să avem un portofoliu de proiecte de înaltă calitate și să oferim cel mai bun produs atât chiriașilor noștri, cât și angajaților lor. Cererea pentru proprietăți de clasa A, eficiente din punct de vedere energetic, ușor accesibile prin transportul public sau privat, rămâne la fel de mare și determină rate scăzute de neocupare și chirii stabile. Și ne uităm la toate aceste aspecte atunci când alegem unde să ne extindem portofoliul.

16 THE TIMES Investing in Property

Hala Koszyki – Varșovia, Polonia

Prioritatea noastră rămâne aceea de a investi în segmentul office, atât în proiecte deja finalizate, cât și în curs de dezvoltare

Our focus remains on investing in standing or underdevelopment office properties

lio across both countries (around 10% of our portfolio in Romania). We are planning to further expand our exposure, looking for new opportunities in this segment as we expect the logistics/industrial market to become more attractive in the future. Our focus, however, remains on investing in standing or under-development office properties, which can subsequently be actively managed by the company. Such properties accounted for 75% of our total portfolio by value (in both Romania and Poland) as of June 2018. Do you think that the office market in Bucharest/Romania is still offering attractive opportunities for investments? Romania has been one of Europe’s strongest performing economies over the past seven years, outpacing the EU’s average growth. The country’s attractive macro fundamentals resulted in real GDP rising again last year and the economy is expected to continue to expand in the medium term. In recent years, Romania has been a top beneficiary of multinational companies operating and looking to expand or relocate. Companies in the IT&C, BPO and SSC sectors have benefited from the high-quality infrastructure, employee skillset, and low overall operating costs in Romania and these sectors, amongst others, are anticipated to benefit further as a result of Brexit. A significant stimulus to the Romanian economy has been the grants and subsidies made available following its EU accession in 2007. The country is currently in the second phase of its funding programme,

with c.€43 billion of approved EU funds expected to flow into Romania until 2020. This strong economic backdrop is supportive of the real estate markets, alongside the structural expansion of many multinational tenants which continue to be attracted to the region by a young, educated and ambitious labour force, as they expand their operations. This is a key driver of demand for the office and industrial real estate sectors on which we focus. In turn, investor interest has also been increasing. In our view there is still room for further yield contraction, supported by continued economic expansion and while property yields remain higher than those of more mature real estate markets.

Sunt și alte zone pe lângă CBD care pot să ofere oportunități atractive. Spre exemplu, deținem sediul UniCredit Bank de pe Bulevardul Expoziției și, la începutul anului viitor, vom finaliza Renault Bucharest Connected, viitorul sediu al Grupului Renault România, situat în partea de vest a orașului. Și, desigur, centrul Bucureștiului rămâne mereu atractiv, unde deținem una dintre clădirile reprezentative din oraș, Bucharest Tower Center, și plănuim să dezvoltăm în viitor un proiect de birouri pe terenul nostru de pe strada Luterană. Căutăm întotdeauna noi oportunități care corespund strategiei noastre. Comparând cele două țări în care Globalworth este prezent, puteți să ne spuneți care sunt principalele avantaje competitive ale României? Atât România, cât și Polonia înregistrează rezultate foarte bune și au o perspectivă macro pozitivă, iar im pactul acestora este vizibil și în sectorul imobiliar. Mai mult, ambele țări au beneficiat de interesul companiilor multinaționale dornice să se extindă sau să se relocheze în regiune, multe dintre acestea fiind instituții financiare sau companii din sectoarele IT&C, BPO și SSC. Nevoia lor de spații de birouri, într-o perioadă de șomaj scăzut, determină o cerere mare de spații de lucru de înaltă calitate, care să atragă noi angajați și să-și crească rata de retenție. În comparație cu celelalte țări din regiune, inclusiv Polonia, observăm în România o disponibilitate încă scăzută a unui produs de calitate, dar care se îmbunătățește constant. Dacă ne uităm la zona de finanțare, termenii și condițiile s-au îmbunătățit în ultimii ani, apropiindu-se de ceea ce investitorii găseau până acum doar

Atât România, cât și Polonia înregistrează rezultate foarte bune și au o perspectivă macro pozitivă, iar impactul acestora este vizibil și în sectorul imobiliar

Both Romania and Poland are performing strongly and have a positive macro outlook, which impacts on the real estate sector

You own a few land plots, for future developments, in Bucharest, all of them in the Floreasca -Barbu Văcărescu area. Do you intend to expand in other areas of Bucharest, or in other cities in Romania? The highest concentration in our portfolio, both in terms of the number of assets and by value, is in the new Central Business District (CBD) of Bucharest, where we have ten standing properties and additional development projects. We are committed to having a portfolio of high-quality real estate properties and providing both our tenants and their employees with the best possible product. Class A energy-efficient properties, which are easily accessible by public and private transport, are in firm demand and command low vacancy rates and stable rents, so these are the main criteria when choosing where to expand our portfolio. There are areas other than the new CBD which can offer attractive opportunities, for example we also own the UniCredit Bank HQ on Expoziției Boulevard and we are working on delivering at the beginning of next year Renault Bucharest Connected in the Western part of the city, the future headquarters of Groupe Renault Romania. And of course, the historical CBD always remains attractive, where we own a landmark building – Bucharest Tower Center, and we will look to develop in the future an office project on the land plot we own on Luterană street. We are always looking for new opportunities which match our strategy. Comparing the two countries in which Globalworth is present, can you tell us what are the main competitive advantages in Romania? Both Romania and Poland are performing strongly and have a positive macro outlook, which impacts on the real estate sector. Moreover, both have been major beneficiaries of multinational companies looking to expand or relocate, with several financial institutions and companies operating in the IT&C, BPO and SSC sectors establishing operations in the countries. Their need for workspace, at a time of low unemployment, is driving demand for high quality space which will attract and retain employees. If we compare Romania to the other countries in the region, including Poland, the availability of quality product is still relatively low, but improving. If we look

THE TIMES Investing in Property

Hala Koszyki – Varșovia, Polonia pe principalele piețe din Europa Centrală și de Est. Cererea pentru clădiri de birou de Clasa A, eficiente din punct de vedere energetic, ușor accesibile prin intermediul transportului public și privat, care combină spațiile de lucru de înaltă calitate cu alte facilități, este în continuare crescută și contribuie la menținerea unei rate de neocupare scăzute și a unor chirii stabile. Una dintre principalele oportunități de pe piața din România este că, în timp ce aceasta continuă să se dezvolte atât în București, cât și în celelalte mari orașe, susținută de o economie în creștere, oferă posibilitatea de noi investiții în proiecte imobiliare. În plus, fondurile oferite de Uniunea Europeană vor continua să aibă un impact pozitiv asupra economiei țării pe termen scurt și mediu, conducând la o contracție a randamentelor. Fără îndoială, piața imobiliară din Polonia este mai matură. Aceasta a fost influențată pozitiv de aderarea țării la UE în 2004, urmată de România în 2007. Iar din cauza crizei financiare, beneficiile pentru piața românească au putut fi observate relativ recent. Cu toate acestea, piața poloneză este mult mai lichidă decât România și este mai recunoscută de comunitatea investitorilor internaționali. În prezent, în bugetul de investiții pe care îl aveți alocat celor două țări, care dintre ele are ponderea cea mai mare? Ce v-a determinat să faceți această alocare? În ultimele 12 luni, inclusiv prin achiziția GPRE în luna decembrie a anului trecut, am investit peste un miliard de euro și, practic, ne-am dublat ca mărime an de an, devenind cel mai mare investitor și proprietar de birouri din Europa Centrală și de Est. Principalul obiectiv a fost să investim în clădiri existente în Polonia și dezvoltări în România.

18 THE TIMES Investing in Property

Fondurile oferite de Uniunea Europeană vor continua să aibă un impact pozitiv asupra economiei României pe termen scurt și mediu

European Union grants and subsidies will continue to positively impact the Romanian economy in the short/medium term

at financing, in recent years terms and conditions have improved, approaching what investors have until recently only been able to find in the main CEE markets. Class A energy-efficient office properties, which are easily accessible by public and private transport and combine high-quality space with other amenities, are in firm demand and maintain low vacancy rates and stable rents. One of the main opportunities in the Romanian market is that while it continues to grow in both Bucharest and regional cities, supported by an expanding economy, there is room for investment in new real estate projects, both developments and standing properties. Moreover, European Union grants and subsidies will continue to positively impact the economy in the short/medium term, driving a contraction of yields while these remain higher than those of other, more mature CEE and EU markets. The Polish market is more mature. The real estate market in Poland received a significant boost after the country’s EU accession in 2004, with Romania following in 2007. Due to the financial crisis, the benefits to the Romanian market have only relatively recently become apparent. The Polish market, however, is much more liquid than Romania and more recognisable to the international investor community. Currently, in the investment budget you have planned for the two countries, for which country have you allocated more? What were the reasons behind this decision? In the last twelve months, and including the acquisition of GPRE last December, we have invested over €1 billion and we have effectively doubled in size year on year and we have become the largest office investor

În plus, luna trecută am semnat un acord preliminar pentru achiziția a două clădiri de birouri din Varșovia, Lumen și Skylight, aceasta reprezentând cea mai mare achiziție individuală realizată de Globalworth până în prezent, cu o valoare de 190 de milioane de euro. Globalworth este listat din 2004 pe piața secundară a London Stock Exchange și ați anunțat intenția de a trece pe piața principală a bursei londoneze. În ce stadiu este acest proces, când credeți că se va întâmpla acest lucru și de ce ați decis să faceți acest pas? Bursa de Valori de la Londra este cea mai lichidă și recunoscută bursă din Europa. Acestă listare este în continuare un obiectiv important pentru noi și plănuim să facem acest pas în 2019. Globalworth a reușit în acești 5 ani, pe lângă să devină cel mai mare jucător pe piața de birouri din România și Polonia, să atragă investitori foarte importanți ca acționari. Ce i-a convins pe acești investitori să se alăture Globalworth? Care sunt planurile Globalworth în acest sens? Strategia noastră se bazează pe filozofia rentabilității totale a acționarilor noștri, propunându-și livrarea unui dividend durabil și progresiv, precum și o creștere a valorii activului net. Ne propunem să facem acest lucru prin achiziții rentabile, prin dezvoltarea de proiecte care aduc plus-valoare și prin gestionarea continuă a activelor și a proprietăților pentru a menține un standard de calitate înalt al portofoliului. Echipa noastră de experți, fiecare dintre aceștia având o vastă experiență în domeniul lor de activitate, reprezintă unul dintre punctele noastre forte și ne permite să livrăm produsul potrivit targetului potrivit. Mo delul nostru este mai degrabă diferit de cel adoptat de alți investitori de pe piața de birouri, pentru că noi nu doar achiziționăm sau dezvoltăm proiecte cu o gândire comercială, ci cu o perspectivă pe termen lung și obiectivul de a aduce plus-valoare pentru acționarii noștri. n

Echipa noastră de experți, fiecare dintre aceștia având o vastă experiență în domeniul lor de activitate, reprezintă unul dintre punctele noastre forte

Our team of experts, each with great experience in their respective field of activity, represents one of our core strengths

and landlord in the CEE. The focus has been investments in standing assets in Poland and developments in Romania. Moreover, last month we signed a preliminary agreement for the acquisition of Lumen and Skylight, two office buildings in Warsaw, representing our largest individual acquisition to date, of €190 million. Globalworth has been listed on the secondary market of the London Stock Exchange since 2004, and you have announced the intention of passing on the main one. How is this process going, when do you think it will be completed and why did you decide to take this step? The London Stock Exchange is the most liquid and recognisable stock exchange in Europe. This is still an important objective for us and we are targeting to make the move within 2019. Globalworth has managed, in these 5 years, to become the largest player on the office market in Romania and Poland and to attract highly important investors as shareholders. What convinced these investors to join Globalworth? What are Globalworth’s plans regarding this subject? Our strategy adopts a total return philosophy for our shareholders, targeting the delivery of a sustainable and progressive dividend as well as net asset value growth. We seek to do this through well-executed acquisitions, value creating developments and ongoing asset and property management to maintain the highest quality portfolio. Our team of experts, each with great experience in their respective field of activity, represents one of our core strengths and allows us to deliver the right product to the right target. Our model is rather different from other office investors, as we do not buy or develop assets with a trading mindset but with a longterm perspective and value creation for our shareholders. n

Globalworth Tower – București, România

THE TIMES Investing in Property

The leading office investor in the CEE In a market where digital innovation is transforming the demands on offices, we offer a balance of work space and amenities that helps foster creativity and collaboration. Our goal is to be the landlord of choice for the growing number of multinational companies looking to expand in the CEE, namely in Romania and Poland.

Globalworth. Envisioning offices for the disruptive age. www.globalworth.com

AFI Europe, pe piața românească din 2005

22 THE TIMES Investing in Property

AFI Europe on the Romanian Market Since 2005 THE TIMES Investing in Property

AFI Europe este unul dintre cei mai mari investitori de pe piața imobiliară din România. Cât ați investit în această țară până în acest moment? AFI Europe România este prezent pe piața românească din 2005, așadar, în curând vom sărbători 15 ani de activitate în această țară. AFI este activ atât în București, cât și în orașe precum Brașov, Ploiești și Arad. Am investit peste 700 de milioane de euro în decursul ultimilor 13 ani, începând cu binecunoscutul AFI Cotroceni, cel mai mare și mai de succes mall, care a devenit un centru plin de viață al Bucureștiului. Ne interesează să abordăm toate zonele pieței imobiliare – retail, birouri, rezidențial – deoarece ne prețuim prezența INTERVIU / INTERVIEW locală și implicarea în dezvoltarea DORON KLEIN comunităților. Acest lucru mă duce la CEO AFI Europe Romania un alt tip de investiție pe care AFI & Czech Republic Europe îl face în România, ce face parte din strategia de responsabilitate socială a companiei noastre. Am lansat inițiativa A FI Am investit peste Vecin Bun anul acesta și am investit mai mult de 15.000 700 de milioane de euro în câteva luni, pentru a dezvolta comunitățile locale din jurul complexului de birouri pe care îl construde euro în decursul im, AFI Tech Park, din centrul Bucureștiului. Ne dorim ultimilor 13 ani, să fim niște vecini buni, deoarece ne mândrim cu faptul începând cu că suntem membri activi în comunitățile noastre. Care sunt viitoarele voastre planuri de investiții pentru România, în următorii 2 ani? În prezent, dezvoltăm mai multe proiecte în București și în alte orașe. În primul rând, suntem în faza finală cu prima etapă a AFI Tech Park și vom lansa curând a doua fază a acestui proiect – care ar trebui să ofere, în cele din urmă, peste 55.000 de metri pătrați de spații de birouri moderne. Am primit un feedback uimitor după lansarea AFI Park, lângă AFI Cotroceni, și am decis să construim pe bunele practici și să aducem mai multe companii și mai mulți angajați înapoi în oraș, care se vor putea bucura, astfel, de mai mult timp, petrecând mai puțin timp zilnic pe drumul de acasă spre birou și înapoi. Anul acesta am demarat, de asemenea, construcția primului nostru proiect rezidențial în România, AFI City, în catierul Bucureștii Noi, în nordul Capitalei. Localizat chiar lângă stația de metrou Laminorului, AFI City va livra primele 190 de apartamente la sfârșitul anului viitor. Suntem foarte încântați de acest proiect, care nu doar că marchează intrarea noastră pe piața rezidențială locală, ci ne și permite să oferim case acelor oameni care caută o casă într-un complex rezidențial verde, cu facilități dedicate, aflate în apropiere. În al treilea rând, după Ploiești, Brașov va fi al doilea oraș din România în afara Capitalei unde vom fi prezenți, cu AFI Brașov, un proiect mixt de retail și de birouri. Am demarat și aici lucrările de construcție, însă aici ne confruntăm cu un deficit al forței de muncă, ceea ce face ca evoluția lucrărilor să fie mai lentă decât am anticipat.

24 THE TIMES Investing in Property

binecunoscutul AFI Cotroceni, cel mai mare și mai de succes mall

We have invested more than EURO 700 million over the past 13 years, starting with the landmark AFI Cotroceni, the biggest and most successful shopping center

AFI Europe is one of the largest investors on the Romanian real estate market. How much has AFI Europe invested in Romania until now? AFI Europe Romania has been present on the Romanian market since 2005, thus we will soon celebrate 15 years of activity in the country. AFI is very active in Bucharest but also in other cities like Brașov, Ploiești and Arad. We have invested more than EUR 700 million over the past 13 years, starting with the landmark AFI Cotroceni, the biggest and most successful shopping center, which became a vibrant center in Bucharest. We are really enthusiastic about hitting all areas of the real-estate market – retail, office and residential – as we value our local presence and our involvement in developing communities. This brings me to another type of investment that AFI Europe delivers in Romania, which is part of our CSR strategy. We launched A FI Vecin Bun initiative this year, and we invested more than EUR 15,000 in a few months, for the development of local communities near our upcoming office complex, AFI Tech Park, in central Bucharest. We aim to be good neighbors, as we are proud to be an active part of our communities. What are your future investment plans for Romania in the next 2 years? We are currently developing several projects in Bucharest and in other cities. Firstly, we are in the final stages with the first phase of AFI Tech Park, and we will soon launch the second phase of this project- the project should eventually offer more than 55,000 sqm of modern office spaces. We have received amazing feedback after launching AFI Park, near AFI Cotroceni, and we decided to build on the best practice and bring even more companies and employees back into the city, so they can enjoy more of their time, given lower commute times. This year, we have also begun our first residential project in Romania, AFI City, in the Bucureștii Noi neighbourhood, in northern Bucharest. Located right next to the Laminorului metro station, AFI City will see its first 190 apartments delivered at the end of next year. We are really excited about this project, as it does not only mark our entry of the local residential market, but it also enables us to provide homes to those who are looking for one, in a green residential complex, with dedicated facilities and nearby amenities. Thirdly, after Ploiești, Brașov will be the second Romanian city outside the Capital where we will be present, with the upcoming AFI Brașov, a mixed retail and office complex. Construction works have started as well, though the workforce deficit in the area makes them evolve slower than we anticipated.

Oferă România condiții bune pentru investitori? Care sunt principalele avantaje competitive ale pieței românești? România este, cu siguranță, o piață atractivă pentru investitorii străini. Cu o forță de muncă foarte educată și costuri competitive pe piața internațională, cred că România este una dintre cele mai atractive țări din Europa Centrală și de Est. De obicei, investitorii caută medii stabile și previzibile, începând de la legislație până la impozitare și educație. Valabil pentru orice țară, deciziile care au un impact asupra mediului de afaceri ar trebui luate în concordanță cu toate părțile interesate, acest lucru face ca o piață să fie mai atractivă pentru investitorii privați, fie ei naționali sau internaționali. În ceea ce privește România, vorbim despre o piață stabilă, cu perspective solide de dezvoltare atât pentru economia locală în general, cât și pentru mediul privat. Acesta este argumentul principal pentru investitori, atunci când analizează o țară și condițiile ei. AFI Europe dezvoltă în România AFI Tech Park – a doua investiție în segmentul office, AFI City – primul proiect rezidențial din România – ambele în București, și un proiect mixt de retail și office în Brașov. Care este rata de ocupare pentru AFI Tech Park și care sunt principalii chiriași ai proiectului? Când va fi finalizată construcția? Am finalizat lucrările la prima dintre cele trei clădiri care vor face parte din AFI Tech Park Business Campus. Ne așteptăm ca până la sfârșitul anului să atingem o rată de ocupare de peste 75% din cei 22.000 de metri pătrați ai AFI Tech Park 1, înainte de lansarea sa, ceea ce demonstrează că direcția noastră strategică de a oferi spații de birouri în centrul orașului este cea care răspunde nevoilor marilor companii și angajaților lor în același timp. Avem o comunitate în creștere și suntem mândri că printre chiriași se regăsesc companii precum Hilti România, Knauf (cu cele două sucursale, Knauf Gips și Knauf Insulation), World Class, Connect 44, Best Chef, Game World Group, RTC Proffice Experience, dar și organizații precum WWF. Vom continua să oferim informații pe măsură ce înaintăm cu construcția și pe măsură ce noi companii vor decide să facă parte din cel mai nou Business Campus. Următoarele etape vor consta în construcția AFI Tech Park 2 & 3, care vor livra încă 34.000 mp. Care este opinia dvs cu privire la piața românească de birouri? Vedeți un potențial de creștere pentru investitorii care vor să dezvolte sau să cumpere proiecte de birouri în București sau în alte orașe? Vedem un potențial mare al pieței de birouri din România. Pe măsură ce România beneficiază de un boom economic, după cum arată creșterea solidă înregistrată în ultimii ani, ne așteptăm ca mai multe companii să investească și să creeze noi locuri de muncă aici. Bucureștiul este, fără îndoială, zona cu cel mai mare potențial de absorbție pentru spațiile de birouri noi, deoarece nevoile sale sunt determinate de afluxul mare de capital. De asemenea, vedem o tendință clară, cu noi

26 THE TIMES Investing in Property

Vedem un potențial mare al pieței de birouri din România

We see a great potential of the Romanian office market

Does Romania offer good conditions for investors? Which are the main competitive advantages of the Romanian market? Romania is, certainly, an attractive market for foreign investors. With a highly educated workforce and competitive overall costs on the international market, I would say that Romania is one of the most attractive countries in CEE. Usually, investors look out for stable and predictable environments, starting from legislation to taxation and education. As it is the case for any other country, decisions that have an impact on the business environment should be taken with a form of consensus from all stakeholders, which makes a country more attractive for private investors, be them domestic or international. The bottom line when it comes to Romania is that it provides a stable market, with sound perspectives for development for both the overall economy and businesses. This is, simply put, a major incentive for investors when analyzing a country and its conditions. AFI Europe is developing in Romania AFI Tech Park – second office investment in Bucharest, AFI City – its first residential project in Romania – both in Bucharest and a mixed project – retail and office in Brașov. Which is the vacancy of AFI Tech Park and which are the main tenants of the project? When the construction will be finished?

We have finished the construction works for the first of the three buildings that will be part of the AFI Tech Park Business Campus. We expect an occupancy rate of more than 75% before the year end for the 22,000 sqm of AFI Tech Park 1, which proves that our strategic direction of providing office spaces within the city center is one that answers to corporate and employees’ needs at the same time. We have a growing community here, and we are proud to have, among our tenants, companies such as Hilti Romania, Knauf (with its two branches, Knauf Gips and Knauf Insulation), World Class, Connect 44, Best Chef, Game World Group, RTC Proffice Experience, as well as organizations such as WWF. We will keep updating the broader public along the way, as new companies will decide to be part of our newest Business Campus. The next phases will consist of AFI Tech Park 2 & 3, which will deliver an additional 34,000 sqm.

centre economice emergente, în afara Capitalei, care subliniază faptul că există noi zone de dezvoltare în țară – sunt orașe dinamice, precum Cluj-Napoca, Timișoara, Iași, Brașov, Arad, Oradea. Există o nevoie tot mai mare de spații de birouri noi și ne așteptăm ca această tendință să continue în perioada următoare. Cum rămâne cu primul proiect rezidențial – AFI City? Câte apartamente ați vândut până acum și când va fi finalizată construcția? Ce tip de unități sunt cele mai căutate de cumpărători? Prima etapă pentru AFI City este în prezent în construcție, vom avea două clădiri gata până la sfârșitul anului viitor, cu 190 de unități rezidențiale – garsoniere, apartamente cu 1 dormitor și 2 dormitoare. Am vândut deja peste 80 de apartamente, în ultimele patru luni de la începerea lucrărilor de construcție, și ne așteptăm ca tendința să fie pe un trend ascendent în următoarele luni. În ceea ce privește preferința pentru un anumit tip de apartament, pe baza vânzărilor pe care le-am făcut până acum, vedem o preferință pentru studiourile / apartamentele cu 1 dormitor / apartamentele cu 2 dormitoare. Vom continua lucrările de construcție, deoarece intenționăm să livrăm un complex rezidențial care răspunde nevoilor consumatorilor, cu facilități precum supermarketuri, farmacii, bănci, săli de sport și soluții educaționale.

Am vândut deja peste 80 de apartamente

We have already sold more than 80 apartments there

Which is your opinion about the Romanian office market? Do you see a good potential for the investors who wants to develop or to buy office projects in Bucharest or in the secondary cities? We see a great potential of the Romanian office market. As the country is experiencing an economic boom, as shown by the solid economic growth registered in the past years, we expect more companies to invest and create new jobs across Romania. Bucharest is, without any doubt, the area with the largest absorption potential for new office spaces, as its needs are determined by the large influx of capital. We also see an already established trend, with new emerging economic centers, outside the Capital City, which underlines that there are new development hubs in the country – we see the examples of dynamic cities such as Cluj-Napoca, Timișoara, Iași, Brașov, Arad, Oradea. There is a growing need for new office spaces, and we expect it to be continued in the upcoming period. What about your first residential project – AFI City? How many apartments have you sold until now and when will the construction be finished? What type of units are the most wanted by the buyers? Our first stage for AFI City is currently under construction, and we will have two buildings ready by the end of next year, with 190 residential units – studios, 1-bedroom and 2-bedroom apartments. We have already sold more than 80 apartments there, in the past four months since construction works started, and we expect the trend to be on an upward path in the coming months. In terms of preference for a certain type of residential units, based on the sales that we have made so far, we see that our consumers mainly prefer the studios/1-bedroom apartments/2-bedroom apartments. We will continue the construction works, as we plan to deliver a residential complex that answers to consumers’ needs, with facilities such as supermarkets, pharmacies, banks, gyms and proximity to mobility and educational solutions.

THE TIMES Investing in Property

AFI Europe started the construction for AFI City this year. Do you think that it is the appropriate time to invest on the Romanian residential market? As we have seen, the local residential market has picked up in recent years, after the economic crisis, and an increased demand for residential units in the city has driven the market towards delivering more complexes across Bucharest. In terms of the investment’s opportunity, we took this decision while considering market trends and perspectives, as we see that more and more people are looking for a home in a modern and up-to-date residential complex, with access to the city and to green areas and facilities. We are convinced that any type of investment, in the right market conditions, having at heart consumer needs and expectations, will always bring added value to the community, and this is one of our solid principles when considering a new investment.

AFI Europe a început construcția AFI City anul acesta. Credeți că este un moment potrivit de a investi în piața rezidențială din România? Piața rezidențială locală a crescut în ultimii ani, după criza economică, iar cererea ridicată de locuințe în oraș a generat o creștere a dezvoltării noilor complexe rezidențiale pe întreg teritoriul Bucureștiului. În ceea ce privește oportunitatea investiției, am luat în considerare tendințele pieței și perspectivele, deoarece observăm că tot mai mulți oameni caută o locuință într-un complex rezidențial modern, cu acces la oraș, zone verzi și alte facilități. Suntem convinși că orice tip de investiție, în condițiile corecte de piață, având în centru nevoile și așteptările consumatorilor, va aduce întotdeauna o valoare adăugată comunității, iar acesta este unul dintre principiile noastre solide atunci când analizăm o nouă investiție. Dețineți unul dintre cele mai de succes centre comerciale din România – AFI Cotroceni. Datorită succesului său imens, AFI Europe a decis să cumpere terenuri suplimentare lângă mall. Care sunt planurile pentru acest proiect? Aveți intenția de a extinde centrul comercial sau de a dezvolta mai multe spații de birouri AFI Park? Aveți deja solicitări din partea comercianților pentru a intra în centrul comercial sau de la companii pentru a închiria spații de birouri în AFI Park? Ca parte din strategia noastră de dezvoltare, anul acesta am achiziționat un teren lângă AFI Cotroceni. Vom extinde, probabil, AFI Park, complexul de birouri situat chiar lângă mall, datorită cererii ridicate pe care o înregistrăm de la chiriașii nostri, care vor să se extindă, clădirile AFI Park 1-5 fiind în întregime închiriate. Sunt luate în considerare și alte elemente cum ar fi expansiunea mall-ului sau dezvoltarea rezidențială. Vom emite o declarație de îndată ce o decizie în acest sens va fi luată. Care este strategia AFI în ceea ce privește vânzarea proiectelor existente în România? AFI a încercat să vândă proiectul AFI Park? Mai aveți în plan vânzarea proiectului sau doriți să construiți un portofoliu de proprietăți mai mare pe care să îl vindeți? Am avut discuții cu alți jucători de pe piață pentru pentru a vinde AFI Park, dar, după cum știți, nu a existat nicio înțelegere finală cu privire la o posibilă vânzare. După gradul de ocupare, care este de 100%, AFI Park este un proiect extrem de reușit în portofoliul nostru și nu considerăm oportună vânzarea lui unui alt investitor. Deocamdată, ne concentrăm pe dezvoltarea proiectelor existente și viitoare, așa că, în prezent, nu există negocieri sau discuții referitoare la vânzarea proprietăților noastre. Scopul nostru este creșterea portofoliului din România, odată cu extinderea în afara Capitalei, în Ploiești, Brașov, și pe întreaga piață imobiliară – retail, office și rezidențială. n

28 THE TIMES Investing in Property

AFI Park este un proiect extrem de reușit în portofoliul nostru

AFI Park is an extremely successful project in our portfolio

You have one of the most successful shopping centers in Romania – AFI Cotroceni Mall. Due to its huge success, AFI Europe decided to buy additional land next to the mall. Which are you plans for this project? Your intention is to extend the shopping center or to develop more office spaces in AFI Park? Do you already have requests from retailers to enter in the shopping center or from the companies to lease office spaces in AFI Park? We have purchased a land plot adjacent to AFI Cotroceni earlier this year, indeed, as part of our expansion strategy. As a preview of our plans, we will probably expand AFI Park, the office complex right next to the shopping mall, due to the high demand we register by existing tenants interested to expand or new ones that would like to join the park, and since AFI Park 1-5 are fully leased. Other elements like the shopping mall’s expansion or Residential development are also considered. We will issue a statement as soon as the decision in this regards will be taken. Which is your strategy regarding the sale of the existing projects in Romania? AFI tried to sale AFI Park project? Do you still want to sell this project, or your intention is to create a larger portfolio of properties and then to sell it? There were discussions with other corporate actors on the market to sell AFI Park, but, as reported, there was no final agreement on a potential sell of AFI Park. As per its occupancy rate, which is 100%, AFI Park is an extremely successful project in our portfolio and we do not consider selling it to any other investor. For the moment, we focus on developing our existing and upcoming projects, so there are no current negotiations or discussions referring to a sale of any of our properties. We aim to increase our portfolio in the country, as we expand outside the capital, in Ploiești, Brașov and on the entire real-estate market – retail, office and residential. n

32 THE TIMES Investing in Property

98% rata de ocupare în portofoliul GTC România GTC este unul dintre pionierii de pe piața românească, fiind artizanul unora dintre cele mai reprezentative proiecte de birouri din București – Europe House, America House, City Gate. După o perioadă de optimizare a portofoliului de proiecte imobiliare, GTC a reluat investițiile în România. Care au fost motivele care v-au determinat să faceți noi achiziții de proiecte și de terenuri pentru proiecte viitoare? GTC s-a remarcat ca un investitor vigilent. Dezvoltările speculative nu sunt prioritate pentru noi. Suntem atenți mai degrabă la nevoile chiriașilor noștri decât la evoluția speculativă a pieței. Ne-am păstrat chiriașii în clădirile noastre pe termen lung și ne dorim să consolidăm permanent relația cu aceștia, oferindu-le soluții la nevoile lor de expansiune.

98% Occupancy Rate in the GTC Romania Portfolio

GTC s-a remarcat ca un investitor vigilent

GTC is one of the pioneers on the Romanian market, being the artisan of some of the most representative office projects in Bucharest Europe House, America House, City Gate. After a period of optimization of the real estate projects portfolio, GTC resumed its investments in Romania. What were the reasons that prompted you to make new project and land acquisitions for future projects? GTC has been remarked as a cautious investor. Speculative developments are not a priority to us. We pay more attention to the needs of our tenants than to the speculative evolution of the market. We have retained our long-term tenants in our buildings and we want to permanently consolidate our relationship with them, providing them with solutions to their expansion needs.

GTC deține cinci clădiri de birouri în cele mai atractive zone din București, respectiv CBD și Piața Presei. Care a fost evoluția acestora din punct de vedere al ratei de ocupare? 98% rata de ocupare în portofoliul GTC România. Acest procent vorbește de la sine. Atât timp cât va exista locație premium, dar și o relație de respect între proprietar și chiriaș, o clădire de birouri nu are voie să stea neocupată.

GTC owns five office buildings in the most attractive areas in Bucharest, namely CBD and Press Market. What was their evolution in terms of occupancy rate? 98% occupancy rate in the GTC Romania portfolio. This percentage speaks for itself. As long as there is a premium location and a relationship of respect between the landlord and tenant, an office building is not allowed to stay unoccupied.

Care este strategia GTC vizavi de aceste clădiri, în contextul în care, deși se află în zone foarte bune pentru birouri, acestea fac parte dintr-o generație mai veche de birouri? Este adevărat că noua generație de clădiri de birouri aduce o eficiență mai bună în ceea ce privește utilizarea spațiilor mari. Și noi ne aliniem acestei generații cu proiectul nou, City Rose Park. Totuși, în piață, există cerere susținută pentru clădirile nostre. Amplasarea lor în cele mai bune zone contribuie la atragerea angajaților și păstrarea acestora de către chiriașii noștri. Bineînțeles că suntem în permanență atenți să oferim chiriașilor confortul și calitatea promise.

What is the GTC’s strategy towards these buildings, in the context of which, although they are in very good office areas, are they part of an older generation of offices? It is true that the new generation of office buildings brings better efficiency in the use of large spaces. And we are aligning with this generation of office buildings with the new project, City Rose Park. However, there is sustained demand for our buildings in the market. Their location in the best areas helps to attract employees and keep them from our tenants. Of course, we are always careful to offer the tenants the comfort and the promised quality.

GTC has been remarked as a cautious investor

THE TIMES Investing in Property

Do you consider investing in upgrading and bringing it to the standards that office buildings are now built to avoid the tenants being attracted to new projects on the market? Our tenants leave if we do not have solutions to their future needs. We are not in competition with new buildings but we pay attention to what these offer to tenants. Investments must always be in line with the current tenants’ demand. For example, we do not put blinds if the tenants do not want to but we take care that the ventilation system is always checked. In many cases in the market, investment in buildings is reflected in the service charge. GTC offers cost predictability and this is highly appreciated by tenants. Last year you acquired a land in Exhibition Avenue for an office project. At what stage is this investment? Have you started authorization? What are the development phases of the project? City Rose Park is a high-end project that will be developed by GTC Romania, located on the Exhibition Avenue, with easy access to Piața Presei Libere and Herăstrău Park. Completion deadline for City Rose Park is the first half of 2020. At this time, we have all the building permits, and this will be done in two phases.

