PMCM
รู้ก่อนสร้าง
PMCM รู้ก่อนสร้าง ผู้เขียน CM49 พิมพ์ครั้งที่ 1 พฤศจิกายน 2558 CM49. PMCM รู้ก่อนสร้าง.-- กรุงเทพฯ: ลายเส้น, 2558. 264 หน้า. 1. การก่อสร้าง. I. ชื่อเรื่อง. 690 ISBN 978-616-7800-60-8 บริษัท ลายเส้น พับบลิชชิ่ง จำ�กัด นิธิ สถาปิตานนท์ ประธานกรรมการ สุลักษณ์ วิศวปัทมวรรณ กรรมการผู้จัดการ รองกรรมการผู้จัดการ พิสุทธิ์ เลิศดำ�ริห์การ ประภากร วทานยกุล กรรมการบริหาร เกียรติศักดิ์ เวทีวุฒาจารย์ ผู้จัดพิมพ์และจัดจำ�หน่าย บริษัท ลายเส้น พับบลิชชิ่ง จำ�กัด 81 สุขุมวิท 26 คลองตัน คลองเตย กรุงเทพฯ 10110 โทรศัพท์ 0 2259 2096 โทรสาร 0 2661 2017 อีเมล li-zenn@li-zenn.com เว็บไซต์ www.li-zenn.com เฟสบุ๊ก Li-Zenn Publishing พิมพ์ที่ บริษัท อมรินทร์พริ้นติ้งแอนด์พับลิชชิ่ง จำ�กัด (มหาชน)
CM49 I 2
PMCM
รู้ก่อนสร้าง
3
สารบัญ CM35
อ่านให้ขาด 144
CM34
กว่าจะเป็นพิมพ์เขียว 124 CM33
แอบบอก...ออกแบบ 118 CM32
สร้างให้ถูกกฎ 104 CM31
CM30 CM29
ทำ�อย่างไร ให้ลูกค้ารัก 78
เคล็ดไม่ลับ การซื้อขายที่ดิน 86
โฉนดใบนี้สร้างอะไร ได้บ้างหนอ? 94
CM28
บริหารความคาดหวัง 66 CM27
คิดให้ดี ก่อนเดินหน้า 60
CM26
ปิดทองใต้หลังคา 56 CM25
เราขายความสำ�เร็จ 40
CM24 CM23
CM22 CM21
ต้นเรื่อง สร้างเมือง สร้างสังคม 10
ผู้รับเหมาในฝัน 14
กุมซือก่อสร้าง 20
ส้รางฝัน 28
CM49 I 8
CM36
EIA ใคร(ก็) ว่ายาก 150
CM37
ถอดรหัสลับ กำ�กับราคา 162
CM38
ซื้อของ ต้องวางแผน 176
CM39 CM40
บริหารอย่างไร ไกลความเสี่ยง 192
สัญญาแบบไหนดี 182 CM41
ถมที่อย่างไร ไม่ขาดทุน 198
CM42
รื้อถอน แล้วได้เงิน 202
CM43
สร้างอาคาร ให้ทันใจ 208
CM44
CM45
ปรับปรุง ต่อเติม เสริมสร้าง 220
บริหารอาคารเขียว 226 CM46
กว่าจะเป็นอาคาร ประหยัดพลังงาน 238 CM47
ผิดครั้งเดียว ก็เกินพอ 246
CM48
อย่านึกว่า เรือ่ งกล้วยๆ 252 CM49
เบญจเพส CM 256
9
CM22 ผู้รับเหมาในฝัน ชัยชาญ อึ๊งศรีวงศ์
หากจะเปรียบเทียบการก่อสร้างอาคารกับการท�ำเพลงสักเพลงหนึง่ เราอาจจะเทียบเคียง กันได้ว่า เจ้าของอาคารคือผู้ฟัง ท่านจะอยากฟังเพลงแนวไหน เช่น เพลงไทยเดิม เพลง คลาสสิก เพลงป็อป เป็นหน้าที่ของสถาปนิกและวิศวกรจะต้องเป็นผู้ประพันธ์เพลง ให้ตรงกับแนวที่ท่านต้องการ ส่วนผู้รับเหมาก่อสร้างควรจะเป็นนักร้อง นักดนตรี ที่จะต้องอ่านเนื้อเพลงและโน้ตเพลงรวมทั้งร้องเพลงและเล่นดนตรี
CM22 I 14
ในโครงการก่อสร้างขนาดใหญ่ เช่น คอนโดมิเนียม ศูนย์การค้า น่าจะ ต้องใช้วงดนตรีขนาดวงดุริยางค์ (ซิมโฟนี ออร์เคสตรา) ที่มีวาทยกร ท�ำหน้าที่อ�ำนวยเพลงให้วงดนตรีเล่นได้ดีที่สุด ต�ำแหน่งวาทยกรน่าจะ เทียบได้กับผู้บริหารงานก่อสร้างที่ท�ำหน้าที่ก�ำกับดูแลทุกๆ ส่วนในการ ก่อสร้างให้ได้ผลงานออกมาตรงใจท่านเจ้าของโครงการ การคัดเลือก ผู้รับเหมาก่อสร้างก็เหมือนกับการเลือกนักดนตรีและนักร้องให้ตรง กับชนิดของเพลงที่ต้องการ เช่น การเลือกผู้รับเหมาที่ถนัดงานบ้าน เอาไปท�ำอาคารสูงหรืออาคารขนาดใหญ่ ก็เหมือนกับเอาวงดนตรี ไทยเดิมไปเล่นซิมโฟนี ออร์เคสตรา เพราะจ�ำนวนเครือ่ งดนตรีกน็ อ้ ยกว่า และท�ำนองเพลงก็ต่างกัน ดังนั้น การเลือกผู้รับเหมาก่อสร้างให้ตรง กับชนิดของอาคารเป็นปัจจัยส�ำคัญที่สุดของการก่อสร้าง
