Mercado Inmobiliario de Locales CABA y Zona Norte Informe técnico trimestral | Agosto 2014
Tendencias del Mercado CABA
2012
ZN
CABA
2013
ZN
CABA
2014
ZN
VACANCIA DEMANDA VALORES En los cuadros anteriores la comparación es entre el mes actual y diciembre del año anterior.
Tasa de ocupación Tasa de ocupación comercial según zona geográfica 98
95,9
96 94 92
95
94,7 93,6
93
94,47 93,37
90
94 92,3
95,5
95
91
92 90
88
90 88 89
86
88
84 2006
2007
2008
2009
2010
2011
2012
2013
2014
Editorial Durante los últimos meses, se profundizó el amesetamiento del sector Retail. Pese a que durante marzo y abril, luego de cierta estabilidad en el tipo de cambio, se veía una pequeña mejoría en el consumo, lo que alentaba a que la demanda de locales comerciales revertiría su tendencia a la baja. La realidad terminó mostrando otra cosa: el aumento de la brecha entre el dólar oficial y el blue, la inflación, y por supuesto la incertidumbre con respecto al fracaso de la negociaciones con los Holdouts, hicieron que el mercado de locales comerciales siga estancado. Todo esto sumado al retroceso del consumo en todos los sectores de la industria. La demanda de locales está en baja al igual que los valores. Y la oferta sigue en alza. Los focos comerciales, resisten un poco más. Se presenta algo de rotación, con predominio de empresas que intentan posicionarse ante la imposibilidad de hacerlo durante los años anteriores. De todas maneras, la demanda no logra mantener los precios de antaño, que se mantienen a la baja. La vacancia en estos focos es del 4% promedio. Esperamos un resto de 2014 con las mismas tendencias, a la espera de un 2015 que, a nuestro entender, tendrá mayor actividad, y un mejoramiento general de los indicadores que definen nuestro sector.
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Mercado Inmobiliario de Locales CABA y Zona Norte Informe técnico trimestral | Agosto 2014
Puerto Madero.
Nota Especial, por Agustín Cazes Puerto Madero : un antes y un después… Este conjunto arquitectónico de estética británica victoriana, por su revestimiento en ladrillo, vio iniciada su construcción luego de ser aprobada por el congreso de la nación en 1882 y finalizada a mediados de 1897. Eduardo Madero -comerciante que le dio vida y nombre al barrio-, fue contratado para la construcción del Puerto y depósitos -conocidos como docks- para el almacenamiento de distintos materiales. Unos años después de finalizado el proyecto, el lugar había quedado totalmente obsoleto, debido en gran parte al aumento del tamaño de los buques. De esta manera Puerto Madero entró en un período de decadencia y deterioro, lo que impulsó la construcción de un nuevo puerto «Puerto Nuevo» en remplazo al proyecto por Madero, que quedo abandonado mas de 50 años transformándose en una de las zonas más deterioradas de la ciudad, con su paisaje de depósitos abandonados y enormes terrenos baldíos que nunca llegaron a edificarse. A pesar de los largos períodos en los cuales las condiciones no fueron favorables, las posibilidades de Puerto Madero quedaron latentes, por ubicación privilegiada. Podríamos decir que su máximo progreso comenzó a darse a mediados de la década del 90, convirtiéndose hoy en uno de los barrios con mayor desarrollo de la ciudad de Buenos Aires. Lo que anteriormente eran depósitos abandonados y terrenos baldíos hoy son una zona considerada ABC1 donde se desarrollan grandes edificios residenciales, de oficinas y comercios de alta categoría. También cuenta con un polo gastronómico de primera línea e importantes hoteles de la Ciudad de Buenos Aires. En cuanto al circuito comercial, la mayor actividad la vemos en sus 2 principales avenidas: Alicia Moreau de Justo y Juana Manso. A lo largo de la primera se emplazan locales en su gran mayoría gastronómicos, otros de diversos rubros como farmacias y bancos, y la Pontificia Universidad Católica Argentina construida en el Dique 2. En la Av. Juana Manso se encuentran importantes edificios residenciales, oficinas y lujosos hoteles como el Hilton, el Faena Universe y el Sofitel Madero. Los negocios son ocupados por una gran diversidad de rubros: concesionarias de autos, farmacias, bancos, casas de mueblería, restaurantes, vinotecas y supermercados, entre otros.
