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Zona Norte: La migración que no se detiene OFICINAS – Zona Norte I.E.T. INFORME ESPECIAL TRIMESTRAL PREMIO MEJOR BROKER CORPORATIVO DEL AÑO Tercer Año Consecutivo
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Oficinas: Se incrementó un 30% el stock en edificios de Categoría A+ en Zona Norte Durante los últimos 20 años fuimos testigos privilegiados de la migración de oficinas comerciales y administrativas desde los centros urbanos a la periferia; un fenómeno urbanístico que se viene dando en grandes capitales del mundo. La evolución de las comunicaciones, la necesidad de descongestionar el tráfico vehicular, el uso indiscriminado de espacio para estacionamiento y la búsqueda de una mejor calidad de vida, fueron algunas de las razones que lo motivaron. La ciudad de Buenos Aires no fue la excepción. Con un microcentro saturado y grandes problemas de accesibilidad, la urbe buscó salidas naturales de crecimiento, destacándose lo que se dio en llamar el “Polo de Oficinas de Zona Norte”. Recorra ahora el mapa y descubra mucho más
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Un presente con futuro Distribución Stock Proyectado A + (Zona Norte) en m2 Pujante, creciente y con un horizonte sin techo, la Zona Norte del Gran Buenos Aires concentra cada vez más Panamericana 73.720 m2 empresas. El fenómeno se refleja en números. Al stock existente de edificios de categoría A+ dentro del Av. Libertador mercado de Zona Norte, se suman GBA Norte más de 125.000 m2 que se 51.685 m2 encuentran actualmente en ejecución y que estarán disponibles Sup. Total: 125.405 m² en el transcurso de los próximos meses. Dicha cantidad de m2 se desarrolla en mayor proporción (58%) en el corredor de Panamericana, ya que los terrenos cuentan con extensiones mayores y permiten más volumen.
Stock y Vacancia Zona Norte Distribución de Vacancia A+ Zona Norte) Composición Stock A+ Dardo Rocha 0,8%
Tigre 2,6% Av. Libertador GBA Norte 28,3%
Stock 307.825 m²
Panamericana 68,3%
Distribución de Vacancia A+ Tigre 12,6%
Vacantes 25.276 m²
Av. Libertador GBA Norte 1,7%
Panamericana 85,7%
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Siete diferencias. Siete similitudes. El Polo de Oficinas de Zona Norte tiene dos ejes, los cuales poseen similitudes y diferencias. Si bien la mayoría de las características son similares, según los corredores donde se ubican los desarrollos toman su propia identidad en base al potencial de la tierra, posibilidades que brinda el entorno, etc.
EJE LIBERTADOR ACCESIBILIDAD
ENTORNO
INFRAESTRUCTURA TERRENOS ALTURAS PERMITIDAS CRECIMIENTO POTENCIAL LONGITUD
EJE PANAMERICANA
Ramal Mitre (Retiro – Tigre). Vehicular. Transporte Público (Bajo). Charters
Transporte Público (alto). Vehicular. Charters
Predominante Residencial con focos comerciales
Predominante. Comercial / Industrial. Residencial bajo
Externa
Complejos de oficinas con infraestructura propia (gastronomía – Banco – Servicios)
Menores superficies
Mayores superficies
Promedio 15 pisos
Promedio 8 pisos
Limitado
Alto
Limitado General Paz – Olivos
Alto General Paz – Pilar
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TIPS A TENER EN CUENTA A LA HORA DE MUDAR UNA OFICINA.
Marco Fiscal: Freno o Impulso de Actividades Aspectos como la calidad de vida y la accesibilidad impulsan a diferentes empresas a plantearse la radicación a Zona Norte. Pero, además de estas tendencias, existen otros puntos que deben ser considerados a la hora del traslado. El paso de una localización a la Provincia de Buenos Aires implica un marco fiscal diferente, donde se hace notar el tributo a Ingresos Brutos a nivel provincial. También las tasas de Seguridad e Higiene a nivel municipal, las cuales, a su vez, son heterogéneas entre los diferentes distritos. Estos conceptos pueden alcanzar montos significativos en ciertas oportunidades. Sin embargo no existe una pauta de validez general; según el tipo de actividad, las características de la empresa y los sitios de localización, el cuadro fiscal arroja configuraciones disímiles, tornándose desventajoso para algunas compañías y ventajoso para otras.
