2
renda special 2013/1
herbestemmen en de nieuwe realiteit
herbestemmen en de nieuwe realiteit boei, fotograaf jan van dalen
De Zwarte Silo te Deventer
Richard Florida wist het al in 2010. In zijn boek ‘The Great Reset’ betoogt hij dat de financiële crisis niets minder is dan de overgang naar een nieuw soort samenleving. Inmiddels raken steeds meer mensen in de bouw- en vastgoedwereld overtuigd dat het nooit meer wordt zoals vroeger. Er wordt volop gediscussieerd
over een ‘nieuwe realiteit’, over de trends, de hypes en over echte veranderingen. Her en der worden zelfs nieuwe gebouwformules en verdienmodellen uitgeprobeerd. Maar zijn die modellen ook al echt antwoorden op de veranderende realiteit, of probeert men slechts een weg uit de economische crisis te vinden?
tekst sander gelinck, id&dn|transformatieteam en frank strolenberg, nationaal programma herbestemming
renda special 2013/1
We aanbidden andere goden. Western Totem van Anders Wolhar uit 2009, hout en rvs, 5,50 x 1 x 0,9.
3
www.anderswolhar.com
herbestemmen en de nieuwe realiteit
In dit artikel willen wij laten zien dat de nieuwe realiteit die zich voordoet meer is dan een financieel-economische crisis; het is een fundamentele verschuiving in de samenleving. De veranderingen roepen lastige en confronterende vragen op voor de vastgoedsector, maar bieden uiteindelijk ook nieuwe kansen tot werkplezier en tot het verdienen van geld.
It’s not the economy, stupid!
We schrijven geen brieven meer maar mailen, importeren ons voedsel uit goedkope landen, en we aanbidden luxegoederen zoals we ooit goden aanbaden. Geen wonder dus dat postkantoren, boerderijen, kerken en kloosters leeg komen te staan: ze hebben hun functie of betekenis verloren. De leegstand heeft weinig met de financieeleconomische crisis te maken, maar vooral met nieuwe technologie (ict voorop), globalisering en andere normen en waarden van mensen. Daarmee hebben we ook meteen drie belangrijke trends te pakken, die – net als demografie en vergrijzing – hun invloed op het vastgoed doen gelden. Op lange termijn komt daar de wereldwijde trek naar de stad bij. Nu al is 50 procent van de mensen stadsbewoner, en de voorspelling is dat in 2050 meer dan 70 procent van de totale mensheid in de stad zal wonen. Van homo sapiens ontwikkelen wij ons naar homo urbanus (Jelle Reumer, directeur Rotterdams Natuurhistorisch Museum), waarbij in ons land vooral jonge, hoogopgeleide vrouwen en jonge stellen naar de stad trekken. Dat stelt nieuwe eisen aan de stad, want welke voorzieningen, woningen en plekken om te werken wensen deze stadsmensen? In Nederland is deze beweging vooral bekend onder de term krimp. Dat is immers de tegenhanger van de trek van jonge mensen naar de stad of stedelijke regio’s: het platteland wordt leger en grijzer. Die krimp krijgt de laatste jaren terecht steeds meer aandacht. Maar laten we ook de trek naar de stad niet uit het oog verliezen, want daar liggen evenzovele uitdagingen.
Demografie als drijvende kracht
Demografie was de afgelopen zestig jaar een drijvende kracht achter de economie. De babyboomers en hun kinderen hadden woningen, scholen, kantoren nodig. In diezelfde periode groeide de bevolking van Nederland met 6 miljoen inwoners; voor de komende 50 jaar voorspellen demografen dat de bevolking eerst nog beperkt toeneemt (met 1 miljoen) om dan te krimpen. Maar ook met beperkte demografische groei blijven er groeigebieden en groeimarkten. Nederland vergrijst waardoor de vraag verandert: meer vraag naar zorg (cure & care), maar ook vraag naar vormen van gemeenschappelijk wonen door alleenstaande ouderen. Het is weinig waarschijnlijk dat de rijkere babyboomgeneratie genoegen gaat nemen met de minimale huisvesting en zorgverlening die nu al vrijwel onbetaalbaar zijn geworden.