INTERVIU / INTERVIEW

BOGDAN JIGMAN Managing Director

Aveți în vedere investiții în upgradarea și aducerea acestora la standardele la care sunt construite acum clădirile de birouri pentru a evita situațiile în care chiriașii ar putea fi atrași în proiectele noi care apar pe piață? Chiriașii noștri pleacă în cazul în care nu avem soluții la nevoile lor viitoare. Nu suntem în competiție cu clădirile noi, dar suntem atenți la ce oferă acestea chiriașilor. Investițiile trebuie să fie întotdeauna în concordanță cu cererea actualilor chiriași. De exemplu, nu punem jaluzele dacă chiriașii nu doresc, dar avem grijă ca sistemul de ventilație să fie întotdeauna verificat. În multe cazuri în piață, investiția în clădiri se reflectă în taxa pe servicii. GTC oferă predictibilitatea costurilor și acest aspect este foarte apreciat de către chiriași. Anul trecut ați achiziționat un teren în Bulevardul Expoziției pentru un proiect de birouri. În ce stadiu este această investiție? Ați început de mersurile pentru autorizare? Care sunt fazele de dezvoltare a proiectului? City Rose Park este un proiect high-end care va fi dezvoltat de GTC România, situat pe Bulevardul Expoziției, cu acces facil către Piața Presei Libere și Parcul Herăstrău. Termenul de finalizare pentru City Rose Park este prima jumătate a anului 2020. În acest moment, avem toate autorizațiile de construire, iar aceasta se va realiza în două faze. Vedeți interes din partea chiriașilor pentru această zonă care a atras atenția dezvoltatorilor interesați să meargă în alte zone mai puțin aglomerate din oraș? Care sunt avantajele acestei zone?

34 THE TIMES Investing in Property

GTC oferă predictibilitatea costurilor și acest aspect este foarte apreciat de către chiriași

GTC offers cost predictability and this is highly appreciated by tenants

Do you see interest from the tenants for this area, which has attracted the attention of developers interested in going to other less agglomerated areas in the city? What are the advantages of this area? The developers have returned to the northern area, which will probably remain the preferred area of the big companies present in Bucharest. The airport, subway, access, hotels, international schools and residential complexes are important factors in choosing a company’s headquarters. What are the investment plans of GTC in Romania for the next 3-5 years? Does the strategy target the acquisition of projects or the development of new projects? What do you think is the most cost-effective way to invest in the Romanian real estate market: investing in projects or developing projects? GTC, as I said, is vigilant, cautious and less speculative. We pay attention to the products in the market and we show our interest if the product meets our standards. We have demonstrated to the tenants that we are standing next to them in the long run. We do not develop in order to sell and we fully assume the product. GTC is also active in Poland, Hungary, Czech Republic, Bulgaria, markets with which Romania competes for attracting investors. What are the strengths of the Romanian market compared to other countries in the region? While real estate yields are declining in more developed markets in Central and Eastern Europe, Romania benefits from an organic tendency for investors to

Dezvoltatorii au revenit în zona de nord care va rămâne, probabil, zona preferată a marilor companii prezente în București. Aeroportul, metroul, accesul, hotelurile, școlile internaționale și complexele rezidențiale sunt factori importanți în alegerea sediului unei companii. Care sunt planurile de investiții ale GTC în România pe următorii 3-5 ani? Strategia vizează achiziții de proiecte sau dezvoltarea de noi proiecte? Care credeți că este în prezent cea mai rentabilă modalitate de a investi pe piața imobiliară românească: investițiile în proiecte sau dezvoltare de proiecte? GTC, cum spuneam, este vigilent, precaut și mai puțin speculativ. Suntem atenți la produsele din piață și ne arătăm interesul dacă produsul corespunde standardului nostru. Am demonstrat chiriașilor că le stăm alături pe termen lung. Nu dezvoltăm pentru a vinde și ne asumăm în totalitate produsul. GTC este activ și în Polonia, Ungaria, Cehia, Bulgaria, piețe cu care România concurează pentru atragerea de investitori. Care sunt atu-urile pieței românești comparativ cu celelalte țări din regiune? În timp ce randamentele imobiliare sunt în scădere în piețele mai dezvoltate din Europa Centrală și de Est, România beneficiază de o tendință organică a investitorilor de a se orienta spre țara noastră, principalul avantaj fiind rentabilitatea și un grad de risc minimal. Astfel, România este o „destinație” din ce în ce mai atractivă pentru investitori. Cum vedeți evoluția pieței imobiliare românești în 2019 și care credeți că va fi segmentul „vedetă” care va atrage cei mai mulți investitori? Considerăm că piața imobiliară rezidențială este deja saturată, iar politicile BNR de limitare a gradului de îndatorare au început deja să se resimtă printr-o încetinire a vânzărilor pe acest segment. Piața de office este în continuă creștere. În anul 2019, odată cu livrările unor clădiri noi de birouri, aceasta va crește cu încă 2 procente. Un avantaj pe care îl are piața imobiliară de office din România îl constituie diferența dintre productivitatea muncii și costurile forței de muncă din Europa de Est. Creșterea pieței este una susținută. Aș spune totuși că segmentul industrial va fi vedeta anului 2019.

move towards our country, with the main advantage being profitability and minimal risk. Thus, Romania is an increasingly attractive destination for investors.

Aș spune totuși că segmentul industrial va fi vedeta anului 2019

I would say, however, that the industrial segment will be the star of 2019

How do you see the evolution of the Romanian real estate market in 2019 and what do you think will be the “star” segment, which will attract the most investors? We believe that the residential real estate market is already saturated and that the BNR’s debt-limiting policies have already begun to be felt by a slowdown in sales in this segment. The office market is steadily growing. In 2019, with deliveries of new office buildings, it will grow by another 2 percent. An advantage of the Romanian real estate market is the difference between labor productivity and labor costs in Eastern Europe. Market growth is strong. I would say, however, that the industrial segment will be the star of 2019. On the office market, GTC invested exclusively in Bucharest. There are now cities that have become more and more competitive, attracting the attention of developers and tenants. Do you consider expanding the office market investments in secondary cities? What has discouraged you from going outside Bucharest? GTC s has remarked itself by successful acquisitions that it manages outstandingly, with an occupancy rate of almost 100%. We do not say no to the province but we do not want to over-expose to investment products at a peak of the market. We want to keep sustainable leasing conditions for tenants. Even if we want a particular product, we cannot ignore the fact that we are in a cyclical industry. n

Pe piața de birouri, GTC a investit exclusiv în București. Sunt în prezent orașe care au început să devină din ce în ce mai competitive, atrăgând atenția dezvoltatorilor, dar și chiriașilor. Aveți în vedere extinderea investițiilor pe piața de birouri din orașele secundare? Ce v-a descurajat să mergeți până acum în afara Bucureștiului? GTC s-a remarcat prin achiziții de succes pe care le gestionează remarcabil, gradul de ocupare fiind de aproape 100%. Nu spunem nu provinciei, dar nu ne dorim să supralicităm produse investiționale într-un moment de vârf al pieței. Vrem să păstrăm condiții de închiriere sustenabile pentru chiriași. Chiar dacă ne dorim un anume produs, nu putem să nu luăm în calcul că suntem într-o industrie ciclică. n

THE TIMES Investing in Property

Affan Yildirim, GM Anchor Grup:

„Majoritatea celor care cumpără un apartament vor o experiență unică în viață“

“Most People Who Buy an Apartment Want a Unique Life Experience” The latest trends in the residential sector. Ongoing projects and new developments. The evolution of malls. Affan Yildirim, General Manager and Board Member of Anchor Grup and Board Member of MallDova, shares his insights on all of these topics.

Cele mai recente tendințe din domeniul rezidențial. Proiecte în derulare și noi dezvoltări. Evoluția mallurilor. Affan Yildirim, General Manager și Board Member al Anchor Grup și Board Member al MallDova, intră în detalii referitor la toate aceste subiecte.

Sunteți o companie foarte activă. Care sunt cele mai recente proiecte? Avem câteva în desfășurare în paralel, deoarece portofoliul nostru include malluri, clădiri de birouri și de apartamente. La ora actuală, prioritatea Anchor Grup este sectorul rezidențial și avem planuri de dezvoltare în acest sens pentru 2019. Deocamdată, principalul nostru proiect în derulare este Pallady Towers, adică două imobile rezidențiale. Prima fază a fost aproape finalizată și deja a început a doua. Lucrările la prima clădire, care are 109 apartamente, au început la finalul lui 2017 și vor fi încheiate anul acesta. În această lună am demarat lucrările la a doua fază a proiectului, ceea ce înseamnă peste 90 de apartamente, de la studiouri până la apartamente cu patru camere. Suma totală investită de Anchor Grup pentru cele două faze este de aproximativ 10 milioane de euro. Actualmente, aproximativ 70% dintre unitățile din primul imobil au acorduri de rezervare semnate și au fost vândute în avans. Ce ne puteți spune despre piața imobiliarelor? Suntem activi aici de 21 de ani și am investit peste 400 de milioane de euro în România, e și cazul să cunoaștem în detaliu această piață. Cererea pentru apartamente va trece prin câteva corecții în 2019, dar va rămâne în continuare ridicată, iar prețurile vor fi stabilite în funcție de relația dintre cerere și ofertă.

38 THE TIMES Investing in Property

La ora actuală, prioritatea Anchor Grup este sectorul rezidențial și avem planuri de dezvoltare în acest sens pentru 2019

The current focus of Anchor Grup is on the residential sector and we have development plans in this sense for 2019

Your are a very active company. Which are your latest projects? We are running several ones at the moment, since our portfolio includes malls, office buildings and apartment buildings. The current focus of Anchor Grup is on the residential sector and we have development plans in this sense for 2019. Presently, our main ongoing project is Pallady Towers, which comprises two apartments buildings. The first stage has been finalized, and we have started the second one. The construction works for the 1st stage – 109 apartments – began at the end of 2017 and will be finalized this year. This month we have started also the works for the 2nd stage of the project – more than 90 apartments – from studios to 4 room apartments. The total amount invested by Anchor Grup for these 2 stages is approximately 10 million euros. In this moment approximately 70% of the units from the 1st stage have reservation agreements signed and presold. What insights do you have regarding the real estate market? After being active for 21 years and having invested over 400 million euros in Romania, we’d better have some insights. The demand for flats will see several corrections during 2019, but it will still remain very high and prices will be always established according to the

INTERVIU / INTERVIEW

AFFAN YILDIRIM General Manager

THE TIMES Investing in Property

După cum demonstrează datele publice, 77.000 de persoane au încercat în mod activ să cumpere un apartament sau o casă în al doilea trimestru din 2018. Cererea s-a maturizat și diversificat pe piața din România, majoritatea celor care cumpără un apartament vor o experiență unică în viață, ceea ce presupune exclusivitate, eficiență și tehnologie. Asta înseamnă și că proiectele bine planificate nu prezintă riscuri pentru dezvoltatori și investitori. Da, în domeniul construc țiilor, ei se confruntă cu probleme legate de deficitul de forță de muncă, dar această problemă afectează toate domeniile din România în ziua de azi. Care este situația clădirilor de birouri din portofoliul dumneavoastră? Într-adevăr, dincolo de spațiile comerciale, Anchor Grup deține și clădiri de birouri. În ceea ce privește Anchor Plaza, una dintre primele clădiri de birouri de clasă A integrată într-o zonă comercială și de servicii, printre chiriașii săi se numără Bertrandt, Pole to Win, GfM Research Adobe, Euroweb, Caroli Foods, Credit Europe Bank, LC Waikiki, Marks & Spencer, Securitas, Essilor și Polisano. Rata ei de ocupare este de 98%. Cât despre Plaza Romania Offices, care au fost create în timpul renovării, principalul chiriaș este Mega Image, care ocupă peste 40% din suprafața închiriabilă, urmat de Bittnet și Regus. Puteți oferi câteva detalii despre București Mall & Plaza Romania? Inovăm în mod constant în ambele centre comerciale pentru a crește numărul serviciilor pe care le oferim clienților noștri (de la car-sharing până la colectarea și trimiterea coletelor într-un mod eco) și a optimiza mixul nostru de chiriași. Rata de ocupare a București Mall este de 99%, cea a Plaza Romania, de 98%. În această vară și prima lună a toamnei, București Mall a găzduit o expoziție uimitoare dedicată Centenarului: „Mari români și invențiile lor celebre”. Aceasta a inclus exponate care reproduc modelele brevetate de Traian Vuia, Aurel Vlaicu și Henri Coandă. Punctul forte al expoziției le-a permis clienților mall-ului să vadă reprezentări ale primului aparat de zbor din lume, ale primului avion pilotat în România și ale primului avion cu reacție. Mai mult, vizitatorii au putut admira modele ale stiloului creat de Petrache Poenaru, ale scaunului ejectabil conceput de Anastase Dragomir și ale penicilinei descoperite de Victor Babeș. Expoziția interactivă a inclus workshop-uri susținute de experți în domeniu și reprezentanți ai diverselor muzee din București și ai unor ONG-uri. Ei au prezentat în detaliu istoria inovației românești. Realizarea acestei expoziții a durat peste 2.500 de ore și a necesitat munca unei echipe de 34 de persoane. Pentru a crea artefactele, au fost folosite peste 10 tipuri diferite de materiale, de la lemn și metale până la fibră de sticlă. În prezent, vizitatorii Plaza Romania se bucură de tot ceea ce această expoziție are de oferit. În plus, în această toamnă, București Mall a obținut recunoaștere internațională la principalul târg de artă din regiune, Contemporary Istanbul. A fost premiat pentru că a susținut programul Gallery Support, dedi-

40 THE TIMES Investing in Property

Cererea s-a maturizat și diversificat pe piața din România

The demand has also matured and diversified on the Romanian market

relationship between supply and demand. As public records show, 77,000 persons actively sought to buy an apartment or a house in the second term of 2018. The demand has also matured and diversified on the Romanian market, most people who buy an apartment also want a unique life experience, which means exclusivity, efficiency and technology. That also entails that projects which are properly planned pose no risks for developers and investors who target long-term and sustainable projects. Yes, they do face human resources issues as far as constructions are concerned, but this is a problem that affects any sector in Romania nowadays. Office buildings are part of your portfolio. What is their present situation? Yes, aside from our developments in retail, Anchor Grup also owns office buildings. As for Anchor Plaza, one of the first class A office buildings integrated in a commercial and service dedicated area, it has tenants such as Bertrandt, Pole to Win, GfM Research Adobe, Euroweb, Caroli Foods, Credit Europe Bank, LC Waikiki, Marks & Spencer, Securitas, Essilor and Polisano.

cat sprijinirii galeriilor participante la târg. Anul acesta, centrul comercial a sponsorizat prezența a două galerii românești prestigioase – Plan B și Galeria Zorzini F – și a 12 artiști la cea de-a treisprezecea ediție a renumitului târg de artă. Nu susținem doar galeriile și artiștii locali, ci și designerii de modă și de interior din România. București Mall a avut o inițiativă unică în retail: un pop-up store dedicat lor. Peste 20 de designeri români de fashion și-au expus colecțiile și au vândut articole din ele aici, iar acum e rândul designerilor de interior să își pună în valoare creațiile și să interacționeze cu clienții primului centru comercial modern din România. În ceea ce privește Plaza Romania, mixul de chiriași al acestui mall s-a îmbogățit cu câteva branduri noi, de la beauty & care până la nou-veniți în food court. Optimizarea a culminat în această toamnă cu inaugurarea primului Volkswagen Concept Store aflat într-un mall din România și al treilea de acest tip din Europa, după Birmingham și Varșovia. Astfel, clienții Plaza Romania au la dispoziție un mix optim de branduri și cele mai recente inovații din domeniul comercial. n

Nu susținem doar galeriile și artiștii locali, ci și designerii de modă și de interior din România

We don’t only support local galleries and artists, but also fashion and interior Romanian designers

Its occupancy rate is 98%. When it comes to Plaza Romania Offices, which were created during the renovation, their main tenant is Mega Image, which occupies more than 40% of the GLA, followed by Bittnet and Regus. Could you provide some details about București Mall & Plaza Romania? We are constantly innovating in both of them, increasing the number of services that we offer to our customers (from car-sharing to eco-friendly parcel sending and collecting) and optimizing our tenants’ mix. The occupancy rate of București Mall is 99%, the one in Plaza Romania is 98%. This summer and in the first month of autumn, București Mall hosted a fabulous exhibition dedicated to the centennial: “Great Romanians and their inventions”. This included real-life models of the flying machines and aircrafts designed by Traian Vuia, Aurel Vlaicu and Henri Coandă. This highlight of the exhibition allowed the clients of the mall to see model aircrafts of the first flying machine in the world, the first aircraft flown in Romania and the first jet plane. Furthermore, visitors were able to see models of the first fountain pen made by Petrache Poenaru, the modern ejection seat, invented by Anastase Dragomir and the penicillin, discovered by Victor Babeș. The interactive exhibition also featured weekly workshops conducted by experts from various museums and NGOs. They presented in detail to the audience the history of Romanian innovation. The making of this exhibition took over 2500 hours and required the efforts of a team of 34 people. In order to make the artefacts, over 10 different types of materials, from wood to metal to fiber glass, were used. Nowadays, the visitors of Plaza Romania enjoy everything that this exhibition has to offer. Moreover, this autumn București Mall obtained international recognition at the leading art fair in the region, Contemporary Istanbul. It did that because it sustained the Gallery Support Program, which assists galleries with participating to the fair. This year the shopping center sponsored the presence of two prestigious Romanian galleries – Plan B and Zorzini F – and of 12 artists at the 13th edition of the renowned international art fair. We don’t only support local galleries and artists, but also fashion and interior Romanian designers. București Mall has a unique retail initiative: a pop-up store dedicated to them. Over 20 Romanian designers displayed and sold items from their collection here, and now it’s the turn of interior designers to showcase their creations and interact with the customers of the first modern shopping center in Romania. Regarding Plaza Romania, this mall has had several new tenants join its mix of brands, from beauty & care ones to new additions to the food court. This optimization culminated this autumn with the opening of the first Volkswagen Concept Store located in a Romanian mall and the third one of its kind in Europe, after the ones located in Birmingham and Warsaw. Thus, not only do the customers of Plaza Romania enjoy the best mix of brands, they also benefit from the latest innovations in the realm of retail. n

THE TIMES Investing in Property

BLACK SEA VISION I N D U S T R I A L | L O G I S T I C S | O F F I C E | R E TA I L

Bespoke solutions to your supply-chain and property needs. Outstanding connectivity by air, rail, road, river and sea. Best location for enhanced supply-chain operations. Constanta | Romania

100 ha

13.1 ha

43.5 ha

13.1 ha

18 ha

property

intermodal mode

logistics

industrial

retail & office

Developer

GlobalVision A future to share

sales@globalvision.ro | www.globalvision.ro

GLOBAL VISION, o companie sută la sută românească

GLOBAL VISION, a 100 Percent Romanian Company 44 THE TIMES Investing in Property

INTERVIU / INTERVIEW

SORIN PREDA CEO, Fondator Global Vision

de Andrei Stoian Denumirea companiei pe care ați fondat-o – Global Vision – sugerează faptul că vă adresați atât pieței autohtone, cât și celei globale. V-ați gândit, în 2004, că Global Vision se va extinde la nivel internațional? Global Vision a pornit exact așa cum îi spune numele: cu o viziune. Nu-mi era clar cât și unde ne vom extinde, dar știu că îmi doream să aduc un suflu nou, să folosesc toată experiența mea corporatistă, tot knowledge-ul acumulat, într-o companie sută la sută românească. S-a dovedit a fi o idee valoroasă, poate și pentru că a apărut la momentul potrivit, în contextul potrivit. Piața de real estate era atunci destul de fragmentată, cu excepția marilor companii internaționale nu existau jucători specializați pe zona de property development, de pildă, sau facility management. Barierele de intrare depindeau în mare măsură de găsirea finanțării necesare și de crearea unei capacități organizaționale care să permită execuția proiectelor. Și asta ne-a permis să ne dezvoltăm în mai multe zone, să devenim ceea ce suntem astăzi: un furnizor de soluții integrate de real estate. Care sunt serviciile pe care le oferă compania Global Vision? Așa cum spuneam, oferim soluții integrate, ceea ce înseamnă că urmăm ciclul de viață al unei proprietăți. Acesta este motivul pentru care operațiunile noastre sunt structurate pe trei divizii, respectiv Property Development, Building Construction & Civil Engineering și Property & Facility Management. Partea de development înseamnă găsirea terenului potrivit ca locație, suprafață și infrastructură disponibilă, alcătuirea proiectului tehnic, a unui business case care să reflecte un beneficiu economic real pentru investitori, găsirea finanțării necesare și, desigur, partea de autorizații și permise. Divizia de construcții preia execuția propriu-zisă a proiectului dezvoltat mai sus, construind tot ce înseamnă clădiri, hale, drumuri de acces, parcări, alei pietonale și spații verzi. Cea de-a treia divizie cuprinde două componente vitale pentru succesul comercial al oricărui proiect de real estate: cea de Property Management, în esență zona de sales & marketing a proiectului, respectiv poziționarea lui pe piață, promovarea și vânzarea, prin alcătuirea mixului perfect de chiriași. Iar componenta de Facility Management reprezintă partea de mentenanță și administrare a tuturor structurilor unei proprietăți, de la instalații tehnice la curățenie, securitate și protecție, recovery în caz de urgențe sau dezastre naturale. Care sunt proiectele fanion al companiei Global Vision? Istoric vorbind, am dezvoltat și administrat o serie de proiecte majore în zona de office, rezidențial și industrial & logistică, totalizând un număr de 250.000 mp pe divizia de Property Development, 525.000 mp în cadrul diviziei de Building Construction & Civil Engineering și peste 620.000 mp în cadrul diviziei de Property & Facility Management.

Oferim soluții integrate, ceea ce înseamnă că urmăm ciclul de viață al unei proprietăți

We provide integrated solutions, which means that we follow the lifecycle of a property

by Andrei Stoian The name of the company you founded – Global Vision – suggests that you target both the local and the global market. Did you think, back in 2004, that Global Vision will expand internationally? Global Vision started exactly like its name says: with a vision. It was not clear to me how much and where we would expand, but I know I wanted to bring something new, to use all my corporate experience, all the knowledge I had gained, in a 100% Romanian company. It proved to be a valuable idea, maybe also because it came at the right time, in the right context. The real estate market was quite fragmented at that time and, except for the large international companies, there were no players specialized in property development, for instance, or in facility management. Entry barriers depended largely on finding the necessary funding and creating an organizational capacity to allow the execution of projects. And this allowed us to develop in several areas, to become what we are today: a provider of integrated real estate solutions. What are the services that the Global Vision company provides? As I said, we provide integrated solutions, which means that we follow the lifecycle of a property. This is the reason why our operations are structured on three divisions, namely Property Development, Building Construction & Civil Engineering and Property & Facility Management. The development part means finding the right land as location, area and available infrastructure, creating the technical project, a business case that reflects a real economic benefit for investors, finding the necessary funding and, of course, the authorizations and permits part. The construction division takes over the actual execution of the project developed above, building everything that means buildings, halls, access roads, parking lots, pedestrian walkways and green spaces. The third division comprises two vital components for the business success of any real estate project: the Property Management component, essentially the project sales & marketing area, namely its positioning on the market promotion and sale, by forming the perfect mix of tenants. And the Facility Management component is the part of maintenance and administration of all the structures of a property, from technical installations to cleaning, security and protection, recovery in case of emergency or natural disasters. What are the flagship project of the Global Vision company? Historically speaking, we have developed and managed a series of major projects in the office, residential and industrial & logistics area, totaling 250,000 sqm in the Property Development division, 525,000 sqm in the Building Construction & Civil Engineering division and over 620,000 sqm in the Property & Facility Management division.

THE TIMES Investing in Property

Today were are present in Romania, Slovenia, Slovakia, Czech Republic, Serbia and Bulgaria, thus covering the entire EEC region, and in 2018 we also launched Global Vision USA, certified by NATO, EUCOM, USAFE and NSPA to operate in the development, constructions and facility management area.

Astăzi suntem prezenți în România, Slovenia, Slovacia, Cehia, Serbia și Bulgaria, acoperind astfel toată zona CEE, iar în 2018 am lansat și Global Vision USA, certificată NATO, EUCOM, USAFE și NSPA pentru a opera în zona de dezvoltare, construcții și facility management.

Proiectele strategice sunt cele multidimensionale

Ce condiții trebuie să întrunească un proiect pentru a primi eticheta de proiect strategic? Proiectele strategice sunt, din punctul nostru de vedere, cele multidimensionale, la scară mare, care contribuie semnificativ la dezvoltarea multisectorială a unor anumite zone geografice și a unor sectoare economice. Ele trebuie să beneficieze de un mix de infrastuctură cât mai variat, care să permită chiriașilor un transport rapid și sigur către cât mai multe destinații, dar și proximitatea unor mari centre universitare care să furnizeze o resursă umană calificată. De pildă, proiectul Timișoara Airport Park, care găzduiește mari jucători internaționali dintr-o serie de industrii precum automotive, producție și servicii, este un exemplu concludent. Recent ați demarat dezvoltarea unui parc industrial în proximitatea portului Constanța, pe o suprafață de 100 de hectare. Care considerați că sunt principalele avantaje ale zonei de sud a României și care sunt elementele de noutate pe care le aduce acest proiect în regiunea de Sud-Est? Constanța este cel mai mare hub de infrastructură și resursă umană neexploatat din Europa. Este singurul oraș din România deservit de toate rutele moderne de transport: proximitatea portului este un argument implicit, la care se adaugă autostrada, căile ferate, aeroportul și proximitatea Dunării. Constanța este cel mai urbanizat județ din România – peste 540.000 de locuitori în mediul urban – și gazda unui hub educațional unic, ce include două universități prestigioase și Academia Navală. În plus, Constanța este amplasată pe Coridorul IV Pan-european, ceea ce o plasează în grupul restrâns al celor mai dezirabile locații din Europa. În ciuda acestor avantaje uriașe, Constanța nu a primit până acum atenția cuvenită din partea marilor inves-

46 THE TIMES Investing in Property

Strategic projects are the multidimensional

What conditions must a project meet in order to receive the strategic project label? In our opinion, strategic projects are the multidimensional, large-scale projects, which contribute significantly to the multi-sector development of certain geographic areas and economic sectors. They should benefit from a mix of infrastructure as varied as possible, which provides tenants with a fast and safe transport to as many destinations as possible, as well as the proximity of large university centers that provide qualified human resources. For instance, the Timișoara Airport Park project, which hosts large international players from several industries such as automotive, manufacturing and service, is a good example. You have recently started the development of an industrial park in the proximity of the Constanța port, on an area of 100 hectares. In your opinion, what are the main advantages of the southern part of Romania and what are the innovations that this project brings in the South-Eastern region? Constanța is the largest unexploited hub of infrastructure and human resources in Europe. It is the only city in Romania that is served by all modern transport routes: the proximity of the port is an implicit argument, plus the highway, the railways, the airport and the proximity of the Danube. Constanța is the most urbanized county in Romania – over 540,000 inhabitants in the urban area – and the host of a unique educational hub, which includes two prestigious universities and the Naval Academy. Moreover, Constanța is situated on the Pan-European Corridor IV, which places it in the small group of the most desirable locations in Europe. In spite of these huge advantages, Constanța has not received proper attention from the large real estate investors until now, perhaps also due to the lack of a major sustainable project to provide confidence and the safety of competence and time-tested expertise. Through the Black Sea Vision project, we want to change this. We have managed to consolidate a property of 100 hectares and to develop a major project, with a logistic component of 43.5 hectares, an industrial component of 13.1 hectares and a retail, office and services area of 18 hectares. What are the challenges for an entrepreneur who opts to internationalize his own business? In terms of business, the biggest challenge is related to cultural differences. We are different in the way we approach the business, the idea of development, the human resources, the decision-making process, the speed of reaction to various external factors, everything is different. I understood that it is very important to give time and understanding to all these

titori în real estate, poate și din lipsa unui proiect sustenabil major, care să ofere încredere și siguranța unei competențe și a unei expertize verificate în timp. Prin proiectul Black Sea Vision, noi ne dorim să schimbăm acest lucru. Am reușit să consolidăm o proprietate de 100 de hectare și să devoltăm un proiect major, cu o componentă logistică de 43,5 hectare, una industrială de 13,1 hectare și o zonă de retail, office și servicii de 18 hectare. Care sunt provocările pentru un antreprenor care optează pentru internaționalizarea propriei afaceri? Din punct de vedere al afacerii, cea mai mare provocare este legată de diferențele culturale. Suntem diferiți în maniera în care abordam businessul, ideea de dezvoltare, resursele umane, procesul de decision-making, viteza de reacție la diferiți factori externi, totul este diferit. Am înțeles că e foarte important să oferi timp și înțelegere tuturor acestor discrepanțe, să nu tragi concluzii pripite bazate pe propriul background cultural și să încerci să înțelegi cu adevărat punctul de vedere al celorlalți. Este un exercițiu de răbdare și inteligență emoțională destul de solicitant, la care trebuie să se alăture o organizație întreagă. Din punct de vedere personal, marea provocare este legată de fragmentarea timpului și activității pe diferite fusuri orare, de programul infernal de zboruri, de regândirea noțiunii de timp liber în alți termeni. Cât de competitivă este România, în context regional, în privința atragerii investițiilor străine? România are un potențial uriaș, știm cu toții acest lucru. Argumentele sunt nenumărate și am enumerat câteva dintre ele mai sus. Problema este că potențialul este doar atât: o potențialitate, o posibilă realitate viitoare care se poate materializa sau nu. Investițiile străine trebuie încurajate în primul rând de autorități, ca și investițiile românești de altfel. În ultimii ani s-au făcut progrese mari, autoritățile, la toate nivelurile, au înțeles că fără investiții economice nu se poate dezvolta o zonă geografică sau un sector de activitate, drept urmare deschiderea este acum mult mai mare decât era, de pildă, cu zece ani în urmă. Integrarea în structurile europene și în NATO a contribuit și ea enorm la deschiderea României către Europa și către lume, ca și calitatea resurselor umane care se poate compara cu ușurință cu cea a țărilor dezvoltate. Managementul românesc e la mare căutare în structurile internaționale, publice sau private. Dar mai avem multe de făcut până să ajungem cu adevărat competitivi, în special la nivel de infrastructură, creștere demografică și încurajarea resursei umane tinere și calificate să rămână aici și să producă în România, pentru România.

Investițiile străine trebuie încurajate în primul rând de autorități

Foreign investments must be encouraged first of all by the authorities

discrepancies, not to draw hasty conclusions based on your own cultural background and to try to really understand the point of view of others. It is an exercise of patience and intelligence that is quite demanding, which an entire organization must adhere to. From the personal point of view, the big challenge is related to the fragmentation of time and activities on various time zones, the infernal schedule of flights, the rethinking of the free time notion in other terms. How competitive is Romania, in regional context, in terms of attracting foreign investments? Romania has a huge potential, we all know that. The arguments are countless and I have listed some of them above. The problem is that the potential is only that: a potentiality, a possible future reality that can materialize or not. Foreign investments must be encouraged first of all by the authorities, just like the Romanian investments, in fact. In recent years, great progress has been made and the authorities, at all levels, have understood that a geographical area or an activity sector cannot develop without economic investments, therefore they are not much more opened than they were, for instance, ten years ago. Integration into the European structures and NATO has also contributed enormously to Romania‘s opening to Europe and the world, as well as the quality of human resources that can easily be compared to that of developed countries. Romanian management is in great demand in international, public or private structures. But we still have a lot to do to become really competitive, especially at the level of infrastructure, demographic growth and encouraging the young and skilled human resources to stay here and produce in Romania, for Romania. What is the next step in the strategic agenda of the Global Vision company? The development of Global Vision USA is the first item on our strategic agenda, as well as the consolidation of projects in the Central & Eastern Europe area. Additionally, the conclusion of strategic partnerships with large international players, of which you will hear soon. n

Care este pasul următor în agenda strategică a companiei Global Vision? Dezvoltarea Global Vision USA este primul punct pe agenda noastră strategică, precum și consolidarea proiectelor din zona Central & Eastern Europe. La acestea se adaugă încheierea unor parteneriate strategice cu mari jucători internaționali, despre care veți auzi în curând. n

THE TIMES Investing in Property

INTERVIU / INTERVIEW

LAURENȚIU LAZĂR, Managing Partner and Head of Investment

48 THE TIMES Investing in Property

Dinamica pieței imobiliare din România oferă oportunități mari de investiții The Dynamics of the Romanian Real Estate Market offers Highly Interesting Investment Opportunities Tranzacțiile cu proiecte imobiliare reprezintă una dintre principalele componente ale pieței de M&A din România. Cum vedeți evoluția volumelor tranzacționate în acest an, va reuși România să depășească pragul psihologic de 1 miliard de euro? Piața tranzacțiilor imobiliare a avut o evoluție foarte încurajatoare în anul 2018. În primele 9 luni ale anului s-au înregistrat tranzacții de peste 600 milioane de euro și existau premisele pentru a depăși pragul de 1 miliard de euro până la finalul anului. În același timp, este remarcabilă evoluția segmentului de birouri. În primele trei trimestre din 2018, aceste tranzacții au reprezentat peste 65% din lichiditatea totală a pieței, comparativ cu 16% pe parcursul anului precedent. Această tranziție rezultă din schimbarea produsului tipic de birouri tranzacționat în piață. Creșterea accelerată a pieței de închirieri a determinat dezvoltatorii să propună proiecte mai complexe și de dimensiuni mari. Astfel, valoarea medie a unei clădiri de birouri tranzacționate a crescut de la 50 milioane de euro la 100 milioane de euro în ultimii doi ani. Care sunt factorii care au favorizat volumele investiționale și care sunt în opinia dumneavoastră barierele de pe această piață?