ทำ�งานด้วยใจรัก พยายามสร้างผลงาน รักษาชื่อเสียง ราคาไม่แพงนัก ทำ�งานให้เสร็จตามเวลา ร่วมกันแก้ปัญหา มีน้ำ�ใจ
แล้วผูร้ บั เหมาในฝันควรจะเป็นอย่างไรกัน ส�ำหรับผูเ้ กีย่ วข้องในโครงการ ทุกๆ ฝ่ายเท่าที่ผมมีประสบการณ์มา น่าจะมีความฝันคล้ายๆ กันว่า ผู้รับเหมาที่มาท�ำงานให้เรา ท�ำงานให้ทุกคนชื่นชมตั้งแต่เริ่มงานไปจน ส่งมอบอาคาร เป็นผู้รับเหมาที่ท�ำงานด้วยใจรัก พยายามสร้างผลงาน และรักษาชื่อเสียง มีราคาที่ไม่แพงนัก ท�ำงานให้เสร็จตามเวลา ร่วมกัน แก้ปญ ั หา ไม่โยนปัญหาไปให้คนอืน่ มีนำ�้ ใจช่วยเหลือกิจกรรมของผูอ้ นื่ เช่น เป็นธุระช่วยติดต่อราชการหรือสาธารณูปโภคต่างๆ เข้าใจและ เอาใจใส่ชุมชนที่อยู่รอบๆ บริเวณก่อสร้าง เป็นต้น การที่ผู้รับเหมาจะท�ำสิ่งเหล่านี้ได้ ขึ้นอยู่กับห้าปัจจัยหลัก ปัจจัยแรก คือนโยบายของบริษทั เขา ปัจจัยทีส่ องรองลงมาคือบุคลากรของผูร้ บั เหมา ทีอ่ าจจะเปรียบเหมือนนักดนตรีและนักร้อง ทีค่ วรเป็นผูม้ ปี ระสบการณ์ มานาน และมีจ�ำนวนเพียงพอกับเครื่องดนตรี มีความสามารถในการ อ่านโน้ต และเล่นหรือร้องออกมาให้ตรงกับโน้ตที่เขาแต่งไว้ รู้จักดูแล รักษาเครื่องดนตรี กิริยามารยาท รวมถึงการแต่งกายสุภาพ เคารพเวลา ของผู้อื่น ปั จ จั ย ที่ ส ามคื อ เครื่ อ งดนตรี ที่ เ ปรี ย บได้ กั บ เครื่ อ งจั ก ร เครื่ อ งมื อ พร้อมท�ำงานและท�ำงานไม่ผิดเพี้ยนมีจ�ำนวนอุปกรณ์ส�ำนักงานทั้ง ฮาร์ดแวร์และซอฟต์แวร์ที่มีความสมบูรณ์เพียงพอ และได้รับการ ดูแลรักษาไว้ให้อยู่ในสภาพดีพร้อมที่จะน�ำมาใช้งานได้ทันที
15
CM23 กุนซือก่อสร้าง คณิต ผลชีวิน | พิษณุ ติยะพงษ์ประพันธ์
หลายท่ า นที่ ไ ม่ เ คยสั ม ผั ส กั บ ที่ ป รึ ก ษาบริ ห ารและควบคุ ม งานก่ อ สร้ า งอาจสงสั ย ว่ า ที่ปรึกษาบริหารและควบคุมงานก่อสร้างมีบทบาทหน้าที่อะไรบ้างและมีความส�ำคัญกับ โครงการก่อสร้างอย่างไร จะมีส่วนช่วยสร้างเสริมเติมฝันให้เจ้าของโครงการได้อย่างไร ผมเขียนเรื่องนี้เพื่ออธิบายให้ท่านเข้าใจว่าท่านจะใช้งานเราให้เป็นประโยชน์ได้อย่างไร ประสบการณ์ของเราจะช่วยให้โครงการของท่านประสบความส�ำเร็จและเราปฏิบัติงาน ตามวิชาชีพในสาขาใดบ้าง
CM23 I 20 21
ก่อนอื่นผมขอแยกให้เห็นความแตกต่างระหว่างความฝัน เป้าหมาย และความส�ำเร็จ ความฝันคือสิ่งที่เราตั้งความปรารถนาแต่ยังไม่ได้ ลงมือท�ำ เมือ่ เราเริม่ เห็นภาพวิธกี ารลงมือท�ำความฝันจะกลายเป็นเป้าหมาย และเมื่อเราท�ำจนบรรลุเป้าหมายจะกลายเป็นความส�ำเร็จ ผมคิดว่า คนเราทุกคนล้วนมีความฝัน แต่จะมีสักกี่คนที่สามารถท�ำความฝันให้ กลายเป็นความจริงได้ เรือ่ งบางเรือ่ งถ้าไม่ยากจนเกินไปเราอาจท�ำส�ำเร็จ ได้ดว้ ยตนเอง เรือ่ งทีย่ ากขึน้ อาจท�ำให้ส�ำเร็จได้แต่ตอ้ งมีผชู้ ว่ ย ในโครงการ ก่อสร้างอาคารทัง้ ขนาดเล็ก ขนาดปานกลาง และขนาดใหญ่ เจ้าของ โครงการมั ก ต้ อ งมี ผู ้ ช ่ ว ยมาท�ำงานให้ ส�ำเร็ จ ผู ้ ช ่ ว ยจะมี ส ่ ว นช่ ว ย มากหรือน้อยอาจจะแตกต่างตามความยากง่ายของแต่ละโครงการ การให้บริการบริหารและควบคุมงานก่อสร้างเป็นงานหนึ่งที่มีส่วน ท�ำให้ โ ครงการก่ อ สร้ า