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Creció la compra de locales en Capital y GBA LOCALES . NEWSLETTER PREMIO MEJOR BROKER CORPORATIVO DEL AÑO Tercer Año Consecutivo
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Creció la compra de locales en Capital y GBA El mercado de locales mostró en el último tiempo una tendencia que no se experimentaba hasta el año pasado: aumentaron las ventas de locales comerciales. Según nuestros registros, al comparar el primer trimestre de 2017 contra el mismo período del 2016 notamos un incremento del 50% en las operaciones de venta de locales. El blanqueo es uno de los factores que está impulsando este tipo de operaciones; la inversión en dichos inmuebles para asegurar el capital suena tentadora, pero ¿es un buen momento para invertir en locales comerciales? En este informe detallamos ventajas de la compra y venta.
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Invertir en locales En más de una ocasión nos consultan los motivos que hacen atractivo invertir en un local comercial frente a otro tipo de inmuebles. Si bien todo el rubro inmobiliario tiene su encanto a la hora de invertir (así lo ha demostrado la historia de nuestro país), los locales tienen sus particularidades que los hacen más o menos atractivos según sea el caso. En primera instancia cabe aclarar que un factor positivo que se da a la hora de ser propietario de un local, y tenerlo como renta, es que uno no tiene que ocuparse de mantener el mismo en excelente estado de conservación. Según el destino elegido por el inquilino del local, variará el layout del mismo, por lo que será él quien lo adapte a sus necesidades. De esta manera uno se evita un mantenimiento que sí se da, por ejemplo, en el rubro residencial. Igualmente hay que tener en cuenta que al alquilarlo es más que probable que el futuro inquilino solicite 1 ó 2 meses de gracia (sin el pago del alquiler, pero sí de las expensas ordinarias y servicios) para poder acondicionar el local. Esto es algo que el propietario suele otorgar. Tendencias del Mercado CABA
2013
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VACANCIA DEMANDA VALORES En los cuadros anteriores la comparación es entre el mes actual y diciembre del año anterior.
Otro punto a favor a la hora de optar por invertir en un local comercial es que el porcentaje de retorno anual históricamente fue y es más alto en comparación al rubro residencial, y en más de una ocasión respecto al rubro industrial y de oficinas. Frente al 3/4 por ciento promedio que hoy deja de renta un departamento (y sumado al mantenimiento constante que el propietario tiene que darle al mismo), un local comercial arroja un porcentaje promedio del 6 %. Como “contra” podríamos señalar que los locales comerciales que son atractivos para los potenciales inquilinos, y que tienen una alta demanda, suelen tener un valor compra-venta de al menos U$S 300.000. Lo que hace que la inversión sea considerable y que no toda persona que busca invertir pueda acceder a la misma.
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¿Es un buen momento para invertir en un local comercial? Está demostrado que hacer proyecciones a largo plazo en nuestro país es una tarea casi imposible. Basta con leer los análisis de algunos de los economistas más renombrados de años atrás para ver que lo que se pronosticó en muchísimos casos no se cumplió. Teniendo esto en consideración, podemos esbozar un posible panorama para el rubro de locales comerciales, que de cumplirse, haría que invertir en la actualidad en un local comercial sea una decisión correcta. Hoy la renta promedio es del 6%, siendo menor para locales ubicados en los principales focos comerciales y mayor en focos secundarios; esto es así ya que un local en pleno foco asegura demanda, sea cual sea la situación del país, así como también montos de alquiler considerables. Por ende el valor “de entrada” a la hora de comprarlo es mayor. El mismo análisis pero a la inversa se da en los focos secundarios. La mencionada renta es baja si la comparamos con el historial de la misma en la última década. Años como el 2006/2007 arrojaron porcentajes del 9/10% en los focos principales y del 14% en focos secundarios.