Flexibel samenwerken
Behalve demografie, zorgt vooral de technologische vooruitgang voor grote veranderingen in het vastgoed. Wordt er al veertig jaar of langer gesproken over het einde van het kantoorgebouw, pas sinds de laptop, iPad, smartphone en de cloud wordt flexibel samenwerken echt makkelijk. En dat is te merken. Tien jaar geleden bestond een kantoorwerkplek uit gemiddeld 22,6 m2, in 2008 was dat 18,5 en er zijn mensen die voorspellen dat het richting de 11 m2 gaat. Het geeft te denken dat de flexwerkers in een Seats2meet genoegen nemen met minder dan één vierkante meter, en dat sommige creatieve bedrijven voor een prikkie honderden meters ter beschikking hebben. Maar ook hier is de economische crisis niet de oorzaak van de leegstand. Begin 2008 werden er al zes miljoen vierkante meters aangeboden, inmiddels zijn dat er acht miljoen. Het aantal mensen met een kantoorbaan is sinds 2008 ook niet afgenomen (Nederland Compleet, DTZ, 2013). De nieuwe mediale mogelijkheden beïnvloeden echter niet alleen de manier waarop we werken, maar feitelijk ons hele bestaan. Zoals de Canadese cultuurfilosoof Marshall McLuhan in de jaren zestig al stelde: the medium is the message, oftewel: het gaat er niet om wat er de afgelopen eeuwen in boeken is geschreven, het is de boekdrukkunst zelf die ons leven voor altijd veranderd heeft.
In wat voor samenleving wilt u leven?
In de kantorensector heeft de toekomst ons al tastbaar ingehaald, maar ondertussen dromen technici en ontwerpers alweer verder. Eerder dit jaar daagde Rudy Stroink studenten Bouwkunde uit te vertellen wat hun visie is op de stad van de toekomst. Na de oorlog is Nederland immers gebouwd naar modernistische architectenvisie, met gespecialiseerde (monofunctionele) wijken en gestapeld wonen als tastbare resultaten. Welk ideaal heeft de toekomstige generatie?, klonk de logische vraag. Er kwam niet veel respons. Architectuurstudenten die wel de moeite namen te reageren, stelden dat de tijd van alomvattende visies en denken in maakbaarheid voorbij is.
4
Beeld onder: Een bevlogen individu met ondernemingskracht neemt de rol van initiator of producent op zich in samenleving 3.0.
renda special 2013/1
herbestemmen en de nieuwe realiteit
Van kenniseconomie naar transformatieeconomie, uit de entreerede ‘Matter of transformation. Sculpting a valuable tomorrow’ van Caroline Hummels. Hummels, 2012, op basis van Brand en Rocchi, Philips, 2011
Wat als Stroink de vraag niet aan aankomende architecten zou hebben gesteld maar aan studenten Industrial Design?1 Caroline Hummels, hoogleraar Industrial Design aan de TU/e, stelde in haar inaugurele rede dat de ontwikkelingen in bio-, nano- en gentechnologie op dit moment zo snel gaan, dat de belangrijkste vraag van haar studenten (en grote industriële bedrijven als Philips en Siemens) een ethische is. Namelijk: samenleving, in wat voor samenleving wilt u leven? Technisch gezien kunnen deze bedrijven en hun designafdelingen alles maken. Gezondheid kan in de toekomst van afstand worden gemonitord, de juiste bouwstoffen (vroeger zeiden we voeding) automatisch toegediend, en medische ingrepen worden preventief uitgevoerd door (hele kleine) machines. De arts staat hoogstens stand-by. Hummels schetst een wereld met ongekende mogelijkheden, maar ook een maakbaarheid die verder gaat dan architecten, planologen en projectontwikkelaars ooit hebben durven dromen. De gevolgen van deze technieken zijn nog volstrekt onbekend. Demografen verwachten beperkte groei voor heel Nederland, maar houden geen rekening met een ontwikkeling zoals trendwatcher Adjiedj Bakas voorspelt, namelijk
dat mensen door het in 3D printen van vervangende lichaamsdelen wel eens twee- tot driehonderd jaar oud kunnen worden. Verzekeraars houden er in ieder geval serieus rekening mee. Onze ziekenhuizen en zorginstellingen ook?