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Datos importantes Habilitación Municipal. Lo que hay que saber ¿Qué es una habilitación municipal? Es el trámite que cualquier ocupante de una oficina comercial deberá gestionar obligatoriamente en la municipalidad correspondiente para el permiso de su uso según el destino que se le dará. ¿Qué se habilita? Se habilita la actividad que se desarrollará en la oficina que se ocupe. ¿Cuáles son los requisitos? 1. Que la zonificación Municipal (código de planeamiento urbano) determine que la zona es apta para desarrollar esa actividad. Existen excepciones otorgadas por el Consejo Deliberante, aunque el código no lo permita. 2. Que el inmueble haya sido aprobado como “Oficina”, “Oficina Comercial” u “Oficina Administrativa”; recomendamos chequear en la caratula del plano el ítem “destino”. 3. Que la actividad que se desarrollará sea apta según el cuadro de usos según la zonificación municipal (código de planeamiento urbano). Nuestra experiencia como especialistas en la comercialización de Oficinas, nos muestra que las consecuencias de la falta de habilitación o una mala gestión para su obtención acarrean graves perjuicios, como clausuras, multas, etc.
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Sellado de Contratos ¿Qué es? Es un impuesto local que grava la circulación económica que se evidencia en un acto, contrato u operación instrumentada, debe ser oneroso e instrumentado. ¿Para qué sellar el contrato? ¿Cuáles son las ventajas para el contrato? Da fecha cierta. Si no se cumple hay que sellarlo después, pero con multas, además es requisito para la habilitación. ¿Se diferencian las alícuotas de acuerdo al contrato? Depende del contrato se diferencian las alícuotas. Provincia de Buenos Aires: locaciones 1,2% sobre el monto del total del contrato más IVA. Transferencias Inmuebles 3,6%. ¿Cuál es la base imponible? La base imponible se calcula sobre el precio o valuación fiscal o impuesto al acto, lo que fuere mayor. La reciente modificación en la ley impositiva para la Provincia aumentó la base imponible en un 20%, en los casos en que el precio de la operación se exprese total o parcialmente en moneda extranjera. ¿Qué instrumentos deben pagar el impuesto de sellos? Deben pagar el impuesto de sellos todos los actos, contratos y operaciones de carácter oneroso, formalizados en el territorio de la Provincia, en instrumentos públicos o privados suscriptos que exterioricen la voluntad de las partes. ¿Quiénes son responsables frente al impuesto? Son responsables del pago todas las partes que intervienen en el instrumento.
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¿Cómo liquidar el impuesto? Para liquidar el impuesto de sellos de instrumentos privados, deben seleccionarse las siguientes opciones del sitio web de Arba, www.arba.gov.ar: – Solapa “Sellos y Transmisión Gratuita de Bienes” – Cuadro “Sellos” – Ítem “Instrumentos privados” – Título “Liquidación para el pago” – Ítem “Presentación de DDJJ y pago” – Ingresar CUIT y clave CIT ¿Dónde abonar el impuesto de sellos? El impuesto se abona en las entidades bancarias habilitadas del Banco Provincia, Banco Nación y agencias de Provincia Pagos. También se puede pagar el impuesto sobre los contratos de alquileres en el Colegio de Martilleros de San Isidro. Alícuota: 0.85% del total del contrato más IVA para inmuebles sitos en el Partido de San Isidro. Alícuota: 1.15% del total del contrato más IVA para inmuebles sitos en el Partido de Vicente López.
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ANEXO
Conectividad / Medios de Transporte
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Nuestro equipo de Oficinas
Felipe Ramos, Ricardo May Dixon, Francisco Spini, Eduardo Prassolo, Gisela Arditi, Eleonora Lefevre, Guillermo Gallino, Diego J. Cazes, Pablo Papadópulos, Joaquín Vidiri, Mariano Costa, Eduardo Gibelli
PREMIO MEJOR BROKER CORPORATIVO DEL AÑO Tercer Año Consecutivo 2015, 2016, 2017 Fuente Revista Mercado