งขนาดปานกลางไปจนถึ ง ขนาดใหญ่ ส�ำเร็ จ ได้ ด ้ ว ยดี เนื่ อ งจากผู ้ บ ริ ห ารและควบคุ ม งานก่ อ สร้ า งมี ค วามรู ้ มีประสบการณ์ เข้าใจขั้นตอนวิธีการที่จะช่วยสร้างเสริมเติมความฝัน ให้กลายเป็นเป้าหมายและเปลี่ยนเป้าหมายให้กลายเป็นความส�ำเร็จ ได้ เพื่อให้เข้าใจง่ายขึ้น ผมขอยกตัวอย่างงานที่ไม่ใช่งานก่อสร้างคือ การจั ด งานแต่ ง งานสั ก งานหนึ่ ง ให้ ส�ำเร็ จ ส่ ว นใหญ่ เ มื่ อ คิ ด จะจั ด งานแต่งงาน เจ้าบ่าวเจ้าสาวคงฝันหวานเห็นงานแต่งงานที่ราบรื่น ไม่ขาดตกบกพร่อง แต่เจ้าบ่าวเจ้าสาวเพียงสองคนจะจัดงานแต่งงาน ให้ส�ำเร็จได้หรือไม่ ทีนี้เราลองมาจินตนาการดูว่าเจ้าบ่าวเจ้าสาว จะต้องท�ำอะไรบ้าง ผมคิดว่าต้องมีการเตรียมงานหลายอย่าง ทั้งการ ก�ำหนดวัน เวลา สถานที่ แขก การ์ด ของช�ำร่วย พิธีการ อาหาร การถ่ายภาพวีดิทัศน์ การเดินทาง การอ�ำนวยความสะดวกแขก การหาคนมารับหน้าทีด่ า้ นต่างๆ วันงาน รวมถึงการเตรียมรับเหตุฉกุ เฉิน ทีอ่ าจจะเกิดขึน้ สุดท้ายต้องประเมินว่าการเตรียมงานจะทันเวลาหรือไม่ จะต้องใช้งบประมาณเท่าใด แผนการช�ำระเงินเป็นอย่างไร ต้องติดตาม ความคืบหน้าของงาน มีการตรวจรับงาน ต้องวางแผนว่าหากจะ เปลี่ยนแปลงเรื่องใดสามารถท�ำได้ช้าที่สุดเมื่อใด ความส�ำเร็จของงาน เป็นเป้าหมายสูงสุด แต่จากปริมาณงานที่ต้องท�ำในเวลาจ�ำกัด มีงาน ทีม่ ปี ริมาณและผูเ้ กีย่ วข้องจ�ำนวนมาก การตัดสินใจโดยมีขอ้ มูลไม่ครบถ้วน อาจจะท�ำให้มีความกังวลและความเครียด คิดไปคิดมาเจ้าบ่าวเจ้าสาว อาจเปลี่ยนใจหันมาหาผู้ช่วยเพื่อแบ่งเบาภาระให้เหลือเฉพาะเรื่องที่ ต้องตัดสินใจด้วยตนเองดีกว่า การคัดเลือกผู้ช่วยคงต้องดูจากความ
ความฝันมีความส�ำคัญเพราะเป็นจุดเริ่มต้นของความคิดและจินตนาการ ส่วนการสร้างเสริมเติมฝันให้เป็น ความจริงมีความส�ำคัญไม่นอ้ ยกว่ากัน เพราะต้องอาศัยบุคลากรทีม่ คี วามรู ้ มีประสบการณ์ มีการตัดสินใจ ที่ถูกต้องและทันเวลา ใช้งบประมาณ ระยะเวลา เครื่องจักร เครื่องมือ วัสดุอุปกรณ์ แรงงาน การวางแผน การควบคุม การรายงาน การแก้ไขปัญหาต่างๆ หากเราฝันผิดพลาดเราไม่ต้องสูญเสียอะไรมากไปกว่า ความคิดและจินตนาการที่ยังไม่ได้ลงมือท�ำ แต่การสร้างเสริมเติมฝันให้เป็นจริงหากผิดพลาดเราอาจ สูญเสียงบประมาณ สูญเสียเวลา สูญเสียทรัพยากร สูญเสียโอกาสทางธุรกิจ เราจึงต้องให้ความส�ำคัญกับการ ท�ำฝันให้เป็นจริง หากต้องมีผู้ช่วยก็ควรคัดเลือกผู้ช่วยที่มั่นใจว่าจะช่วยท�ำให้งานส�ำเร็จบรรลุเป้าหมายได้ ผู้บริหารและควบคุมงานก่อสร้างมีหน้าที่ช่วยท�ำให้งานก่อสร้างของเจ้าของโครงการส�ำเร็จมีความผิดพลาด น้อยที่สุด เมื่อส่งมอบงานก่อสร้างให้เจ้าของโครงการเรียบร้อยแล้ว หน้าที่ของผู้ช่วยก็จะลดบทบาทลง ความส�ำเร็จของการด�ำเนินธุรกิจหรือการใช้ประโยชน์จากอาคารเป็นเรือ่ งทีเ่ จ้าของโครงการต้องบริหารงาน ต่อไป เปรียบเทียบคล้ายชีวิตคู่ของเจ้าบ่าวเจ้าสาวที่จะต้องด�ำเนินต่อไปหลังการจัดงานแต่งงานส�ำเร็จลงแล้ว
การวางแผนจัดเตรียม ผังบริเวณที่จะก่อสร้าง ให้สอดคล้องกับแผนงาน
CM23 I 26 27
MANAGEMENT PM PROJECT การบริหารโครงการ ช่วงศึกษา ความเป็นไปได้ โครงการ