Este remarcabilă evoluția segmentului de birouri

The evolution of office buildings is remarkable

Transactions with real estate projects are one of the main components of the M & A market in Romania. How do you see the evolution of volumes traded this year, will Romania overcome the psychological threshold of EUR 1 billion? The real estate market has had a very encouraging development in 2018. In the first nine months of the year, transactions were over EUR 600 million and there were prerequisites to exceed the EUR 1 billion threshold by the end of the year. At the same time, the evolution of office buildings is remarkable. In the three quarters of 2019, these transactions accounted for over 65% of the total market liquidity, compared to 16% in the previous year. This transition results from the changing of the typical office product traded on the market. The accelerated growth of the leasing market has prompted developers to propose more complex and larger projects. Thus, the average value of a traded office building increased from EUR 50 million to EUR 100 million over the past two years. What are the factors that favored investment volumes and what do you think are the barriers on this market?

THE TIMES Investing in Property

Mediul investițional din România a fost încurajat de rezultatele macroeconomice foarte bune din ultimii ani, de ratele de profitabilitate atractive și de condițiile de finanțare îmbunătățite. Numărul limitat de produse instituționale reprezintă în continuare principala dificultate pentru piața din România. Acest factor a limitat ritmul de creștere al pieței în perioada 2017-2018, dar există premisele pentru o accelerare în anul 2019. Comparativ cu anii precedenți când piața a fost dominată de doi investitori, NEPI și Globalworth, începând cu anul trecut am văzut o diversificare a numelor active pe piață. Există și alți investitori noi care se uită la piața românească ca potențială țintă de investiții? De unde provin acești investitori? În ultimii trei ani am observat o creștere treptată a numărului de investitori interesați de România. O parte din aceștia au reușit deja să facă achiziții, dar există un număr considerabil de nume noi ce iau în calcul o investiție în România. De asemenea, este foarte încurajator să vedem cum investitori ce s-au retras din piață în trecut se uită acum din nou la aceasta. Totodată, achiziția primei clădiri a proiectului de birouri The Bridge făcută de către Dedeman arată apetitul tot mai mare și din partea investitorilor locali. Toate aceste tendințe confirmă încrederea pe care o avem pe viitor pentru piață. Care sunt avantajele competiționale ale României, care ar putea atrage noi investitori? În continuare România oferă un raport foarte bun între randament și riscuri. România beneficiază în prezent de cel mai ridicat randament din regiunea Europei Centrale și de Est, iar calitatea clădirilor și renumele chiriașilor este la un nivel comparabil. Însă România încă are de suferit la capitolul percepției. Ce segment al pieței este în prezent cel mai atractiv pentru investitori din punct de vedere al yieldurilor și al produselor disponibile la vânzare? Putem spune că toate segmentele sunt atractive, însă cel de retail și cel de industrial suferă în mod special de lipsa de produse. Birourile au avut evoluția cea mai bună și considerăm că tendința va continua și în 2019. Cum vedeți evoluția yieldurilor în următorul an, în condițiile în care anul acesta s-au mai comprimat, dar rămân semnificativ mai mari decât cele din alte țări din regiune, respectiv Polonia, Cehia sau Ungaria? Cred că tendința de comprimare a randamentelor va continua pe termen scurt, dar spațiul pentru acest fenomen este limitat. Condițiile de creditare vor juca un rol foarte important în această dinamică. Atât timp cât Banca Centrală Europeană continuă relaxarea condițiilor monetare din Europa, există premisele pentru o scădere a randamentelor din România. În schimb, în momentul în care va interveni o înăsprire a condițiilor monetare ale Băncii Centrale Europene, spațiul pentru scăderea randamentelor va fi limitat. Credeți că se vor împărți investițiile în acest an între București și principalele orașe din țară?

50 THE TIMES Investing in Property

România beneficiază în prezent de cel mai ridicat randament din regiunea Europei Centrale și de Est

Romania is currently benefiting from the highest yield in the Central and Eastern Europe region

The investment environment in Romania has been encouraged by very good macroeconomic results in recent years, attractive profitability rates and improved financing conditions. The limited number of institutional products represents the main difficulty for the Romanian market. This factor has limited the growth rate over the 2017-2018 period, but there are premises for an acceleration in 2019. Compared to previous years when the market was dominated by two investors, NEPI and Globalworth, starting last year, we saw a diversification of the active names on the market. Are there other new investors who look at the Romanian market as a potential investment target? Where do these investors come from? In the last three years we have seen a gradual increase in the number of investors interested in Romania. Some of them have already made acquisitions, but there are a considerable number of new names that take into account an investment in Romania. It is also very encouraging to see how investors who have withdrawn from the market in the past are now looking back at the market. Also, the acquisition of The Bridge’s first office building made by Dedeman shows a growing appetite coming from local players as well. All these trends confirm the confidence that we have in the future for the market. What are the competitive advantages of Romania that could attract new investors? Romania still offers a very good ratio between yield and risks. Romania is currently benefiting from the

Bucureștiul va prelua în continuare majoritatea investițiilor, mai ales luând în calcul creșterea segmentului de birouri și tranzacțiile semnificative din acest an. În schimb, este foarte important să remarcăm dezvoltarea pieței din orașele regionale. Ultimii ani au confirmat interesul investitorilor pentru segmentele de retail și industrial, însă începând din 2018 am văzut o accelerare a segmentului de birouri. Cluj-Napoca a fost foarte bine reprezentat în această categorie, mai ales dacă luăm în considerare achiziția clădirii de birouri Maestro Business Center făcută de fondul britanic First Property Group și intermediată de către Colliers, existând, de asemenea, posibilitatea să se efectueze tranzacții de birouri atât în Timișoara, cât și în Iași. Cum au evoluat condițiile de finanțare pentru achizițiile de active imobiliare? Sunt mai atractive comparativ cu anul trecut? Care credeți că va fi în următoarele 12 luni abordarea băncilor vizavi de condițiile de finanțare a investițiilor imobiliare? Condițiile de finanțare au continuat să se îmbunătățească pe parcursul anului 2018. Am observat că băncile sunt dispuse să acorde credite pe perioade mai lungi, iar marjele de dobândă au scăzut ușor. În continuare există un interes în creștere din partea băncilor internaționale pentru piața din România, aceasta reprezentând o alternativă mai bună în comparație cu Polonia, Cehia sau Ungaria. Atractivitatea pieței din România ar crește și mai mult în condițiile în care ne-am alinia cu Polonia și Cehia în termeni de costuri (de exemplu, 1,5% marjă) și amortizare totală (mai mare de 20 de ani). n

Există un interes în creștere din partea băncilor internaționale pentru piața din România

There is a growing interest from international banks for the Romanian market

highest yield in the Central and Eastern Europe region, and the quality of the buildings and the reputation of the tenants is at a comparable level. However, Romania encounters obstacles when it comes to the overall perception about it. What market segment is currently the most attractive for investors in terms of yields and products available for sale? We can say that all the segments are attractive, but the retail and the industrial ones suffer in particular from the lack of products. The office segment has had the best evolution, and we believe the trend will continue in 2019. How do you see the evolution of the yields over the next year, as they are still compressed this year, but they remain significantly higher than those in other countries in the region, namely Poland, the Czech Republic or Hungary? I think that the trend of yield compression will continue in the short term, but the space for this compression is limited. Lending conditions will play a very important role in these dynamics. As long as the European Central Bank continues to relax the monetary conditions in Europe, there are prerequisites for a drop in yields in Romania. Instead, when a tightening of the monetary conditions of the European Central Bank intervenes, the room for decreasing yields will be limited. How do you think this year’s investment will be divided between Bucharest and the main cities in the country? Bucharest will continue to be the star of investments, especially considering the increase in the office segment and significant transactions this year. Instead, it is very important to note the development of the regional market. Last years have confirmed investors’ interest in the retail and industrial segments, but starting in 2018, we have seen an acceleration of the office segment. Cluj-Napoca was well represented in this category, especially considering the acquisition of the Maestro Business Center office building made by the UK fund First Property Group and advised by Colliers, and there are premises for accelerating office transactions in both Timișoara and Iași. How did the financing conditions for real estate acquisitions evolve? Are they more attractive than last year? What do you think will be the banks’ approach to the financing conditions of real estate investments in the next 12 months? Financing conditions continued to improve over the course of 2018. We noticed that banks are willing to lend over longer periods, and interest margins have declined slightly. There is a growing interest from international banks for the Romanian market, which represents a better alternative compared to Poland, the Czech Republic or Hungary. The attractiveness of the Romanian market would increase even more if we aligned with Poland and the Czech Republic in terms of costs (i.e. 1.5% margin) and total amortization (longer than 20 years). n

THE TIMES Investing in Property

Cushman & Wakefield Pentru următorii trei ani, sunt anunțate spre dezvoltare în București spații noi de birouri cu o suprafață cumulată de peste 700.000 de metri pătrați. Credeți că orașul are capacitatea să absoarbă toate aceste noi spații? Atât ca valoare absolută, cât și raportat la numărul de locuitori, Bucureștiul continuă să aibă un stoc de birouri mai mic comparativ cu Budapesta, Praga sau Varșovia. Întrebarea pe care o aud destul de frecvent în ultima perioadă este „cine o să umple aceste birouri?”. Într-adevăr, în piața forței de muncă se observă un deficit de resursă umană, dar acesta se acoperă punctual, de la caz la caz, dar și prin atragerea de imigranți și o întoarcere naturală, dar și prin campanii publice, a forței de muncă locale plecate în străinătate. În Timișoara, Cluj, Iași sau Brașov observăm de asemenea o dezvoltare accelerată a sectorului de birouri. Care sunt principalii driveri ai cererii de birouri din aceste orașe? Observăm mutarea anumitor proiecte în zone din țară în care există forță de muncă disponibilă mai multă decât în București, o tendință fundamentală care va duce la scăderea diferențelor între Capitală și orașele regionale pe toate palierele, fie că vorbim de stoc de birouri, salarii sau PIB / capita. Cele patru orașe menționate au, cumulat, un număr de studenți mai mare decât Bucureștiul, în timp ce stocul de birouri

54 THE TIMES Investing in Property

Observăm mutarea anumitor proiecte în zone din țară în care există forță de muncă disponibilă mai multă decât în București

We observe the new development of certain projects in those areas of the country where there is more available labor force than in Bucharest

For the next three years, new office spaces with a total area of more than 700,000 square meters will be developed in Bucharest. Do you think the city has the capacity to absorb all these new spaces? In terms of absolute value and population, Bucharest continues to have a smaller office stock than Budapest, Prague or Warsaw. The question I hear quite often lately is “Who will fill these offices”? Indeed, there is a shortage of human resource in the labor market, but this specific shortage is covered precisely, on a case by case basis, and also by attracting immigrants and via the natural return and through public campaigns, addressed to the local workforce gone abroad. In Timișoara, Cluj, Iași or Brașov we also notice an accelerated development of the office sector. What are the main drivers of office demand in these cities? We observe the new development of certain projects in those areas of the country where there is more available labor force than in Bucharest, a fundamental trend that will reduce the differences between the Capital City and regional cities on all aspects, whether we are talking about office stock, wages or GDP / capita. In total, these four cities have a higher number of students than Bucharest, while the office stock is three times smaller. Both in Bucharest and in these cities, the per-

Echinox este de trei ori mai mic. Atât în București, cât și în aceste orașe, deficitul de personal poate fi contracarat și prin creșterea pregătirii profesionale la toate nivelurile, dar și prin dezvoltarea infrastructurii rutiere, care ar crește substanțial gradul de mobilitate a angajaților înspre și dinspre polurile de dezvoltare. Datele cu privire la numărul de tranzacții imobiliare indică o scădere a cererii pe segmentul rezidențial în ultimele luni. Cum evoluează cererea pentru spații de birouri? Consider că segmentul de birouri poate avea un traseu independent de alte sectoare ale pieței imobiliare, nefiind neapărat în directă conexiune. Observăm că în sectorul rezidențial se manifestă o temperare a cererii pe fondul creșterii costurilor de creditare, dar acest lucru nu înseamnă că oamenii câștigă mai puțin sau că piața de birouri este în suferință. Este posibil ca noile generații să nu cheltuie neapărat banii pe case, fiind mai interesați de călătorii, de experiențe, având un alt stil de viață. În ceea ce privește cererea de spații de birouri, în primele nouă luni ale anului aceasta a rămas constantă, clădirile situate în zone bune fiind închiriate integral sau aproape integral în momentul finalizării. Se vorbește foarte mult în această perioadă despre spațiile de coworking, ca noua tendință din piața de birouri. Cum credeți că vor fi acestea receptate de companiile locale? Cred că filozofia de ocupare a spațiilor este în plin proces de schimbare, iar birourile operate în regim flexibil vor ajunge să aibă o pondere semnificativă în următorii ani, plecând de la un nivel de 1-2% în piața din București. Modelul actual de închiriere a spațiilor de birouri pe termen lung este anacronic și nu mai este adaptat vremurilor pe care le trăim. Vom vedea tot mai multe spații flexibile operate într-un regim similar celui hotelier, în care spațiul personal alocat nu este foarte generos, dar acest lucru este compensat de un mix de funcțiuni precum accesul la piscină, sală de fitness, restaurante etc., având totodată posibilitatea să te muți după un timp relativ scurt. Vor apărea o varietate de soluții în care operatorii, uneori alături de proprietari, vor veni în întâmpinarea cererii de astfel de spații. Vedem șantiere și clădiri noi care apar în diverse zone ale orașului, de la Timpuri Noi, la Pasajul Basarab, Expoziției sau Barbu Văcărescu– Floreasca. Cum vedeți dezvoltarea orașului în următorii ani? Vor apărea și alte zone noi? Din rațiuni care țin și de infrastructura orașului, personal nu cred în multi-polarizarea orașului, fiind de părere că magnetul de business va rămâne concentrat în „emisfera” nordică, cu accent pe zona de nord-vest, între orele 9 și 12 pe cadranul unui ceas. Cred că zona

INTERVIU / INTERVIEW MIHNEA ȘERBĂNESCU General Manager Cushman & Wakefield Echinox

Este posibil ca noile generații să nu cheltuie neapărat banii pe case

The new generations may not necessarily spend their money on buying a house

sonnel shortage can also be counteracted by increasing professional training at all levels, and by developing the road infrastructure, which would substantially increase employee mobility to and from development poles. Data on the number of real estate transactions indicate a decline of the residential segment demand in recent months. How does the demand for office spaces evolve? I consider that the office segment can take an independent route compared to the other real estate market sectors, not necessarily by being directly connected to them. We observe that the residential sector is experiencing a demand moderation amid rising credit costs, but this does not mean that people earn less or that the office market is in distress. The new generations may not necessarily spend their money on buying a house, being more interested in traveling or experiences in general, as they have a different lifestyle. As far as the demand for office spaces is concerned, it remained constant in the first nine months of this year, the buildings in good areas being fully or almost fully rented by the moment of their delivery.

THE TIMES Investing in Property

mediană a Bulevardului Barbu Văcărescu, unde sunt mai multe terenuri disponibile, are un potențial bun de dezvoltare, fiind situată în vecinătatea lacurilor și având o linie de tramvai care, când va redeveni funcțională, va oferi o conexiune rapidă către magistralele 1 și 2 de metrou, la stațiile Ștefan cel Mare, respectiv Aurel Vlaicu. În ceea ce privește polul Expoziției, cred că va avea o evoluție diferită față de Barbu Văcărescu–Floreasca. Ținând cont că zona dintre Piața Presei și bulevardele Expoziției și Poligrafiei este mai largă, polul nu va fi la fel de omogen și vom vedea o dezvoltare mixtă, în care vor apărea mai multe ansambluri rezidențiale și poate și un nou centru comercial. Ce credeți că îi lipsește Bucureștiului pentru a atrage mai mulți investitori și a nu mai fi privit în primul rând ca o destinație de business ieftină? Bucureștiul are nevoie de clădiri reprezentative, landmark, pentru a se dezbrăca de imaginea unui oraș ieftin. În procesul de autorizare a unor proiecte cu poziții privilegiate, autoritățile ar putea oferi o serie de derogări de la planurile urbanistice inițiale, solicitând în schimb soluții arhitecturale mai moderne și mai îndrăznețe, chiar dacă acestea nu sunt de cele mai multe ori pe placul dezvoltatorilor, care caută în primul rând eficiența. Dacă s-ar fi gândit doar la eficiență, probabil proiecte precum The Shard din Londra sau Ginger and Fred din Praga ar fi arătat complet diferit față de cum le știm noi azi. Investitorii de anvergură, cum sunt cei asiatici, spre exemplu, sunt atrași de proiecte cu personalitate în orașe cu o imagine modernă. n

Bucureștiul are nevoie de clădiri reprezentative, landmark

Bucharest needs representative landmark buildings

There is a lot of talking lately about coworking spaces, as the new trend in the office market. How do you think these spaces will be perceived by local businesses? I believe that the space occupancy philosophy is currently undergoing a change process and that flexibly operated offices will have a significant share in the following years, starting from a level of 1-2% on the Bucharest market. The current long-term office space rental model is anachronistic and is no longer adapted to the times we live in. We will see more and more flexibly operated spaces similar to hotel conditions where the personal space is not very generous, but is compensated by a functional mix, such as access to the swimming pool, fitness room, restaurants etc., with the possibility of relocation after a relatively short time. There will be a variety of solutions where operators, sometimes along with the owners, will meet the demand for such spaces. We see construction sites and new buildings that appear in various areas of the city, from Timpuri Noi to Basarab Overpass, Expoziției or Barbu Văcărescu – Floreasca. How do you see the development of the city in the coming years? Will there be other new areas? Personally, I do not believe in the multi-polarization of the city, due to reasons of urban infrastructure, considering that the business “magnet” will remain concentrated in the northern part of the city, mainly in the northwestern area, between 9 and 12 “o’clock” so to speak. I consider that the middle area of Barbu Văcărescu Boulevard, where there is more available land, has a good potential for development, being located near lakes and having a tram line in the nearby which, when it will become functional again, will provide a quick connection to the metro lines 1 and 2 at the Ștefan cel Mare and Aurel Vlaicu stations. Concerning the Expoziției pole, I think it will have a different evolution from Barbu Văcărescu - Floreasca. Considering that the area between the Piața Presei and the Expoziției and Poligrafiei Boulevards is wider, the pole will not be as homogeneous and we will witness a mixed development with more residential projects and maybe a new shopping center. What do you think is missing in Bucharest to attract more investors and not to be regarded primarily as a cheap business destination? Bucharest needs representative landmark buildings in order to get rid of the image of a cheap city. In the process of authorizing projects with privileged positions, the authorities could offer a number of derogations from the initial urban plans, by demanding more modern and bold architectural solutions instead, even though these are not often preferred by developers, who are mainly interested in efficiency. If it were only about efficiency, projects such as The Shard from London or Ginger and Fred from Prague would probably look completely different from how they look today. Important investors such as those from Asia, for example, are attracted by projects with personality in cities with a modern image. n

56 THE TIMES Investing in Property

Excelență în piatră naturală

159 920 • E-mail: vanazari@tiranmar.ro

Compania a investit, în cei 25 de ani de existenţă, în dezvoltarea parteneriatelor durabile, în resurse umane specializate, dar și în tehnologii inovative, de ultimă generaţie.

• granit • marmură • calcar • traventin • onix • ard

Showroom: Șoseaua de Centură nr. 1 bis, Chiajna, Ilfov • Telefon: 0372 159 920 • E-mail: vanazari@tiranmar.ro www.titanmar.ro

Titan Mar, lider în domeniul pietrei naturale, înseamnă calitatea produselor comercializate, acesta fiind atuul principal al companiei, la care se adaugă profesionalismul echipelor de montaj, capacitate de producţie și servicii ireproșabile de mentenanţă. Compania a investit, în cei 25 de ani de existenţă, în dezvoltarea parteneriatelor durabile, în resurse umane specializate, dar și în tehnologii inovative, de ultimă generaţie.

• granit • marmură • calcar • traventin • onix • ardezie • andezit • ceramice • www.titanmar.ro

Foto: AUREL È&#x2DC;ERBAN

60 THE TIMES Investing in Property

One United Properties Beatrice Dumitrașcu, VP Residential Sales One United Properties One United a devenit un nume important pe piața imobiliară românească. Cum explicați acest succes? Există o rețetă a succesului? Ceea ce face ca One United Properties să fie lider în dezvoltarea proprietăților rezidențiale de lux este faptul că a creat un brand extrem de puternic, livrând apartamente design în cele mai bune locații din București. One vine cu locația și conceptul, expertiza și inovația, iar clientul își poate aduce oricând contribuția prin customizarea apartamentului împreună cu echipa noastră de arhitecți și designeri. Suntem principalul dezvoltator imobiliar de ansambluri rezidențiale și mixte, iar în momentul de față compania dezvoltă proiecte sub 3 brand-uri, „One”, „Neo” și „One District”, fiecare dintre aceste branduri țintind același obiectiv: dezvoltare durabilă a orașului și comunităților, calitate de excepție, design inovator. Câte locuințe a construit până acum One United Properties? Multe din proiectele noastre sunt deja parte integrantă din alura arhitectonică a noului București. Portofoliul de proiecte finalizate, în curs de dezvoltare și strategice al companiei One constă în peste 1.400 de apartamente sau cca 300.000 mp suprafață brută dezvoltată, toate ansambluri arhitecturale de anvergura unei veritabile capitale europene. Începând cu 2017, One a intrat și în segmentul de dezvoltare și închiriere de clădiri de birouri clasă A în București, țintind construirea unui portofoliu de 100.000 mp GLA. Pe termen lung, One vizează construcția unui portofoliu mixt de active generatoare de venit (birouri și rezidențial). Câte locuințe ați vândut până acum? Peste 600 de unități locative. În proporție de 90%, acestea din urmă au fost vândute înainte de finalizarea lucrărilor de construire. Ce proiecte aveți în stadiu de construcție în prezent? Unde sunt localizate și câte unități vor cuprinde în total? Am finalizat One Charles de Gaulle, proiect care are toate datele pentru a deveni cel mai exclusivist din București și poate chiar din țară (proiect care a fost prezentat ca un model de bune practici și apreciat inclusiv de Comisia Europeană, studiul fiind public pe site-ul comisiei). Am început construcția la unul dintre cele mai ambițioase proiecte ale companiei, One Floreasca City, un mix de rezidențial, office și comercial, care va include și fosta fabrică Ford aflată în paragină la momentul achiziției. Construim la One Herăstrău Plaza, proiect care va schimba zona și va îmbunătăți spațiile comune

One United has become an important name on the Romanian real estate market. How do you explain this success? Is there a recipe for success? What makes One United Properties a leader on the development of luxury residential properties market is the fact that it has created an extremely powerful brand, delivering design apartments situated in the best locations of Bucharest. One United comes with location, concept, expertise and innovation, while customers can always bring their contribution by customizing the apartment together with our team of architects and designers. We are the main real estate developer of residential and mixed assemblies and at the moment the company develops projects under 3 brands, “One”, “Neo” and “One District”, each of these brands targeting the same goal: urban and communities development, exceptional quality, innovative design. How many dwellings has One United Properties built so far? Many of our projects are already part of the new Bucharest architecture. Our portfolio of completed, ongoing and future projects consists of more than 1,400 apartments or c. 300,000 sqm developed gross surface; all of these are architectural ensembles proper to a real European capital. In 2017, One United Properties also entered the development and rental segment of Class A office buildings in Bucharest, aiming at building a 100,000 sqm GLA portfolio. In the long run, One aims at building a mixed income-generating portfolio (office and residential). How many residential units have you sold so far? More than 600 housing units. 90% of these were sold before completion of the construction works.

Suntem principalul dezvoltator imobiliar de ansambluri rezidențiale și mixte

We are the main real estate developer of residential and mixed assemblies

What projects are currently under construction? Where are they located and how many units will they contain in total? We have recently completed One Charles de Gaulle, a project that meets all the data required to become the most exclusive compound in Bucharest and maybe even in the country (the project was presented as a good practice model and appreciated by the European Commission, with a public study on the Commission website). We started building one of the most ambitious projects of the company, One Floreasca City, a residential, office and commercial mix that will include the former Ford factory that was in decay

THE TIMES Investing in Property

(de exemplu, compania se va preocupa de spațiul din jurul bisericii Caranfil și, mai mult, va aduce îmbunătățiri clădirii în sine), construim la One Herăstrău Towers, am început lucrările și la primul proiect rezidențial în afara Bucureștiului, Neo Mamaia, situat în zona de nord a stațiunii Mamaia. În ultima perioadă s-a discutat de o încetinire a ritmului de vânzare a locuințelor, deși dacă ne uităm spre evoluția creditului ipotecar nu vedem scăderi, chiar dacă ROBOR a crescut semnificativ. Cum vedeți dumneavoastră această situație? Este adevărat că în ultima perioadă se discută despre faptul că apetitul românilor pentru cumpărarea unei locuințe noi scade, însă trebuie să ținem cont de faptul că segmentul de piață căruia One United se adresează este unul de nișă. În plus, majoritatea clienților noștri au surse proprii de finanțare, de cele mai multe ori neapelând la instituții bancare pentru procurarea fondurilor.

Avem un echilibru constant al mixului de apartamente

În acest context, care sunt cele mai căutate tipuri de apartamente? La conceperea fiecărui proiect nou ce-l lansăm pe piață ținem cont de istoricul de vânzări și astfel reușim să vindem toate tipurile de apartamente. Avem un echilibru constant al mixului de apartamente, însă trebuie să recunoaștem că indiferent de câte apartamente de 2 și 3 camere construim, acestea sunt în conti nuare prima opțiune a clienților. Care este cel mai scump apartament contractat din portofoliul One United Properties? Cele mai scumpe proprietăți din portofoliul One de până acum au fost penthouse-urile. Cel mai scump din portofoliu este un penthouse unic în România, la etajul 20 în One Mircea Eliade, cu piscină proprie, de peste 1.000 mp și care costă 6.500.000 euro + TVA.

We have a constant balance of the mix of apartments

Vizați investiții în piața imobiliară și pe alte piețe decât cea din București? Strategia de dezvoltare a firmei este de a ne concentra pe dezvoltarea locală a orașului București. Sectorul 1 a fost prioritatea anilor trecuți, centrul orașului este prioritatea actuală (indiferent de sector) – exemplu este One Cotroceni Park, proiect mix de reziden țial, comercial și office, care se află în derulare în prezent. Cum spuneam mai devreme însă, sub brandul Neo compania noastră a început deja lucrările la primul complex rezidențial premium în afara Bucureștiului, situat pe litoral, în nordul stațiunii Mamaia.

at the time of the purchase. We are building One Herăstrău Plaza, a project that will change the area and improve the common spaces (for example, the company will bring improvements to the space around the Caranfil church and to the building itself), we are also building One Herăstrău Towers, and we have begun working on our first residential project outside Bucharest, Neo Mamaia, located in the northern area of Mamaia resort, at the seaside. Lately, there has been a lot of talk about a slowdown in house sale, although if we look at mortgage credit developments, we do not see any drops, even if ROBOR has increased significantly. How do you see this situation? It is true that lately it has been rumored that the Romanians‘ appetite for buying a new home is decreasing, but we must keep in mind that the market segment to which One United project is addressing is a niche. In addition, most of our clients have their own sources of funding and do not call to banks to raise funds. In this context, what are the most sought-after types of apartments? When designing each new project that we launch on the market, we keep track of sales history and so we are able to sell all types of apartments. We have a constant balance of the mix of apartments, but we have to admit that no matter how many 1 and 2 bedroom apartments we build, they are still the first choice of the clients. What is the most expensive apartment contracted from One United Properties portfolio? The most expensive properties so far have been the penthouses. The most expensive in the portfolio is a unique penthouse in Romania located on the 20th floor in One Mircea Eliade; it has its own swimming pool, over 1,000 sqm, and has a value of 6,500,000 euros + VAT.

Cum au evoluat prețurile pe segmentul rezidențial pe care sunteți prezenți? În ultimii 5 ani, prețurile au înregistrat o evoluție pozitivă și constantă în același timp. Având în vedere că locuințele pe care le construiți se află în zone care sunt foarte căutate de expați, dar și de managementul local al companiilor din România, există investitori interesați să cumpere pachete mai mari de apartamente pentru a le închiria ulterior?

62 THE TIMES Investing in Property

One Herăstrău Towers

Piața de închiriere este într-o continuă creștere și este firească totodată. Pe lângă expați sau relocări temporare dintr-un oraș într-altul ale oamenilor de afaceri, încep să apară și bucureșteni care optează pentru locațiune. Faptul că One United este investitor local constituie un avantaj sau un dezavantaj? Noi credem că este un avantaj. Un avantaj în primul rând al înțelegerii unei culturi și, desigur, al direcției către care merge aceasta. Prin toate proiectele pe care le dezvoltăm și pe care le vom dezvolta, ne propunem să contribuim pozitiv la schimbarea aspectului cartierelor în care activăm prin inovație, arhitectură, design, locuri de relaxare și recreere. Dezvoltările noastre au impact semnificativ în taxe obținute de autorități, în locuri de muncă – mii de persoane care lucrează și sute de companii subcontractate în dezvoltările noastre. Sectorul imobiliar este un domeniu în care au lipsit mulți ani profesioniștii și care acum începe să se organizeze și să devină mai performant și competitiv pentru clienții finali. Toate proiectele noastre sunt certificate Green de Romania Green Building Council, compania având o serie de premii importante primite pentru aceste practici sustenabile și prietenoase cu mediul înconjurător. La finalul zilei, când treci în revistă toate aceste aspecte, te bucuri că o companie românească reușește să facă asta pentru comunitatea din care ea însăși provine. Care sunt planurile de investiții pe care le are One United în următorii 2 ani? În ceea ce privește strategia de investiții, One a adoptat o filosofie de value sau deep value investor. Strategia operațională a companiei este de a consolida poziția de lider pe segmentul de top al pieței rezidențiale pe brand‑ul One, precum și de a dezvolta încă 2 brand-uri rezidențiale noi – Neo și One District –, în cadrul unei stra tegii de segmentare de tip Good-Better-Best. În paralel, profiturile sunt reinvestite în proprietăți care generează chirii, în principal clădiri de birouri. Guvernanța corporatistă este cheie pentru dezvoltarea strategică a firmei. n

Neo Mamaia

Do you target investments in markets other than Bucharest? The current company‘s strategy is to focus on local development in Bucharest. Sector 1 has been the priority of the past years, while now the city center becomes the top priority (regardless of sector) – as an example I give you One Cotroceni Park, a residential, commercial and office mix that is currently underway. As I said before, under Neo brand, our company has already begun works on the first premium residential complex outside Bucharest, located at the seaside, in the northern resort of Mamaia. How have prices on your residential segment evolved? Over the past 5 years, prices have seen a positive and steady evolution at the same time. Given that the homes you build are located in areas that are highly sought after by expats and also by the local management of Romanian companies, are there investors interested in buying larger suites for rent in the future? The rental market is steadily growing and this is only natural. In addition to temporary expatriations or relocations of businessmen from one city to another, there are also Bucharest residents who choose to rent. The fact that One United is a local investor is an advantage or a disadvantage? We believe it is an advantage; the advantage of understanding a culture and, of course, the trends. Through all the projects that we develop, we aim to positively contribute to changing the look of the neighborhoods where we build through innovation, architecture, design, relaxation and recreation. Our developments have a significant impact on authorities‘ fees, in jobs – thousands of people working for our projects and hundreds of companies subcontracted in our developments. The real estate sector is an area lacking many years of professionalism and only now is starting to be more competitive, with higher benefits for end customers. All our projects are green certified by Romania Green Building Council, and we have been awarded so far an important number of significant prizes for our sustainable and environmentally friendly practices. At the end of the day, when reviewing all these aspects, we are happy that a Romanian company does this for the community it comes from.

Strategia operațională a companiei este de a consolida poziția de lider pe segmentul de top al pieței rezidențiale pe brand-ul One

The company‘s operational strategy is to strengthen the brand One leadership position in the top segment of the residential market

What are One United investment plans for the next two years? In terms of investment strategy, One United has adopted a philosophy of value or deep value investor. The company‘s operational strategy is to strengthen the brand One leadership position in the top segment of the residential market, as well as to develop two new residential brands – Neo and One District – within a Good-Better-Best approach. In parallel, profits are reinvested in property that generates rent, mainly office buildings. Corporate governance is key to the strategic development of the company. n

THE TIMES Investing in Property

Experiență de peste 50 de ani

Over 50 Years of Experience Vă rog să ne spuneți principalele motive pentru care ați ales România pentru o investiție de asemenea dimensiuni. Suntem o companie din Turcia fondată în 1953, având deci o experiență foarte bogată. Istoria noastră îndelungată, dar și rezultatele excepționale înregistrate – mii de locuințe și camere de hotel construite – ne-au adus în poziția de a fi o companie de talie regională. Astfel, am analizat toate piețele și țările din regiune, iar România a arătat cel mai mare potențial. Desigur, faptul că suntem o companie din Turcia și că avem o experiență de peste 50 de ani pe piața imobiliară și de construcții au reprezentat avantaje semnificative în procesul de investiții în alte piețe din regiune. Printre celelalte motive pot de asemenea să mai menționez: Ø prețul terenurilor era atunci (și încă este) mult mai atractiv comparativ cu cel din Turcia; Ø în 2007, când am lansat Cosmopolis, nu aveam competiție în România în ceea ce privește tipul, dar și dimensiunile sale. Aveam experiență în astfel de proiecte, chiar dacă nu dezvoltasem niciunul în Turcia, și am considerat că putem să implementăm în România ceea ce am observat în Turcia; Ø în acel moment am realizat un fapt care este valabil și astăzi: stocul de locuințe din România este învechit, iar stocul de locuințe nou livrate în fiecare an este relativ mic, ceea ce menține cererea la un nivel ridicat.

Please tell us the main reasons why you chose Romania as a destination for such a large investment. We are a Turkish company with a significant experience, being founded in 1953. Our rich history and good results – thousands of residential and hotel rooms developed – brought us in the position of being a regional player. That is why we analysed every country and market in the region and Romania showed the biggest potential. Of course, being a Turkey based company with a history of over 50 years in the construction and real estate fields brought significant advantages in the investment process on other markets. Among other reasons I can mention: Ø Land price was then (and it still is now as well) more affordable compared to Turkey; Ø Regarding our project, in terms of size and type of project, we had no competition at that time in Romania – the project was launched in 2007. We had the experience with this type of project (not by doing but by seeing), and that is why Romania was a good market to implement what we have seen and experienced in Turkey; Ø We have realized then (and it is still valid to this day) that the stock of dwellings in Romania is too old. Nevertheless, the supply for new houses is relatively small, which keeps the demand for new houses high.