Samenleving 3.0
Het is interessant om te zien welke rol bedrijven in andere sectoren voor zichzelf zien in die toekomst. Hummels leende van Philips een forecast van de producerende netwerksamenleving, waarin gelegenheidscoalities van consumenten, kleine en grote bedrijven oplossingen op maat gaan produceren. Dat sluit aan bij een meer recente trend. Want naast demografie en technologie is een derde verschuiving gaande die het moeilijkst te benoemen is, maar waarvan de invloed wel groeiende is. Sommigen noemen het de samenleving 3.0: die van de horizontaal georganiseerde netwerksamenleving waarin een bevlogen individu met ondernemingskracht of de samen-redzaamheid van nieuwe collectieven2 de rol van initiator of producent op zich nemen. Deze initiatieven van onderop zijn uitzonderlijk sterk in het maken van horizontale verbindingen en staan naast – en soms tegenover – het klassieke grootschalige, top-down georganiseerde aanbod. Als je erop let zie je ze overal: in de energie (Grunninger Power), de zorg (Buurtzorg), verzekeringen (het Broodfonds), landbouw (uit je eigen stad), enzovoort. Maar ook in de vorm van particulieren die woningen of bedrijfsgebouwen voor zichzelf ontwikkelen.
Mensen winkelen en recreëren nog steeds
Ja, het is crisis. Maar het is een fundamenteel andere crisis voor de productiekant van de economie dan voor de gebruikers. Consumenten hebben te maken met conjuncturele tegenwind, maar zien tegelijkertijd de mogelijkheden toene-
1 Op de 2010 Biënnale van Venetië liet overigens Rem Koolhaas op een tentoonstelling al zien dat er reeds decennialang geen architect meer prijkt op de cover van Times Magazine. Dus zelfs hij constateerde dat de invloed van architecten tanende is. 2 Lees bijvoorbeeld ‘In het oog van de orkaan’ van Jan Rotmans, of ‘Society 3.0’ van Ronald van den Hoff.
herbestemmen en de nieuwe realiteit
5
the student hotel
De hotelbranche ondervindt concurrentie van onder andere het uit Groot-Brittannië overgewaaide The Student Hotel.
renda special 2013/1
men om werken, winkelen en recreëren op een eigen manier in te vullen. Vastgoed kampt met een crisis die gerust een existentiële genoemd kan worden. Gebouwen zijn in de toekomst simpelweg niet meer zo belangrijk. Functies worden steeds minder gekoppeld aan vastgoed. Neem de winkels: met een smartphone kan elk product vanaf elke plek op elk moment van de dag en tegen de goedkoopst mogelijke prijs gekocht worden. Mensen gaan dus vanuit functioneel oogpunt niet meer winkelen. Winkelen wordt funshoppen, waarbij winkels moeten concurreren met andere gebouwen die ook fun verkopen. Winkels worden van places to buy steeds meer places to be. Zelfs grote beleggers als Corio geven aan dat zij alleen nog investeren in winkelgebieden met een hoge belevingswaarde. Volgens de pensioenbelegger is ‘een belevenis’ nodig om mensen te blijven trekken, nu online winkelen steeds meer gemeengoed wordt (Financieel Dagblad, 24 december 2012). Tegelijkertijd laten bedrijven als Apple en Zara zien dat sterke merken nieuwe formules ontwikkelen die zich aan vroegere retailwetten onttrekken.