• ศึกษาความเป็น ไปได้ของโครงการ • จัดท�ำงบประมาณ ของโครงการ • จัดท�ำที่ดินส�ำหรับ โครงการ
เสร็จ
เริ่ม
โครงการ ระยะเวลาของโครงการ
ช่วงการ ออกแบบ
ช่วงก่อน การก่อสร้าง
• คัดเลือกผู้ออกแบบ และที่ปรึกษา ด้านต่างๆ • จัดเตรียมสัญญา จ้างผูอ้ อกแบบ และทีป่ รึกษา ด้านต่างๆ • สนันสนุนงาน ด้านออกแบบและ งานติดต่อราชการ หน่วยงานต่างๆ • ตรวจสอบและ แนะน�ำแบบ เพื่อการก่อสร้าง • สนับสนุนด้าน เอกสารต่างๆ ที่เกี่ยวข้อง
งานประมาณ การก่อสร้าง • จัดท�ำงบประมาณ การก่อสร้าง • จัดท�ำปริมาณ และราคากลาง งานก่อสร้าง โดยละเอียด การประกวดราคา • จัดท�ำรายละเอียด คุณสมบัติของ ผู้เข้าร่วมประกวด ราคา • จัดการประกวด ราคา • สนับสนุนการ จัดท�ำวิศวกรรม คุณค่า • จัดเตรียม สัญญาจ้าง ผู้รับจ้างก่อสร้าง
ช่วงหลัง การก่อสร้าง
ช่วงก่อสร้าง
• ประสานงาน ผู้เกี่ยวข้องต่างๆ • ควบคุมและตรวจ สอบผลงานผูร้ บั จ้าง ก่อสร้าง • ตรวจสอบวัสดุและ อุปกรณ์ของผูร้ บั จ้าง ก่อสร้าง • บริหารและควบคุม งานก่อสร้าง • ตรวจสอบแบบ shop drawing • จัดเตรียมราย ละเอียดงานเพิ่มลด เปลี่ยนแปลง ของงานก่อสร้าง • ตรวจสอบและ รับรองผลงานของ ผู้รับจ้างก่อสร้าง • ควบคุมมูลค่า การก่อสร้าง • จัดเตรียมรายการ งานที่ไม่เรียบร้อย • เป็นพยานในการ ทดสอบระบบ ประกอบอาคาร ต่างๆ
ช่วงส่งมอบโครงการ • ตรวจสอบความ ถูกต้องของแบบ as built drawing และคู่มือการใช้งาน อาคาร • จัดให้มีการฝึก อบรมให้แก่ ผู้ใช้งานอาคาร • จัดท�ำสรุปผลงาน การก่อสร้างโครงการ ช่วงรับประกันผลงาน • ประสานงานผูร้ บั จ้าง เข้าตรวจสอบและ แก้ไขปัญหาการ ใช้งานอาคาร
MANAGEMENT CM CONSTRUCTION การบริหารงานก่อสร้าง
ผลงานของทีมงาน 49GROUP ที่ประสบความสำ�เร็จ จากการวางแผนและการป้องกันปัญหา ที่รอบคอบ ด้วยประสบการณ์ของโครงการที่ผ่านมา
คิง เพาเวอร์ คอมเพล็กซ์ ดาวน์ทาวน์ พัทยา ศรีวารี ภูเก็ต
CM25 I 54 55
หอสมุดสุรัตน์ โอสถานุเคราะห์ มหาวิทยาลัยกรุงเทพ
อาคารที่ท�ำการ กระทรวงการต่างประเทศ ถนนศรีอยุธยา
ขั้นตอนการเสนอแนวความคิด (ยังไม่มีอะไรปรากฏในพิมพ์เขียว)
หลังจากที่ต้องต่อสู้และเหน็ดเหนื่อยเพื่อให้ได้สัญญาว่าจ้างมาแล้ว ก็ถึงขั้นตอนของการท�ำงานออกแบบ ซึ่งการออกแบบนั้นจะเกี่ยวข้อง กับผูอ้ อกแบบหลักอย่างน้อยสามแขนง คือ ผูอ้ อกแบบสถาปัตยกรรม ผูอ้ อกแบบวิศวกรรมโครงสร้าง และผูอ้ อกแบบวิศวกรรมระบบ ซึง่ ใน การออกแบบเสนอแนวความคิดนีน้ ำ�้ หนักจะอยูท่ กี่ ารวางผังหรือรูปแบบ ทางสถาปัตยกรรม แต่ในบางโครงการนั้น การเริ่มต้นแนวความคิด โดยการรวบรวมความคิดของผู้ออกแบบหลักทั้งสามแขนงอาจจะมี ความจ�ำเป็นไม่ยิ่งหย่อนไปกว่ากัน เช่น โครงการที่เกี่ยวข้องกับแนวความคิดของโครงสร้างที่สัมพันธ์กับ รู ป แบบของสถาปั ต ยกรรมอย่ า งแยกกั น ไม่ อ อก การเริ่ ม งาน การออกแบบก่อนที่จะน�ำเสนอแนวความคิดนั้น ผู้ออกแบบต้องได้ รับทราบถึงรายละเอียด ความต้องการและเจตนาของเจ้าของโครงการ อย่างถ่องแท้ ยิง่ เข้าใจเข้าถึงเนือ้ หาความต้องการของเจ้าของโครงการ อย่ า งชั ด เจนแล้ ว จะท�ำให้ ก ารออกแบบนั้ น บรรลุ ถึ ง ความต้ อ งการ จนเกิดเป็นความพอใจและยินดีในแบบที่เสนอนั้น ตรงกันข้ามเมื่อ ไม่เข้าใจความต้องการของเจ้าของโครงการหรือที่ซ�้ำร้ายกว่านั้นคือ เจ้าของโครงการไม่รู้ตัวว่าตนเองมีความชอบอะไร พื้นฐานความ เข้ า ใจในสถาปั ต ยกรรมไม่ เ พี ย งพอท�ำให้ ไ ม่ ส ามารถถ่ า ยทอดให้ ผู้ออกแบบทราบได้ ก็จะท�ำให้การออกแบบนั้นยากขึ้นเป็นหมื่นเท่า ทวีคูณ