Cum ați descrie mediul de business local și care au fost principalele provocări pe care a trebuit să le depășiți ca investitor străin? Ca investitor străin am avut de-a face la început cu o piață nouă și cu un model economic diferit, dar odată ce am înțeles dinamicile pieței, acest bagaj in formațional a devenit cel mai important atu al nostru. Cea mai importantă provocare am întâmpinat-o în timpul perioadei de criză economică. Deoarece aproape toate instituțiile financiare active în România erau cu capital străin, fiind foarte puține bănci cu capital 100% românesc, întreg sectorul de finanțări a fost secat de lichiditate în acea perioadă. Acest fapt a avut un impact uriaș asupra economiei, afectând în mod egal toate companiile, fie ele locale sau străine. Cu toate acestea, am decis să rămânem în România deoarece am avut un vis: acela de a dezvolta primul proiect rezidențial integrat la o scară foarte mare, un oraș în sine, în imediata apropiere a granițelor admi-

How would you describe the local business environment and what have been the main challenges you had to overcome as a foreign investor? As a foreign investor, in the beginning it was a new market, with different type of economy. Once we understood the dynamics of the market, this knowledge became our biggest asset. Our biggest challenge was during the crisis. Because almost all the banks were foreign, with very few 100% Romanian banks, the local financing sector was dried out, this fact having a huge impact in the economy. It affected all of us equally, local and foreign investors. Nevertheless, we remained in Romania because we had a dream – that of developing the first integrated residential project at a large scale, a city within itself, at the administrative borders of Bucharest. We had to invest a lot of equity but being a regional player helped us fulfill our promise.

66 THE TIMES Investing in Property

We remained in Romania because we had a dream that of developing the first integrated residential project at a large scale

INTERVIU / INTERVIEW

AHMET BUYUKHANLI

nistrative ale Bucureștiului. Am investit sume semnificative din rezervele proprii, dar fiind o companie de talie regională ne-a ajutat să ne ducem la îndeplinire promisiunea făcută.

Am decis să rămânem în România deoarece am avut un vis: acela de a dezvolta primul proiect rezidențial integrat la o scară foarte mare

Care este opinia dumneavoastră referitoare la segmentul rezidențial, cât de stabil considerați că este? Competiția dintre proiecte este puternică în unele cazuri, comparativ cu ultimii ani, luând în calcul toate anunțurile de proiecte noi realizate de către dezvoltatori. Cererea poate fi considerată sănătoasă și pe o pantă ascendentă, tendință care a început să se manifeste în urmă cu trei-patru ani. În același timp, această cerere a fost afectată în ultima perioadă de factori negativi precum majorarea ROBOR, a cursului de schimb sau diminuarea fondurilor disponibile pentru finanțări prin programul „Prima Casă”. De aceea considerăm că putem asista la unele corecții pe termen scurt în ceea ce privește cererea, ca urmare a politicilor monetare și de creditare dar, în ansamblu, piața arată a fi sănătoasă și stabilă pe termen mediu-lung.

What is your view upon the residential sector of the market, how steady is it? The competition between projects is strong in some cases, compared to the last past couple of years, taking into consideration also the announcements made by developers regarding new projects that are going to be started. The demand could be considered healthy and following a growth tendency that started three-four years ago. But, due to negative factors like ROBOR increase, exchange rates or the decrease of “First House” funds, this demand was affected lately. That is why we consider that on short term we could assist to some corrections regarding the demand, due to monetary and credit policies, but, overall, the market looks healthy and steady on medium–long term. How many units have you sold so far in your project and how many do you plan to continue to build? By the end of this year we will have around 3,200 sold and delivered units, and we intend to build a min-

THE TIMES Investing in Property

imum of 550,000 s.qm. in the next 12 years in Cosmopolis, which translates to approximately 8,000 new units. But in Cosmopolis we build not only units, we create a community life with a real lifestyle by developing also a wide variety of amenities to support the lifestyle of the community (pools, sports field, gym, parks, transportation, kindergartens, strip mall with more than 30 local business consisting of restaurants, supermarket, bricolage shop, bakery, pharmacy etc.), and we will continue all of them as Cosmopolis will continue to expand. What do you consider to represent the main factors of success in your project and how do you differentiate your project from the others? The most important differentiator is our community. Cosmopolis is not only a real estate project, but a community that we managed to build up in more than 10 years – our community has now approximately 7,500 residents. Number 1 factor is to be client oriented; it is a unique project as mentioned before (lifestyle, amenities, design, planning, implementation, after sales services etc.). On top of that, we try to create a mix of units for all categories of demand. We try to be very flexible and careful in terms of planning, taking into consideration the demand of last 11 years and spending a lot of resources in the planning stages.

Principalul factor este să fii orientat spre client

Câte unități ați vândut până acum în proiectul dumneavoastră și câte mai aveți în plan să construiți? Până la finalul acestui an vom ajunge la aproximativ 3.200 de unități dezvoltate și vândute și avem în plan dezvoltarea a minimum 550.000 de metri pătrați de construcții în următorii 12 ani în Cosmopolis, ceea ce se traduce prin 8.000 de noi locuințe. În Cosmopolis nu construim însă doar locuințe, ci un întreg stil de viață și o comunitate prin dezvoltarea unei palete foarte largi de facilități menite să vină în suportul stilului de viață al comunității: piscine, terenuri de sport, parcuri, mijloace de transport, grădinițe, un strip-mall cu peste 30 de retaileri printre care restaurante, supermarket, magazin de bricolaj, brutărie, farmacie etc. Și vom continua să dezvoltăm facilități noi pe măsură ce Cosmopolis va continua să crească. Care considerați că sunt principalii factori de succes în proiectul dumneavoastră și cum vă diferențiați de competiție? Cel mai important factor de diferențiere față de alte proiecte este reprezentat de comunitate. Cosmopolis nu este doar un proiect rezidențial, ci o comunitate pe care am reușit să o construim în ultimii 10 ani, o comunitate care numără aproximativ 7.500 de locuitori. Principalul factor este să fii orientat spre client: este un proiect unic, așa cum am menționat mai sus,

68 THE TIMES Investing in Property

What are the main challenges for a residential developer in the local market? The residential market (not only in Romania but everywhere) is most sensitive to the economic cycles and it is the last to pick up out of all the other real estate segments. On top of it, Romanian residential market has a lot of ups and downs and little known and predictable events that one should really have to consider when starting a residential business. What is your view upon the real estate market of Bucharest, in the past 3 years and what do you think about its future trajectory? Land – in the last 3 years, the land investment was the star of the real estate market – it performed very well all over Bucharest. Industrial – the industrial segment is at full capacity. Commercial & Office – very good levels of occupancy for good projects. On the residential market, the past three years were the best in the last decade. Even though there were ups and downs, on long term, we expect a positive trajectory / growth on all points of view. What is your opinion related to investing in the other major cities – Cluj, Timișoara, Brașov? Do you believe these markets to be as appealing as the Bucharest market? I am sure that the other major cities have their own dynamics, and even if all of them look appealing, you come to learn its own particularities. That is why I want

prin stilul de viață, facilitățile, design-ul, planificarea, implementarea și serviciile post-vânzare. La toate acestea se adaugă faptul că am încercat să realizăm un mix de unități pentru toate categoriile existente de cerere. Încercăm să fim foarte flexibili, dar și atenți în procesul de planificare, luând în considerare cererea existentă în ultimii 11 ani și consumând astfel multe resurse în procesul de planificare. Care sunt principalele provocări pentru un dezvoltator activ pe piața rezidențială locală? Piața rezidențială este în general, nu doar în România, cea mai sensibilă la ciclurile economice, fiind ultima care își revine dintre toate segmentele pieței imobiliare. Adițional, piața locală din România are numeroase perioade de creștere și scădere și multe elemente puțin cunoscute și greu previzibile pe care un potențial investitor ar trebui să le ia în calcul atunci când ar lua decizia de a începe un proiect rezidențial.

to use our knowledge regarding the Bucharest real estate market, mainly in Cosmopolis. What would be your advice for the foreign investors coming to Romania interested in developing residential projects? A new market is a new challenge. Even if we are talking about a very experienced developer in another country, he has to understand the dynamics, particularities and behaviour existent in the new market. Even though we have been on the residential development since 1953, it took us some years to really understand and to adapt to the Romanian market. New developers should get as much information as possible regarding the market and use local and experienced consultants. n

Number 1 factor is to be client oriented

Care este opinia dumneavoastră referitor la piața rezidențială din București din ultimii trei ani și ce estimare aveți pentru traiectoria viitoare? Terenuri – segmentul de profil a fost în ultimii trei ani vedeta pieței imobiliare și s-au înregistrat rezultate bune în toate zonele din București. Industrial – segmentul industrial este în prezent la capacitate maximă. Spații comerciale și de birouri – proiectele bune au niveluri de ocupare foarte bune. Ultimii trei ani au fost pentru segmentul rezidențial cei mai buni din ultima decadă. Chiar dacă sunt perioade de creșteri dar și scăderi, pe termen lung ne așteptăm la o traiectorie crescătoare din toate punctele de vedere. Care este opinia dumneavoastră referitoare la investiția în alte orașe mari – Cluj-Napoca, Timișoara, Brașov? Considerați că aceste piețe sunt la fel de atractive precum Capitala? Sunt sigur că toate orașele mari din România au ritmuri dinamice de creștere și toate prezintă o atractivitate pe măsură ce le înveți particularitățile. Experiența noastră și bagajul de informații sunt foarte bune pentru piața din București și de aceea vom continua să le utilizăm în Cosmopolis. Ce sfat ați oferi investitorilor străini care ar veni în România pentru a dezvolta proiecte rezidențiale? Fiecare piață nouă reprezintă o provocare nouă. Chiar dacă este vorba de un dezvoltator foarte experimentat, acesta trebuie să înțeleagă dinamica pieței locale, particularitățile și comportamentele existente în acea piață. Chiar dacă noi suntem activi pe piața rezidențială încă din 1953, ne-au fost necesari câțiva ani pentru a înțelege și a ne adapta la particularitățile pieței din România. Noii dezvoltatori ar trebui să adune cât mai multe informații referitor la noua piață în care doresc să investească și să apeleze la consultanți locali experimentați. n

THE TIMES Investing in Property

INTERVIU / INTERVIEW

ANTOANELA COMÈ&#x2DC;A General Manager

72 THE TIMES Investing in Property

GRAN VIA Gran Via este unul dintre cei mai experimentați dezvoltatori de pe piața rezidențială din România. Câte locuințe ați construit până acum în România și care sunt investițiile alocate? Sperăm că încrederea pe care Gran Via Real Estate o acordă pieței românești să inspire și alți dezvoltatori. Credem că trebuie să livrăm la standarde înalte de calitate și de asemenea, că trebuie oferite servicii de calitate clienților noștri. Calitatea și orientarea către clienți sunt două dintre elementele-cheie ale activității Gran Via RE în România. Ne bucurăm că rețeta aceasta a ajuns să fie apreciată atât de cumpărători, cât și de alți jucători din piață și sperăm ca împreună să ridicăm standardul pieței și în anii ce vor urma. 1.988 de unități livrate și în construcție, la care se adaugă 850 de unități a căror construcție va începe în 2019 – așa arată în cifre bilanțul Gran Via Real Estate. Ce proiecte aveți în dezvoltare în prezent? Câte locuințe includ acestea? Ce tipuri predomină? Anul acesta am abordat și piețele locale, cu un proiect deosebit din punct de vedere arhitectural localizat în Constanta – Gran Via Marina. În total avem 4 proiecte, dintre care 3 în București și unul în Constanța, cu un total de aproape 2.900 de unități rezidențiale în total. Încercăm să oferim un mix echilibrat – studiouri, 2-3 camere; procentul de 4 camere este mai mic – cu împărțiri eficiente și construcție de calitate. La toate acestea se adaugă specificul Gran Via Real Estate – arhitecturi interesante, spații comune cu facilități, spații pentru depozitare etc. Fiecare proiect are câte o caracteristică venită să îmbunătățească nivelul de locuire. Cum s-a schimbat piața rezidențială din punct de vedere al nevoilor și cerințelor cumpărătorilor de locuințe față de momentul în care ați început să vindeți primele apartamente în România? Aș spune că nevoile sunt aceleași – raport bun calitate-preț, localizare lângă mijloacele de transport, funcționalitate. Cerințele, însă, au un nivel mult mai mare, acum cumpărătorii fiind interesați în detaliu de calitatea materialelor folosite (finisaje, dar și materiale de construcții), de spațiile comune, de locurile și facilitățile destinate activităților pentru copii sau activităților legate de viața în comunitate și de spațiile verzi din proiect. Care sunt principalele 3 criterii după care românii iau decizia de a cumpăra o locuință? Un raport bun calitate-preț va fi întotdeauna important. Noi dezvoltăm proiecte mari, nu suntem nișați, și acest aspect revine întotdeauna în discuțiile noastre de strategie. Acum, desigur, nu este întotdeauna ușor să

Gran Via is one of the most experienced developers on the residential market in Romania. How many apartments have you built so far in Romania and what are the allocated investments? Gran Via Real Estate invested a lot in the last years; we hope that this proof of trust in the Romanian market that our company proved will inspire other developers also. We believe that we must deliver to high quality standards and also that quality services must be offered to our customers. Quality and customer focus are two of the key elements of Gran Via Real Estate in Romania. We are glad that this recipe has come to be appreciated by both buyers and other players in the market, and we hope to raise the standard of the market together in the upcoming years. 1988 units delivered and under construction, and will be added 850 units, whose construction will begin in 2019 – this is how the numbers look like for Gran Via Real Estate in 2018.

Fiecare proiect are câte o caracteristică venită să îmbunătățească nivelul de locuire

What projects are you currently developing? How many apartments do they include? What types of apartments predominate? This year we also approached the local markets, with a project with a special architecture located in Constanta – Gran Via Marina. In total, we have 4 projects, out of which 3 in Bucharest and one in Constanta, with a total of almost 2900 residential units. We try to offer a balanced mix – studios, 2-3 rooms; the proportion of 4 rooms is smaller – with efficient partitioning and quality construction. To which we are adding the trade marks of Gran Via Real Estate – interesting architectures, common spaces with facilities, storage spaces, etc. Each project has at least one feature that improves the living standards. How did the residential market changed from the point of view of the needs and requirements of home buyers from when you started selling the first apartments in Romania? I would say that the needs are the same – good quality-price ratio, location close to transportation means, functionality. The expectations, however, are much higher, now that the buyers are interested in the quality of the materials used (finishes and building materials), common spaces, places and facilities for activities for children or activities related to the life in the community and green spaces in the project.

Each project has at least one feature that improves the living standards

What are the main 3 criteria that make the Romanians take the decision to buy a home? A good quality-price ratio will always be important. We develop large projects, we are not niched, and therefore we always have in mind this ratio when strategizing for our projects. Of course, it is not always

THE TIMES Investing in Property

găsești acest echilibru, însă împreună cu partenerii noștri de la vânzări, împreună cu firme foarte experimentate de construcții și project management, până acum am găsit rețeta. Să enumăr 3 criterii – localizare, împărțire eficientă, preț. Nu neapărat în această ordine, ci mai degrabă o suma a acestor 3 factori.

Într-un proiect bine gândit și bine construit, o investiție este mult mai sigură și, potențial, mult mai rentabilă

In a well-thoughtout and wellbuilt project, an investment is much safer and potentially more cost-effective

Care ar trebui să fie principalele criterii la care ar trebui să se uite cineva care dorește să își cumpere o locuință? Având în vedere că este o investiție pe termen foarte lung (o investiție pe viață, de cele mai multe ori), calitatea construcției și planificarea ansamblului în care aceasta este localizată sunt esențiale. Din perspectiva calității de locuire, dar și din perspectiva valorii locuinței în timp. Într-un proiect bine gândit și bine construit, o investiție este mult mai sigură și, potențial, mult mai rentabilă. Cum vedeți piața rezidențială din România? Până acum investițiile realizate au vizat doar Bucureștiul. Planificați investiții și în afara Bucureștiului? Ce orașe vi se par atractive și de ce și ce planuri de investiții aveți? Piața din România are potențial mare, cu mult spațiu de dezvoltare. Sigur că unele piețe sunt mai interesante decât altele. Pentru noi, până acum, într-adevăr Bucureștiul a fost focusul principal, am analizat și analizăm în continuare și alte piețe. În 2018 am lansat primul proiect în afara Bucureștiului – la Constanța. Un proiect de referință pentru Constanța, atât din punct de vedere al conceptului, cât și ca dimensiuni. Analizăm constant opțiunile din piață, momentan focusul rămâne pe București. Câte locuințe ați vândut până acum din proiectele dezvoltate sau în dezvoltare? În ultimii 3 ani am avut un ritm excelent de vânzări, în continuă creștere, odată cu maturizarea proiectelor și cu recunoașterea de care Gran Via Real Estate beneficiază în piață. Am avut faze de dezvoltare sold out, proiecte contractate off plan în procent foarte mare, luni cu recorduri de vânzări de peste 60 de unități/proiect. Există investitori interesați să cumpere pachete de locuințe pentru a le închiria ulterior? Vedeți o potențială piață din acest punct de vedere? De ce credeți că nu există încă o piață a închirierilor de locuințe în România? Față de anii de dinainte de criză, ceea ce numim acum investitori este diferit. Există investitori, adică, clienți care cumpără pentru a plasa o sumă de bani și/ sau pentru închiriere ulterioară, dar nu există acum activ fonduri de achiziție pentru investiții mari. Interes există, dar nu s-au făcut mutări mari în piață în acest sens. Noi, la Gran Via Real Estate, construim pentru clientul final, deci nu am generat pachete sau oferte speciale pentru investitori. Deocamdată, așa cum văd eu lucrurile, piața rămâne 85%-90% a clienților finali. În privința închirierilor, aș spune că există o piață a chiriilor, destul de dinamică chiar. Nu există un vehicul

74 THE TIMES Investing in Property

easy to find this balance, but together with our sales partners, together with highly experienced construction and project management companies, we have found the right recipe, so far. If I have to list 3 criteria there would be the following – location, efficient partition, price. Not necessarily in this order, but rather a mix out of three three factors. What should be the main criteria for someone looking to buy a home? Given that it is a very long term investment (a lifetime investment, most of the time), the quality of the construction and the long term vision of the compound in which it is located are essential. From the perspective of the quality of housing, but also from the perspective of the value of the dwelling over time. In a well-thought-out and well-built project, an investment is much safer and potentially more cost-effective. How do you see the residential market in Romania? Until now, investments have been targeted only at Bucharest. Do you plan investments outside of Bucharest? What cities do you find attractive and why and what investment plans do you have? The Romanian market has great potential, with room for a lot of further developments. Of course some markets are more interesting than others. For us, until now, though Bucharest has been the main focus, we have also analyzed other markets. In 2018 we have launched the first project outside Bucharest – in Constanța. A reference project for Constanța, both in terms of concept and size. We constantly analyze the market options, but the focus remains at the moment in Bucharest.

care să grupeze un număr mare de unități și nici o platformă de apartamente de închiriat deținută de un investitor sau de un grup. Deci, mai degrabă nu există un jucător major pe piața chiriilor care să imprime o direcție mai clară evoluției acesteia; dar exista și cerere, și ofertă. Care sunt cele mai solicitate tipuri de locuințe și care sunt principlele surse de finanțare a achizițiilor? Depinde de proiect, de localizarea lui și de targetul lui. În continuare interesul cel mai mare este pentru apartamente cu 2 și 3 camere, cu balanța înclinată către 2 camere. Principalele surse de finanțare sunt creditele bancare, iar pentru proiectele noastre programele „Prima Casă” sunt o sursă importantă. În ultima perioadă s-a discutat de reapariția fenomenului de achiziție din faza de proiect. Cum vedeți evoluția acestui fenomen și ce credeți că a favorizat reapariția lui? Consider firească revenirea achiziției la stadiul de proiect atâta vreme cât dezvoltatorul este unul cu istoric și cu experiență. Mai mult, cererea de locuințe este ridicată, mai ales în proiectele noastre, unde avem clienți ce așteaptă pentru anumite tipuri de locuințe; iar achiziția la stadiul de proiect oferă și avantajele unor prețuri preferențiale. În ceea ce privește proiectele Gran Via Real Estate, faptul că clientul poate vedea cum s-a construit, ce s-a construit și cunoaște dezvoltatorul prin prisma altor proiecte din piață face decizia de achiziție din faza de proiect destul de facilă. n

How many apartments have you sold so far from developed or developing projects? Over the past 3 years, we have had an excellent sales rhythm, steadily growing with the maturing of projects and the recognition that Gran Via Real Estate benefits in the market. We had sold out development phases, contracted off plan projects in very high percentage, months with sales records of over 60 units / project. Are there investors interested in buying housing packages to rent them subsequent? Do you see a potential market from this point of view? Why do you think there is not yet a market for home rentals in Romania? What we now call investors it is very different than the profile of developers before the 2008 crisis. There are investors in the market even now, represented by people who would buy apartments to place an amount of money and/or for subsequent rent, but there are not currently active acquisition funds for large investments. There is interest, but there have not been any big moves in the market on this matter. Gran Via Real Estate we build for the end userso we do not generate packages or special offers for investors. For now, as I see it, the market belongs 85% -90% to the end users. With regard to rentals, I would say there is a rental market, even a very dynamic one. There is no vehicle to group a large number of units and no rental platform owned by an investor or a group. There is no major player on the rental market to better crystalize a development direction to the rental market, this is true; but there is demand and supply.

Principalele surse de finanțare sunt creditele bancare, iar pentru proiectele noastre programele „Prima Casă” sunt o sursă importantă

What are the most demanding types of housing and what are the main sources of financing for purchases? It depends on the project, its location and its target. Mainly, the biggest interest is for 2-room and 3-room apartments with a slightly balance for 2 rooms. The main sources of funding are bank loans and for our projects First House programs are an important source. Recently, the recurrence of the acquisition phenomenon in the project phase has been discussed. How do you see the evolution of this phenomenon and what do you think favored its re-emergence? I consider that coming back to the off plan acquisition it is a natural evolution – as long as the developer has a proven track record and history on the real estate market. Further more, the demand for apartments is high, especially in our projects, where we have clients on the waiting for certain types of units; the off plan acquisition also offers the advantages of preferential prices. With regards to Gran Via Real Estate projects, the fact that the client can see other developments of the company, can see the quality of construction an it can get a better understanding of the developer’s recipe by seeing other Gran Via projects in the market makes the off plan acquisition decision much easier. n

The main sources of funding are bank loans and for our projects “First House” programs are an important source

THE TIMES Investing in Property

INTERVIU / INTERVIEW

RAFAELA NEBREDA Owner & Managing Parner

78 THE TIMES Investing in Property

IMOTECA Care este în prezent cea mai căutată zonă de către dezvoltatorii care investesc în locuințe? Cum explicați acest interes? Cumpărătorii care achiziționează pentru investiție preferă zonele stabile în care se poate închiria ușor, aproape de hub-urile de birouri: în principal zonele centrală, semi-centrală și de nord. Zona de vest vine puternic din urmă – în proiectele aflate în imediata apropiere a metroului.

What is currently the most sought-after area for developers who invest in housing? How do you explain this interest? The clients who buy for investment would rather go for established destinations, which can be rented easily, close to office hubs: mainly central, semi-central and Northern area. The West gained a lot of interest in the last 2 years, especially the projects close to the subway and to the new office hub.

Cum au evoluat vânzările de locuințe în proiectele pe care le aveți în portofoliu? Evoluția a fost pe un trend ascendent, constant de la începutul anului până acum.

How did housing sales evolve in projects you have in your portfolio? Evolution has been on a steady upward trend since the beginning of the year so far.

Câte locuințe ați vândut în acest an și care a fost cea mai scumpă? În total am înregistrat 600 de tranzacții. Cea mai scumpă a fost în jurul valorii de 2 milioane de euro. Cine mai dezvoltă pe piața rezidențială? De unde provine capitalul interesat să construiască locuințe în București? Piața are jucători deja consacrați, cum ar fi Gran Via Real Estate, Forte Partners, One United Properties, Nusco, Hercesa, Pedro Construct. Sunt mulți dezvoltatori români care au colectat capital în perioada de criză și post-criză și au rămas în continuare să construiască. Există și dezvoltatori străini cu expertiză la nivel internațional care vin cu o viziune proaspătă asupra pieței – ca de exemplu belgienii de la Speedwell. Banii vin din fonduri proprii, din finanțări bancare și într-un procent mai mic, din antecontracte. Care este atitudinea băncilor în relația cu dezvoltatorii de locuințe? Condițiile de finanțare sunt atractive pentru dezvoltatori? Băncile sunt foarte atente în cadrul analizei. Dezvoltatorii pe care Imoteca îi are în portofoliu sunt companii solide, deci finanțarea nu ridică probleme. Noi încurajăm dezvoltatorii să agreeze cu băncile instrumente care să fie în avantajul clienților, ca de exemplu scrisori de garanție bancară pentru avansuri. Condițiile sunt foarte diferite, de la caz la caz. Băncile analizează atât dezvoltatorul, cât și echipa de vânzări, experiența acestora, și în funcție de toate aceste date decid dacă finanțează, ce sumă finanțeaza, în ce condiții (dacă solicită un anume procent de pre-vânzări sau alte condiționări suplimentare). Câte locuințe aveți în portofoliu și cum a evo luat față de anul trecut? Aproximativ 3.700 de unități în construcție sau livrate. Am contorizat doar unitățile rămase la vânzare, nu și cele deja tranzacționate pe parcursul acestui an. În total, cu proiectele ce urmează să fie lansate în 2019 și 2020, ne apropiem de 10.000 de unități. Față de anul

Există și dezvoltatori străini cu expertiză la nivel internațional care vin cu o viziune proaspătă asupra pieței

There are also foreign developers with international expertise who came with a fresh approach of the residential market

How many homes have you sold this year and which was the most expensive? So far, this year we have about 600 transactions. The most expensive property transactioned was around 2 million euros. Who else develops on the residential market? Where does the capital come from to build housing in Bucharest? The market has its established players such as Gran Via Real Estate, Forte Partners, One United Properties, Nusco, Hercesa, Pedro Construct. There are also the Romanian developers who have increased capital during the crisis and post-crisis period and they are continue building. There are also foreign developers with international expertise who came with a fresh approach of the residential market - such as the Belgians from Speedwell. The financing comes either from their own funds, from bank financing and in a smaller percentage, from pre-sales. What is the attitude of banks in their relationship with homes developers? Are the funding conditions attractive to developers? Banks are always very cautions when analyzing a financing. The developers in Imoteca portfolio are solid companies, so financing does not raise problems. Also, we encourage developers to engage with banks tools that benefit customers, such as LGs for down payments. The terms and conditions are very different from case to case. The banks are taking into analysis the developer as well as the sales company, their experience and based on these factors they decide upon the financing status, upon the amount, upon the terms and conditions (the bank might ask for a certain percentage of pre-sales, for example). How many homes do you have in your portfolio and how was the evolution compared to last year? Approximately 3,700 units in construction or delivered. I have mentioned here the units that are still

THE TIMES Investing in Property

trecut, numărul proiectelor de volum a crescut cu 150%, iar numărul celor boutique a rămas constant, în sensul că unele au fost vândute în totalitate și am adăugat proiecte noi. Am înregistrat întârzieri în legătură cu lansarea unora dintre proiecte din cauza evoluției foarte îngreunate a documentației.

Știm că la momentul lansării proiectele noi au prețuri preferențiale și că, în general, politica este de creștere graduală a prețurilor pe parcursul evoluției construcției

We know that at launching the developers have preferential prices, and that general price policy is a gradual increase corelated with the construction status

Cum au evoluat prețurile locuințelor în acest an comparativ cu 2017? Ce a determinat această evoluție? Per total, pe piața de rezidențial nou consider că a fost o perioadă de așezare a prețurilor. Au fost perioade în care statisticile au înregistrat creșteri de prețuri, căci s-au livrat mai multe unități, altele în care analizele au spus că prețurile au cunoscut ușoare scăderi – întrucât s-au lansat mai multe proiecte. Știm că la momentul lansării proiectele noi au prețuri preferențiale și că, în general, politica este de creștere graduală a prețurilor pe parcursul evoluției construcției. România a reintrat în ultimii ani pe radarul investitorilor imobiliari pe toate segmentele pieței. Există investitori noi interesați să intre în România? De ce depinde decizia lor de a investi în România? Care sunt avantajele pe care România le oferă investitorilor? Există investitori atât locali, cât și internaționali. Desigur, nu la nivelul anilor 2006-2007. Vorbim acum despre o piață mult mai matură. Imoteca are astfel de clienți cu care avansăm discuțiile într-un ritm foarte bun. În România, potențialul pieței este foarte mare, profitabilitatea este în continuare una interesantă, randamentele sunt la niveluri la care nu se mai pot găsi în piețele foarte mature, iar oferta este foarte variată, deci poți avea un portofoliu de proprietăți foarte bine echilibrat. Cam acestea sunt principalele avantaje pentru un investitor. Imoteca s-a transformat în ultimii ani într-un integrator de servicii pentru dezvoltatorii imobiliari. Considerați că piața românească a ajuns la un nivel de maturitate astfel că rolul companiilor ca Imoteca nu mai este doar de a găsi cumpărători, ci de a gândi strategii complete pentru dezvoltatori? Fără doar și poate că da. Evoluția noastră s-a făcut organic, pe baza nevoilor clienților noștri. Avem parteneri pe termen lung, și nu puțini, pentru care gândim și implementăm strategii complete. De altfel, atât pentru business to business, cât și pentru business to client, abordarea noastră este aceeași – de a oferi servicii integrate și customizate, aceasta și presupune modelul de business humanto-human, un model de lucru unic pe piața din România. Cum vedeți evoluția pieței rezidențiale anul viitor? Va continua efervescența din prezent pe segmentul dezvoltării de locuințe? Conform datelor pe care le avem, dezvoltarea locuințelor va continua. Există cerere, există și finanțare. Așa cum am mai spus și cu altă ocazie, eu cred într-o piață așezată cu o dezvoltare graduală. S-ar putea ca lucrurile să se mai așeze, din punct de vedere al ritmului și al volumului și pe fondul creșterii volumului de produse disponibile, și deci al concurenței, lucru care poate fi doar benefic pentru piață. n

80 THE TIMES Investing in Property

available for sale. I did not include the ones already sold during 2018. In total, with the projects to be launched in 2019 and 2020, we are approaching 10,000 units. Compared to last year the number of the volume projects in our portfolio had a 150% increase and the number of boutique projects remained the same, in the sense that some were sold out and some others were added to the portfolio. We have registered delays related to the launching of some of the projects because of the very slow moving pace of the necessary documentation. How did house prices improve this year compared to 2017? What caused this evolution? Overall, on the new residential market we think it was a period of settlement. There have been periods in which statistics have seen price increases, as more projects have been delivered, others where analyses have shown that the prices registered slight declines – as more projects have been launched. We know that at launching the developers have preferential prices, and that general price policy is a gradual increase corelated with the construction status.

Avem parteneri pe termen lung, și nu puțini, pentru care gândim și implementăm strategii complete

Romania has re-appeared on the radar of real estate investors in all segments of the market in recent years. Are there new investors interested in entering Romania? What exactly depends on their decision to invest in Romania? What are the advantages Romania offers to investors? There are both local and international investors. Of course, not at the level of 2006-2007, nor of the same profile. We are now talking about a much mature market. Imoteca investor type clients with whom we are advancing the discussions. In Romania, the potential of the market is quite good, the profitability is still interesting, the yields are at levels that can not be found in very mature markets and the offer is very diverse, so one can put together a well balanced portfolio of properties. These would be the main advantages for an investor. Imoteca has become into a service integrator for real estate developers in recent years. Do you think that the Romanian market has reached a maturity level so that the role of companies like Imoteca is not just to find buyers but to think about complete strategies for developers? Without any doubt. Imoteca has evolved organically into this direction, based on the needs of our customers. We have an important number of long-term partners for whom we create and implement complex business strategies. In fact, both for business to business as well as for business to client, our approach is to provide integrated and customized services. Actually this is the core of our human-to-human business model, a unique business model on the Romanian market. How do you see the evolution of the residential market next year? Will the ongoing effervescence continue on the housing development segment? According to the data we are analyzing and to the market tonus we consider that the housing market will continue to develop. The demand is here, the financing exists. As we have already stated, on another occasion, we believe in a market with a gradual, natural development. It may be that things are going to slow down a little bit in terms of rhythm and volume, considering also the increasing volume of available products that will generate a higher level of competition on the market. But this can only be in the advantage of the market development. n

We have an important number of long-term partners for whom we create and implement complex business strategies

THE TIMES Investing in Property

Forty Management Domnule Lucian Azoiței, sunteți unul dintre cele mai cunoscute „branduri” personale în real estate-ul românesc. De câțiva ani, ați decis să adăugați notorietății dumneavoastră alte două concepte, „Central District” și „Trade District”. Ce aduc ele nou, care este plus-valoarea acestor două idei inovatoare pe piața imobiliară națională? Vă mulțumesc în primul rând pentru cuvintele frumoase, mă onorează. Central District și Trade District sunt două concepte (unul pentru zona rezidențială, celălalt pentru zona office) ce reprezintă în esență construcția sustenabilă, responsabilă, cu atenție la valorile și cerințele clienților, a unor produse imobiliare premium ce sunt vândute la niște prețuri decente, sau așa cum spunem noi, Affordable Luxury. Poziționarea produselor noastre este în zona medie, dar doar prin prisma prețului de vânzare. Conceptele arhitecturale înglobate în aceste produse, facilitățile oferite, soluțiile tehnice inovative adaptate la fiecare concept în parte, practic inovația produselor noastre le poziționează la același nivel cu produsele asimilate de lux, din punctul de vedere al calității locuirii. Expansiunea dumneavoastră și a Central District a început cumva oarecum contra curentului, ați înotat împotriva valului, în sensul în care ați început cu primul ansamblu, Polonă 25, în anul 2008, în plină lovitură a crizei, când 85% din business-urile imobiliare au fost trase pe linie moartă. Dumneavoastră ați riscat și ați început să construiți, apetit pentru risc – unii i-ar spune inconștiență, alții viziune – care v-a făcut să câștigați și să vă continuați drumul ascendent. Noi de fapt am construit încontinuu, încă din anul 2004, fără a ține cont de fluctuațiile pietei. Am crezut, și cred în continuare, că un produs corect poziționat, bine făcut, vândut la un preț decent pentru ceea ce oferă, își va găsi client indiferent de condițiile pieței de la un moment dat. Poate mai greu, poate este nevoie de mai multă muncă, dar sigur cineva va înțelege care sunt valorile înglobate pe care le primește pentru prețul dat. Cel mai bun exemplu este chiar în acest proiect, Central District Polonă 25, unde penthouse-ul s-a vândut în anul 2014, în plină criză, în care toată lumea se lamenta, cu 1,7 milioane euro, net, pentru un produs de 6 ani vechime, ceea ce a fost un record neegalat nici acum, când unii spun că piața este „încălzită”. În 2014 a fost un șoc, să se vândă un apartament la acest preț, în criză, când nimic nu se mișca în piața imobiliară! Unii au spus că a fost noroc, șansă, dar această tranzacție a venit după o alta, din 2010, când în același bloc am vândut un apartament cu 3.500 euro/mp, de data aceasta în maximul crizei imobiliare, suprapusă și pe o zonă ușor isterică.