Serieuze concurrentie
De verhoudingen veranderen ook omdat er in snel tempo nieuwe mogelijkheden en aanbieders bijkomen. De hotelbranche ondervindt bijvoorbeeld serieuze concurrentie van particulieren die de eigen woning aanbieden op internet via Couchsurfing of Only Apartments. Maar ook worden er nieuwe hotelformules ontwikkeld waarin niet de hotelkamer centraal staat, maar de ontmoetingsruimte. Uit Groot-Brittannië is The Student Hotel overgewaaid, met een verdienmodel van negen maanden studentenhuisvesting en in de zomermaanden toeristen. In de horeca krijgen restaurants concurrentie van initiatieven als Thuisafgehaald, pop-up-restaurants en restaurants die (zonder vergunning als eetclub) worden gerund in oude fabrieksloodsen. En wat te denken van Amerikaanse topuniversiteiten die vorig jaar meldden dat alle hoorcolleges voortaan online te volgen zijn door iedereen? Kunnen Nederlandse universiteiten en hogescholen die concurrentie aan, of zien we over tien jaar alleen nog hun gebouwen
terug in de (leegstand)statistieken? De Rijksdienst voor het Cultureel Erfgoed heeft onlangs de ontwikkelingsgeschiedenis van kantoren in beeld gebracht. Daaruit blijkt hoe kantoren langzaam verschuiven van gebouwen die door bedrijven vol trots in het centrum van hun stad werden neergezet, naar kleurloze financiële producten die naar de rand van de stad verbannen zijn. Geen wonder dat ze massaal verlaten worden door kantoorwerkers. In talloze onderzoeken van ruim voor de crisis, gaven zij al aan in de pauze graag even naar buiten te willen voor een broodje, afspraak of een boodschap. De inmiddels meer dan
Wat wil de consument?
Pine en Gilmore zetten hún antwoord op de voorkant van het boek ‘Authenticity: What consumers really want’ (Harvard, 2007). Die wens wordt ook recenter bevestigd in marktonderzoeken van McKinsey en Berenschot (Marketingtrends, laatst in 2012). De behoefte aan authenticiteit scoort in sommige jaren zelfs hoger dan zoeken naar verbondenheid (sociale media), innovatie of maatschappelijke verantwoordelijkheid en duurzaamheid. Authenticiteit is een kernbegrip uit wat economen de transformatie-economie noemen. Consumenten worden in de toekomst gedreven door de wens tot zelfontplooiing, de hoogste trede van de behoeftenpiramide van Maslow. In plaats van voorgeproduceerde ‘belevenissen’, wil de consument zijn leven in eigen hand nemen en met eerlijke, echte en betekenisvolle ervaringen zijn of haar leven en denken beïnvloeden. Authenticiteit en de wens tot ontplooiing gaan hand in hand met de trend naar coproductie die we eerder noemden, maar stelt tegelijkertijd hoge eisen aan alle betrokkenen.
6
renda special 2013/1
herbestemmen en de nieuwe realiteit
hans morren
Een kantoorgebouw dat met succes is getransformeerd naar een multitenancygebouw is Zuidpark in Amsterdam.
definitie het stokje overdragen of kleinschalige projecten doen, laat de TramRemise OntwikkelingsMaatschappij in Amsterdam zien. De stichting, opgericht door vrijwilligers en enkele experts, herontwikkelt zeven monumentale hallen tot een multifunctioneel complex. De totale investering van ruim 40 miljoen euro wordt innovatief gefinancierd, onder andere door aandelen uit te geven aan particulieren. Professionele vastgoedpartijen krijgen dus nieuwe collega’s die beschikken over een ijzersterk netwerk.
Verandering van de vraag
800.000 zzp’ers en het groeiend legioen aan flexwerkers kiezen plekken met goede koffie, Wi-Fi én de kans op inspiratie. Ontmoetingsplekken dus. Om Rudy Stroink te parafraseren: “Als je wilt werken blijf dan thuis, wie anderen wil ontmoeten komt naar kantoor”.