จัดทำ�หุ่นจำ�ลอง ประกอบการนำ�เสนองาน
ดั ง ที่ บ ริ ษั ท เคยน�ำเสนองานให้ กั บ เจ้ า ของโครงการถึ ง สิ บ สามครั้ ง ท�ำทุกรูปแบบแล้วแต่ก็ไม่ประสบผลส�ำเร็จ กระทั่งสวดมนต์ก่อนเข้า เสนองาน เหนื่อยทั้งผู้ออกแบบ เหนื่อยทั้งผู้ว่าจ้าง ในที่สุดก็ต้อง เลิกล้มกันไป ในทางตรงข้ามถ้าเจ้าของโครงการรูเ้ นือ้ รูต้ วั รูค้ วามต้องการ ของตนเองแล้ว ก็จะสามารถถ่ายทอดความต้องการให้ผู้ออกแบบ ได้ อ ย่ า งชั ด เจน การเสนอแบบก็ จ ะเข้ า เป้ า ตรงกั บ ความต้ อ งการ เกิดความปีตยิ นิ ดีกนั ทัง้ สองฝ่าย โดยปกติแล้วการเสนอแบบแนวความคิด เบื้องต้นนี้จะรวบรวมข้อมูลลักษณะของโครงการการใช้งานตลอดจน รูปแบบที่สะท้อนถึงเนื้อหาของโครงการแต่ละประเภท ซึ่งรูปแบบ
CM34 I 130 131
สถาปัตยกรรมควรที่จะบ่งบอกถึงการใช้งานส่วนมากผู้ออกแบบจะเสนอแนวความคิดในการออกแบบ อย่างน้อยสามแนวทางหรืออาจจะมากกว่านั้น เพราะการออกแบบแนวความคิดในเบื้องต้นนั้นจะเป็น การทดสอบความต้องการของเจ้าของโครงการ ผูอ้ อกแบบจึงน�ำเสนอแนวทางทีแ่ ตกต่างกันออกไปเพือ่ คาดหวังว่า แนวทางที่เสนอทางใดทางหนึ่งจะตรงกันหรือใกล้กับความต้องการของเจ้าของโครงการ หรืออย่างน้อย ถ้าพอใจบางส่วนของแต่ละแนวทางก็จะน�ำมาเป็นแบบทางเลือกของโครงการต่อไป การน�ำเสนองานในขั้นนี้ ผู้ออกแบบจะระดมทั้งความคิดและสรรพก�ำลังในการน�ำเสนอเพื่อให้แบบได้รับ การพิจารณา โดยนอกจากจะระดมสมองทุกส่วนของผู้ออกแบบที่เกี่ยวข้องทุกคนแล้ว ยังต้องถ่ายทอด แนวความคิดให้ออกมาเพื่อการน�ำเสนอที่สื่อให้กับเจ้าของโครงการได้อย่างดี นอกจากการน�ำเสนอโดย การบรรยายจากรูปแบบแล้ว การท�ำภาพทัศนียภาพ (perspective) ซึ่งมีทั้งที่เป็นสามมิติ (3D) และเป็น ภาพเคลื่ อ นไหว มากไปกว่ า นั้ น การน�ำเสนอในลั ก ษณะสี่ มิ ติ (4D) ก็ เ ป็ น แนวทางที่ น�ำมาใช้ กั น ในยุคปัจจุบันนี้ คือนอกจากจะสัมผัสได้ด้วยการสัมผัสทางผิวหนัง ทางสายตาแล้ว ยังมีการน�ำเสนอ รูปแบบที่มีลักษณะของกลิ่น เสียง และรสสัมผัสด้วย นั่นคือที่เรียกว่าสี่มิติเลยทีเดียว เมื่อแนวความคิดได้ถูกน�ำเสนอโดยรูปแบบต่างๆ แล้ว ก็จะต้องติดตามด้วยใจที่ระทึกว่ารูปแบบใดจะได้ รับการพิจารณา ถ้าแนวความคิดใดความคิดหนึ่งได้รับการตอบรับได้รับความพึงพอใจก็ถือว่าขั้นตอนนี้ สมบู ร ณ์ พ ร้ อ มที่ จ ะน�ำพาไปสู ่ ขั้ น ตอนต่ อ ไป แต่ ถ ้ า แนวความคิ ด ที่ น�ำเสนอยั ง ไม่ ไ ด้ รั บ การพิ จ ารณา ก็ ต ้ อ งกลั บ มาระดมสมองกันใหม่ น�ำข้อวิจารณ์ต่า งๆ จากเจ้ า ของโครงการมาประมวลข้ อ ดี ข ้ อเสี ย ทั้งหลายก็จะถูกหยิบยกและเตรียมขึ้นเวทีกันอีกครั้งหนึ่ง ในขั้นตอนนี้ ถ้าผู้ออกแบบเตรียมพร้อมมาอย่างดี มีแนวความคิดที่ดี วิเคราะห์โจทย์ได้อย่างถูกต้องก็จะท�ำให้เกิดความสนุกเพลิดเพลินในการน�ำเสนอ มีความมั่นใจถึงขั้นถือเนื้อถือตัว ผยองในความคิดของตน ในทางตรงกันข้าม หากยังไม่ตกผลึก หาแนว ความคิดที่ดีไม่ได้หรือได้เพียงครึ่งๆ กลางๆ ความมั่นใจก็หดหาย การน�ำเสนอก็ไม่พบความสุขที่แท้จริง กล้าๆ กลัวๆ และพานท�ำให้เงอะงะในการน�ำเสนอ เสียผู้เสียคนไปกันมากมาย เมือ่ น�ำเสนอแนวความคิดในขัน้ ตอนนีแ้ ล้ว และได้รบั การคัดเลือกแนวทางทีจ่ ะไปท�ำการพัฒนารูปแบบต่อไป ก็ถือว่าเสร็จสิ้นขั้นตอนนี้ แล้วก็สามารถเก็บค่าบริการวิชาชีพในงวดแรกหรืองวดที่สองได้ขึ้นอยู่กับข้อตกลง ในสัญญา