84 THE TIMES Investing in Property

Poziționarea produselor noastre este în zona medie, dar doar prin prisma prețului de vânzare

The positioning of our products is in the medium area, but only through the sale price

Mr. Lucian Azoiței, you are one of the most famous personal “brands” in Romanian real estate. For some years now, you have decided to add to your reputation two other concepts, “Central District” and “Trade District”. What do they bring, which is the added value of these two innovative ideas on the national real estate market? Thank you first of all for the kind words, I feel honoured. Central District and Trade District are two concepts (one for the residential area and the other for the office area), which essentially represent the sustainable, responsible development of premium real-estate products, with respect to the clients‘ values and requirements, sold at decent prices, or, as we say, Affordable Luxury. The positioning of our products is in the medium area, but only through the sale price. The architectural concepts embedded in these products, the facilities offered, the innovative technical solutions tailored to each concept, the practical innovation of our products have placed them at the same level as luxury-assimilated products in terms of living quality.

INTERVIU / INTERVIEW

LUCIAN AZOIŢEI CEO

Nu există întâmplări la acest nivel, doar bune practici. Nu a fost ușor, trebuie să înțelegi foarte bine mecanismele pieței imobiliare și cerințele clienților tăi potențiali, dar asta facem noi, și se pare că o facem bine. Au urmat încă 5 proiecte sub umbrela Central District, ultimul dintre ele, 4 Elemente, fiind și perla coroanei, cel mai inovator, care înglobează cele mai multe tehnologii care acum câțiva ani păreau de domeniul fantastic, fără a fi însă și cel mai premiat dintre ele – vom reveni asupra acestui subiect. Dezvăluiți, vă rog, cititorilor The TIMES / Investing in Property care sunt cele 4 ingrediente și cum se combină ele în „rețeta” succesului. Central District 4 Elemente nu este o dezvoltare imobiliară clasică, în care construiești niște blocuri, în care pui niște finisaje premium, îl împachetezi frumos și spui că e de „lux”. 4 Elemente este un proiect-concept, în care se trece de ușa apartamentului sau de scara blocului. Este un concept la care am muncit peste un an, pentru care am făcut zeci de variante constructive și

Noi de fapt am construit încontinuu, încă din anul 2004, fără a ține cont de fluctuațiile pieței

Actually, we never stopped building since 2004, whichever the market fluctuations were

Your expansion and the Central District started somewhat against the current, you swam against the wave, in the sense that you started with the first building, Polonă 25, in 2008, while the crisis was in full blow, when 85% of the real estate business was put on hold. You took the risk and started to build, risk appetite – some would call it recklessness, others vision – that made you win and continue on your upward path. Actually, we never stopped building since 2004, whichever the market fluctuations were. I believed and still believe that a well-positioned, well-done product, sold at a decent price for what it offers, will find its client whichever the market conditions at a certain time. Maybe harder, maybe with more effort, but it is sure that somebody will understand what are the embedded values it receives for the price he pays. The best example is this project exactly, Central District Polonă 25, where the penthouse was sold in 2014, in full crisis, when everybody was lamenting, for EUR 1.7 million net, for a 6 years old product, which was a record that hasn’t yet been paralleled, not even now when some say the market is “on fire”. In 2014 it was a shock, to sell an apartment at this price, in crisis, when nothing moved on the real estate market! Some said it was luck, chance, but this transaction came after another, in 2010, where in the same block, we sold an apartment for EUR 3,500/sqm, this time during the maximum real estate crisis, overlapped on an area that was slightly historical. There is no chance at this level, only good practices. It was not easy, you have to understand the real estate market mechanisms and the requirements of your potential clients very well, but that‘s what we do, and we seem to do it well. There were another 5 projects under the umbrella of the Central District, the last of them, 4 Elements being the most innovative one, the crown pearl, incorporating most of the technologies that a few years ago seemed to be fantastic, but not the most prized - we will return to this subject. Please share with The TIMES / Investing in Property readers which are the 4 ingredients and how to combine them for a success “recipe”. Central District 4 Elements is not a classic real estate development, where you build blocks, where you put some premium finishes, pack it nicely and say it‘s “luxury”. 4 Elements is a concept project, which goes beyond the apartment door or the block entrance. It‘s a concept we worked on for over a year, for which we‘ve made dozens of constructive and architectural variants, market studies, role plays with target audiences, behavioural analyses etc., a project we put a lot of work in, positioned to be able to have success in any market conditions. In brief, Central District 4 Elements is a project in which we are interested in what people do after moving to their apartment, what is their behaviour, how do you create a community, what do they do when they leave the house? That‘s why Central Central District 4 Elements means #Air – with large, airy spaces, from terraces and balconies that can accommodate tables with chairs to enjoy morning coffee to generous recep-

THE TIMES Investing in Property

arhitecturale, studii de piață, role-player-uri cu publicul țintă, analize comportamentale etc., un proiect foarte muncit, poziționat în așa fel încât să poată să aibă succes în orice condiții de piață. Pe scurt, Central District 4 Elemente este un proiect în care ne-a interesat ce fac locuitorii după ce se mută în apartamentul lor, care este comportamentul lor, cum creezi o comunitate, ce fac când ies din casă? De aceea, Central Central District 4 Elemente înseamnă #Aer – cu spații mari, aerisite, de la terase și balcoane ce pot primi mese cu scaune pentru a savura cafeaua de dimineață, până la recepții generoase și circulații largi; #Apă – sunt 3 bazine mari cu apă și fântâni arteziene în curtea comună a blocurilor; #Pă mânt – cu peste 2.800 mp de curte comună cu plante, flori, pomi și zonă de promenadă; #Foc – aproximativ 300 mp alocați zonei de socializare, cu bar, grătar, umbrele pentru soare, mese, scaune și un cinematograf exterior pentru discuții și construit prietenii între vecini, pentru că noi credem că nu există case fără suflet, și dezvoltare imobiliară fără comunitate. Mulți dezvoltatori ar spune că este suficient, dar Central District 4 Elemente mai aduce și alte valențe: #Sport – sală de fitness și pistă de alergare pe blocul B; #BucuriaCopiilor – loc de joacă pentru copii într-un parc separat; #Confort și #Liniște – parcările auto sunt doar subterane; #Siguranță – 28 de camere, 2 cabine de poartă, bariere și sisteme automatizate de acces, inclusiv camere de citire a numerelor de înmatriculare; #Arhitectură, #Calitate și #Design – pentru a păstra și crește valoarea investiției, fiind totuși cea mai mare investiție făcută într-o viață. Acesta este un proiect concept, în care elementele primordiale sunt implementate într-un proeict imobiliar, de aici și numele 4 Elemente. Deși probabil nu ați gândit business de real estate ca un magnet pentru trofee, Cuza99 asta a generat, practic. O ploaie de distincții și premii care vă onorează deopotrivă pe dumneavoastră și proiectul. Una dintre distincții vine de la Londra, din inima City Financial, acolo unde se dă ora exacta în businessul imobiliar european. Așa este, Central District Cuza99 este cel mai premiat proiect internațional din România, ambele premii fiind o premieră pentru piața imobiliară din România de dupa Revoluție. Cuza99 a câștigat premiul pentru cea

86 THE TIMES Investing in Property

tions and spacious traffic areas; #Water – there are 3 large pools of water and artesian fountains in the common yard of the blocks; #Earth – with over 2,800 square meters of common yard with plants, flowers, trees and the promenade area; #Fire – approximately 300 square meters allocated to the social area with a bar, barbecue, sun umbrellas, tables and chairs, and an outdoor cinema for discussion and friendship-building between neighbours, because we believe there are no houses without soul, and no real estate development without community. Many developers would say that it is enough, but Central District 4 Elements also brings other novelties: #Sport – fitness club and runway on block B; #Children’s Joy – playground for children in a separate park; #Comfort and #Chill – car parks are underground only; #Safety – 28 surveillance cameras, 2 gate cabins, barriers and automated access systems including car number readers; #Architecture, #Quality and #Design – to preserve and increase the value of the investment, since a home is the biggest investment made in a lifetime. This is a concept-project, where the primordial elements are implemented in a real estate project, hence the name 4 Elements. Though you probably did not think of the Real-estate business as a trophy magnet, Cuza99 actually generated it. A series of awards and prizes that honour both yourself and the project. One of the awards comes from London, from the heart of City Financial, where the exact time of the European real estate business is set. That‘s right, Central District Cuza99 is the most awarded international project in Romania, both awards being a premiere for the Romanian real estate market after the revolution. Cuza99 has won the prize for the best real estate development in Romania in 2017, but the most important is the Mipim prize nomination in 2017, where the mention won by Cuza99 was ranked after Zaha Hadid‘s Beijing airport award. We are talking about a different world, comparing a giant development of billions of Euros with a real estate project of 7 million Euros, but it was still possible and appreciated by the international jury. Cuza99 is an extraordinary project, in which we embedded everything we know about real estate development, a demonstration of strength and design, also sold at decent prices, like all our products. And as to what we discussed earlier, the Central District Cuza99 project was fully sold in 2016 4 months before the construction began, in just three weeks! And it‘s not by chance, not with 42 apartments... There are clear criteria for choosing at this level and the fact that Central District Cuza99 was the first project in Romania for the last 30 years to win these awards certifies our value and motivates us to continue to build sustainable projects. The younger sister, born in the shadow of Central District success, is the Trade District, a brand that catches up quickly in terms of reputation and added value. What are its attributes, which differentiate it from others on this crowded market?

THE TIMES Investing in Property

mai bună dezvoltare imobiliară din România în 2017, dar cel mai important este nominalizarea la premiile Mipim din 2017, unde mențiunea câștigată de Cuza99 a fost clasată după premierea aeroportului din Beijing a lui Zaha Hadid. Vorbim de cu totul altă lume, să compari o dezvoltare gigant, de miliarde de euro cu un proiect imobiliar de 7 milioane de euro, dar totuși s-a putut, și apreciat de către juriul internațional. Cuza99 este un proiect extraordinar, în care am înglobat tot ce știm noi în materie de dezvoltare imobiliară, o demonstrație de forță și design, vândut tot la prețuri decente, precum toate produsele noastre. Și apropo de ceea ce discutam mai devreme, proiectul Central District Cuza99 s-a vândut integral, în 2016, cu 4 luni înainte de începerea construcției, în doar 3 săptămâni! Și nu este o întâmplare, nu cu 42 de apartamente… Sunt criterii clare pentru alegere la acest nivel, și faptul că Central District Cuza99 a fost primul proiect din România ultimilor 30 de ani ce câștigă aceste premii, ne certifică valoarea și ne motivează să construim în continuare sustenabil. Sora mai mică, născută în umbra succesului Central District este Trade District, un brand care vine din urmă ca și reputație și plus-valoare. Care sunt atributele lui, cele care îl diferențiază de altele pe această piață aglomerată. Trade District este brandul umbrelă al dezvoltărilor office. Nu am apucat încă să-l punem în piață, tot explorăm terenuri pentru acest tip de dezvoltare imobiliară, sper curând să avem primul proiect sub acest brand. Nu vor fi dezvotări mari în această zonă – sunt jucători foarte mari, cu care nu poți rivaliza – dar am identificat multe nișe, multe goluri în această zonă a dezvoltărilor imobiliare office, unde piața este polarizată excesiv. Lucian Azoiței este, așa cum spuneam la începutul acestui material, un nume extrem de cunoscut în business. Încă de când conduceați PAZO, mai apoi ca și creator al Central District. De ce pasul de la ceramică la imobiliare? După 14 ani ca furnizor în proiecte imobiliare, din postura de antreprenor al unuia dintre cele mai importante grupuri de firme din România, în care ai consultat și participat la construcția a zeci de mii de apartamente (14.000 mai precis, numărate) și toate dezvoltările majore din România, observi extrem de multe lucruri, acumu lezi foarte multă experiență, mai ales într-o piață complet atipică, precum cea din România, unde influența locală este esențială. Vezi de ce proiecte corect executate, cu toate excelurile bifate nu au succes, și vezi proiecte cu scăpări ce au succes, și când înțelegi și de ce se întâmplă asta, îți dai seama că poți face și tu bine lucrurile acestea, pentru că înțelegi piața. Când zona de fur nizor nu mai aducea satisfacții financiare – este greu să mai faci distribuție, cu marje mici, în era Internetului – am trecut la pasul natural următor, acela de a transmite filozofia mea de business direct pieței, prin dezvoltări imobiliare mai mari, în care focusul meu să fie 100%. Întrebarea de final se referă, se putea altfel?, la viitor, domnule Azoiței. Nu știu cât vreți să ridicați cortina peste un proiect la care lucrați acum, înțeleg că va fi un reper în piața de real

88 THE TIMES Investing in Property

Trade District este brandul umbrelă al dezvoltărilor office

Trade District is the umbrella brand of office developments

Trade District is the umbrella brand of office developments. We have not yet managed to place it on the market, we are still exploring land for this type of real estate development, I hope soon to have the first project under this brand. There will be no big developments in this area – there are very big players you cannot rival with – but we have identified many niches, many lapses in this area, of office real estate developments, where the market is overly polarized. Lucian Azoiței is, as I was saying at the beginning of this material, a very well-known business name. Since you were managing PAZO, then as the creator of Central District. Why did you move from tiles to real estate? After 14 years as a supplier for real estate projects, as an entrepreneur of one of the most important groups of companies in Romania, in which I consulted and participated in the construction of tens of thousands of apartments (14,000 more precisely, counted) and all major developments in Romania, I noticed a lot of things, I gained a lot of experience, especially in a completely atypical market like Romania, where local influence is essential. I saw how well-executed projects with all the checks in their Excel worksheets were unsuccessful, and I saw how defective projects were successful, and when I understood why this happened, I realized that I can do it better, because I understand the market. When the supplier area is no longer financially rewarding – it‘s hard to do distribution with small margins in the Internet era – I naturally moved to the next level, to pass on my business philosophy directly to the market through bigger real estate developments in which I could focus 100%. The final question is, could it be otherwise? about the future, Mr. Azoiței. I do not know how much you want to raise the curtain over a project you are working on now, I understand it will be a landmark in the real estate market in Romania, so I will only insist that you tell me what you can tell me now. But I would like you

estate din România, de aceea nu insist să-mi spuneți decât ceea ce puteți să îmi spuneți în acest moment. Mi-ar plăcea însă să devoalați pentru The TIMES / Investing in Property despre ce este vorba și ce va aduce el în plus în peisajul din ce în ce mai concurențial al pieței. Din fericire pentru noi, nu sunt prea mulți dezvoltatori concurenți. Au început în ultimii 3-4 ani să apară niște dezvoltatori cum le spun eu, 2.0, ce fac bine ce fac, și mișcă piața imobiliară în direcția corectă, dar suntem încă puțini, nu am ajuns la masa critică, dar tendința este de a merge în direcția bună. Ajută și evoluția clienților, ce învață ce să ceară de la un dezvoltator, și sunt mai deschiși la inovație, chiar și la un nivel scăzut de preț. Îmi doresc și explorez posibilitatea dezvoltării unui ansamblu de mari dimesiuni, care să fie atât de sustenabil încât să poată fi construit oriunde și să funcționeze, unde calitatea locuirii să fie la cel mai înalt nivel. Conceptul este finalizat, este validat, mai caut terenul potrivit. Într-o altă țară s-ar fi făcut de mult, dar în București este obligatoriu nevoie de acces la infrastructura urbană – una din particularitățile locale – și de aceea devine un proiect pe termen lung, în funcție de cum se va dezvolta infrastructura orașului. Până la acel moment, lucrăm acum la două proeicte imobiliare rezidențiale și două clădiri de birouri mai mici, în jur de 7.000 mp fiecare. Sper să le lansăm pe toate anul viitor, dacă totul merge bine, pe lângă Central District 4 Elemente, ce este un proiect mare. n

Îmi doresc și explorez posibilitatea dezvoltării unui ansamblu de mari dimesiuni

I want, and I am exploring the possibility to develop a large compound

to tell the readers of The TIMES / Investing in Property what‘s going on and what will it bring in the increasingly competitive landscape of the market. Fortunately for us, there are not too many competitor developers. In the past 3-4 years I have seen some developers 2.0, as I call them, who do well what they do, move their real estate market to the right direction, but we are still too few, we have not reached critical mass. However, the trend is to go where we should go. It also helps that customers have evolved, they have learnt what to ask from a developer, and are also more open to innovation, even in the lower price range. I want, and I am exploring the possibility to develop a large compound which would be so sustainable as to be built anywhere and work, where the quality of living would be at the highest level. The concept is completed, it has been validated, I still have to find the right plot of land. In a different country this would have been built a long time ago, but in Bucharest it is mandatory to have access to the urban infrastructure - one of the local particularities – and this is why this becomes a long-term project, depending on how the city infrastructure develops. Until then, we are now working on two residential projects and two smaller office buildings, of approximately 7000 sqm each. We hope we can launch them all next year, if everything goes well, along with Central District 4 Elements, which is a big project. n

THE TIMES Investing in Property

Intrare puternică A Strong New pe piața Entry on the rezidențială Local Residential locală Market Daramis a livrat aproape 3.000 de apartamente și a finalizat 24 de construcții, majoritatea în Praga, iar de curând a decis să intre pe piața românească. De ce ați decis să investiți în România? Am început cu dezvoltarea de proiecte rezidențiale în Cehia cu aproape 19 ani în urmă, iar în această perioadă am câștigat o experiență bogată. Suntem încă în căutare de oportunități, iar piața din România, printre altele, a fost în vizorul nostru timp de mai mulți ani. În cele din urmă, la sfârșitul anului 2016, am decis să intrăm pe piața românească și am început să facem toți pașii necesari pentru realizarea primei achiziții în București. Vedem o mulțime de oportunități pe piața din București în acest moment și credem că putem profita de ele și putem de veni un actor serios și respectabil pe această piață.

La sfârșitul anului 2016 am decis să intrăm pe piața românească

Daramis has delivered almost 3,000 apartment units, and has completed 24 developments, mostly in Prague and recently has decided to enter on the Romanian market. Why did you decide to invest in Romania? We started with the residential development in Czech Republic almost 19 years ago and during this period we have received a lot of experiences. We still look for new opportunities and Romanian market, among the others, was in our viewfinder many years. At the end of the year 2016 we finally decided to step in Romanian market and started to make all steps for realization of first acquisition in Bucharest. We can see a lot of opportunities in Bucharest market now and believe that we can use them and we can become a serious and respectful player on the market.

Care sunt planurile dumneavoastră pe piața românească pentru următorii 3-5 ani? În primul rând, dorim să ne finalizăm proiectul rezidențial Vita Bella. Anul acesta am finalizat redezvoltarea proiectului și credem că acesta ar putea fi vândut

At the end of the year 2016 we finally decided to step in Romanian market

Which are your plans on the Romanian market in the next 3-5 years? First what we plan is to finish our residential project Vita Bella. This year we finished a reconstruction of the project and we believe the project could be

90 THE TIMES Investing in Property

INTERVIU / INTERVIEW

YARIV RONEN CEO Daramis THE TIMES Investing in Property

complet până la sfârșitul anului următor. Între timp, suntem în căutare de noi proiecte rezidențiale și comerciale. În 5 ani, vedem compania noastră pe piața din București ca fiind o companie puternică, serioasă și respectabilă, lider de piață prin inovații și modul de abordare a clienților. Planurile dumneavoastră țintesc și alte segmente de piață sau alte orașe în afară de București? Pe termen mediu, adică în următorii 5-7 ani, intenționăm să investim doar în București. După ce vom în țelege mai bine aspectele specifice ale pieței românești, nu excludem opțiunea de a investi în alte regiuni. Compania noastră este în principal un dezvoltator de proiecte rezidențiale, dar luăm în considerare și investițiile în clădiri comerciale sau de birouri. Ce alte segmente de piață credeți că oferă oportunități pentru investiții bune în România? După criza de acum 10 ani, toate segmentele de dezvoltare au un potențial uriaș. Dacă faceți o comparație între prețurile de aici și cele din alte țări din UE, înțelegeți și observați imediat oportunitățile de pe această piață. Comparativ cu piața din Cehia, ce impresii aveți despre România? Care sunt atuurile României? Comparativ cu Cehia, piața românească are multe avantaje, de exemplu credite ipotecare avantajoase, prețuri mici, costuri mici pentru construcții și lipsa apartamentelor de calitate. Există o cerere pentru produse rezidențiale de calitate și considerăm că putem să răspundem acestei cereri. Prima dumneavoastră investiție în România este un proiect rezidențial care a dat faliment și pe care l-ați cumpărat de la o bancă. Intenționați să continuați acest tip de achiziții sau luați în considerare și dezvoltarea de proiecte de la zero? Achiziția proiectului Vita Bella a fost o mare oportunitate pentru noi, reprezentând o intrare relativ sigură pe piață. Am cumpărat proiectul aproape finalizat, cu toate autorizațiile. Așadar, nu a trebuit să rezolvăm probleme legate de procesul de autorizare și am putut să ne concentrăm imediat pe vânzări și pe marketingul proiectului nostru. În prezent, după aproape doi ani de la intrarea noastră pe piață, simțim că am devenit destul de puternici și de informați pentru a achiziționa un alt proiect, inclusiv de tip „green field” (de la zero, pe un teren fără infrastructură – n.r.), dar totul depinde de oportunitățile care vor apărea. Câte proiecte aveți acum în construcție în Cehia? În Cehia nu dezvoltăm doar proiectele noastre, ci oferim servicii de management de proiect și altor dezvoltatori. Așadar, avem în construcție 4 proiecte rezidențiale proprii și alte 2 proiecte pe care le construim pentru alți dezvoltatori. Care sunt volumele investițiilor pe care intenționați să le faceți în România?

92 THE TIMES Investing in Property

sold out till the end of next year. In meantime we look for new residential and commercial projects. In 5 years, we see our company on the Bucharest market like strong, serious and respectful company which leads market with innovations and approach to clients.

Comparativ cu Cehia, piața românească are multe avantaje

Are your plans targeting investments in other market segments or other cities outside Bucharest? In middle term period which means for us next 5 - 7 years we plan to invest only in Bucharest. Once we will understand better to all specifics of the Romania market we cannot exclude the option to invest into other regions. We are mostly residential developer but we also consider investments to commercial and office buildings. What other market segment do you consider to offer good investment opportunities in Romania? All segments of development after the crises which was here 10 years ago have a huge potential. If you compare prices here and in other countries in EU you have to immediately understand and see opportunities on this market.

Compared to Czech Republic, Romania’s market has many advantages

Compared with the Czech market, what are your feelings about Romania? What are the strengths of Romania? Compared to Czech Republic, Romania’s market has many advantages like budget-wise mortgages, cheap prices, low construction costs and lack of quality flats. There is a demand for quality residential products and we feel that we can meet this demand. Your first investment in Romania is a residential project that went through bankruptcy,

which you bought from a bank. Are you still aiming to continue this kind of acquisitions or are you also considering to develop projects from the very beginning? Acquisition of Vita Bella project was for us a big opportunity which represented relatively safe step on the market. We bought almost finished project with all permits. So, we didn`t have to solve issues connected with permitting process and we could immediately concentrate on sales and marketing of our project. Now, almost two years after our coming on the market, we feel strong and educated enough to buy another project also on the green field but all is connected with opportunities which we will see in front of us. How many projects have you currently under construction in Czech Republic? In Czech Republic we build not only our own projects, but we also provide our project management services to other developers. So, we have under construction 4 own residential projects and other 2 we built for other developers.

Nu avem o sumă exactă alocată pentru piața românească. Suntem foarte flexibili și, în cazul în care vom observa o oportunitate foarte interesantă, care ne-ar putea depăși posibilitățile, suntem gata să invităm alți investitori și să ne unim forțele cu aceștia. Exagerând puțin, doar cerul este limita.

What is the size of the investments that you are planning to make in Romania? We don`t have an exact amount which is allocated for Romanian market. We are very flexible and in case we will see some very interesting opportunity which could be over our possibilities we are prepared to invite other investors and connect with them our forces. With overstatement only the sky is our limit.

Daramis este foarte activă în sectorul managementului de proiect din Cehia. Aveți intenția de a dezvolta astfel de servicii și în România? Serviciile pe care compania noastră le oferă în Cehia în domeniul managementului de proiect sunt cu adevărat unice și, sincer, începuturile acestora nu au beneficiat de o planificare reală din partea noastră. În anul 2008, când criza imobiliară a atins Praga, aveam echipe de ingineri foarte puternice și experimentate. Am simțit și am constatat că experiența lor este atât de valoroasă încât nu putem să pierdem acești oameni și potențialul lor viitor. Așa că am decis să punem oamenii noștri la dispoziția altor dezvoltatori care începeau să-și reducă costurile și care se bucurau că altcineva poate să-i ajute și să le finalizeze proiectul în mod profesionist. Tot ceea ce v-am spus până acum înseamnă de fapt că nu ne aflăm în aceeași situație aici și că, cel puțin timp de doi ani, nu intenționăm să oferim și aici aceste servicii.

Daramis is very active on the project management sector in Czech Republic. Are your intentions to develop such services in Romania as well? Services which are provided by our company in Czech Republic on the field of project management are really unique and honesty their beginning weren`t planned properly from our side. In the year 2008 when real estate crises started in Prague we had very strong and experienced team of engineers. We felt and saw that their experiences are so high that we simply cannot loose this people and their future potential. So we decided to provide our people to other developers who started to cut their costs and were very happy that somebody else can help them and professionally finished their project. All what I told till now means that we are not in the same position here and at least for a couple of next years we don`t plan to provide here these services.

Care sunt principalele servicii oferite de Daramis în domeniul managementului de proiect? Cel mai mare avantaj al serviciilor noastre de management de proiect este faptul că furnizăm servicii complete, de la început până la predarea apartamentelor către clienți. Începem colaborarea cu partenerii noștri chiar din prima fază, în care le propunem deja servicii de pre-achiziție cu privire la verificarea tehnică necesară înainte de achiziția în sine. Partenerii noștri apreciază abordarea noastră profesionistă și, mai ales, calitatea inginerilor noștri. n

Exagerând puțin, doar cerul este limita

With overstatement only the sky is our limit

Which are the main services that Daramis offers in the project management? The biggest benefit of our project management services is the fact that we provide full service from the beginning till handing over apartments to final clients. We start to cooperate with our partner in the earliest phase where we propose them already pre-acquisition service concerning in technical due diligence before the acquisition itself. Our partners appreciate our professional approach and mostly quality of our engineers. n

THE TIMES Investing in Property

Adrian Erimescu, CEO Imobiliare.ro: Piața rezidențială este puternică și oferă multiple oportunități de afaceri. Nu vom vedea scăderi abrupte ale prețurilor în următorii 2-3 ani

Adrian Erimescu conduce, din poziția de CEO, cel mai mare portal de imobiliare din România – Imobiliare.ro. Cu 19 ani de experiență pe piața locală și o puternică notorietate în mediul online, platforma atrage lunar 1,6 milioane de vizitatori unici aflați în căutarea locuinței mult visate și mii de agenții, dezvoltatori și proprietari dornici să își promoveze eficient locuințele pentru a găsi cât mai repede cumpărători. Infrastructura complexă, bugetele semnificative de marketing și echipa formată din aproape 150 de angajați stau la baza succesului companiei și pun la dispoziția clienților numeroase soluții de creștere a vizibilității în mediul online și de accelerare a business-urilor. Aflăm mai multe detalii despre platformă și despre evoluția pieței rezidențiale pe parcursul următorilor ani din acest interviu acordat de CEO-ul Imobiliare.ro. 96 THE TIMES Investing in Property

Adrian Erimescu is the CEO of the largest real estate digital platform in Romania – Imobiliare.ro. With 19 years of presence in the market and a strong online brand awareness, the website attracts every month 1,6 million unique viewers searching for their dream homes and thousands of real estate agencies, developers and home sellers eager to efficiently promote their residential properties and find buyers as soon as possible. The company’s success is based on a vast infrastructure, large marketing budgets and a team of almost 150 employees that provide customers with a variety of tools in order to help them increase their online visibility and grow their businesses. We find out more details about the platform and about the evolution of the residential market over the next years from this interview with the CEO of Imobiliare.ro.

Adrian Erimescu, CEO Imobiliare.ro:

The Residential Market is Strong and Offers Multiple Business Opportunities. We Will Definitely Not See Sharp Drops in Prices in the Next 2-3 Years

Care este situația actuală a pieței imobiliare din România și cum vedeți evoluția acesteia în viitorul apropiat? Ne apropiem de o nouă criză? Prețurile proprietăților rezidențiale au crescut, în 2018, pentru al patrulea an consecutiv, după șase ani de scădere continuă. Chiar dacă în trimestrul III am putut observa o încetinire a ritmului de creștere a prețurilor și câteva schimbări apărute la nivelul pieței i-au făcut pe cumpărători mai precauți, consider că piața imobiliară va crește în continuare, cel puțin pe parcursul următorilor 2-3 ani. Vor apărea în timp unele corecții, dar cu siguranță nu vom vedea scăderi abrupte ale prețurilor. Piața rezidențială din România se maturizează, se construiesc numeroase proiecte imobiliare, nu doar în București, ci și în întreaga țară, iar prețurile locuințelor din principalele orașe nu au recuperat complet nici până în prezent scăderile înregistrate în perioada crizei cu o singură excepție, Cluj-Napoca. Care este potențialul pieței imobiliare rezidențiale din România? Ce oportunități de afaceri vedeți pentru jucătorii din domeniu? Piața rezidențială este puternică și oferă multiple oportunități de afaceri, atât dezvoltatorilor, cât și agențiilor imobiliare. Noi proiecte sunt necesare în țara noastră, având în vedere faptul că stocul de locuințe disponibil în România este unul dintre cele mai învechite din Uniunea Europeană, dar și faptul că o parte semnificativă a populației trăiește în continuare în locuințe cu suprafețe mici, supraaglomerate, spre deosebire de locuitorii altor state membre. Totodată, terenuri ideale pentru dezvoltări imobiliare cu suprafețe generoase, inclusiv foste platforme industriale, sunt disponibile în continuare în zone centrale ale principalelor orașe din țară, iar cererea rămâne mare. Important este ca dezvoltatorii să nu uite că localizarea și calitatea construcției unui ansamblu rezidențial, alături de o gamă cât mai variată de facilități și de accesul facil la mijloace de transport în comun, școli și diverse servicii, sunt mai importante ca niciodată pentru cumpărători. Există, de asemenea, un potențial uriaș de creștere pentru agențiile imobiliare, în condițiile în care doar 30% dintre tranzacții sunt realizate în momentul de față prin intermediul unui broker sau al unui agent imobiliar. Cei

Piața rezidențială este puternică și oferă multiple oportunități de afaceri

The residential market is strong and offers multiple business opportunities

What is the current state of Romania’s real estate market and what will be its evolution in the near future? Are we going to experience a new housing crises soon? In 2018 we witnessed a new rise in residential property prices for the fourth consecutive year, after a period of six years of constant decline. Even if in the third quarter we experienced a slowdown and several changes made buyers more cautious, I believe that the real estate market will continue to grow at least for the next 2-3 years. Some corrections will appear along the way, but we will definitely not see sharp drops in residential property prices. Romania’s residential market is becoming more mature, large numbers of new projects are being developed not only in Bucharest, but also all over the country, and house prices in major cities still haven’t fully recovered from the declines suffered during the crises with only one exception, Cluj-Napoca. What is the true potential of Romania’s residential market? What business opportunities do you see for real estate companies? The residential market is strong and offers multiple business opportunities to developers and real estate agencies alike. New residential projects are needed in our country as Romania’s housing stock is one of the oldest in the European Union and a large share of the population lives in small, overcrowded dwellings compared to residents from other member states. Generous land parcels ideal for property development, including former industrial platforms, are available for purchase in the downtown areas of most cities and the demand is still high.

THE TIMES Investing in Property

din domeniu trebuie să schimbe convingerea multora că serviciile furnizate de profesioniștii în imobiliare nu au o valoare mare. Acest obiectiv poate fi atins doar prin furnizarea unor servicii de mai bună calitate și prin utilizarea eficientă a unor strategii prin care prospecții și clienții să înțeleagă adevărata valoare a serviciilor pe care le primesc. După aceea, următorul pas necesar pentru asigurarea succesului nu poate fi decât acela de a te diferenția de competitori. De ce este vitală o bună vizibilitate în mediul online pentru companiile din domeniu? O bună prezență online este esențială pentru toate companiile care activează în domeniul imobiliar. Acestea se bazează puternic pe canale online pentru a-și face produsele și serviciile cunoscute potențialilor clienți, care la rândul lor le folosesc pentru a obține mai multe informații despre proprietățile existente pe piață, prețurile lor și opțiunile de finanțare disponibile. Așadar, maximizarea vizibilității și a eficienței în mediul online sunt vitale. Cu 19 ani de experiență și un brand cu o notorietate excelentă, Imobiliare.ro este platforma pe care cei mai mulți români o vizitează atunci când se află în căutarea unei noi locuințe sau atunci când vor să facă o investiție. În fiecare lună, 1,6 milioane de vizitatori unici caută informații despre evoluția pieței rezidențiale, dar și proprietăți care se mulează pe nevoile lor pe site-ul nostru, fapt ce ne ajută să livrăm până la 400.000-500.000 de leaduri dezvoltatorilor și agențiilor imobiliare. Folosind metode complexe și strategii rafinate de-a lungul timpului, avem capacitatea de a ne sprijini partenerii să țintească și să ajungă la segmentele potrivite de prospecți din piață, nu doar pe propria platformă, ci și pe alte canale din mediul online – precum rețelele sociale sau Google. Cât de importantă este educarea cumpărătorilor? Cu ce soluții veniți în întâmpinarea lor? Accesul facil la un volum semnificativ de informații cu privire la piața imobiliară în mediul online i-a făcut pe cumpărători mai educați și mai exigenți. Este normal, dacă ne gândim că ei sunt cei care trebuie să cântărească atent decizia de a lua împrumuturi pe termen lung și trebuie să înțeleagă exact ce pot obține pentru sumele de bani pe care le au la dispoziție. Educarea cumpărătorilor este foarte importantă pentru noi. Prin intermediul proiectului ImoExpert, oferim informații sub formă de articole, analize de piață și ghiduri nu doar lor, ci și celor interesați de închirierea sau vânzarea unei proprietăți. Le punem, totodată, la dispoziție agenților imobiliari o oportunitate excelentă prin care pot îmbunătăți nivelul actual relativ scăzut de încredere al multor români în serviciile lor prin punerea acestora în contact direct cu potențiali cumpărători și vânzători care caută sfatul unui profesionist în probleme legate de piața imobiliară. Care sunt instrumentele dedicate dezvoltatorilor imobiliari de pe platforma Imobiliare.ro? Imobiliare.ro are o audiență semnificativă online, iar acesta este unul dintre principalele beneficii pe care le punem la dispoziția dezvoltatorilor care aleg să lucreze alături de noi.