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Focos Primarios Valores en m2 (U$S) 90 80 70
70
60
60
50
50
45
65 54
33
50
40 30
80
80
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65
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80 70 65 60 60
75 65
80 70 75
60
67
54
65
83
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83
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79
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76
75
71
70
67
65 63
64
70 67 63 58 56
55
68 67 62 58 57
31 31
20 10 0
2004 Florida
2005
2006
2007
Santa Fe y Callao
2008
2009
2010
2011
Santa Fe y Cnel Diaz
2012
2013
2014
Cabildo y Juramento
2015
2016
2017
Rivadavia y Acoyte
La baja en la renta se debe obviamente a la inflación que se viene dando en estos últimos años y a la recesión en el consumo (combinados generan la tan temida estanflación). Es así que los propietarios de los locales se han visto obligados a bajarle el monto de alquiler a sus inquilinos o, de lo contrario, enfrentarse a la incertidumbre de tener su local vacío y pagando las servicios correspondientes. Actualmente los montos de alquiler en todos los tipos de locales (grandes, chicos, en focos primarios o secundarios, en propiedad horizontal o lote propio, etc.) parecen haber encontrado una estabilidad; a su vez se está dando un indicador de baja en la inflación real (y que nosotros como brokers vemos día a día) y que es la baja en el porcentaje de ajuste en los alquileres. Hace 5 años teníamos un ajuste anual de un promedio del 22% por ciento, luego fue ascendiendo progresivamente al 30% para llegar a un techo del 15% semestral en el 2016 (llegó a ser tan acelerada la inflación que los propietarios comenzaron a demandar un ajuste semestral para así no quedarse en desfasaje durante 1 año entero). Hoy los ajustes se están dando en el orden del 12% para los casos semestrales y del 24% para los anuales. Este es un indicador cierto y que podemos afirmar nosotros desde nuestro rol de intermediarios en los contratos de alquiler que intervenimos semana a semana.
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Nuestra visión del mercado Desde la División Locales de L.J.Ramos analizamos que, si bien una baja en el ajuste en un contrato de alquiler proyecta una renta menor, el que se esté dando una baja en dichos ajustes nos habla de una tendencia en la baja en la inflación. Menor inflación suele consecuentemente traer una reactivación en el consumo. De reactivarse el consumo la rentabilidad y utilidad de las empresas irá creciendo paulatinamente. De darse esto, el ajuste de los alquileres tendría que levemente ir aumentando ya que habrá más demanda por parte de distintas empresas para ubicarse en los locales; la oferta y demanda en su expresión más pura llevaría a que suban los alquileres y así aumente la renta. ¿Se dará esto en el corto plazo? Difícilmente sea así; hoy el propietario de un local acepta una baja en el ajuste de alquiler comprendiendo la situación actual, una vez que “la rueda vuelva a girar” el mercado inmobiliario se reactivará y las rentas mejorarán. Por ende es un buen momento para invertir en un local comercial, donde la renta en una proyección entre 7 a 10 años debería acercarse a los montos históricos. Focos Secundarios Valores en m2 (U$S) 120 100 80 60 40 20 0
35 41 41 47 30 103 35
35 41 41 47 30 103 35
47 35 35 41 30 80 35
43 32 32 37 27 73 32
40 31 30 34 25 70 30
36 30 27 27 63 22 27
34 29 27 26 61 22 26
Año 2011
Año 2012
2013
2014
2015
2016
2017
Puerto Madero Oeste Av. Alvear y Ayacucho Av. Rivadavia y Boyacá
Av. Del Libertador y Alvear (Martínez) Palermo Soho
Nota: Valores en U$S/m2 para locales en pleno foco comercial con una superficie de planta baja menor a 200 m2
Defensa y Humberto Primo (San Telmo) Palermo Hollywood
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¿Es buen momento para vender? La respuesta a esta pregunta también es sí. Es un buen momento para vender en la situación que presenta actualmente nuestro mercado. Argentina nos tiene acostumbrados a que cualquier análisis puede ser erróneo; por ende, el hecho concreto hoy es que los valores de los locales comerciales están altos en comparación a años anteriores. Si uno tiene una inversión en mente o situaciones personales, familiares, etc. que lo hacen considerar vender, no sería erróneo hacerlo, siempre a precios lógicos y no malvendiendo su patrimonio. Los mismos difícilmente suban en el corto plazo, podrán hacerlo si se da la reactivación en el mercado ya mencionada.
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Nuestro equipo de Locales
Tomás Dianda, Elizabeth Baez, Juan José Ramos, Miguel Grehan, Lorena Levonian, Silvana Genaro, Justina Rubio, Agustín Socas Beccar
PREMIO MEJOR BROKER CORPORATIVO DEL AÑO Tercer Año Consecutivo 2015, 2016, 2017 Fuente Revista Mercado
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Directorio Luis José Ramos, Presidente Diego J. Cazes, Director General Bernardo Fernandini, Director Comercial División Locales Miguel Grehan Juan José Ramos (Gerente) División Oficinas Pablo Papadópulos División Industrias Pablo Vivot División Residencial Sucursal Recoleta, Dina Crusizio Sucursal Lomas de San Isidro, Harry Marples Sucursal Nordelta , Soledad Ramos Sucursal Puertos, Mariano Monteverdi División Campos Juan José Madero (h) División Hoteles Noel Verger División Tasaciones Eduardo Pereira Marketing Cesar Torres (Gerente) Sistemas Facundo Hidalgo (Gerente)