รหัสของพื้นกระเบื้องยางที่ชั้นที่ 2 ของอาคารหลังที่ 2 ใช้รหัสว่า 1 02 02 01 03 01 07 ซึ่งหมายถึง 1
02 02 01 03 01 07
พื้นกระเบื้องยาง งานพื้น งานชั้น 2 งานพื้น ฝ้า ผนัง และอื่นๆ งานสถาปัตยกรรม งานอาคารหลังที่ 02 งานอาคาร โดยแสดงไว้ในตัวอย่าง B.O.Q. Row 542
CM37 I 174 175
การแยกงานใส่ไว้ใน B.O.Q. ตามพื้นที่มีความสะดวก ดังนี้ 1 2
3 4
การเปรียบเทียบปริมาณงานในช่วงประมูลงานระหว่างผู้รับจ้าง แต่ละรายจะละเอียดลงไปถึงพื้นที่ย่อยๆ ท�ำให้แม่นย�ำขึ้น เมื่อใช้ B.O.Q. เป็นสัญญา การเบิกเงินตามงวดงานจะไม่ต้อง กลับมาแตกงานเป็นพืน้ ทีย่ อ่ ยตามแบบเดิม ท�ำให้การเบิกงวดงาน ท�ำได้ ส ะดวกและลดความขั ด แย้ ง ระหว่ า งผู ้ รั บ จ้ า งและ ผู้ตรวจสอบ ถ้าต้องการเปลี่ยนชนิดของวัสดุ การคิดงานเปลี่ยนแปลงจะ สามารถท�ำได้ง่ายเพราะแยกไว้เป็นพื้นที่ย่อยแล้ว ในบางกรณีที่ผู้ลงทุนต้องคิดต้นทุนค่าก่อสร้างแยกเป็นต้นทุน พื้นที่ขายและต้นทุนพื้นที่ส่วนกลางจะท�ำได้ไม่ยาก
อย่างไรก็ตามการใช้งานดังกล่าวข้างต้น จะต้องมีซอฟต์แวร์ที่เขียนขึ้น โดยเฉพาะและข้อจ�ำกัดของการแยก B.O.Q. ในลักษณะรหัสตัวเลข เช่นนี้ก็ยังมีอยู่ เนื่องจากเป็นวิธีที่เพิ่งพัฒนาใหม่ผู้ที่ใช้งานยังอยู่ใน วงจ�ำกัด และการใช้เรียกงานต่างๆ ด้วยรหัส จะต้องท�ำการตกลงร่วมกัน เป็นมาตรฐาน ขณะนี้ในบ้านเราได้มีการท�ำมาตรฐานรหัสต้นทุน ก่อสร้างงานอาคาร พ.ศ.2555 (Standard Elemental Construction Cost Code for Building – 2012) จัดท�ำโดยวิศวกรรมสถานแห่ง ประเทศไทย ซึ่งอาจจะมีความแตกต่างในการใช้รหัสกับตัวอย่างที่ แสดงในบทความนี้ เนื่องจากมาตรฐานรหัสงานก่อสร้างเป็นเพียง จุดเริ่มต้นซึ่งจะต้องร่วมกันพัฒนาและยอมรับจากผู้เกี่ยวข้องทุกๆ ส่วนในวงการก่อสร้าง ตั้งแต่เจ้าของโครงการ ผู้รับจ้างก่อสร้าง ผู้บริหารการก่อสร้าง ผู้ออกแบบและวิศวกรต้นทุน อย่างไรก็ตาม ผู ้ เ ขี ย นเชื่ อ ว่ า การท�ำ B.O.Q. ในลั ก ษณะนี้ จ ะเป็ น ที่ แ พร่ ห ลาย ไปในบ้านเราในเวลาไม่นานนัก
เมื่อตัดสินใจว่าจะถมดินแล้ว ก็มาดูว่าจะใช้ดินอะไรมาถม จะใช้ดิน ลูกรัง หิน เศษวัสดุ ประเภท ของดินที่จะถมก็ส�ำคัญ คุยกันให้ชัดเจนว่าจะเอาดินแบบไหนมาถม ถ้าพอมีเวลาก็ไปดูตัวอย่างดิน ทีจ่ ะใช้ถมด้วยก็จะดี เพราะแหล่งดินแต่ละบ่อไม่เหมือนกัน เพือ่ ให้เข้าใจตรงกันว่าจะได้ดนิ ประมาณไหน จะได้ไม่มาทะเลาะกันทีหลัง เดีย๋ วจะถมดินไม่เสร็จถึงขัน้ ฟ้องร้องกันก่อน ก็อยูท่ วี่ ตั ถุประสงค์ของเจ้าของ ส�ำหรับที่ดินที่ต้องเร่งสร้างอาคาร ขอแนะน�ำให้ถมลูกรังบดอัดเป็นชั้นๆ แต่ละชั้นหนาไม่เกิน 30 ซม. บ้าง 50 ซม.