98 THE TIMES Investing in Property

O bună prezență online este esențială

A good online presence is essential

Just keep in mind that the location and construction quality of a residential complex, along with wide ranges of facilities and easy access to public transportation, schools and different services, are more important than ever before for buyers. There is also great potential for real estate agencies to boost their market share, as currently only 30% of all transactions are made with the help of a broker or real estate agent. The industry must challenge the widespread belief that services provided by real estate professionals are not worth much. This can only be accomplished by offering better services and using efficient strategies to make prospects and clients understand the quality of the services they receive. After that, the next logical step to insure success can only be to differentiate yourself from your competitors. Is it crucial for real estate companies to gain good online visibility? A good online presence is essential for all real estate businesses. Companies rely heavily on online channels to make their products or services known to

potential clients that use them to get more information about available properties, prices and real estate financing options. Therefore, maximizing your visibility and efficiency online is imperative. With 19 years of experience and great brand awareness, Imobiliare.ro is the platform most Romanians visit when searching for a new home or when they want to invest in real estate. Every month 1.6 million unique viewers find themselves searching for information about the evolution of the residential market and for properties suitable for their needs on our site, thus enabling us to deliver up to 400,000500,000 leads to developers and real estate agencies. Using complex methods and strategies refined over time, we are able to help our partners target and reach the right segment of prospects not only on our platform, but also across various channels – like social media or Google. Is educating buyers important? What tools do you offer them? Online instant access to a significant amount of information regarding the real estate market made buyers more educated and exigent. But this is normal as they must consider very carefully the decision to take out long-term loans and understand what they can get for their money. Educating buyers is very important to us. Through ImoExpert we offer information in the form of articles, market analyses and guides not only to them, but also to people interested in renting property and to home sellers. We also give agents a great opportunity to improve the current relevantly low level of confidence most Romanians have in the services they provide by putting them in direct contact with potential buyers or sellers seeking professional advice on real estate matters.

Folosim mai multe soluții complexe de profilare a audienței pentru a ținti segmente de prospecți direct interesați de un anumit tip de proprietate, localizată într-o anumită zonă și cu unele caracteristici specifice. Astfel, nu îi ajutăm pe dezvoltatori doar să își promoveze proiectele rezidențiale, ci le și oferim volume mari de leaduri și îi sprijinim să ajungă la cât mai mulți cumpărători calificați. Îi ajutăm, de asemenea, pe cei interesați să își consolideze prezența online, să-și crească vizibilitatea și să își dezvolte cu succes brandul. De ce apelează agențiile imobiliare la platforma dumneavoastră? Imobiliare.ro le oferă agenților oportunitatea de a ajunge la potențiali clienți și le pune la dispoziție instrumentele necesare pentru ca ei să-i înțeleagă mai bine, pentru a ținti segmente specifice de prospecți și pentru a obține cumpărători calificați pentru proprietățile din portofoliile lor. În prezent, principalul nostru obiectiv este acela de a crește acea cotă de piață de 30% și suntem dispuși să folosim inclusiv puternica notorietate a brandului com-

Imobiliare.ro le oferă agenților oportunitatea de a ajunge la potențiali clienți

Imobiliare.ro offers real estate agents the opportunity to reach potential clients

What are the features available on your platform dedicated to real estate developers? Imobiliare.ro has a massive online audience. This is the key advantage we offer real estate developers working with us. We use several complex audience profiling solutions to target segments of prospects directly interested in a particular type of property, located in a certain area and with very specific characteristics. Therefore, we can not only help real estate developers promote their residential projects, but also get high volumes of leads and reach many qualified buyers. We also assist real estate developers that want to build their online presence, gain visibility and successfully grow their brands. Why do real estate agencies choose to work with Imobiliare.ro? Imobiliare.ro offers real estate agents the opportunity to reach potential clients and gives them the necessary tools needed to better understand customers, target specific segments of prospects and get qualified buyers for the properties in their portfolios. Our main goal right now is to increase that 30% market share and we are willing to use our company’s

THE TIMES Investing in Property

paniei pentru a-l atinge. Ne concentrăm, de asemenea, eforturile pe dezvoltarea unor noi soluții care să vină în ajutorul agenților ce furnizează servicii excepționale, să faciliteze găsirea lor de către consumatori și să ușureze interacțiunea dintre cele două părți. Una dintre ele ne va oferi posibilitatea de a semnaliza anunțurile verificate, publicate cu acordul proprietarului, ce conțin informații corecte și fotografii de calitate. O altă soluție aflată în dezvoltare va ajuta agenții să câștige în crederea potențialilor clienți printr-un sistem de evaluare bazat pe experiențele persoanelor care au lucrat cu ei. Pentru a-și crește vizibilitatea și pentru a se diferenția de competitori, vom pune, totodată, la dispoziția lor pagini de descriere care le vor oferi potențialilor clienți detalii despre experiența agenților și despre certificările pe care ei le-au obținut. O astfel de pagină va include, de asemenea, testimoniale și tranzacții încheiate cu succes. Care sunt obiectivele de afaceri ale companiei în 2018 și ce așteptări aveți pentru anul viitor? Estimăm o creștere cu 35% a veniturilor în 2018 și ne propunem să obținem rezultate similare anul viitor. Echipa noastră dezvoltă, în prezent, mai multe soluții dedicate platformei și lucrează la implementarea unei noi generații de servicii bazate pe performanță pentru toți clienții noștri – agenții imobiliare, dezvoltatori și proprietari. n

100 THE TIMES Investing in Property

Estimăm o creștere cu 35% a veniturilor în 2018

We estimate a 35% increase in revenues in 2018

strong brand awareness to achieve this. We also focus our efforts on developing new features that will support agents who deliver exceptional services and make it easier for customers to find and interact with them. One of these features will enable us to signal verified property listings made with the owner’s consent, with correct information and good photos. Another feature under development will help real estate agents gain the trust of potential clients using a rating system based on the experiences former customers had while working with them. To gain visibility and differentiate themselves from competitors, agents will also be able to access description pages where they can offer potential clients more details about their experience or professional certifications. Such a page will also include testimonials from clients and a list of successful transactions. What are your business goals for 2018 and your expectations for next year? We estimate a 35% increase in revenues in 2018 and aim to achieve similar results next year. Our team is currently developing several features for our platform and working to implement a new generation of performance-based services for all our clients – real estate agencies, developers and owners. n

RE/MAX Freedom Group înseamnă, înainte de toate, reprezentare exclusivă și maximizarea rezultatelor

INTERVIU / INTERVIEW

OCTAVIAN BĂDESCU Founding Partner Care sunt elementele de diferențiere a companiei dumneavoastră față de alte agenții din piața în care activați? Avem în principal 3 elemente diferențiatoare, la nivel de servicii: lucrul doar în sistem de reprezentare exclusivă, posibilitatea oferirii unor servicii de administrare de proprietăți, deschiderea accesului la oportunități investiționale în plan local, național și internațional. Având și eu investiții în această piață de câțiva ani, probabil că înțeleg exact nevoile și căile optime de răspuns.

104 THE TIMES Investing in Property

What are the elements that make the difference between your company and other agencies in the market? On service level, there are 3 main elements that make the difference: we only work based on exclusive representation, we can offer property management services and we are open to local, national and international investment opportunities. The fact that I have also been investing in this market for several years helps me understand exactly the needs and the optimal reply methods. Our working manner also makes us different, at all levels. I would only stress on the basic strategy, to make available to the “mass” assets services that could normally be accessed only by the luxury segment, starting with an accurate assessment using the right methods, which can define expectations and generate the so-called BPO (broker’s price opinion), moving on to the presentation, marketing, visibility, buyer’s selection, assistance during negotiations, closing of the transaction. It is not that handy to make grant access even to one client that intends to rent a studio to a professional photo session, a video presentation or the use of virtual reality (VR). But the owners and the buyers or the lessees have extraordinary benefits and make significant savings of time and money. Also our option to work only based on exclusive representation, maximizing the chances of the clients to identify (under the best possible conditions of the market) a counterparty and avoiding conflict of interests by commissioning only one party (our client) of the transaction, as well as being opened to collaborate across the market, are strong arguments in our favour in front of any potential client. RE/MAX stands for maximization in the field of real-estate, implying quality of the services and Freedom Group positions itself is as high as possible from this perspective. What can you tell us about the working process with the agents and of the agents with the clients? The associate consultants have the same opportunities to maximise their obtainable results and potential. We are highly interested in their performance. We extended their possibility to collaborate with us as associates; practically the agents can be our affiliates in terms of fees starting from not more than 50 euro per month and having access to some benefits. They can also choose a system that grants them up to 85% of the generated gross commissions. Altogether, we

First of All, RE/MAX Freedom Group Means Exclusive Representation and Maximizing the Results Elemente de diferențiere regăsim și în modul de lucru, pe toate palierele sale. Aici aș puncta doar strategia primară, aceea de a pune la dispoziția proprietăților „de masă” a unor servicii de care în mod normal ar fi putut beneficia doar proprietățile din segmentul de lux, începând cu o evaluare realistă realizată prin metodele potrivite, de natură a seta așteptările și a genera acel BPO (broker’s price opinion), continuând cu prezentarea, marketingul, vizibilitatea, selectarea cumpărătorilor, suportul în negociere, închiderea tranzacției. A pune la dispoziție chiar și unui client ce vine pe piață cu o garsonieră la închiriere o ședință foto profesionistă, o prezentare video sau utilizând realitatea virtuală (VR), nu este la îndemâna oricui. Însă beneficiile pentru proprietari și pentru cumpărători sau chiriași sunt extraordinare, ducând la economii semnificative de timp și bani. Apoi faptul că am optat să lucrăm doar în sistem de reprezentare exclusivă, maximizând șansele clienților de a identifica (în cei mai buni termeni pe care piața îi poate da) o contraparte și evitând conflictul de interese prin comisionarea unei singure părți (clientul nostru) în tranzacție, precum și prin deschiderea la colaborări cu întreaga piață, reprezintă argumente puternice în favoarea noastră pentru orice potențial client. RE/MAX înseamnă maximizare în tot ceea ce înseamnă real estate, implicit și calitatea serviciilor, iar Freedom Group se poziționează cât mai sus și din acest punct de vedere. Ce ne puteți spune despre modul de lucru cu agenții și al agenților cu clienții? Consultanților asociați le oferim aceeași oportunitate de a-și maximiza rezultatele obtenabile, potențialul. Ne interesează foarte mult performanța acestora. Am lărgit spectrul posibilităților de colaborare în asociere cu noi, practic agenții se pot afilia la noi cu redevențe începând de la nu mai mult de 50 euro lunar, având acces la o serie de beneficii. De asemenea, pot opta și pentru un sistem prin care să le revină până la 85% din comisioanele brute generate. Totodată, avem un sistem prin care stimulăm și recompensăm suplimentar punctual tranzacțiile mari și comisioanele aferente realizate de către consultanții afiliați la RE/MAX Freedom Group, însă nu este cazul să detaliem aici. În privința lucrului consultanților cu clienții, există un flux operațional standardizat, permanent perfectibil, obiectivul fiind serviciile de o calitate superioară, singurul mod prin care fiecare ne vom putea atinge obiectivele. Toate aceste aspecte sunt prezentate destul de detaliat cu precădere pe site-ul nostru www.freedomgroup.ro, nu doar pe pagina companiei

RE/MAX înseamnă maximizare în tot ceea ce înseamnă real estate, implicit și calitatea serviciilor

RE/MAX stands for maximization in the field of real-estate, implying quality of the services

have a system to stimulate and additionally compensate single large transactions and related commissions achieved by RE/MAX Freedom Group affiliate consultants, but it is not the case to give details here. Practically now we have sort of customized collaboration systems, tailored for each person and we went the extra mile to meet their needs. On the working process between consultants and clients, there is a standard operational flow, which can always be improved, aiming to provide high quality services, the only way to achieve our goals. All these are rather detailed mostly on our website www.freedomgroup.ro, not only on our company’s webpage from the website www.remax.ro. Our clients may also contact us at 0729.101.102; we schedule a meeting with them possibly at our headquarter in 64 Nicolae Titulescu Avenue and we tell them what we can do for them. What advice do you give to those who want to become real estate agents? I am reserved about “advice”. I would only stress on the fact that luckily such a career can be also pursuit by older people, which is an advantage, especially in the demographic and fiscal context to come. Additionally, the difference of competence between a real estate consultant and its client is usually theoretically high hence there is a high need of quality services and we can really provide value. If we add to these the fact that real estate transaction values are not small, that there are other additional benefits (networking, information) of the activity in this field and to become an expert does not take that long, it results that it is a very interesting career opportunity. But you need patience, determination, and capacity to adjust to various situations, to find solutions, flexibility and ingenuity. And one last idea – to build a personal brand, an expert brand in their field; experts will always be appreciated from all points of view. RE/MAX philosophy in general and Freedom Group’s philosophy in particular encourages this approach. At the same time, it is good to remember the real fact that generally in life you can go further and faster “together” than alone, especially if you have strong partners; this is why I, as an entrepreneur aware of the value of his own brand, have personally invested by acquiring the number 1 franchise in the world, including for the reason that time is the most valuable resource. Together with a world leading partner, with a top national master franchiser, with a top local company/ franchise the chances to become a top agent and to

THE TIMES Investing in Property

105

noastre din site-ul www.remax.ro. Clienții ne pot contacta și la 0729.101.102, stabilim o întâlnire cu ei eventual la sediul nostru din Șos. Nicolae Titulescu nr. 64 și povestim tot ceea ce putem face pentru ei. Ce sfaturi aveți pentru cei care doresc să fie agenți imobiliari? Am rezerve în „a da sfaturi”. Aș puncta doar faptul că, din fericire, o astfel de carieră poate continua până la vârste foarte înaintate, ceea ce conferă avantaje, mai ales în contextul demografico-fiscal din următoarea perioadă. În plus, ecartul de competență dintre un consultant imobiliar și clientul său este în cele mai multe cazuri teoretic foarte mare, ceea ce face ca nevoia de servicii de calitate să fie tot mare și să putem realmente să oferim valoare. Dacă la acești factori mai adăugam faptul că valorile de tranzacționare în imobiliare nu sunt mici, că există și alte beneficii adiționale (relaționale, informaționale) ale activării într-un astfel de domeniu, iar pentru a deveni expert în domeniu nu este nevoie de foarte mulți ani, rezultă că este o oportunitate foarte interesantă de carieră. Îți trebuie însă răbdare, determinare, capacitate de adaptare la situații, de a găsi soluții, flexibilitate și inventivitate. Și o ultimă idee – să-și construiască un brand personal, de expert în domeniul lor, experții întotdeauna vor avea parte de apreciere din toate punctele de vedere. Filozofia RE/MAX, în general, și a Freedom Group, în particular, favorizează o astfel de abordare. În același timp, e util de reamintit și realitatea faptului că în general în viață, „împreună” ajungi mai departe și mai rapid decât singur, mai ales dacă ai parteneri puternici, personal și de aceea eu – un antreprenor ce știe valoarea brand-ului propriu – am investit achiziționând franciza nr. 1 în lume, inclusiv pentru că timpul este cea mai valoroasă resursă. Care sunt motivele pentru care un client să aleagă să lucreze cu RE/MAX Freedom Group? Pe scurt – maximum de calitate a prezentării, maximum de vizibilitate a listării, maximum de rezultate de care toți cei care lucrează cu noi au libertatea de a se bucura. In extenso – începem printr-o evaluare realistă. Continuăm cu prezentarea, marketingul, vizibilitatea. După listare, selectăm cumpărătorii sau chiriașii interesați de ofertele din portofoliul nostru, oferim suport în negociere și în închiderea tranzacției. Iar cumpărătorilor le putem oferi proprietăți fără comision sau îi putem reprezenta contra unui comision fix, nu procentual raportat la valoarea tranzacției, evităm conflictele de interese, chiar și cu noi înșine. Iar faptul că lucrăm doar în sistem de reprezentare exclusivă, necomisionând partea nereprezentată în tranzacție și colaborând cu orice alt agent din piață capabil să ne ajute să identificăm o contraparte în tranzacție, stimulându-l și recompensându-l financiar în caz de reușită, toate acestea fac ca aceia care lucrează cu noi să obțină rezultatul logic vizat, acela de a tranzacționa în cei mai buni termeni pe care piața îi poate oferi la un anumit moment. Sunt beneficii incontestabile. n

106 THE TIMES Investing in Property

eventually build a top career in the industry, with various roles, are the most favourable.

Cumpărătorilor le putem oferi proprietăți fără comision sau îi putem reprezenta contra unui comision fix

To the buyers we can offer commission-free properties or we can represent them in exchange for a fixed commission

Why would a client choose to work with RE/ MAX Freedom Group? Shortly – maximum quality of the presentation, maximum listing visibility, maximum results that can benefit freely to all those who work with us. In extenso – we start with a realistic assessment. We continue with the presentation, the marketing, the visibility. After listing, we select the buyers or lessees interested in the offers from our portfolio; we support them during negotiations and transaction closure. To the buyers we can offer commission-free properties or we can represent them in exchange for a fixed commission, not a percentage of the value of the transaction, we avoid conflict of interests, including with ourselves. And the fact that we only work based on exclusive representation and do not commission the party we do not represent in the transaction and we collaborate with any other agent in the market capable to help us identify a counterparty for the transaction, stimulating him and financially indemnifying him in case of success, all these determine people working with us to obtain the logical envisaged result, that is to close a transaction under the best terms the market can offer at a specific time. There are indisputable benefits. n

Lideri mondiali în imobiliare

www.freedomgroup.ro

Vrei să vinzi/închiriezi/cumperi o proprietate? Contactează-i pe cei mai buni consultanți imobiliari din zona ta! RE/MAX Freedom Group înseamnă: Reprezentare exclusivă Administrare de proprietăți Oportunități investiționale

Ce este Reprezentarea Exclusivă? Reprezentarea Exclusivă este acea formă de colaborare între o agenție imobiliară și clientul acesteia, în care prestatorul serviciului reprezintă exclusiv interesele clientului său într-un demers de tranzacționare, depunând toate diligențele de poziționare, marketing și negociere necesare și colaborând cu orice altă agenție din piață pe care o poate cointeresa financiar pentru a identifica o contraparte în tranzacție, evitând prin necomisionarea părții nereprezentate de către prestator conflictul de interese și facilitând implicit tranzacționarea în cei mai potriviți termeni pentru clientul său.

Lideri mondiali în imobiliare Adresă: bd. Nicolae Titulescu nr. 64, bl. 24A, sector 1 Telefon: 0371.302.900 Mobil: 0729.101.102 Email: oﬃce@freedomgroup.ro

„Mai există mult loc de creștere“

“There is Much Room for Growth”

Piața imobiliară din România, și cu precădere cea din București, a evoluat foarte mult în ultimii ani. Care credeți că sunt avantajele pe care le oferă România și Bucureștiul pentru investitorii în proiecte imobiliare? Dincolo de modul accelerat în care s-a dezvoltat piața în ultimii ani, consider că mai există mult loc de creștere. Este destul de greu de anticipat ritmul sau tendințele cantitative ale suprafețelor nou construite pe termen mediu și scurt, însă sunt de părere că piața a devenit mai avizată, cu jucători mai responsabili și beneficiari mai conștienți de alegerile pe care le fac. Evaluând însă vechimea și suprafața medie a fondului locativ din țara noastră și raportându-ne la piața imobiliară din alte țări europene, se simte că este un potențial mare de dezvoltare. Dacă ținem cont că suntem a doua țară ca mărime din Europa Centrală și de Est, după Polonia, și dacă ne uităm la piața imobiliară de acolo, respectiv pe birouri, retail și rezidențial, vom constata că mai avem multe de recuperat la acest capitol. Simt că atât România, cât și Bucureștiul sunt destina ții atractive pentru investitorii imobiliari care vor putea să dezvolte proiecte noi, adaptate cerințelor pieței din punct de vedere al locației, al prețurilor și al facilităților oferite. Cererea există pe toate segmentele și având în vedere evoluția puterii de cumpărare, aceasta va continua să se mențină la un nivel care să inducă un sentiment pozitiv investitorilor autohtoni sau celor străini, care se uită la noi ca la o potențială țintă de investiții.

The real estate market in Romania, and especially in Bucharest, has evolved a lot in recent years. What do you think are the advantages offered by Romania and Bucharest to investors in real estate projects? Beyond the accelerated way in which the market has developed over the past few years, I think there is much room for growth. It is rather difficult to predict the rhythm or quantitative trends of newly built areas in the medium and short term, but I think the market has become more informed, with more responsible players and beneficiaries more aware of the choices they make. However, assessing the age and average size of the housing stock in our country and considering the real estate market in other European countries, it feels that there is a great potential for development. If we take into account that we are the second largest country in Central and Eastern Europe, after Poland, and if we look at the real estate market there, and in particular at the office, retail and residential market, we will find that we have a long way to catch up in this chapter. I feel that both Romania and Bucharest are attractive destinations for real estate investors who will be able to develop new projects tailored to the market‘s requirements in terms of location, pricing and facilities. Demand exists on all segments, and given the evolution of the purchasing power, it will continue to maintain a level that will induce a positive feeling for domestic or foreign investors who look at us as a potential investment target.

De ce ați ales acest moment pentru diversificarea activității grupului pe zona de dezvoltare real estate, simțiți oportunități pe piață? Încă din 1996 deținem acest teren în activele companiei, fiind dealtfel spațiul în care a activat sediul Titan Mar până în 2008. Industria în care noi activăm de 25 ani este una conexă construcțiilor, finisajele din piatră naturală fiind o etapă esențială care aduce valoare adăugată oricărui proiect. Am intrat astfel în contact cu nevoile clienților noștri, cu problematica specifică derulării unui proiect mare și am constatat de fiecare dată că deținem experiența și determinarea de a oferi servicii și produse ce ne diferențiază în piață. Apreciez că de curând s-a produs o schimbare de mentalitate care a condus la o evoluție a standardelor

110 THE TIMES Investing in Property

Simt că atât România, cât și Bucureștiul sunt destinații atractive pentru investitorii imobiliari care vor putea să dezvolte proiecte noi

I feel that both Romania and Bucharest are attractive destinations for real estate investors who will be able to develop new projects

Why did you choose this time to diversify the group‘s activity in the area of real estate development, do you feel there are opportunities on the market? Since 1996, we own this land in the company‘s assets, being the space in which Titan Mar has been operating until 2008. The industry in which we have been active for 25 years is a construction-related one, with natural stone finishes being an essential step that adds value to any project. We have come into contact with the needs of our clients , with the specific problems incurred in coordinating a big project and we have always found that we have the experience and deter-

Ø Suprafață teren: 50.000 mp teren Ø Amplasare: intersecția 13 Septembrie cu Progresului (vecinătăți: Marriott, Casa Poporului, Catedrala Mântuirii Neamului) Ø Indicatori urbanistici: CUT 4.5, POT 60% Ø Aviz de oportunitate obținut Ø Accesibilitate: rețea de transport în comun completă, incluzând Metrou Răzoare, conexiuni cu unele din cele mai mari bulevarde ale Capitalei Ø Regimul de înălțime: 120 m Ø Land area: 50,000 sqm of land Ø Location: 13 Septembrie and Progresului (near: Marriott, the Parliament, the People’s Salvation Cathedral) Ø Urban planning indicators: CUT 4.5, POT 60% Ø Opportunity approval obtained Ø Accessibility: full public transport network, including Răzoare Metro station, connections to some of the Capital‘s largest boulevards Ø Height regime: 120 m

INTERVIU / INTERVIEW

DIANA BĂLAN Board Member Titan Mar

THE TIMES Investing in Property

111

la care dezvoltatorii se raportează la piață, ceea ce creează un mediu competitiv sănătos. Practic, apar cu mult mai rar situații în care unii investitori pot face cu ușurință rabat la calitate sau norme. Altfel spus, se observă o profesionalizare a pieței imobiliare, în care investitorii amatori nu prea mai au loc, ceea ce arată că piața s-a maturizat, oferind un sentiment de încredere pentru jucătorii experimentați. Deși la o primă vedere se observă o polarizare a dezvoltărilor imobiliare, iar investițiile din zonele limitrofe sunt mai numeroase, fenomenul de urbanizare se accentuează constant, interesul pentru zona centrală fiind în creștere. Mai mult decât atât, din analizele noastre a reieșit că acum poate fi momentul oportun pentru a debuta o astfel de investiție semnificativă. Pe de altă parte, ca un investitor abil, explorăm toate căile de a ne valorifica cât mai bine portofoliul. Există cerere pentru produse imobiliare, există potențial de obținere de randamente atractive din investiții de acest tip, ceea ce ne încurajează să mergem mai departe cu acest proiect. Care sunt planurile dumneavoastră legate de piața imobiliară având în vedere că dețineți în București un teren într-o zonă foarte ofertantă din punct de vedere al locației? În afara unui teren generos, extrem de bine poziționat, este vorba și de un concept atractiv și inedit, unic în țara noastră. Este locul în care vor fi clădite mai mult decât spații confortabile, configurate/gândite în acord cu cele mai noi și exigente standarde de calitate. Este spațiul care va impune un nou stil de viață, acela în care toate facilitățile sunt perfect integrate și armonizate. Zona deține un potențial excelent de dezvoltare imobiliară pe toate segmentele: rezidențial, office şi comercial, pretându-se unor standarde ridicate de calitate. Mai mult decât atât, conceptul este gândit a avea o arhitectură modernă ce integrează facilități multiple precum parcuri și numeroase spații verzi, arii de shopping, zone pietonale cu cafenele, restaurant, bănci, școli, grădinițe. Atât pentru cei care vor alege să locuiască sau să lucreze în această arie vor exista facilități integrate și zone de relaxare precum piscine, săli de fitness, săli de evenimente, parcări dimensionate, sistem de pază 24h/7. Doriți să atrageți un investitor alături de dumneavoastră în proiectul imobiliar pe care doriți să-l dezvoltați în București? Ne aflăm la momentul în care evaluăm cele mai potrivite forme de parteneriat. Această etapă este una în care ne dorim să purtăm discuții cu majoritatea jucătorilor semnificativi din piața dezvoltatorilor imobiliari. Ne uităm către oportunități de a încheia unul sau mai multe parteneriate și nu excludem nici varianta unei vânzări parțiale. Dată fiind suprafața generoasă a terenului, luăm în calcul atât o dezvoltare într-o singură fază, cât și varianta unei dezvoltări etapizate. Proiectul este unul atractiv, captând recent interesul și câtorva investitori din afara țării. Consider că are toate premisele pentru a fi o investiție de succes, de la

112 THE TIMES Investing in Property

Zona deține un potențial excelent de dezvoltare imobiliară pe toate segmentele: rezidențial, office şi comercial, pretându-se unor standarde ridicate de calitate.

mination to offer services and products that differentiate us on the market. A change of mentality has recently taken place, in my opinion, which has led to an evolution of the standards that developers are comparing against on the market, which creates a healthy competitive environment. In practice, it has become rather uncommon for investors to easily avoid quality or standards. In other words, the real estate market has become a professional market, where the amateur investors no longer belong, which shows that the market has matured, providing a sense of trust for the experienced players. Although at first sight, there is a polarization of real estate developments and investments in the surrounding areas are more numerous, the urbanization phenomenon is constantly increasing, with a growing interest for the central area. Moreover, our analysis has revealed that it may now be a good time to launch such a significant investment. On the other hand, as a skilful investor, we explore all the ways to make the most of our portfolio. There is demand for real estate, there is potential to get attractive returns on such investments, which encourages us to move on with this project. What are your plans for the real estate market considering that you own a land in Bucharest in a very promising area in terms of location? Besides a generous, well-positioned land, it is also an attractive and innovative concept, unique in our country. It is a place which will offer much more than comfortable spaces, designed/configured according to the newest and most demanding quality standards. It is the space that will generate a new lifestyle, where all facilities are perfectly integrated and in harmony. The area has an excellent potential for real estate development on all segments: residential, office and commercial developments, and is prone to invite high quality standards. Moreover, the concept is thought to have a modern architecture that integrates multiple facilities such as parks and numerous green areas, shopping areas, pedestrian areas with cafes, restaurants, banks, schools, kindergartens. For those who choose to live or work in this area, there will be integrated facilities and relaxation areas such as swimming pools, fitness clubs, event rooms, sizeable car parks, 24-hours security system

The area has an excellent potential for real estate development on all segments: residential, office and commercial developments, and is prone to invite high quality standards.

Do you want to attract an investor with you in the real estate project you want to develop in Bucharest? We are now assessing the most appropriate forms of partnership. This stage is one in which we want to have discussions with as many significant players on the real estate developers market as possible. We are considering to close one or several partnerships, and we do not exclude even the option of a partial sale. Given the generous land area, we take into account both a single-phase development and a stageby-stage development. The project is attractive, and has recently raised interest from a few investors from outside the country. We believe it has all the prerequisites to become a

THE TIMES Investing in Property

113

Există un număr impresionant de investitori români care au succes în domeniile în care activează, chiar și pe piețe în care prezența capitalului străin este semnificativă

There are an impressive number of Romanian investors who are successful in the fields in which they operate, even on markets where the presence of foreign capital is significant

locație, până la dispunerea și structura mixului de clădiri care au fost gândite pentru zona dezvoltată. În plus, ne bazăm pe unii dintre cei mai buni consultanți din domeniu, care au ca obiectiv obținerea de randamente atractive din investiții de acest tip. Ne concentrăm foarte mult în această perioadă pe setarea direcției, a termenelor în care se va desfășura investiția și avem maximă deschidere de a ne așeza la masă cu cei care își doresc să ne devină parteneri în acest proiect.

successful investment, starting with its location, and up to the layout and structure of the mix of buildings which were designed for the developed area. In addition, we rely on support from some of the best consultants in the field, aiming to obtain attractive yields from this type of investments. We are now focusing on setting our direction, the deadlines for the investment, and we are open to discuss with those that are really interested in becoming our partners in this project.

Cum vedeți dezvoltarea zonei 13 Septembrie-Progresului din punct de vedere imobiliar, având în vedere că zona este printre puținele din București unde mai pot fi găsite loturi de teren generoase, care să permită investiții de mari dimensiuni? Este posibil ca în următorii 3-5 ani zona să se contureze ca un nou pol imobiliar, tocmai datorită disponibilității terenurilor în zonă și supra-aglomerării zonei de Nord a Bucureștiului. Există de asemenea segmente pe piața imobiliară din București în care cererea depășește de cele mai multe ori capacitățile dezvoltatorilor de a livra spații nou construite. Preocuparea Consiliului Local și a Primăriei Capitalei de a dezvolta conceptul smart-city și de a acorda o atenție sporită confortului urban în zonă reprezintă factori care ne încurajează să gândim proiectul în cei mai noi parametri internaționali de calitate a vieții. Odată cu finalizarea M5, zona va deține infrastructura completă de transport public, precum și conexiuni cu unele din cele mai mari bulevarde ale Capitalei. Totodată, Primăria Sectorului 5 are obiective îndrăznețe pentru dezvoltarea zonei, ce includ maternități, școli publice și parcuri, alături de zona Măgurele, care va deveni un hub prin proiectul „Laser Valley”. Pentru toate aceste concepte se fac parteneriate cu entități precum Ministerul Dezvoltării din Franța, Banca Mondială, și se folosesc concursuri internaționale de arhitectură precum cel de la târgul imobiliar din München. Considerăm că există potențial în zonă, mai ales pe segmentul rezidențial, unde putem să venim cu o alternativă la blocurile vechi din proximitate, însă și cu un produs corect și adaptat zonei. De asemenea, componentele de retail și de office ar putea să aibă succes. Zona are un regim de înălțime foarte permisiv, fără limitări, beneficiind de unii dintre cei mai buni indicatori urbanistici din București.