Vastgoed anders ontwikkelen
Over één ding lijkt iedereen in de vastgoedsector het wel eens. De pre-crisistijden, de tijden van Vinex-wijken, bouwclaims en met kantoormeters rondgerekende grondexploitaties, komen nooit meer terug. De meeste bouwers en ontwikkelaars onderschrijven dat je voor productie in de steden moet zijn, maar of de oude verdienmodellen binnenstedelijk te handhaven zijn, is zeer de vraag. Er zijn pessimisten die stellen dat de toekomst niet anders is dan de huidige crisistijd. What you see is what you get: kleine projecten die niet afhankelijk zijn van kapitaal. Iets optimistischer is het Planbureau voor de Leefomgeving, dat samen met Urhahn Urban Design in de studie ‘Vormgeven aan de Spontane Stad’ (augustus 2012) laat zien dat er ook zonder instroom van kapitaal mogelijkheden zijn om ‘met kleinschalige projecten genomen door lokale gelegenheidscoalities’ gebieden tot ontwikkeling te brengen. Die publicatie geeft als voorbeeld het Havenkwartier in Deventer, waar een kunstenaarscollectief al in 2006 met een podium, expositieruimte en ateliers een echte publiekstrekker realiseerde, waardoor ook andere ondernemers naar het gebied worden getrokken. BOEi durfde het hierdoor in 2011 aan om de monumentale Zwarte Silo (1920, openingsfoto) te transformeren voor onder andere een hoogwaardige horecafunctie. Dat gelegenheidscoalities niet per
Tegelijkertijd is de vraag van de gebruiker fundamenteel aan het veranderen. De vraag is niet meer om nieuwe gebruikers te vinden, maar de vraag richt zich op redenen waarom die gebruikers dat gebouw nodig hebben. Peter Stutvoet, directeur Monumenten Fonds Brabant, verwoordde het zo: “Mijn lege gebouwen ken ik wel, maar mijn potentiele klanten nog niet. Ik besteed dus veel tijd aan het opzoeken van potentiële klanten en luisteren naar hun vragen en behoeften. Vervolgens is het de kunst die vragen en behoeften te vertalen naar een aanbod dat ik in de portefeuille heb. Ik ga dus met de klant aan de hand op zoek naar het juiste pand. Ik word makelaar van vraag naar aanbod.” Jan Huibregts, initiatiefnemer van Zuidpark, een kantoorgebouw dat met succes is getransformeerd naar een multitenancygebouw, stelde recent: “Het gaat om antwoord op de vraag waarom mensen nog naar kantoor zouden komen. Een tafel, stoel, laptop en telefoon hebben mensen thuis ook, communiceren kan op elk moment van de dag op tientallen plekken in de stad, daar heb je ook geen kantoor voor nodig”. Het wordt dus de kunst om niet zozeer uit te gaan van het eigen vastgoed, maar van de veranderende wereld om ons heen. En daar zit voor ons de crux van het hele verhaal. De problemen die de vastgoedsector nu heeft, zijn in essentie geen tijdelijke, economische problemen. Net zomin als de leegstand alleen een banken- of financieringsprobleem is. De wereld is aan het veranderen, door mondiale demografische ontwikkelingen en vooral door nieuwe technologie die razendsnel wordt ontwikkeld en met enorme gretigheid wordt geabsorbeerd door de samenleving. Juist daar zit de uitdaging. Want uiteindelijk bepaalt niet de techniek hoe we leven, maar bepalen wij met zijn allen hoe wij onze samenleving willen inrichten, en hoe we willen wonen, werken en winkelen. De enige manier om daar als vastgoedsector een rol in te spelen, is door te begrijpen wat mensen echt willen en dit te vertalen in aanbod, dienst of product. Om dan, als sluitstuk, te onderzoeken wat en welk vastgoed deze vraag kan accommoderen. Verbeter jezelf, begin bij de wereld.
■