บ้าง ตามมาตรฐานผู้ออกแบบงานถมดิน จนได้ระดับที่ต้องการ ฝ่ายก่อสร้างก็สามารถเริ่มงาน ต่อได้เลย แต่หากมีแบบทั้งงานสวน งานอาคาร งานถนน อยู่ในหัวแล้ว ก็จะลดค่าใช้จ่ายได้อีก เช่น บริเวณไหนปลูกต้นไม้ พื้นที่สีเขียว ก็ไม่ต้องถมด้วยลูกรัง ใช้ดินด�ำถมก็เพียงพอ เผื่อยุบตัวไว้ด้วย ก็จะประหยัดเงินได้อีกซึ่งราคาก็จะต่างกันมาก แล้วแต่ท้องที่ว่าใกล้แหล่งดินหรือบ่อดินมากน้อยแค่ไหน ผู้รับเหมาถมที่จะต้องเสียค่าใช้จ่ายพิเศษอีกเท่าไร เมื่อได้ปริมาณดินมาแล้วก็เริ่มหาคนถมดินเลยครับ ซึ่งในแต่ละพื้นที่มักจะมีผู้รับจ้างในท้องที่เจ้าถิ่นอยู่แล้ว 2-3 ราย ซึ่งมีทั้งนายหน้าอย่างเดียว ผู้กว้าง ขวาง เจ้าของรถดัมพ์ รถเกรดดิน รถบด อย่างเดียว เจ้าของบ่อดินเอง อย่างไรก็ตามเช็กประวัติดีๆ ว่ามี ปัญหาในงานถมดินมาก่อนหรือไม่ วงการถมดินมันซับซ้อนพอสมควร การเสนอราคาก็มีหลายแบบไม่ว่า จะเป็นแบบเหมาถมทั้งหมด หรือนับคันรถเป็นเที่ยวๆ คิวแน่น คิวหลวม อย่างหลังต้องมีคนมานับเที่ยว นัง่ กินฝุน่ เองนะครับ จะอาศัยคนอืน่ ก็ไม่ไว้ใจ แต่คา่ ใช้จา่ ยจะถูกลงกว่าแบบแรกทีค่ นถมรับผิดชอบแบบเหมา หรือจะรับถมเป็นชั้นๆ อย่างที่กล่าวในช่วงเริ่มต้นแล้วตั้งเบิกก็ย่อมได้ แล้วแต่ตกลงกัน นอกจากนั้นยังมีการขายดินแบบชั่งน�้ำหนักดินขายกันเป็นเที่ยวๆ เท่าที่เคยพบจะเป็นแถว ศรีราชา ชลบุรี ส่วนการแจ้งเจ้าหน้าที่ท้องถิ่นในการขออนุญาตถมที่ก็ต้องมีขอไว้ด้วยเหมือนกัน ถ้าพื้นที่ถมดินมากกว่า 2,000 ตร.ม. ต้องยื่นเอกสารขออนุญาตถมดินด้วย ส่วนน้อยกว่านั้นไม่ต้องขออนุญาตแต่ขอให้ท�ำ ระบบระบายน�้ำไว้ด้วยเพราะหากเราถมสูงกว่าพื้นที่ข้างเคียง เมื่อฝนตกน�้ำจะไหลลงพื้นที่ชาวบ้าน สร้าง ความเดือดร้อนครับ ส�ำหรับการถมทีท่ มี่ กี ารบดอัดดิน ปัญหาทีเ่ จอก็คอื ในบริเวณทีถ่ มมีการทดสอบไม่ผา่ น คือดินอ่อนตัวเกินไป ไม่ผ่านเกณฑ์ที่ก�ำหนด หรือภาษาหน้างานว่าดินซอฟต์ การแก้ไขแบบไม่มีค่าใช้จ่ายมากก็เอาดินจุดที่มี ปัญหาการอ่อนตัว มาตากแดดให้แห้งสัก 2-3 วัน แล้วค่อยบดอัดใหม่ หากยังไม่ผ่านอีกก็ต้องใช้ขั้นตอน ปรับปรุงคุณภาพดิน ด้วยเทคโนโลยีที่สูงขึ้น ซึ่งค่าใช้จ่ายก็จะสูงตามไป อีกเรื่องคือจะถมดินช่วงไหนดี ถ้ามีเวลาหน่อยก็เลี่ยงฤดูฝนเพราะระดับความยากจะเพิ่มขึ้น เริ่มตั้งแต่บ่อ ดินจะเข้าไปเอาดินล�ำบาก ทั้งในด้านเส้นทางและบ่อดินน�้ำท่วมเอาดินไม่ได้บ้าง ซึ่งจะถูกบวกค่าใช้จ่าย ไว้ในราคาดินแล้ว การเข้าถมในแปลงทีด่ นิ ก็ล�ำบาก การส่งงานประเภทบดอัดก็ผา่ นยากเพราะมีนำ�้ ฝนลงมา ท�ำให้ความแน่นของดินลดลง จะส่งงานไม่ผ่านเอา จะล�ำบากกันทั้งสองฝ่ายคนจ้างกับคนรับถมดิน สรุปเป็นว่าถ้าไม่รบี ร้อนหน้าแล้งค่อยด�ำเนินการ แต่กจ็ ะเจอปัญหาอีกคือคนรับถมไม่คอ่ ยว่าง เพราะใครๆ ก็อยากจะถมหน้าแล้งกันทั้งนั้น ถ้าอยู่ในหน้าฝนแนะน�ำให้ถมทราย ก็จะแพงขึ้นหน่อยก็เชิญเลือกเอา ตามสะดวก
CM41 I 200 201