How do you see the development of 13 Septembrie - Progresului area in terms of real estate, considering that the area is one of the few in Bucharest with generous empty areas, allowing large size investments? It is possible that this area becomes a new real estate focus point in the next 3-5 years, specifically on account of availability of land in the area and the over-crowding of the North area of Bucharest. There are also segments on the real estate market in Bucharest where demand exceeds most of the time the developer‘s capacities to deliver newly built spaces. The concern of the Local Council and the City Hall to develop the smart-city concept and to pay more attention to urban comfort in the area are factors that encourage us to think about the project in the newest international quality of life parameters. With the completion of the M5, the area will have full public transport infrastructure as well as connections to some of the capital‘s largest boulevards. At the same time, the City Hall of Sector 5 has bold targets for the develop-

Considerați că investitorii români au mijloacele necesare – financiare, know-how, background – de a face față cu succes competiției cu jucătorii străini? Există un număr impresionant de investitori români care au succes în domeniile în care activează, chiar și pe piețe în care prezența capitalului străin este semnificativă. Investitorii români au avantajul de a cunoaște piața, de a ști obiceiurile românilor, de a simți mult mai ușor ceea ce se întâmplă în România, iar aceste lucruri îi ajută să se adapteze mai repede la schimbări. Cu o strategie corectă și cu o echipă profesionistă, cred că

114 THE TIMES Investing in Property

orice investitor poate performa și acest lucru este demonstrat de nume și branduri importante românești, care au ajuns lideri pe piețele pe care joacă. Cum vedeți evoluția pieței imobiliare din România în următorii 2-3 ani? Unde vedeți proiectul dumneavoastră în acest interval de timp? Evoluția pieței imobiliare a fost afectată în ultimii ani atât de dinamica economiei, cât și de un set de factori locali, inițiative legislative sau programe guvernamentale. Creșterea nivelului de venit, a PIB-ului, Programul „Prima Casă”, majorarea dobânzilor bancare, deprecierea monedei naționale în raport cu euro au dus la o dinamică a raportului dintre cerere și ofertă. Dacă ne raportăm la multe piețe din Europa Centrală și de Est, țara noastră mai are considerabil de recuperat din punct de vedere al stocului imobiliar – rezidențial, office, retail etc. Astfel, sunt premise reale să vedem o continuare a investițiilor, însă având în vedere că există deja o anumită aglomerare de proiecte în unele zone din București, este foarte important unde se vor concentra viitoarele proiecte. Piața manifestă în general o inerție, investitorii fiind influențați într-o oarecare măsură de ceilalți dezvoltatori în ceea ce privește locațiile alese. Încă există o reticență în explorarea de zone noi, însă orice pionierat de a merge într-o zonă neexploatată atrage după sine creș terea ulterioară a interesului pentru acea zonă. Putem constata acest lucru în zona Timpuri Noi, în zona Expoziției, în zona de Centru-Vest și cel mai probabil același lucru se va manifesta și în zona 13 Septembrie. n

ment of the area including maternities, public schools and parks alongside the Magurele area, which will become a hub through the “Laser Valley” project. For all these concepts, partnerships are concluded with entities such as the Ministry of Development in France, the World Bank, and international architectural competitions such as the Munich real estate fair are being used. We believe that there is potential in the area, especially on the residential segment, where we can come up with an alternative to the nearby old blocks, but also with a product that is right and adapted to the area. Also, retail and office components could be successful. The area has a very permissive, unrestricted height regime, benefiting from some of the best urban planning indicators in Bucharest. Do you think that Romanian investors have the necessary means - financial, know-how, background - to successfully compete with foreign players? There are an impressive number of Romanian investors who are successful in the fields in which they operate, even on markets where the presence of foreign capital is significant. The Romanian investors have the advantage of knowing the market, of knowing the habits of Romanians, of getting a quicker hold on what is going on in Romania, and these things help them to adapt more quickly to changes. With a right strategy and a professional team, I think any investor can perform and this has been proven by important Romanian names and brands that have become leaders on the markets they operate on. How do you see the evolution of the real estate market in Romania in the next 2-3 years? Where do you see your project in this time frame? The evolution of the real estate market has been affected in recent years by both the dynamics of the economy and a set of local factors, legislative initiatives or government programs. The increase in income levels, GDP, the “First House” program, the increase in bank interest rates, the depreciation of the national currency against the Euro led to a dynamics of the demand-supply ratio. If we refer to several markets in Central and Eastern Europe, our country has a considerable way to catch up in terms of housing stock - residential, office, retail etc. Thus, there are real chances to see a continuation of the investments, but considering that there is already a certain crowd of projects in some areas of Bucharest, it is very important where the future projects will focus. The market generally exhibits inertia, with investors being somewhat influenced by other developers as far as their locations are concerned. There is still a reluctance to explore new areas, but any pioneer going to an untapped area will bring about further interest in that area. We can find this in the Timpuri Noi area, in the Expoziției area, in the Center-West area and most likely, the same will happen in the 13 Septembrie area. n

Creșterea nivelului de venit, a PIB-ului, Programul „Prima Casă”, majorarea dobânzilor bancare, deprecierea monedei naționale în raport cu euro au dus la o dinamică a raportului dintre cerere și ofertă

The increase in income levels, GDP, the “First House” program, the increase in bank interest rates, the depreciation of the national currency against the Euro led to a dynamics of the demand-supply ratio

THE TIMES Investing in Property

115

Euro INSOL își dezvoltă portofoliul Euro INSOL is Currently Developing its Portfolio

INTERVIU / INTERVIEW

Av. Dr. NICOLETA MUNTEANU Managing Partner la Euro INSOL

116 THE TIMES Investing in Property

Av. Dr. Nicoleta Munteanu este Managing Partner la Euro INSOL și coordonează portofoliul pieței imobiliare de peste 18 ani, cu rezultate remarcabile. Vasta sa experiență în acest domeniu ne-a determinat să-i solicităm punctul de vedere cu privire la evoluția pieței imobiliare rezidențiale în procedura insolvenței. Am dorit să aflăm modul în care profesionistul percepe pulsul pieței imobiliare, înțelege trendurile și, mai ales, gestionează marketingul vânzărilor în acest tip de insolvență.

Nicoleta Munteanu, PhD is Managing Partner at Euro INSOL and coordinates the real estate market portfolio for over 18 years, having achieved outstanding results. Her extensive expertise in this area grounded our interest in asking for her opinion on the development of the residential real estate market in insolvency proceedings. We aimed at finding out how does a pro sense the heartbeat of the real estate market, understand trends and, especially, manage sales marketing in this type of insolvency.

Euro INSOL a devenit celebră în perioada crizei, când mulți nu știau cum să iasă din lumina reflectoarelor pentru a nu le vedea rănile obținute în urma dificultăților financiare. Ce mai face Euro INSOL în această perioadă „de bunăstare” și de plin avânt investițional pe piața imobiliară? Permiteți-mi să nu fiu de acord cu această afirmație, nu pot asocia „celebritatea” Euro INSOL numai cu existența crizei. Pot să vă spun doar că Euro INSOL a fost o firmă recunoscută și înaintea crizei, iar imaginea noastră nu este neapărat legată de performanțele noastre deosebite în perioada de criză, ci de reușita noastră în general. Am sesizat ghilimelele de rigoare folosite de dvs. în sintagma „de bunăstare”. Ca o afirmație de ordin general, piața imobiliară, departe de a fi în plin avânt, are un fundament economico-financiar sănătos, este așezată în acest moment pe niște baze solide, iar o pertubare a acestui trend ar fi posibilă doar prin intrarea pe piață a mai multor jucători strategici, simultan, ceea ce în momentul acesta este foarte puțin probabil să se întâmple. În altă ordine de idei, în prezent Euro INSOL își dezvoltă portofoliul, pune în aplicare un plan strategic de dezvoltare instituțională pe termen lung, își reconfigurează managementul imaginii și încearcă, printr-un management direct și asumat, să opereze cât mai eficient pe piața insolvențelor din România.

Euro INSOL became famous during the crisis, when many people did not know how to get out of the spotlight so that their wounds from the financial difficulties go unnoticed. What does Euro INSOL do during this period of “welfare” and investments in full swing in the real estate market? Let me disagree with this statement; I cannot associate the “fame” of Euro INSOL with the crisis only. I would just say that Euro INSOL was a well-reputed company well before the crisis, and that our image is not necessarily linked to our special performance during the crisis period, but to our success in general. I noticed the quotes you used in the phrase “welfare”. Generally speaking, the real estate market, far from being in full swing, has a sound economic and financial foundation structure, it is currently based on solid grounds, and a disturbance of this trend would only be possible by several strategic players simultaneously entering the market, which is unlikely to happen at this point. Besides, Euro INSOL is currently developing its portfolio, implementing a strategic long-term institutional development plan, reconfiguring its image management and is seeking, through direct and committed management, to operate as effectively as possible on the Romanian insolvency market.

Ce a însemnat portofoliul „piața imobiliară rezidențială” pentru Euro INSOL, ce proiecte semnificative ați gestionat și cât de eficient este acest tip de portofoliu? Acest tip de portofoliu a avut și are o pondere semnificativă în ansamblul activităților derulate de noi. Cu titlu de exemplu pot enumera câteva proiecte pe care noi le-am gestionat cu succes în insolvență: Asmita Gardens a fost cel mai mare complex rezidențial din România, la nivelul anului 2011, atât ca valoare a proiectului – 120 milioane de euro, cât și ca număr de apartamente – 765. Deși criza imobiliară încă exista, Euro INSOL a reușit să vândă apartamente, distribuind creditorilor peste 24.000.000 lei până în 2015, când societatea a ieșit din insolvență.

What did the “residential real estate market” portfolio mean for Euro INSOL, what major projects did you manage, and how effective is this type of portfolio? This type of portfolio has held and is currently holding an important share in our overall business. By way of example, I can list some of the projects we have successfully managed in insolvency: Asmita Gardens, it was the largest residential development in Romania by 2011, both in terms of the project value – EUR 120 million, and in terms of number of apartments – 765. Although the real estate crisis still exists, Euro INSOL has managed to sell apartments, distributing to creditors no less than RON 24,000,000 by 2015, when the Company got out of insolvency.

Piața imobiliară, departe de a fi în plin avânt, are un fundament economicofinanciar sănătos

The real estate market, far from being in full swing, has a sound economic and financial foundation structure

THE TIMES Investing in Property

117

În prezent suntem pe ultima sută de metri să finalizăm valorificarea proiectului Belvedere Park

We are currently on the final straight to complete the capitalisation upon Belvedere Park project

Ibiza Sol a fost unul dintre cele mai mari complexe rezidențiale de lux din România (2011), fiind alcătuit din 14 blocuri cu un număr total de 304 apartamente, 12.000 mp de grădină, cu 2 piscine, 1 teren de minigolf și 2 clădiri multifuncționale. Până acum am plătit creditorilor peste 25.000.000 de euro. În luna iunie 2014 am valorificat prin licitație publică proiectul imobiliar „Silver Mountain” din Poiana Brașov, compus din 171 de apartamente, 176 de locuri de parcare, 2 spații comerciale, clădire multifuncțională (restaurant, club, spa & fitness), drumuri de acces, spații verzi și teren excedentar în suprafață de 206.500 mp, precum și un teren în suprafață de 59.679 mp cu o deschidere de 242 m la lacul Snagov, la prețul total de 52.015.2017 de euro. Ansamblul rezidențial „Citadella Titan”, compus din două clădiri de 14 etaje cu 224 de apartamente cu 1, 2 şi 3 camere, cu suprafețe între 47 mp și 94 mp, complet finisate cu gresie, faianță, uși, obiecte sanitare și parchet laminat în living și dormitor. Toate apartamentele au fost dotate cu bucătărie închisă și balcoane deschise, cu balustrade din oțel și sticlă securizată, pardosite cu gresie porțelanată (grad 4) anti-derapantă și sistem de drenaj și colectare a apei de ploaie. În luna august 2018 am vândut ultimele unități locative din ansamblul rezidențial „Green City”, cel mai mare proiect imobiliar dezvoltat în sudul Capitalei, la prețul de 7.928.000 de euro pentru cele 272 de case tip Neva. Green City este un ansamblu rezidențial pe un teren de 120 de hectare, parte a domeniului regal, în localitatea 1 Decembrie din județul Ilfov. În cadrul proiectului au fost construite peste 600 de vile de 3 tipuri: Sena (cu 4 camere și o suprafață utilă de 108 mp), Neva (cu 4 camere și o suprafață utilă de 118 mp) și Tamisa (cu 5-6 camere și o suprafață utilă de 120 mp). În prezent suntem pe ultima sută de metri să finalizăm valorificarea proiectului Belvedere Park, ansamblul rezidențial cu cele mai scumple locuințe din cartierul Titan din București (2013), cu un total de 120 de

118 THE TIMES Investing in Property

Ibiza Sol, it was one of the largest luxury residential developments in Romania (2011), consisting of 14 blocks of flats totalling 304 apartments, 12,000 sqm of garden, 2 swimming pools, 1 mini-golf court and 2 multifunctional buildings. Until now, we have paid over EUR 25,000,000 to creditors. In June 2014, we capitalised by tender on the “Silver Mountain” real estate project in Poiana Brasov, consisting of 171 apartments, 176 parking spaces, 2 business premises, Multifunctional Building (Restaurant, Club, Spa & Fitness), access roads, green areas and spare land covering 206,500 sqm, as well as a plot of land, covering 59,679 sqm, 242 m opening to the Lake Snagov, for a total price of EUR 52,015,2017. The “Citadella Titan” residential development, consisting of two 14-storey buildings with 224 1, 2 and 3-room apartments, covering areas ranging between 47 sqm and 94 sqm and fully finished with ceramic wall and floor tiles, doors, sanitary ware and laminate flooring in the living room and bedroom. All apartments have been fitted with a closed kitchen and open balconies, with steel railings and safety glass, covered with slip-resistant porcelain (grade 4) floor tiles and drainage and rainwater collection system. In August 2018, we sold the last residential units in the residential development “Green City”, the largest real estate project developed in the south of the Capital City, the price amounting to EUR 7,928,000 for the 272 Neva houses. Green City is a residential development covering a 120-hectare plot, part of the royal domain, located in 1 Decembrie, Ilfov County. More than 600 villas of 3 types were built within the framework of the project: Sena (4 rooms and 108 sqm useful floor area), Neva (4 rooms and 118 sqm useful floor area) and Tamisa (5-6 rooms and 120 sqm useful floor area). We are currently on the final straight to complete the capitalisation upon Belvedere Park project, the residential development consisting in the most expensive accommodations in the Titan neighbourhood,

apartamente cu 1, 2 și 3 camere, spații de birouri și spații comerciale, un proiect foarte frumos, modern, conceput unitar și multifuncțional. Pe lângă ajustările de preț, care au fost măsurile pe care le-ați luat pentru a redresa proiectele și pentru a le face atractive din nou pentru cumpărători? Din experiență pot să vă mărturisesc că din punct de vedere al gestionării, proiectele imobiliare sunt cele mai pretențioase. Pentru a putea fi atractive pentru cumpărători, pentru a putea concura cu proiectele imobiliare noi, care nu sunt în insolvență, marketingul vânzărilor în procedură este foarte important. În linii mari acesta vizează câteva aspecte, care pentru noi au fost importante. În primul rând, am găsit soluții creative pentru a repune în standarde unitățile locative destinate vânzării. Orice locuință liberă se degradează odată cu trecerea timpului, iar această situație ne-a creat mari probleme. Cu toate că investițiile de repunere în standarde au fost mari, am concurat cu proiectele noi și în perioade relativ scurte de timp pentru procedura insolvenței, le-am valorificat în integralitate la nivelul pieței. În al doilea rând, am fost foarte atenți la publicitate și la materialele și campaniile de promovare ale acestor proiecte imobiliare. Pot să vă spun că este important să știi să îți vinzi marfa, iar cel mai bine știu să o facă specialiștii și experții în domeniu. În acest sens am colaborat cu cei mai buni de pe piață la momentul respectiv. În al treilea rând, am găsit înțelegere „pro business” din partea creditorilor, care au aprobat planuri de reorganizare adecvate situației în care se regăseau proiectele imobiliare, au fost de acord cu intervalul de timp propus de noi și, poate cel mai important lucru, au fost de acord cu cheltuielile suplimentare, absolut necesare pentru pregătirea și vânzarea acestui portofoliu sensibil.

Bucharest (2013), totalling 120 1, 2 and 3-room apartments, offices and business premises, all in all a very beautiful, “state-of-the-art” design, uniform and multipurpose project. In addition to price adjustments, what were the steps you have taken to restore the projects and make them attractive again to the purchasers? Experience has shown me that, in terms of management, real estate projects are the most demanding. In order to be attractive to purchasers, to compete with new real estate projects, that are not insolvent, the sales marketing has a prominent place in the proceedings. Broadly speaking, it addresses some issues that have been essential to us. In the first place, we have sought creative solutions to restore the housing units for sale to standards. Any empty dwelling deteriorates as time goes by, and this situation has caused us great problems. Although the investments in restoring to standards were high, we competed with the new projects, and in relatively short periods of time for the insolvency proceedings, we capitalized upon the same in their entirety at the market level. In the second place, we have been extremely mindful of advertising and of the promotional materials and campaigns relevant for these real estate projects. Let me tell you that the know-how of selling your merchandise is highly important, and no one does it better than the professionals and experts in the area. That is why we have worked with the best on the market at the time. In the third place, we reached a “pro business” agreement with the creditors; the latter approved reorganisation plans appropriate to the situation in which the real estate projects were found, agreed with the time frames that we proposed, and perhaps the most important of all, agreed to the extra costs, absolutely critical for preparing and selling this sensitive portfolio.

Din experiență pot să vă mărturisesc că din punct de vedere al gestionării, proiectele imobiliare sunt cele mai pretențioase

Experience has shown me that, in terms of management, real estate projects are the most demanding

THE TIMES Investing in Property

119

În prezent, piața imobiliară are un fundament solid, putem vorbi astăzi de o cultură organizațională a pieței imobiliare cu tot ceea ce presupune ea

I believe that the real estate market nowadays has a sound foundation structure, we can speak today of an organisational culture of the real estate market with everything it requires

Cum vedeți piața imobiliară în prezent? Există semnale de „supraîncălzire”? Există proiecte care sunt în pericol de a întâmpina dificultăți din punct de vedere al vânzărilor? Așa cum vă spuneam, consider că în prezent piața imobiliară are un fundament solid, putem vorbi astăzi de o cultură organizațională a pieței imobiliare cu tot ceea ce presupune ea: portofoliu bine conturat, experți și specialiști în dinamica pieței imobiliare, firme specializate în acest domeniu, studii și cercetări, beneficiari informați care accesează piața în cunoștință de cauză. Anumite caracteristici de ordin general care pot fi analizate în raport cu dinamica pieței, și anume o ușoară scădere a numărului de tranzacții, o creștere a prețurilor de vânzare mai ponderată în raport cu anii trecuți, care au condus, spre exemplu, la o dinamică mai accentuată a chiriilor, acest lucru putându-se observa nu numai în marile centre universitare, cât și în orașele mari. Evident, vorbesc aici doar de piața imobiliară rezidențială, deoarece piața imobiliară în sectorul indus trial și în cel de birouri are o cu totul altă dinamică. Tocmai acest fundament solid despre care vă vorbeam, care a permis o creștere moderată, (5-6%, mult mai mică comparativ cu anul trecut), a stabilizat oarecum piața. Nevoia reală de locuire (ce determină achiziționarea unei locuințe) și o ușoară creștere a interesului investițional de tip buy-to-rent nu cred că sunt suficiente în acest moment pentru a amenința acest fundament în sensul supraîncălzirii pieței imobiliare. Pe de altă parte, profesionalizarea pieței imobiliare, în sensul generării unor studii și cercetări obiective, are ca rezultat o mai bună fundamentare a nevoii de a deschide alte proiecte rezidențiale. În acest fel, pericolul ca dezvoltatorii imobiliari să aibă mari dificultăți în vânzarea proiectelor rezidențiale pe care deja le-au început sau sunt în fază de finalizare este foarte mic.

120 THE TIMES Investing in Property

How do you see the real estate market today? Are there “overheating” signals? Are there any projects likely to experience sales-related difficulties? As I was saying, I believe that the real estate market nowadays has a sound foundation structure, we can speak today of an organisational culture of the real estate market with everything it requires: well-defined portfolio, experts and professionals in real estate market dynamics, companies specialised in this field, studies and researches, informed beneficiaries accessing the market fully aware thereof. Some general characteristics that may be analysed in relation to market dynamics, namely a slight decrease in the number of transactions, an increase in sales prices more balanced than in the past years, leading, for example, to an enhanced dynamics of rents, which can be noticed not only in large academic centres, but also in big cities. Obviously, I only have in mind here the residential real estate market, because the real estate market in the industrial and office building sector has a whole new dynamic. It is this sound foundation structure that we talk about which allowed a moderate growth (5-6%, much lower than last year), that somewhat stabilised the market. The real need for housing (which determines the purchase of a dwelling) and a slight increase in the buyto-let investment interest do not seem to be sufficient at this time to threaten this foundation structure, i.e. the overheating of the real estate market. On the other hand, the professionalization of the real estate market, as meaning the generation of objective studies and researches, results in a better substantiation of the need to open further residential projects. Hence, the threat for the real estate developers to have great difficulty in selling residential projects already started or pending completion appears to be very low.

România a reintrat în atenția investitorilor imobiliari, iar din ce vedem, piața s-a profesionalizat prin prisma faptului că vedem un număr mai mare de dezvoltări realizate de companii cu experiență și resurse financiare. Este România în prezent un loc în care trebuie să fii ca investitor imobiliar? Ce avantaje oferă piața românească pentru investitorii imobiliari? Profesionalizarea pieței imobiliare este cu siguranță o realitate. Vorbeam despre o cultură organizațională a pieței imobiliare care va crea în viitor un răspuns rațional, argumentat, atât în raport cu cererile „normale” vizând piața imobiliară, cât și în raport cu cereri „speciale” generate de investiții masive, strategice pe piață. Dacă ținem cont de mentalitatea românilor, aceea de a fi proprietari, România este un loc atrăgător pentru un investitor imobiliar. Prețurile în România sunt mai mari decât cele din Bulgaria, spre exemplu, programul „Prima Casă”, chiar dacă nu mai are impactul din anii trecuți, rămâne un instrument care va menține un nivel ridicat al prețului la locuințe și va asigura, de asemenea, o creștere constantă a acestora, an de an. Remarc o creștere mare a creditelor ipotecare clasice, care au și ele un rol important în creșterea prețurilor. Nu în ultimul rând, investițiile familiale de tip buyto-rent încep să crească din ce în ce mai mult, din cauza dobânzilor mici, oamenii preferă să investească în imobiliare banii pe care îi au în depozite bancare. Acest tip de investiție este mai susținut în zonele dezvoltate din marile orașe și în centrele universitare. n

Real estate investors have Romania again in their sight, and to all appearances, the market has become professional in view of the fact that we witness a larger number of developments made by companies with expertise and financial resources. Is Romania currently a place to be in as a real estate investor? What are the benefits provided to real estate investors by the Romanian market? The professionalization of the real estate market is definitely a reality. I was talking about an organisational culture of the real estate market that will in the future create a rational, substantiated answer, both in relation to the “common” demands on the real estate market and to the “special” demands entailed by massive, strategic investments on the market. Should we bear in mind the Romanian mind-set, i.e. ownership, Romania is a tempting place for a real estate investor. Prices in Romania are higher than those in Bulgaria, for example, the “First House” program, even if lacking the impact of the past years, is still an instrument that will maintain a high level of house prices and will also ensure their constant growth, year by year. I notice a large increase in the number of classical mortgage loans, which also play a key part in price increases. Last but not least, the number of buy-to-let family investments is increasingly higher, on account of low interest rates, as people would rather invest in real estate their money placed into bank deposit accounts. This type of investment is more sustained in the developed areas of large cities and in the academic centres. n

Dacă ținem cont de mentalitatea românilor, aceea de a fi proprietari, România este un loc atrăgător pentru un investitor imobiliar

Should we bear in mind the Romanian mind-set, i.e. ownership, Romania is a tempting place for a real estate investor

THE TIMES Investing in Property

121

WeltBau, partenerul celor mai mari dezvoltatori din România WeltBau Grup, the partner of the biggest developers in Romania „Imediat după anii ’90, Germania reprezenta principalul punct de referinţă în privinţa calităţii de execuţie a lucrărilor de construcţie din România. Sunt un admirator al preciziei nemţeşti şi al atenţiei pentru detalii, motiv pentru care nu am ales întâmplător denumirea companiei pe care o conduc. În limba germană „WELT” înseamnă „LUME”, iar „BAU” înseamnă „CONSTRUCȚIE”, iar prin alăturarea celor doi termeni mi-am dorit să comunic faptul că WeltBau Grup reprezintă lumea construcţiilor. Diferenţierea noastră este dată de câteva atribute pe care echipa mea le deţine şi le depune în toate proiectele în care este implicată: pasiune, profesionalism, pregătire, soluţii inovatoare şi tehnologii de ultimă-generaţie” – Bebe Alexandrescu, Director General - WeltBau Grup. Ne aflăm în faţa unui an aniversar, pe care ne bucurăm să-l împărtăşim şi cu cititorii publicaţiei The Times, mai ales în ediţia „Investing in Property”. Anul acesta, compania WeltBau Grup marchează 18 ani dedicaţi exclusiv lumii construcţiilor. În aceşti 18 ani de activitate, WeltBau Grup a acumulat experienţa şi cunoştiinţele necesare pentru a oferi soluţii prompte, fiabile şi de ultimă generaţie personalizate pentru nevoile fiecărui proiect de construcţii contractat. Câteva dintre atuurile care au consacrat compania WeltBau Grup în domeniul vast al construcţiilor civile şi industriale din România sunt: • Oamenii care formează echipa; • Utilajele şi soluţiile de finisaje interioare şi exterioare inovatoare; • Specializarea în domeniile ignifugării și a protecţiei pasive contra incendiilor; • Experienţa în domeniul complex al autonivelării verticale. Pentru WeltBau Grup, seriozitatea, pregătirea şi promptitudinea reprezintă atât caracteristici ale echi-

124 THE TIMES Investing in Property

Georgeta Moșu - Director Comercial

„Nu ştim alţii cum sunt, dar când ne gândim la povestea noastră, noi simţim o infinită recunoştinţă…” – Valeriu Alexandrescu, Director Dezvoltare WeltBau Grup

“I don’t know about others, but when we think of our story, we feel infinitely grateful …” – Valeriu Alexandrescu, Development Manager WeltBau Grup

Marian Moșu - Director Producție

“Right after the 90’s, Germany was the main reference as to the quality of construction works in Romania. “I am an admirer of the German-type precision and attention to detail, which is why I did not randomly choose the name of the company I run. In German „WELT” means „WORLD” and „BAU” means „CONTRUCTION”; by putting together these two words I wanted to say that WeltBau Grup represents the world of construction. We stand out due to a few qualities that my team has and that they include in all their projects: passion, professionalism, training, innovative solutions and cutting-edge technology” – Bebe Alexandrescu, General Manager - WeltBau Grup. This year we are celebrating 18 years of activity dedicated exclusively to the constructions world and we are happy to share this anniversary also with the readers of “The TIMES” magazine in the special report “Investing in Property. During these 18 years of activity, WeltBau Grup accumulated the necessary experience and knowledge to offer prompt, reliable and cutting-edge solutions, tailored to the needs of each contracted construction project. Some of the assets that validated WeltBau Grup in the vast field of civil and industrial construction in Romania are: • Members of the team; • Machinery and the innovative outside and inside finishing solutions; • Expertise in the field of fire-proofing and passive fire protection; • Experience in the complex field of vertical self-levelling. For WeltBau Grup the professionalism, expertise and promptitude are characteristics of our team, but

Valeriu Alexandrescu - Director Dezvoltare pei, cât şi fundamentul succesului de care compania se bucură constant. Dar poate cea mai relevantă dovadă a nivelului de profesionalism şi de calitate o reprezintă chiar proiectele dezvoltate şi încrederea partenerilor care au ales serviciile companiei în multiple proiecte de construcţii civile şi industriale. Printre aceştia se află şi One United Properties, dezvoltator rezidenţial de lux din România, alături de care WeltBau Grup construieşte în prezent complexul rezidenţial One Herăstrău Plaza din Bucureşti. n also the foundation of the success that the company is constantly enjoying. But probably the most relevant proofs for the level of professionalism and quality are the very projects they have developed and trust of the partners that have chosen the services of the company in multiple civil and industrial construction projects. One of these partners is One United Properties, a luxury residential developer in Romania together with who WeltBau Grup is currently building the residential complex One Herăstrău Plaza in Bucharest” n Bebe Alexandrescu - Director General

THE TIMES Investing in Property

125

Împreună construim inteligent

ORR Construct S.R.L. a fost înființată în anul 2004 ca sucursală locală a Grupului PORR și își desfășoară activitatea pe întreg teritoriul României. Sediul central se află la București, la Timișoara are încă o filială și șantiere în toată țara. Acest furnizor de servicii complete implementează pachetul complet de lucrări, de la proiectare la execuție, acoperind întregul lanț de creare a plusvalorii în construcții. Așadar, portofoliul său cuprinde lucrări de drumuri, căi ferate, stații de tratare a apelor reziduale, depozite de deșeuri și canalizări pentru comunități mici, dar și aeroporturi, clădiri de birouri, proiecte mari rezidențiale, clădiri industrial-logistice, spitale și complexe sportive. INOVAȚIE ȘI TRADIȚIE Fondată la Viena în 1869, PORR este una dintre cele mai mari companii de construcții din Austria și unul dintre principalii jucători de pe piața construcțiilor din Europa. Compania de construcții împletește cei aproape 150 de ani de experiență și tradiție cu concepte inovative. Capacitatea celor peste 19.000 de PORRieni (așa cum sunt denumiți intern angajații Porr) de a se identifica cu fiecare proiect în parte, orientarea spre client și extinderea permanentă a cunoștințelor de specialitate fac din firma PORR un partener internațional valoros.

SOLUȚII PERSONALIZATE PENTRU PROIECTE COMPLEXE DE CONSTRUCȚII Experții firmei PORR dispun de o gamă largă de cunoștințe de specialitate, care le permit să își aducă contribuția în contextul unor concepte inovative, fapt demonstrat și de numeroasele proiecte de referință din România. De exemplu, un proiect recent executat de către PORR Construct pentru CNAIR a constat în proiectarea și execuția unei secțiuni de 16,3 km a autostrăzii A10 ce leagă orașele Sebeș și Turda, care a fost deschisă traficului în iulie 2018. Pe lângă secțiunea de autostradă, contractul de antrepriză generală a inclus și construirea a două parcări pe autostradă, a unui centru de întreținere a drumurilor și a unui nod rutier. Proiectul a fost realizat în timp util și la un înalt nivel de calitate, prin efortul comun al specialiștilor PORR din toate diviziile.

126 THE TIMES Investing in Property

Klaus Bleckenwegner, CEO și Vladimir Spirescu, Director Divizie Construcţii Civile, Porr Construct

PORR este una dintre cele mai mari companii de construcții din Austria și unul dintre principalii jucători de pe piața construcțiilor din Europa

PORR is one of the largest building companies in Austria and one of the top players on the construction market in Europe

ORR Construct S.R.L. was founded in 2004 as a local branch of PORR Group and has been carrying out activities on the entire territory of Romania. With the headquarters in Bucharest, the company has another subsidiary in Timișoara and building sites all over the country. This full service supplier implements the complete package of works, from design to execution, and covers the entire chain which adds value to the construction field. Therefore, the company‘s portfolio includes road works, railway works, water treatment plants, landfills and sewage networks for small communities, but also airports, office buildings, residential projects, industrial and logistics buildings, hospitals and sports halls.

INNOVATION AND TRADITION Founded in Vienna in 1869, PORR is one of the largest building companies in Austria and one of the top players on the construction market in Europe. This company blends its almost 150 years of experience and tradition with innovative concepts. The ability of its more than 19,000 PORRians (as Porr employees are called internally) to identify themselves with each separate project, the client-oriented approach and the permanent improvement of the expert knowledge turn PORR into a valuable international partner.

Inteligent building connects us

În plus, PORR a executat cu succes în România, printre altele, lucrările de terasamente și cale ferată pe secțiunea Câmpina – Predeal în lungime de 48 km, reabilitarea zonei costiere românești a Mării Negre la nord de orașul Constanța, precum și lucrările de extindere și modernizare de pe Aeroportul Oradea și Târgu Mureș. Chiar dacă Diviza de Infrastructură are mai multe proiecte la activ în România, Divizia de Construcții Civile și Industriale este o parte la fel de importantă a ceea ce înseamnă PORR Construct. În București, PORR a finalizat și dat în folosință în 2016 clădirea de birouri Metroffice și în prezent este antreprenor general pentru două obiective civile importante – clădirea de birouri Orhideea Towers (proiectare și execuție, urmate de fit-out) și complexul de trei clădiri de birouri Business Garden Bucharest. Zilele acestea, PORR a semnat contractul pentru Sala de conferințe și instruire a Institutului Național de Cercetare și Dezvoltare pentru Fizică și Inginerie Nucleară „Horia Hulubei”, pentru care a realizat anul trecut și o parte a tunelului unde se vor desfășura experimentele cu ceea ce este momentan cel mai puternic laser din lume.

CUSTOMIZED SOLUTIONS FOR COMPLEX CONSTRUCTION PROJECTS The experts in PORR own a wide range of expert knowledge, which allow them to contribute to innovative concepts, also proven by the large number of significant projects in Romania. For instance, a project handled recently by PORR Construct for CNAIR consisted in the design and build of a 16.3 km motorway section, part of A10, connecting Sebeș and Turda, open for traffic in July 2018. Beyond the motorway section, the general service contract included building two parking lots on the motorway, a maintenance center and an interchange. The project was completed in due time and at a high quality level, through the joint effort of PORR experts in all the departments.

Divizia de Construcții Civile și Industriale este o parte la fel de importantă a ceea ce înseamnă PORR Construct

Civil and Industrial Constructions Department is equally important for PORR Construct

Moreover, PORR successfully carried out in Romania, among others, the embankment and railway works on section Câmpina – Predeal, 48 km long, the rehabilitation works for the Romanian coastal area at the Black Sea, north of Constanța, as well as the works for the extension and improvement of the airports in Oradea and Târgu Mureș. Even if the Infrastructure Department has carried out more projects in Romania, Civil and Industrial Constructions Department is equally important for PORR Construct. In Bucharest, PORR completed and commissioned in 2016 the office building Metroffice and is now the general contractor of two important civil works – Orhideea Towers office building (design and build, followed by fit out) and the complex of three office buildings Business Garden Bucharest. PORR has recently signed the contract for the Conference and training room in the “Horia Hulubei” National Institute for R&D in Physics and Nuclear Engineering (IFIN-HH), for which the company also built last year a section of the tunnel where experiments are carried out with a laser which is currently the most powerful in the world.