Pese a este gran crecimiento repentino, Puerto Madero no termina de consolidarse como una zona elegida por el retail, debido a que los residentes del barrio son pocos. Muchos departamentos si bien tienen dueño, o están vacíos o no son utilizados como vivienda fija, sino como propiedades para uso eventual, puesto que una gran cantidad de propietarios viven en el interior del país o son extranjeros que viajan con frecuencia a la Argentina. Esto repercute directamente en el ámbito comercial, ya que el total de personas que viven allí es muy inferior a la capacidad que puede albergar el barrio. Independientemente de esto, el estrato social es ABC1, con alto poder adquisitivo y hábitos de consumo exigentes. Provocando que se instalen empresas que buscan ese consumidor. Si nos situamos un día de semana, nos encontraremos con calles inundadas de autos estacionados, pero con escaso movimiento de gente por ellas. La población de oficinistas, sumado a los turistas, de lunes a viernes es muy importante, lo que produce una demanda de servicios durante algunas horas de la semana en rubros muy específicos como gastronomía, farmacia, supermercados y minimarkets, bancos, etc.
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Mercado Inmobiliario de Locales CABA y Zona Norte Informe técnico trimestral | Agosto 2014
Relevamiento.
Locales en Puerto Madero |500 locales relevados Rubros 2014
Servios (Rent a cars, Remises, Turismo, Inmobiliarias, Financieras? Bancos
14%
17%
Gastronomía y bares
3%
Compras (Concesionarias, Indumentaria, Joyerías, Zapaterías, Decoración, Drugstore, Supermercados) Salud y belleza
5% 6%
Paseos y cultura
25%
4% 2%
Salones de eventos
9%
Deporte y Recreación (Gimnasios, Clubes)
15%
Educación y culto Vacancia
Evolución Valores m2 (u$s)
40
35
35
32
35
35
35
33
30 25
28
20 2008
2009
2010
2011
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2012
2013
2014
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Focos principales Valores en m2 (U$S) 90 80 70
70 60 50 40 30
60 50 45
65 54
33
50
80
80
80
70
70
70
60
65
65
65
60
60
60
80
75
70
65
75
60
60
67
54
60
83
83
83
80
80
80
75
75
75
70
70
70
67
67
67
65
79 76 71 67 64
55
31 31
20 10 0
2004
2005
Florida
2006
2007
Santa Fe y Callao
2008
2009
2010
Santa Fe y Cnel Diaz
2011
2012
2013
Cabildo y Juramento
2014
Rivadavia y Acoyte
Focos secundarios Valores en m2 (U$S) 120 100
103
103
80
80
73
60 40 20
35
41
41
30
47 35
35
41
41
30
47 35
35
30
41
35
47 35
32
27
37
32
43 32
0 Año 2011 Puerto Madero Oeste Av. Alvear y Ayacucho Av. Rivadavia y Boyacá
Año 2012
2013
Av. Del Libertador y Alvear (Martínez) Palermo Soho
2014 Defensa y Humberto Primo (San Telmo) Palermo Hollywood
Nota: Valores en U$S/m2 para locales en pleno foco comercial con una superficie de planta baja menor a 200 m2
Análisis de gráficos Los valores del m2 en alquiler han sufrido un leve baja. Vale aclarar que se está hablando en dólares tipo de cambio BNA. Esto repercute directamente en la rentabilidad de los locales, ya que los valores de venta se mantienen estables, pero los propietarios solicitan dólares billetes. División Locales | Centro: 4114-1000 | Zona Norte: 4732-4732
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División Locales
Director División Locales Miguel Grehan
Gerente División Locales Juan Cruz Beccar Varela
Broker Agustín Cazes
Broker Senior Tomás Dianda
Broker Senior Lorena Levonian
Broker Elizabeth Baez
Broker Nahuel Ramos
Asistente Silvana Genero
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Directorio Luis José Ramos, Presidente Diego J. Cazes, Director General División Oficinas Mariana Stange División Industrias Ricardo Costa Chiappe Pablo Vivot División Locales Miguel Grehan Juan Cruz Beccar Varela (Gerente) División Residencial Sucursal Recoleta, Dina Crusizio Sucursal Lomas de San Isidro, Harry Marples Sucursal Acassuso, Juan Pablo Figueroa Alcorta Sucursal Nordelta , Soledad Ramos División Campos Juan José Madero (h) División Hoteles Noel Verger División Tasaciones Eduardo Pereira Marketing Pablo Benegas (Gerente) Sistemas Facundo Hidalgo (Gerente)
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