ขอแถมอีกนิดหน่อย ข้อควรระวังในกรณีถมดินใกล้เขื่อน ใกล้คลอง ใกล้อาคาร เพื่อให้มั่นใจว่า ถมแล้ว ไม่มีปัญหากับสิ่งต่างๆ เหล่านั้น ควรตรวจสอบกับผู้ออกแบบให้ยืนยันว่าด�ำเนินการได้ด้วย เพราะอาจจะ ไปกระตุ้นดินด้านล่างให้มีการเคลื่อนตัว และส่งผลกระทบมากกว่างานดินที่มักจะถูกมองว่าเป็นงานง่ายๆ เรื่องเล็กๆ กลายเป็นเรื่องใหญ่ได้ในชั่วข้ามคืน อันนี้ไม่เชื่ออย่าลบหลู่ อีกเรื่องคือในระหว่างการถม ก็ดูแลทางเข้า-ออกให้ดี มักจะมีดินออกมาบนท้องถนน ควรท�ำจุดล้างล้อรถไว้ รวมถึงจัดหน่วยเก็บกวาด เศษดินทีร่ ว่ งหล่นจากรถบรรทุกไว้ดว้ ย เพราะชาวบ้านเดือดร้อน ถนนสกปรก หรือถมหน้าแล้งก็จะมีฝนุ่ เยอะ ถ้าถมใกล้ชมุ ชนก็ตอ้ งระวังเพราะฝุน่ จะลอยเข้าไปหาชาวบ้านแบบไม่ตงั้ ใจ ก็จะถูกร้องเรียนได้ อาจจะท�ำให้ การถมดินสะดุดลงได้ ต้องฉีดน�้ำลดฝุ่นด้วย เพราะไม่อย่างนั้น จะได้รับค�ำชมเชยจากผู้ใช้ถนนร่วมกับ ท่าน ให้นั่งสะดุ้งอยู่ในออฟฟิศหรือจามได้เพราะมีคนกล่าวถึงก็เป็นได้
แนวดินตกยังอยู่ ในที่ดินเรา หรือจะถมเต็มในที่เรา แล้วแนวดินตก อยู่ในที่คนอื่น ยิง่ ถมสูง กำ�แพงกันดิน ยิ่งแพง
ถ้าพอมีเวลาก็ไปดู ตัวอย่างดินที่จะใช้ถม เพราะแหล่งดิน แต่ละบ่อไม่เหมือนกัน
ถมดินทิ้งไว้กี่ปี ดินจึงจะแน่น
ที่ดินที่ต้องเร่งสร้าง อาคาร แนะนำ�ให้ถม ลูกรังบดอัด เป็นชั้นๆ
ใช้ดนิ อย่างไรมาถม จะใช้ดินลูกรัง หิน เศษวัสดุ
แต่ละชั้นหนาไม่เกิน 30 ซม.บ้าง 50 ซม.บ้าง
ข้อควรระวังในกรณี ถมดินใกล้เขื่อน ใกล้คลอง ใกล้อาคาร ในระหว่างการถม ก็ดูแลทางเข้า-ออกให้ดี แบบเหมาถมทั้งหมด หรือนับคันรถเป็นเที่ยวๆ คิวแน่น คิวหลวม แต่ขอให้ทำ�ระบบ ระบายน้ำ�ไว้ด้วย เพราะหากเราถมสูง กว่าพื้นที่ข้างเคียง เมื่อฝนตกน้ำ�จะไหลลง พื้นที่ชาวบ้าน
ช่วงระยะเวลาการก่อสร้าง 8 เดือน ภาพแสดงความก้าวหน้าแต่ละเดือน ดังรูปต่อไปนี้ เดือนที่ 1
งานเสาเข็มตอก
งานโครงสร้าง เสา คาน
งานโครงสร้างพื้น คาน เสา หลังคา เสาเข็มบ่อน�้ำพุ
งานโครงสร้างและผนังภายนอก
งานโครงสร้างและผนังภายนอก รอบอาคาร
งานสถาปัตย์ พื้น ฝ้า ผนัง ผนังภายใน
งานถนนและงานระบบ ภายนอกอาคาร
งานตกแต่งภายใน
เดือนที่ 2
เดือนที่ 3
เดือนที่ 4
CM43 I 218 219
เดือนที่ 5
งานโครงสร้างและภูมิสถาปัตย์ ภายนอกอาคาร
งานกรุผิวตกแต่งภายในอาคาร
งานสถาปัตย์และภูมิสถาปัตย์ ภายนอกอาคาร
งานสถาปัตย์ภายในอาคาร
งานสถาปัตย์และภูมิสถาปัตย์ ภายนอกอาคาร
งานตกแต่งภายในอาคาร
โครงการแล้วเสร็จสมบูรณ์
โครงการแล้วเสร็จสมบูรณ์
เดือนที่ 6
เดือนที่ 7
เดือนที่ 8
PROJECT MANAGEMENT CONSTRUCTION MANAGEMENT CONSTRUCTION SUPERVISION QUANTITY SURVEYOR www.cm49.co.th
PMCM
รู้ก่อนสร้าง
รายชื่อคณะกรรมการจัดทำ�หนังสือ ดร.ภิรมย์ ประธานกรรมการ
แจ่มใส
ธานี วัฒนะสุข รองประธานกรรมการ ชัยชาญ อึ๊งศรีวงศ์ รองประธานกรรมการ อังกูร พิษณุ เติมวิตร ปวีณา ปิยพงษ์ ธีทัต กานต์พิชชา กรรมการ
วงษ์ภักดี ติยะพงษ์ประพันธ์ สหวัฒน์ ศังขวณิช แซ่หว่อง ไชยบุญมา ศรีสายชล
บรรณาธิการ สุลักษณ์ วิศวปัทมวรรณ กองบรรณาธิการ บุศรา เขมาภิรักษ์ ออกแบบปกและรูปเล่ม สิริยากร อุรัสยะนันทน์
ลิขสิทธิ์ภาพประกอบ: คอนซัลติ้ง แอนด์ แมนเนจเม้นต์ 49 สถาปนิก 49 สถาปนิก 49 เฮ้าส์ ดีไซน์
13(1-3),17,26,29,32,57,62,68,76,77,79,84,95,97,102,103,141,145,148,177,180,199,203, 204,205,207,210,217,218,219,221,225,222,235,236,249,254,255,261,262,263 13(4),38,54,55,65,85,107,123,130,107,123,130,142,143,149,237,262,263 181