THE TIMES Investing in Property

127

OAMENII DEFINESC DIRECȚIA Oricine poate înțelege direcția urmată de PORR Construct dacă își ia câteva minute să cunoască oamenii care iau deciziile și care coordonează echipele de PORRieni. CEO-ul PORR Construct este Klaus Bleckenwegner, un lider vizionar și un PORRian extrem de carismatic. Experiența lui Klaus de management al proiectelor și de leadership acoperă cam toate ariile principale ale construcțiilor, cu focus pe infrastructură, și a fost acumulată în mare parte în piețe emergente. Klaus îndeplinește toate criteriile definiției de lider, având o expertiză dovedită în integrarea echipelor și maximizarea aptitudinilor lor în proiecte complexe, reușind în același timp să mențină retenția de personal la cote maxime. El are de asemenea un talent pentru identificarea noilor oportunități de business și pune mare accent pe construirea unei relații solide cu toți clienții cu care intră în contact. Munca și implicarea lui Klaus din cei 9 ani petrecuți în România, dintre care 6 ani în Consiliul Director al PORR Construct, se văd chiar în rezultatele companiei. Ajungând să aibă aproape 400 de angajați, o poziție puternică pe piața din România, expertiza vastă și o creștere sănătoasă și constantă a cifrei de afaceri, PORR Construct are toate premisele să mențină și chiar să accelereze ritmul de creștere al business-ului. Klaus este sigur că motorul creșterii în viitor va fi digitalizarea și integrarea inovațiilor de specialitate în activitatea PORR, motiv pentru care a dezvoltat o echipă în cadrul PORR Construct care se ocupă activ de aceste arii. În spatele proiectelor de construcții civile și industriale se află echipele de ofertare și de execuție, conduse și coordonate de Vladimir Spirescu, sau pe scurt Vlad. El este un inginer pasionat de construcții și de business în general. Vlad este MBA, citește mult, este activ în piața de capital și antreprenoriat și e interesat de tot ce înseamnă progres. De-a lungul anilor a configurat și implementat strategii care au condus la penetrarea pieței, livrând o creștere profitabilă, și a condus expansiunea în regiuni noi. Întotdeauna a considerat că succesul în construcții stă în capacitatea echipelor de a comunica și acționa unitar. „Dacă adaugi o persoană unei echipe, nu primești o echipă îmbunătățită. Primești o echipă nouă”. Dincolo de abilitățile sale manageriale, Vlad are un real talent în a construi centrat pe nevoile clientului și în a coordona negocieri menite să conducă la soluții simple, de a căror implementare depinde obținerea unor rezultate impresionante. Cu toate că este pasionat de proiecte industriale, a reușit să livreze cu succes spații comerciale, clădiri de birouri, depozite, hale de producție și facilități industriale impresionante, stadioane, poduri, rețele de apă-canal și stații de epurare.

Klaus Bleckenwegner, CEO Porr Construct

128 THE TIMES Investing in Property

Atât Klaus, cât și Vlad concluzionează însă că toate realizările descrise mai sus au fost posibile doar cu ajutorul colegilor pe care au avut norocul de a-i cunoaște de-a lungul anilor. n

PEOPLE DEFINE THE DIRECTION Anyone will be able to understand the direction followed by PORR Construct if he or she spends a few minutes getting to know the people taking decisions and coordinating the teams of PORRians. The CEO of PORR Construct is Klaus Bleckenwegner, a visionary leader and an extremely charismatic PORRian. Klaus‘s project management and leadership expertise covers almost all areas of the construction field, with a focus on infrastructure, and has been gathered mainly in emerging markets. Klaus meets all the criteria that define a leader, with a proven expertise in integrating teams and in improving their skills while involving them in complex projects, managing, at the same time, to keep the staff holdback at high levels. He also has a talent to identify new business opportunities and highly values the building up of a strong relationship with all the clients he gets into contact. Klaus‘s work and involvement during the 9 years spent in Romania, out of which 6 as a member of PORR Construct‘s Executive Board, is also revealed by the company‘s results. With almost 400 employees, a strong position on the Romanian market, a wide expertise and a healthy and sustained turnover growth, PORR Construct meets all the premises to maintain and even to expand its successful business. Klaus is certain that the driver of further development is digitalization and integration of expert innovations in PORR‘s activity. For this reason, he created a team in PORR Construct which is actively handling such tasks and topics. Behind the civil and industrial construction projects we have the tender and execution teams managed and coordinated by Vladimir Spirescu, or briefly Vlad. He is an engineer passionate about constructions and business in general. Vlad has an EMBA, he reads a lot and he is active on the capital and entrepreneurship market, being interested in anything related to progress. Over the years he configured and implemented strategies leading to penetrating new markets, delivering a profitable growth and directing the expansion to new regions. He always considered that success in constructions lays in the capacity of the teams to communicate and act as a whole. “If you add a person to a team, you don‘t get an improved team. You get a new team.” Beyond his managing skills, Vlad has a real talent to build around the client‘s needs and to coordinate negotiations meant to lead to simple solutions, whose implementation must lead to impressive results. Although he is keen on industrial projects, he has managed to successfully deliver commercial buildings, office buildings, warehouses, production units and impressive industrial facilities, stadiums, water/sewage networks and water treatment plants. However, both Klaus and Vlad conclude that all the achievements mentioned above were made possible only by the aid of the colleagues they have been lucky to meet during all these years. n

Vladimir Spirescu, Director Divizie Construcţii Civile, Porr Construct THE TIMES Investing in Property

129

•

Mai multe sugestii de amenajare pe:

www.semmelrock.ro

INTERVIU / INTERVIEW

ALIN CARAMAN

Salonul Imobiliar București

Bucharest Real Estate Salon

Interviu cu Alin Caraman despre târg, despre dinamică, participare, calitatea proiectelor, trendurile din piață, tipurile de dezvoltatori și cum au început să apară tot mai multe companii internaționale de dezvoltare rezidențială.

An interview with Alin Caraman about the fair, its dynamics, participation, the quality of the projects, the typical market trends, residential developers and the growing interest of foreign companies in the Romanian real-estate market.

Salonul Imobiliar București a ajuns deja la a 5-a ediție. Cum a evoluat numărul expozanților și al locuințelor promovate în cadrul Salonului de la prima ediție până acum? Salonul Imobiliar București este în sine un concept nou pe piața imobiliară din România. Încă de la început ne-am propus să oferim dezvoltatorilor și agențiilor, dar mai ales vizitatorilor, un cadru plăcut și profesionist în care cererea să întâlnească oferta. Satisfacția lucrului bine făcut a sosit chiar de la prima ediție, atunci când mass-media și expozanții ne-au felicitat pentru inițiativă și ne-au sfătuit să mergem mai departe pe acest drum. După doar 5 ediții, fiecare atent „construita”, trăim uneori senzația că timpul s-a dilatat și suntem prezenți chiar de mai mult timp pe piață. De ce? Poate și pentru că nicio ediție nu a semănat cu cealaltă și, de asemenea, pentru că piața s-a reinventat destul de mult de la venirea noastră.

Bucharest Real Estate Salon has already reached its 5th edition. In which manner has the number of exhibitors increased so far and what can you tell us about the types of investments they present during the exhibition? Bucharest Real Estate Salon is above all a whole new concept on the Romanian real estate market. From the very beginning, our focus has been on offering developers and agencies alike, but most of all to our visitors, a pleasant and professional framework in which demand meets the offer. Satisfaction for a job well done has come since the very first edition, when both media and exhibitors congratulated us for the initiative and advised us to go further on this road. After just five editions, each carefully “built”, we sometimes experience the feeling that time has dwindled and we are present for quite some time in the market. Why? Perhaps because no edition has been similar to the other and also because the market has been reinventing itself quite a lot since we came up with the idea.

Cum a evoluat tipologia expozanților în această perioadă? Am crescut împreună cu mulți dintre expozanții noștri. Desigur, o parte considerabilă o reprezintă agențiile de renume din România, care ne-au oferit girul lor încă de la începutul proiectului nostru. Suntem însă, în egală măsură, martorii unei generații noi și tinere de agenți și agenții, care au crescut alături de noi, iar asta se observă cu ochiul liber în modul în care își amenajează standurile, se prezintă expozanților și comunică cu mass-media – aceasta din urmă extrem de generoasă cu evenimentul nostru. Care este bugetul mediu alocat de un expozant pentru a se promova în cadrul Salonului Imobiliar București? Un calcul simplu și sumar indică de obicei că valoarea chiriei unui stand este dublată de bugetul alocat pentru amenajarea standului în cadrul târgului. Desi-

Dupa doar 5 ediții, fiecare atent „construită”, trăim uneori senzația că timpul s-a dilatat și suntem prezenți chiar de mai mult timp pe piață

After just five editions, each carefully “built”, we sometimes experience the feeling that time has dwindled and we are present for quite some time in the market

What can you tell us about the typology of exhibitors and what about its evolution since you first came on this market? We grew up alongside many of our exhibitors. Of course, a significant part is represented by the renowned agencies already present in Romania, and they have offered us their vote of confidence since the beginning of our project. But we are also witnesses to a young generation of agents and agencies who have grown up with us. This is obvious if we all look at the way they set up their stands, present themselves to exhibitors and communicate with the media - the latter extremely generous with our event. What is the average budget spent by an exhibitor in order to promote its offer at the Bucharest Real Estate Salon?

THE TIMES Investing in Property

133

gur, foarte multe amenajări sunt extrem de inovatoare, în ton cu tendințele tehnologiei de ultimă oră. În aceeași măsură însă, agenții de creație vin cu concepte proaspete și nu întotdeauna scumpe, ci mai degrabă creative, așa că în final toată lumea are de câștigat, iar nivelul pieței crește. În cazul nostru mai există un avantaj notabil, Palatul Parlamentului, o locație somptuoasă și foarte generoasă cu noi toți din perspectiva arhitecturii și a accesului, așa că rețeta pe care am pariat încă de la începuturile noastre a fost una câștigătoare cu ajutorul acestei locații. Și, să nu uităm, calitatea umană a tuturor expozanților și vizitatorilor, decizia de a achiziționa o proprietate fiind una extrem de serioasă și luată cu multă responsabilitate. Am putea deduce așadar că suntem mai degrabă parteneri cu aceștia, motiv pentru care comunicarea cu ei este constantă și directă. Cât de importantă este prezența dezvoltatorilor de locuințe la astfel de expoziții? Prezența dezvoltatorilor din întreaga țară și uneori chiar din afara granițelor ei este una extrem de importantă. Sunt piese centrale în acest tablou pe care îl realizăm cu fiecare ediție. Ce ne bucură și mai mult este însă numărul lor, în continuă creștere, astfel încât de la o primă ediție organizată într-o singură sală, am ajuns acum să organizăm Salonul Imobiliar în 3 săli, cu o suprafață totală de 9.000 mp, căreia i se adaugă o suprafață generoasă de Lounge, un concept propriu al companiei noastre. Care sunt principalele avantaje pe care le oferă această formă de promovare? Aș spune că extrem de importante și o să și explic de ce: în perioada de criză majoritatea agențiilor și dezvoltatorilor au fost martorii unui moment dificil pe plan financiar, care s-a tradus în: avem proprietăți de vânzare, dar nu mai avem clienți și nu mai avem clienți, căci nu mai avem bugete să ajungem la ei. Vorbim de regulă despre canalele clasice: anunțuri, echipă de vânzări și online marketing, printuri de materiale promoționale ș.a.m.d. Ce nu era poate evident pentru ei era faptul că prezența la un târg este de departe cea mai eficientă modalitate de a-și redirecționa bugetele de marketing. Motivul este simplu: rata de succes este mult mai mare și mai bună prin prezența la un târg și expunerea ofertei timp de 3 zile către un public extrem de targetat. Aceasta este rețeta simplă și eficientă a târgurilor de profil. De asemenea, promovarea online și Social Media este din ce în ce mai intensă, iar posibilitatea de a obține leaduri nu doar cantitative, ci mai ales calitative este din ce în ce mai scăzută. De exemplu, la evenimentul nostru, toți expozanții au posibilitatea de a obține leaduri (200500/expozanți dintre cei 8.000 de vizitatori fiind contacte importante și direct interesate) scanând brățara de acces a vizitatorului, simplu, cu ajutorul unui smartphone. Dacă adăugăm la aceasta și o mediatizare foarte bună, așa cum este cea pe care o realizăm noi, atunci vorbim și de un public numeros, dar și de calitate, în același timp. În concluzie, ne bucură faptul că expozanții noștri înțeleg asta și chiar primesc feedback-ul așteptat.

134 THE TIMES Investing in Property

Promovarea online și Social Media este din ce în ce mai intensă

On-line and social media promotion is increasingly intense

A fairly simple calculation usually indicates that the value spent on renting a stand is doubled by the budget spent on setting up the stand and all promotional prints. Of course, many designs are extremely innovative, in line with the latest technology trends. But in the same time, creative agencies come with fresh concepts which are not always expensive though, but rather creative, so in the end everyone has to win, and the level of the market is constantly growing. In our case, there is also a notable advantage, the Palace of Parliament itself, a sumptuous and very generous location with all of us from the perspective of architecture and easy access, so the recipe we have been betting on since the beginning has proved to be a winner. And, let‘s not forget, the human quality of all exhibitors and visitors: the decision to buy a property is extremely serious one and it must be taken with great responsibility. We can therefore conclude that we are more or less partners with them, which is why our communication with them is constant. How do you see in matter of importance the actual presence of developers at exhibitions such as yours? The presence of Romanian developers and sometimes even foreign ones is extremely important for us. They are a central piece of the whole picture. What we enjoy even more is their growing number, so that from a first edition organized in a single hall we have now come to organize the Real Estate Salon in 3 halls, and thus covering a total area of 5,000 sq. Beside the 3 halls, we also add to our exhibition area a quite large Lounge zone, our very own concept. What do you think are the main advantages of taking part into an exhibition? I would say that it is extremely important and I will also explain why: during the financial crisis most agencies and developers witnessed a difficult time, which meant:

În funcție de proiectele care sunt promovate, care ar fi principalele trenduri din piața rezidențială: ce tipuri de locuințe se construiesc/ vând cel mai mult, care sunt zonele cele mai căutate și cele care oferă cea mai largă gamă de proiecte, care sunt sursele de finanțare pentru achiziția unei locuințe etc.? Târgul pe care îl organizăm noi este unul atotcuprinzător, așa că oricine dorește să achiziționeze o proprietate o poate face, beneficiind în plus și de oferte consistente pe perioada târgului. Clienții cei mai interesați sunt tinerii aflați la început de drum, dar și familiile tinere care își doresc să își extindă proprietatea. Finanțarea este în egală măsură din fonduri proprii clienților, dar și Programul „Prima Casă” sau credite imobiliare disponibile pe piață. Expozanții noștri au remarcat chiar o cerere în creștere pentru unități locative de 3 camere și achiziții cu bani cash, asta însemnând că piața a devenit mai înțeleaptă și mai educată și în acest domeniu. Sigur că în continuare crește cererea și pentru case și vile, iar interesul pentru apartamente în blocuri vechi este unul constant, noi fiind singurul eveniment de profil care am dezvoltat o zonă special dedicată acestui segment locativ. Care este tipologia dezvoltatorilor/investitorilor care vin la Salonul Imobiliar București? Mulți dintre investitorii prezenți la eveniment sunt companii experimentate, ceea ce inspiră desigur încredere. Observăm că apar și dezvoltatori care au obținut fonduri din alte afaceri, pe care aleg să le redirecționeze acum către sectorul imobiliar. Sigur că această creștere din ultimii ani i-a convins pe mulți oameni de afaceri că investițiile imobiliare sunt profitabile, ceea ce este real și evident pe orice piață sănătoasă. Mulți investitori ne-au transmis că abia așteaptă să revină cu un nou proiect, iar zonele de interes sunt atât Bucureștiul, cât și zonele din imediata apropiere.

we have properties for sale, but we no longer have clients and we have no clients, because we have no budget in order to get to those clients. We talk about classic channels such as: ads, sale force and online marketing, promotional materials, and so on. What was not obvious to them was the fact that attending a fair is by far the most effective way to spent wisely the marketing budgets. The reason is quite simple: the success rate is much higher by attending a fair and presenting the offer during 3 days to an extremely well targeted audience. This is the simple and effective recipe of the trade fairs. Also, on-line and social media promotion is increasingly intense, and the possibility of gaining not only quantitative but above all qualitative target is less and less affordable. This is also why, at our event, all exhibitors have the opportunity to get leads (200-500 leads per exhibitor out of the 8,000 visitors) are important and they represent directly interested individuals. They are all scanned by the exhibitors by simply wearing a QRcode-bracelet, which is then scanned with a smartphone by the exhibitors. If we add to it very good media coverage, like the one we are constantly doing, then we talk about a large audience, but also a qualitative one, at the same time. Therefore, we enjoy the fact that our exhibitors understand this and even get the expected feed-back.

Târgul pe care îl organizăm noi este unul atotcuprinzător, așa că oricine dorește să achiziționeze o proprietate o poate face

The fair we organize is a most representative one, so that anyone who wants to buy a property can do it quite easily

Depending on the projects that are presented, what are the main trends in your opinion: what type of homes are being built/sold the most, which are the most sought-after areas and which offer the widest range of projects or which are the sources of financing in order to purchase a home? The fair we organize is a most representative one, so that anyone who wants to buy a property can do it quite easily, and at fair prices during the event. The most interested customers are young people, but also young families who want to expand their property. Funding comes equally from customer‘s own funds, but also the “First House” Program or other kinds of real estate loans available on the market. Our exhibitors have even noticed a growing demand for 3-room housing units and cash buyouts, meaning the market has become wiser and more educated in this area as well. Certainly there is a growing demand for houses and villas, and the interest in flats situated in old buildings is also a constant one. Our event is the only one with a focus on this sector of the market with a specially dedicated area inside our event. What is the typology of the developers/investors coming to the Real Estate Salon? Most of the investors coming to our event are experienced companies, a fact that of course inspires confidence. We notice that there are also developers who have gained funds from other businesses, which they choose to redirect now to the real estate sector. Of course, this growth in recent years has convinced many business people that real estate investment is a profitable one, which is always obvious on any healthy market. Many investors have told us that they are just waiting to come back with a new project, and the areas of interest are both Bucharest and the areas close by.

THE TIMES Investing in Property

135

Considerați că piața s-a mai maturizat din punct de vedere al prezenței investitorilor? Cu siguranță, iar procesul este în plină desfășurare. Condițiile nu sunt întotdeauna facile, însă expozanții noștri sunt foarte bine motivați și organizați, iar echipele lor sunt din ce în ce mai bine pregătite și oferă soluții, pe care vizitatorii le așteaptă și le apreciază. Vedeți un interes crescut din partea investitorilor internaționali, cu background pentru piața rezidențială? În opinia dumneavoastră, este un moment bun pentru investiții imobiliare în România/București? Care sunt principalele avantaje ale României în prezent și unde vedeți potențial de dezvoltare? Am fost surprinși la ultima ediție de interesul unui expozant care dorea să își promoveze ansamblul rezidențial din Dubai și pe care dorea să îl prezinte vizitatorilor nostri, transmițându-ne că au înregistrat un interes crescut al investitorilor români pe piața din Emiratele Arabe. Avem cereri din Grecia și Bulgaria, țări în care românii se gândesc să investească și chiar o fac din ce în ce mai mult în ultimii ani. Așa că observăm un interes crescut al cetățenilor noștri pentru investiții imobiliare, iar acesta este un semnal de creștere, dar și dezvoltare a pieței în ansamblul ei. n

Avem cereri din Grecia și Bulgaria, țări în care românii se gândesc să investească și chiar o fac din ce în ce mai mult în ultimii ani

We have also requests from Greece and Bulgaria, countries in which the Romanians are thinking of investing and even doing so more and more in recent years

Do you think the market has grown in terms of investors‘ presence? Certainly, and the process is still underway. Conditions are not always easy, but our exhibitors are well motivated and organized, and their teams are getting better prepared and offering solutions that visitors expect and also appreciate. Do you witness an increased interest from international investors with a background for the residential market? In your opinion, is it a good time for real estate investments in Romania/Bucharest? What are the main advantages of Romania at the moment and where do you see development potential? We were surprised during our latest edition by the interest of an exhibitor who wanted to promote his residential complex situated in Dubai and wanted to present it to our visitors, telling us that they had an increased interest from the Romanian investors on the Arab Emirates market. We have also requests from Greece and Bulgaria, countries in which the Romanians are thinking of investing and even doing so more and more in recent years. So we notice an increased interest of our citizens for real estate investments, and this is clearly a signal of growth, but also the development of the market as a whole. n

INTERVIU / INTERVIEW ADRIAN STĂNESCU Project Manager Imobiliarium

IMOBILIARIUM Cel mai amplu eveniment digitalizat dedicat pieței imobiliar-rezidențiale Cum s-a schimbat piața rezidențială de la prima ediție a Imobiliarium până acum din punct de vedere al ofertei noi de locuințe și a prezenței dezvoltatorilor? De la prima ediție Imobiliarium (mai 2017) până în prezent putem spune că schimbările semnificative în piața imobiliară s-au produs la nivelul prețurilor solicitate și oferite, precum și al preferințelor la achiziție. Astfel, bugetul mediu/cumpărător a crescut cu peste 5.000 de euro în mai puțin de doi ani, ajungând până la 86.700 de euro, concomitent cu evoluția prețului mediu/mp, care a cunoscut o creștere de până la 15% față de 2017, până la 1.150 euro/mp în prezent. Totodată, dacă la prima ediție a Imobiliarium (mai 2017) cumpărătorii erau interesați cu preponderență de locuințele din Vest, urmate de zona de Est, Sud și Nord, în prezent topul preferințelor este ocupat de zona de Nord, respectiv Ilfov, Vest, Est.

138 THE TIMES Investing in Property

The largest digitized event dedicated to the residential real estate market Bugetul mediu/ cumpărător a crescut cu peste 5.000 de euro în mai puțin de doi ani

The average budget/buyer has increased by more than 5,000 Euro in less than two years

How has the residential market changed since the first edition of Imobiliarium until present in terms of new housing offer and the presence of developers? Since the first edition of Imobiliarium (May 2017) and until present, we can say that the significant changes in the real estate market have occurred at the level of the demanded and offered prices, and of the purchase preferences. Thus, the average budget/buyer has increased by more than 5,000 Euro in less than two years, reaching 86,700 Euro, at the same time with the evolution of the average price/sqm, which has increased by up to 15% as compared to 2017, reaching 1,150 Euro/sqm at present. Also, while at the first edition of Imobiliarium (May 2017), buyers were interested mainly in residences in the Western area, followed by the East, South and North areas, presently, the top of preferences is the North, followed by Ilfov, West, East.

Cum a evoluat piața târgurilor imobiliare în ultimii ani în acest context? Vedem o profesionalizare și o creștere a calității serviciilor oferite de organizatorii acestor expoziții. Care sunt noutățile pe care le aduceți expozanților care vor să participe la Imobiliarium? Proiectul Imobiliarium a apărut ca o alternativă la târgurile imobiliare și evenimentele de real estate tradiționale. Ne-am propus să aducem un suflu nou acestui segment, în acord cu stilul omului modern, amator de tehnologie și servicii integrate. Obiectivul nostru este, bineînțeles, facilitarea procesului de căutare și achiziție a unui imobil, însă conceptul nostru mizează preponderent pe numărul mare de dezvoltatori prezenți, calitatea acestora, precum și pe serviciile puse la dispoziția vizitatorilor în cadrul târgului. Mai exact, Imobiliarium este cel mai amplu eveniment digitalizat dedicat pieței imobiliar-rezidențiale, în cadrul căruia „schimbul de contacte” are loc prin scanarea biletului de acces al vizitatorului, care se înregistrează anterior cu datele și criteriile sale de achiziție. Astfel, încă de la intrarea în cadrul evenimentului, posibilului client i se prezintă o hartă interactivă cu ofertele dezvoltatorilor și i se sugerează care dintre acestea corespund preferințelor sale. De asemenea, fiecare stand este dotat cu ochelari VR, tehnologie cu ajutorul căreia vizitatorii pot experimenta prin realitate virtuală imobilele din ofertă. Nu în ultimul rând, în cadrul târgului vizitatorii pot regăsi o atmosferă prietenoasă pentru toată familia, adulți și copii, cu spații dedicate special relaxării și discuțiilor despre viitoarea casă.

Proiectul Imobiliarium a apărut ca o alternativă la târgurile imobiliare și evenimentele de real estate tradiționale

The Imobiliarium project appeared as an alternative to the traditional real estate fairs and real estate events

How has the real estate fairs market evolved in recent years in this context? We see that is has become more professional and the quality of the services provided by the organizers of these fairs has increased. What are the innovations you bring for the exhibitors who want to participate in Imobiliarium? The Imobiliarium project appeared as an alternative to the traditional real estate fairs and real estate events. We wanted to bring something new to this segment, in consistency with the style of the modern people fond of technology and integrated services. Our objective is, of course, to facilitate the process of searching and purchasing real estate, but our concept focuses mainly on the large number of participating developers, their quality, as well as on the services provided to the visitors at the fair. More exactly, Imobiliarium is the largest digitized event dedicated to the residential real estate market, where “contact exchange” takes place by scanning the visitor‘s access ticket, which is previously registered with their data and purchase criteria. Thus, immediately after entering the event, the potential client is presented with an interactive map with the offers of developers and a suggestion as to those corresponding to their preferences. Also, each stand is equipped with VR glasses, a technology that allows visitors to experience by virtual reality the real estate offered. Last, but not least, at the fair, visitors will find a friendly atmosphere for the entire family, adults and children, with areas especially designed for relaxation and discussions about the future home.

THE TIMES Investing in Property

139

Care sunt așteptările expozanților și cele ale vizitatorilor? Cum au evoluat acestea în această perioadă în care se pune tot mai mult accent pe digitalizare, tehnologie, realitate virtuală? Este clar că interesul dezvoltatorilor pentru evenimentele imobiliare este unul crescut, însă putem observa în ultima perioadă un interes și mai crescut pentru tipul de promovare pe care îl oferă acestea. Imobiliarium, prin poziționarea asumată de cel mai tehnologizat târg imobiliar, a reușit să devină, totodată, și târgul cu cei mai mulți dezvoltatori de ansambluri noi – expozanți. Astfel, la ediția din octombrie anul acesta au fost prezenți 62 de dezvoltatori, cu 88 de ansambluri, respectiv 22.600 de locuințe disponibile (dublu față de numărul celor aflate în ofertă la prima ediție), ce cuprind o su prafață totală de peste 1,8 milioane de metri pătrați. Două din trendurile pe care le-am văzut în ultimul an sunt revenirea vânzărilor „off-plan” și a investitorilor care cumpără locuințe pentru a le închiria. Care este ponderea acestora în totalul vânzărilor? Cum a evoluat această pondere față de 2016-2017? În prezent, un procent considerabil dintre cumpărători – de 50% – cumpără locuințele aflate în faza de construcție, motiv pentru care foarte puține locuințe se vând acum „la cheie”. Mai exact, doar 15% sunt deja finalizate, iar un procent de 35% cumpără acum locuințele în faza de plan. Diferența față de anii de dinainte de criză constă, însă, în faptul că cele mai multe imobile care se vând acum în plan sau în construcție se află la o fază ulterioară a dezvoltării. Așadar, foarte puțini clienți sunt dispuși să investească într-o locuință finalizată într-un termen mediu sau lung, drept pentru care timpul până la finalizarea construcției a devenit mult mai mic, comparativ cu intervalul temporar menționat anterior. Principalul motiv al acestui fenomen este raportul dintre ofertă şi preț: „Cei mai mulți dezvoltatori oferă prețuri mai mici atât timp cât imobilul se află încă în faza de construcție. Coroborând acest factor cu o cerere mare, automat ecuația finală determină creşterea vitezei de derulare a unui astfel de contract”. Alte motive pentru care cumpărătorul face această alegere ar mai fi încrederea în constructorul respectiv, în experiența acumulată de acesta de-a lungul timpului, precum şi părerile locatarilor din spațiile anterior construite. Cum explicați aceste schimbări de pe piața rezidențială? Ce a favorizat apariția acestora? În principal nivelul investițional, dezvoltarea economică regională, infrastructura, cât și nivelul cererii vs ofertă determina principalele schimbări la nivelul pieței rezidențiale. Post 2014, România a cunoscut o perioadă de stabilitate și creștere macro-economică, fapt ce a determinat consolidarea unui fundament pentru zona construcțiilor și mai ales a sectorului rezidențial. Cum vedeți raportul cerere-ofertă? Există un echilibru, în sensul în care ceea ce se construiește, din punct de vedere al locației, suprafețelor, numărului de camere și preț, este în concordanță cu ceea ce caută potențialii cumpărători?

140 THE TIMES Investing in Property

What are the expectations of the exhibitors and the visitors? How have they evolved during this period when there is an increasing emphasis on digitalization, technology, virtual reality? It is clear that developers have a high interest in real estate events, but we can notice lately an even higher interest in the type of promotion such events offer. Imobiliarium, through its assumed positioning, as the most technological real estate fair, has managed to become at the same time the fair with the largest number of exhibitors – developers of new residential projects. Thus, in the October edition of this year, 62 developers participated, with 88 projects, namely 22,600 available homes (double the number of those offered in the first edition), comprising a total area of more than 1.8 million square meters. Two of the trends I have seen in the last year are the return of “off-plan” sales and of investors buying homes to rent them. What is their weight in total sales? How has this weight evolved as compared to 2016-2017? Presently, a significant percentage of buyers – 50% – buy homes in a construction stage, a reason why very few homes are now sold “turnkey” . More exactly, only 15% are already completed and 35% are buying now homes in the planning stage. The difference as compared to the years before the crisis is however that most buildings that are sold now in a plan stage or under construction are at a later stage of development. Therefore, very few clients are willing to invest in a home to be completed in a medium or long term, so the time until completion of the construction has become much smaller, as compared to the previously mentioned one. The main reason for this phenomenon is the offer and price relation: “Most developers offer lower prices as long as the building is still under construction. Corroborating this factor with a high demand, the final equation automatically increases the speed of performance of such a contract.” Other reasons why the buyer makes this choice would be confidence in the given contractor, in the experience gained by it over time, as well as the opinions of the tenants in the previously built premises. How do you explain these changes in the residential market? What has favored their occurrence? Mainly, the level of investment, the regional economic development, the infrastructure, as well as the demand vs. offer levels determine the main changes in the residential market. After 2014, Romania has experienced a period of stability and macroeconomic growth, which has resulted in the consolidation of a foundation for the construction sector and especially the residential sector. What do you think about the demand-supply relation? Is there a balance, in the sense that what is being built, in terms of location, areas, number of rooms and price, is consistent with what potential buyers are looking for?

THE TIMES Investing in Property

141

Dacă din punct de vedere al tipului de construcții și localizare de cele mai multe ori cumpărătorul poate găsi un imobil care să îi satisfacă nevoile, raportul preț/ buget propus, disponibilitatea de spațiu/cererea de spațiu și infrastructura de cele mai multe ori chiar schimbă decizia cumpărătorului final. Astfel se ajunge ca raportul actual cerere-ofertă să prezinte o piață ușor supradimensionată la nivel de ofertă în plan, dar subdimensionată la activ, cu niște prețuri în tensiune și care e dornică să reactiveze cererea unui cumpărător mult mai atent, precaut și în așteptare. Cum vedeți evoluția pieței rezidențiale în 2019? Vom vedea noi investiții de dimensiuni mari, realizate de dezvoltatori consacrați, puternici, internaționali? Deja exista câteva mari investiții în zona rezidențială care vor fi prezentate pe piață în 2019, majoritatea având în spate investiții internaționale, dar dacă acest lucru va atârna balanța în favoarea ofertei, nu putem afirma că va exista cu certitudine o contrabalansare din partea cererii. Sfârșitul anului 2018 conturează mai degrabă un client rezervat, în așteptarea unei decizii investiționale corecte și a unui fond economic stabilizat. Luând aceste aspecte în considerare, credem că 2019 va fi mai degrabă un an al calibrării, chiar unul moderat din punct de vedere al volumului vânzărilor cu o ușoară ajustare a prețurilor în sens negativ.

142 THE TIMES Investing in Property

Sfârșitul anului 2018 conturează mai degrabă un client rezervat

The end of 2018 outlines rather a reserved client

While in terms of the type of construction and the location, most of the times, buyers can find a property to meet their needs, the proposed price/budget ratio, the availability of space/demand for space and the infrastructure most of the times even change the end buyer’s decision. Thus, the current demand-supply ratio presents a slightly oversized market at the level of the plan offer, but undersized at the asset level, prices being in tension and which is willing to reactivate the demand of a buyer who is more careful, cautious and waiting. How do you see the evolution of the residential market in 2019? Will we see new, large-scale investments made by established, strong, international developers? There are already some major investments in the residential area that will be presented on the market in 2019, most of them supported by international investments, but while this places the balance in favor of the offer, we cannot say with certainty that there will be a counterbalance from the demand. The end of 2018 outlines rather a reserved client, waiting for a correct investment decision and a stabilized economic background. Considering all this, we believe 2019 will be rather a year of calibration, even more moderate in terms of the sales volume, with a slight negative adjustment of prices.

Cum credeți că vor evolua vânzările și care credeți că sunt principalele criterii pe care cumpărătorii le iau în calcul când investesc într-o locuință? Cerințele la achiziție rămân aceleași, indiferent de cumpărător și tipul de locuință de interes sau nevoia de cumpărăre, și de cele mai multe ori cuantifică proximitatea față de mijlocul de transport, facilități, randament din perspectiva nevoii de spațiu și, bineînțeles, amplasamentul. În cel mai optimist scenariu, vânzările în 2019 vor fi la nivelul celui din 2018, deși oferta va fi considerabil mai mare. Aveți în vedere creșterea capacității târgului? Vedeți un interes crescut din partea dezvoltatorilor? Creșterea evenimentului pentru perioada următoare se va baza în principal pe selectarea ofertei prezentate și pe calitatea acesteia. Nu ne propunem un volum mai mare, încercăm să păstrăm proporția de 90 de ansambluri expozante, respectiv până la 22.000 de locuințe disponibile, continuarea improvementului tehnologic și a infuziei de tehnologie, dar în 2019 ne mai propunem un aspect deosebit de important, și anume preselectarea ansamblurilor în raport cu cererea consumatorilor. Ne dorim să putem prezenta proiecte 100% congruente cu realitățile pieței. n

În cel mai optimist scenariu, vânzările în 2019 vor fi la nivelul celui din 2018

How do you think sales will evolve and what are, in your opinion, the main criteria taken into account when investing in a home? The requirements for purchase remain the same, irrespective of the buyer and the type of home they are interested in or the purchase need and most of the time, they refer to the proximity to the means of transport, facilities, efficiency in terms of the need for space and of course the location. In the most optimistic scenario, the 2019 sales will be at the level of 2018 although the offer will be considerably higher.

In the most optimistic scenario, the 2019 sales will be at the level of 2018

Do you consider increasing the capacity of the fair? Do you see an increased interest from developers? The increase of the event for the next period will be based mainly on the selection of the presented offer and on its quality. We do not plan a larger volume, we try to keep the proportion of 90 exhibiting projects, namely 22,000 available homes, continue the technological improvement and the infusion of technology, but in 2019 we also propose a particularly important aspect, namely to preselect the projects according to the demand of consumers. We want to be able to present projects that are 100% consistent with market realities. n

THE TIMES Investing in Property

143